z01_recapitulare

EPI CADRUL GENERAL DE EVALUARE a proprietăŃilor imobiliare

UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic şi Evaluare

Page

1

1. EVALUAREA

Evaluarea1 este

1. procesul de determinare2 2. a unui tip de valoare, 3. pentru unui tip de proprietate, 4. la o anumită dată şi 5. concretizată în raportul de evaluare.

�________________________________________________________________________________

Tipuri de evaluare:

a) administrativă3 – b) evaluarea pe baza Standardelor de Evaluare. IVS-uri4, 5

�________________________________________________________________________________

Scopuri ale evaluării

1. Vânzarea unei proprietăŃi 2. Cumpărarea unei proprietăŃi 3. Fuziuni şi schimburi de proprietăŃi 4. Pentru garantarea împrumuturilor 5. Rezolvarea litigiilor 6. Impozitare 7. Asigurare 8. Înregistrarea valorii activelor în situaŃiile financiare 9. Alte scopuri

�________________________________________________________________________________

1 Evaluarea este procesul de determinare a unui tip de valoare, a unui tip de proprietate, la o anumită dată şi concretizată în raportul de evaluare. 2 Evaluarea este o determinare şi nu un calcul exact al unei valori printr-o formulă matematică sau printr-o cuantificare precisă. Ea impune aplicarea raŃionamentului profesional al evaluatorului. 3 pe baza reglementărilor impuse de autorităŃile publice (ex. Guvern, primării Codul Fiscal, etc.) 4 Standardele InternaŃionale de Evaluare, elaborate de IVSC, au fost adoptate ca Standarde obligatorii pentru toŃi membrii ANEVAR, începând cu 1 ianuarie 2004. Standardele InternaŃionale de Evaluare sunt tot mai larg recunoscute în Ńările situate pe toate continentele deoarece prezintă, într-un mod unitar şi coerent, definiŃiile, conceptele, principiile, metodele de evaluare, relaŃiile cu standardele de contabilitate şi alte elemente comune a căror aplicare reflectă cea mai bună practică actuală de evaluare a celor patru tipuri de proprietate, respectiv proprietatea imobiliară, întreprinderi, bunuri mobile şi active financiare. 5 Aplicarea Standardelor InternaŃionale de Evaluare este tot mai mult solicitată de legislaŃia din România. În multe legi importante, adoptate în ultimii ani, se solicită în mod expres ca evaluarea diferitelor tipuri de proprietate să se facă conform cerinŃelor Standardelor InternaŃionale de Evaluare.



Page

2

2. PROCESUL DE EVALUARE

Procesul de evaluare:

� Toate cercetările, informaŃiile, raŃionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimată6.

�____________________________________________________________ � ≠ raportul de evaluare7

�____________________________________________________________ � are ca scop prezentarea unei opinii imparŃiale asupra valorii8,.

�____________________________________________________________

Etapele procesului de evaluare: 1. Definirea problemei de evaluare 2. Colectarea şi analiza datelor/informaŃiilor relevante 3. Aplicarea abordărilor, metodelor şi tehnicilor/procedurilor de evaluare adecvate 4. Formularea concluziilor asupra valorii 5. Elaborarea raportului de evaluare

1. Definirea problemei de evaluare

1. Identificarea proprietăŃii de evaluat 2. Identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate 3. Utilizările intenŃionate ale evaluării (destinatarii evaluării) 4. Definirea tipului de valoare (bază de evaluare, standard). 5. Data evaluării (data efectivă a evaluării)9

�________________________________________________________________________________

�________________________________________________________________________________

6 este o procedură complexă şi sistematică urmată de evaluator pentru a da un răspuns clientului asupra valorii. 7 raportul de evaluare descrie procesele evaluării şi comunică concluziile 8prin care evaluatorul demonstrează că a luat în considerare toŃi factorii care afectează în mod substanŃial valoarea 9 Este data la care valoarea specificată este valabilă. Teoretic, ar trebui să fie dată ultimei inspecŃii detaliate. FaŃă de data transmiterii raportului, data evaluării poate fi:

o dată anterioară o aceeaşi cu data raportului



Page

3

2. Colectarea şi analiza datelor/informaŃiilor relevante

În general, informaŃiile necesare se referă la cele care: o descriu proprietatea; o conŃin suficiente elemente pentru aplicarea metodelor de evaluare adecvate, respectiv: � informaŃii despre costuri de înlocuire şi/sau reconstrucŃie; � informaŃii despre tranzacŃii realizate cu proprietăŃi comparabile sau despre oferte de tranzacŃionare; � informaŃii despre veniturile generabile de proprietăŃile comparabile.

Surse de informaŃii:

o observaŃia directă/inspecŃia/ inspecŃiile proprietăŃii; o documente solicitate de la proprietar/client; o discuŃii cu proprietarii/managerii; o banca de date a evaluatorului; o băncile de date ale altor evaluatori; o informaŃii din publicaŃiile de specialitate, referitoare la tendinŃe şi situaŃia pieŃei naŃionale,

regionale, locale şi/sau a activului evaluat; o agenŃii de rating de specialitate; o licitaŃii publice.

