cap. 2- notiuni teoretice de cadastru

Documentatie tehnica cadastrala pentru inscriere in cartea funciara aSPITALULUI ORASENESC BAICOI , JUDETUL PRAHOVA

2. NOTIUNI TEORETICE DE CADASTRU

2.1. Generalitati 6

Cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica, prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, descrierea si reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriul tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar.

In registrul cadastral sunt trecute datele obtinute prin lucrarile de identificare, de masuratoare si de ridicare in plan a imobilelor situate pe un anumit teritoriu, continand pentru fiecare imobil (parcela ) urmatoarele date : numar topografic, categoriile de folosinta (arabil, pasune, etc.) sau felul folosintei (teren construit, curte), precum si numele posesorului.

Cadastrul trebuie sa furnizeze date reale cu privire la:- stabilirea proprietarilor de bunuri imobile si inscrierea lor in registrele cadastrale;- determinarea intinderii, configuratiei si pozitiei bunului imobil, a destinatiei si folosintei lui;- stabilirea categoriei de terenuri dupa insusirile calitative;- inventarierea suprafetelor mecanizabile si nemecanizabile, a pantelor terenurilor;- bonitarea solurilor dupa gradul de fertilitate in functie de categoriile de folosinta agricole;

inventarierea terenurilor degradate care necesita lucrari de imbunatatiri funciare, a celor care pot fi scoase din circuitul agricol, a terenurilor amenajate si ameliorate.

Entitatile cadastrului general sunt: parcela, constructia si proprietarul. In acest sens, obiectul principal al cadastrului general il constituie: imobilul ( parcela, cu sau fara constructii ), proprietarul si situarea teritorial- administrative.

Experienta indelungata din tari vecine, situate in vestul tarii noastre, ca si cea din Trasilvania, Banat si Bucivina a demonstrat ca atunci cand cadastrul general functioneza impreuna cu cartile funciare, aceste activitati se sprijina si se completeaza reciproc chiar daca ele se desfasoara in doua institutii diferite si anume, institutia cadastrului si institutia cartilor funciare. Aceste institutii sunt menite sa deserveasca pe proprietar in problemele sale vitale ale drepturilor reale de proprietar cat si institutiile administrative de stat locale si centrale in indeplinirea rolului lor de arbitru si garant in asigurarea acestui drept, precum si la stabilerea in mod echitabil a obligatiilor fiscale.

Lucrarile tehnice ale cadastrului (masuratori, prelucrarea datelor, intocmirea documentatiei cadastrale – harti, planuri, registre cadastrale) se bazeaza pe discipline ca: geodezia, topografia, fotogrametria, cartografia.

Pentru latura economica a cadastrului sunt necesare cunostinte de pedologie, geobotanica, geomorfologie. Stiintele agricole ajuta la incadrarea terenurilor in categorii si subcategoriide folosinte.

Dreptul funciar si alte ramuri juridice sunt necesare la stabilirea in mod legal a posesorilor si a proprietatii, la data introducerii cadastrului general.Automatizarea lucrarilor de cadastru (prelucrarea automata a volumului de date din masuratori, creearea bazelor de date si intocmirea automata a registrlor si planurilor cadastrale) are nevoie de cunostinte de informatica, programare, etc.

In concordanta cu functiile pe care le indelineste, cadastrul general cuprinde trei parti si anume: partea tehnica, partea economica si partea juridica. Fiecare parte la randul sau este legata de discipline diferite, in cadrul carora ele se dezvolta si se perfectioneaza.________________6 Mihaila M., Corcodel Gh., Chirilov I., 1995

34


2.1.1. Partea tehnica

Partea tehnica sau functia tehnica a cadastrului general este definita in Legea privind cadastrul general si publicitatea imobiliara: Functia tehnica a cadastrului general se realizeaza prin determinarea pe baza de masuratori a pozitiei, configuratiei si marimii suprafetelor terenurilor pe categorii de folosinta si proprietari, precum si ale constrctiilor.

Partea tehnica a cadastrului general cuprinde toate operatiunile tehnice geodezice, topografice, fotogrammetruce si cartografice care concura la realizarea masuratorilor de teren si calcule finalizate cu determinarea spatiala (grafica sau numerica) a punctelor care definesc suprafetele imobilelor, corpurilor de proprietate si a unitatilor teritorial-administrative.

