Importana i necesitatea evalurii ntreprinderii

CAPITOLUL 3ASPECTE METODOLOGICE ALE EVALURII

3.1. Abordri i metode de evaluare

Pentru estimarea valorii ntreprinderii, se pot utiliza trei abordri sau modaliti de evaluare: abordarea pe baz de active; abordarea pe baz de venit; abordarea prin comparaie.

Fiecare tip de abordare cuprinde mai multe metode i tehnici de evaluare, iar, n practic, un evaluator poate utiliza toate cele trei abordri pentru a estima valoarea ntreprinderii. Selecia unui anumit tip de abordare sau a unei metode depinde de tipul de ntreprindere, de situaia acesteia la data evalurii, de informaiile disponibile, de scopul evalurii etc. Standardele de evaluare recomand, ns, ca evaluatorii s utilizeze cel puin dou abordri atunci cnd evalueaz o firm.

1) Abordarea pe baz de active (patrimonial)

Este modalitatea de estimare a valorii unei ntreprinderi sau a unui pachet de aciuni, pe baza utilizrii uneia sau mai multor metode de evaluare, prin care se determin valoarea de pia a activelor individuale ale firmei, din care se scade valoarea de pia a datoriilor totale.

Rezult, deci, c, prin acest tip de abordare, valoarea firmei este egal cu activele totale corectate la valoarea de pia minus datoriile totale corectate.

Abordarea patrimonial se bazeaz pe principiul c un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente. Abordarea patrimonial necesit corectarea valorilor contabile din bilan (influenate, n mare msur, de costul istoric) cu valorile de pia, att pentru active, ct i pentru datorii. n evaluarea unei ntreprinderi, se are, astfel, n vedere ct cost construcia unei firme similar cu cea evaluat, lundu-se n considerare toate cheltuielile, respectiv de recrutare, de angajare, instruire, de obinere a autorizaiilor i licenelor de funcionare, de intrare pe pia, de creare a unei reele de aprovizionare i de distribuie etc.

Din punct de vedere practic, aceast abordare presupune o activitate complex, datorit multitudinii i diversitii activelor ce vor fi evaluate n mod diferit: imobilizri necorporale, corporale, financiare, active circulante.

n cadrul abordrii patrimoniale, se cuprind urmtoarele metode:

metoda activului net corectat (ANC), care pleac de la premisa continurii activitii de exploatare;

metoda activului net de lichidare (ANL), care pleac de la premisa ncetrii activitii firmei i lichidrii acesteia.

n tabelul urmtor, sunt prezentate principalele avantaje i dezavantaje ale metodei activului net corectat (ANC).

AvantajeDezavantaje

Simplu de nelesNecesit un consum mare de munc i de timp, datorit multitudinii de active care trebuie evaluate

Relevant n unele cazuri (proprieti noi, instituii financiare)Necesit colaborarea unor specialiti n evaluarea proprietilor imobiliare, utilajelor i echipamentelor

Are ca punct de plecare nregistrri contabilePresupune cunotine aprofundate pentru evaluarea activelor necorporale

Exist multe reglementri oficiale referitoare la metodologia evaluriiReflect o abordare static a patrimoniului net, la data evalurii

2) Abordarea pe baz de venit

Este modalitatea de estimare a valorii unei ntreprinderi sau a unui pachet de aciuni, pe baza utilizrii uneia sau mai multor metode de evaluare, prin care valoarea este determinat prin convertirea (actualizarea sau capitalizarea) veniturilor anticipate.

Aceast abordare se bazeaz pe principiul anticiprii, care presupune c valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate ce urmeaz a fi generate de proprietatea deinut. Cuprinde urmtoarele metode:

metoda actualizrii cash flow-ului net presupune estimarea fluxurilor viitoare de lichiditi i determinarea valorii actuale a ntreprinderii prin actualizarea acestor fluxuri cu o rat adecvat de actualizare; metoda capitalizrii venitului presupune obinerea valorii prin mprirea unui nivel reprezentativ al venitului cu o rat de capitalizare sau prin nmulirea venitului cu un coeficient.

Utilizarea acestor metode necesit rezolvarea unor probleme, precum determinarea venitului reprezentativ, previzionarea fluxurilor de lichiditi, stabilirea ratei de actualizare sau de capitalizare, estimarea ratei de cretere a firmei etc.