�________________________________________________________________________________

�________________________________________________________________________________

3. Aplicarea abordărilor, metodelor şi tehnicilor/procedurilor de evaluare adecvate

Această etapă se referă la: o Abordarea prin comparaŃia vânzărilor o Abordarea prin venit, şi o Abordarea prin cost

�________________________________________________________________________________

4. Formularea concluziilor asupra valorii

o valoarea (respectiv tipul de valoare) propusă este rezultatul raŃionamentului profesional al evaluatorului;

o concluzia asupra valorii finale trebuie să fie explicată; o este un proces de selecŃie a nivelului unei valori; o se face în capitolul distinct al raportului de evaluare, numit Reconcilierea valorilor.

�________________________________________________________________________________

5. Elaborarea raportului de evaluare

o faza finală a procesului de evaluare

�________________________________________________________________________________



Page

4

3. Conceptul de VALOARE, TIPURI de valoare şi PREMISELE valorii

Conceptul de valoare

o Valoarea este un concept economic � referitor la preŃul cel mai probabil, convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau

serviciu, disponibil pentru cumpărare.

o Valoarea nu reprezintă un fapt, ci � o estimare a celui mai probabil preŃ10 care va fi plătit pentru bunuri şi servicii, la o

anumită dată, în conformitate cu o anumită definiŃie a valorii.

o reflectă optica investitorilor medii asupra beneficiilor generabile de o anumită proprietate, la data evaluării.

o valoarea este creată şi susŃinută de interacŃiunea complexă a patru factori11, care sunt asociaŃi cu

orice produs, serviciu sau marfă: � utilitatea, raritatea, dorinŃa, puterea de cumpărare.

�__________________________________________________________________________

�__________________________________________________________________________

o Valoarea nu este o trăsătură intrinsecă a unei proprietăŃi, ci � este o reprezentare asupra utilităŃii acestora, prin înŃelegerea şi surprinderea relaŃiilor

dintre factorii economici care contribuie la crearea valorii.

�__________________________________________________________________________

�__________________________________________________________________________

o Au fost elaborate diferite definiŃii ale valorii, care oferă o perspectivă a valorilor alternative care pot fi atribuite unui bun sau unui serviciu.

o În consecinŃă, folosirea termenului valoare, trebuie întotdeauna caracterizată de definiŃia particulară aplicabilă.

10 Deşi vânzarea proprietăŃii evaluate nu este o condiŃie necesară pentru estimarea preŃului, totuşi valoarea de piaŃă este o reflectare a valorii de schimb şi deci presupune existenŃa potenŃială a procesului schimbului, la data evaluării, în condiŃiile precizate în definiŃia valorii de piaŃă. 11 Aceştia sunt:

1. utilitatea, respectiv capacitatea unui bun economic de a satisface o anumită nevoie, trebuinŃă sau dorinŃă;

2. raritatea, care exprimă oferta prezentă sau anticipată a unui bun economic raportată la cererea pentru acel bun;

3. dorinŃa (preferinŃa), exprimată de intensitatea satisfacŃiei pe care un bun economic o produce celui care nu-l posedă, dar care are nevoie de acesta;

4. puterea de cumpărare, exprimată de capacitatea unui individ sau grup de indivizi - participanŃi pe piaŃă, de a cumpăra bunurile oferite prin plata în numerar sau în echivalente de numerar.

Primii doi factori reprezintă factori ai ofertei, iar ultimii doi factori sunt consideraŃi factori ai cererii.



Page

5

Tipuri de valoare o Pentru diferite scopuri ale analizei şi pentru diferite categorii de proprietate se folosesc o

multitudine de tipuri de valoare12, numite şi Standarde ale valorii sau Baze de evaluare.

�__________________________________________________________________________

�__________________________________________________________________________

o În utilizarea şi înŃelegerea evaluărilor, de o importanŃă deosebită este ca tipul şi definiŃia valorii să fie clar enunŃate13 şi să fie adecvate cu scopul evaluării.

�__________________________________________________________________________

DefiniŃii ale tipurilor de valoare În IVS-uri sunt recunoscute 2 categorii de valori:

o valoarea de piaŃă (IVS 1)14 o tipuri de valori diferite de valoarea de piaŃă (IVS 2)15

Valoarea de piaŃă

Valoarea de piaŃă16 este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacŃie cu preŃ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părŃile implicate au acŃionat în cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere. 17

o este o reprezentare a valorii de schimb sau suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piaŃă liberă, la data evaluării, conform cerinŃelor care corespund definiŃiei valorii de piaŃă.

o este înŃeleasă ca fiind valoarea unei proprietăŃi estimată fără luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare şi fără includerea nici unui impozit/taxe asociat(e).

�__________________________________________________________________________ În orice raport de evaluare, prin care se concretizează procesul de evaluare, trebuie dată definiŃia valorii de piaŃă, dacă scopul evaluării este estimarea acestui tip de valoare (sau baza de evaluare).

12 Anumite tipuri de valoare sunt utilizate frecvent în evaluare. Altele sunt utilizate în situaŃii speciale şi în circumstanŃe atent identificate şi explicate. 13 O modificare în definiŃia valorii poate avea efect semnificativ asupra valorilor estimate pentru proprietăŃi. 14 Valoarea de piaŃă este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator. 15 O eroare care trebuie evitată este prezentarea, în rapoartele de evaluare, a altor tipuri de valoare ca fiind valori de piaŃă. 16 DefiniŃia şi explicaŃiile detaliate ale acestei definiŃii sunt redate în Standardul IVS 1 – Valoarea de PiaŃă 17 A se vedea standardul IVS 1, obligatoriu de cunoscut După definiŃie urmează explicarea celor 6 elemente (cele între virgule, în definiŃia de mai sus).