Unele dintre operatiile tehnice generale de nevoia pentru cadastrul general sunt comune si altor activitati tehnico- economice, cum ar fi operatiile aferente retelelor geodezice de triangulatie si nivelment, cele aferente intocmirii planului topografic de baza al tarii sau planurilor de baza ale oraselor etc., iar altele sunt proprii numai cadastrului general. Avandu-se in vedere ca unele dintre datele si documentele tehnice geodezice, topografice, fotogrametrice si cartografice elaborate pentru nevoile altor activitati tehnico- economice sunt comune sau se pot folosi integral sau partial in activitatea de cadastru general, in Legea privind cadastrul general si publicitate imobiliara se prevede obligativitatera pentru agentii economici, care detin sau executa asfel de documentatii, sa le puna la dispozitie si institutiilor de cadastru judetene.

Terenurile care compun fondul funciar sunt impartite, dupa modul de folosire, in zece categorii, indiferent de destinatia lor. Acestea la randul lor se subimpart intr-un numar de aproximativ 56 de subcategorii de folosinta.

Categoria de folosinta a terenului, individualizata printr-un cod, este unul din atributele parcelei. Codul ( simbolul ) se utlizeaza atat pe planurile cadastrale cat si pe registrele oficiale ale cadastrului general, alaturi de numarul cadastral al imobilului. Aceste atribute alaturi de celelalte sunt necesare pentru intocmirea cartii funciare, dar si pentru stabilirea sarcinilor fiscale care greveaza bunurile imobile.

In cadastrul de specialitate subcategoriile de folosinta pot fi detaliate, in functie de necessitate, pastrandu-se insa simbolurile standardizate, la care se adauga notatiile de detaliere specifice. 2.1.2. Partea ecomomica

Partea sau functia economica a cadastrului general este aceea care evidentiaza valoarea economica a bunurilor imobiliare (a imobilelor). Scopul stabilirii valorii economice a imobilelor este legat nemijlocit de evaluarea in mod echitabil a obligatiilor fiscale ( in principal a impozitelor si taxelor asupra imobilelor).

Partea economica a cadastrului general cuprinde un ansamblu de metodologii de stabilire a valorii economice a imobilelor. Aceste metodologii se numesc de bonitare cadastrala, astfel se poate vorbi de bonitarea cadsatrala a terenurilor agricole sau silvice, bonitarea cadastrala a cladirilor, bonitarea cadastrala a drumurilor.

Expresia “ bonitare “ deriva de la expresia din limba Latina “ bonitas “, care inseamna preturi sau evaluare, iar prin bonitarea terenurilor sau a constructiilor se intelege aprecierea calitativa a acestora, din punct de vedere economic. Pentru terenurile agricole valoarea economica se stabileste cu ajutorul bonitarii cadastrale. Prin bonitarea cadastrala a terenurilor agricole se stabileste de fapt gradul de fertilitate, potentialul productiv al solului si in final, venitul net cadastral la unitatea de suprafata. Lucrarile de bonitare cadastrala (denumite si de apreciere economica ) a terenurilor agricole se executa numai pe baza studiilor de cartare pedologica a acestor terenuri. Intre

35


metodele cunoscute de bonitare cadastrala a terenurilor agricole se numara si cea care foloseste drept criteriu, impartirea terenurilor ( dupa gradul de fertilitate ) in cinci clase de calitate.

Bonitarea cadastrala a constructiilor se axecuta pe baza datelor privind structura contructiei (de rezistenta), materialul de constructie de baza, destinatie, etc.

Normele tehnice de continut si documentatiile specifice pentru lucrarile de bonitare cadastrala a terenurilor agricole ca si pentru bonitarea cadastrala a constructiilor se emit de catre ministerele care tuteleaza aceste activitati.

2.1.3. Partea juridica Partea juridica a cadastrului general, potrivit prevederilor din noua legislatiei se constituie ca o activitate neinglobata in cea de cadastru, dar care se realizeaza numai pe baza datelor din cadastrul general pe intreg teritoriul administrativ ( al comunei, orasului, sau municipiului ). Singura problema de natura juridica ce se urmareste si se consemneaza in procesul de executare a lucrarilor de cadastru (in partea tehnica) se rezuma la stabilirea posesorului de fapt si de drept al imobilului la data introducerii cadastrului general.

Ca atare, persoana se inscrie in registrele cadastrale cu calitate de posesor care fructifica imobilul si care are drept real de proprietate.

Fondul funciar al Romaniei este constituit din terenurile de orice fel, indifferent de destinatie, de titlul pe baza caruia sunt detinute, respectiv, de domeniul privat sau public din care fac parte.

In functie de destinatie, terenurile se impart in: terenuri cu destinatie agricola, terenuri cu destinatie forestiera, terenuri aflate permanent sub ape, terenuri din intravilan si terenuri cu destinatii speciale. Aceste terenuri sunt detinute de diferite personae fizice si juridice.

