Accesiunea imobiliară artificială în Noul Cod civil

Autor Orbu Andreea

Accesiunea imobiliară artificială este reglementată în noul cod civil în cartea a III-A”

Despre bunuri” ,titlul II „Proprietatea privată”,capitolul II „Accesiunea” , secțiunea a 3-

a ,art.577- 597.

1.Regula și excepțiile instituite prin art. 577 noul Cod civil.

Potrivit acestui text „(1)Construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra

unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin

lege sau act juridic nu se prevede altfel. (2) Când lucrarea este realizată de proprietarul cu

materialele sale sau cu materialele altuia ,dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în

favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrarii, pe măsura realizării ei,

dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel”.

Legiuitorul foloseste termenul generic de ,,lucrări” pentru a se referi la construcții,

plantații și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil[1], între acestea neexistand o

diferență de regim juridic în ce priveste dobandirea dreptului de proprietate prin

accesiune. Lucrările efectuate asupra imobilului de către o persoană, proprietar sau nu al

imobilului, sunt clasificate după alte criterii, cum ar fi caracterui durabil al acestora sau

caracterui autonom, independent, de sine statator al lucrării, în raport cu imobilul pe care

sunt realizate.

Prin proprietarul imobilului, în reglementarea accesiunii în cuprinsul acestei secțiuni,

întelegem proprietarul terenului asupra căruia aceste lucrări sunt efectuate.

Trebuie remarcată diferența dintre reglementarea anterioară -art.492 C.civ din 1864 care

viza ca bun principal numai un imobil teren (proprietarul”pământului”) și textul

actual,care generalizează soluția cu privire la întreaga categorie a bunurilor imobile(nu

numai terenuri ).

Alineatul (2) al art. 577 exprimă soluţia dobândirii dreptului de proprietate de către

proprietarul bunului principal asupra materialelor altuia cu care este efectuată lucrarea ca

efect al încorporării acestora, pe măsura realizării lucrării. La fel ca sub imperiul aplicării

art. 493 C.civ. din 1864, nu este necesar pentru dobândirea dreptului de proprietate în

ipoteza analizată ca proprietarul bunului principal să îşi manifeste voința în sensul că

înţelege să opereze accesiunea pentru a dobândi dreptul de proprii- asupra lucrării –

finalizate sau nu.

Menţionăm că, spre deosebire de alipire - care presupune alăturarea a două bunuri între

care există raport de accesorialitate – încorporarea implică stabilirea între bunul accesoriu

şi cel principal a unei legături materiale mai puternice decât cea care produce alipirea,

nemaifiind posibilă separarea bunurilor fără ca acestea să fie afectate.

2. Categoriile de lucrări.

Conform art. 578 “ (1) Lucrările pot fi autonome sau adaugate,cu caracter durabil sau

provizoriu.

(2) Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări de sine stătător

realizate asupra unui imobil.

(3) Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi:

a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deterloi|

b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului;

c) voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui cal realizat, fără a

spori valoarea economică a imobilului.”

Conform alin. (1) al art. 578 NCC, lucrările – astfel cum sunt definite la art. 577 alin. (1)

NCC – pot fi:

a) autonome sau adăugate, criteriul de clasificare ţinând de relaţia materială cu bunul

principal; sunt plasate în categoria lucrărilor autonome construcţiile, plantațiile şi orice

alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate „asupra unui imobil”; Iucrări adăugate

adăugate sunt cele necesare, utile şi voluptuare, astfel cum sunt caracterizate în alin. (3)

lit. a)-c);

b) cu caracter durabil sau cu caracter provizoriu, legiuitorul utilizând în acest caz un

criteriu care vizează destinaţia şi durata în timp a lucrării.

De remarcat că din corelarea art. 566 alin. (4), (5) şi (8) cu art. 578 alin. (3) NCC pare că

legiuitorul a instituit două categorii de termeni diferiţi: cheltuieli necesare, și voluptuare,

pe de-o parte, respectiv lucrări necesare, utile şi voluptuare, pe de altă parte. În realitate,

ipotezele se suprapun şi ar fi fost util să se fi folosit de către legiuitor o terminologie

unitară. În fond, lucrările necesare, utile sau voluptuare sunt rezultatul realizării unor

cheltuieli (ca expresii ale unor valori economice) corespunzător necesare, utile sau

voluptuare.

