decizia-nr-1271-din-23-oct-2014

Rezoluiunea antecontractului de vnzare-cumprare. Nendeplinirea obligaiei de ctre promitentul-vnztor, de transferare a dreptului de proprietate. Admitere

(Curtea de Apel Cluj, secia I-a civil, decizia civil nr. 1271 din 23 octombrie 2014)

I. Prin cererea nregistrat pe rolul Judectoriei Cluj-Napoca la data de 07.02.2013, reclamanta R.C.I. a solicitat n contradictoriu cuprtul S.Z.D. pronunarea unei hotrri judectoreti prin care s se dispun rezoluiunea antecontractului de vnzare - cumprare,nedatat, ncheiat ntre pri, cu privire la imobilul situat n Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, jud. Cluj, nscris n CF nr. 278891-C1-U24 Cluj-Napoca i CF nr. 278891-C1-U25 Cluj-Napoca, imobil compus din dou garaje n suprafa util de 48 mp, repunerea prilor n situaiaanterioar cu consecina obligrii prtului la restituirea sumei de 11.000 euro achitat cu titlu de avans, cu cheltuieli de judecat.

II. Prin Sentina civil nr. 667/27.01.2014, pronunat n dosarul nr. .../2013 al Judectoriei Cluj-Napoca, a fost respins ca nentemeiat,cererea de chemare n judecat formulat de reclamanta R.C.I. n contradictoriu cu prtul S.D.Z..

A fost obligat reclamanta la plata n favoarea prtului a sumei de 1.000 lei reprezentnd onorariu avocaial.

A fost respins ca nentemeiat cererea prtului de obligare a reclamantei la plata sumei de 1.000 lei reprezentnd onorariu avocaial.

Pentru a pronuna aceast sentin, judectoria a reinut n esen urmtoarele:

n fapt, ntre pri s-a ncheiat antecontractul de vnzare - cumprare ataat la filele 6 - 8 din dosar, prin care prtul, n calitate depromitent - vnztor, s-a obligat s transfere n favoarea reclamantei, n calitate de promitent - cumprtor, prin contract de vnzare -cumprare ntreg dreptul de proprietate asupra imobilului situat n localitatea Cluj-Napoca, str. C., nr. 36, jud. Cluj, nscris n CF nr.278891-C1-U24 i CF nr. 278891-C1-U25, imobil compus din dou garaje, n suprafa util de 48 mp, iar cumprtorul s-a obligat scumpere ntreg dreptul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul prezentului antecontract achitnd preul aferent tranzaciei nmodalitile i la termenele de plat stabilite ntre pri, urmnd ca transferul dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus sse realizeze prin act autentic de vnzare - cumprare care trebuia s fie ncheiat pn la data de 02.02.2012, termen care putea fiprelungit cu acordul expres al prilor sau al celor mandatai de ctre acetia.

n baza acestui contract, prile au mai stabilit de comun acord c preul vnzrii este de 36.000 euro, din care suma de 11.000 euro afost achitat de ctre cumprtor n numerar vnztorului, cu titlu de avans, prezentul antecontract avnd valoare de chitan pentruaceast sum, iar restul de pre n sum de 25.000 euro urmnd s fie achitat n numerar sau prin virament bancar la data semnriicontractului de vnzare - cumprare n form autentic, cel trziu pn la data de 02.02.2012, acest termen putnd fi prelungit de comunacord ntre pri.

n drept, prin raportare la data naterii raporturilor juridice dintre pri (reclamanta afirmnd c antecontractul de vnzare - cumprare afost ncheiat la sfritul anului 2011, iar prtul n data de 16.12.2011, aspecte confirmate ulterior de probele administrate n cauz) i laprevederile art. 5 alin. 5 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, instana a constatat c n cauz sunt aplicabile dispoziiile Noului Codcivil, Legea nr. 287/2009.

Prin prezenta cerere de chemare n judecat, reclamanta a solicitat s se dispun rezoluiunea antecontractului de vnzare - cumprarencheiat ntre pri la sfritul anului 2011, cu privire la imobilul situat n Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, jud. Cluj, nscris n CF nr. 278891-C1-U24 Cluj-Napoca i CF nr. 278891-C1-U25 Cluj-Napoca, imobil compus din dou garaje n suprafa util de 48 mp, repunerea prilor nsituaia anterioar ncheierii antecontractului cu consecina obligrii prtului la restituirea sumei de 11.000 euro achitat cu titlu deavans.

Rezoluiunea este sanciunea care intervine n situaia neexecutrii culpabile de ctre o parte contractant a obligaiilor derivate dinncheierea contractului, acest fapt fiind confirmat de alin. (2) al art. 1516 din Codul Civil care statueaz c: "Atunci cnd, fr justificare,debitorul nu i execut obligaia i se afl n ntrziere, creditorul poate, la alegerea s i fr a pierde dreptul la daune-interese, dac ise cuvin: [... ] 2. s obin, dac obligaia este contractual, rezoluiunea sau rezilierea contractului ori, dup caz, reducerea proprieiobligaii corelative; [... ].

Astfel, pentru a fi n situaia de a invoca rezoluiunea antecontractului ncheiat ntre pri trebuie ndeplinite n prealabil dou condiiicumulative: a) cel care nu-i execut obligaia s fie n ntrziere i b) s nu existe nicio justificare pentru neexecutarea obligaiilorcontractuale.

