hotarare - câmpina...de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc)....

CONSILIUL LOCALAL MlJNICIPIULUI CAMPINA

JUDEJULPRAHOVA

HOTARAREprivind aprobarea vanzarii fara licitafie publica a terenului aferetf&e&&^fticfiei,

Tn suprafata de 110,00 m.p., indiviz din 214,00 m.p., situatm municipiulCampina, str.Muncii, nr.6, prin exercitarea dreptului de preem{iune de catre

d-na Gusat MariIena, domiciliata Tn Bucuresti,str.Nasaud, nr.9, bI.21, sc.2, ap.99

Avand in vedere:- expunerea de motive nr.59.204/14 martie 2014 a d-lui consilier Nistor

Marian, prin care propune aprobarea vanzarii fara licitaîe publica a terenului aferentconstructiei, in suprafata de 110,00 m.p., indiviz din 214,00 m.p., situat in municipiulCampina, str.Muncii, nr.6, prin exercitarea dreptului de preemîune de catre d-naGusat Marilena, domiciliata in Bucuresti, str.Nasaud, nr.9, bl.21, sc.2, ap.99;

- raportul de specialitate promovat de Serviciul administrarea domeniuluipublic $i privat;

- rapoartele comisiilor de specialitate din cadrul Consiliului local almunicipiului Campina, respectiv:

- Comisia buget, fman{e, programe fmantare europeana, administrareadomeniului public sj privat $i agricultura;

- Comisia amenajarea teritoriului, urbanism, ecologie si protecîamediului;

- avizul secretarului municipiului Campina;Jinand cont de prevederile art.36, alin.(2), lit."c", alin.(5), lit.(b), art.ll5,

alin.(l), lit."b" si art.l23, alin.(3) si alin.(4) din Legea nr.215/2001 privindadministra|ia publica locala, republicata;

^

In temeiul art.45, alin.(3) din Legea nr.215/2001 privind administra|ia publicalocala, republicata,

Consiliul local al municipiului Campina adopta prezenta hotarare.

Art.l. - Aproba vanzarea fara licitaîe publica a terenului aferent construcîei,situat in municipiul Campina, str.Muncii, nr.6, Nr.cadastral 25514, CF 25514, insuprafata de 110,00 m.p., indiviz din 214,00 m.p., prin exercitarea dreptului depreemîune de catre d-na Gusat Marilena, domiciliata in Bucuresti, str.Nasaud, nr.9,bl.21, sc.2, ap.99, identificat conform ANEXEI nr.l, care face parte integranta dinprezenta hotarare.

Art.2. (1) - Aproba preûl de vanzare a terenului, respectiv 24 euro/m.p. (plusT.V.A.), conform Raportului de evaluare, ANEXA nr.2, care face parte integranta dinprezenta hotarare (preûl de vanzare va fi stabilit la cursul valutar al B.N.R., leu-euro,din ziua efectuarii plaîi).

(2) - Cumparatorul va achita integral pretul vanzarii la incheiereaactului autentic de vanzare - cumparare.

Art.3. - In termen de 15 zile de la data adoptarii prezentei hotarari d-na GusatMarilena va fi notificata, aceasta putandu-sj exprima op^iunea de cumparare Tntermen de 15 zile de la primirea notificarii.

Art.4. - Prezenta hotarare se comunica:- Institu{iei Prefectuluijude^ului Prahova;- Primarului municipiului Campina;- Direc|iei economice;- Serviciului administrarea domeniului public si privat;- Biroului urbanism, amenajarea teritoriului;- Oficiului agricol;- D-nei Gusat Marilena.

Pre$edinte deConsilier,

dl.D

Contrasemneaza,Secretar,

J*"- Moldoveanu Paul

c c

Campina, 27 martie 2014Nr.46

CodFP-06-01,ver.l

PLAN DE SITUATIESCARA: 1:200

Mun. Campina, Str. Muncii, Nr. 6, Tarla 83, Parcela Cc 400, Jud. Prahova.Proprietar: Municipiul Campina - domeniul privat

S teren masurat = 214.00mp.

H,C.l . . f i fyINCADRAREINZONA Sc. 1:5000

AMPLASAMENT

x>

I. La propunera Primriei Mun. Campina sa impartit terenulconform gardului astfel:

1. Gusat Marilena are 110.00mp indiviz din 214.00n^2. Potgieter Cristina are 104.00mp indiviz din 214.00mp

II. La propunera Primriei Mun. Campina sa impartit terenulconform suprafetelor constructiilor astfel:

1. Gusat Marilena are 153.65mp indiviz din 214.00mp.2. Potgieter Cristina are 60.35mp indiviz din214.00mp.

Hotarele f.u fost identificatre de proprietar.

VALABIL NUMAI CU

I itocmi

Membru titular A N E V A R - Expert evaluator EPI

CUPRINS

Cap.l, Sinteza evaluarii

Cap. 2. Prezentarea evaluatorului certificare

Cap. 3. Premizele evaluarii

Cap 4. Analiza pietei imobiliare

Cap. 5. Analiza datelor

Cap. 6. Rezultatul evaluarii Opinia evaluatorului

Anexe

Teren in suprafata de de 214 mp situat in campina strada Muncii nr 6

Membru tituIar A N E V A R - Expert evaluator EPILegit imatienr. l2447

RAPORT DE EVALUARE

IMOBIL EVALUAT:Teren intravilan in suprafata de 214 mp situat in Municipiul Campina, str. Muncii nr 6,jud. Prahova

