s.c. europroducts s.r - citr.ro piata a activelor mentionate mai sus din ... bunuri mobile -...

Pagina 0

2012

2REv121065 / 03.08.2012

RAPORT DE EVALUARE

S.C. EUROPRODUCTS S.R.L Statia de betoane, concasare - sortare Lugoj

Client: S.C. EUROPRODUCTS S.R.L

Destinatar: ADUNAREA GENERALA A CREDITORILOR

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu

vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti

fara acordul scris si prealabil al S.C. CS INVEST CONSULTING S.R.L. al

clientului si al destinatarului.

- August 2012 -

S.C. EUROPRODUCTS SRL

Cod: PG-17-07/1.0 Pagina 1

Red:ATV

REZULTATELE EVALUARII

Scopul raportului de evaluare consta in estimarea valorii de piata in ipoteza continuitatii

activitatii si a valorii de piata in ipoteza vanzarii fortate a activului – statie betoane si sortare Lugoj -

apartinand S.C. EUROPRODUCTS S.R.L la data de referinta a evaluarii – 27.04.2012.

Desi conform Standardelor Internationale de Evaluare – IVS 2011 „o vanzare fortata este o descriere

a situatiei in care are loc schimbul si nu un tip al valorii distinct”, la solicitarea clientului s-a estimat o valoare

de piata a activelor mentionate mai sus din patrimoniul S.C. EUROPRODUCTS S.R.L. in ipoteza

vanzarii fortate, in conditiile descrise in sinteza raportului de evaluare, pe care le presupune o astfel de

circumstanta (lipsa unei perioade adecvate de marketing, vanzarea bucata cu bucata, cumparator

motivat obisnuit, vanzator extrem de motivat sa vanda etc).

Pentru atingerea acestui scop s-a pornit de la misiunea de evaluare indicata de catre client si

de la situatia particulara a societatii comerciale care, din punct de vedere juridic, este in procedura de

insolventa. Activitatea de evaluare a fost adaptata la specificul activelor din componenta patrimoniului

S.C. EUROPRODUCTS S.R.L. In cadrul prezentului raport de evaluare s-au analizat activele corporale ale statiei de betoane

Lugoj – teren, constructii si stocuri (piese de schimb) apartinand SC EUROPRODUCTS SRL,

conform listelor din contabilitate primite si a inventarului de stocuri pus la dispozitie de catre

reprezentantul societatii.

S.C. EUROPRODUCTS S.R.L. detine in patrimoniu urmatoarele active corporale situate in

localitatea Lugoj, jud. Timis – analizate in cadrul acestui raport de evaluare:

Nr.

crt Denumire active –Statie betoane Lugoj

1 Teren ( S = 38.910 mp)

2

Constructii (cladire laborator si birouri, atelier mecanic

si intretinere, etc. )

3

Bunuri mobile - specifice activitatii de exploatare a

agregatelor din rau si statiei de betoane

4 Stocuri – piese de schimb utilaje si echipamente

In scopul atingerii obiectivului propus s-au luat in considerare prevederile Standardelor

Internationale de Evaluare – IVS 2011, activitatea de evaluare fiind adaptata la specificul activelor din

componenta patrimoniului evaluat al S.C. EUROPRODUCTS S.R.L., avand in vedere si caracteristicile

speciale ale societatii in prezent (situatia juridica, situatia activelor); toate analizele si estimarile au fost

efectuate in conformitate cu standardele de evaluare internationale, cu legislatia actuala, si cu starea si

perspectivele obiectivului.

Ca rezultat al cercetarii si analizei realizate, valoarea de piata in ipoteza continuitatii activitatii

a activului EUROPRODUCTS – statie de betoane si sortare Lugoj, la data de 27.04.2012 este

(rotunjit):

VPiata ACTIVE = 650.000 EUR (cca. 2,84 mil. RON)



Red:ATV

Valoarea de piata in ipoteza vanzarii fortate a activului EUROPRODUCTS – Statia de betoane si

sortare Lugoj

Conform IVS Cadrul General: „Termenul de „vanzare fortata” se utilizeaza deseori in situatiile

cand un vanzator este constrans sa vanda si, in consecinta, nu are la dispozitie o perioada de marketing

adecvata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste situatii va depinde de natura presiunii asupra vanzatorului si

de motivele pentru care nu poate sa aiba la dispozitie o perioada de marketing adecvata.

In estimarea valorii de vanzare fortata (indicatie asupra unui pret obtenabil in caz de vanzare

fortata) s-a pornit de la estimarea valorii de piata a activului EUROPRODUCTS si s-au luat in

considerare decotari suplimentare, astfel incat valoarea de vanzare fortata sa tina cont de cadrul

special in care ar avea loc vanzarea.

Vvanzare fortata ACTIV = 447.000 EUR (cca. 1,93 mil. RON)

In estimarea valorii de vanzare fortata pentru fiecare activ in parte s-a tinut cont de cadrul

special in care ar avea loc vanzarea:

intreprinderea isi inceteaza activitatea, de unde rezulta ca aceasta nu mai genereaza venituri, ci

doar costuri (paza, intretinere, inventariere, marketing etc.);

vanzarea se face intr-o perioada de timp limitata sever;

conditiile reale ale pietei sunt cele curente (dobanzi bancare in medie de cca. 7-8 % pe an, numar

limitat de investitori, numar limitat de investitori, criza economico-financiara, oportunitati diverse

si multiple de investitii – oferta supraabundenta etc.);

necesar de perioada indelungata de expunere pe piata la vanzare. Tinand cont de conjunctura

specifica in care ne aflam, intervalul de timp pentru realizarea unui marketing adecvat este de cca.

9-12 luni, poate depasi chiar si un an.

cumparatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;

vanzatorul este extrem de obligat sa vanda;

cumparatorul este motivat obisnuit;

cumparatorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;

plata se face cash;

pretul nu este influentat de aranjamente financiare speciale sau facilitati sau de cineva interesat in

vanzare;

activele se vand bucata cu bucata.

realizarea valorii de vanzare fortata ar putea necesita mai mult timp; avand in vedere faptul ca

activele se vand pe componente, suma rezultata ar putea fi diminuata deoarece ar putea ramane

stocuri fara interes pentru clienti etc. Tabelul 1 – Rezultatele evaluarii

Nr.

crt Denumire activ

Valoare de

piata

propusa

(euro)

Valoare de

piata

propusa

(lei)

Vanzare

fortata

(euro)

Vanzare

fortata

(lei)

1 Imobilizari ( teren + constructii +

utilaje) 624,587 2,732,381 429,536 1,879,091

2 Stocuri 25,510 111,599 17,860 78,132

Total 650,097 2,843,980 447,396 1,957,223



Red:ATV

Avand in vedere valorile estimate pot fi precizate urmatoarele:

Toate analizele si valorile au fost indicate la data de 27.04.2012 – data de referinta

comunicata de catre client;

Valorile au fost estimate pe baza considerentelor prezentate in cadrul prezentului raport;

Valoarea este o predictie;

Valoarea este subiectiva;

Evaluarea este o opinie asupra unei valori;

Cursul valutar luat in considerare in calcule a fost de 4.3747 RON/EUR aferent datei de

27.04.2012 - data de referinta a evaluarii.



Red:ATV

CERTIFICARE

Prin prezenta se certifica faptul ca:

Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte;

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si

conditiile limitative si se constituie ca analiza nepartinitoare;

Evaluatorul nu are niciun interes actual sau de perspectiva in proprietatea care face obiectul

acestui raport, nu are niciun interes personal si nu este partinitor fata de vreuna din partile

implicate;

Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau

care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui

eveniment ulterior;

Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime/maxime,

solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de

beneficiar sau de aprobarea unui imprumut;

In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in

conformitate cu cerintele Standardelor Internationale de Evaluare – IVS 2011 si cu cerintele

“Codului deontologic al profesiei de evaluator” care este o anexa la Statutul ANEVAR;

Evaluatorul certifica faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit poate fi insotita de

verificarea lui in conformitate cu Ghidul de Evaluare GE1 Verificarea evaluarilor;

Evaluatorul certifica faptul ca a efectuat personal inspectia patrimoniului care face obiectul

raportului;

In prezent, evaluatorii sunt membri titulari si acreditati ANEVAR si au indeplinit programul

de pregatire profesionala continua;

Prin prezenta evaluatorul certifica faptul ca este competent sa efectueze acest raport de

evaluare.

Evaluatorii au incheiate asigurari de raspundere profesionala la ALLIANZ TIRIAC

ASIGURARI S.A.

Cu stima,

Alin Tiberiu Vulea SORIN POPA

expert evaluator ANEVAR expert evaluator ANEVAR

M.T.A. – E.P.I. M.A.A. – E.P.I, E.I., M.B.A, MRICS, REV



Red:ATV

CUPRINS

1. PREMISELE EVALUARII ......................................................................................................................................... 6

1.1. OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII. INSTRUCTIUNILE EVALUARII ......................... 6 1.2. DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE ............................................................................................. 6 1.3. BAZA DE EVALUARE. TIPUL VALORII ESTIMATE .................................................................................. 6 1.4. DATA EVALUARII ............................................................................................................................................ 7 1.5. MONEDA RAPORTULUI. MODALITATI DE PLATA ................................................................................ 7 1.6. INSPECTIA PROPRIETATII ............................................................................................................................. 7 1.7. RISCUL EVALUARII ......................................................................................................................................... 8 1.8. SURSELE DE INFORMATII UTILIZATE ........................................................................................................ 8 1.9. CLAUZA DE NEPUBLICARE .......................................................................................................................... 9 1.10. RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI....................................................................................................... 9 1.11. IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE .............................................................................................................. 9

2. PREZENTAREA DATELOR ................................................................................................................................... 12

2.1. IDENTIFICARE PROPRIETATE. LOCALIZARE. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE ....................................... 12 2.2. DESCRIEREA ECHIPAMENTELOR ......................................................................................................................... 13

3. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE ............................................................................................................ 15

3.1. PROPRIETATI IMOBILIARE .......................................................................................................................... 15 DESCRIEREA PIETEI ............................................................................................................................................................ 16

Aspecte sociale .......................................................................................................................................................................... 17 Aspecte economice .................................................................................................................................................................... 17

Analiza cererii ............................................................................................................................................................ 18 Analiza ofertei competitive ...................................................................................................................................... 18 Echilibrul pietei .......................................................................................................................................................... 18 3.1.1. EVALUAREA TERENURILOR ................................................................................................................. 19 3.1.2. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR .......................................................................................................... 21

3.2. IMOBILIZARI CORPORALE MOBILE ......................................................................................................... 23 3.3. STOCURI ........................................................................................................................................................... 26 3.4. CONCLUZII ...................................................................................................................................................... 26

4. ANEXE ........................................................................................................................................................................ 28

4.1. FOTOGRAFII ......................................................................................................................................................... 28 4.2. ELEMENTE DE CALCUL........................................................................................................................................ 32 4.3. OFERTE COMPARABILE VANZARE TERENURI ..................................................................................................... 49 4.4. DOCUMENTE – COPII EXTRASE CF ...................................................................................................................... 51

LISTA TABELELOR

Tabelul 1 – Rezultatele evaluarii ........................................................................................................................................ 2 Tabelul 2 – Echipamente si utilaje aferente statiei de betoane si concasare – sortare Lugoj .................................... 14 Tabelul 3 – Procedura de evaluare a terenurilor ............................................................................................................ 21 Tabelul 4– Rezultatele evaluarii terenului ...................................................................................................................... 21 Tabelul 5– Procedura de evaluare a constructiilor......................................................................................................... 22 Tabelul 6 – Rezultatele evaluarii constructiilor .............................................................................................................. 22 Tabelul 7 – Procedura de evaluare a imobilizarilor corporale mobile ........................................................................ 25 Tabelul 8 - Procedura de evaluare a stocurilor .............................................................................................................. 26



1. PREMISELE EVALUARII

1.1. OBIECTUL, SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII. INSTRUCTIUNILE EVALUARII

Obiectul evaluarii il constituie activele corporale si stocurile aferente statiei de betoane,

concasare si sortare Lugoj apartinand societatii S.C. EUROPRODUCTS S.R.L

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata in ipoteza continuitatii

activitatii si a valorii de piata in ipoteza vanzarii fortate a activului - statie de betoane si concasare –

sortare Lugoj, aflat in patrimoniul EUROPRODUCTS S.R.L in vederea informarii Adunarii Generale

a Creditorilor. Prezentul Raport de evaluare se adreseaza:

EUROPRODUCTS S.R.L, in calitate de client;

ADUNARII GENERALE A CREDITORILOR si CASA DE INSOLVENTA

TRANSILVANIA, in calitate de destinatar.

