Gina Orga-DumitriuPublicitate imobiliară.Curs universitar

Titlul INoţiuni introductive privind publicitatea imobiliară

Capitolul I. Aspecte generale

§1. Principiul securităţii drepturilor subiective civile

Securitatea statică vs. securitatea dinamică a drepturilor subiective civile. Cum orice persoană fizică sau juridică este îndreptăţită să se bucure nu doar de protecţia juridică a drepturilor sale actuale ci şi a celor pe care le-ar putea dobândi în viitor, normele juridice reglementează drepturile subiective civile patrimoniale (reale şi de creanţă) sub un dublu aspect: prevăd i) conţinutul lor juridic şi mijloacele de apărare împotriva încălcărilor acestora, adică statica drepturilor patrimoniale precum şi ii) modurile de dobândire, modificare şi stingere a acestor drepturi, adică dinamica drepturilor patrimoniale.

În timp ce statica vizează existenţa şi conservarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite, ca elemente active ale patrimoniului unei persoane, dinamica vizează circulaţia acestor drepturi, de la naştere şi până la stingerea lor1. Dacă securitatea juridică statică asigură protecţia juridică a drepturilor civile actuale, securitatea juridică dinamică asigură ocrotirea operaţiunilor juridice viitoare prin care se pot dobândi drepturi subiective civile2.

Mijloace juridice de realizare a securităţii drepturilor subiective civile. În funcţie de caracterul lor, mijloacele de realizare a securităţii juridice a drepturilor civile sunt clasificate la nivel doctrinar3 în mijloace preventive şi mijloace represive.

Mijloacele preventive sunt forma actelor juridice, notificarea, darea de dată certă înscrisurilor private şi publicitatea operaţiunilor juridice referitoare la drepturile subiective civile.

Mijloacele represive cuprind sancţiunile juridice civile (precum nulitatea, inopozabilitatea, obligarea la plata de daune-interese), penale, administrative prevăzute de lege

1 A se vedea M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Edit Press Mihaela S.R.L., Bucureşti, 2000, p. 75-76.

2 În sensul că în, dreptul nostru, se poate vorbi despre o preeminenţă a securităţii statice a drepturilor subiective civile, patrimoniale şi extrapatrimoniale, în detrimentul securităţii dinamice care cunoaşte, totuşi, din ce în ce mai multe aplicaţii, mai ales în cazul drepturilor civile patrimoniale a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. I. Introducere în publicitatea imobiliară, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 117-118. Autorul procedează la inventarierea regulilor pe care se sprijină securitatea statică în dreptul nostru, dintre care cu titlu exemplificativ, reţinem: în dreptul tranzitoriu, principiul neretroactivităţii legii civile noi; în dreptul persoanelor, drepturile personal nepatrimoniale sunt imprescriptibile extinctiv şi achizitiv; în dreptul bunurilor, dispoziţiile în materia dreptului de proprietate care dispun că nimeni nu poate pierde bunurile sale decât în cazurile şi limitele special prevăzute de lege; în dreptul obligaţiilor, consimţământul dat din eroare, smuls prin violenţă ori surprins prin dol atrage nulitatea actului, convenţiile legal făcute nu au efect decât între părţile contractante; în dreptul succesoral, legatul lucrului altuia este nul când testatorul este în necunoştinţă de cauză.

3 A se vedea M. Nicolae, op. cit., 120, M. Mîneran, Comentariile Codului civil. Publicitatea drepturilor, a actelor şi a faptelor juridice. Cartea funciară, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 2, T. Dârjan, Cartea funciară – cartea de identitate a imobilului, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, p. 2.

pentru încălcarea drepturilor subiective civile sau, după caz, pentru nerespectarea atribuţiilor de serviciu de către funcţionarii şi salariaţii care efectuează operaţiunile de publicitate imobiliară sau mobiliară4.

§2. Publicitatea – mijloc de realizare a securităţii juridice a drepturilor subiective civile

Noţiune. Lato sensu, publicitatea reprezintă ansamblul mijloacelor prin care anumite acte, fapte sau operaţiuni juridice sunt aduse la cunoştinţa publicului ori, ca o cerinţă impusă de lege, sunt săvârşite în locuri publice.

Diversitatea formelor de publicitate este o realitate care nu mai surprinde pe nimeni. Cu titlu exemplificativ, putem reţine următoarele situaţii în care pentru raţiuni diferite publicitatea apare ca fiind necesară:

- publicarea actelor normative în Monitorul Oficial pentru intrarea în vigoare a acestora şi aducerea lor la cunoştinţa destinatarilor legii;

- desfăşurarea proceselor în şedinţe de judecată publice, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege pentru a asigura accesul publicului la dezbateri;

- încheierea anumitor acte juridice în locuri publice pentru a permite accesul oricărei persoane interesate şi pentru a se asigura transparenţa procedurii; este cazul celebrării căsătoriei în faţa ofiţerului de stare civilă şi în prezenţa unor martori sau al vânzării unui bun la licitaţie publică;

- înscrierea în diferite registre publice a unor drepturi, acte, fapte sau operaţiuni juridice care privesc drepturi patrimoniale sau alte situaţii juridice, în scop de ocrotire a drepturilor sau intereselor terţilor sau chiar în scopul de a produce efecte juridice faţă de autorii acestora;

- mărcile de fabrică, de comerţ şi de servicii, denumirile de origine, indicaţiile de provenienţă şi alte semne distinctive utilizate de comercianţi servesc nu numai pentru individualizarea acestora ci şi în scop de atragere a clientelei.

Publicitatea juridică a cărei finalitate este aducerea la cunoştinţă a unor acte, fapte, operaţiuni sau situaţii juridice în scopul de a produce efecte juridice urmează a fi diferenţiată de publicitatea comercială de care se servesc comercianţii pentru promovarea bunurilor sau serviciilor pe care le oferă publicului. Desigur, consideraţiile noastre generale interesează publicitatea juridică şi, ulterior, într-o abordare mai detaliată publicitatea imobiliară.

Delimitarea formalităţilor de publicitate de alte formalităţi legale. Formalităţile de publicitate îndeplinite pentru aducerea la cunoştinţa terţilor a unor acte, fapte sau situaţii juridice nu se confundă cu unele formalităţi legale cerute pentru valabila încheiere a unor acte juridice sau pentru exercitarea anumitor competenţe prevăzute de lege, respectiv efectuarea unor acte procedurale.

Forma cerută ad validitatem pentru încheierea unui act juridic. În timp ce forma ad validitatem este cerută pentru valabila încheiere a unui act juridic, fiind o condiţie de validitate a acestuia [forma autentică în cazul anumitor acte juridice cerută sub sancţiunea nulităţii absolute, forma scrisă a contractului individual de muncă potrivit art. 16 alin. (1) C. muncii], formalităţile

4 Potrivit dispoziţiilor art. 915 din NCC privind răspunderea pentru ţinerea defectuoasă a cărţii funciare „Cel prejudiciat printr-o faptă săvârşită, chiar din culpă, în păstrarea şi administrarea cărţii funciare va putea cere obligarea, în solidar, la plata de despăgubiri a oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară de la locul situării imobilului şi a persoanei răspunzătoare de prejudiciul astfel cauzat, dacă prejudiciul nu a putut fi înlăturat, în tot sau în parte, prin exercitarea acţiunilor şi căilor de atac prevăzute de lege”.

de publicitate asigură opozabilitatea actului supus publicităţii şi, atunci când legea prevede în mod expres, condiţionează constituirea sau efectele lor juridice..

Actele de stare civilă. Înregistrările efectuate în registrele de stare civilă a actelor şi faptelor de stare civilă (naşterea, căsătoria, adopţia, recunoaşterea filiaţiei, decesul) de către organele de stare civilă sunt făcute nu în scop de publicitate, ci pentru a atesta elementele de stare civilă ale persoanei fizice şi evidenţa administrativă a populaţiei.

Actele de procedură. Definit în literatura juridică de specialitate drept orice manifestare de voinţă făcută în cursul şi în cadrul procesului civil, de către instanţa de judecată, părţi sau alţi participanţi la activitatea judiciară, în vederea producerii unor efecte juridice determinate5, actul de procedură civil semnifică nu doar operaţiunea juridică (de exemplu, introducerea cererii de chemare în judecată) ci şi înscrisul care constată îndeplinirea acestuia (cererea de chemare în judecată propriu-zisă)6. În timp ce comunicarea actelor de procedură este făcută unor persoane determinate sau cel puţin determinabile, măsurile de publicitate urmăresc aducerea la cunoştinţa unor persoane nedeterminate a anumitor acte, fapte sau operaţiuni juridice.

§3. Clasificarea formelor de publicitate în dreptul civil român

O perspectivă sistematizată asupra publicităţii imobiliare este utilă pentru înţelegerea rolului şi a funcţiilor sale. Formele de publicitate se diferenţiază în funcţie de varii criterii, şi anume obiectul (sau conţinutul ) formalităţii de publicitate, mijlocul de realizare a publicităţii, efectele juridice pe care le produce publicitatea sau sancţiunea aplicabilă în caz de neîndeplinire a formalităţilor de publicitate.

Criteriul obiectului: publicitatea de drepturi sau situaţii juridice şi publicitatea unor acte sau fapte juridice. Fac parte din prima categorie publicitatea societăţilor în Registrul comerţului, publicitatea asociaţiilor şi a fundaţiilor în Registrul naţional al persoanelor juridice fără scop patrimonial, publicitatea drepturilor reale imobiliare prin cartea funciară. Fac parte din a doua categorie publicitatea legilor , ordonanţelor şi a hotărârilor Guvernului precum şi a altor acte normative prin publicarea în Monitorul Oficial, publicitatea somaţiei de executare silită asupra unui imobil prin notarea în cartea funciară, publicitatea cesiunii de creanţă prin înscrierea în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare. Clasificarea prezintă importanţă pentru o consultarea mai facilă a registrelor de publicitate.

Criteriul mijlocului de realizare a publicităţii: publicitatea de fapt şi publicitatea legală. Publicitatea de fapt se realizează diret de către cei interesaţi să aducă la cunoştinţa terţilor o anumită situaţie juridică (este publicitatea făcută de particulari sau publicitatea voluntară). Publicitatea legală (sau formală) este efectuată de către autorităţi publice însărcinate să aducă la cunoştinţa publicului, la cerere sau din oficiu, prin formele sau mijloacele prevăzute de lege, situaţiile juridice care trebuie să fie cunoscute. Interesul clasificării se manifestă în plan probator. În timp ce în cazul publicităţii legale este necesară şi suficientă dovada realizării acesteia prin mijlocul prevăzut de lege (publicare, înmatriculare, înscriere) pentru ca publicitatea să poată fi considerată îndeplinită, în cazul publicităţii de fapt instanţa va verifica nu doar regularitatea publicităţii în sine ci şi dacă mijlocul utilizat a fost apt pentru a asigura informarea terţilor.

5 A se vedea I. Leş, Tratat de drept procesual civil. Volumul I. Principii şi instituţii generale. Judecata în faţa primei instanţe, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 433.

6 În mod tradiţional, în teoria actului juridic civil se face distincţia dintre operaţiunea juridică (negotium juris) prin care se constituie, se transmite sau se stinge un drept subiectiv civil şi înscrisul constatator al acesteia (instrumentum probationis)

Criteriul efectelor juridice produse: publicitatea informativă, confortativă şi constitutivă. Publicitatea informativă (sau declarativă) este cea prin care actul, faptul, dreptul sau situaţia juridică este făcut (ă) public (ă), divulgată publicului cu scop de informare a terţilor. Publicitatea confortativă este cea prin care actul, faptul, dreptul sau situaţia juridică este făcut (ă) public (ă) în scop de opozabilitate faţă de terţi. Publicitatea constitutivă este cea prin care actul, faptul, dreptul sau situaţia juridică este făcut(ă) public(ă) pentru a produce efectele juridice în vederea cărora a fost încheiat atât între părţi cât şi faţă de terţi; în alţi termeni, publicitatea constitutivă are ca efect naşterea , modificarea sau stingerea unei situaţii juridice. Interesul clasificării este dat de efectele produse în caz de neîndeplinire a formalităţilor de publicitate (lipsa informării terţilor, lipsa opozabilităţii actului, faptului, dreptului sau situaţiei juridice faţă de terţi sau lipsa efectelor constitutive, modificatoare sau extinctive ale actului, faptului, dreptului sau situaţiei juridice nesupuse publicităţii).

Criteriul sancţiunii aplicabile: publicitatea facultativă şi publicitatea obligatorie. Publicitatea facultativă este cea de care nu depinde eficacitatea actului, faptului sau situaţiei juridice ce trebuie făcută public(ă), acesta producându-şi efectele independent de orice formalitate de publicitate prealabilă sau subsecventă cum este cazul publicităţii informative. Publicitatea obligatorie (sau necesară) este cea de care depinde eficacitatea actului, faptului sau situaţiei juridice care trebuia făcut(ă) public(ă) cum este cazul publicităţii confortative (realizată în scop de opozabilitate faţă de terţi) şi al publicităţii constitutive (realizată în scopul producerii de efecte juridice atât între părţi cât şi faţă de terţi). Importanţa clasificării este dată de sancţiunea care intervine în caz de neîndeplinire a formalităţii de publicitate a actului, faptului, dreptului sau situaţiei juridice respective.

§4. Funcţiile publicităţii

Caracterizare generală. În funcţie de obiectul şi efectele juridice produse de îndeplinirea formalităţilor de publicitate se configurează funcţiile publicităţii. Principalele funcţii ale publicităţii sunt: de informare a terţilor, de formare sau constituire a unei situaţii juridice determinate; de eficacitate (opozabilitate) faţă de terţi; de soluţionare a conflictului de drepturi dintre diversele persoane; de dobândire ex lege a unei situaţi juridice noi; de dovadă a situaţiei juridice devenite notorie7. Desigur, aceste funcţii nu se întâlnesc în mod cumulativ în cazul fircărei forme de publicitate, ci diferă de la caz la caz, în funcţie de obiectul supus publicităţii.

Funcţia de informare a terţilor. Informarea terţilor cu privire la un act, fapt sau o situaţie juridică determinată reprezintă funcţia esenţială a oricărei forme de publicitate, ceea ce înseamnă că actul, faptul sau situaţia juridică îşi produce efectele independent de formalitatea de publicitate întocmită care are doar o valoare informativă. Cu titlu exemplificativ, dispoziţiile art. 903 NCC privind actele sau faptele care pot fi notate în cartea funciară arată că „se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere: 1. Inacapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de exerciţiu ori de folosinţă; 2. declaraţia de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil; 3. orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege (subl. ns.)”.

Funcţia constitutivă sau translativă de drepturi a publicităţii sau de formare a unei situaţii juridice. Publicitatea poate avea rolul de a constitui sau transmite drepturi subiective civile, respectiv de a naşte o situaţie juridică nouă; este cazul prevăzut de art. 885 NCC privind dobândirea şi stingerea drepturilor reale asupra imobilelor, în dreptul bunurilor sau cel

7 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 157.

reglementat de art. 8 şi 17 din OG nr. 26/2000 privind înfiinţarea asociaţiilor şi a fundaţiilor în dreptul persoanelor (dobândirea personalităţii juridice fiind condiţionată de înscrierea în registrul persoanelor juridice fără scop patrimonial).

Funcţia de opozabilitate faţă de terţi. A asigura deplina eficacitate faţă de terţi a unei situaţii juridice este una dintre cele mai exploatate funcţii ale publicităţii. În alţi termeni, actul, faptul sau situaţia juridică nu produce efecte doar între părţi, ci şi faţă de terţi. Lipsa publicităţii permite terţilor să ignore existenţa situaţiei juridice născute în mod valabil între părţi; practic, în lipsa publicităţii, situaţia juridică respectivă nu există faţă de terţi. Funcţia de opozabilitate faţă de terţi a publicităţii implică funcţionarea a două prezumţii: i) o prezumţie pozitivă în sensul că actul, faptul sau situaţia juridică făcut(ă) public(ă) se prezumă a fi cunoscut de toată lumea chiar dacă cei interesaţi nu au luat efectiv la cunoştinţă de actul, faptul sau situaţia juridică supus (ă) publicităţii; ii) o prezumţie negativă, în sensul că actul, faptul sau situaţia juridică nefăcut (ă) public(ă) se prezumă a fi necunoscut de către terţi, acesta (aceasta) producând efecte juridice doar între părţi. În timp ce prezumţia pozitivă are un caracter absolut, în sensul că nu se poate proba lipsa de cunoaştere a situaţiei juridice supuse publicităţii, cea negativă este relativă în sensul că este posibil să se administreze dovada că terţul a avut cunoştinţă pe altă cale de situaţia juridică neadusă la cunoştinţa publicului. În sensul arătat, dispoziţiile art. 22 NCC privitor la sancţiunile lipsei publicităţii, mai exact alin. (1) prevăd că:„Dacă formalitatea de publicitate nu a fost realizată, iar aceasta nu era prevăzută de lege cu caracter constitutiv, drepturile, actele, faptele sau alte raporturi juridice supuse publicităţii sunt inopozabile terţilor, afară de cazul în care se dovedeşte că aceştia le-au cunoscut pe altă cale (subl. ns.)”. Funcţia de opozabilitate faţă de terţi a publicităţii beneficiază de o largă aplicabilitate, utilizări ale acesteia fiind întâlnite în dreptul civil (în materia bunurilor, a persoanelor sau a contractelor) şi în dreptul comercial (în materie societară). Cu titlu exemplificativ, prin dispoziţiile art. 902 NCC privind actele sau faptele supuse notării sunt enumerate drepturile, faptele sau situaţiile juridice care, pentru a fi opozabile terţilor, sunt supuse formalităţilor de publicitate imobiliară.

Funcţia de soluţionare a conflictelor de drepturi. Rolul publicităţii nu se rezumă doar la a asigura eficacitatea absolută (între părţi şi faţă de terţi) sau relativă (adică doar opozabilitatea faţă de terţi), ci poate chiar soluţiona eventuale conflicte de drepturi între persoanele interesate atunci când formalităţile de publictate fie nu au fost îndeplinite, fie au fost îndeplinite cu întârziere sau în mod defectuos. Cu titlu ilustrativ, potrivit dispoziţiilor art. 891 din NCC privind conflictul dintre terţii dobânditori de la un autor comun „În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea funciară (subl. ns.)”.

Funcţia achizitivă (sau creatoare) de drepturi a publicităţii. În mod excepţional, publicitatea poate servi la dobândirea directă a unui drept sau a unei situaţii juridice de către un terţ care cu bună-credinţă s-a încrezut în însăşi situaţia aparentă creată de publicitate. În mod obişnuit, situaţia juridică făcută publică este în deplină concordanţă cu situaţia juridică reală. Există însă cazuri în care situaţia juridică făcută publică nu dă expresie situaţiei juridice reale, cum este cazul în care cel care a transmis sau a constituit un drept în folosul altuia nu avea această calitate sau o pierduse iar terţul dobânditor a fost de bună-credinţă, necunoscând cauza de nevalabilitate a dreptului dobândit. În sensul arătat, dispoziţiile art. 901 NCC privind dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular prevăd condiţiile în care cel care a dobândit cu bună-credinţă un drept tabular în temeiul unui act juridic cu titlu oneros va putea fi considerat

titularul dreptului înscris în folosul său chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său era radiat din cartea funciară.

Funcţia probatorie a publicităţii. În fine, publicitatea poate servi drept mijloc de probă a unor acte, fapte sau situaţii juridice determinate, fiind avute, de regulă, în vedere cazurile în care publicitatea are şi funcţie constitutivă sau translativă de drepturi. Astfel, cel înscris în registrele de publicitate este prezumat ca titular al dreptului sau a calităţii juridice menţionate în registre. De principiu, dispoziţiile art. 21 NCC instituie două prezumţii relative în sensul existenţei dreptului, actului sau faptului înscris într-un registru public, respectiv a inexistenţei dreptului, actului sau faptului radiat dintr-un registru public. O aplicaţie particulară a acestei reguli o regăsim în materia drepturilor reale imobiliare înscrise în cartea funciară, mai exact în art. 900 NCC privind prezumţia existenţei sau inexistenţei unui drept tabular după cum dreptul real este înscris sau radiat din cartea funciară.

Potrivit dispoziţiilor art. 565 NCC privind proba dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară.

Capitolul II. Publicitatea imobiliară în dreptul român

Secţiunea 1. Consideraţii generale

Noţiune. Publicitatea imobiliară reprezintă totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se determină situaţia materială şi juridică a bunurilor imobiliare, în mod public, prin registre special ţinute de autorităţile statale, în vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare şi cele legate de asigurarea circulaţiei lor juridice în condiţiile legii8. Publicitatea imobiliară atestă existenţa drepturilor reale imobiliare (securitatea juridică statică) şi asigură terţilor informaţii certe asupra situaţiei juridice a imobilelor (securitatea juridică dinamică).

Utilitate. Comparativ cu publicitatea mobiliară, utilitatea publicităţii imobiliare a fost justificată pentru următoarele raţiuni: i) valoarea în mod obişnuit mai mare a bunurilor imobile faţă de bunurile mobile9; ii) cum în privinţa bunurilor imobile posesia nu produce efectul instituit prin art..... aplicabil bunurilor mobile, o altă justificare derivă din interesul terţilor dobânditori de a consulta registrele de publicitate imobiliare cu privire la situaţia juridică a acestor bunuri10; iii) publicitatea imobiliară asigură securitatea juridică statică şi dinamică a drepturilor reale imobiliare.

Secţiunea a 2-a. Evoluţie istorică

8 A se vedea C. Bîrsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 442-443. 9 A se vedea I. Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 4.10 A se vedea D. M. Cosma, Cartea funciară • Procedura de lucru • Organizarea birourilor teritoriale, Ed.

Hamangiu, Bucureşti, 2007, p. 10.

Publicitatea imobiliară în antichitate şi Evul Mediu. Cum Codul lui Hammurabi (Codex Hammurapi)11 conţinea şi reglementări incipiente privind proprietatea funciară12 nu ar trebui să ne mire că originile celor mai vechi forme de evidenţă a imobilelor le regăsim încă din antichitate, în îndepărtatul Babilon, pe câmpia Eufratului. Într-adevăr, o scrisoare a regelui babilonian Hammurabi prin care acesta dădea instrucţiuni unui funcţionar pentru a soluţiona un conflict privitor la un teren, folosindu-se de registrul ţinut la palat13 atestă modalităţile primare de publicitate imobiliară practicate în acele timpuri. În fapt, publicitatea proprietăţii se făcea prin aşa-numitele kudurru, adică nişte pietre hotarnice pe care se scria numele proprietarului, un exemplar fiind aşezat la vedere pe imobilul cumpărar, iar celălalt era expus în templu. Pe un kudurru aflat în Brithis Museum din Londra se poate citi următoarea inscripţie: „numele acestei pietre este indicarea limitelor pentru eternitate”.

Dovezi ale celor mai vechi înregistrări cadastrale s-au descoperit în Mesopotamia, Caldeea şi Egipt; mai ales în Egipt, măsurătorile terenurilor cu valoare agricolă proprietate regală situate pe malurile Nilului erau de mare importanţă deoarece prin revărsările anuale, graniţele dintre parcele erau şterse şi trebuiau restabilite prin efectuarea unor noi măsurător14, reconstituirea fiind făcută prin raportare la măsurătorile iniţiale înregistrate în registrele cadastrale şi cărţile de proprietate numite herite.

În Grecia Antică, se practica o formă rudimentară de publicitate imobiliară prin plasarea unor pietre numite oroi pe imobile care indicau, iniţial, numele proprietarului şi ulterior ipotecile, prin arătarea numelui creditorului, suma creanţei şi scadenţa acesteia. Ipotecile se scriau una sub alta, asigurându-se astfel rangul lor în funcţie de data grevării (o anticipare a principiului priorităţii din sistemul de carte funciară de mai târziu). Mai mult, în Atica, o provincie din sud-estul Greciei, existau pe lângă oroi şi registre în care se înscriau proprietarii de imobile şi ipotecile ce grevau proprietatea (registrele atice de ipoteci)15.

11 Apreciat azi mai mult pentru valoarea sa istorică şi literară, valoarea juridică a Codului Hammurabi este departe de a fi ignorată, fiind cea mai veche culegere de legi, din timpul regelui babilonian Hammurabi. Scris în jurul anului 1760 î.Hr. şi conţinând 282 de articole de lege, textul său a fost săpat pe o stelă din diorit lungă de 2,25 metri, descoperită în anul 1902 de M. J. de Morgan în timpul săpăturilor arheologice efectuate la Susa şi despre care presupune că a fost luată drept pradă de război de cătreun cuceritor dintr-un oraș babilonian. Stela se află în vestitul Muzeu Louvre din Paris, iar o copie a ei se află la Muzeul Pergamon din Berlin. Sub aspectul conţinutului, redăm câteva idei principale relevante pentru concepţia mai largă a acestei reglementări de referinţă. Codul diferențiază trei tipuri de oameni: omul liber, subalternul (omul care se prosternează) și sclavul (asimilat, sub aspect juridic, unui bun mobiliar). Drepturile femeii sunt protejate juridic: femeia dispune de bunurile sale pe care le administrează liber, practică numeroase meserii și uneori poate avea răspunderi importante în societate; după căsătorie, femeia se supune autorității soțului; ca văduvă, poate administra și apăra interesele moștenitorilor. La moartea tatălui (capul familiei), puterea revenea fiilor și, în cazul lipsei de moștenitori de parte bărbătească, fiicelor. Pentru supuși, Codul lui Hammurabi prevedea obligativitatea monogamiei. Suveranii puteau fi însă poligami. a se vedea http://ro.wikipedia.org/wiki/Codul_lui_Hammurabi.

12 Proprietatea funciară aparţinea i) statului reprezentat prin rege care poseda nu numai moşiile familiale ci şi teritoriile cucerite prin luptă, teritorii din care erau recompensaţi dregătorii mai aapropiaţi şi ostaşii (care primeau în schimbul serviciilor militare o parcelă cu un regim special, în sensul că procedura de atribuire avea un caracter solemn iar beneficiarul o putea transmite pentru cauză de moarte doar descendenţilor săi care preluau şi obligaţiile militare aparţinând titularului); ii) comunităţii ţărăneşti, membrii săi având un drept de folosinţă temporară asupra loturilor arabile; în fine, era reglementată şi proprietatea privată, pământul fiind exploatat prin darea acestuia în arendă, Pentru dezvoltări a se vedea V. Hanga, Mari legiuitori ai lumii, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1994, p. 59-64.

13 A se vedea I. Postulache, Noţiuni de carte funduară, Bucureşti, 1938, p. 12 apud T. Dârjan, op. cit., p. 7.14 A se vedea Al. Herlea, Cărţile de proprietate în Transilvania, Tipografia Astra, Braşov, 1945, p. 8-10,

apud A. Rusu, Acţiunile de carte funciară. Studiu de doctrină şi jurisprudenţă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 9.15 A se vedea M. Miclea, Cadastrul şi publicitatea funciară, Ed. All, Bucureşti, 1995, p. 283 şi notele

bribliografice indicate.

În Egiptul antic, în perioada ocupaţiei romane se ţineau registre (bibliotheke ton enkteseon) care au dobândit o tot mai mare importanţă în transmisiunile imobiliare. Paradoxal este că aceste registre, atât de importante în epoca egipteană şi care vor suprevieţui până în sec. al IV-lea au fost organizate de romani în timp ce în propria lor ţară nu dispuneau de instituţia registrului16.

În Roma antică, imobilele se transmiteau prin consimţământul părţilor urmat de formalităţile sacramentale care îl însoţeau: mancipatio şi in iure cessio. În timp ce unii autori consideră că aceste forme simbolice erau importante manifestări de publicitate a drepturilor reale într-un sistem lipsit de un registru de proprietate similar celui pe care îl cunoaştem astăzi, alţii apreciază că aceste formalităţi erau insuficiente pentrua face cunoscută operaţiunea juridică celor ce nu luau parte la celebrarea ei17. Ulterior, mijlocul simplificat şi mai puţin formal traditio prin care înstrăinătorul preda bunul dobânditorului a devenit modul de dobândire a proprietăţii. În fine, deşi se pare că tot de la romani am moştenit şi obiceiul de a elibera o dovadă a proprietăţii, aceştia utilizând aşa-numita noticia, aprecierile generale rămân în sensul că la roma publicitatea imobiliară nu a jucat un rol important.

În schimb, la nord de Alpi, dreptul germanic care se baza pe vechiul obicei ca transferul proprietăţii să se facă în faţa adunării săteşti prin trei strigări succesive prevedea ca orice transmitere a proprietăţii imobiliare să să facă obligatoriu prin înscrierea într-un registru public18.

Publicitatea imobiliară în epoca modernă. Cum primele registre de proprietate au apărut încă din sec. al XII-lea în oraşele din nordul Germaniei (tabulae terrae)19, faptul că forme mai evoluate ale publicităţii imobiliare au apărut în sec. al XVII-lea la iniţiativa regelui Frederic I al Prusiei se înscrie într-o evoluţie firească.În anul 1693, printr-un edict regal, se ordonă ca toate bunurile oraşelor Köln şi Berlin precum şi ipotecile ce le grevează să fie înscrise sub un număr de ordine distinct în registre succesorale şi cadastrale prin grija unui magistrat. Printr-o ordonanţă a regelui Frederic-Wilhelm I, prevederile acestui edict au fost extinse şi cu privire la alte teritorii, înfiinţându-se pe lângă curţile de justiţie un registru funciar în care se înscriau în mod obligatoriu toate bunurile imobile situate în raza lor de competenţă. Modelul nou stabilit pentru cărţile funciare (în care fiecare fiecare imobil avea o foaie de avere în care se înscriau actele juridice) anunţa intrarea într-o nouă etapă a dezvoltării publicităţii imobilaire. Sistemul german de carte funciară, ameliorat cu experienţa Torrens20, organizat pe baza unor măsurători şi hărţi cadastrale corecte a fost legiferat prin Codul civil german din 1896 şi printr-o lege de unificare a legislaţiei funciare adoptate în anul 1897, sistemul consacrând principiul forţei probante a înscrierilor, principiul efectului constitutiv al înscrierii în cartea funciară, legalităţii, specialităpţii, publicităţii generale şi absolute, solemnităţii operaţiunilor. Sistemul real de

16 A se vedea A. Rusu, op. cit., p. 10-11 şi referinţele bibliografice indicate.17 Idem, p. 12.18 A se vedea M. Miclea, op. cit., p. 283. Pentru a face dovada existenţei unei convenţii s-au eliberat iniţial

certificate publice, iar mai apoi s-au înfiinţat registre publice (Stadtbücher, Briefprotokolle) în care ţinea evidenţa proprietăţii). În alte registre, pe lână numele proprietarilor şi actele juridice privind imobilele se înscriau şi ipotecile ce le grevau (Hypotheckebücher) sau alte fapte ce puteau influenţa situaţia acestora (Grundbücher), a se vedea S. Sztranyiczki, Publicitatea imobiliară. Conform noului Cod civil, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 6. Primele registre de bunuri, menţionează autorul, datează din sec. al VIII-lea; nobilii întocmeau încă din timpul Imperiului carolingian liste cu identificarea averii imobiliare denumite urbare, pentru ca în sec. IX-XII bisericile să ţină registrele în care se înscriau transmietrile de proprietate.

19 În aceste registre actele translative de proprietate se înregistrau în ordine cronologică, erau publice şi conţinutul lor avea forţă probantă. Atestate în Boemia şi Moravia, practica registrelor de proprietate s-a extins şi în alte oraşe precum Praga, Olmuts, Hamburg sau Lübeck, a se vedea S. Sztranyiczki, op. cit., p. 7.

20 A se vedea infra, p. 15 şi urm.

publicitate prin cărţile funciare ale cărui baze s-au pus în dreptul german a fost ulterior însuşit şi adaptat şi de dreptul austriac, elveţian, olandez, maghiar, polonez şi pe filieră austriaco-maghiară s-a aplicat şi în Transilvania.

În timp ce în dreptul german s-a afirmat şi dezvoltat sistemul publicităţii reale, în dreptul francez publicitatea se realiza prin transcripţiuni constând în copierea integrală a actului juridic şi a ipotecilor într-un registru ţinut la grefa tribunalului în districtul căruia era situat imobilul, în ordinea prezentării lor. Prin legile adoptate în perioada revoluţionară s-a instituit obligativitatea înscrierii sau transcrierii în registre a tuturor înstrăinărilor, constituirilor de drepturi reale, a uzufructului, servituţilor şi ipotecilor. Deşi Codul civil napoleonian (1804) nu a mai menţinut acest sistem, ulterior, prin Legea din 23 martie 1855 (adoptată pentru a încuraja creditul funciar) s-a reintrodus obligativitatea transcrierii actelor translative de proprietate şi înscrierii ipotecilor în registrele publice. În ciuda unor modificări legislative ulterioare, Franţa, cu excepţia Alsaciei şi a Lorenei unde s-a păstrat sistemul bazat pe cărţi funciare de inspiraţie germană, a rămas tributară publicităţii personale. Sistemul francez a fost adoptat şi în Belgia şi Luxemburg, în Italia (cu excepţia Tirolului de Sud unde s-au introdus de către austrieci cărţi funciare), Portugalia şi, într-o formă mai îmbunătăţită, în Spania.

În Anglia, regimul juridic al dreptului de proprietate a cunoscut o evoluţie originală, independentă de vreo evoluţie a dreptului roman, real property fiind dominat de două concepţii: cea a tenurelor şi cea a estates-lor21. Concepţia tenurelor este expresia mentalităţii feudale conform căreia monarhul era singurul proprietar al pământului care nu poate fi deţinut decât direct de la rege sau de la alt senior, vasal al regelui, iar fiecare deţinător (tenant) deţine fieful său (fee) prin intermediul executării unor servicii determinate. Estate este dreptul deţinătorului fondului măsurat în termeni de timp. Estate in fee simple este conferită deţinătorului şi tuturor moştenitorilor săi în linie dreaptă şi colatarală şi poate dura etern. Aşa cum mai multe tenures pot purta asupra aceluiaşi pământ, diferitele estates care le corespund există în acelaşi timp, una dând drept la sezina prezentă, celelalte la sezină în viitor, dar toate conferind un drept actual22.

Deşi primul registru modern s-a creat în 1862 puţini proprietari au optat pentru înregistrarea terenurilor. Din anul 1902 înscrierea a devenit obligatorie în Londra şi în împrejurimi, pentru ca din 1925 să se înfiinţeze registrul de sarcini imobiliare (the Land Charges Register) şi registrul de titluri (Registration of Titles). În fine, în urma demersurilor reformatoare desfăşurate de La w Comission sub coordonarea ministrului justiţiei a fost prezentat în 1999 raportul Land Registration for the twenty-first century (O publicitate imobiliară pentru secolul XXI) pe baza căruia s-a redactat actuala reglmentare Land Registration Act din 2002, completată cu Land Registration Rules din 200323.

Secţiunea a 3-a. Publicitatea imobiliară în dreptul român

Origini istorice. În Dacia romană, fondurile provinciale erau considerate res nec mancipi putând fi înstrăinate prin traditio spre deosebire de res mancipi (scavi, animale) care se înstrăinau prin mancipatio şi in iure cessio. Aceste formalităţi asigurau o oarecare publicitate înstrăinărilor de imobile fiind însă destul de îndepărtate de formele de publicitate imobiliară în sensul înţeles azi.

21 Pentru dezvoltări privind dreptul bunurilor în sistemul de common law a se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale. Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008, p. 127-133.

22 A se vedea O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit. p. 128-129.23 A se vedea A. Rusu, op. cit., p. 16-17 şi referinţele bibliografice indicate.

În Evul Mediu timpuriu, după valul populaţiilor migratoare, populaţia autohtonă s-a organizat în obşti teritoriale care vor constitui bazele organizatorice ale cnezatelor şi voievodatelor româneşti. Dreptul medieval românesc cunoştea procedura numită „hotărnicia moşiilor” de stabilire a graniţelor şi de publicitate a proprietăţii, pe baza măsurătorilor fiind întocmite litterae metales care descriau semnele de hotar stabilite în transilvania, iar în Ţările Române hotărnicirea imobilului supus înstrăinării se făcea de către o comisie numită prin hrisov domnesc care întocmeau o carte de hotărnicie numită ocolniţă. În fine, în perioada târzie a feudalismului, în Ţara Românească şi în Moldova transmiterile de proprietate erau consemnate în „catastiful târgului” după „vechiul obicei”. Într-un zapis din anul 1671 care consemna vânzarea unei mosşii al lui Gheorghe Duca s-a menţionat: „Să fie volnic a o scrie şi în catastihul oraşului, pentru obiceiul de vac”24.

În Transilvania, primele evidenţe funciare datează din secolelel XV-XVI fiind concepute iniţial ca registre de evidenţă fiscală în Braşov şi Sibiu, registre care ulterior au devenit şi mijloace de publicitate imobiliară. Nu mai puţin de 31 de categorii de cărţi de proprietate au fost identificate de Al. Herlea precum Registrum taxe 1475, 1492, 1525, Liber super aestimatione domorum civitatis coronen: inchoatus anno domini MDLXXIII, Liber publicus 1615, Registrul însurăţeilor 1733, Protocollum 1742, Extractul funciar al caselor în coale singuratice 1753, Protocollum funduorum 1763, 1774, 1768, 178225.

Primele forme de publicitate modernă au fost introduse prin Regulamentul organic în Moldova în anul 1832 cu privire la ipoteci şi convenţii matrimoniale iar în Muntenia, în anul 1848, printr-o circulară ministerială s-a prevăzut transcrierea donaţiilor26. Despre formele moderne de publicitate imobiliară moderne existente în dreptul nostru vom vorbi pe larg în cele ce urmează.

Secţiunea a 4-a. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul român

Subsecţiunea 1. Consideraţii generale. Enumerare

Pe teritoriul actual al ţării noastre au existat patru modalităţi de organizare a publicităţii imobiliare apreciate la nivel doctrinar drept sisteme27:

- sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni;- sistemul cărţilor funciare;- sistemul cărţilor de publicitate funciară şi- sistemul cărţilor de evidenţă funciară.Contextul istoric, sursele normative şi elemente de conţinut le diferenţiază. Primul este un

sistem personal de publicitate (evidenţa publicităţii imobiliare fiind realizată prin raportare la persoană, adică la titularul drepturilor reale imobiliare), al doilea un sistem real (în sensul că evidenţa are loc prin raportare la imobil) în timp ce ultimele două sunt considerate sisteme intermediare, cu precizarea că cel din urmă are un caracter provizoriu.

24 A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 18. 25 Pentru dezvoltări privind conţinutul acestor registre a se vedea idem, p. 22-23.26 A se vedea C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Ed.

All, Bucureşti, 1997, p. 109. 27 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 219, P. Năsăudean, Publicitatea imobiliară. Cartea funciară. Analiza

comparativă a Legii nr. 7/1996 şi a Decretului-lege nr. 115/1938, ediţia a 2-a, revăzută şi adăugită, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2011, p. 16, M. Mîneran, op. cit., p. 12.

O descriere generală a reperelor istorice şi legislative care au jalonat funcţionarea lor, a operaţiunilor juridice supuse publicităţii, a efectelor şi a procedurii de efectuare a publicităţii ne va permite să constatăm că, în realitate, ne-am aflat în prezenţa a două sisteme (clasice, de altfel, în registrul istoric general al tehnicilor de publicitate imobiliară): sistemul personal şi sistemul real de publicitate28.

Cărţile funciare, cărţile de publicitate funciară şi cărţile de evidenţă funciară sunt forme ce aparţin aceluiaşi sistem de publicitate imobiliară – sistemul real. Ultimele două - deşi caracterizate, după cum vom vedea, de o finalitate, circumstanţe istorice particulare (şi trecătoare...) şi efecte parţial diferite (faţă de cele proprii regimului cărţilor funciare) prezintă aceeaşi trăsătură comună (cu cea a cărţilor funciare) de a ţine evidenţa publicităţii pe imobile şi nu pe persoane. Desigur, din raţiuni didactice, clasificările făcând referire i) la cele 4 sisteme de publicitate imobiliară - sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni/al cărţilor funciare/al cărţilor de publicitate funciară/al cărţilor de evidenţă funciară sau ii) la sistemul personal/sistemul real/sisteme intermediare de publicitate imobiliară îşi dovedesc utilitatea.

Subsecţiunea a 2-a. Sistemul personal de publicitate imobiliară prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni

§1. Context istoric

Preliminarii. În spiritul principiului consensualismului absolut consacrat de Codul civil francez din 1804 transmiterea drepturilor reale operează prin simplul acord de voinţă al părţilor, nefiind necesară efectuarea formalităţilor de publicitate. Iniţial, Codul lui Napoleon a reglementat doar inscripţiunea ipotecilor, nu şi publicitatea transmisiunilor imobiliare; cu titlu excepţional, dintre actele translative de proprietate doar donaţiile erau supuse transcrierii, opţiune legislativă apreciată drept o reminiscenţă a ostilităţii cu care au fost privite actele de liberalitate de către vechiul regim preocupat de a apăra interesele familiei donatorului29. Ulterior, din raţiuni de asigurare a securităţii sistemului civil şi de protecţie a terţilor, prin reglementări speciale s-a introdus obligativitatea transcrierii şi a actelor translative de proprietate30. Codul civil român de la 1864, fidel modelului napoleonian, a adoptat sistemul personal de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, sediul materiei întregindu-se cu unele dispoziţii din Codul de procedură civilă din 1865.

§2. Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni – sediu juridic, categorii de înregistrări, efecte

În modalitatea de publicitate amenajată prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, criteriul de evidenţă îl constituie persoana şi nu imobilele, ceea ce presupune că situaţia juridică a unui imobil nu putea fi stabilită decât prin cunoaşterea tuturor titularilor dreptului de proprietate.

Formula de reglementare propusă prin dispoziţiile vechiului Cod civil nu avea un caracter unitar, dispoziţiile relevante pentru publicitatea drepturilor reale imobiliare nefiind cuprinse într-o secţiune de sine-stătătoare, ci se regăseau de o manieră disparată cu referire la anumite acte

28 În sensul arătat a se vedea şi D. M. Cosma, op. cit., p. 21. 29 A se vedea M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Edit Press Mihaela S.R.L.,

Bucureşti, 2000, p. 110. 30 Pentru detalii privind succesiunea cronologică a legilor franceze în materie a se vedea M. Nicolae, op.

cit., p. 110.

juridice: art. 818-819 privind transcrierea donaţiilor; art. 1295 alin. (2) privind transcrierea vânzării imobiliare; art. 1394 privind cesiunile de chirii sau arendă pe doi ani viitori, art. 1738-1745, art. 1754-176831, art. 1776, art. 1778 şi art. 1780-1784 privind înscrierea privilegiilor şi a ipotecilor imobiliare; art. 1801-1803 privind transcrierea transmisiunilor imobilelor grevate de sarcini ipotecare şi art. 1816-1823 privind ţinerea registrelor şi obligaţiile grefierilor.

Dispoziţiile art. 710 din vechiul Cod de procedură civilă instituiau obligativitatea ţinerii următoarelor registre: un registru de transcripţiuni în care se opera transcrierea actelor supuse acestei operaţiuni, un registru de inscripţiuni în care se indicau menţiuni referitoare la privilegii şi ipoteci, un registru pentru transcrierea comandamentelor în temeiul art. 493 alin. (3) C.proc.civ. şi o mapă în care se va păstra un exemplar al actelor de amanet. În fine, prevederile art. 711-720 indicau actele supuse înregistrării şi formalităţile efectuării acesteia.

Practic, în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni se efectuau două categorii de înregistrări, natura lor diferită provenind din conţinutul propriu-zis al operaţiunii şi tipul de act supus înregistrării:

a) transcrierea (sau transcripţia, efectuată în registrele de transcripţiuni) constând în copierea în registrul de publicitate a conţinutului integral a actelor translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare;

b) înscrierea (sau inscripţia, efectuată în registrul de inscripţii) constând în reproducerea unor menţiuni referitoare la actele de constituire a ipotecilor şi privilegiilor.

Potrivit termenilor enumerării legale a actelor32 supuse transcrierii potrivit dispoziţiilor vechiului Cod civil (mai sus redate) şi a art. 711 alin. (1) din C.proc.civ.33, putem reţine că erau supuse transcrierii:

- actele între vii (inter vivos), cu titlu oneros sau gratuit, de constituire sau transmitere a drepturilor reale imobiliare;

- actele prin care se renunţă la drepturile reale imobiliare;- tranzacţiile asupra drepturilor reale imobiliare;- hotărârile judecătoreşti de expropriere pentru utilitate publică şi ordonanţele de

adjudecare în materia executării silite;- cesiunile de venituri pe o durată mai mare de 2 ani, contractele de închiriere pe o durată

mai mare de 3 ani.Nu erau supuse, în schimb, transcrierii:- actele declarative de drepturi reale imobiliare (cu excepţia tranzacţiei)- transmisiunile succesorale (legale şi testamentare) de drepturi reale imobiliare (mortis

causa)- transmisiunile care operează ex lege34;- hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi;- uzucapiunea şi accesiunea imobiliară.

31 Art. 1754-1761 au fost implicit abrogate drept urmare a abrogării art. 1223-1293 privind regimul dotal prin art. 49 al Decretului nr. 32/1954 pentru punerea în aplicare a Codului familiei şi a Decretului privitor la persoanele fizice şi juridice. Art. 1762-1767 au fost abrogate prin art. 20 al Decretului nr. 32/1954.

32 Semnificaţia avută aici în vedere pentru termenul de act este nu actul juridic (negotium iuris) ci înscrisul constatator (instrumentum probationis) al operaţiunii juridice purtând asupra drepturilor reale imobiliare; prin urmare, convenţiile verbale translative de proprietate nu puteau fi supuse transcrierii.

33 Pentru enumerarea actelor supuse transcrierii potrivit dispoziţiilor cuprinse în unele legi speciale a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. I. Introducere în publicitatea imobiliară, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006 , p. 228.

34 Este cazul bunurilor fără stăpân care, potrivit art. 646 C.civ., se cuveneau statului.

Erau supuse înscrierii ipotecile şi privilegiile imobiliare, cu excepţia privilegiului vânzătorului de imobile care era supus transcrierii în registrul de transcripţiuni35.

Care sunt efectele transcrierii ? Ca o consecinţă a aplicării principiului consensualismului, transcrierea nu producea

efecte juridice între părţi şi faţă de succesorii lor în drepturi; acordul de voinţă era suficient pentru producerea efectelor translative sau constitutive de drepturi reale, fără a fi necesară îndeplinirea vreunei formalităţi suplimentare.

Efectul transcrierilor era de a face opozabil faţă de terţi actul translativ sau constitutiv de drepturi reale36.

În cazul actelor cu titlu oneros, terţi37 sunt persoanele care au dobândit un drept real asupra imobilului, adică succesorii cu titlu particular (cumpărătorul, creditorul ipotecar).

Nu sunt consideraţi terţi următoarele categorii de persoane:i) creditorii chirografari ai înstrăinătorului (sau constituitorului) de drepturi întrucât

aceştia au doar un drept de gaj general asupra bunurilor înstrăinate de debitor şi, potrivit art. 975 C.civ.38, le sunt opozabile toate actele de înstrăinare cu titlu oneros încheiate de debitor cu excepţia celor frauduloase

ii) legatarii cu titlu particular ai înstrăinătorului (constituitorului) întrucât deşi deţin un drept asupra imobilului nu este vorba despre un drept supus publicităţii.

În cazul actelor cu titlu gratuit, calitatea de terţi vizează potrivit art. 819 C.civ39. orice persoane interesate, prin urmare succesorii cu titlu particular şi creditorii chirografari ai donatorului.

Care sunt efectele înscrierii ?În interpretarea dispoziţiilor art. 1738, 1778 şi 1790 C.civ., prin înscrierea se realizează

publicitatea ipotecilor şi privilegiilor imobiliare şi opozabilitatea faţă de terţi a acestora, inclusiv determinarea rangului, respectiv a gradului de preferinţă între creditorii ipotecari sau privilegiaţi. Terţi sunt consideraţi, în consecinţă, orice persoane interesate; creditorii chirografari, ipotecari sau privilegiaţi precum şi succesorii cu titlu particular.

35 A se vedea L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul juridic, bucureşti, 2006, p. 306.

36 Potrivit dispoziţiilor art. 1802 C.civ. „Orice act de înstrăinare a drepturilor menţionale în articolul precedent nu se va putea opune persoanelor al treilea de nu se va fi făcut transcripţia cerută prin acel articol”, respectiv art. 712 alin. (1) C.proc.civ. „Până la transcriere, drepturile rezultând din actele menţionate în articolul de mai sus nu se vor opune celui de al treilea, care au drepturi asupra bunului nemişcător chiar dacă au cunoştinţă de existenţa actelor de mai sus”. Acestor dispoziţii generale li se adaugă prevederile art. 1295 alin. (2) C.civ. care conţin o aplicaţie particulară a efectului opozabilităţii faţă de terţi a transcrierii în materia vânzării: „În materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă între părţi, nu pot a se opune, mai înainte de transcripţiunea actului, unei a treia persoane care ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vîndut”.

37 Pentru o analiză exhaustivă a noţiunii de terţi în dreptul comparat, mai exact a acategoriilor de personae care se pot prevala de lipsa transcrierii sau înscrierii în sistemele persoanle de publicitate imobiliară din dreptul francez, belgian şi italian şi o apreciere critic a acestora a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. I. Introducere în publicitatea imobiliară, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 240-311.

38 Potrivit articolului menţionat, „Ei (creditorii chirografari, subl. ns.) pot asemenea, în numele lor personal, să atace actele viclene, făcute de debitor în prejudiciul drepturilor lor”.

39 Potrivit articolului citat, „Lipsa transcripţiei poate să fie invocată de orice persoane au interes la aceasta; se exceptează însă persoanele obligate a stărui să se facă transcripţia, sau reprezentanţii lor, asemenea şi donatorul”.

În concluzie, sancţiunea lipsei de transcriere sau înscriere a drepturilor reale imobiliare este inopozabilitatea faţă de terţi a dreptului real dobândit. 2 condiţii sunt cerute în mod cumulativ pentru ca terţul să poată invoca inopozabilitatea actului:

-acesta să nu fi fost el însuşi ţinut de obligaţia de a efectua formalităţile necesare învederea transcrierii sau înscrierii şi

- să nu fi comis o fraudă, de conivenţă cu înstrăinătorul (sau constituitorul de drepturi) pentru a-l împiedica pe dobânditor să facă transcrierea sau înscrierea.

Registrul unic de transcripţiuni şi inscripţiuni. Am evidenţiat deja că în timp ce transcrierea presupunea reproducerea în întregime a actului, înscrierea consta doar în consemnarea unor menţiuni din conţinutul acestuia. Dat fiind caracterul anevoios şi depăşit al operaţiunii de transcriere, prin Circulara nr. 1035/28 aprilie 1950, nepublicată, Ministerul Justiţiei a dispus înlocuirea celor două registre de publicitate cu un registru unic, denumit registru de transcripţiuni şi inscripţiuni în care se efectuau menţiuni privind transcripţiile şi inscripţiile, în sensul că: erau înregistrate în ordine cronologică cererile de transcripţie şi inscrioţie, se efectua înscrierea prin idicarea felului acesteia, se precizau părţile şi titlul în temeiul căruia se făcea înscrierea, urmând ca cererile înregistrate şi documentaţia aferentă să fie păstrate în mapa de transcripţiuni şi inscripţiuni.

În ciuda raţiunilor de oportunitate care au justificat adoptarea acestei măsuri, motivele de nelegalitate ale acesteia au fost criticate de doctrină nu doar sub aspectul tehnicii legislative (Codul de procedură civilă fiind practic, modificat, nu printr-o lege ci printr-un act administrativ cu o forţă juridică inferioară)40 ci şi din perspectiva unei fracturi existente între denumirea registrului unic şi operaţiunea efectiv întocmită41; într-adevăr, utilizarea termenului de transcripţiuni în denumirea registrului era inadecvată atâta timp cât aceasta nu mai corespundea în fapt operaţiunii efectuate, nemaifiind vorba despre reproducerea integrală a actului ci doar a unor menţiuni mai relevante.

Criticile formulate în doctrină cu privire la inconvenientele sistemului registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni sunt demult cunoscute cititorului. Fără a avea pretenţia unei dezvoltări exhaustive ale acestora, vom inventaria principalele sale dezavantaje:

Urmare faptului că evidenţa se ţinea pe numele proprietarilor, stabilirea situaţiei juridice exacte a imobilului presupunea ca persoanele interesate să cunoască, prin cercetarea registrelor, toţi proprietarii succesivi ai acestuia pe o perioadă de cel puţin 30 de ani în cazul transmisiunilor de drepturi reale, respectiv numelor persoanelor în favoarea cărora s-au constituit ipoteci sau alte privilegii pe o perioadă de cel puţin 15 ani (dacă nu au fost reînnoite potrivit art. 1786 C.civ.). Astfel, lipsa identificării unui proprietar în această evidenţă «dărâma întreg eşafodajul publicităţii»42. În fapt, verificarea registrelor se dovedea greoaie şi dificilă [de altfel, potrivit art. 716 alin. (3) C.proc.civ. părţile puteau chiar să renunţe la cercetarea în registre], ceea ce evidenţia caracterul nesigur, imprecis al sistemului.

Publicitatea parţială şi incompletă completează seria trăsăturilor care vulnerabilizau sistemul registrelor de transcripţiuni. Într-adevăr, nu erau supuse transcrierii transmisiunile succesorale, partajul (judiciar şi voluntar), hotărârile judecătoreşti (de anulare, rezoluţiune, revocare a unui act translativ) ceea ce împiedica o cunoaştere exactă a situaţiei juridice reale a imobilului.

40 A se vedea I. Albu, op. cit., p. 12-13.41 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 226. 42 A se vedea P. Năsăudean, op. cit., p. 17.

În fine, precaritatea sistemului personal de publicitate imobiliară prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni se manifesta şi sub aspectul efectelor pe care le antrena. Având ca finalitate opozabilitatea faţă de terţi a actelor supuse transcrierii sau înscrierii, cu ocazia înregistrării nu se verifica valabilitatea actului supus transcrierii sau înscrierii şi nici existenţa dreptului. Este motivul pentru care s-a şi remarcat că înscrierile în aceste registre şi extrasele care se eliberează aveau o valoare relativă43, aducând la cunoştinţa terţilor conţinutul unui act juridic fără ca valabilitatea acestuia sau existenţa dreptului să fie dovedite prin efectuarea formalităţilor de publicitate. Terţii-dobânditori erau astfel expuşi riscului de a nu putea beneficia de o protecţie deplină, nefiind apăraţi de cauzele de evicţiune derivând din titluri anterioare.

Nu încheiem prezenta secţiune înainte de formularea unor precizări asupra valorii registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni în noul context creat de intrarea în vigoare a Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7-2006 care şi-a propus crearea unui sistem real de publicitate imobiliară, unic pe întreg teritoriul ţării, bazat pe noile cărţi funciare, pe măsura finalizării lucrărilor cadastrale la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale.

Prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 1330/C/25.06.1999 care a instituit introducerea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv, s-a impus măsura ca, începând cu data de 01.07.1999 să nu se mai efectueze înregistrări în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni. Cum deschiderea noilor cărţi funciare în teritoriile supuse sistemului personal de publicitate imobiliară s-a dovedit a fi, în practică, un proces destul de anevoios, legiuitorul, prin art. 58 alin. (2) din Legea nr.7/1996, în forma modificată prin Legea nr. 247/2005, a prevăzut în mod expres şi limitativ cazurile în care, până la deschiderea cărţii funciare, este permisă efectuarea în continuare în vechile registre de publicitate a unor înscrieri, fiind avute în vedere privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor şi a veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii penale, precum şi acţiunile pentru apărarea drepturilor reale privitoare la imobilelele neînscrise în cartea funciară.

În consecinţă, sistemul personal de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a rămas la nivelul unei evidenţe doveditoare în procesul de înfiinţare a cărţilor funciare pentru teritoriile în care publicitatea imobiliară s-a realizat prin aceste registre44. Desigur prevederile ordinului menţionat nu pot învinge dispoziţiile art. 72 din Legea nr. 7/1996 (în forma anterioară modificării prin Legea nr. 247/2005) potrivit cărora sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni continuă să se aplice până la definitivarea lucrărilor de cadastru şi carte funciară pe teritoriul întregii ţări45. Mai mult, practicienii au confirmat practica fostelor birouri de carte funciară ale unor instanţe de judecată care nu au ezitat să înfiinţeze cărţi funciare cu caracter nedefinitiv şi pentru înscrierea sarcinilor abandonând evidenţa registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni46. Ete motivul pentru care au şi conchis că, faptic, sistemul a devenit caduc, servind cel mult ca mijloc de informare noii publicităţi47.

43 A se vedea I. Albu, op. cit., p. 17, S. Sztranyiczki, op. cit., p. 18. 44 A se vedea D.-M. Cosma, op. cit., p. 16. 45 Vezi apoi la nivelul judetului art. 69 alin. 146 Potrivit art. 3 lit. b) din ordin „Cărţile funciare cu caracter nedefinitiv vor fi deschise la cererea

persoanelor interesate, astfel cum sunt acestea definite în cuprinsul art. 43-46 din Regulament [Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor (subl. ns.)] – cerere prin care se solicită efectuarea unei operaţiuni de publicitate imobiliară , cu excepţia certificatelor de sarcini şi, respectiv a comandamentelor, pentru eliberarea şi respectiv transcrierea cărora se vor aplica dispoziţiile Codului de procedură civilă şi se vor folosi vechile registre”.

47 A se vedea D.-M. Cosma, op. cit., p. 16-17.

Elementele de dificultate ce caracterizează sistemul personal de publicitate imobiliară lipsesc din sistemul real de publicitate care, prin mecanismul său de funcţionare bazat pe identitatea topografică a imobilelor, s-a dovedit mai eficient şi mai coerent.

Subsecţiunea a 3-a. Sistemul real de publicitate imobiliară prin cărţile funciare

După câteva consideraţii privind originea sistemului real de publicitate imobiliară şi conjunctura istorică în care sistemul de carte funciară a fost introdus pe teritoriile româneşti, vom descrie în linii generale regulile instituite prin Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare – noţiunea, structura şi obiectul cărţii funciare, principiile cărţilor funciare, categoriile de înscrieri şi efectele acestora.

§1. Repere istorice privind apariţia sistemului real de publicitate imobiliară. Sistemul Torrens

În timp ce legislaţiile aflate sub influenţa dreptului francez au asimilat, preluând modelul napoleonian, un sistem personal de publicitate, legislaţiile germanice şi anglo-americane au adoptat sistemul real de publicitate imobiliară prin cărţile funciare sau registrele funciare (de proprietate). Ereditatea sistemului real îşi revendică rădăcinile sale istorice şi geografice din afara continentului european, circumstanţele apariţiei primului sistem real de publicitate imobiliară sunt o mărturie a faptului că până şi disciplina mai tehnică a publicităţii imobiliare poate avea fila sa de istorie inedită şi pitorească.

Sistemul Torrens (Real Property Act) este primul sistem real de publicitate imobiliară din lume, fiind introdus în Australia de Sud în anul 1858 datorită iniţiativelor de pionierat şi eforturilor politice şi administrative întreprinse de personajul ambiţios care a fost Sir Robert Richard Torrens.

Născut la Cork, în Irlanda, Torrens (tatăl său, colonelul Robert Torrens a fost un distins economist şi unul dintre fondatorii Australiei de Sud) a urmat studiile la Trinity Colege din Dublin pentru ca ulterior, începând cu anul 1841 să exercite mai bine de un deceniu funcţia de încasator de taxe vamale (collector of customs) în Adelaide48. Familiarizându-se cu sistemul de evidenţă (prin registrul naval) a navelor maritime şi modul în care opera vânzarea acestora, exerciţiul de imaginaţie şi inovaţie a lui Torrens care a prefigurat extinderea adaptată a acestui sistem şi la transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor a revoluţionat cu adevărat tehnicile de publicitate imobiliară.

În concret, potrivit legii maritime engleze (English Merchant Shipping Act din 1854) fiecare navă era înscrisă într-un registru general unde avea deschisă o filă separată în care erau menţionate denumirea vasului, o descriere a acestuia, numele proprietarului său şi sarcinile care grevau vasul; un duplicat se elibera proprietarului vasului făcând dovada dreptului său de proprietate asupra acestuia. În caz de vânzare a vasului, proprietarul acestuia făcea menţiune pe duplicat despre transferul proprietăţii în favoarea cumpărătorului şi îl înmâna acestuia din urmă pentru a se putea înscrie operaţiunea şi în registrul general. După ce cumpărătorul se prezenta cu duplicatul purtând menţiunea transferului proprietăţii, vechea filă a vasului era închisă şi se

48 A se vedea http://en.wikipedia.org.

deschidea o nouă filă pe numele cumpărătorului căruia, desigur, i se elibera un duplicat doveditor al calităţii sale de proprietar49.

Fiind numit, în 1853, Registrator al Titlurilor (Registrar of Deeds) în Australia de Sud50 şi devenind membru în Consiliul Legislativ al Australiei de Sud, Torrens şi-a promovat cu asiduitate iniţiativa iar atunci când a fost ales să reprezinte Adelaide în Parlamentul britanic, devenind chiar premier în 1857 (din păcate, guvernul său nu a durat decât o lună), a ştiut că este momentul istoric în care ideile sale reformatoare pot deveni realitate. În ciuda opoziţiei practicate de profesiile juridice care îşi vedeau ameninţate veniturile (fiind vorba de avocaţii care beneficiau de slăbiciunile sistemului de publicitate existent)51, temerarul Robert Torrens a introdus în Parlament în 4 iunie 1857 proiectul său de act normativ (Real Property Act) declarând că motto-ul adversarilor săi ar trebui să fie Carthago delenda est (Cartagina este distrusă). Intervenţiile susţinute în presa scrisă (discursurile sale incendiare52 ţineau prima pagină a ziarelor încă din perioada alegerilor) şi-au produs efectul scontat şi, în cele din urmă, la a treia lectură în Parlament, legea a fost votată în ianuarie 1858 şi a intrat în vigoare în luna iulie a aceluiaşi an. Dincolo de faptul că rivalii săi au încercat să minimalizeze meritele lui Torrens în adoptarea noului sistem, sugerând că paternitatea ideii ar aparţine jurnalistului Anthony Forster, contribuţia lui a fost decisivă în promovarea acestui demers reformator de evidenţă a proprietăţii imobiliare. În cruciada sa, politicianul irlandez îi poate datora o anume gratitudine doar avocatului german  Dr. Ulrich Hübbe care, având o bună cunoaştere a legilor din provinciile hanseatice, i-a recomandat lui Torrens să se inspirea din acestea53.

Sistemul Torrens a fost importat nu doar de legislaţia statelor vecine (Victoria, Noua Zeelandă, Australia de Vest) ci şi de legislaţia germană, austriac, elveţian, autorii Codului civil

49 A se vedea A.-C. Bădiţă, O privire asupra sistemului Torrens de publicitate imobiliară, în Studia Universitatis Babes-Bolyai Iurisprudentia nr. 3/2009, disponibil la http://studia.law.ubbcluj.ro/articol.php?articolId=287 şi notele bibliografice indicate.

50 Colonizarea Australiei (terra australis incognita, adică „ţara necunoscută din sud”) descrie o experienţă originală fiind locul de întâlnire a două concepţii culturale diferite asupra legăturii dintre om şi pământ: în timp ce aborigenii se considerau spiritual legaţi de teritoriul pe care îşi aveau tribul, coloniştii îl considerau un bun; în cazul primilor, transferul se realiza numai prin moştenire; în cazul celor din urmă, pământul putea fi moştenit, dar şi vândut şi arendat. Proprietatea era comună la aborigeni şi individuală (grants from the Crown) la colonişti. Liniile de demarcaţie dintre două terenuri se mulau pe trăsăturile peisagistice la băştinaşi; în schimb, la colonişti, punctele de reper erau artificiale şi stabilite matematic, a se vedea A.-C. Bădiţă, op. cit., p....

51 În Australia era aplicabil aşa-numitul sistem al înregistrării titlurilor (Dees System), un sistem personal de publicitate în care evidenţa proprietăţii era ţinută după proprietar. Titlurile erau practic nişte „receipts issued by the Commissioner of Public Lands and the Collonial Treasurer”, a se vedea D. Pike, Introduction to the Real Property Act in South Australia, în Adelaide Law Review nr. 1 (1960), p. 173, disponibil la http://www.austlii.edu.au/au/journals/AdelLawRw/1961/4.html. Cum tranzacţiile cu terenuri proliferau iar litigiile purtând asupra valabilităţii titlurilor nu au întârziat să apară, avocaţii (mandataţi de cei care intenţionau să vândă sau să cumpere pentru a verifica valabilitatea titlurilor anterioare sau reprezentând interesele părţilor litigante) nu puteau avea decât de câştigat. Insecuritatea care ameninţa circuitul civil al terenurilor era plastic exprimată atunci când se afirma că proprietarul australian era obligat să-şi ţină gospodăria într-un fel de clandestinitate ce nu suporta lumina zilei, a se vedea D. Pike, op. cit., p. 174.

52 Obiectivul său politic era descris cu multă abilitate drept o chestiune ce interesa în mod direct întreaga comunitate: „In Australia the great mass of people are, or confidently look to become, landed proprietors. In Australia, therefore, thorough law reform is essentially the people’s question”, în traducere „În Australia, majoritatea populaţiei este sau doreşte să fie proprietară de pământ. Reforma legislativă este, prin urmare, problema oamenilor”, a se vedea A.-C. Bădiţă, op, cit., p. 4.

53 A se vedea http://en.wikipedia.org.

german (BGB) din 1900 şi a Codului civil elveţian din 1907 utilizându-l ca model54, fără ca aceasta să însemne că aceste regimuri funciare nu au propriile lor particularităţi55.

§2. Sistemul de carte funciară în dreptul român. Regimul instituit prin Decretul-lege nr. 115/1938 – caracterizare generală

Preliminarii. În 1790, împăratul austriac Iosif al II-lea, succesorul Mariei Tereza, în vederea aşezării pe baze real topografice a impozitului funciar, care în acea vreme constituia principalul venit al imperiului austriac56 a introdus sistemul cărţilor funciare. În ţara noastră, cărţile funciare au fost introduse în teritoriile româneşti57 aflate sub ocupaţie habsburgică şi (după compromisul politic de la 1857) austro-ungară. Instituirea sistemului real de publicitate imobiliară în Transilvania şi Bucovina s-a realizat în etape succesive, după cum urmează58:

- în anul 1794 în fostele ţinuturi grănicereşti potrivit Landtafelpatentului din 22 aprilie 1794;

- în anul 1855 în teritoriile unde se aplica dreptul consuetudinar maghiar (adică în aşa- zisele ţinuturi ungurene ale Transilvaniei, şi anume în Banat, Crişana, Satu-Mare şi Maramureş) potrivit Regulamentului cărţilor funduare aprobat prin Ordonanţa din 15 decembrie 1855 (numit şi Vechiul Regulament sau Regulamentul Maghiar);

- în anul 1870 în teritoriile supuse dreptului civil austriac (adică în Ardealul propriu-zis) potrivit Regulamentului cărţilor funduare aprobat prin Ordonanţa din 5 februare 1870 (sau Noul Regulament)59;

- în anul 1873 în Bucovina prin Legea din 8 martie 1873, inspirată de legea austriacă din 23 iunie 1871 (ea însăşi adoptată după modelul propus de sistemul german de publicitate reală).

Reglementările enumerate se completau cu dispoziţiile Legii nr. XXIX din 1886 privindredactarea cărţilor funduare definitive, cu modificările ulterioare. În ceea ce priveşte aspectele de drept material, regimul funciar era reglementat de Codul civil austriac.

Practic, pe teritoriul Transilvaniei şi a Bucovinei coexistau trei regimuri de carte funciară parţial diferite60 care s-au aplicat şi după momentul istoric al Marii Uniri de la 1 Decembrie

54Nu trebuie însă omis că în Codul civil general austriac de la 1811 era deja introdusă deja noţiunea de carte funciară.

55 Pentru o analiză comparativă a variantelor care alcătuiesc tipologia sistemului real de publicitate imobiliară în dreptul german, austriac, proviinciile Alsaciei şi Lorenei, dreptul elveţian a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 333-357.

56 A se vedea S. Sztranyiczki, op. cit., p. 20.57 Pentru o descriere a formelor incipiente de identificare şi evidenţă funciară în Transilvania Evului mediu

şi, ulterior, a primelor cărţi funciare introduse în epoca modernă a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 21-29 şi notele bibliografice indicate.

58 A se vedea I. Papp, P. Balaşiu, Cartea funduară. Colecţie de legi, regulamente, ordonanţe şi formulare referitoare la cărţile funduare din Ardeal, vol. I, Tipografia Carmen, Cluj, 1922, p. 5-11.

59 Pentru dezvoltări privind conţinutul Vechiului şi Noului Regulament, documentele care asigurau evidenţa fondului funciar (protocoalele şi cărţile funduare întregite de o hartă şi o listă de parcele), categoriile de înscrieri (intabulaţiuni cu efect constitutiv de drepturi, prenotaţiuni şi notaţiuni) şi principiile care guvernau înscrierile a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 26-29 şi referinţele bibliografice indicate.

60 Nu întâmplător , juristul arădean Salvator A. Brădeanu scria că „rafinatul spririt juridic maghiar a înţeles să complice într-o asemenea măsură instituţia cărţilor funciare, încât ea nu şi-a deschis tainele decât pentru unii pasionaţi ai problemelor de legislaţie funciară”, a se vedea S.A. Brădeanu, Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpaţi, Ed. Dacia Traiană, Sibiu, 1944, p. 144.

191861 până la punerea în aplicare a Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare62.

Cum sistemul cărţilor funciare a fost apreciat drept superior celui utilizând registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, prin Legea nr. 93/193363, s-a avut în vedere introducerea cărţilor funciare şi în Vechiul Regat şi Basarabia. Este contextul în care s-au iniţiat lucrări de cadastru în Bucureşti şi în unele comune din judeţul Ilfov pe baza cărora în anul 1937 s-a procedat la întocmirea cărţilor funciare provizorii care, potrivit dispoziţiilor art. 171 şi urm. din Decretul-lege 115/1938, urmau să devină cărţi funciare propriu-zise (după urmarea procedurii de completare, verificare şi rectificare). Cum lucrările au fost sistate din lipsa disponibilităţilor băneşti în preajma celui de-al doilea război mondial, cărţile funciare provizorii astfel întocmite au fost transformate în cărţi de publicitate funciară prin dispoziţiile Legii nr. 242/1947.

Încercarea de extindere a sistemului de carte funciară în Vechiul Regat a fost reluată prin adoptarea Decretului-lege nr. 115/1938 care şi-a propus unificarea dispoziţiilor privind cărţile funciare şi instituirea unui regim unitar de carte funciară pe întreg teritoriul ţării.

Decretul-lege nr. 115/1938 a fost pus în aplicare în Bucovina prin Decretul nr. 511/193864 iar în celelalte teritorii intrarea sa în vigoare a fost amânată până la adoptarea şi punerea în aplicare a Codului civil Carol al II-lea adoptat în noiembrie 1939, ulterior modificat şi republicat în M. Of. nr. 206 din 6 septembrie 1940 (în ziua abdicării regelui Carol al II-lea şi a instaurării dictaturii antonesciene).

Cum evoluţiile istorice ulterioare s-au dovedit ostile intrării în vigoare a acestui cod 65, prin Decretul-lege nr. 389/194366 s-a instituit extinderea legislaţiei civile şi comerciale în teritoriile de peste Carpaţi67, fiind menţinută o parte a legislaţiei funciare locale68. În fine, epuizând aceste avataruri istorico-legislative, în contextul în care după anul 1938 lucrările cadastrale au fost abandonate, Decretul-lege nr. 115/1938 a fost modificat şi pus în aplicare pe teritoriul Transilvaniei prin Legea nr. 241/194769 ceea ce a însemnat înlocuirea regimurilor

61 Instituţia cărţilor funciare a fost menţinută de Consiliul Dirigent al Transilvaniei, Banatului şi ţinuturilor româneşti din Ungaria (condus de Iuliu Maniu) care a administrat teritoriul transilvănean în perioada 2 decembrie 1918-4 aprilie 1920 şi ulterior de Guvernul român care a conştientizat avantajele sale comparativ cu sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni.

