7/30/2019 1516_1262851823

1/6

ABORDARI, METODE SI TEHNICI DE EVALUARE A PROPRIETATILOR

IMOBILIARE

1. Abordarea prin cost a proprietatii imobiliare

Etape:

- Analiza celei mai bune utilizari- Evaluarea terenului

- Estimarile costului cladirilor prin metoda aleasa/posibila- Determinarea deprecierii cumulate

- Estimarea valorii

Principii generaleConform standardului de evaluare GN1- Evaluarea proprietatii imobiliare, abordarea prin

cost reprezinta una dintre cele mai frecvent utilizate metode aplicate pentru estimarea

valorii de piata sau pentru estimarea unei valori diferite de cea de piata.

Abordarea prin cost estimeaza valoarea proprietatii prin estimarea costurilor de achizitiea terenului si de constructie a unei noi proprietati, cu aceeasi utilitate, sau de adaptare a

unei proprietati vechi pentru aceeasi utilizare, fara costuri legate de timpul de constructiesau adaptare. Costul terenului se adauga la costul total al constructiei.Aceasta abordare stabileste limita superioara pna la care piata ar plati n mod normal

pentru o proprietate anumita cand aceasta ar fi noua. Pentru o proprietate veche, pentru

estimarea unui pret care reflecta aproximativ valoarea de piata se scade depreciereafizica, functionala si economica sau externa. In aceasta abordare sunt utilizate tehnici care

au la baza conceptele de cost de reconstructie si cost de inlocuire a constructiei.

Abordarea se bazeaza pe urmatoarele metode12 : metoda costului de inlocuire si

metoda costului de reconstructie.

Costurile pot fi estimate prin : metoda comparatiilor unitare, metoda costurilor segregatesi metoda devizelor. Cel mai adesea se utilizeaza cataloage cu costuri de constructie.

Metoda costurilor unitare determina costul pe unitate de suprafata sau de volum. Metodase bazeaza pe costurile cunoscute ale structurilor similare, ajustate in functie de conditiile

pietei si diferentele fizice. Costurile unitare descresc pe masura ce cladirile cresc in

suprafata sau volum. Costurile unitare sunt exprimate la suprafata desfasurata construitasau volum total construit. De exemplu: O cladire de 1000 mp arie a costat 60000 lei

(RON), adica 60 lei/mp. O constructie evaluata similara are 1200 mp. Valoarea este de

1200 mp x 60 lei/mp = 72000 lei considerata noua.

Metoda costurilor segregate determina un cost unitar bazat pe cantitatea reala demateriale utilizate plus manopera necesara pentru fiecare metru patrat de suprafata.

Estimarea se realizeaza utilizand costuri normate pentru componente structurale

considerate instalate.De exemplu: costul unui zid finisat este de 140 lei/mp, compus din: 97 lei/mp caramizi,

7,50 lei stalpi

cherestea, 15 lei izolatie, 9 lei tencuiala, 11,50 lei zugraveala.

Metoda devizelorestimeaza costul prin calcul ce reflecta cantitatea si calitatea tuturor

materialelor si a tuturor categoriilor de manopera asociate lucrarilor executate, la care se

adauga marja pentru cheltuieli neprevazute, cheltuieli de regie si profit.Metoda costului de inlocuire consta in compararea costurilor unei cladiri nou construite

pe terenul ocupat de o cladire existenta avand la baza principiul maximizarii valorii celei

7/30/2019 1516_1262851823

2/6

mai bune utilizari a terenului. Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la

preturile curente de la data evaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta cu cea a cladiriievaluate, utilizand materiale moderne si normativele, proiectele si planurile actuale.

