raport de evaluare evaluate teren...evaluare „teren intravilan, bucurești, strada drumul...

NEOVAL Consulting, Membru Corporativ ANEVAR, Aut. nr. 0413,

Calea Văcărești nr. 252-254, Etajul 3, Biroul 9, Sectorul 4, București, cod poștal: 40062

Tel: +0722 888 063; 0730 513 172, E-mail: [email protected]

Nr. raport: 79 / 20.02.2019

RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliară de tip teren intravilan situat București, Strada Drumul Bacriului,

nr. 1, Sector 6

Proprietar: Petroland S.R.L. - in faliment, en faillte, in bankruptcy Client: Petroland S.R.L, prin lichidator judiciar Elva Group S.R.L. Utilizator desemnat: Petroland S.R.L, prin lichidator judiciar Elva Group S.R.L. Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al Neoval Consulting S.R.L., al clientului şi al utilizatorului desemnat Petroland S.R.L, prin lichidator judiciar Elva Group S.R.L..

– Februarie 2019 –

mailto:[email protected]

Evaluare „Teren intravilan, București, Strada Drumul Bacriului nr. 1, Sector 6”

2

INTRODUCERE Către: PETROLAND S.R.L, prin lichidator judiciar ELVA GROUP S.R.L. Referitor la: Teren intravilan liber de construcție situat in București, Strada Drumul Bacriului nr. 1, Sector 6 Data: 20.02.2019 Stimate Doamne / Stimați Domni, Urmare a solicitării Dumneavoastră, am procedat la evaluarea proprietății indicate mai sus. Am efectuat inspecția proprietății, am analizat piața imobiliară specifică și am estimat valoarea de lichidare a proprietății în cauză, în vederea procedurii de faliment a firmei PETROLAND S.R.L. Neoval Consulting, membru corporativ ANEVAR, prin evaluatorul autorizat EI,EPI, EBM, Cristian Nicola, membru titular ANEVAR cu legitimația nr. 17750, a evaluat proprietatea în calitate de evaluator independent, raportul de evaluare fiind întocmit în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția 2018. În baza informațiilor disponibile, în urma analizelor, metodelor și raționamentelor aplicate, opinia noastră este că valoarea de lichidare a dreptului deplin de proprietate asupra proprietății descrise în acest raport, la 16.02.2019, este:

275.000 EURO, echivalent a 1.303.000 LEI

Valoarea a fost exprimată ținând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale și aprecierile exprimate în prezentul raport, nu este afectată de T.V.A. și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în raport. Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport. Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de lichidare a dreptului de proprietate asupra imobilului, în ipoteza că este liber de sarcini. Cu deosebită considerație, Cristian Nicola, Evaluator Autorizat Specializarea EI,EPI, EBM, Membru titular ANEVAR


3

CUPRINS

INTRODUCERE 2 SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE 4 1 PARTEA I – TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 5 1.1 IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI 5

1.2 IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ALTOR UTILIZATORI DESEMNAȚI 6

1.3 SCOPUL EVALUĂRII: 6

1.4 IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII 6

1.5 TIPUL VALORII 6

1.6 DATA EVALUĂRII 7

1.7 DOCUMENTAREA NECESARĂ PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII 7

1.8 NATURA ŞI SURSA INFORMAŢIILOR UTILIZATE 7

1.9 IPOTEZE 8

1.10 IPOTEZE SPECIALE 9

1.11 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE 10

1.12 DECLARAREA CONFORMITĂȚII EVALUĂRII CU SEV 10

1.13 DESCRIEREA RAPORTULUI 11

2 PARTEA A II-A – PREZENTAREA DATELOR 12 2.1 IDENTIFICAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE SUBIECT. DESCRIEREA JURIDICĂ 12

2.2 IDENTIFICAREA EVENTUALELOR BUNURI MOBILE EVALUATE 12

2.3 DATE PRIVIND ZONA, VECINĂTĂŢILE ŞI AMPLASAREA 12

2.4 INFORMAŢII DESPRE AMPLASAMENT. DESCRIEREA GENERALĂ 12

2.5 DATE PRIVIND IMPOZITELE ŞI TAXELE 13

2.6 ISTORIC, INCLUZÂND VÂNZĂRILE ANTERIOARE ŞI OFERTELE SAU COTAŢIILE CURENTE 13

3 PARTEA A III-A – ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE 14 3.1 PREZENTARE GENERALĂ 14

3.2 DEFINIREA PIEŢEI SPECIFICE 14

3.3 GENERALITĂŢI 14

3.4 OFERTA COMPETITIVĂ 14

3.5 CEREREA SOLVABILĂ 15

3.6 ECHILIBRUL PIEŢEI. PREVIZIUNI 15 4 PARTEA A IV-A – EVALUARE, ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII 16 4.1 PROCEDURA DE EVALUARE 16

4.2 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE 16

4.3 ABORDĂRI ÎN EVALUARE 17

4.3.1 ABORDAREA PRIN PIAŢĂ 17 4.3.2 ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII 22 5 PARTEA V – ANEXE 23 5.1. FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII 24

5.2. HARTA AMPLASAMENTULUI 25

5.3. DOCUMENTE ALE PROPRIETĂŢII 26

5.4. EXTRASE PRIVIND OFERTE DE PE PIAŢA IMOBILIARĂ 47

5.5. PREZENTAREA EVALUATORULUI 52


4

Sinteza raportului de evaluare Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante: Client PETROLAND S.R.L, prin lichidator judiciar ELVA GROUP S.R.L.

Utilizator desemnat PETROLAND S.R.L, prin lichidator judiciar ELVA GROUP S.R.L.

