1

PIAA IMOBILIAR N ROMNIA I N UNIUNEA EUROPEAN lect. univ. dr. Cristina Barna

Structura cursului: 1. Cadrul conceptual al pieei imobiliare 1.1 Definiia i caracteristicile pieei imobiliare 1.2 Particularitile cererii i ofertei imobiliare 1.3 Modelul tradiional al pieei imobiliare 1.4 Clasificarea pieei imobiliare 1.5 Dinamica pieei imobiliare n Romnia 2. Piaa birourilor de afaceri 2.1 Segmente de pia 2.2 Evoluii recente pe piaa spaiilor de birouri din Romnia. Previziuni 2.3 Situaia investiiilor pentru cldiri de birouri n Romnia 2.4 Comparaie ntre piaa birourilor de afaceri din Romnia i din unele ri membre UE 3. Piaa spaiilor comerciale (piaa de retail) 3.1 Segmente de pia 3.2 Situaia pieei de retail din Romnia. Comparaie cu unele ri membre UE 3.3 Prezentare general a pieei de retail din Bucureti 4. Piaa spaiilor industriale i logistice 4.1 Segmente de pia 4.2 Tendine pe piaa romneasc a spaiilor industriale i logistice 4.3 Parcurile industriale 5. Piaa rezidenial 5.1 Particularitile pieei rezideniale. Segmente de pia 5.2 Piaa rezidenial din Bucureti

2 5.3 Studiu de caz Complexul rezidenial Grand Residence 6. Piaa hotelier 6.1 Segmente de pia. Criterii de clasificare 6.2 Investiia hotelier i studiul de pia 6.3 Piaa hotelier din Romnia. Analiza pieei Bucuretiului 6.4 Studiu de caz Hotelul Golden Tulip Times 7. Piaa apartamentelor de bloc 7.1 Segmente de pia 7.2 Evoluia preurilor apartamentelor de bloc. Consecine 7.3 Situaia renovrilor i modernizrilor de locuine. Previziuni 7.4 Studiu de caz Agenia Naional de Locuine (proiectul B-dul I. Mihalache Bucureti) 8. Ageniile imobiliare 8.1 Agentul imobiliar definiie, atestatul imobiliar 8.2 Agenia imobiliar departamente i servicii, licena imobiliar 8.3 Studiu de caz: Contract de servicii imobiliare (model UNIM) 9. Piaa creditului ipotecar i imobiliar 9.1 Delimitri conceptuale 9.2 Diferene ntre creditul ipotecar i creditul imobiliar 9.3 Analiza pieei creditului ipotecar/imobiliar n Romnia 9.4 Leasingul imobiliar o alternativ la creditul ipotecar i imobiliar 10. Piaa imobiliar din Uniunea European 10.1 Rolul CEPI n sectorul imobiliar UE 10.2 Oportuniti i provocri pe piaa imobiliar european 11. Recomandri bibliografice i link-uri utile. Teme proiecte individuale.

3

1. Cadrul conceptual al pieei imobiliare

1.1 Definiia i caracteristicile pieei imobiliare Termenul de imobiliar (engl. real estate) este un termen legal care se refer la teren i la orice este fixat permanent pe un teren, cum ar fi de exemplu cldirile. Adeseori acest termen este considerat sinonim cu termenul de proprietate imobiliar (engl. real property sau realty). Totui, din motive tehnice, n prezent se face distincia ntre imobiliar, care se refer la pmnt i la ceea ce este fixat pe el, i proprietatea imobiliar, care se refer la drepturile de proprietate asupra imobilului. Aceti termeni au fost utilizai pentru prima dat n domeniul dreptului comun, n timp ce dreptul civil se refer la proprietatea inamovibil. Pe msura dezvoltrii proprietii imobiliare private, domeniul imobiliar a devenit extrem de atractiv pentru afaceri. Cumprarea unui imobil necesit o investiie semnificativ, fiecare poriune de teren are caracteristici unice, iar ca urmare, domeniul imobiliar a devenit n prezent o adevrat industrie, aflat ntr-o continu evoluie. Specialitii n domeniu disting n prezent urmtoarele tipuri de afaceri imobiliare: evaluare imobiliar servicii profesionale de evaluare; brokerage asistarea cumprtorilor i vnztorilor n tranzacii; dezvoltare mbuntirea terenului pentru utilizare, prin adugare sau nlocuire de cldiri; managementul proprietii managementul unei proprieti pentru proprietarul su; servicii de delocalizare delocalizarea oamenilor sau afacerilor n ri diferite.

n cadrul fiecrui domeniu enunat mai sus, afacerile se pot specializa pe tipuri diferite, ca de exemplu proprietate rezidenial, comercial sau industrial. n plus, aproape orice afacere din domeniul construciilor are conexiuni cu piaa imobiliar.

4 n acest context se impun cteva delimitri conceptuale referitoare la piaa imobiliar. n sens general, piaa imobiliar exprim ansamblul tranzaciilor imobiliare dintre persoane fizice sau juridice, ce se desfoar ntr-un anumit spaiu, n cadrul cruia se confrunt cererea cu oferta imobiliar, se formeaz preurile, au loc negocieri i acte de vnzare-cumprare, n condiii de concuren. n sens restrns, piaa imobiliar se poate defini ca fiind acea pia care reunete toate tranzaciile ce implic transferul de proprietate asupra terenurilor i imobilelor. Transferul de proprietate se presupune a fi un transfer permanent sau temporar de la una dintre pri la cealalt n schimbul unei compensaii, cel mai adesea exprimat n bani. Specialitii au inventariat o serie de factori ce afecteaz formarea pieei imobiliare, dintre care putem aminti: mediul cultural, politic i socio-economic; cadrul legal; mediul guvernamental i administrativ; sistemul financiar-bancar; sectorul privat al serviciilor .

De regul, guvernele nu intervin pe piaa imobiliar n economiile de pia dar construiesc scena i infrastructura actorilor, de fapt asigur acele servicii de care are nevoie sectorul privat pentru a se dezvolta. Principalii actori ai pieei imobiliare sunt: Proprietarul/Utilizatorul cumpr casele ca o investiie i, de asemenea, locuiesc n ele. Proprietarul este investitorul pur. Nu consum bunul imobiliar pe care l cumpr. n general, nchiriaz proprietatea altei persoane. Rentierul consumator pur. Dezvoltator (engl.developer) pregtete terenul pentru construcie, rezultnd astfel un nou produs pentru pia. Renovator furnizeaz pieei cldiri remobilate.

5 Intermediari bnci, brokeri imobiliari, avocai etc. care faciliteaz cumprarea i vnzarea unei proprieti imobiliare. Proprietarul/Utilizatorul, Proprietarul i Rentierul sunt exponeni ai cererii imobiliare, n timp ce Dezvoltatorul i Renovatorul reprezint oferta imobiliar. nainte de a aplica ns pieei imobiliare analiza cererii i ofertei, se impun, datorit specificului acestei piee, anumite modificri ale presupunerilor i procedurilor microeconomice standard. Principalele caracteristici ale pieei imobiliare, care trebuie avute n vedere, sunt urmtoarele1: Durabilitatea. Imobilul, prin definiie, este durabil. O cldire poate exista timp de decenii sau chiar secole, iar pmntul este indestructibil prin esena sa. Din aceast cauz pieele imobiliare sunt de tip stock/flow. Aproximativ 98% din ofert const n stocul caselor existente, n timp ce numai 2% reprezint fluxul noilor dezvoltri. Stocul ofertei imobiliare n orice perioad este determinat de stocul existent n perioada anterioar, rata deteriorrii stocului existent, rata renovrii stocului existent, i fluxul noilor dezvoltri n perioada curent. Efectul ajustrilor pieei imobiliare tinde s fie diminuat de ctre stocul relativ mare de cldiri existente. Eterogenitatea. Fiecare bun imobiliar este unic, att n termeni de locaie, de specific al cldirii, ct i n termeni de finanare. Aceast caracteristic face dificil stabilirea preului, creaz asimetrie de informaii i restricii de substituibilitate. Pentru a putea depi aceast problem economitii (ncepnd cu Muth n 1960) definesc oferta n termeni de uniti de servicii imobiliare, adic, orice unitate fizic care poate fi divizat n serviciile pe care le furnizeaz. Olsen (1969) descrie aceste uniti de servicii imobiliare ca o construcie teoretic neobservabil. Stocul imobiliar se depreciaz, avnd astfel o calitate diferit n raport cu o nou cldire. Din acest motiv procesul de echilibrare a pieei opereaz cu nivele1

Wikipedia, the free encyclopedia, Real estate economics, Overview of real estate markets

6 de calitate diferite. Astfel, piaa imobiliar poate fi divizat n segmente rezidenial, comercial i industrial. De asemenea, mai poate fi divizat n subcategorii, ca de exemplu imobile destinate recreerii, imobile generatoare de venituri, zone istorice, zone protejate etc. Costuri de tranzacie ridicate. Cumprarea i/sau mutarea ntr-o cas cost mult mai mult dect majoritatea altor tipuri de tranzacii. Aceste costuri includ costurile de cutare, taxele imobiliare, costurile de mutare, taxele legale, taxele de transfer, i taxele de nregistrare a contractului. De regul, costurile de tranzacie pentru vnztor reprezint 8 10% din preul de cumprare. Mari ntrzieri. Procesul de ajustare a pieii poate fi subiectul unor ntrzieri, datorit duratei de timp necesar att finanrii, design-ului i construirii noii oferte, ct i datorit ratei sczute de modificare a cererii. Datorit acestor decalaje de timp exist o mare probabilitate de dezechilibrare a pieei pe termen scurt. Astfel, mecanismele de ajustare pe piaa imobiliar tind s fie ncete i relative la alte piee mai fluide. Bunul imobiliar este att un bun de investiie, ct i un bun de consum. Un bun imobiliar poate fi cumprat cu scopul obinerii unui venit (bun de investiei), cu intenia de a-l utiliza n folos propriu (bun de consum), sau, chiar cu ambele intenii. Aceste funcii ale bunului imobiliar pot fi separate (participanii pe pia se concentreaz asupra unei singure funcii) sau pot fi combinate (de exemplu, n situaia personelor care locuiesc n cas, dar care o i nchiriz parial n acelai timp). Aceast natur dual a bunului imobiliar conduce la fenomenul de supra investiie (engl. over invest) n bunul imobiliar, adic, de a investi mai muli bani ntr-un activ dect valoreaz pe piaa liber. Imobilitatea. Pe piaa imobiliar, consumatorii sunt cei care vin la produs, iar din aceast cauz nu putem vorbi de un spaiu fizic pentru pia. De exemplu, dac exist preferina de a locui n zone suburbane, oamenii sunt cei care trebuie s se mute n zone suburbane, evident, fiind imposibil sa-i mute casa n suburbii.

7 1.2 Particularitile cererii i ofertei imobiliare A. Cererea imobiliar Principalii determinani ai cererii imobiliare sunt urmtorii2: 1. Factorii demografici. Variabilele demografice cheie sunt mrimea populaiei i creterea populaiei, ntre acestea i cererea imobiliar existnd o relaie direct, pozitiv: cu ct crete numrul populaiei ntr-o economie, cu att crete i cererea pe piaa imobiliar. Ar fi ns o simplificare artificial dac am considera numai aceti factori. Trebuie luate n consideraie i o serie de alte variabile mrimea familiei, vrsta medie a familiei, numrul copiilor, migraia net (calculat ca diferen ntre numrul imigranilor i numrul emigranilor), formarea gospodriilor non-familiale, numrul familiilor duble care locuiesc ntr-o gospodarie, rata mortalitii, rata divorurilor, rata cstoriilor. Trebuie subliniat faptul c n economia imobiliar, unitatea elementar de analiz n cererea pentru locuine nu este individul, ci gospodria (engl. householding). Gospodriile sunt actorii principali ai cererii de locuine de regul, se consider c gospodrie are nevoie de o cas. 2. Venitul. Msurrile empirice arat c elasticitatea cererii3 n funcie de venit n America de Nord ia valori cuprinse ntre 0.5 i 0.9 (De Leeuw, F. 1971). n cazul n care se utilizeaz n msurare venitul permanent, rezultatele sunt un pic mai ridicate (Kain i Quigley 1975). De menionat c majoritatea economitilor utilizeaz n analize venitul permanent, i nu venitul anual, datorit preului de cumprare ridicat al unui bun imobiliar. De regul, pentru cei mai muli oameni, bunul imobiliar este cel mai costisitor bun pe care l cumpr n via. 3. Preul bunului imobiliar. Elasticitatea cererii n funcie de pre pe piaa imobiliar a locuinelor n America de Nord este estimat a fi de 0.7 (Polinsky i Ellwood, 1979), i 0.9 (Maisel, Burnham i Austin).2 3

o

Wikipedia, the free encyclopedia, Real estate economics, Demand for housing Conceptul de elasticitate a cererii se refer la sensibilitatea acesteia fa de variaia preului sau a venitului. Se msoar prin coeficientul de elasticitate a cererii n raport de pre sau de venit. Problematica teoretic i aplicativ a elasticitii cererii i a ofertei este prezentat n manualul de Economie Politic, vol. 1, coord. Enache C. i Mecu C., Ed. Fundaiei Romnia de Mine, 2004, p. 47 55.

