Unitatea de învăţare 7

PUBLICITATEA IMOBILIARA

CUPRINS

Obiectivele unităţii de învăţare nr. 7

7.1.Prezentare istorica.

7.2.Regimul juridic al cartilor funciare.

7.3.Principiile cartilor funciare.

7.4.Inscrierile in cartea funciara.

7.5.Actiunile de carte funciara.

7.6.Bibliografie

Obiectivele unităţii de învăţare 7

După studiul acestei unităţi de învăţare veţi reuşi să:

Cunoasteti istoricul publicitatii imobiliare din tara noastra

Intelegeti regimul carti funciare regelementat prin Legea nr.7/1996 si

al noilor carti funciare conform Noului Cod civil

Intelegeti cum se fac inscrierile in cartea funciara

Intelegeti actiunile de carte funciara

7.1.NOTIUNE.PREZENTARE ISTORICA

Noţiune. Prin publicitatea imobiliară înţelegem totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de

lege prin care se determină situaţia materială şi juridică a bunurilor imobiliare, în mod public, prin

registre speciale, în vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare şi a asigurării

circulaţiei lor în condiţiile legii.

1

Necesitatea publicităţii imobiliare decurge din următoarele considerente:

asigurarea certitudinii juridice a operaţiunilor imobiliare;

realizarea opozabilităţii faţă de terţi a actelor juridice constitutive sau translative de

drepturi reale imobiliare, în strânsă legătură cu faptul că în materie imobiliară posesiunea nu valorează

titlu de proprietate .

Istoric.Evidenţa drepturilor reale, a transferurilor şi constituirilor de asemenea drepturi se

realizează prin înscriere în registrele de publicitate imobiliară. Prin legea nr.7/1996 a fost extins la

nivelul întregii ţări sistemul de publicitate al Cărţilor funciare, sistem de origine germanică, inspirat în

parte din dispoziţiile Codului civil elveţian, dar marcat de numeroase soluţii originale.

Evoluţia sistemelor de publicitate imobiliară din ţara noastră în ultimii 150 de ani este relativ

complicată, datorită atât conjuncturii istorice, câr şi datorită inconsecvenţelor legislative. Fără a insista

asupra acestor chestiuni amintim că - înaintea adoptării Legii nr.7/1996 - în România au existat,

concomitent, patru sisteme de publicitate imobiliara:

(a) sistemul registrelor de transcripţiuni si inscripţiuni (de inspiraţie belgiană) in Muntenia,

Moldova, Oltenia si Dobrogea ;

(b) cărţile funciare (de inspiraţie austriacă) in Transilvania, Banat, Crişana, Satu-Mare,

Maramureş şi Bucovina de sud;

(c) cărţile de publicitate imobiliara reglementat prin Legea nr.242/1947 aplicat in Bucureşti

si judeţul Ilfov;

(d) cărţile de evidenta funciara prin Legea nr. 163/1946 in Transilvania in localităţile in care

s-au pierdut fostele cărţi funciare.

Registrele de transcripţiuni si inscripţiuni au fost consacrate de Codul civil din 1864 si de

Codul de Procedura Civila, urmând modelul legii belgiene din 1851 şi a legii franceze din 1855.

Actele translative sau constitutive de drepturi reale, precum şi locaţiunile imobiliare pe o durată

mai mare de cinci ani erau supuse formalităţii transcripţiunii. Altfel spus, conţinutul acestor acte era

copiat literal şi complet în registrul de transcripţiuni în ordinea cronologică a cererilor de înscriere.

Actele de ipotecă şi privilegiile imobiliare erau supuse formalităţii inscripţiunii, fiind menţionate în

2

extras, în ordinea cronologică a cererilor, în registrul special de inscripţiuni. Circulara Ministerului

Justiţiei 1035/28 din aprilie 1950 - din dorinţa de a simplifica acest sistem - a dispus tinerea unui singur

registru de transcripţiuni/inscripţiuni, iar transcrierea integrală a actelor a fost înlocuită cu notarea unor

simple menţiuni.

Pana in 1960 registrele au fost ţinute de judecătorii. Ele au trecut ulterior în competenţa

notariatelor de stat, pentru a se reîntoarce la judecătorii, în anul 1995.În absenţa unei asemenea

înscrieri, drepturile reale imobiliare erau inopozabile terţilor, altfel spus aceştia nu erau prezumaţi a

cunoaşte existenţa drepturilor reale respective.

Cărţile funciare. Spre deosebire de sistemul francez, sistemul german al cărţii funciare

(Grundbuch) - bazat pe efectul constitutiv al înscrierii dreptului în registrele de publicitate imobiliară -

prezintă incontestabile avantaje. El a început să fie introdus pe teritoriul actual al ţării noastre în

regiunile aflate sub influenţa austriacă sau maghiară astfel: in 1794 in localităţile grănicereşti, în 1870

in celelalte localităţi unde se aplica dreptul austriac; in 1855 in localităţile în care se aplica dreptul

cutumiar maghiar (Banat, Crişana, Satu Mare si Maramureş) şi în 1873 în Bucovina.