Avand in vedere Statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator,

evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de client si fata de destinatarul lucrarii.

1.2. DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE

Dreptul de proprietate evaluat in prezentul raport este dreptul de proprietate integral asupra

activului delimitat din patrimoniul S.C. EUROPRODUCTS S.R.L – statia de betoane, concasare si

sortare Lugoj:

o Proprietatile imobiliare constau in teren si constructiile aferente (teren cu

suprafata de 38910 mp cu cladirea laborator si birouri, atelier mecanic si atelier

intretinere);

o Imobilizarile corporale mobile constau in utilaje si echipamente specifice

domeniului de activitate – exploatare agregate din rau – nisip si pietris;

o Stocuri – care constau in principal din piese de schimb folosite la intretinerea

utilajelor si echipamentelor.

Evaluarea acestora are loc in ipoteza lipsei de sarcini.

1.3. BAZA DE EVALUARE. TIPUL VALORII ESTIMATE

Tinand cont de specificul misiunii de evaluare, in cadrul prezentului raport de evaluare au fost

luate in considerare prevederi ale Standardelor Internationale de Evaluare:

IVS 2011 Cadrul General: “Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi

schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie

nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza,

prudent si fara constrangere.”

IVS 2011 Cadrul General: „Termenul de „vanzare fortata” se utilizeaza deseori in situatiile cand

un vanzator este constrans sa vanda si, in consecinta, nu are la dispozitie o perioada de marketing

adecvata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste situatii va depinde de natura presiunii asupra

vanzatorului si de motivele pentru care nu poate sa aiba la dispozitie o perioada de marketing adecvata.

De asemenea, ar putea reflecta consecintele asupra vanzatorului cauzate de imposibilitatea de a vinde in

perioada disponibila. Cu exceptia cazului cand natura presiunii si motivul constrangerilor asupra



Red:ATV

vanzatorului sunt cunoscute, pretul obtenabil intr-o vanzare fortata nu poate fi estimat intr-un mod

realist. Pretul pe care un vanzator il va accepta intr-o vanzare fortata va reflecta mai degraba situatiile

lui speciale, decat cele ale vanzatorului ipotetic hotarat, din definitia valorii de piata. Pretul obtenabil

intr-o vanzare fortata are numai intamplator o legatura cu valoarea de piata sau cu orice alte tipuri ale

valorii definite in acest standard, o vanzare fortata este o descriere a situatiei in care are loc schimbul si

un tip al valorii distinct.”

IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare “Dreptul asupra unei proprietati imobiliare

confera titularului dreptul de a poseda, folosi si dispune de teren si constructii. Exista trei tipuri de

baza ale dreptului asupra proprietatii imobiliare:

o Dreptul absolut asupra oricarei suprafete de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut

de a poseda si a dispune de teren si de orice cladiri existente pe aceasta, in mod perpetuu, supus

doar unor drepturi subordonate si unor ingradiri stabilite prin lege;

o Un drept subordonat care confera titularului dreptul exclusiv de folosinta a unei suprafete de

teren sau cladiri, pentru o anumita perioada, de exemplu conform clauzelor unui contract de

inchiriere;

o Un drept de folosinta a terenului sau cladirilor, fara un drept exclusiv de folosinta, de exemplu

dreptul de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumita activitate.

(…) valoarea se ataseaza mai degraba dreptului asupra proprietatii imobiliare, decat fizic, terenului si

cladirilor.”

IVS 220 Imobilizari corporale mobile: „Imobilizarile corporale mobile reprezinta imobilizari

corporale care sunt detinute de o entitate pentru a fi utilizate in productia de bunuri sau prestarea de

servicii, pentru a fi inchiriate tertilor sau pentru a fi folosite in scopuri administrative si care se

preconizeaza sa fie utilizate pe o perioada de timp. (...) Cele trei abordari principale in evaluare descrise

in IVS – Cadrul general pot fi aplicate pentru evaluarea imobilizarilor corporale mobile.”

1.4. DATA EVALUARII

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor si situatiilor

patrimoniale ale S.C. EUROPRODUCTS S.R.L corespunzatoare datei de 27.04.2012 (data de referinta

a evaluarii) la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre

evaluator.

Evaluarea a fost realizata in cursul lunilor iulie - august 2012.

1.5. MONEDA RAPORTULUI. MODALITATI DE PLATA

Valoarea este exprimata in EUR si in RON la data de referinta a evaluarii (27.04.2012) avand

in vedere cursul de 4.4652 RON/EUR.

In estimarea valorii se ia in considerare plata integrala in numerar (cash) la data evaluarii,

fara conditii deosebite de plata.

1.6. INSPECTIA PROPRIETATII

Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator Tavi Sarbu – expert evaluator MAA –

in cursul lunii mai 2012 insotiti de catre reprezentanti ai EUROPRODUCTS S.R.L, care au furnizat si



Red:ATV

informatiile necesare evaluarii. Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale

cladirilor, terenului sau amplasamentelor invecinate.

1.7. RISCUL EVALUARII

In conformitate cu Red Book – RICS, GN 5: “(...) toate evaluarile sunt opinii ale pretului care ar fi

obtinut intr-o tranzactie la data evaluarii, luand in considerare ipotezele prezentate. Avand in vedere ca este

vorba despre o opinie, gradul de subiectivitate pe care aceasta il implica variaza semnificativ, la fel ca si gradul

de certitudine (probabilitatea ca opinia evaluatorului sa fie aceeasi cu pretul obtinut intr-o vanzare efectiva, la

data evaluarii). Aceste variatii pot aparea din cauza caracteristicilor specifice ale proprietatii, a localizarii

acesteia sau altor informatii disponibile evaluatorului. Acestea nu reflecta calificarea profesionala sau judecata

evaluatorului”

Ca si surse ale incertitudinii, standardele de evaluare mentioneaza instabilitatea pietei:

“Crizele macroeconomice sau politice neprevazute pot avea un efect brusc si dramatic asupra pietei, manifestat

fie prin panica la vanzare sau la cumparare, fie prin tendinta de a nu tranzactiona pana cand nu este evident

modul in care preturile vor evolua pe termen lung. In cazul in care data evaluarii succede o astfel de perioada,

informatiile pe care se bazeaza evaluarea pot fi confuze, incomplete sau inconsistente, cu efect inevitabil asupra

certitudinii evaluarii.”

Aceasta este situatia actuala pe piata, deoarece criza financiara a generat un blocaj in

tranzactiile de pe piata imobiliara. Prin urmare, tranzactiile comparabile adecvate nu sunt frecvente

si necesita o analiza complexa pentru a ajunge la o valoarea estimata. Gradul de incertitudine in acest

caz este mai ridicat in comparatie cu o evaluare efectuata in conditii normale de piata.

Alt aspect al situatiei actuale este acela ca, desi valorile de piata au scazut doar intr-o anumita

masura si asteptarile vanzatorilor se pare ca s-au stabilizat la acel nivel, nu se finalizeaza tranzactii.

Avand in vedere faptul ca nu se mai aplica legile normale ale pietei, este putin probabil ca preturile

vor scadea pana cand vor indeplini asteptarile cumparatorilor. Mai degraba se preconizeaza ca

vanzatorii vor prefera sa astepte pana cand piata se va stabiliza, si doar atunci vor vinde

proprietatile.

Desi am analizat in detaliu toate informatiile disponibile si ne-am folosit expertiza pentru a

ajunge la o concluzie fundamentata in ceea ce priveste valoarea de piata a proprietatii evaluate, ne

simtim obligati sa va aducem la cunostinta gradul ridicat de incertitudine al evaluarii, in

conformitate cu GN 5, capitolul 3 din standardele de evaluare RICS – Red Book.

1.8. SURSELE DE INFORMATII UTILIZATE

Documente puse la dispozitie de conducerea companiei S.C. EUROPRODUCTS S.R.L

privind:

o Lista de inventar privind existenta faptica a activelor - stocuri inventariate de catre

administratorul judiciar

o Liste din contabilitate privind imobilizarile corporale aferente activului;

o Copii extrase carti funciare

Datele si informatiile pentru estimarea costului de inlocuire brut precum si a costurilor

necesare reparatiilor si amenajarilor au fost extrase din „Catalogul pentru Cladiri industriale,

comerciale si agricole. Constructii speciale” si ”Metoda costurilor segregate”, autor C.Schiopu,

editat de IROVAL, acestea fiind ajustate in functie de preturile de construire de pe piata locala



Red:ATV

Informatii culese de la dealeri de utilaje si echipamente specifice activitatii de exploatare a

agregatelor si site-uri de specialitate cu oferte da vanzare noi si second hand de produse

similare (www.minutemachine.com, www.auto-line.eu)

Informatii culese pe teren de catre evaluator (privind pozitionarea, zona in care sunt

amplasate activele imobilizate ale societatii si istoricul amplasamentelor, stare fizica);

Informatii privind piata imobiliara culese de la agentii imobiliare (Immocentrum,

Intermedius) si site-uri de specialitate www. Publi24.ro

Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate;

Documentele si informatiile referitoare la S.C. EUROPRODUCTS S.R.L au fost puse la

dispozitia evaluatorului de catre reprezentantul administratorului judiciar al societatii, dl. Gabriel

Iorgulescu, care poarta intreaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea si corectitudinea

informatiilor furnizate. Evaluatorii nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la

dispozitie de catre reprezentantii societatii si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea

sunt viciate de date incomplete sau gresite.

1.9. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un

document destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si

contextului in care urmeaza sa apara.

Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat clientul

si destinatarii atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.

1.10. RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre

conducerea S.C. EUROPRODUCTS S.R.L, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind

responsabilitatea clientului.

Raportul este confidential, strict pentru destinatar si client, iar evaluatorul nu accepta nicio

responsabilitate fata de o terta persoana, in nicio circumstanta.

1.11. IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de

evaluare sunt urmatoarele:

Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre

reprezentantii EUROPRODUCTS S.R.L si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari

sau investigatii suplimentare. Informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere,

dar nu i se acorda garantii pentru acuratete. Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii toate

informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data evaluarii referitoare la subiectul de evaluat,

neexcluzand posibilitatea existentei si a altor informatii de care acesta nu avea cunostinta.

http://www.minutemachine.com/



Red:ATV

Se presupune ca titlul de proprietate este valabil si tranzactionabil, in afara cazului in care se

specifica altfel.

Evaluarea nu trebuie considerata o garantie in sensul obtinerii valorii prezentate privind

obiectivele supuse evaluarii, desi valorile au fost fundamentate riguros pe baza experientiei

noastre, a studiilor si informatiilor pe care le-am avut la dispozitie. Aceasta valoare trebuie

considerata ca fiind “cea mai buna estimare”, in conditiile si ipotezele expuse in raport.

Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare

nu afecteaza valoarea; nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice

prezenta contaminantilor sau a materialelor periculoase. Valorile sunt estimate in ipoteza ca

nu exista asa ceva. Daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe

oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse in functiune mijloace care ar putea sa

contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate (pentru proprietatea

imobiliara in cauza);

Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii

metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile

rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului

valorii selectate;

S-au utilizat o singura abordare in evaluare (la cererea expresa a clientului):

- Abordarea prin cost - considerentele aplicarii unei singure metode fiind: caracterul specializat

al activului si lipsa informatiilor privind activitatea de exploatare (grad de utilizare a

capacitatilor, tipuri de produse vandute, cantitati etc., activitatea de exploatare fiind sistata in

urma cu trei ani;)

Evaluatorul apreciaza ca abordarea prin cost este cea care poate sa conduca la o valoare

pertinenta in contextul actual.

Alegerea metodelor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de

limitele fiecareia dintre ele;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii toate informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data

evaluarii referitoare la subiectul de evaluat neexcluzand posibilitatea existentei si a altor

informatii de care acesta nu avea cunostinta.

Evaluatorul se considera degrevatde raspunderea existentei unor vicii ascunseale bunurilor

evaluate care ar putea influenta valorile in cauza;

Examinarea a fost efectuata pe baza documentelor primite de la client si s-a considerat ca sunt

functionale si dotate cu grade de uzura/depreciere normale, in concordanta cu marea

majoritate a echipamentelor si instalatiilor similare care formeaza piata specifica;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost

rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii. Alegerea metodelor de

evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de limitele fiecareia dintre ele.

S-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale

modificari care pot sa apara in perioada urmatoare.

