raport de evaluare teren in intravilan - … · prezentul raport de evaluare se refera la...

AIO11

RAPORT DE EVALUARE TEREN IN INTRAVILAN

Adresa: Oradea, str Jurcsak Tibor, FN, CF 189895, CF 189896, CF

189897, CF 189899, jud. Bihor.

Proprietar: Municipiul Oradea

Solicitant : Administratia Imobiliara Oradea

Destinatar: Administratia Imobiliara Oradea

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului şi al destinatarului/solicitantului.

- Oradea august 2015 -

. EVALUARE TEREN LIBER

PAGINA 2/36

Către: Administrația Imobiliara Oradea Data: 24.08.2015 Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara formata din patru parcele de teren situate in localitatea Oradea, str Jurcsak Tibor, FN, CF 189895, CF 189896, CF 189897, CF189899, jud. Bihor. Parcelele au o suprafata totala de 747 mp (318 mp, 154 mp, 130 mp, respectiv 145 mp). La momentul inspectiei parcelele sunt libere.

Parcelele sunt inscrise in urmatoarele extrase de carte funciara:

• CF nr. 189895 Oradea, număr cadastral 189895, suprafata 318 mp. La inscrierile privitoare la proprietate este mentionat Municipiul Oradea. La inscrierile privitoare la sarcini nu sunt mentionat eventuale ipoteci.




Parcelele evaluate sunt situate intr-o zona periferica a Municipiului Oradea, zona Grigorescu. Accesul se face direct din strada Jurcsak Tibor (care este pietruita), atat auto, cat si pietonal . Zona este rezidentiala. Vecinatatile proprietatii sunt case unifamiliale si terenuri libere similare. - Forma: rectangulara - Topografie: teren plan, fără denivelări - Amenajări ale terenului: nu este cazul - Utilităţi: curent electric, apa, canalizare Evaluarea s-a efectuat in ipoteza in care datele din documentele prezentate sunt conforme cu datele prezente pe teren.

Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă in vederea vanzarii prin licitatie publica Data de referinţă a evaluării este 24.08.2015. Cursul de schimb leu – eur considerat este de 4,4412. Inspecţia proprietăţii a fost realizată de către evaluator Leucea Lucian în data de 24.08.2015.Evaluatorul nu are niciun interes în proprietățile evaluate, aşa cum apare şi în certificarea evaluării din acest raport.


PAGINA 3/36

Având în vedere scopul evaluării, precum şi celelalte aspecte menţionate în raport referitor la abordarea în evaluare, opinia evaluatorului privind valoarea proprietăţii de piaţă anterior menţionate este:

22.400 EURO (echivalent a 99.500 RON)

30 euro/mp

Nota-evaluatorul recomanda ca cele 4 parcele sa fie vandute impreuna datorita dimensiunii reduse si frontului stradal al acestora.

- Valoarea de piata nu include TVA 24% si nu este afectata de catre acest procent, aceasta taxa fiind un element

de fiscalitate care apare sau nu in momentul realizarii unei tranzactii, in conditiile si la valorile specificate de lege si in functie de calitatea persoanelor implicate in tranzactie (juridice sau fizice), iar in cazul persoanelor juridice in functie de inregistrarea fiscala a acestora (ca platitoare sau nu de TVA)..

- valoarea opinată este valabilă exclusiv în limita ipotezelor şi condiţiilor limitative exprimate in lucrare. - prezentul document este un rezumat al raportului de evaluare aferent terenului evaluat și trebuie utilizat / este

valabil împreună cu acesta. Valoarea este valabilă în limita ipotezelor extraordinare şi condiţiilor limitative şi a celorlalte aspecte prezentate în acest raport. Raportul este întocmit în concordanţă cu prevederile Standardelor Internaţionale de Evaluare SEV 2015.


