drept civil - dr reale

Drept civil – Drepturi reale

1 | P a g e

UNIVERSITATEA „PETRE ANDREI” din IASI

FACULTATEA DE DREPT

DREPT CIVIL Anul II - Semestrul I

PARTEA I - DREPTURILE REALE

- NOTE DE CURS -

2011


2 | P a g e

C U P R I N S:

TEMA I – PATRIMONIUL ........................................................................................................ 3

TEMA A II-A - POSESIA............................................................................................................ 9

TEMA A III-A - TEORIA GENERALĂ A DREPTULUI DE PROPRIETATE..................24

TEMA A IV-A. INTINDEREA SI LIMITELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE

PROPRIETATE ..........................................................................................................................27

TEMA A V-A. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA...................................................37

TEMA A VI-a. SCURT ISTORIC PRIVIND REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR

SI CONSTRUCTIILOR............................................................................................................. 46

TEMA A VII-A - MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE .......................... 55

TEMA A VIII-A - DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE.............73

TEMA A IX-A-MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE.....84

TEMA A X-A - APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ..................................... 102

TEMA A XI-A - FIDUCIA...................................................................................................... 110

TEMA A XII-A - ADMINISTRAREA BUNURILOR ALTUIA........................................ 115


3 | P a g e

TEMA I – PATRIMONIUL

1. Notiuni generale

Stiinta dreptului civil studiaza printre altele drepturile subiective si obligatiile cu continut

economic, exprimat frecvent in bani. Altfel spus, se preocupa de drepturile si obligatiile

patrimoniale.

Drepturile subiective patrimoniale por fi abordate in doua modalitati: pe de o parte, ele

pot fi privite fiecare separat, ca apartinand unui anume subiect, iar pe de alta parte, le putem

considera in totalitatea lor, ca pe o universitate juridica apartinand unei persoane.

In prima abordare, dreptul subiectiv luat in considerare sub toate caracteristicile sale

juridice, poate fi un drept real sau un drept de creanta.

Dreptul real este acel drept subiectiv in virtutea caruia titularul sau poate sa-si exercite

atribute asupra unui lucru determinat fara a fi necesara interventia altei persoane, in mod direct

si nemijlocit.

Dreptul de creanta, este dreptul subiectiv in temeiul caruia subiectul activ numit

creditor, poate pretinde unui subiect pasiv determinat numit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu

faca ceva.

Intre cele doua categorii exista urmatoarele deosebiri:

a) Ca drept absolut, dreptul real presupune existenta unui subiect active determinat si a

subiectului pasiv nedeterminat format din toate celelalte persoane. Altfel spus, dreptul real

este opozabil tuturor - "erga omnes". Ca drept relativ, dreptul de creanta presupune

determinarea de la inceput atat a subiectului activ, cat si a subiectului pasiv, singurul obligat

si singurul caruia ii este opozabil.

b) Obligatia ce revine subiectului pasiv nedeterminat in cazul dreptului real este aceea de

a nu face nimic de natura sa stanjeneasca exercitarea de catre subiectul activ adreptului sau,

ceea ce inseamna o obligatie generala negativa. Dimpotriva, in cazul dreptului de creanta,

obligatia subiectului pasiv poate fi atat pozitiva – a da sau a face - cat si negativa - a nu face

ceva.

c) Drepturile reale sunt insotite de efecte specifice neintalnite la dreptul de creanta, si

anume: dreptul de urmarire si dreptul de preferinta.

Dreptul de urmarire consta in facultatea recunoscuta titularului sau de a cauta si

pretinde bunul in mana oricarui s-ar afla.


4 | P a g e

Dreptul de preferinta consta in facultatea de a avea prioritate fata de orice alt drept,

in sensul satisfacerii titularului sau inaintea titularilor altor drepturi.

Drepturile reale se clasifica in doua catgorii:

a) drepturi reale principale, care au o existenta de sine statatoare, independenta de

existenta altor drepturi;

b) drepturi reale accesorii, care sunt afectate garantarii unor drepturi de creanta, in

consecinta existenta lor depinde in mod direct de existenta dreptului garantat.

Daca insa abordam drepturilor subiective si obligatiilor considerandu-le in totalitatea lor,

ca pe o universitate juridica apartinand unei persoane, facand abstractie de individualitatea

fiecarui drept sau fiecarei obligatii in parte, ajungem la notiunea de patrimoniu.

Potrivit art. 31 din Noul Cod civil, orice persoana fizica sau persoana juridica este titulara

a unui patrimoniu care include toate drepturile si datoriile ce pot fi evaluate in bani si apartin

acesteia.

Toate aceste drepturi si obligatii luate impreuna si cu alte drepturi si obligatii cu caracter

economic constituie patrimoniul sau. Asadar, definim patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilor

si obligatiilor cu valoare economica apartinand unei persoane.

2. Caracterele juridice ale patrimoniului.

Patrimoniul se individualizeaza prin urmatoarele caractere juridice:

2.1. Patrimoniul este o universitate juridica (universitas juris).

Aceasta inseamna ca:

a) se infatiseaza ca o masa de drepturi si obligatii legate intre ele sau ca o grupare a mai

multor astfel de mase avand fiecare un regim juridic determinat;

b) drepturile si obligatiile, fiecare in parte, sunt distincte de universalitate, astfel incat

schimbarile care s-ar produce in legatura cu aceste drepturi si obligatii nu altereaza identitatea

universalitatii.

Universalitatea care caracterizeaza patrimoniul cuprinde un activ care insumeaza toate

drepturile si un pasiv cuprinzand toate obligatiile cu continut economic ale subiectului de drept.

2.2. Orice persoana are un patrimoniu.

Acest caracter priveste atat persoanele fizice, cat si pe cele juridice.

De fapt, patrimoniul este un atribut al personalitatiim neexistand vreo persoana care sa nu

aiba un patrimoniu. Prin Constitutie dreptul la proprietate este recunoscut si consacrat "in

terminis". In ceea ce priveste persoana juridica, existenta patrimoniului, este una dintre conditiile

esentiale ale infiintarii ei.

2.3. Patrimoniul este unic.


5 | P a g e

Unicitatea patrimoniului presupune ca fiecare persoana are un singur patrimoniu, aceasta

unicitate insa nu exclude divizibilitatea patrimoniala. De aici rezulta o alta caracteristica si

anume:

2.4. Patrimoniul fiecarei persoane este divizibil in mai multe mase de drepturi si obligatii,

fiecare dintre aceste mase avand un regim bine determinat.

Astfel, persoanele juridice au in patrimoniul lor spre exemplu mijloacele fixe, mijloace

circulante sau obiecte de inventar. Persoanele casatorite pot avea atat:

- bunuri comune, dobandite in timpul casatoriei, constituind masa patrimoniala ce poate fi

urmarita doar de creditorii comuni;

- cat si bunuri proprii dobandite inainte sau in timpul casatoriei din care este constituita

masa patrimoniala urmaribila de creditorii personali ai sotului tinut personal.

O alta ipoteza a divizibilitatii patrimoniului este acceptarea sub beneficiu de inventar a

unei succesiuni.

3. Functiile patrimoniului

Orice categorie juridica, deci si cea de patrimoniu, trebuie sa raspunda si sa serveasca

unei necesitati practice impuse de viata, deci sa aiba o anumita functie. Altfel spus, se impune a

cunoaste ce necesitati practice isi gasesc raspunsul in institutia patrimoniului.

Necesitatile practice sau functiile practice ale patrimoniului sunt urmatoarele:

1) de a constitui gajul general al creditorilor chirografari;

2) de a explica si permite fenomenul subrogatiei reale cu titlu universal;

3) de a explica si permite transmisiunea universala si cu titlu universal.

3.1. Patrimoniul si dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.

Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garantie reala (gaj, ipoteca

sau privilegiu) prin care sa le fie asigurata executarea creantei pe care o au impotriva debitorului

lor.

Creditorii garantati cu o garantie reala pot in caz de neexecutare din partea debitorului, sa

urmareasca bunul constituit ca garantie, si din pretul lui sa se despagubeasca cu preferinta

inaintea oricaror alti creditori.

Creditorii chirografari insa nu au nici o garantie reala. Dar aceasta nu inseamna ca sunt

lipsiti de posibilitatea de a-si satisface dreptul de creanta. Ei vor putea sa-si satisfaca dreptul de

creanta atunci cand aceasta a devenit exigibila urmarind acele bunuri care vor exista in

patrimoniul debitorului la momentul exigibilitatii.


6 | P a g e

Neavand asadar o garantie reala, creditorii chirografari au drept garantie intregul

patrimoniu al debitorului privit in ansamblul sau, ca universalitate juridica existenta independent

de bunurile individuale ce intra in cuprinsul ei.

Potrvit art. 2.324 din Noul Cod civil, intitulat „Garantia comuna a creditorilor”, cel care

este obligat personal, raspunde cu toate bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare. Ele

servesc drept garantie comuna a creditorilor sai.

Referindu-se la "bunuri prezente si viitoare", textul exprima ideea ca prin faptul ca o

persoana s-a obligat fata de un creditor, bunurile existente in patrimonial sau la momentul

obligarii nu sunt indiponibilizate. Ele pot fi instrainate fara ca, creditorii sa poata formula in

principiu o pretentie legata de aceasta instrainare.

Creditorii pot urmari deci acele bunuri existente in patrimoniul debitorului la momentul

executarii silite. Ei nu pot urmari asa zisele bunuri viitoare, decat in masura in care intra in

patrimonial debitorului, deci devin prezente. In aceeasi masura ei nu pot urmari bunurile ce n-au

intrat inca in patrimoniul debitorului, si nici pe cele care intre timp au fost instrainate, deoarece

ei, creditorii chirografi, nu au un drept individualizat in fiecare bun particular, ci un simplu drept

general asupra intregului patrimoniu. In acest fel, notiunea de patrimoniu poate explica dreptul

de gaj general al creditorilor chirografi.

Divizibilitatea patrimoniului are ca principal efect specializarea gajului general al

creditorilor chirografi. Ei nu pot, asadar, urmari decat acele bunuri care fac parte din masa

patrimoniala in legatura cu care s-a nascut creanta.

Astfel, in cazul persoanelor juridice, dreptul de gaj general se poarta mai intai asupra

mijloacelor banesti. Numai in masura in care acestea se dovedesc a fi neindestulatoare creditorii

pot declansa procedura pentru urmarirea silita si a altor mijloace materiale.

Mai mult, art. 2.324, alin. 3 din Noul Cod civil prevede ca acei creditori ale caror creante

s-au nascut in legatura cu o anumita diviziune a patrimoniului, autorizata de lege, trebuie sa

urmareasca mai intai bunurile care fac obiectul acelei mase patrimoniale. Daca acestea nu sunt

suficiente pentru satisfacerea creantelor, pot fi urmarite si celelalte bunuri ale debitorului.

Cu toate acestea, bunurile care fac obiectul unei diviziuni a patrimoniului afectate

exercitiului unei profesii autorizate de lege pot fi urmarite numai de creditorii ale caror creante s-

au nascut in legatura cu profesia respectiva. Acesti creditori nu vor putea urmari celelalte bunuri

ale debitorului.

De asemenea, in temeiul dreptului de gaj general, creditorii au la îndemâna calea actiunii

pauliene pentru a revoca actele frauduloase consimtite de debitori în frauda lor, în conditiile art.

975 din Codul civil, ori actiunea oblica prin care pot valorifica in locul debitorului lor drepturi

ale acestuia care sunt pe cale sa se piarda prin neexercitare la timp, în conditiile art. 974 din

Codul civil.

3.2. Patrimoniul face posibila subrogatia reala cu titlu universal

Subrogatia inseamna inlocuire. Spre deosebire de subrogatia personala care consta in

inlocuirea unei persoane cu o alta (de exemplu creditorului initial i se substituie un alt creditor


7 | P a g e

care preia datoria debitorului), subrogatia reala se refera la inlocuirea unui bun cu altul, care va

urma aceeasi soarta juridica, aplicabila celui dintai.

Fundamentul subrogatiei reale se gaseste in fungibilitatea obiectelor cuprinse intr-o

universalitate de drept. Astfel, daca un lucru este vandut, in cuprinsul patrimoniului locul lui va

fi luat de pretul incasat, care la randul lui va fi inlocuit cu lucrul nou in care va fi investit.

Fenomentul de inlocuire a bunurilor, deci subrogatia reala se produce automat, ori de cate ori

aceasta inlocuire se refera la continutul unui patrimoniu.

Subrogatia cu titlu universal nu ar putea fi explicata decat prin notiunea de patrimoniu,

care sugereaza plastic imaginea unui recipient ce-si pastreaza existenta, in vreme ce cuprinsul

sau sufera continue inlocuiri si modificari.

Subrogatia reala cu titlu universal are o stransa legatura cu dreptul de gaj general al

creditorilor chirografari. Continutul acestui gaj est asigurat prin subrogatia reala cu titlu

universal, deoarece locul bunului instrainat va fi luat de bunul primit in schimb, astfel incat,

creditorul va putea sa urmareasca, atunci cand creanta va deveni exigibila, acel bun concret ce s-

ar afla in patrimoniul debitorului in momentul cand se face executarea.

Subrogatia reala cu titlu universal este subordonata divizibilitatii patrimoniului, in sensul

ca ea asigura mentinerea destinatiei fiecarei mase de bunuri. Daca o persoana casatorita vinde un

bun propriu, prin subrogatie reala cu titlu universal, partea sau bunul inlocuit are tot natura

juridica a unui bun propriu.

Subrogatia reala este chemata sa functioneze si in alte cazuri de impartire sau de restituire

a unui patrimoniu. Spre deosebire de subrogatia reala cu titlu universal, subrogatia cu titlu

particular se refera la un anumit bun privit izolat de intregul patrimoniu. Subrogatia reala cu titlu

particular nu intervine automat, ci numai daca este expres prevazuta de lege. Spre exemplu, art.

1.593 din Noul Codul civil prevede ca “oricine plateste in locul debitorului poate fi subrogat in

drepturile creditorului”, iar art. 1.596 ca “subrogatia se produce de drept:

a) in folosul creditorului, chiar chirografar, care plateste unui creditor care are un drept de

preferinta, potrivit legii;

b) in folosul dobanditorului unui bun care il plateste pe titularul creantei insotite de o

garantie asupra bunului respectiv;

c) in folosul celui care, fiind obligat impreuna cu altii sau pentru altii, are interes sa stinga

datoria;

d) in folosul mostenitorului care plateste din bunurile sale datoriile succesiunii”.

Patrimoniul nu trebuie insa confundat cu universalitatea de fapt, reglementata de art.

541 din N.C.C., care nu permite functionarea principiului subrogatiei reale universale sau cu titlu

universal.

Prin universalitate de fapt, legiuitorul are in vedere ansamblul bunurilor care apartin

aceleiasi persoane si au o destinatie comuna stabilita prin vointa acesteia sau prin lege. Bunurile

care alcatuiesc universalitatea de fapt pot, impreuna sau separat, sa faca obiectul unor acte sau

raporturi juridice distincte, dar nu pot face obiectul subrogatiei reale universale sau cu titlu

universal, intrucat denota un caracter pur concret si nu abstract, atotcuprinzator, ca si notiunea de

patrimoniu.


8 | P a g e

3.3. Patrimoniul si transmisiunea universala sau cu titlu universal

Pe langa functiile mai sus mentionate, patrimoniul explica si transmisiunea universala sau

cu titlu universal.

Moartea unei persoane fizice ori reoganizarea persoanei juridice ridica problema

transmiterii drepturilor si obligatiilor in totalitatea lor. Totalitatea acestor drepturi si obligatii

constituie chiar patrimoniul persoanei, astfel incat transmiterea lor este o transmitere universala.

Intre transmiterea universala si cea cu titlu universal nu exista o deosebire de calitate ci, de

cantitate. In vreme ce transmisiunea universala priveste de exemplu toate mobilele si imobilele

cuprinse in patrimonial unei persoane, transmisiunea cu titlu universal se refera doar la o cota

parte aritmetica din totalul patrimoniului.

4. Patrimoniile de afectatiune si masele patrimoniale

Potrvit art. 31, alin. 2 din Noul Cod civil, patrimoniul unei persoane poate face obiectul

unei diviziuni sau unei afectatiuni in cazurile si conditiile prevazute de lege.

Patrimoniile de afectatiune sunt masele patrimoniale fiduciare, masele patrimoniale

afectate exercitarii unei profesii autorizate s.a..

In caz de diviziune sau afectatiune, transferul drepturilor si obligatiilor dintr-o masa

patrimoniala in alta, in cadrul aceluiasi patrimoniu, se face fara a prejudicia drepturile

creditorilor asupra fiecarei mase patrimoniale.

Acest transfer nu reprezinta, in acceptiunea legiuitoruluim o veritabila instrainare si nu

este tratat astfel din punct de vedere juridic.

In ce priveste patrimoniul profesional individual, constituirea, marirea, micsorarea sau

lichidarea masei patrimoniale afectate exercitarii in mod individual a unei profesii autorizate se

stabileste prin actul incheiat de titular, cu respectarea conditiilor de forma si de publicitate

prevazute de lege.

Dupa cum am precizat, creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu o anumita

diviziune a patrimoniului, autorizata de lege, trebuie sa urmareasca mai intai bunurile care fac

obiectul acelei mase patrimoniale. Daca acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea creantelor,

pot fi urmarite si celelalte bunuri ale debitorului.

Bunurile care fac obiectul unei diviziuni a patrimoniului afectate exercitiului unei profesii

autorizate de lege pot fi urmarite numai de creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu

profesia respectiva. Acesti creditori nu vor putea urmari celelalte bunuri ale debitorului.


9 | P a g e

TEMA A II-A – POSESIA

1. Definirea posesiei

Autorii Noului Cod civil roman, in art. 916, definesc posesia astfel: " Posesia este

exercitarea in fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de catre persoana

care il stapaneste si care se comporta ca un proprietar".

Posesia nu este decat o stare de fapt sau puterea materiala pe care o exercita cineva

asupra unui lucru si care este analoaga cu aceea pe care o exercita un proprietar.

Posesia, se defineste ca fiind o stare de fapt care consta in stapanirea materiala a unui

bun, care permite posesorului sa se comporte ca si cum ar fi adevaratul titular al dreptului real

(drept de proprietate sau al altui drept real).

Jurisprudenta a retinut constant ca posesia nu este decat o stare de fapt. Astfel, s-a stabilit

ca posesia este o stare de fapt care consta in stapanirea unui bun de catre o persoana ce se

pretinde a fi titularul unui drept real asupra acelui bun, ea putand fi exercitata si de o alta

persoana in numele acesteia. Posesia poate fi sau nu conforma cu starea de drept; atunci cand

este conforma cu starea de drept, se considera ca posesia este legitima, in caz contrar ea este

nelegitima. Indiferent daca este legitima sau nelegitima, chiar daca este o stare de fapt, posesia

este protejata de lege. Sub acest aspect, instanta suprema a decis ca nimanui nu-i este permis,

chiar daca ar fi proprietar sau coproprietar, sa intre in posesia bunului impotriva vointei celui

care o exercita efectiv.

Posesia constituie o stare de fapt de natura a produce unele drepturi pentru posesor si nu

trebuie tratata ca un drept real. Constituind un fapt exterior, detinerea in fapt a bunului este usor

de stabilit, deoarece orice persoana poate recunoaste personal o situatie de fapt.

Dar simpla detinere materiala a bunului nu este suficienta. De exemplu, vedem o

persoana lucrand constant o suprafata de teren; nu stim insa daca acea persoana poseda terenul ca

proprietar, ca un posesor sub nume de proprietar sau ca un detentor precar (de exemplu, este un

arendas). Pentru aceasta este necesar sa analizam elementele intrinseci ale posesiei, adica

elementele constitutive ale acesteia: corpus si animus.


10 | P a g e

2. Elementele posesiei

2.1. Elementul material (corpus). Corpus constituie elementul material al posesiei. Absenta lui

face imposibila posesia. Dar asa cum corpus nu poate exista fara animus, tot astfel animus fara

corpus nu poate oferi calitatea de posesor.

Corpus constituie o multitudine de acte materiale care sunt exercitate direct asupra

bunului. Actele prin care se concretizeaza corpus variaza in raport de natura fizica a bunului (de

exemplu, intr-un fel se exercita posesia asupra unei cladiri si altfel asupra unui teren), precum si

in raport de dreptul real invocat de cel care invoca corpus.

Elementul corpus cumuleaza un ansamblu de acte materiale. In ce priveste actele juridice,

s-a considerat, intr-o opinie pe care nu o impartasim, ca elementul corpus s-ar putea materializa

si in anumite acte juridice pe care le-ar incheia posesorul: locatiune, depozit, comodat etc.

Potrivit art. 917 din NCC, „posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate

asupra bunului fie in mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei alte

persoane”. Aceasta regula a fost mostenita din dreptul roman, potrivit caruia, pater familias

putea poseda prin intermediul fiilor sai sau sclavilor sai.

Un posesor mai poate dobandi elementul corpus si prin intermediul unui mandatar

special. De asemenea, persoanele lipsite de capacitate de exercitiu si persoanele juridice exercita

posesia prin reprezentantul lor legal.

2.2. Elementul intentional (animus). Pentru a fi posesor nu este suficient sa existe doar

elementul corpus, fiind absolut necesar inca un element esential: animus. Acest element

psihologic (animus) consta in vointa posesorului de a stapani bunul pentru el, sub nume de

proprietar sau titular al altui drept real.

Elementul animus il gasim reglementat in cateva articole din Codul civil. Astfel, in art.

916, cere ca persoana care stapaneste bunul se comporte ca un proprietar sau ca un titular al unui

alt drept real (de ex. uzufruct, uz, abitatie).

Pentru a uzucapa, dobanditorul primeste bunul de la un detentor precar (locatar,

depozitar, creditor gajist, comodatar etc.). Daca ar primi bunul de la insusi proprietarul sau, ar

dobandi insasi dreptul de proprietate.

Elementul intentional trebuie sa existe neaparat in persoana posesorului. Doar minorii si

alienatii mintali dobandesc posesia prin intermediul reprezentantilor lor.

Art. 919, alin. 1 din Noul Cod civil prevede ca, " Pana la proba contrara, acela care

stapaneste bunul este prezumat posesor". Aceasta inseamna ca legiuitorul a inteles sa instituie o

prezumtie in favoarea posesorului, in sensul ca poseda sub nume de proprietar, ramanand sarcina

adevaratului proprietar de a dovedi ca posesorul este un simplu detentor precar.

Art. 919, alin. 3 prevede ca, atunci " Pana la proba contrara, posesorul este considerat

proprietar, cu exceptia imobilelor inscrise in cartea funciara". Deci, atat timp cat nu se face

dovada ca a avut loc o intervertire a posesiei, se prezuma ca detentorul a continuat sa-si pastreze

calitatea de detentor precar.


11 | P a g e

3. Formele posesiei

Din punct de vedere juridic, posesia imbraca mai multe forme, care se diferentiaza unele

de altele si genereaza consecintie juridice distincte.

In primul rand, o persoana poate detine un bun in temeiul unei conventii cu proprietarul,

cu obligatia de a-l restitui acestuia. Este situatia detentorului precar care nu poseda pentru sine, ci

pentru altul ceea ce si face sa nu fie propriu-zis un posesor in intelesul legii.

In al doilea rand, este vorba de o persoana care se comporta fata de bun ca un titular al

dreptului. In acest caz, asupra bunului posesorul exercita o putere de fapt.

In al treilea rand, posesia ca atribut al dreptului de proprietate, este exercitata de insusi

titularul dreptului.

Vom examina sintetic cele trei trepte privind exercitarea puterii persoanei asupra

bunurilor mobile si imobile.

3.1. Detentia precara

Nu trebuie sa se confunde posesia cu detentia. Chiar daca in ambele cazuri bunul se afla

in puterea fizica a persoanei, detentorul detine bunul pentru altul, fara sa se comporte ca titularul

unui drept real.

Detentorul este obligat sa restituie bunul asa incat posesia sa nu contine decat unul din

elementele constitutive esentiale si anume: corpus. Chiar si atunci cand se foloseste de bun (cum

ar fi cazul locatarului), detentorul nu este un posesor, deoarece el trebuie sa remita bunul. Ceea

ce-i lipseste detentiei precare este elementul animus domini sau animus sibi habendi.

Detentori precari sunt, de exemplu, depozitarii, locatarii, comodatarii, creditorii gajistii,

carausii etc.

In acest sens, potrivit art. 918 din Noul Cod civil, „nu constituie posesie stapanirea unui

bun de catre un detentor precar, precum:

a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;

b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitatie sau servitute, fata de nuda

proprietate;

c) fiecare coproprietar, in proportie cu cotele-parti ce revin celorlalti coproprietari;

d) orice alta persoana care, detinand temporar un bun al altuia, este obligata sa il

restituie sau care il stapaneste cu ingaduinta acestuia”.

Detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei numai in cazurile si limitele

prevazute de lege.

Detentorul precar poseda intotdeauna pentru altul, motiv pentru care precaritatea este

echivalenta cu absenta posesiei. Posesorul nu beneficiaza nici de un drept real si nici de un drept


12 | P a g e

de creanta; dimpotriva, detentia este o stare de drept. Precaritatea constituie nu numai un viciu al

posesiei, dar chiar o cauza de excludere a posesiei.

Un detentor precar este si depozitarul. Cat timp bunul se afla in depozitul sau, el nu are

nici un drept de proprietate asupra lui, asa incat va trebui sa-l restituie in starea in care l-a primit.

In materia accesiunii imobiliare artificiale, constructorul de rea-credinta nu este

considerat un detentor precar asupra constructiei, pana in momentul in care proprietarul terenului

isi exercita dreptul de proprietate ci este considerat un adevarat posesor pana in momentul in care

proprietarul terenului isi va manifesta dreptul sau de proprietate.

Detentor precar poate fi si vanzatorul care, dupa incheierea contractului de vanzare-

cumparare, continua sa detina bunul vandut, pana la o data ulterioara, cand va fi predat

cumparatorului. Este cazul cand obligatia de a face (de predare a bunului) nu se suprapune cu

obligatia de a da (cea de transmitere a dreptului de proprietate). Deoarece vanzatorul este obligat

sa predea bunul cumparatorului el este considerat un simplu detentor precar.

O detentie precara va exista si in cazul contractului de antrepriza cand, intre finalizarea

lucrarii de catre antreprenor si predarea ei beneficiarului, trece o perioada de timp. Deoarece

antreprenorul are obligatia de predare a lucrarii, el nu va detine lucrarea sub nume de proprietar,

ci ca un detentor precar.

Art. 919 alin.1 NCC include printre detentorii precari si pe uzufructuari. Aceasta

prevedere legala este numai partial corecta. In doctrina juridica s-a considerat ca titularii

dezmembramintelor dreptului de proprietate n-ar fi decat niste posesori precari. Titularul

dezmembramantului de proprietate, fata de titularul dreptului de proprietate cu care a incheiat

conventia, este un detentor precar; in raport cu celelalte persoane, el fiind titularul unui drept real

este un posesor. De asemenea, cand dezmembramantul dreptului de proprietate este dobandit

prin alte modalitati decat conventie (de exemplu, prin lege), titularul nu este decat un detentor

precar. Asemenea posesori precari ar fi: uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului de abitatie,

superficiarul, titularul unei servituti.

Uzuarul sau titularul dreptului de abitatie este un simplu detentor precar in ce priveste

dreptul de proprietate grevat, dar un posesor propriu-zis referitor la dreptul sau real.

O dubla posesie exercita si superficiarul. Asupra constructiei al carui proprietar este,

superficiarul exercita posesia ca atribut al dreptului de proprietate, insa asupra terenului exercita

doar o detentie precara.

Codul civil, in art.919 alin.1, lit. d), include in categoria detentorilor precari si pe aceia

care "stapanesc bunul cu ingaduinta proprietarului". Asemenea posesori nu sunt considerati

posesorii sub nume de proprietari.

Este dificila o enumerare a tuturor detentorior precari, in afara celor mentionati, mai sunt

si altii, trasaturile lor juridice fiind determinate de natura juridica a actului care reglementeaza

raporturile dintre parti (de exemplu: creditorul gajist, carausul, posesia precara a

comostenitorului etc.).

Cu titlu de exceptie, Codul civil reglementeaza trei cazuri cand este posibila

intervertirea detentiei in posesie (art. 920 Noul Cod civil).


13 | P a g e

a) daca detentorul precar incheie cu buna-credinta un act translativ de proprietate cu

titlu particular cu alta persoana decat cu proprietarul bunului. De exemplu, chiriasul cumpara

imobilul in care locuieste de la un mostenitor, avand convingerea ca mostenitorul este

proprietarul bunului. Din momentul cumpararii, dobandind si animus sibi habendi, detentorul

precar devine un adevarat posesor.

b) daca detentorul precar savarseste impotriva posesorului acte de rezistenta neechivoce

in privinta intentiei sale de a incepe sa se comporte ca un proprietar; in acest caz, intervertirea

nu se va produce insa mai inainte de implinirea termenului prevazut pentru restituirea bunului.

Astfel de acte de rezistetnta pot consta in: chiriasul aduce la cunostinta proprietarului ca el este

adevaratul proprietar al bunului, depozitarul sau comodatarul refuza restituirea bunului, pentru

aceleasi motive etc. Simpla negare a dreptului de proprietate nu este insa suficienta; detentorul

trebuie sa recurga la acte concrete, de natura a provoca un conflict.

c) daca detentorul precar instraineaza bunul, printr-un act translativ de proprietate cu

titlu particular, cu conditia ca dobanditorul sa fie de buna-credinta. Deci tertul stapaneste bunul

pentru sine, cel care transmite bunul este un detentor precar, iar tertul de buna-credinta, se

considera proprietar, desi transmitatorul nu avea aceasta calitate.

Toate cele trei cazuri de interventie a detentiei precare sunt prevazute expres de Codul

civil.

In ce priveste cantarirea bunei-credinte la care face referire textul legal, alin. 2 al art. 920

NCC prevede ca in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, dobanditorul este de bunacredinta

daca inscrie dreptul in folosul sau intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare. In celelalte cazuri,

este de buna-credinta dobanditorul care nu cunostea si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa

cunoasca lipsa calitatii de proprietar a celui de la care a dobandit bunul.

3.2. Posesia sub nume de proprietar

Nu trebuie sa se confunde posesia ca stare de fapt cu posesia ca atribut al dreptului de

proprietate, ceea ce inseamna ca din punct de vedere juridic nu exista o similitudine intre posesie

si proprietate. Astfel un proprietar poate fi si posesorul bunului sau dar sunt situatii cand un

posesor nu se bucura si de dreptul de proprietate asupra bunului. Un asemenea posesor, caruia ii

lipseste dreptul de proprietate asupra bunului, se comporta insa ca un adevarat proprietar fata de

bunul respectiv.

Legiuitorul protejeaza posesia, oferind inclusiv cai procesuale pentru a o apara in justitie

(actiunile posesorii); in acelasi timp posesia produce insemnate efecte juridice permitand chiar

dobandirea proprietatii asupra bunului prin intermediul uzucapiunii.

3.3.Posesia ca atribut al dreptului de proprietate

Cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt: posesia, folosinta si dispozitia. Posesia

este o componenta esentiala a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale. Posesia ofera


14 | P a g e

proprietarului posibilitatea sa se foloseasca efectiv de bunul sau, asa incat proprietatea insasi fara

jus possidendi nu ar exista.

4. Dobandirea si pierderea posesiei

4.1. Dobandirea posesiei.

Pentru a opera posesia, este necesar ca sa fie intrunite cele doua elemente constitutive:

corpus si animus. Stapanirea materiala a bunului determina sa se prezume vointa de a pastra

bunul pentru sine. Dobandirea prin stapanirea materiala rezulta fie dintr-un fapt unilateral al

posesorului, atunci cand el exercita din proprie initiativa acte materiale de detinere si folosinta,

fie din predarea lucrului de catre fostul posesor, fie, in sfarsit, dintr-o transmitere de la vechiul

posesor pentru cauza de moarte. Minorii si alienatii mintali dobandesc posesia prin intermediul

reprezentantilor lor. Dar posesia poate fi dobandita si prin intermediul unui mandatar sau a unui

gerant de afaceri.

Referitor la mandatar, este necesar sa posede pentru mandant si nu pentru el insusi.

Gerantul de afaceri va poseda doar in contul geratului.

Elementul animus este cel care conserva din punct de vedere calitativ posesia. Atat timp

cat posesorul renunta sa mai posede pentru sine sau posesia este intrerupta de catre un tert,

posesorul devine un simplu detentor precar.

4.2. Pierderea posesiei.

Posesia poate fi pierduta atunci cand se pierd elementele sale, corpus si animus.

Potrivit art. 921 NCC, posesia inceteaza prin:

a) transformarea sa in detentie precara;

b) instrainarea bunului;

c) abandonarea bunului mobil sau inscrierea in cartea funciara a declaratiei de renuntare

la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;

d) pieirea bunului;

e) trecerea bunului in proprietate publica;

f) inscrierea dreptului de proprietate al comunei, orasului sau municipiului, dupa caz,

conform art. 889 alin. (2);

g) deposedare, daca posesorul ramane lipsit de posesia bunului mai mult de un an.

Modalitatea cea mai obisnuita de pierdere este atunci cand ambele elemente constitutive

se pierd, cum ar fi cazul instrainarii bunului sau abandonarii lui.

Alta modalitate este, deci, atunci cand se pierde doar elementul material (corpus), cum ar

fi situatiile: bunul este distrus in intregime, este pierdut sau este trecut in posesia altei persoane.

Posesia mai poate fi pierduta si in cazul disparitiei bunului din cauze de forta majora.


15 | P a g e

Pierderea elementului animus determina, de asemenea, ca posesia sa inceteze. Prin

intermediul intervertirii titlului, posesorul devine un simplu detentor precar, ceea ce face ca sa

posede pentru altul.

In cazul constitutului posesor, proprietarul instraineaza bunul sau, dar dupa instrainare,

dobanditorul il lasa in continuare instrainatorului, cu titlu de depozit sau inchiriere. In acest caz,

transmitatorul va detine bunul ca un detentor precar.

Sunt situatii cand pierderea posesiei poate avea loc impotriva vointei posesorului. De

exemplu, bunul a intrat in domeniul public al statului sau unei unitati administrativ-teritoriale sau

a intrat in posesia altuia, impotriva vointei posesorului. In acest ultim caz, posesorul va putea

recurge la actiunile posesorii, pentru a redobandi posesia imobilului.

5. Calitatile si viciile posesiei

5.1. Consideratii generale

Este posibil ca un posesor sa aiba atat corpus, cat si animus si totusi sa nu beneficieze de

efectele juridice ale posesiei. Aceasta inseamna ca simplul fapt de a cumula cele doua elemente

constitutive ale posesiei nu este suficient. Legea mai cere indeplinirea si a altor conditii.

Astfel, art. 922 NCC, dispune ca in afara situatiilor prevazute de lege, nu poate produce

efecte juridice decat posesia utila.

Deoarece nu sunt suficiente cele doua elemente esentiale, corpus si animus sibi habendi,

Codul civil prevede necesitatea ca posesia sa indeplineasca si urmatoarele calitati: sa fie

continua, netulburata si publica. Absenta cel putin a uneia dintre aceste calitati face ca posesia sa

devina viciata astfel incat ea nu va mai produce nici un efect.

Legea caracterizeaza calitatile posesiei prin prezentarea situatiei contrare a viciilor care o

pot afecta.

Vechiul cod civil mentiona, pe langa cele trei calitati mentinute si de Noul Cod civil

(continuitatea, netulburarea si publicitatea) inca doua calitati ce trebuia sa caracterizeze o

posesie: neintreruperea ei si exercitarea sub nume de proprietar.

Legiuitorul a ales sa le inlature din enumerarea aminitita, intrucat aceste conditii au fost

adesea considerate inutile de catre majoritatea autorilor romani si practica instantelor

judecatoresti, intrucat inexistenta lor nu viciaza posesia, ci pur si simplu o impiedica sa mai

existe.

In aceste conditii, singurele vicii veritabile ale posesiei ar fi: discontinuitatea, violenta, si

clandestinitatea.

5.2. Posesia sa fie continua. Viciul discontinuitatii

Art.923 din Noul Cod civil prevede in mod expres, ca „Posesia este discontinua atat timp

cat posesorul o exercita cu intermitente anormale in raport cu natura bunului”.


16 | P a g e

Continuitatea exista atunci cand bunul este stapanit cu regularitatea pe care o cere natura

lui.

Caracterul de continuitate nu exclude, insa, anumite intermitente. De altfel, textul de lege

cere ca intermitentele sa nu fie "anormale", de unde concluzia ca sunt admisibile intermitentele

normale.Prevederea amintita isi dovedeste utilitatea in special in ceea ce priveste bunurile

utilizate sezonier. La aceasta se mai adauga situatia cand posesorul abandoneaza bunul.

Discontinuitatea este un viciu absolut, ce poate fi invocat de catre orice persoana

interesata. Pana la proba contrara, insa, continuitatea posesiei este prezumata. In doctrina juridica

s-a considerat chiar ca posesia mai veche ar putea prezuma posesia actuala.

Discontinuitatea este un viciu temporar (deoarece nu-si mai produce efectele cand actele

de stapanire au devenit regulate, conform naturii bunului) si in mod obisnuit, e aplicabila

bunurilor imobile.

5.3. Posesia sa fie netulburata. Viciul violentei

Potrivit art. 924 NCC, posesia este tulburata atat timp cat este dobandita sau conservata

prin acte de violenta, fizica sau morala, care nu au fost provocate de o alta persoana.

Este necesar ca posesia sa nu fi debutat si mentinuta prin acte de violenta fizica sau

psihica. Chiar daca posesia a inceput pasnic, dar a fost conservata prin acte de violenta, ea nu-si

va produce efectele. Posesia sa fie netulburata pe tot parcursul ei, deoarece aceasta conditie este

impusa de insusi art.924 Cod civil care dispune ca posesia nu trebuie "conservata prin acte de

violenta". Cu toate acestea, pentru a se considera tulburata posesia, va trebui ca actele de violenta

sa aiba o anumita gravitate. In cazul actelor usoare de violenta, care nu duc la pierderea materiala

a bunului, posesorul se limiteaza la o stare de expectativa, asa incat posesia nu se considera

viciata.

Utilitatea posesiei nu va fi atinsa insa, daca actele de violenta savarsite de catre posesor

au fost provocate de catre un tert. In caz contrar, s-ar ajunge la concluzia injusta ca posesorul

aflat in legitima aparare a pastrat posesia prin acte de violenta.

Violenta este un viciu relativ, asa ca, acest viciu va putea fi invocat numai de cei in

privinta carora posesiunea a avut un asemenea caracter. Este un viciu temporar (deoarece posesia

redevine utila in momentul in care au incetat actele de violenta); acest viciu este aplicabil atat in

ce priveste posesia imobilelor, cat si posesia mobilelor.

