legislatia in imobiliare

8/9/2019 Legislatia in Imobiliare

1/20

Noiuni juridice

i legislaie nactivitateaimobiliar

Notar Public Remus-tefan Diaconescu

Notar Public Adina Diaconescu

Asociaia Brokerilor Imobiliari - Curs Teorie i Practic uridic


2/20

Dre!tul de !ro!rietate

Noiune" dre!t ce const #n a!ro!rierea unuibun ce !ermite titularului acestuia s !osede$s foloseasc i s dis!un de acesta$ #n cadrul

i cu res!ectarea le%islaiei #n &i%oare' Atributeledre!tului de !ro!rietate sunt(

A. Posesia " st!)nirea efecti& a bunului$ #nmaterialitatea sa*

B. Folosina " !osibilitatea de a !une bunul #n&aloare !rin e+!loatarea sa i obinerea!roduselor re,ultate'



3/20

C' Dispoziia " !osibilitatea titularului dre!tului de aotr# cu !ri&ire la soarta bunului su$ din !unct de

&edere material ijuridic'

.imitri ce !ri&esc e+erciiul dis!o,iiei /uridice asu!raunor cate%orii de bunuri(

- bunuri inalienabile de0niti& " bunurile din domeniul !ublic alstatului sau unitilor administrati& teritoriale*- bunuri inalienabile tem!orar( interdicia #nstrinrii tim! de 12 ani de la data dob)ndirii a

a!artamentelor cum!rate de ciriai #n ba,a Legii nr.

112/1995' Legea 1/21 a dat !osibilitatea acestora de a#nstrina a!artamentele #n termenul de 12 ani$ dar numai!ersoanei #ndre!tite$ fost !ro!rietar al acelei locuine'3 Noul Cod Ci&il elimin interdicia !re&,ut de .e%ea nr'11451667'



4/20

terenurile care au fcut obiectul constituirii dre!tului de!ro!rietate #n ba,a Legii nr. 1!/1991 a "ondului "unciarnu !ot 0 #nstrinate !rin acte #ntre &ii tim! de 12 ani$calculai de la #nce!utul anului urmtor celui #n care s-afcut #nscrierea !ro!rietii'

3 Noul Cod Ci&il elimin interdicia !re&,ut de .e%ea nr'1851661'

locuinele reali,ate cu sub&enii de la bu%etul de stat$ #ntemeiul Legii nr. 11#/199$ a locuinei$ nu !ot 0

#nstrinate !rin acte #ntre &ii$ dec)t du! restituireainte%ral a sumelor actuali,ate$ !rimite cu acest titlu'

locuinele cum!rate cu credite C'9'C' #n temeiul%ecretului&Lege nr. $1/199$ care !)n la rambursareainte%ral a creditului nu !ot 0 #nstrinate fr autori,area!realabil a C'9'C'-ului' :n mod similar$ Legea nr. !5/1992sti!ulea, c !)n la acitarea inte%ral a !reului$ locuinadob)ndit #n condiiile !re,entei le%i nu !oate 0 #nstrinatsau restructurat fr autori,area !realabil a unitii

&)n,toare'



5/20

Asu!ra imobilelor aci,iionate #n cadrul'rogramului ()rima cas( bncile instituie ire#nnoiesc #n fa&oarea statului rom)n$ re!re,entatde ;inisterul


6/20

;odurile de dob)ndire a dre!tului de

!ro!rietate1. *onvenia" cel mai im!ortant mod de dob)ndire a

dre!tului de !ro!rietate* transferul dre!tului de!ro!rietate are loc #n ba,a consimm)ntului

!rilor$ inde!endent de momentul #n care lucrul se!red i !reul se !ltete*

2. +otr,rea judectoreasc" situaia #n care$ du!

