drepturi reale

Universitatea “Dunărea de Jos” Galaţi

Drept civil Drepturile reale principale

Lect. univ. Stănescu Georgeta

Departamentul pentru Învăţământ la Distanţă şi cu Frecvenţă Redusă Galaţi - 2008

Cuprins

CUPRINS

Unitatea de învăţare Nr. 1 NOŢIUNI INTRODUCTIVE......................................................................................5

1.1. Noţiunea de patrimoniu..........................................................................5 1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului.....................................................5 1.3. Funcţiile patrimoniului ............................................................................6 1.4. Funcţionarea patrimoniului ....................................................................8

Unitatea de învăţare Nr. 2 DREPTURILE REALE ŞI DREPTURILE DE CREANŢĂ .....................................10 A. Drepturile reale ...............................................................................................10

2.1. Drepturile reale – definiţie....................................................................10 2.2. Caracterele drepturilor reale ................................................................10 2.3. Clasificarea drepturilor reale................................................................11

B. Drepturile de creanţă ......................................................................................11

2.4. Drepturile de creanţă – definiţie ...........................................................11 2.5. Caracterele dreptului de creanţă..........................................................12 2.6. Asemănări şi deosebiri între drepturile reale şi drepturile de creanţă ..12

Unitatea de învăţare Nr. 3 BUNURILE ...........................................................................................................15

3.1. Noţiunea de bun ..................................................................................15 3.2. Clasificarea bunurilor potrivit Codului civil ...........................................15

Unitatea de învăţare Nr. 4 POSESIA .............................................................................................................22

4.1. Posesia – definiţie................................................................................22 4.2. Caracterele posesiei ............................................................................22 4.3. Elementele posesiei.............................................................................23 4.4. Posesia şi detenţia precară .................................................................23 4.5. Dobândirea, dovada şi pierderea posesiei...........................................23 4.6. Calităţile posesiei.................................................................................25 4.7. Viciile posesiei .....................................................................................26 4.8. Efectele posesiei..................................................................................28 4.9. Acţiunile posesorii – mijloc de protejare a posesiei..............................30

Unitatea de învăţare Nr. 5 DREPTUL DE PROPRIETATE ............................................................................33

5.1. Proprietatea şi dreptul de proprietate – definiţie ..................................33 5.2. Caracterele juridice ale proprietăţii ......................................................33 5.3. Atributele dreptului de proprietate........................................................35 5.4. Exercitarea dreptului de proprietate în limitele determinate de lege ....36 5.5. Categorii de limitări ale dreptului de proprietate ..................................36 5.6. Dezmembrămintele dreptului de proprietate........................................39

3

Cuprins

Unitatea de învăţare Nr. 6 STRUCTURA DREPTULUI DE PROPRIETATE .................................................51

6.1. Proprietatea şi formele ei.....................................................................51 6.2. Dreptul de proprietate privată ..............................................................52 6.3. Dreptul de proprietate publică..............................................................53

Unitatea de învăţare Nr. 7 MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE .............................................62

7.1. Enunţare ..............................................................................................62 7.2. Clasificarea dreptului de proprietate funcţie de modalitatea afectată ..62

Unitatea de învăţare Nr. 8 MODURI GENERALE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE ....72

8.1. Noţiune ................................................................................................72 8.2. Enumerare...........................................................................................72 8.3. Alte moduri de dobândire a proprietăţii ................................................83

Unitatea de învăţare Nr. 9 APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE. ACŢIUNEA ÎN REVENDICARE ..............................................................84

9.1. Noţiuni introductive ..............................................................................84 9.2. Mijloace juridice directe de apărare a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale ................................................................................84 9.3. Revendicarea dreptului de proprietate publică ....................................91 9.4. Revendicarea drepturilor reale derivate din dreptul de proprietate publică ........................................................................................................91

Unitatea de învăţare Nr. 10 PUBLICITATEA IMOBILIARĂ..............................................................................97

10.1. Noţiune ..............................................................................................97 10.2. Obiectivele publicităţii imobiliare ........................................................97 10.3. Sistemul de publicitate imobiliară.......................................................98 10.4. Sistemul de publicitate imobiliară prevăzut şi reglementat de Legea 7/1996.......................................................................................100

Bibliografie.........................................................................................................107 Modele de acţiuni

4

Cuvânt înainte

Dedic această lucrare studenţilor mei de la Facultatea de Drept, sperând că

le va fi un real sprijin şi ajutor la examen şi mai ales în activităţile lor viitoare, de

stagiari în profesia de avocat, notar, magistrat etc.

Lucrarea îşi propune să prezinte aspecte teoretice şi practice referitoare la

dreptul de proprietate şi alte drepturi reale într-o manieră clară, concisă şi bine

sintetizată, în acord cu legislaţia actuală şi având la bază un foarte bogat material

bibliografic.

În speranţa că îşi va atinge scopul pentru care a fost concepută, autoarea

vă doreşte „BAFTĂ LA EXAMEN ŞI MULT SUCCES”.

Autoarea

Noţiuni introductive

Unitatea de învăţare Nr. 1 NOŢIUNI INTRODUCTIVE Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 1 definirea patrimoniului; caracterele juridice ale patrimoniului; funcţiile patrimoniului.

După studiul unităţii de învăţare nr. 1 vei fi capabil: să cunoşti şi să lucrezi cu noţiunea de patrimoniu; să-l poţi delimita de alte noţiuni juridice, cum ar fi

patrimoniul comercial, noţiunea de capital etc. 1.1. Noţiunea de patrimoniu

În sens economic, patrimoniul desemnează totalitatea bunurilor ce constituie averea unei persoane. În sens juridic, definim patrimoniul ca fiind „totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu valoare economică aparţinând unei persoane fizice sau juridice.” Referiri la această noţiune întâlnim atât în Codul civil, cât şi în alte acte normative, cum ar fi: Decretul nr. 31/1954, Legea 15/1990 etc.

1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului

Patrimoniul se individualizează prin următoarele caractere juridice: Patrimoniul este o universalitate juridică:

o este o masă de bunuri, de drepturi şi obligaţii legate între ele şi supuse în principiu aceluiaşi regim juridic, sau o grupare de astfel de mase, având fiecare un regim juridic determinat.

o Bunurile, drepturile şi obligaţiile sunt distincte de universalitate, astfel încât schimbările pe care ele le-ar suferi nu alterează identitatea universalităţii.

Totalitatea drepturilor cu valoare economică desemnează latura activă a patrimoniului. Totalitatea obligaţiilor cu valoare economică desemnează latura pasivă a patrimoniului.

5


Între cele două laturi există o strânsă legătură, o legătură indisolubilă. Orice persoană are patrimoniu. Orice persoană are

drepturi şi obligaţii evaluabile în bani. Numai persoanele pot avea patrimoniu, deoarece numai ele pot avea drepturi şi obligaţii, prin persoane înţelegând atât persoanele fizice, cât şi cele juridice.

O persoană nu poate avea decât un singur patrimoniu. Nici persoana fizică, nici persoana juridică nu pot avea două, nouă, douăzeci şi nouă de patrimonii, ci numai unul singur, de unde vorbim de unicitate patrimonială.

Patrimoniul poate fi împărţit, divizat în mai multe mase de bunuri, fiecare asemenea masă cu un regim juridic deosebit. Astfel, soţii au în patrimoniul lor două categorii de bunuri, bunuri comune şi bunuri proprii, iar persoana juridică are în patrimoniul său fonduri fixe, fonduri băneşti, mijloace circulante etc.

Patrimoniul este intransmisibil, adică vorbim de transmiterea unui patrimoniu sau a unei părţi din acesta ce aparţine unei persoane către altă persoană, dar nu în totalitatea lui, pentru că altfel s-ar încălca principiul potrivit căruia este de neconceput o persoană fără patrimoniu.

Patrimoniul în cazul persoanei fizice se transmite în totalitatea lui numai odată cu moartea acesteia, iar în cazul persoanei juridice odată cu încetarea existenţei ei ca subiect de drept.

1.3. Funcţiile patrimoniului

Patrimoniul prezintă importanţă din mai multe puncte de vedere. A. Patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari Prin creditor chirografar înţelegem creditorul care nu se bucură de o garanţie reală (gaj, ipotecă, privilegiu) pentru a le asigura creanţa pe care o au împotriva debitorului lor. Neavând o garanţie reală, creditorii chirografari au drept garanţie întregul patrimoniu al debitorului privit în ansamblul său, ca universalitate juridică. Ideea de gaj general este întărită, confirmată şi de dispoziţiile art. 1718 C.civ., dispoziţii care prevăd: „Oricine este obligat personal este ţinut cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare”.

6


Dacă la scadenţă debitorul nu îşi execută obligaţiile, creditorul poate să urmărească orice bun din patrimoniul debitorului existent la data urmăririi, indiferent dacă acest bun era ori nu în patrimoniul debitorului la data naşterii obligaţiei debitorului. Creditorii chirografari nu au drept individualizat în fiecare bun particular, ci un simplu drept general asupra întregului patrimoniu, luat în universalitatea sa. În cazul în care patrimoniul este divizat în mai multe mase de bunuri, dreptul de gaj general al creditorilor chirografari este specializat, ceea ce înseamnă că aceştia pot urmări pentru realizarea creanţei lor numai bunurile din masa patrimoniului în legătură cu care s-a născut creanţa, deci nu orice bunuri ale debitorului. Astfel, creditorii comuni ai soţilor pot urmări bunurile comune ale acestora, iar creditorii personali ai soţilor pot urmări bunurile proprii ale soţului debitor (art. 33 şi 34 C.fam.) Şi în cazul persoanelor juridice, în măsura în care patrimoniul lor este împărţit, divizat în mai multe mase de bunuri, gajul general este tot astfel specializat. B. Patrimoniul permite şi explică fenomenul subrogaţiei reale cu titlu universal Subrogaţia înseamnă înlocuire. Ea poate fi: personală – când o persoană este înlocuită cu alta într-un raport juridic, dar şi reală – când un lucru este înlocuit cu un alt lucru care va urma aceeaşi soartă judiciară aplicabilă celui dintâi. Astfel, dacă un lucru este vândut, în cuprinsul patrimoniului locul lui va fi luat de preţul încasat care, la rândul lui, va fi înlocuit cu lucrul nou în care va fi investit. Subrogaţia reală se produce automat ori de câte ori această înlocuire se referă la conţinutul unui patrimoniu. C. Patrimoniul permite şi explică fenomenul transmisiunii universale, cu titlu universal şi particular Moartea unei persoane fizice, ori reorganizarea unei persoane juridice ridică problema transmiterii drepturilor şi obligaţiilor în totalitatea lor. Dar totalitatea drepturilor şi obligaţiilor unei persoane constituie chiar patrimoniul acesteia, şi funcţie de cum se transmite acesta ne vom afla, după caz, în faţa fie a unei transmisiuni universale, fie cu titlu universal sau particular.

7


Între transmisiunea universală şi cea cu titlu universal nu există o deosebire de calitate, ci de cantitate. În vreme ce transmisiunea universală priveşte toate bunurile mobile şi imobile, transmisiunea cu titlu universal se referă doar la bunurile mobile sau numai la cele imobile. Când vorbim de transmiterea doar a unui singur bun determinat – transmisiunea este particulară.

1.4. Funcţionarea patrimoniului

Realizarea funcţiilor patrimoniului presupune săvârşirea unui număr mare de operaţii şi acte juridice încheiate de titularul acestuia. În acest fel, patrimoniul poate fi privit ca un „recipient” în care intra şi din care ies, în mod continuu, valori economice, sau ca un „cont curent” în care se înregistrează intrările şi ieşirile de sume de bani. În raport cu importanţa lor, operaţiile şi actele juridice privind bunurile din patrimoniu se clasifică în: acte de conservare, acte de administrare şi acte de dispoziţie. Oricare din aceste acte interesează nu numai pe titularul patrimoniului, ci şi pe creditorii chirografari care au un drept de gaj general asupra patrimoniului, precum şi pe moştenitorii titularului patrimoniului care pot accepta succesiunea. A administra un patrimoniu înseamnă a lua toate măsurile potrivite şi a săvârşi actele necesare pentru a de bunurilor ce intră în cuprinsul său cea mai bună întrebuinţare şi a le conserva în cele mai bune condiţii. A administra un patrimoniu înseamnă, deci, săvârşirea de acte de conservare, acte de administrare şi acte de dispoziţie. Actele de conservare – sunt acele acte necesare dobândirii sau păstrării unui drept pe cale de a se pierde. Sunt acte de conservare: întreruperea unei prescripţii prin cererea de chemare în judecată, înscrierea unei ipoteci, somaţia, notificarea unei cesiuni de creanţă etc. Această categorie de acte sunt de folos şi, de aceea, ele pot fi încheiate valabil atât de titularul patrimoniului, cât şi de reprezentanţii legali ai acestuia, fără nici o încuviinţare. Actul de administrare – poate fi privitor la un bun izolat, ori poate fi privitor la patrimoniu în întregul său. Actele de administrare întreţin şi pun în valoare bunurile. În acest sens, exemplificăm astfel de acte: contractul de închiriere a unui imobil, introducerea unei acţiuni posesorii, încasarea fructelor civile ale unui bun etc.

8


Actele de dispoziţie – sunt actele prin care se dispune înstrăinarea bunurilor din patrimoniu, înstrăinare care, de regulă, se face prin contractul de vânzare-cumpărare.

Teste de autoevaluare

1. Patrimoniul. 2. Funcţiile patrimoniului. 3. Patrimoniul este:

a. un atribut al dreptului de proprietate; b. un mod de dobândire a dreptului de proprietate; c. o totalitate de drepturi şi obligaţii cu valoare economică

4. Patrimoniul este: a. o universalitate juridică; b. unic; c. indivizibil.

Rezumat

Orice persoană fizică sau juridică are patrimoniu, mare sau mic, dar în nici un caz în afara existenţei lui. Dacă la persoana fizică este rezultatul muncii acesteia, la persoana juridică este o condiţie de existenţă. Îl definim ca fiind o totalitate de drepturi patrimoniale şi obligaţii patrimoniale care aparţin unei persoane. Este unic, divizibil şi intransmisibil. Ca entitate juridică distinctă prezintă mare interes atât din punct de vedere teoretic, cât şi practic, interesul decurgând din cele trei funcţii ale sale: constituie gajul general al creditorilor chirografari; permite şi explică fenomenul subrogării reale; permite şi explică transmisiunea universală, cu titlu universal şi cu titlu particular.

9

Drepturile reale şi drepturile de creanţă

Unitatea de învăţare Nr. 2 DREPTURILE REALE ŞI DREPTURILE DE CREANŢĂ Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 2: definirea drepturilor reale; definirea drepturilor de creanţă; clasificarea lor.

După studiul unităţii de învăţare nr. 2 vei fi capabil: să defineşti şi să identifici drepturile reale; să defineşti şi să identifici drepturile de creanţă; să marchezi deosebirile între cele două categorii de

drepturi. A. DREPTURILE REALE 2.1. Drepturile reale – definiţie

Într-un patrimoniu se găsesc atât drepturi reale, cât şi drepturi de creanţă. Prin drept real se înţelege dreptul subiectiv în virtutea căruia titularul exercită direct şi nemijlocit atributele asupra unui bun determinat, fără a fi necesară intervenţia altei persoane.

2.2. Caracterele drepturilor reale

Drepturile reale presupun un subiect activ determinat de la început şi un subiect pasiv nedeterminat, format din toate celelalte persoane. Drepturile reale sunt erga omnes, adică opozabile tuturor.

Dreptul real este un drept absolut.

Drepturile reale presupun acte de stăpânire asupra lucrului.

Drepturile reale au fie un caracter perpetuu, cum sunt proprietatea, servituţile, fie o durată limitată, cum este uzufructul.

Drepturile reale au efecte specifice care rezultă din caracterul lor absolut, şi anume dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă. Prin dreptul de urmărire înţelegem facultatea titularului dreptului real de a pretinde bunul de la orice persoană la care s-ar găsi; de exemplu, dacă bunul a intrat în posesia

10


nelegitimă a unei persoane, proprietarul are dreptul de a cere restituirea lui. Dreptul de preferinţă constă în facultatea pe care o conferă dreptul real de a avea prioritate faţă de orice alt drept, prioritate ce dă posibilitatea satisfacerii titularului dreptului real înaintea altor drepturi, astfel că titularii de drepturi reale nu suportă concursul creditorilor chirografari, având facultatea să fie plătiţi înaintea lor asupra bunurilor faţă de care au drept real. Titularii drepturilor reale sunt preferaţi celorlalţi creditori. Dreptul de a fi plătit în mod privilegiat, conferit de drepturile reale, se numeşte drept de preferinţă sau de precădere.

Drepturile reale sunt prevăzute de lege şi limitate ca număr, fără ca părţile să poată crea prin voinţa lor drepturi reale noi.

Drepturile reale sunt apărate prin acţiuni reale. 2.3. Clasificarea drepturilor reale

Drepturile reale se clasifică în două categorii: a. Drepturi reale principale – care au o existenţă de sine

stătătoare, independentă de existenţa altor drepturi (de exemplu, dreptul de proprietate şi dezmembrămintele acestuia).

b. Drepturi reale accesorii – care sunt afectate garantării

unor drepturi de creanţă, existenţa lor depinzând în mod direct de existenţa dreptului garantat (de exemplu, dreptul de gaj, dreptul de ipotecă şi privilegiile).

Drepturile reale sunt prevăzute în Codul civil, dar şi în alte acte normative. În studiul drepturilor reale, vom avea în vedere: dreptul de proprietate; modalităţile dreptului de proprietate; posesia; modurile de dobândire a proprietăţii; publicitatea drepturilor reale imobiliare.

B. DREPTURILE DE CREANŢĂ 2.4. Drepturile de creanţă – definiţie

Prin drept de creanţă se înţelege dreptul subiectiv în temeiul căruia subiectul activ numit Creditor poate să ceară subiectului pasiv determinat, numit Debitor, să dea, să facă ori să nu facă ceva.

11


Dreptul de creanţă este un raport juridic între două subiecte determinate de la început. Dreptul de creanţă este un drept relativ.

2.5. Caracterele dreptului de creanţă

Dreptul de creanţă este un drept relativ.

Dreptul de creanţă presupune determinarea de la început atât a subiectului activ, cât şi a subiectului pasiv.

La dreptul de creanţă, obligaţia subiectului pasiv poate fi pozitivă, respectiv a da, ori a face ceva, şi negativă, adică de a nu face ceva din ceea ce, în lipsa obligaţiei, subiectul pasiv ar fi putut să facă.

Drepturile de creanţă sunt, în principiu, temporare, creditorul putând pretinde de la debitor îndeplinirea obligaţiei sale pe un anumit timp determinat.

Dreptul de creanţă, fiind un drept relativ, nu dă naştere dreptului de urmărire şi dreptului de preferinţă.

Numărul drepturilor de creanţă este nelimitat, putând izvorî din numeroase izvoare de obligaţii.

Drepturile de creanţă sunt apărate prin acţiuni personale.

2.6. Asemănări şi deosebiri între drepturile reale şi drepturile de creanţă

Asemănări: există o singură trăsătură care reprezintă asemănarea între ele. Ambele fac parte din marea grupare a drepturilor patrimoniale. Deosebiri: ele rezultă din analiza caracterelor celor două categorii de drepturi.

Dreptul real, ca drept absolut, presupune existenţa unui subiect activ determinat şi a subiectului pasiv nedeterminat format din toate celelalte persoane.

Dreptul real este opozabil tuturor – erga omnes.

Dreptul de creanţă, ca drept relativ, presupune determinarea de la început atât a subiectului activ, cât şi a subiectului pasiv, singurul obligat şi căruia îi e opozabil.

Obligaţia ce revine subiectului pasiv nedeterminat în cazul dreptului real este aceea de a nu face nimic de natură a

12


stânjeni exercitarea de către subiectul activ a dreptului său, ceea ce înseamnă o obligaţie generală negativă.

În cazul dreptului de creanţă, obligaţia subiectului pasiv poate fi atât pozitivă (a da, a face), cât şi negativă (de a nu face ceva).

Drepturile reale sunt însoţite de efecte specifice cum ar fi: dreptul de urmărire, dreptul de preferinţă.

Dreptul de creanţă nu este însoţit de asemenea efecte. Teste de autoevaluare

1. Drepturile reale. 2. Dreptul de creanţă. 3. Drepturile reale:

a. presupun acte de stăpânire asupra lucrului; b. au efecte specifice ce rezultă din caracterul lor absolut; c. au un caracter perpetuu.

4. Drepturile de creanţă sunt: a. drepturi absolute; b. cu valoare economică, patrimonială; c. drepturi cu subiect pasiv determinat.

Rezumat

Conţinutul concret al patrimoniului este alcătuit din drepturile şi obligaţiile patrimoniale care aparţin unei persoane determinate. Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au un conţinut economic, fiind evaluabile în bani. Ele se împart în două mari categorii: drepturi reale; drepturi de creanţă.

Drepturile reale - sunt acele drepturi subiective patrimoniale care conferă titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun pe care el le poate exercita în mod direct şi nemijlocit, fără a fi necesară în acest scop intervenţia oricărei alte persoane. Drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile tuturor. Numai titularul lor este cunoscut erga omnes, în timp ce titularul obligaţiei este necunoscut.

13


Drepturile de creanţă - sunt acele drepturi subiective patrimoniale, în virtutea cărora titularul lor, subiectul activ, numit şi creditor, are posibilitatea de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoana determinată, să dea, să facă sau să nu facă ceva, sub sancţiunea constrângerii de stat. Drepturile de creanţă sunt drepturi relative şi sunt opozabile doar subiectului ori subiectelor pasive determinate care au o obligaţie concretă: a da, a face ori a nu face ceva. Analiza şi studiul lor din punct de vedere teoretic este de „mare interes, pentru materia referitoare la proprietate şi dreptul de proprietate şi alte drepturi reale”.

14

Bunurile

Unitatea de învăţare Nr. 3 BUNURILE Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 3 definirea noţiunii de bun din punctul de vedere al dreptului

civil; clasificări de bunuri; importanţa cunoaşterii clasificării lor.

După studiul unităţii de învăţare nr. 3 vei fi capabil: să ştii să defineşti bunul; să-i cunoşti natura acestuia; să le cunoşti importanţa clasificării lor.

3.1. Noţiunea de bun

În sens economic, prin bun înţelegem „orice lucru care este util omului”. În sens juridic, termenul de bun are două accepţiuni: stricto sensu – prin „bun” se poate folosi şi înţelege

termenul de „lucru”; lato sensu – desemnează atât lucrul, cât şi dreptul

patrimonial care are ca obiect acel lucru. Lucrul este un bun numai în măsura în care îndeplineşte cumulativ două condiţii: 1. este util omului, adică îi poate satisface omului un interes

material sau spiritual; 2. este susceptibil de apropiere sub forma drepturilor

patrimoniale.

Aerul este necesar existenţei omului, dar nu poate deveni obiect de drept patrimonial, deci nu este un bun în sens juridic. Prin urmare, bunul reprezintă un lucru util sau o valoare economică şi care poate deveni obiect al dreptului patrimonial.

3.2. Clasificarea bunurilor potrivit Codului civil

Bunurile se clasifică funcţie de mai multe criterii, clasificarea lor prezentând o deosebită importanţă atât din punct de vedere teoretic, cât şi din punct de vedere practic, interesând dreptul civil în mod deosebit, sub aspectul regimului lor juridic.

15

Bunurile

I. După natura lor, bunurile se clasifică astfel: bunuri imobile; bunuri mobile.

Bunurile imobile sunt acelea care au o aşezare fixă şi nu se pot muta dintr-un loc în altul. Ele sunt de trei feluri: 1. prin natura lor – fondurile de pământ şi clădirile; 2. prin destinaţie – bunurile destinate ca accesoriu pentru

serviciul sau exploatarea unui imobil, deşi prin natura lor sunt mobile (art. 468 alin.1 C.civ.)

3. prin obiectul la care se aplică – uzufructul lucrurilor imobile, servituţiile, acţiuni care tind a revendica un imobil.

Bunurile mobile sunt acelea care nu au o aşezare fixă şi se pot muta dintr-un loc în altul. Bunurile mobile sunt de trei feluri: 1. mobile prin natura lor (art. 473 C.civ.); 2. mobile prin anticipaţie (recoltele, fructele, arborii, nisipul,

piatra din carieră); 3. mobile prin determinarea legii (conform disp. art. 474

C. civ.). Importanţa clasificării bunurilor în bunuri imobile şi mobile se exprimă în următoarele: 1. înstrăinarea imobilelor este supusă unor cerinţe mai

riguroase decât cea a mobilelor (cerinţa actului autentic); 2. publicitatea imobiliară este diferită de cea mobiliară; 3. urmărirea şi executarea silită diferă la imobile faţă de

mobile; 4. imobilele pot fi ipotecate, mobilele pot fi gajate; 5. la imobile operează uzucapiunea, pe când la mobile

posesia de bună-credinţă conferă proprietatea (art. 1909 C.civ.);

6. furtul este posibil numai pentru mobile nu şi pentru imobile;

7. competenţa jurisdicţională teritorială se determină după locul unde se află imobilul, pe când la mobile competentă este instanţa de la domiciliul pârâtului etc.

II. După cum sunt sau nu în circuitul civil, bunurile se clasifică astfel: bunuri aflate în circuitul civil; bunuri în afara acestuia.