5.4. Posesia sa fie publica. Viciul clandestinitatii

Asemenea proprietarului si posesorul trebuie sa exercite posesia in vazul tuturor. Codul

civil nu prevede ce inseamna publicitatea posesiei, dar defineste posesia clandestina. Astfel,

conform art. 925 din Noul Cod civil, " Posesia este clandestina, daca se exercita astfel incat nu

poate fi cunoscuta". De fapt, legiuitorul a dorit ca posesia sa fie astfel exercitata, incat sa poata fi


17 | P a g e

cunoscuta de cel impotriva caruia este exercitata. Este necesar ca posesia sa fie publica pe toata

durata ei.

S-a stabilit ca este necesar ca posesia sa se exercite public pentru ca proprietarul sa poata

afla de posesia ce se exercita impotriva sa. Legea nu prevede insa si conditia ca proprietarul sa

aiba efectiv cunostinta de imprejurarea ca bunul sau este posedat de altul.

Este dificil de imaginat o posesie clandestina in cazul bunurilor imobile, motiv pentru

care clandestinitatea este intalnita de regula la bunurile mobile. Reamintim ca, chiar daca posesia

nu este publica, dar proprietarul putea sa o cunoasca, atunci nu opereaza viciul clandestinitatii. In

cazul in care posesia debuteaza clandestin, dar ulterior devine publica, sau invers, principiul

aplicabil este ca publicitatea trebuie sa se manifeste pe intreaga durata a posesiei.

Potrivit art. 927 NCC, posesia viciata devine utila indata ce viciul inceteaza.

6. Efectele posesiei

Efectele pe care le produce posesia pot fi grupate in patru mari categorii:

a) dobandirea proprietatii asupra bunului posedat;

b) prezumtia de proprietate;

c) dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta;

d) protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.

6.1. Dobandirea proprietatii asupra bunului posedat

In ce priveste primul grup de efecte juridice ale posesiei, vom distinge dupa cum posesia

se exercita in materie imobiliara. Prin intermediul uzucapiunii se vor dobandi proprietatea sau

alte drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite, in conditiile determinate de lege.

Referitor la bunurile mobile, legiuitorul nu a considerat necesar sa conditioneze

dobandirea proprietatii prin trecerea unei perioade de timp; s-a considerat ca posesia valoreaza

titlu de proprietate. Astfel, potrivit art. 935 NCC, oricine se afla la un moment dat in posesia

unui bun mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra

bunului. De asemenea, persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act

translativ de proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui

bun din momentul luarii sale in posesie efectiva (art. 937 NCC).

Atat timp cat posesia nu este viciata, ea produce anumite efecte juridice. Spre deosebire

de posesia de rea-credinta, posesia de buna-credinta produce mai multe efecte.

Buna-credinta consta in credinta pe care o are posesorul ca el este proprietarul bunului pe

care il poseda, fara ca sa aiba vreun titlu.

In materia imobilelor, art. 920, alin. 2 Cod civil prevede ca in cazul imobilelor inscrise in

cartea funciara, dobanditorul este de bunacredinta daca inscrie dreptul in folosul sau intemeindu-

se pe cuprinsul cartii funciare. In celelalte cazuri, este de buna-credinta dobanditorul care nu


18 | P a g e

cunostea si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a celui de la

care a dobandit bunul. Buna-credinta trebuie sa existe la momentul intrarii in posesia bunului.

Art. 938 NCC prevede ca este de buna-credinta posesorul care nu cunostea si nici nu

trebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a instrainatorului. Buna-

credinta trebuie sa existe la data intrarii in posesia efectiva a bunului

Fata de posesorul de rea-credinta, este normal ca posesorul de buna-credinta sa

beneficieze de o serie de avantaje. Morala este cea care impiedica sa se puna semnul egalitatii

intre buna si reaua credinta. Cu toate acestea, mai multe ratiuni obliga la protejarea chiar si a

posesiunii de rea-credinta. Un tert care trateaza chiar cu un posesor de rea-credinta doreste ca

drepturile sale sa fie consolidate.

Se considera ca posesia de rea-credinta produce urmatoarele efecte: permite posesorului

sa recurga la actiunile posesorii, pentru apararea posesiei sale; determina sa se poata dobandi

proprietatea asupra bunului posedat uzucapiunea extratabulara de 10 ani.

Posesorul de buna-credinta poate recurge si el la actiunile posesorii, insa consecintele

juridice ale bunei credinte sunt diferite de cele ale relei credinte. In primul rand, buna-credinta

constituie o prezumtie de proprietate. Spre deosebire de posesorul de rea-credinta, posesorului de

buna-credinta ii vor reveni fructele lucrului. In timp ce posesorul de rea-credinta nu poate

dobandi proprietatea asupra bunurilor decat prin uzucapiunea extratabulara de 10 ani, posesorul

de buna-credinta, in cazul bunurilor mobile, este prezumat proprietarul lor, prin simplul fapt al

posesiei; avand si o cauza legitima, in cazul imobilelor, va putea dobandi proprietatea asupra

bunurilor respective prin uzucapiunea tabulara de 5 ani.

6.2. Prezumtia de proprietate

Fara sa distinga, art 935 din Noul Cod civil dispune ca " Oricine se afla la un moment dat

in posesia unui bun mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate

asupra bunului ".

Prezumtia de proprietate actioneaza atat in privinta bunurilor mobile, cat si a celor

imobile. Posesorul este prezumat a fi titularul insusi dreptului de proprietate.

Mai mult, potrivit art. 936 NCC, “cu exceptia cazurilor prevazute de lege, posesia de

buna-credinta a bunului mobil asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juridice constitutive

sau translative de drepturi reale”.

Aparenta dreptului este creata de posesie si ofera posesorului, in caz de litigiu, o situatie

privilegiata, deoarece sarcina probei revine celui care ii contesta dreptul. Intr-o eventuala actiune

in revendicare, posesorul va avea calitatea de parat si va beneficia de doua prezumtii esentiale,

care-l scutesc de sarcina probei: prezumtia de buna-credinta si prezumtia de proprietate. Desigur,

aceste prezumtii raman valabile pana la proba contrarie. Pe de alta parte, pentru a avea calitatea

de parat intr-o actiune in revendicare nu este absolut necesar ca posesorul sa fie de buna-credinta.

Prezumtia de proprietate este mult mai putemica in materie mobiliara, decat in imobiliara.

Astfel, in cazul bunurilor mobile, opereaza in favoarea posesorului o prezumtie absoluta de

proprietate (juris et de jure). In acest caz, posesiunea valoreaza insusi titlu de proprietate. Potrivit


19 | P a g e

art. 937 NCC, “persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de

proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din

momentul luarii sale in posesie efectiva”.

Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de buna-

credinta, daca actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3 ani de la data la

care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului.

Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care vinde

in mod obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica, iar actiunea in

revendicare a fost introdusa inauntrul termenului de 3 ani, posesorul de buna-credinta poate

retine bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit vanzatorului.

In cazul bunurilor imobile exista doar o prezumtie simpla de proprietate, care va putea fi

inlaturata prin proba contrarie.

Posesia permite posesorului sa figureze in calitate de parat in actiunea in revendicare.

Calitatea de parat intr-o asemenea actiune o va avea posesorul de buna-credinta sau cel de rea-

credinta, indiferent daca se urmareste revendicarea unui bun mobil sau imobil.

6.3. Dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta

In principiu, fructele se cuvin proprietarului, dar prin exceptie, ele vor fi percepute de

posesorul de buna-credinta.

In dreptul roman, posesorul de buna-credinta putea detine numai fructele bunurilor

consumptibile, insa legislatiile moderne au extins dreptul dobanditorului de buna-credinta asupra

tuturor fructelor. Posesorul de buna-credinta poseda ca proprietar, in temeiul unui titlu de

proprietate, fara sa cunoasca viciile acestuia. Singura conditie pentru a culege fructele este buna-

credinta a posesorului.

Posesorul trebuie sa fie de buna-credinta la data perceperii fructelor. Fructele civile

percepute anticipat revin posesorului in masura in care buna sa credinta se mentine la data

scadentei acestora.

In cazul fructelor produse de imobile inscrise in cartea funciara, buna-credinta se

apreciaza in raport cu conditiile cerute tertilor dobanditori pentru a respinge actiunea in

rectificare.

In celelalte cazuri, posesorul este de buna-credinta atunci cand are convingerea ca este

proprietarul bunului in temeiul unui act translativ de proprietate ale carui cauze de ineficacitate

nu le cunoaste si nici nu ar trebui, dupa imprejurari, sa le cunoasca. Buna-credinta inceteaza din

momentul in care cauzele de ineficacitate ii sunt cunoscute.

La posesiune, posesorul este convins ca percepe fructele in calitate de proprietar, titlul

nefiind decat un aspect al bunei-credinte. Tocmai titlul aparent valabil constituie un element de

natura a defini buna-credinta a posesorului. Posesorul va percepe fructele in temeiul bunei sale

credinte chiar daca actul ar fi lovit de nulitate absoluta; aceasta pentru ca dispozitiile art. 920 lit.

a) si 948 alin. 4 din Noul Cod civil nu disting intre titlurile lovite de nulitate relativa sau

absoluta.


20 | P a g e

Posesorul, dupa ce buna lui credinta a incetat, va restitui fructele neculese la timpul

potrivit, fiind considerate percepute la timpul potrivit fructele culese in conditii normale, adica

cele naturale la coacere sau, dupa caz, la maturizarea lor, iar cele civile la implinirea scadentei.

Buna-credinta fiind prezumata de lege, ramane sarcina reclamantului sa faca dovada

relei-credinte a posesorului.

Daca principiul restitutio in integrum sufera o exceptie in ipoteza posesorului de buna-

credinta, el se aplica integral in situatia posesorului de rea-credinta. Acesta va restitui nu numai

fructele pe care le-a perceput pe toata durata folosirii bunului, dar si fructele pe care a neglijat sa

le perceapa.

Posesorul de rea-credinta trebuie sa restituie fructele percepute, precum si contravaloarea

acelora pe care a omis sa le perceapa.

7. Actiunile posesorii

7.1. Consideratii generale

Posesiunea produce o serie de efecte jurdice, indiferent daca este o simpla aparenta a

dreptului sau este conforma cu dreptul. Legiuitorul a inteles sa protejeze posesia fara sa puna in

discutie realitatea dreptului. Indiferent daca posesia este exercitiul unui drept sau o aparenta a

acestuia, legiuitorul a dorit sa o ocroteasca. Motivele care ar justifica o asemenea protectie sunt

urmatoarele:

In mod obisnuit, posesorul este si proprietarul bunului. Ocrotindu-se posesia se va proteja

practic inclusiv propretatea. Intr-adevar, posesiunea fiind o prezumtie a existentei dreptului,

legea ocroteste posesiunea, usurand astfel situatia adevaratului titular, dandu-i mijlocul sa se

apere fara a mai avea nevoie sa dovedeasca direct existenta dreptului sau.

Pe de alta parte, interesele ordinei sociale au impus asigurarea protectiei posesiei.

Nimanui nu-i este permis sa-si faca singur dreptate, iar cel care pretinde un drept asupra bunului

posedat de altul, in caz de conflict, singura solutie va fi cea de sesizare a justitiei.

Potrivit art. 949 NCC, cel care a posedat un bun cel putin un an poate solicita instantei

de judecata prevenirea ori inlaturarea oricarei tulburari a posesiei sale sau, dupa caz,

restituirea bunului. De asemenea, posesorul este indreptatit sa pretinda despagubiri pentru

prejudiciile cauzate. Mai mult, exercitiul actiunilor posesorii este recunoscut si detentorului

precar.

7.2. Distinctia dintre actiunile posesorii si actiunile petitorii

In timp ce proprietatea va putea fi aparata prin actiunile petitorii, posesia va fi ocrotita

prin intermediul actiunilor posesorii (art. 949 si 952 NCC si art.674-676 Cod procedura civila).

Absenta unor cai legale de aparare a posesiei, l-ar impiedica pe posesor ca, in caz de tulburare


21 | P a g e

sau deposedare, sa-si ocroteasca posesia. Este cazul, mai ales al posesorilor fara nici un titlu, care

poseda bunul imobil pentru a dobandi dreptul de proprietate asupra lui prin efectul uzucapiunii;

un asemenea posesor trebuie sa aiba la indemana o cale legala sa-si protejeze posesia, ca urmare

a efectelor juridice pe care le va produce in viitor, deoarece, in caz contrar, s-ar afla oricand la

discretia celor care ii tulbura posesia.

Doctrina jurdica si jurisprudenta au considerat ca actiunile posesorii imbraca doua forme:

actiunea posesorie in complangere si actiunea posesorie in reintegrare.

Orice posesor va putea recurge la aceste actiuni, indiferent daca este un neproprietar, un

proprietar exclusiv sau un coproprietar, ori chiar un detentor precar. Jurisprudenta a stabilit ca

actiunea posesorie poate fi intentata chiar si impotriva proprietarului.

Exista deosebiri fundamentale intre actiunile posesorii si actiunile petitorii. In timp

ce actiunea posesorie pune in discutie doar faptul posesiei, exercitarea ei nefiind conditionata de

existenta unui titlu, actiunile petitorii abordeaza problema dreptului de proprietate sau al altui

drept real. Sfera persoanelor care pot recurge la actiunea posesorie este mult mai larga decat cea

care poate promova actiunea in revendicare. Apoi, spre deosebire de actiunile in revendicare,

actiunile posesorii se solutioneaza intotdeauna de urgenta si cu precadere.

Actiunile posesorii vor putea fi promovate de posesor atunci cand are loc o tulburare sau

o deposedare; tulburarea sau deposedarea pot fi consecintele unor acte materiale sau acte

juridice. Indiferent daca tulburarea sau deposedarea are loc prin acte materiale sau acte juridice,

esential este ca faptul posesiei este lezat. Asa incat, daca prin tulburare sau deposedare nu se

contesta posesia, atunci actiunea posesorie nu-si are justificarea, ci ar putea fi intentata cel mult o

actiune in despagubiri.

Posesorul este liber sa opteze fie pentru actiunea posesorie, fie pentru actiunea petitorie.

7.3. Partile intr-o actiune posesorie

7.3.1. Calitatea de reclamant intr-o actiune posesorie

Normal este ca actiunea posesorie sa fie intentata de posesorul a carui posesie a fost

lezata. Acesta poate sa fie insusi proprietarul, deoarece posesia nu este decat un atribut al

dreptului de proprietate si ea insasi va putea fi protejata.

Pe langa proprietar, vor putea promova actiunile posesorii titularii unor drepturi reale:

uzufructuarul, uzuarul, superficiarul, titularul dreptului de abitatie sau servitute. Actiunea

posesorie poate fi introdusa de orice posesor care poseda bunul imobil sub nume de proprietar,

dar si de catre detentorii precari, asa cum expres se precizeaza la art. 949, alin. 2 din Noul Cod

civil, excluzandu-se situatia cand autorul tulburarii este tocmai cel pentru care ei exercita

posesia.

7.3.2. Calitatea de parat intr-o actiune posesorie

Actiunea posesorie va trebui intentata impotriva autorului tulburarii sau deposedarii.

Actiunea poate fi introdusa impotriva succesorilor cu titlu universal ai acestuia.


22 | P a g e

Potrivit art. 950 NCC, actiunile posesorii pot fi introduse si impotriva

proprietarului. Actiunea nu poate fi insa introdusa impotriva persoanei fata de care exista

obligatia de restituire a bunului.

In ipoteza in care paratul va declara ca a actionat din dispozitia unui tert, posesorul

reclamant fie ca isi va indrepta actiunea impotriva tertului, fie direct impotriva celui care a

produs tulburarea, raspunderea acestuia intemeindu-se pe calitatea sa de mandatar.

Exceptand unele dezmembraminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi, uzufructul sau

servitutea, care vor putea fi protejate pe calea actiunii posesorii, asemenea actiuni nu vor putea fi

indreptate impotriva contractantilor.

Daca autorul tulburarii sau deposedarii decedeaza, actiunea posesorie va fi indreptata

impotriva mostenitorului care are posesia bunului.

7.4. Obiectul actiunii posesorii

In timp ce dreptul roman permitea protectia posesiei inclusiv la bunurile mobile, dreptul

modern recunoaste posibilitatea de a apara posesia numai in cazul bunurilor imobile. Solutia

este, intr-adevar, logica, deoarece, potrivit prevederilor 935 din Noul Cod civil, posesorul de

buna-credinta al unui bun mobil este prezumat a fi proprietarul acelui bun. Aceasta inseamna ca,

titularul va putea recurge oricand la actiunea in revendicare.

Actele de tulburare sau deposedare trebuie sa fie intentionate si sa nu se limiteze la

simple afirmatii sau reclamatii la adresa posesorului.

Daca actele de tulburare sau deposedare sunt insotite si de daune produse posesorului,

odata cu solutionarea actiunii posesorii judecatorul va hotari si cu privire la recuperarea

prejudiciului. Pentru a se promova o actiune posesorie nu este absolut necesar ca actele de

tulburare sau deposedare sa produca prejudicii.

In prezent, atat cladirile cat si terenurile cu sau fara constructii, aflandu-se in cicuitul

civil, pot forma obiectul actiunilor posesorii. De asemenea, fiind posibila constituirea de drepturi

reale asupra terenurilor (cum ar fi, de exemplu, superficia), acestea vor putea fi protejate pe calea

actiunilor posesorii. Imobilul care formeaza obiectul actiunii posesorii trebuie sa fie determinat;

o universalitate de bunuri, nefiind susceptibila de posesie, nu poate face obiectul actiunii

posesorii.

7.5. Termenul de exercitare a actiunii posesorii

Potrivit art. 951 din Noul Cod civil, in caz de tulburare ori de deposedare, pasnica sau

violenta, actiunea se introduce in termenul de prescriptie de un an de la data tulburarii sau

deposedarii.

Daca tulburarea ori deposedarea este violenta, actiunea poate fi introdusa si de cel care

exercita o posesie viciata, indiferent de durata posesiei sale.


23 | P a g e

Aceasta masura de favoare acordata posesorului ce nu poate dovedi o posesie utila este

menita sa descurajeze actele de violenta, pentru ca impunerea unor conditii de admisibilitate mai

nerestrictive a restrange semnificativ posibilitatea de aparare impotriva unei astfel de conduit

nesociale.

7.6. Luarea masurilor pentru conservarea bunului posedat

Daca exista motive temeinice sa se considere ca bunul posedat poate fi distrus ori

deteriorat de un lucru aflat in posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrari, precum

ridicarea unei constructii, taierea unor arbori ori efectuarea unor sapaturi pe fondul invecinat,

posesorul poate sa ceara luarea masurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, daca este

cazul, incetarea lucrarilor.

Potrivit art. 952, alin. 2 din Noul Cod civil, pana la solutionarea cererii, posesorul ori,

dupa caz, cealalta persoana poate fi obligata la plata unei cautiuni, lasate la aprecierea instantei,

numai in urmatoarele situatii:

a) daca instanta dispune, in mod provizoriu, deplasarea lucrului ori incetarea lucrarilor,

cautiunea se stabileste in sarcina posesorului, astfel incat sa se poata repara prejudiciul ce

s-ar cauza paratului prin aceasta masura;

b) daca instanta incuviinteaza mentinerea lucrului in starea sa actuala ori continuarea

lucrarilor, cautiunea se stabileste in sarcina paratului astfel incat sa se asigure posesorului

sumele necesare pentru restabilirea situatiei anterioare.


24 | P a g e

TEMA A III-A - TEORIA GENERALĂ A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Definirea legala a dreptului de proprietate a fost completata prin reglementarea noului

Cod civil (in raport cu art. 480 din vechiul Cod civil) in sensul celor evidentiate de doctrina.

Noua reglementare defineste acest drept prin continutul sau, adica prin atributele

conferite de dreptul de proprietate: posesia, folosinta si dispozitia.

Astfel, in noua reglementare, se consfinteste dreptul real al titularului de a poseda, de a

folosi si de a dispune (jus posidendi, jus utendi, jus fruendi si jus abutendi) de bunul sau,

proprietate privata, atribute ce pot fi exercitate in mod absolut, exclusiv si perpetuu, cu

respectarea limitelor legale.

1. Continutul juridic al dreptului de proprietate

Continutul juridic al dreptului de proprietate este acelasi cu cel din textul art. 480 din

vechiul Cod civ., si anume, atributele dreptului de proprietate sunt urmatoarele:

1.1. Posesia (jus posidendi) reprezinta, sub aspect juridic, apropierea stapanirii bunului care este

obiectul dreptului de proprietate, practic, relatia dintre proprietar si bunul sau. Astfel, posesia ca

element de drept exprima dreptul de a apropria si a stapani bunul, spre deosebire de posesia

exercitata ca stare de fapt.

1.2. Folosinta (jus utendi si jus fruendi) ca atribut al dreptului de proprietate, spre deosebire de

termenul folosit in limbajul comun, in terminologia juridica reprezinta dreptul proprietarului de a

se servi personal de bunul sau in functie de natura acestuia. Desigur, aceasta prerogativa a

titularului nu trebuie exercitata abuziv. Exercitarea acestui atribut nu exclude insa dreptul

proprietarului de a nu se folosi de bunul sau pierde prin neuz dreptul de proprietate.

Cea de a doua latura a atributului folosintei (jus fruendi, fructus) reprezinta dreptul

proprietarului de a culege fructele produse periodic de bunul sau, fara a se consuma substanta

acestuia. Astfel, fructele se deosebesc de producte - care consuma substanta bunului.

Fructele, conform art. 548 N.C.C., reprezinta acele produse care deriva din folosirea unui

bun, fara a diminua substanta acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale si civile.

i. Fructele naturale sunt produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute fara

interventia omului, cum ar fi acelea pe care pamantul le produce de la sine,

productia si sporul animalelor.


25 | P a g e

ii. Fructele industriale sunt produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute ca

rezultat al interventiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.

iii. Fructele civile se numesc si venituri. Fructele civile sunt veniturile rezultate din

folosirea bunului de catre o alta persoana in virtutea unui act juridic, precum

chiriile, arenzile, dobanzile, venitul rentelor si dividendele.

Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale si industriale se dobandeste la data

separarii de bunul care le-a produs. Dreptul de proprietate asupra fructelor civile se dobandeste zi

cu zi.

Spre deosebire de fructe, productele sunt produsele obtinute dintr-un bun cu consumarea

sau diminuarea substantei acestuia, precum copacii unei paduri, piatra dintr-o cariera si altele

asemenea. Fructele si productele se cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispune altfel.

1.3. Dispozitia (jus abutendi, abusus) este atributul dreptului de proprietate, care are doua forme:

dispozitia materiala si dispozitia juridica.

Dispozitia materiala se refera la bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanta a caror

substanta juridica este in materialitatea titlului. Dispozitia materiala presupune dreptul proprieta-

rului ca, el insusi sau prin alta persoana, sa consume substanta bunului, sa culeaga productele, sa

modifice, sa transforme sau sa distruga bunul.

Dispozitia juridica. Exercitarea acestui atribut se realizeaza prin acte juridice de

dispozitie intre vii (inter vivos) sau pentru cauza de moarte (mortis causa). In acest sens, acte de

instrainare a dreptului de proprietate intre vii pot fi: vanzarea, donatia, contractul de renta

viagera, contractul de intretinere etc., iar pentru cauza de moarte legatul.

2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

In Codul civil, la art. 480, sunt enumerate caracterele juridice ale dreptului de proprietate

(exclusiv si absolut) iar in noul Cod civil, la art. 555 alin. (1), se adauga si al treilea caracter

consacrat de doctrina, si anume, perpetuitatea. Astfel, in noua reglementare, dreptul de

proprietate este absolut, exclusiv si perpetuu.

2.1. Caracterul absolut

Caracterul absolut al dreptului de proprietate, intr-o prima abordare ,,poate fi privit in

sensul diferentierii de drepturile relative”, fara a fi luat in considerare numai caracterul sau

opozabil erga omnes, care, de altfel, caracterizeaza toate drepturile absolute. Acest caracter

trimite mai degraba la un drept deplin, complet.

2.2. Caracterul exclusiv


26 | P a g e

Caracterul exclusiv prin care se inteleg nu numai puterile depline ale titularului dreptului,

ci si monopolul acestuia asupra bunului sau si excluderea tertilor, inclusiv a autoritatilor publice.

Exceptie face proprietatea comuna, caz in care exista mai multi proprietari asupra aceluiasi bun

in acelasi timp, situatie in care am putea vorbi de exercitarea in comun a monopolului de catre

coproprietari.

2.3.Caracterul perpetuu

Caracterul perpetuu este corolarul perpetuitatii dreptului de proprietate privata, in sensul

ca acesta dureaza atata timp cat exista bunul.

Asadar, dreptul de proprietate, drept perpetuu, include si ideea transmisibilitatii sale, fie

prin acte juridice intre vii, fie pe calea succesiunii.

Tot asemenea, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este evidentiat si de

imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a

dreptului de proprietate fiind determinata de pieirea bunului.

Asadar, dreptul de proprietate este transmisibil, cu exceptia bunurilor care fac obiectul

dreptului de proprietate publica sau a cazurilor de inalienabilitate legala ori conventionala a

bunurilor proprietate privata.

3. Formele dreptului de proprietate

Proprietatea este publica sau privata.

Sunt obiect al proprietatii private toate bunurile de uz sau de interes privat apartinand

persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care

alcatuiesc domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale.

Mostenirile vacante se constata prin certificat de vacanta succesorala si intra in domeniul

privat al comunei, orasului sau municipiului, dupa caz, fara inscriere in cartea funciara. Imobilele

cu privire la care s-a renuntat la dreptul de proprietate se dobandesc, fara inscriere in cartea

funciara, de comuna, oras sau municipiu, dupa caz, si intra in domeniul privat al acestora prin

hotararea consiliului local. Mostenirile vacante si imobilele cu privire la care s-a renuntat la

dreptul de proprietate, aflate in strainatate, se cuvin statului roman.

Bunurile obiect al proprietatii private, indiferent de titular, sunt si raman in circuitul civil,

daca prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi instrainate, pot face obiectul unei urmariri silite si

pot fi dobandite prin orice mod prevazut de lege.

Bunurile statului si ale unitatilor administrativ-teritoriale care, prin natura lor sau prin

declaratia legii, sunt de uz sau de interes public formeaza obiectul proprietatii publice, insa

numai daca au fost legal dobandite de catre acestea.

Daca prin lege nu se prevede altfel, dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata

se aplica si dreptului de proprietate publica, insa numai in masura in care sunt compatibile cu

acesta din urma.


27 | P a g e

TEMA A IV-A. INTINDEREA SI LIMITELE JURIDICE

ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Intinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor

In noul Cod civil, art. 559 alin (1) nu face altceva decat sa precizeze ca proprietatea

terenului, luata ca un dat, se intinde si asupra subsolului si a spatiului de deasupra terenului, cu

respectarea limitelor legale.

Proprietarul poate face, deasupra si in subsolul terenului, toate constructiile, plantatiile si

lucrarile pe care le gaseste de cuviinta, in afara de exceptiile stabilite de lege, si poate trage din

ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este tinut sa respecte, in conditiile si in

limitele determinate de lege, drepturile tertilor asupra resurselor minerale ale subsolului,

izvoarelor si apelor subterane, lucrarilor si instalatiilor subterane si altora asemenea.

Apele de suprafata si albiile acestora apartin proprietarului terenului pe care se formeaza

sau curg, in conditiile prevazute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a

apropria si de a utiliza, in conditiile legii, apa izvoarelor si a lacurilor aflate pe terenul respectiv,

apa freatica, precum si apele pluviale.

Totodata proprietarul terenului este tinut sa respecte, in limitele si in conditiile

determinate de lege, drepturile tertilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor si

apelor subterane, lucrarilor instalatiilor subterane etc.

De asemenea, in economia reglementarii se regasesc si prevederi privind apele de

suprafata si albiile acestora care apartin proprietarului terenului pe care se formeaza sau curg

apele, izvoarele si lacurile aflate pe terenul respectiv, in conditiile legii.

2. Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata (art. 556 N.C.C.)

Dispozitiile art. 555 N.C.C., astfel cum am vazut, precizeaza in mod expres atributele si

caracterele dreptului de proprietate, dar in limitele determinate de lege, conditie legala absoluta

pentru exercitarea prerogativelor acestui drept.

Potrivit art 556 N.C.C. dreptul de proprietate poate fi exercitat in limitele materiale ale

obiectului sau. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaza obiectul dreptului de

proprietate, cu ingradirile stabilite prin lege.


28 | P a g e

Se instituie astfel un criteriu corporal de limitare a exercitiului dreptului de proprietate –

limitele materiale ale obiectului sau.

Astfel, limitarea priveste atat corporabilitatea bunului, cat si vointa legiuitorului. Un

astfel de exemplu l-ar putea constitui dreptul proprietarului de a folosi subsolul proprietatii sale

imobiliare, insa, potrivit art 44 alin. (5) din Constitutie, acesta poate fi folosit si de o autoritate

publica pentru executarea unor lucrari de interes general.

Alin. (2) al art. 556 precizeaza posibilitatea limitarii exercitarii atributelor dreptului de

proprietate prin efectul legii. Alin. (3) al aceluiasi articol mentioneaza ca limitarile se pot face si

prin conventie, daca legea nu o interzice.

Cu alte cuvinte, limitarile pot fi rezultatul vointei legiuitorului, a judecatorului sau chiar a

vointei proprietarului.

Reglementarea limitelor juridice le clasifica in: limite legale, limite conventionale si

limite judiciare

Exceptiile de la garantarea dreptului de proprietate sunt doar cele prevazute de

Constitutie, si anume: exproprierea pentru cauza de utilitate publica si confiscarea.

2.1. Limitele legale

Dispozitiile comune privind aceste ingradiri (art. 602 N.C.C.) precizeaza ca legea (deci

orice lege) poate limita exercitarea dreptului de proprietate atat in interes public, cat si in interes

privat. Credem, insa ca nu ar putea fi vorba decat despre o lege organica, fiind in discutie dreptul

de proprietate.

Avand in vedere interesul ocrotit prin aceste limitari, noul Cod civil precizeaza la art 602

alin. (2) ca, in cazul limitarilor in interes privat, acestea pot fi modificate ori desfiintate temporar

prin acordul partilor, ceea ce are intelesul ca aceste norme au caracter dispozitiv, si nu imperativ,

asa cum credem ca este normal sa fie in cazul limitarilor in interes public. Codul nu distinge insa

normele imperative, cum ar fi in cazul regulilor privind protectia mediului, protectie ce

reprezinta un interes public major, asa cum, de altfel, precizeaza si Legea-cadru pentru protectia

mediului, de normele privind buna vecinatate, care pot fi si dispozitive.

In Constitutie, la art 44 alin. (7), se prevede expres ca ,,Dreptul de proprietate obliga la

respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati”, precum ,,si la

respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului".

Prin aceste prevederi din noul Cod civil, ce sunt reglementate in Capitolul III, Cartea a

III-a, au fost eliminate, de fapt, servitutile naturale si servitutile legale reglementate in vechiul

Codul civil.

In noul Cod civil, a fost preluata din doctrina conceptia potrivit careia servitutile naturale

si legale nu sunt de fapt servituti, ci restrictii legale aduse dreptului de proprietate ce izvorasc din

raporturile de vecinatate.


29 | P a g e

Asadar, in conceptia noului Cod civil, ele sunt calificate ca fiind limite legale ale

dreptului de proprietate, regasindu-se in Sectiunea I-a a Capitolului III din Cartea a III-a a acestui

Cod.

2.1.1. Folosirea apelor

Art. 604 N.C.C. introduce prin par. 2 al Capitolului III, Sectiunea 1, „Reglementari

privind folosirea apelor", incepand cu cele care privesc curgerea fireasca a apelor, ceea ce

reprezinta servitutea de curgere a apelor in Codul civil (art 578); numai ca in noul Cod civil,

aceasta limita legala in favoarea fondului superior da posibilitatea proprietarului fondului inferior

„sa ceara autorizarea justitiei spre a face, pe fondul sau pe cheltuiala sa, lucrarile necesare pentru

schimbarea directiei apelor", in cazul in care situatia initiala ii cauzeaza prejudicii.

Aceste dispozitii sunt nou introduse in Codul civil. La randul sau, proprietarul fondului

superior este obligat sa nu efectueze nicio lucrare de natura sa agraveze situatia fondului inferior.

Articolul urmator, art 605 din N.C.C., instituie reguli privind curgerea provocata a apelor,

situatie in care, proprietarul fondului inferior nu poate impiedica curgerea apelor.

In acest sens, poate fi vorba de tasnirea apelor, pe fondul superior ori din cauza unor

lucrari subterane sau din secarea terenurilor mlastinoase ori a apelor folosite in scop casnic,

agricol sau industrial, cu conditia ca aceasta curgere sa preceada varsarea intr-un curs de apa sau

intr-un sant.

Intr-o asemenea situatie, proprietarul fondului superior este obligat sa aleaga calea si

mijloacele de scurgere de natura sa aduca prejudicii minime, fiind, de asemenea, obligat la plata

unei despagubiri juste si prealabile.

Despagubirea ar putea fi justa,intrucat, desigur, este vorba de prejudiciul integral care

trebuie reparat; cat priveste insa caracterul prealabil, conditia este mai greu de realizat, deoarece

curgerea apei este adesea instantanee. Reglementarea din noul Cod precizeaza ca aceste

dispozitii nu se aplica in cazul in care pe fondul inferior se afla o constructie cu curte si gradina

sau un cimitir.

Art. 606 N.C.C prevede ca proprietarul care vrea sa foloseasca pentru irigarea terenului

sau apele naturale si artificiale de care poate dispune in mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala

sa exclusiva, sa faca pe terenul riveranului opus lucrarile necesare pentru captarea apei.

De asemenea, potrivit art. 607 N.C.C., proprietarul caruia ii prisoseste apa pentru

necesitatile curente este obligat ca, in schimbul unei juste si prealabile compensatii, sa ofere

acest surplus pentru proprietarul care nu si-ar putea procura apa necesara pentru fondul sau decat

cu o cheltuiala excesiva. Proprietarul nu poate fi scutit de aceasta obligatie pretinzand ca ar putea

acorda surplusului de apa o alta destinatie decat satisfacerea necesitatilor curente. El poate insa

cere despagubiri suplimentare proprietarului aflat in nevoie, cu conditia de a dovedi existenta

reala a destinatiei pretinse.

Acestea sunt mai degraba reguli privind buna vecinatate si care trebuie respectate si

aplicate in cadrul acestui concept, exprimand buna-credinta ce se impune in relatiile de

vecinatate.


30 | P a g e

Potrivit art. 608 N.C.C., proprietarul poate acorda orice intrebuintare izvorului ce ar

exista pe fondul sau, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobandite de proprietarul

fondului inferior.

Proprietarul fondului pe care se afla izvorul nu poate sa ii schimbe cursul daca prin

aceasta schimbare ar lipsi locuitorii unei localitati de apa necesara pentru satisfacerea nevoilor

curente.

Proprietarul fondului pe care se afla izvorul poate cere repararea prejudiciilor cauzate de

persoana care, prin lucrarile efectuate, a secat, a micsorat ori a alterat apele sale.

Daca starea de fapt o permite, proprietarul fondului poate pretinde restabilirea situatiei

anterioare, atunci cand apa era indispensabila pentru exploatarea fondului sau.

2.1.2. Picatura stresinii

Potrivit art. 611 N.C.C., proprietarul este obligat sa isi faca streasina casei sale astfel

incat apele provenind de la ploi sa nu se scurga pe fondul proprietarului vecin.

2.1.3. Distanta si lucrarile intermediare cerute pentru anumite constructii, lucrari si

plantatii

Potrivit art. 612 N.C.C., orice constructii, lucrari sau plantatii se pot face de catre

proprietarul fondului numai cu respectarea unei distante minime de 60 de cm fata de linia de

hotar, daca nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel incat sa nu se

aduca atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanta minima se poate

face prin acordul partilor exprimat printr-un inscris autentic.

In lipsa unor dispozitii cuprinse in lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului

locului, arborii trebuie saditi la o distanta de cel putin 2 metri de linia de hotar, cu exceptia

acelora mai mici de 2 metri, a plantatiilor si a gardurilor vii.

In caz de nerespectare a distantei, proprietarul vecin este indreptatit sa ceara scoaterea

ori, dupa caz, taierea, la inaltimea cuvenita, a arborilor, plantatiilor ori a gardurilor vii, pe

cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.

Proprietarul fondului peste care se intind radacinile sau ramurile arborilor apartinand

proprietarului vecin are dreptul de a le taia, precum si dreptul de a pastra fructele cazute in mod

natural pe fondul sau.

2.1.4. Vederea asupra proprietatii vecinului

Potrivit art. 614 N.C.C., nu este permis sa se faca fereastra sau deschidere in zidul comun

decat cu acordul proprietarilor.

Este obligatorie pastrarea unei distante de cel putin 2 metri intre fondul, ingradit sau

neingradit, apartinand proprietarului vecin si fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea

lucrari ce ar fi orientate catre acest fond.

Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrari neparalele cu linia de hotar

spre fondul invecinat sunt interzise la o distanta mai mica de un metru.


31 | P a g e

Distanta se calculeaza de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fata

zidului in care s-a deschis vederea sau, dupa caz, pe linia exterioara a balconului, pana la linia de

hotar. Distanta, si in cazul lucrarilor neparalele, se masoara tot perpendicular, de la punctul cel

mai apropiat al lucrarii de linia de hotar si pana la aceasta linie.

Aceste dispozitii nu exclud dreptul proprietarului de a-si deschide, fara limita de distanta,

ferestre de lumina daca sunt astfel construite incat sa impiedice vederea spre fondul invecinat.

2.1.5. Dreptul de trecere

Dreptul de trecere, considerat in Noul Cod civil ca o limita legala a dreptului de

proprietate, este reglementat de acesta de la art. 617 1a art. 620.

Acest drept cunoaste in Noul Cod civil o reglementare care schimba natura juridica a

acestui drept din servitute in limita legala, nu se mai regaseste printre drepturile reale care

puteau fi aparate prin actiunea confesorie.

In literatura de specialitate se demonstreaza, cu argumente juridice, distinctia dintre

dreptul legal de trecere (servitute lato sensu) si servitutea legala de trecere (stricto sensu),

distinctie care, sub aspect practic, apare cu adevarat importanta atunci cand este vorba de

mijloacele juridice de aparare a acestui drept; in mod concret, dreptul sau servitutea de trecere,

sub aspect practic, sunt identice, dar diferite ca natura juridica.

Potrivit art. 617 N.C.C., proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publica are

dreptul sa i sa permita trecerea pe fondul vecinului sau pentru exploatarea fondului propriu.

Trecerea trebuie sa se faca in conditii de natura sa aduca o minima stanjenire exercitarii

dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publica; in cazul in care mai multe

fonduri vecine au acces la calea publica, trecerea se va face pe fondul caruia i s-ar aduce cele mai

putine prejudicii.

Sub alte aspecte, in noul Cod civil dreptul legal de trecere este imprescriptibil, iar in ceea

ce priveste exercitarea acestui drept, sunt reglementate situatii speciale, in care, daca lipsa

accesului la drumul public se datoreaza unor acte juridice de partaj, vanzare etc., va trebui

mentinuta calea de acces anterioara; tot asemenea, cand lipsa accesului este imputabila proprieta-

rului terenului infundat, dreptul de trecere poate fi stabilit numai cu consimtamantul

proprietarului care are acces la calea publica si cu plata dublului despagubirii. Legea nu prevede

insa si care este despagubirea ce in acest caz se dubleaza.