PAGINA 4/36

CUPRINS 1 TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII ______________________________________________ 5

1.1 Identificarea şi competenţa evaluatorului _______________________________________________ 5

1.2 Identificarea clientului și a oricăror al ți utilizatori desemnați ______________________________ 5

1.3 Scopul evaluării ____________________________________________________________________ 5

1.4 Identificarea activului supus evaluării _________________________________________________ 6

1.5 Tipul valorii _______________________________________________________________________ 6

1.6 Data evaluării ______________________________________________________________________ 6

1.7 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării ______________________________________ 6

1.8 Natura și sursa informațiilor utilizate __________________________________________________ 7

1.9 Ipoteze și ipoteze speciale ____________________________________________________________ 7

1.10 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare ____________________________________________ 8

1.11 Declararea conformității evaluării cu SEV ______________________________________________ 9

1.12 Descrierea raportului _______________________________________________________________ 9

2 PREZENTAREA DATELOR ______________________________________________________ 10

2.1 Identificarea propriet ății imobiliare subiect. Descrierea juridică __________________________ 10

2.2 Identificarea componentelor nonimobiliare ____________________________________________ 10

2.3 Analiza datelor despre localitate, zonă și vecinătate _____________________________________ 10

2.4 Analiza datelor despre amplasament și teren ___________________________________________ 12

2.5 Date privind impozitele şi taxele _____________________________________________________ 12

2.6 Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente ______________________ 12

2.7 Concluziile analizei proprietății ______________________________________________________ 12

3 Analiza pieței imobiliare specifice __________________________________________________ 13

3.1 Tipul propriet ății, identificarea pieței _________________________________________________ 13

3.2 Fapte curente _____________________________________________________________________ 13

3.3 Analiza cererii solvabile ____________________________________________________________ 13

3.4 Analiza ofertei competitive __________________________________________________________ 14

3.5 Analiza echilibrului ________________________________________________________________ 14

3.6 Considerente privind cea mai bună utilizare ___________________________________________ 14 3.6.1 CMBU a terenului considerat liber __________________________________________________________ 14

3.7 Concluzii și corelații ale analizei CMBU și a celei de piață ________________________________ 15

4 Evaluarea ______________________________________________________________________ 16

5 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii ________________________________________ 20

6 Anexe _________________________________________________________________________ 21

6.1 Fotografii ________________________________________________________________________ 21

6.2 Date de piață (tranzacții, oferte, etc.) _________________________________________________ 22

6.3 Copii după documentele ce atestă dreptul de proprietate _________________________________ 24


PAGINA 5/36

1 TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1 Identificarea şi competen ţa evaluatorului

Prezenta evaluare este realizată de către SC ALLASO COMPANY SRL Oradea.

Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator Leucea Lucian în prezenţa reprezentantului clientului,d-l Burlacu; în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea niciunei alte persoane în afara evaluatorilor care semnează mai jos;acesta este evaluator autorizat, a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă şi are, la data elaborării prezentului raport, competenţa necesară întocmirii acestuia.

Afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte, analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele (inclusiv cele speciale) considerate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile personale ale Evaluatorului, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. În derularea întregului proces al evaluării care a dus la opinia raportată, evaluatorul nu a fost constrâns sau influențat în niciun fel. Suma reprezentând plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze vreuna din părțile interesate şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior. Evaluatorul nu are niciun interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi niciun interes sau influenţă legată de părţile implicate. Astfel evaluatorul a putut oferi o valoare obiectivă și imparțială.

Activitatea evaluatorului referitor la proprietatea evaluată se limitează strict la analiza sa, a utilizării ei și a pieței specifice, luând în considerare ”calitățile” și ”defectele” care dau imobilului o poziție relativă între cele din piața sa, Prestația evaluatorului este limitată strict la clauzele contractului încheiat; acestea nu includ obligativitatea de a oferi în continuare consultanţă sau mărturii în instanţă relativ la proprietatea în chestiune.

1.2 Identificarea clientului și a oric ăror al ți utilizatori desemna ți

În conformitate cu contractul și datele înregistrate în baza de date proprie a Evaluatorului, prezentul raport de evaluare se adresează exclusiv Administratiei Imobiliare Oradea, în calitate de Client și în calitate de Destinatar, și conține informații adecvate doar necesităților lor.

Evaluatorul nu va transmite copii ale prezentului raport sau părți din acesta, niciunei terțe părți, dacă aceasta nu a fost desemnată în scris ca posibil utilizator, și nici nu poate fi făcut responsabil pentru eventuale prejudicii produse părților în drept în cazul în care un terț ar deține și utiliza o astfel de copie. Responsabilitatea Evaluatorului este doar față de utilizatorii desemnați și nu poate fi extinsă față de niciun terț.