Data raportului de evaluare 20.02.2019

Data inspecției 16.02.2019

Data evaluării 16.02.2019

Evaluator autorizat Cristian Nicola, Evaluator Autorizat EI,EPI, EBM, Legitimație 17750

Compania de evaluare Neoval Consulting, Membru Corporativ ANEVAR, Autorizație nr. 0413

Reprezentant – funcţia Cristian Nicola – Director

Tip proprietate Teren intravilan liber de construcție în suprafață de 886,18 mp (din măsurători)

Adresa proprietății București, Strada Drumul Bacriului nr. 1, Sector 6

Numar cadastral 209324

Număr Carte Funciară 209324, UAT Sector 6, Bucuresti

Cartier / amplasare București, Strada Drumul Bacriului nr. 1, Sector 6 - la intersecția cu Bulevardul Iuliu Maniu

Coeficienți urbanistici Conform PUG Bucuresti, proprietatea subiect se afla in zona M3 - subzona mixtă POT max = 60-75%, CUT maxim 3 ADC/mp teren

Utilități Toate utilitățile la teren.

Pantă Teren drept

Suprafață • 886,18 mp (din măsurători),

• 982,5 mp (din acte)

Proprietar Petroland S.R.L. - in faliment, en faillte, in bankruptcy

Utilizare existentă Teren intravilan liber de construcție

Curs de schimb valutar 4,7383 LEI / EURO

VALOAREA DE LICHIDARE 275.000 EUR 1.303.000 LEI

Valoare unitară teren 310 EUR / mp 1.469 LEI / mp

Dreptul de proprietate Deplin

Sarcini înregistrate • Conform Extrasului de Carte Funciară avut la dispoziție, proprietatea este grevata de un drept de privilegiu in favoarea Shell Romania S.A. si Ciobotea Lucian si Iulia Mihaela.

Observații speciale • Conform Extrasului de Carte Funciară avut la dispoziție, suprafață din măsurători este de 886,18 mp și din acte 982,5 mp. Din motive de prudentialitate, in cadrul prezentei evaluări a fost evaluată suprafața de 886,18 mp (cea din măsurători). In cazul aparitiei altor documente, ne rezervam dreptul de a modifica prezenta evaluare.

• In cadrul prezentului raport de evaluare, nu am avut la dispozitie un Certificat de Urbanism pentru prezentul teren. Conform PUG Bucuresti, proprietatea subiect se afla in zona M3 - subzona mixtă cu POT max = 60-75%, CUT maxim 3 ADC/mp teren. In cazul aparitiei altor documente, ne rezervam dreptul de a modifica prezenta evaluare.

• Cu ocazia inspectiei s-a constat ca pe suprafata terenului era edificata o constructie nivel P+6 Etaje. Conform instrucțiunilor clientului, această clădire nu a fost luata in calcul in cadrul prezentei evaluari. In cazul aparitiei altor documente, ne rezervam dreptul de a modifica prezentul raport de evaluare.

• În cadrul prezentei evaluări am estimat valoarea de lichidare a activului, luând în considerare existența unui litigiu pe terenul evaluat (conform actelor de la dosarului evaluării).


5

1 Partea I – TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 1.1 Identificarea și competența evaluatorului Nume: Cristian Nicola Evaluator autorizat, Specializarea EI,EPI, EBM Membru titular ANEVAR, nr. Legitimație 17750 Neoval Consulting, Membru Corporativ ANEVAR, Autorizație nr. 0413 Adresa: Calea Văcărești nr. 252-254, Etaj 3, Biroul 9, Sectorul 4, București, Cod poștal 40062 Tel: +0722 888 063; 0730 513 172, E-mail: [email protected] În limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, susținem următoarele: o afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte. o analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi ipotezele speciale specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional. o nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate. o suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior. o analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor Standardelor de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția 2018. o evaluatorul a respectat codul deontologic. o în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos. La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este evaluator autorizat, a îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă şi are competenţa necesară întocmirii acestui raport. Evaluatorul care semnează prezentul raport de evaluare are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ–ŢIRIAC ASIGURĂRI S.A. Firma NEOVAL CONSULTING S.R.L. are încheiată asigurarea de răspundere profesională la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURĂRI S.A. Raportul de evaluare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate ale companiei NEOVAL CONSULTING S.R.L.



6

1.2 Identificarea clientului și a altor utilizatori desemnați

Client: Petroland S.R.L, prin lichidator judiciar Elva Group S.R.L.

Utilizator desemnat: Petroland S.R.L, prin lichidator judiciar Elva Group S.R.L.

Proprietar: Petroland S.R.L. - in faliment, en faillte, in bankruptcy

Persoana care primeşte o copie a unui raport de evaluare nu devine un utilizator desemnat decât în cazul în care este autorizată de către evaluator şi identificată explicit ca utilizator desemnat şi nu este îndreptăţită la niciun fel de pretenţie faţă de evaluator.

1.3 Scopul evaluării: Conform prevederilor contractului nr. 39 / 15.02.2019 (înregistrat la evaluator în baza sa de date), scopul evaluării este procedura de faliment a firmei PETROLAND S.R.L..

1.4 Identificarea activului supus evaluării Proprietatea supusă evaluării se compune din teren intravilan liber de construcție situat în București, Strada Drumul Bacriului nr. 1, Sector 6. Drepturi de proprietate evaluate: În cadrul prezentului raport a fost evaluat dreptul deplin de proprietate asupra imobilului analizat, deținut de către Petroland S.R.L. - in faliment, en faillte, in bankruptcy, în baza următoarelor documente:

✓ Extras de Carte Funciara nr. 209324 cu cerere nr. 66876 din 03.10.2017 ✓ Plan de amplasament si delimitare a corpului de proprietate, scara 1:500 ✓ Contract de vanzare – cumparare cu incheiere de autentificare nr. 189/07.04.2004 ✓ Act aditional la contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 189/07.04.2004 cu incheiere

de autentificare nr. 265/23.04.2004 ✓ Contract de vanzare – cumparare cu incheiere de autentificare nr. 1852/24.08.2004

1.5 Tipul valorii Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu cerinţele clientului, reprezintă o estimare a valorii de lichidare a proprietății, aşa cum este aceasta definită în Standardele de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția 2018 – SEV 104 Tipuri ale valorii.