#nceierea unui antecontract de #nstrinare cu !ri&irela un bun$ una din !ri refu, ulterior s #nceiecontractul$ !artea care i-a #nde!linit obli%aiile sale!oate sesi,a instana com!etent !entru ca aceastas !ronune o otr)re ce &a ine loc de contract*



7/20

=' -uca'iunea" mod de dob)ndire a !ro!rietiicu !ri&ire la un bun$ !rin !osedarea ne#ntreru!t

a acestuia$ !e tim!ul i #n condiiile stabilite dele%e'

>e constat !rin otr)re /udectoreasc'

?' uccesiuneale%al i testamentar " !resu!unetransmiterea #ntre%ului !atrimoniu 5 unei !ri aacestuia 5 unor bunuri determinate la decesulunei !ersoane$ ctre motenitorii si le%ali sau

testamentari'



8/20

Re%imul /uridic al circulaiei terenurilor

Princi!iul liberei circulaii a terenurilor' Dre!tul de !reem!iune #n ca,ul terenurilor

forestiere' Dre!tul de !reem!iune !re&,ut de Codul Ci&il$ #n

fa&oarea arendaului Dob)ndirea terenurilor !ro!rietate !ri&at de ctre

cetenii statelor membre @'9'$ a!atri,ii cudomiciliul #ntr-un stat membru i !ersoanele /uridiceconstituite !otri&it le%islaiei dintr-un stat membru'

0eideni.Nereideni. Dob)ndirea terenurilor !ro!rietate !ri&at de ctre

cetenii statelor care nu sunt membre @'9'



9/20

Re%imul /uridic al circulaiei

construciilor Princi!iul liberei circulaii a construciilor' Cadrul /uridic(

- !osibilitatea dob)ndirii dre!tului de !ro!rietateasu!ra construciilor de ctre cetenii strini i!ersoanele /uridice strine'

- #nstrinare " form autentic*

Dre!tul de !reem!iune a statului rom)n #n ca,ul#nstrinrii unui bun imobil clasat ca monumentistoric'



10/20

Pro!rietatea comun

9ste de dou feluri( )ro'rietatea comun 'e cote&'ri " un bun$ nefracionat

#n materialitatea sa a!arine concomitent mai multor titulari$0ecare dintre acetia a&)nd numai o cot !arte ideal iabstract din dre!tul de !ro!rietate asu!ra bunului'

.a r)ndul su$ aceasta !oate 0(- Co!ro!rietate obinuit/temporar" !oate #nceta !rin !arta/*- Co!ro!rietate forat i perpetu " nu este !osibil !arta/ul' )ro'rietatea comun n devlmie " un bun$

nefracionat #n materialitatea sa a!arine concomitent mai

multor titulari$ fr a 0 determinat cota ce o deine 0ecareasu!ra bunului'

0egimuri matrimoniale. 0egimul juridic al bunurilor aate n 'ro'rietate

comun'



11/20

Promisiunea bilateral de &)n,are

antecontract Noiune" contract !rin care ambele !ri se obli% s #nceie #n

&iitor$ la !reul stabilit$ un contract de &)n,are-cum!rare asu!raunui bun'

Clau,e contractuale(- obli%aia de a &inde$ res!ecti& de a cum!ra$ #n &iitor*- identi0carea bunului ce face obiectul contractului*- !reul la care se &a face &)n,area i e&entual suma care se

acit la contractare*- data limit !)n la care se &a !erfecta &)n,area - termenul*- sanciunea nee+ecutrii antecontractului clau, de ar&un5alt

clau, !enal' orma!romisiunii' 3nterdicia de a nstrina bunul ctre un ter i i'oteca

legal de care bene0cia, !romitentul cum!rtor'



12/20

Contractul de &)n,are

Noiune - contractul !rin care &)n,torul transmite!ro!rietatea asu!ra unui bun$ cum!rtorului$ #nscimbul unui !re'

*ondiiile !e care trebuie s le #nde!lineasc

'reul(- s 0e sincer'- s 0e serios' *4eltuielile v,nrii(- im!o,it !e &enitul reali,at din transferul dre!tului

de !ro!rietate*- onorariu notarial*- ta+ !entru reali,area formalitilor de !ublicitate

imobiliar'



13/20

3'oteca legal de care beneciav,ntorul 'entru 'lata restului de 're /v,nare cu reerva 'ro'rietii'

%re'tul convenional de 'reem'iune'



14/20

Contractul de locaiune

Noiune 6 contract !rin care locatorul se obli%s-i asi%ure locatarului folosina unui bun !entruo anumit !erioad$ #n scimbul unui !re$

denumit cirie' %uratalocaiunii' orma contractului' %re'tul de 're"erin al c4iriaului la

nc4eierea unui nou contract de nc4irierecu 'rivire la o locuin.

