raport de evaluare - crisconsult.rocrisconsult.ro/custom_images/anunturi/b3d0ea.pdf · raport de...

Datele, informatiile si continutul prezentului raport, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate, in parte sau in totalitate, si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al beneficiarului raportului de evaluare.

TRIBUNALUL BUCURESTI

SECTIA A VII-A CIVILA

DOSAR NR.: 23215/3/2010

DEBITOARE: SC POLY-DELTA CHEMICALS SRL - in faliment

RAPORT DE EVALUARE

A PROPRIETATII IMOBILIARE “TEREN INTRAVILAN 20.000 MP”

SITUATA IN

OTOPENI, TARLA 29, STR. ION CREANGA FN, JUDET ILFOV

AFLATA IN PATRIMONIUL DEBITOAREI

SC POLY-DELTA CHEMICALS SRL - in faliment

OCTOMBRIE 2013

RAPORT DE EVALUARE PROPRIETATE IMOBILIARA “TEREN INTRAVILAN 20.000 MP”

SITUATA IN OTOPENI, TARLA 29, STR. ION CREANGA FN, JUDET ILFOV

DEBITOARE: SC POLY-DELTA CHEMICALS SRL – IN FALIMENT

Pag

e 2

Bucuresti, 25/10/2013

Catre,

CRIS CONSULT S.P.R.L – societate specializata in insolventa,

in calitate de Lichidator Judiciar al SC POLY-DELTA CHEMICALS SRL - in faliment

Obiectul prezentului raport de evaluare il constituie proprietatea imobiliara - „teren intravilan 20.000

mp” - situata in Otopeni, Tarla 29, Str. Ion Creanga FN, Judet Ilfov, aflata in patrimoniul debitoarei SC POLY-

DELTA CHEMICALS SRL – in faliment, descrisa in cuprinsul raportului de evaluare.

Scopul prezentului raport consta in estimarea valorii de vanzare fortata a proprietatii imobiliare,

pornind de la estimarea valorii de piata – baza a evaluarii, asa cum este definita in Standardul International

de Evaluare IVS Cadrul General, in vederea valorificarii in cadrul procedurii insolventei.

Valoarea proprietatii imobiliare a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui

tip de valoare, tinandu-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv cu Standardele Uniunii

Naţionale a Evaluatorilor din România (ANEVAR).

Opinia evaluatorului in urma aplicarii metodei de evaluare, este ca valoarea de vanzare fortata a

proprietatii imobiliare este:

V proprietate = 640.000 EUR respectiv 2.848.500 RON

Opinia a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile

exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport. Raportul

de evaluare a fost cu atentie intocmit, in baza informatiilor detinute sau puse la dispozitie de client.

Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizata in raport. Valoarea reprezinta opinia

evaluatorului privind valoarea de vanzare fortata a proprietatii imobiliare la data evaluarii.

Cu respect,

DUNAREANU RALUCA IOANA

Evaluator Autorizat – Membru Titular ANEVAR




Pag

e 3

CUPRINS

Scrisoare de inaintare 2

Certificare 4

1. Sinteza evaluarii 5

2. Date generale 6

2.1 Obiectul evaluarii

2.2 Drepturi de proprietate evaluate

2.3 Scopul evaluarii si utilizarea raportului

2.4 Clientul si destinatarul lucrarii

2.5 Bazele evaluarii

2.6 Responsabilitatea fata de terti

2.7 Sursele de informatii

2.8 Clauze de nepublicare

3. Prezentarea proprietatii imobiliare 12

3.1 Descrierea proprietatii imobiliare

3.2 Descrierea pietei imobiliare specifice

4. Evaluarea proprietatii imobiliare 14

4.1 Cea mai buna utilizare

4.2 Procedura de evaluare

4.3 Abordarea prin piata

4.4 Reconcilierea rezultatelor – estimarea valorii finale

ANEXE




Pag

e 4

CERTIFICARE Prin prezenta certific ca:

� Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte

� Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile

limitative prezentate in acest raport

� Nu am niciun interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport de

evaluare si nu am niciun interes personal si nu sunt partinitoare fata de vreuna din partile

implicate

� Nici evaluatorul si nicio persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este actionar, asociat sau

persoana afiliata sau implicata cu beneficiarul

� Remunerarea evaluatorului nu depinde de niciun acord, aranjament sau intelegere care sa-i

confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru

concluziile exprimate in evaluare

� Nici evaluatorul si nicio persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat

de finalizarea tranzactiei

� Analizele si opiniile mele au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele,

recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Uniunea Nationala a

Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale

� Proprietatea supusa evaluarii a fost inspectata de catre un reprezentant la Lichidatorului

Judiciar, care a pus la dispozitia evaluatorului toate datele necesare intocmirii prezentului raport

de evaluare

� In prezent sunt membru ANEVAR si am indeplinit programul de pregatire profesionala continua

� Prin prezenta certific faptul ca sunt competenta sa efectuez acest raport de evaluare






Pag

e 5

1. SINTEZA EVALUARII Obiectul evaluarii: proprietatea imobiliara compusa din teren intravilan in suprafata de 20.000 mp,

identificata cu nr. Cadastral -, inscrisa in Cartea Funciara nr. -, situata in Otopeni, Tarla 29, Str. Ion

Creanga FN, Judet Ilfov.

Proprietar: SC POLY-DELTA CHEMICALS SRL - in faliment, reprezentata de CRIS CONSULT

S.P.R.L – societate specializata in insolventa, in calitate de Lichidator Judiciar

Scopul evaluarii: estimarea valorii de vanzare fortata a proprietatii imobiliare, pornind de la

estimarea valorii de piata – baza a evaluarii, asa cum este definita in Standardul International de Evaluare

IVS Cadrul General, in vederea valorificarii in cadrul procedurii insolventei.

Conditii limitative: din datele si informatiile puse la dispozitia evaluatorului la data evaluarii, rezulta

ca proprietatea imobiliara nu este supusa niciunor restrictii, dreptul de proprietate fiind considerat complet.

Inspectia proprietatii, investigatiile si analizele necesare au fost facute de catre un reprezentant al

Lichidatorului Judiciar, ocazie cu care a fost efectuata identificarea faptica si au fost efectuate planse

fotografice. Acesta a pus la dispozitia evaluatorului toate datele necesare intocmirii prezentului raport de

evaluare.

Abordarea evaluarii este conform prevederilor Standardelor Internationale de Evaluare: IVS Cadrul

General – Valoarea de piata si Vanzari fortate, IVS 101-103 – Standarde Generale, IVS 230 – Drepturi

asupra proprietatii imobiliare, care sunt aplicabile in toate situatiile in care evaluatorii sunt solicitati sa

intocmesca un raport sau sa emita o opinie destinata informarii beneficiarului asupra valorii unei proprietati.

Prezentul raport reprezinta baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului, contine 23 pagini, inclusiv

anexe, si a fost intocmit in 2 (doua) exemplare, din care 1 (unu) exemplar pentru beneficiar.

Rezultatele evaluarii: in urma aplicarii tehnicii prezentate in acest raport, a rezultat urmatoarea

valoare de vanzare fortata estimata pentru proprietatea imobiliara supusa evaluarii:

V proprietate = 640.000 EUR (2.848.500 LEI)

Valoarea obtinuta nu contine TVA si nu tine cont de conditiile de mediu




Pag

e 6

2. DATE GENERALE 2.1 Obiectul evaluarii

Proprietatea imobiliara compusa din teren intravilan in suprafata de 20.000 mp, identificata cu nr.

Cadastral -, inscrisa in Cartea Funciara nr. -, situata in Otopeni, Tarla 29, Str. Ion Creanga FN, Judet Ilfov.

