formele dreptului de proprietate

7/25/2019 Formele Dreptului de Proprietate

1/34

Seciunea I.

Dreptul de proprietate public

1. Consideraii generale.Exist mai multe abordri ale formelor dreptului de proprietate: a) nfuncie de subiectele dreptului de proprietate; b) dup modurile de dobndire; c) dup distincia

dac dreptul de proprietate nu este sau este afectat de modaliti; d) dup existena unor

regimuri juridice diferite.

Principala distincie a formelor de proprietate este dup regimul juridic, unde avem dou forme:

dreptul de proprietate public i dreptul de proprietate privat. Aceste dou forme ale dreptului de

proprietate sunt enunate expres in art. 135 pct. 2 din Constituie, potrivit cruia:Proprietatea este

public sau privat .

2.Sediul materiei dreptului de proprietate public. Acelai art. 135 din Constituie, n alin. 3

prevede c:Proprietatea public aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale.n

alineatele urmtoare sunt cuprinse prevederi referitoare la principalele categorii de bunuri

care alctuiesc obiectul dreptului de proprietate public, exercitarea acestui drept i titularii

dreptului de proprietate public.

Reglementrile generale din Constituie au valoarea de principiu i fora pe care le-o d legea

fundamental. Acest cadru de principiu al proprietii publice este dezvoltat n diverse alte acte

normative.

Legea organic este Legea nr. 213/1998, privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia.

Ea reglementeaz regimul juridic general al acestei proprietii. Aceast lege reprezint sediul

materiei n ce privete regimul general al dreptului de proprietate public aspect ce rezult din art. 5

alin. (1):regimul juridic al dreptului de proprietate public, este reglementat de prezenta lege, dac

prin legi speciale nu se dispune altfel.Textul care aparine unei legi organice nu exclude ca i alte

legi speciale s cuprind reglementri privind dreptul de proprietate public care s cuprind unele

particulariti fa de regimul juridic general.

Dup 1989, primul act normativ care reglementeaz regimul juridic al proprietii publice a fost

Legea nr. 18/1991, care n art. 4 face referiri la terenurile care intr n domeniul public, n raportare la

titularii acestui drept, anumedomeniul public de interes naional,al crui titular este statul,

idomeniul public de interes locala1 crui titular sunt unitile administrativ-teritoriale (comuna,

oraul, municipiul, judeul).

Legea stabilete in alin. 3 al art. 4 modalitatea de exercitare a dreptului de proprietate public, prin

constituirea dreptului de administrare a bunurilor care formeaz obiectul acesteia.


2/34

n art. 5 al legii se face o enumerare a imobilelor terenuri care aparin domeniului public, care

prin natura lor sunt de uz sau interes publicobservnd din aceast nirare c este folosit criteriul

afectaiunii.

Alte categorii de terenuri aparinnd domeniului public sunt i terenurile agricole proprietate de stat,

administrate de instituiile i staiunile de cercetri tiinifice destinate cercetrii i producerii desemine i material sditor din categorii biologice superioare i animale de ras (art.35 alin.2 din

lege), precum i terenurile proprietate de stat folosite de unitile de nvmnt cu profi1 agricol sau

silvic necesare desfurrii activitii didactice.

Legea nr. 69/1991, privind administraia public local cuprinde dispoziii referitoare la dreptu1 de

proprietate public, n raport cu titularii acestui drept, care pot fi i sunt unitile administrativ

teritoriale, acestea n condiiile art. 4 din lege avnd personalitate juridic. n conformitate cu art. 79

din lege, constituie patrimoniul unitii administrativ-teritoriale bunurile mobile si imobile care aparin

domeniului public de interes local, domeniul privat al acesteia, precum i drepturile i obligaiile cu

caracter patrimonial.Aparin domeniului public de interes local toate bunurile care, potrivit legii sau

prin natura 1or, sunt afectate unei utiliti publice, sunt de uz sau de interes public i nu au fost

declarate de interes naional (art. 80 din lege).n continuare, textu1 face o enumerare

exemplificativ, nsemnnd c pot aparine si alte bunuri dobndite, n condiii legale. Reglementri

ale domeniului public de interes local Legea nr. 63/1991, mai cuprinde n art. 82, 84 i 127, precum

i H.G. nr. 113/1992, aceast hotrre, care fiind act administrativ stabilete msura pentru

defalcarea i trecerea acestor bunuri sub autoritatea sau n administrarea autoritilor administrative

competente.

Alte texte legale cu referire la domeniul public sunt cele ale art. 475-478 Cod civil, folosindu-se

expresia dedomeniu public.Textele vechi ale codului au o calitate mai discutabil, imprecizia

reieind din enunareabunuri care nu sunt ale particularilor.n doctrina interbelic li s-a dat

noiunea de bunuri domeniale sauDomeniu al Statului,cuprinznd in mod generic toate bunurile

proprietatea statului. Doctrina veche face distincie pe de o parte ntredomeniul civil i domeniul

administrativ,pe de alt parte, n cadrul domeniului administrativ, acesta este de dou

feluri:domeniul publicidomeniul privat,acestea din urmsunt destinate uzului public i ca atare

sunt n afar de comerul civil (art. 936, 1310, 1844 Cod civil).1

3.Definiia i caracterele dreptului de proprietate public.

3.1. Definiie:Dreptul de proprietate public estedreptul de proprietate care

aparine exclusiv statului i unitilor administrativ- teritoriale asupra bunurilor care fac parte din

domeniul public i ale crei prerogative se exercit n regim de drept public, acesta fiind inalienabil,

imprescriptibil i insesizabil.

3.2. Caracterele juridiceale dreptului de proprietate public rezult din nsi definiia

dat, iar normativ se desprind din textul art. 135 (5) din Constituie, art. 11 din Legea nr. 213/1998,

art. 82 din Legea nr. 69/1991, republicat, i art. 5 din Legea nr. 18/1991, republicat.
https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn1https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn1https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn1


3/34

Textul constituional, preluat apoi de legile citate, prevede c: Bunurile proprietate

public sunt inalienabile. Potrivit art. 11 din Legea nr. 213/1998,Bunurile din domeniul public sunt

inalienabile, insesizabile i imprescriptibile .

Prevederea constituional este preluat n coninutul art. 11 din Legea nr. 213/1998, legea organic

n materie, care prevede n alin. 1 c:Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile iimprescriptibile.Dup enunarea caracterelor juridice ale proprietii publice sunt definite fiecare

dintre ele.

n alin. 2 al art. 11 se arat c actele juridice ncheiate cu nclcarea regimului juridic al bunurilor din

domeniul public sunt lovite de nulitate absolut.

Se observ c sunt utilizate att de legiuitor ct i de doctrin noiunile de proprietate public i de

domeniu public, care n limbajul practicienilor are acelai interes, cele dou terminologii sunt

apreciate sinonime. Cteva explicaii mai sunt necesare la noiunea de domeniu public i de

domenialitate proprie din tradiia juridic. n evoluia concepiilor juridice asupra domeniului public,iniial s-a considerat c bunurile nu sunt susceptibile de proprietate; s-a negat ideea proprietii,

pentru c bunurile care fac obiectul su sunt inalienabile. Doctrina modern a sec. XX a impus n

privina domeniului public acceptarea n favoarea titularului a unui drept de proprietate, pe

considerentul c sunt prezente cele trei prerogative ale unui astfel de drept, concepie care st la

baza Constituiei din 1991. Este de subliniat faptu1 c noiunea de proprietate public trebuie

desprins de aceea de domeniu public.2

Proprietatea publicreprezint o entitate specific din instituia juridic a dreptului de proprietate, o

form a acestui drept, care are regimul sau distinct n cadru1 instituiei proprietii.Domeniul publiceste reflectarea material a dreptului de proprietate public, care cuprinde

totalitatea bunurilor apte sau afectate s fac obiectul proprietii publice.

3.2.1. Dreptul de proprietate public este inalienabil. Caracterul inalienabil const n aceea c

bunurile care fac obiectul proprietii publice sunt scoase din circuitul civi1 general, adic nu pot fi

nstrinate pe cale voluntar prin acte juridiceinter vivossaumortis causai nici prin procedura de

expropriere. Interdicia de nstrinare privete i imposibilitatea constituirii dezmembrmintelor

dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaia, servituile propriu-zise i superficia. Aceste bunuri

pot fi ns afectate de servitui naturale i legale care nu sunt servitui propriu-zis veritabile, ci limitrinormale ale dreptului de proprietate. Limita anumitor servitui trebuie neleas c ea poate s

mearg pn acolo nct s creeze o incompatibilitate cu afectaiunea, uzul sau interesu1 public,

analizat ca o chestiune de fapt concret. Actele de nstrinare cu privire la bunurile care fac

obiectu1 proprietii publice sunt lovite de nulitate absolut, pentru c suntn afar de comeri

exceptate circuitului civil. Bunurile mobile i imobile din proprietatea public sunt afectate fie uzului

public, fie interesului public, i ele trebuie s-i pstreze destinaia i scopul afectaiunii. Ele sunt

posibile n msura n care nu exist nicidecum nsuirea unei alienri (ex. servitute prin fapta omului,

aceea de trecere) pentru c nu poate fi vorba de o excepie, ci de existena concomitent att a

principiului inalienabilitii ct i a unui dezmembrmnt fr semnificaie asupra acestui caracter.
https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn2https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn2


4/34

Tot ca o concretizare a textului constituiona1 art. 135(5), n art. 11 lit. a din Legea nr. 213/1998 se

prevede c bunurile proprietate public:nu pot fi date numai n administrare, concesionate sau

nchiriate, n condiiile legii.n context mai este de reinut c nu pot fi constituite garanii prin gajarea

sau ipotecarea acestor bunuri.

