analiza_factoriala_a_valorii_imobilului_rezidential

7/30/2019 Analiza_Factoriala_a_Valorii_Imobilului_Rezidential

1/184

1

Universitatea Tehnic a Moldovei

Facultatea Cadastru,Geodezie i Construcii

Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

AANNAALLIIZZAA FFAACCTTOORRIIAALL AA VVAALLOORRIIII

DDEE PPIIAA AA IIMMOOBBIILLUULLUUII

RREEZZIIDDEENNIIAALL

Monografie

CHIINU

U.T.M.

2007

itally signed bylioteca UTMason: I attest to thecuracy and integrity ofs document


2/184

2

CZU 332.6+330.131A33

n prezenta lucrare snt examinate principiile i noiunileconceptuale ale evalurii valorii de pia, factorii de influen imetodele de evaluare a imobilului rezidenial n baza datelor desprelocuine tipizate (apartamente) n mun. Chiinu.

Monografia este destinat studenilor facultilor InginerieEconomici Business, Cadastru, Geodezie i Construcii i tuturorspecialitilor cointeresai n evaluarea proprietilor imobiliare.

Recenzent:doctor habilitat n economie, profesor universitar,

ef de catedr Finane, U.S.M Galina Ulian

Redactor responsabil: N. urcanuRecomandat spre publicare de Senatul Universitii Tehnice a

Moldovei.

Descrierea CIP a Camerei Naionale a CriiAlbu, Ion

Analiza factorial a valorii de pia a imobiluluirezedenial: monogr./ Ion Albu, Svetlana Albu, Nicolaeurcanu( red. resp.).-Ch.:UTM, 2007.-128p.

Bibliogr. p. 95 ( 119tit.)ISBN 978-9975-9888-5-8

200 ex.

ISBN 978-9975-9888-5-8 U.T.M.,2007


3/184

3

O adnc plecciune prinilor notri,

fr ajutorul crora prezenta lucrare

nu ar fi avut sori de izbnd.


4/184

4

NTRODUCERE

Economia Republicii Moldova conform, Constituiei [6]este economie de pia. Crearea i dezvoltarea unei economiide pia funcionale, inclusiv a pieei imobiliare, este un

proces de durati necesit studii sistematice i aprofundate.Constituirea pieii imobiliare ncepe n anul 1989, cnd

a fost adoptat hotrrea prin care se permitea vnzarea icumprarea spaiului locativ de stat i obtesc. ns, procesulde formare a pieei imobiliare a luat amploare doar n 1992,cnd s-au creat condiiile obiective pentru tranzaciileimobiliare. Actualmente piaa imobilului locativ s-atransformat ntr-o form integr, o pia aparte cu oinfrastructur bine dezvoltat i o puternic influen asuprastabilitii economice a R. Moldova. Dezvoltarea acestei pieen continuare depinde i de elaborarea i implementarea n

practic a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare bazatpe valoarea de pia .Problema evalurii imobilului locativ a fost i este pe

larg dezvluit n literatura de specialitate din strintate [110-119]. Problema indicat a fost abordat i de savanii dinRepublica Moldova [56, 59-63, 85, 86, 92], care subliniaz cntr-o economie de pia anume valoarea de piaeficientizeaz dezvoltarea imobilului, anume ea este bazechitabil pentru impozitare, anume ea permite o evaluare

justificat a imobilului. Cu toate acestea, abia n prezentvaloarea de pia i ocup locul cuvenit, dei pentru unele

categorii de imobil condiiile necesare de implementare au fostcreate de civa ani, mai ales la imobilul locativ tipizat. O altproblem, care apare n acest context, este netransparenapreurilor la tranzaciile imobiliare. n contractul de vnzare-cumprare se indic, de regul, valoarea de inventar aapartamentului care constituie n unele cazuri doar circa 10%din valoarea de pia. Astfel, din lipsa unui mecanism


5/184

5

oficializat de evaluare statul pierde venituri fiscaleconsiderabile. Plus la aceasta, n cazul impozitului regulat(anual) pe imobil, pentru valori de pia diferite (apartamenten centrul oraului, n suburbie sau provincie) se pltescaceleai impozite, deci se ignoreaz echitatea social i

principiul fundamental al impozitrii - ncasrile trebuie s fieproporionale valorii; cei mai nstrii trebuie s plteasc maimult dect cei cu venituri mai modeste. Aa dar, evaluareaobiectiv a valorii de pia a imobilelor prezint o problemeconomic, sociali metodologic.

Abordrile de evaluare a valorii de pia sunt binestudiate i implementate n practica rilor cu economie de

pia dezvoltat. Ele pot fi ajustate i la condiiile R.Moldova[86]. Aplicarea n practic a metodelor de evaluare n diferitescopuri necesit analiza factorilor ce influeneaz valoarea de

pia. Aceti factori (amplasamentul, caracteristicile fizice,seria etc.) au caracter dinamic i complex. Determinarea

mrimii influenei lor asupra valorii de pia pe o piaconcret, de exemplu a mun. Chiinu, la data evaluriipermite utilizarea fundamentat a metodelor de evaluare,ajustarea lor la condiiile R.Moldova.