După 1918 s-a încercat extinderea acestui sistem în întreaga ţară. Astfel, legea nr.93/1933 dorea

unificarea cadastrului funciar si introducerea cărţilor funciare in vechiul Regat si Basarabia, iar

Decretul-lege nr. 115/193 8 urmărea unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare. Evenimente

tragice pe care le cunoaştem au pus capăt acestor reforme. Prin urmare, dispoziţiile amintite s-au aplicat

efectiv numai în regiunile care aveau deja sistemul de carte funciară, adică în Transilvania (prin Legea

nr.241/1947) şi în Bucovina (prin Decretul-lege nr. 115/1938). Un sistem experimental a fost

implementat în Bucureşti şi câteva comune limitrofe. (Legea nr.242/1947).

7.2.Regimul juridic al cartilor funciare.

Funcțiile cartilor funciare pot să difere de la un sistem de publicitate la altul.-Funcția de informare.-Funcția de opozabilitate față de terți. -Funcția constitutivă sau translativă.-Funcția achizitivă. Distinctă de cea anterioară (proprie sistemelor în care simpla înscriere în

registru, cu bună-credință, duce la dobândirea dreptului, chiar dacă actul a fost încheiat cu un non-dominus; deci nu e vorba de uzucapiune...).

3

-Funcția de soluționare a conflictelor între dobânditorii succesivi ai aceluiași drept real imobiliar, de la același autor.

.-Funcția probatorie.

Intrarea in vigoare si aplicarea legii nr.7/1996Potrivit art. 69,legea a intrat în vigoare la 24 iunie 1996, dar a fost, practic, pusă în aplicare la 1 iulie 1999, când a început deschiderea cărților funciare nedefinitive.

Explicație privind înregistrarea sistematică (Cap. III, art. 9-12 din L. nr. 7/1996) și cea „sporadică” (art. 61 inițial, apoi 59 – abrogat prin OUG nr. 64/2010 - și 581 din L. nr. 7/1996).

Art. 581, Lg. nr. 7/1996(1) Prima înregistrare a imobilelor în cadastru şi cartea funciară se realizează la cerere, în

baza actelor de proprietate şi a unei documentaţii cadastrale, sau din oficiu. Conţinutul documentaţiei cadastrale se stabileşte prin regulament aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

(2) În cazul imobilelor proprietatea publică a statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale, intabularea se realizează la cererea conducătorului instituţiei publice centrale sau locale, după caz, în baza actelor de proprietate, iar în lipsa acestora, a extraselor de pe inventarul centralizat al bunurilor respective, certificate pentru conformitate.

Practic, prin abrogarea tuturor textelor care reglementau înregistrarea în registrele de

transcripțiuni-inscripțiuni (CC 1864 și CPC), dar și prin efectul art. 54 din L. nr. 7/1996, la încheierea

fiecărui act juridic cu privire la un imobil neînscris în cartea funciară, se deschide o carte funciară

pentru imobilul respectiv.

Art. 54, Lg. nr. 7/1996

(1) Notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. În acest scop, va trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu a doua zi, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea actelor prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini.

Intrarea în vigoare și aplicarea NOULUI COD CIVIL

NCC a intrat integral în vigoare la 1 oct. 2011, inclusiv Titlul VII din Cartea a III-a, existând o serie de

norme privind aplicarea în timp (art. 56 și 76-80 din LPA a NCC), cea mai importantă fiind cea care

amână efectul constitutiv al înscrierii (art. 56).

Relația cu Legea nr. 7/1996. NCC conține normele substanțiale (materiale), iar Lg. nr. 7/1996

– pe cele de organizare a activității de cadastru și publicitate și cele de procedură.

7.3.Principiile cartilor funciare.

4

Reprezintă reguli de bază referitoare la organizarea, conducerea, ţinerea cărţilor funciare, precum şi

la operaţiunile de înscriere a actelor şi faptelor juridice privitoare la imobilele cuprinse în cartea

funciară.

a) Principiul publicităţii integrale: în cartea funciară trebuie înscrise toate drepturile reale,

operaţiunile materiale şi cele juridice prin care se constituie, se transmite, se modifică sau se stinge un

drept real (în unele cazuri şi drepturile de creanţă, acţiunile în justiţie, faptele sau raporturile juridice

referitoare la imobilele cuprinse în cartea funciară). În cartea funciară se înscriu toate actele juridice

prin care se constituie, se transmite, se modifică sau se stinge un drept real: acte mortis causa, acte inter

vivos, acte translative, constitutive sau declarative, acte abdicative sau confirmative de drepturi reale,

indiferent de natura actului respectiv (civilă, administrativă, jurisdicţională etc.).

În CF se înscriu toate drepturile reale imobiliare, principale și accesorii, numite și drepturi tabulare (art.