2.2 Drepturi de proprietate evaluate

Proprietatea imobiliara evaluata se pretinde a fi proprietatea debitoarei SC POLY-DELTA

CHEMICALS SRL - in faliment, pe baza documentelor puse la dispozitie de catre Lichidatorul Judiciar.

Conform documentelor de proprietate, dreptul de proprietate asupra imobilului este considerat

complet. Toate aceste informatii au fost considerate credibile si corecte, neverificand autenticitatea actelor

juridice prezentate.

Nu se asuma nicio responsabilitate de catre evaluator privind descrierea situatiei juridice sau a

consideratiilor privind actele de proprietate. Se presupune ca actele de proprietate sunt valabile.

2.3 Scopul evaluarii si utilizarea raportului

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de vanzare fortata a proprietatii

imobiliare, pornind de la estimarea valorii de piata – baza a evaluarii, asa cum este definita in Standardul

International de Evaluare IVS Cadrul General, in vederea valorificarii in cadrul procedurii insolventei.

2.4 Clientul si destinatarul lucrarii

Prezentul raport de evaluare se adreseaza CRIS CONSULT S.P.R.L – societate specializata in

insolventa, in calitate de Lichidator Judiciar al SC POLY-DELTA CHEMICALS SRL - in faliment, in calitate

de client si destinatar. Avand in vedere Statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator,

evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de client si destinatar

2.5 Bazele evaluarii

Din informatiile aflate la dispozitia evaluatorului, rezulta ca proprietatea imobiliara nu este supusa

niciunor restrictii sau limitari deosebite, restrictii contractuale, servituti, leasing, ipoteci, care ar putea

influenta sau ingradi dreptul de proprietate.




Pag

e 7

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia

evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri

din acest raport.

2.5.1 Ipoteze si conditii limitative

Ipoteze:

• Atat selectarea metodelor de evaluare, cat si modalitatile de aplicare, s-au facut avand in vedere

statutul actual al proprietatii supuse evaluarii, astfel incat valorile estimate sa conduca la o valoare cat mai

probabila si apropiata de cea la care va fi incheiata tranzactia

• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost

rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii

• Inspectia proprietatii, investigatiile si analizele necesare au fost facute de catre un reprezentant al



evaluare

• Evaluatorul nu va fi facut responsabil pentru aspectele de natura juridica ale proprietatii imobiliare,

ce se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre client si care au fost prezentate fara

a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Evaluatorul a presupus ca titlul de proprietate asupra

imobilului este valabil si nu exista sarcini asupra acestuia la data evaluarii

• Evaluatorul nu va fi facut raspunzator pentru existenta unor vicii ascunse privind factorii de mediu

care ar putea influenta valoarea, evaluatorul neavand componentele necesare si, prin urmare, nu poate da

nicio garantie referitoare la starea tehnica sau economica a imobilului

• Evaluatorul a obtinut informatii, estimari si opinii ce au fost evidentiate in raportul de evaluare, de la

surse pe care el le considera credibile si nu isi asuma nicio responsabilitate in privinta datelor furnizate de

client si terte persoane

• Evaluatorul a presupus ca imobilul de evaluat se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor

urbanistice din zona, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in

considerare in prezentul raport. Evaluatorul nu are niciun interes in prezent sau in viitor cu beneficiarul sau

cu partile interesate in tranzactii. Evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate in

prezentul raport de evaluare




Pag

e 8

Conditii limitative:

• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia

• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa

depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in cauza, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de

intelegeri in prealabil

• Prezentul raport sau parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu

trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului

• Orice valori estimate in raport, se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe

interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost

prevazuta in raport

Ipoteza speciala: avand in vedere ca, in cadrul procedurii insolventei, vanzatorul este obligat sa

vanda rapid si fara a beneficia de un marketing adecvat, iar potentialii cumparatori sunt in cunostinta de

cauza despre situatia dificila si constrangerile la care este supus vanzatorul, s-a solicitat de catre

beneficiarul prezentului raport de evaluare estimarea valorii de vanzare fortata – asa cum este definita in

Standardele Internationale de Evaluare 2011: “termenul de “vanzare fortata” se utilizeaza deseori in situatiile

cand un vanzator este contrans sa vanda si, in consecinta, nu are la dispozitie o perioada de marketing

adecvata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste situatii va depinde de natura presiunii asupra vanzatorului

si de motivele pentru care nu poata sa aiba la dispozitie o perioada de marketing adecvata. O “vanzare

fortata” este o descriere a situatiei in care are loc schimbul si nu un tip al valorii distinct”.