Inalienabilitatea proprietii publice duce n principiu la interdicia dobndirii lor de ctre particulariprin oricare dintre modurile prevzute de lege. n practic s-a decis c pentru terenurile aparinnd

proprietii publice nu se pot emite certificate de atestare a dreptului de proprietate societilor

comerciale cu capital de stat, n temeiul H.G. nr. 834/1991, iar asupra terenurilor agricole nu se

poate constitui sau reconstitui dreptu1 de proprietate dup procedura Legii nr. 18/1991, republicat.

n fine, conform art. 112 din Legea nr. 54/1998, terenurile nu pot face obiectul schimbului.3

Problema se pune n aceiai termeni i n aplicarea Legii nr. 112/1995 privind msurile reparatorii

pentru fotii proprietari i motenitorii lor care au pierdut abuziv dreptul de proprietate n perioada

anilor 1945-1989, precum i pentru imobilele preluate de stat i afectate domeniului public conform

art. 16 din Legea nr. 10/2001, privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv de stat.4

Dac afectaiunea dat bunului preluat de stat nu mai subzist sau dac revendicarea a fost

solicitat pe calea dreptului comun, apreciem c, prin excepie strict si limitativ interpretat, prin

retrocedare ctre vechiul proprietar se derog de la caracterul inalienabil.

Tot astfel, art. 45 i 46 din Legea nr. 18/1991 dispun ca persoanele fizice sau motenitorii lor pe de o

parte, i fotii composesori sau motenitorii lor, pot solicita terenurile cu vegetaie forestier,

pdurile, cuprinse n perimetre silvice prin acte normative speciale.

3.2.2. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil.Imprescriptibilitatea este consecinainalienabilitii bunurilor, adic a mprejurrii c sunt scoase din circuitul civil. Caracterul

imprescriptibil const n aceea c dreptu1 de proprietate public este imprescriptibil extinctiv, ct i

achizitiv.

Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv face admisibil oricnd promovarea unei aciuni n

revendicare, indiferent dac este vorba despre bunuri imobile sau mobile. Aadar, dreptul la aciune

nu se stinge n timp, chiar dac nu a fost exercitat de autoritatea titular a dreptului de proprietate

public asupra bunului respectiv. Revendicarea este posibil chiar i n cazul adjudecrii, pentru

care art. 561 C.pr.civ. prevede un termen de 5 ani sau al avulsiunii terenurilor, caz pentru care art.498 C.civ. prevede c revendicarea se face n termen de 1 an.

Imprescriptibilitatea sub aspect achizitiv permite titularului dreptului de proprietate public asupra

unui bun s se opun cu succes, s paralizeze, invocnd excepia caracterului imprescriptibil, n faa

oricrei aciuni naintate de alt persoan fizic sau juridic de drept privat, pentru constatarea

uzucapiunii, n cazul imobilelor, i prin posesia de bun credin, n cazul mobilelor.

Aceast concluzie se desprinde din prevederile art. 1844 Cod civil:Nu se poate prescrie domeniul

lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate

privat, ci sunt scoase afar din comer .Conform art. 11 alin. 1 lit.c din Legea nr. 213/1998,bunurile imobile nu pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune, iar bunurile mobile prin
https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn3https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn4https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn3https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn4


5/34

posesia de bun credint. n privina fructelor percepute de posesorul de bun credin al bunului,

considerm c le pstreaz, chiar dac ulterior bunu1 reintr n domeniul public.

3.2.3. Dreptul de proprietate public este insesizabil.Tot datorit caracterului puternic

a1 inalienabilitaii proprietii publice, bunurile care formeaz obiectul acesteia sunt i insesizabile,

adic nu pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor lor. Insesizibilitatea funcioneaz i nipoteza c bunul se afl la un alt deintor dect titularul, n cadrul exercitrii unui drept de

administrare, concesionare sau nchiriere.

n coninutul caracterului insesizabil intr i interdicia constituirii de garanii asupra bunurilor din

domeniul public.

Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 5 face o enumerare a terenurilor care fac parte din domeniul

public, iar n privina regimului juridic al celor incluse n acest act normativ, face referire la caracterele

pe care le prezint, confirmnd o dat n plus tria lor constituional, respectiv:terenurile care fac

parte din domeniul public sunt scoase din circuit civil, dac prin lege nu se prevede altfel; dreptul deproprietate asupra lor este imprescriptibil .

4.Subiectele dreptului de proprietate public.Actele normative care reglementeaz dreptul

de proprietate public, prevd i care sunt titularii si n mod limitativ. n afara acestora, de

regul entiti sau autoriti publice, nici o alt persoan fizic sau juridic nu poate s fie

titular al dreptului de proprietate public.

n acest sens, art. 135 alin. 3 din Constituie statueaz c:proprietatea public aparine statului i

unitilor administrativ- teritoriale.Tot astfel, art. 1 din Legea nr. 213/1998 dispune c dreptul de

proprietate public aparine statului sau unittilor administrativ- teritoriale. Cu referire la terenurile

proprietate public, art. 4 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, republicat, dispune c:domeniul public

poate fi de interes naional, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine

statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea n regim de drept public,

aparine oraelor, comunelor, municipiilor sau judeelor.

Din aceste texte legale rezult c titulari ai dreptului de proprietate public sunt:a) statul, asupra

bunurilor din domeniul public de interes naional i,b) unitile administrativ-teritoriale comuna,oraul, municipiul, judeul definite astfel ca avnd personalitate juridic de art. 2 i 4 din Legea nr.

69/1991, pentru bunurile din domeniu1 public de interes 1ocal, aparinnd unitilor administrativ-

teritoriale ca persoane juridice de drept public sunt titulare ale acestui drept de proprietate. Ele

exercit n condiiile art. 2 din Legea nr. 213/1998,posesia, fo1osina i dispoziia asupra bunurilor

care alctuiesc domeniul public n limitele i n condiiile legii.Aadar exercitarea prerogativelor de

ctre titulari nu este discreionar, potenarea caracterelor juridice specifice nu este posibil dect n

conformitate cu interesu1 general al acestei forme a dreptului de proprietate i al regimului juridic pe

care l ofer.

n acest context, este de subliniat c nici un alt subiect de drept public sau de drept privat nu poate

s fie titular a1 dreptului de proprietate asupra bunurilor din domeniul public. Aceste persoane


6/34

juridice, dobndesc, tot n cadrul oferit de lege, un drept de administrare sau de concesionare

asupra bunurilor din domeniul public, care sunt altceva dect dreptul real de proprietate. Ele sunt

simple modaliti de exercitare ale acestui drept, care nu pot fi confundate cu exercitarea atributelor

dreptului de proprietate public.

5.Delimitarea domeniului public al statului fa de domeniul public de interes local.ntre

cele dou categorii ale domeniului public trebuie fcut o delimitare, criteriile acesteia fiind

stabilite de art. 3, alin. 3-5 din Legea privind proprietatea public i regimul juridic al

acesteia. Rezult astfel c:

domeniul public al statului este alctuit din bunurile enumerate de art. 135 alin. 4 din

Constituie:Bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaie, spaiul aerian, apele cu

potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interes public, plajele, marea teritorial,resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de

lege, fac obiectul exclusiv al proprietii publice.Din conciziunea textului constituional reiese

exclusivitatea acestui drept, ns face trimitere c i alte bunuri pot forma obiectu1 proprietii

publice, sens n care aceste bunuri sunt prevzute n anexa I, a legii citate.

domeniul public al judeelor, considerat astfel, este alctuit din bunurile prevzute la pct. II din

Anexa Legii nr. 213/1998, precum i din alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate

ca atare, n condiii legale,prin hotrre a consiliului judeean;

domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor n alctuirea cruia intr bunurileprevzute de pct. III din anexa legii organice, la care se adauga i alte bunuri de uz sau de interes

public local, declarate ca atare n condiii legale, prin hotrre a consiliului local.

Prin lege, sunt stabilite reguli privind evidena inventarului i delimitarea domeniului public al statului,

judeului, comunei sau oraului, precum i cu privire la soluionarea litigiilor n derularea acestor

proceduri.5

Pentru aplicarea legii s-a stabilit n sarcina Guvernului elaborarea de norme tehnice si metodologice

pentru inventarierea i evidenierea bunurilor care alctuiesc domeniul public al statului i respectiv

cele de interes local. Prin hotrre de guvern se atest apartenena bunurilor la domeniul public deinteres national sau loca1. Legea mai prevede c litigiile cu privire la delimitarea domeniului public

sunt de competena instanelor de contencios administrativ, adic fiind aplicabil procedura de

cenzurare a actelor administrative potrivit Legii nr. 29/1991, privind contenciosul administrativ.

6.Dobndirea dreptului de proprietate public. Actul normativ care reglementeaz principial

dreptul de proprietate public i alctuirea domeniului public este Legea nr. 213/1998, care

este lege organic i devenit dreptul comun n aceast privin. n art. 7 al acestei legi esteprevzut c formarea domeniului public are loc n urmtoarele modliti:


7/34

6.pe cale natural;

6.b) prin achiziii publice efectuate n condiiile legii;

6.prin expropriere pentru cauz de utilitate public;

6.prin acte de donaie sau legate acceptate de guvern, consiliul judeean sau consiliul local,

dup caz, dac bunu1 n cauz intr n domeniul public;

6.prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale n

domeniul public al acestora, pentru cauz de utilitate public;

6.f) prin alte moduri prevzute de lege.

Includerea n domeniul public se poate face datorit naturii bunurilor prin mijloace de drept civi1,

administrativ sau penal.

Mijloacele specifice domeniilor dreptului civil, administrativ sau penal pot s fie, pe lng cele artate

expres la Legea nr. 213/1998, confiscarea, trecerea n proprietatea statului a bunurilor fr stpn

ia celor abandonate; rechiziia, comoara sau tezaurul, succesiunile vacante; amenzile, impozitele i

taxele de timbru; impozite i taxe datorate prin legi speciale; confiscarea bunurilor potrivit Legii nr.

115/1996; achiziionarea unor bunuri precum i realizarea de investiii; terenurile dobndite de strini

sau apatrizi prin motenire i pe care nu le-au nstrinat n timp de un an n condiiile art. 68(2) din

Legea nr. 18/1991, republicat.