Prin detinatorii de terenuri se inteleg titularii dreptului de proprietate, al altor drepturi reale asupra acestora sau cei care au calitatea de posesori ori detinatori precari.

Proprietatea private asupra terenurilor, sau alte drepturi reale, poate avea ca titulari personae fizice si juridice, iar terenurile care apartin domeniului public sunt proprietatea statului.Domeniul public este de interes national si local.

Terenurile care fac parte din domeniul public national sunt in proprietatea exclusiva a statului, iar terenurile care fac parte din domeniul public local, apartin in proprietatea comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor.

Prin denumirea de terenuri din domeniul public se intelege ca cestea sunt destinate unei utilitati publice. Apartin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate constructiile de interes public, piete, cai de comunicatii, retele stradale si parcuri publice, porturi si aeroporturi, albiile raurilor si fluviilor, lacurilor de interes public, fundul apelor maritime interioare si al marii teritoriale, tarmurile Marii Negre, inclusive plajele, terenurile pentru rezervatii naturale si parcuri nationale, monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apararii sau pentru alte folosinte. Terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din circuitul civil, iar dreptul de proprietate asupra acestora este inprescriptibil.

Terenurile din domeniul privat al statului si respective al comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor sunt altele decat cele din domeniul public, care au intrat in proprietatea statului prin modurile prevazute de lege, fiind supuse normelor juridice de drept comun, daca prin lege nu se dispune altfel.

Dreptul de proprietate asupra terenurilor, precum si celelalte drepturi reale se inregistreaza in documentele cadastrului general si de publicitate imobiliara prevazute de lege.

2.2. Destinatiile terenurilor 7

2.2.1. Gruparea terenurilor conform legii

36


Conform Art.1 din Legea 18/1991, republicata, terenurile de orice fel, indiferent de

destinatie, de titlul pe baza caruia sunt detinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al Romaniei. Conform Art. 2 din Legea 18/1991, republicata, sunt cinci criterii dupa care s-au impartit terenurile:

Terenurile cu destinatie agricola ( TDA), care sunt:a) – terenurile agricole productive si anume terenurile arabile, viile, livezile,

pepinierele viticole, pepinierele pomicole, plantatiile de hamei, plantatiile de duzi, pasunile, fanetele, serele, solariile, orezariile, capsunariile, rasadnitele si alte asemenea, cele cu vegetatie forestiera – daca nu fac parte din amenajamentele silvice- pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice si de exploatare agricola, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole;

b) – terenurile neproductive, dar care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola.

Terenurile cu destinatie forestiera ( TDF ), care sunt: terenurile impadurite sau cele care servesc nevoilor de cultura, productie sau administratie silvica, terenurile destinate impaduririlor, precum si cele neproductive: stancarii, abrupturi, bolovanisuri, rape, ravene, torenti – daca sunt cupronse in amenajarile silvice.

Terenurile aflate permanent sub ape ( TDH ), care sunt: albiile minore ale cursurilor minore ale cursurilor de ape, cuvetele lacurilor la nivelele maxime de retentie, fundul apelor maritime intrrioare si al marii teritoriale.

Terenurile din intravilan ( TDI ), sunt terenurile aferente localitatile urbane si rurale pe

care sunt amlasate constrctiile, alte amenajari ale localitatilor, inclusiv terenurile agricole si forestiere, deci tot ce este cuprins in delimitarea administrativ – teritoriala.

Terenurile cu destinatie speciala ( TDS ), sunt cele folosite pentru transporturi rutiere,

feroviare, navale si aeriene cu constructiile si instalatiile aferente, constructii si instalatii hidrotehnice, termice, nucleare, de transport al anergiei alectrice, termice si al gazelor naturale, de telecomunicatii, pentru exploatarile miniere si petroliere, cariere si halde de orice fel, pentru nevoile de aparare, plajele, rezervatiile, monumentele naturii, ansamblurile si siturile arheologice si istorice si alte asemenea.

2.2.2. Analiza criteriilor gruparii terenurilor

Criteriul de grupare a imobilelor ( terenuri cu sau fara constructii ) dupa destinatia economica are in vedere faptul ca fiecare din aceste grupe se supun unor reglementari funciare, juridice si fiscale specifice si unitare pe tara si, ca atare, necesita un mod distinct de evidentiere si sintetizare a datelor – inclusiv de natura statistica – atat in cadrul teritoriul administrativ cat si pe tara.

