bunraport de evaluare teren mazalu

P.F.A.ZAINEA MIHAI RAPORT DE EVALUARE Imobil teren intravilan, amplasat in intravilanul municipiului Slobozia,jud.Ialomita,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita

1

Slobozia,Ialomitei st.,bl.B1-38,sc.AN, ap.7, tel : 0243 235420 E-Mail [email protected]

RAPORT DE EVALUARE solicitat de ctre Primaria Slobozia

A PROPRIETII IMOBILIARE Teren intravilan:

LOT 1 avind S= 172,06 mp,b-dul M.Basarab,nr.55, zona magazin Ialomita

situat in intravilanul localitatii Slobozia, jud.Ialomita , aparinnd

Consiliului Local Slobozia, Proprietar: Consiliul Local Slobozia Beneficiar: Consiliul Local Slobozia Expert evaluator : ing.Zainea Mihai,aut. nr.2303 Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al P.F.A.ZAINEA MIHAI,

al Clientului si al Destinatarului Consiliul Local Slobozia

MARTIE 2010


2

1.Sinteza evalurii

Obiectul evaluat l constituie pprroopprriieettaatteeaa iimmoobbiilliiaarr:: Teren intravilan: LOT 1 avind S= 172,06 mp,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita, situat in intravilanul localitatii Slobozia, jud.Ialomita , aparinnd Consiliului Local Slobozia,nr.cadastral 2785.terenul evaluat provine din dezmembrarea corpului de proprietate cu nr.cadastral 2785 din 18.10.2006 in doua loturi. Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a acestui teren intravilan proprietatea Consiliului Local Slobozia,,n vederea vinzarii catre concesionar. Raportul de evaluare va stabili valoarea de pia n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare.

Pentru estimarea valorii s-au aplicat urmtoarele abordri:

1. Abordarea pe baza de comparaie pentru teren ;

2. Abordarea pe baza de extracie pentru teren.

Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaionale de Evaluare i prin reconcilierea valorilor obinute, evaluatorul a estimat valoarea proprietii obtinuta prin metoda comparatiei (rotunjita la euro) la:

LOT 1 TEREN intravilan (metoda comparatiei) :

respectiv

La un curs de 1EURO = 4,0898 LEI. Data evalurii: 15.03.2010

Valorile obinute prin evaluare nu includ T.V.A.

Expert evaluator: ing.Zainea Mihai

22.024 EURO

90.074 LEI


3

2.Certificarea evaluatorului: Prezentul raport de evaluare a fost ntocmit de ctre ing.Zainea Mihai, expert evaluator, membru titular ANEVAR, posesor al legitimaiei nr.2303.Evaluatorul este abilitat s efectueze evaluri imobiliare. Prin prezenta declaraie se certific urmtoarele:

Evaluarea a fost efectuat n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) - edia a opta 2007 i cu Codul Deontologic;

Evaluatorul i asum, pentru situaiile incluse n raportul scris, ntreaga responsabilitate a lucrrii;

Datele prezente n cadrul raportului sunt reale i corecte; Evaluatorul certific faptul c a efectuat personal inspecia proprietii

care face obiectul lucrrii; Analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate numai

la ipotezele i condiiile limitative incluse n coninutul raportului i reprezint un punct de vedere neprtinitor;

Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor n proprietatea evaluat i nici interes personal i nu este prtinitor fa de nici una din prile implicate;

Att evaluatorul ct i orice alt persoan afiliat sau implicat cu acesta nu sunt acionari sau asociai cu beneficiarul;

Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau nelegere care s-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate n evaluare;

Evaluatorul ndeplinete cerinele adecvate de calificare profesional, a ndeplinit programul de pregtire profesional continu i are experien n categoria de proprietate ce este evaluat;

Evaluatorul are ncheiata asigurarea de rspundere profesional pe anul 2009 .

1. Obiectul evalurii:

Obiectul evaluat l constituie pprroopprriieettaatteeaa iimmoobbiilliiaarr:: Teren intravilan: LOT 1 avind S= 172,06 mp,b-dul M.Basarab,nr.55,zona magazin Ialomita, situat in intravilanul localitatii Slobozia, jud.Ialomita , aparinnd Consiliului Local Slobozia,nr.cadastral 2785.terenul evaluat provine din dezmembrarea corpului de proprietate cu nr.cadastral 2785 din 18.10.2006 in doua loturi.


4

Descriere: terenul evaluat se afla situat in intravilanul localitatii Slobozia (LOT 1 zona A de impozitare) si apartine Consiliului Local Slobozia. Terenul detine toate utilitatile (apa, canal, gaze,electricitate).pe acest teren fiind amplasat un imobil constructie cu destinatia spatiu comercial.

Lotul 1 se afla amplasat intr-o zona ultracentrala (zona magazin Ialomita) si are front la b-dul M.Basarab, cea mai importanta artera de circulatie din municpiul Slobozia, jud.Ialomita.Forma terenului este poligonala. In elaborarea raportului nu a fost ntocmit o analiz a solului pentru acest amplasament. Ipoteza este c amplasamentul reprezint un teren adecvat susinerii construciilor.

Elemente de mediu nconjurtor

Nu se cunoate existena unor resurse minerale ascunse pe amplasament sau n jurul lui i se presupune c proprietatea nu este afectat de eventuala existen a acestora;

Concluzie amplasamentul este bine localizat i permite un acces uor. Nu exist factori cunoscui care s mpiedice dezvoltarea amplasamentului conform celei mai bune utilizri.

Deci, se poate aprecia ca poziia terenului este pretabil pentru constructia unui spatiu comercial.

4. Scopul evalurii: Stabilirea valorii de pia pentru terenul proprietatea Consiliului Local Slobozia, in vederea vinzarii catre concesionarul acestui teren respectiv d-l Mazalu Ion.Conform contractului de concesiune nr.2454/11.02.2010, concesionarul are drept de preemtiune in cumpararea acestui lot de teren. 5. Utilizatorul evalurii: NUMAI Primaria Slobozia. 6. Proprietarul bunului evaluat: terenul evaluat se afla situat in intravilanul localitatii Slobozia (LOT 1 zona A de

impozitare) si apartine Consiliului Local Slobozia. Terenul detine toate utilitatile (apa, canal, gaze,electricitate).pe acest teren fiind amplasat un imobil constructie cu destinatia spatiu comercial.