BENEFICIAR : PRIMARIA MUNICIPIULUI CAMPEVA

DATA EVALUARII: 14.02.2014


fiNlBMembru titular ANEVAR - Expert evaluator EPI

Legitimatie nr. 12447yf

SINTEZA EVALUARII

Solicitant si beneficiar:Primaria Municipiului Campina cu sediul in Campina ,Str. Bdul Culturii nr.Prahova,Proprietar:Primaria Municipiului Campina cu sediul in Campina ,Str. Bdul Culturii nr. 18, jud . Prahovaconform HCL .Obiectul evaluarii:Proprietate imobiliara, situata in Campina, str Muncii nr6, jud Prahova ,compusa din terenDrept de proprietate ce se evalueaza :Drept integral de proprietate

Data inspectiei: 14.02.2014Data evaluarii: 14.02.2014 Cursul de schimb valutar la data evaluarii este 4.4813lei /euro.Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atat cat principalelepremise care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelul riscurilorasociate unei investitii similar, cursul de schimb si evolutia acestuia comparative cu putereade cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc).Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata{valoare justa) in scopul tranzactionarii , curespectarea standardelor lnternationale de Evaluare IVS 2011, Ghidurile de evaluare (GE siGidurile Metodologice de evaluare ANEVAR (GME) editia 2012 , Glosar IVS 2011 si abordareametodologica a unor definitii si termini din IVS 2011 in interpretatrea ANEVAR , incnformitate cu HG 1553/2003 privind reevaluarea imobilizarilor corporale si OMFP3005/2009 referitor la noi reglementari contabile conform cu Directivele europene;

Tip de valoare estimata: Valoare de piata (valoare justa).,, Valoarea justa a elementelor de imobilizari corporale se determina in general , prinevaluare, pe baza dovezilor de pe piata. Valoarea justa a elementelor de imobilizaricorporale este in general, valoarea lor de piata determinate prin evaluare"(IPSAS 17)

VALOAREA DE PIATA - suma estimata pentru care un active sau o datorie ar puteafi schimbat(a) la data evaluarii, intre un comparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-otranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adevcvat si in care partile au actionat fiecarein cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere ( conform IVS -2011 - Cadrul General)

Conform IFRS 13 si in special referire la participantii pe piata , la o tranzactie normalatranzactia ce are loc pe piata principala sau pe cea mai avantajoasa piata si pentru cea maibuna utilizare a unui activ, arata clar faptul ca valoarea justa conform IFRA - urilor estesimilara, in general cu conceptual de valoare de piata, asa cum aceasta este definita sicomentata in IVS - Cadrul General (Aplicatii ale evaluarii - IVS 300 - evaluarea pentruraportare financiara G2)

Teren in suprafata de de 214 mp situat in campina strada Muncii nr 6f&

BNJlMembru titular A N E V A R - Expert evaluator

__ Legitimatie nr^l2447 __VALOAREA JUSTA, c6nform standardului lnternî onaT de Evaluare l>

General este pretul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii'identificate, aflate in cunostinta de cauza si hotarate, care reflecta interesele acetiPIATA:

In faza de documentare s-a avut in vedere gasirea tranzactiilor certe comparabile.Exista tranzactii foarte putine si pentru procesul de evaluare au fost analizate oferte deproprietati comparabile inzone similare , s-au determinat trenduri , s-au facut extrapolari , si s-au determinat valorianalizand oferte de piata. Exista o piata in care vanzatorii nu sunt dispusi si nici pregatiti sacoboare pretul , in timp ce cumparatorii asteapta . Rezulta astfel o piata blocata .Deblocarea pietei se face la sume mult mai mici decat cele de la momentul blocajului si sepoate considera cand valoarea de piata ajunge la valoarea justa. Pe piata imobilelor deinchiriat s-a constatat o scadere drastic a cererii (pe fondul scaderii economice) si implicit achiriilor practicate , gradul de utilizare a spatiilor din piata fiind redus sub 60% in functie deamplasament si amenajari. Ofertele luate in calcul la analiza se negociaza si s-au aplicatcorectii.

Abordari in evaluare

Metodologia de evaluare include, abordarea prin comparatie directa si abordareaprin metode bazate pe venit (metode de randament).

Metoda comparatiei vanzarilor se bazeaza pe principiul economic al substitutiei .Metoda se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor libere sau care se considera a fi liberepentfu scopul evaluarii. Valoarea terenului deriva din evidentele de piata ale preturilor detranzactie ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de piata poate fi determinata inurma aalizei preturilor de piata ale terenurilor libere comparabile , din aceeasi arie de piatacare au fost tranzactonate la o data apropiata de data evaluarii.

Analiza preturilor la care s-au efectuat tranzactile sau a ofertelor de vanzare deterenuri similar libere comparabile, pentru a cuantifica diferentele dintre preturile platitesau cerute de suprafata , cauzate de dferentele caracteristicilor spacifice ale proprietatilor sitranzactiilor ( numite elemente de comparatie ). Aceasta metoda este cea mai uzuala sipreferabila tehnica de evaluare a terenului, cu conditia sa existe informatii suficiente desprevanzarile de terenuri similare, din aceeasi arie de piata.

In abordarea pe baza de venit se urmareste estimarea valorii proprietatii imobiliareprin prisma rentabilitatii pe care o reprezinta aceasta pentru proprietar (sau potentialinvestitor) respectiv pe baza veniturilor provenite din inchiriere (exploatare) . In calculelepentru determinarea valori se foloseste o metoda de capitalizare a veniturilor brute si ratade capitalizare a veniturilor brute si rata de capitalizare corespunzatoare estimata din analizapietei specific la momentul evaluarii. In estimarea prin venit chiriile percepute sunt in functiede amplasament, amenajare si dotare.