Principalele avantaje i dezavantaje ale metodei actualizrii cash flow-ului net sunt:

AvantajeDezavantaje

Se nscrie n optica investitorului, reflectnd eforturile de investiii necesare ntr-o anumit perioad de timpAcurateea previziunilor referitoare la cash flow

Coerena cu metodele de evaluare a aciunilor cotateDificultatea stabilirii ratei de actualizare, date fiind poziiile divergente ale vnztorului i cumprtorului

Includerea beneficiilor viitoare, inclusiv a valorii rezidualeNecesitatea respectrii unei multitudini de corelaii ntre indicatorii financiari

Coerena cu metodologia de estimare a eficienei proiectelor de investiiiComplexitatea deosebit a metodei

Necesitatea utilizrii unui program informaticVolumul mare de informaii necesare pentru previziuni

ine seama de investiiile viitoare ale noului proprietar

Pentru metoda capitalizrii venitului, avantajele i dezavantajele sunt precizate n tabelul urmtor:

AvantajeDezavantaje

Simplitate n aplicareDificulti n efectuarea coreciilor situaiilor financiare istorice

Ipoteze simplificateDificulti n stabilirea ratei de capitalizare

Nu necesit previziuni explicite pe o perioad viitoare i nici un program pe calculatorDificulti n estimarea evoluiei venitului

3) Abordarea prin comparaie

Este modalitatea de estimare a valorii unei ntreprinderi sau a unui pachet de aciuni, pe baza utilizrii uneia sau mai multor metode de evaluare, prin care se compar obiectul de evaluat cu ntreprinderi sau pachete de aciuni similare care au fost tranzacionate.

Aplicarea metodelor acestei abordri necesit existena unor informaii disponibile referitoare la tranzacii cu ntreprinderi similare i relevante. n practic, aceast abordare conduce la obinerea celor mai bune rezultate referitoare la valorile estimate pentru obiectul evaluat. Utilizarea acestor metode este destul de simpl, ntruct presupune identificarea asemnrilor i deosebirilor dintre firma evaluat i tranzacii similare comparabile. Ca surse de informaii, se pot utiliza:

pieele financiare de valori mobiliare, unde se tranzacioneaz participaii;

piaa vnzrilor i cumprrilor de ntreprinderi n ansamblul su;

tranzaciile anterioare cu proprieti care au implicat evaluarea acestora.

n aplicarea acestei abordri, o atenie deosebit trebuie acordat identificrii unei baze de comparaie rezonabile i stabilirii unor parametri de echivalen (de exemplu, multiplicatorul pre/cifra de afaceri sau pre/profit net), care s asigure, eventual prin unele corecii, convertirea unor date comparabile n valoarea ntreprinderii supuse evalurii.

Abordarea prin comparaie cuprinde urmtoarele metode:

metoda comparaiei cu societi similare cotate;

metoda comparaiei cu tranzacii de ntreprinderi similare necotate;

metoda comparaiei cu tranzacii anterioare sau oferte de tranzacie cu participaii (aciuni sau pri sociale) ale firmei evaluate.

Avantajele i dezavantajele acestor metode sunt:

AvantajeDezavantaje

Sursele de informaii sunt tranzaciile de pe piaSelecia tranzaciilor baz de comparaie

Sunt relevante dac exist informaii de pia suficiente i credibileAjustrile necesare innd seama de diferenierile dintre firme

Uor de neles i larg acceptat n practicLipsa multor informaii financiare sau a posibilitii de verificare a lor (n cazul firmelor comparabile necotate)

3.2. Etapele procesului de evaluare

Activitatea de evaluare se desfoar de persoane fizice sau firme atestate, acestea ncheind contracte sau convenii cu beneficiarul evalurii. De regul evaluarea se contracteaz n urma unei licitaii la care trebuie s participe cel puin trei firme specializate. n alegerea firmei de evaluare n primul rnd conteaz competena i experiena colectivului de evaluatori, al doilea criteriu de selecie este tariful solicitat pentru efectuarea lucrrii de evaluare. Dup ctigarea licitaiei se procedeaz la ncheierea contractului sau conveniei, acestea trebuie s cuprind, printre altele, specificarea clar a obiectului evalurii i a ntinderii acesteia, trebuie s se nscrie precis ce se nelege prin evaluarea solicitat. Astfel evaluarea poate fi pur financiar sau global. Chiar i evaluarea pur financiar trebuie s se bazeze pe o minim analiz economic. Analiza global presupune studierea aprofundat a mediului economic al ntreprinderii.