Bunurile aflate în circuitul civil sunt acelea care pot face obiectul actelor judiciare civile. Regula este că bunurile sunt în circuitul civil, iar excepţiile trebuie prevăzute de lege. Bunurile aflate în afara circuitului civil sunt acele bunuri care nu pot face obiectul actelor juridice civile (de exemplu,

16

Bunurile

teritoriul României, ca teren ce face parte din domeniul public, scos din circuitul civil). Trebuie să menţionăm că multe din aceste bunuri pot uneori constitui obiectul unor acte juridice în urma obţinerii unor autorizaţii speciale, date de organele competente. Importanţa juridică a acestei clasificări constă în valabilitatea ori nevalabilitatea actului juridic încheiat după cum obiectul lor este ori nu în circuitul civil. III. După cum bunul poate fi obiect al proprietăţii publice sau private, bunurile se clasifică în:

bunuri publice – acele bunuri care constituie obiect al proprietăţii publice, adică al proprietăţii care aparţine statului ori unităţilor administrativ-teritoriale. Aceste bunuri se mai numesc bunuri domeniale şi formează domeniul public;

bunuri private – sunt acele bunuri care aparţin particularilor, persoane fizice, persoane juridice.

Constituţia, ca lege fundamentală, prevede că proprietatea este publică şi privată. Importanţa acestei clasificări constă în următoarele: 1. unele bunuri sunt exclusiv proprietate publică (vezi

Constituţia, legea 18/1991, art. 5); 2. regimul juridic al bunurilor publice şi private este diferit din

mai multe puncte de vedere. IV. După cum pot fi ori nu împărţite, divizate, bunurile pot fi:

bunuri divizibile – acele bunuri care pot fi împărţite fără a-şi schimba destinaţia economică (de exemplu, 100 l benzină puse în 2 vase de capacitate diferită 20 l şi 80 l; un val de stofă de mai mulţi metri poate fi împărţit în cupoane mai mici etc.;

bunuri indivizibile – sunt acelea care nu pot fi împărţite, divizate, fără ca prin aceasta să-şi nu-şi piardă destinaţia economică (de exemplu, un vas de cristal, un animal etc.)

Divizibilitatea rezultă din natura lucrurilor. Prin act juridic ea poate fi însă ignorată, considerându-se că un lucru divizibil prin natura lui este indivizibil. Divizibilitatea poate fi şi pentru bunurile necorporale, dar mai rar. Bunurile incorporale sunt indivizibile şi dintre acestea menţionăm: obligaţiile indivizibile, servituţile reale, dreptul de retenţie, ipoteca etc.

17

Bunurile

Importanţa acestei clasificări se manifestă în următoarele: a. în caz de partaj al proprietăţii pe cote părţi ori în

devălmăşie, bunul divizibil poate fi împărţit în materialitatea lui, pe când bunul indivizibil nu poate fi împărţit în acest fel, el urmărind a fi atribuit unuia din copărtaşi, cu obligaţia de a plăti celeilalte o sultă, ori se va vinde şi se va împărţi suma obţinută din vânzare.

b. Obligaţia care are ca obiect un bun indivizibil este o obligaţie indivizibilă. Această obligaţie nu poate fi executată decât în întregime.

V. După cum produc ori nu fructe, bunurile se clasifică în: bunuri frugifere – acele bunuri care produc periodic, fără

consumarea substanţei lor, alte bunuri ori produse numite fructe (de exemplu, terenul care produce recolte, culturi etc.);

bunuri nefrugifere – acele bunuri care au însuşirea de a da naştere periodic la produse fără consumarea substanţei lor (de exemplu, nisipul dintr-o carieră, smântâna obţinută din lapte etc.)

Fructele se produc periodic şi fără a se consuma din substanţa bunului. Din acest punct de vedere ele se deosebesc de producte, pentru că ele presupun consumarea substanţei bunului (de exemplu, nisipul dintr-o carieră, smântâna obţinută din lapte etc.) Fructele sunt de trei categorii: 1. fructe naturale – cele ce nu presupun intervenţia umană

în obţinerea lor (de exemplu, fructele de pădure, iarba dintr-o păşune naturală etc.);

2. fructe industriale – acele fructe care se obţin ca urmare a acţiunii omului (de exemplu, recoltele, plantaţiile etc.);

3. fructe civile – acele fructe care se dobândesc zi cu zi (de exemplu, chiria, dobânda, arenda etc.).

În ce priveşte modul lor de dobândire, acesta diferă după cum este fructul. Fructele naturale şi cele industriale se dobândesc prin culegere, percepere. Fructele civile se dobândesc zi cu zi, prin trecerea timpului. Posesia de bună-credinţă conduce la dobândirea fructelor nu şi a productelor. Fructele se cuvin în mod normal proprietarului. Dacă bunul se găseşte în stăpânirea sau puterea altei persoane decât proprietarul, atunci interesează în mod deosebit modul de dobândire a fructelor (este cazul uzufructului şi posesiei de bună-credinţă).

18

Bunurile

VI. După cum au sau nu o existenţă materială, bunurile se clasifică în: bunuri corporale – sunt acele bunuri care au o existenţă

materială (de exemplu: carte, casă, maşină etc.); bunuri incorporale – sunt valorile economice ce au o

existenţă ideală, abstractă, putând fi percepută doar cu „ochii minţii”.

Importanţa juridică a acestei clasificări interesează din următoarele considerente: 1. clasificarea în bunuri corporale şi incorporale se reduce la

clasificarea între dreptul de proprietate care formează bunul corporal, pe de o parte, şi toate celelalte drepturi, reale şi de creanţă pe de altă parte, care formează bunurile incorporale;

2. în materia dobândirii proprietăţii, potrivit disp. art. 1909 C.civ., care se referă numai la bunurile mobile corporale;

3. în materia dobândirii bunurilor mobile prin tradiţiune, care se aplică numai bunurilor mobile corporale etc.

VII. După cum bunurile au ori nu o existenţă de sine stătătoare, se clasifică în: bunuri principale – sunt acelea care se folosesc în mod

independent, fără a fi destinate a servi la întrebuinţarea altui bun (de exemplu, o casă, autoturismul etc.);

bunuri accesorii – sunt acelea care sunt destinate folosirii altui bun, care este principal (de exemplu, cheia pentru lacăt, arcuşul pentru vioară, pompa pentru bicicletă, lopeţile pentru barcă etc.).

Caracterul bunului de a fi principal sau accesoriu derivă din însuşirile naturale ale bunului, cât şi din voinţa omului. Importanţa cunoaşterii acestei clasificări constă în aceea că dacă legea nu prevede altfel, sau părţile nu au convenit în alt mod, bunul accesoriu urmează soarta juridică a bunului principal („accesorium sequitur principale”). De exemplu, în cazul vânzării unui schi, trebuie predate şi beţele pentru acesta. VIII. După cum se pot înlocui unele cu altele, bunurile se clasifică în:

bunuri fungibile – sunt acele bunuri care se pot înlocui cu altele în executarea unei obligaţii, ceea ce presupune că bunurile au o echivalenţă valorică (de exemplu, două bilete de bancă de aceeaşi valoare, 2 sticle de vin din acelaşi butoi etc.);

bunuri nefungibile – sunt bunurile care nu se pot înlocui unele cu altele în executarea unei obligaţii (de exemplu, două case, două terenuri etc.)

19

Bunurile

În principiu, bunurile de gen, adică acelea care se determină prin număr, măsurare ori cântărire, sunt bunuri fungibile.

Bunurile certe sunt bunurile nefungibile. De regulă, intră în categoria bunurilor nefungibile unicatele. Se consideră că, în general, fungibilitatea depinde de voinţa părţilor, iar consumptibilitatea de natura lucrurilor. Importanţa clasificării bunurilor în bunuri fungibile şi nefungibile se manifestă din punct de vedere a eliberării debitorului de obligaţia sa. Acesta se poate elibera în cazul bunului fungibil predând creditorului un bun de gen, pe când în cazul bunurilor nefungibile, numai prin predarea acelui lucru individual determinat. IX. După cum pot fi ori nu consumate, bunurile se clasifică în: bunuri consumtibile – sunt acele bunuri care nu pot fi

folosite fără ca la prima lor întrebuinţare să nu se consume, fie prin consumarea substanţei lor, fie în mod juridic prin înstrăinarea lor (de exemplu, hrana, băuturile, banii etc.);

bunuri neconsumptibile – sunt acele bunuri care pot fi folosite de mai multe ori, fără a li se distruge substanţa fizică, ori să fie înstrăinate (de exemplu, terenurile, casele, hainele etc.)

Această clasificare depinde în primul rând de natura bunurilor, adică de calităţile de fapt ale bunurilor, independent de voinţa omului. Importanţa acestei clasificări constă în următoarele: 1. de regulă, obiect al uzufructului îl pot constitui bunurile

neconsumptibile; 2. împrumutul care are ca obiect un bun neconsumptibil şi

se numeşte contract de folosinţă, numit şi comodat, iar împrumutul care are ca obiect un bun consumptibil se numeşte împrumut de consumaţie sau mutuum.

X. Funcţie de cui îi aparţin bunurile, ele se clasifică în: bunuri apropriate – acele bunuri ce nu sunt susceptibile

de apropriere, iar folosinţa lor aparţine tuturor (de exemplu, aerul, lumina soarelui etc.) Acestea se mai numesc lucruri comune („res communes”);

bunuri vacante – sunt acele bunuri neapropriate, fără stăpân. Art. 646 C.civ. spune: „bunurile fără stăpân sunt ale statului”. Averile vacante şi fără stăpân, precum şi ale persoanelor care mor fără moştenitori sau ale căror moşteniri sunt lepădate sunt ale domeniului public (art.

20

Bunurile

477 C.civ.). De asemenea, şi Dec. nr. 111/1951 prevede că bunurile fără stăpân şi cele abandonate trec în proprietatea statului.

Ele nu se confundă cu bunurile pierdute ce au un proprietar, dar nu este cunoscut. În afara clasificărilor analizate anterior şi studiate de dreptul civil, se mai cunosc şi alte clasificări de bunuri, clasificări studiate de alte ramuri de drept, cum ar fi: dreptul familiei (bunuri comune, bunuri proprii), dreptul procesual civil (bunuri sesizabile şi bunuri insesizabile).


1. Definiţia şi condiţiile bunului. 2. Analiza clasificării de bunuri. 3. Lucrul este un bun dacă:

a. este util omului; b. este numai un lucru imobil; c. este susceptibil de apropriere sub forma drepturilor

patrimoniale.

4. Bunurile fungibile sunt: a. lucrurile care sunt producătoare de fructe; b. bunurile care produc producte; c. bunurile care se pot înlocui unele cu altele în

executarea unei obligaţii, de echivalenţă valorică. Rezumat

În legislaţia civilă, noţiunea de „bun” este sinonimă cu cea de „lucru”. Pentru a ne afla în prezenţa unui bun în sensul dreptului civil este necesar să fie întrunite cumulativ următoarele condiţii: să fie util omului; să fie susceptibil de apropriere (însuşire) sub forma

drepturilor patrimoniale. Bunurile se clasifică funcţie de „n” criterii şi din acest punct de vedere putem vorbi de bunuri mobile, imobile, frugifere, nefrugifere, fungibile, nefungibile, principale, accesorii, aflate în circuitul civil, scoase din circuitul civil etc. Importanţa juridică a acestor clasificări de bunuri se manifestă fie pe planul valabilităţii actelor juridice civile sub aspectul obiectului lor, fie în materia executării obligaţiilor civile, a modului de dobândire a proprietăţii etc.

21

Posesia

Unitatea de învăţare Nr. 4

POSESIA Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 4 ce este posesia; elementele posesiei; calităţile posesiei; viciile posesiei; efectele posesiei; acţiunile posesorii.

După studiul unităţii de învăţare nr. 4 vei fi capabil: să ştii să delimitezi posesia de dreptul de proprietate; să-i cunoşti elementele structurale, calităţile şi viciile; să ştii să o aperi pe calea acţiunii posesorii.

4.1. Posesia - definiţie

Cuvântul posesie derivă din verbul latin „possidere” a cărei origine etimologică se consideră a fi cuvintele: „por” şi „sedere”, însemnând „a stăpâni un bun”. Art. 1846 alin 2 C. civ. defineşte posesia ca fiind „deţinerea unul lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”. Este o stare de fapt şi este apărată de lege prin efectele juridice pe care le produce în favoarea posesorului. Posesorul are anumite drepturi în simpla sa calitate de posesor. Drepturile posesorului nu trebuie confundate cu dreptul de a poseda, care aparţine proprietarului sau titularului unui alt drept real. Posesorul de fapt posedă, fără a avea dreptul de a poseda. Concluzionând, posesia este o stare de fapt ce creează aparenţa proprietăţii şi deci în aparenţă posesorul este privit, până la proba contrarie, drept proprietar.

4.2. Caracterele posesiei

Caracterele posesiei se exprimă în următoarele idei: posesia se bazează pe intenţia de a poseda pentru el. În

lipsa acestui element, este vorba de o deţinere a lucrului, de o detenţie, dar nu de o posesie;

posesia se aplică numai drepturilor reale nu şi drepturilor de creanţă;

posesia face să se nască un drept de proprietate sau alt drept real.

22

Posesia

4.3. Elementele posesiei

Două sunt elementele posesiei, care trebuie să existe cumulativ: 1. elementul material, numit şi „corpus” – care constă în

realizarea unui contact direct cu lucrul, concretizat prin acte şi fapte materiale de genul deţinerii, folosirii, culegerii fructelor sau chiar al înstrăinării;

2. elementul psihologic, numit şi „animus” – care constă în voinţa exteriorizată a celui ce stăpâneşte bunul pentru sine şi de a se comporta ca un adevărat proprietar, ori ca titular al unul alt drept real.

Lipsa elementului subiectiv, psihologic, are drept consecinţă degenerarea posesiei într-o detenţie precară (vezi disp. art. 1853 C. civ.).

4.4. Posesia şi detenţia precară

Detentorul precar este cel care deţine bunul de la o altă persoană, de regulă proprietarul, în puterea actului juridic pe care l-a încheiat cu acesta. El stăpâneşte bunul nu pentru sine, ci pentru altul. Detentorul precar nu neagă, ci, dimpotrivă, recunoaşte drepturile celui de la care şi pentru care deţine lucrul. De exemplu, locatarul care a închiriat bunul de la proprietar a avut propriul interes să o facă, dar el deţine bunul închiriat de la proprietar în baza contractului de închiriere pe care l-a încheiat cu acesta. Posesorul apare cu intenţia de a deţine bunul pentru sine, pe când detentorul precar deţine pentru altul, adică pentru proprietar sau pentru cel de la care a primit bunul. Sintetizând, proprietarul stăpâneşte bunul în puterea dreptului său de proprietate, posesia sa apare ca un atribut al acestui drept. Posesorul stăpâneşte bunul în puterea sa, ca şi cum ar fi proprietar, dar nu este. Detentorul precar stăpâneşte bunul pentru proprietar în temeiul unui act juridic încheiat cu acesta.

4.5. Dobândirea, dovada şi pierderea posesiei

Pentru a fi dobândită posesia, cu toate consecinţele juridice care decurg din aceasta, se impune a fi întrunite ambele elemente constitutive („corpus” şi „animus”).

23

Posesia

S-a pus problema dacă aceste elemente trebuie ambele exercitate de aceeaşi persoană. Răspunsurile au fost date după prealabila distincţie dintre elementul intenţional şi cel material. Astfel, s-a stabilit că puterea materială asupra lucrului poate fi exercitată nu numai de către posesor, dar şi de un reprezentant al său, deci „corpore alieno” (de exemplu, posesorul care a închiriat un lucru, l-a încredinţat altuia în depozit). În ce priveşte elementul intenţional „animus”, el trebuie să fie întrunit numai în persoana ce pretinde că posedă, neputând fi exercitat prin altcineva „animo alieno”.

A dovedi posesia înseamnă a dovedi elemente ale posesiei. Elementul „corpus”, fiind un fapt material, poate fi dovedit prin orice mijloc de probă (martori, prezumţii etc.). Elementul „animus” este mai dificil de dovedit. De aceea, au fost stabilite două prezumţii legale care se completează reciproc: a. prezumţia de neprecaritate (art. 1854 C. civ.), potrivit

căreia „posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentru altul”.

b. prezumţia de neintervertire de titlu (art. 1855 C. civ.), potrivit căreia „când posesorul a început a poseda pentru altul, se presupune că a conservat această calitate, dacă nu este probă contrarie”. Posesia începută pentru altul se poate interverti, transformându-se din posesie precară în posesie utilă – care, după trecerea timpului prevăzut de lege, poate duce la dobândirea proprietăţii.

Pierderea posesiei

Posesia se pierde după cum urmează: a. prin pierderea simultană a ambelor elemente ale

posesiei (de exemplu, se înstrăinează şi se predă lucrul dobânditorului sau se abandonează lucrul, cu voinţă);

b. prin pierderea puterii materiale asupra lucrului, deci prin pierderea elementului „corpus” (de exemplu, posesorul pierde lucrul sau lucrul intră în stăpânirea altei persoane fără voia posesorului);

c. prin pierderea elementului „animus” – acest caz se întâlneşte rar în practică, însemnând ca o persoană să continue să deţină materialmente un lucru, fără intenţia de a-l poseda (de exemplu, o persoană îşi vinde casa şi

24

Posesia

continuă să se folosească de aceasta în calitate de chiriaş; fostul proprietar are „corpus”, dar nu are „animus”.

4.6. Calităţile posesiei

Pentru a produce efecte juridice, posesia trebuie să fie utilă, adică să aibă unele calităţi sau să fie lipsită de vicii. Calităţile posesiei reies din conţinutul art. 1874 C. civ. „calităţile posesiei sunt: să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică, sub nume de proprietar”. Acestea sunt calităţile care fac posesia să fie utilă.

Posesia să fie continuă – această calitate rezultă din conţinutul textului prevăzut în art. 1847 C.civ. „pentru a se putea prescrie se cere o posesiune continuă”, în vreme ce disp. art. 1848 C.civ. precizează că „posesiunea este discontinuă când posesorul o exercită neregulat, adică cu intermitenţe anormale”. Continuitatea posesiei este prezumată, conţinutul prezumţiei rezultând din textul art. 1850 C.civ. Caracterul de continuitate nu exclude însă anumite intermitenţe, cu condiţia ca acestea să fie normale (de exemplu, cazul forţei majore, calamităţile care ar împiedica temporar exerciţiul posesiei etc.).

Posesia să fie neîntreruptă – întreruperea posesiei este rezultatul faptului unui terţ, care duce la desfiinţarea posesiei. Întreruperea posesiei vizează în primul rând paralizarea uzucapiunii, atâta timp cât art. 1847 C. civ. enumeră printre calităţile posesiei şi pe aceea de a nu fi întreruptă.

Posesia să fie netulburată – art. 1851 C.civ. menţionează că posesia este tulburată atunci când este întemeiată sau conservată prin acte de violenţă împotriva sau din partea adversarului.

Posesia să fie publică – publicitatea posesiei constă în exercitarea ei, asemenea proprietăţii, în văzul tuturor. Posesia trebuie să fie exercitată în aşa fel încât să poată fi normal cunoscută şi de cel în detrimentul căruia curge.

Posesia să fie sub nume de proprietar. Exercitarea posesiei sub nume de proprietar presupune ca stăpânirea în fapt a lucrului să fie exercitată cu intenţia de a stăpâni pentru sine, şi nu pentru altul, aşa cum procedează un detentor precar.

25

Posesia

Posesia să fie neechivocă. Deşi Codul civil nu o prevede printre calităţile posesiei, neechivocitatea este şi ea o calitate distinctă a posesiei. Posesia este neechivocă atunci când nu sunt îndoieli cu privire la existenţa celor două elemente constitutive ale posesiei („corpus” şi „animus”).

4.7. Viciile posesiei

Lipsa calităţilor posesiei constituie vicii ale posesiei. Potrivit art. 1847 C.civ., viciile posesiei sunt: discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea, precaritatea. A. Discontinuitatea. Potrivit art. 1848 C.civ., „posesia este discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţe anormale”. Continuitatea nu exclude intermitenţa în actele de folosinţă privind exerciţiul posesiei, dar cu condiţia ca această intermitenţă să fie normală. De exemplu, posesia unei păşuni de munte unde în fiecare vară se trimit oile la păscut se manifestă în mod intermitent, normal, deoarece în timpul iernii nu se fac acte de folosinţă. Discontinuitatea nu se confundă cu întreruperea posesiei, în acest ultim caz încetând posesia dacă întreruperea a fost pe o durată mai mare de un an. Dacă întreruperea posesiei durează mai puţin de un an, posesia este lovită de viciul discontinuităţii. Viciul discontinuităţii nu se poate manifesta în privinţa bunurilor mobile, deoarece posesia atribuie posesorului calitatea de proprietar al lucrului din chiar momentul moştenirii ei (vezi disp. art. 1909 C.civ.) Caracterele discontinuităţii, ca viciu, sunt: este un viciu absolut, în sensul că poate fi invocat

împotriva posesorului de către orice persoană care are interes ca posesia să nu fie utilă (vezi art. 1862 alin. 1 C.civ.);

este un viciu temporar, în sensul că încetează dacă posesorul începe o posesie utilă, adică actele de stăpânire se exercită în mod normal (vezi art. 1856 C.civ.);

se aplică, de regulă, în cazul posesiei bunurilor imobile, căci pentru cele mobile posesia de bună-credinţă valorează titlu de proprietate (vezi art. 1909 C.civ.).

B. Violenţa Posesia trebuie să fie netulburată, paşnică, liniştită. Potrivit art. 1847 C.civ. „posesia este tulburată când este fundată sau conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului, adică atât violenţă activă, cât şi violenţă

26

Posesia

pasivă din partea posesorului la atacul violent pornit de către terţ”. Rezultă că posesia trebuie să fie paşnică nu numai la început, dar şi pe tot timpul cât durează aceasta. Caracterele viciului violenţei sunt: este un viciu relativ – produce efecte numai între părţile

între care a intervenit, iar viciul poate fi invocat numai de către persoana împotriva căreia s-a manifestat violenţa;

este un viciu temporar – ceea ce înseamnă că de îndată ce a încetat violenţa, posesia utilă reîncepe. Dacă actele de violenţă au încetat, posesia încetează să mai fie viciată;

viciul poate exista atât în privinţa posesiei bunurilor mobile, cât şi în privinţa posesiei bunurilor imobile.

C. Clandestinitatea. „Posesia este clandestină când posesorul o exercită în ascuns de adversarul său, încât acesta nu este în stare de a putea să o cunoască”, prevăd disp. art. 1852 C.civ. Prin urmare, posesia clandestină se exercită în aşa fel încât să nu atragă atenţia celor ce ar avea interes să o cunoască. Clandestinitatea se poate concepe cu uşurinţă în materia bunurilor mobile, iar pentru bunurile imobile este mai greu de întâlnit. Caracterele juridice ale clandestinităţii ca viciu al posesiei sunt: este un viciu temporar – adică încetează când posesia

devine publică; este un viciu relativ – ceea ce înseamnă că poate fi

invocat numai de persoana faţă de care a fost ascuns.

D. Precaritatea. Cu privire la precaritate, opiniile autorilor sunt diferite: unii autori consideră precaritatea ca un viciu al posesiei. Elocvente în acest sens sunt disp. art. 1847 C.civ., care au inclus printre calităţile ei şi exercitarea sub nume de proprietar. Alţi autori împărtăşesc ideea conform căreia este mai mult decât un viciu al posesiei; ea constituie însăşi lipsa posesiei. Precaritatea este deţinerea lucrului fără „animus possidendi”, ci numai cu „animus detinend”. Detentorul posedă pentru altul, deci nu sub un nume de proprietar. Dăm exemple de detentori precari: locatarii, depozitarii, uzufructuarii, coproprietarul pentru lucrul aflat în indiviziune, administratorii bunurilor

27

Posesia

altuia, cei care deţin lucrul cu îngăduinţa proprietarului acestuia etc. E. Echivocitatea Deşi Codul civil nu o include printre viciile posesiei, ea a fost recunoscută ca atare atât în literatura juridică, cât şi în practică. O posesie este echivocă atunci când sunt îndoieli cu privire la existenţa elementelor sale constitutive „corpus” şi „animus”. În acest sens, practica instanţelor supreme a decis că posesia exercitată de un coproprietar asupra întregului bun indiviz este echivocă, deoarece sunt dubii dacă actele de posesiune s-au efectuat de coproprietar în calitate de posesor exclusiv al bunului, ori ca proprietar privind cota sa parte de proprietar.

4.8. Efectele posesiei

Deşi este o stare de fapt, legea recunoaşte posesiei utile anumite consecinţe juridice, anumite efecte. Efectele posesiei pot fi grupate după patru reguli: 1. posesia creează o prezumţie de proprietate (art. 1854

C.civ.); 2. posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele

lucrului asupra căruia exercită posesia (art. 485 C.civ.); 3. posesia este protejată prin acţiunile posesorii; 4. posesia prelungită duce, prin uzucapiune, la

dobândirea dreptului de proprietate. Să le analizăm pe rând: 1. Prezumţia de proprietate. Posesia exercitată în condiţiile prevăzute de lege creează, până la proba contrarie, o prezumţie de proprietate în favoarea celui ce o exercită. Această prezumţie este instituită de dispoziţiile art. 1864 C.civ., articol potrivit căruia „posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probă că a început a poseda pentru altul”. Prezumţia de proprietate operează în favoarea posesorului, întrucât de cele mai multe ori posesia ca stare de fapt coincide cu dreptul de proprietate. Avantajul pe care îl creează această prezumţie constă în aceea că, fiind pârât, posesorul nu are a face probe în sprijinul dreptului său, întrucât este prezumat proprietar până la proba contrară.

