dreptul de preempȚiune În noul cod civil

7/24/2019 DREPTUL DE PREEMPIUNE N NOUL COD CIVIL

1/26

DREPTUL DE PREEMP IUNE N NOUL COD CIVIL

Prof. univ. dr. DAN CHIRICUniversitatea Babe -Bolyai Clu-Na!o"a

Rezumat#

$!re deosebire de Codul "ivil anterior% noul Cod "ivil "on ine nor&e e'!rese "are

re(le&entea)* dre!tul "o&un al !ree&! iunii +n dre!tul "ivil ro&,n% re(i&ul s*u uridi" fiindunitar% indiferent da"* i)vorul s*u este le(al sau "onven ional !a"t de !referin *. Noua re(le&entare !une o serie de !roble&e "are se "er a fi eviden iate i anali)ate. Astfel% &ai +nt,i% se !une !roble&a naturii sale uridi"e% unii "onsider,ndu-l a fi un dre!t real% unii "a fiindun dre!t de "rean *% iar al ii "a fiind un dre!t !otestativ. /n al doilea r,nd% se !une !roble&a stabilirii do&eniului s*u de a!li"are% a "ontra"telor "*rora li se a!li"* i a "elor "*rora nu li sea!li"*. /n al treilea r,nd% re(le&entarea +n sine a &odului +n "are !ree&! iunea fun" ionea)* a dat i ea na tere la o serie +ntrea(* de intero(a ii "ontroverse "are + i a tea!t* re)olvarea. /n "eea "e !rive te !ree&! iunea "onven ional* !a"tul de !referin *% a"easta "u!rinde unele re(uli s!e"ifi"e "are de"ur( din natura sa "ontra"tual*% "u& sunt "ele referitoare la "ondi iilede validitate% o!o)abilitate fa * de ter i% durat*% e'er"itarea !ro!riu-)is* i a efe"telor sale.

Cuvinte cheie:!ree&! iune0 dre!t !otestativ0 i)voare0 efe"te0 !referin *0 ordine !ubli"*0 !a"t de !referin *0 "ondi ii de validitate0 o!o)abilitate.

1. 1ti&olo(i"% !ree&!2iunea !rovine din "uvintele latinepre% +nainte% 3i emptio% v,n)are./n esen2*% este vorba des!re un dre!t de sor(inte le(al* sau "ontra"tual* !a"tul de

!referin * "are% la !re2 e(al% "onfer* !referin2* unei sau anu&itor !ersoane fa2* de ori"are alte!ersoane la dob,ndirea unui bun atun"i ",nd i da"* !ro!rietarul a"estuia se de"ide s*-l v,nd*4art. 5678 5 NCC95. 1'isten2a unui ase&enea dre!t% "are "onstituie o e'"e!2ie de la re(ula

5 C. $aint-Alary-Houin%Le droit de premption% "u !refa2* de P. Raynaud% :;Dr.Dea?% Tratat de drept civil. Vol. I. Vnzarea-cumprarea. Schimbul% edi ia a I@-a a"tuali)at* de :. iai% R. Po!es"u% 1d. Universul uridi"% Bu"ure ti% 88% !. E8 3i ur&.0 C.Foader%Drept civil. Contracte speciale% 1d. CH Be"?% Bu"ure ti% 887% !. 75 3i ur&.0 A.

>olti % Dreptul de preemp iune % 1d. Ha&an(iu% Bu"ure ti% 855% !. i ur&.% nr. i ur&.0 1 .Celaru%Dreptul de preemp iune n re!lementarea "oului Cod civil % +n vol. In honoremAle'andru Ba"a"i i Gvidiu Un(ureanu. Cule(ere de studii% 1d. Universul uridi"% Bu"ure ti%

5


2/26

!otrivit "*reia !ro!rietarul !oate dis!une liber de bunurile sale% fa"e "a doar libertateaproprietarului de a-#iale!e liber cocontractantuls* fie +n(r*dit*% nu +ns* 3i libertatea de avinde sau de a nu vinde i ni"i libertatea de a fi'a !re ul.

2. /n "eea "e !rive3te natura sa uridi"*% du!* un +ndelun(at !ro"es de de"antare% s-a

de&onstrat "* a"est dre!t indiferent da"* de"ur(e din le(e sau din "ontra"t - nu este ni"ireal% ne"onferind !rero(ative dire"te asu!ra unui bun%ni"i de "rean2* !ersonal% ne"onferind!rero(ative "ontra altuia7% "i un de!t !"te#tativ% "are are "a obie"t o abstra"2iune situa2iauridi"* n*s"ut* "a ur&are a +nstr*in*rii bunului unui ter2 altul de",t titularul dre!tului de!ree&!2iune% !e "are !ree&!torul% !rintr-un a"t unilateral% du!* "u& dore3te% dire"t% f*r* a

85% !. 56 i ur&.0 $. ;oi"ovi"i%Vnzarea n baza dreptului de preemp iune% nre!lementarea noului Codcivil% PR nr. J85% !. 78 i ur&. G re"ent* de"i)ie a C


3/26

avea nevoie de a soli"ita "eva "uiva unei alte !ersoane sau instan e de ude"at*% fie o !oatel*sa a3a "u& este% nee'er"it,nd dre!tul s*u de !referin2*% fie o !oate desfiin2a% ob in,ndanularea a"tului "are i-a neso"otit dre!tul% ori% du!* "a)% &odifi"a% ulterior anul*riisubstituindu-se +n lo"ul ter2ului "u&!*r*tor 3i devenind !ro!rietar al bunului v,ndut +n lo"ula"estuia% !*r2ile "ontra"tante v,n)*torul 3i "u&!*r*torul fiind obli(ate s* se su!un* ori"*reia

dintre a"este o!2iuniE

.

$.Dre!tul de !ree&!2iune sub)ist* doar +n "a)ul +n "are este vorba des!re o +nstr*inare!rin v,n)are% adi"* de transferul !ro!riet*2ii unui bun "iar 3i nu&ai a nudei !ro!riet*2i% +n+ntre(ul s*u sau doar +ntr-o anu&it* "ot*-!arte% "ontra !l* ii unui !re stabilit +n bani% da"* a"easta nu are un "ara"ter intuitu personae. 1a nu se a!li"* +n "a)ul +nstr*in*rilor "are

+n favoare !ersoanei indi"ate de le(e ibidem%!. =% "eea "e +nsea&n* "* dre!tul !ree&!torului se i&!une +nori"e "ondi ii la !re e(al fa * de ori"e alt dob,nditor al bunului. /n al doilea r,nd% sus inerea "* dre!tul de

!ree&! iune ar fi un dre!t de "rean * !ur i si&!lu% neafe"tat de &odalit* i - "are% dedu"e&% ar sub)ista de la instituirea sa !rintr-un te't de le(e% !entru "ei "are de ineau bunul su!us !ree&! iunii de la data instituirii

a"estuia% sau de la data dob,ndirii bunului de "*tre un ter % subse"vent instituirii !rin le(e a dre!tului de!ree&! iune -% este ina""e!tabil* deoare"e% at,ta ti&! ",t !ro!rietarul bunului su!us !ree&! iunii nu se de"ide s* v,nd* a"el bun% dre!tul de !ree&! iune nu este ",tu i de !u in efe"tiv% "i doar virtual% "*"i !rin defini ie el d* titularului s*u !osibilitatea s cumpere cu prioritate un bun4art. 5678 alin. 5 NCC9% or% o ase&enea

!osibilitate nu !oate e'ista de",t atun"i ",nd este vorba des!re o v,n)are anu&e% nu de una i!oteti"*% ni&eni ini&i" neobli(,ndu-l !e !ro!rietar la "eva at,ta ti&! ",t nu s-a de"is s* v,nd* i nu i-a &anifestat inten ia +n a"est sens.

i +n dre!tul fran"e) e'ist* autori "are% "el !u in +n "a)ul !a"tului de !referin *% sus in "* dre!tul de !ree&! iune ar fi unul de "rean * >. Collart Dutileul% P. Delebe"ue% Contrats civils et commerciau+.% L-e Mdition% PrM"isDallo)% Paris% 886% !. 6% nr. L. Da"* +n dre!tul fran"e)% "are nu "on ine o dis!o)i ie de !rin"i!iu "a a"eea din art. 5677 alin. 5 te)a I NCC ro&,n - "are !er&ite !ree&!torului s* se substituie dire"t +n dre!turile ter ului "area dob,ndit bunul "u neres!e"tarea dre!tului de !ree&! iune -% te)a !oate fi sus inut* av,nd +n vedere "*

!ree&!torul nu se !oate substitui +n lo"ul ter ului dob,nditor de",t +n "ondi ii foarte restri"tive da"* a"esta a fost

de rea-"redin * i a "unos"ut fa!tul "* titularul dre!tului de !referin * inten ionea)* s*- i e'er"ite a"est dre!t% +n dre!tul nostru a"east* te)* nu are ni"iun te&ei% de vre&e "e dre!tul de !referin * !oate fi i&!us ori"ui indiferentde buna sau reaua sa "redin *. Doar ante rem venditam% ",nd debitorul !ree&! iunii este inut s* +l +n tiin e)e

!e !ree&!tor de inten ia sa de a +nstr*ina bunul i "ondi iile a"esteia% s-ar !utea eventual vorbi de un dre!t de "rean * +n favoarea !ree&!torului% nu i post rem venditam% ",nd a"esta nu &ai are nevoie de interven ia usti iei

!entru a- i valorifi"a !rero(ativele "onferite de art. 5677 alin. 5 te)a I NCC% !ut,ndu-se substitui !rin voin a sa direct i nemi(locit+n dre!turile dob,nditorului% ori"ine ar fi a"esta% "eea "e de&onstrea)* "* este st*!,nul uneisitua ii uridi"e "ara"teristi"* esen ial* a dre!turilor !otestative -% iar nu doar un "reditor oare"are% titular al unui si&!lu dre!t !ersonal de "rean * +&!otriva debitorului% dre!t !e "are nu i l-ar !utea valorifi"a +n "a) de o!unere de",t !rin inter&ediul usti iei art. 55 i ur&. NCC% ni"ide"u& ne&ilo"it +n a"est sens% a se vedea I. Naar%La potestativit. "otes delecture% Revue tri&estrielle de droit "ivil 85% !. 8=.

E C. $aint-Alary-Houin% op. cit.% !. E7L-E6% nr. E6=-0 ;. Pillet% vK /remption et retraits% RM!. "iv.

Dallo)% &ars 858% &is Q our anv. 85E% nr. 5=0 C. Po&art-No&dedeo% Le re!ime (uridi0ue des droitspotestati,s en mati1recontractuelle% entre unit et diversit% Revue tri&estrielle de droit "ivil 858% !. 8=0 I.Naar% op. cit.% !. 85 i ur&./n a"ela3i sens% a se vedea 3i I. Ne(ru% D. Corneanu% Discu'ii n le!tur cu natura(uridic a dreptului depreemp'iune )I*% +n Dre!tul nr. 5J88E% !. 3i ur&.0 @. $toi"a% Drept civil. Drepturilereale principale% vol. I% 1d. Hu&anitas% Bu"ure ti% 88E % !. 77E 3i ur&.% nr. 55.

Ciar i o v,n)are !ur* i si&!l* !oate "on ine ele&ente intuitu personae% a a "u& se+nt,&!l* +n "a)ul +n"eierii a"esteia +ntre so i% rude a!ro!iate sau afini. Pentru a"est &otiv%

bun*oar*% art. 8 alin. din :e(ea nr. 56 J85E !rivind unele &*suri de re(le&entare av,n)*rii-"u&!*r*rii terenurilor a(ri"ole situate +n e'travilan i de &odifi"are a :e(ii nr.LJ885 !rivind !rivati)area so"iet* ilor "o&er"iale "e de in +n ad&inistrare terenuri

!ro!rietate !ubli"* i !rivat* a statului "u destina ie a(ri"ol* i +nfiin area A(en iei Do&eniilor $tatului% !revede +n &od e'!res "* dis!o)i iile din "u!rinsul s*u referitoare ladre!tul de !ree&! iune nu se a!li"* +ntre "o!ro!rietari% so i% rude i afini !,n* la (radul trei.

7


4/26

!re)int* ele&ente intuitu personae% "u& este "a)ul dona2iei 3i al +ntre2inerii% ori "a)ula!ortului la "a!italul so"ial al unei so"iet* i "ivile sau "o&er"iale 6. /n s"i&b% a fost"onsiderat a!li"abil +n "a)ul unor o!era iuni si&ilare v,n)*rii% a a "u& este bun*oar* "a)ul unei d*ri +n !lat*L%"eea "e nou* ni se !are +ns* dis"utabil +ntru",t ar fi vorba de o e'tindere

!rin inter!retare a unei situa ii de e'"e! ie a +n(r*dirii libert* ii de a- i ale(e "o"ontra"tantul%

"are !rin natura ei este de stri"t* inter!retare=

.$"i&bul transferul !ro!riet*2ii unui bun "ontra !ro!riet*2ii unui alt bun este 3i el un"ontra"t "are nu este "o&!atibil "u !ree&!2iunea% din &o&ent "e se fa"e +ntotdeauna +n"ondi2ii de !aritate +ntre titularul dre!tului 3i un ter2% or% da"* a"east* !aritate este u3or destabilit +n "a)ul v,n)*rii ",nd !re2ul oferit este e(al% fiind vorba de su&e de bani% "are !ot fi"o&!arate f*r* ni"iun fel de difi"ultate% ea este &ult &ai (reu sau "iar i&!osibil de stabilit +n"a)ul s"i&bului "are are "a obie"t bunuri de naturi diferite.

Pree&!2iunea este e'"lus* 3i +n "a)ul unei restituiri subse"vente re)olu2iunii sau anul*riiunei "onven2ii translative de !ro!rietate% situa2ie +n "are% "a ur&are a desfiin2*rii a"tului +ndis"u2ie% are lo" restituirea re"i!ro"* a !resta2iilor58.