7. Prezentarea elementelor de tip excepional, constatate la vizionare (drept de servitute,utiliti asigurate n comun pentru mai muli proprietari, contracte de nchiriere cu clauze speciale,etc): Terenul evaluat (lotul 1) impreuna cu lotul 2 au fost obtinute in urma dezmembrarii corpului de proprietate cu nr.cadastral 2785/18.10.2006.Pe aceste doua loturi sunt


5

amplasate imobile constructii avind destinatia spatiu comercial(lot 1) respectiv magazie (lot 2).Aceste 2 constructii sunt propietatea lui Mazalu Ion conform contractului de vinzare cumparare aut.nr.2591/27.04.1994. 8. Data vizionrii i persoanele delegate din partea clientului respectiv a utilizatorului evalurii,dac este cazul, n prezena crora s-a efectuat vizionarea . Vizionarea imobilului s-a efectuat la data de 12.03.2010 n prezena reprezentantului proprietarului terenului (Consiliul Local Slobozia) d-l Ciripan Valeriu. 9. Data raportului cu menionarea cursului valutar BNR utilizat n lucrare: Data ntocmirii raportului: 15.03.2010 Curs valutar la 15.03.2010:

1 USD = 2,9819 RON, 1 EURO = 4,0898 RON 10. Condiii i ipoteze limitative: - Att selectarea metodelor de evaluare ct i a modalitilor de aplicare s-au fcut avnd n vedere statutul actual al proprietii supuse evalurii. - La elaborarea lucrrii au fost luai n considerare toi factorii care au influen asupra valorii, nefiind omis deliberat nici un fel de informaie. Dup cunotina evaluatorului toate informaiile sunt corecte, - Imobilele au fost vizionate i inspectate personal de ctre evaluator, n totalitate, - Evaluatorul a prezentat n raport elemente descriptive ale imobilelor pentru a da o imagine ct mai complet asupra dimensiunilor i i strii acestora, - Evaluatorul nu va fi fcut responsabil pentru aspectele de natur juridic ale proprietii imobiliare, - Evaluatorul nu va fi fcut rspunztor pentru existena unor vicii ascunse privind construciilei/sau factorii de mediu care ar putea influena valoarea , evaluatorul neavnd competenele necesare i prin urmare nu poate da nici o garanie referitoare la starea tehnic sau economic a imobilului, - Evaluatorul nu a efectuat o expertiz tehnic de detaliu (studii geologice si topografice) i nici nu a inspectat acele pri ale imobilelor care sunt acoperite sau inaccesibile in vederea stabilirii componentei solului,adincimea pina la pinza de apa freatica,utilitati subterane,etc. - Evaluatorul a obinut informaii, estimri i opinii ce au fost evideniate n raportul de evaluare de la surse pe care el le consider credibile i nu i asum nici o responsabilitate n privina corectitudinii datelor furnizate, - Evaluatorul a presupus c imobilele de evaluat se conformeaz restriciilor urbanistice din zon, - Evaluatorul nu are nici un interes n prezent sau n viitor n legtur cu proprietatile imobiliare n cauz,


6

- Evaluatorul i asum ntreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate n prezentul raport de evaluare, Prezentul raport de evaluare este confidenial pentru evaluator, cit i pentru utilizator i nici o responsabilitate referitoare la prezentul raport de evaluare nu poate fi acceptat de evaluator fa de o ter parte. Prezentul raport de evaluare a fost ntocmit pe baza informaiilor date de client, n scopul prevzut de acesta conform ipotezelor limitative prevzute in raport, pentru uzul i in folosina clientului, n conformitate cu datele transmise. Clientul, destinatar al prezentului raport de evaluare, nu va permite publicarea integral sau parial, sau oricrei referine sau valori incluse in raport, sau numelui i afilierii profesionale a evaluatorului, far aprobarea scris din partea evaluatorului, situatie in care evaluatorul ii declin orice responsabilitate fa de tere pri, clientul fiind pasibil de sanciunile prevzute de lege pentru inclcarea dreptului de autor i nerespectarea prevederilor contractuale. Avind in vedere mobilitatea pieelor raportul de evaluare este valabil la data evalurii i att timp ct nu se schimb condiiile pieii. Valorile determinate n prezentul raport de evaluare nu conin TVA. 11. Analiza de pia: POZIIONAREA PROPRIETII ANALIZATE: Raportul de evaluare este intocmit la data de 15.03.2010. Terenul evaluat se afla situat in intravilanul localitatii Slobozia (LOT 1 zona A de impozitare) si apartine Consiliului Local Slobozia. Terenul detine toate utilitatile (apa, canal, gaze,electricitate).pe acest teren fiind amplasat un imobil constructie cu destinatia spatiu commercial.Terenul are o suprafata totala de 172,06 mp are urmatoarele vecinatati : NORD : teren domeniu privat magazin Ialomita, SUD : teren domeniu public platforma pietonala b-dul M.Basarab, EST : teren domeniu privat al mun.Slobozia concesionat catre Mazalu Ion, VEST : teren domeniu privat magazin Ialomita, DATE ECONOMICO SOCIALE: Municipiul Slobozia reedina judeului atestat documentar din 1594 , este situat la o altitudine de 35 m i are o populaie de cca 50.000 locuitori la (01.ian.2006). Judeul Ialomia este situat n partea de est a Cmpiei Romne, pe cursul inferior al rului Ialomia , judeul are o suprafa de 4.453 kmp i o populaie de 304.000 de locuitori.Axat pe un relief de cmpie, judeul are altitudini maxime ce nu depesc 100 m. Include n teritoriul su estul Brganului precum i luncile Dunrii i Ialomiei.Fa de uniformitatea peisajului din Brgan, lunca Ialomiei este punctat de apariia dunelor,a frunilor de teras i a numeroaselor lacuri.