28

Posesia

În material bunurilor mişcătoare, mobile, prezumţia este şi mai puternică, deoarece, potrivit dispoziţiilor art. 1909 C.civ., „posesia de bună-credinţă asupra acestor categorii de bunuri valorează titlul de proprietate, nefiind posibilă proba contrarie”. Dimpotrivă, în materia bunurilor nemişcătoare, prezumţia de proprietate poate fi răsturnată prin proba contrarie. 2. Dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinţă Ca principiu general, fructele unui lucru se cuvin proprietarului.

De la această regulă există şi o excepţie: „posesorul de bună-credinţă al lucrului îi culege fructele, fără ca proprietarul să poată ridica vreo pretenţie asupra lor” (vezi art. 485 C.civ.).

Posesorul nu câştigă fructele decât atunci când posedă cu bună-credinţă.

Prin bună-credinţă se înţelege împrejurarea în care posesorul posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute (vezi art. 486 C.civ.).

Din text, rezultă că buna-credinţă este de ordin subiectiv, constând în convingerea posesorului că lucrul, ale cărui fructe le culege, a fost dobândit de la adevăratul proprietar şi că titlul în virtutea căruia posedă, este valabil şi lipsit de orice viciu.

Dovada bunei-credinţe nu trebuie să fie făcută, întrucât în favoarea posesorului pledează prezumţia instituită de art. 1999 C.civ., potrivit căruia „buna-credinţă se presupune întotdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce aleagă rea-credinţă”.

Posesorul încetează să mai fie de bună-credinţă în momentul în care a luat la cunoştinţă de viciile care îi afectează titlul.

Pentru a culege fructele, nu este suficient ca buna-credinţă să existe numai în momentul dobândirii lucrului, ea trebuie să fie contemporană momentului perceperii fructelor.

Posesorul nu este îndreptăţit să perceapă fructele, după ce va fi cunoscut viciile titlului său.

29

Posesia

Ce fructe dobândeşte posesorul de bună-credinţă? În temeiul bunei-credinţe, posesorul dobândeşte doar fructele, nu şi productele ce se cuvin întotdeauna proprietarului. Dacă posesorul este de rea-credinţă, acesta are obligaţia să restituie proprietarului lucrul sau valoarea lui (dacă a pierit, precum şi fructele). Unicul drept recunoscut acestui posesor este acela de a pretinde a i se restitui de către proprietar cheltuielile ocazionate de perceperea şi recoltarea fructelor, precum şi cele necesare şi utile făcute asupra lucrului. 3. Protejarea posesiunii prin acţiunile posesorii Posesia, odată pierdută, poate fi redobândită şi protejată prin acţiunile posesorii.

4.9. Acţiunile posesorii – mijloc de protejare a posesiei

Acţiunea posesorie – este o acţiune reală imobiliară, prin care posesorul urmăreşte apărarea posesiunii sale ca o stare de fapt, împotriva oricărei tulburări, menţinerea acestei stări ori redobândirea ei în eventualitatea că a fost pierdută. Caracteristic acţiunii posesorii este împrejurarea că prin ea este apărată starea de fapt a posesiei, fără a se pune în discuţie dreptul asupra lucrului. Dreptul nostru recunoaşte două genuri de acţiuni posesorii, şi anume: 1. Acţiune posesorie obişnuită sau în complângere 2. O acţiune posesorie specială sau în reintegrare. Reglementarea lor o găsim în art. 674-676 C.pr.civ.

Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii: acţiunile posesorii apără posesia, ca stare de fapt; acţiunile posesorii sunt acţiuni reale, adică apără drepturile

reale prin apărarea posesiei; de regulă, acţiunile posesorii sunt acţiuni imobiliare.

A. Acţiunea posesorie obişnuită său în complângere Este utilizată pentru a face să înceteze orice tulburare a posesiei de natură să împiedice exerciţiul liber şi efectele juridice ale posesiei.

30

Posesia

Pentru exercitarea ei, trebuie îndeplinite cumulativ trei condiţii: 1. să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedate; 2. reclamantul să facă dovada că înainte de data

tulburării sau a deposedării a deţinut bunul cel puţin un an;

3. posesiunea reclamantului să fie utilă, adică neviciată.

Sarcina probei aparţine în acest gen de acţiune reclamantului. B. Acţiunea posesorie specială sau în reintegrare Este uzitată pentru apărarea posesiei atunci când deposedarea sau tulburarea s-au produs prin violenţă. Poate fi intentată numai dacă este îndeplinită o singură condiţie, şi anume să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare. Acest gen de acţiune poate fi promovată şi de către detentorul precar, dacă tulburarea s-a produs prin violenţă.


1. Posesia. 2. Acţiunile posesorii. Acţiunea în complângere şi acţiunea în

reintegrare. 3. Posesia este:

a. o stare de drept; b. o stare de fapt; c. un atribut al dreptului de proprietate.

4. Posesia se apără sau se redobândeşte prin: a. acţiunea în revendicare; b. acţiunea confesorie; c. acţiunea posesorie.

5. Posesia este: a. un dezmembrământ al dreptului de proprietate; b. un caracter juridic al patrimoniului; c. totuna cu precaritatea.

6. Viciile posesiei sunt: a. violenţa; b. continuitatea; c. clandestinitatea.

7. Acţiunile posesorii sunt: a. acţiuni reale; b. acţiuni petitorii; c. acţiuni în regres.

31

Posesia

8. Acţiunea posesorie este: a. acţiunea prin care se apără dreptul de proprietate; b. un atribut al dreptului de proprietate; c. o acţiune confesorie.

Rezumat

Posesia derivă de la verbul latin „possidere” a cărui origine etimologică se consideră a fi cuvintele „por” şi „sedere”, însemnând „a stăpâni un bun”. Posesia este o stare de fapt şi o definim ca fiind „deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”. Ca stare de fapt, este generatoare de efecte juridice. Pentru existenţa ei sunt necesare două elemente: corpus şi animus. Pentru a produce efectele sale juridice, ea trebuie să fie utilă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar. Deşi constituie o stare de fapt, ea generează potrivit legii civile efecte ca: creează o prezumţie de proprietate în favoarea

posesorului; posesorul de bună-credinţă a unui bun frugifer dobândeşte

în proprietate fructele bunului pe care îl posedă; posesia imobiliară este apărată prin acţiunile posesorii; uzucapiunea.

Când posesorul îşi pierde posesia ori este tulburat în exercitarea ei, pentru a o redobândi sau a se apăra împotriva oricăror tulburări recurge la acţiunea posesorie care poate fi: în complângere; în reintegrare.

Ambele sunt acţiuni reale şi petitorii şi cu multă aplicabilitate în practică.

32

Dreptul de proprietate

Unitatea de învăţare Nr. 5 DREPTUL DE PROPRIETATE Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 5 definiţia dreptului de proprietate; caracterele juridice ale acestuia; atributele dreptului de proprietate; dezmembrămintele dreptului de proprietate;

După studiul unităţii de învăţare nr. 5 vei fi capabil: să cunoşti ce este proprietatea; să ştii care sunt formele ei; să ştii care îi sunt caracterele şi atributele juridice; să ştii care sunt dezmembrămintele dreptului de

proprietate. 5.1. Proprietatea şi dreptul de proprietate – definiţie

Termenul de proprietate şi cel de drept de proprietate sunt sinonime. În acest sens, poate fi menţionată Constituţia care foloseşte atât denumirea de proprietate, cât şi pe cea de drept de proprietate, precum şi dispoziţiile din Codul civil. Termenul de proprietate poate fi privit: fie în sens economic, desemnând totalitatea relaţiilor

între oameni în legătură cu bunurile, relaţii reglate de norme determinate, mai concis, exprimă raportul de însuşire, de apropriere a bunurilor materiale;

fie în sens juridic – apare ca un rezultat al consacrării raporturilor economice de proprietate în normele de drept, îmbrăcând astfel forma dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate apare ca un complex de atribute juridice ocrotite, în virtutea cărora titularul dreptului îşi poate satisface interesele sale legate de aproprierea unui lucru. Indiferent sub ce formă o analizăm, în sens economic sau juridic, proprietatea este un raport între oameni cu privire la lucruri şi nu un raport între om şi lucru. Ea este un raport social. Art. 480 C.civ. defineşte proprietatea ca fiind „dreptul ce are cineva de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, în limitele determinate de lege”.

5.2. Caracterele juridice ale proprietăţii

este un drept fundamental, prevăzut de Constituţie; este un drept real absolut şi inviolabil; este un drept principal;

33


este un drept patrimonial; este un drept exclusiv, perpetuu şi transmisibil.

Este un drept fundamental – se regăseşte în Constituţia

ţării noastre, ca lege fundamentală, alături de alte categorii de drepturi.

Este un drept real, absolut şi inviolabil: opozabil tuturor („erga omnes”); nelimitat, neîngrădit în conţinutul său, restricţiile de

îngrădire fiind posibile numai în măsura în care legea o prevede în acest sens.

Autorii consideră că prin formularea „drept absolut” se vrea a se înţelege dreptul cel mai complet ce poate exista asupra unui lucru, adică dreptul de proprietate, în comparaţie cu celelalte drepturi reale care nu sunt decât dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Inviolabilitatea întăreşte caracterul absolut. Constituţia prevede: „proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice”. Cu alte cuvinte, dreptul de proprietate nu poate fi încălcat de nimeni.

Este un drept patrimonial – conţinutul său poate fi evaluat prin prisma pecuniară, bănească.

Este un drept principal – are o existenţă de sine stătătoare; pentru a exista nu are nevoie de existenţa vreunui alt drept.

Este un drept exclusiv – în sensul că titularul exercită singur toate atributele dreptului de proprietate, fără concursul altor persoane. Titularul dreptului de proprietate este singurul îndreptăţit să exercite toate atributele pe care i le conferă acest drept.

Este un drept perpetuu şi transmisibil – în caz de înstrăinare, reapare în patrimoniul dobânditorului. Dreptul de proprietate este cesibil şi transmisibil, atâta timp cât obiectul său există. nu se pierde prin moartea titularului său; nu se pierde (stinge) prin neîntrebuinţarea din partea

titularului. Acest caracter perpetuu al dreptului de proprietate există în limitele prevăzute de lege.

34


Pot exista limitări, prevăzute de lege, cum ar fi: exproprierea pentru utilitate publică. Conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege. Transmisibilitatea este corolarul logic al perpetuităţii sale şi se realizează prin transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul unei persoane în patrimoniul altei persoane, fără nici o modificare. Proprietatea este o realitate socială şi juridică. În doctrină au mai fost subliniate, menţionate încă două caractere ale dreptului de proprietate şi anume caracterul individual şi caracterul total.

Caracterul individual – constă în aceea că dreptul nu poate fi exercitat decât de o singură persoană şi doar în mod excepţional de mai multe, cum este cazul coproprietăţii.

Caracterul total – presupune că proprietarul dispune cu toate „puterile” asupra bunului. Fiecărei „puteri” îi corespunde un anumit atribut al dreptului de proprietate: posesia, folosinţa, dispoziţia. Toate aceste prerogative aparţin în exclusivitate proprietarului şi numai el poate dispune de ele.

5.3. Atributele dreptului de proprietate

Atributele dreptului de proprietate sunt: posesia („jus utendi”); folosinţa („jus fruendi”); dispoziţia („jus abutendi”).

Posesia („jus utendi”) – constă în dreptul titularului de a

stăpâni în fapt un bun. Posesia presupune, de exemplu, dreptul de a locui o casă, de a folosi o maşină etc. Această stăpânire poate fi exercitată de proprietar sau de altă persoană. Între posesie şi proprietate nu se poate pune semnul egalităţii, deoarece prima este doar o expresie exterioară a celei de-a doua, este un atribut juridic al proprietăţii. Mai întâi este percepută posesia ca stare de fapt şi apoi proprietatea ca stare de drept. Altfel spus, o persoană poate avea posesia unui bun fără a fi şi proprietarul acestui bun, după cum proprietarul unui bun poate să nu-l posede, deşi este proprietar.

35


Folosinţa („jus fruendi”) – este dreptul pe care îl are cineva de a folosi lucrul, culegându-i fructele în interesul său. Art. 482 C.civ. prevede: „proprietatea unui lucru mobil sau imobil dă drept asupra a tot ce produce lucrul şi asupra a tot ce uneşte, ca accesoriu, cu lucrul, într-un mod natural sau artificial”.

Dispoziţia („jus abutendi”) – constă în a consuma, a înstrăina, a desfiinţa, a distruge un bun. Este facultatea proprietarului unui bun de a renunţa irevocabil la toate atributele dreptului său, în limitele legii. El poate să-l doneze, să-l abandoneze, să-l distrugă, să-i dea foc, sub o altă formă spus el are dreptul de a dispune material şi juridic de dreptul său. Libertatea în materia dispoziţiei poate fi însă îngrădită în mod cu totul excepţional prin lege.

5.4. Exercitarea dreptului de proprietate în limitele determinate de lege

Atunci când vorbim despre exercitarea dreptului de proprietate avem în vedere modurile în care titularul acestui drept, proprietarul, îi pune în valoare atributele, deci conţinutul dreptului cu privire la bunul asupra căruia acesta poartă. Din acest punct de vedere, potrivit disp. Constituţiei, care se referă la conţinutul şi limitele dreptului de proprietate, rezultă că „acestea sunt stabilite de lege”. De asemenea, disp. art. 480 C.civ. prevăd: „dreptul de proprietate se exercită în condiţiile determinate de lege”.

5.5. Categorii de limitări ale dreptului de proprietate

Analiza legislaţiei aflate în vigoare ne conduce la concluzia că există mai multe categorii de asemenea limitări, restricţii.

există limitări care privesc exerciţiul atributului dispoziţiei asupra bunurilor proprietatea unor subiecte de drept, persoane fizice, persoane juridice, de drept public sau de drept privat;

există limitări ale exerciţiului dreptului de proprietate care decurg din raporturile de vecinătate;

legea reglementează limitări temporare sau definitive ale folosinţei bunurilor, cum ar fi în materia rechiziţiilor;

limitări ale exerciţiului dreptului de proprietate rezultate din folosirea subsolului oricărei proprietăţi imobiliare pentru lucrări de interes general;

36


limitări care conduc în condiţiile legii la pierderea dreptului de proprietate privată prin exproprierea pentru lucrări de interes public.

Din toate aceste limitări ne vom opri doar asupra unora dintre ele. a. Limitări temporare sau definitive ale folosinţei unor bunuri în situaţii speciale; rechiziţia unor bunuri. Rechiziţia – reprezintă o măsură excepţională prin care organul autorităţii publice, împuternicite prin lege, obligă agenţii economici, instituţiile publice, persoanele fizice, persoanele juridice etc. la cedarea temporară a unor bunuri mobile sau imobile forţelor destinate apărării naţionale sau autorităţilor publice în situaţii speciale, cum ar fi: starea de război, starea de urgenţă, concentrări etc. Sediul materiei îl găsim în Legea 132/1997 privind rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public, modificată şi completată prin Legea 410/2004. Pot fi rechiziţionate: mijloacele de transport de orice fel, instalaţiile portuare, aerodromurile, sistemele de comunicaţii, tehnica de calcul, utilaje, animale etc. Legea prevede şi posibilitatea rechiziţionării de bunuri consumptibile şi perisabile care însă va fi definitivă, cu plata de despăgubiri prevăzută de lege. Rechiziţia reprezintă o limitare legală a exercitării dreptului de proprietate, fie prin afectarea temporară a atributului folosinţei bunului, fie prin însăşi încetarea dreptului de proprietate asupra bunului consumptibil sau perisabil cu plata de despăgubiri în condiţiile legii. b. Limitări ale dreptului de proprietate rezultate din posibilitatea folosirii subsolului oricărei proprietăţi imobiliare de către autoritatea publică. Potrivit Constituţiei, „pentru lucrări de interes general autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor, precum şi pentru alte daune imputabile autorităţii”. Titularii dreptului de folosinţă a subsolului proprietăţilor imobiliare sunt statul sau unităţile administrativ-teritoriale. Folosinţa devine cu titlu oneros numai când se produc pagube urmare folosinţei subsolului, condiţii în care se naşte dreptul la

37


despăgubiri ce pot fi stabilite fie prin acordul părţilor, fie de către instanţa de judecată. c. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică Interesul social poate conduce în anumite situaţii nu numai la limitarea exerciţiului unor atribute ale dreptului de proprietate, dar chiar şi la pierderea dreptului de proprietate privată cu privire la imobile, terenuri şi construcţii, care pot fi expropriate şi trecute în proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale cu plata de despăgubiri. Potrivit Constituţiei, „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”. Exproprierea - este trecerea forţată în proprietatea publică prin hotărâre judecătorească a unor imobile aflate în proprietate privată cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire pentru cauză de utilitate publică. Legea 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică prevede că exproprierea are un caracter de excepţie şi că are ca obiect un bun imobil proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice. Cât priveşte bunul imobil aflat în proprietatea privată a unei unităţi administrativ teritoriale, el poate constitui obiect al exproprierii dacă utilitatea publică pentru care aceasta a fost decisă este de interes naţional. De regulă, acest transfer de proprietate are loc pe baza unui transfer amiabil, iar dacă acesta nu este posibil, intervine instanţa de judecată care va stabili şi cuantumul despăgubirilor. Exproprierea se derulează în 3 etape: 1. declararea de utilitate publică a exproprierii; 2. măsuri pregătitoare exproprierii; 3. exproprierea propriu-zisă cu stabilirea despăgubirilor. Exproprierea produce următoarele efecte: imobilul expropriat trece în proprietatea publică liber de

orice sarcini în baza unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile;

toate celelalte drepturi reale (uz, uzufruct, abitaţie, superficie, concesionare, atribuirea în folosinţă) se sting prin efectul exproprierii, titularii acestui drept având dreptul la despăgubire.

38


Legea 33/1994 reglementează şi două drepturi în favoarea proprietarului imobilului expropriat: 1. dreptul de a cere retrocedarea imobilului în condiţiile: imobilul expropriat să nu fi fost utilizat în termenul de 1 an

pentru realizarea scopului în considerarea căruia a fost preluat;

nu s-a făcut o declarare de utilitate publică; 2. dreptul de preempţiune la cumpărarea imobilului de către

fostul proprietar, când expropriatorul s-a hotărât să înstrăineze imobilul.

5.6. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

Proprietatea este dreptul cel mai complet asupra unui lucru, deoarece însumează toate atributele juridice deja cunoscute: posesia, folosinţa, dispoziţia. Sunt situaţii când proprietarul păstrează numai o parte din atributele proprietăţii, iar o altă parte din atribute aparţin unei alte persoane sub forma unui drept real. Drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de proprietate se numesc dezmembrăminte ale dreptului de proprietate. Dezmembrămintele nu desfiinţează dreptul de proprietate, ci îi limitează atributele în dauna proprietarului. Proprietarul astfel dezgolit de o serie de atribute juridice, devine nud proprietar. De exemplu, în vreme ce dreptul de dispoziţie aparţine nudului proprietar, posesia şi folosinţa pot aparţine altei sau altor persoane, fără a dispărea proprietatea. Dreptul nostru cunoaşte următoarele dezmembrăminte: dreptul de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de abitaţie; dreptul de servitute; dreptul de superficie.

A. Dreptul de uzufruct Art. 517 C.civ. defineşte uzufructul ca fiind „dreptul de a se bucura cineva de lucrurile,ce sunt proprietatea altuia, întocmai ca însuşi proprietarul lor, însă cu îndatorirea de a le conserva substanţa”. Din analiza textului de mai sus, rezultă că uzufructul presupune dezlipirea a două atribute ale dreptului de proprietate (posesia şi folosinţa) şi constituirea lor într-un drept real care aparţine unei alte persoane, alta decât

39


proprietarul, numită uzufructuar, iar cel de-al treilea atribut al proprietăţii, dispoziţia, rămâne proprietarului lucrului, titularul fiind nudul proprietar. Prin urmare, uzufructuarul are dreptul de a se folosi de lucru şi de a-i culege fructele, iar proprietarul rămâne numai cu dreptul de a dispune de lucru. Caracterele juridice ale uzufructului: este un drept real şi nu se confundă cu locaţiunea care îi

conferă chiriaşului sau arendaşului doar un drept personal de creanţă;

este un drept temporar, vremelnic – conferă uzufructuarului puterea de a exercita asupra lucrului altuia unele atribute ale proprietăţii şi anume acelea cuprinse în dreptul de posesie şi dreptul de folosinţă

Proprietatea este vremelnic golită, nudă de cele două atribute (posesia şi folosinţa) după cum şi proprietarul, pe durata uzufructului, este vremelnic lipsit de exerciţiul celor două atribute, posesia şi folosinţa. este un drept mobiliar sau imobiliar – după cum are ca

obiect bunuri mobile sau imobile; este dreptul ce presupune exerciţiul a două dintre

atributele proprietăţii: posesia şi folosinţa; este un drept al cărui exerciţiu este cesibil, deoarece

uzufructuarul poate dispune de exerciţiul dreptului său fie prin act cu titlu oneros, fie prin act cu titlu gratuit.

De aceea, faţă de nudul proprietar, cesiunea nu produce nici un efect, uzufructuarul rămânând mai departe legat de obligaţiile ce-i revin în această calitate, iar folosinţa lucrului nu se stinge decât prin decesul uzufructuarului. Obiectul dreptului de uzufruct Art. 520 C.civ. arată: „uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile şi imobile”. Rezultă că poate avea ca obiect orice fel de lucruri mobile, imobile, corporale, incorporale, fungibile, nefungibile, ca de exemplu: case, maşini, animale, mărfuri, creanţe, acţiuni etc. Atunci când uzufructul este stabilit asupra unui bun individual determinat, vorbim despre uzufruct cu titlu particular. Când el poartă asupra unei universalităţi sau asupra unei mase de bunuri dintr-o universalitate, el este după caz un uzufruct universal, ori un uzufruct cu titlu universal.

40


De principiu, uzufructul nu poate avea ca obiect decât bunuri neconsumptibile, întrucât principala obligaţie a uzufructuarului este de a-i restitui proprietarului lucrul la expirarea uzufructului. Lucrurile care nu se consumă dar se deteriorează prin întrebuinţare, cum sunt hainele, rufele, mobilele din casă, pot face obiectul uzufructului. S-au admis totuşi ca obiect al uzufructului şi bunurile consumptibile, a căror întrebuinţare normală implică absorbirea substanţei lor. Ele sunt considerate ca bunuri fungibile (adică pot fi înlocuite cu altele în executarea unei obligaţii), deoarece la sfârşitul uzufructului obligaţia restituirii va fi făcută în bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare cu cele primite, situaţie reţinută în literatura juridică ca un „quasi-uzufruct”. Modurile de constituire a uzufructului Art. 518 C.civ. prevede: „uzufructul se stabileşte prin lege sau prin voinţa omului”. Uzufructul se poate dobândi şi pe cale de uzucapiune. În prezent nu mai sunt cunoscute cazuri de uzufruct legal, fiind abrogate prevederile legale referitoare la uzufructul legal. Dobândirea uzufructului prin voinţa omului se poate naşte în două feluri: 1. prin convenţie: în mod direct – prin înstrăinarea celor două atribute ce

compun uzufructul (posesia şi folosinţa) către uzufructuar, proprietarul rezervându-şi numai nuda proprietate (dispoziţia);

în mod indirect – prin înstrăinarea nudei proprietăţi în favoarea unei persoane şi prin rezervarea sau reţinerea uzufructului în favoarea fostului proprietar; se înstrăinează nuda proprietate şi se reţine de către proprietar posesia şi folosinţa.

2. prin testament – atunci când testatorul dispune prin legat instituirea dreptului în favoarea unei persoane numită legatar uzufructuar.

Drepturile uzufructuarului: a. dreptul de a intra în folosinţa bunurilor, având în acest

scop o acţiune echivalentă acţiunii în revendicare din materia proprietăţii, numită acţiune confesorie. Dacă uzufructul a fost creat printr-o convenţie, uzufructuarul are la dispoziţie şi o acţiune personală izvorâtă din obligaţia contractuală de predare a bunului. Dacă este constituit prin testament, obligaţia de predare a bunurilor revine moştenitorilor.

41


b. dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele fără a se atinge de substanţa lucrului:

uzufructuarul se comportă ca şi proprietarul lucrului; nu poate schimba destinaţia lucrului decât numai prin

înţelegere, convenţie; în cazul bunurilor consumptibile are şi drept de dispoziţie.

În ce priveşte dreptul de a culege fructele, trebuie făcută distincţia după cum sunt acestea: naturale, industriale sau civile. Fructele naturale şi industriale sunt dobândite de uzufructuar în măsura în care le-a perceput. Fructele civile se socotesc dobândite zi cu zi şi se cuvin uzufructuarului în proporţie cu durata uzufructului. c. uzufructuarul poate ceda beneficiul dreptului său de

uzufruct. În acest caz, uzufructuarul rămâne mai departe titular al dreptului şi răspunzător faţă de nudul proprietar.

Obligaţiile uzufructuarului Obligaţiile uzufructuarului pot fi analizate faţă de două momente: 1. înainte de intrarea în folosinţă, uzufructuarul are

următoarele obligaţii: de a inventaria bunurile mobile şi de a constata starea

imobilelor; de a găsi o cauţiune – o persoană care se obligă alături de

uzufructuar să-l despăgubească pe nudul proprietar în caz de insolvabilitate a uzufructuarului. Sunt situaţii când nudul proprietar poate scuti pe uzufructuar de darea cauţiunii, sau scutirea vine de la lege;

2. în timpul exercitării dreptului său, uzufructuarul are următoarele obligaţii:

să se folosească de lucru ca un proprietar cu obligaţia de a-l întreţine în stare perfectă;

să aducă la cunoştinţă nudului proprietar despre orice încălcări sau uzurpări ale dreptului său;

obligaţia de a suporta cheltuielile şi sarcinile obişnuite ale lucrului (art. 548-549 C.civ.).

