dezvoltarea sistemului cadastral al republicii … · sistemul existent de evidenţă şi...

DDUUMMIITTRRUU GGUUŢŢUU

VALORIFICAREA

BAZELOR SOCIOLOGIEI JURIDICE ÎN

DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL

AL REPUBLICII MOLDOVA

Teorie, metodologie, metode,

tehnici şi rezultate ale investigaţiilor

Chişinău, 2012

- 2 -

CZU 340.12:349.4(478) G 98

Recomandat de Senatul Institutului Nistrean de Economie şi Drept la 27.04.2012,

Proces-verbal nr.53.

Recenzenţi: Vladimir BLAJCO, dr.hab. în sociologie, prof.univ.

Ion BOTNARENCO, dr. în economie, conf.univ.

Anatol CIOBANU, dr. în drept

Ştefan LUPAN, licenţiat în filosofie şi drept, dr. în filosofie, conf.univ.

Ilie TEACĂ, dr. în drept, conf.univ.

Cartea propulsionează interesul cititorului în problema de bază a dezvoltării siste-

mului cadastral, invocând ştiinţele juridice şi sociologice. Prin profundele cercetări

sociologice, efectuate pentru prima dată în domeniu, studiul confirmă importanţa

impregnării ştiinţei sociojuridice cu teoria generală a dreptului în procesul realizării

dreptului de proprietate. Problemele securităţii juridice a dreptului de proprietate, a

informării depline şi actuale a populaţiei şi-au găsit elucidarea cuvenită în prezenta

monografie, care poate servi profesorilor şi studenţilor, savanţilor sociologi şi juriştilor

în practica deciziilor. Cartea este destinată specialiştilor în teoria generală a dreptului,

dreptului patrimonial, dreptului civil, dreptului administrativ, dreptului funciar, sociolo-

giei, politologiei, filozofiei, economiei, specialiştilor în domeniul cadastrului, adminis-

traţiei publice, tuturor acelor care se interesează de problemele cadastrului la etapa

contemporană.

ISBN 978-9975-71-247-7. © Guţu D., 2012

© CEP USM, 2012

Descrierea CIP a Camerei Naţionale a Cărţii Guţu, Dumitru

Valorificarea bazelor sociologiei juriduce în dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova. Teorie, metodologie, metode, tehnici şi rezultate ale investigaţiilor (Monografie) / Dumitru Guţu. – Ch.: CEP USM, 2012. – 282 p.

100 ex. ISBN 978-9975-71-247-7.

340.12:349.4(478)

G 98

- 3 -

CUPRINS

ADNOTARE (română, rusă, engleză) 5

LISTA ABREVIERILOR 11

INTRODUCERE 12

1. FUNDAMENTE TEORETICO-METODOLOGICE ALE

CERCETĂRII CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE 19

1.1. Analiza situaţiei cercetărilor în domeniul cadastrului 19

1.2. Cercetările în domeniul cadastrului şi evaluării bunurilor

imobiliare în Republica Moldova 31

1.3. Problemele dezvoltării cercetărilor şi valorificarea bazei

sociologiei juridice în dezvoltarea sistemului cadastral 42

1.4. Aspecte sociojuridice în dezvoltarea

sistemului cadastral al Republicii Moldova 59

1.5. Concluzii la capitolul 1 79

2. PARTICULARITĂŢILE ISTORICO-TEORETICE

DE ABORDARE A FENOMENULUI JURIDIC DIN

PERSPECTIVA SOCIOLOGIEI 82

2.1. Retrospectiva doctrinar-evolutivă a sociologiei juridice 82

2.2. Specificul epistemologic al sociologiei juridice şi

esenţa sa praxiologică 96

2.3. Probleme generale ale metodologiei cercetării

sociologice şi particularităţile metodologice ale

cercetării empirice a fenomenelor juridice 108


3. ASPECTE TEORETICO-PRACTICE DE APLICARE

A SOCIOLOGIEI JURIDICE ÎN DETERMINAREA

ŞI DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL 121

3.1. Privatizarea – premisă obiectivă a creării

sistemului cadastral 121

3.2. Piaţa imobiliară şi tendinţele dezvoltării ei

- 4 -

în Republica Moldova 170

3.3. Nivelul de informare şi conştientizare a populaţiei

privind implementarea cadastrului bunurilor imobile 205

3.4. Strategia privind evaluarea bunurilor imobile în

scopul impozitării bazată pe valoarea de piaţă a lor 217

3.5. Problemele constituirii Cadastrului General

în România 231


CONCLUZII GENERALE ŞI RECOMANDĂRI 244

BIBLIOGRAFIE 250

ANEXE 261 Anexa 1. Sistemul existent de evidenţă şi înregistrare a bunurilor

imobile în Republica Moldova până în anul 1999 261

Anexa 2. Furnizarea informaţiei cadastrale 261

Anexa 3. Integrarea sistemului informaţional cadastral cu alte

sisteme informaţionale 262

Anexa 4. Situaţia cu privire la înregistrarea bunurilor imobile

în localităţile urbane 263

Anexa 5. Chestionar sociologic: Crearea şi perfecţionarea

Sistemului Cadastral Naţional 265

Anexa 6. Chestionar sociologic: Corupţia ca fenomen social în

sistemul de înregistrare a bunurilor imobile 267

Anexa 7. Tabelul A.1. Structura tranzacţiilor pe regiuni în funcţie

de destinaţia funcţională a obiectelor (% faţă de total) 269

Tabelul A.2. Ponderea tranzacţiilor privind terenurile agricole (%) 269

Tabelul A.3. Ponderea tranzacţiilor privind apartamentele (%) 270

Tabelul A.4. Ponderea tranzacţiilor privind loturile de pe lângă casă (%) 270

Tabelul A.5. Ponderea tranzacţiilor privind alte obiecte imobile (%) 271

Anexa 8. Chestionar sociologic aplicat experţilor: Vânzarea şi

cumpărarea terenurilor agricole persoanelor fizice şi juridice străine 272

Anexa 9. Chestionar sociologic: Crearea şi implementarea

sistemului Cadastral Naţional 275

Anexa 10. Clasificatorul obiectelor comerciale 280

- 5 -

ADNOTARE

Guţu Dumitru. Valorificarea bazelor sociologiei juridice în

dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova.

Teorie, metodologie, metode, tehnici şi rezultate ale investigaţiilor

Chişinău, 2012

Cuvinte-cheie: sociologie juridică, cadastru, cadastrul bunurilor

imobile, corupţie, anchetă sociologică, piaţă imobiliară, sistem informa-

ţional, privatizare, evaluare a bunurilor imobile şi informaţie cadastrală.

Domeniul de studiu. Lucrarea vizează valorificarea bazelor socio-

logiei juridice în domeniul dezvoltării sistemului cadastral al Republicii

Moldova, invocând ştiinţele teoriei dreptului şi sociologiei pentru in-

vestigaţii complexe ale fenomenelor sociojuridice în crearea cadastrului

bunurilor imobile. Se relevă importanţa cercetării sociojuridice a reali-

zării drepturilor de proprietate, securităţii lor şi a funcţionării efective a

sistemului cadastral.

Scopul şi obiectivele investigaţiei rezidă în cercetarea aspectelor

şi problemelor privind practica creării cadastrului bunurilor imobile,

securitatea juridică a dreptului de proprietate.

Noutatea şi originalitatea ştiinţifică a investigaţiei efectuate constă

în studierea şi definitivarea fenomenelor sociojuridice, care determină

dezvoltarea sistemului cadastral. Cercetările sociologice, în concordan-

ţă cu deciziile practice ale organelor de resort, ajută la formarea siste-

mului unic de identificare, înregistrare şi evaluare a bunurilor imobile

înarmând totodată teoria generală a dreptului cu noi conţinuturi catego-

riale. Problema ştiinţifică soluţionată se rezumă la valorificarea bazelor

sociologiei juridice, perfectarea legislaţiei în domeniul cadastrului şi

elaborarea recomandărilor privind dezvoltarea sistemului cadastral.

Semnificaţia teoretică şi valoarea aplicativă a investigaţiei constă în

valorificarea metodelor ştiinţifice şi a categoriilor, şi îmbogăţirea lor cu

conţinut în urma cercetărilor fenomenelor sociale complexe atât din

perspectiva teoriei dreptului, cât şi din cea sociojuridică. Utilizând po-

- 6 -

tenţialul categorial al sociologiei juridice s-au depistat problemele fun-

cţionării şi dezvoltării sistemului cadastral şi au fost elaborate căi de

soluţionare a celor mai stringente probleme. Valoarea cercetării date

constă în aplicarea noilor categorii specifice sociologiei juridice, care se

îmbogăţesc cu conţinut, în aplicarea datelor concrete sociologice şi a

metodelor avansate, în optimizarea şi dezvoltarea sistemului cadastral

din Republica Moldova, pentru organizarea efectivă a informării popu-

laţiei şi sporirea eficienţei sistemului fiscal.

Implementarea rezultatelor ştiinţifice. Rezultatele au fost utili-

zate în activitatea Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, au servit drept

bază empirică pentru modificarea Legii Cadastrului Bunurilor Imobile

şi la elaborarea Strategiei de Dezvoltare a Sistemului Cadastral în Re-

publica Moldova.

- 7 -

АННОТАЦИЯ

Гуцу Дмитрий. Применение основ юридической социологии в

развитии кадастровой системы Республики Молдова.

Teoрия, мeтодология, методы, техники и результаты исследования

Кишинэу, 2012

Ключевые слова: юридическая социология, кадастр, кадастр

недвижимого имущества, коррупция, социологическая анкета, ры-

нок недвижимого имущества, информационная система, привати-

зация, оценка недвижимого имущества и кадастровая информация.

Область исследования. В монографии предусматривается

применение основ юридической социологии в развитии кадастро-

вой системы в Республике Молдова, с привлечением достижений

теории права и социологии для комплексного исследования со-

циально-правовых явлений при создании кадастра недвижимого

имущества. Данное исследование выявляет важность социоправо-

вых исследований в осуществлении прав собственности и их га-

рантии и в успешном функционировании кадастровой системы.

Цель и задачи работы состоят в изучении аспектов и проб-

лем, возникающих в практике создания кадастра недвижимого

имущества и правовой защиты права собственности.

Научная новизна и оригинальность проведенного исследо-

вания состоит в изучении социально-правовых явлений, опреде-

ляющих развитие кадастровой системы в Республике Молдова, и

во внедрении масштабных проектов в рамках процессов перехода

к рыночной экономике. Осуществление социологических иссле-

дований в соответствии с практическими решениями компетент-

ных органов способствует формированию единой системы иденти-

фикации, регистрации и оценки недвижимого имущества, воору-

жая в то же время общую теорию права содержательными катего-

риями. Решена научная проблема в использовании основ юриди-

ческой социологии в совершенствование законодательства в области

- 8 -

кадастра и разработаны рекомендации по развитию кадастровой

системы.

Теоретическое и практическое значение исследования сос-

тоит в применении научных методов и категорий юридической

социологии, которые обогащаются содержанием в результате иссле-

дования комплексных социальных явлений как с точки зрения тео-

рии права, так и социоправовой перспективы. С использованием

категориального потенциала юридической социологии были выяв-

лены проблемы функционирования и развития кадастровой систе-

мы и выработаны пути решения наиболее насущных из них. Ценность

данного исследования состоит в применении новых, присущих

юридической социологии содержательно обогащаемых категорий,

а также в применении результатов социологических исследований

и передовых методов в развитии и оптимизации кадастровой сис-

темы в Республике Молдова в целях эффективной организации

системы информирования населения и обеспечения эффектив-

ности деятельности налоговой системы.

Внедрение научных результатов исследования. Результаты

научного исследования были использованы Агентством земельных

отношений и кадастра, послужили эмпирической основой для из-

менения Закона о кадастре недвижимого имущества и для выра-

ботки Стратегии развития кадастровой системы в Республике

Молдова.

- 9 -

ANNOTATION

Guţu Dumitru. Application of the Principles of Sociology of Law in the

Development of the Cadastral System in the Republic of Moldova.

Theory, methodology, methods, techics and results of the investigations

Chişinău, 2012

Key words: сadastre, corruption, cadastral information, information

system, legal sociology, privatization, real estate appraisal, real estate

cadastre, real estate market, and sociology survey.

Research and monography objectives. The thesis analyzes the

application of socio-judicial principles in the development of the cadastral

system in the Republic of Moldova, using theories of law and sociology

for the purpose of a complex invesigation of the socio-judicial phenomen

in the creation of real estate cadastre. The study undescores the importance

of socio-judicial research in strengthening and protecting property rights

and maintaining order in the cadastral system.

The purpose of the monography consists in the research of key

issues regarding the history of real estate cadastre and the legal protection

of property rights.

The novelty and scientific originality of the investigation lies within

the study of socio-judicial phenomen, which determine the development

of the cadastral system in the Republic of Moldova. The consolidation

of sociological research and ongoing government decisions aids in the

formation of a unique concept of identification, registration, and appraisal

of real estate while also enriching the general judicial theory with new

content categories.The solved scientific problem consists in using bases

sociology summarizes legal and development of cadastral sistem and

recommendations.

The theoretical significance and applied value of the research

lies in the application of scientific methods and categories, as well as

their enrichment with content following the research of complex social

phenomen from legal and socio-judicial perspectives. Utilizing the

- 10 -

categorical potential of legal sociology, the research identifies flaws in

the execution and development of the cadastral system and provides

solutions to the most stringent problems.

The value of the results lies in the application of new categories

specific to legal sociology. Applying sociological data and advanced

methods in the continuing development and optimisation of the cadastral

system in the Republic of Moldova fosters a favorable environment for

the organization of an information system benefiting the population and

imporving the efficiency of the fiscal system.

The study’s results were utilized by the Agency for Land Relations

and Cadastre and served as empirical basis for the amendment of the

legislation concerning real estate cadastre and the elaboration of the

strategy for the development of the cadastral system in the Republic of

Moldova.

- 11 -

LISTA ABREVIERILOR

ACSA Agenţia Naţională de Dezvoltare Rurală

AID Asociaţia Internaţională pentru Dezvoltare

ARFC Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru

BM Banca Mondială

BNS Biroul Naţional de Statistică al Republicii

Moldova

CAMA Sistemul computerizat de evaluare masivă

Comisia FIG Comisia Federaţiei Internaţionale a

Geometrilor

OCT Oficiul Cadastral Teritorial

OIC „Cadastru” Oficiul Informaţional Central „Cadastru”

OIPPC Oficiul de Implementare a Primului Proiect de

Cadastru

ONU Organizaţia Naţiunilor Unite

PPC Primul Proiect de Cadastru

PSPP Proiectul de Susţinere a Privatizării Pământului

RSSM Republica Sovietică Socialistă Moldovenească

RUSBI Registrul de Stat al Bunurilor Imobile

SCERS Strategia de Creştere Economică şi Reducere a

Sărăciei

SIDA Agenţia Suedeză pentru Dezvoltare şi Cooperare

TACIS Asistenţa Tehnică pentru Comunitatea Statelor

Independente

USAID Agenţia Statelor Unite ale Americii pentru

Dezvoltarea Internaţională

- 12 -

INTRODUCERE

Instituirea unui stat democratic şi a unei economii de piaţă depinde

foarte mult de modul de implementare a schimbărilor în ceea ce pri-

veşte formele de proprietate, sistemul de valori etc. Ele vizează însăşi

existenţa umană şi, asemeni unei hârtii de turnesol, „măsoară” gradul

de democraţie al unei sau altei ţări. Aceste schimbări constituie condiţia

primordială a succesului modernizării. Însă ele nu pot fi realizate peste

noapte, deoarece implică transformări fundamentale, în primul rând, în

conştiinţa indivizilor.

Actualitatea temei propuse rezidă în necesitatea racordării teoriei

ştiinţifice şi a practicii juridice la realităţile sociale. Cercetarea teore-

tico-metodologică şi empirică a sistemului cadastral în cadrul societăţii

noastre este legată indispensabil de studiile în domeniul sociologiei,

care au tangenţe cu jurisprudenţa.

Tinzând să ne integrăm în Uniunea Europeană, precum şi în comu-

nitatea mondială, trebuie să reconstituim instituţiile noastre de speciali-

tate în conformitate cu noile cerinţe internaţionale. Schimbări cardinale

necesită nu doar instituţiile sociale formale, dar şi cele neformale, inclu-

siv sistemul de valori şi normele de comportament. Or, nu poate fi de-

mocraţie fără drept de proprietate, nu există drept de proprietate fără

instituţia cadastrului.

La etapa actuală, procesele democratizării vieţii sociale includ şi

sociologizarea dreptului, care se manifestă în tendinţa de a studia aspec-

tul social al fenomenelor juridice.

Investigaţiile sociologice în general şi cele sociojuridice în special

contribuie la efectuarea măsurărilor aspectului social privind eficacitatea

funcţionării şi dezvoltării sistemului cadastral. Rezultatele analizei per-

mit să trasăm căile de perfecţionare şi dezvoltare calitativă a cadastrului.

„Proprietatea, scria sociologul român D.Gusti, este un fenomen

sufletesc, economic, juridic şi politic în acelaşi timp ... şi pentru a fi de

durată, trebuie să fie garantată” [50, p.31].

- 13 -

Importanţa implementării cadastrului este indiscutabilă pentru fie-

care ţară. Mai simplu spus, acest sistem poate fi comparat cu o listă din

care orice doritor poate lua cunoştinţă de fiecare imobil din ţara respec-

tivă şi proprietarul lui, caracteristicile tehnice, amplasarea, valoarea şi

alte aspecte ale proprietăţii. Este vorba de o multitudine de indicatori cu

ajutorul cărora se pot obţine diferite combinaţii, ca rezultat al procesării

datelor prin intermediul unor programe computerizate sofisticate, în

funcţie de scopul propus – proiectarea reuşită a unui drum, amplasarea

potrivită a unui cartier locativ astfel ca să fie mai puţin afectat de dife-

rite cataclisme, inclusiv seisme.

La general vorbind, importanţa cadastrului rezidă în faptul că dis-

ponibilitatea unei asemenea baze de date ar facilita:

ţinerea unei evidenţe stricte şi corecte asupra proprietăţilor imobi-

liare şi a proprietarilor lor;

circulaţia liberă a bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor,

inclusiv în afara hotarelor ţării;

gestionarea proprietăţilor imobiliare după bunul plac al proprieta-

rilor;

asigurarea din partea statului a garanţiei dreptului de proprietate

asupra imobilelor;

impozitarea echitabilă a tuturor bunurilor imobile, majorarea acu-

mulărilor la buget şi, implicit, dezvoltarea comunităţilor (potrivit Agen-

ţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, actualmente, ponderea acumulărilor la

buget constituie 4-5%, adică circa 1 miliard de lei, iar în ţările dezvol-

tate acest indicator constituie 25-35%);

delimitarea terenurilor – proprietate publică a statului şi proprie-

tate publică a unităţilor administrativ-teritoriale;

crearea cadastrelor de specialitate, inclusiv a cadastrului apelor,

cadastrului pădurilor, cadastrului plantaţiilor perene etc.;

construcţia diferitelor case şi cartiere de locuit, instalaţii ingine-

reşti, a iazurilor artificiale, plantarea pădurilor, plantaţiilor, fâşiilor fo-

restiere, construcţiilor hidrotehnice etc.

- 14 -

Fireşte, importanţa efectuării activităţilor menţionate, precum şi a

multor altor activităţi, constă în faptul că se vor crea posibilităţi pentru

excluderea factorului uman, adică a subiectivismului la luarea decizii-

lor, lucru foarte important, mai ales pentru Republica Moldova, unde,

până a trece la economia de piaţă, foarte multe hotărâri se adoptau în

mod arbitrar.

Pentru ca aceste şi multe alte activităţi să fie efectuate cu succes

este necesară descentralizarea sistemului cadastral, oficiile cadastrale

teritoriale să aibă mai multă autonomie şi să poată lua decizii de sine

stătător. Un imperativ în realizarea aceluiaşi scop este dezvoltarea sec-

torului privat al cadastrului, corectarea erorilor la elaborarea planurilor

cadastrale şi transpunerea lor în natură, mai ales a celor întocmite în

cadrul implementării Programului Naţional „Pământ”. O problemă

foarte importantă şi actuală este pregătirea specialiştilor în domeniu. În

prezent, conform datelor statistice ale Agenţiei Relaţii Funciare şi

Cadastru, din cei circa 950 de ingineri cadastrali numai 10% au studii

superioare.

Totuşi, pentru ca deciziile luate, fie la nivel central sau local, să co-

respundă necesităţilor sociale, să fie puse în slujba intereselor ţării, a

comunităţilor şi a cetăţenilor, este necesar ca la baza lor să stea studii

sociologice complexe. Altfel spus, în foarte multe cazuri, dacă aceasta

este posibil, înainte de a consulta cadastrul, trebuie să întrebăm societa-

tea dacă planurile statului, comunităţii nu vin în contradicţie cu intere-

sele lor. Iată de ce un aport considerabil la dezvoltarea şi implementa-

rea sistemului cadastral în Republica Moldova îl poate avea sociologia.

Investigaţiile sociojuridice ale fenomenului juridic contribuie la verifi-

carea ipotezelor teoretice înaintate, extinderea bazei empirice, furnizea-

ză date privind eficacitatea funcţionării mecanismelor juridice şi sociale

pentru generalizări teoretice, astfel îmbogăţind şi stimulând dezvoltarea

teoriei generale a dreptului. Totodată se realizează funcţia teoretico-gno-

seologică în concretizarea tezelor şi categoriilor generale a teoriei drep-

tului, pe de o parte, iar pe de alta – pentru conştientizarea şi valorifica-

rea datelor empirice.

- 15 -

În lucrare, o atenţie deosebită se acordă studierii practicii creării,

funcţionării şi dezvoltării sistemului cadastral al Republicii Moldova,

determinării tendinţelor de dezvoltare şi aplicare a sociologiei juridice

în studierea acestui fenomen.

Scopul lucrării constă în cercetarea aspectelor şi problemelor pri-

vind practica creării cadastrului bunurilor imobile, protejarea juridică a

dreptului de proprietate în condiţiile trecerii la economia de piaţă.

Atingerea scopului s-a efectuat prin următoarele obiective: analiza

aspectelor principale în constituirea sociologiei juridice; conturarea pro-

blematicii sociologiei juridice şi a conceptelor teoriei generale a dreptu-

lui; analiza conceptelor şi a principalelor categorii ale sociologiei juri-

dice, acestea formând baza metodologică pentru cercetările în domeniul

sistemului cadastral în Republica Moldova; relevarea principalelor par-

ticularităţi ale cercetărilor empirice sociologico-juridice; urmărirea ten-

dinţelor în dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova şi

impactul lui asupra populaţiei; elaborarea bazei metodologice, metode

şi tehnici ale investigaţiei sociologice în domeniul creării şi dezvoltării

sistemului cadastral.

Crearea sistemului cadastral este o sarcină socială nouă pentru

ţările postsocialiste, proces care necesită o concordare a cunoştinţelor

teoretice cu deciziile practice ale organelor de resort. Însă, până în pre-

zent acest fenomen nu a fost cercetat, asupra acestui fapt pronunţându-

se autorul lucrării.

Constituind o sursă de satisfacere a necesităţilor social-vitale, actual-

mente, bunurile imobile sunt subiectul unor ample dezbateri. Unul dintre

proiectele de cea mai mare amploare în cadrul proceselor reformatoare

din Republica Moldova, care a demarat în deceniul trecut, este legat de

formarea sistemului unic de identificare, înregistrare şi evidenţă a bu-

nurilor imobile.

Acum, suntem deja în perioada când se culeg din plin rezultatele

implementării Primului Proiect de Cadastru în ţară, proiect menit să

creeze cadrul funcţionării raţionale a pieţei bunurilor imobile.

- 16 -

În acest context, este importantă: stabilirea nivelului de informare

şi conştientizare de către populaţie a necesităţii creării cadastrului bu-

nurilor imobile; combaterea fenomenului corupţiei în sistemul de înre-

gistrare a proprietăţilor imobiliare; identificarea gradului de informare a

diverselor categorii ale populaţiei despre implementarea noului sistem

de impozitare a bunurilor imobile bazat pe valoarea de piaţă, reliefarea

necesităţii perfecţionării şi dezvoltării sistemului cadastral şi a stării

reale şi tendinţelor de dezvoltare a pieţei imobiliare, evidenţierea impac-

tului social al sistemului cadastral asupra populaţiei, elaborarea bazei

metodice sociologico-juridice a studierii sistemului cadastral şi a im-

portanţei acestui proiect, care, de altfel, a pus baza funcţionării efective

a economiei bisectorale. „Lege” presupune faptul că proprietatea pri-

vată constituie fundamentele creării şi dezvoltării economiei de piaţă.

Având posibilitatea de a deţine în proprietate diferite bunuri, membrii

societăţii sunt stimulaţi să depună eforturi pentru creşterea economică.

Acest mecanism simplu, ca rezultat, determină succesul celor ingenioşi,

insistenţi, capabili şi sârguincioşi. Dar această lege şi acest mecanism

rămân să fie doar miezul sistemului complex, care necesită un şir de

elemente pentru crearea cadrului în care vor exista ele. Anume crearea

unui astfel de cadru urma să fie sarcina primordială a politicii de stat în

procesul tranziţiei la economia de piaţă. Autorul, însă, pentru a putea

determina care este reuşita înfăptuirii acestei sarcini în domeniul prop-

rietăţii imobiliare îşi propune să efectueze un studiu analitic asupra

acestui subiect şi să facă o descriere a situaţiei existente în ţară.

Problema ştiinţifică soluţionată rezumă în valorificarea bazelor

sociologiei juridice, perfecţionarea legislaţiei în domeniul cadastrului

şi elaborarea recomandărilor privind optimizarea structurii sistemu-

lui cadastral, corectarea erorilor comise în procesul de privatizare a

terenurilor agricole, lichidarea fragmentării excesive a terenurilor

prin implementarea unor proiecte de consolidare/optimizare a lor cu

înregistrarea ulterioară a acestora în registrul bunurilor imobile.

Toate acestea, precum şi analiza temeinică a pieţei imobiliare, sunt

elemente structurale ale sistemului cadastral. Potrivit studiului, cir-

- 17 -

cuitul terenurilor agricole poate fi impulsionat substanţial prin eli-

minarea restricţiilor la comercializarea terenurilor cu destinaţie

agricolă persoanelor străine, analiza impactului sociojuridic al im-

plementării noului sistem de înregistrare a bunurilor imobile şi eva-

luarea lor conform valorii de piaţă în scopul implementării noului

sistem de impozitare a bunurilor imobile, diminuarea fenomenului

de corupţie, utilizarea informaţiei cadastrale şi generalizarea teoriei

şi practicii în domeniul respectiv.

În lucrare o dezvoltare au dobândit noile categorii şi noţiuni care

contribuie la studierea sistemică a problemei precum sunt „sociologia

juridică”, „cadastru”, „cadastrul bunurilor imobile”, „cadastru general”,

„structura cadastrului bunurilor imobile în condiţiile actuale”, „sistem

unificat de înregistrare a bunurilor imobile”, acestea îmbogăţind teoria

generală a dreptului şi a altor ramuri de drept. Utilizând potenţialul

categorial al sociologiei juridice s-au depistat problemele funcţionării şi

dezvoltării sistemului cadastral şi au fost elaborate căi de soluţionare a

celor mai stringente probleme.

Menţionăm că, pentru prima dată în Republica Moldova, abordarea

problemei aparatului categorial, a principiilor metodologice în investi-

gaţiile sociojuridice au fost incluse în lucrarea „Sociologia juridică.

Îndrumar teoretic şi practic” (Chişinău: Ştiinţa, 2004), larg utilizată în

procesul didactic şi de cercetare, la care autorul prezentei lucrări a par-

ticipat în calitate de coautor.

Tema în cauză, fiind foarte puţin studiată, prezintă un interes teore-

tic sporit şi are o semnificaţie practică incontestabilă. Valoarea rezidă în

elaborarea unor aspecte teoretico-metodologice ale sociologiei juridice

cu implicaţie în activitatea practică a creării sistemului cadastral în Re-

publica Moldova, vizând problemele de informare, conştientizare de

către populaţie, a necesităţii implementării noului sistem de înregistrare

a proprietăţilor şi a evaluării lor în scopul impozitării bazate pe valoarea

de piaţă. La baza investigaţiei este pusă analiza fundamentelor juridice

ale noţiunilor specifice şi a prevederilor legislative privind dezvoltarea

- 18 -

sistemului cadastral în Republica Moldova. Drept suport teoretic ser-

vesc lucrările fundamentale ale specialiştilor în domeniul teoriei gene-

rale a dreptului şi sociologiei juridice din România, Franţa, Italia, SUA,

Anglia şi Federaţia Rusă.

În lucrare sunt utilizate metode dialectice, concretizate în metode

sistemice, funcţionale, structurale, precum şi metoda istorică, metoda

statistică, metoda comparativă, analiza statistică şi istorico-comparativă.

În vederea obţinerii unor informaţii, care ar permite relevarea mai pro-

fundă a problematicii studiate au fost aplicate metode sociologice, pre-

cum observaţia, ancheta prin chestionar şi interviu, studiu de experţi etc.

În acest context, a fost întocmit programul concret de cercetare şi

stabilite procedeele metodice de colectare şi analiză a datelor sociolo-

gice, fiind utilizate investigaţiile sociologice efectuate de autor în pe-

rioada 2002-2010. Studiile sociologice au fost efectuate cu ajutorul unor

instrumentare metodologice complexe, elaborate special, şi au avut

drept scop obţinerea informaţiei obiective referitor la implementarea

cadastrului bunurilor imobile (vezi Anexele 5, 6, 8, 9). Fiecare chestio-

nar conţine mai multe seturi de întrebări, formulate concret sub aspectul

conţinutului şi al ordinii propuse. Investigaţiile sociologice sunt repre-

zentative. Până în prezent în literatura ştiinţifică aceste aspecte nu au

fost studiate.

Lucrarea se înscrie organic în realizarea obiectivelor propuse pri-

vind realizarea Acordului de cooperare, încheiat între Agenţia Relaţii

Funciare şi Cadastru şi Academia de Ştiinţe a Moldovei, referitor la

executarea misiunilor statale, efectuarea cercetărilor ştiinţifice în dome-

niile geodeziei, cartografiei, cadastrului, organizării teritoriului şi siste-

melor informaţionale geografice, schimbului de materiale şi date geog-

rafice, cartografice, cadastrale, organizare a teritoriului şi sistemelor

informaţionale geografice. (Vezi „Cadastrul”, nr.1, iunie 2011, p.3)

- 19 -

1. FUNDAMENTE TEORETICO-METODOLOGICE ALE

CERCETĂRII CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE

1.1. Analiza situaţiei cercetărilor în domeniul cadastrului

Analiza experienţei internaţionale privind crearea cadastrului bu-

nurilor imobile vorbeşte despre faptul că pe parcursul mai multor de-

cenii, în majoritatea ţărilor lumii cadastrul era considerat doar ca un

sistem de informaţii referitoare la terenuri şi caracteristicile lor. Cerce-

tările efectuate de mulţi savanţi străini au fost consacrate problemelor

de creare şi perfecţionare a cadastrului funciar, ce era examinat prepon-

derent în aspect tehnic, ca rezultat total al executării filmării cadastrale

şi stabilirii hotarelor dintre sectoarele de teren. Concomitent, o atenţie

deosebită se acorda preciziei măsurătorilor cadastrale, cuprinderii in-

tegrale a obiectelor imobile, calităţii informaţiei tehnice. La început,

crearea cadastrului funciar nu a influenţat esenţial asupra sistemului de

înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile. Însă pe măsură ce

sistemul cadastral devenea tot mai complet în ce priveşte volumul infor-

maţiei pe care o conţinea, a apărut necesitatea de a introduce însemna-

rea unică a sectoarelor de pământ şi în registrele drepturilor asupra bu-

nurilor imobile. Cu timpul, sistemul informaţional s-a completat cu

datele despre înregistrarea obiectelor imobiliare, efectuată sporadic (pe

măsura desfăşurării tranzacţiilor) sau sistematic (efectuând înregistrarea

primară masivă a tuturor obiectelor proprietăţii imobiliare).

Cadastrul, în temei, s-a dezvoltat în Europa, de aceea, anume în

ţările europene cercetările conceptual-teoretice în domeniul cadastrului

s-au efectuat mai intens. O trăsătură caracteristică a cadastrului funciar

în Europa Occidentală este faptul că el asigură cuprinderea sistematică

a întregului teritoriu şi că datele colectate şi înregistrate se actualizează

permanent. Tendinţa generală presupune ca rolul sistemului informa-

ţional-funciar să capete o importanţă mai mare.

Printre lucrările ştiinţifice, care au influenţat cel mai mult asupra

dezvoltării sistemelor cadastrale de stat şi a înregistrării obiectelor imo-

- 20 -

biliare în ţările din CSI menţionăm lucrarea lui Larson G. „Înregistrarea

drepturilor funciare şi sistemele cadastrale”. Cartea este tradusă în lim-

ba rusă şi editată în Rusia în anul 2002 [65]. Pentru prima dată această

carte a fost editată acum 20 de ani. Deja atunci autorul a prevăzut nece-

sitatea aplicării unui concept complex faţă de sistemele informaţionale

cuprinzând date dintr-un spectru foarte larg. Examinând posibilităţile

mari pe care le oferă tehnologiile informaţionale moderne, autorul argu-

mentează importanţa coordonării activităţii legate de introducerea şi

perfecţionarea diverselor sisteme ce conţin informaţie funciară. Un loc

aparte în lucrare Larson G. îl rezervă temei privind interacţiunea cadas-

trului cu înregistrarea drepturilor atât în plan istoric, cât şi în aspect spa-

ţial. Autorul examinează cadastrul bunurilor imobile ca multiaspectual,

datele căruia se folosesc nu doar pentru determinarea valorii obiectelor

imobile şi impozitare. Informaţia amplă, referitoare la unităţile funciare

comode, poate ajuta la planificare şi gestiune, inclusiv la menţinerea

contactelor între organele administraţiei publice centrale şi locale şi

cetăţeni [65, p.86]. În opinia lui Larson G., crearea cadastrului şi înre-

gistrarea drepturilor au şi alte conveniente, cum ar fi îmbunătăţirea hăr-

ţilor şi ridicarea calităţii producţiei cartografice, reducerea numărului de

conflicte pe teme funciare, simplificarea tranzacţiilor funciare, formarea

şi dezvoltarea pieţei imobiliare. Un merit incontestabil al lucrării men-

ţionate este analiza posibilităţilor de introducere şi perfecţionare a siste-

melor informaţionale a cadastrului funciar, precum şi de înregistrare a

drepturilor asupra terenului.

Savantul a studiat sistemele cadastrale şi cele de înregistrare a drep-

turilor din multe ţări dezvoltate în scopul de a elabora recomandări

acceptabile privind crearea sistemelor funciar-informaţionale de înre-

gistrare în ţările în curs de dezvoltare. Cu toate că sistemul complet de

cadastru are avantaje evidente şi trebuie să i se acorde preferinţă în

perspectivă, totuşi, pentru ţările cu resurse insuficiente există şi o altă

soluţie, mai simplificată. Larson G. menţionează că „trecerea de la un

sistem simplu la unul mai complex trebuie să fie raţională, adică dez-

- 21 -

voltarea nu trebuie să conducă la nimicirea sistemului creat anterior”

[143, p.174]. Cercetările şi concluziile lui Larson G. au fost confirmate

şi dezvoltate în Republica Belarus. Rezultatele cercetării au fost prezen-

tate de către Şavrov S. la o conferinţă internaţională [134].

Problema existenţei pieţelor imobiliare neformale şi a legalizării

drepturilor patrimoniale a fost abordată şi în publicaţia savantului peruan

cu renume mondial Hernando de Soto, intitulată „Taina capitalului: de

ce capitalismul triumfă în Occident şi suportă înfrângere în cealaltă par-

te a lumii” [138, p.141]. Examinând procesul de formare a capitalului,

de Soto evidenţiază şase părţi componente ale proprietăţii, ce le permit

cetăţenilor să acumuleze capital. Prima şi cea mai importantă concluzie,

pe care a făcut-o savantul, este următoarea: „Capitalul apare datorită

reflectării lui în notificările cu privire la dreptul patrimonial, gaj, în tex-

tele din contracte şi în alte hârtii de acest gen ce fixează caracteristicile

cele mai utile social şi economic ale relaţiilor activelor în comparaţie cu

calităţile vizibile ale lucrurilor însăşi. Anume la această etapă are loc des-

crierea şi înregistrarea valorii potenţiale a activelor” [138, p.56]. Astfel,

notificarea de înregistrare a dreptului asupra obiectului proprietate imo-

biliară reflectă calităţile sociale şi economice importante ale obiectului

(capacitatea de a fi folositor pentru asigurarea creditului, de a compensa

cerinţele creditorilor, de a fi purtător al dreptului de servitute etc.).

O altă concluzie a savantului constă în necesitatea integrării infor-

maţiei diverse. „Multitudinea faptelor nu întotdeauna vorbeşte despre

bogăţia informaţiei”, menţionează de Soto [138, p.59]. Pentru a face

cunoştinţele funcţionale, ţările dezvoltate au fost nevoite să unească

toate datele, diferite şi împrăştiate, într-un singur sistem atotcuprinzător.

Studierea procesului de integrare a sistemelor neuniforme de gestiune a

bunurilor imobile se complică prin faptul că acest proces este îndelun-

gat şi în multe state europene dezvoltate ţine zeci şi chiar sute de ani.

Următoarea concluzie bazată pe integrarea şi unificarea sistemelor

de înregistrare a bunurilor imobile este delimitarea indivizilor purtători

de drepturi şi obligaţii, care în limitele sistemului legal de proprietate

- 22 -

privată şi-au pierdut anonimatul. Astfel, plata pentru asigurarea dreptu-

rilor patrimoniale constă în acceptarea diverselor obligaţiuni: a plăti

impozite, a restitui creditele obţinute de la darea în arendă a bunurilor

imobile, a asigura bunurile imobile, a încheia contracte imobiliare etc.

Ca rezultat al creării sistemului de înregistrare a drepturilor patrimo-

niale creşte nivelul standardizării descrierii obiectelor, ceea ce permite

reducerea cheltuielilor tranzacţionale pentru organizarea circuitului şi

utilizării activelor. „Un sistem bine organizat de proprietate privată le

deschide proprietarilor posibilitatea formidabilă de a-şi acomoda proprie-

tatea la orice schimbare a situaţiei economice” [138, p.65]. În urma tu-

turor acestor transformări, se creează infrastructura pieţei, ce atrage un

număr tot mai mare de specialişti, care, la rândul lor, asigură perfecţio-

narea interacţiunii în domeniul drepturilor patrimoniale. O particularitate

nu mai puţin importantă a sistemului perfect de înregistrare este protec-

ţia sigură a notificărilor contra diverselor falsificări, concomitent cu re-

ducerea generală a nivelului cheltuielilor pentru efectuarea tranzacţiilor.

Pentru Republica Moldova este actuală concluzia lui Hernando de

Soto privind faptul că programul de acumulare a proprietăţii nu va avea

succes până când guvernele nu vor abandona iluzia precum că pentru

acumularea proprietăţii este suficientă cunoaşterea obiectelor materiale.

Ţările în curs de dezvoltare şi fostele ţări socialiste aruncă fără nici un

sens milioane de dolari pentru cartografierea bunurilor imobile şi pentru

computerizarea cadastrelor funciare, dar acest lucru nu ajută la integra-

rea sectoarelor legale şi ilegale. Încă în anul 1993, specialiştii Băncii

Mondiale au prevenit despre tendinţa de a considera că reglementarea

proprietăţii funciare constituie o problemă pur tehnică. Deseori se în-

tâmplă că lucrările cadastrale sunt efectuate, hărţile sunt întocmite, dar

dreptul de proprietate, din cauza nesoluţionării aspectelor juridice, rămâ-

ne nedeterminat. Fotografierea din aer şi recensămintele oferă informaţii

despre partea exterioară a lucrurilor, în timp ce proprietatea nu consti-

tuie un element al lumii materiale, ci face parte din sfera dreptului şi a

economiei [138, p. 204]. Ca argument în favoarea acestei idei de Soto

- 23 -

se referă la specialiştii canadieni cunoscuţi în domeniul sistemelor in-

formaţionale funciare McLaughlin J. şi Nichols S., care sunt îngrijoraţi

de faptul că unele guverne continuă să considere lucrările funciare şi

cartografierea ca piatră de temelie în sistemul de proprietăţi funciare. În

realitate problema creării cadastrului este mult mai complexă şi pre-

supune nu doar crearea sistemului informaţional geografic, ci şi asigu-

rarea unor garanţii la dreptul proprietarilor asupra obiectelor imobiliare

înregistrate în sistemul cadastrului. Pentru crearea şi deservirea acestor

tehnologii se cheltuie cea mai mare parte din suma resurselor necesare

pentru reformarea sistemului proprietăţii private, dar aceste cheltuieli

sunt benefice numai în cazul când sunt soluţionate deja problemele po-

litice şi juridice, ce împiedică legalizarea proprietăţii deţinute ilegal

[146, p.79].

Multe idei lansate de Hernando de Soto au fost puse la temelia re-

formelor politice şi economice în ţările din America Latină, au devenit

piloni de orientare şi concepţia de bază în dezvoltarea sistemelor de

înregistrare a proprietăţii şi sunt recunoscute de mari savanţi – laureaţi

ai Premiului Nobel şi politicienii din întreaga lume.

Cu toate acestea, revenind la problema creării sistemului multi-

funcţional de înregistrare şi cadastru, este necesar să recunoaştem că

bazele lor metodologice au fost elaborate incomplet nu doar în ţările din

CSI, ci şi în cele din Uniunea Europeană.

Un exemplu de cercetare profundă în scopul creării concepţiei de

cadastru la nivel internaţional îl constituie studiile savanţilor români

Ana-Cornelia Badea şi Gheorghe Badea [5]. Ei au analizat dezvoltarea

sistemelor de cadastru din diferite ţări prin prisma dezvoltării lui de mai

departe, activităţi care au fost conturate de Comisia a 7-ea a Federaţiei

Internaţionale a Geometrilor (FIG) şi prezentate în anul 2002 la Washington,

şi a concepţiei de cadastru, elaborată de Comisia Europeană şi prezen-

tată la Grenada în anul 2002.

Ideea principală a acestor cercetări constă în găsirea posibilităţilor

pentru perfecţionarea lui în scopul creării unui cadastru mai progre-

- 24 -

sist, în aşa fel ca să fie posibilă implementarea mai eficientă a acestuia

în Uniunea Europeană. Aşa-numitul „Cadastrul-2014” (elaborat de Co-

misia FIG), deşi a fost prezentat în calitate de cadastru al viitorului, to-

tuşi, în opinia noastră, nu este suficient de funcţional, deoarece vizează

numai înregistrarea drepturilor asupra obiectelor imobiliare, precum şi

partea tehnică a cadastrului. Drept confirmare, serveşte definiţia „Cadas-

trul-2014”: „Cadastrul reprezintă inventarierea sistematică publică a

datelor privind toate obiectele teritoriale legate dintr-o zonă administra-

tivă sau regiune, bazată pe măsurarea limitelor acestora”. Astfel, „Cadas-

trul-2014” presupune înregistrarea integrală a tuturor obiectelor situate

în limitele anumitelor zone sau regiuni. Cadastrul, în acest context, tre-

buie să corespundă câtorva principii, adică să conţină informaţii complete

despre starea terenurilor, inclusiv drepturile şi restricţiile la anumite

drepturi, să dispară, odată cu dezvoltarea tehnologiilor informaţionale,

deosebirile dintre hărţile şi registrele, păstrarea cadastrului numai în

format electronic, să se compenseze cheltuielile pentru „Cadastrul-2014”

din contul veniturilor de pe urma activităţilor cadastrale.

Autorii examinează şi altă versiune de definire a cadastrului propusă

de Uniunea Europeană în anul 2002 la Grenada. Potrivit ei, cadastrul se

bazează, în esenţă, pe următoarele principii: cadastrul trebuie să acopere

întregul teritoriu al Uniunii Europene, să poată fi folosit de toţi cetăţenii

Uniunii Europene pe principii de egalitate, să se asigure securitatea da-

telor şi legalităţile, să se ia drept unitate de bază a cadastrului sectorul

de pământ, pentru care să existe un cod unic de natură să permită deter-

minarea locului lui în sistemul de coordonate. Afară de aceasta, toate

terenurile, precum şi construcţiile şi alte obiecte imobiliare, trebuie să

fie descrise cu precizie, cadastrul să fie administrat printr-o bază de date

deschisă, datele din cadastru şi din cărţile funciare să garanteze dreptu-

rile patrimoniale, organele administraţiei de stat să utilizeze informaţia

despre sectoarele de pământ pentru consolidarea cadastrului, datele

înregistrate în cadastru în fiecare stat-membru al Uniunii Europene să

fie accesibile pentru toţi cetăţenii lor, pentru guvernele naţionale, orga-

- 25 -

nele regionale şi locale de administrare, o importanţă deosebită acor-

dându-se colaborării cu sectorul privat şi cu organizaţiile internaţionale.

Autorii reliefează factorii principali care influenţează crearea

sistemului de cadastru: acest sistem trebuie să fie flexibil şi să poată fi

schimbat uşor odată cu operarea modificărilor în legislaţie şi a celor de

ordin tehnic, să protejeze şi să garanteze dreptul asupra proprietăţii, să

fie simplu, clar şi accesibil, să prezinte informaţie actuală şi sigură la

preţuri accesibile.

Este de menţionat că, până în prezent, în ţările din CSI şi Europa

Centrală nu există niciun studiu ştiinţific ce ar reflecta toate aspectele

cadastrului multiaspectual al bunurilor imobile. O excepţie rară consti-

tuie lucrarea cercetătorilor beloruşi Şavrov S., Kozlova A. şi Gudkova I.

„Înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, a drepturilor asupra lor şi

tranzacţiilor cu acestea”, editată în anii 2005-2006 în oraşul Minsk [134].

Autorul coordonator al lucrării Şavrov S., directorul general al întrep-

rinderii unitare de stat „Agenţia Naţională de Cadastru”, timp de mai

mulţi ani studiază practica internaţională de creare a cadastrului bunu-

rilor imobile şi contribuie activ la implementarea celor mai bune reali-

zări în crearea şi dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile al Republicii

Belarus. În această lucrare pentru prima dată, de pe poziţii sistemice, se

examinează bazele teoretice şi practice ale înregistrării bunurilor imo-

bile, a drepturilor asupra lor şi tranzacţiilor cu ele în Republica Belarus.

O atenţie deosebită se acordă principiilor şi normelor din legislaţia cu

privire la înregistrare, interacţiunii dintre sistemul cadastral şi sistemul

de înregistrare, sistemul instituţional al registrului. În Republica Belarus,

ca şi în Letonia, Ţările de Jos, Moldova resursele informaţionale ale

cadastrului şi registrului sunt unite într-un singur Registru de Stat al

Bunurilor Imobile (RUSBI). În terminologia internaţională acceptată,

RUSBI este concomitent şi cadastru al bunurilor imobiliare şi registru

al drepturilor asupra acestor bunuri. Fiind o resursă informaţională

integrată, RUSBI „...a preluat în sine şi contradicţiile ce au existat şi

există între aceste două resurse informaţionale. Esenţial este conflictul

- 26 -

dintre interesele organelor administrative şi subiecţii dreptului civil, ce

se prezintă în calitate de subiecţi ai înregistrării” [134, p.27]. Adminis-

traţia, presată de cerinţele sistemului fiscal şi a statisticii, ale gospodă-

riei comunale, în multe ţări cade în ademenirea de a impune sistemului

de înregistrare a drepturilor utilizarea obligatorie a unor proceduri

costisitoare de identificare a bunurilor imobile. Şavrov S. împărtăşeşte

prevenirile lui de Soto şi ale lui Mendes F. despre faptul că delimitarea

foarte exactă a hotarelor dintre sectoarele de pământ, coordonarea la

faţa locului a tuturor obiectelor în scopul cartografierii lor, colectarea

unui volum de informaţii nejustificat de mare despre construcţiile capi-

tale conduce la scumpirea excesivă a procedurilor de înregistrare. Ase-

menea tendinţe influenţează negativ păturile sărace ale populaţiei care

se împotrivesc cererii unor asemenea cheltuieli. De aceea, în prezent, în

multe ţări problema constă nu în caracterul fizic, adică în reflectarea pe

hartă a tuturor construcţiilor, ceea ce, posibil, s-a făcut nu o singură dată

fără a se solda cu careva rezultate importante, ci în caracterul juridic,

adică organizarea unui sistem accesibil şi viabil de determinare, trans-

mitere şi protecţie a drepturilor asupra bunurilor şi tranzacţiilor cu acestea.

E de menţionat că, dacă componenta tehnică şi cea juridică a

cadastrului multifuncţional şi-au găsit reflectare într-o anumită măsură

în lucrările savanţilor şi cercetătorilor practicieni, apoi componenta

economică (evaluarea costului bunurilor imobile în cadrul cadastrului)

nu are încă un cadru conceptual-metodologic. Ar fi incorect să afirmăm

că aspectele evaluării bunurilor imobile în scopuri de impozitare nu au

fost examinate de către savanţii din diverse ţări ale lumii. Sunt bine

cunoscute lucrările cercetătorilor americani Ekkart J., Gludemans R.,

ale savanţilor de la Institutul „Lincoln” Malime J. şi Iangman J.

În multe ţări dezvoltate ale lumii se foloseşte metodologia evaluării

masive a bunurilor imobile, la elaborarea căreia, în mare măsură, a

contribuit doctorul în economie Ekkart J. [137]. Fără a ne aprofunda în

istoria apariţiei metodologiei de evaluare fiscală, ne vom opri asupra

conceptelor actuale de evaluare a bunurilor imobile în scopul impunerii

- 27 -

fiscale şi asupra interacţiunii ei cu sistemul cadastral şi registrul dreptu-

rilor. Evaluarea masivă a bunurilor imobile, efectuată cu ajutorul siste-

mului САМА (sistemului computerizat de evaluare masivă), a căpătat o

nouă dezvoltare în anii ’70-’80 ai secolului XX. Ekkart J. examinează

din punctul de vedere al conceptului sistemic metodologia evaluării ma-

sive, studiază componentele ei, examinează algoritmul şi etapele efec-

tuării evaluării masive, funcţiile evaluării masive. Cercetările poartă

concomitent caracter teoretic şi aplicativ şi includ în sine nu doar exa-

minarea concepţiilor generale privind modelarea evaluării în masă, ci şi

recomandări practice pentru determinarea structurii şi calibrarea mode-

lelor de evaluare. Lucrarea este un manual fundamental, vizând evalua-

rea şi impunerea fiscală a bunurilor imobile şi conţine cunoştinţe siste-

matizate într-un şir de probleme ample – de la bazele macroeconomiei

până la particularităţile de gestionare a evaluării fiscale, organizarea

sistemului cartografic, problemele ce ţin de expertiza calităţii evaluării

masive, organizarea procedurilor de apelare la relaţiile cu publicul.

La examinarea evaluării bunurilor imobile în contextul cadastrului

se impune atenţiei o particularitate subliniată de Ekkart J. În lucrarea sa,

savantul nu accentuează interacţiunea dintre sistemul de evaluare masi-

vă şi registrul bunurilor. El doar menţionează: „Având atributele cuve-

nite, sistemul cartografic asigură atât prezentarea geografică a listei

obiectelor imobiliare supuse impozitării, cât şi registrul documentelor

de drept ce stabilesc hotarele dintre terenuri” [137, p.177]. Această

lipsă de atenţie pentru interacţiunea dintre lucrările cadastrale, registrul

drepturilor şi evaluarea fiscală este condiţionată de faptul că în SUA

înregistrarea titlurilor de drept este benevolă, iar deoarece cheltuielile

pentru căutarea şi stabilirea acestor drepturi sunt foarte mari, înregistra-

rea nu întotdeauna are loc [126, p.70]. La momentul actual, în SUA se

discută despre posibilitatea utilizării datelor companiilor de asigurare,

care de cele mai multe ori efectuează şi măsurătorile de pământ, pentru

crearea sistemului funciar-informaţional, la baza căruia se află sectoa-

rele de pământ.

- 28 -

Nu putem să nu menţionăm contribuţia mare pe care au adus-o la

dezvoltarea evaluării fiscale reprezentanţii şcolii ştiinţifice din SUA –

Iangman J. şi Malime G. de la Institutul „Lincoln” pentru politica fis-

cală din SUA. Pe parcursul mai multor ani ei examinează evaluarea în

scop de impozitare la scară internaţională, comparând politicile fiscale

din diverse ţări, generalizând volumul uriaş de date cu privire la organi-

zarea activităţii de evaluare în scopul impozitării bunurilor imobile [157].

Cercetătorii compară componentele principale ale politicii de impozi-

tare a bunurilor imobile din diverse ţări, acordând atenţie deosebită ale-

gerii cadrului adecvat de impunere fiscală. În concluzie ei afirmă că sis-

temul advaloric de impozitare fiscală a bunurilor imobile predomină în

majoritatea ţărilor dezvoltate şi constituie scopul reformării sistemului

de impozitare a bunurilor imobile în ţările în curs de dezvoltare şi fos-

tele ţări socialiste. Totodată, în diferite perioade de dezvoltare guvernele

diverselor ţări pot stabili alte baze ale impozitării, de exemplu, valoarea

determinată pe baza plăţii de arendă pentru utilizarea obiectului sau te-

renul de construcţie şi sectorul de pământ, sau preţul cu care a fost efec-

tuată ultima tranzacţie cu un obiect concret al bunurilor imobiliare. În

lucrare o mare atenţie se acordă cadrului normativ-juridic şi metodelor

de evaluare fiscală, evaluatorilor fiscali şi administrării procesului de

evaluare. Relaţiile cu publicul, accesul cetăţenilor şi al agenţilor econo-

mici la informaţia fiscală şi de evaluare constituie, de asemenea, obiec-

tul cercetărilor efectuate de Iangman J. şi Malime G. Este de nepreţuit

aportul acestor cercetători la dezvoltarea evaluării fiscale în noile state

independente, care în prezent se află la etape diferite de creare a noului

sistem advaloric de impozitare a bunurilor imobile. Noua lucrare a savan-

ţilor Iangman J. şi Malime G. „The Development of property taxation in

economies in Transition (case Studies from Central and Eastern Europe)”

conţine o analiză comparativă şi profundă a evaluării fiscale în Polonia,

Cehia, Slovacia, Rusia şi în alte ţări. Această lucrare serveşte drept punct

de orientare pentru cercetători şi politicieni la elaborarea noii concepţii

de impozitare fiscală a bunurilor imobile şi evaluarea lor.

- 29 -

Printre savanţii europeni care efectuează cercetări serioase în do-

meniul evaluării obiectelor imobiliare, în scop de impozitare, trebuie

menţionate, în primul rând, lucrările profesorului danez Muller A.

Totodată, observăm faptul că în Danemarca există de mult timp harta

cadastrală completă a întregii ţări, bazată pe sistemul general de coordo-

nate. Cadastrul e legat strâns de sistemul înregistrării drepturilor asupra

pământului, ce face parte din tipul de înregistrare a titlurilor de drept.

Deşi în Danemarca nu este creat cadastrul multifuncţional, experienţa

de executare a evaluării în această ţară prezintă un mare interes pentru

cercetătorii din noile state independente, care creează noul sistem de

evaluare fiscală, sau doar sistemul multiaspectual de evaluare, similar

cu САМА din SUA. Cercetările lui Muller A. includ un spectru larg de

probleme legate de efectuarea evaluării fiscale a bunurilor imobile la

nivel internaţional, ceea ce se poate folosi de către ţările în curs de dez-

voltare şi noile state independente la elaborarea strategiei de reformare

a impozitării bunurilor imobile [128].

În ţările din CSI, cercetările în domeniul evaluării bunurilor imo-

bile în scopuri de impozitare se efectuează de un număr relativ mic de

savanţi. Prima monografie consacrată analizei sistematice a probleme-

lor de evaluare economică (cadastrală) a terenurilor urbane este lucrarea

lui Prorvici V. [129], unde, în linii generale, sunt prezentate bazele con-

ceptuale ale evaluării economice (cadastrale) a terenurilor, sunt exami-

nate principiile de efectuare a evaluării. Prorvici V. consideră cadastrul

funciar de stat ca fiind un cadastru multifuncţional, rolul şi importanţa

căruia creşte în procesul de dezvoltare a politicii funciare de piaţă. În

lucrare se face analiza metodelor de evaluare individuală, este studiată

posibilitatea aplicării lor la efectuarea evaluării economice a terenurilor,

sunt prezentaţi algoritmi de efectuare a evaluării cadastrale şi diferen-

ţierii pe zone teritorial-economice. Lipsa la momentul elaborării mono-

grafiei a standardelor unice, dispersarea pe departamente a sistemelor

informaţionale şi pe diverse tipuri de obiecte imobiliare, bazele de date

incomplete şi neverificate constituiau anumite obstacole în calea eva-

- 30 -

luării economice a terenurilor urbane. De aceea, utilizarea în lucru a

algoritmilor de neuroreţele în îmbinare cu principiile de apropiere

consecventă pentru obţinerea valorilor intervale ale costului terenurilor

în diverse raioane cadastrale constituie o modalitate reală de soluţionare

a problemelor ce ţin de evaluarea economică.

De cercetări în domeniul evaluării bunurilor imobile se ocupă, de

asemenea, profesorul Gribovschi S. Din punctul de vedere al metodolo-

giei conceptului sistemic, el examinează variantele sistemului centrali-

zat şi decentralizat de impunere fiscală, domeniul lor de aplicare, avan-

tajele şi neajunsurile lor. Propune principiile noului sistem de impozi-

tare, bazat pe calculul sumei impozitului pe bunurile imobiliare din va-

loarea de piaţă a bunurilor. Din punct de vedere metodologic, Gribovschi S.

examinează estimarea valorii de piaţă „ca ştiinţă a analizei economice

aplicative, sarcina de bază a căreia este stabilirea cea mai probabilă a

preţului de vânzare sau cumpărare a activului (mărfii) pe bază de analiză

a dinamicii cererii şi ofertei la acest activ pe piaţa respectivă” [113, p.26].

La începutul anilor 2000, în Federaţia Rusă şi în Republica Belarus

au apărut publicaţii referitoare la metodologia, tehnologia şi implemen-

tarea evaluării cadastrale, printre care poate fi evidenţiată lucrarea cer-

cetătorilor Berezovskaia O., Pavlâşko A., Soloviova V. „Tehnologia

evaluării cadastrale a terenurilor din localităţile Republicii Belarus”

[107]. În lucrare este examinată, concis, tehnologia evaluării cadastrale

şi etapele ei principale: formarea straturilor tematice ale informaţiei

iniţiale, zonele de evaluare. Determinarea valorii de piaţă a sectoarelor

tipice de pământ, documentaţia de evaluare, expertiza şi aprobarea do-

cumentaţiei de evaluare. Un merit al lucrării date este orientarea ei

practică, recomandările practice şi exemplele concrete de efectuare a

evaluării cadastrale. Un anumit interes prezintă, de asemenea, propu-

nerile privind utilizarea rezultatelor evaluării cadastrale a terenurilor

din localităţi.

- 31 -

1.2. Cercetările în domeniul cadastrului şi

evaluării bunurilor imobiliare în Republica Moldova

Ideea creării cadastrului bunurilor imobile în Republica Moldova s-a

afirmat ca un eveniment destul de progresiv ce reflecta tendinţa noii

societăţi democratice în formare spre o dezvoltare în spiritul timpului,

spre însuşirea experienţei mondiale în domeniul reglementării relaţiilor

patrimoniale.

Imediat după declararea independenţei Republicii Moldova s-a

iniţiat o activitate amplă pentru crearea cadrului juridic, ce avea misiu-

nea să reglementeze procesul de privatizare şi dreptul asupra proprie-

tăţii. În anul 1992, în timpul redistribuirii masive a proprietăţii de stat,

au fost evidenţiate neajunsurile esenţiale ale fostului sistem de înregis-

trare a bunurilor imobile.

Pe parcursul anilor 1995-1996 a fost analizată situaţia ce s-a creat

în domeniul cadastrului bunurilor imobile, a fost studiată experienţa

mondială în acest domeniu, au fost examinate particularităţile pozitive

şi problemele posibile în ce priveşte crearea sistemului informaţional

unic al obiectelor imobiliare şi dreptului asupra acestor obiecte. În acea

perioadă, în Moldova existau diverse sisteme de evidenţă a obiectelor

bunurilor imobile, lipsea baza juridică în domeniul înregistrării dreptu-

rilor asupra bunurilor imobile, din care cauză se strecura o doză de

neîncredere privind siguranţa drepturilor patrimoniale. Există o proce-

dură complicată de transmitere a sectoarelor de pământ în proprietate.

Asemenea domenii de activitate ca geodezia şi cartografia ţineau de

sfera intereselor statului şi de aceea aproape integral erau secretizate.

Lipsea tehnologia modernă de cartografiere. Sistemul de evaluare a

bunurilor imobile nu s-a dezvoltat o perioadă îndelungată de timp. Pe

aşa-numita piaţă imobiliară toate procesele legate de efectuarea tranzac-

ţiilor cu obiecte imobiliare erau executate de întreprinderile autorizate

de stat. Sectorul privat se afla la etapa iniţială de dezvoltare.

În anii 1996-1997, în Moldova, cu suportul financiar al Băncii

Mondiale, s-a desfăşurat primul proiect-pilot de formare a cadastrului

- 32 -

bunurilor imobile. O asistenţă consultativă amplă au acordat firmele

specializate „UMAGEOMETRIC” (din Canada) şi „ILIS” (din Olanda).

Acest proiect a contribuit nemijlocit la crearea cadastrului bunurilor

imobile în Moldova, la apariţia unei noi direcţii de activitate profesio-

nistă – cadastrul bunurilor imobiliare. În această perioadă a fost elabo-

rat proiectul Legii cu privire la cadastrul bunurilor imobile, a fost for-

mulată metodologia, studiate diverse variante de organizare structurală

a noului sistem cadastral. Un avantaj esenţial al proiectului a fost elabo-

rarea programului automatizat de înregistrare, instruirea intensă a spe-

cialiştilor din diverse domenii legate de dezvoltarea sistemului cadastral.

Ca rezultat al activităţii asupra proiectului-pilot, Parlamentul Re-

publicii Moldova a adoptat în luna februarie 1998 Legea cu privire la

cadastrul bunurilor imobile, obiectivele principale ale căreia au fost:

crearea unei pieţe imobiliare civilizate în Moldova, asigurarea

garanţiilor pentru drepturile patrimoniale asupra obiectelor imobile;

transparenţa informaţiei referitoare la cadastru pentru participanţii

la piaţa imobiliară, organele administraţiei publice, inclusiv pentru or-

ganele fiscale;

sporirea veniturilor în bugetele locale şi îmbunătăţirea structurii

lor prin stabilirea mărimii optime a plăţilor pentru folosinţa bunurilor

imobile;

atragerea investiţiilor în sfera imobiliară;

administrarea eficientă şi operativă a teritoriilor.

Obiectele de înregistrare în sistemul cadastral sunt bunurile imobile

(terenurile, construcţiile, reţelele inginereşti, alte obiecte inseparabile

de pământ) şi drepturile (dreptul patrimonial, dreptul de folosinţă, uzu-

fructul, superficiile, gajul etc.). Legea stabileşte că dreptul asupra lucru-

rilor imobile sunt supuse înregistrării de stat obligatorii. Astfel, obiec-

tele bunurilor imobile au natură dublă: ele sunt obiecte fizice legate

temeinic de pământ, dar şi obiecte ale dreptului. Conform Codului Civil

al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobile se raportă terenu-

rile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse

- 33 -

de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate solid de

pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încor-

porat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă

fără a se cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor [20, art.288 (2)].

În anul 1998 a fost adoptat Programul de stat pentru crearea

cadastrului bunurilor imobile, în care au fost fixate următoarele sarcini

în sfera dată:

înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor patrimo-

niale asupra lor;

evaluarea de stat şi înregistrarea valorii bunurilor imobile în sco-

pul impozitării şi taxării lor;

schimbul informaţional dintre cadastrele specializate prin inter-

mediul băncilor de date structural şi informaţional interdependente;

prezentarea informaţiei necesare la macro- şi micronivel pentru

soluţionarea problemelor statului, inclusiv a problemelor ce ţin de po-

litica regională, dezvoltarea teritoriului, politica fiscală etc.;

prezentarea informaţiei necesare cetăţenilor, întreprinderilor şi

organizaţiilor, conform comenzilor din partea acestora;

crearea condiţiilor pentru creditarea garantată.

Aşa cum s-a prevăzut în actele normative, programul de stat se rea-

lizează în două etape:

prima etapă: perioada anilor 1998-2006;

a doua etapă: perioada anilor 2007-2011.

Prima etapă a programului prevedea realizarea Primului proiect al

cadastrului bunurilor imobile, sarcinile principale ale căruia au fost

implementarea noului sistem de înregistrare a drepturilor asupra bunu-

rilor imobile, susţinerea procesului de privatizare a terenurilor, dezvol-

tarea pieţei imobiliare. Implementarea proiectului şi finanţarea lui tre-

buiau să fie efectuate în următoarele direcţii: cartografierea; efectuarea

lucrărilor cadastrale în localităţi; efectuarea lucrărilor cadastrale în afara

localităţilor; dezvoltarea instituţională; crearea cadrului metodologic al

noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării lor.

- 34 -

Dezvoltarea cadastrului şi evaluarea bunurilor imobile în scopul

impozitării în Republica Moldova au fost precedate de o activitate amplă

pentru crearea cadrului conceptual-metodologic al acestei activităţi.

Formarea bazelor teoretice ale cadastrului s-a efectuat într-o perioadă

îndelungată de timp: uneori practica depăşea teoria, alteori implemen-

tarea noului sistem al cadastrului bunurilor imobile se făcea fără analiza

cuvenită a rezultatelor. Nu toate aspectele sistemului funciar-informa-

ţional au fost studiate în mod detaliat. Principiile creării cadastrului,

conţinutul informaţiei cadastrale se schimba în permanenţă, ceea ce se

solda cu o anumită incertitudine şi influenţa calitatea datelor cadastrului.

La momentul actual, în Republica Moldova se finalizează crearea

cadastrului multifuncţional, conţinutul căruia poate fi divizat conven-

ţional în trei componente: tehnică, juridică şi economică. Aspectele

juridice ale cadastrului bunurilor imobile în Republica Moldova pentru

prima dată au fost examinate în lucrarea „În ajutorul registratorului”, ai

cărei autori sunt Climova A. şi Grecu-Stăvilă I. [23]. În această carte, pentru

prima dată, în Moldova este prezentat conţinutul registrului obiectelor

imobiliare, precum sunt redate şi recomandări practice privind înregis-

trarea diverselor tipuri de obiecte imobiliare. O dezvoltare, în continua-

re, a căpătat cercetarea relaţiilor patrimoniale în contextul cadastrului

bunurilor imobile în lucrările d-nei Grecu-Stăvilă I. şi a doctorilor în

ştiinţe juridice Teacă I. şi Climova A. O mare importanţă metodologică

şi aplicativă a avut lucrarea acestor autori „Constituirea proprietăţii pri-

vate asupra terenurilor, crearea şi funcţionarea pieţei funciare în Repub-

lica Moldova” [24], în care se examinează esenţa şi specificul reformei

funciare, desfăşurate în ţara noastră în contextul reformării întregii eco-

nomii naţionale şi trecerii acesteia la relaţiile de piaţă. În lucrare, pentru

prima dată în noua istorie a Republicii Moldova s-a efectuat analiza

sistemică a mediului juridic şi normativ ce asigură efectuarea privati-

zării terenurilor, crearea şi dezvoltarea pieţei imobiliare. Autorii exami-

nează detaliat actele legislative şi normative ale guvernului şi ale unor

departamente ce reglementează diverse cazuri de privatizare a terenu-

- 35 -

rilor. Descrierea succintă, dar amplă, a particularităţilor procesului de

privatizare, a tuturor tipurilor de terenuri, în funcţie de destinaţia lor, la

sigur, le-a oferit o bună asistenţă metodică reprezentanţilor organelor

administraţiei publice locale şi cumpărătorilor potenţiali de terenuri.

Anumite aspecte ale creării cadastrului bunurilor imobile şi proble-

ma transparenţei informaţiei cadastrale sunt reflectate în lucrarea de

doctorat a d-nei Marian S. [78]. În disertaţie se face analiza genezei şi

evoluţiei procesului de creare a cadastrului bunurilor imobile în Moldova,

ca întruchipare a sistemelor funciar-informaţionale din Germania, Franţa,

România şi Rusia. A fost analizat conceptul – „obiect al bunurilor imo-

bile” (obiect imobiliar) în contextul cadastrului general al cadastrelor

specializate, au fost studiate problemele formării noilor obiecte imobi-

liare şi reflectarea acestui proces în activitatea cadastrală. Autoarea a

fost prima din ţară care a cercetat tema „Cadastrul şi publicitatea imo-

biliară”, a studiat structura Registrului bunurilor imobile, bazele şi pro-

cedura de introducere în el a notificărilor, modificărilor şi completărilor.

Valoarea ştiinţifică a lucrării date constă în faptul că, pentru prima dată,

în Moldova a fost examinată, de pe poziţiile analizei sistemice, proble-

ma înregistrării drepturilor asupra bunurilor imobile şi tranzacţiilor cu

obiecte imobiliare.

Toate lucrările menţionate mai sus, într-o anumită măsură, au contri-

buit la elaborarea practicii actuale de aplicare a normelor juridice în

sistemul cadastrului multifuncţional al bunurilor imobile.

Un aport indiscutabil la dezvoltarea bazelor ştiinţifice ale cadastru-

lui imobiliar în Republica Moldova l-a adus lucrarea lui Botnarenco I. –

„Cadastrul în Moldova: teorie, metode, practică” [12]. Aceasta e prima

cercetare în care sunt prezentate aspectele teoretice, practice şi meto-

dice ale implementării cadastrului. În lucrare s-a făcut încercarea de a

abstractiza tratarea pur tehnică a cadastrului şi de a-l examina mai amplu,

de pe poziţiile componentei juridice şi ale celei economice. În lucrare,

de asemenea, sunt examinate cadastrele speciale – cadastrul agricol,

cadastrul localităţilor, cadastrul acvatic şi cel al silviculturii. Tema de

- 36 -

cercetare este foarte amplă, necesitând studierea multilaterală a tuturor

aspectelor cadastrului, analiza şi perfecţionarea importanţei lui aplicative.

Continuând cercetările în acest aspect, Botnarenco I. a abordat tema

privind consolidarea terenurilor cu destinaţie agricolă, strâns legată de

problemele dezvoltării cadastrului şi a pieţei funciare în republică. În

lucrarea „Consolidarea terenurilor agricole în Moldova (teorie, metode,

practică)” [13] este examinată istoria formării pieţei funciare în Repub-

lica Moldova, premisele consolidării terenurilor, metodologia consoli-

dării şi mecanismul de elaborare şi implementare a metodelor de conso-

lidare.

Evaluarea bunurilor imobile ca parte componentă a cadastrului, în

opinia noastră, este cel mai bine reflectată în lucrările cercetătorilor din

Moldova. Aceasta se explică prin faptul că, în Republica Moldova, încă

de la începutul lucrărilor de creare a cadastrului bunurilor imobile s-a

efectuat în paralel trecerea de la metodele vechi normative de evaluare

la metodele noi de estimare conform valorii de piaţă.

Pe parcursul mai multor ani, savanţii-economişti, evaluatorii-prac-

ticieni, colaboratorii ARFC ai ministerelor şi departamentelor de ramu-

ră au lucrat intens pentru crearea legislaţiei şi a metodologiei de eva-

luare. Un rol deosebit în studierea practicii internaţionale avansate l-au

avut firmele de consultanţă „Swedesurvey”, „Barrents-group”, finanţată

de USAID, Agenţia Suedeză pentru Dezvoltarea Internaţională (SIDA),

proiectele TACIS, profesorii şi conferenţiarii Colegiului Agricol Regal

din Marea Britanie. Cu ajutorul lor au fost organizate o serie de semi-

nare şi conferinţe internaţionale în problemele evaluării bunurilor imo-

bile, a fost asigurată susţinerea dezvoltării asociaţiilor profesionale ale

evaluatorilor din Moldova, a fost susţinută aderarea asociaţiilor de eva-

luatori din Moldova la Grupul European al asociaţiilor de evaluatori

(TEGoVA).

Drept bază teoretică şi metodologică pentru dezvoltarea evaluării bu-

nurilor imobiliare în Republica Moldova au servit standardele europene

şi internaţionale de evaluare, lucrările celor mai mari savanţi din lume.

- 37 -

La finele anilor ’90, la Universitatea Tehnică din Moldova a fost

introdusă specialitatea Evaluarea bunurilor imobile. Cu susţinerea ARFC

au fost amenajate laboratoare computerizate, a fost creată baza tehnico-

materială pentru noile specialităţi în cadrul Universităţii Tehnice din

Moldova şi a Universităţii Agrare de Stat din Moldova.

O etapă importantă în formarea evaluării bunurilor imobile ca acti-

vitate profesionistă independentă a avut-o Legea Republicii Moldova cu

privire la activitatea de evaluare nr. 989-XV din 18 aprilie 2002. Acest

document stabileşte cadrul juridic al evaluării bunurilor şi drepturile

asupra lor, drepturile şi obligaţiile evaluatorilor în ce priveşte reglemen-

tarea activităţii de evaluare. O particularitate a acestei legi, spre deose-

bire de actele similare adoptate în alte noi state independente, constituie

orientarea ei spre organizarea evaluării bunurilor imobile în scopul im-

pozitării lor. Într-un capitol aparte al legii se examinează organizarea

evaluării pentru impozitare a bunurilor imobile, metodologia de evalua-

re şi soluţionare a litigiilor referitoare la evaluare. Legea stabileşte că

evaluarea şi reevaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării lor se

efectuează de către oficiile cadastrale teritoriale, iar rezultatele evaluării,

înainte de a fi transmise serviciilor fiscale, în mod obligatoriu se aduc la

cunoştinţă proprietarilor sau posesorilor obiectelor imobiliare în cauză.

Metodologia de evaluare a bunurilor imobile pentru impozitare în lege

este expusă în linii generale. Ideea principală în cazul dat este trimiterea

la interacţiunea strânsă dintre evaluarea pentru impozitare şi cadastrul

bunurilor imobile: „Informaţia cu privire la obiectele bunurilor imobi-

liare, necesară pentru efectuarea evaluării masive, se acumulează în ba-

za de date a cadastrului bunurilor imobile” [65, art.27, pct.(4)]. Este

importantă, de asemenea, indicaţia privind faptul că „evaluarea masivă

se efectuează în baza datelor de la înregistrarea masivă a obiectelor imo-

biliare…” [65, art.27, pct.(3)], iar etapa finală a evaluării masive este

„… introducerea costurilor de evaluare în registrul obiectelor imobiliare”

[65, art.27, pct.(3)]. Astfel, deja în primul act legislativ cu privire la

activitatea de evaluare se vizează dezvoltarea evaluării bunurilor imo-

bile pentru impozitare în componenţa cadastrului bunurilor imobile.

- 38 -

După apariţia legii date au fost adoptate un şir de acte normative ce

au finalizat formarea cadrului juridic şi metodologic al evaluării bunu-

rilor imobile. În anii 2003-2004, Guvernul Republicii Moldova adoptă

următoarele documente: Regulamentul cu privire la atestarea evaluato-

rilor de bunuri imobiliare; Regulamentul provizoriu cu privire la evalu-

area obiectelor imobiliare; Programul de măsuri pentru implementarea

noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopuri de impozitare;

Regulamentul despre evaluarea obiectelor imobiliare în scopul impozi-

tării lor. În anul 2004, de asemenea, a fost elaborat şi aprobat standardul

moldovenesc SM 249: 2004 „Sistemul unic de evaluare a bunurilor.

Termeni şi definiţii”. Elaborarea tuturor documentelor menţionate a ne-

cesitat efectuarea unui volum mare de cercetări ştiinţifice, analiza prac-

ticii internaţionale, studierea variantelor posibile de dezvoltare a eva-

luării fiscale, studierea în profunzime a standardelor europene şi inter-

naţionale de evaluare. Un rol foarte mare în elaborarea acestor docu-

mente îl au colaboratorii Oficiului pentru Implementarea Primului Proiect

de Cadastru, doctorul în economie Buzu O. şi magistrul în domeniul

administrării funciare Matcov A. Concomitent cu elaborarea proiectelor

de acte normative pentru reglementarea activităţii de evaluare în ansam-

blu şi evaluarea bunurilor imobile, în particular, Buzu O. şi Matcov A.

au participat nemijlocit la efectuarea cercetărilor ştiinţifice în domeniul

evaluării bunurilor imobile.

Dat fiind faptul că, circa 70% din obiectele imobiliare în Republica

Moldova constituie terenurile cu destinaţie agricolă, din punct de vede-

re metodologic, cel mai important a fost să fie creată metodologia de

evaluare a terenurilor agricole. O mare contribuţie în dezvoltarea meto-

dologiei de evaluare a terenurilor cu destinaţie agricolă au adus-o doc-

torul habilitat în ştiinţe economice Bajura T. şi doctorul în economie

Botnarenco I. Ideile acestora şi ale multor altor savanţi şi-au căpătat

dezvoltare în continuare în lucrarea „Metodologia de evaluare a terenu-

rilor cu destinaţie agricolă”, editată în anul 2002.