%. /n "ele "e ur&ea)* vo& !re)enta re(le&entarea de dre!t "o&un a !ree&! iunii "u!rins*+n NCC I% diferite re(le&ent*ri s!e"iale referitoare la anu&ite dre!turi de !ree&! iunele(al* "u!rinse +n le(i s!e"iale II% !re"u& i re(ulile s!e"iale a!li"abile !ree&! iunii "onven ionale !a"tului de !referin * III.

I. Re&'ementaea de de!t c"mun

(. NCC% "u titlu de noutate% "on ine la art. 5678 56E8 o serie de dis!o)i ii le(ale referitoare la dre!tul de !ree&! iune +n (eneral. A"este nor&e le(ale sunt su!letive% art. 5678 NCC !re"i),nd "* dispozi iile prezentului cod privitoare la dreptul de preemp iune sunt

aplicabile numai dac prin le!e sau contract nu se stabile te alt,el .1le se refer* at,t la v,n)*rile !rin bun* +n ele(ere% ",t i la v,n)*rile silite ur&*rire silit* sau s"oatere la v,n)are silit* "u autori)area ude"*torului sindi" +n "adrul !ro"edurii dereor(ani)are art. 567L NCC.

). Caacteu' de "dine !u*'ic+ a' !eem! iunii 'e&a'e

,. Dre!turile de !ree&!2iune le(al* au un "ara"ter de ordine !ubli"* de dire" ie%deoare"e "iar i +n "a)urile +n "are sunt "onferite unor !ersoane !arti"ulare% "u& este "a)ullo"atarilor% arenda ilor% !ersoanelor !arti"ulare e'!ro!riate% "o!ro!rietarilor% ve"inilor et".%ra iunile !entru "are sunt instituite !rives" interesul (eneral% av,ndu-se +n vedere ra iuni de

P. alaurie% :. Ayns% P.-S. ;autier% Les contrats spciau+% -e Mdition% DefrMnois. :e'tenso Mditions% Paris%855% !. 58% nr. 5.Dre!tul de !ree&! iune nu sub)ist* ni"i +n "a)ul +n "are +nstr*inarea !re)int* doar +n !arteele&ente intuitu personae% "u& este% bun*oar*% "a)ul +n "are a"easta se fa"e "ontra unei su&e de bani i a+ntre inerii +nstr*in*torului sau a unui ter . /n s"i&b% +n "a)ul unui "ontra"t de +nstr*inare aleatoriu ne- intuitu personae% "u& este% bun*oar*% "el de rent*via(er*% dre!tul de !ree&! iune ar trebui s* sub)iste% de i te'tele NCC !rivitoare la dre!turile de !ree&! iune se refer* in terminis doar la v,n)are.

6 >r. Dea?% :. iai% R. Po!es"u% op. cit.% !. E5% nr. L..L /n a"est sens% a se vedea P. Fer"ier% op. cit.% !. 5E% nr. 587% 5877.

= /n a"est sens% ase vedea i >. Colart Dutileul% P. Delebe"ue% op. cit.% !. L% nr. 6.58 Cass. 7-e "iv.% E ian. 5==% &bs. P.-S. ;autier% Revue tri&estrielle de droit "ivil 5==% !.=56.

E


5/26

!oliti"* so"ial*% de !oliti"* e"ono&i"*% de !oliti"* fun"iar*% de !oliti"i de urbanis&% !oliti"i"ulturale et".% iar nu interesele unor indivi)i55.

-. Din a"east* !ers!e"tiv*% este interesant de re&ar"at "* instituirea de "*tre state a unordre!turi de !ree&! iune le(al*% "are du" fie la !ierderea post rem venditam a dre!tului de

!ro!rietate dob,ndit de un ter de la v,n)*tor "u neso"otirea !referin ei le(ale% fie la +n(r*direa ante rem venditama dre!tului v,n)*torului de a dis!une liber de bunul s*u fiindobli(at s* +l oferte)e !referen ial !e !ree&!tor% !oate% du!* "a)% s* afe"te)e fie substan adreptului de proprietatefiind !er"e!ut* "a o !rivare de !ro!rietate a "u&!*r*torului "are adob,ndit dre!tul "u neso"otirea dre!tului de !ree&! iune% fie ,olosin a bunurilor !rininstituirea re(le&ent*rii "are +l obli(* !e !ro!rietar s* oferte)e !rioritar !e !ree&!tor%

!ut,ndu-se ridi"a astfel !roble&e de !ro!or ionalitate "are s* intre sub in"iden a dis!o)i iilor art. 5 din Proto"olul adi ional nr. 5 la Conven ia 1uro!ean* a Dre!turilor G&ului i% de"i% i&!li"it% sub "en)ura Cur ii de la $trasbour( 5.

. Dat fiind "ara"terul de ordine !ubli"* al dre!turilor de !ree&! iune re(le&entate de

le(e% nu se !oate renun2a la ele anti"i!at% adi"* +nainte de a se na3te !rin &anifestarea devoin2* a !ro!rietarului de a vinde - libertate "are% a a "u& a& v*)ut supranr. 5% nu este "uni&i" afe"tat* de e'isten a dre!turilor de !ree&! iune -% "i nu&ai du!* a"est &o&ent 57%lu"ru"are se !oate fa"e at,t e'!res% ",t i ta"it !rin nee'er"itarea dre!turilor de !ree&! iune +n ter&enele !rev*)ute de le(e. $!re deosebire de dre!turile de !ree&! iune le(al*% +ns*% ladre!turile de !ree&! iune "onven ional* se !oate renun a anti"i!at% deoare"e +n "a)ul a"estora nu &ai este vorba des!re nor&e le(ale "are !rives" ordinea !ubli"* de dire" ie% "i de nor&e"are o"rotes" interese !arti"ulare% nu (enerale% titularii lor !ut,nd dis!une de ele du!* "u&dores"% f*r* ni"iun fel de restri" ii.

/. P"*'ematica in#e+ii 0n c"ntacte'e de vnzae 0ncheiate cu te ii a c"ndi iei #u#!en#ive a neeecit+ii de!tu'ui de !eem! iune de c+te titu'au' ace#tuia

3. @,n)area +n"eiat* de !ro!rietarul lu"rului "u un ter2 sub "ondi2ia sus!ensiv* anee'er"it*rii dre!tului de !ree&!2iune de "*tre titularul unui ase&enea dre!t se "onsidera "*nu "ontravine "ara"terului de ordine !ubli"* al !ree&! iunilor le(ale% din &o&ent "e a"eastanu i&!ieta i nu i&!ietea)* ni"i +n !re)ent asu!ra libert*2ii de a vinde sau de a nu vinde% "idoar asu!ra libert*2ii de a-3i ale(e "o"ontra"tantul la !re e(al% atun"i ",nd ot*r,rea de avinde este luat*% or% a"east* ot*r,re !utea fi su!us* unei "ondi2ii sus!ensive% +n "a)ule'er"it*rii dre!tului de !ree&! iune% "ondi ia sus!ensiv* nefiind +nde!linit*% +ntr-o o!inie% "ontra"tul "onsider,ndu-se a fi li!sit de efe"te at,t +n !rivin a "u&!*r*torului% ",t i a

!ree&!torului din "au)a inefi"a"it* ii ofertei5E

% iar +ntr-o alt* o!inie% !e "are nu o +&!*rt* i&%

55 /n a"est sens% a se vedea ;. Pillet% op. cit.% nr. 7L i ur&.5 Ibidem% nr. 7./n a"est sens% !oate fi &en ionat* o ot*r,re a C1DG !rin "are statul !,r,t >ran a a fost "onda&nat +ntru",t% +n situa ia sub-evalu*rii !re ului v,n)*rii unui i&obil sau a unui fond de "o&er % a instituit

!rintr-o le(e un dre!t de !ree&! iune +n favoarea ad&inistra iei fis"ale% "*reia i s-a "onferit un dre!t de !referin * la u !re "u 58T &ai &are de",t "el fi'at de !*r i !rin "ontra"t% dre!t "onsiderat de Curte "a fiind arbitrar i dis"re ionar% f*",nd s* a!ese asu!ra "u&!*r*torului o sar"in* s!e"ial* e'orbitant*% statul dis!un,nd de &*suri&ai !u in brutale !entru a lu!ta "ontra fraudelor fis"ale C1DH% se!t. 5==E Hentri" "J>ran a% "ote D.>iorina% Re"ueil Dallo) 5==% !. E.

57 ;. Baron% v/remption% RM!. "iv. Dallo)% 5==L% nr. =.

5E $. PMri(non%La vente sous condition suspensive du non-e+ercice du droit de premptionurbain% RM!ertoire du notariat DefrMnois 5==5% art. 787L0


6/26

"ontra"tul fiind "onsiderat a fi +n"eiat "u !ree&!torul% !e "onsiderentul "* !ree& iunea fiindo "estiune de ordine !ubli"*% nu ar !utea fi +nl*turat* !rin o"ul unei "ondi ii sus!ensive 5.

14.NCC "on ine dis!o)i ii "are se refer* la a"east* "estiune. Astfel% !otrivit dis!o)i iilor art. 5675 NCC% vnzarea bunului cu privire la care e+ist un

drept de preemp iune le!al sau conven ional se poate ,ace ctre un ter numai sub condi ia suspensiv a nee+ercitrii dreptului de preemp iune de ctre preemptor .Astfel "u& este for&ulat% te'tul de le(e anali)at !are a fi unul i&!erativ% iar +n !rivin a

inter!ret*rii sale s-au e&is dea !atru o!inii "are nu se "on"ilia)* +ntre ele#)i*+ntr-o !ri&* o!inie% se sus ine "* o v,n)are av,nd "a obie"t un bun su!us unor dre!turi

de !ree&! iune% +n &od obli(atoriuV nu !oate fi f*"ut* de",t sub "ondi ie sus!ensiv*% o v,n)are !ur* i si&!l*% neafe"tat* de a"east* &odalitate% nefiind valabil*% adi"* nul* absolut+n +ntre(i&e50

)ii* +n "ea de a doua o!inie% se sus ine "*% indiferent da"* a fost sau nu inserat* +n "ontra"t%ea fa"e !arte de dre!t din a"esta% v,n)area fiind "onsiderat* +n"eiat* sub "ondi ie sus!ensiv*&odalitate a a"tului uridi"560

)iii*+n "ea de a treia o!inie% !entru "a totul s* fie i &ai "onfu)% se sus ine &ai +nt,i "* este !re)u&at* !rin le(e +n ori"e "ontra"t de v,n)are +n"eiat "u ter ii% astfel +n",t "ondi ia sus!ensiv* a nee'er"it*rii !ree&! iunii este subn eleas chiar i n cazurile n care pr ile )inclusiv din ne tiin * nu au prevzut-o e+press. n. D. C.% iar a!oi "* a"easta ar fi nu o&odalitate a a"tului uridi"% a a "u& se ad&itea +n &od unani& !,n* a"u& 5L% "i ni"i &ai &ultni"i &ai !u in de",t un element esen ial )de esen a vnzrii ncheiate cu ter ul*% iar nu omodalitate a obli!a iilor a crei introducere n contract s depind de voin a pr ilor s. n. -D. C.5=0

)iv* +n fine% +n "ea de a !atra o!inie% "ea &ai e"le"ti"* i "ea &ai baro"*% se sus ine &ai +nt,i "* nein"luderea +n "ontra"t a "ondi iei sus!ensive !rev*)ute la art. 5675 NCC estesan" ionat* diferit# fie "u nulitate absolut*% da"* dreptul de preemp iune este instituit de le!e

pentru protec ia direct a unui interes public 0 fie "u nulitatea relativ*% da"* dreptul depreemp iune este instituit de le!e pentru protec ia direct a unui interes privat 0 fie "urspunderea contractual a debitorului preemp iunii % dac dreptul de premp iune esteinstituit prin contract8. Autorul &en ionat + i "ontinu* ra iona&entul ar*t,nd "* nulit* ile &en ionate ar fi doar par iale % +n sensul "* nu ar nltura toate e,ectele contractului% cinumai pe acelea care s-ar produce n cazul nerespectrii dreptului de preemp iune% adic ncazul n care contractul nu este noti,icat preemptorului% iar dac este noti,icat n cazul n

contrats spciau+% 7-e Mdition% :;Dl. A. Baias% 1. Celaru% R.Costantinovi"i% I. a"ovei "oord.%"oul Cod civil. Comentariu pe articole% 1D. CH Be"?%Bu"ure ti% 85% !. 56L.56 1. Celaru%Dreptul de preemp iune n re!lementarea "oului Cod civil % cit.supra% !.5LE% nr. 6..5L 1ste sufi"ient ai"i s* a&inti& "* din si&!la "onsultare a NCC reiese "u !re(nan *fa!tul "* ter&enul i "ondi ia sunt dese&nate +n &od e'!res "a &odalit* i ale obli(a iilor Fitlul III% Cartea a @-a% "are nu se "onfund* "u "ondi iile esen iale de validitate ale "ontra"tului enu&erate la art. 556= NCC "a!a"itatea de a "ontra"ta% "onsi& *&,ntul !*r ilor% un obie"t deter&inat i li"it% o "au)* li"it* i &oral*% for&a% +n "a)urile anu&e !rev*)ute de le(e i re(le&entate a!oi a&*nun it la arti"olele ur&*toare% toate in"luse +n Fitlul II% Cartea a

@-a a NCC.5=


7/26

care preemptorul i e+ercit dreptul n termenele le!ale ce cur! de la noti,icare % ad&i ,ndu-se +ns* "* e,ectele contractului se vor produce atunci cnd contractul a ,ost noti,icat i

preemptorul nu i-a e+ercitat dreptul n acele termene i "* prin modul cum opereazaceast nulitate par ial se a(un!e la o situa ie identic celei n care n contract ar ,i!ura e'le(e condi ia suspensiv a nee+ercitrii dreptului de preemp iune 34. Pentru i!ote)a +n "are

!rin ne-introdu"erea "ondi iei sus!ensive +n "ontra"tul +n"eiat "u ter ul s-ar +n"*l"a un dre!t de !ree&! iune "onven ional*% "onse"in ele ar fi diferite du!* "u& dre!tul de !ree&! iune a fost f*"ut o!o)abil sau nu ter ilor# +n !ri&a i!ote)*% preemptorul va putea ac iona ca i cnd

pr ile ar ,i inclus n contractul lor condi ia suspensiv % iar +n "ea de a doua se an!a(eaze+clusiv rspunderea contractual a vnztorului.