Drepturile nudului proprietar: dreptul de a dispune de lucru, respectând atributele ce

aparţin uzufructuarului; dreptul de a beneficia de productele bunului; dreptul de a exercita toate acţiunile care interesează

proprietatea acestui lucru.

42


Obligaţiile nudului proprietar. Are două obligaţii negative: obligaţia de a-l garanta pe uzufructuar pentru evicţiune,

când ea a fost asumată prin actul de constituire a uzufructului;

obligaţia de a se abţine de la orice acţiune prin care l-ar stânjeni pe uzufructuar în exerciţiul drepturilor sale.

Stingerea uzufructului Uzufructul se poate stinge prin unul din următoarele moduri: a. prin moartea uzufructuarului; b. la expirarea termenului pentru care a fost instituit; c. prin consolidare, adică dobândirea de către uzufructuar a

nudei proprietăţi, devenind în acest mod proprietarul lucrului;

d. prin neuz – dacă uzufructuarul nu-şi exercită timp de 30 de ani dreptul de uzufruct;

e. prin pieirea totală a lucrului; f. prin decăderea din drept, datorită abuzului de folosinţă; g. prin renunţarea la dreptul de uzufruct expresă sau tacită

din partea uzufructuarului. Efectele stingerii uzufructului sunt: uzufructul încetează de la data stingerii lui; uzufructuarul este obligat să restituie nudului proprietar

lucrul ce a constituit obiectul uzufructului; restituirea lucrului se face, de regulă, de bunăvoie; în caz

contrar, proprietarul apelează la acţiunea în revendicare; în caz de pieire sau deteriorare a lucrului din culpa

uzufructuarului, acesta datorează despăgubiri proprietarului;

uzufructuarul nu are dreptul să ceară la încetarea uzufructului despăgubiri pentru îmbunătăţirile pe care le-a făcut, chiar dacă prin ele a sporit valoarea lucrului (art. 539 C.civ.);

nudul proprietar este obligat să restituie uzufructuarului sumele de bani pe care acesta din urmă le-a plătit pentru el.

B. Dreptul de uz Este un drept real, o varietate a uzufructului dar de o întindere mai mică. Dreptul de uz „este un drept real în virtutea căruia titularul său poate folosi un lucru şi-i poate culege fructele numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale”. Are un caracter personal, neputând fi cedat sau închiriat altcuiva (art. 571 C.civ.) Dreptul de uz se dobândeşte şi se stinge după aceleaşi reguli ca şi uzufructul.

43


C. Dreptul de abitaţie Este un drept real, de aceeaşi natură ca şi uzufructul, am spune o varietate a acestuia care are ca obiect o casă de locuit. Dreptul de abitaţie se poate constitui asupra unei case de locuit, fără a fi necesară vreo autorizaţie din partea unui organ administrativ. Titularul dreptului de abitaţie poate, în mod excepţional, să închirieze o parte din locuinţă, cea pe care nu o locuieşte (vezi art. 572 C.civ.). Dreptul de abitaţie nu poate cesionat, nici închiriat, afară de excepţia adusă la art. 572 C.civ. Legea 319/1944 privind dreptul de moştenire al soţului supravieţuitor, recunoaşte acestuia dreptul de abitaţie asupra locuinţei soţului decedat cu următoarele condiţii: casa de locuit să facă parte din moştenire; soţul supravieţuitor să nu aibă altă locuinţă proprie; dreptul de abitaţie se recunoaşte până la ieşirea din

indiviziune, cel puţin un an de la decesul soţului său; dreptul de abitaţie încetează dacă soţul supravieţuitor se

recăsătoreşte înainte de ieşirea din indiviziune; soţul supravieţuitor nu este obligat să dea cauţiune pentru

dreptul de abitaţie; dreptul său de abitaţie nu poate fi nici cedat, nici închiriat;

comoştenitorii pot cere restrângerea dreptului de abitaţie dacă locuinţa nu-i este necesară în întregime.

D. Dreptul de servitute Art. 576 C.civ. defineşte servitutea ca fiind „o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt proprietar”. Din definiţia dată, rezultă şi caracterele juridice ale servituţiei: este un drept real asupra lucrului altuia; ea presupune două bunuri imobile, nu neapărat vecine,

cum este servitutea de trecere, de luat apă, dar care aparţin la doi proprietari diferiţi. Imobilul în favoarea cui se instituie servitutea se numeşte „fond dominant”, iar imobilul asupra căruia există servitutea se numeşte „fond aservit” sau „supus”;

este un drept imobiliar, deoarece nu se poate stabili decât cu privire la un bun imobil. Sunt susceptibile de servitute numai imobilele, prin natura lor, nu şi cele prin destinaţie ori cele prin obiectul la care se referă;

este un accesoriu al fondului. Ea nu poate fi despărţită de fond pentru a constitui un drept de sine stătător. Ea nu poate fi înstrăinată, urmărită, ipotecată independent de

44


fondul al cărui accesoriu este. Ea se transmite odată cu acest fond;

are un caracter perpetuu – ceea ce înseamnă că dacă părţile nu au stabilit altfel, servitutea va dura şi se va menţine cât timp imobilele vor dura;

este indivizibilă – ceea ce înseamnă că dacă bunul aparţine în coproprietate mai multor persoane, ea nu se poate stabili asupra sau în favoarea acelui bun decât numai cu acordul unanim al titularilor.

Servituţiile sunt susceptibile de mai multe clasificări, funcţie de anumite criterii: a. după modul lor de constituire: servituţiile naturale – care decurg din situaţia naturală a

locurilor, cum ar fi: servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvorului, servitutea de grăniţuire, servitutea de îngrădire etc.;

servituţiile legale – care izvorăsc din obligaţia impusă de lege, cum sunt: servitutea referitoare la zidul sau şanţul comun, servitutea privind interdicţia de a construi sau de a planta pe un teren fără respectarea distanţelor faţă de hotar, servitutea de vedere, servitutea de trecere;

servituţiile stabilite prin fapta omului – care îşi au sorgintea în voinţa proprietarilor, testament sau uzucapiune. Aşa zisele servituţii naturale şi legale nu sunt decât îngrădiri ale dreptului de proprietate sau limitări normale ale atributului folosinţei în scopul folosirii raţionale a fondurilor învecinate;

b. după obiectul lor: servituţiile pozitive – care îndreptăţesc pe proprietarul

fondului dominant să facă în mod nemijlocit acte de folosinţă pe fondul aservit, aşa cum sunt servitutea de a lua apă sau servitutea de trecere;

servituţiile negative – impun proprietarului fondului aservit anumite restricţii, impedimente pentru exercitarea dreptului său, cum sunt de a nu clădi pe terenul său ori de a nu deschide fereastra;

c. după alte criterii: servituţiile urbane şi rurale – după cum sunt stabilite în

folosul unei clădiri sau al unui teren (art. 621 C.civ.); servituţiile continue şi necontinue – după cum exerciţiul

lor este sau poate fi continuu, fără să fie necesară fapta omului, ori, din contră, este necesară fapta omului pentru a fi exercitate. Sunt servituţi continue: servituţile de apeduct, de scurgere a apelor, servitutea ferestrelor (art. 622 C.civ.). Este servitute necontinuă dreptul de trecere sau de a lua apă din fântână.

45


A. Servituţiile naturale Se nasc din situaţia naturală a lucrurilor. Sunt reglementate de art. 578-585 C.civ. şi acestea sunt: servitutea de scurgere a apelor naturale. Lacurile

inferioare sunt supuse a primi apele care curg în mod natural, fără intervenţia omului, fără ca acesta să fi făcut vreo lucrare (şanţ, jgheab etc.). Proprietarul fondului aservit nu poate să ridice stăvilare pentru a opri scurgerea apelor, iar proprietarul fondului dominant nu poate face lucrări care să agraveze situaţia fondului aservit (vezi art. 578 C.civ.);

servitutea izvoarelor. Proprietarul care are un izvor pe proprietatea sa poate să-l întrebuinţeze, fără a avea dreptul să vatăme dreptul pe care proprietarul altui fond l-ar fi dobândit cu privire la folosirea acestui izvor (vezi art. 579 şi 581 C.civ.);

servitutea de grăniţuire. Proprietarul poate obliga pe vecinul său să procedeze la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa, mai concret, îl obligă să aşeze semne exterioare care să delimiteze proprietăţile. Delimitarea se face în mod amiabil, în caz contrat se poate introduce acţiune de grăniţuire pentru delimitarea fondurilor învecinate. Pentru clădirile alipite, despărţite prin zid, grăniţuirea nu poate avea loc (vezi art. 584 C.civ.);

servitutea de îngrădire. Proprietarul are dreptul de a-şi îngrădi obiectul dreptului său de proprietate, respectând servitutea de trecere a vecinului. El poate obliga pe vecin să contribuie la efectuarea acestei operaţii de îngrădire.

Mulţi autori consideră dreptul de îngrădire nu ca o servitute, ci ca o manifestare a dreptului de proprietate (vezi art. 585 C.civ.). B. Servituţiile legale Sunt servituţile stabilite prin lege şi acestea sunt: distanţa plantaţiilor

Arborii înalţi nu vor putea fi plantaţi mai aproape de doi metri faţă de hotarul despărţitor, iar arbuştii şi gardul viu mai aproape de 0,5 m faţă de acelaşi hotar, dacă nu există obiceiuri locale care să prevadă altfel. În caz de nerespectare, proprietarul vecin are la îndemână o acţiune în justiţie pentru scoaterea lor, tăierea crengilor, scoaterea rădăcinilor care sunt pe proprietatea sa. Obligaţia de a respecta o anumită distanţă pentru plantaţii încetează dacă proprietarul fondului a obţinut o servitute contrară, adică de a avea plantaţii la o distanţă mai mică (vezi art. 607-609 C.civ.).

46


distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite construcţii.

Se referă la îndatorirea proprietarului unui fond de a ridica construcţii cu condiţia respectării unei anumite distanţe faţă de linia despărţitoare de fondul vecin, distanţă fie prevăzută prin lege, fie potrivit obiceiului locului. Mai concis, cel ce vrea să execute construcţii (puţuri, fierărie, ocol de vite, depozit de materiale etc.) trebuie să respecte distanţele prevăzute şi reglementate de dispoziţiile legale ori prin obiceiul locului (vezi art. 610 C.civ.). servitutea de vedere

Constă în interdicţia de a deschide fereastra de vedere, balcoane etc. spre fondul învecinat mai aproape de 1,9 metri pe linie dreaptă şi a distanţei de 6 decimetri dacă vederea este oblică. Această servitute este continuă şi aparentă şi se dobândeşte prin titlu sau prin posesia de 30 de ani. Deschiderile pentru aer şi lumină se pot practica la orice înălţime şi distanţă de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate şi nu pot aduce un prejudiciu fondului vecin (vezi art. 612 şi art. 614 C.civ.). servitutea de trecere

Proprietarul locului înfundat poate să ceară vecinului său dreptul de trecere spre calea publică pentru folosirea fondului, cu îndatorirea de a-l despăgubi pentru paguba ce i-ar produce-o. Împrejurarea că drumul de acces prezintă dificultăţi de amenajare sau de practicare pe anumite perioade de timp, nu dă dreptul la o astfel de servitute, nu dă dreptul la crearea unui alt drum de trecere. Servitutea de trecere rezultă din lege, nefiind condiţionată de obţinerea vreunei autorizaţii special. Ea nu poate fi dobândită prin uzucapiune (vezi art. 616 C.civ.). picătura streşinilor

Proprietarul este dator să facă streşina casei sale astfel încât apele din ploi să se scurgă pe terenul său sau în stradă, dar nu pe locul vecinului (vezi art. 615 C.civ.). servituţi aeronautice

Sunt reglementate prin Decretul 95/1979 privind condiţiile de stabilire a terenurilor de aeronautică, a zonelor de siguranţă, a servituţilor aeronautice.

47


Astfel, se interzice amplasarea de lucrări de construcţii sau instalaţii în apropierea locurilor de aterizare, decolare care pot pune în pericol siguranţa zborurilor. C. Servituţiile stabilite prin fapte omului Sunt servituţi propriu-zise, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate; sunt singurele care dezmembrează dreptul de proprietate. Se pot stabili orice fel de servituţi, cu condiţia ca acestea să nu contravină ordinii publice, sociale, economice şi să aibă ca obiect prestaţii personale. Servituţiile stabilite prin fapta omului pot izvorî din: convenţia părţilor, testament, prin efectul uzucapiunii. Cele ce izvorăsc din convenţie – au la bază acordul

părţilor, exprimat prin convenţie. Cele ce izvorăsc din testament – actul lor de constituire îl

reprezintă testamentul. Cele ce izvorăsc prin uzucapiune – se instituie în baza

uzucapiunii, fiind îndeplinite condiţiile: servitutea să fie continuă şi aparentă, posesia să fie utilă, posesia să fi durat 30 de ani.

Exercitarea dreptului de servitute A. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant: 1. Dreptul de a face toate lucrările necesare pentru a se servi de servitute şi de a o păstra. Ele se fac pe cheltuiala sa, afară de cazul dacă nu s-a convenit altfel. 2. Dreptul de a reclama şi stabili prin justiţie servitutea sa, printr-o acţiune petitorie, reală şi imobiliară numită acţiune confesorie de servitute. 3. Obligaţia de se folosi de servitute numai în conformitate cu titlul, fără a face nici în fondul dominant, nici în fondul aservit vreo modificare împovărătoare pentru fondul aservit. B. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit 1. Dacă prin titlu s-a stabilit obligaţia pentru el de a face unele cheltuieli pentru folosirea şi păstrarea servituţii, se poate scuti de această sarcină abandonând fondul aservit, la dispoziţia fondului dominant (vezi art. 632 C.civ.).

48


2. Obligaţia de a nu face nimic pentru a scădea sau îngreuna întrebuinţarea servituţii. Stingerea servituţiilor Servituţiile se sting prin: imposibilitatea materială de a exercita servitutea; de

exemplu, dreptul de trecere la o fântână încetează dacă aceasta a secat datorită lucrărilor de canalizare a străzii. În realitate, putem vorbi mai precis de o suspendare a servituţii şi nu de o încetare propriu-zisă, pentru că ea poate renaşte (vezi art. 636-637 C.civ.);

confuziunea – constând în reuniunea fondului dominant cu cel aservit în patrimoniul aceleiaşi persoane, proprietarul;

neuzul sau prescripţia extinctivă – duc la stingerea servituţii după trecerea a 30 de ani de neîntrebuinţare;

pieirea fondului aservit – în acest caz servitutea rămâne fără obiect;

renunţarea la servitute din partea titularului – este un drept al său, nimeni şi nimic nu-l împiedică să facă acest lucrul;

expirarea termenului, dacă prin convenţia părţilor s-a stipulat un astfel de termen pentru servitute;

revocarea, rezolvarea sau anularea dreptului celui ce a constituit servitutea.

E. Dreptul de superficie Dreptul de superficie este „un drept real care constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană denumită superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe un teren ce aparţine unei alte persoane, precum şi dreptul de folosinţă asupra acelui teren”. În acest caz se suprapun două drepturi de proprietate aparţinând a doi proprietari diferiţi: dreptul superficiarului asupra construcţiilor, plantaţiilor sau al altor lucrări şi dreptul proprietarului asupra terenului. Dreptul de superficie are următoarele caractere juridice: este un drept real imobiliar ce poate avea ca obiect

numai construcţii, plantaţii sau alte lucrări ataşate solului; superficia are un caracter perpetuu. Dreptul de superficie

nu se stinge prin neuz. Nu poate fi făcut să înceteze pe calea ieşirii din indiviziune;

este un drept imprescriptibil. Constituirea dreptului de superficie Nici Codul civil, nici alte legi speciale nu enumeră situaţiile în care se poate naşte dreptul de superficie. Practica instanţelor

49


însă a conturat mai multe situaţii generatoare de drept de superficie. Acestea sunt: 1. în domeniul relaţiilor de familie: atunci când doi soţi construiesc o locuinţă pe terenul

proprietatea exclusivă a unuia dintre ei. Locuinţa va fi bun comun, soţul neproprietar asupra terenului dobândeşte un drept de superficie;

atunci când unul din soţi construieşte cu mijloace proprii pe terenul bun comun al soţilor;

atunci când soţii construiesc pe terenul unui terţ cu acordul acestuia;

2. în domeniul relaţiilor de concubinaj: concubinii construiesc împreună o casă pe terenul

proprietate exclusivă a unuia dintre ei; în materia coproprietăţii, atunci când mai multe persoane

construiesc împreună pe terenul proprietatea exclusivă a unuia dintre ei o clădire cu mai multe apartamente;

Stingerea dreptului de superficie Dreptul de superficie se stinge prin aceleaşi moduri ca şi dreptul de proprietate. În plus, mai sunt cunoscute două moduri specifice: când superficiarul dobândeşte proprietatea terenului sau

proprietarul terenului dobândeşte şi construcţiile; în cazul distrugerii integrale a construcţiei, când se stinge

superficia, terenul devenind astfel liber de sarcina de care a fost grevat.

50

Structura dreptului de proprietate

Unitatea de învăţare Nr. 6 STRUCTURA DREPTULUI DE PROPRIETATE Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 6 structura dreptului de proprietate; dreptul de proprietate privată; dreptul de proprietate publică.

După studiul unităţii de învăţare nr. 6 vei fi capabil: să cunoşti formele dreptului de proprietate; să tratezi diferenţiat cu toate particularităţile ei fiecare

formă de proprietate (publică şi privată). 6.1. Proprietatea şi formele ei

Transformările politice, economice şi juridice care au avut loc în ţara noastră după abolirea regimului comunist au făcut ca dreptul de proprietate să fie supus unor restructurări radicale. Fostul drept de proprietate socialistă, de stat şi cooperatistă s-a transformat în proprietatea privată şi proprietatea de stat – sau publică. Astfel, structura actuală a dreptului de proprietate este următoarea: a. după subiectele dreptului de proprietate: drept de proprietate al peroanelor fizice; drept de proprietate al persoanelor juridice

b. după modurile de dobândire: drept de proprietate dobândit prin acte juridice; drept de proprietate dobândit prin fapte juridice; drept de proprietate dobândit în raporturile dintre vii şi

pentru cauză de moarte; drept de proprietate dobândit prin moduri originare de

dobândire a proprietăţii prin acte juridice translative de proprietate;

c. după cum dreptul de proprietate nu este sau este afectat de modalităţi: drept de proprietate pur şi simplu; drept de proprietate afectat de modalităţi (dreptul de

proprietate comună, dreptul de proprietate rezolubilă, dreptul de proprietate anulabilă).

d. după regimul juridic: drept de proprietate publică; drept de proprietate privată.

51


6.2. Dreptul de proprietate privată Prin drept de proprietate privată înţelegem „dreptul de proprietate particulară, aparţinând persoanelor fizice şi persoanelor juridice de tip particular, dreptul de proprietate al societăţilor comerciale cu capital integral sau majoritar de stat şi dreptul de proprietate privată al statului, unităţilor administrativ-teritoriale şi al persoanelor juridice înfiinţate ca organe ale statului sau autorităţile locale, cum sunt regiile autonome”. Dreptul de proprietate privată are ca obiect toate categoriile de bunuri apropriate de către oricare subiect de drept civil, persoană fizică sau juridică, cu excepţia bunurilor aflate în proprietatea publică. Subiectele dreptului de proprietate privată pot fi persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat şi alte asemenea subiecte colective, precum şi statul şi unităţile administrativ-teritoriale. În dreptul nostru, orice persoană fizică este subiect al dreptului de proprietate privată, iar în ce priveşte obiectul dreptului de proprietate privată îl poate constitui orice bun imobil, teren şi construcţii, bunuri mobile corporale şi incorporale, acţiunile societăţilor comerciale, obligaţiunile acestora, titlurile de credit etc. Mai pot fi subiecte ale dreptului de proprietate privată şi persoanele juridice de drept privat: societăţile comerciale, forme de asociere cu scop lucrativ, forme de asociere profesională, organizaţii caritabile, asociaţii culturale, culte religioase etc. Obiectul acestui drept îl constituie bunurile din patrimoniul lor, oricare ar fi cuprinderea lor valorică. Nu pot constitui obiectul proprietăţii lor private bunurile care sunt exclusiv bunuri proprietate publică. Exerciţiul dreptului de proprietate privată asupra unor categorii de bunuri este supus de legiuitor unor reguli speciale a căror nerespectare poate atrage sancţiuni, fie ele de natură administrativă, civilă etc. Avem în vedere regimul juridic al construcţiilor şi dobândirea dreptului de proprietate asupra locuinţelor în condiţiile unor acte normative speciale, regimul juridic al terenurilor şi circulaţia lor, regimul juridic al unor bunuri care fac parte din patrimoniul cultural naţional.

52


Ne vom ocupa doar de regimul juridic al construcţiilor. Construcţiile proprietate privată sunt în circuitul civil general. În consecinţă, ele pot fi înstrăinate, respectiv dobândite prin oricare dintre modurile prevăzute de lege: convenţie, testament, succesiune, uzucapiune, accesiune etc. Dreptul de proprietate asupra construcţiilor este compatibil cu instituirea unor drepturi reale principale, dezmembrăminte ale proprietăţii (uz, uzufruct, abitaţie, servitute, superficie), după cum dreptul de proprietate asupra lor poate fi grevat de ipotecă sau privilegiu imobiliar. Persoanele fizice sau juridice străine pot dobândi drept de proprietate asupra construcţiilor şi vor dobândi un drept de superficie sau de folosinţă pe alte temeiuri juridice asupra terenurilor pe care acestea se află. Dacă în perioada anterioară anilor ’90 transmiterea construcţiilor cât şi constituirea de drepturi reale cu privire la aceste bunuri imobile erau condiţionate de obţinerea unor autorizaţii administrative prealabile şi de încheierea actului de înstrăinare în formă autentică, în prezent nu se cere îndeplinirea vreunei condiţii de formă a actului juridic de înstrăinare sau de dobândire a construcţiilor. Aşa fiind, ele pot fi înstrăinate prin simplul acord al părţilor. Înscrierea actului în cartea funciară are ca efect numai opozabilitatea faţă de terţi, iar efectul translativ al actului de înstrăinare se produce în momentul realizării acordului de voinţă (face excepţie donţia). Înstrăinarea construcţiilor prin act sub semnătură privată nu poate conduce la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent, ci numai la constituirea unui drept de superficie. Este posibil ca, uneori, înstrăinarea construcţiei să se facă de către proprietarul ei care nu este şi proprietar al terenului pe care se află aceasta sau a terenului aferent acesteia şi are asupra lui un drept de folosinţă sau un drept de concesiune. Într-o atare situaţie, odată cu înstrăinarea construcţiei se va transmite automat şi dreptul de folosinţă sau de concesiune asupra terenului aferent, ca efect al transmiterii dreptului de proprietate asupra construcţiei (vezi Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii).

6.3. Dreptul de proprietate publică

Constituţia prevede: „proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale”.

53


În ce priveşte obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publică, acelaşi act normativ prevede: „Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil în interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental precum şi alte bunuri stabilite prin legea organică”. Toate aceste bunuri constituie obiect al dreptului de proprietate publică. Din cele arătate mai sus, rezultă că titularii dreptului de proprietate publică sunt: Statul Român – asupra bunurilor din domeniul public de

interes naţional; unităţile administrativ-teritoriale – asupra bunurilor din

domeniul public de interes local. Ei pot fi în acelaşi timp şi titulari ai dreptului de proprietate privată ce are ca obiect bunurile ce fac parte din domeniul privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale. Dreptul de proprietate publică este „dreptul de proprietate a statului şi unităţilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul public care se exercită în regim de drept public, fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil”. Din această definiţie rezultă şi caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică: titularii acestui drept sunt statul şi unităţile

administrativ-teritoriale; obiectul acestui drept este alcătuit din bunurile ce fac

parte din domeniul public; exercitarea acestui drept are loc numai în regim de

drept public; este un drept inalienabil – adică bunurile ce fac obiectul

său sunt scoase din circuitul civil, fiind interzisă chiar dezmembrarea lui prin constituirea de alte drepturi reale;

este un drept imprescriptibil-extinctiv, cât şi achizitiv. Aceasta înseamnă că acţiunea în revendicarea dreptului de proprietate publică poate fi introdusă oricând;

este un drept insesizabil – în sensul că nu pot fi urmărite de creditorii proprietarului său.

Aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate. De principiu, nu pot face obiectul privatizării decât numai în condiţiile expres prevăzute de lege. Domeniul public Are mai multe accepţiuni, dar pe noi ne interesează analiza în sensul „stricto sensu”. Din acest punct de vedere, prin

54


domeniu public înţelegem „bunurile care sunt obiecte ale dreptului de proprietate publică al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale” la care se mai adaugă şi serviciile publice. Bunurile ce alcătuiesc domeniul public al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale sunt obiecte ale dreptului de proprietate publică. Domeniul statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale este alcătuit din totalitatea bunurilor aflate în proprietatea lor şi se împarte în: domeniul public; domeniul privat.

Domeniul privat cuprinde bunurile ce se află în proprietatea privată a statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. Se pune problema să facem o determinare a sferei bunurilor care sunt obiecte ale dreptului de proprietate publică şi deci fac parte din domeniul public al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, deoarece domeniul privat al statului şi unităţilor administrativ-teritoriale este alcătuit, aşa cum am arătat mai sus, din bunuri aflate în proprietatea lor care nu fac parte din domeniul public. Sunt obiecte ale dreptului de proprietate publică acele categorii de bunuri care sunt enumerate expres de lege (vezi Constituţia). La dispoziţiile constituţionale vom mai adăuga şi dispoziţiile altor acte normative, cum sunt: Legea 213/1998; Legea 215/2001 etc., acte normative care arată că domeniul public este constituit din: a. bunurile enumerate de Constituţie; b. bunurile enumerate de dispoziţiile Legii 213/1998 (anexă); c. orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt

de uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege.