877 NCC), astfel cum rezultă din 876, 877, 882, 887, 902-904, 906 NCC.

Art. 876. Scopul şi obiectul cărţii funciare. (1) Cartea funciară descrie imobilele şi arată

drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri.

(2) În cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi, fapte sau

raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

Principiul nu este afectat de excepția prevăzută de art. 887 NCC:

Art. 887. Dobândirea unor drepturi reale fără înscriere. (1) Drepturile reale se dobândesc

fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită,

expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege.

(2) Cu toate acestea, în cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil

notată în cartea funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terţilor dobânditori de

bună-credinţă.

(3) În cazurile prevăzute la alin. (1), titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă

dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.

În ceea ce privește drepturile de creanță, elemente privitoare la starea și capacitatea persoanei,

acestea se înscriu numai dacă au legătură cu imobilele întabulate, având rol de informare.

b) Principiul relativităţii (continuităţii) înscrierilor : înscrierea unui drept în cartea funciară se

poate face numai împotriva celui care, la înregistrarea cererii sale, era înscris sau urmează să fie înscris

ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută .Reprezintă dovada formală a unei

5

serii neîntrerupte a înscrierilor în cartea funciară, pe baza transmisiunilor succesive a aceluiaşi drept sau

bun.

Art. 893. Persoanele împotriva cărora se poate face înscrierea drepturilor tabulare. Înscrierea

unui drept real se poate efectua numai:

a) împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului asupra

căruia înscrierea urmează să fie făcută;

Excepții:

Art. 893 lit. b) împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris, şi-a grevat dreptul, dacă

amândouă înscrierile se cer deodată.

Art. 894. Înscrierea drepturilor reale în cazul actelor juridice succesive. În cazul în care un

drept supus înscrierii în cartea funciară a făcut obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi

fost efectuate, cel din urmă îndreptăţit nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă

solicită, odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare pe care le va

dovedi cu înscrisuri originale sau copii legalizate, după caz.

Art. 895. Înscrierile întemeiate pe obligaţiile defunctului. Înscrierile întemeiate pe obligaţiile

defunctului se vor putea săvârşi şi după ce dreptul a fost înscris pe numele moştenitorului, însă numai

în măsura în care moştenitorul este ţinut de aceste obligaţii.

c) Principiul neutralității (disponibilității). Înscrierile se fac numai la cererea părților interesate,

nu din oficiu. Art. 47 (5) Lg. 7/1996: Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor

interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se

îndreaptă la biroul unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea. Încălcarea

principiului neutralității atrage nulitatea înscrierii, care poate fi înlăturată pe calea plângerii (art. 50 din

L. 7/96) sau prin acțiunea în rectificare (art. 907-910 NCC). Înscrierile din oficiu pot fi făcute numai în

cazurile prevăzute de lege: întocmirea, din oficiu, a cărților funciare distruse etc (art. 52 L. 7/1996),

înscrierea privilegiilor și ipotecilor legale (art. 55 alin. 4 L. 7/96) etc.

d) Principiul legalității înscrierilor. Are două componente:

Legalitatea formală: înscrierile se fac numai cu privire la actele și faptele juridice cu

privire la care legea permite acest lucru și numai la cererea celui îndreptățit și pe baza

înscrisurilor care trebuie să o însoțească.

Legalitatea materială: Registratorul este obligat să cerceteze dacă sunt îndeplinite

6

condițiile de fond și de formă ale actului sau faptului juridic supus înscrierii și să

verifice cuprinsul CF, pentru a identifica dacă înscrierea solicitată e posibilă.

Aceste principii garantează existența și valabilitatea drepturilor înscrise în CF.

e)Principiul priorității înscrierilor. Aplicare a principiului qui prior tempore potior iure.

Art. 891. Conflictul dintre terţii dobânditori de la un autor comun. În cazul în care două sau

mai multe persoane au fost îndreptăţite să dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi

asupra aceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris primul dreptul va fi socotit

titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea

funciară.

Acest principiu contribuie în mod esențial la asigurarea securității dinamice a drepturilor

tabulare.

Art. 890. Data producerii efectelor înscrierilor. (1) Dacă prin lege nu se prevede altfel,

înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de la data înregistrării cererilor, ţinându-se însă

cont de data, ora şi minutul înregistrării acestora în toate cazurile în care cererea a fost depusă

personal, prin mandatar ori notar public sau, după caz, comunicată prin telefax, poştă electronică ori

prin alte mijloace ce asigură transmiterea textului şi confirmarea primirii cererii de înscriere cu toate

documentele justificative.

(2) În cazul drepturilor de ipotecă, ordinea înregistrării cererilor va determina şi rangul

acestora.

Excepții:

a) Art. 887. Dobândirea unor drepturi reale fără înscriere. (1) Drepturile reale se dobândesc

fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită,

expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege.