In acest sens a fost pus la dispozitia evaluatorului Adresa nr. 5317/25.10.2013 referitoare la istoricul

privind incercarile de vanzare pe piata ale proprietatii imobiliare in cauza, incepand cu data 16.12.2011 la

valoarea de 972.000 EUR, fara a avea pana la data prezenta cumparatori interesati si implicit oferte ferme

de vanzare.

2.5.2 Valoarea estimata

Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de vanzare fortata a

proprietatii imobiliare, pornind de la estimarea valorii de piata – baza a evaluarii, asa cum este definita in

Standardul International de Evaluare IVS Cadrul General, cu caracter obligatoriu pentru membrii ANEVAR.




Pag

e 9

Conform standardului definitia valorii de piata este urmatoarea: “Valoarea de piata este suma

estimata pentru care un activ/datorie ar putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator

hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care

partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”

2.5.3 Data evaluarii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii

octombrie 2013, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de

catre evaluator. Opinia privind valoarea de vanzare fortata a proprietatii imobiliare a luat in considerare

datele si informatiile detinute sau culese si analizate de evaluator in perioada analizata.

2.5.4 Data inspectiei

Inspectia proprietatii, investigatiile si analizele necesare au fost facute de catre un reprezentant al



evaluare.

2.5.5 Metodologia de evaluare folosita

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita

anterior. Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata: abordarea prin piata. Pornind de la valoarea de

piata – baza a evaluarii, evaluatorul a estimat valoarea de vanzare fortata, avand in vedere situatia speciala

a vanzatorului – asa cum a fost prezentata in Ipoteza speciala.

Avand in vedere specificul imobilului in cauza – proprietate imobiliara tip teren liber si scopul

declarat al prezentului raport de evaluare, evaluatorul a considerat abordarea prin piata ca fiind cea mai

adecvata pentru estimarea valorii de piata a acesteia, ca baza a evaluarii.

2.5.6 Modalitati si termene de plata

Valoarea prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare, reprezinta valoarea de vanzare

fortata a proprietatii imobiliare evaluate si considerata a fi platita integral (cash), fara conditii de plata

deosebite (rate, leasing, etc).




Pag

e 1

0

2.6 Responsabilitatea fata de terti

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza documentelor ce atesta dreptul de proprietate si

a informatiilor legate de istoricul si exploatarea imobilului, furnizate de catre beneficiarul lucrarii,

corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.

Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general de la data evaluarii in care are

loc operatiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare a pietei imobiliare si scopul prezentului raport. Daca

acesta se modifica semnificativ in viitor, evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si

cunoscute de acesta la data evaluarii.

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul

clientului si destinatarului mentionati la pct. 2.4. Evaluatorul nu accepta nicio responsabilitate fata de o alta

persoana (daca este transmis unei alte persoane), fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nicio

circumstanta.

2.7 Sursele de informatii

Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost:

� Informatii privind situatia juridica a proprietatii imobiliare puse la dispozitie de catre client

� Informatii privind istoricul amplasamentelor, starea fizica, etc., furnizate de catre client

� Inspectia efectuata de catre lichidatorul judiciar a tuturor elementelor componente proprietatii

� Documentele si schitele imobilului: acte de proprietate, extrase de Carte Funciara, relevee etc

� Informatii preluate din baza de date a evaluatorului, de la vanzatori si cumparatori imobiliari de pe

piata imobiliara specifica, informatii preluate de la agentii precum Eurisko, Colliers, informatii care au fost

sintetizate in analiza pietei imobiliare

Aceste documente si informatii au fost puse la dispozitia evaluatorului de catre Lichidatorul Judiciar,

iar veridicitatea actelor, corectitudinea informatiilor continute de acestea sunt in exclusivitate

responsabilitatea acestuia.