Se poate observa că enumerarea lor nu este limitativă. De aceea, având în vedere şi dispoziţiile Legii 213/1998 mai fac parte din domeniul public şi bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de „uz” sau „de interes public”. Bunurile de uz public sunt acele bunuri care prin natura lor sunt de folosinţă generală, cum ar fi: pieţele, podurile, drumurile, statuile, monumentele publice etc.

55


Bunurile de interes public sunt acele bunuri care prin natura lor sunt destinate şi folosite sau exploatate în cadrul unui serviciu public pentru desfăşurarea unor activităţi care interesează întreaga societate. Exemplificăm: şcolile, spitalele, teatrele, muzeele, bibliotecile etc. Încadrarea unor bunuri în categoria celor de uz public ori de interes public se face funcţie de natura şi afectaţiunea lor de către organele de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale, după caz. Delimitarea domeniului public al statului faţă de domeniul public al unităţilor administrativ-teritoriale Această delimitare o face Legea 213/1998. a. Domeniul public al statului este alcătuit din bunurile

prevăzute în Constituţie şi din cele prevăzute la punctul I din Anexa la Legea 213/1998, precum şi din alte bunuri de uz sau de interes naţional, declarate prin lege.

b. Domeniul public al judeţelor este alcătuit din bunurile prevăzute la punctul II din Anexa legii 213 şi alte bunuri de uz sau interes public judeţean, declarate ca atare prin hotărârea Consiliului Judeţean sau de lege.

c. Domeniul public al comunelor, oraşelor, municipiilor este alcătuit din bunurile prevăzute la punctul III din aceeaşi Anexă şi din alte bunuri de uz sau interes public local, declarate ca atare prin hotărârea Consiliului Local dacă nu sunt declarate ca atare prin lege bunuri de uz sau interes public naţional sau judeţean.

Litigiile cu privire la delimitarea domeniului public al statului, judeţelor, municipiilor, oraşelor, comunelor sunt de competenţa instanţelor de contencios administrativ. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică Art. 7 din Legea 213/1998 stabileşte modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică. Acestea sunt: a. pe cale naturală; b. achiziţii publice efectuate în condiţiile legii; c. exproprierea pentru cauză de utilitate publică; d. acte de donaţie sau legate acceptate în condiţiile legii de

Guvern, Consiliul Judeţean etc.; acceptarea donaţiilor se face numai în formă autentică;

e. trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale în domeniul public;

f. prin alte moduri prevăzute de lege (vânzarea, confiscarea, accesiunea etc.).

56


Modurile de încetare a dreptului de proprietate publică Dreptul de proprietate publică încetează: a. prin pieirea bunului pe calea naturală sau prin intervenţia

omului; b. prin trecerea bunului în domeniul privat; c. prin trecerea „ex lege” a unor bunuri din domeniul public în

domeniul privat în vederea reconstituirii dreptului de proprietate particulară, retrocedare fost proprietar, vânzare etc.

Exercitarea dreptului de proprietate publică Organizarea exercitării acestui drept de proprietate aparţine prin lege titularilor acestui drept (statul şi unităţile administrativ-teritoriale). Toate aceste autorităţi (guvernele, ministerele, alte autorităţi centrale, consiliile judeţene, consiliile locale) înfăptuiesc ce se numeşte administrarea generală a domeniului public. Acest organe acţionează exclusiv în calitatea lor de autorităţi publice, adică subiecte de drept administrativ sau public. Aceste autorităţi competente pot hotărî uneori ca dreptul de proprietate publică asupra unor bunuri sau exercitarea unor atribute ale dreptului de proprietate publică să fie exercitate, să se realizeze prin intermediul unor subiecte de drept civil. Pentru aceasta, marea majoritate a bunurilor proprietate publică sunt încredinţate prin acte de putere sau prin norme juridice unor persoane juridice înfiinţate în acest scop, tot prin acte de putere. Unele bunuri sunt atribuite prin contract persoanelor juridice de drept privat şi persoanelor fizice sau chiar închiriate. Temeiul legal al încredinţării unor bunuri altor persoane în scopul folosirii şi chiar exploatării lor se găseşte în textul art. 136(4) din Constituţie: „În condiţiile legii organice, ele pot fi date în administrarea regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate. Ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică”. Legea 213/1998 prevede: „Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor în folosinţă gratuită pe termen limitat persoanelor juridice fără scop lucrativ, dar care desfăşoară

57


activităţi de binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor publice”. Aşadar, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare, în concesiune, folosinţă gratuită şi închiriate. Rezultă că asupra bunurilor proprietate publică se pot constitui trei drepturi reale: 1. dreptul de administrare al regiilor autonome sau

instituţiilor publice; 2. dreptul de concesiune; 3. dreptul de folosinţă asupra unor bunuri imobile. 1. Dreptul de administrare al regiilor autonome şi instituţiilor publice asupra bunurilor proprietate publică Art. 12 din legea 213/1998 prevede: „Bunurile din domeniul public pot fi date, după caz, în administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autorităţilor publice centrale şi locale, a altor instituţii publice de interes naţional, judeţean şi local”. Titularii dreptului de administrare sunt: regiile autonome; prefecturile şi autorităţile publice centrale şi locale

(ministere, consilii judeţene, consilii locale); instituţii publice de interes naţional, judeţean sau local.

Regiile autonome Înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea lor sunt reglementate de Legea 15/1990 – reorganizarea unităţilor economice de stat în regii autonome şi societăţi comerciale. Regiile autonome sunt întreprinderi ale statului sau, după caz, ale judeţului ori municipiului, fiind persoane juridice de natură mixtă, de drept public şi de drept privat. Sunt subiecte subordonate aflându-se sub comanda şi controlul acestor autorităţi. În acelaşi timp, pot fi şi persoane juridice de drept privat. Instituţiile publice Sunt persoane juridice înfiinţate prin acte de putere ale autorităţilor publice centrale sau locale în scopul realizării unor activităţi fără caracter comercial sau pentru îndeplinirea unui serviciu public nepatrimonial. Ele sunt finanţate total sau în parte din bugetul de stat sau bugetele locale, cum sunt: universităţile, teatrele publice, spitalele publice etc.

58


Dreptul de administrare pe care îl au aceşti titulari este modalitatea juridică de exercitare, în planul dreptului civil, a însuşi dreptului de proprietate publică. El este un drept real principal şi de aceea, în cadrul raportului de drept civil, are o fiinţă proprie, de sine stătătoare. Are un caracter absolut, fiind opozabil („erga omnes”). Este opozabil tuturor şi este inopozabil titularului dreptului de proprietate public, în calitatea sa de administrator general. Acest drept real de administrare nu este un dezmembrământ al dreptului de proprietate publică, este inalienabil şi deci nedezmembrabil. El nu poate fi decât revocat pentru motive temeinice de autoritatea competentă şi potrivit legii. Titularul acestui drept de administrare poate să posede, să folosească şi să dispună de bunul aflat în administrare, în condiţiile stabilite de actul de atribuire. 2. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publică Potrivit reglementărilor în vigoare (vezi Legea 337/2006, OUG 34/2006, OUG 54/2006) concesiunea este de 3 feluri: concesiune de bunuri; concesiune de servicii publice; concesiune de activităţi economice.

Concesionarea unor bunuri se face prin contract de concesiune care, potrivit disp. Legii 337/2006, este „contractul prin care o parte numită concedent transmite pentru o perioadă determinată, celeilalte părţi numită concesionar, dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun proprietate publică pe riscul şi pe răspunderea sa, în schimbul unei sume de bani numită redevenţă”. Natura juridică a acestui contract este o problemă discutată şi controversată. În opinia noastră, contractul de concesiune a bunurilor din domeniul public este un contract administrativ, solemn, forma scrisă fiind obligatorie sub sancţiunea nulităţii absolute, sinalagmatic, oneros, comutativ, cu executare succesivă în timp şi intuitu personae.

59


Subconcesionarea este interzisă. Concesionarul este obligat să plătească o redevenţă, adică o sumă de bani care se plăteşte periodic concedentului, sumă de bani care se face venit la bugetul de stat sau bugetul local. Asupra bunurilor aflate în concesiune, concesionarul are un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate publică. Este opozabil tuturor, cu excepţia proprietarului. Se naşte dintr-un contract administrativ, de drept public. Fiind un drept real principal, dreptul de concesiune conferă titularului său anumite atribute, prerogative (posesia, folosinţa, inclusiv dreptul de a-i culege fructele sau percepe fructele produse de acesta). Contractul de concesiune încetează: prin acceptul părţilor; la îndeplinirea termenului; prin denunţare unilaterală de către concedent; prin renunţarea concesionarului; prin dispariţia obiectului concesiunii, dintr-o cauză de forţă

majoră. Retragerea concesiunii sau rezilierea unilaterală a contractului de concesiune are un caracter de sancţiune şi intervine prin actul de putere al concedentului, în cazul nerespectării obligaţiilor de către concesionar. La încetarea concesiunii, concesionarul este obligat să restituie concedentului bunurile ce au făcut obiectul concesiunii, iar dacă acestea au fost distruse total ori parţial va fi obligat la despăgubiri. 3. Dreptul real de folosinţă asupra unor bunuri din domeniul public Legea 213/1998 dispune: „Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor in folosinţa gratuită, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop lucrativ care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică ori servicii publice”. Darea în folosinţă are loc printr-un act de putere emis de autoritatea competentă care, după caz, poate fi: Guvernul, Consiliul judeţean, Consiliul local.

60


Dreptul de folosinţă se naşte printr-un act administrativ individual şi are următoarele caractere juridice: este un drept real principal derivat; opozabil tuturor, mai puţin titularului dreptului de

proprietate; este un drept real intuitu-personae; este un drept real imobiliar; este un drept cu titlu gratuit; este un drept temporar; este un drept revocabil.

Dreptul de folosinţă conferă titularului său atributele: „posesia” şi „folosinţa”. Nu are şi atributul „dispoziţie” nici materială şi nici juridică, şi-i poate culege fructele. Dreptul de proprietate publică încetează dacă: bunul a pierit în orice mod în materialitatea lui; bunul a fost trecut în domeniul privat.

61

Modalităţile dreptului de proprietate

Unitatea de învăţare Nr. 7 MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 7 dreptul de proprietate afectat de modalităţi; proprietatea comună (pe cote părţi şi în devălmăşie); proprietatea rezolubilă; proprietatea anulabilă.

După studiul unităţii de învăţare nr. 7 vei fi capabil: să cunoşti fiecare formă de proprietate cu toate

particularităţile ei; să rezolvi speţe în materie.

7.1. Enunţare

Dreptul de proprietate, fiind un drept patrimonial, poate fi afectat de modalităţi. Dreptul de proprietate afectat de modalităţi este „acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care fie că aparţin simultan şi concurent la două sau mai multe persoane, fie că existenţa lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului”.

7.2. Clasificarea dreptului de proprietate funcţie de modalitatea afectată

Din punct de vedere al modalităţilor ce-l pot afecta, dreptul de proprietate poate fi: drept de proprietate comună; drept de proprietate rezolubilă sau revocabilă; drept de proprietate anulabilă.

A. Dreptul de proprietate comună Se caracterizează prin aceea că „un bun sau mai multe bunuri aparţin în proprietatea a două sau mai multe persoane care îşi pot exercita împreună, simultan şi concurent toate prerogativele recunoscute de lege oricărui proprietar”. Proprietatea comună are două forme: proprietate pe cote-părţi; proprietate în devălmăşie.

a. Proprietatea pe cote-părţi Se mai numeşte şi coproprietate. Se caracterizează prin aceea că „un bun aparţine simultan şi concurent la doi sau

62


mai mulţi proprietari, fără ca bunul respectiv să fie fracţionat în materialitatea sa”. Fiecare coproprietar are determinată o cotă parte ideală, abstractă, matematică din dreptul de proprietate, care se exprimă în fracţie (1/2, 1/3, 1/10 etc.). Numai la încetarea stării de coproprietate se va stabili şi individualiza exact partea materială din bun ce corespunde cotei-părţi din dreptul de proprietate aparţinând fiecăruia. Astfel, coproprietatea se transformă în proprietate exclusivă. Coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate pe cote-părţi este şi el de două feluri: a1. drept de proprietate pe cote-părţi obişnuită sau temporară; a2. drept de proprietate pe cote-părţi forţată sau perpetuă. a1. Coproprietatea obişnuită sau temporară are un caracter vremelnic, deoarece durează până la sistarea ei. Modalitatea ei de sistare este împărţeala. Această coproprietate obişnuită poate rezulta dintr-o moştenire, atunci când la succesiune vin doi sau mai mulţi moştenitori. Regimul juridic al coproprietăţii obişnuite sau temporare are la bază două idei: nici unul din coproprietari nu are un drept exclusiv asupra

unei părţi materiale din bunul aflat în coproprietate; fiecare copărtaş are un drept exclusiv numai asupra unei

cote-părţi ideale, abstracte matematic din dreptul de proprietate asupra acelui bun.

Funcţie de aceste două idei, pot fi analizate drepturile şi obligaţiile copărtaşilor şi să distingem între drepturile lor asupra bunului în materialitatea sa şi drepturile lor referitoare la cota-parte ideală, matematică din dreptul de proprietate care aparţine fiecăruia în mod exclusiv.

Drepturile copărtaşilor asupra bunului în materialitatea sa Pentru că nu au drepturi sau prerogative asupra unei părţi determinate din bun, privit în materialitatea sa, tragem concluzia că nici un fel de act nu poate fi făcut cu privire la bun, fără acordul unanim al copărtaşilor. Totuşi, literatura de specialitate şi practica judiciară au admis că exercitarea atributelor de „posesie” şi de „folosinţă” pot fi făcute de fiecare coproprietar. Ei pot face acte materiale, dar şi acte juridice.

63


Actele materiale – constau în acte de posesie, folosinţă şi dispoziţie materială asupra bunului comun. Coposesia permite fiecărui copărtaş să exercite stăpânirea materială a bunului, simultan şi concurent cu ceilalţi copărtaşi. Copărtaşul care este tulburat sau exclus de la posesie de către ceilalţi copărtaşi are dreptul la o acţiune posesorie împotriva lor. Copărtaşul ce exercită o posesie utilă nu poate invoca uzucapiunea în raport cu ceilalţi copărtaşi. Folosinţa materială a bunului poate fi exercitată de fiecare copărtaş cu respectarea regulilor: să nu schimbe destinaţia şi modul de utilizare a bunului; să nu împiedice exerciţiul simultan şi concurent al

folosinţei celorlalţi copărtaşi. Orice coproprietar poate cere partajul dreptului, cu atât mai mult el poate cere partajarea folosinţei conform principiului „cine poate mai mult poate şi mai puţin”. Dacă nu se cere partajarea dreptului, înseamnă că ei sunt de acord cu folosinţa în comun. Dispoziţia materială se exercită numai cu acordul tuturor copărtaşilor. Actele juridice se încheie asupra unei părţi materiale determinată din bun. Este necesar să distingem după cum actele juridice sunt: acte de conservare, acte de administrare şi acte de dispoziţie juridică. Actele de conservare încheiate de un singur coproprietar sunt validate în temeiul gestiunii de afaceri. Actele de administrare încheiate de un singur coproprietar pot fi validate de la caz la caz, considerându-se că între ei operează un mandat tacit. În ce priveşte actele de dispoziţie, un singur copărtaş nu poate încheia acte de dispoziţie fără acordul unanim al celorlalţi coproprietari, prin care ar înstrăina sau ar greva bunul sau o parte din acesta.

Drepturile copărtaşilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul de proprietate Amintim faptul că fiecare coproprietar are un drept de proprietate propriu, exclusiv, în cotă-parte ideală şi matematică. De aceea, oricare coproprietar poate înstrăina şi greva cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului în favoarea unui alt

64


copărtaş sau a unei terţe persoane, dobânditorul luând locul fostului coproprietar. Obligaţiile copărtaşilor Toţi copărtaşii sunt obligaţi să contribuie, proporţional cu cota-parte a fiecăruia, la acoperirea cheltuielilor şi datoriilor ocazionate de întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului comun. Încetarea coproprietăţii obişnuite sau temporare Aceasta poate înceta prin mai multe moduri: ea este sistată în cazul în care toate cotele-părţi din

dreptul de proprietate sunt dobândite prin acte juridice sau uzucapiune de unul din copărtaşi sau de către o terţă persoană;

pieirea totală a bunului; expropriere; partaj sau împărţeală.

Împărţeala este operaţiunea juridică prin care încetează starea de coproprietate ori de indiviziune în sensul că bunul sau bunurile stăpânite pe cote-părţi sunt împărţite materialmente între copărtaşi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei părţi determinate sau asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii. Împărţeala este reglementată în art. 728-799 C.civ. şi este completată cu dispoziţiile Codului de procedură civilă art. 6731-67314 – procedura specială a împărţelii judiciare. Art. 728 alin 1 C.civ. prevede: „nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune”. Dreptul de a cere ieşirea din indiviziune este imprescriptibil. Acest drept aparţine fiecărui coproprietar. Exerciţiul acestui drept poate fi şi „suspendat” dacă, prin convenţie, copărtaşii s-au obligat să menţină starea de coproprietate. Partajul mai poate fi cerut şi de creditorii personali ai unuia/unora dintre coproprietari, pe calea acţiunii oblice. Împărţeala este de două feluri: 1. Împărţeala convenţională – se realizează prin acordul de voinţă al tuturor copărtaşilor, prin bună-învoială. Este permisă numai dacă toţi sunt prezenţi şi se înţeleg cu privire la împărţirea bunului, iar actul încheiat să îndeplinească toate condiţiile de validitate ale actului juridic.

65


Legislaţia civilă nu prevede nici o condiţie de formă pentru validitatea împărţirii voluntare, ceea ce înseamnă că se poate face chiar şi verbal. Existenţa unui partaj voluntar face inadmisibil partajul judiciar. 2. Împărţeala judecătorească – este necesară ori de câte ori copărtaşii nu se înţeleg cu privire la modul de partajare a bunului comun. Procedura o regăsim în art. 6731-67314 C.pr.civ. În cererea de partaj se va arăta între cine urmează a avea loc împărţeala, titlul pe baza căruia se face împărţeala, bunurile supuse partajării, evaluarea lor, locul unde se află, persoana care le deţine sau le administrează. Dacă părţile ajung la o învoială în faţa instanţei de judecată se va încheia o tranzacţie şi instanţa va lua act de aceasta, urmând a pronunţa o hotărâre de expedient. Dacă nu ajung la o înţelegere, instanţa, printr-o încheiere de admitere în principiu, va stabili: masa de partajat, calitatea copărtaşilor, cota-parte ce li se cuvine, creanţele născute din starea de proprietate comună pe care le au unii faţă de alţii. Modalităţile concrete de realizare a partajului judiciar sunt: a. prin partajarea în natură a bunului – este singura

modalitate ce asigură egalitatea între foştii copărtaşi; dacă loturile atribuite în natură nu sunt egale ca valoare, ele se întregesc cu o sumă de bani;

b. prin atribuirea bunului comun în proprietate exclusivă a unuia dintre copărtaşi – în cazul în care instanţa constată că bunul comun nu poate fi partajat comod în natură deoarece este indivizibil, situaţie reţinută şi de expert în raportul de expertiză, va trebui să pună capăt stării de indiviziune prin atribuirea bunului unuia dintre copărtaşi, urmând ca ceilalţi să primească echivalentul în bani a valorii cotelor la care au dreptul. Instanţa, la atribuire şi mai ales când bunul comun este cerut de toate părţile, va ţine cont de o serie de criterii cum sunt: mărimea cotei fiecărei părţi, natura bunului, ocupaţia părţilor, dacă au domiciliu stabil, dacă au făcut îmbunătăţiri ce au sporit consistent valoarea acelui bun etc. (vezi art. 6731-67310 C.pr.civ.;

c. prin vânzarea bunului şi împărţirea echivalentului bănesc. În cazul în care bunul este nepartajabil în natură şi nici unul dintre copărtaşi nu doreşte să i se atribuie, instanţa va dispune vânzarea lui, după caz, prin licitaţie publică, preţul obţinut se va distribui copărtaşilor.

66


Potrivit disp. art. 786 C.civ. – „împărţeala sau partajul este un act juridic declarativ de drepturi, fiecare dintre foştii copărtaşi este considerat proprietar exclusiv al bunului ce i-a revenit în urma partajului, în mod retroactiv, încă din momentul când s-a născut coproprietatea”. Cu alte cuvinte, prin împărţeală nu se realizează un transfer de drepturi între copărtaşi, ci se constată şi se recunosc, cu efect retroactiv, drepturi preexistente. a2. Coproprietatea forţată şi perpetuă Este o altă formă a dreptului de proprietate pe cote-părţi şi are ca obiect un bun sau mai multe bunuri care, prin natura lor, pot şi sunt folosite în mod permanent de doi sau mai mulţi proprietari, neputând fi împărţite. Această coproprietate este forţată; ea există şi se menţine în afara voinţei copărtaşilor şi este şi perpetuă, datorită destinaţiei permanente. Coproprietatea forţată şi perpetuă are un caracter accesoriu. Bunurile care alcătuiesc obiectul său constituie accesoriul altor bunuri principale. Acest fel de coproprietate urmează soarta juridică a dreptului de proprietate asupra bunului principal, potrivit principiului „accesorium sequiter principale”. În cazul coproprietăţii forţate şi perpetue, coproprietarii au drepturi destul de largi, putându-se comporta ca şi când ar avea drept de proprietate exclusivă. Pot poseda şi utiliza bunul comun fără a avea nevoie de acordul celorlalţi copărtaşi cu condiţiile: să nu aducă atingere drepturilor simultane şi concurente,

de aceeaşi natură, ale celorlalţi coproprietari; să exercite aceste atribute (posesia şi folosinţa) în acord

cu destinaţia bunului şi interesul celorlalţi copărtaşi. Un coproprietar nu poate încheia acte de dispoziţie prin care să înstrăineze separat bunul aflat în coproprietatea forţată. Cazuri de coproprietate forţată şi perpetuă: coproprietatea lucrurilor comune necesare şi utile pentru

folosirea a două imobile vecine; coproprietatea despărţiturilor dintre două imobile (zidul, şanţul, gardul);

coproprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu două sau mai multe apartamente, având proprietari diferiţi;

coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (loc de veci, lucrare funerară, tablouri de familie etc.).

67


b. Dreptul de proprietate în devălmăşie Este o formă a proprietăţii comune, alături de proprietatea pe cote-părţi şi se caracterizează prin aceea că „titularii săi nu au determinată nici măcar o cotă-parte ideală, matematică, din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracţionate în materialitatea lor”. Devălmăşia poate rezulta din: lege; convenţia părţilor.

Legislaţia în vigoare reglementează un singur caz de devălmăşie legală. Este vorba despre dreptul de proprietate devălmaşă a soţilor asupra bunurilor dobândite în timpul căsătoriei. Totuşi, nu este exclus şi nici interzis de lege ca devălmăşia să se nască şi dintr-o convenţie a părţilor. Devălmăşia legală a soţilor nu trebuie confundată cu comunitatea matrimonială de bunuri care este o noţiune mult mai largă decât devălmăşia şi cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci şi celelalte drepturi patrimoniale, reale şi de creanţă, precum şi obligaţiile patrimoniale. Art. 30 alin 1 C.fam. prevede: „Bunurile dobândite în timpul căsătoriei de oricare dintre soţi, sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor. Orice convenţie contrară este nulă.” Art. 31 din C.fam. enumeră categoriile de bunuri proprii ale fiecărui soţ care nu intră în categoria bunurilor comune. Aşadar, izvorul dreptului de proprietate în devălmăşie a soţilor constă în faptul dobândirii lor în timpul căsătoriei de oricare dintre soţi. Exercitarea acestui drept de proprietate devălmaşă a soţilor are un caracter organizat prin lege. Astfel, disp. art. 35 din C.fam. prevede: „Soţii administrează şi folosesc împreună bunurile comune şi dispun tot astfel de ele. Oricare dintre soţi, exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are şi consimţământul celuilalt soţ. Cu toate acestea, nici unul dintre soţi nu poate înstrăina şi nici nu poate greva un teren sau o construcţie ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimţământul expres al celuilalt soţ”.

68


Din analiza textului de mai sus rezultă că soţii pot să stabilească de comun acord modul în care vor exercita atributele dreptului de proprietate în devălmăşie. Când oricare dintre soţi încheie singur acte de administrare, folosinţă şi dispoziţie asupra bunurilor comune, se presupune că are şi acordul celuilalt soţ. Legea instituie, astfel, prezumţia unui mandat tacit reciproc între soţi, prezumţie cu caracter relativ, ea putând fi oricând răsturnată de celalalt soţ. Mandatul tacit reciproc de reprezentare între soţi este limitat sau restrâns în mod expres şi prin lege. Art. 35 alin 2 C.fam. exceptează de la regula mandatului tacit reciproc al soţilor actele de dispoziţie cu privire la terenurile şi construcţiile bunuri comune. Astfel, nici unul dintre soţi nu poate săvârşi astfel de acte dacă nu are expres consimţământul celuilalt soţ. Încheierea unui astfel de act de dispoziţie cu privire la un asemenea bun, fără acordul celuilalt soţ, este lovit de nulitate relativă totală sau parţială. Dreptul de proprietate în devălmăşie încetează în momentul desfacerii sau încheierii căsătoriei. Bunurile comune ale soţilor pot fi împărţite, în împrejurări excepţionale, şi în timpul căsătoriei, împărţeala putând fi cerută de unul dintre soţi.