Codul nu defineşte şi lucrările provizorii, fiind necesară în determinarea sferei cuprindere

a acestei categorii aplicarea prin analogie a dispoziţiilor cuprinse în Legea nr. 50/1991

privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii (republicată în M.Of. din 13

octombrie 2004, cu modificările şi completările ulterioare) referitoare la construcţiile cu

caracter provizoriu.

3. Prezumţiile prevăzute în favoarea proprietarului imobilului.

Asemănător art. 492 din Codul civil actual, art. 579 din noul Cod civil reglementează în

favoarea proprietarului imobilului două prezumptii relative.

Prima se referă la realizarea lucrării, iar a doua, la proprietatea asupra lucrării. Astfel,

„(1) Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi

că este a lui, până la proba contrară. (2) Proba contrară se poate face când s-a constituit

un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de

proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.”

Articolul 579 alin. (1) NCC redă prezumţia legală relativă regăsită anterior în art. 492

C.civ. din 1864, cu toate cele trei componente ale sale: lucrarea a fost făcută de

proprietarul imobilului principal; lucrarea a fost realizată cu cheltuiala proprietarului;

proprietarul imobilului principal este şi proprietarul lucrării.

Alineatul (2) identifică două ipoteze în care se poate realiza proba contrară prezumţiei

instituite prin alin. (1):

a) titularul unui drept de superficie poate dovedi că este proprietarul construcţiei;

b) proprietarul lucrării îşi poate dovedi această calitate numai dacă proprietarul

imobilului principal nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării.

4.Realizarea lucrării cu materialele altuia.

În cazul realizării lucrării cu materialele altuia,regimul juridic al accesiunii imobiliare

artificiale nu diferă faţă de vechea reglementare.Se remarcă aceeași generalizare care a

fost generată de înlocuirea referirii la proprietarului pământului din C.civ anterior cu cea

la proprietarul imobilului din textul actual .

Art. 580 din noul Cod civil stabileşte regimul juridic al unei lucrări realizate de

proprietarul imobilului cu materialele altuia. Potrivit acestei dispoziţii „(1) În cazul în

care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul

lucrării, neputând fi obligat la desfiinţarea acesteia şi nici la restituirea materialelor

întrebuinţate. (2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea

materialelor, precum şi la repararea, în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate. “

5. Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credinţă asupra imobilului

altuia

Legiuitorul reglementează distinct situaţia lucrărilor cu caracter durabil (paragrafele 3 şi

4 din secţiunea a 2-a, capitolul II din noul Cod civil), de cea a lucrărilor cu caracter

provizoriu (art. 588 din noul Cod civil) şi prevede un regim juridic diferenţiat, în funcţie

de două criterii majore: caracterul autonom sau adăugat al lucrării şi buna sau reaua-

credinţă a autorului lucrării.

Dispoziţiile art. 581 alin. (I) din noul Cod civil se referă la lucrările autonome cu caracter

durabil pe care o altă persoană decât proprietarul imobilului (al terenului) le efectuează

asupra imobilului. Astfel, „ în cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil

asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul: a) să

ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind,

la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de

valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau b) să ceară obligarea autorului

lucrării la desfiinţarea acesteia; sau c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere

imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi

efectuat. “

În completarea soluţiilor reglementate anterior de art. 494 alin. (3) C.civ din 1864 pentru

determinarea conduitei posibile a proprietarului imobilului principal în relaţie cu terţul de

bună-credinţă autor al lucrării, a fost exprimată şi cea regăsită la lit. b) – obligarea (de

către instanţă) a autorului lucrării să cumpere imobilul principal la valoarea sa de

circulaţie dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. Este vorba despre o ficţiune în determinarea

valorii preţului care presupune identificarea unei valori actuale de circulaţie a imobilului

(la momentul pronunţării hotărârii judecătorești cum precizează art. 595 NCC), iar nu a

unei valori anterioare realizării lucrării.

Realizând o corelare necesară cu alin. (3) al art. 584 NCC, rezultă că, în ipoteza

analizată,opţiunea pentru ca proprietarul imobilului să ceară instanţei obligarea autorului

lucrării să cumpere imobilul nu este condiţionată de existenţa unui anumit raport între

valoarea imobilului (fără lucrare) şi cea a lucrării.

