evaluarea afacerilor curs 2011 1

7/29/2019 Evaluarea Afacerilor Curs 2011 1

1/187

DRAGO MIHAI IPATE


2/187

DRAGO MIHAI IPATE

dac nu putei msura, cunotine

voastre sunt slabe i nesatisfctoare

Sir William Thompson Lord Kelv


3/187

CUVNT NAINTE

nc din din cele mai vechi timpuri oamenii i-au manifestat dorina de a acumula averi care s

poat asigura traiul ndestulat. Dac la nceput averea s-a msurat n cantitatea de monede de aur pe care

aveau, n epoca modern averea se msoar folosind instrumente mult mai rafinate i mai subtile.

Necesitatea evalurilor a aprut n momentul n care oamenii doreau s-i transfere ntre ei aver

n schimbul banilor sau a altor proprieti. Oamenii au cutat s gseasc un mod de a putea aprecia n

msur proprietatea lor asigur o avere comparabil cu cea a proprietii pe care dorete s o schimbe.

De aici s-a nscut ideea ce a stat la baza principalelor abordri n domeniul evalurii: compara

de pia, venituri i costuri (patrimonial).

Dei atestri ale evalurilor de proprieti exist nc de pe vremea lui Wilhelm Cuceritoru

disciplina de Evaluarea afacerilor (ntreprinderilor) s-a cristalizat ca disciplin de sine stttoare ab

din anii 1990. Pn atunci aceast disciplin era inclus n manualele de analiz financiar sa

management., fr s i se acorde importana cuvenit.

Datorit evoluiei economice mondiale, a dinamismului pieelor i mai ales datorit accesul

nelimitat al investitorilor pe toate pieele lumii, a aprut i mai stringent necesitatea fundament

disciplinei de Evaluarea afacerilor pentru a putea exista un limbaj comun tuturor participanilor pe pia

tranzaciilor cu astfel de proprieti.

Impunerea n anul 1992 a Standardelor Internaionale de Evaluare pe plan mondial, a condus

uniformizarea abordrilor i metodelor de evaluare, fapt ce a determinat o mai mare transparenRapoartelor de evaluare, aceast disciplin deschizndu-se ctre toi cei interesai n a o studia

aprofunda.

n momentul de astzi, putem spune c disciplina de Evaluarea afacerilor a atins punctul d

maturitate i stabilitate, devenind, pe lng o disciplin ce asigur comensurarea ave

proprietarilor/investitorilor i un instrument aflat la dispoziia managerilor pentru a-i putea aprec

eficacitatea muncii lor.


4/187

Profesionalizarea activitii de evaluare n Romnia i nscrierea acesteia printre meseriile liberal

a dus la formarea de specialiti de marc, chiar pe plan mondial, cum este dl. ing. Gheorghe Bdesc

primul preedinte al ANEVAR, i ntemeietorul acestei profesii n Romnia.

Toi teoreticienii i practicienii disciplinelor economice i tehnice sunt unanim de acord c profes

de evaluator este o profesie foarte complex, ce necesit att cunotine economice dar n aceeai msu

i cunotine tehnice.

Aceast carte a fost realizat de autor dup o experien practic de peste 8 ani n domeni

evalurilor, timp n care a realizat cteva sute de rapoarte de evaluare i lucrri de consultan

management, i i propune urmtoarele obiective:

s asigure pregtirea temeic n domeniul evalurii afacerilor pentru cei interesai de profesia devaluator, n primul rnd a studenilor economiti ai Universitii Spiru Haret din Constana;

s promoveze Evaluarea afacerilor att ca disciplin de studiu n mediile universitare, dar i profesie liberal pe piaa muncii;

s ofere instrumentarul teoretic i metodologic celor ce fac parte din alte profesii conexe pentrunelege rezultatul muncii evaluatorilor.

Cu sperana c studenilor le va fi de un real folos aceast carte, nu numai pentru susiner

examenului la aceast disciplin, dar i pentru activitatea lor viitoare, autorul mulumete tuturor cel

care l-au nvat i l-au sprijinit s se perfecioneze n aceast profesie, obligndu-l la creter

permanent a calitii lurrilor i a performanelor sale individuale.

Constana,

22-12-2002

Autorul


5/187

CUPRINS

CUPRINS ......................................................................................................

Capitolul 1. NOIUNI GENERALE N ACTIVITATEA DE EVALUARE .............. 1

1. Conceptul de evaluare n actualitatea romneasc ................................. 1

2. Teoria valorii i evalurii ..................................................................... 1

3. Elemente de baz folosite n evaluare ................................................... 1

3.1. Proprietatea ............................................................................................................................... 1

3.2. Preul ........................................................................................................................................ 1

3.3. Costul ....................................................................................................................................... 1

3.4. Piaa ..........................................................................................................................................

3.5. Valoarea ................................................................................................................................... 1

4. Tipuri de valori .................................................................................. 1

4.1. Baze de evaluare uniforme derivate din abordarea pe baz de pia ....................................... 1

4.2. Categorii de valori n afara valorii de pia .............................................................................. 2

Capitolul 2. CONTEXTUL PROFESIEI DE EVALUATOR. PRINCIPII D

EVALUARE A AFACERILOR .......................................................................... 2

1. Contextul profesiei de evaluator .......................................................... 2

1.1. Evaluatorul ............................................................................................................................... 2

1.2. Raportul de evaluare ................................................................................................................. 2

1.3. Standarde de evaluare ............................................................................................................... 2

2. Principiile evalurii afacerii .................................................................. 2

2.1. Principii fundamentale de evaluare .......................................................................................... 2

2.2. Principii de evaluare a afacerii ................................................................................................. 3Capitolul 3. EVALUAREA AFACERILOR O NECESITATE ECONOMIC ........... 3

1. Consideraii generale ......................................................................... 3

2. Obiectul evalurii afacerilor ................................................................. 3

3. Scopul evalurii ntreprinderilor ........................................................... 3

4. Necesitatea evalurii .......................................................................... 3

5. Piaa afacerilor necotate ..................................................................... 4


6/187

Capitolul 4. PROCESUL DE EVALUARE ........................................................ 4

1. Definirea temei evalurii ..................................................................... 4

2. Diagnosticul afacerii ........................................................................... 4

3. Aplicarea celor trei abordri ale evalurii .............................................. 4

3.1. Abordarea pe baz de active (patrimonial) ............................................................................. 4

3.2. Abordarea pe baz de venit (randament) .................................................................................. 53.3. Abordarea prin comparaie ....................................................................................................... 5

4. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale .................................... 5

Capitolul 5. DIAGNOSTICUL AFACERII ....................................................... 5

1. Diagnosticul afacerii n scopul evalurii ................................................ 5

2. Diagnosticul juridic ............................................................................ 5

3. Diagnosticul comercial ........................................................................ 5

3.1. Analiza pieei ntreprinderii ..................................................................................................... 53.2. Analiza produselor/serviciilor ntreprinderii ............................................................................ 6

3.3. Preurile .................................................................................................................................... 6

3.4. Promovarea ............................................................................................................................... 6

4. Diagnosticul operaional ..................................................................... 6

5. Diagnosticul resurselor umane i al managementului firmei.................... 6

5.1. Diagnosticul resurselor umane ................................................................................................. 6

5.2. Diagnosticul managementului firmei ....................................................................................... 6

6. Diagnosticul economico-financiar ......................................................... 6

6.1. Rolul i obiectivele diagnosticului economico-financiar ......................................................... 6

6.2. Ajustarea informaiilor financiar-contabile .............................................................................. 7

6.3. Analiza economico-financiar.................................................................................................. 7

6.4. Consideraii privind calculul indicatorilor ............................................................................... 7

6.5. Interpretarea i aprecierea indicatoilor ..................................................................................... 8

6.6. Stabilirea concluziilor pentru analiza SWOT ........................................................................... 8

6.7. Stabilirea premiselor privind activitatea viitoare ..................................................................... 8

Capitolul 6. EVALUAREA AFACERILOR ABORDRI I METODE ................. 8

1. Abordri n evaluarea afacerilor ........................................................... 8

2. Metode de evaluare a afacerilor ........................................................... 8

3. Capitalul acionarilor i capitalul investit ............................................... 8

3.1. Capitalul investit ...................................................................................................................... 8

3.2. Capitalul acionarilor ................................................................................................................ 8


7/187

4. Avantaje i dezavantaje ale metodelor de evaluare ................................ 8

Capitolul 7. COSTUL CAPITALULUI RATA DE ACTUALIZARE/CAPITALIZAR

.................................................................................................................. 8

1. Costul capitalului ............................................................................... 8

2. Valoarea n timp a banilor ................................................................... 8

3. Tehnicile de actualizare i capitalizare .................................................. 93.1. Actualizarea .............................................................................................................................. 9

3.2. Capitalizarea ............................................................................................................................. 9

4. Determinarea costului capitalului ......................................................... 9

4.1. Metodele de determinare a costului capitalului propriu ........................................................... 9

4.2. Costul capitalului mprumutat (datoriilor) ............................................................................... 9

4.3. Costul mediu ponderat al capitalului ........................................................................................ 9

4.4. Abordarea costului capitalului din prisma elementelor de activ ............................................ 10

5. Estimarea ratei de actualizare ........................................................... 10

5.1. Modelul primei de risc n trepte (built-up method) ................................................................ 10

5.2. Modelul primei de risc global ................................................................................................ 10

5.3. Metoda comparaiei ................................................................................................................ 10

5.4. Modelul CAPM adaptat ......................................................................................................... 10

Capitolul 8. EVALUAREA AFACERII N ABORDAREA BAZAT PE VENI

(RANDAMENT) ......................................................................................... 10

1. Fundamentele metodelor bazate pe venit ............................................ 10

1.1. Definirea noiunii de valoare de randament ........................................................................... 10

1.2. Principile metodelor de evaluare bazate pe venit ................................................................... 10

1.3. Clasificarea metodelor de evaluare bazate pe venit ............................................................... 10

2. Metoda fluxurilor financiare actualizate (discounted cash-flow sau DCF) . 10

2.1. Noiuni generale ..................................................................................................................... 10