Referitor la prima condiie, respectiv punerea n ntrziere a debitorului, instana a reinut c n materie contractual, debitorul este dedrept n ntrziere, potrivit art. 1523 din Codul Civil, dac se afl ntr-unul dintre urmtoarele cazuri: a) prin convenia prilor s-a stabilitc la mplinirea termenului pentru executarea obligaiei debitorul este de drept n ntrziere; b) natura obligaiei impunea ca aceasta s fieexecutat pn la un anumit termen; c) debitorul a fcut imposibil, prin fapta proprie, executarea n natur a obligaiei; d) debitorul anclcat o obligaie de a nu face; e) debitorul i exprima nendoielnic intenia de a nu executa obligaia; f) debitorul nu i execut n modrepetat o obligaie cu executare succesiv; g) debitorul profesionist nu-i execut la scaden obligaia de plat a unei sume de bani; ih) n alte cazuri menionate expres de lege.

Cu privire la cea de-a doua condiie, respectiv inexistena unei justificri pentru neexecutarea obligaiilor contractuale, aceasta nu esteconsiderat ndeplinit dac obligaia nu a putut fi executat din cauza aciunii sau omisiunii creditorului (art. 1517), dac creditorulrefuz plata (art. 1524), n caz de for major sau caz fortuit (art. 1351), n cazul faptei victimei sau a terului (art. 1351), etc.

n cauz, dup cum s-a menionat i mai sus, prin antecontractul ncheiat, prile au stabilit ca data semnrii contractului de vnzare -cumprare n form autentic s fie n 02.02.2012, acest termen putnd fi prelungit de comun acord ntre pri.

Prin acelai antecontract, prile i-au asumat urmtoarele obligaii - art. IV i V:

1. vnztorul:

- s-a obligat s procure toate actele necesare ncheierii n form autentic a contractului de vnzare - cumprare;

- s se prezinte pn cel mai trziu la data de 02.02.2012 la Biroul Notarului Public pentru a ncheia contractul de vnzare - cumprare nform autentic;

2. cumprtorul:

- s-a obligat s achite preul n condiiile stabilite n cuprinsul antecontractului;

- s-a obligat s se prezinte pn cel trziu la data de 02.02.2012 la Biroul Notarului Public pentru a ncheia contractul de vnzare -cumprare n form autentic;

Decizia nr. 1271 din 23-oct-2014

pag. 1 5/18/2015 : [email protected]

- s-a obligat s suporte cheltuielile de ncheiere a contractului de vnzare - cumprare n form autentic, respectiv onorariul notaruluipublic i taxele ocazionate de intabularea n cartea funciar a dreptului de proprietate.

Potrivit art. VII din contract cu nota marginal "Garanii i Declaraii", vnztorul a declarat pe propria rspundere c imobilul pe care s-aobligat s-l nstrineze nu este scos din circuitul civil, nu este promis spre vnzare altor persoane, iar cumprtorul a declarat c,cunoate situaia juridic actual a imobilului ce a fcut obiectul antecontractului, prile asumndu-i ntreaga responsabilitate asupradeclaraiilor fcute n cuprinsul antecontractului i cu privire la obligaiile contractuale stipulate.

Prin cererea de chemare n judecat reclamanta a susinut c s-a prezentat la notar n data de 02.02.2012 cu suma de 25.000 euroconform antecontractului, c pn la data prezentrii la notar nu a vzut niciun CF cu privire la imobil, doar la momentul prezentrii lanotar, acesta i-a atras atenia asupra meniunilor din cartea funciar legate de suprafaa imobilului i meniunea "parcare" din carteafunciar, refuznd s-i achite diferena de pre prtului ntruct contractul nu a putut fi ncheiat n form autentic din culpa acestuia,el fiind cel care nu a procurat actele necesare pentru ncheierea contractului, iar n actele pe care le avea, imobilul nu era identificat aacum era stipulat n antecontract.

Astfel, din extrasele CF de la filele 31 - 32, 74 - 75 din dosar a reieit c prtul S.D.Z. i soia s S.A.L., erau la data de 09.11.2011, ladata de 16.12.2011 i la data de 31.01.2012, proprietarii imobilului situat n Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, parter, parcarea nr. 1, cusuprafaa util de 13,16 mp, nr. cad. 278891-C1-U24, i ai imobilului situat n Cluj- Napoca, str. C. nr. 36, parter, parcarea nr. 2, cusuprafaa util de 13,16 mp, nr. cad. 278891- C1-U25. n cuprinsul antecontractului de vnzare - cumprare ncheiat ntre pri se facemeniune la aceste cri funciare la art. 2 unde este identificat "obiectul antecontractului".

Din ncheierea de certificare nr. 4 din data de 02.02.22012 emis de BNP L.M. - fila 82 din dosar, a reieit c la data de 02.02.2012, ora14.30, ca urmare a planificrii fcute n data de 30.01.2012, s-au prezentat la sediul notarului public prtul S.D.Z. i soia acestuia, maipuin reclamanta R.C.I., cei dinti artnd c s-au prezentat la sediul notarului public pentru a ncheia i semna contractul de vnzare nform autentic, prin care nstrineaz lui R.C.I., imobilul - parcarea nr. 1, situat n Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, parter, nr. cad. 278891-C1-U24 i parcarea nr. 2, situat n Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, parter, nr. cad. 278891-C1-U25, reinndu-se, totodat, c s-a fcutdovada de ctre cei prezeni c pot semna contractul de vnzare - cumprare i c au pregtite toate actele necesare ncheieriicontractului de vnzare (extrase CF, certificat de atestare fiscal, act de dobndire - contract de vnzare - cumprare, releveu, copiexerox certificat de cstorie, copii xerox acte de identitate), dar contractul nu a fost perfectat deoarece cumprtoarea nu s-aprezentat.