7

Agricultura are ponderea cea mai ridicat n economia judeului.Alturi de ea s-a dezvoltat industria alimentar , care prelucreaz materiile prime agricole.Oraul Slobozia face legtura cu Constana i litoralul romnesc prin intermediul unor ci de comunicaii rutiere moderne ( autostrada soarelui i drumul european DN2A) i este un important nod de cale ferat. Obiective culturale, istorice i religioase: Muzeul judeean Slobozia amplasament str.Matei Basarab,nr.30, Muzeul Agriculturii Slobozia amplasament strada Mihai Sadoveanu, Centrul Cultural Ionel Perlea str.Matei Basarab nr.22,Biserica Sfinii Voievozi str.Mnstirii nr.1. Obiective industriale: Fabrica de ulei ULCOM Slobozia, Combinatul Chimic Slobozia, societi de transport marf ,cltori,taximetrie, Silozul de cereale Cerealcom Slobozia,societi de distribuie mrfuri alimentare i nealimentare,S.C.Oil Company, societi de construcii,etc. Economia Sloboziei, care n noile condiii create de Revoluia din decembrie urma s treac de la organizarea de tip socialist la aceea bazat pe principiile economiei libere, de pia, pornea n anul 1990 de la premise destul de generoase, caracterizate de diversificare, funcionalitate i, n mare msur, profitabilitate. Domeniile erau: industria chimic (Combinatul de ngrminte chimice); industria alimentar (Industria crnii, ntreprindere de ulei, Fabrica de produse lactate, ntreprinderea de morrit i panificaie, Avicola); industria textil i de confecii (Filatura de bumbac, estoriile manuale de covoare din cadrul industriei locale i cooperaiei de consum, confecii textile); prelucrarea lemnului (fabrici de mobil i ateliere de mpletituri); construcii civile i industriale (IACMI, TMUCB); agricultur (IAS i CAP Slobozia); comer cu ridicata (BATMA, BJATM, ICRA); comer cu amnuntul (ICSAAP, ICSMI), la care se aduga o gam de servicii care satisfcea toate nevoile populaiei. n decursul anului 1990, ponderea activitii economice a continuat s fie deinut n Slobozia tot de ntreprinderile cu capital de stat, sectorul particular nlesnit de Decretul-Lege nr.54 ajungnd la o pondere de doar 5% din economia municipiului i fiind reprezentat, n exclusivitate, de comerul cu amnuntul. Dar, ca pretutindeni n ar, i n Slobozia au produs efecte descturile economice reglementate de actele normative ale anului 1990: legea 15 privind reorganizarea unitilor economice de stat n regii autonome i societi comerciale. Decretul-Lege 54 privind organizarea i desfurarea unor activiti economice n mod independent, Legea 31 privind societile comerciale, Legea 66 privind organizarea i funcionarea cooperativelor meteugreti. Noul cadru legislativ a fost completat i de nfiinarea Camerelor de Comer i Industrie din Romnia (Decretul-Lege 139/11 mai 1990), urmarea fiind c i n


8

judeul nostru, din iniiativa unor comerciani, s-a constituit Camera de Comer, Industrie i Agricultur Ialomia, care i-a nceput imediat activitatea dup recunoaterea ei de ctre Guvern prin Hotrrea nr.799/1990. n anul 1991, economia municipiului Slobozia ncepe s capete alte valene. Camera de Comer, Industrie i Agricultur ncepe s nregistreze mereu mai muli ageni economici (Asociaii Familiale, persoane fizice autorizate, societi n nume colectiv, societi in comandit simpl, Socirti cu Rspundere Limitat i Societi pe Aciuni). Prima firm nmatriculat n judeul Ialomia a fost Combinatul pentru producerea, industrializarea i comercializarea crnii de porc, cu sediul n Slobozia, avnd numrul de nmatriculare J21/1/1991, cu capital de stat. Prima societate cu rspundere limitat (SRL) cu capital privat, sediul de asemenea n Slobozia, a fost "Flora SRL", nmatriculat sub numrul J21/15/1991. Aceasta a avut la nfiinare un capital social de 100.000 lei, iar ca obiect de activitate comerul cu amnuntul de mrfuri industriale i produse alimentare. Anul 1991 a fost marcat de o accentuat dezvoltare a sectorului privat. Interesant este ns faptul c graba intrrii n noul sistem economic, lipsa de pregtire managerial i nc muli ali factori au fcut ca privatizrile din acest an s fie cel mai puin performante, s eueze n ncetri de activitate sau falimente. Cifrele sunt un argument: din total de 369 de ageni economici nmatriculai n anul 1991, pn la finele anului 2005 au mai rmas 188. Deci aproape jumtate, din care 109 SRL-uri, s-au "pierdut pe drum" fiindc nu au rezistat n faa provocrilor i exigenelor unui sistem economic nou i necunoscut, concurenial, necrutor cu improvizaia. La sfritul anului 2005, n Slobozia mai funcionau doar dou societi cu capital de stat - URBAN S.A. i DRUMURI I PODURI S.A. - n timp ce numrul societilor cu capital privat, active juridic, ajunsese la 3.220, cu un capital social de 232.390.000 RON, n forma de organizare a acestora predominau SRL-urile (2.308 ageni economici, urmate de PF - 502 i AF - 163 (adic "Persoan Fizic" i "Asociaie Familial") numrul societilor pe aciuni (S.A.) fiind de 130. Este foarte important de subliniat i alte componente, consecine ale creterii sectorului privat: mai multe produse i servicii, un aport mai substanial al veniturilor din taxe i impozite la bugetul local, precum i crearea continu a locurilor de munc, sectorul absorbind la finele anului 2005 un numr de aproape 13.000 de salariai, din totalul de circa 17.000. Cei mai muli dintre acetia lucrau n sectoarele aflate n relaie cu agricultura, urmai de cei din industrie, comer, construcii, servicii etc. i cifra de afaceri n sectorul privat din Slobozia era semnificativ. n anul 2004 de exemplu, aceasta a depit 11.000 de miliarde lei vechi. Se adaug la toate acestea mutaiile survenite n peisajul urbanistic, n starea material a oamenilor, n schimbrile pe care le cunosc mentalitatea, gradul de civilizaie. Este de menionat n acest context i faptul c, n ultimii ani, construcia de locuine particulare cu un


9

grad sporit de confort - multe tip vil - a luat o amploare deosebit, la orizontul anului 2007 conturndu-se deja cteva cartiere de astfel de locuine. Suprafaa locuibil n acest tip de case depea 100.000 m.p. n anul 2005. Aceasta se adaug locuinelor din cele 412 blocuri din ora, n care majoritatea celor 15.827 de apartamente au fost supuse de proprietarii lor unor importante lucrri de modernizare. Structura economic a municipiului Slobozia n anul 2007 apare mult diferit de aceea din 1990. n rezumat, aceasta este: industria chimic (Amonil, Chimilin, Marchim Prod) industria de prelucrare a cauciucului i maselor plastice (Pet Star Holding) industria alimentar (Teletext, Avicola, Top Food Impex, Tritipan, Rusalca, Elsapan, Baron, Ovicom, Cocor, Expur) industria lemnului i a mobilei (Net-I-Com, Prodecor, Viprod, Fidias, Mobila, Orizont) tehnologia informaiei, telecomunicaii (Gamatel, Softex) industria confeciilor (Carreras, Lamar, Sorina) agricultur (Somalex, Estrella, Midagro, Almar, Comasil) construcii civice i industriale (Constrif, Stractural, Omega Invest, Drumuri i Poduri, Concivic), precum i numeroase firme de servicii, comer cu ridicata i cu amnuntul.