Page

6

Valori diferite de valoarea de piaŃă Este necesar să existe şi astfel de tipuri de valoare de deoarece valoare de piaŃă se bazează pe capacitatea unui activ/unei proprietăŃi de a fi cumpărat(ă) şi vândut(ă) de participanŃii pe piaŃă, pe când celelalte tipuri de valori au în vedere fie alte funcŃiuni, fie o utilitate economică particulară sau iau în considerare efectul condiŃiilor de piaŃă neobişnuite sau atipice. În IVS 2 – Baze de evaluare diferite de valoarea de piaŃă18 – sunt prezentate următoarele:

o Un tip de valoare (bază de evaluare) arată principiile fundamentale de cuantificare a unei valori19. � Aceste principii pot să fie diferite în funcŃie de scopul evaluării.

o Un tip de valoare nu reprezintă o precizare a metodei utilizate şi nici o descriere a condiŃiei unui activ sau unor active când se vând.

o Acest Standard prezintă definiŃiile şi analizează alte tipuri de valoare20. � Acestea sunt incluse în trei categorii principale:

1 Prima categorie

o reflectă beneficiile pe care o entitate le obŃine din deŃinerea unui activ. � Valoarea este specifică pentru acea entitate. � Deşi, în anumite situaŃii, valoarea specifică pentru acea entitate ar putea fi identică cu

suma care ar putea fi obŃinută din vânzarea activului, această valoare reflectă beneficiile încasabile din deŃinerea activului şi, ca urmare, nu presupune în mod necesar un schimb ipotetic.

� DiferenŃele dintre valoarea unui activ pentru o anumită entitate şi valoarea lui de piaŃă exprimă motivaŃia intrării pe piaŃă a cumpărătorilor sau vânzătorilor.

� Din această categorie face parte � valoarea de investiŃie (sau subiectivă)

2 A doua categorie o reprezintă preŃul care, în mod rezonabil, ar fi convenit între două părŃi anumite, care

tranzacŃionează un activ. � Deşi părŃile ar putea să fie independente şi ar putea să negocieze în condiŃii

nepărtinitoare, � activul nu este în mod necesar expus pe piaŃa largă, iar � preŃul convenit ar putea să reflecte mai degrabă avantajele (sau

dezavantajele) specifice ale proprietăŃii pentru părŃile implicate decât piaŃa în ansamblul ei.

o Din această categorie fac parte � valoarea justă, � valoarea specială şi � valoarea sinergiei.

18 Obiectivele Standardului InternaŃional de Evaluare 2 (IVS 2) sunt identificarea, explicarea şi distingerea tipurilor de valoare diferite de valoarea de piaŃă, precum şi stabilirea standardelor pentru aplicarea acestora. 19 la o dată specificată. 20 Decât cea de piaŃă



Page

7

3 O a treia categorie o este valoarea determinată conform unei definiŃii prezentată într-un statut sau într-un contract.

� Valoarea justă. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunăvoie, între două părŃi interesate, aflate în cunoştinŃă de cauză, într-o tranzacŃie în care preŃul este determinat în mod obiectiv.21, 22 � Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piaŃă. Deşi în multe cazuri preŃul,

care ar fi corect între cele două părŃi, ar putea să fie egal cu cel obtenabil pe piaŃă, pot să existe şi cazuri când estimarea valorii juste ar presupune luarea în considerare a unor elemente care nu fac parte din cele specifice estimării valorii de piaŃă.

� Valoarea de investiŃie sau subiectivă.

Valoarea proprietăŃii pentru un anumit investitor sau clasă de investitori, pentru obiective de investiŃii sau pentru obiective de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relaŃionează o anumită proprietate de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective şi/sau criterii de investiŃii identificabile; � Valoarea specială.

O sumă de bani peste valoarea de piaŃă, care reflectă atributele/caracteristicile particulare ale unui activ care sunt valoroase numai pentru un cumpărător special23. � Valoarea specială poate proveni atunci când un activ are caracteristici care îl fac mai atractiv

pentru un anumit cumpărător sau pentru o categorie limitată de cumpărători, decât pentru ansamblul cumpărătorilor de pe piaŃă. Aceste caracteristici se pot referi la aspecte � fizice, � geografice, � economice sau � de natură legislativă.

� Valoarea de piaŃă solicită neluarea în considerare a oricărui element al valorii speciale, deoarece, la o anumită dată, definiŃia acesteia arată că există un cumpărător decis să cumpere şi nu un anumit cumpărător decis să cumpere.

21 Pentru majoritatea scopurilor, evaluările conforme cu Standardele InternaŃionale de Raportare Financiară trebuie făcute prin folosirea valorii juste. Aceasta este o aplicare specifică a valorii juste, care poate solicita mai multe ipoteze restrictive decât se solicită în general 22 Aplicarea valorii juste, conform standardelor de contabilitate, este comentată în IVA 1. În standardele de contabilitate, valoarea justă este privită ca fiind similară cu valoarea de piaŃă. 23 Cumpărător special: � Un cumpărător pentru care un anumit activ are o valoare specială datorată avantajelor provenite din

deŃinerea acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilalŃi cumpărători de pe piaŃă.



