Contractul de locatiuneArt 1777Locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit chirie. Contract sinalagmatic, comutativ, netranslativ, cu executare succesiva, consensual Dinca spune ca devine aleatoriu cand depinde de o conditie obligationala, care depinde de anumiti factori externi, profu nu crede. obiectul contractului este folosinta bunului si nu bunul in sine.In ceea c epriveste conditiile de valaditate trebuiesa facem diferentiere intre capacitatea partilor de a incheia, in functie de durata contractului. Mai mare de 5 ani, regim dispozitie (din perspectiva locatorului). Sub 5 ani administrare. Articolul 1.784 Incapaciti(1) Dispoziiile privitoare la incapacitile prevzute la art. 1.654 i 1.655 sunt aplicabile, n mod corespunztor, i locaiunii. (de la contractul de vanzare)(2) De asemenea, sunt aplicabile, prin analogie, i dispoziiile art. 1.653, inclusiv atunci cnd exist litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmeaz a face obiectul locaiunii.(3) Dac legea nu dispune altfel, locaiunile ncheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face dect acte de administrare nu vor depi 5 ani.Ar putea fi incheiat un contract de locatiune cu privire la bunul altuia? Daca e permisa la vanzare, trebuie si la locatiune . daca nu se preda bunul este vorba de executare si nu de incheiere.Poate un coproprietar sa inchirieze singur un bun fara acordul celorlalti? Poate, dar nu va fi opozabil 641 (4) Orice acte juridice de dispoziie cu privire la bunul comun, actele de folosin cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare i locaiunile ncheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum i actele care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului nu se pot ncheia dect cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziie.Daca contractul este de pana la 3 ani si daca exista acordul majoritatii, contractul isi produce efectele. Daca este mai mare, pentru perioada de dupa 3 ani, coroprietarii pot promova actiunile posesorii (dar daca nu are posesia de fapt? Are oricum actiunea in revendicare). Nu este insa obligatoriiu ca locatorul sa fie proprietar sau coproprietar ci si ded cate un uzufructuar ori un al locatar.Art 715 (1) Uzufructuarul are dreptul de a nchiria sau, dup caz, de a arenda bunul primit n uzufruct.(2) Locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar, nscrise n cartea funciar, sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea uzufructului prin decesul sau, dup caz, ncetarea existenei juridice a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la ncetarea uzufructului.(3) Rennoirile de nchirieri de imobile sau de arendri fcute de uzufructuar i nscrise n cartea funciar nainte de expirarea contractelor iniiale sunt opozabile proprietarului i motenitorilor si pe o perioad de cel mult 6 luni ori, dup caz, de un an, dac la data stingerii uzufructului nu au fost puse n executare. n niciun caz, locaiunile nu pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului.(4) n cazul n care uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locaiunile nceteaz, n toate cazurile, odat cu stingerea uzufructului.Locatiunile succesiveArt 1782n situaia unor locaiuni succesive ale cror perioade se suprapun fie i parial, conflictul dintre locatari se rezolv:a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, n favoarea locatarului care i-a notat dreptul n cartea funciar, dispoziiile art. 902 alin. (1) aplicndu-se n mod corespunztor;b) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, n favoarea locatarului care a ndeplinit cel dinti aceste formaliti;c) n cazul celorlalte bunuri, n favoarea locatarului care a intrat cel dinti n folosina bunului, dispoziiile art. 1.275 aplicndu-se n mod corespunztor.Efectele. Obligatiile locatorului.Inainte de asta trebuie precizat ca pot exista incheiate pe durate determinate sau nedeterminate. (durata nedeterminata este de fapt cea mai catastrofala deoarece permite oricarei parti sa denunte unilateral. Mai exista cazul cand nu se precizeaza durata, fara a-si dori sa contracteze pe perioada nedeterminata, exista Articolul 1.785Locaiunea fr durat determinatDac n contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a-i fi dorit