(3) În cazurile prevăzute la alin. (1), titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă

dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.

b) Art. 892. Situaţia terţului dobânditor de rea-credinţă. (1) Cel care a fost îndreptăţit, printr-

un act juridic valabil încheiat, să înscrie un drept real în folosul său poate cere radierea din cartea

funciară a unui drept concurent sau, după caz, acordarea de rang preferenţial faţă de înscrierea

efectuată de altă persoană, însă numai dacă sunt întrunite următoarele 3 condiţii:

7

a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferenţial să fie

anterior aceluia în baza căruia terţul şi-a înscris dreptul;

b) dreptul reclamantului şi cel al terţului dobânditor să provină de la un autor comun;

c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terţul dobânditor prin

violenţă sau viclenie, după caz.

(2) Radierea sau acordarea rangului preferenţial poate fi cerută şi dacă violenţa ori viclenia a

provenit de la o altă persoană decât terţul dobânditor, dar numai dacă acesta din urmă a cunoscut sau,

după caz, trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii contractului în baza căruia a

dobândit dreptul intabulat în folosul său.

(3) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terţ a

dreptului în folosul său.

c) Art. 890 (3) Dacă mai multe cereri s-au primit în aceeaşi zi prin poştă sau curier, drepturile

de ipotecă vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor dobândi numai provizoriu rang egal,

urmând ca instanţa să se pronunţe, la cererea oricărei persoane interesate, asupra rangului şi, dacă va

fi cazul, asupra radierii înscrierii nevalabile.

(4) În cazul în care două sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal, potrivit

dispoziţiilor alin. (3), va fi preferat, indiferent de data certă a titlurilor aflate în concurs, cel care a fost

pus în posesia bunului sau, după caz, cel faţă de care debitorul şi-a executat cel dintâi obligaţiile ce îi

incumbă, cu excepţia drepturilor de ipotecă care vor avea acelaşi rang. În situaţia în care niciunul din

dobânditori n-a fost pus în posesia bunului sau, după caz, debitorul nu şi-a executat obligaţiile faţă de

niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel dintâi instanţa de judecată în temeiul dispoziţiilor

prezentului articol.

(5) Dispoziţiile alin. (3) şi (4) se aplică şi atunci când, în aceeaşi zi, o cerere de înscriere a fost

depusă ori comunicată în condiţiile alin. (1), iar alta primită prin poştă sau curier.

d) Art. 2334 NCC: privilegiile sunt opozabile fără înscriere; 2336: rangul privilegiilor se

stabilește prin lege.

f)Principiul publicității materiale. Mai este numit și principiul forței probante: cuprinsul

cărţilor funciare se consideră exact în folosul acelora care au dobândit un drept real cu titlu oneros sau

gratuit, dacă în momentul dobândirii dreptului nu a fost notată în cartea funciară vreo acţiune prin care

se contestă cuprinsul ei sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo

neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală (art.34 şi art.37 Legea nr. 7/1996).

8

In conformitate cu Noul Cod civil:

Art. 900. Prezumţia existenţei sau inexistenţei unui drept tabular. (1) Dacă în cartea funciară

s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei.

(2) Dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există.

(3) Dovada contrară se poate face numai în cazurile prevăzute la art. 887 (adică în cazul

dobândirii drepturilor tabulare fără înscriere), precum şi pe calea acţiunii în rectificare (art. 907-910).

Aceste două prezumții relative sunt numai baza principiului publicității materiale, consacrat de

art. 901 NCC:

Art. 901. Dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular. (1) Sub rezerva unor dispoziţii

legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în

temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă,

la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.

(2) Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii

de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii:

a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare;

b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în

favoarea altei persoane; şi

c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.

(3) Dispoziţiile prezentului articol sunt aplicabile şi terţului care a dobândit cu bunăcredinţă un

drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte funciară ori cu succesorul său

în drepturi, după caz.

(4) Dispoziţiile prezentului articol nu pot fi însă opuse de o parte contractantă celeilalte şi nici

de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz.

Principiul publicității materiale reflectă efectul achizitiv al înscrierii cu bună credință în CF și

constituie o excepție notabilă de la adagiile nemo plus iuris ad alium trasfere potest quam ipse habet și

resluto iure dantis resolvitur ius accipientis. Efectul achizitiv se consolidează însă numai după

expirarea termenelor de decădere de formulare a acțiunii în rectificare, prevăzute de art. 909 NCC:

- pentru dobânditorii de bună-credință cu titlu gratuit (prin donație sau legat): 5 ani, de la data

înregistrării cererii lor de înscriere (alin. 2);

- pentru dobânditorii de bună-credință cu titlu oneros: 3 ani de la data înregistrării cererii de

înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia

9

cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acţiunii în rectificare, a fost

comunicată celui îndreptăţit, caz în care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia (alin. 3).

Evident, efectul achizitiv al principiului publicității materiale nu se produce în cazul

dobânditorilor de rea-credință.

g). Principiul efectului constitutiv sau translativ / Principiul opozabilității față de terți

Art. 885. Dobândirea şi stingerea drepturilor reale asupra imobilelor. (1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.