Conditii limitative:

intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;

evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa

depuna marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au

incheiat astfel de intelegeri in prealabil;



Red:ATV

nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea

evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

orice valori estimate in raport se aplica intregii afaceri si orice divizare sau distribuire a valorii pe

interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a

fost prevazuta in raport;

raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data

intocmirii sale. Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde

valabilitatea.



2. PREZENTAREA DATELOR

2.1. Identificare proprietate. Localizare. Descrierea proprietatii imobiliare

STATIA DE BETOANE, CONCASARE SI SORTARE – LUGOJ, jud. Timis

Imobilul consta in teren si constructii de tip industrial situate in zona de nord – vest a

municipiului Lugoj, pe malul stang al raului Timis, la iesirea spre Timisoara.

Acces:

se realizeaza din strada Timisorii pe un drum partial betonat inainte de benzinaria Petrom

cca. 380 m, apoi se face stanga pe un drum pietruit incinta fiind situata pe partea dreapta

Vecinatati:

la Nord: unitati industriale si comerciale

la Sud: raul Timis

la Vest: drum acces pietruit

la Est: terenuri particulare

Suprafete:

suprafata teren: 38.910 mp. Terenul prezinta unele denivelari (gropi) ce au ramas in urma

exploatarii agregatelor din rau: nisip si pietris;

suprafata totala construita: 393 mp (constructiile principale – cladirea laborator cu birouri,

atelier mecanic, atelier intretinere si cladirea dormitor-vestiar muncitori).

suprafata totala desfasurata: 393 mp, conform documentelor primite de la client si conform

discutiilor purtate cu reprezentantii acestuia.

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Utilitati:

curent electric- bramsament aerian si subteran – trifazic

Apa curenta si canalizare conectate la reteaua orasului

Amenajari:

Amplasament ingradit cu gard din plasa de sarma

Platforme betonate (parcari)

Descriere constructii

Nr.

crt Denumire Nr.inv

Data

PIF

Regim

de

inaltime

Sc

(mp)

Sd

(mp) Descriere constructii

1 ATELIER AUTO

MECANIC (LUGOJ) 110258 2000 P 209 209

constructie edificata pe fundatii din beton cu

structura metalica; invelitoare si acoperis din tabla;

stare fizica satisfacatoare

2

ATELIER

INTRETINERE

(LUGOJ)

110259 1971 P 54 54

constructie edificata pe fundatii din beton cu

structura metalica; invelitoare si acoperis din tabla;

stare fizica satisfacatoare

3

CLADIRE

LABORATOR

STATIA DE

BETOANE (LUGOJ)

110263 2002 P 130 130

cladire edificata pe fundatii continue din beton

armat; structura zidarie din BCA; acoperis tip terasa;

finisaj exterior : tencuieli stropite; tamplarie din PVC

cu geam termopan si metalica; finisaj interior:

tencuieli driscuite si zugraveli lavabile; stare fizica

buna

4 VESTIAR

MUNCITORI LUGOJ 110265 2002 P 40 40

cladire edificata pe fundatii continue din beton

armat; structura zidarie din BCA; acoperis tip terasa;

finisaj exterior : tencuieli stropite; tamplarie din PVC

cu geam termopan si metalica; finisaj interior:

tencuieli driscuite si zugraveli lavabile; pardosea din

beton si podele laminate; Stare fizica buna.

Total 393 393

OBS

La data evaluarii s-a constatat ca pe amplasament exista si constructii usoare metalice (baraci) de

mici dimensiuni. Acestea nu sunt inregistrate in contabilitate cu numar de inventar distinct; de

asemenea nu se cunosc suprafetele platformelor betonate, in consecinta ele nu au fost evaluate.

2.2. Descrierea echipamentelor

Societatea EUROPRODUCTS S.R.L a realizat de-a lungul timpului, o serie achizitii ale

echipamentelor si utilajelor din dotarea statiei de betoane. In perioada 2000 - 2010 s-au realizat

investitii in diferite echipamente si utilaje destinate exploatarii agregatelor de rau – nisip si pietris, in

prezent activitatea de exploatare este oprita (licenta de exploatare expirata).

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Echipamentele si utilajele specific activitatii de exploatare se regasesc in tabelele de mai jos.

Tabelul 2 – Echipamente si utilaje aferente statiei de betoane si concasare – sortare Lugoj

Nr.inv. Descriere Data

intrarii Observatii

110080 CADRU C1- LUGOJ 2005 cadre pt. silozuri de ciment


110082 CADRU C1-LUGOJ 2005 cadre pt. silozuri de ciment


110255 SILOZ METALIC 81 t (LUGOJ) 2007 Siloz pentru ciment

110256 SILOZ METALIC 81 t (LUGOJ) 2007 Siloz pentru depozitare ciment

110257 PUT FORAT H=48m; D=225 mm (LUGOJ) 2007

110258 ATELIER AUTO MECANIC (LUGOJ) 2007 baraca metalica Sc= 209 mp; cost unitar = 52

euro/mp

110259 ATELIER INTRETINERE (LUGOJ) 2007 baraca metalica Sc= 52 mp; CIN unitar

(euro/mp)

110263 CLADIRE LABORATOR STATIA DE

BETOANE (LUGOJ) 2007

Sc= 130 mp; Cost unitar = 210 euro/mp

110264 IMPREJMUIRE BAZA LUGOJ 2007

110265 VESTIAR MUNCITORI LUGOJ 2007

110266 CLADIRE BIROURI S=37.80 (LUGOJ) 2007 inclus la nr. inv 110263

202015 DRAGLINA NOBAS NR32611783 2010

202027

REZERVOR COMBUSTIBIL LICHID 9000

L 2010

202048 GRUP MOBIL DE CONCASARE ULISE 2010

210012 GENERATOR BOSCH 3617400 2001

210019

INSTAL MOBILA DE

SORTARE,CONCASARE, SPALARE -

LUGOJ

2001

capacitate de 25-30 to/h

210031 INSTALATIE TEHNOLOGICA - LUGOJ 2002

210037

INSTALATIE DE PRODUCERE A

BETONULUI CIFA - LUGOJ 2002

capacitate de 35mc/h

210040 CONCASOR CU CIOCANE MODEL

MRP-60 2003

apartine de statie sortare

210085 APARAT AER CONDITIONAT

DELOGHI FLAT1200BTU(+MANOP) 2005

210107

STATIE SORTARE TIP "BRASOV" (mare)

LUGOJ 2006

35 mc/h - 40 mc/h

210135 TRANSFORMATOR 400 KVA 20/0.4 KV -

serie:7972 2007

210199 APARAT DE SITAT EFL2000/2 2007

210261

ELECTROPOMPA LOTRU 125/200 DOMC

B3 (LUGOJ) 2007

210262

ELECTROPOMPA LOTRU 125/200 DOMC

B3 (LUGOJ) 2007

210270 INCARCATOR PE PNEURI VOLVO LAE3 2007

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV


intrarii Observatii

- L90F (

210271 SUFLANTA AER CALD MASTER B 150

CED (STB LUGOJ) 2008

210295

MODERNIZARE ST.SORTARE TIP

BRASOV LUGOJ (independent) 2006

410232 POMPA CU ACCESORII LUGOJ 2010

310088

SURSA DE TENSIUNE

NEINTRERUPTIBILA (UPC-LUGOJ) 2005

310128 POD PT. VEHICULE RUTIERE TIP SP/D 2006

310138

CANTAR INDUSTRIAL PENTRU

VEHICULE-LUGOJ 2007

310254

SET GRATARE CU FANTE, CAPAC SI

COLECTOR 2008

310255

CADRU DE RIDICARE SI BAZIN DE APA

EL 34-8100/12 2008

310276

CANTAR FIX KERN EW120001NM

6330712 pt laborator 2008

600221 ETAJERA TELEFON LUGOJ 2009

600299

POMPA SUBMERSIBILA TMW 32/8-A

4048413 - STATIA LUGOJ 2010

3. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

3.1. PROPRIETATI IMOBILIARE

Conform IVS 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare “Dreptul asupra unei proprietati

imobiliare confera titularului dreptul de a poseda, folosi si dispune de teren si constructii. Exista trei tipuri de

baza ale dreptului asupra proprietatii imobiliare:

Dreptul absolut asupra oricarei suprafete de teren. Titularul acestui drept are un drept absolut de a

poseda si a dispune de teren si de orice cladiri existente pe aceasta, in mod perpetuu, supus doar unor

drepturi subordonate si unor ingradiri stabilite prin lege;

Un drept subordonat care confera titularului dreptul exclusiv de folosinta a unei suprafete de teren sau

cladiri, pentru o anumita perioada, de exemplu conform clauzelor unui contract de inchiriere;

Un drept de folosinta a terenului sau cladirilor, fara un drept exclusiv de folosinta, de exemplu dreptul

de trecere pe teren sau de a-l folosi numai pentru o anumita activitate.

(…) valoarea se ataseaza mai degraba dreptului asupra proprietatii imobiliare, decat fizic, terenului si

cladirilor.”

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

3.1.1. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

Evaluarea activelor la valoare de piata porneste de la conceptul de cea mai buna utilizare care

reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care ar trebui

sa constituie baza de pornire si sa genereze ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare. Cea

mai buna utilizare se refera la utilizarea probabila rationala si utilizarea legala a unui teren liber sau a

unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentata adecvat, realizabila financiar si

care rezulta intr-o valoare maxima. Cea mai buna utilizare este determinata de fortele competitive de

pe piata. Analiza se poate realiza in doua cazuri: cea mai buna utilizare a terenului considerat liber si

cea mai buna utilizare a proprietatii construite.

Practic, tinand cont de tipul constructiilor si dotarilor aferente proprietatii si de amplasarea

acesteia, precum si de potentialul de utilizare, cea mai buna alternativa posibila pentru proprietatea

analizata este:

proprietate imobiliara de tip industrial

Utilizarile au fost determinate astfel incat sa fie intrunite conditiile impuse:

permisibilitate legala;

utilizarea indeplineste conditia de fizic posibila;

criteriul fezabila financiar presupune ca veniturile provenite din exploatarea fiecarei

proprietati imobiliare acopera cheltuielile de exploatare, conditie care poate fi indeplinita in

conditiile pietei specifice locale prin inchiriere;

criteriul de maxima productivitate se refera la valoarea proprietatilor imobiliare in conditiile

celei mai bune utilizari (destinatii), si se realizeaza in ipoteza utilizarilor actuale sau a unei

reconversii pentru alte utilizari.

3.1.2. PIATA IMOBILIARA LUGOJ

3.1.2.1. Descrierea pietei

Situat in vestul tarii, judetul Timis este cuprins intre coordonatele 20016’ si 22033’ latitudine

estica si 45011’ si 46011’ latitudine nordica. Se intinde pe o suprafata de 8,697 km2, reprezentând 3,6

% din teritoriu României, primul loc intre judetele tarii. Este delimitat la nord-vest de granita cu

Ungaria, la vest si sud de granita cu Iugoslavia, invecinandu-se in sud-est cu judetul Caras-Severin,

est cu judetul Hunedoara si la nord cu judetul Arad. Organizarea administrativ-teritoriala a judetului

cuprinde doua municipii (Timisoara si Lugoj), 5 orase (Buzias, Deta, Faget, Jimbolia si Sannicolau

Mare) si 76 comune cu 318 sate. Cea mai mare partea teritoriului judetului se incadreaza in zona de

campie care predomina in centrul si vestul judetului. Deaurile premontane ale Poganisului si o parte

din Podisul Lipovei se desfasoara in estul judetului. Reteaua hidrografica este formata din raurile

Aranca (vechi brat al Muresului ), Bega si Timis, cu afluentii acestora: Barzava, Poganis si Timisoara.

Climatul este temperat continentel de tranzitie cu influente ale climatului submediteranean.

Municipiul Lugoj (in maghiara Lugos, in germana Lugosch) este al doilea oras ca marime si

importanta din judetul Timis. Situat in sud-vestul României, la intersectia paralelei 45"41' latitudine

nordica cu meridianul de 21"53' longitudine estica, la 123 metri peste nivelul marii si acopera o

suprafata de 9.855 hectare. Râul Timis strabate orasul pe o distanta de aproximativ 4 km, impartindu-

l in doua.

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

3.1.2.2. Aspecte sociale

Rata scazuta a somajului in judet (aproximativ 6,1%-una din cele mai scazute din tara)

demonstreaza potentialul economic al zonei, inregistrandu-se in ultimii ani un aflux de forta de

munca dinspre celelalte judete spre judetul Timis si spre resedinta lui in special..

Sporul natural negativ inregistrat in ultimii opt ani indica o scadere a populatiei pe termen

lung, necesarul de forta de munca fiind completat prin migratia fortei de munca dinspre alte judete

spre judetul Timis.

