proprietate mj

7/25/2019 Proprietate Mj

1/25

1

9. Dreptul de proprietate (A. Cobneanu, S. Bieu)Spre exemplu n Codul civil avem trei articole ce se refer la proprietatea comun n devlmie

a soilor i anume articolele 371-373. Tot odat avem i un capitol n Codul Familiei dedicat dreptuluide proprietate comun n devlmie a soilor cap. ! respectiv art. 1"-#!$. %n asemenea situaii&re'lementrile din aceste dou acte normative care au aceiai for (uridic& ar tre)ui s ai) unul iacelai coninut. %n ca* de diver'ene vor fi aplica)ile prevederile le'ii mai noi& n ca*ul nostru

prevederile Codului civil.Codul civil din #++# cuprinde n art. 31, - 31" re'lementri de principiu& re'lementri care pota(uta la soluionarea liti'iilor n situaiile n care nu exist norme exprese care ar soluiona liti'iile.stfel& art. 31, alin. 3 din Codul civil prevede c dreptul de proprietate poate fi limitat prin le'e sau dedrepturile unui teri/. ceast prevedere le'al impune a face c0teva preci*ri. %n primul r0nd dreptul de

proprietate impune titularului o exercitare a dreptului de proprietate n aa fel ca ea s nu contravinelegii. e de alt parte dreptul de proprietate urmea* a fi exercitat n aa fel ca s nu pre(udicie*edrepturile persoanelor tere. nume acest fapt va permite soluionarea unor liti'ii care la prima vederesar prea c nu au un suport le'al. Spre exemplu& dispo*iia alin. 3 din art. 31, Cod civil va putea fiaplicat dac se va construi ntr-o apropiere imediat doar la c0iva metri$ a unei scoli& 'rdinie decopii& case de locuit o staie de alimentare cu produse petroliere. 2ste indiscuta)il faptul c exploatarea

unei staii de alimentare va duna sntii copiilor din scoal& 'rdini& oamenilor din )locul locativ. %naa fel urmea* s considerm c proprietarul unei asemenea staii nu va putea exploata acest )unfiindc se aduc atin'ere drepturilor persoanelor tere& ceea ce contravine art. 31, alin. 3 din Codul civil.i proprietarul unei asemenea staii de alimentare cu produse alimentare nu va putea invoca n aprareadreptului su c construcia staiei a fost construit n strict conformitate cu documentaia de proiect&aceasta la r0ndul su fiind apro)at de or'anele competente.

4 alt norm cu caracter de principiu este art. 31" din Codul civil conform cruia schimbareaproprietarului nu afecteaz drepturile terelor asupra bunului, dobndite cu bun - credin anteriortransmiterii dreptului de proprietate/. 5e dese ori la practic& proprietarul 'revea* dreptul su de

proprietate. a spre exemplu un )un poate fi 'a(at& poate fi transmis n u*ufruct& poate fi transmis nlocaiune& arend etc. . S admitem ca*ul c n #++3 proprietarul unui apartament a transmis acestapartament n u*ufruct pe o perioad de 1+ ani. %n conformitate cu prevederile art. 61! din Codul civilnudul proprietar poate s v0nd )unul su. %nstrinarea dreptului su de proprietate spre exemplu n#++,$ asupra )unului 'revat cu un drept de u*ufruct nu va afecta drepturile u*ufructuarului p0n lancetarea dreptului de u*ufruct& adic n ca*ul nostru p0n n #+13. espectiv noul proprietar alapartamentului va fi o)li'at s permit p0n n #+13 u*ufructuarului posesiunea i folosinaapartamentului. 5e aceea ori de c0te ori noul proprietar va pretinde aprarea dreptului su de proprietatemotiv0nd c nu el a 'revat )unul pe care la do)0ndit n proprietate ci fostul proprietar& asemenea cerineurmea* a fi respinse. 8mportant este c dispo*iia articolului 31" din Codul civil se va aplica doaratunci c0nd drepturile terelor asupra )unului au fost do)0ndite cu )un - credin. 9una - credin se

pre*um& contrariul urmea* a fi dovedit de cel ce l invoc. ceiai soluie va fi i atunci c0nd noul

proprietar va invoca n aprarea dreptului su de proprietate superioritatea dreptului de proprietateasupra celorlalte drepturi.:a fel o norm care cuprinde re'lementri de principiu poate fi considerat i art. 31! din Codul

civil intitulat Garantarea dreptului de proprietate/. 5e fapt re'lementrile din art. 31! din Codulcivil n mare parte repet prevederile unor norme constituionale& n deose)i coninutul art. 6! dinConstituie. 8n aa fel instana va avea posi)ilitatea fie s aplice prevederile art. 6! din Constituie fie saplice prevederile art. 31! din Codul civil.

Structura re'lementrilor dreptului de proprietate din Codul civil permite a face conclu*ia cCodul civil se preocup n 'eneral de dreptul de proprietate i nu face distincie ntre proprietate privati proprietate pu)lic. 5e aceea afirmm c art. 31,-3"6 din Codul civil se aplic n e'al msuroricrui titular ai dreptului de proprietate& fie c acesta este persoan fi*ic sau (uridic& fie c acesta

este statul sau unitatea administrativ teritorial. 8n ceea ce privete re'imul (uridic al )unurilor ce potface o)iectul dreptului de proprietate urmea* s inem cont de coninutul art. #"! din Codul civil& careclasific )unurile n )unuri ale domeniului pu)lic i )unuri ale domeniului privat. ornind de la art. #"!


2/25

#

din Codul civil& se poate spune c )unuri ale domeniului privat sunt )unurile ce aparin persoanelorfi*ice& (uridice& statului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra crora titularul exercit atri)uteledreptului de proprietate posesiunea& folosina i dispo*iia$ n mod exclusiv i perpetuu& prin putere in interes propriu& n condiiile sta)ilite de le'e.

8n art. #"!& este ntrit pre*umia conform creia )unurile fac parte din domeniul privat.9unurile care fac parte din domeniul privat pot aparine at0t persoanelor fi*ice i persoanelor

(uridice& c0t i statului i unitilor administrativ-teritoriale. Toate )unurile persoanelor fi*ice i ale celor(uridice de drept privat sunt )unuri ale domeniului privat. 8n sc;im)& conform aceluiai articol alin. 1$&)unurile care aparin statului sau unitilor administrativ-teritoriale fac parte din domeniul privat dac&

prin le'e sau n modul sta)ilit de le'e& nu snt trecute n domeniul pu)lic.eferitor la )unurile din domeniul privat& la re'imul lor (uridic& se poate spune c se afl n

circuitul civil& c sunt prescripti)ile i sesi*a)ile.Sunt bunuri ale domeniului public)unurile declarate ca atare prin le'e. :a moment& nu exist o

le'e care ar enumera toate )unurile domeniului pu)lic& lucru dificil de reali*at i& n opinia noastr&inutil. Trecerea )unurilor la domeniul pu)lic se face prin le'ea respectiv. 8n primul r0nd& sunt aledomeniului pu)lic )unurile enumerate n Constituie& la art. 1#7 alin. 6$& care prevede c )o'iile deorice natur ale su)solului& spaiul aerian& apele i pdurile folosite

n interes pu)lic& resursele naturale ale *onei economice i ale platoului continental& cile decomunicaie& precum i alte )unuri sta)ilite de le'e& fac o)iectul exclusiv al proprietii pu)lice.Constituia enumer doar principalele cate'orii de )unuri ale domeniului pu)lic& stipul0nd c i alte

)unuri sta)ilite de le'e pot fi trecute n acest domeniu. 5e exemplu& :e'ea cu privire laproprietatea pu)lic a unitilor administrativ-teritoriale enumer& la art. 3& o)iectele dreptului deproprietate pu)lic al unitilor administrativ-teritoriale. 4 alt le'e referitoare la )unuriledomeniului privat este :e'ea privind terenurile proprietate pu)lic i delimitarea lor. Suntconsiderate ale domeniului pu)lic i )unurile enumerate n :e'ea cu privire la declarareacomplexului


3/25

3

respectiv articolele 3#+-363. entru prima dat Aoul Cod civil re'lementea* aa moduri dedo)0ndire a dreptului de proprietate ca ocupaiunea& accesiunea& u*ucapiunea. e de alt parte Aoulcod civil admite posi)ilitatea do)0ndirii dreptului de proprietate asupra )unurilor 'site i asupracomoarei respectiv de ctre cel ce a 'sit )unul pierdut sau de cel ce a descoperit comoara.

Aovatorii sunt i re'lementrile dedicate ncetrii dreptului de proprietate ca renunarea la dreptulde proprietate& rscumprarea animalelor domestice n ca*ul nclcrii re'ulilor de comportare cu

ele ... . rintre pro)lemele care ar putea aprea la practic n le'tur cu dobndirea dreptului deproprietateam invoca urmtoarele.

%n primul r0nd este necesar s rspundem la ntre)area dac enumerarea modurilor dedo)0ndire a dreptului de proprietate din art. 3#+ este ex;austiv sau nu. Spre exemplu& vom puteasau nu considera ca mod de do)0ndire a dreptului de proprietate transmiterea de la )ilana unuisu)iect a unui )un la )ilana altui su)iect. %n opinia noastr transmiterea de la )ilana unui su)iect aunui )un la )ilana altui su)iect nu constituie n sine un mi(loc de do)0ndire a dreptului de

proprietate& fiindc o asemenea transmitere este doar aspectul final al reali*rii unuia dinmi(loacele de do)0ndire a dreptului de proprietate& acesta din urm put0nd fi fie un act (uridic civil&fie un act administrativ fie un alt mod de do)0ndire a dreptului de proprietate. 5eci& important este

s- reinem c dreptul de proprietate va putea fi do)0ndit doar prin acele moduri de do)0ndire adreptului de proprietate enumerate la art. 3#+ din Codul civil& care la fel admite c prin le'e se potre'lementa i alte moduri de do)0ndire a dreptului de proprietate. ceastansemn c prile nu vor putea constitui alte moduri de do)0ndire a dreptului de proprietate dec0tcele prev*ute expres n le'e& i doar n le'e.

@nul din modurile noi de do)0ndire a dreptului de proprietate re'lementat n Codul civileste i accesiunea. 5at fiind faptul c la practic tot mai des apar situaii ce urmea* a fire'lementate n )a*a art. 3#B-33+ din Codul civil& n ceea ce urmea* ne vom opri la o anali* maidetaliat a acestui mod de do)0ndire a dreptului de proprietate.

rinaccesiunese nele'e ncorporarea unui )un n altul& cu alte cuvinte unirea unui lucrucu un alt lucru. 5o)0ndirea dreptului de proprietate prin accesiune re*olv multe situaii practice&care nu 'seau o re'lementare expres n le'islaie. %n practic apreau situaii c0nd se uneau dousau mai multe )unuri care aparineau unor proprietari diferii i care nu puteau fi separate fr a secau*a pre(udicii )unurilor. Soluiile acestor situaii ast*i le putem desprinde din coninutul art.3#B-33+.