11. Art. 5675 NCC !are a fi ins!irat de dis!o)i iile art. 58 din C. "iv. Carol al II-lea din5=E8% "are suna +ns* !u in diferit# vnztorul este dator s ncheie contractul cu cel de altreilea sub condi ia suspensiv a nee+ercitrii dreptului de preemp iune. Dac condi ia nu a

,ost stipulat% preemptorul va avea drept la daune-interese% a,ar numai dac cel de al treileaa ,ost de rea-credin % cnd dreptul de preemp iune i va ,i opozabil . G ase&enea

re(le&entare s-ar !otrivi !ree&! iunilor "onven ionale in,ra nr. = i ur&.% nu +ns* i dre!turilor de !ree&! iune stabilite !rin le(e% "are% a a "u& a& v*)ut% sunt toate de ordine

!ubli"* supra nr. .

12. Revenind la o!iniile e'!ri&ate +n le(*tur* "u art. 5675 NCC% trebuie s* fa"e&ur&*toarele observa ii#

i* +n le(*tur* "u !ri&a o!inie% a"easta nu !oate fi !ri&it* deoare"e inserarea sau ne-inserarea unei "ondi ii +ntr-un "ontra"t nu a fost i nu !oate fi o "erin * de validitate a a"estuia% nefiind enu&erat* !rintre ele&entele esen iale ale "ontra"tului de art. 556= NCC. A adar% i da"* o "on ine i da"* nu o "on ine% v,n)area +n"eiat* "u ter ul este valabil* din a"est !un"t de vedere0

ii*+n "eea "e !rive te "ea de a doua o!inie% de i a fost sus inut* i +n do"trina fran"e)* 7%a"easta are neaunsul de a nu !utea e'!li"a "u& o &odalitate a unui a"t uridi" +n s!e *%"ondi ia sus!ensiv* a nee'er"it*rii dre!tului de !ree&! iune ar !utea fa"e !arte din "ontra"t "iar i +n situa ia +n "are !*r ile au i(norat "u des*v,r ire e'isten a dre!tului de !ree&! iune. Contra"tul fiind un a"t de !revi)iune% nu este de "on"e!ut "a +n "u!rinsul s*u s* fie in"luse"lau)e f*r* "a !*r ile s* fie "on tiente de a"estea0 una este "a o "lau)* s* !oat* fi "onsiderat* "a sub+n eleas*% "eea "e !resu!une "u ne"esitate e'isten a unui acord tacit asu!ra a"esteia%dedus i&!li"it din "on inutul "ontra"tului% i "u totul alt"eva ar fi impunerea unor clauze de a"*ror e'isten * !*r ile nu ar fi "on tiente. Prin ur&are% ni se !are o "ontradi" ie +n ter&eni a s!une "*% +n "a)ul e'a&inat% "ontra"tul ar fi afe"tat de o &odalitate "ondi ie sus!ensiv* de

"are !*r ile nu ar fi fost "on tiente. Consi& *&,ntul la v,n)are nu !oate in"lude ele&ente de "are !*r ile nu sunt "on tiente% iar da"*% bun*oar*% s-a "onsi& it din eroare% +n "redin a (re it* "* un anu&it dre!t de !ree&! iune e'ist*% atun"i "onsi& *&,ntul ar fi vi"iat% a"tul n*s"ut din a"el "onsi& *&,nt fiind anulabil !entru eroare esen ial* E0

5 Ibidem% !. =. Ibidem% !. 68.7 G. ila"% :a notion de condition dans le contrat 5 titre onreu+%ave" !rMfa"e de


8/26

iii*+n "eea "e !rive te "ea de a treia o!inie% !e l,n(* obie" iunea dea e'!us* &ai sus "* o "lau)* nu ar !utea fi "onsiderat* in"lus* +n "ontra"t f*r* "a !*r ile s* fie "on tiente de a"easta% este "u totul ina""e!tabil* ideea !unerii abru!te a se&nului e(alit* ii +ntre o "ondi ie sus!ensiv*% &odalitate a obli(a iilor% i ele&entele de validitate ale "ontra"tului% fie i !entru evidentul i si&!lul &otiv "*% +n vre&e "e "ondi ia sus!ensiv* se refer* la e+ecutarea

obli!a iilor % a&,n,nd-o !,n* la &o&entul +nde!linirii ei% !resu!un,nd a adar un "ontra"tvalabil for&at% !e ",nd +nde!linirea ele&entelor de validitate !rive te ,ormarea valabil acontractului% "eea "e este "u totul i "u totul alt"eva 0

)iv* +n fine% +n "eea "e !rive te "ea de a !atra o!inie% obie" iunile sunt &ulti!le# &ai +nt,i% nor&ele referitoare la instituirea unor dre!turi de !ree&! iune le(al*

sunt toate de ordine !ubli"*% ni"iodat* de interes !arti"ular supra nr. 0 +n al doilea r,nd% a a "u& a& v*)ut% in"luderea sau nein"luderea "ondi iei

sus!ensive !rev*)ute la art. 5675 NCC +n "ontra"t nu are ni&i" de a fa"e "u"ondi iile de validitate ale a"estuia% a adar ni"i "u nulitatea absolut* sau relativ*% fie ea i !ar ial*% "are vi)ea)* +ntotdeauna ne+nde!linirea "ondi iilor de validitate 4art. 5E 5 NCC9% ni"ide"u& "lau)ele a""esorii referitoare la &odalit* i0

+n al treilea r,nd% a !retinde titularului dre!tului de !ree&! iune s* se adrese)eusti iei !entru a ob ine% !e de o !arte% anularea !ar ial* a "ontra"tului% iar !e de alt* !arte obli(area v,n)*torului la notifi"area "ontra"tului +n "ondi iile art. 567alin. NCC este "u totul inutil% +n "ondi iile +n "are% "el !u in +n "a)ul +n "are% "unos",nd "on inutul "ontra"tului de v,n)are% +n te&eiul dis!o)i iilor art. 5677 alin. 5 NCC% !ree&!torul se !oate substitui dire"t +n dre!turile "u&!*r*torului %da"* de la &o&entul ",nd a aflat sau !utea s* afle de e'isten2a v,n)*rii nu ae'!irat ter&enul le(al de e'er"itare a !ree&!2iunii in,ra nr. 570

+n al !atrulea r,nd% "iar 3i +n "a)ul unui dre!t de !ree&!2iune "onven2ional*% da"*a"est dre!t a fost f*"ut o!o)abil ter2ilor% nu se !une ni"ide"u& !roble&a

r*s!underii "ontra"tuale% !ree&!torul !ut,ndu-3i i&!une dre!tul fa2* de ter2ul

C,t !rive te o a a-)is* evolu ie re"ent* a no iunii de "ondi ie sus!ensiv*% "are nu ar &ai !utea fi +n eleas* "a un si&!lu ele&ent a""esoriu al "ontra"tuluiV "are% da"* este

!re)ent% influen ea)* +ntinderea i efi"a"itatea consim mntului s. a. la a"tul uridi"%"ondi iaV fiind de"i ata at* unui ele&ent esen ial al "ontra"tului% !re"u& "onsi& *&,ntul


9/26

"u&!*r*tor +n "ondi2iile !rev*)ute la art. 5677 5 NCC in,ra nr. 57% a"eastanefiind o re!arare a !reudi"iului% "i +ns* i valorifi"area dire"t* a dre!tului

!otestativ de !ree&! iune0 +n al "in"ilea r,nd% da"* +n "a)ul e'a&inat ar fi vorba de o obli(a ie de a nu fa"e%

a a "u& sus ine autorul "itat% !otrivit dis!o)i iilor art. 5= NCC "are se refer* la

ase&enea obli(a ii% s-ar i&!une interven ia instan ei de ude"at* !entru "a titularul dre!tului de !ree&! iune s* ob in* ncuviin area s nlture ori s ridice ceea cedebitorul a ,cut cu nclcarea obli!a iei % "eea "e% evident% nu este "a)ul +nsitua ia e'a&inat*% !ree&!torul !ut,ndu- i i&!une dire"t i ne&ilo"it dre!tul% f*r* ni"io interven ie din !artea usti iei in,ra nr. 57.

1$. /n le(*tur* "u dis!o)i iile art. 5675 NCC% la o !rivire &ai atent*% te'tul ni se !are a fi"u totul li!sit de vreo i&!ortan * !ra"ti"* 6% "*"i "eia re)olv*rii !roble&elor "are s-ar !uteaivi +n !ra"ti"* o re(*si& +n dis!o)i iile art. 5677 alin. 5 NCC i +n voin a !*r ilor. Confor& art. 5677 alin. 5 NCC% prin e+ercitarea preemp iunii% contractul de vnzare se considerncheiat ntre preemptor i vnztor n condi iile contractului ncheiat cu ter ul% iar acest din

urm contract se des,iin eaz retroactiv. Cu toate acestea% vnztorul rspunde ,a de ter ul de bun-credin pentru evic iunea ce rezult din e+ercitarea preemp iunii .

Cu alte "uvinte% indiferent da"* s-a sti!ulat ori nu "ondi ia sus!ensiv* +n "ontra"tul+n"eiat de v,n)*tor "u ter ul "u&!*r*tor% !rin e'er"itarea !ree&! iunii% "u efe"te !entru viitor% !ree&!torul se substituie +n te&eiul le(ii 4art. 5677 alin. 5 NCC9 +n dre!turile ter ului"u&!*r*tor% "are% da"* a fost de bun*-"redin * adi"*% nu a avut "uno tin * de e'isten a dre!tului de !ree&! iune% are dre!tul la re!ara iile !rev*)ute de le(e +n "a) de evi" iune din

!artea v,n)*torului art. 568 i 5687 NCC L.Afir&a ia nu este +ns* valabil* de",t +n "a)ul +n "are v,n)*torul nu a +n eles s* "onfere

"ontra"tului o "oloratur* intuitu personae. /ntr-adev*r% a a "u& a& v*)ut% dre!turile de!ree&! iune% +n esen *% nu "onstituie o li&itare ni"i a dre!tului libert* ii de a vinde sau nu vinde i ni"i a dre!tului libert* ii de a vinde la !re ul dorit% "i doar a dreptului )libert ii* dea- i ale!e partenerul contractualn condi ii e!ale de pre supra nr. 5 i a"easta doar +n "a)ul+nstr*in*rilor f*"ute !rin vnzare- "are% +n !rin"i!iu% este un "ontra"t ne-intuitu personae -% nui +nstr*in*rilor "u ele&ente intuitu personae supra nr. 7. /n a"este "ondi ii% ni&i" nu +l

6 $-a re!ro at dea% +nte&eiat% re(le&ent*rii !ree&! iunii din NCC fa!tul "* se a'ea)* !e i!ote)a nerealist* e'er"it*rii eipost rem venditam 1. Celaru%Dreptul de preemp iune nre!lementarea noului Cod civil% cit.supra% !. 5L% fiind (reu de "re)ut "*% de e'e&!lu% +n"a)ul v,n)*rii unui i&obil afe"tat de un dre!t de !ree! iune ter ul "u&!*r*tor va fi dis!us s* fa"* "eltuieli "u autentifi"area "ontra"tului i !ubli"itatea i&obiliar*% "on tient fiind "* e'ist* ris"ul s* nu dob,ndeas"* !ro!rietatea i&obilului i s* su!orte a"ele "eltuieli. De altfel% "iari le(iuitorul !are s* fi devenit "on tient de a"este lu"ruri% "*"i% ulterior% !rin :e(ea nr.

56J85E !rivind unele &*suri de re(le&entare a v,n)*rii-"u&!*r*rii terenurilor a(ri"olesituate +n e'travilan i de &odifi"are a :e(ii nr. LJ885 !rivind !rivati)area so"iet* ilor "o&er"iale "e de in +n ad&inistrare terenuri !ro!rietate !ubli"* i !rivat* a statului "u destina ie a(ri"ol* i +nfiin area A(en iei Do&eniilor $tatului% a re(le&entat o serie de dre!turi de !ree&! iune a',ndu-se !e i!ote)a ante rem venditam% "are este &ult &ai ade"vat*.L Frebuie s* fa"e& !re"i)area "*% +n "a)ul +n "are "u&!*r*torul a "unos"ut "au)a deevi" iune% iar "ontra"tul +n"eiat de el "u v,n)*torul "u neso"otirea dre!tului de !re&! iune nu este unul aleatoriu adi"* !*r ile nu au eriat e'er"itareaJnee'er"itarea dre!tului de

!ree&! iune +n ele&ent alea s!e"ifi" unui ase&enea "ontra"t% "i "o&utativ% "u&!*r*torul are

dre!tul la restituirea !re ului !e te&eiul dis!o)i iilor art. 57 NCC% nu +ns* i la des!*(ubirile !rev*)ute la art. 5687 NCC "uvenite "u&!*r*torului !e te&eiul (aran iei !entruevi" iune% "are nu fun" ionea)* +n a"est "a).

=


10/26

+&!iedi"* !e v,n)*tor s* +n"eie "ontra"tul de v,n)are "u ter ul sub "ondi ia sus!ensiv* a nee'er"it*rii dre!tului de !ree&! iune de "*tre titularul a"estui dre!t% "u !re"i)area "* +n "a)ule'er"it*rii ei nu +n ele(e s* v,nd* =. /ntr-o ase&enea i!ote)* ave& de a fa"e "u un an(aa&entde a vinde din !artea v,n)*torului asu&at "u re)erve fa * de !ree&!tor 78%"eea "e "onfer*a"elui "ontra"t un "ara"ter intuitu personae. Prin a"easta% fire te% v,n)*torul nu !oate vinde

valabil "u&!*r*torului "u "are a "ontra"tat% +n !ofida e'er"it*rii dre!tului de !ree&! iune%"*"i a"easta ar +nse&na s* se "ontravin* unei nor&e de ordine !ubli"* "ea referitoare la!ree&! iune% dar% +n s"i&b% !oate s* nu v,nd*% "*"i a"east* libertate nu +i este li&itat* +nni"iun fel de e'isten a dre!tului de !ree&! iune 75.A a "u& s-a re&ar"at% +n i!ote)a e'a&inat*ordinea public nu este a,ectat de renun area la a vinde deoarece obiectivul instituiriidreptului de preemp iune - mpiedicareavnzrii bunului ctre un ter - este atins % iar !e dealt* !arte fa!tul "* !ree&! iunea nu con,er un drept de a cumpra ,or at n lipsa uneivoin e de a vinde 7.