Din rspunsurile la interogatoriul administrat n cauz reclamantei, instana a reinut urmtoarele: la ntrebarea nr. 5, reclamanta a rspunsc nu a luat cunotin de CF dect la notar, moment n care a sesizat diferena de suprafa; la ntrebarea nr. 10, reclamanta arecunoscut c a vorbit la telefon cu prtul, la sfritul lunii ianuarie 2012, iar acesta i-a solicitat s se prezinte la notar n vedereancheierii contractului de vnzare - cumprare, s-a prezentat la notar la data stabilit, a stat puin, i s-a solicitat cartea de identitatepentru ntocmirea contractului, dup care a chemat-o d-na notar i i-a spus s nu semneze c nu va putea s-i ntabuleze suprafaa de15 mp; apoi, la ntrebarea nr. 13 a rspuns c a fost la notar, dar nu tie exact data, era prtul cu soia sa, iar prtul nu a sunat-odup data de 02.02.2012 s se mai prezinte la notar; ulterior, la ntrebarea nr. 17, legat de ntocmirea ncheierii de certificare, a susinutc aceasta ar fi putut fi ncheiat dup plecarea s - filele 107 - 110.

Din declaraia martorului S.L.M. - fila 113, audiat la solicitarea reclamantei, a reieit c prin anul 2011 mpreun cu reclamanta a vizionatun apartament situat pe str. C. din Cluj- Napoca, despre care aceasta din urm i-a spus c ar figura n CF ca parcare sau garaj, iarperfectarea contractului de vnzare - cumprare urma s se fac dup ce proprietarul efectua anumite modificri n CF. Totodat, dindeclaraia martorului K.C.O. (fila 114) rezult c reclamanta i-a zis c de fapt apartamentul era un garaj, ulterior a aflat c era parcare,iar, aproximativ n jurul datei de 05.02.2012, a dus-o cu maina pe reclamant la notar, pentru perfectarea contractului de vnzare -cumprare, a ateptat-o, iar cnd aceasta s-a ntors de la notar i-a zis c nu se va mai face contractul pentru c lipsete o suprafa de15 mp, cu care nu se va putea ntabula. Acelai martor a mai artat c reclamanta tia exact cum arta apartamentul pe care voia s-lcumpere, doar c era posibil s nu fi tiut ce era n acte, iar din discuiile purtate cu reclamanta i amintete c la momentul prezentriila notar, reclamanta avea suma de 22.000 euro.

n cele din urm, din declaraia martorului M.R.A. - fila 115 din dosar, a reieit c la momentul ncheierii antecontractului la sediul agenieiimobiliare i s-au prezentat reclamantei extrasele CF, n care erau trecute imobilele ca fiind parcri, s-au purtat discuii legate de faptul cimobilul nu era trecut n CF ca fiind apartament, dar reclamanta a zis c se va descurca ea lucrnd la primrie.

Analiznd materialul probator administrat n cauz i prezentat mai sus, instana a reinut c, n cauz, neexecutarea contractului s-adatorat culpei reclamantei care nu i-a ndeplinit obligaiile asumate prin ncheierea antecontractului, respectiv nu s-a prezentat la notarla data stabilit n antecontract pentru perfectarea contractului n form autentic - 02.02.2013 (aspecte care reies din analizacoroborat a ncheierii de certificare nr. 4 din data de 02.02.2012 - fila 82 din dosar, din declaraia martorului K.C.O. - fila 114, care adeclarat c a dus-o la notar pe reclamant la data de 05.02.2012, i din rspunsurile la interogatoriul luat reclamantei din care rezult caceasta a fost la notar o singur dat - ntrebarea nr. 13). Apoi, dei a susinut c deinea ntreaga sum de 25.000 euro pentruncheierea contractului, din declaraia martorului K.C.O. - fila 114 a reieit c reclamanta avea suma de 22.000 euro, iar din celelalteprobe depuse la dosar nu a reieit c reclamanta ar fi avut suma de 25.000 euro necesar ncheierii contractului (cu privire la sumaobinut ca urmare a ncheierii contractului depus la dosar de reclamant, prin care aceasta a vndut un apartament pentru suma de39.000 euro la data de 14.11.2011, care ar fi fost primit anterior ncheierii contractului, reclamanta nu a fcut dovada c ar mai fi avutaceti bani la data de 02.02.2012).

n cauz nu s-a putut reine n sarcina prtului o neexecutare culpabil a obligaiilor contractuale asumate de acesta prin semnareaantecontractului ntruct acesta a procurat actele necesare ncheierii n form autentic a contractului de vnzare - cumprare i s-aprezentat la data de 02.02.2012 la Biroul Notarului Public pentru a ncheia contractul de vnzare - cumprare n form autentic, prinantecontract prtul neasumndu-i obligaia de a efectua modificri n crile funciare ale imobilelor. n ceea ce privete susinereareclamantei legat de faptul c prtul s-a obligat prin antecontract s-i transmit dreptul de proprietate asupra exact a imobilului pecare l-a descris n antecontractul de vnzare - cumprare, respectiv dou garaje, instana a reinut c, n spe, chiar reclamanta arecunoscut c imobilul din antecontract era de fapt un apartament construit de prt nicidecum garaj sau parcare, astfel c la momentulncheierii contractului de vnzare - cumprare acesta nu ar fi putut transmite n proprietatea reclamantei dou garaje i nu este lipsit deimportan faptul c i s-au prezentat extrasele CF cu privire la imobil, prin antecontract, reclamanta declarnd c, cunoate situaiajuridic actual a imobilului ce a fcut obiectul antecontractului, asumndu-i ntreaga responsabilitate asupra declaraiilor fcute ncuprinsul antecontractului i cu privire la obligaiile contractuale stipulate.