2.2. Tipuri de cash-flow i coerena dintre acestea ....................................................................... 11

2.3. Activele redundante i evaluarea lor ...................................................................................... 1

2.4. Previziunea cash-flow-ului ..................................................................................................... 11

2.5. Prima de control sau discount pentru pachet minoritar i/sau nelichiditate ........................... 13

3. Metoda capitalizrii/actualizrii profitului net ....................................... 13

3.1. Noiuni generale ..................................................................................................................... 13

3.2. Calcularea profitului net mentenabil pe termen lung (corectat) ............................................. 13

3.3. Rata de capitalizare n cazul ntreprinderilor necotate ........................................................... 13


8/187

Capitolul 9. EVALUAREA AFACERII N ABORDAREA BAZAT P

COMPARAIA DE PIA ........................................................................... 13

1. Fundamentele metodelor de comparaie ............................................. 13

2. Reperele de comparaie pentru evaluarea bazat pe comparaia de pia 14

2.1. Comparaia cu cursul aciunilor ntreprinderilor cotate ......................................................... 14

2.2. Comparaia cu preul de vnzare a ntreprinderilor similare necotate ................................... 142.3. Comparaia cu preul anterior de tranzacionare a aciunilor aceleiai ntreprinderi (evaluate)

142

Capitolul 10. EVALUAREA AFACERII N ABORDAREA BAZAT PE ACTIV

(PATRIMONIAL) .................................................................................... 14

1. Noiuni teoretice .............................................................................. 14

2. Activul net contabil (ANc) ................................................................. 14

3. Activul net corectat (ANC)i activul net de lichidare (ANL) ..................... 143.1. Relaii de calcul i corelaii .................................................................................................... 14

3.2. Etapele procesului de evaluare prin metoda ANC ................................................................. 14

3.3. Evaluarea elementelor patrimoniale ....................................................................................... 15

4. Evaluarea terenulului ....................................................................... 15

4.1. Evaluarea terenului neagricol ................................................................................................. 15

4.2. Evaluarea terenului agricol ..................................................................................................... 15

5. Evaluarea construciilor .................................................................... 15

5.1. Generaliti ............................................................................................................................. 15

5.2. Evaluarea construciilor prin comparaia direct de pia (The Direct Comparison Approach)

160

5.3. Evaluarea construciilor pe baza veniturilor ........................................................................... 16

5.4. Evaluarea construciilor pe baza costurilor ............................................................................ 16

6. Evaluarea mijloacelor fixe din grupele 2, 3, 4 i 6 ................................ 16

7. Evaluarea imobilizrilor n curs .......................................................... 16

8. Evaluarea imobilizrilor financiare ...................................................... 16

9. Evaluarea activelor circulante ............................................................ 16

9.1. Evaluarea stocurilor ................................................................................................................ 17

9.2. Evaluarea creanelor ............................................................................................................... 17

9.3. Evaluarea disponibilitilor .................................................................................................... 17

10. Evaluarea obligaiilor (datoriilor) ........................................................ 17

11. Evaluarea conturilor de regularizare ................................................... 17


9/187

12. Evaluarea activelor necorporale ......................................................... 17

12.1. Generaliti privind activele necorporale ........................................................................... 17

12.2. Metode i tehnici de evaluare a activelor necorporale ....................................................... 17

Capitolul 11. EVALUAREA AFACERILOR N DIFICULTATE ......................... 18

1. Elemente caracteristice ntreprinderilor n dificultate ............................ 18

2. Metode de evaluare a ntreprinderilor n dificultate ............................... 18Capitolul 12. EVALUAREA I FACTORII DE MEDIU ................................... 18

BIBLIOGRAFIE ......................................................................................... 18


10/187

Capitolul 1. NOIUNI GENERALE N ACTIVITATEA DEEVALUARE

1.Conceptul de evaluare n actualitatea romneascn contextul actual al Romniei, al tranziiei spre economia de pia, evaluarea, ca un concept d

i ca o profesie a evaluatorilor, se impune ca unul dintre elementele de sprijin n procesul de privatizare

economiei. Evaluarea rspunde ntrebrilor celor dou pri implicate ntr-o tranzacie: proprietarilo

referitoare la valoarea la momentul respectiv, a drepturilor de proprietate pe care acetia le dein asup

afacerilor, n general, a societilor comerciale, participanilor la acestea, proprietilor imobiliare

mobiliare, a oricrori altor forme de proprietate, precum i la ntrebarea cumprtorilor ce doresc

cunoate ce valoare merit s plteasc pentru a dobndi dreprul de proprietate.Ca i concept evaluarea devine astfel unul actual, datorit transformrilor din aceast perioad

economic ce necesit abordri ale patrimoniului firmelor care sin cont de situaiile variate n care

pot afla acestea: vnzri-cumprri, fuziuni-scindri, relaii de creditare, de asigurare etc.

O situaie aparte ce se manifest n condiiile actuale ale economiei romneti, de blocaj econom

i financiar, prin lipsa de perspective a evoluiilor pozitive, este necesitatea evalurii pentru lichidar

firmelor sau intrarea acestora n faliment. Aceast situaie se manifest n orice economie liber de pia

dar n condiii de dificulti economice grave, ca cele de astzi din Romnia, se mrete considerab

numrul de cazuri de evaluri pentru firmele aflate n dificultate.

O alt situaie ce determin necesitatea evalurii totale sau pariale a afacerilor este stabilir

relaiilor comerciale din sectorul bancar i de asigurri. Din aceste relaii rezult evaluri pentru a gaja sa

ipoteca proprieti sau a asigura proprieti a cror valoare trebuie estimat. Apariia legii creditul

ipotecar genereaz noi oportuniti n domeniul evalurilor legate de proprietile construite n ace

sistem.


11/187

Evaluarea ntreprinderii este, de asemenea, un concept complex datorit sferei foarte largi d

cuprindere a elementelor analizate n vederea stabilirii valorii ntreprinderii. Metodologia de evalua

cuprinde analiza diagnostic a firmei, a aspectelor sale interne i externe, precum i o previziune a modul

n care factorii interni i externi analizai vor evolua ntr-un orizont de timp previzibil. Complexitat

evalurii este dati de faptul c la stabilirea valorii estimate a ntreprinderii apar interese divergente: d

punctul de vedere al vnztorului trebuie s rezulte o valoare ct mai mare, care s asigure recuperar

capitalului investit i o eventual fructificare a acestuia iar din punctul de vedere al cumprtorului trebu

s rezulte o valoare ct mai mic, care s exprime capacitatea ntreprinderii de a realiza fluxuri financia

pozitive ntr-un orizont de timp previzibil i anumite condii de risc.

Ca profesie, evaluarea, realizat n general, de evaluatori, s-a impus n noile condiii ale economi

de pia ca o profesie liberal de aceeai factur ca i consultana. Profesia de evaluator are o scurt istor

n Romnia lund natere n anul 1992 odat cu nfiinarea n Romnia a Asociaiei Naionale

Evaluatorilor din Romnia ANEVAR.

Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia este o organizaie profesional-tiinific

neguvernamental, independent i non-profit, cu personalitate juridic, constituit pe termen nelimita

care acioneaz n interes public, avnd drept scop promovarea prin mijloace specifice profesiei

metodelor i tehnicilor de evaluare i diagnostic a ntreprinderilor, evaluare a proprietilor imobiliar

evaluare a valorilor mobiliare i a deciziilor, n deplin acord cu realitile etapelor dezvolt

Romniei."(Statutul ANEVAR).

Obiectivele principale ale ANEVAR, conform statutului, sunt:

- s contribuie la unificarea, dezvoltarea i valorificarea potenialului profesionalcreator al evaluatorilor romni n vederea sporirii substaniale a aportului membrilor si

promovarea mecenismelor economiei de pia liber n Romnia;

- s asigure traducerea i difuzarea pe plan naional a principiilor metodelor i tehnicilde evaluare cuprinse n standardele de evaluare unificate i acceptate, obligatorii de a

respectate de ctre evaluatorii membrii ai ANEVAR;

- s faciliteze cooperarea cu alte organisme, asociaii i experi n domenii conexe;- s asigure un nalt nivel de pregtire profesional a membrilor si;- s promoveze i s protejeze interesele membrilor si.

ANEVAR are recunoatere internaional prin statutul de membru asociat al Grupului European

AsociaTilor de Evaluatori (TEGoVA).

n anul 1995 ANEVAR a creat Institutul Romn de Cercetri n Evaluare (IROVAL), instituie

are drept scop principal coordonarea procesului de elaborare a standardelor de evaluare na ionale (SEV)

acord cu cerinele organismelor europene de specialitate TEGOVOFA (The European Group of Value

Association) precum i cu Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare (organism


12/187

funcioneaz n cadrul O.N.U). De asemenea IROVAL are rolul de a verifica rapoartele de evaluare a

membrilor ANEVAR, n conformitate cu standardele de evaluare, atunci cnd i se cere acest lucr

ncepnd cu anul 1998 preedintele ANEVAR este membru n consiliul director al TEGoVA, c

recunoatere a meritelor sale n dezvoltarea profesiei de evaluator i mai ales n impunerea standardiz

i a programului de pregtire continu n acest domeniu de activitate. Mai mult chiar, ANEVAR

participat la elaborarea efectiv a standardelor europene de evaluare a activelor intangibile.

Alte asociaii care au drept scop evaluarea afacerilor sunt i Corpul Experilor Tehnici, CECCA

(Corpul Experilor Contabili i al Contabililor Autorizai din Romnia), AMCOR (Asocia

Consultanilor n Management din Romnia).

n prezent activitatea ANEVAR este organizat n cinci centre teritorialen Bucureti precum i 3

centre teritoriale n ar, iar numrul de membrii este de cca. 4.500.

* **

Activitatea ANEVAR se desfoar n contextul global european precum i internaional, astf

nct dezvoltarea profesiei de evaluator a fost marcat de evenimente importante pe plan internaional.

