Universitatea Oradea

Facultatea de Ştiinţe Juridice

Lucrare de semestru

Analiza speţei pentru concursul profesional la disciplina Drept civil.

Acţiune în revendicare. Primus vs. Secundus

- Argumente în favoarea pârâtului Secundus -

Student Coordonator

Domocoş Vasile – Bogdan Conf. Univ. Dr. Ioan P. Romoşan

An II, Drept

Oradea

2010

Cuprins.

I. Argument........................................................................................................................2

II. Consideraţii generale cu privire la speţă....................................................................2

II.1. Contractul de vânzare – cumpărare încheiat în anul 1980........................2

II.2. Uzucapiunea ca efect al posesiei...................................................................4

II.3. Acţiunile pârâtului din anul 1987 şi efectele lor după intrarea în

vigoare a Legii 18/1991..................................................................................7

II.4. Acţiunea în revendicare introdusă de Primus.............................................9

II.5. Accesiunea imobiliară artificială................................................................11

III. Concluzii.....................................................................................................................13

IV. Abrevieri şi bibliografie............................................................................................17

1

I. Argument.

Studiul speţei are o valoarea eminamente didactică de însuşire şi aprofundare a

unor cunoştiinţe şi noţiuni specifice disciplinei de Drept civil. În încercarea noastră de

transpunere a unor explicaţii teoretice în practică ne simţim limitaţi de nivelul incipient al

pregătirii de care dispunem. Errare humanum est perseverare diabolicum, de aceea,

explicaţiile ce apar în paginile acestui proiect acolo unde sunt eronate sau insuficient

argumentate ni le asumăm în totalitate exprimându-ne în acelaşi timp speranţa unei

evoluţii calitative cu ocazia unor studii de speţă ulterioare.

Structural lucrarea cuprinde două părţi. În prima secţiune propunem o analiză

generală a raporturilor sociale dintre părţi, a instituţiilor şi reglementărilor legale

privitoare la speţă. A doua parte este dedicată concluziilor. Ne-am permis să le enunţăm

într-o formă de adresabilitate directă, la persoana a II-a, în faţa unei instanţe fictive care

imită o formulare acceptabilă în cadrul unui proces real.

II. Consideraţii generale cu privire la speţă.

În vederea construirii unei argumentaţii în favoarea pârâtului Secundus sunt

necesare într-o etapă preliminară o serie de consideraţii cu privire la instituţiile şi textele

de lege ce se leagă de acţiunea în instanţă introdusă de Primus pentru redobândirea

dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei vândute în anul 1980. Am

ales o abordare punctuală a problemelor în ordinea în care apar în text. Motivăm această

alegere şi prin faptul că din punct de vedere temporal evoluţia relaţiilor dintre cele două

părţi implicate în proces corespunde cuprinsului speţei.

II.1. Contractul de vânzare – cumpărare încheiat în anul 1980.

Primul aspect asupra căruia ne vom opri se referă la actul de înstrăinare al

construcţiei (casă de locuit) situată într-o zonă cooperativizată şi având un teren aferent

de 1300 mp. Ca noţiune contractul este acordul de voinţă realizat între două sau mai

multe persoane cu intenţia de a produce efecte juridice. În dreptul nostru funcţionează

2

principiul consensualismului potrivit căruia transmiterea dreptului de proprietate ori

constituirea dreptului real are loc în momentul încheierii contractului, adică proprietatea

se transferă în momentul acordului de voinţă1. Cele două texte legale care guvernează

materia sunt articolele 971 şi 1295 Cod civil.

Trebuie reţinut că în anul 1980, bunurile imobile construcţii erau guvernate de

Legea nr. 58/1974. Acestea aveau un regim juridic special, caracterizat prin formalitatea

înscrisului autentic şi autorizaţia administrativă pentru împărţeala şi înstrăinarea

construcţiilor2. Într-adevăr în speţa noastră se ridică problema valabilităţii contractului de

vânzare – cumpărare în forma înscrisului sub semnătură privată. Analizând regimul

juridic al bunurilor imobile care sub imperiul legilor nr. 58 şi 59 au fost scoase din

circuitul juridic civil şi valabilitatea actelor de vânzare – cumpărare sub forma înscrisului

sub semnătură privată, profesorul nostru Ioan P. Romoşan aprecia că principiul actus

interpretandus est potius ut valeat quam ut pereat nu justifică că actul juridic, afectat de

nulitate, potrivit legii vechi, dar care nu a fost desfiinţat pe cale judecătorească, să nu

producă efecte juridice sub legea nouă, ci dimpotrivă, el trebuie să fie salvat conform

legii noi care a suprimat cazul de nevalabilitate3. Pornind de la această argumentaţie

considerăm cu atât mai mult că în cazul construcţiei4 înstrăinate de Primus actul trebuie

considerat valabil la data judecării procesului, ulterioară abrogării legii nr. 58/19745.

Acest aspect al validităţii este important. Secundus, la momentul judecării cauzei apare ca

proprietar al casei cumpărate de la Primus. El dispune de jus abutendi, iar dispoziţia ca

atribut al dreptului de proprietate justifică demolarea construcţiei din anul 1987.

O altă problemă se leagă de clauza prin care Primus renunţă la orice fel de

pretenţii asupra terenului aferent şi este de acord ca Secundus să folosească acest teren.