1.3 Scopul evalu ării

Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă in vederea vanzarii prin licitatie publica. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat; evaluatorul nu își asumă responsabilitatea niciodată și în nicio altă circumstanță sau context în care raportul de evaluare ar putea fi utilizat.


PAGINA 6/36

1.4 Identificarea activului supus evalu ării

În conformitate cu contractul și datele înregistrate în baza de date proprie a Evaluatorului, prezenta evaluare se referă la proprietatea imobiliară formata din teren situat in localitatea Oradea, str Jurjcsak Tibor, FN, jud Bihor. Parcelele au o suprafata totala de 747 mp (318 mp, 154 mp, 130 mp, respectiv 145 mp).

Sintetic, proprietatea, din punct de vedere al drepturilor asupra ei, este structurată astfel:

• terenul – deținut cu drept de proprietate, exclusive, dobandit prin cumparare • clădire/clădiri – nu este cazul

Astfel, proprietatea este integrală, dreptul asupra ei fiind deplin.

1.5 Tipul valorii

Luând în considerare scopul prezentei evaluări, tipul valorii adecvat este ”valoarea de piață”, definită de SEV 100 – Cadru general ca fiind:

suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere

Această valoare, de regulă, datorită volatilității condițiilor de piață, are valabilitate limitată la data evaluării și nu va putea fi atinsă în cazul unei eventuale incapacități de plată viitoare când, atât condițiile pieței cât și situațiile de vânzare pot diferi față de acest moment.

Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.

Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

Conform nivelului de încredere al evaluatorului în precizia rezultatelor, expresia numerică a indicației finale asupra valorii de piață a fost rotunjită la sută de euro întreagă. Suplimentar, s-a făcut și conversia valorii în LEI, la un curs de 4.4412 RON ptr un EURO, valabil pentru data de 24.08.2015 , rezultatul fiind rotunjit, de asemenea, la sută de lei întreagă. Valabilitatea exprimării valorii în cele două monede, precum și echilibrul între acestea, sunt valabile la momentul exprimării opiniei, evoluția ulterioară a valorii putând fi diferită în cele două monede.

1.6 Data evalu ării

Concluzia asupra valorii recomandată ca opinie finală în acest raport a fost determinată în contextul condițiilor pieței imobiliare specifice din perioada august 2015Error! Reference source not found.; data evaluării este 24.08.2015; cursul valutar valabil la această dată este 4.4412 RON pentru 1 EUR; data raportului este 05.09.2015.

1.7 Documentarea necesar ă pentru efectuarea evalu ării

• cu ocazia inspecției proprietății evaluate, a fost asigurat accesul și au fost vizualizate toate componentele acesteia, cu excepția părților care, prin natura lor, sunt ascunse sau ne-vizibile

• în vederea documentării și colectării datelor despre vecinătate și zonă, precum și a celor despre localitate, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante


PAGINA 7/36

• în realizarea analizelor, judecăților și calculelor din prezentul raport, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante necesare

1.8 Natura și sursa informa țiilor utilizate

A. Informații primite de la client • informații certe

o elemente şi date de identificare ale proprietăţii evaluate – adresă, delimitare fizică pe teren o datele necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietății evaluate – acte de intrare în

posesie, documentaţie cadastrală, planuri şi relevee, încheiere de intabulare, extrase de carte funciară, alte documente; suprafaţele terenului şi clădirii au fost preluate din respectivele documente

o istoricul proprietăţii o scopul evaluării Responsabilitatea pentru aceste informaţii revine integral Clientului.

B. Informații colectate de evaluator

• datele descriptive referitoare la proprietatea evaluată • informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă și localitate • date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date a evaluatorului,

actualizate cu informații de la participanți pe piața specifică și din mass-media de specialitate • manuale și cataloage de costuri • date despre cuantum-uri/marje de venituri/cheltuieli din baze de date, publicații și internet • date despre prețuri, chirii, neocupare și rate de capitalizare publicate de principalii analiști de piață

recunoscuți, alte analize și opinii publicate Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-a avut la dispoziţie, existând

posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorul nu avea cunoştinţă. Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;

1.9 Ipoteze și ipoteze speciale

A. Ipoteze

Valoarea opinată în raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării ipotezelor care urmează şi în mod special în ipoteza în care situaţiile la care se face referire mai jos nu generează niciun fel de restricţii în afara celor aratate expres pe parcursul raportului şi a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată:

• Evaluatorul a examinat Planul de situaţie neavizat de ANCPI/OCPI şi a identificat proprietatea împreună cu proprietarul sau reprezentantul acestuia; locaţia indicată şi limitele proprietăţii indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi descrise în raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată şi descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de documentele de proprietate dar păstrează validă valoarea estimata pentru proprietatea identificata în raport.

• Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile proprietăţii au fost preluate din descrierea sa legală (contractul de vânzare cumpărare, extras de carte funciară, documentaţie


PAGINA 8/36

topografică); evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaţii. Toate planurile construcţiilor, schiţele, planurile de situaţie puse la dispoziţia evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu se asumă nicio responsabilitate în această privinţă.

• Aspectele juridice (descrierea legală şi a dreptului de proprietate) se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar/destinatar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi transferabil (in circuitul civil). Afirmaţiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietăţii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialişti; verificarea situației juridice a bunului, astfel cum ea rezultă din documentele puse la dispoziția evaluatorului, nu este de competența evaluatorului și nu îi angajează răspunderea; evaluarea se face presupunând că atât evaluatorul cât și creditorul au primit același set de documente.

• Se presupune o deţinere responsabilă şi un management competent al proprietăţii. • Se presupune că toate studiile inginereşti puse de proprietar / destinatar la dispoziţia evaluatorului sunt

corecte. Planurile de situaţie şi materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în vizualizarea proprietăţii.

• Evaluatorul a estimat valoarea terenului în abordarea prin cost la cea mai buna utilizare a sa iar imbunătăţirile sale ca şi contribuţie la valoare. Aceste valori separate ale terenului şi imbunătăţirilor acestuia nu trebuie utilizate în legătură cu alte evaluări şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate. Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport.

• Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism, mediu şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport.

• Nu am realizat niciun fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nicio responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecţiei nu am fost informaţi despre existenţa pe amplasament a unor contaminanţi; Nu am realizat niciun fel de investigaţie suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi;

• Se presupune că toate licenţele, autorizaţiile şi acordurile de funcţionare precum şi orice alte cerinţe legale necesare funcţionării au fost sau pot fi obţinute şi reînnoite pentru orice utilizare considerată pentru evaluare în acest raport;

• Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătaţirilor terenului în interiorul limitelor şi graniţelor proprietăţii aşa cum sunt descrise în acest raport.

• Orice referinţă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinţă, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii de piaţă a proprietăţii evaluate sau a oricărei proprietăţi în zona studiată.

• Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces pentru persoane cu dizabilităţi. Nu au fost efectuate investigaţii în aces sens şi evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers.

• Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăţi care să afecteze proprietatea evaluată;

B. Ipoteze speciale • Cele 4 parcele au valoarea din prezentul raport doar daca se vand la pachet

1.10 Restric ții de utilizare, difuzare sau publicare

Raportul de evaluare, în totalitate sau pe părți, sau oricare altă referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele la care s-au făcut referiri anterior, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale. De


PAGINA 9/36

asemenea, intrarea în posesia unui terţ a unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

1.11 Declararea conformit ății evalu ării cu SEV

Standardele generale

• Definiţiile şi conceptele pe care se bazează acest raport sunt cele din SEV 100 – Cadru general (IVS – Cadru general)

• Misiunea de evaluare a fost definită în conformitate cu prevederile SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării (IVS 101) și condusă în acord cu prevederile SEV 102 – Implementare (IVS 102)

• Prezentul raport de evaluare este întocmit cu respectarea cerinţelor SEV 103 – Raportare (IVS 103). Standardele pentru active

• Obiectul raportului de evaluare fiind o proprietate imobiliară, procesul de evaluare a ținut cont și de prevederile SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230) și GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile.

Conform prevederilor contractuale și a instrucțiunilor evaluării, nu a fost necesară abaterea de la niciunul din standardele respective.

1.12 Descrierea raportului

Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 și cuprinde, pe lângă termenii de referință, descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la respectivul Standard.


