REFERAT:CONTRACTUL DE ARENDĂ ÎN AGRICULTURĂ

STUDENT:Cebotari MihailUSM,DREPT,gr.403

Chișinău 2012CUPRINS:

1.Noțiunea contractului de arendă în agricultură .Delimitarea noțiunii contractului de arendă în agricultură și a contractului de locațiune a terenurilor .2Subiecții,obiectul și conținutul contractului de arendă în agricultură 3. Condițiile și modul de încheiere a contracutului de arendă în agricultură.

1. Noțiunea de contract de arendă în agricultură și a contractului de locațiune a terenurilor .

Dupa unele date statistice în prezent,din toate formele de transmitere a dreptului de proprietate cea mai populară este arenda.Astfel în anul 2008,suprafața terenurilor cu destinație agricolă arendate în Republica Moldova a constituit 808,1 mii ha,ceea ce reprezintă aproape 25% din fondul funciar al țării (3384,6 mii hectare) sau 41,07% din suprafața totală a terenurilor cu destinație agricolă.În anul 2009,suprafața terenurilor arendate a crescut pînă la 825964 ha,din care 591,6 mii ha sunt arendate de societăți cu raspundere limitată,66.0 mii ha de gospodării țărănești (de fermieri),122,9 mii ha de cooperative agricole de producție și 45,4 mii ha de societăți pe acțiuni.1 Definiția legală a contractului de arendă este prevăzută în articolului 911 din Codul Civil,care prevede că,arenda este un contract încheiat între o parte-proprietar,uzufructuar,sau alt posesor legal de terenuri și de alte bunuri agricole(arendator )-și altă parte(arendaș) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată și la un preț stabilit de părți. Din definiția dată rezultă esența acestui tip de contract care constă în reglementarea transmiterii în scopul expluatării temporare a unui teren și altor bunuri agricole.Din conținutul definiții rezultă că contractul respectiv prevede transmiterea bunurilor nu numai în posesiune și folosință temporară,dar și pentru exploatarea lor.Arenda în agricultură este reglementată și de un alt act normativ, și anume Legea Nr.198 din 15.05.2003 cu privire la arenda în agricultură.Articolul 2 al legii respective stabilește că arenda în agricultură reprezintă darea în posesie și folosință,pe baza de contract ,pe o durată determinată,contra plată, a terenurilor și a altor bunuri agricole.De atras atenția că în cazul de față legea indică doar dare în posesie și folosință a terenurilor,nu este menționat și despre exploatarea acestora.Totuși deși chiar dacă nu este indicat,exploatarea terenurilor rezultă din posesia și folosința acestora,doarece în alt mod nici nu este rezonabil de a încheia un asemenia contract,or pentru a obține produsele agricole terenurile urmează a fi exploatate.Contractul de arendă este reglementat și de legislația civilă Romînă,însă

1 Viorel Chivriga ,Evoluția Pieței Funciare Agricole în Republica Moldova.Politici Publice Nr.4,2009.Chișinău.

spre deosebire de legislația noastra civilă care acordă un capitol aparte contractului de arendare ,codul civil Romîn a oferit contractului de arendă o secțiune aparte din cadrul capitolului contractului de locațiune,lăsînd de înțeles că contractul de arendă este o varietate a contractului de locațiune,cu unele particularități prevăzute în secțiunea respectivă. Contractul de locațiune este reglementat în capitolul VIII al Codului Civil.Conform articolului 875 din C.C. prin contract de locațiune,o parte locator se obligă să dea celeilalte părți(locatar) un bun determinat individual în folosință temporară sau în folosință și posesiune temporară,iar aceasta se obligă să plătească chirie.Prin urmare din analiza acestui articol putem desprinde una din cele mai importante deosebiri între contracul de locațiune și contractul de arendă care apar în calitatea de parte-întreg,sau gen specie.Contractul de arendă fiind o specie a contractului de locațiune.Așadar în cazul locațiunii pot fi date terenuri nu doar cu destinație agricolă ci și cu altă destinație,industrială,de construcții,din intravilanul localității.Pe cînd în cazul contractului de arendă obiect al acestuia poate fi doar terenurile cu destinație agricolă.

