dreptul de locatiunee4d82

7/23/2019 Dreptul de Locatiunee4d82

http://slidepdf.com/reader/full/dreptul-de-locatiunee4d82 1/70

Gheorghe CHIBAC Ion MALANCIUC

Dr ep t u l d e l o ca ţ iu n e

( a ren

d a )

Materialdidacticpentrustudenţ

iiFacultăţii

deDrept



UNIVERSITATEA de STAT din MODOVA

Gheorghe CHIBAC Ion MALANCIUC

Dr ep t u l d e l o ca ţ i u n e

( a ren d a )

Material didacticpentru studenţii Facultăţii

de Drept

!"i#inău $ %&&'2



!U

Recoandat de !atedra Drept !i*il

Apro+at de !onsiliul Facultăţii de Drept

Recen,ent- Dorin !iil. doctor /n drept

Materialul didactic Dreptul de locaţiune (arendă) este destinat studenţilor cu

speciali,area Drept economic0

!onţinutul aterialului didactic cuprinde pro+leele de +a,ă ce ţin de

raporturile 1uridice de arendă la etapa actuală- noţiunea. iportanţa. 2orele

or3ani,atorico41uridice ale locaţiunii. raporturile patrioniale $ contractul de

locaţiune. /n 3enere. #i particularităţile unor tipuri de contracte de locaţiune.

răspunderea părţilor pentru nee5ecutarea sau e5ecutarea necorespun,ătoare a

o+li3aţiilor contractuale0

Materialul didactic are drept +a,ă 1uridică le3islaţia naţională. inclusi* noul!od !i*il #i e3ea cu pri*ire la arenda /n a3ricultură din 67 ai %&&80

3



Tea 6

Noţiunea #i iportanţa relaţiilor de locaţiune

§60 Unele aspecte de ordin terinolo3ic

În vechiul Cod civil al Republicii Moldova se utiliza termenul general de „contract

de închiriere a bunurilor” cu sensul de folosire temporară a unor bunuri străine contra

plată Conform art2!"# în baza contractului de închiriere a bunurilor locatorul se obliga

să transmită locatarului în folosin$ă temporară contra plată anumite bunuri %ermenul

„contract de închiriere a bunurilor” era reprodus din legisla$ia fostei &R'' (cela)i

termen se folosea )i în Codurile civile ale altor republici unionale

%ermenul de „arendă„ a fost legiferat prin *ecretul +rezidiumului 'ovietului

'uprem al &R'' din ! aprilie ,-"- „Cu privire la arendă )i rela$iile de arendă”# iar

ulterior prin .azele legisla$iei &R'' )i a republicilor unionale cu privire la arendă din 23

noiembrie ,-"- /,0 În art, se stipulează că arenda reprezintă în sine o posesie )i

folosin$ă temporară# contra plată# bazată pe contract# a terenurilor )i altor resurse naturale#

a întreprinderilor )i altor comple1e patrimoniale# la fel )i a altor bunuri necesare

arenda)ului pentru e1ercitarea de sine stătător a unei activită$i economice sau de altă

natură

Conform acestei defini$ii putem concluziona că termenul de „arendă” se utiliza în

cazurile de posesiune )i folosin$ă temporară a unor obiecte cu anumite scopuri

+rimordial pentru utilizarea termenului de „arendă” era e1isten$a unui obiect al rela$iilor

uridicocivile atras întro activitate economică sau de altă natură cu scopul de a ob$ine

anumite venituri

4o$iunilor de „contract de închiriere a bunurilor” )i „arendă” li se atribuie un sensdiferit prin normele unor state europene # cum ar fi de e1emplu cele ale 5ermaniei )i

6lve$iei (stfel# prin „arendă” se subîn$elege contractul în baza căruia se transmite contra

plată nu numai dreptul de posesiune a bunurilor# ci )i dreptul de a beneficia de ele În

baza arendei sînt închiriate întreprinderi de comer$ )i industriale /20

7 astfel de tratare )i aplicare a no$iunilor de „închiriere a bunurilor„ )i

„arendă„ o găsim )i în noul Cod civil al Republicii Moldova din 8 iunie 2992 /30# în care

se utilizează un termen nou în legisla$ia na$ională# pur rom:n ; contract de loca$iune# fapt

care poate fi considerat ca o reu)ită a noului Cod Civil Conform art"!< CC RM# prin

=



contractul de loca$iune o parte se obligă să dea celeilalte păr$i un bun determinat

individual în folosin$ă temporară sau în folosin$ă )i posesiune temporară# iar aceasta se

obligă să plătească chiria +rin arendă# în baza art-,, CC RM# subîn$elegem contractul

încheiat între o parte ; proprietar# uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri )i alte

bunuri agricole# )i altă parte cu privire la e1ploatarea acestora pe o durată determinată )i

la un pre$ stabilit de păr$i

&tilizarea unui sau altui termen conform noului Cod civil depinde de două criterii

obiectul contractului )i destina$ia sa Începînd cu anul ,-"- în toate domeniile

economiei na$ionale# în activitatea de antreprenoriat# în actele normative na$ionale )i în

practica udiciară se aplica în fiecare caz concret termenul „arenda”# ca un termen de

ordin general# universal# fapt care nu este prea corect %ermenul universal trebuie să

devină „loca$iunea”# termen care urmează a fi aplicat ori de cîte ori este vorba de

închirierea unui bun Cînd obiectul contractului este un teren sau un alt bun agricol este

necesar de aplicat termenul „arenda” Respectiv# urmează să fie aplicate )i norme de

drept (nume sub aceste aspecte vor fi utiliza$i termenii respectivi în acest curs

+entru compara$ie putem arăta că sistemele de drept ale altor state# de e1emplu# ale

>edera$iei Ruse# nu deosebesc no$iunea de „loca$iune” )i „arendă” (stfel# conform

art898 Cod civil al >edera$iei Ruse# în baza contractului de arendă ?loca$iune@arendatorul ?locatorul @ se obligă să transmită arenda)ului ?locatarului@ un bun contra

plată în posesiune )i folosin$ă temporară Credem că o astfel de abordare a acestor două

no$iuni este mai reu)ită În acela)i timp# utilizarea în Republica Moldova a termenilor

diferi$i nu ridică mari probleme +rincipalul e de a utiliza corect termenul respectiv în

conte1tul respectiv

§%0 9reisele econoice #i sociale de trecere la relaţiile de locaţiune

În ultimele decenii ale secolului al AA ; lea în $ările europene ale fostului lagăr

socialist sa produs o schimbare pa)nică# treptată a forma$iunilor social;economice

'a schimbat or:nduirea de stat )i socială )i în Republica Moldova 7ficial a fost

proclamată trecerea la rela$iile de pia$ă bazate pe proprietatea privată 7 particularitate

caracteristică perioadei ini$iale a fost o criză economică comună care# din păcate# se prelunge)te )i p:nă astăzi în republica noastră

<



>actorul principal al crizei economice a fost destrămarea fostei &R''# întreruperea

legăturilor economice tradi$ionale# distrugerea mecanismului de producere# schimbările

structurale în diriarea economiei na$ionale# apari$ia )omaului# sărăcirea popula$iei )i alte

cauze

Criza economică era amplificată )i de situa$ia politică nestabilă din $ară#

schimbarea repetată a guvernelor# imprevizibilitatea )i inconsecven$a +arlamentului RM#

nesolu$ionarea conflictului transnistrean# cataclismele naturale )i alte cauze de ordin

obiectiv )i subiectiv

'chimbările radicale ale rela$iilor socialeconomice au determinat găsirea unor noi

căi# miloace )i posibilită$i de ie)ire din criza economică profundă

&na dintre căile de ie)ire din criză la începutul anilor nouăzeci se întrevedea înrenovarea rela$iilor uridicocivile orizontale# oneroase# bazate pe principii de egalitate

Ba etapa ini$ială a acestui proces o aten$ie deosebită se atrăgea renovării )i

revitalizării rela$iilor de loca$iune

&n primpas în această direc$ie era schimbarea statutului uridicolegal al

întreprinderilor de stat în întreprinderi de arendă

%imp de mai mult de )aptezeci de ani de putere sovietică rela$iile de producere au

intrat în impas +roprietatea de stat# ca un avut al întregului popor# a devenit un mit# ofr:nă în dezvoltarea ulterioară a rela$iilor de producere În realitate această formă de

proprietate era supusă intereselor elitei de stat )i de partid# iar însă)i producătorii

bunurilor nu se sim$eau stăp:ni# devenind robi ai sistemului )i formei de proprietate

dominante Consecin$ele negative sau materializat în lipsa de ini$iativă# de

responsabilitate a conducătorilor )i angaa$ilor fa$ă de muncă )i rezultatele ei

'istemului vechi al rela$iilor de produc$ie la întreprinderile de stat se baza pe

principii de egalare# de remunerare a muncii nu pentru efortul depus# ci uneori numai

pentru prezen$a la serviciu

+entru a schimba comportamentul oamenilor fa$ă de muncă )i nemilocit fa$ă de

proprietate# fa$ă de rezultatele muncii sale# a fost luată hotărîrea de transmitere a

întreprinderilor de stat în administrarea totală a colectivelor de muncă# cre:nd în baza lor

întreprinderi de arendă 'copul final al acestor modificări a fost corelarea bunăstării

angaa$ilor cu rezultatele muncii lor )i modificarea stării create în producerea bunurilor

materiale Ba , ianuarie ,--< în $artă activau 83! întreprinderi de arendă Ca rezultat în

8



perioada ini$ială de trecere la alte forme de rela$ii de loca$iune la unele întreprinderi de

arendă sa mărit productivitatea muncii concomitent cu păstrarea )i chiar îmbunătă$irea

calită$ii produselor# bunurilor# lucrărilor )i serviciilor

+rin urmare# un pas important de trecere la rela$iile noi# de pia$ă a fost modificarea

rela$iilor legale de proprietate ( luat na)tere un proces amplu de deetatizare# de

privatizare# de transformare a întreprinderilor de stat în societă$i pe ac$iuni

(ceste împreurări au servit ca premise de trecere la rela$iile de loca$iune# ca un

miloc de ie)ire din criza economică Ba acest proces a contribuit )i faptul că au fost luate

măsuri reale de stabilire# inventariere )i transmitere în folosin$ă a clădirilor# construc$iilor

)i altor încăperi nelocuibile# a miloacelor de transport # a utilaului )i altor bunuri mobile

)i imobile temporar nefolosite sau folosite nera$ional

&n element important al acestui proces a constituit legalizarea transmiterii în chirie

nu numai a fondurilor de produc$ie principale# ci )i a principalului bun imobil ; a

pămîntului )i altor resurse naturale

§80 Apariţia #i de,*oltarea relaţiilor de locaţiune

Bu:nd în considera$ie faptul că Republica Moldova a fost o parte componentă a

e1&R''# e )i normal că istoria dezvoltării sale să fie tipică pentru &R'' Rela$iile de

loca$iune au început să apară încă în anul ,-,! %oată perioada sovietică# din punct de

vedere a dezvoltării rela$iilor de loca$iune# condi$ional poate fi împăr$ită în anumite etape

%otodată# trebuie precizat că terminul de „arendă” a apărut cu mult mai tîrziu &n timp

îndelungat# pînă la sfîr)itul anilor optzeci# se folosea un termen cu o conota$ie mai largă

contractul de închiriere a bunurilor ()adar# se pot de eviden$ia următoarele etape de

apari$ie )i dezvoltare a rela$iilor de loca$iune

+rima etapă $ine de anul ,-,!# soldat cu biruin$a revolu$iei din octombrie )i

schimbarea orînduirii de stat )i sociale 7dată cu instaurarea puterii sovietice au apărut )i

noi rela$ii uridice ce se bazau pe normele dreptului civil al Rusiei $ariste )i care erau

reglementate reie)ind din condi$iile economice stabilite (ceastă perioadă $ine de

adoptarea primului Cod civil din ,-22# predestinat reglementării raporturilor uridico

civile în condi$iile noii politici economice %otodată# normele de drept erau orientate spre!



crearea unei baze legale ce ar contribui la înviorarea vie$ii economice# punînd accentul pe

anumite pozi$ii de egalitate# echivalentoneroase între păr$i

( doua etapă coincide cu începutul anilor douăzeci perioada războiului civil )i

restabilirii economiei na$ionale după războiul civil )i războiul pentru apărarea patriei

(ceastă perioadă e marcată de dezicerea de la raporturile uridicocivile orizontale#

bazate pe pozi$ia de egalitate )i trecerea la comunismul militar +ractic# mult timp au fost

reduse la minim raporturile uridicocivile# limitînduse în principiu la conven$iile

patrimoniale cu participarea persoanelor fizice

( treia etapă se referă la începutul anilor )aizeci# cînd la " decembrie ,-8, au fost

adoptate .azele legisla$iei civile ale &R'' )i ale republicilor unionale /=0 )i ale codurilor

civile ale republicilor unionale Codul civil al R''M a fost adoptat la 28 decembrie ,-8=

)i a intrat în vigoare la , iulie ,-8< /<0 În corespundere cu aceste acte normative

contractul de închiriere a bunurilor a ob$inut o reglementare destul de detaliată )i relativă

aplicare 4ormele de drept consfin$ite în aceste acte normative cu unele modificări pot fi

aplicate )i în prezent

( patra etapă de dezvolate a rela$iilor de loca$iune poate fi corelată cu adoptarea de

către 'ovietul Mini)trilor al &R'' la = octombrie ,-8< a Regulamentului

întreprinderii de producere socialiste de stat /80 În corespundere cu acest act normativîntreprinderile de producere de stat au ob$inut o independen$ă relativă în ceea ce prive)te

încheierea diferitelor conven$ii uridicocivile# printre care )i cele de închiriere a

bunurilor

7 importan$ă mare pentru contractul de închiriere a bunurilor de uz casnic o

varietate a contractului de închiriere a bunurilor a avuto decizia comună a CC al +C&'

)i a 'ovietului de Mini)tri al &R'' de la 2 februarie ,-"= „Cu privire la măsurile de

lărgire a independen$ei economice )i întărire a cointeresării uniunilor de producere

?întreprinderilor@ de deservire curentă întro mai amplă satisfacere a necesită$ilor

popula$iei în servicii” /!0 a cincea etapă în dezvoltarea rela$iilor de loca$iune (gen$ilor

economici din sistemul deservirii curente lea fost lărgit spectrul împuternicirilor de

desfă)urare a activită$ii economicoproductive în sfera deservirii popula$iei

( )asea etapă $ine de adoptarea la 39 iunie ,-"! a Begii &R'' „Cu privire la

întreprinderea de stat” /"0# unde în art= era stipulat că întreprinderea are dreptul de a

transmite altor întreprinderi )i organiza$ii# de a vinde# a schimba# de a da în arendă# de a

"



transmite gratuit temporar sau în credit clădiri# construc$ii# utila# miloace de transport#

inventar# materie primă )i alte bunuri materiale# la fel )i dreptul de a le scoate de la

balan$ă# dacă ele sînt uzate total sau )iau pierdut utilitatea În compara$ie cu normele

uridice anterioare această lege le conferea întreprinderilor de stat împuterniciri mai largi

în ceea ce prive)te desfă)urarea activită$ii economicoproductive Respectiv# tendin$a

generală a normelor de drept se e1prima întro treptată# consecventă mărire a volumului

împuternicirilor subiec$ilor de stat (ceastă tendin$ă era caracteristică )i pentru

întreprinderile bazate pe altă formă de proprietate

6tapele de dezvoltare ale rela$iilor de loca$iune enumerate pot fi atribuite la cele

generale# universale ce $in de împuternicirile subiec$ilor dreptului civil în genere )i a

raporturilor de loca$iune în particular

'chimbări radicale# revolu$ionare în raporturile de loca$iune au avut loc în fosta

&R'' în ,-"-# cînd la ! aprilie a fost adoptat *ecretul +rezidiului 'ovietului 'uprem al

&R'' „Cu privire la arendă )i rela$iile de arendă”# iar la 23 noiembire .azele legisla$iei

&R'' )i a republicilor unionale cu privire la arendă /-0 +rincipiile de bază ale rela$iilor

de loca$iune la etapa respectivă# consfin$ite în acele acte normative# au fost reflectate )i

dezvoltate ulterior în actele normative na$ionale

+entru Republica Moldova drept moment de răscruce în dezvoltarea rela$iilor deloca$iune a servit anul ,--2# cînd la ,= ianuarie a fost adoptată Begea Republicii Moldova

„Cu privire la arendă” 4r"8,,--2 ?în continuare Begea 4r"8,,--2@ /,90# care lu:nd în

considera$ie realitatea e1istentă )i abordînd cu totul o altă bază# reglementează tot

comple1ul de rela$ii ce $in de închirierea bunurilor care apar$in cu drept de proprietate

altor subiec$i de drept

7 etapă ulterioară de dezvoltare a raporturilor de loca$iune $ine de Dotărîrea

5uvernului Republicii Moldova din 2, mai ,--3 prin care au fost adoptate Regulamentul

întreprinderii de arendă )i Regulamentul antreprizei de arendă /,,0 (ceste acte normative

determină statutul uridicolegal )i volumul împuternicirilor a două forme organiza$ionale

a rela$iilor de loca$iune întreprinderea de arendă )i antrepriza de arendă

6tapa contemporană de dezvoltare a raporturilor de loca$iune e legată de adoptarea

la 8 iunie 2992 a noului Cod civil al Republicii Moldova )i Begii cu privire la arendă în

agricultură din ,< mai 2993 4r,-"2993 ?în continuare Begea 4r,-"2993@ /,20 (ceste

-



acte normative au creat o bază solidă pentru dezvoltarea ulterioară a raporturilor de

loca$iune în Republica Moldova

§'0 Noţiunea. iporatanţa #i particularităţile relaţiilor de locaţiune la etapa

actuală

'ă stabilim# deci esen$a sau con$inutul no$iunilor de „loca$iune ?arendă@” )i „rela$ii

de loca$iune ?arendă@” drept rela$ii economice )i categorii economice 4o$iunea cea mai

largă a loca$iunii este următoareaE loca$iunea este folosin$a contra plată temporară a unor

bunuri străine

Conform art, al .azelor legisla$iei &R'' )i a republicilor unionale „Cu privire laarendă”# arenda reprezintă posesiunea )i folosin$a temporară# contra plată în bază de

contract# a pămîntului# altor resurse naturale# a întreprinderilor ?uniunilor@ )i altor

comple1e patrimoniale# la fel )i a altor bunuri necesare arenda)ului pentru desfă)urarea

de sine stătător a unei activită$i economice sau de altă natură

4o$iunea „rela$ii de arendă” este formulată )i în art2 al Begii 4r"8,,--2 # unde

se men$ionează că în rela$iile de arendă arenda)ul# pe bază de contract# posedă )i folose)te

contra plată bunuri ce apar$in persoanei care dă în arendă

Far art2 al Begii 4r,-"2993 denotăcă arenda în agricultură reprezintă darea în

posesiune )i folosin$ă# pe bază de contract# pe o durată determinată# contra plată# a

terenurilor )i a altor bunuri agricole

Reie)ind din aceste tratări legale ale loca$iunii# putem eviden$ia următoarele

particularită$i ale raporturilor de loca$iune la etapa actualăE

1. Rela$iile de loca$iune întotdeauna se bazează pe un contract uridicocivil

contractul de loca$iune# care determină con$inutul lor )i toată gama drepturilor )i

obliga$iilor reciproce ale păr$ilor

2. Boca$iunea reprezintă în sine baza legală de posesie )i folosin$ă a obiectelor

lumii materiale# care apar$in cu drept de proprietate altor persoane# adică

loca$iunea este un temei legal de posesiune )i folosin$ă a unor bunuri străine

3. 'pre deosebire de legisla$ia anterioară# c:nd în baza contractului de loca$iune

se transmitea numai dreptul de folosin$ă# acum volumul împuternicirilor locatarului a crescut sim$itor# căci în prezent se transmite nu numai dreptul de