8 4. Ali factori costul i disponibilitatea creditului, preferinele consumatorilor, preferinele investitorilor, preurile bunurilor substituibile i complementare etc. Cererea de locuine pentru o gospodrie poate fi modelat folosind teoria clasic a utilitii4. Se poate construi o funcie de utilitate de tipul U=U(X1,X2,X3,X4,...Xn), unde utilitatea gospodriei respective este funcie de diferite bunuri i servicii (Xs). Aceast funcie are o constrngere bugetar de tipul P1X1+P2X2+...PnXn=Y, undeY este venitul disponibil al gospodriei, iar Ps sunt preurile diferitelor bunuri i servicii. Egalitatea indic faptulc suma cheltuit pentru toate bunurile i serviciile trebuie s fie egal cu venitul disponibil. Pentru a fi ns realist, acest model trebuie ajustat astfel nct s permit mprumuturile sau economisirea. Se cere astfel o msurare a bunstrii, a venitului obinut pe parcursul vieii sau a venitului permanent. De asemenea, modelul trebuie ajustat i pentru a putea lua n calcul eterogenitatea pieei imobiliare. Acest lucru poate fi fcut diviznd funcia de utilitate. Dac serviciile locuinei (X4) sunt separate n componente (Z1,Z2,Z3,Z4,...Zn), atunci funcia de utilitate poate fi rescris sub forma U=U(X1,X2,X3,(Z1,Z2,Z3,Z4,...Zn)...Xn). Variind preul serviciilor locuinei (X4) i rezolvnd problema punctului de optim (utilitate maxim), atunci cererea de locuin a familiei respective (programul de achiziii) se poate construi uor. n final cererea pe ntreaga pia se poate calcula nsumnd cererile individuale ale gospodriilor. B. Oferta imobiliar rezult din utilizarea terenului, forei de munc i a altor input-uri variate, cum ar fi de exemplu electricitatea i materialele de construcie. Principalii determinani ai ofertei imobiliare sunt: costul input-urilor, stocul imobiliar existent i tehnologia de producie. Se poate construi o funcie de producie de tipul Q=f(L,N,M), unde Q este cantitatea de case produse, N este fora de munc utilizat, L este terenul utilizat, iar M este cantitatea materialelor utilizate. Aceast funcie de producie trebuie totui ajustat, prin luarea n calcul n unele situaii a remobilrii i extinderii cldirilor existente. Se construiete astfelvezi manualul de Economie Politic, vol. 1, coord. Enache C. i Mecu C., Ed. Fundaiei Romnia de Mine, 2004, p. 60 70 pentru analiza detaliat a teoriei clasice a utilitii i a comportamentului consumatorului.4

9 o a doua funcie de producie care include stocul caselor existente, vrstele lor i determinanii. Cele dou funcii de producie se nsumeaz, rezultnd astfel o funcie de producie total. Pe termen lung elasticitatea ofertei imobiliare n funcie de pre este destul de ridicat. George Fallis estimeaz c atinge valori n jur de 8.25 (Fallis, G. 1985), dar, pe termen scurt oferta tinde s fie foarte inelastic la pre. Elasticitatea ofertei imobiliare n funcie de pre depinde de elasticitatea substituiei i de restriciile ofertei. n domeniul imobiliar exist o substituibilitate semnificativ att ntre teren i materiale, ct i ntre fora de munc i materiale. Astfel, n zone n care preurile terenurilor sunt foarte ridicate se construiesc adesea cldiri cu multe etaje pentru a reduce cheltuielile cu terenul. Dup anii 1950, cnd costurile cu fora de munc au crescut, au nceput s fie utilizate noi materiale i tehnologii intensive n capital. Totui, anumite restricii pot afecta substituibilitatea. Este cazul lipsei forei de munc calificate, care poate constrnge substituirea capitalului prin munc. Un alt exemplu de constrngere evident este disponibilitatea terenurilor n anumite zone. 1.3 Modelul tradiional al pieei imobiliare Modelul tradiional al pieei imobiliare, cu operaiuni i ageni specifici, este prezentat sugestiv n figura 1.

5

Wikipedia, the free encyclopedia, Real estate economics, Supply of housing

10 Fig. 1 Modelul tradiional al pieei imobiliare

NOTARIAT

Cartea funciarnregistrarea drepturilor de proprietate

CETEAN

Identificarea proprietii

Cadastru

INSTITUII PUBLICE, BNCI, FURNIZORI DE SERVICII PUBLICE

Sursa: Padureanu A., Grigore M., Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar (ANCPI) Cadastre and land registration the Romanian Approach, WPLA, Budapest, 14 aprilie, 2005

Piaa imobiliar din Romnia funcionez n baza urmtoarei legislaii: Legea nr. 18/1991 Stabilirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor; Legea nr. 85/1992 - Legea vnzrii locuinei; Legea nr. 112/1995 Restituirea n natur, protecia chiriailor; Legea nr. 7/1996 Legea cadastrului i a publicitii imobiliare; Legea nr. 114/1996 Legea locuinei; Legea nr. 1/2000 Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole i a celor forestiere; Legea nr. 10/2001 Regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989;

11 H.G. nr. 1275 din 2000 Norme metodologice pentru punerea n aplicare a prevederilor Legii locuinei nr. 114/1996; Ordonana de Guvern nr. 85 din 2001 Organizarea, funcionarea i conducerea asociaiilor de locatari. Un impact pozitiv asupra funcionrii eficiente a sistemului pieei imobiliare n Romnia l-a avut decizia de nfiinare a unei noi entiti legale n 2004 - Agenia Naional pentru Cadastru i Publicitate Imobiliar6. A fost nfiinat prin Ordinul Guvernului nr. 41/27.05.2004 i H.G. nr. 1210/09.08.2004, are statut de instituie public cu autoritate juridic, i funcioneaz prin auto-finanare. Prin crearea acestei agenii, s-a unit activitatea de cadastru7 cu activitatea de nregistrare a terenurilor, prin reorganizarea activitilor de cadastru dezvoltate de fostul Oficiu Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i preluarea nregistrrii terenurilor de la Ministerul Justiiei. Noul sistem pune bazele garantrii reale a proprietii n Romnia, conform Constituiei. 1.4 Clasificarea pieei imobiliare Din punct de vedere al obiectului tranzaciilor, piaa imobiliar se poate clasifica astfel: 1. Piaa birourilor de afaceri: a) piaa birourilor de afaceri tip Clasa A b) piaa birourilor de afaceri tip Clasa B c) piaa birourilor de afaceri tip Clasa C d) piaa birourilor de afaceri situate n cadrul hotelurilor 2. Piaa spaiilor comerciale (piaa de retail): a) piaa spaiilor comerciale Cash&Carryvezi http://www.ancpi.ro/ pentru o prezentare detaliat a structurii, funciilor i atribuiilor ANCPI. Prin CADASTRU se nelege sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hrti i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinatia lor i de proprietar. Entitile de baz ale acestui sistem sunt parcela, construcia i proprietarul. (conform Dicionar Imobiliar - http://www.nobilacasa.ro/romana/dictionar-termeni.php)7 6

12 b) piaa spaiilor comerciale Hypermarkets c) piaa spaiilor comerciale Do-It-Yourself d) piaa centrelor comerciale i mall-urilor e) piaa spaiilor comerciale de tipul articole vestimentare, cosmetice etc. 3. Piaa spaiilor industriale i logistice: a) piaa spaiilor pentru producie b) piaa spaiilor pentru depozitare, care la rndul ei se clasific: b.1 piaa spaiilor pentru depozite b.2 piaa spaiilor pentru complexe de depozitare b.3 piaa spaiilor pentru parcuri logistice 4. Piaa imobiliar rezidenial: a) piaa ansamblurilor rezideniale b) piaa vilelor de lux construite n regie proprie c) piaa nchirierilor rezideniale

5. Piaa hotelier: a) piaa hotelurilor de 1-2* b) piaa hotelurilor de 3-4* c) piaa hotelurilor de 5*

6. Piaa apartamentelor de bloc: a) piaa apartamentelor n blocuri nou construite b) piaa apartamentelor n blocuri vechi c) piaa renovrilor i modernizrilor de locuine

13 1.5 Dinamica pieei imobiliare n Romnia Piaa imobiliar din Romnia, caracterizat printr-un potenial mare i o cretere accelerat, cunoate n prezent cteva procese i evoluii specifice. In primul rnd, este evident depirea caracterului de pia imobiliar local bazat n principal pe fonduri autohtone cu diferite origini. Aparitia creditului ipotecar, in 2003, a nsemnat nu doar crearea unui mecanism de finanare suplimentar i, deci, a stimulat achiziia ci, n mod evident, a conectat piaa local la pieele financiare internaionale, introducnd principiile de pia imobiliar global. Impactul are o importan capital. Agenii pieei imobiliare vor aciona, de acum nainte, pe o pia organizat, cu caracter global, cu noi coordonate i mecanisme de finanare. Un alt element definitoriu pentru evoluia pieei imobiliare din Romnia l-a reprezentat semnarea Tratatului de Aderare a Romniei la Uniunea European la data de 25 aprilie 2005, motiv de modificri de preuri imediate i fr argument economic, care a afectat n mod negativ mediul imobiliar. Piaa imobiliar romneasc s-a confruntat, aa cum afirma dr. Artur Silvestri, profesor n gestiune imobiliar i expertiz de patrimoniu la Universite Francophone Internationale U.F.I Bruxelles8, cu vechea iluzie de vnztori care viseaz c vor obine, peste noapte, preuri ca la Paris . Indiferent de modificrile structurale, de momentele de rscruce sau agitaie, un fapt rmne ns cert domeniul pieei imobiliare ncepe s se contureze ca un domeniu de mare importan i perspectiv i n Romnia. Dinamica pieei imobiliare poate fi evideniat prin analiza urmtorilor indicatori: evoluia tranzaciilor imobiliare (vezi graficele 1 i 2) evoluia construciilor de locuine (vezi graficele 3, 4 i 5) evoluia renovrilor i modernizrilor de locuine (vezi graficele 6 i 7)

Silvestri A., Raportul de prognoz: Piaa imobiliar din Romnia n anul 2005, S.G.A.Romnia Institutul de Consultan Imobiliar

8

14

Grafic 1. Evoluia pieei tranzaciilor imobiliare 2003-2007, (mii uniti)

440 404 319 343 370

2003EE estimat, P- previzionat

2004P

2005P

2006P

2007P

Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din Costea I., Raiffeisen Banca pentru Locuine Piaa Imobiliar din Romnia. Potenial mare, cretere accelerat, Zilele Biz 2004) Grafic 2. Evoluia pieei tranzaciilor imobiliare 2003-2007, (mil.USD)

10,997 9,766 8,664 7,542 6,617

2003E

2004P

2005P

2006P

2007P

15

E estimat, P- previzionat Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din Costea I., Raiffeisen Banca pentru Locuine Piaa Imobiliar din Romnia. Potenial mare, cretere accelerat, Zilele Biz 2004)