Tre)uie s spunem c& n afar de articolele nominali*ate& la accesiune se refer parial iart. 317& care prevede? Tot ceea ce produce )unul& precum i tot ceea ce unete )unul ori sencorporea* n el ca urmare a faptei proprietarului& a unei alte persoane ori a unui ca* fortuit&revine proprietarului dac le'ea nu prevede altfel. 5e fapt& n acest articol se vor)ete nu numaidespre accesiune& ca mod de do)0ndire a dreptului de proprietate. Cuvintele tot ceea ce produce

)unul/ nu se refer la accesiune& ci la fructele )unului& care& dup re'ula 'eneral& revin

proprietarului& excepiile de la aceast re'ul fiind sta)ilite de le'e. 5ei& n art. 317& se prevede cexcepiile de la re'ula conform creia tot ceea ce produce )unul revine proprietarului pot fi sta)ilitedoar prin le'e& urmea* s admitem situaiile c0nd aceste excepii pot fi sta)ilite i prin voinasu)iectelor raportului (uridic civil. 2xemplu n acest sens poate servi art. 31+& care admite ca priles prevad c fructele )unului nu revin proprietarului& ci posesorului

Codul civil re'lementea* accesiunea imo)iliar care& la r0ndul ei& poate fi natural sauartificial$ i accesiunea mo)iliar.

ccesiunea imo)iliar. =or)ind de accesiunea imo)iliar& tre)uie s pornim de la principiul'eneral ce domin aceast materie& i anume c pm0ntul este considerat )un principal& iar lucrurilecare se ncorporea* n el sunt accesorii. %n principiu& aceast re'ul poate fi dedus din art. 317din Codul civil

Accesiunea imobiliarpoate fi de dou feluri? natural i artificial.%n art. 3#B& se vor)ete despre accesiunea imo)iliar natural& i anume despre accesiuneapm0nturilor depuse sau create de ape& dar nimic despre accesiunea animalelor proiectul Codului


4/25

6

civil a cuprins asemenea re'lementri$. ccesiunea pm0nturilor depuse sau create de ape se referla aluviuni alin.1$& avulsiuni alin.3$& insule i al)ii prsite alin. # i 6& parial alin.1$.

luviunile sunt creteri de pm0nt ce se fac succesiv i pe nesimite la malurile apelorcur'toare. Conform alin. 1$& aceste adausuri revin proprietarului de teren riveran. rin adu'irilede teren& stipulate n alin. 1$& tre)uie s nele'em nu doar pm0ntul& ci tot ceea ce solul poart lasuprafa i tot ceea ce apele cur'toare aduc i las la rm& precum nisipul& pietriul etc.& acestea

din urm& la fel& revenind proprietarului de teren riveran.5ac la alin. 1$ este vor)a despre adausuri lente& alin. 3$ se refer la adausurile )rute. Sepoate nt0mpla ca& n timpul revrsrilor& un curs de ap s rup o )ucat mare& care poate fiidentificat& dintr-o proprietate i s o alipeasc la o alt proprietate riveran. ceste alipiri de terense numesc avulsiuni. %n ca*ul avulsiunii& proprietarul fondului din care apa a rupt o poriune deteren pstrea* asupra acestei poriuni dreptul de proprietate& cu condiia revendicrii ei n decursulunui an de la data la care proprietarul terenului la care s-a alipit partea a intrat n posesiunea priialipite. cest termen& de un an& stipulat la art. 3#B alin. 3$& este unul de perimare. 5ac& n acesttermen& proprietarul de la care a fost rupt )ucata de teren nu o va revendica& va pierde dreptul de

proprietate asupra ei& iar proprietarul terenului riveran la care s-a alipit )ucata va deveniproprietarul ei.

%n afar de aceste dou situaii aluviuni i avulsiuni$& art. 3#B re'lementea* i situaia ncare apele ;eleteelor& canalelor& ia*urilor se revars ori scad. stfel& acelai articol prevede& la alin.#$& c proprietarul terenului ncon(urat de ruri& ;eletee& ia*uri& canale sau de alte ape nu devine

proprietar al terenurilor aprute prin scderea temporar a apelor. roprietarul acestor ape nudo)ndete nici un drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revrsri sporadice/. %n acestca*& proprietarul terenului ncon(urat de ape stttoare ;eletee& ia*uri& canale$ nu devine

proprietar al terenurilor aprute prin scderea temporar a apelor. Aici proprietarul acestor ape nudo)0ndete vre-un drept asupra terenului acoperit n urma unor revrsri sporadice. Cu alte cuvinte&nivelul normal al apei lacului& ;eleteului etc.$ determin limita fix a pm0ntului ce aparine

proprietarului& independent de creterile i scderile excepionale ale apei. 4 ultim situaie ce inede accesiunea imo)iliar natural este re'lementat n art. 3#B alin. 6$ i se refer la situaiile c0ndapele cur'toare i sc;im) n mod natural cursul. %n conformitate cu aceast norm& n ca*ul ncare o ap cur'toare& form0nd un )ra nou& ncon(oar terenul unui proprietar riveran& acestarm0ne proprietarul insulei astfel create. e'ula este c proprietarul terenului riveran rm0ne a fi i

proprietarul insulei create n urma sc;im)rii cursului unui r0u i ncon(urrii terenului riveran.Accesiunea imobiliar artificial este re'lementat n Codul civil& la art.3#". 2a se

nt0lnete n ca*ul c0nd? a$ se face o construcie sau o plantaie pe un fond sau )$ unei cldiriexistente se adau' construcii noi. 8n aceste ipote*e este nevoie ca fondul sau cldirea iniial saparin unei persoane& iar materialul construciei sau plantaiei s aparin unei alte persoane. i nca*ul accesiunii imo)iliare& urmea* s pornim de la re'ula superficies solo cedit& conform creiaaccesiunea se face ntotdeauna n folosul proprietarului fondului. Cu alte cuvinte& tot ceea ce se afl

pe teren se consider c aparine proprietarului de teren. ceasta este re'ula& de la care se poatedero'a.rt. 3#" alin. 1$ sta)ilete? Construciile i lucrrile su)terane sau de la suprafaa terenului

snt pre*umate a fi fcute de proprietarul terenului pe c;eltuiala sa i i aparin acestuia p0n lapro)a contrar. lin. 1$ sta)ilete o du)l pre*umie? construciile i lucrrile su)terane sau de lasuprafaa terenului snt pre*umate a fi fcute? a$ de proprietarul terenului i )$ pe c;eltuiala sa. rinaceast pre*umie& le'iuitorul a le'iferat situaiile cele mai frecvente& cci& n ma(oritatea ca*urilor&construciile sau plantaiile sunt fcute de proprietarul fondului i pe c;eltuiala sa. C;iar dacvaloarea construciei sau a plantaiei ar depi cu mult valoarea pm0ntului pe care se afl&

pre*umia prev*ut i 'sete aplicaia. Conform dispo*iiilor art. 3#" alin.1$ ns& aceastpre*umie poate fi com)tut prin dovad contrarie. stfel& cel care pretinde c a fcut construcia

sau plantaia pe un fond strin tre)uie s dovedeasc acest lucru prin orice mi(loc de pro)?nscrisuri& depo*iii ale martorilor etc.


5/25

,

2ste important& cu referire la alin. 1 din art. 3#"& s- facem o preci*are& care n opinianoastr ni se pare foarte important. stfel& dup cum am afirmat mai sus art. 3#" alin. 1$sta)ilete? construciile i lucrrile su)terane sau de la suprafaa terenului snt pre*umate a fi fcutede proprietarul terenului pe c;eltuiala sa i i aparin acestuia p0n la pro)a contrar. m 'rei dacam admite faptul c sinta'ma p0n la pro)a contrar/ se refer i la sinta'ma i i aparinacestuia/. Cu alte cuvinte ar fi o 'reeal dac am admite c am putea dovedi c ceea ce se afl pe

terenul unui proprietar construcii& plantaii$ poate aparine altui proprietar. 5ei prima fra* dinart. 3#" alin. 1 finali*ea* cu ...i i aparin acestuia p0n la pro)a contrar/& tre)uie s spunem cpro)a contrar se refer doar la ...sunt pre*umate a fi fcute de proprietarul terenului pec;eltuiala.../. ceasta nseamn c re'ula din art. 317 din Codul civil& conform cruia tot ceea ceunete )unul sau se ncorporea* n el revine proprietarului& este una imperativ& care nu poate fisc;im)at la voina prilor& ci doar le'ea poate prevedea contrariu.

rt. 3#" alin. 1$ se refer la construcii i lucrri. 5ac la termenul construcii/le'iuitorul nu d explicaii& deoarece acesta nu ridic semne de ntre)are& referitor la lucrri/indic expres ce se nele'e prin ele& atri)uind sensului lor plantarea& precum i amena(rile aduseunui teren care nu se ncorporea* n mod dura)il n acesta/. Tre)uie s preci*m c alin. 1$ serefer doar la lucrri noi& nu i la m)untirile anterioare. 5e asemenea& la lucrri nu se atri)uie

nici reparaiile fcute de exemplu& nlocuirea ar)orilor c*ui$.%n art. 3#" se distin' trei situaii de accesiune imobiliar artificial? a$ proprietarul

fondului face el nsui construcii sau plantaii utili*0nd materiale strine alin. #$DE )$ proprietarulmaterialelor face construcii sau plantaii pe un teren strin alin. 3$ i 6$DE c$ constructorulefectuea* lucrri at0t pe terenul su& c0t i pe terenul vecin alin. ,$ i !$D. %n aceste ca*uri&le'iuitorul mai face distincia? este cel care a efectuat lucrrile sau plantaiile de )un sau de rea -credin. %n situaia a doua i a treia constructorul ar putea s utili*e*e materiale ce nu-i aparin& ncare ca* proprietarul materialelor ar putea cere constructorului desp'u)iri& fiind aplica)ile re'ulile

primei situaii& n care proprietarul fondului construiete cu materiale strine.%n cele ce urmea*& vom anali*a aceste trei situaii.

A. rima situaie se refer la lucrrile fcute de proprietarul terenului cu materiale strine.Conform art. 3#" alin. #$& proprietarul terenului care a fcut construcii sau lucrri cumateriale strine devine prin accesiune proprietarul acestor lucrri. roprietarul materialelorns nu le va putea revendica& c;iar dac lucrrile au fost efectuate cu rea-credin. %nsc;im)& proprietarul de teren va fi o)li'at s plteasc proprietarului de materiale odesp'u)ire e'al cu valoarea acestora. 5ac este de rea-credin& proprietarul de teren va fio)li'at s repare i pre(udiciul cau*at proprietarului de materiale. ornind de la prevederileart. 3#" alin. 1$& tre)uie s spunem aadar c proprietarul de teren va do)0ndi dreptul de

proprietate asupra construciilor sau lucrrilor& indiferent de faptul dac este de )un sau derea-credin& adic indiferent de faptul dac tia sau nu tia c materialele sunt strine.

B. doua situaie referitoare la accesiunea imo)iliar artificial este& dup cu am spus&

efectuarea lucrrilor cu materiale proprii pe un teren strin . Tre)uie s presupunem cpentru existena unei asemenea situaii este nevoie ca cel care construiete s fie posesorulterenului& doar ntr-un asemenea ca* el va putea construi. %n principiu& i n acest ca* va fiaplica)il re'ula 'eneral conform creia proprietarul fondului devine prin accesiune

proprietar al construciilor i lucrrilor fcute de o ter persoan. cesta nu devineproprietar al construciilor i lucrrilor& iar n unele ca*uri poate s pretind o desp'u)irede la proprietarul de teren. Spunem n unele ca*uri/& fiindc le'iuitorul a fcut distincientre constructorul de )un-credin i constructorul de rea-credin. rt. 3#" alin. 3$

prevede c n ca*ul n care construciile sau lucrrile snt fcute de un ter& proprietarulterenului are dreptul s le in pentru sine sau s o)li'e terul s le ridice pe c;eltuial

proprie i s repare daunele cau*ate& av0nd n vedere constructorul de rea-credin care a

fcut lucrri pe un terenul strin. 5ei nu este expres indicat c acest constructor este derea-credin& le'iuitorul las s se nelea' prin coro)orarea alin. 3$ cu alin. 6$. 2steconsiderat constructor de rea-credin persoana care tia ori tre)uia s tie c nu este n


6/25

!

drept s construiasc i s efectue*e lucrri pe un teren strin. 8n acest ca*& proprietarulfondului poate? a$ s pstre*e construciaE ori )$ s cear ridicarea construciei. 5ac

pstrea* construciile sau lucrrile fcute de un ter& proprietarul este o)li'at s plteasc&la ale'ere& valoarea materialelor i costul muncii ori o sum de )ani e'al cu cretereavalorii terenului. stfel& art. 3#" alin. 3$ prevede? 5ac pstrea* construciile sau lucrrilefcute de un ter& proprietarul este o)li'at s plteasc& la ale'ere& valoarea materialelor i

costul muncii ori o sum de )ani e'al cu creterea valorii terenului.roprietarul terenului este n drept s alea' suma care s fie pltit teruluiconstructorului$? fie una ec;ivalent cu valoarea materialelor i costul muncii& fie ec;ivalent cucreterea valorii terenului. 2ste de presupus c proprietarul terenului va ale'e suma mai mic& darnu este exclus i inversul. 5ac proprietarul fondului nu va reine pentru sine construciile ilucrrile efectuate de tera persoan& atunci aceasta este o)li'at s ridice construcia sau lucrrile

pe c;eltuiala sa. 8n ca*ul n care demolarea construciei va cau*a daune terenului sauproprietarului& acestea vor fi reparate de ctre constructorul de rea-credin. Construciile ilucrrile devin c;iar un drept al constructorului n ca*ul n care proprietarul le pstrea*& refu*0nds plteasc valoarea lor ori o sum ec;ivalent creterii valorii terenului.