Aciunea de evaluare se desfoar n trei faze i anume: faza iniial, faza de realizare i faza concluziilor.

n faza iniial, evaluatorul se informeaz cu privire la situaia ntreprinderii i i pregtete planul detaliat al diagnosticului i al evalurii propriu-zise. Aciunea de evaluare ncepe cu un prim contact al echipei de evaluare cu factorii de decizie ai ntreprinderii i culegerea de informaii externe. n aceast etap se recomand vizitarea ntreprinderii pentru a se forma o imagine cu privire la starea utilajelor, nivelul tehnologiilor, modul de organizare a proceselor de aprovizionare, producie i desfacere. Totodat se realizeaz i o cunoatere de ctre echipa de conducere a ntreprinderii, a evaluatorilor, a modalitilor, tehnicilor i procedeelor de lucru ale acestora. Este necesar ca managementul ntreprinderii s desemneze o persoana de contact, cu sarcini exprese n asigurarea corespunztoare a relaiei beneficiar-consultant pe perioada de realizare a evalurii.

Dup informarea de nceput se trece la etapa pregtirii aciunii de evaluare cu elaborarea graficului de realizare pe obiective i termene, astfel nct s se respecte termenul de predare a raportului nscris n contract. n aceast etap evaluatorul pregtete o serie de situaii cu privire la: principalele produse i activiti i ponderea lor; volumul vnzrilor pe piaa intern direct i prin intermediari; volumul vnzrilor pe piaa extern pe grupe de ri i zone geografice; principali furnizori, clieni i concureni. De asemenea, evaluatorul ntocmete un tablou al principalelor contracte la intern i export, o evoluie a imobilizrilor corporale la cost istoric i la valoarea contabil net, n valori absolute i ponderi ale categoriilor de mijloace fixe n total, o structura a salariailor pe vrste, sexe, pe niveluri de pregtire i vechime n ntreprindere.

Datele furnizate de ntreprindere trebuie s se refere att la trecut ct i la viitor.

Datele referitoare la trecut sunt culese din contabilitatea analitic i sintetic, din bilan, contul de profit i pierderi i din anexele la bilan. Aceste date trebuie analizate n dinamic, iar eventualele modificri n plus sau n minus de la un exerciiu financiar la altul trebuie s fie explicate i msurat influena factorilor generatori.

n ceea ce privete viitorul, datele referitoare la ntreprinderea supusa evalurii prezint interes mai ales pentru cumprtorul ntreprinderii, dar trebuie inut cont c ele sunt incerte. Aceste date vizeaz att ntreprinderea ct i mediul n care aceasta i desfoar activitatea. Pentru a fi relativ relevante, previziunile nu trebuie s depeasc 3-5 ani, pentru c cu ct ne ndeprtm n orizontul de prognoz incertitudinea crete.

Evaluatorul trebuie s aib n vedere modul de prezentare a previziunilor i trebuie s limiteze accesul la aceste date mai ales cnd evaluarea se face pentru cumprtor, iar acesta este o firma concurent.

Pe baza acestei cunoateri preliminare a activitii ntreprinderii i a ncheierii pregtirii se poate trece la urmtoarea faz i anume faza de realizare.

n faza de realizare a evalurii se stabilete diagnosticul ntreprinderii, se determin activul net i capacitatea ntreprinderii de a realiza profit i se realizeaz evaluarea propriu-zis.

Aceast faz cuprinde etapele eseniale ale evalurii:

elaborarea diagnosticului funciilor ntreprinderii se realizeaz analiza-diagnostic a strii actuale a ntreprinderii prin elaborarea diagnosticului juridic, a diagnosticului comercial, a diagnosticului aprovizionrilor, a diagnosticului tehnic, tehnologic i al produciei, a diagnosticului resurselor umane i a diagnosticului financiar;

elaborarea diagnosticului strategic se realizeaz analiza diagnostic a situaiilor viitoare, respectiv diagnosticul de strategie al dezvoltrii;

alegerea metodelor de evaluare i efectuarea evalurii propriu-zise.