Grafic 3. Evoluia pieei construciilor de locuine 2003-2007 (mii uniti)

60.4 53.5 46.3 40.7 36.3

2003E

2004F

2005P

2006P

2007P

E estimat, P- previzionat Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din Costea I., Raiffeisen Banca pentru Locuine Piaa Imobiliar din Romnia. Potenial mare, cretere accelerat, Zilele Biz 2004)

16

Grafic 4. Evoluia pieei construciilor de locuine 2003-2007 (mil USD)

2,113 1,831 1,538 1,316 1,090

2003E

2004F

2005P

2006P

2007P

E estimat, P- previzionat Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din Costea I., Raiffeisen Banca pentru Locuine Piaa Imobiliar din Romnia. Potenial mare, cretere accelerat, Zilele Biz 2004)

17

Grafic 5. Previziunea evoluiei construciilor de locuine 2003 2007 (mii uniti)

60.4 53.5 46.3 36.3 28.9 40.7 31.5 36.0 48.4 41.7

7.4

9.2

10.3

11.8

12.0

2003E

2004F

2005P

2006P

2007P

E estimat, P- previzionat Sursa: Roland Berger Strategy Consultants, ANL, Institutul Naional de Statistic (cit. din Costea I., Raiffeisen Banca pentru Locuine Piaa Imobiliar din Romnia. Potenial mare, cretere accelerat, Zilele Biz 2004)

18

Grafic 6. Evoluia pieei renovrilor i modernizrilor de locuine 2003-2007, (mii uniti)

293.7 231.3 185.0 149.2 122.4

2003E

2004F

2005P

2006P

2007P

E estimat, P- previzionat Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din Costea I., Raiffeisen Banca pentru Locuine Piaa Imobiliar din Romnia. Potenial mare, cretere accelerat, Zilele Biz 2004)

19Grafic 7. Evoluia pieei renovrilor i modernizrilor de locuine 2003-2007, (mil. USD)

822.4 620.5 474.6 367.0 290.7

2003EE estimat, P- previzionat

2004F

2005P

2006P

2007P

Sursa: Roland Berger Strategy Consultants (cit. din Costea I., Raiffeisen Banca pentru Locuine Piaa Imobiliar din Romnia. Potenial mare, cretere accelerat, Zilele Biz 2004)

Din analiza graficelor de mai sus putem desprinde urmtoarele concluzii privind dinamica pieei imobiliare din Romnia n orizontul anului 2007: piaa tranzaciilor imobiliare va depi 10 mld. USD pn n anul 2007; valoarea i volumul construciilor noi se vor dubla pn n anul 2007 datorit finanrilor private i de stat; creterea volumului construciilor de locuine pn n 2007 se va reflecta pozitiv n oferta de locuine; valoarea i volumul pieei renovrilor i modernizrilor de locuine vor crete substanial n urmtorii 5 ani; piaa imobiliar din Romnia se caracterizeaz printr-un potenial ridicat, aproximativ 6 milioane de romni intenionnd sa i mbunteasc situaia locativ n urmtorii 5 ani.

20

2. Piaa birourilor de afaceri2.1 Segmente de pia n general, piaa spaiilor de birouri se mparte n urmtoarele segmente: 1. piaa spaiilor de birouri tip clasa A; 2. piaa spaiilor de birouri tip clasa B; 3. piaa spaiilor de birouri tip clasa C ; 4. piaa spaiilor de birouri aflate n cadrul hotelurilor. Artur Silvestri, profesor n gestiune imobiliar i expertiz de patrimoniu la Universite Francophone Internationale U.F.I. Bruxelles, consider c piaa de birouri nu cuprinde doar afacerea (tradus n centre de afaceri, bloc de birouri etc, considerate ca fiind atractive i n cretere constant), ci i biroul de prestigiu, de obicei cultivat de companiile mari ce ntrebuineaz cldirea cu tradiie, stil i personalitate ca fiind un element de imagine proeminent i, adeseori, chiar un reper urban9. Ogilvy & Mather, Ing Baring, Shell, Graffitti BBDO, Energy Holdings, sunt argumente ce se ignor atunci cnd se echivaleaz piaa de birouri cu blocul care anonimizeaz. Spaiile de birouri clasa A, B, C i cele din cadrul hotelurilor se disting prin umtoarele caracteristici10: Spaiile de birouri de clasa A sunt cotate n funcie de locaie, suprafaa total a imobilului - ndeosebi mai mare de 10.000 mp, suprafaa nchiriabil pe nivel mai mare de 1.000 mp/nivel, raportul dintre suprafaa net util i cea brut - mai mare de 85%, nlimea pe nivel pn la plafonul fals - mai mare de 2,70 m, spaii de parcare - mai mult de un loc de parcare la o suprafa nchiriat de 100 mp, BMS (Building Management System) - sistem de administrare automatizat a cldirii, precum i calitatea finisajelor i a serviciilor oferite: recepie, sistem de paz i supraveghere, ntreinere i curenie, cafetrie - restaurant etc. n general, spaiile de birouri de clasa A se adreseaz att companiilor care au ctigat deja un renume pe pia i care nu i pot permite un spaiu de o calitate inferioar9

Silvestri A., Raportul de prognoz: Piaa imobiliar din Romnia n anul 2005, S.G.A. Romnia Institutul de Consultan Imobiliar 10 2004 Report. Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 8-9

21 imaginii pe care au impus-o pe pia, ct i celor care tind s urce pe scala valorii imaginii de corporaii. Spaiile de birouri de clasa B se adreseaz unei game foarte largi de companii, oferind avantajul unor chirii cu valori medii. Calitatea finisajelor, a sistemului de telecomunicaii precum i a celorlate elemente de construcie i faciliti ale cldirii este bun. Spaiile de birouri de clasa C se adreseaz clienilor care necesit un spaiu de lucru funcional, oferind avantajul unei chirii sub medie. Oferta spaiilor de birouri aflate n cadrul hotelurilor (de ex: Marriott, Sofitel i Howard Johnson) este format din birouri de clasa A, cu finisaje moderne, cu spaii modulare - deschise sau compartimentate, ce prezint avantajul capacitii mari a parcrii, a slilor de conferin i a cazrii invitailor sau a partenerilor companiei. Cererea pentru aceste spaii de birouri vine din partea reprezentaelor companiilor multinaionale i din partea firmelor care se afl la nceputul activitii.

2.2. Evoluii recente pe piaa spaiilor de birouri din Romnia. Previziuni n prezent piaa spatiilor de birouri este cel mai activ segment al pietei imobiliare din Romnia, iar tendina se va menine i n viitor, deoarece cererea pentru spatii de clasa A continu s fie mare. Cele mai recente evoluii ale pieei spaiilor de birouri n Romnia sunt urmtoarele: In anul 2004, rata de ocupare a spatiului de birouri a crescut cu 80% fa de aceeai perioad a anului trecut. Numrul tranzaciilor mari a crescut de asemenea, desi stocul de spaii de birouri de clasa A disponibile a fost mai sczut ca niciodat. Cele mai multe tranzactii cu spatii de clasa A sunt de tipul preinchirierilor in proiecte ce urmez a fi livrate.

22 Chiriile au rmas relativ stabile, iar previziunile sunt pozitive, se arat intr-un raport de pia al agentiei imobiliare Colliers International. Cererea a continuat s fie mare, absorbtia n primele opt luni ale anului 2004, incluznd spatiul de clasele A i B, existent pe pia ct i cel care va fi disponibil in proiecte anunate, fiind de aproximativ 90.000 mp. n aceeasi perioad a anului trecut, absorbia a fost de aproximativ 50.000 mp. n prezent ns, tranzactiile de peste 2.000 mp au devenit mai numeroase i reprezint 76% din suprafaa total nchiriat. n absena intrrii pe pia a unor noi companii importante, cele mai multe tranzacii au implicat chiriai deja prezeni pe pia i care s-au extins sau i-au relocalizat activitatea n spaii mai bune calitativ. n 2004 a aprut o nou categorie de cerine, reprezentat de companiile care, deja prezente pe pia, si-au relocalizat divizii din Europa de Vest n Bucureti. Numeroase companii de IT i telecomunicatii au cerine de spaii de birouri pentru activitile de cercetare i dezvoltare sau de tip call center. Cererea a venit i din partea bncilor i a altor instituii financiare. Impreun cu sectorul IT, acestea au fost segmentele care au nregistrat cea mai mare cretere in 2004. Zona de nord a capitalei - ncepnd de la Piata Victoriei - este n continuare cea mai cutat locaie pe piaa de birouri. Cererea este ridicat i pentru spaii de clasa B situate in afara centrului oraului. Acestea sunt cerute n special de ctre companiile interesate de suprafee mari pentru activitile ce nu implic lucrul cu clienii. Evoluia chiriilor: Spaiile de clasa A n cldiri existente s-au nchiriat cu aproximativ 20 euro/ mp/lun. Spatiile de clasa B s-au nchiriat cu aproximativ 10-14 euro/mp/ lun. Spatiul nonconvenional a fost nchiriat pentru 8-10 euro/mp/lun.

23 Situaia terenurilor destinate imobilelor de afaceri: Terenurile care permit dezvoltri de imobile cu destinaii de birouri sunt extrem de cutate n prezent. Ele trebuie s ndeplineasc dou mari condiii: 1. s aibe o bun vizibilitate i s fie aproape de mijloacele de transport n comun, i 2. s permit regimuri de nlime care s faciliteze construcii de dimensiuni mari. Locatia este punctul forte care trebuie luat n considerare i de aceea cele mai solicitate terenuri destinate birourilor din Bucureti sunt cele situate pe marile bulevarde cu acces rapid la metrou, respectiv Piaa Unirii, Piaa Roman, Piaa Victoriei i Bdul Dacia. Oferte de terenuri pentru construcii de birouri sunt prezente att n zona central i nordic, ct i n zonele vestice ale Bucuretiului. Preurile variaz n funcie de zon (vezi Tabel nr 1). Tabel nr. 1 Preurile terenurilor pentru birouri n Bucureti

Zona Central Nord Sud - Est

PRE (EURO/MP) 500 - 1000 300 - 700 200 - 600

Sursa: Jurnalul Naional, 2005 www.jurnalul.ro

Previziuni: Colliers estimeaz c, pentru urmtoarele luni, chiria spatiilor de Clasa A va rmne stabil n jurul valorii de 16 euro/mp/lun datorit ofertei bogate i a suprafeelor mari contractate. Pentru urmtoarele 18 luni, a fost anunat livrarea a aproximativ 116.000 mp de spaii de clasa A, din care 30% sunt deja preinchiriati. Acest nou stoc este cu 25% mai mic dect cererea previzionat.

24 Noua ofert de spaii de Clasa B va continua sa scad, urmnd tendinele internaionale, i nu va depai 75.000 mp n la sfritul anului 2005. Cererea pentru spatii de clasa A va rmne mare, n condiiile unei economii performante i datorit ofertei insuficiente raportate la cererea previzionat. 2.3 Situaia investiiilor pentru cldiri de birouri n Romnia Fondurile de investiii i companiile renumite de pe pieele imobiliare din ri dezvoltate cu o experien bogat n domeniu ncep s fie atrase de piaa imobiliar din Romnia, miznd pe o pia bulversat , dar care le garanteaz profitul. Potrivit analitilor imobiliari, n urmtorii trei-patru ani, piaa imobiliar romneasc va absorbi fonduri externe de peste 2 miliarde euro. Pn n prezent, cel putin nou fonduri de investiii i companii specializate i-au anunat intenia de a investi in sectorul imobiliar.

