contractul de arendare final

Conf. univ. dr. Manuela Tăbăraș Contractul de arendă

Contractul de arendă

Concept

Caractere juridice:

Contractul de arendare dă naştere la obligaţii reciproce și interdependente în sarcina ambelor părţi, fiecare dintre obligații avându-şi cauza în obligaţia celeilalte părţi.

Contractul de arendare are caracter oneros, întrucât fiecare parte urmărește un avantaj patrimonial la încheierea contractului, care constă tocmai în contraprestația partenerului.

Contractul de arendare este un contract cu executare succesivă pe o durată determinată expres prevăzută contractual.

Contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului în scris refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an înainte.

Drept civil. Contracte speciale.

Este contractul prin care o persoană numită arendator se obligă sa asigure celeilalte părți numite arendaș foloința unui fond agricol pentru o anumită perioadă în schimbul unui preț numit arendă.

Contract sinalagmatic

Caracter oneros

Contract cu executare succesivă


Caracter executoriu

Contractul de arenda are caracter executoriu, legiutiorul noului cod civil aratand cva atat contractele de arenda inchiate in forma autentica cat si cele inregistrte la consiliul local constituie titluri executorii de plata a arendei la termenele si in modalitatile prevazute in contract.

Dacă durata contractului de arendare este nedeterminată, arendarea se consideră efectuată pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol poate să le producă în anul agricol în care se încheie contractul. Prin această normă se încearcă protejarea arendașului de bună-credință care a îndeplinit toate lucrările agricole specifice fazei de pregătire a terenului, de însămânțare până la momentul recoltării și care este astfel legal îndreptățit în a culege roadele eforului său material, etc. respectiv recoltarea produselor.

În principiu, calitatea de arendaș poate să aparțină oricărei persoane fizice sau juridice care posedă pregătirea și garanțiile solicitiate de arendator prin legi speciale, însă interzicîndu-se unor categorii profesionale deținerea calității de arendaș.

Contractul de arendare este un contract comutativ, existența și întinderea obligațiilor, clauze însăși ale contractului de arendare, sunt foarte bine cunoscute de părți încă de la momentul încheierii contractului.

Contractul de arendă este un contract netranslativ de proprietate pentru că nu presupune de ambele părți, dobândirea unui bun, a unei părți dintr-un bun, a unui drept sau a unui dezmembrământ din acesta.

Contractul de arendare este un contract solemn întrucât se prevede prin lege că acest contract trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancțiunea nulității absolute.


Caracter executoriu

Caracter comutativ

Contract netranslativ de proprietate

Contract solemn


Acestei condiții i se adaugă și o cerință de publicitate și evidență administrativă, în sesnul că sub sancțiunea unei amenzi civile, arendașul este obligat să depună un exemplar al contractului de arendare la oficiul consiliului local în a carei rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a se asigura astfel înregistrarea în registrul special ținut de secretarul consiliului local, cât și exercitarea dreptului de preempțiune prevăzut de lege.

Contract intuitu personae

Contractul de arendare este un contract intuitu personae întrucât alegerea pe care o face arendatorul are în vedere anumite calificări sau reputații ale arendașului, motiv pentru care se interzice cesiunea arendării cu excepția acordului scris al arendatorului, ipoteză în care arendașul poate să concesioneze contractul de arendare soțului care participă la exploatarea bunurilor arendate sau descendenților săi majori.

În rest, ca regulă, legea interzice ferm subarendarea, arătând că nu sunt permise oficiile de arendaș, subarendarea totală sau parțială, sub sancțiunea nulității absolute.

Condiții de validitate ale contractului de arendă

Capacitatea juridică a contractanților

Potrivit legii, obiectul arendei constă în bunuri agricole cum ar fi:

- Terenuri cu destinație agricolă, productive: arabile, vii, livezi, pepiniere viticole, pomicole, arbuști fructiferi, plantații de hamei și duzi, pășuni împădurite, sau neproductive: drumuri tehnologice, platforme, spații de


Contract intuitu personae

Întucât contractul de arendare este un act menit să valorifice potențialul unui teren agricol, primind în mod generos calificarea de act juridic de administrare, arendatorul poate fi titularul oricărui drept de prorprietate sau a oricărui alt dezmemmbrământ de folosință a acestui drept (uzufruct, etc) asupra unui teren de producție agricolă.


depozitare agricole, terenuri ocupate cu construcții, instalații agrozootehnice, etc.