2. Subiecții,obiectul și conținutul contractului de arendă în agricultură

Conform articolului 4 alin.1 din legea cu privire la arenda în agricultură precum și potrivit articolului 911 Cod Civil, subiecți ai relațiilor de arendă sînt arendatorul și arendașul.Arendatorul poate fi orice persoană fizică sau persoană juridică care are calitatea de proprietar sau de alt posesor legal al bunurilor agricole ce se dau în arendă.Calitatea de arendator o poate avea și un alt grup de coproprietari ai bunurilor agricole.În cazul în care în arendă sînt date terenurile proprietate de stat sînt Guvernul și autoritățile administrației publice locale (art.41alin.3). Conform articolului 41 alin.1 din Codul Funciar în condiții de arendă terenurile se atribuie persoanelor fizice și juridice din Republica Moldova,din alte state,precum și organizațiilor și asociațiilor internaționale.Într-o altă definiție atribuită de Legea cu privire la arenda în agricultură.arendaș poate fi orice persoană fizică și/sau juridică,cu domiciliul(sediul) în Republica Moldova,care ia în arendă bunuri agricole.Trebuie de atenționat că între normele Codului Funciar și a legii cu privire la arenda în agricultură la capitolul persoanelor ce pot avea calitatea de arendaș există unele neconcordanțe.Din codul Funciar rezultă că calitatea de arendaș o poate avea orice persoană fizică sau juridică din alte state(sublinierea ne aparține),ceea ce înseamnă că poate lua în arendă bunuri agricole atît persoana fizice și juridice străine care au domiciliul sau sediul pe teritoriul Republicii Moldova ,cît și persoanele care nu au un asemenia domiciliul sau sediu.Spre deosebire de Codul Funciar legea cu privire la arenda în agricultură stabilește că una din condițiile pe care trebuie să le îndeplinească un arendaș persoană fizică sau juridică este ca să aibă domiciliul sau sediul pe teritoriul

Republicii Moldova.Așadar în urma acestor analize apare întrebarea logică,care lege în cazul de față urmează a fi aplicată în privința persoanelor care pot avea calitatea de arendaș,Codul Funciar sau Legea cu privire la arenda în agricultură? În viziunea mea ,în cazul de față urmează a se ține cont de prevederile legii Nr.198 din 15.05.2003 cu privire la arenda în agricultură.Un prim argument adus în favoarea legii este că Codul Funciar a fost adoptat la 25.12.1991 iar legea nr.198 a fost adoptată la 15.05.2003.Prin urmare ținînd cont de regula noua legea abrogă legea veche (nova lege abrogata vetus lex),urmează a fi aplicate prevederile legii nr.198 cu privire la arenda în agricultură.Un alt argument adus în favoarea aplicării legii nr.198 este regula conform căreia legea specială derogă de la legea general(specialia generalibus derogant),în cazul nostrum Codul Funciar fiind legea generală iar legea nr.198 fiind legea specială. Un alt moment la care urmează a fi atrasă atenția este faptul că conform art.41 alin.4 Cod Funciar,se admite transmiterea terenurilor în condițiile de subarendă în cazul în care aceasta este prevăzută în contractual autentificat.Conform art.18 din legea nr.198 din 2003 Terenurile agricole se transmit în subarendă numai cu consimţămîntul proprietarului, dat  în formă scrisă, şi prin încheierea unui contract separat. Contractul de subarendă a terenurilor agricole va conţine  informaţii despre contractul de arendă şi despre consimţămîntul arendatorului, în al cărui  temei a fost încheiat contractul de subarendă.Spre deosebire de legislația Republicii Moldova,legea nr.16 din 1994 arendării a Romîniei prevede că calitatea de arendași o poate avea persoanele fizice,cetățeni romîni,indiferent dacă au domiciliul în țară sau străinătate ,precum și persoanele juridice cu sediul în Romînia,inclusive cele cu capital parțial sau integral străin.Din cele menționate rezultă clar că legislația romîniei interzice încheierea contractelor de arendă în agricultură cu persoane fizice sau juridice străine.Mai mult ca atît legea romînă mai prevede și o altă condiție pe care trebuie să o îndeplinească persoana pentru a avea calitatea de arendaș care constă în obligația de a avea pregătire de specialitate agricolă,practica agricolă sau un atestat de cunoștințe agricole și să prezinte garanțiile solicitate de arendatori.Atestatul va fi eliberat de organelle abilitate de Ministerul Agriculturii și Alimentației.Spre deosebire de legislația R.M,legea nr.16 din 1994 în art.22 alin 2 indică că subarendarea totală sau parțială este interzisă.Din conținutul definiției contractului de arendă rezultă că obiectul acestuia îl formeză terenurile și alte bunuri agricole.(art.911 alin.1). Art.4 alin. 2 al legii nr.198 din 2003 prevede ca obiecte ale relaţiilor de arendă sînt bunurile agricole aflate în proprietate publică sau privată, cu excepţia celor scoase din circuitul civil sau în privinţa cărora, prin lege, sînt stabilite alte interdicţii sau limitări.Conform aceleiași legi bunurile agricole sunt mijloace fixe(terenuri cu destinație agricolă,inclusive din intravilanul localității, și ale fondului de rezervă,mașini,utilaje și instalații destinate lucrărilor agricole,construcții,inclusive constrcuții hidrotehnice,platform și spații de depozitare destinate păstrării producției agricole,cu terenurile aferente acestora,animale care se folosesc în procesul agricol) și,și dupa caz ,mijloace circulante..Din categoria terenurilor cu