Apoi, potrivit art. VII din contract prile au mai prevzut c "n situaia n care contractul de vnzare - cumprare nu se va ncheia dinculpa uneia dintre prile contractante, partea n culp va suporta rspunderea contractual potrivit dreptului comun, inclusiv prinreturnarea dublului sumei primite ca avans de ctre vnztor i respectiv, prin pierderea avansului dat de ctre cumprtor", iar n bazaart. 1517 C. civ. "o parte nu poate invoca neexecutarea obligaiilor celeilalte pri n msura n care neexecutarea este cauzat de proprias aciune sau omisiune".



n consecin, fa de considerentele expuse, instana a apreciat c se impune respingerea, ca nentemeiat, a cererii de chemare njudecat avnd ca obiect rezoluiune antecontract formulat de reclamanta R.C.I. n contradictoriu cu prtul S.D.Z..

Fa de prevederile art. 274 alin. 1 C. pr. civ., reclamanta fiind n culp procesual, cererea acesteia a fost respins n totalitate canentemeiat, instana a obligat-o la plata cheltuielilor de judecat solicitate de prt, respectiv onorariu avocaial. La termenul din datade 20.01.2014, prtul, prin reprezentant, a depus la dosar chitana nr. 229 din data de 17.04.2013 n sum de 1.000 lei, iar odat cuconcluziile scrise depuse la dosar a mai ataat o chitan de 1.000 lei reprezentnd onorariu avocaial, chitana nr. 271/07.06.2013.Raportat la cuantumul cheltuielilor de judecat solicitate de prt, instana a apreciat c se impune admiterea cererii numai n parte cuprivire la suma de 1.000 lei, depunerea ulterioar odat cu concluziile scrise a altor cheltuieli pe care prtul le-ar fi efectuat cu prezentullitigiu neputnd atrage obligarea reclamantei i la plata acestei din urm sume n cuantum tot de 1.000 lei. Chiar i n aceste condiii,instana a apreciat c suma de 1.000 lei la care a fost obligat prta cu titlu de onorariu avocaial este justificat raportat la muncaefectiv depus de reprezentantul prtului n prezentul litigiu.

III. Prin decizia civil nr. 409/A din 10.06.2014 pronunat de Tribunalul Cluj n dosarul nr. .../2013 s-a admis apelul declarat dereclamanta R.C.I. mpotriva Sentinei civile nr. 667 din 27 ianuarie 2014, pronunat n dosarul nr. .../2013 al Judectoriei Cluj- Napoca, pecare a schimbat-o n ntregime n sensul c s-a admis cererea de chemare n judecat formulat de reclamanta R.C.I. n contradictoriu cuprtul S.D.Z. i n consecin:

S-a dispus rezoluiunea Antecontractului de vnzare-cumprare ncheiat ntre pri, avnd ca obiect imobilul situat n mun. Cluj-Napoca,str. C. nr. 36, judeul Cluj, nscris n C.F. nr. 278891-C1-U24 Cluj-Napoca i C.F. nr. 278891-C-U25 Cluj-Napoca, imobil compus din dougaraje cu suprafaa util de 48 mp.

S-a dispus repunerea prilor n situaia anterioar i a fost obligat prtul la restituirea n favoarea reclamantei a sumei de 11.000 euro,achitat cu titlu de avans din pre.

A fost obligat prtul S.D.Z. s plteasc n favoarea reclamantei R.C.I. cheltuieli de judecat la fond n sum de 1.780,8 lei.

A fost obligat prtul S.D.Z. la plata ctre stat a sumei de 1275,8 lei.

A fost obligat intimatul S.D.Z. s plteasc n favoarea apelantei R.C.I. cheltuieli de judecat n apel n sum de 1.980,8 lei.

Pentru a pronuna aceast hotrre, instana de apel a reinut urmtoarele:

Sentina civil care formeaz obiectul controlului judiciar este criticat de apelanta reclamant R.C.I. sub dou aspecte: analiza greitde ctre instana de fond a obligaiilor asumate de pri prin antecontractul de vnzare-cumprare dedus judecii i interpretareaeronat a probelor administrate n cauz. Criticile apelantei vor fi apreciate fondate pentru motivele ce urmeaz s fie expuse.

Tribunalul a constatat c prin Antecontractul de vnzare-cumprare ncheiat ntre pri (f. 6-7 dosar judectorie), intimatul S.D.Z., ncalitate de promitent vnztor s-a obligat s transmit n favoarea apelantei R.C.I., n calitate de promitent cumprtoare ntreg dreptulde proprietate asupra imobilului situat n Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, jud. Cluj, nscris n C.F. nr. 278891+C1+U24, 278891+C1+U25, imobilcompus din 2 garaje, n suprafa util de 48 mp.

Prin urmare, obligaia principal a promitentului vnztor a constat n transmiterea dreptului de proprietate cu privire la imobilul descris,corelativ obligaiei cumprtoarei de a achita diferena de pre n sum de 25.000 euro. Potrivit clauzei stipulate la Cap. II - Obiectulantecontractului -, alin. 3, transferul dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus urma s se realizeze prin act autentic devnzare-cumprare, acesta urmnd a fi ncheiat cel trziu la data de 02.02.2012. Potrivit alin. 3 teza a Il-a al clauzei analizate, acesttermen putea s fie prelungit cu acordul expres al prilor.