Unele aspecte organizatorice şi metodologice de evaluare a bunu-

rilor imobiliare sunt reflectate, de asemenea, într-o serie de monografii,

- 39 -

articole, treceri în revistă ale altor savanţi din Moldova. O contribuţie

importantă la elaborarea concepţiei de evaluare a bunurilor imobile a

adus monografia lui Buzu O. „Organizarea activităţii de evaluare” [17].

În această lucrare, pentru prima dată în Republica Moldova este exami-

nată istoria formării şi dezvoltării pieţei imobiliare, este studiată struc-

tura ei, sunt evidenţiate particularităţile încheierii tranzacţiilor cu obiecte

imobiliare. De asemenea, o deosebită atenţie se acordă pieţei serviciilor

de evaluare, reglementării şi infrastructurii ei. În lucrare un loc aparte

este rezervat rolului statului în organizarea şi realizarea activităţii de

evaluare. Autorul examinează metodologic corect funcţiile statului în

perspectivă pe termen mediu şi lung privind dezvoltarea pieţei de eva-

luare, delegarea treptată a funcţiilor statului către organizaţiile autoreg-

labile ale evaluatorilor.

Monografia „Organizarea activităţii de evaluare” este prima publi-

caţie în Moldova în care este prezentată sistemic experienţa ţărilor dez-

voltate şi a noilor state independente în domeniul organizării evaluării

bunurilor imobile. Aici este generalizată experienţa bogată a autoarei,

acumulată în procesul elaborării actelor normative importante, ce consti-

tuie, în prezent, cadrul legislativ şi metodologic pentru evaluarea bunu-

rilor imobile.

O dezvoltare a căpătat şi teoria de evaluare a bunurilor imobile în

Republica Moldova în monografia „Evaluarea bunurilor imobile: teoria şi

practica”, pe care Buzu O. a scris-o împreună cu Matcov A. [16]. Aici,

sunt examinate, în mod detaliat, metodele evaluării de piaţă, sunt pro-

puse recomandări concrete privind determinarea valorii de piaţă a bu-

nurilor imobile în condiţiile Republicii Moldova.

Concomitent cu lucrările menţionate, un loc aparte în cercetările

ştiinţifice şi în practica de evaluare l-a ocupat evaluarea bunurilor mate-

riale ca parte componentă a cadastrului. În anul 2004 iese de sub tipar

publicaţia ştiinţifică «Оценка недвижимого имущества: социально-

экономические, правовые и политические аспекты» а autorilor Бузу

О., Гуцу В., Гуцу Д. [109], consacrată problemelor privind evaluarea

- 40 -

bunurilor imobile în componenţa cadastrului, eficienţa economică şi

socială în urma implementării noului sistem de evaluare a bunurilor

imobile în scopuri de impozitare. Principala atenţie în lucrare este acor-

dată noului sistem de evaluare a bunurilor imobile pentru impozitarea

lor – se examinează experienţa internaţională şi problemele metodolo-

gice ale evaluării. Pentru prima dată în Moldova a fost analizat efectul

economic de trecere la sistemul ad valorem de impozitare a bunurilor

imobile. În partea consacrată cercetării aspectelor sociale ale implemen-

tării noului sistem de impozitare a bunurilor imobile sunt incluse rezul-

tatele unui studiu sociologic, realizat pe un eşantion de peste 1 200 res-

pondenţi. Studiul a identificat nivelul de informare al populaţiei cu pri-

vire la reformele economice, atitudinea ei faţă de dificultăţile cu care se

confruntă economia, percepţia cadastrului şi a trecerii la valoarea de

piaţă a bunurilor imobiliare în scopul impozitării lor. De asemenea, în

anul 2004, Buzu O., Guţu V. si Guţu O. au editat monografia «Оценка

недвижимого имущества для налогообложения как составная часть

кадастра недвижимого имущества» [109], unde pentru prima dată

evaluarea pentru impozitare este examinată în cadrul sistemului unic al

cadastrului multifuncţional al bunurilor imobile. În lucrare sunt deter-

minate principiile şi metodele principale de efectuare a evaluării bunu-

rilor imobile pentru impozitare, interacţiunea evaluării bunurilor imobile

cu lucrările cadastrale şi evidenţa (înregistrarea) obiectelor imobiliare.

Astfel, bazele conceptuale ale evaluării bunurilor imobile în compo-

nenţa cadastrului sunt studiate la un nivel destul de înalt.

Totuşi, trebuie să recunoaştem că bazele metodologice ale cadas-

trului multifuncţional şi ale evaluării bunurilor imobile în componenţa

cadastrului sunt elaborate încă incomplet nu doar în Moldova, ci şi în

alte ţări. Cercetările în acest domeniu nu au caracter sistematic. Unele

componente ale cadastrului sunt studiate neuniform. Pe baza analizei,

se poate conchide că evaluarea bunurilor imobile ca parte componentă a

cadastrului imobiliar şi componenţa lui juridică în Republica Moldova

necesită un studiu mai detaliat.

- 41 -

În noile condiţii se schimbă şi obiectivele cadastrului care devin mai

clare, orientate spre dezvoltarea pieţei imobiliare şi a pieţei funciare, în

special. Obiectivele principale ale cadastrului sunt: identificarea, descrie-

rea, evaluarea şi înregistrarea obiectelor imobiliare şi a drepturilor de

posesiune a acestora; protecţia intereselor de stat şi private în relaţiile

de drept referitoare la bunurile imobile; crearea sistemului de protecţie

a posesorilor de drepturi patrimoniale asupra obiectelor imobiliare; crea-

rea unui sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa imobi-

liară, a organelor administraţiei publice, inclusiv a organelor fiscale.

În prezent, cadastrul bunurilor imobile devine cu adevărat

multifuncţional. În legătură cu trecerea la noul sistem de impozitare a

bunurilor imobile, sistemul de informare juridică „LEGALCAD” tre-

buie să fie completat cu caracteristicile tehnice şi economice ale fiecă-

rui obiect imobiliar pentru a se stabili valoarea obiectelor. Pe parcursul

mai multor ani, începând cu anul 2003, şi cu suportul financiar al SIDA,

în cadrul întreprinderii de stat „Cadastru” a fost elaborat un sistem auto-

matizat de evaluare masivă a bunurilor imobile – ValueCad. Sistemul

automatizat de evaluare masivă este compus practic din două module

principale: unul vizează colectarea şi actualizarea caracteristicilor teh-

nice ale bunurilor imobile, iar altul – calcularea valorii lor.

Şi în acest domeniu există unele probleme nesoluţionate, legate de

elaborarea metodologiei şi tehnologiei evaluării masive, adecvate me-

diului juridic, pregătirii cadrelor calificate în domeniul evaluării bunu-

rilor imobile.

Pentru soluţionarea tuturor acestor probleme este necesară efectua-

rea unor transformări instituţionale, concentrarea eforturilor pentru asi-

gurarea stabilităţii şi posibilităţii de autofinanţare şi dezvoltare a siste-

mului cadastral.

Sistemul cadastrului bunurilor imobile este strâns legat cu dezvol-

tarea pieţei imobiliare, pe de o parte asigurându-i infrastructura, iar pe

de alta – aflându-se în dependenţă de necesităţile acesteia.

- 42 -

1.3. Problemele dezvoltării cercetărilor şi valorificarea bazei

sociologiei juridice în dezvoltarea sistemului cadastral

În procesul creării cadastrului bunurilor imobile multe ţări se con-

fruntă cu noi dificultăţi, în special cu problema dezvoltării stabile, de

aceea pentru soluţionarea lor se elaborează tehnologii ce permit accesul

interactiv la datele cu privire la terenuri. Multe instituţii din sfera de

administrare a resurselor funciare acţionează, în prezent, în condiţii

comerciale, unde principala atenţie se acordă mai mult implementării

sistemelor, şi nu creării lor.

Aceasta a condus la crearea în multe ţări din Europa a unui sistem

unic de cadastru funciar şi de înregistrare a terenurilor care, fie că este

gestionat de un departament de stat, activitatea căruia este reglementată

prin lege, fie că funcţionează într-o realitate virtuală. Se observă, de

asemenea, tendinţa ca funcţionarea sistemului funciar-cadastral şi de

înregistrare să fie parţial sau integral bazată pe principiul autorecupe-

rării, ceea ce îi va permite să obţină venit pentru perfecţionarea produ-

selor şi serviciilor sale, să-şi dezvolte activitatea şi să asigure o mai

bună reacţionare la necesităţile clienţilor.

Perfecţionarea în continuare a sistemului cadastral imobiliar depin-

de de cercetările interdisciplinare în problema dată, de studierea aspec-

telor sociale ale implementării lui, ceea ce va asigura dezvoltarea calita-

tivă, stabilă şi funcţionarea lui atât de necesară în perspectivă.

Analiza cercetărilor, efectuate în domeniul cadastrului şi evaluării

bunurilor imobile permite să facem următoarele concluzii.

În toate ţările lumii se dezvoltă cadastrul bunurilor imobile. Practic,

în fiecare ţară interpretarea termenului „cadastru” oarecum diferă. În

accepţie generală, cadastrul reprezintă o varietate a sistemului informa-

ţional-funciar, ce conţine date cu privire la dreptul de proprietate asupra

terenurilor şi, posibil, asupra clădirilor, valorii şi utilităţii lor, de rând

cu caracteristicile mediului ambiant şi condiţiile social-economice

respective. Sistemul informaţional funciar nu este obligatoriu legat de

- 43 -

sectoarele de pământ şi poate fi orientat spre gospodăria silvică, a solu-

lui sau geologie.

Aşa cum s-a stabilit la şedinţa grupului de lucru, pentru gestiunea

resurselor funciare al Comisiei Europene a Organizaţiei Naţiunilor

Unite în anul 2007: „tendinţa generală în domeniul gestiunii resurselor

funciare se caracterizează prin reducerea rolului dominant al sectorului

de stat şi dezvoltarea relaţiilor de parteneriat între sectorul de stat şi cel

privat, precum şi prin trecerea de la fărâmiţare la integrare”. În afară de

aceasta, o concluzie generală ar mai fi faptul că „… cadastrele imobilia-

re şi registrele funciare cu destinaţie multiaspectuală trebuie să deschidă

noi posibilităţi pentru obţinerea unor avantaje suplimentare de la utili-

zarea datelor din cadastre şi registrele funciare atât la nivel naţional, cât

şi internaţional. Administratorii cadastrelor de bunuri imobile şi ai re-

surselor funciare trebuie să asigure accesul public la documentele şi

datele de care dispun şi să asigure o mai largă difuzare a informaţiei (în

corespundere cu legislaţia naţională)” [52, p.169].

Deşi în ultimele decenii, cadastrul în noile state independente se

dezvoltă ca sistem multifuncţional unitar, avantajele căruia sunt reflec-

tate destul de bine în cercetările analizate mai sus, în multe ţări mai

există, în paralel, sistemul de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor

imobile şi sistemul de evidenţă a terenurilor. Sistemele paralele au ten-

dinţa să se dezvolte în ritm diferit şi pe platforme tehnice diferite. Difi-

cultăţile la reglarea fluxurilor de intrare şi ieşire a informaţiei în cadastru

şi în registrul drepturilor asupra bunurilor imobile, precum şi lipsa schim-

bului formalizat de date între aceste sisteme, pot conduce la repetări

inutile şi cheltuieli suplimentare, concomitent cu dublarea eforturilor şi

complicarea proceselor de gestiune a resurselor funciare, ceea ce nu se

întâmplă în cazul cadastrului multifuncţional.

În perspectivă, aceste sisteme independente vor trebui să fie integ-

rate fie prin comasarea lor, fie prin intermediul unor variante formali-

zate de schimb de date între diverse registre. În ultimul caz, aceasta va

fi o centralizare virtuală a registrelor, pentru ca utilizatorul să se „simtă

- 44 -

în sistem”. De aceea, după părerea noastră, par a fi destul de actuale

cercetările în scopul apropierii bazelor de date ale cadastrului şi regis-

trului de drepturi, al reformării structurii instituţionale a cadastrului şi

registrului.

În domeniul perfecţionării cadrului legislativ trebuie menţionate

următoarele direcţii principale de cercetare, ce ţin de sfera resurselor

funciare:

– încheierea tranzacţiilor cu terenuri;

– privatizarea terenurilor de stat, înregistrarea terenurilor, conso-

lidarea terenurilor;

– gestiunea resurselor funciare;

– perfecţionarea legislaţiei în domeniul dreptului patrimonial

asupra informaţiei şi ideilor, asupra protecţiei datelor sau drepturilor cu

privire la inviolabilitatea vieţii particulare.

În condiţiile de dezvoltare a cadastrului multiaspectual o atenţie

deosebită trebuie acordată asigurării accesului pentru persoanele inte-

resate la baza de date a cadastrului. Totodată, urmează a fi stabilite clar

drepturile privind accesul la date, confidenţialitatea informaţiei şi asi-

gurarea protecţiei datelor. Dreptul cetăţenilor la informaţie adesea vine

în contradicţie cu dreptul cetăţenilor la inviolabilitatea vieţii personale.

În acest context, cel mai raţional ar fi studierea experienţei internaţio-

nale pentru a găsi soluţiile cele mai eficiente.

În domeniul dezvoltării instituţionale este necesar să se concentre-

ze atenţia asupra organizării instituţionale a cadastrului multiaspectual.

În acest caz, este preferabilă coordonarea interdepartamentală eficientă

a funcţionării cadastrului, utilizarea în comun a informaţiei spaţiale,

dezvoltarea colaborării cu sectorul privat şi cu utilizatorii potenţiali ai

informaţiei cadastrale. Chiar şi atunci când există cadastrul unic al bu-

nurilor imobile se observă o anumită concurenţă între departamente şi

organizaţii, ce împiedică funcţionarea efectivă a sistemului. Adesea, cu

toate avantajele evidente ale sistemului unic al cadastrului multifuncţio-

nal, apar opinii privind divizarea lui în componente mai mici, acordând

- 45 -

preferinţă ministerelor respective. Aceasta conduce la gestiunea inefi-

cientă în ansamblu şi, generând cheltuieli suplimentare şi reţineri la

realizarea proiectelor, influenţează negativ pieţele funciare şi creează

incomodităţi pentru clienţi. Aceasta poate provoca compromiterea unor

proiecte de gestiune a resurselor funciare.

O direcţie actuală pentru Moldova, în ce priveşte organizarea admi-

nistrării cadastrului şi estimării bunurilor imobile în scopuri de impozi-

tare este, de asemenea, soluţionarea problemei ce ţine de centralizarea-

descentralizarea cadastrului. Ambele direcţii au anumite avantaje şi o

serie de neajunsuri. Centralizarea poate asigura economisirea mijloace-

lor în munca administrativă, standardizarea documentaţiei şi schimbul

de informaţie între utilizatori, precum şi o anumită economie din contul

lucrărilor masive, în care vor fi utilizate sisteme mari şi puternice cu

tehnologii de producere masive.

Pe de altă parte, descentralizarea apropie conducerea cadastrului de

consumatorii informaţiei. În cazurile când tehnologia informaţională ori

relaţiile sociale încă nu oferă posibilitatea accesului electronic deschis

şi complet al cetăţenilor, amplasarea instituţiilor din sfera gestiunii re-

surselor funciare la nivelul administraţiei publice locale poate asigura o

mai mare exactitate şi eficacitate.

Statul şi sectorul privat constituie următoarea direcţie a cercetări-

lor, propusă de grupul de lucru al Comisiei Europene a ONU [5]. Cola-

borarea dintre stat şi sectorul privat are mai multe forme. Una dintre ele

rezidă în faptul că, statul transmite contractele de executare a lucrărilor

către antreprenor, acesta devenind obiect al dreptului contractual. Con-

comitent riscul şi-l asumă guvernul, iar responsabilitatea antreprenoru-

lui se limitează la riscurile sale proprii de afaceri.

O altă formă de colaborare este parteneriatul dintre stat şi sectorul

privat, în cazul căruia îşi împart riscurile şi câştigurile în legătură cu

soluţionarea unor anumite probleme de stat. În cazul acestei forme de

parteneriat, ambele sectoare colaborează prin intermediul întreprinde-

rilor mixte în cadrul unor proiecte, avantajoase din punct de vedere

social şi economic pentru populaţie.

- 46 -

După cum au demonstrat cercetările prealabile efectuate în ţările

europene [5, p.5], din punctul de vedere al sectorului de stat, colabora-

rea cu sectorul privat conduce la:

– preţuri mai accesibile pentru prestarea serviciilor, datorită nive-

lului înalt al concurenţei;

– o flexibilitate mai mare la planificarea sarcinilor şi determina-

rea cheltuielilor;

– o mai bună utilizare a mijloacelor statului etc.

Pentru sectorul privat avantajele colaborării cu statul presupun o

probabilitate mai mare de obţinere a profitului în urma investiţiilor în

tehnologie şi forţa de muncă, datorită posibilităţii de utilizare a expe-

rienţei tehnice şi utilajelor verificate pe alte pieţe. Aceasta, la rândul

său, oferă noi stimulente pentru inovaţiile tehnologice şi utilizarea mai

eficientă a resurselor.

În final, colaborarea statului cu sectorul privat depinde de obiecti-

vele politice ale ţării, în legătură cu privatizarea, de diferenţele dintre

munca juridică şi tehnică, de caracterul şi tradiţiile ţării concrete, cerin-

ţele privind accesul limitat la anumite tipuri de date şi protecţia dreptu-

lui la inviolabilitatea vieţii particulare. Trebuie să existe întotdeauna

delimitarea clară a sarcinilor principale ce îi revin statului şi sarcinilor

ce vor fi soluţionate în colaborare cu sectorul privat.

În domeniul evaluării bunurilor imobile în cadrul cadastrului una

dintre cele mai importante direcţii de cercetare este aprofundarea meto-

dologiei de evaluare a bunurilor imobile în scopuri de impozitate. Urmează

să se stabilească valoarea determinată la aprecierea costului bunurilor

imobile în scopuri de impozitare – cadastrală, estimată sau de piaţă.

Având în vedere că piaţa imobiliară în Republica Moldova este foarte

neomogenă şi se caracterizează prin intensitatea diferită a diverselor ei

segmente, credem că este oportună elaborarea metodologiei de evalua-

re în condiţiile unei pieţe imobiliare limitate. Această direcţie de cerce-

tare pare a fi actuală nu doar pentru Moldova, ci şi pentru alte ţări din

CSI.

- 47 -

Specificul evaluării bunurilor imobile în scop de impozitare nece-

sită elaborarea standardului naţional în acest domeniu. Standardele de

evaluare masivă a bunurilor imobile în scopuri de impozitare, aprobate

relativ recent, în cadrul standardelor internaţionale şi europene de eva-

luare, demonstrează importanţa practică şi teoretică mare a acestor as-

pecte.

O altă direcţie de perspectivă este elaborarea concepţiei de reeva-

luare a bunurilor imobile pentru impozitare. Până în prezent reevalua-

rea bunurilor nu s-a făcut, nu sunt elaborate cadrul teoretic şi cadrul

normativ-juridic pentru reevaluare, nu există o viziune clară a procesu-

lui şi metodelor de reevaluare.

Autofinanţarea sistemului cadastral şi de evaluare a bunurilor imo-

bile. În ţările cu economie dezvoltată sistemele de înregistrare a titluri-

lor funciare, de regulă, se autofinanţează, dar multe organizaţii cartog-

rafice tot mai mult depind de asistenţa financiară din partea statului,

decât de cealaltă parte a utilizatorilor. Procesul de creare a sistemului,

de regulă, este foarte costisitor. Poate trece mult timp până când piaţa

imobiliară se va dezvolta şi se va regla fluxul veniturilor ce trebuie să

justifice mijloacele investite. De regulă, în noile state independente sis-

temele cadastrului multifuncţional se creează graţie asistenţei financiare

din surse externe (Banca Mondială, Uniunea Europeană). Perfecţiona-

rea sistemului şi întreţinerea lui în continuare pot fi efectuate din contul

resurselor interne. În condiţiile crizei economice globale considerăm că,

este actuală cercetarea câştigului şi cheltuielilor cu caracter economic şi

social, legate de cadastrul multifuncţional. Trebuie examinate sistemic

şi clasificate efectele economice, care apar la nivel naţional, regional şi

local, elaborată metodologia de determinare a eficienţei sistemului ca-

dastrului multifuncţional. În urma cercetărilor în acest domeniu trebuie

să se profileze concluzia privind autofinanţarea posibilă a cadastrului

multifuncţional.

Un aport semnificativ în soluţionarea problemelor teoretice şi prac-

tice privind elaborarea sistemului informaţional cadastral a constituit

- 48 -

teza de doctorat a d-nei Nistor L. „Contribuţii la integrarea Cadastrului

General şi a Registrului bunurilor imobile din Republica Moldova într-un

sistem informatic”, Bucureşti, 2007, 155 p.

Conform opiniei autoarei, în prezent, pentru Sistemul Informaţio-

nal Automatizat al cadastrului existent în Republica Moldova este spe-

cifică dezvoltarea neuniformă a unor componente din cadrul sistemului.

Înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o resursă informaţional dez-

voltată, pe când evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării se

află la etapa de dezvoltare. Specificul perioadei actuale constă în fina-

lizarea înregistrării primare a tuturor bunurilor imobile şi evaluarea

acestora în scopul impozitării. În perspectivă, volumul înregistrării

primare va descreşte esenţial şi vor creşte înregistrările curente, corec-

tarea erorilor comise, formarea bunurilor imobile, inclusiv pe calea

consolidării terenurilor agricole.

Autorul recomandă ca în toate OCT şi filialele din Republica Mol-

dova să fie utilizate produsele ArcGIS (o familie de produse/software a

companiei ESRI din SUA). Instruirea personalului, la momentul actual,

este o problemă critică, instituţiile responsabile trebuie să aloce resurse

suficiente pentru instruire, stagieri, traininguri, mese rotunde în ţară şi

peste hotare. Cooperarea dintre specialişti din domeniul cadastrului, la

fel, este o problemă stringentă [81, p.5].

Autorul menţionează că pachetele de soft LegalCad şi MapInfo

acoperă toate cerinţele necesare pentru procesul de înregistrare masivă

a bunurilor imobile. Totuşi, pentru a menţine softul LegalCad la nivelul

corespunzător, este necesar a fi dezvoltate continuu capacităţile de ela-

borare şi know-how-ul, ceea ce, pe termen lung, se poate asigura cu greu.

Pentru partea grafică a sistemului de cadastru se foloseşte MapInfo şi

datorită faptului că acest produs acţionează pe bază de fişiere şi nu are

funcţii suficiente/majore pentru a gestiona informaţia cadastrală grafică.

Se recomandă ca acest soft să fie înlocuit cu altul mai sofisticat, de

exemplu care să stocheze datele într-o asemenea bază de date cum ar fi

ArcGIS [81, p.6].

- 49 -

Practica de generalizare a experienţei şi problemele stringente ale

implementării cadastrului bunurilor imobile în Republica Moldova sunt

expuse competent în lucrările specialiştilor în materie Gînju V., Guţu V.,

Guţu D. „Implementarea Cadastrului în Republica Moldova: probleme

şi perspective”. Etapa I, 1998-2003 (Ediţie ştiinţifică) [47]; Guţu V.,

Guţu D., Guţu O. „Problemele politico-juridice şi social-economice ale

creării cadastrului bunurilor imobile” [60]; Guţu V., Guţu D., Guţu O.

„Sociologia cadastrului bunurilor imobile” [59].

Este de menţionat că, deja la finele anilor ’90, în Republica Moldova

o mare atenţie se acorda sistematizării cercetărilor în domeniul aspecte-

lor juridice şi tehnice ale cadastrului bunurilor imobile. În perioada dintre

anii 1999-2003 a fost publicată lucrarea „Cadastrul bunurilor imobile”,

în cinci volume, unde au fost incluse actele legislative şi normative,

aprobate la nivel de guvern sau la nivel departamental în domeniul ca-

dastrului, relaţiilor funciare, lucrărilor geodezice şi al evaluării bunuri-

lor imobile în cadrul cadastrului. Această lucrare a avut o influenţă esen-

ţială asupra dezvoltării în continuare a sistemului de cadastru imobiliar,

fiind cea mai completă colecţie de acte normative şi juridice în vigoare

(Cadastrul bunurilor imobile. Volumul I. Alcătuitori: Gânju V., Guţu V.,

Chişinău, 1998, 206 p. [44]; Cadastrul bunurilor imobile. Volumul II.

Alcătuitori: Stratulat I, Gânju V., Chişinău, 1999, 232 p. [95]; Cadastrul

bunurilor imobile. Volumul III. Alcătuitori: Gânju V., Guţu V., Chişinău,

1999, 293 p. [45]; Cadastrul bunurilor imobile. Volumul IV. Alcătuitori:

Gânju V., Guţu V., Chişinău, 2000, 672 p. [46]; Cadastrul bunurilor

imobile. Evaluarea bunurilor imobile. Volumul V. Alcătuitor Guţu V.,

Chişinău, 2003, 548 p. [55]).

La mijlocul anului 2007, în Republica Moldova s-a finalizat imple-

mentarea Primului Proiect de Cadastru. Etapa care a trecut este una foarte

importantă pentru crearea cadastrului bunurilor imobile. Implementarea

lui va continua până la înregistrarea în acest „catastif” a tuturor proprie-

tăţilor imobiliare, culminând cu evaluarea lor. De fapt, estimarea proprie-

tăţilor respective şi, mai ales, impozitarea lor au fost şi rămân scopul

- 50 -

principal al creării cadastrului. Or, aceasta înseamnă extinderea bazei

impozabile şi majorarea alocărilor în bugetele locale.

Chiar din start, implementarea cadastrului a început să fie asistată

de o puternică activitate consultativă, ce a continuat şi după finalizarea

Primului Proiect de Cadastru. Anume cu acest scop, în luna iunie 2006,

SIDA a lansat un nou tender – Proiectul de Asistenţă Tehnică pentru

PPC din Moldova.

Obiectivul general constă în a acorda asistenţă la instituirea unui

sistem funciar şi cadastral transparent, efectiv şi eficient, capabil să pres-

teze pentru toţi clienţii, la un preţ accesibil, servicii calitative moderne

legate de înregistrarea proprietăţilor imobiliare. Scopul principal rezidă

în susţinerea creşterii economice în Republica Moldova şi, în cele din

urmă, reducerea sărăciei, prin asigurarea şi îmbunătăţirea securităţii

proprietăţilor imobiliare, inclusiv a celor funciare, majorarea veniturilor

obţinute de stat în urma instituirii unui sistem funcţional de evaluare şi

impozitare a lor, facilitarea dezvoltării pieţei imobiliare prin crearea unui

sistem cadastral şi de înregistrare transparent şi bine operabil, prestarea

efectivă a serviciilor de bază de înregistrare publică a imobilelor. Tot în

cadrul acestui proiect se acordă servicii de consultanţă clienţilor din

Moldova în vederea perfecţionării şi finalizării întregului proces de im-

plementare a sistemului unic de înregistrare imobiliară. Pentru a facilita

şi eficientiza atingerea acestui scop, ARFC participă activ la dezvoltarea

şi implementarea acţiunilor necesare, iar echipa Proiectului se implică

maximal posibil la toate nivelele şi etapele implementării lui, începând

cu participarea în grupul administrativ, continuând cu asigurarea feed-

back-ului în sistemele de furnizare a informaţiei, adică a aprecierii date

de clienţi referitor la calitatea datelor solicitate, şi cu alte activităţi im-

portante şi necesare pentru societate. Proiectul s-a implementat în pe-

rioada octombrie 2006-decembrie 2009. Etapa iniţială a durat patru luni.

În această perioadă echipa Proiectului, împreună cu un grup administra-

tiv al ARFC, a făcut o estimare detailată a situaţiei curente şi a elaborat

planul de activităţi pentru următoarele luni. Ea este urmată de etapa de

- 51 -

implementare propriu-zisă a Proiectului. E vorba de finalizarea şi mo-

dernizarea sistemului de protecţie a drepturilor de proprietate asupra

bunurilor imobiliare (aspecte tehnice, materiale şi organizatorice), crea-

rea unei organizaţii financiare de susţinere pentru înregistrarea proprie-

tăţilor imobiliare, lărgirea accesului la informaţia cadastrală, perfecţio-

narea evaluării bunurilor şi, desigur, implementarea şi modernizarea

tehnologiilor informaţionale de comunicare (ICT), fără de care este im-

posibil să fie creat un cadastru modern. În plus, în Moldova piaţa funcia-

ră se află la etapa incipientă, din care cauză şi preţurile nu sunt reale.

Pentru a elimina această discrepanţă, Proiectul desfăşoară activităţi în

vederea impulsionării pieţei prin stabilirea valorii reale a tipului respectiv

de proprietate, indicator necesar pentru impozitarea, punerea în gaj sau

vânzarea lor. Scopul principal al Proiectului este întărirea convingerii

clientului că serviciile prestate de întreprinderea cadastrală îi va fi de un

real folos la desfăşurarea diferitelor activităţi, că ele, aceste servicii, sunt

calitative, iar informaţia credibilă (Vezi interviul acordat de Sjoerd

Vogelzang, managerul Proiectului de Asistenţă Tehnică pentru susţine-

rea Primului Proiect de Cadastru – Echipa noastră este unul din punctele

forte ale proiectului, Publicaţia Cadastrul, nr.16-17 decembrie, 2006).

Problemele dezvoltării cadastrului în Europa, inclusiv în Republica

Moldova, au fost discutate la mijlocul lunii octombrie 2007 şi în cadrul

unei conferinţe internaţionale cu genericul „Experienţa europeană în

dezvoltarea cadastrului şi datelor spaţiale”. Specialişti şi savanţi cu re-

nume din 14 ţări: Suedia, Ungaria, Olanda, Germania, România, Norve-

gia, Finlanda, Republica Cehă, Federaţia Rusă, Belarus, Lituania, Leto-

nia, Republica Moldova, precum şi reprezentanţi ai mai multor organi-

zaţii internaţionale de profil prestigioase au făcut un amplu schimb de

experienţă privind problemele menţionate.

La conferinţă s-a discutat despre rolul notariatelor în procesul de

tranzacţionare a proprietăţilor imobiliare. Adepţii participării acestor

instituţii în procesul de perfectare a documentelor necesare pentru înstrăi-

narea proprietăţilor susţin că notariatele nu sunt doar o tradiţie, dar şi un

- 52 -

mecanism de securizare a tranzacţiilor. Oponenţii acestei idei, însă, sunt

de părere că antrenarea notarilor pe piaţa imobiliară îngreuiază

dezvoltarea ei, inclusiv din motivul că perfectarea documentelor mai

necesită vizitarea unei instituţii.

Participanţii la conferinţă au abordat multilateral şi, în cunoştinţă

de cauză, problemele legate de dezvoltarea infrastructurii datelor spa-

ţiale. Ei s-au referit la chestiunile ce ţin de crearea structurilor institu-

ţionale în toate ţările, standardizarea şi armonizarea datelor spaţiale,

folosirea lor în multiplele domenii ale economiei naţionale. Toţi vorbi-

torii s-au pronunţat pentru îmbunătăţirea colaborării statelor în vederea

dezvoltării infrastructurii de date spaţiale, integrării hărţilor într-un sin-

gur sistem, utilizării informaţiilor în timp real, lărgirii accesului la infor-

maţie, utilizării lor în diverse domenii, inclusiv pentru prevenirea cala-

mităţilor naturale, construcţia de drumuri etc.

Conferinţa a adoptat o rezoluţie în care se subliniază importanţa

existenţei unei informaţii cadastrale complete pentru dezvoltarea socială

şi economică a ţărilor, prestarea unor servicii de înregistrare calitative şi

transparente şi sistematizarea datelor geoinformaţionale, care să permită

integrarea lor la nivel naţional şi internaţional. În afară de aceasta, con-

ferinţa s-a pronunţat pentru crearea unei infrastructuri naţionale de date

spaţiale, care să se bazeze pe standarde deschise, inclusiv în ţările care

nu sunt membre ale Uniunii Europene, din numărul cărora face parte şi

Republica Moldova.

O conferinţă internaţională, dar axată pe alte priorităţi „Drepturile

cetăţenilor asupra bunurilor imobile”, a avut loc la Chişinău în perioada

30 noiembrie - 1 decembrie 2009. Pe marginea problemelor abordare s-

au pronunţat experţi de la BM, Comitetul permanent pentru cadastru al

Uniunii Euroepne, ESDI, EuroGeographics, Corporaţia BLOM, precum

şi specialişti în materie din Norvegia, România, consultanţi internaţio-

nali care au asistat implementarea Proiectului de Asistenţă Tehnică pentru

Susţinerea Primului Proiect de Cadastru din Moldova. Principalele

chestiuni discutate au ţinut de înregistrarea drepturilor de proprietate şi

- 53 -

crearea hărţilor, cadrului legal de administrare a terenurilor în Moldova,

asigurarea drepturilor asupra proprietăţii cetăţenilor, drepturile de prop-

rietate şi planificarea, importanţa informării cetăţenilor despre implemen-

tarea cadastrului, cadastrul şi securitatea drepturilor, implementarea teh-

nologiilor informaţionale, îmbunătăţirea accesului cetăţenilor la infor-

maţie şi servicii, GIS şi bazele de date spaţiale, instrumente de afaceri

pentru dezvoltarea administrării terenurilor etc. Altfel spus, după circa

10 ani de implementare a cadastrului în Moldova, s-a ajuns la o etapă

calitativ nouă a acestui important sector al economiei naţionale. În linii

mari, această etapă ar putea fi numită gestionarea proprietăţilor, perfec-

ţionarea şi, în primul rând, simplificarea modalităţilor de înregistrare,

evaluare şi înstrăinare a proprietăţilor. Şi, deoarece implementarea ca-

dastrului continuă, participanţii conferinţei, conştientizând necesitatea

dezvoltării lui, au discutat şi rolul organizaţiilor donatoare şi tipurile de

ajutoare pe care le pot acorda la implementarea cadastrului, precum şi

alte probleme de importanţă majoră. Acesta este un aspect foarte im-

portant pentru Republica Moldova, ajutorul fiind necesar, mai ales,

acum, în situaţia economică dificilă în care ne aflăm.

Problema valorificării bazei sociologiei juridice în dezvoltarea sis-

temului cadastral este una dintre cele mai complexe şi mai puţin stu-

diate aspecte în sistemul cunoştinţelor sociale. Rezolvarea se va face pe

calea integrării unor asemenea discipline ştiinţifice ca „Sociologia” şi

„Jurisprudenţa” şi constituirii unei noi ramuri a ştiinţei – „Sociologia

juridică”. Şi aceasta se face nu din capriciul unei anumite caste de sa-

vanţi, ci pentru că o cere insistent însăşi viaţa, care pe zi ce trece înre-

gistrează relaţii sociale complicate şi generează tot mai multe probleme

dificile, care necesită soluţionare rapidă. Acest aspect se reliefează clar

chiar şi în puţinele probleme analizate de noi mai sus, ce fac parte din

spaţiul enorm pe care îl cuprinde practica socială.

Sociologia juridică este o ştiinţă nouă, complexă în esenţa ei. În

formă integrată ea include în componenţa obiectului său două elemente

ale cunoaşterii ştiinţifice – social şi juridic – ce se află în interconexiune

- 54 -

şi îmbogăţire reciprocă permanentă. Cu alte cuvinte, acest factor merită

o atenţie deosebită, deoarece ştiinţa dată examinează sistemul juridic nu

ca pe un fenomen izolat, ci în unitate organică cu practica socială vie.

Nici una dintre ramurile actuale ale ştiinţei, aşa ca: teoria generală a

dreptului, filosofia dreptului şi altele, nu dispun de asemenea capacităţi

cum ar fi ale sociologiei juridice, deşi în alt context ale studiului social

au o importanţă incontestabilă.

Examinând acest obiect de studiu în contextul teoriei generale a

dreptului, trebuie să menţionăm că teoria generală a dreptului include în

structura sa aspectele filosofic, sociologic şi special-juridic cu privire la

drept. Însă în cazul dat noi ne limităm la examinarea problemelor cu

aspect exclusiv social. Studiul sociologic în cadrul dreptului se efectuea-

ză la intersecţia dintre sociologie şi drept, ceea ce permite efectuarea

unei cercetări ştiinţifice sistemice.

Teoria generală a dreptului şi sociologia juridică, ca direcţii ale ana-

lizei ştiinţifice, se află în interdependenţă şi interacţiune permanentă,

ceea ce, bineînţeles, nu înseamnă că fiecare dintre ele nu are particula-

rităţile sale specifice. Unul dintre scopurile cercetărilor juridice, inclu-

siv a teoriei generale a dreptului la etapa actuală, constă în valorificarea

aparatului categorial şi a metodelor ştiinţifice particulare ale sociologiei

juridice, care permite efectuarea investigaţiilor sociologice pe teren şi

aplicarea rezultatelor în dezvoltarea şi concretizarea aparatului catego-

rial al teoriei generale a dreptului, ceea ce nu doar îmbogăţeşte catego-

riile cu conţinut şi permite să atingem nivelul abstract filosofic, dar şi să

concretizeze specificul categoriilor juridice.

Categoriile sociologiei juridice au efecte sporite în domeniile de

cercetare ale fenomenelor sociojuridice care vizează procesele reale. Cu

regret, până în prezent interacţiunea dintre teoria generală a dreptului şi

sociologie în studierea realităţii de drept nu este fructificată, iar investi-

gaţiile sociologice sunt încă în stare embrionară. După cum afirmă

Copnin P., rezultatele căpătate nu au influenţat esenţial generalizările

teoretice, nu au sporit calitatea producţiei ştiinţifice şi nu s-au înaintat

recomandări practice, care ne-ar ajuta la avansarea în direcţia dată [121].

- 55 -

În teoria generală a dreptului, încă la sfârşitul secolului XIX s-a pus

problema cercetării sociologice. Aceste probleme sunt abordate în luc-

rările cercetătorilor contemporani, cum ar fi: Şerşenevici I., Chisteacowki B.,

Alexeev S., Kerimov D., Kozlov V., Suslov Iu., Lapaeva V., Şereghi F.

Aceste probleme sunt caracterizate ca metode de cercetare a teoriei

generale a dreptului şi la autori din România, cum ar fi Craiovan L.,

Popa N. şi alţii. În Republica Moldova autorii manualelor de teorie ge-

nerală a dreptului ca Avornic G., Aramă E., Negru B., Negru A. şi alţii

au abordat problemele metodelor teoriei generale a dreptului, însă nu sunt

atinse problemele utilizării, valorificării sociologiei juridice în domeniul

teoriei generale a dreptului, cu excepţia lui Baltag D. [4].

Aşadar, considerăm importantă elaborarea principiilor metodolo-

gice de cercetare a fenomenelor sociojuridice, care cuprind stabilirea

scopului şi sarcinilor cercetărilor, formularea ipotezei cercetării, inter-

pretarea şi operaţionalizarea noţiunilor fundamentale, determinarea

universului de cercetare, identificarea metodelor şi tehnicilor de colec-

tare a informaţiei sociojuridice, structura planului de cercetare sociolo-

gică, elaborarea indicatorilor empirici care permit studierea problemei,

prelucrarea şi analiza informaţiei primare.

Autorul lucrării a întreprins un şir de studii care contribuie substan-

ţial la dezvoltarea bazei sociologiei juridice în contextul teoriei generale

a dreptului [52].

Cercetările sociojuridice în acest plan sunt de efect, desconsiderând

stereotipurile de gândire pozitivistă juridică. Problemele menţionate vor

fi reflectate în capitolele următoare.

Aspectul sociologic în teoria generală a dreptului îşi găseşte reflec-

tarea specifică în sociologia juridică.

În aceasta şi constă unul dintre principalele merite ale sociologiei

juridice. Şi, într-adevăr, fără o analiză profundă a sferei sociale în strânsă

unitate cu sistemul juridic actual efectuarea cercetărilor în domeniul

juridic, din punctul de vedere al problemelor cu care se confruntă şi al

tendinţelor ce îi sunt caracteristice, pare a fi imposibilă. Mai mult ca

- 56 -

atât, dat fiind faptul că pe această cale elaborarea cadrului ştiinţific

necesar, în principiu, se exclude, reforma juridică, renovarea legislaţiei

în spiritul standardelor europene devine un vis neîntemeiat. Numai

având suportul solid al sociologiei juridice, sistemul dreptului poate ieşi

din impasul în care lent, dar temeinic, alunecă. Principiile metodologice

ale sociologiei juridice, dimpotrivă, sunt eficiente şi corespund obiecti-

velor şi sarcinilor ce stau în faţa societăţii contemporane. Aplicarea lor

cu pricepere, fără îndoială, va contribui la construcţia statului de drept

şi accelerarea proceselor de democratizare în toate sferele vieţii sociale.

Accentuăm şi un alt aspect, de asemenea, foarte important al socio-

logiei juridice în contextul ideilor pe care le examinăm. Perfecţionarea

sistemului juridic nu poate decurge numai în baza resurselor interne

proprii. Aceasta presupune studiul sociologic preventiv multilateral al

relaţiilor sociale reale, care ulterior, constituindu-se în cadrul legislativ,

devin reglementate de către drept. Pe scurt, acest proces se dezvoltă în

formă dublă. Pe de o parte, materialele ştiinţifice acumulate pe această

cale se transpun de către legislatori în limba normelor juridice, adică în

procesul de creare a dreptului se ia în consideraţie condiţionarea socială

a dreptului. Anume aceasta e, adăugăm noi, adevărata tehnologie a

legislaţiei, care adesea este neglijată, ceea ce conduce la rezultate triste:

legile sunt rupte de viaţă, iar viaţa – de legi. Pe de altă parte, sunt su-

puse analizei sociologice /în sensul larg al cuvântului şi nu numai pe

baza datelor cercetărilor sociologice/ deja impactul invers al dispoziţii-

lor fixate în legi, pentru a determina gradul lor de eficacitate în com-

portamentul personalităţii şi al grupurilor sociale la macro- şi micronivel,

precum şi eficienţa acţiunii lor asupra relaţiilor sociale în ansamblu. Cu

alte cuvinte, sociologia juridică, prin intermediul metodologiei ei ana-

litice, îi oferă cercetătorului posibilitatea de a stabili în ce măsură sunt

coordonate relaţiile sociale reale cu o lege sau alta ori dacă această coor-

donare există în genere. În caz dacă se observă anumite incoerenţe sau

divergenţe, de amploare mai mică sau mai mare, trebuie să ne aşteptăm

la faptul că în practica de aplicare a dreptului pot apărea diverse proble-

- 57 -

me ce necesită adoptarea urgentă a unor măsuri de soluţionare. Fără

îndoială, studierea actelor normative în totalitate, referitoare la cadas-

trul bunurilor imobile, va permite depistarea mai multor probleme,

bunăoară, în schema „actul normativ – comportamentul participantului

la piaţa imobiliară (relaţiile patrimoniale)”. Descoperirea la timp şi co-

rectarea neajunsurilor constituie chezăşia optimizării raporturilor de

drept şi formarea premiselor pentru o activitate prodigioasă.

Un alt avantaj incontestabil al sociologiei juridice îl constituie cer-

cetările efectuate sistematic în cadrul acestei discipline a cercetărilor

ştiinţifice concrete. Valoarea lor constă în faptul că ele creează baza

empirică pentru componenta juridică a ştiinţei date, consolidează legă-

tura ei cu practica socială reală. Spre regret, metodologia sociologiei

deocamdată e cunoscută insuficient de către savanţii ce se ocupă de juris-

prudenţă, ceea ce, desigur, influenţează rezultatele şi calitatea muncii

lor. Dat fiind faptul că, aplicarea rezultatelor concrete ale cercetărilor

sociologice devine la momentul actual o stringentă necesitate atât pentru

jurisprudenţă în ansamblu, cât şi pentru sociologia juridică, în cunoaş-

terea socială neapărat vor fi schimbări spre bine. Sociologizarea juris-

prudenţei constituie una dintre cele mai importante direcţii în dezvol-

tarea ştiinţelor juridice în viitor.

Din cele relatate mai sus se înţelege că puţinele probleme, pe care

le-am abordat, sunt destul de ample şi complexe. Dar în sociologia juri-

dică există un şir de asemenea probleme şi toate trebuie analizate pro-

fund teoretic.

În acest context, abordând problema valorificării bazei sociologiei

juridice în dezvoltarea sistemului cadastral în Republica Moldova, con-

statăm că, în legătură cu deschiderea societăţii spre democraţie, în ulti-

mele decenii s-au înviorat cercetările în domeniul sociologiei şi au apă-

rut lucrări ştiinţifice şi didactice atât în Occident, cât şi în ţările postso-

vietice, în cele est-europene, inclusiv Republica Moldova şi România.

Trebuie de menţionat că în ţările noastre ponderea lucrărilor cu direcţie

didactică este destul de mare faţă de investigaţiile ştiinţifice sau faţă de

- 58 -

cele aplicative, cu caracter de cercetări practice pe teren. Această neco-

respundere nu este în favoarea lucrărilor didactice, care, în cea mai mare

parte, sunt bazate pe literatura din prima jumătate a secolului trecut.

Asupra problemei apariţiei şi constituirii sociologiei juridice există

păreri diferite, însă prea puţin fondate ştiinţific. Unii autori (Luminosu D.,

Popa V. ş.a.) consideră că sociologia ca teorie a societăţii s-a dezvoltat

cu destul de puţin timp în urmă, deşi preocupări sociologice putem

constata încă la Aristotel, Platon, Ciceron, Montesquieu ş.a. [77, p.7].

Aici nu găsim vreo fondare argumentată a deosebirii dintre aceste etape

ale constituirii sociologiei, în general, şi a celei juridice, în special.

Savantul Comte A. situa sociologia în clasificarea ştiinţelor la sfâr-

şit, considerând-o cea mai complicată, ca „ştiinţă a ştiinţelor”. O jumă-

tate de secol în urmă, Coplow Th. afirma că cea dintâi preocupare a so-

ciologiei a fost studiul evoluţiei sociale, însă pentru ca să devină subiect

de cercetare academică, ea a pus în evidenţă studiul problemelor sociale –

viciul, crima şi mizeria [140, p. 31]. Nu putem fi de acord cu presupu-

nerea dată, precum că aceste realităţi au atras atenţia cercetătorilor atât

de târziu. Problemele viciilor, criminalităţii şi mizeriei au fost în atenţia

filosofiei sociale de la apariţia ei, din antichitate, când ele se reflectau

prin prisma nedreptăţii sociale. Deci, putem vorbi despre problemele

sociologiei juridice odată cu apariţia filosofiei. Însă pe parcursul dez-

voltării cunoştinţelor despre societate s-au produs schimbări, salturi,

îmbogăţiri calitative, care şi-au adus aportul la înţelegerea specificului

sociologiei ca ştiinţă şi a ramurii ei – sociologiei juridice.

În ultimele decenii, în Federaţia Rusă au apărut lucrări didactice de

anvergură sub semnătura autorului Kulcear K. [123]. Cercetări ştiinţi-

fice în acest domeniu au întreprins şi Suslov I., Lapaeva V., Kerimov D.

[130, 125, 116].

În România prevalează manuale didactice care tratează temele despre

obiectul sociologiei juridice şi constituirea acestuia în istoria sociologiei,

precum şi tema contribuţiei cercetărilor sociojuridice româneşti [1].

Unele lucrări sunt dedicate problemelor sociologice mai specifice, ca

- 59 -

devianţa şi delincvenţa, precum şi problemelor sociologice a diferitor

ramuri de drept [90].

Observăm că printre aceste publicaţii încă nu au fost efectuate cer-

cetări ale procesului de implementare a cadastrului bunurilor imobile şi

a aspectelor sociologico-juridice respective. Deci, lucrarea de faţă câş-

tigă prin prioritate în importanţa ei practico-ştiinţifică.

1.4. Aspecte sociojuridice în dezvoltarea

sistemului cadastral al Republicii Moldova

În noile condiţii social-economice şi politice, formate după 1990,

pentru prima dată noţiunea de cadastru a fost formulată în art.66, alin.(1)

din Codul funciar (aprobat prin Legea nr.828-XII din 25 decembrie

1991), fiind definită ca „un sistem de informaţii şi documente despre

regimul juridic al terenurilor, despre atribuirea lor deţinătorilor de tere-

nuri, despre parametrii cantitativi şi calitativi şi valoarea economică a

terenurilor”. Cu alte cuvinte, la acea etapă cadastrul avea un conţinut

pronunţat funciar. Anume din aceste considerente cadastrul a fost numit

„cadastru funciar”. Pentru a accentua aspectul public al cadastrului fun-

ciar, acesta se mai numea şi „de stat”. Sub această formulă (noţiune) au

fost efectuate lucrările cadastrale care au servit drept bază la realizarea

reformei funciare în Republica Moldova. Legiuitorul a dezvoltat această

noţiune, sesizând necesitatea creării unui asemenea sistem şi pentru alte

bunuri. Astfel, în art.8 alin.(1) din Legea privind reglementarea de stat a

regimului proprietăţii funciare, cadastrului funciar de stat şi monitorin-

gului funciar, nr.1247-XII din 22.12.92, cadastrul funciar este recunos-

cut ca parte componentă a cadastrului general al naturii. Ulterior, până

în anul 1998, în legislaţia Republicii Moldova au fost definite şi alte

cadastre specializate (precum cadastrul de stat al apelor), însă o impor-

tanţă deosebită în dezvoltarea cadastrului a cunoscut cadastrul funciar

care este ţinut până în prezent la nivelul unităţii administrativ-teritoriale,

fiind adoptate un şir de acte normative ce reglementează modul de evi-

- 60 -

denţă şi conţinutul documentaţiei cadastrului funciar. Unul dintre actele

normative este Regulamentul cu privire la conţinutul documentaţiei ca-

dastrului funciar, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.24 din 11.01.95,

care prevede că informaţia juridică şi tehnică economică a cadastrului

funciar se sistematizează în Registrul cadastral al deţinătorilor de tere-

nuri şi Registrul cadastral al terenurilor, la care se alătură planurile ca-

dastrale, fiecare dintre ele conţinând un anumit fel de informaţii. Astfel,

Registrul cadastral al terenurilor cuprinde informaţia despre suprafaţa,

categoria pământurilor, despre indicatorii calitativi şi cantitativi ai tere-

nurilor, iar Registrul cadastral al deţinătorilor de terenuri cuprinde infor-

maţia despre toţi deţinătorii de terenuri, înscrişi în ordinea înregistrării

lor, iar planul conţine reprezentarea grafică a informaţiei privind aşe-

zarea terenurilor incluse în Registrul cadastral al unităţii administrativ-

teritoriale respective. Formele acestor registre sunt unice pentru toate

unităţile administrativ-teritoriale şi sunt ţinute de organele executive ale

acestora.

Totodată, în această perioadă, pe parcursul dezvoltării relaţiilor eco-

nomice de piaţă, în special, piaţa bunurilor imobile, precum şi reieşind

din necesitatea perfecţionării sistemului fiscal, a apărut necesitatea con-

stituirii unei baze de informaţii care să conţină, pe lângă informaţiile

despre terenuri, informaţii despre construcţiile care sunt amplasate pe

terenuri şi sunt strâns legate de acestea, drepturile asupra acestora, pre-

cum şi sarcinile care le grevează. Acest sistem informaţional, care cup-

rinde informaţia despre terenuri şi construcţiile amplasate pe ele, precum

şi drepturile asupra lor, a fost reglementat sub denumirea de „cadastru

al bunurilor imobile”.

Însăşi noţiunea de „cadastru”, reieşind din noile condiţii, a fost de-

finită cu un alt înţeles în Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII

din 25 februarie 1998 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova din 21

mai, 1998), conform noţiunilor reglementate în articolul 2, poziţia întâia

din această lege, noţiunea de cadastru, este definită ca „sistem informa-

ţional de stat ce conţine înscrisuri despre terenuri, despre obiectele afe-

- 61 -

rente lor şi despre drepturile asupra lor, constituit în cadastrul bunurilor

imobile şi cadastre specializate”.

Aşadar, cadastrul este compus din cadastrul bunurilor imobile, care

este definit drept „cadastru general, care reprezintă un sistem unic mul-

tifuncţional de înregistrare de stat a bunurilor imobile şi a drepturilor

asupra lor, de estimare a valorii acestora” (noţiune cuprinsă în art.2, po-

ziţia a doua din Legea cadastrului bunurilor imobile) şi cadastrele spe-

cializate, care sunt definite drept „cadastru care include date sistemati-

zate despre bunurile imobile în funcţie de particularităţile lor naturale şi

de alte caracteristici stabilite de legislaţie”.

Astfel, într-o perioadă relativ scurtă (1992-1998), noţiunea de ca-

dastru a evoluat, lărgindu-şi spectrul de informaţii cuprinse şi, cores-

punzător, importanţa. Adică, de la un sistem informaţional preponde-

rent al fondului funciar el s-a transformat într-un sistem informaţional

complex care cuprinde atât informaţia despre terenuri, construcţiile

amplasate pe acesta, precum şi alte imobile care sunt incluse, în funcţie

de particularităţile lor naturale sau alte caracteristici stabilite de legisla-

ţie, în cadastre specializate (cadastrul apelor, cadastrul silvic, cadastrul

urbanistic etc.).

După o examinare a evoluţiei noţiunii de „cadastru”, ne vom opri

puţin asupra scopului şi structurii cadastrului bunurilor imobile în con-

diţiile actuale.

Reieşind din oportunitatea de a asigura o gestionare mai eficientă a

imobilelor, proprietate publică, cât şi din necesitatea asigurării dezvol-

tării pieţei imobiliare (inclusiv funciare), cadastrul bunurilor imobile a

fost constituit ca un instrument în exercitarea împuternicirilor statului

privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice

şi private în raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile; un sistem de

ocrotire a proprietăţii titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunu-

rilor imobile; un sistem deschis de informare a participanţilor la piaţa

bunurilor imobile şi a autorităţilor publice, inclusiv a organelor fiscale.

- 62 -

Conform art.3 din Legea cadastrului bunurilor imobile, actualmente,

cadastrul bunurilor imobile este cadastrul general al ţării, în care se

identifică, se descriu, se estimează şi se reprezintă pe planuri cadastrale

toate bunurile din ţară şi se înregistrează drepturile titularilor asupra lor,

fiind un instrument în exercitarea atribuţiilor statului privind adminis-

trarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi private în ra-

porturile juridice ce ţin de bunurile imobile. Acest sistem este unul de

ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile,

fiind deschis pentru informarea participanţilor la piaţa bunurilor imo-

bile şi a autorităţilor publice (în special a organelor fiscale). Instituţiile

de administrare a cadastrului bunurilor imobile, la fel, au evoluat în

timp, astfel, iniţial oficiile cadastrale teritoriale administrau cadastrul ca

întreprinderi de stat aparte, iar acum administrarea cadastrului se înfăp-

tuieşte de Întreprinderea Specializată în cadastru prin intermediul filia-

lelor sale – OCT, raza de activitate a cărora este stabilită de către ARFC.

Cadastrul se constituie din planurile cadastrale, registrele bunurilor imo-

bile, registrele de estimare a valorii bunurilor imobile şi din dosarele

cadastrale. Astfel, sarcina creării sistemului cadastral în Republica Mol-

dova a fost pusă în faţa Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, reprezen-

tând organul administraţiei publice centrale care promovează politica

statului în domeniul relaţiilor funciare şi cadastrului.

Subiecţii înregistrării în cadastrul bunurilor imobile, conform art.4

din Legea cadastrului bunurilor imobile, sunt proprietarii bunurilor imo-

bile şi alţi titulari de drepturi patrimoniale. Aceştia pot fi atât Republica

Moldova şi unităţile ei administrativ-teritoriale (ca subiect de drept civil),

cât şi cetăţenii Republicii Moldova, cetăţenii străini, apatrizii, persoa-

nele juridice din ţară şi din străinătate, organizaţiile internaţionale sau

chiar statele străine.

În ceea ce priveşte obiectul înregistrării, în perioada 1998-2006

acesta poate fi expus în două etape: prima etapă este perioada de la mo-

mentul înfiinţării (1998) până la intrarea în vigoare a Codului civil

(2003) şi a doua etapă – perioada după adoptarea Codului civil. Astfel,

- 63 -

potrivit art.4 din Legea cadastrului bunurilor imobile în redacţia iniţială,

ca obiect al înregistrării sunt atât bunurile imobile, dreptul de

proprietate asupra lor, cât şi alte drepturi patrimoniale. Dat fiind faptul

că la momentul adoptării acestei legi în Republica Moldova nu existau

definiţii satisfăcătoare ale noţiunii de bun imobil şi drepturi patrimoniale,

în art.4 alin.(3) din Legea cadastrului bunurilor imobile au fost rapor-

tate la bunurile imobile terenurile, construcţiile capitale, apartamentele

şi alte încăperi izolate. Tot obiect al înregistrării iniţial erau prevăzute

drepturile patrimoniale asupra acestor bunuri. În art.4 din Legea cadas-

trului bunurilor imobile, până la modificările efectuate prin Legea

nr.52-XVI din 09.03.2006, la drepturi patrimoniale fiind raportate drep-

tul de gestiune economică, dreptul de administrare economică, dreptul

de folosinţă (unde au fost incluse dreptul de folosinţă pe termen nelimi-

tat, dreptul de arendă pe un termen mai mare de 3 ani, dreptul viager de

posesiune dobândit prin moştenire, dreptul viager de folosinţă asupra

unei case (încăperi), dreptul de folosinţă cu titlul gratuit asupra unei

încăperi locuibile sau nelocuibile), ipoteca, servituţiile, dreptul de admi-

nistrare fiduciară (inclusiv în cazul tutelei şi curatelei), aceste date fiind

incluse în registrul bunurilor imobile care este documentul de bază al

cadastrului.

În baza acestor prevederi legale a fost creat sistemul de activitate a

cadastrului bunurilor imobile în perioada mai 1998-iunie 2003.

Însă, odată cu adoptarea noului Cod civil aprobat la 6 iunie 2002 prin

Legea nr. 1107-XV, intrat în vigoare la 12 iunie 2003, au apărut unele

dificultăţi. Astfel, în art.288 la categoria de bunuri imobile au fost ra-

portate terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate,

plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări

legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artifi-

cial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare

nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor,

precum şi cele raportate la categoria de bunuri imobile prin lege. Aşadar,

categoria bunurilor imobile s-a lărgit. Totodată, reieşind din prevederile

- 64 -

art.290 din Codul civil, dreptul de proprietate şi alte drepturi reale asupra

bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariţia, modificarea şi

încetarea lor sunt supuse înregistrării de stat. Mai mult ca atât, conform

art.321 alin.(2) al Codului civil, dreptul de proprietate asupra imobilelor

apare din momentul înscrierii în Registrul bunurilor imobile, cu ex-

cepţiile prevăzute de lege. Reieşind din această normă, parcă s-ar impu-

ne înregistrarea de stat a imobilelor care în mod normal nu ar fi necesar

să fie înregistrate. De exemplu, plantaţiile de plante anuale sau bianuale.

Aceste plantaţii, conform prevederilor art.288 din Codul civil, sunt

raportate la bunurile imobile, însă reieşind din faptul că aceste imobile

sunt de scurtă durată a apărut întrebarea cât de logică este înregistrarea

acestora, totodată, împovărarea Registrului bunurilor imobile cu înre-

gistrări inutile. Concomitent, în Legea cadastrului bunurilor imobile se

menţinea norma care enumera explicit bunurile ce fac obiectul înregis-

trării în Registrul bunurilor imobile, creându-se astfel o neconcordanţă

între actele legislative şi o confuzie a deţinătorilor de drepturi asupra

imobilelor.

De asemenea, conform art.498 din Codul civil, în Registrul bunu-

rilor imobile sunt trei feluri de înscrieri: întabularea, înscrierea provizo-

rie şi notarea, unde întabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drep-

turile tabulare (drepturile reale), iar notarea se referă la înscrierea drep-

turilor de creanţă, a faptelor sau raporturilor juridice aferente imobilului

consemnat în registru.

Pentru elucidarea acestei situaţii, precum şi aducerea în concor-

danţă a Legii cadastrului bunurilor imobile, prin Legea nr.52-XVI din

09.03.2006 au fost efectuate modificări la Legea cadastrului bunurilor

imobile, modificări care au limpezit situaţia dată.

Astfel, reieşind din modificările adoptate la art.4 din Legea cadas-

trului bunurilor imobile, care a adus în concordanţă prevederile Legii

cadastrului bunurilor imobile cele ale Codului civil, obiect al înregis-

trării în Registrul bunurilor imobile sunt bunurile imobile, dreptul de

proprietate şi drepturile reale asupra acestora, precum şi în cazurile

- 65 -

prevăzute de lege drepturile de creanţă, faptele şi raporturile juridice

aferente acestor bunuri.

Potrivit acestor modificări, la art.4 din Legea cadastrului bunurilor

imobile, la bunurile imobile, în condiţiile acestei legi, se raportă tere-

nurile, clădirile şi construcţiile legate solid de pământ, de asemenea, pot

fi raportate la bunuri imobile şi porţiuni de subsol, obiective acvatice

separate, precum şi plantaţiile prinse de rădăcini (plantaţii perene) în-

fiinţate în conformitate cu normele stabilite de legislaţie. Aşadar, a fost

enunţată categoria de imobile ce necesită a fi înregistrate în Registrul

bunurilor imobile. Deci, nu urmează a fi înregistrate toate bunurile care

conform definiţiei prevăzute de Codul civil fac parte din bunurile imobile.

Drepturile reale asupra bunurilor imobile sunt expres reglementate

în Codul civil, unde la drepturile reale sunt atribuite: dreptul de proprie-

tate; uzufructul; dreptul de uz; dreptul de abitaţie; superficia; servitutea;

ipoteca.

De asemenea, reieşind din prevederile Codului funciar şi legislaţia

ce reglementează activitatea întreprinderii de stat, la drepturi reale mai

pot fi atribuite şi drepturile de folosinţă şi gestiune economică.

Aceste drepturi se întabelează în Registrul bunurilor imobile, ori,

în cazul când existenţa lor este condiţionată de careva condiţii suspen-

sive sau rezolutorii, aceste drepturi se înscriu provizoriu în Registrul

bunurilor imobile. Drepturile de creanţă sunt celelalte drepturi ce apar

în baza raporturilor obligaţionale izvorâte din actele juridice. Ele se

notează în Registrul bunurilor imobile ca şi faptele şi alte raporturi

juridice aferente imobilelor (sechestrul, acţiunea în judecată ce are ca

obiect imobilul etc.).

Actualmente, sistemul de înregistrare este constituit astfel, încât se

bazează pe înregistrarea iniţială a sectorului de teren, ca bun imobil

aparte, acordându-i-se un număr cadastral ce îl diferenţiază de alte tere-

nuri. Celelalte construcţii care sunt amplasate pe acest teren sunt înre-

gistrate ca imobile aparte, însă numărul cadastral este strâns legat de

numărul cadastral al terenului.

- 66 -

Reieşind din faptul că înregistrarea bunurilor imobile se bazează pe

sectoarele de teren, apare întrebarea unei dublări a informaţiilor, dat fiind

faptul că în unităţile administrativ-teritoriale se ţine cadastrul funciar,

care conţine şi unele informaţii cuprinse în Registrul bunurilor imobile.

În acest caz, legiuitorul a prevăzut în art.22 din Legea cadastrului

bunurilor imobile că datele incluse în Registrul bunurilor imobile au

prioritate în cazul neconcordanţei cu alte documente cadastrale (cu excep-

ţia cazurilor de eroare tehnică evidentă).

Una dintre cele mai importante probleme ale cadastrului actual este

următoarea: este necesar sistemul informaţional al cadastrului de azi şi

în ce măsură răspunde necesităţilor.

În linii generale, sistemul informaţional al cadastrului este benefic

atât statului, ca subiect de drept civil, organelor fiscale şi sistemului ju-

diciar, participanţilor la piaţa bunurilor imobile, instituţiilor financiare,

cât şi proprietarilor de bunuri imobile, în vederea protejării dreptului lor

asupra imobilului.

Piaţa imobiliară cere de la sistemul informaţional un minim de in-

formaţie pentru a fi protejate drepturile participanţilor la tranzacţiile

imobiliare. Aici, un interes deosebit îl au structurile financiare, deoa-

rece sunt interesate ca la acordarea împrumuturilor să aibă o informaţie

cât mai veridică despre imobilul ce urmează a fi ipotecat. Sistemul judi-

ciar cere informaţii corecte şi actuale despre bunul imobil şi dreptul

asupra bunului imobil în cadrul examinării litigiilor asupra imobilelor

în vederea stabilirii situaţiei cât mai reale de jure şi de facto a bunului

imobil şi a drepturilor ce fac obiectul litigiului.

La momentul actual, o problemă acută este deservirea sistemului

fiscal, care constituie una din priorităţi şi reprezintă un interes deosebit

al statului de a ţine cadastrul bunurilor imobile. Problema se complică

prin faptul că, în prezent, sistemul informaţional al cadastrului „nu acu-

mulează” informaţia necesară pentru soluţionarea problemelor fiscale.

Când vorbim despre problemele fiscale, avem în vedere problemele ce

ţin de colectarea impozitului pe bunurile imobile, calculat în dependenţă

- 67 -

de valoarea lor de piaţă, astfel fiind necesară şi efectuarea unei evaluări

a bunurilor imobile. Aşadar, privit sub acest aspect, plenitudinea şi co-

rectitudinea informaţiei din cadastrul bunurilor imobile este o prioritate

a statului, din care considerent gestionarea cadastrului bunurilor imobile

a fost încredinţată unor structuri statale, şi anume ARFC şi Întreprinderii

specializate în cadastru, care este o întreprindere de stat şi gestionează

cadastrul bunurilor imobile, inclusiv prin filialele sale – oficiile cadastrale

teritoriale.

Dat fiind faptul că constituirea cadastrului (care este un sistem in-

formaţional vast, cuprinzând tot teritoriul ţării şi care necesită un volum

enorm de lucru, procurarea utilajelor performante de ţinere a evidenţei)

necesită cheltuieli foarte mari pe care bugetul de stat nu le-ar suporta,

legiuitorul, la momentul adoptării Legii cadastrului bunurilor imobile, a

decis acordarea pentru instituţiile ce administrează direct cadastrul bu-

nurilor imobile autonomie financiară, respectiv, eliberarea informaţiei

din Registrul bunurilor imobile contra plată. Bineînţeles, pentru a nu fi

afectată activitatea unor instituţii publice, legiuitorul a prevăzut în art.8

din Legea cadastrului bunurilor imobile acordarea informaţiei gratuită,

ce nu necesită sistematizarea, autorităţilor administraţiei publice locale,

instanţelor judecătoreşti, organelor afacerilor interne, organelor fiscale

şi celor ce ţin cadastre specializate.

Totodată, în acest caz ar putea exista pericolul asupra unuia din sco-

purile cadastrului, şi anume, protejarea proprietăţii, prin transformarea

informaţiei cadastrale dintr-un sistem de protecţie în unul de reprimare,

deoarece legiuitorul nu a stabilit care este minimul de informaţie ce

urmează a fi acordat organelor numite. Or, reieşind din specificul acti-

vităţii acestor organe, ele vor fi cointeresate în exploatarea cât mai in-

tensă a informaţiei din cadastrul bunurilor imobile, ceea ce nu întotdea-

una ar fi în interesul deţinătorului de drepturi, iar în atare caz, acesta nu

va fi interesat în înregistrarea drepturilor în cadastru. În aceste situaţii,

informaţia deţinută în cadastru nu va fi corectă, ceea ce ar pune în pericol

sistemul, din care cauză legiuitorul ar trebui să rezolve aceste chestiuni.

- 68 -

Nu încape nici o îndoială că ceea ce s-a făcut până acum pentru

crearea, implementarea şi dezvoltarea cadastrului se datorează, în

primul rând, Primului Proiect de Cadastru (PPC), care a fost posibilă

graţie suportului acordat de Asociaţia Internaţională pentru Dezvoltare

(AID). Astfel, la 8 iunie 1998, Republica Moldova şi AID au încheiat

Acordul de credit în sumă de 15,9 milioane dolari SUA în baza căruia a

început implementarea PPC. Către finele anului 2005 banii alocaţi de

Asociaţie, cei din contribuţia Guvernului Republicii Moldova (circa 4

milioane de dolari SUA), precum şi numeroasele granturi obţinute de la

guvernele Suediei, Elveţiei, Franţei, Norvegiei (circa 6,6 milioane dolari

SUA) au fost valorificaţi integral, în cadastru fiind înregistrate circa trei

pătrimi din numărul total al proprietăţilor imobiliare estimate. Pentru a

se asigura o continuitate a implementării cadastrului, la 7 iulie 2005,

între Republica Moldova şi AID a fost încheiat Acordul de modificare a

Acordului privind Creditul pentru Dezvoltare (3061-1-MD) în sumă de

2,9 milioane dolari SUA pentru PPC, care au fost valorificaţi până la 30

iunie 2007. În total, către mijlocul anului 2007 pentru implementarea

cadastrului au fost valorificate aproape 30 milioane de dolari SUA.

Implementarea cadastrului bunurilor imobile este un proces complex

şi are menirea să asigure recunoaşterea publică a drepturilor patrimo-

niale asupra proprietăţilor respective, ocrotirea de către stat a acestor

drepturi, susţinerea sistemului de impozitare şi a pieţei imobiliare. Rea-

lizarea cadastrului are loc prin înregistrarea primară masivă a proprie-

tăţilor din contul bugetului de stat, care se face în baza Programului de

stat de creare a cadastrului bunurilor imobile şi Regulamentului cu pri-

vire la efectuarea înregistrării primare masive, aprobat prin Hotărârea

Guvernului Republicii Moldova nr.1030 din 1998. Programul de stat de

creare a cadastrului bunurilor imobile prevede crearea cadrului legis-

lativ, accelerarea procesului de împroprietărire, asigurarea informaţio-

nală a populaţiei, instruirea cadrelor, crearea sistemului organelor ca-

dastrale, înregistrarea primară masivă a proprietăţilor, elaborarea meca-

nismului de estimare a bunurilor imobile, crearea sistemului informa-

- 69 -

ţional al cadastrului etc. Drept urmare a executării unui complex de

lucrări cadastrale, toate bunurile imobile amplasate în limitele unităţii

administrativ-teritoriale vor fi identificate, descrise şi înregistrate în

cadastru (vezi Anexa 1).

Cadastrul naţional se implementează şi prin înregistrarea selectivă

(sporadică) a proprietăţilor imobiliare, care se face la iniţiativa titulari-

lor de drept, din contul acestora. Această modalitate de înregistrare se

face, de obicei, când apare necesitatea tranzacţionării bunului imobil.

Înregistrarea selectivă este o condiţie obligatorie la efectuarea tranzac-

ţiilor imobiliare.

PPC a constat din următoarele cinci componente: (a) Programul de

elaborare a hărţilor; (b) Programul de Servicii Cadastrale Urbane; (c) Prog-

ramul de Servicii Cadastrale Rurale; (d) Programul de creare a institu-

ţiilor şi angajare a personalului, care include şi Oficiul de Implementare

a Proiectului; (e) Programul de servicii informaţionale. Componenta (c)

va susţine persoanele de decizie în implementarea proiectului, inclusiv

personalul pentru înregistrare şi administrare a informaţiei, geodezii pri-

vaţi, notari şi servicii de evaluare; Implementarea Proiectului a contribuit

la următoarele:

a) asigurarea garanţiei securităţii dreptului de proprietate pentru ti-

tularii de drepturi;

b) asigurarea băncilor comerciale cu încrederea deplină pentru acor-

darea creditelor asigurate prin gajarea bunurilor imobile;

c) asigurarea pieţei imobiliare cu informaţii despre proprietăţile

imobiliare şi drepturile asupra acestora, necesară pentru funcţionarea

eficientă a pieţei;

d) asigurarea autorităţilor publice cu informaţia de bază pentru pla-

nificarea urbană şi administrarea pământului;

e) asigurarea guvernului cu o bază pentru viitoarele mecanisme de

generare a veniturilor prin intermediul impozitării proprietăţilor imobiliare;

f) asigurarea sectorului privat cu posibilitatea de a se dezvolta în

domeniile legate de înregistrarea bunurilor imobile (specialişti în exe-

- 70 -

cutarea lucrărilor de măsurare a terenurilor, notari, evaluatori etc.).

Aceste componente şi obiective sunt stipulate în Acordul cu privire la

creditul pentru dezvoltare (PPC) între Republica Moldova şi AID din

8 iunie 1998, precum şi în alte documente.

Dreptul de proprietate: un element important al implementării

cadastrului bunurilor imobile

În perioada anilor 1999-2007 au fost întreprinse un şir de activităţi

în vederea realizării măsurilor prevăzute de Programul de stat de creare

a cadastrului bunurilor imobile, inclusiv crearea cadrului legislativ pentru

implementarea cadastrului bunurilor imobile.

Sistemul de înregistrare este asigurat cu cadrul normativ adecvat

(Codul civil din 2002, Legea cadastrului bunurilor imobile din 1998,

Legea cu privire la gaj din 2001, Legea privind preţul normativ şi mo-

dul de vânzare-cumpărare a pământului din 1997, Legea privind forma-

rea bunurilor imobile din 2004 etc.) şi acordă proprietarilor de bunuri

imobile siguranţa protejării drepturilor înregistrate. Potrivit legislaţiei

Republicii Moldova, prin crearea sistemului de cadastru: dreptul apare

din momentul înregistrării şi se pierde doar odată cu radierea lui din

Registrul bunurilor imobile; odată înregistrat în Registrul bunurilor

imobile, dreptul poate fi radiat doar cu acordul titularului sau în temeiul

unei hotărâri judecătoreşti irevocabile; drepturile devin opozabile faţă

de terţi din momentul înregistrării lor în Registrul bunurilor imobile;

înscrisurile în Registrul bunurilor imobile se prezumă a fi autentice şi

complete până la proba contrară (proba contrară – confirmată printr-o

hotărâre judecătorească); decide înregistrarea doar registratorul care

este independent şi se supune numai legii etc.

Politica statului în domeniul administrării resurselor funciare, creării

cadastrului bunurilor imobile este realizată de ARFC. În acest scop a

fost creată baza legislativă care a permis realizarea reformei funciare,

asigurarea populaţiei cu sectoare de pământ şi eliberarea de acte cores-

punzătoare ce confirmă drepturile asupra lor. Întru asigurarea executării

Legii cadastrului bunurilor imobile, prin ordinul Agenţiei Naţionale de

- 71 -

Cartografie, Relaţii Funciare şi Cadastru nr. 05 din 13 ianuarie 1999, a fost

stabilită data introducerii Registrului bunurilor imobile – 25 ianuarie 1999.

Actualmente, legislaţia naţională nu prevede nici o restricţie privind

efectuarea tranzacţiilor cu bunurile imobile, cu excepţia interdicţiei pentru

persoanele fizice şi juridice străine de a cumpăra terenuri cu destinaţie

agricolă.

Întru asigurarea executării prevederilor SCERS, aprobată prin Legea

nr.398–XV din 2 decembrie 2004, şi în scopul ajustării Programului de

Stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, la obiectivele, priorităţile

şi politicile expuse în documentul menţionat, prin Hotărârea Guvernului

nr.819 din 3 august 2005, au fost operate modificări şi completări la

Hotărârea Guvernului, nr.1030 din 12 octombrie 1998, „Despre unele

măsuri în vederea creării cadastrului bunurilor imobile”.

Crearea sistemului organelor cadastrale

La finele anului 1998 a fost creat sistemul unificat de înregistrare a

bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora, care funcţiona prin

intermediul a 12 oficii cadastrale teritoriale şi 28 de filiale în toate raioa-

nele republicii, cu excepţia unităţii administrativ-teritoriale din stânga

Nistrului controlată de regimul separatist. OCT prestau servicii de înre-

gistrare a bunurilor imobile în raza de activitate stabilită de ARFC (fiecare

dintre ele acoperă aproximativ 300-600 kilometri pătraţi).

Activităţile OCT erau reglementate de Legea cadastrului bunurilor

imobiliare (art.11, paragraful 3), care acţionau în baza principiului teri-

torial, raza de înregistrare fiind stabilită de Agenţie. Competenţele OCT

erau strict determinate de lege (ţinerea Registrului bunurilor imobile,

înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, eliberarea in-

formaţiei din cadastru etc.). OCT nu îndeplineau o activitate de întrep-

rinzător, ci prestau un serviciu public delegat lor de către stat.

Din sistemul organelor cadastrale făcea parte şi Oficiul Informa-

ţional Central „Cadastru”, care avea sarcina de a centraliza informaţia

colectată de OCT, de a o sistematiza, păstra şi furniza la nivel naţional.