________________7 Mihaila M., Corcodel Gh., Chirilov I., 1995

Datele cadastrului general din interiorul unitatii administrativ – teritoriale sunt definite cantitativ si calitativ si ordonate pe aceste cinci destinatii si nu dupa criteriul agricol si neagricol,

37


asa cum a fost organizata datelor inainte de 1990 ( cadastrul funciar ), aceasta fiind una din cauzele divergentelor aparute intre institutiile care au tutelat diferitele cadastre de specialitate.

Este cunoscut faptul ca in perimetrele cu destinatie agricola axista si suprafete de teren cu destinatie forestiera, dupa cum in perimetrele cu destinatie forestiera axista si suprafete de teren cu destinatie agricola. Deasemenea in perimetrele intravilane exista si suprafete cu destinatie agricola, iar in extravilan suprafete de teren cu curti si constructii. O tratare centralizata la nivelul teritoriului administrativ a unei anumite categorii de folosinta nu poate fi elocventa fara a se avea in vedere destinatia. De examplu, totalul suprafetei de teren arabil existenta intr-un intavilan nu poate fi comparata cu o suprafata similara de teren arabil din extravilan sau perimetrul silvic din cauza diferentelor foarte mari de valoare si a scopurilor definite de destinatiile acestor terenuri care sunt complet diferite. De aceea si atentia diferentiata care trebuie data, nu numai la masuratorile pentru culegerea datelor primare, dar si in modul de prelucrare, sistematizare si prezentare la utilizatori a datelor finale. Asadar, trebuie avut in vedere ca nu pentru toate destinatiile, terenurile agricole reprezinta grupa cea mai importanta de terenuri din patrimoniu. Desigur ca, prin utilizarea softurilor de prelucrare a datelor cadastrale culese se pot ordona si lista si situatii centralizatoare de genul: total terenuri agricole, total terenuri neagricole, total terenuri cu curti-constructii, total terenui cu vegetatie forestiera, pe destinatii sau pe intregul teritoriu administrativ, in functie de solicitari, dar in procesul de culegere a datelor la teren si de prelucrare a lor, se aplica regulile cadastrului general. Aplicarea regulilor ( normelor ) cadastrului general in preluarea si prelucrarea datelor de cadastru dupa cele cinci categorii de destinatie ale fondului funciar al tarii, definite prin Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicata, este esentiala si pentru faptul ca numai astfel pot fi sprijinite eficient cadstrale de specialitate, care sunt obligate sa foloseasca datele de referinta ale cadastrului general in conditiile de precizie stabilite de acesta. Exista deja o experienta negativa care a cauzat neracordarea la cadastrul funciar, in anii din urma, a unor forme de cadastru de specialitate, in care s-a ignorat tocmai cerinta principala, aceea a incadrarii geometrice in datele topo-cadstrale ale cadastrului funciar ( de ex. Sistemul de evidenta la amenajamentele silvice, sistemele de cadastru imobiliar-edilitar ale unor orase, sistemele de evidenta a terenurilor cu destinatii speciale ), acestea creand divergente intre institutiile care au organizat sistemele de evidente cadastrale si organul de cadastru funciar, precum si greutati in folosirea reciproca a documentatiilor, in special a planurilor cadastrale, din cauza diferentelor mari a preciziilor si continutul acestora.

2.3. Intocmirea planului cadastral 8

38


2.3.1. Generalitati

Planul cadastral are la baza planul topo-cadastral echipat cu datele si codurile cadastrale cum sunt:numerele cadastrale ale parcelelor, simbolurile categoriilor de folosinta, denumirile unitatilor cadastrale, etc.

Planul topo-cadastral reprezinta acel plan topographic ce contine numai reprezentari planimetrice specifice cadastrului. In cadastru orice imobil ( parcela de teren cu sau fara constructii ) este definit de urmatoarele elemente: suprafata, proprietar, categoria de folosinta, calitatea si situarea lui teritorial-administrativa, elemente care alcatuiesc structura cadastrului general.Dintre aceste elemente, cunoasterea suprafetei reprezinta abiectivul principal al partii tehnice a cadastrului, pentru care se consuma cel mai mare volum de munca. Notiunea de suprafata, in cadastru,este considerata ca fiind aria unui contur inchis proiectat pe un plan de referinta, cu scopul de a orizontaliza linile contururilor de pe suprafata fizica a terenului, intr-un plan orizontal. Suprafata reprezinta insusirea de baza a entitatii cadastrale primare, care este parcela si care, alaturi de celelalte insusiri ( categoria de folosinta, calitatea, situatia juridica, localizarea in teritoriu ), ii confera posibilitatea intrarii in procesul de prelucrare a datalor pe diferite nivele ( corp de proprietate, cvartal, localitate, destinatie, teritoriu administrativ ). In cadastru se foloseste pentru parcela numai suprafata redusa la un plan de referinta, corectindu-se, deci, masuratorile afectuate pe suprafata denivelata a terenului. Valorile cele mai probabile ale suprafetelor nu se stabilesc direct din datele de masuratori initiale, ci in urma calculelor de constingere in reteaua de sprijin geodezica. Aceasta incadrare se efectueaza prin corectarea in operatie de compensare a suprafetelor brute, in urmatoarele trepte:- compensarea suprafetelor tarlalelor ( cvartalelor ) in cadrul suprafetei masivului sau