Aceasta are la baza devizul general intocmit de antreprenorul de constructii sau pe

baza calculelor realizate de evaluator si compararea valorii obtinute cu pretul cladirilor

similare de pe piata rezultate din tranzactii anterioare.Metoda costului de reconstructie consta in compararea pretului unei constructii existente,

inclusiv a costurilor de deconstructie (demolare), avand o anumita utilitate cu costurile cele implica o constructie noua, incluzand costurile cu proiectarea, realizarea si utilizarea

constructiei noi pe amplasamentul celei existente si care ar avea aceeasi utilitate,

evidentiind diferentele valorice. Costul de reconstructie este costul estimat pentru aconstrui, la preturile curente de la data efectiva a evaluarii, o copie sau o replica exacta a

cladirii evaluate, utilizand aceleasi materiale, normative de constructie, proiecte, planuri

si calitate a manoperei si ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea

cladirii evaluate. Costul de reconstructie este dificil de estimat datorita faptului ca unelemateriale nu mai pot fi gasite, deci nu

mai sunt identice, iar unele normative de constructii au suferit modificari.Deprecierea cumulataDupa cum am aratat, pentru o proprietate veche, pentru estimarea unui pret care reflecta

aproximativ valoarea de piata se scade deprecierea cumulata fizica, functionala si

economica sau externa. Deprecierea cumulata reprezinta o pierdere de valoare fata decostul de inlocuire sau de reconstructie care poate rezulta din cauze fizice, functionale si

exterioare sau economice.

Poate fi definita ca fiind diferenta dintre costul de inlocuire sau de reconstructie si

valoarea de piata a constructiei.

Deprecierea sau deteriorarea fizica este evidentiata prin utilizare si uzura,

putrezire, infestari, fisuri, mucegai, deteriorari si alte defecte structurale sau de invechire.

Deprecierea functionala poate fi cauzata de neadecvarea sau supradimensionarea cladirii,a stilului sau dotarilor.

Deprecierea externa sau economica este cauzata de factori din afara proprietatii

cum ar fi : schimbarile in cerere-oferta, utilizarile generale ale proprietatilor din zona,standarde locale, finantarile si reglementarile locale.

Dupa ce se determina valoarea de nou a constructiei, aceasta se ajusteaza cu

deprecierea cumulata si se obtine costul de inlocuire sau de recostructie net estimat.

Costul de inlocuire net este considerat ca o metoda acceptabila pentru ajungerea la unsurogat pentru valoarea de piata a proprietatilor specializate sau cu piete limitate, pentru

care informatiile relevante sunt rare sau inexistente.

Relatia cu IAS 16 Imobilizari corporaleStandardul permite ca imobilizarile corporale sa fie inregistrate la cost minus amortizarea

cumulata si pierderile din depreciere cumulate SAU la o valoare reevaluata minus orice

amortizari cumulate ulterioare si pierderi din depreciere ulterioare.Daca se fac reevaluari, este necesar ca acestea sa fie efectuate cu regularitate pentru a fi

siguri ca valoarea contabila nu difera niciodata semnificativ de valoarea justa la fiecare

data a bilantului.Reevaluarile vor fi in mod normal bazate pe valoarea de piata. Daca nu exista nici o

valoare de piata, de exemplu pentru o cladire specializata, se va utiliza costul de inlocuire

7/30/2019 1516_1262851823

3/6

amortizat. Costul de inlocuire amortizat reprezinta o estimare a costului de inlocuire

minus un provizion pentru vechime, stare etc., pentru a reflecta valoarea activitatii la dataevaluarii.

2. Evaluarea prin abordarea prin comparatia vnzarilor

Principii generaleUtiliznd aceasta abordare valoarea unei proprietati este determinata prin analizarea

vanzarilor recente sau a preturilor de ofertare ale proprietatilor asemanatoare sau

comparabile cu proprietatea de evaluat. Daca comparabilele nu sunt identice cuproprietatile care sunt evaluate, atunci preturile de vanzare ale comparabilelor vor fi

ajustate pentru a le egala cu caracteristicile proprietatilor evaluate. Abordarea prin

comparatia vanzarilor stabileste limitele valorii de piata prin examinarea preturilor de

piata pentru proprietati concurente cu proprietatea de evaluat. Din informatiile culese seelimina preturile care reflecta motivatii diferite de cele tipice.