- Tot în sfera bunurilor care pot fi arendate intră și animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și orice fel de bunuri destinate exploatării agricole.

Obiectul contractului de arendare

Obiectul contractului de arendare poate fi analizat prin perspectiva obiectului arendării, respectiv a bunurilor arendate despre care am discutat mai sus, cât și relativ la prețul contractului numit arendă.

Atunci când, în caz fortuit, pe parcursul arendei într-un an agricol, suferă o pierdere de cel puțin jumătate a recoltei estimate pe suprațata de teren arendată, arendașul este îndreptățit să solicite reducerea proproțională a arendei dacă aceasta a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole sau bani, determinare care se făcea în funcție de valoarea estimată de produse agricole.

Daca arendarea este facută pe mai mulți ani, reducerea solicitată de arendaș nu va opera decât la sfârșitul arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosință.

În mod excepțional, arendașul nu poate obține reducerea arendei în cazul în care recolta a pierit după ce a fost culeasă, pentru că riscul contractului ii revine.

Tot cu titlu de excepție, trebuie arătat că reducerea arendei nu poate fi cerută nici când cauza pagubei era cunoscută la data încheierii contractului.

Plata arendei

Așa cum arătam, se realizează și în fructe.În ipoteza în care fructele culese pier din cauze fortuite în tot sau în parte,

riscul acestei pagube este suportat proporțional, astfel că nu dă dreptul niciuneia dintre parți la o acțiune în despăgubire împotriva celeilalte.

Dacă însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor în condițiile în care una dintre părți întârziase în mod culpabil la predarea sau recepția lor, cota ce i se cuvenea debitorului obligației de predare se reduce cu fructele pierdute, iar prin echilibrare, cota celeilalte se consideră ca și când nu ar fi suferit nicio pierdere, cu excepția stuației în care


Arenda reprezintă așadar, suma de bani sau fructele la care este îndreptățit arendatorul urmare a executarii folosinței bunului arendat.


se demonstrează că fructele tot ar fi pierit chiar dacă predarea și recepția lor se făceau la timp.

În ceea ce privește momentul predării, momentul plății arendei în fructe, acesta este determinat contractual prin diligența semnatarilor, iar în lipsa acestei diligențe, legiuitorul a arătat că arendașul este de drept în întârziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere pentru recepție de la data la care a fost notificat în scris de către arendaș.

Durata arendei

Părțile sunt libere să stabilească în contractul de arendă o anumită durată a arendării.

Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz referitoare la reînnoire se reduc la jumătate.

Schimbarea categoriei de folosință a terenului arendat

Efectele contractului de arendare

Orice contract, deci și contractul de arendare, naște drepturi și obligații în sarcina și urmarite de altfel, de ambele părți.


Potrivit dreptului comun, contractul de arendare se reînnoiește de drept pentru aceeași durată pentru care a fost încheiat inițial, dacă niciuna dintre părți nu a comunicat în scris celuilalt contractant refuzul său cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenului, iar in cazul terenurilor cu destinatie agricolă, deci productive, cu cel puțin un an înainte.

Arendașul poate schimba categoria de folosință a terenului arendat numai cu respectarea a două condiții de validitate care presupun:

1. Acordul prealabil al proprietarului manifestat în scris;2. Respectarea oricăror cerințe legale aplicate acestei schimbări;


- Arendatorul, în calitate de proprietar sau uzufructuar al bunului dat în arendă cu orice titlu, are obligația naturală de a preda bunul sau bunurile negociate, în vederea exploatării agricole.

- Arendatorul, de asemenea, are obligația de a nu tulbura pe arendaș în folosirea bunului arendat, cât și de a-l proteja pe acesta pe tot parcursul folsirii bunului dat în arendă, situându-ne astfel pe tărâmul obligației de garanție.

- Ca și în cazul locațiunii, arendatorul este obligat să efectueze reparațiile capitale a caror neefectuare l-ar tulbura pe arendaș din activitatea urmarită.

- Obligația de a-l anunța pe arendaș cu privire la încetarea sau prelungirea arendei anterior expirarii contractului, în termenele convenționale stipulate în contract, iar în lipsa lor, în termenele legale prevăzute sub sancțiunea reînnoirii arendei.

- Arendașul este obligat, chiar în lipsă de stipulație contrară, să asigure bunurile agricole pentru riscurile pieirii recoltei sau a animalelor din cauza unor calamitati naturale.