Este de reinut c depinde de natura bunurilor respective sau de afectaiunea care li se d, distincie

dup care ele pot s intre fie n domeniul public, fie n domeniul privat al statului sau unitilor

administrative teritoriale.

n ce privete modalitatea prevzut de art. 7 lit.c din lege, trecerea n proprietatea public se poate

face numai dac statul sau unitatea administrativ-teritorial au n proprietate bunuri care s le

transmit n proprietatea public. Dac un imobil a intrat n proprietatea unei societi comerciale ca

urmare a reorganizrii dispuse prin Legea nr. 15/1990, indiferent c n structura capitalului este

deintor i statul, sau, ca urmare a privatizrii deintori de capital sunt persoane fizice sau juridice,

societatea comercial respectiv este o persoan juridic de drept privat. n atare situaie, singura

modalitate de trecere n proprietate public o constituie exproprierea, n condiiile legii.

7.Exercitarea dreptului de proprietate public.Finalitatea urmrit n exercitarea dreptului de

proprietate public este satisfacerea interesului general. Acest deziderat se indeplinete prin

administrarea general a bunurilor care constituie obiectul proprietii publice.6Prin lege,

acest drept aparine autoritilor centrale ale puterii executive cu privire la bunurile din

domeniul public naional, i autoritilor publice judeene sau locale, cu privire la bunurile dindomeniul public judeean sau local. Titularii acestui drept i-l exercit n virtutea unor


8/34

prerogative administrative, care sunt coninute de normele de drept administrativ, ramur a

dreptului public ce ndeplinete acest rol n interesul general al societii. Regimul de drept

administrativ este exercitat n virtutea unor acte de putere. Dei aceste autoriti au i

personalitate juridic de drept civil, n actele de administrare a domeniului public apar n

calitate de subiecte de drept administrativ asupra bunurilor i au n consecin atribuii care

intr n coninutul actului propriu-zis de administrare i foarte rar n calitate de subiecte de

drept civil.

Dreptul de proprietate public se exercit, n planu1 dreptului civil, direct i nemijlocit de ctre

autoritile publice competente, n calitate de titulari ai dreptului, fie se realizeaz prin intermediu1

unor alte subiecte de drept. Atunci cnd se realizeaz prin aceast ultima modalitate, bunurile sunt

ncredinate, prin acte de putere administrativ sau prin contract unor persoane juridice nfiinate n

acest scop, cum sunt regiile autonome, sau altor persoane juridice sau persoane fizice, cu scopul

punerii n valoare potrivit destinaiei acestor bunuri.

Exercitarea atributelor dreptului de proprietate public sau a unora din atributele dreptului de

proprietate se realizeaz ca atare prin intermediul unor subiecte de drept civil.

Avem aadar, pe de o parte, dreptul de administrare care este constituit n favoarea unor persoane

juridice de drept public ca principal modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public i, pe

de alt parte, o alt modalitate de exercitare a acestui drept o constituie concesionarea sau

nchirierea bunurilor ctre alte subiecte de drept civil.

n acest sens, art. 135 alin. 5 din Constituie, prevede c, n condiiile legii, bunurile proprietate

public pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice, sau pot fi concesionate orinchiriate. Textul constituional este reluat in art. 84 alin. 1 din Legea nr. 69/1991, privind

administraia public 1ocal i art. 12 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i

regimul juridic al acesteia. Dreptul de administrare va lua natere prin hotrre de Guvern sau a

consiliului judeean, respectiv consiliul loca1, dup cum bunul face parte din domeniu1 public al

statului sau al unitilor teritoriale.

Din analiza textelor legale, rezult c se pot constitui dou categorii de drepturi, una de drept

administrativ, constnd din dreptu1 de administrare al regiilor autonome sau instituiilor publice, i

alta de drept civil, constnd din dreptul de concesionare i dreptul de folosin (nchiriere) asupraunui bun, de regul imobile.

7.1. Dreptul de administrareaparine, cum am artat, regiilor autonome i instituiilor publice asupra

bunurilor proprietate public. Reglementarea de principiu rezult din art. 135 alin. 1 din Constituie

preluat i dezvoltat de art. 12 din Legea nr. 213/1998.

Dreptul de administrare are ca izvor un act administrativ, care poate fi o hotrre de guvern sau a

consiliului judeean, dup cum bunul face parte din domeniul public de interes naional, judeean sau

local.

Titulari ai dreptului de administrare pot fi: regiile autonome, instituiile publice de interes naional,

judeean sau local, prefecturile i autoritile publice centrale sau locale.


9/34

Regiile autonomesunt persoane juridice a cror organizare i funcionare este reglementat de art.

2 din Legea nr. 15/1990. Conform textului, regiile autonome sunt de interes naional sau care se

nfiineaz prin hotrrea consiliului judeean, sau, dup caz, a consiliului local municipal. Bunurile

proprietate public le sunt date n administrare pentru ndeplinirea scopului pentru care au fost

nfiinate. Regiile autonome sunt subordonate autoritilor care le-au nfiinat, dreptul de administrare

care le aparine se constituie ca o modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public, n

regim de drept administrativ.

Dreptul de administrare este un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public. E1

este opozabi1 celorlalte subiecte de drept, persoane fizice i juridice, ns devine inopozabil

titularilor dreptului de proprietate public, respectiv statului i unitilor administrativ-teritoriale.

Aceste din urm autoriti pot s-1 retrag, s-l modifice i s-l revoce, prerogative care aparin

titularului, ca autoritate public competent. Titularul dreptului de administrare poate apra dreptul

su prin mijloace de drept administrativ, actu1 administrativ poate fi cenzurat pe calea aciunii n

contencios administrativ, potrivit Legii nr. 29/1990.

Modalitatea de exercitare a dreptului este de drept civil chiar i atunci cnd se produce o tulburare

de drept din partea titularului. La fel i fa de teri, dreptul de administrare fiind un drept real, el

devineopozabil erga omnes,aprarea lui se realizeaz prin mijloace de drept civil.

Caracterele juridiceale dreptului de administrare deriv din dreptul de proprietate public, care la

rndul su are aceleai caractere, respectiv este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.

7.2. Concesionarea i nchirierea bunurilor proprietate public.Dup anul 1990 noiunea i regimul

juridic al concesionrii au fcut obiectul unor reglementri succesive. n prezent, regimul juridic alconcesionrilor este reglementat prin Legea nr. 219/1998. Concesiunea este atribuit pe baz de

contract definit de art. 1 alin. 2 al legii, ca fiind acel contract,prin care o persoan, numit

concedent, transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane,

numite concesionar, care acioneaz pe riscul i pe rspunderea sa, dreptul i obligaia de

exploatare a unui bun, a unei activiti, sau a unui serviciu public, n schimbul unei redevene.

Concesiunile sunt calificate n funcie de obiectul lor. Avem astfel:a) concesiunea de bunuri; b)

concesiunea de servicii publice; c) concesiunea de activiti economice.

nchiriereabunurilor care fac parte din domeniul public este reglementat de art. 30-

31 din Legea nr. 15/1990. Contractul de nchiriere se ncheie pe baz de licitaie i n mod obligatoriu

se va include clauza exploatrii bunului nchiriat n conformitate cu specificu1 i destinaia acestuia.

Calitatea de locator o are autoritatea titular a dreptului de proprietate public sau cea care exercit

dreptul de administrare, iar calitatea de locatar poate s o aib orice persoan fizic sau juridic,

romn sau strin.

Pentru validitatea contractului, trebuie respectat cerina legii, ca locatarul s fie desemnat n urma

organizrii unei licitaii publice a nchirierii unor astfel de bunuri. Scoaterea la licitaie se face prin actadministrativ emis de titularul dreptului.


10/34

7.3. Darea n folosin gratuit a bunurilor din domeniul public.Un alt mod de

exercitare a dreptului de proprietate public este darea n folosin gratuit, reglementat succesiv de

art. 86 din Legea nr. 69/1991 i art. 17 din Legea nr. 213/1998. Textele legale nu fac o distincie ntre

bunurile care fac parte din domeniul public i cele care fac parte din domeniul privat al statului; nseste evident c i bunurile proprietate public pot constitui obiect al drii n folosin gratuit, textul

art. 17 din Legea nr. 213/1998 fcnd referire lapot da imobile din patrimoniul lor n folosin

gratuit.n cadrul acestui drept, dup cum rezult din interpretarea textelor legale enunate, se

mbin raportul juridic de drept administrativ cu raportu1 juridic de drept civil, mbrcnd astfel un

coninut mixt.

n literatura juridic dreptul de folosineste definit ca acel drept real principal, esenialmente

temporar, asupra unor bunuri imobile proprietate public, constituit prin acte administrative

individuale, cu titlu gratuit, n favoarea unei persoane juridice fr scop lucrativ.7Beneficiarii sunt

persoane juridice fr scop lucrativ (asociaii, fundaii etc.) care desfaoar activiti filantropice, de

binefacere, de utilitate public.

8.Stingerea dreptului de proprietate public.Stingerea dreptului de administrare public

apare n mod firesc ca o simetrie a modului de natere, care acioneaz ca un principiu n

actele i faptele juridice.

n acest sens, art. 478 Cod civil reglementeaz reintrarea n circuitul civil a unei categorii de bunuricare nu mai servesc uzului public.

n legislaia aprut dup anul 1990, sunt prevzute reglementri privind trecerea unor bunuri din

domeniu1 public n domeniul privat.

Astfel de reglementri sunt cuprinse n art. 5 din Legea nr. 18/1991, care prevede c terenurile

proprietate publicnu pot fi introduse n circuitul civil dect dac, potrivit legii, sunt dezafectate din

domeniul public;art. 10 din Legea nr. 213/1998, care de principiu, statueaz cdreptul de

proprietate public nceteaz dac bunul a pierit ori a fost trecut n domeniul privat .Modalitatea de

trecere a bunurilor n domeniul privat este de natur administrativ, respectiv prin acte juridice dedrept administrativ, care sunt hotrrile guvernului, hotrrile consiliilor judeene sau locale, care

reprezint autoritile administrative titulare, dup caz.