Preturile sunt comparate pe baza unor elemente sau criterii relevante, iar diferentele ducla ajustarea preturilor de comparatie.Procedura de evaluare

Procedura de estimare a valorii urmeaza urmatorii pasi de lucru:

culegerea informatiilor din piata privind tranzactii cu proprietati similare;

stabilirea criteriilor de comparatie. Criteriile de comparatie utilizeaza doua

componente pentru a genera un factor (de ex. Pret pe U/M, rata rezultata din raportarea

pretului de vanzare la venitul rezultat, adica multiplicatorul de venit etc);

compararea atributelor fiecarei proprietati cu cea de evaluat;realizarea corectiilor necesare privind diferentele stabilite;

obtinerea corectiei si efectuarea comparatiei globale;

extragerea unei singure valori din gama rezultata.Elementele de comparatie sunt:

- drepturile de proprietate transmise;

- conditii de finantare;- conditii de vnzare;

- conditiile pietei;

- localizarea;

- caracteristicile fizice;- caracteristicile economice;

- utilizarea;

- componente non-imobiliare ale valorii (de ex. afacerea din caldire care modificavaloarea).

Pot fi considerati si alti factori cum ar fi: accesul la proprietate, restrictii guvernamentale,

conditii de mediu, dezvoltarea infrastructurii etc.Corectiile

Pot fi in valoare absoluta sau ca procentaj la modificarile pietei si localizare.

Corectiile se aplica numai la pretul tranzactiei comparabile.Ordinea corectiilor:

pret de vanzare

7/30/2019 1516_1262851823

4/6

- corectie pentru dreptul de proprietate transmis = pret corectat 1

- corectie pentru conditii de finantare = pret corectat 2- corectie pentru conditii de vanzare = pret corectat 3

- corectie pentru conditii de piata = pret corectat 4

- corectii pentru:

localizarecaracteristici fizice

caracteristici economice utilizarecomponente non-imobiliare = valoarea estimata

Din comparatii se obtin mai multe valori din care se extrage valoarea care ar conduce la

pretul cel mai probabil. Trebuie evidentiat rationamentul evaluatorului.Metoda se aplica rar la proprietati speciale si este limitata daca nu sunt suficiente

informatii din piata.

3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor

Evaluarea consta n:

- culegerea si analizarea informatiilor relevante de piata, prelucrarea informatiilor sideterminareacomparabilitatii pentru a fundamenta importanta asupra rezultatelor analizei;

- analiza veniturilor si cheltuielilor istorice ale proprietatii de evaluat si a proprietatilor

concurente pentru care pot fi obtinute informatii;- intocmirea fluxului de numerar bazat pe contul de profit si pierdere din exploatare

corectat, care sa reflecte asteptarile pietei si care sa elimine experientele speciale ale unui

anumit proprietar;

- estimarea venitului net care poate fi obtinut de proprietate si capitalizarea acestuiapentru interval de ani.

Abordarea prin capitalizarea venitului se bazeaza pe principiul anticiparii, conform caruia

valoarea este creata de beneficiile viitoare anticipate exprimate prin flux de venit sipresupune estimarea valorii de piata pe baza capacitatii proprietatii imobiliare de a genera

venit.

Capitalizarea venitului ia in considerare informatiile asupra veniturilor sicheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul net din exploatare (operational) al

proprietatii de evaluat. Capitalizarea seface prin aplicarea unei rate de capitalizare.

Determinarea ratei de capitalizare

Procedee:- preluarea ratei din tranzactii comparabile;

- preluarea factorului multiplicator al venitului efectiv utilizat in tranzactii comparabile;

- analiza pe componente ale investitiei credit si capital propriu;- analiza pe componente ale investitiei-teren si cladiri;

- formula de acoperire a datoriei.