Credem că această clauză este lipsită de obiect în acord cu principiul nemo plus iuris ad

allium transfere potest quam ipse habet. Terenul de 1300 mp aflat într-o zonă

cooperativizată se afla de drept în proprietatea C.A.P. Primus nefiind membru cooperator

nu poate invoca şi transfera un drept real de folosinţă. Totuşi această clauză ce apare în

1 Romoşan 1996, p. 296; Pop, Harosa 2006, p. 270 sq.; Bârsan 2007, p. 333.2 Romoşan 1996, p. 185 sq.3 Romoşan 1996, p. 195.4 V. şi Pop, Harosa 2006, p. 164 sq.5 Legea nr. 58/1974 a fost abrogată prin Decretul - Lege nr. 1/26 decembrie 1989.

3

înscrisul sub semnătură privată are a fi interpretată în sensul de a produce efecte juridice,

şi anume intrarea în posesie a lui Secundus asupra terenului.

II.2. Uzucapiunea ca efect al posesiei.

Posesia6 este definită ca o stare de fapt generatoare de efecte juridice care constă

în stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de către o persoană asupra unui

bun, cu intenţia şi voinţa de a se comporta, faţă de toţi ceilalţi, ca proprietar sau titular al

altui drept real7. Deşi constituie o stare de fapt, posesia generează potrivit legii civile

importante efecte juridice, în speţă pe cel al uzucapiunii (prescipţiei achizitive)8.

Uzucapiunea este naşterea dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra

unui imobil prin posedarea lui de către o persoană în condiţiile şi termenul prevăzut de

lege. Uzucapiunea îndeplineşte o funcţie de clarificare a unor situaţii juridice deoarece,

având ca efect naşterea dreptului de proprietate al posesorului unui imobil, transformă o

aparenţă îndelungată într-un raport juridic de proprietate cert şi indiscutabil. Ea mai

constituie şi o sancţiune indirectă îndreptată împotriva fostului proprietar al imobilului

care, dând dovadă de neglijenţă, l-a lăsat timp îndelungat în posesia altei persoane,

permiţându-i, prin pasivitatea sa, să se comporte public ca proprietar sau titular al altui

drept real9.

În sistemul Codului civil, uzucapiunea este de două feluri: uzucapiunea de 30 de

ani şi uzucapiunea de 10 până la 20 de ani. În speţă interesează aceasta din urmă

reglementată în art. 1895-1899 Cod civil. Se pune problema dacă Secundus poate invoca

uzucapiunea de scurtă durată. Pentru aceasta trebuie întrunite cumulativ două condiţii

speciale: posesia să se întemeieze pe un just titlu sau justă cauză şi posesia să fie de bună-

credinţă. În conformitate cu art. 1897 Cod civil, prin just titlu se înţelege orice act juridic

translativ de proprietate. Credem că actul de vânzare – cumpărare dintre Primus şi

Secundus constituie just titlu în ceea ce priveşte uzucapiunea terenului aferent

construcţiei aflat în litigiu. Buna credinţă constituie o prezumţie (relativă) a legii conform

6 Romoşan 1996, p. 241-265; Pop, Harosa 2006, p. 55-77; Bîrsan 2007, p. 234-261.7 Pop, Harosa 2006, p. 56.8 Dar pentru a produce efecte juridice, posesia trebuie să fie utilă adică să îndeplinească anumite calităţi: continuă, neîntreruptă, netulburată, publică, sub nume de proprietar şi neechivocă; art. 1847 Cod civil; Pop, Harosa 2006, p. 66 sq. 9 Romoşan 1996, p. 306; Pop, Harosa 2006, p. 285 sq.

4

art. 1899, alin. 2 Cod civil. Posesia este de bună-credinţă când cel care stăpâneşte

imobilul are convingerea că o face în calitate de proprietar. Convingerea lui este însă

greşită. Buna-credinţă trebuie să fie dovedită în momentul dobândirii posesiei imobilului

după cum se arată în art. 1898 Cod civil. Suntem îndreptăţiţi să credem că Secundus,

ţinând cont de situaţia specială a terenurilor din momentul încheierii contractului10, dă

dovadă de bună-credinţă; aşa se explică clauza înscrisă de Primus cu privire la renunţarea

la orice fel de pretenţii cu privire la terenul aferent. Secundus, pe lângă elementul

corpus11 intenţionează de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume de

titular al unui drept real, ceea ce corespunde elementului psihologic, intenţional – animus.

Prin întrunirea celor două elemente considerăm că în cazul pârâtului existenţa posesiei

este dovedită. Momentul încheierii contractului dintre Primus şi Secundus, anul 1980,

este important întrucât el marchează punctul de la care începe să curgă prescripţia

achizitivă ca efect al posesiei.