Introducerea n circuitul civil se realizeaz i n virtutea legii, respectiv situaiile de constituire i

reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole din intravilanul i extravilanul

localitilor, a pdurilor i terenurilor cu vegetaie forestier, prevzute de art. 45, 46, 47,48 din

Legea nr. 18/1991, privind fondul funciar.


11/34

Seciunea II.

Dreptul de proprietate privat

1. Definiia dreptului de proprietate.Atunci cnd definim dreptul de proprietate privat, avem

n vedere n primul rnd definiia general a proprietii. Forma de proprietate privat este

prevzut de art. 135 alin. 2 din Constituie. n contextul aezrii economiei naionale,

proprietatea privat este dominant i aceasta pentru c bunurile ce o compun sunt n circuitul

civil general, ceea ce face punerea lor n valoare pentru asigurarea nevoilor materiale

permanente ale membrilor societii. Din analiza fcut n seciunea anterioar rezult c

proprietatea public este scoas din circuit civil, pe cnd proprietatea privat este caracterizattocmai prin aceea c se afl n comer i cu ct circuitul ei este mai sntos i mai rapid, are

loc i o dezvoltare a unei economii concureniale n interesul general i particular al societii.

n cadrul sistemului proprietii, proprietatea privat este regula, iar proprietatea public prin

regimul ei strict, constituie excepia. Garantarea ei constituional rezult i din art. 41 al legii

fundamentale, care prevede c;dreptul de proprietate privat i creanele mpotriva statului

sunt garantate (alin. 1) ,precum i prevederea c:proprietatea privat este ocrotit n mod

egal de lege, indiferent de titular (alin.2) .

Proprietatea privat este reglementat ntr-o serie de acte normative, legi organice i ordinare,printre care amintim Legea nr. 18/1991, privind fondul funciar, modificat i republicat, Legea nr.

69/1991, privind administraia public local, Legea nr. 7/1996, privind publicitatea i cadastrul

funciar. Reglementarea cea mai complet a regimului juridic al dreptului de proprietate privat este

cuprins in Codul civil romn.

Ca terminologie, din concepii legislative in evoluie i de nsuirile pe care le are, sunt folosite

noiunile deproprietate privat, domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-

teritoriale,ultimii termeni desemnai n funcie de titularii acesteia.

n literatura juridic dreptul de proprietate privat estedefinit ca fiind acel drept real subiectiv ceaparine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra

bunurilor mobile i imobile, drept ce confer tilularilor si dreptul de posesie, folosin i dispoziie,

prerogative care se exercit n mod exclusiv i perpetuu, prin putere i n interes propriu, n limitele

determinate de lege.8

Proprietatea privat poate aparine oricrui subiect de drept, denumirea dat dedomeniu privatcelui

care aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale este doar o deosebire de nuan,

nicidecum de regim juridic, care este acelai.


12/34

2.Subiectele dreptului de proprietate privat.Din chiar definiia dat rezult c, n principiu,

dreptul de proprietate privat poate s aparin oricrui subiect de drept: persoanelor fizice,

persoanelor juridice, statului i unitilor administrativ-teritoriale.

2.1.Persoanele fizice. Orice persoan fizic poate fi subiect al dreptului de proprietate. Regula este

c persoanele fizice sunt n cea mai mare msur subiecte ale dreptului de proprietate privat,asupra oricror bunuri, mobile sau imobile, n mod nelimitat. Este de subliniat c posibilitatea

nelimitat de a dobndi dreptul de proprietate privat asupra imobilelor aparine persoanelor fizice

ceteni romni.

Excepiide la regula c dreptul de proprietate poate fi dobndit nengrdit de ctre persoanele fizice

sunt cele prevzute expres de lege.

O prim ngrdire care privete persoanele fizice ceteni romni este una de natur cantitativ,

prevzut de art. 2 (alin.2) din Legea nr. 54/1998, care stabilete la 200 ha limita maxim de terenuri

agricole pe care poate s le dobndeasc, prin acte ntre vii, o familie.

La analiza proprietii publice am vzut c persoanele fizice nu pot dobndi bunuri ce formeaz

obiectul exclusiv al proprietii publice, conform art. 135 alin. 4 din Constituie.

Persoanele fizice ceteni strini i apatrizi pot fi titulare ale imobilelor, cu excepia terenurilor.

Incapacitatea persoanelor fizice ceteni strini i apatrizi de a dobndi terenuri a fost

reglementat iniial de art. 47 din Legea nr. 18/1991, anterioar Constituiei. n teza final a art.

41(2) din Legea fundamental se dispune:cetenii, strini i apatrizii nu pot dobndi dreptul de

proprietate asupra terenurilor.n concordan cu aceasta, art. 3 din Legea nr. 54/1998, textul este

reprodus, rezultnd incapacitatea legal a acestora de a dobndi proprietatea terenurilor, indiferent

de categoria de folosin a acestora. Ei nu pot s dobndeasc prin acte juridice ntre vii sau pentru

cauz de moarte, prin motenire sau prin uzucapiune.

n baza textelor legale artate, este interzis strinilor i apatrizilor s dobndeasc proprietatea

asupra terenurilor atunci cnd acetia sunt motenitori. n caz de motenire, considerm c cei din

aceast categorie de persoane fizice au dreptul la echivalentul valoric al terenurilor a cror

proprietate nu au capacitatea s le dobndeasc prin motenire. Calitatea de motenitor nu poate s

le fie contestat, de aceea sunt ndreptii la eliberarea certificatului de motenitor de ctre notarul

public competent, potrivit Legii nr. 36/1995. Caracterul juridic al transmiterii universale a motenirii l

ndreptete pe strin sau apatrid la eliberarea certificatului de motenitor i deci a recunoaterii

calitii de motenitor, ceea ce i d vocaie la patrimoniul defunctului n compunerea cruia intr i

terenuri. Terenul va fi preluat de comotenitori, dac sunt ceteni romni, sau de ctre stat dac nu

mai sunt ali motenitori, n termen de 1 an, motenitorul urmnd a fi despgubit n echivalent. Atunci

cnd terenul va fi dobndit de stat, este trecut n domeniul privat al acestuia, statul participnd n

raporturi specifice de drept civil. n privina trecerii la stat n mod gratuit (care ar fi o sanciune) sau

prin plata echivalentului la valoarea real, controversa se consider nclinat n favoarea opiniei c

strinul sau apatridul este ndreptit la despgubiri, deoarece statul nu se poate mbogi fr justcauz, Curtea Constituional s-a pronunat n sensul neconstituionalitii dispoziiei din Legea nr.


13/34

18/1991 (conform creia dac terenurile nu sunt nstrinate n termen de 1 an, treceau gratuit n

proprietatea statului), precum i de o parte semnificativ a doctrinei.9

O alt incapacitate de a fi titular al dreptului de proprietate privat este cea reglementat de art. 17

din Legea nr. 85/1992, privind vnzarea de locuine i spaii cu alt destinaie, construite din

fondurile statului i fondurile unitilor economice i bugetare de stat, care prevede interdicia de aputea cumpra locuine de ctre persoanele fizice care nu au cetenie romn. Dreptul de a

cumpra este restrns i n privina cetenilor romni, la aceia care au i calitatea de chiriai ai

apartamentelor respective.

n fine, reprezentanii instituiilor publice care fac parte din adunrile generale ale acionarilor,

membrii consiliului de administraie si directorii executivi ai societii comerciale vnztoare nu pot

avea calitatea de cumprtori, direct sau prin persoane interpuse, n cazul vnzrii de active

aparinnd societilor comerciale 1a care statul sau o autoritate a administraiei locale este acionar,conform O.G. nr. 88/1997 i H.G. nr. 55/1998. Este materializarea regulii instituit de art. 1308 pct. 2

Cod civil, n virtutea cruia mandatarii convenionali sau legali, mputernicii s vnd bunuri pe care

le au n administrare, nu le pot cumpra. Situaia este aceeai i dac se vnd active aparinnd

regiilor autonome.

2.2. Persoanele juridice.Sunt titulare ale dreptului de proprietate privat. Persoanele juridice de

drept privat sunt constituite din societile comerciale cu capital privat sau cu capita1 de

stat(constituite n baza Legii nr. 31/1990 i Legii nr. l5/1990),persoanele juridice fr scop lucrativ,

asociaiile, fundaiile, sindicatele (nfiinate prinLegea nr. 21/l924, O.G nr. 26/2000, Legea nr.52/1991).

Subiecte ale dreptului de proprietate privat sunt i societile agricole, nfiinate potrivit Legii nr.

36/1991, ca societi pe aciuni de tip privat, cu personalitate juridic, dar fr scop comercial. Tot

astfel, sunt subiecte ale acestui drept i asociaiile cu scop lucrativ sub forma cooperativelor

meteugreti, de consum i de credit.

Pot fi titulare ale dreptului de proprietate privat i regiile autonome nfiinate i organizate n baza

Legii nr. 15/1990.

Persoanele juridice de drept privat au calitatea de subiecte colective de drept, regimul

juridic al proprietii private este acelai, caracterizat prin alienabilitate, sesizabilitate i

prescriptibilitate, sub aspect achizitiv. n privina cooperativelor meteugreti, Curtea

Constituional s-a pronunat c proprietatea acestora este supus regimului de drept privat, i ca

atare este neconstituional prevederea art. 21 alin. 2 teza I din Decr.-legenr. 66/1990, care prevede

c bunurile mobile i imobile, mijloace fixe, proprietate a acestor cooperative nu pot fi urmrite de

creditorii lor. Prin acest prevedere discriminatorie este nclcat prevederea art. 41 al. 2 din

Constituie, conform creia proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.