,9



folosin$ă# ci )i de posesiune# ceea ce schimbă esen$ial statutul uridicolegal al

locatarului

'0 Rela$iile de loca$iune au un caracter temporar# adică raporturile patrimoniale

dintre locator )i locatar se stabilesc pentru o perioadă determinată de timp# de

regulă îndelungată Boca$iunea perpetuă este inadminisibilă# reie)ind din însă)i

esen$a acesteia *acă admitem că păr$ile nau stabilit termenul raporturilor

contractuale# atunci acestea se întrerup după e1pirarea a -- de ani

70 Conform legii# raporturile de loca$iune pot avea numai un con$inut oneros

Maoritatea raporturilor uridicocivile au un caracter oneros *acă în realitate

suntem în prezen$a unei transmiteri în posesiune )i folosin$ă gratuită# atunci nu

este vorba despre un contract de loca$iune# ci de comodat sau de un contract de

împrumut# cum mai este numit în literatura de specialitate

:0 *eoarece raporturile de loca$iune au un caracter temporar# atunci după e1pirarea

termenului contractului patrimoniul închiriat trebuie întors proprietarului ?sau altei

persoane împuternicite@# dacă pînă în acest moment na fost răscumpărat +rin

urmare# obiecte ale loca$iunii pot fi numai bunuri individual determinate )i

neconsumptibile

;0 7 particularitate importantă a rela$iilor de loca$iune constă în dreptul oferit delegiuitor locatarului pentru practicarea de sine stătător a unei activită$i economice sau

de altă natură *e e1empluE p:nă nu demult numai persoanele uridice# )i ele întrun

număr limitat# puteau folosi bunurile închiriate în scopuri economice +ersoanele

fizice nu aveau un astfel de drept# iar în cazul c:nd se practica aceasta cetă$enii# de

regulă# erau tra)i la răspundere penală# deoarece practicau activitate de întreprinzător

+ersoanele fizice în trecut puteau închiria numai lucruri predestinate pentru

satisfacerea necesită$ilor personale# culturale sau de altă natură

În prezent toate aceste îngrădiri au fost anulate )i cetă$enii au dreptul de a folosi

bunurile închiriate pentru desfă)urarea unei activită$i de întreprinzător sau de altă

natură# at:t pentru societate# cît )i pentru sine

În acest paragraf sunt eviden$iate numai cele mai importante particularită$i ale

rela$iilor de loca$iune la etapa actuală

,,



Modificarea substan$ială a naturii uridice a raporturilor de loca$iune# e1tinderea

esen$ială a cercului obiectelor loca$iunii )i a volumului împuternicirilor participan$ilor la

aceste raporturi au predeterminat )i importan$a lor crescîndă +entru locator această

importan$ă se manifestă în folosirea fondurilor fi1e )i circulante# temporar libere# cît mai

efectiv )i ra$ional *acă mai înainte transmiterea în loca$iune a bunurilor nu era stimulată#

deoarece chiria nu putea fi mai mare decît costurile uzurii# în prezent locatorul# pe l:ngă

cheltuielile de e1ploatare )i costurile uzurii bunurilor# poate pretinde )i la un venit

suplimentar de la bunurile date în chirie Boca$iunea nu este altceva decît un instrument#

un miloc# o modalitate de realizare de către proprietar a împuternicirilor sale

Ba fel a crescut importan$a rela$iilor de loca$iune la moment )i pentru locatar

Buînd anumite bunuri materiale în posesiune )i folosin$ă temporară# locatarul# inclusiv persoana fizică# a ob$inut posibilitatea de a desfă)ura o activitate de producere )i de altă

natură# adică poate practica activitatea de întreprinzător# de a ob$ine venituri etc

Boca$iunea le permite persoanelor fizice# ocupînduse cu activitatea de întreprinzător# să

)i între$ină familiile sale# să ob$ină anumite venituri )i# acumul:nd un capital ini$ial# să

deschidă o afacere personală Boca$iunea le permite să se angaeze la serviciu# să se

ocupe cu activitatea sa preferată# să fie utili pentru societate )i familie &n e1emplu clasic

al importan$ei loca$iunii îl prezintă situa$ia c:nd un )ofer# închiriind un microautobus )ilucrînd o perioadă îndelungată# a procurat ulterior un automobil personal cu care a

continuat să lucreze# asigur:ndu)i bunăstarea familiei sale

§ 70 I,*oarele re3leentării 1uridice a relaţiilor de locaţiune

+e l:ngă actele normative indicate în paragraful trei# raporturile de loca$iune sînt

reglementate )i de alte norme de drept Rolul primordial printre izvoarele de drept îi

revine legii supreme a societă$ii )i statului Constitu$iei Republicii Moldova# care a

stabilit principiile )i direc$iile de bază ale economiei na$ionaleE dezvoltarea pie$ei# a

ini$iativei economice libere# libertatea comer$ului )i a activită$ii de antreprenoriat#

protec$ia concuren$ei locale# crearea condi$iilor normale pentru folosin$a tuturor factorilor

de produc$ie ?art- )i art,28@

,2



&n loc aparte în sistemul actelor normative îl ocupă )i noul Cod civil al Republicii

Moldova în care destul de clar# consecvent )i pe deplin este determinat con$inutul de bază

al contractelor de loca$iune )i arendă

7 reglementare detaliată a rela$iilor de arendă în agricultură găsim în Begea

4r,-"2993

7 anumită importan$ă în stabilirea bazei legale a raporturilor de loca$iune au )i alte

acte normative# printre care trebuie eviden$iată Begea Republicii Moldova „Cu privire la

proprietate” din 22 ianuarie ,--, /,30G „Cu privire la privatizare” din = iulie ,--, /,=0G

„Cu privire la antreprenoriat )i întreprinderi” din 2 ianuarie ,--2 /,<0 )i altele

Ba crearea )i dezvoltarea bazei legale na$ionale o importan$ă specifică au actele

normative ale fostei &R'' În afară de cele men$ionate mai sus# mai putem la indicaurmătoarele legiE „Cu privire la proprietate în &R''” din 8 martie ,--9 /,80G „Cu privire

la întreprinderi în &R''” din = iunie ,--9 /,!0G HCu privire la bazele generale ale

activită$ii de antreprenoriat ale cetă$enilor &R''” din 2 aprilie ,--, ?,"@ )i altele +e

lîngă aceasta# normele de drept ale fostei &R'' au servit ca bază pentru crearea actelor

normative na$ionale# ele prezentînd# la fel# un anumit interes pentru analiza comparativă a

normelor de drept în cadrul diferitelor cercetări )tiin$ifice

(ceste acte normative ne oferă posibilitatea să tratăm rela$iile de loca$iune ca uninstitut al dreptului civil care reprezintă în sine totalitatea normelor de drept# ce

reglementează raporturile de transmitere# posesiune )i folosin$ă a unui patrimoniu# care

apar$ine cu drept de proprietate unui alt subiect de drept

Tea %

Forele or3ani,aţional41uridice ale raporturilor de locaţiune

§60 Noţiuni 3enerale

Begisla$ia în vigoare prevede trei forme organiza$ionaluridice de bază ale

raporturilor de loca$iuneE loca$iunea întreprinderii ca un comple1 patrimonial unic#

antrepriza de arendă sau loca$iunea în grupă în interiorul unită$ii economice )i loca$iunea

individuală >iecare dintre aceste forme se caracterizează prin anumite particularită$i#specifice numai lor

,3



Comun pentru toate este posesiunea )i folosin$a sau numai folosin$a temporară

contra plată a unui patrimoniu ce apar$ine cu drept de proprietate unei alte persoane

Caracteristic pentru toate aceste forme este posibilitatea închirierii unui volum

mare de bunuri care se atribuie atît la fondurile fi1e# cît )i circulante# inclusiv ale

păm:ntului )i altor resurse naturale

&n element comun îl constituie faptul că chiria)ii# de regulă# folosesc patrimoniul

închiriat pentru e1ercitarea unei activită$i de antreprenoriat

>iecare dintre aceste forme ale raporturilor de loca$iune poate fi diferen$iată în

dependen$ă de obiect# termen# volumul drepturilor )i împuternicirilor păr$ilor etc# cît )i în

dependen$ă de diferite izvoare uridice ce le reglementează )i determină statutul uridic al

raporturilor de loca$iune

§%0 <ntreprinderea de arendă

(ctul normativ de bază ce reglementează statutul uridic al întreprinderii de arendă

este Regulamentul întreprinderii de arendă# aprobat prin Dotărîrea 5uvernului Republicii

Moldova din 2, mai ,--3

Conform p2 al acestui Regulament întreprinderea de arendă este o întreprindereînfiin$ată de membrii colectivului de muncă al întreprinderii de stat ?municipale@ sau al

unită$ii ei structurale ?subdiviziunii@ ce se reorganizează# în scopul desfă)urării în comun

a activită$ii de antreprenoriat# sub o firmă comună# în baza statutului )i contractului de

arendă a bunurilor statului ?sau municipale@ definite ca ansamblu patrimonial unic

*in această no$iune reies particularită$ile de bază ale acestei forme a raporturilor

de loca$iuneE

1. 7biectul specific al raporturilor de loca$iune patrimoniul de stat sau municipalG

2. +atrimoniul închiriat reprezintă un comple1 patrimonial unicG

3. (cest comple1 patrimonial în rezultatul loca$iunii î)i schimbă statutul său

uridic din întreprindere de stat ?municipală@ se transformă în întreprindere de

arendăG

4. *rept chiria) apare un subiect specific colectivul de muncăG

5. 'copul principal al întreprinderii de arendă este e1ercitarea unei activită$i deantreprenoriat în nume propriuG

,=



6. (ceastă activitate va fi e1ercitată sub o firmă comună# adică de către un subiect

de drept unicG

7. Ca bază uridică pentru fondarea întreprinderii de arendă servesc statutul

acesteia )i contractul de arendă

*rept o particularitate specifică a întrerpinderii de arendă putem trata )i procedura

de înfiin$are a acestei# care decurge în trei etapeE ini$ială# de bază )i finală

Întreprinderea de arendă dobînde)te personalitate uridică din ziua înregistrării de

stat în modul prevăzut de legisla$ia Republicii Moldova

În baza contractului de arendă )i în conformitate cu decizia adunării generale

?conferin$ei@ a colectivului de muncă# care a fondat întreprinderea de arendă# locatorul

emite ordinul cu privire la reorganizarea întreprinderii de stat ?municipale@

7 particularitate a întreprinderii de arendă constituie )i faptul că din momentul

înregistrării de stat aceasta devine succesor al dreptului de posesie )i folosin$ă a bunurilor

patrimoniale ale întreprinderii de stat ?municipale@# luate în arendă# inclusiv a drepturilor

de folosire a pămîntului )i altor resurse naturale Bocatorul poate să)i asume pe deplin

sau par$ial achitarea creditelor luate de întreprinderea ce se reorganizează

(ceasta a fost o caracterizare succintă a respectivei forme a raporturilor deloca$iune# mai ales că în prezent întreprinderile de arendă de cele mai multe ori fac parte

din domeniul trecutului 6le )iau ucat rolul său pozitiv la începutul anilor -9 )i au fost o

formă trecătoare în procesul privatizării patrimoniului de stat (stfel# la început

întreprinderile de stat ?municipale@ erau reorganizate în întreprinderi de arendă care

ulterior# de regulă deveneau societă$i pe ac$iuni

*espre evolu$ia întreprinderilor de arendă ne pot mărturisi următoarele dateE în

,--3 erau <=3 /,-0# în ,--< 8!3# în ,--! ; ,=- /290 În literatura periodică din ,--! se

men$ionează alte dateE erau înregistrate circa <9 de întreprinderi dintre care# practic#

activau nu mai mult de zece În ultimii ani despre întreprinderile de arendă se vorbe)te )i

se scrie tot mai pu$in# ceea ce ne dovede)te faptul dispari$iei treptate a acestei forme a

raporturilor de loca$iune /2,0

,<



§80 Antrepri,a de arendă

7 altă formă organiza$ionaluridică a raporturilor de loca$iune# care# la fel# $ine

mai mult de domeniul trecutului# este antrepriza de arendă În literatura uridică )i

economică această formă mai era numită )i arendă în grup 6a era caracteristică pentru

începutul anilor nouăzeci )i era strîns legată de formarea întreprinderilor de arendă )i a

societă$ilor pe ac$iuni 7 anumită dezvoltare antrepriza de arendă a avuto în domeniul

agricol

(ceastă formă organiza$ionaluridică a raporturilor de loca$iune nu putea să e1iste

mult# deoarece# după cum a demonstrat practica# era evident neavantaoasă pentru

colectivele de arendă )i destul de atractivă pentru locatori

%oate aceste momente negative )i pozitive ale formei respective reies nemilocit

din natura sa uridică# determinată de către Regulamentul antreprizei de arendă# aprobat

prin Dotărîrea 5uvernului Republicii Moldova din 2, mai ,--3

Conform p, al Regulamentului# antrepriza de arendă constituie o formă de

organizare a raporturilor de drept în interiorul unită$ii economice ?al întreprinderii#

organiza$iei# institu$iei# gospodăriei@# bazate pe contractul antreprizei de arendă# încheiat

între locator unitatea economică# )i arenda) unul sau cî$iva cetă$eni care între$in culocatorul rela$ii de muncă sau raporturi rezultînd din calitatea de membru În cazul cînd

arenda)i sunt doi sau mai mul$i cetă$eni# ace)tia constituie un colectiv al antreprizei de

arendă

*e aici reies următoarele particularită$i ale antreprizei de arendăE

1. (ceastă formă a raporturilor de loca$iune are un caracter strict intern# în

limitele unită$ii economice# adică raporturile de loca$iune nu se e1tind în afara

limitelor unită$ii structurale a întreprinderii# organiza$iei# institu$iei# gospodăriei

2. Chiria)ii se află cu locatorii în raporturi de muncă# sînt angaa$ii lor# adică sînt

subordona$i acestora din urmă Chiria)ii trebuie să respecte disciplina de muncă )i

regimul intern de lucru etc

80 *in particularitatea precedentă reiese următoarea locatorul este organizatorul#

conducătorul )i diriorul întregului proces de producere cu participarea colectivului de

muncă# cu unele e1cep$ii prevăzute de contractul antreprizei de arendă

,8



4. Ba baza raporturilor dintre păr$i# pe lîngă contractul individual de muncă# stă )i

contractul antreprizei de arendă# care reprezintă în sine o no$iune complicată# în

esen$ă neclară )i destul de limitată în sens uridicocivil (cest contract con$ine

unele elemente neclare )i neprecise# specifice pentru două contracte uridicocivile

de loca$iune )i antrepriză (ceastă concluzie determină )i faptul că păr$ile#

intr:nd în raporturi de loca$iune# rămîn în raporturi de muncă# această dualitate

fiind cauza unei stări de nedeterminare

5. (ntrepriza de arendă# indiferent de numărul chiria)ilor ce intră în raporturi

contractuale# este de două feluriE colectivă )i individuală *eosebiri esen$iale între

aceste două feluri ale antreprizei de arendă nu e1istă# natura lor uridică fiind una

)i aceea)i# însă cu condi$ia că chiria)ii se află în raporturi de muncă cu locatorul(ici trebuie men$ionat că colectivul antreprizei de arendă se poate forma pe baze

profesionale ?se unesc lucrătorii de aceea)i speciaitate# profesie@ sau familiale

?colectivul se formează din una sau mai multe familii@

:0 +osibil# cea mai importantă# însă neformulată e1pres în Regulamentul

antreprizei de arendă# particularitate a acestei forme organiza$ionaluridice a

raporturilor de loca$iune constă în faptul că rezultatele muncii colectivului

antreprizei de arendă devin proprietate a locatorului În aceasta constă cel maicontroversat aspect al acestor raporturi (ceastă teză rezultă din faptul că angaatul

„vinde” patronului munca sa )i# respectiv# rezultatele muncii sale Ba această

concluzie aungem interpret:nd p !# alin?3@ al Regulamentului antreprizei de

arendă# conform căruia arenda)ul dispune# la discre$ia sa# de produc$ia ?lucrările#

serviciile@ produsă supravolumului indicat în contract# în cazul cînd contractul nu

prevede alte condi$ii (ceastă teză este sus$inută )i de p," al Regulamentului#

conform căruia veniturile colectivelor antreprizei de arendă se formează din

încasările rămase după achitarea plă$ii de arendă# compensarea cheltuielilor

materiale )i altor cheltuieli considerate egale cu acestea# a altor defalcări prevăzute

în contract Respectiv# achitarea muncii arenda)ilor sau chiria)ilor în condi$iile

acestei forme a raporturilor de loca$iune se efectua conform principiului „ceea ce

rămîne” Fată de ce această formă a raporturilor de loca$iune avea un caracter

temporar# de trecere Credem că ea nu a suprave$iut at:t din cauze obiective# cît )i

,!



subiective# cu at:t mai mult ca atît că baza uridică a acestor raporturi trebuia

perfectată

;0 Begisla$ia în vigoare mai admite o modalitate a loca$iunii de grup# la baza căreia

stă un contract uridicocivil# adică loca$iunea individuală Întrun astfel de

contract păr$ile nu se află în raporturi de muncă )i sînt independente una fa$ă de

alta +articularită$ile )i deosebirile dintre contractul de loca$iune )i contractul

antreprizei de arendă vor fi descrise în paragraful =

§ '0 ocaţiunea indi*iduală

Boca$iunea individuală este de două feluri În primul rînd# ca modalitate aantreprizei de arendă sau loca$iune individuală în limitele antreprizei de arendă )i# în al

doilea r:nd# ca loca$iune individuală# bazată pe un contract uridicocivil de loca$iune

+entru loca$iunea individuală ca modalitate a antreprizei de arendă sînt caracteristice

toate particularită$ile studiate în paragraful precedent )i nu e necesar a le repeta

În paragraful respectiv vom analiza numai loca$iunea individuală# bazată pe un

contract uridicocivil de loca$iune *rept bază uridică a acestui contract servesc Begea

4r"8,,--2 )i normele Codului civil al Republicii Moldova+articularită$ile specifice ale contractului în cauză constau în următoareleE

1. Raporturile dintre păr$i sînt reglementate numai de către contractul de

loca$iune 4ici un fel de subordonare# bazată pe un contract individual de muncă#

aici nu e1istă

2. Bocatarul este o persoană autonomă# de sine stătătoare )i independentă fa$ă de

locator

3. +entru acest contract e caracteristic principiul aflării păr$ilor pe pozi$ie de

egalitate +ăr$ile contractante sînt parteneri egali# a căror drepturi )i obliga$ii sînt

consfin$ite în contract

4. Bocatarul organizează de sine stătător procesul de producere )i conduce cu el

cît )i cu alte activită$i în cadrul raporturilor de loca$iune

5. Bocatarul în corespundere cu contractul poartă responsabilitatea totală )i

suportă riscul rezultatelor nefaste ale muncii sale,"