Activităţile desfăşurate pe parcursul anilor au demonstrat necesita-

tea efectuării unor modificări în structura organizaţională a sistemului

- 72 -

cadastral în vederea asigurării viabilităţii lui financiare, păstrării capaci-

tăţilor umane, facilitării creării bazei de date centrale, perfecţionării

modului de gestionare administrativă şi tehnică a ramurii. Situaţia prob-

lematică în acest domeniu consta în faptul că OIC „Cadastru” şi OCT

erau agenţi economici de sine stătători şi între ei nu existau raporturi de

subordonare. Lipsea o structură centrală de administrare a sistemului

cadastral. Pentru optimizarea acestei structuri, cu concursul nemijlocit

al autorului, în anul 2005, a fost înaintată şi publicată propunerea care

prevedea necesitatea completării Legii cadastrului bunurilor imobile

nr.1543-XIV din 25 februarie 1998. Caracterul judicios al acestei propu-

neri a fost demonstrat doar peste un an, deoarece la 9 martie 2006 Par-

lamentul Republicii Moldova a adoptat Legea pentru modificarea şi

completarea Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25 februarie

1998 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.59-62 din 14 aprilie

2006) în care au fost incluse şi propunerile autorului la temă, şi anume:

Art.1 – Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIV din 25

februarie 1998 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova 1998, nr.44-46,

art.318) cu modificările şi completările ulterioare, se modifică şi se com-

pletează după cum urmează:

1) La art.8 alin.(2) cuvintele „Oficiului Informaţional Central

„Cadastru”, oficiile cadastrale teritoriale” se substituie prin cuvintele

„Întreprinderea specializată în cadastru, subdiviziunile sale separate” şi

în continuare după text; alin.(3) va avea următorul cuprins:

„Accesul la informaţia din cadastrul bunurilor imobile pentru auto-

rităţile administraţiei publice centrale şi locale, instanţele judecătoreşti,

organele procuraturii, organele fiscale şi cele ce ţin cadastre speciali-

zate este gratuit. Cheltuielile legate de activitatea operaţională a întrep-

rinderii specializate în cadastru şi subdiviziunilor sale separate supor-

tate la executarea serviciului de furnizare a informaţiei din cadastru

către autorităţile menţionate se vor achita de către aceste autorităţi din

contul mijloacelor bugetului de stat, prevăzute în devizele de cheltuieli

ale acestor autorităţi sau din alte surse prevăzute de legislaţie. Cheltuie-

- 73 -

lile legate de furnizarea informaţiei către autorităţile publice locale se

vor achita din mijloacele bugetului local. Mărimea cheltuielilor ce ur-

mează a fi achitate din buget se stabileşte de Guvern”.

2) La art.10 lit.b) va avea următorul cuprins: „b) Întreprinderea

specializată în cadastru şi subdiviziunile sale separate: oficiile cadastrale

teritoriale”; litera c) se exclude.

3) La art.11 alin.(1) lit.b) va avea următorul cuprins: „b) organi-

zează şi controlează activitatea Întreprinderii specializate în cadastru şi

a subdiviziunilor separate, altor organizaţii subordonate, aprobă statu-

tele lor”; lit.d) se exclude; lit.e) şi f) devin respectiv lit.d) şi e); alinea-

tele (2) şi (3) vor avea următorul cuprins: „(2) Întreprinderea speciali-

zată în cadastru:

a) proiectează şi dezvoltă sistemul informaţional al cadastrului;

b) acumulează, sistematizează şi păstrează informaţia cadastrală;

c) efectuează administrarea metodică şi controlul privind ţinerea

documentaţiei cadastrale;

d) stabileşte cerinţele faţă de complexele de mijloace tehnice şi

program necesare pentru ţinerea automatizată a documentaţiei cadastrale;

e) organizează furnizarea informaţiei din cadastru, stabileşte struc-

tura datelor şi metoda de furnizare a lor;

f) organizează procesul de ridicare continuă a calificării persona-

lului întreprinderii;

g) stabileşte schema mişcării fluxului de informaţii cadastrale şi

modul de prelucrare a lor;

h) asigură securitatea păstrării şi transmiterii datelor prin reţea,

prezintă propuneri privind perfecţionarea sistemului de păstrare a bazei

de date;

i) deţine şi administrează Banca centrală de date a cadastrului;

j) proiectează şi efectuează legătura dintre forma electronică a

documentaţiei cadastrale cu alte registre de stat;

k) furnizează informaţia cadastrală sistematizată autorităţilor ad-

ministraţiei publice, altor persoane juridice, precum şi persoanelor fizice;

- 74 -

l) analizează şi sistematizează propunerile privind perfecţionarea

funcţionării registrelor, soluţionează chestiunile modernizării şi finan-

ţării registrelor;

m) ţine, în modul stabilit de Guvern, sistemul informaţional auto-

matizat „Registrul de stat al unităţilor administrativ-teritoriale şi al stră-

zilor din localităţile de pe teritoriul Republicii Moldova”;

n) elaborează instrucţiuni referitoare la modul de ţinere a docu-

mentaţiei cadastrale, modul de furnizare a informaţiei din cadastru;

o) ţine, în modul stabilit de Guvern, sistemul informaţional auto-

matizat „Registrele obiectelor de infrastructură inginerească”;

p) exercită alte atribuţii conform legislaţiei.

(3) oficiul cadastral teritorial:

a) efectuează lucrările cadastrale şi monitoringul bunurilor imobile;

b) întocmeşte şi actualizează planul cadastral şi planul geometric;

c) întocmeşte dosarul cadastral al fiecărui bun imobil şi alte do-

cumente necesare ţinerii cadastrului;

d) efectuează înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a dreptu-

rilor asupra acestora în Registrul bunurilor imobile;

e) transmite datele registrului în Banca centrală de date a cadastrului;

f) furnizează, în modul stabilit, persoanelor fizice şi juridice,

autorităţilor publice informaţia cadastrală privind bunurile imobile şi

drepturile asupra lor;

g) asigură păstrarea în integritate a documentaţiei cadastrale şi

arhivarea lor;

h) efectuează expertiza bunului imobil, la cererea instanţei de ju-

decată, altor organe de drept;

i) exercită alte atribuţii conform legislaţiei”.

În alin.(4) sintagma „şi oficiile cadastrale teritoriale” se substituie

prin cuvintele „şi Întreprinderea specializată în cadastru cu subdiviziu-

nile sale separate”, în continuare după text.

4) La art.13 alin.(2), sintagma „Oficiul Informaţional Central

„Cadastru” se substituie prin sintagma „Întreprinderea specializată în

- 75 -

cadastru”, în continuare după text; alin.(3) va avea următorul cuprins:

„(3) Serviciile prestate de Întreprinderea specializată în cadastru şi

subdiviziunile sale separate ce ţin de înregistrarea bunurilor imobile şi

drepturile asupra lor, precum şi alte servicii ce sunt de competenţa exclu-

sivă a Întreprinderii specializate în cadastru şi subdiviziunile sale sepa-

rate se plătesc conform metodologiei aprobate de Guvern, dacă legisla-

ţia nu prevede altfel”.

1) Art.49 alin.(2), în final, se completează cu textul „sau pe depo-

zitele conturilor bancare, în scopul protecţiei de inflaţie”.

În baza modificărilor menţionate, a Hotărârii Guvernului nr.819 din

3 august 2005, precum şi întru executarea prevederilor SCERS, ARFC

a emis ordinul nr. 166 din 7 septembrie 2005 „Cu privire la reorgani-

zarea prin fuziune a OCT şi OIC „Cadastru” în Întreprinderea de Stat

„Cadastru” şi a aprobat planul de activităţi privind reorganizarea acestora.

Actualmente, sistemul de înregistrare a bunurilor imobile funcţionează

prin intermediul Întreprinderii specializate în cadastru şi 38 de filiale

ale acesteia care sunt amplasate în toate centrele raionale (municipale)

şi prestează servicii de înregistrare în raza de activitate stabilită de ARFC.

Vorbind mai explicit, menţionăm că modificările menţionate au fost

necesare din următoarele considerente:

Analiza activităţii economice a oficiilor cadastrale, care erau

întreprinderi aflate la autofinanţare, a demonstrat că asigurarea finan-

ciară a lor este strâns legată de dezvoltarea pieţei imobiliare. Or, cifra

de afaceri a întreprinderii este strâns legată de dezvoltarea acestei pieţe.

Dar, luând în consideraţie faptul că piaţa imobiliară se dezvoltă prepon-

derent în mun. Chişinău şi parţial în mun. Bălţi, reiese că majoritatea

oficiilor cadastrale nu erau în stare să-şi asigure financiar dezvoltarea.

Acest fapt putea conduce la insolvabilitatea lor, ceea ce putea afecta

întregul sistem.

OCT şi OIC „Cadastru” erau întreprinderi independente, nu

aveau raporturi financiare şi administrative, motiv pentru care era difi-

cilă crearea unei bănci centrale de date atât de necesară pentru dezvolta-

- 76 -

rea ramurii şi facilitarea accesului la informaţiile cadastrale a potenţia-

lilor beneficiari.

În acea perioadă responsabilitatea pentru dezvoltarea sistemului

cadastral revenea OIPPC a cărui activitate urma să se încheie în curând.

În felul acesta, la nivel central, urma să dispară structura responsabilă

de administrarea şi dezvoltarea sistemului cadastral.

Reorganizarea oficiilor cadastrale într-o întreprindere era îndrepta-

tă spre asigurarea stabilităţii financiare a sistemului cadastral prin repar-

tizarea veniturilor tuturor filialelor. Totodată, comasarea sistemului urma

să faciliteze crearea, susţinerea şi dezvoltarea băncii centrale de date. În

afară de aceasta, accesul liber la banca centrală de date urma să ofere

potenţialilor beneficiari informaţii din cadastru, precum şi soluţionarea

problemei privind sistematizarea ei pe întreg teritoriul republicii. În

acest sens, nu mai puţin importantă este crearea unei atmosfere nefavo-

rabile pentru dezvoltarea corupţiei. Şi încă ceva: reorganizarea sistemu-

lui într-o întreprindere unică a dus la optimizarea amplasării specialiş-

tilor, asigurarea funcţionării sistemului din punct de vedere administra-

tiv şi tehnic.

Funcţiile sociale ale dreptului

Având menirea de a asigura coeziunea şi solidaritatea grupurilor şi

instituţiilor, ca şi convieţuirea şi cooperarea dintre indivizi, dreptul rep-

rezintă un factor important de reglementare normativă şi de integrare

socială, datorită următoarelor finalităţi practice pe care le realizează în

orice societate:

a) creează un sistem de drepturi, obligaţii şi interdicţii care mate-

rializează în forme normative diferitele interese, scopuri, motivaţii, aspi-

raţii şi idealuri sociale şi individuale;

b) asigură cadrul social şi normativ, materializat în ordinea socială

şi juridică, în interiorul căreia autoritatea publică, legală şi legitimă rea-

lizează prin constrângere şi presiune socială condiţiile de viaţă ale mem-

brilor societăţii;

c) permite rezolvarea şi evitarea conflictelor şi tensiunilor sociale

- 77 -

(manifeste sau latente), prin limitarea reciprocă a acţiunilor şi relaţiilor

dintre indivizi, grupuri şi instituţii sociale;

d) stabileşte reguli de conduită, comportament şi de acţiune pe care

trebuie să le adopte indivizii în diferite contexte, stipulând şi mijloacele

permise sau interzise pentru realizarea scopurilor dorite şi dezirabile

social.

Protejând cele mai importante şi fundamentale valori şi relaţii so-

ciale, dreptul include un ansamblu de reguli prin care sunt impuse, per-

mise sau interzise anumite comportamente sau acţiuni sociale şi indivi-

duale. Din acest motiv, dreptul îndeplineşte o serie de funcţii sociale,

care constau în următoarele:

a) elaborarea şi prescrierea unor reguli de conduită, prin care sunt

stabilite diversele roluri sociale pe care trebuie să le îndeplinească indi-

vizii în diferite situaţii. Aceste reguli includ, deopotrivă, atât „aşteptările”

individului în raport cu ceilalţi, cât şi „aşteptările” celorlalţi indivizi faţă

de comportamentul eventual al individului. În fond, drepturile indivizi-

lor sunt „aşteptări”, întrucât „a face schimb, a vinde, a cumpăra, a con-

tracta nu este posibil decât dacă individul poate să-şi asume rolul celor-

lalţi, adică atunci când atitudinea de a vinde evocă în el şi pe aceea de a

cumpăra şi când ambele se controlează reciproc” [165, p. 415-416].

b) raţionalizarea vieţii sociale, prin formularea de reguli raţionale

şi eficiente, capabile să ghideze şi să controleze acţiunile indivizilor şi

grupurilor sociale, asigurând astfel concordanţa şi corespondenţa dintre

diferitele scopuri dezirabile social şi mijloacele legitime de care dispun

indivizii şi grupurile sociale;

c) asigurarea sociabilităţii şi predictibilităţii comportamentelor şi

conduitelor actorilor sociali, prin instituirea unor modalităţi şi mijloace

de presiune şi control social, capabile să evalueze prin sancţiuni pre-

miale sau represive diferitele comportamente şi acţiuni sociale şi indi-

viduale.

Dreptul nu arată niciodată ce se întâmplă într-o societate, ci numai

ceea ce trebuie să se întâmple, având ca finalitate practică aplanarea

- 78 -

potenţialelor surse de conflict social şi „lubrifierea” („ungerea”) meca-

nismului relaţiilor sociale. El poate apărea fie ca o forţă activă, care asi-

gură succesiunea unor fapte şi fenomene sociale prin transpunerea aces-

tora în plan normativ, fie ca o forţă reactivă, de conservare a sistemului

politic şi juridic şi de imobilism social.

Analizând diferitele aspecte ale ordinii sociale şi normative, V.Ferrari

(fost preşedinte al Comitetului internaţional de sociologie juridică) [180,

p.97] consideră că dreptul îndeplineşte următoarele funcţii mai impor-

tante: a) funcţia de reglementare socială; b) funcţia de rezolvare şi tra-

tare a conflictelor declarate; c) funcţia de legitimare a puterii. Adoptând

o perspectivă funcţionalistă, W.Evan evidenţiază printre funcţiile prin-

cipale ale dreptului: a) funcţia pasivă de control social, constând în co-

dificarea şi sistematizarea obiceiurilor, tradiţiilor, moravurilor şi prac-

ticilor sociale existente în societate; b) funcţia activă de control social,

de adaptare, ajustare şi modificare a comportamentelor şi conduitelor

indivizilor în conformitate cu modelul etic, normativ şi cultural al so-

cietăţii.

Orientând şi controlând acţiunile şi conduitele indivizilor şi grupu-

rilor sociale, considerăm că dreptul urmăreşte în orice societate realiza-

rea a două scopuri fundamentale, aflate în complementaritate şi inter-

condiţionare:

a) formularea regulilor de conduită şi comportament, prin pres-

crierea unor roluri pe care trebuie să le joace indivizii în diferite situaţii

sociale, roluri ce trebuie să fie în consens cu aşteptările grupului sau

societăţii;

b) stabilirea unor mijloace de presiune şi control social prin care

aceste reguli să fie observate şi respectate de către indivizi şi grupuri

atât prin supunere voluntară (datorată asimilării şi internalizării reguli-

lor), cât şi forţată (prin utilizarea unor mijloace externe de presiune şi

constrângere).

Urmărind orientarea conduitelor şi acţiunilor indivizilor şi grupu-

rilor sociale într-un sens conform cu scopurile şi presiunile modelului

- 79 -

cultural şi normativ al societăţii, dreptul reprezintă în orice societate

principala modalitate de asigurare a ordinii sociale, instrumentul fun-

damental de efectuare a controlului şi justiţiei sociale, precum şi mijlo-

cul cel mai eficient de protejare a drepturilor şi libertăţilor individuale

şi de apărare socială a acestora faţă de eventualele încălcări sau violări din

partea unor indivizi cu comportamente deviante, delincvente sau criminale.

Problema de cercetare a lucrării, constă în valorificarea bazelor so-

ciologiei juridice în contextul dezvoltării sistemului cadastral în Repu-

blica Moldova. S-a utilizat aparatul categorial a sociologiei juridice cu

efectuarea investigaţiilor pe teren în identificarea problemelor socioju-

ridice de funcţionare şi dezvoltare a sistemului cadastral, în baza cărora

au fost elaborate recomandări de perfecţionare a acestuia.

Scopul monografiei constă în valorificarea bazelor sociologiei juri-

dice şi studierea particularităţilor funcţionării cadastrului bunurilor imo-

bile în perioada de tranziţie.

Obiectivele monografiei sunt următoarele: studierea fundamentelor

sociologiei juridice în contextul teoriei generale a dreptului; elaborarea

metodologiei de cercetare a sistemului cadastral; analiza funcţionării

sistemului cadastral în Republica Moldova, efectuarea studiilor empi-

rice privind eficacitatea lui; elaborarea propunerilor privind perfecţio-

narea sistemului cadastral.

1.5. Concluzii la capitolul 1

În urma analizei situaţiei cercetărilor efectuate în domeniul cadas-

trului şi a problemelor juridice legate de acesta, am constatat că există,

totuşi, lacune, şi anume lipseşte o concepţie sistemică încheiată care ar

favoriza procesul real de formare a cadastrului bunurilor imobile conco-

mitent cu asigurarea juridică a drepturilor de proprietate.

Ca rezultat al analizei sistemelor geoinformaţionale şi în special a

cadastrului s-a stabilit importanţa informaţiei libere, multilaterale pentru

dezvoltarea pieţei imobiliare, pentru gestiune şi planificare, pentru

coordonarea activităţii antreprenoriale a cetăţenilor cu cea a organelor

administraţiei publice.

- 80 -

Concepţiile despre cadastru, care sunt reflectate în literatura ştiin-

ţifică permit să deosebim etapele prin care trece sistemul informaţional

al cadastrului. După o analiză a sistemului cadastral în Republica Mol-

dova am constatat că, structura acestuia se dezvoltă neuniform şi deci,

este necesară o analiză sistemică în care poziţia sociologiei juridice îşi

găseşte locul cuvenit.

De asemenea, am remarcat că încă mai rămâne insuficient fondată

metodologia cercetării cadastrului multifuncţional. Am trasat sarcinile

de fond în dezvoltarea sistemului cadastru în legătură cu perfecţionarea

cadrului legislativ şi problemele de cercetare ştiinţifică a acestor procese.

Am insistat asupra organizării instituţionale a cadastrului multifuncţio-

nal, a combinării aspectelor de centralizare cu cel al democratizării, a

stabilirii relaţiilor de parteneriat dintre stat şi sectorul privat.

În aspect metodologic, am argumentat necesitatea valorificării baze-

lor sociologiei juridice în contextul dezvoltării sistemului cadastral al

Republicii Moldova, a colaborării dintre teoria generală a dreptului şi so-

ciologia juridică pentru îmbogăţirea cunoştinţelor despre realitatea juridică.

În atenţia noastră au fost scopul şi structura cadastrului bunurilor

imobile în condiţiile actuale, rolul său în deservirea sistemului fiscal,

aportul Asociaţiei Internaţionale pentru dezvoltare (AID), a Guvernului

Republicii Moldova, a diverselor ţări donatoare, a Oficiului de Imple-

mentare a Primului Proiect de Cadastru. În legătură cu dreptul de prop-

rietate, am accentuat importanţa asigurării acestui drept al cetăţenilor

din partea statului. Am analizat procesul de creare a organelor cadastrale,

accentuând importanţa evidenţierii tuturor fenomenelor cu caracter social

şi juridic, care pot fi exprimate în noţiunile cele mai generale, numite

categorii. Concepute în toată complexitatea lor, categoriile fixează eta-

pele cunoaşterii, servesc drept suport, sunt ca un fel de instrumente cu

care ne adâncim în cunoaşterea fenomenelor, iar, drept rezultat, conco-

mitent, în procesul cunoaşterii ele se îmbogăţesc cu conţinut. Nu ne-am

propus scopul să întreprindem o clasificare în special a categoriilor, dar

am considerat că se cuvine să desfăşurăm conţinutul uzual al principa-

lelor noţiuni cu care vom opera în continuare.

- 81 -

Societatea, în activitatea ei, îşi concentrează interesele asupra eco-

nomiei, a proprietăţii, asupra mijloacelor de producţie, şi, deci, noţiunea

de cadastru reflectă un proces complex de înregistrare a acestor relaţii

social-economice şi include proprietatea asupra bunurilor imobile (a te-

renurilor agricole, clădirilor, apartamentelor etc.). Siguranţa prin per-

fectarea documentelor de proprietate, vehicularea informaţiei şi accesul

liber la tranzacţiile cu bunuri imobile în mare măsură depinde de atitu-

dinea statului faţă de cetăţeni. Nivelul atins de democratizare a vieţii

sociale poate fi măsurat prin funcţionalitatea patrimoniului naţional.

Dacă proprietatea este liberă să se amplifice, producţia să crească, apoi

şi statul, şi viaţa, nivelul de trai al populaţiei vor fi mai bune. Proprie-

tatea trebuie să aibă o existenţă legală şi să fie apărată de lege.

Nu ne-am propus nici să examinăm atotlateral problemele sociolo-

giei juridice, obiectul, aparatul ei categorial, discuţiile în jurul proble-

maticii date, ridicate în literatura de specialitate. Însă scopul principal a

fost concentrat la evidenţierea valorii bazelor sociologiei juridice în

dezvoltarea sistemului cadastral al Republicii Moldova. Dreptul con-

cepe fenomenele juridice, dar numaidecât ca fenomene sociale, şi acest

fapt ne-a determinat metodologia, metodica şi tehnica în scopul colec-

tării informaţiei juridico-sociologice. În monografia dată, în baza unui

studiu interdisciplinar cu efectuarea investigaţiilor juridico-sociologice

pe teren de către autor, conform cerinţelor metodologice, metodice şi

tehnice, care vor fi examinate în capitolele ulterioare, vom reflecta

aportul teoretico-practic al sociologiei juridice în dezvoltarea sistemului

cadastral în Republica Moldova.

Fiind un proces complex, ce a demarat la finele secolului trecut şi

care afectează interesele tuturor păturilor sociale, sistemul cadastral ne-

cesită perfecţionare continuă, iar monitorizarea lui este o necesitate

obiectivă. Un aport considerabil privind investigaţiile complexe de care

au nevoie ştiinţa şi practica îl poate aduce ştiinţa sociojuridică.

Ulterior, în monografie facem o examinare interdisciplinară a aces-

tui proces ce se desfăşoară în Republica Moldova, făcând o analiză

comparativă cu procesele similare ce au loc în România.

- 82 -

2. PARTICULARITĂŢILE ISTORICO-TEORETICE

DE ABORDARE A FENOMENULUI JURIDIC

DIN PERSPECTIVA SOCIOLOGIEI

2.1. Retrospectiva doctrinar-evolutivă a sociologiei juridice

Sociologia juridică sau sociologia dreptului s-a conturat din conju-

garea eforturilor juriştilor şi sociologilor de a cunoaşte şi înţelege feno-

menele juridice, concepute ca fenomene sociale.

Dincolo de disputa terminologică, explicabilă, în parte, prin faptul

că recunoaşterea existenţei acestei ştiinţe reprezenta, pentru jurişti, aban-

donarea studierii dreptului ca fenomen social în favoarea sociologiei, în

prezent, majoritatea juriştilor şi sociologilor sunt de acord că nu se poate

cunoaşte şi analiza întreaga complexitate a fenomenelor juridice, multi-

plele lor determinări social-economice, decât apelând la metode şi teh-

nici de cercetare sociologică. De altfel, depăşind cadrul definiţiilor cla-

sice ale dreptului, tot mai mulţi jurişti se orientează spre examinarea

contextului social care determină apariţia, modificarea sau dispariţia

normelor de drept.

Analizate din perspectiva lor istorică, raporturile ştiinţei dreptului

cu sociologia departe de a fi „simple succesiuni cronologice” au cunos-

cut o multiplicare crescândă, în cadrul unor schimbări permanente, a

unor interferenţe şi interacţiuni ale domeniilor de cercetare. Extinderea

urbanizării şi modernizării în majoritatea societăţilor, multiplicarea şi

diversificarea structurilor şi domeniilor vieţii sociale, susţine reputatul

jurist-sociolog Traves R., au determinat o creştere corelativă a regle-

mentărilor juridice, ceea ce a impus necesitatea studierii atât de jurişti,

cât şi de sociologi a raporturilor complexe dintre societate şi drept (legis-

laţie), a rolului acestuia ca instrument de reglementare a conduitelor

individuale şi transformare a vieţii sociale [177, 178, 179].

În prezent, majoritatea juriştilor şi sociologilor sunt de părerea că

nu mai pot fi explicate sursele şi normele dreptului, condiţionarea lor

- 83 -

istorică, socială şi culturală, decât apelând la datele şi conceptele socio-

logiei, la metodele şi tehnicile ei de cercetare.

În acest sens, renumitul jurist Djuvara M. denotă că, „dreptul se în-

temeiază pe sociologie şi fără realităţile acesteia el nu poate avea înţeles”

[28, p.17].

Încorporând un ansamblu de norme, reguli şi prescripţii normative,

dreptul protejează principalele valori şi relaţii sociale pe baza cărora se

constituie drepturile şi obligaţiile indivizilor şi grupurilor sociale, în

timp ce sociologia examinează şi explică totalitatea relaţiilor şi acţiuni-

lor sociale şi individuale. Dacă sociologia, ca disciplină socială, încear-

că să explice sociabilitatea indivizilor şi predictibilitatea comportamen-

telor şi acţiunilor sociale, dreptul, ca disciplină normativă, „traduce

într-un limbaj tehnico-normativ relaţiile şi acţiunile indivizilor şi grupu-

rilor sociale” [93, p.24]. În această încercare, sociologia îşi începe de-

mersul teoretic şi metodologic de la examinarea şi diagnosticarea acţiu-

nilor raţionale ale indivizilor, în timp ce dreptul, deşi porneşte de la

semnificaţia socială şi normativă a relaţiilor şi acţiunilor sociale, stu-

diază, primordial, „persoanele acţiunilor respective, subiectele de drept”

[27, p.370].

Prin prescripţiile sale normative, dreptul prevede ceea ce trebuie să

se întâmple în societate şi nu ceea ce se întâmplă, controlând conformi-

tatea sau neconformitatea rolurilor (drepturilor) prescrise cu cele efectiv

jucate (îndeplinite) de diferiţi indivizi şi grupuri sociale. Sociologia

identifică şi explică ceea ce se întâmplă în mod real în societate, prin

descifrarea semnificaţiilor sociale şi rolurilor jucate de indivizi şi gru-

puri, în vederea diagnozei şi corectării procesului de interacţiune socială

şi a prevederii evoluţiei lor viitoare.

Cu toate acestea, apropierea dreptului de sociologie a întâmpinat

serioase rezistenţe atât din partea juriştilor, pentru care acceptarea unei

teorii sociologice privind condiţionarea şi funcţiile sociale ale dreptului

echivala cu o gravă imixtiune în edificiul logico-formal al legalismului

şi exegezei legii, cât şi din partea sociologilor, care au diminuat impor-

- 84 -

tanţa şi rolul dreptului în societate, considerându-l ca o simplă conse-

cinţă, un simplu efect al realităţii sociale [166, p.4].

Evidenţiind condiţionarea social-istorică a regulilor juridice, legă-

tura intimă şi influenţa reciprocă dintre normele dreptului şi mediul

social care le inspiră, instituţionalizează şi sistematizează fundamentele

noii discipline, denumită sociologia dreptului sau sociologia juridică,

au fost puse de juristul şi sociologul austriac Ehrlich E., la începutul

secolului trecut, în lucrarea „Fundamentul sociologiei dreptului” [181].

În concepţia sa, întreaga dezvoltare şi evoluţie a dreptului nu rezidă nici

în legislaţie, nici în jurisprudenţă sau doctrină, ci în însăşi societatea.

Introducând distincţia dintre dreptul „legal”, pozitiv, elaborat de autori-

tatea statală, şi dreptul „viu”, „liber”, spontan şi difuz al diferitelor gru-

puri sociale, Ehrlich E. consideră că, numai o mică parte din ordinea

juridică a societăţii este reglementată de legislaţia oficială a statului şi

că cea mai mare parte a dreptului „viu” se dezvoltă independent de aceasta,

indivizii şi grupurile sociale trăindu-şi viaţa lor juridică proprie. Dreptul

nu se reduce, deci, la prescripţiile existente în coduri sau la deciziile

tribunalelor, ci reprezintă, mai degrabă, un mod de conduită care se

referă la acţiunile indivizilor, fiind alcătuit din totalitatea normelor ce se

pot extrage din comportamentul grupurilor. În consecinţă, regulile de

conduită reprezintă fapte sociale, care pot fi cunoscute şi explicate prin

metoda inductivă, specifică sociologiei, iar sociologia dreptului va tre-

bui să înceapă cu unificarea şi cercetarea „dreptului viu”, rezultat din

creaţia şi interacţiunea indivizilor şi grupurilor sociale, şi care poate fi

identificat şi observat în diferite contexte sociale.

Constituirea sociologiei juridice a fost sensibil stimulată de cerce-

tările şcolii sociologice franceze, întemeiată de Durkheim E. şi concre-

tizată într-o serie de lucrări devenite clasice, care au contribuit decisiv

la reinserţia dreptului în câmpul sociologiei. Imprimând chiar o „tendinţă

juridizantă” sociologiei sale [162, p.79], Durkheim E. considera dreptul

ca un „simbol vizibil al solidarităţii sociale”, precizând că în orice so-

cietate numărul de relaţii sociale este în mod necesar proporţional cu

- 85 -

cel al regulilor juridice care le determină. Deoarece dreptul reproduce

principalele forme de solidaritate socială, sarcina sociologiei este de a

identifica şi clasa diferitele specii de drept, pentru a căuta ulterior care

sunt diferitele specii de solidaritate ce le corespund. În această bază, el

clasifică regulile juridice în două mari categorii [158, p.20]:

a) unele formând dreptul represiv, în care încălcarea lor reprezintă

o „crimă”, pentru care se aplică o sancţiune, întrucât lezează stările pro-

funde ale conştiinţei colective, alcătuită dintr-o sumă de stări de spirit

comune majorităţii membrilor societăţii. Dreptul represiv este specific

societăţilor bazate pe solidaritatea mecanică, solidaritate ce derivă din

asemănarea dintre indivizi. Această solidaritate devine puternică numai

în momentul în care conştiinţa colectivă depăşeşte în intensitate şi vo-

lum pe oricare dintre conştiinţele individuale, atingând punctul maxim

atunci când ea coincide total cu conştiinţa individuală, moment în care

personalitatea individului este nulă sau invers;

b) altele formând dreptul restitutiv sau recompensator (cum ar fi,

dreptul contractual, dreptul statutar, dreptul „social”, dreptul sindical etc.),

incluzând prescripţii şi norme ce derivă din interacţiunea şi cooperarea

dintre indivizi şi grupuri. Dreptul restitutiv (care poate fi, la rândul lui,

pozitiv, întrucât reglementează raporturile dintre indivizi, şi negativ,

care reglementează raporturile individului cu lucrurile) este specific

societăţilor întemeiate pe solidaritate organică, care derivă din deosebi-

rile dintre indivizi. Această solidaritate nu este posibilă decât în măsura

în care fiecare individ are o sferă de acţiune care îi este proprie, fiind, în

consecinţă, o personalitate, în timp ce solidaritatea mecanică funcţio-

nează numai atunci când personalitatea individului este absorbită de

personalitatea colectivă.

Considerând că reglarea conduitelor se datorează presiunii şi con-

strângerii sociale exercitate de societate asupra indivizilor, Durkheim E.

a suprasolicitat rolul dreptului şi legislaţiei ca instrumente de transfor-

mare şi restructurare a diferitelor domenii ale vieţii sociale. Acordând

un rol primordial dreptului – caracterizat ca un ansamblu de reguli cu

- 86 -

„sancţiuni organizate”, el a formulat sintetic două „legi” sau regularităţi

ale evoluţiei sancţiunilor şi pedepselor juridice în diferite societăţi [159,

p.69-70]:

a) legea variaţiilor cantitative, conform căreia frecvenţa, inten-

sitatea şi gravitatea sancţiunilor şi pedepselor sunt cu atât mai mari şi

mai puternice cu cât societăţile aparţin unui tip mai puţin evoluat şi în

care puterea centrală are un caracter mai absolut;

b) legea variaţiilor calitative, conform căreia, în anumite perioade,

în funcţie de gravitatea delictelor şi crimelor comise într-o societate,

sancţiunile privative de libertate tind să devină „tipul normal de repre-

sivitate”.

Pentru Durkheim E., este just, moral, legitim, legal tot ceea ce rep-

rezintă o sursă de solidaritate socială, tot ceea ce-i leagă pe indivizi

între ei, tot ceea ce-i limitează în libertatea lor absolută, dimpotrivă,

este imoral, ilicit, ilegitim, ilegal tot ceea ce contravine solidarităţii şi

coeziunii sociale, tot ceea ce transgresează valorile şi normele acceptate

de majoritatea indivizilor şi grupurilor sociale şi care violează sau se

îndepărtează de la exigenţele întăririi conştiinţei colective. Din acest

punct de vedere, însuşi dreptul (legislaţia) încetează a mai fi o sursă de

solidaritate şi coeziune socială în anumite momente de criză sau defi-

cite economice şi bancare, falimente spectaculoase, revoluţii sau cala-

mităţi naturale, situaţie definită de Durkheim E. prin noţiunea de anomie

(de la termenul grecesc „à nomos”, echivalent cu lipsa de norme). Ano-

mia se caracterizează, primordial, prin dislocarea sau deteriorarea con-

ştiinţei colective, scăderea sensibilă a moralităţii şi dereglarea norma-

tivă, toate fiind o consecinţă patologică a diviziunii muncii sociale. Ea

reprezintă starea de dereglare socială şi normativă a unei societăţi care

este „tulburată de o criză dureroasă sau de transformări fericite, dar prea

bruscă, devenind incapabilă să-şi exercite autoritatea asupra individu-

lui” [158, p.15]. Anomia nu este o stare definită de absenţa totală a

normelor, ci o situaţie socială în care normele de bază (inclusiv cele

juridice) îşi suspendă temporar funcţionalitatea, ceea ce provoacă de-

- 87 -

rută şi dezorientare în rândul indivizilor şi grupurilor sociale, condu-

când la creşterea propensiunii spre devianţă şi criminalitate a acestora.

Determinând disoluţia mecanismelor de constrângere şi control social,

ca şi presiuni normative slabe şi contradictorii, anomia reprezintă o sursă

potenţială de devianţă şi criminalitate în multe societăţi aflate în schim-

bare, tranziţie sau transformare socială puternică.

Deşi a utilizat un vast material documentar-statistic pentru a expli-

ca tendinţele şi evoluţiile dreptului în diverse societăţi, sociologia juri-

dică elaborată de Durkheim E. şi şcoala sa s-a redus doar la aplicarea

metodelor sociologice în studierea fenomenelor juridice, precum şi la

analiza pur sociologică a instituţiilor juridice. Din acest punct de vedere,

sociologia juridică durkheimiană este, mai degrabă, o sociologie a ge-

nezei regulilor, instituţiilor şi sistemelor juridice, iar în ceea ce priveşte

metodele de investigare, o sociologie a statisticilor [162, p.80].

O contribuţie substanţială la dezvoltarea sociologiei juridice a avut-

o Weber M., istoric, economist şi sociolog, preocupat de fundamentarea

unei sociologii comprehensive. Pledând pentru interpretarea raţională

a diferitelor sensuri şi finalităţi pe care actorii sociali (indivizi şi grupuri)

le dau propriei lor conduite, prin utilizarea metodei tipurilor ideale (tipuri

care nu există, de fapt, în realitatea istorică, dar care permit înţelegerea

ei prin combinarea trăsăturilor lor semnificative), Weber M. a fost pre-

ocupat de evoluţia raporturilor dintre diferitele sisteme statale şi admi-

nistrative şi cele juridice, atât în societăţile tradiţionale, cât şi în cele

moderne [183].

Acceptând ideea formulată de şcoala istorică a dreptului, conform

căreia dreptul reprezintă forma prin care statul organizează, prin

constrângere, condiţiile de viaţă ale societăţii, Weber M. consideră că,

statul şi administraţia alcătuiesc „acea asociere umană care îşi arogă (cu

succes) monopolul asupra constrângerii fizice legitime”, fiind, de fapt,

„un raport de dominare a oamenilor de către oameni, bazat pe instru-

mentul exercitării legitime (mai bine-zis, considerate legitime) a con-

strângerii” [105, p.8-9]. Pentru realizarea acestei dominaţii sunt nece-

- 88 -

sare, însă, o serie de justificări interioare şi exterioare în vederea accep-

tării şi respectării normelor şi regulilor de către indivizi şi grupuri.

Justificările interioare (denumite de Weber M. „temeiuri ale legi-

timităţii unei dominaţii”) sunt reprezentate de tipurile de autoritate sau

de dominaţie cunoscute de-a lungul evoluţiei societăţilor umane, şi anu-

me [105, p.17-18]:

a) autoritatea tradiţională sau a „datinii consfinţite”, întemeiată

pe forţa tradiţiilor, cutumelor, uzanţelor şi moravurilor experimentate şi

îndatinate într-o societate. Ea se bazează atât pe încrederea individului

în puterea tradiţiei, cât şi pe corectitudinea puterii în exercitarea prero-

gativelor legitime (cum ar fi, autoritatea unor patriarhi, principi, domni-

tori etc.). În aceste societăţi, dreptul este nescris, iar autoritatea este, de

regulă, ereditară (cazul monarhiilor constituţionale etc.);

b) autoritatea charismatică, întemeiată pe un „har” neobişnuit

(„charisma”) al unei persoane, datorită înzestrării sale cu o serie de cali-

tăţi fizice şi morale, cât şi pe încrederea celorlalţi indivizi în calităţile,

clarviziunea, eroismul sau talentele sale de conducător (cum ar fi, do-

minaţia carismatică exercitată de un pontif, profet, conducător militar,

şef de partid, conducătorul unei revoluţii etc.);

c) autoritatea legală, care există şi funcţionează în virtutea cre-

dinţei în valabilitatea unui statut legal şi a unei „competenţe” efective,

întemeiate pe o atitudine de supunere a indivizilor în îndeplinirea obli-

gaţiilor legale. Acest tip de autoritate se întemeiază, deci, pe obligaţiile

individului faţă de scopurile organizaţiei, dar şi pe credinţa (convinge-

rea) sa că persoanele care exercită dominaţia acţionează în conformitate

cu aceste reguli şi scopuri (cum ar fi, autoritatea exercitată de „şeful de

stat” în sens modern). Dreptul are un caracter scris şi se bazează pe

legalitatea şi legitimitatea normelor elaborate.

În schimb, mijloacele exterioare de presiune, care fac observabile

legalitatea şi legitimitatea regulilor, sunt reprezentate de agenţii drep-

tului, prezenţa acestora ducând la concretizarea şi respectarea normelor

şi prescripţiilor elaborate de autoritatea publică. În funcţie de tipul de

- 89 -

autoritate sau dominaţie (tradiţională, charismatică, legală), acest „per-

sonal” al dreptului a îmbrăcat diferite forme, evoluând de la tipul ira-

ţional (şeful charismatic, judecătorul-cadiu, pontiful etc.), la tipul raţio-

nal, specific societăţilor moderne (logician, legislatorul-tehnician, juris-

tul-judecătorul-practician). Pentru Weber M., întreaga evoluţie şi transfor-

mare a dreptului s-a făcut în direcţia atât a raţionalizării şi specializării

sale, dar şi a birocratizării sale crescânde. De aceea, orice cercetare în

sociologia juridică trebuie să pornească obligatoriu de la analiza aspec-

telor logico-formale ale dreptului, cât şi de la cercetarea activităţii „per-

soanelor” („agenţilor”) care elaborează şi aplică legile în societate. În

acelaşi timp, afirmând că evoluţia ordinii juridice nu poate fi înţeleasă

numai din punct de vedere strict juridic şi că transformările dreptului

sunt, în parte, condiţionate de grupurile sociale care-şi apără propriile

interese, Weber M. a demonstrat că diferitele subdiviziuni şi ramuri

fundamentale ale dreptului sunt influenţate de factori economici şi so-

ciologici, ceea ce impune utilizarea unor concepte şi tehnici de investi-

gaţie sociologice.

Sociologia juridică va cunoaşte importante revigorări ale domeniu-

lui său de cercetare, teoretic şi aplicativ, datorită contribuţiei şcolii juris-

prudenţei sociologice de inspiraţie americană, ai cărei reprezentanţi sunt

Pound R. şi Ross E. Acordând un rol important precedentului judiciar şi

deciziilor judecătoreşti în elaborarea şi crearea dreptului, ei încearcă să

deosebească, pe de o parte, domeniul sociologic de cel juridic şi, pe de

altă parte, cadrul ştiinţei dreptului de cel a sociologiei dreptului. În con-

cepţia lor, noţiunea de sociologie a dreptului depinde, în mare măsură,

de conceptul ce se atribuie dreptului, concept care variază sensibil după

cum apare în studiile şi doctrinele dreptului, în practica judecătorească

sau în procesul judiciar şi administrativ. Constatând că dezvoltarea drep-

tului nu este rezultatul logicii, ci al experienţei, această şcoală a preco-

nizat în elaborarea jurisprudenţei înlocuirea metodei deductive cu cea

inductivă, ceea ce i-a permis apropierea de sociologie. Însă meritul prin-

cipal al acestei şcoli este de a fi introdus în circuitul sociologiei dreptu-

- 90 -

lui noţiunea de control social [149], care include ansamblul formelor şi

mijloacelor formale şi informale, directe şi indirecte, pozitive şi nega-

tive prin care societatea realizează conformitatea conduitelor faţă de

modelul său normativ, aprobând pe cele dezirabile şi respingând pe cele

nonconformiste sau deviante. Comparativ cu noţiunea durkheimiană de

constrângere, cea de control social este mult mai sociologică, oferind

posibilitatea practică pentru judecător ca în cadrul procesului judiciar să

judece şi să evalueze conformitatea (respectiv nonconformitatea) rolu-

rilor prescrise prin norme cu cele efectiv jucate de actorii sociali. Consi-

derând dreptul ca mijlocul cel mai specializat şi mai eficace de control

social, reprezentanţii acestei şcoli au considerat că obiectul sociologiei

juridice trebuie să-l reprezinte „studiul acelor cadre de control social,

care atrage după sine utilizarea regulilor ce sunt interpretate şi regle-

mentate de tribunale dintr-o comunitate politică” [141, p.169].

Printre cei care au contribuit la fundamentarea disciplinei sociolo-

gice a dreptului se enumără şi savantul Gurvitch G., adept al ideii de

„drept social” şi de „pluralism juridic” [167]. Opunându-se „etatismu-

lui” juridic, care atribuia puterii politice monopolul elaborării dreptului,

Gurvitch G. consideră că, în cadrul societăţii pot coexista şi convieţui şi

alte tipuri şi forme de drept (drept cutumiar, drept folcloric, drept vulgar,

drept infantil), printre care un rol deosebit îl are aşa-numitul drept social,

care reprezintă un drept de integrare, de comuniune şi colaborare, înte-

meiat pe încredere şi având un caracter transpersonal (cum ar fi, dreptul

muncii, dreptul sindical, dreptul internaţional).

Pentru Gurvitch G., sociologia juridică reprezintă o „parte a socio-

logiei spiritului care studiază realitatea socială deplină a dreptului, ple-

când de la expresiile sale sensibile şi exterior observabile în conduitele

colective efective (organizaţii, practici, cutume, tradiţii) şi în baza mor-

fologică (structuri spaţiale şi densitatea demografică a instituţiilor juri-

dice)” [166, p.31-32]. În cadrul acestei discipline, el identifică trei

subramuri (sau direcţii) mai importante: microsociologia dreptului

(care se ocupă cu studiul diferitelor feluri sau specii de drept, în funcţie

- 91 -

de diferitele forme de sociabilitate), sociologia diferenţială a dreptului

(care se ocupă de manifestările dreptului „ca funcţie a unor colectivităţi

reale”) şi sociologia genetică a dreptului (care analizează şi explică

factorii economici, morali, religioşi şi ecologici ce determină regulari-

tăţile tendenţiale în cadrul fiecărui tip de sistem juridic).

Fundamentând o întreagă tradiţie a şcolii americane de sociologie

juridică, Parsons T. dezvoltă o teorie structuralistă asupra dreptului, al

cărui rol principal constă în aplanarea potenţialelor elemente de conflict

social şi „ungerea” (lubrefierea) mecanismului relaţiilor sociale [148].

Pentru el, normele juridice indică individului alternativele permisibile

sociale, în funcţie de care acesta îşi poate orienta acţiunile în diferite

situaţii sociale. De aceea, faptele sociale nu sunt „lucruri” (cum considera

Durkheim E.), ci acte, comportamente raţionale şi intenţionale, relaţii

motivate ale individului în anumite contexte sociale. Întrucât întregul

sistem social răspunde la patru obiective funcţionale (adaptarea, deter-

minarea obiectivelor, conservarea modelului şi integrarea), tot astfel şi

indivizii se subordonează normelor nu datorită unor factori de control

social coercitiv, cât mai ales interiorizării şi învăţării valorilor şi simbo-

lurilor sociale. Îndeplinindu-şi în mod adecvat rolurile oferite de socie-

tate, individul satisface, în acelaşi timp, cerinţele generale integratoare

ale structurii globale, ceea ce are ca efect întărirea controlului social

internalizat, rezolvarea conflictelor, menţinerea tradiţiilor etc.

Continuator al acestei concepţii structuraliste, Merton R. va corecta,

în mare parte, teoria funcţionalistă, considerând că dreptul şi instituţiile

sale au anumite funcţii şi finalităţi, îndeplinind anumite scopuri. Dacă

însă legea urmăreşte prioritar realizarea funcţiilor de integrare şi coope-

rare dintre indivizi şi grupuri, datorită efectului „incidenţelor sociale”

sau „efectelor perverse”, pot apărea o serie de neconcordanţe şi nepotri-

viri funcţionale între principiile dreptului şi realitatea aplicării acestora,

sub forma unor disfuncţii. De aceea perfecţionarea dreptului şi legisla-

ţiei trebuie să ia în calcul aceste funcţii şi disfuncţii şi să le echilibreze

pe cât posibil. Un merit incontestabil al lui Merton R. constă în reeva-

- 92 -

luarea conceptului de anomie socială (preluat de la Durkheim M.), consi-

derată a fi starea unei societăţi în care intervine o contradicţie (discre-

panţă) semnificativă între scopurile legitime propuse de societate şi

mijloacele permise (legitime) pentru realizarea lor [147]. Atunci când

într-o societate se pune un prea marea accent pe scopuri valorizate social,

dar nu se oferă şi mijloace pentru atingerea lor, indivizii vor simţi o

profundă stare de frustrare şi înstrăinare, motiv pentru care se vor îm-

potrivi frecvent structurilor sociale şi instituţiilor normative care-i îm-

piedică să-şi atingă obiectivele propuse. După Merton R., anomia este

un factor generator de devianţă şi criminalitate, fiind caracteristică mai

ales societăţilor în care există multiple conflicte între scopuri şi sisteme

normative, sau în care funcţionalitatea sistemului normativ dominant

încetează temporar de a-şi exercita influenţa asupra indivizilor.

Desigur, există şi alţi teoreticieni şi practicieni care au contribuit

decisiv la fundamentarea sociologiei juridice, printre ei putând fi amintiţi:

Geiger Th., Evan W., Friedman L., Treves R., Carbonnier J. ş.a., ale

căror contribuţii vor fi evidenţiate în cadrul analizei categoriilor şi con-

cepţiilor specifice acestei discipline.

Contribuţia şcolii sociologice româneşti la fondarea

şi dezvoltarea sociologiei juridice

Şcoala sociologică de la Bucureşti, fondată şi condusă de Gusti D.,

are o certă valoare teoretică şi practică, întrucât a reuşit să realizeze ra-

diografia şi diagnoza problemelor de bază ale societăţii româneşti inter-

belice, din perspectiva „cadrelor şi manifestărilor sociale”, prin utiliza-

rea metodei monografice aplicate studierii realităţilor sociale. Conside-

rând că realitatea socială este caracterizată de existenţa unor cadre,

manifestări, unităţi, relaţii şi procese sociale, reprezentanţii acestei

şcoli (printre care, în afară de Gusti D., pot fi enumeraţi: Vulcănescu M.,

Golopenţia A., Herseni T., Stahl H. ş.a.) au elaborat un sistem sociolo-

gic, etic şi politic, unitar şi coerent, în care cunoaşterea societăţii nu

reprezenta un scop în sine, ci un punct de plecare pentru activitatea de

- 93 -

transformare a realităţii sociale. În cadrul acestui sistem, sociologia

urmăreşte studiul aprofundat al realităţii sociale, etica având menirea de

a identifica idealul de realizat, în timp ce politica trebuie să identifice

mijloacele de reformare şi transformare a societăţii.

În consecinţă, există o strânsă legătură şi intercondiţionare între

sociologie, etică şi politică în vederea asigurării funcţionării societăţii,

funcţionare ce presupune implicit existenţa unor activităţi etice şi poli-

tice care trebuie reglementate normativ.

În concepţia Şcolii Monografice de la Bucureşti, dreptul ca fapt so-

cial, ca „manifestări ale unor unităţi sociale”, revine spre cercetare socio-

logiei juridice, care porneşte nu de la „ceea ce ar trebui să fie dreptul”,

ci de la „ceea ce este el în realitate”. Sociologia juridică studiază, pe de

o parte, „principiile, criteriile, imperativele, normele şi valorile ideii de

dreptate, aşa cum sunt ele elaborate de comunitatea sătească tradiţio-

nală’, iar pe de altă parte, „acţiunile, înfăptuirile, obiceiurile, moravu-

rile şi uzanţele propriu-zise care traduc în fapt ideea de dreptate” [102,

p.27-28]. Pentru aceasta este nevoie ca sociologia juridică să-şi înceapă

demersul ei descriptiv şi explicativ de la investigarea faptelor şi feno-

menelor juridice concrete, aşa cum sunt ele relevate de realitatea socială

a diverselor unităţi sociale. Utilizând tehnica monografiei sociologice,

cercetările realizate de Şcoala de la Bucureşti în diverse zone ale Româ-

niei de atunci au evidenţiat existenţa unor forme interesante de „folclor

juridic” şi de „etnologie juridică” în cadrul multor comunităţi rurale.

Supravieţuirea şi chiar utilizarea frecventă de către membrii comunită-

ţilor rurale a unor obiceiuri şi practici juridice a condus la concluzia că

obiceiul pământului, ca şi dreptul obişnuielnic rural reprezintă una dintre

sursele importante ale „dreptului naţional”. Fiind un aspect, dar şi un

produs al vieţii sociale, dreptul îşi are sorgintea în obiceiurile, morala şi

moravurile societăţii, precum şi în „concepţia naţională despre dreptate

şi morală”. El are menirea de a consolida „fundamentul economic şi

cultural al vieţii sociale şi naţionale”, fiind „un principiu de direcţiune,

de coeziune socială” şi îndeplinind o „funcţie reglativă şi de organizare

- 94 -

socială” [102, p.105]. Deoarece „efectul dreptului este un fapt social,

care creează noi situaţii sociale, prin constrângerea impusă societăţii de

a respecta acest drept şi de a se supune lui necondiţionat”, atât realita-

tea, cât şi reforma socială trebuie să se întemeieze pe o „anumită orga-

nizaţie politică şi printr-o nouă ordine de drept, care, amândouă se îm-

bină culminând în activitatea legislativă” [49, p.16].

După reprezentanţii acestei şcoli, trebuie abandonată iluzia ilumi-

nistă conform căreia legea emisă este unica sursă a dreptului, ca şi ideea

că statul este identic cu societatea, iar dreptul cu codul. Dreptul şi poli-

tica, ca manifestări formale de natură reglativă, „nu se pot îndepărta

fără primejdii de conţinutul vieţii sociale, de manifestările economice şi

spirituale la care se referă” [51, p.25]. De aceea reforma legislativă tre-

buie astfel concepută şi realizată încât să urmeze „linia de dezvoltare

organică a fiecărei naţiuni”, în caz contrar ea riscând să genereze si-

tuaţii de insuficienţă juridică şi de inefectivitate a legilor promulgate.

În concepţia Şcolii Monografice de la Bucureşti, la fel de greşită

este pentru societate aşa-numita „manie legislativă”, care conduce, de

cele mai multe ori, la o „legislaţie excesivă şi incoerentă, multe dintre

legile elaborate de parlament dovedindu-se a fi monumente de lipsă de

prevedere socială şi de contraziceri”, deoarece textele de legi nu repre-

zintă voinţa legitimă a indivizilor, „fiind întocmite în grabă, în plină

luptă politică, purtând urma acestor origini şi fiind de multe ori inapli-

cabile” [51, p.25].

Depăşirea acestor obstacole presupune pentru orice legislator „cu-

noaşterea cât mai adâncă a trebuinţelor unei ţări, apoi o concepţie pre-

cisă a spiritului timpului. La aceasta se adaugă stăpânirea într-adevăr

suverană a diverselor ştiinţe sociale şi, în sfârşit, o perspicacitate pentru

a sesiza cauzele răului social şi o fantezie constructivă pentru a găsi re-

mediile cele mai nimerite” [48, p.112]. În consecinţă, problema legisla-

tivă trebuie să devină punctul central al preocupărilor oricărei reforme

politice, datorită tendinţelor societăţilor contemporane de „autoorgani-

zare”, ceea ce determină şi un „proces de socializare a legislaţiei”, prin

- 95 -

„extinderea sferei factorilor legislativi de la câţiva, la un număr cât mai

mare de persoane”, printre care pot fi enumeraţi: presa, opinia publică,

referendumul şi iniţiativa populară [51, p.18].

Proiectând o perspectivă sociologică asupra rolului şi funcţiilor drep-

tului şi legislaţiei, Şcoala Monografică de la Bucureşti a contribuit la

sensibilizarea factorului politic interbelic care, într-o serie de proiecte

legislative şi chiar legi, a încorporat o bună parte dintre rezultatele şi

soluţiile „de lege ferenda” avansate în urma cercetărilor sociologice

realizate de această şcoală. Din acest motiv, experienţa acestei şcoli în

materie de reformă socială şi legislativă trebuie revalorificată în condi-

ţiile societăţii româneşti aflată în perioada de tranziţie, unde legislaţia

va trebui să devină un factor raţional de reglementare şi integrare socială

şi de garantare a drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale indivizilor.

Constituind un puternic stimulent în acţiunea de sensibilizare a opi-

niei publice faţă de viitoarea organizare constituţională a statului român,

ciclul de conferinţe şi prelegeri publice organizat de Institutul Social

Român a reprezentat o contribuţie teoretică importantă la clarificarea

căilor şi formelor de dezvoltare statală şi politică a României în perioa-

da interbelică, precum şi o radiografiere a concepţiilor filosofice, socio-

logice şi politice ale unor partide, grupări, personalităţi politice. Nu

întâmplător, dezbaterile pe marginea noului act fundamental s-au făcut

şi în raport cu noile constituţii europene, textul acestora fiind difuzat şi

cunoscut de opinia publică românească, dovedind dorinţa românilor de

a fi integraţi şi pe această cale în Europa naţiunilor: „Să sperăm, afirma

cu încredere Gusti D., şi să dorim ca viitoarea Constituţie va deveni

regulatorul unei vieţi naţionale mai avântate, care ne va întări înăuntru

şi ne va înălţa în afară între naţiuni”. Pentru a-şi realiza această menire,

noua Constituţie a României trebuia să încorporeze pe lângă drepturile

şi libertăţile fundamentale consacrate, pe lângă „acordul desăvârşit între

drepturile individului şi ale societăţii şi îndatoririle lor de supunere,

drepturile şi datoriile naţiunii faţă de cultură” [51, p.116].

Chiar dacă o parte din aceste generoase deziderate nu se vor putea

realiza în practică din diverse motive, trebuie relevat faptul că, activita-

- 96 -

tea de sondare „antilegislativă” desfăşurată de Institutul Social Român,

prin organizarea acestor dezbateri publice, a avut ca rezultat elaborarea

Constituţiei din 1923, apreciată ca fiind cea mai democratică legiuire

constituţională a României în perioada interbelică. Îndeplinind rolul de

instrument juridic de organizare a vieţii statale şi politice, această Consti-

tuţie a contribuit decisiv la desăvârşirea sudării economice, politice,

administrative şi culturale a ţării, prin ea, România s-a întărit, s-a con-

solidat în interior şi s-a afirmat cucerind prestigiu în afară. Din aceste

motive, se impune reluarea şi valorificarea tradiţiilor sociojuridice ale

Şcolii Monografice de la Bucureşti, care pot constitui pentru jurişti şi

sociologi atât un inventar, cât şi un îndreptar în realizarea unor studii şi

cercetări aflate la confluenţa sociologiei cu ştiinţa dreptului.

2.2. Specificul epistemologic al sociologiei juridice şi

esenţa sa praxiologică

Schimbările profunde intervenite în structura societăţilor contem-

porane, datorate industrializării şi urbanizării, mobilităţii teritoriale şi

sociale a populaţiei, au determinat o creştere şi o multiplicare a prob-

lemelor sociale cu care se confruntă indivizii şi grupurile sociale şi a

căror rezolvare a reclamat intervenţia unor reforme legislative, cât şi

măsuri de protecţie şi asistenţă socială. Elaborarea şi aplicarea diferite-

lor măsuri legislative şi de protecţie socială a impus studierea de către

jurişti şi sociologi a raporturilor dintre normele şi instituţiile juridice şi

grupurile sociale, precum şi a modului în care dreptul şi legislaţia con-

tribuie efectiv la soluţionarea unor probleme sociale. Totodată, apariţia

şi manifestarea unor conflicte şi tensiuni sociale în diverse societăţi au

readus în discuţia juriştilor şi sociologilor problema normativităţii şi

ordinii normative dintr-o societate, impunând desfăşurarea unor cerce-

tări teoretice şi aplicative aflate la confluenţa sociologiei cu ştiinţa drep-

tului.

Totuşi, la o analiză mai sumară, sociologia şi ştiinţa dreptului, având

domenii de studii şi metode proprii de cercetare, cât şi finalităţi diferite,

- 97 -

nu par să aibă afinităţi evidente, juriştii limitându-se la examinarea lui

„quid juris”, iar sociologii interpretând acel „quid facti” [166, p.3].

Urmărind cunoaşterea pozitivă a faptelor şi instituţiilor juridice,

ştiinţa dreptului analizează normele, regulile şi sistemele juridice, rela-

ţiile şi raporturile juridice, subiecţii de drept, obligaţiile, atribuţiile şi

competenţele acestora. Ca modalitate (tehnică) de reglementare socială,

destinată să organizeze şi să protejeze societatea de excese, dreptul este,

totodată, o „artă” ce include ansamblul de mijloace pe care le utilizează

instanţele specializate de control care elaborează sau aplică legislaţia

într-o societate. Prin metodele sale, ştiinţa dreptului este, în esenţă,

„descriptivă şi analitică”, ea operează, prin exegeză şi deducţie, sinteza

faptelor juridice, ordonându-le în categorii şi instituţii juridice. Acor-

dând un rol important metodei deductive, ea extrage din norme, reguli

şi principii toate consecinţele normative pe care acestea le implică [174,

p.50].

Comparativ cu ştiinţa dreptului, sociologia, ca ştiinţă a societăţii, a

apărut şi s-a dezvoltat relativ recent (abia la mijlocul secolului al XIX-lea),

având ca obiect studiul relaţiilor sociale şi interumane, precum şi ana-

liza grupurilor, instituţiilor şi colectivităţilor sociale. Ca disciplină socială

(spre deosebire de drept, care este o disciplină normativă), sociologia

utilizează, cu precădere, metoda inductivă, în care explicaţia se funda-

mentează pe fapte şi observaţii, pe un material empiric ce este investi-

gat cu ajutorul unor metode şi tehnici specifice (observaţia, ancheta,

interviul, sondajul şi experimentul etc.), în vederea desprinderii unor

generalizări teoretice.

Sociologia analizează ansamblul, totalitatea relaţiilor sociale, a

acţiunilor şi raporturilor dintre indivizi şi dintre indivizi şi grupuri, pre-

cum şi ansamblul faptelor, fenomenelor şi proceselor sociale. Dar, tot

asupra relaţiilor şi raporturilor sociale, a faptelor şi fenomenelor sociale

acţionează şi dreptul care, prin ansamblul său de norme şi reguli, reali-

zează reglementarea şi ordonarea acestora pe baze normative. Dreptul,

ca disciplină normativă, examinează şi explică numai acele fapte, relaţii

- 98 -

şi acţiuni sociale care produc efecte juridice şi pe baza cărora iau naştere

drepturile şi obligaţiile indivizilor. Sociologia porneşte de la analiza ac-

ţiunilor sociale ale indivizilor, încercând să descifreze şi să explice sem-

nificaţiile acestor relaţii, în timp ce dreptul, deşi îşi începe analiza tot cu

acţiunile indivizilor, studiază „persoanele acţiunilor respective, subiec-

tele de drept” [27, p.190].

Structural, ştiinţa dreptului este o disciplină unitară din punct de

vedere teoretic şi metodologic, reunind „cercetările cu caracter teoretic-

juridic cu cele cu caracter filosofic-sociologic, precum şi cele cu carac-

ter tehnico-juridic” [75, p.62]. În consecinţă, convergenţa dintre socio-

logie şi ştiinţa dreptului trebuie să ţină seama de această realitate, deoa-

rece „nu pot fi sustrase din obiectul ştiinţei juridice, fără primejdia de a

o reduce la o ştiinţă pozitivist-dogmatică, cercetările cu caracter filoso-

fic-sociologic, care conduc la formularea unor concluzii din punctul de

vedere al totalităţii acţiunii sociale, al interconexiunii dreptului cu cele-

lalte fenomene sociale” [75, p.67]. Chiar dacă suntem parţial de acord

cu aceste delimitări conceptuale şi metodologice, în prezent, ştiinţa drep-

tului nu mai poate progresa decât asumându-şi anumite riscuri, trebuind

să renunţe la cadrul asigurător al legalismului şi exegezei legii, ca me-

tode de interpretare a surselor dreptului şi să abordeze „ceea ce inspiră

dreptul, care-i este anterior şi care-l instituţionalizează, dar şi ceea ce

reacţionează la drept, consecinţele reglementării sale asupra vieţii sociale”

[75, p.69].

Ştiinţa dreptului are în vedere analiza formei juridice pe care o îm-

bracă relaţiile şi raporturile sociale şi interindividuale, în timp ce socio-

logia încearcă să identifice şi să explice diversele modalităţi şi formele

de sociabilitate, motivaţiile şi scopurile sociale care orientează acţiunile

indivizilor. Dacă sociologia analizează acţiunile, relaţiile şi structurile

vieţii sociale, încercând să stabilească anumite regularităţi, tendinţe şi

legităţi sociale, ştiinţa dreptului traduce într-un limbaj tehnic-normativ

aceste relaţii şi structuri sociale sub forma unor legi juridice. Aceasta

înseamnă că, în fond, atât ştiinţa dreptului, cât şi sociologia au o vocaţie

- 99 -

egală de a aborda şi explica orice fenomen sau relaţie socială cu o anu-

mită încărcătură juridică, utilizând o serie de concepte, metode şi tehnici

de investigaţie aparţinând ambelor discipline. Analizând, de pildă, insti-

tuţia căsătoriei, sociologia va examina condiţiile sociale, economice,

etice şi religioase pe baza cărora se formează şi funcţionează aceasta şi

nu va investiga, decât în mod subsidiar, regulile juridice care o regle-

mentează, în timp ce dreptul va pleca tocmai de la realitatea acestor re-

guli, încercând să evalueze eficacitatea lor sau, dimpotrivă, desuetudi-

nea şi inefectivitatea lor în anumite perioade.

Sociologia aduce, astfel, ştiinţei dreptului o serie de contribuţii

importante în ceea ce priveşte: a) cunoaşterea mediului social în care se

formează regula de drept; b) condiţiile în care regula de drept este apli-

cată şi receptată.

Definiţia, statutul, obiectul, problematica sociologiei juridice

Sociologia juridică, sub forma ei teoretică şi aplicativă, s-a conturat

treptat prin conjugarea eforturilor juriştilor şi sociologilor de a cunoaşte

şi explica geneza şi evoluţia normelor, instituţiilor şi sistemelor juridice

în diversele contexte istorice şi culturale. Denumită de unii sociologie

juridică, iar de alţii – sociologia dreptului, această ştiinţă, aflată la con-

fluenţa dreptului cu sociologia, este considerată ca făcând parte fie din

ramurile ştiinţei juridice, fie din ramurile ştiinţei sociologiei, ceea ce a

generat numeroase dispute şi controverse între jurişti şi sociologi. Mai

mult, se vorbeşte chiar despre existenţa unei „sociologii juridice a ju-

riştilor”, care studiază dreptul ca fenomen social, precum şi factorii săi

de configuraţie, şi de o „sociologie juridică a sociologilor”, care încearcă

să identifice şi să explice efectivitatea şi eficienţa regulilor juridice în

funcţie de contextul social în care sunt aplicate ele.

Dincolo de disputa terminologică, specialiştii ambelor discipline –

drept şi sociologie, sunt de acord că sociologia juridică încearcă să

surprindă şi să explice determinările reciproce dintre drept şi societate.

Ea studiază condiţionarea şi eficienţa socială a regulilor, instituţiilor şi

- 100 -

sistemelor juridice, încercând să evidenţieze rolul şi funcţiile sociale ale

dreptului în diferite contexte social-istorice şi culturale. Sistemul de re-

ferinţă, aparatul categorial, ca şi problematica sociologiei juridice cunosc

diferenţe sensibile de la o ţară la alta şi de la un sistem juridic la altul,

diferenţe datorate atât tradiţiilor istorice şi culturale specifice fiecărei

ţări, cât mai ales modalităţilor de constituire şi afirmare a acestei discip-

line în plan teoretic, metodologic şi aplicativ.

Încercările de definire şi precizare a domeniului şi problematicii

acestei discipline au generat numeroase controverse între jurişti şi so-

ciologi, îndreptăţiţi în egală măsură să-şi atribuie „paternitatea” unor

teorii şi paradigme, noţiuni şi concepte, controverse ce au contribuit în

cele din urmă la cristalizarea şi afirmarea sociologiei juridice, conside-

rată de unii specialişti ca făcând parte din ramurile ştiinţei juridice, iar de

alţii ca fiind o sociologie de ramură (sau o ramură a sociologiei generale).

Încercând să identifice şi să definească specificul sociologiei juri-

dice, Carbonnier J. stabileşte existenţa a trei etape mai importante în

afirmarea şi dezvoltarea acestei discipline [161, p.35-37]:

a) prima etapă este marcată de poziţia dominantă a dreptului în fa-

ţa sociologiei, dreptul apărând ca o „realitate monolitică”, ca un „obiect

total construit”, ceea ce a împiedicat orice reflecţie sociologică într-un

domeniu revendicat a fi exclusiv apanajul juriştilor, motiv pentru care

tendinţele de „pătrundere” în drept prin investigaţii sociologice au fost

extrem de rare şi timide;

b) în cea de a doua etapă, sociologia începe să dobândească o in-

fluenţă tot mai crescândă asupra dreptului, generând o „mişcare genera-

lă a juriştilor către sociologie”, care se văd nevoiţi să facă tot mai mult

apel la datele şi cercetările sociologice;

c) în cea de a treia etapă dreptul nu mai este recunoscut ca un

„monolit normativ”, ci ca un fenomen social ce include norme şi reguli

sociale de comportament care sunt expresia nevoilor şi aspiraţiilor unor

indivizi şi grupuri sociale, cercetarea lui revenind atât ştiinţei dreptului,

cât şi sociologiei, în general, sociologiei juridice, în special.

- 101 -

În momentul de faţă, sociologia juridică cunoaşte diferenţe sensi-

bile de la o ţară la alta şi de la un sistem juridic la altul [104], diferenţe

ce se datorează atât tradiţiilor istorice şi culturale şi modalităţilor de

recunoaştere şi utilizare a surselor sau izvoarelor dreptului, cât şi mo-

dului de constituire, afirmare şi dezvoltare a sociologiei sub forma ei

teoretică sau empirică. Astfel, în Franţa, sociologia juridică a fost puter-

nic influenţată de concepţia şcolii sociologice fondată de Durkheim E.,

fiind de fapt o sociologie a genezei regulilor, instituţiilor şi sistemelor

juridice, în timp ce în Germania ea a debutat sub forma doctrinei „drep-

tului liber” elaborată de Ehrlich E. şi influenţată ulterior de doctrina

raţionalităţii dreptului a lui Weber M. În schimb, în Statele Unite, apa-

riţia şi dezvoltarea sociologiei juridice au fost influenţate atât de doc-

trina „jurisprudenţei sociologice” (Ross E., Pound R.), cât şi de orien-

tarea structural-funcţionalistă (Parsons T., Merton R., Evan W. ş.a.), în

timp ce în România sociologia juridică poartă amprenta Şcolii Monog-

rafice de la Bucureşti, fondată de Gusti D. Chiar dacă, în prezent, există

şi persistă numeroase elemente comune în privinţa modului de conce-

pere şi abordare a sociologiei juridice, nu pot fi ignorate elementele de

diversitate ce caracterizează studiile şi cercetările concrete realizate de

către juris-sociologie în diverse ţări şi contexte social-normative şi cul-

turale.

Definirea şi circumscrierea obiectului sociologiei juridice, ca şi a

statutului şi sistemului său de referinţă, conduc la evidenţierea a nume-

roase diferenţe teoretico-conceptuale între ceea ce reprezenta această

disciplină la începuturile sale şi ceea ce reprezintă ea în momentul de

faţă.

În pofida acestor diferenţe, se recunoaşte tot mai mult faptul că so-

ciologia juridică este o ramură a sociologiei generale, având acelaşi sta-

tut ca şi sociologia religiei, moralei, familiei sau cunoaşterii şi al cărei

obiect de studiu îl constituie o „varietate de fenomene sociale: fenome-

nele juridice sau fenomenele dreptului” [162, p.16]. Ea încearcă să ex-

plice determinările reciproce dintre drept şi societate, urmărind o serie

- 102 -

de scopuri teoretice şi practice şi utilizând concepte, metode şi tehnici

care aparţin atât ştiinţei dreptului, cât şi sociologiei. Sociologia juridică

nu trebuie identificată nici cu teoria generală a statului şi dreptului, nici

cu jurisprudenţa sociologică. Ea nu se reduce nici la simpla aplicare a

metodelor şi tehnicilor sociologice la studiul dreptului, nici la „sociolo-

gizarea” acestuia prin folosirea mecanică a unor concepte şi noţiuni so-

ciologice. De altfel, majoritatea autorilor, atunci când încearcă să deli-

miteze obiectul acestei discipline propun, de fapt, o listă mai mult sau

mai puţin completă a subiectelor, temelor şi direcţiilor de cercetare, evi-

tând să dea o definiţie clară a obiectului şi specificului sociologiei juridice.

Astfel, în lucrarea dedicată metodelor ştiinţelor sociale [174], Pinto R.

şi Grawitz M. consideră că, în obiectul de studiu al sociologiei juridice

se includ patru categorii de probleme: geneza şi diferenţierea normelor

juridice, persoanele juridice colective şi individuale, dreptul şi diversele

comportamente sociale şi eficacitatea dreptului. În manualul său de so-

ciologie Cuvillier A., în capitolul consacrat sociologiei juridice [163],

propune o listă mai largă de teme ce sunt specifice acestei discipline:

originile dreptului, tipurile juridice, specificul faptelor juridice, perso-

nalitatea juridică, obligaţia juridică, contractul, responsabilitatea juri-

dică, sancţionarea şi penalitatea, legea şi transformările dreptului.

Încercând să definească statutul şi specificul sociologiei juridice,

Treves R. evidenţiază faptul că ea este o „ştiinţă preponderent empirică,

cu caracter interdisciplinar, care studiază cu metode cunoscute raportu-

rile reciproce dintre drept şi societate, considerate atât în complexitatea

lor, cât şi în specificul fiecăruia” [177, p.4]. În cadrul sociologiei juridi-

ce pot fi distinse două părţi: a) o parte generală, având ca obiect studie-

rea rolului şi funcţiilor dreptului în societate, care interesează mai ales

pe sociologi şi b) o parte specială, care interesează mai ales pe jurişti,

având ca obiect studierea locului şi funcţiei normelor şi instituţiilor juri-

dice în contextul social în care acţionează ele. Convergenţa sociologiei

juridice tradiţionale, cu caracter istoric şi teoretic (fondată de Ehrilch E.,

Durkheim E., Weber M. şi Gurvitch G.) cu sociologia juridică de tip

- 103 -

empiric, dezvoltată în institutele de cercetare şi unităţile de învăţământ

superior din diferite ţări, pare să confirme tendinţa de constituire a două

mari părţi (generală şi specială) în cadrul aceleiaşi discipline. Cu toate

acestea, diferenţele ce există între cele două părţi nu sunt atât de pro-

nunţate pentru a considera că sociologia juridică actuală se află la jumă-

tatea drumului dintre sociologie şi ştiinţele juridice. Dimpotrivă, dacă

partea generală a sociologiei juridice este mai strâns legată de istoria

socială a instituţiilor şi de teoriile sociologice generale, partea specială,

chiar dacă se concentrează pe cercetări empirice, nu face totuşi abstrac-

ţie de construcţiile teoretice pe care i le furnizează sociologia, filosofia

dreptului, jurisprudenţa, antropologia şi geografia juridică sau etnologia

juridică.

Definiţia clasică a sociologiei juridice (formulată de Ehrlich E. şi

alţi autori), conform căreia sociologia juridică urmăreşte scopuri esen-

ţial cognoscibile şi nu practice, răspundea unei exigenţe epistemologice

de a nu confunda această disciplină, care este o parte a sociologiei ge-

nerale, cu „jurisprudenţa sociologică”, care este o direcţie a jurispru-

denţei şi care încearcă să rezolve cazurile particulare de interpretare a

normelor juridice într-o manieră cât mai apropiată posibil de realitatea

socială [177, p.2]. Pentru alţi autori (Hart H.), sociologia juridică este

„disciplina care studiază dreptul din punct de vedere extern”, urmărind

evoluţia acestuia în diferite contexte sociale, în timp ce jurisprudenţa

sociologică este înţeleasă din punct de vedere intern şi constă din accep-

tarea regulilor ca modele de comportament pentru diferitele cazuri în

care se aplică şi pe baza cărora se afirmă existenţa trebuinţelor (datorii-

lor) şi a permisiunilor (îngăduinţelor) [169, p.144].

În schimb, alţi autori, atunci când definesc obiectul sociologiei ju-

ridice se referă, de fapt, la sociologia aplicată a dreptului, care trebuie

să fie orientată exclusiv spre studierea reformelor legislative, ca şi pe

analiza consecinţelor şi schimbărilor pe care le produce noua legislaţie

adoptată într-o societate. În acest sens, Podgorecki A. compară sociolo-

gia juridică cu „ingineria socială a dreptului”, concepută ca bază a poli-

- 104 -

ticii legislative în care se include: descrierea situaţiilor de fapt care ur-

mează a deveni juridice, analiza judecăţilor de valoare cu privire la de-

terminarea situaţiei de fapt care trebuie schimbată, determinarea efecte-

lor primare şi secundare pe care diferitele legi ar putea să le producă în

contextul social [184, p.43].

În momentul de faţă, nu există o definiţie unanim acceptată referi-

toare la obiectul, specificul şi problematica sociologiei juridice. Pentru

acest motiv, sociologia juridică continuă să fie definită fie ca o „ştiinţă

a realităţilor juridice observabile în conduitele colective efective (orga-

nizaţii, practici, cutume, tradiţii) şi în baza morfologică a societăţii

(structuri spaţiale, densitatea demografică a instituţiilor juridice) [166,

p.24-25], fie disciplina care studiază „fenomenele juridice primare şi

secundare” [162, p.16-17], fie „ştiinţa surselor şi factorilor de configu-

raţie şi evoluţie a dreptului” [172, p.28], fie „ştiinţa deciziilor judiciare

puse pe calculator (jurismetrica)” [153, p.418].

Indiferent dacă acceptăm una sau alta dintre aceste definiţii, consi-

derăm că sociologia juridică nu mai trebuie concepută, în momentul de

faţă, ca acea sociologie tradiţională care dizolvă fenomenul juridic în

cel social şi fenomenul social în cel juridic. Ea nu trebuie identificată

nici cu jurisprudenţa sociologică, care este o direcţie a ştiinţelor juridi-

ce, şi nici cu unele investigaţii teoretice sau practice făcute asupra unor

fenomene juridice. În opinia noastră, sociologia juridică reprezintă o

ramură a sociologiei care studiază condiţionarea şi eficienţa socială a

regulilor, instituţiilor şi sistemelor juridice, cât şi determinările recipro-

ce dintre drept şi societate, încercând să evidenţieze specificul ordinii

normative faţă de alte ordini sociale, rolul şi funcţiile sociale ale drep-

tului şi, în primul rând, cele de control, presiune şi constrângere socială,

de realizare a justiţiei sociale, legalităţii şi legitimităţii şi de apărare şi

protecţie socială a drepturilor indivizilor, grupurilor şi instituţiilor sociale.

Plecând de la obiectul de studiu al sociologiei juridice, Pinto R. şi

Grawitz M. [174, p.215] evidenţiază patru categorii de probleme care

intră în sfera de cercetare a acestei discipline:

- 105 -

a) geneza şi diferenţierea normelor juridice;

b) persoanele juridice (colective şi individuale);

c) evoluţia comportamentelor individuale ghidate prin norme juridice;

d) efectivitatea (inefectivitatea) dreptului şi instituţiilor sale.