Raportându-ne la această soluţie – exprimată de art. 581 lit. b) NCC – este necesară

corelarea cu art. 592 alin. (1) NCC, în care mecanismul realizării transferului dreptului de

proprietate este precizat.

Deşi autorul lucrării devine proprietar asupra imobilului fără acordul său, pe baza unei

hotărâri judecătoreşti, în realitate, în acest mod, buna sa credinţă se legitimează, prin

aceea că abia acum devine proprietarul veritabil al imobilului. Fiind de bună-credinţă în

momentul realizării lucrării, fără să cunoască în vreun fel viciile titlului său de proprietar

asupra imobilului, autorul lucrării nu are cum să refuze intrarea în legalitate, adică

dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului. Imposibilitatea refuzului se explică

şi prin aceea că este subiectul pasiv al dreptului potestativ al proprietarului imobilului şi

este ţinut de o obligaţie de supunere, de a suporta exerciţiul acestui drept. De aceea,

părţile nu îşi pot disputa decât preţul la care imobilul va fi cumpărat de către autorul

lucrării şi care nu poate fi decât valoarea de circulaţie a imobilului la data pronunţării

hotărârii judecătoreşti.

Suplinirea, prin hotărârea judecătorească, a lipsei consimţământului la înstrăinare a

autorului lucrării are loc în temeiul legii, deoarece obligaţia de vânzare nu izvorăşte dintr-

o convenţie anterioară a părţilor sub forma unui antecontract de vânzare-cumpărare.

Art. 589 din noul Cod civil precizează că „Ori de câte ori dobândirea dreptului de

proprietate, exclusivă sau pe cote-părţi, este condiţională, potrivit reglementărilor din

această secţiune, de înscrierea în cartea funciară, înscrierea se face în temeiul convenţiei

părţilor, încheiată în formă autentică, sau, după caz. al hotărârii judecătoreşti”‘.

Dispoziţiile acestui articol indică nu numai înscrisurile în baza cărora se poate intabula în

cartea funciară dreptul de proprietate asupra lucrării atunci când autorul lucrării este o

altă persoană decât proprietarul imobilului, ci şi modalităţile în care se produce

exercitarea dreptului potestativ al acestuia din urmă (încheierea unei convenţii sau

recurgerea la instanţa de judecată).

Potrivit reglementării actuale, exercitarea dreptului de accesiune poate să îmbrace mai

multe forme, cum ar fi introducerea unei acţiuni în evacuare, o notificare prin intermediul

executorului judecătoresc sau o acţiune în revendicare.

6.Repere în aprecierea bunei-credinţe a autorului lucrării.

Conform art. 586 din noul Cod civil, „(1) Autorul lucrării este de bună-credinţă dacă, se

întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca

proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară,

dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a cunoscut, pe nicio altă cale,

viciul titlului său. (2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care

construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege.(3) Dispoziţiile alin.

(1) şi (2) sunt aplicabile şi autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie

sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului

altuia, să devină proprietarul acesteia. “

Buna-credinţă a autorului lucrării rezultă din convingerea fermă, dar eronată, a acestuia,

în momentul realizării lucrării, că este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului.

Convingerea sa poate rezulta din faptul că dreptul său de proprietate asupra terenului este

intabulat în cartea funciară, în toate cazurile în care a dobândit dreptul de proprietate

asupra imobilului într-o modalitate care reclamă în mod necesar întabularea

7. Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă asupra imobilului

altuia.

În cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinţă, art. 582 din

noul Cod civil dispune: „(1) În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil

asupra imobilului altuia este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:

Să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării,

cuplata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a

manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; sau ;Să ceară obligarea autorului

lucrării la desfiinţarea- acesteia; sau Să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere

imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi

efectuat.

(2) Desfiinţarea lucrării se face, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, pe

cheltuiala autorului acesteia, care este ţinut totodată să repare orice prejudicii cauzale,

inclusiv pentru lipsa de folosinţă. “

Situaţia persoanei care a realizat, cu rea-credinţă, o lucrare asupra imobilului altuia este

reglementată expres iar soluţiile sunt parţial diferite faţă de cele din trecut (când rezultau

din interpretarea per a contrario a art. 494 C.civ. din 1864).