Conform standardului SEV 104, definitia valorii de lichidare este urmatoarea: « Valoarea de lichidare reprezintă suma care ar fi obținută când un activ sau grup de active se vinde în mod individual. Valoarea de lichidare trebuie să ia în considerare costurile necesare aducerii activelor în starea de vandabilitate, precum și costurile generate de cedarea lor» Valoarea de lichidare se va determina în premiza vânzării forțate datorită faptului că asupra proprietății evaluare există un litigiu conform informațiilor primite:


7

Această valoare, de regulă, datorită volatilității condițiilor de piață, are valabilitate limitată la data evaluării 16.02.2019 și nu va putea fi atinsă în cazul unei eventuale încăpacități de plată viitoare când, atât condițiile pieței cât și situațiile de vânzare pot diferi față de acest moment. Sfera evaluării: este limitată de calitatea informațiilor disponibile privind tranzacții și oferte cu proprietăți similare pe piața proprietăților imobiliare din orașul București. Evaluatorul a analizat piața locală specifică, aceasta fiind relativ dinamică în ultima perioadă, informațiile credibile fiind suficiente.

1.6 Data evaluării La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii Februarie 2019, dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator. Data evaluării este 16.02.2019, iar data de înregistrare a raportului, 20.02.2019.

1.7 Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării Documentarea în vederea efectuării evaluării a fost realizată pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului și inspecţia riguroasă a proprietății. Inspecţia proprietăţii a fost făcută de către evaluator Cristian Nicola. Au fost primite fotografii ale locației, au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, au fost analizate documentele puse la dispoziţie de către client. Nu au fost realizate studii privind contaminarea amplasamentului sau a amplasamentelor vecine.

1.8 Natura şi sursa informaţiilor utilizate Documentele şi schiţele puse la dispoziţie de către proprietarul imobilului, respectiv:

✓ Extras de Carte Funciara nr. 209324 cu cerere nr. 66876 din 03.10.2017 ✓ Plan de amplasament si delimitare a corpului de proprietate, scara 1:500 ✓ Contract de vanzare – cumparare cu incheiere de autentificare nr. 189/07.04.2004


8

✓ Act aditional la contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 189/07.04.2004 cu incheiere de autentificare nr. 265/23.04.2004

✓ Contract de vanzare – cumparare cu incheiere de autentificare nr. 1852/24.08.2004

Alte informaţii utilizate specifice domeniului de evaluare, respectiv: o Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă și localitate; o Date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date a

evaluatorului, actualizate cu informații de la participanți pe piața specifică (alți evaluatori și agenți imobiliari care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locală) și din mass-media de specialitate (publicații privind piața imobiliară, articole din presă/presa de specialitate, etc.);

o Cursul de referință al monedei naționale afișat de BNR; o Manuale și cataloage de costuri; o Standardele de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția 2018, formate din Standardele Internaţionale

de Evaluare IVS (International Valuation Standards), ediţia 2013, traduse în limba romană de IROVAL - Cercetări în Evaluare S.R.L. și Ghidurile metodologice de evaluare;

o Informaţii existente pe site-urile: www.imopedia.ro , www.imobiliare.ro , www.zf.ro. Evaluatorii nu îşi asumă nici un fel de răspundere pentru datele puse la dispoziţie de către client si proprietar şi nici pentru rezultatele obţinute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greşite.

1.9 Ipoteze Principalele ipoteze de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele: ➢ Valoarea opinată în raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării ipotezelor care urmează şi în mod special în ipoteza în care situaţiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricţii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului şi a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă se va demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată; ➢ Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către reprezentantii proprietarului/utilizator desemnat şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi transferabil (în circuitul civil). Afirmaţiile făcute de evaluator privitoare la descrierea legală a proprietăţii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialişti; evaluatorul nu are competenţă în acest domeniu; ➢ Evaluatorul nu are nicio informaţie privitoare la faptul că proprietatea ar fi traversată de reţele magistrale de utilităţi sau zone de restricţionare care ar limita dezvoltarea acesteia, altele decât cele descrise în raport; evaluatorul nu a facut nicio investigaţie suplimentară pentru a descoperi dacă există restricţii şi nici nu are abilitatea de a întocmi eventuale studii care să certifice dacă proprietatea este afectată de restricţii de construire. ➢ Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism, mediu şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o neconformitate, descrisă şi luată în considerare în prezentul raport. ➢ Nu am realizat nici un fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Nu am realizat nici un fel de investigaţie suplimentară pentru stabilirea existenţei altor contaminanţi; ➢ Se presupune utilizarea terenului şi a îmbunătaţirilor terenului în interiorul limitelor şi graniţelor proprietăţii aşa cum sunt descrise în acest raport.

http://www.imopedia.ro/

http://www.imobiliare.ro/

http://www.zf.ro/


9

➢ Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate; ➢ Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considerând datele care sunt disponibile la data evaluării; ➢ Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-a avut la dispoziţie, fiind posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorul nu avea cunoştinţă. ➢ Orice referinţă în acest raport de evaluare la rasă, etnie, credinţă, vârstă sau sex sau orice alt grup individual a fost făcută în scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat că nu au niciun efect asupra valorii proprietăţii evaluate sau a oricărei proprietăţi în zona studiată. ➢ Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces pentru persoane cu dizabilităţi. Nu au fost efectuate investigaţii în aces sens şi evaluatorul nu are calificarea necesară pentru a face acest demers. ➢ Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului şi asumat prin contractul de prestări servicii întocmit între evaluator şi beneficiar/utilizator desemnat. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat. ➢ Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile proprietăţii au fost preluate din informațiile și documentele primite de la reprezentanții proprietarului/utilizatorului desemnat. Aceștia sunt singurii responsabili pentru veridicitatea informațiilor. ➢ Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere, dar nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte; ➢ Evaluatorul nu are cunoştinţă de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinătăţi care să afecteze proprietatea evaluată; ➢ Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele şi titlurile de proprietate puse la dispoziţie de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea; ➢ Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea; ➢ Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; ➢ Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune; ➢ Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului; ➢ Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport. ➢ Evaluatorul a examinat documentaţia cadastrală disponibilă şi a identificat proprietatea împreună cu proprietarul/reprezentantul acestuia; locaţia indicată şi limitele proprietăţii indicate de proprietar se consideră a fi corecte. Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez şi nu are calificarea necesară pentru a măsura şi garanta că locaţia şi limitele proprietăţii aşa cum au fost ele indicate de proprietar şi descrise in raport corespund cu documentele de proprietate/cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată şi descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordanţă între proprietatea identificată şi cea din documentele de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată şi proprietatea atestată de documentele de proprietate, dar păstrează validă valoarea estimată pentru proprietatea identificata in raport.