Pag

e 1

1

2.8 Clauze de nepublicare

Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat sau inclus intr-un

document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei si

contextului in care urmeaza sa apara.

Publicarea partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane dacat cele

mentionate la pct. 2.4 atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.




Pag

e 1

2

3. PREZENTAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 3.1 Descrierea proprietatii imobiliare Proprietatea imobiliara compusa din teren intravilan in suprafata de 20.000 mp, identificata cu nr.

Cadastral -, inscrisa in Cartea Funciara nr. -, situata in Otopeni, Tarla 29, Str. Ion Creanga FN, Judet Ilfov.

Localizare: aceasta este localizata in intravilanul administrativ al Orasului Otopeni, in zona

cunoscuta sub denumirea de Odaile, in zona cuprinsa intre strazile Ion Creanga si Nichita Stanescu, cu

acces facil la Sos. de Centura. Zona in care aceasta se gaseste este una mixta: industriala si rezidentiala.

Teren: terenul in cauza are o suprafata totala de 20.000 mp (19.999,83 mp conform masuratorilor

cadastrale) si o deschidere de cca. - ml la drum asfaltat. Acesta dispune de urmatoarele utilitati si facilitati:

energie electrica, gaze, apa, canalizare. Categorie de folosinta: curti-constructii.

3.2 Descrierea pietei imobiliare specifice

Piata imobiliara se poate defini ca fiind interactiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care

schimba drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceasta piata se defineste pe baza tipului

de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si chiriasilor tipici.

Piata imobiliara este influentata de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor si are

caracteristici diferite de cele ale pietelor eficiente (este foarte sensibila la situatia pietei de munca si

stabilitatea veniturilor, deciziile de cumparare sunt influentate de tipul de finantare, durata rambursarii si rata

dobanzii, este o piata care nu se autoregleaza, ci este afectata de multe reglementari guvernamentale si

locale, informatiile despre tranzactii similare nu sunt imediat disponibile, exista decalaj intre cerere si oferta,

cererea poate fi volatila datorita unor schimbari rapide in marimea si structura populatiei).

In cazul prezentului raport, tinand cont de estimarile privind “cea mai buna utilizare”, piata se

defineste ca “piata proprietatilor imobiliare de tipul terenurilor libere intravilane”, piata a carei

localizare geografica se situeaza in zona Otopeni.

Cererea pentru terenuri a fost mult diminuata pe tot parcursul anului. Scaderea abrupta pe pietele

utilizatorilor finali (rezidential, birouri, spatii comerciale, spatii industriale) combinata cu teama unei potentiale

amplificari a crizei economice a determinat investitorii sa fie extrem de prudenti în ceea ce priveste achizitia

de proprietati. Lipsa finantarii din partea bancilor pentru achizitionarea de terenuri a fost un alt factor

fundamental care a contribuit decisiv la scaderea dramatica a achizitiilor.




Pag

e 1

3

Cei mai activi cumparatori au fost retailerii mari, în special retelele de tip discount (cum ar fi Plus

Discount, Penny Market) si magazinele Do-It-Yourself (cum ar fi bauMax), care înca îsi continua strategia de

expansiune la nivel national. Acesti cumparatori au preferat locatii semi-centrale în cartierele cu o densitate

mare a populatiei sau zonele periferice care beneficiaza de expunere foarte buna.

