Drept Civil Drepturi Reale

DREPT CIVIL

DREPTURI REALE

CAPITOLUL I

PATRIMONIUL I DREPTURILE REALE PATRIMONIALE.

SISTEMUL DREPTURILOR REALE

I. 1. Noiunea de patrimoniu.

I.1.1. Preliminarii. nainte de a defini noiunea de patrimoniu este necesar s precizm c din punct de vedere structural raportul juridic civil este alctuit, de regul, din trei elemente: subiecte, coninut i obiect.

Subiectele raportului juridic sunt persoanele fizice sau juridice. Prin coninutul raportului juridic nelegem drepturile i obligaiile corelative care se nasc n favoarea i respectiv n sarcina subiectelor sau prilor sale. Obiectul raportului juridic const n aciunea sau inaciunea (conduita sau prestaia) la care este ndrituit subiectul activ i la care este ndatorat subiectul pasiv. Drepturile i obligaiile subiectelor raportului de drept civil sunt susceptibile de diverse clasificri n funcie de anumite criterii. Una dintre cele mai importante clasificri este n drepturi i obligaii patrimoniale i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale sunt acelea care pot fi evaluate n bani, n timp ce drepturile i obligaiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare economic i prin urmare nu pot fi evaluate pecuniar. Termenul de patrimoniu este circumscris exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor patrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi privite globalist, ca o totalitate sau universalitate juridic aparinnd unei persoane, fcnd abstracie de individualitatea fiecrui drept i a fiecrei obligaii n parte. Acest mod de abordare adrepturilor i obligaiilor ne conduce la noiunea de patrimoniu.

I.1.2. Definiia patrimoniului. Se ajunge de multe ori ca n materie juridic s se fac apel la conceptul de patrimoniu, amploarea sferei de acoperit fiind pe de alt parte foarte variabil, nu numai n dreptul privat. n Codul Civil nu exist o definiie clar i precis a patrimoniului, un rudiment putnd fi gsit n art. 1718 C. civ., care, fr a utiliza explicit termenul, precizeaz: Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Sintetiznd diversele definiii formulate n doctrin, putem spune c patrimoniul este o entitate juridic distinct ce reprezint totalitatea sau universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor patrimoniale care aparin unei persoane. Astfel, activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale iar pasivul patrimonial const n valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane. Drepturile ( latura activ) a patrimoniului i obligaiile ( latura pasiv ) se gsesc ntr-o strns legtur, putnd fi asemnate cu un cont curent al unei persoane a crui valoare este supus unor fluctuaii succesive, prin naterea de noi drepturi i obligaii precum i prin modificarea celor existente, aceste schimbri valorice neafectnd existena i identitatea universalitii.

I.1.3. Caracteristicile patrimoniului. Trecnd peste diversele teorii referitoare la patrimoniu, dintre care amintim succint teoria personalist a patrimoniului, teoria patrimoniului afectaiune sau teoria mixta (eclectic) a patrimoniului

A) Patrimoniul este o universalitate juridic. El se prezint ca o entitate juridic independent i distinct de elementele sale componente ( activ i pasiv) . Drepturile i obligaiile patrimoniale, privite n individualitatea lor, pot suferi modificri (natere, transformare, transmisiune, cretere, stingere, micorare). Aceste modificri au ca efect creterea sau micorarea activului i pasivului patrimonial, dar nu afecteaz existena

patrimoniului, ce entitate juridic de sine stttoare. Ca o consecin direct, pe de o parte patrimoniul unei persoane, neles ca un ansamblu, rspunde de obligaiile ce l afecteaz; creditorii pot s urmreasc bunurile

dobndite de debitor posterior naterii creanelor lor. Pe de alt parte, o alt consecin direct a universalitii patrimoniului rezid n subrogaia real despre care vom discuta mai jos. Patrimoniul, neles ca o universalitate de drept sau juridic, nu se confund cu universalitatea de fapt. Spre deosebire de universalitatea de drept, universalitatea de fapt este un ansamblu sau o grupare de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de fapt, neprevzut de lege ( de exemplu un buchet de flori, crile dintr-o bibliotec, o turm de animale, etc.) creat exclusiv prin voina persoanei cruia i aparin aceste bunuri. Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de aceast universalitate, astfel explicndu-se faptul c prin pieirea sau nstrinarea lor universalitatea de fapt dispare.

B) Orice persoan are necesarmente un patrimoniu. Att persoanele fizice, ct i cele juridice, fiind subiecte de drept, au n mod necesar aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i de a-i asuma obligaii, existena lor neputnd fi conceput fr un patrimoniu. Patrimoniul este indisolubil legat de personalitatea juridic, fiind o emanaie a acesteia. La fel, existena patrimoniului nu poate fi conceput fr un titular.

C) Patrimoniul este inalienabil. Patrimoniul este strns legat de persoana creia i aparine, atta timp ct aceasta exist ca subiect de drept. Persoanele fizice pot nstrina drepturi sau chiar obligaii ( n anumite cazuri) ut singuli, dar nu pot transmite prin acte inter vivos, ntreg patrimoniul lor. Acesta va putea fi transmis numai prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului lui.

D) Patrimoniul este unic i divizibil. Spre deosebire de indivizibilitatea patrimoniului clamat de adepii teoriei personaliste conform creia universalitatea de drept, atribut al personalitii, la fel ca i aceasta nu poate fi divizat, n teoriile moderne patrimoniul, dei unic, are aptitudinea de a fi mprit n mai multe grupe de drepturi sau obligaii, fiecare cu o destinaie sau afectaiune distinct i determinat. Izvort din concepia german a patrimoniului afectaiune (Zweckvermrgen), aceast orientare i-a gsit i exprimarea legislativ n art. 30 C. Fam privind comunitatea matrimonial. Astfel, patrimoniul unei persoane cstorite este divizat n masa bunurilor comune i n cea a bunurilor proprii. Prin urmare, dac un imobil nstrinat face parte de masa bunurilor proprii ale unui so, suma primit drept pre va intra prin efectul subrogaiei reale cu titlu universal n aceeai mas comun, dei principiul comuniti matrimoniale este c orice bun dobndit n timpul cstoriei este bun comun al soilor. La fel, creditorii personali ai unuia dintre soi pot urmri doar bunurile proprii ale acestuia. n materia succesiunilor exist situaii n care aceeai persoan se regsete titular a dou mase patrimoniale. n principiu, la decesul unei persoane, patrimoniul defunctului se topete automat n patrimoniul succesorului care este inut astfel de datoriile lui de cujus chiar dac depesc activul succesiunii. Aceast situaie poate fi dezastruoas pentru erede, legea acordndu-i dreptul de a accepta succesiunea sub beneficiu de inventar . n urma acceptrii succesiunii sub beneficiu de inventar, cu toate c succesorul este proprietarul bunurilor devoluate, rezult n acelai timp o separaie ntre bunurile sale i cele ale lui de cujus. Prin urmare, motenitorul va fi inut de plata datoriile defunctului n limita activului succesoral. Fuziunea bunurilor defunctului cu cele ale succesorului poate fi de asemenea dezastruoas pentru creditorii succesiunii, deoarece ei risc s fie concurai n satisfacerea creanelor lor de creditorii unui succesor insolvabil. Pentru a evita aceast situaie, legea acord creditorilor defunctului dreptul de a cere separaia de patrimonii ntre cel al defunctului i cel al motenitorului ceea ce le confer un drept de preferin; n spe, ei vor fi pltii cu prioritate din bunurile defunctului naintea creditorilor personali ai eredelui. Un alt exemplu de afectare a unor grupe de patrimoniu apare i n cazul n care un comerciant i divide patrimoniul n masa drepturilor i obligaiilor care alctuiesc un fond de comer afectat desfurrii unei activiti comerciale i celelalte drepturi i obligaii.

I.1.4 Funciile patrimoniului . Patrimoniul ndeplinete trei funcii, eseniale n importana lor: patrimoniul constituie gajul general al creditorilor, realizeaz subrogaia real cu titlu universal i face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor.

I.1.4.1.Gajul general al creditorilor Patrimoniul constituie singura garanie general a tuturor creditorilor titularului su, astfel nct acesta din urm rspunde, potrivit art.1718 C. civ., mai sus citat, cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Astfel creditorii chirografari vor urmri n comun i proporional oricare din bunurile aflate n patrimoniul debitorului lor pentru a-i satisface creanele, fr ns a l putea

opri s le nstrineze. Deoarece obiectul gajului general nu l reprezint bunurile individual determinate, debitorul poate s ncheie acte de dispoziie juridic asupra acestora, opozabile creditorilor. Pe cale de consecin, n momentul execuiei silite,

creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului precum i bunurile ce vor intra, ntre timp, n acelai patrimoniu. Spre deosebire de dreptul de gaj, care este un drept real accesoriu dreptului de crean, cu rol de garanie special a creditorilor asupra unor bunuri mobile determinate, gajul general al creditorilor ca funcie a patrimoniului nu beneficiaz de atributul de urmrire ( posibilitatea de a urmri bunul gajat n mna oricrei tere persoane) i de atributul de preferin ( recuperarea creanei cu prioritate naintea creditorilor gajiti ulteriori sau a creditorilor chirografari), fiind ns aplicabil ntregului patrimoniu.

I.1.4.2.Subrogaia real cu titlu universal. Ea este n dreptul civil de dou categorii, real i personal. Subrogaia personal este nlocuirea unuia dintre subiectele raportului de drept civil cu o alt persoan, cum ar fi n cazul delegaiei prin schimbare de debitor, a novaiei, a cesiunii de crean. Aceste instituii vor fi tratate la materia teoriei generale a obligaiilor civile. Subrogaia real semnific nlocuirea unei valori cu o alt valoare i poate fi subrogaie real cu titlu universal sau subrogaie real cu titlu particular.