Analiza diagnosticului se face numai n scopul stabilirii punctelor forte i a celor slabe, nu se face n ideea angajrii de aciuni de mbuntire a gestiunii sau de prefigurare a strategiei ntreprinderii. Realizarea acestui obiectiv este determinat, n mare msur, de calitile profesionale ale evaluatorului i de informaiile externe asupra ntreprinderii.

n faza concluziilor, pe lng sinteza diagnosticului general, se prezint i aspectele critice legate de diferitele riscuri curente i latente i, ca atare, ultimele corecii care se consider necesare i se ntocmete raportul de evaluare i documentaia necesar oricrui cumprtor potenial.

Aceasta faz se desfoar n dou etape:

stabilirea concluziilor evalurii pe baza analizei-diagnostic;

stabilirea valorii ntreprinderii cu ajutorul metodelor utilizate i ntocmirea raportului de evaluare.

Raportul de evaluare este produsul final al activitii desfurate de evaluator. Raportul de evaluare reprezint oglinda profesionalismului evaluatorului i elementul principal prin care este perceput rezultatul analizei i investigaiilor efectuate. El este un mijloc de comunicare ntre evaluator i client. Aprecierea unui evaluator de ctre client se bazeaz, n principal, pe imaginea transmis de raportul de evaluare.

Un raport de evaluare l conduce pe cititor, ncepnd de la definiia problematicii evalurii, apoi prin analiz i prin descrierea informaiilor relevante, i, n final, la o anumit concluzie.

Dimensiunea, tipul i coninutul rapoartelor de evaluare sunt cerute de ctre client, de anumite reglementari obligatorii, de ctre instana de judecat, n funcie de tipul de proprietate supus evalurii i de natura problematicii.

Orice analiz, opinie sau concluzie, ce rezult dintr-o evaluare, trebuie comunicat intr-o maniera semnificativ pentru client i care sa nu induc n eroare persoanele interesate n rezultatul evalurii. Un raport este prezentat n modalitatea solicitat de client. n cazul n care clientul solicit doar o opinie din partea evaluatorului, fr o documentaie detaliat, evaluatorul trebuie sa fac totui analiza cerut pentru a realiza o evaluare complet.

n acest caz, toate materialele, informaiile i foile de lucru folosite n pregtirea raportului sunt pstrate n dosarul permanent al evaluatorului. Dei evaluatorul s-ar putea sa nu furnizeze argumentaia scris pentru opinia sa, afirmat intr-o forma abreviata, el poate fi solicitat ulterior sa-i susin opinia. Deci, rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Comunicrile scrise se ntlnesc sub forma rapoartelor de evaluare tip sau rapoartelor de evaluare explicative. Rapoartele de evaluare tip reprezint o prezentare a evalurii pe un format tipizat, rapoartele explicative reprezint forma cea mai complexa de prezentare a rezultatelor activitii evaluatorului.

Standardele internaionale de evaluare prevd c evaluatorul trebuie sa pstreze documentele evalurii, pe o perioad de 5 ani.

3.3. Raportul de evaluareRaportul de evaluare reprezint rezultatul muncii depuse de evaluator. El constituie produsul final al procesului de evaluare, fiind mijlocul principal de comunicare ntre evaluator i client. Raportul de evaluare conine toate informaiile, analizele i concluziile care au condus la estimarea valorii finale i trebuie astfel structurat nct coninutul su s rspund cerinelor clientului. Analizele, opiniile i concluziile rezultate dintr-o evaluare nu trebuie s induc n eroare persoanele interesate de rezultatul evalurii.n Romnia, prevederile referitoare la raportul de evaluare sunt incluse n IVS 3, dar i alte standarde fac referire la acest document. n acest sens, principalele prevederi pot fi sintetizate astfel:1) n contractul de evaluare trebuie s se stipuleze c raportul final sau orice document care urmeaz s fie fcut public trebuie s conin instruciunile, scopul i contextul evalurii, gradul de limitare a inspeciilor, ipotezele considerate, dependena de corectitudinea informaiilor i datelor utilizate, punctul de vedere exprimat de evaluator, neconformitatea cu standardele de evaluare;

la concluzionarea asupra valorii, evaluatorul are urmtoarele obligaii:

s prezinte raportul ntr-o form complet i clar, care s nu conducla interpretri greite;

s prezinte ipotezele i condiiile limitative aprute n procesul deevaluare;

s defineasc valoarea estimat i s prezinte scopul evalurii, dataevalurii i a raportului;

s explice tipurile de valoare folosite n evaluare, motivarea utilizriiacestora i concluziile obinute.