- n anul 1868 s-a nfiinat n Anglia prima organizaie a evaluatorilor de

proprieti imobiliare, renumita Royal Institution of Chartered Surveyors-RICS

- n 1977 s-a nfiinat Grupul European al Evaluatorilor (TEGOVOFA), care s reprezin

evaluatorul n relaiile sale cu Comisia European, Parlamentul European i alte organizaii interesate;

- n 1981 a luat fiin Comitetul Internaional pentru standarde de Evaluare (The Internation

Assets Valuation Standards Commitee- TIAVSC), care n 1994 s-a transformat n The Internation

Valuation Standards Commitee -IVSC avAnd ca obiectiv fundamental elaborarea Standardel

Internaionale n Evaluare;

- n 1992 s-a constituit Organizaia European a Evaluatorilor -EUROVAL ca legtur nt

practicienii n evaluare din Europa i instituii sau organizaii reprezentative din domenii conexe sa

beneficiare ale evalurilor;

- n 1997 s-a nfiinat The European Group of Valuer's Association - TEGOVA prin unificar

TEGOVOFA cu EUROVAL;

- n prezent ANEVAR este membr att a IVSC ct i a TEGOVA.

2.Teoria valorii i evalurii


13/187

Deoarece teoria valorii, istoria i evoluia sa nu fac obiectul prezentei lucrri trebuie amintit

majoritatea teoreticienilor doctrinelor economice au ncercat s lmureasc cele trei aspecte ale noiunii d

valoare: sursa valorii, mrimea valorii i msurarea mrimii valorii.

Unul din principiile valorii este acela c valoarea este expresia menetar a utilitii unei propriet

pentru cumprtorii i vnztorii ei, a unui bun corporal, necorporal sau serviciu.

Continund principiul enunat anterior teoreticienii valorii consider c valoarea nu este o trstu

intrinsec a unei proprieti, bun corporal, necorporal sau serviciu crora li se atribuie, ci o reprezenta

asupra utilitii unui bun economic. Practic, valoarea se creeaz numai n mintea celor ce constituie pia

acelui bun.

Factorii economici care contribuie la crearea valorii sunt:

- utilitatea - proprietatea unui bun economic de a satisface cerinele sau dorinele umane (adpo

ctig, etc.);

- raritatea - oferta prezent sau anticipat s fie limitat raportat la cerere (la o cerere constant

raritatea unui bun, l face mai valoros);

- dorina - voina unui cumprtor de a avea un bun ce satisface nevoile umane (adpost, hran

companie) sau intensitatea satisfaciei pe care un bun economic o produce celui ce nu l posed, dar a

nevoie de acesta;

- puterea de cumprare - capacitatea unui individ sau grup de indivizi de a participa pe pia

cumpra bunurile oferite prin plat n bani sau echivalent.

Interaciunea acestor patru factori este concretizat n cel mai cunoscut principiu al economie

principiul/legea cererii i a ofertei.Valoarea unui bun economic este condiionat de transferabilitatea acestuia, exprimat pr

capacitatea acestuia de a fi schimbat pe bani, pe un alt bun msurabil monetar sau de a fi cedat num

anumite drepturi de utilizare ale bunului contra unei compensaii bneti sau exprimabile monetar.

Pentru c utilitatea este criteriul esenial al evalurii oricrui bun, procedurile de evaluare a

obiectivul comun de a defini i msura gradul de utilitate a bunului evaluat, proces ce solicit une

interpretri ale conceptului de utilitate.

* *

*Teoria evalurii s-a conturat la sfritul secolului al XX-lea prin intermediul lucrrilor a tr

importani economiti.

Alfred Marshall (1842 - 1924), adept al colii neoclasice, este primul economist care a identific

cele trei abordri ale valorii unei proprieti, respectiv comparaia direct de pia, costul de nlocuire

capitalizarea venitului.


14/187

Irving Fisher (1867 - 1947), important economist american, adept tot al colii neoclasice,

dezvoltat teoria valorii - venitului, ce const n abordarea pe baz de venit a valorii, utilizat pe larg

cazul evalurii afacerilor i a activelor necorporale. El a enunat, n 1906, pentru prima dat: "Capitalul,

sens de valoare a sa, reprezint venitul viitor actualizat sau, altfel spus, capitalizat".

Un alt moment important n evoluia teoriei evalurii l-a avut publicarea n 1972 a lucr

"Evalund Proprietatea Imobiliar"deArthur J. Mertzke, n care autorul, a reconfirmat ideile lui Alfre

Marshall de distanare a teoriei valorii de teoria evalurii, aducndu-i contribuii la explicarea celor tr

abordri ale valorii unei proprieti.

n domeniul evalurii ntreprinderilor au aprut numeroase lucrri de referin, cei m

reprezentativi autori fiind Alfred Rappaport, Tom Copeland, Henry Mauguire, Peter Champness.

n Romnia, dei este o disciplin nou, exist o serie de autori dedicai acesteia i preocupai d

permanent perfecionare, att n latura ei teoretic ct i cea practic. In primul rnd merite deosebit

mai ales datorit preocuprii pentru traducerea i adaptarea standardelor internaionale la specific

naional, dar i pentru contribuiile teoretice le au preedintele ANEVAR, ing. Gheorghe Bdesc

ntemeietorul profesiei de evaluator n Romnia, dr. Sorin V. Stan, cercettor al Institutului Romn d

Cercetare n Evaluare (IROVAL), precum i cadrele universitare dr. A. Ifnescu, dr. V. Robu, dr. Io

Anghel.

Teoria evalurii se refer numai la bunurile de natura capitalului imobilizat i circulant, bunuril

mobile i imobile ce formeaz proprietatea personal, la afacerile n ansamblul lor sau pri de aface

generatoare de profit i sunt concretizate n proprieti imobiliare (terenuri i cldiri), mijloace fix

(maini, echipamente, utilaje), active circulante, active necorporale. Teoria evalurii nu se referbunurile economice de natura celor de consum, ca n cazul teoriei valorii.

Teoria evalurii are urmtoarele caracteristici:

- se refer, n special, la valoarea bunurilor ale cror drepturi de proprietate pot fi identificatedovedite, fr s insiste asupra surselor valorii;

- folosete noiunea de tip de valoare, deoarece aceasta se determin ntr-o anumit mprejuraranumite condiii de mediu i pentru un anumit scop al evalurii, fiind practic, punctul de plecare

oricrui raport de evaluare;

- tipurile de valoare, definirea acestora, modul de estimare a lor sunt explicate n standardeprofesionale n domeniul evalurii;

- se impune ca evaluarea s fie realizat de evaluator avnd optica unui investitor interesat achiziionarea afacerii evaluate.


15/187

3.Elemente de baz folosite n evaluareExperiena evaluatorilor profesioniti i dialogul desfurat ntre naiuni au demonstrat c exist

nelegere unitar referitoare la principiile care stau la baza disciplinei evalurii. Teoria i practi

evalurii opereaz n mod uzual cu urmtoarele elemente: proprietate/active, pre, cost, pia, valoar

Imprecizia limbajului poate conduce la nenelegeri i interpretri greite n condiiile n care n moobinuit cuvintele au nelesuri diferite pentru disciplinele tiinifice de unde rezult necesitatea de

preciza sensul termenilor utilizai mai frecvent.

3.1. ProprietateaProprietatea este un concept legal care const n drepturile personale de posesiune asupra un

proprieti imobiliare (terenuri i construcii), numitproprietate real sau asupra obiectelor fizice, alte

dect cele ce formeaz proprietatea imobiliar (obiecte fizice mobile), numitproprietate personal.

Proprietatea real include toate drepturile, interesele i beneficiile ce au legtur cu stpnir

proprietii i este reprezentat de documente de stpnire de natur simbolic. De aceea proprietatea rea

este un concept nonfizic.

Proprietatea mobiliar include elemente tangibile i intangibile care nu sunt proprieta

imobiliar. Acestea sunt elemente care nu se fixeaz permanent pe proprietatea real i sunt n gener

caracterizate de mobilitatea lor.

Termenul de activ este utilizat ca un substitut pentru conceptul de proprietate n sensul c

evaluarea unei afaceri obiectul evalurii l constituie activele corporale i necorporale, financiareactivele curente. Standardele internaionale contabile fac diferena ntre diferena ntre tipurile identifica

n cadrul afacerii:

1. active curente - sunt acele acive ce nu sunt destinate utilizrii pe o baz continu n activitat

unei afaceri (exemplu: stocuri, debitori, investiii pe termen scurt, disponibilul din banci caserie);

2. active imobilizate - acele bunuri tangibile sau intangibile care se pot mprii n trei categorii:

- imobilizri necorporale (cheltuieli de constituire, cheltuieli de C-D, concesiuni, brevete i alte dreptui valori similare, fond comercial, alte imobilizri necorporale);

- imobilizri corporale (terenuri i mijloace fixe) sunt destinate utilizrii n continuitate n activitatunei ntreprinderi, pe mai mult de un an n activitatea firmei i include teren, cldiri, utilaje, main

echipamente i alte categorii de active ce pot fi identificate corespunztor;

- imobilizri financiare (titluri de participare, titluri imobilizate ale activitii de portofoliu, creanimobilizate nu sunt destinate utilizrii continue n activitatea unei ntreprinderi, dar ne ateptm s f

deinute pe termen lung: investiii pe termen lung, creane pe termen lung, goodwill, cheltuieli anticipate

patente, mrci de fabrici alte active similare.


16/187

3.2. PreulPreuleste suma pe care un anumit cumprtor este de acord s o pltesci un anumit vnzt

este de acord s o accepte, n condiiile care nsoesc respectiva tranzacie, pentru un bun sau un servici

El este un fapt consumat (mplinit), indiferent dac este fcut public sau este confidenial.

n funcie de puterea financiar, motivaiile sau interesele speciale ale unui cumprtor sa

vnztor, preul pltit poate avea sau nu legtur cu valoarea ce ar putea fi atribuit de alii, pentru acelalucru. Preul este numai un indicator general asupra valorii relative atribuite proprietilor, bunurilor sa

serviciilor date de ctre un anume cumprtor sau vnztor, cu propriile sale motivaii, n anumite situa

particulare, iar condiiile specifice fiecrui caz n parte fac s existe diferene ntre preul pltit i valoar

de pia estimat de evaluator nainte de tranzacie.

n concluzie, pstrnd ordinea cronologic a evenimentelor, valoarea este o reprezentare mental

utilitii unui bun sau serviciu din punctul de vedere al evaluatorului, iar preul pltit este un fapt cert, rea

istoric, stabilit dup tranzacie.