Exemple:- Preluarea ratei din tranzactii anterioare:

1) pret platit 500 mii; venit net din exploatare 50 mii ; rata de capitalizare : 50/500 mii x

100 = 10%;2) pret platit 420 mii; venit net din exploatare 55 mii ; rata de capitalizare : 55/420 mii x

100 = 13,1%;

7/30/2019 1516_1262851823

5/6

3) pret platit 380 mii; venit net din exploatare 50 mii ; rata de capitalizare : 50/380 mii x

100 = 13,1%;- Pe baza multiplicatorului venitului

Rata de capitalizare: (1-rata cheltuielilor operationale)/Multiplicatorul venitului brut

Rata cheltuielilor operationale (de exploatare) = cheltuielile de exploatare/venit brut

efectiv Venitul brut efectiv (castigul disponibil inainte de impozitare) = venit net dinexploatare - serviciul datoriei (rate si dobanzi)

Venitul net din exploatare: venituri totale cheltuieli de exploatare Inainte de scadereaamortizarii contabile si a serviciului aferent creditelor ipotecare (rate + dobanzi), inainte

de impozitare pentru a se determina fluxul de numerar disponibil.

Ex. Pret vanzare: 380 mii, venit brut 80 mii, cheltuieli 30 miiMultiplicatorul venitului brut: 380/80 mii = 4,75

Rata cheltuielilor operationale: 30/80 mii x 100 = 37,5%

Rata de capitalizare: (1-0,375)/4,75 = 13,1%

Capitalizarea poate fi:- capitalizare directa, cand se aplica o rata de capitalizare generala pentru toate riscurile

prin care se divide venitul net din exploatare stabilizat dintr-un singur an si rezulta oindicatie de valoare.Valoarea = venit net din exploatare/rata de capitalizare generala

- fluxul de numerar actualizat (DCF), care ia in considerare valoarea banilor in timp si se

aplica actualizarea la o serie de venituri nete din exploatare pentru o perioada de maimulti ani. Se bazeaza pe previziuni multianuale.

Informatiile comparablile culese cu privire la proprietati imobiliare se refera la: chirii,

venituri, cheltuieli, rate de capitalizare si de actualizare.

In vederea comparatiei se selecteaza unitati de masura adecvate pentru a conduce laanalize corecte, ca de exemplu: chiria pe mp de suprafata pentru cladiri de birouri sau

depozite, venitul din recolta la ha pentru terenuri agricole, numarul de animale pe mp de

grajd etc.Elementele de comparatie trebuie sa identifice acele caracteristici ale proprietatilor sau

ale tranzactiilor cu proprietati care sa explice diferente de pret.

Elementele de comparatie sunt:_ drepturile de proprietate transmise;

_ conditiile de finantare;

_ conditiile de vanzare;

_ cheltuieli dupa cumparare (reparatii, decontaminare mediu, inlocuire elemente destructura la constructii, costuri legate de compatibilitatea pentru dezvoltare etc.);

_ conditiile de piata (restrictiii de construire, adaptare la necesitati, aprecierea sau

deprecierea rapida a valorii proprietatii, schimbari in legislatie, impozite etc);_ localizarea;

_ caracteristicile fizice (marime, calitate, stare tehnica);

_ caracteristicile economice (venit, cheltuieli, clauze de inchiriere, management);_ utilizarea (utilizarea actuala, cea mai buna utilizare, impact asupra diferentei de pret);

_ componentele non-imobiliare ale vanzarii (includerea in pret a elementelor de tip:

bunuri mobile, participatii financiare, etc).

4. Reconcilierea rezultatelor

7/30/2019 1516_1262851823

6/6

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea finala a

valorii.Principiile si criteriile de analiza a rezultatelor

Principii

- Valoarea este o predictie

- Valoarea este subiectiva- Evaluarea este o comparare

- Orientarea spre piataCriterii

- Adecvarea: pertinenta metodei utilizate

- Precizia: increderea in corectitudinea datelor, calculelor si corectiilor aduse- Cantitatea informatiilor: evidentiate de tranzactii comparabile

Estimarea valorii finale

- estimare punctuala: cea mai buna estimare a evaluatorului

- interval de probabilitate cu un anumit grad de incredereEvaluarea este o opinie asupra unei valori, axata pe relevanta informatiilor, impartiala,

experta si rezonabila a unui profesionist calificat, dar ramane o opinie.