Situaia constructorului de )un-credin este mai favora)il dec0t cea a constructorului de

rea-credin& deoarece el nu este o)li'at s ridice construciile i lucrrile efectuate pe teren strin&aceasta fiind unica diferen dintre ei. rt. 3#" alin. 6$ dispune? %n ca*ul n care construciile saulucrrile snt fcute de un ter de )un-credin& proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor ieste o)li'at s plteasc& la ale'ere& valoarea materialelor i costul muncii sau o sum de )aniec;ivalent creterii valorii terenului.

i n acest ca*& proprietarul terenului este o)li'at s plteasc constructorului o desp'u)irece ec;ivalea* cu valoarea materialelor i costul muncii ori o sum de )ani e'al cu cretereavalorii terenului. 5up cum se o)serv& at0t n ca*ul constructorului de rea-credin& c0t i n ca*ulconstructorului de )un-credin suma desp'u)irii este identic.

4piunea proprietarului relativ la desp'u)irea pe care tre)uie s o plteascconstructorului& opiune expres indicat n art. 3#" alin. 3$ i 6$& i 'sete ar'umentarea n unuldin principiile fundamentale ale dreptului civil? Aimeni nu se poate m)o'i pe nedrept n pa'u)aaltuia. Totui& pornind de la faptul c proprietarul terenului va ale'e s plteasc suma cea maimic& nu tre)uie s credem c acest principiu se va nclca. ltind valoarea materialelor pluscostul muncii& inferioare creterii valorii terenului& proprietarul se m)o'ete& ns pe )undreptate& deoarece constructorul nu sufer nici o pa'u)& primind reparaia tuturor c;eltuielilorsuportate la efectuarea construciei. %n consecin& avem situaia n care constructorul sem)o'ete& dar fr a pre(udicia pe cineva& ceea ce nu contravine principiului invocat mai sus.cest principiu nu este violat nici c0nd proprietarul pltete constructorului o sum e'al cucreterea valorii terenului& fiindc& dei constructorul sufer o pa'u) nu primete inte'ralc;eltuielile de construcie$& proprietarul terenului nu se m)o'ete cu nimic& deoarece pltete

constructorului o sum ec;ivalent m)o'irii sale. i n acest ultim ca*& este vor)a de pa'u)asuportat de o persoan& ns fr m)o'ire nedreapt a unei alte persoane.C. rt. 3#" alin. ,$ se refer la o situaie special& n care construcia este fcut pe dou

terenuri aparinnd unor proprietari diferii. 5ac art. 3#" alin.1$-6$ se referea n e'almsur la construcii i la alte lucrri& art. 3#" alin. ,$ se refer doar la construcii&stipul0nd? %n ca*ul n care construcia este ridicat n parte pe terenul constructorului i n

parte pe un teren nvecinat& proprietarul vecin poate do)ndi proprietatea asupra ntre'iiconstrucii& pltind constructorului o desp'u)ire& numai dac cel puin 1# din suprafaaconstruit se afl pe terenul su. %n acest ca*& el va do)ndi i un drept de superficie asupraterenului aferent pe toat durata de existen a construciei. 5esp'u)irea tre)uie s acoperevaloarea materialelor i costul muncii& precum i contravaloarea folosinei terenului aferent.

5up cum se o)serv& aceast norm instituie i o excepie de la re'ula consfinit n art.3#" alin. 1$. stfel& n ca*ul n care construcia este ridicat n parte pe terenulconstructorului i n parte pe un teren nvecinat& proprietarul vecin poate do)0ndi


7/25

7

proprietatea asupra ntre'ii construcii& pltind constructorului o desp'u)ire& numai daccel puin 1# din suprafaa construit se afl pe terenul su. 5ac mai mult de G dinconstrucie se afl pe terenul constructorului& sunt aplica)ile re'ulile din alin. #$ i 3$ alearticolului 3#". %n plus& dac constructorul este de )un-credin& cldirea se va afla n

proprietatea comun pe cote-pri a titularilor dreptului de proprietate asupra terenurilor.rin urmare& dac constructorul fiind i proprietar al terenului$ ridic o construcie at0t pe

terenul su& c0t i pe terenul vecinului& iar mai mult de din construcie se afl pe terenulvecinului& el nu devine proprietarul prii aflate pe terenul su. cest lucru se nt0mpla doardac vecinul dorete s invoce alin. ,$ al art. 3#" din Codul civil& adic doar atunci c0ndvecinul va dori s devin proprietarul ntre'ii construcii. %n acest ca*& vecinul poatedo)0ndi un drept de superficie asupra terenului aferent pe toat durata de existen aconstruciei& dar va fi o)li'at s plteasc constructorului o desp'u)ire& care s includ at0tc;eltuielile suportate de constructor valoarea materialelor plus costul munci$& c0t icontravaloarea folosinei terenului aferent. :a o asemenea desp'u)ire poate pretinde doarconstructorul de )un-credin.Constructorul de rea-credin poate pretinde doar la 13 din desp'u)ire valoarea

materialelor i costul muncii& plus contravaloarea folosinei terenului aferent$. 2l poate pretinde la

o desp'u)ire mai mare dac aduce dovada faptului c proprietarul terenului vecin este vinovat deexemplu& tolerea* intenionat *idirea construciei p0n la final n loc s inter*ic lucrrile$.>omentele referitoare la situaiile n care constructorul este de rea-credin sunt re'lementate laart. 3#" alin. !$.

Accesiunea mobiliar& ca mod de do)0ndire a dreptului de proprietate& este re'lementatla art. 33+ din Codul civil. i n ca*ul ei re'ula 'eneral este? roprietarul lucrului principal devine

prin accesiune proprietarul noului )un format prin ncorporarea la lucrul principal al unui alt lucrumai puin important. %n art. 33+& sunt re'lementate trei ca*uri de accesiune mo)iliar? ad(unciuneaalin. 1$-3$D& specificaiunea alin. 6$-!$D i confu*iunea art. 7$-B$D.

Adunc!iunea const n unirea a dou )unuri ce aparin unor proprietari diferii& care& deiformea* un sin'ur tot& pot fi desprite i utili*ate separat. 4 prim situaie care poate aprea nca*ul ad(unciunii const n posi)ilitatea separrii celor dou )unuri& care prin unire au format unnou )un& n ca*ul n care& conform art. 33+ alin. 1& proprietarii pretind la separarea lor.

4 a doua situaie poate surveni n ca*ul ad(unciunii atunci c0nd )unurile care au format unntre' nu pot fi separate fr a se deteriora ori separarea& dei nu le afectea*& necesit c;eltuieliexcesive. ceast situaie este re'lementat la art. 33+ alin. #$& care prevede? 5ac dou )unuricare aparin diferiilor proprietari s-au unit nc0t nu se mai pot separa fr a fi deteriorate sau frmunc sau c;eltuieli excesive& noul )un aparine proprietarului care a contri)uit cel mai mult laconstituirea )unului& prin munc sau prin valoarea )unului iniial& fiind o)li'at s plteascceluilalt proprietar preul )unului unit cu )unul principal.

%n acest ca*& le'iuitorul a sta)ilit dou situaii? fie c separarea este imposi)il pe motivul

c se va deteriora )unul& fie c separarea va necesita c;eltuieli excesive. %n am)ele ca*uri& noul )unaparine proprietarului care a contri)uit cel mai mult& prin munc sau prin valoarea )unului iniial&la constituirea )unului. Tot odat& cel care do)0ndete dreptul de proprietate asupra noului )un esteo)li'at& la r0ndul su& s plteasc preul )unului unit cu )unul principal. Se poate spune c art. 33+alin. # conine re'ula 'eneral& conform creia proprietarul )unului mai puin important nu poatecere separarea )unului& ci doar preul lui. 5e la aceast re'ul exist o excepie& re'lementat laacelai articol.

stfel& va fi posi)il ca proprietarul )unului accesoriu s cear separarea )unului su din)unul principal c;iar dac& n urma separrii& va suferi )unul principal. Separarea este posi)il doarn ca*ul n care unirea )unului accesoriu la )unul principal a fost fcut fr tirea proprietarului

)unului accesoriu. 2ste de presupus c proprietarul )unului accesoriu va cere

separarea doar dac ea nu va afecta i )unul accesoriu. 8n ca* contrar& vor fi aplica)ile re'ulile dinart. 33+ alin. #$ din Codul civil.


8/25

B

Specifica!iunea. Se numete specificaiune ca*ul n care o persoan face un o)iect nou cumaterie strin. rt. 33+ alin. 6$ cuprinde re'lementri referitoare la do)0ndirea dreptului de

proprietate n urma specificaiunii. 5e exemplu& un pictor creea* pictea* un portret utili*0ndp0n*a i vopselele altuia. %n ca*ul specificaiunii& nu se unesc dou )unuri materiale corporale cala ad(unciune$& ci se unete un )un corporal materialul$ cu unul a)stract munca pictorului$. 5inart. 333 alin. 6$& am putea deduce c materia este )unul principal& iar manopera )unul accesoriu. %n

ca*ul specificaiunii& re'ula este c dreptul de proprietate asupra )unului re*ultat din prelucrareamateriei aparine proprietarului ei. ceast re'ul& stipulat expres la art. 33+ alin. 6$& are uncaracter dispo*itiv& prile proprietarul materiei i cel ce efectuea* manopera$ pot sta)ilicontrariul noul )un va aparine lucrtorului& acesta fiind o)li'at s plteasc valoarea materiei$.roprietarul materiei& conform re'ulii 'enerale& este o)li'at s plteasc valoarea manoperei. rin

prelucrare& se nele'e scrierea& desenarea& pictarea& imprimarea& 'ravarea sau o alt transformare aunei suprafee.

rin excepie de la re'ula 'eneral stipulat la art. 33+ alin. 6$& este posi)il ca lucrtorul sdevin proprietarul noului )un& c;iar n lipsa unei nele'eri cu proprietarul materiei. %n acest ca*&lucrtorul tre)uie s fie de )un-credin& iar valoarea manoperei s fie superioar valorii materieide exemplu& un artist renumit pictea* un ta)lou pe o p0n* ce nu-i aparine$. Tre)uie s

considerm c n acest ca* )unul principal este munca& iar )unul accesoriu materia& lucrtorulav0nd o)li'aia de a-l desp'u)i pe proprietarul materiei pltindu-i valoarea ei. entruaplica)ilitatea art.33+ alin. ,$& este necesar ntrunirea a dou condiii? 1$ persoana care atransformat prin manoper materia ce nu-i aparine tre)uie s fie de )un-credinE #$ valoareamanoperei tre)uie s fie superioar valorii materiei.

%n conformitate cu art. 33+ alin. !$& cel care tre)uie s restituie )unul re*ultat dinprelucrarea materiei este n drept s-l rein p0n va primi de la proprietarul noului )un sumadatorat. roprietarul materiei sau lucrtorul& dup ca*& vor avea dreptul de retenie a )unului p0nla plata sumei datorate de cel care do)0ndete dreptul de proprietate asupra )unului aprut n urmaspecificaiunii. 2xercitarea dreptului de retenie se va face n conformitate cu art. !37.