Tribunalul a reinut de asemenea c preul vnzrii, stabilit de comun acord, a fost n sum de 36.000 euro, din care s-a achitat un avansde 11.000 euro la data semnrii antecontractului, diferena de 25.000 euro urmnd s fie achitat conform celor menionate anterior, ladata perfectrii contractului n form autentic.

Potrivit meniunilor cuprinse n ncheierea de certificare nr. 4 din 02.02.2012, ntocmit de Notar public L.M. (f. 38 dosar judectorie), ladata de 02 februarie 2012, la sediul biroului s-au prezentat intimatul S.D.Z. i soia S.A.L. ca urmare a planificrii fcute n data de 30ianuarie 2012. Cu privire la promitenta cumprtoare din antecontractul analizat s-a consemnat c aceasta nu s-a prezentat. Prileprezente, S.D.Z. i S.A.L. au precizat c s-au prezentat la B.N.P. L.M. pentru a ncheia n form autentic contractul de vnzare-cumprare prin care nstrineaz ctre R.C.I. imobilul - parcarea nr. 1, situat n Cluj-Napoca, str. C. nr. 36, la parter, jude Cluj, nscris nC.F. nr. 278891-C1-U24 Cluj- Napoca, A.1, nr. cadastral 278891-C1-U24 i imobilul - parcarea nr. 2, situat n Cluj- Napoca, str. C. nr.36, la parter, judeul Cluj, nscris n C.F. nr. 278891-C1-U25, A.1, nr. cadastral 278891-C1-U25.

Conform nscrierilor din cele dou cri funciare parcarea nr. 1 i parcarea nr. 2 au suprafaa util cumulat de 26 mp. (13+13 mp.) (f. 9,14, 31, 32, 74-75 dosar judectorie).

Prima instan a apreciat c a doua condiie impus de art. 1516 alin. 2 C. civ. pentru a se dispune rezoluiunea, respectiv neexecutareaculpabil a obligaiilor contractuale asumate de ctre intimatul prt nu este ndeplinit. Pentru a statua n acest fel instana a apreciatc intimatul, n calitate de promitent vnztor, a procurat actele necesare ncheierii n form autentic a contractului de vnzare-cumprare i s-a prezentat la data de 02.02.2012 la Biroul Notarului Public pentru a ncheia contractul n form autentic, "prtulneasumndu-i obligaia de a efectua modificri n crile funciare". Dimpotriv, instana a reinut c neexecutarea contractului s-adatorat culpei apelantei reclamante care nu i-a ndeplinit obligaiile asumate prin ncheierea antecontractului, respectiv nu s-a prezentatla notar la data stabilit n antecontract - 02.02.2012. Mai mult, a reinut instana, c dei apelanta a susinut c avea ntreaga sum de25.000 euro necesar ncheierii contractului, din declaraia martorei K.C.O. (f. 114) a rezultat c reclamanta avea suma de 22.000 euro.

Tribunalul a apreciat ns c instana de fond a statuat n mod greit n sensul c intimatul prt i-a ndeplinit obligaia asumat prinantecontractul examinat n condiiile n care din actele la care se face trimitere rezult c la data stabilit, respectiv 02.02.2012 nu eraposibil ncheierea unui contract de vnzare-cumprare autentic cu privire la imobilul descris n antecontract, respectiv 2 garaje nsuprafa util de 48mp. Din actele prezentate de ctre promitentul vnztor rezult c acesta este n msur s perfecteze contractulcu privire la 2 parcri n suprafa de 26 mp.

mprejurarea c n realitate a fost edificat un apartament pe terenul descris nu are vreo relevan pentru ndeplinirea obligaiei examinaten condiiile n care apelanta, n calitate de promitent cumprtoare, i-a preins intimatului, n calitate de promitent vnztor, ncheiereacontractului autentic n forma la care acesta s-a obligat, mai exact imobil compus din 2 garaje n suprafa util de 48 mp. Este lipsit delogic raionamentul instanei de fond, carte pornete de la examinarea obligaiilor promitentului cumprtor, omind s observe cncheierea actului autentic nu era posibil la data la care prile s-au obligat deoarece promitentul vnztor nu era n msur s transferedreptul de proprietate cu privire la imobilul descris. De altfel, nici n cursul soluionrii cauzei nu s-a fcut dovada faptului c ar fi posibilncheierea contractului autentic cu privire la imobilul descris n antecontract. n condiiile n care o asemenea dovad trebuia realizat prinnscrierile n cele dou cri funciare, ansamblul probelor administrate n faa instanei de fond - interogatorii, declaraii de martori - nu



sunt de natur a determina o alt statuare. Nici argumentele intimatului cu privire la conduita prilor sau modul de interpretare aclauzelor contractuale nu permit o alt concluzie, deoarece obiectul descris n antecontract nu necesit interpreri.

Tribunalul a apreciat c i a doua critic a apelantei, viznd interpretarea probaiunii de ctre instana de fond, este ntemeiat fa deconsiderentele care au stat la baza pronunrii sentinei.

n lumina considerentelor expuse apelul a fost apreciat fondat, iar n temeiul art. 296 C. pr. civ. art. 1516 i urm. C. civ., a fost admis.

n baza prevederilor art. 274 alin. 1 C. pr. civ., a fost obligat prtul S.D.Z., a crui culp procesual este dovedit, s plteasc nfavoarea reclamantei R.C.I. cheltuieli de judecat la fond n sum de 1.780,8 lei, reprezentnd tax judiciar de timbru i onorariuavocaial, conform nscrisurilor de la dosar (f. 60, 63-64, 118 dosar judectorie).

n temeiul art. 18 din O.U.G. nr. 51/2008, cu modificrile i completrile ulterioare, a fost obligat prtul S.D.Z. la plata ctre stat a sumeide 1275,8 lei (f. 60), n privina creia apelanta reclamant a beneficiat de ajutor public judiciar.

n conformitate cu dispoziiile art. 274 alin. 1 C. pr. civ., a fost obligat intimatul S.D.Z., a crui culp procesual este dovedit, splteasc n favoarea apelantei R.C.I. cheltuieli de judecat n apel n sum de 1.980,8 lei, reprezentnd tax judiciar de timbru ionorariu avocaial (f. 39-43).