Cat priveste intinderea si modul de stabilire a dreptului de trecere, acestea sunt

determinate prin intelegerea partilor, prin hotarare judecatoreasca sau printr-o folosinta comuna

timp de 10 ani.

Termenul de prescriptie pentru dreptul la actiunea in despagubire pe care o are

proprietarul fondului aservit impotriva proprietarului fondului dominant incepe sa curga din

momentul stabilirii dreptului de trecere. In cazul in care inceteaza dreptul de trecere, proprietarul

fondului aservit este dator sa restituie despagubirea incasata, cu deducerea pagubei suferite in

raport cu durata efectiva a dreptului de trecere.


32 | P a g e

2.1.6. Dreptul de trecere pentru utilitati

Proprietarul este obligat sa permita trecerea prin fondul sau a retelelor edilitare ce

deservesc fonduri invecinate sau din aceeasi zona, de natura conductelor de apa, gaz sau altele

asemenea, a canalelor si a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, dupa caz, precum si a

oricaror alte instalatii sau materiale cu acelasi scop.

Aceasta obligatie subzista numai pentru situatia in care trecerea prin alta parte ar fi

imposibila, periculoasa sau foarte costisitoare. In toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata

unei despagubiri juste. Daca este vorba despre utilitati noi, despagubirea trebuie sa fie si

prealabila.

Cladirile, curtile si gradinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere, daca ea

are ca obiect conducte si canale subterane, in cazul in care acestea sunt utilitati noi.

De asemenea, proprietarul este obligat sa permita folosirea fondului sau pentru efectuarea

unor lucrari necesare fondului invecinat, precum si accesul vecinului pe terenul sau pentru

taierea crengilor si culegerea fructelor, in schimbul unei despagubiri, daca este cazul.

Proprietarul unui fond nu poate impiedica accesul altuia pentru a redobandi posesia unui

bun al sau, ajuns intamplator pe fondul respectiv, daca a fost instiintat in prealabil.

In toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justa despagubire pentru

prejudiciile ocazionate de reintrarea in posesie, precum si pentru cele pe care bunul le-a cauzat

fondului.

O noutate o constitute reglementarea starii de necesitate (art. 624 N.C.C.), care permite

folosirea sau chiar distrugerea unui bun al altuia, pentru a se apara pe sine ori pe altul de un

pericol iminent. In aceasta situatie, proprietarul bunului folosit sau distrus are dreptul sa ceara o

despagubire, numai de la cel care a fost salvat. Proprietarul care a provocat sau a favorizat

aparitia pericolului nu poate cere nicio despagubire.

O precizare necesara cu privire la aceste din urma limite legale este facuta in noul Cod

civil (art. 625), si anume, ca aceste ingradiri legale se completeaza cu reglementarile speciale

privind regimul juridic al anumitor bunuri cum ar fi de pilda, terenurile, constructiile de orice fel,

padurile, bunurile din patrimoniul national cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum

si altele asemenea.

2.2. Limite conventionale

Limitele conventionale sunt aduse dreptului de proprietate prin acte juridice prin care

titularul dreptului consimte la limitarea dreptului sau cu conditia ca, in acest fel, sa nu incalce

ordinea publica si bunele moravuri (art. 626 N.C.C.).

In cadrul limitelor conventionale, o noutate in reglementarea noului Cod civil o constituie

clauza de inalienabilitate (art. 627). Astfel, prin conventie sau testament (act juridic unilateral)

se poate interzice instrainarea unui bun, insa pentru o durata de cel mult 49 de ani, cu conditia sa

existe un interes serios si legitim. Termenul incepe sa curga din momentul dobandirii bunului, iar


33 | P a g e

dobanditorul poate sa ceara autorizarea instantei pentru a putea dispune de bun in cazul in care

motivul care a determinat clauza de inalienabilitate nu mai exista ori un interes superior

motiveaza anularea clauzei.

Cat priveste nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulata intr-un contract, aceasta atrage

nulitatea intregului contract daca aceasta clauza a fost determinanta la incheierea contractului.

Clauza de inalienabilitate poate sa nu fie expres mentionata intr-o conventie in cazul in

care se naste obligatia pentru dobanditorul bunului de a-i transmite unei persoane determinate

sau determinabile, clauza de inalienabilitate fiind subinteleasa.

In mod special, alin. (5) al art. 627 N.C.C. precizeaza ca „transmiterea bunului pe cale de

succesiune nu poate fi oprita prin stipularea inalienabilitatii”.

Cat priveste opozabilitatea clauzei de inalienabilitate, aceasta clauza poate fi invocata

numai daca este valabila si este supusa formalitatilor de publicitate prevazute de lege. In situatia

in care clauza de inalienabilitate este prevazuta intr-un contract cu titlu gratuit, clauza este

opozabila si creditorilor anteriori ai dobanditorului - in sensul ca acestia nu isi pot indestula

creantele prin vanzare a bunului respectiv.

Cu toate acestea, neindeplinirea conditiilor de opozabilitate nu il lipseste pe beneficiarul

clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se

conformeaza acestei obligatii.

Noul Cod civil prevede sanctiuni pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate (art.

629), si anume:

a) rezolutiunea contractului ceruta de instrainator in cazul incalcarii clauzei de catre

dobanditor;

b) anularea actului de instrainare la cererea instrainatorului sau a tertului pentru

nerespectarea clauzei;

c) imposibilitatea urmaririi bunului atata timp cat clauza produce efecte, daca prin

lege nu se prevede altfel.

2.3. Limite judiciare

Limitele judiciare sunt stabilite in interes privat si privesc in mod special relatiile de

vecinatate (art 630 N.C.C.).

De fapt, limitele judiciare ale exercitarii dreptului de proprietate privata sunt stabilite

printr-o judecata in echitate; aceasta insemnand aplicarea principiului egalitatii de tratament in

situatii legale.

Atata timp cat reglementarea legala, pe de o parte, sanctioneaza denegarea de dreptate

(nesolutionarea unei cereri deduse judecatii, motivata de absenta unor dispozitii legale), iar pe de

alta parte interzice judecatorului sa dea hotarari cu caracter normativ (art. 3, C.civ.), judecatorul,

in asemenea situatii, poate solutiona o pricina, chiar in absenta unor dispozitii legale exprese,

facand apel la analogia legii si la principiile generale de drept.


34 | P a g e

Asadar, in aplicarea acestei conceptii, judecatorul poate aprecia asupra limitelor intrinseci

ale dreptului de proprietate, asupra caracterului normal sau anormal al raporturilor de vecinatate

si poate fixa limitele judiciare ale exercitarii dreptului de proprietate.

Noul Cod civil precizeaza ca, in situatia in care proprietarul cauzeaza prin exercitarea

dreptului sau, inconveniente mai mari decat cele normale, in relatiile de vecinatate, instanta de

judecata poate sa-l oblige la despagubiri, precum si la restabilirea situatiei anterioare. La fel, in

cazul iminentei cauzarii unui prejudiciu, instanta, pe calea unei ordonante presedintiale, poate

dispune masurile necesare pentru prevenirea pagubei.

3. Stingerea dreptului de proprietate

Stingerea dreptului de proprietate se bucura in noul Cod civil (art. 562) de o reglementare

aparte, care, desigur, are in vedere proprietatea privata.

6.1. Pieirea bunului. O prima precizare care tine de esenta dreptului de proprietate si

priveste stingerea acestui drept se refera la pieirea bunului, deci a obiectului dreptului de

proprietate.

Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, acesta fiind imprescriptibil. Cu toate

acestea, dreptul de proprietate poate fi dobandit de alta persoana in conditiile determinate de

lege.

6.2. Abandonarea unui bun mobil de catre proprietarul sau reprezinta un mod de

stingere a dreptului de proprietate. Cat priveste insa un bun imobil, renuntarea la dreptul de

proprietate se face numai prin declaratie autentica, daca acesta este inscris in cartea funciara.

Momentul stingerii dreptului de proprietate asupra bunului mobil este momentul

abandonarii acestuia, iar pentru bunul imobil este momentul inscrierii in Cartea funciara a

declaratiei de renuntare.

6.3. Exproprierea, ca mod de stingere a dreptului de proprietate privata [alin. (3) art.

562], nu este prevazuta in noul Cod civil in termeni directi, ci gasim numai reglementarea

conditiilor in care se poate face.

De fapt, exproprierea pentru cauza de utilitate public este prevazuta de Constitutia

Romaniei la art 44 alin. (3), tot in mod indirect, ca exceptie de la prevederea constitutionala

privind garantarea si ocrotirea proprietatii private, si anume: „Nimeni nu poate fi expropriat

decat pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila

despagubire"

Sediul materiei acestei operatiuni juridice complexe, pe langa prevederile constitutionale,

se gaseste in vechiul Codul civil (art. 981) si in noul Cod civil [art 562 alin. (3)], in Legea nr.

33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica si in H.G. nr. 583/1994, de


35 | P a g e

aprobare a Regulamentului privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea

procedurilor prealabile in vederea declararii utilitatii pentru lucrari de interes national sau de

interes local. Toate aceste reglementari constituie dreptul comun in materia exproprierii.

O alta reglementare speciala este data prin Legea nr. 198 din 22 mai 2004 privind unele

masuri prealabile lucrarilor de constructie de autostrazi si drumuri nationale, completata

modificata prin Legea nr. 184/2008, care, fata de reglementarea initiala, credem ca putem afirma,

este o lege complet noua, atat cat priveste cauzele exproprierii, care s-au extins si la drumurile

judetene si locale, dar mai ales prin incalcarea dispozitiilor constitutionale privind dreapta si

prealabila despagubire.

Astfel, modificarea cuprinsa in art. 4 alin. (1) al Legii nr. 184/ 2008, prevede ca Guvernul

sau autoritatea publica competenta, dupa caz, aproba prin hotarare suma globala a despagubirilor

estimata de expropriator dupa un raport de evaluare, aceasta insemnand, de fapt, stabilirea

unilaterala de catre expropriator a valorii despagubirilor, fara acordul proprietarului imobilului

supus exproprierii.

Prin Legea nr. 184/2008 au fost, de asemenea, modificate termenele initial stabilite.

Astfel, cererea pentru plata despagubirilor trebuie depusa in termen de 10 zile de la data aducerii

la cunostinta publica, prin afisare la sediul Consiliului local pe raza caruia se afla si imobilul

supus exproprierii [art 5 alin. (2)], si nu in termen de 30 de zile cum era prevazut initial si care

este un termen minim general.

Mai mult decat atat, potrivit art. 9, alin. (1), expropriatul nemultumit de cuantumul

despagubirii stabilite unilateral consemnat, se poate adresa, in conditiile legii, instantei judecato-

resti in termen de 30 de zile de la data cand i-a fost comunicata hotararea (administrativa) de

stabilire a cuantumului despagubirii fara a putea contesta transferul dreptului de proprietate catre

expropriator.

De asemenea, o alta modificare importanta a reglementarii exproprierii este prevazuta de

alin. (2) al aceluiasi art 9, potrivit caruia lucrarile de utilitate publica privind drumurile, care fac

obiectul reglementarii, nu pot fi suspendate sau sistate la cererea vreunei persoane ce ar putea

invoca existenta unor litigii privind proprietatea sau posesia imobilului expropriat.

Unii autori au indicat neconstitutionalitatea acestor reglementari din legile speciale,

respectiv Legea nr. 198/ 2004 si Legea nr. 184/2008, care incalca dispozitiile art 44 alin. (3) si

ale alin. (6) din Constitutie, despagubirea nefiind fixata prin acordul comun intre proprietar si

expropriator, si nefiind in acest mod nici „dreapta" si nici „prealabila".

a) Procedura judiciara. Dispozitiile aplicabile etapei judiciare, anume art. 44 alin. (6) din

Constitutia Romaniei dispun: „Despagubirile prevazute la alineatele (3) ,si (5) se stabilesc de

comun acord cu proprietarul, iar in caz de divergenta, prin justitie"; este vorba de o procedura

civila speciala ce se completeaza cu dispozitiile legale ale procedurii civile de drept comun, si

anume:

- Instanta se sesizeaza dupa epuizarea procedurilor administrative;

- Instanta competenta (tribunalul in raza caruia este situat imobilul supus exproprierii) se

sesizeaza printr-o cerere de chemare in judecata (cererea de expropriere) a oricarei persoane

(fizice sau juridice) care poate proba un drept real sau un interes legitim privind imobilele supuse


36 | P a g e

exproprierii. In cazul in care in cerere nu sunt chemate in judecata toate persoanele aflate intr-o

atare situatie, judecatorul are obligatia de a cita toate persoanele.

b) Solutionarea cererii presupune verificarea indeplinirii conditiilor cerute de lege pentru

expropriere si stabilirea cuantumului despagubirilor. Partile pot insa incheia o tranzactie in fata

instantei cu privire la expropriere si la despagubiri, situatie in care instanta ia cunostinta de

aceasta si pronunta o hotarare de expedient.

De asemenea, stabilirea si distribuirea despagubirilor de catre instanta are in vedere si

dovedirea drepturilor celor care solicita sa fie despagubiti, iar in caz de litigiu intre persoanele

care formuleaza cereri de despagubire, drepturile acestora se stabilesc de catre instanta sesizata

in cadrul procedurii exproprierii, chiar daca procesul imbraca un caracter complex, in functie de

drepturile solicitate prin actiuni reale sau personale, pretinse prin cererile de despagubire.

Efectele juridice ale exproprierii sunt multiple si complexe, putand sa se regaseasca atat

in planul drepturilor reale, cat si in planul drepturilor de creanta. Efectele sunt aceleasi, indiferent

daca exista o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila sau o intelegere a partilor incheiata

anterior etapei judiciare a procedurii.

6.4. Confiscarea este o sanctiune cu caracter exceptional ce infrange inviolabilitatea

dreptului de proprietate privata si, pe cale de consecinta, nu poate fi consacrata decat in

reglementarile constitutionale.

Ca sanctiune, confiscarea este reglementata in legislatia penala si in legislatia

contraventionala, care statueaza conditiile in care se poate dispune confiscarea bunurilor folosite

sau destinate savarsirii infractiunilor sau contraventiilor ori care sunt rezultatul unor asemenea

fapte. Credem ca, reglementarea constitutionala de la art. 44 alin. (9), pentru a pune in evidenta

caracterul exceptional al confiscarii, prin care titularul dreptului poate fi lipsit de proprietatea

asupra bunului sau, contine dispozitia potrivit careia averea dobandita in mod licit nu poate fi

confiscata, iar caracterul licit al dobandirii este prezumat [alin. (8)].

Noul Cod civil, la alin. (4) al art 562, reglementeaza acest mod de stingere a dreptului de

proprietate printr-o negatie, ignorand, astfel, reguli de tehnica legislativa: „Nu pot fi supuse

confiscarii decat bunurile destinate sau folosite pentru savarsirea unor in actiuni ori contraventii

sau cele rezultate din acestea".


37 | P a g e

TEMA A V-A. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA

Potrivit art. 858 din Noul cod Civil, proprietatea publica este dreptul de proprietate ce

apartine statului sau unei unitati administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor

sau prin declaratia legii, sunt de uz ori de interes public, cu conditia sa fie dobandite prin unul

dintre modurile prevazute de lege.

1. Cadrul de reglementare

Constitutia Romaniei, la art 136 alin. (1), consacra proprietatea, institutie fundamentala,

ca fiind publica sau privata. Alin. (2) din reglementarea constitutionala desemneaza pe cei

doi titulari ai proprietatii publice, si anume: statul si unitatile administrativ-teritoriale; se

precizeaza ca aceasta forma a proprietatii este garantata si ocrotita de lege, asa cum la art. 44

alin. (2) se consfinteste si proprietatea privata este garantata si ocrotita, in mod egal, de lege,

indiferent de titular.

Art 136, alin. (3) enumera principalele categorii de bunuri care sunt obiectul exclusiv

al proprietatii publice: „Bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu

potential energetic valorificabil de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele

naturale ale zonei economice ,si ale platoului continental, precum alte bunuri stabilite de

legea organica.", iar la alin. (4) se consacra exercitarea dreptului de proprietate publica de

catre fiecare dintre cei doi titulari.

Reglementarile constitutionale cu caracter general, privind dreptul de proprietate

publica, au fost dezvoltate in cadrul Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul

juridic al acesteia.

Cadrul legal constitutional si cel stabilit prin Legea nr. 213/1998 sunt completate si de

dispozitiile Codului civil, ale Legii nr. 215/2001 privind administratia publica locala, cu

modificarile si completarile ulterioare, ale Legii nr. 18/1991 a fondului funciar (art 121-

124), ale Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica si ale

O.U.G. nr. 34 din 28 iunie 2006, privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate

publica.

In art. 858 este definit dreptul de proprietate publica prin desemnarea celor doi titulari

(statul si unitatile administrativ-teritoriale) carora le apartin, cu acest titlu, bunurile care, prin

natura lor sau prin declaratia legii, sunt de uz ori de interes public, cu conditia sa fi fost

dobandite prin unul dintre modurile prevazute de lege. Prin aceasta definitie sunt precizate si

criteriile pentru determinarea bunurilor care fac parte din domeniul public: uzul si interesul

public.


38 | P a g e

Reglementarea dreptului de proprietate publica din noul Cod civil se situeaza, de fapt, in

limitele impuse de Constitutie si de Legea nr. 213/1998, iar regimul juridic al acestuia, cu privire

la subiectele, obiectul, continutul si caracterele sale, sunt preluate din Legea nr. 213/1998.

2. Obiectul dreptului de proprietate publica

Potrivit art. 554 N.C.C., bunurile statului si ale unitatilor administrativ-teritoriale care,

prin natura lor sau prin declaratia legii, sunt de uz sau de interes public formeaza obiectul

proprietatii publice, insa numai daca au fost legal dobandite de catre acestea. Daca prin lege nu

se prevede altfel, dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica si dreptului de

proprietate publica, insa numai in masura in care sunt compatibile cu acesta din urma

Art 859 N.C.C., precizand obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publica, preia

integral textul art. 136 alin. (3) din Constitutie: „Constituie obiect exclusiv al proprietatii publice

bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil,

de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale

platoului continental, precum si alte bunuri stabilite prin lege organica. Celelalte bunuri care

apartin statului ori unitatilor administrativ-teritoriale fac parte, dupa caz, din domeniul public sau

din domeniul privat al acestora, insa numai daca au fost, la randul lor, dobandite prin unul dintre

modurile prevazute de lege.”.

Noul Cod civil delimiteaza, in art 860, domeniul public - national, judetean si local.

Delimitarea dintre domeniul public national, judetean si local se face in conditiile legii. Bunurile

care formeaza obiectul exclusiv al proprietatii publice a statului sau a unitatilor administrativ-

teritoriale potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului in domeniul

public al unitatii administrativ-teritoriale sau invers decat ca urmare a modificarii legii organice.

In celelalte cazuri, trecerea unui bun din domeniul public al statului in domeniul public al unitatii

administrativ-teritoriale si invers se face in conditiile legii.

3. Titularii dreptului de proprietate publica sunt:

a. Statul roman - asupra bunurilor din domeniul public de interes national;

b. unitatile administrativ-teritoriale (comuna, orasul, municipiul si judetul) - asupra

bunurilor din domeniul public de interes local si judetean.

Statul si unitatile administrativ-teritoriale sunt si titulari ai dreptului de proprietate privata

asupra bunurilor din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale. Acest

drept are, desigur, regimul de proprietate privata acelasi pentru toate persoanele fizice sau

persoanele juridice de drept public sau cu caracter privat.

Statul si unitatile administrativ-teritoriale sunt singurele subiecte care isi pot apropria

bunurile din domeniul public care apartin acestuia prin destinatia lor „de uz si de interes public",

precum si bunurile din domeniul privat cu regim juridic de drept comun apte de a participa la

circuitul civil si comercial al unei economii axate pe plata libera.


39 | P a g e

4. Continutul, limitele si caracterele dreptului de proprietate publica

Doctrina a considerat, dupa intrarea in vigoare a Constitutiei din anul 1991, ca exercitiul

prerogativelor dreptului de proprietate publica adica posesia, folosinta si dispozitia, imbraca o

forma specifica, si anume, exercitarea lor in regim de drept public.

Aceasta conceptie se regaseste, de altfel, in art. 2 din Legea 213/1998, care prevede:

„Statul si unitatile administrativ-teritoriale exercita posesia, folosinta si dispozitia asupra

bunurilor care alcatuiesc domeniul public, in limitele si in conditiile legii".

Dupa cum vom preciza in cele ce urmeaza, posesia si folosinta nu se exercita, neaparat, in

mod direct de care titularul dreptului de proprietate publica in special in situatia bunurilor de uz

public.

Cat priveste limitele exercitarii dreptului de proprietate publica, art 862 N.C.C., care

contine o noua dispozitie, ce nu se regaseste in Legea nr. 213/1998, si care precizeaza ca

exercitarea dreptului de proprietate publica se face in limitele prevazute de noul Cod civil si de

lege, fiind susceptibila, astfel, de orice limitare pentru respectarea dreptului de proprietate privata

compatibila cu uzul sau interesul public celui care ii sunt destinate bunurile.

Asadar, exprimam opinia, alaturi de alti autori, ca cele doua forme de proprietate, privata

si publica, care imbraca regimuri juridice diferite, dreptul de proprietate publica find, de fapt, o

exceptie de la dreptul comun, sunt in mod egal garantate si ocrotite de lege. Asadar, dreptul de

proprietate publica nu este reglementat „preferential" fata de dreptul de proprietate privata.

Aceste prevederi au caracter de noutate fata de reglementarile anterioare (Legea nr.

213/1998); textul este astfel corelat cu dispozitiile art. 53 din Constitutie referitor la restrangerea

exercitarii unor drepturi sau al unor libertati, desigur, numai prin lege si numai daca se impune

„...pentru apararea drepturilor si a libertatilor cetatenilor...".

Conform reglementarii noului Cod civil, limitele exercitarii dreptului de proprietate

publica au in vedere, cum am precizat deja, situatia in care limitarile sunt compatibile cu uzul si

folosul public caruia ii sunt destinate bunurile respective.

Un astfel de exemplu ar fi servitutea de trecere, in favoarea unui imobil proprietate

privata, pe un imobil proprietate publica care, credem, este de uz si de interes public (art. 13 din

Legea nr. 213/1998). Mentionam ca, in reglementarea noului Cod civil nu mai exista servitutea

de trecere ca servitute legala, fiind vorba, astfel, de un drept de trecere, o limita legala a dreptului

de proprietate publica (art. 621, N.C.C.).

In cazul unei incompatibilitati, aceasta se constata printr-un acord intre titularul

proprietatii publice si persoana interesata sau, in caz de divergenta, pe cale judecatoreasca,

situatie in care persoana interesata are dreptul la o justa si prompta despagubire. Observam ca

acest calificativ, „prompta", nu are niciun fel de inteles in plan juridic; credem ca va trebui sa se

gaseasca o solutie, deoarece „prompt" nu presupune niciun termen de care sa tina autoritatea.


40 | P a g e

5. Modurile de dobandire si de stingere a dreptului de proprietate publica

Dobandirea dreptului de proprietate publica, in noul Cod civil, in conformitate cu

prevederile art. 863, preluand solutiile legale existente, se face prin: achizitie publica,

expropriere pentru cauza de utilitate publica, donatie sau legat acceptat in conditiile legii, daca

bunul, prin natura sau prin vointa dobanditorului, devine de uz ori de interes public, prin

transferul din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativteritoriale in domeniul

public al acestora.

Conform legii un nou mod de dobandire a proprietatii publice, potrivit aceleiasi - litera d)

- este conventia cu titlu oneros, daca bunul, prin natura lui sau prin vointa dobanditorului, devine

de uz si de interes public.

Acest nou mod de dobandire a dreptului de proprietate publica, prin conventie cu titlu

oneros, este de fapt un contract de vanzare-cumparare supus reglementarilor de drept comun.

Dorinta dobanditorului, de a destina bunul astfel dobandit uzului si interesului public, tine de

cauza contractului, adica de motivele partilor de a incheia contractul. Dobanditorul, care nu poate

fi decat unul dintre cei doi titulari ai dreptului de proprietate publica, respectiv statul sau unitatile

adrninistrativ-teritoriale, isi exprima astfel, conform principiului libertatii contractuale, vointa in

limitele legii.

Dreptul de proprietate publica se stinge (art. 864 N.C.C.) daca bunul a pierit ori daca a

fost trecut in domeniul privat, in cazul in care uzul sau interesul public nu mai exista.

6. Caracterele dreptului de proprietate publica

Dreptul de proprietate publica este un drept absolut, exclusiv si perpetuu. Bunurile ce fac

obiectul dreptului de proprietate publica sunt inalienabile (nu pot fi instrainate), imprescriptibile

(din punct de vedere achizitiv, deci nu pot fi uzucapate) si insesizabile (nu pot fi urmarite).

Proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz si nu poate fi dobandita de terti

prin uzucapiune sau, dupa caz, prin posesia de buna-credinta asupra bunurilor mobile.

In Constitutie, la art. 136 alin. (4), se consacra doar inalienabilitatea bunurilor proprietate

public si textul este suficient, deoarece imprescriptibilitatea si insesizabilitatea sunt efectele

juridice ale faptului ca aceste bunuri nu sunt alienabile. Astfel, ele nu pot fi dobandite de nicio

persoana prin uzucapiune si nu pot fi urrnarite prin procedura executarii silite, nefiind

susceptibile de vanzare prin licitatie publica in vederea satisfacerii creantelor creditorului.

7. Exercitarea dreptului de proprietate publica

Art. 861 alin. (3) N.C.C. prevede ca „in conditile legii, bunurile proprietate publica pot fi

date in administrare sau in folosinta, pot fi concesionate ori inchiriate".


41 | P a g e

Desigur, in aceste moduri titularii dreptului de proprietate publica li pot exercita

prerogativele (atributele) ce tin de continutul juridic al acestui drept.

Exercitarea dreptului de proprietate publica se poate face asupra unor bunuri direct si

nemijlocit de catre autoritatile publice competente sau de alte autoritati publice, in calitate de

organe de conducere ale persoanelor juridice, titulari ai acestui drept de proprietate.

In cele mai multe cazuri, exercitarea atributelor sau a unora dintre acestea se realizeaza

prin intermediul unor subiecte de drept civil. Astfel, cea mai mare parte a bunurilor proprietate

publica sunt incredintate, prin acte de putere, sau prin norme juridice, unor anumite persoane

juridice, adeseori infiintate in acest scop.

Unele bunuri sunt atribuite prin contract unor persoane juridice de drept privat ori chiar

persoanelor fizice. Alteori, pot fi date in folosinta, cu titlu gratuit, pe termen limitat, in favoarea

institutiilor de utilitate publica, ori inchiriate. Temeiul legal al incredintarii unor bunuri

proprietate publica in scopul folosirii sau exploatarii lor se regaseste in Constitutie - in textul art.

136 alin. (4) - si in Legea nr. 213/1998 - art. 17.

8. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate publica

Drepturile reale constituite pentru exercitarea dreptului de proprietate publica prin altul

sunt, conform noului Cod civil (art 866), urmatoarele: dreptul de administrare, dreptul de

concesiune si dreptul de folosinta cu titlu gratuit.

Deoarece inchirierea nu da nastere unui drept real, se vor aplica dispozitiile cuprinse in

Legea nr. 213/1998 (art. 14-16), conform carora inchirierea bunurilor proprietate publica se

aproba, dupa caz, prin Hotarare a Guvernului sau a Consiliilor locale.

8.1. Dreptul de administrare

Potrivit Legii nr. 213/1998, titularii dreptului de administrare nu pot fi decat: regiile

autonome; prefecturile si autoritatile publice centrale si locale cu personalitate juridica

(ministere, agentii nationale, consilii judetene si consilii locale); institutiile publice de interes

national, judetean sau, dupa caz, local.

Titularii dreptului de administrare au calitate procesuala cu privire la acest drept, cu

obligatia de a indica titularul dreptului de proprietate.

Constituirea dreptului de administrare, conform art 1, alin. (2) din Legea nr. 213/1998 si

art. 867 alin, (1) N.C.C., se dispune (in putere publica) prin Hotarare a Guvernului sau a

consiliului local. Asadar, intre titularul dreptului de proprietate publica si cel al dreptului de

administrare exista raporturi administrative.

Dreptul de administrare derivat din dreptul de proprietate publica in cadrul raporturilor de

drept civil are o fiinta proprie, de sine statatoare, fiind un drept real principal, absolut, opozabil

tuturor (erga omnes), dar inopozabil titularului dreptului de proprietate publica, el putand fi

retras, revocat de catre autoritatea publica ce 1-a constituit.


42 | P a g e

Natura juridica a raporturilor de drept public dintre titularul dreptului de proprietate si

titularul dreptului de administrare, care exclude opozabilitatea, dupd cum am mentionat mai sus,

face ca dreptul de administrare sa nu fie un dezmembramant al dreptului de proprietate; amintim

in acest context si inalienabilitatea bunurilor proprietate public, care, de asemenea, face im-

posibila dezmembrarea dreptului de proprietate publica.

Continutul juridic dreptului de administrare

Potrivit art. 12 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, titularul acestui drept poate sa posede, sa

foloseasca si sa dispuna de bunul aflat in administrare, in conditiile stabilite in actul de atribuire.

Posesia titularului dreptului de administrare nu cuprinde decat elementul corpus,

deoarece animus (intentia de a poseda pentru sine) nu are cum sa existe. Asadar, sub aspectul

intentiei, titularul dreptului real nu poate sa se considere decat un titular al dreptului real de

administrare.

Folosinta conferita titularului dreptului de administrare presupune posibilitatea, dar si

obligatia, de a utiliza bunurile proprietate publica conform actului de constituire sau, cu alte

cuvinte, de a le „pune in lucru" conform obiectului sau de activitate.

Titularii dreptului de administrare pot culege fructele naturale sau industriale produse de

bunurile pe care le au in administrare, daca legea nu prevede altfel.

Cu privire la fructele civile (cum ar fi, de exemplu, chiriile), acestea se cuvin, in cota-

parte de 20-50%, titularului dreptului de administrare, iar cota-parte de 50-80% se face venit la

bugetul de stat sau, dupa caz, la bugetul local (art. 16 din Legea nr. 213/1998).

Dispozitia. Dat fiind faptul ca dreptul de proprietate publica este inalienabil, inclusiv

nesusceptibil de dezmembraminte, dispozitia nu poate privi decat o eventuala transmitere a drep-

tului de administrare, potrivit reglementarilor in vigoare. Astfel, este prevazuta posibilitatea

transmiterii, fara plata, a unor bunuri in stare de functionare, care nu mai sunt necesare titularului

dreptului, cu alte cuvinte, de la o institutie publica in administrarea altei institutii publice.

Poate fi insa vorba si de o dispozitie materiala a titularului dreptului de administrare in

cadrul executarii unor lucrari, cum ar fi, de pilda, taieri de arbori, exploatarea bogatiilor

subsolului, excavarea de pamant etc.

8.2. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publica

Reglementarea legala: Constitutia Romaniei (art 136 alin. (4) teza a II-a), Legea nr.

213/1998, O.U.G nr. 34/2006 si Normele metodologice de aplicare aprobate prin H.G. nr. 168

din 15 februarie 2007.

De mentionat ca O.U.G. nr. 34/2006, spre deosebire de Legea nr. 219/1998, in prezent

abrogata, nu ingaduie decat concesionarea bunurilor proprietate publica.

Reglementarea actuala, care pare a avea ca obiect al concesionarii numai bunurile

proprietate publica, in realitate priveste atat lucrarile publice, cat si serviciile publice, asa cum se


43 | P a g e

prevede la art. 1 din O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achizitie publica, a

contractelor de concesiune de lucrari publice si a contractelor de concesiune de servicii publice.

Dreptul de concesionare asupra bunurilor din domeniul public este privit ca un drept real.

Titularul dreptului de concesiune asupra bunurilor proprietate publica poate fi orice

persoana fizica sau persoana juridic romana sau straina [art. 87, alin. (2) N.C.C.].

Constituirea dreptului de concesiune se face prin contractul de concesiune care, ad

validitatem, trebuie sa imbrace forma scrisa, iar partile sunt o autoritate publica numita conce-

dent, care transmite, pe o perioada determinata, unei persoane denumita concesionar (care

actioneaza pe riscul si pe raspunderea sa) dreptul si obligatia de a exploata un bun proprietate

publica, in schimbul unei redevente. Contractul de concesiune apare, astfel, ca un contract intuitu

personae, solemn, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesiva si constitutiv

de drepturi reale.

Continutul juridic al contractului de concesiune, ca si dreptul de administrare, presupun,

chiar in lipsa unei prevederi exprese in Legea nr. 213/1998, dreptul concesionarului de a poseda,

a folosi si a dispune de bunul concesionat in limitele prevazute de lege si de contractul de

concesionare.

Astfel, posesia, ca atribut de drept, apartine concesionarului in aceasta calitate, iar

folosinta (usus si fructus) inseamna dreptul de a culege sau de a percepe in proprietate fructele

produse de bunurile concesionate, iar atributul dispozitiei materiale asupra bunurilor poate fi

concretizat, in conditiile legii si ale contractului de concesionare, prin dobandirea in proprietate a

productelor.

Doctrina a furnizat aceste solutii, care au fost preluate de noul Cod civil in art. 872 alin.

(2).

Inalienabilitatea dreptului de concesiune, ca drept intuitu personae, si-a gasit consacrarea

in art. 872 alin. (1) N.C.C., care precizeaza ca, sub sanctiunea nulitatii absolute, concesionarul nu

poate instraina si nici greva bunurile date in concesiune ori bunurile destinate ori rezultate din

concesiune si care trebuiesc restituite concedentului la stingerea concesiunii.

O prevedere speciala o constituie dreptul concedentului de a controla modul de exercitare

a dreptului de concesiune conform dispozitiilor legale si contractului de concesiune.

Apararea in justitie a dreptului de concesiune, precum si a dreptului de administrare,

reglementata in noul Cod civil, face trimitere la art. 696 alin. (1) din acelasi cod, si anume, la

actiunea confesorie de la superficie, dezmembramant al dreptului de proprietate, ce poate fi

intentata impotriva oricarei persoane care impiedica exercitarea acestui drept real, chiar si

impotriva proprietarului.

Actiunea confesorie este aceea prin care se pot apara dezmembramintele dreptului de

proprietate, iar dreptul de administrare si dreptul de concesiune nu sunt dezmembraminte ale

dreptului de proprietate publica, deoarece acesta nu este susceptibil de dezmembraminte, dupa

cum am aratat.

Stingerea dreptului de concesiune are loc la implinirea termenului prevazut in contract,

dar si in cazul in care interesul national sau local o impune, prin denuntarea unilaterala a


44 | P a g e

contractului de catre concedent cu plata unei despagubiri juste si prealabile. Plata despagubirii

este in sarcina concedentului, iar in caz de dezacord, este competenta instanta de judecata.

De asemenea, in cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de catre concesionar,

contractul poate fi reziliat de catre concedent cu plata unei despagubiri, in sarcina

concesionarului. Tot astfel, in cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de care concedent,

rezilierea poate fi facuta de concesionar cu plata despagubirilor in sarcina concedentului. In cazul

disparitiei din cauza de forta majora a bunului concesionat sau in cazul imposibilitatii obiective a

concesionarului de a-1 exploata, stingerea dreptului se face prin renuntare, fara plata unei

despagubiri.

Fata de termenii folositi, credem ca putem sa intelegem prin „imposibilitate obiectiva"

lipsa vinei (sau a culpei?) concesionarului, iar prin renuntare, un mod de incetare a contractului.

De altfel, in literatura juridica se opineaza ca aceste cauze obiective trebuie sa fie

constatate de concedent, iar renuntarea abuziva nu duce la incetarea contractului.

Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publica este exercitat in regim de

drept public, iar prin caracterele juridice, modul de constituire, de exercitare si, mai ales, de

modificare ori stingere unilaterala prin vointa concedentului, se ofera acestui drept real o pozitie

aparte in galeria drepturilor reale.

8.3. Dreptul de folosinta gratuita asupra bunurilor proprietate publica

Temeiul constitutional al acestui drept real este consacrat la art 136, fraza a doua, teza a

II-a, unde se precizeaza ca bunurile proprietate publica pot fi date in folosinta gratuita

institutiilor de utilitate publica. Dispozitiile constitutionale au fost preluate in Legea nr. 213/1998

(art. 17) si in noul Cod civil, la art. 874 alin. (1).

Astfel, „statul si unitatile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, in

folosinta gratuita, pe termen limitat, persoanelor juridice fara scop lucrativ, care desfasoara o

activitate de binefacere sau de utilitate publica, ori serviciilor publice.

Obiectul dreptului real de folosinta gratuita se poate constitui atat asupra bunurilor

imobile, cat si asupra bunurilor mobile, deoarece bunurile ce fac obiectul acestui drept nu sunt

limitate la bunurile imobile, potrivit dispozitiilor constitutionale.

Titularul dreptului real de folosinta nu poate fi decat o persoana juridica de drept privat,

iar notiunea de „serviciu public” nu trebuie inteleasa in sensul de institutie publica, ci de

activitati desfasurate in scopul realizarii unui interes public.

Constituirea acestui drept nu se bucura de o reglementare expresa dar avand in vedere

titularii dreptului de proprietate asupra bunurilor proprietate publica (statul si unitatile adminis-

trativ-teritoriale), socotim ca se aplica aceeasi regula de la constituirea dreptului de administrare,

respectiv, hotarare de guvern sau a consiliilor locale.

Caracterele juridice ale dreptului de folosinta gratuita asupra bunurilor proprietate publica

sunt aceleasi cu ale dreptului de proprietate publica din care deriva: inalienabil, imprescriptibil si

insesizabil. Asadar, titularul dreptului de folosinta gratuita nu poate nici sà cedeze, nici sa

inchirieze folosinta bunului respectiv.


45 | P a g e

Continutul juridic al dreptului la care ne referim cuprinde posesia (ca element de drept) si

folosinta Jus utendi si Jus fruendi, ceea ce prevede si noul Cod civil, la art 874 alin. (2) cat

priveste dispozitia materiala, titularul poate sa culeaga anumite producte sau sa construiasca pe

terenul dat in folosinta.

Sintetic exprimat, dreptul de folosinta gratuita este un drept real intuitu personae, cu titlu

gratuit, temporar si revocabil.


46 | P a g e

TEMA A VI-A. SCURT ISTORIC PRIVIND

REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR SI CONSTRUCTIILOR

De la momentul adoptării Codului civil în anul 1864, actele de înstrăinare aterenurilor si

constructiilor au fost guvernate de principiul consensualismului. S-a impus formalitatea

transcrierii pentru opozabilitatea fată de terti a transmisiunii de drepturi reale. De la principiul

consensualismului au fost exceptate donatiile si ipotecile, acte pentru care s-a prevăzut forma

autentică.