s contracteze pe o durat nedeterminat, n lipsa uzanelor, locaiunea se consider ncheiat:a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea activitii unui profesionist;b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil.2. Obligaiile locatoruluiArticolul 1.786Obligaiile principale ale locatoruluiLocatorul este inut, chiar fr vreo stipulaie expres:a) s predea (cu toate accesoriile in stare corespunzatoare de folosire, nu in starea care era, ca la vanzare - 1787) locatarului bunul dat n locaiune;b) s menin bunul n stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii; (regula este ca locatorul trebuie sa faca reparatiile cu exceptia micilor reparatii locativa care incumba locatarului schimbat bec)(art 1801 trebuie sa fie informat pentru reparatii, sub sanctiunea daunelor)c) s asigure locatarului linitita i utila folosin a bunului pe tot timpul locaiunii.1788 Sarcina reparaiilor(1) Locatorul este obligat s efectueze toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata locaiunii, conform destinaiei stabilite potrivit art. 1.799.(2) Sunt n sarcina locatarului reparaiile locative, a cror necesitate rezult din folosina obinuit a bunului.(3) Dac, dup ncheierea contractului, se ivete nevoia unor reparaii care sunt n sarcina locatorului, iar acesta din urm, dei ncunotinat, nu ncepe s ia de ndat msurile necesare, reparaiile pot fi fcute de locatar. n acest caz, locatorul este dator s plteasc, n afara sumelor avansate de locatar, dobnzi socotite de la data efecturii cheltuielilor.(4) n caz de urgen, locatarul l poate ntiina pe locator i dup nceperea reparaiilor, dobnzile la sumele avansate neputnd curge dect de la data ntiinrii.Garania contra viciilor(1) Locatorul garanteaz contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau micoreaz folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea contractului i fr a ine seama dac ele existau dinainte ori au survenit n cursul locaiunii. (in cazul locatiunii se garanteaza si pentru viciile care apar ulterior spre deosebire de vanzare)(2) Locatorul nu rspunde pentru viciile care erau aparente la data ncheierii contractului i pe care locatarul nu le-a reclamat n condiiile art. 1.690 alin. (3). Locatorul poate fi obligat la despgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaz vieii, sntii sau integritii corporale a locatarului.1791 - (2) Atunci cnd aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat i la daune-interese, n afar de cazul cnd dovedete c nu le-a cunoscut i c, potrivit mprejurrilor, nu era dator s le cunoasc. (la vanzare daunele erau datorate numai daca cunostea existenta viciilor; aici, lucrurile sunt rasturnate, locatorul este prezumat ca le cunoaste, in a afara de situatia cand rastoarna prezumtia, aratand ca nu a stiat si nu avea cum sa afle) Art 1790 (2) Locatorul nu rspunde pentru viciile care erau aparente la data ncheierii contractului i pe care locatarul nu le-a reclamat n condiiile art. 1.690 alin. (3). Garantia pentru evictiuneTulburrile de fapt 1793 tulburarile de fapt de la locator si tert Locatorul nu este inut s l garanteze pe locatar de tulburarea cauzat prin fapta unui ter care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afar numai dac tulburrile ncepute naintea predrii bunului l mpiedic pe locatar s l preia, caz n care dispoziiile art. 1.794 alin. (2) sunt aplicabile.Art 1794 Tulburrile de drept(1) Dac un ter pretinde vreun drept asupra bunului dat n locaiune, locatorul este dator s l apere pe locatar chiar i n lipsa unei tulburri de fapt. Dac locatarul este lipsit n tot sau n parte de folosina bunului, locatorul trebuie s l despgubeasc pentru toate prejudiciile suferite din aceast cauz.(2) Indiferent de gravitatea tulburrii, dac i-a comunicat-o locatorului, fr ca acesta s o nlture de ndat, locatarul poate cere o scdere proporional a chiriei. Dac tulburarea este att de grav nct, dac ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul n condiiile legii.(3) Locatarul care, la ncheierea contractului, cunotea cauza de eviciune nu are dreptul la daune-interese.Obligatiile locataruluiChiria 1780 (1) Chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n orice alte bunuri sau prestaii. (spre deosebire de vanzare)(2) Dispoziiile privitoare la stabilirea preului vnzrii sunt aplicabile, n mod corespunztor, i chiriei.Art. 1797 Data plii chiriei(1) n lips de stipulaie contrar, locatarul este obligat s plteasc chiria la termenele stabilite potrivit uzanelor.