Privitor la admisibilitatea în constatare a dreptului de proprietate dobândit prin

uzucapiune a terenului aferent casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, aşa cum este

determinat de art. 23 din Legea 18/1991, modificată, ni s-a părut foarte interesant punctul

5 de dezbatere de la Minuta întâlnirii pentru discutarea problemelor de practică judiciară

neunitară din anul 200912. În opinia majoritară, apreciată ca fiind întemeiată, s-a

considerat admisibilă acţiunea considerându-se că dreptul de proprietate pentru suprafaţa

casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina acestora, determinate

potrivit art. 8 din Decretul Lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea

ţărănimii, poate fi recunoscut după caz cooperatorilor, sau după caz, moştenitorilor

10 În primul enunţ al speţei se arată că terenul se afla într-o zonă cooperativizată, Primus nefiind membru cooperator. Sunt necesare o serie de precizări cu privire la situaţia juridică a terenurilor înainte de 1989. În conformitate cu art. 30 din Legea 58/1974 în cazul înstrăinării construcţiilor prin acte inter vivos, terenul aferent construcţiei trecea în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri. Dobânditorul construcţiei primea de la stat pe durata existenţei construcţiei, terenul necesar în limitele schiţelor şi detaliilor de sistematizare, în condiţiile Legii nr. 4/1974. [Romoşan 1996, p. 79] Credem că în speţă, reclamantului nu i se aplică prevederile art. 30 care-i privesc pe ţăranii din zonele necooperativizate şi pe membrii cooperatori ce deţineau în proprietate până la 250 mp. [Romoşan 1996, p. 121 sq.] Mai trebuie reţinut şi faptul că potrivit prevederilor Legii nr. 59/1974 a fondului funciar, terenurile erau scoase din circuitul juridic civil, putând fi dobândite în proprietate numai prin moştenire legală. [Romoşan 1996, p. 80]11 În cazul nostru construcţia cu terenul aferent.12 Minuta întâlnirii dintre membrii Comisiei „Unificarea practicii judiciare” cu Preşedintele Secţiei Civile şi de proprietate intelectuală de la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi preşedinţii secţiilor civile, conflicte de muncă şi asigurări sociale a curţilor de apel, pentru discutarea problemelor de practică judiciară neunitară; 24 iunie 2009 [Preluare - www.csm1909.ro]

5

acestora, cât şi persoanelor din zonele cooperativizate care nu au avut calitatea de

cooperator, în temeiul articolului 1890 şi următoarele Cod civil. Prin relaţionare putem

aprecia că invocarea pe cale de excepţie în faţa instanţei de către pârâtul Secundus a

uzucapiunii de scurtă durată apare ca fiind justificată.

În acest punct al discuţiei se cuvine a aminti şi de o problemă doctrinară ce

vizează întreruperea cursului uzucapiunii13. Este vorba de cazul relevant în analiza speţei

de întrerupere naturală, când bunul la care se exercită posesia este declarat impresciptibil

de lege14. Legat de această situaţie, în literatura de specialitate şi practica judiciară s-a pus

întrebarea dacă prin intrarea în vigoare a Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974 a avut sau nu

loc întreruperea naturală a cursului prescripţiilor achizitive şi dacă perioada 1974 – 1989

poate fi inclusă în calculul termenului de uzucapiune15. Literatura de specialitate şi

practica judiciară tind să se ralieze ideii conform căreia uzucapiunea cu privire la terenuri

a putut începe să curgă şi sub imperiul legilor amintite. Soluţia se argumentează prin

faptul că aceste legi au interzis doar înstrăinarea terenurilor prin acte juridice inter vivos,

fără a cuprinde dispoziţii care să declare expres că posesiunea utilă asupra terenurilor nu

are nici un efect16. Deosebit de utilă pentru susţinerea cauzei lui Secundus apare afirmaţia

profesorului nostru Ioan P. Romoşan care arăta că, uzucapiunea începută anterior sau în

timpul legilor nr. 58 şi 59/1974 şi împlinită după abrogarea acestora17 poate avea efect

dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor18.

O ultimă precizare se cuvine a fi făcută cu privire la uzucapiune şi anume că, prin

efectul ei se naşte dreptul de proprietate al uzucapantului şi se stinge, concomitent,

dreptul de proprietate al fostului titular. Acest efect este retroactiv. Secundus, în cazul

admiterii pe cale de excepţie a uzucapiunii, devine proprietar încă din momentul când a

13 Cauzele de întrerupere şi de suspendare a prescripţiei achizitive şi efectele lor sunt prevăzute de Decretul nr. 167/1958 privind preescripţia extinctivă. 14 În realitate, în acest caz posesia încetează definitiv şi ireversibil, nemaiputând reîncepe, atâta vreme cât bunul este scos din circuitul juridic civil; Pop, Harosa 2006, p. 299.15 Pe larg despre această problemă la Romoşan 1996, p. 312-314; Pop, Harosa 2006, p. 299-301; Bîrsan 2007, p. 324-327.16 Romoşan 1996, p. 314; Pop, Harosa 2006, p. 300.17 Este cazul uzucapiunii începută în anul 1980 la momentul intrării în posesie asupra terenului şi care îşi produce efectele în speţa noastră după apariţia Legii fondului funciar din anul 1991.18 Romoşan 1996, p. 314.

6

început să curgă termenul de prescripţie, adică din ziua următoare datei de încheiere a

contractului de vânzare – cumpărare din anul 198019.

II.3. Acţiunile pârâtului din anul 1987 şi efectele lor după intrarea în

vigoare a Legii 18/1991.