Persoanele juridice strinepot s dein acele bunuri care servesc realizrii scopuluipentru care au fost nfiinate. Legea nr. 54/1998 dispune la art. 3, c persoanele juridice strine nu


14/34

pot dobndi terenuri n Romnia prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte. Interdicia

vizeaz dobndire i prin celelalte moduri de dobndire prevzute de art. 644 i 645 Cod civil-

uzucapiunea, accesiunea, hotrrea judectoreasc etc.

Statul i unitile administrativ-teritoriale,care sunt persoane juridice de drept public, pot fi la rndul

lor titulare ale dreptului de proprietate privat. n cazul acestora dispoziiile legale se refer ladomeniul privat al statului i unitile administrativ-teritoriale. Legile organice sunt cele care fac

referiri exprese la domeniul privat, sub ambele sale categorii de titulari.

Astfel, Legea nr. 18/1991, n art. 6, face referire la domeniul privat al statului i al unitilor

administrativ-teritoriale, artnd terenurile ce constituie obiect al acestui drept; domeniul privat este

supus dispoziiilor de drept comun, dac prin lege nu se dispune altfel.

Domeniul privat al statului i al unitilor teritoriale este alctuit din bunuri aflate n proprietatea

acestor persoane juridice i care nu sunt n regim de domeniu public, reglementat astfel de Legea nr.

213/1998. Legea stabilete, n art. 4, c aceti titulari au asupra acestor bunuri un drept deproprietate privat.

O prevedere similar celei cuprinse n art. 6 al Legii nr. 18/1991 este coninut i n art. 5 al Legii nr.

213/1998, supunnd regimului juridic de drept comun i celelalte bunuri din domeniul privat, altele

dect terenurile. Interpretnd altfel, s-ar ajunge la o suprapunere de texte, pe cnd realitatea este ca

n primul caz referirile sunt exprese i exclusive la terenuri, iar n al doilea caz, la orice alte bunuri din

domeniul privat.

Constituirea i formarea domeniului privat al statuluiare loc prin modaliti de drept

civil i unele specifice numai acestui domeniu.

Mijloacele de drept civi1 sunt cele reglementate de art. 644 i 645 Cod civil, actele juridice,

edificarea unor construcii, reproducia material, accesiunea, ocupaiunea, uzucapiunea i

hotrrea judectoresc.

Mijloace specifice care nu sunt accesibile pentru ali particulari sunt bunurile abandonate sau fr

stpn, dobndirea succesiunilor vacante (art. 680 C.civ.), dezafectarea unor utiliti din domeniul

public, exercitarea dreptului de preemiune al statului potrivit art. 52 din Codul silvic, trecerea n

proprietatea statului a bunurilor dobndite ilicit n condiiile Legii nr. 115/1996.

Regimul juridic al acestor bunuri este cel de drept comun, cu singura deosebire c titular al dreptului

de proprietate este statul, judeul sau comuna, pe cnd n alte situaii este orice persoan fizic sau

persoana juridic de drept privat. Regimul juridic de drept comun este prevzut de art. 1845 C.civil,

text mprtit i de art. 4 partea final din Legea nr. 213/1998, dac dispoziiile exprese ale legii nu

dispun altfe1. nstrinarea acestor bunuri se poate face numai prin licitaie public i, de regul, nu

pot fi nstrinate prin acte cu titlu gratuit. Orice derogare constituie excepie i trebuie s fie expres.

Sectiunea III.

Modalitile juridice ale dreptului de proprietate


15/34

1. Enumerare.10Dreptul de proprietate se prezint ca fiind pur i simplu sau afectat de

modaliti.

Dreptul de proprietate pur i simplu este acel drept care aparine unei singure persoane i dobnditde ctre proprietarul su n mod actual, sigur i irevocabil, fr ca n existena sa patrimoniul

acestuia s depind de un eveniment sau de o mprejurare viitoare care ar putea s l desfiineze

prin rezoluiune, revocare sau anulare.

Dreptul de proprietate afectat de modaliti exist atunci cnd i sunt modificate caracterele generale,

n sensul c existena sa n patrimoniul unei persoane este incert, o alt persoan exercitnd

atributele sale, sau poate s aparin deopotriv i concomitent la doi sau mai muli subieci de

drept, fiecare dintre acetia avnd vocaie la o parte din acest drept.

Proprietatea pur i simpl este regula iar proprietatea afectat de modaliti este excepia.

Dreptul civi1 romn cunoate modaliti ale dreptului de proprietate: a) proprietatea rezolubil; b)

proprietatea anulabil i c) proprietatea comun.

2.Proprietatea rezolubil.Proprietatea rezolubil exist atunci cnd transferul dreptului s-a

fcut printr-un act juridic afectat de o condiie rezolutorie. Ea se mai numete i proprietate

revocabil. S presupunem c o persoan druiete alteia un bun, sub condiia c dac i se

nate un copil, ace1 bun s se ntoarc n patrimoniul su sau al motenitorilor. n exempluldat, dobnditorul este proprietar sub condiie rezolutorie, iar transmitorul este proprietar sub

condiie suspensiv.

Condiia rezolutorie este definit de art. 1019 C.civil, ca un eveniment viitor i nesigur, a crui

ndeplinire revoc obligaia. Soarta dreptului de proprietate depinde de realizarea sau nerealizarea

evenimentului viitor i nesigur. Suntem n prezena condiieipendente conditione, din punct de

vedere teoretic, bunul care face obiect al nstrinrii este considerat c aparine la doi proprietari.

Astfel, nstrintorul are un drept de proprietate supus unei condiii suspensive, iar dobnditoru1 are

un drept de proprietate supus unei condiii rezolutorii. De aici rezult c condiia rezolutorie ce-l

privete pe dobnditor are n privina transmitorului efectele unei condiii suspensive i invers.

Adic dobnditorul este proprietarul actual i provizoriu, dreptul su fiind pus sub semnu1

incertitudinii de condiia rezolutorie, iar transmitorul are posibilitatea de a deveni proprietarul

aceluiai lucru dac se realizeaz condiia suspensiv.

Proprietatea rezolubil poate rezulta din convenia prilor, existnd i dou cazuri cnd rezult din

lege. Prima situaie este reglementat de art. 836 Cod civil, potrivit cruia se revoc de drept

donaiile fcute de persoane care nu au copii sau ali descendeni la momentul ncheierii contractului

de donaie i crora li se nate ulterior un copil. A doua situaie este reglementat de art. 937 Cod


16/34

civil, care prevede c donaiile dintre soi sunt revocabile, fcnd astfe1 incert existena dreptului de

proprietate al soului donatar.

Exist i ipoteza afirmativ n literatura de specialitate, dat de art. 494 Cod civil, care prevede c o

persoan care construiete pe terenul alteia, invocnd accesiunea imobiliar artificial, poate deveni

i proprietar al construciei. Ct timp proprietarul terenului nu i-a manifestat voina de a preluaconstrucia, constructoru1 exercit o posesie corespunztoare dreptului de proprietate rezolubil.11

n privina efectelor proprietii rezolubile, deosebim trei situaii: a) condiia rezolutorie este pendinte;

b) condiia s-a realizat; c) condiia nu s-a realizat.

1. a) Condiia rezolutorie este pendinte,efectul const n aceea c dobnditorul sub asemenea

condiie poate exercita asupra lucrului toate drepturile unui proprietar pur i simplu. Drept

urmare, el poate face asupra lucrului acte de administraie, acte de conservare i acte de

dispoziie, precum i acte de transmiteremortis causa.Actele de dispoziie sunt ns rezolubile

potrivit principiului c nimeni nu poate constitui altora drepturi mai mari dect are el

nsui:nemo plus iuris ad alium transfere potest, quam ipso habet.

Transmitorul este proprietar sub condiie suspensiv, postur n care nu poate face asupra bunului

acte de folosin iar dreptul su se transmite asupra motenitorilor tot sub condiie suspensiv. El

poate face acte de conservare a bunului.

1. b) Cnd condiia s-a realizat,are de efect c dreptul dobnditorului dispare ca i cum nu ar fi

existat niciodat. Transmitorul redevine proprietar deplin i este considerat ca i cum nu ar fi

nstrinat niciodat. Art. 1017 din Codul civil prevede c obligaia sub condiie suspensiv este

aceea care depinde de un eveniment viitor i nesigur i c obligaia condiional nu se

perfecteaz dect dup ndeplinirea evenimentului.

Regula nu se aplic n mod absolut, fiind necesar s se fac distincie ntre actele de dispoziie i

cele de administrare. Astfel, n privina actelor de dispoziie, efectul retroactiv al condiiei duce la

desfiinarea lor, potrivit principiuluiresoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.

Actele de administrare nu sunt afectate de realizarea condiiei rezolutorii i rmn valabile, pentru c

asemenea acte pot i trebuie fcute de orice proprietar. Actele de administrare sunt de utilitategeneral i trebuie admis c fructele percepute rmn celui care le-a perceput fiind culegtor de

bun credin.

Hotrrile judectoreti pronunate mpotriva proprietarului sub condiie rezolutoriependente

conditionenu sunt opozabile proprietarului sub condiie suspensiv, fiindc se nfrnge principiul

relativitii efectelor lucrului judecat. Dac este introdus parte n proces, hotrrea i este opozabil.

Hotrrile date n favoarea proprietarului sub condiie rezolutorie n contra terilor folosesc

proprietarului sub condiie suspensiv, deoarece acesta, prin analizarea condiiei devine creditorul

fostului dobnditor, astfe1 c poate invoca toate drepturile acestuia pe calea aciunii oblice, conformart. 974 Cod civi1.12


17/34

1. c) Condiia nu s-a realizat,dreptul proprietarului afectat de aceast condiie se consolideaz,

devine definitiv. n consecin, toate actele fcutependente conditionedevin valabile, iar

drepturile consimite terilor se consolideaz retroactiv. n schimb, cel care transmite pierde

dreptul retroactiv, situaie n care actele fcute de el sunt considerate ca fiind revocate n mod

retroactiv.