Raportul ce urmeaza a fost structurat dupa cum urmeaza (1) - Partea introductiva(2)- Premisele evaluarii - in care se gasesc principalele elemente cu character specific caredelimiteaza modul de abordare al evaluarii (3) Prezentarea datelor - in care sunt prezentateatat proprietatea imobiliara cat si informatiile de pe piata imobiliara locala (4) Analizadatelor - contine aplicareametodelor de evaluare , rezultatele obtinute , reconcilierea rezultatelor si sustinerea opinieievaluatorului . Capitolul Anexe- contine elemente care sustin argumentele prezen


Membru titular A N E V A R - Expert evaluator E__ _ r*zrr' _ _ __ _ i j - _ . __ __raport- plan de amplasare in zona, fotografii ale proprietatii , documentatie cadaValorile de piata a proprietatii, estimate in cele doua abordari sunt:

Abordarea prin comparatie :

Vp = 23.000 lei

Abordarea prin venit :

Vp = 21.000 lei

ln urma analizei datelor, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piata aproprietatii imobiliare evaluate,tinand seama exclusive de prevederile prezentului raporteste estimata prin abordarea prin comparatii si este :

Valoarea de piata estimata pentru teren prin metoda comparatiilor :

Vp = 23.000 lei

Valoarea nu contine TVA

Economist Constanta ENE,Expert evaluator ANEVAR


Membru tituIar ANEVAR - Expert evaIuatorL egitim a t ienr. 12 4 4 7

i,1. PREZENTAREA EVALUATORULUI; CERTIFICARE

1.1 Prezentarea evaluatoruluiRaportul de evaluare a fost intocmit de catre expert Ene Constanta, Legitimatia^

12447, membru tituIar ANEVAR , de profesie economist, cu pregatire in domeniuevaluari astfel:

2006 - Curs ANEVAR - Evaluarea proprietatilor imobiliareAm experienta in domeniu, incepand cu anul 2006 pana in prezent intocmindrapoarte de evaluare pentru persoane juridice si fizice:Contract de colaborare cu SC REAG ESTATE ( evaluare pentru garantii bancare)Raportare de evaluare pentru autoritatile locale avand ca scop exproprieri ,concesionari, tranzactionari, garantii, raportare financiaraRapoartele de evaluare pentru persoanejuridice, evaluari de proprietati imobiliare sibunuri mobile - active din patrimoniul societatilor comerciale avand ca scopevaluarea si reevaluarea activelor , tranzactionari, garantii, inregistrari contabile,aport de capital, executari, lichidari, raportare financiaraRapoarte de evaluare pentru persoane fizice - terenuri , constructii, ansambluriimobiliare avand ca scop tranzactionari, garantii bancare , expertize extrajudiciare ,emigrari.

1.2 CertificareIn prezenta lucrare, analizele , opiniile si concluziile prezentate sunt personale,

limitate de ipoteze si conditii limitative specific, nefiind influentate de nci un factor generatde obligatii material sau morale. In plus , se certifica lipsa oricarui interes present sau deperspective asupra bunurilor evaluate care fac subiectul pprezentului raport de evaluare si aoricarui interes sau influenta legata de partile implicate.

Evaluatorul a obtinut informatii, estimari si opinii, ce au fost evidentiate in raportulde evaluare, de la surse pe care le considera credibile.

Prezentul raport de evaluare este elaborate cu respectarea Standardelorinternationale de evaluare a IVS 2011, Ghidurile de Evaluare (GE) si Ghidurile Metodologicede evaluare ANEVAR (GME) editia 2012, Glosar IVS 2011 si Abordarea metodologica a unordefinitii si termini IVS 2011 in interpretarea ANEVAR.De asemenea, evaluatorul nu este responsabil de omiterea de catre proprietar a unor date siinformatii referitoare la bunul evaluat, care face obiectul evaluarii.

Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaIuator sieste valabil numai pentru scopul mentionat in cap 1 ; nu se asuma nici o responsabilitatedaca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop.

Raportul de evaluare nu va putea fi inclus , in intregime sau partial, in documente ,circulare sau in declaratii , nici publicat sau mentionat in alt fel , fara acordul scris alevaluatorului si al clientului acestuia , cu specificatie formei si a contextului in care ar urmasa apara.

Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depunamarturie in instanta , referitor la proprietatea evaluate.

Valorile estimate de catre evaIuator sunt valabile la data prezenta in acest raport.Aceste valori se aplica proprietatii constituite din teren.


Membru titular ANEVAR - Expert evaluator/E|JLegitimatie nr. 12447 f .

NJSTA.N.Membru titular A N E V A R - Expert evaluator

Legitimjatienr.l2^47

Conform IFRS 13 si in special referire la participantii pe piata , lanormala , tranzactia ce are loc pe piata principala sau pe cea mai avantajoasa piacea mai buna utilizare a unui activ , arata clar faptul ca valoarea justa conformeste similara, in general (Aplicatii ale evaluarii - IVS 300- Evaluarea pentru raportarefinanciara G2)

VALOAREA JUSTA , conform Standardului lnternational de Evaluare IVS- CadrulGeneral este pretul estimate pentru transferul unui active sau al unei datorii intre partiidentificate , aflate n cunostnta de cauza si hotarate, care reflecta interesele aceor parti.