1. Reglementări referitoare la terenuri.

Reglementarea din 1945.

La 23 martie 1945 a fost adoptată Legea nr. 187 privind reforma agrară. Prin art. 1 se

arata că se realizau o serie de exproprieri, iar în art. 3 se prevedea că sunt exceptate de la

expropriere suprafetele de teren până la 50 de ha, chiar dacă acestea se aflau în mai multe mosii.

Se lăsa în proprietate un singur conac, indiferent de numărul si amplasarea mosiilor.

Prin aceeasi lege s-a realizat împroprietărirea unor categorii de persoane, care nu aveau

pământ sau aveau pământ putin. Legea a stabilit că terenurile care au făcut obiectul

împroprietăririi nu puteau fi înstrăinate si nici ipotecate, decât în cazuri excepTionale, cu

autorizare din partea Ministerului Agriculturii.


La 23 iunie 1947 a fost adoptată Legea nr 203. Prin acestă lege au fost declarate imobile

agrare terenurile situate în comunele rurale, în afara vetrei satului, precum si terenurile arabile,

păsunile si fânetele situate înafara perimetrului construibil al municipiilor, comunelor urbane,

comunerlor suburbane, statiunilor balneo-climaterice.

Imobilele agricole astfel stabilite puteau fi înstrăinate prin acte între vii, numai cu

autorizaTia si cu întocmirea actului în formă autentică.

Această lege a fost în vigoare până în anul 1950, când la 20 iulie a fost adoptat Decretul

nr. 151. Acest act a fost în vigoare până la 5 noiembrie 1974. Potrivit art. 8 si art. 11 din Decretul

nr. 151/1950, înstrăinarea sub orice formă a terenurilor arabile, păsuni, fânete, vii, livezi, iazuri si

bălTi situate în intravilanul sau extravilanul localitătilor se putea face numai cu autorizare si în

formă autentică.


47 | P a g e


În acest an a intrat în vigoare, la 6 septembrie, Decretul nr. 221 care a fost în vigoare

până la 29 martie 1958, când a fost înlocuit cu Decretul nr. 144/1958.

Potrivit art. 2 din Decretul nr. 221/1950 era obligatoriu actul autentic si autorizarea

administrativă pentru înstrăinarea terenurilor, cu sau fără constructii aflate pe teritoriul capitalei

si comunelor învecinate, precum si a comunelor cu planuri de sistematizare.


Decretul nr. 144/1958, care a înlocuit Decretul nr. 221/1950, a stabilit prin prevederile

art. 11 că înstrăinarea sau împărteala prin actele între vii a terenurilor, cu sau fără constructii,

proprietate particulară de pe teritoriul oraselor, comunelor – resedinTe de raioane, localităti

balneo-climaterice si a comunelor declarate centre muncitoresti, precum si a comunelor în care

urma să se dezvolte statiuni balneo-climaterice si centra muncitoresti, se putea face numai cu

autorizarea prelabilă dată în conditiile decretului de către Comitetele Executive ale Sfaturilor

Populare.

Actele de înstrăinare sau împărteala terenurilor de mai sus, trebuiau să fiefăcute în formă

autentică.

Decretul menTiona că înstrăinările sau împărtelile terenurilor arătate în art. 11, făcute

fără respectarea cerinTelor legii erau nule de drept.

În art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se mentiona că în cazul în care s-a încheiat un înscris

din care rezultă că proprietatea unui teren, cu sau fără constructii, s-a obligat să-l înstrăineze cu

titlu oneros si s-au respectat modalitătile de plată a pretului prevăzut în înscris, iar în termenul de

3 luni de la eliberarea autorizatiei de înstrăinare, una din părti sau succesorii acesteia nu se

prezintă din orice motive la Notariatul de Stat, pentru autentificarea actului de înstrăinare,

instanTa de judecată va putea da o hotărâre care să tină loc de act autentic de înstrăinare.

Neprezentarea uneia din părti la autentificare, în urma somatiei făcute de celalată parte,

prin executorul judecătoresc, se constata printr-un proces-verbal încheiat de Notariatul de Stat în

circumscripTia căruia se afla imobilul în cauză.

Transcrierea dreptului de proprietate s-au înscrierea în cartea funciară se realiza pe baza

unei copii legalizate de pe hotărârea judecătorească rămasă definitivă.


Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit că terenurile fără constructii, proprietatea persoanelor

fizice sau juridice, aflate în perimetrul construibil al muncipiului Bucuresti, al celorlalte

municipii sau orase, sunt indisponibile si expropriabile.

Aceluiasi regim juridic erau supuse si părtile din terenurile cu constructii, în măsura în

care depăseau suprafetele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate. Aceste terenuri nu

puteau fi înstrăinate sau grevate cu sarcini reale, putând să le transmită numai prin mostenire.


În anul 1974 au fost adoptate două legi importante si anume: Legea nr. 58 privind

sistematizarea localitătilor urbane si rurale (1noiembrie 1974) si Legea nr. 59 privind fondul

funciar (5 noiembrie 1974).


48 | P a g e

Ambele legi contineau dispozitii identice, referitoare la terenuri. Astfel, în art. 30 din

Legea nr. 58/1974 se arăta că dobânditorii terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al

localităTilor urbane si rurale se puate face numai prin mostenire legală, fiind interzisă

înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri. În acelasi sens era si art. 44 din

Legea nr. 59/1974.

În caz de înstrăinare a constructiilor, terenul aferent acestora, trecea în proprietatea

statului cu plata unei despăgubiri, dobânditorul constructiei primind contra unei taxe un drept de

folosintă asupra terenului, necesar utilizării constructiei cumpărate. Suprafata acordată în

folosintă era de până la 100 mp. în mediu urban si de 200-250 mp. în mediu rural, cu un front la

stradă de maxim 12 m.

A fost controversată în literatura juridică notiunea de teren aferent constructiei:

Într-o primă opinie, s-a apreciat că trebuia să aibă loc o determinare de către organele

care dădeau autorizaTia de înstrăinare, astfel încât grădina, livada ori terenul cu altă destinaTie

agricolă să rămână în proprietatea înstrăinătorului .

Într-o altă opinie s-a apreciat că întregul teren trebuia să treacă în proprietatea statului,

după care, era atribuit în folosintă sau/si închiriat pentru locuintă, iar diferenta de teren era

închiriată ori atribuită în folosintă sau ca loc de casă.

Au fost numeroase cazuri în care diferentele de teren au fost lăsate fără nici un titlu în

stăpânirea dobânditorilor constructiei. Aceasta a fost practica organelor administrative în

majoritatea situaTiilor.

Au existat si exceptii de la regula interzicerii înstrăinării terenurilor prin acte juridice.

Astfel:

- Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de Productie se prevedea acordarea

cu plată a unor terenuri în suprafată de cel mult 800 mp., suprafată care a fost redusă ulterior la

250 mp. pentru construirea de locuinTe si anexe gospodăresti;

- În Decretul nr. 112/1958 se prevedea, în mod exceptional, că producătorii agricoli

particulari din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din terenurile agricole

pe care le aveau în proprietate, dacă acestia locuiau sau urmau să-si stabilească domiciliul în acea

comună, îsi asumau obligatia cultivării lor în bune conditii, de a obtine productiile din planurile

de cultură si de crestere a animalelor si de a contracta si preda la fondul de aprovizionare si la

fondul de stat cantitătile de produse potrivit legii.

În art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arăta că împărteala între mostenitori a terenurilor,

precum si înstrăinarea construcTiilor prevăzute de art. 30, se putea face numai prin înscris

autentic, pe baza autorizatiei date, după caz, de către comitetele, respectiv birourile executive ale

Consiliilor populare comunale, orăsenesti sau municipale, cu respectarea normelor de

sistematizare.

În art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arăta că orice înstrăinare sau împărteală făcută cu

încălcarea prevederilor art. 30 si art. 31 era nulă de drept. De fapt, prin intrarea în vigoare a Legii

nr. 58/1974 au fost abrogate dispoziTiile art. 11 din Decretul nr. 1958.

Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri.


49 | P a g e

În ianuarie 1990 a fost adoptat Decretul-Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat întinderea

lotului în folosintă la 5000 mp., de acest lot putând beneficia si persoanele care doresc să se

întoarcă la sat si să devină membrii cooperatori.

Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplină asupra terenului aferent casei de locuit si al

anexelor gospodăresti, precum si a curtii si grădinii din jurul acestoa, stabilind că această

propruetate cumulată cu lotul în folosinTă să nu depăsească 6000 mp.

Prin Legea nr. 9/1990 – publicată în Monitorul Oficial nr. 95 din 1 august 1990 – se arăta

că până la adoptarea unei noi reglementări legale privind regimul fondului funciar s-a interzis

înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel situate înăuntrul sau înafara localitătilor,

exceptându-se terenurile aferente constructiilor care se înstrăinau, inclusiv curtea în suprafată de

cel mult 1000 mp.


În anul 1991 a fost adoptată Legea nr. 18, prin care se realiza, în principal, stabilirea

dreptului de proprietate prin reconstituirea sau constituirea acestuia.

Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 în urma republicării legii în anul 1998,

actual abrogat, a impus forma autentică cu privire la înstrăinarea terenurilor.

Prin acte juridice, proprietatea dobânditorului nu putea depăsi 100 ha teren agricol în

echivalent arabil de familie, sub sanctiunea nulitătii absolute a actului de înstrăinare.

Prin art. 47 – ulterior abrogat – s-a statornicit interdictia de dobândire prin acte între vii si

obligaTia de întrăinare în termen de un an a terenurilor în cazul dobândirii prin mostenire de

către persoanele fizice care nu au cetătenie română si persoanele juridice care nu au naTionalitate

română si sediu în România. Acest articol a fost modificat prin art. 41 alin. 2 din ConstituTie.

În art. 48 din Legea nr. 18/1991 – ulterior abrogat – s-a stabilit dreptul de preemTiune în

favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini si statului, în cazul terenurilor agricole din

extravilan.

La 2 martie 1998, a intrat în vigoare Legea nr. 54 privind circulatia juridică a

terenurilor. S-a abrogat sectiunea privind circulatia juridică a terenurilor (art. 66-69 din Legea

nr. 18/1991, republicată). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul si actele de înstrăinare între vii

trebuia făcute în formă autentică.

În cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu

putea depăsi 200 ha teren agricol în echivalent arabil de familie.

Prin notiunea familie, în sensul mentionatei legi, se întelegea sotii si copiii necăsătoriti,

dacă gospodăreau împreună cu părintii lor. Încălcarea acestor prevederi era sanctionată cu

reductiunea actului juridic până la limita suprafetei legale.

Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetătenii străini, apatrizii si persoanele juridice

străine nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investitiile străine, au stabilit că

societăTile comerciale constituite în România cu participare de capital străin puteau dobândi

proprietatea terenurilor.


50 | P a g e

Art. 5 din Legea 54/1998 arăta că vânzarea terenurilor agricole din extravilan se putea

face cu respectarea dreptului de preemtiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini si al

arendasilor, exprimat prin intermediul secretarului unitătii administrativ-teritoriale.

Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise înstrăinările de orice formă a

terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instantele de judecată pe tot timpul

solutionării acestor litigii, sub sanctiunea nulitătii. S-a reglementat posibilitatea efectuării

opoziTiei de înstrăinare, care se înregistra la Biroul de Publicitate Imobiliară.


Printre schimbările produse în legislatia tării noastre prin adoptarea Legii nr. 247/2005

privind reforma în domeniile proprietătii si justitiei, precum si unele măsuri adiacente, se numără

modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului si publicitătii imobiliare, cu modificările si

completările ulterioare, precum si abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulatia juridică a

terenurilor.

Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi

reale asupra terenurilor. În conformitate cu prevederile articolului 2 alineatul (1) din Titlul X al

Legii nr. 247/2005, „Terenurile cu sau fără constructii, situate în intravilan si extravilan,

indiferent de destinaTia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate si dobândite prin acte juridice

între vii, încheiate în formă autentică, sub sanctiunea nulitătii absolute”.

Potrivit alineatului (2) al aceluiasi articol, „În cazul în care prin acte juridice între vii se

constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără constructie, indiferent de destinatia sau

întinderea acestora, dispoziTiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător”. Precizarea expresă a

impunerii formei actului autentic pentru constituirea de drepturi reale asupra terenurilor, este de

natură să înlăture orice controversă cu privire la împrejurarea dacă este sau nu necesară această

formă a actului juridic, atunci când se constituie ori se transmit dezmembrăminte ale dreptului de

proprietate asupra terenurilor.

Sub imperiul Legii nr. 18/1991 si al Legii nr. 54/1998, fată de redactarea textelor legale

care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a sustinut opinia potrivit căreia forma autentică ar

fi fost necesară numai în cazul transferului dreptului de proprietate asupra terenurilor, iar că în

situatia constituirii ori trasmiterii unui drept de superficie nu ar fi fost necesară.

Eliminarea dreptului de preemtiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulatia

juridică a terenurilor, în conditiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare

cu privire la dreptul de preemtiune, situatie în care se trage concluzia potrivit căreia dreptul de

preemtiune în privinta terenurilor de orice fel este desfiintat. Se recunoaste astfel, dreptul de

dispoziTie deplină asupra imobilelor.

Crearea de facilităti pentru realizarea anumitor operatiuni de înstrăinare a terenurilor.

Dacă dreptul de preemtiune a fost înlăturat, în schimb, prin dispozitiile art. 6 din Titlul X al Legii

nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se înlesneste încheierea actelor juridice

de înstrăinare în scopul comasării parcelelor si loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri

de proprietate mai mari care să cuprindă suprafete continue, indiferent de destinatia lor, precum

si înstrăinările efectuate de către persoanele îndreptătite să obtină renta viageră agricolă.


51 | P a g e

Aceste înstrăinări pot fi efectuate si pe baza schitelor care au stat la baza titlurilor de

proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar si sunt scutite de taxa de timbru si

de timbrul judiciar.

Înlăturarea limitării dreptului de a dobândi terenuri prin acte juridice. Prin abrogarea

Legii nr. 54/1998 privind circulatia juridică a terenurilor, în conditiile în care Legea nr. 247/2005

Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita suprafetei de teren ce poate fi dobândită

prin acte juridice, concluzia este că nu mai există nici o restrictie în privinta întinderii dreptului

de proprietate asupra terenurilor, indifent de modul de dobândire.

Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea că „în cazul dobândirii prin acte

juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăsi 200 ha teren agricol în

echivalent arabil, de familie”.

Limitarea cauzelor care împiedică înstrăinarea terenurilor. Spre deosebire de

dispozitiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmăreste restrângerea categoriilor de litigii

care au drept efect interzicerea înstrăinării terenurilor. Dacă potrivit dispozitiilor articolului 15

din Legea nr. 54/1998, erau interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire la

titlul cărora există litigii la instantele judecătoresti, pe tot timpul solutionării acestor litigii, prin

dispozitiile articolului 4 al Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclamă principiul liberei

circulatii a terenurilor, chiar dacă drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu

titlu de exceptie, în cazul anumitor litigii, se împiedică înstrăinarea imobilelor.

Astfel, „cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privată si

legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenta unui litigiu privitor

la un teren cu sau fără constructii nu împiedică înstrăinarea acestuia si nici constituirea altor

drepturi reale sau de creantă, după caz”.

Din interpretarea textului legal amintit, reiese că orice litigii referitoare la validitatea

titlului de proprietate (dacă este altul decât unul emis conform legilor fondului funciar) nu

împiedică circulatia juridică a imobilelor, fie că este vorba de transmiterea ori constituirea de

drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de creantă.

Reglementarea actiunii prin care instanta să pronunte o hotărâre care să tină loc de

contract de vânzare-cumpărare. După mai bine de 14 ani, există din nou o reglementare expresă

a sanctiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.

DispoziTiile art. 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arată că „în situatia în

care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără constructii, una dintre

părti refuză ulterior să încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza

instanTa competentă care poate pronunta o hotărâre care să tină loc de contract”.

Existenta acestei prevederi legale este de natură să înlăture discutiile cu privire la

admisibilitatea actiunii în justitie pentru pronuntarea unei hotărâri care să tină loc de contract de

vânzare-cumpărare. Se observă, pe de altă parte, că textul este mult mai precis si mai puTin

exigent decât reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958.

SituaTia străinilor si apatrizilor după revizuirea ConstituTiei si aderarea României la

Uniunea Europeană. În conformitate cu prevederile articolului 44 alineatul (2) din Constitutia

României revizuită, „...Cetătenii străini si apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată


52 | P a g e

asupra terenurilor numai în conditiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană si

din alte tratate internationale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în conditiile

prevăzte prin lege organică, precum si prin mostenire legală”.

Pentru detalierea conditiilor de dobândire a dreptului de proprietate de către străini si

apatrizi în temeiul dispozitiei constitutionale citate, precum si a Tratatului privind aderarea

României la Uniunea Europeană, ratificat prin Legea nr. 157/2005, publicat în M. Of. nr. 465 din

1 iunie 2005, a fost adoptată Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate

privată asupra terenurilor de către cetătenii străini si apatrizi, precum si de către persoanele

juridice străine, publicată în M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.

Din perspectiva acestor reglementări, există două categorii de persoane:

a) persoanele fizice si persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii Europene,

Islanda, Lichtenstein si Norvegia), adică cetătenii statelor membre, apatrizii cu domiciliul în

statele membre, precum si persoanele juridice care au naTionalitatea unui stat membru; si

b) persoanele fizice si persoanele juridice din state terte, adică cetătenii statelor terte si

apatrizii cu domiciliul în statele terte, precum si persoanele juridice care au naTionalitatea unui

stat tert.

În ce priveste persoanele fizice si persoanele juridice din statele membre, potrivit art. 3

din Legea nr. 312/2005, acestea pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleasi

conditii în care pot face acest lucru persoanele din România.

Aceasta este regula de la care există o serie de exceptii rezultate în urma procesului de

negociere în vederea aderării la Uniunea Europeană (s-a admis existenta unor perioade de

tranziTie în care să se menTină restricTii cu privire la dobândirea de către persoanele dintr-un alt

stat membru, a dreptului de proprietate asupra terenurilor).

Prima exceptie este instituită de dispozitiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, în conformitate

cu care „Cetăteanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România cu

domiciliul într-un stat membru, precum si persoana juridică nerezidentă, constituită în

conformitate cu legislatia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor

pentru resedinTe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la

data aderării României la Uniunea Europeană”.

A doua excepTie este prevăzută la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005, unde se

arată: “Cetăteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în

România, precum si persoana juridică constituită în conformitate cu legislatia unui stat membru

pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor si terenurilor

forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea

Europeană”.

Prin dispozitiile alineatului (2) al aceluiasi articol, se stabileste o exceptie la exceptie,

permitând în interiorul mentionatului termen, dobândirea dreptului de proprietate asupra

terenurilor agricole, pădurilor si terenurilor forestiere de către:

a) cetătenii statelor membre si apatrizii cu domiciliul într-un stat membru, dacă îsi

stabilesc resedinta în România si pot dovedi calitatea de fermier care desfăsoară activităti


53 | P a g e

independente (prin documente specifice statului membru al cărui cetătean este sau din care

provine apatridul); si

b) apatrizii cu domiciliul în România, dacă îsi pot dovedi calitatea de fermier care

desfăsoară activităti independente (cu atestat eliberat de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor

si Dezvoltării Rurale).

În conformitate cu prevederile alineatului ultim al articolului 5 din Legea nr. 312/2005,

„Destinatia terenurilor agricole, pădurilor si a terenurilor forestiere nu poate fi schimbată pe

durata perioadei de tranzitie de către persoanele prevăzute la alin. (2)”.

2. Reglementări referitoare la constructii.


În anul 1973 a fost adoptată Legea nr. 4/1973 care se referea la construirea de locuinte.

Potrivit art. 5, cetătenii aveau dreptul să aibă în proprietate personală o singură locuintă

pentru ei si familiile lor. Membrii unei familii puteau păstra în proprietate comună sau în

proprietatea unuia dintre ei o singură locuintă. Prin familie se întelegea: sotul, sotia si copiii

minori.

Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumpărarea de locuinte în scopul închirierii sau

revânzării era intezisă. Cetătenii puteau construi sau cumpăra locuinte în localitatea de domiciliu

sau în care aveau dreptul de a-si stabili domiciliul.

În cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuintei se transmitea la data întocmirii

procesului-verbal de predare-primire a locuintei.

Persoanele încadrate cu contract de muncă si pensionarii care nu aveau locuintă

proprietate beneficiau de dreptul de a li se închiria locuinte din fondul locativ de stat.

Prin Decretul-Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, publicat în Monitorul Oficial nr.

4/27.12.1989, a fost abrogată Legea nr. 58/1974.

Prin acelasi act normativ au fost abrogate si dispozitiile art. 44 – 51 din Legea nr.

59/1974, ceea ce înseamnă, de fapt, revenirea la caracterul consensual al actelor juridice a

terenurilor si constructiilor.

Reglementarea din 1990 cu privire la constructii

În anul 1990 s-a adoptat Decretul-Lege nr. 61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 si 52

din Legea nr. 4/1973 si s-a dat posibilitatea dobândirii si păstrării în proprietate a mai multor

locuinTe de către o singură persoană.

Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990 s-a acordat dreptul de cumpărare a locuintelor

construite din fondurile statului chiriasilor care le ocupau.

Prin art. 4 din acelasi decret s-a interzis cumpărarea de locuinte din fondul de stat în scop

de revânzare sau închiriere – acest articol fiind abrogat prin Legea nr. 85/1992 -; abrogarea

acestui text a constituit o eroare de reglementare juridică. Textul asa cum era initial în Decretul-

Lege nr. 61/1990 era judicios întocmit si viza cauza actului juridic (cumpărarea în scop de

închiriere sau de revânzare), aplicarea lui corectă având menirea de a contribui la atingerea


54 | P a g e

scopului actului normativ în discutie, si anume transferarea dreptului de proprietate asupra

locuintelor închiriate din fondul de stat numai în scopul asigurării locuirii în continuare a fostilor

chiriasi, iar nu în scop speculativ.

Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost completate în

sensul că s-a acordat dreptul de cumpărare a locuintelor construite din fondurile unitătilor

economice sau bugetare de stat cu exceptia locuintelor de interventie. Prin locuintă de interventie

– în varianta initială – se întelegeau locuintele situate în incinta unitătilor economice sau

bugetare de stat, cât si cele legate nemijlocit de îndeplinirea atributiilor de serviciu ale

persoanelor care le ocupă.

În varianta modificată prin Legea nr. 76/1994, prin locuintă de interventie se întelege

locuintele destinate cazării personalului unitătilor economice sau bugetare care prin contractul de

muncă îndeplinesc activităti sau functii ce necesită prezenta permanentă sau în caz de urgentă în

cadrul unitătilor.


Intrând în vigoare Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării constructiilor, la 7

august 1991, au fost abrogate expres prevederile Decretului nr. 144/1958 si ale Legii nr. 4/1973.

Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionării de terenuri din domeniul

privat pentru realizarea de locuinte si case de vacantă, precum si modalităti de sprijinire

financiară, care putea consta în împrumuturi si subventii acordate de stat.


Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit măsuri reparatorii în favoarea fostilor proprietari,

persoane fizice, a imobilelor cu destinatia de locuinte, trecute ca atare în proprietatea statului sau

a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu si care se aflau în posesia statului sau a

altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, măsuri care constau în:

- restituirea în natură prin redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor în

care locuiesc în calitate de chiriasi sau a celor care sunt libere;

- acordarea de despăgubiri pentru celelalte apartamente, precum si în situaTia în care,

desi îndeplinesc condiTiile pentru restituirea în natură, optează pentru acordarea de despăgubiri.

Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriasilor dreptul de a cumpăra

apartamentele care nu fac obiectul restituirii.


55 | P a g e

TEMA A VII-A - MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Consideratii generale

Dreptul de proprietate este dreptul „cel mai complet" asupra unui bun, intrucat confera

titularului sau toate cele trei prerogative (posesia, folosinta si dispozitia), avand caracter absolut,

in sensul ca atributele care intra in alcatuirea continutului sau juridic exista in raporturile

proprietarului cu tertii, dar si caracter exclusiv, in sensul ca numai proprietarul le poate exercita

in mod independent, in deplinatatea lor.

Dreptul de proprietate este un drept absolut, insa limitat in continutul prerogativelor sale,

si un drept exclusiv, dar care poate fi exercitat in mod concurent de mai multi titulari.

Dreptul de proprietate, in acceptiunea lui cea mai larga, exprima puterea suverana si

absoluta a proprietarului asupra bunului, exercitata fara intermedierea, fara interventia tertilor

intre titularul dreptului si bunul ce formeaza obiectul dreptului sau.

Dreptul de proprietate se infatiseaza, deci, ca un drept total, deplin, intrucat proprietarul

dispune de toate puterile asupra bunului.

Daca unii autori au tratat caracterul deplin al dreptului de proprietate distinct de

caracterul exclusiv, conceptie reflectata si de noul Cod civil roman, intr-o alta opinie,

plenitudinea puterilor proprietarului si excluderea tertilor de la exercitarea prerogativelor sale

reprezinta doua aspecte indisolubil legate si care, impreuna, contureaza caracterul exc1usiv al

dreptului de proprietate.

Aceste doua trasaturi, de esenta dreptului de proprietate, care ii sunt proprii, il

individualizeaza intre celelalte drepturi reale, reflectand atat separat, dar mai ales impreuna,

modul suveran in care proprietarul ii exercitg puterile pe care dreptul sau i le confera.

In cazul dreptului de proprietate pur si simplu, prerogativele titularului sunt nu numai

depline, dar si independente de orice puteri exercitate de alta persoana asupra bunului.

Exclusivitatea dreptului de proprietate are in vedere posibilitatea proprietarului de a exercita

singur asupra lucrului toate cele trei atribute care intra in continutul juridic al dreptului sau, in

mod nemijlocit si independent.

Titularul dreptului de proprietate, persoana fizica sau persoana juridica, are vocatia de a

exercita totalitatea atributelor care intrg in continutul juridic al dreptului, pe de o parte, iar pe de

alta parte, de a le exercita singur, fara interventia altor persoane. Dreptul de proprietate este un

drept exclusiv, in sensul ca proprietarul isi exercita toate prerogativele asupra bunului singur, in

putere proprie, cu excluderea tuturor celorlalte subiecte de drept, dar cu respectarea ordinii

publice si a dispozitiilor imperative ale legii.


56 | P a g e

Asadar, ceea ce distinge in mod esential dreptul de proprietate de celelalte drepturi reale

este tocmai exercitarea prerogativelor dreptului de catre proprietate in putere proprie si in interes

propriu.

Exercitarea in putere proprie a atributelor ce intra in continutul juridic al dreptului

proprietarului trebuie interpretata in sensul ca proprietarul se supune numai legii, in timp ce

titularii altor drepturi reale asupra aceluiasi bun pot exercita numai o parte dintre aceste atribute,

in conformitate cu legea, dar si cu respectarea vointei proprietarului, care stabileste limitele

atributelor pe care le recunoaste altei persoane asupra bunului sau.

Totodata, proprietarul exercita, direct sau indirect, plenitudinea atributelor care intra in

continutul juridic al dreptului de proprietate, in interes propriu.

Dreptul de proprietate este pur si simplu in situatia in care are ca titular o singura

persoana si a fost dobandit de care proprietarul actual in mod sigur, ireversibil, fara ca existenta

dreptului in patrimoniul dobanditorului sa depinda de un eveniment sau de o imprejurare

viitoare, care ar fi de natura sa il desfiinteze revocandu-l sau anulandu-l.

In unele situatii, dreptul de proprietate are o anume complexitate care rezulta din

aceea ca dreptul nu mai este pur si simplu, ci afectat de modalitati, in sensul ca, fie este un drept

asupra unuia sau mai multor bunuri care apartin simultan mai multor titulari, fie existenta

viitoare a dreptului in patrimoniul titularului este legata de un eveniment sau de o imprejurare

prevazuta de lege ori care este stabilita prin vointa omului.

Modalitatile dreptului de proprietate sunt, in opinia noastra, proprietatea rezolubila,

proprietatea anulabila si proprietatea comuna (care se poate infatisa ca proprietate comuna pe

cote-parti, fie ea obisnuita sau fortata si perpetua, proprietate devalmasa ori proprietate

periodica).

Prin urmare, in cadrul proprietatii comune ar trebui sa se faca o distinctie neta intre ceea

ce ar putea fi considerat ca fiind forme ale proprietatii comune, respectiv proprietatea comuna pe

cote-parti (coproprietate), proprietatea devalmasa si proprietatea periodica.

Potrivit dispozitiilor art 632 N.C.C., formele proprietatii comune sunt urmatoarele:

proprietatea pe cote-parti (coproprietatea) si proprietatea in devalmasie (devalmasia).

Coproprietatea poate fi obisnuita sau fortata (cand nu poate inceta prin partaj).

Avand in vedere caracterul deplin si exclusiv al dreptului de proprietate, mai multe

persoane nu pot avea in acelasi timp proprietatea intreaga asupra aceluiasi bun.

Caracterul deplin al dreptului de proprietate, exercitarea de catre titularul dreptului a

plenitudinii prerogativelor pe care dreptul sau i le confera se pastreaza si in cazul proprietatii

rezolubile ori al proprietatii anulabile, intrucat atat proprietarul sub conditie rezolutorie, cat si

dobanditorul din actul juridic anulabil se comporta cu privire la bun ca proprietari actuali, deci ca

orice proprietar pur si simplu.

In cazul proprietatii anulabile si al proprietatii rezolubile, suntem mai curand in prezenta

unei vocatii a exercitiului concomitent al atributelor dreptului de proprietate, far a se ajunge la o

asemenea exercitare simultana. Chiar daca dreptul de proprietate sub conditie rezolutorie nu are

aceeasi valoare cu un drept pur si simplu, acesta nu este totusi o simpla virtualitate de drept, cum

este cazul dreptului sub conditie suspensiva.


57 | P a g e

Nimic nu exclude coexistenta modalitatilor dreptului de proprietate. Astfel, este posibil

ca dreptul de proprietate asupra unui bun sa se infatiseze, in acelasi timp, atat ca drept de

proprietate comuna pe cote-parti, cat si ca drept de proprietate anulabila sau rezolubila. De

asemenea, in practica, poate fi imaginata coexistenta coproprietatii, fie ea obisnuita si/sau fortata,

cu dreptul de proprietate periodica.

2. Proprietatea rezolubila

Specificul proprietatii rezolubile sau revocabile consta in aceea ca are o existenta

nesigura in patrimoniul titularului: ea poate sa dispara in cazul indeplinirii conditiei, rezolutorii

sau suspensive.

In consecinta, actele juridice incheiate de proprietarul sub conditie rezolutorie, daca

aceasta conditie se indeplineste, urmeaza sa fie desfiintate, tinand seama de principiile „resoluto

jure dantis, resolvitur jus accipientis", „nemo dot quod non habet" sau „nemo plus juris ad

allium transfere potest, quam ipse ha bet".

Mentinerea dreptului de proprietate in patrimoniul titularului actual este conditionata de

realizarea sau nerealizarea unui eveniment. Deci, proprietatea este rezolubila atunci cand este

afectata de o conditie rezolutorie sau chiar de o conditie suspensiva, adica atunci cand transferul

dreptului de proprietate opereaza sub conditie rezolutorie sau sub conditie suspensiva. Cand

dobanditorul unui bun este proprietar sub conditie rezolutorie, transmitatorul este proprietar sub

conditie suspensiva asupra aceluiasi bun si invers.

In conformitate cu dispozitiile art 1.019 C. civ., conditia rezolutorie este aceea care

supune desfiintarea obligatiei la un eveniment viitor si incert. Ea nu suspenda executarea

obligatiei, ci numai obliga pe creditor a restitui ceea ce a primit, in cazul indeplinirii

evenimentului cu valoare de conditie.

Potrivit dispozitiilor art. 1.399 N.C.C., este afectata de conditie obligatia a carei

eficacitate sau desfiintare depinde de un eveniment viitor §i nesigur.

Conditia este suspensiva atunci cand de indeplinirea sa depinde eficacitatea obligatiei si

este rezolutorie atunci cand indeplinirea ei determina desfiintarea obligatiei. Pana la proba

contrara, conditia se prezuma a fi rezolutorie ori de caste ori scadenta obligatiilor principale

preceda momentul la care conditia s-ar putea indeplini (art. 1.400-1.401 N.C.C.).

In cazul in care o persoana construieste pe terenul proprietatea alteia, proprietarul

terenului poate deveni si proprietar al construe-pet in conditile art. 494 din vechiul Codul civil,

pe calea accesiunii imobiliare artificiale.

Unii autori an considerat ca, atata vreme cat proprietarul terenului nu-si manifesta vointa

de a prelua constructia, plantatia sau lucrarea efectuata de o alta. persoana pe terenul sau,

constructorul exercita asupra acestei constructii, plantatii sau lucrari o posesie care corespunde

dreptului de proprietate rezolubila. Pana in momentul in care proprietarul terenului ii manifesta

vointa, in sensul de a devenis i proprietar al constructiei, plantatiei sau lucrarii efectuate, cel care


58 | P a g e

a ridicat constructia, lucrarea sau a efectuat plantatia se prezuma ca exercita un drept de

proprietate supus desfiintarii, cu caracter retroactiv, in functie de vointa proprietarului terenului.

In ipoteza in care exista mai multi constructori, pana cand proprietarul terenului isi

exprima vointa de a prelua constructia sau de a cere ridicarea acesteia, constructorii au situatia

unor coposesori, astfel incat pot solicita cel mult un partal de folosinta, iar nu un partaj .al insusi


Deci, constructia care a fost edificata pe terenul altei persoane apartine concomitent

proprietarului terenului si constructorului. Acesta din urma va folosi terenul, dar pe o perioada

limitata de timp, dreptul de proprietate rezolubila privind numai constructia, nu si terenul, care

ramane intotdeauna in patrimoniul proprietarului sau. Dualitatea de drepturi ia sfarsit prin

preeizarea pozitei proprietarului; din momentul in care proprietarul terenului isi exprima vointa

in legatura cu constructia, constructorul ii poate valorifica dreptul sau.

O alta parte a doctrinei a combatut acest punct de vedere, sustinand ea, in realitate, nu se

poate vorbi despre un drept de proprietate rezolubila al constructorului, intrucat, fata de

prevederile art. 492 C. civ, proprietarul fondului este prezumat a fi si proprietarul constructillor,

chiar din momentul in care a inceput edificarea lor. Astfel fiind, in situatia analizata, construc-

torul ar avea in patrimoniul sau numai un drept de creanta, jar nu un drept de proprietate

rezolubila.

Din faptul edificarii unei constructii pe terenul unui ter, chiar din momentul incorporarii

materialului in sol, rezulta un drept de proprietate asupra constructiei in favoarea proprietarului

terenului. Acest drept este pur si simplu, neafectat de vreo modalitate. De asemenea, se naste un

drept de creanta, un drept la despagubire in favoarea constructorului, intemeiat pe faptul juridic

al imbogatirii fara justa cauza a proprietarului terenului pe seama constructorului. Dreptul

constructorului este cert si lichid, dar exigibil numai la data deposedarii. In cazul constructorului

de rea-credinta, dreptul de creanta devine cert si lichid in momentul in care proprietarul terenului

opteaza pentru preluarea constructiei.

Fata de necesitatile practice ale vietii economico-sociale contemporane, s-a propus o

reconsiderare a unor dispozitii din Codul civil, pentru o mai echitabila asezare a raporturilor ce

se refera la accesiune.

In noul Cod civil, este consacrat accesiunii intregul Capitol II („Accesiunea") al Titlului

II („Proprietatea privata") din Cartea a III-a („Despre bunuri"), accesiunea imobiliara artificiala

fiind reglementata intr-o sectiune distincta.

Redactorii noului Cod au prevazut in favoarea proprietarului terenului posibilitatea de a

opta pentru a deveni proprietarul lucrarii autonome cu caracter durabil efectuate de un tert;

indiferent daca acesta este de buna-credinta sau de rea-credinta.

Daca autorul lucrarii autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de buna-

credinta, proprietarul imobilului are dreptul:

a) sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii,

platind autorului lucrarii, la alegerea sa, fie valoarea materialelor si a manoperei, fie

sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrarii;

sau


59 | P a g e

b) sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe

care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Vanzarea cu pact de rascumparare a fost calificata de cea mai mare parte a doctrinei ca

fiind o vanzare sub conditie rezolutorie, pur potestativa, intrucat realizarea evenimentului cu

valoare de conditie depinde exclusiv de vointa vanzatorului. Vanzatorul poate renunta la

facultatea de rascumparare in mod expres sau implicit, dar neechivoc, dupd cum poate retracta

renuntarea cat timp nu a fost acceptata.

In cazul vanzarii cu pact de rascumparare, vanzatorul isi rezerva dreptul de a lua inapoi

lucrul vandut, restituind pretul. Deci, facultatea de rascumparare reprezinta o conditie rezolutorie

expresa, care nu poate fi stipulata decat cu ocazia vanzarii, cumparatorul devenind proprietar,

sub conditia ca vanzatorul sa nu o exercite. Vanzatorul pastreaza dreptul de rascumparare, deci

ramane proprietar al bunului sub conditie suspensiva, in timp ce cumparatorul dobandeste

dreptul de proprietate sub conditie rezolutorie.

Efectele exercitarii facultatii de rascumparare constau in aceea ca bunul revine in

proprietatea vanzatorului, corelativ cu nasterea in patrimoniul cumparatorului a unui drept de

creanta privind pretul rascumpararit cheltuiehle contractului si cheltuielile necesare si utile,

eventual cu recunoasterea unui drept de retentie al cumparatorului asupra bunului.

Precizam ca dispozitiile art 1371-1387 din vechiul Codul civil, privind vanzarea cu pact

de rascumparare au fost abrogate prin art. 4 din Legea contra cametei, Legea nr. 61/1931,

publicata in M. Of. nr. 77 din 2 aprilie 1931.

Ca urmare a abrogarii dispozitiilor legale care interziceau, sub sanctiunea nulitatii,

vanzarea cu pact de rascumpararel, s-a pus problema de a stabili daca un astfel de contract mai

poate fi considerat valabil.

In doctrina a fost exprimata opinia potrivit careia, desi o astfel. de varietate de contract nu

isi mai gaseste reglementare expresa in Codul civil, totusi, aceasta imprejurare nu conduce

automat la concluzia ca partile nu ar putea incheia o asemenea conventie, in privinta careia sunt

aplicabile regulile contractelor nenumite.

In cadrul analizei conditiilor cerute pentru valabilitatea unui astfel de contract, s-a aratat

ca trebuie acordata o atentie speciala elementului cauza, pentru a se verifica daca nu este vorba

despre o cauza falsa on imorala.

De lege ferenda, s-a apreciat ca este necesara fie interzicerea vanzarii cu pact de

rascumparare, fie, cel putin, reglementarea riguroasa a institutiei, ca o figura juridica aparte fata

de vanzarea-cumpararea obisnuita.

Redactorii noului Cod civil au optat pentru aceasta din urma. Astfel, vanzarea cu optiune

de rascumparare este reglementata la art. 1.758-1.762.