Page

8

� Valoarea sinergiei24.

Un element suplimentar de valoare care este creat în urma combinării/fuziunii a două sau mai multe proprietăŃi, în urma căreia valoarea proprietăŃii rezultată din combinare este mai mare decât suma valorilor proprietăŃilor individuale înainte de combinarea lor. Valoarea sinergiei poate fi o formă a valorii speciale care rezultă din combinarea a două sau mai multe active, din care rezultă un nou activ care are o valoare mai mare decât suma activelor individuale. A treia categorie de tipuri de valoare conŃine pe cele � prevăzute într-o lege25, reglementare26 sau contract27.

O analiză mai detaliată a tipurilor de valoare din statute sau contracte nu intră în sfera Standardului InternaŃional. Un tip de valoare nu trebuie confundat cu ipotezele care pot fi cerute pentru clarificarea aplicării tipului de valoare la o situaŃie specifică. o AnumiŃi termeni, care adesea sunt utilizaŃi pentru a descrie o evaluare, nu reprezintă tipuri de valoare

distincte, deoarece aceşti termeni mai degrabă descriu situaŃia activului sau situaŃiile în care se presupune că va avea loc schimbul, decât un obiectiv de estimare a valorii.

o Exemple de astfel de termeni uzuali sunt: � Valoarea întreprinderii pe premisa continuităŃii activităŃii:

� Acest termen descrie situaŃia în care o întreprindere este transferată ca o entitate aflată în exploatare. � Alte scenarii alternative de evaluare, diferite de continuitatea exploatării, se pot

referi la transferul tuturor activelor privite ca o entitate completă dar după închiderea întreprinderii, sau la transferul unor active utilizate în mod curent în întreprindere ca elemente individuale.

� Valoarea de lichidare: � Acest termen descrie situaŃia în care un grup de active folosite împreună într-o

întreprindere, sunt oferite la vânzare în mod individual (element cu element), de obicei în urma închiderii întreprinderii.28.

� Valoarea de recuperare:

24 Valoarea sinergiei se mai numeşte şi valoare din comasare. 25 Tipurile rezultate dintr-o lege sunt adesea prevăzute pentru scopuri de impozitare. 26 Exemple de contracte private, care

o conŃin definiŃii şi ipoteze de evaluare, includ criterii pentru stabilirea preŃului plătibil conform unei opŃiuni sau pentru revizuirea plăŃilor făcute în cadrul unui contract de leasing. Interpretarea detaliată a clauzelor legale şi a celor contractuale, este adesea subiectul unor precedente, stabilite prin hotărâri judecătoreşti. 27 Deşi multe din tipurile de valoare definite printr-un statut sau printr-un contract pot fi similare cu tipurile de valoare definite în aceste standarde, aplicarea lor detaliată poate solicita o abordare diferită de cea cerută de aceste standarde, cu excepŃia cazului în care în aceste standarde se face o referire neechivocă. 28 AtenŃie: Deşi este adesea asociat cu o vânzare forŃată, acest termen are un alt înŃeles. (Nu există nici un motiv pentru care activele nu pot fi lichidate printr-o vânzare ordonată, în urma unei comercializări adecvate)



Page

9

� Acest termen descrie valoarea unui activ care a ajuns la sfârşitul duratei lui de viaŃă economică pentru scopul în care a fost creat. Totuşi, activul ar putea să aibă valoare � pentru o utilizare alternativă sau � pentru recuperarea materialelor conŃinute (casare).

Notă: Eliminarea confuziilor. „Valoarea de lichidare”: versus termenul “vânzare forŃată”

o Deoarece vânzarea forŃată este o descriere a situaŃiei în care tranzacŃia are loc, acest termen nu reprezintă un tip de valoare.

o Termenul “vânzare forŃată” se utilizează adesea în situaŃiile în care un vânzător este obligat să vândă şi/sau nu există o perioadă de comercializare adecvată. � PreŃul obtenabil în această situaŃie nu îndeplineşte cerinŃele din definiŃia valorii de piaŃă. � PreŃul care ar putea fi obŃinut în aceste situaŃii va depinde de natura presiunii de a vinde, la

care este supus vânzătorul, sau de motivele pentru care o comercializare adecvată nu poate fi făcută. El poate să reflecte şi consecinŃele pentru vânzător a nereuşitei vânzării într-o perioadă de timp specificată.

� PreŃul obtenabil într-o vânzare forŃată nu poate fi prezis în mod credibil, cu excepŃia situaŃiei în care sunt cunoscute natura presiunii de a vinde sau motivele comercializării neadecvate.

� PreŃul obtenabil într-o vânzare forŃată va avea numai o legătură întâmplătoare cu valoarea de piaŃă sau cu orice alte tipuri de valoare, definite în acest standard

Eliminarea confuziilor. În cadrul „Bazelor de evaluare”:

o Termeni ca cei arătaŃi mai sus nu trebuie să fie utilizaŃi fără precizări adiŃionale29; o Fără aceste precizări, ei nu pot să reprezinte baze de raportare.