Exista sase metode recunoscute de evaluare a unui teren :1. Comparatia vanzarilor;2. Tehnica parcelarii si dezvoltarii;3. Repartizarea (alocarea);4. Extractia (prin scadere), numita si abstractia ;5. Tehnica reziduala a terenului ( capitalizarea venitului rezidual alocat terenului);6. Capitalizarea rentei funciare ( chiriei)

Toate cele sase metode (numite si tenici) de evaluare a terenului nu sunt altcevadecat derivari ale celor trei abordari traditionale ale valoriioricarui tip de proprietate ,respectiv abordarea prin comparatie , abordarea prin venit si abordarea prin cost.

Mai trebuie retinut ca evaluarea terenurilor este de competenta profesionala aevaluatorului de proprietati imobiliare, care respecta cerintele GN 1 - Evaluarea proprietatiiimobiliare

Metodologia de evaluare aplicata, include abordarea prin comparatii si abordareaprin metode bazate pe venit. In principiu acestea se refera la:

Metoda comparatiei vanzarilor se bazeaza peprincipiul economic al substitutiei .Metoda se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor libere sau care se considera a fi liberepentru scopul evaluarii. Valoarea terenului deriva din evidentele de piata alepreturilor detranzactie ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de piata poate fi determinata inurma aalizei preturilor de piata ale terenurilor libere comparabile , din aceeasi arie de piatacare au fost tranzactonate la o data apropiata de data evaluarii.

Analiza preturilor la care s-au efectuat tranzactile sau a ofertelor de vanzare deterenuri similar libere comparabile, pentru a cuantifica diferentele dintre preturile platitesau cerute de suprafata , cauzate de dferentele caracteristicilor spacifice ale proprietatilor sitranzactiilor ( numite elemente de comparatie ). Aceasta metoda este cea mai uzuala sipreferabila tehnica de evaluare a terenului, cu conditia sa existe informatii suficiente desprevanzarile de terenuri similare, din aceeasi arie de piata.

In abordarea pe baza de venit se urmareste estimarea valorii proprietatii imobiliareprin prisma rentabilitatii pe care o reprezinta aceasta pentru proprietar (sau potentialinvestitor) respectiv pe baza veniturilor provenite din inchiriere . In calculele pentrudeterminarea valorii se foloseste o metoda de capitalizare a veniturilor obtinute din chirii sirata de capitalizare corespunzatoare.

In concluzie, se poate spune ca cea mai buna metoda de evaluare a terenului estecomparatia directa, iar cand nu exista vanzari sau oferte de vanzare de terenuri comparabile, pot fi aplicate cu precautiune celelalte metode de evaluare.


Membru titular ANEVAR - Expert evaluator El ' V ' "-' P">

^ ______ __ 4_tI. /' '-;;-.!.^TrTncipiile evaluarii"careinfluenteaza valoarea terenului sunt: anticiparea, schfrtnbareii|M

cerereasioferta,substitutiasiechilibrul.Anticiparea unei eventuale cereri viitoare de spati intr-o anumita zona

investitori sa cumpere terenuri pentru constructie. Relatia dintre cerere si oferta siun comparator nu va plati mai mult dacat pentru un teren similar, vor determina pretuT

achizitie.Principiul echilibrului face legatura intre elementele unei proprietati in care terenul are

un rol esential.De asemena, caracteristicile fizice ale terenului (dimensiunea, forma, topografia ,

raportul laturilor, localizarea, etc) si existent utilitatilor de baza, ( energie electrica, apa,canalizare, gaze natural) influenteaza utilizarea terenului si implicit valoarea sa. Evaluareaterenului se va face in ipoteza ca acesta este liber de constructii.

Estimarea valorii de piata a terenului se va face prin metoda comparatiei directe ,avand in vedere ca exista date si informatii extrase de pe piata specifica locala privindvalorile de ofertare , respectiv de tranzactionare pentru proprietati similare.

Prin aceasta metoda , preturile si informatiilor referitoare la terenurile similare suntanalizate, comparate si corectate in functie de asemananrile si deosebirile caracteristicilortehnico-functionale , reflectate in elemente de comparatie.Criteriul de comparatie ales : Pret/mp.

2.6. lpoteze si conditii limitativeConditiile limitative in care s-a efectuat prezenta lucrare sunt urmatoarele:

1- Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si proprietatea poate fi vanduta2- Proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini3- Se presupune o stapanire responsabila si o administrare competent a proprietatii

evaluate.4- Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte . Planurile si materialul grafic

din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imaginereferitoare la proprietate.

5- Se presupune ca nu exista aspect ascunse sau nevizibile ale proprietatii, structurii cear avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare.Nu se asuma nici o responsabilitatepentru asemenea situatii.

6- Se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarilelocale si republicane privind mediul nconjurator.

7 - Se presupune ca proprietatea este conforma cu toate reglementarile si restrictiileurbanistice

8 - Se presupune ca toate autorizatiile, certificatele de functionare si alte documentesolicitate de autoritati legale sau administrative locale sau nationale sau de catre organizatiisau institutii private, au fost sau pot fi obtinute sau reinoite pentru oricare din utilizarile pecare se bazeaza estimarile valorii dn cadrul raportului.

9 - Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu graniteledescrise in raport.

10 - In afara cazurilor descrise in acest raport, nu a fost observata de evaluator existentaunor material periculoase care pot sau nu sa fie prezente pe proprietate . Evaluatorul nu arecunostinta de existenta unor asemenea materiale pe sau in proprietate si nu are calitatea sicalificarea sa detecteze


MNllM e m b r u t i t u l a r A N E V A R - E x p e r t e v a l u a t o r E P l ^ '

__ Legitiinatiejir^l2_447^ ^_i__. ^̂ D"^ceste"substante. Pre7entF"uno7substante ce"degajagaze toxice si alte materia| potentiaj7H(

periculoase, poate afecta valoarea proprietatii. Valoarea estimata este bazata pe4pdtez,a ca ̂ Jnu exista asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietatii. Nu se asurresponsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiza tehica necesara^descoperirea lor. Clientul este solicitat sa angajeze un expert in acest domeniu , daca

nevoie.