suprafetei intravilanului deduse din coordonatele geodezice sau suprafetele foilor de plan;- compensarea suprafetelor corpurilor de proprietate in cadrul suprafetei tarlalei (cvartalului);- compensarea suprafetelor parcelelor in cadrul suprafetelor de proprietate.

Procedeele de calcul ale suprafetelor difera in functie de natura datelor de masuratori ( numerice sau grafice ) acestea putand fi grupate astfel:- procedee numerice si anume: procedeul analitic, procedeul trigonometric, procedeul

geometric;- procedee grafice si anume: procedeul masurarii grafice si procedeul grafico-mecanic.

Corelarea procedeelor enumerate mai sus cu modurile de culegere a datelor de intrare conduce la urmatoarea grupare, astfel:

a) Din masuratori topografice se culeg unghiuri si distante care conduc si la determinari de coordonate, utilizind elementele masurate sau determinate la procedeele geometrice, trigonometrice sau analitice.

b) Din masuratorile fotogrammetrice analitice ( masuratori preluate de pe modelul optic ) se culeg coordonate folosite la procedeele analitice.

c) Din masuratorile pe planurile cadastrale se pot culege: date grafice liniare sau unghiulare si liniare folosite la procedeele grafice si analitice, coordonate obtinute prin digitizarea contururilor folosite la procedeele analitice si date preluate de la integratoarele grafico mecanice ( planimetre polare, planimetre rectangulare ) folosite la precedeele grafico-mecanice.

________________8 Dragomir P., Haret C., Savulescu C., 1995

39


2.3.2. Procedeul analitic de calcul al suprafetelor

Calculul se efectueaza in situatia in care toate coordonatele punctelor conturului imobilului sunt cunoscute. Pentru stabilirea formulei generale de calcul a suprafetei se porneste de la suprafata cea mai simpla, a unui triunghi pentru care se poate scrie:

Tinandu-se seama de sensul si notatiile din figura se pot scrie formulele generalizate pentru un poligon format din “n” puncte:

De regula, cu o formula se calculeaza suprafata si cu cealalta se verifica.

Pentru calculul suprafetei imobilului in cauza s-a folosit procedeul analitic.

40


2.3.3. Executia planurilor de amplasament si delimitare a bunurilor imobile

Planurile de amplasament si delimitare a bunurilor imobile se executa in urmatoarele scopuri:

- Inscrierea cu caracter nedefinitiv in cartea funciara a actelor si faptelor juridice privind terenurile si constructiile situate pe un teritoriu administrativ, pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general;

- Solutionarea contestatiilor cu privire la corectitudinea si exactitatea datelor referitoare la un bun imobil;

- Elaborarea documentatiilor topo – cadastrale necesare realizarii proiectelor si studiilor din domeniul constructiilor, urbanismului si amenajarii teritoriului, solicitate de administratia publica locala pentru solutionarea aspectelor legate de constituirea sau reconstituirea proprietatilor.

Conditiile de executie a planurilor de amplasament si delimitare a bunurilor imobile sunt:

- Masuratorile topografice se executa, de regula, in sistem de proiectiestereografic 1970. In cazurile in care punctele din reteaua geodezica se afla la o distanta mai mare de 3 km de zona de lucru, suprafata este mai mica de 10 ha si nu exista conditii de vizibilitate pentru masuratori, prin metodele retrointersectiei, intersectiei inainte sau intersectiei combinate, se poate lucra in sistem local;

- In situatia in care coordonatele punctelor se calculeaza in sistem local, sevor lua masurile necesare pentru materializarea si conservarea a minim patru puncte stabilite care vor folosi la integrarea ulterioara in sistemul de proiectie stereografic 1970.

La receptia acestor planuri, pentru fiecare teritoriu administrativ se atribuie – in ordinea cronologica a solicitarilor - numere cadastrale provizorii ( in cazul teritoriilor in care nu s-a introdus cadastrul general ) sau numere cadastrale in continuarea ultimului numar atribuit unui bun imobil pe un teritoriu pe care s-a introdus cadastrul general.