(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului arătat în înscriere ori prin decesul sau, după caz, prin încetarea existenţei juridice a titularului, dacă acesta era o persoană juridică.

(3) Dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unei terţe persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane, cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege.

(4) Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului.

Art. 886. Modificarea drepturilor reale asupra imobilelor. Modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale, dacă prin lege nu se dispune altfel.

În același sens sunt art. 557 alin. 4, iar art. 565 NCC conferă valoare de probă a dreptului de

proprietate extrasului de CF, soluție perfect valabilă în condițiile principiului efectului constitutiv.

Cu toate acestea, prin art. 56 al LPA a NCC a fost amânată „intrarea în vigoare” a acestui

principiu:

Art. 56. (1) Dispoziţiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) şi art. 886 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

(2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.

h). Principiul răspunderii

Art. 915. Răspunderea pentru ţinerea defectuoasă a cărţii funciare. (1) Cel prejudiciat printr-o faptă săvârşită, chiar din culpă, în păstrarea şi administrarea cărţii funciare va putea cere obligarea, în solidar, la plata de despăgubiri a oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară de la locul situării imobilului şi a persoanei răspunzătoare de prejudiciul astfel cauzat, dacă prejudiciul nu a putut fi înlăturat, în tot sau în parte, prin exercitarea acţiunilor şi căilor de atac prevăzute de lege.

(2) Dreptul la acţiune se prescrie într-un termen de un an, socotit din ziua în care cel vătămat a cunoscut faptul păgubitor, însă nu mai târziu de 3 ani de la data când s-a săvârşit fapta prin care s-a cauzat prejudiciul. Prescripţia este suspendată prin exercitarea acţiunilor şi căilor de atac prevăzute de lege pentru înlăturarea efectelor faptei păgubitoare

7.4.Inscrierile in cartea funciara. Înscrierile în cartea funciară. În sens larg, reprezintă orice

menţiune cuprinsă în cartea funciară sau în documentele care o întregesc, făcută de un funcţionar

public competent. În sens restrâns, reprezintă menţiunile din cartea funciară, făcute de un funcţionar

10

public competent, care au ca obiect descrierea imobilelor, arătarea drepturilor reale, consemnarea

actelor sau faptelor juridice privitoarea la starea şi capacitatea persoanelor, precum şi a altor raporturi

juridice în legătură cu imobilele respective. Înscrierile în cartea funciară sunt următoarele:

a) întabularea: este operaţiunea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui

drept real devine opozabilă terţilor de la data înregistrării cererii de înscriere, având ca obiect înscrierea

definitivă a drepturilor reale (art.28 Legea nr. 7/1996);

b) înscrierea provizorie: este operaţiunea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea

unui drept real devine opozabilă terţilor, sub condiţie şi în măsura justificării ei (art.28 Legea nr.7/1996,

art.90, art.95-97 Regulament);

c) notarea: are ca obiect actele, faptele sau raporturile juridice referitoare la drepturile reale întabulate

şi la titularii lor, în scopul de a le face opozabile terţilor sau numai de a le aduce la cunoştinţa acestora

(art.28 Legea nr. 7/1996).

In conformitate cu Noul Cod civil:

Art. 888. Condiţii de înscriere. Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului

autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza

unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.

Clasificare. Criterii. Clasificările sunt multiple, în funcție de criterii diferite, dar cea mai

importantă este cea după obiectul lor: intabulare, înscrierei provizorie, notare (art. 881 NCC; art. 20

alin. 1 L. 7/96).

Art. 881. Felurile înscrierilor. (1) Înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, înscrierea provizorie

şi notarea.

(2) Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la

înscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea

funciară.

Întabularea. Este înscrierea cu efecte imediate și definitive a unui drept tabular.

Înscrierea provizorie. Este înscrierea care se face în mod provizoriu și care devine definitivă sub

condiția justificării ei.

Art. 882. Înscrierea drepturilor reale afectate de modalităţi. (1) Drepturile reale sub condiţie suspensivă sau rezolutorie nu se intabulează. Ele se pot însă înscrie provizoriu.

(2) Termenul extinctiv sau sarcina liberalităţii se va putea arăta atât în cuprinsul intabulării, cât şi al înscrierii provizorii.

11

Art. 898. Înscrierea provizorie. În afara altor cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie în cartea funciară se va putea cere:

1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie suspensivă ori rezolutorie sau dacă priveşte ori grevează o construcţie viitoare; în cazul înscrierii provizorii având ca obiect o construcţie viitoare, justificarea acesteia se face în condiţiile legii;

2. dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă definitivă, partea căzută în pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară;

3. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca;4. dacă se dobândeşte un drept tabular înscris provizoriu;5. dacă ambele părţi consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.Art. 899. Efectele înscrierii provizorii. (1) Înscrierea provizorie are ca efect dobândirea, modificarea sau

stingerea unui drept tabular de la data înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei.(2) Justificarea unei înscrieri provizorii se face cu consimţământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea

provizorie, dat în formă autentică, sau în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive. În acest din urmă caz, dispoziţiile art. 896 şi 897 se aplică, în mod corespunzător, şi acţiunii în justificare tabulară.