I.1.4.2.1. Subrogaia real cu titlu universal nseamn schimbarea automat n cadrul unui patrimoniu a unei valori, privite din punct de vedere juridic, cu o alt valoare. n cadrul subrogaiei reale cu titlu universal se face abstracie de individualitatea lucrului care iese i a celui care intr n patrimoniu n locul lui. Valoarea

de nlocuire nou intrat n patrimoniu va avea regimul juridice al valorii nlocuite. Subrogaia real cu titlu universal este subordonat divizibilitii patrimoniului. Avnd n vedere c debitorul poate nstrina bunurile din patrimoniul su, acestea nefiind indisponibilizate de creditorii si chirografari, subrogaia real cu titlu universal asigur coninutul gajului general, valoarea primit n schimb nlocuind din punct de vedere juridic valoarea nstrinat. Aceasta nu nseamn c strict din punct de vedere al valorii intrinseci patrimoniul

rmne intact. De exemplu, dac se nstrineaz un bun mobil ( de 10 mil. Lei) la un pre sub valoarea sa real, ( 7 mil lei) n termeni reali valoarea patrimoniului a sczut ( - 3 mil. lei) dar din punct de vedere juridic a rmas neschimbat deoarece o valoare (suma primit drept pre) a nlocuit n patrimoniul debitorului o alt valoare (bunul mobil), fapt care face ca aceast vnzare s fie opozabil creditorilor chirografari (beneficiari ai gajului general), cu excepia dovedirii unei fraude a intereselor lor efectuat de debitor n nelegere cu terul dobnditor al imobilului. Spre deosebire, creditorii care beneficiaz de dreptul de gaj asupra bunului mobil l pot urmri n mna terului dobnditor n virtutea atributului de preferin conferit de acest drept.

I.1.4.2.2.Subrogaia real cu titlu particular este o excepie, aplicndu-se numai n cazurile expres prevzute de lege. Ea const n nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual determinat, privite izolat.

a) Potrivit art.1721 C. civ., subrogaia real cu titlu particular se produce n cazul n care un bun ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau de o fapt ilicit, ipoteca, gajul sau privilegiul special se strmut de drept n baza normei de mai sus asupra sumei primit drept indemnizaie asigurare sau asupra sumei primit cu titlu de despgubire datorat de autorul prejudiciului.

b) Potrivit art.12 alin.4 din L.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n cazul schimburilor de terenuri, fiecare teren primit n schimb va avea situaia juridic a terenului pe care l nlocuiete, cu respectarea drepturilor i sarcinilor legal constituite anterior.

c) Potrivit art. 28 alin.2 din L.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, dreptul de ipotec i privilegiul special imobiliar care greveaz un imobil expropriat se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite conform procedurii i n condiiile prevzute de lege.

I.1.4.3.Transmisiunea universal i cu titlu universal.

Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu nefracionat de la o persoan la alt persoan. Acest tip de transmisiune apare n cazul persoanelor fizice doar n ipoteza decesului cnd ntregul patrimoniu este cules n totalitate de un singur motenitor care are vocaie universal legal sau testamentar. n cazul persoanelor juridice apare n situaia reorganizrii acestora prin absorbie sau

fuziune. Transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea fracionat al ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n desprinderea unei pri dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. Prin transmisiunea universal se dobndete totalitatea valorilor active i pasive care alctuiesc ntregul patrimoniu iar prin transmisiunea cu titlu universal se dobndete doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.

I. 2. Drepturile patrimoniale

I.2.1. Noiune i clasificare

Drepturile patrimoniale se mpart n diverse categorii: drepturi reale, drepturi personale sau drepturi de crean i drepturi intelectuale Diviziunea drepturi reale drepturi personale, ce i are originea n dreptul roman, este considerat de doctrina mai veche ca fiind diviziunea suprem, opinie nuanat n prezent de autorii moderni.

I.2.1.1. Drepturi reale i personale. Revenind la cele dou mari categorii pe care le vom studia, artm c drepturile reale au fost definite ca drepturi subiective patrimoniale care confer titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia oricrei alte persoane. Din contr, toi ceilali au obligaia de a nu ntreprinde nimic de natur a mpiedica exerciiul netulburat al acestor drepturi de ctre titularii lor. Drepturile de crean ( personale) sunt acele drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridic de a pretinde subiectului pasiv, numit debitor, persoan determinat, s dea ( dare), s fac (facere) sau s nu fac (non facere) ceva, sub sanciunea constrngerii de stat. Drepturile reale sunt drepturi absolute opozabile erga omnes, deoarece toi au obligaia general de a nu face nimic pentru a aduce atingere exercitrii libere i depline a acestor drepturi. Astfel, din punct de vedere al subiectelor, dreptul real presupune existena unui subiect activ determinat i a unui subiect pasiv nedeterminat, format din toi ceilali. Spre deosebire, drepturile de crean presupun subiecte (att creditor, ct i debitor) determinate, debitorul avnd obligaia, corelativ dreptului creditorului de a cere acest lucru, de a da, a face sau a nu face ceea ce ar fi putut face n lipsa acelei obligaii. Drepturile reale prezint comport dou specificiti fa de drepturile personale: ele comport dreptul de urmrire i dreptul de preferin.

Dreptul de urmrire prezentat de un drept real d posibilitatea titularului su s urmreasc n orice mini s-ar afla bunul care i aparine sau care este grevat de un drept real n favoarea sa. Astfel, proprietarul unu imobil i-l poate revendica de la orice detentor; uzufructuarul poate s i reclame bunul pentru a-l folosi, i asta n faa oricrui proprietar al bunului. Din contr, dreptul de crean comport prin sine dreptul la urmrire. Rezult de aici c creditorul beneficiaz de un drept general de gaj asupra patrimoniului debitorului, neavnd un drept special de urmrire asupra unor bunuri determinate din patrimoniul acestuia. Un creditor chirografar nu poate urmri bunurile dect n minile debitorului su, pierznd aceast posibilitate n cazul nstrinrii ctre un ter. Mi mult, dreptul de urmrire afecteaz de asemenea i executarea obligaiilor privind utilizarea unui bun. Dac, de exemplu, A i promite lui B c i va mprumuta autoturismul pentru o cltorie, dac acest autoturism este nstrinat B nu poate s i cear cumprtorului C s execute obligaia, A fiind singurul obligat.

Dreptul de preferin const n posibilitatea titularului de a-i realiza dreptul su cu prioritate la acelai bun, n raport cu titularii altor drepturi. De exemplu, dac un drept de crean este nsoit i garantat de un drept de gaj, titularul dreptului de gaj (creditorul gajist) are posibilitatea de a obine realizarea dreptului de crean cu prioritate, din preul bunului gajat, fa de ceilali creditori ai aceluiai debitor. Conform opiniilor clasice, drepturile reale sunt limitate, fiind expres reglementate de lege, n timp ce drepturile de crean sunt practic, nelimitate, deoarece se nasc din orice acte juridice valabile, din fapte juridice, licite sau ilicite ( adic din aciuni omeneti svrite fr intenia de a produce efecte juridice, efecte care se produc totui, n temeiul legii: plata nedatorat, mbogirea fr just cauz, distrugerea de bunuri care atrage rspunderea civil delictual, etc.) Potrivit teoriilor moderne, i alte drepturi reale se pot nate, deoarece nu exist un text expres de lege care s interzic acest lucru prin voina prilor, dac nu se ncalc ns dispoziii de ordine public1.

I.2.1.2. Obligaiile reale . Obligaiile reale reprezint o categorie intermediar ntre drepturile reale i drepturile de crean. Ele se mpart n obligaii propter rem i scriptae in rem i se caracterizeaz printr-o opozabilitate mai restrns dect cea a drepturilor reale i de una mai extins dect cea a raporturilor de crean.

Obligaiile propter rem sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu face) care decurg din stpnirea unui bun i oblig numai n legtur cu acele bunuri pe titularii drepturilor reale asupra lor. Aceste obligaii se transmit oricror deintori ai bunului, odat cu acesta. Obligaiile propter rem sunt de dou categorii: legale (cele prevzute de art. 74, art.80-83 din L.18/1994, art. 16 din L.103/1996, obligaia de grniuire reglementat de art. 584 C. Civ, obligaia de a contribui la cheltuielile de ntreinere i construire a

zidului comun prevzut de art. 592 C. civ., precum i obligaiile reglementate de Codul Civil ca fiind servitui naturale sau legale: servitutea distanei plantaiilor, servitutea negativ de vedere, servitutea izvorului, servitutea de scurgere a apelor naturale) i convenionale ( care se nasc prin acordul prilor , cum ar fi obligaia reglementat de art.620 C. civ. prin care proprietarul unui fond aservit se oblig s efectueze lucrrile necesare constituirii unei servitui de trecere). Obligaiile scriptae in rem corespund unor drepturi de crean, dar sunt intrinsec legate de stpnirea unor bunuri de ctre alt persoan dect proprietarul sau titularul unui drept real asupra acelor lucruri. Potrivit art.1441 C. civ., cel care dobndete proprietatea unui imobil nchiriat sau arendat este obligat s respecte contractul de locaiune sau de arendare ncheiat de proprietarul anterior pn la expirarea termenului pentru care a fost nchiriat/ arendat, dac nu exist o clauz contrar de ncetare a contractului n momentul nstrinrii. Dup cum se vedea, proprietarul actual, ter fa de contractul ncheiat anterior, este obligat s respecte drepturile i obligaiile izvorte din acest contract n baza unei obligaii scriptae in rem.

I. 3. Sistemul drepturilor reale n Romnia.

I.3.1. Clasificare

A. Din punct de vedere al naturii bunurilor asupra crora poart, drepturile reale se mpart n dou categorii: drepturi reale mobiliare (purtnd asupra bunurilor mobile corporale sau incorporale ) i drepturi reale imobiliare (purtnd asupra bunurilor imobile).

B. Principala clasificare a drepturilor reale este aceea n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii. Obligaiile propter rem regsite n acest act normativ se refer la obligaia deintorilor de terenuri pe care sunt arondate fonduri de vntoare s permit exercitarea vntorii i aplicarea msurilor de protecie a vnatului, s permit amplasarea instalaiilor i amenajrilor vntoreti provizorii, s ia msuri pentru protecia vnatului etc.

B.1 Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existen independent, de sine stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean. La rndul lor, ele se mpart n dreptul de proprietate (public sau privat) i drepturi reale derivate din dreptul de proprietate. Din raiuni didactice, dreptul de proprietate se divide n drept de proprietate particular, care aparine persoanelor fizice i persoanelor juridice de tip particular, i drept de proprietate privat al statului, unitilor administrativ - teritoriale (jude, municipiu, ora, comun), precum i altor persoane juridice nfiinate de ctre stat i autoritile locale, cum sunt regiile autonome sau societile naionale. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate pot s fie la rndul lor desprinse din dreptul de proprietate privat sau constituite pe dreptul de proprietate public.