62 Publicat în M. Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938.63 În denumirea integrală Legea nr. 93 din 20 aprilie 1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru

introducerea cărţilor funciare în Vechiul Regat şi Basarabia.64 Publicat în M. Of. nr. 240 din 15 octombrie 1938.65 Deşi prin Decretul-lege nr. 2945/1940 pentru punerea în aplicare a Codului civil şi a Codului de

procedură civilă prevedea intrarea în vigoare a acestora la 15 septembrie 1940, după abdicarea regelui Carol al II-lea intrarea în vigoare a noilor coduri a fost amânată până la 1 ianuarie 1941. Urmare instaurării statului naţional-legionar la 14 septembrie 1940, prin Decretul–lege nr. 4225/1940 punerea în vigoare a celor trei coduri (civil, de procedură civilă şi comercial) a fost amânată sine die. Pentru dezvoltări şi în sensul evidenţierii situaţiei inedite în care până la intrarea în vigoare a noului Cod civil în România au coexistat, practic, două coduri civile (cel din 1865, în vigoare şi cel din 1939 adoptat ), a se vedea Mircea Duţu, Noul Cod civil: o etapă importantă în dezvoltarea dreptului român modern, în Noul Cod civil. Comentarii, ediţia a III-a, revăzută şi adăugită, coordonator Marilena Uliescu, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2011, p. 26-28.

66 În denumirea originală, Decretul-lege nr. 389/1943 privind extinderea legislaţiei civile şi comerciale în România de peste Carpaţi (M. Of. nr. 142 din 22 iunie 1943).

67 În Ardealul de Nord extinderea s-a realizat în temeiul Decretului nr.260/1945 (M. Of. nr. 78 din 4 aprilie 1945).

68 Potrivit art. 3 pct. 3 din Decretul-lege nr. 389/1943 au fost menţinute „legile, regulamentele sau ordonanţele privind cărţile funciare, precum şi dispoziţiunile din legi, regulamente sau ordonanţe privind cărţile funciare centrale pentru căi ferate şi canaluri”.

parţial diferite de carte funciară existente70 cu un regim unitar. Obiectivul preconizat al Decretului-lege nr. 115/1938 a fost astfel la mai bine de un deceniu de la data adoptării parţial atins.

§3. Trăsăturile proprii sistemului de carte funciară în condiţiile statornicite de Decretul-lege nr.115/1938

Explicaţie preliminară. După cum însuşi titlul secţiunii anticipează, dată fiind structura reglementărilor care alcătuiesc în prezent sediul juridic al publicităţii imobiliare (reprezentate, în principal, de dispoziţiile art. 876-915 din Noul Cod civil şi prevederile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare) nu ne propunem o descriere detaliată a sistemului de carte funciară reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938 ceea ce nu înseamnă ignorarea valorii acestuia cu atât mai mult cu cât regulile sale de conţinut pot fi evaluate drept matricea actualului sistem de publicitate imobiliară. Sau, dacă această apreciere ar putea părea unora prea generoasă, putem cel puţin reţine că actualul sistem de publicitate este expresia valorificării (şi) a elementelor de progres pe care Decretul-lege nr. 115/1938 la momentul legiferării sale le-a încorporat.

Vom evidenţia caracteristicile care îl diferenţiază de sistemul personal de publicitate şi, într-o abordare sintetică, ne vom referi la cuprinsul cărţii funciare, la categoriile de înscrieri şi, dintre principiile care guvernează efectele înscrierilor, la principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare al înscrierii în cartea funciară. Desigur, în dezvoltările consacrate reglementării cărţii funciare în concepţia noului Cod civil se vor regăsi analize comparative raportate la conţinutul Decretului-lege nr. 115/1938 şi aprecieri critice corespunzătoare.

Sistemul cărţilor funciare reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938 se bazează pe identitatea topografică a imobilelor, fiecare imobil având deschisă propria sa carte funciară în care sunt înscrise toate operaţiunile juridice având ca obiect imobilul respectiv.

Cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe comune, cărţile funciare privitoare la imobilele din aceeaşi comună alcătuind registrul funciar al acelei comune.

Este un sistem real - evidenţa fiind ţinută pe imobile şi complet – asigurând publicitatea integrală a tuturor transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare. Într-o exprimare metaforică care a dobândit o frumoasă notorietate, cartea funciară reprezintă un registru de stare civilă al imobilelor71 sau, sintagmă mai nouă, formulată în acelaşi spirit, cartea de identitate a imobilului72.

Iniţial, cărţile funciare au fost ţinute de către judecătorii, ulterior, în perioada 1960-1995 la notariatele de stat73, după 1995 (după reglementarea activităţii notariale ca un serviciu public autonom prin Legea nr. 36/1995) de către judecătorii până la preluarea lor de către birourile

69 În denumirea originală, Legea nr. 241 din 12 iulie 1947 pentru punerea în aplicare în Transilvania a legii pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare din 27 aprilie 1938 (M. Of. nr. 157 din 12 iulie 1947).

70 Cu excepţia dispoziţiilor din legi, regulamente şi ordonanţe privind cărţile funciare centrale, pentru căi ferate şi canaluri potrivit art. 47 din Legea nr. 241/1947.

71 A se vedea S. A. Brădeanu, Către o nouă legislaţiune funciară, Tipografia „Viaţa Literară”, Bucureşti, 1938, p. 82.

72 A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. IX, în prefaţă, cu precizarea că metafora se regăseşte inclusiv în titlul lucrării.

73 A se vedea dispoziţiile art. 4 lit. m) din Decretul nr. 337/1960 pentru organizarea şi funcţionarea Notariatului de stat (M. Of. nr. 22 din 20 octombrie 1960).

teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară din subordinea oficiilor judeţene de cadastru şi publicitate imobiliară în condiţiile Legii nr. 7/1996, republicată.

În fine, cărţile funciare se întregesc cu o serie de documente şi registre prevăzute de art. 6 şi 9 din Decretul-lege nr. 115/1938: planul cărţii funciare care cuprinde toate parcelele dintr-o comună, cu indicarea numărului topografic al fiecăreia; înscrisurile privitoare la înscrieri care alcătuiesc dosarul cărţii funciare ţinut în arhiva cărţii funciare; registrul de intrare folosit pentru înregistrarea cererilor de înscriere şi prin care se stabileşte ordinea şi rangul înscrierilor; repertorii alfabetice care indică numele proprietarilor dintr-o comună cu arătarea numărului de carte funciară în care sunt înscrişi; repertorii parcelare care evidenţiază numărul topografic al parcelelor dintr-o comună şi a cărţilor funciare în care sunt înscrise; registrele (opisele) şi condicile de evidenţă.

Cartea funciară este publică, orice persoană putând cerceta cărţile funciare, planul şi arhiva şi să solicite eliberarea de extrase, certificate sau copii legalizate după acestea (art. 10 din Decretul-lege nr. 115/1938).

Cuprinsul cărţii funciare. Potrivit art. 4 din Decretul-lege nr. 115/1938, cartea funciară este alcătuită din titlu şi trei părţi.

Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii funciare şi denumirea localităţii în care este situat imobilul.

Partea I (sau A. Foaia de avere, în denumirea consacrată de fosta legislaţie funciară locală) cuprinde descrierea imobilului, cu indicarea numărului de ordine şi a numărului topografic al fiecărei parcele, a felului de cultură sau de folosinţă, a locului de aşezare, întinderii şi venitului impozabil precum şi o rubrică pentru observaţii (art. 140 din decretul-lege).

Partea a II-a (sau B. Foaia de proprietate, în denumirea consacrată de fosta legislaţie funciară locală) cuprinde înscrierile privitoare la dreptul de proprietate, cu indicarea numelui proprietarilor succesivi şi a actelor de dobândire şi transmitere a proprietăţii. Se vor înscrie totodată şi faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice precum şi acţiunile privitoare la drepturile tabulare înscrise în această parte, respectiv sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale (art. 141 din decretul-lege). Partea a II-a are trei rubrici: numărul de ordine, înscrieri şi observaţii.

Partea a III-a (sau C. Foaia de sarcini, în denumirea consacrată de fosta legislaţie funciară locală) cuprinde înscrierile privitoare la sarcini, adică drepturile reale care grevează imobilul (dreptul de superficie, servitute, uz, abitaţie, ipotecă, privilegii imobiliare, locaţiunea pe o durată mai mare de 3 ani) precum şi faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilul. Partea a III-a are 4 rubrici: numărul de ordine, înscrieri, suma creanţei şi observaţii [art. 141 alin. (2) din decretul-lege].

Obiectul cărţii funciare. Conform art. 11 din Decretul-lege nr. 115/1938, obiectul cărţii funciare îl constituie drepturile tabulare, adică drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară. Potrivit enumerării legale (al cărei caracter nu este unul limitativ) este vorba despre dreptul de proprietate,de superficie, uzufruct, uz, abitaţie şi servitute,respectiv dreptul de ipotecă.

Drepturile extratabulare, adică cele care se dobândesc, se modifică şi se sting fără înscriere în cartea funciară erau expres şi limitativ prevăzute de art. 26 din decretul-lege, şi anume în caz de succesiune, accesiune, vânzare silită şi expropriere.

Obiectul drepturilor tabulare îl constituie corpul funciar care poate fi alcătuit dintr-una sau mai multe parcele. Aceeaşi carte funciară poate cuprinde mai multe corpuri funciare (art. 12 din decretul-lege).

În înţelesul art. 169 alin. (1) din decretul-lege, orice imobil care, prin natura sa sau prin scopul economic urmărit de proprietar, alcătuieşte o unitate economică va constitui un corp funciar, dacă proprietarul nu voieşte altfel. La cererea proprietarului, corpul funciar va putea fi alcătuit din multe imobile (sau parcele, subl. ns) ce-i aparţin - chiar dacă acestea sunt unităţi economice distinct – cu excepţia cazului în care sunt supuse unor sarcini care nu pot greva separat parcelele unui corp funciar[ (alin. (2) al articolului menţionat]74.

Parcela este deci, potrivit definiţiei doctrinare date termenului, unitatea teritorială fundamentală a cadastrului, unitatea elementară la care se raportează toate informaţiile privind imobilele funciare pe care le sintetizează cadastral (posesiunea, categoria de folosinţă, suprafaţa, clasa, venitul net cadastral) şi pe care le prelucrează. Parcela este reprezentată pe hartă şi este individualizată printr-un număr topografic75.

Corpul funciar este şi o unitate juridică întrucât înscrierile şi operaţiunile juridice se pot face, de regulă, doar cu privire la întreg corpul funciar. În aplicarea regulii instituite de art. 169 alin. (2) din Decretul-lege nr. 115/1938, parcelele din care este alcătuit nu se pot vinde sau greva separat cu un drept de ipotecă sau superficie, fără a se proceda în prealabil la operaţiunea de dezlipire potrivit dispoziţiilor art. 13, 14 131-135 din decretul-lege76.

Sub aspect structural, corpul de carte funciară poate fi: a) corp de carte funciară alcătuit dintr-o singură parcelă; b) corp de carte funciară alcătuit din două sau mai multe parcele. Cele două corpuri (simplu sau, după caz, compus) sunt evidenţiate în mod distinct în

cartea funciară- parcelele înşirate sub semnul crucii † arată că fiecare dintre acestea constituie un

corp de carte funciară distinct (de exemplu „† 1, 2, 3...“, în care parcelele cu numărul de ordine 1,2,3 reprezintă corpuri de proprietate deosebite), iar

- parcelele înşirate sub un număr roman (I, II, III) arată că ele fac parte din acelaşi corp de carte funciară (de exemplu „I 1,2,3...“, în care parcelele 1,2 şi 3 alcătuiesc împreună corpul de carte funciară identificat cu cifra romană I).

Modificarea corpului funciar poate avea loc, potrivit art. 13 din decretul-lege, prin alipiri şi dezlipiri.

Au loc alipiri atunci când i) 2 sau mai multe parcele se unesc într-un singur corp funciar, ii) se adaugă o nouă parcelă la un corp de carte funciară ori când iii) se măreşte întinderea unei parcele.

Pot fi unite în acelaşi corp funciar:- parcelele aparţinând aceluiaşi proprietar, situate una lână alta, chiar dacă nu au aceeaşi

ramură de cultură; - parcelele situate în locuri diferite dacă au aceeaşi destinaţie economică;

74 Dispoziţiile Decretului-lege nr. 115/1938 nu defineau şi noţiunea de parcelă, aceasta fiind formulată prin art. 9 alin. (3)-(5) din Legea nr. 93/1933 potrivit cărora: „Se socoteşte proprietate funciară în intelesul acestei legi, o parte a suprafeţei naturale a solului, care este desparţită de părţile învecinate prin o delimitare stabilă şi vizibilă sau prin hotar de exploatare, diferind de părţile învecinate prin felul de cultură sau folosinţă. Fiecare proprietate funciară este desenată geometriceşte în cadastrul funciar. Proprietatea funciară astfel desenată se numeşte parcelă (subl. ns.) şi este individualizată prin un numar. Terenul din cuprinsul aceleaşi proprietăţi, dacă nu depaşeşte 100 mp pentru vii, grădini şi terenuri neproductive, sau 800 mp pentru celelalte proprietăţi, nu va forma o parcelă, ci se va uni la o parcelă învecinată a aceluiaşi posesor cu care are o identitate mai apropiată în ce priveşte venitul cadastral. Dacă însă acest teren prezintă un interes istoric, sau este grevat deosebit de sarcini, el va forma o parcelă distinctă.”

75 A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 33. 76 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 374.

-toate parcelele unui proprietar, indiferent de locul situării şi indiferent de felul de cultură sau de folosinţă77.

Nu pot fi unite, în schimb, în acelaşi corp funciar: parcelele grevate cu ipotecă sau superficie care sunt corpuri funciare distincte; parcelele grevate cu ipotecă cu parcelele grevate cu alte drepturi reale decât ipoteca sau superficia.

Au loc dezlipiri (dezmembrări) atunci când se desparte o parcelă dintr-un corp de carte funciară ori se micşorează întinderea unei parcele. Noile parcele vor primi noi numere topografice prin fracţionarea vechiului număr cadastral78

Dezlipirea unei parcele sau a unei părţi dintr-o parcelă, care face parte dintr-un corp de carte funciară, se face, în lipsa unei convenţii contrare, împreună cu sarcinile care o grevează [art. 134 alin. (2) din decretul-lege].

În caz de alipiri sau dezlipiri se efectuează, potrivit art. 14 alin. (1) din decretul-lege, transcrieri sau reînscrieri, după cum urmează:

- se efectuează transcrieri dacă o parcelă se trece dintr-o carte funciară în alta; - se efectuează reînscrieri dacă

i) dezlipindu-se o parcelă aceasta se trece în aceeaşi carte funciară ca un corp funciar de sine stătător sau ca parcelă a unui alt corp funciar ori

ii) dacă transcriindu-se o parte din parcelă într-o altă carte funciară, restul se trece în vechea carte funciară cu arătarea noului număr şi a întinderii sale. În timp ce dreptul de proprietate şi dreptul de superficie pot fi înscrise numai asupra

întregului corp funciar, dreptul de uzufruct, uz, abitaţie şi servitute pot fi înscrise şi asupra unei părţi a corpului funciar sau asupra unei părţi dintr-o parcelă. Regula rezultă din interpretarea art. 61 alin. (2) din decretul-lege potrivit căruia dacă dreptul de superficie se constituie pe una din parcelele care alcătuiesc corpul funciar sau pe o parte dintr-o astfel de parcelă, se va alcătui un corp funciar din parcela sau din partea de parcelă grevată cu dreptul de superficie. În fine, potrivit art. 64 din decretul-lege ipoteca se poate înscrie numai asupra unui corp funciar în întregul său sau asupra părţii unui coproprietar.

Felurile înscrierilor. Conform art. 5 din Decretul-lege nr. 115/1938 există trei categorii de înscrieri: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.

Intabularea este înscrierea prin care se dobândeşte, se modifică sau se stinge în mod definitiv un drept real imobiliar.

Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte, modifică sau se stinge un drept real imobiliar sub condiţia şi în măsura justificării ei ulterioare. Înscrierea provizorie avea loc în următoarele cazuri: -dacă înscrisul original nu îndeplineşte cerinţe speciale prevăzute de lege pentru intabulare;

- dacă înscrierea este solicitată în temeiul unei hotărâri judectoreşti atacabile cu apel sau recurs;

- în fine, înscrierea provizorie a radierii dreptului de ipotecă se va încuviinţa numai dacă debitorul a consemnat în mod irevocabil suma datorată, dobânzile şi accesoriile sau suma maximă când dreptul de ipotecă s-a înscris pentru o asemenea sumă.

77 A se vedea L. Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 301.

78 Cu titlu exemplificativ, dacă se dezmembrează parcela cu nr. top. 100 în suprafaţă de 2000 mp în două părţi egale, acestea se vor numerota astfel: parcela cu nr. top. nou 100/1 în suprafaţă de 1000 mp şi parcela cu nr. top. 100/2 în suprafaţă de 1000 mp.

În măsura în care înscrisul orginal îndeplineşte ulterior cerinţele prevăzute pentru intabulare sau hotărârea judecătorească devine irevocabilă, înscrierea provizorie (apreciată drept o intabulare imperfectă) se transformă într-o intabulare perfectă. În cazul în care înscrierea provizorie nu se justifică, se vor radia împreună cu înscrierea provizorie toate înscrierile făcute împotriva celui înscris provizoriu.

Notarea este înscrierea unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscriser în cartea funciară pentru a asigura opozabilitatea acestora faţă de terţi sau informarea terţilor cu privire la acestea. Enumerarea legală a cazurilor constituind obiectul notării este suficient de întinsă. Sistematizarea acestora propusă de doctrină nu poate fi decât binevenită. Astfel, în interpretarea art. 81 şi 82 din decretul-lege, constituie obiectul notării79:

- situaţia juridică personală a titularului dreptului înscris precum minoritatea, interdicţia judecătorească;

- drepturile personale sau alte raporturi juridice precum promisiunea bilaterală de vântare-cumpărare, interdicţia de a înstrăina sau de a ipoteca, contractul de locaţiune pe o durată mai mare de 3 ani sau cesiunea de venituri pe o durată mai mare de 2 ani;

- anumite acţiuni în justiţie având ca obiect imobilul înscris în cartea funciară precum acţiunea în rectificare, acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea de rezoluţiune sau reziliere a unui contract, acţiunea pauliană, partajul judiciar;

- unele îngrădiri legale ce implică restricţii aduse proprietăţii precum declaraţia de utilitate publică a exproprierii unui imobil.

Principiile cărţilor funciare reglementate de Decretul-lege nr. 115/1938. EnumerareRespectând metoda de lucru anunţată în debutul acestei secţiuni, ne vom limita doar la

enumerarea principiilor de carte funciară în concepţia Decretului-lege nr. 115/1938. În considerarea faptului că acestea au fost practic preluate de legiuitor cu prilejul reglementării noului regim de carte funciară instituit prin noul Cod civil, vom consacra dezvoltări detaliate asupra principiilor în capitolul dedicat sistemului de publicitate imobiliară conform noului Cod civil.

În realitate, textul legal al Decretului-lege nr. 115/1938 nu menţionează ca atare vreun principiu. Formularea lor aparţine eforturilor doctrinei prin interpretarea dispoziţiilor decretului-lege din care acestea rezultă implicit. Fără a reproduce acum variile clasificări propuse de autorii de specialitate, pot fi enumerate următoarele principii:

- principiul publicităţii integrale;- principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare al înscrierii;- principiul legalităţii;- principiul relativităţii;- principiul neutralităţii (sau disponibilităţii);- principiul priorităţii;- principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară (sau principiul

publicităţii materiale);- principiul specialităţii.

Principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare al înscrierii în cartea funciară. Dată fiind poziţia preeminentă pe care o ocupă acest principiu în

79 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 422.

ierarhia principiilor de carte funciară deduse din conţinutul Decretului-lege 115/1938 şi luând în considerare că acest act normativ îşi revendică, sub aspect istoric, reglementarea pentru prima dată în legislaţia noastră a acestui principiu, am înţeles să-i dedicăm câteva consideraţii particulare.

Nu mai puţin, opţiunea noastră se înscrie şi în logica de abordare comparativă în care am redactat prezentul capitol: principiul opozabilităţii înscrierilor în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni vs. principiul efectului constitutiv sau translativ al înscrierilor în cartea funciară sunt categoriile disjunctive care stau la baza dihotomiei tradiţionale între sistemul personal de publicitate imobiliară şi sistemul real de publicitate imobiliară.

Consacrarea legală a principiului rezultă din dispoziţiile art. 17 din decretul-lege. Potrivit alin. (1) din articolul menţionat: „Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul este acord de voinţă asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară”.

Spre deosebire de principiul opozabilităţii înscrierilor specific sistemului personal de publictate imobiliară prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni conform căruia între părţi dobândirea sau transmiterea unui drept real imobiliar produce efecte prin simplul lor acord de voinţă iar faţă de terţi actul este opozabil din momentul transcrierii, în sistemul de carte funciară drepturile reale imobiliare se dobândesc, se modifică sau se sting doar prin înscrierea în cartea funciară. În alţi termeni, înscrierea în cartea funciară este constitutivă sau translativă de drepturi.

Din interpretarea literală a dispoziţiilor art. 17 alin. (1) din Decretul-lege nr. 115/1938 dobândirea sau transmiterea de drepturi reale imobiliare are loc sub rezerva îndeplinirii cumulative a două condiţii: acordul de voinţă al părţilor şi înscrierea în cartea funciară a dreptului. Acordul de voinţă al părţilor dă naştere doar unui raport juridic obligaţional, adică a unui drept de creanţă în favoarea dobânditorului, şi anume dreptul de a dobândi prin înscriere un bunm imobil şi a unei obligaţii corelative a celeilalt părţi, şi anume de a preda înscrisul necesar pentru intabulare. Prin înscriere se stinge dreptul obligaţional şi se naşte dreptul real. Din această perspectivă, se şi reţine că sistemul de carte funciară asigură un echilibru între securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil80.

Mai mult, în sistemul de carte funciară, în caz de refuz din partea titularului dreptului tabular, dobânditorul are la dispoziţie şi o acţiune specifică – acţiunea în prestaţie tabulară având ca obiect obligarea titularului dreptului să-şi dea consimţământul la intabulare iar în caz de refuz hotărârea judecătorească să ţină loc de consimţământ.

Principiul cunoaşte şi excepţii, în sensul reglementării limitative a cazurilor în care dreptul se dobândeşte fără înscriere în cartea funciară. Este cazul aşa-numitelor drepturi reale extratabulare (la care am mai făcut referire), fiind vorba, potrivit art. 26 din decretul-lege despre drepturile reale dobândite prin succesiune, accesiune, vânzare silită şi expropriere. Totuşi, titularul acestor drepturi nu va putea dispune de acestea decât după înscrierea lor în cartea funciară.

Subsecţiunea a 4-a. Sistemul de publicitate imobiliară prin cărţile de publicitate funciară

Cărţile de publicitate funciară constituie rezultatul parţial şi oarecum original al iniţiativei legislative de a introduce cărţile funciare în Vechiul Regat şi Basarabia sau, în vocea avizată a

80 A se vedea P. Năsăudean, op. cit., p. 18.

unui distins autor, un simplu paleativ faţă de nerealizarea obiectivului legislativ interbelic de introducere a cărţilor funciare în Vechiul Regat81.

După cum am anticipat, după evenimentul istoric de la 1 Decembrie 1918, conştientizându-se avantajele sistemului real de publicitate s-a încercat extinderea acestuia în teritoriile extracarpatice. În temeiul Legii nr. 93/1933 au fost realizate lucrări cadastrale în Bucureşti şi în câteva comune limitrofe pe baza cărora în anul 1937 au şi fost întocmite cărţi funciare provizorii în Bucureşti şi unele localităţi învecinate care urmau a fi transformate în cărţi funciare propriu-zise potrivit dispoziţiilor Decretului-lege nr. 115/1938. În contextul abandonării lucrărilor, după război, cărţile funciare provizorii au fost transformate în cărţi de publicitate funciară în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 242/1947. Alături de prevederile acestui act normativ, regimul cărţilor de publicitate funciară era întregit de unele prevederi din cuprinsul Decretului-lege nr. 115/1938 (aplicabil cu privire la organizarea şi funcţionarea cărţilor funciare, structura şi obiectul acestora, felul înscrierilor şi procedura de înscriere).

Calificarea sistemului prin cărţile de publicitate funciară drept un sistem intermediar derivă din faptul că acesta prezintă împrumuta unele elemente comune de la sistemul de carte funciară, respectiv cel al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni. Într-o apreciere generală şi lând considerare diviziunea fundamentală – sistem personal/sistem real - cum trăsătura definitorie a sistemelor reale de publicitate imobiliară constă în ţinerea evidenţei pe imobile, acest sistem poate fi considerat o categore atipică de sistem real.

Dincolo de realizarea evidenţei pe imobile şi nu pe persoane, sistemul cărţilor de publicitate funciară împrumută de la sistemul cărţilor funciare şi

→ principiul publicităţii integrale, fiind supuse înscrierii i) toate operaţiunile juridice (actele şi faptele juridice) prin care se constituie, se transmite, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar, indiferent că este vorba de acte juridice inter-vivos sau mortis-causa, de acte constitutive, translative sau declarative, respectiv indiferent dacă titlul care stă la baza înscrierii este un act civil, administrativ, jurisdicţional sau de altă natură precum şi ii) drepturile personale, raporturile şi faptele juridice în legătură cu imobilele în cazurile prevăzute de lege;

→ principiul relativităţii, în sensul că înscrierea unui drept se poate săvârşi numai împotriva aceluia care este înscris ca titular al dreptului; în cazul transmisiunilor succesive, ultimul dobânditor va putea solicita înscrierea dreptului său dovedind întreg şirul actelor succesive;

→ principiul priorităţii, în sensul că drepturile reale imobiliare dobândesc rang de la data înregistrării cererii de înscriere.

În schimb, sistemul cărţilor de publicitate funciară nu şi-a însuşit şi principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi al înscrierii şi principiul publicităţii materiale. În consecinţă, înscrierile săvârşite în cărţile de publicitate funciară se fac doar pentru opozabilitate faţă de terţi şi nu garantează pe terţul dobânditor de bună-credinţă pentru riscul evingerii de către adevăratul titular al dreptului.

Subsecţiunea a 5-a. Sistemul provizoriu de publicitate imobiliarăprin cărţile de evidenţă funciară

Întrucât în timpul războiului o parte din cărţile funciare din Transilvania şi Bucovina de Sud au fost distruse, sustrase sau pierdute, prin Legea nr. 163/194682 s-a instituit posibilitatea

81 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 442.

înfiinţării cărţilor de evidenţă funciară destinate a înlocui temporar cărţile funciare distruse, sustrase sau pierdute.

Înfiinţarea cărţilor de evidenţă funciară putea avea loc, la cererea persoanei interesate şi numai pentru situaţiile prevăzute de art. 2 din lege, şi anume atunci

i) când se stramută sau se grevează proprietatea asupra unui imobil, ori se constituie, se stramută, se modifică sau se grevează un alt drept real imobiliar, fie prin act juridic, fie în temeiul legii, respectiv

ii) când se cere înscrierea unui drept personal ce poate fi notat sau rangul unei ipoteci.Cărţile de evidenţă funciară aveau un caracter provizoriu. Legea prevedea închiderea

acestora în cazul în care se găseau cărţile funciare pierdute sau sustrase sau în situaţia în care se întocmeau noi cărţi funciare (în condiţiile Decretului-lege nr. 115/1938). Închiderea cărţilor de evidenţă funciară se putea face numai după ce toate înscrierile cuprinse în ea erau trecute în cartea funciară găsită ori în cea nou întocmită.

Sub aspectul efectelor înscrierilor, prin art. 5 din lege, a fost menţinut efectul constitutiv de drepturi reale imobiliare.

Subsecţiunea a 6-a. Sistemul real de publicitate imobiliară reglementat de Legea nr. 7/1996

Preambul. Dincolo de controversele privind domeniul de aplicare a legii nr. 7/1996 şi aprecierile critice formulate asupra conţinutului legii nr. 7/1996 (orientate în special către efectul de opozabilitate al înscrierii preferat de legiuitor în defavoarea efectului constitutiv de drepturi), intrarea sa în vigoare a marcat un moment de referinţă pentru reglementarea publicităţii imobiliare în ţara noastră sa iar valoarea sa legislativă nu trebuie subestimată. Cel puţin la momentul adoptării sale, reglementarea pe care a instituit-o a fost apreciată drept rezultatul unei evoluţii normative faţă de care Legea nr. 7/1996 s-a situat în vârful voinţelor de înfăptuit.

§1. Plan de studiu

În contextul în care după intrarea în vigoare a noului Cod civil regulile materiale de carte funciară sunt codificate în dispoziţiile art. 876-915 NCC, în timp ce regulile procedurale83 se regăsesc în legea specială şi complementară84, respectiv în Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, nu ne propunem aici o analiză integrală a regimului de publicitate imobiliară instituit prin Legea nr. 7/1996. Aceasta nu înseamnă ignorarea dispoziţiilor din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil85, mai exact a

-art. 76 conform căruia „Dispoziţiile art. 876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a Codului civil”, respectiv a

82 În denumirea integrală, Legea nr. 163/1946 pentru înlocuirea provizorie cu cărţi de evidenţă funciară a cărţilor funciare (M. Of. nr. 62 din 14 martie 1946).

83 Totuşi, în Titlul VII consacrat carţii funciare din Cartea a III-a. Despre bunuri din noul Cod civil, seregăsesc şi unele reguli procedurale, şi anume cele privind data producerii efectelor înscrierilor (art. 890 NCC), notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca (art. 904 NCC), pierderea efectului notării (art. 905 NCC), respectiv cele privind notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune (art. 906 NCC).

84 A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 38. 85 În denumirea integrală, Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul

civil (M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2011).

- art. 77 potrivit căruia „Înscrierile în cartea funciară efectuate în temeiul unor acte ori fapte juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse anterior intrării în vigoare a Codului civil vor produce efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii acestor acte ori, după caz, la data săvârşirii sau producerii acestor fapte, chiar dacă aceste înscrieri sunt efectuate după data intrării în vigoare a Codului civil”.

Luând în considerare aceste premise, după ce vom creiona contextul istoric al intrării în vigoare a legii nr. 7/1996 şi vom reactualiza dilemele create de punerea sa în aplicare, vom contura contribuţia sa privind organizarea activităţii de cadastru şi de publicitate imobiliară şi elementele de tensiune ale conţinutului legii, cu referire particulară la polemica doctrinară creată în jurul efectelor de opozabilitate a înscrierilor.

§2. Contextul istoric şi legislativ al adoptării Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară

Până la adoptarea Decretului nr. 377/1960 pentru organizarea şi funcţionarea Notariatului de Stat şi a Decretului nr. 378/196086 registrele de publicitate imobiliară au fost ţinute de tribunalele populare. Ulterior, după intrarea în vigoare a acestor decrete, competenţa ţinerii acestor registre a aparţinut fostelor notariate de stat. După desfiinţarea notariatelor de stat prin Legea nr. 36/1995 a notarilor publici şi a activităţii notariale87, activitatea de publicitate imobiliară a fost preluată de birourile de publicitate imobiliară organizate la nivelul fiecărei judecătorii. Dificultăţile organizatorice ocazionate de punerea în practică a acestei măsuri au fost repede semnalate de practicieni (insuficienţa personalului care deservea activitatea de înregistrare, grevarea judecătorilor delegaţi care coordonau birourile de publicitate imobiliară cu sarcini administrative suplimentare şi chiar relativa specializare a acestora în ceea ce priveşte aspectele tehnice ale activităţii88).

Revenind la reglementările anterioare anului 1989, un moment de referinţă important în direcţia realizării în viitor a unui cadastru funciar general l-a constituit adoptarea Legii nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar89 care, după definirea noţiunii de cadastru funciar general şi a finalităţii sale (art. 38), prevedea că organizarea sistemului de publicitate imobiliară prin cadastrul funciar şi procedura de înscriere a posesorilor de terenuri şi construcţii, inclusiv a drepturilor reale constituite asupra acestora în vederea evidenţei şi a opozabilităţii drepturilor faţă de terţi urmau să se stabilească printr-o lege specială (art. 75). În condiţiile în care până în anul 1989 o astfel de reglementare nu a fost adoptată,ulterior, Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare a instituit în sarcina Guvernului obligaţia de a întocmi proiectul legii privind cadastrul general şi publicitatea imobiliară. Abia în anul 1996 această lege a fost adoptată...

§3. Punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996 sau fila unei zbuciumate experienţe

Sistemul real de publicitate imobiliară instituit prin Legea nr. 7/1996 este bazat pe cărţile funciare şi măsurătorile cadastrale. Obiectul principal al legii a fost de a crea cadrul juridic pentru întocmirea cadastrului la nivelul întreţii ţări şi extinderea treptată şi progresivă a noului

86 Publicate în B. Of. nr. 22 din 22 octombrie 1960.87 Publicată în M. Of. nr. 92 din 16 mai 199588 În sensul arătat a se vedea P. Năsăudean, op. cit., p. 135. 89 Publicată în B. Of. nr. 138 din 5 noiembrie 1974.

sistem de publicitate imobiliară, bazat pe noile cărţi funciare (în terminologia utilizată) pe măsura finalizării lucrărilor cadastrale la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale.

Inspirată de modelul tradiţional Decretului-lege nr. 115/1938, după încercările nereuşite din 1933 şi 1974 de instituire a unui sistem real unitar de publicitate imobiliară la nivelul întregii ţări, elementul de plus-valoare a legii nr. 7/1996 constă în reglementarea prin acelaşi act normativ a două instituţii distincte: instituţia tehnică a cadastrului (Titlul I intitulat Regimul general al cadastrului) şi instituţia juridică a cărţilor funciare (Titlul II. Publicitatea imobiliară)90. Baza tehnică a noilor cărţi funciare o constituie documentele cadastrale care se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale. Precizăm că activitatea de cadastru şi activitatea de publicitate imobiliară erau deservite (potrivit concepţiei iniţiale a legii) de autorităţi diferite. Activitatea de cadastru se realiza de către Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, instituţie publică cu personalitate juridică în subordinea Guvernului şi oficiile judeţene de cadastru, geodezie şi cartografie [art. 3 alin. (1) şi 2 din lege, în forma sa iniţială]. Activitatea de publicitate imobiliară se realiza de către birourile de carte funciară ale judecătoriilor, pentru imobilele situate în raza teritorială de activitate a acestora [art. 20 alin. (1)].

Dificultăţile logistice ocazionate de implementarea noului sistem de publicitate imobiliară (fiind previzibil că întocmirea cadastrului general era o activitate complexă şi care reclama resurse financiare, umane, tehnice) au fost completate de controversele doctrinare privind domeniul de aplicare a Legii nr. 7/1996.

Sub aspectul momentului intrării în vigoare a legii, prin dispoziţiile finale ale art. 72 alin. (1) din lege (în forma anterioară republicării din ...) se prevedea că aceasta va intra în vigoare la 90 de zile de la publicarea în Monitorul Oficial pentru ca alin. (2) să se refere la aplicabilitatea în timp a dispoziţiilor privind registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, cărţile funciare şi cărţile de publicitate funciară. Pentru acurateţe, se impune a se observa că legea nu a dispus abrogarea imediată a vechilor reglementări, ci a precizat că „La data finalizării lucrărilor cadastrale şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al unui judeţ” acestea „îşi încetează aplicabilitatea”, urmând a fi abrogate „după definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări”.

Dispoziţiile art. 72 din lege, mai exact chestiunea aplicării Legii nr. 7/1996 sau a menţinerii vechilor sisteme de publicitate până la înlocuirea lor cu noile cărţi funciare au fost locul de întâlnire a unei lungi şi disputate controverse doctrinare91 întreţinute şi de soluţiile neunitare ale practicii judiciare.

Înainte de expunerea sintetică a acestei divergenţe de opinii, se impune să precizăm că dispoziţiile Legii nr. 7/1996 se completează cu

-Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară, aprobat prin Ordinul ministrului de stat, ministrul justiţiei nr. 2371/C din 22 decembrie 199792 şi

90 Pentru o analiză mai largă asupra relaţiei complementare între funcţia tehnică şi funcţia juridică, respectiv între instituţia cadastrului şi cea a cărţilor funciare, şi a interferenţelor dintre acestea, inclusiv prin raportare la sistemul model, reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938 (interferenţe de evidenţă informaţională, interferenţe ale elementelor de evidenţă, interferenţe de structură şi interferenţe ale operaţiunilor de înscriere) a se vedea D.-M. Cosma, op. cit., p. 24-34.

91 Pentru expunerea detaliată a argumentărilor diferite formulate asupra acestui subiect a se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Noile cărţi funciare, vol. II, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 23 şi urm., A. Rusu, op. cit., p. 31 şi urm.

92 Publicat în M. Of. nr. 84 din 23 februarie 1998 (în prezent, abrogat).

- Ordinul ministrului de stat, ministrul justiţiei nr. 1330/C din 25 iunie 1999 (nepublicat) despre care se afirmă că a constituit adevăratul act de naştere a actualului sistem de publicitate93 care a impus ca, începând cu data de 1 iulie 1999 toate birourile de carte funciară să treacă la înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv, conform instrucţiunilor cuprinse în anexe.

Practic, în teritoriile unde publicitatea imobiliară se realiza prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni se va trece la întocmirea de cărţi funciare cu caracter nedefinitiv, în timp ce, potrivit art. 3 alin. (2) din Instrucţiunile aprobate prin ordinul amintit, „În zonele în care s-a aplicat până în prezent Decretul-lege nr. 115/1938, în situaţia în care, din orice motiv, imobilul nu este înscris în nicio carte funciară sau a fost înscris, dar cartea funciară a fost distrusă, pierdută şi nu este posibilă reconstituirea, se va proceda la deschiderea unei noi cărţi funciare cu caracter nedefinitiv, conform Legii nr. 7/1996”.

O doctrină divizatăÎntr-o primă opinie, bazată pe interpretarea dispoziţiilor art. 72 din lege, s-a susţinut că

legea nr. 7/1996 cuprinde dispoziţii de aplicare imediată, de la intrarea sa în vigoare (cum sunt cele privind înfiinţarea birourilor de carte funciară ale judecătoriilor) precum şi dispoziţii de aplicare eşalonată în timp cum sunt cele privind întocmirea noilor cărţi funciare care se vor aplica pe măsura întocmirii acestora în fiecare judeţ în parte, pe măsura finalizării lucrărilor cadastrale. Practic, în linia de gândire a acestei abordări, până la introducerea efectivă a noilor cărţi funciare sunt şi rămân aplicabile sistemele de publicitate imobiliară existente, adică registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, cărţile funciare şi cărţile de publicitate funciară94.

Într-o opinie diferită, construită pe o interpretare sistematică a dispoziţiilor art. 72 raportat la art. 58, 59 şi 61 din Legea nr. 7/1996, s-a reţinut că, după intrarea în vigoare a legii (24 iunie 1996) sistemele de publicitate imobiliară anterioare îşi încetează aplicabilitatea fiind înlocuite cu noul sistem de publicitate imobiliară bazat pe cartea funciară şi în care înscrierea are numai efecte de opozabilitate faţă de terţi95.

Faţă de conţinutul dispoziţiilor anterior menţionate, punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996 prezintă anumite particularităţi, după cum urmează:

- înscrierile valabil făcute în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, în cărţile funciare şi cele de publicitate funciară înainte de data intrării în vigoare a noii legi îşi vor produce şi după această dată „efectele prevăzute” [art. 58 alin. (1) din Legea nr. 7/1996], adică efectele prevăzute potrivit reglementărilor în vigoare la data efectuării lor şi anume efecte constitutive în sistemul cărţilor funciare sau, după caz, de opozabilitate în celelalte sisteme;

- actele juridice privind constituirea sau transmiterea unui drept imobiliar, valabil încheiate anterior intrării în vigoare a legii şi netranscrise în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni ori, după caz, neînscrise în cartea funciară îşi vor produce efectele la data înscrierii în

93 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 22.94 A se vedea I. Albu, op. cit., p. 7-8, I. Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi

funciare, în Dreptul nr. 11/1996, p. 5-8. În acelaşi sens, E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Ed. All Beck, Bucureşti, 1999, p. 407-409, M.D. Bocşan, Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară, în Dreptul nr. 10/1998, p. 23 (precizând că aplicarea Legii nr. 7/1996 în regiunile de carte funciară presupune noi măsurători cadastrale şi noi cărţi funciare, autorul susţine că nu este posibilă înscrierea drepturilor reale imobiliare în temeiul acestei legi în actualele cărţi funciare).

95 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 29-39, M. Nicolae, Notă la sent. civ. nr. 4205/1995 a Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti, în Dreptul nr. 11/1996, p. 109-110, F. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, Bucureşti, 1998, p. 17-18, I.P. Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, ed. revăzută şi completată, Ed. Actami, Bucureşti, 1998, p. 341-342, C. Bârsan, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2001, p. 341 şi 356, O. Ungureanu, C. Munteanu, op. cit., p. 667.

cartea funciară96 potrivit regimului juridic la data încheierii acestora (art. 59 din Legea nr. 7/1996);

- actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare încheiate după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 trebuie să fie înscrise în cartea funciară potrivit dispoziţiilor noii legi. În unităţile administrativ-teritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, înnscrierile se fac cu caracter nedefinitiv potrivit dispoziţiilor noii legi şi cu efectele prevăzute de aceasta, urmând ca înscrierile definitive să se facă la punerea în aplicare a cadastrului general şi pe acel teritoriu administrativ (art. 61 din Legea nr. 7/1996).

Dispoziţiile art. 72 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 7/1996 au constituit, de altfel, şi obiectul unor excepţii de necontituţionalitate, respinse prin decizia nr. 176/199997, respectiv decizia nr. 89/200298. În principal, criticile de neconstituţionalitate priveau faptul că tehnica legislativă utilizată prin articolul menţionat sunt contrare art. 3 alin. (1) din Constiuţie şi contravin caracterului unitar al statului român. Curtea arată că în istoria statului unitar român au existat şi mai există norme legale aplicabile doar pe o anumită parte a teritoriului naţional (şi oferă exemplul Legii nr. LX/1881 privitoare la executarea silită imobiliară în Transilvania, Legea nr. 84/1992 privind regimul zonelor libere, Legea nr. 151/1998 privind dezvoltarea regională în România). Apoi reţine, acesta fiind un element-cheie al motivării deciziei, că „existenţa unor acte normative diferite pentru anumite zone ale ţării nu este de natură să afecteze caracterul unitar al statului, ci pune problema aplicării în spaţiu a respectivelor acte”99.

Nu mai puţin, cu privire la solicitarea autorului excepţiei privind pronunţarea de către Curtea Constituţională a unei decizii de interpretare (prin care ar urma să se constate abrogarea imediată a Decretului-lege nr. 115/1938), forul constituţional a apreciat că aceasta nu poate fi primită întrucât, în aplicarea art. 2 alin. (3) din Legea nr. 47/1992, republicată, Curtea Constituţională nu se poate pronunţa asupra modului de interpretare şi aplicare a legii, ci numai asupra înţelesului său contrar Constituţiei. În consecinţă, după cum bine a remarcat doctrina, decizia instanţei de contencios constituţional nu poate fi folosită ca un argument în sprijinul opiniei potrivit căreia, după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, îşi păstrează aplicabilitatea dispoziţiile care au reglementat vechile sisteme de publicitate imobiliară100.

Revenind la divergenţa de opinii asupra domeniului de aplicare imediată a Legii nr. 7/1996, ne raliem adepţilor celei de-a doua opinii, în sensul că Legea nr. 7/1996 a intrat în vigoare la data de 24 iunie 1996 dar punerea sa în aplicare a fost întârziată, începând efectiv la

96 La întrebarea La ce fel de carte funciară se referă legiuitorul ? urmează a răspunde că nu poate fi vorba decât despre noua carte funciară întocmită după 24 iunie 1996, potrivit legii nr. 7/1996, cu efectele de opozabilitate sau, după caz, translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare prevăzute de reglementările în vigoare la data încheierii actului.

97 Publicată în M. Of. nr. 64 din 14 februarie 2000. 98 Publicată în M. Of. nr. 366 din 31 mai 2002. 99 Reproducem, în continuare, din motivarea Curţii Constituţionale în decizia menţionată: „Unificarea

legislaţiei, realizată prin extinderea legislaţiei din vechiul Regat pe întreg cuprinsul ţării, a înlăturat conflictele de legi interprovinciale. Legea nr. 7/1996 pune capăt unei asemenea situaţii, anume aplicării unor reglementări legale diferite, pe de o parte, în Transilvania, iar, pe de altă parte, în vechiul Regat, în ceea ce priveşte publicitatea imobiliară, realizată prin sistemul de carte funciară şi, respectiv, prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni. Ca efect al aplicării Legii nr. 7/1996 se va realiza o unificare legislativă a regimului de publicitate imobiliară; acest regim urmează să se aplice pe întregul teritoriu, dar, datorită complexităţii condiţiilor tehnice, nu dintr-o dată, ci treptat. Esenţial în această materie este faptul că, în ceea ce priveşte coexistenţa în spaţiu a două ori chiar a mai multor reglementări legale, există o singură autoritate legiuitoare de la care emană aceste reglementări, nefiind vorba despre un conflict de suveranitate - care priveşte dreptul internaţional public - şi nici despre existenţa unor reglementări multiple într-un stat federal - care ar conduce la domeniul dreptului interprovincial”.

100 A se vedea A. Rusu, op. cit., p. 33.

data de 1 iulie 1999 când şi-au încetat aplicabilitatea sistemele anterioare de publicitate imobiliară.

Practic, luând în considerare argumentele de text deduse din interpretarea sistematică a dispoziţiilor art. 58-61 din Legea nr. 7/1996 (în forma anterioară republicării) şi scopul urmărit de legiuitor (de a institui un sistem unitar de publicitate imobiliară pe teritoriul întregii ţări), ne raliem opiniei conform căreia sistemul real, unic şi unitar de publicitate imobiliară introdus de Legea nr. 7/1996 este de aplicaţie imediată, cu precizările făcute, dar unificarea sistemelor de publicitate imobiliară existente se realizează pe întreg teritoriul ţării după definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări101. În alţi termeni, cu referire particulară la imobilele situate în regiunile de carte funciară, începând cu data intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, înscrierile în cartea funciară efectuate după această dată precum şi efectele acestora sunt guvernate de dispoziţiile acestei legi, indiferent dacă înscrierile se efectuează în vechile cărţi funciare sau în cele noi, întocmite conform art. 59 alin. (1)102.

De altfel, această interpretare (promovată de adepţii celei de-a doua opinii) a şi fost cea validată de modificările ulterioare aduse Legii nr. 7/1996 prin OUG nr. 41/2004 şi Legea nr. 247/2005. Astfel, potrivit art. 58 din Legea nr. 7/1996 (în forma dobândită după prima republicare103):

„(1) În regiunile de carte funciară supuse Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare sau, după caz, Legii nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor funciare provizorii din vechiul Regat în cărţi de publicitate funciară, înscrierile privitoare la imobile, cuprinse în cărţile funciare sau, după caz, în cărţile de publicitate funciară, vor continua să fie făcute în aceste cărţi, cu respectarea şi în condiţiile dispoziţiilor prezentei legi.

(2) În regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, până la deschiderea cărţii funciare, privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii penale, precum şi acţiunile pentru apărarea drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciară vor continua să fie înscrise în vechile registre de publicitate imobiliară.

(3) În cazul înscrierii unei construcţii, a dezmembrării sau alipirii unui corp funciar înscris într-o carte funciară întocmită în baza Decretului-lege nr. 115/1938 precum şi pentru înscrierea imobilelor dobândite în temeiul legilor funciare, pentru imobilul desprins se va deschide o nouă carte funciară, potrivit prevederilor prezentei legi (subl. ns.).”

În interpretarea acestui text de lege (pe care am înţeles să îl reproducem integral dată fiind importanţa lui), se poate conchide că:

- în regiunile de carte funciară supuse Decretului-lege nr. 115/1938, înscrierile vor continua să fie efectuate în cărţile funciare în care sunt înscrise dar cu respectarea şi în condiţiile prevăzute de legea nr. 7/1996;

- în regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni, până la deschiderea noilor cărţi funciare, operaţiunile juridice la care face trimitere textul de lege vor continua să fie înscrise în vechile registre.

În contextul legislativ descris anterior, decizia nr. XXI din 12 decembrie 2005 (!) pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în urma promovării unui recurs în interesul legii de către Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin care se solicita admiterea recursului în interesului legii şi, în consecinţă, a se stabili că, după intrarea

101 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 39. 102 În sensul arătat a se vedea A. Rusu, op. cit, p. 41.103 A se vedea M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006.

în vigoare a Lergii nr. 7/1996, sistemele anterioare de publicitate imobiliară şi-au încetat valabilitatea fiind înlocuite de sistemul bazat pe evidenţa cadastrului general şi noile cărţi funciare, decizie prin care magistraţii ICCJ au hotărât în sens contrar nu puteau decât să surprindă, devenind ţinta unor pertinente critici doctrinare104. Astfel, potrivit soluţiei pronunţate, s-a statuat că: „acţiunile de carte funciară (în prestaţie tabulară şi în rectificare tabulară), având ca obiect înscrierea în cartea funciară a unor drepturi reale imobiliare prevăzute în acte juridice valabil încheiate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 7/1996, sunt guvernate de dispoziţiile legii vechi, respectiv de Decretul-lege nr. 115/1938”. Din nefericire, magistraţii ICCJ par a ignora dispoziţiile art. 57 şi 58 din Legea nr. 7/1996 (în forma republicată) şi nu numai...

O nouă etapă în reglementarea sistemului de publicitate imobiliară a fost marcată de modificările aduse Legii nr. 7/1996 prin OUG nr. 41/2004105 şi, ulterior, prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei106, în urma acestor modificări Legea nr. 7/1996 suportând prima sa republicare.

Prin OUG nr. 41/2004 s-a dispus reorganizarea sistemului de cadastru şi publicitate prin aşezarea celor două activităţi (de cadastru şi publicitate) în subordinea unei singure autorităţi, fiind înfiinţată astfel Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară,  instituţie publică cu personalitate juridică aflată în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei.

La nivel judeţean şi în municipiul Bucureşti s-au înfiinţat oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară (denumite oficii teritoriale) ca unităţi cu personalitate juridică în subordinea ANCPI prin reorganizarea oficiilor judeţene de cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte funciară de pe lângă judecătorii. La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale s-au înfiinţat birouri de cadastru şi publicitate imobiliară, (denumite birouri teritoriale), în subordonarea oficiilor teritoriale, care au preluat activitatea birourilor de carte funciară de pe lângă judecătorii.

Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor şi birourilor teritoriale este îndeplinită de registratori de carte funciară (registratori), numiţi prin ordin al directorului general al ANCPI, condiţiile de ocupare a postului de registrator fiind stabilite prin art. 18 alin. (4)-(6) din lege.

OUG nr. 41/2004 mai conţinea prevederi privind modificarea procedurii de înscriere, aplicabilitatea Legii nr. 7/1996 în vechile regiuni de carte funciară, respectiv de transcripţiuni şi inscripţiuni (la care am făcut deja referire) şi stabilea măsuri tranzitorii şi administrative privind organizarea şi funcţionarea ANCPI şi preluarea birourilor de carte funciară şi a personalului acestora care optează a lucra în cadrul noilor oficii teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară.

Totodată, la data de 17 decembrie 2004 a fost încheiat în Protocol de colaborare între Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR) privind modul de efectuare a operaţiunilor de publicitate imobiliară în aplicarea OUG nr. 41/2004, al cărui conţinut a fost criticat în literatura de specialitate nu doar pentru că acesta cuprindea numeroase dispoziţii primare (de competenţa legislativului) ci şi o serie de clauze susceptibile să aducă grave neajunsuri activităţii de publicitate imobiliară, unele constituind veritabile încălcări ale principiilor tradiţionale de carte funciară motiv pentru care

104 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 44-48, A. Rusu, op. cit., p. 35-37.105 Publicată în M. Of. nr. 509 din 7 iunie 2004. Ordonanţa a fost aprobată cu modificări prin Legea nr.

499/2004 (M. Of. nr. 1069 din 17 noiembrie 2004).106 Publicată în M. Of. nr. 653 din 22 iulie 2005.

revizuirea de urgenţă a acestuia era apreciată imperios necesară107. De altfel, în 2010 a fost încheiat un nou Protocol108, completat în 2011 cu un Act adiţional109, cu privire la care au fost formulate aprecieri mai favorabile110.

Deşi modificările ulterioare aduse prin Legea nr. 247/2005 au fost apreciate în parte binevenite totuşi, în evaluarea doctrinei, acestea au rămas, în ansamblul lor, insuficiente mai ales în considerarea faptului că efectul constitutiv de drepturi al înscrierilor nu a fost în mod definitiv şi categoric stabilit iar principiul legalităţii materiale şi formale a înscrierilor au fost pur si simplu mutilate111. Sub aspect organizatoric, administrarea serviciului de publicitate imobiliară de către un singur organism, ANCPI, este privită cu unele rezerve, fiind vehiculată o alternativă despre care s-.a mai vorbit, şi anume, cea a organizării publicităţii imobiliare sub forma unui serviciu public concesionat membrilor unei noi profesii liberale (registratorii de proprietate), modelul spaniol fiind recomandat112.

§4. Principiul opozabilităţii înscrierilor

Sub aspectul dispoziţiilor de drept material, ştim că Legea nr. 7/1996 a preluat, în general, principiile de carte funciară statornicite prin Decretul-lege nr. 115/1938, mai puţin principiul efectului constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare al înscrierii113 în locul căruia a fost preferat efectul de opozabilitate faţă de terţi a înscrierilor (propriu sistemului personal de publicitate prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni). Vehement criticat în literatura juridică şi abandonat ulterior de legiuitor prin reglementarea consacrată cărţii funciare în noul Cod civil, am înţeles să îi rezervăm o minimă descriere.

Redactorii Legii nr. 7/1996 au apreciat că soluţia opozabilităţii faţă de terţi a înscrierilor ar fi mai apropiată de principiul consensualismului consacrat de dispoziţiile Codului nostru civil (art. 971, 1295 C.civ.), nefiind exclus ca această opţiune114 să fi fost preferată şi într-un spirit de continuitate, în sensul că principiul opozabilităţii se regăsea nu numai în proiectul Codului civil

107 Pentru dezvoltări a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 57-64. 108 Aprobat prin Ordinul Directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr.

309/2010 (M. Of. nr. 475 din 9 iulie 2010). 109 Aprobat prin Ordinul Directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr.

337/2011 (M. Of. nr. 260 din 13 aprilie 2011).110 Pentru o analiză comparativă a celor două protocoale a se vedea P. Năsăudean, op. cit., p.169.111 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 68.112 Idem, p. 69. Pentru o analiză de drept comparat şi a altor modele, cu referire la sistemul austriac, cel

practicat în Anglia şi Ţara Galilor şi în Norvegia precum şi la anteproiectul de lege privind organizarea şi funcţionarea profesiei de registrator de proprietate al birourilor de publicitate imobiliară şi mobiliară (iniţiat de Ministerul Justiţiei din perioada de guvernare a Convenţie Democrate, redactat după modelul spaniol şi care nu a depăşit stadiul de intenţie) a se vedea P. Năsăudean, op. cit., p. 142-156.

113 Precizăm că în sistemul cărţilor funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938 existau 2 categorii de efecte ale înscrierilor, diferenţiate după obiector acestora: efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare al întabulării şi înscrierii provizorii şi efectul de opozabilitate faţă de terţi sau numai de informare a acestora al notării.

114 În literatura juridică au mai fost identificate şi alte posibile justificări în considerarea cărora legiuitorul a făcut alegerea în favoarea soluţiei opozabilităţii: interesul pentru realizarea evidenţei tehnice şi economice a imobilelor pare că a prevalat în faţa celui pentru evidenţa juridică, raportarea la alte modele europene, intenţia de a despovăra de formalism înscrisurile prin care se constată dobândirea, transmiterea sau stingerea drepturilor reale, a se vedea P. Năsăudean, op. cit., p. 197. Într-adevăr, există sisteme reale de publicitate imobiliară în care înscrierile nu au efect constitutiv de drepturi, ci se fac doar pentru opozabilitate (este cazul dreptului german, austriac sau elveţian)

din 1971115 ci fusese ulterior chiar prevăzut de art. 75 din Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar116.

Efectul de opozabilitate faţă de terţi a înscrierilor rezulta din interpretarea dispoziţiilor art. 22 alin. (1) din forma iniţială a Legii nr. 7/1996117, respectiv era consacrat în mod expres prin art. 25 alin. (1) – în forma dobândită după republicare (ca urmare a modificării prin Legea nr. 247/2005) – potrivit cărora „Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor”. Regula opozabilităţii se regăseşte inclusiv în dispoziţiile art. 31 alin. (2) din Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară118. Astfel, în timp ce între părţi actul juridic îşi produce efectele din momentul încheierii sale valabile, indiferent dacă a fost sau nu înscris dreptul în cartea funciară, faţă de terţi lipsa înscrierii face inopozabil dreptul real imobiliar.

Potrivit art. 48 alin. (2) din Regulament momentul de la care opozabilitatea produce efecte este dat de momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară. Odată înregistrată cererea, dreptul a cărui înscriere se solicită se prezumă a fi cunoscut terţilor care au dobândit drepturi reale asupra aceluiaşi imobil de la acelaşi autor şi care nu şi-au înscris dreptul.

Efectul de opozabilitate al înscrierilor era inoperant cu referire la suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea aspecte, respectiv cu privire la restricţii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică, sistematizarea localităţilor (art. 32 din lege).

De la principiul opozabilităţii faţă de terţi a înscrierii au fost instituite o serie de excepţii, adică acele situaţii în care dobândirea unui drept real imobiliar este opozabilă terţilor fără înscrierea în cartea funciară. Excepţiile sunt enumerate limitativ de art. 26 alin. (1) din lege 119, fiind vorba despre cazurile în care dreptul real imobiliar a fost dobândit prin succesiune, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune; totodată, potrivit alin. (2) în aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătoreşti. După cum se poate observa, este vorba despre

115 În schimb, Codul civil Carol al II-lea (despre care am mai vorbit), fidel concepţiei promovate de Decretul-lege nr. 115/1938, preluase efectul constitutiv sau translativ de drepturi al înscrierilor.

116 Potrivit dispoziţiilor art. 75 din Legea nr. 59/1974 „Organizarea sistemului de publicitate imobiliară prin cadastrul funciar, potrivit art. 38 lit. c), precum şi procedura de înscriere a posesorilor de terenuri şi construcţii si a drepturilor reale constituite asupra acestora în vederea evidenţei şi opozabilităţii drepturilor faţă de terţi, se va stabili prin lege specială (subl. ns.)”.

117 Potrivit dispoziţiilor amintite „Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil”.

118 Aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 (M. Of. nr. 1049 din 29 decembrie 2006). Potrivit articolului menţionat „Înscrierile în cartea funciară se fac pentru opozabilitate”.

119 Prin decizia Curţii Constituţionale nr. 73 din 8 februarie 2007 (M. Of. nr. 198 din 22 martie 2007) s-a stabilit caracterul constituţional al acestor prevederi, apreciindu-se că nu există o încălcare principiilor constituţionale referitoare la egalitatea în drepturi, dreptul la informare şi al protecţiei cetăţenilor străini şi apatrizi. Astfel, s-a reţinut că „textul de lege criticat nu conţine dispoziţii discriminatorii, ci se aplică în mod unitar tuturor situaţiilor juridice vizate, respectiv transmisiunilor de drepturi reale prin devoluţiune succesorală, accesiune, vânzare silită şi uzucapiune, situaţii ce sunt în mod obiectiv diferite de alte moduri de dobândire a unor drepturi reale, pentru care este aplicabilă regula inopozabilităţii faţă de terţi, în lipsa înscrierii în cartea funciară. Aşa cum s-a stabilit în jurisprudenţa Curţii Constituţionale, principiul egalităţii presupune un tratament juridic identic pentru situaţii egale, dar, în acelaşi timp, pentru situaţii juridice obiectiv diferite este justificat un regim juridic distinct. Mai mult, se constată că interesele terţilor nu sunt prejudiciate în cazul transmisiunii unui drept real prin modalităţile enumerate de prevederea legală criticată, deoarece art. 26 alin. (1) teza a doua din actul normativ criticat prevede expres că dobânditorul dreptului real nu poate dispune de el înainte de înscrierea acestuia în cartea funciară”.

moduri de dobândire a proprietăţii exterioare voinţei părţilor. Excepţiile instituite îşi găsesc raţiunea, în principal, în împrejurarea că este vorba despre acte sau fapte juridice nesusceptibile de publicitate imediată (cum este cazul transmisiunii succesorale sau a uzucapiunii) iar, în alte cazuri, este vorba despre acte supuse unor formalităţi specifice (cum este cazul vânzării silite prin licitaţie publică)120.

În mod similar drepturilor reale extratabulare reglementate de Decretul-lege nr. 115/1938, şi în cazul excepţiilor de la principiul opozabilităţii, titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate nu poate însă dispune de acestea decât după ce au fost înscrise în prealabil în cartea funciară [art. 26 alin. (3)]. Din formularea textului, rezultă că, sub aspectul domeniului de aplicare, excepţiile de la principiul opozabilităţii operează numai în privinţa dobânditorilor nemijlociţi de drepturi reale imobiliare, nu şi a dobânditorilor subsecvenţi ai acestora.

Soluţia legislativă a opozabilităţii faţă de terţi a înscrierii pentru care au optat autorii Legii nr. 7/1996 a fost apreciată drept vulnerabilă mai ales în considerarea disjungerii efectului translativ al convenţiilor în două momente succesive – momentul încheierii acordului de voinţă în ceea ce priveşte naşterea drepturilor între părţi (inter partes) şi momentul înscrierii în raporturile cu terţii121. Practic, în cadrul aceleiaşi operaţiuni juridice sunt recunoscute două moduri diferite în care operează transferul de drepturi reale imobiliare: solo consensu în raporturile dintre părţi şi de la data înscrierii, în raporturile cu terţii, ceea ce creează condiţiile pentru naşterea unor situaţii juridice echivoce şi pernicioase122 şi afectează desigur siguranţa circuitului civil.

Acest paradox juridic: naşterea unui drept real (absolut) ionopozabil terţilor123 denunţat de doctrină pare că nu l-a lăsat total indiferent pe legiuitor întrucât, la o analiză mai riguroasă a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996, în forma dobândită după modificările operate prin Legea nr. 247/2005, putem constata că legiuitorul pare a face totuşi unele concesii efectului constitutiv de drepturi.

Astfel, din lectura dispoziţiilor art. 20 alin. (2) potrivit cărora „Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului dreptului” rezultă că efectul constitutiv de drepturi operează doar cu privire la stingerea drepturilor din cartea funciară. Conduita legiuitorului care se pare că „a fost tentat să revină la sistemul constitutiv de dre drepturi adoptat de Decretul-lege nr. 115/1938, însă, probabil s-a speriat ori a crezut că nu e momentul, deoarece s-a oprit la jumătate de drum”124 este semnul unei anume inconsecvenţe care este întreţinută şi de o anume tensiune resimţită între conţinutul art. 25 alin. (1) şi 47 alin. (6) din lege (preluat după fostul art. 111 din Decretul-lege nr. 115/1938). În timp ce primul consacră principiul opozabilităţii, celălalt prevede că „Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular (subl. ns.)”. Prin urmare, rezultă din lectura textului că actul având ca obiect transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui

120 A se vedea C. Cucu, Legislaţia cadastrului şi a publicităţii imobiliare. Comentarii şi explicaţii, ediţia 2, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2007, p. 124.

121 A se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol. I. Introducere în publicitatea imobiliară, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 318.

122 A se vedea A. Rusu, op. cit., p. 30. 123 A se vedea I. Albu, op. cit., p. 15-16.124 A se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Noile cărţi funciare, vol. II, Ed. Universul

Juridic, Bucureşti, 2006, p. 228.

drept real imobiliar nu este translativ, constitutiv, modificator sau extinctiv de drepturi între părţi, acest efect urmând să se producă de la data înscrierii.

Faptul că prin dispoziţiile noului Cod civil legiuitorul şi-a reconsiderat opţiunea pare a fi efectul prelungit al conştientizării beneficiilor efectului constitutiv şi o reacţie ajustată la vocea dominantă a doctrinei.

Nu încheiem analiza efectului de opozabilitate fără a ne referi şi la cealaltă categorie de înscriere, şi anume notarea.

În realitate, prin dispoziţiile Legii nr. 7/1996 au fost reglementate două categorii de efecte ale înscrierilor în cartea funciară: i) efectul de opozabilitate faţă de terţi a intabulării, înscrierii provizorii şi a notării (în anumite cazuri, la cerere) şi ii) efectul de informare a terţilor specific notării.

Potrivit art. 38 din Legea nr. 7/1996 (republicată, după modificările aduse prin Legea nr. 247/2005) „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise, la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terţe persoane (subl. ns.)”125. Din interpretarea acestui text de lege rezultă că doar pentru actele sau faptele juridice privitoare la drepturile personale, starea şi capacitatea persoanelor este recunoscut efectul de opozabilitate al notării, în timp ce, per a contrario, notarea acţiunilor şi a căilor de atac în justiţie, măsurile de indisponibilizare în legătură cu imobilele produce doar efect de informare a terţilor. Precizăm că efectul diferit al notării – opozabilitate sau doar de informare – se produce în funcţie de obiectul actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii, şi nu în funcţie de modul de sesizare prin care registratorul biroului teritorial dispune asupra notării. Chiar dacă dispoziţiile art. 38 fac vorbire despre înscrierea „la cerere” nu ar trebui să extragem de aici o distincţie între notări facultative şi notări obligatorii, o asemenea diferenţiere fiind străină de intenţia legiuitorului126.

125 În forma originară a Legii nr. 7/1996, potrivit art. 40 din lege, notarea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor avea efect general de informare pentru terţe persoane.

126 În sens contrar, al diferenţierii dintre notarea facultativă, cu efect de informare şi notarea obligatorie, cu efect de opozabilitate a se vedea I. Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2005, p. 684.

Titlul IIPublicitatea imobiliară în reglementarea noului Cod civil. Actualele cărţi funciare

Privire generală. În prezent, publicitatea imobiliară este reglementată de dispoziţiile art. 876-915 NCC (alcătuind Titlul VII. Cartea funciară din Cartea a III-a. Despre bunuri)127, prevederile Legii nr. 7/1996, republicată cu modificările şi completările ulterioare şi ale Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al directorului general al ANCPI.

Regulile de drept material se regăsesc, în principal, în dispoziţiile noului Cod civil şi parţial în prevederile Legii nr. 7/1996 (art. 23-27 din lege), în timp ce regulile de procedură se regăsesc, în principal, în corpul normativ al Legii nr. 7/1996 (mai exact în dispoziţiile art. 28-36 alcătuind Capitolul II. Procedura de înscriere în cartea funciară), în prevederile Regulamentului128 şi, izolat, în dispoziţiile noului Cod civil (art. 888, 904-906).

În fine, în Titlul preliminar. Despre legea civilă din noul Cod civil, legiuitorul a înţeles să cuprindă o serie de reguli de drept comun privind publicitatea, reguli alcătuind substanţa Capitolului IV. Publicitatea drepturilor, actelor şi a faptelor juridice.

Capitolul I. Reguli de drept comun privind publicitatea în noul Cod civil

Opţiunea legiuitorului de a reglementa în mod expres regulile generale în materie de publicitate nu poate fi decât una binevenită, fiind dovada interesului pe care înţelege să-l manifeste faţă de activitatea de publicitate. După ce se referă la obiectul publicităţii şi modalităţile sale de realizare, reglementează condiţiile, efectele publicităţii, prezumţia privind exactitatea înscrierii (sau a forţei probante absolute a înscrierilor) şi inversul acesteia precum şi sancţiunile care operează în lipsa publicităţii şi încheie cu dispoziţii privind conflictul dintre formele de publicitate şi consultarea registrelor publice.

Secţiunea 1. Obiectul publicităţii şi modalităţile sale de realizare

Potrivit dispoziţiilor art. 18 alin. (1) NCC, obiectul publicităţii îl constituie „drepturile, actele şi faptele privitoare la starea şi capacitatea persoanelor, cele în legătură cu bunurile care aparţin acestora, precum şi orice alte raporturi juridice (...) în cazurile expres prevăzute de lege”. În interpretarea textului legal, putem reţine că sunt avute deci în vedere actele şi faptele privitoare la starea civilă a persoanei – naşterea, căsătoria, divorţul, decesul (art. 98-103, 283 NCC), actele şi faptele privitoare la capacitatea persoanelor – starea de minoritate, punerea sub interdicţie [169 alin. (2) NCC)], înregistrarea persoanei juridice (art. 200-204 NCC), drepturile reale imobiliare şi garanţiile reale imobiliare, convenţiile matrimoniale (art. 334 NCC) precum şi orice alte raporturi juridice prevăzute de lege.

127 Titlul consacrat cărţii funciare cuprinde 4 capitole: capitolul I privind dispoziţii generale, capitolul II privind înscrierea drepturilor tabulare, capitolul III privind notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice şi capitolul IV privind rectificarea înscrierilor de carte funciară.

128 De altfel, în cuprinsul Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare există chiar o prevedere expresă în sensul arătat; astfel, potrivit art. 24 alin. (2) din lege „cazurile, condiţiile şi regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de Codul civil, iar procedura de înscriere în cartea funciară, de prezenta lege şi de regulamentul aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale”.

Sub aspectul modalităţilor de realizare a publicităţii, alin. (2) al art. 18 arată că „publicitatea se realizează prin cartea funciară, Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare (...), prin registrul comerţului precum şi prin alte forme de publicitate prevăzute de lege”, enumerarea având un caracter enunţiativ. Astfel, sunt supuse publicităţii actele şi faptele privitoare la statutul persoanelor care se înscriu în registrele de stare civilă (potrivit dispoziţiilor art. 98-103 NCC şi Legii nr. 119/1996 cu privire la actele de stare civilă, republicată, cu modificările şi completările ulterioare129), actele şi faptele juridice privitoare la bunurile persoanelor care se înscriu în cartea funciară sau în registrul naţional notarial al regimurilor materimoniale (pentru publicitatea convenţiilor matrimoniale), drepturile de creanţă garantate cu bunuri mobile care se înregistrează în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, înregistrarea persoanelor juridice cu scop lucrativ în registrul comerţului, înregistrarea persoanelor juridice fără scop lucrativ în registrul asociaţiilor şi fundaţiilor ţinut la grefa judecătoriei în a cărei rază teritorială îşi au sediul; în fine, potrivit art. 35 alin. (2) din Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătoreşti, republicată130, cu modificările şi completările ulterioare, vânzarea silită a bunurilor mobile cu o valoare mai mare de 2000 lei şi a bunurilor imobile supuse executării silite este supusă publicităţii prin Registrul electronic de publicitate a vânzării bunurilor supuse executării silite administrat de Uniunea Naţională a Executorilor Judecătoreşti.

Secţiunea a 2-a. Condiţiile de publicitate

Dincolo de obiectul şi modalităţile de realizare a publicităţii, principiul legalităţii îşi extinde aplicarea şi cu privire la condiţiile de publicitate, sens în care prevederile art. 19 alin. (1) NCC dispun că „procedura şi condiţiile de publicitate se stabilesc prin lege”. Astfel, regulile proprii fiecărei forme de publicitate sunt statornicite prin legi speciale iar noul Cod civil înţelege să instituie în materia condiţiilor de publicitate o serie de reguli generale prevăzute de art. 19 alin. (2)-(4).

Persoana lipsită de capacitate de exerciţiu poate solicita îndeplinirea formalităţilor de publicitate. Raţiunile regulii instituite prin art. 19 alin. (2) NCC potrivit căreia şi persoana lipsită de capacitate de exerciţiu poate solicita îndeplinirea formalităţilor de publicitate (indiferent dacă este vorba despre un minor sau o persoană pusă sub interdicţie) derivă din faptul că i) realizarea formalităţilor le profită acestora (adică le conservă131, le consolidează sau chiar le constituie drepturi)132 precum şi ca o consecinţă a faptului că ii) instituţia publică abilitată are obligaţia să îndeplinească acea formalitate întrucât publicitatea situaţiilor juridice serveşte interesului public133.

Dreptul de a îndeplini o formalitate de publicitate nu poate face obiectul renunţării sau al unei tranzacţii. Potrivit art. 19 alin. (3) NCC, „orice renunţare sau restrângere a

129 Republicată în M. Of. nr. 339 din 18 mai 2012.130 Republicată în M. Of. nr. 738 din 20 octombrie 2011.131 În sensul că realizarea formalităţilor de publicitate are natura juridică a unui act de conservare nu doar în

cazul publicităţii informative şi al celei confortative, ci şi în cazul publicităţii constitutive a se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 17.

132 În realitate, regula instituită prin art. 19 alin. (2) NCC este o aplicaţie particulară a dispoziţiilor art. 41 alin. (3) şi art. 43 alin. (3) NCC potrivit cărora minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă şi persoana lipsită de capacitate de exerciţiu pot încheia singuri acte de conservare (prin care se urmăreşte preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil).