3) evaluatorul poate raporta concluzia despre valoare ntr-o form oral sau scris;

4) evaluatorul trebuie s prezinte ipotezele limitative, respectiv factorii de mediu care pot avea efecte negative asupra valorii.

Coninutul raportului de evaluare nu este standard; n mare parte, dimensiunea, tipul i coninutul acestuia sunt stabilite de ctre client, de anumite reglementri obligatorii sau de ctre instanele de judecat, n funcie de tipul de proprietate supus evalurii i de scopul acesteia. Standardele de evaluare precizeaz c forma raportului are n vedere informaiile primite de la client, stipulnd doar unele elemente obligatorii care trebuie incluse n raportul de evaluare.Rapoartele de evaluare sunt ntocmite n form oral sau scris. Rapoartele verbale sunt utilizate atunci cnd clientul dorete doar o opinie sau atunci cnd nevoile sale nu justific realizarea unui raport scris. Raportul de evaluare verbal trebuie s includ o descriere a proprietilor, a ipotezelor, a condiiilor pe care se bazeaz concluzia.Rapoartele de evaluare scrise mbrac dou forme: rapoarte de evaluare tip;

rapoarte de evaluare explicative.

Raportul de evaluare tip se bazeaz pe un format tipizat, elaborat astfel nct s rspund solicitrii clienilor i s poat fi analizat cu uurin. Astfel de rapoarte sunt utilizate de ctre creditori i de ctre firmele de asigurri n cazul creditelor ipotecare. ntruct aceti clieni lucreaz cu foarte multe evaluri, utilizarea unui raport tip este mai eficient, permind gsirea cu uurin a unui concept sau a unei informaii.Raportul explicativ reprezint o form mai complex de prezentare a rezultatelor procesului de evaluare, a crui form va fi prezentat n continuare.n general, raportul de evaluare are cinci pri principale. Coninutul fiecrei pri poate fi divizat mai departe pe subtitluri sau poate fi prezentat ca o expunere continu. Un model de raport de evaluare, divizat pe cinci pri i cu subdiviziunile aferente, se poate prezenta astfel:I.IntroducereScrisoare de transmiterePagina de titluCuprinsulRezumatul faptelor principale i al concluziilor importanteCertificarea evaluatorului. SemnturaII.Premisele evaluriiIpoteze speciale i condiii limitativeObiectul, scopul i utilizarea evalurii. Instruciunile evaluriiBaza de evaluare. Tipul valorii estimateData estimrii valoriiMoneda raportuluiModaliti de platInspecia proprietiiSursele de informaii utilizateClauza de nepublicareIII. Prezentarea datelorDescrierea ntreprinderiiGeneralitiAspecte juridiceAspecte comercialeAspecte operaionaleAspecte manageriale i de resurse umaneAspecte economico-financiareConcluziile diagnosticului. Analiza SWOTAnaliza pieei valorilor mobiliare. Tranzacii cu participaii ale ntreprinderii evaluate i cu participaii comparabileIV. Analiza datelor i concluziileMetodologia de evaluareAbordarea prin comparaieAbordarea pe baza de activeAbordarea pe baz de venitReconcilierea valorilor. Valoarea estimat propus, opinia i concluziile evaluatorului.V. Anexe Evaluarea construciilor (descriere, centralizator, fie individuale de evaluare, fotografii) Evaluarea echipamentelor (descriere, desfurtor, fie individuale etc.) Evaluarea terenului Alte informaii considerate adecvate (copii dup situaii financiare, situaii juridice, organigrama, plan de situaie etc.)Scrisoarea de transmitere constituie un document distinct, care nsoete i prezint oficial raportul de evaluare persoanei pentru care a fost realizat. Trebuie s fie ct mai succint i s fie conceput ntr-un stil corespunztor limbajului afacerilor.Pagina de titlu conine denumirea societii comerciale supuse evalurii, dimensiunea pachetului de aciuni, data evalurii, numele clientului, numele i adresa evaluatorului.Rezumatul faptelor principale i al concluziilor importante se impune atunci cnd un raport de evaluare este lung i complicat. Acesta poate cuprinde: descrierea succint a obiectului evalurii i activitii societii comerciale;