:0 7 particularitate esen$ială a loca$iunii individuale constă în faptul că locatarul

este proprietar al rezultatelor muncii sale )i munca sa nu este plătită după

principiul „a ceia ce rămîne”# ca la antrepriza de arendă

;0 +entru patrimoniul primit în loca$iune locatarul îi achită locatorului un beneficiu

sub formă de chirie# stabilită la acordul păr$ilor# cu unele e1cep$ii ce se referă la

bunurile închiriate ale statului

T e a 8

Raporturile patrioniale /n cadrul locaţiunii0

§60 O+iectele raporturilor de locaţiune #i s2era de aplicare a locaţiunii

Begisla$ia în vigoare admite loca$iunea în toate ramurile economiei na$ionale fără

careva îngrădiri )i e1cep$ii Mai mult decît atît# pot fi închiriate bunuri sub orice formă de

proprietate (ceastă regulă pentru prima dată )ia găsit elucidare în normele de drept ale

fostei &R'' încă în ,-"-# ulterior fiind reflectată )i în legisla$ia na$ională a Republicii

Moldova

În ,-"- sa lărgit sim$itor a fost mărit cercul obiectelor lumii materiale ce puteau fi

închiriate (stfel# pe lîngă bunurile de menire culturalcasnică# puteau fi închiriate )i cele

care sînt atribuite fondurilor fi1e )i circulante +ractic au fost înlăturate toate îngrădirile

Mai mult decît atît# pentru prima dată în perioada e1esten$ei puterii sovietice a fost

admisă loca$iunea pămîntului )i altor resurse naturale de către to$i doritorii# inclusiv de

persoanele fizice

În dependen$ă de raporturile de loca$iune# în prezent toate obiectele lumii

materiale# după importan$ă )i volum# le putem împăr$i în următoarele grupeE

1) pămînt )i alte resurse naturaleG

2) întreprinderi )i organiza$ii drept comple1e patrimoniale uniceG

3) unită$i ale întreprinderilor )i organiza$iilorG

4) clădiri )i instala$iiG

5) încăperiG

6) miloace de transportG7) tehnică agricolă )i de altă naturăG

,-



8) utilaeG

9) inventarG

10) instrumenteG

11) alte valori materiale

(ceastă clasificare este apro1imativă# reie)ind din con$inutul art<#alin?2@ al Begii

4r "8,,--2

7 importantă noutate în privin$a obiectelor contractului de loca$iune găsim în art2

al Begii 4r,-"2993# unde se indică că obiecte ale contractului pot fi miloacele fi1e )i#

după caz# miloacele circulante Conform art= al aceleia)i legi# obiecte ale rela$iilor de

arendă sînt bunurile agricole aflate în proprietate publică sau privată# cu e1cep$ia celor

scoase din circuitul civil sau în privin$a cărora# prin lege# sînt stabilite alte interdic$ii sau

limitări

În ceea ce prive)te proprietatea publică# prin *ecretul +re)edintelui Republicii

Moldova din 8 ianuarie ,--=# a fost aprobată Bista întreprinderilor )i organiza$iilor de stat

a căror arendă nu se admite Ba acestea se atribuie

1- .anca 4a$ională a MoldoveiG

2- Rezerva$iile naturale de statG3- Radioteleviziunea 4a$ionalăG

4- 'ec$ia comunica$iilor speciale de pe lîngă Centrul de transportare a +o)teiG

5- Camera 4a$ională a Căr$ii din Republica MoldovaG

6- Întreprinderile din sistemul organelor afacerilor interneG

7- Baboratorul specializat pentru combaterea bolilor deosebit de periculoaseG

8- 'ta$iile veterinare pentru combaterea bolilor la animaleG

9- Baboratoarele veterinareG

10- Întreprinderile pentru producere )i congelarea spermei de taurG

11- Întreprinderile specializate de e1ecutare a lucrărilor de e1ploatare „Fume1”G

12- Întreprinderile de alimentare cu apă )i canalizare# centrale )i re$elele termice

ale gospodăriei comunale

În acela)i decret a fost aprobată )i Bista bunurilor statului ce nu pot fi date în

arendă Ba acestea se atribuieE29



1- Comple1ele de radiolocareG

2- Miloacele militarizate cu ac$iuni antigrindinăG

3- %ehnica militară )i armamentul# echipamentul militarG

4- &tilaul ?echipamentul @ atomicG

5- &tilaul Centralei electrice Raionale de 'tat din Moldova )i al Centralei

electrice cu termoficareG

6- &tilaul ?echipamentul@ pentru emisia banilor )i baterea monedelor# emisia

hîrtiilor de valoare )i a timbrelor po)taleG

7- Materialele de arhivă care $in de competen$a organelor de stat ale arhivelorG

8- &tilaul ?echipamentul@ pentru controlul de stat medicosanitar asupra

procesului tehnologic )i a calită$ii produselor alimentare )i a produc$iei

industrialeG

9- &tilaul ?echipamentul@ pentru fabricarea substan$elor narcotice cu efecte

puternice )i to1iceG

10- &tilaul radiologicG

11- &tilaul cu izotopi radioactiviG

12- &tilaul radiorenteghenologicG

13- &tilaul special pentru serviciul de transfuzie a sîngeluiG14- &tilaul special pentru opera$iile la inimăG

15- (rmele de foc ?de tip militar# calibru redus# sportive# pentru vînătoare cu alice#

pentru instruire@# armele albe# dispozitivele de e1plodareG

16- &tilaul ?echipamentul@ pentru fabricarea )i repararea diferitelor tipuri de

armament# muni$ii# substan$elor e1plozive# dispozitivelor de e1plodare )i

pirotehnice /220

*ecretul +re)edintelui Republicii Moldova din 8 ianuarie ,--= a fost emis în

strictă conformitate cu legisla$ia în vigoare (stfel# conform art<# alin?<@ al Begii

4r"8,,--2# legisla$ia stabile)te tipurile ?grupurile@ de întreprinderi )i organiza$ii#

felurile de bunuri ale statului a căror arendă nu se admite +osibil# aceste liste ar trebui

aprobate nu prin *ecretul +re)edintelui Republicii Moldova# ci printro hotărîre a unui alt

organ# însă aceasta e o problemă ce $ine de alt domeniu

2,



§%0 Raporturile de proprietate /n cadrul locaţiunii

Raporturilor de proprietate în cadrul loca$iunii li se acordă o importan$ă

primordială În primul rînd# trebuie determinat regimul uridic al patrimoniului închiriat#

soarta lui ulterioară# apartenen$a îmbunătă$irilor făcute sau bunurilor materiale procurate

în timpul loca$iunii etc

În principiu# toate aceste aspecte )iau găsit o oarecare reglementare în normele de

drept# solu$ia altora reie)ind nemilocit din interpretarea sensului legii

Raporturile de proprietate în cadrul loca$iunii se eviden$iază prin următoareleE

1. *area în loca$iune a unui bun nu înseamnă )i transmiterea dreptului de

proprietate asupra lui Respectiv# locatorul rămîne proprietar al patrimoniuluiînchiriat (ceastă concluzie reiese nemilocit din lege# conform căreia prin

loca$iune bunurile se transmit în posesiune )i folosin$ă temporară Mai mult decît

atît# în art,3#alin?,@ al Begii 4r"8,,--2 se indică că darea în arendă nu atrage

după sine transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor Far art-99 Cod

civil RM ne indică că dacă bunul închiriat# după ce a fost predat locatarului este

înstrăinat de locator unui ter$# acesta din urmă se subrogă locatorului în drepturile

)i obliga$iile ce decurg din loca$iune (ceea)i regulă se aplică )i la contractul dearendă

2. Ba încetarea raporturilor contractuale bunurile închiriate trebuie întoarse

locatorului proprietarului acestor bunuri# dacă ele nau fost răscumpărate de

locatar

80 Begisla$ia îi acordă locatarului posibilitatea de a deveni proprietar al bunurilor

închiriate# prevăzînd dreptul lui de a răscumpăra bunurile în perioada de ac$iune a

contractului &nica condi$ie pentru e1ercitarea ecestui drept# conform art,= al

Begii 4r"8,,--2# este acordul proprietarului sau a unei persoane împuternicite

%otodată# locatarul poate răscumpăra întregul patrimoniu sau numai o frac$iune din

el (cest drept# însă# poate fi liber e1ercitat numai în privin$a bunurilor ce apar$in

cu drept de proprietate altor subiec$i de drept decît statul .unurile din domeniul

privat al statului pot fi răscumpărate numai în condi$iile legii &na dintre

modalită$ile respective este privatizarea (stfel# conform art,-#alin, al BegiiRepublicii Moldova „Cu privire la +rogramul de privatizare pentru anii ,--!

22



,--"”# privatizarea obiectelor din fondul de imobile nelocuibile ?clădiri#

construc$ii# încăperi# inclusiv ane1e nelocuibile ale blocurilor locative@ date în

arednă )i neincluse în listele prevăzute în ane1e se efectuează la cererea

arenda)ului /230 (rt,-#al 3 al aceleia)i legi prevede că la privatizarea garaelor

arendate de către veteranii de război )i persoanele asimilate lor# veteranii muncii

cu o vechime în muncă în Republica Moldova de cel pu$in 39 ani# precum )i de

către invalizii de gradul F )i FF# plata se efectuează în mărime de <9 la sută din

costul lor Ba fel# un moment pozitiv# men$ionat pentru prima dată credem că

găsim în art29 al Begii 4r,-"2993 care admite posibilitatea răscumpărării

bunului agricol arendat# cu e1cep$ia terenurilor# răscumpărarea cărora este

interzisă# ceea ce# după părerea noastră# nu reprezintă varianta cea mai reu)ită

'0 &na dintre particularită$ile esen$iale ale raporturilor de loca$iune la etapa actuală

constă în faptul că locatarul# conform regulei generale# devine proprietar al

rezultatelor muncii sale în urma folosirii bunurilor închiriate (stfel# conform

art,3#alin?2@ al Begii 4r"8,,--2# produc$ia ce sa fabricat# folosinduse bunurile

arendate )i profitul adus de ea# precum )i bunurile dobîndite din contul profitului

ob$inut prin bunuri arendate# apar$ine arenda)ului# dacă contractul nu prevede

altfel (ceastă regulă nu se aplică la antrepriza de arendă5. Bocatarul# de asemenea# devine proprietar al partimoniului ob$inut din venitul

cî)tigat în urma folosin$ei bunurilor închiriate

6. Contractului îi este specific principiul stabilită$ii raporturilor de loca$iune care

se e1primă în felul următor schimbarea proprietarului bunurilor închiriate nu

duce la încetarea raporturilor contractuale

7. În cadrul rela$iilor de loca$iune proprietarul bunurilor închiriate suportă riscul

pieirii sau deteriorării fortuite a lor

8. +atrimoniul închiriat nu poate fi obiect al urmăririi pentru datoriile locatarului

9. Însă bunurile locatorului pot fi urmărite în baza hotărîrii instan$ei de udecată

competente

6&0 Raporturi specifice de proprietate apar în cadrul contractului în urma

îmbunătă$irii bunurilor închiriate ?mai detaliat acest aspect va fi cercetat în

paragraful următor@

23



§80 Soarta /+unătăţirilor aduse patrioniului /nc"iriat

În procesul folosin$ei patrimoniului închiriat locatarul din diferite motive îl poateîmbunătă$i În aceste ac$iuni legiuitorul nu prevede nimic deosebit# însă stabile)te diferite

consecin$e în dependen$ă de e1isten$a sau nu a acordului locatorului pentru îmbunătă$irea

bunurilor închiriate Ii atunci# toate îmbunătă$irile în folosul bunurilor închiriate pot fi împăr$ite

în două categoriiE îmbunătă$iri făcute cu acordul locatorului )i îmbunătă$iri făcute fără acordul

locatorului Ba rîndul său# acestea# fiecare în parte# pot fi împăr$ite în două tipuriE

1) îmbunătă$iri care pot fi separate fără a se deteriora bunurile închiriateG

2) îmbunătă$iri care nu pot fi separate fără a se deteriora bunurile închiriate'e prezumă că îmbunătă$irile sunt făcute pe contul locatarului

'oarta îmbunătă$irilor făcute depinde de e1isten$a sau lipsa acordului locatorului

În dependen$ă de aceasta legiuitorul a stabilit următoareleE îmbunătă$irile făcute bunurilor

cu acordul locatorului la e1pirarea termenului contractului sau la desfacerea lui înainte de

termen trebuie recompensate de către locator# adică acordul presupune caracterul oneros

al îmbunătă$irilor Begea prevede dreptul locatarului de a cere achitarea cheltuielilor

suportate în legătură cu îmbunătă$irile făcute )i# dacă el sa folosit de dreptul său# e1istîndacordul locatorului# atunci acesta din urmă e obligat să recupereze costul cheltuielilor

Mai e1istă o altă modalitate de recuperare a cheltuielilor locatarului# ce $in de

îmbunătă$irile făcute bunurilor închiriate îmbunătă$irile care pot fi separate fără a se

pricinui pagubă bunurilor închiriate pot fi ridicate de către locatar %otodată# legea

stabile)te că această normă este dispozitivă# adică în contract sau întro altă normă legală

poate fi prevăzută o altă regulă *e e1empluE orice îmbunătă$ire făcută nu se

recompensează sau se achită în mărime de <9J# sau poate fi prevăzut altceva dacă e1istă

acordul inserat în contract al ambelor păr$i

În fiecare caz concret prin acordul păr$ilor trebuie să se aungă la un numitor

comun# deoarece locatorul tot timpul va tinde ca toate îmbunătă$irile făcute bunurilor

închiriate cu acordul lui să rămînă în proprietatea sa )i costrul lor să nu fie recompensat

%otodată# interesele locatarului sînt diametral opuse# de aceea în contract trebuie să fie

stabilite condi$ii avantaoase pentru ambele păr$i# iar în caz contrar se va aplica regulagenerală# prevăzută de lege

2=



*ar cu totul alta este soarta îmbunătă$irilor făcute fără acordul locatorului *acă

aceste îmbunătă$iri pot fi separate fără a se deteriora patrimoniul închiriat )i locatorul nu

este de acord să achite costul lor# atunci ele pot fi ridicate de către locatar

Costul îmbunătă$irilor efectuate fără acordul locatorului )i care nu pot fi separate

fără a se deteriora bunurile închiriate nu se recompensează# adică aceste îmbunătă$iri

devin proprietate a locatorului conform art-9-#alin?2@ Cod civil al Republicii Moldova

În principiu# acelea)i reguli se aplică )iîn cazul ridicării pe un teren închiriat a unor

clădiri sau altor construc$ii# însă în privin$a celora care au fost construite fără acordul

locatorului se aplică o regulă nouă (stfel# dacă locatorul nu dore)te să devină proprietar

al acestor îmbunătă$iri# atunci el poate cere demolarea lor În cazul nee1ecutării de către

locatar a cerin$ei respective# locatorul este în drept să le demoleze pe contul locatarului

§'0 !"iria

În cadrul raporturilor de loca$iune problema chiriei este una dintre cele mai

principale )i# posibil# cea mai complicată )i controversată (ici avem de a face cu

principalele interese ale păr$ilor# ele fiind contradictorii

7dată cu adoptarea noilor acte normative privitor la loca$iune# problema chiriei asuferit modificări esen$iale în compara$ie cu normele contractului de loca$iune ce

ac$ionau anterior# însă cu părere de rău ea nu este solu$ionată pînă la sfîr)it

Comple1itatea ei e determinată de modul de stabilire a cuantumului chiriei

În art" al .azelor legisla$iei &niunii R'' )i republicilor unionale „Cu privire la

arendă” nu se spune nimic despre modul de stabilire a mărimii chiriei Respectiv# se

aplica principiul general uridicocivil de egalitate a păr$ilor# conform căruia în fiecare caz

aparte cuantumul chiriei se stabilea în baza acordului păr$ilor# lucru ce corespundea

buchiei )i spiritului legii (ceastă regulă a fost transpusă )i în legisla$ia na$ională a

Republicii Moldova# însă cu o concretizare (stfel# ini$ial în art-#alin?,@ al Begii

4r"8,,--2 era indicat că arenda )i modul ei de achitare se stabile)te în contract În

această redac$ie norma era destul de rezonabilă# deoarece admitea posibilitatea stabilirii

cuantumului chiriei în baza acordului păr$ilor# reie)ind din unul dintre principalele

principii ale economiei de pia$ă corela$ia cererii )i ofertei2<



&lterior# însă# art-#alin?,@ al Begii 4r"8,,--2 a suferit modificări )i adăugări#

dar# cu regret# nu atît de pozitive (stfel# prin Begea Republicii Moldova 4r=,!AFFF din

2- martie ,--< „Cu privire la modificarea Begii cu privire la arendă” e stabilită o nouă

redac$ie a art-#alin?,@ cu următorul con$inutE „(renda )i modul de achitare a ei se

stabilesc de către proprietar )i se fi1ează în contractul de arendă” /2=0 Far prin Begea

Republicii Moldova 4r3,,AFK din ,9 martie ,--- „Cu privire la completarea art- al

„Begii cu privire la arendă”# art-#alin?,@ a fost completat cu următoarea frazăE „+entru

bunurile proprietate de stat modul de determinare a arendei se stabile)te de 5uvern” /2<0

Însă această completare# prin hotărîrea Cur$ii Constitu$ionale din 2= iunie ,--- 4r3<# în

Begea Republicii Moldova 4r3,,AFK din ,9 martie ,--- a fost declarată

noconstitu$ională Curtea Constitu$ională )ia motivat decizia prin faptul că +arlamentul#

ca organ reprezentativ superior# nu era în drept să delegheze 5uvernului împuterniciri în

privin$a stabilirii cuantumului chiriei pentru închirierea proprietă$ii de stat# ca miloc de

venit la bugetul statului# prin aceasta fiind încălcat art8 al Constitu$iei Republicii

Moldova

Fe)irea din această situa$ie a fost găsită# însă nu cea mai optimă# după părerea

noastră (stfel# prin Begea Republicii Moldova 4r-<- ;AFK din 2! aprilie 2999 „Cu

privire la completarea art- al „Begii cu privire la arendă”# sa stabilitE „+entru bunurile proprietate de stat# modul de determinare a arendei )i tarifele minimale ale plă$ii pentru

arendă se determină conform legii bugetului pentru anul curent” /280 Controversibilitatea

acestei completări constă în faptul că în continuare se încalcă principiul uridicocivil de

egalitate a păr$ilor la stabilirea mărimii chiriei Cei drept# prin Begea Republicii Moldova

4r-<-AFK din 2! aprilie 2999 sa făcut o cedare în privin$a proprietă$ii de stat păr$ile

pot discuta mărimea chiriei# însă aceasta nu poate fi mai mică decît tarifele minimale#

stabilite prin legea bugetului pe anul respectiv

*upă părearea noastră# această formulare reiese din faptul că în trecut conducătorii

întreprinderilor de stat abuzau de dreptul său de a stabili de sine stătător mărimea chiriei