3.Proprietatea anulabil.Prin proprietate anulabil se nelege acea modalitate juridic a

dreptului de proprietate, care apare n situaia n care transferu1 proprietii de la o persoan

la alta se face n temeiu1 unui act juridic 1ovit de nulitate relativ (anulabil). Este important s

fie vorba de nulitatea relativ a actului juridic, adic s vizeze doar interesele prilor care au

ncheiat actu1 i s aib, n consecin, posibilitatea confirmrii exprese sau tacite de ctre cei

care sunt interesai s invoce nulitatea.

Fiind n cauz vorba de nulitatea relativ a actului juridic, aciunea pentru anularea de ctre instana

judectoreasc a actului este prescriptibil n termenul fixat de lege, adic termenu1 de 3 ani,

prevzut de Decretul nr. 167/1958.

Pn la mplinirea termenului de prescripie extinctiv, cel care a dobndit dreptul de proprietate se

afl n situaia incert, deoarece promovarea i reuita n aciunea n anulare va desfiina retroactiv

titlu1 su.

Reinem c, dac n cursul acestui termen, actul anulabil este confirmat n mod expres de ctre cel

care putea invoca anulabilitatea sa, starea de fragilitate a actului dispare, iar dreptul de proprietate

se consolideaz definitiv.

Acestea sunt i cele dou efecte ale proprietii anulabile.

Primul efect, dac actul nul este confirmat de cel ndreptit la aciunea n anulare, se consolideaz

dreptul, fr ca ulterior s mai poat reveni sau s opun motivul de nulitate unei eventuale

executri silite. Efectele confirmrii nu se produc asupra terilor, cu excepia succesorilor universali

sau creditori chirografari.13

A1 doilea efect se produce n ipoteza cnd se invoc motivul de nulitate i se anuleaz titlulproprietii anulabile.

Exist asemnri ntre efectele proprietii rezolubile i ale celei anulabile, ambele produc efecte

retroactive, iar succesorul aciunii n anulare are valoarea unei condiii rezolutorii.

4.Proprietatea comun. Noiune.Este considerat ca fiind cea mai important modalitate a

dreptului de proprietate. n cazul acestei proprieti, prerogativele dreptului aparin mpreun

i concomitent mai multor persoane. Proprietatea comun este de dou feluri:a)proprietatea comun pe cote priih) proprietatea comun n devlmie.


18/34

5.Proprietatea comun pe cote-pri.Proprietatea comun pe cote pri sau coproprietatea,

cum este numit n literatura juridic i n jurispruden, este acea modalitate a proprietii

comune, n care un bun aparine concomitent la mai multe persoane, fr ca bunul s fie

fracionat n materialitatea sa. Dreptul fiecrui proprietar se ntlnete cu drepturile celorlaliproprietari asupra fiecrei molecule (particule) ce intr n alctuirea bunului n materialitatea

sa.

n consecin:

1. a) fiecare proprietar este titular exclusiv asupra unei cote pri ideale, abstracte din dreptul

de proprietate. Rezult c dreptul este divizat, iar cota parte poate fi exprimat printr-o fracie

sau printr-un procent, respectiv 1/3, 1/4 i 2/4 (cote pri) sau 10%, 20% (n procente), fr a fi

n prezena unui drept exclusiv.

2. b) bunu1 care face obiectul dreptului de proprietate nu este fracionat n materialitatea sa.

Bunul n ntregul su este deinut cu titlu de proprietate comun, iar drepturile coprtailor se

ntlnesc n fiecare dintre cele mai mici particule care alctuiesc bunul n materialitatea lui.

Cu alte cuvinte, dreptul fiecruia se refer la ntregul bun i se ntlnete cu dreptul celorlali n

fiecare particul a sa, toate particulele mpreun alctuind bunul n materialitatea lui. La proprietatea

pe cote pri ceea ce este fracionat este dreptul, iar nu bunul n materialitatea lui.

5.1. Proprietatea comun pe cote-pri i indiviziunea.Aproprierea dintre cele dou

noiuni const n privina regimului juridic i deosebirea n privina obiectului. Proprietatea comun

are ca obiect un bun individual, indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. S-a spus n

literatura juridic c proprietea comun pe cote pri este o modalitate a dreptului de proprietate, pe

cnd indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.14

Aceste drepturi ale coproprietarilor nu trebuie s fie neaprat egale, fraciunile sau procentele lor

diferind.

Codul nostru civil i legislaia civil n general nu cuprind o reglementare de ansamblu acoproprietii sau a indiviziunii.

Exist textul art. 728 i urm. din Cod civil n titlul referitor la succesiuni i la mpreala succesoral.

ns coproprietatea i indiviziunea nu sunt stri specifice succesiunii i pot s-i aib izvorul n multe

alte instituii ale dreptului civil, cum sunt conveniile, uzucapiunea etc.

5.1.1. Felurile proprietii comune pe cote-pri.n funcie de durata coproprietii avem: a)

coproprietatea comun pe cote pri obinuit sau temporar i b) coproprietatea forat i perpetu.


19/34

6.Coproprietatea comun pe cote pri obinuit sau temporar.Este coproprietatea care

poate nceta prin mpreala sau prin partajul bunului.15Coproprietatea obinuit apare fie

ca o consecin a motenirii cnd n urma defunctului ori cu vocaie succesoral mai muli

motenitori i fiecare are cte o cot parte ideal asupra masei de bunuri succesorale, fie

dintr-un act juridic cnd mai multe persoane dobdesc un bun comun.

Specific acestei forme a proprietii comune pe cote-pri este faptu1 c ea poate fi sistat oricnd,

sens n care orice coprta poate s-i manifeste iniiativa. Partajul este cel care localizeaz dreptul

de proprietate al coprtaului.16Temeiul de drept de ncetare a coproprietii prin mpreal este

art. 728 Cod civil, care are n materie aplicabilitate general, el prevznd:un coerede poate cere

oricnd mpreala succesiunii chiar dac ar exista convenii sau prohibiii contrare.

6.1. Izvoarele dreptului de proprietate comun pe cote-pri.Aceast form de

proprietate se poate dobndi prin modurile generale de dobndire a dreptului de proprietate care vor

face obiect de analiz ntr-un capitol aparte, dar i prin unele moduri specifice.

n mod obinuit coproprietatea apare ca o consecin a transmiterii motenirii. Dreptul de proprietate

exclusiv care a aparinut defunctului, asupra unui bun sau mase de bunuri, este nlocuit de

motenitorii si dac sunt diferii, sau mai muli, fiecare avnd stabilit doar asemenea cote-pri i

nu bunul ntreg.

Un caz special de dobndire a proprietii comune pe cote pri este acela al confiscrii pariale a

bunurilor aparinnd unei persoane fizice, ca sanciune penal, contravenional sau n baza Legii

nr. 115/1996, privind declararea i controlul averii demnitarilor. Potrivit art. 18 alin. 1 din aceast

lege, instana va hotr confiscarea bunurilor sau a cotei-pri nejustificate, fie plata unei sume debani, egal cu valoarea bunului, stabilit de instana pe baz de expertiz. Dreptul de proprietate pe

cote-pri se nate ntre stat, persoana fizic i soul acesteia (dac este cstorit).

Tot astfel, ncetarea cstoriei prin moartea unuia dintre soi ori desfacerea cstoriei prin divor au

ca efecte transformarea proprietii devlmae a fotilor soi, ntr-o coproprietate obinuit pe cote-

pri.

6.2. Drepturile coprtailor.Principiile care reglementeaz drepturile acestei coproprieti sunt:

1. a) coprtaul are un drept exclusiv asupra unei pri determinate din bun, privit nmaterialitatea sa;

2. b) fiecare coprta are un drept exclusiv numai asupra unei cote pri ideale din drept, drept

care este ns fracionat ntre coproprietari.

Din primul principiu, rezult consecina c nici un fel de act nu poate fi nfptuit cu privire la bun n

materialitatea sa, fr acordul unanim al coprtailor. Este regula unanimitii. n literatura de

specialitate i n practica judiciar, principiul unanimitii nu a fost aplicat cu rigurozitate,

considerndu-se c unele atribute ale dreptului de proprietate i anume posesia, folosina pot fiexercitate chiar cu privire la ntregul bun, de ctre fiecare proprietar n anumite limite.


20/34

Pentru a nelege coninutul regulii unanimitii este necesar s se fac distincie dintre actele

materiale i actele juridice.

Actele materiale.n aceast privin s-a decis n practica judiciar, c actele de folosire material

sunt fcute de fiecare coprta care are folosina bunului, cu condiia ca n exercitarea folosinei s

fie respectate i drepturile celorlali. Folosina material nu va putea s duc la schimbareadestinaiei bunului i nu poate s transforme modul de folosin fr acordul unanim al celorlali

coprtai.

Posesiaeste acel atribut care poate fi exercitat de ctre toi coprtaii ori de ctre

unul dintre ei. Posesia permite fiecrui coproprietar s stpneasc bunul, simultan cu ceilali

coprtai, cnd de fapt se exercit coposesia. Coprtaul care exercit posesia se presupune c o

face i pentru toi ceilali. O asemenea posesie se caracterizeaz prin echivoc, ea nu este util,

adic nu poate duce la uzucapiune, pentru c opereaz n favoarea tuturor. Cu toate acestea, atunci

cnd coprtaul a dovedit c a stpnit doar pentru sine n mod exclusiv, o asemenea posesie

devine util i poate duce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Posesia este aprat pe calea aciunii posesorii. Ea poate fi intentat chiar i mpotriva celorlali

coproprietari, ns este de reinut c aciunile posesorii apr starea de fapt a stpnirii bunului.

n practica judiciar s-a decis c dac coprtaii nu se nteleg nu se poate cere instanei s dispun

partajul folosinei bunului indiviz. Singura soluie este ncetarea coproprietii prin mpreal, dac

nu s-a fcut o convenie de rmnere temporar n coproprietate.