Un alt moment important în analiza cazului o reprezintă actele lui Secundus din

anul 1987. Asupra demolării imobilului cumpărat de la Primus am emis o formulare în

partea în care ne-am referit la contractul încheiat în anul 1980. Supus principiului qui

tacet, consentire videtur, Primus, când invocă dreptul asupra terenului, nu face nici o

referire la actul de demolare ceea ce echivalează cu o acceptare tacită a validităţii actului

de vânzare – cumpărare şi pe cale de consecinţă a înstrăinării proprietăţii imobilului.

În ceea ce priveşte edificarea construcţiei de către Secundus în urma cumpărării

de la stat a unei suprafeţe de 250 mp în raza terenului de 1300 mp aferent casei demolate

se cuvin a fi făcute o serie de precizări. Potrivit art. 5 din statutul C.A.P. adoptat în anul

1977 proprietatea personală a membrilor coperatori era constituită din casa de locuit şi

anexele gospodăreşti anexe precum şi terenul pe care se aflau acestea şi curtea, a căror

suprafaţă totală nu putea depăşi 250 mp20. Mai trebuie avută în vedere şi situaţia

terenurilor atribuite în folosinţă pentru construirea de locuinţe reglementată, în momentul

cumpărării de către Secundus a terenului de la stat, de Legea 4/1973 privind regimul

construcţiilor. Potrivit acestei legi cetăţenii români puteau dobândi cu titlu de drept real

de folosinţă terenuri pentru construirea de case care, în mediul rural, nu puteau depăşi

suprafaţa de 250 mp. Legea 18/1991 prin art. 36 alin. 2 reglementează situaţia juridică a

acestor terenuri arătând că aceste suprafeţe atribuite înainte de anul 1989 cu titlu de drept

real de folosinţă pentru construcţia de locuinţe vor putea fi transmise în proprietatea

actualilor deţinători prin ordin al Prefectului ca urmare a propunerii făcute de Consiliile

Locale după verificarea situaţiei juridice a terenurilor. În speţa noastră, Secundus, devenit

titular al dreptului de folosinţă ca urmare a cumpărării parcelei de 250 mp, a edificat

19 Cu privire la calculul termenului de prescripţie v. Cod civil art. 1886-1889; Romoşan 1996, p. 311; Pop, Harosa 2006, p. 298; Bîrsan 2007, p. 323. În speţa analizată nu se precizează dacă actul încheiat între părţi are dată certă; în acest caz suntem nevoiţi să operăm cu o prezumţie.20 În anul 1977 a fost adoptat un nou statul al Cooperativei Agricole de Producţie care a pus de acord prevederile vechiului statut din anul 1966 cu reglementările din Legea nr. 58 şi 59/1974. [Romoşan 1996, p. 121]

7

construcţia în termenul legal21. După intrarea în vigoarea a Legii fondului funciar şi

potrivit art. 36 al acestei legi, Secundus putea opta pentru transformarea dreptului real de

folosinţă în drept de proprietate. Este important faptul că nu există un termen de

prescripţie pentru înaintarea acestei cereri cum există în cazul solicitării de reconstituire22

sau constiuire a dreptului de proprietate. În ceea ce priveşte limita maximă a suprafeţei de

teren care se poate transforma din folosinţă în drept de proprietate a existat o controversă.

Au existat trei formulări distincte. Prima, pornind de la interpretarea art. 36 alin. 2 din

Legea 18/1991, susţinea că se va atribui în proprietate o suprafaţă identică cu cea primită

cu titlu de drept real de folosinţă (adică maxim 250 mp). A doua teză afirma, pornind de

la Legea 9/1990 privind regimul juridic al terenurilor din intravilanul localităţilor (în

vigoare până la apariţia Legii 18/1991), posibilitatea atribuirii în proprietate a unei

suprafeţe de maxim 1000 de mp. Mai bine argumenată ne apare a treia teză care,

bazându-se pe art. 4 şi 823 din Decretul Lege 42/1990, menţinute de actuala Lege a

fondului funciar, fixează limita maximă a suprafeţei de teren la 6000 de mp. Suprafaţa de

1300 mp din speţa analizată se încadrează aşadar în această limită, Secundus fiind

îndrituit să solicite transformarea dreptului de folosinţă în drept de proprietate asupra

întregului teren.

În cazul în care Secundus nu ar fi întreprins acţiunile de demolare şi de edificare a

unei noi case de locuit s-ar pune problema dacă transmiterea cu titlu de drept de

proprietate s-ar face în favoarea actualului deţinător sau în favoarea fostului vânzător al

construcţiei. Art. 23, 24 şi 36 alin. 3 din Legea 18/1991 precizează o serie de aspecte ale

regimului juridic al terenului aferent construcţiei dar, până la introducerea ulterioară a

alin. 3 în textul art. 23, au lăsat nereglementate aspecte legate de vocaţia la reconstituie.

21 Acest drept real de folosinţă era un drept subiectiv civil născut în baza unui act administrativ de autoritate. Reglementările erau imperative în sensul că dreptul real de folosinţă se naşte pe perioada existenţei construcţiei cu condiţia ca această construcţie să fie ridicată în termen de doi ani. [precizări făcute la cursul de Drept civil din data de 09.12.2010] 22 Cu privire la respingerea solicitării lui Primus de reconstiturie a dreptului de proprietate asupra terenului ne vom referi cu ocazia analizei acţiunii în revendicare introdusă de reclamant şi a precizării acţiunii prin accesiune imobiliară artificială.23 Art. 8. - Terenul aferent casei de locuit şi anexelor gospodaresti, precum şi curtea si gradina din jurul acestora, in zonele cooperativizate, constituie proprietatea particulara a deţinătorilor; acestea pot fi înstrăinate şi lăsate moştenire. Terenul prevăzut la alin. 1, împreună cu lotul care poate fi atribuit în folosinţă membrului cooperator, potrivit prevederilor art. 4, nu poate depăşi suprafata de 6 000 mp pentru deţinătorul casei de locuit.