PAGINA 10/36

2 PREZENTAREA DATELOR

2.1 Identificarea propriet ății imobiliare subiect. Descrierea juridic ă

Prezentul raport de evaluare se refera la proprietatea imobiliara formata din patru parcele de teren situate in localitatea Oradea, str Jurcsak Tibor, FN, CF 189895, CF 189896, CF 189897, CF189899, jud. Bihor. Parcelele au o suprafata totala de 747 mp (318 mp, 154 mp, 130 mp, respectiv 145 mp). La momentul inspectiei parcelele sunt libere.

Parcelele sunt inscrise in urmatoarele extrase de carte funciara:





2.2 Identificarea componentelor nonimobiliare

Nu este cazul.

2.3 Analiza datelor despre localitate, zon ă și vecin ătate

Parcelele evaluate sunt situate intr-o zona periferica a Municipiului Oradea, zona Grigorescu. Accesul se face direct din strada Jurcsak Tibor (care este pietruita), atat auto, cat si pietonal . Zona este rezidentiala. Vecinatatile proprietatii sunt case unifamiliale si terenuri libere similare. - Forma: rectangulara - Topografie: teren plan, fără denivelări - Amenajări ale terenului: nu este cazul - Utilităţi: curent electric, apa, canalizare


PAGINA 11/36


PAGINA 12/36

2.4 Analiza datelor despre amplasament și teren

Parcelele au o suprafata totala de 747 mp (318 mp, 154 mp, 130 mp, respectiv 145 mp). La momentul inspectiei parcelele sunt libere.

2.5 Date privind impozitele şi taxele

Nu este cazul.

2.6 Istoric, incluzând vânz ările anterioare şi ofertele sau cota ţiile curente

Nu se cunosc

2.7 Concluziile analizei propriet ății

Analiza proprietății evaluate a evidențiat următoarele:

Specificație Impact Influență asupra valorii de piață

Apartenenţa administrativ-teritorială a imobilului evaluat la localitatea analizată

avantaj major pozitiva

Situarea imobilului evaluat în zona și vecinătatea analizată

avantaj pozitiva

Caracteristicile amplasamentului și terenului avantaj pozitiva

Nivelul de adecvare și calitate al construcțiilor - -

CONCLUZII

Caracteristicile proprietății analizate, conferă acesteia deopotriva avantaje si dezavantaje ; dacă ar fi să alcătuim un ”clasament” al proprietăților competitive cu proprietatea evaluată (din piața sa), aceasta s-ar situa intr-o zona superioara a lui.


PAGINA 13/36

3 Analiza pieței imobiliare specifice

În accepțiunea SEV 100 – Cadrul general, ”Piața imobiliară” este mediul în care proprietățile imobiliare se pot comercializa, fără restricții, între cumpărători și vânzători, prin mecanismul prețului. Părțile reacționează la raporturile dintre cerere și ofertă dar și la alți factori de stabilire a prețului, după propria lor înțelegere a utilității relative a imobilului respectiv, raportată la nevoile și dorințele personale, în contextul puterii de cumpărare.

În funcție de tipul proprietății, analiza începe cu identificarea segmentului de piață adecvat și a arealului în care se regăsește acesta, continuând cu evidențierea principalelor fapte semnificative, prezente și istorice de pe acest segment. Identificarea calitativă și cantitativă a ”grupului țintă” de cumpărători și a ”stocului” de proprietăți competitive, împreună cu aprecierea modului în care cele două aspecte se ”satisfac” reciproc sunt, de asemenea, demersuri care vor conduce la concluziile analizei.

3.1 Tipul propriet ății, identificarea pie ței

Caracteristicile naturale ale terenului, împreună cu toate elementele care au fost atașate acestuia, așa cum au fost prezentate și analizate în capitolele precedente, fac din proprietatea evaluată una de tip rezidential-comerciala.. Analizând vecinătățile, zona și localitatea, am constatat că piața acestei proprietăți este una locală, fiind delimitată de zona Grigorescu.

3.2 Fapte curente

Au fost analizate nivelul si evolutia preturilor de tranzactionare si ofertare percepute de piata pentru diferitele dimensiuni ale spatiilor in arealul de piata delimitat. In urma analizei intervalele de tranzactionare si ofertare pentru terenuri intravilane cu destinatie rezidentiala in arealul zonei Grigorescu este de 25 – 35 euro/mp.