3.3. CostulCostuleste o noiune utilizat de evaluatori n legtur cu producia i nu cu schimbul i reprezin

suma necesar pentru a crea sau produce bunul material, necorporal sau serviciul la care se adiionea

costurile legate de distribuie i vnzarea sa. Cnd este nfptuit costul este un fapt istoric. Preul pl

pentru un bun sau serviciu devine cost pentru cumprtor.

n evaluare se folosesc curent noiunile de: cost de achiziie, cost de nlocuire (brut i net), cost d

reproducie (brut i net), cost de creare, cost de recreare, cost istoric.

3.4. PiaaPiaa este un sistem de relaii ntre cumprtori i vnztori, ntre care se schimb obiecte a

proprietii prin mecanismul preului. Conceptul de pia implic o capacitate a bunurilor sau serviciil

de a fi tranzacionate fr restricii, fiecare parte rspunznd relaiilor cerere-ofert cu proprie capacitate

cunoatere, cu nevoile i aspiraiile sale.

O pia poate fi definit din punct de vedere geogrefic, al produsului sau al caracteristicil

produsului, al numrului de cumprtori i vnztori sau al unei combinaii de circumstane.

Dup criteriul geografic al interesului potenialilor investitori ntr-o anumit afacere, piaa poate

local naional sau internaional, dei tendina general a pieelor se ndreapt spre globalizare.

Piaa firmelor cotate este reglementati organizat formal, cu reguli precise de transpareni

care toi participanii au teoretic acces la aceleai informaii, valoarea acestor firme putndu-se determin

relativ simplu, pe baza cotaiei bursiere, de la momentul evalurii. Piaa firmelor necotate es

caracterizat de un grad de transparen mult mai redus, n care apar deficiene referitoare la lip


17/187

informaiilor despre tranzaciile anterioare, numrul limitat de poteniali cumprtori care au acces

oferta de vnzare precum i lipsa de informaii referitoare la alte oferte de cumprare.

3.5. ValoareaValoarea este un concept economic care se refer la relaia monetar dintre bunurile i servicii

destinate cumprrii i cei care le cumpr sau le vnd. Valoarea nu este un fapt cert, ci o estimare ca

arat ct preuiesc bunurile i serviciile la un moment dat, n concordan cu o anumit definiie a valor

Conceptul economic de valoare reflect imaginea pe care o are piaa despre beneficiile care i revin cel

care posed bunurile sau primete serviciile, la data evalurii. Aceasta este definiia valorii dat d

Comitetul pentru Satndardele Internaionale de Evaluare (I.V.S.C.). Din aceast definiie rezult c:

nu exist o singur noiune de valoare, ci mai multe tipuri de valoare; exist tipuri de valoare folosite curent i altele care sunt utilizate numai n circumstan

clar identificate i prezentate;

n fiecare evaluare trebuie precizate clar tipul de valuare i definiia valorii estimatcare trebuie s fie adecvat cu scopul evalurii;

criteriul de baz pentru estimarea valorii este utilitatea proprietii evaluate.

4.Tipuri de valori

n concordan cu definiia dat de I.V.S.C. valorii i a concluziilor rezultate din aceast definiiexist mai multe tipuri de valori, standardizate, fiecare dintre ele fiind adecvate unui anumit scop

evalurii, pentru o anumit categorie de proprieti evaluate i mai ales pentru anumite circumstan

existente la data evalurii.

n cadrul standardului SEV 4.01 referitor la principiile evalurii i practica raportrii

transparen, consisteni coeren elaborat n conformitate cu standardul european EVS 4.01 se face

introducere a evaluatorilor n domeniul principiilor de abordare a bazelor recunoscute de evaluare,

trebuie s se reflecte n elaborarea rapoartelor de evaluare. n conformitate cu acest standard evaluator

trebuie s cunoasci s utilizeze numai baze recunoscute de evaluare i numai metodologii de evalua

clare i explicite pentru ca raportul de evaluare s fie prezentat ntr-un mod inteligibil i accesibil, avnd

form de prezentare uniform.


18/187

4.1. Baze de evaluare uniforme derivate din abordarea pe baz de pian standardul SEV 4.02, pentru evitarea confuziilor ce pot lua natere datorit utilizrii un

termeni diferii circumscrii acelorai baze de evaluare, se precizeaz conceptele i noiunile ce trebu

utilizate de evaluatori, de clieni i de consultanii lor precum i utilizarea n rapoartele de evaluare num

a bazelor de evaluare uniforme prezentate n continuare asigur consistena necesar, evitndu-se confuz

n rndul evaluatorilor i nespecialitilor.Bazele de evaluare uniforme, derivate din abordarea pe baz de pia, sunt:

a) Valoarea de pia

b) Valoarea de pia pentru utilizarea existent

c) Valoarea de utilizare alternativ

d) Valori negative

e) Costul de nlocuire

a) Pentru realizarea de tranzacii cu proprieti/active i pentru nregistrri n documentele financia

contabile, noiunea utilizat este valoarea de pia (market value).

Definiia comun dat de IVSC (IVS-1), TEGoVA (EVS 4.03) directiva Uniunii Europen

91/674/EEC i preluat n SEV 4.03 este:

"Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la da

evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr

tranzacie liber (neprtinitoare), dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat

cunotin de cauzi fr constrngere".

Definiia de mai sus presupune c sunt ntrunite condiiile unei piee libere cu concuren perfectExist n definiie cteva ipoteze implicite:

exist dou pri decise, abilitate s vndi s cumpere; sunt dou persoane ipotetice, impersonale, care nu au avut relaii privilegiate, deci preul nu

influenat de relaii prtinitoare i nici de interese apeciale ale unui anumit vnztor s

cumprtor;

suma estimat este valabil la data evalurii (n conjunstura piaei de la data evalurideoarece a avut n vedere condiiile dominante ale pieei la data evalurii;

o afirmaie preluat tot din standarde este c valoarea de pia este neleas ca fiind valoarunui activ, estimat fr a se ine seama de costurile de vnzare sau de cumprare i fr nici

prelevare pentru taxe sau impozite asociate tranzaciei";

valoarea de pia se stabilete ntotdeauna avnd n vedere utilizarea cea mai probabil a unactiv, care este posibil din punct de vedere financiar, justificat n mod corespunztor i d

care rezult cea mai mare valoare a activului supus evalurii" (IVSC); aceast afirma

genereaz necesitatea unei analize care s stabileasc c una sau mai multe utilizri su


19/187

probabil rezonabile, iar utilizarea care conduce la valoarea cea mai mare s fie considerat

cea mai bun utilizare i s conduc, n final, la valoarea de pia.

Fiecare element al definiiei necesit explicaii suplimentare (SEV 4.03) prezentate succint n ce

ce urmeaz:

suma estimat" semnific preul (exprimat monetar) cel mai probabil ce poate fi obinut mod rezonabil pe pia la data evalurii, excluznd "a priori" alte aranjamente;

pentru care o proprietate ar fi schimbat" se refer la faptul c valoarea este o estimare apare n mintea evaluatorului, ntre el i computerul su, i nu un pre predeterminat;

la data evalurii" exprim ideea c valoarea este valabil numai la data evalurii, orimodificare n condiiile piaei modificnd premisele evalurii i deci valoarea estimat;

ntre un cumprtor hotrt" arat c cel care cumpr este motivat (are dorina de a cumprdar nu este forat s cumpere;

un vnztor hotrt" este acela care nu este nici grbit i nici forat s vnd la orice pre dnici nu este dispus s atepte pn va obine cel mai mare pre;

ntr-o tranzacie echilibrat" reprezint acea situaie n care prile implicate nu sunt legaprin relaii sau interese speciale ce ar putea influena preul;

dup un marketing adecvat" presupune un mod de expunere la vnzare a proprietii n aa fnct s-ar putea selecta cei mai buni ofertani i deci cel mai bun pre;

n fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent" presupune c cele dou pri suinformate suficient asupra naturii i caracteristicilor proprietii, utilizrii sale actuale sa

poteniale i asupra condiiilor pieei la data evalurii.Din punct de vedere al Standardului de Contabilitate 16 (IAS 16) acesta definete un concept d

valoare asemntor cu valoarea de pia, numit valoare corect (fair value") i definit astfel:

Suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat ntre un cumprtor hotrt s cumpere

n cunotin de cauzi un vnztor hotrt s vndi n cunotin de cauz, ntr-o tranzacie libe

(neprtinitoare).

b) Valoarea de pia pentru utilizarea existent este valoarea de pia n condiiile continurii utiliz

sale actuale, considernd c activul ar putea fi vndut pe piaa liber pentru utilizarea sa existent

Definiia aprobat de TEGoVA este:

Valoarea de pia pentru utilizarea existent este suma estimat pentru care un activ a

putea fi schimbat, la data evalurii, pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, da

presupunnd c activul este liber/neocupat, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i de u

vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber (neprtinitoare), dup un marketing adecvat,

care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere."