133 A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), Noul Cod civil. Comentariu pe articole. art. 1-2664, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2012, p. 20.

dreptului de a îndeplini o formalitate de publicitate, precum şi orice clauză penală sau altă sancţiune stipulată pentru a împiedica exercitarea acestui drept sunt considerate nescrise”. Clauza având ca obiect o renunţare sau o tranzacţie privind dreptul de a îndeplini o formalitate de publicitate este considerată nescrisă.

Nimeni nu poate invoca necunoaşterea unui act sau fapt juridic care a fost supus publicităţii în condiţiile legii. Prezumţia instituită de art. 19 alin. (4) NCC în sensul cunoaşterii dreptului, actului sau faptului făcut public în condiţiile prevăzute de lege are un caracter absolut, neputând fi răsturnată prin proba contrară.

Secţiunea a 3-a. Efectele publicităţii

Reguli generale privind efectele publicităţii. Potrivit art. 20 alin. (1) NCC publicitatea asigură i) opozabilitatea dreptului, actului, faptului sau oricărui raport juridic supus publicităţii, ii) stabileşte rangul înscrierii acestora şi iii) atunci când legea prevede, are efect constitutiv de drepturi. În timp ce regula o constituie publicitatea în scop de opozabilitate (publicitatea confortativă), excepţia este publicitatea constitutivă, adică atunci când legea leagă naşterea dreptului de înscrierea lui în registrul de publicitate. Este cazul consacrat de art. 885 alin. (1) NCC potrivit căruia drepturile reale imobiliare se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.

Efectele între părţi şi succesorii lor universali şi cu titlu universal. În funcţie de felul publicităţii, confortativă sau constitutivă, distingem efectele publicităţii. În cazul publicităţii confortative, potrivit art. 20 alin. (2) NCC, „între părţi sau succesorii lor, universali ori cu titlu universal, după caz, drepturile, actele sau faptele juridice, precum şi orice alte raporturi juridice produc efecte depline, chiar dacă nu au fost îndeplinite formalităţile de publicitate”. În alţi termeni, în cazul publicităţii făcută pentru opozabilitate, lipsa îndeplinirii formalităţilor de publicitate nu produce efecte între părţi şi succesorii lor universali sau cu titlu universal. Regula este, de fapt, o consecinţă a principiului relativităţii efectelor actului juridic civil. În schimb, succesorii cu titlu particular şi creditorii chirografari pot invoca lipsa îndeplinirii formalităţilor de publicitate.

Efectele publicităţii cu privire la un act sau fapt nevalabil. Din lectura art. 20 alin. (3) NCC conform căruia „publicitatea nu validează dreptul, actul sau faptul supus ori admis la publicitate” rezultă că îndeplinirea formalităţii de publicitate nu reprezintă o modalitate de confirmare a nulităţii actului juridic ce a constituit obiectul publicităţii. Mai mult, atunci când actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea a fost nevalabil, legea pune la dispoziţia terţilor prejudiciaţi dreptul de a solicita rectificarea înscrierii [art. 908 alin. (1) pct. 1 NCC].

Prin excepţie de la regula enunţată, dispoziţiile art. 20 alin. (3) NCC dispun că „în cazurile şi condiţiile expres prevăzute de lege” publicitatea „poate produce efecte achizitive în favoarea terţilor dobânditori de bună-credinţă”. O astfel de ipoteză este cea reglementată prin art. 901 NCC privind dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular conform căruia „oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară”. De altfel, potrivit art. 17 alin. (4) NCC regulile privind eroarea comună şi invincibilă (pentru validarea actului) nu sunt aplicabile în materie de carte funciară şi nici în alte materii în care legea reglementează un sistem

de publicitate, devenind aplicabile condiţiile speciale în materie, în concret condiţiile impuse de art. 901 NCC.

Lipsa efectelor publicităţii asupra cursului prescripţiei extinctive. Potrivit art. 20 alin. (4) NCC „publicitatea nu întrerupe cursul prescripţiei extinctive, afară de cazul în care prin lege se dispune altfel”.

Secţiunea a 4-a. Prezumţia exactităţii înscrierii unui drept, act sau fapt juridic într-un registru public

Dispoziţiile art. 21 alin. (1) NCC instituie prezumţia că dacă un drept, acte sau fapt a fost înscris într-un registru public, se prezumă că acesta există, cât timp nu a fost radiar sau modificat în condiţiile legii. În alţi termeni, prin înscrierea unui drept în registrul public se prezumă că acel drept există în favoarea persoanei menţionate în acel registru. Pentru raţiuni de simetrie, alin. (2) al aceluiaşi articol prevede că dacă un drept, act sau fapt a fost radiat se prezumă stingerea acelui drept. Prezumţiile au caracter relativ134, ceea ce înseamnă că se poate administra proba contrară şi, ulterior, a se remedia neregularitatea, în sensul ca înscrierea să corespundă situaţiei juridice reale.

Secţiunea a 5-a. Lipsa publicităţii. Sancţiuni

Conform dispoziţiilor art. 22 alin. (1) NCC sancţiunea care intervine în cazul neîndeplinirii formalităţilor de publicitate atunci când aceasta nu este prevăzută de lege cu efect constitutiv constă în inopozabilitatea faţă de terţi a drepturilor, actelor, faptelor sau altor raporturi juridice ce trebuiau să constituie obiectul publicităţii, cu excepţia cazului în care se dovedeşte aceştia le-au cunoscut pe altă cale.

Legiuitorul a soluţionat astfel conflictul dintre cunoaşterea posibilă, datorată publicităţii legale şi cunoaşterea efectivă, datorată publicităţii naturale a cărui soluţionare diviza doctrina îaninte de intrarea în vigoare a noului Cod civil. Astfel, în concepţia obiectivă doar realizarea formalităţilor de publicitate este necesară şi suficientă pentru a asigura opozabilitatea chiar dacă terţii nu au luat efectiv cunoştinţă de aceasta. În concepţia subiectivă, este suficientă cunoaşterea efectivă de către terţi a dreptului, actului sau faptului care trebuia supus publicităţii.

Revenind la conţinutul alin. (1) al art. 22, se poate constata că legiuitorul a apreciat, de principiu, concepţia subiectivă ca fiind mai adecvată imperativului securităţii raporturilor juridice. Totuşi, prin alin. (2) al articolului menţionat, se aduce un corectiv regulii de principiu, în sensul că legiuitorul admite existenţa situaţiilor în care publicitatea legală prevalează în faţa cunoaşterii efective situaţie în care lipsa publicităţii poate fi invocată de orice persoană interesată, inclusiv de terţul care a cunoscut, pe altă cale, dreptul, actul, faptul sau raportul juridic supus publicităţii. Desigur, este avut în vedere cazul în care legea prevede în mod expres că simpla cunoaştere de fapt nu suplineşte lipsa de publicitate.

În toate cazurile, simpla cunoaştere a dreptului, actului, faptului sau raportului juridic nu suplineşte lipsa de publicitate faţă de alte persoane decât terţul care, în fapt, le-a cunoscut [(art. 22 alin. (3)].

134 În sensul că faţă de terţii de bună-credinţă prezumţia exactităţii înscrierilor are caracter absolut a se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 22.

Secţiunea a 6-a. Concursul dintre formele de publicitate

În cazul în care un drept, act, fapt sau orice alt raport juridic este supus în acelaşi timp unor formalităţi de publicitate diferite, neîndeplinirea unei formalităţi nu este acoperită de efectuarea alte formalităţi de publicitate. Regula instituită de art. 23 NCC are ca premisă ideea specialităţii formelor de publicitate, în sensul că fiecare formă de publicitate este prevăzută de legiuitor cu un scop determinat. Cu titlu exemplificativ, înregistrarea în registrul de stare civilă al decesului unei persoane în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive declarative de moarte potrivit art. 42 din Legea nr. 119/1996 nu poate suplini formalitatea prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 2 NCC privind notarea aceleiaşi hotărâri în cartea funciară a imobilului proprietatea celui declarat mort pe cale judecătorească.

Desigur, nu este exclus ca lipsa unei formalităţi de publicitate să fie acoperită prin cunoaşterea efectivă de către un terţ a situaţiei juridice, cunoaştere care a fost posibilă tocmai prin intermediul publicităţii legale realizate într-o altă modalitate conform legii. Persoana interesată poate evita inopozabilitatea faţă de terţ sub condiţia să dovedească faptul cunoaşterii efective de către acesta a sitzuaţiei juridice supuse publicităţii. Aceasta nu înseamnă însă că neefectuarea unei cerinţe de publicitate ar fi acoperită de îndeplinirea alteia, ci este rezultatul unei interpretări coroborate a dispoziţiilor art. 23 şi 22 NCC.

Secţiunea a 7-a. Consultarea registrelor publice

Prin art. 24 NCC legiuitorul a înţeles să instituie dreptul oricărei persoane de a consulta registrele publice privitoare la un drept, act, fapt sau o anumită situaţie juridică aceasta chiar şi în lipsa justificării unui interes, dispoziţia fiind consecinţa caracterului public al registrelor de publicitate. În acelaşi timp, orice persoană poate obţine extrase sau copii certificate de pe acestea, informaţiile regăsite în registre fiind de interes public.

Capitolul II. Noţiunea, structura şi obiectul cărţii funciare

Secţiunea 1. Noţiunea şi trăsăturile cărţii funciare

§1. Accepţiunile conceptuale ale termenului „carte funciară”

De lege lata, nici în noul Cod civil nu există o definiţie legală a cărţii funciare. Totuşi, din interpretarea dispoziţiei generale cuprinsă în art. 876 alin. (1) NCC privind scopul şi obiectul cărţii funciare135 precum şi a prevederilor art. 1 alin. (3)136, respectiv art. 21 alin. (1) din Legea nr. 7/1996137 putem extrage semnificaţia atribuită noţiunii.

135 Potrivit art. 876 NCC „ (1) Cartea funciară descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. (2) În cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară”.

136 O dispoziţie relativ similară este cea cuprinsă în art. 1 alin. (3) din lege conform căreia „cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor şi înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au legătură cu imobilele”.

137 În actuala sa formă, art. 21 alin. (1) prevede că „publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale

Sintagma carte funciară este utilizată în varii sensuri138. În sens restrâns, cartea funciară este înscrisul întocmit de funcţionarul public al biroului

de cadastru şi publicitate imobiliară, în condiţiile legii, care descrie imobilele şi arată drepturile, actele, faptele sau raporturile juridice privitoare la imobile, indicând identitatea persoanelor titulare ale acestor drepturi. Cartea funciară este un înscris autentic public139.

În sens larg, denumirea de cartea funciară este utilizată pentru a ne referi i)atât la cartea funciară propriu-zisă (adică foaia de evidenţă juridică a fiecărui imobil)

cât şi la documentele de publicitate imobiliară cu care aceasta se întregeşte (planul cadastral de identificare a imobilelor, înscrisurile privitoare la înscrieri şi registrul general de intrare);

ii) la sistemul real de publicitate imobiliară întemeiat pe identitatea topografică a imobilelor şi pe documentele cadastrale;

iii) la instituţia juridică privind ansamblul normelor de drept material şi procedural care reglementează publicitatea prin cărţile funciare;

iv) la biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară;v) la registrul cadastral de de publicitate imobilară al unui teritoriu administrativ care,

potrivit art. 21 alin. (3) din lege este alcătuit din cărţile funciare întocmite şi numerotate ale unei localităţi şi care se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelelor indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii [art. 21 alin. (4)].

§2. Trăsăturile cărţii funciare

Din interpretarea sistematizată a dispoziţiilor legale incidente sistemului real de publicitate imobiliară prin cărţi funciare, au fost extrase caracteristicile cărţii funcţiare.

Fiecărui imobil îi corespunde o carte funciară. Trăsătura enunţată rezultă nu doar din prevederea expresă a art. 878 alin. (2) NCC potrivit căreia „aceeaşi carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil” ci şi din definiţia dată imobilului prin art. 876 alin. (2) NCC140 şi art. 1 alin. (5) din lege.

Evidenţa se ţine pe imobile, şi nu pe proprietari. Este elementul esenţial de diferenţiere faţă de sistemul personal de publicitate imobiliară prin registre de transcripţiuni şi inscripţiuni. Cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică bazat pe identitatea topografică a imobilelor care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.

Evidenţa se ţine la nivel de unitate administrativ-teritorială (comună, oraş sau municipiu). Potrivit art. 21 alin. (3) din lege cărţile funciare se întocmesc şi numerotează pe

imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri”.138 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 131-133, M. Mîneran, op. cit., p. 39-40, T. Dârjan, op. cit., p. 47-48.139 Potrivit dispoziţiilor art. 883 NCC privind cercetarea cărţii funciare „orice persoană, fără a fi ţinută să

justifice vreun interes, poate cerceta orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu careaceasta se întregeşte, potrivit legii (...)”.

140 Prin imobil se înţelege „una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic”. Diferenţa cuprinsă în art. 1 alin. (5) din lege este cvasiidentică.

teritoriul administrativ al fiecărei localităţi (comună, oraş, municipiu), fapt care rezultă inclusiv din art. 1 alin. (5) din lege şi art. 876 alin. (3) NCC.

Cărţile funciare se ţin într-un singur exemplar. Din raţiuni de simplificarea a operaţiunilor de publicitate şi operativitate, cărţile funciare se ţin într-un singur exemplar.

Cărţile funciare se întregesc cu registrele şi documentele de publicitate imobiliară prevăzute de lege. În consideraţiile anterioare am făcut deja referire la documentele şi registrele care, potrivit art. 21 alin. (4) din lege completează cărţile funciare.

Cartea funciară este un sistem real complet de publicitate imobiliară. Potrivit prevederilor art. 876 alin. (1( şi (2) NCC şi art. 23 din lege cartea funciară asigură publicitatea integrală a drepturilor, actelor, faptelor sau raporturilor juridice în legătură cu imobilele.

Scopul cărţii funciare este de a asigura transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare precum şi opozabilitatea faţă de terţi a altor drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară . Efectul constitutiv, translativ şi extinctiv de drepturi reale imobiliare este consacrat de art. 885-886 NCC iar efectul de opozabilitate de art. 902-906 NCC.

Cartea funciară are caracter public. Această caracteristică rezultă din art. 883 NCC (la care deja ne-am referit) care este, de fapt, o aplicaţie particulară în materie de carte funciară a reguliii generale instituite prin art. 24 NCC privind consultarea registrelor publice de orice persoană.

Secţiunea a 2-a. Structura cărţii funciare

În lipsa unor dispoziţii privind cuprinsul cărţii funciare înăuntrul dispoziţiilor noului Cod civil, sunt aplicabile prevederile art. 23 din lege şi art. 38-39 din Regulament.

Cartea funciară este alcătuită din titlu care indică numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul şi din 3 părţi: partea I referitoare la descrierea imobilelor (sau foaia de avere), partea a II-a refritoare la înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte drepturi reale (sau foaia de proprietate) şi partea a III-a referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate, drepturile reale de garanţie şi sarcini (sau foaia de sarcini).

Partea I (coala A sau foaia de avere) cuprinde: a) numărul de ordine [care este numărul fiecărui imobil înscris – parcelă cu sau fără

construcţii, aşa cum este definit de art. 876 alin. (3) NCC şi art. 1 alin. (5) din lege; de exemplu, A.1] şi numărul cadastral al imobilului (atribuit de biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară, de exemplu 100 după planul cadastral al imobilelor);

b) suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz, construcţiile;

c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al al directorului general al Agenţiei Naţionale.

Partea a II-a (coala B sau foaia de proprietate) cuprinde:a) numele proprietarului;b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate precum şi

menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept. c) strămutările proprietăţii;

d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit, corespunzătoare proprietăţii publice;

e) servituţile constituite în folosul imobilului;f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile

privitoare la proprietate;g) recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare şi respingerea acesteia,

respingerea cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă;h) obligaţii de a nu face; interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare,

comasare, construire, demolare, restructurare şi amenajare;i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) NCC şi clauza de

insesizabilitate, potrivit art. 2329 alin. (3) NCC;j) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a

cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute;Partea a III-a (coala C sau foaia de sarcini) cuprinde menţiuni cu privire la:

a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;

c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în

această parte.

Secţiunea a 3-a. Obiectul cărţii funciare

Obiectul cărţii funciare reprezintă, potrivit art. 876 alin. (1) şi (2) NCC, obiectul înscrierilor efectuate în cartea funciară, respectiv drepturile reale imobiliare (drepturi tabulare) şi, în cazurile prevăzute de lege, drepturile de creanţă, actele, faptele şi raporturile juridice care au legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.

Obiectul drepturilor tabulare este imobilul, în sensul avut în vedere de art. 876 alin. (3) NCC şi art. 1 alin. (5) din lege şi nu în sensul general consacrat de art. 537 NCC141. În timp ce Legea nr. 93/1933 utiliza sintagma corp de carte funciară, Decretul-lege nr. 115/1938 termenul relativ identic de corp funciar, iar Legea nr. 7/1996 denumirea controversată de corp de proprietate142, legiuitorul noului Cod civil a preferat, sub aspect terminologic, conceptul tradiţional de imobil. Ştiut fiind din definiţia imobilului prevăzută de art. 876 alin. (3) NCC că acesta poate fi alcătuit din „una sau mai multe parcele alăturate (subl. ns.)”, se poate constata că nu mai este suficientă voinţa exclusivă a proprietarului pentru a solicita includerea parcelelor într.un singur corp funciar chiar şi atunci când erau situate în locuri diferite cum era posibil în reglementarea Decretului-lege nr. 115/1938. Entităţile de bază ale sistemului unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică sunt, potrivit art. 1 alin. (7) din lege, imobilul şi proprietarul.

141 Potrivit art. 537 NCC „sunt imobile terenurile, izvoarele şi cursurile de apă, plantaţiile prinse în rădăcini, construcţiile şi orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele şi alte instalaţii de exploatare a resusrselor submarine situate pe platoul continental, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent”.

142 Sintagma corp de proprietate a fost criticată în doctrină ca fiind inadecvată sub aspect lingvistic, în considerarea faptului că ceea ce defineşte un imobil nu este dreptul de proprietate asupra acestuia înscris în partea a II-a cărţii funciare ci datele topografice şi de fapt ale imobilului menţionate în partea I a cărţii funciare; practic, ceea ce legea numea corp de proprietate era în realitate un corp imobiliar care în urma înscrierii dreptului de proprietate se putea spune că ae deveni şi corp de proprietate sau, în cazul dreptului de superficie, corp de superficie (?!).

Potrivit art. 878 alin. (2) NCC un imobil este înscris într-o singură carte funciară sau, în alţi termeni, o carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil. De la regula conform căreia un imobil nu poate fi înscris în cartea funciară decât dacă are un singur proprietar, este instituită o singură excepţie, şi anume în cazul coproprietăţii pe cote părţi sau în devălmăşie.În consecinţă, art. 878 alin. (3) NCC prevede că „mai mulţi proprietari nu pot fi înscrisşi în aceeaşi carte funciară decât dacă se află în coproprietate pe cote părţi ori în devălmăşie”.

Drepturile tabulare. Termen preluat din vechea legislaţie a cărţilor funciare, drepturile tabulare sunt drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară (art. 877 NCC). Spre deosebire de art. 11 din Decretul-lege nr. 115/1938 care cuprindea şi enumerarea drepturilor tabulare (fiind incluse dreptul de proprietate, de superficie, de uzufruct, de uz, de abitaţiune, de servitute precum şi dreptul de ipotecă), actualul art. 877 NCC nu conţine o astfel de enumerare. Totuşi, drepturile tabulare pot fi identificate prin raportare la art. 551 NCC care enumeră drepturile reale. În consecinţă, drepturile tabulare sunt reprezentate de drepturile reale care au ca obiect un imobil supus înscrierii în cartea funciară, şi anume dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosinţă, dreptul de ipotecă.

Drepturile tabulare se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară, adică în condiţiile prevăzute de art. 885 şi 886 NCC (asupra cărora vom face dezvoltări ulterioare).

Alte drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele. Din raţiuni privind o cunoaştere fidelă a situaţiei juridice complete a imobilului, legiuitorul a înţeles să prevadă şi înscrierea unor drepturi de creanţă, acte, fapte sau alte raporturi juridice care au legătură cu imobilul. Cu titlu exemplificativ, este cazul notării în cartea funciară a convenţiei matrimoniale [art. 902 alin. (2) pct. 4 NCC] sau a interdicţiei convenţionale de înstrăinare sau grevare a unui drept înscris [art. 902 alin. (2) pct. 8 NCC].

În concluzie, obiectul cărţii funciare îl constituie i) imobilul în sensul consacrat de art. 876 alin. (3) NCC (sau obiectul material al înscrierilor în cartea funciară), ii) drepturile tabulare definite de art. 877 NCC şi, iii) în cazurile prevăzute de lege, alte drepturi, fapte sau raporturi juridice dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară potrivit art. 876 alin. (2) NCC.

Secţiunea a 4-a. Modificarea imobilului înscris în cartea funciară

§1.Operaţiuni de modificare a imobilului înscris în cartea funciară: alipiri şi dezlipiri

După înscrierea în cartea funciară, imobilul nu poate fi modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară. Regula instituită de art. 878 alin. (1) NCC este absolut justificată pentru considerente de protecţie a terţilor şi respectare a principiului securităţii juridice.

Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri şi dezlipiri, acestea fiind doar nişte operaţiuni cu caracter material, în sensul că nu implică niciun transfer de proprietate asupra imobilelor ce constituie obiectul lor. Potrivit art. 25 alin. (2) din lege actele de alipire şi dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică.

Alipirea este operaţiunea materială prin care i) mai multe imobile alăturate aparţinând aceluiaşi proprietar se unesc într-un singur imobil sau ii) se adaugă la imobilul existent o parte dintr-un alt imobil alăturat aparţinând aceluiaşi proprietar ori, după caz, iii) se măreşte întinderea imobilului existent.

Dispoziţiile noului Cod civil nu prevăd şi comasarea imobilelor alăturate care este reglementată de art. 25 alin. (1) din lege şi art. 83 alin. (1) – (1 1) din Regulament. Potrivit art. 25 alin. (1) din lege proprietarii unor imobile învecinate, în vederea unei mai bune exploatări a acestora, pot să le alipească într-un imobil, în baza unei documentaţii cadastrale şi a actului autentic, întocmite în condiţiile legii. Şi mai explicit, comasarea imobilelor alăturate se poate realiza dacă sunt situate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială şi nu sunt grevate de sarcini [art. 83 alin. (1) din Regulament]. În continuare, în alin. (11) se arată că proprietarii imobilelor alăturate pot solicita înscrierea comasării în cartea funciară în baza actului de comasarem, a unei convenţii privind stabilirea cotelor-părţi deţinute din imobilul rezultat în urma comasării, încheiată în formă autentică şi a unei documentaţii cadastrale.

Dezlipirea este operaţiunea prin care i) o parte sau mai multe părţi din imobilul înscris în cartea funciară se desprind sau ii) se micşorează întinderea imobilului existent.

Transcrierile şi reînscrierile. Noţiune şi efecte. În respectarea regulii că fiecare imobil are o singură carte funciară, imobilele rezultate prin alipiri sau dezlipiri trebuie înscrise în alte cărţi funciare care vor fi deschise de către biroul teritorial de cadastru si publicitate imobiliară. Operaţiunea de înscriere în altă carte funciară a unui imobil rezultat din alt imobil se numeşte transcriere.

Astfel, potrivit art. 880 alin. (1) NCC, în caz de alipirte sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri. Prin urmare, transcrierea unui imobil din cartea sa funciară în altă carte funciară are ca efect închiederea cărţii funciare din care „pleacă” imobilul respectiv (pentru a folosi verbul încetăţenit în limbajul birourilor de carte funciară). Închiderea (sistarea) este consecinţa faptului că acea carte funciară, în urma transcrierii imobilului, rămâne, practic, fără obiect.

Nu întotdeauna modificarea imobilului implică şi închiderea cărţilor funciare. Dacă un imobil se dezmembrează în două imobile, nu întreg imobilul pleacă din cartea funciară, ci doar o parte din acesta care, dobândind individualitate proprie, va fi înscris într-o nouă carte funciară iar partea rămasă se va reînscrie în cartea funciară veche ca un imobil distinct căruia i se va atribui un nou număr cadastral.

Dacă întregul imobil înscris în cartea funciară a fost transcris, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri.

§2. Modificarea imobilului grevat de o sarcină

Condiţia privind acordul titularului sarcinii. Alipirea sau dezlipirea imobilelor grevate de sarcini nu se poate face, potrivit art. 879 alin. (3) NCC, decât cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Acordul terţului în favoarea căruia este înscrisă sarcina respectivă este pretins în considerarea protecţiei juridice pe care legiuitorul înţelege să i-o acorde pentru a evita prejudicierea intereselor sale ca efect al voinţei exclusive a proprietarului. Nu mai puţin, cum legea nu face distincţie, făcând vorbire despre „imobilul grevat cu sarcini (subl. ns.)” iar ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus, puteam constata că sunt avute în vedere nu doar sarcinile reale ci orice sarcină care grevează imobilul, adică toate sarcinile înscrise în partea a III-a a cărţii funciare potrivit art. 23 alin. (1) din lege. Cum în reglementarea anterioară (mai exact art. 42 din Legea nr. 7/1996), consimţământul era solicitat doar titularilor de sarcini reale şi doar în caz de alipire, elementul de noutate adus prin dispoziţiile art. 879 alin. (3) NCC este binevenit

prin protecţia suplimentară pe care o acordă şi altor titulari de sarcini şi extinderea condiţiei consimţământului şi la cealaltă operaţiune prin care se poate realiza modificarea unui imobil înscris în cartea funciară.

În cazul în care imobilul a cărui modificare se solicită este grevat de mai multe sarcini, este necesar consimţământul tuturor titularilor acestor sarcini, inclusiv atunci când aceştia se află în raporturi de indivizibilitate sau solidaritate cu privire la creanţa pe care o au faţă de proprietarul tabular.

Dreptul de a modifica imobilul înscris în cartea funciară este recunoscut în favoarea proprietarului tabular, nu şi titularului sarcinii, prin urmare acesta din urmă nu îl poate obliga pe proprietar la modificarea imobilului înscris în cartea funciară.

Refuzul titularului sarcinii de a consimţi la modificarea imobilului nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanţa judecătorească. Regula este o aplicaţie particulară a normei de principiu consacrate de art. 14 şi 15 NCC privind exercitarea cu bună-credinţă de către orice persoană fizică sau juridică a drepturilor sale, respectiv a executării obligaţiilor, în acord cu ordinea publică şi bunele moravuri, exerciţiu unui drept în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv şi nerezonabil fiind interzis.

Acţiunea în obligarea titularului sarcinii să îşi dea consimţământul la modificarea imobilului. În cazul unui refuz abuziv din partea titularului sarcinii, proprietarul imobilului poate învesti instanţa cu o acţiune prin care să solicite obligarea acestuia la a-şi da consimţământul iar în caz de refuz pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să suplinească acordul acestuia pentru modificarea imobilului înscris în cartea funciară. Refuzul poate fi expres sau tacit, după cum şi lipsa unui răspuns al titularului sarcinii la cererea proprietarului imobilului poate justifica acţiunea în instanţă a celui din urmă.

Competenţa materială aparţine judecătoriei dacă valoarea obiectului este de până la 200.000 lei inclusiv în temeiul art. 94 pct. 1 lit. j) NCPC iar competenţa teritorială aparţine instanţei în circumscripţia teritorială a căreia domiciliază sau îşi are sediul pârâtul sau instanţei locului unde este situat imobilul potrivit art, 113 pct. 5 NCPC.

Forma consimţământului exprimat de către titularul sarcinii. Deşi art. 879 alin. (3) NCC nu dispune în mod expres, faţă de prevederile art. 84 alin. (1) din Regulament, apreciem că acordul titularului sarcinii trebuie să fie exprimat în formă autentică143. Hotărârrea judecătorească de suplinire a consimţământului titularului sarcinii trebuie să fie definitivă şi depusă în copie legalizată.

§3. Alipirea sau dezlipirea imobilului grevat de o ipotecă urmată de alipirea la un alt imobil grevat de o altă ipotecă

O situaţia particulară este cea în care imobilul care urmează a fi alipit sau dezmembrat este grevat de o ipotecă iar alipirea urmează a se face la un alt imobil grevat cu o altă ipotecă. Într-o atare ipoteză, se ridică problema soluţionării conflictului de drepturi între titularii ipotecilor imobiliare, ştiut fiind că în urma alipirii se ridică problema stabilirii rangului ipotecilor.

Potrivit regulii generale statornicite prin art. 2421 NCC, în cazul concursului ipotecilor imobiliare ransul acestora este determinat de ordinea înregistrării cererilor de înscriere în cartea funciară. În situaţia descrisă anterior, legiuitorul derogă de la regula generală şi, în stabilirea

143 În sensul că acordul beneficiarului sarcinii poate fi exprimat şi personal, în faţa registratorului de carte funciară a se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 56.

rangului ipotecilor, prevede că ipotecile care grevează imobilul la care se face alipirea au rang preferenţial faţă de ipotecile care grevează imobilul modificat. Soluţia este consacrată de art 879 alin. (4) NCC care dispune: „Dacă însă creditorii ipotecari consimt la alipirea sau, după caz, la dezlipirea, cât şi la alipirea imobilului grevat la un alt imobil, în lipsă de convenţie contrară, ipotecile vor lua rang după cele ce grevează imobilul la care s-a făcut alipirea (subl. ns.)”.

Rangul prioritar conferit ipotecilor constituite asupra imobilului la care se face alipirea este consecinţa faptului că titularii ipotecilor care primesc rang următor sunt cei care şi-au manisfestat acordul (sau nu ar avea un motiv temeinic să refuze modificarea) cu privire la alipirea fondului grevat la un alt imobil grevat cu o altă ipotecă. O soluţie contrară ar fi injustă întrucât ar însemna ca acei creditori ipotecari asupra imobilului la care s-a făcut alipirea şi al căror consimţământ nici nua fost solicita să-şi piardă rangul pe care l-au obţinut odatăc u cererea de înscriere a drepturilor lor. Prin urmare, ne raliem opiniei doctrinare care apreciază că soluţia oferită de art. 879 alin. (4) NCC; derogatorie de la regula generală, este corectă şi echitabilă deoarece pune într-o poziţie inferioară pe creditorul ipotecar care a acceptat respectiva situaţie, iar nu pe creditorul ipotecar care nu a avut posibilitatea în niciun mod să-şi apere propriile interese144. Nu lipsit de importanţă este caracterul supletiv al normei, dedus din formula „în lipsă de convenţie contrară”, ceea ce înseamnă că părţile pot deroga prin voinţa lor (fiind necesar inclusiv consimţământul creditorilor ipotecari ai imobilului la care se face alipirea) de la regula stabilită prin art. 879 alin. (4) NCC.

Desigur, cu privire la ipotecile care grevau asupra fiecăruia dintre imobilele alipite nu survin schimbări, în sensul că rangul ipotecilor care grevează imobilul la care s-a făcut alipirea (şi care, în lipsă de convenţie contrară, sunt prioritare) se stabileşte între ele prin aplicarea regulii generale, prevăzute de art. 2421 NCC, adică după ordinea înregistrării cererilor de înscriere.

Capitolul III. Principiile înscrierilor în cartea funciară

Secţiunea 1. Apreciere generală

Principiile cărţilor funciare sunt reguli directoare care disciplinează conţinutul şi aplicarea regulilor de carte funciară. Considerate drept idei călăuzitoare pe care se sprijină edificiul solid al publicităţii imobiliare prin cărţile funciare, oferindu-le siguranţă celor din interior şi înceredere celor din exterior145, principiile guvernează înscrierile în cartea funciară a drepturilor, actelor, faptelor sau raporturile juridice privitoare la imobilele înscrise în cartea funciară.

Deşi nici noul Cod civil (ca şi Decretul-lege nr. 115/1938 sau Legea nr. 7/1996) nu enumeră principiile sau nu enunţă expressis verbis un principiu sau altul (denumindu-l ca atare), din ansamblul reglementării pot fi deduse regulile esenţiale privind organizarea şi funcţionarea actualului sistem de carte funciară. În mod previzibil, principiile sunt preluate din reglementarea anterioară – Legea nr. 7/1996, inspirată de altfel de Decretul-lege nr. 115/1938 (cu excepţia principiului efectului constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară pe care redactorii legii l-au înlocuit cu principiul opozabilităţii înscrierii pentru ca legiuitorul noului Cod civil să-l reinstaureze).

144 Idem, p. 62.145 A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 73-74.

Întro diviziune doctrinară care se bucură de o mare popularitate, principiile cărţilor funciare se clasifică în i) principii care se referă la condiţiile necesare înscrierilor în cartea funciară (categorie din care fac parte principiul publicităţii integrale, principiul relativităţii (continuităţii) înscrierilor, principiul neutralităţii (disponibilităţii), principiul legalităţii şi principiul specialităţii) şi ii) principiicare se referă la înseşi efectele înscrierilor făcute în cartea funciară (categorie din care fac parte principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară, principiul priorităţii înscrierilor şi principiul publicităţii materiale).

Secţiunea a 2-a. Principiul publicităţii integrale

§1. Definiţie şi reglementare

Sistemul cărţilor funciare este conceput ca un sistem real şi complet de publicitate imobiliară, în cadrul căruia evidenţa este ţinută pe imobile, fiind asigurată publicitatea drepturilor reale constituite sau transmise asupra imobilelor dar şi a altor drepturi, fapte sau raporturi juridice ce au legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.

Existenţa principiului poate fi dedusă din interpretarea art. 876 privind scopul şi obiectul cărţii funciare, a dispoziţiilor art. 21 din lege referitoare la publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastruluişi chiar a art. 3 alin. (2) din Regulament privind cuprinsul registrului cadastral de publicitate imobiliară146 şi art. 31 alin. (1) teza a II-a privind funcţia informativă a publicităţii imobiliare147.

Principiul publicităţii integrale a cărţilor funciare - reprezintă regula potrivit căreia sunt supuse înscrierii în cartea funciară toate drepturile reale imobiliare (numite drepturi tabulare) precum şi, în cazurile prevăzute de lege, drepturile de creanţă, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

§2. Conţinut

Principiul publicităţii integrale asigură înscrierea tuturor actelor şi faptelor juridice referitoare la un imobil înscrise în cartea funciară, şi anume:

-toate operaţiunile juridice privind constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real ce poartă asupra unui imobil indiferent că este vorba de acte juridice inter-vivos sau mortis-causa, de acte constitutive, translative sau declarative, respectiv indiferent dacă titlul care stă la baza înscrierii este un act civil, administrativ, jurisdicţional sau de altă natură;

- operaţiunile materiale prin care se modifică un imobil înscris în cartea funciară prin alipirea sau dezlipire potrivit art. 879-880 NCC) precum şi modificările privind menţiunile referitoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa imobilului potrivit art. 914 NCC;

- alte drepturi de creanţă, actele sau faptele juridice i) în cazurile prevăzute de lege şi ii) dacă au legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară148.

146 Potrivit art. 3 alin. (2) din Regulament „registrul cadastral de publicitate imobiliară cuprinde evidenţa tehnică şi juridică integrală şi exactă a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice şi juridice din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, comună oraş sau municipiu (subl. ns.)”.

147 Potrivit dispoziţiei citate „(...) Publicitatea imobiliară aduce la cunoştinţa terţelor persoane situaţia de drept şi de fapt a unui imobil dintr-o localitate”.

148 După cum s-a remarcat, în principiu, problema integralităţii înscrierilor nu se pune în privinţa actelor şi faptelor juridice referitoare la drepturile de creanţă, la starea şi capacitatea persoanelor, aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară întrucât înscrierea unora dintre acestea este facultativă, în timp ce unele dintre

Nu întâmplător, într-o formulare plastică ce merită a fi reţinută, cartea funciară a fost caracterizată drept un adevărat „registru de stare civilă“149 a imobilelor, cuprinzând situaţia juridică reală şi relativ-completă a imobilelor sau, mai nou, „cartea de identitate a imobilului”150.

Respectarea principiul publicităţii integrale este asigurată şi în cazul drepturilor reale valabil dobândite şi opozabile faţă de terţi fără înscrierea lor în cartea funciară potrivit art. 887 NCC (dobândite prin succesiune, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică sau în alte cazuri prevăzute de lege), titularii acestor drepturi neputând dispune de ele decât după înscrierea acestora în cartea funciară.

Secţiunea a 3-a. Principiul relativităţii (continuităţii) înscrierilor în cartea funciară

§1. Definiţie şi reglementare

Într-o perspectivă comparativă, în timp ce „principiul publicităţii integrale ne arată ce se înscrie în cartea funciară, (...) principiul relativităţii ne spune contra cui se pot face înscrierile“151. Reglementarea principiului o regăsim în art. 893 lit.a) NCC152 conform căruia „înscrierea unui drept real se poate efectua numai: a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută; b) împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată”.

Principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară este regula în temeiul căreia înscrierea unui drept în cartea funciară se poate face numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, este înscris sau, după caz, urmează să fie înscris ca titular al dreptului asupra căruia urmează a fi făcută înscrierea.

Principiul asigură nu doar protecţia securităţii statice a circuitului juridic civil întrucât apără drepturile titularilor deja înscrişi în cartea funciară, drepturi pe care nu le pot pierde decât în temeiul unor acte juridice care le sunt opozabile, ci şi protecţia securităţii dinamice deoarece dreptul noului dobânditor nu poate fi obţinut decât de la adevăratul titular înscris în cartea funciară potrivit regulii exprimate prin adagiul latin nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.

§2. Conţinut

aceste înscrieri, chiar dacă sunt obligatorii se fac numai pentru informarea terţilor, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 188.

149 A se vedea S.A. Brădeanu, op. cit., p. 82.150 A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. IX.151 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 188.152 Dispoziţiile menţionate (la care se adaugă şi dispoziţiile completatoare cuprinse în art. 894-895 NCC)

preiau, de fapt, textul fostelor art. 22-24 din Legea nr. 7/1996 inspirate, la rândul lor, de art. 19-21 din Decretul-lege nr. 115/1938. Originea acestor din urmă prevederi se afla, de fapt, în dispoziţiile art. 71-75 din Regulamentele funduare din anii 1855 şi 1870 care consacrau aşa-numitul principiu al consensului potrivit art. 81 lit.c) care solicita permisiunea de intabulare, clausula intabulandi. În cazul în care o persoană s-a obligat să transmită proprietatea unui imobil pe care nu îl deţinea încă, permisiunea de intabulare era valabilă dacă ulterior dobândea imobilul, în acest context vorbindu-se pentru prima dată de „principiul convalescenţei”, a se vedea Şt. Laday, Cărţile funduare, ed. a II-a, Institutul de Arte Grafice Cultura Cluj, 1927, p. 95-99 apud T. Dârjan, op. cit., p. 115. Este motivul pentru care principiul efectului relativ al înscrierilor a fost iniţial definit drept regula conform cărei aînscrierea în cartea funciară trebuie să se facă numai cu consimţământul titularului înscris, a se vedea I. Albu, op. cit., p. 35.

Regula relativităţii înscrierilor de carte funciară presupune că înscrierea poate fi făcută numai împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii de înscriere, era înscris drept titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută. În alţi termeni, pentru a fi înscris în cartea funciară, dreptul real imobiliar trebuie să fi fost dobândit de la titularul dreptului tabular.

Titularul dreptului înscris în cartea funciară se numeşte posesor tabular, fiind numit în raport cu cel care dobândeşte dreptul şi antecesor tabular iar cel care solicită înscrierea şi urmează a fi înscris se numeşte succesor tabular. De regulă, înscrierea se realizează în temeiul unui act juridic încheiat între antecesorul tabular şi succesorul tabular. Totuşi, uneori înscrierea se poate efectua în temeiul legii, a unei hotărâri judecătoreşti prezentată de ultimul şi opozabilă primului sau a unei decizii administrative, fiind esenţial în schimb ca, la data înregistrării cererii de înscriere, cel împotriva căruia se săvârşeşte înscrierea să fie titularul dreptului real transmis. În sensul arătat, art. 885 alin. (4) NCC prevede că „hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului”.

Principiul operează nu doar cu privire la drepturile reale, ci şi pentru înscrierea altor drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară. Cu titlu exemplificativ, beneficiarul-cumpărător al unui imobil înscris în cartea funciară nu ar putea obţine notarea în cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu o altă persoană în afara proprietarului tabular.

În aplicarea principiului, registratorul de carte funciară care va constata existenţa unor piedici la înscriere, adică atunci când nu există dovada raportului juridic dintre posesorul tabular şi cel care solicită înscrierea, va respinge cererea potrivit art. 30 alin. (2) din lege.

Respectarea principiului asigură eliminarea riscului evingerii ultimului dobânditor în cazul în care nu au fost cunoscute toate transmisiunile succesive întrucât îl obligă pe succesorul tabular să solicite înscrierea şi să dovedească existenţa dreptului în patrimoniul tuturor antecesorilor tabulari. Şi în cazul drepturilor reale extratabulare respectarea principiului este asigurată întrucât cel care a dobândit prin succesiune, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică (precum şi în alte cazuri prevăzute de lege) nu poate dispune de dreptul său decât după înscrierea dreptului în cartea funciară.

Regula relativităţii efectelor înscrierii este sprijinită şi de regula instituită prin art. 876 alin. (3) NCC potrivit căreia nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară mai mulţi proprietari cu excepţia coproprietăţii pe cote-părţi ori a devălmăşiei. Astfel, dacă s-a dispus de întreg imobilul, vor fi înscrişi toţi antecesorii tabulari, iar dacă s-a dispus doar de cota-parte din imobil va fi înscris doar coproprietarul înstrăinător.

Sancţiunea aplicabilă în cazul înscrierii efectuate cu încălcarea principiul relativităţii. Nerespectarea principiului atrage nulitatea absolută a înscrierii efectuate care va fi radiată, în lipsa acordului părţii care a obţinut înscrierea, fie pe calea unei acţiuni în rectificare (art. 907 NCC), fie pe calea căii de atac a reexaminării împotriva încheierii registratorului de carte funciară prin care se admisese efectuarea înscrierii nevalabile în termen de 15 zile de la comunicare, urmată de plângere împotriva încheierii registratorului-şef (dacă cererea de reexaminare a fost respinsă).

Excepţii aparente de la principiul relativităţii. Regula consacrată de art. 893 lit. a) NCC potrivit căreia autorul trebuie să fie deja înscris ca titular al dreptului tabular la momentul la care este înregistrată cererea de înscriere împotriva lui suportă anumite derogări, cel puţin aparente, în favoarea noului achizitor de drepturi tabulare, şi anume:

Situaţia dobânditorului imobilului sau al unui alt drept tabular care, înainte de întabularea dreptului său, şi-a grevat dreptul în folosul altuia [art. 893 lit. b) NCC]

Dispoziţiile menţionate, identice celor cuprinse de fostul art. 22 lit. b) din Legea nr. 771996, arată că: „Înscrierea unui drept se poate efectua numai: (...)

b) Impotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată”.

Cu titlu exemplificativ: A vinde imobilul lui B printr-un înscris susceptibil de a permite intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară;

B nu solicită înscrierea în cartea funciară şi contractează cu C un împrumut ipotecar predându-i acestuia din urmă înscrisul constatator al vânzării.

C va putea să-şi înscrie dreptul de ipotecă solicitând prin aceeaşi cerere înscrierea în favoarea lui B a dreptului de proprietate dobândit de acesta urmată apoi de înscrierea ipotecii connstituite în favoarea sa.

Prin urmare, regula aplicabilă pentru ipoteza particulară prevăzută de art. 893 lit. b) NCC, asigurând continuitatea înscrierilor în cartea funciară, este, în realitate, o aplicaţie a principiului relativităţii. Totuşi, situaţia îşi reduce incidenţa practică ca urmare a reglementării efectului constitutiv şi extinctiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară potrivit art. 885 alin. (1) NCC. Nu mai puţin, ea nu trebuie ignorată întrucât, potrivit art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dispoziţiile art. 885 alin. (1) şi art. 886 NCC se vor aplica numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective

Situaţia înstrăinărilor succesive (art. 894 NCC) Într-o formulare relativ similară celei cuprinse în fostul art. 23 din lege, dispoziţiile art. 894 NCC arată că atunci „un drept supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită, odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare, pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau copii legalizate, după caz (subl. ns.)”.

Cu titlu exemplificativ, A vinde lui B, B înainte de a-şi intabula dreptul vinde lui C care pentru a-şi putea înscrie dreptul va trebui să solicite, prin aceeaşi cerere, şi înscrierea dreptului de proprietate în favoarea lui B.

Soluţia juridică în cazul respingerii ca inadmisibilă a cererii de înscriere (pentru situaţia în care, din seria înstrăinărilor succesive, fie lipseşte unul din înscrisurile originale, fie acesta nu întruneşte cerinţele prevăzute de lege) nu este plângerea împotriva încheierii registratorului-şef reglementată de art. 31 alin. (3) din lege, ci promovarea de către ultimul achizitor a acţiunii în prestaţie tabulară reglementată de art. 896 NCC .

Prin excepţie, dispoziţiile art.11 alin. (11) teza a II-a din Legea nr. 7/1996 prevede că, pentru ipoteza în care imobilul dobândit prin titlu de proprietate potrivit legilor de restituire a proprietăţilor funciare a fost înstrăinat, va fi suficientă pentru înscrierea în documentele tehnice cadastrale şi în cartea funciară prezentarea ultimului act doveditor al drepturilor reale privitoare la imobilul în cauză. Raţiunea instituirii acestei excepţii nu poate fi decât aceea de a înlesni finalizarea lucrărilor de cadastru şi publicitate imobiliară prin sistemul noilor cărţi funciare în care să fie cuprinse toate terenurile şi proprietarii acestora153.

153 A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 923.

Situaţia înscrierii întemeiate pe obligaţiile defunctului – titular al dreptului tabular (art. 895 NCC)

În mod similar fostului art. 24 din lege, dispoziţiile art. 895 NCC prevăd că „ înscrierile întemeiate pe obligaţiile defunctului se vor putea săvârşi şi după ce dreptul a fost înscris pe numele moştenitorului, însă numai în măsura în care moştenitorul este ţinut de aceste obligaţii (subl.ns.)”. Moştenitorii care acceptă succesiunea sunt ţinuţi de obligaţiile defunctului proporţional cu drepturile lor succesorale. Astfel, potrivit art. 1155 alin. (1) NCC, „moştenitorii universali şi cu titlu universal contribuie la plata datoriilor şi a sarcinilor moştenirii proporţional cu cota succesorală ce îi revine fiecăruia (subl. ns.)”. Cum sarcinile constituite de defunct sunt opozabile moştenitorilor acceptanţi, rezultă că drepturile reale imobiliare sau drepturile personale constituite de defunct vor putea fi înscrise în cartea funciară la cererea persoanelor interesate chiar dacă imobilele au fost înscrise pe numele moştenitorilor154.

Cu titlu exemplificativ: A, proprietarul tabular al unui imbil, încheie un antecontract de vânzare-cumpărare cu B; după decesul lui A, moştenitorul său C îşi înscrie dreptul său; B formulează cerere de notare a în cartea funciară a promisiunii de vânzare încheiată cu A care va fi admisă întrucât C, actualul posesor tabular, în calitate de moştenitor al antecesorului tabular A este ţinut de obligaţia acestuia din urmă transmisă în patrimoniul său prin efectul succesiunii.

Secţiunea a 4-a. Principiul neutralităţii (disponibilităţii) înscrierilor în cartea funciară

§1. Definiţie şi reglementare

În timp ce principiul relativităţii ne arată împotriva cui se efectuează înscrierile în cartea funciară, principiul neutralităţii (disponibilităţii) ne arată din iniţiativa cui se efectuează înscrierile în cartea funciară.

Fără a fi definit in terminis în cuprinsul dispoziţiilor consacrate cărţii funciare în noul Cod civil, principiul neutralităţii reprezintă regula potrivit căreia înscrierea în cartea funciară se face la cererea persoanei îndreptăţite şi, în cazurile prevăzute de lege, la cererea autorităţilor publice. Regula rezultă din economia de ansamblu a reglementărilor aplicabile cărţii funciare şi chiar din unele prevederi exprese, cum ar fi art. 28 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 potrivit căruia „înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu execpţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se va transmite la biroul teritorial în circumscripţia căruia este situat imobilul (subl. ns.)”.

Neutralitatea presupune că autorităţile publice nu intervin în chestiuni ce ţin de starea tabulară a imobilelor, în timp ce disponibilitatea dă expresie ideii că părţile interesate să solicite efectuarea anumitor înscrieri în cartea funciară sunt libere să acţioneze în sensul arătat. Libertatea de apreciere asupra depunerii cererii de înscriere lipseşte în cazul publicităţii constitutive potrivit art. 885-886 NCC. Potrivit art. 35 alin. (1) din lege „notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. În acest scop, va trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul (subl. ns.)”.

154 Cu referire particulară la dreptul de ipotecă, potrivit art. 2345 alin. (1), „dreptul de ipotecă se menţine asupra bunurilor grevate în orice mână ar trece”; în cazul în care dreptul de ipotecă a fost constituit de către defunct dar nu a fost înscris în cartea funciară înainte de decesul acestuia, înscrierea se va putea efectua în temeiul înscrisului justificativ şi în limita cotei succesorale ce revine fiecărui moştenitor.

§2. Conţinut

În aplicarea principiului neutralităţii, este interzis registratorului de carte funciară să procedeze din oficiu la efectuarea unor înscrieri fără ca persoana îndreptăţită sau autoritatea publică competentă să fi solicitat aceasta chiar dacă registratorul a cunoscut oficial sau neoficial un act, fapt sau situaţie juridică în temeiul cărora ar urma să aibă loc înscrierea.

În acelaşi timp, în soluţionarea cererii de înscriere, registratorul de carte funciară nu poate acorda petiţionarului mai mult decât s-a cerut (nec ultra petitum) sau altceva decât ce s-a cerut. Exemplificativ, dacă a fost învestit cu o cerere de înscriere provizorie nu poate dispune intabularea. O aplicare strictă a principiului disponibilităţii ar presupune şi că registratorul de carte funciară nu va putea soluţiona cererea de înscriere acordând mai puţin decât s-a cerut, în sensul de a dispune înscrierea provizorie deşi s-a solicitat intabularea. Practica birourilor teritoriale de cadastru de a dispune soluţii de admitere a cererii şi de a dispune înscrierea provizorie atunci când au fost învestite cu cerere de intabulare este criticată în literatura juridică de specialitate apreciindu-se că o astfel de conduită este contrară aplicării principiului disponibilităţii întrucât înscrierea provizorie presupune condiţii şi efecte specifice faţă de intabulare155. De lege lata, nu s-ar putea soluţiona cererea de intabulare prin pronunţarea unei soluţii de înscriere provizorie. De lege ferenda, legiuitorul ar putea introduce în Legea nr. 7/1996 o dispoziţie similară celei existente în fostul art. 115 alin. (5) din Decretul-le nr. 115/1938 prin care să prevadă că se va putea încuviinţa înscrierea provizorie sau notarea atunci când se solicită intabularea sau se va putea încuviinţa notarea atunci când se solicită notarea.

Titularul cererii de înscriere. Cererea de înscriere trebuie depusă, potrivit art. 28 alin.(4) de către partea interesată, doar pentru consultarea cărţii funciare nefiind necesară justificarea vreunui interes (art. 883 NCC).

De regulă, cererea de înscriere este depusă personal de persoana îndreptăţită dar poate fi depusă şi de mandatarul general al celui îndrituit [art. 28 alin. (6) lit. a) din lege], de oricare dintre titularii aceluiaşi drept [art. 28 alin. (6) lit. b)], de creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităţii administrative va putea cere, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini [art. 28 alin. (7)], de debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipot dacă înfăţişează înscrisul orginal al cesiunii precum şi chitanţa doveditoare a plăţii [art. 28 alin. (8)]. În fine, potrivit art. 890 alin. (1) NCC, cererea poate fi depusă personal, prin mandatar sau notar public.

Faţă de prevederile art. 19 alin. (2) NCC, cererea de înscriere poate fi depusă de titularul dreptului chiar dacă acesta este lipsit de capacitate de exerciţiu sau are capacitate de exerciţiu restrânsă. Desigur, reprezentantul legal al celui lipsit de capacitate de exerciţiu poate solicita înscrierea în numele acestuia. În cazul persoanei cu capacitate de exerciţiu restrânsă, cererea de înscriere poate fi depusă personal, cu sau fără încuviinţarea părinţilor sau tutorelui.

În afara persoanei interesate sau a reprezentantului său, legal sau convenţional, în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege, titularul cererii de înscriere poate fi şi o autoritate publică precum instanţa judecătorească, notarul public, etc. Cu titlu exemplificativ, potrivit art. 31 alin. (4) din lege, în cazul soluţionării plângerii împotriva încheierii registratorului-şef, instanţa judecătorească (şi anume judecătoria în a acărei rază de competenţă teritorială se află imobilul) va solicita notarea plângerii în cartea funciară; în continuare, alin. (6) prevede că hotărârea

155 A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 78.

judecătorească definitivă prin care se soluţionează plângerea se comunică din oficiu biroului teritorial de către instanţa judecătorească care s-a pronunţat ultima asupra fondului şi pe baza acestei comunicări biroul teritorial de cadastru va proceda la înscrierea soluţiei în cartea funciară.

Sancţiunea încălcării principiului neutralităţii. Nerespectarea principiului neutralităţii atrage nulitatea absolută a înscrierii efectuate din oficiu, în lipsa cererii părţii interesate sau a unei dispoziţii legale care să permită această posibilitate. Înlăturarea înscrierii nelegale poate avea loc fie pe calea plângerii reglementate de art. 31 din lege, fie pe calea acţiunii în rectificare reglementată de art. 908 alin. (1) pct. 1 teza I NCC.

§3. Excepţii de la principiul neutralităţii

Sunt situaţiile în care, din raţiuni de protecţie a titularilor înscrierilor sau a intereselor terţilor, înscrierile în cartea funciară se dispun din oficiu de către registratorul de carte funciară, fiind în mod limitativ prevăzute de lege.

- notarea respingerii cererii de înscriere [art. 30 alin. (3) din lege];- notarea cererii de reexaminare şi a plângerii formulate împotriva încheierilor de carte

funciară [art. 31 alin. (3) din lege]; radierea notării plângerii ca urmare a respingerii ei prin hotărâre judecătorească definitivă [art. 31 alin. (8) din lege];

- radierea înscrierilor făcute împotriva celui înscris provizoriu [art. 52 alin. (2) din Regulament];

- întocmirea, completarea sau reconstituirea ulterioară a cărţilor funciare distruse, pierdute sau devenite nefolosibile [art. 34 alin. (1) din lege]; totuşi, legiuitorul impune atunci când registratorul acţionează din oficiu condiţia acordului celor interesaţi iar încheierea pronunţată poate fi atacată cu cererere de reeaxaminare şi, ulterior, plângere. În fine, potrivit art. 82 din Regulament „reconstituirea din oficiu a unei cărţi funciare distruse, sustrase sau pierdute va fi adusă la cunoştinţa celor interesaţi prin comunicarea încheierii de reconstituire precum şi publicarea într-un ziar de largă răspândire”.

- îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor sau radierilor operate în cartea funciară, altele decât cele care constituie cazuri de rectificare (art. 913 NCC);

- înscrierea privilegiului imobiliar şi ipotecilor legale [art. 36 alin. (6) din lege]; astfel, „în toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanţe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepţia situaţiei în care părţile renunţă în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanţa privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripţie ipotecară”;

- înscrierea privilegiului pentru garantarea preţului datorat în favoarea vânzătorului [art. 36 alin. (9) din lege]; radierea privilegiului înscris pentru garantarea preţului datorat ca urmare a desfiinţării vânzării [art. 36 alin. (10) din lege];

- radierea ipotecii dacă imobilul este dobândit de către promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile debitorului [art. 36 alin. (12) din lege].

Secţiunea a 5-a. Principiul legalităţii înscrierilor în cartea funciară

§1. Definiţie şi reglementare

În timp ce în sistemul personal de publicitate imobiliară prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni principiul legalităţii presupunea doar o verificare exclusiv formală a actelor supuse publicităţii (în sensul de a stabili dacă actul sau faptul juridic era sau nu supus transcrierii sau, după caz, înscrierii), în sistemul cărţilor funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938, preluat de Legea nr. 7/1996 precum şi de actuala reglementare a cărţilor funciare, principiul legalităţii comportă două laturi complementare şi interdependente: legalitatea formală şi legalitatea materială, deduse din interpretarea sistematică a art. 28-30 din Legea nr. 7/1996.

Legalitatea formală dă expresie regulii conform căreia registratorul de carte funciară nu poate încuviinţa decât înscrierea actelor şi faptelor juridice prevăzute sau permise de lege şi nu se poate sprijini decât pe cererea formulată şi înscrisurile justificative care o însoţesc (art. 28-29 din lege).

Legalitatea materială exprimă regula conform căreia registratorul de carte funciară trebuie să cerceteze dacă înscrisul în temeiul căruia se solicită înscrierea îndeplineşte condiţiile de fond şi de formă cerute de lege pentru înscrierea dreptului precum şi dacă din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă existenţa vreunei piedici la săvârşirea înscrierii (art. 30 din lege).

În aplicarea principiului legalităţii, inclusiv judecătorul învestit cu soluţionarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară în condiţiile art. 31 alin. (3) din lege nu poate efectua alte verificări decât cele date în competenţa registratorului şi doar prin raportare la cererea de înscriere şi înscrisurile care o însoţesc.

§2. Conţinut

Cerinţe impuse de verificarea legalităţii formale. Principiul legalităţii formale oferă răspunsul la întrebarea ce se poate înscrie în cartea funciară ?, prin urmare priveşte obiectul înscrierilor în cartea funciară.

Din interpretarea art. 876 NCC rezultă că sunt supuse înscrierii drepturile reale imobiliare (precum dreptul de proprietate, se superficie, de uzufruct, uz, abitaţie, servitute, etc) precum şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice dacă au legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară în cazurile prevăzute sau permise de lege.

Respectarea principiului legalităţii presupune şi ca felul înscrierii să fie cel prevăzut de lege în funcţie de natura şi cuprinsul înscrierii, în alţi termeni ca dreptul, actul sau faptul care constituie obietul intabulării trebuie să se înscrie sub forma intabulării, cel care constituie obiectul înscrierii provizorii trebuie înscris provizoriu după cum cel care este supus notării nu se poate intabula sau înscrie provizoriu. În mod excepţional, în situaţia în care obiectul înscrierii îl constituie un drept real imobiliar care ar putea fi intabulat, potrivit art. 898 pct. 5 NCC, se va putea cere totuşi o înscriere provizorie „dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii”.

Legalitatea formală presupune verificarea respectării tuturor dispoziţiilor legale privind obiectul înscrierii. Cu titlu exemplificativ, dispoziţiile art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 prevăd că dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea localăpe raza căreia este edificată construcţia, precum şi a unei documentaţii cadastrale. În schimb, construcţiile realizate înainte de 1 august 2001156 se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza

156 Data de 1 august 2001 marchează intrarea în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru

certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale. Potrivit dispoziţiilor art. 36 alin. (5) din lege ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate intabuila în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existenţa autorizaţiei de construire şi notarea procesului-verbal de recpţie parţială.

Cerinţele impuse de verificarea legalităţii materiale. În timp ce legalitatea formală priveşte obiectul înscrierilor în cartea funciară, legalitatea materială priveşte atribuţiile şi competenţa registratorului157 sau, în alţi termeni, oferă răspunsul la întrebarea cum soluţionează registratorul158 cererea de înscriere ?

Verificările registratorului de carte funciară vor viza dacă titularul cererii de înscriere are calitatea de a solicita înscrierea, dacă are capacitatea juridică cerută de lege pentru încheierea actului juridic în temeiul căruia solicită înscrierea şi facultatea de a dispune asupra dreptului respectiv, dacă sunt îndeplinite celelalte condiţii de fond şi de formă ale actului juridic, dacă din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă existenţa vreunei piedici la înscriere şi, în fine, dacă înscrisul constatator al actului, faptului sau dreptului a cărui înscriere se solicită este prezentat de petiţionar în original sau în copie legalizată.

Analiza calităţii titularului cererii de înscriere. Registratorul va verifica dacă cel care a introdus personal cererea are calitatea de a solicita înscrierea, adică este titularul dreptului solicitat pentru înscriere sau succesorul acestuia sau este persoana care este obligată să respecte acel drept în calitate de antecesor tabular sau succesor al acestuia. Dacă cererea este introdusă prin reprezentant se va verifica dacă cel care solicită înscrierea are calitatea de reprezentant legal sau de mandatar în condiţile legii (fiind verificat înscrisul doveditor al împuternicirii) sau dacă poate solicita înscrierea fără existenţa vreunei împuterniciri [cum este cazul notarului public în temeiul art. 35 alin. (1) din lege].

Verificarea capacităţii juridice cerute pentru încheierea actului în temeiul căruia se solicită înscrierea şi a facultăţii legale de a dispune asupra dreptului. Registratorul de carte funciară este ţinut să verifice existenţa capacităţii juridică cerute de lege pentru încheierea actului juridic civil în temeiul căruia se solicită înscrierea. Prin urmare, nu este vorba despre capacitatea cerută pentru solicitarea înscrierii ştiut fiind că potrivit dispoziţiei generale a art. 19 alin. (2) efectuarea formalităţilor de publicitate poate fi cerută de orice persoană, chiar dacă este lipsită de capacitatea de exerciţiu. Existenţa capacităţii civile se verifică la momentul încheierii actului şi nu la momentul formulării cererii de înscriere.

Astfel, dacă titularul dreptului transmis este un minor care nu a împlinit vârsta de 14 ani sau un interzis judecătoresc, actul juridic poate fi încheiat în numele lor doar de reprezentantul legal în condiţiile legii [art. 43 alin. (2) NCC].

Sunt incapabili de a cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă, cu excepţia prevăzută la art. 1304 alin. (1) NCC;

realizarea locuinţelor.157 De altfel, în litaratura juridică mai veche aspectele circumscrise legalităţii materiale erau analizate în

cadrul unui principiu distinct, numit principiul oficialităţii, a se vedea Şt. Laday, Cărţile funduare, ed. a II-a, Institutul de Arte Grafice Cultura Cluj, 1927, p. 103-105, C. Negrea, Legiuirile civile locale rămase în vigoare după extinderea legislaţiei civile a vechiului Regat, Cartea I. Introducere. Partea I: Cărţile funciare , Librăria Cartea Românească din Cluj, Sibiu, 1944, p. 126-129 apud T. Dârjan, op. cit., p. 89.

158 Folosim termenul general de registrator, cu precizarea că, în realitate există 5 categorii de funcţionari în cadrul biroului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară, şi anume registratorul-coordonator, registratorul de carte funciară, asistentul-registrator, inspectorul de specialitate şi referentul ale căror atribuţii sunt prevăzute de art. 25-30 din Regulament.

părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă; funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează [art. 1654 alin. (1) NCC].

Cetăţenii străini sau apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală [art. 44 alin. (2) teza a II-a din Cosnstituţie].

Verificarea condiţiilor de validitate ale actului. Faţă de dispoziţiile art. 29 alin. (1) lit. a) din lege potrivit cărora registratorul va admite cererea de înscriere atunci când, inter allia, „actul este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege (subl. ns.)”, s-ar putea deduce ideea că registratorul nu este ţinut să verifice condiţiile de fond cerute pentru încheierea valabilă a actului. Concluzia este doar una aparentă întrucât o intrepretare sistematică şi teleologică a dispoziţiilor incidente cărţii funciare pledează în sensul că registratorul va proceda la verificarea validităţii materiale a actului. Astfel, potrivit art. 30 alin. (2) din lege, „registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare”.

Verificarea cuprinsului cărţii funciare. Potrivit art. 58 alin. (1) din Regulament, „înainte de rezolvarea cererii de către registrator, asistentul-registrator verifică cererea în raport cu datele de carte funciară şi menţionează în referat dacă există sau nu piedici pentru efectuarea lucrării solicitate (...) subl. ns.”, piedici fie în privinţa imobilului, fie în privinţa dreptului arătat în cererea de înscriere. Exemplificativ, fac parte din sfera impedimentelor la înscriere cazurile în care imobilul sau dreptul arătat în cererea de înscriere nu există (nr. cadastral eronat sau inexistent, dreptul de ipotecă stins), persoana indicată în cerere că a transmis sau constituit dreptul nu corespunde cu cea înscrisă în cartea funciară.

Efectuarea înscrierii în temeiul înscrisului original sau a unei copii legalizate. Registratorul va proceda la verificarea înscrisului în temeiul căruia se solicită înscrierea care trebuie prezentat de petiţionar în original sau în copie legalizată.

Acordarea unui termen pentru completarea lipsurilor cererii de înscriere. În literatura juridică de specialitate, a fost criticată practica birourilor teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară de a învedera părţii lipsurile constatate ale cererii sale de înscriere şi de a solicita depunerea unor înscrisuri în completare159 ca fiind contrară respectării principiului priorităţii. Cum, potrivit art. 890 NCC efectele înscrierilor se produc de la data înregistrării cererilor, doar astfel se păstrează rangul câştigat prin înregistrarea cererii. Ori dacă s-ar accepta depunerea ulterioară a unor înscrisuri şi s-ar admite cererea de înscriere cu data înregistrării ei, terţii de bună-credinţă ar ajunge în situaţia în care, deşi ar consulta cartea funciară a unui imobil nu ar putea lua cunoştinţă de situaţia juridică reală a imobilului atâta timp cât, prin depunerea ulterioară a înscrisurilor, drepturile lor ar putea fi vătămate prin primirea rangului înscrierii prin raportare la data înregistrării cererii160. De lege lata, această practică este permisă prin dispoziţiile art. 31 alin. (2) teza a II-a din lege potrivit cărora „ în vederea soluţionării cererii de reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la solicitarea registratorului-şef”. Probabil, intenţia legiuitorului a fost aceea de a i se permite

159 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 213, M. Mîneran, op. cit., p. 95-97.160 A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 96.

petiţionarului să depună acele înscrisuri existente la momentul formulării cererii de înscriere dar nedepuse odată cu cererea de înscriere şi nu de a vulnerabiliza aplicarea principiului priorităţii înscrierilor.

Secţiunea a 6-a. Principiul specialităţii înscrierilor în cartea funciară

§1. Definiţie şi reglementare

Principiul specialităţii exprimă regula potrivit căreia înscrierile în cartea funciară trebuie să arate persoana în favoarea căreia se face înscrierea, imobilul sau partea din imobil la care se referă înscrierea, dreptul care se dobândeşte, modifică sau stinge, actul sau faptul juridic în temeiul căruia este înscris dreptul. Referindu-se, practic, la modul de efectuare a înscrierilor în cartea funciară principiul specialităţii răspunde la întrebarea cum se fac înscrierile ?

Existenţa principiului poate fi dedusă din interpretarea art. 29 din Legea nr. 7/1996 şi art. 55 alin. (1) din Regulament.

Principiul specialităţii (sau individualităţii) înscrierilor în cartea funciară nu trebuie confundat cu regula de drept material a specializării ipotecilor imobiliare (art. 2372 NCC) care, sub sancţiunea nulităţii, pretinde ca în contractul de ipotecă să se identifice constituitorul şi creditorul ipotecar, să se arate cauza obligaţiei garantate, să se facă o descriere suficient de precisă a bunului ipotecat iar suma pentru care ipoteca a fost constituită să se poată determina în mod rezonabil în temeiul actului de ipotecă

Bineînţeles, specializarea ipotecilor implică şi specializarea inscripţiilor ipotecare161, însă principiul specialităţii înscrierilor are însă un domeniu de aplicare mai larg, privind individualizarea înscrierilor referitoare atât la obiectul drepturilor tabulare (la imobil) cât şi la drepturile tabulare (prin urmare, nu numai la dreptul de ipotecă).

§2. Conţinut

Principiul specialităţii presupune existenţa unor obligaţii atât în sarcina părţilor, cât şi a registratorului şi a biroului de cadastru şi publicitate imobiliară.

Astfel, potrivit art. 29 alin. (1) din lege, partea care a depus cererea de înscriere trebuie să îndeplinească anumite condiţii prevăzute de lege pentru a obţine o soluţie de admitere a cererii sale, fiind necesar să depună un înscris care să fie încheiat cu respectarea condiţiilor de formă cerute de lege, să indice numele, domiciliul solicitantului, codul numeric personal, numărul de identificare fiscală, codul de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, privind individualizarea imobilului (localitatea în care este situat, numărul de carte funciară şi numărul cadastral sau topografic, după caz), să fie însoţit de o traducere legalizată dacă actul nu este încheiat în limba română şi de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară. Totodată, cererea de înscriere trebuie să cuprindă menţiunile enumerate de prevederile art. 55 alin. (1) din Regulament.

Respectarea principiului specialităţii presupune şi ca registratorul să procedeze la înscrierea exactă în cartea funciară a drepturilor, faptelor, actelor sau a raporturilor juridice, cu denumirile lor legale, cu respectarea felului înscrierii prevăzut de lege pentru dreptul respectiv şi a locului înscrierii în cartea funciară, respectiv în foaia B) sau C) în funcţie de obiectul înscrierii. Potrivit art. 29 alin. (3) din lege, încheierea de admitere a cererii de înscriere va cuprinde

161 A se vedea M. Nicoale, op. cit., p. 218.

determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.

Remedii pentru asigurarea principiului specialităţii. În cazul în care înscrierile nu corespund situaţiei juridice reale se poate recurge la acţiunea în rectificare reglementată de art. 907-911 NCC, erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor efectuate în cartea funciară, altele decât cele care constituie cazuri de rectificare se pot îndrepta, la cere sau din oficiu potrivit art. 913 NCC şi, în fine, proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea menţiunilor din cartea funciară priviotoare la descrierea, destinaţia sau suprafaţa acestuia, în condiţiile legii potrivit art. 914 NCC.

Secţiunea a 7-a. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii

§1. Definiţie şi reglementare

Având valoarea unui principiu de referinţă în ierarhia regulilor statornicite prin Decretul-lege nr. 115/1938, principiul efectului constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară nu l-a sedus pe legiuitorul care a adoptat Legea nr. 7/1996 pentru care a rămas o „frumoasă din pădurea adormită” pe care abia noul Cod civil a „sărutat-o” şi a trezit-o cu adevărat...

În dezvoltările anterioare, am făcut deja consideraţii asupra consacrării iniţiale a principiului prin dispoziţiile art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938, a conjuncturii în care redactorii Legii nr. 7/1996 mai sensibili la argumentele susţinute de adepţii principiului consensualismului au preferat soluţia opozabilităţii faţă de terţi a înscrierilor şi a concesiei făcute efectului constitutiv prin modificările ulterioare aduse prin Legea nr. 247/2005 care au limitat acest efect la cazul radierii drepturilor din cartea funciară162.

Prin reglementarea efectului constitutiv sau translativ de drepturi al înscrierii prin art. 885 şi 886 NCC, asistăm de fapt la recuperarea de către legiuitorul noului Cod civil a filei de tradiţie irosită prin Legea nr. 7/1996 şi aproape că nu ne mai surprinde că principiul efectului constitutiv care a făcut oricum să curgă de-a lungul timpului multă cerneală continuă să creeze controverse şi în prezent163.

Principiul dă expresie regulii conform căreia drepturile reale asupra imobilelor se dobândesc, se modifică sau se sting, atât între părţi cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea, respectiv radierea din cartea funciară în temeiul actului sau faptului care a justificat înscrierea. În alţi termeni, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, actul sau faptul juridic nu este suficient prin el însuşi pentrua produce efectele sale constitutive, translative, modificatoare sau extinctive de drepturi reale imobiliare, fiind necesară efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară, adică înscrierea sau radierea, după caz.

Aplicarea în timp a dispoziţiilor legale privind efectul constitutiv de drepturi reale imobiliare a înscrierii în cartea funciară. Reamintim că, potrivit art. 56 alin. (1) LPA, prevederile art. 885 alin. (1) şi art. 886 NCC se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996,

162 A se vedea supra, p. şi .163 A se vedea T. Bodoaşcă, Opinii privind caracterul constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare

al înscrierilor de carte funciară, în Dreptul nr. 5/2006, p.

republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Până la acea dată, se arată în continuare în alin. (2) al aceluiaşi articol, „înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi (subl. ns.)”. În cazul accesiunii imobiliare artificiale, art. 58 alin. (2) LPA prevede că până la îndeplinirea condiţiilor prevăzute în art. 56 alin. (1), adică până la finalizarea lucrărilor de cadastru, ori de câte ori proprietarul imobilului are un drept de opţiune, el dobândeşte dreptul de proprietate asupra lucrării începute după intrarea în vigoare a noului Cod civil de la data cererii de chemare în judecată prin care a solicitat recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra lucrării, dacă acţiunea a fost admisă. Prin urmare, în acest caz dreptul de proprietate se dobândeşte în temeiul hotărârii judecătoreşti care are caracter declarativ de drepturi, dreptul fiind considerat că a luat naştere de la data cererii de chemare în judecată.