(2) Dac nu exist uzane i n lipsa unei stipulaii contrare, chiria se pltete dup cum urmeaz:a) n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu depete o lun;b) n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai mare de o lun, dar mai mic de un an;c) n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de cel puin un an.Obligatia de plata a chiriei precede cumva obligatia de predare.Articolul 1.798Caracterul executoriuContractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat care au fost nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate n form autentic constituie titluri executorii pentru plata chiriei (si pentru indeplinirea obligatiei de remitere a bunului la incetarea locatiunii) la termenele i n modalitile stabilite n contract sau, n lipsa acestora, prin lege.Art 1799, 1822,1823 obligatia de prudenta si diligenta.Art 1800 Schimbarea formei ori destinaiei bunului. Folosirea abuzivDac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau dac l ntrebuineaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere daune-interese i, dup caz, rezilierea contractului. (existenta prejudiciului ar trebui sa existe doar pentru daunele intereseArticolul 1.822Rspunderea locatarului pentru bunul nchiriat(1) Locatarul rspunde pentru degradarea bunului nchiriat n timpul folosinei sale, inclusiv cea cauzat de incendiu (exista o prezumtie de vinovatie de incendiu), dac nu dovedete c a survenit fortuit.(2) El rspunde inclusiv pentru degradarea cauzat de membrii familiei sale, de sublocatarul su, ca i de fapta altor persoane crora le-a ngduit n orice mod folosirea, deinerea sau accesul la bun.Articolul 1.823mbuntirile fcute de locatar(1) Locatorul are dreptul de a pstra lucrrile adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata locaiunii i nu poate fi obligat la despgubiri dect dac locatarul a efectuat lucrrile cu acordul prealabil al locatorului.(2) Dac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege s cear locatarului aducerea bunului n starea iniial, precum i plata de despgubiri pentru orice pagub ar fi cauzat bunului de ctre locatar.(3) n cazul n care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, n niciun caz, dreptul de retenie.

Sublocatiunea si cesiunea contractului de locatiuneDiferenta dintre cele doua. Ele pot fi totale sau partiale,Articolul 1.805Dreptul de a subcontracta i de a ceda contractulLocatarul poate s ncheie o sublocaiune, total sau parial, ori chiar s cedeze locaiunea, n tot sau n parte, unei alte persoane, dac aceast facultate nu i-a fost interzis n mod expres. Cu toate acestea, dac bunul este mobil, sublocaiunea ori cesiunea nu este permis dect cu acordul scris al locatorului.Articolul 1.806Interdicia sublocaiunii i a cesiunii(1) Interdicia de a ncheia o sublocaiune o include i pe aceea de a ceda locaiunea. Interdicia de a ceda locaiunea nu o include pe aceea de a ncheia o sublocaiune.(2) Interdicia de a ncheia o sublocaiune privete att sublocaiunea total, ct i pe cea parial. Interdicia de a ceda locaiunea privete att cesiunea total, ct i pe cea parial.Articolul 1.807Efectele sublocaiunii. Aciuni mpotriva sublocatarului(1) n caz de neplat a chiriei cuvenite n temeiul locaiunii, locatorul l poate urmri pe sublocatar pn la concurena chiriei pe care acesta din urm o datoreaz locatarului principal. Plata anticipat a chiriei ctre locatarul principal nu poate fi opus locatorului.(2) Locatorul i pstreaz dreptul prevzut la alin. (1) atunci cnd creana avnd ca obiect chiria datorat n temeiul sublocaiunii a fost cedat.(3) Locatorul poate, de asemenea, s se ndrepte direct mpotriva sublocatarului pentru a-l constrnge la executarea celorlalte obligaii asumate prin contractul de sublocaiune.Articolul 1.808Efectele cesiunii locaiunii(1) Prin cesiunea contractului de locaiune de ctre locatar, cesionarul dobndete drepturile i este inut de obligaiile locatarului izvorte din contractul de locaiune.(2) Dispoziiile privind cesiunea contractului se aplic n mod corespunztor.

