Capitolul 3Partea a 2-a

Conceptul de valoare justă sau de valoare pentru raportarea financiară Definirea conceptului de valoare justă Avantajele şi dezavantajele atribuite valorii juste Valoarea justă – obiect al normalizării

Prevederile IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară Obiectiv, arie de aplicabilitate şi relaţia cu standardele

de contabilitate Conţinutul standardului

Estimarea valorii juste potrivit standardelor de evaluare Estimarea valorii de piaţă Estimarea valorii de utilizare Estimarea costului de înlocuire net

Obiectiv - explicarea principiilor care stau la baza evaluărilor realizate pentru a fi utilizate în situaţiile financiare ale întreprinderilor criterii de evaluare, comentarii ale conceptelor

specifice referire la condiţiile pieţei şi doar în mod particular

la cazuri care conduc la valori diferite de valoarea de piaţă (ex. active specializate)

Arie de aplicabilitate - toate clasele de active O parte a IVA 1 este destinată clarificării,

pentru evaluatori, a conţinutului IFRS Ex. tratament de bază sau alternativ, bazat pe VJ

METODOLOGIE Clasificarea activelor

din exploatare - necesare pentru activităţile de bază ale entităţii

în afara exploatării - deţinute pentru dezvoltarea viitoare, ca investiţii sau în surplus faţă de necesităţile de exploatare ale entităţii

De avut în vedere principiul continuităţii exploatării situaţii particulare – ex. întreprinderea manifestă intenţia de

vânzare iminentă a unui activ Precizare - VJ nu este în mod necesar sinonimă cu

valoarea de piaţă, în IFRS-uri fiind utilizată în diferite contexte active pentru care informaţiile de piaţă nu există, din

cauza naturii lor specializate de adoptat fie abordarea pe bază de venit, fie costul de

înlocuire net în funcţie prezenţa sau absenţa informaţiilor de piaţă (nu de tipul activului)

Evaluări pentru IAS 2 Stocuri cazul proprietăţilor (activelor) deţinute pentru vânzare IAS 2: suma minimă dintre cost şi valoarea realizabilă netă

Valoarea realizabilă netă este valoarea de piaţă minus costurile de vânzare.

IVA 1: valoarea de piaţă, fără deducerea costurilor de vânzare dacă clientul solicită consultanţă privind costul de vânzare a activelor,

aceste costuri vor fi raportate separat. 

Evaluări pentru IAS 16 Imobilizări corporale IAS 16: VJ este estimată în cazul opţiunii de reevaluare IVA 1:

valoarea de piaţă dacă însă nu există date de piaţă, din cauza naturii specializate a

elementului, iar elementul se vinde rar, cu excepţia cazului în care reprezintă o parte a unei activităţi continue - utilizarea unei abordări pe bază de venit sau prin costul de înlocuire net

Alte intervenţii ale evaluatorilor alocarea valorii între elementele diferite ale unui activ astfel încât entitatea

să înregistreze amortizarea acestora în mod separat determinarea valorii reziduale sau a duratei de viaţă utilă viitoare a

activului

D. Evaluări pentru IAS 17 Contracte de leasing IAS 17: leasing financiar – VJ a activului presupune determinarea sumelor

la care activul şi datoria sunt înregistrate de entitate, în bilanţul ei contabil. IVA 1: valoarea de piaţă

cazul leasingului de proprietăţi imobiliare - valoarea de piaţă a dreptului asupra proprietăţii închiriate de locatar

cazul leasingului pentru alte active - valoarea de piaţă a activului ce nu constituie obiectul unui contract de leasing, deoarece datoria este înregistrată separat

alte intervenţii ale Ev: VJ a activului la începutul contractului de leasing, pentru a permite locatarului să înregistreze activul corect, în conformitate cu IAS 17.