Grupaj de asemănări şi deosebiri între cele două forme ale dreptului de proprietate comună (pe cote-părţi şi în devălmăşie)

asemănări: ambele drepturi de proprietate aparţin la două sau mai

multe persoane simultan şi concurent asupra unui bun sau a unor bunuri nefracţionate în materialitatea lor;

ambele sistează prin operaţia împărţelii;

deosebiri: dacă în situaţia coproprietăţii pe cote-părţi fiecare

coproprietar este titular exclusiv al unei cote-părţi, ideale, matematice din dreptul de proprietate, chiar dacă bunul este şi rămâne nefracţionat, în cazul dreptului de proprietate în devălmăşie nici unul dintre codevălmaşi nu are determinată nici măcar o cotă parte ideală, matematică, abstractă din dreptul de proprietate;

69


proprietatea pe cote-părţi se naşte şi există, de regulă, independent de identitatea şi calitatea coproprietarilor, pe când dreptul de proprietate în devălmăşie, indiferent de izvorul său (lege sau convenţia părţilor) are un caracter intuitu personae;

în situaţia dreptului de proprietate pe cote-părţi fiecare coproprietar poate dispune liber de cota-parte din drept care îi aparţine, iar în cazul proprietăţii în devălmăşie nici unul dintre codevălmaşi nu are posibilitatea să înstrăineze dreptul său, deoarece nu se cunoaşte cota-parte ce revine fiecăruia;

în cazul coproprietăţii pe cote-părţi se aplică principiul unanimităţii, cu corectivele stabilite de practica judiciară, iar în cazul proprietăţii devălmaşe a soţilor, între codevălmaşi operează prezumţia legală a mandatului reciproc de reprezentare, care permite fiecărui soţ să încheie acte de administrare, folosinţă şi dispoziţie asupra bunurilor comune, acţionând în nume propriu şi în calitate de reprezentant al celuilalt soţ.

B. Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă Se caracterizează prin aceea că existenţa sa în patrimoniul dobânditorului este nesigură, putând fi desfiinţat pentru a se întoarce, de regulă, în patrimoniul înstrăinătorului. Proprietatea rezolubilă apare în situaţia în care transferul proprietăţii de la o persoană la alta se face sub o condiţie rezolutorie. Condiţia este o modalitate a actului juridic civil, mai precis un eveniment viitor şi nesigur de a cărui realizare părţile fac să existe un act juridic civil. Condiţia rezolutorie – potrivit art. 1019 C.civ., este acea modalitate care supune „desfiinţarea obligaţiei la un eveniment viitor şi nesigur”. Mai precis, este acea condiţie de a cărei îndeplinire depinde desfiinţarea actului juridic civil. Exemplu de clauză care constituie o condiţie rezolutorie: „prezenta vânzare se desfiinţează dacă vânzătorului i se naşte un copil în doi ani de la încheierea contractului”. Revenind la proprietatea rezolubilă, concluzionăm că în cazul în care se îndeplineşte condiţia, dreprul se desfiinţează retroactiv. Dacă nu se îndeplineşte condiţia rezolutorie, dobânditorul îşi vede consolidat dreptul său.

70


Suntem în prezenţa dreptului de proprietate rezolubilă sau revocabilă în următoarele situaţii: a. în cazul în care transmisiunea dreptului de proprietate are

loc printr-un act juridic sub condiţie rezolutorie. Dreptul dobânditorului depinde de realizarea sau nerealizarea condiţiei;

b. donaţiile dintre soţi sunt revocabile (art. 937 C.civ.). Prin urmare, dreptul de proprietate dobândit de soţul donator depinde de faptul dacă celălalt soţ-donator va revoca sau nu donaţia;

c. art. 836 C.civ. „donaţiile făcute de persoane care nu au copii sau alţi descendenţi în momentul perfectării lor, sunt revocate de plin drept dacă donatorului i se naşte un copil chiar postum”.

Deci dreptul de proprietate al donatorului va fi sau nu revocat, funcţie de împrejurarea dacă donatorului i se va naşte ori nu un copil. C. Dreptul de proprietate anulabilă Constă în dreptul de proprietate care este dobândit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativă. Acţiunea în nulitate relativă este prescriptibilă, este supusă prescripţiei extinctive, în termenul general de trei ani. Până la acoperirea nulităţii relative prin „confirmare” a actului juridic, dreptul de proprietate al dobânditorului nu este sigur. El poate fi desfiinţat prin admiterea în instanţă a acţiunii în anulare, iar dacă este confirmat, dreptul de proprietate al dobânditorului se va consolida ireversibil. În concluzie, anulabilitatea dreptului este posibilă până la confirmarea lui sau până la împlinirea termenului de prescripţie.

71

Moduri generale de dobândire a dreptului de proprietate

Unitatea de învăţare Nr. 8 MODURI GENERALE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 8 clasificarea modurilor de dobândire a dreptului de

proprietate; uzucapiunea; hotărârea judecătorească; tradiţiunea; ocupaţiunea.

După studiul unităţii de învăţare nr. 8 vei fi capabil: să cunoşti care sunt modurile de dobândire a dreptului de

proprietate. 8.1. Noţiune

Prin moduri de dobândire a dreptului de proprietate înţelegem „totalitatea mijloacelor reglementate de lege (acte juridice şi fapte juridice) prin care se poate dobândi dreptul de proprietate, indiferent de forma sub care se prezintă”. Unele din aceste mijloace sunt în acelaşi timp şi moduri de dobândire a celorlalte drepturi reale derivate din dreptul de proprietate cum sunt:uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi superficia.

8.2. Enumerare

Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate sunt: contractul sau convenţia translativă sau constitutivă de

drepturi reale; succesiunea legală; succesiunea testamentară; uzucapiunea sau prescripţia achizitivă; accesiunea; posesia de bună-credinţă a bunurilor mobile (art. 1909

C.civ.); dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinţă a

bunului frugifer; tradiţiunea; ocupaţiunea.

72


Contractul sau convenţia ca mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale Este cel mai important mod de dobândire a dreptului de proprietate. Contractul, numit şi convenţie reprezintă „acordul de voinţă al părţilor contractante cu intenţia de a produce efecte juridice”. În contextul acestei teme, prezintă importanţă numai acele contracte prin care se transmite dreptul de proprietate sau se constituie un anumit drept real. Fac parte din această categorie următoarele contracte: vânzarea-cumpărarea, donaţia, schimbul, renta viageră. Amintim aici şi principiul potrivit căruia transferul sau constituirea unui drept real operează în momentul încheierii contractului. Art. 971 C.civ. prevede: „În contractele ce au de obiect translaţia proprietăţii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor şi lucrul rămâne în rizico - pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradiţiunea lucrului”. Asta înseamnă că în baza regulii consensualismului, contractul se consideră încheiat valabil prin simplu acord de voinţă al părţilor. Acest lucru îl stabileşte şi art. 1295 C.civ. în materia contractului de vânzare-cumpărare: „Vinderea este perfectă şi proprietatea de drept strămutată la cumpărător în privinţa vânzătorului îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul nu se va fi numărat”. Şi totuşi, se cunosc şi contracte translative de proprietate pentru a căror valabilitate nu este suficient acordul de voinţă al părţilor. Este cazul donaţiei, care este un contract solemn şi, pentru valabilitatea ei, Codul civil prevede obligaţia respectării solemnităţii, adică încheierea ei la notar, încheierea donaţiei în formă autentică. Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis în mod valabil. Excepţiile potrivit cărora transferul sau constituirea dreptului real operează din momentul încheierii valabile a contractului sunt:

73


când prin contract s-a stabilit de către părţi că transferul sau constituirea dreptului real va avea loc în momentul împlinirii unui termen sau realizării unei condiţii suspensive;

atunci când contractul are ca obiect bunuri viitoare transferul dreptului real este amânat până la data realizării lor şi predării acestora;

în cazul în care contractul are ca obiect bunuri generice, transferul proprietăţii are loc la momentul individualizării lor prin măsurare, cântărire ori numărare, operaţiuni care, de regulă, se fac odată cu predarea.

Accesiunea

Prin accesiune se înţelege unirea materială a unui lucru mai puţin important cu unul mai important. Dacă cele două bunuri aparţin unor proprietari diferiţi, titularul dreptului asupra bunului mai important devine şi titular al bunului mai puţin important. În situaţia în care lucrul încorporat nu aparţine nimănui, accesiunea devine în realitate o ocupaţiune. Accesiunea este definită în Codul civil în art. 488. „Tot ce se uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului”. Accesiunea poate fi: imobiliară:

o naturală; o artificială;

mobiliară. A. Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea sau încorporarea a două bunuri având proprietară diferiţi, fără intervenţia omului. Codul civil reglementează câteva cazuri de accesiune naturală: a1. aluviunea – înţelegem creşterile de teren care se fac nesimţite ca urmare a depunerilor succesive de pământ la malurile apelor curgătoare; ele aparţin proprietarului terenului riveran la care s-au făcut acele depuneri de pământ (art. 495-497 C.civ.). a2. avulsiunea – înţelegem ruperea bruscă a unei bucăţi de pământ datorită acţiunii apelor curgătoare şi alipirea ei la un teren riveran care este proprietatea altei persoane. Potrivit

74


legii, această bucată de pământ devine proprietatea proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Fostul proprietar o poate revendica în termen de un an. a3. insulele şi prundişurile care se formează în râurile nenavigabile şi neplutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pe care ele s-au format (vezi art. 500). Potrivit art. 499 C.civ., „insulele şi prundişurile care se formează în albia fluviilor şi râurilor navigabile sau plutitoare sunt ale statului, dacă nu i se opune titlu sau prescripţie”. a4. accesiunea albiei unui râu care şi-a schimbat cursul în mod natural. Art. 502 C.civ. prevede: „Dacă un fluviu sau un râu îşi face un nou curs, părăsind vechea sa albie, această albie se împarte între proprietarii mărginaşi”. Fenomenul trebuie să se producă numai natural. a5. accesiunea animalelor sălbatice – priveşte animalele şi păsările sălbatice, ele devin accesoriile fondului pe care acestea se află (porumbeii, albinele, iepurii etc.). Imediat ce părăsesc terenul respectiv, ele încetează a mai aparţine proprietarului acelui teren. Art. 503 C.civ. prevede: „Orice animale sau zburătoare sălbatice trec în cuprinsul nostru, se fac ale noastre pe cât timp rămân la noi, afară numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii”. Fondul cinegetic este în prezent proprietatea statului. Dobândirea unor exemplare de animale sălbatice de orice persoană poate avea loc numai în condiţiile Legii 103/1996 privind fondul cinegetic şi protecţia vânatului. B. Accesiunea imobiliară artificială se realizează numai prin intervenţia şi activitatea omului. Art. 492 C.civ. prevede: „orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa, şi că sunt ale lui până ce se dovedeşte din contră”. b1. accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de un proprietar pe terenul sau cu materialele aflate în proprietatea altei persoane.

75


Art. 493 C.civ. prevede: „proprietarul pământului care a făcut construcţii, plantaţii şi lucrări cu materiale străine este dator să plătească valoarea materialelor. El mai poate fi osândit, după împrejurări, pentru a asemenea urmare şi la plata de daune-interese. Dar proprietarul materialelor n-are drept de a le ridica”. b2. accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de o persoană cu materialele sale, pe un teren aflat în proprietatea altuia. De regulă, proprietarul terenului devine şi proprietar al construcţiilor, plantaţiilor, lucrărilor realizate prin accesiune, având însă obligaţia să-l despăgubească pe constructor (vezi disp. art. 494 C.civ.). C. Accesiunea mobiliară Prin accesiune mobiliară înţelegem „unirea a două bunuri mobile care aparţin la proprietari diferiţi, ori confecţionarea sau obţinerea unui bun de către o persoană prin munca sa, folosind materialele altuia”. Sunt accesiuni mobiliare: adjoncţiunea, specificaţiunea şi amestecul sau confuziunea. c1. adjoncţiunea – constă în unirea a două bunuri mobile având proprietari diferiţi, în aşa fel încât deşi formează un singur tot, ele pot fi despărţite, conservate, separat fără a-şi pierde individualitatea. De exemplu: o piatră preţioasă montată în inel, tabloul şi rama în care este încadrat etc. Acest tot rezultat din unirea celor două mobile, prin accesiune revine proprietarului bunului care reprezintă partea principală sau are o valoare mai mare. „Accesoriul urmează principalul”. În situaţia în care ambele au aceeaşi valoare, va fi considerat principal bunul care are volumul mai mare. Art. 505 C.civ. prevede: „Este principal acela din două lucruri pentru uz sau pentru ornament pentru completarea căruia a servit unirea celuilalt lucru”. Proprietarul în favoarea căruia operează adjoncţiunea este obligat să plătească celuilalt proprietar preţul bunului unit cu bunul său.

76


c2. specificaţiunea – constă în „confecţionarea sau realizarea unui bun nou de către o persoană prin munca sa, folosind sau prelucrând un material, materie primă sau un bun aflat în proprietatea altuia”. De exemplu: un croitor confecţionează un costum dintr-o stofă proprietatea altei persoane, un sculptor realizează o statuie dintr-un bloc de marmură proprietatea altei persoane etc. Proprietarul bunului obţinut, după caz, revine proprietarului materiei întrebuinţate sau specificatorului. Dacă valoarea materialului este mai mare decât preţul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia, cu obligaţia de a-l despăgubi pe care a depus munca. Dacă munca are o valoare mai mare decât materialul prelucrat, bunul va reveni specificatorului, el fiind obligat să plătească fostului proprietar al materialului preţul acestuia (vezi art. 508-510 C.civ.). c3. amestecul sau confuziunea – se înţelege „unirea a două sau mai multe bunuri mobile, având proprietari diferiţi, în aşa fel încât îşi pierd individualitatea, neputând fi separate”. De exemplu: amestecul a două lichide, metale topite împreună etc. Dacă unul dintre bunuri poate fi considerat principal, după unele criterii proprietarul său devine prin accesiune proprietar al bunului obţinut în urma amestecului, cu obligaţia de despăgubire. Când nici unul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel obţinut va aparţine în coproprietate pe cote-părţi egale.

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă

Uzucapiunea - definiţie Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă reprezintă „naşterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui imobil, prin posedarea lui de către o persoană în condiţiile şi termenul prevăzut de lege”.

Reglementare O găsim reglementată în Codul civil, în Decretul 167/1958 intitulat Prescripţia extinctivă, în Decretul-Lege 115/1938 privind cartea funciară, Legea 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.

77


Domeniul de aplicare a uzucapiunii În principiu, domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile. Ca o excepţie, apar şi bunurile mobile, în alte cazuri decât cele prevăzute în art. 1909-1910 C.civ. Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile ce se află în proprietate privată, indiferent că titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativ-teritorială, o regie autonomă, o societate comercială cu capital de stat, mixt sau particular, ori persoanele fizice. Nu pot fi dobândite pe această cale bunurile imobile care fac parte din domeniul public naţional, din domeniul public local, fiind scoase din circuitul civil general.

Reglementarea uzucapiunii în dreptul civil Codul civil reglementează două forme de uzucapiune: a. uzucapiunea de 30 de ani; b. uzucapiunea de 10 sau 20 de ani, ori de la 10 la 20 de ani. a. Uzucapiunea de 30 de ani Pentru ca dreptul de proprietate sau alt drept real principal să poată fi dobândit prin uzucapiunea de 30 de ani, este necesară îndeplinirea următoarelor condiţii: posesia să fie utilă, adică posesia să fie propriu-zisă şi

neviciată; posesia să fie exercitată neîntrerupt 30 de ani, indiferent

dacă posesorul este de bună sau de rea-credinţă (nezi art. 1890 C.civ.).

b. Uzucapiunea de la 10 până la 20 de ani Această formă de uzucapiune este reglementată în art. 1895-1899 C.civ. Art. 1895 C.civ. prevede: „Cel ce câştigă cu bună-credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a tribunalului unde se află nemişcătorul, şi prin 20 de ani dacă locuieşte afară din acea rază teritorială”. De exemplu: proprietarul imobilului a locuit în judeţul Galaţi timp de 3 ani, unde se află situat imobilul, după care s-a mutat în judeţul Timiş. Din totalul de 10 ani prevăzut de lege, se scad cei trei ani. Diferenţa de 7 ani se înmulţeşte cu 2, ajungând la produsul de 14 ani. Acest produs se adună cu cei trei ani, rezultând că uzucapantul trebuie să exercite posesia

78


pe o perioadă de 17 ani. De aceea se spune că uzucapiunea este de la 10 la 20 de ani. Pentru a putea invoca posesia de la 10 la 20 de ani trebuie îndeplinite următoarele condiţii: posesia să se întemeieze pe un just titlu sau justă cauză; posesia să fie de bună-credinţă.

Posesia să se întemeieze pe un just titlu sau justă

cauză Prin just titlu se înţelege orice act juridic translativ de proprietate, cum ar fi: vânzarea-cumpărarea, donaţia, schimbul etc. Problema uzucapiunii se pune numai în situaţia în care, datorită unor împrejurări ce ţin de acel act juridic, deşi dobânditorul imobilului se consideră proprietar, convins fiind de efectul său translativ, actul respectiv nu are totuşi capacitatea sau puterea de a-i strămuta proprietatea, ci numai posesia. Este logic să fie aşa pentru că dacă actul juridic transferă dreptul de proprietate nu mai este necesară şi nici posibilă invocarea uzucapiunii, deoarece dobânditorul imobilului a devenit proprietar prin efectul acelui act. Pentru a fi în prezenţa unui just titlu, esenţial este faptul ca el să provină, în mod obligatoriu de la o altă persoană decât adevăratul proprietar, adică de la un neproprietar. Uzucapiunea pe baza unui titlu ce emană de la adevăratul proprietar este de neconceput. Justul titlu trebuie să existe în realitate. Un titlu nul nu poate sta la baza uzucapiunii de 10 până la 20 de ani. Un titlu anulabil poate fi invocat drept just titlu împotriva oricăror persoane, cu excepţia celui care are dreptul să ceară nulitatea relativă (vezi art. 1887 C.civ.). Actele juridice care pot fi calificate just titlu sunt: tranzacţia; hotărârile judecătoreşti de adjudecare a unui imobil, date

în cadrul de vânzări silite; hotărârea judecătorească prin care se constată existenţa

unei convenţii translative de proprietate între părţile unui proces;

hotărârile judecătoreşti care ţin loc de act autentic de înstrăinare.

79


Nu constituie just titlu: convenţiile pe baza cărora un bun imobil este în

stăpânirea unui detentor precar (locaţiunea, depozitul, comodatul etc.);

hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi, cum sunt cele pronunţate în partaj;

convenţiile de împărţeală; ante-contractul de vânzare-cumpărare; certificatul de moştenitor (el nu este un act translativ de

proprietate, ci face dovada calităţii de moştenitor şi întinderea drepturilor succesorale).

Justul titlu este o condiţie de sine stătătoare a uzucapiunii de 10 până la 20 de ani. El trebuie dovedit de cel care invoca uzucapiunea. Justul titlu trebuie să aibă dată certă. Altfel, el este inopozabil terţilor. Termenul de 10 până la 20 de ani curge de la data certă a justului titlu. Dacă nu are dată certă, nu poate fi opus celui ce se pretinde proprietar.

Posesia trebuie să fie de bună-credinţă Posesia este de bună-credinţă atunci când cel care stăpâneşte imobilul are convingerea că o face în calitate de titular al dreptului de proprietate, convingere care, bineînţeles, este greşită. Buna-credinţă trebuie să existe în momentul dobândirii posesiei imobilului (vezi art. 1898 C.civ.). Buna-credinţă se prezumă (art. 1899 C.civ.).

Uzucapiunea în sistemul cărţilor funciare Acolo unde se aplică sistemul de publicitate imobiliară prin cărţi funciare, putem vorbi de uzucapiune în sistemul cărţii funciare. Din acest punct de vedere, vorbim de două cazuri de uzucapiune:

Uzucapiune tabulară – Decretul-Lege 115/1938 prevede că în cazul în care s-au înscris fără cauză legitimă, adică pe baza unui just titlu nevalabil, drepturi reale care pot fi dobândite prin uzucapiune, ele vor rămâne valabil dobândite dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani. Acesta este uzucapiunea tabulară.

80


Titlul pe baza căruia s-a făcut intabularea, deşi nevalabil, prin trecerea timpului de 10 ani, se curăţă de viciile sale, se vindecă, devenind pe deplin valabil. În acest fel, starea de aparenţă tabulară, creată prin intabulare, se consolidează, punându-se de acord cu starea de fapt, cu realitatea. Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data intabulării acelui drept în cartea funciară.

Uzucapiune extratabulară Este prevăzută de Decretul-Lege 115/1938, care prevede: „posesorul unui bun imobil care l-a posedat în condiţiile legii timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate înscris în cartea funciară, poate să ceară intabularea dreptului în favoarea sa, în temeiul uzucapiunii”. Condiţiile cerute de lege pentru a putea invoca această uzucapiune sunt: titularul dreptului întâlnit în cartea funciară să fie decedat; uzucapantul să posede imobilul timp cel puţin 20 de ani de

la moartea proprietarului tabular; posesia să fie utilă de bună sau rea-credinţă.

Dacă se admite cererea de intabulare, dreptul de proprietate se intabulează în cartea funciară, efectele uzucapiunii se produc retroactiv de la data începerii posesiei. Între data începerii posesiei şi data cu care s-a înscris dreptul uzucapat în cartea funciară, posesorul are recunoscut retroactiv un drept de proprietate extratabulară. În prealabil, are loc uzucapiunea şi apoi se cere intabularea dreptului dobândit pe această cale. În dorinţa de a avea un singur sistem de publicitate imobiliară, pe întreg teritoriul ţării a fost adoptată Legea 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare. Prin acest act normativ s-a creat cadrul legal de introducere a cadastrului general naţional şi a cărţilor funciare, în mod unitar. De la intrarea în vigoare a acestei legi, uzucapiunea este şi rămâne reglementată în principal de Codul civil, în dreptul comun.

Joncţiunea posesiilor Reprezintă „unirea posesiei uzucapantului, adică a posesorului actual, cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitată de către autorul său, pentru a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune.”

81


În consecinţă, se adună durata propriei posesii cu durata posesiei autorilor săi. Cel de-al doilea autor foloseşte timpul cât a durat posesia autorului său pentru a uzucapa bunul. De exemplu: dacă A a început să uzucapeze şi înainte de împlinirea termenului a înstrăinat lucrul lui B, acesta din urmă poate să unească posesia sa cu cea a lui A, pentru a uzucapa (vezi art. 1860 C.civ.). Joncţiunea posesiilor este întotdeauna posibilă. Ea este facultativă, ceea ce înseamnă că posesorul actual are de ales între a începe o nouă posesie ori a invoca joncţiunea posesiilor. Condiţiile joncţiunii posesiilor sunt: să fie vorba de o posesie propriu-zisă; posesorul actual să fi dobândit posesia lucrului de la

autorul său pe baza unui raport juridic.

Calculul termenului de prescripţie Termenul de prescripţie se calculează pe zile. Ea începe la miezul nopţii şi se sfârşeşte la miezul nopţii următoare. Ziua în care începe prescripţia nu intră în calcul. Se încheie la miezul nopţii ultimei zile a termenului prevăzut de lege. Întreruperea şi suspendarea cursului prescripţiei Cazurile de întrerupere şi de suspendare sunt prevăzute în Decretul 167/1958 privind prescripţia extinctivă. Întreruperea prescripţiilor achizitive este de două feluri: civilă şi naturală. Cazurile de întrerupere civilă sunt identice cu acelea de la prescripţia extinctivă. Întreruperea naturală este proprie prescripţiei achizitive şi intervine după cum urmează: când posesorul este şi rămâne lipsit mai mult de un an de

posesia bunului; când bunul asupra căruia se exercită posesia este declarat

de lege imprescriptibil.

Efectele uzucapiunii Uzucapiunea are ca efect naşterea dreptului proprietate al uzucapantului şi concomitent cu aceasta stingerea dreptului de proprietate al fostului titular. Produce efecte retroactive. Uzucapiunea este invocată, de regulă, de către posesor pe calea acţiunii în justiţie sau pe cale de expediţie. Ea nu poate fi invocată din oficiu. Posesorul are posibilitatea de a renunţa la beneficiul uzucapiunii.

82


8.3. Alte moduri de dobândire a proprietăţii

A. Hotărârea judecătorească Hotărârile judecătoreşti constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai în cazul când au un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Intră în această categorie ordonanţele de adjudecare în materia executării silite, când cumpărătorul imobilului devine proprietar. B. Tradiţiunea Reprezintă remiterea materială sau predarea lucrului de la înstrăinător la dobânditor. Ea şi-a mai pierdut din importanţă. Mai mult decât atât, art. 1295 C.civ. precizează că simplul acord de voinţă al părţilor, chiar dacă nu este urmat de predarea materială a lucrului, operează transferul dreptului de proprietate. În prezent, tradiţiunea are efect translativ de proprietate în cazul darurilor manuale ca donaţii curente de mică importanţă ce se execută imediat, fără a fi necesară vreo formă specială, prin simpla predare a bunului. Ea marchează transmiterea dreptului de proprietate şi în cazul înstrăinărilor titlurilor la purtător (acţiuni de la o societate comercială, obligaţiuni de stat, obligaţiuni CEC etc.). C. Ocupaţiunea Constă în dobândirea dreptului de proprietate prin luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui. Potrivit disp. art. 477 şi 646 C.civ., „bunurile fără stăpân intră în proprietatea statului”. Ele nu pot fi obiect al ocupaţiunii. Bunurile ce se pot dobândi prin ocupaţiune sunt: apa de băut de la izvor, vânatul, peştele capturat definitiv, vânate în condiţiile legii etc. Bunurile imobile nu sunt susceptibile de o astfel de dobândire.