25 CASETA I Investiii viitoare pe piaa birourilor de afaceri Autoker Holding, o important companie imobiliar i de logistic din Ungaria, intenioneaz s investeasc pe piaa romneasc de profil cel puin 10 milioane euro. In prima faz, banii vor fi orientai ctre investiii n cldiri de birouri. n cldiri de birouri, dar i n spatii comerciale dorete s investeasc i Watani Central European Real Estate Fund, instrument investiional promovat de National Bank of Kuweit. Cldirile cu birouri de clasa A se dovedesc a fi cele mai promitoare investiii i pentru compania Africa - Israel Investments, care recent a devenit coproprietar pe o suprafaa ntins de teren, situat n apropierea centrului capitalei. Compania belgian Liebrecht&WooD este dispus s investeasc 22 milioane euro in piaa bucuretean a spaiilor de birouri. De altfel, n urmtorii trei-patru ani, compania intentioneaz s aloce pentru proiecte imobiliare romneti pn la 100 milioane euro. Cel mai ambiios program de investiii care priveste zona imobiliar autohton este cel anunat de TriGranit Development Corporation. Practic, acionarii TriGranit, printre care se numr i descendeni ai renumitei familii de bancheri Rothschild, intentioneaz s se implice n proiectul Esplanada, cel mai amplu proiect imobiliar din Europa Central si de Est, investiia fiind estimat la peste un miliard de euro. Apollo Real Estate Advisors, companie american, a lansat recent un fond de investiii care va aloca sume consistente pentru proiecte din Italia, Franta i ri din Europa de Est. Romnia nu a fost scpat din vedere, fondul intenionnd s investeasc n jur de 150 milioane euro. European Future Group, companie britanic, a lansat recent un fond de investiii rezervat exclusiv pieei imobiliare romnesti. Astfel, n urmtorii cinci ani, European Future Fund va investi aproximativ 150 milioane euro n Romnia. Un alt proiect important este derulat de grupul financiar Kardan, din Israel. Prin subsidiara din Romania a firmei Global Trade Center (GTC), grupul Kardan a cumparat 120.000 mp in Calea Victoriei, pentru cldirea de birouri America House, investiia fiind estimat la circa 65,5 milioane euro. Meinl European Land, companie austriac, i-a fcut simit prezena pe piaa de profil odat cu preluarea proiectului bucurestean Militari Shopping Center (complex cumparat de la Liebrecht&WooD), a crui valoare de pia este estimat la cel putin 20 milioane euro.Pe termen scurt, compania intenioneaz s investeasc n Romnia alte 100 milioane euro.Sursa : Evenimentul, martie 2005

26 2.4 Comparaie ntre piaa birourilor de afaceri din Romnia i din unele ri membre UE Tabel nr. 2 Stocul total al spaiilor pentru birouri de afaceri clasa A (mp) Bucureti 150 000 Praga 800 000 Budapesta 1000 000 Varovia 2 000 000

Sursa: Colliers Journal fall 2004 spring 2005, Bucharest Real Estate Market, p.12

Tabel nr. 3 Chiria medie a spaiilor pentru birouri de afaceri clasa A (euro/mp/lun) Budapesta 13 Bucureti 16 Varovia 17 Praga 18

Sursa: Colliers Journal fall 2004 spring 2005, Bucharest Real Estate Market, p.12

Tabel nr. 4 Preul de vnzare a spaiilor pentru birouri de afaceri clasa A (euro/mp) Bucureti 2200 Praga 2300 Budapesta 2500 Varovia 2600

Sursa: Colliers Journal fall 2004 spring 2005, Bucharest Real Estate Market, p.12

Tabel nr. 5 Rata spaiilor pentru birouri de afaceri clasa A disponile Bucureti 4% Varovia 12% Praga 15% Budapesta 21%

Sursa: Colliers Journal fall 2004 spring 2005, Bucharest Real Estate Market, p.12

Din analiza datelor de mai sus se poate observa c n prezent Bucuretiul dispune de un stoc mic al spaiilor de birouri de clasa A (care, de exemplu reprezint doar 7,5% din stocul Varoviei), un nivel al chiriei medii mai ridicat dect n Budapesta, dar relativ apropiat de chiriile din Varovia i Praga, cel mai sczut pre de vnzare, dar i cea mai sczut rat a disponibilitii, ceea ce exprim o cerere mare pe acest segment al pieei imobiliare bucuretene, deci un potenial ridicat.

27

3. Piaa spaiilor comerciale (piaa de retail)3.1 Segmente de pia Piaa spaiilor comerciale cuprinde: piaa cash and carry; piaa hipermarketurilor; piaa do it yourself; piaa centrelor comerciale i mall-urilor; piaa spaiilor comerciale de tipul articole vestimentare, cosmetice etc 3.2 Situaia pieei de retail din Romnia. Comparaie cu unele ri membre UE. Analitii Colliers International caracterizeaz piaa de retail romneasc drept o pia cu anumite dificulti n dezvoltare, dar cu un potenial ridicat, care ar putea fi revigorat printr-o planificare urban adaptat cerinelor pieei, dezvoltarea infrastructurii i un proces de reglementare / autorizare mai simplu i rapid11. n ceea ce privete potenialul i dificultile pieei de retail, Colliers International identific urmtoarele aspecte: Potenialul pieei de retail: condiii demografice favorabile; cerere n cretere; concuren limitat; rate de profitabilitate peste media regional; interes crescut din partea dezvoltatorilor internaionali.

Colliers International Contribuia administraiei la dezvoltarea pieei spaiilor comerciale, BIZ 2004, 20 octombrie 2004.

11

28 Dificulti n dezvoltare: spaii comerciale neadecvate; ofert limitat de terenuri; greeli de planificare urban; lips de profesionalism; neimplicarea administraiei publice. Romnia fa de unele ri membre UE din regiune Bucureti Nr. centre comerciale Nivelul chiriei (euro/mp/lun) 2 30 Budapesta 28 25 Praga 41 26 Varovia 73 25

Sursa: Colliers International Contribuia administraiei la dezvoltarea pieei spaiilor comerciale, BIZ 2004, 20 octombrie 2004.

3.3. Prezentare general a pieei de retail din Bucureti Piaa romneasc de retail a devenit o oportunitate semnificativ pentru toate tipurile de comerciani, cum ar fi: cash and carry (Metro, Selgros), hipermarket (Carrefour, Cora),"Do-It-Yourself" (Praktiker sau Bricostore), articole vestimentare (Marks & Spencer, Kenvelo etc.), cosmetice (The Body Shop, Yves Rocher) etc. Un alt segment semnificativ al pieei de retail care se afl n dezvoltare este cel al centrelor comerciale i al mall-urilor, noi proiecte n dezvoltare fiind de exemplu Dmbovia Center i Lakeview Shopping Center. Cu toate acestea, piaa romneasc de retail este afectat de diferena dintre cererea i oferta de suprafee de vnzare. De asemenea, o mare parte din stocul existent al suprafeelor de vnzare ndeplinete cu greu standardele nalte cerute de companiile internaionale. Dei nu exist statistici disponibile privind ntreaga ofert a spaiilor de retail, analitii Eurisko estimez c exist aproximativ 0,4 mp suprafa de vnzare de

29 fiecare persoan n zonele urbane din Romnia, ceea ce reprezint o cifr foarte mic n comparaie cu alte ri europene. De asemenea, n 2004 Report. Real Estate Market Overview Eurisko analizeaz detaliat oferta i cererea de spaii comerciale pe piaa imobiliar a Bucuretiului12:33

Oferta. n prezent, ntregul stoc de spaii comerciale pe piaa de retail din

Bucureti este estimat la aproximativ 800.000 mp. Acesta include cei aproximativ 200.000 mp de cldiri noi independente care au aprut pe piaa bucuretean n ultimii ani. Cldirile independente reprezint un supliment considerabil la stocul de suprafee de vnzare din Bucureti. Grupul german Metro a fost primul pe piaa romneasc n 1996 cu lanul su de puncte de vnzare cash & carry, deschiznd pn n momentul de fa trei magazine n Bucureti i alte 18 n ntreaga ar. Un alt operator cash & carry, Selgros, a deschis cinci uniti n Romnia, din care trei n Bucureti. Datorit rezultatelor pozitive, pe viitor ambele companii se vor concentra pe o mai bun acoperire n ar. Deschiderea magazinului Carrefour Militari n anul 2001 a marcat momentul "trezirii" pieei de retail. Din acel moment, Carrefour a mai deschis alte dou hipermarketuri - unul n cadrul Centrului Comercial Orhideea, altul n Colentina i a nceput construcia celui de-al patrulea n Braov. Cora, un alt important operator de hipermarket, a deschis n toamna anului 2003 primul su punct de vnzare n estul capitalei, iar recent, n septembrie 2005 a mai deschis un nou punct n zona Lujerului Militari. n apropierea locaiei Carrefour Militari s-a deschis un centru "Do-It-Yourself" Bricostore i un complex de mobil i electrocasnice Mobexpert i Domo. De asemenea, exist un proiect de construcie n cursul urmtorilor ani a unui parc de retail. Acest fapt marcheaz tendina general de concentrare a mai multor tipuri de retail pentru a asigura o varietate ct mai mare a produselor care pot fi cumprate, spaiu de parcare ct mai amplu i multe alte faciliti pentru a asigura o accesibilitate uoar i un mediu de comer civilizat. Din aceast cauz, galeriile comerciale i hipermarket-urile reprezint locaii foarte atractive pentru retailerii n curs de dezvoltare.

12

2004 Report. Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 30 37.

30 Real EOferta de spaii de calitate, lansat pe pia n 2003 prin deschiderea Centrului Comercial Orhideea i a centrului Cora, a fost rapid absorbit, fenomen ce va continua n anii urmtori. Chiar dac au fost anunate mai multe proiecte de centre comerciale, malluri i hipermarket-uri pentru urmtorii cinci ani, totui cererea va rmne la un nivel superior. Noile proiecte de mall-uri sunt ncurajate mai ales de lipsa ofertei de suprafee de vnzare, raportat la cererea mare i standardele mai nalte ale retailer-ilor. Artur Silvestri, profesor n gestiune imobiliar i expertiz de patrimoniu la Universite Francophone Internationale U.F.I. Bruxelles, consider c moda mall-urilor dezechilibreaz situaia de pe piata hipermarketurilor si o va complica pe viitor. Instalat insidios, pe la nceputul acestui deceniu, atracia pentru noul templu al comerului afecteaz deja cteva piee potentiale i va continua s le afecteze. Unele dispar nainte de a aprea. Noi nu am avut nc - i nici nu vom mai avea - o pia imobiliar de sli de cinematograf dar mobilizarea de multiplexuri n interiorul acestui gen de parcuri comerciale nchide orice evoluie diversificat i aproape ca va concentra serviciile, imobilizndu-le ntr-un relativ monopol 13. De asemenea, avnd n vedere mbuntirea situaiei economice a Romniei i sosirile anunate ale unor importante lanuri internaionale de retail, Eurisko consider c piaa bucuretean va cunoate n urmtorii ani o real cretere att din punct de vedere al stocului de spaii comerciale, ct i din perspectiva caracteristicilor calitative ale acestora. Un proiect important pe piaa imobiliar romnesc l reprezint complexul Dmbovia Center care va include un hotel de cinci stele cu 305 camere, un mall, un supermarket, apartamente de lux, birouri pentru firme, un spital privat, 30 de fast-fooduri, un centru cultural i unul sportiv, ase cinematografe, opt sli de bowling i o parcare de 1.500 de locuri pe patru nivele. Acesta va funciona pe amplasamentul actualei Case Radio din Bucureti i va ocupa o suprafa de aproximativ 170.000 mp. Centrul comercial al acestui complex va fi dezvoltat pe o suprafa de 24.000 mp. Valoarea total a proiectului este de 300 milioane USD, termenul estimat de finalizare fiind anul 2006.