Folosina poate, de asemeni, s fie exercitat de ctre toi coproprietarii. Folosina creeaz

posibilitatea utilizrii bunului i fiecare coproprietar poate s culeag fructele produse de acel bun,potrivit cu cota fiecruia. Folosina material este guvernat de dou reguli: s nu schimbe destinaia

i modul de utilizare a bunului i s nu mpiedice exerciiul simultan i concurent a1 folosinei

celorlali coprtai.

Fructele culese se cuvin coproprietarului, n proprietate exclusiv pe msur ce bunul frugifer le-a

produs i sunt percepute, n raport cu cota parte ce-i revine.

De la regula general conform creia fructele produse de bun se cuvin coproprietarilor n proporie

cu partea indiviz a fiecruia, instana suprem a fcut o distincie ntre fructele naturale i fructele

civile, pe de o parte, care nu sunt rodu1 muncii unuia sau mai multor coproprietari, i fructele

industriale, pe de alt parte, care se cuvin exclusiv coproprietarului care a depus munc pentru

producerea lor. Cererea coproprietarului care nu a fost mpiedicat s munceasc pmntu1, dar

pretinde parte din recolt este considerat abuz de drept.17

Partajul de folosin este admis doar pe cale amiabil, prin nelegere ntre coproprietari. Nici

instanele nu pot s admit un partaj de folosin.18Fora mprejurrilor a impus n unele situaii ca

instanele s admit un statut de folosin al coproprietii, sau al partajului de folosin al unei curi

comune pentru coproprietarii titulari asupra locuinelor.19

Dispoziia materialasupra bunului se poate exercita numai dac exist consimmntul tuturor

coproprietarilor. Lucrrile de transformare, renovare, schimbare a destinaiei nu se pot face fr
https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn17https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn17https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn18https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn19https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn19https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn17https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn18https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn19


21/34

acordul celorlali. Actele de dispoziie material presupun schimbarea calitilor pe care le are bunul

i pot s-l fac inutilizabil, sau, dimpotriv, i se d o alt calitate, care chiar superioar fiind nu a fost

urmrit i nu prezint interes pentru coproprietar.

1. b) Actele juridice.Spre deosebire de actele materiale, actele juridice sunt cele care privesc

soarta juridic a bunului i pot s le includ pe primele. Actele de dispoziie sunt ncheiateavnd n vedere specificul coproprietii i n principiu sunt guvernate de regula unanimitii.

Din acest regul decurge concluzia c fiecare coprta avnd numai o cot ideal din dreptul

de proprietate, nu poate face fr acordul celorlali acte de dispoziie care s afecteze bunul n

ntregul su, sau ntr-o parte material determinat. n practica judiciar s-a decis c dac

totui unul dintre coprtai a fcut astfel de acte, valabilitatea lor va depinde de rezultatul

mprelii. Dac partea material din bun, sau ntregu1 bun va intra n patrimoniul coprtaului

care a ncheiat actul, actul de dispoziie va fi retroactiv validat, iar n caz contrar, va fi retroactiv

desfiinat. Aadar actul juridic ncheiat este afectat de o condiie rezolutorie. Consolidarea sau

desfiinarea lui depinde de rezultatul mprelii. Consolidarea face ca dreptul s fie pur i

simplu. Atunci cnd bunul nstrinat va reveni n locul altui coproprietar, nstrinarea se

desfiineaz, fiind rezolvit, n temeiul declarativ a1 mprelii.20

Instana suprem a apreciat c n ipoteza n care dobnditorul nu cunoate, la data ncheierii actului,

faptul c nstrintorul are numai calitatea de coproprietar, atunci actul respectiv este lovit de

nulitatea relativ. Dac ceilali coproprietari ratific actul de dispoziie fcut de un singur coproprietar

fr consimmntul lor, aceasta echivaleaz cu renunarea, fa de terul cumprtor la orice drept

asupra bunului i deci nulitatea este acoperit.

n privinaactelor de conservare i de administrare,dat fiind apropierea acestora de actele de

dispoziie material, este de reinut c n practica judiciar au fost validate atunci cnd au fost fcute

de un coproprietar cu privire la ntregul bun pe temeiul unei gestiuni de afaceri sau al unui mandat

tacit.

S-a recunoscut de asemeni dreptu1 oricrui coproprietar de a cere revendicarea degradrilor aduse

bunului comun, desfiinarea lucrrilor noi sau acordarea despgubirilor, pe temeiu1 rspunderii civile

delictuale, fr a fi nevoit s cear consimmntul prealabil al celorlali coproprietari sau de a

mpri bunul indiviz.

6.3.Drepturile coprtailor cu privire la cota-parte ideal din dreptul de proprietate.Dup cum s-a

artat, asupra cotei-pri fiecare coproprietar are un drept de proprietate exclusiv. Cota-parte

determin ntinderea prerogativelor pe care fiecare coproprietar este ndreptit a le exercita asupra

bunului comun. Cu alte cuvinte, oricare coproprietar poate nstrina i greva cota-parte ce i se

cuvine din bun, fie n favoarea unui alt coprta, fie a unei tere persoane. Dispoziia juridic se

limiteaz doar asupra cotei sale pri fr a avea nevoie de consimmntul celorlali coproprietari.

Dreptul fiecrui coproprietar de a dispune liber i nengrdit de cota-parte ce-i aparine este justificat

de principiul potrivit cruia asupra cotei prti fiecare are un drept propriu, exclusiv, din dreptul de

proprietate care are ca obiect bunul comun.


22/34

Tot n cadrul dreptului de dispoziie juridic, coproprietarul poate greva cota sa parte, cu drepturile

reale, pentru c prin aceasta nu se afecteaz drepturile celorlali coproprietari asupra aceluiai bun.

n cazul n care se ntrineaz cota parte din dreptul de proprietate, soarta juridic a bunului rmne

neschimbat, dobnditorul cu orice titlu va lua locul fostului coproprietar, fiind urmat o succesiune

de proprietari; sens n care a statuat i instana suprem.21

Niciunul dintre coproprietari nu poate s dispun de soarta material a bunului, deoarece cota nu

este determinat, individualizat, ea purtnd asupra fiecrei pri din bunu1 comun. Dispoziia

material aparine tuturor i poate fi exercitat numai cu consimmntul unanim al tuturor

coproprietarilor. Dispoziia material presupune c afecteaz substana sau natura bunului,

schimbndu-i utilitatea, sau chiar fcndu-l lipsit de orice utilitate (ex. n caz de distrugere) i de

aceea este necesar acordu1 unanim al coproprietarilor.

6.4.Obligaiile coproprietarilor. Dac n precedent am vzut care sunt drepturile coproprietarilor este

locul unde trebuie artat c ei au i obligaii. Coproprietarii au o serie de obligaii cu privire la

ntrebuinarea, conservarea i administrarea bunului indiviz.

Regula general acceptat de literatura juridic i n practica judiciar este aceea c fiecare

coproprietar este obligat, proporiona1 cu cota de proprietate, s contribuie la suportarea cheltuielilor

care constau n activiti de ntrebuinare, conservare i administrare cu privire la bunul obiect al

dreptului de proprietate comun. Aceste cheltuieli pot fi datorate unuia dintre coproprietari ori unei

tere persoane.22

Unele din aceste obligaii sunt stabiliteope legis, cum este cazul celei instituite de art. 74 din Legea

nr. 18/1991, prin care se prevede n sarcina tuturor coproprietarilor unui teren agricol, obligaia de aasigura cultivarea i protecia solului, n art. 75 i 76 ale legii stabilindu-se i sanciuni pentru

nendeplinirea acestei dispoziii imperative.

6.5.ncetarea coproprietii obinuite sau temporare.Avnd caracter vremelnic, coproprietatea

obinuit poate nceta prin mai multe moduri:

1. a) prin acte juridice ncheiate ntre coprtai sau ntre acetia i teri; prin aceast din urm

operaiune, toi coproprietarii nstrineaz bunul comun n favoarea terului;

2. b) prin uzucapiune, cnd unul dintre coproprietari a intervertit posesia echivoc n posesieutil, opunnd acte publice de rezisten fa de ceilali coproprietari;

3. c) exproprierea bunului pentru cauz de utilitate public;

4. d) pieirea sau distrugerea bunului prin voina titularului sau datorit forei majore;

5. e) partajul sau mpreala.

Partajul este modul specific i cel mai frecvent de ncetare a coproprietii i are o semnificaiejuridic deosebit.
https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn21https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn21https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn22https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn22https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn21https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn22


23/34

n literatura juridic mpreala este definit caoperaiunea juridic prin care nceteaz starea de

coproprietate ori de indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite pe cote-pri sunt mprite

materialmente ntre coprtai, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei pri determinate sau

asupra unui bun dintre cele care formeaz obiectul coproprietii.23Dreptul de proprietate comun

se transform ntr-un drept exclusiv.

Partajul sau mpreala sunt reglementate n art. 728-750 C.civ. i n Legea nr. 603/1943 pentru

simplificarea mprelii judiciare. Aceste texte, dei se refer la materia succesiunilor, sunt aplicabile

i n celelalte cazuri de ncetare a coproprietii. Natura juridic i regulile aplicabile indiviziunii

succesorale nu difer n mod esenia1, de natura i regimul aplicabil coproprietii, acesta

constituind obiectu1 de analiz n cadrul teoriei drepturilor reale. Literatura juridic a preconizatde

lege ferendac ieirea din indiviziune i coproprietatea s fie reglementate n capitolul referitor la

proprietate.24

Prin O.U.G. nr. 138/2000 a fost introdus n Codul de procedur civil Cap. VII/1 intitulat Procedura

mprelii judiciare, care este reglementat ca procedura n art. 673/1 673/14, iar n art. VIII se

prevede c pe data intrrii n vigoare a ordonanei se abrog Decretul-lege nr. 603/1943, pentru

simplificarea procedurii mprelii judiciare.