B.1.1.Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate public sunt, potrivit reglementrilor actualmente n vigoare:

a) dreptul real de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor din domeniul public.

b) Dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public.

c) Dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile constituit n favoarea unor persoane juridice fr scop lucrativ.

Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative, n cadrul unor raporturi juridice de putere. De aceea. Ele nu dezmembreaz proprietatea public, fiind inopozabile proprietarului pe cale administrativ, fiind ns opozabile pe cale civil erga omnes.

B.1.2. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privat (denumite i desmembrmintele dreptului de proprietate) sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului. Desmembrmintelor le lipsesc unele din atributele proprietii, titularul lor avnd posesia, folosina, dispoziia material sau (parial ) juridic, n timp ce proprietarul va avea ntotdeauna dispoziia juridic asupra bunului. Desmembrmintele dreptului de proprietate sunt:

a) dreptul de uzufruct.

b) Dreptul de uz.

c) Dreptul de abitaie.

d) Dreptul de servitute.

e) Dreptul de superficie

f) Dreptul real de folosin funciar recunoscut de L.18/1991

B.2 Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a nsoi i garanta alte drepturi de crean fr a avea independen sau existen de sine stttoare. Ele sunt: dreptul de gaj, dreptul de ipotec, privilegiile speciale i dreptul de retenie. Ca o regul, drepturile reale accesorii beneficiaz de atributele de urmrire i preferin, aceasta nsemnnd c un creditor garantat prin gaj, ipotec sau privilegiu special are dreptul de a urmri bunul obiect al garaniei n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun, naintea creditorilor chirografari sau ai altor creditori garantai ulteriori.

a) Dreptul de gaj este dreptul real constituit n favoarea unui creditor asupra unui bun mobil sau bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unui ter pentru a garanta executarea obligaiei asumate de debitor. Poate fi cu deposedare sau fr deposedarea debitorului de bunul gajat. Dreptul de gaj beneficiaz de atributele de urmrire i preferin.

b) Dreptul de ipotec este dreptul real constituit asupra unui imobil sau imobile determinate, fr deposedare, care i confer titularului su, denumit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmri bunul n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun.

c) Privilegiile speciale sunt drept reale aparinnd unor creditori care datorit calitii creanelor lor, au posibilitatea de a fi pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri mobile sau imobile determinate ale debitorului, chiar n faa unor creditori gajiti sau ipotecari posteriori.

d) Dreptul de retenie este acel drept real care confer posibilitatea creditorului, n acelai timp i debitor al obligaiei de restituire sau predare a bunului altuia, de a reine acel lucru i a refuza restituirea lui pn n momentul cnd debitorul su, creditor al lucrului, va executa obligaia nscut n legtur cu cheltuielile ocazionate de pstrarea, ntreinerea sau mbuntirea lui.

CAPITOLUL II.

TEORIA GENERAL A PROPRIETII

II. 1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate:Plecnd de la prevederile art. 480 din Codul Civil Romn de la 1865, copie a Codului Napoleonian din 1804, doctrina modern a definit proprietatea ca fiind acel drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie i n interes propriu, cu respectarea legislaiei n vigoare. Plecnd de la aceast definiie, artm c proprietatea este dreptul cel mai deplin, fiind singurul drept subiectiv care confer titularul su trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce i aparine n materialitatea sa, comportnd-se fa de ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate. Folosina confer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su,culegnd sau percepnd n proprietate toate fructele naturale, industriale sau civile pe care acesta le produce. Dispoziia, ca atribut al proprietii, comport dou elemente: dreptul de dispoziie material i dreptul de dispoziie juridic. Dreptul de dispoziie material este posibilitatea proprietarului de a dispune de substana bunului, adic de a-l transforma, de a-l consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare. Dreptul de dispoziie juridic se concretizeaz n facultatea proprietarului de a nstrina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit, prin act ntre vii sau pentru cauz de moarte, i de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii n favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic instituit de lege.

2 .2 Caracterele dreptului de proprietate

Putem distinge caracterele dreptului de proprietate din diverse perspective. Fiind considerat n prevederile art. 1 alin.1 din Primul Protocol Adiional al Conveniei Europene pentru Drepturile Omului ca un drept fundamental, dreptul de proprietate, prezentat prin prisma regulilor de drept privat, este dotat cu trei grupe de caracteristici principale: dreptul de proprietate este absolut i inviolabil, deplin i exclusiv, perpetuu i

transmisibil.

II.2.2.1. Caracterul absolut i inviolabil.

Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n raporturile cu toi ceilali, care sunt obligai sa se abin de a face ceva de natur a mpiedica exercitarea sa. Proprietarul are la ndemn aciunea n revendicare pentru a-i recupera bunul din mna oricui, dreptul de proprietate fiind opozabil erga omnes, adic tuturor.

Dezvoltnd noiunea juridic de absolut, artm c avnd acest apanaj al dreptului, proprietarul poate s fac tot ceea ce vrea cu bunul su iar stpnirea sa asupra bunului este nelimitat, n timp ce orice titular al unui alt tip de drept real asupra acelui bun este limitat prin lipsa dispoziiei juridice depline. Cu toate acestea, prin diversele reglementri i limitri aduse de lege, n practic exercitarea proprietii nu poate excede regulilor Cetii, libertatea absolut putnd duce la haos. n chiar definiia proprietii, aa cum o enun Codul Civil, se face referire la o serie de limitri pe care legea le poate aduce exercitrii dreptului de proprietate. Prin urmare, se poate conchide c dreptul de proprietate este un drept absolut fa de orice drept real sau drept personal, dar n acelai timp nu este absolut fa de el nsui, tocmai prin restrngerile la care este supus de lege.

Inviolabilitatea dreptului susine caracterul su absolut. Potrivit art. 136 pct.5 din Constituie, Proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice, singurele excepii fiind:

1) Exproprierea pentru cauz de utilitate public ( art. 44 pct.(3) Constituie

Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire i art. 481 C. Civ.) reglementat de Legea nr.33/1994 ce se aplic bunurilor imobile aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice sau juridice, precum i a celor aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor.

2) Rechiziiile de bunuri, reglementate prin Legea 132/1997 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public.

3) Subsolul oricrei proprieti mobiliare poate fi folosit i exploatat pentru lucrri de interes general, potrivit art. 44 pct. 5 Constituie Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii.

II.2.2.2. Caracterul deplin i exclusiv.

Dreptul de proprietate este deplin deoarece confer titularului su plena in re potestas, adic toate cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Acest caracter dispare n momentul n care asupra bunului obiect al dreptului de proprietate se constituie desmembrminte ale proprietii. Dreptul de proprietate este n acelai timp un drept exclusiv, n nelesul c atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, n afar de cazurile n care

proprietatea este dezmembrat.

II.2.2.3.Caracterul perpetuu i transmisibil

Dreptul de proprietate este nelimitat n timp, fiind perpetuu i dureaz atta vreme ct exist bunul care face obiectul su. De asemenea, el nu se pierde prin neexercitare, adic prin neuz, aciunea n revendicare fiind imprescriptibil. Dreptul de proprietate se stinge n patrimoniul titularului su doar n cazul n care sunt ndeplinite condiiile prescripiei achizitive (uzucapiunea) de ctre posesorul bunului. Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte.

Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului su perpetuu, fiind corolarul logic al perpetuitii sale. La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte ntre vii st principiul

consensualismului consacrat n art. 971 C. Civ i, cu aplicare n materia vnzrii, n art. 1295 alin.1 C. civ., conform cruia transferul dreptului de proprietate are loc n momentul realizrii acordului de voin.

II.2.3. Excepii: De la acest principiu exist excepii, cnd transferul dreptului de proprietate are loc ntr-un alt moment dect cel al ntlnirii voinelor prilor.

Astfel:

a) transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc cnd acestea sunt realizate.

b) asupra bunurilor de gen proprietatea se transmite doar n momentul individualizrii lor prin numrare, cntrire sau msurare.

c) dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai n momentul ncheierii contractului n forma nscrisului autentic.

d) potrivit dispoziiilor D.L.115/1938 privind crile funciare, proprietatea se transmitea de la vnztor la cumprtor doar n momentul nscrierii (ntbulrii) dreptului n cartea funciar. Precizm c Legea 7/1996, legea cadastrului i a publicitii imobiliare (n prezent n vigoare) reia principiul consensualismului. n unele situaii, bunurile din proprietatea privat pot fi scoase temporar din circuitul civil prin acordul de voin intervenit ntre proprietarul bunului i o ter persoan. Astfel, ntr-un contract, prile au posibilitatea de a stipula clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului bunului i este interzis nstrinarea sau grevarea bunului n favoarea unei tere persoane. Clauzele de inalienabilitate se regsesc destul de rar n actele juridice cu titlu oneros, fiind ns ntlnite mai frecvent n contractele de ipotec i n cele de gaj fr deposedare n care se stipuleaz interdicia de nstrinare i grevare cu alte sarcini a bunului ipotecat sau gajat. La fel, asemenea clauze se regsesc i n actele cu titlu gratuit, n cazul donaiilor i a testamentelor, donatorul sau testatorul stipulnd c persoana gratificat nu poate s l nstrineze. Opinia majoritar a doctrinei moderne este aceea a admisibilitii clauzelor de inalienabilitate dar numai n cazul n care clauza este justificat de un interes legitim i serios iar inalienabilitatea este temporar. Interesul serios i legitim care justific o astfel de clauz poate fi patrimonial sau moral. De asemenea, interesul poate fi al dispuntorului, al dobnditorului au unui ter sau chiar un interes public. Dup cum am artat mai sus, numai clauzele de inalienabilitate temporal sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate perpetu sunt lovite de nulitate absolut, avnd o cauz ilicit i imoral.

II. Exproprierea pentru cauz de utilitate public

Prin expropriere se nelege trecerea forat n proprietatea public, prin hotrre judectoreasc, a unor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public.

