UNIVERSITATEA TEHNIC GH. ASACHI IAIFACULTATEA TEXTILE-PIELRIE I MANAGEMENT INDUSTRIALDepartament Inginerie i managementMASTER: Managementul i administrarea afacerilorAn I, sem. I

DREPTUL AFECERILOR p r o i e c t

Contract de imprumut cu garantie imobiliara (ipoteca)CAR Moldova IFN-Studiu de caz

Stamate Larisa

Casa de Ajutor Reciproc, denumit prescurtat C.A.R., este o asociaie far scop patrimonial, organizat pe baza liberului consimmt al salariailor, n vederea sprijinirii i intrajutorarii financiare a membrilor sai.Casa de Ajutor Reciproc "Moldova" este persoana juridic si a dobandit aceasta calitate prin sentina civila nr. 17 AJ din 11.12.2003 a judecatoriei Roman.Obiectivul de activitate al Casei de Ajutor Reciproc l constituie acordarea de imprumuturi membrilor si, cu dobanda care se reintoarce la fondul social al acestora, dupa deducerea cheltuielilor si constituirea fondurilor statutare.Principalul tip de credit acordat de CAR Moldova este cel cu garantie imobiliara(ipoteca) din simplul motiv ca acesta prezinta o siguran sporit n rambursarea creditelor acordate i in recuperarea acestora de la creditori. Prin intermediul unui contract de imprumut cu garantie imobiliar (ipoteca) una din pari numit Creditor, imprumuta o suma de bani celeilalte parti numit Debitor, cu obligaia acesteia din urm de a o restitui la termenul scadent i garantnd obligatia prin instituirea unei ipoteci convenionale asupra unui bun imobil, n favoarea Creditorului. Contractul este intocmit complex, la unele articole cu variante de opiune, urmnd ca parile sa l adapteze de la caz la caz. Creditele ipotecare, la CAR Moldova, se acord pe o perioad cuprins intre 6 luni i 5 ani cu valori cuprinse ntre 5000 Ron i 50 000 Ron; creditele acordate sunt direct proportional cu valoarea bunului ipotecat al crui valoare trebuie sa fie cel puin cu 140% mai mare dect creditul acodat. Garantarea prin ipoteca consta n aceea ca, daca la scadenta, debitorul nu achita contravaloarea creditelor primite, a caror plat a fost garantat printr-un imobil din propriul patrimoniu, creditorul poate solicita vnzarea imobilului pentru ca din suma obtinuta sa-si acopere creanta. Ipotec este un drept real acesoriu care are ca obiect un bun imobil a debitorului sau al altei persoane, far deposedare, care confer creditorului ipotecar dreptul de a urmri imobilul n stapnirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate faa de ceilali creditori din pretul acelui bun. Mai mult, ipoteca este o garantie real, imobiliar, constnd dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului (Codul Civil, art. 1746-181). Utilizarea tot mai vast a creditelor cu ipotec are la baz avantajul c este o procedur simpl cu acces rapid la garantare, ceea ce o face atractiv pentru bncile ale caror debitori nu ntrunesc anumite cerinte privind solvabilitatea. n practic international, ipoteca reprezint o garanie pentru creditor, numai dac aceasta ntruneste anumite cerine: 1) valoarea bunului ipotecat este cel putin egal cu valoarea creantei ;de obicei se prefer bunuri cu o valoare mai mare (110 130 %) faa de creditul acordat, deoarece asupra unui bun se pot institui mai multe ipoteci;

2) bunul ipotecat sa-i pastreze valoarea n timp mai ales n situaia creditelor pe termen mediu i lung (3 8 ani). Bunul ipotecat trebuie sa fie asigurat la o societate de asigurri, iar polia de asigurare sa fie emis la ordinul beneficiarului ipotecii. n cazul n care apar evenimente neprevzute (incendiu, inundaii, cataclisme etc.), care pot duce la disparitia bunului sau la diminuarea valorii lui, beneficiarul ipotecii si n acelasi timp al poliei de asigurare si va putea recupera creana;

3) ipoteca sa fie de rangul I prioritatea rangului se determin prin prioritatea datei la care a fost nscris ipoteca. Astfel, n caz de executare silit, creditorii ipotecari sunt preferai creditorilor chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscripii ulterioare. Inscripiile purtnd aceeai data au acelasi rang fiind pltite proportional cu valoarea creanelor.

4) cunoasterea legislatiei n materie din ara n care este situat imobilul ipotecat pentru a nu se nclca regulile de procedur; 5) bunul ipotecat sa reprezinte o valoare liber utilizabil de catre beneficiar, n sensul c acesta s nu ntmpine obstructii legale n ceea ce privete recuperarea fondurilor determinate de schimbul valutar si de transferul valutar al sumelor n strainatate. Aceste riscuri pot fi prevenite prin obtinerea unei garanii din partea unui tert aflat n exteriorul tarii importatorului, prin obtinerea unei garantii de transfer valutar, emisa de autoritatea nsarcinata cu controlul transferurilor externe sau de un garant autorizat de aceasta sau prin vnzarea disponibilitatilor n moneda locala unei firme straine interesata n obtinerea de acestei monede. In cardul institutiei financiare nonbancare-CAR Moldova, se accept acordarea unui imprumut si ipoteca reprezinta o garantie pentru creditor, numai daca aceasta ntruneste anumite cerinte: 1) valoarea bunului ipotecat este mai mare cu cel putin 140 % fata de creditul acordat;in cazul in care valoarea bunului ipotecat este mai mica decat 140% , se accepta acordarea imprumutului doar cu unul sau 2 giranti care sa garanteze cu veniturile si bunurile prezente si viitoare pe care acestia le au sau le vor obtine.2) bunul ipotecat sa-si pastreze valoarea n timp mai ales n situatia creditelor pe termen mediu (