Confu"iunea.rin confu*iune se nele'e amestecul a dou sau mai multe materii careaparin unor diferii proprietari. rt. 33+ alin. 7$ prevede? %n ca*ul n care un )un s-a format prinamestecarea mai multor materii confu*iunea$ ce aparin diferiilor proprietari i nici una nu poatefi considerat ca materie principal& proprietarul care nu a tiut despre confu*iune poate ceresepararea materiilor dac este posi)il. 5ac materiile amestecate nu pot fi separate fr

pa'u)& )unul format aparine proprietarilor materiilor proporional cantitii& calitii i valoriimateriei fiecruia.

2ste posi)il ca un )un s se forme*e prin amestecul a dou materii ce aparin a doiproprietari diferii. 4 asemenea situaie& purt0nd denumirea de confu*iune& este re'lementat laalin. 7$& din care pot fi relevate trei situaii? 1$ dintre materiile amestecate ca au format un nou )un&una poate fi considerat principalE #$ nici una dintre materiile amestecate nu poate fi considerat

principal& ns este posi)il separarea lorE 3$ materiile amestecate nu pot fi separate fr pa'u).=om examina aceste trei situaii.a$ 5ac una dintre materii poate fi considerat principal i o alta accesorie& noua materie

poate aparine proprietarului materiei principale& respect0ndu-se prevederile art. 33+ alin.B$.

)$ 5ac nici una dintre materii nu poate fi considerat principal& dar este posi)il separarealor& proprietarul care nu a tiut de confu*iune poate cere separarea materiilor.5ac materiile amestecate nu pot fi separate fr pa'u)& )unul format aparine

proprietarilor proporional cantitii& calitii i valorii materiei fiecruia.5up cum am afirmat& dac o materie poate fi considerat principal sau depete cealalt

materie prin cantitate ori valoare& proprietarul ei poate pretinde ca )unul creat prin amestec s-i fie

dat n proprietate. entru a cere acest lucru& proprietarul materiei principale tre)uie s fie de )un-credin i s plteasc celuilalt preul materiei ori s nlocuiasc materia cu una fun'i)il& ori splteasc contravaloarea ei.


9/25

"

#"ucapiunea.@n alt nou mod de do)0ndire al dreptului de proprietate este u*ucapiunea. e'lement0nd

posesiunea ca stare de fapt& Codul civil a re'lementat i unul dintre efectele principale ale acesteistri de fapt& u*ucapiunea& considerat& pe )un dreptate& unul dintre cele mai spectaculoase efecteale posesiunii& n virtutea faptului c u*ucapiunea este un mod de do)0ndire a dreptului de

proprietate. %n ca*ul n care posesiunea& respect0ndu-se anumite condiii& se prelun'ete un anumit

timp& le'ea o consider i*vor al proprietii& iar posesorul care poate demonstra c a posedat n totintervalul i n condiiile sta)ilite de le'e va fi considerat proprietar.%n conformitate cu prevederile Codului civil& prin u*ucapiune poate fi do)0ndit dreptul de

proprietate& precum i dreptul de servitute art. 33#& 333 i 633$. rin u*ucapiune& conform Coduluicivil& pot fi do)0ndite n proprietate at0t )unuri mo)ile& c0t i )unuri imo)ile.

@*ucapiunea este condiionat de posedarea ndelun'at a lucrului. osesiunea este& prinurmare& elementul principal al u*ucapiunii. Fr posesiune nu se poate do)0ndi proprietatea.

@*ucapiunea ca mod de do)0ndire a dreptului de proprietate este re'lementat n Codulcivil& la art. 33#-33!. 5ei considerat ca unul dintre efectele principale ale posesiunii&u*ucapiunea nu este cuprins n titlul 88& cartea a doua& care se preocup de posesiune& ci n titlul 888al aceleiai cri& unde se vor)ete despre modurile de do)0ndire a dreptului de proprietate.

Conform prevederilor Codului civil& u*ucapiunea poate fi? a$ u*ucapiune imo)iliarE )$u*ucapiune mo)iliar. 5iferena dintre aceste dou feluri de u*ucapiune const n timpul necesardo)0ndirii dreptului de proprietate. stfel& pentru a fi do)0ndit dreptul de proprietate asupra unui

)un imo)il n urma u*ucapiunii este necesar& conform art. 33#& o perioad de cel puin 1, ani& iarpentru do)0ndirea dreptului de proprietate asupra unui )un mo)il va fi necesar& conform art. 333&un termen de , ani. 8n rest& at0t pentru u*ucapiunea mo)iliar& c0t i pentru u*ucapiunea imo)iliar&este necesar ntrunirea a acelorai condiii.

Condiiile necesare dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune. ornind de laarticolele 33#& 333 i 33,& afirmm c& pentru do)0ndirea dreptului de proprietate prin u*ucapiune&este necesar ntrunirea urmtoarelor condiii?

- cel care posed )unul tre)uie s fie de )un-credinE- posesiunea tre)uie exercitat timp de , ani n ca*ul )unurilor mo)ile i de 1, ani n ca*ul

)unurilor imo)ileE- posesiunea tre)uie s fie util.5oar posesiunea de )un-credin poate duce la do)0ndirea dreptului de proprietate.

ceast condiie o relevm n art. 33# i 333 din Codul civil.Spun0nd c u*ucapiunea mo)ilelor se prescrie cu , ani Codul civil& art. 333$ nu tre)uie s

confundm acest lucru cu re'lementrile din art. 331& care prevd c do)0nditorul de )un-credin do)0ndete dreptul de proprietate asupra unui )un mo)il i n ca*ul n care cel care adispus de )un nu era proprietarul lui. nseamn c& n toate ca*urile n care a do)0ndit n )a*a unuiact (uridic un )un mo)il& do)0nditorul fiind de )un-credin& cur'erea perioadei& cerut la art. 333&

nu va mai fi necesar. rt. 333 se aplic ori de c0te ori nu se poate face dovada existenei temeiuluide cele mai dese ori a actului (uridic$ de do)0ndire a )unului mo)il.$n ceea ce pri%ete bunurile imobile, trebuie s spunem c acestea %or putea fi

dob&ndite prin u"ucapiune, 'n principiu, doar dac nu sunt 'nreistrate 'n reistrul bunurilorimobile !inut de ctre ficiile Cadastrale *eritoriale. ceast conclu*ie se ntemeia* pe unuldin principiile fundamentale ce 'uvernea* re'istrul )unurilor imo)ile - re'istrul )unurilor imo)ileeste un re'istru pu)lic. 4rice persoan are acces li)er la informaia din re'istrul )unurilor imo)ile.stfel art. ,+3 alin. 1 din Codul civil prevede c orice persoan& fr a fi inut s (ustifice vreuninteres& poate cerceta& lua cunotin de re'istrul )unurilor imo)ile& precum i de documenteleadiionale& n condiiile le'ii. Totui n acest context tre)uie s inem cont i de prevederile art. 3+7alin. 1 din Codul civil care dispune c este considerat posesor de )un-credin persoana care

posed le'itim sau care se poate considera ndreptit s posede n urma unei examinri dili'ente&necesare n raporturile civile& a temeiurilor ndreptirii sale. m afirmat mai sus c& n principiu& ar


10/25

1+

putea fi do)0ndit un )un imo)il prin u*ucapiune c;iar dac este nre'istrat n re'istrul )unurilorimo)ile& anume datorit urmtoarelor prevederi din art. 3+7 alin. din Codulcivil ...... sau care se poate considera ndreptit s posede n urma unei examinri dili'ente&necesare n raporturile civile& a temeiurilor ndreptirii sale. 5ac )unul va fi nre'istrat nre'istrul )unurilor imo)ile& iar posesorul va poseda )unul mai mult de 1, ani& pro)0nd c el se

poate considera ndreptit s posede n urma unei examinri dili'ente& necesare n raporturile

civile& atunci el va putea do)0ndi acest )un imo)il prin u*ucapiune. entru confirmarea celorrelatate invocm un exemplu din practic. %n anul 1"", proprietarul unui apartament a testat G dinapartamentului su terului. %n anul 1""! proprietarul apartamentului a decedat& unicul motenitorfiind cel testamentar. Tot n acel an motenitorul testamentar a perfectat actele i a nre'istratdreptul de proprietate asupra din apartamentul motenit. Tot n anul 1""! motenitorultestamentar s-a adresat or'anelor competente ale statului pentru ca acestea s perfecte*e dreptul de

proprietate pentru cot-parte din acel apartament& pentru ca apoi s procure de la stat aceast cotparte. 4r'anele statului u au fcut acest lucru& i ca consecin din anul 1""! i p0n n anul #+1#motenitorul testamentar de unul sin'ur a posedat acest apartament. ro)lema care sar pune estedac motenitorul testamentar& n circumstanele descrise& ar putea do)0ndi prin u*ucapiune cotparte din apartamentul nominali*at. Conform datelor din re'istrul )unurilor imo)ile& proprietar ai

apartamentului este doar motenitorul testamentar cu cot parte& iar dreptul de proprietate alfostului proprietar este radiat nc n anul decesului acestuia. %n astfel de circumstane& n opinianoastr& c;iar dac )unul este nre'istrat n re'istrul )unurilor imo)ile& asupra acestui )un poate fido)0ndit dreptul de proprietate prin u*ucapiune& desi'ur dac sunt respectate i cerinele art. 33# i33, din Codul civil.

osesiunea tre)uie exercitat ntr-o perioad de , ani n ca*ul )unurilor mo)ile i de 1, anin ca*ul )unurilor imo)ile. m relevat de(a c& n conformitate cu art. 33# din Codul civil&

posesorul do)0ndete dreptul de proprietate asupra unui )un imo)il la expirarea a 1, ani& iar asupra)unului mo)il& la expirarea a , ani.

osesiunea tre)uie s fie util. rt. 33, din Codul civil& intitulat +osesiunea necesaru*ucapiunii/& indic ce condiii tre)uie ntrunite pentru ca posesiunea s duc la do)0ndireadreptului de proprietate. e l0n' condiiile din art. 33,& urmea* a fi respectate i cele doucondiii descrise mai sus.

Cu alte cuvinte& pentru ca posesiunea s ai) drept efect u*ucapiunea& se cere sntruneasc o serie de caliti& sau& mai )ine *is& s fie lipsit de o sum de vicii& a cror existen ompiedic s produc consecine (uridice normale.

%n conformitate cu art. 33,& va produce efecte (uridice doar posesiunea util. %n acest articola fost instituit i pre*umia posesiunii utile. Cel care posed )unul se consider posesor dacntrunete condiiile art. 33,& adic are o posesiune neviciat. ro)a contrar urmea* a fi doveditde cel care invoc inutilitatea posesiunii& adic viciul ei. %n articolul nominali*at nu se indic cu cemi(loace de pro) se poate dovedi viciul posesiunii. Considerm c viciul posesiunii poate fi

dovedit prin orice mi(loc de pro)& inclusiv prin depo*iiile martorilor.rt. 33, indic ce condiii tre)uie s ndeplineasc posesiunea pentru a conduce lau*ucapiune& stipul0nd c nu este util posesiunea discontinu& tul)urat& clandestin sau precar.eferindu-se la calitile posesiunii& Codul civil vi*ea* n fond viciile ei& adic strile contrarensuirilor pe care le cere posesiunea art. 33, alin. #$D. :ipsa viciilor prev*ute n articolul citat lecorespund tot at0tea caliti a cror existen asi'ur caracterul util al posesiunii. stfel& viciuldiscontinuitii are ca antonim continuitatea& viciului violenei - calitatea de a fi netul)urat& viciulclandestinitii - calitatea de a fi pu)lic& viciul precaritii - calitatea de a fi exercitat cu titlu de

proprietar.%n cele ce urmea*& vom descrie calitile posesiunii prin prisma viciilor re'lementate n

art. 33, alin. 3$-"$.