3.3 Analiza cererii solvabile

Luând în considerare influența factorilor sociali, economici, guvernamentali, fizici și de mediu, deja analizați în capitolele precedente, precum și factorii care afectează atractivitatea proprietății evaluate, apreciem că:

• profilul potențialului cumpărător este, cel mai probabil, ” agent comercial cu putere economică normală (sau persoană fizică cu putere economică mare) capabil să obțină finanțare și să susțină rambursarea”

• astfel de potențiali cumpărători există sau pot fi atrași în aria de piață definită în număr mediu • în cazul în care proprietatea ar fi expusă pe piață în vederea vânzării ei, cu respectarea condițiilor

din definiția valorii de piață, aceasta ar suscita un interes mediu din partea potențialilor cumpărători

Aceste aspecte trebuiesc privite în contextul economic general și al specificității tipului de proprietate analizat, care generează un nivel global mediu al cererii.


PAGINA 14/36

3.4 Analiza ofertei competitive

Pe baza faptelor de piață cunoscute, în mare parte prezentate în cap. 3.2 de mai sus, putem conchide:

• există teren liber, prețul acestuia find mare astfel că există posibilitatea construirii de noi ”unități” (creditele pentru construcții şi finanțarea fiind foarte dificil de obținut)

• volumul construcțiilor noi (concurente şi complementare), inclusiv proiecte, este mic • proprietățile concurente cu cea evaluată au un grad de ocupare (proprietari şi chiriaşi) mediu; există

proprietăți complet neocupate/neutilizate • există tendința de conversie spre utilizări alternative

3.5 Analiza echilibrului

Din elementele prezentate mai sus, se desprinde clar concluzia că nivelul cererii este aproximativ egal decât cel al ofertei și avem deaface cu o piață a vânzătorului, cu prețuri care tind să se stabilizeze; estimăm că această tendință se va păstra, cel puțin pe termen scurt și mediu.

3.6 Considerente privind cea mai bun ă utilizare

În viziunea SEV 100 – Cadrul general, valoarea de piață a unui activ reflectă cea mai bună utilizare a sa (CMBU), și o definiște ca fiind:

utilizarea unui activ care îi maximizează valoarea și care este posibilă, permisă legal și fezabilă financiar

Orice imobil reprezintă o ”simbioză între două entități”: terenul și amenajările acestuia, și este unanim acceptat că terenul este suportul care are valoare, amenajările venind să adauge valoare acestuia sau să i-o diminueze. ”Contribuția”, pozitivă sau negativă, a amenajărilor este în relație directă și cu starea acestora dar, mai ales, cu ”potrivirea” între utilizarea clădirilor și utilizarea solicitată de piață pentru teren. Să mai spunem și faptul că, de regulă, factorii guvernamentali acționează mai mult asupra terenului liber și mai puțin asupra construcțiilor deja existente; chiar și atunci când apare o limitare asupra utilizării unei proprietăți deja construite, aceasta se face în virtutea schimbării solicitărilor pieței pentru utilizările amplasamentelor din zona coerentă a respectivei proprietăți. Rezultă astfel că CMBU trebuie analizată distinct pentru terenul liber și pentru proprietatea construită, așa cum se află ea la data evaluării.

Ambele analize pornesc de la identificarea utilizărilor rezonabile și trecerea acestora prin filtrele posibilității fizice și legale de aplicare a lor, al testului fezabilității financiare; CMBU se află printre utilizările care trec aceste condiții și este cea care maximizează ”productivitatea” entității analizate.

3.6.1 CMBU a terenului considerat liber

. Așa cum valoarea de piață a terenului se calculează în ipoteza că este liber (chiar dacă există construcții pe el), și această parte a analizei CMBU se face în aceeași ipoteză.

Proprietatea evaluată este amplasată într-o zonă mixtă, unde se regăsește utilizarea rezidențială alături de cea comercială/servicii; astfel, estimăm că CMBU ptr terenul liber este cea rezidentiala, ca fiind posibilă, permisă legal și fără a fi nevoie de o altă validare a fezabilității financiare.