Precizăm că, deşi nu se menţionează expres, în cazul exprimării opţiunii pentru

desfiinţarea lucrării, proprietarul imobilului are dreptul la repunerea imobilului în situaţia

anterioară şi la obligarea autorului lucrării la plata de daune interese [elemente expres

reglementate în art. 584 alin. (2) lit. b) NCC, în materia lucrărilor adăugate utile realizate

cu rea-credinţă].

Singura ipoteză comună este cea de la lit. b), celelalte două – lit. a) şi c) – fiind inedite.

Se remarcă posibilitatea proprietarului imobilului principal de a solicita şi în acest caz

instanţei ca autorul lucrării să cumpere imobilul .

Trimiterea la „dispoziţiile legale în materie” din alin. (2) vizează regimul de autorizare a

operaţiunii de desfiinţare a lucrării (a se vedea şi art. 588 NCC).

8.Obligaţia de plată a despăgubirii.

Despăgubirea va fi datorată doar de către proprietarul imobilului care exercită dreptul

potestativ de, accesiune şi devine proprietar tabular asupra lucrării.

În cazul în care înainte de a-şi exercita dreptul său de opţiune şi de a se întabula ca

proprietar asupra lucrării proprietarul imobilului înstrăinează dreptul de proprietate

asupra imobilului unei alte persoane decât autorului lucrării, dreptul de opţiune se

transmite noului proprietar al imobilului. Acestuia îi profită faptul material al accesiunii,

dreptul potestativ care ia naştere din acest fapt: şi, ca urmare, îi va reveni şi obligaţia de

plată a despăgubirii.

Despăgubirea se va stabili prin hotărâre judecătorească în sarcina proprietarului

imobilului, simultan cu recunoaşterea dreptului de proprietate asupra lucrării în favoarea

sa. Având în vedere efectul relativităţii hotărârii judecătoreşti, despăgubirea nu poate fi

datorată decât de cel căruia i se recunoaşte prin hotărâre calitatea de proprietar asupra

lucrării. Până la plata despăgubirii, autorul lucrării de bună-credinţă beneficiază de un

drept de ipotecă legală asupra imobilului.

În aceste condiţii, obligaţia de plată a despăgubirii ce îi revine proprietarului imobilului

constatată prin hotărâre judecătorească este o obligaţie civilă propriu-zisă care nu mai

poate avea caracterul unei obligaţii propter rem, având în vedere că, pentru a se transmite,

ea trebuie mai întâi să existe, or nu putem vorbi despre existenţa sa decât în momentul

exercitării opţiunii, prin cererea adresată instanţei judecătoreşti de către acela care este

proprietar actual al imobilului.

Ceea ce se transmite prin înstrăinarea imobilului înainte de exercitarea opţiunii în privinţa

proprietăţii asupra lucrării, nu este obligaţia propter rem de plată a despăgubirii, ci doar

dreptul potestativ de accesiune.

Mai mult, autorul lucrării nu are niciun interes să se îndrepte împotriva noului proprietar

deoarece dacă obligaţia de plată stabilită prin hotărâre judecătorească în favoarea

proprietarului anterior nu este executată, autorul lucrării va da curs dreptului său de

ipotecă legală. Apoi, noul proprietar va putea invoca în apărarea sa inopozabilitatea

hotărârii judecătoreşti prin care s-a stabilit obligaţia de plată a despăgubirii.

Numai în situaţia în care dreptul de proprietate asupra lucrării se dobândeşte direct, prin

încorporare şi nu este condiţionat de înscrierea sa în cartea funciară, vânzarea imobilului

transferă şi obligaţia de plată a despăgubirii în patrimoniul noului proprietar. În aceste

cazuri, obligaţia de plată a despăgubirii se transmite propter rem.

Regulile privind exercitarea dreptului autorului lucrării la indemnizaţie sunt prevăzute în

art. 591 din noul Cod civil, conform căruia,, (1) Prescripţia dreptului la acţiune al

autorului lucrării privind plata indemnizaţiei nu curge cât timp el este lăsat de proprietar

să deţină imobilul. (2) Autorul lucrării de bună-credinţă are, în condiţiile art. 2382, un

drept de ipotecă legală asupra imobilului până la plata indemnizaţiei.”