+osesiunea trebuie s fie continu.rt. 3,, cere& n primul r0nd& ca posesiunea s nu fiediscontinu sau& altfel spus& s fie continu. Continuitatea posesiunii implic succesiunea actelor deposesiune la anumite intervale de timp& destul de scurte& re'ulate& in0ndu-se cont de natura


11/25

11

lucrului. Cu alte cuvinte& continuitatea const n succesiunea re'ulat a actelor de posesiune laintervale scurte& care nu comport lacunele sau a)andonul lucrului. Aumai astfel de acte sunt denatur a-l averti*a pe proprietar c ar putea pierde proprietatea asupra )unului& proprietate c0ti'at

prin u*ucapiune.entru ca s fie util& posesiunea tre)uie s se manifeste prin acte repetate& la distane

normale specifice naturii lucrului posedat. osesiunea nu pierde caracterul de continuitate atunci

c0nd a survenit un o)stacol fi*ic insurmonta)il& mai presus de voina posesorului& de natur sparali*e*e temporar actele de stp0nire. semenea o)stacole ar putea fi ploile toreniale iinundaiile& n ca*ul posesiunii de terenuri a'ricole& calamiti ce mpiedic posesorul ssv0reasc acte re'ulate de stp0nire a terenurilor.

:e'iuitorul a cerut ca posesiunea s fie exercitat continuu& stipul0nd n acest sens la art.33, alin. 3$ c posesiunea este discontinu at0ta timp ct posesorul o exercit cu intermiteneanormale n raport cu natura )unului. rin intermitene anormale se nele'e exercitarea posesiuniicare nu denot re'ularitatea pe care natura lucrului o permite i o impune. itmicitatea actelor deexercitare a posesiunii poate fi relativ sc*ut n sine fr a conduce la o posesiune viciat? nu se

poate pretinde posesorului locuirea permanent a unei case de vacan spre a-i recunoateposesiunea continu. 5up cum se o)serv& le'ea nu cere ntre)uinarea constant a lucrului& minut

cu minut& fr nici un interval. 4 astfel de ntre)uinare ar fi imposi)il i c;iar a)surd& nefiindnecesar ca posesorul s se afle ntr-un contact permanent cu )unul. Continuitatea tre)uie s re*ultedintr-o serie de acte ndeplinite la intervale normale& aa cum ar face un )un 'ospodar& dili'ent idornic s reali*e*e ntrea'a utilitate economic a )unului. ro)lema de a ti dac posesiunea estesau nu continu este una de fapt& care tre)uie re*olvat n funcie de natura lucrului. 8ntermitenelenu exclud& prin urmare& continuitatea dac sunt normale i o)inuite n raport cu natura lucrului saudac nu sunt efectul unei contradicii pe care terul sau proprietarul o opune posesiunii.

8ntermitenele tre)uie s se ncadre*e n acte posesorii& care le-au precedat i le-au urmat.cest lucru se poate deduce din art. 3+!& conform cruia& dac persoana a posedat )unul lanceputul i la sf0ritul unei perioade& se pre*um c a posedat nentrerupt pe parcursul ntre'ii

perioade. 5ispo*iia articolului citat creea* pre*umia de continuitate n situaia menionat& nvirtutea creia posesorul nu tre)uie s dovedeasc faptul c a posedat continuu i nentrerupt. 2ltre)uie doar s fac pro)a c a intrat i c se 'sete nc n posesiune. ro)0nd datele extreme ale

posesiunii - nceputul i sf0ritul - perioada intermediar se presupune. eclamantului rm0nesarcina de a face pro)a contrar& a discontinuitii posesiunii. rin urmare& c0nd posesoruldovedete c a posedat anterior unui moment dat i c posed actualmente& se pre*um c a posedatn mod continuu n intervalul dintre aceste dou momente. Cu alte cuvinte& dovada caracteruluicontinuu al posesiunii nu este cerut posesorului& acesta fiind pre*umat de le'e& n sensul c

posesorul actual care dovedete c a posedat anterior este presupus& n lipsa unei dove*i contrarie&c a posedat i n perioada intermediar. %mpotriva acestei pre*umii& cei interesai& de re'ul

proprietarul )unului& vor putea face pro)a contrar& respectiv dovada faptului c posesiunea a fost

exercitat pentru o anumit perioad de o alt persoan. re*umia continuitii nu d ns dreptulcelui care a pierdut posesiunea i nu este posesor actual s-i reuneasc diferitele perioadeanterioare ale posesiunii pentru a putea invoca n favoarea sa u*ucapiunea& lucru pe care vomncerca s-l demonstrm.

%n articolul 3+!& le'iuitorul utili*ea* sinta'ma posesiune nentrerupt/. Ce se nele'eprin eaH C posesiunea este continu& respect0ndu-se art. 33, alin. 3$& ori c posesiunea sentrerupe fr a ntrerupe termenul necesar u*ucapiunii& aplic0ndu-se art. 33! din Codul civil. %nopinia noastr& n art. 3+! se vor)ete despre o posesiune continu i nu despre o ntrerupere/

propriu-*is a termenului necesar pentru u*ucapiune. Calitatea posesiunii de a fi nentrerupt estede o importan ;otrtoare pentru u*ucapiune& lipsa acesteia nu repre*int un viciu al posesiunii& cio ntrerupere a prescripiei ac;i*itive. Cu alte cuvinte& c0nd este ntrerupt& posesiunea nu numai c

este viciat& ci i pierdut& devenind inutil pentru u*ucapiune. 4 posesiune ntrerupt esteinexistent nu numai pentru timpul ct a durat ntreruperea& indiferent de ntinderea lui. 5urataposesiunii p0n la data ntreruperii nu este luat n considerare& nu produce efecte. %n eventualitatea


12/25

1#

c starea care a determinat ntreruperea a ncetat& posesorul tre)uie s reia posesiunea de la nceput&fr a lua n calculul termenului de prescripie ac;i*itiv timpul scurs p0n la ntrerupere. rinurmare& ntreruperea nu este un viciu al posesiunii& ci evenimentul ei distructiv& se refer la

prescripia ac;i*itiv i nu ine de posesiune& lucru prev*ut expres la art. 33! alin. 3$ din Codulcivil. 5espre ntreruperea termenului necesar invocrii u*ucapiunii vom vor)i ntr-un titlu separat&la finalul lucrrii.

cestea fiind spuse& putem conclu*iona c discontinuitatea posesiunii i ntreruperea eisunt dou noiuni distincte.ntipodul continuitii este discontinuitatea. =iciul discontinuitii se datorea* unei

posesiuni lacunare& care las impresia c posesorul a)andonea* lucrul& situaiei n care actele deposesiune se exercit cu intermitene anormale& precum i atunci c0nd lucrul este a)andonat printr-o a)sen sistematic i prelun'it. cest viciu este a)solut& n sensul c poate fi invocat mpotriva

pretinsului posesor de ctre orice persoan interesat pentru ca prescripia ac;i*itiv s nu semplineasc. stfel& conform art. 33, alin. 7$ din Codul civil& discontinuitatea poate fi opus

posesorului de ctre orice persoan interesat. Cu alte cuvinte& o posesiune discontinu este viciatfa de toat lumea. Codul civil& n art. 33, alin. 3$& cere& pentru existena viciului discontinuitii&ca intermitena exercitrii posesiunii s fie anormal& adic )unul s nu fie posedat conform

destinaiei sale.=iciul discontinuitii este unul temporar& a)solut& nt0lnit& de re'ul& n ca*ul posesiunii

imo)ilelor.+osesiunea trebuie s fie panic. Codul civil& n art. 33, alin. 6$& cere o posesiune

netul)urat& stipul0nd c ea este tul)urat at0ta timp ct este do)0ndit sau conservat prin acte deviolen& fi*ic sau moral& care nu sunt provocate de o alt persoan. rin urmare& prin posesiunenetul)urat& le'iuitorul nele'e posesiunea care nu este fondat pe acte de violen. 2a esteviolent n ca*ul n care posesorul a o)inut-o prin violen& adic a u*at de ci violente sau numaide ameninri violena moral$ mpotriva deintorului anterior.

=iolena este un viciu c0nd este comis la punerea n posesiune i n cursul posesiunii&adic posesiunea este viciat prin violen nu numai c0nd a fost do)0ndit prin acte de violen& dari atunci c0nd este tul)urat prin acte de violen n timpul exercitrii ei. =iolena nu repre*int unviciu atunci c0nd posesorul face u* de ea& n timpul posesiunii& pentru o respin'e cu foratul)urrile aduse de un ter& dac intrarea n posesiune a fost panic. rt. 33, alin. 6$ sta)ilete c

posesiunea do)0ndit i conservat prin acte de violen este tul)urat. >otivul acestei dispo*iiiconst n faptul c& n or'ani*area social actual& nu mai este admisi)il utili*area forei& nici

pentru a respin'e tul)urrile aduse posesiunii& violena individual nu este le'itim. osesoruluitul)urat n exercitarea posesiunii nu i rm0ne dec0t s recur' la (ustiie& pe cale de aciune

posesorie& pentru a o)ine ncetarea tul)urrii. Cu alte cuvinte& dac a fost deposedat de )un&posesorul nu este n drept s fac u* de for pentru a conserva posesiunea.

Sunt acte de violen numai actele sv0rite contra adversarului& adic aa-numita violen

activ& neprovocat de o alt persoan. 5octrina a ela)orat re'ula conform creia actele de violenposterioare intrrii n posesiune nu pot vicia posesiunea dac ele constituie o violen pasiv& adicposesorul este supus unor aciuni violente& deoarece este inadmisi)il ca acesta s depind de un tercare ar putea s-i transforme& prin acte de violen mpotriva lui& posesiunea n una viciat. ceastopinie doctrinar i-a 'sit reflectarea expres n art. 33, alin. 6$& conform cruia actele deviolen prin care s-a do)ndit ori s-a conservat posesiunea& nefiind provocate de o alt persoan&

pot determina tul)urarea posesiunii. :e'iuitorul nu a calificat drept violen actele de violenpasiv& adic actele de violen ce rspund la violena adversarului. C0nd violena se produce dinpartea unui ter& care tul)ur posesiunea& re*istena posesorului& care se apr mpotrivaa'resorului& este o violen pasiv& care apare ca exerciiul unui drept& este nsi le'itima aprare a

posesorului& cruia nu i se poate reproa c s-a aprat mpotriva unei a'resiuni. rin urmare&

violena prin care se rspunde la violena adversarului& care& prin ipote*& nu poate fi dec0tadevratul proprietar& nu vicia* posesiunea.


13/25

13

2la)or0nd re'ula enunat& le'iuitorul s-a condus de principiul 'eneral conform cruianimnui nu i se permite s-i fac sin'ur dreptate. 4ricare ar fi natura posesiunii& nimnui nu-i este

permis s o tul)ure prin propria autoritate. Cu alte cuvinte& nici adevratul proprietar nu estendreptit s acione*e cu violen mpotriva posesorului& c;iar dac acesta deine lucrul fr temeile'al. 8n asemenea situaii& proprietarul are instrumentele (uridice necesare pentru a acionampotriva posesorului. ro)a)il& le'iuitorul a luat n considerare i faptul c adversarului i este

uor s-l provoace pe posesor ca acesta s rspund i& astfel& s se a(un' la o violen provocatcare s vicie*e posesiunea. 5in cele relatate conc;idem c nu este le'al a respin'e fora prin fordin moment ce le'iuitorul acord posi)ilitatea de meninere a posesiunii pe calea re*istenei le'ale&n conformitate cu principiile 'enerale& mpotriva violenei venite din exterior& pentru a nu vicia

posesiunea. %n opinia noastr& aceasta este o )un reali*are a le'iuitorului& care a exclus actele deviolen pasiv& adic provocate de violena adversarului& din cate'oria actelor care pot vicia

posesiunea.ntipodul caracterului panic al posesiunii sau al posesiunii netul)urate& dup cum o

numete le'iuitorul la art. 33, alin. 6$& este viciul violenei. osesiunea este tul)urat prin acte deviolen. =iciul creat prin acte de violen este temporar. %ndat ce violena a ncetat& posesiuneautil rencepe. %n conformitate cu prevederile art. 33, alin. "$& acest viciu are un caracter temporar.