E. Evaluări pentru IAS 36 Deprecierea activelor IAS 36: activul depreciat - la o valoare contabilă mai mică (valoarea

recuperabilă), care este cea mai mare valoare dintre valoarea sa justă minus costurile de vânzare şi valoarea sa de utilizare.

Valoarea de utilizare valoarea pe care entitatea estimează să o obţină din utilizarea a activului, pe

parcursul duratei de viaţă utilă rămasă şi din eventuala cedare a acestuia input-urile pentru determinarea acesteia, deşi specifice entităţii, trebuie să

derive din piaţă, ori de câte ori este posibil Valoarea justă minus costurile de vânzare ale unui activ = valoarea de

piaţă ale acestuia minus costurile de vânzare anticipate în mod rezonabil.

valoarea de piaţă valoarea de utilizare costul de înlocuire net

Standard specific: IVS 1 Valoarea de piaţă – bază de evaluare

Definiţie: suma estimată pentru care o proprietate (activ) ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părţi au acţionat în cunoştinţă de cuază, prudent şi fără constrângere

Suma estimată - un preţ exprimat în unităţi monetare (de obicei în moneda naţională) plătibil pentru acel activ, într-o tranzacţie independentă (nepărtinitoare) de piaţă. preţul cel mai probabil, care se poate obţine, în mod rezonabil,

pe piaţă, la data evaluării nu se referă la un preţ estimat inflatat sau deflatat de termeni

sau circumstanţe speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanţare, vânzare şi leaseback, anumite considerente sau concesii speciale acordate de orice persoană implicată în vânzare sau de orice element al valorii speciale.

o proprietate va fi schimbată - valoarea unei proprietăţi este mai degrabă o sumă de bani estimată decât un preţ de vânzare predeterminat sau preţul curent de vânzare preţul la care piaţa aşteaptă ca o tranzacţie să

poată fi încheiată la data evaluării. la data evaluării – valoarea de piaţă estimată

este specifică unui moment, unei date precise. valoarea ar putea fi incorectă sau inadecvată

pentru o altă dată, având în vedere modificările permanente ale pieţei

definiţia presupune realizarea simultană a schimbului şi definitivarea contractului de vânzare, fără orice fluctuaţie a preţului care altfel ar putea să apară.

un cumpărător decis - care este motivat dar nu constrâns să cumpere. nu este nici nerăbdător, nici determinat să

cumpere la orice preţ judecă în concordanţă cu realităţile pieţei

curente astfel că nu va plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piaţă în acest moment

un vânzător hotărât – care nu este nici nerăbdător sau constrâns/ dispus să vândă la orice preţ, nici forţat să menţină un preţ care nu este considerat realist pe piaţa curentă. este motivat să vândă proprietatea, în condiţiile

pieţei, la cel mai bun preţ obtenabil, după o activitate de marketing corespunzătoare, oricare ar fi acel preţ.

o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv - o tranzacţie încheiată de părţi între care nu există o relaţie particulară sau specială (de ex, compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriaşul). Altfel, preţurile tranzacţiilor nu ar fi caracteristice

pieţei sau ar putea fi majorate prin includerea unui element de valoare specială

o activitate de marketing adecvată - proprietatea va fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun preţ. Durata timpului de expunere pe piaţă poate varia în

funcţie de condiţiile pieţei, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca proprietatea să fie adusă în atenţia unui număr corespunzător de potenţiali cumpărători

Perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data evaluării.

părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză şi prudent - atât cumpărătorul decis, cât şi vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, în legătură cu natura şi caracteristicile proprietăţii, cu utilizările existente şi potenţiale ale acesteia, precum şi asupra stadiului în care se află piaţa, la data evaluării fiecare parte acţionează în propriul interes şi în mod

prudent, dispunând de cunoştinţele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ, corespunzător poziţiei ocupate în tranzacţie

prudenţa este măsurată prin referire la conjunctura pieţei, de la data evaluării şi neluând în considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date Totuşi, nu este neapărat imprudent un vânzător care vinde

proprietatea pe o piaţă cu preţuri în scădere, la un preţ mai mic decât cele anterioare

fără constrângere - fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forţată, nici obligată în mod nejustificat să facă acest lucru.