Migratia fortei de munca spre judetul Timis a inregistrat o scadere in ultimii ani, dar este

pozitiva, inregistrandu-se in 1999 un sold pozitiv al miscarii interjudetene de 10.800 de persoane.

Populatia activa este in scadere, rezultat al unui proces de imbatranire a populatiei. De aceea,

in viitor se poate estima o crestere a migratiei fortei de munca spre judet, paralel cu mentinerea unei

rate scazute a somajului.

Populatia activa din judet lucreaza in principal in domeniul serviciilor - 35,51%,agricultura –

35.10 % si in industrie – 25,1 %. Datele sunt din surse statistice, nu sunt riguros exacte si nu includ

ultimele modificari survenite in situatia economica si pe piata muncii, dar modificarile care ar fi

putut surveni nu sunt semnificative in analiza.

La recensamântul din 2002, Lugojul avea o populatie de 44.570 locuitori (82,9% români, 9,6%

maghiari, 2,9% germani, 2,4% tigani, 1,6% ucraineni). Impreuna cu satele din jur, populatia este

estimata la circa 55.000 - 60.000 locuitori.

3.1.2.3. Aspecte economice

In domeniul economic, in judetul Timis se inregistreaza peste 23.000 de societati comerciale.

Timisoara este unul dintre marile centre industriale ale Romaniei, axandu-se in principal pe

urmatoarele domenii: industria elecronica si electrotehnica, industria chimica si petrochimica,

industria constructoare de masini, industria lemnului, industria materialelor de constructii, industria

textila si alimentara.

Lugojul este strabatut de doua importante rute comerciale: drumul national DN 68 catre Deva

si drumul european E98 catre Bucuresti. Distantele catre principalele orase din apropiere sunt:

Timisoara - 60 km; Resita - 58 km; Caransebes - 45 km; Deva - 101 km; Lugoj - Bucuresti - 600 km.

Centura ocolitoare a municipiului Lugoj, situata in partea de est a localitatii, a fost inaugurata

la data de 21 august 2010. Centura are o lungime totala de 9,6 km, 12 m latime, din care doua benzi

de circulatie a câte 3,5 m fiecare si 2,5 m acostamente pe fiecare parte a drumului. Lucrarea reprezinta

un nod important care asigura conexiunea in Coridorul IV transeuropean cu tronsonul Deva-Lugoj-

Nadlac.

In ceea ce priveste transportul feroviar, Lugojul face parte din Regionala de Cai Ferate

Timisoara. Din Gara Lugoj se poate calatori catre orice destinatie din tara, cele mai importante rute

directe fiind: Timisoara - Bucuresti (prin Craiova sau Brasov), Timisoara - Iasi. La 60 km distanta de

Lugoj se afla Aeroportul International Timisoara. La Arad si Caransebes sunt aeroporturi nationale.

Reteaua de strazi insumeaza in Lugoj aproximativ 97 km dintre care 65 km sunt strazi modernizate.

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

3.1.2.4. Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru

care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-

un anumit interval de timp.

In cazul proprietatii analizate, luand in considerare tipul definit, analiza cererii are la baza

cererea manifestata pentru teren intravilan cu constructii industriale in localitatea Lugoj.

Analiza cererii de proprietati industriale in localitatea Lugoj se poate efectua prin identificarea

societatilor comerciale care ar putea avea un asemenea tip de cerere:

a) Societati comerciale private romanesti pentru desfasurarea de activitati industriale.

b) Firme straine pentru desfasurarea de activitati similare.

Sunt cautate spatii la care accesul sa fie facil si care sa fie intr-o stare tehnica buna. Cererea de

proprietati imobiliare de tip industrial (teren intravilan cu constructii industriale) este redusa.

3.1.2.5. Analiza ofertei competitive

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil

pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp,

precum si stocul de proprietati existente in faza de proiect. Existenta ofertei pentru o anumita

proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip

de proprietate.

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil

pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp.

Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc

indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Cei care vand proprietati industriale sunt in general persoane juridice care doresc sa-si

cumpere o alta proprietate. De asemenea se mai vand proprietati similare ca urmare a executiei unor

garantii bancare.

3.1.2.6. Echilibrul pietei

In prezent cererea de proprietati industriale de tip teren intravilan cu constructii

industriale, in localitatea Lugoj, este mai mica decat oferta existenta pe piata. In contextual

economic actual piata imobiliara se afla pe un trend de scadere.

Pe piata de proprietati imobiliare de tip industrial, oferta de proprietati este medie, in zona

proprietatii imobiliare subiect cererea este mica, care duce la moderarea preturilor. In medie, timpul

de vanzare a unei astfel de proprietati este intre 6-12 luni putand sa depaseasca si un an de la

punerea in vanzare. Tinand cont de considerentele prezentate mai sus, evaluatorul considera ca piata

proprietatilor imobiliare specifice activului supus evaluarii se caracterizeaza printr-un nivel al ofertei

superior celui al cererii ceea ce poate fi numita o piata a cumparatorilor. Valoarea de piata a

terenurilor in zona se situeaza intre 3-5 Euro/mp.

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

3.1.3. EVALUAREA TERENURILOR

Efectuarea lucrarii de evaluare a terenurilor pentru stabilirea valorii de piata a acestora

implica o analiza atenta si detaliata a activelor in cauza. Pentru realizarea acestui deziderat, este

necesar a se realiza o serie de activitati dupa cum urmeaza:

inspectia pe teren care are drept scop cunoasterea generala si in detaliu a terenului;

incadrarea terenului in ansamblul general;

efectuarea unei analize privind cea mai buna utilizare a terenului.

Pentru stabilirea valorii de piata a terenurilor, IVS 2011 prin Ghidul metodologic de evaluare

GME 1 Evaluarea terenului recomanda utilizarea a sase metode de evaluare a terenurilor:

comparatia directa,

extractia de pe piata,

alocarea,

tehnica reziduala,

capitalizarea directa a rentei/arendei funciare (chiriei),

analiza fluxului de numerar actualizat – analiza parcelarii si dezvoltarii).

Dintre acestea, in functie de situatia concreta a activului imobiliar in contextul celei mai bune

utilizari si in functie de informatiile ce se pot obtine, se selecteaza aplicarea uneia sau a mai multor

metode de evaluare.

Comparatia directa

Comparatia directa este cea mai utilizata tehnica pentru evaluarea terenului si cea mai

preferata metoda atunci cand sunt disponibile vanzari comparabile. Scopul abordarii prin comparatie

directa este sa selecteze vanzarile/ofertele comparabile de pe piata si apoi sa corecteze diferentele ce

nu pot fi eliminate prin procesul de selectie.

Elementele de comparatie includ drepturi de proprietate, restrictii legale, conditii de

finantare, conditii de vanzare (motivatia), conditii de piata (data vanzarii), localizarea, caracteristici

fizice, utilitati disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Variabilele luate ca elemente de

comparatie sunt caracteristicile fizice ale amplasamentului, care se refera la marimea si forma sa,

deschiderea la fatada, topografia, localizarea, privelistea precum si gradul de echipare cu utilitati.

In procesul de comparatie sunt urmarite urmatoarele aspecte:

Localizarea este adesea criteriul fundamental in selectarea comparabilelor.

Amplasamentele cu aceeasi zonare ca si proprietatea de evaluat sunt comparabilele

cele mai adecvate. Daca nu sunt disponibile suficiente vanzari in aceeasi categorie de

zonare pot fi utilizate date pentru categorii similare, dupa ce s-au efectuat corectiile

necesare.

Data tranzactiei/ofertei – daca preturile de vanzare s-au modificat rapid in ultimii ani,

vanzarile selectate pentru comparatie trebuie sa fie cat mai apropiate ca data, de data

evaluarii. Daca acest lucru nu este posibil, evaluatorul trebuie sa extinda aria de

analiza la o alta arie de piata, fapt ce determina o corectie pentru localizare.

Dimensiunea este, in general, un element de comparatie mai putin important fata de

data si localizare. Cele mai frecvente tipuri de dezvoltari au o marime optima a

amplasamentului; cu cat amplasamentul este mai mare cu atat valoarea terenului in

exces scade accelerat.

Utilitati – costul dotarii amplasamentului cu utilitati este considerabil, fiind in relatie

directa cu utilizarea amplasamentului si cu distanta fata de retelele de utilitati.

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Utilizarea - loturile de teren de diferite marimi se vand la diferite preturi unitare,

deoarece dimensiunea optima a lotului este functie de utilizarea sa (500–1.000 mp

pentru cladiri rezidentiale cu functiunea de locuinta sau reprezentanta, 1.500–3.000 mp

pentru cladiri administrative multietajate si peste 5.000 mp pentru complexe

comerciale si spatii industriale sau de depozitare).

Potentialul de dezvoltare – un element foarte important, in relatie cu utilizarea, care

afecteaza valoare terenului. Reglementarile urbanistice si regimul juridic sunt cruciale

in estimarea valorii de piata a terenului, indicatorii care influenteaza direct potentialul

de dezvoltare fiind procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) si coeficientul de

utilizare al terenului (C.U.T.).

Daca datele selectate nu sunt suficiente pentru a indica marimea corectiilor necesare,

evaluatorul trebuie sa adune si sa analizeze date comparabile suplimentare.

Pe langa vanzarile inregistrate, evaluatorii iau in considerare si ofertele de vanzare, ofertele de

cumparare si tranzactiile nefinalizate. Conform GME 1, “cand nu exista tranzactii efective suficiente cu

terenuri libere comparabile sau cand datele obtinute din tranzactiile efectuate nu sunt credibile si/sau nu pot fi

verificate, pentru evaluare se pot folosi si preturile cerute sau oferite prin cererile de cumparare de terenuri

comparabile.” Ofertele furnizeaza date mai putin credibile decat vanzarile inregistrare si contractele

semnate. In mod obisnuit, pretul de vanzare final este mai scazut decat oferta initiala de vanzare, dar

mai ridicat decat oferta initiala de cumparare.

Estimarea valorii de piata prin comparatie se face prin analizarea pietei pentru a gasi

proprietati similare, culegere de date despre vanzari/inchirieri/oferte, identificare de asemanari si

diferente, corectare a preturilor comparabilelor pentru a reflecta diferentele dintre acestea si terenul

de evaluat, formularea de concluzii asupra celei mai rezonabile si probabile valori de piata a

terenului de evaluat.

Pentru estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare prin aceasta metoda, evaluatorul a

apelat la informatiile provenite din tranzactii/oferte de terenuri in zona, precum si la datele furnizate

de o serie de agentii imobiliare si la informatiile existente in publicatiile de specialitate.

Caracteristicile importante ale comparabilelor selectate au fost introduse in grilele de comparatii

prezentate in anexe, in functie de acestea aplicandu-se corectiile corespunzatoare pentru

determinarea valorii de piata a proprietatilor analizate.

Elementele de comparatie luate in considerare includ:

drepturi de proprietate transmise;

restrictii legale;

conditii de finantare;

conditii de vanzare;

conditii piata / data tranzactie;

localizare;

caracteristici fizice / forma, structura;

acces / front;

utilitati disponibile.

Criteriul de comparatie luat in considerare in analiza comparativa realizata este metrul patrat,

astfel incat valorile vor fi prezentate in EUR / mp. Se considera EUR ca moneda de comparatie

deoarece aceasta este cea utilizata cel mai frecvent in tranzactii / cereri / oferte.

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Tabelul 3 – Procedura de evaluare a terenurilor

Valoare de piata

unitara

Valoare de

piata

Decotare

vanzare

fortata

Valoare vanzare

fortata

EUR/mp EUR % EUR

Rezultata in urma

aplicarii metodei

comparatiei de piata

sau parcelarii

= Valoare de

piata unitara

* Suprafata

50%

= Valoare piata *

(1- decotare

vanzare fortata)

Obs : Fisele de calcul se regasesc in anexele raportului de evaluare

Tabelul 4– Rezultatele evaluarii terenului

Pret unitar ajustat (EUR/mp) 4.0

Valoare de piata teren (Euro) 155,640

Valoare vanzare fortata teren (Euro) 77,820

Pret unitar ajustat vanzare fortat (EUR/mp) 2.0

3.1.4. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR

Abordarea prin cost

In cadrul prezentului raport, procesul de evaluare cuprinde urmatoarele etape:

Stabilirea valorii de reconstructie prin incadrarea in niste tipuri generice, tipuri la care s-au

estimat costuri de inlocuire brute actuale tinand cont de structura constructiva, destinatie,

dotari;

o Costul de inlocuire brut reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile

curente de la data evaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate,

folosind materiale moderne, normative, arhitectura si planuri actualizate.

o Estimarea costului de inlocuire brut s-a bazat pe cataloagele de preturi in constructii

asimiland constructia intr-una din fisele de catalog „Costuri de reconstructie. Costuri

de inlocuire – Cladiri industriale, comerciale” editat de IROVAL 2010, autor C.Schiopu

si a fost verificat cu oferte de pe piata.