20/187

2

n aceast definiie exist cteva diferene fa de definiia valorii de pia ce necesit une

observaii:

o ipotez implicit este ca proprietatea s poat fi folosit de proprietar ntr-un orizont de timprevizibil, numai pentru utilizarea existent, iar aceast destinaie s fie conform cu legisla

i reglementrile de autorizare n vigoare;

ipoteza de continuare a utilizrii actuale elimin toate ofertele de cumprare lansate pe piacare nu respect aceast condiie, iar orice valoare mai mare a activului, rezultat pe baza cel

mai bune utilizri, trebuie s fie ignorat, deci aceast valoare va fi ntotdeauna mai mic sa

cel mult egal cu valoarea de pia;

acest tip de valoare nu se aplic, ca baz de evaluare, proprietilor deinute ca investiii, proprietile existente n surplus fa de necesitile de exploatare i pentru cele clasificate

active circulante, cazuri n care trebuie adoptat valoarea de pia pe baza celei mai bun

utilizri;

c) Valoarea de utilizare alternativse definete ca fiind valoarea cu cea mai bun utilizare, alta dect c

prezent, respectiv cea intenionat sau cea care ar corespunde unei noi dezvoltri a proprietii evaluat

n toate cazurile, valoarea de utilizare alternativ trebuie s fie fundamentat pe baza unor informa

credibile privind anumite acorduri legale sau de alt natur cum ar fi cele acordate de proprietar pent

schimbarea destinaiei sau alte elemente importante pentru estimarea valorii de utilizare alternativ.

d) Valoarea negativ apare atunci cnd proprietatea genereaz un cash-flow negativ, real sau ipotetic, sa

necesit lucrri substaniale de remediere. Aceste active devin astfel o datorie sau o valoare negativ

Valori negative pot aprea:- n cazul unor contracte de nchiriere n care chiria din contract depete valoarea de pia

chiriei i/sau exist concesii oneroase pentru chiria;

- n cazul unei proprieti libere (nenchiriate) dac costurile legale de conformare cu o anumi

cerin (reclamaie) legal sau contractual depete valoarea proprietii;

Valoarea negativ trebuie raportat separat i nu se cumuleaz cu celelalte valori.

e) Procedurile care folosesc costul de nlocuire sau costul de reconstrucie ca baz de evaluare a un

afaceri sunt recunoscute ca adecvate numai n circumstane limitate (precizate de EVS 4.07.3), prezenta

n continuare.

Costul de nlocuire net (CN) este o procedur de evaluare folosit n stabilirea valorii pent

utilizarea existent n cazul proprietilor specializate, care se vnd rar sau niciodat astfel dect ca p

ale unei afaceri. Aceasta nu este considerat o metod derivat din pia, dei unele analize, care stau

baza unor estimri ale valorilor de pia, se bazeaz pe date din analiza CN. n absena unor date de pia

CN este adoptat ca substitut al analizei de pia.


21/187

2

Metoda CN se bazeaz pe stimularea valorii curente de pia a terenului pentru utilizarea

existenti a costului brut de nlocuire sau de reconstrucie al construciilor i celorlalte active, din care

scade cota aferent deteriorrii/uzurii fizice i tuturor celorlalte forme de depreciere i de optimizare.

4.2. Categorii de valori n afara valorii de piaEvalurile de ntreprinderi sunt solicitate i efectuarea, pentru stabilirea valorii de pia. Dei

majoritatea cazurilor evaluarea se refer la valoarea de pia, exist situaii care soliciti alte categorii d

valori dect valoarea de pia. n aceste situaii este esenial att pentru evaluatori, ct i pent

beneficiarii evalurii s neleag clar deoseberile ntre valorea de piai alte valori i efectele (dac sun

pe care diferenele ntre aceste concepte le pot avea asupra aplicabilitii unei evaluri. n acest scop a

fost elaborate standarde adecvate fiecrui tip de valoare evaluat.

n continuare vom prezenta i alte tipuri de valori dect valoarea de pia recunoscute i definite

standardele de evaluare (SEV 4.04).a) n cazul n care se dorete determinarea valorii cu care o anumit imobilizare contribuie

valoarea ntreprinderii din care face parte, fr a avea n vedere cea mai bun utilizare sau suma ce

putea fi obinut prin vnzare, se folosete valoarea de utilizare.

Valoarea de utilizare este valoarea unei anumite imobilizri pentru o anumit utilizare d

ctre un anumit utilizator i deci nu este o valoare de pia"

b) Pentru un anumit investitor care are criterii clare asupra investi iei intenionate se apli

conceptul de valoare de investiie (investiment value, concept of worth). Cnd acioneaz n ipostaza d

expert consultant pentru un potenial investitor, evaluatorul calculeaz att valoarea de investiie, ct

valoarea de pia pentru a-l ajuta pe client s ia o decizie, cele dou valori putnd s difere semnificati

Valoarea de investiie este definit astfel :

Valoarea proprietii pentru un anumit investitor, pentru o categorie de investitori pentru

atinge anumite obiective de investiie.

Acest concept subiectiv leag o anumit proprietate de un anumit investitor sau grup de investito

care au obiective de investiii sau criterii definite n mod clar pentru efectuarea investiiei.

Valoarea de investiie (se mai numete i valoare subiectiv) se calculeaz prin actualizar

fluxului de venit anticipat, generat de proprietate. Cauzele posibile a diferenei ntre valoarea de pia

cea de investiie sunt aprecierile subiective asupra previziunii asupra fluxului viitor de venituri, perceper

i cuatificrii riscului afacerii, sinergiilor posibile dup achiziionare. Valoarea de investiie ar put

coincide cu valoarea de pia numai dac ipotezele utilizate n calcularea ei ar putea s fie acceptate d

ctre toi participanii de pe piaa afacerilor.


22/187

2

c) Pentru evaluarea unor afaceri care conin mai multe uniti operaionale distincte se utilizea

conceptul de valoare a afacerii (going concern value), definit n dou moduri de IVS i EVS.

Valoarea afacerii este valoarea global a unei ntreprinderi care va continua s funcione

i n care repartizarea acestei valori globale a afacerii, pe prile ei componente, se face n funcie d

contribuia lor la afacerea totali nu funcie de valoarea nsumat a componentelor ei". (IVS)

Valoarea afacerii (a unei ntreprinderi n funcionare) este valoarea generat de activitat

ei comercial dovedit. Ea este o expresie a unei afaceri stabile i rezult din analiza cash-flow-ul

actualizat sau din capitalizarea profiturilor, care reflect cifra de afaceri i eventualele dator

viitoare condiionate. Valoarea astfel calculat include contribuia (nedifereniat) terenului,

cldirilor, mainilor, echipamentelor, goodwill-ului i a altor intangibile". (EVS)

d) n scopul evalurii unei proprieti ce face obiectul unui contract de asigurare se utilizeaz alt t

de valoare, numit valoare de asigurare, crui definiie este redat n reglementrile domeniului respectiv

e) n cazul evalurii unor proprieti n scopuri fiscale se utilizeaz valoarea de impozitare,

valoare ce se bazeaz pe definiia dat n legislaia fiscal referitoare la taxele de proprieti.

f) Pentru garantarea creditelor bancare, noiunea utilizat este valoarea ipotecii (mortage lendin

value), definit de Directiva Consiliului Europei 98/32/EC, referitor la ratele de solvabilitate pent

creditarea proprietii comerciale i pentru leasing-ul financiar, astfel:

Valoarea unei proprieti determinat de un evaluator o evaluare prudent a vandabilit

viitoare a proprietii, pe baza lurii n considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung a

proprietii, a condiiilor normale i celor locale ale pieei, utilizrii curente i utilizril

alternative adecvate ale proprietii. Elementele speculative nu vor fi luate n calcul la stabilirevalorii ipotecii. Valoarea ipotecii va fi susinut cu documentul ntr-o manier transparent

clar".

g) Valoarea de recuperare este valoarea unei proprieti fr teren, vndut ca materia

recuperabile i nu pentru utilizare n continuare i fr moderinizri sau reparaii.

Se poate da ca un cost de recuperare brut sau net i ultimul poate fi egal cu valoarea net realizabil

h) Pentru lichidarea ntreprinderii se folosete i se estimeaz tipul de valoare numit valoarea d

lichidare sau valoarea de vnzare forat (liquidation value or forced sale value), definit astfel:

Suma care poate fi ncasat n mod rezonabil n urma vnzrii unei proprieti ntr

perioad de timp scurt pentru a putea fi conform cu perioada de timp specificat n defini

valorii de pia.

n unele ri, valoarea de vnzare forat, n particular, poate implica, de asemenea, un vnzt

obligat s vndi un cumprtor sau nite cumprtori care cumpra , fiind contieni de dezavantaj

vnztorului.


23/187

2

Observaie: atunci cnd se face estimeaz valoarea de lichidare pe baza vnzrii activel

individuale ct mai repede posibil, trebuie estimate i toate costurile cu lichidarea (comisioane, onorar

cheltuieli administrative), pn la finalizarea complet a lichidrii, taxe i impozite legale.

i) Pentru un investitor cu interese speciale se calculeaz valoarea special (special value), ca

este o particularizare a valorii de investiie (subiective) i este definit astfel:

Valoarea special este un termen legat de un element excepional de valoare, peste valoare

de pia.

Valoarea special poate aprea, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcionale sa

economice a proprietii cu alt proprietate, de exemplu cu un nvecinat. Este un surplus de valoare, ca

de exemplu poate fi aplicat, mai degrab unui anumit proprietar sau utilizator al proprietii dect pieei

general.

Nu numai tipurile de valori, prezentate anterior, influeneaz major valoarea estimat de evaluato

a unei proprieti ci i tipul de proprietate estimat. Acestea se pot grupa n:

Proprieti cu pia limitat - reprezentat de acele proprieti sau afaceri care, datorit condiiilpieei, caracteristicilor unice sau a altor factori, atrage relativ puini cumprtori poteniali, la u

anumit moment; caracteristic acestor proprieti este c necesit o durat de marketing mai ma

fa de alte proprieti cu pia normal;

Proprieti specializate, ce destinaie special sau proiectate special- sunt acele proprieti cardatorit naturii lor specializate, au o utilitate restrns la o anumit utilizare sau anumii utilizato

i este vndut rar sau deloc pe o pia liber, n afara cazului cnd este parte dintr-o ntreprinder

exemple de acest tip de proprieti sunt: rafinriile, centrale electrice, utilitile publice, docurilbisericile, muzeele.


24/187

2

Capitolul 2. CONTEXTUL PROFESIEI DE EVALUATOR.

PRINCIPII DE EVALUARE A AFACERILOR

1.Contextul profesiei de evaluator

1.1.