(cest comportament uneori întrunea semnele unei componen$e de infrac$iune# care

practic era foarte greu de demonstrat# de)i în realitate totul era destul de simplu

conducătorul întreprinderii de stat se în$elegea cu locatarul despre o plată simbolică# iar

diferen$a o împăr$eau sau o utilizau întrun alt mod În toate cazurile bugetul statului era

lipsit de venituri considerabile

28



+entru al$i proprietari# însă# rămîne în vigoare redac$ia art-#alin?,@ al Begii

4r"8,,--2# stabilită prin Begea Republicii Moldova 4r=,!AFFF din 2- martie ,--<# cu

următorul con$inutE „(renda )i modul de achitare a ei se stabilesc de către proprietar )i se

fi1ează în contractul de arendă” Repetăm# o astfel de modalitate de stabilire a mărimii

chiriei nu trebuie să e1iste 7rice condi$ii ale oricărui contract uridicocivil trebuie să fie

stabilite# după părerea noastră# în baza acordului păr$ilor# reie)ind din cerere )i ofertă Far

abuzurile func$ionarilor de stat trebuie curmate prin alte miloace )i nu prin încălcarea

principiului uridicocivil de egalitate a păr$ilor 4oul Cod civil al Republicii Moldova a

clarificat problema respectivă (stfel# conform art-,, Cod civil# pre$ul arenzei se

stabile)te prin acordul păr$ilor (ceea)i regulă se con$ine )i în art,3 al Begii 4r,-"2993

>ace e1cep$ie plata de arendă pentru terenurile cu destina$ie agricolă care fac parte din

proprietatea publică (stfel# conform art22#alin?3@ al Begii 4r,-"2993# plata anuală

pentru arenda terenurilor agricole proprietate publică constituie cel pu$in două procente#

dar nu mai mult de zece procente din pre$ul normativ al terenului dat în arendă

Ba fel# prezintă interes chestiunea referitoare la criteriile ce trebuie luate în

considerare la stabilirea cuantumului chiriei În trecut# de e1emplu# pentru proprietatea

statului închiriată# mărimea chiriei nu putea fi mai mare decît costul uzurii acesteia În

condi$iile economiei de pia$ă această regulă nicidecum nu poate fi aplicată# deoarece esteîn contradic$ie cu natura acestor rela$ii *e aceea nu întîmplător în art" al .azelor

legisla$iei &niunii R'' )i republicilor unionale „Cu privire la arendă” erau stabilite

următoareleE „(renda include costul uzurii bunurilor arendate Ba arenda pămîntului )i

altor resurse naturale gradul de uzură nu se calculează Mărimea costului uzurii# inclusă

în pre$# se stabile)te în contractul de arendă# reie)ind din obliga$iile păr$ilor contractuale

de a reproduce partimoniul arendat (renda# la fel# poate include )i miloacele transmise

de către arenda) arendatorului la e1pirarea contractului pentru repararea bunurilor

închiriate (renda include o parte din venit# care poate fi ob$inut la folosin$a socialutilă a

bunurilor închiriate ?procentul de arendă@# )i care poate fi stabilit prin contract la un nivel#

de regulă# nu mai mic al procentelor bancare”

*in această normă de drept se poate deduce că# în condi$iile actuale# în arendă se

include costul uzurii bunurilor# o parte din venit ?procentul de arendă@ )i miloacele

necesare pentru repararea bunurilor închiriate# adică cuprinde ceva mai mult# decît ceea

2!



ce era prevăzut în fostele norme de drept ()adar# proprietarul a fost stimulat# a apărut

interesul de a transmite patrimoniul său în chirie

4oua legisla$ie a Republicii Moldova a făcut corectări esen$iale în procedura de

stabilire a mărimii chiriei (stfel# conform art-,8#alin?2@ Cod civil# elementele în func$ie

de care se determină arenda pentru fiecare categorie de folosin$ă a bunului pot fiE

suprafa$a terenului# poten$ialul de produc$ie# structura parcelară# relieful )i gradul

posibilită$ii de efectuare a mecanizării# posibilită$ile de acces# distan$a fa$ă de locurile de

depozitare# industrializare sau comercializare# starea clădirilor# amenaarea sau alte dotări#

gradul de uzură a tehnicii agricole arendate

Far conform art,!#alin?2@ al Begii 4r,-"2993# plata pentru arendă se determină

în func$ie de suprafa$a terenului arendat# de bonitate# de relief )i de măsura posibilită$ii dea efectua lucrările în mod mecanizat# de alte caracteristici ale terenului# de valoarea

planta$iilor multianuale amplasate pe el# dar nu va constitui mai pu$in de 2 J pe an din

pre$ul normativ al terenului arendat

+lata poate fi stabilită pentru toate bunurile închiriate în ansamblu sau pentru

fiecare obiect în parte în natură# în bani sau întro altă formă (stfel# conform art,! al

Begii 4r,-"2993# plata pentru arenda terenurilor agricole se stabile)te în unită$i băne)ti#

se face în natură# în bani sau în natură )i în bani fie întro altă formă# potrivit acorduluidintre păr$ile contractante# )i se efectuează în termenul )i în locul prevăzute în contractul

de arendă

+lata în natură pentru arenda terenurilor agricole se stabile)te întro cantitate

determinată de produse agricole sau întrun procent determinat din volumul produc$iei

+rodusele cu care se plăte)te arenda se stabilesc de către păr$i în func$ie de specificul

activită$ii agricole )i de zonă

%ermenul )i locul efectuării plă$ii în natură# calitatea produselor se stabilesc de

către păr$i în contract# în func$ie de felul produselor )i de specificul ob$inerii lor

În dependen$ă de perioadele de achitare# chiria poate fi clasificată în anuală#

semianuală# trimestrială )i lunară (ceste tipuri de plă$i sînt determinate de termenul

contractului )i de obiectul loca$iunii În agricultură# de e1emplu# plata se achită de regulă#

odată în an# în formă naturală# după strîngerea roadei În alte domenii de activitate chiria

se achită lunar# de regulă# la e1pirarea perioadei respective a raporturilor contractuale În

practică# însă# e1istă )i e1cep$ii de la această regulă

2"



Begea stabile)te că plata chiriei poate fi efectuată integral la e1pirarea termenului

stabilit în contractul de loca$iune *acă plata chiriei este stabilită pentru anumite

perioade# ea trebuie efectuată la e1pirarea lor ?art""8alin?,@ Cod civil@

Referindune la forma plă$ii# în practică varianta cea mai acceptabilă pentru locator

este cînd chiria se stabile)te întro sumă fi1ă# deoarece în acest caz el este cointeresat în

mărirea volumului produc$iei sale# )tiind că mărimea plă$ii chiriei va rămîne aceea)i

*acă# însă# chiria se stabile)te întrun procent din produc$ie sau din roada strînsă# atunci

locatarul pierde interesul de a mări volumul# deoarece cu cît mai mult produce# cu atît mai

mare va fi cuantumul chiriei (ceastă variantă# desigur# este mai convenabilă locatorului

Raporturile de proprietate între păr$i sînt reflectate )i în obliga$iile de plată ale

impozitelor În acest caz legisla$ia Republicii Moldova a recep$ionat norma de drept afostei &R'' (stfel# conform art-#alin?=@ al Begii 4r"8,,--2# pe lîngă arendă arenda)ul

plăte)te impozitele prevăzute de lege# dacă legisla$ia sau contractul nu le atribuie

persoanei care dă în arendă În practică# de e1emplu# în sectorul agrar locatarii plătesc# de

regulă# impozitul funciar# de care se $ine cont la achitarea chiriei

*e fapt# în noul Cod civil nu se men$ionează nimic despre plata impozitelor#

deoarece aceasta nu este o prerogativă a normelor dreptului civil Însă în art,, al Begii

4r,-"2993# în care e arătat modul de înregistrare a contractului de arendă la primărie# seindică că în registrul contractelor de arendă se înscriu date privind plătitorul impozitelor

aplicate asupra bunului agricol arendat Mai mult decît atît# în art,8 al aceleia)i legi se

arată că arenda)ul este obligat să achite impozitele )i alte plă$i# prevăzute de legisla$ia în

vigoare# în cazul cînd contractul nu prevede altfel

§70 Apărarea drepturilor patrioniale ale participanţilor la raporturile de

locaţiune

7 particularitate importantă a legisla$iei în vigoare cu privire la loca$iune constă în

stabilirea principiului egalită$ii în drepturi a participan$ilor la raporturile de loca$iune în

ceea ce prive)te apărarea intereselor patrimoniale 'e eviden$iază această egalitate prin

faptul că# conform art22#alin?,@ al Begii 4r"8,,--2 apărarea dreptului arenda)ului

asupra bunurilor arendate se asigură în egală măsură cu apărarea dreptului de proprietate2-



În ceea ce prive)te apărarea drepturilor patrimoniale# acenda)ul are acelea)i drepturi pe

care le are )i proprietarul nemilocit al bunurilor închiriate persoana ce dă în arendă

Concret acest drept se manifestă prin aceea că arenda)ul este împuternicit să înainteze

orice ac$iuni în revendicare )i negatorii fa$ă de orice persoană# adicăE „(renda)ul poate să

ceară restituirea bunurilor arendate din orice posesiune nelegitimă# să ceară lichidarea

obstacolelor în folosirea lor# repararea pagubelor pricinuite bunurilor de către orice

persoană# inclusiv de persoana care dă în arendă”?art23#alin?2@ al Begii 4r"8,,--2@

(ceastă regulă ne permite să concluzionăm căn contractul respectiv pe toată durata

posesiei )i folosirii bunului închiriat locatarul are prioritate chiar )i fa$ă de proprietar în

ceea ce prive)te apărarea drepturilor patrimoniale Ba fel# prioritatea lui se eviden$iază )i

prin faptul că# conform art,< al Begii 4r"8,,--2# arenda)ul# în conformitate cu

contractul# desfă)oară independent activitatea economică )i dispune de produc$ia )i de

venitul ob$inut

(mestecul persoanei care dă în arendă în folosirea bunurilor arendate# în

activitatea economică a arenda)ului nu se admite %otodată# legea stabile)te că arendatorul

este în drept să verifice oricînd modul în care arenda)ul e1ploatează bunurile sale date în

arendă# fără a interveni în activitatea curentă a acestuia# )i să ob$ină informa$ia necesară

?art,<#alin?,@ al Begii 4r,-"2993@(părarea drepturilor patrimoniale ale participan$ilor la raporturile de loca$iune se

asigură în caz de apari$ie a litigiilor de către instan$ele de udecată

&rmărira bunurilor arendate pentru datoriile persoanei care dă în arendă nu se

admite

(renda)ului îi pot fi retrase bunurile numai în conformitate cu hotărîrea instan$ei

udecătore)ti respective

*e asemenea# în cazul retragerii complete sau par$iale pentru necesită$ile statului )i

ale societă$ii a terenului arendat# noul beneficiar al folosin$ei pămîntului repară

arenda)ului paguba pricinuită Ba cerere# arenda)ului i se repartizează teren echivalent în

altă parte# totodată# contractul în vigoare la acel moment se modifică cu acordul comun al

păr$ilor sau efectul lui încetează ?art22#alin?<@ al Begii 4r"8,,--2@

39



Tea '

!ontractul de locaţiune

§60 Noţiunea. particularităţile #i iportanţa contractului de locaţiune

În legisla$ia în vigoare sunt formulate următoarele defini$ii legale ale contractului

de loca$iune )i de arendăE „+rin contractul de loca$iune# o parte ?locator@ se obligă să dea

celeilalte păr$i ?locatar@ un bun determinat individual în folosin$ă temporară sau în

folosin$ă )i posesiune temporară# iar aceasta se obligă să plătească chirie” ?art"!< Cod

civil@

(renda este contractul încheiat între o parte ; proprietar# uzufructuar sau un alt

posesor legal de terenuri de alte bunuri agricole ?arendator@ )i altă parte ?arenda)@ cu

privire la e1ploatarea acestora pe o durată determinată )i la un pre$ stabilit de păr$i

?art-,, Cod civil@

Conform art2 al Begii 4r,-"2993# contractul de arendă este un acord încheiat

între o parte# proprietar sau un alt posesor legal al terenurilor )i altor bunuri agricole#

denumită arendator# )i altă parte# denumită arenda)# în vederea e1ploatării acestora pe odurată determinată )i la un pre$ stabilit de păr$i

Reie)ind din aceste difini$ii# locatarului i se transmite nu numai atributul de

folosin$ă# ci )i de posesiune# prin care se măresc substan$ial drepturile lui în privin$a

bunului închiriat (ceastă orientare întăre)te tendin$a legisla$iei din ultimii ani de mărire a

drepturilor )i libertă$ilor participan$ilor la raporturile uridicocivile )i de eliminare întro

mare măsură a îngrădirilor e1istente anterior

+entru compara$ie se pot de reda defini$iile legale ale contractului în cauză# în careno$iunile de „loca$iune” )i „arendă” au acela)i în$els (stfel# art898 al Codului civil al

>edera$iei Ruse stabile)te că în baza contractului de arendă ?loca$iune@ arendatorul

?locatorul@ se obligă săi transmită arenda)ului ?locatarului@ un patrimoniu contra plată în

folosin$ă )i posesiune temporară sau numai în folosin$ă temporară

Conform art"< al .azelor legisla$iei civile ale fostei &R''# în baza contractului

de arendă ?loca$iune@ arendatorul ?locatorul@ se obligă săi transmită arenda)ului

?locatarului@ un patrimoniu în folosin$ă )i posesiune sau folosin$ă temporară contra plată

3,



pentru e1ercitarea de sine stătător a unei activită$i de antreprenoriat sau pentru alte

scopuri

+rin natura sa uridică contractul de loca$iune este un contract consensual# oneros

)i sinalagmatic

Contractului de loca$iune îi sînt caracteristice următoarele particularită$iE

1) patrimoniul se transmite în folosin$ă )i posesiune temporară sau în folosin$ă

temporarăG

2) posesiunea )i folosin$a sînt temporareG

3) posesiunea )i folosin$a temporară presupun restituirea bunurilor închiriate după

încetarea raporturilor contractualeG

4) restituirea bunurilor închiriate presupune faptul că în baza contractului deloca$iune are loc folosin$a )i posesiunea temporară a unui patrimoniu ce apar$ine

unei alte persoane proprietarului ?locatorului@G

5) raporturile contractuale au caracter onerosG

6) restituirea bunurilor închiriate presupune faptul că obiecte ale contractului pot

fi numai bunurile individual determinate )i neconsumptibile

*e la această regulă generală e1istă o e1cep$ie prevăzută pentru cazuriletransmiterii în loca$iune a întreprinderii drept comple1 patrimonial unic În art3 al Begii

Republicii Moldova 4r8=2AFF din ,= ianuarie ,--< „Cu privire la interpretarea art,- al

Begii „Cu privire la arendă” se indică că în cazul încetării efectelor contractului de

arendare a întreprinderii ca un comple1 patrimonial unic# arenda)ul trebuie săi restituie

arendatorului bunurile neconsumptibile în aceea)i stare în care ele erau la momentul dării

în arendă# $inînd cont de uzura normală# dacă contractul nu stipulează altfel# )i alte bunuri

consumptibile ?materia primă# materiale# produc$ie finită )i alte miloace circulante@# care

fac parte din comple1ul patrimonial# în volumul fi1at la momentul dării în arendă În

cazul imposibilită$ii restituirii bunurilor consumptibile# valoarea lor se recuperează la

pre$ul în vigoare la momentul încetării efectelor contractului de arendă /2!0

Credem că această interpretare nu stabile)te nimic nou )i în principiu confirmă

regula generală# conform căreia obiecte ale contractului de loca$iune pot fi numai

bunurile determinate individual )i neconsumptibile# însă precizează că în cazul închirieriiunui obiect specific a întreprinderii drept comple1 patrimonial unic# miloacele

32



circulante# adică bunurile consumptibile# figurează ca bunuri accesorii fa$ă de bunul

principal# )i anume întreprinderea ca un comple1 patrimonial unic# care în esen$ă anume

ea este obiect al contractului +e cînd miloacele circulante sînt necesare pentru asigurarea

normală a procesului neîntrerupt de produc$ie )i la crearea întreprinderii de arendă# )i la

încheierea contractului

*upă cum a fost men$ionat mai sus# conform art, al Begii 4r,-"2993# obiecte

ale contractului de arendă pot fi miloacele fi1e )i# după caz# miloace circulante *in

con$inutul acestei norme putem concluziona că miloacele circulante# ca un component al

no$iunii de „bunuri agricole” pot apărea în calitate de obiect de sine stătător al

contractului de arendă# deoarece în lege sînt stipulate următoareleE „)i# după caz# miloace

circulante”

Fmportan$a contractului de loca$iune constă în următoareleE

1. 6l este documentul uridic de bază ce reglementează raporturile dintre locator )i

locatar

2. 4umai prin contract sunt stabilite drepturile )i obliga$iile păr$ilorG

3. 6l reprezintă forma legală de stabilire a unor legături economice în cazul

transmiterii patrimoniului în folosin$ă )i posesiune temporară sau numai în

folosin$ă4. 4umai în contract este stabilită răspunderea pentru nee1ecutarea sau e1ecutarea

necorespunzătoare a obliga$iilor

5. Contractul de loca$iune este un act uridic# cei permite proprietarului să)i

lărgească posibilită$ile de folosire economică a patrimoniului

6. 6ste un miloc uridic de folosire cît mai ra$ională# e1ploatare a patrimoniului

în cazurile cînd proprietarul temporar ?sau tot timpul@ nu folose)te bunurile

sale

7. Be permite persoanelor fizice )i uridice# folosind un patrimoniu străin# să se

ocupe cu activitatea de antreprenoriat sau cu un alt gen de activitate

8. Be dă posibilitate locatarilor de a ob$ine un venit# de a procura bunurile

închiriate sau altele în proprietate# de a)i lărgi activitatea economică# de a

acumula un capital ini$ial pentru ini$ierea unei afaceri personale

9. +entru societate importan$a contractului se manifestă )i prin faptul că datorită

lui sînt implica$i întro activitate de producere mul$i lucrători# avînd33



posibilitatea de a)i între$ine familiile# de a se ocupa cu o activitate conform

profesiei

% 0 !lasi2icarea contractelor de locaţiune

Ba baza clasificării contractelor de loca$iune pot sta diferite criterii

În dependen$ă de forma de proprietate a bunurilor închiriate# contractul de

loca$iune este de două tipuriE contractul de loca$iune a proprietă$ii publice )i contractul de

loca$iune a proprietă$ii private

În dependen$ă de formele organiza$ionaluridice ale rela$iilor de loca$iune se

clasifică în trei tipuriE

1) contractul de arendă a întreprinderii ca un comple1 patrimonial unicG

2) contractul de loca$iune în grupG

3) contractul de loca$iune individual

&ltimele două tipuri ale contractului de loca$iune pot avea variante ; pot fiîncheiate în cadrul unei întreprinderi sau a unuită$ii sale structurale sub forma antreprizei

de arendă sau pot fi încheiate în baza unui contract uridicocivil de loca$iune

*acă la baza clasificării contractelor admitem obiectul raporturilor de loca$iune#

atuci contractele sînt de următoarele tipuriE

1- contractul de loca$iune a pămîntului# a altor resurse naturaleG

2- loca$iunea întreprinderii ca un comple1 patrimonial unic sau a unită$ilor sale

structuraleG

3- contractul de loca$iune a clădirilor# construc$iilor# încăperilor )i altor bunuri

imobileG

4- contractul de loca$iune a miloacelor de transportG

5- contractul de loca$iune a tehnicii agricoleG

6- loca$iunea utilaului# inventarului instrumentelorG

7- contractul de loca$iune a altor valori materiale ?neconsumptibile@# ce nu sîntscoase din circuitul civilG

