09 parcelar urban

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 1/43

PARCELARUL URBAN

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 2/43

I. PLANUL PARCELAR CADASTRAL

Generalităţi

Scopul planului cadastral este acela de a oferi o reprezentară grafică aparcelelor cu limite de proprietate şi construcţii existente.

• Planul parcelar cadastral este un document conţinând oreprezentare topografică a proprietăţilor imobiliare, a limitelor 

acestora şi a construcţiilor care se află pe acestea, indicând numărulcadastral al acestor parcele.• Nu se numerotează în planul cadastral parcelele care aparţin

domeniului public, respectiv: străzile, pieţele, cursurile de apă,canalele, suprafeţele neconstruite din gări şi de pe căile ferate.

• Planul parcelar este alcătuit dintr -un număr de pagini reprezentând

o secţiune sau o parte din secţiuni.• Planurile actuale se reprezintă de regulă la scările 1/500, 1/1000sau 1/2000.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 3/43

• Termenul “cadastru”, aşa cum este el cunoscut

publicului, înglobează două noţiuni:1). Instituţia administrativă

2). Ansamblul operaţiunilor şi documentaţiilor 

necesare pentru constituirea şi păstrarea la zi aunui releveu detaliat al proprietăţilor construite şineconstruite din teritoriu.

Acest releveu permite localizarea şi identificarea

proprietăţilor, reprezentând totodată baza decalcul pentru perceperea impozitelor.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 4/43

PARCELA

• O parcelă cadastrală reprezintă o porţiune mai mare saumai mică dintr -un teritoriu, cu sau fără construcţii, avândacelaşi proprietar , unic sau în indiviziune.

• Parcela cadastrală înglobează construcţiile cu anexe,dependinţe, accese şi grădini, care fac parte dinaceeaşi unitate de folosinţă.

• Reprezentarea grafică a proprietăţii prin redactareaplanurilor cadastrale aparţine istoriei relativ recente.Spre exemplu, în Franţa, unde existau deja din sec. XVII în unele zonele reprezentări grafice ale proprietăţilor,redactarea sistematică a planurilor cadastrale a fost

introdusă de Napoleon, care ordonă  în anul 1807realizarea unui cadastru general pentru a putea evaluamai bine repartizarea impozitelor pe terenuri.

În Transilvania planurile cadastrale au fost introduse însecolul XVIII de administraţia imperială habsburgică.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 5/43

Plan

cadastral,Franţa,1759

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 6/43

II. Tipologii şi evoluţie

Din punct de vedere urbanistic, parcelarul reprezintă unelement de bază al ţesutului urban, oglindind forma deconstituire a aşezărilor şi evoluţia lor în timp.

• Există două căi principale de constituire a parcelaruluiurban:

- spontan- sistematic1). Geneza de tip spontan presupune alăturarea sau

gruparea parcelelor exclusiv după criteriul proprietăţii,fără să existe o regulă de dimensionare şi de ordonare

a acestora una în raport cu alta. Determină ocreştere/dezvoltare din aproape în aproape, rezultând într-o configuraţie relativ dezordonată.

Exemple există începând din antichitate până în sec. XIX:Roma, Atena etc.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 7/43

Ex.: Roma antică, centrul cu zona clădirilor publice

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 8/43

Orăştie, parcelar medieval

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 9/43

Cadastru parcelar,suburbia Montmartre1850 (azi cartier

parizian)

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 10/43

2). Geneza de tip sistematic presupune parcelarea unuiteren după criterii de mărime şi formă prestabilite, şi înraport cu spaţiul public.

Implică o dezvoltare ordonată, cu o geometrie relativregulată a parcelelor sau a cvartalelor.

De regulă presupune alinierea fronturilor prin stabilireaprealabilă a traseului şi a prospectului/categoriei

străzilor.Pe suprafeţe mari poate genera stereotipie, monotoniapeisajului urban.