§2. Conţinut

Efectul constitutiv, translativ sau modificator de drepturi reale imobiliare al înscrierii în cartea funciară. Regula generală cuprinsă în art. 885 alin. (1) NCC cunoaşte nişte aplicaţii particulare, prin dispoziţii speciale aplicabile unor drepturi reale determinate.

Astfel, cu referire la dreptul de proprietate, potrivit dispoziţiilor art. 557 alin. (4) NCC, „cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la art. 888”. Constituirea uzufructului, potrivit art. 704 NCC, poate avea loc „prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile”. În materia dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie, norma de trimitere cuprinsă în art. 754 NCC arată că dispoziţiile aplicabile acestora cuprinse în art. 749-753 NCC se completează cu cele privitoare la uzufruct, de unde rezultă că şi acestor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate le sunt incidente prevederile în materie de carte funciară. Cu referire la dreptul de superficie, art. 693 alin. (2) NCC dispune că „dreptul de superficie se dobândeşte în temeiul unui act juridic, precum şi prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile”. În fine, o dispoziţie similară regăsim şi în art. 756 privind constituirea dreptului de servitute. În materia dreptului de ipotecă, dispoziţiile art. 2377 NCC arată că „ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară”. În fine, în materie de partaj, potrivit art. 680 alin. (2) NCC, „în cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară”.

De altfel, chiar din norma generală cuprinsă în art. 885 alin. (1) NCC se putea constata că regula efectului constitutiv operează cu privire la toate drepturile tabulare (drepturi reale principale sau drepturi reale accesorii) sub rezerva unor dispoziţii legale contrare. Totuşi, legiuitorul va înţelege să reglementeze şi excepţii, cum este cazul drepturilor reale extratabulare (art. 887 NCC) sau a dreptului de retenţie (art. 2498 NCC)164.

În cazul efectului constitutiv sau translativ de drepturi al înscrierii în cartea funciară, nu este necesar exprimarea unui consimţământ de sine-stătător pentru înscrierea dreptului dobândit sau transmis, fiind suficientă prezentarea actului sau faptului justificator al înscrierii. Practic, cel

164 Potrivit art. 2498 alin. (1) NCC „dreptul de retenţie este opozabil terţilor fără îndeplinirea vreunei formalităţi de publicitate”.

care a consimţit la încheierea actului juridic constitutiv sau translativ de drepturi şi-a manifestat implicit consimţământul pentru înscrierea dreptului dobânditorului în cartea funciară.

Regula instituită de art. 885 alin. (1) NCC este aplicabilă şi în privinţa modificării drepturilor reale asupra imobilelor dacă prin lege nu se dispune altfel (art. 886 NCC).

Efectul extinctiv de drepturi al radierii înscrierii din cartea funciară. În aplicarea regulii simetriei, stingerea drepturilor reale imobiliare are loc numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului manifestat sub forma unui înscris autentic notarial. Spre deosebire de constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar, în cazul stingerii acestuia, consimţământul titularului în sensul radierii dreptului stins trebuie să fie exprimat în mod expres, distinct de actul juridic din care rezultă pierderea sau stingerea acelui drept. În considerarea importanţei juridice a radierii drepturilor reale imobiliare şi a consecinţelor sale pentru patrimoniul persoanei, legiuitorul a înţeles să impună, din raţiuni de protecţie a titularilor acestor drepturi, cerinţa formei autentice a înscrisului.

Cu titlu excepţional, radierea înscrierii unui drept real imobiliar din cartea funciară poate avea loc fără consimţământul expres al titularului său, în următoarele situaţii:

- dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere; exemplificativ, dreptul de superficie se stinge, potrivit art. 698 lit. a), prin radierea sa din cartea funciară la expirarea termenului;

- prin decesul titularului - persoană fizică al dreptului real imobiliar sau prin încetarea existenţei juridice a titularului - persoană juridică; ilustrativ, uzufructul se stinge, pe cale principală, potrivit art. 746 alin. (1) NCC, prin moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalităţii juridice.

Efectul extinctiv de drepturi se va produce în situaţiile mai sus menţionate tot de la data radierii şi nu de la data împlinirii termenului, decesului sau încetării existenţei juridice a titularului dreptului.

Desigur, la cererea de radiere a înscrierii dreptului tabular se vor anexa înscrisurile doveditoare ale stingerii dreptului.

Aplicaţii particulare ale regulii generale conţinute de art. 885 alin. (2) NCC regăsim în ceea ce priveşte stingerea dreptului de proprietate, în temeiul declaraţiei autentice de renunţare la acest drept [art. 562 alin. (2) NCC], a dreptului de uzufruct (art. 746 alin. (3) NCC, a dreptului de uz şi abitaţie, dispoziţiile indidente ale art. 754 făcând trimitere la cele din materia uzufructului, a dreptului de superficie (art. 698 NCC), a dreptului de servitute [art. 770 alin. (1)NCC] sau a dreptului de ipotecă [art. 2428 alin. (1) NCC].

Radierea unui drept real imobiliar nu afectează sarcinile care îl grevează cu excepţia unor dispoziţii contrare. Regula este consacrată de art. 885 alin. (3) NCC potrivit căruia „dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestzei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege”. Mai mult, ea este reafirmată prin art. 889 privind renunţarea la dreptul de proprietate când, în alin. (3), se arată că „în situaţia bunurilor grevate de sarcini reale, unitatea administrativ-teritorială care a preluat bunul este ţinută în limita valorii bunului”.

Revenind la regula instituită prin art. 885 alin. (3) NCC, aplicaţii speciale ale acesteia regăsim în art. 715 NCC alin. (2) potrivit căruia „locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau, după caz, încetarea existenţei juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului”. În

acelaşi timp, dispoziţiile art. 2345 alin. (1) NCC arată că „dreptul de ipotecă se menţine asupra bunurilor grevate în orice mână ar trece”. În cazul în care imobilul ipotecat este vândut la licitaţie, dreptul de proprietate al adjudecatarului imobilului va fi intabulat „liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă, creditorii putându-şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut (...)” [art. 856 alin. (3) NCPC].

În cazul în care persoana care trebuie să-şi exprime consimţământul cerut pentru radierea dreptului refuză în mod nejustificat să procedeze în consecinţă, instanţa judecătorească va putea pronunţa o hătărâre care să suplinească acordul acesteia. În sensul arătat, prevederile art. 885 alin. (4) NCC dispun că „hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după, caz consimţământul titularului (subl. ns.)”.

§3. Excepţii de la principiul efectului constitutiv de drepturi al înscrierii

Excepţiile de la principiul efectului constitutiv sunt cazurile în care drepturile reale imobiliare se dobândesc fără înscriere în cartea funciară fiind în mod expres prevăzute de art. 887 alin. (1) NCC, şi anume atunci când provin „din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică precum şi în alte cazuri prevăzute de lege”. Este, practic, vorba despre aşa-numitele drepturi reale extratabulare, cazurile fiind preluate din fostul art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938. Faţă de cele enumerate prin art. 26 alin. (1)-(2) din Legea nr. 7/1996, se poate constata că legiuitorul noului Cod civil nu a mai menţinut uzucapiunea şi hotărârea judecătorească; hotărârea judecătorească pentru faptul că produce efecte relative, adică între părţile din proces şi nu faţă de terţi (res inter alios iudicata aliis neque nocere neque prodesse potest), iar uzucapiunea deoarece constatarea acestui meod de dobândire nu putea fi recunoscută decât tot printr-o hotărâre judecătorească cu aceleaşi efecte relative între părţi.

Raţiunea reglementării excepţiilor de la principiul efectului constitutiv este că, în aceste situaţii, după cum doctrina a şi remarcat, întrucât constituirea drepturilor reale imobiliare devine publică prin înseşi actele sau faptele juridice care le generează, obligativitatea erga omnes a acestor drepturi este asigurată şi fără înscrierea în cartea funciară165. Totuşi, în cazul vânzării silite a unui imobil, dreptul real astfel dobândit nu va fi opozabil terţilor de bună-credinţă care au dobândit drepturi asupra acelui imobil mai înainte de notarea urmăririi imobilului în cartea funciară [art. 887 alin. (2)]166.

Conţinutul limitat al drepturilor reale imobiliare care se dobândesc fără înscriere în cartea funciară. Dispoziţiile art. 887 alin. (4) NCC instituie un corectiv asupra excepţiilor de la principiul efectului constitutiv, în sensul că titularul drepturilor dobândite în modurile la care face referire alin. (1) „nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea (subl. ns.)”. În alţi termeni, drepturile dobândite fără înscriere în cartea funciară sunt lipsite de atributul dispoziţiei, titularul lor putând dispune doar după efectuarea înscrierii. De altfel, drepturile reale imobiliare dobândite cu titlu de succesiune, vânzare silită sau

165 A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 916.

166 A se vedea şi dispoziţiile art. 826 NCPC privind inopozabilitatea unor drepturi potrivit cărora „drepturile reale, precum şi orice alte drepturi înscrise după notarea urmăririi imobilului în cartea funciară nu vor putea fi opuse creditorului urmăritor şi adjudecatarului, în afară de cazurile expres prevăzute de lege ori în cazul în care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel drept ori debitorul sau terţul dobânditor a consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor ce se urmăresc, inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare”.

expropriere pentru cauză de utilitate publică sunt înscrise în cartea funciară prin grija celor care instrumentează înscrisurile privind aceste operaţiuni.

În fine, dacă titularul dispunede dreptul său real imobiliar dobândit în condiţiile art. 887 alin. (1) NCC, terţul dobânditor va trebui să ceară odată cu cererea de înscriere a dreptului săuşi înscrierea dreptului autorului de la care a dobândit, făcând astfel aplicarea art. 894 NCC.

Secţiunea a 8-a. Principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară

§1. Definiţie şi reglementare

Acţiunea principiului priorităţii înscrierilor exteriorizează funcţia publicităţii de soluţionare a conflictelor de drepturi contribuind la protecţia securităţii drepturilor civile. Astfel, principiul funcţionează pentru a arăta în persoana în folosul căreia operează înscrierea unui drept real în cartea funciară şi, atunci când este cazul, să stabilească rangul acestei înscrieri în situaţia în care două sai mai multe drepturi se află în concurs. În mod tradiţional, principiul priorităţii înscrierii este definit drept regula potrivit căreia, în afara excepţiilor prevăzute de lage, cel care şi-a înregistrat primul cererea de înscriere în cartea funciară a unui drept tabular este considerat adevăratul titular al dreptului înscris în favoarea sa chiar dacă, la data dobândirii lui, acelaşi drept sau un alt drept concurent fusese transmis de acelaşi autor către o altă persoană.

În actuala reglementare, sediul juridic al principiului priorităţii înscrierilor şi aplicaţii particulare ale acestuia regăsim în dispoziţiile art. 890-892, art. 902, art. 2421-2422, art. 2336, art. 2342, art. 2358, art. 36 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, respectiv art. 48-49, art. 99 alin. (3), art. 100 alin. (3) şi art. 106 din Regulament.

§2. Conţinut

Criterii de determinare a rangului înscrierilor în cartea funciarăCriteriul principal -data înregistrării cererii. Potrivit regulii enunţate de art. 890 alin.

(1) NCC, dacă prin lege nu se prevede altfel, „înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor” (ţinându-se cont de data, ora şi minutul înregistrării acestora), indiferent dacă acestea sunt depuse personal, prin mandatar sau notar public sau comunicate prin telefax, poştă electronică ori prin alte mijloace ce asigură transmiterea textului şi confirmarea primirii cererii de înscriere cu toate documentele justificative.

Relevantă este data înregistrării cererii de înscriere în registrul general de intrare în cartea funciară şi nu data încheierii actului juridic sau a săvârşirii faptului în temeiului căruia se solicită înscrierea, data semnării cererii de înscriere, data soluţionării prin încheiere a cererii de înscriere sau data efectuării efective a înscrierii. Nu mai puţin, este avută în vedere data înregistrării cererii de înscriere la biroul teritorial competent de cadastru şi publicitate imobiliară, mai exact cel în a cărui rază teritorială se află localitatea în care este situat imobilul cu privire la care se solicită înscrierea.

Nu lipsit de importanţă este faptul că rangul înscrierii obţinut prin cererea de înscriere va putea fi confirmat sau infirmat în funcţie de admiterea sau respingerea cererii de înscriere. Astfel, în cazul respingerii cererii de înscriere data înregistrării nu mai este susceptibilă să-i confere titularului dreptul rangul prioritar în eventualitatea unui conflict de drepturi, înscrierea nefiind efectiv efectuată.

Normele care consacră principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară au caracter imperativ, prin urmare părţile nu pot deroga prin convenţie de la regulile statornicite prin lege.

Prin regula principală instituită prin art. 890 alin. (1) NCC, avem introdusă deja premisa existenţei unui conflict, în sensul că în cazul cererilor înregistrate în aceeaşi zi se va ţine seama pentru stabilirea rangului preferenţial de ora şi minutul cererilor de înscriere. Regula este reafirmată şi prin art. 48 alin. (3) din Regulament care prevede că „rangul înscrierii este determinat de data şi ora înregistrării cererii”.

Data înregistrării cererilor de înscriere are o importanţă deosebită în materie de ipoteci al căror rang va fi stabilit prin raportare la acest moment. Astfel ipoteca de rangul I va avea prioritate faţă de ipoteca de rangul II (adică cea înscris ulterior primeia) ceea ce înseamnă că, în fapt, creditorul ipotecar de rang I se va îndestula primul din preţul imobilului ipotecat, iar creditorii cu rang inferior vor primi diferenţa de preţ rămasă după îndestularea creditorului ipotecar de rang I, în funcţie de ordinea înscrierii ipotecilor lor.

Situaţii în care nu este posibilă stabilirea rangului preferenţial în funcţie de data, ora şi minutul înregistrării cererii de înscriere. Dispoziţiile art. 890 alin. (3) NCC reglementează situaţia în care, în aceeaşi zi, s-au primit la biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară mai multe cereri de înscriere privitoare la acelaşi imobil neputându-se stabili ordinea depunerii lor, caz în care legiuitorul face distincţie după cum este vorba despre drepturi de ipotecă sau despre celelalte drepturi tabulare.

În cazul drepturilor de ipotecă, acestea vor avea acelaşi rang, iar în cazul celorlalte drepturi acestea vor dobândi numai provizoriu rang egal, urmând ca instanţa judecătorească, la cererea persoanei interesate, să se pronunţe asupra rangului şi, dacă va fi cazul, asupra radierii înscrierii nevalabile.

Stabilirea definitivă a rangului înscrierilor de către instanţa judecătorească. Criterii subsidiare. Potrivit dispoziţiilor art. 890 alin. (4) NCC, stabilirea rangului înscrierilor de către instanţa judecătorească se va face nu prin raportare la data certă a titlurilor aflate în concurs, ci în funcţie de momentul exercitării drepturilor. Acest moment se determină în funcţie de anumite împrejurări de fapt la care şi face trimitere textul de lege, fiind preferat cel care a fost pus în posesia bunului sau, după caz, cel faţă de care debitorul şi-a executat cel dintâi obligaţiile care îi incumbă, cu excepţia drepturilor de ipotecă care vor avea rang egal.

În cazul în care aceste criterii nu pot fi reţinute, prioritatea rangului va fi atribuită în funcţie de momentul sesizării instanţei judecătoreşti cu o acţiune având un astfel de obiect. Astfel, va fi preferat cel care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată (cererea putând fi formulată de titularul înscrierii, succesorii în drepturi sau creditorii acestuia, pe calea acţiunii oblice) cu o cerere privind acordarea priorităţii rangului înscrierii dreptului său. Introducerea acţiunii la o instanţă necompetentă (material sau teritorial) nu determină pierderea rangului preferenţial, raţiunea instituirii acestzui criteriu fiind cea de a proteja pe titularul dreptului care iese primul din pasivitate. Deşi textul de lege nu face referire la situaţia în care ambii titulari sesizează instanţa în aceeşi zi, soluţia nu poate fi decât aceea că primul care a introdus cererea de chemare în judecată va fi cel preferat167.

167 Pentru dezvoltări privind situaţia în care ambii titulari de drepturi sesizează instanţa pentru acordarea rangului preferenţial, neceistatea conexării şi existenţa riscului antepronunţării în contextul în care stabilirea instanţei competente să se pronunţe în virtutea legii asupra dosarelor conexate va coincide cu stabilirea instanţei mai întâi învestite, şi prin urmare, se va şti care este titularului dreptului care a sesizat primul instanţa de judecată şi a soluţiei pentru evitarea antepronunţării prin suspendarea judecăţii unei cauze până la soluţionarea celeilalte, a se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 123-124.

Conflictul dintre terţii dobânditori de la un autor comun. O aplicaţie particulară a regulii generale instituită prin art. 890 alin. (1) NCC este cea reglementată prin art. 891 NCC în situaţia în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care se exclud reciproc, caz în care „cel care şi-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea funciară (subl. ns.)”.Astfel, în situaţia în care două sau mai multe persoane dobândesc de la un autor comun drepturi asupra celui imobil, cum ordinea înscrierilor este determinată prin raportare la data înregistrării cererii însoţite de înscrisurile justificative (prior tempore potior iure), biroul teritorial de cadstru şi de publicitate imobiliară va dispune înscrierea dreptului celui care a depus primul cererea de înscriere. O cerere ulterioară de înscriere a aceluiaşi drept va fi respinsă chiar dacă titlul în baza căruia se solicită înscriere este anterior titlului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea dreptului tabular.

Schimbarea rangului preferenţial al ipotecii imobiliare prin acordul părţilor. Dispoziţiile art. 2358 şi art. 2427 NCC privind cesiunea ipotecii şi schimbarea rangului reglementează o excepţie de la norma imperativă care stabileşte criteriul de determinare a rangului preferenţial. Astfel, dreptul de ipotecă sau rangul acesteia poate fi cedat separat de creanţa pe care o garantează sub rezerva îndeplinirii anumitor condiţii: suma pentru care este constituită ipoteca să fie determinată prin actul constitutiv; cesiunea să fie încheiată prin act în formă scrisă între creditorul ipotecar cedent şi creditorul cesionar, cu înştiinţarea debitorului; actul de schimbare a rangului ipotecii să fie notat în cartea funciară.

La o lectură superficială, dispoziţiile art. 2358 alin. (2) NCC referitoare la forma actului privind schimbarea rangului ipotecii ar putea duce la concluzia că ar fi suficientă forma scrisă pentru acordul dintre creditorul ipotecar cedent şi creditorul cesionar. Faţă de dispoziţiile art. 2427 alin. (1) NCC care instituie obligativitatea notării în cartea funciară a actului de schimbare a rangului ipotecilor şi cele ale art. 1244 NCC privind forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară potrivit cărora „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”. De altfel, aceeaşi interpretare este susţinută şi de art. 886 NCC potrivit căruia modificarea unui drept real imobiliar (ori, schimbarea rangului ipotecii este o modificare privind dreptul de ipotecă) se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale; cum constituirea ipotecii nu se poate face decât prin act autentic, rezultă că şi acordul privind schimbarea rangului ipotecii se încheie tot în formă autentică.

Şi în situaţia modificării imobilului înscris în cartea funciară este posibilă încheierea unei convenţii între creditorii ipotecari având ca obiect schimbarea rangului ipotecii. Astfel, potrivit art. 879 alin. (4) NCC, atunci când creditorii ipotecari consimt la alipirea sau la dezlipirea urmată de alipire, atât imobilul alipit cât şi cel la care se face alipirea fiind grevat cu ipoteci, „ în lipsă de convenţie contrară, ipotecile vor lua rang după cele ce grevează imobilul la care s-a făcut alipirea”. Prin urmare, de la regula conform căreia ipotecile care grevează imobilul alipit vor primi rang iferior faţă de cele care grevează imobilul la care s-a făcut alipirea, părţile pot deroga prin stipulaţie contrară şi, în consecinţă, să stabilească în mod diferit rangul ipotecii.

§3. Excepţii de la principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară

Există situaţii în care stabilirea rangului se face nu prin raportare la data înregistrării cererii de înscriere, ci în funcţie de alte criterii, acestea fiind excepţiile de la principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară.

Situaţia drepturilor reale imobiliare dobândite fără înscriere în cartea funciară. În cazurile prevăzute de art. 887 alin. (1) NCC, drepturile nu se dobândesc de la data înregistrării lor în cartea funciară, ci de la o dată anterioară, în funcţie de modul de dobândire, şi anume: de la data deschiderii succesiunii prin decesul autorului [art. 954 alin. (1) NCC], de la data adăugirilor de teren, a eliberării terenului în cazul retragerii apelor curgătoare sau a alipirii unei porţiuni de teren la terenul altui proprietar riveran (art. 569-572 NCC), de la data licitaţiei publice pentru vânzarea silită, cu condiţia notării prealabile în cartea funciară a urmăririi imobilului, de la data plăţii despăgubirii pentru imobilul constituind obiectul exproprierii pentru cauză de utilitate publică.

Situaţia terţului dobânditor de rea-credinţă. Dispoziţiile art. 892 NCC reglementează cazul excepţional în care este posibilă pierderea rangului preferenţial obţinut din data anterioară a cererii de înscriere, sub rezerva îndeplinirii cumulative a condiţiilor prevăzute de lege, şi anume:

i) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferenţialsă fie anterior aceluia în baza căruia terţul şi-a înscris dreptul;

ii) dreptul reclamantului şi cel al terţului dobânditor să provină de la un autor comun;iii) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terţul dobânditor

prin violenţă sau viclenie, după caz.Situaţia cererilor de înscriere primite în aceeaşi zi prin poştă sau prin curier168. Este

ipoteza reglementată de art. 890 alin. (3)-(4) NCCla care am făcut deja referire în consideraţiile anterioare, precizând criteriile în funcţie de care se va stabili definitiv rangul de către instanţa de judecată, la cererea persoanei interesate (şi anume momentul exercitării drepturilor sau cel al sesizării instanţei).

§4. Acţiunea având ca obiect radierea unui drept concurent sau acordarea rangului preferenţial

Explicaţie preliminară. În considerarea importanţei acţiunii având ca obiect acordarea rangului preferenţial reglementată de art. 892 NCC care constituie, de fapt, o aplicaţie particulară în materia cărţii funciare a acţiunii pauliene reglementate de art. 1562-1565 NCC169, am înţeles să îi rezervăm o subsecţiune de sine-stătătoare. În consecinţă, vom analiza în continuare condiţiile de admisibilitate, titularul acţiunii, instanţa competentă, termenul de prescripţie în care poate fi promovată şi efectele admiterii acţiunii.

Condiţiile de admisibilitate. Dispoziţiile art. 892 NCC prevăd cele trei condiţii cumulative pentru introducerea acţiunii în acordarea rangului preferenţial, enumerate cu prilejul excepţiilor de la principiul priorităţii înscrierilor. Câteva precizări suplimentare se impun cu referire la fiecare dintre aceste condiţii.

168 În sensul că în această situaţie nu ne-am afla în prezenţa unei excepţii de la principiul priorităţii înscrierilor a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 102.

169 Pentru dezvoltări privind noţiunea, natura juridică, domeniul de aplicare, condiţiile şi efectele acţiunii pauliene a se vedea L. Pop, I.-F. Popa, S.I. Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile conform noului Cod civil, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2012, p. 767-778, C. Jugastru, Teoria generală a obligaţiilor, Ed. ASTRA Museum, Sibiu, 2015, p. 476-481.

Condiţia anteriorităţii actului juridic neînscris faţă de actul juridic înscris în cartea funciară. Actul juridic prezentat de reclamant trebuie să aibă o dată anterioară actului terţului dobânditor de rea-credinţă înscris în cartea funciară. Nu este necesar ca data anterioară să fie dovedită printr-un înscris cu dată certă şi este indiferent dacă actele juridice sunt cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, ceea ce este un element de noutate faţă de conţinutul reglementării anterioare, mai exact faţă de fostul art. 28 din Legea nr. 7/1996170. Prin urmare, este posibil ca actul anterior să fie cu titlu gratuit iar actul înscris să fie cu titlu oneros, legiuitorul înţelegând să sancţioneze reaua-credinţă a celui care şi-a înscris primul dreptul.

Condiţia dobândirii drepturilor concurente de la un autor comun. Condiţia prevăzută de art. 892 alin. (1) lit. b) este, de fapt, consecinţa aplicării principiului relativităţii înscrierilor în cartea funciară potrivit căruia înscrierea unui drept real se poate efectua numai împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută [art. 893 alin. (1) lit. a) NCC]. În alţi termeni, problema unui conflict de drepturi în termenii art. 892 NCC nu se pune atunci când este vorba despre dobândirea dreptului real de al autori diferiţi, caz în care va fi preferat cel care a dobândit de la adevăratul proprietar tabular.

Condiţia privind împiedicarea înscrierii în cartea funciară a dreptului de către terţul dobânditor prin violenţă sau viclenie. Această condiţie presupune că terţul dobânditor înscris în cartea funciară l-a împiedicat pe reclamantul care a dobândit anterior dreptul de a-l înscrie în cartea funciară, împiedicare care s-a produs prin violenţă (fizică sau morală) sau viclenie.

Nu este necesar ca actele de violenţă sau manoperele dolosive să provină chiar de la terţul înscris în cartea funciară, acestea putând fi exercitate şi de o altă persoană, cu condiţia ca, potrivit art. 892 alin. (2) NCC, terţul dobânditor să fi cunoscut sau să fi trebuit să cunoască această împrejurare la data încheierii contractului în baza căruia a dobândit dreptul întabulat în folosul său. Desigur, reclamantul va trebui să dovedească faptele grave constând în actele de violenţă sau de viclenie care l-au împiedicat să-şi înscrie dreptul, în lipsa unei asemenea împiedicări, acţiunea reclamantului urmând a fi respinsă deoarece raţiunea legiuitorul a fost nu doar de a sancţiona reaua-credinţă a terţului dobânditor cât şi pasivitatea dobânditorului care nu se comporta ca un bonus pater familias, permiţând subdobânditorului să îşi înscrie dreptul mai înainte171.

În altă ordine de idei, textul legal nu precizează dacă actele de violenţă sau viclenie trebuie exercitate exclusiv asupra dobânditorului anterior. În această privinţă, ne raliem opiniei care susţine că în timp ce manoperele dolosive trebuie să fie exercitate chiar asupra titularului cererii de înscriere, actele de violenţă pot fi exercitate şi asupra unei alte persoane, sub condiţia existenţei unei legături afective între aceasta şi dobânditorul anterior172.

Titularul acţiunii. Calitatea procesuală activă pentru promovarea acţiunii în acordarea rangului preferenţial aparţine persoanei care a dobândit un drept real imobiliar în folosul său printr-un act juridic valabil încheiat, cu o dată anterioară celei a actului în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

170 Astfel, potrivit art. 28 din lege „dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului (subl. ns.)”.

171 A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 921.

172 A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 133.

Instanţa competentă. Potrivit dispoziţiilor art. 95 pct. 1 NCPC, tribunalul este instanţă de drept comun care judecă toate cererile care nu sunt date prin lege în competenţa altor instanţe. Fiind în prezenţa unei acţiuni patrimoniale, urmează a avea în vedere valoarea obiectului cererii şi dispoziţiile art. 94 pct. 1 lit. j) pentru stabilirea competenţei materiale, în sensul că sunt de competenţa judecătoriei cererile evaluabile în bani în valoare de până la 200.000 lei inclusiv, iar peste această valoare de competenţa tribunalului. Sub aspectul competenţei teritoriale, fiind vorba despre o acţiune personală (reclamantul care solicită acordarea rangului preferenţial urmărind valorificarea unui drept de creanţă, iar nu a unui drept real), prin aplicarea dispoziţiilor art. 107 şi art. 113 alin. (1) pct. 5 NCPC, este competentă instanţa de la domiciliul pârâtului sau instanţa locului unde se află imobilul.

Termenul de prescripţie al acţiunii. Potrivit dispoziţiilor art. 892 alin. (3) NCC, „dreptul la acţiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terţ a dreptului în folosul său”. Stabilirea acestui moment pentru începutul curgerii prescripţiei este o aplicaţie particulară a regulii generale instituite prin art. 2523 NCC conform căreia „prescripţia începe să curgă de la data când titularul dreptului la acţiune a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască naşterea lui”. Momentul înscrierii dreptului în favoarea terţului dobânditor de rea-credinţă (pentru acurateţe, data înregistrării cererii prin care acesta solicită înscrierea dreptului) este momentul la care dobânditorul anterior ia cunoştinţă de faptul că a pierdut preferinţa prin neînscriere şi, în consecinţă, se naşte dreptul la promovarea acţiunii în acordarea rangului preferenţial prevăzută de art. 892 NCC. Prin urmare, începutul curgerii termenului de prescripţie nu este data încetării violenţei sau a descoperirii vicleniei întrucât atunci când actele de violenţă sau manoperele dolosive încetează mai înainte de înscrierea dreptului terţului de rea-credinţă dobânditorul anterior nici nu are interes să introducă acţiunea atâta timp cât dobânditorul de rea-credinţă nu şi-a înscris dreptul.

Efectele admiterii acţiunii. Ca urmare a soluţionării favorabile a acţiunii, se va dispune înscrierea în cartea funciară a dreptului în favoarea dobânditorului anterior, adică a celui care a dobândit dreptul în temeiul actului anterior dar neînscris în cartea funciară datorită împiedicării prin acte de violenţă sau viclenie de către terţul dobânditor ulterior.

Secţiunea a 9-a. Principiul publicităţii materiale

§1. Definiţie şi reglementare

Denumit şi principiul forţei probante (absolute) a înscrierii, reprezintă o derogare de la regula generală conform căreia nimeni nu poate transmite un drept pe care el însuşi nu îl are şi de la principiul anulării actului subsecvent ca efect al anulării actului iniţial.

Având valoarea unui principium principii, este regula conform căreia cel care a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi considerat titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară. În alţi termeni, cel care şi-a înscris, în temeiul unui act juridic cu titlu-oneros, dreptul real în cartea funciară, fără cauză legitimă dar bazându-se cu bună-credinţă pe cuprinsul acesteia este considerat titularul dreptului înscris în defavoarea adevăratului titular. Raţiunile recunoaşterii principiului sunt legate, desigur, de protecţia securităţii dinamice a circuitului civil şi a bunei-credinţe.

Dispoziţiile actuale reprezentând sediul materiei, cuprinse în art. 900-901 şi art. 909 NCC preiau fostele dispoziţii ale art. 31 din Legea nr. 7/1996, inspirate, de altfel, de prevederile art. 32-33 din Decretul-lege nr. 115/1938.

Analiza conţinutului principiului implică, în prealabil, unele consideraţii preliminare privind forţa probantă a înscrierilor în cartea funciară, mai exact prezumţiile instituite de art. 900 NCC apreciate drept „preambulul”173 acestui principiu.

§2. Prezumţia existenţei sau inexistenţei unui drept tabular

Forţa probantă a înscrierilor în cartea funciară. Prezumţiile legale instituite prin dispoziţia generală cuprinsă în art. 21 NCC cunosc nişte utilizări specifice în materia cărţii funciare, în sensul că prin art. 900 alin. (1) NCC este reglementată prezumţia pozitivă a existenţei dreptului tabular şi prin art. 900 alin. (2) NCC este reglementată prezumţia negativă a inexistenţei dreptului tabular. Dacă posesia bunurilor mobile valorează titlu de proprietate, înscrierea în cartea funciară a imobilelor naşte prezumţia existenţei sau inexistenţei drepturlui real înscris sau radiat.

Prezumţia existenţei dreptului tabular. Potrivit art. 900 alin. (1) NCC „dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei”.

Prezumţia inexistenţei dreptului tabular. Potrivit art. 900 alin. (2) NCC, „dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există”.

Ambele prezumţii privesc înscrierea, respectiv radierea unui drept real imobiliar, nu şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice care, datorită legăturii lor cu imobilul înscris în cartea funciară, pot constitui obiect al înscrierilor. Pentru celelalte drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilul operează prezumţiile generale instituite prin art. 21 NCC.

Prezumţiile operează atât în favoarea cât şi împotriva celui înscris sau radiat din cartea funciară. Acestea pot fi invocate de orice persoană interesată, atât într-o procedură contencioasă cât şi într-o procedură necontencioasă. Prezumţiile poartă nu exclusiv asupra existenţei sau inexistenţei unui drept tabular ci şi asupra conţinutului juridic al dreptului, în măsura în care acesta rezultă din cuprinsul cărţii funciare. Ele operează indiferent de felul înscrierii - intabulare sau înscriere provizorie. În ceea ce priveşte forţa lor probantă, prezumţiile instituite de art. 900 NCC sunt relative (iuris tantum), şi nu absolute (iuris et de iure), aceasta fiind poate cea maiimportantă trăstură juridică a acestora.

Caracterul relativ al prezumţiilor. Prezumţia existenţei unui drept tabular şi prezumţia inexistenţei unui drept tabular sunt relative, prin urmare pot fi înlăturate prin administrarea probei contrarii. Spre deosebire însă de prezumţiile instituite prin art. 21 NCC care pot fi înlăturate fără ca legiuitorul să impună anumite restricţii pentri combaterea lor, în cazul prezumţiilor prevăzute de art. 900 alin. (1) şi (2) NCC, dispoziţiile art. 900 alin.(3) NCC arată că „dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887, precum şi pe calea acţiunii în rectificare”. În alţi termeni, dacă este vorba despre existenţa sau inexistenţei unui drept de proprietate asupra unui imobil, dovada contrară a prezumţiei prevăzute de art. 900 NCC se poate face doar dacă dreptul de proprietate a fost dobândit prin moştenire, accesiune naturală, vânzare silită sau expropriere pentru cauză de utilitate publică sau în cadrul unei acţiuni în rectificarea cărţii funciare. În schimb, dacă este vorba despre un drept de creanţă născut dintr-un

173 A se vedea C. Negrea, op. cit., p. 50 apud

antecontract de vânzare-cumpărare, răsturnarea prezumţiei instituite de art. 21 NCC poate fi făcută în orice situaţie, prin orice mijloc de probă.

§3. Natura juridică şi delimitarea principiului publicităţii materiale faţă de alte principii

Natură juridică. Dispoziţiile art. 901 NCC consacră, în realitate, un mod originar de dobândire a unui drept real prin înscrierea lui în cartea funciară, independent de dreptul titularului înscris anterior şi, a fortiori, a veritabilului titular, vătămat prin înscrierea anterioară174. Cel care a dobândit cu titlu oneros şi cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară devine prin efectul înscrierii şi în măsura ei titularul dreptului, nemaiputând fi radiat prin acţiunea în rectificare a fostului titular.

Regula statornicită prin art. 901 NCC este o derogare de la regula generală instituită prin art. 17 alin. (1) NCC conform căreia „nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi”. De fapt, alin. (4) al aceluiaşi articol şi anticipează caracterul excepţional al regulii atunci când precizeză că „dispoziţiile prezentului articol nu sunt aplicabile în materie de carte funciară (...)”. În fine, ne aflăm şi în prezenţa unei excepţii de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial consacrat de art. 1254 alin. (2) NCC conform căruia „desfiinţarea contractului atrage, în condiţiile legii, şi desfiinţarea actelor subsecvente încheiate în baza lui”.

Principiul publicităţii materiale şi principiul publicităţii integrale. Principiul publicităţii materiale este distinct de principiul publicităţii integrale; în timp ce acesta din urmă ne răspunde la întrebarea ce se înscrie în cartea funciară ?, principiul publicităţii materiale soluţionează o chestiune particulară, mai exact ne spune dacă înscrierea în cartea funciară a unui drept real dobândit cu titlu oneros şi cu bună credinţă este achizitivă de drepturi reale atunci când antecesorul tabular nu era titularul dreptului transmis. În timp ce principiul publicităţii integrale se referă la obiectul înscrierilor, principiul publicităţii materiale vizează efectele înscrierilor.

Principiul publicităţii materiale şi principiul priorităţii înscrierilor. Deşi ambele presupun existenţa unui conflict de drepturi, spre deosebire de principiul priorităţii care soluţionează un conflict de drepturi cu privire la acelaşi imobil dobândite de la un autor comun, principiul publicităţii materiale vizează un conflict de drepturi dobândite asupra aceluiaşi imobil de la autori diferiţi. În timp ce în cazul principiului priorităţii, în noua reglementare nu prezintă importanţă caracterul oneros sau cu titlu gratuit al dobândirii dreptului real de la autorul comun, în cazul publicităţii materiale soluţionarea conflictului de drepturi se face în favoarea terţului de bună-credinţă care a dobândit dreptul tabular în temeiul unui acr juridic cu titlu oneros. De altfel, pentru a se evita confuzia dintre terţii care invocă principiul priorităţii şi terţii în favoarea cărora operează principiul publicităţii materiale, doctrina sugerează, sub aspect terminologic, utilizarea unor termeni diferiţi: terţi dobânditori (sau terţi achizitori) atunci când vorbim despre principiul priorităţii şi terţi subdobânditori (sau terţi subachizitori) atunci când vorbim despre principiul publicităţii materiale

Spre deosebire de principiul priorităţii care are un domeniu de aplicare mai larg, inclusiv în cazul conflictului de drepturi personale cu privire la acelaşi imobil, principiul publicităţii materialepriveşte doar drepturile reale imobiliare.

174 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 382-383 şi referinţele bibliografice indicate.

În fine, deşi principiul priorităţii produce efecte juridice imediate de la data înregistrării cererii de înscriere, publicitatea materială este suspendată timp de 3 ani „socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere” [art. 909 alin. (3) NCC].

Principiul publicităţii materiale şi principiul forţei probante a înscrierilor. Reglementate prin dispoziţii legale succesive şi într-o tehnică de redactare oarecum asemănătoare (în sensul că ambele articole instituie nişte prezumţii), principiul forţei probante a înscrierilor exprimat prin prezumţiile înscrierilor în cartea funciară, adică prezumţia existenţei unui drept tabular şi prezumţia inexistenţei unui drept tabular (art. 900 NCC) şi principiul publicităţii materiale (art. 901 NCC) sunt reguli diferite.

După cum, în mod pertinent, a şi remarcat doctrina prezumţiile stabilite prin cele două articole sunt radical diferite175. În timp ce prezumţia existenţei şi prezumţia inexistenţei unui drept tabular sunt prezumţii relative care operează în favoarea sau împotriva titularului înscris, indiferent dacă acesta a dobândit cu titlu oneros sau gratuit, dacă a fost sau nu de bună-credinţă şi indiferent dacă înscrierea s-a făcut în temeiul unui act juridic valabil, înscrierea în cartea funciară (cuprinsul cărţii funciare) este „exact”(ă) şi completă (pentru a prelua formula anterioară de redactare care satisface mai fidel abordarea comparativă a celor două principii, respectiv prezumţii pe care le conţin) numai faţă de cel care a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară cu titlu oneros. Faţă de terţi, înscrierile în cartea funciară fac deplina dovadă a drepturilor tabulare în folosul persoanelor înscrise în cartea funciară fie în mod provizoriu, adică până la administrarea probei contrarii (art. 900 NCC), fie în mod definitiv (art. 901 NCC), de unde şi denumirea (eronată) de principiul forţei probante absolute a înscrierii176. În schimb, principiul publicităţii operează întotdeauna numai în favoarea terţului de bună-credinţă care a dobândit un imobil cu titlu oneros, în timp ce prezumţia exactităţii înscrierilor poate să opereze în favoarea sau împotriva celui înscris sau radiat din cartea funciară.

§4. Conţinutul principiului publicităţii materiale

Apreciere generală. Cum deja au fost formulate unele consideraţii asupra principiului, înainte de a dezvolta aspectele circumscrise conţinutului său, ne apre totuşi utilă reproducerea dispoziţiei legale care îl consacră, şi anume art. 901 NCC, cu denumirea marginală Dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular care, în alin. (1) dispune: „Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară”. În alţi termeni, terţul subdobânditor de bună-credinţă şi cu titlu oneros este considerat titularul dreptului real înscris în favoarea sa în cartea funciară, chiar dacă titlul autorului său este lovit de nulitate, rezoluţionat, reziliat, caduc sau inexistent.

Exemplificativ, raportându-ne la înscrierea în cartea funciară a unui drept real imobiliar, în situaţia dobândirii dreptului, titularul dreptului înscris este Secundus (adică dobânditorul nemijlocit sau succesorul), cel de la care a dobândit dreptul este Primus (adică autorul sau antecesorul său imediat) iar cel căruia i-a transmis dreptul este Tertius (adică terţul sau subdobânditorul mediat) a cărui dobândire este protejată de lege prin efectul publicităţii materiale a cărţii funciare.

175 Idem, p. 369.176 Ibidem, p. 389-390

Întinderea principiului publicităţii materiale este limitată din perspectiva actelor juridice cu privire la care operează sau a persoanelor care îl pot invoca, adică a beneficiarilor prezumţiei bunei-credinţe în materia cărţii funciare.

Domeniul de aplicare material. Actele juridice sau „dobândirile” supuse publicităţii materiale. Operaţiunile juridice cărora le este aplicabil principiul publicităţii materiale sunt cele care privesc transmiterea sau constituirea unui drept real imobiliar (nu şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară), cu titlu oneros (nu şi cu titlu gratuit), cu titlu particular (şi nu universal sau cu titlu universal). Efectul achizitiv al înscrierii în cartea funciară cu bună-credinţă operează în favoarea terţului subdobânditor al unui drept real sau al unui drept de ipotecă potrivit alin. (3), fără a putea fi însă opus părţii contractante sau succesorilor universali sau cu titlu universal potrivit alin. (4). Dispoziţiile art. 901 operează doar în favoarea terţului subdobânditor cu titlu oneros şi nu şi a celui cu titlu gratuit deoarece în timp ce ultimul ar urmări să-şi conserve un câştig, primul urmăreşte să evite suportarea unei pagube.

Domeniul de aplicare personal. Persoanele care pot invoca principiul publicităţii materiale sau „terţii dobânditori de bună-credinţă”. Dispoziţiile art. 901 alin. (2) descriu condiţiile care se cer a fi îndeplinite pentru determinarea noţiunii de „terţ dobânditor de bună-credinţă”, aceasta deoarece doar terţul subdobânditor (pentru a folosi denumirea terminologică recomandată şi consacrată de doctrină) de bună credinţă, cu titlu oneros şi particular poate invoca efectul creator de drepturi al înscrierii în cartea funciară rezultat din aplicarea principiului publicităţii materiale.

Astfel, este considerat terţ de bună-credinţă în sensul textului legal menţionat, dobânditorul care, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, a acţionat în următoarele condiţii: a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare; b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoartea altei persoane şi c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare. Într-o formulare mai concisă, buna-credinţă reprezintă credinţa dobânditorului dreptului tabular că antecesorul său avea toate însuşirile cerute de lege pentru a transmite acele drept, convingere care se întemeiază pe prezumţia exactităţii înscrierii drepturilor reale imobiliare în cartea funciară, sub rezerva caracterului relativ al acestei prezumţii177.

Spre deosebire de fostul art. 31 din Legea nr. 7/1996178, nu se mai pretinde terţului subdobânditor să verifice titlul autorului său, ci să cerceteze cuprinsul cărţii funciare şi, în plus de textul legal aplicabil anterior, cerinţa de a nu fi cunoscut pe altă cale inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.

§5. Condiţiile de aplicare a principiului publicităţii materiale

Înainte de analiza condiţiilor de aplicare a publicităţii materiale, apreciem utilă reluarea formulei-premisă în care devine aplicabil principiul.

Astfel, dacă Primus, proprietar tabular înstrăinează dreptul său lui Secundus în temeiul unui act juridic nul iar Secundus, după întabularea dreptului său în cartea funciară transmite acelaşi drept lui Tertius printr-un act juridic oneros şi cu titlu particular, acesta din urmă se va

177 A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 930.

178 Potrivit art. 31alin. (2) din Legea nr. 7/1996 „dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare, sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală (subl. ns.)”.

putea prevala de beneficiul înscrierii în folosul său dacă a fost de bună-credinţă chiar dacă a dobândit dreptul de la o persoană care nu îl putea transmite în mod valabil. Tertius va fi preferat iar Primus va avea doar o acţiune în daune-interese împotriva lui Secundus.

Din lectura dispoziţiilor art. 901 şi art. 909 NCC, rezultă că principiul publicităţii materiale poate fi invocat dacă sunt îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiţii: i) cel carea transmis dreptul (Secundus) către terţul dobânditor (Tertius) să fi fost înscris în cartea funciară la momentul înregistrării cererii de înscriere formulate de acesta din urmă; ii) înscrierea lui Secundus în cartea funciară să fie inexactă; iii) din cuprinsul cărţii funciare să rezulte aparenţa existenţei dreptului înscris în folosul lui Secundus (ceea ce presupune că nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care să se consteste cuprinsul cărţii funciare şi nici existenţa unor cauze care să justifice rectificarea cărţii funciare); iv) posesorul tabular actual să fi transmis sau să fi constituit un drept real în favoarea terţului, printr-un act juridic valabil, cu titlu oneros şi particular; v) terţul să fi dobândit dreptul real cu bună-credinţă, întemeindu-se la momentul înregistrării cererii sale de înscriere pe cuprinsul cărţii funciare; vi) terţul să-şi fi înscris dreptul real dobândit în cartea funciară; vii) la data înscrierii terţului dobânditor să fi trecut 3 ani de la data înscrierii dreptului real în folosul dobânditorului nemijlocit (Secundus) sau un an de la data comunicării încheierii prin care s-a dispus înscrierea susceptibilă de rectificare de către persoana îndreptăţită, adevăratul proprietar tabular potrivit art. 909 alin. (3) NCC.

Cu privire la primele două condiţii, este necesar ca cel cu care a contractat terţul dobânditor să fi fost înscris în cartea funciară deoarece numai într-o astfel de situaţie se poate vorbi despre o aparenţă de existenţă a dreptului înscris în folosul său (adică a lui Secundus). Înscrierea lui Secundus trebuie să fie însă inexactă, adică titlul său să fie afectat de nulitate absolută sau relativă sau de o altă cauză de ineficacitate, în caz contrar nemaifiind vorba despre existenţa unui conflict de drepturi care să implice acţiunea principiului publicităţii materiale. În alţi termeni, dacă înscrierea lui Secundus în cartea funciară ar fi una exactă ar însemna că acesta are un drept valabil iar Tertius a dobândit de la adevăratul proprietar.

Condiţia privitoare la o aparenţă de existenţă a dreptului înscris în favoarea lui Secundus din cuprinsul cărţii funciare (mai exact, aparenţa calităţii de proprietar a acestuia sau aşa-numita „posesiune de carte funciară” sau „posesiune tabulară”179, adică simplul fapt de a fi înscris ca titular al dreptului real) apare ca fiind justificată din perspectiva reţinerii bunei-credinţe a terţului la momentul înregistrării cererii sale de înscriere. Această aparenţă a existenţei dreptului real înscris în favoarea lui Secundus, susceptibilă să fundeze buna-credinţă a lui Tertius presupune inexistenţa oricărei acţiuni prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare (acţiune în rectificare, acţiune în prestaţie tabulară, plângere împotriva încheierii de carte funciară, etc).

Chiar şi în lipsa vreunei acţiuni, condiţia bunei-credinţe este considerată îndeplinită doar dacă din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă existenţa vreunei cauze care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane. Condiţia se referă la notarea în cartea funciară anterior înregistrării cererii de înscriere alui Tertius a unui antecontract de vânzare-cumpărare, a unei urmăriri silite a imobilului, deci a unor situaţii juridice care ar putea determina radierea dreptului tabular şi înscrierea acestuia în folosul persoanelor beneficiare ale acestor situaţii juridice.

Principiul publicităţii materiale poate fi invocat doar de terţul dobânditor cu titlu oneros şi cu titlu particular şi care a fost de bună-credinţă la momentul înregistrării cererii sale de înscriere în cartea funciară. Soluţia aprecierii existenţei bunei-credinţe la momentul înregistrării cererii de înscriere şi nu la momentul încheierii actului juridic în temeiul căruia terţul a dobândit dreptul este justificată prin raportare la efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea

179 A se vedea I. Albu, op. cit., p. 69.

funciară consacrat de art. 885 NCC. Nu prezintă importanţă cunoaşterea inexactităţii cuprinsului cărţii funciare după înscrierea dreptului real în cartea funciară, nefiind astfel exclusă buna-credinţă (mala fides superveniens non nocet) întrucât prin efectul înscrierii terţul devine proprietar de la momentul înregistrării cererii sale.

Mai mult, nu este suficientă doar cercetarea cuprinsului cărţii funciare, ci pentru reţinerea bunei credinţe se impune şi ca terţul să nu fi cunoscut pe altă cale inexactitatea cuprinsului cărţii funciare. Practic, se constată astfel un caz de echivalenţă între publicitatea legală şi publicitatea de fapt, în sensul că această cunoaştere de fapt produce aceleaşi efecte ca şi cum cunoaşterea s-ar fi bazat pe formalităţile de publicitate imobiliară.

Acţiunea principiului publicităţii materiale impune şi respectarea condiţiilor prevăzute de art. 909 alin. (3) NCC în temeiul căruia acţiunea în rectificarea cărţii funciare pentru nevalabilitatea înscrierii sau încheierii, desfiinţarea actului în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea sau calificarea greşită a dreptului înscris poate fi îndreptată şi împotriva terţilor care au dobândit cu bună-credinţă şi cu titlu oneros un drept real asupra imobilului sau un drept de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare, acţiune care poate fi exercitată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere sau în termen de 1 an de la data comunicării încheierii prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acţiunii în rectificare de către cel îndreptăţit. În alţi termeni, la data cererii de înscriere a lui Tertius trebuie să fi trecut cel puţin 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere în folosul lui Secundus pentru ca terţul dobânditor să se prevaleze de beneficiul publicităţii materiale.

Desigur, termenul a fost prevăzut de legiuitor în favoarea persoanei interesate să solicite rectificarea cărţii funciare întrucât o aplicare imediată a principiului publicităţii materiale ar fi injustă şi inechitabilă faţă de adevăratul proprietar tabular şi ar însemna că „lezatul Primus ar fi fost sacrificat aproape fără putinţă de a obţine remedierea preejudiciului”180. Practic, pe durata acestui termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere în folosul lui Secundus, beneficul acordat lui Tertius prin aplicarea principiului publicităţii materiale este suspendat. În schimb, după expirarea acestui termen, situaţia juridică a lui Tertius se consolidează în mod definitiv, adică se consideră că el a dobândit un drept inatacabil din momentul înscrierii în cartea funciară în timp ce situaţia celui lezat printr-o astfel de înscriere (Primus) va fi definitiv şi iremediabil compromisă181.

§6. Efectele principiului publicităţii materiale

În literatura juridică mai veche, se făcea distincţia dintre efectul pozitiv şi efectul negativ al publicităţii materiale a cărţilor funciare. În timp ce „efectul negativ înseamnă: drepturile reale nu pot exista fără înscrierea lor în cartea funciară; efecttul pozitiv înseamnă: cuprinsul cărţii funciare se consideră exact, afară de îngrădirile şi excepţiunile legale”182. Raportându-ne la terţul subdobânditor de bună-credinţă, efectul pozitiv se manifestă prin faptul că acesta devine titular al dreptului real în măsura şi cu conţinutul care rezultă din cartea funciară, iar efectul negativ prin aceea că terţul de bună-credinţă dobândeşte definitiv dreptul real liber de drepturile

180 A se vedea C. Negrea, op. cit., p. 96.181 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 436. 182 A se vedea S. Brădeanu, op. cit., p. 86.

şi sarcinile susceptibile de înscriere în cartea funciare neînscrise sau radiate din greşeală care se consideră inexistente şi, deci îi sunt inopozabile acestuia183.

Ca efect al publicităţii materiale, dreptul real imobiliar al terţului de bună-credinţă se consolidează în mod definitiv ca şi cum ar fi fost dobândit de la adevăratul proprietar, fiind considerat a fi dobândit încă din momentul înscrierii în cartea funciară. Tertius nu mai poate fi evins de Primus, adevăratul proprietar care nu va mai putea decât să se îndrepte împotriva lui Secundus cu o acţiune în restituirea plăţii nedatorate. În măsura în care Secundus a fost de bună-credinţă, adică nu a cunoscut viciile titulului său va fi ţinut să restituie doar preţul primit (şi nu valoarea bunului), cu păstrarea fructelor percepute până la înstrinare, fără a plăti o indemnizaţie pentru folosinţa bunului. Dacă a fost de rea-credinţă, va fi obligat la restituirea valorii bunului indiferent de preţul primit, a fructelor şi a contravalorii folosinţei bunului.

Capitolul IV. Înscrierile de carte funciară

Secţiunea 1. Noţiunea şi felul înscrierilor de carte funciară

§1. Aspecte generale. Concept. Reglementare

Noţiunea de înscriere de carte funciară. Lato sensu, prin înscrieri de carte funciară înţelegem orice menţiuni cuprinse în cartea funciară şi în documentele cu care se întregeşte aceasta, efectuate de către funcţionarul public competent. Astfel, sunt avute în vedere operaţiunile de înregistrare a cererilor de înscriere în registrul de intrare, încheierile pronunţate de registratorul de carte funciară cu prilejul soluţioării cererilor de înscriere, deschiderea efectivă a cărţii funciare, intabularea dreptului de proprietate, înscrierea altor drepturi reale sau a altor drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, radierrile, îndreptările erorilor materiale cu privire la menţiunile existente, închiderea cărţilor funciare. Stricto sensu, înscrierile de carte funciară reprezintă doar acele menţiuni efectuate de funcţionarul public competent în cuprinsul cărţii funciare propriu-zise având ca obiect descrierea imobilelor, arătarea drepturilor reale şi a titularilor acestora, respectiv indicarea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.

Precizări terminologice. Deşi în sens larg, toate menţiunile cuprinse în cartea funciară şi în documentele cu carea se întregeşte aceasta sunt denumite generic înscrieri, există şi denumiri tehnice specifice pentru înscrieri specializate, fiind vorba despre intabulare, înscriere provizorie, notare, radiere, rectificare, îndreptare, transcrieri, reînscrieri.

Sediu juridic. În prezent, reglementarea înscrierilor de carte funciară este alcătuită de prevederile art. 880-882, art. 898, art. 902-906 NCC, art. 24 din Legea nr. 7/1996 şi art. 59 alin. (2), art. 74-78 din Regulament.

Dispoziţiile art. 24 din Legea nr. 7/1996, după ce enumeră în alin. (1) înscrierile în cartea funciară – intabularea, înscrierea provizorie şi notarea, arată în alin. (2) cum „cazurile, condiţiile şi regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de Codul civil (...)” iar procedura de înscriere în cartea funciară de lege şi de Regulament.

§2. Clasificarea înscrierilor de carte funciară

183 În sensul arătata se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 439, M. Mîneran, op. cit., p. 153.

Enumerarea criteriilor de clasificare. Din raţiuni didactice, înscrierile de carte funciară se clasifică în funcţie de varii criterii, şi anume în funcţie de i) obiectul lor, ii) de conţinut sau natura lor specifică, iii) după cum sunt sau nu condiţionate de justificarea lor ulterioară, iv) de efectele juridice pe care le produc, v) de modificările aduse imobilului, vi) de ordinea sau succesiunea lor, vii) în funcţie de persoana care solicită efectuarea lor.

Clasificarea în funcţie de obiectul înscrierilor: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. De o mare notorietate şi un interes practic deosebit se bucură diviziunea înscrierilor după obiectul lor, acesta fiind şi criteriul legal de clasificare utilizat de dispoziţiile art. 881 NCC intitulat felurile înscrierilor (care de fapt a preluat concepţia Legii nr. 7/1996 şi a Decretului-lege nr. 115/1938) şi prin raportare la care legiuitorul a înţeles să detalieze conţinutul fiecărei înscrieri.

După cum privesc drepturi reale imobiliare sau alte drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în carte funciară, deosebim 3 categorii de înscrieri: i) intabularea care are ca obiect drepturi reale imobiliare care se înscriu definitiv, ii) înscrierea provizorie având ca obiect drepturi reale imobiliare care se înscriu provizoriu sub condiţia justificării lor ulterioare şi iii) notarea care are ca obiect înscrierea drepturilor de creanţă, a actelor, a faptelor sau a raporturilor juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

Importanţa juridică a clasificării este dată de regimul juridic diferit aplicabil acestor înscrieri, regim asupra căruia vom face dezvoltări ulterioare, cu prilejul analizei consacrate fiecărei categorii de înscrieri.

Clasificarea în funcţie de conţinutul specific al înscrierilor: înscrieri cu conţinut juridic şi înscrierile cu conţinut tehnic. După natura sau conţinutul lor specific, înscrierile pot i) înscrieri cu conţinut juridic, producătoare de efecte juridice, în sensul că dau naştere, modifică sau sting drepturi sau alte situaţii juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară şi ii) înscrieri cu conţinut tehnic, neproducătoare de efecte juridice, în sensul că au un rol descriptiv, cuprinzând menţiuni tehnice referitoare la suprafaţa terenului, destinaţia, categoria de folosinţă, existenţa unor construcţii.

Înscrierile cu conţinut juridic se subclasifică în i) înscrieri propriu-zise care privesc constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unor drepturi reale sau a altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară; ii) rectificări care se efectuează atunci când cuprinsul cărţii funciare nu este în concordamţă cu situaţia juridică reală a imobilului, şi care pot fi radieri, îndreptări sau menţionarea oricăror operaţiuni susceptibile de înscriere în cartea funciară; în fine, iii) îndreptări care se efectuează pentru a corecta erorile materiale săvârşite cu ocazia înscrierilor sau radierilor din cartea funciară.

Clasificarea în funcţie de necesitatea unei justificări ulterioare: înscrieri provizorii şi înscrieri definitive. După criteriul enunţat, distingem i) înscrieri provizorii, adică acele înscrieri care îşi produc efectele cu rangul determinat de cererea de înscriere sub condiţia şi în măsura justificării lor ulterioare şi ii) înscrierile definitive adică cele ale căror efecte se produc în mod definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere.

Interesul distincţiei priveşte modul în care se produc efectele înscrierilor, în sensul că în timp ce înscrierile definite produc efecte imediate, necondiţionat de vreo justificare ulterioară, înscrierile provizorii produc efecte imediate dar condiţionate de justificarea lor ulterioară.

Clasificarea în funcţie de efectele juridice ale înscrierilor: înscrieri constitutive de drepturi, înscrieri pentru opozabilitatea faţă de terţi şi înscrieri cu efect de informare a terţilor. După acest criteriu, distingem i) înscrieri constitutive (achizitive, translative,

modificatoare sau extinctive) de drepturi care presupun îndeplinirea formalităţilor de publicitatea imobiliară pentru producerea atât între părţi cât şi faţă de terţi a efectelor juridice constând în naşterea, transmiterea, modificarea sau stingerea unor drepturi reale imobiliare (publicitatea constitutivă); înscrieri cu efect de opozabilitate faţă de terţi care presupun îndeplinirea formalităţilor de publicitate în scop de opozabilitate faţă de terţi a drepturilor reale sau de creanţă în legătură cu imobilele înscrise (aşa-zisa publicitate confortativă), între părţi actul sau faptul juridic în temeiul căruia se solicită înscrierea producând efecte constitutive, translative, modificatoare sau extinctive; în fine, înscrieri cu efect de informare pentru terţi cu privire la situaţia juridică a imobilului înscris în cartea funciară (publicitatea declarativă).

Importanţa juridică a clasificării constă în diferenţierea efectelor juridice pe care le produc înscrierile în cartea funciară sau chiar lipsa acestora şi sancţiunile aplicabile în cazul neîndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară prevăzute pentru fiecare categorie de înscrieri. Neîndeplinirea înscrierilor constitutive are drept consecinţă lipsa efectelor constitutive, translative, modificatoare sau extinctive de drepturi reale între părţi. Neîndeplinirea publicitaăţii confortative este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale sau a drepturilor de creanţă în legătură cu imobilele deşi între părţi acestea îşi produc efectele juridice. Publicitatea declarativă este realizată doar pentru informarea terţilor, în lipsa înscrierilor circumscrise acesteia având drept consecinţă necunoaşterea de către terţi a unor situaţii juridice în legătură cu imobilele, necunosaştere susceptibilă de a prejudicia interesele anumitor persoane.

Clasificarea în funcţie de modificările aduse imobilului: înscrieri, reînscrieri, transcrieri. Modificarea imobilului înscris în cartea funciară poate avea loc prin alipiri sau dezlipiri, caz în care se efectuează i) înscrieri atunci când se adaugă (prin alipire) o nouă parcelă necuprinsă în creo carte funciară la imobilul existent; ii) reînscrieri atunci când se măreşte întinderea unei parcele sau atunci când, dezlipindu-se o parcelă aceasta se trece în aceeaşi carte funciară ca un imobil de sine stătător; iii) transcrieri, atunci când o parcelă trece dintr-o carte funciară în altă carte funciară.

Interesul dictincţiei este dat de corecta desfăşurare a operaţiunilor de carte funciară, mai exact cele privind deschiderea de cărţi funciare noi şi închiderea cărţilor funciare vechi. Astfel potrivit dispoziţiilor 880 alin. (1) NCC „în caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărţi funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri”; în continuare, alin. (2) arată că „dacă întregul imobil înscris în cartea funciară a fost transcris, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri”.

Clasificarea în funcţie de ordinea sau succesiunea înscrierilor: înscrieri primare şi înscrieri subsecvente. După criteriul menţionat deosebim i) înscrierile primare, adică efectuate odată cu deschiderea unei cărţi funciare şi ii) înscrierile subsecvente, efectuate ulterior deschiderii cărţii funciare. Diviziunea prezintă importanţă în materia aplicării principiului publicităţii materiale (art. 901 NCC).

Clasificarea în funcţie de persoana care solicită efectuarea înscrierii: înscrieri efectuate numai la cererea persoanei interesate şi înscrieri dispuse din oficiu. Raportat la acest criteriu, există i) înscrieri efectuate numai la cererea persoanei interesate (şi care constituie regula), titularul putând solicita înscrierea personal sau prin reprezentant şi ii) înscrieri dispuse din oficiu de către registratorul de carte funciară care ordonă efectuarea acestora în cazuri expres prevăzute de lege. Clasificarea prezintă importanţă din perspectiva aplicării principiului neutralităţii (disponibilităţii) înscrierilor în cartea funciară.

Secţiunea a 2-a. Intabularea în cartea funciară

§1. Noţiune, reglementare şi obiect

Definiţie. În mod tradiţional, intabularea este definită drept înscrierea prin care se dobândeşte, se transmite, se modifică sau se stinge în mod definitiv un drept real imobiliar, de la data înregistrării cererii de înscriere. Pentru acurateţe terminologică, înscrierea stingerii unui drept tabular se numeşte radiere (descrisă în doctrină drept intabularea stingerii unui drept real184); de altfel, dispoziţiile art. 65 lit. c) din Regulament atunci când indică felul înscrierilor de carte funciară (ca menţiune a încheierii registratorului), enumeră intabularea, înscrierea provizorie, notarea sau radierea. În consecinţă, ar fi poate mai adecvat să definim intabularea drept acea înscriere având ca obiect drepturi reale imobiliare ale cărei efecte se produc în mod definitiv imediat, de la data înregistrării cererii de înscriere.

Trăsătura intabulării de a fi o înscriere definitivă, în sensul că efectele acesteia se produc imediat, de la data înregistrării cererii de înscriere, fără a mai fi necesară justificarea ei ulterioară este evidenţiată prin art. 46 din Regulament prin comparare cu înscrierea provizorie; astfel, potrivit dispoziţiilor menţionate „sunt supuse intabulării cu titlu definitiv drepturile reale imobiliare ce fac obiectul actelor juridice, iar dacă necesită o justificare ulterioară, aceste drepturi se înscriu provizoriu”.

Sediul materiei. Comparativ cu dispoziţiile privind înscrierea provizorie şi notarea, cele referitoare la intabulare au un caracter vizibil mai redus. Totuşi, le regăsim în art. 881 NCC, art. 24, art. 28 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, art. 46, 94-108 din Regulament.

Obiectul intabulării. Intabularea are ca obiect drepturile reale imobiliare, adică dreptul de proprietate, de uzufruct, de uz, de abitaţie, de servitute, de superficie, dreptul de ipotecă, dreptul de administrare, concesiune sau de folosinţă. După cum am mai arătat, drepturile reale imobiliare în cartea funciară sunt numite drepturi tabulare. Dispoziţiile art. 881 alin. (2) NCC menţionează expres, de altfel, că „intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare” iar drepturile tabulare reprezintă ceea ce doctrina şi jurisprudenţa numeşte starea tabulară.

Intabularea constituie regula în materie de înscriere a drepturilor reale imobiliare, înscrierea provizorie şi notarea constituind excepţia, împrejurare dedusă din interpretarea art. 881 alin. (3) NCC care arată că „înscrierea provizorie şi notarea se fac numai în cazurile anume prevăzute de lege”.

Cum intabularea are ca obiect înscrierea în mod definitiv a drepturilor tabulare, potrivit dispoziţiilor art. 882 alin. (1) NCC, „drepturile reale sub condiţie suspensivă sau rezolutorie nu se intabulează”. Textul legal conţine un element de notate faţă de reglementarea anterioară, în sensul că instituie şi interdicţia intabulării şi a drepturilor reale afectate de o condiţie rezolutorie. În schimb, este posibilă intabularea drepturilor reale afectate de un termen suspensiv de sarcina liberalităţii [art. 882 alin. (2) NCC] existenţa dreptului fiind certă la data înscrierii.

§2. Condiţiile de intabulare

Enumerarea condiţiilor: condiţii generale şi condiţii speciale. Reglementare. Pentru efectuarea intabulării, trebuie îndeplinite condiţiile prevăzute, cu titlu general, de art. 888 NCC,

184 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 473.

art. 28-29 din Legea nr. 7/1996 şi art. 55-57 din Regulament pentru realizarea înscrierii, indiferent de obiectul acesteia, cu precizarea că înăuntrul acestor dispoziţii sunt prevăzute reguli generale de înscriere a cererilor de intabulare şi înscriere provizorie.

Potrivit regulii de principiu cuprinse în art. 888 NCC privind condiţiile de înscriere (prin urmare indiferent de felul înscrierii şi aplicabile inclusiv intabulării) „înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta (subl. ns.)”.

Dispoziţiile art. 28 alin. (1) din lege arată că „cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere (...), subl. ns.”, iar atunci când înscrierea se realizează în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, alin. (2) dispune că „se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă (subl. ns.)” (definitivă, potrivit Legii de punere în aplicare a NCPC). Asupra aparentei contrarietăţi dintre dispoziţiile legale menţionate vom reveni atunci când vom face precizări punctuale asupra înscrisurilor în temeiul cărora are loc intabularea. În continuare, dispoziţiile art. 29 alin. (1) din lege enumeră condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească înscrisul în temeiul căruia are loc intabularea (şi înscrierea provizorie, pentru a fi mai exacţi faţă de conţinutul propriu-zis al textului).

În fine, dincolo de aceste condiţii generale, sunt reglementate o serie de condiţii speciale, suplimentare aplicabile în situaţii particulare cum ar fi intabularea dreptului de proprietate dobândit prin construire, intabularea ipotecii constituite asupra unui bun viitor, radierea ipotecii (considerând radierea drept intabularea stingerii unui drept real imobiliar).

Condiţii generale pentru intabulare. După cum se poate constata condiţiile generale de intabulare prevăzute de dispoziţiile anterior menţionate au în vedere, în special, cerinţe de formă asupra cărora vor fi făcute în cele ce urmează unele detalieri. Cu titlu preliminar, precizăm că, indiferent de actul în temeiul căruia se solicită intabularea (înscris autentic notarial, hotărâre judecătorească definitivă, certificat de moştenitor sau act emis de autorităţile administrative), acesta trebuie prezentat în original sau în copie legalizată potrivit art. 28 alin. (1) din lege.

a) Intabularea în temeiul unui înscris autentic notarial. Cu referire la înscrierea în temeiul unui înscris constatator al actului de constituire, transmitere, modificare sau stingere a unui drept real imobiliar, urmează a reţine că dispoziţiile art. 28 alin. (1) din lege care fac vorbire despre înscrisul original (sau copia legalizată a acestuia) prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se impun a fi interpretate prin raportare la dispoziţiile art. 888 NCC care menţionează în mod expres că înscrierile în cartea funciară se fac, inter allia, în temeiul înscrisului autentic notarial. Astfel, dacă până la intrarea în vigoare a noului Cod civil înscrisul original putea fi un înscris autentic sau înscrisul sub semnătură privată, în prezent urmează a reţine că intabularea unui drept real imobiliar se poate face atunci când ea are loc în temeiul unui înscris constatator al actului sau faptului juridic justificator al înscrierii doar în temeiul unui înscris autentic notarial, nu şi a înscrisului sub semnătură privată.

În contextul dispoziţiilor cuprinse în art. 1244 NCC privind forma cerută pentru înscrierea în cartea funciară nu poate fi primit un alt raţionament. Într-adevăr, „ în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară (subl. ns.)”. În mod similar, dispoziţiile art. 1243 NCC prevăd că „orice modificare a contractului este supusă condiţiilor de formă cerute de lege pentru încheierea

actului”, ceea ce înseamnă că inclusiv modificarea drepturilor reale imobiliare se poate perfecta tot printr-un înscris autentic. În fine, „drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic (subl. ns.)” potrivit art. 885 alin. (2) NCC.

b) Intabularea în temeiul unei hotărâri judecătoreşti rămase definitive. Între art. 888 NCC care face referire la o „hotărâre judecătorească rămasă definitivă” şi actualul art. 28 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 făcând referire la o „hotărâre definitivă şi irevocabilă” există doar o falsă contradicţie. Doctrina a evidenţiat repede că, în realitate, este vorba doar despre o „aparentă flexibilizare”185 a NCC întrucât dispoziţiile art. 222 din LPA a noului Cod civil conform căruia „până la intrarea în vigoare a Legii nr. 134/2010, referirea din cuprinsul Codului civil sau al prezentei legi la hotărârea definitivă se va înţelege ca fiind făcută la hotărârea irevocabilă”. Ori, ştim că dispoziţiile art. 634 alin. (1) NCPC definesc hotărârile definitive în formula corespondentă anterior hotărârilor irevocabile potrivit art. 377 alin. (2) CPC.

c) Intabularea în temeiul unui certificat de moştenitor. Spre deosebire de reglementarea anterioară, mai exact dispoziţiile fostului art. 88 alin. (1) teza a II-a din Legea nr. 36/1995, dispoziţiile art. 1133 NCC privind efectele certificatului de moştenitor îi conferă acestuia o forţă juridică mai extinsă, în sensul că puterea sa doveditoare nu este limitată doar cu privire la calitatea de moştenitor (şi a cotei sau bunurilor care se cuvin fiecărui moştenitor), ci operează şi în ceea ce priveşte calitatea de proprietar a moştenitorilor acceptanţi asupra bunurilor dobândite prin moştenire. Dată fiind importanţa acestei schimbări de abordare, se impune să reproducem şi textul legal la care am făcut referire şi care, prin alin. (1), dispune următoarele: „certificatul de moştenitor face dovada calităţii de moştenitor, legal sau testamentar, precum şi dovada dreptului de proprietate al moştenitorilor acceptanţi asupra bunurilor din masa succesorală, în cota care se cuvine fiecăruia”186. Prin urmare, faţă de conţinutul noii reguli instituite prin art. 1133 NCC, primită cu suficiente rezerve la nivel doctrinar187 şi mai ales cu recomandarea de a adopta prevederi care să impună notarilor efectuarea unor verificări suplimentare în procedura de constatare a valabilităţii drepturilor transmise prin succesiune188, intabularea în cartea funciară se poate realiza în temeiul certificatului de moştenitor fără ca titularul cererii de înscriere să prezinte şi titlul de proprietate al lui de cuius

d) Intabularea în temeiul unui act emis de autorităţile administrative. Este cazul unei decizii care emană de la o autoritate administrativă competententă, adoptată în cadrul unei proceduri prevăzute de lege, cu precizarea că dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar operează în temeiul unei dispoziţii conţinute de această procedură. Exempli gratia, decizia sau dispoziţia motivată de restituire în natură a imobilului preluat de stat în mod abuziv, emisă în condiţiile Legii nr. 10/2001.

Condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească înscrisul în temeiul căruia se solicită intabularea. Potrivit dispoziţiilor art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, admiterea cererii de

185 A se vedea A.-G. Atanasiu şa, Noul Cod civil. Note. Corelaţii. Explicaţii, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2011, p. 314.

186 Într-o formulă identică, regula este afirmată şi de actualul art. 114 alin. (2) din Legea nr. 36/1995, republicată (M. Of. nr. 444 din 18 iunie 2014).

187 A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 170.188 A se vedea C. Macovei/Dobrilă, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei

(coordonatori), op. cit., p. 1180 (care, în contextul responsabilităţii mult augmentate a notarului în cursul procedurii succesorale ca efect al dispoziţiilor art. 1133, susţin necesitatea unei revizuiri a acestei proceduri, prin introducerea în Legea nr. 36/1995 a unei noi metodologii de evaluare a drepturilor ce compun activul brut al moştenirii), M. Mîneran, op. cit., p. 171-172.

intabulare (sau de înscriere provizorie) este posibilă dacă înscrisul justificator îndeplineşte o serie de condiţii, şi anume: a) este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege; b) identifică numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal, respectiv numărul de identificare fiscală, codul de înregistrare fiscală sau codul unic de înregistrare, după caz; c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz; d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română; în cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public în funcţie în România; e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acestea în cuprinsul actului; f) este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia scutirilor prevăzute de lege. În fine, ultima condiţie constă în g) îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competenţa registratorului cu privire la care vom face scurte consideraţii în cele ce urmează.

Condiţii speciale pentru întabulare. În unele situaţii particulare, legiuitorul impune respectarea unor cerinţe specifice. Exemplificativ, pot fi reţinute următoarele:

Situaţia dreptului de proprietate dobândit prin construire. Intabularea dreptului de proprietate asupra construcţiilor se efectuează, în temeiul autorizaţiei de construire şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorităţii locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcţia precum şi a unei documentaţii cadastrale189 [art. 36 alin. (1) din lege]. Nu mai puţin, sunt instituite condiţii speciale inclusiv pentru intabularea dreptului de proprietate asupra construcţiilor pe stadii de execuţie [art. 36 alin. (3) din lege].

Situaţia accesiunii imobiliare artificiale. În cazul realizării unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia, proprietarul imobilului poate solicita instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, indiferent dacă autorul lucrării a fost de bună sau de rea-credinţă în schimbul plăţii unor despăgubiri reprezentând fie valoarea materialelor şi a manoperei lucrării, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării în cazul constructorului de bună-credinţă, respectiv fie jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie din sporul de valoare adus imobilului pentru constructorul de rea-credinţă (art. 581-582 NCC). Intabularea va avea loc în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive potrivit art. 589 NCC.

Situaţia ipotecii constituite asupra unui bun viitor. Intabularea se va realiza în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existenţa autorizaţiei de construire şi notarea procesului-verbal de recepţie parţială [art. 36 alin. (5) din lege].

§3. Efectele intabulării

189 Pentru construcţiile realizate înainte de 1 august 2001 (adică anterior intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor), intabularea se face, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală (prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia), precum şi a documentaţiei cadastrale [art. 36 alin. (1) din lege].

În actuala reglementare, efectele intabulării sunt desigur legate de instituirea efectului constitutiv, translativ, modificator şi extinctiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară prin art. 885-886 NCC, nemafiind vorba doar despre opozabilitatea faţă de terţi a dobândirii sau modificării drepturilor tabulare. Am făcut deja dezvoltări distincte asupra regulii conform căreia drepturile reale imobiliare se dobândesc, se modifică şi se sting prin înscrierea în cartea funciară atât între părţi cât şi faţă de terţi.

Totuşi, se impune să reamintim că, potrivit art. 56 alin. (2) din LPA a noului Cod civil, până la data finalizării lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.

În cazul drepturilor reale care se dobândesc fără înscriere în cartea funciară în cazurile prevăzute de art. 887, efectele intabulării se restrâng doar la valoarea pur informativă a publicităţii, mai exact a cunoaşterii de către terţi a titularului dreptului. Este aşa-zisul efect declarativ al intabulării propriu drepturilor reale imobiliare dobândite în condiţiile art. 887 NCC.

Desigur, efectul achizitiv de drepturi reale imobiliare al înscrierilor de carte funciară în folosul terţilor de bună-credinţă în condiţiile reglementate de art. 901 NCC (analizat în secţiunea dedicată principiului publicităţii materiale) completează cromatica suficient de variată a efectelor intabulării.

Efectele intabulării se produc retroactiv de la data înregistrării cererii de înscriere (şi nu de la data înscrierii efective) la biroul teritorial competent de cadastru şi publicitate imobiliară în condiţiile art. 890 NCC.

Secţiunea a 3-a. Înscrierea provizorie în cartea funciară

§1. Noţiune şi reglementare

Definiţie. Despre dispoziţiile art. 899 alin. (1) NCC (purtând denumirea marginală Efectele înscrierii provizorii) putem spune că, de fapt, cuprind chiar definiţia legală a noţiunii. Într-adevăr, înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar de la data înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei.

Sediu juridic. Dispoziţii incidente înscrierii provizorii sunt cuprinse în art. 881, art. 898 NCC, art. 24, art. 28-29 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996, respectiv art. 46, 50-52 din Regulament.

Trăsături specifice. Nefiind vorba despre caractere juridice în sensul propriu-zis al termenului, în cele ce urmează vom dezvolta unele elemente particulare ale înscrierii provizorii a şi prin a căror analiză accedem de fapt la semnificaţiile mai largi ale noţiunii.

Deşi are, potrivit art. 881 alin. (2) şi (3), 898 NCC, acelaşi obiect ca şi intabularea (adică înscrierea drepturilor reale imobiliare), efectele înscrierii provizorii sunt condiţionate, în sensul că depind de justificarea ulterioară a înscrierii iniţiale. Odată intervenită justificarea, efectele înscrierii se produc în mod definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere sau, în alţi termeni, dreptul tabular se consideră cu efect retroactiv constituit, transmis, modificat sau stins. Este motivul pentru care înscrierea provizorie a şi fost apreciată drept o intabulare imperfectă, având vocaţia de a se transforma într-o înscriere definitivă - într-o intabulare, şi de a consolida astfel

dobândirea, transmiterea sau stingerea dreptului cu rangul obţinut prin cererea de înscriere (de la data înregistrării acesteia şi nu de la data justificării sale190).

Sub aspect terminologic, termenul de condiţie prin utilizarea căruia este construită noţiunea înscrierii provizorii nu trebuie înţeles în sensul tehnic al acestuia, propriu limbajului juridic, de modalitate a obligaţiei - adică de eveniment viitor şi nesigur de care depinde eficacitatea sau desfiinţarea obligaţiei (art. 1399 NCC). El este utilizat şi de legiuitorul NCC în semnificaţia sa comună, de sarcină sau „îndatorire impusă de lege” pentru a dobândi o anumită situaţie juridică în domeniul dreptului privat ori public191.

Nu mai puţin susceptibilă de critici doctrinare mai vechi sau mai noi pare a fi şi utilizarea termenului de justificare pentru a exprima ideea de consolidare a dobândirii, transmiterii, modificării sau stingerii dreptului. În principal, rezervele formulate se sprijină pe ideea că în mod impropriu s-ar vorbi despre justificare întrucât, în realitate, aşa-zisa justificare se exteriorizează prin transformarea înscrierii provizorii în intabulare. Fiind mai degrabă în prezenţa unei preluări consecvente a unei formule de exprimare consacrate (împreună cu termenul de condiţie, în sintagma „sub condiţia şi în măsura justificării ei”), preferăm să privim cu o anume indulgenţă opţiunea legiuitorului cu atât mai mult cu cât termenul însuşi de justificare nu ni se pare chiar atât de neinspirat...Aceasta mai ales din perspectiva definitivării ulterioare a efectele juridice ce privesc dreptul tabular.

Înscrierea provizorie este nu doar o înscriere condiţională, depinzând de justificarea ulterioară a efectelor sale, respectiv nu este doar o înscriere „imperfectă” ce se va transforma într-o înscriere cu efecte depline, într-o intabulare după îndeplinirea justificării cerute de lege, ci este şi o înscriere temporară care subzistă până la realizarea justificării ulterioare sau a împlinirii termenului prevăzut de lege şi are un caracter excepţional, în sensul că operează doar în cazurile expres prevăzute de lege (şi asupra cărora vom face detalieri în continuare).

§2. Cazurile de înscriere provizorie a drepturilor reale imobiliare

Enumerarea legală şi caracterul său enunţiativ. Potrivit dispoziţiilor art. 898 NCC, înscrierea provizorie poate fi solicitată în următoarele situaţii pe care le reproducem menţinând inclusiv numerotarea legală:

1. dacă dreptul real dobândit i) este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie saudacă ii) priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiile legii;

2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;

3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;4. dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;5. dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.

190 De altfel, în vechile Regulamente din 1855 şi 1870 aplicabile în Transilvania şi Bucovina care prevedeau în art. 59 că „inscripţiunile (...) sunt: intabulaţiuni, prenotaţiuni şi simple notaţiuni”), înscrierea era denumită prenotare, mai exact prenotaţiune (din it. prenotatione = rezervare, reţinere a unui loc în prealabil, cu anticipaţie) reprezentând o înscriere premergătoare intabulării care asigura acesteia prezervarea rangului dobândit de cererea de înscriere iniţială sub condiţia justificării ulterioare a înscrierii iniţiale, a se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 480.

191 A se vedea C. Negrea, op. cit., p. 137 apud M. Nicolae, op. cit., p. 481.

Din formularea art. 898 NCC care indică situaţiile anterior menţionate ca fiind cele în care se poate solicita înscrierea provizorie „în afara altor cazuri prevăzute de lege” deducem caracterul enunţiativ, şi nu limitativ al enumerării legale.

Cu titlu exemplificativ, putem reţine cazul reglementat de art. 13 alin. (10) din Legea nr. 7/1996 referitor la imobilele ai căror proprietari, posesori sau alţi deţinători nu pot fi identificaţi cu ocazia efectuării din oficiu a lucrărilor de cadastru, dreptul de proprietate asupra acestora fiind înscris provizoriu în favoarea unităţii administrativ-teritoriale. Potrivit dispoziţiei menţionate, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, la cerere, în baza unei documentaţii care va cuprinde: a) identificarea imobilului în planul cadastral, în scopul de a certifica faptul că imobilul din actul de proprietate corespunde cu cel din plan; b) actul care atestă dreptul de proprietate; c) certificatul prin care se atestă că imobilul este înregistrat în evidenţele fiscale sau, după caz, în registrul agricol, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale unde este amplasat acest imobil.

Apreciere comparativă. Comparativ cu reglementarea anterioară, mai exact faţă de conţinutul fostului art. 29 alin. (2)192 din Legea nr. 7/1996, elementul de noutate al reglementării actuale îl constituie introducerea a trei noi situaţii în care poate fi solicitată înscrierea provizorie şi anume i) înscrierea unui drept real afectat de o condiţie rezolutorie193, ii) înscrierea unui drept care priveşte ori grevează o construcţie viitoare (sub o numerotare legală comună) şi iii) înscrierea în temeiul acordului de voinţă al părţilor, respectiv eliminarea ultimului caz de înscriere provizorie, şi anume cel în care pentru soluţionarea cererii erau necesare înscrisuri suplimentare.

„Noutatea” cazurilor instituite prin noul Cod civil este doar una aparentă (sau poate fi descrisă astfel doar prin raportare la prevederile Legii nr. 7/1996) şi, dacă avem în vedere cazurile de înscriere provizorie consacrate prin Decretul-lege nr. 115/1938, chiar uşor licenţioasă. De fapt, i) înscrierea provizorie a dreptului real afectat de o condiţie rezolutorie, ii) înscrierea în temeiul unei hotărâri nedefinitive încă şi prin care cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară erau reglementate prin Decretul-lege nr. 115/1938 de unde au şi fost preluate, ele fiind noi sub aspectul că au intrat în vigoare sub imperiul noului Cod civil, fiind, practic, reintroduse prin art. 898 NCC. Chiar şi iii) înscrierea pe baza voinţei părţilor (implicit admisă prin Decretul-lege nr. 115/1938) sau, cel puţin, recunoaşterea rolului atribuit voinţei părţilor/părţii interesate în calificarea naturii pe care înţeleg(e) să o atribuie înscrierii, convenind ca aceasta să producă efectele mai restrânse ale înscrierii sau cele depline ale intabulării îşi au sorgintea în regulile statornicite prin fostul Decret-lege nr. 115/1938194.

192 În formula consacrată de art. 29 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 (în forma republicată după modificările aduse prin Legea nr. 247/2005) înscrierea provizorie putea fi cerută în următoarele situaţii: a) când dreptul real ce se cerea a fi înscris era afectat de o condiţie suspensivă; b) când se solicita intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă; c) dacă se dobândea un drept tabular care, anterior, fusese înscris provizoriu; d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) dacă pentru soluţionarea cererii erau necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduceau însă atingere fondului dreptului ce se cerea a fi înscris şi nu fundamentau noi capete de cerere.

193 Precizăm că drepturile reale afectate de o condiţie rezolutorie erau suspuse intabulării în concepţia de reglementare a Legii nr. 7/1996 şi a art. 95 alin. (2) din Regulament.

194 A se vedea I. Albu, op. cit., p. 28. Cu referire la situaţiile în care părţile conveneau ca înscrierea să producă doar efectele unei înscrieri provizorii şi nu pe ce ale unei intabulări, doctrina mai veche le concretiza prin intermediul următoarelor exemple: atunci când părţile convenind asupra vânzării imobiliare şi întocmind un înscris ce corespunde cerinţelor art. 45 pct. 1 şi 2 omit cu bună ştiinţă clauza de intabulare şi totodată stipulează expres ca dreptul de proprietate al cumpărătorului să nu se intabuleze încă, ci deocamdată să se înscrie numai provizoriu,

În realitate, doar înscrierea provizorie a unui drept care priveşte sau grevează o construcţie viitoare este creaţia exclusivă a legiuitorului care a adoptat noul Cod civil, fiind o reacţie legislativă firească, adaptată la evoluţiile economice actuale înregistrate în domeniul investiţiilor imobiliare şi a creditului ipotecar. Nu mai puţin, valoarea contributivă a intervenţiei sale legislative, rezultă şi din indicarea expresă a înscrierii provizorii în temeiul voinţei părţilor şi cuprinderea acesteia în enumerarea cazurilor de înscriere provizorie.

Înscrierea provizorie a dreptului real afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau care priveşte ori grevează o construcţie viitoare.

i) Înscrierea provizorie a dreptului real afectat de o condiţie suspensivă. Supus doar notării în Decretul-lege nr. 115/1938 şi înscrierii provizorii în Legea nr. 7/1996, legiuitorul noului Cod civil şi-a manifestat opţiunea pentru cea din urmă soluţie legislativă în privinţa dreptului real afectat de o condiţie suspensivă. Alegerea a fost, probabil, influenţată de efectele mai funcţionale ale celei din urmă alternative şi vine oarecum în spiritul continuităţii - înscrierea provizorie a dreptului real afectat de o condiţie suspensivă fiind deja un prag câştigat prin Legea nr. 7/1996 faţă de (exclusiv) notarea prevăzută de Decretul-lege nr. 115/1938. Aceasta, chiar dacă într-o abordare strict tehnică, soluţia fostului art. 79 teza I195 din decretul-lege, prin raportare la însăşi noţiunea de condiţie suspensivă, este poate mai ortodoxă juridic.

Astfel, cum naşterea obligaţiei şi a dreptului subiectiv corelativ se produce ca efect al îndeplinirii condiţiei suspensive înseamnă că, dreptul nefiind încă născut la momentul cererii de înscriere, acesta nu ar putea forma obiectul înscrierii provizorii, ci doar al notării. De altfel, admiterea înscrierii provizorii pentru dreptul real afectat de condiţie suspensivă a fost dezavuată în unele opinii doctrinare exprimate după momentul legislativ al adoptării Legii nr. 7/1996196.

Dintr-o perspectivă diferită, un distins autor (ale cărui avizate opinii se transformă cel mai adesea în veritabile curente de opinie) a susţinut că în ambele cazuri – şi al dreptului afectat de o condiţia suspensivă, şi al dreptului afectat de o condiţie rezolutorie – este vorba despre drepturi condiţionale, adică drepturi a căror existenţă, în ce priveşte realizarea sau stingerea lor este nesigură197. În consecinţă, nu s-ar justifica un tratament diferenţiat al înscrierilor, notare pentru dreptul real sub condiţie suspensivă şi înscriere provizorie pentru dreptul real sub condiţie rezolutorie.

Cum dreptul real (corelativ obligaţiei) nu este încă născut la momentul formulării cererii de înscriere, acesta urmând a se naşte prin îndeplinirea condiţiei (ceea ce diferă totuşi de modalitatea condiţiei rezolutorii unde la momentul înscrierii dreptul există, chiar dacă realizarea condiţiei va determina ulterior stingerea lui) apreciem că opţiunea tradiţională a notării este mai apropiată de mecanismul funcţionării modalităţilor obligaţiilor. Totuşi, din raţiuni privind efectele mai funcţionale ale soluţiei înscrierii provizorii a dreptului real afectat de o condiţie suspensivă apreciem că alegerea făcută de legiuitorul Legii nr. 7/1996 şi consolidată prin noul cod civil este mai oportună. Chiar dacă şi în sistemul Decretului-lege nr. 115/1938 notarea se

intabularea urmând să se efectueze mai târziu la o dată certă ori după plata integrală a preţului, sau după ce se va fi îndeplinit cutare condiţie suspensivă (o astfel de clauză nefiind oprită prin art. 79 din Decretul-lege), a se vedea C. Negrea, Noul regim al cărţilor funciare, 1942, p. 135. Într-adevăr, interpretând dispoziţiile art. 79 teza II din decretul-lege potrivit cărora „condiţiunea rezolutorie, termenul extinctiv sau sarcina liberalităţii se vor arăta în cuprinsul intabularii sau înscrierii provizorii” putem deduce că era lăsată (prin efectul legii !) la latitudinea părţii interesate opţiunea pentru una din cele două forme de înscriere.

195 În conformitate cu dispoziţiile căruia „Drepturile reale sub condiţiune suspensivă nu se vor putea întabula sau înscrie provizoriu; obligaţiunea de a strămuta ori a greva, făcută sub o atare condiţiune, se va putea insă nota în cartea funciară.”

196 A se vedea E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Ed. All Beck, Bucureşti, 1999, p. 397-398. 197 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 487.

convertea în intabulare cu rangul dobândit prin cererea de înscriere, ca efect al admiterii notării nu se puteau realiza înscrieri împotriva celui notat (dobânditor sub condiţie suspensivă) şi, desigur, nici împotriva celui intabulat (proprietar sub condiţie rezolutorie) ori înscrierea provizorie suplineşte acest inconvenient. Mai mult, titularul dreptului înscris provizoriu poate dispune asupra dreptului său, prerogativă care nu ar putea fi exercitată în cazul simplei notări.

În altă ordine de idei, unele interpretări doctrinare formulate asupra art. 1400 NCC ar sustrage soluţia înscrierii provizorii a dreptului sub condiţie suspensivă oricărei vulnerabilităţi (în planul controverselor doctrinare asupra subiectului întrucât de lege lata, înscrierea provizorie a dreptului sub condiţie suspensivă, consacrată prin Legea nr. 7/1996 a intrat aproape în convenţia unei tradiţii prin confirmarea acesteia şi prin noul Cod civil). Astfel, cu referire la definiţia condiţiei suspensive prin art. 1400 NCC [potrivit căruia „condiţia este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaţiei (subl.ns.)”], comparativ cu „perfectarea obligaţiei” din art. 1004 C.civ., în literatura juridică s-a afirmat cum „în cazul condiţiei suspensive, obligaţia este provizoriu ineficientă, dar eficacitatea ei poate rezulta retroactiv din însăşi realizarea condiţiei”198. Mai mult, într-o manieră de interpretare chiar mai categorică, s-a mai spus şi că „în prezent, condiţia afectează numai eficacitatea actului juridic, iar nu şi existenţa efectelor sau naşterea actului juridic”199.

Practic, în aceste abordări obligaţia (şi dreptul său corelativ există) dar este „provizoriu ineficient(ă)” sau „ineficace”. Nu ar exista niciun dubiu că, teoretic, dreptul existent dar ineficient ar putea constitui obiectul înscrierii provizorii. Fără a intra în dezbaterea privind distincţia între obligaţie, în sens restrâns şi obligaţie, în sens larg de raport juridic obligaţional (pe care o ridică opiniile exprimate)200, rămânem fideli ideii că şi în interpretarea art. 1400 NCC dreptul (corelativ obligaţiei) se naşte odată cu îndeplinirea condiţiei. Deşi notarea ar fi, în raţionamentul nostru înscrierea care s-ar impune a fi operată, preferinţa legiuitorului pentru înscrierea provizorie o primim doar în considerarea efectelor mai funcţionale ale acesteia după cum deja am arătat.

ii) Înscrierea provizorie a dreptului afectat de o condiţie rezolutorie se dovedeşte a fi un caz în care noul Cod civil a cultivat o opţiune proprie, diferită de Legea nr. 7/1996 şi de Decretul-lege nr. 115/1938. Admiterea intabulării dreptului real afectat de o condiţie rezolutorie, a fost contestată cu mult timp înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, fiind propusă de lege ferenda înscrierea provizorie (în mod exclusiv)201 a dreptului tabular afectat de această modalitate. Analiza dispoziţiilor art. 898 pct. 1 lit. a) teza I şi art. 882 alin. (1) NCC incidente înscrierii provizorii a dreptului real afectat de o condiţie rezolutorie va fi precedată de o scurtă trecere în revistă a tratamentului consacrat în materie prin reglementarea cuprinsă în Legea nr. 7/1996, respectiv Decretul-lege nr. 115/1938.

În reglementarea anterioară noului Cod civil, exista o anume inconsecvenţă între textul propriu zis al legii speciale (mai exact interpretarea art. 29 alin. (2) privind înscrierea provizorie a dreptului afectat de o condiţie suspensivă şi consecinţele acesteia cu privire la regimul dreptului real afectat de o condiţie rezolutorie) şi prevederile art. 95 alin. (2) şi (5) din Regulament. Interpretând per a contrario art. 29 alin. (2) lit. a) din Legea nr. 7/1996 ale cărui

198 A se vedea I. Turcu, Noul Cod civil republicat. Cartea a V-a. Despre obligaţii. Art. 1164-1649, ediţia 2, Comentarii şi explicaţii, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2011, p. 525.

199 A se vedea A. Răţoi, în A.-G. Atanasiu şa, Noul Cod civil. Note. Corelaţii. Explicaţii, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2011, p. 522.

200 Pentru dezvoltări a se vedea A.-G. Uluitu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 1484.

201 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 489.

dispoziţii consacrau înscrierea provizorie a dreptului real afectat de o condiţie suspensivă, şi anume cel privind dreptul afectat de o condiţie suspensivă, rezulta că dreptul real afectat de o condiţie rezolutorie era supus intabulării202. De altfel, întreg ansamblul dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 se înscria în spiritul unei concepţii mai elastice: efectul de opozabilitate al înscrierilor(prin detronarea efectului constitutiv în regiunile de carte funciară), înscrierea provizorie a condiţiei suspensive (în locul notării din Decretul-lege nr. 115/1938) şi chiar intabularea dreptului real afectat de o condiţiei rezolutorie (în locul intabulării sau înscrierii provizorii din Decretul-lege nr. 115/1938.

În realitate, dacă analizăm dispoziţiile cuprinse în Regulament, vom putea constata art. 95 alin. (2) din Regulament203 admitea soluţia înscrierii provizorii a dreptului afectat de o condiţie rezolutorie204 iar alin. (5) arata că această condiţie rezolutorie „se va putea arăta şi în cuprinsul intabulării”. De fapt, prevederile Regulamentului (în perioada de aplicare a Legii nr. 7/1996 după modificările aduse prin Legea nr. 247/2005) preluau concepţia promovată de art. 79 teza II din Decretul-lege nr. 115/1938 potrivit căruia „condiţiunea rezolutorie, termenul extinctiv sau sarcina liberalităţii se vor arăta în cuprinsul intabularii sau înscrierii provizorii”.

În schimb, dispoziţiile art. 882 alin. (1) NCC prevăd în mod expres că drepturile reale afectate de o condiţie rezolutorie nu se intabulează (în mod diferit de concepţia Decretului-lege nr. 115/1938 şi prevederile, fie şi criticabile ale Regulamentului ce completa Legea nr. 7/1996), în timp ce art. 898 alin. (1) lit. a) NCC supun aceste drepturi înscrierii provizorii (în mod diferit de prevederile art. 29 alin. (2) Legea nr. 7/1996 care nu reglementau acest caz, „consacrarea” acestuia fiind făcută prin norma cu forţa juridică inferioară din Regulament). Opiniem că opţiunea normativă a legiuitorului noului Cod civil este cea mai fericită, conformă cu „litera” conceptelor implicate, adică noţiunea şi efectele acestora (condiţie rezolutorie, înscriere provizorie) şi „spiritul” echilibrat al reglementării NCC în ansamblul ei. În aceeaşi linie se înscrie şi formula de reglementare a consecinţelor juridice pe care le produce asupra înscrierii nedovedirea, în termenul prevăzut de lege, a îndeplinirii condiţiei suspensive sau rezolutorii.

Înscrierea provizorie a drepturilor condiţionale vs. radierea drepturilor condiţionale. Potrivit dispoziţiilor art. 912 alin. (1) NCC dacă în termen de 5 ani de la data cererii de înscriere nu se administrează proba realizării condiţiei suspensive, dreptul neluînd naştere şi înscrierea nefiind ulterior justificată, sancţiunea care operează este radierea din oficiu a înscrierii provizorii a dreptului real afectat de această modalitate. În schimb, dacă în termen de 10 ani de la înscriere nu se dovedeşte îndeplinirea condiţiei rezolutorii va interveni radierea din oficiu a notării condiţiei rezolutorii ceea ce înseamnă că dreptul afectat de această modalitate devine pur şi simplu. Instituirea unor termene mai reduse faţă de cele statornicite prin Decretul-lege nr. 115/1938 (care prin art. 84 reglementa termene de 10 ani pentru dreptul afectat de o condiţia suspensivă, respectiv 20 ani dreptul afectat de condiţia rezolutorie) este un indicator al

202 Chiar şi doctrina ulterioară noului Cod civil remarcă faptul că „în vechea reglementare cuprinsă în Legea nr. 7/1996” drepturile reale afectate de o condiţie rezolutorie „erau înscrise definitiv, adică intabulate”, (criticându-se această abordare dat fiind faptul că îndeplinirea evenimentului viitor şi nesigur atrăgea desfiinţarea acestor drepturi), a se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 178.

203 Potrivit dispoziţiilor acestui articol pot constitui temeiuri ale unor cereri de înscriere provizorie hotărârile judecătoreşti nedefinitive sau

204 Acest mod de reglementare a constituit în mod pertinent obiectul criticilor doctrinare; deşi de lege ferenda înscrierea provizorie a drepturilor reale afectate de o condiţie rezolutorie era susţinută, totuşi, reglementarea acesteia prin art. 95 alin. (2) din Regulament era considerată ca fiind lipsită de oricei temei legal, a se vedea M. Nicolae, op. cit. p. 489. Într-adevăr, faţă de caracterul limitativ al enumerării cuprinse în art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, abordarea legiuitorului care, prin dispoziţiile Regulamentului, extindea, practic, situaţiile supuse înscrierii provizorii a surprins.

preocupării legiuitorului pentru asigurarea securităţii circuitului juridic civil, dilatarea în timp pe o perioadă prea îndelungată a situaţiei juridice incerte a imobilelor fiind considerată un impediment ce poate fi cenzurat prin intermediul unor termene mai scurte.

iii) Înscrierea provizorie a dreptului real care priveşte ori grevează o construcţie viitoare este un element de noutate în materia înscrierii provizorii, un răspuns legislativ adecvat la propunerile de lege ferenda formulate pe fondul tendinţelor înregistrate în domeniul pieţei imobiliare şi a creditului de profil. Sunt avute în vedere drepturile reale principale (dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale) şi dreptul de ipotecă.

Regulile aplicabile dreptului real care priveşte o construcţie viitoare, dreptul de proprietate fiind cel mai adesea vizat, se extrag din interpretarea coordonată a dispoziţiilor art. 1658 alin. (1) NCC şi art. 898 alin. (1) raportat la art. 885 alin. (1) NCC. Regula generală cuprinsă în art. 1658 alin. (1) teza I NCC conform căreia dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat cunoaşte o derogare atunci când este bunul viitor îl reprezintă o construcţie, derogare la care face trimitere chiar prevederile alcătuind teza II a articolului anterior menţionat atunci când afirmă că în privinţa construcţiilor, sunt aplicabile dispoziţiile corespunzătoare în materie de carte funciară. În consecinţă, cu privire la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra unei construcţii viitoare se face trimitere la efectul constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară conscarat de art. 885 alin. (1) NCC. Desigur, aceste dispoziţii trebuie lecturate prin raportare la efectele înscrierii provizorii atunci când obiectul acesteia îl constituie un drept real care priveşte o construcţie viitoare. Astfel, dreptul real având ca obiect o construcţie viitoare se dobândeşte retroactiv de la data înregistrării cererii de înscriere, justificarea înscrierii realizându-se după realizarea construcţiei.

Ipoteca asupra unei construcţii viitoare reclamă cel puţin acelaşi grad de atenţie în lectura dispoziţiilor legale incidente, mai exact a raportului dintre regula generală instituită prin art. 2380 şi regulile speciale prevăzute de art. 31 alin. (1) din Legea nr. 190/1999 (privind creditul ipotecar pentru investiţii), în forma dobândită după modificarea prin art. 196 pct. 2 LPA şi art. 31

alin. (2). De principiu, ipoteca asupra unor construcţii viitoare nu poate fi intabulată, ci numai

înscrisă provizoriu (art. 2380 NCC), aceeaşi regulă rezultând şi din art. 898 pct. 1 lit. a) NCC. Aşa cum dreptul real având ca obiect o construcţie viitoare este supus înscrierii provizorii şi ipoteca ce poartă asupra unei construcţii viitoare urmează a se înscrie provizoriu.

Totuşi, dispoziţiile art. 31 alin. (1) din Legea nr. 190/1999, în forma obţinută prin modificarea adusă prin art. 196 pct. 2 LPA instituie inaplicabilitatea regulii generale atunci când arătă că „prevederile art. 2380 din Codul civil nu se aplică ipotecilor imobiliare constituite pentru garantarea creditelor ipotecare pentru investiţii imobiliare acordate în condiţiile prezentei legi (subl. ns.)” În continuare alin. (2) al aceluiaşi articol dispune că ipoteca ce a fost constituită pentru garantarea creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare asupra unei construcţii viitoare (unui bun viitor, în exprimarea legii) „se intabulează în cartea funciară dacă, în prealabil, a fost notată autorizaţia de construcţie (subl. ns.)”. Aceste dispoziţii speciale sunt în concordanţă cu prevederile art. 36 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 conform cărora „ ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate intabula în condiţiile legii privind creditul ipotecar pentru investiţiile imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existenţa autorizaţiei de construire şi notarea procesului-verbal de recepţie parţială”. În fine, rangul ipotecii constituite asupra unei construcţii viitoare va fi determinat de momentul înscrierii ipotecii în cartea funciară.

Înscrierea provizorie în temeiul unei hotărâri judecătoreşti nedefinitive prin care s-a dispus obligarea la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori la darea unei garanţii ipotecare de către cel care administrează bunurile unei alte persoane. Redat cu un conţinut cvasiidentic celui al fostului art. 50 din Decretul-lege nr. 115/1938205, al doilea caz de înscriere provizorie se înscrie într-o anume tradiţie în materie, cu precizarea că, faţă de redactarea sa anterioară206 îl regăsim cu un domeniu de aplicare mai larg, reinstalat după modelul mai vechi al decretului-lege. Nu mai insistăm asupra înţelesului de hotărâre nedefinitivă (adică hotărâre care nu este irevocabilă până la intrarea în vigoare a NCPC), cu privire la care deja au fost făcute precizările necesare207.

În aplicarea dispoziţiilor art. 898 pct. 2 teza I NCC, partea care a câştigat procesul prin hotărârea dată de instanţa de fond sau în apel va putea solicita înscrierea dreptului tabular la a cărui transmitere, constituire sau stingere se referă dispozitivul hotărârii nu doar pentru a împiedica partea adversă (titularul dreptului tabular) de a dispune de dreptul litigios (prin urmare nu doar pentru informarea şi opozabilitatea faţă de terţi, care ar putea fi satisfăcută şi prin notarea acţiunii în condiţiile art. 902 pct. 19 NCC), ci pentru a putea dispune de dreptul tabular litigios, sub condiţia justificării ulterioare, adică a obţinerii unei hotărâri definitive.

A doua ipoteză avută în vedere este cea în care prin hotărârea nedefinitivă s-a dispus obligarea la darea unei garanţii ipotecare de către administratorul bunurilor altuia. (Re) Introducerea acestui caz de înscriere provizorie este o dispoziţie ce completează, în materie de carte funciară, regulile alcătuind regimul juridic al administrării bunurilor altuia (reprezentate de art. 792-857 NCC ce formează substanţa Titlului V. Administrarea bunurilor altuia din Cartea a III-a. Despre bunuri). Potrivit normei de principiu cuprinse în art. 818 alin. (1) NCC „administratorul nu este obligat să (...) furnizeze o altă garanţie pentru buna executare a îndatoririlor sale, în absenţa unei clauze a actului constitutiv, a înţelegerii ulterioare a părţilor, a unei dispoziţii legale contrare sau a unei hotărâri judecătoreşti pronunţate la cererea beneficiarului sau a oricărei persoane interesate”. Per a contrario rezultă că beneficiarul sau creditorii beneficiarului sau ai administratorului sau o altă persoană interesată pot solicita pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti de obligare a administratorului la darea unei garanţii (inclusiv ipotecare) de bună-execuţie, hotărâre susceptibilă de a constitui obiectul înscrierii provizorii. Desigur, înscrierea va produce efecte depline de la data cererii de înscriere sub condiţia justificării ulterioare a înscrierii, adică prin rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreşti prin care care s-a dispus obligarea administratorului bunurilor altuia la furnizarea unei garanţii ipotecare. Într-adevăr, potrivit dispoziţiilor art. 818 alin. (2) NCC, dacă, prin lege sau prin hotărâre judecătorească, a fost stabilită în sarcina administratorului o asemenea obligaţie (de inventariere a bunurilor, de a le asigura sau de a furniza o garanţie pentru buna executare a îndatoririlor sale), administratorul poate solicita instanţei judecătoreşti să încuviinţeze dispensa de aceste obligaţii pentru motive temeinice. Prin urmare de soarta acestui proces va depinde justificarea ulterioară a înscrierii provizorii.

205 În conformitate cu prevederile menţionate „înscrierea provizorie se va putea cere de asemenea în temeiul unei hotărâri, care poate fi atacată pe cale ordinară sau prin recurs: 1. dacă partea a fost obligată în strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular; 2. Sau dacă cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea garanţie ipotecară”.

206 În reglementarea în vigoare înainte de noul Cod civil, art. 29 alin. (2) lit. b) din Legea nr. 7/1996 prevedea acest caz de înscriere provizorie atunci „când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă”.

207 A se vedea supra, p.

Înscrierea provizorie în situaţia consemnării de către debitor a sumelor pentru care a fost înscris dreptul de ipotecă. Moştenit din reglementările anterioare [art. 51 din Decretul-lege nr. 115/1938 şi art. 29 alin. (2) lit. d) din legea nr. 7/1996], radierea provizorie a ipotecii poate avea loc, în lipsa consimţământului creditorului ipotecar dat prin înscris autentic potrivit art. 885 alin. (2) NCC, prin consemnarea sumelor pentru care a fost înscrisă ipoteca. Într-adevăr, atunci când creditorul refuză de a primi plata debitorul poate recurge la procedura ofertei de plată şi a consemnaţiunii reglementată de art. 1005-1012 NCPC; atunci când după oferta reală de plată făcută creditorului prin executorul judecătoresc (în condiţiile stabilite de art. 1006 NCPC), acesta din urmă nu se prezintă sau refuză să primească suma, debitorul va proceda la consemnarea sumei (în condiţiile procedurale stabilite prin art. 1008 NCPC). De altfel, dispoziţiile art. 1512 NCC arată că debitorul poate consemna bunul pe cheltuiala şi riscurile creditorului, liberându-se astfel de obligaţia sa. Odată etapa procedurală a consemnaţiunii parcursă, debitorul este îndreptăţit să ceară radierea provizorie a ipotecii iar după validarea ofertei de plată de către instanţa judecătorească radierea definitivă a ipotecii din cartea funciară.

Înscrierea provizorie a dobândirii unui drept tabular înscris provizoriu. Fără a fi în mod expres prevăzut prin Decretul-lege nr. 115/1938, introdus în Legea nr. 7/1996 prin modificările aduse prin legea nr. 247/2005 [şi regăsit în forma obţinută de lege odată cu prima sa republicare, în art. 29 alin. alin. (2) lit.c)], acest caz de înscriere provizorie este, de fapt, o aplicaţie particulară în materie de carte funciară a principiului de drept comun conform căruia nimeni nu poate transmite un drept pe care nu îl are sau mai mult decât are (exprimat prin cunoscutul adagiu latin Nemo plus juris ad alium transfere potest, quam ipse habet). Cel care a dobândit un drept înscris provizoriu este îndreptăţit nu doar să solicite înscrierea provizorie a dreptului dar şi să dispună imediat de acesta, sub condiţia şi în măsura justificării ulterioare.O altă abordare ar fi contrară regulilor privind circulaţia juridică a imobilelor înscrise în cartea funciară. Sau, în alţi termeni, şi drepturile tabulare înscrise provizoriu fac parte din circuitul civil şi pot fi transmise de titularul înscrierii provizorii iniţiale, dobânditorul dreptului tabular înscris provizoriu urmând a solicita înscrierea provizorie a acestei dobândiri.

Înscrierea provizorie în temeiul acordului de voinţă al părţilor. Pentru o înţelegere adecvată a cazului de înscriere provizorie consacrat de art. 898 pct. 5 NCC, se impune să precizăm că legiuitorul a avut în vedere situaţia în care „ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii (subl. ns.)”. Prin urmare, aceste prevederi acoperă situaţia în care deşi sunt îndeplinite condiţiile intabulării, părţile convin în sensul efectuării doar a unei înscrieri provizorii.

Aceste prevederi au în vedere o ipoteză relativ diferită de cea prevăzută de art. 882 alin. (2) NCC conform căruia termenul extinctiv sau sarcina liberalităţii pot constitui obiectul intabulării sau al înscrierii provizorii. În situaţia înscrierii provizorii prevăzute de art. 898 pct. 5 NCC, prin acordul părţilor se poate conveni în sensul îndeplinirii înscrierii provizorii; în ipoteza avută în vedere de art. 882 alin. (2) NCC, potrivit voinţei părţii interesate, adică a titularului dreptului (fără consimţământul antecesorului tabular) se va putea proceda la intabulare sau la înscrierea provizorie. În ambele situaţii, legea este cea care conferă voinţei părţilor sau voinţei părţii interesate producerea efectelor descrise anterior, adică de a opta pentru înscrierea provizorie. Această valorizare a acordului de voinţă a părţilor, respectiv a voinţei titularului interesat în materia înscrierii provizorii - chiar dacă se produce în temeiul legii - este un element de plus-valoare al noului Cod civil şi o rafinată prelungire a modului de reglementare în domeniu promovat prin Decretul-lege nr. 115/1938. Am anticipat deja că înscrierea provizorie în temeiul voinţei părţilor era implicit admisă prin deceretul-lege iar NCC înţelege să o indice expres în

enumerarea cazurilor de înscriere provizorie. Nu mai puţin, regula din art. 79 teza II (din acelaşi act normativ) potrivit căruia „condiţiunea rezolutorie, termenul extinctiv sau sarcina liberalităţii se vor arăta în cuprinsul intabularii sau înscrierii provizorii” o regăsim epurată de referirea la condiţia rezolutorie în art. 882 alin. (2) NCC potrivit căruia „termenul extinctiv sau sarcina liberalităţii se va putea arăta atât în cuprinsul intabulării, cât şi al înscrierii provizorii”, dreptul real afectat de o condiţie rezolutorie neputând fi intabulat potrivit regulii mai evoluate instituite prin art. 882 alin. (1) NCC.

§3. Condiţiile şi efectele înscrierii provizorii

Condiţiile pentru îndeplinirea înscrierii provizorii. Sunt avute în vedere condiţiile generale prevăzute de art. 28 şi 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (atunci când înscrierea provizorie se solicită în temeiul unui înscris original) şi de art. 28 din lege (dacă înscrierea provizorie are loc în baza unei hotărâri nedefinitive) şi, în funcţie de cazul particular de înscriere provizorie (din cele enumerate de art. 898 NCC), unele condiţii speciale impuse de particularităţile fiecărei situaţii. Cu titlu exemplificativ în cazul înscrierii provizorii prevăzute de art. 898 pct. 3 NCC, pe lângă verificarea condiţiilor generale impuse de art. 28 şi 29 din lege, urmează a se depune dovada respectării procedurii ofertei de plată şi a consemnaţiunii în condiţiile art. 1005-1012 NCPC, adică depunerea procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc care atestă împrejurarea că, după somaţia privind oferta reală de plată creditorul nu s-a prezentat sau a refuzat să primească suma, recipisa de consemnare a sumei datorate şi somaţia adresată creditorului anterior consemnării cu privire la comunicarea zilei, orei şi locului unde suma va fi depusă.

Efectele înscrierii provizorii. În interpretarea art. 899 alin. (1) NCC, înscrierea provizorie produce efecte constitutive, translative, modificatoare sau extinctive de drepturi de la data înregistrării cererii de înscriere, sub condiţia şi în măsura justificării ei. Prin înscrierea provizorie se asigură dobândirea rangului determinat de data înregistrării cererii de înscriere, şi nu prin raportare la momentul la care are loc justificarea ulterioară. Odată justificată, înscrierea provizorie produce efectele depline ale unei intabulări, dreptul fiind dobândit, modificat sau stins retroactiv, de la data înregistrării cererii de înscriere.

Consecutiv admiterii cererii de înscriere provizorie, titularul dreptului va putea dispune de dreptul său şi vor putea fi efectuate înscrieri subsecvente atât împotriva celui intabulat cât şi împotriva celui înscris provizoriu. Până la justificarea ulterioară a înscrierii provizorii în cartea funciară figurează, practic, cel împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie (antecesorul tabular) şi cel în favoarea căruia s-a efectuat înscrierea provizorie (succesorul tabular). Este motivul pentru care doctrina vorbeşte despre dublarea titularilor aceluiaşi drept real înscris în cartea funciară208, apreciere care a fost primită cu unele rezerve, e drept, într-o opinie singulară care afirmă că nu s-ar putea considera că legea îi consideră titulari deopotrivă atât pe titularul împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, cât şi pe acela în favoarea căruia s-a obţinut înscrierea provizorie şi că „între data înregistrării cererii de înscriere provizorie şi data justificării sau radierii ei există un singur titular al dreptului, este adevărat ameninţat cu pierderea acelui drept şi un virtual, posibil titular al dreptului”209.

208 A se vedea C. Negrea, op. cit., p. 130, M. Nicolae, op. cit., p. 501209 A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 225-226.

De fapt, încongruenţa dintre aceste două opinii îşi are sorgintea în atribuirea unor semnificaţii aparent diferite noţiunii de „titular al dreptului”; deşi urmează acelaşi raţionament şi exprimă aceeaşi realitate juridică doar formula de exprimare diferă şi întreţine contrarietatea între aceste două opinii.

Atunci când se vorbeşte despre cei doi titulari ai aceluiaşi drept real înscris în cartea funciară, autorii primei opinii utilizează noţiunea de titular (şi) prin raportare la înscrierea efectuată în favoarea acestora, în sensul că cel care beneficiază de dreptul său intabulat în cartea funciară şi împotriva căruia s-a făcut înscrierea provizorie, numit şi antecesor tabular (în logica aplicării principiului relativităţii înscrierilor şi a terminologiei acestuia) este „un titular” iar cel în favoarea căruia s-a operat înscrierea provizorie, numit şi succesor tabular este al doilea „titular”. În a doua opinie, termenul de titular este utilizat mai degrabă în înţelesul de titular al dreptului real, intabulat în cartea funciară acesta fiind, se spune, „singurul titular al dreptului”.

În realitate, dacă ne-am raporta, cu titlu exemplificativ, la situaţia unei înscrieri provizorii a unui drept de proprietate afectat de o condiţie rezolutorie, am avea un proprietar intabulat în cartea funciară A şi un proprietar sub condiţie rezolutorie înscris provizoriu B (desigur, neîndeplinirea condiţiei rezolutorii care afectează dreptul de proprietate dobândit de B va însemna justificarea ulterioară a înscrierii sale provizorii şi convertirea acesteia în intabulare, cu rangul determinat de la data înregistrării cererii de înscriere).

Atunci când se referă la „singurul titular al dreptului” autorul opiniei secunde ar avea în vedere exclusiv pe titularul dreptului real pur şi simplu (raportându-ne la exemplul dat). Ori al doilea titular (mergând pe linia de gândire a primei opinii) este titularul dreptului condiţional (al dreptului afectat de condiţia rezolutorie); acesta este considerat doar un „virtual, un posibil titular al dreptului” în opinia contrară întrucât distinsul autor care o formulează se raportează la titularul dreptului pur şi simplu. Într-o apreciere personală, credem că acest cuplu alcătuit din titularul dreptului pur şi simplu şi titularul dreptului condiţional (în situaţia ilustrativă descrisă) iar, într-un plan mai general (dată fiind eterogenitatea cazurilor de înscriere provizorie), cuplul alcătuit de cel împotriva căruia se efectuează înscrierea provizorie şi cel în favoarea căruia este admisă înscrierea provizorie nu poate fi ignorat iar „dublarea titularilor aceluiaşi drept real înscris în cartea funciară” trebuie înţeleasă în grila de lectură indusă de tradiţionalul principiu al relativităţii înscrierilor.

§4. Justificarea înscrierii provizorii

Noţiune. Îndeplinirea condiţiilor necesare pentru transformarea înscrierii provizorii în intabulare este aşa-numita justificare ulterioară a înscrierii provizorii. În funcţie de fizionomia proprie a fiecărui caz de înscriere provizorie, urmează a se constata îndeplinirea cerinţelor specifice şi a se depune înscrisurile suplimentare necesare pentru consolidarea înscrierii iniţiale.

De principiu, justificarea unei înscrieri provizorii se va face i) cu exprimarea consimţământului celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, dat în formă autentică sau, ii) în lipsa acestui consimţământ, prin hotărâre judecătorească definitivă obţinută de titularul dreptului înscris provizoriu urmare admiterii acţiunii în justificare tabulară (prin care cel înscris provizoriu solicită instanţei obligarea pârâtului, adică a celui împotriva căruia s-a operat înscrierea provizorie, să-şi dea consimţământul pentru transformarea acesteia într-o înscriere definitivă iar în caz de refuz să se dispună intabularea în cartea funciară pe numele reclamantului în mod retroactiv de la data înregistrării cererii de înscriere). Este ceea ce art. 889 alin. (2) NCC dispune atunci când arată că „justificarea unei înscrieri provizorii se face cu

consimţământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, dat în formă autentică, sau în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive. În acest din urmă caz, dispoziţiile art. 896-897 (privind acţiunea în prestaţie tabulară şi efectele acţiunii în prestaţie tabulară faţă de terţul dobânditor de rea-credinţă, subl. ns.) se aplică în mod corespunzător şi acţiunii în justificare tabulară”.

Regula exprimării în formă autentică a consimţământului pentru justificarea înscrierii provizorii este o consecinţă a efectului constitutiv, translativ, modificator şi extinctiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară, cu referire particulară la dispoziţiile art. 885 alin. (2) teza I NCC conform cărora „drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, ci consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial”.

De altfe, în situaţia în care a survenit decesul persoanei împotriva căreia s-a făcut înscrierea provizorie sau încetarea existenţei juridice, nemaifiind posibilă exprimarea consimţământului, devine aplicabilă chiar regula generală stabilită prin acelaşi art. 885 alin. (2) teza II potrivit căreia radierea dreptului real imobiliar se va face şi în lipsa consimţământului.

În fine, cum declaraţia de manifestare a consimţământului necesar pentru justificarea provizorie este un act juridic unilateral şi irevocabil, autorul consimţământului nu mai poate reveni asupra manifestării sale de voinţă în sensul de a-şi retrage acordul pentru transformarea înscrierii provizorii în intabulare.

Analiza mijloacelor de justificare va fi făcută în cele ce urmează prin raportare la fiecare caz de înscriere provizorie în parte, cu evidenţierea aspectelor specifice.

Justificarea înscrierii provizorii a dreptului real efectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau care priveşte ori grevează o construcţie viitoare. Făcând aplicarea dispoziţiilor art. 899 alin. (1) NCC, declaraţia dată în formă autentică de către cel împotriva căruia s-a făcut înscrierea provizorie prin care se confirmă îndeplinirea condiţiei care afectează dreptul real imobiliar şi se exprimă consimţământul acestuia pentru convertirea înscrierii provizorii în intabulare face dovada justificării înscrierii provizorii. În lipsa consimţământului, hotărârea judecătorească definitivă de admitere a acţiunii în justificare tabulară este mijlocul de justificare. Rămân valabile, desigur, regulile privind exprimarea consimţământul anterior detaliate.

Cu referire particulară la justificarea înscrierii provizorii în cazul dreptului care priveşte ori grevează o construcţie viitoare, „justificarea acesteia se va face în condiţiile legii” ne arată dispoziţiile art. 898 pct. 1 NCC. Ori, făcând aplicarea dispoziţiilor art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate urmează a se înscrie în cartea funciară în temeiul autorizaţiei de construire, a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor sau a certificatului eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcţia precum şi a documentaţiei cadastrale.

Justificarea înscrierii provizorii în cazul hotărârii judecătoreşti nedefinitive prin care s-a dispus obligarea la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori la darea unei garanţii de către cel care administrează bunurile unei alte persoane. Justificarea înscrierii provizorii se realizează prin prezentarea copiei legalizate a hotărârii judecătoreşti cu menţiunea definitivă (irevocabilă, până la intrarea în vigoare a NCPC). Justificarea se realizează prin depunerea hotărârii judecătoreşti prin care s-a statuat în mod definitiv asupra fondului dreptului (tabular litigios şi înscris provizoriu) şi intrată în puterea lucrului judecat, ştiut fiind că prin jocul căilor de atac pe durata soluţionării unei cauze pot fi pronunţate hotărâri definitive (irevocabile) de anulare sau de casare cu trimitere spre rejudecare. Doctrina a evidenţiat deja că principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară primează faţă de regula de drept procesual civil conform căreia hotărârea casată nu are nicio putere cuprinsă în art.

311 alin. (1) CPC şi, în prezent, art. 500 alin. (1) NCPC şi, în consecinţă, se apreciază că înscrierea provizorie efectuată în temeiul unei hotărâri judecătoreşti nedefinitive şi casate sau anulate se impune a fi menţinută în condiţiile în care nu este exclus ca în rejudecare să se pronunţe aceeaşi soluţie, adică să reconfirme soluţia pronunţată prin hotarârea în temeiul căreia s-a efectuat înscrierea provizorie210.

Nu mai puţin, şi în literatura juridică mai veche se promova acelaşi raţionament, argumentându-se că dispoziţiile art. 311 alin. (2) CPC consideră desfiinţate de drept actele de executare sau de asigurare (făcute în temeiul hotărârii casate) „luate în conformitate cu legile de procedură civilă, dar nu înscrierile obţinute pe baza legiuirilor de carte funciară”211. O precizare se impune: în contextul în care hotărârea nedefinitivă în temeiul căreia a fost efectuată înscrierea provizorie a fost anulată sau casată de instanţa de control judiciar212, se ridică problema dacă radierea dreptului real înscris provizoriu ar putea fi solicitată invocând faptul că înscrierea provizorie a dreptului tabular a fost un act de executare a hotărârii nedefinitive ulterior casate.

Acest punct de vedere nu poate fi primit. În realitate, înscrierea provizorie nu ar fi putut fi realizată dacă legea nu o prevedea în mod expres posibilă în temeiul unei hotărâri judecătoreşti nedefinitive. Deci chiar dacă hotărârea nedefinitivă obliga la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului nu se putea recurge la „actul de executare” al hotărârii prin înscrierea provizorie a dreptului în lipsa acestui caz particular de înscriere provizorie. Chiar şi în situaţia în care am considera că actul de executare al hotărârii priveşte însuşi dreptul constituit, transmis sau stins la care se referă hotărârea judecătorească nedefinitivă iar înscrierea provizorie se face în temeiul regulilor de carte funciară, apreciem că radierea înscrierii provizorii nu poate fi admisă în situaţia avută în vedere. Aceasta deoarece legiuitorul stabileşte în mod expres cazurile în care poate fi dispusă radierea înscrierii provizorii, şi anume în cazul nejustificării ei (deci a neprezentării în cazul de faţă a hotărârii definitive care statuează cu putere de lucru judecat asupra fondului dreptului tabular litigios) şi, într-un registru mai general, în cazurile prevăzute de art. 51 din Regulament.

Justificarea înscrierii provizorii a radierii dreptului de ipotecă. În cazul arătat, justificarea înscrierii provizorii are loc i) în temeiul declaraţiei autentice prin care creditorul ipotecar consimte la radierea dreptului de ipotecă sau, în cadrul procedurii ofertei de plată şi a consemnaţiunii prevăzute de art. 1005-1012 NCPC, fie i) în temeiul procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc în condiţiile art. 1007 NCPC prin care se constată acceptarea ofertei reale de plată de către creditor, fie i) prin încheierea emisă de executorul judecătoresc în condiţiile art. 1009 NCPC prin care. după consemnarea sumei datorate se constată efectuarea plăţii, rămasă definitivă (ca urmare a neatacării de către creditor în termen de 15 zile de la comunicare sau a respingerii de către instanţa judecătorească a plângerii creditorului împotriva încheierii executorului judecătoresc), fie i) în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive de validare a ofertei de plată urmată de consemnaţiune. Dispoziţiiile art. 899 alin. (3) NCC cuprind, de altfe, enumerarea tuturor acestor mijloace de justificare.

Justificarea înscrierii provizorii în cazul dobândirii unui drept tabular înscris provizoriu. Justificarea înscrierii provizorii a dobânditorului unui drept real înscris provizoriu depinde de justificarea înscrierii provizorii a dreptului anteceseorului său, în alţi termeni a înscrierii provizorii iniţiale. Dacă înscrierea provizorie a celui care a transmis dreptul real înscris

210 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 495-496, M. Mâneran, op. cit., p. 187.211 A se vedea C. Negrea, op. cit., p. 218.212 Pentru dezvoltări privind determinarea efectelor hotărârii de casare (în funcţie de casarea totală sau

parţială) a se vedea I. Leş, Codul de procedură civilă. Comantariu pe articole, ediţia 3, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2007, p. 861.

provizoriu se va justifica, se va justifica şi va deveni definitivă şi înscrierea dreptului tabular al a dobânditorului. Mutatis mutandis, nejustificarea înscrierii provizorii iniţiale va atrage şi nejustificarea înscrierii provizorii subsecvente. Am arătat şi cu prilejul analizei acestui caz distinct de înscriere provizorie cum regăsim aici o aplicaţie particulară (adică în materie de carte funciară) a principiului general conform căruia nimeni nu poate transmite un drept pe care nu îl are sau mai mult decât are. Mai mult, dispoziţiile art. 899 alin. (4) NCC arată în mod expres că „justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei” şi precizează, în continuare, că „nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei”.

Justificarea înscrierii provizorii în temeiul acordului de voinţă al părţilor. În ipoteza menţionată justificarea înscrierii provizorii nu poate avea loc decât tot prin consimţământul părţilor, exprimat în formă autentică sau personal, în faţa registratorului de carte funciară.

În cazul termenului extinctiv sau al sarcinii liberalităţii (despre care ştim că pot fi arătate în cuprinsul intabulării sau al înscrierii provizorii, după voinţa titularului dreptutului), pentru identitate de raţiune, partea interesată va putea să revină asupra opţiunii sale fără a fi necesar şi acordul celeilalte părţi. Precizăm că în situaţia termenului extinctiv titularul dreptului real afectat de această modalitate nu va mai putea solicita intabularea după împlinirea acestuia, dat fiind faptul că (obligaţia şi) dreptul (corelativ acesteia) acestuia se stinge la momentul împlinirii termenului.

§5. Termenul de justificare a înscrierii provizorii

Preliminarii. În funcţie de cazurile de înscriere provizorie, există sau nu dispoziţii speciale în care trebuie să se realizeze justificarea acesteia. De principiu, justificarea înscrierii provizorii se poate face oricând în măsura în care, din oficiu sau la cererea părţii interesate, nu s-a dispus radierea înscrierii provizorii.

Termenul de justificare a înscrierii provizorii a dreptului real imobiliar afectat de o condiţie suspensivă sau rezolutorie. Cu prilejul analizei dedicate înscrierii provizorii a drepturilor condiţionale am făcut unele consideraţii asupra condiţiilor prevăzute de art. 912 NCC pentru radierea drepturilor condiţionale, mai exact a termenelor impuse de lege pentru radierea înscrierea provizorii a dreptului afectat de o condiţiei suspensivă (în 5 ani de la înscriere dacă nu se dovedeşte îndeplinirea condiţiei), respectiv pentru radierea condiţiei rezolutorii (în 10 ani de la înscriere dacă nu s-a cerut radierea dreptului afectat de această modalitate). Am apreciat binevenită reglementarea expresă a acestor termene (comparativ cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996 care nu instituiau termene similare) şi reducerea lor din raţiuni de protecţie a securităţii dinamice a circuitului civil (comparativ cu durata dublă a acestor termene în concepţia promovată prin Decretul-lege nr. 115/1938).

Practic, înăuntrul termenelor arătate trebuie să se realizeze justificarea înscrierii provizorii pentru a preîntâmpina radierea acesteia. În cazul în care în termen de 5 ani de la înscriere nu se dovedeşte îndeplinirea condiţiei suspensive, înscrierea provizorie a dreptului afectat de această modalitate va fi radiată din oficiu (nerealizându-se justificarea ulterioară a dreptului în termenul arătat). Cu referire la condiţia rezolutorie, dacă în termen de 10 ani de la înscriere nu se dovedeşte îndeplinirea condiţiei (care ar desfiinţa retroactiv dreptul) şi nu se solicită, prin urmare, radierea dreptului înscris sub această modalitate, se va radia condiţia rezolutorie (prezumându-se că aceasta nu s-a realizat) iar dreptul va deveni pur şi simplu.

Cum radierea are loc din oficiu, şi nu la cererea persoanei interesate urmează a reţine că ne aflăm în prezenţa unei excepţii de la principiul disponibilităţii înscrierilor în cartea funciară (pe care o putem adăuga celor deja enumerate cu ocazia dezvoltărilor făcute asupra principiului în capitolul precedent). Acest regim în care are loc radierea drepturilor condiţionale (registratorul de carte funciară procedând din oficiu la efectuarea acesteia, prin derogare de la regulile comune în materie), ne poate forma convingerea că dispoziţiile art. 912 NCC au natura juridică a unor norme de ordine publică ceea ce înseamnă că părţile nu vor putea conveni termene mai lungi decât cele instituite de lege. Apreciem totuşi că ele pot stabili prin acordul lor termene mai scurte, scopul pentru care legiuitorul a instituit termenele respective (de a împiedica o prelungire în timp dincolo de limite rezonabile a incertitudinii situaţiei juridice a imobilelor) nefiind împietat printr-o asemenea conduită, ci dimpotrivă.

Nu mai puţin, nu lipsit de importanţă este de a stabili care sunt consecinţele situaţiei în care părţile nu indică termenul în care ar trebui să se îndeplinească condiţia suspensivă sau rezolutorie şi corelaţia sau chiar potenţialul conflict cu regulile instituite de art. 912 NCC. Astfel, dispoziţia cuprinsă în art. 1404 alin. (2) teza II NCC conform căreia „în lipsa unui termen, condiţia se consideră neîndeplinită numai atunci când este sigur că evenimentul nu se va produce” este, practic, paralizată atunci când intervine acţiunea normei cuprinse în art. 912 NCC. Într-adevăr, acest din urmă text legal impune ca, şi în lipsa unui termen stipulat de părţi, neîndeplinirea (evenimentului viitor şi nesigur ce dă expresie) condiţiei suspensive în termen de 5 ani de la înscriere213 să antreneze radierea din oficiu a dreptului real imobiliar afectat de această modalitate în timp ce neîndeplinirea condiţiei rezolutorii în termenul de 10 ani de la înscriere va determina radierea condiţiei rezolutorii şi justificarea înscrierii dreptului.

Termenul de justificare a înscrierii provizorii a dreptului real care priveşte ori grevează o construcţie viitoare. Se ridică întrebarea dacă termenele stabilite prin regulile imperative prevăzute de art. 912 NCC pentru drepturile condiţionale ar putea fi extinse şi în cazul dreptului real privind o cosntrucţie viitoare. Cum normele de excepţie sunt de strictă interpretare şi, mai mult, faţă de interzicerea analogiei în cazul normelor care derogă de la o dispoziţiei generală, răspunsul nu poate fi decât negativ214. În consecinţă, în cazul înscrierii provizorii a dreptului care priveşte ori grevează o construcţie viitoare, justificarea înscrierii poate fi făcută oricând, în condiţiile legii (adică a prezentării autorizaţiei de construire, procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi documentaţia cadastrală potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996).

Termenul de justificare a înscrierii provizorii efectuate în temeiul unei hotărâri judecătoreşti nedefinitive. Cum justificarea înscrierii are loc prin rămânerea definitivă a hotărârii judecătoreşti prin care s-a dispus obligarea părţii căzute în pretenţii la constituirea, transmiterea sau stingerea unui drept tabular ori la darea unei garanţii ipotecare de către cel care administrează bunurile altuia, urmează a avea în vedere că dovada rămânerii definitive a hotărârii trebuie prezentată biroului teritorial competent de cadastru pentru definitivarea efectelor înscrierii. De altfel, dispoziţiile art. 29 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 instituie obligaţia instanţei care s-a pronunţat ultima asupra fondului de a comunica „de îndată, din oficiu,” biroului teritorial hotărârea judecătorească definitivă purtând menţiunea conform cu originalul în vederea

213 Pentru rigurozitatea exprimării, art. 912 alin. (1) NCC are în vedere situaţia în care în termen de 5 ani de la înscriere nu se dovedeşte îndeplinirea condiţiei suspensive, ceea ce de plano nu exclude varianta ca în fapt condiţia să se fi îndeplinit şi în faţa registratorului de carte funciară să nu se facă dova da îndeplinirii acesteia; ipoteza este mai degrabă una teoretică pentru că partea în favoarea căreia operează îndeplinirea condiţiei este interesată să dovedească realizarea condiţiei pentru a obţine transformarea înscrierii provizorii în intabulare.

214 În sensul arătat a se vedea şi M. Mîneran, op. cit., p. 193.

efectuării înscrierilor dispuse privitoare la drepturile reale tabulare, actele şi faptele juridice precum şi la alte raporturi juridice supuse publicităţii în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară. Desiogur, nimic nu împiedică partea interesată să prezinte hotărârea judecătorească definitivă în copie legalizată pentru justificarea înscrierii provizorii.

În altă ordine de idei, o altă chestiune dezbătută în doctrină în materia justificării înscrierii provizorii în temeiul unei hotărâri judecătoreşti şi vizează aplicabilitatea sau nu i) a regulilor privind prescripţia dreptului de a cere executarea silită215, respectiv ii) a regulilor privind perimarea216.

i) Astfel, atunci când hotărârea judecătorească definitivă (prin care se valorifică justificarea înscrierii) se prezintă după împlinirea termenului de prescripţie ar putea registratorul de carte funciară să constate din oficiu că dreptul de a cere executarea silită a hotărârii s-a prescris şi, prin urmare, să refuze justificarea înscrierii provizorii împiedicând astfel convertirea în intabulare ? În mod tradiţional217, răspunsul este unul negativ.

Acestei linii de gândire ne raliem şi noi cu atât mai mult cu cât în filozofia de reglementare a NCC prescripţia nu mai este o excepţie de ordine publică, normele juridice incidente acesteia sunt considerate de ordine privată, neputând fi invocată din oficiu (această schimbare de paradigmă fiind operată de legiuitor după ce mulţi ani doctrina civilă a militat în favoarea ei). Astfel, potrivit art. 2512 NCC (purtând denumirea marginală Invocarea prescripţiei de partea interesată) „prescripţia poate fi opusă numai de cel în folosul căruia curge, personal sau prin reprezentant, şi fără a fi ţinut să producă vreun titlu contrar ori să fi fost de bună-credinţă (subl. ns.)”. Chiar dacă registratorul de carte funciară nu va da eficienţă din oficiu prescripţiei, partea interesată să invoce prescripţia dreptului de a cere executarea silită a hotărârii judecătoreşti (în temeiul căreia a operat înscrierea provizorie şi rămasă definitivă) va putea promova acţiunea în rectificare de carte funciară pentru a obţine radierea. În cele din urmă, putem conchide că regulile procesuale (art. 705 NCPC, 405 CPC) îşi păstrează aplicabilitatea. Epuizând întreaga perspectivă de drept material şi procesual pe care o ridică o atare stare de fapt, autori avizaţi arată că, în măsura în care dreptul material la acţiune nu s-a prescris, partea interesată (deşi nu va putea împiedica radierea înscrierii provizorii iniţiale) va putea obţine un nou titlu executoriu218. Precizăm că aceasta este, totuşi, posibil doar dacă în al doilea litigiu soluţionarea acestuia nu s-ar lovi de puterea de lucru judecat a hotărârii judecătoreşti constituind titlul executoriu iniţial.

ii) Pentru stabilirea corelaţiei dintre justificarea înscrierii provizorii şi regulile procesuale privind perimarea219, două ipoteze pot fi avute în vedere.

215 Dispoziţiile art. 705 NCPC prevăd următoarele: „(1) Dreptul de a obţine executarea silită se prescrie în termen de 3 ani, dacă legea nu prevede altfel. În cazul titlurilor emise în materia drepturilor reale, termenul de prescripţie este de 10 ani. (2) termenul de prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul de a obţine executarea silită. În cazul hotărârilor judecătoreşti şi arbitrale, termenul de prescripţie începe să curgă de la data rămânerii lor definitive”.

216 Prevederile art. 416 NCPC dispun: „(1) Orice cerere de chemare în judecată, contestaţie, apel, recurs, revizuire şi orice altă cerere de reformare sau de retractare se perimă de drept, chiar împotriva incapabililor, dacă a rămas în nelucrare din motive imputabile părţii, timp de 6 luni. (2) Termenul de perimare curege de la ultimul act de procedură îndeplinit de părţi sau de instanţă. (...)”.

217 A se vedea M. Nicolae, op. cit., p. 494 şi referinţele bibliografice indicate, M. Mîneran, op. cit., p. 189.218 A se vedea M. Nicoale, op. cit., p. 494.219 Pentru dezvoltări privind noţiunea, condiţiile, procedura, soluţiile pronunţate şi efectele perimării,

respectiv distincţia dintre perimarea procesului civil şi perimarea instanţei a se vedea I. Leş, Tratat de drept procesual civil, volumul I. Principii şi instituţii generale. Judecata în faţa primei instanţe , Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 528-550.

Prima vizează situaţia în care hotărârea judecătorească în temeiul căreia a fost efectuată înscrierea provizorie a fost schimbată în apel (soluţia pronunţată fiind nefavorabilă părţii în favoarea căreia a operat înscrierea provizorie) iar calea de atac a recursului s-a perimat; practic, într-un asemenea cadru procesual nici nici nu se mai pune problema justificării înscrierii provizorii iar partea împotriva căreia a fost făcută înscrierea provizorie va putea solicita după constatarea perimării căii de atac a recursului radierea înscrierii provizorii.

A doua ipoteză ar fi cea în care după pronunţarea hotărârii judecătoreşti care a stat la baza înscrierii provizorii s-au perimat căile de atac împotriva acesteia ceea ce înseamnă că aceasta a rămas definitivă, prin urmare a intervenit justificarea ulterioară a înscrierii provizorii.

Termenul de justificare a înscrierii provizorii a radierii dreptului de ipotecă. Nu există prevăzut un termen special în care trebuie să se realizeze justificarea înscrierii provizorii în cazul prevăzut de art. 898 pct. 3 NCC, urmând a fi avute în vedere condiţiile legii în materie de procedura ofertei de plată şi a consemnaţiunii (art. 1005-1012 NCPC) atunci când creditorul refuză să consimtă la primirea plăţii şi la radierea ipotecii.

Termenul de justificare a înscrierii provizorii a dobândirii unui drept tabular înscris provizoriu. Prin justificarea înscrierii provizorii iniţiale se obţine şi justificarea înscrierii provizorii a dreptului tabular dobândit şi înscris provizoriu. Dispoziţiile art. 899 alin. (4) NCC consacră în mod expres această regulă atunci când afirmă că „justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tutor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei”. Prin urmare este suficientă prezentarea înscrisului din care să rezulte justificarea înscrierii provizorii a dreptului tabular înscris provizoriu şi ulterior transmis. În măsura în care obiectul înscrierii provizorii iniţiale îl constituie un drept condiţional (căruia îi sunt aplicabile termenele impuse de art. 912 NCC) care a fost ulterior transmis220, condiţiile în care are loc justificarea (sau nejustificarea) acesteia se vor răsfrânge şi asupra înscrierii provizorii subsecvente.

În cazul nejustificării înscrierii provizorii iniţiale, cel interesat va putea solicita radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcu condiţionat de justificarea ei.

Termenul de justificare a înscrierii provizorii efectuate în temeiul acordului de voinţă al părţilor. În lipsa unor reguli speciale, în acest caz justificarea poate interveni oricând atâta timp cât nu s-a dispus radierea acestei înscrierii.

Secţiunea a 4-a. Notarea în cartea funciară

§1. Noţiune şi reglementare

Definiţie. Cu prilejul analizei principiului publicităţii integrale am putut constata că acţiunea acestuia se manifestă într-o dublă direcţie: în cartea funciară sunt supuse înscrierii nu doar drepturile reale imobiliare (constituind obiectul intabulării sau înscrierii provizorii) ci, prin notare, şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, în cazurile prevăzute de lege.

Notarea este înscrierea, în cazurile prevăzute de lege, a drepturilor de creanţă, faptelor juridice sau a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară în scop de opozabilitate faţă de terţi sau pentru simpla informare acestora. În alţi termeni, în timp ce drepturile reale imobiliare pot constitui obiectul inatbulării sau al înscrierii provizorii, drepturile

220 Potrivit dispoziţiilor art. 1408 alin. (1) NCC „obligaţia afectată de condiţie este transmisibilă, drepturile dobânditorului fiind însă supuse aceleiaşi condiţii”.

de creanţă, faptele sau raporturile juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară pot constitui doar obiectul notării, în cazurile impuse de lege.

Reglementare. Comparativ cu intabularea şi înscrierea provizorie, dispoziţiile consacrate notării ocupă o arie mai extinsă, fiind mai numeroase şi alcătuind substanţa unui capitol de sine-stătător (Capitolul III. Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice) înăuntrul titlului dedicat cărţii funciare. Explicaţia rezidă poate în eterogenitatea specifică situaţiilor ce pot constitui obiectul notării (asupra căreia vom face dezvoltări ulterioare într-o secţiune distinctă).

La dispoziţiile art. 902-906 din noul Cod civil, se adaugă prevederile art. 42, 68, 76, 93, 109 din Regulament.

În fine, dispoziţii incidente notării sunt cuprinse şi în alte reglementări (aceste dispoziţii făcând referire sau chiar detaliind unele din cazurile de notare enumerate de art. 902 alin. (2) NCC, altele fiind cazuri distincte de notare), din care, cu titlu exemplificativ, pot fi reţinute:

- art. 821 NCPC – notarea urmăririi imobilului în cartea funciară; art. 954 alin. (3) NCPC – notarea sechestrului asigurător; art. 974 alin. (3) notarea sechestrului judiciar; art. 817 NCPC – notarea acţiunii de partaj a bunurilor comune;

- art. 101 alin. (2) din Legea nr. 85/2014 privind procedurile de prevenire a insolvenţei şi de insolvenţă - menţiunea hotărârii de deschidere a procedurii insolvenţei, art. 122 alin. (1) din Legea nr. 85/2014 – notarea cererii privind anularea unui act de constituire sau de transfer cu caracter patarimonial;

- art. 21 alin. (1) din O.G. nr. 51/1997 privind operaţiunile de leasing şi societăţile de leasing – notarea contractelor de leasing care au ca obiect utilizarea bunurilor imobile;

- art. 129 alin. (8) şi (9) din O.G. nr. 92/2003, republicată, cu modificările ulterioare, privind Codul de procedură fiscală – notarea înfiinţării sechestrului asigurător asupra bunurilor imobile ale debitorului.