83

Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale Acţiunea în revendicare

Unitatea de învăţare Nr. 9 APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE. ACŢIUNEA ÎN REVENDICARE Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 9 acţiunea în grăniţuire; acţiunea negatorie; acţiunea confesorie; acţiunea în revendicare bunuri mobile şi imobile.

După studiul unităţii de învăţare nr. 9 vei fi capabil: să cunoşti acţiunea prin care se poate apăra dreptul de

proprietate atunci când proprietarul îl pierde; să ştii să formulezi acţiuni în acest sens; să ştii să rezolvi speţe în materie.

9.1. Noţiuni introductive

Apărarea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale principale se realizează direct sau indirect printr-o diversitate de mijloace juridice, reglementate de normele juridice ale mai multor ramuri de drept: drept penal, drept civil, drept procesual civil, drept administrativ, dreptul muncii etc. Mijloacele de drept civil prin care se apără dreptul de proprietate sau alt drept real principal constau în „totalitatea acţiunilor în justiţie prin care titularul dreptului solicită instanţelor să pronunţe hotărâri în scopul de a înlătura orice atingere sau încălcare a dreptului său”. Aceste mijloace juridice au fost grupate în două mari categorii: indirecte şi directe.

9.2. Mijloace juridice directe de apărare a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale

A. Acţiunile petitorii Din categoria acţiunilor petitorii ne propunem să analizăm: acţiunea în grăniţuire; acţiunea negatorie; acţiunea confesorie; acţiunea în revendicare – care este cea mai importantă.

84


Acţiunea în grăniţuire

Reprezintă acţiunea prin care Reclamantul cere instanţei de judecată ca în cadrul unui proces să determine, prin semne exterioare, linia despărţitoare dintre două fonduri vecine. Art. 584 C.civ. prevede: „orice proprietar poate obliga pe vecinul său la grăniţuirea” proprietăţii lipite de a sa. Cheltuielile vor fi suportate egal. Ea este, deci, o operaţiune cu determinare prin semne exterioare a limitei dintre două fonduri vecine care aparţin unor titulari diferiţi. De regulă, ea se face de bună-voie şi numai când unul din titulari nu este de acord, se recurge la instanţă. Acţiunea se numeşte acţiune în grăniţuire. Este o acţiune peţitorie, reală-imobiliară şi imprescriptibilă. Poate fi introdusă de către proprietar, uzufructuar şi chiar de posesor. Ea nu se confundă cu acţiunea în strămutarea de hotare, care este o acţiune posesorie.

Acţiunea negatorie – „este acţiunea reală prin care Reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească prin hotărâre judecătorească că pârâtul nu are un drept real-uzufruct, uz, abitaţie, servitute sau superficie asupra bunului aflat în proprietatea sa şi să-l oblige, pe cale de consecinţă, să înceteze exercitarea lui nelegitimă”. Acţiunea negatorie este o acţiune petitorie, reală şi imprescriptibilă.

Acţiunea confesorie – este „acţiunea reală prin care Reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească prin hotărârea ce o va pronunţa că el este titularul unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra lucrului altuia, şi să-l oblige pe Pârât, care poate fi proprietarul sau o altă persoană, să-i permită exercitarea lui deplină şi netulburată”. Acţiunea confesorie este o acţiune petitorie, reală şi imprescriptibilă, în termenul general de prescripţie de 30 de ani.

Acţiunea în revendicare Reprezintă acţiunea reală prin care Reclamantul cere instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate

85


asupra unui bun determinat şi, pe cale de consecinţă, să-l oblige pe pârât la restituirea bunului. Sub o altă formă spus, acţiunea în revendicare este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar. Ea este o acţiune reală, petitorie şi imprescriptibilă. Acţiunea în revendicare poate fi introdusă de titularul dreptului de proprietate, reclamantul trebuie să fie proprietarul unic şi exclusiv al bunului. Dacă acţiunea în revendicare vizează un bun ce se află în proprietate comună, ea este admisibilă numai dacă este introdusă de toţi copărtaşii. Dacă o astfel de acţiune în revendicare este admisă, instanţa de judecată recunoaşte existenţa dreptului de proprietate al Reclamantului împotriva voinţei şi apărărilor făcute de Pârât. Pârâtul va fi obligat, pe cale de consecinţă, să restituie bunul adevăratului proprietar şi să se abţină de la orice faptă prin care ar aduce atingere exercitării normale a dreptului de proprietate. Bunul se restituie în natură şi liber de orice sarcină constituită. Dacă nu se poate face restituirea în natură, pârâtul va plăti reclamantului un echivalent bănesc. Dacă bunul revendicat a fost producător de fructe, acestea vor fi restituite proprietarului, după cum posesorul a fost sau nu de bună sau rea-credinţă. Indiferent că a fost posesor de rea-credinţă sau posesor de bună-credinţă, pârâtul are dreptul să pretindă de la reclamant restituirea cheltuielilor necesare şi utile pe care le-a făcut cu bunul respectiv. Cheltuielile necesare – sunt cele făcute pentru

conservarea bunului şi se restituie în întregime. Cheltuielile utile – sunt cele care, deşi nu erau necesare,

au avut ca efect sporul de valoare sau creşterea gradului de utilitate a lucrului. Ele se restituie numai în limita sporului de valoare a bunului.

Cheltuielile voluptorii – sunt cheltuielile făcute de plăcere sau de înfrumuseţate. Ele nu se restituie.

Revendicarea de bunuri imobile

Acţiunea în revendicare bunuri imobile are, în principiu, un caracter imprescriptibil.

86


Regula se întemeiază pe caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, ceea ce înseamnă că el nu se stinge niciodată prin neuz, indiferent de timp şi de ce persoană l-a exercitat. De la regula imprescriptibilităţii există o singură excepţie. Aceasta este prevăzută în art. 520 C.pr.civ.: „orice cerere de evicţiune totală sau parţială privind imobilul adjudecat în urma vânzării silite în cadrul executării silite imobiliare, se va prescrie într-un termen de 3 ani de la înscrierea actului de adjudecare în cartea funciară”. Proba dreptului de proprietate cade în sarcina reclamantului care pretinde că este proprietarul imobilului aflat în litigiu Potrivit disp. art. 1169 C.civ. „Cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o şi dovedească”. Aşadar, reclamantul revendicant, fiind cel care a declanşat procesul, este ţinut să probeze că este proprietarul acelui imobil, în favoarea pârâtului operând o prezumţie relativă de proprietate. Proba dreptului de proprietate este o sarcină destul de dificilă. Astfel, orice act translativ de proprietate face dovada deplină a dreptului numai dacă reclamantul probează că emană de la un adevărat proprietar. Dar pentru ca o persoană să poată fi considerată un adevărat proprietar, trebuie să dovedească faptul că şi el a dobândit bunul tot de la un adevărat proprietar. Cu alte cuvinte revendicantul ar fi ţinut să dovedească faptul că toţi transmiţătorii anteriori, din autor în autor, au avut calitatea de adevăraţi proprietari. O asemenea probă a fost numită „proba drăcească”. În sistemul Codului civil român, singura dovadă deplină şi absolută a dreptului de proprietate imobiliară o constituie dobândirea lui prin uzucapiune. Practica judiciară a stabilit câteva reguli în rezolvarea diferitelor litigii în acest domeniu: a. în cazul în care atât reclamantul, cât şi pârâtul au titluri

scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului aflat în litigiu, titluri ce provin de la autori diferiţi, instanţa este obligată să le cerceteze şi să pronunţe o hotărâre în favoarea acelei părţi care a dobândit lucrul de la autorul al cărui drept este mai preferabil;

87


b. în cazul în care ambele părţi au câte un titlu ce provine de la acelaşi autor, se va acorda preferinţă aceleia care a îndeplinit prima cerinţele de publicitate imobiliară. Dacă nici una din părţi nu a efectuat transcrierea titlului, se va da câştig de cauză persoanei care are titlu cu dată certă anterioară sau cu data cea mai veche;

c. atunci când numai reclamantul are titlu, acţiunea va fi admisă dacă titlul său emană de la un terţ şi are dată certă anterioară posesiei pârâtului;

d. în ipoteza că nici una din părţi nu are titlu şi nu poate face dovada uzucapiunii, instanţa de judecată va examina şi compara cele două posesii. Va câştiga procesul acela care va dovedi o posesie mai pronunţată, mai caracterizată, adică îndelungată, neviciată şi de bună-credinţă.

Pentru proba dreptului de proprietate, prin titlu înţelegem toate acele acte juridice translative de proprietate şi cele declarative de drepturi, încheiate în formă scrisă.

Revendicarea de bunuri mobile Este cu totul diferită de revendicarea de bunuri imobile. Regimul juridic al revendicării bunurilor mobile diferă după cum pârâtul este un posesor de rea-credinţă, un hoţ sau un găsitor, ori dimpotrivă, el este un posesor de bună-credinţă.

Revendicarea bunurilor mobile de la posesorul de rea-credinţă, de la un hoţ sau de la un găsitor Posesia de rea-credinţă a unui terţ dobânditor, a hoţului sau a găsitorului nu poate avea ca efect dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului mobil, indiferent de durata de timp cât a fost exercitată. O astfel de persoană nu beneficiază de disp. art. 1909 C.civ. care prevăd: „posesia de bună credinţă conferă titlu de proprietate asupra unui bun mobil”. În cazul în care bunul mobil a ieşit din patrimoniul proprietarului ca urmare a unei pierderi sau al unui furt, proprietarul deposedat în acest mod poate introduce o acţiune în revendicare, ca mijloc de apărare a dreptului de proprietate. O problemă care a generat discuţii a fost cea legată de prescriptibilitatea sau imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare faţă de hoţ, de găsitor sau faţă de terţii sub-dobânditori cu rea-credinţă.

88


Unii autori au susţinut ideea că acţiunea este prescriptibilă şi că termenul de prescripţie ar fi cel de 30 de ani. Alţi autori susţin o altă opinie, şi anume prescriptibilitatea acţiunii în revendicare, dar această prescriptibilitate vizează numai prescriptibilitatea dreptului de revendicare nu şi a dreptului de proprietate. Jurisprudenţa şi doctrina au creat o nouă opinie bazată pe imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare, având ca obiect un bun mobil. Aplicarea acestei teorii a imprescriptibilităţii acţiunii în revendicarea bunurilor mobile este, de fapt, o protecţie sporită a drepturilor reale mobiliare. Opinia noastră este că această acţiune, având ca obiect un bun mobil, este imprescriptibilă, împotriva unui hoţ, găsitor sau terţ de rea-credinţă, dar numai în măsura în care posesia acestora nu îndeplineşte condiţiile unei posesii utile şi neviciate, aşa cum prevede şi art. 1847 şi art. 1890 C.civ., „caz în care operează în favoarea hoţului, găsitorului sau terţului de rea-credinţă uzucapiunea de 30 de ani”.

Revendicarea bunurilor mobile de la posesorul de bună-credinţă Această formă de revendicare este de cele mai multe ori imposibilă. Explicaţia derivă din textul art. 1909 C.civ., care prevede: „Lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără să fie trebuinţă de vreo scurgere de timp”, mai concis „posesia de bună-credinţă a unui bun mobil valorează titlu de proprietate”. Am zice că textul art. 1909 C.civ. instituie în favoarea posesorului de bună-credinţă o prezumţie de proprietate care ar paraliza şi înlătura orice acţiune în revendicare. În ce ne priveşte, nu împărtăşim o astfel de calificare. Realitatea este că dreptul de proprietate mobiliară se dobândeşte prin posesia de bună-credinţă. De aceea nu este nevoie să mai recurgem la prezumţii, indiferent de ce natură sunt ele, relative sau absolute. Acest mod de dobândire a dreptului de proprietate mobiliară se aplică numai în privinţa bunurilor mobile corporale, individual determinate şi care se află în proprietatea privată.

89


Nu pot fi dobândite pe această cale bunurile mobile proprietate publică. Textul art. 1909 C.civ. nu se aplică bunurilor mobile prin natura lor care au devenit bunuri imobile prin destinaţie. Pentru a putea invoca prevederea art. 1909 C.civ., trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii: proprietarul să fi fost desesizat voluntar de bunul său mobil

(chiriaş, depozitar, comodatar etc.), adică a încredinţat bunul unui detentor precar printr-un contract;

detentorul precar să înstrăineze cu orice titlu bunul mobil al unui terţ, fără să aibă consimţământul proprietarului care i l-a încredinţat;

terţul să dobândească bunul mobil cu rea-credinţă de la detentorul precar şi nu de la adevăratul proprietar printr-un act translativ de proprietate cu titlu oneros;

posesia terţului dobânditor de bună-credinţă a bunului mobil să fie efectivă şi reală.

În ce priveşte revendicarea bunului mobil de la un posesor de bună-credinţă care l-a dobândit de la un hoţ sau găsitor, adică bunul mobil a ieşit involuntar din stăpânirea unui proprietar, bunul fiind furat, acţiunea în revendicare trebuie introdusă în termen de 3 ani din momentul sustragerii sau pierderii bunului. La împlinirea termenului de 3 ani, dacă o astfel de acţiune nu a fost promovată, posesorul de bună-credinţă devine proprietarul acelui bun mobil. Dacă proprietarul revendică bunul său mobil de la un terţ de bună-credinţă care, la rându-i l-a dobândit de la un hoţ sau găsitor, nu este obligat să plătească contravaloarea acelui bun plătit sau să-l îndemnizeze pe posesor pentru preţul plătit. De la această regulă există şi o excepţie, anume cea prevăzută în art. 1910 C.civ.: „atunci când posesorul actual al bunului furat sau pierdut l-a cumpărat de la un bâlci sau târg sau la o vindere publică sau de la un neguţător care vinde asemenea bunuri, proprietarul originar nu poate să ia lucrul înapoi decât întorcând posesorului preţul ce l-a costat”. De remarcat este faptul că aceste aspecte au făcut posibil ca în literatura de specialitate să se pună problema corelării prevederilor art. 1909 şi art. 1910 C.civ. cu normele dreptului procesual penal.

90


9.3. Revendicarea dreptului de proprietate publică

Regimul juridic al revendicării dreptului de proprietate publică prezintă o serie de particularităţi faţă de revendicarea din dreptul comun. Aceste particularităţi îşi găsesc fundamentul şi explicaţia în înseşi caracterele juridice specifice ale acestui drept. Astfel, dreptul de proprietate publică este un drept inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. Titularii dreptului de proprietate publică sunt statul şi unităţile administrativ-teritoriale. Într-un proces de revendicare care are ca obiect un bun proprietate publică, calitatea procesuală activă sau pasivă aparţine proprietarului reprezentat de autoritatea publică desemnată de lege. Statul este şi va fi reprezentat de Ministerul Finanţelor, iar unităţile administrativ-teritoriale de către consiliul judeţean sau de consiliile locale, funcţie de situaţie, care, la rândul lor, pot desemna alte categorii de persoane cum sunt: avocat, jurist consult, funcţionar public delegat etc. Dacă bunul care face obiectul litigiului având ca obiect dreptul de proprietate se află în administrare, concesionare sau folosinţă, titularul dreptului real derivat din dreptul de proprietate publică este obligat să arate instanţei de judecată cine este titularul acestui drept. Neîndeplinirea acestei obligaţii are consecinţe dintre cele mai grave, cum ar fi: răspunderea sau rezilierea contractului de concesionare, de închiriere etc. Regimul juridic special al revendicării dreptului de proprietate publică constă în următoarele reguli: acţiunea în revendicare a bunurilor proprietate publică este

imprescriptibilă, fără nici o excepţie, indiferent că este mobiliară sau imobiliară;

inadmisibilitatea paralizării acţiunii în revendicare prin invocarea dobândirii bunurilor proprietate publică prin uzucapiune, posesie de bună-credinţă etc.

9.4. Revendicarea drepturilor reale derivate din dreptul de proprietate publică

Este vorba de cele trei drepturi: dreptul real de administrare; dreptul real de concesiune; dreptul real de folosinţă.

91


Regimul juridic al revendicării acestora este identic cu cel al acţiunii în revendicare a dreptului de proprietate publică, adică: acţiunea este imprescriptibilă; acţiunea nu poate fi paralizată prin invocarea uzucapiunii,

posesiei de bună-credinţă. Aceste drepturi se pot dobândi numai prin acte administrative sau contracte administrative. Dacă în proces se pune în discuţie numai dreptul real derivat din dreptul de proprietate publică, în calitate de reclamant apare şi rămâne numai titularul dreptului real derivat din dreptul de proprietate publică. Nu există obligaţia introducerii în proces a autorităţii publice care este, potrivit legii, proprietarul. Acest lucru este posibil numai atunci când atât reclamantul, cât şi pârâtul prezintă acte sau contracte administrative prin care le-a fost constituit un drept real derivat asupra bunului aflat în litigiu şi numai la cererea expresă a instanţei. B. Acţiunile posesorii Sunt acţiunile prin care se apără posesia ca simplă stare de fapt împotriva oricărei tulburări, fie pentru a o menţine, fie pentru a o redobândi când aceasta a fost pierdută. Nu vom face mai multe precizări, deoarece ele au constituit subiect de studiu în cadrul „Posesiei” ca atribut al dreptului de proprietate, într-un curs anterior.


1. Proprietatea şi dreptul de proprietate. 2. Proprietatea privată.

3. Proprietatea publică. 4. Dreptul de proprietate este:

a. un drept relativ; b. un drept principal; c. un drept patrimonial.

5. În raport cu titularul său, proprietatea poate fi: a. proprietate complexă; b. proprietate privată; c. proprietate publică.

92


6. Proprietatea este: a. un drept exclusiv; b. un drept real; c. un drept perpetuu.

7. Dreptul de proprietate este: a. un drept absolut; b. un drept inviolabil; c. un drept de creanţă.

8. Titularii dreptului de proprietate publică sunt: a. numai comercianţii; b. Statul Român; c. unităţile administrativ-teritoriale.

9. Dreptul de proprietate publică este: a. inalienabil; b. imprescriptibil; c. prescriptibil.

10. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică sunt: a. pe cale naturală; b. exproprierea pentru cauză de utilitate publică; c. donaţiile făcute legal şi acceptate.

11. Care sunt cele trei drepturi reale principale derivate care se pot constitui asupra bunurilor proprietate publică: a. dreptul de administrare al instituţiilor publice; b. dreptul de concesiune; c. dreptul de folosinţă.

12. Dezmembrămintele dreptului de proprietate. 13. Dreptul de uzufruct. 14. Dreptul de servitute. 15. Uzul este:

a. un drept relativ; b. un drept real; c. un dezmembrământ al dreptului de proprietate.

16. Dreptul de abitaţie este: a. un drept real principal derivat asupra lucrurilor altuia; b. un atribut al dreptului de proprietate; c. un drept ce are ca obiect o locuinţă.

17. Dreptul de uz este: a. un drept real principal; b. un drept cu caracter temporar; c. un drept de creanţă.

93


18. Dreptul de superficie este:

a. un drept real imobiliar; b. un drept prescriptibil; c. un drept perpetuu.

19. Dreptul de uzufruct este: a. un drept real; b. un dezmembrământ al dreptului de proprietate; c. o acţiune prin care se apără posesia.

20. Sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: a. posesia; b. uzul; c. abitaţia.

21. Dreptul de servitute este: a. un drept real principal derivat; b. un drept perpetuu; c. un drept real indivizibil.

22. Servitutea este sau poate fi: a. naturală; b. legală; c. stabilită prin fapta omului.

23. Acţiunea în grăniţuire. 24. Acţiunea confesorie. 25. Acţiunea în revendicare bunuri imobile. 26. Acţiunea în revendicare bunuri mobile. 27. Acţiunea confesorie este:

a. o acţiune petitorie; b. o acţiune prescriptibilă în termen de 30 de ani; c. o acţiune penală.

28. Acţiunea în grăniţuire este: a. o acţiune în revendicare; b. o acţiune reală-imobiliară; c. o acţiune prescriptibilă în termen de 3 ani.

29. Acţiunea în revendicare este: a. o acţiune petitorie; b. o acţiune posesorie; c. o acţiune prin care se apără dreptul de proprietate.

30. Acţiunea în revendicare a bunurilor imobile este: a. o acţiune reală; b. prescriptibilă; c. reglementată de Codul civil.

94


31. Acţiunea în revendicare bunuri mobile este:

a. o acţiune petitorie; b. o acţiune prin care se apără posesia; c. o acţiune negatorie.

32. Efectele acţiunii în revendicare sunt:

a. restituirea bunului revendicat; b. restituirea productelor; c. restituirea cheltuielilor voluptorii.

33. Cheltuielile datorate de posesor proprietarului, ca efect al admiterii acţiunii în revendicare, sunt:

a. cheltuieli necesare; b. cheltuieli utile; c. cheltuieli voluptorii.

34. Dreptul de proprietate comună. 35. Dreptul de proprietate rezolubilă. 36. Dreptul de proprietate anulabilă. 37. Dreptul de proprietate pe cote-părţi este forma:

a. dreptului de proprietate anulabilă; b. dreptului de proprietate în devălmăşie; c. dreptului de proprietate comună.

38. Coproprietatea obişnuită: a. are un caracter vremelnic; b. i se poate pune capăt prin partaj; c. încetează prin împărţeală.

39. Contractul (convenţia) ca mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale. 40. Accesiunea. 41. Specificaţiunea ca mod de dobândire a dreptului de proprietate. 42. Uzucapiunea. 43. Uzucapiunea este:

a. un mod de dobândire a dreptului de proprietate; b. reglementată de Decretul 167/1958 şi Codul civil; c. totuna cu prescripţia extinctivă.

44. Uzucapiunea este: a. de 30 de ani; b. de 10 ani până la 20 de ani; c. de 1 an.

95


45. Uzucapiunea are ca obiect:

a. numai bunurile mobile; b. bunurile imobile proprietate privată; c. bunurile imobile ce fac parte din domeniul public

naţional şi local.

46. Uzucapiunea de scurtă durată (10-20 ani) pentru a o putea invoca trebuie îndeplinite condiţiile:

a. să nu fi existat nici o dată posesia; b. posesia să se întemeieze pe un just titlu; c. posesia să fie de bună-credinţă.

47. Efectele uzucapiunii sunt: a. se naşte dreptul de proprietate al uzucapantului; b. se stinge dreptul de proprietate al fostului titular; c. efecte cu caracter retroactiv.

Rezumat

Dreptul de proprietate face parte din categoria drepturilor reale şi este cel mai important drept real. Art. 480 C.civ. îl defineşte ca fiind „dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege”. Este dreptul care conferă titularului său trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia. Este un drept absolut, inviolabil, deplin şi exclusiv, perpetuu şi transmisibil. În ce priveşte proprietatea – ea este publică şi privată. Pe măsură dezvoltării economiei de piaţă, proprietatea privată devine forma dominantă a dreptului de proprietate. Proprietatea publică urmând să aibă o sferă mai restrânsă şi o pondere secundară în raport cu proprietatea privată. Abordarea unor tematici şi instituţii juridice de genul proprietăţii publice, proprietatea privată, acţiunea în revendicare, dezmembrămintele sunt numai câteva din aspectele teoretice referitoare la dreptul de proprietate, aspecte cu mari implicaţii în practică, în numărul mare de litigii aflate pe rolul instanţelor de judecată generate de existenţa acestui drept.

96

Publicitatea imobiliară

Unitatea de învăţare Nr. 10 PUBLICITATEA IMOBILIARĂ Obiectivele principale ale unităţii de învăţare nr. 10 publicitatea imobiliară; cartea funciară; cadastrul

După studiul unităţii de învăţare nr. 10 vei fi capabil: să ştii în ce constă în ţara noastră sistemul de publicitate

imobiliară; să cunoşti actele normative ce reglementează acest

sistem; să cunoşti circuitul unui imobil în caz de vânzare legat de

sistemul publicităţii imobiliare. 10.1. Noţiune

Publicitatea imobiliară – desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public, pentru a ocroti securitatea statistică şi securitatea dinamică a circuitului civil, referitor la asemenea bunuri”. Prin securitate statistică se înţelege ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun. Prin securitate dinamică se înţelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi în viitor, în conformitate cu legea, asupra unui bun.

10.2. Obiectivele publicităţii imobiliare

Prin organizarea publicităţii imobiliare se urmăresc următoarele obiective: 1. de a da o cât mai mare siguranţă drepturilor reale

existente, precum şi transmisiunilor imobiliare prin aducerea situaţiei juridice a acestor bunuri la cunoştinţa terţilor;

2. de a constitui o evidenţă clară şi corespunzătoare a tuturor bunurilor imobile în scopul utilizării şi exploatării lor cât mai eficiente, în acord cu legea şi interesele întregii societăţi;

3. de a permite organelor competente ale statului să exercite un control cât mai riguros şi permanent, referitor la schimbările care se produc în situaţia lor materială (împărţeli, schimbări de destinaţie, transformări, adăugiri etc.) şi în situaţia lor juridică (transmisiuni, grevări de sarcini etc.).

97


10.3. Sistemul de publicitate imobiliară

De-a lungul timpului, în ţara noastră au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliară: 1. Sistemul „registrelor de transcripţiuni şi inscripţii” Este reglementat atât în Codul civil, cât şi în Codul de procedură civilă. Acest sistem este alcătuit din registre de transcripţiuni (transcrieri) şi registre de inscripţii (înscrieri) care se ţin la judecătorii. Evidenţa în aceste registre se face pe numele proprietarilor şi nu pe imobile. În acest sistem se fac două tipuri de înregistrări: transcrieri; înscrieri.