Conform acestei norme& posesiunea viciat devine util ndat ce viciul ncetea*. =iolena& caviciu al posesiunii& este unul relativ& fapt prev*ut expres la art. 33, alin. B$.

5ei nu este prev*ut expres n Codul civil& violena poate fi aplicat at0t n privina)unurilor mo)ile& ct i n privina imo)ilelor& deoarece stp0nirea material a tuturor )unurilor&indiferent de natura lor& este suscepti)il de a fi do)0ndit i reinut prin violen.

cestea fiind spuse& putem afirma n conclu*ie c viciul violenei este unul relativ&temporar i se aplic posesiunii at0ta a )unurilor imo)ile& ct i a celor mo)ile.

+osesiunea trebuie s fie public.Cu alte cuvinte& posesiunea va fi pu)lic dac nu va ficlandestin i& viceversa& dac este clandestin& nu este pu)lic. osesiunea este pu)lic atunci c0ndse exercit n v*ul tuturor i este cunoscut de toi cei care voiesc s o vad ori s o tie.

ceast calitate a posesiunii este cerut de Codul civil la art. 33, alin. ,$& care prevede cposesiunea este clandestin dac se exercit astfel& nc0t s nu poat fi cunoscut. osesorul tre)uies exercite actele de posesiune fr a le ascunde& aa cum le-ar exercita n mod normal un

proprietar. C0nd posesorul caut s ascund actele sale& este firesc s se presupun c posesiunea saeste nele'itim. 5e exemplu& se consider c posesiunea este exercitat clandestin dac posesorulse folosete de un )un pe ascuns& tinuind intenionat acest lucru de v*ul unor teri.

4 pro)lem care merit atenie se refer la cate'oriile de persoane care ar tre)ui scunoasc faptul posesiunii ori& cu alte cuvinte& persoanele fa de care posesiunea poate ficonsiderat clandestin sau pu)lic. 5e exemplu& posesorul exercit pu)lic posesiunea fa de teri&iar fa de proprietar o exercit clandestin. Codul civil& n art. 33, alin. ,$& nu specific cercul de

persoane care tre)uie s cunoasc posesiunea pentru ca aceasta s fie pu)lic. Caracterul pu)lic al

posesiunii este asi'urat n msura n care persoana contra creia se exercit este n msur s iacunotin de ea& c;iar dac condiiile de exercitare nu o fac cunoscut pu)licului. 5octrinafrance* a afirmat c posesiunea nu tre)uie exercitat n tain fa de persoana interesat s ocunoasc. Credem c anume aa tre)uie neles i art. 33, alin. ,$. %n practic poate exista situaiin care o persoan cumpr imo)ilul de la c;iria& adic de la o alt persoan dec0t proprietarulacestuia& i continu s plteasc adevratului proprietar c;iria. %n acest ca*& posesiunea sa va ficlandestin& ntruc0t fa de adevratul proprietar se comport n continuare ca un locatar. ceastaar fi consecina lo'ic a caracterului relativ al viciului clandestinitii. stfel& posesiuneaclandestin nu se consider viciat dec0t fa de persoana de care posesorul a ascuns posesiunea inumai aceast persoan poate invoca mpotriva posesorului viciul clandestinitii.

Se poate nt0mpla ca posesiunea& la nceput clandestin& s devin ulterior pu)lic& iar

posesiunea pu)lic la ori'ine s devin clandestin. %n am)ele ipote*e& tre)uie s se aplice re'ulaconform creia pu)licitatea tre)uie s existe pe toat durata posesiunii.


14/25

16

Clandestinitatea posesiunii se poate nt0lni mai frecvent n materia )unurilor mo)ile&deoarece acestea& prin natura lor& sunt suscepti)ile de acte de posesiune ascuns. Ca*urile de

posesiune clandestin asupra )unurilor imo)ile sunt cu mult mai rare& fiindc imo)ilele& prin naturalor& nu sunt suscepti)ile de acte de folosin ascunse i invi*i)ile.

=iciul clandestinitii& n conformitate cu prevederile art. 33, alin. 7$& este unul temporar.osesiunea util ncepe n momentul ncetrii clandestinitii. Caracterul relativ al viciului

clandestinitii re*ult din faptul c viciul nu poate fi invocat dec0t de cel fa de care posesiunea s-a exercitat pe ascuns.n conclu"ie,se poate releva caracterul temporar& relativ al clandestinitii care& n 'enere&

se raport la )unurile mo)ile.+osesiunea nu trebuie s fie precar. ceast cerin o deducem din art. 33, alin. !$&

conform creia posesiunea este precar c0nd nu se exercit cu titlu de proprietar. stfel& pentru aavea ca efect (uridic u*ucapiunea& posesiunea tre)uie s fie exercitat cu titlu de proprietar. Cu altecuvinte& cel care posed un )un n )a*a unui titlu nu poate do)0ndi drept de proprietate asupraacelui )un& pe care l deine n )a*a acestui titlu. ersoanele care dein )unul n )a*a unui titlu suntnumite detentori precari. Sunt detentori precari? u*ufructuarul& depo*itarul& c;iriaul& creditorul'a(ist& arendaul.

%n practic& este 'reu s distin'em posesiunea exercitat cu titlu de proprietar de posesiuneacare sufer de viciul precaritii& conduc0ndu-ne doar de manifestrile lor exterioare& deoarecedeseori acestea sunt identice. Cu alte cuvinte& actele de folosin ale unui u*ufructuar sunt foarteasemntoare celor ale unui proprietar& situaie care face extrem de dificil distincia ntredeintorul cu titlu de proprietar i deintorul cu titlu precar. 5e cele mai multe ori& la )a*adeteniei precare exist un titlu care& n ca* de liti'iu& dovedete fie precaritatea posesiunii& cum arfi contractul de locaiune& depo*it& 'a(& fie caracterul posesiunii cu titlu de proprietar& precum estecontractul de v0n*are-cumprare& de donaie.

rin urmare& precaritatea posesiunii nseamn recunoaterea de ctre posesor a dreptuluiunei alte persoane asupra lucrului posedat. cest drept al posesorului apare n virtutea diverselorcate'orii de contracte& principalele dintre care au fost enumerate mai sus.

Se poate nt0mpla ns ca posesorul s nu poat pre*enta titlul n al crui temei posed& fiec l-a pierdut& fie c nu-l are imediat la ndem0n& fie c nu-l are deloc sau nu-l poate dovedi& lipsatitlului fiind favora)il posesorului i nefavora)il proprietarului de )un. %n acest ca*& exist dou

pre*umii& care i-au 'sit re'lementarea expres n Codul civil.1$ Se pre*um& n conformitate cu prevederile art. 3+,& c posesorul posed pentru sine cu titlu

de proprietar at0ta timp ct adversarul nu dovedete c posesorul a nceput a poseda pentrualtul.

#$ 5ac s-a fcut dovada c posesiunea a nceput pentru altul& se pre*um c precaritateacontinu p0n la pro)a contrarie& art. 3+3 alin.3$ stipul0nd& n acest sens& c dac posesorula nceput s posede pentru o alt persoan& se pre*um c a conservat aceast calitate p0n

la pro)a contrar.0n la sta)ilirea precaritii& posesorul )eneficia* de toate avanta(ele posesiunii utile. 5inmoment ce se sta)ilete c posesorul a nceput s posede pentru altul& adic din moment ce sedovedete existena precaritii& se pre*um& conform art. 3+3 alin. 3$& c a conservat aceastcalitate p0n la pro)a contrarie. %ntr-o asemenea situaie& se pre*um c precaritatea continu tottimpul i c detentorul nu a ncetat s posede cu titlu precar. 5ac pretinde c precaritatea a ncetati c posesiunea a devenit le'al& posesorul tre)uie s fac dovada acestei sc;im)ri.

Sc;im)area din natura posesiunii se numete intervertire a titlului& care const n faptul cposesorul care poseda n virtutea unui titlu ce conferea posesiunii sale precaritate ncepe s poseden virtutea unui nou titlu& ce confer posesiunii un caracter util. stfel& c0nd locatarul cumprimo)ilul pe care l-a nc;iriat& titlul su va fi intervertit. %n acest ca*& locatarul care poseda cu titlu

precar& n temeiul unui contract de locaiune& ncepe s posede cu titlu de proprietar n )a*a unuicontract de v0n*are-cumprare. utem o)serva c titlul posesiunii s-a transformat din precar nneprecar. :u0nd n considerare faptul c art. 3+3 alin. 3$ a instituit pre*umia de conservare a


15/25

1,

calitii de detentor p0n la pro)a contrar& n ca*ul n care posesorul a nceput s posede pentrualtul& re*ult c o dat ce precaritatea a fost dovedit& intervertirea titlului nu se pre*um& ci tre)uiedovedit de ctre posesor. t0t timp ct titlul precar& care a fondat posesiunea& nu se transform ntr-un titlu translativ de proprietate printr-un mi(loc le'al& posesiunea rm0ne precar. m afirmat nacest sens c precaritatea este un viciu perpetuu. 5e aceea& n literatura de specialitate& se spune ctitlul stri' mpotriva posesorului precar. 2l detentorul precar$ nu poate u*ucapa& oric0t de

ndelun'at ar fi folosit )unul.:e'iuitorul nostru& sta)ilind pre*umia de neintervertire de titlu& n art. 3+3 alin. 3$ dinCodul civil& nu a enumerat temeiurile intervertirii.

n final,am dori s menionm c dreptul de proprietate asupra )unurilor se do)0ndeteprin u*ucapiune doar dac posesorul posed )unul ntr-un interval de timp stipulat de le'e? 1, anipentru )unurile imo)ile i , ani pentru )unurile mo)ile. 5ac nuntrul acestui termen survine ompre(urare& prev*ut expres i ex;austiv n art. 33! din Codul civil& atunci termenul de invocare au*ucapiunii se ntrerupe.

5in coninutul art. 33! se desprind dou temeiuri de ntrerupere a termenului de prescripieac;i*itiv? a$ temeiuri care duc la suspendarea termenului de prescripie extinctivE i )$ naintareaunei aciuni de revendicare a )unului de la posesor. entru ca s ai) efectul ntreruperii termenului

de prescripie ac;i*itive& am)ele temeiuri tre)uie s ai) loc n interiorul acestui termen& adic de1, ani n ca*ul )unurilor imo)ile i de , ani n ca*ul )unurilor mo)ile.