Estimarea deprecierii totale a constructiei – reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de

reconstructie ce poate aparea din cauze fizice, functionale sau externe.

o uzura fizica - este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura

etc. Aceasta poate avea doua componente - uzura fizica recuperabila (se cuantifica

prin costul de readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou, se ia in

considerare numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mare decat cresterea

de valoare rezultata) si uzura fizica nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate

fizic care nu pot fi corectate in prezent din motive practice sau economice)

o neadecvare functionala - este data de demodarea, neadecvarea sau

supradimensionarea cladirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau

instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua aspecte -

neadecvare functionala recuperabila (se cuantifica prin costul de inlocuire pentru

deficiente care necesita adaugiri, deficiente care necesita inlocuire sau modernizare sau

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

supradimensionari) si neadecvare functionala nerecuperabila (poate fi cauzata de

deficiente date de un element neinclus in costul de nou, dar care ar trebui inclus sau un

element inclus in costul de nou, dar care nu ar trebui inclus)

o depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaza unor factori externi proprietatii

imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatii, amplasarea in zona,

urbanismul, finantarea, etc.

o nu s-au aplicat deprecieri functionale sau externe – valorile obtinute in urma

estimarilor fiind comparabile cu obiective similare pe piata imobiliara si cele second de

utilaje si echipamente

Determinarea valorii ramase actuale – cost de inlocuire net – prin scaderea deprecierii totale

din costul de inlocuire brut. Tabelul 5– Procedura de evaluare a constructiilor

CIB Depreciere

fizica

Depreciere

functionala

Depreciere

economica CIN Valoare de piata

EUR % % % EUR EUR

= CIB unitar (cf catalog

C Schiopu)*Supr

desfasurata;

= Valoare de inventar

pentru anexe

constructii (retele,

instalatii, imprejmuiri)

= (2012 - an

PIF)/ durata

totala de viata(

ani)

= 0% ( nu s-au

aplicat deprecieri

functionale)

= 0%; nu s-au

aplicat deprecieri

externe;

= CIB * (1- depr fiz) *

(1- depr funct) * (1-

depr econ)

= CIN


Tabelul 6 – Rezultatele evaluarii constructiilor

Nr.inv. Descriere

CIN / Val.

de piata

propusa

(euro)

Coef.

vanzare

fortata

(%) din

valoarea

de piata

Vanzare

fortata

(euro)

Observatii

110258 ATELIER AUTO MECANIC

(LUGOJ) 9,938.00 75% 7,454.00 baraca metalica Sc= 209 mp; cost unitar =

52 euro/mp

110259 ATELIER INTRETINERE (LUGOJ) 2,800.00 75% 2,100.00 baraca metalica Sc= 52 mp; CIN unitar

(euro/mp)

110263 CLADIRE LABORATOR STATIA

DE BETOANE (LUGOJ) 27,126.00 75% 20,345.00

Sc= 130 mp; Cost unitar = 210 euro/mp

110264 IMPREJMUIRE BAZA LUGOJ 1,600.00 75% 1,200.00 CIN = valoare inv. Depreciata

110265 VESTIAR MUNCITORI LUGOJ 8,000.00 75% 6,000.00 Cost unitar = 200 euro/mp

110266 CLADIRE BIROURI S=37.80

(LUGOJ) 0.00 75% 0.00

inclus la nr. inv 110263


SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

3.2. IMOBILIZARI CORPORALE MOBILE

Conform IVS 220 Imobilizari corporale mobile: „Imobilizarile corporale mobile reprezinta

imobilizari corporale care sunt detinute de o entitate pentru a fi utilizate in productia de bunuri sau prestarea

de servicii, pentru a fi inchiriate tertilor sau pentru a fi folosite in scopuri administrative si care se preconizeaza

sa fie utilizate pe o perioada de timp.”

Imobilizarile corporale se regasesc in contabilitatea S.C. EUROPRODUCTS S.R.L astfel:

Echipamente tehnologice cuprind echipamente specifice domeniului de activitate;

Aparate si instalatii cuprind aparatura specifica domeniului de activitate;

Structura si componenta bunurilor evaluate a fost stabilita pe baza listelor cu mijloace fixe si a

delimitarilor pe active. Precizam ca s-a identificat fiecare pozitie de pe liste si nu a fost verificat

modul de functionare al tuturor imobilizarilor corporale mobile la data inspectiei. In cazul utilajelor,

aceste ipoteze presupun ca acestea sunt instalate, functioneaza si reprezinta o parte integranta a

entitatii in cadrul careia exista ( faptul ca acestea sun functionale ne-a fost confirmat de catre

reprezentantul societatii dl. Ioan Popovici nr. tel: 0741 270 592.

Conform IVS 220 Imobilizari corporale mobile: „Cele trei abordari principale in evaluare descrise

in IVS – Cadrul general pot fi aplicate pentru evaluarea imobilizarilor corporale mobile.”

Abordarea prin cost

Conform IVS 220 Imobilizari corporale mobile „C11. In general, abordarea prin cost este

adoptata pentru evaluarea imobilizarilor corporale mobile, mai ales in cazul activelor individuale care sunt

specializate. Aceasta se aplica prin determinarea costului de inlocuire net al activului. Costul de inlocuire net al

activului de evaluat se estimeaza de catre un participant pe piata. Costul de inlocuire este costul pentru a obtine

un activ alternativ, cu utilitate echivalenta; acesta poate fi fie un echivalent modern cu aceeasi functionalitate,

fie costul de reproducere a unei replici exacte a activului subiect. Cea de-a doua varianta este adecvata in cazul

in care costul unei replici va fi mai mic decat costul unui echivalent modern sau daca utilitatea activului

subiect poate fi oferita doar de o replica si nu de echivalentul modern. C12. Dupa stabilirea costului de

inlocuire, se fac apoi deduceri pentru a reflecta deprecierea fizica, functionala si economica a activului subiect,

in comparatie cu activul alternativ care poate fi achizitionat la costul de inlocuire.”

Aplicarea acestei metode implica urmatorii pasi:

1. Determinarea costului de inlocuire brut

Pentru estimarea valorii de inlocuire (cost de inlocuire brut), evaluatorul a analizat piata

potentiala a bunurilor evaluate pentru identificarea potentialului ofertei, precum si al

gradului de absorbtie pe piata interna secundara (vanzare second-hand) si a corelat gama de

valori prezente pe piata cu valorile obtinute prin metoda indicilor de actualizare.

In situatia in care pentru unele echipamente nu exista valori de tranzactie (de ex. pentru ca

acestea nu se mai fabrica in prezent sau variantele actuale prezinta diferente semnificative

fata de obiectul analizat), valoarea de inlocuire se determina avand in vedere data fabricatiei

si parametrii tehnico-functionali principali ai obiectului supus evaluarii, utilizand

urmatoarele metode:

o metoda identificarii, consta in stabilirea identitatii echipamentului pentru care se

determina valoarea de inlocuire, cu echipamente care au valori de tranzactie curente si

se vand la acelasi nivel comercial si sensibil in aceeasi cantitate cu obiectul de evaluat.

o metoda asimilarii, consta in compararea echipamentului care se evalueaza cu

echipamente cu parametrii esentiali foarte apropiati ca marime, care au valori de

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

tranzactie curente si se vand la acelasi nivel comercial si sensibil in aceeasi cantitate cu

obiectul de evaluat.

o metoda corelarii, se aplica in situatiile cand se iau ca baza de calcul unul sau mai

multe echipamente asemanatoare constructiv si ca destinatie cu echipamentul care se

evalueaza si la care marimea parametrilor difera esential fata de obiectul evaluarii cu

mai mult de + / - 5%, fara insa ca diferenta intre marimea parametrilor tehnico-

functionali sa fie exagerata.

o metoda indicilor de actualizare a preturilor de productie si de livrare, care se aplica

sub forma de exceptie, in situatiile in care reevaluarea bunurilor mobile nu poate fi

efectuata prin metodele anterioare.

In general, costul de inlocuire pentru un substitut modern este mai scazut decât costul de

reproductie a bunului subiect, diferenta dintre acestea reprezentând forma de depreciere

functionala (costuri de capital in exces).

2.Estimarea deprecierii cumulate

o Aprecierea gradului de depreciere efectiv (cu care se fac deduceri din costul de inlocuire brut)

este sarcina evaluatorului, care va lua in considerare urmatoarele elemente ca si orice alte

elemente importante pentru continuarea duratei de utilizare economica:

o deteriorarea fizica: pierderea de valoare ca rezultat al utilizarii si uzarii unui activ in

functiune si din expunerea lui factorilor din mediul inconjurator. Factorii de baza in

deprecierea fizica a unui bun sunt: vârsta si utilizarea acestuia (inclusiv mediul de

lucru).

Formula de calcul a deprecierii fizice, luand in considerare varsta in ani sau km, este:

viataderamasaDurataefectivaVarsta

efectivaVarsta

totalaViata

efectivaVarsta

____

_

_

_

o deprecierea functionala: pierderea de valoare a proprietatii ca rezultat al progresului

tehnologic, al aparitiei de noi tehnologii. Deprecierea functionala este independenta de

orice deterioare fizica a proprietatii. Procedura consta in identificarea si cuantificarea a

diversi factori care contribuie la acest tip de depreciere. Acestia includ elemente cum

ar fi: schimbarile in design, materiale sau de proces, inadecvari, supradimensionari,

lipsa de utilitate sau costurile variabile de functionare in exces;

o deprecierea economica: pierderea de valoare rezultata ca urmare a actiunii unor factori

externi activului. Cauze: cererea redusa, concurenta acerba, schimbari intervenite in

aprovizionarea cu materii prime, costuri sporite de achizitionare materii prime, forta

de munca, utilitati, inflatia, legislatia de mediu s.a., fara a fi posibila o crestere

corespunzatoare a pretului de vânzare a produsului.

3.Determinarea costului de inlocuire net

o Deducand din costul de inlocuire brut deprecierea rezultata pentru fiecare grup de bunuri

evaluate, s-a estimat costul de inlocuire net total, asa cum se poate vedea in anexele

raportului de evaluare.

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Abordarea prin comparatii de piata

Conform IVS 220 Imobilizari corporale mobile „Pentru clasele de imobilizari corporale mobile

care sunt omogene, de exemplu autovehicule sau anumite tipuri de echipamente de birou sau utilaje industriale,

in mod obisnuit este utilizata abordarea prin piata, deoarece exista date suficiente privind vanzarile recente ale

unor active similare. Totusi, multe tipuri de imobilizari corporale mobile sunt specializate si nu exista

informatii directe disponibile privind vanzarile de astfel de elemente, ceea ce impune utilizarea fie a abordarii

prin venit, fie a abordarii prin cost.”

Rezultatele obtinute in urma abordarii prin cost au fost comparate cu unele preturi de oferta a

unor bunuri similare ( utilaje si echipamente – statii de concasare, sortare si de betoane, draglina etc.).

Abordarea prin venit

Conform IVS 220 Imobilizari corporale mobile „Abordarea prin venit pentru evaluarea

imobilizarilor corporale mobile poate fi utilizata daca pot fi identificate fluxurile de numerar specifice pentru

activ sau pentru un grup de active complementare, de exemplu daca un grup de active formeaza o linie de

proces si produce un produs vandabil. Totusi, unele dintre fluxurile de numerar pot fi atribuite imobilizarilor

necorporale si este dificila separarea lor de contributia imobilizarilor corporale mobile la fluxurile de numerar.

In mod normal, utilizarea abordarii prin venit nu este practica pentru multe imobilizari corporale mobile

individuale.”