1.10 Ipoteze speciale ➢ Conform Extrasului de Carte Funciară avut la dispoziție, suprafață din măsurători este de 886,18 mp și


10

din acte 982,5 mp. Din motive de prudentialitate, in cadrul prezentei evaluări a fost evaluată suprafața de 886,18 mp (cea din măsurători). In cazul aparitiei altor documente, ne rezervam dreptul de a modifica prezenta evaluare. ➢ In cadrul prezentului raport de evaluare, nu am avut la dispozitie un Certificat de Urbanism pentru prezentul teren. Conform PUG Bucuresti, proprietatea subiect se afla in zona M3 - subzona mixtă cu clădiri având înălţimi maxime de P+4 niveluri (POT max = 60-75%, CUT maxim 3 ADC/mp teren). In cazul aparitiei altor documente, ne rezervam dreptul de a modifica prezenta evaluare. ➢ Cu ocazia inspectiei s-a constat ca pe suprafata terenului era edificata o constructie nivel P+6 Etaje. Conform instrucțiunilor clientului, această clădire nu a fost luata in calcul in cadrul prezentei evaluari. In cazul aparitiei altor documente, ne rezervam dreptul de a modifica prezentul raport de evaluare. ➢ În cadrul prezentei evaluări am estimat valoarea de lichidare a activului, luând în considerare existența unui litigiu pe terenul evaluat (conform actelor de la dosarului evaluării).

1.11 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare Clauza de nepublicare Acest raport de evaluare nu va putea fi inclus în întregime sau parțial, în documente sau declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără aprobarea scrisă a evaluatorului asupra formei și contextului în care ar putea să apară. Responsabilitatea faţă de terţi Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietarul și/sau reprezentantul proprietarului imobilului, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. În conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată în raport şi încă un interval de timp limitat după această dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei specifice şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul clientului şi utilizatorului desemnat menţionaţi anterior. Nu acceptam nici o responsabilitate faţă de o terţă persoană, dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanţă.

1.12 Declararea conformității evaluării cu SEV Definiţiile şi conceptele pe care se bazează acest raport sunt cele din SEV 100 – Cadru general (IVS – Cadru general) și SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării (IVS 101). Misiunea de evaluare a fost condusă în acord cu prevederile SEV 102 – Implementare (IVS 102), prezentul raport de evaluare fiind întocmit cu respectarea cerinţelor SEV 103 – Raportare (IVS 103) și SEV 1-4 – Tipuri ale valorii. Valoarea imobilului a fost determinată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare, Standardele de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția 2018, ţinându-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv: ✓ SEV 230 – Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 230) ✓ GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile


11

Conform prevederilor contractuale și a instrucțiunilor evaluării, nu a fost necesară abaterea de la niciunul din standardele respective.

1.13 Descrierea raportului Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 și cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la respectivul Standard. Moneda raportului Evaluarea este realizată în lei si in euro. Cursul de schimb este cel furnizat de către BNR pentru data de 16.02.2019, adica 4,7383 lei / euro. Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premize care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliară specifică etc.). Modalităţi de plată Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în ipoteza unei tranzacţii fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite (rate, leasing etc.).


12

2 Partea a II-a – PREZENTAREA DATELOR 2.1 Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Descrierea juridică Conform Extrasului de Carte Funciară avut la dispoziție, lotul de teren intravilan este descris astfel:

2.2 Identificarea eventualelor bunuri mobile evaluate Nu au fost identificate / evaluate bunuri mobile.

2.3 Date privind zona, vecinătăţile şi amplasarea Proprietatea este amplasată în București, Strada Drumul Bacriului nr. 1, Sector 6 - la intersecția cu Bulevardul Iuliu Maniu. Amplasarea proprietății este prezentată în Anexa nr. 2 la prezentul raport. o Tipul zonei: Zonă preponderent rezidențială; o Accesul în zonă se realizează cu ajutorul autovehiculelor personale și a transportului în comun;

2.4 Informaţii despre amplasament. Descrierea generală Proprietatea este amplasată în orașul Sector 6, în zona Militari. Caracteristici fizice:

o Principalele caracteristici ale terenului, conform celor observate în teren şi datelor din actele disponibile sunt următoarele:

- Suprafaţa totală: 886,18 mp teren intravilan; - Front la stradă: aprox. 30 ml la Strada Drumul Bacriului, aproape de intersecția cu Bulevardul Iuliu

Maniu; - Forma: regulată; - Topografie: plană; - Amenajări ale terenurilor: liber de construcții - Acces: Accesul la proprietate se face din Strada Drumul Bacriului, aproape de intersecția cu Bulevardul Iuliu Maniu. - Utilităţi: la limita de proprietate; Caracteristici juridice:

• Teren intravilan;

• Utilizare legală: destinația terenului: mixta – conform PUG; Conform PUG Bucuresti, proprietatea subiect se afla in zona M3 - subzona mixtă cu POT max = 60-75%, CUT maxim 3 ADC/mp teren.


13

2.5 Date privind impozitele şi taxele Valorile impozabile, impozitele şi taxele locale și alte taxe asimilate acestora sunt stabilite conform prevederilor legale.

2.6 Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente Nu se cunosc informații despre vânzările anterioare și ofertele sau cotațiile curente.


14

3 Partea a III-a – ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE 3.1 Prezentare generală Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi, iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung.