Planurile se intocmesc pe suport transparent format A4 sau A3 sau ( 50 x 50 cm ), la o scara convenabila ( 1: 500, 1: 1000, 1: 2000 ) .

Pe plan, in completarea partii grafice, se inscriu: numele, prenumele si adresa celui care a solicitat planul, adresa imobilului, inventarul cu numerele si coordonatele punctelor de contur, suprafata bunului imobil si a parcelelor componente – pe categorii de folosinta, numerele cadastrale provizorii, sistemul de proiectie, scara, directia nord, numele, semnatura si stampila executantului.

Planurile de amplasament si delimitare sunt insotite de “ Fisa imobilului “.

Daca imobilul nu este imprejmuit, punctele de pe contur se marcheaza cu tarusi de lemn sau picheti metalici.

2.4. Publicitatea imobiliara 9

2.4.1. Definitia si rolul publicitatii imobiliare

41


Publicitatea imobiliara este ansamblul mijloacelor juridice menite sa apere si sa garanteze

evidenta si opozabilitatea actelor juridice referitoare la nasterea, transmiterea si stingerea drepturilor reale imobiliare. Publicitatea imobiliara este un mijloc de garantare juridical a drepturilor patrimoniale si de securitate in operatiunile juridice.

Publicitatea imobiliara are rolul de a confirma existenta drepturilor reale imobiliare si de a oferi date certe privind situatia juridica a imobilelor pentru a fi evitate instrainarile successive, pentru a se evita necunoasterea eventualelor dezmembraminte, pentru ase evita necunoasterea eventualelor sarcini cu care pot fi grevate imobilele ( ipoteci sau privilegii ). Prin urmare, actele si faptele juridice privind imobilele sunt supuse publicitatii, pentru a fi aduse la cunostinta publica si a fi opozabile.

2.4.2. Publicitatea imobiliara prin cartea funciara

Avantajele publicitatii imobiliare prin cartea funciara fata de cel prin registrul de transcriptiuni-inscriptiuni, rezida din faptul ca ea este tinuta pe imobile si nu pe personae, in mod complet si garantat.

Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in carte funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilelor din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, pentru imobilele situate in raza de activitate a acestora.

Unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei localitati apartinand aceluiasi proprietar formeaza corpul de proprietate ce se inscrie in cartea funciara.

Mai multe corpuri de proprietati, de pe teritoriul aceleiasi localitati, apartinand unui proprietar, formeaza partida sa cadastrala ce se inscrie in aceeiasi carte funciara.

Cartile funciare intocmite si numerotate pe teritoriul administrativ al fiecarei localitati alcatuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliara al acestui teritoriu ce se tine de catre biroul de carte funciara al judecatoriei in a carei raza teritoriala de activitate este situat bunul repectiv.

Acest registru se intregeste cu un registru special de intrare, cu planul de identificare a imobilelor, cu repertoriul imobilelor indicand numarul cadastral al parcelelor si numarul de ordine al cartilor funciare in care sunt inscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor si cu o mapa in care se vor pastra cererile de inscriere, impreuna cu un exemplar al inscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse inscrierii.

Carte funciara este alcatuita din titlu, indicand numarul ei si numele localitatii in care este situat imobilul, precum si alte 3 parti :

Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:a) numarul de ordine si cel cadastral al fiecarui imobilb) suprafata terenului, categoria de folozinta si, dupa caz , constructiile c) amplasamentul si vecinatatiile d) valoarea impozabila.

Partea a II- a, referitoare la inscrieriile privind dreptul de proprietate care cuprinde :a) numele proprietaruluib)actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate precum si

mentionarea inscrisului pe catre se intemeiaza acest drept________________9 Legislatie privind cadastrul si publicitatea imobiliara vol.I+II, 2011

c) stramutarile proprietatiid) servitutile constituite in folosul imobiluluie) faptele juridice, drepturile personale sau ale raporturilor juridice, precum si actiuniile

privitoare la proprietate

42


f) orice modificari,indreptari sau insemnari ce s-ar face in titlu in partea I sau a II-a a cartii funciare cu privire la inscrierile facute.

Partea a III-a, referitoare la inscrierile privind dezmembrariile dreptului de proprietate si sarcini, care va cuprinde :a) dreptul de superficiu, uzufruct, uz, folosinta, abitatie, servitutile in sarcina fondului

aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la drepturile reale inscrise in aceasta parte

c) sechestrul, urmarirea imobilului sau a veniturilor saled) orice modificari indreptari sau insemnari ce s-ar face cu privire la inscrierile facute in

aceasta parte.Datele din cartea funciara pot fi redate si arhivate si sub forma de inregistrari pe

microfilme si pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automata a datelor. Acestea au aceleasi efecte juridice si forta probatoare echivalenta cu inscrisurile in baza carora au fost predate.