IV.Impotriva acestei hotrri a declarat recurs prtul S.D.Z. solicitnd modificarea deciziei civile nr. 409/A/10.06.2014 pronunat deTribunalul Cluj n sensul respingerii apelului declarat de ctre reclamanta R.C.I. i a meninerii n ntregime ca legal i temeinic a sentineicivile nr. 667/2014 a Judectoriei Cluj-Napoca, cu cheltuieli de judecat.

n motivare s-a artat c instana de apel nu i-a ntemeiat argumentaia juridic pe dispoziiile art. 1549, art. 1150, art. 1551 alin. 1 iart. 1521 i urm. din Noul Cod civil, n modul de analiz a regulilor de drept incidente n spe i a probaiunii administrate n faa instaneide fond, nednd eficien dispoziiilor art. 129 alin. 5 din Vechiul C. pr. civ. referitoare la principiul rolului activ i al oficialitii probelor nprocesul civil.

Instana de apel nu a respectat principiul inserat n art. 129 alin. 5 din Vechiul C. pr. civ.

Fcndu-se o analiz din punct de vedere teoretic a rolului pe care l au probele n procesul civil s-a artat c raportat la probaiune, lamodul n care s-a desfurat aceasta n procesul civil depinde temeinicia i chiar legalitatea hotrrilor judectoreti pentru c o hotrrejudectoreasc netemeinic este i nelegal, sub aspectul probaiunii, fie pentru c instana nu a struit ndeajuns n vederea descopeririiadevrului i a prevenirii oricror greeli n cunoaterea faptelor, fie pentru c a nesocotit alte reguli ale probaiunii judiciare.

O hotrre judectoreasc civil prin care datorit unor probe demne de ncredere, nendoielnice i bine administrate s-a reuit s sestabileasc n mod exact starea de fapt, corespunztoare adevrului i s se dea o soluie just, va avea putere de convingere i fa deinstanele judectoreti de control judiciar, puterea de convingere a acesteia contribuind la sporirea ncrederii n justiie i la ntrirealegalitii.

Ori, dac se analizeaz modul n care n spea dedus judecii instana de apel a neles s nlture pur i simplu logica implacabil carerezult din analiza coroborat a tuturor probelor care s-au administrat n faa instanei de fond nu se poate concluziona dect n sensulnclcrii obligaiei de prevenire a oricror greeli n cunoaterea faptelor.

Nu se poate explica altfel susinerea instanei de apel n sensul c faptul c intimata cunotea care era n realitate obiectulantecontractului de vnzare-cumprare nu are relevan pentru ndeplinirea obligaiei asumate. S-a scos din context situaia real, aceeac toate prile contractante au cunoscut c este vorba despre un apartament i c acesta s-a intenionat s se vnd, respectiv s secumpere, denaturndu-se adevrul dei analiza obiectului real al prestaiei este esenial i determinant pentru analiza ndeplinirii tuturorcondiiilor rezoluiunii impuse de Noul Cod civil. Analiza strict formal a meniunilor din antecontractul de vnzare-cumprare cu ignorareaprobatoriului administrat pentru a se concluziona c n orice circumstane recurentul nu ar fi putut transfera dreptul de proprietate asupraa ceea ce a promis a vinde reprezint o interpretare forat a probatoriului, de natur a ascunde adevrul i nu de a-l scoate la iveal.

Din motivarea instanei de apel rezult c procesul cunoaterii se ncheie odat cu stabilirea faptelor cauzei, calificarea lor juridic fiindindependent de acest proces.

Chiar din analiza strict a antecontractului n discuie rezult c n acesta a fost nu numai descris obiectul, ci i menionat numrul decarte funciar n care se regsete obiectul, martorii audiai confirmnd faptul c reclamanta avea cunotin la momentul semnriiantecontractului despre inadvertenele dintre nscrierile din cartea funciar i situaia real.

Instana de apel nu putea s ajung la o concluzie diametral opus dect cea a instanei de fond din analiza acelorai probe, n faainstanei de apel nefiind administrate altele, dect prin nlturarea forat a forei probante a tuturor mijloacelor de prob, ignorndu-se iceea ce a recunoscut reclamanta la interogatoriu.

S-a mai artat c n mod greit au fost nlturate aprrile recurentului n sensul c obiectul descris n antecontract nu necesitinterpreri,aceasta n condiiile n care n realitate obiectul antecontractului a fost cu totul altul, aspect recunoscut de ctre intimat.Raionamentul instanei de apel este defectuos.

Este criticabil i modul n care instana de apel a neles s fac analiza condiiilor rezoluiunii, neanalizndu-se deloc aspectul privindposibilitatea reclamantei de a onora plata restului de pre n luna februarie 2012.

Decizia atacat nu cuprinde n mod complet, clar i pertinent premisele de fapt i de drept care au condus instana la soluia pronunat,nereflectnd preocuparea real de a nfptui o analiz exhaustiv a temeiurilor juridice invocate, a probelor administrate, nlturndu-sejustificat susinerile prii adverse i probele administrate la solicitarea acesteia.

n drept au fost invocate dispoziiile art. 304 pct. 9 C. pr. civ. i art. 312 alin. 1 i alin. 3 C. pr. civ.