O alta sursa a cererii a venit din partea persoanelor fizice dispunând de lichiditati, care au cautat

proprietati bune la preturi foarte reduse. Chiar si unii dezvoltatori au ales sa foloseasca surplusul de lichiditati

pentru a beneficia de pe urma oportunitatilor aparute în aceasta perioada, în detrimentul continuarii

proiectelor care se aflau deja în derulare si care s-au dovedit dificil de vândut sau închiriat. Cel mai relevant

exemplu este achizitia de catre Liebrecht & Wood a aprox. 60 hectare de teren pentru dezvoltari comerciale

localizate la iesirile din Bucuresti, contra sumei de 30 de milioane de Euro. (Sursa: Colliers).

Oferta: pe fondul dificultatii de a obtine finantare pentru proiecte din cauza conditiilor foarte stricte

impuse de banci (40 – 60% fonduri proprii; 40 – 50% pre-închirieri pentru proiecte de birouri, 50 – 60% pre-

închirieri pentru centre comerciale si minim 30% apartamente vândute off-plan pentru proiecte rezidentiale),

dezvoltatorii au fost fortati sa opreasca constructia si chiar sa scoata la vânzare portofolii mari de terenuri –

majoritatea incluzând credite ipotecare. Astfel, dezvoltatorii au cautat investitori care sa achizitioneze

terenurile prin preluarea împrumuturilor atasate sau sa accepte un acord de tip joint-venture în care sa

aduca capital propriu pentru dezvoltare. Totusi, în majoritatea cazurilor, creditele ipotecare au depasit pretul

pe care potentialii investitori au fost dispusi sa-l plateasca pentru proprietatile în cauza.

Spre sfârsitul anului, unele banci au început mult asteptata lichidare a garantiilor pentru credite

neperformante, în mare parte fiind vorba de proprietati neatractive. În cazul proprietatilor bune, bancile au

preferat sa restructureze împrumuturile în loc sa le execute (Sursa: Colliers).

Echilibrul pietei: nu ne asteptam ca piata sa sufere vreo schimbare notabila in continuare. Ca

întotdeauna, evolutia pietei specifice va ramane strans corelata cu situatia economica generala, dar si cu

celelalte segmente ale pietei imobiliare. Cresterea numarului de tranzactii depinde de îmbogatirea ofertei de

proprietati distressed sau de aparitia unor semne de revigorare a segmentelor rezidential, de spatii

comerciale, birouri.

Avand in vedere cele descrise in subcapitolele anterioare, se poate considera ca in prezent piata

imobiliara pentru proprietati similare in zona analizata este in dezechilibru relativ datorita ofertei limitate

(manifestate si potentiale) si cererii scazute. In consecinta, avem o piata a cumparatorilor.




Pag

e 1

4

4. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE 4.1 Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din

diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii

metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare – este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber

sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai buna

valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: cea mai buna utilizare a

terenului liber / cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii, ea trebuind

sa fie: permisibila legal, posibila fizic, fezabila financiar si maxim profitabila.

Tinand seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia terenului

liber pentru proprietatea imobiliara analizata.

Cea mai buna utilizare este proprietate imobiliara de tip industrial.

4.2 Procedura de evaluare

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata, asa cum a fost ea definita mai

sus. Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata urmatoarea abordare: abordarea prin piata. Pornind

de la valoarea de piata – baza a evaluarii, evaluatorul a estimat valoarea de vanzare fortata, avand in vedere

situatia speciala a vanzatorului – asa cum a fost prezentata in Ipoteza speciala.

Etape parcurse

� documentarea, pe baza unei liste de informatii furnizate de catre lichidator

� inspectia amplasamentului si a zonei de catre un reprezentant al lichidatorului judiciar si punea la

dispozitia evaluatorului a tuturor datelor necesare realizarii prezentului raport de evaluare

� stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului

� selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport

� analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii

� aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare




Pag

e 1

5

4.3 Abordarea prin piata

Aceasta metoda utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de piaţa se face prin

analizarea pieţei, in scopul de a gasi proprietaţi imobiliare similare, comparând apoi aceste

proprietaţi imobiliare cu cea care este supusa evaluarii. Aplicarea acestei metode porneşte de la premiza

ca valoarea de piaţa a unei proprietaţi imobiliare este in relaţie directa cu preturile de tranzacţie ale

unor proprietaţi imobiliare competitive si comparabile.