Dreptul de proprietate si celelalte dreptui reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara in baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai daca acel act s-a incheiat in forma autentica.

Radierea inscrierii dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara in baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil.

Radierea inscrierii dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale se va face in temeiul actului care exprima consimtamantul titularului la stingerea lor, cu exceptia drepturilor care se sting la implinirea termenului mentionat in inscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor.

Hotararea judecatoreasca, definitiva si irevocabila, sau, in cazuri anume prevazute de lege, decizia autoritatii administrative va inlocui actul prevazut mai sus.

Modificarea continutului unui drept ce greveaza un drept real imobiliar se inscrie, daca legea nu dispune altfel potrivit reguluilor stabilite pentru dobandirea si stingerea drepturilor reale.

Inscrierea unui drept se poate efectua numai: a) impotriva aceluia care, la inregistrarea cereri sale, era inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta;

b) impotriva celuia care inainte de a fi inscris, si-a grevat dreptul, dacaamandoua inscrierile se cer deodata.

Daca mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar inscrierile nu s-au facut, cel din urma indreptatit va putea cere inscrierea dobandirilor succesive o data cu aceea a dreptului sau dovedind prin inscrisurile originale intreg sirul actelor juridice pe care se in temeiaza inscrisurile.

Inscrisurile intemeiate pe obligatiile defunctului se vor putea face si dupa ce dreptul mostenitorului a fost inscris, in masura in care se dovedeste ca mostenitorul este tinut de aceste obligatii.

Inscrierile in cartea funciara devin opozabile fata de terti de la data inregistrarii cererii. Ordinea inregistrarii cererii va determina rangul inscrierii.Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale sunt opozabile fata de terti, fara

inscrierea in carte funciara, cand provin din succesiune, accesiune, vanzare silita si uzucapiune. Aceste drepturi se vor inscrie, in prealabil, daca titularul intelege sa dispuna de ele.

In aceleasi conditii sunt opozabile fata de terti si drepturile reale dobandite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, prin expropiere sau prin hotarari judecatoresti.

Cel care a transmis sau a constituit, in folosul altuia, un drept real asupra unui imobil, este obligat sa predea inscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru inscrierea in cartea

43


funciara, daca acest inscris este in posesia sa si este singurul exemplar doveditor, afara de cazul in care s-a procedat, din oficiu, la inscriere.

In cazul in care cel obligat refuza predarea inscrisului se va cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea.

Dobanditorul anterior poate cere instantei judecatoresti sa acorde inscrierii sale rang preferential fata de inscrierea efectuata la cererea unui tert, care a dobandit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinta la data incheierii actului.

Inscrierea provizorie in cartea funciara se face in cazul dobandirii unor drepturi afectate de o conditie suspensiva sau daca hotararea judecatoreasca pe care se intemeiaza nu este definitiva si irevocabila.

Inscrierea provizorie devine opozabila tertilor cu rangul determinat de cererea de inscriere, sub conditie si in masura justificarii ei.

Justificarea unei inscrieri provizorii isi intinde efectul asupra tuturor inscrierilor ca s-au facut conditionat de justificarea ei; nejustificarea unei inscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei si a tuturor inscrierilor care s-au facut conditionat de justificarea acestuia.

Daca in cartea funciara s-a inscris un drept real, in conditiile prezente legi, in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei, daca a fost dobandit sau constituit cu buna-credinta, cat timp nu se dovedeste contrariul.

Daca un drept s-a radiat din cartea funciara, se prezuma ca acel drept nu exista.Cuprinsul cartilor funciare se considera exact, in folosul acelei persoane care a dobandit,

prin act juridic un titlu oneros, un drept real, daca in momentul dobandirii dreptului nu a fost inscrisa in cartea funciara vreo actiune prin care se contesta cuprinsul ei sau daca nu a cunoscut, pe alta cale, aceasta inexactitate.

In cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere rectificarea acesteia.

Prin rectificere se intelege radierea, indepartarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara.

Orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara, daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca:

- inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil;- dreptul inscris a fost gresit calificat- nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele

actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea- inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a

imobiluluiActiunea in rectificare, sub rezerva prescriptiei dreptului material la actiunea in fond, va

fi imprescriptibila.Fata de tertele persoane care au dobandit cu buna-credinta un drept real prin donatie sau

legat, actiunea in rectificare nu se va putea porni decat in termen de 10 ani, socotiti din ziua cand s-a inregistrat cererea lor de inscriere, cu exceptia cazului in care dreptul material la actiunea in fond nu s-a prescris mai inainte.