Exemple se păstrează din antichitate până în zilelenoastre, pentru oraşul antic cele mai reprezentative fiind

oraşele greceşti şi romane cu plan prestabilit. În perioada medievală şi mai târziu, parcelări s-au realizat în oraşe aflate pe domenii senioriale, unde seniorul sauregele au concesionat/vândut teren cu scopul de a

 întemeia sau dezvolta un oraş.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 11/43

Exemplu: Timgadoraş roman

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 12/43

Aigues Mortes (Franţa, sec. 13)

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 13/43

Aigues Mortes

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 14/43

Parcelare actuală prin documentaţie de urbanism (PUZ)Relieful, cadrul natural, echipamentele şi reţeaua rutieră sunt repere determinante

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 15/43

 În prezent parcelarea în intravilan este normată şireglementată prin documentaţii specifice şi planuri deurbanism (faza Plan Urbanistic Zonal).

• De regulă, dimensiunile normate sunt suprafaţa şilăţimea frontului la stradă.

• Dimensiunea şi forma parcelei determină tipologia deocupare a terenului cu construcţii.

• Condiţiile de amplasare a construcţiilor pe parcelă suntreglementate prin documentaţii de urbanism.

• Caracteristicile parcelarului (suprafeţe, forme,dimensiuni) diferă în funcţie de zona oraşului.

• Suprafaţa parcelelor medievale în centrele istorice dinTransilvania este în medie de 500 - 1100 mp.

•  În urma subdivizărilor operate în decursul timpului, auapărut parcele mai mici, la Cluj suprafaţa acestora fiindreglementată în prezent la min. 150 mp, cu front lastradă de min. 8m.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 16/43

Evoluţia parcelarului urban

• Centrele istorice ale oraşelor europene păstrează în

bună parte configuraţia parcelarului medieval, carereprezintă nucleul aşezărilor urbane contemporane.

• Există o mare varietate de tipuri în constituirea şievoluţia parcelarului medieval.

• Trăsătura specifică oraşelor vechi, din antichitate până în secolul XIX, este incinta fortificată, care determinaexistenţa unui perimetru fix în interiorul zidurilor. Cu altecuvinte, extinderea în teritoriu era blocată pentruperioade lungi de timp, iar construcţiile din afara zidurilor 

rămâneau în surbii – cu statut juridico-administrativdiferit – până la o eventuală lărgire a incintei cu noiziduri.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 17/43

• De regulă, parcelarea a început în jurul pieţei centrale,unde avea loc târgul. Parcela avea un front îngust şi erala început lungă/adâncă, întinzându-se până la o uliţă

secundară, din spate, unde era accesul pentru căruţe şianimale.• Casa era construită cu faţada pe limita parcelei spre

piaţă sau spre uliţa principală, jumătatea posterioarăfiind destinată curţii gospodăreşti sau grădinilor.

• Creşterea oraşului se realizează într -o primă fazăintensiv, prin îndesirea parcelelor.

•  Îndesirea se realizează prin divizarea în două aparcelelor existente, transversal şi/sau longitudinal. La

divizarea transversală dispare grădina, iar uliţa din spateprimeşte front de case.• Pe parcelele astfel rezultate, de dimensiuni modeste, se

construiesc case care ocupă integral frontul.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 18/43

Sebeş, parcelar medieval care conservă situaţia iniţială cu parcele lungi şi

 înguste, cu casa la frontul străzii şi grădini în jumătatea posterioară.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 19/43

Centre istoriceTipologia construcţiilor 

• De regulă, acolo unde lăţimeaparcelei permite, una dintraveele casei este destinatăintrării carosabile din uliţaprincipală.

• Uneori, etajul casei se extinde

 în faţă, rezultând la nivelulparterului un portic pe arcade(Bistriţa, Sibiu, Cluj- pe frontulN al p-ţei Unirii), sub care sedesfăşoară activităţicomerciale.

•  În oraşele din Transilvania,terenul din jurul bisericiiparohiale, la început cimitir, afost ulterior parcelat şi mobilatcu hale comerciale.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 20/43

• Începând din secolul XVIII, în interiorul incintei fortificate seoperează comasări.