Am arătat că în situaţiile în care proprietarul imobilului devine proprietar al lucrării

realizate de o altă persoană asupra imobilului său, acesta din urmă trebuie despăgubit, în

condiţiile distinct prevăzute de lege, în funcţie de buna sau reaua-credinţă a autorului

lucrării. Prin excepţie de la regulă, proprietarul imobilului nu datorează indemnizaţie în

cazul lucrărilor adăugate voluptuare, soluţie prevăzută de art. 585 alin. (1) Iit. a) din noul

Cod civil.

Odată cu naşterea, în favoarea proprietarului imobilului, a dreptului de proprietate asupra

lucrării se naşte şi dreptul de creanţă al autorului lucrării asupra indemnizaţiei, indiferent

că acest moment are loc odată cu încorporarea materialelor în imobil, aşa cum se

întâmplă în cazul lucrărilor adăugate necesare [art. 583 alin. (1) din noul Cod civil] şi în

cazul celor utile efectuate cu bună-credinţă sau prin exercitarea dreptului potestativ de

accesiune, în cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil sau al celor adăugate dacă au

fost realizate cu rea-credinţă.

În situaţia în care dreptul de proprietate asupra lucrării se dobândeşte în urma acţiunii în

instanţă, ca urmare a exercitării dreptului potestativ de accesiune, prin hotărârea

judecătorească se stabileşte concomitent şi dreptul de creanţă al autorului lucrării asupra

despăgubirii.

Până la momentul exercitării opţiunii de către proprietarul imobilului, autorul lucrării este

titularul unui drept de creanţă sub condiţie suspensivă asupra indemnizaţiei şi al unui

drept de proprietate sub condiţie rezolutorie asupra lucrării.Condiţia este reprezentată de

evenimentul incert care constă în modul de exercitare a dreptului potestativ de către

proprietarul imobilului.

La data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti care constată cele două

drepturi, se consideră împlinită atât condiţia rezolutorie privind proprietatea autorului

lucrării asupra acesteia, cât şi condiţia suspensivă privind dreptul său la indemnizaţie[2].

Atât dreptul de proprietate asupra lucrării, cât şi dreptul de creanţă asupra despăgubirii nu

se justifică decât în prezenţa faptului material al accesiunii. Dacă autorul lucrării înţelege

să desfiinţeze lucrarea şi să ridice materialele de pe teren, dreptul de accesiune şi cele

două drepturi derivate din exerciţiul acestuia, respectiv dreptul de proprietate asupra

lucrării şi dreptul de creanţă asupra despăgubirii, se sting întrucât devin lipsite de obiect.

Temeiul naşterii dreptului de creanţă îl constituie îmbogăţirea tară justă cauză, atât în

cazul autorului de bună-credinţă, cât şi a celui de rea-credinţă. Faptul că legiuitorul a

prevăzut despăgubirea parţială a celui care a dat dovadă de rea-credinţă la realizarea unei

lucrări asupra imobilului altuia nu este de natură să submineze forţa principiului,

deoarece este echitabilă, în egală măsură, şi sancţionarea conduitei autorului lucrării.

Observăm că prin prevederile art. 591 din noul Cod civil se instituie o excepţie de la

regula prevăzută în art. 2523 din noul Cod civil, conform căruia „Prescripţia începe să

curgă de la data când titularul dreptului la acţiune a cunoscut sau, după împrejurări,

trebuia să cunoască naşterea lui”.

Chiar dacă dreptul de creanţă al autorului lucrării se naşte la data rămânerii definitive şi

irevocabile a hotărârii judecătoreşti, prescripţia nu începe să curgă împotriva sa cât timp

proprietarul imobilului îl lasă să deţină imobilul. Faptul că proprietarul imobilului îi

permite să deţină imobilul nu poate constitui un motiv de sancţionare a pasivităţii sale în

realizarea dreptului de creanţă.

Dreptul material la acţiune al autorului lucrării este suspendat în toată această perioadă.

Această dispoziţie reprezintă un caz de suspendare a prescripţiei extînctive, distinct de

cele prevăzute expres în art. 2532 din noul Cod civil şi care se încadrează la punctul 10 al

acestui articol, „în alte cazuri prevăzute de lege”.