8

Acest nou aliniat statua că „în cazul înstrăinării construcţiilor, suprafeţele de teren

aferente prevăzute la alin. 2 sunt cele convenite de părţi la data înstrăinării, dovedite prin

orice mijloc de probă24”. Din textele legale la care facem referire putem concluziona că în

acest caz fictiv terenul ar trebui să revină în proprietatea lui Secundus ca actual proprietar

al construcţiei. Cu atât mai mult, terenul i se cuvine în cazul de speţă pârâtului, care este

actualul proprietar al casei ridicate în anul 1987 şi de altfel unic deţinător. Art. 24 alin. 1

din Legea 18/1991 reglementează limpede acest lucru: „Terenurile situate în intravilanul

localităţilor, care au fost atribuite de cooperativele agricole de producţie, potrivit legii,

cooperatorilor sau altor persoane îndreptăţite, pentru construcţia de locuinţe şi anexe

gospodăreşti pe care le-au edificat, rămân şi se înscriu în proprietatea actualilor

deţinători, chiar dacă atribuirea s-a făcut din terenurile preluate în orice mod de la foştii

proprietari”.

Rezultă din cele enunţate cu privire la vocaţia de reconstituire a dreptului de

proprietate că, din reglementările prevăzute în Legea 18/1991 casa ridicată în 1987 şi

terenul aferent de 1300 mp revin de drept pârâtului Secundus. În speţă, dacă Secundus ar

fi solicitat după apariţia Legii fondului funciar, titlul de proprietate asupra terenului

aferent construcţiei acesta ar fi fost opozabil erga omnes.

II.4. Acţiunea în revendicare introdusă de Primus.

În continuare ne vom referi la acţiunea în revendicare25 introdusă de Primus după

respingerea cererii de reconstituire a dreptului de proprietate. Amintim că suntem

poziţionaţi în speţă de partea pârâtului de aceea nu credem necesar a aprofunda decizia

comisiei defavoarabilă lui Primus. Afirmăm doar că această decizie (mai mult sau mai

puţin discutabilă) se leagă în primul rând de raporturile dintre Primus şi stat şi are drept

rezultat în cazul adus în faţa instanţei lipsa unui act doveditor al proprietăţii asupra

terenului aparţinând reclamantului.

Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală, petitorie şi imprescriptibilă, prin

care un reclamant poate solicita instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de

proprietate asupra unui bun determinat şi, pe cale de consecinţă, să-l oblige pe pârât la

24 Ca de exemplu acte de proprietate, contracte, martori din care să rezulte voinţa juridică a părţilor.25 Pe larg despre acţiunea în revednicare la Romoşan 1996, p. 227-339; Pop, Harosa 2006, p. 309-315; Bîrsan 2007, p. 197-225.

9

restituirea posesiei bunului. Fiind o acţiune petitorie26 înseamnă că prin ea se pune în

discuţie în cadrul unui proces, însăşi existenţa dreptului de proprietate al reclamantului.

Aşa se explică faptul că reclamantul trebuie să facă dovada dreptului său de proprietate.

Obligarea pârâtului la restituirea bunului în litigiu este doar consecinţa firească a acţiunii

în revendicare. De asemenea acţiunea în revendicare este în principiu imprescriptibilă

extinctiv. Astfel, oricât timp nu ar fi exercitată, această acţiune nu se stinge, decât odată

cu stingerea însuşi a dreptului de proprietate pe care îl însoţeşte şi îl apără. Stingerea

dreptului de proprietate are loc numai în ipoteza când o altă persoană l-a dobândit prin

uzucapiune sau, după caz, prin posesie de bună-credinţă. Cu alte cuvinte acţiunea în

revendicare a imobilelor poate fi paralizată, atunci când posesorul actual a dobândit

proprietatea prin uzucapiune, în condiţiile prevăzute de lege.

Proba dreptului de proprietate incumbă reclamantului după cum este statuat în art.

1169 Cod civil. Aşadar, reclamantul fiind cel care a declanşat procesul este ţinut să

dovedească pretenţia sa că este titularul acelui imobil. În favoarea pârâtului operează, din

însăşi faptul posesiei, o prezumţie relativă de proprietate. Urmează că atâta timp cât

reclamatul nu face dovada dreptului său de proprietate, acţiunea în revendicare trebuie

respinsă. Pârâtul având calitatea de beatus possidens, nu poate fi obligat să prezinte

titlul27 său deoarece posesia este ocrotită indiferent de dovada dreptului de proprietate.