3.2 Definirea pieţei specifice În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pieţei sale specifice, s-au analizat o serie de factori, începând cu tipul proprietăţii. Astfel, ținând cont de specificul zonei (preponderent rezidențială) și de tipul proprietății, piața specifică pentru proprietatea care face subiectul prezentului raport de evaluare este cea a terenurilor situate în București, zona Militari. Analiza efectuată s-a bazat pe identificarea proprietăților imobiliare similare cu proprietatea subiect, amplasate in București, zona Militari. Nivelul cerererii pentru un anumit tip de proprietate determină atractivitatea proprietăților similare. Diminuarea prețurilor pentru proprietăți imobiliare similare proprietății subiect din anii anteriori a fost generată de situația economică. Deși față de anii imediat următori izbucnirii crizei financiare, piața specifică nu a prezentat fluctuații negative semnificative, prețurile continuă să scadă foarte lent pentru acest tip de proprietate, ritmul de scădere fiind unul mai puţin accentuat. În analiza acestei pieţe am investigat și aspecte legate de situaţia economică a localității, populaţia sa, tendinţe ale ultimilor ani, cererea specifică şi respectiv oferta competitivă pentru tipul de proprietate mai sus menţionat.

3.3 Generalităţi Proprietatea este amplasată în București, Strada Drumul Bacriului nr. 1, Sector 6 - la intersecția cu Bulevardul Iuliu Maniu. Amplasarea proprietății este prezentată în Anexa nr. 2 la prezentul raport.

3.4 Oferta competitivă Pe piaţa imobiliară, oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate care este disponibilă pentru vânzare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă dată, într-o anumită perioadă de timp. Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preţ şi un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate. În ceea ce privește oferta competitivă pentru proprietatea imobiliară subiect, aceasta este relativ redusă. Referitor la vânzarea proprietăților imobiliare similare proprietății subiect, acestea sunt ofertate pe piață la prețuri cuprinse între 250 EUR/mp și 450 EUR/mp. Variația principală a prețurilor este antrenată de localizarea proprietățior, suprafața terenurilor, frontul stradal la drumul de acces, coeficienții urbanistici admiși, etc..


15

În anexele raportului de evaluare sunt prezentate cotații (oferte de vânzare) pentru proprietăți similare proprietății subiect.

3.5 Cererea solvabilă Cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorinţa pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp. Pentru că pe o piaţa imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul cererii, valoarea proprietăţilor tinde să varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influenţată de cererea curentă. În general, nivelul cererii solvabile a scăzut în ultima perioadă, scăderea fiind cauzată de criza economică, diminuarea interesului investiţional şi scăderea nivelului creditării. Cererea pentru proprietatea imobiliară subiect vine în principal din partea persoanelor juridice, cu venituri superioare, însă suficiente pentru a contracta un credit, activi în divese domenii economice, cu putere de cumpărare mare și foarte mare. Se observă, astfel că cererea de astfel de terenuri, este legată de posibilitatea lui de dezvoltare (de CMBU), respectiv aparţine persoanelor, dezvoltatorilor care doresc să dezvolte un proiect rezidențial de dimensiuni medii sau care achiţionează terenuri cu scop investiţional pe termen mediu şi lung.

3.6 Echilibrul pieţei. Previziuni Ținând cont de informațiile existente pe piață, se poate afirma că la acest moment piața este una a cumpărătorului, oferta fiind superioară cererii. La nivelul localității, la momentul actual numărul tranzacțiilor care au drept obiect proprietăți imobiliare de acest tip este mic. Astfel, ținând cont de condițiile existente pe piață la momentul actual, putem afirma că prețurile pentru acest tip de proprietate se vor menține.


16

4 Partea a IV-a – EVALUARE, ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII 4.1 Procedura de evaluare Etapele evaluării sunt:

o definirea problemei de evaluare; o stabilirea termenilor de referință ai evaluării; o culegerea datelor și descrierea proprietății pe baza informațiilor furnizate de către client și pe baza

inspecției amplasamentului și a zonei; o analiza de piață; o aplicarea abordărilor în evaluare; o analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii; o raportarea

Procedura de evaluare este conformă cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția 2018, recomandările și metodologia de lucru recomandată de către ANEVAR - Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România.

4.2 Cea mai bună utilizare Cea mai bună utilizare este definită ca fiind utilizarea probabilă rezonabilă şi legală a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi care conduce la o valoare maximă. Cea mai bună utilizare este analizată în următoarele situaţii:

o Cea mai bună utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber; o Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind construit.

În plus faţă de a fi probabil rezonabilă, CMBU atât a terenului ca fiind liber, cât şi a terenului ca fiind construit, trebuie să îndeplinească patru criterii implicite. Astfel, CMBU trebuie să fie:

o fizic posibilă o permisă legal o fezabilă financiar o maxim productivă

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi este determinată după aplicarea celor patru criterii şi după eliminarea diferitelor utilizări alternative. Utilizarea rămasă, care îndeplineşte toate cele patru criterii, este cea mai bună utilizare. Alternativele posibile de utilizare /dezvoltare a terenului sunt:

• rezidențială – bloc de apartamente

• comercială – spațiu comercial;

• comercială – spații de birouri;

Având în vedere cele analizate mai sus cât și localizarea proprietății, cea mai bună alternativă posibilă pentru proprietatea evaluată este cea de teren pentru dezvoltare comercială sau rezidențială. Această utilizare îndeplineşte criteriile care definesc CMBU, şi anume:

o este fizic posibilă o este permisă legal o este fezabilă financiar o este maxim productivă (conduce la o valoare maximă)


17

4.3 Abordări în evaluare Pentru a obţine valoarea definită de tipul valorii adecvat se pot utiliza una sau mai multe abordări în evaluare. Cele trei abordări descrise şi definite în SEV 100 - Cadru general sunt abordările principale utilizate în evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale preţului de echilibru, anticipării beneficiilor sau substituţiei. Atunci când nu există suficiente date de intrare reale sau observabile încât să se poată obţine o concluzie credibilă din aplicarea unei singure metode, se recomandă în mod special utilizarea a cel puţin două abordări sau metode. Metodele de evaluare a terenului liber sunt următoarele: comparaţia directă, extracţia, alocarea, metoda reziduală, capitalizarea rentei funciare, analiza parcelării şi dezvoltării. Comparaţia directă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului şi cea mai adecvată atunci când există informaţii disponibile despre tranzacţii şi/sau oferte comparabile. Atunci când nu există suficiente vânzări de terenuri similare pentru a se aplica comparaţia directă, se pot utiliza metode alternative, precum: extracţia de pe piaţă, alocarea (proporţia) şi metode de capitalizare a venitului. Metodele de capitalizare a venitului, aplicate în evaluarea terenului, sunt împărţite la rândul lor în: metodele capitalizării directe – metoda reziduală şi capitalizarea rentei funciare şi metoda actualizării – analiza fluxului de numerar/analiza parcelării şi dezvoltării.