Până ia plata indemnizaţiei, autorul lucrării are, potrivit art. 591 alin. 2 din noul Cod civil,

un drept de ipotecă legală asupra imobilului. Legiuitorul instituie acest drept doar în

favoarea autorului lucrării de bună-credinţă, nu şi a celui de rea-credinţă.

Art. 590 din noul Cod civil prevede dreptul autorului lucrării la ridicarea materialelor,

astfel:” (l)Până la data încheierii convenţiei sau a introducerii acţiunii de către cel

îndreptăţii la înscrierea în cartea funciară, autorul lucrării îşi poate ridica materialele. (2)

Dacă lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, autorul acesteia va putea fi obligat, dacă

este cazul, la plata de daune-interese”.

Dispoziţiile art. 590 din noul Cod civil sunt aplicabile doar în situaţia în care proprietarul

imobilului dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării efectuate de o altă persoană

pe imobilul său prin exercitarea pozitivă a dreptului potestativ de accesiune, iar nu în

mod direct, prin faptul încorporării.

În alin. (1) se stabileşte, alternativ, termenul limită până la care autorul lucrării îşi poate

ridica materialele. Numai dacă autorul lucrării este de rea credință proprietarul poate

solicita instanţei obligarea acestuia la plata de daune-interese. Valoarea daunelor-interese

în acest caz ar putea să fie determinată prin raportare la soluţia din art. 582 alin. (1) lit. a)

şi art. 584 alin. (2) lit. a) NCC: dat fiind faptul că proprietarul – dacă ar opta pentru

dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei – ar fi fost obligat să plătească

numai jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei (sau, după caz, a sporului de

valoare adus imobilului),urmare a ridicării materialelor el poate solicita jumătate din

aceeaşi valoare.

Detentorul precar este asimilat, prin prevederile art. 597 din noul Cod civil, autorului

lucrării de rea-credinţă. Tratamentul său juridic se explică prin aceea că detentorul precar

nu este titularul unui drept real, ci fie al unui drept personal asupra imobilului, fie are

calitatea unui simplu tolerat, deţinând imobilul cu îngăduinţa proprietarului.

Precaritatea nu îi poate conferi detentorului mai multe drepturi decât cele ale unui

posesor de rea-credinţă. În acest caz, dacă detentorul realizează o lucrare asupra unui

imobil pe care îl deţine cu titlu precar, vor fi aplicabile dispoziţiile art. 582 din noul Cod

civil referitoare la autorul de rea-credinţă.

9.Situaţia lucrărilor adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia.

Regimul juridic diferit aplicabil în cazul lucrărilor adăugate faţă de cele autonome este

justificat de natura acestora.

Lucrările adăugate necesare sunt efectuate în scopul de a păstra imobilul în starea în care

se află, de a evita deteriorarea sau pieirea sa. După cum rezultă şi din denumirea lor,

efectuarea lor se impune cu necesitate. Potrivit art. 583 din noul Cod civil, în cazul

lucrărilor adăugate necesare, „(1) Proprietarul imobilului dobândeşte dreptul de

proprietate, asupra lucrării adăugate necesare din momentul efectuării acesteia, plătind

autorului, cheltuielile rezonabile făcute, de acesta, chiar dacă imobilul nu mai există.

(2) În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, din suma datorată de

proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu

costurile necesare obţinerii acestora. “

Din cauza opţiunii legiuitorului de a folosi două concepte diferite care exprimă, în esenţă,

aceeaşi situaţie juridică în alin. (1) al art. 583 NCC se utilizează expresia „cheltuieli

rezonabile”. Cheltuielile rezonabile sunt cheltuielile necesare efectuate de către autorul

lucrării „necesare” pentru realizarea ei. Având în vedere caracterizarea lucrărilor necesare

din art. 578 alin. (3) lit. a) NCC, nu se poate accepta ca autorul lucrării necesare să fie

îndreptăţit la o valoare pecuniară mai mică decât cea corespunzătoare cheltuielilor făcute

pentru lealizarea lucrării necesare.

Prin aceeaşi raportare la caracterizarea lucrărilor necesare – în lipsa cărora imobilul

principal ar pieri sau s-ar deteriora – alin. (2) al art. 583 NCC ar avea aplicabilitate numai

în situaţia în care reaua-credinţă a autorului se manifestă în relaţie cu un terţ.