Transcrierile se fac în registrul de transcrieri şi constau în

copierea integrală a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se sting astfel de drepturi reale. Nu sunt supuse transcrierii: transmisiunile succesorale (legale şi testamentare); actele de împărţeală şi imobilul revine unuia dintre

copărtaşi; hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi; uzucapiunea; accesiunea imobiliară.

Transcrierea se face în ordinea depunerii cererilor de transcriere şi a actelor supuse acestei operaţii.

Înscrierea se face în registrul de inscripţii şi constă în consemnarea sau reproducerea unor părţi sau clauze care se referă la privilegii speciale imobiliare şi ipoteci. Efectul acestor două înregistrări este acela de a face opozabil faţă de terţi actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. Aşadar, în lipsa transcrierii ori înscrierii este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi.

98


2. Sistemul cărţilor funciare Este reglementat de legea 115/1938 şi Decretul 241/1947. Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real, deoarece are la bază identitatea topografică a imobilelor. Toate înscrierile în cartea funciară se fac pe imobile şi nu pe proprietari. Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc „drepturi tabulare”. Nu vom analiza şi alte aspecte teoretice referitoare la Cartea funciară în acest moment, întrucât ne rezervăm plăcerea de a reveni asupra lor atunci când vom analiza în profunzime Legea 7/1996 – legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, lege care păstrează sistemul de carte funciară. 3. Sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară - este reglementat de Decretul 242/1947 şi Legea 115/1938. 4. Cărţi de evidenţă funciară – reglementate de Decretul 163/1946, ele înlocuiau cărţile funciare distruse, sustrase, pierdute. 5. Legea 7/1996 – legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, a dat o nouă reglementare cărţilor funciare, ca sistem unitar de publicitate imobiliară pe întreaga ţară; reglementează un cadastru general naţional, de nivel european şi sistemul de publicitate imobiliară prin cărţi funciare, destinat să înlocuiască toate celelalte sisteme de publicitate existente. Legea 7/1996 este structurată pe 3 titluri: titlul I „Regimul general al cadastrului şi publicităţii

imobiliare” – cuprinde dispoziţiile referitoare la cadastrul general, pe localităţi, judeţe;

titlul II „Publicitatea imobiliară” – reglementează cartea funciară şi este alcătuit din două capitole:

o evidenţa cadastral-juridică; o procedura de înscriere în cartea funciară;

titlul III „Dispoziţii tranzitorii, sancţiuni şi dispoziţii finale – reglementează documentele de finalizare a lucrărilor de cadastru şi de carte funciară, faptele care constituie contravenţii şi infracţiuni, punerea în aplicare a acestei legi, acte normative anterioare.

Această lege a necesitat şi ea în timp compliniri şi, de aceea, reglementările sale se completează cu „Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară”, care au la bază disp. Legii 115/1938, iar ulterior au fost

99


introduse în Legea 7/1996 diferenţierile existente în Decretul-Lege 115/1938 dintre intabulare, înscriere provizorie şi notare, precum şi o nouă reglementare a acţiunii în prestaţie tabulară şi a celei în rectificarea înscrierilor din cartea funciară.

10.4. Sistemul de publicitate imobiliară prevăzut şi reglementat de Legea 7/1996

Legea 7/1996 reglementează cadastrul general şi cadastrele speciale. A. Cadastrul general – este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică al tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării, având ca finalitate înscrierea în registrul de publicitate imobiliară. Entităţile de bază ale acestui sistem sunt: parcela, construcţia şi proprietarul. Cadastrul general se întocmeşte la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale, pe comune, oraşe, municipii, judeţe, precum şi la nivelul ţării. Aşadar, există cadastre ale localităţilor, cadastrele judeţelor şi cadastrul întregii ţări. Funcţiile cadastrului: a. are o funcţie tehnică – realizată prin determinarea pe

bază de măsurători a poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţei terenurilor, pe destinaţii, categorii de folosinţă şi proprietari, precum şi a construcţiilor;

b. o funcţie economică – prin care se evidenţiază destinaţia, categoriile de folosinţă a parcelelor, precum şi elementele necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor şi calculul impozitelor asupra veniturilor realizate din acte juridice având ca obiect imobilele;

c. o funcţie juridică – realizată prin identificarea proprietăţilor pe baza actelor de proprietate şi prin publicitatea imobiliară.

Cadastrele speciale – sunt subsisteme de evidenţă şi inventariere a bunurilor imobile sub aspect tehnic şi economic. Conducerea cadastrului general, a celor de specialitate şi a publicităţii imobiliare este de competenţa Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. În fiecare judeţ s-au organizat şi funcţionează instituţii publice cu personalitate juridică, Oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară.

100


La nivelul fiecărei judecătorii s-a înfiinţat câte un birou de carte funciară, ca unitate subordonată Oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară, care începând cu data de 1 ianuarie 2005 a preluat activitatea fostelor birouri de carte funciară ale judecătoriilor. Planurile, registrele cadastrale şi anexele la partea I a cărţii funciare se ţin la zi în concordanţă cu documentele cadastrale. B. Cartea funciară Prin Legea 7/1996 s-au înfiinţat birourile de carte funciară ale Oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară pentru imobilele aflate în raza de activitate a acestora. Cartea funciară este „un înscris în care sunt evidenţiate situaţia materială şi situaţia juridică a imobilelor, în mod public, prin înscrierea tuturor actelor şi faptelor juridice referitoare la aceste bunuri”. Ele se întocmesc pe localităţi şi se notează de la 1 la n pentru fiecare localitate în parte, alcătuind „registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului localităţii”. Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu şi trei părţi: Titlul cărţii funciare – cuprinde numărul cărţii funciare şi denumirea localităţii în care este situat imobilul. Partea I a Cărţii funciare – face referire la descrierea imobilului, cum ar fi: numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului; suprafaţa acestuia, destinaţia, categorii de folosinţă, după

caz, construcţiile; planul imobilului, vecinătăţile, descrierea amplasamentului.

Partea a II-a a Cărţii funciare – face referire la înscrierile privind dreptul de proprietate, cum ar fi: numele proprietarului; actul care constituie titlu de proprietate cu menţionarea

înscrisului pe care se întemeiază acest drept; strămutările proprietăţii; servituţile constituite, dacă sunt privitoare la acest drept; orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în

titlu. Partea a III-a a Cărţii funciare face referire la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini

101


Cuprinsul Cărţii funciare se adevereşte cu extrase, certificate sau copii legalizate.

Principiile noilor Cărţi funciare Potrivit Legii 7/1996 regimul juridic al noilor Cărţi funciare se întemeiază pe câteva principii: a. principiul publicităţii integrale a drepturilor reale şi a

opozabilităţii înscrierilor în Cartea funciară – ceea ce înseamnă că în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor lor;

b. principiul relativităţii – ceea ce înseamnă că înscrierile în Cartea funciară se pot face, de regulă, numai cu consimţământul titularului. Dacă sunt mai multe peroane care şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra imobilului, iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive odată cu aceea a dreptului său, dovedind prin înscrisuri originale întregul şir al actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile;

c. principiul legalităţii – acest principiu se bazează pe o singură componentă şi anume legalitatea formală care are loc ca urmare a înlocuirii judecătorului de Carte funciară cu registratorul de Carte funciară;

d. principiul disponibilităţii – orice înscriere în Cartea funciară se poate face, de regulă, numai la cererea persoanei îndreptăţite sau a reprezentantului său legal sau convenţional, cu excepţia cazului când înscrierea se face din oficiu. De la această regulă se cunosc unele excepţii, când operaţiunile de Carte funciară se dispun din oficiu de către registratorul Cărţii funciare, cum ar fi:

înscrierea şi radierea notărilor; îndreptarea erorilor materiale efectuate ca urmare a

înscrierii etc. e. principiul priorităţii – înscrierile în Cartea funciară devin

opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererilor de înscriere. Data înregistrării cererii în registrul de intrare este şi data înscrierii. Ordinea înregistrării cererilor determină rangul înscrierii. Aşadar, primul care solicită înscrierea este şi primul titular al dreptului înscris, chiar dacă titlul său are o dată posterioară titlului altui dobânditor. De la acest principiu se cunosc unele excepţii asupra cărora nu vom insista;

f. principiul forţei probante a înscrierilor de drepturi reale. Legea 7/1996 instituie în acest sens două prezumţii:

dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul;

102


dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. Acestea două sunt prezumţii relative, ele putând fi înlăturate prin probă contrarie şi se aplică numai înscrisurilor de drepturi reale.

Înscrierile în Cartea funciară sunt de trei feluri:

1. Intabularea – este „înscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile faţă de terţi în mod definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere”. Intabularea are ca obiect drepturile reale, numite şi drepturi tabulare. Drepturile tabulare înscrise într-o carte funciară alcătuiesc starea tabulară. Intabularea stingerii unul drept real se numeşte radiere. Cererea de intabulare se depune la biroul de carte funciară şi va fi însoţită de documentaţia necesară. Registratorul de carte funciară va dispune prin încheiere efectuarea înscrierii numai dacă sunt îndeplinite toate condiţiile cerute de lege. 2. Înscrierea provizorie – este „înscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile faţă de terţi, sub condiţia şi în măsura justificării ei”. Se mai numeşte şi intabulare imperfectă. Rangul înscrierii este determinat de data înregistrării cererii de înscriere, sub condiţia şi în măsura justificării ei ulterioare. În lipsa justificării, înscrierea nu-şi mai produce efectul de opozabilitate faţă de terţi. Legea 7/1996 face în mod expres trimitere la cazurile în care se face înscrierea provizorie în cartea funciară (a se vedea art. 31 din Legea 7/1996). 3. Notarea este „înscrierea care are ca obiect menţionarea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare şi de titularii lor, litigiilor referitoare la drepturile tabulare, pentru a le face

103


opozabile terţilor sau a le aduce la cunoştinţă acestora numai în scop de informare”. Astfel, pot fi notate: minoritatea, punerea sub interdicţie a titularului de drept real, acţiunile în justiţie în legătură cu imobilul şi în drepturile înscrise în cartea funciară, înfiinţarea unui sechestru asigurător ori judiciar etc. Notarea în cartea funciară are ca efect opozabilitatea faţă de terţi.

Acţiunile de carte funciară Legea 115/1938 şi Legea 7/1996 reglementează două acţiuni în justiţie cu privire la înscrierile ce se fac în cartea funciară:: 1. Acţiunea în prestaţie tabulară – este acţiunea ce urmăreşte predarea şi, respectiv, obţinerea înscrisurilor necesare înscrierii şi suplinirea consimţământului la înscriere prin intermediul instanţelor judecătoreşti. Pentru admiterea unei astfel de acţiuni, trebuie îndeplinite următoarele condiţii: actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să

fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară;

terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau dacă l-a dobândit cu titlu oneros, sa fie de rea-credinţă.

Această acţiune în prestaţie tabulară, în principiu, este imprescriptibilă şi este supusă prescripţiei numai în cazuri de excepţie. 2. Acţiunea în rectificarea înscrisurilor în cartea funciară. În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea ei. Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni susceptibile a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară. Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspectele tehnice ale imobilului, schimbări care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.

104


Rectificarea înscrisurilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. Acţiunea în rectificare a înscrisurilor poate fi introdusă de orice persoană interesată pentru situaţiile prevăzute de Legea 7/1996. Este o acţiune imprescriptibilă sub rezerva prescripţiei acţiunii de fond.


1. Ce este publicitatea imobiliară şi care sunt obiectivele ei? 2. Cartea funciară – potrivit Legii 7/1996 – legea cadastrului

şi publicităţii imobiliare.

3. Principiile noilor cărţi funciare (enumerarea lor şi analiza fiecăruia în parte).

4. Întabularea. Înscrierea provizorie. Notarea.

5. Acţiunile de carte funciară. 6. Care sunt înscrierile în cartea funciară?

a. notarea; b. radierea; c. întabularea.

7. Ce categorii de cadastre cunoaşteţi, potrivit Legii 7/1996? a. cadastru mixt; b. cadastru complex; c. cadastru general.

8. Legea 7/1996 este structurată: a. numai pe articole; b. numai pe capitole; c. în trei titluri.

9. Principiile noilor cărţi funciare sunt: a. principiul egalităţii; b. principiul oralităţii; c. principiul relativităţii.

10. Acţiunile de carte funciară sunt: a. acţiunea posesorie; b. acţiunea în prestaţie tabulară; c. acţiunea în rectificarea înscrierilor.

105


11. În ce stat au fost introduse pentru prima dată cartea funciară: a. Germania; b. Elveţia; c. Austria.

12. În ţara noastră unde au fost pentru început cărţile funciare: a. în zona Bucureştiului; b. în oraşul Galaţi; c. Transilvania şi Bucovina.

13. Care este actul normativ cel mai recent care reglementează cadastrul şi publicitatea imobiliară? a. Codul civil b. Codul de procedură civilă; c. Legea 7/1996.

Rezumat

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Obiectivele ei cele mai importante sunt: să dea o cât mai mare siguranţă drepturilor reale

existente, precum şi transmisiunilor imobiliare prin aducerea situaţiei juridice a acestor bunuri la cunoştinţa terţilor;

să constituie o evidenţă clară şi corespunzătoare a tuturor imobilelor în scopul utilizării şi exploatării la modul cât mai eficient posibil, în acord cu legea;

de a permite organelor competente ale statului să exercite un control riguros şi permanent referitor la schimbările care se produc atât în situaţia materială, cât şi juridică a imobilelor.

Datorită condiţiilor istorice din ţara noastră, precum şi evoluţia statului naţional român, pe teritoriul ţării noastre eu existat mai multe sisteme de publicitate imobiliară: sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni; sistemul cărţilor funciare; sistemul cărţilor de publicitate funciară.

În prezent, Legea 7/1996 a dat o nouă reglementare cărţilor funciare, creând un sistem unitar de publicitate imobiliară pe întreaga ţară.

106

MODELE DE ACŢIUNI

MODEL DE ACŢIUNE POSESORIE ÎN COMPLÂNGERE

Domnule Preşedinte,

Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca prin hotărârea ce o veţi pronunţa să-l obligaţi să-mi lase în paşnică posesie terenul situat în …………cu vecinătăţile …………………………. Solicit, de asemenea, obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Motivele cererii sunt

În fapt: Subsemnatul, exercit posesia de peste …….ani asupra terenului aflat în litigiu, o posesie continuă, publică, neechivocă, sub nume de proprietar. În ultimele 3 luni, pârâtul a pătruns în repetate rânduri pe terenul meu, pretinzând că are dreptul să o facă, deoarece terenul i-ar aparţine. Întrucât, subsemnatul exercit o posesie continuă, neînmtreruptă, netulburată, publică sub nume de proprietar (vezi art. 1847 Cod civ.) mai veche de 1 an faţă de data tulburării, şi deoarece nu a trecut 1 an de la această tulburare, vă solicit să-l obligaţi pe pârât să înceteze cu faptele lui de natură a-mi tulbura posesia şi să-mi lase în paşnică posesie terenul. În drept: Invoc disp. art. 674 Cod proc. civ. În dovedirea celor de mai sus, înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, interogatoriu, martori. Potrivit disp. art. 242 pct. 2 Cod proc. civ. solicit judecarea în lipsă. Depun alăturat: copie după prezenta spre a i se comunica şi pârâtului, taxa de timbru, timbrul judiciar.

Data, Semnătura,

Domnului Preşedinte al …………………………………..

MODEL DE ACŢIUNE POSESORIE ÎN REINTEGRARE


Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca prin hotărârea ce o veţi pronunţa să-l obligaţi să-mi lase în liberă posesie terenul situat în …….cu vecinătăţile……………………….. Solicit, totodată, şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.


În fapt: Subsemnatul, exercit posesia asupra terenului în litigiu de ……ani. În cursul lunii ………a acestui an, a pătruns ……….pe terenul meu şi mi-a distrus recolta plantată de mine, ceea ce reprezintă o deposedare violentă a mea. În drept: Invoc disp. art. 674 Cod proc. civ. În dovedirea celor de mai sus, înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, interogatoriu, expertiză şi martori. În conformitate cu disp. art. 242 pct. 2 Cod proc. civ. solicit judecarea în lipsă. Depun alăturat: copie după prezenta spre a i se comunica şi pârâtului, taxa de timbru, timbrul judiciar.

Data, Semnătura,


MODEL DE ACŢIUNE PENTRU ASIGURAREA SERVITUŢII DE TRECERE


Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în judecată pe ………………….., domiciliat în ………………………………., pentru ca prin hotărârea ce o veţi pronunţa să-l obligaţi să-mi asigure servitutea de trecere prin terenul proprietatea sa, situat în ……….. Solicit obligarea pârâtului(ei) la plata cheltuielilor de judecată.


În fapt: Sunt proprietarul terenului situat în …………………, teren înconjurat pe trei laturi de……………….., împrejurare independentă de voinţa mea, ceea ce face să fie lipsit de orice altă cale de acces în afară de aceea care străbate terenul pârâtului(ei). Fac precizarea că, până la data deschiderii acestei acţiuni, pârâtul(a) a recunoscut dreptul meu de trecere, iar din data de …………, acesta mi-a interzis să mai străbat fondul său, ceea ce face ca eu să nu mai am acces la calea publică. În drept: Invoc disp. art. 616-618 Cod civ. În dovedirea celor de mai sus, înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, expertiză tehnică şi martori. Depun alăturat: copie după prezenta, copie după titlul de proprietate, taxa de timbru, timbrul judiciar. Conform disp. art. 242 pct. 2 Cod proc. civ. solicit judecarea în lipsă.

Data, Semnătura,


MODEL DE ACŢIUNE PENTRU ASIGURAREA SERVITUŢIEI DE VEDERE


Subsemnata, …………………...……, domiciliată în ………………………., chem în judecată pe ………………., domiciliat în………………….., obligat să astupe fereastra din zidul dinspre ………..al casei sale din …………., cu vedere spre fondul proprietatea mea, situat în …………………

Motivele acţiunii sunt În fapt: În construcţia ridicată recent pe terenul sus-menţionat proprietatea sa, pârâtul a lăsat o fereastră dreaptă în zidul dinspre ……..cu vedere asupra terenului meu. Cum această fereastră se găseşte la o distanţă de ……m de limita proprietăţii mele, deci la o distanţă mai mică decât cea permisă de lege, sunt îndreptăţită să cer înlăturarea ei. În drept: Invoc disp. art. 612 Cod civ. În dobândirea celor de mai sus, înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, interogatoriu, martori. Depună alăturat copie după prezenta spre a se comunica şi pârâtului.

Data, Semnătura,


MODEL DE ACŢIUNE ÎN SUPERFICIE


Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca prin hotărârea ce o veţi pronunţa să constataţi că am un drept de superficie asupra terenului proprietatea pârâtului pe care se află construcţia ridicată de mine.


În fapt: Am construit pe terenul proprietatea pârâtului o casă, cu acordul acestuia şi utilizând terenul aferent imobilului. În prezent, datorită relaţiilor tensionate dintre mine şi pârât, acesta nu-mi mai permite să folosesc terenul din jurul casei, ceea ce îmi creează o stare de disconfort şi multe neplăceri. În drept: Invoc disp. art. 492 Cod civ. În dovedirea acţiunii înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, martori, interogatoriu. Depunem alăturat copie după prezenta spre a i se comunica şi pârâtului.

Data, Semnătura,


MODEL DE ACŢIUNE ÎN GRĂNIŢUIRE


Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca prin hotărârea ce o veţi pronunţa să procedaţi:

1. la stabilirea liniei de hotar care desparte proprietăţile noastre învecinate; 2. la obligarea pârâtului(ei) la plata cheltuielilor de judecată, în cotă de ½ din

contravaloarea cheltuielilor ocazionate de prezentul proces.


În fapt: Sunt proprietarul terenului situat în …………………, în baza contractului ce vânzare/cumpărare …………………, teren ce se învecinează la ……cu terenul proprietatea pârâtului(ei) care şi el l-a dobândit prin …………….. Întrucât cele două proprietăţi învecinate nu au avut niciodată o linie de hotar fixată printr-un semn exteriorizat şi vizibil, nu au fost niciodată grăniţuite şi pentru că pârâtul refuză să participe la grăniţuire prin bună înţelegere, este necesar a se trece la verificarea titlurilor de proprietate, măsurarea celor două fonduri şi delimitarea lor, dispunându-se în acelaşi timp trasarea liniei de hotar, pe cheltuiala ambelor părţi în cote egale. Solicit această grăniţuire şi pentru faptul că lipsa liniei de hotar între vecinătăţile noastre duce la multe neînţelegeri, chiar şi de natură violentă. În drept: Invoc disp. art. 584 Cod civ. În dovedirea acţiunii înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, interogatoriul pârâtului, expertiza tehnică şi martori. Anexez alăturat cererii: copie după prezenta spre a o comunica şi pârâtului(ei); taxa de timbru; timbrul judiciar; delegaţia şi împuternicirea avocaţială; copii după titlul de proprietate a terenului.

Potrivit disp. art. 242 pct. 2 Cod proc. civ., solicit judecarea în lipsă.

Data, Semnătura,


MODEL DE ACŢIUNE ÎN REVENDICARE BUNURI MOBILE


Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca prin hotărârea ce o veţi pronunţa să-l obligaţi să-mi predea ……………….pe care îl deţine fără drept. Solicit cheltuieli de judecată.


În fapt: În ziua de……………am avut examen la…………………... După terminarea examenului, mi-am uitat cartea de Drept civil, drepturi reale în sala de examen. Am aflat ulterior, la numai câteva zile după, de la colegi, că aceasta a fost luată de pârât. Cum acesta refuză să mi-o restituie de bună-voie, iar eu nu am abandonat-o, solicit să fie obligat să-mi predea bunul meu pe care ăl deţine fără nici un drept. În drept: Invoc disp. art. 480, 481, 1909 Cod civ. În dovedirea celor de mai sus, înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, martori şi interogatoriu. Solicit judecarea în lipsă. Depun alăturat: copie după prezenta spre a i se comunica şi pârâtului.

Data, Semnătura,


MODEL DE ACŢIUNE ÎN REVENDICARE IMOBILIARĂ


Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca prin hotărârea ce o veţi pronunţa să-l obligaţi să-mi lase în deplină proprietate şi netulburată posesie terenul situat în …………….şi să-mi restituie fructele percepute pe timpul posesiei sale în valoare de ………………..


În fapt: Subsemnatul, am dobândit proprietatea asupra acestui teren, aflat în litigiu prin actul de vânzare-cumpărare ……………… Pârâtul exercită posesia asupra acestui teren fără nici un drept şi cu rea-credinţă refuză să-mi recunoască dreptul meu de proprietate. În drept: Invoc disp. art. 481, 485 Cod civ. În dovedirea celor de mai sus, înţeleg să mă folosesc de proba cu acte, interogatoriu, expertiză şi martori. Potrivit disp. art. 242 pct. 2 Cod proc. civ. solicit judecarea în lipsă. Depun alăturat: prezenta cerere în dublu exemplar, spre a i se comunica şi pârâtului, copie după titlul de proprietate, taxa de timbru, timbrul judiciar.

Data, Semnătura,


MODEL DE ACŢIUNE ÎN PARTAJ


Subsemnatul, …………………...……, domiciliat în ………………………., chem în judecată pe ………………….., domiciliat în ……………………………. , pentru ca prin hotărârea ce o veţi pronunţa să dispuneţi:

1. ieşirea noastră din indiviziune cu privire la imobilul situat în ………., format din casa de locuit, anexe gospodăreşti şi o suprafaţă de teren de ….m.p.


În fapt: Prin ……………..am devenit coproprietar al imobilului în litigiu, împreună cu pârâtul(a), având fiecare dintre noi o cotă ……….. Întrucât pârâtul refuză să punem capăt stării de coproprietate în mod paşnic, solicit ieşirea din indiviziune cu acesta pe calea partajului judiciar. Solicit ca efect al partajului atribuirea imobilului în totalitate subsemnatului, urmând să achit pârâtului cota parte ce i se cuvine din valoarea stabilită în urma efectuării expertizei imobiliare. În drept: Invoc disp. art. 728 Cod civ. În dovedirea acţiunii înţeleg să mă folosesc de proba cu înscrisuri, interogatoriu, expertiză tehnică şi martori. În baza disp. art. 242 pct. 2 Cod proc. civ. solicit judecarea cauzei în lipsă. Depunem alăturat copie după prezenta spre a i se comunica şi pârâtului şi actele despre care am făcut vorbire.

Data, Semnătura,


Abrevieri

art. ................................................................................................ articolul

alin. ............................................................................................... aliniatul

dr. .................................................................................................. dreptul

C.civ. ......................................................................................... Codul civil

C.pr. civ. ........................................................... Codul de procedură civilă

M.Of. ................................................................................Monitorul Oficial

BIBLIOGRAFIE 1. I.P. Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Editura

Actami, Bucureşti, 1994. 2. L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Universul Juridic,

Bucureşti, 2006. 3. I. Dogaru, Elementele dreptului civil, vol. I Editura Şansa, Bucureşti, 1993. 4. C. Stătescu, C. Bârsan, Drept civil. Drepturile reale, Bucureşti, 1988. 5. Gh. Beleiu, Drept civil român, Editura Şansa, Bucureşti, 1992. 6. C. Crişu, Ş. Crişu, Ghidul juristului, Editura Argessis, Curtea de Argeş, 1996. 7. G.N. Luţescu, Teoria generală a drepturilor reale, Bucureşti, 1947. 8. C. Bîrsan, Drept civil; Drepturile reale principale, ediţia a II-a revăzută şi

adăugită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007. 9. I. Apostu, Drept civil. Drepturile reale – note de curs, Galaţi, 1995. 10. G. Stănescu, Elemente de drept civil, Galaţi, 2001.

107

drepturi reale

Law