EvaluatorulEvaluatorul de proprieti, conform Statutului ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatoril

din Romnia) precum i a Standardelor Europene de Evaluare Aprobate, n particular Standardele d

evaluare naionele - SEV 3.02. Evaluatorul competene, calificare este o persoan cu o bun reputai

care poate demonstra c ndeplinete cumulativ urmtoarele condiii:

a) este absolventul cu studii complete (4 sau 5 ani) al unei institu ii de nvmnt superirecunoscut i a absolvit studii postuniversitare n domeniul evalurii; sau este absolventul unei facult

recunoscute cu profil de evaluare; are cel puin doi ani de experien profesional n legtur cu domeni

evalurii

b) i-a aprofundat cunotinele profesionale printr-un program relevant de pregtire continu;c) deine suficiente cunotine i experien local n evaluarea activelor corporale, situate n zon

i categoria respectiv. n anumite situaii, nainte de a accepta lucrarea de evaluare, are obligaia de a fa

cunoscut clientului pregtirea sa insuficient sau c va solicita asisten de la persoane competente;

d) ndeplinete toate cerinele legale, regulamentare, etice i contractuale legate de lucrare;


25/187

2

e) are o asigurare profesional adecvat, care corespunde responsabilitilor asumate pentfiecare lucrare.

n anumite cazuri complexe, dac ajunge la concluzia c-i lipsete experiena necesar pent

ndeplinirea corespunztoare a misiunii, evaluatorul trebuie s: previn clientul i s solicite asisten

profesional specializat de la, de exemplu: geologi, specialiti n probleme de mediu, ingineri mine

experi contabili, juriti, avocai, etc. pentru a-i ndeplini misiunea.

Evaluatorul acreditat este o treapt superioar n evaluare i o poate obine orice memb

ANEVAR care ndeplinete cumulativ urmtoarele condiii:

a) are o vechime n ANEVAR de cel puin 3 ani;b) a urmat n ultimii 2 ani un program de instruire continu n domeniul evalurii sau domen

conexe, echivalent a 40 ore de curs;

n numeroase circumstane, ca rezultat al legislaiei sau a codului de conduit profesional, es

imperios necesar ca evaluatorul s fie considerat nu numai competent, ci i independent i fr a avea u

actual sau previzibil conflict de interese potenial i nedeclarat.

Rezult deci c un evaluator cruia i se solicit o lucrare de evaluare trebuie s chestioneze client

asupra scopului i identitii oricrei tere pri interesate sau legate de proprietatea evaluat, astfel nct

poat stabili c nu exist nici un conflict de interese pentru evaluator, pentru partenerii si, pentru asocia

si sau pentru rudele apropiate. Dac un asemenea conflict exist este esenial ca el s fie declar

clientului. Clientul este liber s confirme numirea expertului atunci cnd un asemenea conflict exist, c

condiia unei declaraii clare asupra situaiei n cadrul raportului de evaluare.

Evaluatorul poate fi n raport cu clientul su n trei posturi diferite: evaluator intern, extern saindependent.

Evaluatorul intern este acea persoan care se ocup cu tot ce ine de activitatea de evaluare d

cadrul unei firme. Se impune ca evaluatorul intern s fie competent din punct de vedere profesional i

nu aib interes financiar sau politic semnificativ n ceea ce privete firma subiect, definit astfel:

- proprietate personal sau familial, fie printr-o corporaie sau printr-un holding (n proporie de peste%), sum de bani cu care ar putea influena obiectivitatea evaluatorului participare la capitalul soci

al firmei, remunerare, bonificaii legate de rezultatele evalurii;

- funcie ocupat n cadrul unei Autoriti Publice fa de care exist conflicte de interese evidente saucror existen ar putea fi perceput de ctre o ter persoan obiectiv.

Evaluatorul extern este un evaluator care nu are un interes financiar direct sau indirect la firma

clientului care a solicitat lucrarea. Prin interes financiar indirect se nelege o relaie de asociere i relaii

de rudenie cu persoane din firma care solicit lucrarea de evaluare.

Evaluatorul independent este un evaluator extern, dar care n ultimele 24 de luni nu a av

legtur cu clientul care solicit lucrarea de evaluare, cu excepia plii muncii prestate ca evaluator.


26/187

2

caz contrar, are obligaia s fac o declaraie n scris referitoare la orice fel de implicare cu proprietate

evaluat, cu prile interesate sau legate de proprietate, n ultimile 24 de luni.

Cnd se angajeaz o echip cu mai muli evaluatori acetia trebuie s ndeplineasc cerinele d

mai sus, individual i colectiv, referitoare la independeni obiectivitate.

Se recomand ca toate evalurile s includ o declaraie care s specifice faptul c evaluatoru

responsabil de lucrare n faa clientului s-a conformat cu cerinele Standardelor de Evaluare i, n c

excepional, msura i motivele pentru orice abatere de la standarde.

Dei activitatea de evaluare, ca orice profesie liberal, nu este reglementat de ctre institu

guvernamentale, ea se desfoar dup standarde i proceduri profesionale i etice specifice, care impli

responsabilitatea evaluatorului. Conform standardului SEV 3.02 abaterea de la standarde genereaz

rspundere legali financiar, att pentru evaluatori, ct i pentru utilizatorii serviciilor de evaluare.

Primul aspect esteresponsabilitatea profesional care reflect modul n care evaluatorul cunoa

i aplic procedurile, metodele i tehnicile specifice i modul de aderare la codul deontologic i la cel d

comportament etic. Asociaiile profesionale care au n obiectul de activitate evaluarea ntrepriderilo

elaboreaz standarde i proceduri profesionale i norme de comportament etic iar membrii acest

asociaii s-au angajat s le respecte, s le aplice i s se supun controlului din partea asociaiei. Este fire

ca un membru al unei asemenea asociaii profesionale s manifeste un grad sporit i controlabil d

responsabilitate profesional.

Al doilea aspect esteresponsabilitatea civilcare se manifest n virtutea contractului civil dint

evaluator i clientul su prin care evaluatorul se oblig s furnizeze un serviciu de calitatea promis

ofert. Dac evaluatorul nu reuete s ndeplineasc condiiile contractuale i prin aceasta el a produdaune clientului su, acesta din urm este ndreptit s solicite despgubiri. Acordarea de despgubiri

poate face prin nelegere ntre evaluator i client sau prin decizie a instanei civile.

n sfrit, al treilea aspect este responsabilitatea penal atunci cnd n legtur cu activitatea d

evaluare, evaluatorul a nclcat legea penal.

1.2. Raportul de evaluareModul de ntocmire i prezentare a rapoartelor de evaluare este reglementat de Standardul

Internaional de Evaluarea afacerii (APG 4) adoptat de IVSC (International Valuation Standar

Commitee) la data de 19 august 1999 precum i de Standardul naional de evaluare SEV 9.01. Raport

de evaluare. Principii de elaborare a Raportului de evaluare.

Raportul de evaluare este un document destinat comunicrii scrise cu clientul n vederea rezolv

unei probleme de evaluare i trebuie s se bazeze pe o investigaie cuprinztoare, s aib o organiza

logic, o argumentaie solidi o exprimare clar.


27/187

2

Prin modul de prezentare i prin terminologia sa, raportul de evaluare trebuie s exprime o opin

clar, neechivoc i suficient de detaliat pentru a garanta c informeaz corect despre toate aspecte

cheie ale evalurii proprietii i nu poate da natere la nenelegeri asupra situaiei reale a propriet

evaluate. Cu alte cuvinte, indiferet dac este prezentat sub o form prescurtat, raportul de evalua

trebuie s conin informaii suficiente pentru evidenierea clar a tipului de valoare estimat i a alt

factori cu impact asupra valorii, astfel nct utilizatorul raportului (clientul) s neleag corect valoar

propusi modul ei de determinare.

Conform Standardelor (SEV 9.01) Raportul de evaluare a unei afaceri trebuie s cuprind urmtoarele

elemente distincte:

a) semntura i certificarea responsabilitii evaluatorului pentru coninutul raportului deevaluare;

b) ipotezele i condiiile limitative pe care s-au bazat calculele valorilor;c) descrierea lucrrii de evaluare, care se refer la: sfera proprietii supuse evalurii, data

evalurii, tipul de valoare i definiia acestuia, premisele i ipotezele importante n stabilirea valorii,

scopul evalurii, data ntocmirii raportului;

d) descrierea afacerii evaluate: sursele de informaii utilizate; istoricul afacerii; caracterizarea deansamblu a domeniului/ramurii de activitate i economiei naionale; caracterizarea produselor/serviciilor

pieei i clienilor; influena factorilor sezonieri sau ciclici asupra afacerii evaluate; furnizorii; concuren i

i concurena; activele principale de care dispune afacerea (corporale i necorporale); salariaii;

managementul; descrierea general a afacerii; tranzaciile anterioare cu participanii (aciuni sau pri

sociale) i condiiile de realizare a acestora (mrime, cauza tranzaciei, cumprtorul, preul, condiiile deplat, drepturile transmise, etc.).

e) analiza financiar a afacerii reflectat prin: tabele cu sinteza bilanului i contului de profit ipierderi pe un numr de ani relevani pentru caracterizarea evoluiei situaiei financiare a afacerii evaluat

explicaia amnunit a coreciilor efectuate indicatorilor financiari istorici raportai; analiza performane

financiare a afacerii pe un numr de ani relevani (ndeosebi pe baza ratelor financiare) i compararea

acestei performane cu cea realizat de afaceri similare i/sau cu cea a domeniului de activitate;

f) metodologia de evaluare utilizat: metodele de evaluare utilizate i cauzele selectrii acestora(respectiv adecvarea lor cu scopul evalurii i cu tipul de afacere evaluat); formulele de calcul i logica

acestora; modalitatea de obinere a unor variabile ca rate de actualizare i de capitalizare, coeficieni

multiplicatori, etc.; explicaia aplicrii unor ajustri a valorii finale prin prim de control, discount pentru

nelichiditate (necotare); logica stabilirii valorii finale prin procesul de selecie a valorii calculat prin cea

mai adecvat, reprezentativi recunoscut metod de evaluate.

g) clauz de confidenialitate asupra raportului de evaluare i referirilor asupra raportului deevaluare i referirilor la datele coninute n acesta;


28/187

2

h) precizri referitoare la pstrarea raportului i documentelor pe baza crora a fost elaborat.De obicei, la raportul de evaluare, se anexeaz ntr-un volum distinct tabele cu calcule detaliate ale

evalurii poziiilor de active distincte, copii dup actele de proprietate, fie de evaluare distinct a

construciilor, planuri, schie, fotografii relevante i alte documente.