4.3.1 Abordarea prin piaţă Abordarea prin piaţă este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietăţii imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăţi similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piaţă este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăţi imobiliare, atunci când există suficiente informaţii credibile privind tranzacţii şi/sau oferte recente credibile. Atunci când există informaţii disponibile, abordarea prin piaţă este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de lichidare. Dacă nu există suficiente informaţii despre tranzacţii recente cu proprietăţi comparabile se pot utiliza informaţii privind oferte de proprietăţi similare disponibile pe piaţă, cu condiţia ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită şi analizată critic. În cadrul acestui raport a fost aplicată una dintre tehnicile cantitative, și anume analiza pe perechi de date. În anexa nr. 4 sunt prezentate datele despre vânzări sau cotaţii ale unor proprietăți similare sau asemănătoare cu cea evaluată. Aceste date au fost verificate pentru valabilitate și corectitudine prin contactarea vânzătorului. S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor ajustări cantitative pentru fiecare element de comparaţie. Evaluatorul a analizat astfel vânzările şi ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietăţii de analizat. Ajustările au fost exprimate procentual sau în valoare absolută. Criteriul de selecţie a valorii a fost ajustarea totala brută ca procent din preţul de vânzare cea mai mică. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost date de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii.


18

Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Grila de comparații este următoarea:

Elementul de COMPARAŢIE

Proprietatea subiect

Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D

Identificare

Bulevardul Iuliu Maniu,

intersecția cu Drumul

Belșugului - zonă similară

Strada Drumul Belșugului, la 300 ml de la

Bulevardul Iuliu Maniu -

localizare inferioară

Strada Drumul Belșugului nr.

49S, la aproximativ 300 ml de Bulevardul

Iuliu Maniu - localizare inferioară




data prezent prezent prezent prezent prezent

Suprafaţa [mp] 886,18 4000 1292 1500 1616

PREŢ VÂNZARE EUR 1.800.000 325.000 375.000 420.160

Preţul de vânzare (EUR/mp) - criteriul de comparație € 450,00 € 251,55 € 250,00 € 260,00

TIP COMPARABILĂ

Tip comparabilă ofertă ofertă ofertă ofertă

Ajustare unitară sau procentuală

-10% -10% -10% -10%

Ajustare totală pentru tipul comparabilei

-45,00 -25,15 -25,00 -26,00

Preț de vânzare ajustat 405,00 226,40 225,00 234,00

DREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise fără restricții fără restricții fără restricții fără restricții fără restricții

Ajustarea unitară sau procentuală 0% 0% 0% 0% Ajustare totală pentru drepturi de proprietate € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Preţ ajustat (EUR/mp) € 405,00 € 226,40 € 225,00 € 234,00

RESTRICTII LEGALE

A B C D

Tipul comparabilei ofertă ofertă ofertă ofertă

Drepturi de proprietate transmise: fără restricții fără restricții fără restricții fără restricții fără restricții

Restricții legalePOT maxim 75%

CUT maxim 3 ADC/mp teren

POT maxim 75%


POT maxim 75%


POT maxim 75%


POT maxim 75%


Condiții de finanțare normale similare similare similare similare

Condiții de vânzare normale normale normale normale normale

Condiţiile pieței: prezent prezent prezent prezent prezent

Localizare:

București, Strada Drumul Bacriului

nr. 1, Sector 6 - la intersecția cu

Bulevardul Iuliu Maniu

Bulevardul Iuliu Maniu, intersecția

cu Drumul Belșugului - zonă

similară

Strada Drumul Belșugului, la

300 ml de la Bulevardul Iuliu

Maniu - localizare inferioară


49S, la aproximativ 300 ml de



Strada Drumul Belșugului, la

300 ml de la Bulevardul Iuliu

Maniu - localizare inferioară

Caracteristici fizice

Suprafaţa (mp): 886,18 4000 1292 1500 1616

Forma, raport front / adâncime: regulată regulată regulată regulată regulată

Front stradal - aprox :

aprox. 30 ml la Strada Drumul

Bacriului, aproape de intersecția cu


110 ml la Bulevardul Iuliu Maniu 27 ml la Strada Drumul

Belșugului

28 ml la Strada Drumul

Belșugului

aproximativ 30 ml la Strada

Drumul Belșugului

Construcție pe teren: liber de construcții liber de construcții liber de construcții liber de construcții liber de construcții

Utilități ( en el / apă / canalizare / gaz

metan / termoficare / alte)

toate utilitățile la teren toate utilitățile la teren toate utilitățile la teren toate utilitățile la teren toate utilitățile la teren

Litigii pe terenexistă un litigiu pe teren (ce va

influența valoarea analizată)

fără litigii pe teren fără litigii pe teren fără litigii pe teren fără litigii pe teren

Preț total (EUR) 1.800.000 325.000 375.000 420.160

Preț / mp (EUR) 450 252 250 260

Terenuri de comparaţieCriterii şi elemente de comparaţie:

Teren de evaluat:


19

Restricții legale - coeficienți urbanistici

POT maxim 75% CUT maxim 3 ADC/mp teren

POT maxim 75%





Ajustarea unitară sau procentuală 0% 0% 0% 0% Ajustare totală pentru restricții legale - coeficienți urbanistici € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00


CONDIŢII DE FINANŢARE

Condiţii de finanţare normale similare similare similare similare

Ajustarea unitară sau procentuală 0% 0% 0% 0% Ajustare totală pentru finanţare € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00


CONDIŢII DE VÂNZARE

Condiţii de vânzare normale normale normale normale normale

Ajustarea unitară sau procentuală 0% 0% 0% 0% Ajustare totală pentru condiţii de vânzare € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00