PAGINA 15/36

3.7 Concluzii și corela ții ale analizei CMBU și a celei de pia ță

Cele două analize au evidențiat faptul că proprietatea se află în cea mai bună utilizare a sa, utilizare coerentă cu a celorlalte imobile din zonă.

Pe baza CMBU și a respectivelor analize:

• se pot identifica terenurile comparabile cu cel al proprietății evaluate • se poate valida indicația asupra valorii terenului obținută prin comparația de piață • se pot identifica proprietățile comparabile cu cea evaluată spre a fi utilizate în abordarea prin piata. • se poate valida utilizarea curentă ca fiind cea care maximizează productivitatea proprietății

analizate; proprietatea evaluată este una rezidential-comerciala. și va fi evaluată în contextul faptelor curente din piața sa.


PAGINA 16/36

4 Evaluarea

Cele şase metode recunoscute pentru evaluarea terenurilor sunt:

• 1. comparaţia vânzărilor; • 2. tehnica parcelării şi dezvoltării; • 3. repartizarea (alocarea); • 4. extracţia (prin scădere), numită şi abstracţia; • 5. tehnica reziduală a terenului (capitalizarea venitului rezidual alocat terenului); • 6. capitalizarea rentei funciare (chiriei);

Toate cele şase metode (numite şi tehnici) de evaluare a terenului nu sunt altceva decât derivări ale celor trei abordări tradiţionale ale valorii oricărui tip de proprietate, respectiv abordarea prin comparaţie, abordarea prin venit şi abordarea prin cost.

In cazul de fata, avand in vedere caracteristicile proprietatii s-a avut in vedere doar metoda comparatiei vanzarilor. Metoda comparaţiei vânzărilor se bazează pe principiul economic al substituţiei. Metoda se utilizează pentru evaluarea terenurilor libere sau care se consideră a fi libere pentru scopul evaluării. Valoarea terenului derivă din informaţiile de piaţă ale preţurilor de tranzacţie ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de piaţă poate fi determinată în urma analizei preţurilor de piaţă ale terenurilor libere comparabile, din aceeaşi arie de piaţă, care au fost tranzacţionate la o dată apropiată de data evaluării. Analiza preţurilor la care s-au efectuat tranzacţiile sau a ofertelor de vânzare de terenuri similare libere este urmată de efectuarea unor corecţii ale preţurilor terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferenţele dintre preţurile plătite sau cerute pe unitatea de suprafaţă, cauzate de diferenţele caracteristicilor specifice ale proprietăţilor şi tranzacţiilor (numite elemente de comparaţie). Această metodă este cea mai uzuală şi preferabilă tehnică de evaluare a terenului, cu condiţia să existe informaţii suficiente despre vânzările de terenuri similare, din aceeaşi arie de piaţă.

Pentru evaluarea terenului in mod uzual se iau in considerare dimensiunile (suprafata) si configuratia acestuia, frontul la strada, gradul de ocupare cu constructii, durata de viata ramasa a cladirilor care ocupa terenul, utilitatile existente. Valoarea unei parcele de teren este maxima atunci cand terenul este liber de constructii si nu prezinta limitari in ceea ce priveste posibilitatea de construire sau exploatare in sensul destinatiei pe care proprietarul vrea sa i-o dea. Cu cat gradul de ocupare al terenului este mai ridicat, cu atat valoarea sa unitara este mai redusa, valoarea globala a proprietatii fiind data de ansamblul teren-constructii.

Pentru evaluarea terenului aferent proprietatii imobiliare analizate, s-au avut in vedere urmatoarele

considerente: • suprafaţa de teren aferenta intregului amplasament este de 240 mp . • Frontul stradal este dublu • la baza evaluării a stat analiza celei mai bune utilizări (C.M.B.U.) care reprezintă - utilizarea rezonabilă,

probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare;

• având în vedere utilizarea actuală a terenului şi contribuţia clădirilor la valoarea amplasamentului, cea mai bună utilizare a fost considerată în ipoteza terenului construit cu destinatie rezidential-comercial;

• valoarea terenului in starea actuala s-a determinat avand ca baza de pornire amplasarea terenului in localitate, valoarea de piata a terenului in zona respectiva, asa cum a fost ea sintetizata in analiza preliminara a pietei imobiliare.