10. Lucrările adăugate utile

Articolul 584 reglementează lucrările adăugate utile: “(1)În cazul în care autorul lucrării

utile este de bună-credinţă, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării din

momentul efectuăriii acesteia, cu plata, la alegerea sa: a) a valorii materialelor şi a

manoperei; sau b)a sporului de valoare adus imobilului.

(2) În cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are

dreptul:

a) sa devină proprietarul lucrării,în funcţie de regimul acesteia, cu sau fără înscriere în

cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie jumătate din

valoarea materialelor şi a manoperei, fie jumătate din sporul de valoare adus imobilului;

sau

b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în

situaţia anterioară şi plata de daune-interese.

(3) În ambele cazuri, când valoarea lucrării este considerabilă, proprietarul imobilului

poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi

avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.”

Pentru ipoteza lucrărilor adăugate utile, sunt reiterate soluţiile din materia accesiunii

lucrărilor autonome cu caracter durabil efectuate, după caz, cu bună-credință sau cu rea-

credinţă.

Ca diferenţe de reglementare, acestea vizează următoarele aspecte:

a) momentul în care proprietarul imobilului devine şi proprietarul lucrărilor efectuate de

către un autor de bună-credinţă;

b) funcţie de regimul lucrării utile realizate de către un autor de rea-credință proprietarul

imobilului poate deveni şi proprietarul lucrării, cu sau fără înscriere în cartea funciara’,

c) numai când valoarea lucrării utile, indiferent dacă autorul este sau “” bună-credinţă,

este considerabilă (prin raportare la valoarea imobilului) proprietarul imobilului poate

cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-

o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat [art. 584 alin. (3) NCC]

11. Lucrările adăugate voluptuare

Art. 585 reglementează lucrările adăugate voluptuare: „(1)În cazul lucrării voluptoare

proprietarul imobilului are dreptul:

a) să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără obligaţie către

autorul lucrării;

b) să ceară obligarea autorului de rea-credinţă al lucrării la desfiinţarea acesteia cu

readucerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.

(2) Autorul de bună-credinţă al lucrării poate să o ridice înainte de restituirea imobiluiui

către proprietar, cu condiţia de a readuce imobilul în situaţia anterioară.”

Existenţa bunei-credinţe a persoanei care este autorul unei lucrări adăugate voluptuare îi

dă posibilitatea acestuia de a şi-o însuşi, cu respectarea cumulativă a două condiţii [art.

585 alin. (2) NCC]:

a) ridicarea lucrării să se facă anterior predării imobilului către proprietar,

b) autorul lucrării să readucă imobilul în situaţia anterioară; el nu poate fi obligat

la plata de daune-interese. ,

Dacă autorul lucrării este de rea-credinţă sau este de bună-credinţa dar nu și-a însuşit

lucrarea anterior restituirii imobilului, proprietarul acestuia poate deveni proprietarul

lucrării fără nicio obligaţie către autorul lucrării. Numai în ipoteza autorului de rea-

credintă, conform alin. (1) lit. b), proprietarul imobilului poate cere instanței obligarea

acestuia la readucerea imobilului în situaţia anterioară efectuării lucrării adăugate

voluptuare şi plata de daune-interese.

Subliniem că expresia „readucerea imobilului în situaţia anterioară” din alin.(1) lit b) este

echivalentă cu „repunerea imobilului în situaţia anterioară” din art.584 alin. (2) lit. b)

NCC.

12.Situaţia, lucrărilor realizate parţial asupra imobilului autorului.

Situaţia, în care lucrarea este realizată în parte pe terenul autorului acesteia şi în parte pe

terenul proprietarului vecin este prevăzută pentru prima oară în legislaţia noastră, în

cadrul art. 587 din noul Cod civil.

În absenţa unei reglementări în Codul civil în vigoare, jurisprudenţa a soluţionat

inconsecvent “acest caz particular de accesiune imobiliară artificială, fie permiţând

autorului lucrării de bună-credinţă să dobândească dreptul de proprietate asupra porţiunii

de teren încălcate prin edificarea construcţiei, ceea ce echivala cu o veritabilă expropriere

privată a proprietarului vecin, fie cu obligarea la demolarea părţii de construcţie realizate

pe terenul vecin de către constructorul de rea-credinţă, pe cheltuiala sa, încercând o

aplicare, prin analogie, a prevederilor art. 492 din Codul civil de la 1864.