Exproprierea este, dup cum am artat, o excepie de la caracterul absolut i inviolabil al dreptului de proprietate. Pe lng dispoziiile constituionale cuprinse n art.136 pct. 5 i art. 44 pct.3, n materia exproprierii sunt incidente prevederile Legii 33/1994 n care se arat: bunurile imobile care pot face obiectul exproprierii, soluionarea cererilor de expropriere de ctre instanele de judecat, modul i criteriile de calcul ale despgubirilor cuvenite proprietarului imobilului, plata acestor despgubiri, efectele juridice ale exproprierii. Sunt expropriabile numai bunurile aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice i juridice, ct i n aceea a unitilor administrativ-teritoriale. n ceea ce privete bunurile imobile proprietate public, ele sunt i pot fi oricnd afectate unei utiliti publice prin acte administrative de putere ale autoritii competente. Potrivit art. 3 din L.33/1994, exproprierea poate fi hotrt de instanele de judecat numai dup ce utilitatea public a fost declarat potrivit normelor legale n materie. Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau pentru lucrri de interes local. Dac lucrrile sunt de interes naional, utilitatea public se declar prin Hotrre de Guvern iar dac sunt de interes local de ctre consiliile judeene sau de

ctre Consiliul Local al Municipiului Bucureti. n cazul n care urmeaz s fie expropriate lcauri de cult, monumente, ansambluri i situri istorice, cimitire, alte aezri ori localiti urbane sau rurale n ntregime, utilitatea public se declar prin lege.

Exproprierea are urmtoarele efecte:

1. Imobilul expropriat trece n proprietate public i intr n patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini, n temeiul hotrri judectoreti rmas definitiv i irevocabil.

2. se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate uzufruct, uz, abitaie i superficie precum i servituile stabilite prin fapta omului n msura n care devin incompatibile cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere.

3. dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul imobil expropriat se mut de drept asupra despgubirii stabilite de ctre instan sau prin acordul prilor.

4. se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cu ar fi cele nscute din contractul de locaiune sau din contractul de comodat.

5. ca urmare a pronunrii hotrrii judectoreti de expropriere se nate un drept de crean n favoarea persoanelor expropriate asupra despgubirilor acordate drept urmare a exproprierii imobilului. Dreptul de crean se nate de la data rmnerii definitive a hotrri judectoreti i devine exigibil la data stabilit de

pri sau la termenul stabilit de instan, n acest din urm caz neputnd depi 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere. Legea exproprierii reglementeaz n favoarea proprietarului expropriat dreptul de a cere i obine retrocedarea imobilului expropriat n cazul n care acesta nu a fost utilizat n termen de un an pentru realizarea scopului propus i nu s-a efectuat o nou declarare de utilitate public (art. 35-36 L.33 /1994) i dreptul de preemiune la cumprarea imobilului n ipoteza n care expropriatorul s-ar hotr s l nstrineze.

CAPITOLUL III

DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC

III. 1 . Definiie. Reglementare

Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate care poart asupra bunurilor din domeniul public de interes naional i din domeniul public de interes local aparinnd statului i unitilor administrativ-teritoriale, fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Potrivit prevederilor art. 136 din Constituie

(1)Proprietatea este publica sau privata.

(2) Proprietatea publica este garantata si ocrotita prin lege si aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale.

(3) Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului coninental, precum si alte bunuri stabilite de legea organica, fac obiectul exclusiv al proprietii publice.

(4) Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. In condiiile legii organice, ele pot fi date in administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date in folosin gratuita instituiilor de utilitate publica.

Reglementrile constituionale care sunt cadrul general sunt detaliate prin Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia i se completeaz cu prevederile art.475 alin.2, art.476-478, art.499, art.1310 i art. 1844 C. civ.; art. 4-5, art.29, ar5t.83, art.95-97 i art.119 din Legea 18/1991 legea fondului funciar, cu modificrile ulterioare, precum i de Legea nr.215/2001 legea administraiei publice

locale, cu modificrile ulterioare.

III.2. Delimitarea bunurilor obiect al proprietii publice.

Legea nr.213/1998 dispune n art. 3 c din domeniul public fac parte bunurile prevzute n art. 135 alin. 4 Constituie (actual 136 alin.3), din cele stabilite prin anexa care face parte integrant din prezenta lege i din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natural or sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege. Din categoria bunurilor de uz public fac parte acele bunuri care prin natural or sunt de folosin general adic: pieele, podurile, parcurile publice etc, iar din categoria bunurilor de interes public, fac parte acele bunuri care prin natural or sunt destinate pentru a fi folosite sau exploatate n cadrul unui serviciu public cum sunt: cile ferate, reelele de distribuie a energiei electrice, cldirile instituiilor publice etc. n legtur cu criteriile de determinare a bunurilor care formeaz obiectul proprietii publice Curtea Constituional, prin Decizia nr.31 din 26 mai 1993 a hotrt

c fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public bunurile enumerate expres n art. 135 alin.4 Constituie (actual 136 alin.3 ) sau cele stabilite de legi. Aceste alte legi utilizeaz dou metode de determinare a bunurilor care fac parte din domeniul public i anume: enumerarea unor asemenea bunuri sau criteriul destinaiei acestor bunuri. n criteriul destinaiei acestor bunuri intr i uzul public coroborat cu criteriul interesului public. Trebuie reinut c bunurile regiilor autonome i ale societilor comerciale nu constituie proprietate public ci proprietate privat, chiar dac statul deine majoritatea capitalului social.

III.3. Subiecii dreptului de proprietate public

Potrivit reglementrilor n vigoare, titularii dreptului de proprietate public sunt:

1. Statul Romn asupra bunurilor din domeniul public de interes naional.

2. Unitile administrative-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local.. n acelai timp, statul i unitile administrative-teritoriale sunt de asemenea i titulari ai dreptului de proprietate privat care are ca obiect bunurile din domeniul privat al statului i al unitilor administrative-teritoriale. Acest drept de proprietate are un regim de drept privat..

III.4. Caracterele dreptului de proprietate public.

Deoarece exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept public, caracterele acestui drept sunt urmtoarele: Dreptul de proprietate public este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.

III.4.1. Dreptul de proprietate public este inalienabil. Acest caracter presupune c bunurile care fac obiectul su sunt scoase din circuitul civil general, neputnd fi nstrinate pe cale voluntar, prin acte juridice civile i nici pe cale forat, prin expropriere. Este interzis de asemenea dezmembrarea dreptului de proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul, servitutea, abitaia sau superficial, precum i ipotecarea sau gajarea lui. Conform art. 13 din Legea nr.213/1998 servituile asupra domeniului public sunt valabile numai n msura n care sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt afectate. Servituile constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin dac sunt compatibile cu uzul sau interesul public al bunului. Asupra dreptului de proprietate public pot fi constituite numai drepturi reale derivate care nu sunt desmembrminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi concesiunea, administrarea sau nchirierea n condiiile legii.

III.4.2. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil att extinctiv, ct i achizitiv.

Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv se exprim prin aceea c aciunea n revendicarea dreptului de proprietate public poate fi introdus oricnd iar dreptul la aciune n sens material nu se stinge indiferent de intervalul de timp ct nu a fost exercitat de ctre autoritatea care are calitate procesual activ. Imprescriptibilitatea achizitiv se manifest prin imposibilitatea dobndirii de ctre o alt persoan a bunurilor publice prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesie de bun credin ( n cazul bunurilor mobile).

III.4.3. Dreptul de proprietate este insesizabil: aceasta nseamn c bunurile obiect ale proprieti publice, fiind i inalienabile, nu pot fi urmrite silit de creditorii titularului dreptului de proprietate.

III.5 Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public

III.5.1 Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public. Conform art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate public se dobndete prin urmtoarele mijloace:

a) pe cale natural se refer la bogiile solului i subsolului ce se vor forma natural pe teritoriul sau n subsolul rii.

b) Achiziii publice efectuate n condiiile legii

c) Exproprierea pentru cauz de utilitate public

d) Donaii sau legate acceptate, n condiiile legii de Guvern, sau dup caz, de consiliul judeean sau consiliul local, dac bunul va intra n domeniul public. Acceptarea donaiilor de ctre organismele artate mai sus se poate face doar n form autentic.

e) Trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public al acestora, pentru cauz de utilitate public.

f) Alte moduri prevzute de lege, cu sunt: vnzarea sau schimbul fcute pentru cauz de utilitate public, accesiunea, tezaurul, confiscarea special etc.

III.5.2. Moduri de ncetare a dreptului de proprietate public. Potrivit Legii nr.213/1998 dreptul de proprietate public nceteaz:

a) prin trecerea bunului n domeniul privat, prin hotrre de Guvern, de Consiliu Judeean sau Consiliu Local, dup caz.

b) Prin trecerea prin efectul nsi al legii a unor bunuri din domeniul public n cel privat n vederea reconstituirii dreptului de proprietate particular, pentru retrocedarea lor ctre fostul proprietar sau pentru

vnzare.

III.6. Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public: Acestea sunt de competena organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes naional i autoritile publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. Modalitile despre care vom face referire

sunt: dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public, concesionarea, nchirierea precum i dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile.

III.6.1 Administrarea general a domeniului public:se face doar de autoritile publice titulare ( statul sau unitile administrativ-teritoriale) sau de ctre alte subiecte de drept public. n activitatea de administrare general a bunurilor proprietate public, aceste organe acioneaz exclusiv n calitatea lor de autoriti publice, adic subiecte de drept administrativ. Regula este c , n majoritatea cazurilor, exercitarea dreptului de proprietate public se face prin altul; aceasta nseamn c bunurile proprietate public sunt ncredinate unor persoane juridice nfiinate special n acest scop sau unor persoane juridice de drept privat sau chiar persoane fizice.

III.6.2 Dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public. Acest drept se refer la patrimoniul autoritilor centrale i locale, dar poate fi atribuit i altor subiecte de drept public precum regiile autonome i instituiile centrale, constituind astfel principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public i fiind un drept real principal constituit pe temeiul proprietii publice.

Astfel, titularii dreptului real de administrare sunt, potrivit Legii nr.213/1998:

a) regiile autonome

b) prefecturile i autoritile publice centrale i locale cu personalitate juridic civil (ministere, agenii naionale, consilii judeene i consilii locale etc.)

c) instituiile publice de interes naional, judeean sau local.

Dreptul de administrare ia natere n temeiul unor acte de drept administrativ. Instituiile publice i regiile autonome vor avea un patrimoniu propriu i vor putea intra n raporturi de drept civil ca persoane juridice.

Prin urmare, putem trage concluzia c dreptul real de administrare are o natur mixt; astfel, n raport cu titularii dreptului de proprietate public are o natur administrativ, iar n raport cu ceilali participani la circuitul civil acest drept are o natur civil. Avnd o natur civil i fiind drept real, dreptul de administrare nu este totui un dezmembrmnt al dreptului de proprietate public, avnd ns caracteristicile acestuia din urm, i anume: este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil. Datorit legturii simbiotice dintre cele dou drepturi, caracterele dreptului de proprietate public sunt, n acelai timp, i caracterele juridice ale dreptului de administrare.