C. C"ndi ii'e eecit+ii i e5ecte'e !eem! iunii

1%. /n !rivin a e'er"it*rii dre!tului de !ree&! iune "ondi iile i efe"tele difer* du!* "u& este vorba des!re situa ia ",nd !roble&a se !une ante rem venditam a i situa ia +n "are se

!unepost rem venditam b.

a) Situa ia cnd problema se pune anteem venditam

= Da"* a"east* !re"i)are li!se te din "ontra"t% v,n)area este una obi nuit*% fiind li!sit* de ori"e "oloratur* intuitu personae% reie ind "* v,n)*torului +i este indiferent "u&!*r*torul%astfel +n",t "alea e'er"it*rii dre!tului de !ree&! iune este des"is* titularului a"estui dre!t.

78 Cu !rivire la valabilitatea ofertei "u re)erve% a se vedea# lour%


11/26

1(. 1ti&olo(i"% a a "u& a& v*)ut% !ree&! iunea su(erea)* "eva "e se +nt,&!l* +naintea v,n)*rii pre 7 +nainte0 emptio "u&!*rare.

Uneori% +ntr-adev*r% v,n)*torul adu"e la "uno tin a titularului de!tului de !ree&! iune inten ia sa de a +nstr*ina bunul +naintea +n"eierii vreunui "ontra"t de v,n)are% dar alteori nu.

Ciar NCC are +n vedere a"este dou* situa ii.

1,. Din dis!o)i iile art. 5678 alin. 7 te)a I NCC% reiese "* atun"i ",nd !ro!rietarulbunului su!us unui dre!t de !ree&! iune fa"e o ofert* de v,n)are +n sensul dis!o)i iilor art. 55LL NCC titularului dre!tului de !ree&! iune% iar a"esta o res!in(e% dre!tul de !ree&! iune se stin(e% ne&ai!ut,nd fi e'er"itat ulterior "iar da"* !ro!rietarul e&ite o nou* ofert* dar +na"elea i "ondi ii% nu +ns* i "u !rivire la o eventual* alt* ofert*% "u alte "ondi ii de",t "ele ini iale.

Res!in(erea ofertei !oate fi e+pres% dar i tacit% re)ult,nd din nea""e!tarea ei +n ter&ende "el &ult 58 )ile% +n "a)ul v,n)*rii de bunuri &obile% sau de "el &ult 78 de )ile% +n "a)ulv,n)*rii de bunuri i&obile 4art. 5678 alin. 7 te)a a II-a NCC9% ter&enele "ur(,nd de la"o&uni"area ofertei "*tre !ree&!tor 4art. 5678 alin. 7 te)a a III-a NCC9.

/n "a) de a""e!tare a ofertei +n sensul dis!o)i iilor art. 55= NCC din !artea!ree&!torului% "ontra"tul de v,n)are se "onsider* +n"eiat% +n "ondi iile dre!tului "o&un% "utoate "onse"in ele "are de"ur( de ai"i 77.

1-. Potrivit dis!o)i iilor art. 567 alin. 7 NCC% "are se refer* in terminis la situa iae'er"it*rii !ree&! iunii post rem venditam% !re&!torul + i !oate e'er"ita dre!tul !rin"o&uni"area "*tre v,n)*tor a a"ordului s*u de a +n"eiea "ontra"tul de v,n)are% nso it deconsemnarea pre ului la dispozi ia vnztorului s. n. D. C..

/n le(*tur* "u a"est te't de le(e% +n literatura noastr* de s!e"ialitate s-a afir&at foartetran ant "*% +n !rivin a for&*rii v,n)*rilor !e ba)a unor dre!turi de !ree&! iune% a"estea vor avea "ara"terul unor conven ii reale s. n. D. C.% iar nu "onsensuale% !entru evitareaabu)ului de dre!t !e "are !ree&!torul ar fi tentat s* +l !ra"ti"e% ulti&ul !ut,nd deveni"u&!*r*tor nu&ai +n &o&entul dubl*rii "onsi& *&,ntului s*u de "onse&narea efe"tiv* a

!re ului la dis!o)i ia "u&!*r*torului 7E. 1ste o sus inere n*stru ni"*% f*r* ni"iun funda&ent uridi". /ntr-adev*r% "iar i +n "a)ul e'er"it*rii dre!tului de !ree&! iune post rem venditam% la"are se refer* +n &od e'!res art. 567 alin. 7 NCC% !lata inte(ral* a !re ului nu esteni"ide"u& o condi ie de validitate a "ontra"tului "are survine +ntre v,n)*tor i !ree&!tor% "i%&ai si&!lu i &ai lo(i"% o condi ie de e,icacitate a dre!tului !otestativ de !ree&! iune 7%ni&i" ne+&!iedi",ndu-l !e v,n)*tor% da"* dore te% "a s* a"orde !ree&!torului un ter&en de

!lat* ulterior e'er"it*rii !ree&! iunii% "onse&narea inte(ral* a !re ului fiind !entru el o favoare a le(ii de "are el se !oate dis!ensa% "eea "e +nsea&n* "* !lata +n dis"u ie nu este o

"ondi ie de validitate a v,n)*rii +n "a)ul e'er"it*rii unui dre!t le(al de !ree&! iune. /n fine% ni&i" nu +&!iedi"* !e !ro!rietarul bunului su!us !ree&! iunii s* fa"* !ree&!torului o oferta"are s* "on in* anu&ite ter&ene de !lat* ale !re ului% situa ie +n "are% da"* !ree&!torul a""e!t* oferta v,n)*torului% nu e'ist* ni"iun ar(u&ent !entru a sus ine "* !lata inte(ral* ar

77 Cass. 7-e "iv.% &bs. a(es% Revue tri&estrielle de droit "ivil 88% !. 5.7E


12/26

trebui f*"ut* de !ree&!tor i&ediat !entru a !utea benefi"ia efe"tiv de dre!tul s*u i "* f*r*a"east* !lat* a""e!tarea !ree&!torului ar fi li!sit* de efe"te.

1. /n unele a"te nor&ative "are instituie dre!turi de !ree&! iune s!e"iale nu se !revedeobli(a ia !ro!rietarului de a e&ite oferte de v,n)are% "i doar de a +n tiin a +n s"ris

!ree&!torul des!re inten ia de v,n)are% a a "u& este "a)ul Codului silvi" :e(ea nr. EJ88L 4art. E alin. 9% sau de a-l notifi"a 4art%. 76 alin. din :e(ea nr. 77J5==E!rivitoare la e'!ro!rierea !entru "au)* de utilitate !ubli"*9. Astfel de +n tiin *ri sau notifi"*ri nu au valoarea uridi"* a unei oferte de v,n)are% "i doar a"eea a unei de"lara ii deinten ii% astfel +n",t ni&i" nu +l +&!iedi"* !e !ro!rietar s* se r*)(,ndeas"* ulterior% "iar da"*

!ree&!torul s-a de"larat interesat de "u&!*rarea bunului7.

13. /n le(*tur* "u !re ul bunului su!us !ree&! iunii% NCC adu"e ",teva !re"i)*ri !entru i!ote)a +n "are se v,nde +&!reun* "u alte bunuri.

Astfel% +n "onfor&itate "u dis!o)i iile art. 567 alin. 5 NCC% atun"i ",nd !ree&! iunea se e'er"it* +n !rivin a unui bun "u&!*rat de ter +&!reun* "u alte bunuri !e un sin(ur !re %

v,n)*torul !oate !retinde de la !ree&!tor nu&ai o !arte !ro!o ional* "u a"est !re . 1ste vorba des!re situa ia +n "are un ter "u&!*r* de la v,n)*tor &ai &ulte bunuri !e un !re (lobal i doar unul sau unele dintre a"este bunuri este sunt su!use unui unor dre!turi de

!ree&! iune% "a) +n "are !re ul !e "are% +n "onfor&itate "u dis!o)i iile art. 567 alin. 7 NCC% !ree&!torul trebuie s* +l "onse&ne)e la dis!o)i ia v,n)*torului !entru a da efi"ien * dre!tului s*u este "el "are% !ro!or ional "u !re ul (lobal% este "ores!un)*tor bunului bunurilor +n

!rivin a "*ruia "*rora sub)ist* dre!tul de !ree&! iune. De i le(ea nu !revede e'!res% se !oate dedu"e "* a"ea !arte !ro!or ional* "u !re ul (lobal va fi "o&uni"at* de v,n)*tor !ree&!torului% !rin referire la dis!o)i iile art. 567 alin. 5 5 NCC% dar da"* v,n)*torul nu ofa"e sau "uantu&ul !re ului "o&uni"at de v,n)*tor este "ontestat de !ree&!tor +n !rivin a

!ro!or iei nu i a !re ului +n +ntre(ul s*u% stabilirea e'a"t* a !re ului va trebui f*"ut* !e "alea unei a" iuni +n usti ie% !e ba)a unei e'!erti)e de s!e"ialitate. /n a"east* din ur&* i!ote)*% ter&enul de e'er"itare a dre!tului de !ree&! iune nu !oate "ur(e de",t de la data r*&,neriidefinitive a ot*r,rii ude"*tore ti.

Prin e'"e! ie de la re(ula de &ai sus% !otrivit dis!o)i iilor art. 567 alin. NCC% da"* bunurile la "are fa"e referire alin. 5 al a"eluia i te't de le(e nu !uteau fi des!*r ite de bunul bunurile su!use !ree&! iunii f*r* a-l !*(ubi !e v,n)*tor% e'er"itarea dre!tului de

!ree&! iune nu se !oate fa"e de",t da"* !ree&!torul "onse&nea)* !re ul stabilit !entru toate bunurile v,ndute.

b) Situa ia cnd problema se pune !"#t em venditam

24. C,nd v,n)*torul nu nu&ai "* nu +n tiin ea)* !e !ree&!tor des!re inten ia sa de a vinde% "i "iar +n"eie un "ontra"t de v,n)are "u un ter f*r* res!e"tarea dre!tului

!re&!torului% devin in"idente dis!o)i iile art. 567 NCC 76.

7 /n a"est sens% a se vedea Css. 5-re "iv.% = fMvr. 855% nK 58-586=% Gbs. @. Perru"ot-Friboulet% Revue :a&y droit "ivil nr. L7J855% !. .76 Fe'tul se refer* in terminis la v,n)area !ro!riu-)is*% dar ne +ntreb*& de "e le(iuitorul nus-a (,ndit "* el ar !utea fi la fel de bine a!li"at i +n "a)ul !ro&isiunilor de v,n)are!ro&isiunea unilateral* de v,n)are% !a"tul de o! iune% !ro&isiunea sinala(&ati"* dev,n)are% a a "u& se +nt,&!l* de &ult* vre&e +n dre!tul fran"e) +n a"est sens% a se vedea C.

$ait-Alary-Houin%Le vendeur% l=acheteur et le prempteur: De 0uel0ues e,,ets d=unepremption irr!uli1re% +n Wtudes offertes au !roffeseur Pili!!e alinvaud% :ite"% Paris%886% !. 8= i ur&..

5


13/26

Confor& alin. 5 al a"estui te't de le(e% v,n)*torul este obli(at s* notifi"e de +ndat*!ree&!torului "u!rinsul "ontra"tului +n"eiat "u un ter % notifi"area !ut,nd fi f*"ut* i de "u&!*r*tor. 1a trebuie s* "u!rind* nu&ele i !renu&ele v,n)*torului% des"rierea bunului%sar"inile "are +l (revea)*% ter&enii i "ondi iile v,n)*rii% !re"u& i lo"ul unde este situat

bunul 4art. 567 NCC97L. Da"* notifi"area a fost f*"ut*% de la data "o&uni"*rii a"esteia%

"ur(e !entru !ree&!tor ter&enul de 58 )ile% res!e"tiv% de 78 de )ile% du!* "u& v,n)area are "aobie"t un bun &obil sau i&obil% +n interiorul "*ruia !oate s*- i e'er"ite dre!tul 4art. 567 alin.E NCC9. Da"* +ns* notifi"area !rev*)ut* de le(e nu este f*"ut*% ter&enul !entru e'er"itareadre!tului de !ree&! iune nu +n"e!e s* "ur(*% !un,ndu-se !roble&a dovedirii &o&entului la"are !ree&!torul a "unos"ut !e o alt* "ale fa!tul v,n)*rii% de la "are ter&enul +n dis"u ie+n"e!e s* "ur(*.

:a e'!irarea ter&enului de !ree&! iune f*r* "a !ree&!torul s* fi "o&uni"at v,n)*toruluia"ordul s*u la +n"eierea v,n)*rii !referen iale la "are are dre!tul i s* fi "onse&nat !re ul la dis!o)i ia v,n)*torului% "ondi ii "are trebuie s* fie +ntrunite "u&ulativ% din !un"tul de vedere al !ree&!torului% dre!tul s*u de !referin * se stin(e% iar din !un"tul de vedere al v,n)*rii+n"eiate +ntre !ro!rietarul bunului i ter ul "u&!*r*tor% a"easta se "onsolidea)* "u efe"te de

la data +n"eierii "ontra"tului !rin &e"anis&ele s!e"ifi"e +nde!linirii "ondi iei sus!ensive.