Abordarea prin venit nu a fost utilizata avand in vedere ca identificarea fluxurilor de

numerar specifice fiecarui activ individual nu se poate realiza cu exactitate. Tabelul 7 – Procedura de evaluare a imobilizarilor corporale mobile

CIB CIB

Durata de

viata

consumata

Durata de

viata

ramasa

Depreciere

fizica

Depreciere

functionala

Depreciere

economica CIN

Valoare

de piata

Coef. vanzare

fortata

Valoare

de

vanzare

fortata

RON EUR ani ani % % % EUR EUR % EUR

Estimat pe

baza

indicilor

de

actualizare

a valorii de

intrare si

pe baza

ofertelor

de pe piata

specifica

= CIB

(RON) /

cursul

valutar

RON/EUR

= Anul

evaluarii -

anul PIF

- pentru

anul

PIF>2005

in functie

de Catalog

mijloace

fixe

- pentru

anul

PIF<2005

in functie

de starea

tehnica si

reparatiile

efectuate

= Durata

de viata

consumata

/ (durata

de viata

consumata

+ durata

de viata

ramasa)

=0% =0%

= CIB

* (1-

depr

fizica)

* (1-

depr

funct)

* (1-

depr

econ)

= CIN

In functie de

specificul

activelor

evaluate si

potentialul de

valorificare

(75%)

=

Valoare

piata *

coef.

vanzare

fortata


SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

3.3. STOCURI

Standardul IAS 2 Stocuri face recomandari cu privire la determinarea costului si la

recunoasterea ulterioara drept cheltuiala, incluzand orice diminuare pana la a valorii pana la

valoarea realizabila neta. De asemenea, standardul ofera recomandari cu privire la formulele de

determinare a costului care sunt utilizate la calcularea costului stocurilor.

Stocurile sunt active :

detinute pentru a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;

in curs de productie in vederea unei vanzari in aceleasi conditii ca mai sus;

sub forma de materii prime, materiale si consumabile ce urmeaza a fi folosite in procesul de

productie sau pentru prestarea de servicii.

Stocurile aferente statiei de betoane Lugoj reprezinta in proportie de 99% piese de schimb

achizitionate pentru intretinerea utilajelor si echipamentelor care participa la activitatea de exploatare

in cadrul statiei de betoane, concasare si sortare Lugoj. S-au evaluat strict pe baza listei de inventar

puse la dispozitia evaluatorului de catre reprezentantul societatii. Nu s-a realizat inventarierea

acestora. Tabelul 8 - Procedura de evaluare a stocurilor

CIB Depreciere CIN Valoare de piata

LEI % EUR EUR

= valoarea contabila

= 10%; S-au decotat cu 10

% valorile stocurilor

deoarece nu se stie

vechimea lor, cu exceptia

celor care au alta

specificatie ; stocurile lipsa

sau cele expirate (aditivi

etc) au fost considerate fara

valoare

= CIB *

depreciere

10%

= CIN


3.4. CONCLUZII

Ca rezultat al cercetarii si analizei realizate, valoarea de piata a activului EUROPRODUCTS

la data de 27.04.2012 este:

VPiata ACTIVE = 650.000 EUR (cca. 2,84 mil. RON)

Valoarea de vanzare fortata a activului EUROPRODUCTS – Statia de betoane si sortare Lugoj

Conform IVS Cadrul General: „Termenul de „vanzare fortata” se utilizeaza deseori in situatiile

cand un vanzator este constrans sa vanda si, in consecinta, nu are la dispozitie o perioada de marketing

adecvata. Pretul care ar putea fi obtinut in aceste situatii va depinde de natura presiunii asupra vanzatorului si

de motivele pentru care nu poate sa aiba la dispozitie o perioada de marketing adecvata.

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

In estimarea valorii de vanzare fortata ( indicatie asupra unui pret obtenabil in caz de

vanzare fortata) s-a pornit de la estimarea valorii de piata a activului EUROPRODUCTS si s-au luat

in considerare decotari suplimentare, astfel incat valoarea de vanzare fortata sa tina cont de cadrul

special in care ar avea loc vanzarea.

Vvanzare fortata ACTIV = 447.000 EUR (cca. 1,93 mil. RON)

In estimarea valorii de vanzare fortata pentru fiecare activ in parte s-a tinut cont de cadrul

special in care ar avea loc vanzarea:

intreprinderea isi inceteaza activitatea, de unde rezulta ca aceasta nu mai genereaza venituri, ci

doar costuri (paza, intretinere, inventariere, marketing etc.);

vanzarea se face intr-o perioada de timp limitata sever;

conditiile reale ale pietei sunt cele curente (dobanzi bancare in medie de cca. 7-8 % pe an, numar

limitat de investitori, numar limitat de investitori, criza economico-financiara, oportunitati diverse

si multiple de investitii – oferta supraabundenta etc.);

necesar de perioada indelungata de expunere pe piata la vanzare. Tinand cont de conjunctura

specifica in care ne aflam, intervalul de timp pentru realizarea unui marketing adecvat este de cca.

9-12 luni, poate depasi chiar si un an.

cumparatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;

vanzatorul este extrem de obligat sa vanda;

cumparatorul este motivat obisnuit;

cumparatorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;

plata se face cash;

pretul nu este influentat de aranjamente financiare speciale sau facilitati sau de cineva interesat in

vanzare;

activele se vand bucata cu bucata.

realizarea valorii de vanzare fortata ar putea necesita mai mult timp; avand in vedere faptul ca

activele se vand pe componente, suma rezultata ar putea fi diminuata deoarece ar putea ramane

stocuri fara interes pentru clienti etc.

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

4. ANEXE

4.1. Fotografii

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

4.2. Elemente de calcul

Grila comparatii teren statie Lugoj

De evaluat C1 C2 C3

Pret teren 29,000 27,488 24,000

Suprafata teren (mp) 38,910 5,800 6,872 58,600

Pret unitar teren € 5.00 € 4.00 € 3.00

Drepturi de proprietate transmise integral integral integral integral

Corectie % 0% 0% 0%

Valoare corectie 0 0 0

Pret corectat 5.0 4.0 3.0

Conditii de finantare plata cash plata cash plata cash plata cash

Corectie % 0% 0% 0%



Conditii de vanzare normale normale normale normale

Corectie % 0% 0% 0%



Conditii ale pietei ( data tranzactiei) oferta august 2012 oferta august 2012 oferta august 2012

Corectie % -10% -10% -10%

Valoare corectie -1 0 0


Localizare

Lugoj, str. Timisorii,

accesul se realizeza

din strada Timisorii

pe un drum partial

betonat inainte de

benzinaria Petrom

cca. 380 m, apoi se

face stanga pe un

drum pietruit

incinta fiind situata

pe partea dreapta

Lugoj, str. Timisorii la

sosea, peste drum de

Mondial

Lugoj, str. Herezisului

Lugoj, din str. Timisorii

se face dreapta spre

Liceul Agricol, se trece

linia de cale ferata si la

cca 200 m este terenul

Corectie % 0% 20% 25%



Suprafata (mp) 38910 superioara (suprafata

mai mica)

superioara (suprafata

mai mica) comparabil

Corectie % -10% -10% 0%



Utilitati curent, apa, fosa

septica curent peste drum curent

curent langa (la fabrica

de papuci)

Corectie % 10% 5% 5%



Caracteristici fizice Bune comparabil comparabil comparabil

Corectie 0% 0% 0%

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Grila comparatii teren statie Lugoj

De evaluat C1 C2 C3



Front 1 fs 2fs 2fs 1 fs

Corectie % -5% -5% 0%



Acces drum pietruit drum asfaltat drum asfalt drum pietruit

Corectie % -5% -5% 0%



Grad de ocupare teren considerat

liber teren liber teren liber teren liber

Corectie % 0% 0% 0%



Dezvoltari potentiale Industrial Industrial industrial industrial

Corectie % 0% 0% 0%



Corectie totala neta -1 0 1

Corectie totala neta (% din pret

vanzare) -20% -8% 18%

Corectie totala bruta 2 2 1

Corectie totala bruta (% din pret

vanzare) 36% 54% 38%

Pret unitar teren corectat (Euro/mp) 4.0 3.7 3.5

Cea mai buna comparabila 1

Pret unitar ajustat (EUR/mp) 4.0

Valoare de piata teren (Euro) 155,640

Valoare vanzare fortata teren (Euro) 77,820

Pret unitar ajustat vanzare fortat (EUR/mp) 2.0



FISA TEHNICA DE EVALUARE PRIN COST - CLADIRE LABORATOR + BIROURI

Proprietar: Europroducts

Denumire si adresa obiectiv: Lugoj jud. Timis

Data evaluarii: 27.04.2012

Suprafata construita Sc (mp) = 130.0

Suprafata desfasurat construita Sdc (mp) = 130.0

Nr.

Crt.

Denumire /

Simbol

Suprafata

Sc / Sdc

(mp)

Cost catalog

(euro/mp)

Total cost

(euro)

Coef. corectie

distanta de

transport

Coef. corectie

manopera

Cost total

(euro)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1.000 1.000

Structura

1 6CLBTIPB 130.0 139.8 18,175.1 1.000 1.000 18,175.1

Total 18,175.1

Finisaj interior

1 FICLBTIPB 130.0 112.7 14,651.7 1.000 1.000 14,651.7

Total 14,651.7

Instalatii electrice

1 IECLBTIPB 130.0 17.2 2,240.4 1.000 1.000 2,240.4

Total 2,240.4

Instalatii sanitare

(incalzire si ventilatii)

1

ISCLBTIPB

+

IVCLBTIPB

130.0 27.9 3,627.0 1.000 1.000 3,627.0

Total 0.0 3,627.0

Terasa

1 TERNECIRC 130.0 75.6 9,834.5 1.000 1.000 9,834.5

Total 9,834.5

Finisaj fatada cladire

(calcul pentru

suprafetele opace)

1 128.4 20.0 2,568.0 1.000 1.000 2,568.0

Total 128.4 2,568.0

TOTAL COST (CIB)

CU TVA (EURO) 51,096.6

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV







Nr.

Crt.

Denumire /

Simbol

Suprafata

Sc / Sdc

(mp)

Cost catalog

(euro/mp)

Total cost

(euro)

Coef. corectie

distanta de

transport

Coef. corectie

manopera

Cost total

(euro)

A B C=AxB D E F=CxDxE

TOTAL COST (CIB)

CU TVA (EURO/MP) 393.1

TOTAL COST (CIB)

FARA TVA (EURO) 41,207.0

TOTAL COST (CIB)

FARA TVA

(EURO/MP, LEI/MP) 317.0

Calculul suprafetei

opace (suprafata

inchiderii perimetrale

exclusiv usile si

ferestrele)

Nr.

Crt.

Denumire

Usi / ferestre

Nr. buc. Suprafata

tâmplarie (mp)

Suprafata

totala

tâmplarie

(mp)

Perimetrul

cladire (ml) Inaltime cladire (m) Suprafata opaca (mp)

A B C=AxB D E F

1 Usi 3 7.2 21.6 62.0 3.0

2 Geamuri 3 12.0 36.0

57.6 62.0 3.0 128.4

Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a cladirii

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV







Nr.

Crt.

Denumire /

Simbol

Suprafata

Sc / Sdc

(mp)

Cost catalog

(euro/mp)

Total cost

(euro)

Coef. corectie

distanta de

transport

Coef. corectie

manopera

Cost total

(euro)

A B C=AxB D E F=CxDxE

Sdc (mp) = 130.0

DATA PIF 2002

Nr.

Crt. Denumire substructura

Cost de

inlocuire brut

CIB

(euro)

Uzura fizica

(%)

Valoare

ramasa

actualizata(1)

(euro)

DURATA

ECONOMICA

Durata de viata

CONSUMATA

1 Structura de rezistenta 18,175.1 10% 16,357.6

100 10

2 Finisaj 14,651.7 67% 4,883.9

15 10

3 Instalatii electrice 2,240.4 33% 1,493.6

30 10

4 Instalatii sanitare 3,627.0 50% 1,813.5

20 10

5 Terasa 9,834.5 25% 7,375.9

100 25

6 Fatada 2,568.0 33% 1,712.0

30 10 Total cost cu

tva (Euro) 51,096.6 34% 33,636.4

Total cost cu

tva

(Euro/mp)

393.1 258.7

*uzura mai mare constatata la data inspectie la terasa

si finisaje exterioare

Total cost

fara tva

(Euro)

41,207.0 27,126.2

Total cost

fara tva

(Euro/mp) 317.0 210.0



FISA TEHNICA DE EVALUARE - ALTE CONSTRUCTII SPECIALE - PUT

FORAT




Put forat

Nr.