• Comasările se realizează fie prin cumpărarea unor parcele alăturatede către un singur proprietar fie prin extinderea unei case prinachiziţionarea unei parcele învecinate.

• Pe parcelele mai mari, astfel rezultate, se construiesc fie case cuetaj pe planul tradiţional în L, fie reşedinţe nobiliare sau edificiipublice, care se aliniază la frontul străzii, acoperă în continuaretoată lăţimea frontului, iar construcţiile ocupă una sau două din

limitele laterale ale parcelei, mai rar perimetral, cu una sau douăcurţi în adâncime (Palatul Banffy azi Muzeul de Artă).• Se produce o modificare de scară a parcelarului din interiorul

incintei fortificate.• Preocupările pentru estetica şi funcţionalitatea oraşului determină

noi modificări, care presupun, printre altele crearea de străzi şi

fronturi noi care antrenează amalgamări şi restructurări aleparcelelor medievale (imobilele de str. Iuliu Maniu nr.1-6).• Fronturile noi sunt destinate unor edificii mai mari, mai înalte, menite

să răspundă imperativelor funcţional-estetice ale oraşului modern.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 21/43

Variantă de evoluţie a parcelaruluiurban medieval(după Spiro Kostof, The City Assembled , p. 296)

a). Parcela iniţială este îngustă şi adâncăpână la uliţa sau strada secundară dinspate, cu casa la frontul străzii principalesau piaţa.

b). Se construieşte un al doilea rând de case

pe fundul parcelei, care treptat devine frontcu faţade la uliţa secundară.

c). Se construiesc case în interiorul parcelei

d). Se unesc parcele învecinate, pe care seconstruiesc case mai mari.

e). Se creează o stradă nouă pe la mijloculparcelelor, paralelă cu frontul.

f). Modificare de scară atât în privinţadimensiunii parcelelor cât şi a imobilelor.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 22/43

ClujPlan 1699

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 23/43

Cluj, evoluţia parcelarului

sec. XIX

Plan 1917

- La începutul sec. XX laturade E a pieţei Unirii estetransformată princomasarea, amalgamareaşi restructurareaparcelarului medieval.- Se creează o nouă stradă,actuala Iuliu Maniu, încontinuarea celei existentela E (o fostă uliţă de fundcare în decursul timpului aprimit un front cu faţade decase).-Se restructurează patruparcele medievale princrearea unei străpungeri şidivizarea terenului rămas îndouă parcele inegale situatede o parte şi de alta a noiistrăzi, şi crearea unuiansamblu de clădiri cufronturi late, dispuse înregim continuu.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 24/43

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 25/43

Ex. Comasare sec. 192 parcele cu case din sec. 18, comasate la mijl. sec. 19 prin transformareacladirilor şi unificarea fatadei.

Cluj, b-dul Eroilor nr. 6-8

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 26/43

Cluj, în afara zidurilor, Zona Parcului Central, 1860

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 27/43

Cluj, Zona Parcului central, 1907

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 28/43

Cluj, Zona Parcului Central în anul 1917

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 29/43

Cluj, Str. Cardinal Iuliu Hosu, divizarea în adâncime a parcelelor cu front la str.Moţilor şi constituirea unui front nou de case spre Canalul Morii - tipologievariabilă.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 30/43

Cluj, latura S a cetăţii, 1860

(str. A. Iancu latura N) şanţul cu apă scos din uz

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 31/43

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 32/43

Cluj, şanţul cu apă latura S, plan parcelare, situaţia din 1907.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 33/43

Cluj, şanţul cu apă latura S, plan parcelare, situaţia din1917.