3=



1- contractul de loca$iune a miloacelor circulante

În dependen$ă de menirea patrimoniului închiriat# contractele se împart în

loca$iunea bunurilor de importan$ă productivă# casnică )i de altă natură

În dependen$ă de subiec$ii participan$i contractele de loca$iune se clasifică astfelE

1- încheiate între persoane fiziceG

2- încheiate între persoane uridiceG

3- încheiate între persoane fizice )i uridiceG

*upă termen contractele de loca$iune pot fiE

1- pe termen scurt# durata lor fiind mai mică de un anG

2- pe termen mediu# de la un an pînă la treiG

3- pe tremen lung# pe o durată mai mare de trei ani

Contractele de loca$iune pot fi clasificate )i în baza repetabilită$ii lor În baza

acestui criteriu ele pot fi împăr$ite astfelE

1- contracte încheiate pentru o singură datăG

2- contracte care se repetă

§80 9re3ătirea pentru /nc"eierea contractului

+entru încheierea contractului de loca$iune trebuie respectate anumite etape#

printre care se enumără )i pregătirea pentru încheierea contractului sau etapa

pregătitoare

Ba etapa respectivă orice subiect poten$ial al contractului de loca$iune# ce dore)te

să intre în raporturi de loca$iune# trebuie să îndeplinească următoarele condi$iiE

1- 'ă studieze legisla$ia în vigoare a Republicii Moldova în domeniul ce îl

interesează +entru o analiză comparativă pot fi studiate )i normele de drept ale

altor state

2- 'ă studieze literatura respectivă# )i nu numai cea referitoare la contractul de

loca$iune# ci )i# dacă e posibil# la alte contracte uridicocivile a căror obiect

3<



este transmiterea patrimoniului în posesiune )i folosin$ă temporară +ot fi

studiate nu numai izvoarele uridice# ci )i cele economice )i de altă natură

1- 'ă studieze materialele practicii# inclusiv )i celei uridice# să facă cuno)tin$ă cu

diferite publica$ii periodice# cu materialele seminarelor# conferin$elor În acela)i

timp# se recomandă a studia practica încheierii )i e1ecutării contractelor de

loca$iune în orice domeniu de activitate pentru eviden$ierea tendin$elor )i

legită$ilor generale# a litigiilor ce se nasc mai frecvent# a problemelor

nesolu$ionate# a diferitelor aspecte nereglementate de normele uridice etc

2- 'ă coreleze datele bazei normative cu cele ale practicii udiciare

3- În dependen$ă de obiectul contractului de loca$iune e necesară colectarea#

studierea )i corelarea unor contracte concrete )i a celor tipice# referitoare la

obiectul respectiv al contractului# precum )i celor asemănătoare cu acestea

4- 6 necesar de a colecta )i a studia datele referitoare la însă)i obiectul

contractului respectiv ?cînd a fost fabricat# construit# care e procentul de uzură#

cînd a fost efectuată repara$ia capitală# cît de intensiv a fost e1ploatat# a suferit

unele deteriorări pe parcursul utilizării sale etc@

5- Colectarea informa$iei privitoare la contragent ?despre siguran$a partenerului#

reputa$ia lui pe pia$ă# solvabilitatea sa# calitatea produselor )i a serviciilor prestate# a lucrărilor e1ecutate etc@

%oate reflectările privtoare la aceste ac$iuni au un caracter de recomandare )i pot fi

e1ecutate în orice consecutivitate în dependen$ă de contract# de obiectul lui# de termen )i

alte date

§'0 <nc"eierea contractului de locaţiune

Ba încheierea contractului de loca$iune trebuie luat în considera$ie faptul că orice

contract e strict individual )i de plenititudinea sa )i corectitudinea formării depinde# în

mare măsură# realizarea lui în practică Ba fel# trebuie să se $ină cont de faptul că orice

contract de loca$iune# nefiind ideal# în mod obligatoriu trebuie să îndeplinească cel pu$in

două condi$iiE să fie clar determinat# iar con$inutul său să nu fie în contradic$ie cu normelede drept

38



Încheind contractul de loca$iune# trebuie avut în vedere că orice avantae ar avea

partea ce întocme)te proiectul contractului# în practică sar putea crea situa$ii concrete în

care avantaele ar putea fi de cealaltă parte

'e recomandă a nu se grăbi în procesul de colectare )i de studiere a materialelor la

etapa pregătitoare# în procesul de redactare a te1tului contractului# precum )i în procesul

de studiere )i negociere a clauzelor contractuale Ba întocmirea )i negocierea con$inutului

contractului trebuie de atras cît mai mul$i speciali)ti# )i nu numai uri)ti# ci )i din

domeniul economiei# finan$elor# precum )i din alte domenii

>iecare compartiment# articol# alineat# punct al contractului trebuie studiat#

analizat etc 5aran$ia succesului e predeterminată de respectarea acestor opera$ii indicate

mai sus

Begisla$ia în vigoare cu privire la loca$iune nu stabile)te o procedură specială de

încheiere a contractului respectiv# e1cep$ii făcînd cea de încheiere a contractului de

arendă a întreprinderii# stabilită prin Regulamentul întreprinderii de arendă# însă care nu

prezintă în timpul de fa$ă un oarecare interes datorită învechirii acestei forme

organiza$ional;uridice a rela$iilor de loca$iune

Ba fel# o procedură aparte se aplică în cazul încheierii contractului de loca$iune în

baza rezultatelor licita$ieiContractul de loca$iune poate fi încheiat prin intermediul unui document semnat de

păr$i# prin schimb de scrisori# telegrame# fa1# precum )i întro altă formă neinterzisă de

lege

*e regulă# pentru contractul de loca$iune se pregăte)te un document aparte#

contractul ca atare# semnat de păr$i

Modalitatea generală de încheiere a oricărui contract uridicocivil# printre care )i a

celui de loca$iune# e stabilită în Codul civil al Republicii Moldova ?artart888!<2 CC@

În conformitate cu normele Codului civil# ini$iativa de încheiere a contractului de

loca$iune poate reveni oricărei dintre păr$i Ba încheierea contractului de loca$iune se

respectă principiul egalită$ii păr$ilor )i libertă$ii depline în privin$a alegerii partenerului

În termeni generali procesul încheierii contractului se compune din ofertă )i

acceptare /2"0

7ferta trebuie să fie în formă scrisă )i# cei mai important să se refere la toateclauzele esen$iale ale contractului Reie)ind din articolul !#alin?2@ al Begii 4r"8,,--2#

3!



acestea sînt cele referitoare la obiect# termen )i cuantumul plă$ii +rin art8 al Begii

4r,-"2993 sa lărgit substan$ial cercul clauzelor esen$iale ale contractului de arendă#

care numaidecît trebuie să fie reflectate în oferta de a contracta 7ferta# de regulă#

reprezintă proiectul contractului de loca$iune ce se transmite partenerului poten$ial

nemilocit sau întrun alt mod ?po)tă# fa1 etc@ 7ferta poate fi fără sau cu termen pentru

acceptare )i atunci încheierea contractului depinde de respectarea acestei condi$ii

Cealaltă parte# primind proiectul contractului# trebuie să se e1pună asupra ofertei

prin acceptare sau prin refuz Ba fel# această parte e în drept să prezinte varianta sa a

proiectului contractului# adică să propună condi$iile sale În cazul respectiv propunerile

acestei păr$i sînt considerate ca o nouă ofertă

(cceptarea# de asemenea# trebuie prezentată în formă scrisă )i să se refere la toatecondi$iile ofertei

În fiecare caz concret păr$ile pot duce tratative suplimentare pentru a austa

proiectul contractului# tratative ce trebuie finisate odată cu încheierea conven$iei În te1tul

contractului pot fi specificate condi$iile speciale# suplimentar corelate de păr$i

Ba încheierea contractului de arendă în agricultură poate fi utilizat contractul

model# aprobat prin Dotărîrea 5uvernului Republicii Moldova 4r!2 din 39 ianuarie

299=# privind implementarea Begii cu privire la arendă în agricultură /2-0*ivergen$ele apărute în vederea contractului pot fi transmise spre e1aminare

instan$ei de udecată competente sau cur$ii arbitrare# dar cu respectarea unei condi$ii

obligatorii ; acordul ambelor păr$i# deoarece hotărîrea instan$ei de udecată în ceea ce

prive)te redac$ia contractului de loca$iune va fi obligatorie pentru ambele păr$i

§70 O+iectul contractului de locaţiune

6 foarte u)or de confundat obiectul contractului cu con$inutul lui +rin obiect al

contractului subîn$elegem conduita păr$ilor# adică ac$iunea sau inac$iunea la care este

indrituit subiectul activ )i de care este $inut subiectul pasiv# pe cînd con$inutul

contractului constă în drepturile )i obliga$iile păr$ilor# adică în posibilită$ile uridice ale

unor ac$iuni )i în îndatoririle uridice corespunzătoare Cu alte cuvinte# posibilitatea )i

îndatorirea unei conduite nu trebuie confundată cu însă)i conduita *e e1emplu# în cadrulcontractului de loca$iune# obliga$ia locatorului de a preda un bun )i dreptul locatarului de

3"



a pretinde predarea bunului intră în no$iunea de con$inut al contractului# pe cînd ac$iunea

efectivă de predare )i primire a bunului închiriat reprezintă ceea ce numim obiect al

contractului de loca$iune

%otodată# luînd în considera$ie că în cadrul contractului de loca$iune conduita

păr$ilor se referă la anumite lucruri acestea din urmă sînt tratate ca obiect derivat sau

material al contractului Conform art< al Begii 4r"8,,--2# la obiectele materiale ale

contractului de loca$iune putem atribui pămîntul# alte resurse naturale# clădiri# construc$ii

etccare sînt enumerate în paragraful , al capitolului 3

§:0 !ercul su+iecţilor contractului de locaţiune

Ca păr$i ale contractului de loca$iune figurează locatorul )i locatarul În calitate de

locator# de obicei# apare proprietarul# uzufructuarul sau un alt posesor legal al

patrimoniului închiriat ?art-,, CC RM@ În această calitate pot apărea persoane fizice )i

uridice împuternicite de proprietar Conform art, al Begii 4r,-"2993# arendator este

persoana fizică sau uridică care are calitatea de proprietar sau de alt posesor legal al

bunurilor agricole ce se dau în arendă Calitatea de arendator o poate avea )i un grup de

coproprietari ai bunurilor agricole

Bocatori pot fi persoanele fizice )i uridice ale Republicii Moldova )i altor state

+rin urmare# în această ipostază pot fi )i cetă$enii străini )i organiza$iile străine Cercul

subiec$ilor# ce au drept de a da în chirie# după cum reiese din art3 al Begii 4r"8,,--2#

este e1haustiv (pare întrebarea dacă pot figura în această calitate al$i subiec$i de drept ;

apatrizii# întreprinderile mi1te )i organiza$iile interna$ionale Credem că odată ce Begea

4r"8,,--2 nu se e1pune în această privin$ă# dar# totodată# nici nu stabile)te anumite

interdic$ii# atunci )i subiec$ii de drept străini# în principiu# pot apărea în calitate de

locatori# dar cu luarea în considera$ie a îngrădirilor stabilite prin actele normative

speciale

Reguli speciale se aplică în cazul încheierii proprietă$ii de stat (stfel# conform

art3 al Dotărîrii 5uvernului Republicii Moldova din 2, mai ,--3 „Cu privire la

aprobarea Regulamentuluzi întreprinderii de arendă )i Regulamentului antreprizei de

arendă”# în cazul închirierii proprietă$ii întreprinderii de stat sau municipale drept locatorisînt considera$iE

3-



, *epartamentul +rivatizării )i (dministrării +roprietă$ii de 'tat la arendarea

bunurilor întreprinderilor de stat sau întreprinderilor ce de$in o cotă din averea de

stat

2 7rganul autoadministrării locale pe teritoriul căruia se află întreprinderea

respectivă la arendarea bunurilor întreprinderilor municipale )i ale celor care

de$in o cotă din averea municipală /390

+e cînd art22#alin, al Begii 4r,-"2993 ne indică că terenurile agricole proprietate

publică se dau în arendă de către 5uvern sau de către autorită$ile administra$iei publice

locale# în limitele competen$ei )i în condi$iile legisla$iei în vigoare

Conform art=#alin, al Begii 4r"8,,--2# arenda)i ?locatari@ pot fi persoane fizice)i uridice din Republica Moldova )i din alte state# întreprinderi )i organiza$ii mi1te#

apatrizii# organiza$iile intena$ionale Mult mai laconic sa e1pus legiuitorul în art, al

Begii 4r,-"2993# după care arenda)ul este persoana )isau persoană uridică# cu

domiciliu ?sediu@ în Republica Moldova# care ia în arendă bunuri agricole

+articiparea persoanelor fizice )i uridice din alte state# precum )i a apatrizilor# la

închirierea bunurilor de pe teritoriul Republiicii Moldova se determină de legisla$ia

Republicii Moldov ?art=#alin2 al Begii 4r"8,,--2@ *in această normă reiese că încalitate de chiria)i poate apare un cerc mai larg de subiec$i de drept# în compara$ie cu cei

ce pot figura ca locatori

*e partea locatorului# cît )i de partea locatarului poate apărea atît o persoană# cît )i

un grup de subiec$i de drept

Begisla$ia în vigoare prevede încă un subiect specific al raporturilor de loca$iune

sublocatarul Însă la transmiterea patrimoniului în subloca$iune trebuie respectată o

condi$ie obligatorie e1isten$a acordului locatorului Conform art," al Begii

4r,-"2993# contractul de subarendă a terenurilor agricole va con$ine informa$ii despre

contractul de arendă )i despre consim$ămîntul arendatorului# în al cărui temei a fost

încheiat contractul de subarendă (rendatorul terenurilor agricole va indica în

consim$ămîntul său care dintre acestea pot fi date în sub arendă# pe ce termen )i cu ce

scop 4erespectarea acestor cerin$e poate atrage după sine consecin$e nefavorabile pentru

arenda) rezilierea înainte de termen a contractului la cererea arendatorului

=9



În subchirie poate fi transmis întregul patrimoniu sau numai o parte din el (ceasta

se determină prin acordul păr$ilor contractului de subloca$iune )i a proprietarului +rin

lege sau contract poate fi prevăzută interdic$ia de a subînchiria anumite bunuri Ba

transmiterea bunurilor în subchirie trebuie avut în vedere că natura uridică a contractului

de subloca$iune este# în principiu# analogică contractului de loca$iune Însă păr$i ale

cointractului de subloca$iune sînt locatarul# ce apare în calitate de locator a subchiriei# )i

sublocatarul Ba subloca$iune răspunzător în fa$a locatorului proprietar al bunurilor

închiriate rămîne locatarul# adică ultimul răspunde atît pentru ac$iunile sale# cît )i pentru

cele ale sublocatarului +e cînd sublocatarul răspunde numai în fa$a locatarului )i nu intră

în raporturi uridice cu proprietarul bunurilor închiriate# o e1cep$ie de la această regulă

fiind stipulată în art"-! CC RM# unde se men$ionează că în cazul în care locatorul nu)i

e1ecută obliga$iile# sublocatarul poate e1ercita drepturile locatarului pentru al obliga să

)i e1ecute obliga$iile

Conform art,"#alin?8@ al Begii 4r,-"2993# subarenda ulterioară a terenurilor

agricole nu se admite

4oul Cod civil admite )i cesiunea loca$iunii care eliberează locatorul anterior de

obliga$ii# cu e1cep$ia cazului închirierii unui alt bun decît un imobil de locuit# dacă păr$ile

au convenit altfel ?art"-=# alin?!@ CC@

§;0 Terenul #i 2ora contractului de locaţiune

%ermenul contractului de loca$iune este una dintre clauzele esen$iale ale sale

Begisla$ia în vigoare stabile)te anumite condi$ii în privin$a termenului raporturilor

contractuale# )i anume# contractul de loca$iune se încheie pe un termen nu mai mare de --

ani În privin$a bunurilor agricole# conform art" al Begii 4r,-"2993# termenul arendei

bunurilor agricole se stabile)te de către păr$ile contractante# dar nu va fi mai mic de un an

)i mai mare de 39 ani Ba darea în arendă a terenurilor agricole în scopul sădirii unor

planta$ii multianuale termenul contractului de arendă va fi stabilit pentru cel pu$in 2< ani#

în cazul cînd contractul nu prevede alt termen *upă cum se observă# contractul de arendă

în agricultură pe un termen nedeterminat nu este admis +e cînd contractul de loca$iune

poate fi încheiat )i pe un termen nedeterrminat Ba această concluzie aungem# analizîndart-9=#alin?,@ Cod civil# conform căruia# dacă raporturile contratuale continuă

=,



în mod tăcit după e1pirarea contractului de loca$iune# acesta se consideră prelungit pe un

termen nedeterminat# )i art-9<#alin?,@ Cod civil# după care rezilierea contractului de

loca$iune încheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei păr$i cu un preaviz de 3

luni pentru imobile )i de o lună pentru bunurile mobile# dacă în contract nu este prevăzut

altfel

Încheierea contratului de loca$iune pe un termen nedeterminat admite )i legisla$ia

altor state *e e1emplu# conform art8,9#alin?2@ Cod civil al >edera$iei Ruse# dacă

termenul contractului de loca$iune nu e determinat# contractul se consideră încheiat pe un

termen nedeterminat În acest caz fiecare parte poate cere rezilierea contractului cu un

preaviz de 3 luni pentru imobile )i de o lună pentru mobile %otodată# prin lege sau

contract poate fi prevăzut )i un alt termen de preaviz de reziliere în cazul contractelor

încheiate pe un termen nedeterminat

*upă cum demonstrează practica# în Republica Moldova contractele de loca$iune

se încheie pe un termen de un an# trei sau cinci ani# mai rar pe un termen mai îndeplungat

(ceasta se observă atît în sectorul agrar# cît )i în alte sfere de activitate În Chi)inău sînt

cazuri cînd se închiriază sectoare de teren pe un termen de 29# 39 )i chiar <9 ani 6ste

vorba despre ni)te terenuri# situate în locuri publice# cel mai des acestea fiind sta$iile

transportului public Credem că acest lucru este destul de salutabil# deoarece îi dă posibilitate locatarului să facă investi$ii capitale în construc$ia obiectelor de comer$ )i de

altă menire# care sînt destul de utile# în primul rînd# pentru cetă$eni

Raporturile contractuale pe termen lung sînt necesare atît în sectorul agrar# cît )i în

alte domenii de activitate# deoarece duc la stabilitatea raporturilor# stimulează investi$iile#

le oferă locatarilor posibilitatea de a organiza producerea substan$ială a mărfurilor#

serviciilor# lucrărilor pe un termen lung ?sădirea planta$iilor multianuale# construirea

sistemelor de irigare etc@ &n alt moment important al raporturilor contractuale

îndelungate constă în faptul că duce la implicarea în procesul de producere a unui număr

mare de popula$ie active din punct de vedere a muncii

>orma contractului de loca$iune# în cazurile prevăzute de lege# la fel este o clauză

esen$ială a lui Fni$ial redac$ia Begii 4 "82AF admitea )i forma verbală a contractului

Însă redac$ia art! al acestei legi a fost modificată prin Begea Republicii Moldova

4r=,!AFF din 2- martie ,--< )i forma verbală a contractului a fost e1clusă În prezentCodul civil al Republicii Moldova admite forma verbală# cu e1cep$ia contractului de

=2



loca$iune a unui imobil# care trebuie să fie întocmit în scris ?art"!8#alin?,@ CC RM@