V. Intimata R.C.I. a formulat ntmpinare la recursul declarat de ctre prt solicitnd respingerea acestuia.

S-a invocat n primul rnd nulitatea recursului avnd n vedere c din motivarea acestuia rezult c sunt vizate aspecte de netemeinicieiar nu de nelegalitate, ceea ce face inaplicabile dispoziiile art. 304 pct. 9 C. pr. civ., invocate ca i temei de drept al recursului.

n subsidiar s-a artat c recursul este nefondat.

Dei se susine n recurs nclcarea de ctre instana de apel a principiului rolului activ i al oficialitii probelor n procesul civil se ignorfaptul c n faa instanei de apel proba solicitat de ctre reclamant a fost respins, prtul nesolicitnd administrarea niciunei noiprobe. ntr-adevr instana de apel putea solicit din oficiu administrarea unor noi probe dac considera util i pertinent acest lucru,nsn dosarul de fa esena litigiului ine de corecta calificare a antecontractului ncheiat ntre pri, apreciere care a fost judicios realizat



i motivat de ctre instana de apel. Ansamblul probator din dosar a fost suficient pentru formarea convingerii instanei de apel.

Fcndu-se referiri la obiectul antecontractului de vnzare-cumprare astfel cum acesta este stipulat n antecontract s-a artat c i nlipsa unor probe de natur s lmureasc starea de fapt existent la momentul ncheierii antecontractului de vnzare-cumprare sau alteaspecte, ntregul raionament care trebuie s stea la baza analizrii cauzei rezult chiar din antecontractul de vnzare-cumprare,raportat strict la obligaia contractual asumat de fiecare parte contractant i ndeplinirea sau nendeplinirea ei.

Instana de apel a tranat n mod corect acest aspect esenial reinnd c nici un moment promitentul vnztor nu era capabil stransfere juridic proprietatea asupra obiectului contractului. Imobilul descris n antecontract are suprafaa util de 48 m.p. i aredestinaia de garaj n timp ce imobilul care urma s fie vndut era format din dou parcri, nicidecum garaje, i avea o suprafa total dedoar 26 m.p. Rezult deci c la data de 02.02.2012 exista o situaie de imposibilitate a perfectrii contractului pentru c obiectulcontractului de vnzare cumprare ar fi fost altul, promitentul vnztor neputnd transmite dreptul de proprietate asupra a ceea ce s-aobligat.

Reclamanta nu a contestat niciodat faptul c tia care este obiectul real al antecontractului, prin chiar cererea de chemare n judecatafirmnd c dup ce urma s devin proprietar dorea schimbarea destinaiei imobilului din garaje n locuin. Reclamanta era contient defaptul c urmeaz s cumpere imobilul cu destinaia conform antecontractului, cea de garaj i c acesta are suprafaa de 48 m.p.

Este nereal susinerea recurentului c reclamanta nu ar fi fost pregtit financiar s onoreze plata restului de pre n luna februarie 2012,n condiiile n care s-a depus la dosarul cauzei contractul de vnzare-cumprare autentificat sub nr. 1268/14.11.2011 al BNP Popa AncaGabriela, n patrimoniul su existnd suma de 39.000 euro.

VI. Analiznd recursul declarat de prtul S.D.Z. mpotriva deciziei civile nr. 409 din 10 iunie 2014 a Tribunalului Cluj, pronunat n dosarulnr. .../2013, Curtea reine urmtoarele:

Raportat la excepia invocat prin ntmpinare, aceea nulitii recursului declarat de prt mpotriva deciziei tribunalului, se impune a sestabili mai nti dac motivele de recurs invocate, ncadrate n drept n prevederile art. 304 pct.9 C. pr. civ., se circumscriu acestui motivde nelegalitate.

n primul rnd se invoc nclcarea de ctre instana de apel a prevederilor art. 129 alin. 5 C. pr. civ., respectiv a obligaiei de a preveniorice greeal n cunoaterea faptelor i n consecin n aflarea adevrului.

Dei se invoc nclcarea acestui text de lege, din dezvoltarea acestei critici rezult c de fapt ceea ce se pune n discuie estemodalitatea n care instana de apel a interpretat probele administrate n faa instanei de fond, n condiiile n care n apel nu au mai fostadministrate probe noi, statundu-se n sensul c instana de apel nu putea s ajung din analiza acelorai probe la o concluzie diametralopus.

Aceste critici nu pot fi ns ncadrate n motivul de nelegalitate invocat n cererea de recurs, cel prevzut de art. 304 pct.9 C. pr. civ. inici n celelalte motive de nelegalitate expres i limitativ prevzute de art. 304 C. pr. civ., modalitatea de interpretare a probaiuniiconstituind o chestiune legat de temeinicia hotrrii iar nu de legalitatea acesteia. Contrar susinerilor prilor, nu este inadmisibil cadou instane s ajung la concluzii diferite n ceea ce privete starea de fapt pe baza interpretrii probaiunii, existnd multe situaii deacest gen n practic.

Rezult deci c aceast critic, astfel cum a fost dezvoltat prin cererea de recurs, este inadmisibil, neputnd face obiectul analizeiinstanei de recurs.