Potrivit dispozitiilor art. 1.758, vanzarea cu optiune de rascumparare este o vanzare

afectata de conditie rezolutorie prin care vanzatorul isi rezerva dreptul de a rascumpara bunul sau

dreptul transmis cumparatorulut optiunea de rascumparare nu poate fi stipulata pentru un termen

mai mare de cinci ani. Daca s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la cinci

ani.


60 | P a g e

Efectele pe care le produce un astfel de contract sunt prevazute de art. 1.760, care dispune

in sensul cä acestea se stabilesc potrivit dispozitlilor privitoare la conditia rezolutorie, care se

apneä in mod corespunzator. Cu toate acestea, vanzatorul este tinut de locatiunile incheiate de

cumparator inaintea vanzarii, daca au fost supuse formalitatilor de publicitate, dar nu mai mult de

trei ani din momentul exercitarii.

Vanzatorul care intentioneaza sä exercite optiunea de rascumparare trebuie sa il notifice

pe cumparator, precum i pe orice subdobanditor caruia dreptul de optiune ii este opozabil fata de

care doreste sa isi exercite acest drept.

In termen de o luna de la data notificarii, vanzatorul trebuie sa consemneze sumele la

dispozitia cumparatorului sau, dupa caz, a tertului subdobanditor, sub sanctiunea decaderii din

dreptul de a exercita optiunea de rascumparare.

Potrivit dispozitilor art. 1762 aim. (1) din noul Cod civil, astfel cum au fost modificate

prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, in

cazul in care diferenta dintre pretul rascumpararii si pretul plait pentru vanzare depaseste nivelul

maxim stabilit de lege pentru dobanzi, pretul rascumpararii va fi redus la pretul platit pentru

vanzare.

Anterior modificarii, textul art. 1762 aim. (1) avea urmatorul continut: „Vanzarea cu

optiune de rascumparare este nula in masura in care diferenta dintre pretul rascumpararii si

pretul platit pentru vanzare depaseste nivelul maxim stabilit de lege pentru dobanzi."

3. Proprietatea anulabila

Dreptul de proprietate anulabila este dreptul de proprietate dobandit printr-un act juridic

translativ de proprietate anulabil.

Pana la acoperirea nulitatii relative a actului juridic respectiv ori pana la implinirea

termenului de prescriptie a dreptului la actiune in sens material privind anularea, dreptul de

proprietate al dobanditorului are un caracter nesigur. Acest drept poate sa fie desfiintat prin

admiterea de catre instanta judecatoreasca a unei actiuni in anulare, formulata de una dintre

persoanele care o pot exercita in interiorul termenului de prescriptie extinctiva.

Efectul anularii actului translativ de proprietate se produce retroactiv, atat in raporturile

dintre patri, cat si fata de tertele persoane, avand in vedere principiul resoluto jure dantis,

resolvitur jus accipientis.

Prin confirrnare, actul translativ de proprietate anulabil devine un act valabil, astfel incat

nulitatea relativa a actului nu mai poate fi invocata nici pe cale de actiune, nici pe cale de

exceptie.

Potrivit dispozitiilor art 1261 N.C.C., „contractul lovit de nulitate este validat atunci

cand nulitatea este acoperita. Nulitatea poate fi acoperitd prin confirmare sau prin alte moduri

aim-me prevdzute de lege."


61 | P a g e

4. Proprietatea comuna

Regula este ca dreptul de proprietate sa fie un drept individual, pur si simplu, iar

proprietatea comuna nu constituie decat o exceptie de la regula, cata vreme legiuitorul insusi a

considerat-o numai un accident.

In noul Cod civil, intreg Capitolul IV al Titlului II („Proprietatea privata") din Cartea a

III-a („Despre bunuri") este dedicat proprietatii comune si contine norme aplicabile ori de cate

ori, in temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobandire prevazut de lege, dreptul de

proprietate privata are doi sau mai multi titulari (art 631).

Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea (dreptul de proprietate comuna pe

cote-parti) se prezuma, pana la proba conntrara (art 633).

In cazul proprietatii comune, plenitudinea prerogativelor dreptului de proprietate este

exercitata in comun de titularii dreptului, Cu elemente specifice, dupd cum suntem in prezenota

proprietati cornune pe cote-parti, a proprietatii devalmase sau a proprietatii periodice.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se mentine in cazul proprietatii comune.

Chiar daca o persoana ajunge sa nu mai exercite singura prerogativele dreptului de proprietate,

acestea nu devin, totusi, independente de vointa sa.

In concluzie, ceea ce se impune a fi subliniat este caracterul colectiv al dreptului de

proprietate comuna, caracter care rezulta din unitatea bunului asupra caruia poarta dreptul de

proprietate avand mai multi titulari.

4.1. Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti obisnuita, ca modalitate a dreptului de

proprietate, se caracterizeaza prin aceea ca un bun, nefractionat in materialitatea sa, apartine

simultan mai multor proprietari.

Proprietatea comuna pe cote-parti implica existenta a doi sau mai multi titulari ai

dreptului, care poarta asupra aceluiasi bun. Dreptul fiecarui coproprietar este concurent, se

intalneste cu drepturile celorlaiti coproprietari in fiecare particula din bunul respectiv.

Rezulta ca niciun proprietar nu este titular exclusiv asupra unei fractiuni materiale din

bun, care nu este divizat in raport de drepturile fiecarui coproprietar.

Mai rezulta ca fiecare coproprietar este titular exclusiv doar asupra unei cote-parti ideale

din dreptul de proprietate, determinata in mod abstract sub forma unei fractii matematice,

procentuale.

Aceasta modalitate a clreptului de proprietate are, in principiu, un caracter esentialmente

temporar, in sensul ca oricare dintre titularii dreptului de proprietate poate sa ceara incetarea

coproprietatii prin partaj, fara a fi excluse si alte moduri de incetare a coproprietatii obisnuite.


62 | P a g e

Cata vreme nu au existat dispozipi in Codul civil sau in legi speciale care sa reglementeze

exercitarea dreptului de proprietate comund pe cote-patri obisnuita, originea teoriei asupra

coproprietatii a fost cautata in esenta juridica a institutiei si in dispozitiile legale privind

imparteala.

Sub acest aspect, se impune a fi facuta distinctia dintre drepturile coproprietarilor asupra

bunului in materialitatea sa si drepturile coproprietarilor asupra cotei-parti ideale si abstracte din

dreptul de proprietate.

Intre drepturile coproprietarilor nu exista diferente calitative, ci doar cantitative. Niciun

coproprietar nu poate exercita exclusiv dreptul de proprietate asupra bunului, ceea ce nu

inseamna ca acesta nu poate dispune liber de cota sa parte din dreptul de proprietate.

In ce priveste valabilitatea unui act de dispozitie translativ de proprietate incheiat de un

coproprietar fara acordul celorlalti, solutiile la care s-a ajuns in practica judiciara difera dupa

cum dobanditorul avea sau nu cunostinta despre imprejurarea ca instrainatorul nu avea calitatea

de proprietar exclusiv cu privire la bunul ce a format obiectul actului.

Atunci cand dobanditorul a cunoscut, la momentul incheierii contractului, cä

instrainatorul nu este proprietar exclusiv al bunului, s-a statuat ca actul juridic este valabil, dar

este afectat de o conditie rezolutorie. Consolidarea sau desfiintarea actului respectiv depinde de

rezultatul partajului. Daca, prin operatiunea de partaj, bunul revine in proprietatea exclusiva a

coproprietarului instrainator, atunci dreptul dobanditorului se consolideaza. Daca, dimpotriva,

bunul instrainat revine, in urma partajului, in lotul altui coproprietar, atunci instrainarea se

desfiinteaza ca urmare a efectului declarativ al partajului.

Noul Cod civil abandoneaza conceptia potrivit careia partajul are caracter declarativ,

conform dispozitiilor art. 680 efectele impartelii urmand a se produce numai pentru viitor.

Art 680 - „Efectele juridice ale partajului" - „(1) Fiecare coproprietar devine

proprietarul exclusiv al bunurilor sau, dupei caz, sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu

incepere de la data stabilita in actul de partaj, dar nu mai devreme de data incheierii actului, in

cazul imparetelii volun tare, sau, dupd caz, de la data reimemerii definitive a hotareirii

judecatoresti.

(2) In cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai daca actul de

partaj incheiat in forma autentica sau hotarairea judecdtoreasca ramasa definitiva, dupei caz,

au fost inscrise in cartea funciara."

In conformitate cu reglementarile art. 786 din vechiul Codul civil in vigoare, partajul

avea un act declarativ de drepturi, fiecare dintre fostii coproprietari fiind considerat proprietar

exclusiv al bunului sau bunurilor ce i-au revenit in urma partajului, retroactiv din momentul

nasterii dreptului de proprietate comuna. Coproprietarul caruia ii revenea bunul vea calitatea de

tert fata de actele incheiate de catre oricare dintre ceilalti coproprietari cu privire la bunul

respectiv.

Evenimentul cu valoare de conditie este reprezentat de cuprinderea, cu ocazia realizarii

partajului, in lotul coproprietarului care nu a participat la incheierea actului, a bunului sau a

bunurilor ce au format obiectul actului de dispozitie. Producerea acestui eveniment are


63 | P a g e

semnificatia indeplinirii conditiei rezolutorii, consecinta fiind aceea a desfiintarii retroactive a

actului de instrainare.

Daca, insa, la partaj, bunul ar fi inclus in lotul coproprietarului care a incheiat actul de

dispozitie, ca efect al indeplinirii conditiei, actul este consolidat retroactiv, intrucat

coproprietarul care a dispus de bun este consideratproprietar pur si simplu, din momentul nasterii

starii de coproprietate.

Intr-o alta opinie, s-a aratat c un astfel de rationament nu ar explica totusi situatia

dobanditorului, care nu poate fi considerat ca avand un drept asupra intregului bun, char si sub

conditie rezolutorie, atata vrerne cat autorul sau are numai o cota-parte din dreptul de proprietate.

De aceea, s-a propus o reinterpretare a evenimentului cu valoare de conditie, in sensul cä

includerea la partaj a bunului in lotul coproprietarului care a incheiat actul de dispozitie

reprezinta, de fapt, nu o conditie rezolutorie, ci o conditie suspensiva. Consecinta care decurge

dintr-o astfel de interpretare este aceea ca, in ipoteza atribuirii bunului coproprietarului care a

dispus de el, proprietarul sub conditie suspensiva devine proprietar exclusiv, iar in caz contrar,

conditia nu poate fi considerata ca fiind indeplinit, astfel incat partile se gasesc in situatia in care

actul juridic de dispozitie nu ar fi fost incheiat.

Daca actul de dispozitie imbraca forma unui act de instrainare, ne-am afla in prezenta

unui caz de proprietate rezolubila atipica, caracterul atipic fiind determinat, pe de o parte, de

iinprejurarea ca evenimentul cu valoare de conditie rezolutorie nu este stabilit prin vointa

partilor, ci de care legiuitor, iar pe de alta parte, de faptul ca transmitatorul nu este proprietar pur

si simplu, el avand numai o cota-parte din dreptul de proprietate.

Alti autori, analizand justificarea teoretica a caracterul declarativ al partajului succesoral,

au considerat ca nu ar putea fi acceptata teoria potrivit careia fiecare mostenitor este proprietar

sub conditie suspensiva al bunurilor ce ii sunt atribuite si sub conditie rezolutorie al celor ce sunt

atribuite celorlalti. Cu alte cuvinte, pendente conditione, orice proprietar sub conditie suspensiva

presupune in mod necesar existenta unui proprietar sub conditie rezolutorie, cand bunul trebuie

sa aiba un proprietar actual. In cazul imparelii, insa, acesta din urma nu poate fi determinat ar

urma ca toti coerezii sunt proprietari sub conditie suspensiva, ceea ce ar insemna ca nimeni, in

timpul indiviziunii, nu are proprietatea actuala a bunurilor succesorale, ceea ce este inadmisibil.

In opinia autorului citat, solutia este aceea de a considera caracterul declarativ al

impartelii ca fiind o fictiune legala, concluzie rezultand din chiar interpretarea textului art 786 C.

civ., potrivit caruia fiecare motenitor este numai presupus ca a dobandit singur imediat de la

defunct bunurile ce alcatuiesc lotul sau. A spune ca imparteala are efect retroactiv, adica a afirma

cd bunurile cuprinse in fiecare lot au fost transmise direct de la defunct la eredele atributar

inseamna a nesocoti, realitatea starii de indiviziune care a existat intre timp.

In sfarit, se impune a fi mentionatas i opinia potrivit careia, in situatia vanzarii bunului ce

formeaza obiectul dreptului de proprietate comund pe cote-pari cu incalcarea regulii s-ar impune

aplicarea solutiei prin care a fost rezolvata problema vanzarii bunului altuia.

Vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunotinta de cauza, reprezentand o operatiune

speculativa, s-a aratat ea are o cauza ilicita astfel incat este nula absolut in baza art 968 C. civ., in

afara de cazul in care actul a fost savarsit in cadrul exercitarii legale a comertului.


64 | P a g e

In ipoteza in care cumparatorul a fost in eroare, socotind ca bunul vandut apartine

vanzatorului, vanzarea este anulabila pentru eroare asupra calitatii esentiale a vanzatorului, care a

fost considerat de cumparator drept proprietar al bunului.

Potrivit dispozitiilor art. 642 N.C.C., actele juriclice facute cu nerespectarea regulilor

prevazute la art. 641 (a unanimitatii sau a majoritatii, dupa caz) sunt inopozabile coproprietarului

care nu a consimtit, expres on tacit, la incheierea actului. Coproprietarului vatamat i se

recunoaste dreptul ca, inainte de partaj, sa exercite actiunile posesorii impotriva tertului care ar fi

intrat in posesia bunului comun in urma incheierii actului. In acest caz, restituirea posesiei

bunului se va face in folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, daca este cazul, in

sarcina celor care au participat la incheierea actului.

In conformitate cu prevederile art 681 din acelasi Cod, actele incheiate, in conditiile legii,

de un coproprietar cu privire la bunul comun, raman valabile si sunt opozabile celui caruia i-a

fost atribuit bunul in urma partajului.

Daca, la data incheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afla

in proprietatea unui tert, contractul este valabil, iar vanzatorul este obligat sa asigure transmiterea

dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator. Obligatia vanzatorului se considera

ca find executata fie prin dobandirea de care acesta a bunului, fie prin ratificarea vanzarii de care

proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procura cumparatorului proprietatea

asupra bunului.

In cazul in care vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre

cumparator, acesta din urma poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului, precum si,

daca este cazul, daune-interese.

Atunci cand un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si, ulterior, nu asigura

transmiterea proprietatii intregului bun care cumparator, acesta din urma poate cere, pe langa

daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea pretului proportional cu cota-parte pe care nu a

dobandit-o, fie rezolutiunea contractului, in cazul in care nu ar fi cumparat daca ar fi tiut ea nu va

dobandi proprietatea intregului bun.

Insa, cumparatorul care, la data incheierii contractului, cunostea ca bunul nu apartinea in

intregime vanzatorului, nu poate sä solicite rambursarea cheltuiefilor referito are la lucrarile

autonome sau lucrarile adaugate voluptuare (art 1683 N.C.C.).

Dreptul coproprietarului de a cere partajul nu se confunda cu dreptul acestuia de a

dispune de cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului.

Deoarece fiecare coproprietar are un drept exclusiv de proprietate asupra cotei-parti

ideale din dreptul de proprietate, acesta poate instraina aceasta cota-parte sau o poate greva, fard

a fi necesar consimtdmantul celorlalti coproprietari.

In cazul instrainarii cotei-parti ideale din dreptul de proprietate, dobanditorul va lua locul

coproprietarului, avand aceleasi drepturi

In ce priveste actiunea in revendicare, aceasta poate fi exercitata de proprietarul exclusiv

al bunului revendicat, de unde rezulta ca tin coproprietar nu poate introduce actiunea in reven-

dicare impotriva celorlalti coproprietari, deoarece acesta nu este titularul exclusiv al dreptului de

proprietate asupra bunului, ci are numai o cota-parte ideala, matematica din drept.


65 | P a g e

Avand in vedere ca, prin actiunea in revendicare, se urmareste redobandirea posesiei

asupra bunului, in materialitatea sa, opinia majoritara exprimata in doctrina, dar si in solutiile

jurisprudentiale, a fost, initial, in sensul ca un coproprietar nu poate formula singur o astfel de

actiune, fara acordul celorlalti. Respingerea actiunii intr-o astfel de situatie, ca sanctiune, nu

reprezinta un scop in sine, ci apare ca fiind un mijloc de protectie impotriva actului de dispozitie

al unuia dintre coproprietari care, prin exercitarea actiunii in revendicare cu incalcarea regulii

unanimitatii, tinde la dobandirea dreptului de proprietate exclusiva asupra bunului revendicat.

In plan procedural, existenta acordului tuturor coproprietarilor la introducerea actiunii in

revendicare cu privire la bunul ce formeaza obiectul dreptului de proprietate comuna se reflecta

in justificarea calitatii procesuale active.

Astfel, de exemplu, in jurisprudenta CEDO, cauza Lupas si altii vs. Romania, 14

decembrie 2006, publicata in M. Of. nr. 464 din 10 iulie 2007, Curtea a retinut ca „aplicarea

stricta a regulii unanimitatii le-a impus reclamantilor o sarcina disproportionata ce i-a privat de

orice posibilitate clara si concreta de a obtine examinarea de catre instante a cererilor lor de

restituire a terenurilor in litigiu, aducand astfel atingere substantei insesi a dreptului lor de acces

la o instanta. Prin urmare, a avut loc incalcarea art. 6 § 1 din Conventie”.

S-a considerat, intr-o alta opinie, ca actiunea in revendicare este act de conservare, si nu

de dispozitie, astfel incat poate fi introdusa de un singur coproprietar impotriva unui ter t care de-

fine bunul fara titlu si este admisibila, intrucat urmeaza regulile gestiunii de afaceri.

Noul Cod civil contine, sub acest aspect, modificari de esenta. Astfel, in conformitate cu

dispozitiile art. 643, fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de calitatea

procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv in cazul actiunii in revendicare.

Hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor

coproprietarilor, iar hotararile judecatoresti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile

celorlalti coproprietari.

Cand actiunea nu este introdusa de toti coproprietarii, paratul poate cere instantei de

judecata introducerea in cauza a celorlalti coproprietari in calitate de reclamanti, in termenul si

conditiile prevazute in Codul de procedura civila pentru chemarea in judecata a altor persoane.

Potrivit dispozitiilor legale in vigoare, cum coproprietarii exercita impreunda toate

atributele care intra in continutul juridic al dreptului de proprietate, rezulta ca si actiunea in

revendicare poate fi exercitata de catre toti coproprietarii, fara a fi necesar ca acestia sa iasa din

indiviziune.

De asemenea, oricare dintre coproprietari poate revendica singur cota sa parte ideala si

abstracta din dreptul de proprietate asupra bunului.

4.2. Proprietatea comuna pe cote-parti fortata si perpetua

Potrivit dispozitiilor art. 632 alin. (3) N.C.C., ceea ce caracterizeaza coproprietatea

fortata este faptul ca aceasta nu poate inceta prin partaj judiciar. Asadar, din modul de redactare a

textului, intr-o interpretare per a contrario, ar rezulta ca partajul conventional nu este exclus.


66 | P a g e

In acest sens, pot fi mentionate si dispozitiile art. 671 alin. (3) N.C.C., care dispun dupa

cum urmeaza: „in cazul proprietatii periodice si in celelalte cazuri de coproprietate fortata,

partajul este posibil numai prin buna invoiala".

Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea se prezuma, pana la proba contrara (art

633).

Prin urmare, proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita reprezinta regula, normele care

o reglementeaza constituind dreptul comun.

Prezumtia de coproprietate este, insa, o prezumtie relativa, iar odata ce se face dovada

contrara (in sensul ca suntem in prezenta coproprietatii fortate, a devalmasiei sau a proprietatii

periodice), devin incidente reglementarile specifice fiecareia dintre formele de organizare a

dreptului de proprietate enuntate, care se abat de la configuratia tipica a dreptului de proprietate

pur i simplu.

Coproprietatea fortata si perpetua constituie exceptia de la regula potrivit careia

proprietatea comund pe cote-parti poate fi sistata oricand prin partaj. Aceasta forma a proprietatii

comune pe cote-parti poarta asupra unor bunuri care, datorita destinatiei caracterului perpetuu al

acestei destinatii, nu pot fi impartite.

Coproprietatea fortata si perpetua are ca obiect un bun sau mai multe bunuri, care,

datorita naturii lor, pot si sunt folosite in mod permanent de doi sau mai multi proprietari, ele

neputand sa fie impartite.

Bunurile asupra carora se exercita coproprietatea fortata si perpetua sunt accesorii fata de

alte bunuri considerate principale si care sunt proprietate exclusiva a fiecarui coproprietor. In

aceasta ipoteza, coproprietatea este fortata pentru ca exista si se mentine independent de vointa

coproprietarilor si este perpetua datorita scopului sau destinatiei permanente careia ii sunt

afectate bunurile asupra carora poarta.

Conform principiului accesorium sequitur principalem, situatia juridica a dreptului de

proprietate comuna pe cote-pari fortata si perpetua o urmeaza pe aceea a dreptului de proprietate,

purtand asupra bunului principal.

Coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun, accesoriu necesar al bunului

principal, bun care constituie obiectul dreptului de proprietate exclusiva al fiecaruia dintre

coproprietari. Cu toate acestea, practica judiciara a admis partajul folosintei unor bunuri

proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua, cum ar fi, spre exemplu, curtea unui imobil

sau podul acestuia.

In cazul proprietatii comune pe cote-parti fortate, coproprietarii au drepturi mai largi

decat coproprietarii in cazul proprietatii obisnuite.

Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun ca un adevarat proprietar, existand insa

anumite limite, in sensul ca nu se poate aduce atingere drepturilor simultane concurente, de

aceeasi natura, egale, reciproce, ale celorlalti coproprietari, iar folosinta trebuie sa se realizeze

numai in scopul utiliznii fondului caruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu.

Fiecare coproprietar nu poate efectua acte de administrare, nici chiar in folosul tuturor

coproprietarilor, decat cu acordul unanim al acestora.


67 | P a g e

Un coproprietar nu are dreptul de dispozitie decal cu privire la cota sa parte abstracta din

drept si nu poate transforma modul de folosinta al bunului comun.

De asemenea, un coproprietar nu poate incheia acte de dispozitie prin care sa instraineze

bunul ce formeaza object al dreptului de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.

Instrainarea bunului proprietate exclusiva conduce, automat, la transmiterea catre dobanditor a

dreptului de proprietate comuna pe cote-pari fortata si perpetua, ca drept accesoriu.

Coproprietarii au obligatia sa suporte cheltuielile de intretinere, folosinta, reparatii,

conservare a bunului comun. Intinderea acestei obligatii se stabileste in raport de partea fiecaruia

sau de valoarea, de intinderea bunului principal pentru a carui utilitate este destinat, ca accesoriu,

bunul asupra caruia se constituie dreptul de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.

Exista anumite situatii in care jurisprudenta a admis, in mod exceptional, ca si incetarea

coproprietatii fortate este posibila.

In concluzie, apreciem ca fiind intemeiata observatia potrivit careia proprietatea comuna

pe cote-parti, ca modalitate a dreptului de proprietate, nu afecteaza caracterul perpetuu al

acestuia, ci, partial, caracterul exclusiv.

In alta ordine de idei, daca in cazul coproprietatii obisnuite, caracterul temporar al unei

asemenea star este mai pregnant, un atare caracter nu este exclus nici in cazul coproprietatii

fortate, care are, insa, o durata mai mare in timp.

4.3. Proprietatea devalmasa

Dreptul de proprietate comuna in devalmasie reprezinta o forma a proprietatii comune

caracterizata prin aceea cz titularii nu au determinata o cota-parte ideala matematica din dreptul

de proprietate asupra bunurilor, care sunt nefractionate in materialitatea lor.

Potrivit dispozitiilor art. 667 N.C.C., exista proprietate comuna in devalmasie atunci

cand, prin efectul legii sau in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent

mai multor persoane fzra ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-parti determinate din

dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.

Daca se naste prin efectul legii, proprietatea in devalmasie este supusa dispozitiilor acelei

legi, care se completeaza, in mod corespunzator, cu cele privind regimul comunitatii legale, iar in

cazul in care izvorul devalmasiei este un act juridic, dispozitiile privitoare la regimul comunitatii

legale se aplica in mod corespunzator.

In dreptul familiei, comunitatea matrimoniala de bunuri a sotilor reprezinta o notiune mai

larga decat devalmasia, intrucat include nu numai dreptul de proprietate, dar si alte drepturi

patrimoniale, drepturi reale, drepturi de creanta si obligatii patrimoniale.

Proprietatea devalmasa a sotilor poarta numai asupra bunurilor care au fost dobandite in

timpul casatoriei de catre soti, impreuna sau de oricare dintre ei.

Conform art. 30 alin. (1) C. fam., bunurile dobandite in timpul casatoriei de oricare dintre

soti constituie bunuri comune ale acestora. Orice conventie contrara comunitatii de bunuri a

sotilor este interzisa., nesocotirea acestei interdictii fiind sanctionata cu nulitatea absoluta. In


68 | P a g e

continuare, art 31 C. fam. face o enumerare a bunurilor proprii ale sotilor, deci a acelor bunuri

care constituie o exceptie de la comunitatea de bunuri.

Potrivit dispozitiilor art 35 C. fam., sotii administreaza si folosesc impreuna bunurile

comune, dispunand tot in comun de acestea. Se considera ca oricare dintre soti are

consimtamantul, celuilalt in exercitarea drepturilor asupra bunurilor comune, exceptie

constituind situatia instrainarii sau grevarii imobilelor bunuri comune.

In cazul acestor din urma bunuri, nu mai opereaza prezumtia de mandat tacit reciproc

intre soti, ci este necesara fie o imputernicire speciala data de catre celalalt sot, fie incheierea

actului de catre ambii soti.

Sotii au posibilitatea sa stabileasca in comun modul de exercitare a atributelor dreptului

de proprietate. Cand unul dintre soti incheie singur actele de administrare, folosinta si dispozitie,

opereaza, asa cum am aratat regula mandatului tacit reciproc. Prezumtia de mandat tacit reciproc

este relativa; ea poate fi inlaturata pentru fiecare act in parte, in cazul in care celdlalt sot face

proba ca s-a opus la incheierea actului respectiv.

Dreptul de proprietate comuna in devalmasie al sotilor inceteaza in momentul desfacerii

sau incetarii casatoriei, dar exista posibilitatea ca bunurile comune sa fie impartite in anumite

imprejurari, cu totul exceptionale, chiar si in timpul casatoriei.

Imparteala poate sa fie solicitata de catre unul dintre soti sau de catre creditorii personali

ai acestora. Prin desfacerea sau incetarea casatoriei, dreptul de proprietate comund in devalmasie

se transforma in proprietate comuna pe cote-parti, in raport de contributia sotilor la dobandirea

bunurilor respective. Avand in vedere aceasta contributie, se pot face apoi loturile si se poate

proceda la imparteala materiala a bunurilor comune, pentru a se ajunge la dreptul de proprietate

exclusiva al oricdruia dintre soti asupra bunurilor care au fost stabilite in lotul sau.

Potrivit dispozitiilor art 312 N.C.C., viitorii soti pot alege ca regim matrimonial:

comunitatea legala separatia de bunuri sau comunitatea conventionala.

Bunurile dobandite in timpul regimului comunitatii legale de care oricare dintre soti sunt,

de la data dobandirii lor, bunuri comune in devalmasie ale sotilor (art 339).

5. Proprietatea periodica

In ceea ce priveste dreptul de proprietate periodica, in doctrina, controversele au aparut

incepand chiar cu denumirea acestuia sau cu originea institutiei.

Nici in dreptui intern si nici in dreptul comparat nu exista un punct de vedere unitar cu

privire la denumirea dreptului in discutie. Dupa cum diferitii autori se raporteaza la reglementari-

le din dreptul european sau din cel american, conceptele cel mai des utilizate sunt acelea de

proprietate in sistem time sharing, proprietate in sistem temps-partage, proprietate spatio-

temporala, multiproprietate sau proprietate periodica.

Larga utilizare in practica a notiunii de multiproprietate a fost explicata, in dreptul

francez, prin geneza institutiei, care a aparut ca o extrapolare a coproprietatii. Totusi,


69 | P a g e

inadecvarea juridica a conceptelor de „multiproprietate" sau chiar „multifolosinta", denumiri ce

reflectau ele insele ezitarile in privinta calificarii naturii juridice a institutiei, a condus la

formularea unor alte propuneri pentru denumirea a ceea cc noi consideram a fi o forma a

dreptului de proprietate comuna, care nu se confunda cu proprietatea comuna pe cote-parti

(coproprietatea).

Astfel, conceptul de „multiproprietate" a fost considerat prea vag si ambiguu, iar cu

privire la notiunea de „proprietate periodica", s-a aratat ea nu exprima decat partial configuratia

noului tip de drept.

Daca potrivit unui prim punct de vedere notiunea de „proprietate spatio-temporala" este

cea mai potrivita, intrucat, pe de o parte, reflecta faptul ca ne aflam in prezenta unei forme a

coproprietatii, iar pe de alta parte, exprima principalele caracteristici ale dreptului titularilor, atat

in ce priveste dimensiunea temporala (in sensul ca dreptul se exercita intr-o perioada limitata de

timp dintr-un an, intermitent), cat si dimensiunea spatiala (in sensul ca prerogativele dreptului se

exercita asupra intregului bun), alti autori au optat pentru aceea de proprietate periodica.

Sub aspect terminologic, redactorii noului Cod civil si-au insuit acest din urma punct de

vedere. In mod intemeiat, in opinia noastra, in doctrina s-a atras atentia ca notiunea de

proprietate periodica nu trebuie inteleasa ca o limitare in timp a proprietatii, ceea ce ar afecta

caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, ci numai ca o limitare in timp a exercitiului unor

prerogative ale dreptului de proprietate.

Desi, in noul Cod civil, proprietatea periodica este reglementata intr-un capitol distinct

(Capitolul V) al Titlului II („Proprietatea privata"), din Cartea a III-a („Despre bunuri"), separat

de proprietatea comuna (care se infatiseaza ca proprietate comuna pe cote-pari obisnuita,

proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua si proprietate devalmasa), modul de redactare

a textelor reflecta optiunea legiuitorului pentru organizarea proprietatii periodice in cadrul

coproprietatii fortate (art. 646, pct. 1).

Asa se explica si lipsa unei definitii legale a dreptului in discutie, textul limitandu-se la a

sublinia ceea ce redactorii noului Cod au apreciat a fi diferenta specified, aspectele care

particularizeaza proprietatea periodica in cadrul proprietatii comune pe cote-pari fortate §i

perpetue.

Potrivit dispozitiilor art. 687 N.C.C., prevederile Capitolului V al Titlului II din Cartea a

III-a se aplica, in absenta unei reglementari speciale, ori de cate ori mai multe persoane exercita

succesiv repetitiv atributul folosintei specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau

imobil, in intervale de timp determinate, egale sau inegale.

Identificandu-se trasaturile definitorii ale dreptului de proprietate periodica, acele

elemente care legitimeaza consacrarea acestuia ca forma distincta a dreptului de proprietate

comuna, in doctrina s-a aratat ca, in cazul proprietatii periodice, atat dreptul, cat si bunul raman

nefractionate, spre deosebire de ipoteza coproprietatii (proprietatii comune pe cote-pari), care

presupune fractionarea in cote-parti ideale si abstracte a dreptului asupra unui bun ramas

nedivizat in materialitatea sa.

Daca, in cazul coproprietatii, fie ea obisnuita (temporara) sau fortata (perpetua), dreptul

divizat in cote-parti ideale abstracte se exercita in fiecare moment de care toti coproprietarii,


70 | P a g e

impreuna, asupra intregului bun (care ramane nefractionat in materialitatea lui), in cazul

proprietatii periodice, fiecare proprietar va exercita in perioada alocata, singur, toate atributele

care intra in continutul juridic al dreptului sau, intocmai ca un proprietar exclusiv.

Dreptul de proprietate periodica confera deci, titularului sau posibilitatea de a dispune de

toate puterile asupra bunului, de a exercita atributele posesiei, folosintei si dispozitiei

corespunzator perioadei alocate.

Daca vorbim despre titularii dreptului de proprietate periodica, nu s-ar putea considera ca

aceia au in patrimoniu numai un dezmembramant al dreptului de proprietate, si cu atat mai putin

un drept de creanta.

Titularii unui asemenea drept vor putea exercita, corespunzator perioadei alocate, cu

particularitatile care caracterizeaza proprietatea periodica, toate atributele unui drept real, si

anume ale dreptului de proprietate. Deosebirea consta in aceea ca exercitarea prerogativelor (iar

nu numai a atributului folosintei) se face, in cazul proprietatii periodice, „pe transe succesive,

care se repeta la intervale regulate, prestabilite".

Cata vreme bunul asupra caruia poarta dreptul de proprietate este unic, nu se poate vorbi,

in niciun caz, de existenta mai multor drepturi de proprietate exclusive privind acelai obiect

titularii multipli impart un drept de proprietate (care este, deci, un drept de proprietate comuna),

caracterizat prin aceea ca atributele care intra in continutul sau juridic (iar nu numai folosinta) se

exercita alternativ, intermitent, corespunzator anumitor unitati de timp determinate sau

determinabile, care se succed.

In mod necesar, ne aflam in prezenta unui singur drept de proprietate asupra bunului,

mobil sau imobil, apartinand mai multor titulari, iar nu in prezenta mai multor drepturi de

proprietate exclusive apartinand unor titulari diferiti, care coexista cu privire la acelasi bun.

Este vorba, apdar, tot despre proprietate comuna, dar nu de coproprietate (proprietate

comuna pe cote-parti), principalul element distinct constand in acea ca, desi dreptul are mai multi

titulari, inca de la naterea sa, acesta nu este divizat in cote-parti ideale si abstracte, ci partea din

drept a fiecaruia dintre titularii multipli este identificata intr-o maniera spatio-temporala,

conferind posibilitatea stapanirii bunului in materialitatea sa in mod exclusiv, dar numai pentru o

perioada determinata din an.

Fractiunile temporale nu sunt si temporare, vremelnice. Perioadele corespunzator carora

fiecare dintre titulari isi poate exercita atributele dreptului se succed, au o anume secventialitate

care se perpetueaza, asigurand caracterul specific al dreptului de proprietate periodica.

Bunul ramane nedivizat in materialitatea lui, la fel ca in cazul coproprietatii, numai ca, in

perioada alocata, exercitiul dreptului nu este colectiv, in sensul ci niclunul dintre titularii multipli

nu va suporta concursul celorlalti.

Asa cum am aratat, dreptul de proprietate periodica al fiecaruia dintre titularii multipli

poarta asupra intregului bun (coordonata spatiala), dar nu poate fi exercitat decat corespunzator

anumitor perioade de timp determinate sau determinabile din an, in fiecare an, deci secvential,

succesiv, intermitent (coordonata temporala). Aceasta stare este de esenta dreptului de

proprietate periodica i se mentine fie pe durata prevazuta in conventia partilor (care, in cazul


71 | P a g e

contractelor ce intra sub incidenta O.U.G. nr. 14/2011, nu poate fi mai scurta de 1 an), fie pe

intreaga durata a existentei bunului.

Exercipul dreptului suporta unele limitari decurgand din destinatia bunului si din exigenta

respectarii interesului comun al tuturor titularilor multipli, carora trebuie sa li se asigure, in egala

masura, posibilitatea de a-si exercita in perioada alocata dreptul, ce le conferaplenitudinea

prerogativelor.

In ceea ce priveste atributul posesiei ce intra in continutul juridic al dreptului de

proprietate periodica, acesta se exercita intr-o maniera specifica, succesiva, repetitiva. In mod

evident, in cazul dreptului de proprietate periodica, titularul dreptului nu se va gasi in contact cu

lucrul decat in perioada alocata, actele de stapanire fiind exercitate cu regularitatea impusa de

specificul dreptului sau, iar nu de natura bunului, care in restul perioadelor va fi stapanit de

ceilalti titulari.

Aceste intermitente nu pot fi considerate anormale, ci sunt, in opinia noastra, de esenta

dreptului de proprietate periodica.

Daca, in cazul coproprietatii obipuite, atributul folosintei poate fi exercitat atat impreuna

de catre coproprietari, cat exclusiv de catre unul dintre acetia (situatie in care nu trebuie

impiedicata exercitarea normald a dreptului de catre ceilalti coproprietari, dupa cum nu este

permisa nici deturnarea bunului de la folosinta sa normald), in cazul proprietktii periodice,

fiecare dintre titularii dreptului exercita atributul folosintei exclusiv, dar numai intr-o anumita

perioada, determinata prin vointa lor, care nu coincide cu perioada in care folosinta este

exercitata de titulari.

In ceea ce privete asimilarea proprietatii periodice cu starea izvorata din partajul de

folosinta, precizam ca, in Codul civil roman de la 1864, spre deosebire de Codul civil francez, nu

este reglementat decat partajul de proprietate.

Partajul de folosinta apare ca o creatie a practicii, fiind considerat o impartire provizorie,

ce are ca object posesia si folosinta bunului comun, fara a fi pus in discutie dreptul de proprie-

tate. Celelalte atribute care intra in continutul juridic al dreptului de proprietate se exercita

concomitent, in acelasi, timp, de catre toti coproprietarii, asupra intregului bun.

Or, in cazul proprietatii periodice, nu se poate vorbi de un caracter provizoriu al impartirii

folosintei bunului pe unitati de timp determinate, fiecare titular al dreptului comportandu-se ca

un proprietar exclusiv intr-un anumit interval de timp.

Totodata, oricare dintre titularii multipli poate dispune de intregul bun, iar nu numai de o

cota-parte ideala din drept, dar limitat la perioada alocata. Se impune a fi precizat ca actele de

dispozitie pot fi incheiate pe intreg parcursul anului, dar numai cu privire la perioada alocata.

Fiecare titular este indreptatit sa efectueze once acte cu privire la bun, corespunzator

perioadei alocate, mai putin acte de dispozitie materiala. Actele prin care se consuma in tot sau in

parte substanta bunului pot fi facute numai cu acordul celorlalti titulari.

Fiecare proprietar poate incheia, in conditiile legii, acte de dispozitie, dar numai cu

respectarea intervalului de timp ce ii revine, conform principiului nemo dat quod non habet

(nemo plus iuris ad allium transfere potest, quam ipse habet).


72 | P a g e

Proprietarii, constituiti intr-o asociatie, pot incheia cu un tert, persoana fizica sau

persoana juridica, un contract de administrare cu privire la bunul comun.

Potrivit dispozitiilor art. 690 alin. (4) N.C.C., „coproprietarii pot incheia un contract de

administrare, dispozitiile art. 644 alin. (2) aplicandu-se in mod corespunzator", iar in

conformitate cu prevederile art. 644 alin. (2) din acelasi Cod, in cazul in care oricare dintre

coproprietari denunta contractul de administrare, acesta ii inceteaza existenta.