%otodată# conform art2,, Cod civil# dacă păr$ile# încheind un contract de loca$iune a unui

imobil nu vor respecta forma scrisă# atunci ele vor fi lipsite de posibilitatea dovedirii

faptului încheierii contractului prin proba cu martori Begea 4r,-"2993 a mers mai

departe )i# conform art8#alin?8@# stipulează că în cazul nerespectării formei scrise#

contractul va fi nul Credem că această normă nu este prea reu)ită# deoarece în unele

cazuri ea poate veni în contradic$ie cu interesele locatorilor# mai ales în sfera agricolă#

unde forma scrisă a contractului foarte des nu se respectă *rept un model al formei

scrise a contractului de arendă în agricultură# bunăoară# poate servi contractulmodel

aprobat prin Dotărîrea 5uvernului Republicii Moldova 4r!2 din 39 ianuarie 299=

privind implementarea Begii cu privire la arendă în agricultură

Reie)ind din natura raporturilor de loca$iune# se aplică reguli specifice în privin$a

înregistrării contractului de loca$iune (stfel# conform art"!8#alin?2@ Cod civil#

contractul de loca$iune a unui bun imobil pe un termen ce depă)e)te 3 ani trebuie înscris

în registrul bunurilor imobile 4erespectarea acestei prevederi are ca efect

inopozabilitatea contractului fa$ă de ter$ %otodată# conform art,9#alin?2@ al Begii

4r,-"2993# contractul de arendă a terenurilor )i a altor bunuri agricole încheiat pe un

termen de pînă la 3 ani inclusiv se înregistrează la primăria localită$ii în a cărei razăteritorială se află terenurile )i alte bunuri agricole

Înregistrarea contractului de loca$iune a unui imobil se efectuează conform legii

cadastrului bunurilor imobile Conform art=#alin?3@ al Begii cadastrului bunurilor

imobile 4r,<=3AFFF# la bunurile imobile se atribuieE

1) sectoarele de terenG

2) construc$iile capitaleG

3) apartamentele )i alte încăperi izolate

Ba drepturile patrimoniale# conform aceleia)i norme# se atribuieE

1) dreptul de gestiune economicăG

2) dreptul de administrare operativăG

3) dreptul de folosin$ă ?drept de folosin$ă pe termen nelimitat# drept de arendă pe

un termen mai mare de 3 ani# drept viager de posesiune dobîndit prin mo)tenire#

=3



drept viager de folosin$a asupra unei case ?încăperi@# drept de folosin$ă cu titlul

gratuit asupra unei încăperi ?locuibile sau nelocuibile@@G

4) ipotecaG

5) servituteleG

6) dreptul de administrare fiduciară# inclusiv în caz de tutelă sau curatelăG

7) alte drepturi patrimoniale ce grevează dreptul de proprietate a căror înregistrare

este prevăzută de legisla$ia în vigoare /3,0

Fmpunerea unor reguli stricte în privin$a înregistrării unor bunuri imobile )i a

drepturilor asupra lor este e1plicabilă# deoarece ele reprezintă în sine obiecte ale dreptului

de proprietate foarte importante# eviden$a cărora este în interesul întregii societă$i )i nu

numai a unor persoane private

§=0 !onţinutul contractului de locaţiune

Con$inutul contractului de loca$iune este alcătuit din totalitatea clauzelor ce se

includ în contract )i care stabilesc drepturile )i obliga$iile păr$ilor

În literatara uridică clauzele contractuale se împart în trei grupeE esen$iale#obi)nuite sau neesen$iale )i facultative

Conform art8!- Cod civil# sînt esen$iale clauzele stabilite ca atare prin lege# care

reies din natura contractului sau asupra cărora# la cererea uneia dintre păr$i# trebuie

realizat un acord

Reie)ind din art! al Begii 4r"8,,--2# la cele esen$iale putem atribui clauzele

referitoare la obiectul )i termenul contractului# plata de arendă

Contractul de arendă a bunurilor agricole# conform art8#alin?3@ al Begii

4r,-"2993# în mod obligatoriu va con$ine date privindE

1- păr$ile contractante# domiciliul ori sediul acestoraG

2- obiectul contractuluiG

3- actul care autentifică dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului ce a

dat bunul agricol în arendăG

4- întregistrarea contractului în modul stabilitG5- termenul arendeiG

==



1- componen$a# forma )i cuantumul plă$ii pentru arendăG

2- modalitatea# termenul )i locul achitării plă$ii pentru arendăG

3- drepturile )i obliga$iile păr$ilorG

4- răspunderea păr$ilorG

5- condi$iile de modificare )i reziliere a contractuluiG

6- condi$iile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat# inclusiv a utilaului

)i a tehnicii agricoleG

7- condi$iile de recultivare# după cazG

8- normele ma1imal admisibile de influen$ă asupra mediului# cu efectuarea

analizei chimice a solului la transmiterea )i la restituirea terenului cu acordul

comun al păr$ilor contractante

Contractul de arendă poate cuprinde )i alte clauze ce nu contravin legisla$iei în

vigoare ?art8#alin?=@ al Begii 4r,-"2993@

4eincluderea în contractul de arendă a unei clauze esen$iale sau nerespectarea

formei scrise a contractului atrage nulitatea acestuia ?art8#alin?8@ al Begii 4r,-"2993@

Fndiferent de aceasta# Dotărîrea 5uvernului RM privind inplimentarea Begii cu privire la

arendă în agricultură 4r!2 din 39 ianuarie 299= în (ne1a ,# enumerînd clauzelecontractuluimodel de arendă a terenurilor agricole# nu se referă la astfel de clauze

obligatorii prevăzute de lege# cum ar fi cele referitoare la actul care autentifică dreptul de

proprietate a arendatoruluiG răspunderea păr$ilorG condi$iile de folosire a obiectelor situate

pe terenul arendat# inclusiv a utilaului )i tehnicii agricoleG condi$iile de recultivare

Men$ionăm că Dotărîrea 5uvernului 4r!2 abia fiind aprobată necesită modificări

)i includerea în contractulmodel a tuturor clauzelor esen$iale prevăzute de art8 al Begii

4r,-"2993# în caz contrar în practică se pot isca serioase probleme cu privire la

valabilitatea contractelor de arendă în agricultură# încheiate ?mot a mot@ în conformitate

cu acest contractmodel

„Clauzele# stabilite prin lege )i care devin obligatorii pentru păr$i prin însă)i faptul

încheierii contractului# se numesc neesen$iale 6le se deosebesc de cele esen$iale prin

aceea că asupra lor nu trebuie de auns la un acord )i contractul e valabil chiar dacă ele nu

sînt inserate în te1tul acestuia Mai mult decît atît# deoarece ele automat ob$in for$ă

=<



uridică din momentul aungerii la un acord asupra tuturor clauzelor esen$iale# nu e1istă

nici o necesitate de a le repeta în te1tul contractului” /320

'e consideră facultative acele clauze# care sînt inserate în te1tul contractului pentru

a le modifica sau completa pe cele neesen$iale /330

+entru contractul de loca$iune clauzele neesen$iale )i facultative nu sînt

caracteristice# însă# în principiu# ele pot fi aplicate

§>0 9articularităţile e5ecutării contractului de locaţiune

*at fiind faptul că partrimoniul închiriat se transmite în posesiune sau numai înfolosin$ă# e1ecutarea contractului $ine mai mult de locatar 61ecutarea contractului din

partea locatorului constă în îndeplinirea unui cerc restrîns de obliga$ii transmiterea

patrimoniului locatarului )i primirea lui înapoi odată cu încetarea raporturilor

contractuale# încasarea chiriei

+articularită$ile e1ecutării contractului de loca$iune sînt determinate# în primul

rînd# de tipul contractului )i constau în următoareleE

1. Bocatarul pe parcursul e1ecutării contractului este absolut independent#autonom )i de sine stătător Bocatorul nu are dreptul să se amestece în activitatea

economică a locatarului# să determine modul de folosin$ă a bunurilor închiriate

2. +e parcursul e1ecutării contractului de loca$iune locatarul e obligat să

organizeze un proces de producere# să conducă# să dirieze cu acest proces

3. Bocatarul dispune de rezultatele muncii sale# ceea ce presupune obliga$ia lui de

a asigura realizarea produc$iei# serviciilor )i obiectelor produse sau e1ecutate

4. Mai mult decît atît# totalitatea drepturilor )i obliga$iilor locatarului presupune )i

faptul că el singur suportă riscul consecin$elor nefavorabile ale e1ecutării contractului

(ceasta înseamnă că conducerea# diriarea neprofesionistă# nera$ională în activitatea

sa# ce a dus la rezultate negative# nu îl eliberează de îndatorirea de a e1ecuta

obliga$iile sale# deoarece locatarul este proprietarul muncii sale# bazate pe folosirea

patrimoniului închiriat În acela)i timp# conform art-29 Cod civil# în contractul de

arendă păr$ile contractante pot stabili# de comun acord# cazurile )i limitele suportării preudiciilor cauzate de calamită$ile naturale *e

=8



comun acord păr$ile pot să prevadă repartizarea pierderilor totale sau par$iale ale

bunurilor arendate în urma unor cazuri fortuite sau a unor cazuri de for$ă maoră

70 +e parcursul e1ecutării contractului de loca$iune locatarul e obligat numaidecît

să respecte următoarea regulă să folosească bunurile închiriate în strictă

corespundere cu destina$ia lor )i prevederile contractului referitoare la modul )i

volumul de folosire

:0 7dată cu încetarea raporturilor contractuale# locatarul e obligat să restituie bunul

închiriat în starea în care ia fost dat sau în starea care e prevăzută în contract

(ceste particularită$i de e1ecutare a contractului nu sînt caracteristice contractului

de arendă a întreprinderii )i contractului antreprizei de arendă 6le ?contractele@ sedeosebesc prin particularită$i specifice de e1ecutare# determinate de regulamentele

întreprinderii de arendă )i antreprizei de arendă

(stfel# conform Regulamentului întreprinderii de arendă# din momentul

înregistrării de stat# întreprinderea de arendă devine succesor al dreptului de posesie )i

folosin$ă a bunurilor patrimoniale ale întreprinderii de stat ?municipale@# luată în arendă#

inclusiv a drepturilor de folosire a pămîntului )i altor resurse

Întreprinderea de arendă î)i organizează )i desfă)oară activitatea sa în baza principiilor gestiunii economice )i a autonomiei financiare depline

61ecutarea contractului de arendă )i conducerea cu întreprinderea de arendă se

efectuează de către organele sale )i în corespundere cu statutul său

7rganul superior de conducere al întreprinderii de arendă este adunarea generală

?conferin$a@ a membrilor ei

7rganul e1ecutiv al întreprinderii de arendă# care asigură conducerea activită$ii ei

curente# este consiliul de conducere sau direc$ia Consiliul de conducere este condus de

pre)edintele consiliului# iar direc$ia de director# care sînt ale)i în conformitate cu statutul

întreprinderii de arendă

Consiliul de conducere ?direc$ia@ solu$ionează toate chestiunile ce $in de activitatea

întreprinderii de arendă# cu e1cep$ia celora care $in de competen$a e1clusivă a adunării

generale

=!



În conformitate cu Regulamentul antreprizei de arendă# rolul principal în

organizarea )i conducerea e1ecutării contractului antreprizei de arendă apar$ine

locatorului# care în calitate de patron asigurăE

1- deservirea tehnică# tehnologică# informa$ională )i uridică a arenda)ului de

către sec$iile# serviciile# )i subdiviziunile respective ale întreprinderiiG

2- aprovizionarea tehnicomaterială a arenda)ului pentru producerea volumului

necesar de mărfuri ?prestarea lucrărilor# serviciilor@ prevăzut în contractul

antreprizei de arendăG

3- repara$ia )i renovarea bunurilor date în arendă

+e parcursul e1ecutării contractului se stabile)te o politică unică# se elaborează programe de perspectivă în sfera de produc$ie )i noi tipuri de produc$ie# se asigură

securitatea muncii în colectivele antreprizei de arendă

(renda)ul cu locatorul se află în raporturi de muncă# fiind în subordonarea

acestuia )i este îndependent numai în activitatea sa# putînd dispune# la discre$ia sa# numai

de produc$ia ?lucrările# serviciile@ supravolum indicată în contract# )i aceasta# numai în

cazul cînd altceva nu e prevăzut în contract

§6&0 Drepturile #i o+li3aţiile locatorului

Begisla$ia în vigoare atrage o aten$ie deosebită reglementării drepturilor )i

obliga$iilor păr$ilor contractului de loca$iune Contractul de loca$iune este sinalagmatic#

de aceea lui i se aplică regula generală a contractelor uridicocivile obliga$iei unei păr$i

îi corespunde dreptul contragentului )i invers# cu unele e1cep$ii prevăzute de lege

7bliga$iile principale ale locatorului sunt următoareleE

1- Bocatorul este obligat să predea locatarului bunul (ceastă predare trebuie să

fie reală# în natură În unele cazuri bunul închiriat nu se predă nemilocit

locatarului )i în acest caz locatorul e obligat să admită la bun locatarul în locul

)i termenii prevăzu$i în contract (ceasta poate avea loc# de e1emplu# în cazul

cînd locatarul închiriază un instrument muzical în propor$ii mari ?bunăoară# un

pian@# pentru a)i înva$a copiii să cînte la el +redarea reală trebuie să fie urmatăde întocmirea actului de primire;predare Conform art! al Begii

="



4r,-"2993# la începutul )i la încetarea arendei# păr$ile contractante sînt

obligate să întocmească# în termen de ,= zile# acte de predarepreluare a

bunului agricol arendat

1- 'ă predea un bun liber de orice viciu material .unul este considerat liber de

orice vicii materiale cînd are caracteristicile convenite sau# dacă nu sa

convenit asupra unor anumite caracteristici# este liber de vicii în cazul în care

poate fi folosit conform destina$iei stabilite în contract sau conform destina$iei

obi)nuite a unor asemenea bunuri# dacă nu sa convenit asupra

folosin$ei?art"!"#alin?3@ CC@ În baza contractului pot fi transmise )i bunuri

cu vicii materiale# însă cu condi$ia că aceasta a fost specificat în contract

2- 'ă transmită toate documentele# regulile# instruc$iile ce autentifică dreptul de proprietate asupra bunului închiriat )i care stabilesc modul de folosin$ă a lui

3- 'ă transmită bunul liber de orice viciu uridic .unul este considerat liber de

orice viciu uridic dacă nici un ter$ nu poate valorifica drepturi asupra acestui

bun în perioada pentru care a fost încheiat contractul ?art"!"#alin?=@ CC@

4- 'ă facă un control asupra corectitudinii folosin$ei bunului închiriat#

neimplicînduse în activitatea economică a locatarului

5- 'ă efectueze repara$ia capitală a bunului închiriat dacă legea sau contractul nu prevede altfel ?art"-"#alin?,@ CC@

6- 'ă achite costul îmbunătă$irilor făcute bunului închiriat cu acordul său )i care

nu pot fi separate fără a se deteriora bunul (ceastă obliga$ie apare numai

atunci cînd prin contract nu e prevăzut altceva

7- 'ă preia bunul închiriat la încetarea raporturilor contractuale

+rin contract pot fi prevăzute )i alte obliga$ii ale locatorului

În contractul de arendă obliga$iile de bază ale arendatorului sînt întărite în lege

(stfel# conform art,8 al Begii 4r,-"2993# arendatorul e obligatE

1) 'ă predea bunurile agricole date în arendă în termenele )i în condi$iile stipulate

în contractG

2) 'ă ac$ioneze astfel# încît să nu împiedice e1ploatarea normală a bunurilor date

în arendăG

=-



3) 'ă efectueze în cont propriu repara$ia capitală a bunurilor date în arendă în

cazul în care contractul nu prevede altfelG

4) 'ă plătească arenda)ului# în cazul rezilierii contractului de arendă înainte de

încheierea anului agricol# valoarea fructelor care de)i încă neseparate# vor putea fi

separate înainte de sfîr)itul anului agricol în condi$iile unei gospodăriri normale

Ba compensarea valorii fructelor se iau în calcul )i datoriile păr$ilor la momentul

rezilierii contractului

e) 'ă e1ecute alte condi$ii prevăzute de legisla$ia în vigoare sau de contract

Ba încheierea contractului locatorul e obligat să anun$e locatarul despre drepturile

ter$ilor asupra bunului închiriat 4erespectarea acestei prevederi acordă locatarului

dreptul de a cere reducerea plă$ii# rezilierea contractului# precum )i despăgubiri

În baza contractului de arendă a întreprinderii )i a contractului antreprizei de

arendă sînt posibile )i alte obliga$ii ale locatorului# prevăzute de regulamentele

întreprinderii de arendă )i antreprizei de arendă

4oul Cod civil prevede )i unele drepturi specifice# care nu erau incluse în legisla$ia

civilă veche

(stfel# din esen$a art"", CC RM# rezultă că în baza contractului în loca$iune poatefi închiriat un bun cu vicii de ordin material sau uridic cu condi$ia că locatorul este

informat despre aceste vicii

În baza art"-, CC RM# locatorul are dreptul să verifice bunul închiriat# să

efectueze lucrări asupra lui )i# în cazul imobilului# săl prezinte eventualilor cumpărători

sau locatari# fiind obligat să)i e1ercite aceste drepturi în mod rezonabil În cazul încetării

raporturilor contractuale locatorul este în drept să ceară de la locatar demolarea

construc$iilor neautorizate# dacă acestea nu prezintă careva interes pentru el *acă

locatarul nu înfăptuie)te aceste lucrări# locatorul este în drept să demoleze singur

construc$iile neautotizate# dar pe contul locatorului *acă# după încetarea raporturilor

contractuale# locatarul nu restituie bunul închiriat# locatorul are dreptul să ceară plata

chiriei pentru toată durata întîrzierii )i repararea preudiciului în partea neacoperită de

chirie ?art-,9 CC@

§660 Drepturile #i o+li3aţiunile locatarului<9



7bliga$iunile locatarului# în compara$ie cu cele ale locatorului# sînt mai numeroase

)i anumeE

1- să preia bunul închiriat )i să participe la întocmirea actului de preluarepredare

)i săl semnezeE

2- să folosească bunul închiriat în strictă corespundere cu destina$ia lui sau cu cea

prevăzută în contractG

3- să păstreze bunul închiriat în stare normalăG

4- să asigure integritatea bunului închiriatG

5- să ia toate măsurile spre a nu admite deteriorarea sau pierderea bunului

închiriatG6- la timp să achite chiria în locul )i modul prevăzut de contractG

7- să efectueze repara$ia prevăzută de contract )i legeG

8- săi repare locatorului preudiciile cauzate prin folosirea bunului închiriatG

9- săi repare locatorului costul bunului uzat înainte de termenG

10- la încetarea raporturilor contractuale săi întoarcă locatorului bunul închiriat#

dacă el na fost răscumpăratG

11- să transmită locatorului bunul închiriat împreună cu îmbunătă$irile făcute# dacă

acestea sînt efectuate fără acordul lui )i nu pot fi separateG

12- să demoleze toate clădirile )i construc$iile construite pe terenul locatorului fără

acordul acestuia# dacă el o cereG

13- să întoarcă locatorului toate documentele primite la încheierea contractuluiG