În cazul de speţă suntem în situaţia în care părţile nu deţin un titlu de proprietate

al terenului de 1300 mp ce poate fi invocat în faţa instanţei. Aceasta pentru că în cazul

reclamantului cererea de reconstituire a fost respinsă28 iar în situaţia pârâtului nu a fost

26 Acţiunile petitorii se deosebesc de acţiunile posesorii al căror scop constă în păstrarea sau restituriea posesiei bunului ca simplă stare de fapt, fără a pune în discuţie existenţa dreptului de proprietate al reclamantului.27 Pentru proba dreptului de proprietate, prin titlu se înţeleg toate actele juridice translative de proprietate şi cele declarative de drepturi, încheiate în formă scrisă.28 Nu se precizează în speţă care este înscrisul doveditor al dreptului de proprietate pe care îl invocă Primus. Se precizează doar că reclamantul pretinde a nu fi pierdut niciodată dreptul de proprietate el nefiind membru cooperator. Credem că această argumentaţie nu este sustenabilă. Terenul în litigiu se află într-o zonă cooperativizată; Constituţia Republicii Socialiste România din anul 1965 arată în art. 6 că: „Proprietatea socialistă asupra mijloacelor de producţie este fie proprietate de stat – asupra bunurilor aparţinând întregului popor, fie proprietate cooperatistă – asupra bunurilor aparţinând fiecărei organizaţii cooperatiste”, iar în art. 9 că: „Pământul cooperativelor agricole de producţie, animalele, uneltele, instalaţiile şi construcţiile ce le aparţin sînt proprietate cooperatistă. Lotul de pămînt aflat, potrivit statutului cooperativelor agricole de productie, în folosinţa gospodăriilor familiale ale ţăranilor cooperatori, constituie proprietate cooperatistă. Casa de locuit şi construcţiile gospodăreşti, terenul pe care acestea se află, precum şi, potrivit statutului cooperativelor agricole, animalele de producţie şi inventarul agricol mărunt, constituie proprietate personala a ţăranilor cooperatori.” Deducem din dispoziţiile legii fundamentale din anul 1965 că Primus nefiind membru cooperator nu deţine un drept real de folosinţă asupra terenului aferent construcţiei

10

înaintată cererea de transformare a dreptului real de folosinţă în drept de proprietate. Cu

toate acestea Secundus poate invoca uzucapiunea. Chiar şi în cazul neadmisibilităţii pe

cale de excepţie a prescripţiei achizitive a pârâtului, acţiunea reclamantului se poate

respinge de plano în baza principiului in pari causa, melior est causa posidentis.

Considerăm că în situaţia noastră instanţa nu poate recunoaşte existenţa dreptului de

proprietate al reclamantului, împotriva voinţei şi susţinerilor pârâtului.

II.5. Accesiunea imobiliară artificială.

Construcţia ridicată în anul 1987 de către Secundus deschide calea invocării în

faţa instanţei de către reclamant a accesiunii imobiliare artificiale ca mod de dobândire a

dreptului de proprietate asupra imobilului ridicat. Accesiunea este încorporarea sau

unirea unui lucru cu alt lucru fiecare având proprietari diferiţi. Proprietarul bunului mai

important, considerat principal devine proprietar al bunului mai puţin important sau

accesoriu29. În cazul nostru, Primus considerându-se proprietar al terenului de 1300 mp

solicită dobândirea în proprietate a casei de locuit ridicată de Secundus. Precizăm că

accesiunea imobiliară artificială se realizează prin intervenţia şi activitatea omului după

cum se arată în art. 492 Cod civil. În speţă ne aflăm în prezenţa cazului de accesiune

imobiliară artificială30 reglementat de art. 494 Cod civil ce se referă la accesiunea

construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări făcute de o persoană cu materialele sale pe un

teren, aflat în proprietatea altuia. Strict din punct de vedere al accesiunii invocate de

reclamant (nefondată credem), Secundus apare în situaţia constructorului de bună-

credinţă31 pe terenul altuia (teren asupra căruia Primus pretinde că are drept de

proprietate). Potrivit art. 494 Cod civil proprietarul terenului devine şi proprietar al

construcţiei, fără a putea cere dărâmarea sau ridicarea construcţiei şi având obligaţia să-l

despăgubeacă pe constructor pe temeiul principiului îmbogăţirii fără justă cauză. Între

data edificării construcţiei şi data invocării accesiunii de către proprietarul terenului,

dreptul constructorului asupra construcţiei este controversat în doctrina juridică. Ne

raliem părerii care susţine că dreptul de proprietate al proprietarului terenului asupra

înstrăinate. El este un simplu posesor iar clauza din contractul încheiat cu Secundus în anul 1980 statuează în fapt o renunţare la posesie în favoarea pârâtului.29 Romoşan 1996, p. 296 sq.; Pop, Harosa 2006, p. 271; Bîrsan 2007, p. 306.30 Romoşan 1996, p. 299-304; Pop, Harosa 2006, p. 274-283; Bîrsan 2007, p. 309-314.31 Secundus a cumpărat terenul pe care ridică construcţia de la stat în anul 1987.

11

construcţiei se naşte numai la momentul invocării accesiunii de către acesta. Până la

această dată constructorul are un drept de proprietate rezolubilă, stăpânind bunul animo

sibi habendi32.

Considerăm că solicitarea lui Primus în scopul dobândirii de către el, prin

accesiune imobiliară artificială, a construcţiei ridicate de Secundus este nefondată. Nu

credem că există un temei juridic pentru admiterea acţiunii în revendicare a suprafeţei de

teren în litigiu. În consecinţă lipsa recunoaşterii dreptului de proprietate asupra terenului

face inoperantă dobândirea construcţiei ridicate de Secundus prin accesiune imobiliară

artificială.