Referitor la obiectul contractului se invoc n recurs c n mod greit a considerat instana de apel c obiectul contractului este clar i nunecesit lmuriri. n primul rnd se pune problema dac aceast critic poate fi ncadrat n textul de lege indicat ca i temei de drept alrecursului, pct.9 al art. 304 C. pr. civ., acesta prevznd ca motiv de nelegalitate situaia n care hotrrea pronunat este lipsit detemei legal sau a fost dat cu nclcarea sau aplicarea greit a legii. Avnd n vedere c n ceea ce privete stabilirea obiectuluicontractului nu s-a invocat nclcarea unor dispoziii de drept material, apare ca evident faptul c nu se poate pune problema ncadrriiacestei critici n prevederile pct.9 al art. 304 C. pr. civ.

innd cont de prevederile art. 306 alin. 3 C.pr.civ care permit ncadrarea motivelor de recurs ntr-unul din motivele prevzute de art. 304C. pr. civ., dac dezvoltarea acestora face posibil acest lucru, se impune a se stabili dac acest motiv de recurs ar putea fi ncadrat ncelelalte motive de nelegalitate prevzute de art. 304 C. pr. civ. n acest sens se constat c s-ar putea eventual pune problemaincidenei pct.8 al art. 304 C. pr. civ., care face referire la interpretarea greit a actului juridic dedus judecii, cruia i-a fost schimbatastfel natura sau nelesul vdit i nendoielnic. Critica nu poate fi ns ncadrat nici aici, deoarece instana de apel nu a purces lainterpretarea actului juridic dedus judecii, considernd c acesta este clar, din perspectiv obiectului su, nenecesitnd interpreri.

Se reine de ctre Curte, n subsidiar, c i n opinia s obiectul antecontractului a fost stabilit suficient de clar, nefiind necesare lmuririn acest sens, singura problem care s-a impus a fi analizat fiind a ceea a executrii obligaiilor stabilite prin acesta de ctre pri.

Curtea apreciaz deci c nu se pune problema nelegalitii deciziei atacate nici din aceast perspectiv.

A treia critic formulat privete modul n care a analizat instana de apel condiiile rezoluiunii, concluzionnd raportat la obiectulcontractului c prtul recurent nu ar fi fost n msur n nici o circumstan s i ndeplineasc obligaia de a transfera dreptul deproprietate asupra a ceea ce a promis. S-a apreciat de ctre recurent c n vederea analizrii condiiilor rezoluiunii instana trebuia mainti s lmureasc care este obiectul antecontractului, acesta fiind echivoc i necesitnd interpreri i abia apoi s analizeze conduitaambelor pri contractante, iar nu numai a prtului.

Chestiunea obiectului contractului a fost tranat mai sus, rmnnd n discuie numai modul n care instana de apel a apreciat n ceeace privete condiiile rezoluiunii.

Pentru a se pronuna n sensul c aceste condiii sunt ndeplinite, instana de apel a stabilit pe baza probelor administrate, respectiv acelor relevante din perspectiv sa, c prtul nu era n msur la data stabilit prin antecontract pentru perfectarea actului n formautentic s ncheie contractul autentic prin care s transfere dreptul de proprietate asupra imobilului din antecontract. Raportat laaceast statuare a reinut c n mod greit a pornit instana de fond de la examinarea ndeplinirii obligaiilor de ctre promitentulcumprtor, ignornd faptul c ncheierea actului autentic nu era posibil raportat la imposibilitatea transferrii dreptului de proprietate cuprivire la imobilul descris n antecontract.

Este apreciat corect de ctre Curte acest raionament, innd cont i de obiectul i titularul cererii de chemare n judecat dedusejudecii, prtul neformulnd o cerere proprie n faa instanei, aprarea s fiind axat numai pe faptul c nu se poate reine n sarcinas neexecutarea obligaiilor contractuale menionate n cererea de chemare n judecat.

Pornind de la coninutul art. 1516 i 1517 C. civ., incidente n cauz i avute n vedere de judectorie la soluionarea cauzei, se constat



c acestea au fost corect interpretate i aplicate de ctre tribunal. Art. 1516 alin. 1 C. civ. prevede c, creditorul are dreptul landeplinirea integral, exact i la timp a obligaiei, la alin. 2 stipulndu-se c atunci cnd fr justificare(noiune diferit de ideea deculp) debitorul nu i execut obligaia i se afl n ntrziere, creditorul are alegerea s obin rezoluiunea contractului.

ntr-adevr art. 1517 C. civ. prevede c o parte nu poate invoca neexecutarea obligaiilor celeilalte pri n msura n care neexecutareaeste cauzat de propria aciune sau omisiune, tribunalul apreciind ns n mod corect c nu este ndeplinit condiia prevzut de acesttext de lege(fr a-l meniona ntr-adevr n mod expres, acesta nefiind invocat n mod expres nici n recurs) deoarece imposibilitatea de atransfera dreptul de proprietate asupra imobilului care face obiectul antecontractului, obligaie esenial a promitentului vnztor i a creinerespectare s-a invocat prin cererea de chemare n judecat, este independent de posibilitatea sau imposibilitatea ndeplinirii de ctrepromitentul cumprtor a obligaiei de achitare a diferenei de pre.

Relevant pentru soluionarea cauzei este i faptul c la acest moment recurentul nu mai are calitatea de proprietar al imobilului n litigiu,fiind deci n imposibilitate de a-i ndeplini obligaiile asumate prin antecontractul ncheiat cu intimata.

Prin urmare, avnd n vedere ansamblul considerentelor de mai sus, Curtea, n temeiul art. 312 alin. 1 C. pr. civ. va respinge recursuldeclarat de prtul S.Z.D. mpotriva deciziei civile nr. 409 din 10 iunie 2014 a Tribunalului Cluj pronunat n dosarul nr. .../2013, pe care ova menine ca legal.



decizia-nr-1271-din-23-oct-2014

Documents