Dreptul real de administrare nu este opozabil fa de proprietar (stat sau uniti administrativ-teritoriale), proprietarul putnd retrage sau revoca acest drept pe cale unui act administrativ fr ca titularul su s se poat apra prin mijloace de drept civil (aciune n revendicare, aciune posesorie). Totui actul administrativ de revocare poate fi atacat n contencios administrativ. Pe de alt parte, deoarece acest drept este un drept real, va putea fi aprat fa de ceilali subieci de drept civil ( cu excepia titularului dreptului de proprietate public) prin orice mijloc de drept comun.

III.6.3.Concesionarea este reglementat prin Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor i de Normele Metodologice cadru aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 216/1999. n concepia acestor acte normative, contractul de concesiunea este contractul prin care o persoan denumit concedent transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane denumite concesionar , care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, a unei activiti sau a unui serviciu public, n schimbul unei redevene.

Concesiunea poate mbrca trei modaliti, i anume:

a) concesiunea de bunuri

b) concesiunea de servicii publice

c) concesiunea de servicii economice

Contractul de concesiune are o natur juridic mixt, avnd dou pri, partea reglementar, guvernat de prevederile dreptului administrativ, i partea contractual, guvernat de prevederile dreptului civil.

III. 6.4. Dreptul real de folosin asupra unor bunuri din domeniul public. Potrivit art. 17 din Legea nr . 213/1998 dreptul real de folosin se va aplica persoanelor juridice cu scop nelucrativ care vor putea beneficia, n virtutea acestui drept, n mod gratuit, de imobile aflate n proprietatea public.

MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Dreptul de proprietate poate fi pur si simplu sau afectat de modaliti. El este pur si simplu atunci cnd are ca titular o singura persoana, iar existenta sa nu depinde de un eveniment sau de o mprejurare viitoare; acest drept poate sa poarte asupra unui bun mobil sau imobil sau asupra mai multor bunuri.

Dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti fie atunci cnd el poarta asupra unui bun sau asupra unei universaliti de bunuri care aparin simultan la doua sau mai multe persoane, fie ca existenta sa viitoare in patrimoniul titularului depinde de un eveniment sau de o mprejurare prevzut de lege sau stabilita prin voina prilor. Sub acest din urma aspect, modalitile dreptului de proprietate sunt: drept de proprietate rezolubil ( sau revocabila ), drept de proprietate anulabila si drept de proprietate comuna.

Proprietatea rezolubil ( revocabila sau condiional ). Aceasta presupune situaia in care dreptul de proprietate este afectat de o condiie rezolutorie, fie rezultata din convenia prilor, fie dintr-o dispoziie a legii. Aceasta condiie rezolutorie face ca existenta dreptului in patrimoniul dobnditorului sa fie nesigura, el putnd fi desfiinat pentru a se rentoarce, de regula, in patrimoniul nstrintorului. Fiind vorba de o condiie rezolutorie, devin incidente dispoziiile art. 1019 C. civ. care instituie : condiia rezolutorie este aceea care supune desfiinarea obligaiei la un eveniment viitor si incert. Aadar, daca condiia se mplinete, dreptul dobnditorului se desfiineaz n mod retroactiv , iar nstrintorul redevine proprietar ca si cum nu ar fi ncheiat actul de transmitere a proprietii. In cazul in care dobnditorul pana la momentul ndeplinirii condiiei a svrit acte de dispoziie cu privire la acel bun, acestea vor fi nule conform principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis; el va putea pstra insa fructele percepute, dar va trebui sa restituie bunul respective; dimpotriv, in cazul in care condiia rezolutorie nu se ndeplinete, dobnditorul isi consolideaz in mod retroactiv dreptul sau iar actele juridice pe care le-a ncheiat cu privire la bunul respectiv(pendente conditione ) rmn valabile. Din cele expuse rezulta ca ntotdeauna cnd un bun se transmite sub condiie vor exista doi proprietari dintre care unul sub condiie suspensiva, iar celalalt sub condiie rezolutorie.

Constituie cazuri legale de proprietate rezolubil:

a) donaiile dintre soi sunt revocabile ( art. 937 C. civ. ). Aceasta nseamn ca soul donator poate revoca oricnd unilateral donaia fcut celuilalt so;

b) situaia donatarului a crui donaie este revocata pentru naterea unui copil ( art. 836 C. civ. ). Aceasta nseamn ca, daca donatorului i se va nate un copil, dreptul de proprietate se va revoca si, dimpotriv, daca nu va avea loc aceasta natere, dreptul de proprietate se va consolida;

c) situaia vnzrii cu pact de rscumprare ( art. 1371 C. civ. ); in cazul in care vnztorul nu rscumpr bunul, cumprtorul -si consolideaz dreptul de proprietate si viceversa, cnd dreptul de proprietate este retroactiv desfiinat;

d) ipoteza rezultata din art. 494 C. civ. , cnd o persoana construiete pe terenul alteia si cnd proprietarul bunului terenului, invocnd accesiunea, poate deveni si proprietar al construciei. Rezulta ca pana in momentul manifestrii de voina a proprietarului terenului de a deveni proprietar al construciei, constructorul exercita un drept de proprietate care poate fi desfiinat cu efect retroactiv.

Dreptul fiscal nu tine seama de condiia rezolutorie. Astfel, daca contractul ncheiat sub condiie rezolutorie este desfiinat, organele fiscale nu restituie taxele pe care le-a perceput pentru transferul dreptului de proprietate. Dimpotriv, in caz de vnzare sub condiie suspensiva, taxele aferente nu se percep cta vreme condiia nu s-a realizat.

Proprietatea anulabila. Proprietatea anulabila reprezint acea modalitate juridica a dreptului de proprietate care apare in situaia in care transferul proprietii se face in temeiul unui act juridic lovit de nulitate relativa ( anulabil). Aa cum s-a artat, in aceasta situaie intereseaz rezultatul aciunii in anularea actului translativ de proprietate. Daca aciunea este admisa, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. In cazul in care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi consolidat. Tot astfel, consolidarea dreptului de proprietate va avea loc si in ipoteza in care a expirat termenul de prescripie al aciunii in nulitate relativa ( fr ca titularul acestei aciuni sa o fi introdus ). Trebuie subliniat ca efectul retroactiv al anularii actului translativ se refera nu numai la prile actului, ci si la raporturile cu terii.

Dreptul de proprietate comuna. Dreptul de proprietate comuna se caracterizeaz prin aceea ca un bun sau mai multe bunuri aparin in proprietatea a doua sau mai multe persoane care -i pot exercita mpreun, simultan si concurent, toate prerogativele recunoscute de lege oricrui proprietar. ; proprietatea comuna are

doua forme: dreptul de proprietate pe cote - pri si dreptul de proprietate in devlmie.

Dreptul de proprietate pe cote - pri

Caracterizare generala. Dreptul de proprietate pe cote pri se mai numete si coproprietate, caracterizndu- se prin faptul ca un bun aparine simultan si concurent la doi sau mai muli proprietari , fr ca bunul respectiv sa fie fracionat in materialitatea sa. Ceea ce este fracionat este numai dreptul de proprietate cu privire la acel bun ;fiecare coproprietar are determinata o cota-parte ideala, abstracta, matematica din dreptul de proprietate care se exprima sub forma de fracie nominala, fracie zecimala sau in procente. Atta timp cat dureaz aceasta stare se spune ca dreptul tuturor coproprietarilor poarta asupra fiecrei pri din bun. numai la ncetarea coproprietii se va stabili sau individualiza exact partea materiala din bun ce corespunde cotei pri din dreptul de proprietate aparinnd fiecruia. Astfel, coproprietatea se transforma in proprietate exclusiva. Cu toate ca natura juridica a coproprietii a fost mult discutata si controversata, din teoriile formulate, s-a distins teoria clasica a proprietii pe cote pri ideale. Coproprietatea se distinge de indiviziune. Astfel, in timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau mai multe bunuri singulare, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. Cu alte cuvinte, proprietatea pe cote pri sau coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea constituie o modalitate a patrimoniului.

Felurile dreptului de proprietate pe cote pri. Dreptul de proprietate pe cote pri este de doua feluri: dreptul de proprietate pe cote pri obinuit sau temporara si dreptul de proprietate pe cote-pri forat sau perpetua. Principala deosebire dintre ele consta in faptul ca primul fel de coproprietate poate nceta prin partaj sau mpreal. In cel de-al doilea caz, coproprietatea , fiind perpetua, nu poate fi sistata prin mpreal.

Coproprietatea obinuit sau temporara

Aspecte introductive. Specificul coproprietii obinuite sau temporare consta in faptul ca are caracter vremelnic, deoarece dureaz in timp pana la sistarea ei prin mpreal. Codul civil nu cuprinde reguli privind exercitarea coproprietii obinuite, in schimb, cu privire la indiviziune exista cteva reglementari in partea consacrata mprelii succesorale ( art. 728 si urm. C. civ.). Regimul juridic al coproprietii obinuite a fost elaborat si conturat de literatura de specialitate si practica judiciara. Izvoarele coproprietii obinuite sau temporare pot fi : o motenire, atunci cnd la succesiune vin doi sau mai muli motenitori; un contract de dobndire a unui bun de ctre doua sau mai multe persoane; uzucapiunea rezultata dintr-o coposesie; transformarea proprietii devlmae a fotilor soi in proprietate pe cote - pri ca urmare a ncetrii sau desfacerii cstoriei; construirea sau realizarea in comun a unui bun mobil sau imobil.

Regimul juridic al exercitrii coproprietii obinuite sau temporare nu este organizat prin lege, fiind o creaie a literaturii juridice si practicii judiciare. In acest scop s-au avut in vedere unele reglementari din materia succesiunilor, aceasta constituind principala si cea mai frecventa sursa a coproprietii.