29 Este necesară precizarea tipurilor de valoare prin utilizarea (funcŃie de situaŃie) unor expresii ca “valoarea de piaŃă pe ipoteza continuităŃii activităŃii”, “valoarea de piaŃă pentru lichidarea activelor” sau “valoarea justă pe ipoteza continuităŃii activităŃii”.



Page

10

Premisele valorii Dacă standardul valorii răspunde la întrebarea care tip de valoare, fiind legată în mod direct de scopul evaluării, premisa valorii explică condiŃiile în care părŃile implicate participă la tranzacŃie, adică cum va avea loc tranzacŃia. Altfel spus: o premisa valorii constă în asumarea circumstanŃelor de tranzacŃie în care proprietatea va fi

evaluată. Clientul are obligaŃia de a preciza care este scopul unei lucrări de evaluare, iar responsabilitatea evaluatorului este o de a selecta acea premisă a valorii, adecvată cu tipul de valoare30 solicitat de scopul evaluării31. Există 4 premise alternative32 pentru evaluarea activelor individuale ale unei întreprinderi. 1. Premisa valorii activelor în continuarea exploatării, ca parte a valorii totale a întreprinderii33.

�__________________________________________________________________________

�__________________________________________________________________________ 2. Premisa valorii activelor în stare de funcŃionare dar activele nu sunt utilizate în generarea de venit34.

�__________________________________________________________________________

�__________________________________________________________________________ 3. Premisa vânzării ordonate a activelor, conform unui plan de vânzare ordonată, bucată cu bucată, pe o piaŃă secundară35.

�__________________________________________________________________________

�__________________________________________________________________________ 4. Premisa lichidării activelor, în cazul unei lichidări forŃate36.

�__________________________________________________________________________

�__________________________________________________________________________ 30 valoarea de piaŃă are niveluri diferite în funcŃie de circumstanŃele în care se face tranzacŃia cu activul/proprietatea supus(ă) evaluări (în funcŃie de premisa valorii) 31 Neprecizarea premisei valorii poate avea ca efect calcularea unui tip de valoare care nu este adecvată cu circumstanŃele în care se va face tranzacŃia. 32 Practic, orice activ poate fi evaluat sub una din cele patru premise ale valorii acestuia. 33 Conform acestei premise, activele întreprinderii se tranzacŃionează ca ansamblul lor, adică împreună cu întreaga întreprindere. Astfel, sub această premisă a valorii, activele sunt evaluate pe baza contribuŃiei lor la valoarea totală a întreprinderii. 34 Această premisă este adecvată în evaluarea activelor sau entităŃilor operaŃionale care însă, din diferite motive, sunt închise/oprite. 35 Această premisă este adecvată şi pentru evaluarea activelor care nu sunt necesare exploatării. 36 Această premisă se referă la vânzarea cât mai rapidă a activelor, bucată cu bucată, prin licitaŃie sau altă formă de vânzare rapidă.



Page

11

Pentru evaluarea unei întreprinderi în ansamblul ei există două premise: 1. Premisa continuării activităŃii normale de exploatare 2. Premisa încetării activităŃii (lichidării)

�__________________________________________________________________________

�__________________________________________________________________________ Pentru evaluarea echipamentelor există şi alte premise (faŃă de cele patru deja enunŃate): 1. activ scos de pe amplasament, ambalat şi pregătit pentru transport; 2. activ instalat, pus în funcŃiune şi aflat în funcŃiune (sau neutilizat); 3. activ scos de pe amplasament şi transportat în altă locaŃie; 4. activ defect pentru casare; 5. activ în vânzare ordonată sau forŃată.

�__________________________________________________________________________

�__________________________________________________________________________

Concluzii asupra tipurilor de valoare

Dacă clientul nu dă o instrucŃiune referitoare la tipul de valoare, evaluatorul va face analiza necesară pentru identificarea tipului de valoare/valori adecvată(e). Fiecare tip de valoare estimat trebuie să fie definit prin preluarea definiŃiei din Standardele de Evaluare. Dacă scopul evaluării este estimarea altui tip de valoare decât valoarea de piaŃă, se va face o menŃiune specială de avertizare a clientului că acel tip de valoare nu trebuie confundat cu valoarea de piaŃă. Se utilizează numai tipurile de valoare, numite şi standarde sau baze de evaluare, care sunt conŃinute în Standardele IVSC37

Bibliografie obligatorie (în susŃinerea/interpretarea materialului de mai sus)

� Standardele InternaŃionale de Evaluare, ediŃia a opta-200738,39 � IVS 1 – Valoarea de piaŃă – tip de valoare � IVS 2 – Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaŃă � Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP) � Suport de curs Evaluarea ProprietăŃilor Imobiliare -EPI ANEVAR-IROVAL-2010

37 sau în Standardele InternaŃionale de Contabilitate (IAS), dacă scopul evaluării este recunoaşterea valorii activelor în situaŃiile financiare. 38 Această ediŃie a Standardelor InternaŃionale de Evaluare reprezintă suportul ştiinŃific şi metodologic esenŃial pentru pregătirea profesională a experŃilor evaluatori membrii ANEVAR şi pentru realizarea unor rapoarte de evaluare conforme cu cerinŃele acestor standarde. (Noiembrie 2007) 39 Respective ediŃiile următoare, dacă apar pe parcurs (şi materialul prezent nu este actualizat din acest punct)



Page

12

4. Conceptul de preŃ

PreŃul este un concept care se referă la schimbul40 unei mărfi, unui produs sau unui serviciu. După ce schimbul a fost efectuat, , preŃul41 devine un fapt istoric. Curba cererii şi ofertei

Curba cererii Curba ofertei

reflectă relaŃia dintre modificările intervenite în nivelul preŃului unui bun şi cantitatea cerută, într-o perioadă determinată.

reflectă relaŃia dintre modificările intervenite în nivelul preŃului unui bun şi cantitatea oferită (deci produsă), într-o perioadă determinată.