Notări efectuate în scop de opozabilitate faţă de terţi vs. notări efectuate în scop de informare a terţilor. În timp ce dispoziţiile art. 902 alin. (2) NCC enumeră de o manieră enunţiativă actele, faptele şi raporturile juridice (în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară) care pentru a fi opozabile terţilor trebuie notate în cartea funciară, dispoziţiile art. 903 enumeră actele, faptele şi raporturile juridice care, deşi opozabile terţilor fără înscrierea în cartea funciară, pot fi notate în cartea funciară cu scop exclusiv informativ. În primul caz neefectuarea formalităţii de notare este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi a drepturilor, actelor, faptelor, raporturilor juridice nesupuse formalităţii, în timp ce în al doilea caz notarea se efectuează pentru raţiuni pur informative, fără ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere.

§2. Cazurile de notare prevăzute de lege. Obiectul notărilor

Diviziunea legală. Eterogenitatea notărilor. Varietatea situaţiilor ce pot fi supuse publicităţii prin notare mărturiseşte, fără îndoială, despre natura prin excelenţă neomogenă a acestei categorii de înscrieri (mai exact a cazurilor în care poate fi efectuată), comparativ cu intabularea şi înscrierea provizorie. Nu înseamnă că cele din urmă (cu referire în special la înscrierea provizorie) sunt lipsite de o anume diversificare a ipotezelor în care pot fi efectuate, însă gama situaţiilor susceptibile de notare este vizibil mai largă. Avem sentimentul că nu alunecăm în eroare afirmând că ne aflăm în prezenţa înscrierii de carte funciară cu cel mai accentuat potenţial de eterogenitate şi, într-un registru mai general, al instituţiilor de drept civil în

ansamblu, în prezenţa unei operaţiuni juridice cu un grad pronunţat de varietate a exemplificărilor sale.

Din această perspectivă, modul de reglementare al notării prin noul Cod civil care, prin denumirea marginală a articolelor 902 şi 903 NCC introduce de o manieră explicită distincţia dintre actele sau faptele supuse notării şi actele sau faptele care pot fi notate în cartea funciară este binevenit întrucât promovează, practic, clasificarea notărilor în funcţie de scopul sau efectele acestora în i) notări efectuate în scop de opozabilitate faţă de terţi şi ii) notări efectuate în scop de informare a terţilor. În timp ce drepturile, faptele sau raporturile juridice în legătură cu imobilele avute în vedere de art. 902 NCC „devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficiente pentru a suplini lipsa de publicitate (subl. ns.)” [art. 902 alin. (1) NCC], cele la care face referire art. 903 NCC „se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere (subl. ns.)” [art. 903 alin. (1) NCC].

Legiuitorul modern nu a ezitat să se lase inspirat de modelul mai vechi existent în sistemul Decretului-lege nr. 115/1938 care, în art. 81 enumera cazurile în care urma a se efectua notarea iar în art. 82 indica acele cazuri în care se putea solicita notarea „fără însă ca opozabilitatea faţă de tertele persoane să atârne de această înscriere” (suprapunerea exemplelor aparţinând primei şi celei de-a doua categorii nefiind în întregime identică cu cea din art. 902-903 NCC). În schimb, în reglementarea Legii nr. 7/1996, legiuitorul optase pentru o enumerare cu un caracter mai general a situaţiilor în care putea fi dispusă notarea, în sensul că art. 26 alin. (4) lit. c) din lege arăta că notarea are ca obiect „înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară”, prevederile menţionate completându-se în materie şi cu art. 38 ale cărui dispoziţii indicau în ce situaţii notarea urma a fi făcută la cererea persoanei interesate221.

Înăuntrul diviziunii legale consacrate de noul Cod civil, prima categorie (art. 902 NCC) acoperă o sferă largă de cazuri ilustrative, caracterizată de eterogenitate (după cum deja am anticipat). A doua categorie, deşi mai restrânsă este deschisă multiplicării întrucât enumerarea cazurilor care o alcătuiesc (ca, de altfel, şi cea proprie primei categorii) are (tot) un caracter enunţiativ; într-adevăr, sub pct. 3 din art. 903 NCC, legiuitorul face referire la „orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în scest scop de lege”.

O clasificare doctrinară şi interesul său didactic: un antidot pentru eterogenitate. Repertoriul a numai puţin de 20 de situaţii supuse notării (drepturi personale, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciar, într-o exprimare mai riguroasă) potrivit art. 902 alin. (2) NCC la care se adaugă cele 3 ipoteze prevăzute de art. 903 NCC şi, în fine, cele două notări reglementate prin articole distincte, şi anume art. 904 NCC (notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca) şi art. 906 NCC (notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune) poate fi deconcertantă în efortul de însuşire a acestora.

221 Nu este mai puţin adevărat că prevederile art. 42 alin. (2) din Regulament indicau cvasiexhaustiv cazurile supuse notării, acestea fiind înscrise sub lit. a)-q) (!) la care au mai fost adăugate încă patru cazuri prin completările aduse articolului menţionat prin art. 1 pct. 10 din Ordinul nr. 133/2009 (M. Of. nr. 245 din 13 aprilie 2009); în fine, înainte de intrarea în vigoare a NCC, prin art. I pct. 13 din Ordinul nr. 784/2011(M. Of. nr. 413 din 14 iunie 2011), dispoziţiile art. 42 alin. (2) din Regulament au fost completate prin introducerea a încă 3 cazuri de notare [menţionate sub lit. l1), l2) şi o1) ].

Este motivul pentru care tendinţa unei minime sistematizări se face repede resimţită cel puţin din raţiuni didactice. Sub imperiul reglementărilor anterioare, abordările doctrinare au avut în vedere, în mod obişnuit, criteriul privind obiectul notărilor şi au propus varii formule de clasificare (chiar dacă în reglementarea anterioară noului Cod civil, art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996 vehicula o enumerare generică, faţă de lista detaliată existentă în Regulament, gruparea lor în câteva clase relevante a apărut doctrinei imperios necesară)222. Într-un spirit de consecvenţă faţă de acest criteriu tradiţional, se poate constata că şi doctrina ulterioară intrării în vigoare a NCC îl utilizează223 astfel încât ni se pare firesc să ni-l însuşim.

Opţiunea noastră este justificată, desigur, de aceeaşi nevoie de structurare a acestui generos „nomenclator” de notări (dar şi poate şi epuizant, în lipsa unei minime ordonări dincolo de cea primară în notări în scop de opozabilitate şi notări în scop de informare a terţilor). Aplicarea acestui criteriu ca şi instrument de control al eterogenităţii notării nu poate avea decât rezultate parţiale. Vom putea vedea, în cele ce urmează, că şi în această „aşezare” (în care unei categorii de notări îi pot cortespunde exemplificări suficient de variate) eterogenitatea nu va fi, desigur, eliminată ci suportă (doar) o anume diluare, utilă însă interesului didactic al unei construcţii relativ sistematizate. Clasificarea propusă se va menţine în tiparele tradiţionale care folosesc obiectul notărilor drept criteriu. Prima categorie va reuni notări privind persoana titularului dreptului real înscris în cartea funciară, a doua notări referitoare la drepturile persoanle, faptele şi alte raporturi juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară. Şi cum dreptul real deţinut de o persoană asupra unui imobil înscris în cartea funciară poate constitui obiectul unui litigiu, a treia categorie va grupa notări privind acţiunile în justiţie privind imobilul înscris în cartea funciară. În fine, ultima categorie este una relativ atipică faţă de criteriul diviziunii, neprivind un obiect determinat al notării (persoana, imobilul sau acţiunile în justiţie) dar cuprinzând alte cazuri prevăzute de lege pentru a fi supuse notării. Am preferat să le includem într-o categorie de sine-stătătoare în considerarea faptului că însuşi legiuitorul face trimitere la aceste situaţii prin art. 902 alin. (2) NCC şi art. 903 pct. 3 NCC.

Notări referitoare la persoana titularului de drepturi tabulare

Indiferent că este vorba despre notări efectuate în scop de opozabilitate sau doar pentru informarea terţilor, prima categorie cuprinde actele, faptele şi raporturile juridice care privesc

222 A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. 1, p. 421-422 (pentru clasificarea notărilor în reglementarea Decretului-lege nr. 115/1938, în notări care vizează: 1º situaţia juridică personală a titularului dreptului înscris, 2º drepturile personale sau alte raporturi juridice, 3º anumite acţiuni în justiţie în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară, 4º anumite îngrădiri legale ce implică o serie de restricţiuni aduse proprietăţii), idem, vol. 2, p. 509-510 (pentru clasificarea notărilor în reglementarea Legii nr. 7/1996 şi a dispoziţiilor dezvoltatoare ale Regulamentului în vigoare pe durata aplicării acestei legi în notări care privesc 1º raporturile juridice care configurează situaţia juridică personalăa titularului de carte funciară, 2º drepturile personale şi alte raporturi juridice patrimoniale în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară, 3º intenţia de a înstrăina sau de a greva imobilul înmatriculat în cartea funciară, 4º îngrădirile legale şi judiciare de înstrăinare sau grevare a imobilului cuprins în cartea funciară, 5º măsurile de executare silită şi cele asigurătorii asupra imobilului înscris în cartea funciară, 6º acţiunile în justiţie în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară). Într-o formulă apropiată, a se vedea şi D.-M. Cosma, op. cit., p. 198-2013 (pentru o clasificare a notărilor în concepţia Legii nr. 7/1996, în notări referitoare la a) starea şi capacitatea persoanelor, b) acţiunile şi căile de atac în justiţie, c) măsurile de indisponibilizare, d) drepturile personale), respectiv P. Năsăudean, op. cit., p. 94-96 (pentru o clasificare a notărilor prevăzute prin Decretul-lege nr.115/1938, în a) notări referitoare la situaţia juridică personală a titularului dreptului înscris, b) notări referitoare la drepturi personale, fapte sau raporturi juridice, c) notări referitoare la anumite acţiuni judecătoreşti).

223 A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 932-933, M. Mîneran, op. cit., p. 196.

persoana titularului tabular şi vizează, în special, capacitatea civilă a acestuia. În cele ce urmează vom face câteva precizări punctuale asupra fiecărui caz în parte.

Notarea privind incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de exerciţiu ori de folosinţă. Notarea stării de minoritate, a tutelei, a curatelei potrivit art. 903 pct. 1 NCC are doar un caracter informativ, de avertizare a terţilor asupra incapacităţii totale sau parţiale de exerciţiu a titularului dreptului real înscris. Lipsa capacităţii de exerciţiu sau capacitatea de exerciţiu restrânsă sunt opozabile terţilor şi fără înscrierea lor în cartea funciară, prin urmare dobânditorii nemijlociţi nu se pot apăra invocând lipsa notării împotriva acţiunii în anularea actului juridic încheiat de minor cu încălcarea regulilor privind capacitatea. În sensul arătat sunt nu numai dispoziţiile art. 903 pct. 3 NCC care instituie acest caz de notare „fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere”, ci şi art. 46 alin. (1) NCC potrivit căruia „persoanele capabile de a contracta nu pot opune minorului sau celui pus sub interdicţie judecătorească incapacitatea acestuia (subl. ns.)”.

Notarea privind punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri. Interdicţia judecătorească este măsura de ocrotire luată de instanţa judecătorească faţă de persoana care nu are discernământul necesar pentru a se îngriji de interesele sale din cauza alienaţiei sau debilităţii mintale prin lipsirea acesteia de capacitate de exerciţiu şi instituirea tutelei224. Deşi regula generală statornicită de art. 169 alin. (1) NCC este aceea că interdicţia judecătorească îşi produce efectele de la data rămânerii definitive hotărârii judecătoreşti de punere sub interdicţie, legiuitorul a înţeles să prevadă prin alin. (2) că interdicţia judecătorească nu este opozabilă terţilor decât de la data îndeplinirii formalităţilor de publicitate prevăzute de Codul de procedură civilă, afară numai dacă cel de-al treilea a cunoscut punerea sub interdicţie pe altă cale. Într-adevăr, potrivit dispoziţiilor art. 940 alin. (1) lit. c) NCPC instanţa care a pronunţat hotărârea judecătorească definitivă de punere sub interdicţie are obligaţia să comunice, de îndată, dicpozitivul acesteia în copie legalizată biroului de cadastru şi publicitate imobiliară competent pentru notarea în cartea funciară.

În măsura în care a intervenit încetarea cauzelor care au determinat punerea sub interdicţie, se poate solicita instanţei ridicarea măsurii. În mod similar, în cazul ridicării interdicţiei judecătoreşti încetarea dreptului de reprezentare al tutorelui este opozabilă terţilor doar de la data îndeplinirii formalităţilor de publicitate [dispoziţiile art. 177 alin. (4) NCC făcând trimitere la acelaşi art. 169 alin. (2) NCC], afară de cazul în care terţul a luat cunoştinţă de ridicarea interdicţiei pe altă cale.

Notarea privind declararea judecătorească a morţii. Dispoziţiile art. 902 alin. (2) pct. 2 NCC (care supun notării „cererea de declarare a morţii unei persone fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii”225) trebuie lecturate prin corelare cu prevederile art. 51 NCC privind procedura de declarare a morţii făcând trimitere sub aspectul soluţionării cererii la dispoziţiile Codului de procedură civilă. Astfel, potrivit art. 944 alin. (4) NCPC, dacă în patrimoniul persoanei a cărei moarte se cere a fi declarată există bunuri imobile, preşedintele instanţei va solicita, din oficiu, notarea cererii de declarare a morţii în cartea funciară; în mod similar, şi dispozitivul hotărârii de declarare a morţii va fi notat în cartea funciară [art. 946 alin.

224 Cu titlu de noutate, dispoziţiile art. 166 NCC reglementează aşa-numita „tutelă dativă” adică desemnarea persoanei ocrotitorului de către însuşi beneficiarul măsurii de ocrotire. Până la soluţionarea cererii de punere sub interdicţiei judecătorească instanţa de tutelă poate numi, în caz de nevoie, un curator special pentru îngrijirea, reprezentarea şi administrarea bunurilor celui a cărui interdicţie a fost cerută.

225 A se vedea şi art. 42 alin. (2) lit. f) din Regulament privind notarea referitoare la arătarea acţiunii pentru anularea hotărârii declarative de moartea titularului de drept real înscris în cartea funciară.

(4) NCPC]. În fine, şi atunci când se cere rectificarea sau constatarea nulităţii hotărârii declarative de moarte şi în patrimoniul persoanei a cărei moarte a fost declarată există bunuri imobile, instanţa, din oficiu, va dispune notarea cererii în cartea funciară (art. 950 NCPC).

Notarea ocazionată de procedura insolvenţei. În aplicarea art. 902 alin. (2) pct. 16 NCC sunt supuse notării hotărârea de deschidere a procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri şi închiderea acestei proceduri. Desigur, notarea nu poate purta decât asupra bunurilor aflate în patrimoniul debitorului supus acestei proceduri (nu şi asupra bunurilor aparţinând asociaţilor persoanei juridice supusă acestei proceduri în calitate de debitor). Dispoziţiile art. 902 alin. (2) pct. 16 NCC ce consacră acest caz de noare se corelează cu obligaţia instituită prin art. 101 alin. (2) din Legea nr. 85/2014 în sarcina administratorului judiciar/lichidatorului judiciar de a trimite (atunci când debitorul are bunuri supuse formalităţilor de publicitate) autorităţilor competente (prin urmare, inclusiv biroului de cadastru şi publicitate imobiliară) o copie după hotărârea de deschidere a procedurii insolvenţei pentru a se face menţiune. Un alt caz de notare prevăzut de legea specială în materia procedurii insolvenţei este cel consacrat de art. 122 alin. (1) având ca obiect cererea privind anularea unui act de constituire sau de transfer cu caracter patarimonial.

Notări referitoare la drepturile personale şi alte raporturi juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară

Este categoria care beneficiază de cea mai mare întindere în cadrul clasificării propuse, cazurile de notare pe care le reuneşte privind drepturi de creanţă, fapte, acte sau raporturi juridice în legătur cu imobilul înscris în cartea funciară. Organizarea acestora a fost făcută prin raportare la natura juridică a raporturilor juridice care prilejuiesc efectuarea acestor notări.

Notări în materia raporturilor de familie. Sunt avute în vedere:a) notarea calităţii de bun comun a unui imobil prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 3

NCC care se corelează cu cele prevăzute de art. 344 NCC potrivit căruia oricare dintre soţi poate cere să se facă menţiune în cartea funciară despre apartenenţa unui bun la comunitate. În lipsa notării privind calitatea de bun comun a imobilului, terţul contractant este îndreptăţit să considere că doar soţul înscris în cartea funciară este proprietarul bunului respectiv; totuşi, făcând aplicarea dispoziţiilor art. 902 alin. (1) NCC, se poate dovedi că terţul a avut cunoştinţă pe altă cale cale despre calitatea de bun comun a imobilului.

b) notarea convenţiei matrimoniale precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 4 NCC ale cărui prevederi se coroborează cu cele cuprinse în art. 334 privind publicitatea convenţiei matrimoniale şi art. 335 NCC privind inopozabilitatea convenţiei matrimoniale); în conformitate (şi) cu acest din urmă text legal, convenţia matrimonială nu poate fi opusă terţilor cu privire la actele încheiate de aceştia cu unul dintre soţi decât dacă au fost îndeplinite formalităţile de publicitate imobiliară sau dacă terţii au cunoscut-o pe altă cale226. Regimul matrimonial secret227 produce efecte juridice doar între soţi, nefiind opozabil terţilor faţă de care va produce efecte juridce doar regimul matrimonial cu privire la care au fost îndeplinite formalităţile de publicitate imobiliară

226 Dispoziţiile art. 335 alin. (2) consacră regula inopozabilităţii convenţiei matrimoniale faţă de terţi (creditorii unui soţ, de exemplu) cu privire la actele încheiate de aceştia cu oricare dintre soţi înainte de încheierea căsătoriei.

227 Prevederile art. 331 NCC reglementează o aplicaţie a simulaţiei în materia regimurilor matrimoniale, adică a actului secret prin care părţile aleg un alt regim matrimonial sau modifică regimul matrimonial pentru care au fost îndeplinite formalităţile de publicitate prevăzute de lege.

c) notarea privind destinaţia unui imobil drept locuinţă a familiei prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 5 NCC în contextul în care, urmare regimului special de protecţie a locuinţei familiei introdus prin noul Cod civil (art. 321-324 NCC)228, oricare dintre soţi poate cere notarea în cartea funciară, în condiţiile legii, a unui imobil ca locuinţă a familiei, chiar dacă nu este proprietarul imobilului potrivit art. 321 alin. (2) NCC. Nu mai puţin, în lipsa notării locuinţei familiei în cartea funciară, soţul care nu şi-a dat consimţământul nu poate cere anularea actului, ci numai daune-interese de la celălalt soţ, cu excepţia cazului în care terţul dobânditor a cunoscut, pe altă cale, calitatea de locuinţă a familiei [art. 322 alin. (5) NCC].

Notări în materia raporturilor juridice izvorâte din contractea) notarea privind locaţiunea şi cesiunea de venituri prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 6

NCC, ale cărui dispoziţii se interpretează coroborat cu art. 1811 alin (1) NCC conform căruia atunci când obiectul locaţiunii îl constituie un imobil înscris în cartea funciară, dreptul locatarului nu este opozabil dobânditorului decât dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară;

b) notarea privind aportul constând în dreptul de folosinţă asupra unui bun imobil la capitalul social prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 7 NCC raportat la art. 1883 NCC compartativ cu aportul constând în dreptul de proprietate asupra imobilului care este supus intabulării (soluţia fiind una firească ştiut fiind că în acest din urmă caz bunul intră în patrimoniul societăţii care devine astfel titulara dreptului tabular asupra imobilului).

c) notarea interdicţiei convenţionale de înstrăinare sau de grevare a unui drept real imobiliar înscris în cartea funciară (sau notarea clauzei de inalienabilitate) prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 8 NCC raportat la art. 626-629 NCC (privind limitele dreptului de proprietate prin acte juridice, condiţiile, domeniul de aplicare şi condiţiile de opozabilitate ale clauzei de inalienabilitate şi sancţiunea pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate). Cu titlu preliminar, subliniem că acest caz de notare are în vedere inalienabilitatea convenţională şi nu interdicţiile legale care operează ope legis fără a fi necesară notarea lor în cartea funciară229. În respectarea dispoziţiilor art. 628 alin. (1) NCC, clauza de inalienabilitate valabilă şi purtând asupra unui bun imobil nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze decât dacă au fost îndeplinite condiţiile de opozabilitate, şi anume notarea acesteia în cartea funciară.

d) notarea vânzării făcute cu rezerva dreptului de proprietate prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 9 NCC raportat la art. 1684 NCC230 potrivit căruia stipulaţia prin care vânzătorul îşi rezervă proprietatea bunului până la plata integrală a preţului este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. În alţi termeni, vânzarea cu rezerva dreptului de proprietate este vânzarea care conţine o clauză prin care vânzătorul îşi păstrează dreptul de proprietate până la momentul achitării integrale a preţului. Potrivit aprecierilor pertinente formulate în doctrină, nu este vorba despre o

228 Pentru dezvoltări privind noţiunea de locuinţă a afamiliei (distincţia faţă de domiciliul comun), regimul actelor juridice privind locuinţa familiei (limitarea legală a drepturilor unuia dintre soţi de a dispune cu privire la locuinţa familiei, obiectul şi natura actelor juridice, consimţământul scris al celuilalt soţ, sancţiunea în cazul lipsei acestui consimţământ, durata de protecţie a locuinţei familiei, regimul actelor juridice având ca obiect bunurile care mobilează sau decorează locuinţa familiei), drepturile soţilor asupra locuinţei (de familie) închiriate şi atribuirea beneficiului contractului de închiriere a se vedea C. M. Nicolescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 332-344.

229 Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 54 din Regulament „efectul de opozabilitate al înscrierii este inoperant, cu referire la suprafaţa terenului, destinaţia, categoria de folosinţă, restricţiile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică, sistematizarea localităţilor şi alte asemenea aspecte (subl. ns.)”.

230 De altfel, legiuitorul a reglementat ca pe o varietate distinctă vânzarea cu plata preţului în rate (art. 1755-1757 NCC), rezerva proprietăţii fiind în mod obişnuit în legătură cu aceasta.

vânzare condiţională, ci de o vânzare afectată doar de un termen. Vânzătorul rămâne proprietar pur şi pur şi simplu până la achitarea integrală a preţului, iar dreptul de proprietate se va transmite la cumpărător la data plăţii preţului231. Pentru a fi opozabilă terţilor, clauza privind rezerva proprietăţii trebuie să fie supusă formalităţilor de publicitate, în cazul unui bun imobil aceste formalităţi constând în notarea acesteia în cartea funciară.

e) notarea dreptului de a revoca sau denunţa unilateral contractul prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 10 NCC raportat la ar. 1276 NCC232, notarea pactului comisoriu şi a declaraţiei de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului233 prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 11 NCC raportat la art. 1553 şi 1552 NCC.

f) notarea antecontractului enumerată de art. 902 alin. (2) pct. 12 NCC şi reglementată într-o formulă de sine-stătătoare prin art. 906 NCC obligă la câteva consideraţii mai detaliate.

Antecontractul reprezintă o promisiune de a contracta în sensul definit de art. 1279 NCC, legiuitorul instituind condiţii particulare pentru notarea acestuia în cartea funciară. Astfel, potrivit art. 906 alin. (1) NCC două cerinţe trebuie îndeplinite pentru a se putea dispune notarea promisiunii de a încheieia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil sau un alt drept în legătură cu acesta:

i) promitentul să fie înscris în cartea funciară drept titularul dreptului ce constituie obiectul promisiunii, ceea ce este de fapt o consecinţă a aplicării principiului relativităţii înscrierilor de carte funciară; într-adevăr, cum înscrierile în cartea funciară se pot efectua numai împotriva aceluia care este înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută reluarea acestei reguli în contextul particular al promisiunii de a contracta este binevenită mai ales în considerarea faptului art. 906 NCC are în vedere înscrierea oricărui drept, real sau de creanţă (ori principiul relativităţii vizează înscrierea unui drept real);

ii) antecontractul să prevadă, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Condiţia este prevăzută doar pentru efectuarea notării nu şi pentru valabilitatea antecontractului care îşi produce prin urmare efectele între părţi chiar şi în lipsa indicării termenului. Raţiunile legiuitorului pentru instituirea obligativităţii termenului în vederea notării nu pot fi decât cele derivate din necesitatea de a nu prelungi incertitudinea situaţiei juridice a imobilelor dincolo de nişte perioade de timp rezonabile. Mai mult, după cum în mod judicios s-a remarcat la nivel doctrinar, impunerea termenului este o soluţie oportună cu atât mai mult cu cât în actuala concepţie a legii civile (mai exact, a art. 2512 NCC) prescripţia extinctivă este reglementată prin norme juridice de ordine privată, putând fi invocată doar de partea interesată ceea face nesigură intervenţia sancţiunii234.

Nu mai puţin, legiuitorul a înţeles să reglementeze prin art. 906 alin. (1) teza II şi i) un termen înăuntrul căruia poate fi solicitată notarea antecontractului, arătând că

aceasta „se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui (subl. ns.)”; apreciem că durata termenului este una

231 A se vedea G. Gheorghiu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 1800.

232 Denunţarea unilaterală a contractului este o excepţie de la principiul irevocabilităţii actului juridic civil (şi a regulii simetriei aplicabile în materia formării şi încetării actului juridic bilateral mutuus consensus, mutuus dissensus), această prerogativă având natura juridică a unui drept potestativ convenţional care poate fi exercitat însă în condiţiile art. 1276 NCC sau în condiţiile convenite de părţi, pentru dezvoltări a se vedea C. Zamşa, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 1342.

233 Cu privire la modul de operare al rezoluţiunii sau rezilierii prin declaraţia unilaterală a creditorului, cazurile de operare şi natura juridică a declaraţiei de rezoluţiune sau reziliere în condiţiile noului Cod civil comparativ cu vechiul Cod civil, a se vedea idem, p. 1652-1653.

234 A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 203.

adecvată, nefiind o coincidenţă stabilirea acestuia la o perioadă identică cu durata termenului de prescripţie a dreptului la acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract în condiţiile art. 1669 alin. (2) NCC235. Se poate observa o anume presiune pe care legiuitorul o imprimă conduitei procesuale a persoanelor îndreptăţite, presiune utilizată în scopul de a sprijini eliminarea stării de incertitudine asupra situaţiei juridice a imobilelor ce nhu ar putea avea efecte fericite asupra terţilor interesaţi să contracteze acte juridice purtând asupra imobilelor respective. Apreciem că ne aflăm în prezenţa unui termen de decădere a cărui expirare este sancţionată cu pierderea dreptului de a mai solicita efectuarea notării antecontractului în cartea funciară.

ii) un termen maxim în care poate fi menţinută notarea antecontractului reglementat de art. 906 alin. (2) care arată că „promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului”. Concordanţa între perioada de timp în care notarea antecontractului poate fi menţinută în cartea funciară şi cea corespondentă termenului de prescripţie a dreptului la acţiune prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract este evidentă.

În fine, o ultimă chestiune vizează cazurile în care radierea notării antecontractului urmează a se face din oficiu, situaţiile fiind oarecum previzibile faţă de regulile instituite prin alin. (2) al articolului analizat.

Astfel, am putut constata că, în situaţia în care termenul stipulat pentru executarea antecontractului a expirat iar beneficiarul nu a promovat în termen de 6 luni de la expirarea acestuia acţiune prin care să solicite pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, partea interesată poate solicita radierea notării antecontractului, formularea „promisiunea se va putea radia (subl. ns.)” fiind mai mult decât sugestivă. În schimb,

a) dacă în termen de 6 luni de la expirarea termenului stipulat pentru executarea antecontractului beneficiarul promisiunii nu a solicitat înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii radierea se va dispune din oficiu. Radierea notării va putea fi împiedicată dacă în acelaşi termen de 6 luni (de la expirarea termenului stipulat pentru executarea antecontractului) cel îndreptăţit nu a formulat şi nu a notat acţiunea pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract. Desigur, termenul de 6 luni operează doar dacă nu s-a introdus acţiune de către beneficiarul promisiunii; în situaţia în care acesta a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract notarea antecontractului se va păstra până la soluţionarea prin hotărâre definitivă a acţiunii.

În continuare, se arată că radierea notării antecontractului se va dispune din oficiu şib) atunci când până la încheierea contractului autentic ori până la soluţionarea definitivă a

acţiunii prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de antecontract imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut de obligaţiile promitentului [art. 906 alin. (3) teza II].

Nimic nu împiedică însă persoanele îndreptăţite să solicite radierea notării antecontractului atunci când registratorul de carte funciară nu procedează la radierea din oficiu.

f') notarea pactului de opţiune enumarată de art. 902 alin. (2) pct. 12 şi reglementată, alături de notarea antecontractului, în acelaşi art. 906 NCC reclamă, în mod similar, unele precizări punctuale.

235 Potrivit dispoziţiei citate „dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat”.

În interpretarea dispoziţiilor art. 1278 NCC, putem reţine că pactul de opţiune (sau oferta irevocabilă de a contracta sau promisiunea unilaterală specială de a contracta) reprezintă declaraţia de voinţă irevocabilă a promitentului de a încheia un contract, beneficiarul opţiunii având un drept discreţionar de a accepta sau refuza oferta promitentului236. Sub aspectul condiţiilor sale de valabilitate, pactul de opţiune trebuie să cuprindă toate elementele contractului pe care părţile urmăresc să îl încheie; în fine, pactul de opţiune şi declaraţia de acceptare a beneficiarului opţiunii trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părţile urmăresc să îl încheie.

Sub aspectul condiţiilor necesare pentru notarea pactului de opţiune, art. 906 alin. (4) arată că dispoziţiile acestui articol se aplică prin asemmănare şi pactelor de opţiune notate în cartea funciară. În consecinţă, luând în considerare şi art. 1278 raportat la art. 1191 NCC, pactul de opţiune trebuie să conţănă termenul în care beneficiarul opţiunii poate accepta oferta de a contracta a promitentului, sub sancţiunea respingerii cererii de notare a pactului. În lipsa stipulării unui termen pentru acceptare, dispoziţiile art. 1278 alin. (2) NCC permit stabilirea acestuia de către instanţă pe calea ordonanţei preşedinţiale, cu citarea părţilor. Odată stabilit termenul, cerinţa legii este, practic, îndeplinită iar registratorul de carte funciară urmează a dispune notarea pactului de opţiune în cartea funciară. Cu referire particulară la contractul de vânzare-cumpărare, lipsa notării pactului de opţiune împiedică transferul dreptului de proprietate în contextul efectului constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară. Declaraţia de acceptare dată în formă autentică de beneficiarul pactului şi înscrisă în cartea funciară nu poate fi suficientă pentru încheierea contractului şi transmiterea dreptului de proprietate at’ta timp cât pactul de opţiune nu a fost în prealabil notat în cartea funciară.

Notarea pactului de opţiune îşi produce efectele până la radierea acestuia din cartea funciară. Dacă până la expirarea termenul stipulat în pact pentru exercitarea opţiunii, beneficiarul pactului nu solicită, în temeiul declaraţiei de opţiune şi a dovezii comunicării sale către cealaltă parte, intabularea dreptului ce urmează a fi dobândit, registratorul de carte funciară va dispune radierea din oficiu a pactului înscris în folosul său potrivit art. 906 alin. (4) teza finală NCC. Rezultă deci că radierea din oficiu este posibilă doar atunci când obiectul pactului de opţiune îl constituie un drept real imobiliar, nu şi atunci când sunt ar privi transmiterea unui drept de creanţă situaţie în care radierea nu poate avea loc decât la cererea persoanei interesate.

O aplicaţie particulară în materie de vânzare a acestei normei de principiu cuprinse în art. 906 alin. (4) o regăsim în art. 1668 alin. (3) NCC conform căruia „dreptul de opţiune se radiază din oficiu dacă până la expirarea termenului de opţiune nu s-a înscris o declaraţie de exercitare a opţiunii, însoţită de dovada comunicării sale către cealaltă parte”.

În altă ordine de idei, se poate constata, comparativ cu radierea notării antecontractelor, că în materia pactelor de opţiune legiuitorul nu a mai instituit termenul maxim de 6 luni întrucât în această din urmă situaţie nu se pune problema suplinirii consimţământului printr-o hotărârea judecătorească care să ţină loc de contract, beneficiarul opţiunii putând accepta sau refuza oferta promitentului.

g) notarea dreptului de preempţiune născut din convenţii prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 13 NCC raportat la art. 1737 NCC.

Potrivit definiţiei legale consacrate de art. 1730 alin. (1) NCC dreptul de preempţiune este beneficiul (legal sau convenţial) recunoscut unei persoane (preemptor) de a cumpăra cu

236 În sensul că pactul de opţiune are natura şi regimul juridic al unei oferte irevocabile a se vedea şi I. Turcu, Noul Cod civil. Comentarii şi explicaţii, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2011, p. 511.

prioritate un bun. Desigur, nu vom face dezvoltări largi asupra noţiunii, domeniului de aplicare,caracterele juridice, condiţiile de exercitare, efectele şi stingerea dreptului de preemţiune cărora legiuitorul noului Cod civil le-a consacrat, cu titlu de noutate, o reglementare de sine-stătătoare şi suficient de detaliată. Ne vom referi la efectele pe care le produce lipsa notării dreptului convenţional de preempţiune, şi anume inopozabilitatea convenţiei faţă de terţul care a dobândit imobilul fără respectarea dreptului de preempţiune. Practic, prin notarea dreptului său de preempţiune, preemptorul îşi conservă prioritatea la dobândirea bunului în caz contrar dreptul dobândit de terţ urmând a fi supus intabulării.

Nu mai puţin, un alt element de noutate al NCC este promovarea unei soluţii novatoare în ceea ce priveşte natura juridică a dreptului de preemţiune; între opţiunea tradiţională a calificării acestuia drept o condiţie de validitate a vânzării (a cărui nerespectare este sancţionată cel puţin în cazul dreptului legal de preempţiune cu nulitatea absolută) şi opţiunea mai modernă de a-l explica prin recursul la una din modalităţile obligaţiilor, şi anume condiţia suspensivă, validând vânzarea făcută sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune a fost preferată cea din urmă alternativă237. În sensul arătat, art. 1731 dispune că „vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau convenţional se poate face către un terţ numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor”.

Odată efectuată notarea, dacă bunul a fost vândut unui terţ, acordul preemptorului pentru înscrierea provizorie a dobânditorului sub condiţie suspensivă nu este necesar. Înscrierea se face, ne arată în continuare art. 1737 alin. (2) teza II NCC, sub condiţia suspensivă ca, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea provizorie, preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovada consemnării preţului şi înscrierea dreptului său.

Din raţiuni de simplificare a procedurii şi pentru a evita efectuarea unei duble comunicări a consemnării preţului (una către vânzător şi alta către biroul de carte funciară), legiuitorul a înţeles ca notificarea făcută potrivit art. 1737 alin. (3) NCC biroului de carte funciară să înlocuiască notificarea prevăzută de art. 1732 alin. (3) NCC către proprietarul vânzător şi să producă aceleaşi efecte. În temeiul acestei notificări, preemptorul poate solicita radierea din cartea funciară a dreptului înscris provizoriu în favoarea terţului dobânditor şi intabularea dreptului său de proprietate. Dacă preemptorul nu comunică notificarea către biroul de cadastru competent în termenul prevăzut de lege (de 30 de zile de la comunicarea încheierii de înscriere provizorie a dreptului terţului), intervine stingerea dreptului de preemţiune care se va radia din oficiu de către registratorul de carte funciară. În consecinţă, natura juridică a termenului nu poate fi decât cea a unui termen de decădere. Desigur nimic nu îl împiedică pe preemptor să facă notificarea inclusiv vânzătorului însă, atâtat timp cât dreptul de preempţiune a fost notată în cartea funciară, notificarea făcută în termen biroului de carte funciară este obligatorie pentru a preîntâmpina pierderea beneficiului preempţiunii.

Reglementând condiţiile de exercitare a dreptului de preempţiune, legiuitorul a prevăzut că termenul în care preemptorul îşi poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de încheiere a contractului de vânzare însoţită de consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului este de cel mult 30 de zile de la data (primirii) comunicării (de) către preemptor a notificării cuprinsului contractului de vânzare încheiat cu terţul. În schimb, după notarea dreptului de preempţiune în cartea funciară termenul de exercitare a acestuia este de cel mult 30 de zile de la data comunicării încheierii privind înscrierea provizorie a terţului (chiar dacă notificarea încheierii contractului a fost primită anterior).

237 A se vedea G. Gheorghiu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 1788.

Comparativ cu notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune pentru care este cerută stipularea unui termen (în care urmează a se încheia contractul promis, respectiv de acceptare a ofertei), sub sancţiunea respingerii cererii de notare, în cazul dreptului de preempţiune convenţional legiuitorul nu a înţeles să impună o astfel de condiţie. Conduita sa este în concordanţă cu prevederile art. 1740 NCC conform cărora dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe o durată determinată; în această din urmă situaţie, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii dacă a fost stipulat un termen mai lung. În consecinţă, durata în timp a dreptului de preempţiune este cunoscută, fie până la decesul preemptorului, fie de 5 ani de la data constituirii iar dacă proprietarul încheie un contract de vânzare cumpărare cu un terţ, exercitarea dreptului de preempţiune trebuie să se facă, sub sancţiunea radierii din oficiu a notării acestuia, în termenul impus de art. 1737 alin. (2) NCC. În aceste condiţii, cerinţa stipulării unui termen pentru realizarea notării nu îşi mai găsea justificarea, situaţia fiind diferită de cea existentă în cazul notării antecontractelor şi a pactelor de opţiune.

h) notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca enumerată de art. 902 alin. (2) pct. 14 nCC şi reglementată de art. 904-905 NCC este un alt caz de notare ale cărui condiţii particulare se impun a fi analizate.

Notarea nu este valabilă în lipsa indicării beneficiarului intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca (şi implicit al notării acestuia) şi, în cazul intenţiei de a ipoteca, în lipsa menţionării cunatumului creanţei ipotecare. Este ceea ce rezultă din cuprinsul art. 904 alin. (1) NCC care dispune că „proprietarul unui imobil poate cere ca intenţia sa de a înstrăina sau de a ipoteca în folosul unei anumite persoane să fie notată, arătând în acest din urmă caz şi suma ce corespunde obligaţiei garantate (subl. ns.)”.

Lărgind interpretarea textului legal, putem reţine că titularul exclusiv al cererii de înscriere nu poate fi decât proprietarul imobilului întrucât înstrăinarea sau grevarea unui bun se circumscrie prerogativei de a dispune de un bun iar atributul dispoziţiei este de esenţa proprietăţii. Nu mai puţin, cererea de efectuare a notării este o facultate de care dispune proprietarulu imobilului care „poate cere” ca intenţia sa de a înstrăina sau de a ipoteca să fie făcută publică prin îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară. În schim, dacă cererea de notare aparţine exclusiv proprietarului imobilului (atunci când acesta înţelege să uzeze de această facultate), notarea profită exclusiv beneficiarului acesteia238. Astfel, dacă înstrăinarea sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la efectuarea notării, dreptul înscris (al beneficiarului notării) va fi opozabil terţilor cu rangul determinat de data înregistrării cererii de notare [art. 904 alin. (2) NCC].

În cazul în care înstrăinarea sau ipotecarea nu se realizează în termenul de 3 luni de la data înregistrării cererii de notare, intervine pierderea efectului notării intenţiei de a întrăina sau a ipoteca potrivit art. 905 alin. (1) NCC. Anul, luna şi ziua în care notarea îşi pierde efectul urmează a fi menţionate atât în cuprinsul notării cât şi al încheierii registratorului de carte funciară prin care notarea a fost dispusă.

Condiţia impusă de lege pentru a preîntâmpina pierderea efectului notării este cea a realizării înstrăinării sau ipotecării înăuntrul termenului prevăzut de lege, nu şi efectuarea înscrierii efective a dreptului transmis sau ipotecat (nefiind exclus, teeoretic, ca actul înstrăinării sau ipotecării să intervină în termenul menţionat dar înscrierea dreptului să fie solicitată ulterior).

238 A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op. cit., p. 934.

Un atare înţeles al termenilor impuşi de lege se corelează şi cu faptul că legiuitorul nu prevede radierea din oficiu a notării după trecerea celor 3 luni de la data înregistrării cererii de notare.

O chestiune ce merită a fi supusă atenţie este cea referitoare la consecinţele situaţie în care beneficiarul notării deşi a contractat cu proprietarul imobilului nu îşi poate înscrie dreptul întrucât a fost înscris anterior dreptul unui terţ dobânditor de rea-credinţă. Soarta unui asemenea conflict nu poate fi tranşată decât pe cale judecătoresacă în sensul recunoaşterii priorităţii rangului beneficiarului notării li a radierii dreptului terţului de rea-credinţă.

În cazul în care înăuntrul termenului de 3 luni, beneficiarul notării a încheiat cu proprietarul imobilului un antecontract de vânzare-cumpărare iar acesta refuză să procedeze la încheierea în formă autentică a contractului, beneficiarul notării (intenţiei de a înstrăina) devenind şi beneficiar al antecontractului va putea solicita notarea acestuia în cartea funciară în temeiul art. 902 alin. (2) pct. 12 şi art. 906 NCC putând să-şi valorice dreptul prin promovarea unei acţiuni având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract239.

Alte notări Sunt supuse notării şi sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale

[art. 902 alin. (2) pct. 17 NCC] sau declaraţia de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil (art. 903 pct. 2 NCC).

Notări având ca obiect acţiuni în justiţie referitoare la imobilul înscris în cartea funciară

Apreciere generală. În conformitate cu dispoziţiile art. 902 alin. (2) pct. 18-20, sunt

avute în vedere acţiunile de carte funciară, acţiunile de drept comun şi soluţia de punere în mişcare a acţiunii penale. Notarea unei acţiuni în justiţie privitoare la imobilul înscris în judecată se face pentru a asigura opozabilitatea acestora faţă de terţii interesaţi să încheie acte juridice purtând asupra imobilului constituind obiectul acţiunii.

Cu titlu de noutate, acurateţea exprimării legiuitorului în recunoaşterea notării şi a acţiunilor care nu privesc drepturile reale imobiliare este salutară. Formularea legală este exactă atunci când art. 902 alin. (2) pct. 19 NCC face referire şi la „orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise”, fiind depăşite astfel impreciziile existente în vechea reglementare. Astfel, art. 19 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 reglementând cuprinsul cărţii funciare şi referindu-se la partea a II-a făcea referire sub pct. B lit. e) la „acţiunile privitoare la proprietate”, respectiv la partea a III-a sub pct. C lit. b) la „acţiunile privitoare la drepturile reale” în timp ce art. 26 alin. (4) lit. c) din lege făcea vorbire despre notarea „acţiunilor şi căilor de atac în justiţie (...) în legătură cu imobilele din cartea funciară”. Dacă primul articol părea să restrângă sfera acţiunilor doar la cele privind drepturile reale imobiliare, ultimul articol conţinea o formulă generică şi părea să permită şi notarea acţiunilor al căror obiect consta (şi) în alte drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară. Legiuitorul actual elimină capcana acestei inconsecvenţe atunci când menţionează în mod expres în cuprinsul art. 902 alin. (2) pct. 19 NCC că pot fi notate orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise.

Notări privind acţiunile de carte funciară. Enumerare. Întrucât analiza detaliată a acestora urmează a fi făcută în cadrul unor secţiuni distincte, ne limităm acum doar la enunţarea acestora, fiind vorba despre:

239 Idem, p. 934.

a) acţiunea în prestaţie tabulară,b) acţiunea în justificare tabulară şic) acţiunea în rectificare prevăzute de art. 903 alin. (2) pct. 18 NCC raportat la art.

896-897 NCC, 899 alin. (2) NCC şi art. 908 şi urm. NCC. Notări privind acţiunile de drept comun. Interpretând dispoziţiile art. 902 alin. (2) pct.

19 NCC, fac parte din această categorie:a) acţiunile pentru apărarea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, şi

anume:- acţiunea în revendicare imobiliară privind apărarea dreptului de proprietate privată (art.

563 NCC), respectiv a dreptului de proprietate publică (art. 865 NCC) în temeiul căreia proprietarul unui bun dar care este lipsit de posesia bunului revendică bunul de la cel care are posesia sau îl deţine fără drept (în formula consacrată, acţiunea în revendicare este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar);

- acţiunea negatorie (art. 564 NCC), adică acţiunea promovată de proprietarul unui bun împotriva oricărei persoane care pretinde că este titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate, asupra bunului său;

- acţiunea confesorie, adică acţiunea promovată pentru apărarea unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, fiind vorba despre: i) acţiunea confesorie de superficie (art. 696 NCC), adică acţiunea prin care se urmăreşte apărarea dreptului de superficie, ii) acţiunea confesorie de uzufruct (art. 705) prin care se urmăreşte apărarea dreptului de uzufruct, iii) acţiunea pentru apărarea dreptului de uz şi abitaţie (potrivit art. 754 NCC care face trimitere la regulile aplicabile în materie de uzufruct), iv) acţiunea confesorie de servitute (art. 757 NCC);

- acţiunea în grăniţuire (art. 560 NCC) prin care proprietarul unui tern cheamă în judecată pe proprietarul terenului învecinat pentru reconstituirea hotarului dintre cele două imobile şi fixarea semnelor corespunzătoare;

b) acţiunea de partaj (art. 669 şi urm. NCC) având ca obiect împărţirea bunurilor comune;

c) acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate din care fac parte:

i) acţiunea în constatarea nulităţii absolute sau anularea unui act juridic (art. 1246-1265 NCC) prin care se solicită desfiinţarea unui act juridic pentru nerespectarea condiţiilor de validitate pentru încheierea acestuia (fiind vorba despre cauze concomitente cu încheierea actului);

ii) acţiunea în rezoluţiune [art. 1550 alin. (1) NCC] prin care se solicită desfiinţarea actului pentru neexecutarea de către părţi a obligaţiilor care le revin (prin urmare, pentru cauze posterioare încheierii actului) şi restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară prin readucerea bunului în patrimoniul înstrăinătorului;

iii) acţiunea în revocarea donaţiei (1020-1029 NCC) prin care se solicită desfiinţarea donaţiei pentru cauzele autorizate de lege, şi anume pentru ingratitudinea donatarului faţă de donator şi pentru neexecutarea sarcinii;

iv) acţiunea în reducţiunea liberalităţilor excesive [art. 1094 alin. (2) NCC] prin care moştebitorii rezervatari solicită reducerea donaţiilor şi legatelor care încalcă rezerva succesorală;

v) acţiunea în revocarea legatului (art. 1069 NCC) prin care se solicită desfiinţarea legatului în cazurile prevăzute de lege, şi anume pentru neîndeplinirea sarcinii instituite de testator şi pentru ingratitudine;

vi) acţiunea în declararea simulaţiei (art. 1289-1294 NCC) prin care se solicită să se constate caracterul simulat al actului juridic public şi existenţa actului secret care modifică, în tot sau în parte, actul cunoscut terţilor;

d) acţiunea revocatorie sau pauliană (art. 1562-1565 NCC) prin care creditorul solicită constatarea inopozabilităţii faţă de el actelor juridice încheiate de debitor în frauda drepturilor sale;

e) orice ale acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise. După cum am arătat deja, pot fi supuse notării nu doar litigiile purtând asupra drepturilor reale imobiliare asupra imobilelor înscrise în cartea funciară, ci şi cele privitoare la drepturi de creanţă atâta timp cât sunt în legătură cu un imobil înscris în cartea funciară. De altfel, enumerarea cazurilor de notare prevăzute de art. 42 alin. (2) din Regulament se finalizează sub lit. t) cu orice alte fapte, drepturi personale sau acţiuni a căror notare este permisă de lege şi au legătură cu imobilul (prin urmare fără a se restrânge sfera acţiunilor la cele privind drepturi reale imobiliare).

Fiind vorba despre notări care au ca obiect acţiuni în justiţie în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, la aceste acţiuni supuse notării în reglementarea noului Cod civil, poate fi adăugată

f) notarea cererii de reexaminare şi a plângerii împotriva încheierii de carte funciară prevăzută de art. 31 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, înscriere care se realizează din oficiu de către registratorul de carte funciară.

Notarea soluţiei de punere în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită printr-o faptă prevăzută de legea penală. Prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 20 NCC, această notare este posibilă în prezent doar în cazul punerii în mişcare a acţiunii penale, nefiind suficientă doar formularea plângerii penale pentru o infracţiune care a stat la baza înscrierilor de carte funciară cum prevăd dispoziţiile art. 42 lit. e) din Regulament [rămase în vigoare după adoptarea noului Cod civil şi al căror conţinut trebuie interpretat prin raportare la dispoziţiile art. 902 alin. (2) pct. 20 NCC].

Alte cazuri de notare prevăzute de lege

Caracterul enunţiativ al enumerărilor cuprinse în art. 903 şi 903 NCC. Deşi criteriul utilizat în clasificarea propusă este reprezentat de obiectul notării, această din urmă categorie este mai atipică, reunind alte cazuri permise de lege pentru efectuarea notării. Natura enunţiativă a enumerării conţinute de art. 902 alin. (2) NCC este dedus din însăşi formularea textului potrivit căreia „în afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară (subl. ns.)”, fiind indicate ulterior cazurile înscrise sub pct. 1-20, analizate anterior. În mod similar, pct. 3 al art. 903 NCC face referire la „orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege”.

Exemplificări. Cu titlu ilustrativ, se poate solicita notarea şi pentru:- inventarul bunurilor mobile proprii şi a celor dobândite în timpul separaţiei de bunuri

care se anexează la convenţia matrimonială, fiind supus aceloraşi formalităţi de publicitate ca şi convenţia matrimonială [art. 361 alin. (3) NCC];

- contractele de administrare a coproprietăţii (şi declaraţiile de denunţare a acestora) atunci când printre bunuri se află şi bunuri imobile [art. 644 alin. (3) NCC];

- convenţiile privitoare la suspendarea partajului (art. 672 NCC);

- obligaţiile în sarcina proprietarului fondului aservit [art. 759 alin. (2) NCC], caz în care obligaţia se transmite dobânditorilor subsecvenţi ai fondului aservit;

§3. Efectele notării

Din interpretarea dispoziţiilor art. 902 şi 903 NCC, rezultă că notările se realizează pentru opozabilitatea faţă de terţi a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele (neîndeplinirea acestei formalităţi de publicitate în cazurile prevăzute de lege fiind sancţionată cu inopozabilitatea respectivelor drepturi, fapte sau raporturi juridice faţă de terţi) sau doar pentru informarea terţilor, fără ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de efectuarea acestei înscrieri.

În accepţiunea consacrată de art. 902 alin. (3) NCC, noţiunea de terţi semnifică „orice persoană care a dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară”. Prin urmare, este terţ nu doar persoana care a dobândit un drept tabular ci şi cel care este beneficiarul unui drept de creanţă în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.

Efectele notării se produc de la data înregistrării cererii şi până la momentul radierii acesteia din cartea funciară în cazul notărilor efectuate în scop de opozabilitate faţă de terţi (a drepturilor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilul) sau, pentru actele şi faptele prevăzute de art. 903 NCC pe durata existenţei acestora sau, atunci când legiuitorul a înţeles să instituie un termen, pe durata termenului respectiv (cum este cazul notării intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca ce îşi pierde efectul prin trecerea unui termen de 3 luni de la data înregistrării cererii).

Capitolul V. Procedura de înscriere în cartea funciară

Secţiunea 1. Consideraţii introductive

§1. Reglementare

În timp ce regulile de drept material în materie de carte funciară se regăsesc în dispoziţiile noului Cod civil, regulile procedurale sunt instituite prin Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, mai exact prin dispoziţiile art. 28-36 din lege alcătuind substanţa Capitolului II intitulat Procedura de înscriere în cartea funciară.

De altfel, dispoziţiile art. 884 NCC arată în mod expres că „procedura de înscriere în cartea funciară se va stabili prin lege specială”, trimiterea fiind făcută, desigur, la legea specială şi complementară, respectiv Legea nr. 7/1996. Mai mult, art. 24 alin. (2) din lege, după ce se referă la cazurile, condiţiile şi regimul juridic al înscrierilor ca fiind stabilite de Codul civil, precizează că procedura de înscriere în cartea funciară este reglementată de „prezenta lege şi de regulamentul aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei

Naţionale”. Într-adevăr, dispoziţiile legii speciale se întregesc cu cele cuprinse în Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, şi anume cu prevederile cuprinse în Capitolul II intitulat Reguli procedurale (art. 31-54) şi Capitolul III intitulat Proceduri de lucru în materie de carte funciară (art. 55-112).

Pentru acurateţe, este bine să precizăm că noul Cod civil cuprinde, totuşi, şi unele reguli de procedură în materie de carte funciară, ponderea acestora fiind una redusă, fiind vorba despre cele referitoare la condiţiile de înscriere (art. 888 NCC), notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca (art. 904-905 NCC), notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune (art. 906 NCC).

§2. Caracterul necontencios al procedurii de înscriere în cartea funciară

Potrivit art. 31 alin. (1) din Regulament, „activităţii de publicitate imobiliară i se aplică principiile şi regulile specifice prevăzute de lege, care se întregesc cu dispoziţiile art. 331-339 din Codul de procedură civilă” (alcătuind Cartea III intitulată Dispoziţii generale privitoare la procedurile necontencioase), corespondentul acestora fiind în prezent art. 527-537 NCPC (alcătuind titlul I. Dispoziţii generale din Cartea a III-a. Procedura necontencioasă judiciară).

Astfel, procedura de înscriere în cartea funciară este o procedură necontencioasă, reglementată de dispoziţiile speciale cuprinse în Legea nr. 7/1996 care se completează cu dispoziţiile generale cuprinse în 527-537 NCPC. În sensul arătat, sunt şi dispoziţiile exprese ale art. 536 alin. (2) NCPC potrivit cărora „materiile necontencioase cu privire la care legea prevede o procedură specială rămân supuse acelor dispoziţii, care se vor completa cu cele ale prezentei cărţi”. Prin urmare, prevederile de drept comun cuprinse în NCPC au caracterul unor norme generale faţă de cele speciale cuprinse în Legea nr. 771996 şi se aplică atunci c’nd acestea din urmă nu instituie reguli particulare. În fine, dispoziţiile art. 527-535 NCPC referitoare la procedura necontencioasă „se completează cu dispoziţiile de procedură contencioasă, în măsura în care acestea din urmă sunt compatibile cu natura necontencioasă a cererii” [art. 536 alin. (1) NCPC].

Desigur, caracterul necontencios al procedurii se menţine şi cu referire la soluţionarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară.

Odată afirmat caracterul necontencios al activităţii de publicitate imobiliară, urmează a face referire la principiile şi regulile specifice acestei procedurii de înscriere în cartea funciară:

i) înscrierile se efectuează, de regulă, la cererea persoanei interesate (principiul disponibilităţii), cu excepţia cazurilor în care se dispun din oficiu;

ii) prin cererea de înscriere în cartea funciară nu se urmăreşte stabilirea unui drept potrivnic faţă de altă persoană (aşa cum prevede art. 527 NCPC), rolul publicităţii imobiliare fiind de a „aduce la cunoştinţa terţelor persoane situaţia de drept şi de fapt a unui imobil dintr-o localitate” [art. 31 alin. (1) din Regulament]. Această trăsătură nu împiedică acţiunea principiului relativităţii înscrierilor care dă expresie regulii de drept material conform căreia înscrierea unui drept se poate realiza doar împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi efectuată.

În înţelegerea caracterului necontencios al acestei proceduri, urmează a reţine că înscrierea în cartea funciară se face fie în temeiul unui înscris autentic notarial (adică a actului juridic de constituire, transmitere, modificare sau stingere a unui drept real imobiliar) fie a unei hotărâri judecătoreşti, a certificatului de moştenitor sau a unui alt act emis de autorităţile administrative, după cum radierea unui drept se face doar în temeiul consimţământului titularului

sau, în lipsa acestuia, în temeiul hotărârii judecătoreşti care suplineşte acest acord. În consecinţă, înscrierea în cartea funciară se realizează cu acordul expres sau suplinit (de hotărârea judecătorească) al titularului dreptului asupra căruia poartă înscrierea iar la data formulării cererii de înscriere între părţi nu există niciun litigiu, acesta fiind eventual soluţionat anterior (stabilirea dreptului potrivnic fiind eventual statornicită anterior depunerii cererii de înscriere).

iii) încheierile prin care se soluţionează cererile de înscriere de către registratorul de carte funciară sunt, sub aspectul naturii lor juridice, acte administrative executorii care nu buneficiază de puterea de lucru judecat. O cerere de înscriere respinsă poate fi oricând reiterată, nu doar dacă se prevalează de un nou temei sau o reformulează cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege, ci şi dacă se invocă acelaşi temei. În acelaşi timp, respingerea cererii, neformularea plângerii împotriva încheierii de carte funciară sau respingerea plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă nu împiedică promovarea unei acţiuni în rectificare de carte funciară în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege.

Secţiunea a 2-a. Cererea de înscriere

§1. Persoanele îndreptăţite să solicite înscrierea

De regulă, înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate – fie la cererea antecesorului tabular (adică a celui înscris în cartea funciară), fie la cererea succesorului tabular (adică a celui care urmează să fie înscris în cartea funciară), cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu [art. 28 alin. (4) din lege].

Cererea poate fi formulată fie personal de către persoana interesată, fie de reprezentantul său legal sau convenţional. Referindu-se la titularul cererii de înscriere240, dispoziţiile art. 56 alin. (3) din Regulament dispun că „cererea poate fi depusă de titularul dreptului înscris în cartea funciară sau de persoana interesată, prin mandatar cu procură autentică, prin notarul public care a aefectuat actul notarial susceptibil de înscriere, sau prin persoana fizică sau juridică care a întocmit documentaţia cadastrală”.

Din ansamblul prevederilor Legii nr. 7/1996 şi a Regulamentului, rezultă sfera lărgită a persoanelor care pot solicita efectuarea unei înscrieri în cartea funciară prin luarea în considerare a obiectului specific al cererii sau a raporturilor juridice stabilite între titularul de carte funciară şi alte subiecte de drept:

i) intabularea sau înscrierea provizorie a unui drept tabular poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular [art. 28 alin. (5) din lege];

ii) creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităţii administrative, va putea cere, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini [art. 28 alin. (7) din lege, art. 56 alin. (5) din Regulament];

iii) debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a plăţii [art. 28 alin. (8) din lege];

240 A se vedea şi dezvoltările făcute cu privire la titularul cererii de înscriere în secţiunea dedicată analizei principiului disponibilităţii (neutralităţii) înscrierilor de carte funciară, supra, p. 55.

iv) notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul [art. 35 alin. (1) din lege];

v) instanţa judecătorească are obligaţia de a transmite, în termen de 3 zile, hotărârea definitivă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul [art. 35 alin. (5) din lege].

§2. Forma, conţinutul şi termenul de introducere a cererii de înscriere

Depunerea cererii de înscriere la biroul de carte funciară competent şi dovada înregistrării acesteia. Potrivit dispoziţiilor art. 56 alin. (1) din Regulament, cererea de înscriere şi înscrisurile justificatoare anexate acesteia se depun la registratura biroului de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui rază teritorială este situat imobilul într-un singur exemplar şi se înregistrează, de îndată, cu data şi ora primirii de către referentul care ţine registrul general de intrare. Dacă cererea se depune în dublu exemplar, cel de-al doilea se restituie părţii cu menţiunea numărului de înregistrare, data primirii şi termenul fixat pentru soluţionare. În cazul în care cererea este depusă într-un singur exemplar, referentul de carte funciară va elibera părţii un bon de confirmare a înregistrării cererii care va conţine aceleaşi informaţii.

Cuprinsul cererii. În aplicarea prevederilor art. 55 alin. (1) din Regulament cererea de înscriere trebuie să cuprindă: numele/denumirea şi domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în măsură să justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral al imobilului şi numărul de carte funciară.

La cererea de înscriere se vor anexa înscrisul original (sau copia legalizată după acesta) în temeiul căruia se solicită înscrierea precum şi dovada plăţii tarifului aferent serviciilor de publicitate imobiliară solicitate241. Tarifele se plătesc anticipat înregistrării cererilor242, neplata acestora fiind sancţionată cu respingerea solicitării formulate. Respingerea cererii nu antrenează restituirea tarifului achitat. Totuşi, cererile respinse pot fi redepuse, în aceleaşi condiţii, fără plata unui tarif suplimentar, în termen de maxim 30 de zile calendaristice de la data comunicării încheierii de respingere a cererii.

Dosarul cererii va putea fi completat atunci când nu i-au fost ataşate toate actele necesare soluţionării prin anexarea documentelor justificative la cererea iniţială. Termenul de soluţionare a cererii va curge în acest caz de la data completării dosarului [art. 55 alin. (4) din Regulament].

Termenul de introducere a cererii de înscriere. Cum nici Legea nr. 7/1996 şi nici Regulamentul nu prevăd un termen limită pentru introducerea cererii de înscriere, regula de principiu este că cererea de înscriere poate fi formulată oricând. Soluţia este justificată de natura juridică a unui act de conservare proprie cererii prin care se solicită efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară. Această regulă urmează a fi corelată cu efectele principiului relativităţii înscrierilor, în sensul că înscrierea se realizează doar împotriva aceluia care la data înregistrării cererii era înscris ca titular al dreptului asupra căruia poartă înscrierea.

241 A se vedea Ordinul nr. 39/2009 al ministrului Administraţiei şi Internelor pentru aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi unităţile sale subordonate şi a taxei de autorizare pentru persoanele care realizează lucrări de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei (m. Of. nr. 253 din 16 aprilie 2009), cu modificările ulterioare

242 Împotriva modului de stabilire a tarifului datorat pentru serviciile de publicitate imobiliară solicitate se poate formula cerere de reexaminare potrivit art. 2 alin. (6) din Ordinul 39/2009, directorul oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară putând dispune restituirea totală sau parţială a tarifului contestat.

De la regula generală, legiuitorul a înţeles să prevadă şi anumite excepţiii din raţiuni privin clarificarea situaţiei juridice a imobilelor şi respectarea securităţii circuitului civil. Cu titlu exemplificativ, art. 906 alin. (1) NCC prevede, in terminis, notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la data expirării acestuia.

§3. Înregistrarea cererii de înscriere

Cererea de înscriere se depune la biroul teritorial şi se înregistrează în registrul general de intrare făcându-se menţiune despre data şi ora primirii [art. 56 alin. (1) din Regulament]. Textul poate fi considerat implicit modificat de art. 890 alin. (1) NCC care face referire la menţionarea inclusiv a minutului înregistrării cererii. Numărul şi data de înregistrare a cererii va da şi numărul şi data încheierii emise de registratorul de carte funciară potrivit art. 66 alin. (1) din Regulament şi se va înscrie în cartea funciară, indicându-se ziua, luna, anul şi numărul de înregistrare al cererii în temeiul căreia se face înscrierea [art. 77 alin. (1) din Regulament].

Efectele înregistrării cererii de înscriere. Înregistrarea cererii de înscriere produce următoarele efecte juridice:

i) învesteşte registratorul de carte funciară cu soluţionarea cererii în aplicarea principiului disponibilităţii înscrierilor de carte funciară;

ii) stabileşte data producerii efectelor înscrierii în aplicarea regulii statornicite prin art. 890 NCC, marcând astfel momentul de la care dreptul real imobiliar se consideră constituit, modificat, transmis sau stins sau se consideră opozabile alte drepturi, fapte sau acte juridice supuse înscrierii precum şi rangul înscrierii în aplicarea principiului priorităţii în cazul existenţei unor conflicte de drepturi în condiţiile prevăzute de art. 891 şi 902 alin. (1) teza finală NCC;

iii) odată înregistrată, cererea de înscriere nu mai poate fi modificată sau completată, regulă instituită prin art. 55 alin. (3) din Regulament şi impusă de respectarea principiului priorităţii înscrierilor şi a protecţiei terţilor; într-adevăr, în condiţiile în care înscrierea primeşte rangul din ziua înregistrării cererii, o modificare sau completare ulterioară ar putea aduce atingere intereselor terţii care, cu bună-credinţă, s-au bazat pe cuprinsul cărţii funciare.

iv) până la soluţionarea cererii de înscriere este interzisă eliberarea extrasului de carte funciară pentru autentificare; se eliberează însă extrasele de carte funciară pentru informare şi copii certificate după cărţile funciare cu arătarea numărului şi a datei de înregistrare a cererilor în curs de soluţionare cu privire la imobilul respectiv precum şi a obiectului acestora [art. 58 alin. (2) din Regulament].

Secţiunea a 3-a. Încheierea de carte funciară

§1. Soluţionarea cererii de înscriere prin încheiere

Verificarea cererii de înscriere de către asistentul-registrator precedă soluţionarea propriu-zisă a acesteia de către registrator după cum arată dispoziţiile art. 58 alin. (1) din Regulament: „înainte de rezolvarea cererii de către registrator, asistentul-registrator verifică cererea (subl. ns.) în raport cu datele de carte funciară şi menţionează în referat dacă există sau nu piedici pentru efectuarea lucrării solicitate, menţionând în coala de carte funciară, la observaţii, numărul de înregistrare al lucrării”. Odată formulate atestările asistentului-registrator privind inexistenţa sau existenţa unei piedici pentru efectuarea înscrieriii solicitate,

precum şi a a înscrisului în temeiul căruia se cere înscrierea, „registratorul dispune prin rezoluţie întocmirea încheierii de carte funciară, făcând menţiune în acest sens pe înscrisul original sau în copie legalizată, în condiţiile legii”.

Rezolvarea cererii de înscriere se face prin încheierea emisă de registratorul de carte funciară care este obligat să verifice îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 28 şi 29 din legea nr. 7/1996. În cazul în care se constată îndeplinirea cerinţelor legale se va da o încheiere de admitere a cererii după cum, în caz contrar, dacă registratorul constată că actele depuse în justificarea cererii precum şi cererea de înscriere nu întrunesc condiţiile cerute de lege, se va pronunţa o încheiere de respingere a cererii de înscriere. Nu este exclusă nici soluţionarea prin admiterea în parte a cererii.

În cazul admiterii cererii de înscriere, asistentul-registrator va face înscrierile în fila cărţii funciare respective [art. 64 alin. (2) din Regulament] în timp ce în cazul respingerii cererii de înscriere, asistentul-registrator va nota respingerea în cartea funciară precum şi în registrul general de intrare, în dreptul numărului de înregistrare, la rubrica observaţii [art. 64 alin. (3) din Regulament]; în cazul cererilor care nu pot fi soluţionate decât parţial, registratorul va pronunţa o încheiere de admitere în parte, menţionând partea din cerere care a fost admisă, precum şi cea care a fost respinsă motivat [art. 64 alin. (4) din Regulament].

Termenul instituit pentru soluţionarea cererii este de maxim 30 de zile de la data înregistrării cererii [potrivit art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996] sau de la data completării dosarului cu actele necesare soluţionării cererii atunci când acestea au fost ulterior depuse [art. 55 alin. (4) teza a II-a din Regulament] sau de la data la care au fost primite actele şi/sau documentaţiile cadastrale originale [art. 57 alin. (2) din Regulament] pentru cazurile prevăzute de art. 57 alin. (1) din Regulament243. Durata termenului are un caracter rezonabil, fiind un semn al preocupării legiuitorului pentru a nu lăsa un timp prea îndelungat în incertitudine situaţia juridică a imobilelor.

În fine, lipsa încheierii este sancţionată cu nulitatea înscrierii.

§2. Cuprinsul încheierii de carte funciară

Conţinutul încheierii de carte funciară este detaliat de prevederile art. 65 din Regulament care enumeră menţiunile pe care aceasta trebuie să le cuprindă, fiind vorba despre: a) arătarea oficiului şi a biroului teritorial; b) înscrisul pe care se întemeiază cererea; c) felul înscrierii: intabulare, înscriere provizorie, notare sau radiere; d) determinarea exactă a dreptului sau a faptului ce se cere a fi înscris; e) modalităţile drepturilor înscrise; f) unitatea administrativ-teritorială (localitatea) în care se află imobilul, numărul cărţii funciare, numărul de ordine, numărul cadastral sau topografic, numărul de carte funciară; g) persoanele în folosul şi împotriva cărora se efectuează înscrierea; h) persoanele cărora urmează să li se comunice încheierea; i) privilegiul imobiliar, dacă este cazul; j) temeiul juridic în caz de admitere sau respingere; k) calea de atac, termenul şi biroul teritorial la care se depune; l) tariful achitat; m) semnătura registratorului şi a asistentului-registrator.

În soluţionarea cererii de înscriere, registratorul de carte funciară este ţinut să motiveze în fapt şi în drept încheierea de carte funciară pe care o dispune. Cerinţa motivării încheierii este impusă de dispoziţiile art. 66 alin. (2) din Regulament fără a face distincţie după cum soluţia dispusă prin încheiere este una de admitere sau de respingere a cererii spre deosebire de art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 care face vorbire despre motivarea încheierii atunci când soluţia

243 Astfel, dispoziţiile articolului mais sus menţionat arată că cererile şi actele privitoare la

pronunţată este una de respingere a cererii de înscriere244. Totuşi, indicarea argumentelor de fapt şi de drept care au justificat încheierea, indiferent de soluţia cuprinsă de aceasta, este utilă dat fiind controlul de legalitate ce poate fi întreprins asupra acesteia prin exercitarea ulterioară a căilor de atac promovate de către persoanele interesate împotriva acesteia.

§3. Comunicarea încheierii de carte funciară

Redactarea încheierii de carte funciară se efectuează în numărul de exemplare necesar comunicării, la care se adaugă exemplarul ce urmează a se depune la dosarul cererii [art. 66 alin. 3) din Regulament]; registratorul va menţiona în încheiere inclusiv persoanele cărora urmează a li se comunica încheierea.

Comunicarea încheierii de carte funciară se face, potrivit dispoziţiilor exprese ale art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, nu doar către titularul cererii de înscriere ci şi către orice persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară sau dispoziţiilor legii. Raţiunile care justifică efectuarea comunicării către orice persoană interesată sunt în strânsă legătură cu prerogativa recunoscută prin art. 31 alin. (2)-(4) din lege oricărei persoane interesate de a promova căile de atac prevăzute de lege (cerere de reexaminare şi plângere) împotriva încheierilor de carte funciară şi, într-un plan mai general, cu satisfacerea exigenţelor cerute de respectarea principiului securităţii juridice. Într-adevăr, prin comunicarea făcută persoanelor interesate (al căror interes rezultă după cum am arătat fie din cuprinsul cărţii funciare fie din prevederile legii), se asigură acestora posibilitatea de a contesta înscrierile efectuate şi de le pune în acord cu situaţia juridică reală a imobilelor înscrise în cartea funciară.

Termenul prevăzut pentru comunicarea încheierii este de 15 zile de la pronunţarea acesteia, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii [potrivit art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 şi art. 64 alin. (5) din Regulament]. Sub aspectul modalităţii în care trebuie efectuată comunicarea încheierii de carte funciară, urmează a se respecta cerinţele impuse de art. 71 din Regulament în materia comunicării lucrărilor de carte funciară; în consecinţă, comunicarea către persoanele interesate se va face „în mod direct sau prin poştă cu filă de comunicare, prin fax sau alte mijloace de comunicare care asigură confirmarea de primire”.

Secţiunea a 4-a. Căile de atac împotriva încheierilor de carte funciară

§1. Aspecte preliminare

Reglementările succesive incidente publicităţii imobiliare au prevăzut reguli particulare privind efectuarea controlului de legalitate a încheierilor de carte funciară. Fără a avea pretenţia unei descrieri detaliate a regimului instituit pentru exercitarea căilor de atac împotriva modului de soluţionare a cererilor de înscriere, redăm liniile generale în care a fost conceput modul de verificare a legalităţii încheierilor de carte funciară prin dispoziţiile legale ce au constituit sediul materiei în etapele legislative de referinţă pentru evoluţia istorică a publicităţii imobiliare pe teritoriul ţării noastre.