Soluţia recunoaşterii unui drept de coproprietate asupra imobilului rezultat, deşi mai

echitabilă, este lipsită de temei legal în Codul civil actual, în lipsa acordului expres al

părţilor în acest sens.

Dispoziţiile alin. (1) şi (2) din art. 587 din noul Cod civil prevăd însă următoarele;

,, (1) în cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credinţă parţial asupra

imobilului autorului şi parţial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere

înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra

imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia.

(2) Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credinţă, proprietarul terenului vecin poate opta

între a cere ridicarea lucrării de pe teren cu obligarea autorului acestuia la plata de daune-

interese, dacă este cazul, şi a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de

eoproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părti se va ține seama de valoarea

terenului proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuţiei autorului lucrării.”

Articolul 587 NCC (ca, de altfel, şi cele ce-i succed în cadrul subsecţiunii 6), în ciuda

denumirii subsecţiunii în care este plasat, nu instituie soluţii speciale, derogatorii de la

regimul comun aplicabil accesiunii imobiliare artificiale, ci cuprinde o situaţie distinctă:

realizarea unei lucrări cu caracter durabil (autonome, iar nu adăugate),autor fiind

proprietarul unui imobil aflat în vecinătatea unui alt imobil – teren, pe care lucrarea este

parţial edificată.

În funcţie de buna sau de reaua-credinţă a autorului lucrării, proprietarul imobilului –

teren pe care lucrarea este parţial realizată poate:

1. când se manifestă buna-credinţă, să ceară înscrierea într-o nouă carte funciară a unui

drept de coproprietate al ambilor vecini asupra imobilului rezultat, incluzând terenul

uferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia;

2. dacă autorul este de rea-credinţă, să opteze între a cere ridicarea lucrării de pe teren cu

obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese (şi – chiar dacă nu este expres

menţionat, cu aducerea terenului în situaţia anterioară realizării lucrării) şi,respectiv a

cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor (caz în care,

potrivit art. 587 alin. (2) teza finală NCC, la stabilirea cotelor-părţi se va ține seama de

valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuţiei autorului

lucrării].

Ca regulă, stabilirea valorii contribuţiei la imobilul rezultat şi a cotelor părți din dreptul

de proprietate se realizează prin acordul dintre proprietarii terenurilor vecine.Dacă părţile

nu se înţeleg, se pot adresa instanţei pentru determinarea celor două elemente [art. 587

alin. (3) NCC].

13.Regimul juridic al lucrărilor provizorii

Conform art. 588 din noul Cod civil, „Când lucrarea are caracter provizoriu, în absenţa

unei înţelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desfiinţeze, cu respectarea

dispoziţiilor legale în materie, şi, dacă este de rea-credinţă, să plătească despăgubiri

pentru prejudiciile cauzale, inclusiv pentru lipsa de folosinţă “.

Spre deosebire de regimul juridic aplicabil lucrărilor cu caracter durabil, atunci când

lucrările au caracter provizoriu, proprietarul imobilului poate cere desfiinţarea lucrării nu

numai în situaţia în care autorul lucrării este rea-credinţă, ci şi atunci când este de bună-

credinţă.

Legiuitorul a optat pentru o reglementare supletivă a regimului lucrărilor provizorii –

indiferent dacă sunt autonome sau adăugate: dacă proprietarii imobilului şi autorul

lucrării nu realizează un acord cu privire la lucrare, acestuia îi revine obligaţia de a o

desfiinţa.

Dacă autorul lucrării este de rea-credinţă, el poate fi obligat să plătească despăgubiri

pentru prejudiciile cauzate (determinate, în principal, de lipsa de folosinţă). Indiferent de

calificarea autorului, acesta poate fi obligat -chiar dacă textul tace -şi la repunerea

imobilului în starea inițială.

[1] V.Stoica ,Drept civil .Drepturile reale

principale,Ed.CH.BECK ,București ,2009 ,p.321

[2] A se vedea V.Stoica ,Drept civil.Drepturile reale principale ,cit.supra .p.327