Din raporturile specifice existente intre titularii multipli al dreptului de proprietate

periodica asupra aceluiasi bun pot decurge limitari specifice ale exercitiului dreptului de

proprietate, prin asumarea unor obligatii contractuale intre cotitulari.

Dreptul de proprietate periodica nu poate fi considerat nici un caz particular al

proprietatii comune pe cote-pari fortate si perpetue. Astfel, proprietatea comuna pe cote-pari

fortata perpetua poarta asupra unor bunuri accesorii, care, prin natura lor, sunt folosite in mod

permanent de catre doua sau mai multe persoane, fara posibilitatea de partaj.

Acest raport de accesorialitate explica de ce instrainarea dreptului de proprietate asupra

bunului principal atrage, chiar in lipsa unei clauze exprese in acest sens, si instrainarea cotei-parti

ideale si abstracte ce revine transmitatorului din dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu.

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti fortata are caracter perpetuu, in sensul ca,

atata vreme cat se mentine accesorialitatea bunurilor ce formeaza obiectul dreptului fata de

bunurile principale avand proprietari diferiti, subzista si aceasta forma de organizare juridica a

dreptului de proprietate, nefiind acceptata, in principiu, posibilitatea incetarii ei prin partaj.

Or, dreptul de proprietate periodica poarta asupra unuia sau a mai multor bunuri

principale sau accesorii, care, prin natura lor, pot sau nu sa fie materialmente impartite. Este

adevarat ca nu este exclus, de exemplu, ca intro cladire cu mai multe apartamente, unele dintre

acestea sa formeze obiectul unui drept de proprietate exclusiva sau al unui drept de proprietate

comuna pe cote-parti obisnuita, altele - obiectul dreptului de proprietate periodica, iar spatiile

comune - obiect al dreptului de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.

De asemenea, pot fi imaginate situatii in care, in cazul unui bun ce formeaza obiectul

dreptului de proprietate periodic, pentru o anumita perioada, bunul sa fie stapanit fie de soti, in

devalmsie, fie de doi sau mai multi coproprietari (titulari ai dreptului de proprietate comuna pe

cote-parti).

In concluzie, proprietatea periodica se naste nu din natura ori din determinarea legii

bunului, ci din vointa partilor, care stabilesc o anumita destinatie a bunului, ce face sa primeze

interesul comun, fapt care impune o maniera specifica de organizare a dreptului, incompatibila

cu partajul.

Asadar, modul caracteristic de configurare a dreptului in ipoteza analizata este determinat

de afectatiunea speciala, pe care titularii multipli au inteles sa o dea bunului comun. Cata vreme

destinatia bunului ramane aceeasi, indiferent daca dreptul unuia sau altuia dintre cotitulari se

transmite prin acte intre vii sau pentru cauza de moarte, se mentine i modalitatea specifica de

organizare a dreptului, care, chiar daca nu are caracter perpetuu, in orice caz, are caracter

permanent si obligatoriu.


73 | P a g e

TEMA A VIII-A - DEZMEMBRĂMINTELE

DREPTULUI DE PROPRIETATE

Noul Cod civil da expresie conceptului modern privind dezmembramintele dreptului de

proprietate, potrivit caruia drepturile reale asupra bunului altuia sunt consecinta dezmembrarii

atributelor care alcatuiesc continutul juridic al dreptului de proprietate.

Astfel, asupra aceluiasi bun se exercita mai multe drepturi reale, cum sunt dreptul de

proprietate drept complet, deplin, care in continutul sau include toate atributele (posesia,

folosinta si dispozitia), dar si alte drepturi reale constituite prin divizarea unor atribute ale

dreptului de proprietate, mai putin dispozitia juridica.

Proprietarul dreptului dezmembrat pastreaza intotdeauna o parte din atributele dreptului

de proprietate, adeseori fiind un nud proprietar.

In doctrina, dezmembramintele dreptului de proprietate au primit, sub aspectul definirii

lor, cu unele nuante, caracterizarea ca fiind, in esenta, drepturi reale principale, derivate din

dreptul de proprietate privata asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau

se dobandesc prin transferarea unor elemente ale continutului juridic al dreptului de proprietate

asupra bunului respectiv catre o alta persoand, sau prin exercitarea acestor elemente de catre

proprietarul bunului si de care o alta persoana.

Asadar, dezmembramintele dreptului de proprietate sunt limitate, ca numar, prin lege.

In enumerarea Codului civil, ele sunt:

1. dreptul de uzufruct;

2. dreptul de uz;

3. dreptul de abitatie;

4. dreptul de servitute.

Cat priveste dreptul de superficie, desi recunoscut unanim de doctrina si jurisprudenta, el

nu se regasea in enumerarea data de vechiul Codul civil.

In noul Cod civil, dreptul de superficie este expres reglementat, chiar primul, in

enumerarea dezmembramintelor (art. 699-701).

Desigur, in reglementarea noului Cod civil se regasesc, cu uuele completari fata de Codul

civil, si dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitatie si dreptul de servitute. Dupa cum

am mai mentionat, dezmembramintele sunt incompatibile cu dreptul de proprietate.


74 | P a g e

1. Superficia

Institutie care se regaseste in noul Cod civil, reprezinta dreptul de a avea sau de a edifica

o constructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul

dobande§te un drept de folosinta (art 693).

Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este un drept real principal imobiliar, al carui

continut juridic cuprinde dreptul de proprietate asupra constructiei, plantatiei ori instalatiei,

precum si dezmembramantul dreptului de proprietate care presupune folosinta si, intr-o anumita

limita, posesia si dispozitia asupra terenului proprietatea altei persoane decat titularul dreptului

de superficie.

1.1. Temeiul legal al dreptului de superficie il constituie art. 693 din Noul Cod civil, care

consacra ideea ca orice „constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului

sunt prezumate a fi facute de proprietarul acelui pamaint, cu cheltuiala sa si care sunt ale lui pana

ce se dovedeste din contra". Se consacra astfel dreptul de accesiune, dar si posibilitatea ca

proprietarul terenului sa nu fie si proprietarul constructiei sau al plantatiei.

1.2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie

Dreptul de superficie, ca drept real principal, se poate constitui numai asupra bunurilor

imobile. Initial, obiectul sau este terenul si apoi constructia, plantatia ori lucrarea (in proprietate).

Dreptul de superficie este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra

terenului; asadar, este un drept derivat. Aceasta dezmembrare priveste prerogativa folosintei si,

in mod limitat, cea a posesiei si chiar a dispozitiei.

Superficiarul stapaneste terenul respectiv ca titular al dreptului de superficie, fiind, astfel,

posesor de drept in limitele constituirii superficiei. Aceeasi dezmembrare confera titularului

dreptului de superficie folosinta, si chiar dispozitia, conform conditiilor constituirii sale. Astfel,

superficiarul poate instraina constructia, plantatia sau sa o greveze cu sarcini.

In functie de actul sau faptul juridic in urma caruia dreptul de superficie a luat nastere,

continutul sau juridic este variabil.

Asadar, superficiarul isi poate exercita prerogativele numai asupra unei parti din teren,

respectiv a solului sau a subsolului, sau, in mod complet, asupra intregului teren.

Caracterele dreptului de superficie. Dreptul de superficie este un drept perpetuu, dedus

din perpetuitatea dreptului de proprietate asupra constructiei sau plantatiei, ceea ce il diferentiaza

de dreptul de uzufruct, uz sau abitatie.

Desigur, aceasta perpetuitate a dreptului de superficie, care tine de natura sa, nu poate fi

sustinuta atunci cand el este constituit prin act juridic pe un anumit termen. De altfel, durata

maxima a termenului de superficie este de 99 de ani (art. 694 N.C.C.).


75 | P a g e

Dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect extinctiv, dat fiind ca dreptul de

proprietate asupra constructiei, plantatiei sau lucrarii este un drept perpetuu si, pe cale de

consecinta, imprescriptibil.

Insa noul Cod civil renunta, prin reglementarile sale, la ideea perpetuitatii dreptului de

superficie, imbratisand, explicit, caracterul ternporar al acestui drept. Aceasta presupune ca, in

cazul constituirii superficiei prin act juridic, este necesar sa se precizeze ce se intampla cu

constructia, plantatia ori lucrarea la incetarea superficiei prin ajungerea la termen. In caz contrar,

se vor aplica dispozitille privind accesiunea.

1.3. Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face

prin act juridic, precum si prin uzucapiune sau pun alt mod prevazut de lege. In toate cazurile, se

aplica dispozitiile privind cartea funciara. Astfel, in cazul construirii pe terenul altuia, superficia

se poate inscrie in cartea funciara pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de a

invoca accesiunea.

Mentionam ca dreptul de superficie poate fi dobandit si prin testament (act juridic

unilateral), nu numai prin conventie.

Nasterea dreptului de superficie prin fapt juridic are in vedere dobandirea acestuia prin

uzucapiune, dar si prin mostenire

Uzucapiunea este posibila in masura in care posesorul terenului se comporta ca un

superficiar, iar nu ca un proprietar, cum ar fi in cazul posesiei ca stare de fapt

Desigur, in conditiile reglementate de noul Cod civil, uzucapiunea este extratabulara si se

realizeaza in termen de 10 ani - sau tabulara, pentru care termenul este de 5 ani.

1.4. Intinderea exercitarii dreptului de superficie este determinata de actul constitutiv. De

regula, in lipsa unor stipulatii contrare, exercitarea dreptului este delimitata de suprafata de teren

pe care urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei edificate.

Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul dreptului

de superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul

nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de trei ani,

incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara.

Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie, actiune ce

poate fi intentata impotriva oricarei persoane, chiar si impotriva proprietarului terenului, daca ea

impiedica exercitarea dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil, ca si dreptul aparat, in

masura in care acesta exista.

1.5. Incetarea superficiei

Dreptul de superficie se stinge, prin radierea din cartea funciara, in urmatoarele situatii:

- la expirarea termenului;

- prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi

persoane;


76 | P a g e

- prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens;

- in alte moduri prevazute de lege.

Efectele incetarii superficiei. In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului

devine proprietarul constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati

constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in

cazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-l

oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de plata.

2. Uzufructul

Potrivit art. 703 din Noul Cod civil „Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei

persoane si de a-i culege fructele acestuia...".

Caracterele juridice ale uzufructului sunt:

a) uzufructul este un drept real care confera titularului sau dreptul de urmarire si

dreptul de preferinta;

b) uzufructul este un drept esentialmente temporar; neputand fi constituit pe o

perioada nelimitata de timp;

c) el este, de regula, viager;

d) uzufructul este, in principiu, netransmisibil (intuitu personae).

De altfel, in noul Cod civil se mentioneaza expres ca nu poate fi constituit decat in

favoarea unei persoane existente; cu toate acestea, se reglementeaza doar dupa decesul persoanei

in favoarea careia s-a constituit, daca s-a prevazut durata uzufructului pana la implinirea unei

anumite varste, pe care titularul dreptului nu o mai atinge (art. 707, alin. (4) N.C.C.).

Ceea ce poate transmite uzufructuarul este numai beneficiul (emolumentul) uzufructului,

respectiv avantajele economice pe care acest drept le confera. Un exemplu poate fi dreptul

uzufructuarului de a inchiria bunul, dat fiind ca prin locatiune se transmite doar dreptul de

folosinta temporara asupra lucrului.

Fata de acest caracter, noul Cod civil face o alta bresa importanta, aducand o noutate in

materie, si anume, posibilitatea cesiunii uzufructului (art. 714).

In acest fel, in conceptia noului Cod civil s-a renuntat, practic, la caracterul incesibil al

dreptului de uzufruct, iar pe cale de consecinta, acesta nu mai poate fi considerat ca se constituie,

decat, in principiu, intuitu personae.

In noua reglementare, uzufructuarul poate ceda dreptul sau fara acordul proprietarului,

precizandu-se chiar ca uzufructuarul cedent va fi singurul tinut fata de nudul proprietar pentru

obligatia sa nascuta inainte de cedare, iar uzufructuarul cesionar va fi tinut pentru obligatiile

nascute dupa data notificarii cesiunii.


77 | P a g e

2.1. Obiectul dreptului de uzufruct

In privinta obiectului dreptului de uzufruct, din capul locului sunt excluse bunurile din

domeniul public.

Cand este vorba de bunuri din domeniul dreptului de proprietate privata, art. 706 N.C.C.

prevede ca pot constitui obiect al dreptului de uzufruct „..orice bunuri mobile si imobile,

corporale si necorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o universalitate de fapt ori o cota-parte

din aceasta".

Dar, mai mult decat atat, in noul Cod civil au fost introduse si reglementate, in mod

expres, dispozitii speciale privind uzufructul asupra creantelor, inclusiv asupra unei rente

viagere, asupra actiunilor sau a partilor sociale, precum si uzufructul asupra fondului de comert

(art 737-745 N.C.C.).

Pentru fiecare asemenea caz, sunt reglementate drepturile obligatiile uzufructuarului.

Extinderea sferei bunurilor ce pot face obiectul dreptului de uzufruct la bunuri

necorporale este fundamentata pe ideea dezmembrarii dreptului de proprietate asupra oricarui

bun ce poate face obiectul acestui drept.

2.2. Dobandirea dreptului de uzufruct

In conformitate cu dispozitiile art. 518 C. civ., „uzufructul se dobandeste prin lege sau

prin vointa omului", iar in noul Cod civil, dobandirea uzufructului se poate face prin act juridic si

prin uzucapiune; asadar, prin vointa omului.

2.3. Drepturile si obligatiile uzufructuarului si ale nudului proprietor

In reglementarea noului Cod civil, drepturile si obligatiile la care ne referim au cunoscut

o evolutie, in sensul modernizarii raporturilor juridice respective. O reglementare chiar detaliata

cunoaste in noul Cod civil modul de percepere a fructelor naturale si industriale ori civile,

cvasiuzufructul, precum si uzufructul ce poarta asupra bunurilor consumptibile sau asupra unor

bunuri neconsumptibile, dar care se uzeaza in urma utlizàrii lor sau se deterioreaza rapid prin

utilizare.

Aceste doua din urma situatii sunt reglementate diferit, prin alin. (1) si, respectiv, alin. (3)

ale art. 713 N.C.C. Desigur, si solutiile sunt diferite.

Astfel, daca uzufructul poarta asupra unor bunuri care, fara a fi consumptibile, se uzeaza

ca urmare a utilizarii lor, uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un bun proprietar si potrivit

destinatiei lor.

In acest caz, el nu va fi obligat sa le restituie decat in starea in care se vor afla la data

stingerii uzufructului. Uzufructuarul poate sa dispuna, ca un bun proprietar, de bunurile care, fara

a fi consumptibile, se deterioreaza rapid prin utilizare. In acest caz, la sfarsitul uzufructului,

uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la aceasta din urma data.


78 | P a g e

In absenta unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul sau unei alte

persoane fara acordul nudului proprietar, dispozitiile in materie de carte funciara fiind

aplicabile.

Uzufructuarul ramane dator exclusiv fata de nudul proprietar numai pentru obligatiile

nascute inainte de cesiune. Pana la notificarea cesiunii, uzufructuarul si cesionarul raspund

solidar pentru indeplinirea tuturor obligatiilor fata de nudul proprietar. Dupa notificarea cesiunii,

cesionarul este dator fata de nudul proprietar pentru toate obligatiile nascute dupa notificarea

cesiunii. In acest caz, uzufructuarului i se aplica, in mod corespunzator, dispozitiile legale din

materia fideiusiunii. Dupa cesiune, dreptul de uzufruct continua, dupa caz, pana la implinirea

termenului initial sau pana la decesul uzufructuarului initial.

Uzufructuarul are dreptul de a inchiria sau, dupa caz, de a arenda bunul primit in

uzufruct. Locatiunile de imobile incheiate de uzufructuar, inscrise in cartea funciara, sunt

opozabile proprietarului sau mostenitorilor acestuia, dupa stingerea uzufructului prin decesul sau,

dupa caz, incetarea existentei juridice a uzufructuarului, pana la implinirea termenului lor, dar nu

mai mult de 3 ani de la incetarea uzufructului.

Reinnoirile de inchirieri de imobile sau de arendari facute de uzufructuar si inscrise in

cartea funciara inainte de expirarea contractelor initiale sunt opozabile proprietarului si

mostenitorilor sai pe o perioada de cel mult 6 luni ori, dupa caz, de un an, daca la data stingerii

uzufructului nu au fost puse in executare. In niciun caz, locatiunile nu pot dura mai mult de 3 ani

de la data stingerii uzufructului.

In cazul in care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locatiunile inceteaza, in

toate cazurile, odata cu stingerea uzufructului.

La incetarea uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde vreo despagubire pentru

lucrarile adaugate unui bun imobil, cu exceptia celor necesare, sau pentru imbunatatirile aduse

unui bun mobil, chiar atunci cand prin acestea s-a sporit valoarea bunului.

Daca lucrarile sau imbunatatirile au fost facute fara incuviintarea proprietarului, acesta

poate cere obligarea uzufructuarului la ridicarea lor si la readucerea bunului in starea in care i-a

fost incredintat. Uzufructuarul va putea cere o indemnizatie echitabila pentru lucrarile necesare

adaugate. De asemenea, el va putea cere o indemnizatie echitabila si pentru celelalte lucrari

adaugate sau pentru imbunatatirile facute cu incuviintarea proprietarului, daca prin acestea s-a

sporit valoarea bunului.

In cazul lucrarilor autonome facute de uzufructuar asupra unui bun imobil, vor fi

aplicabile, in mod corespunzator, in lipsa de stipulatie sau dispozitie legala contrara, dispozitiile

din materia accesiunii imobiliare artificiale.

Daca uzufructul cuprinde paduri tinere destinate de proprietarul lor unor taieri periodice,

uzufructuarul este dator sa pastreze ordinea si catimea taierii, potrivit regulilor stabilite de

proprietar in conformitate cu dispozitiile legale, fara ca uzufructuarul sa poata pretinde vreo

despagubire pentru partile lasate netaiate in timpul uzufructului. Arborii care se scot din

pepiniere fara degradarea acestora nu fac parte din uzufruct decat cu obligatia uzufructuarului de

a se conforma dispozitiilor legale in ce priveste inlocuirea lor.


79 | P a g e

Uzufructuarul poate, conformandu-se dispozitiilor legale si folosintei obisnuite a

proprietarului, sa exploateze partile de paduri inalte care au fost destinate taierii regulate, fie ca

aceste taieri se fac periodic pe o intindere de pamant determinata, fie ca se fac numai pentru un

numar de arbori alesi pe toata suprafata fondului.

In celelalte cazuri, uzufructuarul nu poate taia arborii inalti; va putea insa intrebuinta,

pentru a face reparatiile la care este obligat, arbori cazuti accidental; in acest scop poate chiar sa

taie arborii trebuinciosi, cu indatorirea insa de a constata, in prezenta nudului proprietar, aceasta

trebuinta.

Uzufructuarul poate lua din paduri araci pentru vii; poate, de asemenea, lua produsele

anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosintei obisnuite a proprietarului, in limitele

dispozitiilor legale.

Pomii fructiferi ce se usuca si cei cazuti accidental se cuvin uzufructuarului cu indatorirea

de a-i inlocui cu altii.

In conditiile legii, uzufructuarul se foloseste intocmai ca nudul proprietar de carierele de

piatra si de nisip ce sunt in exploatare la constituirea dreptului de uzufruct.

Uzufructuarul nu are niciun drept asupra carierelor nedeschise inca si nici asupra comorii

ce s-ar putea descoperi in timpul uzufructului.

Cat priveste obligatiile uzufructuarului si ale nudului proprietar, Noul cod civil impune

constituirea garantiei pentru indeplinirea obligatiilor uzufructuarului.

Constituirea garantiei este obligatorie, fiind exceptati numai vanzatorul sau donatorul

care si-au rezervat dreptul de uzufruct - caz in care, la cererea nudului proprietar, instanta poate

dispune depunerea unei garantii sau luarea unei masuri de conservare'', atunci cand uzufructuarul

„prin fapta sa sau prin starea de insolvabilitate in care se afla, pune in pericol drepturile nudului

proprietar".

In aceeasi ordine de idei, in cazul in care uzufructuarul nu poate oferi o garantie, instanta

poate numi, la cererea nudului proprietar, un administrator al mobilelor, care poate valorifica

fructele naturale si fructele industriale si care poate percepe fructele civile, sume ce pot fi depuse

la o banca aleasa de parti (art 727).

Dispozitiile speciale privind opozabilitatea uzufructului asupra creantelor constituie noi

reglementari, ca si in cazul cesiunii de creanta, conditionand opozabilitatea de indeplinirea

formalitatilor de publicitate prevazute de lege (art 737).

In acelasi sens, sunt reglementate de noul Cod civil drepturile si obligatiile

uzufructuarului, in cazul in care este vorba de uzufructul asupra creantelor. Astfel, uzufructuarul

are dreptul sa incaseze capitalul si sa perceapa dobanzile si obligatia de a indeplini toate actele

necesare pentru conservarea si incasarea dobanzilor. Totodata, titularul dreptului de creanta

poate face toate actele de dispozitie care nu aduc atingere drepturilor uzufructuarului.

O precizare cu efecte practice importante in solutionarea unor eventuale litigii, priveste

continuarea uzufructului asupra capitalului, chiar dupa plata creantei, cu obligatia

uzufructuarului de a-i restitui creditorului la stingerea uzufructului.


80 | P a g e

2.4. Stingerea uzufructului

Modurile de stingere a uzufructului, prevazute in art 746-748 N.C.C., sunt in numar de

sapte, anume:

- moartea sau, dupa caz, incetarea existentei juridice a uzufructuarului;

- expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul;

- consolidarea (cand una si aceeasi persoana dobandeste atat calitatea de proprietar,

cat si pe aceea de uzufructuar);

- neuzul timp de 10 de ani, iar in cazul creantelor, 2 ani;

- pieirea totala a lucrului supus uzufructului;

- abuzul de folosinta;

- renuntarea uzufructuarului.

O reglementare special are in vedere cazul stingerii uzufructului in cazul pieirii bunului

(datorata in intregime unui caz fortuit) sau cand bunul a fost distrus in parte, cand uzufructul

continua asupra partii ramase. (art 748).

Uzufructul se stinge in cazul in care bunul a fost distrus in intregime dintr-un caz fortuit.

Cand bunul a fost distrus in parte, uzufructul continua asupra partii ramase.

In toate cazurile, uzufructul va continua asupra despagubirii platite de tert sau, dupa caz,

asupra indemnizatiei de asigurare, daca aceasta nu este folosita pentru repararea bunului.

Uzufructul poate insa inceta si in caz de abuz de folosinta la cererea nudului proprietar,

situatie in care creditorii uzufructuarului pot interveni in proces pentru conservarea drepturilor

lor, putandu-se angaja la repararea stricaciunilor si putand sa ofere garantii pentru viitor.

Este interesanta solutia noului Cod civil, deoarece instanta poate dispune, dupa

imprejurari, fie stingerea uzufructului, fie preluarea folosintei bunului de catre nudul proprietar,

cu obligatia acestuia de a plati o renta pe toata durata uzufructului. Cu alte cuvinte, culpa

uzufructuarului de a folosi abuziv bunul, nu este sanctionata, ci este recompensata cu o renta pe

care nudul proprietar este obligat sa i-o furnizeze.

Desigur, in afara de aceste moduri specifice de stingere a uzufructului, mai exista si alte

moduri, nespecifice, cum ar fi, de pilda, desfiintarea cu caracter retroactiv a titlului de proprietate

ori desfiintarea pe orice cale a actului juridic prin care s-a constituit uzufructul.

3. Dreptul de uz si dreptul de abitatie

Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia si de a-i culege fructele naturale

si industriale numai pentru nevoile proprii si ale familiei sale.

Titularul dreptului de abitatie are dreptul de a locui in locuinta nudului proprietar

impreuna cu sotul si copiii sai, chiar daca nu a fost casatorit sau nu avea copii la data la care s-a

constituit abitatia, precum si cu parintii ori alte persoane aflate in intretinere.


81 | P a g e

Uzul si abitatia se constituie in temeiul unui act juridic sau prin alte moduri prevazute de

lege.

Aceste doua dezmembraminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct,

deoarece, pe langa faptul ca ele nu sunt cesibile, este interzisa si cesiunea emolumentului (art.

749-754 N.C.C.). Titularul dezmembramantului respectiv nu ii poate exercita dreptul decat

pentru nevoile lui si ale familiei sale.

Diferenta dintre dreptul de uz si dreptul de abitatie rezulta din obiectul acestor

dezmembraminte. Astfel, dreptul de abitatie se constituie asupra unei locuinte, iar dreptul de uz

asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu exceptia locuintei.

Ca manifestari particulare ale dreptului de uz si ale dreptului de abitatie, acestea se supun

cat priveste constituirea, exercitarea si stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.

4. Dreptul de servitute (servitutile)

Fata de solutia aleasa de noul Cod civil, potrivit careia „servitutea este sarcina care

greveaza un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar" si care „se poate

constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune", se pune problema, in raport cu

„fostele servituti naturale sau legale" (in prezent reglementate ca limite legale ale dreptului de

proprietate), daca nu este vorba doar de delimitari doctrinare.

Astfel, unii autori considera ca acestea pot fi privite ca servituti „in sens larg", cum ar fi,

de pilda, curgerea apelor, dreptul de trecere si, poate, chiar obligatiile sau „servitutile" de

protectie a mediului si „servitutile in sens restrans", ca dezmembraminte ale dreptului de

proprietate, asa cum rezulta din art. 755 alin. (1) N.C.C.

De regula, servitutea presupune doua imobile apartinand unor proprietari diferiti, dintre

care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care „suporta servitutea" este fondul

aservit pot fi insa si situatii in care servitutile sa aiba caracter reciproc.

In art. 755 alin. (2) NCC se mentioneaza ca „fondul dominant poate, prin constituirea

servitutii, sa-i sporeasca utilitatea economica sau confortul”.

Daca este, insa sa avem in vedere opinia doctrinara cu privire la servitutea in sens larg si

servitutea in sens restrans, in primul caz titularul fondului dominant are un drept corelativ

restrangerii exercitarii dreptului de proprietate a fondului aservit. Acest drept potestativ nu este

un drept real. De altfel, el nu se regaseste in enumerarea drepturilor reale de la art 551 N.C.C., ce

are in vedere zece drepturi reale, pe care le denumeste, precum si alte drepturi carora legea le

recunoaste acest caracter.

Cea de a doua categoric, servitutile in sens restrans, adevarate dezmembraminte ale

dreptului de proprietate, ofera posibilitatea titularului dreptului de a exercita chiar unele preroga-

tive ale dreptului de proprietate ale titularului fondului aservit, prerogative ce constituie

continutul juridic al acestui drept. Asadar, numai dreptul de servitute in sens restrans este un

drept real, prevazut in mod expres de art. 551 pct. 6 N.C.C. Acest drept real poate fi aparat prin

actiunea confesorie de servitute.


82 | P a g e

4.1. Constituirea servitutii, in general, imbraca forma contractuala, proprietarii fondurilor

vecine putand ss stabileasca:

- servituti care permit titularului fondului dominant sa isi largeasca sfera de exercitare a

dreptului sau cu limitarea corespunzatoare a titularului fondului aservit. De exemplu, prin

conventie, proprietarul fondului dominant poate avea dreptul de a planta la o distanta mai

mica decat cea prevazuta de lege sau sa deschida o fereastra de vedere in alte conditii

decat cele prevazute de lege;

- servituti care permit titularului fondului dominant sa exercite partial unele prerogative

ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit; de pilda, sa-si construiasca streasina

astfel incat apele fluviale sa se scurga pe terenul vecinului, sau un drept de trecere

exclusiv in favoarea fondului dominant

4.2. Continutul juridic al dreptului de servitute este variabil, in functie de actul de

constituire, acesta putand sa aiba in vedere si o utilitate viitoare a fondului dominant (art 758

N.C.C.).

Servitutile pot fi clasificate in:

- servituti aparente si servituti neaparente, dupd cum ele sunt determinate printr-un

semn vizibil (o usa, o fereastra etc.) sau nu (servitutea de a nu construi peste o

anumita inaltime;

- servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare, care

poate fi continuu, fara fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este

necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);

- servituti pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand exercitarea partiala a

unor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servitutile

negative fiind acelea potrivit carora proprietarul fondului aservit este obligat sa se

abtina de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate (de

exemplu, servitutea de a nu construi).

Regulile privind exercitarea si conservarea servitutii sunt determinate in principal de

faptul ca aceasta este constituita, de regula, prin act juridic, asadar, prin contract.

Aplicandu-se principiul libertatii contractuale, pe cale de consecinta ne aflam in situatia

constituirii si stabilirii libere a servitutilor (art. 756 N.C.C.).

Contractul prin care se constituie servitutile poate fi cu titlu oneros sau cu titlul gratuit

Consideram, de asemenea, ca forma trebuie sa fie autentica, avand in vedere ca este vorba de un

dezmembramant al dreptului de proprietate ce poate sa poarta asupra terenurilor.

Cat priveste dobandirea servitutii prin uzucapiune, ceea ce nu reprezinta regula generala,

aceasta poate fi numai cea de 30 de ani prevazuta de vechiul Codul civil sau de 10 ani in

conditiile noului Cod civil. In acest caz, servitutea se dobandeste prin posesie ca stare de fapt,

dar nu asupra bunurilor altuia, ci a exercitarii servitutii, in fapt, asupra bunului altuia.


83 | P a g e

Obligatiile in sarcina proprietarului fondului aservit sunt, in principal, cele care privesc

respectarea obligatiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilitatii fondului dominant, precum

si notarea in cartea funciara, iar obligatia se transmite, pe aceasta cale, dobanditorilor subsecventi

ai fondului aservit.

Cat priveste abtinerea proprietarului fondului aservit de a irnpiedica exercitarea servitutii,

acesta nu poate impiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se

exercita servitutea, in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru

proprietarul fondului dominant.

4.3. Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant sunt, in principal:

- dreptul de a lua toate masurile si de a face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a exercita

si a conserva servitutea;

- obligatia de a nu agrava situatia fondului aservit si de a nu cauza prejudicii prin

exercitarea servitutii.

4.4. Stingerea servitutilor poate sa fie determinata pe cale principala prin radierea

acestora din cartea funciara (art 770 N.C.C.), prin neuz timp de 10 ani (art. 771 N.C.C.) ori prin

rascumpararea servitutii de trecere de catre proprietarul fondului aservit (art. 772 N.C.C.).


84 | P a g e

TEMA A IX-A - MODURILE DE DOBÂNDIRE

A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Noul Cod civil prevede in dispozitiile art. 552 faptul ca „Proprietatea este publica sau

privata”.

Proprietatea privata, care reprezinta dreptul comun, cuprinde toate bunurile de uz sau de

interes privat apartinand persoanelor fizice si persoanelor juridice de drept privat sau de drept

public, inclusiv bunurile care alcatuiesc domeniul privat al Statului si al unitatilor administrativ-

teritoriale.

Bunurile - ca obiect al proprietatii private - indiferent de titular, sunt si raman in circuitul

civil, daca prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi instrainate, pot face obiectul urmaririi silite si

pot fi dobandite prin orice mod reglementat de lege.

Proprietatea publica cuprinde bunurile Statului si ale unitatilor administrativ-teritoriale,

din domeniul public, bunuri care, prin natura lor sau prin declaratia legii, sunt de uz sau de

interes public, in masura in care aceste entitati le-au dobandit in mod legal.

In ceea ce priveste regimul juridic aplicabil proprietatii publice, principiul este acela ca

sunt aplicabile dispozitiile de la proprietatea privata, insa numai in cazul in care prin lege nu se

prevede altfel, iar aceste dispozitii sunt compatibile cu dreptul de proprietate publica.

Dreptul de proprietate privata este definit in dispozitiile art 555 N.C.C. ca find dreptul

titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu, in

limitele stabilite de lege.

In conditiile legii, dreptul de proprietate privata este susceptibil de modalitati si

dezmembraminte.

Dobandirea dreptului de proprietate. Prin „moduri de dobandire a dreptului de

proprietate" sunt desemnate izvoarele, respectiv actele sau faptele juridice prin care se transmit,

se dobandesc sau se constituie dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale principale, sau,

altfel spus, sunt desemnate mijloacele juridice prin care se realizeaza circulatia juridica a

drepturilor reale.

Principiul este acela conform caruia dreptul de proprietate se poate dobandi doar in

conditiile legii.

Exista moduri de dobandire generale, aplicabile atat proprietatii private, cat si proprietatii

publice, insa, cat priveste proprietatea publia exista si unele moduri specifice de dobandire,

prevazute de Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia.


85 | P a g e

Obiectul prezentului studiu il constituie modurile de dobandire a dreptului de proprietate

privata, expres prevazute, insa nu limitativ, de noul Cod civil.

Astfel, art. 557 prevede ca modurile de dobandire a dreptului de proprietate, fara a face

distinctie intre felul proprietatii, sunt:

1. conventia;

2. testamentul si mostenirea legala;

3. accesiunea;

4. uzucapiunea;

5. posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile §i al fructelor;

6. ocupatiunea;

7. traditiunea;

8. hotararea judecatoreasca translativa de proprietate prin ea Insa§i;

9. actul administrativ, in cazurile expres prevazute de lege;

10. inscrierea in cartea funciara pentru bunurile imobile, cu exceptia cazurilor anume

prevazute de lege.

Se poate remarca faptul ca, spre deosebire de reglementarea din Codul civil, aceasta

enumerare a modurilor de dobandire a proprietatii este completa, fiind incluse si prevazute in

mod expres ca moduri de dobandire a proprietatii si posesia de buna-credinta in cazul bunurilor

mobile si a fructelor, hotararea judecatoreasca, atunci cand ea este translativa de proprietate prin

ea insasi, precum si actul administrativ.

De asemenea, a fost inlaturata exprimarea inexacta din art. 644 din vechiul Cod civil,

care prevedea ca moduri de dobandire a proprietatii „succesiunea si legatul", in noua

reglementare fiind mentionate expres ca moduri de dobandire „testamentul si motenirea”.

In ceea ce priveste legea ca mod de dobandire a dreptului de proprietate, aceasta a fost

exclusa din enumerarea expresa desi subzista situatia dobandirii ope legis a dreptului de

proprietate, cel putin prin efectul legilor speciale de retrocedare.

1. Conventia

Conventia sau contractul este modul cel mai frecvent de transmitere sau de dobandire a

dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale.

Definitia contractului este data de art. 1.166 N.C.C., text care prevede ca este acordul de

vointe intre doua sau mai multe persoane, cu intentia de a constitui, modifica sau stinge un

raport juridic.

Noul Cod civil consacra in mod expres principiul libertatii contractuale in art. 1169:

„Partile sunt libere sa incheie orice contracte să determine continutul acestora, in limitele

impuse de lege, de ordinea publica si de bunele moravuri".

In ceea ce priveste bunurile mobile, art. 1.273 N.C.C. prevede faptul ca drepturile reale

cu privire la acestea se coustituie si se transmit prin acordul de vointa al partilor, chiar daca


86 | P a g e

bunurile nu au fost predate, daca acest acord poarta asupra unor bunuri determinate ori prin

individualizarea bunurilor, daca acordul poarta asupra unor bunuri de gen (art 1.275 N.C.C.).

In cazul in care proprietatea asupra unui bun mobil a fost transmisa succesiv mai multor

persoane, va ramane, ca titular al dreptului, cel care a dobandit mai intai posesia efectiva a

bunului, cu buna-credinta, chiar daca titlul sau are o data ulterioara. In cazul in care niciunul

dintre dobanditori nu a dobandit posesia efectiva, va fi preferat cel al carui titlu are data certa

anterioara.

De asemenea, fructele bunului sau ale dreptului transmis se cuvin dobanditorului de la

data transmiterii proprietatii sau a cesiunii dreptului, afara de cazul in care, prin lege sau prin

vointa partilor, se dispune altfel.

In ceea ce priveste bunurile imobile, art. 557 alin. 4 N.C.C. cuprinde urmatoarea

reglementare „cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege, in cazul bunurilor imobile, dreptul

de proprietate se dobandeste prin inscriere in Cartea Funciara".

De asemenea, in conformitate cu art. 1.244 N.C.C., forma ceruta pentru conventiile care

stramuta sau constituie drepturi reale ce urmeaza a fi inscrise in cartea funciara, trebuie sa fie

forma autentica, de unde si apare obligativitatea pentru aceste conventii de a fi incheiate in forma

autentica, pentru a putea fi inscrise in Cartea Funciara.

In cazul anumitor categorii de bunuri, exista dispozitii speciale in materia dobandirii

dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale (cum ar fi, de pilda, in materia dobandirii

dreptului de proprietate si a dezmembramintelor asupra terenurilor, unde este ceruta ad

validitatem forma autentica a actului translativ sau constitutiv de drept).

Tot astfel, in dispozitiile art. 1.170 N.C.C. se face vorbire expresa de principiul bunei-

credinte care trebuie sa guverneze incheierea si executarea conventiilor, partile neputand inlatura

sau limita obligatia de buna-credinta impusa prin lege, dispozitie legal adoptata conform

„Cadrului comun de referinta a contractelor europene".

In ceea ce priveste incheierea conventiilor, noul Cod civil adopta o conceptie noua, in

sensul ca, in masura in are partile se pun de acord cu privire la elementele esentiale ale

contractului, conventia se considera incheiata, elementele secundare putand fi lasate a fi

convenite ulterior sau incredintata determinarea acestora unei alte persoane. In masura in care

pdrtile nu ajung la un acord de vointa in privinta acestor elemente secundare, oricare dintre parti

se poate adresa cu cerere de completare a contractului, catre instanta de judecata, care poate

dispune in acest sens, in functie de imprejurari, in legatura cu natura contractului si intentia

partilor.

Ni se pare, chiar si in situatia in care este vorba de elementele secundare ale contractului,

ca ne aflarn in prezenta unei incalcari a principiului anterior enuntat, al libertatii contractuale,

situatie greu de admis intr-un stat de drept.

Criteriile de apreciere in ceea ce priveste caracterul de element principal sau secundar al

contractului, nefiind reglementate, pentru fiecare parte, aceasta fiind o chestiune de apreciere

personala, va da nastere arbitrariului, fiind greu de apreciat si de catre instanta de judecata. De

asemenea, aprecierea cu privire la imprejurarile, natura contractului si intentia partilor sunt niste

elemente de apreciere imprecise.


87 | P a g e

In ceea ce priveste forma pe care trebuie sa o imbrace conventia, noul Cod civil mentine

principiul consensualismului ca regula de validitate a conventiilor, necesitatea unei forme

speciale trebuind a fi expres reglementata de lege si imperios respectata pentru validitatea

conventie.

In acest sens, art 1.178 N.C.C. prevede: „Contractul se incheie prin simplul acord de

vointa al partilor, capabile de a contracta, daca legea nu impune o anumita formalitate pentru

incheierea sa valabila", iar art 1.179 alin. (2) prevede ca „in masura in care legea prevede o

anumitei forma a contractului, aceasta trebuie respectata, sub sanctiunea prevazuta de

dispozitiile legale aplicabile".