Dup anul 1990, numeroase produse i servicii au aprut ca nouti n economia oraului i n viaa locuitorilor: societi de consultan i de audit, servicii de televiziune prin cablu i internet, telecomunicaii, servicii de paz i protecie, servicii bancare diveisificate, producie de preforme i PET-uri, de lacuri i vopsele, tmplrie de aluminiu i PVC etc. Toate acestea i nc multe altele se conjug cu grija pentru calitate, cu dotrile moderne, cu schimbarea nfirii spaiilor comerciale i de servicii, cu automatizarea i computerizarea operaiunilor, cu sporirea gradului de civilizaie n sistemul de relaii ofertant-beneficiar. Utiliznd o gril de criterii, care au ca referin bilanurile anuale i indicatorii economici de eficien, Camera de Comer, Industrie i Agricultur Ialomia antreneaz firmele private ntr-un concurs anual - "Topul judeean al firmelor". Comunitatea de afaceri din Slobozia beneficiaz i de o serie de aciuni - Saloane, Trguri i Expoziii, Colocvii i alte tipuri de ntlniri ale oamenilor de afaceri, unele dintre ele cu o continuitate care le-a consolidat prestigiul: Agroial - Partener (13 ediii), Salonul de construcii i arhitectur (10 ediii), Femina Star (8 ediii), Salonul Auto (3 ediii), etc. La acestea se adaug i alte iniiative: misiuni economice n peste 16 ri, la care au participat aproape 400 de oameni de afaceri, prezentri de firme i de produse, cursuri de calificare i de perfecionare, de management, ntlniri de afaceri, seminarii, simpozioane, participri la trguri internaionale.n cei 19 ani care s-au scurs de la Revoluia din decembrie 1989, Slobozia nu a beneficiat de o investiie strin major, dei exist 125 de ageni economici cu


10

capital strin - 36 de firme din Italia, 29 din Turcia, 10 din China, precum i din Coreea de Sud - capitalul investit de acestea depind 5 milioane de dolari.

Slobozia este nod feroviar al Magistralei 800 a Cilor Ferate Romne, M802 Slobozia-Clrai (44 Km), facnd legtura cu ruta principal 800 Bucureti (nord) - Ciulnia - Feteti - Medgidia - Constana - Mangalia prin nodul Ciulnia, la 17 Km.

Oraul este aezat pe Drumul european E60 (Bd. Matei Basarab din localitate), care face legtura - pe plan intern - ntre Oradea i Constana, iar pe plan internaional (ntrerupt) ntre Brest i Irketam (Kirghizstan, la grania cu China). Alte linii rutiere importanta care includ Slobozia sunt DN2A (Urziceni - Slobozia - Constana, care trece Dunrea pe podul de la Hrova), fcnd legtura ntre Bucureti i Constana i DN21 (Brila - nsurei - Slobozia - Clrai). Totodat, oraul este situat la distana de doar 17 Km de Autostrada Soarelui, punctul Drajna.

n perioada comunist i n primii ani ai deceniului 9 al secolului trecut, a funcionat societatea de transport n comun SC Transloc SA Ialomia (redactat i TranSLOc), cu linii n ora i Slobozia Nou i Bora. Autobuzele utilizate erau majoritatea Mercedes-Benz seria O, Ikarus i DAC. n prezent, dup dizolvarea Transloc SA, locul autobuzelor a fost luat de maini n regim maxi-taxi, care efectueaz curse pe linia Gara CFR - Bd. Unirii - Bd. Cosminului - Bd. Matei Basarab - Paradis (Pod), avnd aproximativ 14 staii. Linii de autobuze au rmas pentru muncitorii Combinatului Chimic (linia 3) i Avicola SA (linia 5).

n Slobozia a funcionat nainte de 1989 o singur companie de taximetre, dotat cu autoturisme Dacia 1310. n prezent exist trei firme n domeniu (Dyno Taxi, Alpha Taxi i Taxi GVR 6), majoritatea autoturismelor din dotare fiind Daewoo Matiz, Dacia Solenza i Dacia Logan, dar i Mercedes, Opel i Renault. Exist 11 puncte de taximetru: Gar, Piaa Muntenia (2), Piaa Revoluiei, Central, Bd. Matei Basarab (2), Ialomia, Mnstire, Bd. Nicolae Blcescu i Paradis.

DOMENIUL LEGISLATIV: Cadrul legal in care functioneaza piata imobiliara a fost creat in noul sistem legislativ instituit dupa 1990, avand ca punct de referinta reglementarile cu privire la fondul funciar (Legea nr. 18/1991, cu modificarile si completarile ulterioare ), casele nationalizate si imobilele preluate de stat in mod abuziv in perioada 1945 1989 (Legea nr. 10/2001), planurile de urbanism locale si generale, autorizarea constructiilor (Legea nr.50/1991 ), impozitarea (Legea nr.27/1994). Putem incadra