%n art. 33! alin. 1$ nu sunt numite expres ca*urile de ntrerupere& ci se face trimitere laca*urile de suspendare a cur'erii termenului de prescripie extinctiv& enumerate la art. #76. 5easemenea& urmea* s avem n vedere i temeiurile de suspendare a termenului de prescripie

prev*ute la art. #7, i #7!.adar& termenul necesar invocrii uzucapiunii se va ntrerupe dac:- naintarea aciunii este imposi)il din motive de for ma(orE- executarea o)li'aiilor este am0natE- creditorul sau de)itorul face parte din r0ndul forelor armate puse pe picior de r*)oiE

- creditorul este incapa)il sau este limitat n capacitatea de exerciiu i nu are un repre*entantle'alE- actul normativ care re'lementea* raportul (uridic liti'ios este suspendatE

- activitatea autoritilor (udectoreti de a cror competen ine soluionarea liti'iului dintrepri este suspendatE- sunt ntrunite condiiile stipulate la art. #7, i #7!.-- AC*$#/A $ 0/1$D/CA0/-C0nd un ter c;eam posesorul n (udecat& naint0nd o aciune n revendicare& prescripia

posesorului se ntrerupe prin efectul naintrii cererii n (udecat. cest temei de suspendare a

termenului de prescripie ac;i*itiv este prev*ut la art. 33! alin. #$. 5ac aciunea n revendicareeste satisfcut& posesorul pierde posesiunea i nu mai poate fi vor)a de cur'erea termenuluiu*ucapiunii. 5ac aciunea n revendicare este respins& posesorul rm0ne n posesiune& aceastaconsider0ndu-se vala)il. 5up cum se o)serv& soarta prescripiei i efectul ntreruptiv al cererii n

(udecat depind de ;ot0rrea (udectoreasc prin care se admite sau se respin'e aciunea nrevendicare. pare ntre)area2 are simpla 'naintare a ac!iunii 'n re%endicare efectul

'ntreruperii prescrip!iei ac3i"iti%e4spunsul poate fi 'sit n propo*iia final din art. 33! alin.#$& conform creia& n ca*ul naintrii aciunii n revendicare& cursul prescripiei se ntrerupe numaifa de persoana care a naintat aciunea. Ce urmea* a se nele'e prin aceast prevedereH Faptulc simpla naintare a unei aciuni n revendicare nu va avea n toate ca*urile efectul ntreruperiitermenului de prescripie. %naintarea unei astfel de aciuni va avea efect doar n raport cu cel care o

naintea* i nu-l va afecta pe posesorul )unului. Cel care naintea* aciunea n revendicare vaputea apela la acest temei de ntrerupere a termenului de prescripie ac;i*itive doar n urmtorulca*. 5e exemplu& termenul de , ani necesar u*ucapiunii a nceput s cur' de la 1 ianuarie #++3 i


16/25

1!

va nceta la 1 ianuarie #++B. ciunea n revendicare a fost naintat pe 3+ noiem)rie #++7.Iotr0rea de satisfacere a acestei aciuni a devenit definitiv i irevoca)il la 3+ noiem)rie #++B.4)servm c ntre naintarea aciunii i pronunarea ;otr0rii a trecut un interval de timp. 5ac

prescripia ar nceta s cur' numai prin efectul ;otr0rii care d c0ti' de cau* reclamantului can exemplul nostru$& se va nt0mpla c termenul prescripiei ac;i*itive s se nc;eie n cursul

procesului& n intervalul dintre naintarea cererii i rm0nerea definitiv a ;otrrii (udectoreti. %n

ca*ul nostru& termenul necesar u*ucapiunii tre)uia s se nc;eie la 1 ianuarie #++B& adic nperioada n care aciunea n revendicare se examina n instan. %n acest ca*& ;otrrea nu ar maiavea nici un efect& iar reclamantul ar pierde )unul numai din cau*a nc;eierii termenului de

prescripie ac;i*itiv n timpul examinrii liti'iului& dei aciunea lui este fondat i a fost naintatp0n la nc;eierea prescripiei. :e'iuitorul& prin dispo*iia art. 33! alin. #$& a nlturat o astfel desituaie in(ust& stipul0nd c prescripia ac;i*itiv se consider ntrerupt c;iar din momentulnaintrii aciunii de revendicare. Totodat& dac n exemplul nostru aciunea va fi respins&termenul de prescripie ac;i*itiv se va considera nc;eiat la 1 ianuarie #++B& iar naintarea cereriila 3+ noiem)rie #++7 nu va ntrerupe cur'erea prescripiei.

%n art. 33! alin. 3$ sunt prev*ute consecinele ntreruperii termenului de prescripieac;i*itiv. rincipalul efect al ntreruperii prescripiei este ter'erea& cu caracter retroactiv& a

termenului scurs p0n atunci. 5up ntrerupere& ncepe s cur' o nou prescripie& de aceeainatur i cu aceleai caractere ca i cea ntrerupt. %n ca*ul ntreruperii prescripiei prin naintareaunei aciuni n revendicare& ;otr0rea (udectoreasc care se pronun asupra acestei aciuni vaavea tot timpul un caracter retroactiv& cci dac a fost respins& se consider c aciunea nici nu aexistat& n consecin prescripia continu0nd fr ntrerupere. %n ca*ul admiterii aciunii& prescripiase consider ntrerupt din *iua naintrii aciunii. 2fectele ntreruperii prescripiei ac;i*itive poartun caracter relativ& adic se raport doar la cel care a naintat aciunea n revendicare i la posesorul

)unului. 5e exemplu& dac& ulterior& se va nainta o nou aciune n revendicare fa de posesor&acesta va invoca faptul c o astfel de cau* a fost de(a (udecat& adic va opune puterea lucrului

(udecat. 5ac ns o alt persoan va nainta aciune n revendicare fa de posesor& acesta nu vaputea opune puterea lucrului (udecat& deoarece& dup cum am v*ut& efectele ;otr0rii (udectoretiasupra aciunii n revendicare sunt relative.

CS*0#C*$$ /A#*0$5A*/ractica (udectoreasc din ultimul timp atest tot mai des situaii c0nd este do)0ndit

dreptul de proprietate prin u*ucapiune asupra construciilor neautori*ate. %n acest sens inem sremarcm c dreptul de proprietate nu poate fi do)0ndit prin u*ucapiune asupra construciilorneautori*ate pe simplu motiv c n acest ca* nu sunt ntrunite condiiile pe care le-am anali*at maisus. %n primul r0nd pentru ca poi do)0ndi dreptul de proprietate prin u*ucapiune este strict necesars existe un )un& iar apariia poate mai corect ar fi producerea$ )unului tre)uie s corespundcerinelor naintate fa de aceste )unuri. a spre exemplu& o persoan nu va putea cere or'anelorcompetente recunoaterea dreptului de proprietate asupra unui automo)il asam)lat de el personal

n su)sol/. Cu at0t mai mult nu va putea fi do)0ndit dreptul de proprietate prin u*ucapiuneaasupra unui asemenea )un& adic asupra unui automo)il fa)ricat n su)sol/. celai lucru& n e'almsur se refer i la construciile neautori*ate. 8nstana de (udecat nu este n drept s recunoascdreptul de proprietate asupra unei construcii neautori*ate& cu at0t mai mult instana de (udecat nu

poate s recunoasc do)0ndirea dreptului de proprietate prin u*ucapiune asupra unei construciineautori*ate.

roprietatea comun. Cadrul le'islativ al proprietii comune este dat n Codul civil lacapitolul 888& roprietatea comun/& titlul 888& roprietatea/& cartea a doua& 5repturile reale/& art.366-373. cest capitol este divi*at n trei seciuni? 5ispo*iii 'enerale/ art. 366-36,$Eroprietatea comun pe cote-pri/ art. 36!-3!,$ i roprietatea comun n devlmie/ art.3!!-373$.

5e multe ori la practic apare ntre)area cum se corelea* re'lementrile din Codul civildedicate proprietii comune cu re'lementrile din Capitolul JJ8J drepturile comune/.spunsul la aceast ntre)are l 'sim c;iar n art. 13,, conform cruia dac un drept aparine n


17/25

17

comun mai multor persoane coprtai$ se aplic dispo*iiile acestui capitol dac le'ea nu prevedealtfel/. ceasta nseamn c dac vom fi n pre*ena dreptului de proprietate comun vom aplicadispo*iiile art. 366-373& iar dac vom fi n pre*ena altor drepturi comune spre exemplu dreptulde u*ufruct ce aparine la doi sau mai muli u*ufructuariE dreptul de arend ce aparine la doi saumai muli arendaiE dreptul de locaiune ce aparine la doi sau mai muli locatari ... $ vom aplicadispo*iiile art. 13,,-137+ din Codul civil dedicate drepturilor comune.

6odul de posesiune, folosin! i dispo"i!ie a propriet!ii comune pe cote-pr!i . %n ceeace privete exercitarea dreptului de posesiune& de folosin i de dispo*iie asupra proprietiicomune pe cote-pri urmea* s distin'em dou situaii. rima se refer la exercitarea dreptului de

posesiune& de folosin i de dispo*iie asupra ntre'ului )un din proprietatea comun pe cote-pri& cea de-a doua& la exercitarea dreptului asupra cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri.

2xercitarea dreptului de posesiune& a dreptului de folosin i a dreptului de dispo*iieasupra )unului aflat n proprietate comun pe cote-pri.

osesiunea& folosina i dispo*iia asupra )unului aflat n proprietate comun pe cote- pri&conform art. 367-3,1 din Codul civil& se exercit cu consimm0ntul tuturor coproprietarilor. 5ealtfel& literatura de specialitatespecific dreptul de proprietate comun pe cote-pri ca drept a crui

exercitare presupune concilierea deplin i armoni*area desv0rit a intereselor tuturorcoproprietarilor.

%n ceea ce privete exercitarea dreptului de posesiune asupra )unului proprietate comun pecote-pri& Codul civil nu conine re'lementri speciale& cu excepia celei din art. 367 alin. 3$& care

prevede? Coproprietarul este n drept s cear n posesiune s.n.$ i folosin o parte din )unulcomun corespun*tor cotei sale& iar n ca* de imposi)ilitate& s cear coproprietarilor care posed ifolosesc )unul plata unei compensaii ec;ita)ile. osesiunea ca atri)ut al dreptului de proprietate&dup cum am afirmat& const n stp0nirea de fapt a unui )un cu titlu de proprietar. Coproprietariiexercit& de re'ul& mpreun atri)utul de posesiune asupra )unului comun. 2ste posi)il totui caacesta s sta)ileasc printr-o nele'ere i un alt mod de posesiune. Codul civil nu indic cerinespeciale fa de forma nele'erii asupra exercitrii dreptului de posesiune& urm0nd a fi aplica)ile&n acest sens& re'ulile privind forma actului (uridic civil. Coproprietarii pot sta)ili& prin nele'ere&ca dreptul de posesiune s fie exercitat de un sin'ur coproprietar& de c0iva coproprietari sau c;iarde un ter.

eferitor la exercitarea dreptului de folosin& Codul civil prevede& la art. 367 alin. 1$& cfiecare coproprietar are dreptul de a folosi )unul proprietate comun pe cote-pri n msura carenu sc;im) destinaia lui i nu aduce atin'ere drepturilor celorlali coproprietari. Ca re*ultat alexercitrii dreptului de folosin& coproprietarii do)0ndesc n proprietate fructele i veniturile adusede )unul comun. 5up cum re*ult din art. 367 alin. 1$& orice coproprietar poate exercita dreptulde folosin asupra )unului comun respect0nd dou condiii? a$ de a nu sc;im)a destinaia

)unuluiE )$ de a nu aduce atin'ere drepturilor celorlali coproprietari. Codul civil a sta)ilit expres&

la art. 367 alin. #$& modul de exercitare a dreptului de folosin? >odul de folosire a )unuluicomun se sta)ilete prin acordul coproprietarilor sau& n ca* de diver'ene& prin ;otr0re(udectoreasc n )a*a unei aprecieri ec;ita)ile a intereselor tuturor coproprietarilor. 2vident&re'ula 'eneral& n acest sens& const n faptul c modul de folosin este sta)ilit prin acordulcoproprietarilor. 5ispo*iia art. 367 alin. #$ impune conclu*ia c& la sta)ilirea modului defolosin& este necesar acordul tuturor coproprietarilor& adic tre)uie s existe un consens. 5eiaceast re'ul pare imperativ& :e'ea nr. "13#+++ condominiului$ aduce alte prevederi referitoarela modul de folosire a )unurilor comune. Conform le'ii& acest mod nu se sta)ilete cu acordultuturor coproprietarilor& ci cu al ma(oritii celor pre*eni la adunarea 'eneral a mem)rilorasociaiei de proprietari. stfel& art. #7 din le'e sta)ilete? dunarea 'eneral este deli)erativ dacla ea sunt repre*entate cel puin #3 din numrul total de voturi. 5e competena adunrii 'enerale a

mem)rilor asociaiei de proprietari ine i sta)ilirea modului de folosire a )unurilor comune ve*i?:e'ea nr. "13#+++& art. #!$. 5ac coproprietarii nu a(un' la un numitor comun referitor la modulde folosire a )unului comun& acesta va fi sta)ilit prin ;otr0re (udectoreasc& la cererea oricrui


18/25

1B

coproprietar. :a adoptarea ;otr0rii& instana va ine cont de faptul c folosirea )unului comuntre)uie s fie ec;ita)il i s corespund intereselor tuturor coproprietarilor.