III. Concluzii.

32 Romoşan 1996, p. 303, Pop, Harosa 2006, p. 279.

12

Onorată instanţă vă rugăm respectuos să respingeţi ca nefondată acţiunea

reclamantului pentru următoarele considerente:

- În cadrul acţiunii în revendicare ce are ca obiect o suprafaţă de teren care s-a aflat

în proprietatea Cooperativei Agricole de Producţie, dovada dreptului de proprietate se

poate face numai cu titlu de proprietate emis conform Legii nr. 18/1991. Nu se poate

recunoaşte în beneficiul reclamantului dreptul de proprietate pentru o suprafaţă de teren

ce nu a făcut obiectul reconstituirii dreptului potrivit Legii nr. 18/1991, chiar dacă acesta

ar dovedi că, anterior cooperativizării, a deţinut în proprietate acea suprafaţă de teren.

Pentru bunurile intrate în patrimoniul C.A.P., reclamantul nu-şi poate întemeia acţiunea

în revendicare pe drepturile anterioare cooperativizării, întrucât este de principiu că toate

drepturile de proprietate privată existente anterior cooperativizării asupra terenurilor au

încetat prin faptul cooperativizării, iar desfiinţarea acesteia din urmă nu face să renască

automat drepturile anterioare. Aşadar, pentru suprafaţa de 1300 mp teren, ce face obiectul

revendicării, dreptul de proprietate trebuia stabilit în baza legii speciale, iar dovada

acestui drept se putea face numai cu titlu de proprietate emis potrivit art. 116 din Legea

nr. 18/1991, iar în lipsa acestuia cu adeverinţa de reconstituire a dreptului de proprietate

împreună cu procesul-verbal de punere în posesie. Potrivit dispoziţiilor art. 8 din Legea

nr. 18/1991, stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor care se găsesc în

patrimoniul cooperativelor agricole, se face în condiţiile prevăzute de aceeaşi lege prin

constituire ori reconstituire33.

- Potrivit art. 480 Cod civil, acţiunea în revendicare poate fi formulată numai de

către titularul dreptului real de proprietate şi numai împotriva celui care deţine bunul fără

nici un just titlu. În speţă, reclamantul nu a făcut dovada că i s-a reconstituit dreptul de

proprietate potrivit cerinţelor Legii nr. 18/1991 şi în consecinţă neavând calitatea de

proprietar a suprafeţei de 1300 mp teren revendicat, acţiunea promovată de acesta

împotriva pârâtului Secundus este nefondată.

33 În această argumentaţie am luat în calcul şi Decizia 1098 din 24.10.1997 a Secţiei civile a Curţii de Apel Iaşi precum şi pe Decizia nr. 922 din 23.09.1996 a Secţiei civile a Curţii de Apel Bacău.[http : // lucian-cosmin.blogspot.com – Repertoriu de practică judiciară ]

13

- De asemenea vă rugăm să consideraţi ca admisibilă acţiunea în constatare a

uzucapiunii de 10 până la 20 de ani şi dobândirea dreptului de proprietate de către

Secundus asupra terenului de 1300 mp aferent casei de locuit. Actul de vânzare –

cumpărare din anul 1980, deşi încheiat sub forma înscrisului sub semnătură privată,

consacră acordul de voinţă al părţilor şi după abrogarea Legilor nr. 58 şi 59/1974 este apt

a produce efecte juridice. Este importantă clauza prin care se renunţă la orice fel de

pretenţii asupra terenului aferent construcţiei. Din punct de vedere al legislaţiei în vigoare

în momentul încheierii contractului, Primus, nefiind membru cooperator, nu avea un

drept legal asupra terenului de 1300 mp aflat într-o zonă cooperativizată; el era un simplu

posesor, iar clauza de renunţare poate fi echivalată cu o pierdere a posesiei de către

Primus şi cu o intrare în posesie a pârâtului.

- Credem că actul de vânzare – cumpărare din anul 1980 trebuie să capete o

interpretare unitară în sensul dorinţei părţilor de transmitere a dreptului de proprietate

asupra casei de locuit cu terenul aferent. Nu poate fi acceptabilă o interpretare bivalentă

din punct de vedere al obiectului în sensul constituirii în favoarea pârâtului Secundus a

două drepturi: 1. dreptul de proprietate asupra imobilului – casă de locuit; 2. un drept de

uzufruct (art. 517 Cod civil) asupra terenului de 1300 mp. De asemenea contractul nu

poate fi interpretat în sensul constituirii unui drept de superficie. În fapt casa şi terenul

aferent formează în concepţia părţilor la momentul tranzacţiei o unitate, practic

inseparabilă. Ne sprijinim aici tocmai pe accesiunea invocată de reclamant care, deşi

evident neîntemeiată, consacră în cazul supus judecării acest principiu al unităţii,

principiu pe care şi pârâtul nu are a-l contesta.