11

printre cauzele aparitiei *pietei inchise* si sistemul de taxe si impozite, care prevede cote mari de impozitare la tranzactionarea imobilelor. Din punct de vedere al evoluiei preurilor practicate pe piaa imobiliar , exista diferente mari intre municipiul Slobozia i Bucuresti , preurile practicate in capitala fiind specifice numai acesteia, in general dupa declararea starii de criza mondialaobservindu-se o evolutie descendenta a acestora.La Slobozia, terenurile intravilane au mare cautare fiind destinate in special construirii de case pentru locuit pentru tineret. n cazul de fa avem de-a face cu o situaie n care chiriaul , conform clauzelor contractului de nchiriere, are posibilitatea de a cumpra proprietatea nchiriat ( drept de preemiune).Aceast opiune poate fi manifestat la expirarea duratei de nchiriere sau la anumite termene fixate n cadrul duratei totale de nchiriere sau chiar la orice moment. Evaluarea s-a efectuat n prisma celei mai bune utilizri a terenului supus evalurii.Asfel, criteriile de baz pentru aceast analiz sunt: permis legal, posibil fizic, fezabil financiar, maximum productiv.Cea mai bun utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinat printr-o analiz subiectiv de ctre proprietar, promotor sau evaluator, cea mai bun utilizare este conturat de forele competitive pe pia care fundamenteaz i valoarea de pia. Din anul 2004, de cnd au fost evaluate terenurile concesionate evoluia pieei a fost ascendent , creterea nregistrat depind indicele de inflaie pina la sfirsitul anului 2008.Dupa 1 ianuarie 2009 de la declansarea crizei financiare pretul proprietatilor imobiliare a scazut odata cu scaderea puterii de cumparare a populatiei si limitarea acordarii creditelor bancare de catre bancile comerciale. Vnzarea bunurilor imobile s-a efectuat conform Regulamentului privind vnzarea bunurilor imobile terenuri i construcii, proprietatea privat a statului aflate n administrarea Consiliului Local Slobozia, aprobat prin Hotrrea Consiliului Local nr.134/28.06.2007 si dispozitia Primarului nr.541/17.07.2007. DATE PRIVIND MEDIUL: Imobilul evaluat se afla amplasat intr-o zona ultracentrala (lotul 1) ,in zona mgazinului universal Ialomita,zona cu un coeficient scazut de poluare . ANALIZA OFERTEI COMPETITIVE: Atat cererea cat si oferta sunt incontestabil legate de piata imobiliara.Piata imobiliara este definita ca fiind interactiunea dintre persoanele fizice sau juridice care schimba drepturi de proprietate, contra altor bunuri, de regula bani. Piata imobiliara este influentata de situatia sociala si financiara a celor doi participanti pe piata vanzatorul si cumparatorul care determina atitudini, motivatii, cat si interactiuni intre acestea. Eficienta unei piete se bazeaza pe ipotezele privind atat comportamentul cumparatorilor si al vanzatorilor, cat si caracteristicile produselor traditionale.


12

Caracteristicile pietei imobiliare sunt: - fiecare proprietate imobiliara este unica, beneficiind de un amplasament fix; - piata imobiliara este dependenta de nivelul salariilor, stabilitatea veniturilor si

numarul locurilor de munca; - nivelul preturilor, care este influentat de tipul de finantare oferit valoarea

creditului, dobanzile practicate, durata rambursarii si marimea avansului; - decalaj intre cerere si oferta; - informatia nu este intotdeauna prompta si sigura, dezinformarea influentand

atat vanzatorul cat si cumparatorul; - proprietatea imobiliara este un produs durabil in timp, cu grad scazut de

lichiditate, tranzacionrile presupunand sume mari de bani, finantarea in cele mai multe cazuri, neputand fi asigurata imediat.

Pentru delimitarea pietei imobiliare specifice trebuie avuti in vedere urmatorii factori: - tipul proprietatii; - caracteristicile proprietatii; - aria proprietatii; - proprietati echivalente disponibile; - proprietati comparabile. Oferta se refera de regula la disponibilitatea pentru schimbarea de proprietate a produsului imobiliar. Strategia dezvoltarii si politica in domeniul constructiilor in Romania este elaborat de Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei, ca organism al administratiei publice centrale de specialitate. Interesul firmelor de constructii sau al altor societati ce ar putea lansa o oferta competitiva pe piata este relativ scazuta, datorita dificultatilor de finantare. Standardele de proiectare si executie si dotarile sunt la un standard ridicat si foarte ridicat, preturile fiind corespunzatoare. Proprietatile rezidentiale, mai ales cele situate in centru, in mare parte au fost transformate in birouri,sau spaii comerciale, utilizarea lor fiind alternativ. Pentru executarea unei constructii noi (blocuri de locuine)au fost necesare prevederi legislative (exemplu blocurile pentru tineret tip ANL).Datorit faptului c nu s-au mai construit blocuri,oferta de vnzare pentru imobile cu caracter de locuin ( apartamente n bloc) este sub nivelul cererii, mai ales in zona apropiat de centrul municipiului, care este cea mai cutata.In ceea ce priveste oferta de vile cu aspect deosebit, scoase la vanzare, aceasta se situeaza sub cererea de cumparare, pe de o parte datorita inexistentei surselor de finantare (credit ipotecar) si scaderea puterii de cumparare (imposibilitatea acumularii de resurse financiare de catre majoritatea populatiei), iar pe de alta parte ofertele sunt in special in cartierele periferice zonele centrale i


13

mediane fiind cele mai cutate.In ultimul timp se observa un interes deosebit manifestat referitor la constructia unor case de locuit amplasate in zone linistite, fara poluare si cu obiective atractive in zona.Toate aceste aspecte se dezvolta pe fondul crizei financiare care si-a facut prezenta inca din anul 2008. Tinind cont de Hotarirea nr.62/29.03.2007, a Consiliului Local Slobozia privind dezvoltarea zonei Garii, prin construirea unui complex comercial, putem remarca atit interesul investitorului cit si a proprietarului in privinta acestei investitii. Raport privind piata imobiliara din Romania.Performanta economica In 2008, economia a inregistrat o puternica evolutie pozitiva, cu rezultate bune ale principalilor indicatori economici, cum ar fi cresterea de 7,9% a PIB si cele 9 miliarde Euro de investitii straine directe. In ciuda rezultatelor excelente din primele 9 luni, sfarsitul anului a inregistrat un regres rapid al activitatii economice. De cand a inceput, criza internationala a avut un efect grav asupra economiei romane. Din perspectiva globala, evolutia economica in 2009 este marcata de incertitudine; inca nu se stie cat de mult va suferi economia locala si cand se vor imbunatati conditiile. Ultima proiectie oficiala emisa in ianuarie 2009 inca mai prezinta cifre usor pozitive pentru cresterea PIB (2,5%) si a inflatiei (5%), in timp ce cresterea ratei medii a somajului este stabilita la 5,5% iar reducerea ISD este la 4,7 miliarde Euro. Prloag investiional pe piaa terenurilor

de Oleg Cojocaru in Piata imobiliara pe 16 Ianuarie 2009, 19:45

Dup un an fr tranzacii, vnztorii de terenuri continu s rtceasc n cea

n materie de imobiliare, n 2009 totul va trebui luat de la zero. Firmele vor fi nevoite s-si reevalueze proiectele comerciale, s gndeasc noi politici de vnzare si strategii de pia, ageniile - s renune la angajaii mai puin performani, iar investitorii - s cntreasc de 100 de ori o decizie de achiziie. Despre piaa terenurilor se poate spune c a iesit cel puin sifonat din 2008. Pe