Funcţiile sociologiei juridice. Sociologia juridică studiază geneza

fenomenelor structurilor şi instituţiilor juridice, acţiunile şi interacţiu-

nile actorilor sociali implicaţi în aceste instituţii, cât şi motivaţiile (legi-

time) ale acestora, urmând anumite finalităţi sau scopuri şi având anu-

mite funcţii. Din această perspectivă, nu există un consens al diverşilor

teoreticieni şi practicieni privind funcţiile sociologiei juridice, ci o di-

versitate de opinii şi puncte de vedere care ţin de varietatea doctrinelor

şi şcolilor respective. Încercând să prezinte un punct de convergenţă

între jurişti şi sociologi, Carbonnier J. consideră că, sociologia juridică

are patru funcţii esenţiale: cognitivă, explicativă, critică şi practică.

a) Cunoaşterea ştiinţifică a realităţii sociale a dreptului oferă

posibilitatea radiografierii şi diagnosticării vieţii reale a dreptului, a

disocierii ştiinţifice între „ţara reală” şi „ţara legală” şi a evidenţierii

eventualelor disparităţi şi neconcordanţe ce însoţesc aplicarea efectivă a

normelor juridice în diversele comunităţi şi grupuri sociale. Sociologia

juridică are misiunea de a „restitui în plină lumină importanţa dreptului

cotidian, a dreptului noncontencios, ca şi extraordinara diversitate de

practici şi situaţii, imensa inefectivitate a legilor” [162, p.336].

b) Explicarea apariţiei, modificării şi dispariţiei diverselor fapte,

fenomene şi instituţii juridice se face după cunoaşterea şi descrierea

acestora, în vederea identificării unor corelaţii, tendinţe sau chiar „legităţi”

cauzale (cum sunt cele elaborate de Durkheim E. privind evoluţia pe-

depselor penale, de Maine S. privind evoluţia de la „statut la contract”

sau de Weber M. privind „birocratizarea crescândă a dreptului şi admi-

nistraţiei” în societăţile moderne).

c) Relevarea limitelor disparităţilor şi distorsiunilor dreptului rep-

rezintă un demers al funcţiei critice a sociologiei juridice, realizându-se

însă o dată cu avansarea unor soluţii de ameliorare şi optimizare a an-

samblului juridic şi a instituţiilor acestuia.

- 106 -

d) Evidenţierea tendinţelor de evoluţie în viitor, avansarea unor

prognoze şi predicţii corecte şi valide în domeniul legislativ şi de reali-

zare a reformei legislative şi propunerea unor noi „modele”, face parte

din inventarul obligatoriu al funcţiilor sociologiei juridice.

Indiferent de definiţiile date de jurişti sau sociologi, „surselor pro-

funde” ale dreptului („voinţă colectivă”, „nevoi şi aspiraţii sociale”,

„creaţie a grupului social”), dreptul reprezintă, în cele din urmă, „opera

gândirii umane, care se manifestă în acelaşi timp şi în mod solidar atât

sub o formă individuală, cât şi sub o formă colectivă”. El nu poate rămâ-

ne în „stare fluidă”, ci trebuie formalizat şi turnat în anumite „tipare nor-

mative”, exprimare ce lasă loc intervenţiei tehnicienilor dreptului (legis-

latori, judecători, doctrinari, practicieni), dar care apelează la datele so-

ciologice atunci când elaborează şi aplică regulile de drept. Ei trebuie să

cunoască şi să evalueze nevoile, aspiraţiile, forţele tradiţionale ale socie-

tăţii şi grupurilor sociale şi să măsoare consecinţele eventuale ale regu-

lilor elaborate, ca şi incidenţele „secundare” ale acestora [170, p.48-50].

Elaborând un set de roluri pe care trebuie să le îndeplinească indi-

vizii în diferite contexte sociale, legislatorul, deşi procedează într-o ma-

nieră generală şi impersonală, este obligat să se raporteze la un sistem

de valori, la ansamblul de tradiţii şi aspiraţii sociale, care nu pot fi puse

în evidenţă decât prin aportul sociologiei. Pe baza normelor elaborate

de legislator, judecătorul intervine pentru a controla conformitatea rolu-

rilor jucate cu cele prescrise prin normele dreptului, recompensând sau,

dimpotrivă, pedepsind conduitele individuale. În schimb, sociologul nu

fixează norme şi nici nu prescrie roluri, dar le observă. El nu judecă

comportamentele, dar caută să descifreze semnificaţia şi raţionalitatea

lor socială, pentru a înţelege procesele de interacţiune socială şi indivi-

duală şi pentru a face previziuni referitoare la adecvarea şi efectivitatea

regulilor juridice în raport cu grupurile sociale şi cu contextul social în

care sunt aplicate.

Sociologul observă, descrie şi explică acţiunile şi comportamentele

sociale şi individuale, în timp ce juristul intervine pentru a orienta şi a

- 107 -

controla aceste comportamente prin impunerea unor reguli normative,

care ţin cont de modelul valoric şi cultural al societăţii. Sociologul va

încerca să identifice modalităţile prin care aceste reguli întrunesc ade-

ziunea grupurilor şi asigură conformitatea conduitelor, juristului reve-

nindu-i sarcina de a găsi noi reguli şi prescripţii, înlăturând, totodată, pe

cele ineficiente sau inefective [176, p.94]. Această succesiune se re-

înnoieşte neîncetat, de fiecare dată grefându-se pe un context social ine-

dit sau schimbat, ceea ce îi permite juristului să situeze regulile dreptu-

lui într-un anumit „dat istoric şi social”, iar sociologului să evidenţieze

forţele economice, sociale şi politice care condiţionează înţelegerea

exactă a regulii de drept. Numai în funcţie de necesităţile şi aspiraţiile

sociale, dar şi de tradiţiile, credinţele şi valorile încorporate, regulile

dreptului pot deveni raţionale, eficiente, stabile şi active. În felul acesta,

juristul şi sociologul trebuie să colaboreze cât mai solidar, făcându-şi

concesii reciproce, ambii fiind conştienţi de faptul că fiecare pregăteşte

datele şi informaţiile pe baza cărora va lucra celălalt şi că există anumite

impedimente în abordarea unilaterală a dreptului şi a regulilor sale,

care-i obligă să coopereze în mod efectiv. Realizarea unei colaborări

efective între jurişti şi sociologi presupune, totodată, depăşirea unor im-

pedimente teoretice-conceptuale, metodologice şi chiar practice, întru-

cât este destul de dificil de a realiza o sudură între cercetarea juridică a

dreptului şi investigarea sociologică a acestuia, în absenţa unor specia-

lişti care să aibă o dublă pregătire şi formaţie (juridică şi sociologică) şi

care să stăpânească temeinic conceptele şi metodele de cercetare speci-

fice celor două discipline. Nici din punct de vedere practic dificultăţile

nu sunt de neglijat, datorită neîncrederii şi reticenţei manifestate de

sociologi faţă de cercetările întreprinse în domeniul dreptului, ale căror

rezultate nu sunt, întotdeauna, luate în seamă şi valorificare de către

factorii legislativi şi administrativi. La toate acestea, se poate adăuga şi

scepticismul pe care juriştii (chiar şi cei mai apropiaţi de sociologie) îl

au faţă de cercetările întreprinse în domeniul dreptului de către socio-

logi care, fără a avea pregătirea necesară în materie de drept, perseve-

- 108 -

rează în a se ocupa de probleme care nu pot fi cunoscute şi aprofundate

decât în cadrul ştiinţei dreptului, disciplină ce îşi are propriul său limbaj

şi propriile sale exigenţe.

2.3. Probleme generale ale metodologiei cercetării sociologice

şi particularităţile metodologice ale cercetării empirice

a fenomenelor juridice

Sociologia juridică şi-a dobândit propriul său statut ştiinţific nu nu-

mai prin conturarea unui obiect propriu de cercetare (realitatea socială

integrală a dreptului în geneza, structura, dinamica şi funcţionalitatea sa),

ci şi prin utilizarea unui anumit set de metode de investigare a fenome-

nelor juridice. „Sociologia juridică, constată Carbonnier J., a preluat

multe de la sociologia generală a cărei „fiică” este. Metodele sale nu

sunt în cea mai mare parte (metoda istorico-comparativă, statistică,

sondajul etc.) decât adaptări ale acelora care deja au fost puse la punct

în alte domenii sociologice” [162, p.20].

Printre metodele de cercetare ale sociologiei generale se enumără:

observaţia sociologică, ancheta (cu forma sa distinctă, sondajul de opinie),

analiza de conţinut, experimentul sociologic, monografia sociologică,

studiul de caz etc.)

În investigarea fenomenelor juridice, sociologia juridică face apel

la metodele de cercetare ale sociologiei generale, pe care însă le adap-

tează la specificul realităţii sociale a dreptului. Dintre metodele socio-

logiei juridice obţinute prin adaptarea metodelor sociologiei generale la

specificul realităţii sociale a dreptului amintim: experimentul legislativ,

ancheta sociojuridică, analiza sociologică a jurisprudenţei, monografia

juridică, sondajul de opinie legislativă etc. [100, p.17-18].

Cercetătorul Carbonnier J. relevă două astfel de principii: regula

obiectivităţii şi abordarea istorico-comparativă [162, p.253-254].

a) Regula obiectivităţii. Dacă Durkheim E. aşeza în fruntea Regu-

lilor metodei sociologice tratarea faptelor sociale ca lucruri, sociologia

juridică la rândul său nu are altă regulă mai importantă decât „tratarea

- 109 -

dreptului ca un lucru”: „dreptul nu este pentru ea drept, ci lucru – mai

exact multiplicitate de lucruri, de fenomene, pe care ea le observă din

afară”. Obiectivitatea trebuie înţeleasă în două sensuri: ca materialitate

şi ca imparţialitate.

a1) Materialitatea. Dacă dorim să ne facem o imagine completă şi

veridică despre drept, trebuie să admitem includerea fenomenelor su-

biective în câmpul observaţiei, întrucât viaţa dreptului este impregnată

profund cu astfel de fenomene. Dar principiul materialităţii presupune

înţelegerea unor astfel de fenomene subiective prin ceea ce se materia-

lizează ele, se obiectivează. De exemplu, tulburările psihice provocate

femeii prin divorţ vor fi obiectivate prin alte fenomene sau comporta-

mente cu caracter material. În acest caz poate fi vorba de prezenţa sau

lipsa insomniei, de consumul de cafea, tutun sau alcool etc. De exemplu,

în chestionarul cercetării americane cu tema Women in divorce (1965),

s-a încercat surprinderea tulburărilor psihice ale femeii în urma divor-

ţului prin întrebări de genul: „După ce v-aţi separat, v-a fost mai greu să

dormiţi seara?”; „Aţi început să fumaţi mai mult din acel moment?” etc.

a2) Imparţialitatea. Sociologul dreptului implicat în cercetarea em-

pirică a diferitelor fenomene juridice trebuie să fie imparţial; principial,

el nu poate emite/formula judecăţi de valoare asupra acestora. Pentru el

trebuie să aibă aceeaşi valoare atât comportamentele juridice conforme

cu legea, cât şi acelea care o încalcă. Sociologul dreptului va privi cu

acelaşi ochi obiectiv şi imparţial atât căsătoria legală, cât şi uniunea

liberă sau adulterul.

b) Abordarea istorico-comparativă. Un adevărat „compendium

metodologic” al sociologiei dreptului îl reprezintă metoda istorico-com-

parativă în dualitatea sa. În fond, această metodă nu apare atât ca un

instrument independent de cercetare, cât, mai degrabă, ca un dublu demers

investigativ: istoric şi comparativ.

În sociologia juridică se folosesc diverse metode şi tehnici de cer-

cetare, de exemplu, ancheta este una dintre cele mai cunoscute, răspân-

dite şi complexe metode de investigaţia sociologică. Potrivit lui Antoine J.,

- 110 -

„ancheta prin sondaj a intrat adânc în deprinderile societăţii noastre

moderne. Ea interesează nu doar câteva categorii socioprofesionale, ci,

în general, «omul modern» al secolului XX”

Ancheta sociologică este o metodă de cercetare ce încorporează

tehnici, procedee şi instrumente interogative de colectare a informaţiilor

specifice interviului şi chestionarului sociologic [103, p.35].

Moser C. precizează că dacă cineva doreşte să afle ce gândeşte o

persoană despre pedeapsa cu moartea, cum şi-a cheltuit salariul pe ultima

lună, când s-a căsătorit sau dacă are intenţia de a-i vota la următoarele

alegeri pe laburişti sau pe conservatori etc., atunci trebuie să întrebe

persoana respectivă şi să se bazeze pe ceea ce spune ea.

După Javeau C., obiectul anchetei sociologice îl reprezintă datele

factuale (personale, ale mediului social, comportamente); opiniile oame-

nilor; atitudinile şi motivaţiile.

În mod precumpănitor, prin anchetă se studiază opiniile oamenilor,

motiv pentru care i se mai spune şi anchetă de opinie, iar unei forme a

acesteia – sondaj de opinie.

Ancheta sociologică are un rol complex: obţinerea de informaţii cu

privire la fenomenele studiate; descrierea, clasificarea, tipologizarea

faptelor şi fenomenelor sociale; verificarea unor ipoteze; explicarea

unor fenomene sociale; realizarea de noi construcţii teoretice; formu-

larea de concluzii, constatări, care să fundamenteze elaborarea unor

măsuri ameliorative; influenţarea şi educarea subiecţilor investigaţiei.

În practica sociologică sunt utilizate mai multe tipuri de anchete:

a) după aria de cuprindere a populaţiei: ancheta pe o colectivitate

generală (totală); ancheta pe un eşantion (selectivă);

b) după gradul de profunzime: anchete intensive, anchete extensive;

c) după tipul informaţiilor colectate şi modul de prelucrare a aces-

tora: anchete calitative, anchete cantitative;

d) după scopul urmărit: anchete de explorare, anchete de diagnos-

tic, anchete experimentale, anchete ameliorative, anchete de predicţie;

e) după modul în care se adresează subiecţilor: anchete directe,

anchete indirecte;

- 111 -

f) după natura informaţiilor: anchete de cunoştinţe, anchete de

opinie, anchete de motivaţie, anchete de comportament;

g) după conţinutul problemelor investigate: anchete socio-econo-

mice, anchete comerciale, anchete demografice, anchete sociojuridice etc.;

h) după instrumentul pe baza căruia se desfăşoară şi modul lor de

derulare: anchete pe bază de chestionar, anchete prin interviu.

Etapele anchetei sociologice [103, pag.36-37]:

1. stabilirea temei;

2. determinarea obiectivelor;

3. documentarea prealabilă;

4. elaborarea ipotezelor;

5. definirea conceptelor;

6. operaţionalizarea (elaborarea spaţiului de atribute-dimensiuni,

variabile, indicatori);

7. cuantificarea (fixarea expresiilor cantitative ale indicatorilor di-

rect observabili-măsurabili – pentru care se colectează date);

8. determinarea populaţiei;

9. stabilirea tehnicilor şi a procedeelor de anchetă (de intervievare

şi/sau chestionare);

10. întocmirea instrumentelor de lucru (chestionare, ghiduri de in-

terviu, planuri de convorbire, scale, teste etc. şi verificarea lor);

11. ancheta-pilot;

12. constituirea echipei de anchetatori, instruirea şi repartizarea

sarcinilor;

13. întocmirea calendarului de desfăşurare a anchetei;

14. colectarea datelor;

15. verificarea informaţiilor colectate şi reţinerea formularelor vali-

de în vederea prelucrării;

16. codificarea informaţiilor (în cazul în care nu au fost precodifi-

cate);

17. întocmirea machetei de prelucrare a datelor (frecvenţe, valori

medii, teste de semnificaţie, corelaţii etc.);

- 112 -

18. prelucrarea datelor;

19. analiza şi interpretarea informaţiilor;

20. redactarea raportului de cercetare;

21. stabilirea, împreună cu beneficiarul, a eventualelor măsuri de

intervenţie.

Instrumentele de lucru ale anchetei sociologice sunt: planul de an-

chetă; chestionarul sociologic; ghidul de interviu.

Planul de anchetă cuprinde principalele momente ale cercetării, de

la stabilirea temei până la redactarea raportului de cercetare.

Chestionarul sociologic [26, p.176] reprezintă o tehnică şi, cores-

punzător, un instrument de investigaţie, constând dintr-un ansamblu de

întrebări scrise şi/sau imagini grafice tipărite, ordonate logic şi psiho-

logic, care, prin administrarea de către operatorii de anchetă sau prin

autoadministrare, determină din partea persoanelor anchetate răspunsuri

ce urmează a fi înregistrate în scris.

În cercetările sociologice, chestionarul este utilizat atât pentru co-

lectarea datelor obiective (vârstă, sex, nivel de şcolaritate etc.), cât şi a

celor subiective (opinii, atitudini, aspiraţii, trebuinţe etc.).

Chestionarul se prezintă ca o listă de întrebări, tipărite fie sub for-

mă de text, fie sub formă de text însoţit de imagini grafice. Acestea

îndeplinesc funcţia de indicatori.

În cadrul chestionarului, întrebările sunt ordonate logic (de exemplu,

de la particular la general sau invers) şi psihologic (de exemplu, de la

cele neutre la cele încărcate emoţional). În concepţia lui Gallup G., ela-

borarea chestionarului de opinie trebuie să se efectueze după următoa-

rea schemă:

a) se începe cu câteva întrebări-filtru pentru a afla dacă persoanele

anchetate cunosc problema supusă investigaţiei;

b) urmează una sau mai multe întrebări deschise privind atitudinea

faţă de respectiva problemă;

c) se continuă cu un set de întrebări închise referitoare tot la atitu-

dinea celor anchetaţi;

- 113 -

d) apoi se vor formula mai multe întrebări deschise care vor viza

motivarea opiniilor exprimate;

e) în finalul chestionarului va fi inserat un set de întrebări închise

în scopul măsurării intensităţii opiniilor exprimate.

Chestionarele pot cuprinde fie întrebări închise (precodificate), fie

întrebări deschise (libere, postcodificate), iar nu de puţine ori pot cup-

rinde întrebări de ambele tipuri.

Acestea pot fi administrate fie de operatorii de anchetă, fie se pot

autoadministra.

O formă aparte a anchetei sociologice o constituie sondajul de

opinie. El reprezintă o „metodă de cunoaştere a opiniei publice pe baza

chestionarului şi a eşantionării” [26, p.596]. Deşi sondajele de opinie au

apărut şi s-au perfecţionat din punct de vedere tehnic prin utilizarea lor

pentru a cunoaşte opiniile alegătorilor şi, în această bază, pentru a prog-

noza comportamentul lor electoral, cu timpul s-a dovedit deosebit de

fructuoasă utilizarea lor şi în studierea comportamentului economic,

politic, cultural, juridic etc.

Interviul reprezintă „o tehnică de obţinere, prin întrebări şi răspun-

suri, a informaţiilor verbale de la indivizi şi grupuri umane în vederea

verificării ipotezelor sau pentru descrierea ştiinţifică a fenomenelor so-

cioumane” [26, p.267].

Interviul se bazează pe comunicarea verbală. Ca şi chestionarul,

interviul presupune întrebări şi răspunsuri, dar, spre deosebire de acesta,

interviul implică întotdeauna obţinerea unor informaţii verbale. Moda-

litatea fundamentală clasică de desfăşurare a interviului o reprezintă

convorbirea.

Utilizarea interviului în cercetarea sociologică empirică are mai

multe scopuri [26, p.268]: un scop explorator, de identificare a variabi-

lelor şi a relaţiilor dintre ele; de colectare a informaţiilor în vederea tes-

tării ipotezelor; de suplimentare a informaţiilor obţinute prin alte metode.

Instrumentul de cercetare este ghidul de interviu, în care sunt fixate

problemele/întrebările care vor fi abordate/puse de operatorul de inter-

- 114 -

viu în timpul convorbirii. Construirea şi adresarea lor trebuie să res-

pecte cerinţele logicii interogative.

Se consideră că ancheta prin interviu constituie cea mai frecvent

utilizată metodă de cercetare sociologică [26]. Totuşi, ancheta pe bază

de chestionar are atât avantaje, cât şi dezavantaje. Cercetătorul este cel

care, prin capacităţile sale, poate şi trebuie să amplifice avantajele şi să

diminueze dezavantajele utilizării acestei metode.

Unele particularităţi ale anchetei sociojuridice prin sondaj [162,

p.316-320]

Ancheta pin sondaj se realizează prin aplicarea unui chestionar pe

un eşantion de populaţie.

Ancheta prin sondaj – tehnică bine pusă la punct în metodologia

sociologiei generale – capătă în domeniul sociologiei juridice o serie de

particularităţi.

I. Alegerea populaţiei şi stabilirea eşantionului

a) Alegerea populaţiei:

1. Există cazuri în care sensul însuşi al cercetării impune ca an-

cheta să vizeze ansamblul populaţiei adulte a naţiunii. Este cazul an-

chetelor de opinie legislativă. În această situaţie va fi utilizat un eşan-

tion naţional.

De multe ori, ancheta sociojuridică poate să se desfăşoare numai

asupra unei anumite categorii de populaţie. De exemplu, o anchetă pe

tema cunoaşterii legii penale de către minori va utiliza un eşantion din

cadrul acestei categorii de populaţii.

2. Anchetă sociojuridică poate să se desfăşoare fie într-un mediu

de tehnicieni ai dreptului, fie într-unul de nontehnicieni. În primul caz

este vorba de jurişti care exercită diferite profesii ale dreptului, iar în al

doilea caz, de masa mare a nonjuriştilor, de profanii în acest domeniu.

Se întâmplă astfel, deoarece în drept există fenomene juridice despre

care numai juriştii pot să aibă cunoştinţă. Dar, cum sociologia juridică

nu poate renunţa la cunoaşterea imaginii dreptului în ochii marelui pub-

lic, ea face apel şi la opiniile nonjuriştilor.

- 115 -

3. În cazul unei cercetări care vizează cunoaşterea unui fenomen

juridic particular, cercetătorul va avea în vedere acea categorie aparte

de populaţie, compusă din persoane direct implicate în fenomenul in-

vestigat, dar şi alte categorii de persoane bune cunoscătoare ale aces-

tuia. De exemplu, studierea unui fenomen juridic de genul prostituţiei

va impune cercetarea prostituatelor şi a proxeneţilor, dar şi a medicilor,

poliţiştilor şi juriştilor care, prin natura sarcinilor de serviciu, posedă

cunoştinţe despre manifestările fenomenului amintit.

b) Constituirea eşantionului

Urmând strict regulile care-i asigură reprezentativitatea, eşantionul

va fi extras din populaţia generală stabilită. Operaţiunea se va efectua

după schemele de eşantionare puse la punct de sociologia generală. Dar,

în aplicarea acestora la cercetarea fenomenelor juridice apar anumite

dificultăţi.

O dificultate de acest gen o reprezintă faptul că anumite categorii

de populaţie nu sunt nici recenzate, nici recenzabile. Este, în special,

cazul acelor categorii de populaţie ale căror manifestări se înscriu în

sfera patologiei dreptului, ale devianţei sociale. Din rândul acestor cate-

gorii fac parte, spre exemplu, consumatorii de droguri, prostituatele etc.,

asupra cărora nu există nici pe departe evidenţe complete.

II. Obiectul întrebărilor incluse în chestionar

După obiectul lor, într-un chestionar de sociologie juridică se pot

distinge trei tipuri de întrebări:

1) Întrebări de cunoaştere a dreptului pozitiv. Astfel de întrebări

au drept scop evaluarea gradului de cunoaştere a legii, fie global, în

ansamblul populaţiei, fie într-o manieră diferenţiată (după sex, vârstă,

clasă socială etc.). În drept, legea este prezumativ cunoscută, dar cu-

noaşterea efectivă a acesteia este departe de ceea ce se prezumă.

Dacă este vorba de o lege recent promulgată, va fi măsurată viteza

de propagare a informaţiei juridice.

Întrebările de cunoaştere a dreptului pot să vizeze şi utilizări indirecte:

- 116 -

pot servi ca întrebări de control pentru alte întrebări de fapt sau

de opinie;

pot să dezvăluie anumite sentimente latente: necunoaşterea unei

legi poate însemna contestarea implicită a acesteia, o aspiraţie incon-

ştientă sau concurenţa unor reguli de drept obişnuielnic.

2) Întrebări de fapt (factologice). În afară de întrebările signalec-

tice, de identificare (asupra vârstei, sexului, profesiunii, mediului rezi-

denţial etc.) care sunt incluse, de regulă, în orice sondaj, subiectul poate

fi interogat asupra faptelor de drept în care a fost actor sau martor, de

genul: v-aţi scris testamentul? În cazul întrebărilor de această natură,

cercetătorul trebui să ţină seama de existenţa unor fapte foarte intime

(care pot genera o reacţie de apărare din partea respondentului) sau a

unora insignifiante (care pot favoriza uitarea).

3) Întrebări de opinie. Prin întrebările de acest gen respondentului i

se cere să formuleze anumite judecăţi de valoare asupra legii pozitive

sau asupra unui proiect de lege, asupra unei jurisprudenţe stabilite etc.

Acest gen de întrebări reprezintă instrumentul principal al oricărei cer-

cetări de sociologie legislativă. Dar, utilizarea întrebărilor de opinie este

grevată de anumite capcane: tendinţa subiectului anchetat de a răspunde

conform regulii legale, de a manifesta conformism juridic, în loc de a

formula propria sa judecată de valoare, propria sa opinie; tendinţa unor

respondenţi de a formula opinii speculative, în totală contradicţie cu

conduitele lor efective. De exemplu, soţii se pot declara mari partizani

ai congestiunii bunurilor lor comune, iar în realitate să adopte un com-

portament de unici gestionari ai acestora.

De aceea, în anchetele sociojuridice, cercetătorul trebuie să ţină

cont de bine cunoscutul fenomen al distorsiunilor care pot să apară între

atitudinea sau opinia respondenţilor, pe de o parte, şi comportamentul

lor real, pe de altă parte.

III. Redactarea şi aplicarea chestionarului

Dificultatea principală pe care o întâmpină sociologia juridică în

aceste momente ale anchetei provine din faptul că, în cea mai mare parte

a cazurilor, va trebui să se discute despre drept cu persoane neiniţiate.

- 117 -

a) Redactarea chestionarului

Regula generală care trebuie respectată în timpul acestei operaţiuni

este că întrebările trebuie să fie redactate în fapt, nu în drept. Noţiuni

de genul contract, testament, uzufruct, culpă etc. riscă să nu fie înţelese

de către subiectul anchetat în semnificaţia lor tehnică. De aceea, pe cât

este posibil, se va renunţa la formulele împrumutate din vocabularul ju-

ridic.

În cazul în care nu se poate renunţa la acestea, este bine ca ele să

fie însoţite de perifraze explicative, respectiv, de exemple descriptive.

Însă şi acestea (textul explicaţiei, povestirea, exemplul) trebuie să fie

redactate cu mare atenţie, deoarece pot „îmbrăca” întrebarea cu o colo-

raţie sentimentală care poate influenţa răspunsul. O altă particularitate a

redactării întrebărilor o întâlnim în sondajele de opinie legislativă, în

care este bine ca, cel puţin întrebările „cheie” să aibă caracter diho-

tomic, să ceară ca răspunsul să fie dat prin „da” sau „nu”, „normal” sau

„anormal”, „just” sau „injust” etc., pentru ca legiuitorul să aibă o ima-

gine cât mai clară asupra opiniilor populaţiei.

b) Aplicarea chestionarului

Chestionarul este administrat, uneori, prin corespondenţă, dar, cel

mai adesea, el este aplicat oral, în cursul unei convorbiri, al unui interviu.

Operatorul de anchetă îi va întâlni pe indivizii desemnaţi în urma eşan-

tionării, la ei acasă, la locul de muncă sau chiar pe stradă (în cazul unor

chestionare cu întrebări mai puţine). În această fază, sociologia juridică

face apel la experienţa dobândită de sociologia generală. Dar, datorită

obiectivelor sale, care în materie de drept nu vizează scrutarea profun-

zimilor psihicului uman, mulţumindu-se, de regulă, cu răspunsurile

explicite întruchipate în opiniile respondenţilor, sociologia juridică va

fi mai repede satisfăcută în atingerea scopurilor sale investigative. În

privinţa gradului de sinceritate a subiecţilor intervievaţi, se pleacă de la

faptul că metoda anchetei are la bază o declaraţie personală, declaraţie

care răspunde unui postulat de universală sinceritate. Aprecierea de

către operator a sincerităţii individului riscând să fie foarte subiectivă,

- 118 -

în cazul sociologiei juridice, unde, de regulă, prezintă interes fenome-

nele de sinceritate colectivă, gradul de sinceritate al subiecţilor intervie-

vaţi nu este apreciat în timpul administrării întrebărilor, ci ulterior, când

fenomenele de nesinceritate colectivă vor putea fi înlăturate cu mai multă

obiectivitate.

În ceea ce priveşte prejudecata juriştilor potrivit căreia, atingând

probleme care ţin de secretul vieţii de familie sau al afacerilor, aplica-

rea chestionarului ar provoca, din partea celor anchetaţi, fie reacţii de

cenzurare a răspunsurilor sau de apărare a ego-ului, fie reacţii de bra-

vadă. Experienţa atestă că, într-un eşantion naţional, celor mai mulţi

dintre subiecţii anchetaţi, odată ce au fost contactaţi şi au acceptat con-

vorbirea, nu le repugnă să vorbească despre unele subiecte cu un accen-

tuat caracter personal, de genul mariajului lor, al divorţului prin care au

trecut (este adevărat, cu mai multă dificultate) sau al copiilor adoptaţi.

Desigur, nu poate fi negat faptul că există, fără îndoială, anumiţi indi-

vizi care, prin natura lor, sunt refractari la anchete. Dar, atitudinea lor

se manifestă, cel mai probabil, prin refuzul de a răspunde, nu prin debi-

tarea unor minciuni în cursul unei convorbiri acceptate. Cu toate acestea,

cercetătorul nu poate fi indiferent faţă de posibilitatea falsificării con-

cluziilor anchetei de către astfel de persoane şi, în consecinţă, va lua

măsuri de înlăturare a unor astfel de distorsiuni.

IV. În ceea ce priveşte analiza datelor cantitative

Ca în orice anchetă, şi într-una de factură sociologico-juridică dis-

torsiunile sunt aproape inevitabile. Una dintre căile de limitare a acestora

o reprezintă verificarea valorii lor. Aceasta se face printr-o critică exte-

rioară, desfăşurată asupra funcţionării procedurii utilizate şi printr-una

internă, psihologică, critica sincerităţii. În ceea ce priveşte datele canti-

tative, critica externă va încerca să elimine erorile de orice fel care şi-

au făcut apariţia în diferite momente ale colectării informaţiilor. Erorile

de acest gen pot fi eliminate fie prin constatarea în distribuţia numerică

a faptelor unei anomalii care ţine de domeniul aleatoriu, fie prin con-

fruntarea cu alte surse.

- 119 -

Un tip de eroare majoră de care trebuie să ţină seama sociologul

dreptului este aceea care decurge din slaba cunoaştere a categoriilor ju-

ridice în care se încadrează fenomenele numărate. Aceasta se întâmplă

deoarece statisticile sau sondajele pot să încadreze un fenomen de drept

într-o anumită categorie pe baza etichetei ce o poartă în limbajul comun

şi nu pe baza definiţiei legale a acestora.

De asemenea, el trebuie să ţină seama şi de posibilele erori gene-

rate de mobilitatea dreptului, de faptul că schimbările în legislaţie sau

chiar în jurisprudenţă pot da naştere la diferite variaţii în conţinutul ca-

tegoriilor ale căror date cantitative au fost recoltate.

Dacă pe timpul analizei cercetătorul nu va ţinea seama de astfel de

schimbări, într-o abordare diacronică a fenomenului va compara statis-

tici care realmente nu mai sunt comparabile.

În ceea ce priveşte critica internă a datelor cantitative (critica sin-

cerităţii), ca şi procesul de relativizare şi interpretare a acestora, ori ana-

liza datelor naturale, în sociologia juridică nu intervin elemente speciale

faţă de ceea ce se întâmplă în cercetările sociologice, în general.


Actualitatea sociologiei juridice se conturează clar atunci când va-

lorificăm bazele acestei ramuri interdisciplinare în legătură cu urbani-

zarea, globalizarea şi modernizarea structurilor sociale, cu aprofundarea

calitativă şi creşterea cantitativă a relaţiilor dintre actorii sociali. Logica

expunerii materialului ne obligă să pornim de la cele mai generale con-

statări teoretice, de la stabilirea momentelor cruciale în devenirea teo-

riei sociologiei juridice, pentru ca treptat să demonstrăm posibilitatea

de aplicare a diferitelor teorii (genetice, structuraliste, funcţionaliste

etc.) în scopul dezvăluirii proceselor sociale complexe, cum este, în

cazul nostru, implementarea cadastrului bunurilor imobile. Deschiderea

societăţii pentru largi posibilităţi de activitate atrage după sine şi mul-

tiplicarea obiectivelor vizate, precum şi a mijloacelor de realizare ale

acestora. În asemenea momente, sociologia are sarcina-cheie de a ex-

- 120 -

pune ştiinţific ceea ce are loc în urma activităţii indivizilor în condiţii

noi, când apare discrepanţa dintre scopurile, speranţele fiecăruia şi

prescripţiile legii, cadrul ei fiind adesea perimat. Rezultatele investiga-

ţiilor pe acest tărâm ajută la perfecţionarea legislaţiei, la îmbinarea ar-

monioasă a scopurilor individuale cu cele ale societăţii. Din acest punct

de vedere, se impune analiza problemelor de factură sociojuridică şi în

special modul de rezolvare a acestora în sociologia românească pentru a

sesiza corespondentele cu tradiţiile culturale ale poporului.

Pentru explicarea cercetării empirice expuse în capitolul următor a

fost necesară desfăşurarea principiilor metodologice respective, în care

cerinţele şi condiţiile indispensabile sunt obiectivitatea, onestitatea, ne-

părtinirea. În vederea cercetării nemijlocit empirice, modalitatea efec-

tuării unei anchete, a unui chestionar este necesară pentru a determina,

prin investigaţie sociologică, situaţia reală pe teren alături de alte me-

tode precum observaţia, deducţia logică etc.

- 121 -

3. ASPECTE TEORETICO-PRACTICE DE APLICARE

A SOCIOLOGIEI JURIDICE ÎN DETERMINAREA

ŞI DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL

3.1. Privatizarea – premisă obiectivă a creării

sistemului cadastral

Principalele obiective ale înregistrării terenurilor agricole în cadas-

trul bunurilor imobile constituie o continuare firească a procesului de

privatizare, care a demarat în Republica Moldova odată cu adoptarea

Legii cu privire la modificarea articolului 82 din fostul Cod funciar al

RSSM.

Cadrul legislativ al reformei agrare e constituit din următoarele acte:

Codul funciar (nr. 828-XII din 25 decembrie 1991, adoptat de Par-

lamentul Republicii Moldova);

Legile cu privire la programele de stat de privatizare (anii

1993-1994, 1995-1996, 1997-1998);

Programul Naţional „Pământ”, aprobat prin Hotărârea Guver-

nului nr. 1022 din 06.10.1998;

Legea restructurării întreprinderilor agricole în procesul de pri-

vatizare din Republica Moldova, nr. 392-XIV din 13.05.1999 (Monitorul

Oficial al Republicii Moldova nr.73-77/341 din 15 iulie 1999).

Toate operaţiunile legate de repartizarea cotelor de teren echivalent

au fost efectuate conform situaţiei din 1 ianuarie 1992.

Una dintre particularităţile procesului de privatizare de până în anul

1996 a fost caracterul ei haotic. Conform datelor ARFC, mai mult de

1,2 mil. cetăţeni au obţinut dreptul la cota de teren echivalent. Dar lipsa

unei metodologii ştiinţifice în domeniul atribuirii terenurilor agricole,

monopolul statului asupra elaborării proiectelor de organizare a teritoriu-

lui şi perfectarea titlurilor de proprietate au necesitat efectuarea de către

USAID a unui studiu experimental de repartizare a terenurilor în gospo-

dăria colectivă „Maiak” din raionul Nisporeni (anul 1996). În an ii

1996-1997 au fost implementate proiecte-pilot în 72 gospodării colective,

- 122 -

iar în perioada 1998-2001 s-a implementat Programul Naţional „Pământ”,

în urma cărui fapt au fost privatizate 931 de gospodării. Scopul acestui

proiect a fost înmânarea titlurilor de proprietate asupra pământului şi a

patrimoniului, asigurarea manifestării liberei iniţiative la utilizarea aces-

tora, crearea noilor întreprinderi private şi a gospodăriilor de fermieri, şi,

în sfârşit, lichidarea sistemului colhoznic [57, p.50].

Ca rezultat al măsurilor întreprinse de Guvern, în comun cu autori-

tăţile administraţiei publice locale, conform datelor ARFC, la 1110,5 mii

de familii din republică le-au fost atribuite în proprietate privată 201,1 mii ha

loturi pe lângă casă (în intravilan) şi 758,1 mii ha de grădini (extravilan);

94,1 mii familii au beneficiat de loturi pomicole cu o suprafaţă totală de

7,7 mii ha, 23,2 mii familii dintre acestea privatizând aceste loturi. În

folosinţa cetăţenilor de la oraşe se află 1,6 mii ha terenuri agricole pentru

dezvoltarea legumiculturii.

Prin Hotărârea Guvernului nr.469 din 11 iulie 1994, au fost apro-

bate fondurile funciare de stat (1,4 mln. ha) şi de privatizare (2,0 mln. ha)

alocate pentru înfiinţarea gospodăriilor agricole cu diverse forme orga-

nizatorico-juridice în baza proprietăţii private. Unui deţinător al cotei

de teren echivalent îi revenea în medie pe republică 1,56 ha de terenuri

agricole [21].

După finalizarea procesului de atribuire în natură a cotelor de teren

echivalent circa 1033 mii de cetăţeni, din numărul total de 1047 mii cu

dreptul la cota de teren echivalent (98,7%), au primit titluri de autenti-

ficare a dreptului deţinătorului de teren, inclusiv 994 mii – în urma im-

plementării Programului Naţional „Pământ” şi al Programului de asis-

tenţă a fermierilor privaţi. Afară de aceasta, în perioada 1999-2006, prin

intermediul PPC, a fost accelerată eliberarea a circa 1 mln. de titluri pentru

loturile de lângă casă şi grădini. Conform rezultatelor preliminare ale

Recensământului general agricol efectuat de BNS în 2011, numărul

total de parcele este de 2,7 mln., iar suprafaţa medie a unei parcele

de 0,8 ha.

- 123 -

Probleme ale împroprietăririi cetăţenilor cu pământ

La elaborarea şi transpunerea în natură a proiectelor de organizare

a teritoriului şi stabilirea hotarelor terenurilor transmise în proprietate

privată în cadrul Programului Naţional „Pământ”, în unele cazuri au

fost depistate erori, care trezeau nemulţumirea titularilor de drepturi şi a

autorităţilor publice locale. În legătură cu aceasta, Agenţia de Stat Re-

laţii Funciare şi Cadastru, în luna mai 2001, a efectuat un studiu asupra

problemei respective, cu scopul stabilirii naturii greşelilor comise la

privatizarea terenurilor şi a volumului de lucru necesar pentru corecta-

rea lor. Studiul a demonstrat că în 214 din 900 de proiecte de organi-

zare a teritoriului au fost depistate nereguli, aceasta însemnând că circa

300 000 de titluri de autentificare a dreptului deţinătorilor de teren s-au

eliberat cu încălcări. De realizarea necalitativă a proiectelor sunt respon-

sabili atât executanţii lor, cât şi liderii asociaţiilor agricole, dar în pri-

mul rând primăriile, care au aprobat proiectele fără examinarea minu-

ţioasă a lor. În total au fost elaborate mai mult de 1050 proiecte, cuprin-

zând peste 3 milioane de sectoare agricole.

Din cauza parcelării excesive a terenurilor în multe cazuri măsură-

torile geodezice au fost efectuate în sistemul convenţional de coordo-

nate, ceea ce s-a soldat cu mai multe erori la proiectarea şi amplasarea

terenurilor. Astfel, în comuna Tătărăşti din judeţul Chişinău ţăranilor cu

cotă de teren echivalent li s-au repartizat parcele în 11 locuri, la Lozova –

în 14 câmpuri, iar în satul Hirova din judeţul Ungheni cotele multor ţă-

rani se compuneau din 15 parcele, situate în locuri diferite (vezi A.Baluţel

„Consolidarea terenurilor agricole”, în: „Cadastrul”, nr.10, octombrie, 2002).

Greşelile comise de firmele private puteau fi evitate la etapa elabo-

rării proiectelor de organizare a teritoriului dacă se implementa din timp

un sistem de control al calităţii executării lucrărilor geodezice şi de

proiectare din partea executanţilor, contractanţilor şi serviciului funciar

de stat. Cu regret, toate eforturile Agenţiei în domeniul dat au suferit

eşec din cauza atitudinii iresponsabile a Departamentului Privatizării,

organelor locale ale administraţiei de stat, dar şi a comanditarului lucră-

- 124 -

rilor (firma „Booz-Allen”). Unele controale efectuate din iniţiativa Agen-

ţiei nu şi-au atins obiectivele din cauza presiunilor exercitate de organele

centrale, ea fiind învinuită „de tărăgănarea şi stoparea graficului de rea-

lizare a Programului Naţional „Pământ”.

După finalizarea Programului, Agenţia a solicitat USAID finanţa-

rea lucrărilor de corectare a greşelilor comise la elaborarea proiectelor

de organizare a teritoriului şi executarea lucrărilor de modificare a

înscrierilor în Registrul bunurilor imobile. USAID a acceptat această

propunere şi într-o perioadă de timp problema respectivă s-a soluţionat

cu suportul ei. Obiectivul proiectului USAID a constat în facilitarea

consolidării terenurilor agricole. Proiectul avea drept scop corectarea

unei părţi de erori comise în prima fază a implementării Programului

Naţional „Pământ”. De altfel, erorile comise în acea perioadă erau ine-

vitabile, dacă ţinem cont de natura procesului de privatizare, care era o

activitate absolut nouă pentru Republica Moldova. Anume din acest

considerent s-a stabilit o colaborare fructuoasă între Agenţia de Stat

Relaţii Funciare şi Cadastru şi Programul Naţional „Pământ” pentru a

se implementa faza a doua a proiectului. Astfel, în urma unui concurs

internaţional acest drept l-a obţinut Firma „Development Alternatives,

Inc.”, iar la 1 aprilie 2004 a fost încheiat un Memorandum între Proiectul

pentru Susţinerea Privatizării Pământului şi Agenţia de Stat Relaţii Funciare

şi Cadastru, care prevedea corectarea erorilor comise la elaborarea proiec-

telor de organizare a teritoriilor şi introducerea modificărilor respective în

documentaţia cadastrală.

Cele mai des întâlnite erori fuseseră comise în titlurile de autentifi-

care a dreptului deţinătorului de teren, ele fiind urmate de orientarea şi

configuraţia greşită a parcelelor. Alte probleme erau legate de caracte-

rul alocării iniţiale a terenurilor, când, de exemplu, un lot de teren inclu-

dea şi porţiuni de teren neutilizabile (de exemplu: mlaştină). Proiectul a

inclus următoarele componente: (a) corectarea erorilor; (b) informarea

proprietarilor de terenuri despre posibilităţile de vânzare-cumpărare a

terenurilor; (c) asistenţa fermierilor la efectuarea tranzacţiilor cu tere-

- 125 -

nuri în scopul de a impulsiona dezvoltarea pieţei funciare; (d) elabo-

rarea indicatorilor pentru a monitoriza dezvoltarea creditării ipotecare şi

consultarea proprietarilor privind posibilităţile şi responsabilităţile lor;

(e) elaborarea unui modul pentru extragerea datelor din cadastru în ve-

derea monitorizării consolidării terenurilor. USAID a recomandat utili-

zarea pe larg a ortofoto de natură să faciliteze activitatea prin utilizarea

unor hărţi mai calitative.

Acţiunile întreprinse de PSPP privind reproiectarea terenurilor agri-

cole au creat condiţii optime pentru dezvoltarea pieţei funciare, credita-

rea ipotecară, consolidarea terenurilor agricole, inclusiv prin schimbul

terenurilor agricole, dezvoltarea businessului mic şi mijlociu, creşterea

fluxului de investiţii în agricultură etc. Conform situaţiei de la 1 mai 2006,

când Proiectul şi-a încheiat activitatea, fuseseră analizate aproximativ

800 000 de proprietăţi şi corectate peste 100 000 erori (30% din toate

erorile depistate). Totuşi, una din problemele principale pe care încă tre-

buie să o soluţioneze sistemul cadastrului bunurilor imobile este corectarea

erorilor comise la privatizarea şi înregistrarea terenurilor, consolidarea te-

renurilor în baza relaţiilor de arendă, comercializare şi schimb.

Cele mai frecvente erori (2/3) vizau faptul că proprietarul deţinea

un anumit teren agricol, iar în documente era indicat cu totul altul. Un

număr destul de mare reveneau şi greşelilor geodezice – 26%. După

finalizarea lucrărilor de corectare a erorilor, materialele, inclusiv titlu-

rile de autentificare a dreptului deţinătorului de teren, au fost reînregis-

trate.

Potrivit legislaţiei Republicii Moldova, procesul de corectare a ero-

rilor finalizează numai odată cu perfectarea titlurilor noi, introducerea

modificărilor în Registrul bunurilor imobile şi transmiterea acestor tit-

luri proprietarilor de terenuri agricole. Conform statisticilor operative

ale OIPPC, în perioada anilor 2004-2005 au fost efectuate circa 27 000

de modificări în Registrul bunurilor imobile şi eliberate titluri noi deţi-

nătorilor de terenuri. Până la 1 mai 2006, PSPP a prezentat spre exami-

nare şi înregistrare încă 73 000 de titluri. Spre regret, conform situaţiei

- 126 -

din 15 august 2006, Proiectul nu şi-a onorat integral obligaţiile şi un

număr mare de deţinători de terenuri, de la care au fost sustrase titlurile

vechi, nu au primit titluri noi şi nu puteau să-şi exercite drepturile legale

de gestionare a lor (vânzarea, ipoteca, schimbul, moştenirea etc.).

La finele lunii septembrie 2004 pe teritoriul primăriei Antoneşti,

raionul Ştefan Vodă, a fost realizat un proiect-pilot privind elaborarea

metodologiei de consolidare a terenurilor agricole prin schimb. Ca re-

zultat, de primăria respectivă au fost perfectate şi înregistrate la OCT

Ştefan Vodă circa 70 contracte de schimb. Proprietarii terenurilor agri-

cole manifestă un interes deosebit faţă de acest proiect.

Un imbold asupra impulsionării înregistrării masive a terenurilor

agricole privatizate l-a jucat Memorandumul de înţelegere între Agenţia

de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru şi Programul de Asistenţă pentru

Fermierii Privaţi, semnat la 8 august 2001. Părţile au convenit ca Progra-

mul să achite câte 1,5 lei pentru înregistrarea manuală a unui teren şi a

dreptului de proprietate asupra acestuia, atribuit în cadrul implementării

Programului Naţional „Pământ” şi Programului de Asistenţă pentru

Fermierii Privaţi, cu condiţia că o asemenea înregistrare a avut loc nu

mai devreme de 25 decembrie 2000 şi nu mai târziu de 15 noiembrie 2001.

În cadrul Programului Naţional „Pământ” (1998-2000) după datele sta-

tistice ale ARFC, au fost perfectate circa 2 400 000 titluri de autentifi-

care a dreptului deţinătorului de teren şi prezentate OCT pentru înregis-

trare. La 25 decembrie 2000 compania „Booz-Allen” şi-a încheiat acti-

vitatea. În perioada octombrie 1999-decembrie 2000 au fost înregistrate

1 734 181 titluri eliberate în cadrul Programului respectiv. Colaborarea

cu Proiectul USAID a dat posibilitatea de a economisi circa 12 549 000

lei din bugetul de stat, inclusiv 11 272 176 lei pentru furnizarea infor-

maţiei cadastrale şi 127 741 lei pentru înregistrarea terenurilor. În total,

în perioada 1999-2003 au fost înregistrate în mod masiv circa 2 771 300

terenuri cu destinaţie agricolă.

Iniţial se considera o realizare majoră a proiectelor de reparcelare

în cadrul PSPP elaborarea procedurii simplificate de înregistrare a tran-

- 127 -

zacţiilor funciare, care prevede autentificarea lor de către secretarii

consiliilor, nu de notari. Procedura simplificată urma să reducă timpul

şi costul tranzacţiei. În realitate, însă, marea majoritate a secretarilor au

refuzat să îndeplinească aceste lucrări, deoarece o parte dintre ei nu

avea studiile, competenţa şi cunoştinţele necesare, iar alta nu a dorit să-

şi asume o responsabilitate atât de mare. Prezintă interes din punct de

vedere teoretic şi practic implementarea proiectului-pilot de reparcelare

a terenurilor în 6 localităţi, care a demarat în august 2007 pentru o pe-

rioadă de 18 luni. Beneficiarul şi instituţia principală de implementare a

proiectului-pilot a fost Ministerul Agriculturii şi Industriei Alimentare

al Republicii Moldova. Asistenţa tehnică la realizarea proiectului a fost

asigurată de către un consorţiu constituit din următoarele companii:

Niras AB (Suedia), Terra Institute Ltd. (SUA); Agenţia Naţională de

Dezvoltare Rurală (Moldova), Orbicon A/S (Danemarca). Proiectul a

fost finanţat de BM şi SIDA în cadrul Proiectului de Investiţii şi Servicii

Rurale II (RISPII).

Conform termenelor de referinţă ai proiectului, Compania de Con-

sultanţă Internaţională a acordat Guvernului Republicii Moldova sprijin

în procesul de implementare a proiectului, ale cărui obiective specifice

erau următoarele:

1) evaluarea cererii şi executarea reparcelării terenurilor, având în

calitate de grup-ţintă gospodăriile ţărăneşti mici;

2) utilizarea experienţei obţinute în cadrul implementării proiectu-

lui-pilot, drept contribuţie la elaborarea posibilei abordări la nivel naţio-

nal (inclusiv tehnicile, aprecierea resurselor necesare şi recomandările

pentru elaborarea cadrului legal);

3) evaluarea impactului reparcelării la nivel de comunitate (inclusiv

dezvoltarea pieţei funciare, creşterea productivităţii agricole şi afirma-

rea echităţii sociale).

Grupul-ţintă al proiectului îl constituiau gospodăriile ţărăneşti mici

şi medii cu suprafeţele de terenuri lucrate între 3 şi 30 de hectare. Toto-

dată, proiectul era la dispoziţia oricărui proprietar, fermier sau a altor

părţi interesate din localităţile de implementare a proiectelor-pilot.

- 128 -

În cadrul proiectului, activităţile de reparcelare se bazau pe princi-

piile economiei de piaţă, participării benevole a proprietarilor, utilizării

preţului local de piaţă, metodei participative şi celei bazate pe principiul

„de jos în sus”. Costurile de tranzacţii au fost nule pentru proprietarii

participanţi la proiect şi se achitau din bugetul proiectului.

La nivel operaţional, proiectul a fost coordonat de Comitetul Tehnic,

alcătuit din experţi ai Ministerului Agriculturii şi Industriei Alimentare al

Republicii Moldova şi contractorului, care coordonau şi supravegheau

procesul de implementare a proiectului-pilot.

Selectarea localităţilor a fost efectuată de către Comitetul Tehnic în

perioada iulie-septembrie 2007. Procesul de evaluare s-a efectuat într-un

mod mai conştiincios şi obiectiv, luându-se în consideraţie insuficienţa

de timp pentru colectarea şi verificarea valabilităţii informaţiei.

Metodologia proiectului prevedea selectarea localităţilor participante

în baza a 6 criterii, cum ar fi:

1. Structura fragmentară a loturilor de pământ;

2. Existenţa fermelor de familie cu potenţial de a trece la activi-

tatea comercială şi dorinţa de a mări suprafeţele fermelor;

3. Existenţa pieţei de pământ (existenţa vânzătorilor şi a poten-

ţialilor cumpărători);

4. Completare esenţială a reformei agricole/privatizarea şi înre-

gistrarea drepturilor de proprietate asupra pământului;

5. Iniţiativa şi obligaţiunile administraţiei publice locale, dorinţa

şi posibilităţile secretarului Primăriei de a presta servicii notariale la

un preţ redus;

6. Absenţa gospodăriilor agricole mari în satele candidate.

Criteriul privind absenţa gospodăriilor mari în satele candidate se

explică prin faptul că în multe localităţi din Republica Moldova predo-

mină gospodării agricole mari, care prelucrează câte circa 300-2000

hectare de pământ, majoritatea terenurilor aflându-se pe moşiile diferi-

telor localităţi şi gestionate în baza contractelor de arendă. Dezvoltarea

fermelor mici (care a constituit grupul-ţintă al proiectului de reparcelare)

- 129 -

şi acordarea ajutorului acestora sunt extrem de dificile în cazul gospo-

dăriilor mari. Comitetul Tehnic a selectat 11 localităţi cu cele mai bune

rezultate, le-a vizitat a doua oară şi, la începutul lunii septembrie, a se-

lectat 6 localităţi participante: satul Buşăuca (raionul Rezina), satul Sadova

(raionul Călăraşi), satul Boldureşti (raionul Nisporeni), satul Călmăţui

(raionul Hânceşti), satul Opaci (raionul Căuşeni), satul Baimaclia (raio-

nul Cantemir).

La selectarea finală a localităţilor s-a ţinut cont de amplasarea geog-

rafică, astfel încât localităţile-pilot să fie din diferite regiuni geografice

ale ţării: câte două sate din zonele Nord, Centru şi Sud.

O condiţie primordială a proiectului a fost participarea benevolă şi

abordarea principiului „de jos în sus”. Elementul esenţial al abordării în

cauză a fost crearea comitetelor locale de supraveghere în fiecare locali-

tate-pilot. Sarcina generală a comitetului de supraveghere a constat în

reprezentarea intereselor diferitelor grupuri de proprietari în procesul de

reparcelare a terenurilor agricole, acesta fiind garantul respectării meto-

dei participative, principiilor democratice şi a conceptului benevol în

procesele reparcelării. Astfel, comitetul a monitorizat negocierile şi pro-

cesul designului reparcelării în fiecare localitate-pilot şi a dat garanţii că

nimeni nu este obligat sau presat de cineva să procedeze contra proprii-

lor sale interese şi dorinţe. La implementarea proiectului-pilot, comite-

tul de supraveghere local a fost implicat în chestiuni de ordin mai general,

cum ar fi: determinarea subzonelor de interes, procesul de intervievare,

elaborarea designului proiectului de reparcelare şi nemijlocit procesul

de evaluare a parcelelor.

Echipele locale au utilizat hărţile cadastrale menţionate pentru ve-

rificarea şi revizuirea tuturor drepturilor de proprietate asupra terenuri-

lor agricole şi pregătirea hărţilor Planului 1 care reflectau situaţia fun-

ciară până la implementarea proiectului. Fiecare echipă locală a pregătit

schiţa hărţilor Planului 1 prin atribuirea numerelor de identificare pentru

fiecare parcelă aparte (fiecare proprietar are un număr unic pentru o

identificare relativ mai uşoară a parcelei sale în timpul interviului).

- 130 -

Schiţele hărţilor au fost finalizate la sfârşitul lunii noiembrie 2007.

Versiunea finală a hărţilor de Plan 1 au fost elaborate în programul

MapInfo la etapa finală a implementării proiectului (Figura 3.1).

Fig.3.1. Harta de lucru a proprietăţii funciare (în stânga) şi

harta digitală finală (în dreapta) a s. Baimaclia, r-nul Cantemir

Sursa: Proiectul-pilot de reparcelare a terenurilor agricole, 2007-2008.

Eşantion – 6 localităţi.

Etapa de verificare şi revizuire a proprietăţii funciare a generat un

număr de probleme ce trebuiau rezolvate până la efectuarea tranzacţiilor.

Problemele depistate ţin de neînregistrarea dreptului de proprietate asupra

pământului (lipsa înscrierilor în registru), moştenire, lipsa planului-grafic

la unele masive, erori şi greşeli tehnice, geodezice, juridice (cazuri în

care proprietarul lucrează un alt teren decât acel indicat în titlu etc.).

Îndată după finalizarea activităţilor de verificare şi revizuire a in-

formaţiei cadastrale, echipele locale din cele şase localităţi-pilot au în-

ceput intervievarea deţinătorilor de teren şi a actorilor principali. Sco-

pul interviurilor a constat în colectarea datelor cu privire la structura

agricolă locală (datele despre procesul de producţie şi despre utilizatori)

şi identificarea intereselor individuale ale deţinătorilor de teren vizavi

de proiectul de reparcelare (doritor să participe sau nu, doritor să vândă

pământ, să cumpere, să facă schimb, să dea sau să ia în arendă pământ).

111111111

222222222 181818181818181818

191919191919191919

212121212121212121

222222222222222222 232323232323232323

333333333333333333

404040404040404040

505050505050505050

525252525252525252

535353535353535353

555555555555555555

727272727272727272

747474747474747474

777777777777777777

787878787878787878

818181818181818181

838383838383838383

868686868686868686

878787878787878787

919191919191919191

939393939393939393

949494949494949494

100100100100100100100100100

103103103103103103103103103

106106106106106106106106106

108108108108108108108108108 118118118118118118118118118

121121121121121121121121121

126126126126126126126126126

127127127127127127127127127

127127127127127127127127127

129129129129129129129129129

131131131131131131131131131

135135135135135135135135135

141141141141141141141141141

148148148148148148148148148

154154154154154154154154154

158158158158158158158158158

170170170170170170170170170

183183183183183183183183183

187187187187187187187187187

196196196196196196196196196

211211211211211211211211211

216216216216216216216216216

217217217217217217217217217

221221221221221221221221221

229229229229229229229229229

238238238238238238238238238

243243243243243243243243243 251251251251251251251251251

257257257257257257257257257

258258258258258258258258258

268268268268268268268268268

269269269269269269269269269

273273273273273273273273273

279279279279279279279279279

282282282282282282282282282

289289289289289289289289289

298298298298298298298298298

312312312312312312312312312

313313313313313313313313313

318318318318318318318318318

319319319319319319319319319

337337337337337337337337337

338338338338338338338338338

349349349349349349349349349

362362362362362362362362362

363363363363363363363363363

372372372372372372372372372

375375375375375375375375375

377377377377377377377377377

382382382382382382382382382

385385385385385385385385385

400400400400400400400400400

408408408408408408408408408

422422422422422422422422422

452452452452452452452452452

456456456456456456456456456

467467467467467467467467467

468468468468468468468468468

484484484484484484484484484

495495495495495495495495495

607607607607607607607607607

615615615615615615615615615

616616616616616616616616616

616616616616616616616616616

617617617617617617617617617

623623623623623623623623623628628628628628628628628628639639639639639639639639639

645645645645645645645645645646646646646646646646646646

651651651651651651651651651655655655655655655655655655

662662662662662662662662662

685685685685685685685685685

688688688688688688688688688692692692692692692692692692

697697697697697697697697697

706706706706706706706706706 709709709709709709709709709

713713713713713713713713713

718718718718718718718718718

727727727727727727727727727

762762762762762762762762762

765765765765765765765765765776776776776776776776776776

778778778778778778778778778

787787787787787787787787787787787787787787787787787787

790790790790790790790790790

800800800800800800800800800

803803803803803803803803803

820820820820820820820820820

833833833833833833833833833

839839839839839839839839839

841841841841841841841841841843843843843843843843843843

845845845845845845845845845

849849849849849849849849849

883883883883883883883883883

884884884884884884884884884

888888888888888888888888888

922922922922922922922922922926926926926926926926926926

937937937937937937937937937

967967967967967967967967967

971971971971971971971971971

9859859859859859859859859851 0101 0101 0101 0101 0101 0101 0101 0101 010

1 0321 0321 0321 0321 0321 0321 0321 0321 032

1 0331 0331 0331 0331 0331 0331 0331 0331 033

1 0371 0371 0371 0371 0371 0371 0371 0371 037

1 0491 0491 0491 0491 0491 0491 0491 0491 049

1 0621 0621 0621 0621 0621 0621 0621 0621 062

1 0741 0741 0741 0741 0741 0741 0741 0741 074

1 0901 0901 0901 0901 0901 0901 0901 0901 090

1 0931 0931 0931 0931 0931 0931 0931 0931 093

1 1041 1041 1041 1041 1041 1041 1041 1041 104

1 1091 1091 1091 1091 1091 1091 1091 1091 109

1 1151 1151 1151 1151 1151 1151 1151 1151 115

1 1481 1481 1481 1481 1481 1481 1481 1481 148

1 1591 1591 1591 1591 1591 1591 1591 1591 159

1 1631 1631 1631 1631 1631 1631 1631 1631 163

1 1641 1641 1641 1641 1641 1641 1641 1641 164

1 1731 1731 1731 1731 1731 1731 1731 1731 173

1 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 185

1 2361 2361 2361 2361 2361 2361 2361 2361 236

1 2371 2371 2371 2371 2371 2371 2371 2371 237

1 2621 2621 2621 2621 2621 2621 2621 2621 262

1 2641 2641 2641 2641 2641 2641 2641 2641 264

1 2881 2881 2881 2881 2881 2881 2881 2881 2881 2951 2951 2951 2951 2951 2951 2951 2951 295

1 3041 3041 3041 3041 3041 3041 3041 3041 304

1 3071 3071 3071 3071 3071 3071 3071 3071 307

1 3261 3261 3261 3261 3261 3261 3261 3261 326

1 3631 3631 3631 3631 3631 3631 3631 3631 3631 3811 3811 3811 3811 3811 3811 3811 3811 381

1 3971 3971 3971 3971 3971 3971 3971 3971 397

1 4021 4021 4021 4021 4021 4021 4021 4021 402

1 4591 4591 4591 4591 4591 4591 4591 4591 459

1 4621 4621 4621 4621 4621 4621 4621 4621 462

1 4671 4671 4671 4671 4671 4671 4671 4671 467

1 4921 4921 4921 4921 4921 4921 4921 4921 492

1 4961 4961 4961 4961 4961 4961 4961 4961 496

1 4961 4961 4961 4961 4961 4961 4961 4961 496

1 5201 5201 5201 5201 5201 5201 5201 5201 5201 5211 5211 5211 5211 5211 5211 5211 5211 521

1 5231 5231 5231 5231 5231 5231 5231 5231 523

1 5261 5261 5261 5261 5261 5261 5261 5261 526

1 5311 5311 5311 5311 5311 5311 5311 5311 5311 5341 5341 5341 5341 5341 5341 5341 5341 534

1 5371 5371 5371 5371 5371 5371 5371 5371 537

1 5691 5691 5691 5691 5691 5691 5691 5691 569

1 6391 6391 6391 6391 6391 6391 6391 6391 639

1 6831 6831 6831 6831 6831 6831 6831 6831 683

1 6861 6861 6861 6861 6861 6861 6861 6861 6861 6871 6871 6871 6871 6871 6871 6871 6871 687

1 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 688

1 6921 6921 6921 6921 6921 6921 6921 6921 692

1 7121 7121 7121 7121 7121 7121 7121 7121 712 1 7281 7281 7281 7281 7281 7281 7281 7281 728

1 7431 7431 7431 7431 7431 7431 7431 7431 743

1 7521 7521 7521 7521 7521 7521 7521 7521 7521 7551 7551 7551 7551 7551 7551 7551 7551 755 1 7581 7581 7581 7581 7581 7581 7581 7581 758

1 7601 7601 7601 7601 7601 7601 7601 7601 760

1 7611 7611 7611 7611 7611 7611 7611 7611 761

1 7631 7631 7631 7631 7631 7631 7631 7631 763

1 7641 7641 7641 7641 7641 7641 7641 7641 764

1 7701 7701 7701 7701 7701 7701 7701 7701 770

1 7701 7701 7701 7701 7701 7701 7701 7701 770

1 7761 7761 7761 7761 7761 7761 7761 7761 776

1 7791 7791 7791 7791 7791 7791 7791 7791 779 1 7801 7801 7801 7801 7801 7801 7801 7801 780

656565656565656565

384384384384384384384384384

453453453453453453453453453

591591591591591591591591591

601601601601601601601601601

634634634634634634634634634

817817817817817817817817817

1 0641 0641 0641 0641 0641 0641 0641 0641 064

1 2581 2581 2581 2581 2581 2581 2581 2581 258

1 2671 2671 2671 2671 2671 2671 2671 2671 267

1 5431 5431 5431 5431 5431 5431 5431 5431 543

1 5501 5501 5501 5501 5501 5501 5501 5501 550

1 7001 7001 7001 7001 7001 7001 7001 7001 700

106106106106106106106106106

108108108108108108108108108

208208208208208208208208208

210210210210210210210210210

269269269269269269269269269

385385385385385385385385385

692692692692692692692692692

787787787787787787787787787

788788788788788788788788788

834834834834834834834834834

1 0861 0861 0861 0861 0861 0861 0861 0861 086

1 1151 1151 1151 1151 1151 1151 1151 1151 115

1 2141 2141 2141 2141 2141 2141 2141 2141 214

1 2621 2621 2621 2621 2621 2621 2621 2621 262

1 4961 4961 4961 4961 4961 4961 4961 4961 496

1 5261 5261 5261 5261 5261 5261 5261 5261 526

1 5691 5691 5691 5691 5691 5691 5691 5691 569

1 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 688

1 7281 7281 7281 7281 7281 7281 7281 7281 728

1 7531 7531 7531 7531 7531 7531 7531 7531 753

1 7631 7631 7631 7631 7631 7631 7631 7631 763

777777777777777777

919191919191919191

949494949494949494

601601601601601601601601601

789789789789789789789789789

817817817817817817817817817

971971971971971971971971971

979979979979979979979979979

1 2671 2671 2671 2671 2671 2671 2671 2671 267

1 7001 7001 7001 7001 7001 7001 7001 7001 700

1 7701 7701 7701 7701 7701 7701 7701 7701 770

692692692692692692692692692

787787787787787787787787787

777777777777777777

949494949494949494

713713713713713713713713713

788788788788788788788788788

- 131 -

Forma unică a chestionarului a fost elaborată în noiembrie 2007 şi

utilizată pentru toate interviurile din cele şase localităţi-pilot. Lucrările

au fost conduse de echipele de planificare locale (specialist în planifi-

care funciară, specialistul direcţiei agricole raionale şi inginerul cadas-

tral local). Consultanţii Agenţiei Naţionale de Dezvoltare Rurală (ACSA)

din centrele de deservire regională, împreună cu consultanţii naţionali

ai proiectului, au asistat procesul de intervievare, care a fost finalizat în

martie, conform planului de implementare. Procentajul deţinătorilor de

teren intervievaţi în numărul total al deţinătorilor de teren variază de la

75% (în Călmăţui) la 94% (în Sadova). Există mai multe motive prin

care se explică ne-intervievarea tuturor deţinătorilor de teren identificaţi.

Un număr mic de deţinători au refuzat se fie intervievaţi din motivul

lipsei de încredere în proiect, consiliul local ales şi/sau autorităţile publice,

în general. Unii deţinători au lipsit din sat în perioada desfăşurării inter-

viurilor, de regulă, din cauza muncii lor temporare în afara satului.

Intervievarea a circa 1 400 de deţinători de pământ din fiecare lo-

calitate în doar 4 luni a constituit o sarcină majoră şi unul dintre ele-

mentele critice ale conceptului proiectului.

În cea de-a două jumătate a lunii martie şi prima jumătate a lunii

aprilie 2008 au fost analizate datele colectate în procesul de intervievare.

Rezultatele principale sunt prezentate în tabelul 3.1.

Tabelul 3.1.

Rezultatele procesului de intervievare

Comuni-

tatea-

pilot

Buşăuca

Comu-

nitatea-

pilot

Sadova

Comuni-

tatea-

pilot

Boldu-

reşti

Comuni-

tatea-pilot

Călmăţui

Comuni-

tatea-

pilot

Opaci

Comunita

tea-pilot

Baimaclia

Nr. total de parce-

le de pământ agri-

col înregistrate

3088 5922 6006 1757 5626 4204

Nr. identificat de

deţinători de teren 708 1319 1786 634 1762 1048

Nr. deţinătorilor

intervievaţi 640 1300 1400 476 1409 828

- 132 -

% intervievaţilor

din total 90% 94% 78% 75% 80% 79%

Suprafaţa medie a

parcelei

0,50

ha

0,21

ha

0,29

ha 0,40 ha

0,60

ha 0,73 ha

Nr. mediu de

parcele deţinute

de un proprietar

4,72 4,49 3,36 3,69 3,19 5,08

Nr. deţinătorilor

doritori să parti-

cipe la reparcelare

426 535 1202 286 589 540

% deţinătorilor

doritori să parti-

cipe la reparcelare

60% 41% 67% 45% 33% 52%

Nr. de parcele

spre vânzare 792 808 1692 227 829 830

Nr. de parcele spre

schimb 50 432 189 194 69 77

% de deţinători

care dau pământ

în arendă

9% 0% 46% 90% 26% 25%

% de deţinători

care iau pământ

în arendă

0,4% 0% 0,2% 0,3% 1,4% 0,7%

% deţinători care

trăiesc permanent

în sat

86% 85% 89% 95% 87% 90%

Pământ public pri-

vatizat, disponibil

pentru proiect

15 ha 45 ha 46 ha 1,4 ha 19 ha 7 ha



Numărul total al parcelelor de pământ agricol din cele şase sate a

variat de la 1 757 în Călmăţui (cel mai mic sat), şi 6 006 în Boldureşti

(cel mai mare sat atât după numărul de parcele, cât şi după numărul de

deţinători de teren).

Conform situaţiei tipice, fiecare deţinător de pământ a primit 3 sau

4 parcele de pământ în timpul procesului de privatizare din anii ’90.

- 133 -

Deseori, satul avea trei categorii de pământ agricol: pământ arabil, livezi

şi plantaţii de viţă-de-vie. Deţinătorii de pământ au primit câte una sau

două parcele de pământ arabil, o parcelă de livadă şi una de viţă-de-vie.

Parcelele de livadă şi de viţă-de-vie au fost, deseori, mai mici decât cele

de pământ arabil. Numărul mediu de parcele de pământ arabil per

deţinător variază de la 3,19 în Opaci, până la 5,08 în Baimaclia. Cea

mai mică suprafaţa medie a parcelei a fost în Sadova – 0,21 ha, iar

suprafaţa cea mai mare – 0,73 ha în Baimaclia.

Deşi majoritatea deţinătorilor de pământ deţin în continuare ace-

leaşi 3-4 parcele care le-au fost alocate în timpul privatizării, în toate

satele-pilot există proprietari/fermieri care au procurat mai multe par-

cele de pământ.

Tabelul 3.2.

Rezultatele finale ale proiectului-pilot

Bu

şău

ca

Sa

do

va

Bo

ldu

reşt

i

Că

lmă

ţui

Op

aci

Ba

ima

clia

To

tal

pen

tru

toa

te

loca

lită

ţile

Numărul total de parcele de

teren agricol înregistrate 3011 5922 6006 2022 5626 4204 26791

Numărul de proprietari de

terenuri agricole identificaţi 708 1319 1786 635 1762 1048 7258

Numărul de proprietari de

terenuri agricole doritori

de a participa, estimat în

baza interviurilor

efectuate în noiembrie

2007-martie 2008

426

(60%)

535

(41%)

1202

(67%)

286

(45%)

589

(33%)

540

(52%)

3578

(49%)

Numărul tranzacţiilor

(vânzare-cumpărare,

schimb şi moştenire)

907 350 1197 440 473 245 3612

Suprafaţa totală cu pro-

prietăţi schimbate (hectare) 495,93 93,33 370,58 223,52 283,30 309,31 1775,97

Numărul parcelelor

arendate prin intermediul

proiectului*

80 0 150 80 70 30 410

- 134 -

Suprafaţa totală arendată

prin intermediul

proiectului (hectare)*

40 0 100 21 91 50 302

Numărul total de parcele

care au participat la

proiect (schimb de

proprietate şi arendă)

987 350 1347 520 543 275 4022

Numărul total de

proprietari de terenuri

care au participat

578 240 1270 430 240 150 2908

Numărul total de


care au participat în % din

totalul proprietarilor

identificaţi

82 % 18 % 71 % 68 % 14 % 14 % 40 %



* Aplicarea în cadrul proiectului pilot a arendei în calitate de metodă de con-

solidare a terenurilor după efectuarea tuturor tranzacţiilor a permis implicarea

şi a altor proprietari în acest proces şi a dus la mărirea suprafeţelor terenurilor

agricole consolidate.

Structurile agricole în toate cele şase comunităţi-pilot (cu excepţia

satului Călmăţui) sunt dominate de mici fermieri familiali care îşi luc-

rează pământul propriu şi utilizează produsele pentru necesităţi proprii

sau comerciale. În fiecare sat există doar câteva exploataţii agricole mari

(exploataţii agricole de tip familial sau corporative). Or, aceştia sunt

producătorii agricoli principali ai satului, care îşi gestionează exploa-

taţiile agricole pe baze comerciale. În satele-pilot doar 0% - 1,4% din

deţinătorii de teren arendează pământ de la alţi deţinători. Aceştia sunt

fermieri-comercianţi mai mari. În comunităţile-pilot ponderea deţină-

torilor de teren care dau în arendă pământul deţinut variază semnificativ

(Tabelul 3.2). În Călmăţui, 90% din toţi deţinătorii dau pământul în

arendă. În Sadova, din contra, nu există acorduri de arendă înregistrate,

doar câteva acorduri formale dintre deţinători.

- 135 -

Scopul principal al desfăşurării interviurilor a fost investigarea

interesului deţinătorilor de teren faţă de participarea la proiectul de

reparcelare (dacă doresc să participe şi în ce formă). La momentul fina-

lizării intervievării, aproximativ jumătate din deţinătorii de teren (49,3%)

din cele şase sate-pilot (3 578 deţinători din totalul de 7 257 deţinători)

şi-au exprimat interesul de a participa la procesul de reparcelare. Cifra

dată variază de la 33% în Călmăţui, la 67% în Boldureşti.

Rezultatele etapei de intervievare au fost aduse la cunoştinţa co-

munităţilor la cel de-al doilea seminar comunitar. Conform planului de

lucru, de asemenea, au fost prezentate schiţele Planurilor de dezvoltare

comunitară, elaborarea cărora a început în paralel cu chestionarea pro-

prietarilor.

Conceptul proiectului vizează reparcelarea terenurilor agricole într-

un context mai larg al dezvoltării rurale. În cadrul proiectelor de repar-

celare în fiecare localitate-pilot au fost elaborate planuri de dezvoltare a

comunităţilor. Conţinutul planurilor de dezvoltare variază considerabil

de la sat la sat şi depinde de situaţia, specificul şi posibilităţile fiecărei

localităţi. Însă o problemă majoră în calea dezvoltării comunităţilor este

parcelarea excesivă şi suprafaţa mică a unei ferme.

În baza soluţiilor propuse primăriilor, consiliilor locale de membrii

grupelor de iniţiativă formate în fiecare localitate, precum şi luând în

calcul doleanţele şi propunerile acumulate cu ajutorul chestionarelor,

experţii în dezvoltare comunitară au elaborat planuri de dezvoltare pentru

localităţile participante. În localităţile, unde deja existau astfel de pla-

nuri, acestea au fost modificate, ţinându-se cont de recomandările şi

măsurile propuse în cadrul proiectului.

Planurile de dezvoltare au fost elaborate în cadrul unui proces par-

ticipativ, asistat de expertul naţional de dezvoltare a comunităţii, alţi

experţi naţionali şi internaţionali. Elementele principale ale acestui

proces sunt: organizarea a două seminare în fiecare comunitate-pilot;

discuţiile cu primăria şi consiliul local; discuţiile cu grupurile-ţintă;

asistenţa deţinătorilor de teren şi a fermierilor în cadrul interviurilor.

- 136 -

În continuare, prin activităţile de reparcelare, se vor soluţiona mă-

surile planificate în planurile de dezvoltare. Planurile de dezvoltare

comunitare includ şi listele de ecranare a impacturilor asupra mediului

înconjurător.

Odată cu finalizarea procesului de intervievare şi prelucrare a ches-

tionarelor a început etapa de planificare a proiectului. În baza informa-

ţiei din chestionare, referitoare la modul de participare, au fost întoc-

mite hărţile de mobilitate funciară (Figura 3.2).

Fig.3.2. Hartă de mobilitate funciară s. Sadova, r-nul Călăraşi



Informaţiile colectate prin intermediul interviurilor cu proprietarii

de pământ şi alte părţi interesate, reflectate în hărţile de mobilitate fun-

ciară, au servit drept bază pentru continuarea negocierilor cu privire la

cel mai bun plan de reparcelare în fiecare localitate participantă. Hărţile

de mobilitate funciară oferă o prezentare generală a posibilităţilor de re-

parcelare din diferite subsectoare ale comunităţilor-pilot. Parcelele pentru

vânzare au fost marcate cu roşu, parcelele pentru schimb – cu galben.

- 137 -

În perioada aprilie-iunie 2008, în toate cele şase comunităţi-pilot a

demarat elaborarea planurilor de reparcelare/reamplasare (Planul 2).

Echipele locale, împreună cu comitetele locale de supraveghere, au

divizat localităţile-pilot în subzone mai mici (de obicei, cu hotare natu-

rale, cum ar fi drumuri, canale etc.) şi au definit obiectivele de design

pentru fiecare subzonă aparte, astfel încât planurile de reparcelare a

fiecărei subzone să fie strâns coordonate cu planurile de reparcelare a

altor subzone.