(3) Justificarea radierii dreptului de ipotecă se face în temeiul hotărârii judecătoreşti de validare rămase definitivă, al consimţământului creditorului dat în formă autentica, al procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc prin care se constată acceptarea plăţii sau, după caz, al încheierii întocmite de acesta prin care se constată efectuarea plăţii, rămasă definitivă.

(4) Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei.

Art. 912. Radierea drepturilor condiţionale. (1) Dreptul afectat de o condiţie suspensivă se va radia din oficiu, dacă nu se dovedeşte îndeplinirea condiţiei care afectează dreptul, în termen de 5 ani de la înscriere.

(2) Tot astfel se va radia condiţia rezolutorie, dacă nu s-a cerut, în temeiul ei, radierea dreptului înscris sub o asemenea modalitate, timp de 10 ani de la înscriere.

Notarea.Art. 902. Actele sau faptele supuse notării. (1) Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. (2) devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedeşte că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate. În caz de conflict de drepturi care provin de la un autor comun, dispoziţiile art. 890–892, 896 şi 897 se aplică în mod corespunzător.

(2) În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:1. punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri;2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de

anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii;3. calitatea de bun comun a unui imobil;4. convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;6. locaţiunea şi cesiunea de venituri;7. aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;8. interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;10. dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul;11. pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;12. antecontractul şi pactul de opţiune;13. dreptul de preempţiune născut din convenţii;14. intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare;16. deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri,

precum şi închiderea acestei proceduri;17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;18. acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare;

12

19. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;

20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită printr-o fapta prevăzută de legea penală.

(3) În sensul prezentului articol, prin terţi se înţelege orice persoană care a dobândit un drept real sau un alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.

Art. 903. Actele sau faptele care pot fi notate în cartea funciară. Se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere:

1. incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de exerciţiu ori de folosinţă;2. declaraţia de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil;3. orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege.Art. 904. Notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca. (1) Proprietarul unui imobil poate cere ca intenţia sa

de a înstrăina sau de a ipoteca în folosul unei anumite persoane să fie notată, arătând în acest din urmă caz şi suma ce corespunde obligaţiei garantate.

(2) Dacă înstrăinarea sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca, dreptul înscris va avea rangul notării.

Art. 905. Pierderea efectului notării. (1) Notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui termen de 3 luni de la data înregistrării cererii.

(2) Anul, luna şi ziua în care notarea îşi pierde efectul vor fi menţionate atât în notare, cât şi în încheierea ce a dispus-o.

Art. 906. Notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune. (1) Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.

(2) Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.

(3) Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut la alin. (2), n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii prevăzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluţionarea definitivă a acţiunii prevăzute la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.

(4) Dispoziţiile prezentului articol se aplică prin asemănare şi pactelor de opţiune notate în cartea funciară. În aceste cazuri, dacă, până la expirarea termenului stipulat în contract pentru exercitarea opţiunii, beneficiarul pactului nu solicită, în baza declaraţiei de opţiune şi a dovezii comunicării sale către cealaltă parte, intabularea dreptului ce urmează a fi dobândit, se va dispune din oficiu radierea pactului înscris în folosul său.

7.5.Actiunile de carte funciara.

Sunt acele acţiuni în justiţie care au ca obiect înscrierile în cartea funciară.

a)Acţiunea în prestaţie tabulară. Este acţiunea prin care reclamantul-dobânditor al unui drept

real imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului să predea toate înscrisurile necesare pentru

intabularea în cartea funciar, iar, în caz contrar, să dispină înscrierea în cartea funciară, prin suplinirea

consimţământului pârâtului (art.27 Legea nr.7/1996).

Alin.5 al art.27 reglementează acţiunea în prestaţie tabulară specială, îndreptată împotriva

terţului care a dobandit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la încheierea

actului; prin acţiunea în prestaţie tabulară specială, reclamantul (dobânditorul anterior) va solicita

13

instanţei să acorde înscrierii sale rang preferenţial.

Acţiunea în prestaţie tabulară este o acţiunea personală, principală, în realizare de drepturi,

imprescriptibilă extinctiv. Condiţiile de admisibilitate a acţiunii:

existenţa unei convenţii prin care pârâtul s-a obligat să transmită sau să constituie un drept

real;

pârâtul (debitor al obligaţiei de predare a înscrisurilor) a refuză să predea înscrisurile

necesare pentru înscrierea dreptului în cartea funciară în favoarea dobânditorului;

terţul dobânditor să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă la data

dobândirii, pentru ipoteza în care debitorul obligaţiei de predare a înscrisurilor a înstrăinat

altuia imobilul, iar acesta s-a înscris în cartea funciară (cazul acţiunii în prestaţie tabulară

specială).

b)Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. Este acţiunea prin care orice persoană

interesată poate solicita, în cazurile prevăzute de lege, radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte

funciară, în scopul restabilirii concordanţei dintre înscrierile în cartea funciară şi situaţia juridică reală a

imobilului (art.33-38 Legea nr.7/1996).