• Pentru estimarea valorii proprietăţii prin această metodă, evaluatorul a apelat la informaţiile provenite din ofertele de proprietăţi asimilabile celui de evaluat.


PAGINA 17/36

Caracteristicile comparabililelor sunt expuse in format tabelar, astfel:

S-au trecut în revistă elementele de comparaţie necesare a fi utilizate pentru ajustarea ofertelor recente.

Calculul se prezinta tabelar:


PAGINA 18/36


PAGINA 19/36

Corectiile aplicate asupra comparabilelor au fost urmatoarele: � S-au corectat comparabilele A, B si C pentru oferta cu -15% � Drept de proprietate : o nu au fost necesare corectii; � Restrictii legale : o nu au fost necesare corectii; � Conditii de finantare: o nu au fost necesare corectii; � Conditii de vanzare: o nu au fost necesare corectii; � Conditii de piata: o Nu au fost necesare corectii; � Localizare: o Comparabila B a fost corectata pozitiv cu 5%, fiind situata intr-o zona mai slab amplasata decat

proprietatea subiect, corectie ce rezulta din analiza evaluatorului � Caracteristici fizice Marime, dimensiune si forme : o Nu au fost necesare corectii; Front stradal: o Comparabila C a fost corectata negativ cu 5%, datorita frontului stradal dublu a acesteia si implicit a

vandabilitatii mai slabe a acestora, corectie ce rezulta din analiza pe perechi de date intre comparabilele C si D Topografie: o nu au fost necesare corectii; � Utilitati disponibile o nu au fost necesare corectii; � Zonarea o nu au fost necesare corectii; � Cea mai buna utilizare : o nu au fost necesare corectii; In urma analizei se observă că proprietatea cu cel mai mare grad de similaritate (procentul cel mai redus de

corecţii) este proprietatea D. Astfel, valoarea terenului cu destinatie rezidential-comerciala este 30 euro/mp.

V teren total = 99.500 RON (22.400 Euro)


PAGINA 20/36

5 Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii

Având în vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa acestora şi informaţiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor şi pe de altă parte scopul evaluării şi caracteristicile proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea estimată pentru proprietatea în discuţie va trebui să ţină seama de valoarea obţinută prin abordarea prin piata.

22.400 EURO (echivalent a 99.500 RON)

Referitor la aceste valori pot fi precizate urmatoarele: • nu sunt afectate de TVA; • includ valoarea drepturilor asupra terenului; • au fost exprimate ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile exprimate în

prezentul raport şi sunt valabile în condiţiile generale şi specifice aferente perioadei iulie 2015 • nu reprezintă valoare de asigurare

Leucea Lucian Membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România Expert evaluator EPI, EBM, EI Membru titular ANEVAR


PAGINA 21/36

6 Anexe

6.1 Fotografii


PAGINA 22/36

6.2 Date de pia ță (tranzac ții, oferte, etc.)

Comparabila 1

Teren situat pe str Jurjak Tibor, colt cu str Hack Halasy Gyula, zona Grigorescu cu suprafata de 1000 mp, fronturi la ambele strazi, cu utilitati este ofertat in prezent la 37 euro/mp Comparabila 2


PAGINA 23/36

Comparabila 3

Teren situat pe str tr Iustin Popfiu colt cu str Hack Halasy Gyula, zona Grigorescu cu suprafata de 654 mp, fronturi la ambele strazi, cu utilitati este ofertat in prezent la 35 euro/mp Comparabila 4 Teren situat pe str Hack Halasy Gyula, zona Grigorescu cu suprafata de 520 mp, front stradal de 15 ml, cu utilitati a fost tranzactionat in luna septembrie 2015 la 30 euro/mp Contact Mladin Dacian-0740169486


PAGINA 24/36

6.3 Copii dup ă documentele ce atest ă dreptul de proprietate


PAGINA 25/36


PAGINA 26/36


PAGINA 27/36


PAGINA 28/36


PAGINA 29/36


PAGINA 30/36


PAGINA 31/36


PAGINA 32/36


PAGINA 33/36


PAGINA 34/36


PAGINA 35/36


PAGINA 36/36

raport de evaluare teren in intravilan - … · prezentul raport de evaluare se refera la...

Documents