21. Proble&a "are se !une +n "a)ul e'er"it*rii dre!tului de !ree&! iune este de la "e&o&ent se "onsider* +n"eiat "ontra"tul dintre v,n)*tor i !ree&!tor# retroa"tiv de la&o&entul +n"eierii "onta"tului dintre v,n)*tor i ter ul "u&!*r*tor sau de la &o&entul la "are a""e!tarea !ree&!torului aun(e la v,n)*tor[ Av,nd +n vedere dis!o)i iile art. 5677 alin.5 te)a I NCC% !otrivit "*ruia !rin e'er"itarea !ree&! iunii% "ontra"tul de v,n)are se"onsider* +n"eiat +ntre!ree&!tor i v,n)*tor +n "ondi iile "ontra"tului +n"eiat "u ter ul % iaracest contract se des,iin eaz retroactiv s. n. D. C.% re)ult* "* !ree&!torul nu ia lo"ulter ului "u&!*r*tor +n "ontra"tul +n"eiat de a"esta "u v,n)*torul% "i% +ntru",t acest contract

sedes,iin eaz retroactiv % se na te un nou "ontra"t +ntre v,n)*tor i !ree&!tor n condi iilecontractului ncheiat cu ter ul 7=% "are se "onsider* +n"eiat de la data la "are v,n)*torul are"e! ionat a""e!tarea din !artea !ree&!torului 4art. 588 alin. 5 NCC9.

Frebuie f*"ut* !re"i)area "* +n !rivin a !re ului sti!ulat +n "ontra"tul +n"eiat +ntre v,n)*tor i ter ul "u&!*r*tor% a"esta va fi i a"ela al "ontra"tului +n"eiat +ntre v,n)*tor i

!ree&!tor "a ur&are a e'er"it*rii dre!tului de !ree&! iune% +ns* "u obli(a ia de a fi "onse&nat +n +ntre(i&e la dis!o)i ia v,n)*torului odat* "u a""e!tarea !ree&! iunii%

!ree&!torul ne!ut,nd benefi"ia de eventualele ter&ene sus!ensive de !lat* a !re uluisti!ulate +n v,n)area ini ial* 4art. 567 alin. 7 NCC9 E8.

7L Din enu&erarea ele&entelor v,n)*rii "are trebuie "o&uni"ate !ree&!torului% +n &odbi)ar% li!se te nu&ele i !renu&ele "u&!*r*torului% or% lo(i"% +n &od nor&al% a"est ele&ent este ne"esar !entru a i se notifi"a i lui% "a !arte interesat*% e'er"itarea dre!tului de

!ree&! iune% da"* este "a)ul.7= Astfel% da"* +n "ontra"tul ini ial este sti!ulat* o de)&e&brare a !ro!riet* ii bun*oar*%

!rin "onstituirea unui dre!t de u)ufru"t sau de u) +n favoarea v,n)*torului sau a unui ter %!re&!torul trebuie s* o res!e"te "a i "u&!*r*torul ini ial +n a"est sens% a se vedea @. Perru"ot-Friboulet% &bs. la Cass. 5-re "iv.% anv. 855% nK =-.57% Revue :a&y droit"ivil nr. L7J855% !. .E8 A"east* !revedere le(al* !oate da na tere la difi"ult* i. Ne (,ndi& la situa ia +n "are

!re ul a fost sti!ulat +ntr-o rent* via(er* +n favoarea v,n)*torului% ",nd res!e"tarea e'i(en ei

te'tului "onse&narea +n +ntre(i&e a !re ului la dis!o)i ia v,n)*torului nu s-ar !utea reali)a de",t !rin "onstituirea unui "a!ital eventual% !rintr-o fidu"ie a "*rui valorifi"are s* !oat*asi(ura !lata rentei via(ere sti!ulate +n "ontra"t.

57


14/26

Nefiind vorba de o substituire a !ree&!torului +n lo"ul "u&!*r*torului +n "ontra"tul ini ial%+nsea&n* "* "eltuielile a"estuia !entru +n"eierea "ontra"tului nu !ot fi !use +n sar"ina

!ree&!torului% a a "u& se +nt,&!l* "u retra"tantul +n "a)ul retra"tului liti(ios art. 5E85 C."iv. anterior.

D. Caacteu' indivizi*i' i ince#i*i' a' de!tu'ui de !eem! iune

22. Art. 567= NCC !re"i)ea)* "* dreptul de preemp iune este indivizibil i nu se poate ceda. Cu alte "uvinte% titularul dre!tul de !ree&! iune nu- i !oate e'er"ita !rero(ativele doar

!entru o !arte a bunului +nstr*inat de v,n)*tor% "i doar !entru +ntre(. De e'e&!lu% da"*obie"tul v,n)*rii +l "onstituie un teren forestier asu!ra "*ruia statul are un dre!t de

!ree&! iune% statul nu !oate s*- i e'er"ite dre!tul doar !entru o "ot*-!arte din dre!tul de !ro!rietate% "u& ar fi% de !ild*% 5J7% iar !entru rest nu0 ori + i e'er"it* dre!tul !entru +ntre(% i atun"i dob,nde te "u !rioritate !ro!rietatea terenului +n +ntre(ul s*u% ori% da"* de"lar* "* i-l e'er"it* doar !entru o "ot*-!arte din +ntre(% dre!tul s*u de !referin * nu !ri&e te ni"io efi"ien *% "a i ",nd nu l-ar fi e'er"itat.

Dre!turile de !ree&! iune le(al* fiind instituite% +n favoarea anu&itor !ersoane% dar din"onsiderente de interes (eneral este fires" s* nu !oat* fi "esionate de titularii lor unor alte

!ersoane% "*"i alt&interi ele ar !utea fi ori",nd (olite de "on inut% "ontravenind-se s"o!ului!entru "are au fost instituite. Dre!turile de !ree&! iune fiind li&it*ri le(ale ale dre!tului de!ro!rietate a libert* ii v,n)*torului de a- i ale(e "u&!*r*torul a""e!tate de le(iuitor din ra iuni foarte stri"te "are in de interesul (eneral% av,nd o anu&it* finalitate un anu&it s"o!% nu !ot fi deturnate de titularii lor !rin utili)area lor +n s"o!uri s!e"ulative% str*ine "elorur&*rite de le(iuitor% fie !rin "esionarea dre!tului de !ree&! iune "a atare lu"ru% a a "u& a& v*)ut% inter)is e'!res de art. 567= NCC% fie !rintr-o "o&bina ie !rin "are% !rintr-o +n ele(ere "u un ter % +ntr-o !ri&* eta!*% !ree&!torul e'er"it* dre!tul de !ree&! iune% dob,nde te dre!tul% dar du!* un ti&!% +n a doua eta!*% +l trans&ite ter ului E5.

E. C"ncu#u' 0nte d"i #au mai mu' i !eem!t"i

2$. /n situa ia +n "are dou* sau &ai &ute !ersoane au dre!turi de !ree&! iune asu!ra unuia i a"eluia i bun se !une !roble&a re)olv*rii "on"ursului dintre a"estea.

/n a"east* !rivin *% re(ulile "are vor fi avute +n vedere sunt ur&*toarele#)i* dre!turile de !ree&! iune le(al* au !rioritate asu!ra dre!turilor de !ree&! iune

"onven ional* 4art. 567E alin. 5 lit. a NCC9. A adar% da"* asu!ra unuia i a"eluia i bun sub)ist* un dre!t de !ree&! iune le(al*% bun*oar*% da"* este vorba des!re o v,n)are "are are"a obie"t un teren a(ri"ol din e'travilan% iar terenul este de inut +n "o!ro!rietate de v,n)*tor i

de o alt* !ersoan*% a"easta din ur&* fiind benefi"iar* a unui dre!t de !ree&! iune le(al*instituit* !rin dis!o)i iile art. E alin 5 din :e(ea nr. 56J85E +n "alitate de "o!ro!rietar% ea vafi !referat* unui ter "are ar fi benefi"iarul unui !a"t de !referin * +n"eiat "u v,n)*torul0

)ii* da"* este vorba des!re dre!turi de !ree&! iune le(al*% e'ist* "a)uri de stabilire !rinle(e a unei anu&ite ordini de !rioritate% a a "u& este "a)ul dre!turilor de !ree&! iune le(al* instituite de art. E alin. 5 din :e(ea nr. 56J85E +n favoarea "o!ro!rietarilor% arenda ilor%

!ro!rietarilor ve"ini% !re"u& i a statului ro&,n% "are sunt ierari)ate de te'tul de le(e&en ionat +n a"east* ordine0

)iii* da"* este vorba des!re dre!turi de !ree&! iune le(al* +ntre "are nu e'ist* o ordine de!rioritate stabilit* de le(e% !rioritate va avea !ree&!torul ales de v,n)*tor.

E5 /n a"est sens% a se vedea ;. Pillet% op. cit.% nr. 6-6L.

5E


15/26

2%. Art. 567E alin. 5 NCC stabile te ordinea de !rioritate i +ntre !ree&!torii "onven ionali la lit. " i d.

Astfel#)i* +n "a)ul +n "are bunul +n !rivin a "*ruia s-au instituit !ree&! iunile este i&obil%

v,n)area va fi "onsiderat* +n"eiat* cu titularul dreptului de preemp iune care a ,ost mai

nti nscris n cartea ,unciar 4art. 567E alin. 5 lit. " NCC9% afar* de "a)ul +n "are "el "ares-a +ns"ris +n "artea fun"iar* se dovede te "* a "unos"ut !e alt* "ale e'isten a unui dre!tul de !ree&! iune anterior in,ra nr. 0

)ii* +n "a)ul +n "are bunul +n !rivin a "*ruia s-au instituit !ree&! iunile este &obil% v,n)area va fi "onsiderat* +n"eiat* "u titularul dreptului de preemp iune conven ional avnd data cert cea mai veche 4art. 567E alin. 5 lit. d NCC9% iar +n "a)ul +n "are ni"iunuldin a"tele "are "onfer* dre!turile de !ree&! iune nu are dat* "ert*% ad*u(*& noi% "u titularuldre!tului de !ree&! iune aflat +n !osesia bunului% afar* de "a)ul +n "are se dovede te "* a"ela "are este +n !osesia bunului "uno tea la data !relu*rii !osesiei e'isten a unui dre!t de

!ree&! iune anterior "onstituit +n favoarea altuia% situa ie +n "are a"esta din ur&* va fi "el "u "are se va "onsidera +n"eiat* v,n)area.

2(. /n "onfor&itate "u dis!o)i iile art. 567E alin. NCC% orice clauz care contravineprevederilor alin. 4* este considerat nescris% adi"* ine'istent*% indiferent da"* este vorbade !ree&! iunea le(al* sau de !ree&! iunea "onven ional*.

II. Re&'ement+i'e #!ecia'e e5eit"ae 'a anumite de!tui de!eem! iune

2,. Re(le&entarea din NCC referitoare la dre!tul de !ree&! iune se refer* la a"east*institu ie uridi"* +n (eneral% +ns* dre!turile de !ree&! iune s!e"iale% a!li"abile unor anu&ite

bunuri sunt r*s!,ndite !rin diverse a"te nor&ative.>*r* a avea ",tu i de !u in !reten ia e'austivit* ii% vo& !re)enta !e s"urt ",teva dintre a"este re(le&ent*ri.

2-. /n a"est "onte't% &en ion*& dre!turile referitoare la#- terenurile agricole din extravilan6 +n !rivin a "*rora :e(ea nr. 56J85E !rivind unele

&*suri de re(le&entare a v,n)*rii-"u&!*r*rii terenurilor a(ri"ole situate +n e'travilan i de&odifi"are a :e(ii nr. LJ885 !rivind !rivati)area so"iet* ilor "o&er"iale "e de in +n ad&inistrare terenuri !ro!rietate !ubli"* i !rivat* a statului "u destina ie a(ri"ol* i +nfiin area A(en iei Do&eniilor statului "on ine o re(le&entare a&*nun it* E. Confor&dis!o)i2iilor art. E alin. 5 din a"est a"t nor&ativ% +nstr*inarea% !rin v,n)are% a terenurilor

a(ri"ole situate +n e'travilan se fa"e "u res!e"tarea V dre!tului de !ree&! iune al"o!ro!rietarilor% arenda ilor% !ro!rietarilor ve"ini% !re"u& i a statului ro&,n% !rin A(en ia Do&eniilor $tatului% +n a"east* ordine% la !re i +n "ondi ii e(ale. :e(ea re(le&entea)* a&*nun it !ro"edura ante rem venditam - "are trebuie ur&at* !entru "a a"este dre!turi de

!ree&! iune s* fie res!e"tate art. i ur&. din :e(ea nr. 56J85E% +n"*l"area ei fiind san" ionat* "u nulitatea relativ* 4art. 5 din :e(ea nr. 56J85E9. Pentru "a)ul +n "are% +n ur&a

!ar"ur(erii !ro"edurii le(ale f*r* "a dre!tul de !ree&! iune s* fie e'er"itat% iar "a ur&are aa"estui fa!t bunul aun(e s* fie v,ndut liber% dar !e un !re &ai &i" de",t "el din oferta dev,n)are !rev*)ut la art. alin. 5 din :e(ea nr. 56J85E ori +n "ondi ii &ai avantaoase de",te

E Pentru o anali)* detaliat* a dis!o)i iilor :e(ii nr. 56J85E% a se vedea >. A. Boar%Le!ea nr. 4?@3A4B6 dela ra iunea re!lementrilor la comple+itatea (uridic a di,icult ilor practice% RRDP nr. J85E% !. 7= i ur&.

5


16/26

"ele !rev*)ute +n a"eea i ofer*% san" iunea a!li"abil* va fi "ea a nulit* ii absolute 4art. 6 alin. 6 te)a a II-a din :e(ea nr. 56J85E90 - terenurile forestiere% +n !rivin a "*rora art. 56E NCC !re"i)ea)* "* terenurile dinfondul forestier aflate +n !ro!rietate !rivat* se !ot vinde "u res!e"tarea% +n ordine% a dre!tuluide !ree&! iune al "o!ro!rietarilor sau ve"inilor. De ase&enea% "onfor& dis!o)i iilor art. E

alin. din Codul silvi" :e(ea nr. EJ88L &odifi"at*% coproprietarii i veciniiproprietari de ,ond ,orestier% persoane ,izice sau (uridice% de drept public sau privat% au undrept de preemp iune% n ordinea prevzut la art. 4?B "CC i n condi iile prezentei le!i la cumprarea de terenuri din ,ondul ,orestier a,late n proprietate privat% la pre i n condi ii e!ale% art. E alin. L din a"eea i le(e ad*u(,nd "* n situa ia n care terenul ce urmeaz a

,i vndut este limitro, cu ,ondul ,orestier proprietate public a statului sau a unit iloradministrativ-teritoriale% e+ercitarea dreptului de preemp iune al statului ori al unit ilor administrativ-teritorialeV prevaleaz n raport cu dreptul de preemp iune al vecinilor .Pro"edura "are trebuie ur&at* este i a"easta una ante rem venditam4art. E alin. i 6 dinCodul silvi"9% neres!e"tarea dre!turilor de !ree&! iune% v,n)area la un !re &ai &i" sau +n "ondi ii &ai avantaoase de",t "ele din oferta de v,n)are fiind san" ionate "u nulitatea relativ*

4art. E alin. 58 C. silvi"90bunurile expropriate care sunt scoase de stat la vnzare % art. 76 alin. 5 din :e(ea nr.