Traseul fortificaţiei

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 34/43

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 35/43

• Cluj, cartierul AndreiMureşanu

situaţia din 1907

str. Avram Iancu

Calea Turzii

Cl j ti l A d i M it ţi di 1917 ( ţi l

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 36/43

Cluj, cartierul Andrei Mureşanu, situaţia din 1917 (parţialparcelare sistematică)

E l ţi l l i b

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 37/43

Evoluţia parcelarului urban

Exemplu: Geneva (Elveţia)

• Studiul morfologic al incintei medievale se sprijină peelaborarea unui cadastru istoric, cu reconstituirea parcelarului

 în diverse etape ale evoluţiei oraşului, care permite urmărireaevoluţiei parcelarului urban între sfârşitul evului mediu şiperioada contemporană.

• Ţesutul medieval al oraşului Geneva, rămas relativ stabil de lasfârşitul evului mediu până la sf. sec. XVII, a fost remodelat între anii 1718-1723.

• A fost creată o nouă stradă la S-V de biserică, pe care s-auconstruit de o parte şi de alta clădiri ample de locuit, alcătuindun prestigios ansamblu rezidenţial care înlocuia un habitateteroclit conţinând case de locuit, hambare, grajduri şi turnuri.

• După lucrările operate în primul sfert al sec.XVIII, parcelarulurban a suferit puţine modificări până în zilele noastre.

Evoluţia parcelarului arată comasări ale parcelelor medievale, cucrearea de fronturi noi şi realizarea unor parcele mai mari,capabile să adăpostească imobile ample spre fronturile noiistrăzi.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 38/43

Evoluţia parcelarului Geneva: a).1477 b).1695 c).1726-28 d).1896-1911

Stradanouă

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 39/43

Geneva, evoluţia parcelarului

• După scoatereafortificaţiei din uz,

zidurile de apărareau fost parazitatecu case, care aufost în parte

demolate în anul1910.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 40/43

Secolul XIX în Europa

• Dispariţia fortificaţiilor, respectiv a perimetrului fix, a determinat modificărimorfologice radicale în structura oraşelor.

• Dispare parcelarul mărunt şi eterogen, divizat prin străzi înguste şineregulate, caracteristic epocilor anterioare, care va fi înlocuit cu unităţi cu ogeometrie regulată, delimitate de străzi largi şi drepte.

• Celula ţesutului urban tradiţional – parcela – creşte în suprafaţă sau este înlocuită de cvartal, care este mobilat perimetral cu clădiri circumscriindcurţi interioare de folosinţă colectivă.

• Se produce o nouă modificare de scară în morfologia urbană.• Scade suprafaţa cvartalelor şi creşte numărul străzilor, la acelaşi teritoriu dereferinţă

• Densitatea este compensată prin imobile de locuinţe colective şi dezvoltarepe înălţime

• Primele exemple importante: Planul de regularizare a Parisului, iniţiat debaronul Haussmann, şi Planul de extindere a oraşului Barcelona, proiectatde Ildefons Cerda.

•  În general, zonele periferice, cu funcţiune preponderent rezidenţială, îşipăstrează în bună parte caracterul iniţial, respectiv parcelarul proprietateindividuală, cu locuinţe unifamiliale.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 41/43

• Noile unităţi de suprfaţă destinate construcţiilor pot atinge dimensiunea unui cvartal,care este mobilat perimetral cu imobile de locuit de 3-5 etaje, cu magazine la parter.

• Terenul devine proprietate indiviză sau este concesionat (imagine: centrul Parisului).

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 42/43

Tipologii de restructurare a parcelarului tradiţional > exemple detrunchiere/subdivizare şi amalgamare, Northwood, Londra.

8/3/2019 09 Parcelar Urban

http://slidepdf.com/reader/full/09-parcelar-urban 43/43

Secolul XX-“Oraşul radios”

• Urbanismul secolului XXdizolvă unităţile desuprafaţă ale oraşuluitradiţional reprezentatede parcelă şi cvartal.

• Disoluţia ţesutului urban• Terenul pentru construcţii

este reprezentat de marisuprefeţe libereamenajate, cu alei dedeservire locală şimobilate cu clădiriizolate, înalte, fără relaţie

cu strada.• Terenul este înmajoritatea cazurilor înproprietatea primăriilor sau statului.