De la aceasta regula exista exceptii reglementate in mod expres, in cazul anumitor

categorii de bunuri, cum ar fi cazul terenurilor, pentru care legea prevede obligativitatea formei

autentice pentru transmiterea valida a dreptului de proprietate, ca si a dezmembramintelor

acestuia.

2. Testamentul si mostenirea legala

Un alt mod de dobandire a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale il

constituie mostenirea legala si testamentul.

Momentul dobandirii drepturilor se determina cu efect retroactiv, de la decesul lui de

cujus.

Art. 1.114 N.C.C. prevede faptul ca acceptarea mostenirii nu face decat sa consolideze

transmisiunea mostenirii realizata de plin drept la data decesului lui de cujus.

Sub aspectul intinderii obligatiilor pentru care raspund mostenitorii legali si testamentari,

pentru datoriile si sarcinile mostenirii, se prevede faptul ca acestia raspund numai cu bunurile din

patrimoniul succesoral, proportional cu cota fiecaruia. Legatarul cu titlu particular nu raspunde

pentru pasivul mostenirii decat in mod exceptional si doar cu bunul sau bunurile ce formeaza

obiectul legatului, in conditiile prevazute de art 1.114 alin. 3 din N.C.C.

In ceea ce priveste dreptul de a dobandi stapanirea in fapt a mostenirii, in conformitate cu

art. 1.126-1.127 N.C.C., mostenitorii sezinari supravietuitori, descendentii si ascendentii

privilegiati dobandesc de drept stapanirea de fapt a mostenirii, incepand cu momentul decesului

lui de cujus, fara a fi necesara atestarea calitatii de mostenitor de un certificat de mostenitor sau

de o hotarare judecatoreasca. Mostenitorii nesezinari dobandesc sesiza numai prin eliberarea

certificatului de mostenitor, cu efect retroactiv, de la momentul deschiderii succesiunit

In cazul in care nu exista mostenitori legali sau testamentari, mostenirea este considerata

vacanta, fiind preluata in domeniul privat al entitatii administrative in raza caruia se aflau

bunurile la momentul deschiderii succesiunii.


88 | P a g e

3. Accesiunea

In conformitate cu prevederile art 567 N.C.C., aceasta este modul de dobandire a

proprietatii prin care, tot ceea ce se alipeste cu bunul sau se incorporeaza in acesta, in mod

natural sau artificial, devine proprietatea persoanei careia ii apartine bunul la care s-a facut

alipirea sau incorporarea.

Proprietarul lucrului considerat bunul mai important, devine si proprietarul lucrului mai

pulin important, jar proprietarul acestuia din urma are dreptul la despagubiri, corespunzator

valorii pierdute. Sub aspectul efectului de dobandire a proprietatii, nu are importanta caracterul

voluntar sau involuntar al alipirii sau incorporarii.

Accesiunea este naturala - cand unirea sau incorporarea este urmarea unui eveniment

natural - sau artificiala - cand rezulta din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.

Ea are aplicabilitate atat in materie mobiliara, cat si in materie imobiliara.

Asadar, existenta celor doua categorii ne permit sa afirmam ca exista accesiune

imobiliara naturala (aluviunea, avulsiunea, accesiunea insulelor si a prundisurilor) si artificiala,

precum si accesiunea mobiliara.

3.1. Accesiunea imobiliara

3.1.1. Accesiunea imobiliara naturala

Aluviunile, in conformitate cu art 569 N.C.C., reprezinta adaugirile de teren la malurile

apelor curgatoare, care revin proprietarului fondului riveran, numai daca ele se formeaza treptat.

Terenul lasat de apele curgatoare la un fond riveran devine proprietatea celui care detine

fondul riveran, daca apele s-au retras treptat de la tarm (art 570 N.C.C.).

De asemenea, in ceea ce priveste terenul lasat de apele statatoare, art. 571 N.C.C. prevede

ca proprietarul terenului inconjurat de helesteie, iazuri, canale si alte asemenea ape statatoare, nu

devine proprietarul terenurilor aparute prin scaderea temporara a acestor ape sub inaltimea de

scurgere. Tot astfel, proprietarul acestor ape nu dobandeste niciun drept asupra terenului acoperit

ca urmare a unor revarsari sporadice.

Avulsiunea priveste suprafata de teren de la care o apa curgatoare a smuls brusc o

portiune de mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran.

In conformitate cu art 572 N.C.C., proprietarul terenului de la care portiunea de mal din

teren a fost smulsa brusc, alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de

proprietate asupra partli desprinse, daca o revendica in termen de un an de la data intamplarii

acestui fapt.

Albiile raurilor. Art 573 N.C.C. prevede ca albiile raurilor apartin proprietarilor riverani,

cu exceptia acelora care, potrivit legii, fac obiectul proprietatii publice.

Insulele si prundurile care nu sunt in legatura cu terenurile avand malul la nivelul mediu

al apei, revin proprietarului albiei.


89 | P a g e

Daca insula apartine proprietarilor riverani si trece peste jurnatatea apei, fiecare dintre ei

are dreptul de proprietate asupra partii de insula ce se intinde spre el pornind de la jumatatea

apei.

Insulele nou-formate. Dreptul de proprietate asupra insulelor nou-formate, ca urmare a

faptului ca o apa curgatoare, formandu-si un brat nou, inconjoara terenul unui proprietar riveran,

apartine proprietarului riveran.

Albiile parasite de apele curgatoare care si-au format un nou curs, vor avea regimul

juridic stabilit de legea speciala.

Dispozitiile art. 576 N.C.C. reglementeaza accesiunea naturala asupra animalelor,

prevazand ca animalele domestice ratacite pe terenul altuia, ii revin acestuia din urrna daca

proprietarul nu le revendica in termen de 30 de zile de la data declaratiei facute la primarie de

catre proprietarul terenului.

De asemenea, porumbeii, iepurii, pestii si alte asemenea animale care trec pe fondul altui

proprietar apartin acestuia cat timp raman pe fond, cu exceptia cazului in care trecerea a fost

provocata prin frauda sau prin artificii.

Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai daca

proprietarul roiului nu il urmareste sau inceteaza sa il urmareasca timp de doua zile.

Aceste doua din urma cazuri implica aspecte de fapt si, pentru a fi dovedite, pot fi probate

in mod predilect cu martori.

3.1.2. Accesiunea imobiliara artificiala

Aceasta presupune, spre deosebire de accesiunea naturala, ca interventia omului da

dreptul la dezdaunari, ca o aplicatie a principiului ca nimanui nu-i este permis sa isi mareasca

patrimoniul in dauna altei persoane (principiul imbogatirii fara just temei sau justa cauza).

Art. 577 N.C.C. prevede: „Constructiile, plantatiile, si orice alte lucrari efectuate asupra

unui imobil revin proprietarului acelui imobil, daca prin lege sau act juridic nu se prevede

altfel".

Dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din

momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei, daca prin lege sau act juridic nu se prevede

altfel.

Spre deosebire de actualul Cod civil, in noua reglementare se face distinctie, in sensul ca

lucrarile pot fi autonome sau adaugate, cu caracter durabil sau provizoriu.

Lucrarile autonome sunt considerate constructiile, planta orice alte lucrari cu caracter de

sine statator, realizate asupra unui imobil.

Lucrarile adaugate nu au caracter de sine statator si pot fi:

- necesare, atunci cand in lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;

- utile, atunci cand sporesc valoarea economica a imobilului;

- voluptuare, atunci cand sunt facute pentru simpla placere a celui care le-a realizat,

fara a spori valoarea economica a imobilului.


90 | P a g e

In conformitate cu dispozitiile art 579 N.C.C., in favoarea proprietarului imobilului

opereaza prezumtia relativa ca orice lucrare este facuta cu cheltuiala sa si ca este a sa, pana la

proba contrara.

Proba contrara se poate face cand s-a constituit un drept de superficie, cand proprietarul

imobilului nu si-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrarii noi sau in alte cazuri prevazute

de lege.

Se considera ca autorul lucrarii este de buna-credinta daca isi intemeiaza dreptul fie pe

cuprinsul cartii funciare in care, la data realizarii lucrarii, era inscris ca proprietar al imobilului,

fie pe un mod de dobandire nesupus inscrierii in cartea funciara, fie avea un drept de superficie

sau orice alt drept care, potrivit legii, ii permite, realizand o lucrare asupra imobilului altuia, sa

devina proprietarul acesteia, daca, in toate cazurile, nu rezulta din cartea funciara si nu a

cunoscut pe nicio alta cale viciul titlului.

Nu poate invoca buna-credinta cel care construieste in lipsa sau cu nerespectarea

autorizatiilor cerute de lege.

Dispozitiile art 593 N.C.C. prevad faptul ca autorul de rea-credinta al lucrarii nu poate sa

opuna proprietarului terenului pasivitatea pe care acesta ar fi vadit-o pe durata realizarii lucrarii.

Realizarea lucrarii cu materialele altuia

In cazul in care proprietarul imobilului a realizat lucrarea cu materialele altuia, devine

proprietarul lucrarii, neputand fi obligat la desfiintarea acesteia si nici la restituirea materialelor

intrebuintate.

Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum si la

repararea, in conditiile legii, a oricaror alte prejudicii cauzate (art. 580 NCC).

Legiuitorul distinge intre situatia realizarii unei lucrari autonome, cu caracter durabil,

asupra imobilului altuia, cu buna-credinta, si situatia realizarii acestora cu rea-credinta.

De asemenea, distinge intre situatia realizarii unei lucrari autonome, cu caracter durabil si

situatia realizarii unei lucrari adaugate, cu caracter durabil.

3.1.2.1. Lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate cu buna-credinta

In conformitate cu dispozitiile art 581 N.C.C., in cazul in care autorul lucrarii autonome

cu caracter durabil, asupra imobilului altuia, este de buna-credinta, proprietarul imobilului are

dreptul:

A. sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii,

platind, la alegerea sa, autorului lucrarii fie valoarea materialelor si a manoperei, fie sporul de

valoare adus imobilului prim efectuarea lucrarii, sau

B. sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe


3.1.2.2. Lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinta

In cazul in care autorul lucrarii autonome cu caracter durabil, asupra imobilului altuia,

este de rea-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:


91 | P a g e

- sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii,

cu plata, la alegerea sa, catre autorul lucrarii, a jumatate din valoarea materialelor si a

manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;

- sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia, sau

- sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe

care acesta an fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat

3.1.2.3. Realizarea unei lucrari adaugate cu caracter durabil asupra imobilului

altuia

Situatia lucrarilor adaugate necesare. Proprietarul imobilului dobandeste dreptul de

proprietate asupra lucrarii adaugate necesare din momentul efectuarii acesteia, platind autorului

cheltuielile rezonabile facute de acesta, chiar daca imobilul nu mai exista.

In cazul in care lucrarea a fost efectuata cu rea-credinta, din suma datorata de proprietarul

imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului, diminuata cu costurile necesare

obtinerii acestora.

Situatia lucrarilor adaugate utile. In cazul in care autorul lucrarii utile a fost de buna-

credinta, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrarii din momentul efectuarii acesteia, cu

plata, la alegerea sa:

- a valorii materialelor si a manoperei, sau

- a sporului de valoare adus imobilului.

In cazul in care autorul lucrarii utile a fost de rea-credinta, proprietarul imobilului are

dreptul:

- sa devina proprietarul lucrarii, in functie de regimul acesteia, cu sau fara inscriere in

cartea funciara, dupa caz, platind, la alegerea sa, autorului lucrarii, fie jumatate din

valoarea materialelor si a manoperei, fie jumatate din sporul de valoare adus

imobilului, sau

- sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia, cu repunerea imobilului

in situatia anterioara si plata de daune-interese.

In ambele cazuri, cand valoarea lucrarii este considerabila, proprietarul imobilului poate

cere obligarea autorului sa il cumpere la valoarea de circulatie pe care imobilul ar fi avut-o daca

lucrarea nu s-ar fi efectuat.

Situatia lucrarilor adaugate voluptuare. In cazul lucrarii cu caracter voluptuariu,

proprietarul imobilului are dreptul:

- sa devina proprietarul lucrării, fara inscriere in cartea funciara si fara nicio obligatie

catre autorul lucrarii;

- sa ceara obligarea autorului de rea-credinta al lucrarii la desfiintarea acesteia, cu

readucerea imobilului in situatia anterioara si plata de daune-interese.

Autorul de buna-credinta al lucrarii poate sa o ridice inainte de restituirea imobilului catre

proprietar, cu conditia de a readuce imobilul in situatia anterioara.

Situatia lucrarilor realizate partial asupra imobilului autorului.


92 | P a g e

In cazul lucrarii cu caracter durabil realizate cu buna-credinta, partial asupra imobilului

autorului si partial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urrna poate cere inscrierea intr-o

noua carte funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat,

incluzand terenul aferent, in raport cu valoarea contributiei fiecaruia.

Daca lucrarea a fost realizata cu rea-credinta, proprietarul terenului vecin poate opta intre

a cere ridicarea lucrarii de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese,

daca este cazul, si a cere inscrierea in cartea funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor.

La stabilirea cotelor-parti se va tine seama de valoarea terenului proprietarului vecin si de

jumatate din valoarea contributiei autorului lucrarit

In caz de neintelegere intre parti, instanta de judecata va stabili valoarea contributiei

fiecareia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-parti din dreptul de proprietate.

3.1.2.4. Lucrarile provizorii

Dispozitiile art 588 N.C.C. prevad faptul ca atunci cand lucrarea are caracter provizoriu,

in absenta unei intelegeri contrare, autorul el va fi obligat sa o desfiinteze, cu respectarea

dispozitiilor legale in materie, si, daca este de rea-credinta, sa plateasca despagubiri pentru

prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinta.

3.1.3. Inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara

Ori de cate ori dobandirea dreptului de proprietate, exclusiva sau pe cote-parti, este

conditionata, de inscrierea in cartea funciara, inscrierea se face in temeiul conventiei partilor,

incheiata in forma autentica, sau, dupa caz, al hotararii judecatoresti.

3.1.4. Dreptul autorului lucrarii la ridicarea materialelor

Pana la data incheierii conventiei sau a introducerii actiunii de catre cel indreptatit la

inscrierea in cartea funciara, autorul lucrarii isi poate ridica materialele.

Daca lucrarea a fost efectuata cu rea-credinta, autorul acesteia va putea fi obligat, daca

este cazul, la plata de daune-interese.

3.1.5. Regulile privind exercitarea dreptului autorului lucrarii la indemnizatie

Prescriptia dreptului la actiune al autorului lucrarii privind plata indemnizatiei nu curge

cat timp el este lasat de proprietar sa detina imobilul.

Autorul lucrarii de buna-credinta are un drept de ipoteca legala asupra imobilului, pana

la plata indemnizatiei.

3.1.6. Regulile privind obligarea autorului lucrarii la cumpararea imobilului

Ori de cate ori proprietarul opteaza pentru obligarea autorului lucrarii la cumpararea

imobilului, in absenta intelegerii partilor, proprietarul poate cere instantei judecatoresti stabilirea

pretului si pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.


93 | P a g e

Proprietarul initial al imobilului are un drept de ipoteca legala asupta acestuia pentru

plata pretului de catre autorul lucrarii si isi poate inscrie ipoteca in cartea funciara, cu conditia ca

sa aiba o conventie incheiata in forma autentica cu autorul lucrarii sau sa detina o hotarare

judecatoreasca care sa statueze asupra obligarii autorului lucrarii la plata pretului catre el.

3.1.7. Stabilirea indemnizatiei sau a despagubirii

Dispozitiile art 595 N.C.C. prevad ca ori de cate ori, in aplicarea unei dispozitii aratate,

instanta este investita sa stabileasca intinderea indemnizatiei sau a despagubirii, ea va tine seama

de valoarea de circulatie a bunului calculata la data hotararii judecatoreti.

3.1.8. Cazurile speciale de accesiune imobiliara

Titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra imobilului altuia care ii

permite sa dobandeasca proprietatea asupra lucrarii realizate asupra acelui imobil va avea, in caz

de accesiune, in mod corespunzator, drepturile si obligalile reglementate pentru proprietarul

imobilului, daca nu s-a prevazut altfel in momentul constituirii dreptului real.

In acest caz, titularul dreptului de superficie on al altui drept real asupra imobilului altuia

are dreptul:

- sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii,

cu plata, la alegerea sa, catre autorul lucrarii, a jumatate din valoarea materialelor si a

manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;

- sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia; sau

- sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe


Desfiintarea lucrarii se face, cu respectarea dispozitiilor legale in materie, pe cheltuiala

autorului acesteia, care este tinut, totodata, sa repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru

lipsa de folosinta.

Proprietarul terenului vecin poate opta intre a cere ridicarea lucrarii de pe teren, cu

obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, daca este cazul, si a cere inscrierea in

cartea funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor.

La stabilirea cotelor-parti se va tine seama de valoarea terenului proprietarului vecin si de

jumatate din valoarea contributiei autorului.

Pentru lucrarile adaugate efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia

care nu ii perrnite sa dobandeasca proprietatea lucrarii realizate asupra acelui imobil, acesta nu

poate pretinde vreo despagubire pentru aceste lucrari, cu exceptia celor necesare, chiar atunci

cand prin acestea s-a sporit valoarea bunului.

Daca lucrarile sau imbunatatirile au fost facute fara incuviintarea proprietarului, titularul

unui drept real asupra imobilului altuia care nu ii permite sa dobandeasca proprietatea lucrarii

realizate asupra acelui imobil, poate cere obligarea la ridicarea lor si la readucerea bunului in

starea in care i-a fost incredintat.


94 | P a g e

Titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu ii permite sa dobandeasca

proprietatea lucrarii realizate asupra acelui imobil va putea cere o indemnizatie echitabila pentru

lucrarile necesare adaugate. De asemenea, el va putea cere o indemnizatie echitabila si pentru

celelalte lucrari adaugate sau pentru imbunatatirile facute cu incuviintarea proprietarului, daca

prin acestea s-a sporit valoarea bunului.

In cazul lucrarilor autonome facute de acesta asupra unui bun imobil, vor fi aplicabile, in

mod corespunzator, in lipsa de stipulatie sau dispozitie legala contrara, dispozitiile din materia

accesiunii imobiliare artificiale.

3.1.9. Lucrarile efectuate de un detentor precar

Dispozitiile art. 597 N.C.C. prevad ca lucrarile facute de un detentor precar sunt supuse,

in mod corespunzator, regulilor aplicabile posesorului de rea-credinta. Detentorul precar nu

poate fi insa obligat sa cumpere imobilul.

3.2. Accesiunea mobiliara

Dispozitiile art. 598 N.C.C. prevad faptul ca bunul mobil produs cu materialele altuia

apartine celui care l-a confectionat sau, dupa caz, proprietarului rnaterialelor, in functie de

raportul dintre manopera si valoarea materialelor, determinat la data confectionarii bunului.

Proprietarul bunului datoreaza despagubiri egale cu valoarea manoperei sau, dupa caz, cu

valoarea materialelor.

In toate cazurile in care valoarea materialelor este egala cu manopera sau exista o

diferenta nesemnificativa, proprietatea asupra bunului este comuna.

In cazul unirii a doua bunuri mobile avand proprietari diferiti (art. 600 N.C.C.), fiecare

poate pretinde separarea bunurilor daca prin aceasta celalalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu

mai mare de o zecime din valoarea bunului sau.

Daca nu se poate obtine separarea bunurilor mobile unite, sunt aplicabile, in mod

corespunzator, principiile stabilite pentru bunul mobil produs cu materialele altuia.

§4. Uzucapiunea

Uzucapiunea este un mod de dobandire a proprietatii sau a altui drept real asupra unui

bun imobil, prin posesia exercitata neintrerupt sau prin intervertirea precaritatii in posesie, in

termenul prevazut de lege si cu respectarea conditiilor legale.

Fiecare posesor este considerat ca incepe in persoana sa, o noua posesie, indiferent daca

bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular, dar, cu toate acestea, pentru a invoca

uzucapiunea, posesorul actual poate sa isi uneasca propria posesie cu aceea a autorului

(jonctiunea posesiilor).

Viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii.


95 | P a g e

Pot face obiectul dobandirii dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale prin efectul

uzucapiunii, toate bunurile /mobile care, inainte sau dupa intrarea in posesie, nu au fost declarate

prin lege inalienabile.

In conformitate cu noul Cod civil, s-a emis o noua conceptie de reglementare a

uzucapiunii, mult simplificata si menita in mod evident a debloca situatia dobandirii proprietatii

prin acest mod reglementat.de lege.

In conformitate cu noul Cod civil, uzucapiunea poate fi imobiliara - extratabulara si

tabulara mobiliara

4.1. Uzucapiunea imobiliara

4.1.1. Uzucapiunea extratabulara

Dispozitiile art 930 N.C.C. prevad ca dreptul de proprietate asupra unui imobil si

dezmembramintele sale pot fi inscrise in cartea funciara, in temeiul uzucapiunii, in folosul celui

care l-a posedat timp de 10 ani, daca:

a) proprietarul inscris in cartea funciara a decedat ori, dupa caz, si-a incetat existenta;

b) a fost inscrisa in cartea funciara declaratia de renuntare la proprietate. Termenul

uzucapiunii nu incepe sa curga mai inainte de data decesului sau, dupa caz, a incetarii

existentei juridice a proprietarului, respectiv inainte de data inscrierii declaratiei de

renuntare la proprietate, chiar daca intrarea in posesie s-a produs la o data anterioara.

In mod evident, aceste conditii vor opera dupa intrarea in vigoare a noului Cod civil,

acest text de lege neretroactivand;

c) imobilul nu era inscris in nicio carte funciara.

In toate cazurile, uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca si-a inregistrat cererea de

inscriere in cartea funciara inainte ca o terta persoana sa isi fi inregistrat propria cerere de

inscriere a dreptului in folosul sau, pe baza unei cauze legitime, in cursul sau chiar dupa

implinirea termenului de uzucapiune.

Termenul uzucapiunii nu incepe sa curga inainte de data decesului sau, dupa caz, a

incetarii existentei juridice a proprietarului, respectiv inainte de data inscrierii declaratiei de

renuntare la proprietate, chiar daca intrarea in posesie s-a produs la o data anterioara, iar viciile

posesiei suspenda cursul uzucapiunii.

In principiu, fiecare posesor este considerat ca incepe in persoana sa o noua posesie,

indiferent daca bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular. Cu toate acestea, pentru a

invoca uzucapiunea, posesorul actual poate sa uneasca propria posesie cu aceea a autorului sau,

institutie denumita “jonctiunea posesiilor”.

4.1.2. Uzucapiunea tabulara

In conformitate cu art 931 N.C.C., drepturile celui care a fost inscris, fara cauza legitima,

in cartea funciara, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi


96 | P a g e

contestate cand cel inscris cu buna-credinta a posedat imobilul timp de 5 ani dupa momentul

inregistrarii cererii de inscriere, daca posesia sa a fost neviciata.

Este suficient ca buna-credinta sa existe in momentul inregistrarii cererii de inscriere si in

momentul intrarii in posesie.

4.2. Uzucapiunea mobiliara

Art 939 N.C.C. prevede ca acela care poseda bunul altuia timp de 10 ani, in alte conditii

decat cele ale posesiei de buna-credinta, poate dobandi dreptul de proprietate, in temeiul

uzucapiunii. Viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii. Si in acest caz poate opera jonctiunea

posesiilor.

5. Posesia

Legiuitorul distinge intre posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile, precum si in

cazul fructelor.

5.1. Posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile

Dispozitiile art. 935 N.C.C. arata faptul ca oricine se afla la un moment dat in posesia

unui bun mobil se bucura de prezumtia de proprietate, in sensul ca este prezumat ca are un titlu

de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului.

Cu exceptia cazurilor prevazute de lege, posesia de buna-credinta a bunului mobil asigura

opozabilitatea fata de terti a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale.

Persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de

proprietate cu titlu oneros, avand ca obiect un bun mobil, devine proprietarul acelui bun din

momentul luarii sale in posesie efectiva, cu mentiunea expresa ca sunt exceptate cele care sunt

accesorii unui mobil si se aplica titlurilor la purtator.

Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de buna-

credinta, daca actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3 ani de la data la

care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului.





De asemenea, se poate dobandi, in aceleasi condiii, dreptul de uzufruct si dreptul de uz

asupra unui bun mobil.

Este considerat ca fiind de buna-credinta posesorul care nu cunostea si nici nu trebuia,

dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a instrainatorului.

Buna-credinta trebuie sa existe la data intrarii in posesia efectiva a bunului.


97 | P a g e

5.2. Posesia de buna-credinta in cazul fructelor

Reglementarea este prevazuta in cuprinsul art. 948 N.C.C., unde se prevede faptul ca

posesorul de buna-credinta dobandeste dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat.

Posesorul trebuie sa fie de buna-credinta la data perceperii fructelor. Fructele civile

percepute anticipat revin posesorului, in masura in care buna sa credinta se mentine la data

scadentei acestora.

In cazul fructelor produse de imobile inscrise in cartea funciara, buna-credinta se

apreciaza in raport cu conditiile cerute tertilor dobanditori pentru a respinge actiunea in

rectificare.

In celelalte cazuri, posesorul este de buna-credinta atunci cand are convingerea ca este

proprietarul bunului in temeiul unui act translativ de proprietate ale carui cauze de ineficacitate

nu le cunoaste si nici nu ar trebui, dupa imprejurari, sa le cunoasca. Buna-credinta inceteaza din

momentul in care cauzele de ineficacitate ii sunt cunoscute.

Posesorul de rea-credinta trebuie sa restituie fructele percepute, precum si contravaloarea

acelora pe care a omis sa le perceapa.

6. Ocupatiunea

Acest mod de dobandire a dreptului de proprietate este reglementat in cuprinsul art. 941

N.C.C., care prevede faptul ca posesorul unui lucru mobil care nu apartine nimanui, devine

proprietarul acestuia, prin ocupatiune, de la data intrarii in posesie, insa numai daca aceasta se

face in conditiile legii.

Spre deosebire de reglementarea din vechiul Codul civil a ocupatiunii, foarte laconica de

altfel, regimul sau juridic fiind stabilit de studiile doctrinare, noul Cod civil a dat o reglementare

destul de ampla acestui mod de dobandire a proprietatii, cu elemente de procedura.

In conceptia noului Cod civil, art. 941, alin. (2), sunt considerate lucruri fara stapan

bunurile mobile abandonate, precum bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt

animalele salbatice, pestele si resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de

padure, ciupercile comestibile din flora spontana, plantele medicinale si aromatice si altele ase-

menea.

De asemenea, sunt definite lucrurile abandonate ca fiind lucrurile mobile de valoare

foarte mica sau foarte deteriorate care sunt lasate intr-un loc public, inclusiv pe un drum public

sau intr-un mijloc de transport in comun.

Nu pot face obiectul ocupatiunii bunurile mobile si bunurile incorporale.

Ocupatiunea este considerata a fi un mod originar de dobandire a proprietatii, prin care

lucrul neapartinand nimanui, trece in proprietatea dobanditorului, liber de sarcini.

Trebuie facuta distinctie intre bunurile care prin natura lor nu au un proprietar si bunurile

pierdute sau abandonate.


98 | P a g e

In privinta animalelor salbatice, pestelui si resurselor acvatice vii din bazinele piscicole

naturale, fructelor de padure, ciupercilor comestibile din flora spontana, plantelor medicinale,

aromatice si altele asemenea (enumerate de noul Cod civil ca fiind bunuri care prin natura lor nu

au un proprietar), acestea fac obiectul ocupatiunii, ca mod de dobandire a proprietatii asupra lor.

In ceea ce priveste animalele domestice, ratacite pe terenul altuia, acestea pot deveni

proprietatea celui care detine terenul, insa in temeiul accesiunii naturale asupra animalelor, si nu

in temeiul ocupatiunii, in conditiile art 576 N.C.C. Acest text de lege se aplica doar situatiilor

nascute dupa intrarea in vigoare a noului Cod Civil.

Cu privire la proprietatea bunului gasit, art 942 N.C.C. prevede regula ca bunul mobil

pierdut continua sa apartina proprietarului sau.

Gasitorul bunului este obligat ca, in termen de 10 zile, sa il restituie proprietarului ori,

daca acesta nu poate fi cunoscut, sa ii predea organului de politie din localitatea in care a fost

gasit

Acesta are obligatia de a pastra bunul timp de 6 luni, fiind aplicabile in acest sens

dispozitiile privitoare la depozitul necesar.

Organul de politie va afisa la sediul sau si pe pagina de internet un anunt privitor la

pierderea bunului, cu mentionarea tuturor elementelor de descriere a acestuia.

Daca, datorita imprejurarilor sau naturii bunului, pastrarea sa tinde sa Ii diminueze

valoarea on devine prea costisitoare, el va fi vandut prin licitatie publica conform legii. In acest

caz, drepturile si obligatiile legate de bun se vor exercita in legatura cu pretul obtinut in urma

vanzarii.

Bunul sau pretul obtinut din valorificarea lui se va remite proprietarului, daca acesta ii

pretinde, sub sanctiunea decaderii, in termen de 6 luni, insa nu mai inainte de a se achita

cheltuielile legate de pastrarea bunului.

De asemenea, in cazul bunurilor cu valoare comerciala, proprietarul este obligat sa

plateasca gasitorului o recompensa reprezentand a zecea parte din pret sau din valoarea actuala a

bunului. Obligatia de plata a recompensei nu exista in cazul in care bunul a fost gasit intr-un loc

public, daca gasitorul este persoana care detine spatiul ori un reprezentant sau un angajat al

acesteia.

In cazul in care proprietarul a facut o oferta publica de recompensa, gasitorul are dreptul

de a opta intre suma la care s-a obligat proprietarul prin aceasta oferta si recompensa fixata de

lege ori cea stabilita de catre instanta judecatoreasca.

Daca bunul ori pretul nu este pretins de proprietarul originar, el va fi considerat lucru fara

stapan si remis gasitorului pe baza de proces-verbal. In acest caz, gasitorul dobandeste dreptul de

proprietate prin ocupatiune. Dovada ocupatiunii se poate face prin procesul-verbal mentionat sau

prin orice alt mijloc de proba.

Daca gasitorul refuza sa preia bunul sau pretul, acesta revine comunei, orasului sau

municipiului pe teritoriul caruia a fost gasit si intra in domeniul privat al acestora.

Daca bunul a fost gasit intr-un loc public, el va fi predat, pe baza de proces-verbal,

persoanei care detine un titlu, altul decat titlul de proprietate publica, asupra locului respectiv.


99 | P a g e

In termen de 3 zile de la data preluarii bunului pierdut, aceasta persoana este obligata sa il

predea, pe baza de proces verbal, organelor de politie din localitate.

Tot in termen de 3 zile, se va afisa un anunt cu privire la pierderea bunului, la locul unde

a fost gasit bunul, cu mentionarea tuturor elementelor de descriere a acestuia.

Noul Cod civil reglementeaza in art. 946, in mod distinct drepturile asupra tezaurului

gasit, „tezaur" fiind considerat orice bun mobil ascuns sau ingropat, chiar involuntar, in privinta

caruia nimeni nu poate dovedi ca este proprietar.

Nu sunt considerate „tezaur" bunurile mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care

sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetari arheologice sistematice, si nici acele

bunuri care, potrivit legii, fac obiectul proprietatii publice.

Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit intr-un bun imobil sau intr-un bun

mobil apartine, in cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunului mobil in care a fost

descoperit tezaurul, si descoperitorului.

7. Traditiunea

Reprezinta modul de transmitere a proprietatii prin remiterea materiala a lucrului sau

predarea acestuia de la transmitator la dobanditor.

Desi in vechiul dreptul roman a avut o pondere si insemnatate deosebite, in dreptul

modern, importanta sa a scazut transmiterea proprietatii facandu-se in baza conventiilor, si nu

doar in baza remiterii materiale a bunului.

In prezent, ea constituie mod de dobandire a proprietatii in ceea ce privete titlurile de

valoare la purtator si pentru bunurile mobile corporale, cu o valoare de pana la 25.000 lei, care

pot face obiectul darului manual, conform art 1.011, alin. (4) din N.C.C.

8. Hotararea judecatoreasca

Hotararile judecatoresti au, in principiu, doar efect declarativ de drepturi, adica recunosc

partii un drept subiectiv anterior, nenascandu-se prin hotararea judecatoreasca un drept nou.

Cu toate acestea, exista insa si cazuri in care hotararile judecatoreti sunt constitutive de

drepturi, atunci cand in urma dobandirii lor, cel care a castigat procesul, dobandeste dreptul

subiectiv, acesta putand fi drept de proprietate sau dezmembraminte ale acestuia.

Este cazul:

- hotararilor care tin loc de contract in cazul in care promitentul refuza incheierea

contractului promis, atunci cand natura contractului o permite, cerintele legii pentru

validitatea acestuia sunt indeplinite, cu exceptia contractului real, daca nu exista

stipulatie contrara cu privire la acesta [art 1279 aim. (3) N.C.C.].

- hotararilor care in loc de act de vanzare-cumparare, prin care se dobandeste drept de

proprietate privata de care promitentul-cumparator asupra terenului, in conditiile art 5

alin. (2), Titlul X, din Legea nr. 247/2005; unii autori considera ca in aceasta situatie


100 | P a g e

si atunci cand se pronunta hotarari care tin loc de acte translative sau constitutive de

drepturi, hotararea judecatoreasca nu este prin ea insasi un mod de dobandire a

dreptului de proprietate, ci este vorba de un mod specific de incheiere a contractului,

in care vointa instantei suplineste vointa uneia dintre partile contractului translativ de

proprietate;

- hotararilor judecatoresti prin care, in aplicarea prevederilor art. 25, alin. (1) din Legea

nr. 10/2001 republicata, astfel cum acesta au fost interpretate prin Decizia in interesul

legii nr. XX/19.03.2007 pronuntata de ICCJ in Sectiile Unite, instanta se pronunta cu

privire la temeinicia dreptului de proprietate pretins, organul administrativ fiind

obligat la emiterea doar a dispozitiei de restituire, fara a mai avea vreo apreciere

asupra dreptului. Acesta se naste in persoana celui indreptatit in momentul ramanerii

irevocabile a hotararii judecatoresti;

- hotararilor judecatoresti prin care se expropriaza un bun imobil, prin care se

constituie dreptul de proprietate publica al Statului si unitatilor administrativ-

teritoriale;

- hotararilor judecatoresti prim care actele juridice civile translative sau constitutive de

drepturi reale sunt sanctionate, se dispune si repunerea partilor in situatia anterioara;

- hotararilor prim care se stabileste de care instanta de judecata remuneratia cuvenita

autorului operei in cazul cesiunii drepturilor de autor in conditiile in care aceasta nu a

fost stabilita prin actul de cesiune, conform art. 43 alin. (2) din Legea nr. 8/1996

privind dreptul de autor.

9. Actul administrativ

In cazurile expres prevazute de lege, actul administrativ poate fi un mod de dobandire a


Atunci cand a fost reglernentat acest mod de dobandire a proprietatii in noul Cod civil,

legiuitorul a avut in vedere actele administrative cu caracter colectiv individual.

Caracterul de act administrativ sau de act civil a fost disputat in doctrina pentru actele

emise de organele administratiei in procedurile speciale de retrocedare in temeiul legilor speciale

(Legea nr. 112/1995, Legea nr. 10/2001, Legile fondului funciar), raportat la faptul ca, pe de o

parte, aceste legi vizeaza retrocedarea dreptului de proprietate privata, iar pe de alta parte, in

procedura de retrocedare sunt implicate organe ale administratiei.

In opinia majoritara, aceste proceduri, in temeiul legilor speciale, sunt insa proceduri

civile, iar actele emise sunt acte cu caracter civil.

§10. Inscrierea in cartea funciara pentru bunurile imobile, cu exceptia cazurilor anume

prevazute de lege


101 | P a g e

Art 885 N.C.C. prevede ca, sub rezerva unor dispozii legale contrare, drepturile reale

asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti,

numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat

inscrierea.

In mod corespunzator, drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din

cartea funciara, cu consimtamantul titularului, dat prin inscris autentic notarial.

Acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin implinirea termenului

aratat in inscriere ori prin decesul sau prin incetarea existentei juridice a titularului, daca acesta

era o persoana juridica, in cazul existentei unei hotarari judecatoreti definitive sau, in cazurile

prevazute de lege, a actului autoritatii administrative, cand nu mai este necesar acordul de vointa

sau consimtamantul.

Daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei terte persoane, radierea

se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane, cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege.

De asemenea, modificarea drepturilor reale imobiliare se face potrivit regulilor stabilite

pentru dobandirea sau stingerea drepturilor reale, daca prin lege nu se dispune altfel.

Atunci cand provin din mostenire, accesiune naturala, vanzare silită, expropriere pentru

cauza de utilitate publica precum si in alte cazuri expres prevazute de lege, drepturile reale se

dobandesc fara inscriere in cartea funciara. Titularul drepturilor astfel dobandite nu va putea

insa dispune de ele prin cartea funciara, decat dupa ce s-a facut inscrierea. In cazul vanzarii silite,

daca urmarirea imobilului nu a fost in prealabil notata in cartea funciara, drepturile reale astfel

dobandite nu vor putea fi opuse tertilor dobanditori de buna-credinta.

Noul Cod civil instituie o prezumtie relativa a existentei sau inexistentei unui drept

tabular, respectiv, daca in cartea funciara s-a inscris un drept real in folosul unei persoane, se

prezuma ca dreptul exista in folosul ei. Daca un drept real s-a radiat din cartea funciara, se

prezuma ca acel drept nu exista (art. 900).

De asemenea, art. 901 prevede, ca sub rezerva unor dispozitii legale contrare, oricine a

dobandit cu buna-credinta vreun drept real inscris in cartea funciara, in temeiul unui act juridic

cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului inscris in folosul sau, chiar daca la cererea

adevaratului titular, dreptul autorului sau este radiat din cartea funciara.

De asemenea, in conformitate cu art. 1244 N.C.C., forma ceruta pentru conventiile care

stramuta sau constitute drepturi reale, care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara, trebuie sa fie

cea autentica.

Proba dreptului de proprietate asupra imobilelor inscrise in cartea funciara se face cu

extrasul de carte funciara (art. 565 NCC).


102 | P a g e

TEMA A X-A - APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Majoritatea ramurilor dreptului contin dispozitii privind ocrotirea dreptului de

proprietate. Dreptul civil cuprinde o multitudine de mijloace prin care poate fi aparat dreptul de

proprietate, precum si celelalte drepturi reale principale.

Mijloacele de aparare au fost considerate in doctrina juridica ca fiind acele actiuni care

permit titularului dreptului de proprietate inlaturarea oricaror atingeri aduse dreptului sau si

asigurarea exercitarii lui in conditii normale.

Mijloacele civile de aparare a dreptului de proprietate sunt de doua feluri: mijloace

juridice nespecifice (sau indirecte) si mijloace juridice specifice (sau directe).

Mijloacele juridice nespecifice sau indirecte constituie acele actiuni civile care se

fundamenteaza pe drepturile de creanta.