13

Silvestri A., Raportul de prognoz: Piaa imobiliar din Romnia n anul 2005, S.G.A. Romnia Institutul de Consultan Imobiliar

31 n urmtorii ani, majoritatea investitorilor precum Carrefour, Cora, Metro, Mega Image, Gima, Univers'all, doresc s se extind n tar. Companiile multinaionale care iau anunat intrarea pe piaa de retail n viitorul apropiat sunt lanurile Tesco, Leclerc, Auchan, Lidl, Kaufland, Renny sau Tengelmann, care sunt momentan n faza de prospectare a pieei. Cererea. Pe parcursul anului 2003 piaa imobiliar s-a caracterizat printr-o cretere a cererii de spaii comerciale stradale, centrale i ultracentrale i o cretere a activitii centrelor comerciale de tip hipermarket, cash and carry, supermarket. Dac n anii trecui, consumatorul era nevoit s strbat ntregul ora pentru a putea alege i cumpra un produs, astzi, toate tipurile de produse sau servicii pot fi gsite n vecintatea locuinei sale. Marii comerciani au neles c accesibilitatea este un factor stimulativ care duce la creterea cererii de produse i servicii, iar cifra lor de afaceri este n plin ascensiune. Din punct de vedere imobiliar, acest fenomen reprezint n primul rnd o migraie a cererii dinspre zonele ultracentrale nspre cartiere i n al doilea rnd o cretere semnificativ a nivelului chiriilor n cartiere, odat cu scderea stocului de spaii comerciale disponibile. Cererea de spaii comerciale provine n special de la companiile romneti n curs de dezvoltare i de la firmele strine care tocmai au intrat pe piaa romneasc. O mare parte din cerere este destinat mall-urilor i galeriilor din hipermarket-uri, dar i locaiilor centrale la standarde occidentale. Totui, pn n momentul de fa, nu exist nici o arter comercial specific n Bucureti. Cele mai interesante locaii rmn zona Bd. Magheru i Calea Victoriei, care ofer la parterul cldirilor vechi spaii ce necesit investiii serioase n lucrri de renovare. Principala problem a acestor locaii este lipsa spaiilor de parcare. 37 Pe termen lung, cererea de suprafee de vnzare de calitate se va menine la nivele ridicate, piaa manifestnd o necesitate acut pentru o ofert diversificat. n 2004, cererea pentru spaii comerciale a venit att din partea bncilor care, ca urmare a creterii numrului de produse pentru mprumuturi ctre populaie, i-au extins reelele de sucursale, ct i din partea lanurilor comerciale care comercializeaz produse electrocasnice, IT sau mobilier sau ofer servicii diverse, care au avut o politic agresiv de extindere a lanurilor de magazine.

32 Spaiile tranzacionate n ultimele luni ale anului 2003 au relevat faptul c n marea lor majoritate acestea variaz ca suprafa ntre 80 i 200 mp, existnd ns i cazuri de cereri pentru suprafee de la 400 pn la 600 mp. Locaia reprezint unul dintre factorii decisivi n procesul de selectare a unui spaiu comercial, chiar dac de multe ori spaiul nu este la dimensiunile dorite iniial. n contextul general al dezechilibrului dintre cerere i ofert, att chiriile, ct i preurile de vnzare ale spaiilor comerciale sunt n continu cretere. Nivelul chiriilor va fi meninut la un nivel destul de ridicat (variaz ntre 40 i 120 Euro/mp/lun n centrele comerciale). Chiar i dup apariia mai multor centre comerciale, este ateptat o uoar cretere a chiriilor, deoarece proprietarii vor dori s-i recupereze investiia, n mai puin de 20 de ani. Gsirea unui spaiu comercial n zone precum Bd. Magheru sau Calea Victoriei este un lucru destul de greu de realizat, din cauza gradului mare de ocupare, chiar i pentru companiile care sunt dispuse s plteasc pn la 100 Euro/mp. Pentru viitor, se estimeaz o cretere a ofertei de spaii comerciale n centre comerciale, majoritatea investiiilor concentrndu-se pe acest segment. Datorit accentului tot mai puternic al activitilor de petrecere al timpului liber, dezvoltrile proiectelor de galerii comerciale cuprind o ancor de hipermarket, toate acestea venind n prentmpinarea necesitilor i accesibilitii facile a clienilor, oferind o mare varietate de produse i servicii. Avnd n vedere aceast dezvoltare a comerului de calitate i a creterii puterii de cumprare, comportamentul de consum i mediul de comer bucuretean se va mbunti.

33

4. Piaa spaiilor industriale i logistice4.1 Segmente de pia Piaa spaiilor industriale i logistice cuprinde: a) piaa spaiilor pentru producie i b) piaa spaiilor pentru depozitare, care la rndul ei se clasific n: b.1 piaa spaiilor pentru depozite b.2 piaa spaiilor pentru complexe de depozitare b.3 piaa spaiilor pentru parcuri logistice Specialitii Eurisko identific patru categorii de spaii de depozitare pe piaa imobiliar a Bucuretiului14: 1. Spaii de depozitare clasa A: construcii noi situate n partea de nord i de vest a capitalei, n apropierea centurii, care ofer spaii de depozitare cu podele antistatice, faciliti de ncrcre/descrcare, sisteme de detectare i stingere a incendiului, trape pentru evacuarea fumului, rafturi de depozitare, curent electric trifazat, suprafee largi de beton pentru parcarea i manevra camioanelor, temperatur controlat n depozite i spaii de birouri clasa A. 2. Spaii de depozitare clasa B: cldiri mai vechi, reamenajate i recondiionate, situate n ora sau n zonele limitrofe care ofer spaii de depozitare i de birouri similare celor de clasa A, sau cldiri noi construite pe sol fr faciliti de ncrcare/descrcare, sisteme complexe de siguran sau combatere a incendiului. 3. Spaii de depozitare clasa C: structuri deja existente fr mbuntiri. Singurele faciliti sunt gazele, apa, canalizarea i curentul electric trifazat. 4. Spaii de depozitare clasa D: situate pe drumurile naionale sau n zone din vecintatea capitalei, cu un grad ridicat de uzur, fr mbuntiri sau faciliti. Spaiile ofer o structur acceptabil de beton i sunt disponibile pentru vnzare.

14

The 2004 Report Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 28 29

34 4.2 Tendine pe piaa romneasc a spaiilor industriale i logistice Spaiul de depozitare este vital pentru orice distribuitor de bunuri de consum. Capitala deine cea mai mare concentrare de spatii industriale, ns un procent nsemnat l reprezint spaii industriale vechi, care nu statisfac dect n parte cerinele chiriailor. Ultima tendin ce se poate observa pe pia este dorina firmelor de a-i muta sau construi depozite n zona de vest a Capitalei, dup oseaua de centur. Astfel, de-a lungul a 15-20 de kilometri ai autostrzii spre Piteti ncep s fie construite spaii de depozitare la nivel european. Reprezentantii marilor companii de distribuie susin c toat marfa ce vine din Europa de Vest intr n Capital pe autostrada Bucuresti-Pitesti, adic prin Militari. Pe de alt parte, circa 70-80% din aceasta marf pleac cu vehicule mai mici, triat i mpachetat, napoi spre orase din vest. n mod evident, dac se va pstra aceast tendin, n timp se va ajunge cu depozitele pn aproape de km 40 al autostrzii Bucureti-Piteti. n ultimul timp tot mai multe companii au preferat s construiasc depozite noi dect s le foloseasc pe cele existente. De ce? Explicaia este foarte simpl, multe depozite, cum sunt i cele de la Semnatoarea ori de la Ventilatorul, necesit investiii importante, au o infrastructur care de multe ori nu corespunde noilor cerine n ceea ce privete depozitarea ori ncarcrea-descrcarea mrfurilor. Halele de pe fostele platforme industriale au rampe de ncrcare, ns fie nlimile spaiilor interioare nu sunt destul de mari, sistemele de electricitate, ap i nclzire sunt foarte vechi, parial funcionale, sistemele de avertizare contra incendiilor i de evacuare a fumului nu exist, i, de asemenea, spaiile de birouri n incinta depozitelor nu exist. n plus, sunt situate n zone care n timp s-au transformat, s-a construit mult, iar manevrele marilor vehicule de transport sunt foarte mult ngreunate. O alt barier o reprezint noile reglementri legislative care interzic circulaia transportatorilor de marf prin ora n timpul zilei. Prin urmare este mai convenabil s se ridice de la zero un depozit care satisface toate cerintele Bucureti clienilor i care are acces direct la cu o un autostrad potenial important. important. Specialitii n domeniu afirm c viitoarele autostrzi Bucureti Brasov i Constana reprezint locaii De asemenea, trebuie avut n vedere c dei va fi o autostrad important (facilitnd

35 accesul spre porturile situate n jude, costurile transportului pe ap fiind considerabil mai mici dect cele auto), cea spre Constana nu are de-a lungul ei utilitile necesare, iar autostrada spre Brasov se va situa ntr-o zon superaglomerat. Cererea i oferta. Principala lips a sectorului romnesc de spaii de depozitare este o ofert diversificat i aceasta datorit companiilor mari care manifest cereri pentru 8.000 pn la 10.000 de metri ptrati, pe care piaa nu are cum sa i livreze. Pe fondul unei cereri n cretere, marile investiii n spaii industriale i de depozitare, la dimensiuni i standarde necesare grupurilor industriale internaionale, se las nca asteptate. Cnd vor aparea, ele vor fi rapid absorbite. Firmele de transport i distribuie, marile lanuri de magazine, precum i companiile de logistic vor s nchirieze spaii mari de peste 2.000 mp pentru depozitarea produselor. nsa oferta este aproape inexistent. Piaa depozitelor gata amenajate pentru nchiriere aproape lipseste, desi cererea a nceput sa apar, afirm agenii imobiliari. Doar 150.000 de mp de spaii pentru depozitare sunt construii n Bucureti, fa de 650.000 mp n Budapesta, 836.000 n Varsovia sau 870.000 n Praga. Majoritatea companiilor caut depozite n Bucuresti sau n cteva orase din vest: Cluj, Timisoara, Oradea. Analitii Colliers consider c n acest moment exist trei paliere de cerere: Firmele mici de transport i distribuie doresc spaii cuprinse ntre 2.000-6.000 mp; Lanturile de retail, precum Carrefour, Cora, Metro, Bila etc., caut suprafee de depozitare ntre 5.000-20.000 mp; Marii operatorii logistici au nevoie de peste 10.000 mp. Este evident foarte greu s fie satisfacute aceste nevoi. Terenurile solicitate sunt la marginea Capitalei i aparin multor proprietari, deci este foarte greu de a compune o suprafa mai mare de 5.000 mp. Astfel se explic faptul ca numai 2% din depozitele noi nu sunt nchiriate si n aceste cazuri proprietarii cer chirii mult prea exagerate fa de nivelul pietei sau al dotarilor oferite. Valoarea chiriilor. Spatiile destinate nchirierii scoase pe piaa Bucuretiului nregistreaz diferite niveluri ale chiriei. n functie de poziionare, suprafaa, calitatea construciei, faciliti i ndeplinirea standardelor actuale, depozitele noi variaz ntre 2,5 euro pe metrul ptrat/lun, plafon minim n cazul unor depozite pe structuri metalice

36 aflate n zona de sud a Bucurestiului, pe linia de centur, i urc pna la 7,5 euro metrul ptrat pe lun n cazul unui depozit pe structuri din beton aflat n zona de vest tot pe linia de centur. Preurile uzuale care pot fi ntlnite pe pia variaz n medie ntre 4,5 euro/mp/lun i 5,5 euro/mp/lun. Comparativ cu alte metropole europene, preurile de nchiriere ale unui spatiu industrial de la Bucuresti sunt mai mari din cauza suprafeelor mici de care dispune segmentul romnesc. Astfel, la Varovia metrul ptrat de nchiriat cost 3,4 euro pe lun, iar la Praga 5,3 euro. n viitor, o dat cu noile intrri pe pia, se ateapt o stabilizare a chiriei n jurul valorii de 4,5 euro metrul ptrat pe lun. Daca privim n detaliu problema chiriilor, observm c un depozit n Chitila, pe oseaua de Centur, poate fi nchiriat cu 4 euro/mp/lun, iar la Dudeti-Policolor 2,5 euro/mp/lun. n Banca de Date Comun a Agentiilor Imobiliare (RUN) exist i oferte mixte, conform crora se poate nchiria att construcia, ct si terenul. Una dintre acestea este la Otopeni, construcia se ntinde pe o suprafat de 2.000 metri ptrati, avnd o chirie total de 11.000 de dolari pe lun, iar terenul de 10.000 metri ptrati se nchiriaz cu 5,5 dolari pe lun. n alte puncte din Capital, de exemplu pe Bulevardul 13 Septembrie, un depozit cu o suprafa de 850 de metri ptrai se nchiriaz cu 6 euro/lun, pe cnd la Obor un spaiu cu o suprafa de 1.120 mp se poate nchiria cu 4 euro/mp/lun.