Ea are o pantă negativă deoarece o majorare/micşorare a preŃului are ca efect reducerea /creşterea cantităŃii cerute.

Ea are o pantă pozitivă deoarece o majorare/micşorare a preŃului are ca efect are ca efect majorarea/micşorarea cantităŃii de produse oferite.

legea generală a cererii reflectă relaŃia inversă dintre cantitatea cerută dintr-un anumit bun şi preŃul bunului respectiv, iar legea generală a ofertei reflectă relaŃia directă dintre cantitatea oferită dintr-un anumit bun şi preŃul bunului respectiv.

PreŃul de echilibru este preŃul la care cantitatea cerută egalează cantitatea oferită, deci când achiziŃiile dorite egalează vânzările dorite.

PreŃ

ul în

dol

arii

(mii

$)

250

Oferta

200

150

100 PreŃ de

echilibru

50

Cerere

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

Cantitate în unităŃi (mii)

40 PreŃul reprezintă suma de bani care a fost cerută, oferită sau plătită pentru un articol. 41 indiferent dacă este public sau confidenŃial



Page

13

5. Conceptul de cost

Costul reprezintă suma plătită anterior de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Un preŃ anterior plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător. La aplicarea abordării prin cost, evaluatorul trebuie să facă distincŃia între două baze de cost42, care trebui folosite cu consecvenŃă pe tot parcursul procesului: o Costul de reproducŃie43 (reconstrucŃie)44 o Costul de înlocuire45 Costul de înlocuire net (CIN) este costul de înlocuire, de reproducŃie, de recreare, sau de reconstrucŃie minus orice forme de depreciere.

42 Se va extinde la capitolul corespunzător 43 Pentru clădiri, costul de reproducŃie se mai numeşte şi cost de reconstrucŃie. Pe piaŃa obiectelor de artă, costul de reproducŃie este costul de creare a unei copii fidele cu obiectul original. În cazul activelor necorporale (brevete de invenŃie, know-how, programe informatice, forŃă de muncă instruită, etc), costul de reproducŃie se mai numeşte costul de recreare. 44 Costul de reproducŃie (reconstrucŃie) este costul estimat pentru construirea, la data efectivă a evaluării, a unei copii identice a clădirii evaluate, folosind, în măsura posibilului, aceleaşi materiale, standarde de construcŃie, proiect, dispunere în spaŃiu şi calitate a manoperei, şi reproducând toate deficienŃele, supradimensionările şi deprecierea clădirii de evaluat. 45 Costul de înlocuire este costul estimat pentru construirea, la data efectivă a evaluării, a unei clădiri cu utilitate echivalentă celei evaluate, folosind materiale, standarde, proiect şi dispunere în spaŃiu moderne. Când se foloseşte această bază de cost, se porneşte de la ipoteza că a fost remediată o parte a deprecierii existente a proprietăŃii.



Page

14

6. Tipuri de proprietate

Proprietatea reprezintă un concept juridic ce se referă la toate avantajele, drepturile şi beneficiile legate de deŃinerea acesteia.

Dreptul de proprietate se referă la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia.

Trebuie făcută distincŃia între termenul de proprietate imobiliară, ca entitate fizică şi exercitarea dreptului de proprietate46 asupra acesteia, ce reprezintă un concept juridic.

În anumite Ńări, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute.

În scopul evaluării, proprietăŃile se clasifică în patru categorii: 1. Proprietatea imobiliară, care cuprinde (Această definiŃie este preluată din Codul Fiscal): a) orice teren; b) orice clădire sau altă construcŃie ridicată ori încorporată într-un teren; c) orice recoltă, material lemnos, depozit mineral sau altă resursă naturală ataşată terenului; d) orice proprietate accesorie proprietăŃii prevăzute la lit. (a)-(c), inclusiv orice şeptel şi orice echipament utilizat în agricultură sau silvicultură; e) orice drept de proprietate descris la lit. (a)-(d), inclusiv dreptul de folosinŃă sau dreptul de a obŃine venit dintr-o astfel de proprietate.

�________________________________________________________________________________

�________________________________________________________________________________ 2. Bunurile mobile, adică bunurile corporale şi necorporale caracterizate prin mobilitatea lor47. 3. Întreprinderi şi proprietăŃi asimilate cu o întreprindere Exemple:

- hoteluri - staŃii de benzină - restaurante - teatre şi cinematografe

4. Instrumente financiare48 46 În temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul îl poate folosi, vinde, închiria ori înstrăina în alt mod, având opŃiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul. Păstrarea numai a dreptului de dispoziŃie echivalează cu nuda proprietate. 47 Exemple:

- maşini, utilaje şi echipamente - stocuri - obiecte de inventar - mobilier, colecŃii - licenŃe, brevete de invenŃii şi alte active necorporale distincte şi tranzacŃionabile în mod individual

48 respectiv activele care rezultă din divizarea legală a proprietăŃii asupra întreprinderii sau proprietăŃii imobiliare, dintr-un drept opŃional de a vinde sau cumpăra o proprietate (imobiliară, acŃiuni sau alte instrumente financiare) la un preŃ dat şi într-o perioadă stabilită.