destinație agricolă conform art.36 din Codul Funciar terenuri cu destinație agricolă,indiferent de forma de proprietate,sînt folosite pentru desfășurarea activității în scopul obținerii de produse agricole și pentru amplasarea obiectivelor de infrastructură a agriculturii.Din categoria terenurilor cu destinație agricolă fac parte:a)tereuri agricole(arabile,inclusive serele,solariile și răsadnițele,pîrloagele,livezile ,viile plantațiile de dud,arbuștii fructiferi,fînețele,pășunile,grădinile,loturile pomicole și alte asemenia-celecu vegetație).b).terenuri ocupate de depozite,de frigidere destinate păstrării produselor agricole,de fățări,de ateliere de reparație și de păstrare a mecanismelor(agregatelor) agricole,de ferme zootehnice,inclusive amenajările piscicole,precum și fîșiile forestiere,iazurile antierozionale,drumurile care servesc activitățile agricole,instalații de descărcare,de irigare,dacă nu au fost atribuite la altă categorie de destinație.Și iară-și consider că în cazul de față legislația nu este clară,deoarece nu face o delimitare concretă între noțiunea de teren agricol și bunuri agricole.Or din legea cu privire la arenda în agricultură rezultă că în noțiunea de bunuri agricole se includ și terenurile cu destinație agricolă și invers din art.36 alin.1 a Codului funciar rezultă că noțiunea de terenuri cu destinație agricolă acoperă și noțiunea de bunuri agricole,iar Codul Civil încearcă sa facă o delimitare între noțiunea de teren cu destinație agricolă și bunuri agricole în articolul 911 pe care l-am menționat mai sus.În viziunea mea cel mai corect ar fi să se folosească doar termenul de bunuri agricole.Deoarece conform articolului 288 Cod Civil terenurile sunt considerate drept bunuri imobile.Așadar pe această ideie a mers și legiuitorul romîn care conform articolului 1836 a Codului Civil stabilește că pot fi arendate orice bunuri agricole cum ar fi:a) terenurile cu destinatie agricola, si anume terenuri agricole productive — arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi, pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola; b) animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricoleDin conținutul prevederilor Codului Funciar rezultă că persoanele fizice în arendă pot să transmită din categoria terenurilor agricole doar terenurile arabile,viile și livezile.Ce ține te Gradini conform articolului 2 a Codului funciar gradinile se

consideră terenuri destinate construcţiilor şi se utilizează pentru construcţii locative,cu condiția includerii acestora în planul urbanistic general al localității.Statul și Unitățile Administrativ Teritoriale pot sa transmit în arendă atît terenurile private cît și cele publice. Arendarea terenurilor agricole  proprietate publică se face prin licitaţie publică sau concurs.În cazul în care pe terenul care este trasmis în arendă sunt situate obiecte,inclusive utilaje și tehnici agricole,condițiile de folosire a acestora urmează a fi stabilite în contractul de arendă(art.914 C.C.)Pe terenul arendat pot fi situate construcţii, instalaţii, obiecte de irigare, plantaţii multianuale, drumuri şi alte obiecte agricole. In contractul de arendă trebuie să fie indicate toate aceste obiecte şi modalităţile, intensivitatea şi alte condiţii de folosire a acestora. Pentru aceasta trebuie să se ţină cont de anul dării in exploatare sau fabricării acestor obiecte, procentul de amortizare, care imbunătăţiri au fost efectuate anterior, cind a fost efectuată reparaţia curentă şi capitală, sau care este necesitatea de a le efectua in viitorul apropiat, care părţi componente ale acestora urmează a fi schimbate, reparate capital şi altele. Toate aceste detalii in mare măsură influenţează asupra termenului contractului, mărimii plăţii arendei etc.2

Conținutul contractului de arendă cuprinde drepturile și obligațiile pe care și le asumă părțile în momentul încheierii contractului.Drepturile și obligațiile părților contractului de arendă sunt indicate în legea cu privire la arenda în agricultură,codul civil și alte acte normative.Așadar articolul 15 din legea nr.198 prevede dreptul arendatorului de a verifica oricînd modul în care arendașul exploatează bunurile sale date în arendă dreptul de gaj al arendatorului,dreptul prioritar al arendașului la încheierea contractului de arendă pe un nou termen dacă au fost respectate prevedeile contractuale și legale,dreptul de preemțiune ,dreptul la reducerea arendei, dreptul la schimbarea destinației terenului de către arendaș cu condiția ca să existe acordul prealabil scris al proprietarului și cu respectarea dispozițiilor legale.În privința acestei clauze consider că legiuitorul nostru a strecurat o greșeală,or destinația terenului poate fi modificată doar de către Guvern sau APL,dar nicidecum de către arendaș.În cazul de față se are învedere dreptul arendașului de a schimba modul de folosință a terenului și nicidecum destinația acestuia.Obligațiile parților sunt prevăzute de articolul 16 din legea nr.198 din 2003 precum și în Codul Civil etc.