În procesul de negocieri, participanţilor li se propuneau soluţiile de

reparcelare şi, dacă erau acceptabile, proprietarii semnau benevol acor-

duri de reparcelare.

Acordurile de reparcelare semnate au servit drept bază pentru ela-

borarea Planului 2. După înregistrarea şi implementarea acordurilor de

reparcelare a terenurilor a urmat procedura simplificată, elaborată în

cadrul proiectelor de reparcelare ale PSPP.

Rezultatele proiectului-pilot

În urma implementării lui, în cele 6 sate numărul de parcele a fost

redus de la 7 220 până la 5 515; numărul mediu de parcele ce aparţin

unui proprietar s-a micşorat de la 3,74 până la 3,32. Suprafaţa totală de

sectoare schimbate de proprietari este de 1776 ha, iar numărul total de

tranzacţii efectuate în cadrul proiectului (vânzare-cumpărare, schimb şi

moştenire) – de 3 612 (Tabelul 3.3). Ponderea de participare la proiect a

atins 40% din numărul proprietarilor din aceste localităţi, rezultat apre-

ciat de reprezentanţi ai Băncii Mondiale ca unul de succes.

- 138 -

Tabelul 3.3.

Reducerea nivelului de fragmentare în localităţile-pilot

Lo

cali

tate

a-

pil

ot

Bu

şău

ca

Lo

cali

tate

a-

pil

ot

Sa

do

va

Lo

cali

tate

a

pil

ot

-

Bo

ldu

reşt

i

Lo

cali

tate

a

pil

ot

-

Că

lmă

ţui

Loca

lita

tea -

pil

ot

Op

aci

Lo

cali

tate

a

pil

ot

-

Ba

ima

clia

To

tal

Numărul total de


participanţi (inclusiv

arenda)

578 240 1270 430 240 150 2908

Numărul de proprie-

tari participanţi prin

schimb de proprietate

435 240 715 213 243 81 1928

Numărul total de pro-

prietari participanţi

după finalizarea

proiectului

415 221 666 207 142 56 1707

Numărul total de par-

cele de teren în pro-

prietatea participanţilor

înainte de proiect

1573 1171 2794 684 726 272 7220

Numărul total de par-

cele de teren în pro-

prietatea participanţi-

lor după proiect

1199 977 2061 517 563 198 5515

Numărul mediu al

parcelelor de teren la

un proprietar partici-

pant înainte de proiect

3,62 4,86 3,91 3,21 2,99 3,36 3,74

Numărul mediu al

parcelelor de teren la

un proprietar partici-

pant după proiect

2,89 4,42 3,09 2,50 3,96 3,54 3,23



În tabelul 3.3., reducerea nivelului de fragmentare este prezentată

în mod cantitativ.

- 139 -

Impactul proiectului asupra dezvoltării agricole în localităţile-pilot

va fi vizibil abia peste 2-3 ani, iar în unele cazuri perioada va fi şi mai

îndelungată. În cazul schimbului de parcele de teren agricol impactul

poate fi vizibil la începutul sezonului agricol.

Proiectul-pilot de Reparcelare a Terenurilor Agricole în 6 localităţi

este până în prezent cel mai mare proiect-pilot de reparcelare/consoli-

dare a terenurilor agricole din regiunea Europei de Est, implementat

prin intermediul unei abordări de participare benevolă. Pentru imple-

mentatorii proiectului a fost o adevărată provocare, din punct de vedere

organizaţional, de a colabora cu un număr atât de mare de proprietari şi

de parcele agricole într-o perioadă de timp atât de scurtă.

Mai jos sunt prezentate exemple grafice de consolidare/reparcelare

a terenurilor agricole (Figurile 3.3–3.7).

Fig. 3.3. Proprietatea asupra terenurilor agricole într-o regiune a

localităţii-pilot Buşăuca înainte (în stânga) şi după (în dreapta) proiect



Fig. 3.4. Proprietatea asupra terenurilor într-o regiune a localităţii-pilot Sadova

înainte (în stânga) şi după (în dreapta) proiect



- 140 -

Fig.3.5. Proprietatea asupra terenurilor agricole într-o regiune a

localităţii-pilot Boldureşti înainte (în stânga) şi după (în dreapta) proiect




localităţii-pilot Boldureşti înainte (în stânga) şi după (în dreapta) proiect



- 141 -


localităţii-pilot Opaci înainte (în stânga) şi după (în dreapta) proiect

(parcelele arendate sunt evidenţiate cu chenare galbene)



Proiectul de reparcelare a terenurilor agricole în 40 de localităţi

În scopul realizării proiectului de reparcelare a terenurilor agricole

în 40 de localităţi, la 7 mai 2009, Ministerul Agriculturii şi Industriei

Alimentare a semnat un contract de consultanţă cu ACSA. Perioada de

implementare a proiectului a fost planificată pentru circa 14 luni: 7 mai

2009-30 iunie 2010, fiind prelungită din anumite motive obiective, până

la data de 31 decembrie 2010.

Abordarea în cadrul proiectului de reparcelare a terenurilor agri-

cole în 40 de localităţi este similară celei din cadrul proiectului-pilot şi

se bazează pe metodologia Organizaţiei pentru Agricultură şi Alimen-

taţie a Naţiunilor Unite.

Conceptul proiectului prevede participarea benevolă a proprietari-

lor, efectuarea tranzacţiilor în conformitate cu preţul de piaţă local şi

vizează activităţile de reparcelare într-un context mai larg al dezvoltării

rurale.

- 142 -

Conform datelor statistice ale Ministerului Agriculturii şi Industriei

Alimentare privind situaţia de la 10 septembrie 2010, în cadrul proiec-

tului s-au implementat mai bine de 8 000 tranzacţii de vânzare-cumpă-

rare, schimb, înregistrarea moştenirilor, rata de participare fiind de 15%

din numărul total de proprietari.

Menţionăm că, cu suportul financiar al bugetului de stat al republicii

au fost elaborate şi finalizate lucrările de implementare a proiectului de

consolidare în localitatea Vălcineţ (r-nul Ocniţa).

La etapa finalizării se află implementarea proiectelor în localităţile

Doina (r-nul Cahul) şi Maramonovca (r-nul Drochia). Metodologia

după care se conduce Ministerul Agriculturii şi Industriei Alimentare şi

Institutul de Proiectare pentru Organizarea Teritoriului se bazează pe

relaţiile de arendă de lungă durată, asocierea, redefinirea hotarelor,

precum şi pe efectuarea tranzacţiilor de vânzare-cumpărare şi schimb.

În luna septembrie 2010 a demarat proiectul de consolidare/repar-

celare a terenurilor agricole în satul Corjova (r-nul Criuleni), contract

încheiat între Ministerul Agriculturii şi Industriei Alimentare şi ÎCS

„BLOM” SRL în urma licitaţiei publice nr. 887/10 din 12.07.2010.

În prezent, Guvernul Republicii Moldova testează diferite abordări

de consolidare a terenurilor agricole. Implementarea proiectelor men-

ţionate va permite obţinerea unei experienţe valoroase despre particula-

rităţile diferitelor metode de consolidare/reparcelare şi elaborarea stra-

tegiei optimale pe viitor.

Recomandări şi propuneri

În baza experienţelor acumulate în cadrul implementării proiectului,

în 6 localităţi au fost formulate recomandări privind ajustarea cadrului

juridic al Republicii Moldova pentru simplificarea şi eficientizarea

realizării activităţilor de consolidare/reparcelare a terenurilor agricole.

Conform legii cu privire la cadastrul bunurilor imobile, fiecare proprie-

tar trebuie să solicite personal extrase din Registrul bunurilor imobi-

liare. Implementarea proiectului a arătat că acest lucru constituie un

- 143 -

obstacol în calea consolidării terenurilor şi împiedică procesul de repar-

celare a lor. Pentru a înlătura asemenea obstacole, s-a recomandat ca o

persoană din localitatea unde se implementează proiectul (de exemplu,

specialistul în planificarea funciară, inginerul cadastral sau secretarul

consiliului local) să poată obţine extrase pentru toţi proprietarii şi să

depună cereri pentru înregistrarea noilor titluri de proprietate în numele

participanţilor la procesul de reparcelare.

Din experienţa proiectului se poate spune că chiar şi în cazul în care se

aplică procedura ajustată de tranzacţionare a bunurilor imobile, efectuarea

simultană a mai multor operaţiuni cu parcele este dificilă fără un cadru

juridic adaptat la situaţia reală. În special, este problematic ca terenurile să

fie consolidate atunci când există o interdependenţă a tranzacţiilor. În astfel

de cazuri, planurile de reparcelare a terenurilor pot eşua, dacă măcar una

dintre tranzacţii nu poate fi efectuată din diferite motive.

Dezvoltarea pieţei funciare, în special, când au loc mai multe tran-

zacţii simultan, este dificilă, deoarece sunt necesare deplasări frecvente

în localităţile-pilot a notarilor de stat pentru înregistrarea moştenirilor.

Se impune necesitatea respectării legislaţiei în vigoare şi antrenarea în

aceste activităţi a secretarilor consiliilor locale. Aceasta ar face ca acti-

vităţile de reparcelare să fie mai simplu efectuate şi mai puţin costisitoare.

Un obstacol în implementarea proiectului a fost şi faptul că Legea cu

privire la administraţia publică locală permite vânzarea drumurilor superflue

exclusiv prin decizia consiliului local în cadrul unor licitaţii. Legea respec-

tivă ar trebui modificată astfel încât să permită ca aceste drumuri să poată fi

comercializate în cadrul implementării proiectelor de reparcelare proprieta-

rilor care deţin parcele învecinate.

Se recomandă ca prevederile legale să permită implementarea si-

multană a planului de reparcelare şi efectuare a tranzacţiilor. În vederea

realizării acestei idei se poate examina posibilitatea creării unor comisii

funciare speciale, probabil, la nivel regional, care să fie împuternicite a

lua decizii de aprobare legală a tranzacţiilor în cazul reparcelării tere-

nurilor în localităţile-proiect. În acest caz, înregistrarea noilor titluri de

- 144 -

proprietate în registrul funciar şi pe hărţile cadastrale va deveni doar o

chestiune tehnică.

Practic, procesul de înregistrare masivă a terenurilor cu destinaţie

agricolă a fost încheiat. Actualmente, circa 99% din proprietarii de te-

renuri agricole dispun de titluri de autentificare a dreptului deţinătorului

de teren. Cu toate acestea, la acest capitol mai sunt şi unele probleme,

care, mai devreme sau mai târziu, vor trebui soluţionate. Este vorba, de

lipsa exemplarului doi al titlului, a bazei de date grafice, necoincidenţa

configuraţiei planului sectorului de teren reprezentat pe titlu cu cel din

proiectul de organizare a teritoriului, etc. Acestea şi multe altele frânea-

ză finalizarea procesului de înregistrare a tuturor sectoarelor de teren cu

destinaţie agricolă.

Rămâne a fi anevoios şi procesul de înregistrare masivă şi eliberare

a titlurilor de autentificare a dreptului deţinătorului de teren în oraşe.

Cauzele principale sunt insuficienţa de informaţie cadastrală despre

proprietari şi adresele poştale ale acestora, amplasarea terenurilor în

extravilan, surplusul de suprafaţă a loturilor de lângă casă, etc., ceea ce

complică întocmirea documentelor ce confirmă drepturile de proprietate.

Strategia de mai departe la acest compartiment ar trebui să includă

corectarea greşelilor comise la elaborarea proiectelor de organizare a

teritoriului şi la întocmirea planurilor cadastrale, soluţionarea probleme-

lor privind surplusul de suprafaţă, finalizarea lucrărilor cadastrale şi a

procesului de legiferare a dreptului deţinătorului de teren, consolidarea/

reparcelarea terenurilor agricole.

Înregistrarea proprietăţilor în localităţile urbane

Conform Legii privind organizarea administrativ-teritorială a Re-

publicii Moldova, în republică sunt 54 de localităţi urbane, inclusiv

3 municipii, cu excepţia UAT din Stânga Nistrului. Către 24.01.2005

fuseseră finalizate lucrările cadastrale în 47 de localităţi urbane, iar în

altele 12 acestea se aflau în plină desfăşurare: mun. Chişinău, Codru,

Cricova, Durleşti, Vadul-lui-Vodă, Vatra, Anenii Noi, Basarabeasca,

- 145 -

Briceni, Lipcani, Cahul, Ungheni (vezi Anexa 4). Lucrările menţionate

au fost îndeplinite pe parcursul anului 2005, odată cu încheierea acti-

vităţii PPC.

Diferenţa dintre volumul lucrărilor cadastrale executate şi cel al

înregistrării bunurilor în cadrul implementării PPC (înregistrarea pri-

mară masivă) se explică prin faptul că o parte de bunuri a fost înregis-

trată în mod selectiv în Registrul bunurilor imobile sau există unele

probleme privind înregistrarea acestora (în unele oraşe volumul înre-

gistrat este mai mare decât cel al lucrărilor cadastrale executate, deoa-

rece pe teritoriul primăriilor respective au fost identificate bunuri noi

(surplusuri).

Situaţia privind înregistrarea primară masivă în mun. Chişinău

Lucrările cadastrale în municipiul Chişinău au demarat începând cu

26 aprilie 2000, dar procesul de înregistrare a bunurilor imobile prin

metoda masivă şi eliberarea titlurilor de autentificare a dreptului deţi-

nătorului de teren decurgea lent. Tărăgănarea este condiţionată de ca-

racterul complicat de soluţionare a chestiunilor legate de surplusul de

suprafeţe deţinute de proprietari, partajarea terenurilor aferente atât a

caselor cu apartamente ce nu constituie blocuri de locuit, cât şi a blo-

curilor locative, insuficienţa informaţiei despre potenţialii proprietari,

adresele poştale ale acestora, cetăţenia deţinută, etc. Pe parcursul anului

2003, consiliul municipal Chişinău nu a luat nicio decizie referitor la

transmiterea în proprietate a loturilor de pe lângă casă. De altfel, din

cauza problemelor nerezolvate ce ţin de surplusurile de terenuri utilizate

de proprietari, autorităţile municipale nu aprobau la timp titlurile pentru

aceste parcele până nu se ajungea la un numitor comun în privinţa sur-

plusurilor de terenuri.

Pentru soluţionarea problemelor apărute a fost creat un grup de

lucru din reprezentanţi ai Agenţiei, OIPPC, OCT Chişinău, primăriei

mun. Chişinău, şi consultanţi străini. Prin concursul lor au fost identificate

circa 4 500 de bunuri imobile. În luna septembrie a anului 2002 a fost

- 146 -

semnat contractul pentru efectuarea lucrărilor cadastrale pentru 13 000

de terenuri în mun. Chişinău şi 7 000 – în localităţi rurale din muni-

cipiu. În afară de aceasta, BM i-au fost prezentate documentele pentru

organizarea şi desfăşurarea unui alt tender de îndeplinire a lucrărilor cu

un volum de circa 35 000 sectoare de teren. Drept rezultat, conform

situaţiei din 1 martie 2003, în perioada dată în mun. Chişinău, potrivit

ARFC, au fost înregistrate în mod masiv circa 7 000 de bunuri imobile.

Ulterior au mai fost identificate 2 383 de bunuri imobile, ceea ce consti-

tuia circa 82% din numărul total al acestui tip de proprietăţi amplasate

în municipiu.

Cu toate acestea, din cauza mai multor probleme, graficul de îndep-

linire a lucrărilor prevăzute de Programul de stat de creare a cadastrului

bunurilor imobile se zădărnicea permanent. În scopul redresării situaţiei,

pe parcursul anului 2004, Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru,

prin scrisorile nr. 36-01/32 din 12.01.2004 şi nr. 36-01/1981 din 16.12.2004,

a informat primăria că materialele cadastrale prezentate spre examinare

şi aprobare se examinează cu mari întârzieri, chestiunea în cauză fiind

discutată şi la întrunirea reprezentanţilor BM, conducerii Agenţiei de

Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, OIPPC cu Primarul general interimar

al mun. Chişinău, precum şi la colegiul Agenţiei de Stat Relaţii Fun-

ciare şi Cadastru din 13 ianuarie 2005. În urma acţiunilor întreprinse,

Consiliul municipal Chişinău a examinat şi a aprobat toată documenta-

ţia cadastrală prezentată de OCT Chişinău (scrisoarea nr. 111/8657 din

24.01.2005). În afară de aceasta, au crescut ritmurile de perfectare a

titlurilor de autentificare a dreptului deţinătorului de teren. Pentru mo-

nitorizarea procesului respectiv şi, implicit, urgentarea înregistrării pri-

mare masivă, în mun. Chişinău a fost elaborat graficul executării lucră-

rilor cadastrale, examinării materialelor de primăria municipiului şi cel

al înregistrării bunurilor imobile aflate în raza OCT Chişinău.

Rezultatele puteau fi mult mai bune dacă problemele apărute se

soluţionau la etapa identificării proprietăţilor imobiliare, mai cu seamă,

în zona centrală a oraşului. Astfel, în lunile martie-aprilie şi mai 2004

- 147 -

OCT Chişinău a transmis Primăriei Chişinău spre examinare materia-

lele pentru 8 800 de bunuri imobile, iar pentru a facilita colaborarea

dintre administraţia locală şi structurile cadastrale, inclusiv privind atri-

buirea terenurilor în proprietate, a fost instalată o reţea, care permitea

accesul primăriei la baza de date a OCT Chişinău.

Totuşi, ritmurile de implementare a cadastrului în raza de acţiune a

mun. Chişinău continuau să lase de dorit. Pentru eliminarea obstacolelor,

la 8 septembrie 2005 a fost examinată situaţia privind mersul lucrărilor

de înregistrare primară şi evaluare masivă, menţionându-se caracterul

nesatisfăcător al evaluării masive în mun. Chişinău şi oraşele din zona

de activitate a oficiului cadastral teritorial. S-a constatat că evaluarea

bunurilor imobile se tărăgănează din cauza nefinalizării lucrărilor de

înregistrare masivă a lor. În acelaşi timp, s-a menţionat faptul că la data

respectivă existau 7957 de obiecte înregistrate, pentru care nu s-au co-

lectat datele în vederea evaluării lor masive. Acest fapt se datora neres-

pectării tehnologiei de lucru, şi anume:

– colectarea datelor nu s-a efectuat pe cartiere ori pe sectoare

cadastrale în întregime;

– nu s-a ţinut evidenţa grafică a lucrărilor de colectare a datelor;

– nu a fost înregistrată o parte din apartamentele din blocurile

cooperatiste şi apartamentele neprivatizate.

S-a menţionat şi faptul că executantul lucrărilor cadastrale prezintă

materialele neuniform, fapt ce nu permite verificarea acestora în terme-

nele stabilite. La acel moment, OCT Chişinău i-au fost predate spre veri-

ficare materiale pentru 4 097 de bunuri imobiliare, inclusiv pentru

1 670 în or. Chişinău, 1 263 – în or. Codru, 666 – în or. Durleşti, 334 –

în s. Bubuieci, 164 – în or. Vadul-lui-Vodă. Dat fiind faptul că Primăria

mun. Chişinău tărăgăna examinarea materialelor, fapt ce atrage după

sine nerespectarea termenelor la înregistrarea şi evaluarea masivă a

proprietăţilor imobiliare, s-a propus efectuarea înregistrării bunurilor

imobile în baza documentelor din arhiva OCT (pentru construcţii) şi în

baza Legii cadastrului bunurilor imobile (pentru terenuri).

- 148 -

În scopul ameliorării situaţiei din domeniul creării cadastrului bu-

nurilor imobile, la 28 septembrie 2006 a avut loc o şedinţă cu participa-

rea factorilor de decizie de la Primăria mun. Chişinău şi ARFC, care a

elaborat modalităţile de soluţionare a problemelor, inclusiv cele privind

inventarierea garajelor din cooperativele de construcţie a garajelor, deli-

mitarea terenurilor atribuite cooperativelor de construcţie a garajelor,

elaborarea planurilor la scara 1:500 (digital), finalizarea lucrărilor de

inventariere a apartamentelor (proprietate publică), precum şi înregis-

trarea acestor bunuri în scopul impozitării şi altele.

În urma acţiunilor întreprinse, în perioada 1 ianuarie 1999 – 30 sep-

tembrie 2007 au fost înregistrate selectiv 201 636 de bunuri imobile, iar

în mod masiv – 161 990, de asemenea, proprietăţi. Către 1 noiembrie

2007, unica localitate din municipiul Chişinău unde nu s-a efectuat în-

registrarea bunurilor imobile din intravilan era satul Truşeni.

Înregistrarea masivă a apartamentelor

Dat fiind faptul că în anul 2004 au început lucrările de evaluare în

masă a apartamentelor, s-a decis de a urgenta finalizarea înregistrării

masive a lor. A fost elaborată procedura de înregistrare a apartamen-

telor şi soluţionată chestiunea privind obţinerea informaţiei din baza de

date a Departamentului Privatizării referitoare la participanţii la priva-

tizarea apartamentelor, precum şi încheiate contracte cu OCT privind

înregistrarea apartamentelor. Conform situaţiei de la 01.01.2004, în

perioada 1999-2003 fuseseră înregistrate în mod masiv 93 508 de apar-

tamente privatizate şi, odată cu aceasta, înregistrarea acestui tip de

proprietăţi practic s-a încheiat.

O problemă aparte a fost înregistrarea masivă a locaşelor de cult.

Fiind un proces specific, pentru înregistrarea acestora a fost necesară

elaborarea unui cadru normativ corespunzător şi desfăşurarea unor ac-

tivităţi organizatorice. Astfel, în conformitate cu Hotărârea Guvernului

Republicii Moldova nr.740 din 11.06.2002, cu privire la edificiile şi lo-

caşele de cult şi a modificărilor operate prin Hotărârea din 25.12.2002,

- 149 -

au fost organizate întruniri cu reprezentanţi ai cultelor religioase, cu

manageri şi registratori ai oficiilor cadastrale teritoriale privind munca

organizatorică şi tehnică la înregistrarea obiectivelor de cult. În scopul

înregistrării acestui tip de proprietăţi, s-au efectuat măsurări cadastrale

la 822 de edificii şi locaşe de cult din 1 011 obiective din dreapta Nistru-

lui, iar în temeiul documentelor depuse (cereri, planuri cadastrale şi cer-

tificate de înregistrare la Serviciul de Stat pentru Problemele Cultelor)

s-au înregistrat condiţionat 733 locaşe de cult, inclusiv 444 cu statut de

monumente de cultură din totalul de 612 obiecte de acest tip. Pe parcur-

sul desfăşurării lucrărilor, OCT au întâmpinat un şir de obstacole, inclu-

siv eschivarea slujitorilor bisericeşti de la achitarea plăţii pentru servi-

ciile prestate, zădărnicirea termenelor de depunere în termenii stabiliţi a

cererilor de înregistrare a proprietăţilor respective. Pentru a facilita acest

proces, a fost modificată Hotărârea Guvernului Republicii Moldova

nr.740 din 11.06.2002, iar Mitropolia Chişinăului şi a Întregii Moldove

a expediat o circulară bisericilor, parohiilor prin care s-a propus prezen-

tarea în termene restrânse a cererilor de înregistrare şi certificatelor res-

pective la OCT. În scopul respectiv a fost organizat şi un seminar, în

cadrul căruia s-a solicitat urgentarea soluţionării problemelor apărute,

ceea ce a permis urgentarea înregistrării locaşelor de cult.

Tot în perioada menţionată a apărut necesitatea înregistrării bunu-

rilor imobiliare ale cooperaţiei de consum. În scopul realizării prevede-

rilor Hotărârii Parlamentului Republicii Moldova nr.1116-XV din

06.06.2002 privind rezultatul controlului executării Legii cooperaţiei de

consum, prin demersul comun al Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi

Cadastru şi Uniunii Centrale a Cooperativelor de Consum din 10.07.2002,

s-au dat indicaţiile necesare OCT, organizaţiilor şi întreprinderilor coope-

raţiei de consum ca în termene restrânse să finalizeze lucrările de înregis-

trare a proprietăţilor organizaţiilor cooperaţiei de consum. Cu toate

acestea, la finele anului 2002, OCT înregistraseră doar 2 410 de bunuri

imobile din totalul de 3371 (71,5%). Această situaţie s-a creat din cauza

lipsei de iniţiativă a organizaţiilor cooperaţiei de consum locale, dife-

- 150 -

ritelor litigii cu bunurile imobile şi chiar a unor interese ale conducăto-

rilor acestor organizaţii.

Trebuie de menţionat că şi terenurile aferente bunurilor acestor

organizaţii nu au fost cumpărate în conformitate cu legislaţia în vigoare.

Din volumul total al obiectivelor înregistrate numai 8,6% din terenurile

aferente erau procurate, iar 91,4% constituiau proprietate publică a

statului şi a organelor administraţiei publice locale. Din acest motiv, în

unele cazuri, se stopa sau chiar se împiedica activitatea organizaţiilor

cooperaţiei de consum, ceea ce contravenea necesităţii privind elabora-

rea unui program de revigorare a cooperaţiei de consum, care presupu-

nea realizarea tuturor măsurilor privind înregistrarea imobilelor ce le

aparţin şi a terenurilor aferente procurate în modul stabilit. În cele din

urmă, către 1 ianuarie 2003 au fost înregistrate 142 obiecte din numărul

total de 296 aflate la balanţa organizaţiilor „Moldcoop”, adică mai puţin

de jumătate.

Înregistrarea terenurilor agricole proprietate publică a statului

Conform Legii nr. 668-XIII din 23.11.1995 pentru aprobarea Listei

unităţilor ale căror terenuri destinate agriculturii rămân în proprietatea

statului, în ea au fost incluse 62 de unităţi ale căror terenuri destinate

agriculturii – cu o suprafaţă totală de 22 128,52 ha vor rămâne în prop-

rietatea publică a statului.

Actualmente, Ministerul Agriculturii şi Industriei Alimentare gestio-

nează 16 391,52 ha, din care până la 1 martie 2012, conform datelor sta-

tistice ale Întreprinderii de Stat „Cadastru”, au fost înregistrate în regis-

trul bunurilor imobile numai 9 490,671 ha, celelalte fiind gestionate de

către ministerele Educaţiei, Justiţiei şi Academia de Ştiinţe a Moldovei.

Conform statisticilor Ministerului Agriculturii şi Industriei Alimenta-

re, până în prezent nu au fost înregistrate terenurile agricole gestionate de:

1. Colegiul Agroindustrial „Gheorghe Răducan” din Grinăuţi, raio-

nul Ocniţa (134,0 ha): documentele se află la OCT de mai mult timp,

dar, din motive necunoscute, se tărăgănează înregistrarea terenurilor;

- 151 -

2. Î.S. „Staţiunea Didactico-Experimentală Petricani” (178,0 ha):

terenurile constituie obiectul unui litigiu în instanţa de judecată;

3. Î.S. „Staţia de Stat pentru Încercarea Maşinilor”, sat. Coloniţa

(24,0 ha): terenurile constituie obiectul unui litigiu în instanţa de judecată;

4. Colegiul Tehnic Agricol din or. Soroca (din 100 ha au fost înre-

gistrate 79 de ha, iar 21,0 ha constituie obiectul unui litigiu în instanţa

de judecată;

5. Staţiunea Didactică Experimentală „Codru” (759,0 ha): condu-

cerea Staţiunii tărăgănează înregistrarea terenurilor, inclusiv din cauza

multiplelor litigii;

6. Şcoala de Hipism şi Pentatlon Modern (145,7 ha): documentele

se află la OCT de mai mult timp, dar, din motive necunoscute, se tără-

gănează înregistrarea terenurilor;

7. Î.S. „Staţiunea Didactico-Experimentală „Chetrosu””, raionul Anenii

Noi (2085,0 ha): din cauza unor litigii, în decembrie 2011 Consiliul

local a refuzat să coordoneze hotarele terenurilor gestionate de Staţiune;

8. Î.S. „Staţiunea Tehnologică Experimentală „Vieru””, oraşul Codru,

municipiul Chişinău (551,19 ha): în procesul stabilirii hotarelor au fost

depistate cazuri de ocupare abuzivă a circa 10,75 ha (case de locuit);

9. Sectorul de Stat Grimăncăuţi al Comisiei de Stat pentru Testarea

Soiurilor de Plante, raionul Briceni (50 ha): primăria urmează să pună

la dispoziţie un alt lot compact cu suprafaţa de 50 de ha, în caz contrat

Comisia va întreprinde măsuri de înregistrare silită a terenului, conform

deciziei instanţei de judecată;

10. Î.A.S. „Dumbrava-Vest” (215,20 ha): terenurile se află în proprie-

tatea primăriei mun. Chişinău, dar sunt lucrate de Î.A.S. „Dumbrava-Vest”;

11. Institutul de Cercetări pentru Culturile de Câmp „Selecţia”

(1581,16 ha): conducerea Institutului refuză să înregistreze terenurile

gestionate(1093,72 ha);

12. Staţiunea Tehnologico-Experimentală „Paşcani”, com. Grătieşti,

mun. Chişinău (1127,35 ha): terenurile constituie obiectul unui litigiu în

instanţa de judecată;

- 152 -

13. Colegiul Agroindustrial, comuna Zagarancea, or. Ungheni (54 ha):

documentele se află la OCT de mai mult timp, dar, din motive necunos-

cute, se tărăgănează înregistrarea terenurilor.

Înregistrarea obiectelor acvatice

Procesul de înregistrare a bazinelor acvatice a demarat în baza

Hotărârii Guvernului Republicii Moldova nr.1202 din 8 noiembrie 2001,

cu privire la unele măsuri pentru reglementarea utilizării bazinelor de

apă, cererii Guvernului nr.1038-120 din 11 februarie 2003, ordinului

Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, nr.77 din 4 aprilie 2003,

cu privire la unele măsuri vizând înregistrarea obiectelor acvatice. În

acest scop a fost întocmită lista bazinelor acvatice aflate în proprietatea

statului şi date în folosinţa Concernului Republican pentru Gospodări-

rea Apelor „Apele Moldovei” (44 bazine acvatice), întreprinderilor

Asociaţiei „Piscicola” (184 de bazine acvatice) şi Societăţii vânătorilor

şi pescarilor din Moldova (36 de bazine acvatice). Totodată, s-au dat

indicaţiile şi recomandările corespunzătoare OCT în vederea reglemen-

tării procesului de înregistrare a obiectelor acvatice şi a drepturilor (de

proprietate şi de folosinţă) asupra lor.

Cu fiecare OCT a fost semnat contractul privind efectuarea înregis-

trării primare masive a terenurilor proprietate publică a statului desti-

nate fondului apelor. Drept temei pentru înregistrare au servit materia-

lele delimitării terenurilor proprietate publică, precum şi hotărârile res-

pective ale Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea materiale-

lor de delimitare a terenurilor proprietate publică. Astfel, conform si-

tuaţiei de la 1.01.2005, la filialele Întreprinderii de Stat „Cadastru” fu-

seseră înregistrate în mod masiv 302 de obiecte acvatice aflate în prop-

rietatea statului şi 2 980 obiecte acvatice – în proprietatea administraţiei

publice locale.

Conform datelor statistice ale Întreprinderii de Stat „Cadastru”,

către 1 aprilie 2012 în registrul bunurilor imobile erau înregistrate circa

4,879 mln. de bunuri imobile ce constituie 88,7% din numărul lor total.

- 153 -

Crearea sistemului informaţional al cadastrului

Dezvoltarea sistemului informaţional este parte componentă a ca-

dastrului, care asigură conectarea potenţialilor utilizatori la baza de date.

În acest scop, în anul 2005 a fost instalată reţeaua corporativă pentru

unificarea bazelor de date locale în una centralizată, fapt ce a făcut

posibilă asigurarea accesului la ea prin internet.

Actualmente, toate băncile locale de date (38) sunt conectate la

baza centralizată de date, datele din băncile locale de date sunt replicate

zilnic în această bază. La baza centralizată de date sunt conectate bănci

comerciale, agenţii imobiliare, autorităţi publice centrale şi locale, no-

tari care au solicitat accesul respectiv conform cerinţelor în vigoare. A

fost elaborată şi tehnologia de furnizare a informaţiei prin Internet şi

întocmit un model al acordului privind conectarea la baza centralizată de

date a consumătorilor (vezi Anexele 2 şi 3).

Conectarea la baza de date centralizată a cadastrului facilitează

substanţial accesul notarilor, departamentului de executare a deciziilor

judiciare, băncilor comerciale, agenţiilor imobiliare ş.a. la Registrul

bunurilor imobile şi, astfel, informaţia cadastrală devine mai transparentă.

În perspectivă, aceasta va conduce la diminuarea numărului de adresări

ale potenţialilor clienţi către filialele Întreprinderii de Stat „Cadastru”,

se va îmbunătăţi operativitatea şi calitatea serviciilor prestate.

Conform situaţiei din 25 septembrie 2007, au semnat acorduri privind

conectarea la baza centralizată de date 63 de persoane juridice (bănci

comerciale, agenţii imobiliare, notari, măsurători cadastrali etc.) şi 48

de autorităţi publice centrale şi locale.

În legătură cu necesitatea trecerii la noul sistem de impozitare a

bunurilor imobile, a fost elaborat programul informaţional „ValueCad”,

care include caracteristici tehnice şi economice despre fiecare obiect

imobiliar în scopul de a se stabili valoarea lui.

- 154 -

Perfecţionarea sistemului instituţional de înregistrare a

bunurilor imobile

Sistemul cadastrului bunurilor imobile din Republica Moldova, cu

toate avantajele sale, trebuie dezvoltat şi perfecţionat. Unele probleme au

apărut datorită influenţei factorilor externi, iar altele sunt o consecinţă a

structurii instituţionale imperfecte şi ineficiente ale managementului.

Sistemul a fost creat şi activează în baza unui cadru normativ adec-

vat, care asigură protejarea de către stat a drepturilor de proprietate.

Graţie acestui fapt, proprietarii pot gestiona proprietăţile ce le aparţin,

efectua tranzacţii cu ele, fără careva limitări.

Deşi în cadrul PPC s-a pus accentul pe aspectele tehnice şi opera-

ţionale de creare a unui sistem cadastral funcţional, pe parcursul imple-

mentării lui a devenit clar că satisfacerea cerinţelor înaintate de clienţi

merită o atenţie specială, mai ales, în ceea ce priveşte dezvoltarea pieţei

imobiliare. Relevante sunt şi următoarele probleme: I) numărul de etape

impuse vânzătorului şi cumpărătorului pentru efectuarea tranzacţiei (în

cazul înregistrării selective – 5-7 la număr); II) timpul de transmitere a

dreptului; III) ţinerea paralelă a registrului pe fişier de hârtie şi pe cel

electronic; IV) calitatea datelor cadastrale.

Întru asigurarea unui cadastru eficient şi funcţional a fost necesară

efectuarea unor transformări instituţionale serioase, concentrarea efor-

turilor asupra asigurării stabilităţii şi mărirea posibilităţilor de autofi-

nanţare şi autodezvoltare a sistemului, În acest scop, în octombrie 2004

a fost organizat seminarul internaţional „Primul Proiect de Cadastru:

realizări şi perspective”, la care s-a efectuat o analiză amplă a sistemului

de înregistrare implementat în Republica Moldova şi a sistemelor de

înregistrare similare din alte ţări. Astfel, în republica noastră, costul

transmiterii dreptului de proprietate alcătuieşte circa 6,6% din salariul

mediu, iar în ţările dezvoltate – numai 4,6%. Din costul total de trans-

mitere a dreptului, 52% revin serviciilor notariale, 29% constituie taxa

de stat şi numai 19% – serviciilor prestate de OCT.

- 155 -

În ţările dezvoltate, transmiterea dreptului de proprietate se efec-

tuează în 1-3 zile, fapt pentru care titularul de drept trebuie să se adre-

seze la 1-3 instanţe. În Republica Moldova o tranzacţie se face în 30-50

de zile, titularul de drept fiind nevoit să solicite serviciile a 3-7 instituţii.

Analiza efectuată a demonstrat că îmbunătăţirea sistemului de în-

registrare din ţară este posibilă prin: I) diminuarea costului transmiterii

dreptului de proprietate; II) reducerea numărului de inspecţii şi a tim-

pului pentru transmiterea dreptului de proprietate; III) ridicarea calităţii

datelor din cadastru; IV) trecerea la înregistrarea electronică şi accesul

on-line la baza de date.

În scopul îmbunătăţirii sistemului de înregistrare, în anul 2004,

Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru a întreprins unele acţiuni

concrete în vederea îmbunătăţirii procesului de înregistrare, şi anume:

I) conform Ordinului nr.55 din 17 martie 2004, a fost redus numărul de

adresări impuse de OCT titularilor de drepturi la transmiterea dreptului

de proprietate, II) Ordinul nr.227 din 16 decembrie 2004 vizează îm-

bunătăţirea modului de ţinere a dosarelor cadastrale şi a fişierelor Re-

gistrului bunurilor imobile pentru blocuri locative; III) Ordinele nr.224

din 7 decembrie şi nr.238 din 28 decembrie 2004 presupun unele mă-

suri în vederea ridicării calităţii datelor din cadastru.

Se impune clarificarea problemei privind înregistrarea în cadastru

a instalaţiilor inginereşti (conducte de apă, de gaze naturale, linii de

transportare a energiei electrice, porţiuni de subsol, plantaţii perene),

în acest scop urmând a fi elaborată şi aprobată o metodologie specială.

Urmează a fi promovate şi modificări în legislaţie pentru a acorda drep-

tul autorităţilor publice locale să atribuie în mod gratuit surplusurile

de teren în folosinţă deţinătorului de teren în cazul când nu este raţio-

nală retragerea acestui surplus.

Pentru funcţionarea eficientă a sistemului este necesar să se desfă-

şoare şi în continuare munca de elaborare a strategiei de dezvoltare a

cadastrului, inclusiv a sistemului instituţional. Odată cu finalizarea pro-

cesului de înregistrare în masă a bunurilor imobile trebuie să crească

- 156 -

ponderea altor tipuri de servicii. De aceea este necesară efectuarea unor

investigaţii sociologice şi de marketing pentru stabilirea potenţialilor

consumatori de informaţie cadastrală, extinderea nomenclatorului de

servicii prestate pe piaţa imobiliară.

Rezultatele cercetării sociologice privind problemele

şi perspectivele de dezvoltare a cadastrului bunurilor imobile

în Republica Moldova

Pentru studierea problemelor privind perfecţionarea sistemului de

cadastru a fost efectuată o investigaţie sociologică printre experţii în do-

meniu cu scopul de a clarifica unele aspecte ale creării şi perfecţionării

sistemului naţional de cadastru. În calitate de experţi au fost aleşi mana-

geri, registratori şi alte categorii de specialişti din cadrul OCT (noiem-

brie-decembrie 2003), care asigură dezvoltarea şi promovarea unei po-

litici naţionale unice în domeniul creării cadastrului bunurilor imobile.

Obiectul investigaţiilor au fost oficiile cadastrale teritoriale ale Agenţiei

Relaţii Funciare şi Cadastru.

În cadrul sondajului au fost evidenţiate:

a) atitudinea managerilor, registratorilor şi inginerilor cadastrali fa-

ţă de crearea şi perfecţionarea sistemului naţional de cadastru;

b) opiniile lor privind implementarea primului proiect de cadastru

în Republica Moldova;

c) opiniile experţilor privind problemele principale ce ţin de ridica-

rea eficienţei sistemului de cadastru al bunurilor imobiliare în procesul

de formare, de funcţionare a oficiilor cadastrale teritoriale şi căile de

soluţionare a acestor probleme.

Printre participanţii la sondaj, bărbaţilor le revin 60%, iar femeilor –

40%. După vârstă, 20% sunt persoane de la 18 până la 29 ani, 14% – de

la 30 până la 39 ani, 42% – de la 40 până la 49 ani, 23% – de la 50 până la

59 ani şi 1% – de la 60 ani în sus. Toţi respondenţii aveau studii superioare.

În funcţie de caracterul activităţii profesionale, legate de sistemul

naţional de cadastru, respondenţii au fost divizaţi în modul următor:

- 157 -

managerii au alcătuit 11%, registratorii – 56%, inginerii cadastrali –

25% şi alţi specialişti – 7%.

Totalurile sondajului efectuat au permis aprecierea locului şi rolu-

lui PPC, care a început să fie implementat în anul 1998 şi a devenit

baza de formare şi dezvoltare a sistemului naţional al cadastrului. Din

numărul total al specialiştilor intervievaţi 78% califică rolul acestuia

drept satisfăcător, 9% – nesatisfăcător, iar 13% – au indicat că le este

greu să răspundă. Numărul mare de răspunsuri pozitive denotă faptul că

sistemul naţional de cadastru nu doar că este format, ci şi funcţionează

în mod eficient. Aceasta înseamnă că el a devenit o parte inseparabilă a

dezvoltării şi gestionării proprietăţii private, un sistem ce asigură

relaţiile de piaţă în sfera bunurilor imobile şi influenţează dezvoltarea

social-economică a Moldovei.

Cele mai importante realizări ale implementării PPC, în opinia res-

pondenţilor, sunt:

1. În domeniul reglementării juridice a bunurilor imobile: crearea

cadrului juridic al funcţionării sistemului cadastrului; asigurarea legis-

lativă a garanţiilor asumate de stat în domeniul apărării drepturilor reale

ale proprietarilor asupra bunurilor imobile; crearea cadrului legislativ

pentru implementarea sistemului de evaluare a bunurilor imobile;

2. În domeniul formării şi consolidării pieţelor imobiliare: acce-

lerarea procesului de împroprietărire cu pământ a cetăţenilor din repu-

blică; crearea condiţiilor pentru efectuarea corectă şi operativă a tranzac-

ţiilor; crearea unui sistem unic de înregistrare şi evidenţă a bunurilor

imobile; asigurarea accesului liber la informaţia despre cadastru;

3. În domeniul asigurării cu cadre calificate: crearea sistemului

de pregătire a specialiştilor în domeniul cadastrului şi evaluării bunu-

rilor imobile; crearea unei baze tehnico-materiale moderne pentru pre-

gătirea cadrelor şi asigurarea procesului de instruire cu cadre didactice

de înaltă calificare.

Paralel cu rezultatele pozitive, respondenţii au relatat şi o serie de

probleme ce au apărut în procesul de implementare a PPC în Republica

Moldova şi care necesită soluţionare. Principalele probleme sunt:

- 158 -

1. Perfecţionarea sistemului de salarizare şi stimulare a muncii

lucrătorilor la toate nivelurile sistemului naţional al cadastrului în sco-

pul eficientizării activităţii de înregistrare a bunurilor imobile, ridicarea

rolului organelor cadastrale în dezvoltarea şi funcţionarea eficientă a

pieţei naţionale a bunurilor imobile, extinderea sferei de prestare a ser-

viciilor. În mare măsură aceasta se explică prin faptul că asigurarea cu

cadre a structurilor organizatorice cadastrale este extrem de instabilă.

Astfel, coeficientul de fluctuaţie a lucrătorilor (angajaţi şi disponibili-

zaţi) a constituit în anul 2000 – 0,68, în 2001 – 0,71, în 2002 – 0,64.

Coeficientul rotaţiei la angajare a fost de 0,21, 0,35 şi, respectiv, 0,33,

iar coeficientul rotaţiei la disponibilizare – 0,37, 0,36, 0,36, adică in-

tensitatea plecării cadrelor (fluctuaţia) e mai mare în raport cu intensi-

tatea angajării. Aceasta nu poate să nu acţioneze negativ asupra rezul-

tatelor activităţii organelor cadastrale;

2. Stimularea interesului proprietarilor de bunuri imobile pentru

includerea lor în circulaţia pieţei, adică sunt necesare mecanisme via-

bile de piaţă ce ar putea influenţa motivarea comportamentului în spirit

de piaţă al proprietarilor de bunuri imobile din rândurile diverselor ca-

tegorii de populaţie ale republicii;

3. Ridicarea rolului statului în dirijarea eficientă a sistemului naţio-

nal de cadastru. La etapa actuală această cerinţă se explică prin intensifi-

carea utilizării cu ţintă precisă a resurselor financiare şi materiale, orien-

tate spre crearea noului sistem de înregistrare a bunurilor imobile, cu or-

ganizarea unor tendere deschise pentru executarea lucrărilor de cadastru

şi prestarea serviciilor, adoptarea unor acte normative care să permită

controlul permanent asupra procesului executării proiectului şi nivelului

de utilizare a fondurilor, granturilor, donaţiilor şi a altor resurse finan-

ciare, obţinute în acest scop;

4. Necesitatea de a perfecţiona structura organizatorică a organe-

lor cadastrale. În special era vorba de crearea Întreprinderii de stat de

nivel republican „Cadastru” cu filiale în municipiile şi centrele raionale

ale republicii şi lichidarea actualelor oficii cadastrale teritoriale etc.,

ceea ce s-a realizat de-acum.

- 159 -

Printre alte probleme ce necesită soluţionare se impune intensifica-

rea colaborării structurilor cadastrale cu organele administraţiei publice

în domeniul elaborării actelor normative şi instrucţiunilor departamen-

tale, asigurării informaţionale şi întreprinderii altor măsuri, care să con-

ducă la dezvoltarea sistemului de înregistrare şi evaluare a bunurilor

imobile, perfecţionării monitoringului asupra proceselor social-econo-

mice în domeniul cadastrului, dezvoltării pieţei imobiliare şi determi-

narea valorii de piaţă a bunurilor imobile, acţiunii acestor procese asupra

schimbării nivelului de trai al populaţiei din republică etc.

O parte componentă inseparabilă a implementării PPC constituie

noua atitudine faţă de dirijarea procesului de înregistrare a bunurilor

imobile, respectarea drepturilor de proprietate garantate, asigurarea echi-

librului dintre interesele statului, ale proprietarilor, instituţiilor comer-

ciale şi ale altor subiecţi ai relaţiilor de piaţă.

Totalurile sondajului au scos în evidenţă rolul organelor de stat şi

ale administraţiei locale, ale structurilor cadastrale în asigurarea unui

management eficient de implementare a PPC în Republica Moldova, rol

ce se caracterizează prin următorii indicatori (Tabelul 3.4).

Tabelul 3.4

Aprecierea nivelului de management

privind implementarea PPC, (%)

Evaluarea managementului

Satisfăcător Nesatisfăcător Non

răspuns

Organele administraţiei publice

centrale 38 26 36

Organele administraţiei publice

locale (municipale şi raionale) 23 52 25

Primăriile 23 57 20

Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi

Cadastru 72 13 15

Biroul pentru implementarea

Primului Proiect de Cadastru 75 10 15

Organele cadastrale teritoriale 75 16 9

Sursa: Studiu de experţi. Crearea şi perfecţionarea Sistemului Cadastrului Na-

ţional, 2003. Eşantion – 100 experţi.

- 160 -

Datele denotă că nivelul de satisfacere a respondenţilor vizavi de

participarea reală a organelor centrale şi locale ale administraţiei pub-

lice la dirijarea proceselor de implementare a PPC este de 2-3 ori mai

redus în comparaţie cu nivelul de satisfacere privind activitatea structu-

rilor cadastrale. Posibil, prin aceasta se poate explica nivelul redus al

interacţiunii dintre organele administraţiei publice şi organele cadastrale,

şi prin urmare, acest nivel trebuie ridicat esenţial. Totodată, dezvoltarea

în continuare a sistemului de dirijare a implementării în Republica Mol-

dova a PPC presupune, în opinia respondenţilor, adoptarea următoare-

lor măsuri:

1. Privind cadrul legislativ şi normativ – perfecţionarea legilor ce

vizează implementarea cadastrului bunurilor imobile, ipotecarea lor,

protecţia drepturilor proprietarilor; elaborarea metodologiei de evaluare

şi stabilire a tarifelor pentru serviciile cadastrale prestate de către orga-

nele cadastrale teritoriale; introducerea modificărilor şi completărilor în

Legea cu privire la administraţia publică locală referitoare la trecerea

inginerilor cadastrali din subordinea primăriilor în cea a organelor ca-

dastrale teritoriale;

2. În domeniul înregistrării bunurilor imobile – crearea şi trecerea

la sistemul electronic unic de înregistrare, inclusiv în cadrul oficiilor

cadastrale teritoriale, al municipalităţilor şi primăriilor; încheierea pro-

cesului de înregistrare a bunurilor imobile pe teritoriul republicii şi per-

fectarea procedurii de înregistrare a bunurilor imobile;

3. În domeniul asigurării informaţionale – crearea sistemului in-

formaţional al cadastrului şi formarea bazei de date centralizate, conec-

tarea la ea a utilizatorilor de informaţie cadastrală; modernizarea prog-

ramului MAPINFOW, introducerea în baza de date a datelor de arhivă,

valorii de piaţă a bunurilor imobile, crearea unei reţele unice de registre

pentru toate localităţile republicii, inclusiv pentru proprietarii de bunuri

imobile; cooperarea eficientă a organelor cadastrale cu Ministerul Teh-

nologiilor Informaţionale şi Comunicaţiilor al Republicii Moldova şi

structurile lui teritoriale;

- 161 -

4. În ce priveşte evaluarea costului bunurilor imobile – elaborarea

programului automatizat de evaluare a bunurilor imobile, asigurarea

estimării reale a valorii lucrărilor ce ţin de cadastru, elaborarea

standardelor naţionale de evaluare şi efectuarea evaluării masive a

bunurilor imobile în scopuri de impozitare;

5. În domeniul asigurării tehnico-materiale – dotarea cu compu-

tere a locurilor de muncă în structurile cadastrale şi asigurarea registra-

torilor şi inginerilor cu tehnică de calcul;

6. În domeniul asigurării cu cadre – crearea unui centru republican

de perfecţionare şi reciclare a specialiştilor din sfera cadastrului, elabo-

rarea şi implementarea în activitatea organelor cadastrale a gradelor cu

atestarea periodică a lucrătorilor din structurile cadastrului. În legătură

cu aceasta trebuie să crească importanţa diverselor forme de specializare

prin stagiere. Printre altele, acest lucru l-au relatat 94% din respondenţi.

Printre alte măsuri cu influenţă pozitivă asupra nivelului manage-

mentului în sfera activităţii cu bunurile imobile au fost menţionate:

necesitatea intensificării preocupărilor pentru reclama şi propagarea

noului sistem de înregistrare în stadiu de implementare, organizarea şi

extinderea participării la diverse conferinţe ştiinţifico-practice, inclusiv

la seminare internaţionale şi regionale, pregătirea unor treceri în revistă

şi referate despre problemele şi evoluţia sistemului naţional de cadastru etc.

Deşi cea mai mare parte a specialiştilor au menţionat drept satisfăcă-

toare starea managementului la implementarea PPC în cadrul organelor

cadastrale teritoriale, totodată, ei au înaintat şi o serie de propuneri,

realizarea cărora, în opinia lor, trebuie să contribuie la eficientizarea

activităţii în acest domeniu. Principalele dintre aceste propuneri sunt:

În domeniul asigurării cu cadre – elaborarea unei politici de

personal fundamentate din punct de vedere ştiinţific, care ar stabili clar

direcţiile, sarcinile, metodele şi mijloacele de eficientizare a muncii

specialiştilor din OCT, asigurarea echilibrului dintre necesarul de cadre

şi dezvoltarea sistemului naţional al cadastrului în regiunile republicii

ar da posibilitatea de a soluţiona multiplele probleme concrete în cadrul

- 162 -

unor formaţiuni teritoriale aparte, ar forma principiile de bază privind

remunerarea şi stimularea muncii specialiştilor;

În domeniul managementului – asigurarea flexibilităţii şi adap-

tabilităţii în sistemul de dirijare a OCT în funcţie de modificarea con-

diţiilor de dezvoltare a sistemului naţional al cadastrului şi cerinţele

economiei de piaţă, îmbinarea metodelor reglementării de piaţă şi de

stat a proceselor în sfera imobiliară, perfecţionarea sistemului muncii

administrative în conformitate cu pregătirea profesională şi competenţa

personalului de conducere, respectându-se ierarhia în adoptarea deci-

ziilor şi asigurându-se responsabilitatea concretă pentru executarea lor;

În domeniul asigurării tehnico-materiale – înzestrarea OCT cu

computere, dispozitive, utilaj şi instrumente geodezice, implementarea

sistemului electronic şi asigurarea computerizării complete a filialelor

oficiilor cadastrale teritoriale şi centrale.

În domeniul asigurării informaţionale – asigurarea centralizată

a OCT cu actele legislative şi normative emise de Preşedinţia, Parla-

mentul şi Guvernul Republicii Moldova, Agenţia de Stat Relaţii Fun-

ciare şi Cadastru, cu hotărârile, deciziile, instrucţiunile şi indicaţiile

metodice elaborate de ministere, organele guvernamentale ce se ocupă

de cadastru, organele administraţiei publice locale;

În domeniul ridicării nivelului de calificare – organizarea şi

desfăşurarea unor seminare teritoriale în comun cu notariatele, băncile

comerciale, judecătoriile raionale ca participanţi permanenţi la piaţa

bunurilor imobile. Organizarea cursurilor pentru însuşirea computeru-

lui, folosirea sistemului informaţional automatizat „LegalCad” şi lucrul

cu datele grafice prin utilizarea setului MAPINFO şi a altor seminare şi

cursuri specializate.

Fenomenul corupţiei în sistemul de înregistrare a bunurilor imobile

Reformele promovate în Republica Moldova au acutizat esenţial

problema corupţiei, la baza căreia se află procesele de privatizare a

proprietăţii de stat ce au avut loc în anii ’90 şi diferenţierea bruscă a

- 163 -

intereselor diverselor grupe la toate nivelurile de dirijare a economiei

naţionale. În „Strategia naţională pentru prevenirea corupţiei şi comba-

terea corupţiei”, aprobată în luna decembrie 2004 de către Parlamentul

Republicii Moldova, se menţionează că „Fenomenul corupţiei a afectat

domeniile: politic şi instituţional, economic, judiciar şi de drept, de

instruire şi educaţie, de asistenţă socială şi medicală, investiţional şi de

comerţ internaţional, subminând grav statalitatea Republicii Moldova”

[43, p.3].

În ultimele decenii în republică se dezvoltă o nouă sferă de activi-

tate social-economică ce vizează obiectele imobiliare. Nu se face un

secret din faptul că ea a devenit un obiect de confruntare între interesele

de stat, corporative şi personale, precum şi regionale. În legătură cu

aceasta, se impune problema studierii corupţiei ca fenomen social-po-

litic în sistemul de înregistrare a bunurilor imobile, precum şi a găsirii

diverselor modalităţi de combatere a ei.

Apariţia corupţiei în sistemul de înregistrare a bunurilor imobile

din Republica Moldova este condiţionată de dependenţa corupţională

generală ce s-a creat la toate nivelurile administraţiei de stat şi econo-

mice, de faptul că nu s-a încheiat formarea mecanismului de funcţiona-

re a sistemului, de lipsa transparenţei şi stabilităţii în ce priveşte forma-

rea pieţei imobiliare, pe de o parte, şi de existenţa diferenţierii sociale a

populaţiei după nivelul veniturilor, starea materială, nivelul de cultură

generală, pe de altă parte.

Investigaţia s-a efectuat în perioada 25 septembrie–10 octombrie

2005, prin aplicarea unui chestionar sociologic (vezi Anexa 6). În total

au fost intervievaţi 100 de persoane (reprezentanţi ai agenţiilor imobi-

liare, firmelor consultative, cu atribuţie la efectuarea şi apreciere opera-

ţiunilor de circulaţie a bunurilor imobile, proprietari ai obiectelor imo-

biliare), ceea ce constituie circa 12% din toţi participanţii profesionişti

activi pe piaţa imobiliară.

Respondenţii s-au divizat în modul următor: rieltori (agenţi imobi-

liari) – 32%, manageri – 22%, economişti-evaluatori – 19%, ingineri –

- 164 -

15%, jurişti – 12%. Printre intervievaţi ponderea bărbaţilor a fost de 65%,

iar femeilor – de 35%. Vârsta medie a respondenţilor a fost de 39 de ani.

Rezultatele investigaţiei sociologice au demonstrat următoarele:

1. Majoritatea respondenţilor (95%) au participat la tranzacţii de

procurare-vânzare a obiectelor imobiliare. Aceasta denotă faptul că

opinia generală privind existenţa corupţiei în sistemul de înregistrare a

bunurilor imobile poate fi considerată drept obiectivă.

2. În prezent, una din formele corupţiei în sistemul de înregistrare

ce se manifestă, în temei, este darea sau luarea mitei. În forma dată ni-

velul de percepţie a corupţiei este destul de înalt. Astfel, în opinia spe-

cialiştilor-experţi intervievaţi, doar 20% din participanţii la tranzacţii nu

li s-a întâmplat să dea mită, iar 80% au fost nevoiţi să facă acest lucru în

mod repetat sau o singură dată impuşi de diferite circumstanţe (Figura 3.8).

Conform acestor date, se pot face următoarele concluzii:

а) În sistemul de înregistrare a bunurilor imobile există fenomenul

corupţiei. Relaţiile coruptibile sunt relativ stabile, dar nu au caracter to-

tal sau general;

Fig.3.8. Vi s-a întâmplat, sub presiunea anumitelor circumstanţe,

să daţi mită?

Sursa: Corupţia ca fenomen social în sistemul de înregistrare a bunurilor

imobile, 2004. Eşantion – 100 respondenţi.

Nu mi s-a întâmplat

20%

Da, în mod repetat

68%

Da, o singură dată

12%

- 165 -

b) Din numărul persoanelor care dau/iau mită, 85% au repetat acest

lucru de mai multe ori, iar 15% – doar o singură dată. Adică, şperţul

predomină, are caracter sistematic de masă ca şi în alte sfere ale regle-

mentării de stat, iar darea/luarea mitei se manifestă într-o măsură mai

mică. Cu alte cuvinte, corupţia existentă în sistemul de înregistrare a

bunurilor imobile are o formă mai mult pasivă;

c) Deşi răspândirea corupţiei nu a atins punctul critic, predomina-

rea mituirii repetate poate crea condiţii pentru extinderea şi concreşte-

rea ei cu fenomenul criminalităţii, generând coruptibilitatea anumitor

persoane şi structuri instituţionale, indiferent de faptul cum se dă sau se

ia mita – personal sau prin intermediari.

Corupţia existentă în sistemul de înregistrare a imobilelor este cau-

zată, în opinia noastră, de următoarele realităţi:

– condiţiile ce s-au creat în economia ţării, în anii de trecere la

economia de piaţă, au avut tangenţe şi cu sfera imobiliară atât de atră-

gătoare pentru acumularea veniturilor foarte mari de către unele cate-

gorii de cetăţeni bogaţi din republică, pentru extinderea drepturilor de

proprietate asupra diverselor obiecte patrimoniale şi resurse, pentru

organizarea şi extinderea diverselor tipuri de business etc.;

– tendinţa obiectivă de majorare a preţurilor la obiectele imobi-

liare în urma creşterii cererii, însoţite de intensificarea investirii mij-

loacelor în cele mai avantajoase bunuri imobile. În anii de înregistrare a

bunurilor imobile în republică aproximativ 55% din tranzacţii vizau

sectoarele de pământ cu destinaţie agricolă, iar 42% – alte obiecte patri-

moniale;

– imperfecţiunea pârghiilor de stat în combaterea corupţiei, pre-

valarea intereselor personale ale funcţionarilor de stat şi conducătorilor

din sfera economică în raport cu interesele statului, fenomen ce a con-

diţionat diferenţierea socială, interesele diferite ale proprietarilor, acţio-

narilor, managerilor şi lucrătorilor de rând etc.;

– nu a fost finalizată formarea structurilor administrativ-organi-

zatorice ale sistemului cadastral în ansamblu, inclusiv în sistemul de

înregistrare a bunurilor imobile etc.

- 166 -

3. Relaţiile coruptibile sub formă de dare şi luare a mitei sunt lega-

te preponderent de următoarele tipuri de servicii ce se prestează în pro-

cesul de înregistrare a bunurilor imobile: necesitatea accelerării proce-

sului de înregistrare a bunurilor imobile (67% din totalul răspunsurilor);

procesul înregistrării obiectelor imobiliare (arenda, vânzarea–cumpăra-

rea, dăruirea, ipoteca etc.) – 61% din răspunsuri; inventarierea tehnică

şi evaluarea costului obiectelor proprietate imobiliară – 57% din răs-

punsuri; obţinerea extrasului din Registrul bunurilor imobile – 54% din

răspunsuri; obţinerea informaţiei cadastrale necesare – 52% din răspun-

suri; întocmirea actelor pentru dreptul de stăpânire a pământului elibe-

rate de organele administraţiei publice locale şi centrale – 50% din răs-

punsuri; necesitatea organizării unor consultaţii pentru funcţionarii de

stat privind perfectarea tranzacţiilor cu obiecte imobiliare – 34% din

răspunsuri; procesul de arendare a unor încăperi aflate la balanţa oficii-

lor cadastrale teritoriale – 9% din răspunsuri; procesul dării în arendă a

instrumentelor geodezice – 11% din răspunsuri; transferul mijloacelor

financiare persoanelor juridice şi fizice cu scopul „spălării” lor – 7%

din răspunsuri; alte tipuri de servicii – 10% din răspunsuri.

Astfel, punctele prioritare de apropiere a intereselor care generează

corupţia sunt serviciile prestate cel mai frecvent. Ele presupun necesita-

tea din partea unor persoane şi posibilitatea din partea altora de a efec-

tua înregistrarea în termeni maxim reduşi, tipul de tranzacţii (arenda,

vânzarea-cumpărarea, dăruirea, ipoteca etc.) care, în unele cazuri, are o

mare importanţă. Toate acestea influenţează nu numai asupra frecven-

ţei, ci şi a mărimii mitei.

Un alt mod este legat nemijlocit de anumite servicii, care nu se acor-

dă în general, ci în funcţie de necesităţi, adică în mod selectiv. Cota mi-

telor la acestea variază de la 50% până la 57%. În medie însă, conform

calculelor de estimare a acestor servicii, frecvenţa mituirii este cu 20%

mai scăzută în comparaţie cu primul mod.

4. Cel mai mult iau mită lucrătorii tehnici (27% din răspunsuri),

registratorii (23% din răspunsuri), managerii (10% din răspunsuri), alţi

- 167 -

specialişti (9% din răspunsuri). Mai mult de o treime n-au putut răspun-

de la întrebarea cui dintre specialişti i s-a dat mită. Evident, aceasta s-a

făcut cu ajutorul intermediarilor. Dacă admitem că fenomenul există,

trebuie să recunoaştem că anume canalul intermediarilor la darea/luarea

mitei în sistemul de înregistrare a proprietăţii este cel principal.

5. În opinia specialiştilor-experţi, amploarea corupţiei în cadrul OCT

din republică în anii de funcţionare a sistemului cadastral a crescut în

raport cu perioada sovietică, când funcţiona Biroul de Inventariere Teh-

nică (Tabelul 3.5).

Tabelul 3.5.

Amploarea corupţiei în cadrul oficiilor cadastrale teritoriale din

Republica Moldova, în raport cu perioada sovietică,

când exista Biroul de Inventariere Tehnică, %

A crescut esenţial 59

A crescut, dar nu prea mult 3

A rămas la acelaşi nivel ca şi în perioada sovietică 7

S-a diminuat într-o anumită măsură 2

A scăzut esenţial 3

Îmi este greu să răspund 16

Sursa: Corupţia ca fenomen social în sistemul de înregistrare a bunurilor imo-

bile, 2004. Eşantion – 100 respondenţi.

Acest fapt l-au indicat 62% din respondenţi. Aceasta denotă că, pe

piaţa imobiliară mecanismele instituţionale stabilite conform legislaţiei

naţionale nu acţionează eficient şi în măsură deplină. Nu sunt suficient

efective mecanismele de control asupra executării legilor şi actelor nor-

mative. Drept rezultat, paralel cu dezvoltarea în anii precedenţi a pieţei

imobiliare, s-a extins şi sfera de influenţă a sectorului tenebru al econo-

miei republicii prin intermediul corupţiei.

6. Sondajul sociologic a confirmat că, mita este un fenomen anormal.

Acest lucru l-au indicat 52% din respondenţi. Totodată, 43% din res-

pondenţi au menţionat că în condiţiile actuale acest fenomen este nu

- 168 -

numai impus, ci şi normal. Doar 5% din intervievaţi au spus că le este

greu să dea un răspuns concret (Tabelul 3.6).

Tabelul 3.6.

Atitudinea faţă de mită, % E un fenomen anormal, trebuie combătut 52

În condiţiile actuale e o măsură impusă, pe care eşti nevoit să o

accepţi 35

E un fenomen normal, te ajută să rezolvi mai repede şi mai uşor

diverse probleme 8

Îmi este greu să răspund 5

Sursa: Corupţia ca fenomen social în sistemul de înregistrare a bunurilor imo-

bile, 2004. Eşantion – 100 respondenţi.

Posibilitatea relaţiilor coruptive, ca proces obiectiv în perioada de

dezvoltare a economiei de piaţă, uneori este considerată ca necesitate

inevitabilă în scopul menţinerii stabilităţii în societate, ca mijloc de

obţinere a unor privilegii la distribuirea şi utilizarea bunurilor materiale,

ca posibilitate de a limita sau a evita presiunea din partea aparatului

funcţionarilor de stat etc. Adică, corupţia, într-o măsură sau alta, îşi gă-

seşte expresie în manifestarea concretă a intereselor patrimoniale şi fi-

nanciare atât personale, cât şi corporative. Concomitent, diapazonul in-

tereselor este foarte larg, contradictoriu şi constituie o sursă de diverse

conflicte între agenţii economici, ce duc la diferenţierea economică şi

socială a societăţii, influenţează formele şi metodele de manifestare a

corupţiei, o formă a căreia este mita. Aceasta denotă faptul că în condi-

ţiile de coruptibilitate, în primul rând, mecanismele economiei de piaţă

nu funcţionează în măsură deplină, iar, în al doilea rând, corupţia sub-

minează „regulile jocului” economiei de piaţă, stabilite de stat.

7. Deşi opiniile referitoare la importanţa corupţiei în condiţiile actua-

le sunt diferite, 62% din respondenţi au menţionat că acest fenomen tre-

buie dezrădăcinat, 18% consideră că nu trebuie să se întreprindă nimic,

iar la 20% – le-a fost greu să-şi expună părerea.

Combaterea corupţiei necesită examinarea acestui fenomen în cad-

rul următoarelor direcţii principale:

- 169 -

а) Ridicarea nivelului de trai al oamenilor. Soluţionarea proble-

mei în cauză se află la baza diferenţierii sociale actuale a populaţiei

după sursele şi nivelul veniturilor obţinute, după nivelul diferenţierii

patrimoniale în urma privatizării jefuitoare a proprietăţii şi concentrării

ei în mâinile unor persoane şi grupuri de proprietari nu prea mari, dar

influente;

b) Simplificarea procedurii de înregistrare a bunurilor imobile şi

reducerea termenelor de efectuare a ei. Aceasta necesită accelerarea

perfecţionării şi eficientizării sistemului naţional de înregistrare a imo-

bilelor, computerizarea lui totală, crearea bazei unice de date cu privire

la înregistrarea bunurilor imobile, minimalizarea impactului factorului

uman, extinderea reţelei punctelor de recepţionare a cererilor, simplifi-

carea procedurii de obţinere a informaţiei cadastrale etc. Importanţa lor

rezidă în faptul că populaţia republicii a perceput pozitiv sistemul cadas-

tral de înregistrare a bunurilor imobile ce funcţionează în prezent. După

cum au demonstrat sondajele de opinii, de acest sistem sunt legate spe-

ranţele oamenilor de a li se apăra drepturile imobiliare (59,1% din răs-

punsuri), de a se prezenta drept garant la obţinerea creditului prin gaj

(20,4% din răspunsuri), de a stimula dezvoltarea eficientă a producţiei

şi afluxul de investiţii (34,2% din răspunsuri) etc. De aceea creditul de

încredere acumulat nu trebuie să evolueze în ruptură socială – apatie,

dezgust, neîncrederea oamenilor în posibilităţile puterii [59, p.254];

с) Elaborarea unui sistem viabil complex de măsuri pentru com-

baterea protecţionismului şi mituirii presupune controlul asupra activi-

tăţii OCT din partea statului şi a societăţii civile, însoţit de ridicarea

competenţei şi profesionalismului colaboratorilor, ori de îmbinarea sti-

mulării materiale şi a responsabilităţii materiale la aprecierea îndepli-

nirii de către aceştia a obligaţiilor lor funcţionale, cointeresarea în rezul-

tatul final al activităţii lor şi a oficiilor teritoriale respective. Ridicarea

autorităţii OCT, reacţia promptă la plângerile şi adresările cetăţenilor.

Sistemul respectiv trebuie să asigure protecţia drepturilor proprie-

tarilor de bunuri imobile, neadmiterea monopolizării unor obiecte imo-

- 170 -

biliare şi, în primul rând, a pământului, ceea ce poate limita concurenţa

pe piaţa imobiliară, determinarea infrastructurii de deservire a operaţiu-

nilor cu bunuri imobile, excluderea posibilităţii pătrunderii corupţiei în

sistemul de înregistrare a bunurilor imobile, adică înregistrarea să de-

vină transparentă, accesibilă şi uşor controlabilă în baza listelor stricte

de înregistrare a documentelor perfectate, a termenelor de adoptare şi

obţinere a deciziilor respective, plăţilor pentru serviciile prestate etc.

3.2. Piaţa imobiliară şi tendinţele dezvoltării ei

în Republica Moldova

Piaţa imobiliară este una dintre componentele principale ale econo-

miei de piaţă. Piaţa muncii, capitalului, diverselor tipuri de resurse, măr-

furi şi alte pieţe nu pot exista fără piaţa imobiliară. Fără o piaţă imobi-

liară dezvoltată nu e posibilă evoluţia proceselor investiţionale, învio-

rarea activităţii economice, creşterea volumului de producţie şi îmbună-

tăţirea nivelului de trai al populaţiei.

Particularităţile specifice ale bunurilor imobile ca marfă constituie

cauza divizării pieţei imobiliare în mai multe segmente. Printre criterii-

le principale ale segmentării pieţei imobiliare sunt comercializarea te-

renurilor agricole, locuinţelor, obiectelor industriale şi comedcoale şi

altor bunuri.

Odată cu adoptarea de către Parlamentul Republicii Moldova a Ho-

tărârii „Cu privire la concepţia de tranziţie la economia de piaţă a Repub-

licii Moldova” nr. 186-ХII din 25.07.1990, a început procesul de trece-

re a economiei naţionale de la reglementarea administrativă de coman-

dă la economia de piaţă, bazată pe diversitatea formelor de proprietate

şi a tipurilor organizatorico-juridice de activitate, pe utilizarea prepon-

derentă a mecanismelor economice de piaţă.

Adoptarea şi aplicarea legilor fundamentale cu privire la: proprie-

tate, privatizare, antreprenoriat şi întreprinderi, societăţile pe acţiuni ş.a.

a permis crearea sistemului principalelor instituţii de piaţă, bazate pe

- 171 -

proprietate privată şi concurenţă. Privatizarea întreprinderilor de stat,

fondului locativ, terenurilor agricole în cadrul realizării Programului

Naţional „Pământ”, crearea şi creşterea numărului societăţilor pe acţiuni,

formaţiunilor economice (asociaţii, concerne), întreprinderilor mici şi

mijlocii a servit drept temelie pentru dezvoltarea relaţiilor de piaţă, for-

marea sistemului economic de piaţă, inclusiv a pieţei interne naţionale,

corespunzătoare cerinţelor economiei de piaţă, unul dintre segmentele

ei principale fiind piaţa imobiliară.

În anii 1991-1998, ca rezultat al creării cadrului legislativ şi nor-

mativ, au fost stabilite drepturile şi mecanismele principale (ce puteau

fi utilizate în procesul de formare a pieţei imobiliare naţionale), în co-

respundere cu cerinţele teoriei economice moderne, practicate în ţările

cu economie de piaţă dezvoltată. Acestea sunt: dreptul de posesiune,

adică dreptul de control exclusiv asupra bunurilor; dreptul de folosinţă,

adică dreptul de aplicare a însuşirilor utile ale bunurilor în folosul prop-

riu; dreptul de administrare, adică dreptul de a hotărî cine şi cum va asi-

gura utilizarea bunurilor; dreptul la venit, adică dreptul de a dispune de

rezultatele utilizării bunurilor; dreptul de suveran, adică dreptul de în-

străinare, folosire, modificare sau nimicire a bunurilor; dreptul la secu-

ritate, adică dreptul la protecţia contra exproprierii bunurilor şi contra

daunelor din partea mediului exterior; dreptul la posesiunea nelimitată

în timp a bunurilor; interzicerea utilizării dăunătoare, adică interdicţia

de a utiliza obiectul printr-un procedeu ce aduce prejudicii proprietăţii

altor agenţi economici; dreptul la responsabilitate sub formă de urmă-

rire, adică posibilitatea de a încasa bunul în contul plăţii respective;

dreptul la caracterul rezidual, adică dreptul la existenţa procedurilor şi

instituţiilor ce asigură restabilirea împuternicirilor încălcate.

Totalitatea acestor drepturi caracterizează esenţa dreptului de prop-

rietate şi a relaţiilor de drept ce apar între oameni în legătură cu exis-

tenţa şi utilizarea bunurilor. Anume aceste principii sunt fixate în Legea

„Cu privire la proprietate”, care recunoaşte diversitatea titulaturilor şi

drepturilor asupra bunurilor imobile, cum ar fi: dreptul la proprietate;

- 172 -

dreptul de gospodărire; dreptul de administrare operativă; dreptul de

folosinţă de câteva tipuri.

În legea dată, printre altele, sunt declarate sursele de apariţie a drep-

tului de proprietate „în baza producerii sau procurării patrimoniului ca

rezultat al unei tranzacţii, moştenirii, restabilirii dreptului de proprietate

şi prin alte mijloace, care nu vin în contradicţie cu legislaţia Republicii

Moldova”. Anume tranzacţiile cu bunuri sau complexe patrimoniale, în

procesul cărora sunt înstrăinate sau se transmit drepturi asupra bunuri-

lor, constituie principalul mecanism, ce asigură formarea şi dezvoltarea

pieţei imobiliare.

Paralel cu Legea cu privire la proprietate, din anul 1991 a intrat în

vigoare Codul funciar, din anul 1992 – Legea cu privire la arendă, iar

din 1996 – Legea cu privire la gaj etc.

Către anul 1999 mai mult de 93% dintre agenţii economici ai repub-

licii îşi desfăşurau activitatea în baza proprietăţii private. Ţăranilor li s-

au eliberat aproximativ 275 mii de acte ce confirmă dreptul de proprie-

tate asupra terenurilor agricole. Către finele anului 1996 erau privatiza-

te peste 86% din numărul total al apartamentelor, circa 80% din obiec-

tele cu destinaţie comercială, 70% din obiectele industriale. Astfel a fost

creată baza de resurse pentru efectuarea ulterioară a tranzacţiilor cu

obiecte imobile.

În cele din urmă, trebuie menţionat faptul că la finele anilor ’90 s-a

obţinut stabilizarea macroeconomică, ceea ce a pus începutul ieşirii din

criza economică îndelungată din anii 2000 şi a creat condiţii favorabile

pentru dezvoltarea accelerată a pieţei imobiliare în Republica Moldova.

Implementarea în Moldova a PPC a permis ca pe parcursul anilor

1999-2002 să fie efectuate primele înregistrări ale obiectelor imobile. În

această perioadă, conform datelor statistice ale OIPPC, au fost înregis-

trate mai mult de 3 610 obiecte, inclusiv 2 939,3 sectoare agricole (arabile,

pomicole, legumicole), 419,5 mii sectoare de pe lângă casă, 204,3 mii

construcţii locative (apartamente) şi 47 mii de alte bunuri imobile.

În funcţie de destinaţia funcţională, în numărul total al obiectelor

înregistrate, ponderea sectoarelor agricole a constituit 81,4%, a loturilor

- 173 -

de pe lângă casă – 11,6%, a construcţiilor locative – 5,7%, a altor obiecte

– 1,3%.

Înregistrarea obiectelor a permis selectarea şi includerea lor în ma-

sivele respective în scopul de a efectua tranzacţii cu ele. În total au fost

incluse în masiv 3057 mii de obiecte sau 84,7% din numărul celor înre-

gistrate, inclusiv terenuri agricole – 2697,6 mii, loturi de pe lângă casă

– 328 mii, apartamente – 31,4 mii. În componenţa obiectelor incluse în

masiv ponderea terenurilor agricole a constituit 88,3%, a loturilor de pe

lângă casă – 10,7%, a apartamentelor – 1%. Astfel, în precedenţii patru

ani premisele de formare a pieţei imobiliare naţionale s-au profilat, în

temei, din contul sectoarelor agricole, pomicole şi legumicole şi cu to-

tul într-o măsură mai mică din contul loturilor de pe lângă casă, al apar-

tamentelor şi altor obiecte.

În funcţie de zona economică 46,7% din toate obiectele înregistrate

şi incluse în masiv au revenit zonei centrale (OCT Chişinău, Hânceşti,

Orhei, Străşeni, Ungheni), 30,5%, – zonei de nord (OCT Bălţi, Edineţ,

Soroca) şi 22,8% – zonei de sud (OCT Cahul, Căuşeni, Comrat, Taraclia).