Page

15

7. Proprietatea imobiliară

Conceptele de proprietate imobiliară, proprietate şi activ

Proprietatea imobiliară

� terenul şi acele elemente create de om şi care sunt ataşate terenului49. � „lucrul” fizic, tangibil, care poate fi văzut şi atins, împreună cu toate adăugirile pe teren, deasupra

lui şi subterane50.

�________________________________________________________________________________

�________________________________________________________________________________ Drepturile reale imobiliare

� includ toate prerogativele, avantajele şi beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi.

o Ele pot fi probate, în mod normal, prin documente fiind distincte de proprietatea fizică imobiliară asupra căreia acestea se exercită.

o nu au o formă materială.

�________________________________________________________________________________

�________________________________________________________________________________

Bunurile mobile (Proprietatea mobiliară51)

� Includ(e) bunurile corporale şi necorporale care nu sunt incluse în proprietatea imobiliară. o Elementele proprietăŃii mobiliare corporale nu sunt fixate în mod permanent de

proprietatea imobiliară, în general, o fiind caracterizate prin mobilitatea lor.

49 Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau construit, reprezintă un concept economic. Liber sau construit, terenul este numit şi proprietate imobiliară. Valoarea este creată prin utilitatea sau capacitatea proprietăŃii imobiliare de a satisface nevoile şi dorinŃele societăŃii. Valoarea proprietăŃii imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea, permanenŃa locaŃiei, oferta relativ limitată şi de utilitatea specifică a unui anumit amplasament. 50 Legile naŃionale din fiecare Ńară prevăd criterii pentru diferenŃierea proprietăŃii imobiliare de proprietatea mobiliară. 51 Proprietatea asupra bunurilor, altele decât cele imobiliare, este numită proprietate mobiliară



Page

16

8. Standarde de evaluare

Consiliul Director şi ConferinŃa NaŃională a ANEVAR au adoptat, începând cu 1 ianuarie 2004, Standardele InternaŃionale de Evaluare, ediŃia a şasea, 2003, publicate de IVSC-Comitetul pentru Standarde InternaŃionale de Evaluare, ca STANDARDE DE EVALUARE obligatorii pentru membrii ANEVAR52. ImportanŃa Standardelor InternaŃionale de Evaluare: o facilitarea tranzacŃiilor şi viabilitatea pieŃelor53 o de a servi ca far călăuzitor pentru evaluatorii din toată lumea în efectuarea de evaluări credibile, care

să corespundă nevoilor clienŃilor, inclusiv cerinŃelor de elaborare a situaŃiilor financiare. o de a ajuta economiile în dezvoltare pentru efectuarea de evaluări compatibile cu cele din Ńările

dezvoltate

�________________________________________________________________________________

�________________________________________________________________________________

�________________________________________________________________________________

Aportul Standardelor InternaŃionale de Evaluare:

o reflectă cea mai bună practică internaŃională o unificare termenilor economici utilizaŃi de evaluatori o coerenŃa cu Standardele InternaŃionale de Contabilitate MenŃiune: o Standardele InternaŃionale de Evaluare s-au studiat în anii anteriori, sau la materii auxiliare54. o Prezentul material preia particularităŃile pentru domeniul EPI= Evaluarea proprietăŃilor imobiliare.

52 De asemenea, a mai hotărât ca sintagma „Standardele ANEVAR”, utilizată în legi şi în alte acte normative din România, înseamnă Standardele InternaŃionale de Evaluare, completate cu Recomandările ANEVAR pentru practică în Evaluare o 53 celor patru tipuri de proprietăŃi: � proprietăŃi imobiliare; � bunuri mobile � întreprinderi � instrumente financiare 54 sunt considerate cunoscute/dezbătute deja de cursanŃi



Page

17

9. Evaluatorul şi Codul Deontologic

Evaluatorul55 este o persoană cu o bună reputaŃie care: 1. a obŃinut o pregătire profesională adecvată, în cadrul unui centru de pregătire recunoscut, sau o

calificare academică echivalentă; 2. are experienŃa adecvată şi este competent în evaluarea pe piaŃa şi categoria respectivă de active; 3. cunoaşte, înŃelege şi poate pune în aplicare în mod corect acele metode şi tehnici recunoscute care

sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile; 4. este membru al unui organism naŃional profesional de evaluare recunoscut; 5. respectă toate cerinŃele acestui Cod Deontologic. În unele Ńări, prin lege, evaluatorul are nevoie de o autorizaŃie sau un certificat, din partea unui organism independent, pentru a putea profesa în această calitate. Evaluatorii de proprietăŃi imobiliare, de active şi de alte proprietăŃi sunt cei care se ocupă cu o disciplină economică specială, asociată cu elaborarea şi raportarea evaluărilor. Ca profesionişti, evaluatorii trebuie să parcurgă şi să finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare şi să-şi demonstreze competenŃa şi abilităŃile. De asemenea, trebuie să cunoască şi să respecte un Cod Deontologic şi Standardele de practică profesională şi să respecte Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).