Aceasta metoda se aplica la toate tipurile de proprietaţi imobiliare, atunci când exista suficiente

tranzacţii recente, cu date sigure, care sa indice caracteristicile valorii sau tendinţele de piaţa.

Analiza comparativa a proprietatilor se axeaza pe asemanarile si deosebirile intre proprietaţi si

tranzacţii, care influenţeaza valoarea.

Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietaţilor si tranzacţiilor imobiliare, care au

drept consecinţa variaţiile preturilor pe piaţa imobiliara.

Criterile de comparatie pentru a estima similitudinea proprietatilor imobiliare au in vedere:

� drepturi de proprietate transferate

� conditii de finantare

� conditii de vanzare

� conditii de piata

� cheltuieli imediate dupa cumparare

� localizare

� caracteristici fizice: suprafata, deschidere, acces, utilitati

� caracteristicile deosebite (daca este cazul)

� utilizarea proprietatii

Avand in vedere caracteristicile de conformare ale proprietatii de evaluat (conditii de vanzare,

amplasare, caracteristici fizice, utilizare etc) cat si de caracteristica pietei imobiliare, in opinia evaluatorului

valoarea de vanzare fortata a imobilului analizat este de:

V proprietate = 640.000 EURO (2.848.500 LEI)




Pag

e 1

6

ABORDAREA PRIN PIATA - METODA COMPARATIILOR DIRECTE

Element de comparatie Proprietate subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4

Pret de vanzare (EUR) 100,00 80,00 100,00 110,00

Tip comparabila - oferta/tranzactie oferta oferta oferta oferta

Corectie unitara/procentuala -20% -20% -20% -20%Corectie totala pentru tipul comparabilei -20,00 -16,00 -20,00 -22,00Pret de vanzare corectat 80,00 64,00 80,00 88,00

Drept de proprietate transmis deplin deplin deplin deplin

Corectie unitara/procentuala 0% 0% 0% 0%Corectie totala pentru drept de proprietate 0,00 0,00 0,00 0,00Pret corectat 80,00 64,00 80,00 88,00

Conditii de finantare normale normale normale normale

Corectie unitara/procentuala 0% 0% 0% 0%Corectie totala pentru conditii de finantare 0,00 0,00 0,00 0,00Pret corectat 80,00 64,00 80,00 88,00

Conditii de vanzare normale normale normale normale

Corectie unitara/procentuala -50% -50% -50% -50%Corectie totala pentru conditii de vanzare -40,00 -32,00 -40,00 -44,00Pret corectat 40,00 32,00 40,00 44,00

Conditii de piata mai vechi prezent prezent prezent

Corectie unitara/procentuala -5% 0% 0% 0%Corectie totala pentru conditii de piata -2,00 0,00 0,00 0,00Pret corectat 38,00 32,00 40,00 44,00

Cheltuieli imediate dupa cumparare similar similar similar similar

Corectie unitara/procentuala 0% 0% 0% 0%Corectie totala pentru chelt. imediate 0,00 0,00 0,00 0,00Pret corectat 38,00 32,00 40,00 44,00

Localizare Otopeni - Odaile Otopeni - Odaile Otopeni - Dr Garii Otopeni - Dr Garii

Corectie unitara/procentuala 0% 0% -10% -10%Corectie totala pentru localizare 0,00 0,00 -4,00 -4,40Pret corectat 38,00 32,00 36,00 39,60

Suprafata totala teren (mp) 7.500 10.000 6.500 14.000

Corectie unitara/procentuala -15% -10% -15% -5%Corectie totala pentru suprafata totala teren -5,70 -3,20 -6,00 -2,20

Deschidere (ml) 30 40 73 250

Corectie unitara/procentuala 0% 0% 0% 0%Corectie totala pentru deschidere 0,00 0,00 0,00 0,00