Acest studiu este consacrat factorilor i determinriiinfluenei lor asupra valorii de pia a imobilului rezidenial n

baza datelor despre apartamente i ajustarea lor la condiiileR. Moldova.

n acest scop au fost puse i soluionate urmtoarelesarcini: tratarea tiinific a valorii de pia a imobilului n

baza sintezei bibliografice; analiza principiilor de evaluare

acceptate n practica european i mondial; identificarea iclasificarea factorilor de influen asupra valorii de pia;determinarea i ajustarea modelelor economice, a metodelorstatistice i econometrice de evaluare a imobilului locativ nscopul elaborrii unui model de evaluare automatizat iadecvat condiiilor actuale ale pieei imobiliare din mun.Chiinu; formarea bazei de date proprii; analiza


6/184

6

macroeconomic a preurilor imobilului locativ tipizat idimensionarea mrimii factorilor ce influeneaz valoarea de

pia; verificarea i adaptarea modelului la condiiile dinamiceale pieei.

Autorii au demonstrat c modelele de evaluare utilizatede alte state pot fi ajustate la condiiile Republicii Moldova, auelaborat algoritmul de calcul al influenei factorilor asupravalorii de pia a imobilului locativ tipizat, au elaboratmodelul automatizat de evaluare a valorii de pia aimobilului, adaptabil la condiiile dinamice a pieei, auelaborat modelul i au creat baza de date pentru evaluareaimobilului locativ tipizat.

Rezultatele obinute pot fi utilizate n evaluarea masiva imobilului locativ tipizat pentru impozitare, la evaluareaimobilului locativ tipizat n scop de nstrinare a dreptului de

proprietate i alte scopuri (arendare, asigurare etc.).Capitolele I, III snt scrise de Ion Albu, capitolul II Ion

Albu n colaborare cu Svetlana Albu, introducerea, ncheierea,coordonarea i redactarea tiinific Nicolae urcanu.Ateptm sugestii i propuneri pe adresa: Facultatea

Inginerie Economic i Business, bd. Dacia nr.41, Chiinu, MD2060; e-mail: [email protected]


7/184

7

CAPITOLUL IASPECTE METODOLOGICE ALE EVALURII

BUNURILOR IMOBILE

1.1. Principiile i noiunile conceptuale ale evalurii

Conceptul de valoare a suportat modificri considerabile de-a lungul istoriei. Iniial teoria obiectiv a valorii a fost propus deA. Smit i D. Ricardo [ 81, 84]. Conform acestei teorii la bazavalorii se afl munca necesar pentru producerea mrfii respective,iar mrimea valorii apare doar pe pia n procesul schimbuluidintre dou mrfuri. Preul, spun ei, reprezint exprimarea bneasca valorii. Cu un secol mai trziu marginalitii, S. Djevons, L.Valiras, K. Menger, au respins aceast teorie nlocuind-o cu teoriautilitii marginale. Valoarea, n corespundere cu aceast teorie, nuse bazeaz pe munc, ci depinde de aprecierea subiectiv a

individului, de utilitatea marginal a mrfii. n conformitate cu acestpunct de vedere, la formarea valorii ia parte nu numai productorul,ci i cumprtorul. n secolul XX att urmaii lui D. Keins, ct imonetaritii (M. Friedman) se rentorc la teoria valorii propus deD. Ricardo, respingnd teoria utilitii marginale.

Actualmente teoria economic prezint multiple alternativeprivind elementele care stau la baza valorii bunurilor: muncancorporat, raritatea, moda, momentul schimbului etc. n teoriaevalurii ntlnim elemente specifice, care in de obiectivelevnztorului i cumprtorului, dari de aspecte teoretice specifice,care stau la baza fundamentrii metodelor de evaluare.

Economia de pia are la baz acumularea, dezvoltareacontinu i micarea liber a capitalurilor. Exist multiplealternative de utilizare a capitalurilor. Alegerea celei mai bunealternative va depinde de evaluarea corect a anselor. Prinevaluarea economic se stabilesc nu preuri ale elementelor

patrimoniale, ci valori. Distincia este nu numai de natur


8/184

8

semantic, ci i metodologic i are la baz att coninutul, ct imodalitile diferite de determinare.

Preulpoate fi considerat un fapt istoric, care reflect ct s-acheltuit n afaceri asemntoare deja ncheiate. Termenul de prese mai folosete pentru a indica preul ofertei. Nici preul istoric,nici cel al vnztorului nu prezint o mrime argumentat pentruevaluarea obiectului.