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Situatia juridicaProprietatea de evaluat apartine Primaria Municipiului Campina cu sediul in

Campina ,Str. Bdul Culturii nr. 18, jud . Prahova conform HCL.lmobilul nu este inscris la Cartea funciara. Se evalueaza dreptul integral de

proprietate asupra terenului identificat in conformitate cu documentatia cadastrala pusa ladispozitie de catre client.

Au fost anexate in copii actele de proprietate mentionate si acte cadastrale .Responsabilitatea privind aspect juridice legate de dreptul de proprietate considerat deplinca ipoteza de lucru revin exclusiv in sarcina proprietarului.

3.2. Descrierea amplasamentuluiLa deplasarea in teren pentru efectuarea inspectiei, au rezultat urmatoarele:

Clasificarea zonei : proprietatea supusa evaluarii este situate in intravilanulmunicipiului Campina, in zona de impozitare C, pacuri,Categoria de folosinta a terenului: intravilan, categoria cc.Utilitati : apa, canalizare pluviala, gaze, energie electrica, strada asfaltata,faracanalizare menajeraCaracteristici fizice ale terenului: plan , cu acces direct din strada Muncii, stradaasfaltata

Din fotografiile anexate rezulta caracteristicile terenului.4. ANALIZA PIETEIIMOBILIARE

Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru , daracest punct este theoretic si rareori atins , xistand intotdeauna un decalaj intre cereresi oferta . Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu , iar cererea poate sase modifice brusc, fiind posibil ca de mai multe ori saexiste supraoferta sau exces decerere si nu echlibru.Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati, iar actele de vanzare

cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori informatiile despre preturile detranzactionaresau nivelul ofertei nu sunt imediat dispoibile . Proprietatile imobiliare pot fi provide cainvestitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul este lung.

lnfunctie de nevoile, dorintele, motivatiile localizarea , tipul, varsta participantilor lapiata pe de o parte si tipul amplasarea , design si restrictii privind proprietatile , pe de altaparte s-au creat tipuri diferite de piete imobiliare : rezidentiale ,comercilae , industriale ,agricole , special. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare estegreu de previzionat.

Sunt importante motivatiile , interactiunea participantilor la piata si masura in careacestia sunt afectati de factori interni si externi.


Membru t i t u l a r A N E V A R - Expertevaluatorf*f-Legitimatie^r. ̂ 2447

Ta^momentur^aTuariiplatairnobiliara din Romania este in declin ca u|economice generale si cele mai optimiste opinii merg pe o revenire a sistemu^O|ec^nomj^/dar pe alte coordonate , la jumatatea anului 2014 , in vreme ce altii vorbesccarei durata se va intinde pe trei pana la cinci ani . Certa pe anul acesta este siraportului de forta intre vanzatori , pe de o parte , si cumparatori sau chiriasi , peparte, in favoarea ultimei categorii , fapt ce va prelungi tendinta de scadere a preturilor devanzare si a chiriilor, atat rezidentiale cat si comerciale.

4.1.Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate.

Studiind tendintele din ultimii ani, cererea specifica si oferta competitivapentru tipul de proprietate de evaluat, in domeniul imobiliar, preturile de tranzactionaresunt in scadere. Tranzactiile sunt relativ rare la preturi sub nivelul ofertelor. Piata specifica aproprietatii de evaluat este piata imobilelor rezidentiale - teren liber.

lnformatiile care au stat la baza intocmirii prezentului raport e evaluare au fost:-informatii privind situatiajuridical a proprietatii imobiliare-informatii privind istoricul amplasamentului, furnizate de catre proprietar si

preluate din documentatia existent;-dimensiuni si suprafete care au condus la identificare de cartre documentatiile

cadastrale si autorizatiilor de construire;-informatii preluate din baza de date a evaluatorului, de la vanzatori, cumparatori

si alti participant pe piata imobiliara specifica , informatii care au fost sintetizate in analizapietei imobiliare;

-informatii publice preluate de pe site-uri de internet si publicatii periodice, localede specialitate.

Sursele de informatii au fost:-reprezentantii proprietarului ,pentru informatii si docmentele legate de proprietateaimobiliara evaluate si care sunt responsabili exclusive pentru veridicitatea informatiilorfurnizate.

Publicatii: Agentii imobiliare din municipiul Ploiesti, adrese de internet:www.imobiliare.ro. iWywJVk^ncajJoTĵ _ /wwy^ccjryjLro, www.MervjfJLLrgProprietatea imobiliara de evaluat este amplasata in intravilanul orasusului Campina,judetul Prahova, cu destinatia teren pentru curti constructii. Avand in vedere caracterulspecific piata specifica este restransa avand in vedere unicitatea amplasamentului si gradulde raritate fiind totodata destinata unui numar limitat de investitori, cumparatori.Au fost selectate din piata proprietati imobiliare comparabile si anume terenuri libere,amplasate in zona si oferite la tranzactionare sau inchiriere pentru a avea informatii desprenivelul chiriilor, estimarea ratei de capitalizare(proprietati comparabile).