La baza regimului juridic al coproprietii sunt doua idei sau principii, si anume:

a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei pri materiale determinate din bunul aflat in coproprietate;

b) fiecare coprta are un drept exclusiv numai asupra unei cote pri ideale, abstracte, matematice din dreptul de proprietate asupra acelui bun

Drepturile coprtailor asupra bunului in materialitatea sa. Dup cum am artat, coproprietarii nu au drepturi sau prerogative asupra unei pri determinate din bun, privit in materialitatea sa. De aici, ar trebui sa ajungem la concluzia ca nici un fel de act nu poate fi fcut cu privire la un bun privit in materialitatea lui, fr acordul unanim al coprtailor. Aadar, in lipsa unui acord al coproprietarilor, s-ar impune aplicarea si respectarea principiului unanimitii. Totui, literatura de specialitate si practica judiciara au admis ca exercitare atributelor de posesia si folosin poate fi fcut de fiecare coproprietar. Ba mai mult, pot fi ncheiate chiar si acte de dispoziie juridica, a cror eficacitate depinde de rezultatul mprelii. Actele materiale constau in acte de posesie, folosin si dispoziie materiala asupra bunului comun. Posesia sau, mai corect, coposesia permite fiecrui coprta sa exercite stpnirea materiala a bunului simultan si concurent cu ceilali coprtai. Coprtaul care este tulburat sau exclus de la posesie de ctre ceilali coprtai are dreptul sa introduc mpotriva lor o aciune posesorie. Posesia exercitata de ctre un singur coprta asupra bunului comun nu este o posesie utila si deci el nu poate invoca uzucapiunea. Ea insa poate deveni utila atunci cnd coprtaul intervertete coposesia in posesie exclusiva. In acest caz, coprtaul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea sa invoce uzucapiunea in condiiile prevzute de lege, pentru a deveni proprietarul exclusiv al bunului. Folosin materiala poate fi exercitata de fiecare coprta cu respectarea urmtoarelor reguli: sa nu schimbe destinaia si modul de utilizare a bunului, sa nu mpiedice exerciiul simultan si concurent al folosinei celorlali coprtai. Cnd coprtaii nu se neleg cu privire la folosirea materiala a bunului

comun, instanele de judecata nu sunt competente, in principiu, sa hotrasc asupra unui partaj de folosin la cererea unui coprta, fr consimmntul celorlali. Din raiuni practice, ar fi totui necesara admisibilitatea partajului de folosin imobiliar pe cale judiciara, pe care viitorul Cod civil ar trebui sa il reglementeze expres. In schimb, oricare coprta are dreptul de a cere ncetarea coproprietii prin partaj, in lipsa unei convenii de rmnere temporara in coproprietate. Fructele bunului comun pot fi percepute sau culese in proprietatea exclusiva de ctre coproprietari, proporional cu cota-parte ideala din dreptul de proprietate ce revine in exclusivitate fiecruia. Dispoziia materiala asupra bunului comun poate fi exercitata numai daca exista consimmntului tuturor coproprietarilor. Aadar, un coproprietar nu poate, fr acordul celorlali, sa execute lucrri de transformare, renovare sau orice alta lucrare de natura a schimba destinaia bunului. Productele bunului revin fiecrui coproprietar proporional cu cota-aparte pe care o are din dreptul de proprietate.

Actele juridice . Avnd in vedere specificul coproprietii, actele juridice care se ncheie asupra bunului comun in materialitatea sa ori asupra unei pri materiale determinate din bun sunt guvernate de regula unanimitii. Totui, viata a demonstrat ca acest principiu este deseori duntor sub aspect economic, astfel ca este necesar sa distingem intre acte de conservare, administrare si dispoziie juridica. In ce privete actele de conservare si de administrare, regula unanimitii a fost atenuata de practica judiciara. Astfel, actele de conservare ncheiate de ctre un singur coproprietar pot fi validate , de la caz la caz, considerndu-se ca intre coprtai exista un mandat tacit sau ca acel coprta a acionat in calitate de gerant de afaceri ori aplicndu-se, cnd este posibil, regulile de la contractul de societate. Tot practica judiciara a statuat ca oricare proprietar poate cere remedierea degradrilor cauzate bunului comun sau despgubiri de la autorul lor, potrivit normelor rspunderii civile delictuale, fr a fi necesar consimmntul celorlali coproprietari. Cu totul alta este rezolvarea in cazul actelor de dispoziie. Astfel, un coprta nu poate ncheia acte de dispoziie fr acordul unanim al celorlali coprtai, prin care sa nstrineze sau sa greveze ntregul bun sau o parte materiala determinata din acel bun. Aceste acte ar trebui sa nu fie valabile, insa, in pofida acestui fapt, practica judiciara a decis ca soarta unui astfel de act juridic este diferita dup cum dobnditorul cunotea sau nu ca nstrintorul nu are calitatea de proprietar exclusiv al bunului respectiv. In cazul in care dobnditorul a cunoscut in momentul contractrii ca nstrintorul nu este proprietarul exclui al bunului, actul juridic este valabil, fiind insa afectat de o condiie rezolutorie. Consolidarea sau desfiinarea lui depinde de rezultatul mprelii. Daca prin partaj bunul va reveni in proprietatea exclusiva a fostului coprta - nstrintor, dreptul dobnditorului se va consolida, devenind pur si simplu. Atunci cnd bunul va reveni in lotul altui coproprietar, nstrinarea se desfiineaz, fiind rezolvata, in temeiul efectului declarativ al mprelii. In ipoteza in care dobnditorul bunului comun nu cunotea la data ncheierii actului faptul ca nstrintorul are numai calitatea de coproprietar , s-a apreciat ca actul respective este lovit de nulitate relativa.

Drepturile coprtailor cu privire la cota-parte ideala din dreptul de

proprietate. Fiecare coproprietar are un drept de coproprietate propriu, exclusiv, in cota parte ideala, matematica. De aceea, oricare coproprietar poate nstrina si greva cota parte din dreptul de proprietate asupra bunului in favoarea unui alt coprta sau a unei tere persoane. In caz de nstrinare a cotei - pri din dreptul de proprietate, situaia nu se schimba, dobnditorul lund locul fostului coproprietar.

Obligaiile coprtailor. Toi coprtaii sunt obligai sa contribuie proporional cu cota-parte a fiecruia, la acoperirea cheltuielilor si datoriilor ocazionate de ntreinerea, conservarea si administrarea bunului comun. Ele pot fi datorate unuia dintre coproprietari sau unei alte persoane. Daca obiectul coproprietii este un teren agricol, coproprietarii mai au si o suma de obligaii propter rem prevzute expres de legea funciara.

ncetarea coproprietii obinuite sau temporare. Coproprietatea obinuit, fiind vremelnica, poate nceta prin mai multe moduri. Astfel, ea este sistata in cazul in care toate cotele pri din dreptul de proprietate sunt dobndite prin acte juridice sau uzucapiune de unul sau mai muli coprtai sau de ctre o ter persoana. De asemenea, mai poate nceta si prin pieirea totala a bunului sau prin expropriere. Modalitatea cea mai frecventa de sistare a coproprietii obinuite este partajul sau mpreal. Partajul este adic operaia juridica prin care nceteaz starea de coproprietate ori de indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stpnite pe cote-pri sunt mprite materiamente intre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate sau asupra unui anume bun dintre cele care formau obiectul coproprietii. Dreptul de proprietate comun se transforma astfel in drept exclusiv. Sediul materiei privind mpreal juridical este art. 728 729 C. civ. si art. .. din C. pr. civ. . Potrivit art. 728 C. civ. dreptul de a cere ieirea din indiviziune este imprescriptibil. Partajul poate fi fcut cu acordul coproprietarilor ( mpreal convenional sau voluntara prevzut de art. 730 C. civ. ) dar si pe cale judectoreasca ( partajul judiciar ). Aceasta din urma modalitate este obligatorie in urmtoarele situaii:

- in cazul in care unul dintre coprtai nu este prezent la mpreal nici personal, nici prin reprezentant;

- in cazul in care unul dintre coprtai nu consimte la mpreal prin buna nvoiala;

- in cazul in care un coprta, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelara nu a ncuviinat mpreal prin buna - nvoiala;

In concret, partajul judiciar se realizeaz prin urmtoarele modaliti:

- prin partajarea in natura a bunului sau a bunurilor. Ori de cate ori partajul in natura este posibil, instana de judecata este obligata a recurge la aceasta modalitate; ea este cea mai echitabila deoarece

asigura egalitatea in drepturi a coprtailor;

- prin atribuirea bunului comun in proprietatea exclusiva a unuia dintre coprtai. Aceasta modalitate derivata se face ntotdeauna cnd bunul comun nu poate fi comod partajabil in natura (cnd, de pilda, este

indivizibil ). In aceasta situaia bunul va fi atribuit unuia dintre coprtai cu obligarea acestuia de a plti celorlali contravaloarea cotelor lor ( echivalent bnesc, sulta ). Atribuirea bunului unuia dintre coproprietari

nu se poate face dect cu acordul acestuia. Atribuirea bunului se va face avnd in vedere unele mprejurri cum ar fi: cotele coprtailor, natura bunului, ocupaia coprtailor, durata folosirii bunului de ctre coprtai,

posibilitatea lor de a dobndi un alt bun, etc. Evaluarea bunului in vederea atribuirii unuia dintre coprtai se poate face prin acordul proprietarilor, iar daca acetia nu se neleg, evaluarea va fi fcut de instana de judecta, de obicei prin efectuarea unei expertize;

- prin vnzarea bunului si mprirea echivalentului bnesc. Aceasta modalitate de partajare se realizeaz atunci cnd bunul comun, nepartajabil in natura nu este dorit de nici unul dintre coprtai. Intr-o atare situaie instana de judecata va dispune vnzarea lui prin licitaie publica, iar preul obinut se va distribui coprtailor.

Efectele partajului. Potrivit art. 786 C. civ. mpreal sau partajul este un act juridic declarativ de drepturi, astfel nct fiecare dintre fotii coproprietari este considerat proprietar exclusiv al bunului ce I-a revenit in urma acestei operaiuni, in mod retroactive, nc din momentul cnd s-a nscut coproprietatea. Cu alte cuvinte, prin mpreal nu e realizeaz un transfer de drepturi intre coprtai, ci se constata si se recunosc, cu efect retroactiv drepturi preexistente. Efectul declarativ al mprelii are urmtoarele consecine importante:

- actele de nstrinare sau de grevare ncheiate de unul dintre coprtai cu privire la bunul comun vor fi sau nu eficace dup cum prin mpreal, bunul a revenit sau nu coprtaului nstrintor;

- mpreal nu este un act sinalagmatic, ceea ce nseamn ca neexecutarea obligaiilor rezultate din partaj de ctre un coprta nu da dreptul celorlali sa ceara rezoluiunea ( exemplu : nu pltete sulta );

- mpreal nu este supusa publicitii imobiliare;

- mpreal nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10 pana la 20 de ani;

- coprtaul cruia i-a revenit bunul rmne in situaia unui ter fata de actele ncheiate de oricare dintre ceilali coprtai asupra acelui bun.