În sistemul Decretului-lege nr. 115/1938, încheierea de carte funciară era pronunţată de instanţa de carte funciară potrivit art. 121 şi supusă apelului şi recursului în condiţiile stabilite de

244 În concret, dispoziţiile art. 30 alin. (1) din lege arată că „dacă registratorul constată că actele depuse în justificarea cererii de înscriere în cartea funciară, precum şi aceasta din urmă nu întrunesc condiţiile de formă cerute de lege pentru validitatea acestora, cererea se respinge printr-o încheiere motivată (subl. ns.)”.

art. 127245 , respectiv doar recursului după eliminarea căii de atac a apelului prin Decretul nr. 132/1952246.

Ulterior, în contextul în care prin Decretul nr. 377/1960, lucrările de publicitate imobiliară au fost trecute din competenţa tribunalelor populare în cea a notariatelor de stat, căile de atac ce puteau fi exercitate împotriva împotriva încheierilor emise de notariatul de stat erau acţiunea în anulare (formulată împotriva încheierii de admitere a cererii de înscriere) sau plângerea (dacă soluţia pronunţată era de respingere a cererii de înscriere) şi, împotriva hotărârii date în soluţionarea plângerii sau a acţiunii, recursul.

Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, încheierea dată de judecătorul de la biroul de carte funciară era supusă potrivit art. 52 alin.(2) din lege căilor ordinare de atac. Urmare adoptării OUG nr. 138/2000 prin care recursul a fost (re)calificat ca o cale extraordinară de atac247 (şi reglementat prin Capitolul I din Titlul V al Cărţii a II-a)248, prin decizia nr. II din 26 noiembrie a Secţiilor Unite ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, s-a statuat că încheierea dată de judecătorul de la biroul de carte funciară este supusă căii de atac a apelului care se judecă de tribunal şi celei (extraordinare) a recursului care se judecă de curtea de apel.

După adoptarea OUG nr. 41/2004 prin care activitatea de publicitate imobiliară a intrat, prin degrevarea Ministerului Justiţiei, în autoritatea ANCPI, încheierea de înscriere sau de respingere dată de registratorul de carte funciară putea fi atacată potrivit art. 50 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 7/1996 (în forma obţinută după prima sa republicare) cu plângere a cărei soluţionare se afla în competenţa judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se afla imobilul, iar hotărârea pronunţată de judecătorie (de admitere sau respingere a plângerii) era supusă căii de atac a apelului.

Intrarea în vigoare a OUG nr. 64/2010 privind modificarea şi completarea Legii nr. 7/1996249 a marcat introducerea unei noi căi de atac împotriva încheierii de carte funciară, şi anume cererea de reexaminare şi implicit modificarea regimului aplicabil controlului de legalitate asupra încheierilor. Astfel, căile de atac nu vor mai fi plângerea şi apelul, ci cererea de reexaminare care se va soluţiona de registratorul-şef (al oficiului teritorial de cadastru în raza căruia este situat imobilul) prin încheiere, plângerea împotriva încheierii date de registratorul-şef care se judecă de către judecătoria în a cărei rază teritorială se află imobilul, hotărârea dată în soluţionarea plângerii fiind supusă apelului în termen de 30 de zile de la comunicare ce se va judeca de către tribunal..

§2. Cererea de reexaminare

245 apelul făcut în termen de 15 zile de la comunicare fiind soluţionat de tribunal, iar recursul promovat în 30 de zile de la comunicarea sentinţei fiind judecat de Curtea de Casaţie)

246 247 Pentru critica adusă reglementării recursului ca şi cale de atac ordinară anterior modificărilor survenite

prin OUG nr. 138/2000 (mai exact în perioada 1948-1952 şi inclusiv după adoptarea Legii nr. 59/1993 până la momentrul intrării în vigoare a OUG 138/2000) a se vedea V. M. Ciobanu, Tratat teoretic şi practic de procedură civilă, volumul II, Ed. naţional, Bucureşti, 1997, p. 317. Reamintim că, în forma originară a Codului de procedură civilă din 1865, recursul era reglementat ca o cale extraordinară de atac.

248 Pentru dezvoltări privind recursul şi caracterele sale urmare intervenţiei modificatoare operate prin OUG nr. 138/2000 a se vedea I. Leş, Dept procesual civil. Curs universitar, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2002, p. 406-407.

249 Publicată în M. Of. nr. 451 din 2 iulie 2010. Ulterior, OUG nr. 64/2010 a fost modificată prin Legea nr. 71/2011 (M. Of. nr. 409 din 10 iunie 2011) şi aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 133/2012 (M. Of. 506 din 24 iulie 2012).

Sediu juridic. Dispoziţiile art. 31 alin. (2) din lege şi art. 711 din Regulament reglementează condiţiile în care persoanele interesate pot formula cerere de reexaminare a încheierii (de admitere sau de respingere a cererii de înscriere) date de registratorul de la biroul teritorial.

Inexistenţa unui drept de opţiune între exercitarea căii de atac a cererii de reexaminare şi cea a plângerii. Cererea de reexaminare a fost amenajată de legiuitor cu scopul de a institui, în prima etapă a controlului de legalitate al încheierilor de carte funciară, un mijloc procedural mai eficient şi necostisitor de verificare a încheierii registratorului de către un funcţionar ierarhic superior celui care a soluţionat cererea de înscriere. Desigur, introducerea cererii de reexaminare i-a apărut legiuitorului justificată şi din raţiuni privind descongestionarea instanţelor judecătoreşti plecând de la premisa, mai mult teoretică în opinia noastră, că prin soluţionarea pe cale administrativă a contestărilor soluţiilor dispuse prin încheierile de carte funciară numărul cauzelor înregistrate pe rolul instanţelor (având ca obiect nelegalitatea încheierilor de carte funciară ar putea scădea). Cel puţin până în prezent, acesta ni se pare că rămâne un obiectiv insuficient confirmat; astfel, în practică, în mod obişnuit, prin încheierile date de registratorul-şef cererile de reexaminare sunt mai degrabă respinse (fiind menţinute astfel încheierile iniţiale prin care s-au rezolvat cererile de înscriere) şi, în plus, se constată că majoritatea persoanelor care formulează cerere de reexaminare promovează inclusiv plângerea.

Persoana interesată să conteste soluţia pronunţată prin încheiere trebuie să uzeze de calea de atac a cererii de reexaminare şi abia după parcurgerea acesteia are deschisă calea plângerii care, în actuala formulă de reglementare a a căilor de atac împotriva încheierilor de carte funciară, poate fi formulată doar împotriva încheierii date de registratorul-şef al oficiului teritorial competent în soluţionarea cererii de reexaminare. Nefiind exclus ca petentul să atace încheierea de admitere sau respingere a cererii de înscriere intitulând în mod greşit solicitarea sa drept plângere, nimic nu împiedică însă registratorul-şef de a da calificarea adecvată a căii de atac şi, luând în considerare şi precizările solicitate părţii, să reţină că, în realitate, a fost învestită cu o cerere de reexaminare.

Nu mai puţin, în literatura juridică se discută care ar trebui să fie soluţia instanţei atunci când persoana interesată, fără a formula cerere de reexaminare, se adresează direct instanţei de judecată cu plângere formulată împotriva încheierii de carte funciară date de registratorul de la biroul teritorial. Într-o opinie, se apreciază că într-o astfel de situaţie, instanţa ar trebui să pună în discuţia petentului calificarea corespunzătoare ca fiind cerere de reexaminare şi, constatând că se află în prezenţa unui caz de necompetenţă de ordine publică potrivit art. 129 alin. (2) pct. 1 NCPC, să invoce din oficiu necompetenţa instanţei conform art. 130 alin. (1) NCPC, să admită excepţia necompetenţei generale şi să trimită dosarul de îndată oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară competent250.

Într-o altă opinie, se apreciază că plângerea se impune a fi respinsă ca inadmisibilă deoarece este exercitată omissio medio, legiuitorul prevăzând expres că mai întâi este deschisă calea cererii de reexaminare şi apoi calea plângerii251. Se mai arată că natura juridică a cererii de reexaminare nu este cea a unei proceduri prealabile în sensul art. 193 alin. (1) NCPC, care ar presupune că eventuala neîndeplinire a procedurii nu ar putea fi invocată din oficiu, ci doar de către pârât prin întâmpinare sub sancţiunea decăderii, ci a unei căi de atac prin care se urmăreşte desfiinţarea unei încheieri de carte funciară vătămătoare pentru petent. În consecinţă, eventuala

250 A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 328.251 A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 236.

omisiune a parcurgerii cererii de reexaminare poate fi invocată şi de instanţă din oficiu 252 astfel încât, faţă de caracterul obligatoriu al parcurgerii cererii de reexaminare anterior plângerii, plângerea a fi respinsă ca indamisibilă.

Desigur, opiniile exprimate sunt rezultatul a două forme de abordare diferite. Prima este expresia unei viziuni mai liberale care încearcă să salveze interesul petentului ce se consideră vătămat în drepturile sale prin încheierea de carte funciară calificând sesizarea acestuia drept o cerere de reexaminare. A doua deşi aparent mai strictă nu apreciază că se pune problema de a putea reţine că cererea cu care a fost învestită ar reprezenta de fapt o cerere de reexaminare, ci constată inadmisibilitatea plângerii, aceasta fiind promovată fără exercitarea în prealabil a căii de atac a cererii de reexaminare în condiţiile prevăzute de lege. Fără a nega că, într-adevăr, instanţa de judecată nu este competentă general de a soluţiona o cerere de reexaminare, considerăm că a doua opinie este, totuşi, mai apropiată de conţinutul şi finalitatea actualei concepţii de reglementare a căilor de atac promovate de legiuitor. Mai mult, nu este de ignorat că în cuprinsul încheierii de admitere sau respingere a cererii de înscriere se indică nu doar posibilitatea persoanei interesate de a formula cerere de reexaminare a încheierii (făcându-se menţiunea „cu drept de reexaminare în termen de 15 zile de la comunicare”), ci se precizează şi că cererea de reexaminare „se va depune la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară X” (indicându-se, în mod expres, inclusiv care este biroul teritorial competent !), „se înscrie în cartea funciară şi se soluţionează de către registratorul-şef”. În mod similar, şi încheierea registratorului-şef dată în soluţionarea cererii de reexaminare cuprinde menţiunea epresă că este supusă căii de atac a plângerii în termen de 15 zile de la comunicare, care se depune la biroul teritorial de cadastrui sau la judecătoria în circumscripţia căreia se află imobilul, se înscrie în cartea funciară şi se soluţionează de către instanţa judecătorească competentă.

Desigur, în scenariul vehiculat de prima opinie, nu este exclus ca după ce biroul teritorial teritorial primeşte dosarul să respingă totuşi aşa-zisa cerere de reexaminare, inclusiv pentru motivul că aceasta nu a fost promovată în termenul de 15 zile de la comunicare şi depusă la biroul teritorial de cadastru competent. Astfel, în verificarea respectării termenului de 15 zile de exercitare a căii de atac se va ţine seama de data înregistrării cererii de reexaminare la biroul de carte funciară competent potrivit legii.

Persoanele care pot formula cererea de reexaminare. Regula este că orice persoană care justifică un interes poate formula cererea de reexaminare a unei încheieri de carte funciară, indiferent de soluţia acesteia (de admitere sau de respingere). Astfel, această calitate este recunoscută nu doar i) titularului cererii de înscriere, ci, conform art. 31 alin (2) din lege, şi ii) notarului public sau iii) altor persoane interesate potrivit menţiunilor cartea funciară sau dispoziţiilor legii şi ale căror drepturi au fost vătămate prin încheierea de carte funciară. De altfel, în situaţia în care cererea de înscriere a fost admisă, cel care a formulat-o nici nu ar avea interesul să o conteste (excluzând ipoteza în care cererea sa a fost admisă doar în parte), soluţia fiindu-i, practic, favorabilă.

Recunoaşterea în favoarea notarului public a calităţii de a formula cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau respingere este rezultatul relativ recent al intervenţiei legislative operate prin modificările şi completările aduse prin Legea nr. 133/2012 de aprobare a OUG nr. 64/2010. Astfel, dispoziţiile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 (în forma celei de-a doua republicări, dobândită şi ca efect al acestor modificări şi completări) prevăd că „persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau respingere (subl. ns.)”; desigur, este îndreptăţit să exercite această cale de atac nu orice notar ci

252 Idem, p. 236.

notarul public care a instrumentat un act de constituire, transmitere, modificare sau stingere a unui drept real imobiliar după cum arată art. 35 alin. (1) din lege atunci când instituie în sarcina acestuia obligaţia legală de a cere, din oficiu, înscrierea în cartea funciară.

Precizăm că anterior acestei modificări legislative care a extins sfera persoanelor având calitate să promoveze cerere de reexaminare, concepţia vehiculată în doctrină253 şi în jurisprudenţă254 (în acord cu dispoziţiile legale în vigoare la acel moment) era aceea că obligaţia notarului fiind cea de cere înscrierea şi de a transmite biroului de cadastru actele justificative ale cererii de înscriere, mandatul legal conferit acestuia era de a acţiona doar pentru depunerea cererii la autoritatea de cadastru competentă, iar nu pentru a suplini eventuala pasivitate a părţilor vătămate prin soluţia de respingere a înscrierii255.

După cum am arătat, sfera persoanelor îndreptăţite să formuleze cerere de reexaminare cuprinde, alături de titularul cererii de înscriere şi notarul public, şi alte „persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză” cărora, potrivit art. 31 alin. (1) din lege, urmează să li se comunice încheierea. În acest context se ridică problema dacă o persoană cu privire la care există menţiuni în cartea funciară, cu privire la imobilul constituind obiectul înscrierii dar căreia, în pofida acestui fapt, din neglijenţă sau chiar cu rea-credinţă, nu i s-a comunicat încheierea ar putea solicita reexaminarea încheierii date de registratorul de carte funciară. Simplificând lucrurile, întrebarea ar fi dacă o persoană interesată căreia nu i-a fost comunicată încheierea de carte funciară ar putea formula cerere de reexaminare. Răspunsul nu poate fi decât afirmativ întrucât legiuitorul nu a înţeles să condiţioneze dreptul unei persoane interesate de a exercita cererea de reexaminare de comunicarea încheierii, ci doar de justificarea unui interes ce rezultă din conţinutul menţiunilor de carte funciară. De altfel, la nivel jurisprudenţial, s-a reţinut că sintagma „persoană interesată” poate fi definită ca fiind persoana în favoarea sau împotriva căreia urmează să se încuviinţeze întabularea, înscrierea provizorie a unui drept tabular, radierea sau îndreptarea înscrierii unui drept tabular ori notarea unui drept personal sau de creanţă256. Altfel, ar însemna ca accesul la calea de atac să depindă de conduita funcţionarului de carte funciară ceea ce contravine dispoziţiilor constituţionale privind egalitatea în faţa legii şi a accesului liber la justiţie (art. 16 şi 21 din constituţie).

Termenul de exercitare a cererii de reexaminare şi depunerea la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară competent. Potrivit dispoziţiilor art. 31 alin. (2) din lege şi art. 711

alin. (1) din Regulament persoanele interesate pot formula cerere de reexaminare în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii, sub sancţiunea decăderii. În situaţia necomunicării încheierii către persoane care justifică însă un interes potrivit menţiunilor din cartea funciară cu privire la imobilul în cauză nu se pune problema aplicării sancţiunii prevăzute de lege însă acestea pot solicita biroului teritorial de cadastru care a emis închierea comunicarea acesteia.

Comunicarea încheierii se efectuează cu respectarea cerinţelor impuse de art. 71 din Regulament, adică se va face către persoanele interesate în mod direct sau prin poştă cu filă de comunicare, prin fax sau alte mijloace de comunicare care asigură confirmarea de primire.

253 A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 691.254 A se vedea C.A. Bucureşti, s. a III-a civ., dec. nr. 42/2000, în P.R. nr. 2/2002, p. 155, cu notă aprobativă

şi explicativă de A. Nicolae, N. Crăciun.255 A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 239. Autoarea aprecia şi că aceleaşi considerende sunt pe deplin

valabile în orice alte situaţii în care legea stabileşte în sarcina unei autorităţi publice obligaţia de a formula cerere de înscriere, exemplificând cazul executorului judecătoresc care trebuie să ia măsuri pentru înscrierea somaţiei în cartea funciară, în cazul executării silite imobiliare.

256 C.A. Timişoara, s. civ., dec. nr. 219 din 28 februarie 2008, în Buletinul Curţilor de Apel nr. 2/2008 (Legalis).

Cererea de reexaminare însoţită de copia încheierii de carte funciară atacate se depune la biroul teritorial în circumscripţia căruia este situat imobilul. La solicitarea registratorului-şef, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare. După înregistrarea cererii de reexaminare, se va dispune notarea din oficiu a acesteia în cartea funciară. În cazul sesizării unui birou de cadastru necompetent, acesta va înainta cererea şi înscrisurile ataşate biroului de carte funciară competent. Totuşi, pentru verificarea exercitării în termenul prevăzut de lege a căii de atac, se va lua în considerare data înregistrării cererii de reexaminare la biroul de cadastru competent.

Depunerea cererii de examinare se face fără plata niciunui tarif în sarcina părţii. Soluţionarea cererii de reexaminare. Cererea de reexaminare se soluţionează prin

încheiere de către registratorul-şef din cadrul oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară în raza căruia este situat imobilul, cu respectarea dispoziţiilor referitoare la procedura de rezolvare a unei cereri de înscriere.

În soluţionarea cererii de reexaminare, se va face aplicarea dispoziţiilor art. 73 alin. (2) din Regulament conform cărora „cel care a cerut înscrierea nu va putea modifica sau întregi, prin căile de atac exercitate – cererea pe care s-a întemeiat încheierea registratorului”.

Cu privire la înscrisurile prin raportare la care urmează a se verifica legalitatea încheierii atacate, se constată existenţa unei contradicţii între dispoziţiile art. 31 alin. (2) teza finală din lege şi cele cuprinse în art. 711 alin. (5) din Regulament. Astfel, art. 31 alin. (2) teza finală din lege (având natura unei norme cu forţă juridică superioară faţă de cele cuprinse în Regulament) arată că „în vederea soluţionării cererii de reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la solicitarea registratorului-şef, prin urmare textul de lege permite soluţionarea cererii de reexaminare şi prin raportare la înscrisuri care nu au stat la baza emiterii încheierii atacate”. În schimb, conform art. 711 alin. (5) din Regulament, cererea de reexaminare se va soluţiona numai în baza actelor anexate cererii iniţiale, registratorul-şef neputând primi în probaţiune înscrisuri suplimentare şi nici emite referat de completare. Desigur, este oarecum regretabil că tocmai această regulă (instituită prin norma cu putere juridică inferioară celei prevăzute de lege) este cea care satisface exigenţele respectării principiului priorităţii înscrierilor, efectele acestora producându-se de la data înregistrării cererii de înscriere. Într-adevăr, în situaţia în care s-ar lua în considerare şi alte înscrisuri decât cele ataşate cererii de înscriere şi care nu s-au aflat, prin urmare, în mapa cu înscrisuri justificative susceptibile de a fi consultate de terţii interesaţi (acestea fiind depuse ulterior soluţionării cererii de înscriere), s-ar deschide posibilitatea unei înscrieri ale cărei efecte se produc retroactiv de la data înregistrării cererii în temeiul unor acte justificative inaccesibile terţilor.

De la regula menţionată se admite o excepţie, şi anume atunci când cererea implică reexaminarea părţii tehnice a documentaţiei, aceasta fiind în sarcina inginerului-şef care va întocmi un referat, prin urmare un înscris ulterior actelor care au stat la baza emiterii atacate dar care poate sta la baza emiterii încheierii de soluţionare a cererii de reexaminare.

În vederea soluţionării cererii de reexaminare, dosarul care se înaintează registratorului-şef este alcătuit din cererea de reexaminare, copia certificată a tuturor actelor şi documentaţiilor care au stat la baza emiterii încheierii de carte funciară atacate, dovada efectuării comunicării acesteia, copia certificată a cărţii funciare precum şi, după caz, referatul inginerului-şef [art. 711

alin. (6) din Regulament]. Cererea de reexaminare se soluţionează în termen de 20 de zile de la data înregistrării

acesteia, natura juridică a termenului neputând fi, în lipsa indicării vreunei sancţiuni, decât una de recomandare.

Soluţiile pe care le poate dispune registratorul-şef asupra cererii de reexaminare sunt: de respingere a acesteia cu menţinerea soluţiei date prin încheierea atacată (de admitere sau respingere a acesteia, după caz); în situaţia în care se va constata nelegalitatea încheierii atacate, soluţia va fi de admitere a cererii de reexaminare şi, în consecinţă, se va dispune modificare încheierii atacate în sensul admiterii sau respingerii, după caz, a cererii de înscriere.

§3. Plângerea împotriva încheierii pronunţate de registratorul-şef în soluţionarea cererii de reexaminare

Sediu juridic. Art. 31 alin.(3) din lege şi art. art. 711 alin. (7) din Regulament prevăd că împotriva încheierii registratorului-şef dată asupra cererii de reexaminare se poate formula plângere care se soluţionează de judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul.

Termenul de formulare a plângerii. Depunerea plângerii la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară competent sau direct la instanţa judecătorească. Plângerea se formulează în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii registratorului-şef.

Plângerea poate fi depusă direct de către persoana interesată (aceasta prezentându-se personal în vederea înregistrării plângerii la biroul de cadastru competent) sau prin poştă ori prin curier.

În principiu, plângerea se depune la biroul teritorial de cadastru care a comunicat încheierea atacată, se înregistrează în registrul general de intrare sub numărul dosarului iniţial, cu menţionarea datei depunerii acesteia, iar după verificarea dosarului şi notarea din oficiu a plângerii în cartea funciară de către asistentul-registrator se înaintează, de îndată, judecătoriei competente, cu adresă de înaintare semnată de registratorul-coordonator precum şi de către referentul de la arhivă [ art. 72 alin. (1) din Regulament].

În situaţia depunerii plângerii la un alt birou de cadastru decât cel competent, acesta din urmează a o trimite biroului teritorial competent şi nu judecătoriei competente, respectarea termenului de formulare a plângerii fiind verificată prin raportare la data la care plângerea a fost înregistrată la biroul teritorial competent, adică cel care a pronunţat încheierea atacată şi nu la data la care a fost sesizat cel necompetent.

Potrivit art. 31 alin. (4) din lege şi art. 72 alin.(11) din Regulament, plângerea împotriva încheierii registratorului-şef se poate depune şi direct la judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, situaţie în care instanţa va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului încheierii şi copia cărţii funciare precum şi notarea plângerii în cartea funciară. Recunoaşterea posibilităţii de a depune plângerea şi direct la instanţa competentă a fost introdusă în anasamblul Legii nr. 7/1996 prin dispoziţiile modificatoare şi completatoare ale OUG nr. 64/2010 urmare admiterii, prin decizia nr. 467/2008 a Curţii Constituţionale, a excepţiei de neconstituţionalitate privind fostul art. 50 alin. (2) teza a II-a din Legea nr. 7/1996; articolul menţionat prevedea depunerea plângerii exclusiv la biroul teritorial şi nu permitea accesul direct şi nemijlocit al părţii interesate şi la instanţa de judecată competentă, încălcând astfel dispoziţiile constituţionale ale art. 21 alin. (1)-(3) din Constituţie privind accesul liber la justiţie.

Dosarul înaintat instanţei în vederea soluţionării plângerii împotriva încheierii atacate. În vederea soluţionării plângerii, biroul de cadastru, din oficiu sau, atunci când plângerea este depusă direct la judecătorie, la solicitarea instanţei va înainta instanţei un dosar format din: copia certificată a tutror actelor şi documentaţiilor care au stat la baza emiterii încheierii de carte funciară precum şi a încheierii registratorului-şef, primul exemplar al

plângerii, copia certificată a cărţii funciare precum şi dovada efectuării comunicărilor [art. 72 alin. (2) din Regulament].

Precizăm că legiuitorul are în vedere trimiterea atât a actelor care au stat la baza emiterii încheierii registratporului-şef cât şi la baza emiterii încheierii iniţiale (de admitere sau respingere a cererii de înscriere) ştiind că, potrivit 711 alin. (5) din Regulament, cererea de reexaminare se soluţionează, după cum am mai arătat, numai în baza actelor anexate cererii iniţiale. Verificarea semnăturii petentului atunci când plângerea a fost depusă la biroul teritorial nu se poate face decât prin comunicarea exemplarului original al acesteia, instanţa urmând a se pronunţa asupra legalităţii încheierii atacate prin raportare la motivele invocate în plângere.

Formularea mai multor plângeri împotriva aceleiaşi încheieri. Dacă se înregistrează ulterior şi alte plângeri cu privire la acelaşi dosar, acestea se vor înainta instanţei separat, cu menţionarea numărului iniţial de comunicare potrivit art. art. 72 alin. (2) teza finală din Regulament. Fiind înregistrate sub numere de dosare diferite, plângerile vor putea fi conexate sau reunite în condiţiile art. 138 şi 139 NCPC pentru evitarea pronunţării unor soluţii contradictorii.

Caracterul necontencios al procedurii de soluţionarea a plângerii împotriva încheierii de carte funciară. Natura contencioasă sau necontencioasă a procedurii se soluţionare a plângerii formulate împotriva încheierii de carte funciară a divizat o vreme practica judiciară, fiind locul de întâlnire a unor dezbateri animate şi soluţii neunitare.

Astfel, unele instanţe apreciau că, deşi activitatea de carte funciară este o procedură necontencioasă, soluţionarea de către instanţă a plângerii fomulate cu privire la această activitate, fiind o procedură jurisdicţională ulterioară activităţii de carte funciară, ar avea caracter contencios. În schimb, în opinia contrară se suţinea că de vreme ce în cauzele care au ca obiect plângeri formulate împotriva încheierilor de carte funciară instanţa nu trebuie să stabilească existenţa sau inexistenţa unui drept al Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, ci doar legalitatea şi temeinicia încheierii date în cauză natura procedurii de soluţionare a plângerii nu poate fi decât una necontencioasă.

Mai mult, au fost chiar instanţe care au înţeles să facă unele distincţii în funcţie de natura soluţiei pronunţate prin încheiere (admitere sau respingere a cererii de înscriere); astfel, printr-o decizie de speţă (nr. 441 din 26 februarie 2009 a Curţii de Apel Cluj, pronunţată deci anterior introducerii cererii de reexaminare în sistemul căilor de atac, în perioada în care plângerea se formula împotriva încheierii date în soluţionarea cererii de înscriere), s-a reţinut o abordare diferenţiată după cum urmează: atunci când obiectul plângerii îl constituie o încheiere de respingere a unei cereri de înscriere, aceasta fiind exercitată de persoana a cărei cerer a fost despinsă de biroul teritorial, procedura plângerii împotriva încheierii de carte funciară ar fi una necontencioasă;dacă, în schimb, obiectul plângerii este o încheiere de admitere a unei înscrieri, aceasta fiind atacată de o persoană ce nu era titularul unui drept real înscris în cartea funciară acesta fiind radiat, procedura ar fi una contencioasă257

Chestiunea naturii contencioase sau necontencioase a procedurii plângerii împotriva încheierii de carte funciară- în strânsă legătură şi cu lipsa calităţii procesuale pasive a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (la care ne vom referi mai jos), a fost tranşată prin decizia în interesul legii nr. LXXII din 15 octombrie 2007 pronunţată de Secţiile Unite ale Înaltei Curţi de

257 Pentru o privire critică asupra soluţiei a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 337, autorul semnalând eroarea în care s-a aflat instanţa în sensul că cel care atacase încheierea nu avea calitate procesuală activă pentru a formula plângere, soluţionarea privind dreptul dedus judecăţii neputând avea loc, în consecinţă, decât pe calea dreptului comun prin promovarea unei acţiuni în rectificare de carte funciară, de exemplu.

Casaţie şi Justiţie258 prin care s-a statuat în favoarea caracterului necontencios (şi) al procedurii de soluţionare a plângerii259. În formularea raţionamentului său, Curtea pleacă de la caracterul necontencios al procedurii de înscriere în cartea funciară dedus din dispoziţiile art. 47 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, republicată, potrivit cărora „înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu“, precum şi din alin. (6) al aceluiaşi articol, prin care se precizează că „intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular“. Prin urmare, înscrierea în cartea funciară se face în temeiul unui înscris autentic, a unei hotărâri judecătoreşti, a certificatului de moştenitor sau a unei decizii administrative, prin urmare fără a implica existenţa unui litigiu şi stabilirea unui drept potrivnic faţă de una din părţi260.

În acelaşi timp, în motivarea deciziei se mai arată că încheierile prin care sunt soluţionate cererile de înscriere de către registratorul de carte funciară, care este funcţionar public şi nu judecător, sunt, prin natura lor juridică, acte administrative provizorii ce nu au putere de lucru judecat din moment ce adoptarea lor nu are loc în cadrul unei proceduri administrative jurisdicţionale. O asemenea încheiere, deşi act administrativ, nu este supusă controlului instanţelor judecătoreşti de contencios administrativ, în condiţiile Legii nr. 544/2004, ci contenciosului administrativ special reglementat prin Legea nr. 7/1996, republicată.

În fine, procedura de înscriere în cartea funciară este guvernată de regulile cuprinse în legea specială şi de actele normative emise în baza ei, iar numai în măsura în care acestea nu prevăd nimic, legea este completată cu dispoziţiile generale în materie necontencioasă prevăzute de legea procesuală civilă. De altfel, potrivit art. 536 alin. (2) NCPC [art. 338 alin. (2) CPC], la care am mai făcut trimitere, „materiile necontencioase cu privire la care legea prevede o procedură specială rămân sub dispoziţiile speciale, care se vor întregi cu cele prevăzute în cuprinsul cărţii de faţă“. În aceeaşi linie de gândire, dispoziţiile art. 31 alin. (1) din Regulament arată că „activităţii de publicitate imobiliară i se aplică principiile şi regulile specifice prevăzute de lege, care se întregesc cu dispoziţiile art. 331–339 din Codul de procedură civilă”(art. 527-540 NCPC).

Calitatea procesuală activă şi pasivă în plângerea formulată împotriva încheierii registratorului-şef.

Cu privire la persoanele care au legitimare procesuală activă pentru a formula plângerea, se poate constata că dispoziţiile art. 31 alin. (1) din lege fac referire la „cei interesaţi sau notarul public”. Desigur, persoanele care exercită calea de atac a plângerii trebuie să fie prejudiciate prin soluţia pronunţată de registratorul-şef în soluţionarea cererii de reexaminare.

La nivel doctrinar, s-a ridicat deja problema de a şti dacă exercitarea căii de atac este lăsată la dispoziţia oricărei persoane interesate sau doar la dispoziţia celui care a formulat cerere

258 Publicată în M. Of. nr. 685 din 7 octombrie 2008259 În sens contrar, a se vedea A. Rusu, Publicitate imobiliară. Cărţile funciare (2). Practică judiciară, Ed.

Hamangiu, Bucureşti, 2009, p. 77-85, Notă la decizia în înteresul legii mai sus menţionată; argumentându-şi opinia, autoarea arată că, „spre deosebire de procedura de soluţionare a cererii de înscriere, care are natură necontencioasă, în sensul că activitatea desfăşuratăde registrator nu este destinată să soluţioneze, cu putere de lucru judecat, un litigiu pendinte între două părţi cu interese contrare, plângerea formulată împotriva încheierii date de registratorul de carte funciară are caracter contencios, purtând asupra dreptului petentului de a obţine înscrierea sau radierea unui drept în cartea funciară, drept ce i-a fost nesocotit de organul administrative mitent al încheierii”

260 A se vedea supra, p. 117.

de reexaminare261. Răspunsul este afirmativ, prin urmare, calitatea de a formula plângere împotriva încheierii registratorului-şef aparţine oricărei persoane interesate, cu condiţia de a nu fi exercitată omissio medio. Într-adevăr, persoana interesată X în favoarea căreia s-a pronunţat o soluţie favorabilă prin încheierea de carte funciară nu ar avea interesul să o conteste prin exercitarea căii de atac a cererii de reexaminare; dacă, prin formularea cererii de reexaminare de către o altă persoană interesată Y căreia soluţia iniţială nu-i era favorabilă, încheierea iniţială este însă modificată, X va avea interesul să formuleze plângere împotriva încheierii registratorului-şef pentru a se reveni la soluţia care profită drepturilor sau intereselor sale. Nu se poate reţine într-o atare situaţie că plângerea ar fi exercitată omissio medio deoarece petentul nu avea interes să solicite reexaminarea încheierii a cărei soluţie îi era favorabilă.

Nu mai puţin, în istoricul acestui gen de litigii, au existat controverse privind persoanele care deţin sau nu calitate procesuală pasivă în plângerea împotriva încheierii de carte funciară.

Este deja de notorietate că prin, decizia în interesul legii nr. LXXII din 15 octombrie 2007 (la care am făcut deja referire) s-a statuat că Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă în cauzele ce au ca obiect plângerile împotriva încheierilor de carte funciară. În principal, argumentele care au fost dezvoltate pentru a reţine această soluţie au fost următoarele: i) cum în aceste cauze având ca obiect plângeri formulate împotriva încheierilor de carte funciară procedura aplicabilă nu este contencioasă, oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară nu poate fi citat ca parte în proces, singurele persoane susceptibile să aibă calitate fiind persoanele interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară; ii) inexistenţa unor dispoziţii în cuprinsul legii speciale care să confere legitimare procesuală pasivă Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi iii) în fine, un argument dedus din interpretarea art. 50 alin. (4) din lege (în forma obţinută după prima republicare) conform căruia „hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului“, dispoziţia fiind situată în prezent în art. 31 alin. (6) din lege; astfel, se reţine în considerentele deciziei că dispoziţia citată confirmă intenţia legiuitorului referitoare la calitatea Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în sensul de a nu fi considerat parte în plângerea privind cartea funciară, pentru că altfel nu mai era necesar să se reglementeze obligativitatea de a i se comunica hotărârea, din moment ce dispoziţiile art. 266 alin. 3 din Codul de procedură civilă [art. 427 alin. (1) NCPC, subl. ns.] prevăd că „hotărârea se comunică părţilor“.

Obiectul plângerii îl constituie încheierea emisă de registratorul-şef în soluţionarea cererii de reexaminare formulate împotriva încheierii de admitere sau respingere a cererii de înscriere.

Soluţionarea plângerii formulate împotriva încheierii de carte funciară. Comunicarea hotărârii definitive şi efectuarea înscrierilor cuvenite sau radierea notării plângerii. Instanţa de judecată va verifica legalitatea şi temeinicia încheierii registratorului-şef prin luarea în considerare doar a înscrisurilor care au stat la baza emiterii încheierii, neputând fi primite alte înscrisuri în probaţiune din aceleaşi considerente privind respectarea principiului priorităţii înscrierilor de carte funciară.

Soluţiile pronunţate de instanţa de judecată pot fi: i) în situaţia în care judecătorul va constata legalitatea şi temeinicia încheierii date de

registratorul-şef, va pronunţa o soluţie de respingere a plângerii, menţinând încheierea atacată. depune la arhivă la numărul iniţial, radiindu-se totodată notarea plângerii din cartea funciară.

261 A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 250.

ii) în schimb, atunci când se va reţine că încheierea atacată este nelegală şi netemeincă, soluţia pronunţată va fi de admitere a plângerii, şi, în consecinţă, se va dispune modificarea încheierii atacate şi se va schimba soluţia pronunţată asupra cererii de reexaminare, urmând a dispune admiterea sau respingerea cererii de înscriere, după caz;

iii) în fine, nu este exclusă şi o soluţie de admitere în pare a plângerii, cu menţinerea în parte a acelor dispoziţii legale şi temeinice din încheierea registratorului-şef.

Potrivit art. 31 alin. (8) din lege „în cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă, notările făcute se radiază din oficiu”; de altfel, şi dispoziţiile art. 67 alin. (2) din Regulament arată că în cazul „în care hotărârea judecătorească nu a dispus efectuarea unor lucrări de carte funciară, dosarul se depune la arhivă la numărul iniţial, radiindu-se totodată notarea plângerii din cartea funciară”.

În situaţia în care în temeiul hotărârii judecătoreşti de admitere a plângerii urmează a se efectua o înscriere, efectele acesteia se vor produce, în aplicarea principiului priorităţii înscrierilor, de la data înregistrării cererii de înscriere, şi nu de la data formulării plângerii sau a notării acesteia în cartea funciară sau a rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.

Hotărârea pronunţată de judecătorie în soluţionarea plângerii este supusă potrivit art. 31 alin. (5) numai apelului în termen de 30 de zile de la comunicare. Dispoziţia din legea specială este în concordanţă cu art. 534 alin. (2) NCPC potrivit căruia încheierea pronunţată într-o procedură necontencioasă este supusă numai apelului.

După cum am arătat, potrivit art. 31 alin. (6) hotărârea pronunţată în soluţionarea plângerii, după rămânerea definitivă a acesteia, se va comunica din oficiu de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului către biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară pentru a se face înscrierile cuvenite sau a se radia din oficiu notarea căii de atac din cartea de funciară. Comunicarea se va face fie de către judecătorie dacă partea interesată nu a exercitat calea de atac a apelului, fie de către tribunal atunci când sentinţa pronunţată în soluţionarea plângerii a fost atacată cu apel.

Capitolul VI. Acţiunile de carte funciară

Secţiunea 1. Consideraţii generale

§1. Noţiunea şi reglementarea acţiunilor de carte funciară

Concept. Definită în dreptul roman printr-o formulare sugestivă ca fiind „dreptul de a urmări în justiţie ceea ce ţi se datorează” (jus persequendi in judicio quod sibi debetur), acţiunea civilă (din lat. actio) nu duce deloc lipsă de frumuseţea abordărilor doctrinare în materie. În dreptul procesual român, definiţiilor formulate la nivel doctrinar262 li s-a adăugat, odată cu intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă, şi o definiţie legală precum şi consacrarea la

262 A se vedea D. Radu, Acţiunea în procesul civil, Ed. Junimea, Iaşi, 1974, p. 20, I. Stoenescu, S. Zilberstein, Drept procesual civil. Teoria generală. Judecata la prima instanţă. Hotărârea, ed. a II-a, Ed. Didactică şi Pedagogică, Bucureşti, 1983, p. 229, Al. Bacaci, Excepţiile de procedură în procesul civil, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1983, p. 108, G. Boroi, D. Rădescu, Codul de procedură civilă comentatşi adnotat, Ed. All, Bucureşti, 1994, p. 93, V. M. Ciobanu, op. cit., vol. I, p. 250, I. Deleanu, Tratat de procedură civilă, vol. I, Ed. Servo-Sat, Arad, 2000, p. 110, ...

nivel legislativ a delimitării conceptuale - afirmate deja în literatura juridică263, între acţiune (art. 29 NCPC) şi cerere (art. 30 NCPC). Într-adevăr, semnificaţiile juridice legate de acţiunea civilă nu se limitează exclusiv la învestirea instanţei, exerciţiul deplin al acţiunii exteriorizându-se şi prin alte prerogative procesuale – administrarea probelor, formularea apărărilor, invocarea excepţiilor, exercitarea căilor de atac.

Reproducând definiţia legală consacrată de art. 29 NCPC, „acţiunea civilă este ansamblul mijloacelor procesuale prevăzute de lege pentru protecţia dreptului subiectiv pretins de către una dintre părţi sau a unei alte situaţii juridice, precum şi pentru asigurarea apărării părţilor în proces”. Mai mult, în actuală formulă de reglementare, legiuitorul a înţeles să dedice un întreg titlu instituţiei (Titlul I. Acţiunea civilă al Cărţii I dispoziţii generale, art. 29-40 NCPC) ceea ce este o recunoaştere implicită şi importanţei instituţiei, rolul său în asigurarea protecţiei drepturilor şi intereselor civile pretins încălcate fiind esenţial.

Acţiunile de carte funciară reprezintă o specie a acţiunilor civile, diferenţiindu-se de alte acţiuni prin obiectul specific al acestora care poartă asupra înscrierilor de carte funciară. Prin urmare, scopul exercitării acţiunilor de carte funciară îl constituie realizarea înscrierilor drepturilor reale care se constituie, transmit, modifică sau se sting asupra unui imobil înscris în cartea funciară precum şi rectificarea înscrierilor inexacte, inclusiv a celor privind drepturilor personale, a altor, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară Acţiunile de carte funciară sunt, prin urmare, acţiunile prin care se valorifică dreptul de a obţine înscrierea drepturilor reale imobiliare sau dreptul de a obţine rectificarea înscrierilor care nu corespund cu situaţia juridică reală a imobilelor cuprinse în cartea funciară, inclusiv a înscrierilor drepturilor personale, a faptelor sau a altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.

Sediu juridic. Iniţial, sub regimul Decretului-lege nr. 115/1938, acţiunile de carte funciară erau reglementate de art. 24-25 şi art. 34-39 din acest act normativ. Legea nr. 7/1996 a preluat, în esenţă, concepţia promovată prin decretul-lege în materia acţiunilor de carte funciară, regimul aplicabil acestora fiind, până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, statornicit prin dispoziţiile art. 27, art. 29 alin. (4) şi (5), art. 33-37 din legea specială. În prezent, prevederile ce alcătuiesc sediul materiei sunt reprezentate de art. 896-897 NCC, art. 899 alin. (2) şi art. 907-911 NCC.

§2. Clasificarea acţiunilor de carte funciară

Criterii de clasificare. Acţiunile de carte funciară sunt clasificate în literatura juridică 264 după următoarele criterii: obiectul acestora, natura dreptului subiectiv a cărui protecţie juridică este urmărită în justiţie, corelaţia cu alte acţiuni sau raportul lor cu prescripţia extinctivă.

263 A se vedea I. Leş, Drept procesual civil. Curs universitar, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2002, p. 97; în clarificarea semnificaţiilor juridice atribuite noţiunii de acţiune civilă dintr-o perspectivă comparativă cu cererea propriu-zisă, mai exact actul de învestire a instanţei, se arată că „acţiunea nu poate fi redusă însă la actul de sesizare al organului organului judiciar. Ea constituie un mijloc procedural care întreţine şi justifică întreaga activitate a instanţei sesizate cu o pretenţie. Prima manifestare practică a acţiunii apare odată cu sesizarea instanţei. Dar aceasta reprezintă doar prima etapă în exerciţiul deplin al acţiunii civile”. A se vedea şi I. Leş, Tratat de procesual civil. Volumul I. Principii şi instuţii generale. Judecata în faţa primei instanţei, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2014, p. 245.

264 A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 610-611, A. Rusu, op. cit., p. 47-48.

Clasificarea după criteriul obiectului. În funcţie de obiectul acţiunilor de carte funciară,, distingem acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare tabulară şi acţiunea în rectificare tabulară, pe care ne limităm acum doar la a le enumera, acestea urmând a fi analizate detaliat în secţiuni distincte.

Clasificarea în funcţie de natura dreptului subiectiv a cărui valorificare este urmărită prin acţiune. După acest criteriu, acţiunile de carte funciară pot fi: - acţiuni personale: acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare tabulară sau acţiunea în rectificare de carte funciară în cazurile în care are caracter accesoriu sau, pentru situaţia în care este formulată pe cale principală, în cazurile în care are ca obiect înscrieri privind drepturile personale, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară;

- acţiuni reale: acţiunea în rectificare de carte funciară în situaţia în care este formulată pe cale principală şi tinde la rectificarea înscrierilor privind drepturile reale imobiliare; precizăm că a fost controversată în doctrină natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară reglementată de art. 24 din Decretul-lege nr. 115/1938 despre care s-a afirmat că ar fi „numai formal o acţiune persoanală”, şi că aceasta ar fi în realitate „o acţiune reală, o aplicaţie particulară a acţiunii în revendicare sau, după caz, a acţiunii negatorii în sistemul de carte funciară”265.

Clasificarea în funcţie de corelaţia lor cu alte acţiuni. După cum sunt sau nu promovate pe cale principală, acţiunile de carte funciară pot fi:

- acţiuni principale; acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare tabulară şi acţiunea în rectificare atunci când este promovată pe cale principală;

- acţiuni accesorii: acţiunea în rectificare în toate cazurile în care însoţeşte o acţiune de fond constituind temeiul juridic al rectificării cuprinsului cărţii funciare (acţiunea în anulare, acţiunea în rezoluţiune, acţiunea în reziliere, în revocare etc);

Clasificarea după raportul cu prescripţia extinctivă. După cum sunt sau nu supuse prescripţiei extinctive, acţiunile de carte funciară pot fi:

- acţiuni prescriptibile extinctiv: acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare tabulară şi acţiunea în rectificare contra terţilor dobânditori de bună-credinţă [art. 909 alin. (2) şi (3) NCC];

- acţiuni imprescriptibile: acţiunea în rectificare contra dobânditorului nemijlocit şi a terţilor subachizitori de rea-credinţă [art. 909 alin. (1) NCC].

Secţiunea a 2-a. Acţiunea în prestaţie tabulară §1. Noţiune, reglementare şi natură juridică

Definiţie. Sediu juridic. Acţiunea în prestaţie tabulară este acţiunea prin care dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului să predea înscrisul necesar sau să execute obligaţiile necesare pentru intabularea în cartea funciară, iar în caz contrar să dispună înscrierea în cartea funciară. Potrivit dispoziţiilor art. 896 alin. (1) NCC, „ în cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real

265 A se vedea T. Ionaşcu, S. Brădeanu, op. cit., p. 213. În favoarea calificării acţiunii în prestaţie tabulară în condiţiile Decretului-lege nr. 115/1938 drept o acţiune reală a se vedea L. Pop, Dreptul de proprietate privată şi dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1996, p. 307, M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Edit Press Mihaela SRL, Bucureşti, 2000, p. 409.

asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea (subl. ns.)”.

Desigur, deşi concepută şi promovată cu o finalitate identică (de a obţine înscrierea în cartea funciară a unui drept real imobiliar), acţiunea în prestaţie tabulară a avut un conţinut şi un regim parţial diferit în reglementările succesive care, de-a lungul timpului, au constituit, sediul materiei.

Înţelesul noţiunii de „prestaţie tabulară” - apreciere comparativă în evoluţia reglementărilor aplicabile acţiunii în prestaţie tabulară. Reglementată prin art. 24-25 din Decretul-lege nr. 115/1938 şi, ulterior, prin art. 27 alin. (3)-(5) din Legea nr. 7/1996, republicată (fostul articol 27 din forma iniţială a legii), acţiunea în prestaţie tabulară este reglementată în prezent prin art. 896-897 NCC, „prestaţia tabulară” la care face referire denumirea acţiunii (utilizată în toate actele normative care au reglementat-o) reprezentând, de fapt, însăşi obiectul acesteia sau pretenţia dedusă judecăţii. În alţi termeni, după cum a subliniat, de altfel, şi doctrina, „prestaţia tabulară” nu poate fi altceva decât acţiunea, conduita pe care antecesorul tabular ar trebui să o manifeste în temeiul raportului obligaţional dintre părţi266, prestaţie care, neîndeplinită de bună-voie, deschide dobânditorului dreptului real imobiliar dreptul la exercitarea acţiunii în prestaţie tabulară.

Totuşi, în istoricul acţiunii în prestaţie tabulară, semnificaţia atribuită „prestaţiei tabulare” la care era obligat antecesorul unui drept tabular a cunoscut unele circumstanţieri, derivate din condiţiile impuse pentru efectuarea înscrierii de dispoziţiile aplicabile la un moment dat. Fără a recurge la o analiză detaliată a regimului aplicabil acţiunii în prestaţie tabulară prin reglementările succesive ce i-au fost incidente, vom proceda la unele precizări privind „prestaţia tabulară” (pretinsă de reclamant prin promovarea acţiunii) în concepţia Decretului-lege nr. 115/1938, a Legii nr. 7/1996 şi, mai nou, în noul Cod civil. Implicit, vor putea fi înţelese şi elementele particulare de interpretare ale acţiunii în prestaţie tabulară în formele sale de manifestare din perspectivă istorică-legislativă.

În sistemul Decretului-lege nr. 115/1938, pentru a se putea realiza înscrierea în cartea funciară a unui drept real imobiliar era necesar, alături de convenţia privind constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept tabular, şi de consimţământul la intabulare (aşa-numita clausula intabulandi) al posesorului tabular. Astfel, în timp ce acordul de voinţă dintre proprietarul tabular şi dobânditor reprezenta un act juridic obligaţional care năştea în favoarea celui din urmă doar un drept de creanţă (ius ad rem) constând în dreptul de a pretinde posesorului tabular eliberarea unui act apt pentru intabulare, consimţământul la intabulare permitea dobânditorului să obţină înscrierea dreptului, dobândind, astfel, prin efectul intabulării, însuşi dreptul real (ius in re).

Practic, potrivit art. 45 din decretul-lege, intabularea se putea încuviinţa numai dacă înscrisul original (prin care proprietarul se obliga la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului), cuprindea inter allia, şi declaraţia expresă, prin care „acel al cărui drept urmează să fie strămutat, grevat, restrâns, ori stins, consimte la intabulare”. Această declaraţie conţinând consimţământul la intabulare se putea da, potrivit aceluiaşi text legal, „şi printr-un înscris

266 A se vedea A. Rusu, op. cit., p. 101. Pentru o clasificare a prestaţiilor tabulare în funcţie de obiectul obligaţiei (de a face sau nu face) în prestaţie tabulară pozitivă (constând în obligaţia vânzătorului de a preda cumpărătorului un act scris pentru intabulare) şi prestaţie tabulară negativă (constând în obligaţia vânzătorului-proprietar de a nu încheia niciun act juridic prin care să modifice situaţia de carte funciară), respectiv în prestaţie constitutivă (prin care se constituie un drept tabular), prestaţie transmisivă (referitoare la transmiterea unui drept tabular) şi prestaţie extinctivă (prin care se stinge un drept tabular), a se vedea Ş. Laday, op. cit., p. 179-182 apud T. Dârjan, op. cit., p. 164-165.

deosebit sau chiar prin cererea de intabulare infaţişată instanţei de carte funciară”. În cazul în care cel obligat nu preda „înscrisurile trebuitoare (subl. ns.)” pentru inscrierea dreptului (despre care face vorbire art. 22 din decretul-lege), dobânditorul putea cere instanţei obligarea acestuia la predarea actului apt pentru intabulare şi, în caz de refuz, să dispună înscrierea în cartea funciară267. Prin urmare, obiectul acţiunii în prestaţie tabulară îl constituie obligarea pârâtului la predarea actului apt pentru intabulare, nu obligarea acestuia la încheierea convenţiei de constituire, transmitere, modificare sau stingere a dreptului real (prin urmare, nici obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică268).

În abordarea Legii nr. 7/1996 (care a renunţat la principiul efectului constitutiv al înscrierii consacrat de Decretul-lege nr. 115/1938 şi a promovat concepţia consensualistă, efectuarea înscrierilor făcându-se doar în scop de opozabilitate faţă de terţi), acţiunea în prestaţie tabulară avea ca obiect, în forma iniţială a legii, predarea „înscrisului translativ sau constitutiv al dreptului” (art. 29), şi după modificările intervenite prin Legea nr. 247/2005, predarea tuturor „înscrisurilor necesare pentru înscrierea acelui drept (subl. ns.)” [art. 27 alin. (1) din lege, republicarea din 2006]. Prin urmare, prestaţia tabulară pretinsă pârâtului nu mai consta în predarea înscrisului materializând consimţământului la intabulare, ci predarea înscrisului în temeiul căruia s-a constituit, transmis, modificat sau stins dreptul real şi, ulterior, în predarea tuturor înscrisurilor necesare pentru înscriere. Potrivit aprecierilor doctrinei, prin înscrisuri necesare pentru înscrierea dreptului erau avute în vedere

i) înscrisurile originale doveditoare ale actelor juridice anterioare prin care mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil iar înscrierile nu s-au făcut în mod regulat, caz în care cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândiriolor succesive odată cu aceea a dreptului său

ii) înscrisul sub semnătură privată care constată înstrăinarea sau grevarea unei proprietăţi superficiare, atunci când cel îndreptăţit şi-a pierdut propriul exemplar sau acesta se află în proprietatea antecesorului tabular269.

În fine, în actuala reglementare, cum legiuitorul noului Cod civil face referire în art. 896 alin. (1) la posesorul tabular care, obligându-se să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, „nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară”, rezultă că acţiunea în prestaţie tabulară poate fi formulată nu doar în situaţia în care nu a fost predat înscrisul necesar pentru înscrierea în cartea funciară ci şi în caz de neîndeplinire a oricărei alte obligaţii necesare pentru realizarea înscrierii. De altfel, prima situaţie, a nepredării înscrisului de înstrăinare de către posesorul tabular este, în prezent, mai puţin probabilă ştiut fiind că, prin art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată, notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un

267 Astfel, potrivit art. 24 din Decretul-lege nr. 115/1938, „dacă cel obligat nu preda înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea”.

268 Pentru dezvoltări privind distincţia dintre acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare a se vedea S. Şerban, Efectele antecontractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor după abrogarea Legii nr. 58/1974, a art. 44-50 din Legea nr. 59/1974 şi a Decretului nr. 144/1958 , în Dreptul nr. 12/1991, V. Stoica, F.A. Baias, Executarea silită a antecontractelor de înstrăinare a imobilelor în condiţiile abrogării art. 12 din Decretul nr. 144/1958, în Dreptul nr. 3/1992, p. 14 şi urm., T. Dârjan, Distincţia dintre acţiunea în executare silită a antecontractului de vânzare-cumpărare şi acţiunea în prestaţie tabulară în dinamica sistemelor de publicitate imobiliară, în Dreptul nr. 7/2002, p. 104 şi urm. Asupra delimitării acţiunii în prestaţie tabulară şi faţă de alte acţiuni (acţiunea în revendicare, acţiunea în constatare, acţiunea în rectificare îndreptată împotriva terţului subdobânditor a se vedea A. Rusu, op. cit., p. 152 şi urm.

269 A se vedea M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Noile cărţi funciare, vol. II, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 626-627.

drept real imobiliar are obligaţia de a cere din oficiu înscrierea în cartea funciară şi de a trimite în scest scop actul către biroul de cadastru competent în ziua întocmirii acestuia sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare.

Caractere juridice. Acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiune principală (în principiu), o acţiune în realizare, o acţiune personală şi prescriptibilă în condiţiile legii.

Acţiune principală. În funcţie de calea procedurală aleasă de parte pentru valorificarea dreptului, cererile se clasifică în cereri: principale (care au o existenţă de sine-stătoare şi prin care se declanşează procedura judiciară270 - de unde şi denumirea de acţiune/cerere introductivă de instanţă), accesorii (care însoţesc o acţiune principală iar soluţionarea lor depinde, în mod obişnuit, de soluţia din acţiunea principală271) şi incidentale (care pot avea o existenţă de sine-stătoare dar se formulează într-un proces deja început272).

De regulă, acţiunea în prestaţie tabulară se formulează pe cale principală, prin cererea de chemare în judecată, având astfel un caracter autonom. Sub condiţia respectării dispoziţiilor art. 209 alin. (1) NCPC, nu este exclusă formularea unei acţiuni în prestaţie tabulară prin intermediul unei cereri reconvenţionale273, împrumutând, prin urmare, caracterul incidental al acesteia. La nivel doctrinar274, se recunoaşte însă şi posibilitatea exercitării acţiunii în prestaţie tabulară printr-un capăt de cerere accesoriu acţiunii având ca obiect executarea silită a unui antecontract de vânzare-cumpărare atunci când în afara hotărârii judecătoreşti care va suplini consimţănântul la încheierea contractului) mai sunt necesare, pentru înscrierea în cartea funciară pe numele reclamantului, şi alte înscrisuri ce se află în posesia pârâtului (promitent-vânzător).

Acţiune în realizare. După scopul material urmărit de reclamant, acţiunile civile se clasifică în acţiuni în realizarea dreptului (sau „în adjudecare”) prin intermediul cărora reclamantul care este titularul unui drept subiectiv urmăreşte obligarea pârâtului la executarea obligaţiei corelative dreptului respectiv, acţiuni în constatare („în recunoaştere” sau „în confirmare”)275 prin care se urmăreşte recunoaşterea prin hotărâre judecătorească a existenţei sau inexistenţei unui drept şi acţiuni în constituire sau în transformare de drepturi prin care se urmăreşte schimbarea/desfiinţarea unor raporturi juridice vechi şi crearea unor raporturi sau situaţii juridice noi.

270 Precizăm că, totuşi, nu întotdeauna actul de procedură prin care se învesteşte instanţa reprezintă în întregul său o cerere principală. Astfel, atunci când prin cererea de chemare în judecată se solicită anularea unui contract pentru vicii de consimţământ (sau rezilierea unui contract de întreţinere), repunerea părţilor contractante în situaţia înterioară contractului prin restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară şi cheltuieli de judecată, doar petitul privind anularea (sau rezilierea) contractului are caracterul de cerere principală.

271 Există cereri de chemare în judecată care se pot formula numai pe cale principală (cum este cazul acţiunii în tăgada paternităţii) sau numai pe cale accesorie (cum ar fi cererea prin care un soţ, cu prilejul soluţionării acţiunii de divorţ, solicită instanţei să încuviinţeze să poarte şi pe viitor numele dobândit prin căsătorie).

272 A se vedea I. Stoenescu, S. Zilberstein, op. cit., p. 241, V. M. Ciobanu, op. cit., vol. I, p. 302.273 Potrivit dispoziţiilor menţionate, cererea reconvenţională este admisibilă „dacă pârâtul are, în legătură

cu cererea reclamantului, pretenţii derivând din acelaşi raport juridic sau strâns legate de aceasta”.274 A se vedea A. Rusu, op. cit., p. 140, T. Dârjan, op. cit., p. 176.275 Acţiunile în constatare se subclasifică în: i) pozitive (prin care se urmăreşte constatrea existenţei unui

drept) şi negative (privind constatarea inexistenţei unui drept) şi în ii) acţiuni declaratorii prin care se solicită instanţei să constate existenţa sau inexistenţa unui raport juridic, acţiuni interogatorii prin care reclamantul cheamă în judecată o persoană care ar putea să-i conteste ulterior dreptul pentru a răspunde şi a se lua act dacă recunoaşte sau nu dreptul şi acţiuni provocatorii prin care reclamantul cheamă în judecată pe cel care, prin atitudinea sau prin actele sale, îi cauzează o tulburare serioasă în exerciţiul său, pârâtul fiind provocat astfel să îşi dovedească dreptul, sub sancţiunea de a nu-l mai putea invoca dacă nu îl demonstrează, a se vedea V.M. Ciobanu, op. cit., vol. I, p. 296-297 şi referinţele bibliografice indicate, I. Leş, op. cit., vol. I, p. 278-279.

Cum reclamantul pretinde obligarea pârâtului la executarea obligaţiei de predare a înscrisurilor sau la executarea oricărei alte obligaţii necesare pentru înscrierea în cartea funciară, acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiune în realizare; refuzul pârâtului de executare a obligaţiei corelative dreptului subiectiv al reclamantului este suplinit prin hotărârea judecătorească de admitere a acţiunii.

Controversa privind caracterul personal sau real al acţiunii în prestaţie tabulară. În funcţie de natura dreptului subiectiv a cărui valorificare se urmăreşte prin acţiune, acţiunile civile patrimoniale se clasifică în: acţiuni personale prin care se urmăreşte valorificarea unui drept de creanţă, acţiuni reale prin care se urmăreşte protecţia unui drept real şi acţiuni mixte prin care se valorifică şi un drept real şi un drept de creanţă, acestea fiind izvorâte din acelaşi act sau fapt generator sau aflându-se într-o strânsă legătură.

Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară, sub aspectul caracterului personal sau real al acesteia (şi implicit asupra caracterului prescriptibil sau imprescriptibil al acesteia), a fost o chestiune mult disputată în literatura juridică şi practica judiciară, abordările neunitare asupra subiectului manifestându-se sub imperiul tuturor reglementărilor succesive aplicabile publicităţii imobiliare.

Sub imperiul Decretului-lege nr. 115/1938, potrivit opiniei tradiţionale276 acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiune personală, reclamantul urmărind valorificarea dreptului său de creanţă de a pretinde posesorului tabular predarea actului apt pentru intabulare. Astfel, dispoziţiile art. 24 din decretul-lege erau interpretate ca fiind o aplicaţie particulară în regim de carte funciară a regulii de drept comun consacrate de art. 1077 C.civ. potrivit căreia în cazul neîndeplinirii unei obligaţii de a face, creditorul poate fi autorizat de a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului. Acestei opinii i s-a opus punctul de vedere (despre care am facut referire cu prilejul clasificării acţiunilor de carte funciară) că acţiunea în prestaţie tabulară reglementată de art. 24-25 din Decretul-lege nr. 115/1938 este o acţiune doar formal personală, acesta având un caracter real şi constituind o aplicaţie particulară în materie de carte funciară a acţiunii în revendicare (dacă titlul de dobândire priveşte obligaţia de a strămuta, modifica sau constitui un drept real) sau al acţiunii negatorii (în cazul stingerii unui drept real imobiliar), după caz277. Întrucât prin soluţia pronunţată asupra acţiunii în prestaţie tabulară instanţa dispune intabularea în cartea funciară, recunoscându-i astfel reclamantului dreptul real în litigiu şi realizându-se scopul oricărei acţiuni reale278, acţiunea în prestaţie tabulară împrumută trăsăturile specifice unei acţiuni reale. În fine, caracterul real al acţiunii este confirmat şi de faptul că aceasta poate fi formulată inclusiv împotriva terţului dobânditor în condiţiile art. 25 din Decretul-lege nr. 115/1938 ori, dacă ar fi o acţiune personală, nu ar putea fi îndreptată împotriva terţilor, dreptul de creanţă fiind un drept relativ, adică opozabil doar între creditor şi debitor279.

Ulterior, în concepţia Legii nr. 7/1996, dilemele au continuat, şi aceasta chiar şi dincolo de renunţarea la principiului efectului constitutiv al înscrierii care, cel puţin din perspectivă

276 A se vedea P. Demény, op. cit., p. 29-30, B. Diamant, Al. Stăcescu, Notă la decizia civilă nr. 82/1968 a Trib. jud. Sibiu, în R.R.D. nr. 12/1968, p. 142-143., P. Baciu, Notă la decizia civilă nr. 625/1968 a Trib. jud. Sibiu în R.R.D. nr. 2/1971, p. 145. Această opinie a fost confirmată şi în practica judiciară, a se vedea Trib. Suprem, s. civ., decizia nr. 933/1970 în R.R.D. nr. 1/1971, p. 151, Trib. Jud. Sibiu, decizia nr. 82/1968, în R.R.D. nr. 12/1968, p. 139-141, Trib. Jud. Braşov, decizia nr. 139/1972, în R.R.D. nr. 10/1972, p. 172-173.

277 A se vedea supra, p. …În favoarea caracterului real al acţiunii în prestaţie tabulară reglementată de decretul-lege nr. 115/1938 a se vedea şi L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 351.

278 A se vedea G. Vasu, Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară, în R.R.D. nr. 12/1972, p. 103-105279 Pentru o expunere detaliată a argumentelor pro-şi contra invocate în literatura juridică privind caracterul

personal sau real al acţiunii în prestaţie tabulară, a se vedea A. Rusu, op.cit., p. 134-136.

teoretică, ar fi trebuit să determine o tranşare a chestiunii într-o direcţie sau alta. În timp ce unii autori280 au reafirmat caracterul personal al acţiunii, alţii au calificat acţiunea drept o acţiune reală281.

În favoarea caracterului personal al acţiunii în prestaţie tabulară s-a argumentat, în general, că lipsa unui termen special de prescripţie pentru exercitarea acţiunii nu trebuie să conducă în mod necesar la calificarea acesteia drept o acţiune reală, întrucât există şi alte cazuri de acţiuni personale cu privire la care legiuitorul nu indică termenul de prescripţie, fiindu-le totuşi aplicabile dispoziţiile generale ale Decretului nr. 167/1958282 după cum există şi acţiuni personale cu privire la care legiuitorul a consacrat în mod expres caracterul imprescriptibil al acestora283; nu mai puţin, deşi, în principiu, o acţiune personală nu poate fi intentată contra terţelor persoane, există totuşi şi situaţii de excepţie (în materia contractului de locaţiune, de mandat)284.

În susţinerea caracterului real al acţiunii în prestaţie tabulară guvernate de dispoziţiile Legii nr. 7/1996 se are în vedere că înscrierile în cartea funciară nu mai au efect constitutiv de drepturi, dreptul real imobiliar existând deja în patrimoniul dobânditorului ca efect al acordului de voinţă dată fiind concepţia consensualistă promovată de redactorii acestei legi. În consecinţă, prin acţiunea în prestaţie tabulară se apără însuşi dreptul real dobândit de reclamant, opozabil inter partes, însă inopozabil erga omnes285 astfel încât acţiunea în prestaţie tabulară este, cel puţin sub regimul Legii nr. 7/1996, „o acţiune reală lato sensu”286.

În actuala reglementare, faţă de reinstaurarea efectului constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară, apreciem că acţiunea în prestaţie tabulară reglementată de art. 896-897 NCC este o acţiune personală prin care reclamantul urmăreşte să-şi valorifice dreptul său de creanţă, şi anume cel de a pretinde pârâtului executarea oricărei obligaţii necesare pentru efectuarea înscrierii în cartea funciară a dreptului.

Cum dreptul real imobiliar urmează a fi dobândit abia prin efectul înscrierii, caracterul real al acţiunii în prestaţie tabulară prevăzute de art. 896-897 NCC nu poate fi primit, acţiunile reale având ca scop apărarea a însuşi dreptului real dobândit de reclamant; ori reclamantul nu

280 C. Bîrsan, M. Gaiţă, M.M. Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Institutul European, Iaşi, 1997, p. 222-223, M. D. Bocşan, Natura juridică a acţiunii în prestaţie tabulară, în Dreptul nr. 10/1998, p. 23-35, A.-A. Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, în Dreptul nr. 11/1999, p. 33-40.

281 A se vedea M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Edit Press Mihaela SRL, Bucureşti, 2000, p. 401; cu privire la acţiunea în prestaţie tabulară în reglementarea Legii nr. 7/1996, autorul a susţinut apoi caracterul personal al acţiunii, a se vedea idem, Tratat de publicitate imobiliară, Noile cărţi funciare, vol. II, Ed Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 612.

282 A se vedea M.D. Bocşan, op. cit., p...Precizăm că este avută în vedere acţiunea în prestaţie tabulară reglementată de art. 29 din Legea nr. 7/1996, în forma iniţială a acesteia, care nu prevedea un termen pentru introducerea acesteia. Ulterior, după modificările intervenite prin Legea nr. 7/1996 şi republicarea legii, art. 29 a devenit art. 27 din lege care, în alin. (4), consacra în mod expres caracterul imprescriptibil al acţiunii.

283 Pentru exemplificări privind excepţiile de la principiul prescriptibilităţii drepturilor de creanţă a se vedea G. Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil , Casa de editură şi presă Şansa SRL, Bucureşti, 1993, p. 209 ; autorul face referire la acţiunea în restituirea depunerilor la CEC [dispoziţiile art. 17 din Statutul CEC aprobat prin Decretul nr. 387/1949 (abrogat) arătând că „depunerile pe librete de economii, precum şi dobânzile lor nu se prescriu”] şi la acţiunea având ca obiect partea cuvenită din rezerva de prime în asigurările facultative de persoane [prevederile art. 95 din Decretul Consiliului de Stat nr. 471/1971 cu privire la asigurările de stat arătând că „drepturile asiguraţilor asupra sumelor rezultând din rezerva de prime ce se constituie la asigurările de persoane pentru obligaţii de plată scadente în viitor nu sunt supuse prescripţiei”].

284 A se vedea dispoziţiile art. 1441, art. 1488 şi art. 1542 alin. (2) C.civ.285 M. Nicolae, op. cit., p. 401.286 Idem, p. 412.

este încă titularul unui drept real ci doar al unui drept de creanţă (de a pretinde pârâtului îndeplinirea obligaţiilor necesare pentru îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară) care îi deschide practic posibilitatea dobândirii dreptului real ca efect al înscrierii acestuia în cartea funciară. Valorificarea acestui drept de creanţă nu poate fi obţinut de creditor decât prin executarea de către debitor a obligaţiei sale (de îndeplinire a oricărei prestaţii necesare pentru realizarea înscrierii în cartea funciară), ori prin promovarea acţiunii în prestaţie tabulară reclamantul-creditor urmăreşte obligarea pârâtului la executarea obligaţiei sale iar, în caz de refuz, instanţa să dispună înscrierea; lipsa concursului debitorului(-pârât) în executarea obligaţiilor sale va fi, practic, suplinită de hotărârea judecătorească de admitere a acţiunii în prestaţie tabulară.

Prin urmare, ne raliem autorilor care susţin caracterul personal al actualei acţiuni în prestaţie tabulară (în reglementarea noului Cod civil)287 şi aceasta spre deosebire de natura acesteia sub incidenţa dispoziţiilor Legii nr. 7/1996; într-adevăr, sub imperiul acestei reglementări, apreciem că, de lege lata, acţiunea în prestaţie tabulară putea fi caracterizată drept o acţiune doar formal personală - fiind vorba despre predarea înscrisului translativ sau constitutiv al dreptului [conform art. 29 alin. (1) din forma iniţială a legii] şi, ulterior, a „înscrisurilor necesare” înscrierii (potrivit art. 27 din legea nr. 7/1996, republicată), dar fiind, în realitate, prin conţinutul acesteia, o acţiune reală al cărei obiect era protecţia dreptului real deja dobândit în patrimoniul reclamantului prin actul constitutiv sau translativ de drepturi încheiat de părţi.

Acţiune prescriptibilă extinctiv. Dispoziţii legale aplicabile. Comparativ cu reglementarea anterioară [art. 27 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, republicată]288 care instituia în mod expres caracterul imprescriptibil al acţiunii în prestaţie tabulară, dispoziţiile art. 896 alin. (1) teza finală NCC prevăd în mod expres că „dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii”. Soluţia prescriptibilităţii este recunoscută nu doar cu referire la acţiunea în prestaţie tabulară obişnuită, ci şi pentru exercitarea acţiunii în prestaţie tabulară specială, promovate împotriva terţului dobânditor de rea-credinţă289 care se prescrie tot în termenul general de prescripţie de 3 ani care, potrivit art. 897 alin. (2) NCC, curge însă „de la data înscrierii de către acesta a dreptului în folosul său, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune al reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris mai înainte”.

§2. Exercitarea acţiunii în prestaţie tabulară. Condiţii de admisibilitate

Explicaţie prealabilă. Analiza noastră va privi condiţiile de exercitare ale acţiunii în prestaţie tabulară obişnuită şi, ulterior, condiţiile particulare ale acţiunii în prestaţie tabulară

287 A se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 270-271, T. Dârjan, op. cit., p. 177. În sens contrar, a se vedea D.M. Cosma, în Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 1248, pct. 4. În fine, într-un opinie pe care nu o împărtăşim se arată că acţiunea în prestaţie tabulară este „o acţiune reală deoarece apără însuşi dreptul real dobândit de reclamant” şi (!) o acţiune „personală întrucât (...) se include în categoria cererilor patrimoniale personale, prin care se încearcă valorificarea unui drept de creanţă”, a se vedea S. Sztranzicyki, op. cit., p. 214.

288 Pentru dezvoltări privind problema prescriptibilităţii acţiunii în prestaţie tabulară în sistemul Decretului-lege nr. 115/1938 şi a opiniilor diferite exprimate fie în sensul caracterului prescriptibil al acţiunii (pe care o împărtăşim), fie în sensul imprescriptibilităţii acesteia drept consecinţă a susţinerii caracterului real al acesteia a se vedea M. Nicolae, Tratat de de publicitate imobiliară. Introducere în publicitatea imobiliară, vol. I, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 414-417 şi referinţele bibliografice şi soluţiile jurisprudenţiale citate.

289 A se vedea supra, p. …

specială, la care am făcut, de altfel referire, şi cu prilejul consideraţiilor formulate asupra excepţiilor de la principiul priorităţii înscrierilor.

Condiţiile de exercitare a acţiunii în prestaţie tabulară obişnuită. Din lectura dispoziţiilor art. 896 NCC deducem că acţiunea în prestaţie tabulară obişnuită poate fi introdusă dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii: să existe un contract încheiat în formă autentică având ca obiect constituirea, modificarea sau transmiterea unui drept real imobiliar în folosul reclamantului; refuzul posesorul tabular (care s-a obligat să constituie, să transmită sau să modifice dreptul real în favoarea dobânditorului) de a executa obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului real imobiliar respectiv în favoarea dobânditorului-reclamant; introducerea acţiunii în termenul de prescripţie prevăzut de lege.

