MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVAColegiul de Construcii din Chiinu

Catedra: Cadastru, Evaluarea Imobilului i tiine EconomiceSpecialitatea: Nr. 2552 Evaluarea ImobiluluiDisciplina: Teoria evalurii

LUCRARE PRACTIC Nr.3

Metoda cheltuielilor

A efectuat: eleva grupei EI -12.09,Carp Dorina

A verificat: profesor,Moruz Ecaterina

Chiinu, 2015

I. Schem la metoda cheltuielilor

Valoarea BI = Valoarea de pia a terenului + (Valoarea construciei noi Depreciere acumulata)+

Valoarea construciei noi

Valoarea de nlocuireValoarea de reconstituire

Costul construcieiCheltuielile indirecteBeneficiul investitorului

Cheltuielile investituionaleLucrrile preliminarePre de cost

Beneficiul antrepre -norului

Cheltuielile pentru proiectarea i expertiza proiectuluiCheltuieli pentru publicitate , marketing, asigurare

Alte cheltuieli indirecte

II. Aspecte teoretice ale deprecierii acumulate

Metoda cheltuielilor constn estimarea valorii de piaa obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea luin starea curentsau reproducerea calitilor lui de consum.

Metoda cheltuielilor este aplicatn urmtoarele cazuri:a)evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costul construciei, care includei beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia);b)evaluarea construciilor nefinisate;c)analiza tehnico-economica bunurilor imobile;d)reevaluarea mijloacelor fixe alentreprinderilor (n acest caz se va determina valoarea de reconstituire);e)argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi;f)determinarea celei mai bunei eficiente utilizri a obiectului evalurii;g)evaluarea bunurilor imobile unicei celor cu destinaie special;h)evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

Tabelul 2.1 Etapele determinrii valorii de piaprin metoda cheltuielilor

EtapeleConinutul etapeiConinutul elementelorMetodele aplicate

1Determinarea valorii de piaa terenuluiMetoda vnzrilor comparabileMetoda alocaieiMetoda extrageriiMetoda capitalizrii

2Determinarea costului de construcieCheltuieli directeCheltuieli de regieBeneficiul antreprenoruluiMetoda de resurseMetoda comparaiilor unitareMetoda costurilor segregateMetoda indicilor

3Determinarea costurilor indirecteCheltuieli pentru demararea construcieiLucrari de cercetare i prospectareCheltuieli de marketing , asigurare .a.Metoda normativMetoda elaborrii normelor de deviz orientativeCrearea bazei normative proprii

4Estimarea beneficiului ntreprinztoruluiMetoda celei mai bune utilizri

5Estimarea valorii de nlocuire (reconstituire) noiCostul de construcieCosturile indirectBeneficiul ntreprinztoruluinsumarea elementelor (p.2+p.3+p.4)

6Determinarea uzurii fiziceUzura recuperabilUzura nerecuperabilMetoda normativMetoda valoricMetoda vrstei efective

7Determinarea deprecierii funcionaleDeprecierea recuperabilDeprecierea nerecuperabilMetod capitalizrii pierderii plii de arendMetoda capitalizrii surplusului cheltuielilor normative

8Determinarea deprecierii economiceMetod capitalizrii pierderii plii de arendMetoda vnzrilor comparabileMetoda vieii economice

9Estimarea deprecierii accumulateUzura fizicDeprecierea funcionalDeprecierea economicnsumarea elementelor (p.6+p.7+p.8)

10Estimarea valorii de nlocuire (reconstituire) neteDiferena dintre valoarea de nlocuire a construciei noi i mrimea deprecierii accumulate . (p.5-p.9)

11Estimarea valorii bunului imobilValoarea construcieiValoarea terenuluinsumarea elementelor (p.1+p.10)

Formula generalde determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:V = Vt+ (Vc- D)unde:V- valoarea bunului imobil;Vt- valoarea de piaa terenului;Vc- valoarea de reconstituire sau denlocuire a construciei evaluate considerate ca noi;D- deprecierea acumulat.

Valoarea de reconstituire sau denlocuirea cldirii sau edificiului evaluat este constituitdin urmtoarele elemente:a)costul construciei;b)cheltuieli indirecte;c)beneficiul investitorului.