- Considerăm că posesia lui Secundus se întemeiază pe un just titlu care este actul

translativ de proprietate al imobilului, care provine de la o altă persoană (în speţă

Secundus) decât adevăratul proprietar (Cooperativa Agricolă de Producţie). În acelaşi

timp buna credinţă a pârâtului, prezumată legal, conform art. 1898 Cod civil, a existat în

momentul dobândirii construcţiei cu terenul aferent. Cumpărarea de C.A.P a unei

suprafeţe de 250 mp în raza celor 1300 mp şi edificarea unei noi construcţii după

demolarea casei cumpărate de la reclamant, nu are efecte asupra bunei credinţe deoarece

ea trebuia să existe în momentul încheierii acordului de voinţă adică în anul 1980. În faţa

instanţei Primus susţine faptul că el nu a pierdut niciodată dreptul de proprietate nefiind

14

membru cooperator. Această argumentaţie nu este sustenabilă, terenul în litigiu aflându-

se într-o zonă cooperativizată, în schimb ea consacră convingerea falsă a părţilor de la

momentul încheierii contractului de transmitere a dreptului de proprietate asupra

imobilului. De asemenea suntem de părere că nu se poate invoca de către reclamant o

întrerupere a cursului uzucapiunii. Prescripţia achizitivă, ce şi-a început cursul sub

imperiul Legilor nr. 58 şi 59/1974 şi se consideră împlinită34 după abrogarea acestora35,

poate avea efect dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor36.

- Solicitarea reclamatului pentru obţinerea, prin accesiune imobiliară artificială

(att. 488), a dreptului de proprietate asupra construcţiei ridicate de Secundus este

nefondată. Lipsa unui titlu doveditor al dreptului de proprietate asupra terenului face

inoperantă dobândirea construcţiei ridicate de Secundus prin accesiune imobiliară

artificială.

- Nu trebuie ignorate nici efectele Legii 18/1991 privind dreptul de proprietate

asupra terenului aferent construcţiei ridicate în anul 1987 de către pârât. Secundus putea

solicita transformarea dreptului real de folosinţă în drept de proprietate asupra suprafeţei

de 1300 mp în litigiu conform art. 23, 24 şi 36 din Legea fondului funciar. Este important

faptul că nu există un termen de prescripţie pentru înaintarea acestei cereri, cum există în

cazul solicitării de reconstituire a dreptului de proprietate, cerere care i-a fost respinsă

reclamantului. Aparenta neglijenţă a pârâtului de a solicita titlul de proprietate asupra

terenului de 1300 mp în condiţiile Legii 18/1991 evidenţiază tocmai buna-credinţă a

acestuia. Acţiunea sa de cumpărare de la C.A.P. a unei suprafeţe de teren trebuie privită

ca îndeplinirea unei formalităţi legale necesare pentru obţinerea auorizaţiei de construcţie

impusă de Legea 4/1973 privind regimul construcţiilor şi de art. 5 al statutului C.A.P din

anul 1977. Ea nu are nici un efect asupra posesiei începute în anul 1980.

- Solicităm de asemenea onoratei instanţe amendarea reclamantului, conform art.

108 alin. 1 pct. 1 lit. a Cod de procedură civilă cu amendă judiciară, pentru introducerea

cu rea-credinţă a unei cereri vădit netemeinice. Prin acţiunea sa reclamantul, supus

principiului îmbogăţirii fără just temei, urmăreşte obţinerea unor drepturi necuvenite în

34 Operăm cu prezumţia că la data judecării cauzei termenul pentru a uzucapa este împlinit conform art. 1896 Cod civil. 35 Este cazul uzucapiunii începută în anul 1980 la momentul intrării în posesie asupra terenului şi care îşi produce efectele în speţa noastră după apariţia Legii fondului funciar în anul 1991.36 Romoşan 1996, p. 314.

15

dauna pârâtului de bună-credinţă. Acestui tip de atitudine al reclamantului, magistral

înfăţişat de Iuvenal prin expresia lucri bonus est odor ex re qualibet37 îi opunem

principiul fundamental al dreptului consacrat de Ulpianus Domitianus şi Cicero: Suum

cuique tribuere38.

37 „E plăcut mirosul câştigului de oriunde ar veni”.38 “Fiecăruia să i se dea ce e al său”, iar în cazul de faţă ne permitem să cerem ca reclamantului să i se dea ceea ce merită.

16

IV. Abrevieri şi bibliografie

Romoşan 1996 = Ioan P. Romoşan, Drept civil. Drepturile reale, Editura Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996.

Pop, Harosa 2006 = Liviu Pop, Liviu - Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006.

Bîrsan 2007 = Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. a II-a, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2007.

Codul civil şi legile conexe – ediţie îngrijită şi adnotată de Sevastian Cercel, Ed. a II-a, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2007.

Codul de procedură civilă – ediţie coordonată de Cristian Murică, Ed. a IV-a, Editura Best Publishing, Bucureşti, 2010.

Legea nr. 18/1991 – Legea fondului funciar, în Codul civil şi legile conexe - ed. îngrijită şi adnotată de Sevastian Cercel, Ed. a II-a, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2007, p. 421-487.

Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, în Codul civil şi legile conexe - ed. îngrijită şi adnotată de Sevastian Cercel, Ed. a II-a, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2007, p. 611-620.

Internet

http://lucian-cosmin.blogspot.com – Repertoriu de practică judiciară.

http://legislatie.resurse-pentru-democratie.org

http://www.csm1909.ro

17