In urma investigatiilor facute de evaluator, privind piata imobiliara, in aceastaperioada si pentru acest tip de proprietate s-a constatat:

Tendinta valorilor imobiliare (in valuta ) este in scadere lenta , prognozandu-se oevolutie descendenta si in perioada imediat urmatoare;In zona se inchiriaza spatii administrative cu 3-6 euro/mp, in functie deamplasament, dimensiuni, utilitati, amenajari, destinatie, preturile de ofertare senegociaza si ele difera de cele de inchiriere cu cca 10-20%


TA. NlB Nl B v* ̂ iMembru titular A N E V A R - Expert evaluator

Legit^m_atienr.l2447 ______-lfTzona se rnchirTa^spatlTTndustriale cu 2-4 euro /mp in functie de andimensiuni, utilitati, preturie de ofertare se negociaza si ele difera

inchiriere cu cca 10-20%- terenuri libere in zona se tranzactioneaza rar, iar ofertele depreturi intre 20-150 euro /mp ; iar pentru inchiriere se cere intre l-3 eurpreturile de ofertare difera de preturile de vanzare cu 10-20 %.- in zona, ofertele pentru tranzactionare de proprietati similare sunt de 100-150euro/mp in functie de amplasament, dimensiuni, utilitati, amenajari, destinatie.

4.2. Analiza ofertei

Pe piata imobiliara , oferta reprezinta cantitatea dintr-un tip de proprietate careeste disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-oanumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumitmoment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip deproprietate.Pretul imobilelor de acest tip ,terenuri, variaza in functie de zona , dimensiune,dotare cu utilitati, accesibilitate , forma , pozitie, tipul si calitatea constructiei,amenajare.Oferta este medie preturile de tranzactionare sunt mai mici decat cele de ofertare cu 10-20%. La momenul evaluarii exista oferta de inchiriere si mai putin pentru vanzare pentruspatii similar.

Au fost selectate din piata astfel de oferte si au fost anexate in prezentul raport.

4.3. Analiza cereriiPe pietele imobiliare , cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de

proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere la diferitepreturi, pe o anumita piata , intr-un anumit interval de timp. Pentru ca pe o piata imobiliaraoferta se ajusteaza incet la nivelul cererii, valoarea proprietatilor tinde sa varieze direct cuschimbarile de cerere , fiind astfel influentata de cererea concurenta. Cererea poate fianalizata sub cele doua dimensiuni ale sale: cantitativ si calitativ.

Avand in vedere aceste trasaturi ale amplasarii proprietatii si tinand cont decaracteristicile sale se poate aprecia ca pentru aceasta proprietate cererea efectiva semanifesta dn partea unui numar limitat de societati comerciale, antreprenori.

4.4. Echilibrul pieteiEchilibrul pietei imobiliare poate fi determinat prin raportul cerer/eoferta. Pentru

tipul proprietatii evaluate , avand in vedere unicitatea acesteia, nu se poate vorbi de o piatafunctionala . Oferta similara este redusa pentru potentialul cumparator avand in vedereunicitatea proprietatii , drept de proprietate , suprafata , localizare, vecini ,etc.ln ceea cepriveste cererea , aceasta este strans legata de destinatia permisa legal, planul de urbanismsi se manifesta mai intens sau mai slab in functie de posibilitatile de dezvoltare ulterioare. Lamomentul evaluarii piata este in dezechilibru in favoarea cererii, cu oferta mai mare decatcererea. Proprietatea este atractiva pentru un numar limitat de investitori.


NH|H ^MB B^HMMMMembru titular A N E V A R - Expertevaluator

Lejitimatienr.l2447 /^J""TTANAUZA DATELOR "^-'

Procedura de evaluare; etapele parcurseBaza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa

definita mai sus. Pentru determinarea acestei valori a fost utilizata abordareacosturilor si abordarea pe baza venitui. Etapele parcurse:

Documentarea , pe baza unei liste de informatii furnizate de catre client

lnspectia amplasamentului;- Stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;- Selectarea tipului de valoare estimate in prezentul raport;- Analiza tuturor informatiilor culese , interpretarea rezultatelor din punct de vedere al

evaluarii;- Aplicata metodelor de evaluare este conforma cu standardele , recomandarile si

metodologia de lucru ANEVAR.5.1. Abordarea prin comparatii

Metoda comparatiei vanzarilor, se bazeaza pe principu economic alsubstitutiei. Metoda se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor libere sau care seconsidera ca fiind libere pentru scopul evaluarii. Valoarea terenului deriva dinevidentele de piata ale preturilor de tranzactionare ale unor terenuri similare,respectiv valoarea de piata poate fi determinata in urma analizei preturilor de piata aterenurilor liber comparabile, pentru a cuantifica diferentele intre preturile platitesau cerute pe unitatea de suprafata, cauzate de diferentele caractesticilorspecific aleproprietatiilor sau tranzactiilor(numite elemente de comparative). S-au selectatproprietati comparabile, teren liber, oferite spre tranzactionare in zona si s-au atasatin capitolul anexe(l,2,3,4). Analiza datelor comparabile este prezentata in ANEXA 1.S-au facut corectii pentru caracteristici fizice amplasament, utilitati conditiile actualeale pietei datorita mediului economic nefavorabil.

Analiza datelor s-a efectuat in ANEXA 1Explicatii pentru corectii.

Pretul de oferta/vanzare: pentru comparabilele 1 ,2,3 si 4 , fiind oferte , s-a considerat omarja de negociere de 20%.Aceasta ajustare nu este considerate o corectie ( nu este element de comparatie ) , ci otransformare a valorii de ofertare in pret de vanzare ( prin aproximarea marjei de negocierela data evaluarii avand ca baza atitudinea participantilor pe piata, vanzatorii si cumparatorii)

Localizare : corectia pentru localizare a fost facuta la pretul validat de piata , pentru zonasubiectului.S-a aplicat o corectii intre 15 si 30 de procente ,in minus pentru ca subiectulnostrum se afla inr-o zona mai slab clasificata decat comparabilele.