+rin contract pot fi prevăzute )i alte obliga$iuni

(rt,8 al Begii 4r,-"2993 stabile)te următoarele obliga$iuni ale arenda)uluiE

1- să folosească cu bunăcredin$ă bunurile arendate# conform clauzelor

contractuluiG

2- să men$ină poten$ialul productiv al bunurilor arendate# să le restituie# la

e1pirarea termenului stipulat în contract# în starea corespunzătoare clauzelor

contractului# $inînduse cont de gradul de uzurăG3- să achite plata pentru arendă în termenul )i modul stabilitG

<,



1- să achite impozitele )i alte plă$i# prevăzute de legisla$ia în vigoare# în cazul

cînd contractul nu prevede altfelG

2- să e1ecute alte condi$ii prevăzute de legisla$ia în vigoare sau de contract

Begisla$ia în vigoare prevede drepturi specifice ale locatarului# care nu reies din

obliga$iile corelative ale locatorului )i acestea sînt următoareleE

1- dreptul de a răscumpăra bunul închiriat în întregime sau par$ial dacă legea nu

prevede vreo îngrădire în acest sens În prezent# conform art29#alin?=@ al Begii

4r,-"2993# este interzisă răscumpărarea terenurilor agricole# normă care#

după părerea noastră# nu este cea mai reu)ităG

2- cu acordul locatorului să aducă îmbunătă$iri bunului închiriatG

3- să transmită bunul închiriat în subloca$iune cu acordul preliminar allocatoruluiG

4- să ridice îmbunătă$irile aduse bunului închiriat fără acordul proprietarului# dacă

ele sînt separabile )i dacă altceva nu e prevăzut în contract

+rin acordul păr$ilor în contract pot fi prevăzute )i alte drepturi specifice

§ 6%0 !ontractul de su+locaţiune- esenţa #i natura 1uridică

Begea e1pres stipulează un drept foarte important al locatarului care constă în

posibilitatea de a da bunul închiriat în subloca$iune ?art"-=#alin?,@ CC@ (cest drept se

referă )i la contractul de arendă a bunurilor agricole ?art," al Begii 4r,-"2993@

'ubloca$iunea poate avea loc doar cu respectarea unor prevederi legale )i anumeE

a) ini$ial pentru a da bunul în subloca$iune locatarului este obligat săl

informeze pe locator despre inten$ia sa )i să indice numele sau denumirea#

adresa persoanei căreia inten$ionează săi subînchirieze bunulG

2) numai cu consim$ămîntul locatorului În contractul de arendă în

agricultură consim$ămîntul trabuie să fie e1pres dat în formă scrisăG

3) dacă nu consimte la subloca$iune# locatorul este obligat să comunice în#

termen de ,< zile# locatarului motivele În caz contrar se consideră că a

consim$it *acă după încheierea contractului de loca$iune pentru locatar se

na)te un interes legitim de a da bunul# integral sau par$ial unui ter$ locatorulnu este în drept să nu dea consim$ămîntul la subînchiriere ?art"-= alin?2@

<2



CC@ Fnteresul legitim al locatarului se poate isca# să zicem# în caz de boală

gravă# în caz de necesitate de a pleca în deplasare etc *e la această regulă

pot fi )i unele e1cep$ii# cînd locatorul poate să nu dea consim$ămîntul#

bunăoară# persoana ter$ului constituie un impediment# spa$iul închiriat

devine supraîncărcat sau dacă e1istă alte motive temeiniceG

4) termenul contractului de subloca$iune nu poate depă)i termenul

contractului de loca$iuneG

5) subloca$iunea ulterioară nu se admiteG

6) încheierea unui contract separat de subloca$iune 61pres această

condi$ie este stipulată în art,"#alin?,@ al Begii 4r,-"2993

4atura uridică a contractului de subloca$iune# în principiu# este aceea)i ca )i a


'ubloca$iunea încheiată cu respectarea condi$iilor legale este valabilă )i produce

efecte între locatar )i sublocatar# ca orice contract de loca$iune /3=0

§680 Modi2icarea contractului de locaţiune

Contractul de loca$iune se supune regulei generale contractul poate fi modificat

în orice moment prin acordul păr$ilor Respectiv# fiecare parte poate oricînd în)tiin$a

contragentul său despre dorin$a de a modifica contractul# cerîndui acordul Conform

art,2#alin?2@ al Begii 4r,-"2993# în cazul cînd una dintre păr$ile contractante

inten$ionează să modifice clauzele contractului de arendă# ea va solicita avizul celeilalte

păr$i cu cel pu$in 39 de zile pînă la prezentarea propunerilor de modificare %otodată#

avizul negativ al celeilalte păr$i# reie)ind din principiul egalită$ii păr$ilor# nu poate fi

atacat în instan$a de udecată 6 posibilă ducerea tratativelor în privin$a modificării

clauzelor contractuale )i chiar adresarea în instan$a de udecată# însă# de asemenea numai

în baza acordului comun

În aceea)i ordine de idei clauzele contractului de arendă a bunurilor agricole se

modifică cu acordul comun al păr$ilor contractante ori prin hotărîrea instan$ei

udecătore)ti ?art,2#alin?,@ al Begii 4r,-"2993@ (stfel# arenda)ul are dreptul de a ceremic)orarea plă$ii de arendă# dacă condi$iile de folosin$ă a bunului# prevăzute în contract#

<3



sau starea bunului sim$itor sa înrăută$it în virtutea unor împreurări pentru care arenda)ul

nu poartă răspundere (stfel de condi$ii# de e1emplu# pentru unele localită$i ale Republicii

Moldova pot consta în întreruperea livrării energiei electrice pe un anumit termen )i#

implicit# limitarea arenda)ului în posibilitatea de a se folosi de utilaul închiriat sau alte

bunuri# e1ploatarea cărora e legată de folosirea energiei

Conform art"!- Cod civil# dacă bunul este afectat de un viciu# locatarul este

eliberat de plata unei păr$i din chirie propor$ional diminuării folosin$ei bunului Far

art-,! Cod civil stipulează că dacă mai mult de umătate din fructele ob$inute prin

arendare pier fortuit# arenda)ul poate cere reducerea propor$ională a plă$ii arendei

*reptul la reducere subzistă doar pînă la separarea fructelor bunului arendat

*upă cum sa observat mai sus# stabilirea cuantumului chiriei este prerogativa proprietarului bunului închiriat sau a persoanei împuternicite de el (ceea)i regulă

ac$ionează )i în privin$a modificării clauzelor contractuale referitoare la chirie# însă

Begea 4r"8,,--2 stabile)te cazuri cînd modificarea chiriei poate avea loc în mod

unilateral )i anumeE cînd se schimbă pre$urile# tarifele# plă$ile sau normele de amortizare

?uzură@ reglementate de stat# precum )i în alte cazuri prevăzute de legisla$ie ?art-#alin?3@

al Begii 4r"8,,--2@ Credem că )i aceste chestiuni trebuie solu$ionate în baza acordului

comun al păr$ilor# deoarece principiul egalită$ii trebuie respectat în toate cazurile*upă părerea noastră# cel mai bine acest principiu sar respecta în cazul stabilirii

nemilocite în contract a temeiurilor de modificare# mai ales că acest lucru e admis de

legisla$ie În fiecare caz concret aceste temeiuri trebuie stabilite prin acordul păr$ilor#

reie)ind din specificul fiecărui contract în parte

§6'0 <ncetarea raporturilor de locaţiune

Begisla$ia în vigoare stabile)te temeiuri generale )i speciale de încetare a

raporturilor contractului de loca$iune

Ca temeiuri generale servescE e1pirarea termenului contractului# lichidarea unită$ii

economice# distrugerea bunului închiriat# deteriorarea sau răscumpărarea lui de către

locatar

<=



Reorganizarea unită$ii economice care dă în arendă# precum )i schimbarea

proprietarului bunurilor închiriate nu serve)te drept temei pentru modificarea clauzelor

contractului sau rezelierea lui

Contractul de loca$iune î)i încetează efectele în cazul e1proprierii pentru cauză de

utilitate publică a bunului închiriat# precum )i în cazul decesului locatarului persoană

fizică

Conform regulei generale# desfacerea anticipată a contractului are loc în baza

în$elegerii dintre păr$i Ba cererea uneia dintre păr$i contractul poate fi reziliat în temeiul

hotărîrii instan$ei udecătore)ti competente în cazul în care cealaltă parte încalcă clauzele

contractului

%emeiuri speciale de reziliere a contractului de loca$iune de către locator pot apareîn cazurile# cînd locatarulE

1- posedă )i folose)te bunurile arendate în necorespundere cu contractul sau cu

destina$ia bunurilorG

2- înrăută$e)te inten$ionat sau din impruden$ă starea bunurilor închiriateG

3- nu achită plata pe parcursul a trei luni din ziua e1pirării termenului de plată#

dacă contractul nu prevede altfelG

4- nu îndepline)te obliga$iile contractuale de restabilire integrală )i de reparare a bunurilor închiriateG

5- dă în subchirie fără consim$ămîntul proprietarului bunurile primite conform

contractuluiG

6- folose)te nera$ional bunurile închiriate sau prin miloace care duc la

înrăută$irea pămîntului )i altor resurse naturaleG

7- nu ia măsuri de reproducere a resurselor naturale care are proprietatea de a se

restabiliG

8- nu a folosit timp de un an terenul destinat produc$iei agricole )i timp de doi ani

terenul destinat produc$iei neagricole

În afară de aceste temeiuri Begea 4r,-"2993 stabile)te )i altele *e e1emplu#

dacă arenda)ul nu a înregistrat contractul în termenele prevăzute de lege# refuză să ia în

arendă bunurile agricole stipulate în contract ?art,=@

Bocatarul# la r:ndul său# are dreptul de a cere rezilierea contractului dacăE<<



1- persoana care dă în chirie nu)i îndepline)te obliga$iile contractuale privind

restabilirea integrală )i repararea bunurilor închiriate# asigurarea tehnico

materială# reînzestrarea tehnică a produc$iei )i altele asemeneaG

2- bunurile închiriate# în virtutea unor circumstan$e pentru care locatarul nu poartă

răspundere# aung întro stare inutilizabilăG

3- persoana care dă în chirie bunuri nu lea transmis la timp locatarului

Bocatarul poate să ceară rezilierea contractului în cazul în care el a devenit invalid

sau este declarat incapabil# sau în cazul cînd e1ecută o pedeapsă privativă de libertate

pentru săvîr)irea unei infrac$iuni sau unei alte pedepse care e1clude posibilitatea

e1ecutării de mai departe a contractului

+artea care inten$ionează să rezilieze contractul de arendă în)tiin$ează în scris

partea cealaltă cu cel pu$in 3 luni înainte de recoltare ?art,=#alin?<@ al Begii

4r,-"2993@

'ubliniem că în cazul apari$iei temeiurilor de reziliere a contractului partea

contractantă este în drept# însă nicidecum obligată# să se adreseze în instan$a de udecată

cu o astfel de cerere

§670 !onsecinţele /ncetării raporturilor contractuale

Consecin$ele stingerii raporturilor contractuale de loca$iune ?arendă@ pot fi

împăr$ite în 2 grupeE patrimoniale )i personale ?nepatrimoniale@

Consecin$ele de ordin patrimonial sînt următoareleE

60 *acă la momentul încetării raporturilor contractuale bunurile închiriate nau fost

răscumpărate# ele trebuie restituite locatorului în aceea)i stare# în care locatarul le

a primit# luîndse în considera$ie uzura lor normală# sau în starea prevăzută de

contract Conform art2,#alin?,@ al Begii 4r,-"2993# restituirea bunurilor

agricole luate în arendă se face în baza actului de predarepreluare

%0 În cazul înrăută$irii stării bunurilor închiriate# produse din vina locatarului# el

trebuie să acopere locatorului preudiciile cauzate bunului# dacă nu va dovedi că

înrăută$irea stării bunurilor nu sa produs din vina lui<8



3. În cazul deteriorării bunurilor înaintea e1pirării termenului de e1ploatare

prevăzut de contract# locatarul acoperă locatorului preudiciul astfel cauzat# dacă

altceva nu e prevăzut prin contract

4. Îmbunătă$irile făcute bunurilor închiriate efectuate fără acordul locatorului )i

care nu pot fi ridicate fără a se deteriora bunurile închiriate# trec în proprietatea

locatorului

Clădirile )i instala$iile ce nu pot fi mutate# construite pe terenul închiriat din

miloacele locatarului cu permisiunea locatorului# trec în proprietatea acestui din urmă#

dacă contractul nu prevede altfel În acest caz locatarul are dreptul să ceară compensarea

costului lor Construc$iile )i instala$iile ce nu pot fi permutate# construite pe terenul

închiriat din mloacele locatarului fără permisiunea locatorului# trec fără nici o

compensare în proprietatea celui din urmă *acă el cere să fie demolate# locatarul este

obligat să le demoleze din cont propriu sau să restituie cheltuielile ce $in de demolare

+rin contract pot fi stabilite )i alte clauze privitor la soarta îmbunătă$irilor făcute

bunurilor închiriate

Conform art-22 Cod civil# dacă rezilierea contractului de arendă a unui teren

agricol are loc pînă la încheierea anului agricol# arendatorul este obligat să plăteascăarenda)ului valoarea fructelor care# de)i încă neseparate# ar putea fi separate înainte de

sfîr)itul anului în condi$iile unei gospodăriri normale

Consecin$ele de ordin personal se referă la cazurile cînd în calitate de locatar apare

o persoană fizică Begisla$ia în vigoare stabile)te următoarele efecte de ordin personalE

60 Ba e1pirarea termenului contractului de loca$iune locatarul are dreptul prioritar

la încheierea contractului pe un nou termen dacăE

a )ia onorat anterior obliga$iile contrctualeG

2 unul se dă în loca$iune pe un nou termenG

3 este de acord cu noile condi$ii contractuale stabilite de locator

2. În cazul în care locatarul# persoană fizică# decedează# succesor ale drepturilor

lui# este unul din membrii familiei sale# care a trăit sau lucrat împreună cu el# dacă

acest membru dore)te să fie locatar Bocatorul nu are voie să refuze intrarea în

drept asupra contractului pe termenul rămas cu e1cep$ia cazurilor cînd încheierea

contractului a fost stipulată de calită$ile profesionale ale locatarului decedat *e<!



e1emplu# locatarul decedat# fiind un pictor vestit# închiria o încăpere nelocuibilă

pentru atelierul său În cazul decesului pictorului membrii familiei lui# ce nu sînt

pictori# nu sînt în drept să pretindă la închirierea ulterioară a acestei încăperi *acă

sînt cî$iva pretenden$i din rîndul membrilor familiei celui decedat )i se iscă un

litigiu între ei# problema dreptului prioritar la încheierea contractului se

solu$ionează de către instan$a udecătorească# luînduse în considerare posibilită$ile

reale ?capacitatea de muncă# pregătirea profesională )i alte calită$i@

80 *reptul prioritar la încheierea contractului îl are unul dintre membrii familiei

locatarului care a trăit ori a lucrat împreună cu el în cazurile cîndE

1 locatarul a devenit invalidG

2 locatarul e declarat încapabil de către instan$a de udecatăG

3 locatarul e1ecută o pedeapsă privativă de libertate pentru săvî)irea unei

infrac$iuni sau în urma unei alte pedepse care e1clude posibilitatea e1ecutării

de mai departe a contractului

§6:0 9articularităţile contractului de arendă a pă/ntului #i

altor resurse naturale

+e lîngă particularită$ile indicate în paragraful " al acestui capitol# în cazul

închirierii pămîntului )i altor resurse naturale în contract trebuie să fie stipulate )i alte

condi$ii# )i anumeE

1- scopul folosin$ei obiectului închiriatE de e1emplu# pentru cre)terea produc$iei

agricole# plantării livezilor# viilor# altor culturi multianuale# e1ploatarea )i

dobîndirea diferitelor resurse naturale etcG

2- mărimea sectorului de teren# schema lui cu indicarea hotarelor# a parametrilor

săi )i a configura$iei saleG

3- locul aflării obiectului închiriat# plasarea sa fa$ă de alte obiecte imobile# ce se

află în vecinătateG

4- particularită$ile reliefuluiG

5- e1isten$a )i amplasarea drumurilor )i altor căi de acces ce duc spre obiectul

închiriatG<"



1- e1isten$a diferitelor îngrădiri )i obstacole în folosin$a obiectului închiriat de

ordin uridic ?servitu$ii etc@ sau de ordin material ?linii de electrocomunica$ii

etc@G

2- intensitatea folosin$ei obiectului închiriat ?de e1empluE pentru ob$inerea a două

recolte pe an@G

3- e1isten$a pe sectorul de teren închiriat a clădirilor# construc$iilor# sistemelor de

irigare etcG condi$iile )i modul de folosin$ă a acestoraG

4- condi$iile )i modul de ridicare pe teritoriul obiectului închiriat a clădirilor#

construc$iilor# altor încăperi au1iliare# necesare pentru e1ploatarea obiectului

închiriat# inclusiv distribuirea între păr$i a cheltuielilor de ridicareG

5- alte condi$ii stabilite prin acordul păr$ilor

%oate aceste clauze sînt stabilite prin acordul păr$ilor# reie)ind din particularită$ile

concrete ale fiecărui contract încheiat

Conform art! al Begii 4r,-"2993# la începutul )i încetarea arendei# păr$ile

contractante trebuie să întocmească# în termen de ,= zile# acte de predarepreluare a

bunului agricol arendat# cu indicarea în el a tuturor datelor stipulate în articolul respectiv

al legii *in momentul semnării actul de predarepreluare devine parte întegrantă acontractului de arendă

? 6;0 9articularităţile contractului de locaţiune a clădirilor. construcţiilor #i

altor +unuri io+ile

Ba loca$iunea clădirilor# construc$iilor )i altor obiecte analogice# în contract# pe

l:ngă cele generale# mai trebuie să fie reflectate )i următoarele clauzeE

1- starea obiectului )i utilitatea lui pentru folosirea sa conform destina$iei

obi)nuite sau celei prevăzute în contractG

2- locul aflării bunului închiriatG

3- data ridicării )i dării în e1ploatare a bunurilor închiriate# procentul său de

uzurăG

4- dimensiunile )i suprafa$a obiectului închiriatG

5- dimensiunile )i configura$ia teritoriilor adiacenteG<-



1- volumul )i intensitatea e1ploatării ?de e1empluE întrun schimb sau două@G

2- e1isten$a utilaelor# instrumentelor# altor bunuri transmise chiria)ului împreună

cu obiectul închiriatG

3- e1isten$a sau lipsa unei necesită$i în efectuarea repara$iei curente sau capitale#

precum )i modul de distribuire a cheltuielilor în cazul necesită$ii efectuării lorG

4- lista îmbunătă$irilor )i altor lucrări ce se permit a fi efectuate de către chiria)

&nele noi aspecte în privin$a arendei în agricultură sînt stabilite prin Begea

4r,-"2993 (stfel# conform art! al legii respective# se stabile)te că în actul de predare

preluare a terenului agricol se vor con$ine următoarele dateE

1) numărul cadastral al terenuluiG

2) suprafa$aG

3) bonitateaG

4) modul de folosin$ăG

5) culturile premergătoare cultivate în ultimii < ani )i îngră)ămintele folosite în

ace)ti aniG

6) starea terenului ?prelucrat# neprelucrat# cultivat etc@G

7) viciile materiale )i uridiceG

8) alte date# la cererea păr$ilor(ctul de predarepreluare a bunurilor agricole arendate# altele decît terenurile# va

con$ine următoarele dateE

1) denumirea )i destina$ia bunurilorG

2) starea tehnicăG

3) anul fabricării sau dării în e1ploatare# termenul general de e1ploatare a

bunurilor )i termenul care a rămasG

4) efectuarea ultimei repara$ii curente )i capitaleG

5) valoarea de pia$ă a bunurilorG

6) condi$iile de folosireG

7) viciile materiale )i uridiceG

8) alte date la cererea păr$ilor

? 6=0 9articularităţile contractului de locaţiune a i1loaceolor de transport. ate"nicii #i utila1ului a3ricol #i de altă natură