Acţiunea în rectificare este o acţiune reală sau personală, în principiu accesorie, în realizare de

drepturi şi, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiune, este imprescriptibilă extinctiv

împotriva succesorului tabular şi terţilor subdobânditori de rea-credinţă. Condiţiile de admisibilitate a

acţiunii sau cazuri de intentare a acţiunii:

înscrierea sau actul juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;

dreptul înscris a fost greşit calificat;

nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului

juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea;

înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală a imobilului.

Actiunile de carte funciara in conformitate cu Noul Cod civil

Acțiunea în prestație tabulară

Acțiunea în prestație tabulară generală

14

Art. 896. Acţiunea în prestaţie tabulară. (1) În cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea; dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii (adică în trei ani, potrivit art. 2517 NCC, dacă nu este supus unei prescripții mai scurte).

(2) Dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească se va înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare.

Acțiunea în prestație tabulară specială

Art. 897. Efectele acţiunii în prestaţie tabulară faţă de terţul dobânditor de rea-credinţă. (1) Acţiunea în prestaţie tabulară se va putea îndrepta şi împotriva terţului dobânditor înscris anterior în cartea funciară, dacă actul juridic invocat de reclamant este anterior celui în temeiul căruia a fost înscris dreptul terţului dobânditor, iar acesta a fost de rea-credinţă la data încheierii actului.

(2) Dreptul la acţiune împotriva terţului se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către acesta a dreptului în folosul său, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune al reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris mai înainte.

Acțiunea în justificare tabulară. Este acțiunea prin care se tinde la justificarea unei înscrieri

provizorii, pentru a o transforma în intabulare, atunci când justificarea nu se poate face prin

consimțământul părților.

Art. 899. Efectele înscrierii provizorii. (1) Înscrierea provizorie are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular de la data înregistrării cererii, sub condiţia şi în măsura justificării ei.

(2) Justificarea unei înscrieri provizorii se face cu consimţământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, dat în formă autentică, sau în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive. În acest din urmă caz, dispoziţiile art. 896 şi 897 (cele referitoare la acțiunea în prestație tabulară) se aplică, în mod corespunzător, şi acţiunii în justificare tabulară.

(3) Justificarea radierii dreptului de ipotecă se face în temeiul hotărârii judecătoreşti de validare rămase definitivă, al consimţământului creditorului dat în formă autentica, al procesului-verbal întocmit de executorul judecătoresc prin care se constată acceptarea plăţii sau, după caz, al încheierii întocmite de acesta prin care se constată efectuarea plăţii, rămasă definitivă.

(4) Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei.

Acțiunea în rectificare tabulară

Art. 907. Noţiune. (1) Când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia.

(2) Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară.

(3) Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.

Acțiunea în rectificare tabulară însoțește, cel mai adesea, acțiunea de fond, fiind subsecventă

acesteia; vezi art. 908 alin. 4 NCC.

Art. 908. Rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii. (1) Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă:

15

1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;

2. dreptul înscris a fost greşit calificat;3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul

căruia s-a făcut înscrierea;4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a

imobilului.(2) Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică

notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.

(3) Când dreptul înscris în cartea funciară urmează a fi rectificat, titularul lui este obligat să predea celui îndreptăţit, odată cu consimţământul dat în formă autentică notarială pentru efectuarea rectificării, şi înscrisurile necesare, iar în caz contrar, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. În acest din urmă caz, hotărârea instanţei de judecată va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare rectificării.

(4) Acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de fond, când este cazul. Ea poate fi formulată atât împotriva dobânditorului nemijlocit, cât şi împotriva terţilor dobânditori, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, în condiţiile prevăzute la art. 909, cu excepţia acţiunii întemeiate pe dispoziţiile alin. (1) pct. 3 şi 4, care nu poate fi pornită împotriva terţilor care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare.

Art. 909. Termenele de exercitare a acţiunii în rectificare. (1) Sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare este imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său. Dacă acţiunea de fond introdusă pe cale separată a fost admisă, acţiunea în rectificare este, de asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care au fost chemaţi în judecată, cât şi împotriva terţilor care au dobândit un drept real după ce acţiunea de fond a fost notată în cartea funciară.

(2) Faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat cu titlu particular, acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea de fond, nu se va putea introduce decât în termen de 5 ani, socotiţi de la înregistrarea cererii lor de înscriere.

(3) De asemenea, sub rezerva prescripţiei dreptului la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 şi 2, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiţi de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia cazului când încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acţiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptăţit, caz în care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia.