Existenţa valabilă unui contract încheiat în formă autentică având ca obiect constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar290. În situaţia în care actul juridic priveşte stingerea unui drept tabular, în reglementarea actuală nu se mai pune problema promovării acţiunii în prestaţie tabulară; într-adevăr, în prezent, nu mai poate fi vorba despre îndeplinirea vreunei obligaţii suplimentare de către titularul dreptului stins deoarece radierea din cartea funciară se face în temeiul consimţământului titularului exprimat în formă autentică iar actul notarial urmează a fi trimis din oficiu de către notarul public care l-a întocmit către biroul de cadastru competent potrivit obligaţiei impuse acestuia prin art. 35 alin. (1) din lege.

Nu prezintă importanţă natura actului juridic (vânzare-cumpărare, schimb, donaţie, etc) prin care s-a transmis, constituit ori modificat în folosul dobânditorului un drept real imobiliar, cerinţa impusă fiind doar ca acesta să fie încheiat cu respectarea condiţiilor de validitate cerute de lege pentru încheierea lui.

Acţiunea în prestaţie tabulară promovată în condiţiile art. 896 NCC este admisibilă doar cu privire la contractele încheiate în formă autentică după 1 octombrie 2011, nu şi contractelor încheiate anterior intrării în vigoare a noului Cod civil291 (şi prin care s-au constituit, transmis sau modificat drepturi reale imobiliare în folosul dobânditorului-reclamant).

Neexecutarea de către posesorul tabular a obligaţiilor necesare pentru înscrierea în cartea funciară a dreptului real imobiliar în favoarea reclamantului. În formula de reglementare a noului Cod civil, acţiunea în prestaţie tabulară pare a avea, cel puţin teoretic, un domeniu de aplicare mai larg, în sensul că introducerea acesteia este posibilă în cazul neîndeplinirii de către pârâtul-posesor tabular a oricărei obligaţii necesare pentru înscrierea în cartea funciară. În alţi termeni, acţiunea este admisibilă nu doar pentru situaţia nepredării „înscrisurilor trebuitoare” (la care făceau referire art. 22 şi 23 din Decretul-lege nr. 115/1938) sau a „înscrisurilor necesare” [art. 27 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 7/1996, republicată] pentru realizarea înscrierii, ci, potrivit formulării mai generale utilizate de art. 896 alin. (1) NCC, în

290 În doctrină, cu referire la prima condiţie de exercitare a acţiunii în prestaţie tabulară, s-a făcut referire la la existenţa unui contract încheiat în formă autentică, a unei hotărâri judecătoreşti definitive sau a unei hotărâri a autorităţii administrative prin care s-a transmis, constituit ori s-a modificat în folosul altuia, un drept real asupra unui imobil, a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 199. Desigur, faţă de dispoziţiile art. 885 alin. (1) şi art. 888 NCC, respectiv art. 28 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 care enumeră înscrisurile care pot justifica înscrierea, enumerarea şi a hotărârii judecătoreşti, respectiv a deciziei administrative este principial corectă; totuşi, incidenţa în practică a acţiunii în prestaţie tabulară în cazul ultimelor două ipoteze-premise enumerate este vizibil mai restrânsă deşi nu imposibilă (cum ar fi cazul autorităţii administrative care nu şi-ar executa obligaţiile necesare pentrui îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară).

291 Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 76 din LPA a noului Cod civil, „dispoziţiile art. 876-915 din Codul civil privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse dupăintrarea în vigoare a Codului civil”.

orice caz care pârâtul „nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară”. După cum am deja am arătat, posibilitatea nepredării înscrisului justificativ al înscrierii este, în fapt, vizibil redusă dată fiind obligaţia instituită în sarcina notarului care a autentificat actul constitutiv sau translativ de drepturi de a cere din oficiu înscrierea şi a-l trimite, în acest scop, la biroul de cadastru competent. Din această perspectivă, unii autori au şi apreciat, de altfel, că ar fi fost binevenit ca legiuitorul să enumere cu titlu exemplificativ câteva cazuri pe care le-a avut în vedere292.

În altă ordine de idei, acţiunea în prestaţie tabulară este admisibilă doar în măsura în care aceasta este exercitată după refuzul posesorului tabular de executare a obligaţiilor necesare pentru îndeplinirea formalităţilor de publicitate, în caz contrar pârâtul putând invoca excepţia prematurităţii acţiunii.

Introducerea acţiunii în prestaţie tabulară obişnuită în termenul de prescripţie prevăzut de lege. Diversitatea interpretărilor formulate asupra dispoziţiei cuprinse în art. 896 alin. (1) teza finală NCC potrivit căreia „dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii” ar putea surprinde chiar şi pe cititorul avizat în materia regimului de carte funciară. Fără a le descrie de o manieră exhaustivă, vom inventaria opiniile vehiculate şi argumentele principale pe care se sprijină.

O primă abordare ia în considerare că acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiune personală prin care reclamantul, care nu este încă titularul unui drept real, îşi valorifică un drept de creanţă, şi anume de a pretinde pârâtului să-şi execute obligaţiile necesare pentru realizarea înscrierii în cartea funciară. Cum sintagma „în condiţiile legii” nu poate fi înţeleasă decât ca o trimitere la dispoziţiile incidente prescripţiei extinctive (art. 2500-2544 NCC), faţă de caracterul personal al acţiunii, sunt reţinute ca aplicabile dispoziţiile art. 2501 alin. (1) NCC potrivit cărora „drepturile la acţiune având un obiect patrimonial sunt supuse prescripţiei extinctive, afară de cazul în care prin lege s-ar dispune altfel (subl. ns.)” coroborat cu art. 2517 NCC care arată că „termenul prescripţiei este de 3 ani, dacă legea nu prevede un alt termen (subl. ns.)”293, ceea ce înseamnă că acţiunea în prestaţie tabulară obişnuită se prescrie în termenul general de prescripţie de 3 ani294.

O soluţie diferită este afirmată însă de alţi autori care apreciază că formula de exprimare utilizată de legiuitor „dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii” trebuie înţeleasă în sensul că acţiunea este prescriptibilă sau imprescriptibilă după caz, în funcţie de dispoziţiile legale care reglementează instituţia dreptului real ce se urmăreşte a fi dobândit prin realizarea înscrierii în cartea funciară295. Urmând această linie de gândire, sunt făcute următoarele circumstanţieri:

i) dacă obiectul actului juridic ce se doreşte a fi înscris îl constituie dreptul de proprietate asupra unui imobil şi nu există dispoziţie contrară, acţiunea în prestaţie tabulară va împrumuta caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare prin care se apără dreptul de proprietate

292 A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 202. 293 Prevederile art. 2517 NCC care consacră termenul general de prescripţie de 3 ani sunt urmate de cele

prin care legiuitorul a înţeles să instituie termene speciale de prescripţie în cazurile prevăzute de art. 2518-2521 NCC.

294 În sensul arătat a se vedea D. N. Theohari, C.M. Ilie, M. A. Bârlog, B. Cristea, Acţiunile civile şi taxele judiciare de timbru. Legea nr. 146/1997 comentată, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 334, T. Dârjan, op. cit., p. 206.

295 A se vedea G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 283-284. În favoarea acestui punct de vedere a se vedea şi M. Mîneran, op. cit., p. 280.

conform art. 563 alin. (2) NCC; caracterul imprescriptibil urmează a fi reţinut şi în situaţia în care se urmăreşte înscrierea unui drept de superficie potrivit art. 696 alin. (2) NCC.

ii) dacă dreptul real principal ce se doreşte a fi înscris este un drept de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, dreptul la acţiunea în oprestaţie tabulară nu mai este imprescriptibil, ci se prescrie în termenul de 10 ani prevăzut de art. 746 alin. (1) lit. e), art. 754 şi art. 770 alin. (1) lit. f) NCC. În fine, făcând aplicarea art. 2501 alin. (1) raportat la art. 2518 pct. 1 NCC296, acelaşi termen este considerat aplicabil şi în cazul dreptului de ipotecă297.

În fine, fără a dezvolta distincţiile făcute în opinia precedentă dar considerând aplicabil art. 2518 pct. 1 NCC şi ajungând (parţial) la acelaşi rezultat, se susţine că dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este prescriptibil în termen de 10 ani de la data la care reclamantul a cunoscut sau trebuia să cunoască naşterea acestui drept298.

Constatând că interpretările vehiculate sunt, probabil, reflexul controverselor mai vechi privind caracterul personal sau real al acţiunii în prestaţie tabulară, ne raliem primei soluţii întrucât aceasta se sprijină pe argumentul dreptului de creanţă al dobânditorului faţă de posesorul tabular (drept care îi deschide posibilitatea dobândirii dreptului tabular) şi este şi conformă unei corecte interpretări gramaticale şi teleologice a textului legal; astfel, enunţul „dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii” este o recunoaştere neîndoielnică a caracterului prescriptibil al acţiunii în prestaţie tabulară şi exclude luarea în considerare de către interpret a dispoziţiilor care consacrară imprescriptibilitatea.

Condiţiile specifice de admisibilitate a acţiunii în prestaţie tabulară specială. Acţiunea în prestaţie tabulară poate fi introdusă şi împotriva terţului de rea-credinţă care a dobândit acelaşi drept real imobiliar ca şi reclamantul, deşi actul său de dobândire este ulterior titlului reclamantului. Spre deosebire de acţiunea în prestaţie tabulară obişnuită care este introdusă de reclamant împotriva celui care a constituit, transmis sau a modificat un drept real în folosul reclamantului, acţiunea în prestaţie tabulară specială este introdusă de reclamant împotriva terţului-dobânditor de rea-credinţă care s-a înscris înaintea sa în cartea funciară. Pârât în acţiunea în prestaţie tabulară specială este, prin urmare,un terţ cu care reclamantul nu a stabilit raporturi juridice dar este cel înscris în cartea funciară. Tocmai din această perspectivă, acţiunea nici nu ar putea fi îndreptată de reclamant împotriva celui cu care a încheiat actul juridic deoarece s-ar opune principiul relativităţii înscrierilor în cartea funciară atâta timp cât altcineva (în concret, terţul) este proprietarul tabular.

Obiectul acţiunii în prestaţie tabulară specială constă fie radierea din cartea funciară a unui drept real imobiliar şi înscrierea dreptului reclamantului, fie acordarea de rang preferenţial înscrierii dreptului reclamantului faţă de altă înscriere în cartea funciară a unui drept real similar asupra aceluiaşi imobil299. În timp ce în prima situaţie reclamantul urmăreşte radierea unui drept real concurent care nu poate coexista cu dreptul reclamantului (cel mai adesea fiind vorba despre cazul dreptului de proprietate pur şi simplu asupra aceluiaşi imobil), în a doua situaţie se ridică

296 Potrivit art. 2518 pct. 1 NCC „drepturile reale care nu sunt declarate prin lege imprescriptibile ori nu sunt supuse altui termen de prescripţie” se prescriu în termen de 10 ani.

297 A se vedea G. Boroi, L. Stănciulescu, op. cit., p. 283-284.298 A se vedea A. Trăilescu, în Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), op.

cit., p. 924.299 Idem, p. 920. În sensul că posibilitatea promovării acţiunii în prestaţie tabulară specială se corelează dar

nu se confundă cu îndeplinirea funcţiei de rezolvare a conflictelor de drepturi în baza art. 892 NCC a se vedea M. Mîneran, op. cit., p. 274. În continuare, autoarea arată că, în cazul reglementat de art. 892 NCC, acţiunea lăsată persoanei îndreptăţite împotriva terţului de rea-credinţă este o acţiune în acordarea rangului preferenţial, iar nu o acţiune în prestaţie tabulară specială, reclamantul neavând nevoie de executarea vreunei obligaţii de către terţ pentru înscrierea dreptului său real.

problema recunoaşterii priorităţii rangului înscrierii dreptului reclamantului faţă de cel al dreptului înscris în favoarea unei alte persoane (este cazul dreptului de ipotecă).

Ne vom limita să readucem în atenţia cititorului condiţiile specifice de exercitare a acestei acţiuni (dezvoltarea acestora fiind făcută anterior, cu prilejul analizei excepţiilor de la principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară300):

i) actul juridic invocat de reclamant să fie anterior celui în temeiul căruia terţul-dobânditor şi-a înscris dreptul în cartea funciară;

ii) terţul dobânditor să fi fost de rea-credinţă la data încheierii actului în temeiul căruia s-a înscris în cartea funciară; cum „buna-credinţă se prezumă până la proba contrară”[art. 14 alin.(2) NCC], reclamantul trebuie să dovedească reaua-credinţă a terţului la momentul încheierii actului (deci nu la momentul înscrierii în cartea funciară a dreptului real în folosul său), mai exact că terţul a avut cunoştinţă/că putea lua la cunoştinţă cu minime diligenţe de faptul încheierii anterioare a actului concurent prin care reclamantul a dobândit un drept real asupra aceluiaşi imobil.

iii) introducerea acţiunii împotriva terţului în termenul de prescripţie prevăzut de art. 897 alin. (2) NCC, şi anume în termen de 3 ani de la data înscrierii (care este, de fapt, data înregistrării cererii de înscriere) de către terţ a dreptului în folosul său, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune al reclamantului împotriva antecesorului tabular s-a prescris mai înainte. Practic, faţă de această din urmă trimitere, s-ar putea adauga şi o a patra condiţie de admisibilitate a acţiunii în prestaţie tabulară specială, şi anume

iv) acţiunea în prestaţie tabulară obişnuită a reclamantului împotriva antecesorului tabular să nu se fi prescris.

§3. Aspecte procedurale

Preliminarii. Odată analizate condiţiile de exercitare ale acţiunii în prestaţie tabulară, consideraţiile dedicate aspectelor procesuale vor întregi regimul aplicabil acesteia. Urmează a face unele precizări legate de cererea de chemare în judecată (privind persoanele care au calitate procesuală activă sau pasivă, obiectul cererii) instanţa competentă să judece acţiune, timbrarea acesteia, notarea în cartea funciară a acţiunii şi judecata cauzei (probele, soluţiile pronunţate, căile de atac şi efectele hotărârii).

Legitimarea procesuală. Calitatea procesuală activă pentru introducerea acţiunii în prestaţie tabulară aparţine celui în favoarea căruia s-a transmis, constituit sau modificat un drept real şi care nu şi-a înscris dreptul astfel dobândit în cartea funciară. Fiind vorba despre o acţiune patrimonială, aceasta poate fi introdusă şi de succesorii universali, cu titlu universale sau cu titlu particular şi chiar de către creditorii dobânditorului dreptului real imobiliar.

Calitatea procesuală pasivă aparţine fie:i) antecesorului tabular, prin urmare acţiunea se introduce împotriva celui care a

constituit, a transmis au a modificat un drept real imobiliar în favoarea reclamantului şi care a refuzat să-şi obligaţiile necesare pentru înscrierea dreptului în cartea funciară, fie

ii) terţului dobânditor de rea-credinţă care a încheiat un act juridic ulterior celui contractat de reclamant şi prin care a dobândit bunul deşi avea cunoştinţă (sau putea lua la cunoştinţă) despre faptul încheierii anterioare a actului concurent încheiat în favoarea reclamantului, terţ care şi-a înscris dreptul în cartea funciară.

300 A se vedea supra, p. ...

Obiectul cererii. Faţă de dispoziţiile art.896 alin. (1) NCC, obiectul acţiunii în prestaţie tabulară îl constituie obligarea pârâtului la executarea obligaţiilor necesare pentru realizarea înscrierii iar, în caz contrar, instanţa va dispune înscrierea în cartea funciară a dreptului real imobiliar.

Timbrarea acţiunii. Aflându-ne în prezenţa unei acţiuni patrimoniale acţiunea în prestaţie tabulară se timbrează la valoare potrivit art. 3 alin. (1) OUG nr. 80/2013 sub sancţiunea anulării cererii; nu se mai aplică timbrul judiciar, OG nr. 32/1995 privind timbrul judiciar fiind abrogată prin art. 58 lit. b) din OUG nr. 80/2013.

Instanţa competentă. În actuala reglementare, competenţa materială (ratione materiae) de soluţionare în primă instanţă aparţine tribunalului pentru toate cererile care nu sunt date prin lege în competenţa altor instanţe (art. 95 pct. 1 NCPC). Fiind o acţiune evaluabilă în bani, urmează a avea în vedere criteriul valoric pentru determinarea competenţei materiale astfel încât competenţa materială de soluţionare în primă instanţă a acţiunii în prestaţie tabulară aparţine judecătoriei301 dacă valoarea obiectului este de până la 200.000 lei [art. 94 pct. 1 lit. j) NCPC], iar dacă valoarea este mai mare de 200.000 lei competenţa materială a soluţionării acţiunii aparţine în primă instanţă tribunalului [art. 95 pct. 1 raportat la art. 94 pct. 1 lit. j) NCPC].

Sub aspectul competenţei teritoriale (ratione loci), acţiunea în prestaţie tabulară se va soluţiona fie de instanţa de la domiciliul pârâtului [potrivit regulii generale stabilite prin art. 107 alin. (1) NCPC], fie de instanţa locului unde se află imobilul [fiind vorba despre o competenţă teritorială alternativă potrivit art. 113 alin. (1) pct. 5]. Desigur, reclamantului i se recunoaşte, conform art. 116 NCPC302 dreptul de opţiune între acestea, dar, după ce a făcut alegerea în favoarea uneia dintre instanţe, reclamantul nu mai pota reveni asupra alegerii sale. Cum, potrivit art. 129 alin. (3) NCPC, necompetenţa este de ordine privată, instanţa nu va putea invoca din oficiu declararea necompetenţei instanţei sesizate303.

Notarea acţiunii. Dispoziţiile art. 42 din Regulament, după ce menţionează în alin. (1) că „notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte şi drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor şi alte înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul”, enumeră cu titlu exemplificativ, în alin. (2) lit. e), printre acţiunile susceptibile de a fi supuse notării, şi acţiunea de predare a înscrisului translativ sau constitutiv al dreptului ce urmează să se înscrie, prin urmare se face trimitere la acţiunea în prestaţie tabulară reglementată după cum am văzut în prezent de art. 896 NCC.

Notarea acţiunii în prestaţie tabulară este facultativă. Totuşi, notarea acesteia este favorabilă reclamantului pentru a aduce existenţa litigiului la cunoştinţa terţilor potenţial interesaţi să contracteze cu pârâtul încheierea unor acte juridice având ca obiect imobilul respectiv.

De altfel, referindu-se la efectele hotărârii judecătoreşti pronunţate asupra acţiunii în prestaţie tabulară, dispoziţiile art. 896 alin. (2) NCC precizează că „dacă acţiunea în prestaţie

301 Cu privire la determinarea competenţei materiale în soluţionarea acţiunii în prestaţie tabulară în situaţii particulare cum ar fi promovarea acţiunii în cursul procedurii insolvenţei de către debitorul supus acestei proceduri sau de către terţi pentru valorificarea înstrăinărilor imobiliare efectuate de debitor în favoarea lor a se vedea A. Rusu, op. cit., p. 181, cu precizarea că autoarea argumentează în favoarea competenţei materiale de drept comun, şi nu a judecătorului-sindic dela tribunalul de la sediul debitorului supus procedurii insolvenţei.

302 Potrivit articolului menţionat „reclamantul are alegerea între mai multe instanţe deopotrivă competente”.

303 Conform art. 130 alin. (3) NCPC „necompetenţa de ordine privată poate fi invocată doar de către pârât prin întâmpinare sau, dacă întâmpinarea nu este obligatorie, cel mai târziu la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate în faţa primei instanţe”.

tabulară a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească se va înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare (subl. ns.)”. În situaţia în care, dimpotrivă, reclamantul nu a notat acţiunea în cartea funciară iar pe durata soluţionării acesteia un terţ şi-a înscris dreptul real în favoarea sa, hotărârea judecătorească de admitere a acţiunii în prestaţie tabulară oblinută de reclamant nu va fi opozabilă terţului. În consecinţă, reclamantul (care riscă, astfel, să-şi vadă respinsă cererea de înscriere a dreptului formulată în temeiul hotărârii judecătoreşti obţinute) nu are deschisă decât acţiunea în prestaţie tabulară specială prevăzută de art. 897 NCC, urmând a face dovada îndeplinirii condiţiilor de admisibilitate ale acesteia, inclusiv reaua-credinţă a terţului dobânditor la data încheierii actului său de dobândire.

Judecata cauzei. În susţinerea acţiunii în prestaţie tabulară sunt aplicabile regulile generale privind adminsitrarea probaţiunii, fiind permise orice mijloace de probă (interogatoriul, proba testimonială sau aplicarea prezumţiilor în dovedirea relei-credinţe a terţului dobânditor la data încheierii actului juridic prin care a dobândit dreptul real asupra aceluişi imobil.

În soluţionarea acţiunii, instanţa va pronunţa fie o hotărâre judecătorească de i) admitere a a acţiunii şi, în consecinţă, va dispune înscrierea în cartea funciară a dreptului real în favoarea reclamantului (hotărârea fiind opozabilă terţilor care au dobândit ulterior un drept real asupra imobilului în litigiu în măsura în care acţiunea a fost notată în cartea funciară, după cum am arătat anterior) sau de ii) respingere a acţiunii, după caz.

Hotărârea pronunţată în primă instanţă de judecătorie este supusă căii ordinare de atac a apelului potrivit art. 466 alin. (1) NCPC în termen de 30 de zile de la comunicare; dacă hotărârea este pronunţată în primă instanţă de tribunal, recursul este admisibil, potrivit art. 483 alin. (2) NCPC, doar dacă valoarea imobilului în litigiu este mai mare de 500.000 lei304.

Secţiunea a 3-a. Acţiunea în justificare tabulară

§1. Noţiune, reglementare şi natură juridică

Definiţie. Sediu juridic. După cum am arătat cu prilejul dezvoltărilor asupra înscrierii provizorii, definitivarea efectelor acesteia nu se poate realiza decât prin justificarea sa ulterioară. Potrivit regulilor statornicite prin art. 899 alin. (2) NCC justificarea unei înscrieri provizorii se va face cu consimţământul autentificat al celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie (antecesorul tabular) sau în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive.

În alţi termeni, justificarea înscrierii provizorii se poate realiza fie pe cale amiabilă, sub condiţia ca cel împotriva căruia s-a efectuat înscrierea să-şi dea consimţământul în forma cerută de lege (declaraţia sa autentică fiind anexată cererii formulate de cel înscris provizoriu la biroul de cadastru competent pentru a obţine definitivarea înscrierii), fie pe cale judecătorească prin exercitarea de către dobânditorul dreptului tabular înscris provizoriu a acţiunii în justificare tabulară. Prin urmare, legiuitorul a înţeles să pună la dispoziţia persoanei interesate un mijloc procedural specific pentru situaţia în care, urmare producerii faptului juridic de care depinde justificarea, cel împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie refuză să-şi dea acordul pentru convertirea înscrierii provizorii în intabulare.

304 În reglementarea vechiului Cod de procedură civilă, calea de atac era stabilită prin raportare la criteriul valoric; astfel, dacă valoarea imobilului în litigiu era de până la 100.000 lei hotărârea era supusă doar recursului [art. 2821 alin. (1) C.proc.civ.] iar peste această valoare, hotărârea era supusă apelului şi recursului.

În lumina acestor consideraţii, acţiunea în justificare tabulară poate fi definită drept acea acţiune prin care dobânditorul unui drept tabular înscris provizoriu solicită instanţei de judecată obligarea pârâtului să-şi dea consimţământul la justificarea înscrierii provizorii în favoarea reclamantului iar în caz contrar să dispună intabularea în cartea funciară pe numele reclamantului de la data înregistrării cererii de înscriere provizorie.

Acţiunea în justificare tabulară este reglementată de art. 899 alin. (2) a cărui teză finală face trimitere la dispoziţiile art. 896 şi 897 privind acţiunea în prestaţie tabulară, dispoziţii care se vor aplica în mod corespunzător şi acţiunii în justificare tabulară.

Acţiunea în justificare tabulară este distinctă de acţiunea în stabilirea rangului definitiv al înscrierii şi radierea înscrierilor nevalabile reglementată de art. 890 NCC; astfel, în timp ce acţiunea în justificare tabulară presupune existenţa unei singure înscrieri provizorii (a cărei transformare în intabulare este urmărită de reclamant), acţiunea în stabilirea rangului definitiv al înscrierii305 presupune existenţa a două sau mai multe înscrieri provizorii, urmare a depunerii a două sau mai multe cereri de înscriere în condiţiile prevăzute de art. 890 alin. (1) şi (5) NCC.

Caractere juridice. Acţiunea în justificare tabulară prezintă următoarele trăsături juridice:

- este o acţiune personală, având ca obiect obligarea pârâtului să-şi dea consimţământul la justificarea înscrierii provizorii şi convertirea acesteia în intabulare; obligaţia antecesorului tabular de a-şi da acordul pentru definitivarea înscrierii este corelativă dreptului de creanţă al reclamantului de a obţine declaraţia autentică necesară pentru justificarea înscrierii provizorii;

- este o acţiune în realizare de drepturi, deoarece reclamantul urmăreşte obligarea pârâtului de a consimţi la transformarea înscrierii provizorii la intabulare;

- este o acţiune principală deoarece nu poate fi promovată decât pe cale principală prin cererea introductivă de instanţă; nu este exclus nici ca acţiunea în justificare tabulară să fie formulată prin intermediul unei cereri reconvenţionale în condiţiile art. 209 alin. (1) NCC, mai exact pretenţiile pârâtului să aibă legătură cu cererea reclamantului, derivând din acelaşi raport juridic sau fiind strâns legate de aceasta;

- este o acţiune prescriptibilă extinctiv, cu precizarea că prescripţia nu începe să curgă cât timp creditorul-dobânditor rămâne înscris provizoriu în cartea funciară.

§2. Condiţiile de admisibilitate ale acţiunii în justificare tabulară

Precizări prealabile. Corelaţia dintre cazurile de înscriere provizorie şi cazurile susceptibile de introducerea acţiunii în justificare tabulară. După cum am arătat, cazurile în care se poate cere înscrierea provizorie sunt limitativ prevăzute de legiuitor, enumerarea lor regăsindu-se în art. 898 NCC. Dintre aceste situaţii ce pot justifica înscrierea provizorie a unui drept real, doar unele sunt susceptibile de exercitarea acţiunii în justificare tabulară, fiind vorba despre cazul prevăzut de art. 898 pct. 1 NCC privind înscrierea provizorie a dreptului real afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau având ca obiect o construcţie viitoare.

În celelalte cazuri (prevăzute de art. 898 pct. 2-5 NCC) nu este necesară sau nu se pune problema introducerii acţiunii în justificare tabulară pentru obţinerea definitivării înscrierii.

În cazul înscrierii provizorii efectuate în temeiul unei hotărâri judecătoreşti nedefinitive (art. 898 pct. 2 NCC), justificarea înscrierii se va face prin prezentarea copiei legalizate a

305 Pentru dezvoltări privind acţiunea în stabilirea rangului înscrierii, a formelor acesteia, şi anume acţiunea în stabilirea rangului ipotecii şi acţiuneaîn stabilirea rangului definitiv al înscrierii şi radierea înscrierilor nevalabile precum şi a regimului juridic aplicabil acestora a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 146 şi urm.

hotărârii judecătoreşti definitive, aceasta fiind suficientă pentru transformarea înscrierii provizorii în intabulare.

În cazul consemnării de către debitor a sumelor pentru care a fost înscrisă ipoteca (art. 898 pct. 3 NCC), justificarea înscrierii provizorii se va face, în lipsa consimţământului autentificat al creditorului, în temeiul i) procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc prin care se constată acceptarea ofertei reale de către creditor sau ii) a încheierii emise de executorul judecătoresc prin care se constată efectuarea plăţii, rămase definitive sau, în fine, iii) a hotărârii judecătoreşti definitive de validare a ofertei reale de plată. Prin urmare, promovarea unei acţiuni în justificare tabulară nu mai este necesară, aceasta fiind practic lipsită de obiect.

În cazul dobândirii unui drept tabular înscris provizoriu (art. 898 pct. 4 NCC), justificarea se realizează prin efectul justificării înscrierii iniţiale, fără a a se mai pune problema unei acţiuni în justiţie pentru justificarea înscrierii subsecvente.

Nici în cazul înscrierii provizorii efectuate în temeiul acordului părţilor (art. 898 pct. 5 NCC) nu se ridică problema unei acţiuni în justificare tabulară deoarece pentru definitivarea înscrierii este necesar acelaşi consimţământ al părţilor care au convenit în sensul efectuării doar a unei înscrieri provizorii

Condiţiile de exercitare a acţiunii în justificare tabulară. Enumerare. Situaţia înscrierii provizorii a dreptului real dobândit sub o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau care priveşte ori grevează o construcţie viitoare. Promovarea acţiunii în justificare tabulară de către cel în favoarea căruia s-a realizat înscrierea provizorie presupune îndeplinirea faptului juridic de care este condiţionată justificarea. Am văzut deja că dintre cazurile în care se poate solicita efectuarea înscrierii provizorii, acţiunea în justificare tabulară este, practic, posibilă doar în cazul prevăzut de art. 898 pct. 1 NCC, şi anume când obiectul înscrierii provizorii a fost un drept real afectat de o condiţie (suspensivă sau rezolutorie) sau o construcţie viitoare.

În consecinţă, acţiunea în justificare tabulară va putea fi exercitată dacă sunt îndeplinite următoarele cerinţe: îndeplinirea condiţiei suspensive ori neîndeplinirea condiţiei rezolutorii sau finalizarea construcţiei şi introducerea acţiunii în justificare tabulară în termenul de prescripţie prevăzut de lege.

Îndeplinirea condiţiei suspensive sau neîndeplinirea condiţiei rezolutorii care afecta dreptul tabular înscris provizoriu în favoarea reclamantului sau, pentru situaţia în care dreptul real înscris provizoriu priveşte ori grevează o construcţie viitoare, edificarea construcţiei asupra căreia dreptul real a fost înscris provizoriu. În timp ce îndeplinirea condiţiei suspensive are ca efect consolidarea retroactivă a dreptului înscris provizoriu, îndeplinirea condiţiei rezolutorii determină desfiinţarea dreptului înscris sub această condiţie. Prin urmare, justificarea înscrierii provizori depinde de îndeplinirea condiţiei provizorii, respectiv de neîndeplinirea condiţiei rezolutorii. Aceste fapte juridice odată intervenite (sau cel constând în finalizarea construcţiei) îl îndreptăţesc pe cel în favoarea căruia a fost efectuată înscrierea provizorie să obţină definitivarea înscrierii şi transformarea acesteia în intabulare, ceea ce, potrivit art. 899 alin. (2) NCC, se face cu consimţământul autentificat al celui împotriva căruia a fost efectuată înscrierea provizorie. În lipsa acordului acestuia, titularul dreptului înscris provizoriu va recurge la acţiunea în justificare tabulară care trebuie formulată în termenul de prescripţie în condiţiile legii.

Introducerea acţiunii în justificare tabulară în termenul de prescripţie prevăzut de lege. Dispoziţiile art. 899 alin. (2) NCC nu conţin o referire explicită la termenul în care se prescrie dreptul material la acţiunea în justificare tabulară. Fiind în prezenţa unei acţiuni personale prin care reclamantul urmăreşte să-şi valorifice dreptul său de creanţă împotriva

pârâtului (de a a-l obliga să accepte justificarea înscrierii provizorii), urmează a reţine, făcând aplicarea art. 2501 alin. (1) NCC raportat la art. 2517 NCC (la al căror conţinut am mai făcut referire), aplicabilitatea termenului general de prescripţie de 3 ani.

Sub aspectul momentului de la care începe să curgă termenul, sunt incidente tot dispoziţiile de drept comun în materia prescripţiei extinctive, mai exact art. 2523 NCC potrivit căruia „prescripţia începe să curgă de la data când titularul dreptului la acţiune a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască naşterea lui”. Circumstanţiind regula generală la starea de fapt proprie acţiunii în justificare tabulară, termenul pentru introducerea cererii de chemare în judecată începe să curgă de la data la care reclamantul a cunoscut sau trebuia să cunoască faptul îndeplinirii condiţiei, respectiv de la data finalizării construcţiei.

Am anticipat totuşi că prescripţia dreptului la acţiune nu curge pe perioada în care creditorul este înscris în cartea funciară iar, dacă a început să curgă, va opera întreruperea cursului prescripţiei; astfel, atâta timp cât cel împotriva căruia a fost înscris provizoriu dreptul (debitorul) nu cere radierea dreptului real înscris provizoriu aceasta echivalează, potrivit normei de principiu prevăzute de art. 2537 pct. 1 NCC306, cu o recunoaştere a dreptului creditorului.

În altă ordine de idei, se ridică problema implicaţiilor dispoziţiilor art. 912 NCC privind radierea drepturilor condiţionale asupra termenului în care trebuie introdusă acţiunea în justificare tabulară. Reamintim că, potrivit regulilor instituite de textul legal menţionat, i) dreptul afectat de o condiţie suspensivă se va radia din oficiu în termen de 5 ani de la înscriere dacă nu se dovedeşte îndeplinirea condiţiei care afectează dreptul, iar ii) condiţia rezolutorie se va radia din oficiu dacă, timp de 10 ani de la înscrierea provizorie, nu s-a cerut radierea dreptului prezumându-se că această condiţie nu s-a îndeplinit.

Care este consecinţă împlinirii termenelor de 5 ani, respectiv 10 ani de la înscrierea provizorie asupra acţiunii în justificare tabulară ? În formularea răspunsului trebuie să avem în vedere că împlinirea termenului de 5 ani are drept consecinţă radierea dreptului afectat de o condiţie, în timp ce împlinirea termenului de 10 ani duce la radierea condiţiei rezolutorii, dreptul condiţional devenind un drept pur şi simplu. Prin urmare, în ambele cazuri, acţiunea în justificare tabulară promovată ulterior ar fi lipsită de obiect. În schimb, situaţia este, desigur, diferită atunci când acţiunea în justificare tabulară este introdusă înăuntrul termenului de 5 ani, respectiv de 10 ani de la data cererii de înscriere provizorie şi notată în cartea funciară. Şi aceasta chiar dacă înăuntrul acestui termen nu se şi obţine hotărârea judecătorească definitivă. Din această perspectivă, notarea în cartea funciară a acţiunii în justificare tabulară potrivit art. 902 alin. (2) pct. 18 NCC este în interesul reclamantului pentru a evita radierea din oficiu a dreptului afectat de o condiţie suspensivă la împlinirea termenului arătat.

§3. Aspecte procedurale Calitatea procesuală. În acţiunea în justificare tabulară, reclamant este persoana în

favoarea căreia a fost înscris provizoriu dreptul real imobiliar şi care urmăreşte să obţină transformarea înscrierii provizorii în intabulare. Fiind vorba despre o acţiune patrimonială, aceasta poate fi formulată şi de succesorii universali, cu titlu universal sau cu titlu particular şi inclusiv de creditorii dobânditorului dreptului dobândit sub condiţie sau având ca obiect o construcţie viitoare, drept înscris provizoriu în cartea funciară.

306 Potrivit articolului menţionat „prescripţia se întrerupe: 1. printr-un act voluntar de executare sau prin recunoaşterea, în orice alt mod, a dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de către cel în folosul căruia curge prescripţia (...)”.

Pârât în acţiunea în justificare tabulară este persoana împotriva căreia a fost înscris provizoriu dreptul real imobiliar (antecesorul tabular), adică cel care a constituit, transmis sau modificat dreptul (afectat de o condiţie/dreptul real purtând asupra unei construcţii viitoare) în favoarea reclamantului şi care, urmare îndeplinirii condiţiei/finalizării construcţiei, trebuia să îşi exprime consimţământul în formă autentică dar a refuzat să o facă.

Faţă de trimiterea pe care art. 899 alin. (2) NCC o face la dispoziţiile art. 896 şi 897 NCC referitoare la acţiunea în prestaţie tabulară (obişnuită şi specială), rezultă că acţiunea în justificare tabulară poate fi introdusă şi împotriva terţului dobânditor care şi-a înscris provizoriu dreptul real în cartea funciară anterior reclamantului (acţiunea în justificare tabulară specială).

Obiectul acţiunii. Acţiunea în justificare tabulară are ca obiect obligarea pârâtului să consimtă la justificarea înscrierii provizorii pentru a se produce astfel definitivarea înscrierii în folosul reclamantului retroactiv de la data înregistrării cererii de înscriere provizoriu iar, în caz de refuz, solicitarea ca instanţa să dispună intabularea în cartea funciară în favoarea reclamantului.

Timbrarea acţiunii. Fiind o acţiune prin care nu se pune în discuţie fondul dreptului acţiunea în justificare tabulară se timbrează, potrivit art. 20 din OUG nr. 80/2013, cu taxă judiciară de timbru în sumă de 50 de lei. Nu se mai aplică timbrul judiciar urmare faptului că OG nr. 32/1995 privind timbrul judiciar a fost abrogată prin OUG nr. 80/2013.

Instanţa competentă. Sub aspectul competenţei, precizările mai largi făcute cu privire la acţiunea în prestaţie tabulară sunt valabile şi pentru acţiunea în justificare tabulară. În consecinţă, competenţa materială aparţine judecătoriei dacă valoarea obiectului este de până la 200.000 lei, respectiv tribunalului dacă valoarea obiectului este peste 200.000 lei (art. 95 pct. 1 raportat la art. 94 pct. 1 lit.j) NCPC. Sub aspect teritorial, competenţa de soluţionare aparţine instanţei de la domiciliul pârâtului sau instanţei locului unde se află imobilul, la alegerea reclamantului (art. 107 alin. (1) şi art. 113 pct. 5 NCPC.

Notarea acţiunii. În temeiul dispoziţiilor art. 50 alin. (5) din Regulamnt persoana interesată poate solicita notarea acţiunii în justificare tabulară în cartea funciară.

Judecata cauzei. În soluţionarea acţiunii în justificare tabulară, instanţa poate pronunţa o hotărâre judecătorească de admitere a acţiunii prin care va dispune, în consecinţă, intabularea reclamantului în caz de justificare a înscrierii provizorii prin îndeplinirea condiţiei suspensive sau finalizarea constrtucţiei sau de respingere a acţiunii şi, în consecinţă, de radiere a înscrierii provizorii dacă s-a îndeplinit condiţia rezolutorie (ceea ce înseamnă desfioinţarea retroctivă a dreptului).

În ceea ce priveşte căile de atac, hotărârea pronunţată este supusă căii ordinare de atac a apelului potrivit art. 466 alin. (1) NCPC, iar recursul este admisibil, potrivit art. 483 alin. (2) NCPC, doar dacă valoarea imobilului în litigiu este mai mare de 500.000 lei.

Hotărârea judecătorească definitivă se comunică de către instanţa judecătorească, din oficiu, în termen de 3 zile, către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui rază teritorială se află imobilul potrivit art. 35 alin. (5) din lege.

În temeiul hotărârii judecătoreşti definitive de admitere a acţiunii, reclamantul va solicita biroului de cadastru intabularea ale cărei efecte constitutive de drepturi se vor produce, potrivit art. 899 alin. (1) NCC, de la data înregistrării cererii de înscriere provizorie şi nu de la data rămâneri definitive a hotărârii judecătoreşti.

Secţiunea a 4-a. Acţiunea în rectificare de carte funciară

§1. Noţiune, reglementare şi natură juridică

Preliminarii. Aspecte terminologice. Înţelesul termenului de „rectificare”. Provenit etimologic din lat. rectificāre307 (a îndrepta, a corecta) şi intrat în vocabularul limbii române pe filieră franceză (fr. rectifier), termenul rectificare a fost împrumutat şi de limbajul juridic atunci c\nd face vorbbire despre rectificarea actelor/certificatelor de stare civilă308 sau rectificarea înscrierilor de carte funciară.

Inventariind expresiile utilizate de legiuitor în reglementările succesive incidente publicităţii imobiliare, reţinem că

i) dispoziţiile Decretului-lege nr. 115/1938 făceau referire la „rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii” (art. 39), „rectificarea unei notări” (art. 34), respectiv la „îndreptarea greşelilor materiale” prilejuite de efectuarea unei înscrieri (art. 40),

ii) prevederile Legii nr. 7/1996, republicată (după modificările intervenite prin Legea nr. 247/2005) la rectificare [definită drept „radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară” potrivit art. 33 alin. (2)], la modificare (adică „orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil” – art. 33 alin. (3)] şi la îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor [art. 33 alin. (5)]309 pentru ca

iii) dispoziţiile art. 907 alin. (2) NCC să definească rectificarea drept „radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară”. Din lectura textului legal, se deduce cu uşurinţă că rectificarea nu este sinonimă cu radierea, aceasta din urmă fiind doar una din formele în care se poate exterioriza rectificarea unei înscrieri şi care constă în eliminarea unei înscrieri din cartea funciară.

Rectificarea înscrierii de carte funciară reprezintă operaţiunea tehnico-juridică prin care se asigură conformitatea stării tabulare a unui imobil cu situaţia juridică reală a acestuia. În condiţiile în care cuprinsul cărţii funciare trebuie să corespundă situaţiei juridice reale a imobilelor, se recunoaşte persoanelor interesate de a solicita remedierea acestei neconcordanţe prin intermediul radierii, îndreptării sau corectării acestora. În principiu, rectificarea înscrierilor se face la cererea persoanei interesate, cererea adresată biroului de cadastru competent împreună cu înscrisurile justificative. Prin excepţie de la regulă, rectificarea poate fi efectuată şi din oficiu de către registratorul de carte funciară în cazurile prevăzute de lege. Este cazul, cu titlu exemplificativ, a radierii drepturilor condiţionale potrivit art. 912 NCC310.

Obiectul, formele şi căile de rectificare a cărţii funciare. Obiectul rectificării îl constituie, desigur, înscrierile de carte funciară.

În Capitolul IV (din Titlul VII al Cărţii a III-a din noul Cod civil) intitulat Rectificarea înscrierilor de carte funciară, legiuitorul face referire nu doar la distincţia dintre rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii (art. 908 NCC) şi rectificarea notării (911 NCC), ci şi la îndreptarea erorilor materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor efectuate în cartea funciară (art. 913 NCC), respectiv la modificarea descrierii imobilului, acestea fiind formele în care rectificarea se poate manifesta.

Odată lămurită semnificaţia noţiunii de rectificare prin art. 907 alin. (1) şi (2) NCC, în continuare, prin alin. (3), legiuitorul arată modul în care urmează a se face dovada situaţiei

307 În latină, verbul rectificō, rectificāre deriva din rectus (drept, corect).308 A se vedea M. N. Costin, Călin M. Costin, Dicţionar de drept civil L - Z, Ed. Lumina Lex, Bucureşti,

2004, p. 317-318. 309 Pentru dezvoltări a se vedea A. Rusu, op. cit., p. 221-224.310 A se vedea supra, p...

juridice reale în sensul că aceasta „trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond”. În consecinţă, rectificarea înscrierilor de carte funciară se poate realiza fie pe cale amiabilă, prin consimţământul autentificat al titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat potrivit fie, în lipsa consimţământului titularului, pe cale judecătorească, prin hotărâre definitivă [după cum se şi arată prin art. 902 alin. (2) NCC]. În sensul arătat, legiuitorul a înţeles să reglementeze în favoarea părţii lezate printr-o înscriere inexactă un mijloc procedural specific, şi anume acţiunea în rectificarea cărţii funciare.

Acţiunea în rectificare tabulară – definiţie, sediul materiei. Reglementată iniţial prin art. 34-39 din Decretul-lege nr. 115/1938, preluată de redactorii Legii nr. 7/1996 în art. 35-39, iar după renumerotarea articolelor cu ocazia primei republicări, în art. 33-37 din lege, în prezent dispoziţiile incidente acţiunii în rectificare tabulară sunt art. 908-911 NCC.

În lipsa unei definiţii legale, acţiunea în rectificare tabulară poate fi definită drept acea acţiune prin care persoana interesată solicită, în cazurile prevăzute de lege, radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară pentru a restabili concordanţa dintre menţiunile de carte funciară şi situaţia juridică reală a imobilului. La nivel doctrinar, se mai arată că, într-un sens restrâns, acţiunea în rectificare este acţiunea în radiere (suprimare) din cartea funciară a drepturilor reale sau personale stinse prin oricare din modurile prevăzute de lege311.

Caractere juridice. Enumerare. Acţiunea în rectificare tabulară este o acţiune accesorie sau principală, după caz, o acţiune personală sau reală, după caz, o acţiune în realizare de drepturi şi, de regulă, o acţiune imprescriptibilă extinctiv (sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond).

Acţiune accesorie sau principală, după caz. De regulă, capătul de cerere având ca obiect rectificarea cărţii funciare este formulat în cadrul acţiunii principale prin care se solicită desfiinţarea titlului în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, mai exact în cadrul unei acţiuni având ca obiect anularea, rezoluţiunea, reducţiunea, rezilierea, revocarea actului juridic care a stat la baza înscrierii în cartea funciară. Caracterul obişnuit accesoriu al acţiunii în rectificare tabulară rezultă din lectura dispoziţiilor art. 907 alin. (3) teza I care, atunci când arată modalităţile prin care se face dovada situaţiei juridice reale a imobilului, face trimitere şi la „hotărârea judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond (subl. ns.)”.

Nu este exclus însă ca acţiunea principală să fi fost promovată (şi, ulterior, soluţionată) fără ca reclamantul să fi formulat în cadrul acesteia petitul subsidiar de rectificare tabulară. Într-o astfel de ipoteză, reclamantul va putea totuşi solicita rectificarea cărţii funciare şi ulterior obţinerii hotărârii pronunţate asupra acţiunii de fond, exercitând astfel acţiunea pe cale principală. De altfel, prevederile art. 908 alin. (4) teza I NCC precizează în mod expres că „acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de fond, când este cazul”. Dacă este introdusă concomitent cu acţiunea de fond, acţiunea în rectificare are, după cum am văzut, un caracter accesoriu faţă de acţiunea principală

311 A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 644. Un alt autor defineşte acţiunea în rectificare tabulară ca „acea acţiune prin care persoana interesată solicită radierea intabulării, înscrierii provizorii sau notării înscrise în folosul dobânditorului nemijlocit sau/şi a terţului beneficiar ca urmare a anulării titlului, încheierii ori înscrierii nevalabile, în scopul restabilirii concordanţei dintre situaţia juridică reală a imobilului şi starea lui tabulară”, a se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 256.

pe care se grefează, după cum, în situaţia în care este promovată ulterior acţiunii de fond, are natura unei acţiuni principale.

Acţiune personală sau reală, după caz. Atunci când rectificarea cărţii funciare este cerută pe cale de acţiune principală, acţiunea în rectificare va fi, după caz,

- fie o acţiune personală dacă se invocă nevalabilitatea înscrierii sau a încheierii de carte funciară, respectiv

- fie o acţiune reală dacă reclamantul tinde la • radierea dreptului înscris pentru diferite cauze (cum ar fi i) greşita calificare a

dreptului înscris sau faptul că ii) nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă ale dreptului înscris) sau

• la eliminarea înscrierii neconcordante cu situaţia juridică reală a imobilului.În cazul în care acţiunea în rectificare este formulată pe cale accesorie înăuntrul acţiunii

principale prin care se solicită desfiinţarea actului juridic în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea sau încetarea efectelor acestuia, aceasta urmează a fi calificată drept o acţiune personală.

Acţiune în realizare de drepturi. Prin acţiunea în rectificare tabulară reclamantul urmăreşte radierea, îndreptarea sau corectarea înscrierii inexacte, valorificându-şi împotriva pârâtului dreptul său subiectiv de a pretinde ca înscrierile de carte funciară să fie în concordanţă cu situaţia juridică reală.

Regula imprescriptibilităţii acţiunii în rectificare tabulară. Excepţii: termenele de decădere în care trebuie exercitată acţiunea în rectificare tabulară. Dispoziţii legale aplicabile

Este imprescriptibilă, conform dispoziţiilor art. 909 alin. (1) NCC, - acţiunea în rectificare formulată pe cale accesorie în cadrul procesului principal, sub

rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, faţă de • dobânditorul nemijlocit precum şi faţă de • terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său - acţiunea în rectificare formulată separat, pe cale principală pârâţilor din acţiunea de

fond şi împotriva terţilor care au dobândit un drept real după notarea acţiunii de fond în cartea funciară.

De la regula caracterului imprescriptibil al acţiunii în rectificare, legiuitorul a înţeles să instituie, prin art. 909 alin. (2) şi (3) NCC, unele excepţii, adică situaţii în care acţiunea în rectificare trebuie introdusă în termenele prevăzute de lege, şi anume faţă de • terţii de bună-credinţă care au dobândit un drept real cu titlu gratuit în termen de 5 ani de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului acestora în cartea funciară • terţii de bună-credinţă care au dobândit dreptul real cu titlu oneros sau printr-un contract de ipotecă

- în termen de 3 ani socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere; dobânditorul nemijlocit este, practic, antecesorul terţului de bună-credinţă

- în termen de 1 an dacă încheierea prin care s-a dispus înscrierea dreptului a cărui rectificare se cere a fost comunicată reclamantului, termenul curgând de la data comunicării încheierii atacate.

În fine, potrivit dispoziţiei exprese cuprinse în art. 909 alin. (4) NCC termenele prevăzute de alin. (2) şi (3) ale aceluiaşi articol (mais sus menţionate) sunt termene de decădere, nefiind susceptibile, potrivit art. 2548 alin. (1) NCC, de întrerupere sau suspendare.

§2. Condiţii de admisibilitate

2.1. Rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii

Enumerarea condiţiilor. Admisibilitatea acţiunii în rectificare tabulară este condiţionată de îndeplinirea următoarelor cerinţe:

i) să fie introdusă de o persoană care justifică un interes, adică de o persoană ale cărei drepturi sunt vătămate prin înscrierile inexacte312;

ii) să fie introdusă în cazurile expres şi limitativ prevăzute de art. 908 alin. (1) NCC;iii) să fie introdusă de reclamant înăuntrul termenului prevăzut de lege, cu excepţia

cazurilor în care acţiunea este imprescriptibilă.Cazurile de admisibilitate. Enumerare. Situaţiile de admisibilitate ale actualei acţiuni

în rectificare sunt relativ identice cu cele ale acţiunii în rectificare tabulară reglementate de art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată (fostul art. 36 în forma iniţială a legii) şi care au fost, de altfel, preluate din conţinutul art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938 (mai puţin cazul înscris sub pct. 4 care nu era prevăzut de decretul-lege). Potrivit art. 908 alin. (1) se poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii dacă:

1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;

2. dreptul înscris a fost greşit calificat;3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele

actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu

situaţia juridică reală a imobilului. În cele ce urmează vom proceda la analiza punctuală a fiecărui caz de rectificare în parte. Înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată

înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui. Primul caz de rectificare a intabulării sau înscrierii provizorii acoperă, de fapt, trei ipoteze: i) nevalabilitatea înscrierii, ii) nevalabilitatea încheierii registratorului de carte funciară şi iii) nevalabilitatea actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea.

Două dintre aceste ipoteze, şi anume nevalabilitatea înscrierii şi nevalabilitatea actului juridic (titlului) justificativ al înscrierii se regăseau şi în art. 34 din Legea nr. 7/1996, republicată şi art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938. Sub imperiul reglementărilor anterioare, doctrina evidenţia că nevalabilitatea înscrierii vizează două posibile situaţii: nevalabilitatea încheierii de carte funciară şi nevalabilitatea propriu-zisă a înscrierii în cartea funciară313. Prin urmare, apare binevenită maniera mai explicită în care legiuitorul face referire la situaţiile care se circumscriu acestui prim caz de rectificare.

Nevalabilitatea înscrierii rezultă din caracterul eronat al însăşi operaţiunii de înscriere faţă de actul justificativ al înscrierii şi încheierii emisă în temeiul acestuia. În timp ce încheierea de carte funciară şi titlul în temeiul căruia a fost dată încheierea prin care s-a dispus înscrierea

312 Pentru dezvoltări privind persoanele care au calitate procesuală activă în acţiunea de rectificare de carte funciară a se vedea infra, p...

313 A se vedeaC. Cucu, op. cit., p. 150-151.

corespund situaţiei juridice reale a imobilului, înscrierea propriu-zisă a fost în mod greşit înfăptuită, nefiind conformă cu înscrisul constator al actului juridic şi dispoziţia încheierii de carte funciară. Cum încheierea de carte funciară este valabilă şi, prin urmare, nu se pune problema atacării acesteia din urmă cu cerere de reexaminare sau plângere, nevalabilitatea înscrierii nu poate fi remediată decât pe calea acţiunii în rectificare, ceea ce explică recunoaşterea acestui caz de rectificare.

Nu mai puţin important este de a distinge între înscrierile nevalabile ce pot constitui obiectul acţiunii în rectificare şi înscrierile afectate de erori materiale care pot fi îndreptate în condiţiile stabilite prin art. 913 NCC. Înscrierile nevalabile vizate de art. 908 alin. (1) pct. 1 NCC sunt cele care afectează fondul drepturilor înscrise sau, după caz, urmează a fi înscrise în folosul terţilor iar nu simplele greşeli materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară.

Cu titlu ilustrativ, sunt înscrieri nevalabile ce fac parte din sfera de aplicare a acestui caz de rectificare:

- înscrierea unui drept tabular asupra asupra altui imobil decât cel identificat în înscrisul constator al actului juridic în temeiul căruia s-a solicitat înscrierea şi în încheierea emisă de registratorul de carte funciară (în concret s-a înscris dreptul de proprietate asupra unei alte parcele decât cea indicată în titlul de proprietate anexat cererii de înscriere şi în dispoziţia încheierii de carte funciară, s-a înscris dreptul de ipotecă asupra unui alt imobil decât cel asupra căruia s-a constituit ipoteca/asupra a încă două parcele decât asupra unei singure parcele topografice cum menţiona contractul de ipotecă şi se dispunea prin încheiere);

- înscrierea unei alte cote de proprietate decât cea corectă, indicată în titlul de dobândire şi în încheierea de carte funciară (s-a înscris dreptul de proprietate asupra unei cote de ½ în loc de cota de ¼ din imobil);

- înscrierea dreptului tabular în temeiul unui titlu (mod) de dobândire eronat în loc de cel real, rezultat din tipul actului juridic încheiat şi din încheierea de carte funciară emisă (în concret, în loc să se fi înscris că înscrierea se face în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare s-a menţionat că înscrierea se face în baza unui contract de donaţie).

Nevalabilitatea încheierii de carte funciară presupune că soluţia dată de registratorul de carte funciară a fost pronunţată fără respectarea exigenţelor impuse de art. 29 şi art. 30 din Legea nr. 7/1996, republicată. În alţi termeni, registratorul de carte funciară, deşi nu erau îndeplinite condiţiile prevăzute de lege (cu privire la înscrisurile prezentate în justificarea cererii de înscriere, cuprinsul cererii de înscriere, inexistenţa unor impedimente la înscriere) a dispus în mod greşit admiterea cererii de înscriere ceea ce are drept consecinţă faptul că starea tabulară nu este conformă cu situaţia juridică reală a imobilului.

Desigur, partea interesată lezată în drepturile sale prin încheierea dată de registratorul de carte funciară are deschisă calea cererii de reexaminare şi a plângerii pentru atacarea soluţiei de admitere sau respingere a cererii de înscriere.

Se ridică întrebarea dacă persoana interesată care a urmat sau nu procedura necontencioasă a căilor de atac (cerere de rexaminare şi plângere) împotriva încheierii de carte funciară mai poate invoca nevalabilitatea încheierii în procedura contencioasă a acţiunii în rectificare. În concret, persoana interesată are sau nu deschisă calea rectificării înscrierii provizorii sau intabulării în situaţia în care i) nu a formulat cerere de rexaminare a încheierii şi plângere împotriva încheierii registratorului-şef sau ii) deşi a urmat calea cererii de reexaminare şi/sau a plângerii nu a obţinut o soluţie favorabilă ? Faţă de caracterul necontencios al procedurii cererii de reexaminare şi plângerii şi, în consecinţă, a faptului că încheierile date de registratorul

de carte funciară (sau de registratorul şef) şi nici hotărârea pronunţată în soluţionarea plângerii nu sunt învestite cu autoritate de lucru judecat, răspunsul nu poate fi decât afirmativ314.

Totuşi, urmează a fi făcute unele circumstanţieri, în sensul că nu orice cauză de nevalabilitate a încheierii poate justifica remedierea acesteia pe calea procedurii contencioase a rectificării, ci doar neregularităţile esenţiale şi de natură a naşte o stare tabulară neconformă cu situaţia juridică reală a imobilului. Poate fi rectificată astfel pe calea acţiunii de drept comun reglementate de art. 908 alin. (1) NCC315:

- încheierea prin care s-a dispus radierea dreptului real afectat de o condiţie suspensivă sau radierea condiţiei rezolutorii deşi termenele de 5 ani, respectiv de 10 ani prevăzute de art. 912 NCC nu s-au împlinit sau

- încheierea prin care s-a dispus înscrierea unui drept real în favoarea unei persoane cu încălcarea principiului relativităţii înscrierilor în cartea funciară deşi cel care a transmis dreptul nu era proprietarul tabular al imobilului, respectiv cu încălcarea principiului priorităţii înscrierilor deşi o altă persoană solicitase anterior înscrierea în favoarea sa a aceluiaşi drept.

Odată constatată nevalabilitatea încheierii prin hotărârea de admitere a acţiunii de rectificare tabulară, instanţa va dispune:

i) înlăturarea încheierii (şi implicit a înscrierii neconforme efectuate în temeiul acesteia) atunci când, de exemplu, prin încheiere s-a dispus înscrierea cu privire la un imobil care nu făcea obiectul actului juridic justificator al înscrierii sau s-a dispus în mod eronat radierea înscrierii unor drepturi (precum radierea unei ipoteci care nu s-a stins încă) sau

ii) completarea încheierii ( precum şi a înscrierii corespondente) atunci când încheierea nu a indicat exact dreptul sau faptul supus înscrierii, nu a cuprins şi modalităţile actului juridic (termenul extinctiv, condiţia suspensivă/rezolutorie, sarcina) care afectează dreptul dobândit în temeiul acestuia sau nu a indicat în mod precis felul condiţiei (suspensivă sau rezolutorie) sau nu a menţionat toate persoanele în favoarea sau împotriva cărora s-a efectuat înscrierea sau

iii) în fine, modificarea sau corectarea acesteia atunci când s-a dispus intabularea deşi se impunea doar înscrierae provizorie a dreptului sau a dispus înscrierea provizorie deşi erau îndeplinite condiţiile pentru încuviinţarea intabulării sau atunci când rangul ipotecilor a fost stabilit în mod eronat.

Desfiinţarea, în condiţiile legii, a actului în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii, ori, după caz, emiterii lui.

Această din urmă ipoteză aparţinând domeniului de aplicare a primului caz de rectificare vizează orice cauză de ineficacitate a actului juridic sub condiţia ca motivele care o determină să fie anterioare sau concomitente încheierii actului, fiind vorba, cel mai adesea, despre cauzele care determină nulitatea absolută sau relativă a actului juridic în temeiul căruia a fost dispusă înscrierea; într-adevăr, dacă este vorba despre motive ulterioare încheierii actului devine incident un caz de rectificare distinct, şi anume cel prevăzut de art. 908 alin. (1) pct. 3 NCC. În analiza acestui caz de rectificare, unii autori fac dezvoltări şi cu privire la alte cauze de ineficacitate ale actului juridic (cum ar fi rezoluţiunea sau reducţiunea liberalităţilor excesive)316. Totuşi, aflându-ne în prezenţa unor cauze de ineficacitate ale actului juridic care operează pentru cauze

314 În sensul arătata a se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 577-580., A. Rusu, op. cit., p. 268-269, M. Mîneran, op. cit., p. 296, T. Dârjan, op. cit., 266-267.

315 În schimb au fost apreciate ca fiind neregularităţi minore ce nu pot constitui temei pentru rectificare următoarele : admiterea intabularăă sau a înscrierii provizorii deşi lipseşte traducerea legalizată a înscrisului original în temeiul căruia se solicită înscrierea sau dovada mandatului dat pentru a consimţă la intabulare, a se vedea C. Negrea, Temeiurile acţiunii în rectificarea înscrierilor de carte funciară, în Pandectele române, 1942, IV, p. 96, nota 3 apud M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 578-579.

posterioare încheierii actului, noi apreciem că acestea urmează a fi incluse nu în sfera de aplicare a cazului de rectificare prevăzut de art. 908 alin. (1) pct. 1, ultima ipoteză, ci a unui alt caz de rectificare, şi anume cel prevăzut de art. 908 alin. (1) pct. 3, ipoteza a doua privind încetarea efectelor actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

Nu mai puţin, făcându-se vorbire şi despre „emiterea” actului, este subînţeleasă intenţia legiuitorului de a avea în vedere nu doar actele de drept privat, ci şi actele de drept public (cum ar fi dispoziţiile/deciziile emise de autorităţi administrative) ceea ce este în concordanţă cu dispoziţiile art. 888 NCC care enumeră, printre înscrisurile în temeiul cărora se poate efectua înscrierea în cartea funciară, şi actele emise de autorităţile administrative.

În doctrina mai veche precum şi în cea anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil, asimila nevalabilităţii actului (titlului) în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea şi ipoteza lipsei totale de titlu, fiind avute în vedere situaţiile în care înscrisul prezentat spre intabulare nu conţinea acordul de voinţă dintre antecesorul tabular şi succesorul tabular (lipsea semnătura antecesorului tabular sau înscrierea s-a făcut asupra imobilului unei persoane cu acelaşi nume, complet străină de actul juridic respectiv)317. După cum bine s-a remarcat, în prezent faţă de prevederile art. 29 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 7/1996 (care obligă registratorul să verifice dacă înscrisul prezentat spre intabulare cuprinde, inter allia, în mod corect şi numele părţilor, codul numeric personal dacă este atribuit, etc. este mai puţin probabil în practică „să aibă loc o confuzie involuntară, mai frecvente fiind cazurile în care se fură actul de identitate şi se falsifică semnăturile proprietarilor, sau se sechestrează proprietarii etc. şi se obţin fraudulos semnăturile acestora”318.

În altă ordine de idei, acţiunea de fond prin care se solicită nulitatea absolută sau relativă a actului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea este distinctă de acţiunea în rectificare, capătul de cerere prin care se solicită radierea sau modificarea înscrierii putând fi formulat în cadrul acţiunii principale sau separat, după pronunţarea hotărârii prin care s-a soluţionat acţiunea de fond319.

Dreptul înscris a fost greşit calificat. Legiuitorul noului Cod civil a menţinut (sub art. 908 alin. (1) pct. 2) cazul de rectificare constând în greşita calificare a dreptului prevăzut de art. 34 pct. 2 din Decretul-lege nr. 115/1938 şi art. 36 pct. 2 din legea nr. 7/1996 (devenit art. 34 pct. 2 după renumerotarea articolelor în forma republicată a legii din 2006).

Nu este exclus ca dreptul real cu privire la care se solicită intabularea sau înscrierea provizorie să fie greşit calificat/denumit/indicat

i) fie în înscrisul constatator al actului în temeiul căruia se solicită înscrierea, ii) fie în cererea de înscriere iii) fie în încheierea de carte funciară prin care s-a admis cererea de înscriere eroarea provenind de la părţi, de la notarul public care a instrumentat actul sau de la

registratorul de carte funciară, după caz.Cu titlu exemplificativ, deşi prin înscrisul constatator al actului în temeiul căruia se

solicită înscrierea s-a convenit în sensul constituirii unei servituţi, beneficiarul acesteia solicită

316 A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 269-270. Totuşi, autorul le reia şi cu prilejul analizei cazului de rectificare prevăzut de art. 908 alin. (1) pct. 3 NCC. Desigur, nu dorim prin această remarcă să minimalizăm certa valoare ştiinţifică a monografiei autorului cu atât mai mult cu cât lucrarea se remarcă prin contribuţia vizibilă pe care o reprezintă pentru literatura noastră juridică prin analiza detaliată a tuturor acţiunilor de carte funciară (nu doar a celor trei, în mod tradiţional , comentate de autorii de specialitate)

317 A se vedea C. Negrea, op. cit., p. 96, apud A. Rusu, op. cit., p. 261.318 A se vedea T. Dârjan, op. cit., p. 271.319 A se vedea decizia Curţii Constituţionale nr. 81 din 7 februarie 2006 (M. Of. nr. 200 din 3 martie 2006).

înscrierea (în mod eronat) unui drept de uzufruct viager iar registratorul admite cererea de înscriere. În schimb, situaţia în care părţile în mod deliberat au disimulat voinţa lor reală indicând în actul public (aparent) un alt drept decât cel real, conform voinţei lor interne, arătat în actul secret nu intră sub aplicabilitatea art. 908 alin. (1) pct. 2 NCC; în alţi termeni, calificarea în mod intenţionat diferită de cea reală a dreptului realizată cu prilejul încheierii unui acor simulatoriu nu se circumscrie cazului de rectificare analizat, ci a celui prevăzut de art. 908 alin. (1) pct. 3 NCC (ipoteza a doua).

Interpretările doctrinare exprimate cu privire la modului de aplicare a dispoziţiilor aplicabile acestui caz de rectificare nu au fost unitare.

S-a arătat astfel că nu orice calificare greşită a dreptului făcută de părţi în cuprinsul actului juridic ce a stat la baza înscrierii justifică o acţiune în rectificare întemeiată pe cazul de rectificare de la pct. 2 deoarece, atunci când calificarea se datorează unor vicii de consimţământ ce determină anulabilitatea actului, acţiunea în rectificare se va întemeia pe dispoziţiile privind cazul de rectificare de la pct. 1320.

Opinii diferite au fost vehiculate şi în privinţa consecinţelor antrenate de situaţia în care greşita calificare a dreptului aparţine registratorului de carte funciară. Într-o opinie, s-a apreciat că este posibilă rectificarea cărţii funciare pe acest temei juridic (privind cazul de rectificare de la pct. 2) atunci când greşita calificare a dreptului a fost făcută de funcţionarul (sau judecătorul) de carte funciară cu prilejul efectuării înscrierii sau al emiterii încheierii321. Într-o altă opinie se arată că atunci când eroarea este imputabilă funcţionarului de carte funciară deşi calificarea juridică a fost corectă atât în cuprinsul actului juridic cât şi al încheierii de carte funciară este vorba despre nevalabilitatea înscrierii în cartea funciară, prin urmare acţiunea în rectificare urmează a se întemeia pe dispoziţiile incidente primului caz de rectificare322.

În contextul arătat, înţelegem să ne exprimăm un punct de vedere cu luarea în considerare a următoarei distincţii: atunci când dreptul a fost corect indicat în titlul în temeiul căruia se solicită înscrierea precum şi în cererea de înscriere dar încheierea registratorului de carte funciară sau înscrierea menţionează un alt drept, sunt aplicabile dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1, mai exact ipoteza privind nevalabilitatea încheierii sau a înscrierii, după caz. În schimb, atunci când actul justificativ al înscrierii şi nici cererea de înscriere nu califică dreptul supus înscrierii (dar fac referire la prerogativele juridice care ar permite calificarea acestuia) registratorul de carte funciară va putea să califice dreptul, o asemenea calificare putând justifica o acţiune în rectificare în temeiul art. 908 alin. (1) pct. 2 NCC dacă a fost una greşit. Totuşi, un asemenea scenariu este mai degrabă unul strict teoretic faţă de dispoziţiile art. 55 alin. (1) din Regulamant privind conţinutul cererii de înscriere care trebuie să cuprindă, între altele, şi obiectul cererii ori în Anexa 6 (modelul cererii de înscriere) la rubrica obiectul cererii partea urmează a preciza în cazul intabulării dreptul real respectiv (drept de proprietate, uz, uzufruct, abitaţie, servitute concesiune, ipotecă privilegiu, etc.) iar în cazul înscrierii provizorii obiectul acesteia (act sub condiţie suspensivă, hotărâre judecătorească nedefinitivă, etc).

Mai mult, în contextul în care în prezent actele juridice prin care se constituie, se transmit, se modifică sau se sting drepturi reale imobiliare trebuie încheiate în formă autentică, ceea ce presupune că notarul public este cel care procedează la calificarea juridică a dreptului, este puţin probabil ca registratorul de carte funciară să ajungă să determine care este dreptul ce urmează a fi supus înscrierii.

320 A se vedea A.A. Ţuluş, op. cit., p. 43.321 A se vedea P. Demény, op. cit., p. 59-60. În acelaşi sens a se vedea S. Sztranyiczki, op. cit., p. 233.322 A se vedea M. Nicolae, op. cit., vol. II, p. 584.

Nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea. Acest caz de rectificare, identic celui reglementat de art. 34 pct. 3 din Decretul-lege nr. 115/1938 şi art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, republicată, include două ipoteze a căror analiză va fi detaliată în cele ce urmează.

Încetarea condiţiilor de existenţă a dreptului înscris poate justifica rectificarea în următoarele situaţii:

i) în cazul înscrierii provizorii a unui drept dobândit sub condiţie rezolutorie, îndeplinirea condiţiei antrenează desfiinţarea retroactivă a dreptului şi radierea înscrierii din cartea funciară care se va dispune la cererea persoanei interesate cu consimţământul titularului dreptului iar, în lipsa acestuia, în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive;

ii) în cazul constituirii unui drept de servitute, dacă fondul dominant şi fondul aservit au ajuns în patrimoniul aceluiaşi titular;

iii) în cazul dreptului de ipotecă, dacă s-a stins creanţa ipotecară şi creditorul ipotecar refuză să consimtă la radierea ipotecii, proprietarul imobilului grevat are deschisă calea acţiunii în rectificare, hotărârea judecătorească urmând să suplinească consimţământul la radiere potrivit art. 885 alin. (4) NCC.

Încetarea efectelor actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea justifică rectificarea intabulării sau a înscrierii provizorii pentru orice cauze de ineficacitate care se sprijină pe motive ulterioare încheierii valabile a actului, cum ar fi:

i) rezoluţiunea actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea (art. 1550 NCC);ii) revocarea donaţiei sau a legatelor pentru ingratitudine sau pemtru neexecutarea

sarcinii (art. 1023 şi 1027 NCC, respectiv art. 1069 NCC);iii) raportul donaţiilor (art. 1152 NCC);iv) caducitatea legatelor (art. 1071 NCC); v) reducţiunea liberalităţilor excesive (art. 1094 NCC);vi) inopozabilitatea efectelor actului juridic faţă de terţi ca urmare a admiterii acţiunii în

declararea simulaţiei323 [art. 1290 alin. (2) NCC] sau a acţiunii pauliene sau revocatorii (art. 1562-1565 NCC);

vii) împlinirea termenului extinctiv sau neîndeplinirea condiţiei suspensive, respectiv îndeplinirea condiţiei rezolutorii care lipsesc de efecte actele juridice afectate de aceste condiţii.

În fine, din lectura dispoziţiilor art. 908 alin. (4) teza II şi art. 909 alin. (3) NCC, rezultă că acţiunea în rectificare formulată în temiul art. 908 alin. (1) pct. 3 NCC nu poate fi introdusă împotriva terţilor.

Înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului. Fără a fi reglementat de prevederile art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938, acest caz de rectificare a fost introdus prin Legea nr. 7/1996 şi preluat de legiuitorul noului Cod civil sub art. 908 alin. (1) pct. 4. Sub o formulare generică, sunt aici vizate acele situaţii care nu au fost prevăzute de lege (şi nu pot fi reţinute sub cazurile de rectificare de la art. 908 alin. (1) pct. 1-3) dar care reflectă o neconformitate a stării tabulare faţă de situaţia juridică reală a imobilului. Cu titlu ilustrativ, este cazul

i) admiterea acţiunii în revendicare formulată de adevăratul proprietar împotriva aceluia care a dobândit imobilul de la un neproprietar şi şi-a înscris dreptul real în cartea funciară (cu referire la imobilele preluate de stat fără titlu valabil)324

323 Pentru dezvoltări privind efectele simulaţiei între părţile contractante şi succesorii lor universali şi cu titlu universal precum şi efectele faţă de terţi a se vedea C. Jugastru, op. cit., p. 113-115

324 În sensul arătat a se vedea A. Rusu, op. cit., p. 274-275.

i) rectificării cărţii funciare care conţine erori privind măsurarea suprafeţelor de teren înscrise în cartea funciară325 sau al

iii) rectificării intervenite ca urmare a stabilirii amplasamentului corect al imobilului, cum ar fi cel în care s-a solicitat să se constate că starea tabulară nu corespunde situaţiei reale a imobilului deoarece construcţiile erau evidenţiate greşit pe un alt număr topografic326.

2.2. Rectificarea notării în cartea funciară

325 Cu privire la rectificarea suprafeţei de teren de la o suprafaţă mai mică la una mai mare a se vedea I.C.C.J, s. civ., decizia nr. 236/2005, în Acta Universitatis Lucian Blaga nr. 1-2/2005, p. 229.

326 I.C.C.J., s. civ., dec. nr. 2279/2004, www.scj.ro apud A. Rusu, op. cit., p. 276.