Considerăm că o asemenea structură a distribuirii obiectelor se

explică prin următoarele:

– amplasarea obiectelor în funcţie de dezvoltarea lor industrială,

agricolă şi social-culturală şi starea premiselor de formare şi dezvoltare

a segmentelor pieţei imobiliare;

– existenţa în fiecare zonă (Chişinău, Bălţi, Cahul) a centrelor care

deţin „lideratul” în transformările social-economice care au loc în re-

publică, legate de formarea economiei de piaţă, care influenţează parti-

cularităţile şi tendinţele de formare a pieţei imobiliare în fiecare din

aceste zone ale republicii;

– nivelul de dezvoltare a reţelei de transporturi şi posibilităţile de

circulaţie a oamenilor pe teritoriul zonei respective;

– amploarea şi intensitatea migraţiunii intrarepublicane, în primul

rând, a redistribuirii oamenilor de la sate în oraşe;

– nivelul finanţării reformelor desfăşurate şi al adaptării la ele a

diverselor pături ale populaţiei din zonă etc.

- 174 -

Astfel, 184,3 mii (51,9%) din totalul tranzacţiilor efectuate au re-

venit OCT din zona centrală, 101,2 mii (28,5%) – OCT din zona de

nord şi 69,6 mii (19,6%) – OCT din zona de sud. Observăm că numărul

cel mai mare de tranzacţii cu obiecte imobile s-a înregistrat în zona

centrală, în comparaţie cu zona de nord şi cea de sud. Totodată, se pro-

filează tendinţa de reducere, în perspectivă, a acestui decalaj conside-

rabil. O asemenea tendinţă este condiţionată de ritmul mai înalt de dez-

voltare a pieţei imobiliare în OCT de la sud şi activizarea lui în raza de

acţiune a OCT din nordul republicii.

Din numărul total al tranzacţiilor încheiate cu obiecte imobile

(355054), în anii 1999-2002, comercializarea lor a constituit 46,5%,

moştenirile – 24,1%, dăruirea – 14,4%, ipoteca (gajul) – 6,4%, arenda –

7,6% şi 1% – alte tranzacţii. Adică, în etapa precedentă, principalele

mecanisme de înstrăinare prin procurare a obiectelor imobile s-au evi-

denţiat destul de clar.

Structura tranzacţiilor în anii 1999-2002 pe OCT, în funcţie de des-

tinaţia funcţională a obiectelor, este redată în tabelul 3.7. Astfel, lidera-

tul în tranzacţiile cu sectoare agricole l-au deţinut OCT Străşeni, Orhei,

Cahul, cu loturi de pe lângă casă – cele din Bălţi, Edineţ, Chişinău,

Străşeni, cu apartamente – Chişinău, Bălţi, alte obiecte – Chişinău, Bălţi,

Orhei.

Tabelul 3.7.

Structura tranzacţiilor efectuate pe regiuni

OCT Structura tranzacţiilor, % faţă de total

Vânzare Moştenire Dăruire Ipotecă Arendă Altele Total

Chişinău 72,6 8,8 8,7 6,3 2,3 1,3 100

Bălţi 44,8 31,6 15,1 4,7 3,3 0,5 100

Cahul 35,6 27,0 17,5 10,9 7,1 1,9 100

Căuşeni 48,0 17,7 19,6 3,9 10,4 0,4 100

Comrat 25,7 34,4 16,6 5,3 16,3 1,7 100

Hânceşti 35,5 35,4 14,1 5,1 9,7 0,2 100

Edineţ 34,1 37,1 15,8 6,1 6,3 0,6 100

Orhei 38,8 27,4 11,6 8,5 12,1 1,6 100

- 175 -

Soroca 38,7 24,5 16,4 9,2 10,4 0,8 100

Străşeni 43,7 24,7 17,5 5,9 7,3 0,9 100

Ungheni 47,0 22,4 16,4 4,6 9,6 0,0 100

Taraclia 19,0 21,7 17,0 1,9 37,9 2,5 100

Sursa: OIPPC.

Deosebirile în structura mecanismelor folosite la efectuarea tran-

zacţiilor în diferite regiuni ale republicii se explică prin nivelul diferit al

maturităţii transformărilor de piaţă ce au avut loc în acestea, costul,

amplasarea şi scopul de utilizare a obiectelor imobile şi, în primul rând,

importanţa lor ca sursă de obţinere a venitului.

Tendinţele de modificare a structurii tranzacţiilor efectuate se pot

observa din datele referitoare la şase OCT expuse în Anexele 7-11.

Principala tendinţă constă în faptul că se reduce ponderea tranzacţiilor

de vânzare-cumpărare şi dăruire şi creşte cota tranzacţiilor prin arendă,

ipotecă şi moştenire.

În 1999-2002, 61,5% din totalul tranzacţiilor reveneau operaţiilor

de vânzare-cumpărare, ipotecă, arendă, care sunt cele mai importante

mecanisme ale pieţei. În această perioadă, liderul incontestabil al acestor

tipuri de tranzacţii a fost OCT Chişinău (82,5%). În acelaşi timp s-a

evidenţiat grupul OCT Căuşeni, Orhei, Ungheni, Taraclia, unde mo-

dalităţile menţionate de înstrăinare au corespuns, în temei, mediei pe toa-

te regiunile. Astfel, cota lor în totalul tranzacţiilor a fost la Căuşeni de

62,7%, la Taraclia – de 61,3%, la Ungheni – de 61,2%, la Orhei – de 61%.

În alt grup de OCT procentul de utilizare a mecanismelor de piaţă

la efectuarea tranzacţiilor imobiliare a fost mai redus în comparaţie cu

nivelul mediu, dar acestea, de asemenea, au fost determinante. Din acest

grup fac parte OCT: Soroca – 59,1%, Străşeni – 57,8%, Cahul – 55,5%,

Bălţi – 53,5% şi Hânceşti – 50,5%.

În OCT din Edineţ cota mecanismelor de piaţă la efectuarea tran-

zacţiilor cu bunurile imobile a constituit 47,1%, în OCT Comrat – 49%,

rezultă că aceste tranzacţii nu au fost dominante.

În toate aceste trei grupe de OCT (în afara mecanismelor de piaţă)

un rol important l-au avut tranzacţiile de moştenire şi dăruire. În OCT

- 176 -

Comrat ponderea lor în componenţa tranzacţiilor a constituit 51%, în

OCT Edineţ – 51,9%, în OCT Cahul, Bălţi şi Hânceşti – 44,5-49,5%, în

OCT Orhei, Ungheni, Taraclia şi Căuşeni – de la 37,3% până la 42,2%.

Evident, lipsa unui anumit mecanism dominant al tranzacţiilor oferă

posibilitatea de a se dezvolta nu numai dinamic, ci şi stabil pentru

utilizarea altor mecanisme, ce au impact în unele regiuni asupra pieţei

imobiliare. Dependenţa pieţei doar de tranzacţiile într-o singură direcţie

poate deveni factor principal al dezvoltării ciclice instabile (scădere şi

creştere bruscă) a pieţei imobiliare, iar aceasta întotdeauna riscă să se

soldeze cu consecinţe negative.

Prin aplicarea mecanismelor de piaţă, aplicabile pentru obiectele

imobile din zona centrală, au fost efectuate 69% tranzacţii şi 31% tran-

zacţii prin utilizarea altor modalităţi, în zona de nord –53% şi, respec-

tiv, 47% şi în zona de sud – 57% şi, respectiv, 43%.

Considerăm că deosebirile cantitative în ce priveşte formele de în-

străinare şi efectuare a tranzacţiilor cu obiecte imobile în unele regiuni

sunt condiţionate de amploarea şi intensitatea dezvoltării activităţii an-

treprenoriale, nivelul de adaptare a populaţiei din regiuni la formele de

gospodărire în spiritul relaţiilor de piaţă, starea de organizare a procesu-

lui de înstrăinare şi stabilire argumentată a costului obiectelor imobile etc.

Vânzarea-cumpărarea obiectelor imobile

Deşi vânzarea obiectelor imobile este principala şi cea mai sigură

modalitate de înstrăinare a proprietăţilor, în anumite regiuni ea a jucat

un rol diferit în dezvoltarea pieţei imobiliare (Tabelul 3.8).

Tabelul 3.8.

Structura vânzării-cumpărării proprietăţilor în funcţie

de tipul obiectelor imobiliare în anii 1999-2002 (%)

OCT Sectoare

agricole

Loturi de

pe lângă

casă

Aparta-

mente

Alte

obiecte Total

Chişinău 3,8 4,7 84,0 7,5 100

Bălţi 32,4 22,9 39,6 5,1 100

Cahul 70,1 12,5 15,5 1,9 100

- 177 -

Căuşeni 78,8 10,5 6,9 3,8 100

Comrat 45,8 30,8 20,6 2,8 100

Hânceşti 62,0 22,9 9,7 5,4 100

Edineţ 50,2 29,4 14,2 6,2 100

Orhei 65,2 14,5 13,5 6,8 100

Soroca 49,2 24,5 21,2 5,1 100

Străşeni 66,1 18,5 9,2 6,2 100

Ungheni 52,8 21,8 22,5 2,9 100

Taraclia 70,0 25,7 3,2 1,1 100

Total 38,8 15,0 40,5 5,7 100

Sursa: OIPPC.

La Chişinău s-au comercializat multe apartamente, piaţa locuinţe-

lor determinând volumul tranzacţiilor. Numărul operaţiilor cu aparta-

mente a depăşit aproximativ de 22 ori tranzacţiile cu sectoarele agricole

şi de 18 ori pe cele cu loturi de pe lângă casă, din care cauză impactul

obiectelor imobile date asupra volumului procesului de comercializare

a lor nu a fost esenţial.

În alte regiuni, o polarizare atât de numeroasă a vânzării-cumpă-

rării diverselor obiecte nu s-a observat. Astfel, în OCT Bălţi tranzacţiile

cu locuinţe au fost dominante. În comparaţie cu tranzacţiile la sectoa-

rele agricole, ele le-au depăşit pe acestea cu 22,2%, iar pe loturile de pe

lângă casă – cu 73%. În numărul total al tranzacţiilor imobiliare opera-

ţiile cu sectoare agricole şi loturile de pe lângă casă au constituit mai

mult de 55%.

În unele regiuni, întâietate în comercializarea obiectelor imobile l-

au deţinut tranzacţiile cu sectoarele agricole, iar ponderea lor a oscilat

de la 45,8% (Comrat) până la 78,8% (Căuşeni). Concomitent, a fost

destul de pronunţată cota loturilor de pe lângă casă: Comrat – 30,8%,

Soroca – 24,5%, Taraclia – 25,7%, Edineţ – 29,4% etc., iar la vânzarea-

cumpărarea apartamentelor: Ungheni – 22,5%, Soroca – 21,2%, Comrat

– 20,6%, Cahul – 15,5% etc.

Nu se poate neglija faptul că tranzacţiile de comercializare a altor

obiecte, în cazul pieţei imobiliare ce se află abia la începutul formării

- 178 -

sale, constituie un procent destul de mare, în special la Chişinău, Orhei,

Edineţ, Hânceşti, Bălţi. Dinamica pieţei imobiliare are impact asupra

extinderii altor obiecte din componenţa pieţei. Aceasta necesită concre-

tizarea obiectelor şi reducerea la minim a indicatorului „alte obiecte”.

Moştenirea obiectelor imobile

În anii 1999-2002 structura tranzacţiilor cu obiecte imobile, trecute

(transmise) prin moştenire, s-a caracterizat prin următoarele date (Ta-

belul 3.9).

Tabelul 3.9.

Structura tranzacţiilor cu bunurile imobile trecute prin moştenire,

în anii 1999-2002, (% faţă de total)

OCT Sectoare

agricole

Loturi de pe

lângă casă

Aparta-

mente

Alte

obiecte Total

Chişinău 6,9 23,2 61,8 8,1 100

Bălţi 72,4 18,1 9,1 0,4 100

Cahul 82,2 13,4 4,2 0,2 100

Căuşeni 74,2 22,7 2,7 0,4 100

Comrat 86,5 10,6 2,8 0,1 100

Hânceşti 78,9 19,2 1,9 0,0 100

Edineţ 85,6 11,7 2,2 0,5 100

Orhei 80,5 14,2 4,6 0,7 100

Soroca 79,9 14,1 5,0 1,0 100

Străşeni 86,4 10,4 1,9 1,3 100

Ungheni 82,8 12,4 4,6 0,2 100

Taraclia 85,0 10,3 3,7 1,0 100

Total 74,9 15,3 8,7 1,1 100

Sursa: OIPPC.

Dacă în raza de acţiune a OCT Chişinău aproape două treimi din

tranzacţiile cu bunuri imobile au revenit apartamentelor transmise prin

moştenire, apoi în toate celelalte regiuni poziţia dominantă au avut-o

tranzacţiile cu sectoare agricole. Astfel, în OCT Cahul, Comrat, Edineţ,

Străşeni, Ungheni şi Taraclia ponderea lor a constituit de la 82,2% până

- 179 -

la 86,5%, în timp ce în OCT Căuşeni, Soroca, Bălţi, Hânceşti şi Orhei –

de la 72,4% până la 80,5%.

Cota loturilor de pe lângă casă transmise prin moştenire este mare

la Chişinău, Căuşeni, Bălţi şi Hânceşti: de la 18,1% până la 23,2%, în

timp ce în alte regiuni oscilează între 10,4% şi 14,2%.

Un loc important l-au ocupat tranzacţiile de moştenire a apartamen-

telor în raza de acţiune a OCT Bălţi, Taraclia, Soroca, Orhei şi Cahul.

Transmiterea prin moştenire a altor obiecte imobile a fost conside-

rabilă în OCT Chişinău.

Dăruirea bunurilor imobile

În anii 1999-2002 structura tranzacţiilor de dăruire a bunurilor

imobile s-a caracterizat prin următoarele date (tabelul 3.10).

Tabelul 3.10.

Structura tranzacţiilor de dăruire a bunurilor imobile

în anii 1999-2002, (% faţă de total)

OCT Sectoare agricole

Loturi de pe lângă casă

Aparta-mente

Alte obiecte

Total

Chişinău 3,3 13,8 78,2 4,7 100

Bălţi 59,3 19,1 20,8 0,8 100 Cahul 83,5 10,2 6,3 0,0 100

Căuşeni 84,3 11,3 3,0 1,4 100 Comrat 83,0 12,0 4,4 0,6 100

Hânceşti 80,6 16,2 3,0 0,2 100 Edineţ 75,0 18,1 5,6 1,3 100

Orhei 70,7 17,0 9,8 2,5 100 Soroca 73,4 16,8 8,4 1,4 100

Străşeni 71,3 19,7 5,1 3,9 100 Ungheni 61,1 24,7 13,7 0,5 100

Taraclia 92,9 6,3 0,7 0,1 100

În total: 64,7 16,1 14,5 4,7 100

Sursa: OIPPC.

Tranzacţiile prin dăruirea sectoarelor agricole, cu excepţia OCT

Chişinău, au ocupat pe regiuni poziţiile principale. Totodată, ponderea

acestor tranzacţii s-a caracterizat printr-un diapazon larg – de la 59,32%

- 180 -

până la 92,9% în OCT Taraclia. În expresie procentuală, se evidenţiază

regiunile în care cota acestor tranzacţii este relativ egală. Astfel, în OCT

Bălţi şi Ungheni este de 59-61%; în Orhei, Străşeni, Soroca, Edineţ,

Hânceşti – 70,7%-80,6%; Comrat, Cahul, Căuşeni – 83-84,3%.

În tranzacţiile prin dăruire a loturilor de pe lângă casă o pondere mai

mare au avut-o OCT Ungheni (24,7%), Străşeni (19,7%), Bălţi (19,1%),

Edineţ (18,1%), Orhei (17%), Soroca (16,8%), Hânceşti (16,2%), în timp

ce în alte regiuni ele au oscilat între 6,3% şi 13,8%.

Apartamentele au fost principalul obiect al dăruirii în OCT Chişinău.

Cota tranzacţiilor de dăruire a apartamentelor în OCT Bălţi, Ungheni,

Orhei, Soroca, Cahul şi Străşeni, de asemenea, a fost destul de mare.

Tranzacţiile de dăruire a altor bunuri imobile au constituit o pon-

dere substanţială în raza de acţiune a OCT Chişinău, Străşeni, Orhei.

Ipoteca bunurilor imobile

În anii 1999-2002 structura tranzacţiile prin gaj s-a caracterizat prin

următoarele date (Tabelul 3.11).

Tabelul 3.11.

Structura tranzacţiilor prin ipotecarea bunurilor imobile

în anii 1999-2002 (% faţă de total)

OCT Sectoare

agricole

Loturi de pe

lângă casă

Aparta-

mente

Alte

obiecte Total

Chişinău 0,1 7,1 53,5 39,3 100

Bălţi 36,5 16,6 22,1 24,8 100

Cahul 74,2 8,6 8,2 9,0 100

Căuşeni 53,5 19,8 13,5 13,2 100

Comrat 60,3 16,7 7,4 15,6 100

Hânceşti 48,3 22,0 12,4 17,3 100

Edineţ 65,3 12,9 7,6 14,2 100

Orhei 73,1 7,6 5,6 13,7 100

Soroca 68,7 11,9 9,6 9,8 100

Străşeni 62,2 17,4 6,0 14,4 100

Ungheni 17,6 28,8 26,8 26,8 100

Taraclia 22,7 34,0 7,2 36,1 100

Total 47,9 12,6 19,6 19,9 100

Sursa: OIPPC.

- 181 -

Tranzacţiile prin ipotecă au început să fie practicate destul de activ

la toate tipurile de bunuri imobile. Concomitent, ponderea lor este mai

evidentă la obiectele şi în regiunile unde în anii 1999-2002 acestea ocu-

pau o poziţie dominantă. Astfel, în raza de acţiune a OCT Chişinău aces-

tea sunt apartamentele şi alte bunuri imobile amplasate în capitală. În

alte regiuni tranzacţiile prin gaj au avut o pondere mai mare, dar prio-

ritatea lor în ansamblu a fost condiţionată de existenţa bunurilor imo-

bile ce ar fi putut fi utilizate în calitate de gaj.

În raza de acţiune a OCT Cahul, Soroca şi Edineţ sectoarele agrico-

le au constituit principalele obiecte ale tranzacţiilor bazate pe gaj, însă

un loc relativ echivalent în fiecare din ele l-au ocupat tranzacţiile bazate

pe gaj a loturilor de pe lângă casă, apartamentelor şi altor bunuri imobile.

În OCT Bălţi, Căuşeni, Comrat, Străşeni şi Hânceşti cota tranzac-

ţiilor bazate pe gaj a sectoarelor agricole, de asemenea, a fost cea mai

mare, dar, concomitent, în OCT Bălţi au fost destul de numeroase tran-

zacţiile cu apartamente şi alte obiecte, constituind 22,1% şi, respectiv,

24,8%. În OCT Comrat, Hânceşti, Străşeni acestea au fost tranzacţiile

cu loturi de pe lângă casă şi alte bunuri imobile, în OCT Căuşeni – lotu-

rile de pe lângă casă, apartamentele şi alte obiecte.

În OCT Ungheni numărul tranzacţiilor bazate pe gaj a fost relativ

egal cu cel al tranzacţiilor cu loturi de pe lângă casă, apartamente şi alte

obiecte, în OCT Taraclia au prevalat loturile de pe lângă casă şi alte

obiecte, iar cota tranzacţiilor cu sectoare agricole a fost mult mai redusă.

Aplicarea mecanismului de ipotecă în tranzacţiile cu bunurile imo-

bile reflectă nu numai dezvoltarea calitativă a instituţiei proprietăţii

private în Republica Moldova, dar şi posibilităţile în creştere de atra-

gere a capitalului pentru soluţionarea problemelor din agricultură şi alte

sfere ale economiei.

Arenda (închirierea) bunurilor imobile

În anii 1999-2002 structura tranzacţiilor de arendă a bunurilor imo-

bile s-a caracterizat prin următoarele date (Tabelul 3.12).

- 182 -

Tabelul 3.12

Structura tranzacţiilor de arendă a bunurilor imobile

în anii 1999-2002 (% faţă de total)

OCT Sectoare

agricole

Loturi de pe

lângă casă

Aparta-

mente

Alte

obiecte Total

Chişinău 2,0 0,2 16,0 81,8 100

Bălţi 90,9 7,1 0,3 1,7 100

Cahul 96,1 0,3 0,1 3,5 100

Căuşeni 99,7 - - 0,3 100

Comrat 98,6 0,4 0,1 0,9 100

Hânceşti 97,6 . 0,1 2,3 100

Edineţ 98,5 0,0 0,0 1,5 100

Orhei 86,1 8,1 0,1 5,7 100

Soroca 97,8 0,7 0,1 1,4 100

Străşeni 91,6 1,8 0,4 6,2 100

Ungheni 98,4 - - 1,6 100

Taraclia 99,7 0,2 - 0,1 100

Total 89,2 1,8 1,2 7,8 100

Sursa: OIPPC.

Dacă în OCT Chişinău principalele obiecte imobile în cadrul tran-

zacţiilor de arendă au fost alte obiecte şi apartamentele, apoi în toate

celelalte regiuni acestea au fost sectoarele agricole. În OCT Străşeni,

Cahul, Orhei cota altor obiecte a fost neesenţială.

Diversele mecanisme de efectuare a tranzacţiilor, aplicate pe par-

cursul anilor 1999-2002, au contribuit într-o anumită măsură la forma-

rea pieţei imobiliare (Tabelul 3.12).

Vânzarea-cumpărarea din anii precedenţi a fost orientată, în temei,

spre tranzacţiile cu apartamente şi sectoarele agricole.

Tabelul 3.13

Structura tranzacţiilor pe tipuri de bunuri imobile (% faţă de total)

Tipurile de

tranzacţii/bunuri

Sectoare

agricole

Loturi de pe

lângă casă

Aparta-

mente

Alte

obiecte Total

Vânzare-cumpărare 33,8 15,0 40,5 5,7 100

Moştenire 74,9 15,3 8,7 1,1 100

Dăruire 64,7 16,1 17,5 4,7 100

- 183 -

Ipotecă (gaj) 47,9 12,6 19,6 19,9 100

Arendă 89,2 1,8 1,2 7,8 100

Altele 15,9 20,8 19,2 44,1 100

Total 55,4 14,1 25,0 5,5 100

Sursa: OIPPC.

Moştenirea, dăruirea, ipoteca şi arenda au fost pe larg aplicate în tran-

zacţiile cu sectoarele agricole şi mai puţin în cele cu alte bunuri imobile.

Preţurile la bunurile imobile

Numărul limitat al sectoarelor agricole, ireproductibilitatea resur-

selor funciare, amplasarea lor, nivelul de însuşire economică a teritorii-

lor, caracterul utilizării posibile (obţinerea produselor agricole, dezvol-

tarea industrială a prelucrării lor, construcţiile, infrastructura transpor-

turilor etc.) aflate în limitele hotarelor administrativ-teritoriale, precum

şi dincolo de acestea, au un impact nu doar asupra cererii şi ofertei la

sectoarele agricole, dar determină şi preţul mediu al cumpărării-vânzării

lor în anumite regiuni (Tabelul 3.14).

Tabelul 3.14

Preţul mediu de vânzare-cumpărare a sectoarelor agricole

în anii 1999-2002

OCT Preţul mediu

al 1 ha (lei)

Suprafaţa medie a

terenului (ha)

Costul unui teren

agricol (lei)

Chişinău 34606 0,36 12458

Bălţi 19358 0,47 9098

Cahul 6140 0,46 2824

Căuşeni 4213 0,37 1559

Comrat 10628 0,66 7014

Hânceşti 5350 0,35 1873

Edineţ 16722 0,40 6689

Orhei 4167 0,50 2084

Soroca 2580 0,65 1677

Străşeni 3834 9,28 1074

Ungheni 3878 9,22 853

Taraclia 3318 0,63 2090

Total 9566 0,42 3359

Sursa: OIPPC.

- 184 -

În anii 1999-2002, preţul mediu al unui hectar de teren agricol a

constituit 9 566 lei. În zona de nord – 11 618 lei, cu 21,4% mai mult, în

zona centrală – 6 559 lei, cu 31,4% mai puţin, în zona de sud – 5 925 lei,

cu 38% mai puţin în comparaţie cu indicatorul mediu pentru celelalte

regiuni.

În perioada respectivă, costul tuturor tranzacţiilor cu terenuri agri-

cole a constituit 212 500 mii lei, inclusiv 99 134 mii lei în zona de nord,

67 217 mii lei în zona centrală, şi 46 149 mii lei în zona de sud.

Din datele expuse în tabelul 3.15 se observă amploarea pe care a

luat-o preţul unui hectar de teren agricol. În ansamblu, pe toate regiu-

nile, preţul maximal l-a depăşit pe cel minimal de 13,4 ori. În zona cen-

trală această depăşire a fost de 7,5 ori, în zona centrală – de 9 ori şi în

zona de sud – de 3,2 ori. Considerăm că asemenea oscilaţii substanţiale

ale preţurilor sunt provocate nu atât de raportul dintre cerere şi ofertă la

terenurile agricole, cât, preponderent, de faptul că mecanismele de eva-

luare a costului real al terenurilor agricole, ce ar fi trebuit să ţină cont

de factorii şi tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare, n-au fost reg-

late suficient de concurenţă. Consecinţele negative ale unui asemenea

fenomen sunt: scoaterea din circuitul agricol a unor terenuri agricole,

precum şi redistribuirea, uneori la preţuri foarte mici, a patrimoniului în

folosul diverselor grupuri de persoane interesate etc. Acest lucru îl men-

ţionează, printre altele, şi unii experţi, care consideră că politica de for-

mare a preţurilor trebuie să împiedice vânzarea terenurilor agricole la

preţuri de dumping. Totuşi, pe tot parcursul anilor 1999-2002, preţurile

la tranzacţiile cu terenurile agricole au fost relativ stabile, cu excepţia

dinamicii celor medii. Aceasta se observă din Tabelul 3.15.

Tabelul 3.15

Preţul unui ha (lei) Anii 1999-2002 Anul 2001 Anul 2002

Preţul mediu al unui hectar (lei) 7998 3797 10314

Preţul mediu minim (lei) 2580 173 749

Preţul mediu maximal (lei) 34606 15854 70932

Sursa: OIPPC.

- 185 -

În comparaţie cu preţul mediu din anii 1999-2002, cel din anul 2001

a fost mai mic cu 52,6%, iar în 2002 – mai ridicat cu 29%. Oscilaţiile

preţului mediu sunt condiţionate de schimbarea bruscă a preţurilor mi-

nimale şi maximale. Acesta este unul dintre indicii dezvoltării în salturi

a pieţei imobiliare în procesul formării ei.

În conformitate cu datele OIC „Cadastru”, pe parcursul anilor

1999-2004 OCT au înregistrat 127 386 de tranzacţii cu terenuri agricole

cu suprafaţa totală de 93 172 ha la un preţ mediu moderat de 4 055 lei

hectarul. În anul 2005 au fost înregistrate 16 102 tranzacţii de vânzare-

cumpărare a terenurilor agricole cu suprafaţa totală de 14 960 ha. Este

necesar de menţionat că pe an ce trece numărul acestor tranzacţii este în

creştere. Astfel, dacă în anul 1 999 au fost înregistrate 19 933 tranzacţii

ale terenurilor cu suprafaţa de 962 ha, apoi în anul 2001 – 24 625 tran-

zacţii şi, respectiv, 8 534 ha, în anii 2003 – 46 013 şi, respectiv, 30 976, iar

în anul 2004 – 35 026 şi, respectiv, 43 741 ha. Diferă foarte mult şi pre-

ţurile la vânzare-cumpărarea terenurilor. Astfel, dacă în 2004 preţul

mediu la comercializarea unui ha în raioanele din zona de activitate a

OCT Soroca (raioanele Soroca, Drochia, Floreşti) constituia 1 900 lei,

la Comrat, Vulcăneşti – 7 910, apoi în zona Chişinău – 22,9 mii lei ha.

Potrivit statisticilor Întreprinderii de Stat „Cadastru”, în perioada

01.01.08-01.01.09 preţul mediu ponderat al unui hectar de teren cu des-

tinaţie agricolă constituia deja 10 154 lei, iar în zona de deservire a OCT

Chişinău – chiar 24-29 mii lei, înregistrându-se o majorare semnifica-

tivă faţă de anii precedenţi. Aceeaşi sursă arată că în zonele rurale cele

mai mari preţuri ponderate s-au înregistrat în zonele de deservire ale

OCT Ialoveni (peste 20 mii lei), OCT Străşeni (peste 14 mii lei), OCT

Călăraşi (aproape 13 mii lei) şi OCT Bălţi (circa 13,5 mii lei), iar cele

mai mici – la Rezina (aproape 4 mii lei), Teleneşti (5 827 lei), Căinari

(6 203 lei). În celelalte zone rurale preţurile medii ponderate la terenu-

rile cu destinaţie agricolă au fost de 7-10 mii lei.

Cele mai recente date statistice ale Întreprinderii de Stat „Cadastru”

arată că în perioada 01.01.2007-01.01.2011 preţurile medii ponderate la

- 186 -

terenurile cu destinaţie agricolă s-au majorat substanţial. Astfel, în anii

de referinţă, în zona de deservire a OCT Chişinău acest indicator s-a ma-

jorat faţă de anii 2008-2009 de peste 60 de ori şi a constituit 1 689 758,40

lei. În numai trei ani preţurile la acest tip de bunuri imobile au crescut

semnificativ în majoritatea regiunilor din republică: în zona de deser-

vire a OCT Ialoveni – de la circa 20 de mii lei până la peste 167 000 de

lei, a OCT Străşeni – cu aproape 9 000 de lei. În linii generale, în zone-

le de deservire ale OCT Călăraşi, Bălţi, Teleneşti şi Căinari aceste pre-

ţuri s-au menţinut la nivelul din anii precedenţi (2008-2009), iar la

Călăraşi s-a înregistrat chiar o diminuare a indicatorului respectiv de la

13 mii de lei până la aproape 10 000 de lei pentru un hectar.

Datele statistice arată o dezvoltare neuniformă a pieţei terenurilor

cu destinaţie agricolă. Astfel, dacă în anii 2008-2009 tipul menţionat de

bunuri imobile se vindea la preţuri medii ponderate care oscilau între

7 000-10 000 de lei, apoi în perioada 2007-2011 diapazonul respectiv a

fost mult mai mare: de la aproape 4 000 de lei, în zona de deservire a

OCT Căinari, până la peste 167 000 de lei, la Ialoveni.

Preţurile la terenurile agricole depind foarte mult de restricţiile la

comercializarea lor. Astfel, în conformitate cu art.4(3) şi 6(3) a Legii

privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului

nr.1308-XIII din 25.07.97, înstrăinarea terenurilor agricole persoanelor

fizice şi juridice străine este interzisă, în republică au loc astfel de tran-

zacţii. Bunăoară, în temeiul actelor de vânzare-cumpărare a terenurilor

agricole autentificate notarial, care în conformitate cu art.3(2) al Legii

cu privire la notariat nr.1453-XV din 08.11.02, se prezumă legale şi

veridice, cu forţa probantă, la OCT sunt înregistrate 22 de întreprinderi

cu capital mixt şi străin care au în proprietate terenuri cu o suprafaţă de

1 345,8 ha în 18 localităţi din 8 raioane ale republicii. În legătură cu

faptul că aceste prevederi ale Legii nr. 1308 erau interpretate şi aplicate

diferit de către notari, la începutul anului 2003 registratori, organe ale

administraţiei publice, ARFC au solicitat Parlamentului republicii tăl-

măcirea legii. La această adresare Agenţia a primit o notă informativă

- 187 -

din partea direcţiei juridice a Parlamentului, care în luna aprilie a fost

expediată Uniunii Notarilor.

Creşterea preţurilor la bunurile imobile va avea loc şi în continuare,

însă este important, dacă nu e posibilă excluderea ritmului majorării lor

în salturi, să se obţină, cel puţin, o creştere relativă a lor. La aceasta tre-

buie să contribuie trecerea la noua politică de impozitare (compartimen-

tul VI al Codului fiscal), care prevede evaluarea în masă la preţuri de

piaţă a tuturor obiectelor imobile pe întregul teritoriu al republicii. ARFC

a elaborat un program de acţiuni pentru implementarea sistemului de

evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării lor, care prevede

efectuarea pe etape a acestor activităţi.

Piaţa imobiliară în Republicii Moldova

În perioada cuprinsă între anii 1999 şi 2003, în republică au fost

efectuate 533810 de tranzacţii cu bunuri imobile. În raport cu perioada

similară a anului precedent, pe parcursul a cinci luni ale anului 2004

numărul tranzacţiilor a crescut cu 20,5%. Cel mai mare ritm de creştere

a numărului tranzacţiilor s-a observat în raza de acţiune a OCT Orhei,

Soroca, Ungheni, Taraclia (126,1%-126,4%), în timp ce ritmul de

creştere a tranzacţiilor la Chişinău a constituit 111,6%, la Bălţi – 118,9%.

Astfel, atât în ansamblu, cât şi pe regiuni, a avut loc o creştere a numă-

rului de tranzacţii cu bunuri imobile, ceea ce vorbeşte despre dezvolta-

rea în continuare a pieţei imobiliare din Moldova.

Cele mai dinamice au fost tranzacţiile de arendă a bunurilor imo-

bile. În primele cinci luni ale anului numărul lor a crescut cu 39,9%. În

ansamblu, ritmul de creştere a numărului de tranzacţii a constituit 125,4%.

Un ritm mai lent a fost atestat la tranzacţiile de cumpărare-vânzare

(116,8%), ipotecă (118,3%), dăruire (119,8%). În lunile ianuarie-mai au

avut loc 38,1% tranzacţii de cumpărare-vânzare, 26,4% – de moştenire,

13,9% – dăruire, 5,7% – ipotecă, 14,7% – arendă, 1,2% – altele.

Ca şi în anii precedenţi, au predominat tranzacţiile cu terenuri

agricole şi, conform rezultatelor primelor cinci luni ale anului 2004,

- 188 -

ponderea lor a crescut: dacă în anii 1999-2002 aceasta a constituit 55,4%,

apoi în perioada anului 1999-mai 2004 ea a fost de 58,5%. Ponderea

tranzacţiilor cu loturi de pe lângă casă a scăzut de la 14,1% până la 13,3%,

la apartamente – de la 25% la 22,6%, iar la alte obiecte a rămas la nive-

lul precedent de 5,5%. Modificările în raport procentual al tranzacţiilor

cu bunuri imobile se explică prin faptul că în lunile ianuarie-mai 2004

tranzacţiilor cu terenuri agricole le-au revenit 74,1% din numărul total

al tranzacţiilor, celor cu loturi de pe lângă casă – 9,5%, cu apartamente –

11,2% şi cu alte bunuri imobile – 5,2% [57, p.169].

În anii 2001-2003 preţurile la bunurile imobile au crescut de 4-4,5

ori. Preţurile la bunurile imobile în prima jumătate a anului 2004 au

crescut în medie cu 35-40% comparativ cu nivelul anului 2003. Costul

mediu al unui metru pătrat de spaţiu locativ în casele de locuit cu multe

etaje, indiferent de planificarea acestora, a constituit 460-540 dolari SUA.

Costul unui metru pătrat de suprafaţă locativă depinde de numărul de

camere în apartament şi constituie în medie în cazul apartamentelor cu

o singură cameră 570 dolari SUA, al apartamentelor cu două camere –

480 dolari SUA, al apartamentelor cu trei camere – 450 dolari SUA

[109, p.126]. De la începutul anului 2004 preţurile la bunurile imobile

locative au crescut lunar cu 10%, în lunile de vară având loc o uşoară

stabilizare a preţurilor. Capacitatea de cumpărare a populaţiei s-a redus

esenţial din cauza creşterii prea mari a preţurilor la imobile, cererea de

imobile a devenit egală cu oferta acestora. Conform pronosticurilor

multor agenţii imobiliare, perioada de creştere a preţurilor pe piaţa imo-

biliară se încheie. A venit timpul saturării pieţei odată cu preţurile sta-

bilizate ale ofertei. Această perioadă poate continua un timp destul de

îndelungat. Dacă oferta la apartamente va continua să se mărească,

preţurile la imobile vor începe să scadă. Un sector aparte al pieţei lo-

cuinţelor îl constituie apartamentele de elită.

Piaţa caselor de locuit individuale se caracterizează printr-o mare

diversitate. Convenţional această piaţă poate fi divizată în două seg-

mente – piaţa caselor de locuit standard cu suprafaţa totală medie de

- 189 -

circa 100 m.p., construite în anii ’60-’80, şi piaţa caselor cu confort spo-

rit, construite în anii ’90-2000, cu suprafaţa totală mai mare. Cererea la

casele de locuit standard este stabilă, preţurile constituie circa 100 dolari

pentru 1 m. p. Casele cu confort sporit de mare suprafaţă se raportează

la categoria obiectelor imobiliare cu lichiditate redusă.

Piaţa terenurilor de pământ poate fi caracterizată printr-un diapazon

larg al preţurilor, precum şi prin unele tendinţe de dezvoltare. Terenu-

rile agricole tot mai des devin obiecte ale tranzacţiilor, dar, cu toate

acestea, preţurile la ele rămân stabile – la un nivel de 3 000-5 000 lei

pentru un hectar, în dependenţă de amplasare.

În legătură cu dezvoltarea intensă a construcţiei obiectelor locative,

în perimetrul localităţilor se simte deficitul sectoarelor de pământ, ce

poate fi oarecum diminuat, fie din contul demolării construcţiilor vechi,

fie prin includerea în circuit a unor sectoare ce anterior nu erau prevă-

zute pentru construcţia caselor de locuit. De o popularitate deosebită se

bucură sectoarele de pământ pentru construcţii, situate în masivele pentru

construcţii individuale – în raioanele Buiucani, Telecentru, Valea Mori-

lor din Chişinău, unde costul unui ar de pământ oscilează între 6 şi 10 mii

dolari SUA.

Deşi preţurile pe piaţa locuinţelor s-au stabilizat, preţurile la bunu-

rile imobile comerciale continuă să crească. Specialiştii în domeniul

pieţei imobiliare prognostichează un aşa-numit „al doilea val”, când

cetăţenii din Moldova, care lucrează în străinătate şi au investit prima

lor cotă în obiecte locative, vor continua să investească în aceste obiecte.

Odată cu crearea sistemului unificat de înregistrare a drepturilor

asupra bunurilor imobile, garantarea drepturilor reale, accelerarea pri-

vatizării pământului, dezvoltarea sectorului privat în domeniul înregis-

trării, înregistrarea în cadastru a circa 77% din toate bunurile imobile,

piaţa imobiliară a început să se dezvolte cu ritmuri accelerate, iar ipo-

teca, ca mijloc de obţinere a creditelor, a devenit foarte populară. În

acelaşi timp, programul de publicitate şi informare implementat de

Agenţie a contribuit la ridicarea nivelului de conştientizare a publicului

privind oportunităţile de a face tranzacţii şi investiţii.

- 190 -

Astfel, sistemul de înregistrare a bunurilor imobile devine un cata-

lizator al dezvoltării economiei generale a ţării.

Activitatea pe piaţa imobiliară se intensifică din an în an – o ten-

dinţă pozitivă este reflectată de numărul crescând al tranzacţiilor înre-

gistrate, indicate în tabelul 3.16. În perioada implementării cadastrului

numărul de tranzacţii cu imobilele a crescut de 8 ori, numărul arenzii de

90 ori, a ipotecilor – de 10,8 ori.

Tabelul 3.16.

Tranzacţiile imobiliare înregistrate (mii)

Indicii Anii

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Nr. tranzacţiilor

înregistrate 23,6 53,3 104,8 123,9 166,6 177,0 189,0

Nr. ipotecilor

înregistrate 1,2 3,6 7,3 10,7 10,8 11,1 13,0

Nr. arendelor

înregistrate 0,3 4,7 8,7 13,4 19,5 14,5 27,0

Sursa: OIPPC.

Pe piaţa imobiliară se înregistrează rate înalte de creştere atât ale

proprietăţilor din regiunea urbană, cât şi din cea rurală. Piaţa proprietă-

ţilor locative este dezvoltată bine. Aproape 50% din toate tranzacţiile cu

proprietăţi urbane au loc în capitală (mun. Chişinău). O astfel de distri-

buire geografică a pieţei imobiliare este tipică şi pentru alte ţări din

Europa Centrală şi de Est. Anul 2005, pentru mun. Chişinău, se carac-

terizează prin creşterea preţurilor la bunurile imobile. Astfel, pentru

bunurile imobile cu destinaţie locativă (apartamente), costul 1 m.p. a

crescut de la 506 dolari SUA, în luna ianuarie, până la 690 dolari SUA,

în luna noiembrie. În comparaţie cu anul 2001 (anul când preţul la bu-

nurile imobile cu destinaţie locativă a fost cel mai jos – 130 dolari pentru

1m.p.) preţul la bunurile imobile cu destinaţie locativă au crescut de

4,5-5 ori.

Ia amploare piaţa terenurilor agricole. Acest lucru are loc datorită

finalizării procesului de privatizare, a consolidării terenurilor agricole

- 191 -

prin vânzare şi arendare. În perioada anilor 1999-2005 piaţa terenurilor

agricole a crescut de 60 ori şi are o distribuire geografică uniformă pe

teritoriul ţării. În anul 2005 preţul mediul al unui ha de teren agricol

constituia 300-700 dolari SUA şi varia în dependenţă de locul ampla-

sării, relief, suprafaţă şi bonitate. Preţul 1 ha de teren agricol în raza de

10 km de la Chişinău constituia 25 000-30 000 dolari SUA.

A fost realizat obiectivul băncilor comerciale privind încrederea

deplină în acordarea creditelor asigurate cu valori imobiliare. Cadrul

juridic corespunzător pentru înregistrarea ipotecii a fost elaborat. Ipo-

teca este obiect al înregistrării în Registrul bunurilor imobile. În acest

sens sistemul de înregistrare asigură încrederea băncilor comerciale de

a folosi proprietatea imobiliară în vederea asigurării creditelor acordate.

Cadrul legislativ eficient (Legea gajului din 1996, substituită prin Legea

cu privire la gaj din 2001) permite, în cazul nerambursării creditului

acordat, satisfacerea creanţelor băncilor comerciale din bunurile ipote-

cate într-un mod rapid şi sigur. Sistemul de înregistrare creat asigură

transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile în cadrul executării

obligaţiilor faţă de băncile comerciale, precum şi pentru obligaţiunile

faţă de terţe părţi, bugetul public naţional ş.a.m.d. În perioada raportată

numărul de ipoteci înregistrate a crescut de 9 ori (Tabelul 3.17).

Tabelul 3.17.

Numărul ipotecilor înregistrate

Indicii anii

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Nr. ipotecilor

înregistrate (mii)/ % din

bunurile pla-

nificate pentru înregistrare

estimate mii 0,1 1,1 3,6 8,6 15,9

% 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0

reale

mii 1,2 3,6 7,3 10,7 10,8 10.2 14.4 14.6

% 11.7 5.0 4.1 3.2 2.1

Sursa: OIPPC.

Numărul de ipoteci înregistrate sunt în creştere, ceea ce denotă în-

crederea băncilor comerciale în registrul legal. În anul 2006, 34% din

toate ipotecile înregistrate au fost asigurate cu terenuri agricole, 38% –

cu bunuri locative şi 28% – cu bunuri comerciale.

- 192 -

Volumul total al ipotecilor în anul 2003 era de 2,5 miliarde lei. În

anul 2004, 34% din toate ipotecile înregistrate au fost asigurate cu te-

renuri agricole, 38% cu bunuri locative şi 28% cu bunuri comerciale.

O astfel de creştere considerabilă a ipotecilor se datorează finaliză-

rii procesului de redistribuire în masă a patrimoniului, inclusiv a tere-

nurilor agricole, creării cadrului juridic adecvat, asigurării băncilor co-

merciale cu încrederea deplină pentru acordarea creditelor garantate

prin imobil.

Criza economică mondială a afectat practic toate ramurile econo-

miei republicii, dar cel mai mult a suferit piaţa imobiliară. De obicei, în

timpul recesiunilor economice oamenii nu se prea grăbesc să facă tran-

zacţii: vânzătorii aşteaptă scumpirea proprietăţilor, iar cumpărătorii,

dimpotrivă, ieftinirea lor. Totuşi, piaţa proprietăţilor imobiliare este

foarte contradictorie. Potrivit ARFC, în 2009 structurile cadastrale au

înregistrat 320 mii de tranzacţii, ponderea cea mai mare revenind ope-

raţiilor de vânzare-cumpărare. În ultimii doi ani tipul respectiv de ope-

raţii a fost în creştere, anul trecut înregistrându-se 143 mii de tranzacţii

– cu 30 mii mai multe faţă de 2008 şi cu 43 mii în creştere comparativ

cu acelaşi an. În raza de activitate a OCT Chişinău, unde, tradiţional,

piaţa este mai dezvoltată, s-a produs o situaţie inversă: în 2009, faţă de

2008, numărul tranzacţiilor respective a scăzut cu circa o treime. Buzu O.,

şefa secţiei evaluarea bunurilor imobile a ARFC, susţine că la capitolul

„comercializarea apartamentelor” situaţia a devenit catastrofală, în 2009,

comparativ cu 2008, numărul operaţiilor respective reducându-se de la

9,03 mii până la 6,63 mii. Actualmente, oferta la apartamente depăşeşte

de 15 ori cererea, situaţie, care, în opinia sursei citate, se va păstra încă

câţiva ani. În ansamblu pe ţară tendinţele de vânzare-cumpărare a apar-

tamentelor sunt cam aceleaşi – numărul lor s-a redus cu 30%. Faţă de

anii precedenţi, însă, s-a schimbat structura tranzacţiilor. Astfel, în 2009

ponderea apartamentelor comercializate în totalul vânzărilor a constituit

doar 8%. Faţă de 2007 s-a înregistrat o uşoară scădere, cu 3%, a tran-

zacţiilor de vânzare-cumpărare a caselor de locuit. În schimb, a crescut

- 193 -

cu 78% numărul operaţiilor de comercializare a terenurilor agricole.

Creşterea numărului de oferte pe piaţa terenurilor agricole a influenţat

preţurile, în 2009, comparativ cu 2008, acestea reducându-se de la 8,5 mii

lei pentru un hectar până la numai 6 mii lei (Алла Руссу «Кадастро-

вый рынок – в развитии», газета «Кишиневский обозреватель»,

18 марта 2010 года, стр. 10).

Cei mai importanţi factori care influenţează piaţa imobiliară sunt

următorii: situaţia reală a economiei; nivelul de trai al populaţiei, ten-

dinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare; dinamica indicilor demografici,

cum ar fi coeficientul natalităţii, imigraţia şi emigraţia etc.

Analizând tendinţele principale de dezvoltare a pieţei imobiliare în

Republica Moldova concluzionăm:

1. De la mijlocul anilor ’90, în Moldova a început să se formeze

piaţa imobiliară ca parte componentă inseparabilă a pieţei naţionale.

Aceasta denotă dezvoltarea în continuare a instituţiei proprietăţii private,

extinderea sferei de acţiune a relaţiilor de piaţă în economia republicii.

Formarea pieţei imobiliare este condiţionată de redistribuirea patri-

moniului naţional al Republicii Moldova, comercializarea drepturilor

asupra bunurilor imobile ca obiecte ale proprietăţii, utilizarea economi-

că a cărora trebuie să aducă venit.

2. Dezvoltarea pieţei imobiliare se bazează pe cadrul legislativ şi

normativ, creat în procesul reformării în spiritul relaţiilor de piaţă a eco-

nomiei Republicii Moldova, pe transformările pozitive efectuate în această

perioadă, cum ar fi: crearea economiei cu multe sectoare; atingerea sta-

bilităţii macroeconomice şi începerea ieşirii din criza economică; libe-

ralizarea preţurilor în cadrul comerţului intern şi extern drept condiţie

pentru intensificarea activităţii antreprenoriale şi investirea mijloacelor,

chiar şi străine, în economia naţională, inclusiv în imobile.

3. Dezvoltarea pieţei imobiliare are loc în toate regiunile republicii,

însă amploarea, ritmurile şi priorităţile tranzacţiilor cu bunurile imobile

sunt diferite. Aceasta se explică printr-o serie de factori, principalii dintre

care sunt: nivelul de maturitate al transformărilor în spiritul economiei

- 194 -

de piaţă în fiecare regiune, dimensiunile şi structura surselor obiectelor

imobile şi posibilităţile pentru utilizarea lor eficientă în circuitul econo-

mic, capacitatea de adaptare a populaţiei şi agenţilor economici la acti-

vitatea de antreprenoriat şi existenţa capacităţilor antreprenoriale de a

organiza şi conduce afacerile.

4. Formarea şi dezvoltarea pieţei imobiliare contribuie la crearea

premiselor pentru extinderea acestei sfere şi susţinerea creşterii econo-

mice atestate în Republica Moldova, includerea suplimentară în circuitul

economic a resurselor economice şi de muncă, atragerea investiţiilor etc.

5. Dezvoltarea pieţei imobiliare în Republica Moldova se efectuea-

ză în ritmuri accelerate. Dacă în perioada ianuarie 1999-martie 2002 în

sistemul cadastrului imobiliar au fost înregistrate peste 240 mii de tran-

zacţii cu bunuri imobile, apoi până la finele anului 2003 numărul lor s-a

majorat, atingând cifra de 520 mii, înregistrându-se o creştere de 2,16 ori.

Cea mai mare contribuţie la dezvoltarea pieţei imobiliare o au teritoriile

deservite de OCT Chişinău, Bălţi, Străşeni, Hânceşti, Cahul.

6. În componenţa tuturor tranzacţiilor încheiate în anii 1999-2002,

55,4% au revenit terenurilor agricole, 25% – apartamentelor, 14,1% –

loturilor de pe lângă casă şi 5,5% – altor obiecte. Cota sectoarelor de

pământ (agricole şi de pe lângă case) a constituit 69,5%. Adică, dezvol-

tarea pieţei imobiliare depinde preponderent de pământ – principala

bogăţie a Republicii Moldova, şi de asigurarea dreptului asupra folosirii

pământului.

7. Vânzarea-cumpărarea obiectelor imobile constituie mecanismul

dominant în toate tranzacţiile cu obiecte imobile. Este înalt gradul de

ipotecare şi arendă (închiriere) în tranzacţiile cu alte bunuri imobile şi

apartamente, de moştenire şi dăruire – a loturile de pe lângă casă.

8. Ritmurile accelerate ale dezvoltării pieţei imobiliare se explică

prin cererea în creştere permanentă la bunurile imobile. Aceasta deter-

mină dinamica preţurilor la vânzarea-cumpărarea imobilelor. Activiza-

rea cererii la bunurile imobile a fost provocată, în opinia experţilor, de

stabilizarea economică şi politică înregistrată în Moldova, precum şi de

- 195 -

teama populaţiei în legătură cu instabilitatea principalelor valute, utili-

zate ca plată în cadrul tranzacţiilor.

9. Deosebirile considerabile în ce priveşte amploarea şi priorităţile

tranzacţiilor cu bunuri imobile, nivelul preţurilor acestora în diferite

regiuni denotă faptul că posibilităţile de dezvoltare a pieţei imobiliare

în Republica Moldova sunt foarte mari. Aceasta necesită perfecţionarea

cadrului legislativ, crearea unor mecanisme adecvate ale tranzacţiilor,

creşterea rolului evaluării argumentate a obiectelor etc.

10. Pe parcursul anului 2003, piaţa imobiliară a Republicii Moldova

s-a dezvoltat relativ în mod accelerat. S-a schimbat întrucâtva structura

mecanismelor utilizate şi coraportul dintre tranzacţii la anumite bunuri

imobile. Acest fapt a fost condiţionat de gradul diferit de pregătire a

comercializării obiectelor imobiliare, particularităţile adaptării agenţilor

economici şi populaţiei la piaţa imobiliară în stadiu de dezvoltare.

Datele din tabelul 3.18 reflectă tendinţele de dezvoltare a pieţei

imobiliare în Republica Moldova în anii 1997-2002.

Tabelul 3.18.

Indicatorii privind dezvoltarea pieţei imobiliare a

Republicii Moldova în anii 1997-2002

Indicatorii 1997 1998 1999 2000 2001 2002

1. Volumul serviciilor cu

plată prestate pentru

populaţie în operaţiunile cu

bunuri imobile (mln. lei)

30,6 37,6 45,1 46,2 49,4 54,5

2. Persoane angajate în ope-

raţiunile cu bunuri imobile

la finele anului (mii oameni)

28,1 28,2 27,3 25,5 26,2 26,4

3. Investiţii în capitalul fix

din cadrul tranzacţiilor cu

imobile (mln. lei)

236,1 237,9 184,4 124,6 175,3 229,6

4. Impozite de la imobile în

cartea de venituri a bugetu-

lui consolidat (mln. lei)

29,9 21,3 25,5 27,2 27,8 30,0

Sursa: BNS.

- 196 -

La unii indicatori tendinţele de dezvoltare au fost diferite. Astfel,

volumul serviciilor cu plată, prestate populaţiei în cadrul operaţiunilor

cu bunuri imobile din anul 1997 până în 2002 a crescut de 1,8 ori şi a

constituit 54,5 mln. lei, în timp ce numărul lucrătorilor angajaţi, ocupaţi

în operaţiunile cu bunuri imobile, s-a redus cu 2,2 mii sau cu 7,5%. In-

vestiţiile în capitalul fix al organizaţiilor şi întreprinderilor ce funcţio-

nează pe piaţa imobiliară din anul 1997 până în 2000 s-au redus cu

111,5 mln. lei sau cu 47,2%, dar în ultimii doi ani creşterea lor absolută

şi ritmurile de creştere s-au majorat şi au constituit în anul 2002 – 105 mln.

lei sau 184%. Impozitele de la bunurile imobile, transferate în partea de

venituri a bugetului consolidat, au crescut în ritm instabil.

Datele exemplificate denotă faptul că dezvoltarea sistemului na-

ţional de cadastru are loc în condiţiile unei pieţe imobiliare care este

abia la începutul formării sale, care încă nu este influenţată esenţial de

tendinţele apărute în economie, dar care creează premisele dezvoltării

ei stabile în următorii ani. De aceea nu întâmplător ritmul de creştere a

volumului serviciilor cu plată pentru populaţie, în ansamblu pe repub-

lică, în anii 1997-2003 a fost aproximativ de două ori mai înalt decât al

volumului serviciilor prestate în cadrul operaţiunilor cu imobile. În

această perioadă investiţiile în capitalul fix al agenţilor economici au

crescut de 2,3 ori, iar numărul angajaţilor ocupaţi în sfera operaţiunilor

cu bunuri imobile s-a redus cu 3%. Veniturile în bugetul consolidat au

crescut cu 73%, iar cele de la operaţiunile cu bunuri imobile în anul 2002

au rămas practic la nivelul anului 1997, din care cauză şi rolul operaţiu-

nilor cu bunuri imobile nu a crescut (Tabelul 3.19).

Tabelul 3.19.

Cota operaţiunilor cu bunuri imobile în volumul total al serviciilor,

investiţiilor şi veniturilor în buget, %

Ponderea operaţiunilor cu bunuri imobile,

% în volumul total 1997 2002

servicii cu plată 3,0 1,6

investiţii în capitalul fix 19,6 8,2

venituri în bugetul consolidat 1,0 0,6

Sursa: BNS.

- 197 -

Creşterea rolului pieţei imobiliare în dezvoltarea social-economică

şi consolidarea bazelor economice de piaţă în Republica Moldova con-

stituie sarcina principală pentru viitorul apropiat. Realizarea ei în multe

privinţe va fi determinată de eficienţa activităţii structurilor cadastrale

în domeniul dezvoltării în continuare şi perfecţionării sistemului naţio-

nal de cadastru. Rezultatele sondajului de opinii în rândurile specialiş-

tilor, care au efectuat implementarea PPC, a demonstrat că în sfera dată

există mai multe probleme – de ordin legislativ, în domeniul perfecţio-

nării sistemului de înregistrare a imobilelor, organizării şi dirijării orga-

nelor cadastrale, privind dotarea lor tehnică şi informaţională etc. Solu-

ţionarea lor în mare măsură va determina eficienţa funcţionării meca-

nismului de piaţă în sfera imobiliară, posibilitatea de echilibrare a in-

tereselor proprietarilor de bunuri imobile, statului şi ale altor partici-

panţi la piaţa imobiliară şi va contribui la anihilarea decalajului esenţial

dintre comercializarea bunurilor imobile în diverse regiuni ale repu-

blicii din cauza disproporţiilor dintre cererea şi oferta pentru obiectele

imobile etc.

Cele mai mari dificultăţi în dezvoltarea sistemului naţional de ca-

dastru şi a pieţei imobiliare sunt în localităţile săteşti. Aceasta se expli-

că printr-o serie de cauze obiective, principalele, în opinia noastră, sunt:

capacitatea de adaptare scăzută a oamenilor de la sate, ca proprietari de

obiecte imobile, la formele şi principiile de gospodărire în spiritul eco-

nomiei de piaţă, dezvoltarea insuficientă a sectorului antreprenorial,

inclusiv în sfera operaţiunilor cu bunuri imobile, lipsa unor mecanisme

motivaţionale viabile, care ar schimba radical concepţiile învechite pri-

vind formele de gospodărire şi ar stimula iniţiativa proprietarilor de

obiecte imobile în direcţia comercializării unor asemenea bunuri etc.

Fără soluţionarea acestor şi multor altor probleme nu poate fi asigurată

implementarea deplină a relaţiilor de piaţă pe acest segment al pieţei şi,

prin urmare, funcţionarea eficientă a mecanismului de piaţă.

Investigaţiile sociologice indică necesitatea dezvoltării şi perfecţio-

nării în continuare a activităţii oficiilor cadastrale, consolidării rolului

- 198 -

lor în crearea infrastructurii pieţei imobiliare. Aceasta, evident, va nece-

sita reorganizare, atât în sistemul funcţiilor pe care le exercită ele, cât şi

în ce priveşte organizarea formelor de funcţionare. Aceasta decurge din

esenţa noului sistem de înregistrare a bunurilor imobile. Adică, intensi-

ficarea activităţii OCT presupune creşterea rolului lor în următoarele

privinţe:

Garantarea drepturilor patrimoniale asupra obiectelor imobiliare,

dispunerea liberă de drepturile proprii, inclusiv la determinarea forme-

lor de comercializare a bunurilor imobile (vânzare, dare în arendă, moş-

tenire etc.). Numai în acest caz poate fi asigurată creşterea numărului de

tranzacţii şi extinderea includerii obiectelor imobile în circuitul comer-

cial. Aceasta va da posibilitatea de a diminua deosebirile existente în ce

priveşte evoluţia acestor procese în anumite regiuni ale republicii, adică

OCT trebuie să devină nu doar promotoare a extinderii înregistrării

bunurilor imobile, ci şi să îndeplinească funcţii antreprenoriale;

Formarea unui segment de legătură între proprietarii drepturilor

asupra imobilelor şi băncile comerciale, notariate, alte structuri private,

ce efectuează operaţiuni cu bunuri imobile, organele administraţiei pub-

lice centrale şi locale. Asigurarea lor cu informaţia despre obiectele

imobiliare şi proprietarii de drepturi asupra acestora, capacitatea pieţei

imobiliare, conjunctura pe piaţă şi tendinţele evoluţiei lor, preţurile de

evaluare şi cele de pe piaţă la bunurile imobile, cu specialişti de înaltă

calificaţie;

Ridicarea gradului de eficienţă a funcţionării sistemului de înre-

gistrare la nivel regional din contul trecerii la sistemul electronic de în-

registrare a obiectelor imobile, crearea unei baze de date, care să inclu-

dă proprietarii de bunuri imobile din toate localităţile.

Un rol important revine costului tranzacţiilor, precum şi reducerii

structurilor antrenate în perfectarea documentelor pentru efectuarea

operaţiilor cu imobile. Din 2009, notarii au dreptul să depună cerere de

înregistrare a dreptului de proprietate asupra bunului în numele proprie-

tarului. Este adevărat, deocamdată acest proces nu prea a prins rădăcini

- 199 -

din mai multe motive, dar, precum afirmă dl Gînju V., vicedirector la

Întreprinderea de Stat „Cadastru”, până în anul viitor el va fi implemen-

tat (Алла Руссу «Кадастровый рынок – в развитии», газета «Киши-

невский обозреватель», 18 марта 2010 года, стр. 10).

Soluţionarea problemelor menţionate trebuie să contribuie la efi-

cientizarea activităţii OCT, asigurarea lor cu cadre calificate, crearea

fondurilor în sprijinul dezvoltării lor tehnico-materiale şi pentru stimu-

larea muncii lucrătorilor, spre a face activitatea acestor organe rentabilă.

Opinia experţilor despre vânzarea-cumpărarea terenurilor

cu destinaţie agricolă persoanelor fizice şi juridice străine

Investigaţia sociologică care a avut drept scop studierea opiniilor

experţilor faţă de vânzarea-cumpărarea terenurilor cu destinaţie agricolă,

persoanelor fizice şi juridice străine, s-a efectuat în perioada 1-12 iulie

2010 pe un eşantion de 120 de persoane (vezi instrumentariul în Anexa 8).

În calitate de respondenţi au participat specialişti de la Ministerul Agri-

culturii şi Industriei Alimentare, ARFC, Institutul de Proiectări pentru

Organizarea Teritoriului, primari din diferite localităţi rurale ale repu-

blicii, cercetători ştiinţifici, reprezentanţi ai organizaţiilor nonguverna-

mentale care se ocupă de problemele agriculturii şi dezvoltării pieţei

funciare ş.a. Am făcut această selecţie rigidă cu scopul de a afla opinia

unor persoane care cunosc foarte bine controversata problemă ce se dis-

cută de mai mulţi ani. De altfel, toţi participanţii la sondaj au studii su-

perioare, inclusiv 7% au grad ştiinţific sau titlu didactic, iar fiecare al

11-lea a susţinut masteratul.

După tipul ocupaţiei, 21,7% sunt angajaţi ai administraţiei publice

locale, 19,2% activează în sfera bugetară, 14,2% – în administraţia pub-

lică centrală, 13,8% şi 13,4% sunt fermieri şi, respectiv, antreprenori,

11,7% lucrează în organizaţiile nonguvernamentale, iar 6% – în sectorul

privat. Totodată, 63% din respondenţi au un stagiu de muncă de peste

15 ani, 20% – de până la 15 ani, 13% – de până la 10 ani şi doar 4% –

sub 5 ani.

- 200 -

Opiniile respondenţilor au fost împărţite în două categorii diamet-

ral opuse: 59% din participanţii la sondaj sunt împotriva ideii ca terenu-

rile cu destinaţie agricolă să fie obiect al vânzării-cumpărării pentru per-

soanele fizice şi juridice străine, iar 38% dintre ei susţin această idee.

Faptul că numai 3% din persoanele anchetate nu au ştiut ce să răspundă

denotă buna cunoaştere a problemei de către respondenţi.

Potrivit sondajului, proporţia de 59 la 38 este caracteristică pentru

toate grupurile de respondenţi, indiferent de tipul activităţii şi stagiul de

muncă. După tipul activităţii, ponderea cea mai mare a adversarilor vân-

zării-cumpărării terenurilor cu destinaţie agricolă persoanelor fizice şi

juridice străine revine angajaţilor din sfera bugetară, care au constituit

19,2% din participanţii la sondaj. Urmează în ordine fermierii cu 10,9%,

angajaţii administraţiei publice locale şi ai organizaţiilor nonguverna-

mentale (câte 10%), antreprenorii (8%) şi angajaţii din administraţia

publică centrală (5,6%). Raportul răspunsurilor „nu” şi „da” este de

1:6,4 în cazul fermierilor, 1:5,9 al angajaţilor din organizaţiile nongu-

vernamentale, 1:1,7 şi 1:1,4 al angajaţilor din sfera bugetară şi, respec-

tiv, al antreprenorilor. La acest capitol, discrepanţa cea mai mare se

atestă în rândul angajaţilor din organizaţiile nonguvernamentale şi fer-

mierilor, unde unui susţinător al ideii de comercializare a terenurilor cu

destinaţie agricolă persoanelor fizice şi juridice străine îi revin circa

7 oponenţi.

Motivele care i-au determinat pe respondeţi să se împotrivească

comercializării terenurilor agricole persoanelor fizice şi juridice străine

sunt foarte diferite. Pentru ca argumentările să fie mai întemeiate, com-

plete şi concludente, participanţilor la sondaj li s-a oferit posibilitatea să

aleagă mai multe variante de răspuns. Astfel, 42% din ei consideră că

acest lucru nu trebuie permis, deoarece în Republica Moldova nu a fost

adoptat cadrul legal necesar, fiecare al treilea este de părere că nu sunt

prevăzute măsuri concrete de prevenire a corupţiei şi protecţionismului,

precum şi de interzicere a schimbării destinaţiei terenurilor şi concen-

trării lor în mâinile unei persoane (organizaţii), 21% menţionând că la

- 201 -

noi nu sunt indicate limitele suprafeţei terenurilor agricole care pot

constitui proprietate privată a persoanelor fizice şi juridice străine. Din

participanţii la sondaj, 27% şi-au motivat opţiunea negativă, afirmând

că acest proces a demarat demult prin crearea întreprinderilor mixte cu

capital străin, 24% consideră că terenurile cu destinaţie agricolă trebuie

să constituie obiect al vânzării-cumpărării numai pentru cetăţenii Repu-

blicii Moldova. Cel mai mic număr de participanţi la sondaj – 7 % sunt

de părerea că chiar dacă s-ar permite comercializarea terenurilor cu des-

tinaţie agricolă persoanelor fizice şi juridice străine, nu se va schimba

nimic, situaţia social-economică va rămâne în continuare dificilă şi să-

răcia va fi în continuă creştere.

Totodată, printre cauzele care i-au făcut pe respondenţi să dea un răs-

puns negativ la această întrebare sunt şi faptul că „accesul investitorilor

străini prin majorarea preţurilor va avea un impact negativ asupra cumpă-

rătorilor locali, asupra dinamicii tranzacţiilor”, „nu este elaborat şi imple-

mentat mecanismul de protecţie a intereselor cumpărătorilor băştinaşi”, „se

vor mări speculaţiile cu terenurile agricole”, „solul şi cetăţenii Republicii

Moldova sunt tezaurul ţării care nu se vinde” etc.

Analizând răspunsurile celor 38% din respondenţii care sunt de acord

ca terenurile cu destinaţie agricolă să poată constitui obiect al vânzării-

cumpărării persoanelor fizice şi juridice străine, putem conchide că,

ponderea adepţilor acestei idei se majorează odată cu creşterea vechimii

în muncă a lor. Potrivit sondajului, ponderea cea mai mică – de 0,8%,

revine respondenţilor care au un stagiu de muncă de până la 5 ani. Ur-

mează în ordine participanţii la sondaj cu un stagiu de până la 10 ani –

6,7%, de până la 15 ani – 10%, şi de peste 15 ani – 20,8%. Avându-se

în vedere că ideea vânzării-cumpărării terenurilor cu destinaţie agricolă

persoanelor fizice şi juridice străine este una nouă şi revoluţionară, pare

paradoxal faptul – cu cât stagiul de muncă al respondenţilor este mai

mare (deci, sunt mai în vârstă), cu atât şi ponderea lor este mai ridicată.

Pe de altă parte, s-ar putea ca persoanele cu un stagiu de muncă mai

mic să fie mai rezervate faţă de ideea comercializării acestor terenuri

- 202 -

persoanelor fizice şi juridice străine din simplul motiv că nu au activat

în perioada când bunurile imobile respective erau o proprietate exclu-

sivă a statului şi, deci, nu pot compara situaţia de atunci cu posibilităţile

oferite de trecerea lor în proprietatea privată a cetăţenilor. Şi invers,

persoanele cu un stagiu de muncă mai mare (deci, sunt mai în vârstă)

pot face această comparaţie şi înţeleg mult mai bine avantajele privati-

zării terenurilor cu destinaţie agricolă.

Participanţii la sondaj care susţin comercializarea terenurilor agri-

cole străinilor au indicat că aceasta va conduce: la aplicarea unor tehno-

logii avansate şi folosirea eficientă a tehnicii agricole (34%); la dezvol-

tarea pieţei funciare civilizate şi crearea noilor locuri de muncă (câte

33%); la dezvoltarea social-economică a localităţilor rurale (32%); la

încurajarea investiţiilor în agricultură şi asigurarea securităţii acestor

investiţii, la dezvoltarea întreprinderilor de prelucrare a materiei prime

(câte 31%); la prelucrarea eficientă a terenurilor agricole (30%); la nead-

miterea pârlogirii terenurilor agricole, stimularea dezvoltării businessu-

lui mic şi mijlociu, creşterea preţurilor de vânzare a terenurilor agricole,

majorarea acumulărilor la buget, ameliorarea condiţiilor de trai şi sto-

parea emigrării populaţiei (28-25%).

Cei mai mulţi adepţi ai ideii de comercializare a terenurilor cu

destinaţie agricolă persoanelor fizice şi juridice străine sunt cei care

activează în sectorul privat şi administraţia publică locală, unde unui

oponent îi revin 2 şi, respectiv, 1,2 susţinători.

Statisticile ARFC arată că numărul de tranzacţii cu terenuri agri-

cole este în creştere. Astfel, în 2007 au fost înregistrate 26 010 operaţii

de vânzare-cumpărare a acestui tip de proprietăţi, în 2008 – 32 382, iar

în 2009 – 37 109 tranzacţii. Experţii în domeniu consideră că ritmul de

creştere a operaţiilor cu terenurile agricole ar fi mult mai mare dacă

aceste bunuri ar deveni obiect de comercializare şi pentru persoanele

fizice şi juridice străine. Interdicţia respectivă, susţin experţii, frânează

şi creşterea preţurilor la terenurile agricole. Potrivit datelor ARFC, după

ce mai mulţi ani la rând preţurile medii la terenurile cu destinaţie agri-

- 203 -

colă au crescut în ritmuri neînsemnate, în 2009 faţă de 2008 s-a înregis-

trat chiar o reducere a lor – de la 10155 lei până la 9259 lei pentru 1 hectar.

Acest fapt este mai degrabă o excepţie, reducerea preţurilor la terenurile

agricole fiind o consecinţă a recesiunii economice mondiale, care a afec-

tat şi Republica Moldova.

Revenind la dilema – a permite sau nu comercializarea terenurilor

agricole persoanelor fizice şi juridice străine – putem spune că şi opţiu-

nile experţilor titraţi s-au împărţit în două: oponenţii acestei idei susţin

că pentru scoaterea terenurilor noastre la mezat străinilor pledează cetă-

ţenii republicii care au procurat terenuri la preţuri derizorii şi acum vor

să le vândă investitorilor străini şi astfel să se îmbogăţească peste noapte.

O altă temere a acestei categorii de experţi consideră că, decizia de a

permite vânzarea terenurilor agricole persoanelor fizice şi juridice străi-

ne ar afecta grav perspectivele dezvoltării ţării şi chiar ale statalităţii şi

suveranităţii Republicii Moldova.

În alte ţări, limitarea drepturilor reale asupra pământurilor cu des-

tinaţie agricolă este diferită. În Ungaria, Cehia, Macedonia, Serbia, Slo-

vacia, precum şi în multe ţări din CSI (Federaţia Rusă, Azerbaidjan,

Georgia, Kazahstan, Ucraina) persoanele fizice şi juridice străine nu au

dreptul să cumpere şi să vândă terenuri cu destinaţie agricolă. În alte

ţări, ca Croaţia, Elveţia, Italia, Letonia, Polonia, terenurile agricole pot

fi înstrăinate nerezidenţilor în anumite condiţii speciale (permis special

de la autorităţi, proceduri speciale, companiilor listate la bursă etc.).

Sunt şi state unde nu există niciun fel de restricţii la vânzarea-cumpă-

rarea terenurilor agricole persoanelor fizice şi juridice străine – Norvegia,

Irlanda, Marea Britanie, Franţa, Finlanda, Germania.

Chiar dacă la întrebarea directă „Dvs. sunteţi de acord ca terenurile

agricole să constituie obiectul vânzării-cumpărării de către persoanele

fizice şi juridice străine?”, 59% din respondenţi au răspuns „Nu”, aceasta

nu înseamnă că ei sunt adversari înverşunaţi ai ideii respective. Or,

fiind rugaţi să-şi motiveze opţiunea prin posibilitatea de a alege mai

multe variante de răspuns, doar 24% din respondenţi au fost de părerea

- 204 -

că terenurile cu destinaţie agricolă trebuie să constituie obiect al vân-

zării-cumpărării numai pentru cetăţenii Republicii Moldova. Faptul că

fiecare al doilea participant la sondaj a dat un răspuns negativ, deoarece

„nu a fost adoptat cadrul legal de comercializare a terenurilor agricole

persoanelor fizice şi juridice străine”, denotă respectarea legii de către

respondenţi. Nu pot fi trecuţi în lista adversarilor ideii de comercializa-

re a terenurilor cu destinaţie agricolă persoanelor fizice şi juridice străi-

ne nici respondenţii care, printre alte cauze, au indicat şi faptul că „nu

sunt indicate limitele suprafeţei terenurilor agricole care pot constitui

proprietate privată a persoanelor fizice şi juridice străine” (21% din

răspunsuri). De altfel, 132 din 163 de răspunsuri denotă indirect că, în

anumite condiţii, participanţii la sondaj ar accepta ideea comercializării

terenurilor agricole persoanelor fizice şi juridice străine.

Acceptarea ideii de comercializare a terenurilor agricole persoane-

lor fizice şi juridice străine încă nu înseamnă comercializarea lor. Este

vorba doar de unele restricţii care limitează drepturile proprietarilor de

a dispune după bunul lor plac de pământul care le aparţine.

Care ar putea fi decizia politică optimală pentru Republica Moldova?

Este greu să răspundem la această întrebare, dar înainte de a da un ră-

spuns, autorităţile, experţii, în primul rând, trebuie să analizeze minu-

ţios, mai întâi, toate dezavantajele, dar şi eventualele câştiguri. Ca să nu

dăm greş, ar fi mai bine, să se implementeze un proiect-pilot într-o re-

giune sau să se admită comercializarea terenurilor cu destinaţie agricolă

persoanelor fizice şi juridice în anumite condiţii, mult mai rigide decât

în alte ţări. Deocamdată, un lucru este cert. Chiar dacă se va lua decizia

de a permite comercializarea terenurile agricole nerezidenţilor, pentru a

proteja proprietarii autohtoni, acest lucru ar trebui să se întâmple nu

mai devreme decât după depăşirea recesiunii economice mondiale.

- 205 -

3.3. Nivelul de informare şi conştientizare a populaţiei privind

implementarea cadastrului bunurilor imobile

În vederea evaluării gradului de implementare a cadastrului bunu-

rilor imobile autorul a desfăşurat un studiu sociologic în anul 2002 pe

un eşantion de 1200 persoane. Obiectul investigaţiei sociologice îl con-

stituie populaţia Republicii Moldova.

Ipoteza investigaţiei. Populaţia este informată şi înţelege impor-

tanţa socială a creării cadastrului bunurilor imobile care garantează şi

protejează dreptul ei la proprietate, permite dezvoltarea pieţei imobi-

liare şi controlul asupra acesteia.

Ipoteza-urmare 1. Odată cu extinderea şi aprofundarea transformă-

rilor sistemice în societate vor creşte în mod obiectiv cerinţele pentru

informaţia cadastrală în scopul de a fundamenta ştiinţific dirijarea di-

verselor ramuri ale economiei naţionale, de a soluţiona numeroasele

probleme social-economice şi politico-juridice.

Ipoteza-urmare 2. Crearea cadastrului bunurilor imobile impune stu-

dierea tendinţelor şi evidenţierea problemelor social-economice şi politico-

juridice, precum şi a căilor de soluţionare a acestora.

Sarcina investigaţiei: 1) Stabilirea cadrului teoretic şi metodologic

pentru formarea cadastrului bunurilor imobile şi evaluarea bunurilor

imobile în scopul impozitării lor ca parte componentă a cadastrului.

2) Determinarea căilor de creare şi perfecţionare a unui sistem eficient

de funcţionare a cadastrului imobiliar; 3) Determinarea importanţei

creării cadastrului imobiliar, a implementării sistemului de impozitare a

bunurilor imobile în baza valorii de piaţă a acestora pentru organele

administraţiei publice şi populaţia Republicii Moldova.

Eşantionare. Eşantionul este stratificat probabilist şi multistadial.

S-au utilizat două criterii de stratificare: mediul de reşedinţă şi genul de

activitate. Calculele s-au efectuat în baza datelor statistice ale BNS.

După mediul de reşedinţă au fost selectaţi respondenţi din municipii

(60%) – 720 respondenţi; celelalte oraşe (25%) – 300 respondenţi;

- 206 -

Fig.3.9. Sudiile respondenţilor Sursa: Crearea şi implementarea Sistemului Cadastrului

Naţional, 2002. Eşantion – 1200 respondenţi.

Superioare

86,7%

Superioare

incomplete

7,1%

Medii incomplete

0,4%

Medii 1,8%

Medii de

specialitate

4,0%

localităţi rurale (15%) – 180 respondenţi. După genul activităţii de

muncă au fost selectaţi angajaţi din instituţii de stat (50%) – 600 res-

pondenţi, inclusiv funcţionari de stat (40%) – 540 respondenţi; alţi an-

gajaţi din sectorul bugetar (10%) – 60 respondenţi; angajaţi din alte

instituţii (50%) – 600 respondenţi, dintre care: întreprinzători (12,5%) –

150 respondenţi; alţi angajaţi ai sectorului privat (25%) – 300 respondenţi;

alte categorii (12,5%) – 150 respondenţi.