Actiunea in rectificare, prezentata mai sus, isi va produce efectele fata de tertele persoane care si-au inscris vreun drept real, dobandit cu buna-credinta si prin act juridic cu titlu oneros intemeiandu-se pe cuprinsul cartii funciare.

Termenul va fi de 3 ani socotiti de la inregistrarea cererii pentru inscrierea dreptului a carui rectificare se cere.

Hotararea prin care s-a admis rectificarea unei inscrieri nu va fi opozabila persoanelor impotriva carora actiunea nu a fost admisa.

Daca actiunea in rectificare a fost inscrisa in cartea funciara, hotararea judecatoreasca va fi opzabila si tertelor persoane care au dobandit dreptul dupa inscriere.

44


Actele si faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelor in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara, vor putea fi inscrise la cerere, cu efect de informare pentru terte persoane.

Proprietarul unui imobil poate cere ca intentia sa de a instraina sau de a ipoteca sa fie inscrisa, aratand in acest din urma caz, suma ce urmeaza sa se garanteze prin ipoteca.

Daca se savarseste instrainarea sau ipotecarea, dreptul inscris va avea rangul inscrierii intentiei.

Inscrierea intentiei de a instraina sau de a ipoteca isi pierde efectul prin trecerea unui termen de 2 luni de la inregistrarea cererii.

Anul, luna si ziua in care inscrierea isi pierde efectul vor fi aratate atat in inscriere, cat si in incheierea care a ordonat-o.

Orice persoana interesata va putea cerceta cartea funciara si celelalte evidente care alcatuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliara, cu exceptia evidetelor care privesc siguranta nationala.

La cerere, se vor elibera extrase, certificate sau copii legalizate de pe cartile funciare, cu plata taxelor legale.

Nici o autoritate nu va putea cere trimiterea originalului cartii funciara sau a panurilor de identificare a imobilelor.

Mapa inscrisurilor privind inscrierea atacata va putea fi ceruta de catre instanta judecatoreasca.

Corpul de proprietati constituit prin inscrieriile in cartea funciara se vor putea modifica prin alipiri, daca mai multe parcele se unesc intr-un singur corp sau daca se adauga o noua parcela la un corp de proprietate ori se mareste intindera unei parcele.

Deasemenea, corpul de proprietate se modifica si prin dezlipiri, daca se desparte o parcela de un corp sau se micsoreaza intinderea unei parcele. Dezlipirea unei parcele sau a unei parti dintr-o parcela, care face parte dintr-un corp de proprietate, se face impreuna cu sarcinile care o greveaza. Parcela care este grevata cu sarcini nu poate fi alipita la un alt corp de proprietate, ci va forma, in caz de dezlipire, un corp de proprietate separata.

In caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, daca o parcela trece dintr-o carte funciara in alta, sau reinscrieri, daca, dezlipindu-se o parcela, aceasta se va trece in aceeiasi carte funciara ca un corp de proprietate de sine statator sau ca o parcela a unui alt corp de proprietate.

Daca se transcrie o parte din parcela intr-o alta carte funciara, restul se inscrie in vechea carte funciara, cu mentiunea noului numar si a intinderii, iar daca toate parcelele inscrise intr-o carte funciara au fost transcrise, aceasta se va inchide si nu va mai putea fi redeschisa pentru noi inscriei.

In cazul proprietatii imobiliare comune sau in diviziune vor fi inscrisi in aceeiasi carte funciara toti proprietarii. In ceea ce priveste proprietatea indiviza, se va indica cota fiecarui coproprietar.

Daca o constructie face obiectul proprietatii pe etaje sau pe apartamente, se va intocmi o carte funciara colectiva pentru intreaga constructie si cate o carte funciara individuala pentru fiecare etaj sau apartament avand proprietar diferiti.

Imobilul va fi indicat in cartea funciara colectiva cu un numar de parcele nefractionat. In cartile funciare individuale, fiecare etaj sau apartament se va indica cu un numar fractionat, l al carui numarator fa fi numarul de parcela aratat in cartea funciara colectiva, iar numitorul va fi, dupa caz, numarul etajului sau al apartamentului.

Inscrieriile care privesc intreaga cladire se vor face in ambele carti funciare.Imobilele ce apartin domeniului public si celui privat sau al unitatii administrativ-

teritoriale, se vor inscrie in registrul de publicitate al unitatii administrativ-teritoriale pe care sunt situate.

Registrele de publicitate se tin de catre biroul de carte funciara al judecatoriei.

45

cap. 2- notiuni teoretice de cadastru

Documents