Investiii n Vestul Romniei. Zona de vest este un important centru financiar al Romniei. Cererea de spaii industriale pentru aceasta zon este n continu cretere, n special n Timisoara, Oradea i Cluj. Multe companii strine doresc s-i desfoare activitile aproape de grania cu Uniunea European, pentru a beneficia de infrastructura

37 Uniunii, dar i pentru a avea personal romnesc, care este bine pregatit. IT-ul, componentele de maini, electronica i materialele de construcii acestea sunt domeniile n care activeaz firmele care caut s nchirieze spatii, afirm oficialii companiei Colliers. Motiv pentru care spaiile din Timisoara, Cluj si Arad s-au epuizat, iar investitorii se orienteaz acum spre locaii secundare, respectiv Chiineu-Cris, Ineu i Caransebe. Piaa spatiilor industriale n cele mai importante orase din ar. Timioara Rata de ocupare a spaiilor industriale din acest oras se situeaza n prezent la numai 60%, desi este unul dintre cele mai cutate de investitorii straini. Oferta totalizeaz 180.000 mp, din care 100.000 sunt destinai nchirierii, iar restul de 80.000 sunt destinai vnzrii.Conform Eurisko, cele mai dezvoltate zone industriale sunt Calea Buziaului i Calea Sagului. Aceasta din urm este zona industrial cel mai recent dezvoltat din Timioara, fiind foarte cutat datorit utilitilor existente, majoritatea activelor de aici fiind construcii noi. Preurile la nchiriere variaz ntre 3-5 euro/mp/lun, n timp ce la vnzare acestea sunt cuprinse ntre 200 si 500 de euro/mp. Braov Tarifele de nchiriere ale acestor spaii variaz ntre 0,5 si 2 euro/mp/lun. Conform Raportului Eurisko privind situaia din 2003, oferta pe piata spaiilor industriale braovene este dat de foste ntreprinderi de stat, care au disponibile hale industriale, majoritatea la standarde vechi de nltime, si care au fost dotate recent cu rampe i sisteme complete de iluminare i paza. Ploieti - Cel mai reprezentativ spatiu industrial de pe piata industriala ploieteana este Parcul Industrial Ploieti, care faciliteaz accesul auto si feroviar. Acest parc cuprinde hale de productie cu suprafee ntre 250 si 2.500 mp, cu nltimi ntre 4,5 si 10 m, dotate cu toate utilitatile necesare: energie electrica, gaze, canalizare, retea de comunicatii, iluminat de complet 137 si hectare, sistem de supraveghere fiind si deja nregistrare n video. lucru. Promotorii Eurisko estimeaz extinderea acestui parc industrial cu o suprafata adiacent proiectul Craiova Majoritatea spatiilor industriale i de depozitare disponibile pentru nchiriere se afl n foste hale ale unor ntreprinderi de stat, doar 1% din acestea sunt noi. Suprafetele medii de spatii cerute s-au nregistrat ntre 500 si 1.000 mp, iar chiria medie a variat n 2003 ntre 2,5 si 5 euro/mp/luna.Rata de ocupare a spatiilor este de aproximativ

38 50%, acest lucru fiind rezultatul cererii scazute si a putinelor facilitati oferite. Constana Investitiile destinate spatiilor industriale noi sunt destul de mici, prefernduse preluarea si modernizarea celor vechi. De altfel, n general, interesul n dezvoltarea unor noi capacitati industriale, chiar si prin retehnologizarea unora mai vechi este redus. Totusi, se poate aprecia ca interesele pentru investitii industriale se concentreaza n zona Libera Agigea, datorita facilitatilor fiscale oferite, si n Zona industriala Aurel Vlaicu, datorita spatiilor deja existente. Stocul de spatii industriale si de depozitare din Constanta, n anul 2003, a fost de aproximativ 30.000 mp, din care aproximativ 80% sunt spatii nou modernizate.Astfel, putem spune ca piata spatiilor industriale din acest oras prezinta o oferta limitata si toate structurile au fost construite nainte de anul 1989, iar facilitatile oferite sunt destul de putine, ele rezumndu-se la apa curenta si electricitate. Chiriile acestor spatii variaz ntre 4 si 6 euro/mp/lun. 4.3 Parcurile industriale Locul fostelor terenuri virane, uzine i fabrici de la periferia oraelor este luat de parcuri industriale moderne, unde ii desfoar activitatea companii de top. Pentru a atrage ct mai multi investitori n astfel de locaii, autorittile locale ofer numeroase faciliti de ordin fiscal i logistic. Spre exemplu, att firma care administreaz parcul, ct i investitorii beneficiaz, printre altele, de reduceri de impozite pentru bunurile imobile i terenurile transmise n folosin parcului industrial. De asemenea, pentru investitiile realizate pn la data de 31 decembrie 2006 se acord o deducere suplimentar din profitul impozabil, in cota de 20% din valoarea investitiilor in construcii, n infrastructura intern i in cele de conexiune la reeaua public de utiliti, afirm Vasilica Baciu, director in cadrul Directiei pentru Zone Asistate si Ajutor de Stat din Ministerul Administratiei si Internelor15. Conform datelor institutiei, cele peste 30 de parcuri industriale a cror infiintare a fost aprobat in ultimii ani insumeaz o suprafa de 15,5 milioane de metri ptrati. Ins, doar 2,6 milioane de metri ptrai dispun de toate dotarile (utilitti, ci de acces, cladiri etc.). Explicaia este ca multe dintre acestea sunt in curs de finisare, fapt care a impiedicat companiile s-i transfere aici operatiunile. Foarte15

Pop L., Bot M, Trif C., Companiile se relaxeaz n parcuri industriale, Capital, 29 sept. 2005 (http://www.capital.ro )

39 cutate sunt si zonele industriale care nu intr neaparat in programul de parcuri cu titlu. La Arad, de exemplu, administratia local ofer terenul (prin vnzare sau concesionare) la un pret aproape simbolic, iar compania se oblig s-si construiasc, practic de la zero, business-ul. De regul, majoritatea firmelor s-au axat pe productie, ins nu lipsesc nici serviciile, in special cele care necesit spatii de depozitare mai mari. ,,n continuare, din banii incasati pe vnzarea terenurilor, 10% intr in bugetul consiliului local, iar 90% sunt folosii de primrie pentru realizarea infrastructurii aferente. Astfel, cstigam de dou ori, o dat c ne punem la punct utilittile in zon, apoi prin crearea de locuri de munc, care reprezint, de fapt, adevaratul nostru beneficiu, de pe urma dezvoltarii zonelor industriale, explica Tiberiu Dekany, viceprimarul municipiului Arad. Succesul acestui gen de initiative i-a determinat pe edili sa pregateasc alte 160 de hectare, de data aceasta in partea de sud a orasului, pentru dezvoltarea unei noi zone industriale. La Timioara, Primria si Consiliul Judetean concureaz in oferte pentru atragerea investitorilor in cele dou parcuri existente. Astfel, Consiliul Judetean a decis modificarea strategiei si extinderea tipului de activitti care vor putea fi desfsurate in cadrul parcurilor industriale. Dorim s atragem multe firme de soft. Vor exista restricii doar pentru activitile care polueaz, spune presedintele CJ Timis, Constantin Ostaficiuc. S-a decis acceptarea unor activitati de productie cu tehnologii putin poluante, activitti de cercetare-proiectare, logistica si chiar lohn. De asemenea, s-a decis exceptarea de la plata redevenei pentru o perioad de maximum doi ani, drept de preemptiune la cumprarea terenului dupa 11 ani de activitate de productie i posibilitatea vnzrii afacerii dup o perioad de saptezece ani de producie. Parcurile industriale sunt in continu dezvoltare datorit faptului c exist cerere mare pentru astfel de spaii de calitate. Vom asista la aparitia pe pia a unor noi centre logistice cu servicii integrate, precum cele de manipulare si gestiune, afirm Costel Alecu, directorul Departamentului de Spatii Industriale & Retail de la agentia Regatta. Dei in prezent, suprafaa ocupat de firme, raportat la suprafaa total a parcurilor, este de numai 10,7%, exist n continuare solicitri pentru nfiintarea de noi astfel de zone.

40 Companiile care ii desfasoar activitatea in parcurile industriale beneficiaz de: spaii pentru desfsurarea activitilor industriale (in parcurile industriale operationale dezvoltate pe foste platforme industriale); spatii de depozitare; suprafete libere destinate constructiilor civile, industriale, sau de alt natur; iluminat public, drumuri de incint, alei pietonale, parcri; statii de captare i tratare a apelor brute etc. Prin Ordonana Guvernului nr. 65/2001 privind constituirea i funcionarea parcurilor industriale, aprobat cu modificari prin Legea nr. 490/2002, se stabilete cadrul legal privind condiiile de acordare a facilitilor, precum i criteriile care trebuie indeplinite de beneficiar i de proiectul de dezvoltare al parcului industrial. Mai mult, un titlu de parc industrial obinut prin ordin al ministrului sau o hotrare a guvernului constituie temeiul acordrii de facilitti fiscale sau de acces la programe de finantare destinate exclusiv parcurilor industriale. Este interesant de remarcat faptul c in Regiunea de dezvoltare Vest, unde valoarea investitiilor este in cretere, determinnd astfel un interes ridicat pentru constituirea unor parcuri industriale, o serie de locaii operationale nu au fost interesate s obtin titlul de parc industrial. Astfel, parcurile industriale constituite la nivelul Regiunii de dezvoltare Vest, in special cele din judetele Timis si Arad, au intrat pe piata imobiliara far s includ in planul de afaceri avantajele financiare prevazute in legislaie. Aceasta situatie se regaseste si in regiunea Bucureti Ilfov (parcul industrial Iride, parcul industrial Astra). Studiu de caz: Cefin Logistic Park Un pas n direcia satisfacerii cererii de spaii industriale i de logistic de pe piaa romaneasc este construcia Cefin Logistic Park, proiect in valoare de 75 de milioane de euro. Cefin Logistic Park, un proiect aflat pe machetele grupului Cefin, unul dintre cei mai mari dealeri Iveco din Europa Centrala si de Est, a atras pe pista chiriasilor grupul olandez Centrum, unul dintre cei mai importanti juctori de pe piata logisticii. La realizarea acestui proiect, cel mai mare din

41 ar, sunt implicai fondul de investitii imobiliare Europolis ca investitor, Cefin Real Estate Romania ca developer, DTZ drept consilier de afaceri imobiliare si HVB Bank. Proiectul dispune de 150.000 de metri patrati de spatii pentru depozite. Referitor la situaia prezent i perspectivele pieei spaiilor industriale i logistice, putem concluziona: n prezent cererea pe piaa spaiilor industriale este foarte mare, iar oferta este limitat i sub standardele europene; piaa spaiilor industriale i logistice este un segment de pia ce ofer oportuniti numeroase n contextul integrrii Romniei n UE; parcurile logistice reprezint o ni care va exploda n urmtorii ani, mai ales pe msur ce va crete cererea pentru servicii logistice odat cu dezvoltare afacerilor. Artur Silvestri, profesor n gestiune imobiliar i expertiz de patrimoniu la Universite Francophone Internationale U.F.I. Bruxelles, amintea16 de un raport publicat n 1996 n Moniteur du Commerce Internationale (Le MOCI), care semnala situaia dezastruoas a spaiilor de depozitare din Europa de Est i prevedea o escaladare a investiiilor pe acest pia care, utiliznd temporar adpostul fostelor ntreprinderi de stat ulterior privatizate, va trebui dezvoltat la ali parametri dect cei ce se constatau atunci. n prezent, acest moment s-a profilat deja, iar n viitor vom asista la faza exploziv a dezvoltrii acestui segment al pieei imobiliare.