77J5==E !rivind e'!ro!rierea !entru "au)* de utilitate !ubli"* !revede "* n cazul n carelucrrile pentru care s-a ,cut e+proprierea nu s-au realizat% iar e+propriatorul dore#tenstrinarea imobilului e+propriat% e+propriatul 7 ,ost proprietar 7 are un drept prioritar ladobndire la un pre'ce nu poate ,i mai mare dect desp!ubirea actualizatE7. /n "a)ul ",nd

bunul este v,ndut unui ter "u neres!e"tarea dre!tului de !ree&! iune &ai sus &en ionat% !ree&!torul are dre!tul s* ob in* anularea a"estei v,n)*ri i +n"eierea unei noi v,n)*ri "u el +n te&eiul dis!o)i iilor art. 5677 NCC supra nr. 5.

De ase&enea% "onfor& art. 55 din :e(ea nr. 7LJ88E a !etrolului &odifi"at*% n cazuln care statul vinde bunurile e+propriate ):*% ,o#tii proprietari% sau% dup caz% succesorii lorau dreptul de a reintra n posesia acestora% la un pre ce nu poate ,i mai mare dectdesp!ubireaactualizat% iar !otrivit art. 58 din :e(ea nr. LJ887 a &inelor &odifi"at*%n cazul vnzrii bunurilor e+propriate )...*% ,o#tii proprietari sau% dup caz% succesorii lorau drept de preemp'iune ):*% scop n care vor ,i n tiin a i despre condi iile vnzrii pe cale administrativ i prin publicitate 0

bunurile mobile clasate ca fcnd parte din patrimoniul cultural naional446 art. 7alin. 5 din :e(ea nr. 5LJ888 !rivind !rotearea !atri&oniului "ultural na2ional &obil

!revede "* bunurile culturale mobile% proprietate a persoanelor ,izice sau (uridice de dreptprivat% clasate n tezaur% pot ,ace obiectul unei vnzri publice numai n condi'iile e+ercitriidreptului de preemp'iune de ctre statul romn% prin inisterul Culturii% i cu respectarea

dispozi iilor art. E alin. )?*E

0

E7 C. Foader% o!. "it.% !. 7E% nr. 55.0 1. Celaru%Drept civil. Drepturile reale principale% ed. a-a% 1d. C.H. Be"?% Bu"ure3ti% 88% !. E% nr. .EEArt. 5 alin. din :e(ea nr. 5LJ888 !rivind !rotearea !atri&oniului "ultural na2ional &obil !re"i)ea)* "*este vorba des!re ansa&blul bunurilor identifi"ate "a atare% indiferent de re(i&ul de !ro!rietate asu!ra a"estora%"are re!re)int* o &*rturie i o e'!resie a valorilor% "redin elor% "uno tin elor i tradi iilor aflate +n "ontinu* evolu ie0 "u!rinde toate ele&entele re)ultate din intera" iunea% de-a lun(ul ti&!ului% +ntre fa"torii u&ani i "ei

naturali.E 1ste vorba at,t de v,n)area dire"t* !rin a(en2i e"ono&i"i autori)a2i s* "o&er"iali)e)ease&enea bunuri% ",t 3i !rin li"ita2ie !ubli"* 4art. 7 alin. 7 din :e(ea nr. 5LJ8889.

5


17/26

monumentele istorice466 art. E alin. E din :e(ea nr. EJ885 !rivind !rotearea&onu&entelor istori"e re!ubli"at* !revede "* monumentele istorice a,late n proprietatea

persoanelor ,izice sau (uridice de drept privat pot ,i vndute numai n condi'iile e+ercitriidreptului de preemp'iune al statului romn:sau al unit'ilor administrativ-teritoriale% dupcaz% sub sanc iunea nulit ii absolute a vnzrii 0

activele disponibile ale societilor i companiilor na ionale, societ ilor comerciale cu capital de stat, precum i ale regiilor autonome % a3a "u& re)ult* din dis!o)i2iile art. 5alin. 5 lit. d i e din :e(ea nr. 7EJ88E !rivind sti&ularea +nfiin *rii i de)volt*rii +ntre!rinderilor &i"i i &ilo"ii &odifi"at*% e'ist* un dre!t de !ree&! iune +n favoareaa"estor unit* i e"ono&i"e atun"i ",nd sunt s"oase la v,n)are 0

spaiilecu alt destinaie dect cea de locuin deinute cu titlu de locaiune % "onfor&dis!o)i2iilor art. 56 alin. 5 din :e(ea nr. 58J885 !rivind re(i&ul uridi" al unor i&obile

!reluate abu)iv +n !erioada &artie 5=E de"e&brie 5=L= re!ubli"at*% "iria3ul a"tualal s!a2iului "are se restituie fo3tilor !ro!rietari are un dre!t de !ree&!2iune la "u&!*rareaa"estora da"* !ro!rietarul de dre!t se de"ide s* v,nd*% neres!e"tarea a"estui dre!t fiindsan" ionat* "u nulitatea 4art. 56 alin. E din :e(ea nr. 58J88590

-pr ile de interese ale societ ilor simple, din dis!o)i iile art. 5=85 alin. NCC re)ult*"* orice asociat poate rscumpra% substituindu-se n drepturile dobnditorului% pr ile deinteres dobndite cu titlu oneros de un ter ,r consim mntul tuturor asocia ilor% n termen de A de zile de la data la care a cunoscut sau ar ,i trebuit s cunoasc cesiunea. Dac maimul i asocia i e+ercit concomitent acest drept% pr ile de interes se aloc propor ional cu cota de participare lapro,it% or% a"east* r*s"u&!*rare nu este ni&i" alt"eva de",t unveritabil dre!t de !ree&! iune% ter&inolo(ia Codului fiind% +n a"east* !rivin *% derutant*0

- arenda ul cu privire la bunurile arendate are un dre!t de !ree&! iune +n "ondi iile !rev*)ute la art. 5678-56E8 NCC art. 5LE= NCC.

III.Peem! iunea c"nven i"na'+ 7!actu' de !e5ein +8 2. /ntru",t a& !re)entat dea "on inutul nor&elor le(ale referitoare la dre!tul de

!ree&! iune le(al*% "are mutatis mutandis sunt a!li"abile i +n "a)ul !ree&! iunii "onven ionale% nu ne r*&,ne ai"i de",t s* fa"e& o !re)entare a ele&entelor s!e"ifi"e a"esteidin ur&* !ree&! iuni.

). N" iune

23. Nere(le&entat* de C. "iv. de la 5LE% !ree&! iunea "onven ional* sau !a"tul de!referin2*% "rea ie a !ra"ti"ii udi"iare i a do"trinei anterioare NCC% era "ontra"tul !rin "are o

!ersoan*% nu&it* !ro&itent% se an(aa fa2* de o alt* !ersoan*% nu&it* benefi"iar% "are !ri&eaa"el an(aa&ent% s* o !refere fa2* de ori"ine alt"ineva "a 3i "u&!*r*tor +n "ondi2ii e(ale de

!re2% da"* ulterior se de"idea s* v,nd* bunul "are +i a!ar2inea 3i la "are se referea +n ele(erea%

E Art. 5 alin. din :e(ea nr. EJ885 !rivind !rotearea &onu&entelor istori"e !re"i)ea)*"* n sensul prezentei le!i% monumentele istorice sunt bunuri imobile% construc'ii #i terenuri

situate pe teritoriul Fomniei sau n a,ara !rani'elor% propriet'i ale statului romn%semni,icative pentru istoria% cultura #i civiliza'ia na'ional #iuniversal. en2ion*& "* de3i

te'tul "itat vorbe3te e'"lusiv de propriet'i ale statului romn% +n realitate &onu&enteleistori"e !ot a!ar2ine 3i !ersoanelor fi)i"e sau uridi"e !rivate 4art. E alin. 5 din :e(ea nr.EJ8859.

56


18/26

+n !rivin a de"i)iei de a vinde% a &o&entului v,n)*rii ori a de"i)iei de a nu vinde fiindu-ire"unos"ut un dre!t dis"re ionar E6.

Gbli(a2ia de !referin2* se refer* doar la v,n)are% nu 3i +nstr*in*rile !e alte te&eiuriuridi"e% "u& ar fi "ele f*"ute "u titlu de liberalitate dona2ie sau le(at% +ntre2inere% s"i&b%a!ort +n so"ietate% dare +n !lat* et".EL.

$4. Potrivit dis!o)i iilor art. 5678 alin. 5 NCC% n condi iile stabilite prin le!e saucontract% titularul dreptului de preemp iune% numit preemptor% poate s cumpere cu prioritateun bun. A"ela i te't de le(e !re"i)ea)* +n "ontinuare "* dispozi iile prezentului cod

privitoare la dreptul de preemp iune sunt aplicabile numai dac prin le!e sau contract nu sestabile te alt,el alin. % "eea "e +nsea&n* "* nor&ele le(ale referitoare la dre!tul de!ree&! iune le(al* sau "onven ional* !rev*)ute la art. 5678-56E8 NCC sunt nor&e su!letive% le(ea sau !*r ile% +n "a)ul !ree&! iunii "onven ionale% !ut,nd "on ine nor&e dero(atorii.

/n esen *% este vorba des!re un "ontra"t de re)ervare a unei !riorit* i la +n"eierea unui anu&e eventual viitor "ontra"t de v,n)are sau ori"e alt "ontra"tE=.

$1.ult ti&! s-a vorbit des!re !a"t "a fiind o !ro&isiune unilateral* "ondi2ional*% anu&esub "ondi2ie sus!ensiv* !otestativ* si&!l* de!in),nd nu nu&ai de voin2a !ro&itentului% "i 3ide +&!reur*rile e'terioare "are l-ar !utea deter&ina s* v,nd*% nu una sub "ondi2ie !ur

!otestativ* nul* +n te&eiul dis!o)i2iilor art. 5E58 NCC art. 5858 C. "iv. anterior% do"trina"lasi"* fiind +n a"est sens8. Ulterior s-a obie"tat +ns* "* !a"tul de !referin * nu se !oate"onfunda "u o !ro&isiune unilateral* sub "ondi ie sus!ensiv* deoare"e% +n "a)ul s*u% din

!un"tul de vedre al !ro&itentului% v,n)area este doar eventual*% fa"ultativ*% av,nd libertateade!lin* de a vinde sau nu% iar nu asu&at* dea efe"tiv "u& se +nt,&!l* +n "a)ul !ro&isiuniiunilaterale 3i su!us* a)ardului unei "ondi2ii5% iar% !e de alt* !arte% +ntru",t un ele&entesen2ial al "ontra"tului% "u& este "onsi&2*&,ntul este vorba de "onsi&2*&,ntul la v,n)are%nu !oate fi su!us unei "ondi2ii.

E6 Pro&isiunea !oate fi f*"ut* 3i +n sens invers% !ro&itentul an(a,ndu-se s* !refere !ebenefi"iar "a v,n)*tor al unui anu&it bun% da"* se va de"ide s* a"i)i2ione)e +n viitor un bunde natura "elui "are for&ea)* obie"tul an(aa&entului. Pentru fluen2a e'!unerii% +n "ele "eur&ea)* ne vo& referi doar la !a"tul "e "on2ine an(aa&entul !ro&itentului de a vinde%mutatis mutandissolu iile fiind valabile 3i !entru !a"tul "are "on2ine din !artea !ro&itentuluiun an(aa&ent de "u&!*rare !referen2ial*.EL D. ain(uy% Contrats spciau+% =-e Mdition% Dallo)% Paris% 85E% !. L6% nr. L8.E= Ibidem% !. LE% nr. 6=.8 . Planiol% ;. Ri!ert%Trait parti0ue de droit civil ,ranGais% vol. \I% @ente et e"an(e

!ar i"er-A"oura%


19/26

Ase&enea !ree&! iunii le(ale% !ree&! iunea "onven ional* !a"tul de !referin * nu li&itea)* +n ni"iun fel dre!tul de dis!o)i ie al !ro&itentului% "u& se +nt,&!l* +n "a)ul !a"tuluide o! iune% al !ro&isiunii unilaterale i al !ro&isiunii sinala(&ati"e% "i doar libertatea de a- i ale(e "o"ontra"tantul7.

/. Uti'itate

$2. /n !ra"ti"*% !a"tul este utili)at fie +n "o&bina2ie "u alte "ontra"te% fiind o "lau)*a""esorie a unui "ontra"t !rin"i!al a% fie autono&% inde!endent de un alt "ontra"t b.

a8 Pactu' de !e5ein + 9 c'auz+ acce#"ie 0ntun a't c"ntact

$$. Ca 3i "ontra"t a""esoriu% !a"tul este adesea utili)at +n "ontra"tele de lo"a2iune% fiindsti!ulat +n favoarea lo"atarilorE.

Alteori% el este sti!ulat +n "ontra"tele de dona2ie +n"eiate +ntre rude% ",nd donatorii "aredores" s* !*stre)e bunurile donate +n fa&ilie +3i re)erv* dre!tul de a fi !refera2i de donatari

da"* a"e3tia se de"id ulterior s* v,nd* bunurile "u "are au fost (ratifi"a2i.De ase&enea% !a"tul !oate fi sti!ulat +n favoarea "u&!*r*torului +n situa ia +n "are

v,n)*torul +i +nstr*inea)* doar o !arte dintr-un bun de !ild*% o u&*tate dintr-un teren%"onferindu-i !referin2* !entru rest da"* el v,n)*torul se va de"ide s*-l v,nd*.