9fectul Crii


15/20

Acte necesare la #nceierea

contractului de &)n,are-cum!rare #nform autentic

1. Acte de 'ro'rietate n original &)n,are-cum!rare$

donaie$ scimb$ rent &ia%er$ #ntreinere$ dare #n !lat$tran,acie$ otr)re /udectoreasc$ cert0cat demotenitor etc''

. Pentru imobile acitate #n rate$ cu rest de !re sauatribuite !rin !arta/ cu obli%aia de !lat ulterioar a sultei

" declaraie autentic de 'rimire 'reului/sultei'



16/20

2. 78tras de carte "unciar 'entru autenticare" obinut!rin intermediul biroului notarial'

>e eliberea, #n = ,ile lucrtoare de la data de!unerii cererii'>e eliberea, de !e o ,i !e alta$ la ur%en'

:n ambele ca,uri are valabilitate 1 ile lucrtoare de la

data de!unerii cererii' 7liberarea unui nou e8tras de

carte "unciar !entru autenti0care nu !oate 0 solicitatmai de&reme de = ,ile lucrtoare de la e+!irarea termenului

de &alabilitate a e+trasului eliberat anterior'

:nscrierea #n cartea funciar se reali,ea, #n ba,adocumentaiei cadastrale #ntocmite de o !ersoan

autori,at certi0cat de atestare 0scal'



17/20

. *erticat de atestare scal" obinut de !arte de laDirecia de Im!o,ite i Ta+e .ocale #n a crei ra, teritorial

este situat imobilul'>e scoate c)te un certi0cat de atestare 0scal !e 0ecare

co!ro!rietar i este &alabil !)n la sf)ritul lunii #n curs'#. :nc4eiere de ntabulare n original.

5. Adeverin de la Asociaia de )ro'rietari" din care s

re,ulte c nu e+ist datorii la #ntreinere #n ori%inal'$. -ltima "actur emis de "urniorul de energie

electric ; dovada ac4itrii acesteia.

tam'ilai "otograa 'osesorului.



18/20

:n ca,ul #nstrinrii unui imobil construcie terenaferent$ #n afara actelor !reci,ate mai !ot 0 necesare(

- autori,aie de construire !roces-&erbal de rece!ie la0nali,area lucrrilor*

- titlu de !ro!rietate emis de comisia de s!ecialitate$ #ntemeiul .e%ii nr' 1851661*

- Do&ada res!ectrii dre!tului de !reem!iune Codul >il&ic 5.e%ea monumentelor istorice'

:n ca,ul #nstrinrii unui imobil ce a fost cum!rat !e .e%ea11451667(

- Adeverin eliberat de %irecia ?uridic> *ontencios i

Legislaie 6 erviciul 3nstane *ivile i *ontenciosAdministrativ " din care s re,ulte c bunul nu faceobiectul &reunui liti%iu !e rolul instanelor /udectoreti'



19/20

Adeverin eliberat de %irecia ?uridic> *ontencios iLegislaie 6 erviciul anali dosare i emiterea

avielor Legea nr. 1/21 " din care s re,ulte c nueste de!us noti0care !e cale administrati& cu !ri&ire laimobil'

Aceste ade&erine sunt eliberate de Primria oraului #n a creira, teritorial se a bunul imobil'

:n ca,ul #n care contractul se #nceie !rin mandatar$ acestaare ne&oie de 'rocur s'ecial autentic'

:n ca,ul #n care una din !ri este minor5!ersoan !us subinterdicie /udectoreasc " #ncu&iinarea #nceierii actului

/uridic de ctre instana de tutel com!etent :n ca,ul #n care &inde sau cum!r o societate comercial "

4otr,re [email protected]. / deciie a asociatului unicdin care sreias acordul !entru #nstrinare sau cum!rare aimobilului res!ecti& la un anumit !re$ !recum i !ersoana

ce &a duce la #nde!linire cu!rinsul otr)rii 5 deci,iei'



20/20

Dac societatea comercial are ca obiect de acti&itatestabilit !rin act constituti& &)n,area 5 cum!rarea de bunuri

imobile$ administratorul !oate #nceia contractul de&)n,are fr a 0 ne&oie de otr)re A'E'A' 5 deci,ie aasociatului unic'

9ste necesar certicat constatator eliberat de F0ciulRe%istrului Comerului " din care re,ult calitatea de asociat

i5sau administrator' Totodat$ trebuie !re,entat i actulconstituti&'


legislatia in imobiliare

Documents