CONDIŢII DE PIAŢĂ

Condiţii ale pieţei prezent prezent prezent prezent prezent

Ajustarea unitară sau procentuală 0% 0% 0% 0% Ajustare totală pentru condiţii ale pieţei € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00


LOCALIZARE

Localizare

București, Strada Drumul Bacriului nr. 1, Sector 6 - la intersecția cu


Bulevardul Iuliu Maniu,

intersecția cu Drumul

Belșugului - zonă similară





49S, la aproximativ 300 ml de Bulevardul

Iuliu Maniu - localizare inferioară




Ajustarea unitară sau procentuală 0% 30% 30% 30% Ajustare totală pentru localizare € 0,00 € 67,92 € 67,50 € 70,20


CARACTERISTICI FIZICE

Mărime (dimensiune) 886,18 4000 1292 1500 1616

Ajustarea unitară sau procentuală 10,0% 0% 0% 0%

Ajustare totală pentru € 40,50 € 0,00 € 0,00 € 0,00


20

dimensiuni

Formă (raport dimensiuni) și front la stradă regulată regulată regulată regulată regulată

aprox. 30 ml la Strada Drumul

Bacriului, aproape de

intersecția cu Bulevardul Iuliu

Maniu

110 ml la Bulevardul Iuliu

Maniu


Belșugului


Belșugului

aproximativ 30 ml la Strada

Drumul Belșugului

Ajustarea unitară sau procentuală -20,0% 20,0% 20,0% 20,0% Ajustare totală pentru formă și front -€ 81,00 € 58,86 € 58,50 € 60,84

Litigii pe teren

Litigii pe teren

există un litigiu pe teren (ce va

influența valoarea analizată)

fără litigii pe teren

fără litigii pe teren

fără litigii pe teren fără litigii pe

teren

Ajustare unitară sau procentuală -15,0% -15,0% -15,0% -15,0% Ajustare totală pentru zonare -€ 54,68 -€ 52,98 -€ 52,65 -€ 54,76


Preţ ajustat (EUR/mp) € 310 € 300 € 298 € 310

Ajustare totală netă (absolut) -€ 95,18 € 73,81 € 73,35 € 76,28

(procentual) -24% 33% 33% 33%

Ajustare totală brută (absolut) € 176,18 € 179,76 € 178,65 € 185,80

(procentual) 43,50% 79,40% 79,40% 79,40%

Suprafața

886,18

Opinie / mp € 310 Valoare estimată EURO 275.000

Valoare LEI 1.303.000

Curs valutar 4,7383

Data evaluării 16.feb.19


21

Explicarea ajustărilor: Ajustările cantitative s-au luat în considerare astfel:

o s-au ajustat toate comparabilele cu -10%, aceasta reprezentând marja de negociere estimată din piaţă pentru terenurile libere de construcții;

▪ Drept de proprietate / Restricţii legale / Condiţii de finanţare / Condiţii de vânzare / Condiţii de piaţă / Caracteristici fizice – construcții pe teren / Utilități / Zonarea:

o nu au fost necesare ajustări; ▪ Localizare:

o Am utilizat o ajustare de 30% pentru comparabilele B, C si D pentru a lua în considerare poziționarea inferioara a acestora față de proprietatea subiect (Strada Drumul Belșugului, la 300 ml de la Bulevardul Iuliu Maniu).

▪ Caracteristici fizice – mărime: o s-a aplicat o ajustare de 10% pentru comparabila 1. Terenurile cu suprafețe mai mici sunt

mai ușor vandabile, fiind mai cerute pe piața imobiliară; ▪ Caracteristici fizice – formă și front stradal:

o Am aplicat o ajustare de -20% față de comparabila A (cu o deschidere mai buna fata de proprietatea subiect) si o ajustare de 20% fata de comparabilele B, C si D – acestea având deschideri inferioare raportate la suprafața terenului. Deschidere terenurilor sunt un factor important pentru un potențial dezvoltator al terenului;

▪ Litigii pe teren o Datorită faptului că pe teren există un litigiu (conform informațiilor primite de la client),

acest fapt influențează marketabilitatea și posibilitatea vânzării proprietății evaluate. Astfel, pentru a cuantifica factorul aferent valorii de lichidare a activului am utilizat un discount de 15% din valoarea acestuia (pentru a lua în considerare problemele de marketing cauzate de acest litigiu – ce reprezintă un risc pentru un eventual cumpărător, risc ce va scădea valoarea terenului)

Valoarea asimilată pentru proprietatea supusă evaluării a fost estimată ca fiind asimilabilă valorii ajustate a proprietății comparabile A deoarece proprietății A i-au fost aduse cele mai puține ajustări (ajustarea brută procentuală cea mai mică) avand în vedere caracteristicile analizate. În acest context valoarea rezultată prin abordarea prin piață, analiza pe perechi de date este:

275.000 EUR, echivalent a 1.303.000 LEI


22

4.3.2 Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii Valorile rezultate în urma aplicării metodelor de evaluare selectate sunt următoarele: Abordarea prin piață - Analiza pe perechi de date = 275.000 EUR Criteriile care au stat la baza estimării finale a valorii, fundamentată şi semnificativă, sunt: adecvarea, precizia şi cantitatea de informaţii. Adecvarea: Prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metodă, scopului şi utilizării evaluării. Adecvarea unei metode, de regulă, se referă direct la tipul proprietăţii imobiliare şi viabilitatea pieţei. Precizia: Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectitudinea datelor, de calculele efectuate şi de ajustările aduse preţurilor de vânzare a proprietăţilor comparabile. Cantitatea informatiilor: Adecvarea şi precizia influenţează calitatea şi relevanţa rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie studiate în raport cu cantitatea informaţiilor evidenţiate de o anumită tranzacţie sau de o anumită metodă. Chiar şi datele care îndeplinesc criteriile de adecvare şi precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informaţii. În termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informaţiile suplimentare disponibile. Luând în calcul criteriul adecvării, cea mai potrivită metodă, având în vedere tipul de proprietate (teren intravilan) și scopul evaluării (procedura falimentului), este analiza pe perechi de date din cadrul abordării prin piață. Această metodă îndeplinește și criteriul preciziei și criteriul cantității și calității informatiilor.