Coproprietatea forat sau perpetua

Noiune si definiie. Daca proprietatea comuna pe cote-pri temporara constituie regula in materie de proprietate comuna, excepia o constituie coproprietatea forat si perpetua. Ea este o coproprietate forat deoarece exista si se menine indiferent de voina coproprietarilor si este perpetua deoarece scopul bunurilor care l alctuiesc obiectul este permanent.

Obiectul coproprietii forate si perpetue poarta asupra unor bunuri care prin natura lor nu pot fi imprite1, sunt accesorii si pot fi folosite in mod permanent de doi sau mai muli proprietari; purtnd asupra unor bunuri accesorii, coproprietatea forat si perpetua este destinata utilizrii bunului principal. De aceea, aceasta coproprietate urmeaz soarta juridica a bunului principal: accesorium sequitur principale. De aici rezulta ca coproprietatea forat nu poate fi nstrinata dect odat cu bunul principal.

Drepturile si obligaiile coproprietarilor. Acest gen de coproprietate confer titularilor drepturi mai largi dect coproprietatea obinuit temporara. Fiecare coproprietar poate utiliza bunul aflat in coproprietate forat fr consimmntul celorlali, dar cu respectarea urmtoarelor limite:

- prin folosin sa nu aduc atingere dreptului egal si reciproc al celorlali coproprietari;

- folosin trebuie exercitata numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat bunul accesoriu;

Evident, un coproprietar nu poate face acte de dispoziie prin care sa nstrineze un bun aflat in coproprietate forat, dar poate nstrina oricnd bunul sa principal, fr consimmntul celorlali, ceea ce automat atrage nstrinarea dreptului de proprietate pe cote-pri asupra bunului accesoriu; de exemplu, nstrinarea unui apartament care presupune implicit si nstrinarea prilor comune.

Cazuri de proprietate forat. Doctrina a reinut urmtoarele cazuri de coproprietate forat:

- coproprietatea bunurilor necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile nvecinate;

- coproprietatea asupra despriturilor dintre doua imobile ( zidul, anul, gardul);

- coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu doua sau mai multe apartamente avnd proprietar diferii ;

- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie ( hrtii de familie, tablouri de familie, cavouri si alte lucrri funciare);

Coproprietatea lucrurilor comune. Acest caz se refera la coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, cum sunt : potecile, drumurile, fntnile si izvoarele. Pentru ca acestea sa constituie obiect de proprietate pe cote-pri aparinnd proprietarilor imobilelor respective, ele trebuie sa fie situate chiar pe linia despritoare a proprietilor. Daca ele nu se afla situate astfel, ci pe unul dintre cele doua fonduri si sunt folosite si pentru utilizarea celuilalt fond, vom fi in prezenta unui drept de servitute. De precizat ca aceasta coproprietate este creaia doctrinei si a jurisprudenei, ea nefiind reglementata de lege.

Coproprietatea despriturilor dintre doua fonduri. Prin despritura comuna se nelege zidul comun ( art. 590 601 C. civ. ), anul comun ( art. 602-605 C. civ . ) si gardul comun ( art. 606 609 C. civ. ). In ceea ce privete aceste desprituri comune, principiul este ca proprietatea lor aparine proprietarilor celor doua fonduri pe cote pri egale.

Dup cum s-a subliniat in literatura juridica, dovada coproprietii privind despriturile comune se poate face in trei modaliti:

- prin nscris sau titlu in care se constata dobndirea coproprietii forate prin act juridic;

- prin invocarea uzucapiunii asupra despriturii comune;

- prin prezumii legale care sunt:

a) Zidul comun Potrivit art. 590 C. civ. Orice zid care servete la desprire intre doua cldiri sau intre curte si grdini sau ntre ograde la tata se socotete comun daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul, iar art. 591 C. civ. stabilete ca Este semn de necomunitate cnd culmea zidului este dreapta si

perpendiculara despre peretele de o parte iar despre cealalt parte nfieaz un plan inclinat; in acest caz se presupune ca zidul aparine exclusiv proprietarului despre care exista planul inclinat Caracterul forat al coproprietii zidului comun rezulta si din prevederile art. 598 C. civ. Care stabilete ca orice vecin poate s fac zidul comun in tot sau in parte pltind celuilalt jumtate din valoarea sa sau a prii pe care vrea sa o fac comuna. Ambii coproprietari sunt obligai a contribui sa repararea si ntreinerea zidului comun ( art. 592 C. civ. )

b) anul comun conform art. 602 C. civ. Toate anurile intre doua proprieti se socotesc comune de nu va fi titlu sau semn contrariu . Aceasta prezumie de comunitate prevzut de textul reprodus poate fi rsturnat prin proba contrara ( titlu, uzucapiune sau semen de necomunitate ). Prin semn de necomunitate se

nelege situaia cnd pmntul este nlat sau aruncat numai de o parte a anului ( art. 603 C. civ ). In astfel de situaii se presupune ca anul aparine exclusiv proprietarului imobilului unde a fost aruncat sau nlat pmntul . Prin pmnt aruncat se nelege numai pmntul rezultat din sparea, adncirea sau curarea anului. Coproprietarii sunt obligai sa suporte cheltuielile necesare ntreinerii anului.

c) Gardul comun Acesta constituie un alt caz de coproprietate forat si perpetua asupra unei desprituri comune. Art. 606 C. civ. stabilete ca Orice gard ce desparte doua proprieti se socotete comun, afar numai daca din doua proprieti va fi ngrdit sau de nu va fi titlu sau posesiune ndestultoare care sa constate din contra . Aceasta regula se aplica deopotriv gardurilor uscate cat si gardurilor vii. Arborii care se gsesc in gardul comun sunt prezumi a fi comuni pana la proba contrara; fructele revin coproprietarilor in pri egale, la fel lemnul rezultat din tierea arborilor.

Coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe apartamente ori spatii cu alta destinaie. Evident, aceasta coproprietate forat se refera numai la acele cldiri in care exista mai multe apartamente ( respective alte spatii ) care aparin unor proprietari diferii . Potrivit art. 36 din legea nr. 50/1991, daca intr-o cldire se realizeaz mai multe apartamente sau suprafee cu alta destinaie, proprietarii acestora dobndesc si o cota - parte de proprietate asupra tuturor prilor din construcie si instalaii, precum si asupra tuturor dotrilor care prin natura lor nu se pot folosi dect in comun indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea lor. Cotele pri se determina proporional cu suprafaa construita a locuinelor, a caselor de vacanta ori a suprafeelor cu alta destinaie din cldire. Gospodrirea prilor comune din cldire se face de ctre asociaia locatarilor, asociaia proprietarilor sau asociaia proprietarilor si chiriailor. Sunt considerate in coproprietate forat cile de acces la prile comune ale unei cldiri, scrile care duc la apartamente, zidurile comune, instalaiile, acoperiurile, etc. Coproprietarii au obligaia de a suporta, proporional cu valoarea proprietii lor exclusiv, cheltuielile de ntreinere si conservare a bunului comun. ncetarea coproprietii forate. Spre deosebire de proprietatea comuna pe cote-pri care poate nceta oricnd, coproprietatea forat este, de principiu, permanenta, nefiindu-i aplicabile prevederile art. 728 C. civ. Totui excepional, ea poate nceta in urmtoarele cazuri:

- ncetarea prin acordul coproprietarilor. Practica judiciara a statuat in acest sens numai in situaia in care toi proprietarii si-ar da consimmntul si cnd partajul ar fi posibil in raport cu natura bunului comun ( de pilda, curtea unei case cu mai multe apartamente, podul, etc)

- ncetarea coproprietii forate cnd meninerea acesteia nu se mai impune. De exemplu, dei coproprietarii nu au ajuns la o nelegere pentru un partaj, podul unei case poate fi partajat de instana de

judecat fr a fi lezate interesele vreunuia dintre ei

- ncetarea coproprietii forate atunci cnd un coproprietar dobndete proprietatea exclusiva a ntregului imobil de la ceilali coproprietari;

- pieirea integrala a bunului aflat in coproprietate; in acest caz dispernd obiectul coproprietii, dispare si coproprietatea. Dar daca bunul a pierit din cupla, coproprietarii au dreptul la despgubire mpotriva persoanei aflate in culpa.

Proprietatea comuna in devlmie

Dreptul de proprietate in devlmie reprezint acea proprietate comuna potrivit creia titularii sa-i nu au determinata o cota-parte ideala, matematica din dreptul lor de proprietate; cu alte cuvinte, obiectul acestei coproprieti aparine nefracionat titularilor.

Legislaia in vigoare nu conine o reglementare cu caracter general privind dreptul de proprietate in devlmie; regimul juridic a fost elaborat pe baza reglementarilor privind comunitatea de bunuri a soilor ( art. 30 36 C. fam.), devlmia poate rezulta fie din lege, fie din convenia prilor.

In legislaia noastra este reglementat un singur caz de devlmie (devlmie legala). Acest unic caz se refera la dreptul de proprietate in devlmie al soilor asupra bunurilor dobndite in timpul cstoriei. Dar in lipsa unei prevederi prohibitive, nimic nu mpiedica ca devlmia sa ia fiina printr-o convenie. ntr-adevr, oricnd doua sau mai multe persoane prin acordul lor pot stabili ca anumite bunuri pe care le dobndesc mpreun sau separat intr-un interval de timp, sa fie proprietatea lor devalma. Proprietatea devalma a soilor Acest tip de proprietate comuna este, Aa cum am artat, singurul reglementat de Legislaia noastra. Trebuie insa sa nu confundam devlmia comunitii de bunuri cu comunitatea matrimoniala de bunuri. Aceasta din urma, este o noiune mai larga deoarece cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci si celelalte drepturi ( reale si de creana ), precum si

obligaiile patrimoniale.