14

fondul unei zvonistici anti-vnzare n permanent umflare, tranzaciile cu pmnt aproape c au lipsit, iar pronosticurile pentru prima jumtate a anului 2009 nu sunt mai vesele. Analistii cred c n acest an terenurile se vor tranzaciona la fel de puin deoarece nu exist semnale concrete de relaxare a condiiilor de finanare a proiectelor imobiliare. Iar recesiunea, abia la nceput, i face chiar si pe cei cu lichiditi s se gndeasc de dou ori la o eventual achiziie, susine Ionu Ciocan, Senior Consultant Land Department al DTZ Echinox. n cazul terenurilor potrivite pentru investiii n construcii, anul 2008 a modificat raportul ntre calitatea ofertei si preul solicitat si a schimbat si modul de negociere ntre vnztori si cumprtori. Reprezentantul DTZ spune c vnztorii se raporteaz n continuare la preurile de acum 12 luni si pe parametrii urbanistici ai terenurilor care ar permite unui potenial dezvoltator s construiasc o cldire cu o suprafa mai mare pentru nchiriere sau vnzare. Dar lucrurile nu mai stau asa cum erau acum un an. Resursele financiare necesare dezvoltrilor sunt mult mai costisitoare, iar riscul de a nu vinde sau nchiria mai departe este mult mai ridicat acum. Din acest motiv, cumprtorii nu mai sunt dispusi s ofere acelasi pre, deoarece acestia si asum riscul blocrii lichiditilor proprii si fac asta doar dac obin niste preuri cu 30-50% mai sczute, explic Ionu Ciocan. La capitolul tranzacii majore, n care vor fi implicai clieni corporate, dat fiind contextul economic n care a nceput 2009, consultanii imobiliari se asteapt ca anul acesta s fie marcat de achiziii-surpriz care au ca obiect preluri de active neperformante si de portofolii ntregi. Ca si pe celelalte segmente de pia - rezidenial, spaii comerciale -, ai cror proprietari au devenit insolveni sau n cutare de lichiditi, cumprtorii de terenuri cu cash caut acum oportuniti.

Rzboi psihologic ntre vnztori si cumprtori n lipsa unor tranzacii care s ne indice preul de pia al terenurilor, ntrebarea care se pune este cine stabileste preul de referin al terenurilor aflate ntr-o zon sau alta? Altfel spus, ct valoreaz astzi un metru ptrat de teren n zona X sau Y. Ionu Ciocan, de la DTZ Echinox, spune c preul de referin este stabilit doar de pia, de cerere si de ofert. Lipsa tranzaciilor nseamn lipsa unui pre de referin, iar preul sufer modificri majore, n funcie de graba vnztorului de a vinde si disponibilitatea cumprtorului de a achiziiona un teren. n acest moment, diferena ntre asteptrile fiecruia este foarte mare, adaug reprezentantul DTZ. Prin urmare, orice evaluare actual care pleac de la simpla comparare a unor preuri de tranzacionare valabile n 2007, spre exemplu, nu poate reprezenta un reper realist pentru stabilirea unui pre n 2009. De aceea, acum, piaa funciar arat mai degrab ca un teren de lupt psihologic ntre cumprtori si vnztori, n care cstig cel care are nervii mai tari sau, la fel de incontestabil, pierde cine clipeste primul.


15

Piata terenurilor in 2009

Terenurile au fost prima categorie afectata de blocaj. Terenurile ajunsesera la niste preturi incredibil de mari si prin prisma unor coeficienti de utilizare exagerati. Practic anumite terenuri nu se mai vindeau la metru patrat de teren , ci se vindeau la metru patrat de cladire care urma a fi construita, a explicat Ruxandra Cleciu.

Terenurile vor fi cele care se vor opri ultimele din scadere pentru ca isi vor fixa pretul corect in momentul in care utilizatorul terenului va sti cat poate sa plateasca pe el in functie de cat poate sa vanda produsul pe care-l va construi, a mai spus ea.

autor: Georgiana Antofie sursa: www.capital.ro.

ANALIZA CERERII: Principalele categorii de populatie care manifesta cerere pentru proprietati imobiliare cu destinaia locuin de tip casa unifamiliala, sunt tinerii care doresc s-i asigure un grad de confort sporit pentru ei i familiile lor precum i persoanele care au o situaie financiar bun. Piata imobiliara a Sloboziei poate fi caracterizata ca o piata dezechilibrata, unde cererea era mai mare decat oferta, pe fondul inexistentei activitatilor de constructii, generate de lipsa de finantare (inexistenta institutiilor financiare care sa cuprinda in politica lor de finantare si politica creditului ipotecar) dar si a existentei crizei financiare. Tendinta actuala a pietei imobiliare este de reducere a numarului de tranzactii , pe fondul situatiei economice existente in Romania la ora actuala, care a micsorat posibilitatile populatiei cu venituri peste medie si a oamenilor de afaceri romani de a putea face economii pe care sa le foloseasca cu destinatie speciala plasament imobiliar.In ceea ce priveste inchirierile, singurii chiriasi sunt societi comerciale ale caror venituri permit sa faca fata chiriilor cerute pe piata sau cetateni strini care fac afaceri n Romania (sunt angajai la firme multinaionale) i ale caror salarii sunt peste media veniturilor ce se pot obtine pe piata muncii din Slobozia. In aceste conditii, cei care inchiriaz sunt tentati s cumpere proprietati imobiliare.Investitile in domeniul imobiliar sunt categoric legate de puterea de cumparare a solicitantilor cit si politica statului de a vinde terenurile apartinind consiliilor locale in vederea construirii de locuinte.Aceste cereri sunt puternic motivate prin investitii cu termen mediu si lung, dupa o analiza fundamentata a pietei si a factorilor determinanti care actioneaza in cadrul acesteia.In municipiul Slobozia , in ultima perioada s-a profilat aparitia unor investitori care au contribuit