- Arendașul are obligația de a întrebuința bunurile arendate ca bun proprietar, în mod corespunzător, datorită caracterului oneros și caracterului de profesionist al arendașului, culpa lui va fi apreciată în abstract, pe criteriul omului prudent și diligent.

- De a folosi bunrile arendate sub destinația contractată și de a nu schimba categoria de folosință decât cu acordul scris al proprietarului și cu respectarea legii.

- Asa cum am aratat anterior, arendașul are obligația de a asigura bunurile arendate și de a plăti taxele de înregistrare a contractului de arendare.


Obligațiile arendatorului

Obligațiile arendașului


- O alta obligație a arendașului constă în plata arendei la termenele și modalitatea stabilite prin contract, plata fiind în principiu cherabilă și nu portabilă.

- Să restituie la încetarea contractului, bunurile date în arendă și să asigure radierea tuturor mențiunilor din registrele consiliilor locale, cu privire la încetarea contractului de arendă, sens în care va suporta toate cheltuelile aferente acestui demers.

Asigurarea bunurilor arendate

Arendaşul este obligat ca pentru asigurarea recuperării oricăror daune, chiar dacă părţile au omis să stipuleze această obligaţie, să asigure bunurile agricole pentru riscul pieirii recoltei ori al pierii animalelor din cauza unor calamităţi naturale.

Indemnizaţia de asigurare astfel obţinută va fi achitată titularului dreptului afectat de risc, de cele mai multe ori acesta fiind proprietarul.

Cazuri speciale de încetare a contractului de arendă

Ca orice contract, contractul de arendă încetează la expirarea termenului, în lipsa unei reînnoiri a arendei, în cazul pieirii bunului/bunurilor arendate, dar spre deosebire de regulile generale din materia cedării folosinţei care prevăd că moartea locatarului sau a locatorului nu conduce la încetarea contractului, în materia arendei legiuitorul a prevăzut în mod expres că arenda va înceta datorită caracterului intuitu persoane prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaşului.

Dreptul de preempţiune al arendaşului

Potrivit legii, arendaşul are calitatea de preemptor, putând să cumpere cu prioritate bunurile date în arendă.

Dacă beneficiarul legal al dreptului de preempţiune în calitate de arendaş a respins oferta făcută de arendator, de cumpărare a bunurilor date în arendă, exercitarea acestui drept nu mai poate fi realizată cu privire la actul juridic propus.



Se asimilează cu respingerea şi tăcerea, respectiv neexprimarea punctului de vedere cu privire la o ofertă de vânzare în termen de cel mult 10 zile pentru oferta de vânzare a bunurilor mobile, respectiv de 30 de zile în cazul vânzării de bunuri imobile.

Termenele arătate mai sus curg de la comunicarea ofertei către preemptor.

Cu toate acestea, bunurile arendate asupra cărora guvernează dreptul de preempţiune al arendaşului nu sunt indisponibilizate pe perioada derulării acestui drept, dimpotrivă, legiuitorul arătând în mod expres că ele pot fi înstrăinate sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor.

În ceea ce priveşte exercitarea dreptului de preempţiune, trebuie arătat că vânzătorul este acela care demarează exercitarea acestui drept, notificând pe titularul dreptului cu privire la cuprinsul contractului de vânzare, arătându-se bunul, sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării.

Urmare a acestei notificări preemptorul îşi poate manifesta acordul de încheiere a contractului de vânzare, însoţind acordul de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului.

Prin exercitarea preempţiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor şi vânzător în condiţiile cuprinse în contractul încheiat chiar cu terţul, acest din urmă contract încheiat sub condiţie suspensivă desfiinţându-se retroactiv

Verificaţi-vă cunoştinţele răspunzând la următoarele întrebări.

1. Definiţi contractul de arendă prin comparaţie cu contractul de locaţiune.

2. Prezentaţi caracterele contractului de arendă.

3. Efectuaţi o prezentare a obligaţiilor arendaşului care particularizează contractul de arendă în raport cu locaţiunea.


Dreptul legal de preempţiune nu necesită, pentru a fi ocrotit, înscriere în Cartea Funciară a imobilului dat în arendă, notarea dreptului de preempţiune fiind imperativă pentru ocrotirea acestui drept doar în privinţa dreptului convenţional de preempţiune.


4. Analizaţi jurisprudenţial motivaţia arendaşului de reducere a cuantumului arendei.

Aplicaţie:

Redactaţi un contract de arendă în care se solicită instituirea unei răspunderi agravante arendaşului.


contractul de arendare final

Documents