16

Silvestri A., Raportul de prognoz: Piaa imobiliar din Romnia n anul 2005, S.G.A. Romnia Institutul de Consultan Imobiliar

42

5. Piaa rezidenial5.1. Particularitile pieei rezideniale. Segmente de pia. Piaa rezidenial s-a dezvoltat la fel de mult ca oricare alt segment al pieei imobiliare. S-a remarcat ca o pia activ i din punct al diversificrii ofertei din ultimii ani, fenomen de pe urma cruia consumatorii au avut i au de ctigat. Zona cu cele mai scumpe locuine este Bucuretiul i comunele limitrofe. Preul celor mai scumpe case din Romnia pornete de la 100.000 de euro sau 200.000 euro i depete un milion de euro, un apartament de cinci camere din Bucureti, ajungnd i pn la 10 milioane euro. Piaa rezidenial este o pia care depinde fundamental posibilitatea finanrii prin credite ipotecare, n prezent aproximativ 80% dintre cumprtori achiziionnd proprietatea prin credite ipotecare. Piaa rezidenial cuprinde urmtoarele segmente: piaa ansamblurilor (complexelor) rezideniale, piaa vilelor de lux construite n regie proprie, piaa nchirierilor rezideniale. Un segment aparte este aadar segmentul nchirierilor rezideniale, extrem de avantajoase pentru chirai n aceast perioad, deoarece agenii imobiliari preconizeaz o scdere a acestora. Principalele elemente care difereniaz piaa rezidenial de lux de restul pieei de profil sunt: locaia (inclusiv vecintile), calitatea finisajelor, partiionarea i suprafeele.

43 Din punct de vedere al importanei, dup locaie, urmtorul criteriu este suprafaa. n cazul unui apartament de lux aceasta este dubl fa de cea a unui apartament obinuit. Astfel, putem identifica urmtoarele suprafee caracteristice imobilelor de lux: un apartament de lux de 2 camere are o suprafa ntre 70-100 mp, un apartament de lux de 3 camere are ntre 90-150/ 200 mp, un apartament de lux de 4 camere pornete de la circa 120 mp i poate depsi 300 mp. Preul unui apartament de lux pornete de la 1,000 Euro+TVA/ mp i ajunge pn la 2,000-2,500 Euro+TVA, aadar valoarea unei locuine ncepe de la aproape 100.000 euro i ajunge pn la 900,000 euro. Valeriu Ichert, senior broker in cadrul departamentului Rezidential-Vnzri de la Eurisko, susine c pentru un apartament de lux cu cinci camere, n nordul capitalei, intr-un complex rezidenial, preul ajunge i pn la 1,3 milioane de euro fr TVA. Agenii imobiliari se asteapt ca preurile locuintelor de lux s cresc de 15-25% n primvara anului 2006, aceast cretere fiind susinut de proiecte de anvergur mic, 5-20 vile, dar cu valoare mare. n privina preului, specialitii imobiliari le recomand celor care doresc o locuin de lux s o construiasc, nu s o cumpere. Valeriu Ichert, senior broker n cadrul departamentului Rezidenial-Vnzri de la Eurisko, afirm: Din punct de vedere financiar, pentru aceeai cas, este mai avantajos s o construieti dect s o cumperi, pentru c, n cazul achiziiei de la un ter intervine marja de profit a acestuia, care crete preul de vnzare al casei. n general, pentru cumprtorii unor astfel de case problema nu sunt banii, ci timpul. Totui, V. Ichert precizeaz referitor la acest aspect: n general, cei care doresc locuine de lux prefer s cumpere dect s construiasc, deoarece varianta din urm presupune foarte mult timp i efort alocat supervizrii lucrrilor de construcii, pe care acetia nu il dein, fiind oameni de afaceri activi. n varianta n care cumprtorii aleg s construiasc casa, specialitii imobiliari le recomand s apeleze la o firm de construcii. Pe lng rspunderea care revine firmei de construcii n cazul unor situaii negative neprevzute (de exemplu ntrzieri, avize i aprobri greu de obinut etc), contractarea n faza de proiect mai are i alte avantaje importante - pre mai mic,

44 posibilitatea de a modifica unele compartimentri conform propriilor nevoi, posibilitatea de a alege finisajele dorite. 5.2 Piaa rezidenial din Bucureti O ampl prezentare a evoluiei i tendinelor de pe piaa rezidenial a capitalei n anii 2003 i 2004 pe dou paliere de baz (piaa vnzrilor rezideniale i piaa nchirierilor rezideniale) este realizat de analitii Eurisko17. Acetia consider c, ncepnd cu anul 2003 se constat tendina de dezvoltare a imobilelor cu scop rezidenial, majoritatea fiind destinate vnzrii. Se observ influenele occidentale, tot mai mult lume artndu-i interesul de a locui n afara oraului, i tendina de a locui la etajele superioare din imobilele noi de apartamente pentru panorama lacurilor sau a zonelor verzi. Piaa care se dezvolt n afara Bucuretiului este foarte reprezentativ pentru un segment bine definit, a crui cerere de spaii rezideniale este format n exclusivitate din case. n acest caz, ideea de lux este asociat cu spaiile verzi, intimitate, facilitile n administrare, finisaje de calitate, paz i ntreinere. De asemenea, se remarc tendina tot mai mare este de a locui n complexuri rezideniale de apartamente i vile. Aceste complexuri prezint avantajul faptului c se pot cunoate din timp vecintile i se poate cumpra la un pre mai mic dect preul unei uniti construite singular, iar costurile n ceea ce privete administrarea i facilitile sunt comune i, prin urmare, mai sczute. Piaa imobiliar de lux cuprinde o ofert foarte variat de case i vile cu faciliti complexe pn la pontoane i garaje de barc. Cei interesai analizez arhitectura, design-ul interior, confortul, partea financiar nefiind elemental central n luarea deciziei de achiziie. Numrul crescnd de proprieti disponibile a fost urmat de scderea chiriilor, n timp ce preurile de vnzare au rmas aproape neschimbate, cu un trend de uoar cretere. Aceast cretere s-a datorat disponibilitii creditelor ipotecare, dar i ca urmare a schimbrii exprimrii preurilor din dolari n euro.

17

2004 Report. Real Estate Market Overview, Eurisko, p. 16 - 26

45 Segmentul rezidenial a fost n anul 2003 unul dintre cele mai active segmente ale pieei imobiliare, mai ales n ceea ce privete achiziiile. La sfritul anului 2003, oferta de pe piaa rezidenial din Bucureti prezenta patru tipuri de locuine i anume: vile vechi din perioada interbelic, case din perioada comunist, apartamente din perioada comunist, blocuri de apartamente i vile de lux, construite dup 1990, la standarde occidentale. Construciile ncepute n 2003 au un raport din ce n ce mai bun ntre suprafaa util i cea construit. Se prefer tot mai mult o generalizare a structurrii spaiului: 2-3 dormitoare, curte potrivit 200-300 mp i ct mai multe faciliti. n aceste condiii, cele mai atractive zone pentru dezvoltarea de proiecte rezideniale de lux au fost cele aflate n partea de nord a Bucuretiului. Din punct de vedere al structurii i al numrului de apartamente, oferta de blocuri de apartamente din Bucureti se poate diviza n mai multe tipuri de blocuri: Mici: maximum 5 apartamente; ex: Floreasca, Dorobani, Herstru Medii: ntre 5 - 15 apartamente; ex: Cotroceni, Floreasca, Dorobani, Kiseleff, Primverii, Aviatorilor, Herstru Mari: peste 15 apartamente; ex: Plevnei. n zona Plevnei, blocurile ajung chiar la 50 - 70 de apartamente. Oferta de vile i apartamente pe piaa rezidenial de lux se mparte pe trei zone majore: zona de nord, zona central i zona din afara Bucuretiului. Zona de Nord este mprit la rndul ei n dou zone: zona veche (Domenii, Primverii, Kiseleff, Aviatorilor, Dorobani, Victoriei) unde exist construcii care dateaz din anii 1930 - 1940, ofer case vechi care au fost reconstruite, renovate i mbuntite i cteva case noi care au fost construite pe terenurile rmase disponibile n zon. Zona nou (Floreasca, Ion Mihalache, Herstru) a nceput s se dezvolte dup anii 1950. n aceast zon au existat foarte multe terenuri libere, pe care au aprut construcii noi de case i blocuri. Zona Herstru este complet nou i s-au construit blocuri i vile cu o arhitectur modern. n anul 2003 oferta

46 de apartamente a acestei zone de nord a fost format n proporie de 80% din apartamente n blocuri noi i restul de 20% n apartamente din vile. Oferta de vile a constat nproporie de 70% din vile vechi (renovate sau nu), iar restul ofertei a aparinut vilelor noi. Zona Central (Rosetti, Unirii, Vatra Luminoas, Cotroceni) este centru istoric al Bucuretiului, reprezentat de case vechi nerenovate sau reabilitate n stilul zonei, acestea fiind protejate din punct de vedere arhitectural. Oferta acestei zone este compus din apartamente n vil i din foarte puine case de sine stttoare. Zona Unirii face excepie pentru c este o zon nou din centrul Bucuretiului n care au nceput s se construiasc blocuri ncepnd cu anii 80, astfel oferta este format din apartamente, acestea avnd dimensiuni medii ntre 60 - 120 mp. Este o zon mixt, oferta de apartamente fiind destinat att ca zon rezidenial, ct i ca spaii de birouri pentru firme mici. Zona din afara Bucuretiului se afl ntr-o transformare i o extindere continu n ultimii ani. n aceast categorie se pot delimita sub-zone ca: Siseti - Struleti, Bneasa, Otopeni, Snagov, Corbeanca, Baloteti. 22 Segmentul int al pieei spaiilor rezideniale de lux pentru vnzare este reprezentat de urmtoarele categorii de clieni: Prima categorie este reprezentat de top management-ul din cadrul companiilor multinaionale i naionale. n ultimii ani, s-a constituit o nou clas social ai crei membri dispun deja de suficiente resurse financiare pentru a-i permite s achiziioneze o locuin de acest tip. Majoritatea acestor clieni prefer s cumpere casele ntr-un stadiu de nefinisare pentru a putea alege dup dorin design-ul interior. Aceast categorie reprezint 35% din pia. O alt categorie este reprezentat de ctre investitori, care la rndul lor reprezint 35% din pia. Acetia achiziioneaz o cas n vederea obinerii de venituri din proprieti imobiliare. Se observ aici tot mai pregnant, c aciunea de cumprare n vederea nchirierii i vnzrii ulterioare a unei reedine a luat amploare fa de cea a nchirierii.

47 A treia categorie de cumprtori o reprezint companiile multinaionale i ambasadele, care conform politicii interne tind s dein un lot constant de locuine de lux pentru propria folosin a angajailor ceteni strini, care lucreaz pe perioade lungi n Romnia. Acest segment reprezint 30% din pia. n prezent, se manifest o scdere a cererii pentru nchiriere n zona rezidenial de lux, n timp ce cererea pentru vnzare este n cretere. Totodat, se manifest i tendina de achiziionare a caselor nainte de terminare, datorit posibilitii oferite clientului de a personaliza spaiul fr investiii suplimentare (finisaje, compartimentare). n plus, prin cumprarea unei case sau a unui apartament n complexuri rezideniale se obin preuri convenabile, deoarece achiziionarea materialelor de construcii en-gros ofer developer-ului posibilitatea de a vinde la preuri mai mici. ntr-un procent destul de mare, noii developeri prefer vnzarea deoarece aduce un profit mai mare i mai rapid dect nchirierea. Cererea pentru spaiile rezideniale de lux (apartamente de bloc, complexuri de apartamente i vile) este n cretere i se manifest tendina de a se cumpra foarte mult n faza de proiect. Cele mai cutate sunt casele din zona de nord a oraului. Potrivit datelor, exist cumprtori pentru vile noi, cu preuri cuprinse ntre 100.000 i 250.000 Euro i apartamente n vile vechi, cu arhitectur deosebit i compartimentri generoase (aceste apartamente n sine arat ca nite case i au suprafee utile de 100 - 250 mp). n prezent preurile spaiilor rezideniale ultracentrale au un nivel foarte ridicat, datorit poziiilor unice care au mai rmas, apartamentele ajungnd chiar la 1.500 Euro/mp. n afara oraului ele se situeaz ntre 500 - 800 Euro/mp n funcie de suprafaa de teren aferent, dotri, finisaje i modaliti de plat. n zona central - zona veche, preurile nu vor crete, ci vor avea chiar o uoar scdere, deoarece oferta de vile i apartamente estentr-o continu cretere din cauza retrocedrilor i a imobilelor cumprate conform legii 112 la care expir termenul de 10 ani. n zona de nord, preurile nu vor crete dect n zonele de lux care se nchid (os. Nordului), oferta fiind destul de mic i cererea destul de mare. n mprejurimile Bucuretiului se afl o salb de lacuri n jurul crora se va construi o gam larg de complexuri rezideniale. Aceast zon cu potenial mare de