16

atit la dezvoltarea unor zone cit si la creerea unor locuri de munca prin aparitia unor centre comerciale ( KAUFLAND,PLUS,AGRODANCOS TANDAREI ). ECHILIBRUL PIETEI: In urma analizei efectuate a reiesit faptul ca, in prezent piata imobiliara este dezechilibrata, cererea depasind oferta pentru acest segment de imobile terenuri curti constructii amplasate in intravilanul mun.Slobozia cu destinatia constructia unor obiective economice de interes local. Ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli ce actioneaza fie pe termen scurt, fie pe termen lung.Ciclul pe termen lung depinde de schimbarile in caracteristicile societilor comerciale si in veniturile sale.Ciclul pe termen scurt depinde in principal de disponibilitatea resurselor de finantare si costul acestora (costul creditului). Pe termen scurt, schimbarile sunt previzionabile pe cel mult 3 luni. Din punct de vedere al veniturilor in urmatorul trimestru, acestea au scazut comparativ cu anul 2009.Disponibilitatea fondurilor banesti se va face cu costuri mai mari datorita dificultatilor de acordare a creditelor acordate de bancile comerciale catre populatie i persoane juridice. PREVIZIUNI: Luand in calcul scderea ofertei pentru locuinele rezideniale de tip vile, a apartamentelor si a terenurilor , putem afirma ca in 2010 atat chiriile , cat si preturile proprietilor rezideniale vor fi in scadere datorit inflaiei n general ct i a crizei financiare in special. n ceea ce privete proprietatea evaluat Terenuri intravilane lot 1 si lot 2 rmne un obiectiv atractiv n zon care va fi luat n calcul dac s-ar vinde, de ctre investitorii cu putere financiar mare in vederea construirii de case de locuit.Estimativ timpul necesar vnzrii proprietii evaluate n condiiile unui marketing adecvat nu poate depi 6 luni de zile, n condiiile n care exist cerere de cumprare pentru acest tip de imobil teren intravilan curti constructii in mun.Slobozia,jud.Ialomita.Terenul proprietatea lui Buzoianu C Stefan are valoare pentru Consiliul local Slobozia prin prisma celei mi bune utilizari extinderea cimitirului local. 12. Baza de evaluare: Baza de evaluare este constituit din standardul IVS 1 pentru determinarea valorii de pia a imobilului evaluat. n conformitate cu Standardul Internaional IVS 1 , definiia valorii de pia este: valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate ar fi schimbat la data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt, ntr-o tranzacie echilibrat , dup un marketing adecvat , n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz , prudent i fr constrngeri.


17

Principiile de evaluare pe care se bazeaz metodele alese n urma analizei proprietii de evaluat i a pieei sale specifice sunt:

principiul cererii i ofertei care susine c preul proprietii variaz direct, dar nu neaparat proporional att cu cererea ct i cu oferta;

principiul substituiei care aplicat metodei comparaiilor directe arat c valoarea unei proprieti tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru a achiziiona o proprietate cu utilitate i atractivitate similare, ntr-un interval de timp rezonabil;

principiul echilibrului conform cruia relaia ntre teren i construcii i relaia dintre o proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru pentru ca o proprietate s reflecte valoarea de pia real;

conceptul de cea mai bun utilizare, care se bazeaz pe modul n care cumprtorii i vnztorii i fixeaz preurile pentru proprieti, bazate pe concluziile lor legate de cea mai profitabil folosire a zonei sau a proprietii dintre utilizrile legal permisive i fizic posibile;

principiul anticipaiei care incub perceperea valorii ca fiind creat de perspectiva unor beneficii viitoare.

Standardele de evaluare ANEVAR, care au stat la baza elaborrii lucrrii, sunt: IVS 1 - Valoarea de pia, IVS 2 - Alte valori dect valoarea de pia; IVS 3 - Raportarea evalurii; IVA 2 - Evaluarea pentru garantarea mprumuturilor; GN 1 - Evaluarea proprietii imobiliare; GN 8 - Costul de nlocuire net; GN 11 - Verificarea evaluriilor.

La baza lucrarii de evaluare au stat in principal urmatoarele documente i

elemente :

a) Materiale metodologice ale Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR);

b) Acte proprietate imobil;

c) Regulamentul privind vnzarea bunurilor imobile terenuri i construcii,

proprietatea privat a statului aflate n administrarea consiliului local

Slobozia, aprobat prin Hotrrea Cons.local nr.143/28.07.2005.


18

d) Plan de amplasament i delimitare a imobilului , scara 1:500;

e) Plan de amplasament i delimitare a corpului de proprietate, scara 1:2500

f) Fotografii realizate cu ocazia inspeciei;

Sursele de informaii care au stat la baza ntocmirii raportului de evaluare au fost:

Documentele i planurile tehnice privind proprietatea imobiliar;

Informaii privind istoricul proprietii;

Publicaii de specialitate;

Agenii imobiliare;

Baza proprie de date.

13. Aplicarea abordrilor i metodelor considerate adecvate pentru bunul evaluat: Pentru imobilele supuse evalurii s-a aplicat metoda comparatiilor directe innd cont de datele culese (anunturile facute de catre persoane fizice si societati imobiliare) si metoda extractiei. Datorit specificului imobilelor s-au gsit tranzacii similare pe pia i a fost posibil aplicarea metodei comparaiei directe.In vederea aplicarii celor doua metode de evaluare s-au considerat terenurile libere,fara restrictii urbanistice privind utilizarea lor pe viitor ( terenuri intravilane curti constructii ). Prezentarea metodelor de evaluare terenuri: Metoda alocrii:

Metoda alocrii sau altfel cunoscut ca metoda proporiei, este bazat pe principiul echilibrului i pe conceptul contribuiei, care spune c normal exist un raport tipic ntre valoara terenului i valoarea proprietii imobiliare pentru anumite tipuri de proprieti, n anumite localizri. Acest raport este n general, mai sigur cnd construciile sunt relativ noi. La construciile mai vechi crete raportul valoare teren/valoare proprietate. Metoda alocrii nu d o valoare determinat a proprietii, dar poate fi folosit cnd este insuficient numrul de tranzacii de terenuri libere comparabile. Estimarea este grosier pentru c se pot ridica construcii, mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egal. Metoda extraciei:

Metoda este o variant a metodei alocrii i anume valoarea terenului este extras din preul de vnzare a unei proprieti prin scderea contribuiei


19

construciilor care este estimat prin costuri i depreciere. Proprietile din zona rural sunt estimate frecvent prin aceast metod, deoarece contribuia cldirilor n valoarea total este, n general, redus i uor de identificat. Valoarea terenului dat de metoda extraciei poate fi utilizat pentru comparaie cu preurile din tranzaciile terenurilor libere i este util mai degrab pentru a estima nite parametri normalizai, dect valori absolute. Cea mai bun utilizare a terenului liber: Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber trebuie s in cont de utilizarea actual i toate utilizrile poteniale. Valoarea terenului este determinat de utilizarea potenial i nu de utilizarea actual. Aproape orice cldire poate fi demolat (excepie pot fi cele din patrimoniu) i aceasta se face cnd ea nu mai adaug valoare terenului. Reglementrile referitoare la construciile din patrimoniu fac uneori imposibil demolarea i prin urmare un regim fiscal special poate duce la creterea valorii lor, pstrnd utilizarea actual ca fiind cea mai bun utilizare. Exist dou moduri pentru a identifica cea mai bun utilizare a terenului considerat liber, i anume: - estimarea valorii separate a terenului; - identificarea tranzaciilor comparabile cu terenuri libere. Criteriile analizei celei mai bune utilizri: Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie s fie permis legal, posibil fizic, fezabil financiar i maximum productiv. Posibilitatea fizic i legalitatea trebuie considerate mai nti. METODA COMPARATIILOR DIRECTE: Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile. Prin aceast metod, preurile i acele informaii referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri sau diferenieri. Elementele de comparaie sunt drepturile de proprietate, restriciile legale, condiiile pieei (data vnzrii), localizarea, caracteristicile fizice, utilitile disponibile, zonarea i cea mai bun utilizare. Elementele de comparaie cele mai variabile, de la caz la caz, sunt caracteristicile fizice, adic suprafaa i forma, lungimea la faad, topografia, localizarea i vederea. Este nelept s se coreleze rezultatele a dou sau mai multe comparaii. Dac preurile s-au schimbat rapid n ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate ct mai aproape de data evalurii. Uneori evaluatorul trebuie s aleag ntre tranzacii cu proprieti din apropiere dar care au avut loc cu mai muli


20

ani nainte de data evalurii i ntre tranzacii recente dar pentru loturi localizate la distan; probabil indicat este s se bazeze pe tranzaciile recente. n general, suprafaa este un element de comparaie mai puin important dect data i localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optim, ns dac suprafaa e mai mare, valoarea terenului existent n plus are tendina s se reduc foarte puternic. De aceea, este bine s se caute proprieti comparabile, dar cu aproximativ aceeai suprafa. Zonarea este deseori criteriul de baz de selecie, pentru c amplasamentele din aceeai zon sunt cele mai comparabile. Ca regul general, cu ct sunt mai multe sau mai mari deosebirile ntre proprietatea evaluat i cele comparabile, cu att e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate. Evaluatorul va putea lua n considerare i preurile de ofert (nenegociate), dei acestea sunt mai puin credibile (preurile din ofertele de vnzare sunt mai mari, iar cele din ofertele de cumprare sunt mai mici dect preurile negociate). Informaiile directe se pot obine din discuiile cu prile implicate n tranzacii: vnztori, cumprtori, avocai i ageni imobiliari. n general, pentru fiecare criteriu de comparaie sunt necesare corecii ale preurilor din tranzaciile comparabile. Mrimea coreciilor depind de datele disponibile i sunt exprimate n mod absolut (n moned) sau relativ (procente). Coreciile pentru drepturile de proprietate, finanare i condiiile pieei i condiiile de vnzare se fac naintea celor referitoare la localizare i la caracteristicile fizice. n localitile urbane dens dezvoltate se gsesc foarte rar amplasamente libere i valoarea lor nu poate fi estimat prin comparaie direct. La fel i loturile libere din localitile rurale izolate sunt foarte rar tranzacionate i datele de comparaie pot fi nesigure.Valorile terenurilor determinate prin aplicarea celor doua metode de evaluare sunt prezentate in anexa la prezentul raport. 14. Menionarea surselor de informaii i a documentaiilor folosite: Evaluarea se bazeaz pe informaiile i datele extrase din publicaiile de specialitate cum ar fi: - Evaluarea i finanarea proprietilor imobiliare partea I i II editate de ANEVAR i IROVAL - Buletinele documentare ale Corpului Experilor Tehnici din Romnia ( nr.46 i 75) - Buletinele statistice elaborate de Comisia Naional de Statistic - Publicaiile locale : ziarul Semnal, Tribuna Ialomitei , Ialomita Anuntul Tau, Independent ,


21

- Societati imobiliare : Julian si asociatii - Internet (www imobiliare.ro,www.anevar.ro). 15. Alegerea valorii finale: Se consider c valoarea determinat prin metoda comparatiilor directe este cea mai oportuna(prin folosirea datelor din piata imobiliara), fiind astfel cea mai apropiat de realitate i n consecin evaluatorul recomand a fi folosit pentru scopul evalurii.

Valorile obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare sunt urmatoarele: LOT 1 S=172,06 mp : 1.METODA COMPARATIILOR : V=22.024 EURO echivalent 90.074 LEI 2.METODA EXTRACTIEI : V=22.000 EURO echivalent 89.974 LEI Nota: Valoarea nu include TVA 16. Numele i prenumele, n clar, al celui care a ntocmit lucrarea, semnturile i tampilele aferente bunului evaluat: ntocmit, Expert evaluator ANEVAR ing.Zainea Mihai


22

ANEXE:

1. FI DE EVALUARE TEREN LOT 1 S=172,06 mp METODA COMPARAIEI DIRECTE

2. FI DE EVALUARE TEREN LOT 1 S=172,06 mp METODA EXTRACTIEI

3. PLANURI DE INCADRARE IN ZONA

4. PLANURI DE SITUATIE

5. COMPARABILE TERENURI

bunraport de evaluare teren mazalu

Documents