9unul din proprietatea comun pe cote-pri poate fi folosit de coproprietari proporionalcotelor - pri Codul civil& art. 367 alin. 3$D. 5e exemplu& o cas cu patru odi care a trecut la doimotenitori poate fi folosit proporional cotelor-pri? am)ii motenitori vor folosi c0te dou odi.5ac )unul din proprietatea comun pe cote-pri este folosit n exclusivitate de un sin'ur

coproprietar& ceilali sunt ndreptii s cear ec;ivalentul lipsei de folosin conform cotei lorpri. Compensarea nefolosirii )unului tre)uie s fie ec;ita)il. Coproprietarii o pot cere n ca*ulc0nd )unul nu poate fi folosit de ei toi. 5ac )unul poate fi folosit de toi coproprietarii

proporional cotei lor pri& atunci fiecare coproprietar poate folosi n acest mod )unul comun. Celcare folosete )unul de unul sin'ur este o)li'at s plteasc celorlali coproprietari compensare&c;iar dac folosina n comun a )unului este posi)il& el accept0nd folosirea de unul sin'ur antre'ului )un. %n astfel de ca*uri& coproprietarii tre)uie s nc;eie ntre ei acte (uridice civile

privind folosirea )unului comun& n care s indice mrimea compensrii.5in art. 376 alin. 1$-3$ reiese c folosina )unului comun de ctre un sin'ur coproprietar

poate avea loc cu acordul celorlali& iar n ca* de diver'ene& prin ;otr0re (udectoreasc. 5actotui unul dintre coproprietari folosete )unul de unul sin'ur fr acordul celorlali coproprietari&

atunci el va fi inut i la plata unei desp'u)iri& conform art. 367 alin. 6$.Ca re*ultat al exercitrii dreptului de folosin& coproprietarii do)0ndesc n proprietate

fructele )unului comun. stfel& art. 36B alin. 1$ prevede c fructele produse de )unul proprietatecomun pe cote-pri se cuvin tuturor coproprietarilor proporional cotei-pri deinute. ceastre'ul ns are un caracter dispo*itiv& coproprietarii put0nd dero'a de la ea. 2i pot decide cafructele s fie reparti*ate n mod e'al tuturor fr a se ine cont de cota-parte a fiecruia& ori s fiereparti*ate n alt mod& astfel nc0t& de exemplu& toate fructele s revin celor ce nu posed i nufolosesc )unul.

articiparea la veniturile i la c;eltuielile le'ate de )unurile comune. Fiecare coproprietaral unei proprieti comune pe cote-pri are o)li'aia de a participa la plata impo*itelor& taxelor ialtor o)li'aii pecuniare& precum i la suportarea c;eltuielilor de ntreinere i pstrare a )unurilorcomune. ceste c;eltuieli se suport proporional cotelor-pri a ce aparin fiecrui coproprietar. %ndependen de cota-parte a fiecrui coproprietar se afl i partea lui din veniturile aduse de )unurile

proprietate comun. Faptul acesta re*ult din art. 36" al Codului civil& caredispune? Coproprietarii vor mpri )eneficiile i vor suporta sarcinile proprietii comune pe cote-

pri proporional cotei lor pri.Coproprietarii ns pot dero'a de la aceast te*& sta)ilind un alt mod de participare la

veniturile i c;eltuielile aferente )unurilor comune.5ac n procesul exploatrii )unului proprietate comun pe cote-pri au fost suportate

c;eltuieli de m)untire a )unului& cota-parte a fiecrui coproprietar poate fi modificatproporional aportului su la m)untire. stfel& art. 36! alin. #$ prevede? Coproprietarul care a

fcut din contul su& cu acordul celorlali coproprietari& )unului comun m)untiri insepara)ileare dreptul s cear modificarea respectiv a cotelor-pri sau compensarea c;eltuielilor/.4)servm deci& c coproprietarul care a adus m)untiri )unului comun va putea cere ma(orareacotei sale pri& doar dac aceste m)untiri au fost fcute cu acordul celorlali coproprietari. %nca* contrar& adic atunci c0nd m)untirile au fost fcute fr acordul celorlali coproprietari& celce a adus m)untiri )unului nu va putea cere ma(orarea cotei sale pri ci va putea cere doarcostul m)untirilor de la ceilali coproprietari& proporional mrimilor cotelor lor pri.

CS/01A0/%nc;eierea actelor de conservare a )unului proprietate comun pe cote-pri i a actelor de

dispo*iie de acest )un. Codul civil n vi'oare& spre deose)ire de cel din 1"!6& re'lementea*

ca*urile de nc;eiere a actelor (uridice de conservare a )unului proprietate comun pe cote-pri ide dispo*iie de acest )un. stfel& art. 3,+ prevede c fiecare coproprietar poate s efectue*e acte


19/25

1"

de conservare a )unurilor proprietate comun pe cote-pri fr acordul celorlali coproprietari i sle pretind compensarea c;eltuielilor proporional cotei lor pri.

5e fapt& Codul civil determin pentru prima dat natura (uridic a actelor de conservare&stipul0nd expres n art. 1"B alin. 1$? ct (uridic de conservare este actul prin care se urmrete

prent0mpinarea pierderii unui drept su)iectiv civil. ctele de conservare au ca scop salvarea unui)un de la un pericol iminent& adic meninerea )unului n starea lui actual. 5e exemplu& constituie

un act de conservare msurile ntreprinse de coproprietari n vederea reparrii unei case& pe cale sse pr)ueasc fr astfel de reparaii. Tre)uie s preci*m c volumul c;eltuielilor ce urmea* sfie suportate la reparaia casei tre)uie s fie infim n raport cu preul ei. Sunt acte de conservare icele prin care se ntrerupe o prescripie& precum i cererea de inventar& nscrierea unei ipoteci 'a(al )unului imo)il$.

Ca un act s fie de conservare& se cer urmtoarele condiii? a$ s existe un pericol careamenin pieirea )unului sau ncetarea dreptuluiE )$ actul sv0rit s necesite c;eltuieli minime nraport cu valoarea )unului sau dreptului salvat. rin natura sa& actul este indispensa)il existenei

)unului& )eneficiind de el toi coproprietarii. nume din aceste considerente& le'iuitorul aprev*ut& n art. 3,+ din Codul civil& c actele de conservare pot fi fcute de un sin'ur coproprietar&fr a se cere acordul celorlali.

%n art. 3,+& este prev*ut nu doar dreptul fiecrui coproprietar de a face acte de conservarefr acordul celorlali& ci i dreptul celui care a fcut astfel de acte s pretind celorlalicoproprietari compensarea c;eltuielilor.

D$S+5$*$/

eferitor la dreptul de dispo*iie asupra )unului proprietate comun& tre)uie s se facdistincie ntre dispo*iia ntre'ului )un i dispo*iia cu cota-parte din proprietatea comun pe cote-

pri. lin. 1$ i #$ din art. 3,# se refer la dispo*iia ntre'ului )un& pe c0nd alin. 3$ din art. 3,#i art. 3,3 se refer la dispo*iia cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri.

ornind de la faptul c& n ca*ul proprietii comune& )unul nu se fracionea*& le'iuitorul ainstituit n art. 3,# alin. 1$ re'ula conform creia actele de dispo*iie asupra )unurilor comune potfi nc;eiate doar dac a fost dat acordul tuturor coproprietarilor. 8nstituirea unei asemenea re'uli se

(ustific prin faptul c fiecare coproprietar& av0nd asupra )unului comun numai o cotparte dindreptul de proprietate& nu poate s dispun de prile din )un care nu-i aparin. rin nc;eiereaactelor de dispo*iie& coproprietarii pot nstrina )unul comun v0n*are-cumprare& sc;im)&donaie$& l pot da n folosin& pot institui asupra lui un drept de u*ufruct.

Cel mai frecvent& )unul comun se afl n posesiunea unui sin'ur coproprietar. Fiind uniculposesor al )unului comun i nclc0nd prevederile art. 3,# alin. 1$& coproprietarul poate dispunede )unul comun. stfel& vom fi n pre*ena actelor de dispo*iie efectuate de un sin'ur coproprietarasupra )unului comun fr consimm0ntul celorlali coproprietari. semenea acte de dispo*iie

pot fi lovite de nulitate. %n art. 3,1 alin. #$& se instituie o re'ul special de nulitate a actului(uridic. stfel& actele de dispo*iie privind )unul comun nc;eiate n lipsa unanimitii pot fi lovitede nulitate relativ dac se demonstrea* c terul este de rea-credin. =ala)ilitatea sau nulitateaunui asemenea act depinde de faptul dac do)0nditorul este de )un sau de rea- credin. 5acdo)0nditorul este de )un-credin nu tia i nici putea s tie c )unul este comun i c nu existacordul tuturor coproprietarilor privitor la nstrinare$& actul de dispo*iie a )unului comun nu va filovit de nulitate. %n acest ca*& ceilali coproprietari sunt n drept s nainte*e pretenii fa decoproprietarul care a nstrinat )unul nclc0nd dispo*iiile art. 3,1 alin. 1$. 5ac nsdo)0nditorul este de rea-credin& actul de dispo*iie va fi lovit de nulitate& iar )unul restituitcoproprietarilor.

4 alt re'ul special cuprins n art. 3,1 alin. #$ se refer la 'nceputul curerii

termenului de prescrip!ie e7tincti%,i anume de la data la care coproprietarul ce nu i-a datacordul a cunoscut sau tre)uia s cunoasc existena cau*ei de nulitate. 5reptul de a cere nulitateaactului de dispo*iie nc;eiat cu nclcarea prevederilor art. 3,1. alin. 1$ l are orice


20/25

#+

coproprietar& n decurs de trei ani termenul de prescripie 'eneral prev*ut de art. #!7 alin. 1$D dela data la care a aflat sau tre)uia s afle c )unul a fost nstrinat.

2xercitarea dreptului asupra cotei-pri din proprietatea comun pe cote-pri. Cota-partedin dreptul de proprietate comun pe cote-pri repre*int msura n care dreptul de proprietate alfiecrui coproprietar se ntinde asupra ntre'ului )un.

%n cadrul proprietii comune& )unul aparine mai multor titulari& fr ca )unul s fie

fracionat n materialitatea sa. 5reptul de proprietate& n sc;im)& este divi*at n cote-pri. Fiecarecoproprietar cunoate mrimea cotei sale pri& asupra creia are un drept exclusiv& ceea censeamn c dreptul de a dispune de aceast cot i aparine n exclusivitate. >rimea cotelor- pridin proprietatea comun este determinat fie prin le'e& fie prin acordul proprietarilor. %n lipsa unei

prevederi le'ale& unui acord ntre coproprietari n acest sens& este aplica)il pre*umia stipulat laart. 36! alin. 1$ din Codul civil& conform creia cotele-pri se consider e'ale. ceast pre*umie

poate fi nlturat prin pro)a contrariului. 4 asemenea pro) poate fi le'ea sau actul (uridicnc;eiat ntre coproprietari. 5ac )unul a fost do)0ndit n )a*a unui act (uridic& mrimea cotelor-

pri din proprietatea comun pe cote-pri va putea fi dovedit doar prin nscrisuri. ceastprevedere le'al& stipulat la art. 36! alin. 1$& este aplica)il i atunci c0nd actul de do)0ndire a)unului n proprietate a fost nc;eiat ver)al. %nseamn c& n toate ca*urile de do)0ndire a unui )un

n proprietate comun pe cote-pri n temeiul unui act (uridic& coproprietarii urmea* s determinentr-un nscris mrimea cotelor-pri. %n lipsa unui asemenea nscris se aplic pre*umia e'alitiicotelor-pri.

5eoarece cota-parte repre*int o fraciune din dreptul de proprietate asupra )unului comun&dreptul de dispo*iie al fiecrui coproprietar se rsfr0n'e doar asupra cotei sale. Fiecarecoproprietar are dreptul de a nstrina& cu titlu 'ratuit sau oneros& cota sa din )unul comun. 4asemenea nstrinare nu necesit acordul celorlali coproprietari. stfel& cota-parte poate fi donat&sc;im)at& fiind suficient do

proprietate mj

Documents