(4) Termenele prevăzute la alin. (2) şi (3) sunt termene de decădere.Art. 910. Efectele admiterii acţiunii în rectificare. (1) Hotărârea prin care se admite rectificarea unei înscrieri nu

va aduce atingere drepturilor înscrise în folosul celor care nu au fost părţi în cauză.(2) Dacă însă acţiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească de admitere se va

înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare, care se va radia odată cu dreptul autorului lor.

Art. 911. Rectificarea notării în cartea funciară. (1) În lipsa consimţământul titularului, orice persoană interesată va putea cere rectificarea unei notări în cazurile prevăzute la art. 908, precum şi ori de câte ori, din alte cauze, notarea nu este sau a încetat să fie exactă.

(2) Rectificarea se va încuviinţa în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive; dreptul la acţiune este imprescriptibil.

(3) Dispoziţiile art. 910 rămân aplicabile.

DREPT TRANZITORIU

Reglementare. LPA a NCC

Art. 56. (1) Dispoziţiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) şi art. 886 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.

16

7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.(2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi

reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.

Art. 76. Dispoziţiile art. 876–915 din Codul civil privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a Codului civil.

Art. 77. Înscrierile în cartea funciară efectuate în temeiul unor acte ori fapte juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse anterior intrării în vigoare a Codului civil vor produce efectele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii acestor acte ori, după caz, la data săvârşirii sau producerii acestor fapte, chiar dacă aceste înscrieri sunt efectuate după data intrării în vigoare a Codului civil.

Art. 78. (1) Privilegiile speciale imobiliare şi ipotecile legale născute până la intrarea în vigoare a Codului civil pot fi înscrise şi după această dată, fie în vechile registre de publicitate imobiliară, dacă pentru imobilele grevate nu sunt deschise cărţi funciare noi în condiţiile art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulte-rioare, fie în noile cărţi funciare, potrivit dispoziţiilor acestei din urmă legi.

Art. 79. (1) În cazul în care, pentru prima dată, s-au înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, drepturi reale potrivit art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, terţii dobânditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar, întemeindu-se, cu bună-credinţă, pe cuprinsul cărţii funciare, nu se pot prevala contra adevăraţilor proprietari, străini de cartea funciară, de dispoziţiile art. 901 din Codul civil sau ale art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, după caz, cât timp nu s-a împlinit termenul de uzucapiune tabulară prevăzut de Codul civil sau dacă în acest termen s-a înscris o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare.

(2) Dispoziţiile prezentului articol nu sunt aplicabile şi înscrierilor efectuate înainte de intrarea în vigoare a Codului civil. În acest caz, sunt aplicabile dispoziţiile de drept comun privitoare la uzucapiune, în vigoare la data intrării în posesia imobilului.

Art. 80. Cererile de înscriere, precum şi acţiunile în justiţie, întemeiate pe dispoziţiile Legii nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, indiferent de data introducerii lor, vor fi soluţionate potrivit normelor materiale în vigoare la data încheierii actului sau, după caz, la data săvârşirii ori producerii faptului juridic generator al dreptului supus înscrierii, cu respectarea normelor procedurale în vigoare în momentul introducerii lor.

Teme de reflectie unitatea nr.7.

1. Între A, în calitate de vânzător, şi B, în calitate de cumpărător se încheie la 25 octombrie 1999 un contract de vânzare-cumpărare printr-un act sub semnătură privată cu privire la un apartament situat în Bucureşti, dobânditorul intrând în posesie la câteva zile de la semnarea actului.

Ulterior, la 10 februarie 2000, A donează acelaşi apartament lui C, dobânditor de bună-credinţă, această ultimă strămutare fiind singura urmată de înscrierea în cartea funciară.

Precizaţi mijlocul juridic prin care B poate obţine recunoaşterea dreptului său asupra imobilului în cauza, ţinând cont de faptul că C îi opune lipsa formei autentice a titlului lui B, precum şi neînde-plinirea formalităţilor de publicitate.

2. La 18 octombrie 2002, A – în calitate de vânzător – şi B – în calitate de cumpărător – s-au prezentat la notarul N pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare a unei case şi a terenului aferent.Notarul consemnează că înstrăinătorul îşi dovedeşte calitatea de proprietar al imobilului invocând o posesie neîntreruptă de peste 30 de ani, prezentând şi certificatele de atestare fiscală din care rezultă că imobilul se afla în patrimoniul lui A din 1970.Judecătorul de carte funciară refuză însă efectuarea intabulării, invocând lipsa de dovadă a dreptului de proprietate a înstrăinătorului.

Este legal refuzul judecătorului? Argumentaţi.

17

Bibliografie

V.Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed.CHBeck, Bucuresti, 2009, p.413-456.

C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. a II-a revăzută şi adăugită, Ed. Hamangiu,

Bucureşti, 2008, p. 342-366;

18