/n fine% !rin "ontra"tele de so"ietate "ivil* sau "o&er"ial* aso"ia2ii a"2ionarii +3i !ot"onferi unul altuia !referin2* la "u&!*rare !entru "a)ul +n "are unul dintre ei se va de"ide s*v,nd* una sau &ai &ulte !*r2i so"iale a"2iuni sau !*r i de !arti"i!a ie .

*8 Pactu' de !e5ein + 9 c"ntact aut"n"m

$%. >ire3te "* ni&i" nu +&!iedi"* +n"eierea unui !a"t de !referin2* inde!endent de ori"ealt "ontra"t. A3a% de e'e&!lu% "o!ro!rietarii !ot s*-3i a"orde unul altuia dre!t de !referin2*

!entru "a)ul v,n)*rii "otelor "e le a!ar2in asu!ra unui bun st*!,nit +n "o!ro!rietate. Dease&enea% !ro!rietarii a dou* fonduri +nve"inate se !ot obli(a unul fa2* de altul s* se !refere+n "a)ul +n "are vor vinde +n viitor.

/n rela2iile "o&er"iale !a"tul de !referin2* este +nt,lnit sub denu&irea de "lau)a !ri&uluirefu)% "are re(lea)* rela2iile de lun(* durat* dintre !arteneri% "on2in,nd +n esen2* sti!ula2ia

!otrivit "*reia debitorul se obli(* s* oferte)e &ai +nt,i !e "el*lalt !artener% dob,ndindlibertatea de a oferi &arfa res!e"tiv* ter2ilor doar da"* i du!* "e benefi"iarul sti!ula2ieirefu)* oferta sa.

7 >. Rouvire%Le pacte de pr,erence rapproch de droit de premption% RM!ertoire dunotariat DefrMnois nr. 5J85% !. 78% nr. 7.E Afar* de "a)ul unei "lau)e "ontrarii% !a"tul fiind a""esoriu al "ontra"tului de lo"a2iune% iasf,r3it la e'!irarea ter&enului "ontra"tului !rin"i!al% "iar da"* lo"a2iunea este re+nnoit* !rinta"it* re"ondu"2iune% datorit* fa!tului "* a"easta din ur&* este o alt* lo"a2iune de",t "eaini2ial* "are "on2inea !a"tul C.A. Pau% &artie 5=LE% +n ;. ;oubeau'% P. Bir% \. Henry%

!acode. Code civil% -e Mdition% Dallo)% Paris% 5==6% !. 55% nr. 5770 X. Dross%/r,rence%+n Clausier. Di"tionnaire des "lauses ordinaires et e'traordinaires des "ontrats de droit !rivMinterne% -e Mdition% :e'is Ne'is. :ite"% Paris% 855% !. 88. Pentru detalii asu!ra unor ase&enea +n2ele(eri% a se vedea# S. ;uyon% Droit des a,,aires.

Tome 4. Droit commercial !nral et Socits% 58-e Mdition% 1"ono&i"a% Paris% 5==L% !. 66E 3iur&.0 A. ;aude&et%La portedes pactes de pr,rence ou la premption sur des titres desociet% Revue des so"iMtMs 855% !. 57= i ur&.

5=


20/26

C. C"ndi ii de va'a*i'itate

$(. /n !rin"i!iu% !a"tul de !referin * este su!us "ondi iilor (enerale de valabilitate +n &aterie de "ontra"te art. 556L art. 5 NCC % +ns* unele !re"i)*ri se i&!un a fi f*"ute +n

!rivin a "a!a"it* ii !ro&itentului a% a !re ului viitoarei v,n)*ri b i a for&ei ".

a8 Ca!acitatea !"mitentu'ui

$,. Datorit* fa!tului "* asu&,ndu- i !a"tul !ro&itentul nu se an(aea)* s* v,nd* s*transfere !ro!rietate% "i doar s* "onfere la !re e(al benefi"iarului o !referin * la "u&!*rare fa * de al i doritori atun"i ",nd i da"* se va ot*r+ s* v,nd*% nu se "ere "a a"esta s* aib* "a!a"itatea de a vinde de a +n"eia a"te de dis!o)i ie la data !a"tului 6% "i doar la data ",nd%eventual% +3i asu&* fer& obli(a2ia de a vinde !rin lansarea ofertei% !entru +n"eierea valabil* a

!a"tului fiind sufi"ient* doar "a!a"itatea de a +n"eia a"te de ad&inistrareL.

*8 Pe u' viit"aei vnz+i

$-.@alabilitatea !a"tului nu este "ondi2ionat* de",t de !re"i)area e'a"t* a bunului la "arese refer* !referin a "onferit* benefi"iarului =% iar nu 3i de "ea a !re2ului v,n)*rii 8% a"estaur&,nd s* fie stabilit fie de !ro&itent la &o&entul ",nd i da"* se va de"ide s* v,nd*% fie !rin&e"anis&ele "ererii de "e&are la oferte de !re2 de ter2ii ofertan2i ai !re2ului "elui &ai &are.Cu toate a"estea% ni&i" nu +&!iedi"* +ns* !*r2ile s* fi'e)e !re2ul la "are se va fa"e v,n)area+n"* de la data +n"eierii !a"tului% dar +n !ra"ti"* a"est lu"ru este &ai rar +nt,lnit% iar da"*

!a"tul se +ntinde !e o durat* &ai &are de ti&!% anu&ite !re"au ii trebuie luate +ntru",t !otsurveni flu"tua2ii +n !rivin2a !re2urilor !e !ia2* +ntre &o&entul +n"eierii !a"tului 3i &o&entulla "are !ro&itentul se de"ide s* v,nd*5.

c8 ;"ma

$. Din !un"tul de vedere al "erin elor de for&* ad validitatem% !a"tul de !referin * nueste "ondi ionat +n vreun fel +n &od e'!res de le(e% de unde "on"lu)ia "*% teoreti"% a"esta esteun a"t "onsensual% valabil +n"eiat !rin si&!lul a"ord de voin e al !*r ilor art. 556L NCC.

Pentru detalii% a se vedea G. C*!*2,n*% Clauza primului re,uz n contractele comerciale% +nRDC. nr. J5===% !. 3i ur&.6 A. BMnabent%Droit civil. Les contrats spciau+ civils et commerciau+% L-e Mdition%ont"restien% Paris% 88L%!. E% nr. 55.

L X. Dross% op. cit. % !. E=6.= . ontredon%Le bien ob(et du pacte de pr,rence. Inventaire des di,icults%RM!ertoire du notariat DefrMnois nr. 55J857% !. LE i ur&.8 Cass. 5-re "iv.% iunie 885% &bs. >. :abarte% a(es%JRevue tri&estrielle de droit "ivil857% !. 558.

8


21/26

Pra"ti"% +ns*% for&a s"ris* este ne"esar* fie din ra iuni de proba iune % fie din ra iuni derealizare a publicit ii )opozabilit ii* ,a de ter i n cazul imobilelor supuse re!imului decarte fun"iar* 4art. 5676 alin. 5 NCC9 "u !rivire la notarea !a"telor de !referin * "are serefer* la i&obile i la efe"tele a"estora vo& reveni "u detalii &ai os in,ra nr. EL i E= .

D. E5ecte'e !eem! iunii c"nven i"na'e

$3. /n !rin"i!iu% !a"tul de !referin * este un "ontra"t unilateral% benefi"iarul neav,ndni"iun fel de obli(a2ii fa2* de !ro&itent% !rin e'"e! ie +ns* !*r2ile !ot "onferi !a"tului !rinvoin2a lor un "ara"ter oneros% fie sti!ul,nd o "ontra!resta2ie +n sar"ina benefi"iarului 7% fiea"ord,ndu- i re"i!ro" dre!turi de !ree&! iune.

%4. Gdat* valabil +n"eiat% din !un"tul de vedere al efe"telor sale% !a"tul de !referin *"unoa te dou* fa)e distin"te# !ri&a% a"eea +n "are !ro&itentul nu s-a ot*r,t +n"* s* v,nd* a%a doua% a"eea +n "are !ro&itentul a luat de"i)ia de a vinde b

a8 P"mitentu' nu #a h"t+t 0nc+ #+ vnd+

1


22/26

et".% &inus dre!tul de a- i ale(e liber "u&!*r*torul +n "a) de v,n)are% r*&,ne inta"t* .A"east* din ur&* o!inie nu trebuie i(norat*% "*"i% dat fiind "* !a"tul "reea)* o dubl*eventualitate eventualitatea de a vinde i de a "u&!*ra %fa!tul "* !ro&itentul vinde "iari "u +n"*l"area !a"tului nu +nsea&n* +n &od ne"esar "* benefi"iarul si(ur ar fi "u&!*rat% de

unde !roble&a dovedirii "ertitudinii !reudi"iului "ondi ie sine 0ua non de an(aare a

r*s!underii "ontra"tuale "onfor& dis!o)i iilor art. 57 NCC +n i!ote)a e'a&inat*. /n !lus%da"* !ro&itentul !oate s* dis!un* liber +n favoarea ter ilor "iar de !ro!rietatea bunului !rinalte a"te uridi"e de",t !rin v,n)are s"i&b% dona ie% +ntre inere% dare +n !lat* et".% nu se vede !rea bine de "e nu ar !utea dis!une de bun !rin a"te &ai !u in (rave% "u& ar filo"a iunea.

2


23/26

%. /n "a)ul i&obilelor +ns"rise +n "artea fun"iar*% +n !rivin a "*rora dre!tul de!ree&! iune "onven ional* a fost notat +n "artea fun"iar* "onfor& dis!o)i iilor art. 5676 alin. 5 NCC=% e'ist* unele re(le&ent*ri s!e"iale +n NCC68.

Astfel% "onfor& dis!o)i iilor art. 5676 alin. te)a I NCC% da"* dre!tul de !ree&! iune a

fost notat +n "artea fun"iar*% ter ul "u "are !ro&itentul a +n"eiat "ontra"tul sub "ondi ia sus!ensiv* !rev*)ut* la art. 5675 NCC supra nr. =7 i ur&. i poate nscrie dreptul ncartea ,unciar% n temeiul contractului de vnzare ncheiat cu proprietarul. >iind vorba deun dre!t dob,ndit sub "ondi ie sus!ensiv*% av,nd +n vedere dis!o)i iile art. LL alin. 5 NCC% +ns"rierea nu !oate fi de",t una !rovi)orie% iar nu o intabulare% fiind su!us* re(ulilor

!rev*)ute la art. L== NCC. Art. 5676 alin. te)a a II-a NCC !re"i)ea)* "* a"east* "ondi iese refer* la fa!tul ca% n termen de EA de zile de la comunicarea ncheierii prin care s-adispus nscrierea% preemptorul s nu noti,ice biroului de carte ,unciar dovada consemnrii

pre ului la dispozi ia vnztorului . Da"* notifi"area nu este f*"ut* +n ter&en% dre!tul de!ree&! iune al benefi"iarului se stin(e i se radia)* din ofi"iu din "artea fun"iar* 4art. 5676 alin. E NCC9% +ns"rierea !rovi)orie f*"ut* +n favoarea ter ului "onsider,ndu-se +ntr-un

ase&enea "a) "a fiind ustifi"at* +n sensul dis!o)i iilor art. L== alin. 5 NCC% astfel +n",tter ul-"u&!*r*tor va fi "onsiderat !ro!rietar al bunului "u efe"te de la data a"elei +ns"rieri.

%3. Cu alte "uvinte% !ree&!torul are la dis!o)i ie 78 de )ile ter&en "are este de de"*dereart. E NCC - !entru a- i "on"reti)a% da"* dore te% dre!tul de !referin * de"ur(,nd din

!a"tul +n"eiat "u !ro!rietarul i&obilului anterior v,n)*rii bunului "*tre ter ul "u&!*r*tor./n !rivin a ele&entelor "are "on"reti)ea)* !ra"ti" voin a !ree&!torului de a- i valorifi"a

dre!tul de !referin *% trebuie s* ave& +n vedere dis!o)i iile art. 5676 alin. 7 NCC "are se refer* !un"tual la a"east* "estiune. Potrivit a"estui te't de le(e% noti,icarea ,cut n termenbiroului de carte ,unciar 4este vorba de notifi"area "onse&n*rii !l* ii !re ului la dis!o)i ia v,n)*torului% f*"ut* de benefi"iarul !a"tului "*tre biroul de "arte fun"iar* +n interiorulter&enului de 78 de )ile% "onfor& dis!o)i iilor art. 5676 alin. % te)a a II-a NCC n. n.% D.C.9nlocuie te comunicarea prevzut la art. 4?E3 alin. )E* i are acelea i e,ecte. Nn temeiul acestei noti,icri% preemptorul poate cere radierea din cartea ,unciar a dreptului ter ului i nscrierea dreptului su.

Fe'tul de le(e &ai sus evo"at ridi"* o serie de !roble&e.Confor& dis!o)i iilor art. 5EE NCC% este de !rin"i!iu "*% sub san" iunea nulit* ii

absolute% trebuie +n"eiate +n for&* autenti"* conven iile care strmut sau constituiedrepturi reale care urmeaz a ,i nscrise n cartea ,unciar.

Art. 5677 alin. 5% te)a I NCC !re"i)ea)* "* prin e+ercitarea preemp iunii% contractul devnzare se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor n condi iile contractului ncheiat

cu ter ul% iar acest din urm contract se des,iin eaz retroactiv . Cu alte "uvinte% !e de o!arte% "ontra"tul dintre v,n)*tor i ter va fi desfiin at anulat "u efe"te retroa"tive% iar% !e de alt* !arte% +ntre v,n)*tor i !ree&!tor se na te un nou "ontra"t% +n "ondi ii si&ilare "elui +n"eiat +ntre v,n)*tor i ter % neav,nd lo" o substituire a !ree&!torului +n dre!turile ter ului- "u&!*r*tor% de"i o &en inere +n vi(oare a v,n)*rii ini iale "u +nlo"uirea ter ului de "*tre

!ree&!tor supra nr. 565.