ipotezele speciale i concluziile;

valorile obinute prin cele trei tipuri de abordri;

valoarea final estimat.

Certificarea urmeaz dup prezentarea valorii finale sau poate fi combinat cu aceasta. Certificarea trebuie s cuprind declaraii privind: afirmaiile susinute n prezentul raport sunt reale i corecte;

analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele i condiiile limitative i se constituie ca analiz neprtinitoare;

evaluatorul nu are nici un interes asupra proprietii ce face obiectulraportului i nu este prtinitor fa de una din prile implicate;

remunerarea evaluatorului nu se face n funcie de exprimarea unei valoriprestabilite;

raportul de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori din partea beneficiarului sau a altei pri;

analizele, opiniile i concluziile au fost exprimate n conformitate cu cerinele standardelor ANEVAR i ale standardelor europene;

evaluatorul certific faptul c utilizarea raportului de evaluare poate finsoit de verificarea lui n conformitate cu Standardul de verificare derapoarte de evaluare elaborat de ANEVAR.

Ipotezele speciale i condiiile limitative sunt declaraii folosite pentru a-l proteja pe evaluator i pentru a-i informa i proteja pe clieni sau pe ali utilizatori ai raportului. Ipotezele pot s priveasc credibilitatea descrierii juridice, a titlului de proprietate i a managementului, conformitatea cu reglementrile zonale i de mediu, legalitatea utilizrii proprietii. Condiiile limitative pot restriciona evaluarea la programul stabilit de utilizare a proprietii sau n condiiile curente de pia, pot s interzic publicarea sau difuzarea raportului etc. n continuare sunt prezentate cteva ipoteze generale i condiii limitative care pot aprea ntr-un raport de evaluare:Ipoteze generale: nu se asum nici o rspundere pentru descrierea juridic pus la dispoziie; titlul de proprietate se presupune valabil dac nu se specific altfel; se presupune c proprietatea este deinut i exploatat cu responsabilitate;

informaiile furnizate de teri sunt considerate;

toate studiile inginereti sunt presupuse a fi corecte; se presupune c nu exist condiii sau vicii ascunse sau neevideniate aleproprietii care ar face ca proprietatea s valoreze mai mult sau mai puin; se presupune c au fost sau pot fi obinute sau rennoite toate autorizaiile,licenele, certificatele, aprobrile de la instituiile abilitate.

Condiii limitative: orice alocare a valorii totale estimate prin acest raport ntre teren i construcii se realizeaz n funcie de prevederile din raport; posesia acestui raport sau a unei copii nu confer dreptul de publicare;

evaluatorul nu va fi solicitat s ofere consultan ulterioar sau s depunmrturie n instan n legtur cu proprietatea evaluat dect s-a convenitiniial n acest sens;

nici una din prile raportului (n special concluziile referitoare la valori, identitatea evaluatorului sau firma la care lucreaz acesta) nu vor fi fcutepublice fr acordul scris i prealabil al evaluatorului.