Ceea ce este caracteristic acestor mijloace consta in faptul ca ele nu se intemeiaza pe

dreptul de proprietate sau pe un alt drept real. In aceasta categorie sunt incluse actiunile care

provin din neexecutarea contractelor, actiuni intemeiate pe raspunderea civila delictuala,

actiunile izvorate din cvasicontracte, actiunile in nulitate sau anulare, actiunile in rezolutiune sau

reziliere etc. Fundamentul acestor actiuni il constituie dreptul de creanta. Si mijloacele de drept

obligational pot contribui la protectia dreptului de proprietate, deoarece trebuie sa se tina seama

de corelatia ce exista intre drepturile reale si cele de creanta, de rolul pe care il are dreptul de

proprietate in determinarea continutului tuturor celorlalte drepturi patrimoniale, inclusiv a celor

de creanta, precum si de functiile pe care le au de indeplinit in dreptul civil, raporturile de

obligatii.

Mijloacele juridice specifice sau directe de protectie a dreptului de proprietate constau

in acele actiuni care isi au fundamentul direct pe dreptul de proprietate sau pe faptul posesiunii

unui imobil. Asemenea actiuni se impart in: actiuni petitorii si actiuni posesorii.

Actiunile petitorii sunt acele actiuni reale prin care se realizeaza apararea dreptului de

proprietate sau a altui drept real. Se includ in categoria acestor actiuni:

- actiunile in revendicare,

- actiunile confesorii,

- actiunile de granituire,

- actiunile negatorii,

- actiunile in prestatie tabulara si cele de rectificare tabulara,

- actiunile de partaj.


103 | P a g e

Actiunile posesorii sunt acele actiuni reale imobiliare prin care se urmareste apararea

posesiei unui imobil.

Distinctiile dintre actiunile petitorii si actiunile posesorii constau in urmatoarele:

- in timp ce actiunile petitorii vizeaza insusi fondul dreptului, actiunile posesorii urmaresc

doar protectia posesiei;

- actiunile petitorii pot fi promovate numai de titularul dreptului real contestat sau

incalcat, pe cand actiunile posesorii vor putea fi intentate de posesor, indiferent daca acesta este

sau nu proprietarul imobilului.

Actiunile posesorii le-am tratat detaliat in partea dedicata in mod special posesiei si

efectelor sale, asa incat nu vom mai relua examinarea lor.

In ce priveste actiunile petitorii, cea mai importanta dintre ele este actiunea in

revendicare.

1. Actiunea in revendicare

1.1. Definitia actiunii in revendicare

Actiunii in revendicare nu i s-a consacrat o dispozitie speciala in vechiul Codul civil.

Noul Cod civil precizeaza insa, la art. 563 ca „proprietarul unui bun are dreptul de a-l

revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept. El are, de asemenea,

dreptul la despagubiri, daca este cazul”.

Vom defini actiunea in revendicare ca fiind acea actiune civila reala prin care proprietarul

care a pierdut posesia bunului sau solicita restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. In

acest sens, jurisprudenta a decis ca actiunea in revendicare este "actiunea prin care proprietarul

neposesor reclama bunul de la posesorul neproprietar".

Actiunea in revendicare se distinge de actiunea posesorie, desi indirect, contribuie si la

redobandirea posesiei bunului.

Actiunea in revendicare se distinge si de actiunile contractuale care urmaresc inapoierea

bunului incredintat unei persoane. In cazul acestor actiuni, restituirea bunului nu se intemeiaza

pe dreptul de proprietate, ci pe obligatia izvorata din contract, adica pe un drept de creanta, motiv

pentru care asemenea actiuni sunt personale si nu reale.

Uneori, in practica, se confunda actiunea in revendicare cu actiunea in granituire, mai

ales cand cererea de determinare prin semne exterioare a limitelor intre proprietati vecine este

insotita si de cererea de restituire a unei portiuni de teren, ocupata prin mutarea hotarului

despartitor. Trebuie avut in vedere ca actiunea de granituire, care este tot o actiune petitorie,

urmareste doar delimitarea proprietatilor limitrofe. Cand prin actiunea in granituire se cere insa o

parte determinata din terenul limitrof, pe care vecinul ar detine-o fara drept, granituirea implica

si o revendicare, iar reclamantul trebuie sa-si dovedeasca dreptul.


104 | P a g e

1.2. Caracterele juridice ale actiunii in revendicare

Actiunea in revendicare este o actiune reala, deoarece poate fi promovata impotriva

oricarei persoane care incalca dreptul de proprietate. Caracterul real al dreptului de proprietate se

transmite si actiunii in revendicare prin care este aparat dreptul.

Actiunea in revendicare are un caracter petitoriu, deoarece pune in discutie insasi

existenta dreptului de proprietate. Aceasta deosebeste actiunea in revendicare de actiunea

posesorie sau actiunea care se intemeiaza pe un drept de creanta.

Actiunea in revendicare este in principiu imprescriptibila din punct de vedere extinctiv.

Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, asa incat el va putea fi aparat intotdeauna prin

actiunea in revendicare. Atunci cand insa un bun imobil este dobandit prin uzucapiune, sau un alt

bun mobil a fost dobandit prin posesia de buna-credinta, dreptul de proprietate al proprietarului

initial s-a stins si el nu va mai putea avea castig de cauza intr-o actiune de revendicare.

1.3. Formele actiunii in revendicare

Dupa felul bunurilor revendicate, putem distinge intre actiuni in revendicare imobiliare si

actiuni in revendicare mobiliare.

1.3.1. Actiunea in revendicare imobiliara

Exercitiul actiunii in revendicare implica in primul rand dovada dreptului de proprietate,

iar in procesul civil sarcina probei apartine reclamantului, dispozitiunea art. 112 din Codul de

procedura civila fiind plastic evidentiata de adagiul "actori incumbit probatio". De altfel cel ce

face o sustinere in procesul civil, trebuie sa o dovedeasca.

Daca teoretic lucrurile par simple, in practica ele sunt mult mai complicate, datorita unor

imprejurari obiective de multe ori grau de depasit. Nu de putine ori nu exista inscrisuri

doveditoare ale dreptului de proprietate, sau al transferului proprietatii.

Este totodata posibil ca inscrisurile sa nu fie insotite de schite sau planuri pentru

delimitarea imobilelor s.a.m.d.

Fata de dificultatile intampinate in materia revendicarii imobiliare, practica

judecatoreasca a stabilit o serie de principii care se aplica in solutionarea acestor cauze in

urmatoarele ipoteze:

A) Ambele parti invoca titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate asupra

bunului revendicat.

Dupa cum titlurile provin de la acelasi autor sau de la autori diferiti solutionarea litigiului

poate cunoaste doua ipoteze si anume:


105 | P a g e

a) Cand ambele titluri provin de la acelasi autor trebuie analizat daca partile si-au transcris

sau nu titlul in registrul de publicitate imobiliara, avand castig de cauza acela care si-a

transcris primul titlul.

b) Daca nici una dintre parti nu si-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil in speta cel cu

data mai veche, potrivit principiului "qui prior tempore potior jure".

c) Cand titlurile provin de la autori deosebiti, va avea castig de cauza partea al carui titlu

este mai preferabil, potrivit principiului "nemo plus juris ad alium transferre potest, quam

ipse habet".

Pentru a stabili care este titlul preferabil, instantele au in vedere urmatoarele criterii:

- verificarea autorilor partilor si a dreptului pe care acestia il aveau cu privire la bunul in

litigiu;

- cand nu exista alte mijloace de proba in afara de titluri se va da castig de cauza partii al

carui titlu are data certa mai veche.

B) O singura parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.

Daca paratul invoca un asemenea titlu, atunci actiunea reclamantului va fi respinsa.

Dimpotriva daca titlul este invocat de catre reclamant, el va avea castig de cauza cu doua

conditii:

- titlul sa emane de la un tert;

- data titlului sa fie anterioara posesiei paratului.

C) Nici una dintre partile litigante nu are titlu.

"De plano", actiunea ar trebui respinsa, deoarece in favoarea posesorului opereaza

prezumtia de proprietate instituita de art. 935 din Noul Cod civil.

Asa fiind, posesorul parat ar avea castig de cauza in baza principiului "in pari causa

melior est causa possidentis". Acestei situatii transante, practica judecatoreasca i-a adus insa un

amendament, constand in analiza prealabila a celor doua posesii aflate in conflict. Ar avea deci

castig cel ce invoca o posesie mai indelungata, utila sau de buna-credinta.

1.3.2. Actiunea in revendicare mobiliara

Actiunea in revendicare mobiliara cunoaste un regim juridic deosebit de cel al actiunii

imobiliare.

Caracterul particular rezida din dispozitiile art. 935 si 936 din Noul Cod civil potrivit

carora "oricine se afla la un moment dat in posesia unui bun mobil este prezumat ca are un titlu

de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului. Cu exceptia cazurilor prevazute de lege,

posesia de buna-credinta a bunului mobil asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juridice

constitutive sau translative de drepturi reale".


106 | P a g e

Fata de aceasta dispozitiune a legi, revendicarea bunurilor mobile este practice

imposibila, deoarece posesorul beneficiaza de la bun inceput de prezumtia de proprietate. In

cazul bunurilor mobile corporale, posesia creeaza in favoarea posesorului bunului o prezumtie

absoluta de proprietate impotriva careia nu se admite proba contrarie.

Regula prevazuta de art. 935 din Noul Cod civil, se aplica asadar numai in privinta

bunurilor mobile care pot fi posedate, deci numai bunurile mobile corporale, susceptibile de

detentiune materiala. De la aceasta regula exista o singura exceptie ce priveste titlurile la

purtator, a caror valoare este incorporata in titlu, incat el constituie insasi corporalitatea dreptului

pe care il reprezinta apropiindu-se in acest mod de natura exterioara a bunurilor mobile

corporale.

Regula prevazuta de art. 935 din Noul Cod civil este aplicabila numai cu privire la

bunurile mobile privite in mod individual nu si unor mase sau universalitati de bunuri mobile

cum ar fi de exemplu o succesiune a bunurilor mobile.

Rezulta asadar ca actiunea in revendicare mobiliara nu ar putea fi exercitata decat atunci

cand nu sunt aplicabile prevederile art. 935 din Noul Cod civil, deci in situatiile in care nu-si mai

are aplicare prezumtia de proprietate.

Mai mult, potrivit art. 937, alin. 1, NCC persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un

neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine

proprietarul acelui bun din momentul luarii sale in posesie efectiva.

Cu toate acestea, potrivit alin. 2, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la

posesorul de buna-credinta, daca actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3

ani de la data la care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului.





Din interpretarea acestor texte de lege se pot trage urmatoarele consecinte:

i) Actiunea in revendicare mobiliara indreptata impotriva posesorului de buna credinta

porneste de la ideea ca cel la care se gaseste bunul, l-a dobandit la randul sau de la

autorul furtului sau de la gasitor.

In aceasta ipoteza, bunul mobil poate fi revendicat in interiorul termenului de 3 ani

calculat din momentul cand bunul a fost furat sau pierdut. Termenul este unul de

decadere, la expirarea caruia se stinge insusi dreptul de proprietate al celui care

revendica.

Chestiunea implica un real interes practic, deoarece spre deosebire de termenele de

decadere, termenele de prescriptie sunt susceptibile de intrerupere si suspendare.

Revendicandu-se bunul de la posesorul nelegitim, proprietarul revendicant, nu are

obligatia sa-i plateasca acestui posesor contravaloarea bunului, chiar daca posesorul ar

face dovada ca a cumparat la randul lui bunul si ca a platit pretul. La randul sau, acesta se

poate intoarce pentru dezdaunare impotriva celui de la care a dobandit bunul.


107 | P a g e

De la regula prevazuta de art. 935 alin. 2 NCC deroga dispozitiunile alin. 3, care prevad

ca " Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care

vinde in mod obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica,

iar actiunea in revendicare a fost introdusa inauntrul termenului de 3 ani, posesorul de

buna-credinta poate retine bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit

vanzatorului".

Intr-o asemenea ipoteza, adevaratul proprietar se va indrepta impotriva hotului sau

gasitorului de la care va recupera suma pe care el la randul sau i-a platit-o dobanditorului

de buna credinta.

b) Actiunea in revendicare impotriva celui care detine bunul direct de laproprietar are

in vedere situatia detentorului precar.

Acesta detine lucrul in virtutea unor relatii contractuale cu proprietarul sau.Asa fiind,

detentorul precar nu se bucura de prezumtia instituita de art. 935 din Noul Codul civil,

motiv pentru care nici actiunea pentru restituirea bunului nu se intemeiaza pe dispozitiile

art. 937 din Noul Cod civil.

1.4. Efectele admiterii actiunii in revendicare

Dreptul la actiunea in revendicare este imprescriptibil.

In cazul admiterii actiunii in revendicare, se va recunoaste dreptul de proprietate al

reclamantului asupra bunului mobil sau imobil. Cel mai important efect al hotararilor

judecatoresti prin care a fost admisa actiunea in revendicare, il constituie recunoasterea dreptului

de proprietate al reclamantului.

O asemenea hotarare judecatoreasca nu are insa efect constitutiv, deoarece nu da nastere

la un nou drept de proprietate, drept care deja exista. Tocmai in virtutea acestui drept,

reclamantul solicita restituirea bunului. Dar restituirea se dispune tocmai in virtutea unui drept de

proprietate existent, pe care paratul l-a incalcat. Actiunea in revendicare are ca scop tocmai

recunoasterea dreptului de proprietate asupra bunului si readucerea lui in posesia reclamantului.

S-ar putea ca paratul, in actiunea de revendicare, sa se apere, sustinand ca nu detine bunul

pentru el, ci pentru o alta persoana, care se considera a fi proprietara bunului. In acest caz, va fi

introdusa in proces acea persoana, in contradictoriu cu care se va solutiona litigiul.

Cele mai importante efecte ale actiunii in revendicare sunt:

a) In conditile in care actiunea in revendicare a fost admisa, paratul va fi obligat la

restituirea bunului sau la despagubiri daca bunul a pierit din culpa sa ori a fost instrainat. In

aceleasi conditii, paratul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. In

toate cazurile, despagubirile vor fi evaluate in raport cu momentul restituirii.

Se realizeaza astfel restabilirea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului,

de care a fost ilegal deposedat. Desigur, fiind obligat la restituirea bunului, paratului ii revine si


108 | P a g e

obligatia de a se abtine in viitor de la orice fapte de natura a stanjeni exercitiul normal al


Restituirea bunului va avea loc in natura si liber de sarcini (resoluto jure dantis,

resolvitor jus accipientis). Restituirea bunului in natura va fi insotita si de toate accesoriile sale.

Proprietarul poate fi obligat, la cerere, sa restituie posesorului cheltuielile necesare pe

care acesta le-a facut. Cheltuielile utile se restituie, la cerere, in limita sporului de valoare, daca

prin lege nu se prevede altfel.

b) In timp ce admiterea actiunii in revendicare produce un efect principal, si anume cel

privind restituirea bunului revendicat, se mai produce un efect secundar, la cererea

reclamantului, care consta in obligarea paratului la restituirea fructelor. Fructele se cuvin

proprietarului, in virtutea dreptului sau de proprietate si nu datorita accesiunii.

Vom distinge insa intre paratul care a fost posesor de buna-credinta sau rea-credinta.

Astfel, posesorul de buna-credinta va retine fructele culese pana in momentul introducerii

actiunii in revendicare. Daca punerea in intarziere a avut loc anterior, printr-o alta modalitate,

atunci fructele culese pana in acest moment se cuvin posesorului. In cazul in care paratul a fost

de rea-credinta, el are obligatia de a restitui fructele culese din momentul in care a intrat in

posesia bunului.

De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor

necesare pentru producerea si culegerea fructelor sau a productelor.

Paratul are un drept de retentie asupra produselor pana la restituirea cheltuielilor facute

pentru producerea si culegerea acestora, cu exceptia cazului in care proprietarul furnizeaza

paratului o garantie indestulatoare. Dreptul de retentie nu poate fi exercitat in niciun caz asupra

bunului frugifer sau cand intrarea in stapanirea materiala a bunului s-a facut prin violenta ori

frauda sau cand produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei

perioade scurte de timp, unei scaderi semnificative a valorii lor.

c) Daca in perioada in care bunul s-a aflat la parat a suferit unele deteriorari atunci paratul

va fi obligat si la plata despagubirilor catre proprietar.

d) In sfarsit, chiar in cadrul actiunii in revendicare, paratul va putea cere obligarea

reclamantului la plata cheltuielilor necesare si utile efectuate asupra bunului revendicat.

Aceste cheltuieli vor fi achitate de reclamant, indiferent daca paratul a fost de buna sau de rea-

credinta.

Cheltuielile necesare sunt acele sume de bani sau munca depusa, pentru conservarea unui

bun. Cand sunt efectuate de posesorul neproprietar, ele vor trebui restituite deoarece ele ar fi

trebuit facute chiar de proprietar.

Cheltuielile utile reprezinta tot sume de bani sau munca depusa, insa ele au ca scop

sporirea valorii bunului. Aceste cheltuieli vor fi restituite catre posesor numai in masura sporului

de valoare a lucrului.

Cheltuielile voluptorii nu vor fi restituite, deoarece ale au fost efectuate de posesor pentru

a-si satisface placerea lui si care nu maresc valoarea lucrului. Proprietarul nu va putea fi obligat

sa le restituie, indiferent daca posesorul a fost de buna sau rea-credinta.


109 | P a g e

Paratul va putea beneficia de un drept de retentie, in ce priveste bunul, pana la restituirea

cheltuielilor necesare si utile.

2. Celelalte actiuni petitorii

Referitor la celelalte actiuni petitorii, vom contura doar cateva aspecte:

2.1. Actiunea de granituire (art.560 Noul Cod civil)

Orice proprietar poate sa isi ingradeasca proprietatea, suportand, in conditiile legii,

cheltuielile ocazionate, conform art. 561 NCC.

Actiunea de granituire este acea actiune prin care se solicita instantei judecatoresti sa

determine, prin semne exterioare, intinderea a doua fonduri invecinate. Actiunea de granituire

este o actiune petitorie, intrucat are ca scop delimitarea proprietatilor limitrofe.

Potrivit art. 560 mentionat, proprietarii terenurilor invecinate sunt obligati sa contribuie la

granituire prin reconstituirea hotarului si fixarea semnelor corespunzatoare, suportand, in mod

egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.

2.2. Actiunea confesorie este acea actiune reala prin care se urmareste ocrotirea sau

valorificarea celorlate drepturi reale principale (uzufruct, uz, abitatie, superficie, servitute), in

cazul in care o alta persoana impiedica exercitarea acestor dezmembraminte ale dreptului de

proprietate. Caracterul petitoriu al acestor actiuni rezida din faptul ca ele pun in discutie insusi

dreptul real, care constituie in speta un dezmembramant al proprietatii.

2.3. Actiunea negatorie este acea actiune reala prin care reclamantul contesta ca paratul

ar avea, dupa caz, drept de uzufruct, uz, abitatie, servitute sau superficie asupra bunului pe care

reclamantul este proprietar.

Art. 564 din Noul Cod Civil prevede ca proprietarul poate intenta actiunea negatorie

contra oricarei persoane care pretinde ca este titularul vreunui drept real, altul decat cel de

proprietate, asupra bunului sau.

Dreptul la actiunea negatorie este imprescriptibil.

2.4. Actiunea in prestatie tabulara este acea actiune reala prin care persoana indreptatita

sa-si intabuleze un drept real imobiliar in cartea funciara, poate solicita instantei judecatoresti sa

hotarasca inscrierea acelui drept in cartea funciara, daca cel obligat refuza sa predea inscrisul

necesar pentru stramutarea sau constituirea dreptului respectiv in favoarea sa.

Hotararea judecatoreasca obtinuta nu constituie un titlu de proprietate ci serveste doar la

inscrierea in cartea funciara a unui drept real.


110 | P a g e

TEMA A XI-A - FIDUCIA

1. Consideratii generale

Introducerea in dreptul romanesc de reglementari speciale cu privire la fiducie

corespunde preocuparii de armonizare a principiilor de common law cu cele ale sistemului de

drept civil, preocupare manifestata la nivel european in ultimele decenii.

Trust-ul, o institute juridica proprie sistemului common law, cu numeroase aplicatii, in

special in cadrul unor tranzactii financiare complexe, a fost insa dificil de transpus in sistemele

de drept civil, deoarece presupune o diviziune a unor prerogative ale dreptului de proprietate

exercitarea acestora de catre persoane diferite - concepte care nu sunt recunoscute in sistemele de

drept civil. Avandu-se insa in vedere aria larga de aplicabilitate a trust-ului, a existat o

preocupare constanta pentru a se gasi o solutie care sa permita utilizarea mecanismelor proprii

trust-ului si in statele al caror sistem de drept este diferit de common law. Un prim pas in aceasta

directie a fost adoptarea in 1985, la Haga, a Conventiei privind legea aplicabila si recunoasterea

trust-ului, conventie semnata si ratificata inclusiv de Franta si de Italia, state emblematice pentru

sistemul de drept civil.

Solutia gasita in cele din urma a fost urma crearea unei institutii juridice similare trust-

ului, care, desi nu presupune aceeasi diviziune a dreptului de proprietate, raspunde in mare

masura aceluiasi scop: fiducia.

Crearea acestei noi instituti juridice a fost posibila insa doar prin reglementarea unui nou

concept juridic: diviziunea patrimoniului, respectiv posibilitatea constituirii unor mase

patrimoniale de afectatiune.

2. Notiune

Fiducia presupune transferul temporar al unor drepturi sau al dreptului de proprietate

asupra unor bunuri, prezente sau viitoare, de la o persoana fizica sau juridica (numita

constituitor) catre o alta persoana (numita fiduciar), pentru ca bunurile sau drepturile astfel

transferate sa fie administrate in interesul unui beneficiar, urmand ca, la incetarea fiduciei, sa fie

transmise de catre fiduciar beneficiarului. Calitatea de beneficiar al fiduciei poate reveni unui

tert, dar si constituitorului sau fiduciarului. Cel mai important element al fiduciei este acela ca

bunurile sau drepturile transmise fiduciarului formeaza in patrimoniul acestuia o masa distincta,

ce nu poate fi urmarita de creditorii fiduciarului decat pentru obligatii nascute in legatura cu

gestionarea bunurilor sau drepturilor respective. Nici creditorii constituitorului nu pot urmari


111 | P a g e

bunurile sau drepturile transmise prin fiducie, decat in cazul in care sunt titularii unor drepturi de

garantie reala, constituite asupra bunurilor sau drepturilor respective inainte de transmiterea lor

prin contractul de fiducie.

Fiduciarul devine proprietar al bunurilor, respectiv titular al drepturilor ce ii sunt

transmise prin fiducie de catre constituitor. Cu toate acestea, poate fi exercitate aceste drepturi

doar in conformitate cu scopul stabilit de catre constituitor si pentru o durata determinata, ce nu

poate depasi 33 de ani.

3. Constituirea fiduciei

Fiducia este creata prin contract incheiat in forma autentica. de catre constitutor si

fiduciar sau prin lege.

In afara obligatiei de incheiere a contractului de fiducie in forma autentica, art. 780 Cod

Civil prevede si necesitatea inregistrarii acestui contract la organele fiscale competente sa

administreze sumele datorate de fiduciar bugetului general consolidat al statului.

In cazul in care masa patrimoniala fiduciara contine drepturi reale asupra unor bunuri

imobile, contractul de fiducie trebuie inregistrat si la compartimentele de specialitate ale

autoritatilor publice locale in raza carora se afla imobilele respective, precum si in Cartea

Funciara. Neindeplinirea formalitatilor de inregistrare fiscala in termen de 30 de zile de la

incheierea contractului de fiducie atrage nulitatea absoluta a contractului de fiducie.

Spre deosebire de fiducie, trust-ul poate fi incheiat in conditii mai putin riguroase, fiind

necesara doar exprimarea fara echivoc a vointei constituitorului, intrucat nu este necesar acordul

trustee-ului (echivalentul fiduciarului), trust-ul poate fi constituit si prin testament.

In cadrul fiduciei, constituitor poate fi orice persoana fizica sau juridica

Deoarece fiducia presupune transmiterea unor drepturi, constituitorul persoana fizica

trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

In cazul constituitorilor persoanelor juridice, decizia cu privire la incheierea contractului

de fiducie va trebui adoptata de catre organele de conducere sau administrare, cu respectarea

dispozitiilor statutare si legale incidente in functie de valoarea bunurilor si drepturilor transmise

sau de identitatea beneficiarului (spre exemplu, in cazul in care o societate comerciala pe actiuni

va incheia, in calitate de constituitor, un contract de fiducie prin care il desemneaza drept

beneficiar pe administratorul sau, vor fi incidente dispozitiile art. 150 din Legea nr. 31/1990

privind societatile comerciale, iar pentru incheierea contractului ar putea fi necesara obtinerea

aprobarii adunarii generale extraordinare a actionarilor).

Daca orice persoana fizica sau juridica poate fi constituitor, in calitate de fiduciar vor

putea actiona doar institutiile de credit, societatile de investitii si de administrare a investitiilor,

societatile de servicii de investitii financiare, societatile de asigurare si de reasigurare, precum si

notarii sau avocatii.

Si sub acest aspect fiducia difera de trust, unde orice persoana fizica sau juridica poate

actiona drept trustee.


112 | P a g e

4. Cumulul de calitati

Potrivit art. 777 Cod Civil, atat constituitorul, cat si fiduciarul, pot avea calitatea de

beneficiar al fiduciei. O posibila controversa ar putea insa aparea cu privire la cumularea calitatii

de constituitor cu cea de fiduciar.

Din definitia data de art. 773 Cod Civil, rezulta ca fiducia presupune instrainarea

(transferul) unor drepturi de catre constituitor care fiduciar. Aceeasi concluzie este sustinuta si de

dispozitiile art. 780 alin. (4) Cod Civil, care se refera la necesitatea respectarii cerintelor speciale

de forma, atunci cand anumite drepturi sunt transmise de care constituitor catre fiduciar, precum

si de prevederile referitoare la obligatiile fiduciarului in legatura cu indeplinirea scopului

fiduciei.

Cu toate acestea, potrivit dispozitilor legale generale referitoare la patrimoniile de

afectatiune, transferul drepturilor si obligatiilor dintr-o masa patrimoniala in alta, in cadrul

aceluiasi patrimoniu, nu constituie o instrainare (art. 32 Cod Civil).

S-ar putea astfel sustine ca ar fi posibila crearea unei mase patrimoniale de afectatiune

fiduciara chiar in cadrul patrimoniului constituitorului, care ar putea cumula calitatea de fiduciar

(in cazul in care indeplineste conditiile prevazute de lege) cu cea de constituitor.

Desi ar putea fi aduse argumente in favoarea acestei interpretari, credem ca nu este

posibila cumularea calitatii de constituitor cu cea de fiduciar, avand in vedere conditiile care

trebuie intrunite pentru constituirea in mod valabil a unei fiducii: incheierea unui contract, ceea

ce presupune acordul de vointa a cel putin doua persoane, respectarea intereselor creditorilor etc.

5. Scopul fiduciei

Tocmai pentru a permite utilizarea cat mai diversa a acestei institutii, Codul Civil nu

detaliaza scopul pentru care fiducia poate fi constituita. Singura conditie impusa este aceea ca

fiducia sa nu reprezinte o liberalitate (transfer cu titlu gratuit al unor bunuri sau drepturi) facuta

de constituitor in favoarea beneficiarului. Ratiunea acestei limitari (prevazute ca atare si in Codul

Civil francez) pare a fi protejarea intereselor succesorilor constituitorului si ale creditorilor

acestuia, care ar putea fi afectati de diminuarea patrimoniului constituitorului.

Deoarece contractul de fiducie va fi nul in cazul in care, prin intermediul sau,

constituitorul va face o liberalitate in favoarea beneficiarului, este recomandabil ca, pentru a

preveni o asemenea calificare, contractul de fiducie sa includa detalii cu privire la motivul care

1-a determinat pe constituitor sa incheie operatiunea respectiva.

Aceasta interdictie de utilizare a fiduciei in scopul realizairii unor liberalitati reprezinta

una dintre principalele diferente care exista intre fiducie si trust; din acest motiv, fiducia nu va

putea fi utilizata in multe dintre cazurile in care trust-ul îsi gaseste aplicare (spre exemplu,

alocarea de bunuri sau fonduri in vederea unor activitati in scop caritabil sau in scopul gratificarii

unui membru al familiei constituitorului etc..


113 | P a g e

Aplicatii practice ale fiduciei

Cu toate acestea, avand in vedere ca fiducia poate avea ca obiect orice drepturi

patrimoniale (drepturi reale asupra bunurilor mobile sau imobile, drepturi de creanta), prezente

sau viitoare, ca drepturile transmise prin contractul de fiducie vor forma o masa distincta in

patrimoniul fiduciarului, care va trebui sa le administreze si sa dispuna de ele doar in vederea

realizarii unui anumit scop in interesul beneficiarului, precum si faptul ca beneficiar al fiduciei

poate fi constituitorul, fiduciarul sau un tert, fiducia isi gaseste aplicabilitatea in numeroase

cazuri:

5.1. Fiducia-gestiune

In primul rand, fiducia ar putea fi utilizata pentru a se asigura gestionarea optima a unor

bunuri sau drepturi. In acest caz, specializarea fiduciarului, precum si faptul ca bunurile si

drepturile ce fac obiectul fiduciei sunt protejate de urmarirea creditorilor constituitorului, precum

si de cea a creditorilor fiduciarului, ar reprezenta o garantie pentru valorificarea in cele mai bune

conditii a bunurilor ce fac obiectul masei fiduciare.

5.2. Fiducia-garantie

Fiducia isi poate gasi numeroase aplicatii drept garantie pentru executarea unor obligatii.

Astfel, constituitorul (avand calitatea de debitor in alt raport juridic) poate transmite care

fiduciar (creditorul sau) dreptul de proprietate asupra unor bunuri, care vor intra in patrimoniul

fiduciarului-creditor in cazul in care constituitorul nu isi executa obligatia astfel garanta.

Utilizarea fiduciei in scopul garantarii executarii unei obligatii ar putea fi preferata de creditori,

care actioneaza in calitate de fiduciari, deoarece, spre deosebire de garantiile clasice, poate

asigura creditorilor atat controlul asupra modului in care sunt utilizate sau administrate bunurile

cc fac obiectul fiduciei, cat si conditii de valorificare mai rapida a acestor bunuri, in cazul in care

constituitorul-debitor nu isi executa obligatia garantata. De asemenea, fiducia poate reprezenta si

un instrument menit a asigura atragerea de investitii: masa patrimoniala fiduciara va reprezenta,

in acest caz, o garantie importanta pentru investitori, care ar detine calitatea de beneficiari.

Fiducia poate fi utilizata si pentru a asigura indeplinirea unor obligatii de transfer,

corelative unor drepturi de preferinta sau pacte de optiune cu privire la actiuni sau parti sociale.

Astfel, prin transferul actiunilor, respectiv al partilor sociale catre masa patrimoniala fiduciara, se

asigura, pe de o parte, gestionarea de care fiduciar a titlurilor de creanta respective in acord cu

cerintele constituitorilor, iar pe de alta parte va exista certitudinea transmiterii acestor titluri care

beneficiarul/beneficiarii desemnati. Acest mecanism se poate dovedi util in special in cazul

actiunilor la purtator cu privire la care constituitorul si-a asumat o obligatie de transfer;

transmiterea acestor actiuni catre un fiduciar ar reprezenta pentru beneficiar o garantie ca

transferul actiunilor la purtator va opera, la momentul convenit, fara dificultate.

Tot in materia societatilor comerciale, fiducia ar putea fi utilizata pentru a se asigura

executarea obligatiilor asumate prin acorduri ale actionarilor, respectiv ale asociatilor. In acest


114 | P a g e

caz insa, va trebui sa se tina seama de faptul ca va exista prezumtia ca fiduciarul si beneficiarul

actioneaza in mod concertat.

Fiducia ar mai putea fi utilizata si in locul unei asocieri in participatiune; in acest caz,

constituitorii, care vor intruni si calitatea de beneficiar, ar transfera bunuri sau drepturi catre

fiduciar, care va fi obligat sa le exercite in vederea realizarii unui anumit scop, distribuind apoi

catre constituitorii-beneficiari veniturile obtinute. La expirarea duratei contractului de fiducie,

fiduciarul va transfera catre constituitorii-beneficiari bunurile si drepturile ce au facut obiectul

fiduciei, in conformitate cu prevederile contractului respectiv.

Date fiind caracteristicile fiduciei, precum si flexibilitatea sa, acest mecanism poate fi

aplicat in cele mai diverse cazuri. Utilizarea pe scara a cat mai larga a fiduciei depinde insa de

costurile care, in practica, pot fi asociate acestei operatiuni (taxe aferente autentificarii

contractului de fiducie, obligatii fiscale etc.).


115 | P a g e

TEMA A XII-A - ADMINISTRAREA BUNURILOR ALTUIA

Noul Cod Civil introduce, pentru prima dată în dreptul românesc, şi reglementări

referitoare la administrarea bunurilor altei persoane, prin transpunerea prevederilor cuprinse în

Codul Civil din Quebec.

Aceste dispoziţii reprezintă cadrul legal general aplicabil cu privire la administrarea

bunurilor altor persoane, cu excepţia cazului în care legea, actul constitutiv sau împrejurările

concrete impun aplicarea unui regim juridic de administrare. Astfel, în lipsa unor prevederi

legale exprese sau a voinţei părţilor, instanţele judecătoreşti vor avea dreptul să analizeze

condiţiile în care are loc administrarea şi să determine regimul juridic aplicabil acesteia.

Instanţele judecătoreşti vor fi şi cele care vor determina remuneraţia la care administratorul este

îndreptăţit, în lipsa unei manifestări de voinţă în acest sens din partea beneficiarului, întinderea

obligaţiei de despăgubire de reparare a daunelor produse de către administrator, precum şi

oportunitatea înlocuirii administratorului.

Întrucât dispoziţiile din noul Cod Civil reprezintă legea-cadru în materia administrării

bunurilor altuia, se pune întrebarea dacă acestea vor fi aplicabile şi în cazul administratorilor

societăţilor comerciale. Răspunsul este negativ, având în vedere atât faptul că Legea nr. 31/1990

privind societăţile comerciale are caracter special faţă de Codul Civil, precum şi dispoziţiile art.

138 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a Codului Civil, potrivit cărora societăţile

reglementate de legi speciale continuă să fie supuse acestora.

Codul Civil reglementează două modalităţi de administrare a bunurilor׃ administrarea

simplă, cândadministratorul trebuie să acţioneze în vederea conservării bunurilor astfel încât

acestea să fie folosite pentru destinaţia lor obişnuită, respectiv administrarea deplină, când

administratorul, pe lângă conservarea bunurilor ce îi sunt încredinţate, are şi obligaţia de a le

exploata într-un mod profitabil beneficiarului, astfel încât să asigure sporirea patrimoniului

acestuia.

Indiferent de regimul de administrare - simplă sau deplină, Codul Civil prevede dreptul

administratorului de a încheia acte de dispoziţie cu privire la bunurile încredinţate. Desigur, în

cazul administrării simple, beneficiarul va trebui să îi dea acordul pentru încheierea actelor de

dispoziţie respective; cu toate acestea, chiar în cazul administrării simple, administratorul va

putea să dispună de bunurile care sunt supuse deprecierii sau cu privire la care există pericolul

pieirii imediate. Pentru a putea încheia acte juridice de dispoziţie în numele şi pe seama

beneficiarului, administratorul trebuie să fie valabil împuternicit prin contractul de administrare,

care va trebui încheiat cu respectarea cerinţelor de formă necesare pentru încheierea valabilă a

actelor de dispoziţie.


116 | P a g e

Administrarea simplă permite administratorului să îndeplinească acte de conservare cu

privire la bunurile încredinţate, să le exploateze potrivit destinaţiei lor, dar şi să exercite

drepturile aferente acestor bunuri; astfel, în cazul în care printre bunurile administrate se află

valori mobiliare, administratorul va avea inclusiv dreptul de a exercita dreptul de vot aferent

acestora. Având în vedere varietatea foarte mare de acte juridice pe care administratorul le va

putea încheia, este recomandabil ca prin contractul de administrare să se determine cât mai exact

puterile acordate acestuia şi modul în care trebuie să le exercite, pentru a fi protejate cât mai bine

interesele titularului date în administrare.

În cazul în care se optează pentru administrarea deplină, puterile acordate

administratorului sunt mult mai largi, acesta având dreptul să efectueze orice formă de investiţie

considerată necesară sau utilă, precum si orice acte de dispoziţie cu titlu oneros cu privire la

bunurile date în administrare.

Având în vedere drepturile pe care administratorul bunurilor altuia le are, potrivit

dispoziţiilor Codului Civil, este recomandabil ca, în cazul administrării depline, să fie utilizate

serviciile unui profesionist. De altfel, exercitarea sistematică a activităţii de administrare este

definită, potrivit Codului Civildrept exploatare a unei intreprinderi.


117 | P a g e

BIBLIOGRAFIE

1 . Atanasiu Ana-Gabriela, si colectiv, Noul Cod civil. Note. Corelatii. Explicatii, Editura

C.H.Beck, Bucuresti, 2011

2 . Barsan Corneliu, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Hamangiu, Bucuresti, 2007

3 . Chelaru Eugen, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All-Beck, Bucuresti, 2006

4 . Danescu Laura, Popoviciu Larisa, Dreptul de proprietate privata in noul Cod Civil,

Codul civil - adnotat de expertii caselor de avocatura, Editura Media Casa Press, Bucuresti,

2011

5 . Dojana Mirela, Moduri de Dobandire a Dreptului de Proprietate Privata in Noul Cod civil,

- Noul Cod civil. Comentarii, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2011

6 . Filipescu Ion, Drept civil. Dreptul de proprietate si alte drepturi reale, Ed. Universul

juridic, Bucuresti, 2006

7 . Pop Liviu, Dreptul de proprietate si dezmembramintele sale, Ed. Lumina Lex, Bucuresti,

2001

8 . Safta-Romano Eugeniu, Dreptul de proprietate privata si publica in Romania, Ed.

Vrantop, Focsani, 1997

9 . Safta-Romano Tudor, Drept civil – Drepturi reale, Note de curs, Iasi, 2010

10 . Tudurache, Dan-Constantin, Drept civil – Drepturi reale, Suport de curs, Iasi, 2008

11 . Uliescu Marilena, Dreptul de Proprietate in configurarea Noului Cod Civil, - Noul Cod

civil. Comentarii, Editura Universul Juridic, Bucuresti, 2011

12 . Ureche Oana, Administrarea bunurilor altuia alegerea unei forme de administrare, Codul

civil - adnotat de expertii caselor de avocatura, Editura Media Casa Press, Bucuresti, 2011

13 . Ureche Oana, Fiducia, Codul civil - adnotat de expertii caselor de avocatura, Editura

Media Casa Press, Bucuresti, 2011

14 . Uta Lucia, Modalitatile Dreptului De Proprietate, - Noul Cod civil. Comentarii, Editura

Universul Juridic, Bucuresti, 2011

drept civil - dr reale

Documents