Cea mai bună utilizare (CMBU) - cea mai probabilă utilizare a proprietăţii, care este fizic posibilă, justificată în mod adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi din care rezultă valoarea cea mai mare a proprietăţii evaluate

poate să fie continuarea utilizării existente a proprietăţii sau alte utilizări alternativeEx. o clădire are ca şi utilizare existentă

activităţi industriale, iar o utilizare alternativă acesteia poate să fie cea comercială, ca spaţii de birouri.

Determinarea CMBU - analiză a mai multor alternative posibile, pentru care se determină nivelul cheltuielilor şi veniturilor viitoare aferente proprietăţii:

legal permisibilă concordanţa cu reglementările legale sau normativele de

construcţii, reglementările zonale şi reglementările de mediu;

fizic posibilă caracteristicile fizice (mărime, formă, natura terenului,

suprafaţa, topografia, accesibilitatea, riscul dezastrelor naturale, faţadă, adâncime), respectiv capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice ;

fezabilă financiar pentru acele utilizări care au întrunit condiţiile legale şi

fizice, reţinându-se utilizările care aduc un venit net pozitiv;

maxim productivă se testează cea mai mare valoare reziduală a terenului

aferent

Alegere în funcţie de natura activului şi circumstanţele în care acesta va fi cel mai probabil tranzacţionat pe piaţa liberă:

metode de comparaţie de piaţă - fundamentate pe observaţiile de piaţă;

abordarea prin capitalizarea venitului include analiza fluxului de numerar actualizat se bazeaze pe fluxurile de numerar determinate

de piaţă şi pe rate ale rentabilităţii derivate din piaţă

costurile de construcţie şi deprecierea analiza costurilor şi a deprecierilor cumulate

reflectate de piaţă

Standarde cu care are legătură: IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de piaţă, GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluarea de piaţă sau în afara pieţei

Definiţie: identică cu a valorii de piaţă, presupunându-se în plus următoarele: Cumpărătorul doreşte activul pentru starea

curentă, în care se găseşte şi pentru a continua aceleaşi operaţii din întreprindere;

Întreprinderea îşi va continua activitatea într-un viitor previzibil.

Acestea sunt ipoteze specifice care reflectă cerinţele situaţiilor financiare de a fi elaborate mergând pe premisa continuităţii activităţii, doar dacă managementul nu lichidează sau vinde afacerea.

Când nu sunt suficiente informaţii de piaţă, cum este cazul proprietăţilor specializate, poate fi determinată utilizând celelalte două abordări (venit sau cost)

De cele mai multe se recomandă abordarea venit

În condiţiile previzionării unor rezultate constante sau cu evoluţie discontinuă, pe un orizont de prognoză limitat - tehnici de actualizare (valoarea de utilizare = valoarea actuală)

Modelare financiară bazată pe ipotezele explicite referitoare la venitul şi cheltuielile previzionate aferente unei proprietăţi privind mărimea, calitatea, variabilitatea, momentul şi

durata intrărilor şi ieşirilor de numerar care sunt actualizate

De luat în considerare următoarele elemente : viitoarele fluxuri de numerar; variaţii posibile ale sumelor sau ale perioadelor de

obţinere a fluxurilor de numerar; preţul care reflectă riscul obţinerii fluxurilor de numerar; valoarea în timp a banilor, reprezentată de rata de

actualizare (dobânzii) fără risc; alţi facturi, cum sunt lichiditatea şi imperfecţiunile

pieţei; în cazul datoriilor, efectul costului creditului.