Acces drum asfaltat drum macadam drum pietruit drum pietruit

Corectie unitara/procentuala 0% 5% 3% 3%Corectie totala pentru acces 0,00 1,60 1,20 1,32

Utilitati disponibile toate en el, gaze en el, gaze en el, gaze

Corectie unitara/procentuala 0% 10% 10% 10%Corectie totala pentru utilitati disponibile 0,00 3,20 4,00 4,40

Caracteristici deosebite nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul

Corectie unitara/procentuala 0% 0% 0% 0%Corectie totala pentru caracterisitici deosebite 0,00 0,00 0,00 0,00

Utilizare - cea mai buna utilizare industriala rezidentiala industriala industriala

Corectie unitara/procentuala 0% -20% 0% 0%Corectie totala pentru utilizare 0,00 -6,40 0,00 0,00

Pret corectat 32,30 27,20 35,20 43,12

Corectie totala neta -47,70 -36,80 -44,80 -44,88Corectie totala neta (%) -59,63% -57,50% -56,00% -51,00%Corectie totala bruta 47,70 46,40 55,20 56,32Corectie totala bruta (%) 59,63% 72,50% 69,00% 64,00%

640.000 EUR CURS BNR

2.848.500 LEI 4,4508

nu este cazul

industriala

Otopeni - Odaile

CARACTERISTICI FIZICE

20.000,00

N/A

drum asfaltat

toate

vanzare fortata

CONDITII DE PIATA

prezent

CHELTUIELI IMEDIATE DUPA CUMPARARE

nu este cazul

LOCALIZARE

VALOARE ESTIMATA 32 EUR/MP

TIP COMPARABILA

DREPT DE PROPRIETATE TRANSMIS

deplin

CONDITII DE FINANTARE

normale

CONDITII DE VANZARE




Pag

e 1

7

4.4 Reconcilierea rezultatelor – estimarea valorii finale

In urma aplicarii procesului de reconciliere, evaluatorul a revizuit parcursul tuturor metodelor

utilizate, analizand critic adecvarea, precizia, cantitatea si relevanta informatiilor utilizate (disponibile la data

evaluarii). In urma acestui ultim proces de analiza evaluatorul opteaza si recomanda pentru urmatoarea

valoare de vanzare fortata:

V proprietate = 640.000 EUR (2.848.500 LEI)

Valoarea obtinuta nu contine TVA si nu tine cont de conditiile de mediu

Cursul de schimb valutar luat in consideratie este cel anuntat de BNR pentru 25.10.2013:

4,4508 LEI/EUR

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele privind valoarea

sunt:

� valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul

raport, conforme cu standardele europene si internationale ale evaluatorilor

� datele folosite in prezentul raport au fost obtinute de la client, evaluatorul neasumandu-si

responsabilitatea pentru veridicitatea si acuratetea acestora

� valoarea este o predictie

� valoarea nu tine cont de responsabilitatile de mediu

� valoarea este subiectiva

� evaluarea este o opinie asupra unei valori

Cu respect,






Pag

e 1

8

ANEXE

Informatii de piata

http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti-ilfov/otopeni/teren-constructii-de-vanzare-X5VG03007?lista=12167357#44612110




Pag

e 1

9

http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti-ilfov/otopeni/teren-constructii-de-vanzare-XV0003P4R?lista=12167357#40964491




Pag

e 2

0

http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti-ilfov/otopeni/teren-constructii-de-vanzare-XV0103A1Q?lista=12167357#46259415




Pag

e 2

1

http://www.tocmai.ro/otopeni-teren-in-otopeni-6500mp-centura-buc-nord-str-oasului-12170652.html




Pag

e 2

2

Localizare/Planse fotografice




Pag

e 2

3

Documente de proprietate

raport de evaluare - crisconsult.rocrisconsult.ro/custom_images/anunturi/b3d0ea.pdf · raport de...

Documents