Crt. Denumire / Simbol

Unitate de

masura Cantitate

Cost catalog

(euro/um)

Total cost

(euro)

Coef. corectie

distanta de

transport

Coef. corectie

manopera

Cost total

(euro)

A B C D=BxC E F

G=DxExF 1.000 1.000

Tip put forat

1 h=48; D=225mm ml 48 37.5 1,798.5 1.000 1.000 1,798.5

Total 1,798.5

TOTAL COST CU TVA

(EURO) 1,798.5

TOTAL COST FARA TVA (EURO) 1,450.0



Lista estimare valori mijloace fixe – statia de betoane, concasare – sortare Lugoj


intrarii

Valoare

contabila

(lei)

CIB

(euro)

Depreciere

totala (%)

CIN / Val.

de piata

propusa

(euro)

CIN /

Val. de

piata

propusa

(lei)

Coef.

vanzare

fortata (%)

din

valoarea de

piata

Vanzare

fortata

(euro)

Observatii

110080 CADRU C1- LUGOJ 2005 1,192.18 300.00 23% 230.00 1,006.00 75% 173.00 cadre pt. silozuri de ciment


110082 CADRU C1-LUGOJ 2005 1,192.18 300.00 23% 230.00 1,006.00 75% 173.00 cadre pt. silozuri de ciment


110255 SILOZ METALIC 81 t (LUGOJ) 2007 -2,095.00 6,200.00 50% 3,100.00 13,562.00 75% 2,325.00

110256 SILOZ METALIC 81 t (LUGOJ) 2007 -2,095.00 6,200.00 50% 3,100.00 13,562.00 75% 2,325.00

110257 PUT FORAT H=48m; D=225 mm (LUGOJ) 2007 -194.50 1,450.00 20% 1,160.00 5,075.00 75% 870.00

110258 ATELIER AUTO MECANIC (LUGOJ) 2007 10,397.89 26,500.00 63% 9,938.00 43,476.00 75% 7,454.00 baraca metalica Sc= 209 mp;

cost unitar = 52 euro/mp

110259 ATELIER INTRETINERE (LUGOJ) 2007 -13,082.57 4,800.00 42% 2,800.00 12,249.00 75% 2,100.00 baraca metalica Sc= 52 mp;

CIN unitar (euro/mp)

110263 CLADIRE LABORATOR STATIA DE

BETOANE (LUGOJ) 2007 -5,460.23 41,206.97 34% 27,126.00 118,668.00 75% 20,345.00 Sc= 130 mp; Cost unitar = 210

euro/mp

110264 IMPREJMUIRE BAZA LUGOJ 2007 -302.44 3,200.00 50% 1,600.00 7,000.00 75% 1,200.00 CIN = valoare inv. Depreciata

110265 VESTIAR MUNCITORI LUGOJ 2007 -1,208.83 10,000.00 20% 8,000.00 34,998.00 75% 6,000.00 Cost unitar = 200 euro/mp

110266 CLADIRE BIROURI S=37.80 (LUGOJ) 2007 -5,408.88 6,800.00 100% 0.00 0.00 75% 0.00 inclus la nr. inv 110263

202015 DRAGLINA NOBAS NR32611783 2010 0.00 25,000.00 67% 8,333.00 36,454.00 75% 6,250.00

202027 REZERVOR COMBUSTIBIL LICHID 9000

L 2010 5,657.19 2,100.00 13% 1,820.00 7,962.00 75% 1,365.00

202048 GRUP MOBIL DE CONCASARE ULISE 2010 118,230.04 34,430.00 13% 29,839.00 130,537.00 75% 22,379.00

210012 GENERATOR BOSCH 3617400 2001 0.00 240.00 92% 20.00 87.00 75% 15.00

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV


intrarii

Valoare

contabila

(lei)

CIB

(euro)

Depreciere

totala (%)

CIN / Val.

de piata

propusa

(euro)

CIN /

Val. de

piata

propusa

(lei)

Coef.

vanzare

fortata (%)

din

valoarea de

piata

Vanzare

fortata

(euro)

Observatii

210019

INSTAL MOBILA DE

SORTARE,CONCASARE, SPALARE -

LUGOJ

2001 0.00 223,000.00 55% 100,350.00 439,001.00 75% 75,263.00

capacitate de 25-30 to/h

210031 INSTALATIE TEHNOLOGICA - LUGOJ 2002 2,650.98 4,000.00 83% 667.00 2,918.00 75% 500.00

210037 INSTALATIE DE PRODUCERE A

BETONULUI CIFA - LUGOJ 2002 0.00 60,400.00 56% 26,844.00 117,434.00 75% 20,133.00

capacitate de 35mc/h

210040 CONCASOR CU CIOCANE MODEL

MRP-60 2003 0.00 39,000.00 56% 17,063.00 74,646.00 75% 12,797.00

apartine de statie sortare

210085 APARAT AER CONDITIONAT

DELOGHI FLAT1200BTU(+MANOP) 2005 0.00 300.00 88% 38.00 166.00 75% 29.00

210107 STATIE SORTARE TIP "BRASOV" (mare)

LUGOJ 2006 11,953.63 80,400.00 40% 48,240.00 211,036.00 75% 36,180.00

35 mc/h - 40 mc/h

210135 TRANSFORMATOR 400 KVA 20/0.4 KV

- serie:7972 2007 11,036.60 5,700.00 17% 4,750.00 20,780.00 75% 3,563.00

210199 APARAT DE SITAT EFL2000/2 2007 1,423.92 1,900.00 63% 713.00 3,119.00 75% 535.00

210261 ELECTROPOMPA LOTRU 125/200

DOMC B3 (LUGOJ) 2007 0.00 600.00 83% 100.00 437.00 75% 75.00

210262 ELECTROPOMPA LOTRU 125/200

DOMC B3 (LUGOJ) 2007 0.00 1,000.00 83% 167.00 731.00 75% 125.00

210270 INCARCATOR PE PNEURI VOLVO

LAE3 - L90F ( 2007 198,577.54 130,500.00 50% 65,250.00 285,449.00 75% 48,938.00

210271 SUFLANTA AER CALD MASTER B 150

CED (STB LUGOJ) 2008 743.86 1,000.00 50% 500.00 2,187.00 75% 375.00

210295 MODERNIZARE ST.SORTARE TIP

BRASOV LUGOJ (independent) 2006 106,816.47 131,000.00 33% 87,333.00 382,056.00 75% 65,500.00

410232 POMPA CU ACCESORII LUGOJ 2010 4,626.14 1,550.00 29% 1,107.00 4,843.00 75% 830.00

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV


intrarii

Valoare

contabila

(lei)

CIB

(euro)

Depreciere

totala (%)

CIN / Val.

de piata

propusa

(euro)

CIN /

Val. de

piata

propusa

(lei)

Coef.

vanzare

fortata (%)

din

valoarea de

piata

Vanzare

fortata

(euro)

Observatii

310088 SURSA DE TENSIUNE

NEINTRERUPTIBILA (UPC-LUGOJ) 2005 0.00 110.00 88% 14.00 61.00 75% 11.00

310128 POD PT. VEHICULE RUTIERE TIP SP/D 2006 26,973.30 21,000.00 60% 8,400.00 36,747.00 75% 6,300.00

310138 CANTAR INDUSTRIAL PENTRU

VEHICULE-LUGOJ 2007 31,849.53 17,800.00 56% 7,900.00 34,560.00 75% 5,925.00

310254 SET GRATARE CU FANTE, CAPAC SI

COLECTOR 2008 2,226.13 1,000.00 40% 600.00 2,625.00 75% 450.00

310255 CADRU DE RIDICARE SI BAZIN DE

APA EL 34-8100/12 2008 1,851.09 1,000.00 40% 600.00 2,625.00 75% 450.00

310276 CANTAR FIX KERN EW120001NM

6330712 pt laborator 2008 367.27 1,000.00 50% 500.00 2,187.00 75% 375.00

600221 ETAJERA TELEFON LUGOJ 2009 0.00 20.00 75% 5.00 22.00 75% 4.00

600299 POMPA SUBMERSIBILA TMW 32/8-A

4048413 - STATIA LUGOJ 2010 0.00 150.00 67% 50.00 219.00 75% 38.00

2,026,833

891,757

624,587

2,732,381

429,536

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Lista evaluare stocuri

Unitatea

EUROPRODUCTS

S.R.L.

LISTA DE

INVENTARIERE Gesiunea: Lugoj

Decotare

(%)

Valoare de

piata propusa

(lei)

Indicatie

asupra pretului

obtenabil -

Vanzare fortata

(lei)

Coef.

vanzare

fortata

(%) din

valoarea

de piata

Valoare de

piata

unitara

(lei)

Vanzare

fortata -

unitar (lei) Observatii

Nr.

crt

Codul

sau Valoare

Denumirea

bunurilor

inventariate

nr. de UM Pretul

unitar Scriptic Faptic

inventar

1 Aditi intarzietor

priza VZ1 ADV0002 L 5.26 408.39 408.39 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00

expirat sau la

limita perioadei

de valabilitate

2 Aditi intarzietor

priza VZ1 ADV0002 L 5.31 362.60 362.60 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00

3 Aditiv

antiinghet FS1 ADV0001 L 3.71 1,299.12 1,299.12 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00

4 ADITIV

DARASET 580 ADV013 KG 2.38 0.00 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00

5

Aditiv

fluidizant

BV3M

ADV003 KG 1.61 0.00 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00

6

Aditiv

fluidizant

BV3M

ADV0003 L 2.94 0.00 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00

7

ADITIV

FLUIDIZANT

MIRA90

ADV006 KG 2.18 0.01 0.01 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00

8 Aditiv LPS ADV0004 L 3.20 14.40 14.40 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00

9 Aditiv LPS ADV0004 L 3.16 1,524.92 1,524.92 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00

10 Aditiv LPS ADV0004 L 3.16 711.93 711.93 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00

11 BALAST LG BLS018 KG 0.01 1,108.88 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic



SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Unitatea

EUROPRODUCTS

S.R.L.

LISTA DE


Decotare

(%)

Valoare de

piata propusa

(lei)

Indicatie

asupra pretului

obtenabil -

Vanzare fortata

(lei)

Coef.

vanzare

fortata

(%) din

valoarea

de piata

Valoare de

piata

unitara

(lei)

Vanzare

fortata -



15 BALAST LG BLS018 KG 0.01 161.98 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic


































49 Balast Lugoj BAL002 MC 282,113.00 2,821.13 0.00 100% 0.00 0.00 0% 0.00 0.00 lipsa faptic

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Unitatea

EUROPRODUCTS

S.R.L.

LISTA DE


Decotare

(%)

Valoare de

piata propusa

(lei)

Indicatie

asupra pretului

obtenabil -

Vanzare fortata

(lei)

Coef.

vanzare

fortata

(%) din

valoarea

de piata

Valoare de

piata

unitara

(lei)

Vanzare

fortata -


50 BANDA

CHEDER PAU3295 BUC 394.22 788.44 788.44 10% 710.00 497.00 70% 355.00 249.00

piese schimb

concasor

51 blindaj PAU3125 BUC 544.70 1,634.10 1,634.10 10% 1,471.00 1,030.00 70% 490.00 343.00 piese schimb

concasor


concasor


concasor

54 BLINDAJ

FRONTAL PAU2579 BUC 1,053.56 3,160.67 3,160.67 10% 2,845.00 1,992.00 70% 948.00 664.00

piese schimb

concasor

55

BLINDAJ

FRONTAL

SCURT

PAU2722 BUC 471.63 471.63 471.63 10% 424.00 297.00 70% 424.00 297.00 piese schimb

concasor

56 BLINDAJ

INFERIOR PAU2720 BUC 1,262.97 2,525.94 2,525.94 10% 2,273.00 1,591.00 70% 1137.00 796.00

piese schimb

concasor

57

BLINDAJ

LATERAL

PATRAT

PAU2697 BUC 177.15 2,834.36 2,834.36 10% 2,551.00 1,786.00 70% 159.00 112.00 piese schimb

concasor

58

BLINDAJ

TERMINAL

DUR 25

PAU3918 BUC 1,522.38 1,522.38 1,522.38 10% 1,370.00 959.00 70% 1370.00 959.00 piese schimb

concasor

59 Ciment I42,5R CIM001 KG 0.31 175.54 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00

60 Ciment I42,5R CIM001 KG 0.31 605.67 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00

61 con PVC TVC044 ML 1.98 19.81 19.81 10% 18.00 13.00 70% 2.00 1.00

62 con PVC TVC044 ML 1.98 39.62 39.62 10% 36.00 25.00 70% 2.00 1.00

63 CONTACTOR IED312 BUC 17.72 17.72 17.72 10% 16.00 11.00 70% 16.00 11.00

64 CONTACTOR

40A/230V IED086 BUC 647.56 647.56 647.56 10% 583.00 408.00 70% 583.00 408.00

65 Cot 215252 PAU3269 BUC 282.23 282.23 282.23 10% 254.00 178.00 70% 254.00 178.00 statie - piese de

schimb

66 Cot 215971 PAU3263 BUC 246.33 246.33 246.33 10% 222.00 155.00 70% 222.00 155.00

67 Cot 239267 PAU3264 BUC 208.25 416.50 416.50 10% 375.00 263.00 70% 188.00 132.00

68 Cot 241532 PAU3265 BUC 162.66 325.32 325.32 10% 293.00 205.00 70% 147.00 103.00

69 Cot 243506 PAU3268 BUC 389.93 389.93 389.93 10% 351.00 246.00 70% 351.00 246.00

70 Cot 250245 PAU3267 BUC 497.63 497.63 497.63 10% 448.00 314.00 70% 448.00 314.00

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Unitatea

EUROPRODUCTS

S.R.L.