48 dezvoltare a pieei rezideniale, va asigura o ofert vast, care va absorbi o mare parte a cererii dinanii urmtori. Astfel se vor crea cartiere cu ambian occidental -linitite, cu mult verdea i vedere spre lac. Aceste zone rezideniale se vor afla n proximiatatea lacurilor: Grivia, Struleti, Herstru, Floreasca, Tei, Plumbuita i Fundeni. Deja au fost demarate i finalizate construcii n jurul lacului Herstru i n jurul lacului Fundeni unde nc mai exista potenial de dezvoltare. Zonele central-nordice i nordice ale Bucuretiului: Calea Victoriei, Cotroceni, Dorobani, Floreasca, Primverii, Herstru, prin excelen zonele rezideniale elegante ale capitalei, sunt n continuare cele mai cutate, datorit importanei pe care o dein la nivel economic, social i cultural. Acest trend se va menine cu siguran i n urmtorii ani. 5.3 Studiu de caz complexul rezidenial Grand Residence (link util http://www.grandresidence.ro ) Complexul Grand Residence va fi situat n zona de nord a Bucuretiului, pe strada Grigore Gafencu, in apropierea minunatelor privelisti oferite de parcul Herastrau si Satul Francez din vecinatate. Rezidentii complexului se vor putea bucura de o intimitate extraordinar i de o zona linistit, ce ofer acces uor spre centrul de afaceri i spre principalele puncte de distractie ale Bucuretiului, precum si spre aeroporturi. Acest complex rezidenial, dorit ca o expresie a luxului suprem, are drept antreprenor Romconsulting, constructor Comnord, iar agent exclusiv Eurisko. Grand Residence va avea 37 apartamente de lux, in dou blocuri. Blocul Turn, construit pe apte nivele, va oferi patru apartamente cu dou camere, dou apartamente cu patru camere per nivel, de la etajul unu pn la patru, i dou duplexuri cu cinci camere, avnd terase superbe ce dau nspre Parcul Herastrau, la etajele cinci i sase. Blocul Crosa, in forma de L, va avea de asemenea apte nivele i va cuprinde patru apartamente cu dou camere la parter, patru apartamente cu trei i patru camere per nivel, de la etajul unu pn la patru, i trei duplexuri la ultimele dou etaje, cu trei, cinci i ase camere.

49 n ceea ce privete compartimentarea, conceptul de baz al proiectului este s ofere spaii fluide, generoase. Toate camerele sunt extrem de spaioase i luminoase, astfel inct confortul s se fac pe deplin simit. Deoarece fiecare detaliu al acestui proiect a fost plnuit cu cea mai mare grij pentru a rspunde la cele mai mari exigene, apartamentele de la ultimul etaj vor beneficia de terase cu vegetatie luxuriant, amenajate pe acoperi, ce asigura un plus de confort si intimitate. Mai mult, locatarii complexului Grand Residence vor beneficia de o parcare subteran cu 40 de locuri. Pentru a asigura intimitatea locatarilor, mainile vor avea acces direct la parcarea complexului. Complexul a fost proiectat pe o suprafa de 2.300 mp., cu o zon construit de peste 10.000 mp. ce ofer un spaiu generos viitorilor locatari. Inspirat din concepte arhitecturale moderne, acest complex beneficiaz de un design elegant al structurii, semnat de un binecunoscut arhitect romn, domnul Gabriel Tureanu. Concepia apartamentelor este influenat de stilul minimalist, cu linii drepte, simple si orizontale. Sursa de lumin joac un rol important, apartamentele fiind concepute astfel inct lumina natural s patrund n fiecare camer. Interioarele sunt decorate cu rafinament, n culori neutre - bej sau gri - n deplin armonie cu arhitectura i design-ul complexului. Toate acestea, designul elegant al structurii, compartimentarea inteligent a apartamentelor i interioarele splendide, reprezint garantia unei reedinte de bun gust. Alte cteva linkuri utile pentru a putea analiza detaliat ansamblurile rezideniale existente n prezent pe pia sunt: 1. 2. 3. http://www.nobila-casa.ro/andreimuresanu Andrei Mureanu din Cluj) http://www.dominaimobiliare.ro (Complexul rezidenial Swan Lake Village www.swanlakevillage.ro) http://www.mrd.ro (Complexul Rezidenial American Village) (Ansamblul rezidenial

50

6. Piaa hotelier6.1 Segmente de pia. Criterii de clasificare. n Romnia hotelurile sunt clasificate n conformitate cu dispoziiile Hotrrii Guvernului nr. 1328/2001 i cu cele ale Ordinului Ministrului nr.510/2002. Pentru acordarea clasificrii se ine seama de criteriile i condiiile stabilite prin aceste acte normative i de punctajul obinut ca urmare a ndeplinirii acestor criterii. Hotelurile se clasific pe stele n funcie de caracteristicile constructive, dotrile i calitatea serviciilor pe care le ofer, potrivit criteriilor cuprinse n anexele nr. 1 si 2 la prezentele norme metodologice. Clasificarea are ca scop prioritar protecia turistilor, constituind o form codificat de prezentare sintetic a nivelului de confort i a ofertei de servicii. Clasificarea se face de ctre Ministerul Turismului care, potrivit prevederilor Ordonanei de Guvern nr 58/1998, aprobat prin Legea nr. 755/27.12.2001 privind organizarea i desfurarea activitii de turism n Romnia, este singura instituie abilitat s desfoare activiti de autorizare n domeniul turismului. Conform prezentelor norme metodologice, n Romnia pot funciona urmtoarele tipuri de structuri de primire cu funciuni de cazare turistic, clasificate astfel: 1. hoteluri de 5, 4, 3, 2, 1 stele; 2. hoteluri-apartament de 5, 4, 3, 2 stele; 3. moteluri de 3, 2, 1 stele; 4. hoteluri pentru tineret de 3, 2, 1 stele; 5. hosteluri de 3, 2, 1 stele; 6. vile de 5, 4, 3, 2, 1 stele; 7. bungalowuri de 3, 2, 1 stele; 8. cabane turistice, cabane de vntoare, cabane de pescuit de 3, 2, 1 stele; 9. sate de vacan de 3, 2 stele; 10. campinguri de 4, 3, 2, 1 stele; 11. spaii de campare organizate in gospodriile populatiei de 3, 2, 1 stele; 12. popasuri turistice de 2, 1 stele;

51 13. pensiuni turistice urbane de 5,4, 3, 2, 1, stele; 14. pensiuni turistice rurale de 5,4,3, 2, 1 flori (margarete). 15. apartamente sau camere de nchiriat n locuine familiale sau n cldiri cu alt destinaie de 3, 2, 1 stele; 16. structuri de primire cu funciuni de cazare pe nave fluviale i maritime de 5, 4, 3, 2, 1 stele. n cadrul tipurilor sus-mentionate poate exista urmtoarea structur a spaiilor de cazare: - camera cu pat individual, reprezentnd spaiul destinat folosirii de ctre o singur persoana. Limea paturilor individuale este de minimum 90 cm; - camera cu pat matrimonial, reprezentnd spaiul destinat folosirii de ctre una sau dou persoane. Laimea patului matrimonial va fi de minimum 140 cm; - camera cu pat dublu, reprezentnd spaiul destinat folosirii de ctre dou persoane. Laimea patului dublu este de minimum 160 cm; - camer cu dou paturi individuale, reprezentnd spaiul destinat folosirii de catre dou persoane; - camera cu trei paturi individuale; - camera cu patru paturi individuale; - camere comune cu mai mult de patru paturi individuale. Lungimea patului va fi de minimum 200 cm in cazul hotelurilor de 3, 4, i 5 stele i de minimum 190 cm la hotelurile de 1 si 2 stele. - garsonier, reprezentnd spaiul compus din: dormitor pentru dou persoane, salon, vestibul i grup sanitar propriu. Dormitorul poate fi desprit de salon i printr-un glasvand sau alte soluii care permit o delimitare estetic; - apartament, reprezentnd spaiul compus din unul sau mai multe dormitoare (maximum 5 dormitoare), sufragerie, vestibul, echipare sanitar proprie. La categoria 5 stele va exista un grup sanitar pentru fiecare dou locuri, iar la categoria 4 stele, precum i la restul categoriilor, minimum un grup sanitar la 4 locuri. Un alt actor important pe piaa hotelier a Romniei, pe lng ministerul de resort, l constituie Federaia Industriei Hoteliere din Romania - F.I.H.R., membr a IH&RA

52 - International Hotel& Resturant Association i HOTREC - Confederaia Asociaiilor Naionale de Hoteluri si Restaurante din Uniunea European. (link util: http://www.fihrromaniahotels-org.ro)

6.2 Investiia hotelier i studiul de pia Dimensiunile mari ale unei investiii hoteliere reclam o fundamentare atent, un prim demers al iniiatorului unui viitor proiect hotelier pe piaa imobiliar, constituindu-l studiul de pia18. Obiectivul studiului de pia const n determinarea oportunitii proiectului, i n definirea i poziionarea comercial pe pia a produsului hotelier. Studiul de pia reprezint punctul de pornire pentru abordarea tehnic a proiectului. Structura unui studiu de pia, indiferent dac acesta privete definirea produsului i strategiei de pia adaptate unui anumit amplasament, sau adaptarea unui produs hotelier cunoscut, preexistent, la un amplasament ales, este urmtoarea: studiul cazare. oferta (concurena): hotelurile i alte forme de cazare. cererea (clienii): se va analiza att sub aspect cantitativ, ct i calitativ. definirea produsului: localizarea, tipul de hotel, forma juridic, nivelul de calitate a prestaiilor, activitile anexe, arhitectura, decorul etc, estimarea gradului de ocupare i a preurilor medii. mediului: geografic, demografic, contextul economic,

transporturile i infrastructura, activiti i produse turistice n afar de

18

Lupu N., Hotelul, economie i management, Editura BIC ALL, 1998, p. 11 - 18

53 6.3 Piaa hotelier din Romnia. Analiza pieei Bucuretiului. Piaa imobiliar hotelier trebuie vzut n strns interdependen cu evoluia sectorului turistic i cu tendinele i previziunile pentru aceast pia. Datele statistice recente indic o dezvoltare a turismului romnesc, ponderea veniturilor din turism n PIB fiind de 4% n 2004, numrul total al turitilor n Romnia ajungnd la 5,9 mil. n 2004, din care 1,1 mil au fost turiti strini. Aceste date semnific o cretere de 18% a numrului total de turiti, i de 9% a fluxului de turiti strini, adic o revigorare a turismului romnesc. n plus, dezvoltarea mediului de afaceri i perspectiva integrrii Romniei n Uniunea European creeaz premise reale de dezvoltare pentru turismul de afaceri, nivelul ncasrilor pentru aceast form de turism situndu-se ntre 67 si 84% din totalul ncasrilor. Bucuretiul reprezint n prezent de departe cea mai atractiv locaie, att pentru turism, ct i pentru investitori19. Valoarea constructiilor noi n domeniul hotelier a ajuns, n 2004, la peste 390 de milioane de euro, creterea fiind de 42%. Peste jumtate din aceste investitii s-au concentrat n modernizri ale structurilor de cazare deja existente. Conform unui recent studiu realizat de compania de consultana i management n industria hoteliera Peacock Hotels/Global Hotel Management, volumul investitiilor la sfritul anului 2005 ar putea depi suma de 420 milioane euro, o pondere notabil a acestor investitii regsindu-se in hotelurile de trei stele. Din acest punct de vedere, piaa Capitalei consemneaz investiii de dimensiuni mici i medii (20-80 de camere), i mai putin in plaja de 100 de camere, clasificate, n special, n limita a trei stele. n acelasi timp, se anticipeaz ca, in perspectiva urmtorilor trei a