1.3. Standarde de evaluareEvaluarea de active individuale (corporale sau necorporale) de proprieti imobiliare, de afaceri

de valori imobiliare presupune aplicarea unui set de cunotine multidisciplinare de ctre persoane care a

demonstrat c i-au nsuit acele cunotine i n plus posed capacitatea de a prelucra informaii

dobndite ntr-o valoare sau serie de valori a unei proprieti al crui proprietar solicit evaluarea.

Fiind un serviciu cu implicaii financiare serioase asupra proprietarului, investitorul

(cumprtorului) i a evaluatorului (n sensul unor pretenii eventuale de despgubire) evaluri

proprietilor imobiliare, a afacerii, a activelor necorporale etc. au constituit subiecte pentru elaborarunor standarde de evaluare.

ncepnd cu anii `70 s-a impus ideea c evalurile patrimoniale ale ntreprinderilor nu reflec

adevrata lor valoare de pia ce rezult n urma tranzaciilor, fapt de a determinat punctul de cotitur

domeniul evalurilor de ntreprinderi n 1980 cnd UECEF a elaborat un document cu urmtorul coninu

Evaluarea ntreprinderilor face parte din teoria economic a alternativelor de investiii; n acest fel,

principiu, ea trebuie s se bazeze pe aceast teorie, ca i pe metodele de calcul al rentabilitii investiiilo

. Valoarea corect a unei ntreprinderi poate fi determinat numai pe baza excedentelor financiare p

care aceasta le poate distribui n mod durabil.

Standarde cu caracter internaional au aprut numai din anul 1994 i pn n prezent, activitatea d

standardizare fiind supus permanent mbuntirii, att ca sfer de cuprindre, ct i ca formi coninut.

Scopul Standardelor de Evaluare sunt urmtoarele: sprijinirea evaluatorilor n elaborarea un

rapoarte consistente de evaluare pentru clienii lor; promovarea unei coerene n aceste rapoarte pr

utilizarea unor definiii standard ale bazelor de evaluare (n primul rnd a valorii de pia) i pr

abordarea uniform a evalurii; promovarea n rndul evaluatorilor a unei abordri a misiunii de evalua

orientat spre client i spre cerere; prezentarea unui punct de referin sau etalon calitativ pent

utilizatorii evalurilor, pe baza cruia acetia pot s aprecieze calitatea activitii evaluatorului.

Respectarea Standardelor de Evaluare are o importan major pentru cele trei categorii d

utilizatori ai acestora: evaluatori, clieni i specialiti n teoria i metodologia evalurii.

Pentru evaluatori Standardele reprezint un ghid de conduit a misiunii de evaluare ncepnd c

stabilirea clauzelor contractului de evaluare i derulndu-se prin terminologia utilizat, prin metodele

procedurile de evaluare folosite pn la prezentarea raportului de evaluare i a anexelor acestui


29/187

2

Respectarea Standardelor poate constitui pentru evaluatori o important prob de aprare mpotriva un

reclamaii ale clienilor, inclusiv n cazul unor pretenii de despgubiri solicitate instanelor de judecat.

Pentru clieni, cunoaterea prevederilor Standardelor de Evaluare este important deoarece acet

pot solicita ca evaluatorul s ndeplineasc condiiile de pregtire profesional i experien adecva

subiectului evaluat.

Pentru specialitii n teoria i metodologia evalurii, ndeosebi pentru cei care elaboreaz lucr

cunoaterea temeinic a Standardelor are o importantiinific decisiv datorit multitudinii noiunil

de specialitate care difer substanial n teoria i practica francez fa de cea anglo-saxon.

2.Principiile evalurii afacerii

2.1. Principii fundamentale de evaluarePrincipiile fundamentale n evaluare s-au desprins din lucrrile teoretice i practica rilor c

tradiie n domeniul evalurilor i au fost preluate1i adaptate pentru evaluarea de afaceri. Aceste princip

fundamentale sunt valabile indiferent de obiectul evalurii: afaceri, active corporale sau necorporal

proprieti imobiliare.

Principiul anticiprii: valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate (bani sau satisfacii)

urmeaz a fi obinute din deinerea unei proprieti.

Anticiparea este percepia c valoarea este creat de ctre ateptrile privind beneficiile viitoare aproprietii deinute.

Principiul schimbrii: schimbarea se datoreaz aciunii legii cauz efect.

Schimbarea este deosebit de important deoarece are un impact hotrtor asupra valorii propriet

evaluate. Orice schimbare n mediul extern proprietilor, de ordin juridic, economic, social, politi

tehnologic sau tiinific produce o apreciere (cretere) sau o depreciere (scdere) a valorii proprietii

funcie de gradul de dependen al proprietii de factorul perturbator (agentul schimbrii).

Principiul cererii i ofertei: preul unei proprieti variaz direct, dar nu neaprat proporiona

cu cererea i invers, dar nu neaprat cu oferta.

Oferta reprezint cantitatea dintr-un tip de proprietate disponibil pentru vnzare pe o pia dat

la un moment dat iar cererea reprezint cantitatea dintr-un tip de proprietate ce se dorete a fi cumpra

1 Appraisal Institute. Evaluarea proprietilor imobiliare, ediia n limba romn editat d

ANEVAR, Bucureti, 2001.


30/187

3

pe o anumit pia dati la un moment dat. Cu ct cererea este mai mare la o ofert constant, preuri

au tendina s creasc, dar nu neaprat proporional, i invers, cu ct cererea scade, la o ofert constant

preurile au tendina s scad.

Principiul substituiei: atunci cnd mai multe proprieti similare sau identice sunt disponibile p

pia, acela care are cel mai mic preatrage cea mai mare cerere.

Manifestarea acestui principiu se bazeaz pe comportamentul de pia raional, prudent, f

costuri suplimentare datorate amnrii, conform cruia un investitor nu va plti mai mult pentru

proprietate dect pentru alta care are acelai grad de atractivitate. De aici rezult c un activ compus d

mai multe proprieti nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente.

n cazul afacerilor putem afirma c preul de cumprare maxim pe care este dispus s-l plteas

un investitor prudent trebuie s fie: preul de cumprare a terenului i costurile de construcie a un

proprieti substitut cu aceeai utilitate; preul de cumprare de pe pia a unei proprieti cu utilita

identic; preul de cumprare a unei proprieti alternative, care genereaz un venit echivalent, acelea

condiii de risc.

Principiul contribuiei: valoarea unei pri a proprietii depinde fie de ct de mult contribu

aceasta la valoarea ntregului fie ct de mult reduce din valoarea ntregului absena sa.

Principiul costului de oportunitate: un investitor ce va selecta un anumit tip de investiie v

renuna la oportunitatea de a investi n alte tipuri de investiii disponibile i de aceea va alege o investi

care va genera probabil cea mai mare rat de rentabilitate a capitalului la cel mai sczut nivel

riscului.

2.2. Principii de evaluare a afaceriiPentru evaluarea unei afaceri, indiferent de natura i mrimea ei, trebuie respectate att principii

de baz economice ct i cele fundamentale ale evalrii, la care se adaug recomandrile Standardelor d

evaluare a ntreprinderii, n contextul economic actual i al realitilor pieei din Romnia. Rezultat

integrrii elementelor enumerate anterior se prezint sub forma unor principii de evaluare a afacerilor.

Principiul 1. Evalurile se vor face pe baza respectrii Standardelor de evaluare internaional

europene i naionale.

Aplicarea acestor standarde n practica curent se face deoarece ele reprezint cea mai bun

practic n evaluare dar i pentru c acestea sunt o modalitate de protejare a evaluatorilor n fa

intereselor clienilor, neexistnd o reglementare juridic obligatorie n acest sens. Standardele Europene d

Evaluare nu sunt obligatorii pentru asociaiile membre ale TEGoVA (societatea organismelor europen

profesionale din domeniul evalurii proprietii imobiliare), dar se recomand adoptarea lor pentru


31/187

3

reprezint cea mai bun practic, menit s reflecte legislaia relevant a Uniunii Europene, ca i cele m

importante direcii de gndire pe plan european i internaional.

Principiul 2. Evaluarea unei afaceri este efectuat numai de evaluatori profesioniti, cu pregti

i experien adecvat n evaluarea tipului respectiv de afacere i localizrii acesteia.

Evaluatorul trebuie: s aibe cunotine, s neleagi s utilizeze corect acele metode i procedu

recunoscute care sunt necesare pentru realizarea unei evaluri credibile; s nu comit o eroa

fundamental prin omisiune sau intenie care s afecteze valoarea n mod semnificativ; s nu preste

serviciile de evaluare ntr-o manier neglijent sau neatent, astfel nct s favorizeze producerea un

erori care, luate n mod individual, nu ar putea afecta semnificativ rezultatele unei evaluri dar, privite

mod agregat, ar putea s produc confuzii.

Principiul 3. Evaluarea unei afaceri se face pe principiul unei participaii de 100 %, deci a un

afaceri n ansamblul ei, ulterior fcndu-se corecii pentru a reflecta puterea de control sau lipsa d

lichiditate (necotarea ntreprinderii).

Principiul 4. Metodele de evaluare trebuie s fie adecvate cu scopul evalurii i cu cele dou

ipostaze n care se poate afla un evaluator: de expert neutru i de expert consultant.