Două tehnici: a ratei de actualizare ajustate (cu risc) - dacă

pot fi observate pe piaţă preţuri pentru active (datorii) similare

a valorii actuale aşteptate – când nu pot fi observate preţurile de mai sus

Se ia în considerare riscul şi incertitudinea pentru a reproduce comportamentul pieţei vis-a-vis de activele şi datoriile cu fluxurile de numerar incerte

Se utilizează ca şi referinţă de bază: rata activelor monetare = rată fără risc şi care are o maturitate sau o durată care coincide cu perioada acoperită de fluxurile de numerar (rata dobânzii fără risc).

Tehnica ratei de actualizare ajustate Utilizează un singur set de fluxuri de numerar (FN) pentru cele

mai bune estimări FN se actualizează cu o rată care include riscul inerent acestora

numită rată de actualizare ajustată la risc. Presupunerea că rata de actualizare poate încorpora integral

riscul inerent fluxurilor de numerar.

Tehnica valorii actualizate aşteptate un set de FN - suma tuturor posibilelor fluxuri de numerar,

fiecare ponderată cu probabilitatea sa reflectă prima de risc a pieţei pentru riscul inerent fluxurilor de

numerar aşteptate (care nu este reflectată în alt mod în cadrul fluxurilor de numerar)

se pot utiliza două metode, dintre care: FN aşteptate sunt actualizate cu o rată care include riscul inerent lor

(rată de actualizare ajustată la risc) Pentru a estima rata de actualizare cu risc, se pot utiliza modele

pentru preţul activelor cu risc, de exemplu CAPM (Capital Asset Pricing Model).

Alte recomandări: orizontulde prognoză - o perioadă de timp specificată în general

corelată cu comportamentul de piaţă al clasei de proprietate şi sectorului ei de piaţă

frecvenţa intrărilor şi ieşirilor de numerar (lunar, trimestrial, anual) ar trebui să fie derivată din piaţă

rata de actualizare corectă, adecvată dacă frecvenţa fluxului de numerar este trimestrială, rata de actualizare

adecvată trebuie să fie cea efectiv trimestrială şi nu rata nominală să fie preluate de pe piaţa proprietăţilor şi întreprinderilor comparabile aprecierea comparabilităţii - similitudine privind: venitul, cheltuielile,

riscul, inflaţia, ratele reale ale rentabilităţii şi previziunile venitului proprietăţilor comparabile

valoarea reziduala depinde de practicile de pe piaţa subiectului de evaluat o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii la finele perioadei de

previziune se poate calcula pe baza venitului net din anul următor ultimului an al

analizei FN

Standard specific: GN 8 Costul de înlocuire net

Când se foloseşteestimarea valorii activelor specializate în

scopuri de raportare financiară în mod particular - formă a valorii de utilizare

care se determină potrivit IAS 36 Deprecierea activelor (testul de depreciere)

pentru proprietăţi imobiliare noi sau relativ noi, proiecte de construcţii, alte active cu destinaţii speciale sau care nu se tranzacţionează frecvent pe piaţă

Definiţii CIN

suma care i-ar fi necesară unui cumpărător dat pentru a cumpăra sau a construi un bun având o utilitate echivalentă

costul curent necesar pentru înlocuirea unui activ cu activul său modern echivalent din care se scade deteriorarea fizică şi toate formele relevante ale deprecierii şi optimizării

Proprietatea specializată proprietate care se vinde rar pe piaţa liberă sau

niciodată, cu excepţia cazului în care se vinde întreaga întreprindere sau entitatea din care face parte, datorită unicităţii sale, rezultată din proiectul şi natura sa specializată, din configuraţia sa, din mărimea, localizarea sau din alte caracteristici

Termeni Cost de reproducţie (reconstrucţie) ≠ Cost de

înlocuire Cost de reproducţie (reconstrucţie) (Crc) = costul

curent de construcţie a unei copii identice activului evaluat (aceleaşi material, de exemplu)

Cost de înlocuire (CIN) = costul curent al unui bun asemănător, nu identic celui evaluat