Din cuprinsul art. 728 C.civil, rezult c dreptul oricrui coproprietar de a cere partajul este

imprescriptibil. Conceput de legiuitor ca stare vremelnic, coprtaii au la dispoziie posibilitatea de

a sista aceast stare de coproprietate atunci cnd ei o doresc.

Raiunile pentru care legiuitorul, edictnd art.728 Cod civil,a fost determinat s preconizeze ct mai

grabnic lichidarea indiviziunii, constau n faptul c sunt posibile abuzuri din partea coproprietaruluicare se afl n posesia bunului, exist pericolul uzurprii dreptului prin uzucapiune i o serie de

dificulti n administrare, care sunt tot attea surse de conflicte nedorite. Cu toat ngduina pe

care i-o pot acorda reciproc coproprietarii, principiile proprietii i exercitarea efectiv a

prerogativelor proprietii este n realitate stnjenit. Indiviziunea este apreciat caanti-

economic(Josserand) i, de aceea, dispoziia art.728 Cod civil este de ordine public, drept

consecin orice obligaie asumat de coprtai de meninere pe timp nedefinit a indiviziunii este

lovit de nulitate absolut.

Atunci cnd prelungirea indiviziunii le este convenabil coprtailor, sunt oferite de legiuitor

mijloacele tehnice s o fac. Conform alin. 2 al art. 728 din Cod, coindivizarii pot ncheia convenii

pentru meninerea strii de indiviziune pe timp de 5 ani, putnd s rennoiasc convenia lor, la

expirarea acestui termen suspensiv.

Convenia coproprietarilor de rmnere n indiviziune trebuie s prevad expres durata, care poate fi

de maxim 5 ani i nicidecum perpetu, iar dac nu prevede o durat, apreciem c este nul i nu se

poate prezuma c a fost fcut pe durata maxim prevzut de text. Acest drept l au coproprietarii,

de unde rezult c prin dispoziie testamentar nu se poate impune succesorilor rmnerea n

indiviziune.

Lichidarea indiviziunii se realizeaz prin mai multe feluri: prin convenii, prin succesiune, prin

mpreal.
https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn23https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn23https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn24https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn23https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn24


24/34

Princonvenieare loc atunci cnd toi coproprietarii nstrineaz ctre un ter dobnditor bunul care

face obiect al coproprietii. Alienarea drepturilor indivize se poate face i ctre unul dintre

coproprietari, care astfel dobndind cotele-pri ale coprtailor devine proprietar exclusiv asupra

ntregului bun.

Transmisiunile de drepturi succesorale asupra bunului indiviz au ca efect lichidarea indiviziunii,atunci cnd aceste drepturi sunt culese de un singur motenitor. Proprietatea indiviz reconstituie,

prin succesiunea ntre coindivizari, dreptul de proprietate deplin n persoana unui coindivizar.

mpreala sau partajuleste apreciat ca fiind cea mai obinuit cale de lichidare a indiviziunii. Ea

se poate realiza n dou moduri:

1. prin nvoiala prilor(partajul convenional)i

2. b) prin justiie(partaj judiciar).

3. a) Partajul convenionalse realizeaz n mod voluntar, prin acordul tuturor coprtailor,

convenia de mpreal trebuind s ndeplineasc toate condiiile de validitate ale unui act

juridic.25Specific pentru partajul voluntar, condiiile sunt prevzute de art.730 Cod civil i

anume:

-toi coproprietarii s fie prezeni cu ocazia efecturii partajului. Explicaia acestei condiii o gsim n

aceea c partaju1 voluntar este o adevarat convenie, care trebuie s cuprind, pentru a-i produce

efectele, consimmintele tuturor coproprietarilor, s exprime voina comun a acestora;

-toi coprtaii s aib capacitatea de exerciiu. Pentru minori sau interzii este necesar acordul

ocrotitorului legal, sau, dup caz, al autoritii tutelare competente;

-coproprietarii s convin asupra modalitii de sistare a coproprietii cu privire la bunul care face

obiectul acelei coproprieti.

Nendeplinirea condiiilor prevzute de art.730 al.1 din Cod civil atrage dup sine nulitatea relativ.

n privina condiiilor de form, legea civil nu prevedead validitatemrespectarea unor formaliti

pentru ncheierea partajului voluntar. El poate fi ncheiat n principiu n orice form, inclusiv verbal.

Forma scris a partajului voluntar se impunead probationemi pentru a mplini neajunsurile legatede ntocmirea unor formaliti de publicitate.26

n doctrin i jurispruden s-a decis c existena i dovada unui partaj voluntar face inadmisibil

ulterior aciunea pentru efectuarea partajului judiciar.27

1. b)Partajul judiciarsau mpreala judectoreasc intervine atunci cnd nu s-a putut realiza

partajul voluntar sau n cazurile cnd acesta este obligatoriu. n cele mai dese situaii,

justificarea partajului judiciar este determinat de nenelegerile coindivizarilor.

Prin aciunea de partaj coindivizarii urmresc ca dreptul indiviz al fiecruia dintre ei pe care l auasupra bunului sau a masei de bunuri supuse mprelii, s fie nlocuit cu un drept exclusiv i diviz
https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn25https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn26https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn27https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn25https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn26https://dreptmd.wordpress.com/cursuri-universitare/drepturi-reale/capitolul-iii-formele-dreptului-de-proprietate/#_edn27


25/34

asupra unor bunuri precis determinate, concrete, care s fie atribuite n lotul ce revine fiecruia dintre

coprtai i astfel s nceteze imixtiunile celorlali n modul de exercitare a atributelor dreptului de

proprietate.

Sunt consacrate trei cauze legale ale obligativitii partajului judiciar, i anume:

-cnd un coprta nu este prezent la rezolvarea indiviziunii prin mpreal i nu este nicireprezentat, prin mandatar cu procur special;

-atunci cnd unul dintre coindivizari este minor sau interzis prin sentina judecatoreasc definitiv i

irevocabil, iar autoritatea tutelar nu a autorizat actul de mpreal voluntar;

-atunci cnd cel puin unul dintre coindivizari se opune actului de mpreal prin convenia prilor.

Procedura mprelii judiciare este reglementat n prezent de art.673/1-

673/14 din C.proc.civil.28Modalitile concrete de realizare a partajului judiciar sunt:

1. a)partajarea n natura bunului sau a bunurilor care fac obiectul indiviziunii. Atribuirea n

natur are loc prin formarea de loturi egale cu numrul coproprietarilor. mpreala n natur

este regula i este prevzut deart.673/5 a1.2 din C.proc.civ, care stabilete c instana va

face mpreala n natur, procednd la formarea de loturi i la atribuirea lor. Prin modalitatea

de realizare a partajului n natur se realizeaz o echilibrare mai eficient a intereselor

economice, ale coprtailor, pentru c vizeaz bunuri care intr n coninutul dreptului real de

proprietate i nu o echivalen a acestuia. n cazul formrii de loturi n natur care nu sunt

echilibrate valoric, aceast echilibrare se va face prin plata unor sulte valorice proporionale de

ctre cei care au primit mai mult, ctre cei care au primit mai puin.

2. b) atribuirea bunuluin proprietatea exclusiv a unuia dintre coprtai, ceilali coprtai

urmnd s primeasc echivalentul bnesc al cotelor la care au dreptul. La aceast modalitate

se recurge cnd bunul (de regul unul singur) nu poate fi partajat comod n natur, deoarece

este indivizibil, s-ar distruge prin formarea mai multor bunuri din el, mpreala n natur este

imposibil sau neeconomicoas pentru c bunul ar fi frmiat excesiv. Astfel se va pune capt

coproprietii, prin atribuirea bunului unuia dintre coprtai, urmnd ca ceilali s primeasc

echivalentul n bani al valorii la care au dreptul. Pentru ca atribuirea s fie echitabil se va

aprecia n raport de o serie de mprejurri, cum sunt: cotele pri ale coprtailor, naturabunului, ocupaia coprtailor, timpul de folosire, nevoia de acel bun, profesia legat de acel

bun, posibiliti de punere n valoare etc. n practica judectoreasc au fost stabilite criterii

pentru atribuire, n cazul n care coprtaii nu convin, asupra cruia dintre ei s i se atribuie

bunul indiviz.29Criterii de atribuire sunt prevzute expres la art. 673/9 C.proc.civ. care se

refer att la formarea ct i la atribuirea loturilor, astfel instana va ine seama, dup caz,

i de acordul prilor, mrimea cotei prii ce se cuvine fiecruia, natura bunurilor, domiciliul i

ocupaia prilor, faptul c unii dintre coproprietari,inainte de a cere mpreala au fcut

construcii, mbuntiri cu acordul coproprietarilor sau alte asemenea.


26/34

Cel cruia i se atribuie bunul aflat n indiviziune va fi obligat s plteasc celorlali

coprtai sume bneti cu titlu de sult, proporional cu cotele de proprietate deinute n bunul supus

partajului. Dac prile nu se neleg cu privire la valoarea bunului, instana va administra probe

pentru evaluare. Practica instanelor este c se va dispune efectuarea unei expertize, att pentru

formarea loturilor ct i pentru stabilirea valorii de circulaie a bunului sau masei de bunuri supuse

mprelii; sens n care dispune i art.673/6 din C.proc.civ.

1. c)vnzarea bunului i mprirea echivalentului bnesc,este ultima modalitate ce va fi

folosit dac bunul nu este partajabil n natur i nici unul dintre coprtai nu dorete s-l preia

n lotul su. Vnzarea se va realiza prin bun nvoial, dac toi coprtaii i-au dat acordul,

sau prin licitaie public, dac acest acord nu poate fi obinut. Preul rezultat va fi distribuit ntre

coprtai proporional cu cota fiecruia.

Dac obiect al partajului este un teren extravilan iar cumprtor este un ter, vnzarea se va face cu

respectarea dreptului de preemiune reglementat de Legea nr.54/1998.

Dac n cadrul licitaiei adjudector este unul dintre coprtai, nu sunt aplicabile regulile p

formele dreptului de proprietate

Documents