Baza de evaluare. Tipul valorii estimate - precizeaz tipul de valoare estimat, respectiv valoarea de pia sau alt tip de valoare. De asemenea, se comunic metodologia folosit i, dac este cazul, se includ i calculele i analizele obinute.Data estimrii valorii - precizeaz data evalurii i data raportului. Data evalurii trebuie s fie aceeai sau anterioar datei raportului final.Modaliti de plat - clarific dac valoarea estimat reflect o sum n numerar, aranjamente financiare echivalente numerarului sau alte tipuri precis definite.Prezentarea datelor - n acest capitol sunt cuprinse toate informaiile care susin aplicarea metodelor de evaluare.Descrierea ntreprinderii trebuie s conin urmtoarele informaii: tipul organizaiei, istoric, produsele, serviciile, pieele i clienii, furnizorii, dotrile, dreptul de proprietate. Avnd n vedere diversitatea i complexitatea ntreprinderilor supuse evalurii, nu exist o form standardizat a unui coninut detaliat al raportului de evaluare.Analiza pieei valorilor mobiliare se impune atunci cnd se utilizeaz metoda comparaiei i se refer la istoricul tranzaciilor aciunilor firmei evaluate, informaii privind tranzacii de aciuni comparabile, informaii financiare ale firmelor comparabile care permit calculul indicatorilor bursieri etc.Metodologia de evaluare - pentru fiecare abordare utilizat, sunt prezentate datele faptice, analiza i raionamentul care au condus la nivelul respectiv al valorii. Muli clieni nu sunt familiarizai cu mecanismele de aplicare a celor trei abordri de determinare a valorii, astfel c evaluatorul poate explica procedurile folosite n prelucrarea informaiilor.Reconcilierea valorilor urmrete prezentarea valorii finale.Calificrile evaluatorului - n raportul de evaluare pot fi incluse documente care atest pregtirea de specialitate a evaluatorului, ca dovad a competenei sale de a realiza o astfel de evaluare. Acestea pot include: experiena profesional, studii i pregtire, afilieri sau activiti profesionale, clieni pentru care evaluatorul a oferit servicii profesionale.3.4. Raportul de verificareConform standardului ANEVAR SEV 8.08 Verificri de rapoarte de evaluare", acestea sunt solicitate de clieni, pentru a valida o evaluare, de organe ale administraiei centrale sau locale, de societile de asigurare, de investiii, bnci, cooperativele de credit, fondurile de pensii etc. n Romnia, rapoartele de verificare au aprut la sfritul anului 1999 i au fost utilizate pe scar restrns pn n prezent.

Verificarea evalurilor este fcut de un evaluator, acesta examinnd rapoartele altor evaluatori pentru a determina dac concluziile sunt conforme cu standardele de evaluare, datele raportate i cu alte informaii general cunoscute.Printre scopurile pentru care se ntocmesc rapoartele de verificare se numr: verificarea corectitudinii concluziilor;

ntrirea ncrederii clientului fa de raportul de evaluare;

verificarea reciproc a muncii n cadrul unui grup de evaluatori, nainte de prezentarea raportului clientului.

Verificarea evalurilor nu presupune estimarea valorii proprietii, ci analiza coninutului raportului de evaluare. Verificatorii testeaz logica urmrit n desfurarea procesului de evaluare, ipotezele luate n considerare i valorile obinute. Ei analizeaz raportul de evaluare prin prisma respectrii standardelor profesionale n domeniu i criteriilor impuse de ctre clieni.n cadrul verificrii, se urmresc urmtoarele aspecte: dac evaluatorul a neles i a utilizat corect metodele i procedurile de evaluare recunoscute;

dac a fost comis o eroare sau o omisiune important, care a afectat semnificativ valoarea;

dac evaluarea a fost efectuat ntr-o manier neglijent, care ar puteaconduce la un rezultat greit al procesului de evaluare.

Verificarea unui raport de evaluare se poate efectua fie fr inspecia proprietii (verificare de birou), bazndu-se exclusiv pe informaiile din raport, fie cu inspecia pe teren a proprietii evaluate i, eventual, a proprietilor comparabile. Selecia tipului de verificare i ntinderea acesteia se fac n funcie de natura angajamentului, cerinele clientului i complexitatea proprietii verificate. n practic, cele mai frecvente evaluri sunt cele de birou. O verificare pe teren este justificat pentru a soluiona opiniile divergente prezentate de doi evaluatori cu privire la valoarea aceleiai proprieti.Verificarea de birou se caracterizeaz prin urmtoarele elemente: se realizeaz fr o inspecie n teren;

datele din raportul de evaluare pot sau nu s fie confirmate independent i,de obicei, nu se cerceteaz date adiionale de pia;

verificatorul folosete, deseori, o list standard de verificare;

raportul poate fi analizat n detaliu sau sumar;

calculele matematice sunt verificate i se examineaz corectitudinea datelor;

se verific dac metodologia aplicat este adecvat.