�________________________________________________________________________________

�________________________________________________________________________________ Codul Deontologic a profesiei de evaluator se referă la: o comportamentul etic şi o competenŃa şi experienŃa necesară

CerinŃe pentru comportamentul etic:

(a) integritate

o nu trebuie să acŃioneze în mod fraudulos sau înşelător; o nu trebuie să comunice opinii false sau părtinitoare asupra valorii; o să respecte legile şi reglementările Ńării în care-şi desfăşoară activitatea sau în care îşi îndeplineşte

o misiune; o să nu-şi prezinte în mod deformat calificarea profesională în scopul atragerii clienŃilor.

(b) conflicte de interese

o nu poate fi în mod simultan evaluator pentru mai mulŃi clienŃi, fără un acord anterior scris al celor implicaŃi;

o nu evaluează o proprietate asupra căreia are un interes. 55 Un evaluator � persoana care are pregătirea profesională necesară, capacitatea şi experienŃa de a efectua o evaluare.



Page

18

(c) confidenŃialitate

o tratarea problemelor clientului cu discreŃia necesară; o nu trebuie să divulge informaŃiile primite de la client; o nu trebuie să divulge concluziile asupra valorii, altor persoane decât cele autorizate de client;

(d) imparŃialitate

o nu va accepta raportarea unei valori impuse de client; o onorariul pentru o evaluare nu va depinde de mărimea valorii estimate; o informaŃiile primite de la client trebuie să fie verificate; o nu va efectua o evaluare bazată pe ipoteze nerezonabile; o la verificarea raportului de evaluare al altui evaluator va raŃiona în mod imparŃial;

CerinŃe pentru competenŃa şi experienŃa necesară:

a) acceptarea misiunilor în funcŃie de pregătirea şi experienŃa necesară;

b) recurgerea la un colaborator, cu acceptul clientului, şi cu menŃionarea aportului acestuia;

c) refuzarea misiunilor în caz de imposibilitatea de a inspecta proprietatea sau de termen prea scurt pentru

efectuarea evaluării;

d) verificări şi investigaŃii laborioase asupra informaŃiilor;

e) întocmirea şi păstrarea unui dosar al evaluării pentru minim 5 ani.



Page

19

10. Teste

1. Care din următoarele tipuri de valoare este definit în IVS 2: a) valoarea de piaŃă b) valoarea justă c) valoarea de recuperare d) valoarea reziduală 2. Costul unui activ este: a) preŃul plătit pentru achiziŃionarea activului; b) suma necesară pentru a crea sau produce activul; c) (a) şi (b); d) expresia utilităŃii activului; 3. „Valoarea de piaŃă” vs. „valoarea de investiŃie” a unei întreprinderi este: a) întotdeauna egală b) niciodată nu este egală c) este întotdeauna mai mare d) poate să fie şi egală 4. Este LIPSIT DE ETICĂ ŞI PROFESIONALISM: a) acceptarea unei lucrări a cărei plată este exprimată în număr de zile consultant × tarif/zi consultant b) lipsa de colaborare cu un alt evaluator membru ANEVAR angajat independent pentru aceeaşi evaluare c) elaborarea în paralel a două rapoarte de evaluare, unul pentru vânzător şi unul pentru cumpărător d) nici un răspuns corect 5. Ultima etapă în PROCESUL DE EVALUARE este: a) prezentarea anexelor care au fundamentat valoarea b) prezentarea copiilor după bilanŃ, autorizaŃiile de funcŃionare, ridicările topo, etc. c) elaborarea raportului de evaluare d) declaraŃia privind condiŃiile limitative şi certificarea competentei evaluatorului 6. Standardele de Evaluare cuprind: a) definiŃii ale unor termeni specifici evaluării b) indici de actualizare c) formule de calcul a valorii prin diferite metode de evaluare d) tabele de încadrare 7. Valoarea de piaŃă, prin definiŃie este: a) întotdeauna preŃul cel mai mare b) întotdeauna preŃul cel mai mic c) preŃul cel mai probabil d) costul plus profitul 8. Standardele InternaŃionale de Evaluare: a) sunt obligatorii pentru toŃi evaluatorii indiferent de organizaŃia profesională din care fac parte b) reprezintă cea mai buna practică c) sunt impuse de autorităŃile statului d) reprezintă o modă



Page

20

9. Din ipostaza de expert consultant al clientului, tipul de valoare estimată va fi: a) valoarea de piaŃă b) valoarea subiectivă c) valoarea de asigurare d) valoarea reală 10. Termenul de „valoare” ar trebui utilizat în raportul de evaluare fără alt atribut: a) întotdeauna b) uneori c) niciodată d) la aprecierea evaluatorului 11.Pentru ca un obiect să aibă valoare, trebuie să existe: a) teren, forŃă de muncă, materiale şi organizare b) raritate, utilitate, cerere şi putere efectivă de cumpărare c) raritate, utilitate, cerere efectivă şi transferabilitate d) raritate, utilitate, putere de cumpărare şi dorinŃă

z01_recapitulare

Documents