= Pentru situa ia i&obilelor +n !rivin a "*rora dre!tul de !ree&! iune nu a fost notat +n "artea fun"iar*% a se vedea in,ra nr. .68 A a "u& se va vedea% re(le&entarea are +n vedere doar situa ia e'er"it*rii dre!tului post

rem venditam% dar ni&i" nu se o!une "a a"est lu"ru s* se fa"* ante rem venditam% "onfor&re(ulilor !e "are le-a& &en ionat "u !rivire la dre!tul de !ree&! iune le(al* supra nr. 5 iur&..

7


24/26

Gr% a"est nou "ontra"t dintre !ree&!tor i v,n)*tor% "onfor& te'telor le(ale% s-ar na te% !e de o !arte% f*r* "a a""e!tarea s* trebuias"* s* +&bra"e for&a autenti"* i&!us* de dis!o)i iileart. 5EE NCC v,n)*rii de i&obile - notifi"*rii des!re "are vorbe te art. 5676 alin. te)a aII-a NCC te'tul nei&!un,ndu-i vreo "erin * de for&* -% iar% !e de alt* !arte% notifi"area "are%"onfor& dis!o)i iilor art. 5676 alin. 7% nlocuie te comunicarea prevzut la art. 4?E3 alin.

)E* i are acelea i e,ecte % adi"*% +n alte "uvinte% ine lo" de a""e!tare din !artea !ree&!toruluia ofertei v,n)*torului% de"i de "onsi& *&,nt la v,n)are nu se "o&uni"* v,n)*torului% "ibiroului de "arte fun"iar*% lu"ru "are este "u totul nefires" din !un"tul de vedere al re(ulilora!li"abile for&*rii "ontra"tului art. 55L6 NCC6.

E. Duata !actu'ui

(4. A a "u& a& v*)ut% la !re e(al% !ree&! iunea "onven ional* !resu!une din !artea !ro&itentului a"ordarea unei !referin e benefi"iarului la "u&!*rarea unui bun% atun"i cnd idac se va de"ide la un &o&ent dat s* v,nd* bunul "u !rivire la "are s-a reali)at +n ele(ereasupra nr. = i 78.

/ntru",t !rioritatea benefi"iarului la "u&!*rare nu se na te efe"tiv de",t la &o&entul la"are !ro&itentul se de"ide s* v,nd*% !roble&a "are se !une este ",t ti&! !oate duraan(aa&entul !ro&itentului% adi"* !,n* la "e dat* !ro&itentul este inut fa * de benefi"iar s* +l

!refere +n "a) "* se ot*r* te s* v,nd*.Pree&! iunea "onven ional* !oate fi a"ordat* !e un anu&it ter&en sti!ulat +n "ontra"t dar

i !e durat* nedeter&inat*./n a"east* din ur&* i!ote)*% se !une !roble&a duratei !referin ei a"ordate de !ro&itent

benefi"iarului.Din a"east* !ers!e"tiv*% !a"tul de !referin2* a fost "onsiderat a fi neli&itat +n ti&! sub

"uv,nt "*% at,ta vre&e ",t !ro&itentul nu-3i &anifest* inten2ia de a vinde% dre!tul de o!2iuneal benefi"iarului nu se !oate na3te% astfel +n",t% "onfor& !rin"i!iului contra non valentema!ere non currit praescriptio% nu se !oate !une !roble&a !res"ri!2iei e'tin"tive +n le(*tur* "ua"est dre!t67. /n a"east* o!ti"*% !a"tul +l obli(a a3adar !e !ro&itent indefinit +n ti&! fa2* de

benefi"iar% ad&i ,ndu-e totu i "* un ase&enea !a"t ar !utea fi re)iliat unilateral% !otrivit !rin"i!iului a!li"abil "ontra"telor +n"eiate !e un ter&en nedeter&inat6E. Du!* al i autori

65 $olu ia !are a fi !reluat* din dre!tul fran"e)% unde +n"e!,nd din anul 88% Casa ia fran"e)* ad&ite !retorian o ase&enea solu ie. /n a"est sens% a se vedea# Cass.% ". &i'te% &ai 88% nK 87-5=.76% Re"ueilDallo) 88%"oteP.-S. ;autier% !. 58% i "oteD. ain(uy% !. 5L5 0 Cass. 7-e "iv.% 5E fvr. 886% &bs. D.a)eaud% Revue des "ontrats nr. 7J886% !. 6850 . >abre-a(nan% Droit des obli!ations. 4 7 Contrat eten!a!ement unilatral% -e Mdition% Presses Universitaire de >ran"e% Paris% 858% !. 70 ;. Pillet% op. cit.% nr.58. 1ste de &en ionat fa!tul "*% de i !ra"ti"a udi"iar* i do"trina fran"e)e vorbes" +n "a)ul &en ionat de o substituire a benefi"iarului +n dre!turile ter ului-"u&!*r*tor% "eea "e +ntr-o lo(i"* ri(uroas* ar !resu!une&en inerea "ontra"tului dintre v,n)*tor i ter i doar +nlo"uirea a"estuia din ur&* "u !ree&!torul% ni"ide"u& anularea a"elui "ontra"t +n a"est sens% a se vedea P. Delebe"ue% &bs. la Cass.% ". &i'te% &ai 88% nK 87-5=.76% Revue des "ontrats nr. EJ88% !. 557E% +n realitate% "a i +n dre!tul nostru% "ontra"tul dintre v,n)*tori ter se anulea)* i un nou "ontra"t se na te +ntre v,n)*tor i !ree&!tor +n "ondi ile "ontra"tului anulat.

6 Confor& a"estui te't de le(e% o,erta i acceptarea trebuie emise n ,orma cerut dele!e pentru ncheierea valabil a contractului.67 A. BMnabent% op. cit.% !. E% nr. 5570Les principales clauses des contrats d=a,,aires% sous ladire"tion de


25/26

+ns*% durata &a'i&* a !ree&! iunii nu ar !utea fi +n i!ote)a e'a&inat* &ai lun(* de ani%durata ter&enului (eneral de !res"ri! ie !rev*)ut de art. E C. "iv. fran"e) 6.

(1.NCC i-a !ro!us s* tran e)e a"east* !roble&*. Astfel% "onfor& dis!o)i iilor art. 56E8 fra)a I NCC% dreptul conven ional de preemp iune se stin!e prin moartea preemptorului% cu

e+cep ia situa iei n care a ,ost constituit pe un anumit termen . Cu alte "uvinte% !ree&! iunea"onven ional* !e durat* nedeter&inat* se stin(e doar !rin &oartea !ree&!torului !ersoan*fi)i"* sau% ad*u(*& noi% +n"etarea !ersoanei uridi"e% "eea "e +nsea&n* "* trans&isiuneaa"tiv* a dre!tului de !referin *% ad&is* +n dre!tul anterior% nu &ai este !osibil*% afar* de "a)ul+n "are !*r ile au !rev*)ut altfel% dero(area de la dis!o)i iile te'tului de le(e &ai sus &en ionat fiind !osibil* +ntru",t a"esta nu are un "ara"ter de ordine !ubli"*. /n s"i&b%&oartea !ro&itentului% afar* de "a)ul unei sti!ula ii "ontrare - "are ar du"e la "onferirea unui"ara"ter intuitu personae obli(a iei - % nu du"e la stin(erea dre!tului de !ree&! iune% obli(a ia

!ro&itentului trans&i ,ndu-se !asiv la &o tenitorii s*i. Da"* !*r ile au !rev*)ut e'!res sau ta"it un ter&en !entru dre!tul de !ree&! iune% a"esta%

+n !rin"i!iu% se stin(e la +&!linirea lui art. 56E8 fra)a I NCC% dar termenul se reduce la

anide la data constituirii% dac a ,ost stipulat pe un termen mai lun! art. 56E8 te)a a II-aNCC. A"est* din ur&* !revedere le(al*% +n a"tuala sa for&ulare% este li!sit* de lo(i"*. Da"*+n "a)ul !ree&! iunii "onven ionale !e durat* nedeter&inat* obli(a iile !ro&itentului se trans&it la &o tenitorii s*i% dre!tul de !ree&! iune r*&,n,nd a"tiv !,n* la &oartea

!ree&!torului benefi"iarului% nu se vede ni"io ra iune !entru "are +n "a)ul !ree&! iunii "u ter&en &ai lun( de ani s-ar i&!une redu"erea lui la ani de la data "onstituirii sale. 1ste

!osibil "a le(iuitorul s* fi dorit li&itarea duratei !ree&! iunii "onven ionale la "el &ult ani +n toate situa iile% !rin "orelare "u dis!o)i iile art. 56L alin. NCC "are li&itea)* durata o! iunii de r*s"u&!*rare la "el &ult ani de la data +n"eierii "ontra"tului de v,n)are +n "area fost sti!ulat*6% +ns* a"tuala reda"tare a te'tului art.56E8 NCC nu !er&ite o ase&eneainter!retare deoare"e% du!* "e la fra)a I se sti!ulea)* "* dre!tul "onven ional de !ree&! iune se stin(e se sub+n ele(e% +n !rin"i!iu la data &or ii !ree&!torului% cu e+cep ia situa iei n care a ,ost constituit pe un anumit termen% se vine i&ediat i se s!une +n "ontinuare lafra)a a II-a "* n acest din urm caz% de"i ",nd dre!tul de !ree&! iune a fost "onstituit !eun anu&it ter&en% termenul se reduce la ani de la data constituirii% dac a ,ost stipulat peun termen mai lun!% sin(ura sa inter!retare literal* i (ra&ati"al* !osibil* fiind de"i a"eea "*li&itarea duratei !ree&! iunii la "el &ult ani este a!li"abil* doar !ree&! iunilor "onven ionale "u ter&en% nu i "elor f*r* ter&en.

(2. /n situa ia +n "are dre!tul de !ree&! iune este a""esoriu al unei "onven2ii !rin"i!ale% el devine "adu" la +n"etarea efe"telor a"elei "onven2ii% afar* de "a)ul +n "are !*r ile au !rev*)ut

altfel66

.

ur&.% nr. 50 ;.Pillet% op.cit.% nr. 58E.Contra% a se vedea# H. Yenfa"?%"ote% "it. su!ra0 $. :euette% op. cit.% nr.8.

6 :. Fran"ant%La dure du pacte de pre,errence% RM!ertoire du notariat DefrMnois nr.55J857% !. =L.6 $olu ia nu ar fi fost inedit*% fiind dea sus inut* "u ar(u&ente !ertinente de unii autori +n

dre!tul fran"e) $.:euette% op. cit.% nr. .66


26/26

($. Da"* bunul "are for&ea)* obie"tul !ree&! iunii !iere fortuit +nainte "a a"est dre!t s*!oat* fi e'er"itat% !a"tul de !referin * devine "adu" la &o&entul survenirii a"estuieveni&ent6L.

;. O!"za*i'itatea !eem! iunii c"nven i"na'e

(%. /n situa ia +n "are !ree&! iunea "onven ional* se e'er"it* post rem venditam supra nr.8 i ur&.% nr. E i E% ",nd !ree&!torul se afl* fa * +n fa * "u ter ul "are a +n"eiat dea un "ontra"t de v,n)are "u !ro&itentul% este a"eea a o!o)abilit* ii !ree&! iunii fa * de ter % adi"*% &ai !re"is% a efi"a"it* ii sau inefi"a"it* ii !ree&! iunii.

/n esen *% o!o)abilitatea !resu!une dovada de "*tre !ree&!tor a fa!tului "* ter ul "*ruia i se o!une dre!tul de !ree&! iune a "unos"ut sau trebuia s* "unoas"* la data +n"eierii v,n)*riia e'isten ei a"estui dre!t. /n li!sa a"esteia% "ontra"tul +n"eiat de !ro&itent "u ter ul nu !oate fi anulat% iar !ree&!torul nu se !oate substitui +n dre!turile a"estuia% "eea "e nu +nsea&n*ni&i" alt"eva de",t "* dre!tul de !ree&! iune este inefi"a"e. A"easta nu +nsea&n* +ns* "*%+ntr-o ase&enea i!ote)*% !ree&!torul nu ar !utea soli"ita an(aarea r*s!underii !ro&itentului

!lata de daune-interese !entru neres!e"tarea !ro&isiunii6=. Daunele-interese vor a"o!eri!reudi"iul efe"tiv suferit de benefi"iarul !ree&! iunii% !re"u& i benefi"iul nereali)at% "are +n a"est "a) "onst* nu +n ", ti(urile !e "are le-ar fi reali)at da"* ar fi +n"eiat "ontra"tul +n

!rivin a "*ruia se bu"ur* de !referin *% "i +n !ierderea ansei de a +n"eia "ontra"tul "are for&ea)* obie"tul dre!tului de !referin * L8.

((. Da"* bunul "are for&ea)* obie"tul !ree&! iunii nu este su!us unui re(i& le(al de!ubli"itate% dovada "unoa terii de "*tre ter ul "u&!*r*tor la &o&entul +n"eierii v,n)*rii a e'isten ei dre!tului de !referin * +n favoarea benefi"iarului !a"tului !oate fi f*"ut* de

benefi"iar !rin ori"e &ilo" de !rob*% in"lusiv !rin !re)u& ii% "u& ar fi a"eea a "unoa terii e'isten ei unei !ree&! iuni "onferite lo"atarului !rintr-un "ontra"t de lo"a iune des!re a "*rui e'isten * ter ul a avut "uno tin * L5.

(,. /n situa ia +n "are le(ea !revede +n &od e'!res anu&ite for&e de !ubli"itate%+nde!linirea a"estora fa"e dovada de!lin* a e'isten ei dre!tului de !ree&! iune la data +n"eierii v,n)*rii dintre !ro&itent i ter ul "u&!*r*tor% ter ul-"u&!*r*tor fiind !re)u&at a "unoa te e'isten a dre!tului de !ree&! iune 4art. 8 alin. 5 i art. =8 alin. 5 NCC9. Astfel stau lu"rurile% de e'e&!lu% +n "a)ul i&o

dreptul de preempȚiune În noul cod civil

Documents