Incetarea contractului expirarea termenuluiArticolul 1.809Expirarea termenului(1) Contractul de locaiune nceteaz de drept la expirarea termenului convenit de pri sau, dup caz, prevzut de lege, fr a fi necesar o ntiinare prealabil.(2) n privina obligaiei de restituire a bunului dat n locaiune, contractul ncheiat pe durat determinat i constatat prin nscris autentic constituie, n condiiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului.(3) Dispoziiile alin. (2) se aplic n mod corespunztor i contractului ncheiat pe perioad determinat prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent.Articolul 1.810Tacita relocaiune (cand expira locatiunea si se executa in continuare derularea contractului. Se pune problema calificarii acestui contract. Va deveni contract pe perioada nedeterminata)(1) Dac, dup mplinirea termenului, locatarul continu s dein bunul i s i ndeplineasc obligaiile fr vreo mpotrivire din partea locatorului, se consider ncheiat o nou locaiune, n condiiile celei vechi, inclusiv n privina garaniilor. (se constituie din nou o garantie sau se mentine? Se constituie din nou)(2) Noua locaiune va fi ns pe durat nedeterminat, dac prin lege sau convenia prilor nu se prevede altfel.6. nstrinarea bunului dat n locaiuneArticolul 1.811Opozabilitatea contractului de locaiune fa de dobnditorDac bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul locatarului este opozabil dobnditorului, dup cum urmeaz:a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost notat n cartea funciar;b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii;c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti;d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla n folosina locatarului.Articolul 1.812ncetarea locaiunii n caz de nstrinare(1) Dac prile convin astfel, locaiunea nceteaz n cazul nstrinrii bunului dat n locaiune.(2) Cu toate acestea, locaiunea rmne opozabil dobnditorului chiar i dup ce locatarului i s-a notificat nstrinarea, pentru un termen de dou ori mai mare dect cel care s-ar fi aplicat notificrii denunrii contractului, conform prevederilor art. 1.816 alin. (2).(3) Locatarul cruia i s-a comunicat ncetarea contractului cu respectarea prevederilor alin. (2) nu are drept la despgubire nici mpotriva locatorului, nici mpotriva dobnditorului.Articolul 1.816Denunarea contractului(1) Dac locaiunea a fost fcut fr determinarea duratei, oricare dintre pri poate denuna contractul prin notificare.(2) Notificarea fcut cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege sau, n lips, de uzane nu produce efecte dect de la mplinirea acelui termen.(3) La mplinirea termenului de preaviz, obligaia de restituire a bunului devine exigibil, iar contractul de locaiune ncheiat n condiiile prevzute la art. 1.809 alin. (2) sau (3), dup caz, constituie, n condiiile legii, titlu executoriu cu privire la aceast obligaie.Articolul 1.825Denunarea nchirierii ncheiate pe durat determinat(1) Dac nchirierea este pe durat determinat, locatarul poate denuna unilateral contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz de cel puin 60 de zile. Orice clauz contrar este considerat nescris.(2) n cazul n care nchirierea este pe durat determinat, iar n contract s-a prevzut c locatorul poate denuna unilateral contractul n vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale, acestei denunri i se aplic termenul de preaviz prevzut la art. 1.824 alin. (2).Articolul 1.819Desfiinarea titlului locatorului(1) Desfiinarea dreptului care permitea locatorului s asigure folosina bunului nchiriat determin ncetarea de drept a contractului de locaiune.(2) Cu toate acestea, locaiunea va continua s produc efecte i dup desfiinarea titlului locatorului pe durata stipulat de pri, fr a se depi un an de la data desfiinrii titlului locatorului, ns numai dac locatarul a fost de bun-credin la ncheierea locaiunii.Articolul 1.820Moartea locatorului sau a locatarului(1) Locaiunea nu nceteaz prin moartea locatorului sau a locatarului.(2) Cu toate acestea, n cazul locaiunii cu durat determinat, motenitorii locatarului pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au luat cunotin de moartea locatarului i existena locaiunii.Decesul in cazul inchirierii locuintelor 1834 de citit.De invatat si regulile de la inchirierea locuintelor