89



Închirierea miloacelor de transport# a tehnicii )i utilaului agricol )i de altă natură

se practică foarte des atît în localită$ile urbane# cît )i cele rurale

Ba particularită$ile contractului de loca$iune a acestor obiecte se atribuieE

1- anul de producere )i procentul de uzurăG

2- distan$a parcursă sau perioadele ?sezoanele@ de e1ploatareG

3- completarea cu diferite detalii# agregate etcG

4- starea obiectului în genere )i a componentelor sale în particular# posibilitatea

folosin$ei lor după destina$ia sa obi)nuită sau conform celei prevăzute în

contractG

5- volumul )i intensitatea e1ploatăriiG6- obliga$iile păr$ilor în privin$a efectuării repara$iei capitaleG

7- condi$iile )i modul de răscumpărare posibilă a obiectului# precum )i

consecin$ele uzurii complete

&nele particularită$i ale acestui tip de contract sînt stabilite prin Begea

4r,-"2993 (stfel# conform art2< al legii respective# se stabile)te că arenda)ul

înregistrează pe numele său miloacele de transport )i tehnica agricolă arendate )i le

asigură de răspundere civilă în modul stabilit

În perioada arendării miloacelor de transport )i a tehnicii agricole arenda)ul se

consideră posesor legal al acestora )i poartă răspundere civilă pentru deteriorarea lor

Casarea# gaarea# comercializarea# precum )i înstrăinarea în orice alt mod a

bunurilor agricole# altele decît terenurile# fără consim$ămîntul arendatorului se interzice

? 6>0 !onţinutul apro5iati* al unui contract de locaţiune

'tructura oricărui contract de loca$iune depinde# în primul rînd# de raportul uridic

de loca$iune concret Conform principiilor generale# cu cît e mai voluminos )i complicat

obiectul contractului# cu atît mai multe clauze el trebuie să con$ină (supra con$inutului

contractului pot influen$a o mul$ime de factori# însă în fiecare caz păr$ile trebuie să

determine )i să stabilească în contract atît clauzele generale# cît )i cele specifice#

caracteristice anume pentru contractul respectiv

8,



În dependen$ă de comple1itatea sa contractul de loca$iune poate fi împăr$it pe

capitole# paragrafe# sec$iuni# puncte Condi$iile contractului pot fi individualizate )i în alt

mod

În mod obligatoriu orice contract de loca$iune trebuie să con$ină următoareleE

1- denumirea contractului de loca$iune în care# de obicei# se indică obiectul

loca$iuniiE de e1emplu# contractul de închiriere a unui automobil# contractul de

loca$iune a unui teren# clădiri# construc$ii# încăperi nelocuibile ?depozit@ etc

(ici# de asemenea# se indică locul )i momentul încheierii contractuluiG

2- păr$ile contractante# adică subiec$iiG

3- obiectul contractului )i păr$ile sale componenteG

4- scopul )i sarcinile urmărite de păr$i la încheierea contractuluiG

5- destina$ia bunurilor închiriateG

6- termenul contractului# fiind indicat numaidecît momentul în care contractul

intră în vigoareE din momentul încheierii# transmiterii bunurilor sau din alt

moment la acordul păr$ilorG

7- chiria# mărimea )i modul de determinare a ei# termenii de încasare a plă$ii )i

alte condi$ii la acordul păr$ilorG

8- drepturile )i obliga$iile păr$ilorG9- obliga$iile păr$ilor în privin$a efectuării repara$iei curente )i capitale a

patrimoniului închiriatG

10- condi$iile de angaare )i mărimea răspunderii păr$ilor pentru nee1ecutarea sau

e1ecutarea necorespunzătoare a obliga$iilor contractualeG

11- împreurările ce eliberează păr$ile de răspundereG

12- modul de solu$ionare a litigiilorG

13- temeiurile )i modul de modificare )i reziliere a contractuluiG

14- efectele încetării raporturilor contractualeG

15- drepturile )i obliga$iile păr$ilor în privin$a îmbunătă$irilor făcuteG

16- rechizitele păr$ilorG

17- oricare alte condi$ii la acordul păr$ilor

Consecutivitatea clauzelor inserate în contract poate fi diferită )i se stabile)te în

baza acordului păr$ilor

82



În mod special în contract trebuie indicate condi$iile de aplicare la raportul

respectiv a unor sau altor norme de drept

În caz de necesitate la contract trebuie ane1ate documentele respective ce atestă

dreptul de proprietate a locatorului asupra patrimoniului închiriat# starea acestui

patrimoniu# actele de predarepreluare a obiectului loca$iunii# permisiunii de efectuare a

lucrărilor etc

Tea 7

Responsa+ilitatea părţilor /n cadrul contractului de locaţiune

? 60 !ondiţiile 3enerale de an3a1are a răspunderii 1uridico4ci*ile

+rin răspundere uridicocivilă se subîn$elege o măsură de constr:ngere de ordin

patrimonial care asigură restabilirea drepturilor lezate )i care se aplică ca consecin$ă

pentru cel vinovat în scopul educării )i stimulării unui comportament cuvenit a acestuia

din urmă /3<0

Răspunderea uridicocivilă ; o sanc$iune ce constă în lipsirea persoanei# ce a

încălcat legea civilă sau drepturile )i interesele altor persoane# de patrimoniu fără vreocareva compensare /380

+entru angaarea răspunderii uridicocivile în baza contractului de loca$iune

trebuie să e1iste condi$iile generale cunoscute ale răspunderii civileE

1) fapta ilicităG

2) e1isten$a unui preudiciuG

3) legătura cauzală între fapta ilicită )i preudiciul cauzatG

4) vinovă$ia

7 particularitate importantă a contractului de loca$iune constă în faptul că

angaarea răspunderii are loc în cazul e1isten$ei a numai două condi$ii ; fapta ilicită )i

vinovă$ia# fără e1isten$a unui preudiciu )i# respectiv# a legăturii cauzale dintre fapta ilicită

)i preudiciul cauzat

>apta ilicită în cadrul contractului de loca$iune constă în nee1ecutarea sau

e1ecutarea necorespunzătoare a obliga$iilor contractuale

83



7 altă particularitate a răspunderii în cadrului contractului de loca$iune constă în

angaarea acesteia indiferent de forma vinovă$iei persoanei ce a încălcat obliga$iile

contractuale (stfel# în cadrul rela$iilor de loca$iune pot fi cazuri de încălcare inten$ionată#

voită a obliga$iilor contractuale sau# deseori# de nerespectare a acestora din neaten$ie sau

culpă# însă gradul vinovă$iei nu se ia în considera$ie la stabilirea răspunderii

Contractului de loca$iune# de asemenea# i se aplică regula generală ce prevede că

partea care na e1ecutat obliga$ia sa contractuală se prezumă ca vinovată de această

nee1ecutare# pînă cînd nu va demonstra lipsa vinovă$iei sale

În contractul de loca$iune trebuie să fie indicate împreurările care pot duce la

e1onerarea de răspundere În primul rînd acestea sînt împreurările de for$ă maoră

Circumstan$ele pot fi diferite )i se stabilesc la acordul păr$ilor %otodată# incompeten$a#neprofesionismul persoanelor cu func$ii de răspundere# care au întocmit )i încheiat

contractul respectiv# nu pot fi considerate drept cazuri de for$ă maoră )i nu pot servi

drept temei pentru e1onerarea de răspundere civilă contractuală Consecin$ele

nefavorabile ale incompeten$ei )i neprofesionismului persoanelor cu func$ii de răspundere

)i a reprezenta$ilor păr$ilor îl suportă păr$ile contractante

?%0 Responsa+ilitatea părţilor /n cadrul contractului de locaţiune

În art23 al Begii 4r"8,,--2 se stipulează că pentru neîndeplinirea sau

îndeplinirea necorespunzătoare a obliga$iilor contractuale# inclusiv pentru modificarea

sau rezilierea unilaterală a contractului# partea culpabilă poartă răspunderea prevăzută de

contract )i de legisla$ie (ceea)i regulă prevede )i art2" al Begii 4r,-"2993 *eci# în

actele normative respective e reflectată tendin$a legislativă din ultimii ani de a acorda

prioritate răspunderii stabilite în contract (ceastă regulă corespunde principiului

libertă$ii depline )i egalită$ii păr$ilor la stabilirea clauzelor contractuale# însă impune

păr$ile să indice în contract cazurile ce prezintă încălcare a obliga$iilor contractuale )i cei

mai important sanc$iunile pentru comiterea lor 4erespectarea de către păr$i a acestei

reguli poate duce la consecin$e nefavorabile )i anumeE aplicarea numai a normelor civile

generale referitoare la neîndeplinirea obliga$iilor 7 astfel de normă este cea din art892

Cod civil al Republicii Moldova# care stabile)te că în cazul în care nu e1ecută obliga$ia#

8=



debitorul este obligat săl despăgubească pe creditor pentru preudiciul cauzat# dacă nu

dovede)te că nee1ecutarea obliga$iei nui este imputabilă Comple1itatea acestei situa$ii

constă în faptul că partea contractantă# căreia iau fost încălcate drepturile# adresînduse

în instan$a de udecată# trebuie să demonstreze e1isten$a preudiciilor )i mărimea lor (

demonstra în practică aceasta este complicat )i costisitor de aceea sînt posibile cazuri#

c:nd partea care a încălcat obliga$iile contractuale să nu poarte nici o răspundere

Reie)ind din aceasta# este foarte important ca în contract să fie indicate temeiurile

de aplicare )i sanc$iunile pentru încălcarea obliga$iilor contractuale În acest caz aplicarea

sanc$iunilor# prevăzute în contract# pot avea loc )i în cazul lipsei preudiciilor# fiind

necesară numai e1isten$a faptului ilicit# adică a nee1ecutării obliga$iilor contractuale în

Hlato sensu”

Conform art2"#alin?2@ al Begii 4r,-"2993# încetarea ac$iunii contractului de

arendă nu absolvă păr$ile de răspunderea pentru nee1ecutarea sau e1ecutarea

necorespunzătoare a clauzelor contractuale pe perioada de ac$iune a acestuia

*upă părerea noastră# în cuprinsul Begii 4r"82,--2 este inserată o normă

declarativă destul de nereu)ită (stfel# conform art2= al legii respective# în cazul

insuficien$ei de miloace a organului de stat# care a dat în arendă bunurile întreprinderii

sau ale organiza$iei de stat# răspunderea pentru obliga$iile acestui organ fa$ă de arenda) o poartă proprietarul bunurilor (ceastă normă vine în contradic$ie cu principiile generale

de delimitare a răspunderii subiec$ilor dreptului civil# stabilite de Codul civil al Republicii

Moldova (stfel# conform art,!-#alin?=@ Cod civil al RM# statul )i unită$ile

administrativteritoriale nu poartă răspundere pentru obliga$iile întreprinderilor de stat )i

ale întreprinderilor municipale (ceste întreprinderi nu poartă răspundere pentru

obliga$iile statului )i ale unită$ilor administrativteritoriale

?80 Responsa+ilitatea pentru acţiunile terţelor persoane

7 importantă particularitate a contractului de loca$iunie o reprezintă răspunderea

locatarului fa$ă de locator nu numai pentru faptele sale# ci )i pentru faptele ter$elor

persoane# care iau parte la e1ecutarea contractului 'e eviden$iază această particularitate

în acele cazuri# cînd locatarul sa folosit de dreptul său de a transmite patrimoniul în

subloca$iune %otodată responsabil conform contractului fa$ă de locator pentru ac$iunile

8<



sale )i cele ale sublocatarului răm:ne locatarul În acela) timp# locatarul se află în

raporturi contractuale de subloca$iune cu sublocatarul )i este în drept săl tragă pe ultimul

la răspundere pentru nee1ecutarea sau e1ecutarea necorespunzătoare a contractului de

subloca$iune (ici e de men$ionat că natura uridică a contractului de subloca$iune#

inclusiv )i condi$iile referitoare la responsabilitatea păr$ilor# este aceia)i ca )i a


Bocatarul# la fel# răspunde fa$ă de locator pentru faptele membrilor familiei sale )i

a altor persoane admise la folosin$a )i e1ploatarea patrimoniului închiriat %otodată#

gradul vinovă$iei acestora nu are importan$ă la stabilirea răspunderii pe seama locatarului

4u contează nici vîrsta membrilor familiei# important fiind că ei au fost admi)i la

folosin$a patrimoniului închiriat de către locatar

88



@i+lio3ra2ie

1. LNOPOQS LTUOVWOXO YOVZ YYY[ \ 2<# ,-"-# Q=",

2. YP ]TZ^NZWQ_O `TZVO _Z`SZSQSQ_SU XOQNZTQV ON TN LZQSVZ

OQ_VZ# ,--3# QT33<

3. Monitorul oficial al Republicii Moldova 4r "2"8# 2992

4. LNOPOQS LTUOVWOXO YOVZ YYY[ \ <9# ,-8,# Q <2<

5. LNOPOQS LTUOVWOXO YOVZ ONZVQ_O YY[ \ 83# ,-8=# Q",

6. Y YYY[ \ ,-29#,-8<# Q,<<

7. Y YYY[ \ 8# ,-"=# Q 2-

8. jZ_OW YYY[ O XOQNZTQVWWOP `TN`TSkSS ?ONSWWSS@ OQ_VZE

TSNSQ_Zk STZTZ# ,-""

9. LNOPOQS LTUOVWOXO YOVZ YYY[ \ 2<# ,-"-# Q=",

10. Monitorul +arlamentului Republicii Moldova 4r,# ,--2# pag,2

11. Monitorul +arlamentului Republicii Moldova 4r<# ,--3# pag,89

12. Monitorul 7ficial al Republicii Moldova 4r,83,88# 2993

13. [Q`S_Z ONOVZ SqSZW VQWS_ \ 3=<8# ,--,# Q22

14. Begile )i hotărîrile adoptate la sesiunile +arlamentului Republicii MoldovaE Kezi

*rept civil +artea 3 Chi)inău# ,--215. Begile )i hotărîrile adoptate la sesiunile +arlamentului Republicii MoldovaE Kezi

*rept civil +artea , Chi)inău# ,--2

16. OV Z_OW YYY[ L`Q_ , OQ_VZE TSNSQ_Zk STZTZ#,--9

17. OV Z_OW YYY[ L`Q_ 2 OQ_VZE TSNSQ_Zk STZTZ#,--9

18. OV Z_OW YYY[ L`Q_ = OQ_VZE TSNSQ_Zk STZTZ#,--,

19. _OWOPSQ_O OOTWS \ ,2# ,--3

20. Moldova 'uverană 2, octombrie# ,--!

21. _OWOPSQ_O OOTWS \ 2# ,--"

22. Monitorul +arlamentului Republicii Moldova 4r,# ,--=# art,9

23. Monitorul 7ficial al Republicii Moldova 4r <-89# ,--!

24. Monitorul 7ficial al Republicii Moldova 4r33# ,--<# art3<8

25. Monitorul 7ficial al Republicii Moldova 4r8!8-# ,---# art-<

26. Monitorul 7ficial al Republicii Moldova 4r838=# 2999# art=39

27. Monitorul 7ficial al Republicii Moldova 4r !9# ,--<# art"9<8!



2" TZXSWQ_S w xOkQVWW NOXOVOTE _Z_SP P y ; OQ_VZE

_OWOPS_Z# ,--9# QT"<

29. Monitorul 7ficial al Republicii Moldova# 4r282-# 299=

30. Monitorul +arlamentului Republicii Moldova 4r<# ,--3# art,89

31. Monitorul 7ficial al Republicii Moldova 4r===8# ,--"# art3,"

32. YOVQ_O XTZ^NZWQ_O `TZVO OP, V TN Y wO# { OQO#

|T`ZUSW ; }WSWXTZNE SNVO }WSWXTZNQ_OXO WSVTQSZ# ,-!,# QT3!2

33. Fbidem# pag 3!23!3

34. Fbidem# pag=9"

35. TZXSWQ_S w# LSTkWQ_S LL ~OXOVOTWO `TZVO •S `OO^WSk wN

VO YZ# OQ_VZ# ,--" QT=-2

36. YOVQ_O XTZ^NZWQ_O `TZVO |ZQ , VTN L[kQWqV ; OQ_VZE

TSNSQ_Zk STZTZ# ,-"8# QT<,9

8"



!uprins-

Tea 60 Noţiunea #i iportanţa relaţiilor de locaţiune

1. &nele aspecte de ordin terminologic

2. +remisele economice )i sociale de trecere la rela$iile de loca$iune

3. (pari$ia )i dezvoltarea rela$iilor de loca$iune

4. 4o$iunea# importan$a )i particularită$ile rela$iilor de loca$iune la etapa actuală

5. Fzvoarele reglementării uridice a rela$iilor de loca$iune

Tea %0 Forele or3ani,aţional41uridice ale raporturilor de locaţiune

1. 4o$iuni generale

2. Întreprinderea de arendă

3. (ntrepriza de arendă

4. Boca$iunea individuală

Tea 80 Raporturile patrioniale /n cadrul locaţiunii

1. 7biectele raporturilor de loca$iune )i sfera de aplicare a loca$iunii

2. Raporturile de proprietate în cadrul loca$iunii

3. 'oarta îmbunătă$irilor aduse bunurilor închiriate

4. Chiria

5. (părarea drepturilor patrimoniale ale participan$ilor la raporturile de loca$iune

Tea '0 !ontractul de locaţiune

1. 4o$iunea# particularită$ile )i importan$a contractului de loca$iune

2. Clasificarea contractelor de loca$iune

3. +regătirea spre încheierea contractului

4. Încheierea contractului de loca$iune5. 7biectul contractului de loca$iune

8-



6. Cercul subiec$ilor contractului de loca$iune

7. %ermenul )i forma contractului de loca$iune

8. Con$inutul contractului de loca$iune

9. +articularită$ile e1ecutării contractului de loca$iune

10. *repturile )i obliga$iile locatorului

11. *repturile )i obliga$iile locatarului

12. Contractul de subloca$iuneE esen$a )i natura uridică

13. Modificarea contractului de loca$iune

14. Încetarea raporturilor de loca$iune

15. Consecin$ele încetării raporturilor de loca$iune

16. +articularită$ile contractului de loca$iune a pamîntului )i altor resurse naturale

17. +articularită$ile contractului de loca$iune a clădirilor# construc$iilor )i altor bunuri

imobile

18. +articularită$ile contractului de loca$iune a miloacelor de transport# a tehnicii )i

utilaului agricol )i de altă natură

19. Con$inutul apro1imativ al unui contract de loca$iune

Tea 70 Responsa+ilitatea părţilor /n cadrul contractului de locaţiune

1. Condi$iile generale de angaare a răspunderii uridicocivile

2. Responsabilitatea păr$ilor în cadrul contractului de loca$iune

3. Responsabilitatea pentru ac$iunile ter$elor persoane

!

dreptul de locatiunee4d82

Documents