Principiul 5. Valoarea unei afaceri este echivalent cu valoarea prezent a tuturor fluxurilor

financiare anticipate care deriv din dreptul de proprietate asupra capitalului firmei, deci valoarea se

bazeaz pe percepiile participanilor pe pia asupra ctigurile viitoare degajate de achiziiile de

afaceri. Altfel spus, se vor cumpra profituri viitoare i nu active corporale.

Aceast nou viziune asupra valorii ntreprinderii a fost contientizat de ctre investitori

ncepnd cu anii 80, atunci cnd acetia au observat importana deosebit a activelor necorporale,nenregistrate n activul bilanului contabil al ntreprinderii, dar care sunt apte s genereze profituri

substaniale pentru un cumprtor prin efectul lor sinergic asupra profitului total al cumprtorului.

Existi excepii de la acest principiu, n sensul c valoarea este o reflectare a valorii patrimonial

numai cnd aceast abordare reprezint o uzan acceptat ntre vnztor i cumprtor (de exemplu

tranzaciile cu cabinete stomatologice se fac pe baza valorii lor patrimoniale).

Principiul 6. Valoarea, aa cum este definit n principiul 5, are dou componente: componenta

comercial (transferabil)i componenta necomercial (valoarea pentru proprietar).

Evaluatorul trebuie s discearn ntre cele dou componente pentru a evaluat numai partea ce se

transfer, cealalt rmnnd proprietarului n virtutea calitilor sale personale.

Principiul 7. Valoarea estimat printr-o activitate de evaluare este valabil numai la o anumit

dat, numit data evalurii.

Modificrile rapide i inevitabile ale forelor sociale, economice, guvernamentale, ale

comportamentului consumatorilor, etc. determin modifcarea valorilor estimate la date diferite ale


32/187

3

evalurii. Recunoaterea acestui principiu este fundamental n cazul evalurilor afacerilor n scopul

garantrii creditelor.

Principiul 8. Piaa determin rata de fructificare a capitalului ateptat de investitor

Costul capitalului sau rata de fructificare a capitalului este puternic influenat de forele sociale,

economice, politice i fizice de la data evalurii, evaluatorul trebuind s estimeze ratele de fructificare

ateptate de diveri investitori pentru diferite piee i tipuri de afaceri.

Principiul 9. n evaluarea unei afaceri care-i va continua activitatea normal de exploatare se v

ine seama de valoarea de lichidare, care poate fi superioar celei de exploatare n anumite circumstan

fiind recomandat n acele circumstane n defavoarea celei bazate pe performanele firmei.

Circumstanele pot s fie favorabile valorii de lichidare atunci cnd afacerea este numai margin

profitabil sau produce pierderi, fie cnd obiectele proprietii intelectuale, cum ar fi brevetele de inveni

mrcile de fabric sau de comer, au o valoare semnificativ la ncetarea afacerii.

Esena acestui principiu este: dac valoarea afacerii evaluat prin metode nscrise n abordar

bazat pe venit (capitalizarea profitului net i metode cash-flow-ului net actualizat) este inferioar valo

de lichidare, valoarea final ce va fi recomandat este valoarea de lichidare.

Logica unei asemenea judeci const n faptul c, dac afacerea este vndut la un pre mai m

dact valoarea ei de lichidare, cumprtorul va fi tentat s lichideze afacerea prin vnzarea activel

individuale ale acesteia, realizndu-se astfel un ctig din tranzacie.

Principiul 10. n cazul unor afaceri care un potenial adecvat de profitabilitate, respect

realizeaz o rat a rentabilitii capitalului investit egal cu costul mediu ponderat al capitalulu

valoarea afacerii calculat prin metoda patrimonial (activul net corectat) i prin metodele dcapitalizare/actualizare a veniturilor viitoare trebuie s se concretizeze n rezultate identice sau foar

apropiate.

Dac nivelul ratei rentabilitii afacerii este superior costului capitalului sau ratei medii

rentabilitii firmelor concurente, valoarea afacerii calculat pe baz de venit este superioar valo

patrimoniale. Diferena dintre cele dou valori reprezint valoarea global a activelor necorporale a

afacerii (goodwill), care poate fi ulterior alocat pe goodwill-ul ataat afacerii (i transferabil odat c

aceasta) i goodwill personal netransferabil. Aceast problem a calculului goodwill-ului i a ncorpor

lui n valoarea afacerii are o importan deosebit n evaluarea firmelor mici i mijlocii, n care iniiativa

reputaia unei singure persoane imprim o valoare deosebit afacerii.

Principiul 11. Separarea activelor redundante (n surplus fa de nevoile de exploatare normal

afacerii), evaluarea lor distinct prin metode de evaluare adecvat i adugarea acestei valori

rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare a afacerii.

Principiul 12. Stabilirea valorii finale a unei firme, care a fost evaluat prin mai multe metode d

evaluare din care au rezultat valori diferite, se face prin judecata evaluatorului; aceasta se refer


33/187

3

selectarea, din seria valorilor obinute, a unei singure valori care este, de fapt, rezultatul aplicrii cel

mai adecvate metode de evaluare.

Aprecierea valorii finale este, deci, un proces de selecie a unei valori i nu rezultatul aplicrii un

medii aritmetice ponderate a valorilor obinute. Aceast optic nou este prevzut n mod expres

proiectele de standarde europene i internaionale de evaluare a afcaerii.

Logica acestei prevederi const n faptul c, din punct de vedere al modului de gndire economi

o valoare rezultat dintr-o medie a valorilor calculate pe principii total diferite (respectiv prin metod

patrimonial, prin metoda capitalizrii/actualizrii fluxurilor viitoare i prin metoda comparaiilor d

pia) nu are relevan economic.

Selecia unei singure valori are o importan esenial n cazul evalurii activelor necorporale a

unei firme, deoarece gradul de relevan a valorilor rezultate din aplicarea celor trei grupe de metode es

foarte diferit.

n concluzie, dup prezentarea celor 12 principii de evaluare a afacerii, rezult c este necesar

evaluarea s fie efectuat numai de experi calificai, care s cunoasc principiile coninute n standarde

de evaluare i care s prezinte clienilor rapoarte de evaluare elaborate ntr-o manier clari transparent

Cunoaterea tipului de afacere evaluat, mrimea i forma lor juridic, este esenial deoarece aplicar

metodelor i tehnicilor de evaluare are anumite particulariti.

La evaluarea ntreprinderilor/afacerilor mici i mijlocii (I.M.M.) necotate trebuie luate

considerare urmtoarele caracteristici cu impact asupra metodelor i tehnicilor de evaluare:

contabilitatea este mai simpl, n sensul c: documentele financiar-contabile nu sunt auditatnregistrarea istoric a operaiunilor contabile este mai scurt i mai neregulat; de obicei existcontabilitate pe baza ncasrilor de bani lichizi i nu a veniturilor; structura capitalului utilizat este m

simpl, ponderea capitalului mprumutat n finanarea ntreprinderilor fiind de obicei redus (10-15 %

cheltuieli cu compensarea proprietarilor (salarii, prime, cheltuieli de deplasare, de recreere, etc.) su

importante, avnd ca rezultat diminuarea profitului brut impozabil.

informaiile de pia asupra tranzaciilor cu ntreprinderi similare sunt neconcludente fa dtranzaciile cu ntreprinderi mijlocii i mari; de aceea aplicarea tehnicilor metodei de comparaie cu pia

este restricionat de insuficiena i/sau de necompatibilitatea informaiilor de pia disponibile;

transferul proprietii asupra unei ntreprinderii mici se face, de obicei, prin plata n rate cu uavans de 20 30 %, restul din suma convenit urmnd a fi pltit n rate, cu o rat a dobnzii conveni

(dobnda este inclus n preul tranzaciei);

costul capitalului propriu, relectat n rata de capitalizare ca i costul mediu ponderat capitalului (care exprim rata de actualizare) pentru ntreprinderile mici care funcioneazi cu credite

stabilete prin includerea unei prime de risc adiionale, specific ntreprinderilor necotate.


34/187

3

Capitolul 3. EVALUAREA AFACERILOR O NECESITATE

ECONOMIC

1.Consideraii generaleEvaluarea afacerilor n general este acea operaiune de natur complex, economici tehnic

efectuat de ctre specialiti prin care se stabilete valoarea exprimat monetar pentru care u

vnztor ar accepta s-i cedeze proprietatea sau cea pentru care un cumprtor ar accepta s devin

proprietarul acesteia.

Acest valoare este un factor determinant al activitii managerilor, mai ales n contextul actuacnd scopul managementului a devenit mrirea averii proprietarilor (asociailor, acionarilor

Performanele managerilor actuali se pot msura prin valoarea adugat proprietii sau afacerii pe care

conduc. Orice proprietar de afacere i dorete ca la un moment dat, cnd va dori s-i vnd afacerea, s

poat revinde cu un pre mai mare dect cel cu care a cumprat-o, fructificndu-i astfel capitalul investit

Datorit dorinei permanente a managerilor de a crete permanent valoarea firmelor, rezul

necesitatea de avea permanent imaginea valorii afacerii conduse, mai ales din perspectiva unor potenia

investitori n afacere, lucru pe care tiina i practica evalurii l pune la dispoziia managerilor.

Avnd n vedere complexitatea activitii de evaluare ce necesit cunotine din domeni

economic, tehnic, juridic, activitatea de evaluarea a devenit o profesie i o disciplintiinific aparte d

celelalte tiine a cror instrumentar l utilizeaz, pregtind propriul su corp de profesioniti.

Diversificarea activitii de evalure a afacerilor se datoreaz n primul rnd factorilor implicai

piaa de tranzacionare a afacerilor.

Evalurile se pot clasifica n funcie de factorii implicai n tranzacie:

obiectul evalurii:


35/187

3

- evaluri de elemente patrimoniale: proprieti imobiliare, bunuri mobile, active circulante;- evaluri de active intangibile distincte i goodwill: licene, brevete, contracte, etc.;- evaluri de uniti independente de afaceri sau active din cadrul unei afaceri;- evaluri de ntreprinderi.

scopul evalurii:- evaluri administrative: n scopuri fiscale;- evaluri economice: n scopul determinrii v

evaluarea afacerilor curs 2011 1

Documents