3. Condițiile și modul de încheiere a contracutului de arendă în agricultură.

Pentru ca contractual să fie valabil urmează a fi respectate condițiile de fond și de formă la încheierea acestuia.Codul Civil indică în art.913 că contractual de arendă

2 Comentariu la Codul Civil al Republicii Moldova ,cartea III

se încheie în formă scrisă.Contractul de arendă trebuie să conțină în mod obligatoriu un șir de date care sunt prevăzute în articolul 6 alin.3 al legii nr.198 din 2003.Neincluderea în contractul de arendă a unei clauze esențiale sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage nulitatea acestuia. În cazul în care se dă în arendă o parte dintr-un  teren divizibil sau dintr-o construcţie capitală, la actul de predare-preluare se anexează copia planului cadastral al terenului sau al construcţiei, cu marcarea părţii ce se dă în arendă. Plata pentru arendă se determină în funcţie de suprafaţa terenului arendat, de bonitate, de relief şi de măsura posibilităţii de a efectua lucrările în mod mecanizat, de alte caracteristici ale terenului, de valoarea plantaţiilor multianuale amplasate pe el, dar nu va constitui mai puţin de 2% și mai mult de 10 % pe an din preţul normativ al terenului arendat.În RM termenul maxim de dare în arendă este de 30 de ani. În urma analizei situaţiei în cauză, cele mai multe contracte de arendă a terenurilor agricole se încheie pe o perioadă de până la 3 ani, deoarece prevede o procedură mai simplificată şi cheltuielile sunt mai mici. Condiţiile şi metodologia de calculare a cuantumului minim şi, după caz, maxim al plăţii anuale pentru arenda sectoarelor de terenuri agricole se stabileşte în conformitate cu Regulamentul privind modul de calculare a cuantumului plăţii anuale pentru arenda bunurilor agricole aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 405 din 6 mai 2005. Cuantumul minim al plăţii anuale pentru arenda sectorului de teren agricol prevăzut în contract nu trebuie să fie mai mic decât cuantumul minim definit conform dispoziţiilor Legii nr. 198 din 15 mai 2003 cu privire la arenda în agricultură. Calcularea cuantumului minim al plăţii anuale pentru arenda unui sector de teren agricol, indiferent de faptul dacă pe acest teren sunt sau nu amplasate construcţii, amenajări, instalaţii sau plantaţii multianuale, se efectuează conform unei formule. Totodată, este necesar de remarcat faptul că legislaţia în vigoare prevede că arenda terenurilor agricole din domeniul privat al unităţii administrativ-teritoriale se efectuează prin licitaţie publică. În acest caz, determinarea câştigătorului licitaţiei va începe de la preţul normativ de arendă al terenului agricol în cauză. În cazul modificării indicilor stabiliţi prin Legea nr. 1308 din 25 iulie 1997 privind preţul normativ şi modul de vânzare cumpărare a pământului şi Legea nr. 198 din 15 mai 2003 cu privire la arenda în agricultură, părţile modifică şi cuantumul plăţii de arendă. În conformitate cu art. 10 din Legea nr. 198 din 15 mai 2003 cu privire laarenda în agricultură, contractul de arendă a terenurilor agricole încheiat pe un termen de până la 3 ani inclusiv se înregistrează la primăria localităţii în a cărei rază teritorială se află terenurile, iar contractul de arendă a terenurilor agricole pe un termen mai mare de 3 ani se înregistrează la oficiul cadastral teritorial. Plafonul maximal al taxelor pentru înregistrarea contractelor de arendă încheiate pentru prima dată între arendator şi arendaş la primării este 6 lei pentru un contract şi 3 lei pentru fiecare contract următor. Înregistrarea de către o persoană a contractelor de arendă încheiate pe un termen nou între acelaşi arendator şi arendaş este de 4 lei pentru un contract şi 2 lei pentru fiecare contract următor. Taxa pentru înregistrarea contractului de arendă include şi înregistrarea încetării acestui contract. Registratorul nu are dreptul să ceară încheierea mai multor contracte de arendă, dacă a fost încheiat un contract de arendă pentru mai multe bunuri imobile

agricole. Cuantumul tarifului perceput de oficiul cadastral teritorial la notarea arendei terenului agricol constituie 64 de lei. Notarea arendei asupra a două sau mai multor terenuri cu destinaţie agricolă şi/sau plantaţii perene ale aceluiaşi titular este de 25 pentru fiecare bun imobil.