Abordarea prin venit Abordarea prin piață Adecvare Medie Mare

Precizie Medie Mare

Cantitate de informații de piață Insuficientă Suficientă

Luând în considerare cele de mai sus, opinia evaluatorului este că abordarea cea mai adecvată în cazul de față este abordarea prin piață, în urma aplicării căreia valoarea de lichidare a proprietății a fost estimată la (rotund):

275.000 EUR, echivalent 1.303.000 LEI Referitor la aceata valoare trebuie precizate următoarele: - valoarea este valabilă în limita ipotezelor şi a celorlalte considerente prezentate în cadrul raportului; - valoarea este realizată la cursul valutar de 4,7383 lei/EUR, valabil pentru data evaluării, 16.02.2019. - valoarea nu include TVA;

NEOVAL CONSULTING S.R.L. Cristian Nicola, Evaluator Autorizat Specializarea EI,EPI, EBM, Membru titular ANEVAR


23

5 PARTEA V – ANEXE 5.1. Fotografii ale proprietăţii 5.2. Harta amplasamentului 5.3. Documente ale proprietăţii 5.4. Extrase privind oferte de pe piaţa imobiliară 5.6. Prezentarea evaluatorului


24

5.1. Fotografii ale proprietăţii Acces din Strada Drumul Bacriului:

Vedere proprietate subiect:


25

5.2. Harta amplasamentului Coordonate Stereo 70: 579426.713,326545.974;579417.134,326553.215;579398.981,326560.373;579390.423,326532.469;579390.194,326526.599;579407.260,326519.159


26

5.3. Documente ale proprietăţii


27


28


29


30


31


32


33


34


35


36


37


38


39


40


41


42


43


44


45


46


47

5.4. Extrase privind oferte de pe piaţa imobiliară Oferte de vânzare terenuri: https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-

X9OQ03003?lista=2352430&harta=1

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-X9OQ03003?lista=2352430&harta=1

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-X9OQ03003?lista=2352430&harta=1


48

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-

X17L1305S?lista=2352430&harta=1

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-X17L1305S?lista=2352430&harta=1

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-X17L1305S?lista=2352430&harta=1


49

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-

XV0403I9N?lista=2352430&harta=1

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-XV0403I9N?lista=2352430&harta=1

https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-XV0403I9N?lista=2352430&harta=1


50

https://www.olx.ro/oferta/teren-militari-iuliu-maniu-certificat-de-urbanism-de-construire-avize-

IDbF2YT.html#05fd6c3236

https://www.olx.ro/oferta/teren-militari-iuliu-maniu-certificat-de-urbanism-de-construire-avize-IDbF2YT.html#05fd6c3236

https://www.olx.ro/oferta/teren-militari-iuliu-maniu-certificat-de-urbanism-de-construire-avize-IDbF2YT.html#05fd6c3236


51


52

5.5. Prezentarea evaluatorului NEOVAL Consulting este o companie fondată din pasiunea pentru evaluări a membrilor și colaboratorilor săi. Prin experiența și profesionalismul echipei, compania a devenit în scurt timp unul dintre principalii furnizori de servicii de consultanță și evaluare pentru un spectru larg de clienţi, de la proprietari de portofolii imobiliare la instituții financiar-bancare, birouri de executori judiciari și case de avocatură. Calități precum claritatea și dinamismul sunt în centrul dezvoltării NEOVAL Consulting. Cu aceste repere am plecat la drum și suntem dornici să le dezvoltăm prin intermediul serviciilor pe care le oferim. Serviciile noastre de Evaluare şi Consultanţă sunt concepute pentru a oferi o perspectivă asupra fundamentelor proprietății, a competiției și a dinamicii pieței globale care afectează valoarea, atât în prezent, cât și în viitor. Noi credem ca evaluarea este un activ strategic pentru investitori și proprietari, cu condiția ca raportarea să fie clară, promptă și să abordeze o imagine de ansamblu. Abordarea noastră profesionistă contribuie la evoluția industriei de evaluare către un standard mai ridicat de servicii și responsabilitate. Ne straduim să fim la înălțimea așteptărilor, prin cunoștințele noastre și prin sistemele utilizate în scopul obținerii unor rezultate deosebite. Rețeaua de consultanți și evaluatori ai NEOVAL Consulting acoperă orașe principale ale României: București, Constanța, Timișoara, Cluj-Napoca, Brașov, Buzău, Piteşti si Ploieşti, oferind o imagine clară atât a pieței imobiliare naționale cât și a celor regionale și locale. În portofoliul nostru intră instituţii publice, bănci, companii româneşti şi internaţionale, dintre care amintim: OMV PETROM, OIL TERMINAL, OCEAN FISH, CLINICA ROMGERMED, DEDEMAN, LIBRA BANK, ROMANIAN INTERNATIONAL BANK, PATRIA CREDIT IFN, NEXTEBANK şi altele. Compania are o vastă experienţă în evaluarea și oferirea de servicii de consultanță cuprinzând toate categoriile de segmente de piață: evaluări imobiliare, evaluări bunuri mobile, evaluări de stocuri, evaluări de afaceri, rapoarte de cercetare și analiza de piață. Compania este membru corporativ ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România) și are încheiata o poliță de asigurare profesională pentru pragul de 500.000 euro, iar evaluatorii NEOVAL Consulting dețin fiecare, la rândul lor polițe individuale de asigurare. Toate rapoartele noastre sunt realizate în conformitate cu Standardele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (ANEVAR) şi Standardele Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), pentru a corespunde tuturor nevoilor Dumneavoastră de raportare. Contact:

NEOVAL Consulting S.R.L. Consultanță & Evaluare M: 0722 888 063 M: 0730 513 172 A: Calea Văcărești, Nr. 252-254, Etajul 3, Biroul nr. 9, Sectorul 4, București, Cod Poștal 40062 E: [email protected] W: www.neoval.ro


http://www.neoval.ro/

raport de evaluare evaluate teren...evaluare „teren intravilan, bucurești, strada drumul...

Documents