Metoda: Chestionare individuală „face to face” a subiecţilor prin

metoda interviului direct.

Marja de eroare constituie ± 3-6%.

Rezultatele acestei investigaţii denotă faptul că, populaţia Republicii

Moldova este destul de bine informată cu principiile implementării PPC.

Un răspuns pozitiv în această privinţă au dat 72% din respondenţi, în timp

ce lipsa de informaţie au semnalat-o 28%, adică de 2,57 ori mai puţini.

Răspunsurile

pozitive se explică, în

primul rând, prin fap-

tul că 86,7% din res-

pondenţi au studii su-

perioare şi în această

calitate manifestă mai

mult interes pentru

procesele ce au loc în

republică (Figura 3.9).

În al doilea rând,

e vorba de locul pe

care îl ocupă respon-

dentul în sistemul economiei naţionale. Ponderea funcţionarilor publici

a constituit 42,7%, iar a antreprenorilor şi lucrătorilor din sectorul pri-

vat – 36,5%. Unul din 10 subiecţi investigaţi (9,8%) este angajat în sec-

torul bugetar, circa 4% dintre respondenţi sunt şomeri, ceilalţii au alte

domenii de activitate sau nu sunt antrenaţi în câmpul muncii.

- 207 -

Dacă funcţionarii publici trebuiau să ştie despre implementarea

proiectului de cadastru în virtutea obligaţiunilor lor directe, apoi ceilalţi,

ca reprezentanţi ai noii clase sociale – în virtutea posibilului impact al

proiectului de cadastru implementat asupra activităţii antreprenoriale pe

care o desfăşoară şi asupra evoluţiei relaţiilor de piaţă în economia re-

publicii.

Fig.3.10. Surse de obţinere a informaţiei, % (Raspuns multiplu)

Sursa: Studiu sociologic: Crearea şi implementarea Sistemului Cadastrului


Pentru majoritatea absolută a respondenţilor anchetaţi, drept surse

de obţinere a informaţiei, inclusiv despre proiectul de cadastru, au fost

mijloacele de informare tradiţionale (Figura 3.10): televiziunea – 33,8%,

publicaţiile din presa centrală şi locală – 29,8%, radioul – 28%. De men-

ţionat că, deşi se editează abia din anul 2000, 10,2% din respondenţi au

indicat corect sursa de informaţie, publicaţia „Cadastrul”, al cărei tiraj a

crescut în trei ani de peste 4 ori, iar volumul – de 2,5 ori. În opinia

4,4

9,3

9,3

10,2

18,7

28,0

29,8

33,8

0 10 20 30 40

Televiziune ..............................

Presa centrală si locală ..........

Convorbiri cu prietenii şi cunoscuţii ................................

Publicaţia „Cadastrul”..........

Reviste, literatură de specialitate .

Alte surse: OCT, Monitorul

Oficial etc ...................................

Radio.......................................

Lecţii, mese rotunde, seminare etc........................ ......................................................

- 208 -

noastră, acesta este un indice înalt, deoarece această revistă este citită

preponderent de funcţionarii administraţiei de stat şi specialiştii în ma-

terie, cota cărora în structura angajaţilor în economia naţională constituie

2-3%. Adică, în afară de aceştia, din publicaţie s-au informat şi lucră-

tori din alte sfere ale economiei naţionale a republicii. Rolul lecţiilor,

meselor rotunde, seminarelor în propagarea în rândurile populaţiei a

PPC al Republicii Moldova s-a dovedit a fi nesemnificativ (9%). Un

procent similar, ca sursă de informaţie, le revine revistelor şi literaturii

de specialitate, pe care le folosesc, preponderent, specialiştii.

Realizarea prevederilor PPC constituie una din condiţiile necesare

pentru soluţionarea problemelor acute existente. În domeniul reglemen-

tării legislative e vorba de claritatea şi siguranţa în drepturile asupra

imobilelor (59,1%), garanţiile statului în ceea ce priveşte protecţia drep-

turilor de posesiune a acestora, stimularea eficientă a producţiei şi a in-

vestiţiilor (34,2%), inclusiv străine. În domeniul dezvoltării active a pie-

ţei imobiliare – deservirea informaţională a participanţilor la piaţa imobi-

liară (32,9%), simplificarea mecanismului de efectuare a tranzacţiilor cu

imobile (27,1%), folosirea imobilelor în calitate de gaj în cazul obţinerii

unor credite bancare şi comerciale (20,4%).

Referitor la veniturile statului, s-au pronunţat pentru perceperea

impozitelor pe proprietatea imobiliară 47,6% şi completarea bugetului

de stat din contul taxelor la tranzacţiile cu imobile 33,8% (Tabelul 3.20).

Tabelul 3.20.

Importanţa cadastrului pentru autorităţile politice

(Răspuns multiplu) %

Perceperea impozitului pe bunul imobil

Funcţionarea pieţei imobiliare

Furnizarea informaţiei veridice despre mişcarea imobilului

organelor de resort

Completarea bugetului din contul taxelor de la tranzacţiile cu

imobilul

47,6

40,4

38,2

33,8



- 209 -

Trebuie să se ţină cont de faptul că formarea şi dezvoltarea pieţei

imobiliare are loc, de regulă, în condiţiile unui număr limitat de parti-

cipanţi la piaţă (întreprinderi, firme). Aceasta le oferă participanţilor

posibilitatea de a-şi dicta condiţiile sau a crea bariere în calea apariţiei

unor noi concurenţi în sfera dată de activitate, de a influenţa nivelul

preţurilor la obiectivele imobiliare, iar uneori să întreprindă acţiuni mai

severe faţă de concurenţi. Nu este posibil ca piaţa imobiliară în proces

de formare din Republica Moldova să poată evita aceste recidive. Limi-

tarea acestora sau posibilităţile de neadmitere vor depinde atât de cali-

tatea proiectului de cadastru, cât şi de nivelul de realizare a prevederilor

şi cerinţelor pe care le cuprinde.

Astfel, existenţa proiectului de cadastru se prezintă drept o pârghie

de reglementare a relaţiilor de piaţă în sfera economică, contribuie la

extinderea formelor utilizării pe principii de piaţă a bunurilor imobiliare

în procesul de formare a pieţei imobiliare, reglează comerţul cu imobile

corespunzător cererii din partea consumatorilor. În legătură cu aceasta,

investigaţia sociologică efectuată oferă posibilitatea de a evidenţia ten-

dinţele în modificarea costului imobilelor în cadrul tranziţiei de la nor-

mele în vigoare la preţurile de piaţă în funcţie de locul unde sunt situate

imobilele (Tabelul 3.21).

Tabelul 3.21.

Modificările ce vor interveni dacă valorile normative curente

vor fi înlocuite cu valori bazate pe preţuri reale de piaţă

%

Pentru o unitate agricolă din zona rurală valoarea de piaţă com-parativ cu valoarea normativă va fi:

– mai mare 25,8

– egală 61,8

– mai mică 12,4

Pentru o casă de locuit dintr-un sat mic valoarea de piaţă compa-rativ cu valoarea normativă va fi:

– întotdeauna mai mare 25,8

– uneori mai mare, iar alteori mai mică 61,8

– întotdeauna mai mică 12,4

- 210 -

Pentru un apartament din centrul or. Chişinău sau or. Bălţi valoarea de piaţă comparativ cu valoarea normativă va fi:

– mai mare 80,0

– egală 12,0

– mai mică 8,0

O proprietate agricolă, amplasată în apropierea Chişinăului, fiind comparată cu o proprietate similară având aceeaşi fertilitate de la nordul sau sudul Moldovei, va avea o valoare:

– mai mare 78,7

– similară 14,2

– mai mică 7,1



Analiza datelor permite tragerea unor concluzii ce confirmă urmă-

toarele legităţi: preţurile la bunurile imobile din oraşe sunt cele mai mari,

în orăşele sunt mai reduse, iar în localităţile rurale sunt cele mai reduse.

În afară de aceasta, preţul bunului imobiliar depinde de infrastructura

socială şi a transporturilor, de preţul sectorului respectiv de pământ, de

priorităţile ecologice ale regiunii date. Preţurile la imobile, indiferent de

locul unde sunt amplasate obiectivele, depind de stabilitatea politică,

amploarea şi ritmul transformărilor social-economice, nivelul migra-

ţiunii interne şi externe a populaţiei. Aceşti factori, în temei, influenţea-

ză asupra reducerii preţurilor la bunurile imobiliare. Preţurile la imobile

în condiţiile relaţiilor de piaţă depind de randamentul operaţiunilor cu

bunurile imobile, de cunoaşterea conjuncturii pieţei imobiliare etc.,

factori ce influenţează atât majorarea, cât şi reducerea preţurilor.

Fireşte, legităţile menţionate vor acţiona diferit asupra costului

obiectivelor imobiliare atunci, când conceptul de piaţă va deveni domi-

nant, adică se va renunţa la valoarea prevăzută de normativele actuale.

Însă, indiferent de intensitatea acţiunii factorilor menţionaţi, cel mai

dinamic se va acţiona asupra creşterii preţurilor de piaţă în municipiile

Chişinău şi Bălţi, precum şi în localităţile situate în apropierea lor.

Fenomenul este condiţionat şi va mai fi condiţionat atât de priorităţile

- 211 -

acestor regiuni în promovarea transformărilor în spiritul economiei de

piaţă, cât şi de faptul că va avea loc tot mai mult reducerea în continua-

re a fondului funciar. De aceea 80% din respondenţi au indicat că preţul

de piaţă al apartamentelor în oraşe va creşte. O tendinţă similară se va

profila şi în cazul obiectivelor imobiliare amplasate în apropierea acestor

centre ale republicii.

În oraşele mai mici creşterea preţurilor de piaţă va fi mai puţin in-

tensivă, şi prin urmare, influenţa lor asupra costului bunurilor imobile

va fi relativ stabilă şi pentru majoritatea imobilelor, acesta va corespun-

de preţurilor normative.

În localităţile săteşti înlocuirea costului normativ al imobilelor cu

preţuri de piaţă nu va conduce la modificări esenţiale. Mai mult decât

atât, 45% din respondenţii chestionaţi au menţionat că în perspectivă

preţurile de piaţă la imobile, eventual, se vor diminua. Aceasta se expli-

că prin migraţiunea populaţiei rurale la muncă în străinătate, precum şi

prin posibila scădere în continuare a nivelului de trai.

Diferenţierea substanţială a preţurilor la bunurile imobile (în oraşe,

oraşele mici, localităţile rurale) şi diferenţele în dinamica preconizată a

preţurilor la obiectivele imobiliare pe fiecare tip de localităţi vor influenţa

asupra evoluţiei pieţei imobiliare naţionale. Concomitent, nu se poate

neglija faptul că va creşte impactul unor factori asupra cererii de bunuri

imobiliare. În republică deja, de mai mulţi ani, se menţine un nivel înalt

al migraţiunii intrarepublicane (sat-oraş). Nu se poate exclude faptul că

migraţiunea intrarepublicană a populaţiei va influenţa asupra amplorării

şi ritmului cererii la obiectivele imobiliare în diverse regiuni ale ţării.

Majorarea preţurilor la sectoarele de pământ, odată cu sporirea cererii la

bunurile imobiliare, va genera creşterea preţurilor la aceste bunuri şi

diferenţierea preţurilor în funcţie de locul unde sunt amplasate ele. Creş-

terea preţurilor va necesita creşterea veniturilor, inclusiv a salariului, iar

aceasta, la rândul său, va acţiona asupra nivelului de satisfacere a cererii

la bunurile imobiliare. În legătură cu creşterea tensiunilor de ordin eco-

nomic în centrele industriale mari ale republicii, este posibilă permuta-

- 212 -

rea unui număr mare de populaţie în localităţile suburbane sau din apro-

pierea oraşelor, ceea ce va provoca din nou creşterea cererii la bunurile

imobiliare. Pe de altă parte, îmbătrânirea populaţiei şi scăderea natali-

tăţii sunt condiţii care pot conduce la menţinerea actualelor preţuri la

locuinţe sau chiar la reducerea lor, mai ales, în localităţile rurale.

Înlocuirea costurilor normative în vigoare ale imobilelor cu preţuri

de piaţă şi formarea în baza celor de la urmă a noilor preţuri la imobile

constituie un proces pozitiv ce exclude subiectivismul, caracteristic me-

todei normative şi contribuie la estimarea mai corectă a obiectivelor

imobiliare. Acest lucru l-au indicat circa 73% din respondenţii chestio-

naţi (Tabelul 3.22).

Tabelul 3.22.

Impactul înlocuirii valorilor normative cu valorile bazate

pe preţurile de piaţă

%

Va contribui la evaluarea mai corectă

Va contribui la o evaluare incorectă

Nu va influenţa valorile

72,9

17,3

9,8

Sursa: Studiu sociologic: Crearea şi implementarea Sistemului Cadastrului Na-

ţional, 2002. Eşantion – 1200 respondenţi.

În prezent, nivelul impozitării bunurilor imobiliare, în opinia res-

pondenţilor chestionaţi, locuitori ai municipiilor şi altor oraşe, este în

mare parte acceptabil. Acest fapt l-au menţionat 57% şi, respectiv, 49%

din respondenţi. Concomitent, de la 9 până la 10% din cei chestionaţi

consideră că nivelul dat e chiar destul de redus. Adică majoritatea po-

pulaţiei urbane (63%) este satisfăcută de mărimea impozitului pe imo-

bile, iar 37% din orăşeni nu sunt satisfăcuţi. La sate, însă, 56% din res-

pondenţii chestionaţi consideră că, impozitele pe bunurile imobile sunt

mari, iar 41% – acceptabile.

Divergenţele în ceea ce priveşte aprecierea impozitării bunurilor

imobiliare între locuitorii de la oraşe şi cei de la sate se explică, precum

se observă, nu prin nivelul impozitelor, ci prin discrepanţele dintre veni-

- 213 -

turi, de care populaţia rurală dispune într-o măsură mai mică, şi, deci,

posibilităţile ei de achitare a impozitelor, de asemenea, sunt mai mici.

Implementarea proiectului de cadastru şi intensificarea importanţei

în dezvoltarea pieţei imobiliare a Republicii Moldova depind de o serie

de factori interdependenţi: dependenţa pieţei de amploarea şi ritmul de

creştere a produsului intern brut, afluxul resurselor de muncă în produc-

ţie de care sunt legate reducerea şomajului şi stimularea cererii la imo-

bile; amplasarea teritorială a imobilelor, impactul acestui factor asupra

cheltuielilor de transport ale populaţiei în funcţie de eficienţa finanţării

reţelei de transport; amploarea şi eficienţa infrastructurii sociale, ce asi-

gură condiţiile de trai ale populaţiei din oraşe, judeţe, comune; contri-

buţia la soluţionarea problemei privind procurarea bunurilor imobile pe

baze cooperatiste de către întreprinderile cu forme juridico-organizato-

rice noi de activitate antreprenorială.

Aceasta va permite procurarea imobilelor la preţuri accesibile în

localităţile preferate, cu scopul de a-şi diminua cheltuielile, sau în apro-

pierea pieţelor de desfacere a producţiei finite.

În opinia respondenţilor chestionaţi, trecerea de la estimarea costu-

lui imobilelor după metoda normativă la mecanismul de piaţă va fi mai

echitabilă pentru toate regiunile republicii, inclusiv pentru localităţile

urbane şi rurale. Aceasta au confirmat-o 50% din respondenţi (Tabelul 3.23).

Tabelul 3.23.

Echitabilitatea sistemului de impozitare a bunurilor imobile

%

În sate:

– da

– nu

– îmi este greu să răspund

În oraşe:

– da

– nu


În Chişinău şi Bălţi:

48,9

24,0

27,1

51,1

21,3

27,6

- 214 -

– da

– nu


50,7

18,2

31,1


Naţional, 2002. Eşantion– 1200 respondenţi.

În funcţie de regiune, de la 18 până la 24% din respondenţi nu pun în

legătură cu mecanismul de piaţă posibilitatea stabilirii unui preţ echitabil.

Totodată, procesul înregistrării nu va fi deloc simplu şi, cu toate

avantajele pe care le asigură, nu pot fi excluse şi o mulţime de proble-

me posibile (Tabelul 3.24).

Tabelul 3.24.

Avantajele înregistrării în masă a bunurilor imobile

Conţinutul răspunsului

% respondenţilor

care au

menţionat

avantajele

înregistrării

care nu au

menţionat

avantajele

înregistrării

Garantarea şi protecţia drepturilor de

proprietate

Acordarea sprijinului pentru sistemul de

impozitare funciară

Asigurarea dezvoltării sistemului de creditare

Dezvoltarea şi controlul asupra pieţei

imobiliare

Protejarea fondului funciar de stat şi municipal

Reducerea numărului de litigii

Îmbunătăţirea practicii de planificare a

utilizării terenurilor, susţinerea măsurilor de

protecţie a solului

Facilitează colectarea datelor statistice

Înlesneşte reforma funciară

59

28

20

46

18

22

17

27

26

41

72

80

54

82

78

83

73

74


Naţional, 2002. Eşantion– 1200 respondenţi.

Avantajele principale ale înregistrării ce se efectuează în Republica

Moldova sunt garantarea şi protecţia dreptului de proprietate (59% din

- 215 -

respondenţii chestionaţi), dezvoltarea şi controlul asupra pieţei imobi-

liare (46% din respondenţii chestionaţi).

La alte variante au avantaje posibile indicat de la 17 până la 28%

din respondenţi şi nu au indicat avantaje de la 72 la 83% de respon-

denţi, adică aproximativ de 3-5 ori mai mulţi. Prin ce se poate explica

un decalaj atât de mare? În primul rând, procesul de formare a clasei

proprietarilor formează şi ideologia respectivă a comportamentului în

condiţiile economiei de piaţă de care se călăuzesc în activitatea lor. În

procesul de creare a pieţei imobiliare principalul interes al participan-

ţilor la ea constă în asigurarea garanţiilor şi protecţia drepturilor de

proprietate, precum şi contribuţia statului la dezvoltarea şi controlul ei

prin intermediul pârghiilor legislative şi a normativelor respective în

interesul proprietarilor. Toate celelalte variante menţionate nu au o atri-

buţie directă la bunurile imobile. Realizarea acestora intră în funcţiile

statului, cu ajutorul lor se efectuează reglementarea de stat a pieţei imo-

biliare. Prin aceasta se suplimentează influenţa statului asupra activităţii

proprietarilor de imobile în condiţiile de piaţă.

Chestionarea respondenţilor a demonstrat că existenţa avantajelor

nu înseamnă acţiunea social-economică automată a implementării ca-

dastrului asupra societăţii. Nu întâmplător, 22% din respondenţi consi-

deră că situaţia social-economică va continua să rămână gravă, iar să-

răcia va creşte. 23% din respondenţi, în virtutea gradului scăzut de in-

formare, nu înţeleg procesul în desfăşurare (Tabelul 3.25).

Tabelul 3.25.

Impactul social-economic al implementării cadastrului asupra

societăţii (Răspuns multiplu)

%

Asigurarea cu o bază instituţională, juridică şi tehnică în vederea

administrării eficiente a pământului 43,1

Asigurarea, promovarea garanţiei proprietăţii şi securităţii stăpânirii 38,2

Facilitarea funcţionării pieţei valorilor imobiliare 31,6

Înfiinţarea cadastrului fiscal 23,1

Gradul de informare şi instruire a diverselor categorii de oameni este

inferior, ca rezultat al acestui fapt ei nu înţeleg ce se petrece 22,7

- 216 -

Nu s-a schimbat nimic, situaţia social-economică rămâne în

continuare a fi dificilă şi sărăcia este în creştere continuă 22,2

Încurajarea, dezvoltarea sectorului privat în domeniile care sunt

implicate direct în implementarea proiectului, în special a dezvoltării

industriei private de ridicări, oficii private de notariat şi evaluatori

privaţi ai bunurilor imobile

20,0

Administrarea eficientă a pământului ţinând cont de protecţia mediului

înconjurător 20,0

Va asista la crearea gajului şi capitalului posibil prin ipotecare şi

aceasta va spori posibilităţile de ameliorare a standardelor de trai 18,7

Sprijinirea privatizării în sectorul agricol prin intermediul

promovării mecanismelor de facilitare a restructurării gospodăriilor

colective (colhozurilor)

16,4

Susţinerea planificării urbane efective 13,3

Informarea insuficientă a societăţii civile 0,9



Direcţiile principale de influenţă social-economică a implementării

cadastrului asupra societăţii sunt: asigurarea cadrului instituţional, juri-

dic şi tehnic pentru gestionarea eficientă a pământului (43% din respon-

denţi); asigurarea garanţiei proprietăţii şi securităţii stăpânirii (38% din

respondenţi); facilitarea funcţionării pieţei valorilor imobiliare (32,8%

din respondenţi).

Atitudinea faţă de alte variante din partea majorităţii respondenţilor

este incertă. Credem că aceasta explică nu atât impactul asupra conse-

cinţelor social-economice ca urmare a implementării cadastrului, cât

reflectă pârghiile concrete prin intermediul cărora această influenţă poate

fi asigurată. Ţinând seama de faptul că în componenţa populaţiei pre-

domină locuitorii de la sate, are o deosebită importanţă propagarea rolu-

lui şi consecinţelor proiectului de cadastru pentru categoria dată de lo-

cuitori ai republicii. Activitatea structurilor de stat necesită identificarea

unor forme specifice de informare şi instruire a diverselor categorii de

populaţie în vederea soluţionării problemei de autogestiune pentru rea-

lizarea prevederilor PPC.

- 217 -

3.4. Strategia privind evaluarea bunurilor imobile în

scopul impozitării bazată pe valoarea de piaţă a lor

Lucrările de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării sunt

executate de Întreprinderea de Stat „Cadastru” şi filialele sale – OCT în

conformitate cu Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 670 din

9 iunie 2003 Despre aprobarea Programului de măsuri privind imple-

mentarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impo-

zitării.

Sistemul de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării

constituie o parte componentă a sistemului cadastrului bunurilor imo-

bile şi reprezintă un ansamblu de acţiuni, norme şi mijloace necesare

pentru estimarea valorii bunurilor imobile în scopul impozitării.

Articolul 1 al Legii cadastrului bunurilor imobile indică scopul creării

cadastrului bunurilor imobile, unul din ele fiind susţinerea sistemului de

impozitare. În acest scop, bunurile imobile se identifică şi se înregis-

trează în registrul bunurilor imobile.

În conformitate cu titlul VI al Codului fiscal, OCT efectuează eva-

luarea masivă a lor în scopul impozitării, iar articolul 23 al Legii cadas-

trului bunurilor imobile indică că Registrul bunurilor imobile conţine

un capitol-supliment privind estimarea bunului imobil în scopul impo-

zitării, în care se înscriu datele evidenţiate în cadrul evaluării masive.

În perioada anilor 2000-2004 a fost elaborat cadrul juridic al acti-

vităţii de evaluare a bunurilor imobile, şi anume: Titlul VI al Codului

fiscal „Impozitarea bunurilor imobile”; Legea Republicii Moldova cu

privire la punerea în aplicare a Titlului VI al Codului fiscal nr.1056-XIV

din 16.06.2000; Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de

evaluare nr.989-XV din 18.04.2002; Hotărârea Guvernului Republicii

Moldova despre aprobarea Programului de măsuri privind implementa-

rea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării,

nr.670 din 09.06.2003; Hotărârea Guvernului Republicii Moldova despre

aprobarea Regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor imobile în

scopul impozitării nr.1303 din 24.11.2004.

- 218 -

Bazele metodologiei de evaluare a bunurilor imobile în scopul im-

pozitării au fost puse în Titlul VI al Codului fiscal şi dezvoltate în Legea

cu privire la activitatea de evaluare şi Regulamentul cu privire la eva-

luarea bunurilor imobile în scopul impozitării, aprobat prin Hotărârea

Guvernului, nr. 1303 din 24.11.2004.

În conformitate cu documentele menţionate, procedura de evaluare

se divizează în patru etape: colectarea masivă a datelor despre bunurile

imobile supuse evaluării; colectarea informaţiei despre tranzacţiile cu

bunurile imobile; elaborarea modelului de evaluare şi a hărţilor zonelor

valorice; calcularea valorilor, inclusiv notificarea proprietarilor şi solu-

ţionarea litigiilor.

Evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării poate fi efectuată

numai după înregistrarea masivă şi se implementează în conformitate

cu Programul de Stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, aprobat

prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova, nr. 1030 din 12 octombrie

1998. Măsurile din cadrul Programului nominalizat s-a preconizat să fie

realizate în două etape: prima etapă – 1998-2005 şi etapa a doua – anii

2005-2010.

Noul sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării

s-a implementat în conformitate cu Programul de măsuri privind imple-

mentarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impo-

zitării, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 670 din 09.06.2003. Luc-

rările de evaluare masivă s-au efectuat treptat pentru diferite categorii

de bunuri imobile, după cum urmează:

apartamente – anul 2004;

case de locuit în localităţile urbane – anul 2005;

bunuri imobile cu destinaţie comercială şi de producere – anul 2006;

terenuri agricole – anul 2007;

case de locuit individuale din localităţile rurale – anul 2008.

În conformitate cu Programul de măsuri privind implementarea

noului sistem de evaluare, în perioada anilor 2004-2006, ARFC a eva-

luat în mod masiv toate apartamentele (325 mii) şi casele individuale de

- 219 -

locuit (136,5 mii) amplasate în toate oraşele ţării, inclusiv 29 000 de ca-

se – în mun. Chişinău. În scopul asigurării veridicităţii datelor cadas-

trale a fost efectuată notificarea proprietarilor privind valoarea bunuri-

lor imobile. În anul 2006 au fost evaluate masiv circa 22 mii de bunuri

imobile cu destinaţie comercială şi 9,4 mii bunuri imobile cu destinaţie

industrială. În comun cu Inspectoratul Fiscal Principal de Stat, a fost

stabilită structura datelor şi formatul de prezentare la organele fiscale a

datelor despre bunurile imobile cu destinaţie locativă (apartamente,

case individuale de locuit).

Conform datelor statistice oferite de ARFC, la finele anului 2006

au fost transmise Inspectoratului Fiscal Principal de Stat datele privind

valoarea de piaţă a celor 802,2 mii de apartamente şi case de locuit din

57 oraşe ale republicii, precum şi informaţii despre proprietarii acestora.

În anii 2006-2007 au fost evaluate masiv conform valorii de piaţă

circa 59428 de bunuri imobile cu destinaţie comercială şi industrială,

care la 1 februarie 2008 au fost transmise de către ARFC Inspectoratu-

lui Fiscal Principal de Stat. Conform situaţiei de la 20 decembrie, în

anul 2007 au fost evaluate peste 40000 de garaje pentru transportul

individual şi 25000 loturi din întovărăşirile pomicole, inclusiv 50% în

mun. Chişinău.

Pe parcursul anului 2007 practic s-a încheiat evaluarea tuturor bu-

nurilor imobile cu destinaţie comercială şi industrială, a garajelor pentru

transportul individual şi a loturilor din întovărăşirile pomicole.

Printre obstacolele cu care s-a confruntat ARFC la realizarea Prog-

ramului de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a

bunurilor imobile în scopul impozitării sunt:

– necorespunderea termenelor de finalizare a creării cadastrului

bunurilor imobile (se planifică finalizarea lui în anul 2010) cu cel de fi-

nalizare a lucrărilor de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozi-

tării (care, în conformitate cu Hotărârea Guvernului nr.670 din 09.06.2003,

se planifica să fie încheiate către anul 2008);

– lipsa informaţiei despre unele tipuri de bunuri imobile (garaje,

loturi pomicole, apartamente proprietate publică) şi deţinătorii acestora;

- 220 -

– lipsa cadrului juridic ce ar reglementa monitoringul bunurilor

imobile;

– necesitatea modificării Hotărârii Guvernului, nr. 670 din 9 iunie

2003, despre aprobarea Programului de măsuri privind implementarea

noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării în

vederea includerii în acest document a evaluării loturilor pomicole şi a

garajelor. Chestiunea dată (evaluarea garajelor şi loturilor pomicole) a

fost abordată şi de Preşedintele Parlamentului în scrisoarea adresată

Guvernului DD/C - 6 nr. 107 din 03.06.2005.

În această ordine de idei, ARFC a adresat Ministerului Finanţelor

propunerea de modificare a Hotărârii Guvernului nr.670 din 09.06.2003

în vederea evaluării obiectelor menţionate pe parcursul anilor 2006-2007

în trei etape:

Etapa I (ianuarie 2006-iunie 2007) – implementarea proiectului-

pilot, elaborarea metodologiei şi evaluarea garajelor şi loturilor pomi-

cole (cu case sezoniere);

Etapa II (aprilie 2006-septembrie 2007) – implementarea proiectu-

lui-pilot, elaborarea metodologiei şi evaluarea obiectelor comerciale de

complexitatea 1, 2 (vezi Anexa 10);

Etapa III (iulie 2006-decembrie 2007) – implementarea proiectu-

lui-pilot, elaborarea metodologiei şi evaluarea obiectelor comerciale de

complexitatea 3 (vezi Anexa 10).

Concomitent, finalizarea lucrărilor de evaluare a fost propusă pentru

anul 2011. O perioadă îndelungată Ministerul Finanţelor nu a acceptat

modificarea hotărârii menţionate, care are drept scop corelarea terme-

nelor de executare a lucrărilor interdependente.

Luând în consideraţie experienţa Agenţiei în domeniul evaluării

bunurilor imobile locative şi rezultatele proiectelor-pilot pentru elabo-

rarea metodologiei de evaluare a bunurilor imobile comerciale, industria-

le şi altor tipuri de bunuri imobile cu destinaţia necomercială, evaluarea

tuturor obiectelor din aceste categorii pe parcursul unui singur an era

practic imposibilă din următoarele considerente:

- 221 -

înregistrarea masivă a bunurilor imobile comerciale industriale

şi a altor bunuri imobile necomerciale nu a fost inclusă în Programul de

stat de crearea a cadastrului bunurilor imobile. Până la acea dată a fost

efectuată numai înregistrarea selectivă a acestor bunuri imobile (la co-

manda proprietarilor), preponderent, la efectuarea tranzacţiilor cu aces-

te bunuri;

la data respectivă, un număr considerabil de obiecte nu erau

înregistrate în cadastru, nu în toate localităţile au fost finalizate lucrările

de înregistrare şi era nevoie de timp pentru a le identifica în teren;

obiectele comerciale, industriale şi alte bunuri imobile cu des-

tinaţia necomercială sunt foarte diverse după categorie de destinaţie şi

diferite după niveluri de complexitate, din care cauză era necesară ela-

borarea mai multor metode de evaluare;

volumul de lucru era foarte mare, deoarece obiectele supuse

evaluării în anul 2006 sunt amplasate în toate localităţile ţării (1550 de

localităţi), atât în intravilanul, cât şi în extravilanul acestora.

Reieşind din cele menţionate, s-a propus extinderea termenilor de

evaluare a bunurilor comerciale şi industriale pe un termen de 2 ani –

2006-2007. Astfel, suplimentar la aceste categorii de bunuri imobile, în

perioada anilor 2006-2007 au fost evaluate garajele şi bunurile imobile

din întovărăşirile pomicole. Respectiv, au fost modificaţi şi termenii de

evaluare a terenurilor agricole (anii 2007-2009, în loc de anul 2007,

prevăzut în Hotărârea de Guvern nr.670) şi caselor de locuit individuale

din localităţile rurale (anii 2009-2011, în loc de anul 2008, prevăzut de

Hotărârea de Guvern nr.670). De asemenea, era necesar să fie modifi-

cată lista categoriilor de bunuri imobile supuse evaluării în scopul im-

pozitării.

În afară de lucrările de evaluare incluse în Programul de măsuri

privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile în

scopul impozitării a apărut necesitatea îndeplinirii unor lucrări suplimen-

tare, care nu au fost prevăzute de Program. Totodată, autorităţile publi-

ce locale au pus problema urgentării evaluării garajelor şi loturilor po-

- 222 -

micole în vederea generării veniturilor prin intermediul impozitării

acestora.

Un argument în favoarea actualităţii temei menţionate a fost şi po-

runca Guvernului Republicii Moldova nr.1022-212 din 23 martie 2006.

Examinând situaţia reală din teritoriu privind cauzele ce duceau la

tărăgănarea înregistrării bunurilor imobile, inclusiv sugestiile respon-

denţilor în urma investigaţiei sociologice de caz întru îndeplinirea cali-

tativă a poruncii menţionate de Guvern, s-a constatat că tergiversarea

are loc din mai multe cauze, inclusiv: deţinătorii de bunuri imobile erau

plecaţi peste hotare; lipsa datelor din paşaport ale proprietarilor cu drept

de folosinţă; lipsa planurilor de organizare a teritoriului pentru întovără-

şirile pomicole şi a cooperativelor de construcţie a garajelor; dificulta-

tea efectuării măsurărilor geodezice pentru unele întovărăşiri pomicole

pe motivul vegetaţiei arborescente; lipsa planurilor cadastrale; utilizarea

terenurilor pomicole contrar destinaţiei; lipsa cadrului legal privind pro-

cedura de atribuire a terenurilor aferente cooperativelor de construcţie a

garajelor şi întovărăşirilor pomicole, ocuparea neautorizată a terenurilor

(mun. Chişinău etc.).

Un număr impunător de cooperative de construcţie a garajelor şi

întovărăşiri pomicole nu aveau înregistrate statutele, nu au finalizat

procesul de dare în exploatare a acestor tipuri de bunuri imobile din

care cauză nu putea fi înregistrat dreptul de proprietate asupra lor.

Pentru soluţionarea chestiunii date era necesar să fie simplificată pro-

cedura de înregistrare a dreptului de proprietate asupra tipurilor res-

pective de bunuri imobile şi numirea unor persoane responsabile de

soluţionarea acestor probleme.

În opinia noastră, măsurile de soluţionare a acestor probleme erau:

abordarea lor la şedinţele consiliilor locale; antrenarea specialiştilor ser-

viciilor raionale relaţii funciare şi cadastru, inginerilor funciari din pri-

mării, pentru a stabili hotarele proprietăţilor imobiliare şi a urgenta pre-

zentarea listelor deţinătorilor de garaje şi loturi pomicole.

Ţinând cont de faptul că certificatul eliberat de preşedinţii coopera-

tivelor de construcţie a garajelor servesc drept temei pentru înregistra-

- 223 -

rea drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile menţionate în

Registrul bunurilor imobile, puteam doar bănui despre gravitatea aces-

tor probleme.

Era necesară abordarea permanentă a acestor probleme în mijloacele

de informare în masă republicane şi locale. Continuarea desfăşurării

seminarelor şi dialogurilor tematice cu diverse categorii ale populaţiei cu

scopul de conştientizare de către cetăţeni a importanţei participării lor la

îndeplinirea prevederilor Hotărârii Guvernului nr.670 din 09.06.2003,

despre aprobarea Programului de măsuri privind implementarea noului

sistem de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării.

Către 30 septembrie 2006 OCT executaseră lucrări cadastrale şi

întocmiseră planuri cadastrale pentru circa 80% din garaje şi 75% din

loturile pomicole. Tot în acest scop, autorităţile publice locale au întoc-

mit lista titularilor de drepturi pentru circa 15 500 de garaje (43%) şi

circa 6 600 de loturi pomicole (11%). Nu au fost finalizate lucrările de

întocmire a planului cadastral în mun. Chişinău din cauza: I) neprezen-

tării la timp a listelor titularilor de drepturi din partea autorităţilor pub-

lice locale; II) volumului mare de lucru în raza de activitate a OCT

Chişinău. Conform statisticilor operative, în or. Chişinău, din numărul

total de garaje de peste 22 mii, doar 3406 au fost identificate. Erau joase

şi ritmurile de executare a lucrările de inventariere a garajelor, loturilor

pomicole din partea autorităţilor publice locale, fapt ce punea în pericol

finalizarea lucrărilor de înregistrare a acestor tipuri de bunuri imobile în

termene stabilite (anul 2007).

Menţionăm că argumentele propunerilor noastre privind necesita-

tea modificării Hotărârii Guvernului Republicii Moldova despre apro-

barea Programului de măsuri privind implementarea noului sistem de

evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării nr.670 din 9 iunie

2003, au fost publicate şi ulterior utilizate la elaborarea noii redacţii a

acestui Program prin adoptarea Hotărârii Guvernului nr.117 din 6

februarie 2007 (în vigoare de la 16 februarie 2007).

- 224 -

Problemele legate de evaluarea bunurilor imobile

Conform datelor statistice ale Întreprinderii de Stat „Cadastru”, în

perioada anilor 2008-2010 au fost evaluate circa 20 mii de terenuri agri-

cole cu construcţii amplasate pe ele. Problema a constat în indentifica-

rea proprietarilor cotei valorice. În acest sens era necesară o conlucrare

mai strânsă cu autorităţile publice locale.

În unele localităţi nu au fost finalizate lucrările de corectare a ero-

rilor comise la elaborarea proiectelor de organizare a teritoriului, din

care cauză s-a propus ca odată cu evaluarea terenurilor agricole să fie

corectate şi erorile depistate. În acest scop, s-a propus alocarea de surse

financiare suplimentare.

Începând cu anul 2011, urmau să fie evaluate în mod masiv casele

de locuit din localităţile rurale şi grădinile din extravilan, însă nu în toate

localităţile rurale din Republica Moldova au fost efectuate lucrări ca-

dastrale şi de înregistrare masivă a bunurilor imobile în Registrul bunu-

rilor imobile.

Nivelul de informare şi conştientizare a populaţiei privind

implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile în

baza valorii de piaţă a lor

Despre gravitatea problemelor ce ţin de impunerea fiscală şi căile

de soluţionare a acestora în sfera imobiliară trebuie să se discute activ

în mijloacele de informare în masă, în cadrul forurilor ştiinţifice, a

întâlnirilor cu diverse categorii de populaţie. Mai ales în legătură cu

implementarea în Republica Moldova de la 1 ianuarie 2007 a noului

sistem de impozitare a bunurilor imobile în baza valorii lor de piaţă.

Conform datelor investigaţiilor sociologice, despre acest sistem au

auzit 56% din respondenţi, 44% – nu au auzit. Trebuie menţionat că în

anul 2002 cota celor informaţi despre implementarea în republică a PPC

a fost de 72%, a celor neinformaţi – de 28%. Adică, nivelul de informare

a populaţiei privind implementarea noului sistem fiscal e foarte redus.

În funcţie de divizarea teritorial-administrativă răspunsurile celor infor-

- 225 -

maţi s-au distribuit astfel: în municipii – 59%, în oraşe (centre raionale)

– 64%, în sate (comune) – 47%.

Fig.3.11. Nivelul de informare în funcţie de vârsta, %

Sursa: Studiu sociologic: Implementarea noului sistem de impozitare a bunu-rilor imobile bazat pe valoarea de piaţă, 2004. Eşantion – 1200 respondenţi.

După vârsta respondenţilor se observă că cea mai informată despre

noul sistem de impunere fiscală este partea matură a populaţiei econo-

mic active a republicii încadrată în limita de vârstă 30-49 ani. Principa-

lele surse de obţinere a informaţiei despre sistemul dat au fost comuni-

carea cu prietenii şi cunoscuţii – 22,8% din răspunsuri; televiziunea –

20,4%; articolele din presa centrală şi locală – 14,2%; buletinul infor-

maţional „Cadastrul” – 12,8%; revistele şi literatura de specialitate –

11,2%; radioul – 9,9%; lecţiile, mesele rotunde, seminarele – 6,6%; alte

surse – 1,9% din răspunsuri.

În funcţie de genul de activitate, sursele prioritare de obţinere a in-

formaţiei sunt:

Funcţionarul public televiziunea (23,3%), comunicarea cu

prietenii şi cunoscuţii (21,4%), buletinul

informaţional „Cadastrul” (17,6%);

40

51

63

64

52

0 20 40 60

18-29 ani .................................

30-39 ani ..................................

50-59 ani ..................................

60 ani si mai mult......

40-49 ani ................................

- 226 -

Antreprenorul comunicarea cu prietenii şi cunoscuţii (23,3%),

televiziunea (18,6%), radioul (16,3%);

Lucrătorul în

sectorul bugetar

comunicarea cu prietenii şi cunoscuţii (20,7%),

televiziunea (17,8%), revistele şi literatura de

specialitate (16%);

Lucrătorul în

sectorul privat

comunicarea cu prietenii şi cunoscuţii (23,2%),

televiziunea (22,6%), articolele din presa

centrală şi locală (16,8%);

Pensionarul comunicarea cu prietenii şi cunoscuţii (38,3%),

radioul (17%), articolele din presa centrală şi

locală (12,8%);

Studentul televiziunea (24,1%), articolele din presa

centrală şi locală (20,7%), comunicarea cu

prietenii şi cunoscuţii (17,2%);

Şomerul televiziunea (21,7%), articolele din presa

centrală şi locală (17,4%), comunicarea cu

prietenii şi cunoscuţii (17,4%).

În opinia a 51,6% din intervievaţi implementarea noului sistem de

impunere fiscală a bunurilor imobile este oportună, iar pentru 48,4%

din respondenţi – neoportună. În componenţa celor din urmă, 6,1%

consideră că implementarea noului sistem trebuie amânată cu 1-5 ani,

3,3% – cu 11-50 ani, 5,7% – pe o perioadă nedeterminată, iar 28,1% au

afirmat că nu este necesară implementarea unui nou sistem. Un decalaj

atât de mare între opinii se explică, după părerea noastră, prin pregăti-

rea insuficientă de promovare a reformei în sfera imobiliară; nivelul

scăzut de informare a populaţiei despre starea, tendinţele de evoluţie şi

obiectivele reformei, locul de impunere fiscală a bunurilor imobile în

baza valorii lor de piaţă pentru realizarea obiectivelor reformei.

Totodată, 61,1% din respondenţi consideră că principala şi cea mai

eficientă cale de implementare a noului sistem de impunere fiscală este

etapizarea, când în fiecare an se evaluează şi se impozitează un anumit

tip de bunuri imobile de pe teritoriul ţării. Pentru varianta unică adică,

începând de la o anumită dată concretă, se evaluează şi se impozitează

toate tipurile de bunuri imobile pe întreg teritoriul ţării, s-au pronunţat

21,7% din participanţii la sondaj.

- 227 -

Procesul de implementare a noului sistem de impozitare a bunuri-

lor imobile va influenţa asupra dezvoltării social-economice a repub-

licii. În funcţie de nivelul şi priorităţile acestui impact, respondenţii in-

tervievaţi s-au repartizat în modul următor: vor creşte veniturile în bu-

getele locale (55,8%); va beneficia sfera socială: creşterea salariului,

pensiilor, indemnizaţiilor, apariţia unor noi facilităţi etc. (26,9%); piaţa

imobiliară va deveni mai transparentă (24,0%); vor fi depistate construc-

ţiile ilegale şi bunurile imobile neînregistrate în sistemul cadastrului

(22,9%); va fi creat un sistem echitabil de impozitare a bunurilor imo-

bile (22,6%); va apărea o sursă sigură de informare cu privire la valoa-

rea de piaţă a bunurilor imobile (20,3%); va contribui la reducerea nive-

lului sărăciei (14,3%); va contribui la dezvoltarea businessului mic şi

mijlociu (12,5%).

Cea mai importantă informaţie în procesul de implementare a nou-

lui sistem de impozitare a bunurilor imobile este aprecierea posibilită-

ţilor valorii de piaţă a bunurilor imobile în comparaţie cu valoarea lor

de inventariere (normativă) şi determinarea sumei posibile a plăţilor

fiscale la bunurile imobile aparte.

Aprecierea dată de respondenţi acestor procese denotă posibilitatea

evoluţiei următoarelor tendinţe.

Valoarea de piaţă, în comparaţie cu cea normativă, va prevala la

toate bunurile imobiliare. Drept rezultat, sumele fiscale vor avea o ten-

dinţă similară.

Intensitatea acestor procese va fi mai mare la oraşe şi în municipii

şi considerabil mai redusă la sate. Aceasta înseamnă că dezvoltarea re-

laţiilor de piaţă în sfera imobiliară se va desfăşura anticipat mai întâi în

oraşe şi municipii, iar apoi la sate.

Investigaţia sociologică efectuată a demonstrat că 49,1% din res-

pondenţi au menţionat faptul că odată cu majorarea cotei impozitului pe

bunurile imobile ei vor respecta legislaţia în vigoare şi vor plăti impo-

zitele necesare. 37,9% din intervievaţi nu consideră posibilă încălcarea

legislaţiei în vigoare, dar în procesul creşterii impozitelor nu exclud

- 228 -

căutarea unor noi surse de obţinere a veniturilor de la bunurile imobile

(darea în arendă) pentru a plăti impozitele respective (19,7%); vânzarea

şi procurarea altor bunuri imobile, impozitele la care vor fi mai mici

(14,8%), bunăoară, care se află pe un teritoriu cu condiţii mai puţin

favorabile de trai etc., participarea la manifestaţii de protest (3,4%), iar

11,7% din respondenţi au menţionat că nu vor plăti acest impozit. Con-

comitent, aproximativ 62% din respondenţi cunosc consecinţele neachi-

tării impozitelor, iar 37% din respondenţi nu le cunosc.

Astfel, implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imo-

bile va fi însoţită nu numai de o eventuală creştere a încasărilor fiscale

în partea de venit a bugetului, ci şi de posibilitatea intervenirii unor schim-

bări structurale în deţinerea şi dispunerea unor sau altor obiecte imobi-

liare, a impactului asupra surselor de obţinere a veniturilor. În afară de

aceasta, nu trebuie exclusă posibilitatea unor tensiuni sociale sub formă

de greve mari sau nedeclarare a veniturilor obţinute pentru a se eschiva

de la plata impozitelor. De aceea este foarte important ca implementa-

rea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile să nu frâneze dez-

voltarea relaţiilor de piaţă şi formele dictate de economia de piaţă, iar

impozitele să nu fie mecanismul principal de reformare a sectorului

imobiliar al economiei naţionale şi soluţionare a problemelor sociale de

importanţă vitală pentru oameni.

Potrivit datelor statistice ale Serviciului Fiscal de Stat, în anul 2010,

conform situaţiei de la 1 noiembrie 2010, au fost înregistrate venituri pe

bunuri imobiliare în sumă de 242 247 000 lei, mai mult cu peste 20%

faţă de anul 2011.

Interesul pentru informaţia cadastrală: realităţi şi probleme

În condiţiile creşterii stabile a numărului de tranzacţii pe piaţa prop-

rietăţilor imobiliare este firesc ca şi interesul faţă de informaţia cadastrală

să sporească, cel puţin, proporţional, dacă nu chiar în ritmuri mai avan-

sate. Potrivit datelor Întreprinderii de Stat „Cadastru”, numărul extra-

selor din registrul bunurilor imobile a crescut de la 66,6 mii, în 2004,

- 229 -

până la 264,4 mii, în 2006, în primele 6 luni ale anului 2007 înregistrân-

du-se peste 144 mii de solicitări. Solicitanţi ai acestei informaţii sunt de

la cetăţeni simpli până la diferite întreprinderi, instituţii şi organizaţii,

în primul rând, băncile comerciale, notarii, firmele imobiliare, de eva-

luare, autorităţile publice, organele procuraturii, judecătoriile, inspecto-

ratele fiscale, etc. De altfel, către 1 iulie 2007, Întreprinderea de Stat

„Cadastru” avea încheiate contracte de furnizare a informaţiei cadastrale

cu 150 de consumatori.

Analizând situaţia şi tendinţele la acest capitol, precum şi ţinând

cont de faptul că informaţiile cadastrale utilizate judicios pot facilita

soluţionarea multor probleme economice, sociale, juridice şi de altă

natură cu care se confruntă Republica Moldova a fost realizat un studiu

sociologic pe această temă, cu participarea autorului.

Studiul este primul de acest fel în Republica Moldova şi a fost efec-

tuat în luna iulie 2007 pe un eşantion de 250 persoane, dintre care 125

angajaţi ai celor 150 de firme cu care Întreprinderea de Stat „Cadastru”

are încheiate contracte de furnizare a informaţiei cadastrale, fapt ce

poate demonstra caracterul reprezentativ al sondajului, dar şi gradul

înalt de profesionalism al participanţilor la investigaţie. Cealaltă jumă-

tate de participanţi la sondaj sunt întreprinzători, inclusiv fermieri, luc-

rători ai organelor publice, de drept, instituţiilor financiare, agenţiilor

imobiliare, întreprinderilor private de prestare a serviciilor cadastrale,

notari, etc., care constituie grupul cel mai important de utilizatori ai

informaţiei cadastrale.

Potrivit sondajului, practic toţi participanţii (99,1%) au apelat la ser-

viciile OCT, deci, obiectiv răspunsurile se bazează pe propria lor experienţă.

Cele mai solicitate trei servicii, arată studiul, sunt cele legate de

înregistrarea dreptului de proprietate (70,1%), obţinerea extrasului din

Registrul bunurilor imobile (55,4%) şi a informaţiilor despre proprietăţi

imobiliare (50%). Urmează în ordine descrescătoare: eliberarea certifi-

catului de evaluare (39,3%), efectuarea lucrărilor cadastrale (29,9%),

înregistrarea ipotecii şi a altor drepturi asupra proprietăţii (29,9%), per-

- 230 -

fectarea documentelor despre dreptul de proprietate sau de folosinţă a

sectorului distribuit de organul administraţiei publice locale (24,1%),

obţinerea informaţiei despre proprietari, locul amplasării sectorului şi

servituţile (22,8%), serviciile de consultanţă şi expertiză (20,5%).

Referindu-se la scopul utilizării informaţiilor solicitate, participanţii la

sondaj l-au punctat în felul următor: identificarea dreptului proprietaru-

lui (51,3%), efectuarea tranzacţiei (47,3%), privatizarea proprietăţii

(37,5%), asigurarea garanţiei securităţii bunului imobil (26,8%), obţi-

nerea de credite (21%), soluţionarea litigiilor patrimoniale (15,6%), pri-

vatizarea sectoarelor adiacente (14,7%), precum şi deschiderea dosare-

lor penale, partajarea averii, acestea din urmă fiind solicitate în temei de

organele de drept.

Participanţii la sondaj au fost rugaţi să se pronunţe şi pe marginea

chestiunii privind raportul dintre serviciile prestate de OCT şi costul

lor. Rezultatele au arătat că 45,5% din persoanele chestionate consideră

preţurile acceptabile, majoritatea dintre acestea declarând că sunt mul-

ţumite şi chiar foarte mulţumite de costul serviciilor.

Sintetizând rezultatele cercetării se poate constata că o bună parte

dintre serviciile şi informaţiile furnizate de OCT nu-i satisface pe utili-

zatori din motivul că procedura obţinerii lor le ia prea mult timp, iar co-

menzile se îndeplinesc cu întârziere. O soluţie pentru ameliorarea situa-

ţiei la acest capitol ar fi lărgirea reţelei de recepţionare a documentelor

prin deschiderea unor puncte speciale în satele mari şi în toate sectoa-

rele din Chişinău.

O altă problemă abordată de participanţii la sondaj ţine de gama

serviciilor oferite de OCT, mai multe persoane pronunţându-se pentru

completarea ei cu prestarea informaţiilor despre preţurile de piaţă ale

proprietăţilor imobiliare, situaţia curentă a circuitului imobilelor etc. În

această ordine de idei, sondajul a mai arătat că OCT ar trebui să preste-

ze şi alte servicii, inclusiv de consultanţă, de identificare şi evaluare a

bunului imobil în dependenţă de locul amplasării lui, de vizualizare a

hărţilor digitale şi a planurilor cadastrale cu posibilitatea concretizării

- 231 -

unor date despre proprietate şi construcţiile auxiliare. Alt set de propu-

neri vizând lărgirea gamei de servicii ţine de îmbunătăţirea colaborării

instituţiilor financiare cu oficiile cadastrale, reprezentanţi ai băncilor

comerciale pledând pentru conectarea lor la informaţia cadastrală cu

acces limitat (activitatea de creditare), obţinerea informaţiilor despre

bunurile imobile cu sechestre etc.

Participanţii la sondaj au formulat şi alte propuneri orientate spre

îmbunătăţirea calităţii serviciilor prestate de OCT.

3.5. Problemele constituirii Cadastrului General în România

Una dintre multiplele metode ale sociologiei juridice este metoda

comparativă.

Anterior a fost efectuată analiza sistemului cadastral în Republica

Moldova, însă prezintă interes compararea lui cu funcţionarea siste-

mului cadastral în una din ţările Uniunii Europene. În acest sens se va

analiza experienţa României.

După evenimentele din decembrie 1989, Guvernul României a

întreprins anumite eforturi pentru restabilirea consecventă şi coordonată

a cadrului juridic şi instituţional care să asigure dreptul de proprietate

funciară privată. Reforma funciară în România a inclus trei procese

separate:

decolectivizarea şi recrearea dreptului de proprietate funciară

privată;

privatizarea gospodăriilor agricole (de stat) şi darea în arendă a

unor sectoare de pământ;

crearea unei noi structuri fermiere, inclusiv prin restructurarea

marilor gospodării agricole în funcţiune pentru a le aduce în concor-

danţă cu noile forme de proprietate şi principiile economiei de piaţă.

La etapa incipientă, reforma funciară declarată nu s-a bazat iniţial

pe un cod de legi logice şi consecvente (Legea cu privire la restituirea

pământului, Legea cu privire la cadastru şi înregistrare, Legea despre

- 232 -

arenda pe termen lung, Legea privind vânzarea terenurilor şi agenţia de

intermediere) şi alte acte normative, ele conţinând numeroase contra-

dicţii şi confruntări de interese şi ideologii. A trebuit să treacă mai mult

de zece ani până la finalizarea elaborării codului de legi pentru a se asi-

gura garantarea transmiterii dreptului de proprietate funciară.

Una dintre primele şi cele mai radicale reforme promovate de gu-

vernul care a venit la putere în decembrie 1989 este faptul că a inclus res-

tabilirea dreptului de proprietate funciară. Legea nr.18/91 a fondului

funciar, adoptată în februarie 1991, a readus la starea lui anterioară drep-

tul asupra proprietăţii funciare şi a altor bunuri imobile pe teritoriile

care mai înainte au fost supuse colectivizării şi a asigurat condiţiile

pentru realizarea practică a uneia dintre legile generale ale cadastrului

şi înregistrării terenurilor în calitate de mecanism, legiferând crearea

bazei pentru eliberarea titlurilor de proprietate asupra bunurilor imobile

din nou obţinute.

Înainte de regimul comunist, în România existau două sisteme di-

ferite de înregistrare a terenurilor: Codul civil, în baza sistemului de

„transcripţiuni şi inscripţiuni a datelor” (incluzând teritoriul Munteniei,

Olteniei şi Moldovei), precum şi sistemul Cărţii funciare (în Transilva-

nia, Bucovina şi Banat). Iniţiativa înaintată în anul 1938 privind unirea

celor două sisteme cu utilizarea ulterioară a Cărţii funciare nu a putut fi

tradusă în fapt din cauza celui de-al Doilea Război Mondial. În conse-

cinţă, ambele sisteme au fost lichidate odată cu instaurarea regimului

comunist, deoarece majoritatea terenurilor agricole au fost colectivizate

şi naţionalizate fără a se ţine cont de înregistrarea lor şi de drepturile de

proprietate. Cele două sisteme de înregistrare funciară au fost în vigoare

în România până la 1 iulie 1999, deşi, conform noii Legi a cadastrului

şi a Publicităţii Imobiliare nr.7/1996, se acorda prioritate sistemului de

înregistrare în Cartea funciară şi nu sistemului de „înscriere şi rescriere

a datelor”, creându-se astfel cadrul juridic pentru formarea unui sistem

pentru toată ţara.

Noua instituţie de stat – Agenţia Naţională pentru Cadastru, Geo-

dezie şi Cartografie, creată în luna noiembrie 1996, a avut sarcina de a

- 233 -

elabora şi implementa cadastrul general în localităţile rurale şi urbane.

Oficiile judeţene de cadastru au început să se ocupe de unirea terenuri-

lor, divizarea sectoarelor de pământ, divizarea repetată şi împroprietă-

rirea cu pământ, precum şi de lichidarea erorilor. Ministerul Justiţiei

este responsabil de implementarea repetată a sistemului de înregistrare

pe baza Cărţii funciare. Cu toate că există cadrul juridic respectiv, un

factor negativ ce influenţează dezvoltarea sistemului de asigurare a unui

cadastru sistematic şi a sistemului de înregistrare funciară este lipsa

coordonării cuvenite şi concurenţa dintre instituţiile guvernamentale.

Anterior, Ministerul Agriculturii purta în mod tradiţional răspun-

dere pentru elaborarea cadastrului funciar. Serviciul cadastral din cadrul

acestui minister asigura partea tehnică a executării lucrărilor de măsu-

rare a pământului şi restabilirea dreptului legitim de proprietate asupra

terenurilor respective. După crearea noii agenţii, serviciul cadastral al

Ministerului Agriculturii a fost categoric împotriva transmiterii respon-

sabilităţii şi funcţiilor sale Agenţiei Naţionale pentru Cadastru, Geode-

zie şi Cartografie. Totuşi, Ministerul Agriculturii a făcut multe pentru

ca agenţia să primească împuternicirile şi responsabilitatea pentru rea-

lizarea cadastrului agricol în localităţile rurale. Astfel, serviciile cadastrale

ale ministerului respectiv au reuşit să-şi păstreze dreptul pentru efectua-

rea măsurătorilor de pământ şi eliberarea titlurilor funciare în procesul

de restabilire a drepturilor de proprietate funciară şi, prin urmare, să-şi

menţină infrastructura materială proprie în ansamblu pe ţară. Încă din

primele zile, Agenţia Naţională pentru Cadastru, Geodezie şi Cartogra-

fie s-a confruntat nu numai cu lipsa infrastructurii respective, dar nu a

avut posibilitatea să se folosească nici de baza de date necesară pentru

restabilirea drepturilor legitime de proprietate funciară, ceea ce consti-

tuia factorul decisiv pentru crearea cadastrului naţional general. Decizia

politică privind unificarea a două instituţii în una singură a fost adoptată

doar peste 5 ani, în anul 2001, prin Decretul nr.70/2001.

În baza Legii nr. 7/1996 cadastrul general se efectuează la nivelul

fiecărei unităţi teritorial-administrative – comună, orăşel, localitate mare,

judeţ la scara şi la nivelul întregului stat.

- 234 -

În România, principalele unităţi şi obiecte ale sistemului cadastral

sunt sectoarele de pământ, construcţiile şi proprietarii. La nivel de stat,

cele trei funcţii ale sistemului cadastral general – tehnică, juridică şi

economică – sunt îndeplinite de către Agenţia Naţională pentru Cadastru,

Geodezie şi Cartografie, Ministerul Justiţiei şi Ministerul Finanţelor; iar

la nivel regional – de către agenţiile locale pentru cadastru, geodezie şi

cartografie, biroul pentru înregistrarea funciară, precum şi de Direcţia

pentru finanţele de stat. Principala documentaţie tehnică se întocmeşte

la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale şi include registrul

cadastral al parcelelor, indexul alfabetic al proprietarilor şi domiciliul

acestora, registrul cadastral al proprietarilor, registrul corpurilor de

proprietate, fişa centralizatoare a partidelor cadastrale pe proprietari şi

categorii de folosinţă, planurile cadastrale.

Lucrările cadastrale tehnice cuprind stabilirea (legitimă) şi indica-

rea pe suprafaţa solului cu semne de hotar a teritoriului unităţii terito-

rial-administrative respective, indicându-se hotarul părţii cu construcţii

a localităţii.

Ministerul Justiţiei poartă răspundere şi asigură crearea şi întreţine-

rea în ordinea cuvenită a sistemului de înregistrare bazat pe Cartea fun-

ciară. În fiecare judeţ funcţionează de la 3 până la 6 reprezentanţe judiciare.

Parteneriatul la nivel de stat şi privat, accesul liber la informaţia

privind sectoarele de pământ

În România există o colaborare fructuoasă între sectorul de stat

(administrarea de stat şi organele puterii la nivel local şi central), secto-

rul privat, reprezentat de măsurătorii de pământ licenţiaţi şi firmele spe-

cializate pentru executarea măsurătorilor geodezice şi colectarea datelor

cadastrale şi notarii de stat (particulari). Măsurătorii de pământ licen-

ţiaţi şi companiile specializate execută aproape toate lucrările cadastrale

şi asigură obţinerea datelor în format digital atât de către proprietarii de

terenuri, cât şi de către instituţiile locale şi centrale ale statului.

- 235 -

În România, fiecare cetăţean are dreptul de verificare a înregistră-

rilor din Cartea funciară şi cadastrul general. Valabile din punct de

vedere juridic sunt exclusiv drepturile înregistrate în aceste două surse

de informare – registrele cadastrale şi cărţile funciare. În anul 2001,

Parlamentul României a adoptat Legea cu privire la informaţia publică

nr.544/2001, care a fost racordată la normele Uniunii Europene.

Cadastrul imobiliar s-a transformat într-un cadastru multiaspectual

modern cu hărţi tematice, în mare parte la scara 1:1 000 sau 1:500 în

cazul teritoriului urban şi la scara de 1:2 000 sau 1:1 500 în cazul loca-

lităţilor rurale. Totodată, însuşi cadastrul, adică lista şi descrierea pro-

prietăţilor funciare, este accesibil populaţiei. Întreaga informaţie referi-

toare la pământ este accesibilă fiecărei persoane, însă toate datele perso-

nale ale proprietarilor sunt protejate contra accesului nesancţionat. Con-

form planului, acordarea accesului electronic la bazele de date privind

gestiunea terenurilor în regimul „on-line” a fost prevăzută pentru finele

anului 2003. Din numărul total al titlurilor funciare (constituind, con-

form evaluărilor, 20 000 000) în sursele electronice au fost introduse

doar 1% (200 000).

Odată cu utilizarea tehnologiilor moderne şi a mijloacelor de tip

Internet-Intranet toate organele interesate – autoadministrarea locală,

măsurătorii de pământ licenţiaţi, notarii, avocaţii şi instituţiile creditare –

au început să aibă acces direct la datele respective la preţuri moderate.

Restituirea şi restabilirea drepturilor de proprietate funciară care s-a

desfăşurat în două etape (anul 1998 şi anul 2001) a complicat procesul

de elaborare a titlurilor. Conform primei Legi nr. 18/1991 cu privire la

înregistrare, adică la restabilirea stării iniţiale de drept, dreptul la prop-

rietate nou stabilit s-a aplicat pentru suprafeţele de până la 10 ha de teren

agricol, iar distribuirea masivelor silvice de până la 1 ha nu a fost

definitiv stipulată înainte de adoptarea noii Legi (nr. 1/2000), prin care

dreptul de proprietate s-a extins deja asupra a 50 ha de terenuri agricole

şi de 10 ha – în cazul masivelor silvice. Dacă în primul caz problema

masivelor silvice ar fi fost soluţionată, acţiunea celei de a doua legi ar fi

vizat doar diferenţele.

- 236 -

În luna martie 2001, peste 10 ani de la începutul asigurării forţate a

Legii cu privire la restabilirea dreptului de proprietate, 12,5% din soli-

citanţi aşa şi n-au intrat în posesia terenurilor ce li se cuveneau. Conco-

mitent, 20% din persoanele care şi-au declarat drepturile n-au obţinut

titlul juridic. Eliberarea titlului dat, precum se vede, a devenit piatra de

încercare pentru 80% din persoanele cu drept de posesiune a pământu-

lui. Totodată, în ultimii patru ani statistica oficială vorbeşte despre exis-

tenţa a 78-80% de proprietari posesori de drepturi funciare.

Eliberarea titlurilor de proprietate funciară încă nu s-a încheiat

nici în cazul proprietăţii private, nici în cel al proprietăţii statului.

Reforma funciară în localităţile rurale a condus la fragmentarea

considerabilă a terenurilor în sectoare cu suprafeţe nejustificate din punct

de vedere economic de câte 1-3 ha. Multe sectoare aparţin pensionarilor

care locuiesc în oraşe sau persoanelor ce nu au nici timp, nici aptitudini

pentru lucrarea pământului. Până la adoptarea Legii privind atitudinea

juridic justificată faţă de pământ (nr.54/1998) nu se permitea procurarea

sau vânzarea terenurilor în raioanele agricole. O direcţie prioritară ar fi

comasarea terenurilor agricole la efectuarea tranzacţiilor de vânzare-

cumpărare, precum şi darea în arendă a sectoarelor de pământ neutili-

zate sau utilizate incomplet.

Organele centrale şi locale ale puterii susţin activitatea cadastrului

pentru crearea unui sistem unic, care să garanteze asigurarea cadastrală

şi înregistrarea bunurilor imobile. Sistemul în cauză va permite să fie

determinate elementele necesare esenţiale pentru stabilirea obiectului

imobiliar; înregistrare şi garantare; evaluarea terenurilor şi construcţii-

lor; funcţionarea cuvenită a sistemului de impozitare şi percepere a

taxelor respective, precum şi pentru implementarea infrastructurii în

limitele programelor de gestiune a gospodăriei urbane. Sistemul va con-

tribui la dezvoltarea pieţei funciare libere şi a pieţei construcţiilor pentru

stimularea fluxului de investiţii străine şi crearea unei reţele ample de

eliberare a creditelor pentru asigurarea creanţelor şi împrumuturilor şi,

în fine, la impulsionarea pieţei imobiliare.

- 237 -

După reforma funciară de la începutul anilor 1990, în România au

fost puse treptat bazele pentru restabilirea drepturilor de proprietate

asupra pământului. Aceste drepturi au căpătat caracter exclusiv cu

posibilitatea transmiterii lor altor persoane, de înstrăinare, executare

silită şi extragere prin sentinţă de judecată, ceea ce le deosebeşte de

drepturile asupra proprietăţii de stat, care nu pot fi înstrăinate. Dreptul

de proprietate în cauză este stipulat în Constituţia României şi în alte

acte legislative. În hotărârile referitoare la înstrăinarea silită a drepturi-

lor de proprietate adoptate în ultimul timp se admite posibilitatea apli-

cării limitate a momentului dat exclusiv în cazul construcţiei instalaţii-

lor comunale cu condiţia compensării respective. La executarea silită a

înstrăinării proprietăţii nu există careva riscuri. Totuşi, dreptul la prop-

rietatea privată conţine o serie de limitări pentru românii autohtoni şi

cetăţenii străini, însă aceste restricţii, conform datelor cunoscute, nu

dăunează dezvoltării relaţiilor de piaţă la comercializarea pământului.

Limitele dreptului de proprietate stabilite pentru fiecare român autohton

constituie până la 50 ha terenuri agricole şi 10 ha masive împădurite.

Actualmente, cetăţenii străini care locuiesc în ţară nu au dreptul legitim

de a poseda sau arenda pământ. Cu toate acestea, persoanele juridice

străine înregistrate în România dispun de dreptul de a procura şi arenda

sectoare de pământ în scopuri de producţie pentru întreaga perioadă de

activitate în ţară. Din punct de vedere juridic, aproximativ 78% din

proprietarii particulari de terenuri agricole dispun de drepturile de prop-

rietate în volum deplin, având posibilitatea de a vinde, arenda, moşteni

şi transmite drepturile lor de proprietate altor persoane. Este de menţio-

nat faptul că la momentul actual un număr substanţial de noi proprietari

ai terenurilor (după adoptarea legii în anul 1991) dispun de dreptul de

proprietate în volum deplin.

Ca şi mai înainte, procesele civile şi lipsa titlurilor ating interesele

ale aproximativ 930 000 posesori de terenuri. Restabilirea dreptului de

proprietate funciară a condus la transferarea dreptului de proprietate în

folosul locuitorilor de la oraşe (aproximativ 30% din numărul noilor

- 238 -

posesori de terenuri), care nu se deosebesc printr-un comportament co-

rect sau nu se consideră fermieri potenţiali, tinzând, de regulă, spre a-şi

da terenurile în arendă, pentru a-şi spori veniturile, profitând de dreptul

de proprietate obţinut.

Normele juridice pentru obţinerea informaţiei cu privire la sectoa-

rele de pământ şi sistemul de înregistrare în ansamblu sunt stabilite,

însă executarea silită a sentinţelor judiciare se efectuează cu dificultate.

Procesul de integrare pentru schimbul de informaţii între oficiile cadas-

trale şi instituţiile ce se folosesc de Cartea funciară decurge lent şi în

mare măsură depinde de executarea lucrărilor cadastrale. În scopul con-

trolului şi gestiunii sectoarelor de pământ s-au întocmit o serie de propuneri

normative, incluzând modelul de date; interfeţe standard; modul de ve-

rificare a datelor; gestiunea datelor (păstrarea şi integritatea lor, securi-

tatea, acordarea dreptului de acces la date), precum şi reglementarea

plăţii pentru utilizarea datelor. Sunt folosite normele internaţionale de

evaluare, care contribuie la asigurarea transparenţei, coordonarea, con-

secvenţa, viabilitatea pieţei funciare, încrederea la scară internaţională

şi încrederea sporită din partea investitorilor. În România, ca şi în alte

ţări, piaţa şi evaluarea terenurilor constituie baza creşterii economice.

Terenurile înregistrate pot deveni, în consecinţă, obiect de comerciali-

zare, arendă şi folosite în calitate de gaj pentru obţinerea împrumuturilor.

Costul curent al tranzacţiei include valoarea stabilită de lege: taxa

notarială, cheltuielile pentru filmarea terenului, taxele de înregistrare şi

plăţile de timbru. Impozitul pentru marca de timbru se stabileşte prin

lege sub formă de dobândă din costul tranzacţiei. Cheltuielile globale la

efectuarea tranzacţiei, inclusiv taxa notarială, cheltuielile de măsurare a

pământului şi înregistrare în cadastru şi Cartea funciară constituie în

medie 7-10% din valoarea tranzacţiei. Numărul de tranzacţii creşte în

permanenţă. Operaţiile făcute în anul 2001 privind sectoarele de pământ

în spaţiul urban şi raioanele agricole au depăşit în expresie sumară nu-

mărul tranzacţiilor efectuate în perioada 1998–2000. La momentul actual,

acest fenomen înregistrează o creştere bruscă şi are un caracter constant.

- 239 -

Realizările relevante ale implementării cadastrului sunt legate de

Proiectul Băncii Mondiale privind cadastrul general şi publicitatea imo-

biliară.

Obiectivele generale ale proiectului sunt:

stabilirea unui sistem eficient de garantare a titlurilor de proprietate;

crearea unui sistem de cadastru care să conţină definirea clară şi

actuală a proprietăţilor;

stabilirea unei proceduri simple, sigure şi ieftine pentru tranzac-

ţiile imobiliare.

Sistemul unic de cadastru şi publicitate imobiliară permite României

să beneficieze de programele de sprijin, de dezvoltare rurală şi de me-

diu din partea Uniunii Europene. În ceea ce priveşte situaţia procesului

de unificare a activităţii de cadastru cu cea de publicitate imobiliară, au

fost întreprinse măsuri de colaborare cu Poşta Română, Uniunea Nota-

rilor Publici şi Asociaţia Română a Băncilor, prin care se stabilesc pro-

ceduri de depunere a cererilor şi eliberare a extraselor de Carte funciară,

folosindu-se oficiile poştale, birourile notariale şi băncile.

Reorganizarea sistemului cadastrului şi publicităţii imobiliare în

România asigură:

transformarea serviciului public de cadastru şi publicitate imo-

biliară într-o structură modernă, eficientă aflată la dispoziţia cetăţeanu-

lui care să asigure standardele de calitate europene în domeniu; cadrul

legal pentru standardizarea procedurilor de înscriere în vederea unifi-

cării practicilor de înregistrare a imobilelor şi reducerea timpului nece-

sar procesului de lucru;

înregistrarea eficientă a imobilelor în Cartea funciară datorită

existenţei unei decizii unice şi automatizării proceselor; integrarea in-

formaţiilor într-un sistem unic care permite actualizarea rapidă, simul-

tană a datelor cadastrale şi a înregistrărilor juridice privind terenurile;

dinamizarea pieţei imobiliare, accelerarea procesului de dezvol-

tare rurală durabilă;

asigurarea unei baze de impozitare reală.

- 240 -

O atenţie deosebită se acordă reglementărilor din domeniul speci-

fic, astfel ca firmele de specialitate, persoanele fizice autorizate, insti-

tuţiile de profil să-şi poată desfăşura activităţile într-un cadru legal

corespunzător, racordat la tendinţele pe plan european şi internaţional.

Totuşi, aspectele importante sociojuridice a funcţionării şi dezvoltării

sistemului cadastral în România nu au fost abordare.


Analiza sistemului cadastral din Moldova, efectuată în acest com-

partiment, demonstrează că într-o perioadă relativ scurtă, în conformi-

tate cu Legea cadastrului bunurilor imobile, prin intermediul PPC, s-a

reuşit crearea sistemului unificat de înregistrare a bunurilor imobile şi a

drepturilor patrimoniale asupra acestora. De altfel, până la implemen-

tarea cadastrului, construcţiile se înregistrau la birourile de inventariere

tehnică, terenurile – la primărie, contractele de ipotecă – de către notari.

Este evident că, fosta modalitate de înregistrare a proprietăţilor nu

putea contribui în măsură deplină la dezvoltarea pieţei imobiliare. Noul

sistem cadastral prevăzut de Legea cadastrului bunurilor imobile asigu-

ră concentrarea într-un singur registru şi la o singură autoritate a tuturor

informaţiilor despre situaţia tehnică, juridică şi economică a bunului

imobil. Acest lucru asigură informarea amplă a participanţilor la piaţa

imobiliară despre bunurile imobile, securitatea tranzacţiilor, susţinerea

sistemului de impozitare, furnizarea informaţiei către autorităţile publice,

devenind un accelerator în dezvoltarea economică generală a ţării şi

impulsionând transformările democratice în domeniul dezvoltării rela-

ţiilor imobiliare.

Implementarea cadastrului în Moldova a ajuns la o etapă avansată,

noua ramură a economiei naţionale demonstrându-şi marea importanţă

pentru dezvoltarea ţării. Din acest motiv, este necesar să se întreprindă

toate măsurile pentru finalizarea înregistrării şi evaluării proprietăţilor

imobiliare, în special, a terenurilor agricole şi caselor de locuit de la ţară.

- 241 -

Piaţa imobiliară, drept consecinţă firească a implementării cadas-

trului, trebuie dezvoltată, în primul rând, prin elaborarea unor pârghii

de natură să faciliteze înstrăinarea proprietăţilor preponderent prin co-

mercializarea lor, care este cea mai sigură şi durabilă modalitate de stra-

tificare a proprietăţilor şi proprietarilor. Pentru impulsionarea acestui

proces mai este necesară scoaterea, cel puţin parţială, a restricţiilor şi

interdicţiilor în calea dezvoltării pieţei imobiliare, inclusiv privind co-

mercializarea terenurilor agricole persoanelor fizice şi juridice străine.

Pentru simplificarea înregistrării proprietăţilor şi facilitarea dezvol-

tării pieţei imobiliare este necesară implementarea ghişeului unic – no-

tar–oficiul cadastral, aceasta urmând să conducă la reducerea timpului

necesar pentru efectuarea tranzacţiilor, dezrădăcinarea condiţiilor şi

cauzelor apariţiei corupţiei.

Credibilitatea sistemului cadastral depinde şi de calitatea datelor

cadastrale, de aceea este oportună dezvoltarea sistemelor informaţio-

nale, inclusiv în ceea ce priveşte:

– Arhivarea datelor, implementarea semnăturii digitale, îmbună-

tăţirea accesului la baza de date cadastrale etc.

– Crearea unei reţele unice a cadastrelor, inclusiv a celor de spe-

cialitate, şi conectarea ei la sistemul informaţional de stat.

– Elaborarea unor strategii de marketing şi sociologie a cadastru-

lui, bazate pe cele mai avansate studii în domeniu, care să stea la baza

elaborării şi completării legislaţiei.

Scopurile principale ale implementării cadastrului rezidă în extin-

derea bazei impozabile şi majorarea acumulărilor la bugetele locale.

Pentru a nu rata realizarea lor este necesară promovarea unei politici

consecvente în domeniul evaluării şi impozitării proprietăţilor, adică

neadmiterea amânării termenelor de aplicare a lor, aşa cum s-a procedat,

în repetate rânduri, în Republica Moldova şi, ceea ce este foarte impor-

tant, păstrarea regulilor de joc ale impunerii bunurilor imobile.

Scopul primordial urmărit de către proprietari în urma implemen-

tării cadastrului este gestionarea eficientă a bunurilor imobile şi, pentru

- 242 -

îmbunătăţirea acestui proces, trebuie elaborate mecanisme care să-i aju-

te să înţeleagă şi, mai ales, să simtă că bunul imobil nu este o povară, ci

un bun care îi generează venituri. La acest capitol este necesară elabo-

rarea unei strategii durabile de lungă durată, care să-i ajute proprietaru-

lui să investească în proprietăţile sale, pentru ca afacerea iniţiată să fie

una de succes.