Proprietatea devlmae a soilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobndite de ei sau de oricare dintre ei in timpul cstoriei. In conformitate cu art. 30 alin. 1 C. fam. Bunurile dobndite in timpul cstoriei de ctre oricare dintre soi sunt, de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor. Orice convenie contrara este nula . Codul familiei in art. 31 enumera categoriile de bunuri proprii ale fiecrui so, bunuri care nu pot fi incluse in sfera bunurilor comune ale soilor. Rezulta ca izvorul dreptului de proprietate in devlmie a soilor consta in faptul dobndirii de bunuri in timpul cstoriei de oricare dintre ei. Potrivit art. 35 din Codul familiei , administrarea, folosin si dispoziia asupra bunurilor comune se realizeaz de comun acord de ctre ambii soi. Legea instituie o prezumie de mandat tacit reciproc intre soi. Astfel , atunci cnd unul dintre ei exercita prerogativele proprietii asupra bunurilor comune, se presupune ca el acioneaz att in nume propriu cat si ca reprezentant al celuilalt so. Aceasta prezumie este relativa, ceea ce nseamn ca ea poate fi nlturat pentru fiecare act in parte atunci cnd celalalt face dovada ca s-a opus ncheierii actului.. Totui, potrivit art. 35 alin. 2 C. fam. , nici unul din soi nu poate nstrina sau greva un teren sau o construcie ce face parte din bunurile comune daca nu are consimmntul expres al celuilalt so. De alta parte, mandatul tacit reciproc poate fi restrns si prin voina soilor. Restrngerea poate fi convenionala sau unilaterala, putndu-se referi la anumite acte ori la anumite bunuri. Este de menionat ca concubinii nu pot beneficia de comunitatea de bunuri prevzut la art. 30 din Codul familiei ( specifica numai soilor ), dar nimic nu se opune ca pe baza conveniei lor sa se constate ca bunurile dobndite de ei sunt proprietate pe cote-pri, in raport de contribuia fiecruia.

ncetarea dreptului de proprietate in devlmie. Proprietatea comuna devlmae a soilor nceteaz pin desfacerea sau ncetarea cstoriei, moment in care aceasta se transforma n proprietate comuna pe cote-pri. Pana la proba contrara, cele doua cote pri se prezuma a fi egale. La mprirea de bunuri, cotele ideale aparinnd soilor se stabilesc in raport de contribuia fotilor soi la dobndirea bunurilor comuneIn continuare, numai avnd in vedere aceste doua cote-pri, se va proceda la mpreal

materiala a bunurilor comune, pentru a ajunge la dreptul de proprietate exclusiva.

Dar, excepional, pentru motive temeinice ( art. 36 alin. 2 C. fam. ), proprietatea in devlmie poate nceta si in timpul cstoriei.

Privire comparativa intre cele doua forme ale dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate in devlmie se aseamn cu dreptul de proprietate pe cote pri prin aceea ca aparine la doua sau mai multe persoane simultan si concurent, asupra unui bun sau mai multor bunuri nefracionate in materialitatea lor. De asemenea, sistarea ambelor feluri de proprietate comuna are loc, de regula, prin operaia mprelii. Cu toate ca se aseamn, intre cele doua feluri de proprietate comuna exista deosebiri, dintre care subliniem urmtoarele:

a) in cazul dreptului de proprietate in devlmie nici unul dintre codevlmai nu are determinate nici mcar o cota parte ideala, abstracta, matematica din dreptul de proprietate. In situaia coproprietii sau proprietii pe cote-pri, fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote pri ideale, matematice, chiar daca bunul este si rmne nefracionat in materialitatea sa;

b) indiferent de izvorul sau, legea sau convenia prilor, dreptul de proprietate in devlmie are caracter intuitu-personae. Proprietatea pe cote pri se nate si exista independent de calitatea si calitile coproprietarilor;

c) in cazul proprietii in devlmie, nici unul dintre codevlmai nu are posibilitatea sa nstrineze dreptul sau, deoarece nu se cunoate cota-parte ce revine fiecruia. Dinpotriv, in situaia dreptului de proprietate pe cote-pri, fiecare coproprietar poate dispune liber de cota-parte din dreptul care ii aparine

in exclusivitate;

d) in cazul coproprietii devlmae a soilor, intre codevlmai opereaz prezumia legala a mandatului reciproc de reprezentare , care permite fiecruia sa ncheie acte de administrare, folosin si dispoziie asupra bunurilor comune, acionnd in nume propriu si in calitate de reprezentant al celuilalt. In cazul coproprietii se aplica principiul unanimitii, cu corectivele stabilite de practica judiciara.

CAPITOLUL VI

DESMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

VI. 1. Consideraii generale

VI.1.1. Preliminarii. Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece confer titularului su trei atribute: a) posesia; b) folosina; c) dispoziia. Exist ins i situaii cnd unele dintre atributele recunoscute de lege proprietarului sunt desprinse din coninutul juridic al dreptului su, alctuind un alt drept real principal, constituit ori recunoscut in favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului. In acest mod se realizeaz ceea ce numim dezmembrarea dreptului de proprietate, deoarece unele atribute ale proprietii se exercit cu titlu de drept real principal i distinct asupra unui bun de ctre o alt persoan dect proprietarul. Din aceast cauz, aceste drepturi reale sunt denumite, intr-o terminologie consacrat, desmembrminte ale dreptului de proprietate.

VI.1.2. Definiie. Desmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate.

Ele nu desfiineaz dreptul de proprietate, ci doar l golesc sau l restrng, in sensul c proprietarul este ngrdit sau lipsit de plenitudinea atributelor proprietii.

VI.1.3. Enumerare. Desmembrmintele dreptului de proprietate sunt:

A. Dreptul de uzufruct

B. Dreptul de uz

C. Dreptul abitaie

D. Dreptul de servitute

E. Dreptul de superficie

E important s precizm c toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi constituite sau dobndite numai asupra bunurilor care se afl in proprietate privat. Dreptul de proprietate public nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi.

VI. 2. Dreptul de uzufruct

VI.2.1. Definiie. Caracter. Coninut. Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat, esenialmente temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparin in proprietatea altei persoane, care confer titularului su, numit uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva substana i de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului.

Reglementarea legal a acestui dezmembrmnt se regsete in art. 517-564 C. civ. Dreptul de uzufruct prezint urmtoarele trsturi sau caractere juridice:

a) este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate in proprietatea altuia;

b) este un drept real, fiind opozabil tuturor;

c) este un drept esenialmente temporar: dac titularul este o persoan fizic, poate fi cel mult viager; cnd uzufructuarul este o persoan juridic durata acestuia nu poate depi 30 de ani;

d) este un drept incesibil prin acte i fapte juridice, att intre vii ct i pentru cauz de moarte; exist, totui, posibilitatea ca uzufructuarul s cedeze altei persoane beneficiul uzufructului.

Coninutul juridic al dreptului de uzufruct este alctuit din atributele de posesie i folosin, uzufructuarul avnd i dreptul de a culege fructele bunului respectiv. Proprietarul rmne astfel doar cu atributul de dispoziie juridic pe care l poate exercita liber, fr a aduce ins atingere dreptului de uzufruct. Proprietatea este, dup cum se vede, golit de o bun parte a coninutului su juridic. De aceea, ea mai poart numele de nuda proprietate, iar proprietarul mai este denumit i nud proprietar.

Aadar: UZUFRUCT + NUDA PROPRIETATE = DEPLINA PROPRIETATE

VI.2.2. Obiectul dreptului de uzufruct. Potrivit art. 520 C. civ.: Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile i imobile. Aadar, uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, fungibile sau nefungibile. Avnd in vedere c uzufructuarul are obligaia de a conserva substana bunului respectiv, uzufructul are ca obiect, de regul, numai bunuri neconsumptibile. Totui, art. 526 C. civ. instituie o excepie de la aceast regul, preciznd c uzufructul poate fi constituit i asupra bunurilor consumptibile, in acest caz uzufructuarul dobndind i proprietatea bunului. La stingerea unui astfel de uzufruct, exist ins obligaia restituirii unor bunuri de acelai gen, in aceeai cantitate i valoare egal sau preul acestora. Un asemenea uzufruct poart numele de cvasiuzufruct. Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri determinate, o fraciune dintr-o universalitate sau chiar o ntreag universalitate (ex: uzufructul unui fond de comer, al unei turme de animale, al unei succesiuni).

VI.2.3. Modul de dobndire al uzufructului. Potrivit art. 518 C. civ.: Uzufructul se stabilete prin lege i prin voina omului.

Avnd in vedere c textele din Codul civil care reglementau 3 cazuri de uzufruct legal au fost abrogate, in prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui doar prin voina omului. La aceasta se mai adaug i uzucapiunea. Constituirea dreptului de uzufruct prin voina omului se poate realiza prin acte juridice (convenie sau testament). Convenia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Constituirea dreptului de uzufruct prin convenie poate fi direct i indirect. Uzufructul se constituie direct atunci cnd proprietarul nstrineaz unei persoane atributele de posesie i folosin, pstrnd pentru sine doar atributul de dispoziie (se mai numete i constituirea per translationem). Uzufructul se constituie indirect, pe cale de reteniune, prin nstrinarea dreptului de proprietate din coninutul cruia sunt desprinse i reinute, pentru nstrintor sau motenitorii si, atributele de posesie i folosin a bunului (poart numele de constituire per deductionem). Dreptul de uzufruct poate fi dobndit i prin uzucapiune i posesie de bun-credin, cu respectarea condiiilor i regulilor in materie.

VI.2.4. Drepturile i obligaiile uzufructuarului. Uzufructuarul (cel ce deine atributele de posesie i folosin a bunului) are urmtoarele drepturi:

a) dreptul de a obine posesia bunului i de a o exercita panic i nestingherit; in acest scop, acesta are ca mijloace de aprare aciunea confesorie (ca aciune real i petitorie) i o aciune personal, prin care poate cere proprietarului predarea posesiei i folosinei bunului. Dreptul de uzufruct mai poate fi aprat i indirect, prin aciunile posesorii.

b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele, in limitele i cu respectarea destinaiei bunului, aa cum a fost stabilit de proprietar; dreptul de folosin i d uzufructuarului dreptul de a svri acte de conservare i de administrare asupra bunului. Fructele civile se dobndesc de uzufructuar zi cu zi, proporional cu durata uzufructului. Fructele naturale i industriale se dobndesc prin culegere. In acest scop, fructele trebuie s ajung la maturitate i s fie desprite de bunul care le produce. Din aceast cauza, art. 524 C. civ. prevede c fructele naturale i industriale neculese in moment