Cazul proprietăţilor imobiliare Ccr - se determină atunci când se identifică aceleaşi

materiale, normative de construcţie, arhitectură şi planuri, calitate a manoperei şi sunt înglobate toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate

CIN - estimarea costurilor de achiziţie a terenului şi de construcţie a unei noi clădiri, având aceeaşi utilitate, ori de adaptare a unei clădiri vechi pentru aceeaşi utilizare, fără costuri de legate de timpul de construcţie/adaptare

Dacă activul evaluat nu este nou:

CIN = Costul de brut (CIB) - Deprecierea cumulată datorată deteriorării fizice, a deprecierii funcţionale, respectiv a deprecierii economice.

Deprecierea fizică

pierderea capacităţii tehnice iniţiale ca urmare a folosirii activului, în timp, în cadrul proceselor de exploatare ale întreprinderii

acea parte a uzurii fizice care se consideră a fi recuperabilă se cuantifică prin costul de readucere a activului la condiţia de nou sau

ca şi nou şi se verifică dacă costul de corectare a stării tehnice este mai mare decât creşterea de valoare rezultată

uzura fizică nerecuperabilă se referă la elemente ale activului deteriorate fizic, care nu pot fi corectate în prezent, din motive practice sau economice.

cazul bunurilor mobile - deprecierea fizică corespunde imposibilităţii activului de a funcţiona la toleranţele şi capacităţile proiectate, după ce s-a exclus, ca şi cauză posibilă, cea a programului producţiei.

cazul proprietăţilor imobiliare - pot fi utilizate proceduri de estimare a sumei/procentajului cu care să se rectifice

condiţia fizică a amenajărilor şi construcţiilor estimări ale elementelor specifice ale deprecierii şi ale cheltuielilor

antreprenorilor sau comparaţia directă a valorilor unitare ale proprietăţilor cu condiţie/stare similară

Deprecierea funcţională echivalentul uzurii morale se datorează tehnologiilor avansate, încorporate în activele noi,

care astfel sunt apte să producă mai eficient bunuri şi servicii = factori inerenţi activului

exemple: schimbări ale proiectului de construcţie, ale materialelor utilizabile, cheltuieli de exploatare excedentare celor preconizate, supraadecvare, ineficienţă

se constată prin compararea activului evaluat cu un altul înlocuitor mai eficient şi/sau mai puţin costisitor, dezvoltat de tehnologia modernă

se cuantifică prin capitalizarea pierderilor de profit aferente influenţelor negative sau comparaţii cu tranzacţii care au suferit aceleaşi influenţe

cazul proprietăţilor imobiliare deprecierea sau neadecvarea funcţională - demodare, neadecvare sau

supradimensionare din punct de vedere a dimensiunilor propriu-zise, a stilului sau a instalaţiilor şi echipamentelor ataşate

deprecierea recuperabilă (doar aceasta se reţine) se cuantifică prin costul de înlocuire pentru deficienţe care necesită adăugiri, înlocuiri, modernizări sau supradimensionări

Deprecierea economică numită şi depreciere externă pierderea de valoare sau de utilitate a unui activ datorată

unor factori externi activului Exemple de factori externi:

economici propriu-zişi care conduc la creşterea preţului la materii prime, forţa de muncă sau utilităţi, la cererea scăzută a activului respectiv pe piaţă sau la concurenţă sporită, respectiv la influenţarea utilizării activului cum sunt amplasarea în zonă, urbanismul, finanţarea;

factorii de mediu, care pot conduce la investiţii viitoare pentru remediere sau pentru achiziţii noi, nepoluante.

două procedee : estimarea penalităţii pentru inutilitate, procentual, prin

compararea nivelului actual de exploatare cu capacitatea teoretică/tehnică;

actualizarea/capitalizarea cheltuielilor de exploatare excedentare cauzate de factori externi (cum ar fi creşterea preţului la materii prime)