LISTA DE


Decotare

(%)

Valoare de

piata propusa

(lei)

Indicatie

asupra pretului

obtenabil -

Vanzare fortata

(lei)

Coef.

vanzare

fortata

(%) din

valoarea

de piata

Valoare de

piata

unitara

(lei)

Vanzare

fortata -


71 CUPTOR

MICROUNDE INV862 BUC 216.94 216.94 216.94 75% 54.00 38.00 70% 54.00 38.00

pret mediu de

nou intre 150 si

200 lei)

72

elemente

transversale

banda

PAU1250 BUC 392.32 784.64 784.64 10% 706.00 494.00 70% 353.00 247.00

73 FALCA FIXA PAU1469 BUC 6,168.56 6,168.56 6,168.56 10% 5,552.00 3,886.00 70% 5552.00 3886.00 draglina

74 FALCA

MOBILA PAU1470 BUC 6,852.44 6,852.44 6,852.44 10% 6,167.00 4,317.00 70% 6167.00 4317.00 draglina

75 FULIE PAU2370 BUC 598.53 598.53 598.53 10% 539.00 377.00 70% 539.00 377.00

76 Motor PAU052 BUC 1,506.00 1,506.00 1,506.00 10% 1,355.00 949.00 70% 1355.00 949.00 pompe apa

77 Motor PAU052 BUC 1,506.00 1,506.00 1,506.00 10% 1,355.00 949.00 70% 1355.00 949.00

78 Motor electric

15 KW PAU191 BUC 528.00 528.00 528.00 10% 475.00 333.00 70% 475.00 333.00

79 PANA PAU3651 BUC 26.21 524.20 524.20 10% 472.00 330.00 70% 24.00 17.00 concasor

80 Pana laterala

dreapta PAU3527 BUC 953.00 953.00 953.00 10% 858.00 601.00 70% 858.00 601.00

81 Pana laterala

stanga PAU3526 BUC 953.00 953.00 953.00 10% 858.00 601.00 70% 858.00 601.00

82

PLASA

BORDATA

1180*500 FI 4

PAU3542 BUC 178.37 356.74 356.74 10% 321.00 225.00 70% 161.00 113.00 sortare

83

PLASA

BORDATA

1180*500 FI 8

PAU3544 BUC 152.97 305.94 305.94 10% 275.00 193.00 70% 138.00 97.00 sortare

84

PLASA

BORDATA

1180*500 FI 8

PAU3544 BUC 95.95 95.95 95.95 10% 86.00 60.00 70% 86.00 60.00 sortare

85

PLASA

BORDATA

1180*750 FI 17

PAU3546 BUC 205.52 411.04 411.04 10% 370.00 259.00 70% 185.00 130.00 sortare

86

PLASA

BORDATA

1180X1500

FANTA 8,

SARMA FI 3.5

PLS043 BUC 287.42 287.42 287.42 10% 259.00 181.00 70% 259.00 181.00 sortare

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Unitatea

EUROPRODUCTS

S.R.L.

LISTA DE


Decotare

(%)

Valoare de

piata propusa

(lei)

Indicatie

asupra pretului

obtenabil -

Vanzare fortata

(lei)

Coef.

vanzare

fortata

(%) din

valoarea

de piata

Valoare de

piata

unitara

(lei)

Vanzare

fortata -


87

PLASA

BORDATA

1180X1750

FANTA 4,

SARMA FI 2.2

PLS041 BUC 361.94 723.88 723.88 10% 651.00 456.00 70% 326.00 228.00 sortare

88

PLASA

BORDATA

1180X2000

FANTA 8,

SARMA FI 3.5

PLS042 BUC 411.61 823.22 823.22 10% 741.00 519.00 70% 371.00 260.00 sortare

89

PLASA

BORDATA CU

GREMB

1180*1000+50 FI

17

PAU3545 BUC 285.95 285.95 285.95 10% 257.00 180.00 70% 257.00 180.00 sortare

90

PLASA

BORDATA CU

GREMB

1180*1000+50 FI

8

PAU3543 BUC 195.70 587.10 587.10 10% 528.00 370.00 70% 176.00 123.00 sortare

91

PLASA

BORDATA CU

GREMB

1180*1000+50 FI

8

PAU3543 BUC 282.35 1,411.75 1,411.75 10% 1,271.00 890.00 70% 254.00 178.00 sortare

92

PLASA

BORDATA CU

GREMB

1180*1000+50FI

4

PAU3541 BUC 341.61 2,049.66 2,049.66 10% 1,845.00 1,292.00 70% 308.00 215.00 sortare

93

PLASA

BORDATA CU

GREMB

1180*1000+50FI

4

PAU3541 BUC 200.45 601.35 601.35 10% 541.00 379.00 70% 180.00 126.00 sortare

94 Plasa brodata

1500x2000 F.17 PAU2979 BUC 535.80 535.80 535.80 10% 482.00 337.00 70% 482.00 337.00 sortare

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Unitatea

EUROPRODUCTS

S.R.L.

LISTA DE


Decotare

(%)

Valoare de

piata propusa

(lei)

Indicatie

asupra pretului

obtenabil -

Vanzare fortata

(lei)

Coef.

vanzare

fortata

(%) din

valoarea

de piata

Valoare de

piata

unitara

(lei)

Vanzare

fortata -


95 Plasa brodata

1500x2000 F.17 PAU2979 BUC 622.82 1,245.64 1,245.64 10% 1,121.00 785.00 70% 561.00 393.00 sortare

96

Plasa brodata

1500x2000+50

F.17

PAU2980 BUC 652.45 1,304.90 1,304.90 10% 1,174.00 822.00 70% 587.00 411.00 sortare

97 REDUCTOR PAU2368 BUC 2,349.18 2,349.18 2,349.18 10% 2,114.00 1,480.00 70% 2114.00 1480.00 sortare

98 Reductor PAU3320 BUC 2,570.79 2,570.79 2,570.79 10% 2,314.00 1,620.00 70% 2314.00 1620.00

99 Refuz ciur

concasat Lugoj SOR026 MC 0.00 0.00 0.00 10% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00

100 Refuz ciur

Lugoj SRT027 KG 0.01 4,479.33 0.00 10% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00

101 Refuz ciur

Lugoj SOR027 MC -8.00 0.08 0.00 10% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00

102 Role banda

89*950 PAU3377 BUC 102.92 1,646.72 1,646.72 10% 1,482.00 1,037.00 70% 93.00 65.00

103 Role L758 PAU182 BUC 100.73 1,108.05 1,108.05 10% 997.00 698.00 70% 91.00 63.00

104 RULMENT

CONIC PAU751 BUC 967.74 967.74 967.74 10% 871.00 610.00 70% 871.00 610.00

105 Scara metalica INV847 BUC 1,013.45 1,013.45 1,013.45 10% 912.00 638.00 70% 912.00 638.00

106

SITA

CALANDRATA

DIN TABLA

1480X1000 D10

PAU3917 BUC 1,323.41 13,234.10 13,234.10 10% 11,911.00 8,338.00 70% 1191.00 834.00

107

SITA

POLIURETAN

TIP B

1180X1000

GAURA 10

PAU2909 BUC 1,814.12 5,442.37 5,442.37 10% 4,898.00 3,429.00 70% 1633.00 1143.00

108

SITA

POLIURETAN

TIP B

1180X1000

GAURA 17

PAU2907 BUC 1,814.12 1,814.12 1,814.12 10% 1,633.00 1,143.00 70% 1633.00 1143.00

109

SITA

POLIURETAN

TIP B

1180X1000

PAU2911 BUC 1,814.12 5,442.37 5,442.37 10% 4,898.00 3,429.00 70% 1633.00 1143.00

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Unitatea

EUROPRODUCTS

S.R.L.

LISTA DE


Decotare

(%)

Valoare de

piata propusa

(lei)

Indicatie

asupra pretului

obtenabil -

Vanzare fortata

(lei)

Coef.

vanzare

fortata

(%) din

valoarea

de piata

Valoare de

piata

unitara

(lei)

Vanzare

fortata -


GAURA 5

110

SITA

POLIURETAN

TIP B 1180X500

GAURA 10

PAU2910 BUC 917.99 917.99 917.99 10% 826.00 578.00 70% 826.00 578.00

111

SITA

POLIURETAN

TIP B 1180X500

GAURA 5

PAU2912 BUC 917.99 917.99 917.99 10% 826.00 578.00 70% 826.00 578.00

112

SITA

POLIURETAN

TIP B 1180X750

GAURA 31

PAU2906 BUC 1,355.13 1,355.13 1,355.13 10% 1,220.00 854.00 70% 1220.00 854.00

113

SITE

CALANDRATE

1890X1000 F.17

PLS050 BUC 323.86 971.58 971.58 10% 874.00 612.00 70% 291.00 204.00

114

SITE

CALANDRATE

1890X1500 F.17

PLS052 BUC 249.25 249.25 249.25 10% 224.00 157.00 70% 224.00 157.00

115

SITE

CALANDRATE

1895X1000 F.8

PLS051 BUC 1,323.41 7,940.46 7,940.46 10% 7,146.00 5,002.00 70% 1191.00 834.00

116

SITE

CALANDRATE

2515X1000 F.4

PLS053 BUC 1,262.27 5,049.08 5,049.08 10% 4,544.00 3,181.00 70% 1136.00 795.00

117 Sort 1 Lugoj (0-

4) SRT021 KG 0.03 1,805.15 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00


4) SOR021 MC 0.67 -0.71 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00

119

Sort 1cu

impuritati Lugoj

(0-4)

SOR028 MC 5.00 0.10 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00

120 Sort 2 concasat SRT0222 KG 0.03 133.10 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00


8) SRT022 KG 0.03 3,749.98 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00


8) SOR022 MC 0.38 -0.15 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

Unitatea

EUROPRODUCTS

S.R.L.

LISTA DE


Decotare

(%)

Valoare de

piata propusa

(lei)

Indicatie

asupra pretului

obtenabil -

Vanzare fortata

(lei)

Coef.

vanzare

fortata

(%) din

valoarea

de piata

Valoare de

piata

unitara

(lei)

Vanzare

fortata -



16) SOR023 MC 0.28 -0.16 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00


16) SRT023 KG 0.04 624.53 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00

125 Sort 4 concasat SRT0244 KG 0.03 2,216.46 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00


31,5) SRT024 KG 0.02 22,566.42 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00


31,5) SOR024 MC -0.05 0.01 0.00 100% 0.00 0.00 70% 0.00 0.00

128 SURUB M 24 ESM303 BUC 21.70 260.38 260.38 10% 234.00 164.00 70% 20.00 14.00

129 SURUBURI

PROTECTIE ESM318 BUC 28.53 342.41 342.41 10% 308.00 216.00 70% 26.00 18.00

130

TABLA

GAURITA

1500*2000*80 FI

25

PAU3540 BUC 2,537.85 10,151.40 10,151.40 10% 9,136.00 6,395.00 70% 2284.00 1599.00

131 Teava zincata TVI010 ML 4.16 16.64 16.64 10% 15.00 11.00 70% 4.00 3.00

132 Tirant de

blocare PAU3735 BUC 745.76 1,491.52 1,491.52 10% 1,342.00 939.00 70% 671.00 470.00

133

TUB METALIC

PENTRU

EVACUARE

APA DIAM. 200

mm

PAU2334 BUC 3,852.63 3,852.63 3,852.63 10% 3,467.00 2,427.00 70% 3467.00 2427.00

134 Vas termor 2.4 l INV051 BUC 25.79 25.79 25.79 10% 23.00 12.00 50% 23.00 12.00

135 VENTILATOR INV094 BUC 50.34 50.34 50.34 10% 45.00 23.00 50% 45.00 23.00

268,319.07 128,488.08 111,605.00 78,118.00 59.80

25,510.00 17,860.00

V. piata

stocuri

(euro)

V. fortata

(euro)



4.3. Oferte comparabile vanzare terenuri

Comparabile terenuri

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

SC EUROPRODUCTS SRL


Red ATV

4.4. Documente – copii extrase CF

s.c. europroducts s.r - citr.ro piata a activelor mentionate mai sus din ... bunuri mobile -...

Documents