Suprafata: Au fost aplicate corectii intre 5 si 20 procente ,functie de diferentele de marimeale terenului ,dintre subiect si comparabile , deoarece piata confirma aceeasi atractivitatepentru suprafetele de teren 300-500 mp ,pentru dezvoltari rezidentiale.

Acces la proprietate (front stradal) : cele trei proprietati comparabile difera fata de subiectprin accesul la frontul stradal , am luat in calcul suprafetele de teren versus deschic


Membru t i t u l a r A N E V A R - Expertevaluator E P I /Legitimatie^nr.l2447 ,;fL,

stradaleale fiecareia inparte . Am aplicaf corectie intre 2% si 8% in concordantasuprafetele, versus adancimea terenurilor,luand in calcul utilitatea rezidentiala .Destinatie Nu au fost aplicate corectii ,deoarece atata subiectul cat si compadparte din categoria Cc.Forma : Nu au fost aplicate corectii, atat subiectul cat si comparabilele avand aceeasiAmenajari : Subiectul are amplasata constructie pe el, la data evaluarii.Am datcomparabilelor cate o corectie de -3 procente pentru ca am luat in calcul costurisuplimentare cu demolarea .Rezultatul evaluariiRezultatele obtinute in urma analizei comparative succesive si a corectiilor impuse dediferentieri, arata ca cea mai apropiata de proprietatea de evaluat este comparabila 4 , cucorectia totala procentuala bruta cea mai mica si cu numarul minim de corectii, fapt cejustifica alegerea pretului unitar de 24 E/mp pentru terenul de evaluat . Astfel , cuvalabilitate la data evaluarii, valoarea de piata estimata prin aceasta metoda , pentru terenulIn suprafata de 214 mp este :

24 E/ mp x 214 mp x 4.4813 lei/ E =23.016 lei ,rotunjit 23.000 leiEchivalent euro : 5.136

Valoarea de piata a constructiei estimate prin comparatii este:Vp= 23.000 leiValoarea nu contine TVA.

5.2. Abordarea prin venit( metoda capitalizarii veniturilor din chirii)Valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare a fost determinate prin metoda

capitalizarii directe (sau metoda capacitatii beneficiare) . Esenta acestei metode deriva dinteoria utilitatii care confera anumita valoare unui bun sau proprietati cumparate numai inmasura in care cumparatorul (investitorul)realizeaza o satisfactie din achizitia respective. Incazul proprietatii , aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile dinexploatarea obiectului proprietatii.In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua problememetodologice si practice:

Determinarea maririi venitului anual reproductibilStabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator

Capitalizarea directa este o metoda utilizata in abordarea pe baza de venit pentru aconverti veitul anual obtinut din exploatarea unei proprietati imobiliare intr-un indicator devaloare de piata a acestei proprietati.

La aplicarea acestei metode se presupune ca un investitor mediu isi propuneobtinerea de venituri numai din exploatarea proprietatii dezvoltate prin inchirierea spatiilorcreate astfel.

Estimarea ratei de capitalizare (c)Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin

intermediul caruia venitul realizat din inchirierea proprietatii imobiliare se transforma invaloarea proprietatii respective. Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect modpornind de la informatii concrete furnizate de piata imobiliara privind tranzactii(inchirieri ,vanzari, cumparari).Relatia de calcul a valorii de randament a proprietatii imobiliare prin metoda de venit este :Vcb = V Br /C, unde :C = rata de capitalizare

Teren in suprafata de de 214 mp situat in campina strada Muncii nr 6 v%.iX j4-

r irl

Membru titular A N E V A R - Expert evaluator EPILegitunatienr^l2447

Vbr = venit brut annuaI reproductibilAu fost identificate proprietati comparabile, de la care a pornit calcul$rea ratei

capitalizare.Tinand seama de informatiile aflate la dispozitia evaluatorului,privi$de proprietati imobiliare ,sintetizate in lucrare,rata de capitalizare pentru proprietecu proprietatea imobiliara evaluata ( din punct de vedere al amplasarii ,caracterislfizice,utilizare etc ) se situeaza in intervalul 8,32% - 9,35%.

Pentru determinarea valorii proprietatii s-a utilizat o rata de capitalizare de 9% ,situate intre rata de capitalizare a proprietatilor 1 si 5 ,care repreinta tranzactii recente.Estimarea ratei de capitalizare este prezentata in ANEXA 2 . Se estimeaza rata de

capitalizare din piata 9%.Analiza datelor de piata este efectuata in ANEXA 3 - Abordareaprin venit. Valoarea terenului:

Valoarea de piata a terenului estimata prin venit este:Vp = 21.000 lei , Valoarea nu contine TVA

6. Rezultatul evaluarii. Opinia evaluatorului.

Metodologia de evaluare include abordarea prin comparatii si abordarea prin metodede venit abordari considerate adecvate scopului evaluarii . Pentru reconcilierearezultatelor s-a procedat la revedea intregii lucrari. Datele utilizate sunt pertinente sisuficiente . In urma aplicarii metodelor de evaluare au rezultat urmatoarele valori:

Abordarea prin comparatii:Vp= 23.000lei

Abordarea prin venit:Vp = 21.000 lei

In urma analizei datelor, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piata aproprietatii imobiliare evaluate, tinand seamaexclusiv de prevederile prezentului raporteste estimata prin abordarea prin comparatii si este:

Vp = 23.000 leiValoarea nu contine TVA

r^^lV* '*S&T%/^ *>*AX% t̂*4 1

Teren in suprafata de de 214 mp situat in campina strada Muncii nr 6 xC % ̂ / ^V*> IJi

TA_ NMembru titular A N E V A R - Expert evaluator EPI

Legitimatie nr. 12447 /,

ANEXE La Raportul de evaluare

1. Fotografii ale amplasamentului2. ANEXA1 abordareaprincomparatiavanzarilor3. ANEXA2 Estimarearateidecapitalizare4. ANEXA 3 Abordarea prin venit5. Cerere de cumparare6. Plandeamplasament7. Harti

Economist Constanta ENE,Expert evaluator ANEVAR


Membru titular A N E V A R - Expert evaluator EPILegitimatie nr. 12447

ANEXA NR. 1ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (TEREN)

Elemente de comparatie

Suprafata

Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp)

Drepturi de proprietate

Valoarea corectiei (Euro/mp)Pret corectat

Conditii vanzare (20%mai putinfata de oferta)

-20%

Valoarea corectiei (Euro/mp)

Pret corectat(Euro/mp)

Localizare

Corectie procentuala

Valoarea corectiei(euro/mp)


Acces


Valoarea corectiei (EUR/mp)


Destinatia

Subiect

214

integral

zonapacuri

12,45

cc,rezidential

Comp 1

535

100

integral

0%100,00

oferta

-20

80

central

-30%

-24

56

16

-2%

-1,6

54

CCrezidential

Comp 2

180,07

139

integral

0%

139

oferta

-27,8

111,2

central

-30%

-33,36

78

5

5%

5,56

83,40

CC

rezidential

Comp 3

900

50

integral

0%50

oferta

-10

40

campinita

-25%

-10

30

30

-8%

-3,2

26,80

CC

rezidential

Comp 4

525

50

integral

0%50

oferta

-10

40

Kauffland

-15%

-6

34

24

-8%

-3,20

30,80

CC

rezidenjjal


^? sr̂ . mr-*SSt ty j,, W J TA.Membru titular A N E V A R - Expert evaluator

Legitimatie nr. 12447

l




Utilitati(apa,lumina,gaze,canalizare)




Forma teren/ riscuri



Pret corectat

Amenajari


Valoarea corectiei (EUR/mp)Pret corectat

Suprafata


Valoarea corectiei (EUR/mp)^^^

a,l,g,

plat

locuinteamplasate

214

U^UJ^L^U tJAUJl__J.

0%

0,00

54,40

a,l,g,c

-5%

-4,00

50,40

plat

0%

0

50,4

liber

-3%

-2,40

48,00

535

-10%

-8,00^^mm^WMm&fSSS

0%

0,00

83,40

a,l,g,c

-5%

-5,56

77,84

plat

0%

0

77,84

liber

-3%

-3,34

74,50

180,07

5%

5,56

0%

0,00

26,80

a,l,g,c

-5%

-2,00

24,80

plat

0%

0

24,80

liber

-3%

-1,20

23,60

900

-20%

-8,00'^HW,OMUAm,',VUfMUMM^lSS

rS' / Q % .

^

TA,NlTMembru titular A N E V A R - Expert evaluator

Legitimatie nr. 12447

ANEXA 2ESTIMAREA RATEI DE CAPITALIZARECALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

COMPARABILE

Chirie lunarasolicitata

Venit BrutPoten(iai(EUR/an)chirla*12luni

Grad deneocupare (10%din VBP)Venft Brut Efectiv(EUR/an)

Cheltuieli aferenteproprietarului(10% din VBE)

W- , 'n:Explo2t*.f(EUR/an) {VNE)

Valoareasolicitata aproprietatii (EUR)

Corectieprocentuala latranzactieValoarea corectiei

Valoareacorectata aproprietatii (EUR)

Rats dscapitalizare(%)=(VNE/Valcorectata)

A

300

3600

360

3240

324

nn

43800

-20%

-8760

35040

8,32

B

250

3000

300

2790

270

2430

37500

-20%

-7500

30000

8,10

C

150

1800

180

1620

162

21300

-20%

-4260

17040

8,56

D

120

1440

144

129S

129,6

1166,4

16700

-20%

-3340

13360

8,73

E

100

1200

120

1080

108

972

13000

-20%

-2600

10400

9,35

Rata de capitalizare = VNE/ Valoarea corectata a proprietatii


i

Membru titular A N E V A R - Expert evaluator EPLegitimatie nr. 12447

ANEXA NR 3ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZARII VENITULUI

Chiria lunara medie (EUR/luna)Total chirie (EUR/luna)Venituri brute potentiale VBP (EUR/an)Total VBP (eur/an)Grad de ocupareVenituri brute efective VBE(EUR/an)Total VBE (EUR/an)Cheltuieli exploatareVenit net efectiv (EUR/an) VNETotal VNE (EUR/an)Rata de capitalizare RCMultiplicator (=1/RC)

Valoare randament (EUR)(=VNE/RC)Valoare randament(EUR)(=VNE*multiplicatorul

0,75

3%

iagtetiBhyttMMiitqim

160,516O,519261926100%1926192657,78

1868,221868,22

9%

11,11

20.758,OO

20.758,00fmtn^MjS^SS^UiWBfiSS^i^^̂ MM1N M 1JH 1

Tereninsuprafatadede214mpsituatincampinastradaMunciinr6

hotarare - câmpina...de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc)....

Documents