Verificarea de teren se caracterizeaz prin: se inspecteaz exteriorul proprietii evaluate i, dac se consider necesar, i interiorul;

verificatorul trebuie s inspecteze proprietile comparabile care ofer date despre vnzri i nchirieri;

datele prezentate n raport sunt verificate pe teren;

se folosete o list de verificare adaptat n funcie de caracteristicileproprietii;

se verific acurateea calculelor matematice i dac metodologia folositeste adecvat.

Indiferent de tipul de verificare selectat, verificatorul controleaz mai nti dosarul evalurii, n scopul identificrii scopului evalurii, a instruciunilor evalurii i a obligaiilor contractuale care i revin evaluatorului. Urmeaz, apoi, o lectur preliminar a raportului de evaluare, pentru ca verificatorul s-i fac o privire de ansamblu, n urma creia poate face urmtoarele recomandri:

obinerea unor informaii suplimentare despre pia;

efectuarea anumitor corecii pentru conformare;

obinerea unor aprecieri din partea unor teri, precum managementul proprietii, experii n probleme de mediu, consultarea legislaiei cu privirela obiectul evalurii.

De asemenea, verificatorul poate efectua interviuri cu persoane familiarizate cu proprietatea, inclusiv cu evaluatorul. n cazul n care verificatorul a primit mai multe evaluri ale aceleiai proprieti, trebuie s compare toate rapoartele pentru a descoperi eventuale nereguli.Verificatorul analizeaz, apoi, coninutul raportului de evaluare, concentrndu-se pe urmtoarele aspecte: cantitatea i calitatea informaiilor prezentate de evaluator;

caracterul rezonabil al condiiilor limitative impuse de evaluator i impactul acestora asupra utilitii raportului;

consistena metodologiei n cazul n care evaluarea a fost realizat de mai muli evaluatori.

Un verificator trebuie s realizeze distincia ntre divergenele de opinii avute cu evaluatorul i o verificare obiectiv a raportului de evaluare. De regul, verificatorul nu i prezint opinia proprie cu privire la valoarea proprietii, ci decide dac datele i analizele din raportul de evaluare justific opinia final. Raportul de verificare trebuie s precizeze ce a fost verificat i, n cazul n care sunt descoperite erori de procedur, s identifice aspectele semnificative ale evalurii care afecteaz concluzia asupra valorii.Verificatorul trebuie s comunice evaluatorului concluziile la care a ajuns. De asemenea, evaluatorul trebuie s fie pregtit s apere metodologia folosit i opiniile la care a ajuns. Pentru a se asigura obiectivitatea raportului de verificare, acesta trebuie redactat conform urmtoarelor cerine: verificarea trebuie scris cu un ton pozitiv;

verificarea trebuie s fac distincie ntre deficienele majore i cele minore;

verificatorul trebuie s fac sugestii utile evaluatorului.

Ca i raportul de evaluare, raportul de verificare nu are un format standard, aplicabil n orice situaie. n SEV 8.08 sunt precizate cteva elemente care trebuie s fac parte din raportul de verificare. Astfel, o form a raportului de verificare se poate prezenta astfel:IntroducerePagina de titluCuprinsulCertificarea evaluatorului. SemnturaRezumatul faptelor principale i concluziilor importantePremisele verificriiIpoteze i condiii limitativeIdentificarea raportului de evaluare supus verificriiScopul procesului de verificareTipul verificriiData verificriiConformitatea cu standardele de evaluare

Adecvarea datelor prezentateAprecieri privind datele prezentate Aprecieri privind informaiile utilizate Aprecieri privind ipotezele i condiiile limitative Justificarea opiniilorAdecvarea analizei datelorAdecvarea metodelor li tehnicilor utilizate Justificarea opinieiConcluzii i recomandriVerificarea evalurilor evolueaz continuu, n funcie de schimbrile aprute n metodologia evalurii. Obiectivul verificatorului rmne, ns, acelai, respectiv acceptarea sau neacceptarea unui raport de evaluare. Un raport de verificare bun reflect priceperea autorului su, care trebuie s prezinte procesul de verificare ntr-o manier clar i logic.PAGE 31