Deşi Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile se

implementează satisfăcător, ARFC se confruntă cu multe probleme noi

legate de următoarele momente:

– insuficienţa de informaţii furnizate autorităţilor publice locale

despre titularii de drepturi, inclusiv asupra terenurilor atribuite pentru

construcţia caselor de locuit şi grădinilor;

– prestarea serviciilor de către agenţiile imobiliare nu este regle-

mentată de vreo lege specială, în afară de legislaţia comercială gene-

rală. Aceasta a dus la apariţia unor practici de proastă calitate, precum

şi a unor grupări criminale, iar pe piaţă au apărut mulţi brokeri mici

care activează ilegal;

– corectarea erorilor comise la elaborarea planurilor cadastrale în

cadrul înregistrării primare masive, ceea ce tergiversează considerabil

înregistrarea primară masivă în zonele urbane şi rurale. Pentru redresa-

rea situaţiei economico-financiare instabile a oficiilor cadastrale terito-

riale din motivul prestării unor servicii sub costul lor, furnizarea gra-

tuită a informaţiei cadastrale către organele publice centrale şi locale,

neajustarea la timp a tarifelor ce necesită reorganizarea sistemului orga-

nelor cadastrale. Pentru înlăturarea acestor piedici, Oficiul Informaţio-

nal Central „Cadastru” şi oficiile cadastrale teritoriale au fost comasate

şi pe baza lor s-a creat Întreprinderea de stat „Cadastru”. Aceasta a per-

mis centralizarea sistemului cadastral din Republica Moldova.

De altfel, analiza comparativă a sistemelor cadastrale din Republica

Moldova şi România denotă o responsabilitate sporită a autorităţilor

faţă de funcţionarea şi dezvoltarea lor, deoarece ele sunt puse în sarcina

structurilor specializate de stat, scopul cărora constă în crearea unui sis-

- 243 -

tem unificat şi accesibil de înregistrare a bunurilor imobile şi asigurarea

respectării dreptului de proprietate. Latura distinctivă a sistemelor ca-

dastrale din Republica Moldova şi România este integrarea lor informa-

ţională în structura similară din ţările Uniunii Europene.

În urma analizei rezultatelor investigaţiei sociojuridice s-au confir-

mat ipotezele înaintate în prealabil vizând nivelul înalt de informare şi

conştientizare de către populaţie a necesităţii implementării cadastrului,

perfecţionării sistemului naţional de cadastru al bunurilor imobile în

sporirea potenţialului socioeconomic al Republicii Moldova, a nivelului

înalt al fenomenului de corupţie şi a procesului anevoios a implemen-

tării noului sistem de impozitare a bunurilor imobile bazat pe valoarea

de piaţă a lor.

Investigaţia sociologică despre care am menţionat a mai demonstrat

creşterea interesului populaţiei faţă de informaţiile cadastrale, care sunt

utilizate în diverse ramuri ale economiei naţionale, precum şi în interese

personale. Totodată, ea a pus în evidenţă un şir de probleme legate de

calitatea, veridicitatea şi siguranţa informaţiilor cadastrale, lucruri asupra

cărora trebuie să mediteze atât reprezentanţii oficiilor cadastrale, cât şi

ai structurilor din conducerea ramurii.

Precum s-a menţionat, implementarea cadastrului a fost asistată de

o puternică asistenţă tehnică, dar pentru a asigura continuitatea dezvol-

tării sistemului este foarte important ca aceasta să nu fie întreruptă.

Anume acest scop a fost urmărit de către Oficiul de Asistenţă Tehnică

pentru Susţinerea Primului Proiect de Cadastru, asistenţă care a conti-

nuat până la finele anului 2009, activitate finanţată de SIDA.

- 244 -

CONCLUZII GENERALE ŞI RECOMANDĂRI

Concluzii

Valorificarea bazelor sociologiei juridice ca problemă este pe cale

de constituire şi se află la intersecţia ştiinţelor sociologică şi juridică.

Cercetările se efectuează concomitent cu lărgirea ariei sferelor de in-

fluenţă pe baza noii realităţi sociale şi juridice. De altfel, în cadrul so-

ciologiei juridice se formează o nouă direcţie de cercetare – sociologia

cadastrului bunurilor imobile, care stabileşte regulile de activitate în

condiţiile proprietăţii private. Ca rezultat al cercetărilor se dezvoltă şi

capătă sens nou un şir de categorii specifice obiectului dat, care contri-

buie la dezvoltarea teoriei generale a dreptului.

Pentru prima dată aici sunt puse probleme de ordin sociologic şi

juridic, se stabilesc legături esenţiale între aspectele de drept şi sociale

în condiţiile schimbărilor din societate. Dreptul are tendinţa de a men-

ţine ordinea devenită tradiţională şi mai puţin vizează schimbările din

societate, care uneori sunt foarte rapide şi neaşteptate. Însă schimbarea

bazei social-politice şi economice a societăţii pune problema reglemen-

tării relaţiilor de proprietate. Pe acest fundal, cadastrul bunurilor imo-

bile a devenit un sistem multifuncţional de înregistrare de stat a bunu-

rilor imobile şi a drepturilor asupra lor. Totodată, folosirea pe larg a

metodelor şi tehnicilor ştiinţifice are menirea să consolideze eforturile

diferitelor structuri şi a specialiştilor în vederea cercetării sistematice a

fenomenelor legate de afirmarea proprietăţii asupra bunurilor imobile.

Aparatul categorial, care vizează anumite scopuri sociale, mijloace

legitime, valori sociale, forme de comportare etc., a permis să efectuăm

o analiză multilaterală a sistemului cadastral şi să aprofundăm domenii-

le de cercetare sociologico-juridice empirice. Aceste cercetări favori-

zează publicitatea proceselor, care devine obligatorie pentru organele

cadastrale şi juridice, ajută la securizarea raporturilor juridice imobi-

liare, la atragerea investiţiilor străine etc.

- 245 -

Ca rezultat al valorificării aparatului categorial şi a investigaţiilor

sociojuridice s-a constatat existenţa problemelor legate de eficacitatea

funcţionării sistemului cadastral şi au fost elaborate recomandări pentru

perfecţionarea şi dezvoltarea lui în continuare. Cu acest scop au fost

înaintate propuneri pentru modificarea Legii cadastrului bunurilor imo-

bile, nr.1543-XIV din 25.02.1998, pe care ulterior Parlamentul Repub-

licii Moldova le-a acceptat prin adoptarea Legii pentru modificarea şi

completarea Legii cadastrului bunurilor imobile (Monitorul Oficial al

Republicii Moldova, nr. 59-62 din 14 aprilie 2006) în care au fost in-

cluse şi propunerile autorului.

Modificările şi completările ţin de un şir de probleme abordate de

noi, inclusiv reformarea structurii sistemului cadastral, accesul gratuit

la informaţia cadastrală a autorităţilor administraţiei publice centrale şi

locale, instanţelor judecătoreşti, organelor procuraturii, organelor fis-

cale şi acoperirea cheltuielilor respective din bugetele locale, păstrarea,

ţinerea şi automatizarea documentaţiei cadastrale, structura datelor şi

metoda de furnizare a lor, mişcarea fluxului de informaţii cadastrale şi

modul de prelucrare a lor, asigurarea securităţii păstrării şi transmiterii

datelor prin reţea, efectuarea monitoringului bunurilor imobile, etc.

Prima etapă a Programului de stat de creare a cadastrului bunurilor

imobile (1998-2006) a fost realizată în cadrul Primului Proiect de Cadastru,

care s-a încheiat în iunie 2007. Conform datelor OIPPC, către 30 iunie

2007 în republică erau înregistrate circa 4,7 mln. de bunuri imobile,

ceea ce constituie 85% din toate proprietăţile estimate. La etapa a doua

(2007-2011) urmau să fie înregistrate în mod masiv circa 915 mii de

bunuri imobile.

Ca rezultat al implementării noului sistem de înregistrare a proprie-

tăţilor a fost urgentat procesul de atribuire în proprietatea privată a tere-

nurilor aferente caselor de locuit şi a titlurilor de autentificare a dreptu-

lui deţinătorului de teren, ajustarea sistemului juridic (de drept) la sis-

temele juridice ale ţărilor din Uniunea Europeană, asigurarea garanţiei

dreptului de proprietate, securitatea posesiunii şi, implicit, utilizarea

- 246 -

bunurilor după placul lor, inclusiv în calitate de gaj în vederea obţinerii

creditelor.

Cadastrul bunurilor imobile devine catalizatorul dezvoltării social-

economice a ţării şi impulsionează creşterea economică prin: promova-

rea garanţiei proprietăţii şi securităţii stăpânirii; facilitarea funcţionării

pieţei imobiliare şi a pieţei creditării ipotecare; susţinerea privatizării

pământului; susţinerea planificării urbane; încurajarea dezvoltării secto-

rului privat; implementarea sistemului nou de impozitare; administrarea

eficientă a resurselor funciare; generarea atmosferei de calm social, etc.

Evaluarea proprietăţilor imobiliare – parte componentă

a cadastrului

Unul dintre scopurile principale ale statului în procesul implemen-

tării cadastrului este introducerea unui nou sistem de impozitare a prop-

rietăţilor imobiliare. Pentru aceasta a fost creat cadrul juridic necesar şi

se întreprind acţiuni în vederea implementării noului sistem de evaluare

a bunurilor imobile. Lucrările de evaluare se efectuează în fiecare an

pentru o anumită categorie de bunuri imobile, adică pe etape, acest lucru

fiind determinat de faptul că drept bază pentru estimarea proprietăţilor

imobiliare serveşte informaţia din cadastrul bunurilor imobile despre

înregistrarea primară masivă şi selectivă a lor.

Piaţa bunurilor imobile – un element structural al

sistemului cadastral

În domeniul dezvoltării pieţei funciare, politica de stat este orien-

tată spre finalizarea procesului de atribuire în proprietatea privată a

loturilor de lângă casă, delimitarea terenurilor–proprietate publică a

statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale, crearea pieţei serviciilor

de măsurări cadastrale, de evaluare a imobilului, prestării serviciilor

notariale. Ea este asigurată cu informaţii despre proprietar, bunul imobil

şi drepturile asupra acestuia, care au fost acumulate în cadrul Primului

Proiect de Cadastru şi Programului Naţional „Pământ”, ceea ce impul-

- 247 -

sionează piaţa imobiliară. Datele ARFC indică rate înalte de creştere la

acest capitol. Este bine dezvoltată piaţa proprietăţilor locative, aproape

50% din toate tranzacţiile cu asemenea proprietăţi având loc în capitală.

Ia amploare piaţa terenurilor agricole, de la începutul implementării

noului sistem de înregistrare ea crescând de 60 ori.

Asigurarea informaţională a pieţei funciare se va înfăptui prin crea-

rea bazelor de date ale cadastrului bunurilor imobile, lărgirea accesului

persoanelor la această bază şi completarea ei cu date despre ofertele şi

tranzacţiile cu imobile.

S-a constatat un nivel înalt de informare şi conştientizare de către

populaţie a necesităţii creării cadastrului bunurilor imobile, dar şi un

grad scăzut de informare a diverselor categorii ale populaţiei despre

implementarea noului sistem de impozitare a bunurilor imobile, precum

şi necesitatea perfecţionării şi dezvoltării sistemului cadastral şi dimi-

nuarea impactului său social asupra populaţiei.

Afară de aceasta s-a confirmat manifestarea fenomenului de corup-

ţie la toate nivelurile administraţiei publice şi economice. Acest flagel

se explică prin motive şi interese personale, fapt ce blochează executa-

rea legilor şi actelor normative menite să reglementeze sistemul de în-

registrare a bunurilor imobile. Aceasta denotă imperfecţiunea cadrului

normativ şi existenţa posibilităţii de a încălca sau a ocoli stricta lui exe-

cutare.

Ca rezultat al studiului efectuat a fost dezvoltat aparatul categorial,

baza metodologică, metodică şi tehnică a investigaţiei sociologico-ju-

ridice a sistemului cadastral, ceea ce are impact direct cu problemele

funcţionării relaţiilor de drept. S-a demonstrat importanţa combinării

realizărilor teoretice cu investigaţiile sociologice a fenomenului dat şi

s-au evidenţiat priorităţile ce favorizează dezvoltarea noilor relaţii so-

ciale, importanţa unui registru naţional al bunurilor imobile.

- 248 -

Recomandări

Obiectivul principal al dezvoltării cadastrului juridic este impul-

sionarea pieţei imobiliare prin simplificarea procedurii de efectuare a

tranzacţiilor, monitorizarea bunurilor imobile, finalizarea procesului de

privatizare şi înregistrare a lor, încheierea lucrărilor de înregistrare a

proprietăţilor (circa 700 000 de bunuri imobile), dezvoltarea sistemului

informaţional al cadastrului, îmbunătăţirea calităţii datelor cadastrale şi

a accesului la ele etc.

Actualmente, cadastrul juridic, după datele statistice ale ARFC,

cuprinde aproximativ 88,7% din bunurile imobile şi proprietarii lor. Cu

părere de rău, analizând proiectul Strategiei de Creştere Economică şi

Reducere a Sărăciei (2004-2006), am constatat că în acest document

lipseşte compartimentul „Dezvoltarea pieţei imobiliare”. Regretabilă

această scăpare, deoarece o piaţă imobiliară, care funcţionează eficient,

contribuie la creşterea economică prin sporirea investiţiilor în bunurile

imobile. Pentru a completa acest gol, s-a solicitat completarea proiec-

tului de document cu mai multe prevederi, inclusiv despre dezvoltarea

circuitului civil al pământului şi infrastructurii pieţei funciare, asigura-

rea informaţională a pieţei funciare.

Planul de cercetări de perspectivă. În viziunea noastră, se impune

necesitatea ca pentru dezvoltarea de mai departe a sistemului cadastral

să fie studiate pe larg modalităţile de atragere a resurselor financiare din

interior şi din exterior (Banca Mondială, USAID, SIDA, guvernele ţări-

lor străine etc.,) în vederea finalizării înregistrării proprietăţilor imobi-

liare. Conform datelor Întreprinderii de Stat „Cadastru”, este vorba de

identificarea şi înregistrarea a încă circa 700 000 de bunuri imobile din

650 de localităţi ale republicii. Potrivit ARFC, pentru îndeplinirea luc-

rărilor menţionate sunt necesare circa 14 milioane de dolari SUA. Cu

toate acestea, în anii 2008-2009 din bugetul de stat nu au fost alocate

fonduri pentru continuarea implementării cadastrului şi abia în 2010 din

bugetul statului a fost prevăzută valorificarea în acest scop a 11 milioane

de lei pentru înregistrarea caselor şi grădinilor în 11 primării.

- 249 -

Conform statisticilor Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, în anul

2011, pentru dezvoltarea geodeziei, cartografiei şi cadastrului au fost

preconizate alocarea a 55370,6 mii lei, inclusiv 16012 mii – pentru eva-

luarea şi reevaluarea bunurilor imobile.

Trebuie soluţionate şi alte probleme, inclusiv cele legate de elimi-

narea restricţiilor la comercializarea terenurilor cu destinaţie agricolă

pentru persoanele străine. Aceasta va conduce nu doar la atragerea unor

investiţii în agricultură, ceea ce este foarte important, dar va facilita şi

procesul de optimizare a terenurilor agricole. Oricum, pentru a stabili

priorităţile la acest capitol, ar fi binevenită efectuarea unor studii spe-

ciale, inclusiv cercetări sociologice, despre crearea cadastrului multi-

funcţional. Printre cele mai importante, în opinia noastră, ar fi şi imple-

mentarea cadastrului electronic, asigurarea controlului calităţii datelor,

ţinerea documentaţiei cadastrale în format electronic, restricţiile privind

folosirea terenurilor, identificarea şi descrierea mai amănunţită a bunu-

lui, îmbunătăţirea calităţii proiectelor de organizare a teritoriului şi a

planurilor cadastrale, dezvoltarea unui mediu de afaceri echitabil, dimi-

nuarea impactului social asupra populaţiei, studierea fenomenelor socio-

juridice ale sistemului cadastral, nivelului de cultură juridică şi cadas-

trală a populaţiei, utilizarea experienţei în domeniu etc.

- 250 -

BIBLIOGRAFIE

1. Albuţ C. Sociologie juridică. Iaşi: Fundaţia „Chemarea”, 1993. 136 p.

2. Aramă E., Savu I. Controverse teoretice şi aspecte practice ale interpre-

tării dreptului. Chişinău: CEP USM, 2005. 255 p.

3. Aramă E. Repere metodologice pentru studierea şi aplicarea dreptului.

Chişinău: CEP USM, 2009. 210 p.

4. Avornic G. Teoria generală a dreptului. Chişinău: Cartier, 2004. 653 p.

5. Badea A.C., Badea G. Conceptul de sistem cadastral la nivel internaţional.

http://www.uab.ro/sesiuni_2005/geocad/pagini/php/Badea_Ana-Cornelia.

pdf (vizitat 20.01.2009)

6. Bajura F., Botnarenco I., Moroz V. Îndrumător pentru proprietarii cotelor

de pământ şi ai loturilor de pe lângă casă. Chişinău: ARC, 1997. 107 p.

7. Baltag D. Teoria generală a dreptului. Chişinău:ULIM, 2010. 536 p.

8. Banciu D. Control social şi sancţiuni sociale. Bucureşti: Hiperion XXI,

1992. 162 p.

9. Banciu D. Elemente de sociologie juridică. Bucureşti: Lumina Lex, 2000.

272 p.

10. Banciu D. Sociologie juridică. Bucureşti: Hiperion, 1995. 166 p.

11. Banciu D., Vlăduţ I., Guţu V., Guţu D. Sociologie juridică. Îndrumar teo-

retic şi practic. Chişinău: Ştiinţa, 2004. 176 p.

12. Botnarenco I. Cadastrul în Moldova: teorie, metode, practică. Chişinău:

Pontos, 2006. 216 p.

13. Botnarenco I. Consolidarea terenurilor agricole în Moldova (teorie, meto-

de, practică). Chişinău: Pontos, 2009. 340 p.

14. Bujdoiu N. Cunoaştere şi interpretare. Aplicaţii în sociologia juridică.

Lugoj: Dacia Europa Nova, 1996. 88 p.

15. Buzu O., Guţu V., Guţu D. Problemele actuale în domeniul studierii ca-

dastrului şi evaluării bunurilor imobile. În Studia Universitatis. Seria Ştiinţe

Sociale, nr.3(33). Chişinău, 2010. p.106-127.

16. Buzu O., Matcov A. Evaluarea bunurilor imobile: teorie şi practică. Chişinău:

Tipografia Centrală, 2003. 258 p.

17. Buzu O. Organizarea activităţii de evaluare. Ediţia a 2-a. Chişinău: Tipo-

grafia Centrală, 2002. 428 p.

18. Craiovan I. Tratat elementar de teoria generală a dreptului. Bucureşti: All

Beck, 2001. 384 p.

19. Ciucă V. Lecţii de sociologia dreptului. Iaşi: Polirom, 1998. 356 p.

20. Codul civil. Cartea a doua – Drepturile reale, nr.107-XV din 06.06.2002.

În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.82-86/661 din 22.06.2002.

http://www.uab.ro/sesiuni_2005/geocad/pagini/php/Badea_Ana-Cornelia

- 251 -

21. Codul funciar nr.828-XII din 25 decembrie 1991. În: Monitorul Oficial al

Republicii Moldova, nr.107 (art.817) din 4.09.2001.

22. Constantinescu V., Stoleru P., Grigorescu P. Sociologie. Bucureşti: Edi-

tura Didactică şi Pedagogică, R.A., 1994. 176 p.

23. Climova A., Grecu-Stăvilă I. În ajutorul registratorului. Chişinău: Tipo-

grafia Centrală, 2001. 80 p.

24. Climova A., Teacă I., Grecu-Stăvilă I. Constituirea proprietăţii private

asupra terenurilor, crearea şi funcţionarea pieţei funciare în Republica

Moldova. Chişinău: UTM, 2004. 94 p.

25. Ceterechi I., Craiovan I. Introducere în teoria generală a dreptului. Bucu-

reşti: All, 1993. 128 p.

26. Chelcea S. Metodologia cercetării sociologice. Metode cantitative şi cali-

tative. Bucureşti: Economica, 2001. 570 p.

27. Djuvara M. Drept şi sociologie. În: Arhiva pentru Ştiinţă şi Reformă So-

cială, an XIV, 1936. 790 p.

28. Djuvara M. Instituţionalismul juridic şi teoria obiceiului juridic. În Cerce-

tări juridice, anul III, nr.1, 1943. 173 p.

29. Djuvara M. Teoria generală a dreptului. Vol. II. Bucureşti: Librăriei. SOCEC,

1930. 465 p.

30. Durkheim Émile. Regulile metodei sociologice. Iaşi: Polirom, 2002. 192 p.

31. Ciobanu D. Introducere în studiul dreptului. Bucureşti: Hyperion XXI,

1992. 208 p.

32. Iluţ P., Nistor L., Rotariu T. (coordonatori). România socială. Drumul

schimbării şi al integrării europene, vol. III. Cluj-Napoca: Eikon, 2005.

364 p.

33. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privire la edificiile şi loca-

şele de cult nr.740 din 11.06.2002. În: Monitorul Oficial al Republicii

Moldova, nr.079 din 20.06.2002, art. nr.838.

34. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privire la modul de soluţio-

nare a litigiilor funciare nr. 144 din 05.03.92. În: Monitorul Oficial al Re-

publicii Moldova, nr.3/81-1, 1992.

35. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privire la Programul Naţional

„Pământ” nr.1022 din 06.10.1998. În: Monitorul Oficial al Republicii

Moldova, nr.94-95 din 1998.

36. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova despre aprobarea Regulamen-

tului cu privire la conţinutul documentaţiei cadastrului funciar nr.24 din

11.01.95. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.14 din 07.03.1995.


tului cu privire la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării

- 252 -

nr.1303 din 24.11.2004. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,

nr.065 (art.407) din 29.04.2005.


tului cu privire la efectuarea înregistrării primare masive nr.1030 din

12.10.1998. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.96 din

22.10.1998.


tului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr.958 din 04.08.2003.

În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.177 (art.1006) din 15.08.2003.

40. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova despre unele măsuri în vederea

creării cadastrului bunurilor imobile nr. 819 din 3.08.2005. În: Monitorul

Oficial al Republicii Moldova, nr. 107 (art.891) din 12.08.2005.

41. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova despre unele măsuri privind

crearea cadastrului bunurilor imobiliare nr. 1030 din 12.10.1998. În: Mo-

nitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.096 (art.996) din 22.10.1998.

42. Hotărârea Parlamentului cu privire la concepţia de tranziţie la economia

de piaţă a Republicii Moldova nr. 186-ХII din 25.07.1990. În: Veştile

Sovietului Suprem şi ale Guvernului Republicii Sovietice Socialiste

Moldova, nr.8, 1990.

43. Hotărârea Parlamentului Republicii Moldova pentru aprobarea Strategiei

naţionale de prevenire şi combatere a corupţiei şi Planului de acţiuni

pentru realizarea Strategiei naţionale de prevenire şi combatere a corupţiei

nr. 421-VI din 16.12.2004. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,

nr.13-16/58 din 21.01.2005.

44. Gînju V., Guţu V. (Alcătuitori). Cadastrul bunurilor imobile, vol.I. (Кадастр

недвижимого имущества. Том I.). Chişinău: Agenţia Relaţii Funciare şi

Cadastru, 1998. 206 p.

45. Gînju V., Guţu V. (Alcătuitori). Cadastrul bunurilor imobile, Vol.III.

(Кадастр недвижимого имущества, том III.). Chişinău: Agenţia Relaţii

Funciare şi Cadastru, 1999. 293 p.

46. Gînju V., Guţu V. (Alcătuitori). Cadastrul bunurilor imobile. Vol.IV.

(Кадастр недвижимого имущества, том IV.). Chişinău: Agenţia Relaţii

Funciare şi Cadastru, 2000. 672 p.

47. Gînju V., Guţu V., Guţu D. Implementarea cadastrului în Republica Mol-

dova: probleme şi perspective. Etapa I, 1998-2003 (Ediţie ştiinţifică).

Chişinău: Institutul Naţional de Economie şi Informaţie, 2004. 152 p.

48. Gusti D. Individ, societate şi stat în constituţie. În: Gusti D. Opere, vol.IV.

Bucureşti: Academiei R.S.R., 1970. p. 37-56.

49. Gusti D. Realitate, ştiinţă şi reformă socială. În: Sociologia militans.

Introducere în sociologia politică. Bucureşti, 1934. 187 p.

- 253 -

50. Gusti D. Sociologie juridică. Culegere de texte. Bucureşti: Editura Didac-

tică şi Pedagogică, R.A., 1997. 179 p.

51. Gusti D. Ştiinţa naţiunii. În Enciclopedia României. Vol.I. Statul. Bucureşti:

Imprimeria Naţională, 1938. 17-32 p.

52. Guţu D. Analiza sociojuridică a implementării cadastrului în Republica

Moldova. În: Analele Universităţii Libere Internaţionale din Moldova,

vol.5. Chişinău, 2004. p.167-176.

53. Guţu D. Sistemul cadastral – obiectiv de studiu al sociologiei juridice. În:

Legea şi Viaţa. nr.8. Chişinău, 2006, p.50-51.

54. Guţu V. (Alcătuitor). Cadastrul bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor

imobile. Chişinău: Tipografia Centrală, 2003. 552 p.

55. Guţu V. (Alcătuitor). Cadastrul bunurilor imobile. Evaluarea bunurilor

imobile, vol.V. (Кадастр недвижимого имущества. Оценка недвижи-

мого имущества. Том V.) Chişinău: Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru,

2003. 548 p.

56. Guţu V., Gorgan M., Guţu D. Consolidarea terenurilor agricole: cazul

Republicii Moldova. În: Colocviul internaţional de ştiinţe sociale. ACUM,

Braşov, 26-28 noiembrie 2009, Braşov: Universitatea „Transilvania”, 2009.

p.168-192.

57. Guţu V., Gorgan M., Guţu D. Privatizarea – premisă obiectivă a creării

sistemului cadastral. În Studia Universitatis. Seria Ştiinţe Sociale, nr.8(28),

Chişinău, 2009. p.50-67.

58. Guţu V., Guţu D. Dimensiunile sociologice ale implementării cadastrului

bunurilor imobile în Republica Moldova. În România socială. Drumul

schimbării şi al integrării europene, vol.1. Cluj-Napoca: Eicon, 2005.

p.157-166.

59. Guţu V., Guţu D. Sociologia cadastrului. Cadastrul bunurilor imobile.

Evaluarea bunurilor imobile. Vol. 5. Chişinău: Tipografia Centrală, 2003.

254 p.

60. Guţu V., Guţu D., Guţu O. Probleme politico-juridice şi social-economice

ale creării cadastrului bunurilor imobile. Chişinău: CEP USM, 2005. 167 p.

61. Guţu V., Guţu D., Guţu O. Sociologia cadastrului bunurilor imobile.

Chişinău: CEP USM, 2006. 168 p.

62. Guţu V., Guţu O., Guţu D. Значимостъ кадастровой информации: опыт

исследования // Studia Universitatis. Seria Ştiinţe Exacte şi Economice,

nr.8, Chişinău, 2007. p.269-294.

63. Guvernul Republicii Moldova. Strategia de Creştere Economică şi Redu-

cere a Sărăciei (2004-2006). Chişinău, mai 2004. 142 p.

http://siteresources.worldbank.org/INTMOLDOVA/

Resources/EGPRSPro.pdf(vizitat 7.011.2008)

- 254 -

64. Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.98. În: Moni-

torul Oficial al Republicii Moldova, nr.44-46 din 21.05.1998.

65. Legea cu privire la activitatea de evaluare № 989 – XV din 18.04.2002.

În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.102/773 din 16.07.2002.

66. Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr.354 din 28.10.2004. În:

Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.233-236 din 17.12.2004.

67. Legea cu privire la gaj nr.449-XV din 30.07.2001. În: Monitorul Oficial

al Republicii Moldova, nr.20 din 02.10.2001.

68. Legea cu privire la Programul de stat de privatizare pentru anii 1995-1996

nr.390-XIII, din 15.03.1995. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,

nr.24 (art.518) din 1995.

69. Legea cu privire la Programul de stat de privatizare pentru anii 1997-1998,

nr.1217-XIII din 25 iunie 1997. În: Monitorul Oficial al Republicii Mol-

dova, nr.59-60/518 din 11.09.1997.

70. Legea pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului bunurilor imo-

bile nr.1543 din 25.02.1998. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,

nr.59-62 din 14.04.2006.

71. Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pămân-

tului nr.1038 din 25.07.1997. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldo-

va, nr.147 din 06.12.2001.

72. Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietăţii funciare, ca-

dastrului funciar de stat şi monitoringului funciar nr.1247-XII din 22.12.92.

În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.12 din 30.12.1992.

73. Legea restructurării întreprinderilor agricole în procesul de privatizare din

Republica Moldova, nr.392-XIV din 13.05.1999. În: Monitorul Oficial al

Republicii Moldova, nr.73-77/341 din 15.07.1999.

74. Lörincz L. Cunoaşterea legii – obiect de investigare sociologică. În: Studii

şi cercetări juridice, nr.4. Bucureşti: Academica, 1971. p.605-615.

75. Luburici M., Popa N. Ştiinţa juridică şi sociologia dreptului. În: Revista

Română de Drept, nr.5, 1972. p.62-69.

76. Luminosu D., Albuţ C. Sociologie juridică. Iaşi: Polirom, 1993. 148 p.

77. Luminosu D., Popa V. Sociologie juridică. Timişoara: Helicon, 1995. 67 p.

78. Marian S. Cadastrul şi publicitatea imobiliară. Autoref. tezei de dr. în drept.

Chişinău, 2006. 27 p.

79. Negru A., Zaharia V. Teoria generală a dreptului şi statului în definiţii şi

scheme. Chişinău: Bons Offices, 2009. 200 p.

80. Negru B., Negru A. Teoria generală a dreptului. Chişinău: Bons Offices,

2006. 520 p.

- 255 -

81. Nistor L. Contribuţii la integrarea cadastrului general şi a registrului bu-

nurilor imobile din Republica Moldova într-un sistem informatic. Teză de

dr. în tehnică. Bucureşti, 2007. 155 p.

82. Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru a Republicii Moldova „Cu

privire la reorganizarea prin fuziune a oficiilor cadastrale teritoriale şi

Oficiul Informaţional Central „Cadastru” în Întreprinderea de Stat „Cadastru”,

nr. 166 din 7 septembrie 2005.

83. Popa N. Prelegeri de sociologie juridică. Bucureşti: Tipografia Univer-

sităţii Bucureşti, 1983. 210 p.

84. Popa N. Teoria generală a dreptului. Bucureşti: ACTAMI, 1988. 336 p.

85. Popa N., Mihăilescu I., Eremia M. Sociologie juridică. Bucureşti: Univer-

sitatea din Bucureşti, 2000. 124 p.

86. Popa V. Sociologie juridică. Timişoara: Helicon, 1995. 71 p.

87. Popescu S. Sociologia juridică. Bucureşti: Universitatea Română de Ştiinţe

şi Arte „Gheorghe Cristea”, 1993. 137 p.

88. Popescu S. Sociologia juridică. Fascicula I-II. Bucureşti: UNEX, 1992. 74 p.

89. Popescu S. Sociologia juridică. Bucureşti: Lumina Lex, 2001. 206 p.

90. Preda V. Profilaxia delincvenţei şi reintegrarea socială. Bucureşti: Editura

Ştiinţifică şi Enciclopedică, 1981. 124 p.

91. Rădulescu S., Banciu D. Introducere în sociologia delincvenţei juvenile.

Bucureşti: Editura Medicală, 1990. 108 p.

92. Rădulescu S. Teorii sociologice în domeniul devianţei şi al problemelor

sociale. Bucureşti: Computer Publishing Center, 1994. 126 p.

93. Rotaru T., Iluţ P. Ancheta sociologică şi sondajul de opinie. Iaşi: Polirom,

1997. 146 p.

94. Stanca I. Sociologie juridică. Arad: Concordia, 2000. 87 p.

95. Stratulat I., Gînju V. Cadastrul bunurilor imobile, vol.II. (Кадастр нед-

вижимого имущества. Том II.). Chişinău: Agenţia Relaţii Funciare şi

Cadastru, 1999. 232 p.

96. Teacă I. Drept funciar. Schiţă de curs. Chişinău: UTM, 2007. 237 p.

97. Toma A. Sociologie juridică. Iaşi: Fundaţia „Chemarea”, 1993. 101 p.

98. Vlăduţ I. Introducere în sociologia juridică. Bucureşti: Ministerul de Interne,

1994. 153 p.

99. Vlăduţ I. Introducere în sociologia juridică. Ediţia a II-a, Bucureşti: Lumina

Lex, 1998, 224 p.

100. Vlăduţ I. Introducere în sociologia juridică. Bucureşti: Lumina Lex, 2000.

224 p.

101. Voinea M. Sociologia dreptului. Bucureşti: Actami, 1994. 109 p.

102. Vulcănescu R. Etnologie juridică. Bucureşti: Academia, 1970. 159 p.

- 256 -

103. Zamfir C., Vlăsceanu L. (coord.). Dicţionar de sociologie. Bucureşti: Babel,

1998. 753 p.

104. Zlătescu V. Panorama marilor sisteme contemporane de drept. Bucureşti:

Continent XXI, 1994. 247 p.

105. Weber M. Politica o vocaţie şi o profesie (trad. rom. Ida Alexandrescu).

Bucureşti: Anima, 1992. 516 p.

106. Алексеев С.С. Общая теория права: курс в 2-х т., т ом 1. Москва: Юри-

дическая литература, 1981. 359 c.

107. Березовская О.Л., Павлышко А.В., Соловьева В.А. Технология кадас-

тровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь.

Минск: ОО «Земельная реформа», 2004. 84 с.

108. Боботов С.В. Буржуазная социология права. Москва: Юрид. Лит.,

1978. 224 с.

109. Бузу О., Гуцу В., Гуцу O. Оценка недвижимого имущества для нало-

гообложения как составная часть кадастра недвижимого имущества.

Кишинев: Полигр. Центр. МГУ, 2004. 222 с.

110. Бузу О., Гуцу В., Гуцу Д. Оценка недвижимого имущества: социаль-

но-экономические, правовые и политические аспекты. Кишинев:

Национальный Институт Экономики и Информации, 2004. 83 с.

111. Емельянов Г.А., Москалев Г.В. Юридическая социология: Учебный

материал. Екатеринбург, 1995. 238 с.

112. Гревцов Ю.И. Очерки теории и социологи права. СПб.: Знание, 1996.

263 с.

113. Грибовский C.В. Оценка недвижимости для налогообложении. В:

«Вопросы оценки», № 4, 2006. с.26-30.

114. Гуцу Д., Гуцу О. Социологический анализ коррупции в системе

регистрации недвижимости. В Социальнi вимiри суспiльства: звiчнiк

наукових праць. Выпуск 9. Киiв: Iнститут Соцiологii НАН України,

2006, c. 351-359.

115. Керимов Д.A. Общая теория государства и права: Предмет.

Структура. Функции Москва: Юридическая литература, 1977. 132 c.

116. Керимов Д.А. Социология и правоведение. В: Государство и право,

№ 8, 1999. с.84-88.

117. Кистяковский Б.А. Философия и социология права. Санкт-Петербург:

Христианский Гуманитарный Институт, 1998. 799 с.

118. Козлов В.А., Суслов Ю.А. Конкретно-социологические исследова-

ния в области права: Учебное пособие. Ленинград: Ленинградский

Университет, 1981. 111 с.

119. Коновкин Е.С. Девиантное поведение, гл. 9. Юридическая социоло-

гия. Учебн. Для вузов. Москва: Норма, 2000. с. 172-193.

- 257 -

120. Коновкин Е.С. Юридический конфликт, гл. 14. В кн.: Юридическая

социология. Учебн. для вузов. Москва: Норма, 2000. с.333-356.

121. Копнин П.В. Диалектика, логика, наука. Москва: Наука, 1976. 393 c.

122. Кудрявцев В.Н., Казимирчук В.П. Современная социология права.

Учебник для юрид. фак. и ин-тов. Москва: Юрист, 1995. 297с.

123. Кульчар К. Основы социологиu права. Москва: Прогресс, 1981. 256 с.

124. Лапаева В.В. Конкретно-социологические исследования в праве.

Москва: Юридическая литература, 1987. 144 с.

125. Лапаева В.В. Социология права: в поисках новой парадигмы. В Го-

сударство и право, №7, 1992. с.19-25.

126. Ларсон Г. Регистрация прав на землю и кадастровые системы.

Вспомогательные средства для земельной информации и управления

земельными ресурсами. Великий Новгород, 2002. 209 с.

127. Логинова И. В. Социология преступности, гл. 11. В: кн.: Юридичес-

кая социология. Учебн. Для вузов. Москва: Норма, 2000. с. 218-275

128. Мюллер А. Оценка земли и зданий для целей периодического пои-

мущественного налога и других налогов: Семинар по системам

массовой оценки земли (недвижимости) в целях налогообложения,

проводимый рабочей группой Европейской Экономической Коми-

ссии Организации Объединенных Наций (Москва, 27-28 июня 2002

года). ww.worldbank.org/publicsector/tax/valuation.html (vizitat 20.06.2006)

129. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель.

Москва: Дело, 1998. 336 с.

130. Суслов Ю.А. Конкретные исследования и развитие социологии права.

Ленинград: Ленинградский Университет, 1983. 143 с.

131. Тадевосян Э.В. Социология права и ее место в системе наук о праве.

В Государство и право, №1, 1988. 17-26 с.

132. Тадевосян Э.В. К вопросу о социологии права. В: Социс, №11, 1997.

62-68 с.

133. Шавров С.А. Формальный и неформальный рынки недвижимости. В

Материалах международной научно-практической конференции

«Экономика, оценка и управление недвижимостью и природными

ресурсами», г. Минск, 28-30 апреля 2010. Минск: БГТУ, 2010. с. 6-11.

134. Шавров С.А., Козлова А.С., Гудкова Ю.В. Государственная регистра-

ция недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, том 1.

Минск: Тонпик, 2005-2006. 260 с.

135. Шереги Ф. Социология права. Прикладные исследования. Санкт-

Петербург: Алетейя, 2002. 447 с.

136. Шершеневич Г.Ф. Общая теория права. Москва: Б.Р. Бaфшмаковыхъ,

1911. 512 c.

- 258 -

137. Эккерт Дж. К. Организация оценки и налогообложения недвижи-

мости / Пер. с англ. Москва: Российское общество оценщиков, ака-

демия оценки Стар Интер, том.2, 1997. 384 с.

138. Эрнандо де Сото (apud. Djorrdj Vashington). Загадка капитала: поче-

му капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем

остальном мире». Пер. с англ. Москва: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2001.

272 с.

139. Юридическая социология. Учебник для вузов. Москва: Норма, 2000.

357 с.

140. Coplow Th. The Sociology of Work. Minnesota University, 1964. 131 p.

141. Davis J., Foster H.H., Jeffrey C.R. Society and the Law, 1962. 300 p.

142. Larsson G. Land registration in developing countries. In: World cartography,

XI. United Nations, 1971. p. 33-67.

143. Larsson G. The evolution of the existing cadastres towards the multipurpose

cadastre. FIG Congress. Stockholm, 1977. 197 p.

144. Henssen J.L. The requirements and significance of a land registration

system, including the cadastre, for developing countries. FIG Congress.

Montreux, 1981. 158 p.

145. Henssen J.L., Williamson J.P. Land registration, cadastre and it’s interaction

in a world perspective. International Federation of Surveyors, XIX Congress,

Helsinki, Finland, FIG, 1990. 72 p.

146. McLaughlin J.D., Nichols S.E. Resourse management: The Land

Administration and Cadastral Systems Component. In: Surveying and

Mapping, Vol.49, No.2, 1989, p.77-85.

147. Merton R. Social Structure and Anomie. In: Social Theory and Social

Structure, Illinois, Glencoe. The Free Press, 1957. p. 195-206.

148. Parsons T. The Law and the Social Control. In: Law and Sociology (edit.

W.M. Evan). New York, 1962. p. 56-72.

149. Pound R. Social Control through Law. New Heven: Yale University Press,

1942. 138 p.

150. Ross E.A., Social Control. A Survey of the Foundation of Order. New

York: Macmillan, 1901. 463 p.

151. Simpson S.R. The Role of Maps and Boundaries in Land Registration.

Conference of Commonwealth Survey Officers, London, 1967. 18 p.

152. Simpson S.R. Land law and registration. Cambridge University Press,

Mass, 1976. 213 p.

153. Swartz R.D., Skolnik J. Sociology and the Legal Order. Cases and Material in

the Sociology of Law, New York: Basic Books inc. 1970. p. 414-423.

154. William M.E. (editor). Law and Sociology. Glencoe: Free Press, 1962.

165 p.

- 259 -

155. Williamson I.P. Cadstral Survey Techniques in developing countries –

with particular reference to Thailand. The Australian Surveyor, 31 (7),

1983. p. 496-512.

156. Williamson I.P. Cadastral and Land Information Systems – where are we

heading? Sixth Australian cartographic Conference. Melbourne, 1986. 53 p.

157. Youngman J.M. An international survey of taxes on land and buildings.

In: Joan M. Youngman, Jane Y.H. Malme. Lincoln Institute of Land

Policy, International association of Assessing officers, OECD. Deventer-

Boston: Kluwer Law and Taxation Publishers, 1994. 224 p.

158. Durkheim E. De la division du travail social. Paris: F. Alcan, 1893. 416 p.

159. Durkheim E. Deux lois d'évolution pénale. Dans: L'Année Sociologique,

vol. IV, 1899-1900. p.65-96.

160. Carbonnier J. Efectivitée et inefectivitée de la règle de droit. Dans: L’Année

Sociologique, 1957/1958. 317 p.

161. Carbonnier J. Droit privé et sociologie. Dans: Le droit, les sciences humaines

et la philosophie. Paris, 1973. p. 35-37.

162. Carbonnier J. Sociologie juridique. Paris: Armand Collin, 1972. 379 p.

163. Cuvillier A. Manuel de sociologie. Paris: PUF, 1962. 728 p.

164. Gaudement J. L'élaboration de la règle de droit et les donnés sociologiques.

Dans: Annales de la Faculté de droit de Toulouse, 1959. p.21-33.

165. Grawitz M. De l’utilisation en droit de notions sociologiques. Dans: L’Année

Sociologique, 1966, p. 415-435.

166. Gurvitch G. Éléments de sociologie juridique. Paris: Aubier-Montaigne,

1940. 257 p.

167. Gurvitch G. L'idée du droit social. Paris: Slrey, 1932. 713 p.

168. Gurvitch G. L'experience juridique et la philosophie pluraliste du droit.

Paris: Pedone, 1935. 299 p.

169. Hart H.L.A. Le concept de droit. Bruxelles: Facultés universitaires Saint-

Louis, 1976, 314 p.

170. Husson L. Le double táche et les limites de la sociologie juridique. Dans:

Droit, économie et sociologie. Toulose, 1958. p.48-50.

171. Maurice Hauriou La science sociale traditionelle. Paris: Larose, 1896. 432 p.

172. Levy-Bruhl H. Sociologie du droit. Paris: P.U.F., 1971. 78 p.

173. Mauss M. Manuel d’etnographie. Paris: Payot, 1947. 101 p.

174. Pinto R., Grawitz M. Methodes des sciences sociales (deuxiéme édition).

Paris: Dalloz, 1967. 934 p.

175. Renard G. Le Droit, la Logique et le Bon sens. Paris: Sirey, 1925. 140 p.

176. René S. La nature des relations entre la sociologie et le droit. Dans: Droit,

économie et sociologie. Paris, 1959. 124 p.

- 260 -

177. Treves R. Introduzione alla sociologia del diritto. Milano: Cisalpino-

Goliardica, 1974, 95 p.

178. Treves R. Nuovi svilupi della sociologia del diritto. In Giuscibernetica.

Milano: Edizioni di Comunita, 1968. p. 307-325.

179. Treves R. La sociologia del diritto. Problemi e ricerche. Milano: Edizioni

di Comunita, 1966. 414 p.

180. Ferrari V. Funzioni del diritto. Saggio critico recontruttivo. Roma: Bari:

Laterza, 1987, 232 p.

181. Ehrlich E. Grundlegung der Soziologie des Rechts, 1913. 81 p.

182. Geiger T. Vorstudien zu einer Soziologie des Rechts. Neuwied und Berlin:

Luchterhand, 1964. 242 p.

183. Weber M. Wirtschaft und Gesellschaft [Economie si societate], Köln,

1964, p. 1060

184. Podgorecki A. Socjologia prawa. Warszawa: Wiedza Powszechna, 1962.

226 s.

- 261 -

ANEXE: Anexa 1

Sistemul existent de evidenţă şi înregistrare a bunurilor imobile

în Republica Moldova până în anul 1999

Sursa: OIPPC.

Anexa 2

Furnizarea informaţiei cadastrale

Sursa: OIPPC.

Băncile comerciale

Birourile notariale

Agenţii imobiliari

Autorităţile publice

Persoanele juridice

Persoanele fizice

Organele judecătoreşti

Organele fiscale

Registrul bunurilor imobile

Guvernul

Republicii Moldova

Departamentul

Privatizării

Ministerul

Agriculturii

Ministerul

Justiţiei

Biroul de

Inventariere

Tehnică

Serviciile

funciare

Notarii

Evidenţa

construcţiilor

Evidenţa

deţinătorilor de

teren

Înregistrarea

gajului

- 262 -

Anexa 3

Integrarea sistemului informaţional cadastral cu alte sisteme

informaţionale

Sursa: OIPPC

Integrarea

Registrul

persoanelor fizice

Registrul persoanelor

juridice

Registrul

de adrese

Sisteme informaţionale

municipale

Registrul

bunurilor imobile

Sisteme informaţionale

departamentale

- 263 -

Anexa 4

Situaţia cu privire la înregistrarea bunurilor imobile în

localităţile urbane (până la 24.01.2005)

Raionul Oraşul /

Municipiul

Au fost executate

lucrări cadastrale

Au fost înregistrate în cadrul

înregistrării primare masive

Au fost finalizate lucrările

cadastrale

Anenii Noi or. Anenii Noi 2262 1190 în lucru Basarabeasca or. Basarabeasca 3953 3518 în lucru Briceni or. Briceni 2097 2081 în lucru Briceni or. Lipcani 2580 1999 în lucru Cahul or. Cahul 4817 4798 în lucru Călăraşi or. Călăraşi 6181 6431 finalizat Cantemir or. Cantemir 677 683 finalizat Căuşeni or. Căinari 1911 1850 finalizat Căuşeni or. Căuşeni 5869 5049 finalizat Cimişlia or. Cimişlia 7430 6693 finalizat Criuleni or. Criuleni 4664 4378 finalizat Donduşeni or. Donduşeni 2461 2168 finalizat Drochia or. Drochia 4650 4381 finalizat Edineţ or. Cupcini 2365 2317 finalizat Edineţ or. Edineţ 5421 4442 finalizat Făleşti or. Făleşti 4631 4365 finalizat Floreşti or. Floreşti 3264 2710 finalizat Floreşti or. Ghindeşti 2193 1528 finalizat Floreşti or. Mărculeşti 1465 483 finalizat Glodeni or. Glodeni 3550 3427 finalizat Hânceşti or. Hânceşti 4000 3263 finalizat Ialoveni or. Ialoveni 6529 5857 finalizat Leova or. Iargara 3474 3005 finalizat Leova or. Leova 3639 2975 finalizat mun. Bălţi mun. Bălţi 12413 9866 finalizat mun. Chişinău mun. Chişinău 19596 4728 în lucru

mun. Chişinău or. Codru 645 265 în lucru

mun. Chişinău or. Cricova 1304 346 în lucru mun. Chişinău or. Durleşti 3998 2185 în lucru mun. Chişinău or. Sângera 4364 5052 finalizat mun. Chişinău or.Vadul-lui-Vodă 1396 721 în lucru

- 264 -

mun. Chişinău or. Vatra 628 207 în lucru Nisporeni or. Nisporeni 4667 4569 finalizat Ocniţa or. Frunză 100 95 finalizat Ocniţa or. Ocniţa 2341 2073 finalizat Ocniţa or. Otaci 1708 1484 finalizat Orhei or. Orhei 3434 6067 finalizat Rezina or. Rezina 1470 1301 finalizat Râşcani or. Costeşti 2247 2113 finalizat Râşcani or. Râşcani 3839 3118 finalizat Sângerei or. Biruinţa 486 460 finalizat Sângerei or. Sângerei 7720 6940 finalizat Şoldăneşti or. Şoldăneşti 5075 4018 finalizat Soroca or. Soroca 6162 1533 finalizat Ştefan-Vodă or.Ştefan-Vodă 1803 1661 finalizat Străşeni or. Bucovăţ 1127 991 finalizat Străşeni or. Străşeni 4805 4734 finalizat Taraclia or. Taraclia 7229 7100 finalizat Teleneşti or. Teleneşti 6666 6887 finalizat UAT Găgăuzia mun. Comrat 6262 6635 finalizat UAT Găgăuzia or.Ceadâr-Lunga 7499 7234 finalizat UAT Găgăuzia or. Vulcăneşti 4735 4670 finalizat Ungheni or. Corneşti 1073 999 finalizat Ungheni or. Ungheni 3360 3733 în lucru

Sursa: OIPPC

- 265 -

Anexa 5

Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru

Oficiul de Implementare a Primului Proiect de Cadastru

Stimată Doamnă! / Stimate Domn!

Investigaţia dată este destinată studierii unor aspecte ale creării şi perfec-

ţionării Sistemului Cadastrului Naţional. Vă rugăm să completaţi chestionarul

dat, încercuind codul numeric al variantei de răspuns, care coincide cu părerea

Dvs. sau să înscrieţi varianta personală, dacă ancheta nu prevede una ca atare.

Nu indicaţi numele, ancheta este anonimă.

Vă mulţumim pentru colaborare!

1. Cum apreciaţi Dvs. implementarea Primului Proiect de Cadastru în

Republica Moldova?

1 – satisfăcător

2 – nesatisfăcător

3 – îmi este greu să răspund

2. Dacă apreciaţi satisfăcător implementarea în Republica Moldova a

Primului Proiect de Cadastru, numiţi părţile pozitive ale lui.

----------------------------------------------------------------------------------------- (indicaţi-le)

3. Dacă apreciaţi negativ implementarea în Republica Moldova a

Primului Proiect de Cadastru, numiţi părţile negative ale lui.

----------------------------------------------------------------------------------------- (indicaţi-le)

4. Cum apreciaţi managementul implementării în Republica Moldova a

Primului Proiect de Cadastru din partea:

Satisfă-

cător

Nesatisfă-

cător

Îmi este greu

să răspund

4.1. Organelor publice centrale 1 2 3

4.2. Agenţiei de Stat Relaţii

Funciare şi Cadastru 1 2 3

4.3. Oficiului de Implementare a

Primului Proiect de Cadastru 1 2 3

4.4. Organelor publice locale

(municipale şi raionale) 1 2 3

4.5. Primăriilor 1 2 3

4.6. Oficiilor cadastrale teritoriale 1 2 3

- 266 -

5. Conform opiniei Dvs., ce ar trebui să se întreprindă în vederea

perfecţionării eficienţei creării sistemului cadastrului bunurilor imo-

bile în Republica Moldova ---------------------------------------------------------------------------------

(indicaţi-le)

6. Consideraţi că este necesară organizarea stagierii de scurtă sau de

lungă durată în scopul instruirii diverselor categorii de angajaţi ai oficiilor

cadastrale teritoriale în domeniile legate de implementarea cadastrului? 1 – da 2 – nu 3 – îmi este greu să răspund

7. Dacă „da”, de care cunoştinţe aveţi mai multă nevoie (ca să pu-

tem organiza stagiuni tematice în viitorul apropiat şi în perspectivă) --------------------------------------------------------------------------------------

(indicaţi-le)

8. Care este opinia Dvs. cu privire la perfecţionarea activităţii

oficiului cadastral teritorial? --------------------------------------------------------------------------------------

(indicaţi-le)

În încheiere, Vă rugăm să comunicaţi unele date despre Dumneavoastră:

9. Sexul:

1 – masculin 2 – feminin

10. Vârsta: 1 – de la 18 la 29 ani inclusiv 2 – de la 30 la 39 ani inclusiv 3 – de la 40 la 49 ani inclusiv 4 – de la 50 la 59 ani inclusiv 5 – peste 60 ani

11. Studiile: 1 – medii de specialitate 2 – superioare incomplete 3 – superioare 4 – grad ştiinţific sau titlu pedagogic

12. Tipul activităţii de muncă al Dvs.: 1 – manager 2 – registrator 3 – inginer cadastral 4 – alt tip (indicaţi) ---------------------------------

- 267 -

Anexa 6

Consiliul interdepartamental pentru coordonarea activităţii

în domeniul cadastrului naţional

Chestionar sociologic

Stimată Doamnă! / Stimat Domn!

Scopul prezentei investigaţii este de a studia corupţia ca fenomen social

în sistemul de înregistrare a bunurilor imobile. Vă rugăm să completaţi ches-

tionarul dat, luând în cerculeţ codul numeric al variantei de răspuns ce cores-

punde opiniei Dumneavoastră sau notaţi o variantă proprie de răspuns, dacă

aceasta nu figurează în chestionar. Nu trebuie să indicaţi numele Dumneavoastră.

Chestionarul este anonim.


I. Aţi participat la vreo tranzacţie cu bunuri imobiliare?

1 – da

2 – nu

II. Vi s-a întâmplat ca, impus de anumite circumstanţe, să daţi mită?

1 – da, o singură dată

2 – da, de mai multe ori

3 – nu mi s-a întâmplat

III. Dacă „da”, în cazul efectuării căror tipuri de servicii din partea oficiilor

cadastrale teritoriale (Puteţi alege câteva variante de răspuns)?

1. La înregistrarea bunurilor imobile (arendă, comercializare, moştenire,

dăruire, ipotecare etc.)

2. La obţinerea informaţiei cadastrale

3. La inventarierea tehnică şi evaluarea bunurilor imobile

4. La primirea extrasului din Registrul bunurilor imobile

5. La întocmirea actelor pentru dreptul de posesiune a terenurilor

distribuite de organele administraţiei publice locale şi centrale

6. Pentru urgentarea procesului de înregistrare a bunurilor imobile

7. Pentru consultarea de către funcţionarii de stat asupra autentificării

tranzacţiilor cu bunuri imobile

8. La darea în chirie a încăperilor ce se aflau la bilanţul oficiilor

cadastrale teritoriale

9. La darea în arendă a instrumentelor geodezice

10. La transferul mijloacelor financiare de că tre persoana juridică

sau fizică în scopul „spălării de bani”

- 268 -

11. În cazul altor tipuri de servicii (numiţi-le) _________________

IV. Vă rugăm să indicaţi, cui anume aţi dat mită (Puteţi alege câteva

variante de răspuns):

1. Managerului

2. Registratorului

3. Colaboratorului tehnic

4. Altor persoane (indicaţi-le)

5. Nu pot răspunde

V. În ce măsură, după părerea Dumneavoastră, s-a schimbat amploa-

rea mituirii (corupţiei) în cadrul oficiilor cadastrale teritoriale ale Republicii

Moldova, în comparaţie cu perioada sovietică, pe când funcţiona BIT

(Biroul Inventarierii Tehnice)?

1. A crescut esenţial

2. A crescut, dar nu în mod esenţial

3. A rămas aceeaşi ca şi în perioada sovietică

4. S-a redus într-o mică măsură

5. S-a redus esenţial

6. Îmi este greu să răspund

VI. Ce părere aveţi despre mită?

1. Este un fenomen anormal, trebuie combătut

2. În condiţiile actuale aceasta e o măsură impusă pe care eşti nevoit să o

accepţi

3. Este un fenomen normal, ajută să-ţi soluţionezi mai repede şi mai uşor

diverse probleme


VII. În opinia Dumneavoastră, ce trebuie să se întreprindă pentru a

lichida corupţia şi mita în Republica Moldova?

1. Nu trebuie să se întreprindă nimic

2. Sunt necesare următoarele măsuri (menţionaţi-le):__________


În încheiere, Vă rugăm să comunicaţi unele date despre sine:

VIII. Sexul: 1 – masculin; 2 – feminin

IX. Vârsta: __________ani

X. Profesia sau funcţia (indicaţi): ______________

- 269 -

Anexa 7

Tabelul A.1.

Structura tranzacţiilor pe regiuni în funcţie de destinaţia

funcţională a obiectelor (% faţă de total)

OCT Sectoare

agricole

Loturi de pe

lângă casă

Aparta-

mente

Alte

obiecte

Chişinău 1,5 11,0 67,2 46,4

Bălţi 10,6 16,3 11,5 8,2

Cahul 11,0 6,4 2,8 4,4

Căuşeni 8,7 5,1 1,2 3,2

Comrat 5,7 4,6 1,3 1,5

Hânceşti 9,4 9,3 1,5 4,1

Edineţ 11,4 11,5 2,6 5,9

Orhei 11,1 8,0 2,8 8,2

Soroca 9,9 9,8 3,8 5,3

Străşeni 12,9 10,7 2,3 9,6

Ungheni 5,6 6,3 2,9 2,5

Taraclia 2,2 1,0 0,1 0,7

În total: 100 100 100 100

Sursa: OIPPC.

Tabelul A.2.

Ponderea tranzacţiilor privind terenurile agricole (%)

OCT Vânzare-

cumpărare Moştenire Dăruire Ipotecă Arendă Altele

Chişinău 3,8 6,9 3,3 0,1 2,0 -

Bălţi 32,4 72,4 59,3 36,5 90,9 7,4

Cahul 70,1 82,2 83,5 74,2 96,1 7,9

Căuşeni 78,8 74,2 84,3 53,5 99,7 16,4

Comrat 45,8 86,5 83,0 60,3 98,6 14,6

Hânceşti 62,0 78,9 80,6 48,3 97,6 13,5

Edineţ 50,2 85,6 75,0 65,3 98,5 3,7

- 270 -

Orhei 65,2 80,5 70,7 73,1 86,1 48,7

Soroca 49,2 70,9 73,4 68,7 97,8 46,3

Străşeni 66,1 86,4 71,3 62,2 91,6 30,2

Ungheni 52,8 82,8 61,1 17,6 98,4 -

Taraclia 70,0 85,0 92,9 22,7 99,7 1,0

În total: 38,8 74,9 64,7 47,9 89,2 15,9

Sursa: OIPPC.

Tabelul A.3

Ponderea tranzacţiilor privind apartamentele (%)

OCT Vânzare–


Chişinău 84,0 61,8 78,2 53,5 16,0 31,5 Bălţi 39,6 9,1 20,8 22,1 0,3 29,1 Cahul 15,5 4,2 6,3 8,2 0,1 12,4 Căuşeni 6,9 2,7 3,0 13,5 - 6,0 Comrat 20,6 2,8 4,4 7,4 0,1 17,4 Hânceşti 9,7 1,9 3,0 12,4 0,1 9,6 Edineţ 14,2 2,2 5,6 7,6 0,0 30,2 Orhei 13,5 4,6 9,8 5,6 0,1 14,8 Soroca 21,2 5,0 8,4 9,6 0,1 9,7 Străşeni 9,2 1,9 5,1 6,0 0,4 2,7 Ungheni 22,5 4,6 13,7 26,8 - - Taraclia 3,2 8,7 0,7 7,2 - 2,0 În total: 40,5 8,7 17,5 19,6 1,2 19,2

Sursa: OIPPC

Tabelul A.4

Ponderea tranzacţiilor privind loturile de pe lângă casă (%)

OCT Vânzare–


Chişinău 4,7 23,2 13,8 7,1 0,2 3,4 Bălţi 22,9 18,1 19,1 16,6 7,1 38,1 Cahul 12,5 13,4 10,2 8,6 0,3 24,8

- 271 -

Căuşeni 10,5 22,7 11,3 19,8 - 9,0

Comrat 30,8 10,6 12,0 17,7 0,4 56,5 Hânceşti 22,9 19,2 16,2 22,0 - 36,5

Edineţ 29,4 11,7 18,1 12,9 0,0 41,8 Orhei 14,5 14,2 17,0 7,6 8,1 12,7

Soroca 24,5 14,1 16,8 11,9 0,7 30,1 Străşeni 18,5 10,4 19,7 17,4 1,8 23,6

Ungheni 21,8 12,4 24,7 28,8 - 25,0 Taraclia 25,7 15,3 6,3 34,0 0,2 3,1

În total: 15,0 5,3 16,1 12,6 1,8 20,8

Sursa: OIPPC

Tabelul A.5.

Ponderea tranzacţiilor privind alte obiecte imobile (%)

OCT Vânzare–


Chişinău 7,5 8,1 4,7 39,3 81,8 65,1 Bălţi 5,1 0,4 0,8 24,8 1,7 25,4 Cahul 1,9 0,2 0,0 9,0 3,5 54,9 Căuşeni 3,8 0,4 1,4 13,2 0,3 68,7 Comrat 2,8 0,1 0,6 15,6 0,9 11,5 Hânceşti 5,4 0,0 0,2 17,3 2,3 40,4 Edineţ 6,2 0,5 1,3 14,2 1,5 24,3 Orhei 6,8 0,7 2,5 13,7 5,7 23,8 Soroca 5,1 1,0 1,4 9,8 1,4 13,9 Străşeni 6,2 1,3 3,9 14,4 6,2 43,5 Ungheni 2,9 0,2 0,5 26,8 1,6 75,0 Taraclia 1,1 1,1 0,1 36,1 0,1 93,9

În total: 5,7 1,1 4,7 19,9 7,8 44,1

Sursa: OIPPC

- 272 -

Anexa 8

Ministerul Agriculturii şi Industriei Alimentare

Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru

Asociaţia Sociologilor din Republica Moldova

Universitatea de Stat din Moldova

ANCHETĂ SOCIOLOGICĂ

Chişinău, 2010

Stimată Doamnă! / Stimate Domn!

Prezenta investigaţie este destinată studierii opiniei experţilor cu

privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole persoanelor fizice şi

juridice străine. Vă rugăm să completaţi chestionarul dat, încercuind

codul numeric al variantei de răspuns, care coincide cu părerea Dvs. sau

să înscrieţi varianta personală, dacă ancheta nu prevede una ca atare.

Nu indicaţi numele, ancheta este anonimă.


I. Dvs., sunteţi de acord ca terenurile agricole să constituie

obiectul vînzării-cumpării de către persoanele fizice şi juridice

străine?

1 – da

2 – nu

3 – Îmi este greu să răspund

II. Dacă „Da”, care este opinia Dvs. faţă de vânzarea-cumpăra-

rea terenurilor agricole persoanelor fizice şi juridice străine? (Puteţi

alege câteva variante de răspuns).

Vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole va asigura: 1 – încurajarea investiţiilor în agricultură şi asigurarea securităţii

acestor investiţii 2 – lucrarea eficientă a terenurilor agricole şi folosirea raţională a

asolamentelor 3 – aplicarea unor tehnologii avansate, folosirea eficientă a tehnicii

agricole 4 – dezvoltarea infrastructurii de prelucrare a materiei prime 5 – dezvoltarea pieţei funciare civilizate 6 – creşterea preţurilor de vânzare a terenurilor agricole

- 273 -

7 – neadmiterea pârlogirii terenurilor agricole 8 – dezvoltarea social-economica a localităţilor rurale 9 – stimularea dezvoltării businessului mic şi mijlociu 10 – crearea noilor locuri de muncă 11 – stoparea emigrării populaţiei 12 – majorarea acumulărilor la buget de la impunerea funciară 13 – ameliorarea condiţiilor de trai 14 – altele (indicaţi) ______________________________

III. Dacă „Nu”, indicaţi de ce? (Puteţi alege câteva variante de

răspuns):

1 – până în prezent în Republica Moldova nu a fost adoptat

cadrul legal de comercializare a terenurilor agricole

persoanelor fizice şi juridice străine

2 – nu sunt indicate limitele suprafeţei terenurilor agricole care pot constitui proprietate privată a persoanelor fizice şi juridice străine

3 – nu sunt prevăzute măsuri concrete de prevenire a corupţiei şi protecţionismului şi interzicerii schimbării destinaţiei terenurilor şi concentrării lor în mâinile unei persoane (organizaţii)

4 – acest proces a demarat demult prin crearea întreprinderilor mixte cu capital străin

5 – trebuie să permitem numai cetăţenilor Republicii Moldova

6 – nu se va schimba nimic, situaţia social-economică va rămâne în continuare dificilă, iar sărăcia va fi în continuă creştere

7 – altele (indicaţi) _______________________________

VI. În încheiere, Vă rugăm să comunicaţi unele date despre

Dumneavoastră:

Studiile: 1 – superioare 2 – superioare (ciclu-II), masterat 3 – grad ştiinţific, titlu didactic

- 274 -

Tipul activităţii de muncă a dvs.: 1 – fermier 2 – antreprenor 3 – angajat al administraţiei publice locale 4 – angajat în adiminstraţia publică centrală 5 – angajat în sfera bugetară 6 – angajat în sectorul privat 7 – angajat al organizaţiei nonguvernamentale 8 – alt tip (indicaţi) _______________________________

Stagiul de muncă:

1 – până la 5 ani 2 – până la 10 ani 3 – până la 15 ani 4 – mai mult de 15 ani

- 275 -

Anexa 9

Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru

Oficiul de Implementare a Primului Proiect de Cadastru

Stimată Doamnă! /Stimate Domn!

Această investigaţie este destinată studierii unor aspecte ale creării

şi implementării sistemului Cadastrului Naţional. Vă rugăm să comple-

taţi chestionarul dat, încercuind codul numeric al variantei de răspuns

care coincide cu părerea Dvs. sau să înscrieţi varianta personală, dacă

ancheta nu prevede una ca atare. Nu indicaţi numele, ancheta este anonimă.


1. Dvs., consideraţi că greutăţile actuale, pe care le suportă Repub-

lica Moldova:

1 – au putut fi evitate

2 – evitate parţial

3 – evitate pe deplin

2. Cum apreciaţi situaţia actuală din Republica Moldova?

1 – obişnuită

2 – alarmantă

3 – de criză

4 – catastrofală


3. Sunteţi convins(ă) de necesitatea trecerii la economia de piaţă?

1 – sunt un adept convins al economiei de piaţă

2 – în principiu sunt convins, dar mai am şi unele îndoieli

3 – admit necesitatea trecerii la economia de piaţă, dar am

şi unele îndoieli serioase

4 – sunt adversar convins al economiei de piaţă


4. Aţi auzit despre implementarea în Republica Moldova a Pri-

mului Proiect de Cadastru?

1 – da

2 – nu

- 276 -

5. Dacă aţi auzit de el, indicaţi sursa de obţinere a informaţiei (Puteţi

alege câteva variante de răspunsuri).

1 – televiziune

2 – radio

3 – articole din presa centrală şi locală

4 – reviste şi literatură specială

5 – lecţii, mese rotunde, seminare etc.

6 – din convorbiri cu prietenii şi cunoscuţii

7 – din buletinul informativ „Cadastru”

8 – alte izvoare (indicaţi-le) _______________________

6. Care este importanţa cadastrului pentru cetăţean (Puteţi alege

câteva variante de răspunsuri)?

Cadastrul va asigura:

1 – claritatea şi siguranţa în drepturi asupra imobilului

2 – garanţia statului privind ocrotirea drepturilor asupra

imobilului şi stimularea eficacităţii producţiei şi a

investiţiilor

3 – simplificarea efectuării tranzacţiilor cu imobile

4 – accesul la informaţia veridică pentru participanţii la

piaţa imobiliară

5 – ipotecarea imobilului la obţinerea creditelor

7. Care este importanţa cadastrului pentru autorităţile publice

(Puteţi alege câteva variante de răspuns)?

Cadastrul va asigura:

1 – perceperea impozitului pe bunul imobil

2 – completarea bugetului din contul taxelor în urma tran-

zacţiilor cu imobilul

3 – funcţionarea pieţei imobiliare

4 – furnizarea informaţiei veridice despre mişcarea imobi-

lului organelor de resort

8. Ce se va întâmpla atunci când valorile normative curente vor fi

înlocuite cu valori bazate pe preţuri reale de piaţă?

a) Pentru o unitate agricolă din regiunea rurală valoarea de piaţă

comparativ cu valoarea normativă va fi:

- 277 -

1 – mai mare 2 – egală 3 – mai mică

b) Pentru o casă de locuit dintr-un sat mic valoarea de piaţă comparativ

cu valoarea normativă va fi:

1 – mai mare

2 – uneori mai mare, alteori mai mică

3 – mai mică

c) Pentru o casă de locuit dintr-un orăşel valoarea de piaţă comparativ

cu valoarea normativă va fi:

1 – întotdeauna mai mare

2 – uneori mai mare, alteori mai mică

3 – întotdeauna mai mică

d) Pentru un apartament din centrul Chişinăului sau Bălţi valoarea

de piaţă comparativ cu valoarea normativă va fi:

1 – mai mare 2 – egală 3 – mai mică

e) O proprietate agricolă amplasată în apropierea Chişinăului, fiind

comparată cu o proprietate similară având aceeaşi fertilitate de la nor-

dul sau sudul Moldovei, va avea o valoare: /

1 – mai mare

2 – similară

3 – mai mică

9. În prezent valorile normative sunt folosite pentru evaluarea în

scopuri de moştenire. Dacă valorile normative vor fi înlocuite cu

valorile bazate pe preţurile de piaţă, atunci aceasta:

1 – va contribui la o evaluare mai corectă

2 – va contribui la o evaluare mai puţin corectă

3 – nu va influenţa valorile

10. În opinia Dvs., impozitele pe bunurile imobile amplasate în

sate sunt:

1 – înalte 2 – joase 3 – acceptabile

11. Impozitele pe bunurile imobile amplasate în municipii sunt:


12. Impozitele pe bunurile imobile amplasate în alte oraşe sunt:


13. Consideraţi că sistemul de impozitare a bunurilor imobile

bazat pe valoarea de piaţă va fi mai echitabil decât sistemul existent?

- 278 -

În sate:

1 – da 2 – nu 3 – îmi este greu să răspund

În oraşe:


În Chişinău şi Bălţi:


14. Consideraţi că procesul de înregistrare în masă desfăşurat în

Republica Moldova va aduce cu sine următoarele avantaje (Puteţi

alege câteva variante de răspunsuri)?

1 – garantarea şi protejarea drepturilor de proprietar

2 – acordarea sprijinului sistemului de impozitare funciară

3 – asigurarea dezvoltării sistemului de creditare

4 – dezvoltarea şi controlul asupra pieţei imobiliare

5 – protejarea fondului funciar de stat şi municipal

6 – reducerea numărului de litigii

7 – îmbunătăţirea practicii de planificare a utilizării terenu-

rilor, susţinerea măsurilor de protecţie a solului

8 – facilitarea colectării datelor statistice

9 – înlesnirea reformei funciare

15. În opinia Dvs., care este impactul social-economic al imple-

mentării cadastrului asupra societăţii (Puteţi alege câteva variante de

răspuns)?

1 – asigurarea cu o bază instituţională, juridică şi tehnică în vederea admi-

nistrării eficiente a pământului

2 – asigurarea, promovarea garanţiei proprietăţii şi securităţii stăpânirii

3 – facilitarea funcţionării pieţei valorilor imobiliare

4 – sprijinirea privatizării în sectorul agricol prin intermediul promovării

mecanismelor de facilitare a restructurării gospodăriilor colective

(colhozuri)

5 – susţinerea planificării urbane efective

6 – încurajarea, dezvoltarea sectorului privat în domeniile care sunt

implicate direct în implementarea proiectului, în special a dezvoltării

industriei private de ridicări, oficii private de notariat şi evaluatori

privaţi ai bunurilor imobile

7 – înfiinţarea cadastrului fiscal

- 279 -

8 – administrarea eficientă a pământului ţinând cont de protecţia me-

diului înconjurător

9 – va asista la crearea gajului şi capitalului posibil prin ipotecare şi

aceasta va spori posibilităţile de ameliorare a standardelor de trai

10 – nu s-a schimbat nimic, situaţia social-economică rămâne în con-

tinuare a fi dificilă şi sărăcia este în creştere continuă

11 – gradul de informare şi instruire a diverselor categorii de oameni

este jos, în urma cărora ei nu înţeleg ce se petrece

12 – altele (indicaţi-le) ____________________________________

În încheiere, Vă rugăm să comunicaţi unele date despre Dumneavoastră:

16. Sexul:

1 – feminin 2 – masculin

17. Vârsta:

1 – de la 18 la 29 ani inclusiv




5 – peste 60 ani

18. Studiile:

1 – primare

2 – medii incomplete

3 – medii

4 – medii de specialitate

5 – superioare incomplete

6 – superioare

19. Tipul activităţii de muncă al Dvs.:

1 – funcţionar public

2 – antreprenor

3 – angajat în sectorul

bugetar

4 – angajat în sectorul privat

5 – şomer

6 – alt tip (indicaţi______________

20. Apartenenţa etnică (naţionalitatea):

1 – moldovean(ă)

2 – ucrainean(ă)

3 – rus(ă)

4 – găgăuz(ă)

5 – bulgar(ă)

1 – evreu(că)

2 – altă etnie (indicaţi-o) ____________________________

21. Indicaţi localitatea de trai:

1 – municipiu 2 – oraş (centru raional) 3 – sat (comună)

- 280 -

Anexa 10

Tabelul A.1. Clasificatorul obiectelor comerciale

Comerţ

Co

mer

ţ şi

ali

men

taţi

e

pu

bli

că

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Pre

stă

ri

serv

icii

şi

serv

icii

recr

eati

ve

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Fin

an

ţe

şi b

ăn

ci

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Go

spo

dă

ria

com

un

ală

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Clădirile

bazelor şi

depozite-

lor de

comerţ

3

Deservirea

socială

(cizmării,

frizerii, băi

şi saune

private)

2

Construcţiile

băncilor

comerciale

3

Clădirile

gospodăriei

comunale,

cazangeriile

clădirilor

de locuit

2

Super-

marketuri 2

Prestări

servicii

(servicii de

închiriere,

reparaţie

etc.)

2

Construcţiile

organizaţiilor

financiare şi

asigurare

3 Garaje 1

Magazine

de produ-

se ali-

mentare

1,2 Hoteluri şi

hanuri 3

Schimb

valutar 1,2

Căsuţele de

vară 1

Magazine

de produ-

se neali-

mentare

1,2 Cluburi

Internet 1

Complexe de

oficii 3

Pieţe aco-

perite şi

centre co-

merciale

3

Farmacii 1,2

Bucătării,

cantine,

bufete,

dughene

1,2

Restau-

rante şi

cafenele

1,2

- 281 -

Industriale

Ind

ust

rie

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Tra

nsp

ort

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Tel

eco

mu

nic

aţi

i

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Co

lect

ări

din

in

du

stri

a

ali

men

tară

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Clădiri

ocupate

de

ateliere

3

Gările

feroviare,

auto, aero

3 Oficiile

poştale 1,2 Elevatoare 3

Clădiri

ocupate

de

instalaţii

3

Staţiile de

pasageri şi

mărfuri

3

Oficiile com-

paniilor de

telecomuni-

caţii

2 Depozite 3

Garaje ale

unităţilor

industriale

3 Garajele de

automobile 3

Centralele

telefonice şi

telegrafice

2 Hambare 3

Ind

ust

rie

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Tra

nsp

ort

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Tel

eco

mu

nic

aţi

i

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Co

lect

ări

din

in

du

stri

a

ali

men

tară

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Depouri de

vagoane şi

locomotive

3 Depourile

(parcurile) 3

Staţiile

orăşeneşti

de telefoane

3

Uscătorii

de

cereale

3

Clădirile şi

construcţiile

utilizate la

exercitarea

funcţiilor ad-

ministrative

ale întreprin-

derii

3

Staţiile de

alimentare

cu benzină

2

Centrele de

televiziune

şi staţiile

radio

3

Instalaţii

electrice de

distribuţie

3

Staţiile

(ateliere) de

deservire

2,3

Centrele de

telecomuni-

caţii şi de

exploatare

tehnică

3

- 282 -

Industriale

Ind

ust

rie

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Tra

nsp

ort

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Tel

eco

mu

nic

aţi

i

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Co

lect

ări

din

in

du

stri

a

ali

men

tară

Gra

du

l d

e

com

ple

xit

ate

Instalaţii de

transforma-

toare

3

construcţiile

gospodăriei

rutiere

3

turnurile de

telefonie

mobilă

3

Construcţii

gospodăreşti 3

alte obiecte

ce deservesc

transportul

3

Clădirile de

producere a

produselor

alimentare

3

Clădirile de

producere a

produselor

nealimentare

3

Construcţiile

destinate

epurării şi de

colectare a

apei

3

Construcţiile

destinate apro-

vizionării cu

gaze naturale

3

- 283 -

DDUUMMIITTRRUU GGUUŢŢUU

VALORIFICAREA

BAZELOR SOCIOLOGIEI JURIDICE

ÎN DEZVOLTAREA SISTEMULUI CADASTRAL

AL REPUBLICII MOLDOVA

Teorie, metodologie, metode,

tehnici şi rezultate ale investigaţiilor

Semnat pentru tipar 05.05.2012.

Formatul 60 X 841/16

Coli de tipar 17,6. Coli editoriale 16,0

Comanda 58/12

Tirajul 100 exemplare.

Centrul Editorial-Poligrafic al USM

str. A.Mateevici, 60, mun. Chişinău, MD 2009

dezvoltarea sistemului cadastral al republicii … · sistemul existent de evidenţă şi...

Documents