Costul construcieireprezinttotalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia obiectului. Costul construciei se determinn baza normelor de devizi altor documente normative.Cheltuielile indirectereprezinttotalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectuluin perioada dintre finalizarea lucrrilor de construciei vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeazn baza documentaiei investitoruluii analizei pieei construciilor noi.Beneficiul investitoruluireprezintrecompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concretde pe piai se determinn baza analizei celei mai bunei eficiente utilizri. Valoarea de reconstituire sau valoarea denlocuire se estimeazprin aplicarea urmtoarelor metode:a)metoda comparaiilor unitare;b)metoda costurilor segregate;c)metoda cantitativ. Metoda comparaiilor unitare se bazeazpe analiza comparativa unitilor ce caracterizeazcalitile de consum ale obiectului (1 m3al volumului fizic al cldirii, 1 m2al suprafeei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egalcu produsulntre costul unitii de comparaie, exprimatn preuri curentei cantitatea unitilor date (volum, suprafa). Costul unitii de comparaie poate fi determinatn baza valorii obiectelor analogice construite anterior saun baza "Culegerilorindicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilori construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe". Metoda costurilor segregate se bazeazpe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale cldirii, exprimaten uniti de msuradecvate. Surse de informaie pentru estimarea valorii de reconstituire sau denlocuire prin metoda datpot servi normele de deviz comasatei informaia privind obiectele analogice. Metoda cantitativse bazeazpe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia cldiriinntregimei diferitor componente ale ei, prinntocmirea devizelor locale, devizelor pe obiecti devizelor generale pentru obiectul evaluat.n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcia obiectului se estimeazprin urmtoarele metode:a) metoda de resurse;b) metoda de resursei indici;c) metoda indicilor de baz.Metoda de resurseeste o metodde determinare a valorii de deviz a cldirilori construciilorn baza indicilor de resurse evideniain documentaia de proiecti deviz: manoper, utilajele de construcii-montaj, materiale, construciii preurilor de livrare a acestor resurse. Metoda de resurse se aplicn conformitate cuinstruciunile privindntocmirea devizelor pentru lucrrile de construcii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001)i alte instruciuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Construciilori Dezvoltrii Teritoriului.Metoda de resursei indicireprezinto aplicare mixta metodei de resursei a sistemului de indici pentru resursele folositen construciei determinate ca raportntre preurile curentei preurile de bazpentru resursele similare.Metoda indicilor de bazse bazeazpe recalcularea cheltuielilor inclusen devize din preurile de bazn preurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor de baz se efectueazn bazaRegulamentului provizoriu privind modul de stabilire a costului construcieii de efectuare a calculelor pentru executarea lucrrilor de antreprizntre beneficiarii antreprenorin condiiile liberalizrii preurilor, pusn aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de Departamentul de Arhitecturi Construcii, ordinul nr.10a din 3 iunie 1994 (Monitorul construciilor, 1994, vol.3)iInstruciunilor metodologice privind modul dentocmire a devizului centralizat pentru realizarea obiectivelor de investiiiinnd seama de preurile curente,aprobate prin ordinul Ministerului Ecologiei, Construciilori Dezvoltrii Teritoriuluinr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul Construciilor, 2001, vol.1(22), vol.2(23)).La determinarea valorii de reconstituire sau denlocuire a bunului imobil este necesar de luatn considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezintreducerea calitilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului poteniali se manifestprin diminuarea valorii bunuluin urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale deprecierii:a) uzura fizic;b) deprecierea funcional;c) deprecierea economic.

III. Aplicarea practic. Rezolvarea problemelorProblema 1 Un proprietar a decis s vnd un lot de teren cu construcie. Valoarea de reconstituire a casei sezoniere constituie 800000 lei ; vrsta efectiv 12 ani ; costul lotului de teren 175000 lei. Hotrrea a fost luat pe factorul vnzrii recente a unui obiect analogic cu 900000 lei , cheltuielile pentru reconstituirea unui asemena obiect au constituit 890000 lei . Valuarea lotului de teren a constituit 132000 lei.Rezolvare:1) Calculm valoarea de reconstituire rmas a obiectului analogic .VP= Vt+( Vr-D) = Vr a -D = VPa- Vt a = 900000 132000 = 768000 (lei)2)Calculm valoarea deprecierii obiectului analogic .Vr a-Da = 768000 (lei) = Da = Vr a -768000 = 890000 768000 = 122000 (lei)3) Calculm uzura fizic a obiectului analogic .Uf a = Da / Vr a * 100% = 122 000/890 000 * 100% 14 %4)Calculm valoarea de pia a obiectului cerut .VP = Vt + Vr*(1- Uf a) = 175000 + 800000 * 0,86 = 175000 + 688000 = 863000 (lei) Rspuns : Valoarea de pia a bunului constituie 863000 lei .Problema 2 Evaluai costul casei individuale , utiliznd informaia din tabel .ParametriUnitatea de msurCantitatea

Suprafaa caseim2160

Costul de construcie a caseimii lei / m229

Suprafaa garajuluim228

Costul de construcie a garajuluimii lei / m212

Suprafaa sereim240

Costul de construcie a sereimii lei / m20,55

Uzura fizic recuperabilmii lei329

Uzura fizic nerecuperabil%12

Uzura funcional a caseimii lei150

Valoarea de pia a terenuluimii lei120

Rezolvare :1) Calculm valoarea de reconstituire a proprietii .Vr= Sc*CC + Sg*Cg+Ss*Cs = 160*29 + 28*12 + 40*0,55 = 4640 + 336 +22 = 4998 (mii lei)2) Calculm valoarea de reconstituire rezidual.Vrr = Vr * (1-Ufn) - Ufr Ufunc. = 4998 * (1-0,12) 329 150 = 4398,24 329 150 = 3919,24 (mii lei)3) Calculm valoarea de pia a proprietii .VP = Vrr + Vt = 3919,24 + 120 = 4039,24 (mii lei)Rspuns : Valoarea de pia a propietii constituie 4 039240 lei .

Problema 3 Calculai valoarea bunului imobiliar utiliznd metoda cheltuielilor dac se cunoate : Destinaia : Bloc locative cu 4 etaje i subsol mbuntiri: Toate Volumul : 15000 m3 Finisare : simpl Utilizai : Coeficienii de indexare a preurilor din anexe . Anul construciei : 1964 Brul climacteric : II Fundaie : Blocuri din beton armat