Valoarea prezint suma de bani sau echivalentul bnesc pecare cumprtorul l ofer n schimbul unui obiect. Ea de obicei seanalizeaz din punctul de vedere al cumprtorului ipotetic. Prinurmare am putea defini valoarea drept suma care va fi pltit de uncumprtor ipotetic pentru proprietatea evaluat (tab.1).

Att n teorie, ct i n practic se folosesc diferite tipuri devalori. De exemplu: valoare de mprumut, valoare de asigurare,valoare de pia, valoare de bilan, valoare de lichidare, valoareinvestiional etc. n mod general, ns, valoarea poate fi divizat ndou categorii mari: valoarea obiectiv (valoarea de schimb) i

valoarea subiectiv (valoarea de utilizare). Tabelul 1Deosebirea noiunilor valoare i pre

Valoare PreSum presupus n prealabil Sum real, achitat n cadrul

afaceriiReflect prerea evaluatorului Reflect acordul prilor n

afacereSe determin naintea afacerii Se determin n procesul

afaceriiExprimarea bneasc a utilitii

curente, a veniturilor viitoare

Exprimarea bneasc a

nivelului preului i profituluiRezultatele evalurii difer Rezultatul este strict, concret

n dependen de scopul evalurii, prezena sau lipsa dreptuluiasupra proprietii, exist diferite moduri de determinare a valorii,care pot fi grupate n valoare de folosire i n valoare de schimb


9/184

9

[67]. Valoarea de utilizare poart un caracter subiectiv intotdeauna reflect inteniile proprietarului, arendaului, care nusunt legate de vnzarea-cumprarea obiectului, darea n arend ialte operaii de acest fel. Valorii de utilizare, n practica mondial, ise altur valoarea de investiie, valoarea de bilan i valoarea

pentru import. Valoarea de schimb cuprinde valoarea de pia,valoarea de lichidare, valoarea de asigurare, valoarea de arend etc.Determinarea valorii de schimb, de regul, are sens contrar valoriide utilizare, ea poart un caracter obiectiv i servete la efectuareaoperaiilor pe piaa imobilului: cumprare, vnzare, transmiterea ncalitate de gaj pentru primirea creditelor, darea n arendi altele.

Valoarea de utilizare se bazeaz pe un ir de principii deimportan economic: principiul ateptrii, folosirii, nlocuirii.Valoarea de schimb se bazeaz pe principiile cererii i ofertei,schimbului i concurenei. Exist unele principii ce stau la bazatuturor tipurilor de valori ale imobilului. La acestea se refer

principiul preului restant i principiul celei mai eficiente utilizri.

(tab.2).n Europa principiul celei mai bune utilizri este nlocuitprin noiunea valoare de utilizare alternativ. Conceptul de Ceamai bun utilizare este folosit pe larg n America de Nord, sinonimcu valoarea de pia. La definiia, menionat mai sus, vomconcretiza: este evident c o utilizare, care nu este permis din

punct de vedere legal sau imposibil din punct de vedere fizic, nupoate fi considerat ca cea mai bun utilizare. O utilizare care estepermis legal i posibil fizic poate, totui, s necesite o explicaiecare s-i justifice adoptarea ntr-o asemenea utilizare, care, va fi,

probabil rezonabil sau justificat corespunztor. Dup ce analiza a

stabilit c una sau mai multe utilizri sunt probabil rezonabile,concluzia poate fi validat printr-un studiu de fezabilitate. Utilizareacare conduce la cea mai mare valoare ar trebui s fie considerat cacea mai bun utilizare i va fi analog cu definiia valorii de pia.


10/184

10

Tabelul 2Principii ce stau la baza valorii imobilului

Principiul Caracteristica1 2

Principiul cereriii ofertei

Corespunde legii cererii i ofertei. Adic, cu ct maimare va fi oferta pe piaa bunurilor imobiliare, cu att maimic va fi preul. i viceversa, preul va scdea odat cu

creterea cererii. n punctul de echilibru (cererea egal cuoferta) preul de pia are tendina de a exprima cheltuielilesociale de prim importan. Dar, deoarece, pieele imobilului sunt imperfecte, cererea i oferta rareori dicteaz preulconform cruia se ncheie afacerile imobiliare. Capacitateade a negocia, numrul i posibilitatea participanilor, meto-dele de finanare, emoiile i ali factori joac un rolconsiderabil la formarea preurilor reale de vnzare.

Principiul

schimbului

Bunurile imobiliare, asemenea mediului ambiant,economic i social, sunt supuse schimbrii. nsi bunurileimobiliare se uzeaz n procesul de exploatare. Utilizareaterenurilor de pmnt se schimb n rezultatul activitiiumane. Condiiile economice i demografice sunt n

permanent schimbare, formnd premise pentru cretereasau micorarea cererii pentru bunurile imobiliare. Acetia iali factori pot schimba eficacitatea unui bun imobil ntr-unloc stabilit.Expertul n evaluri trebuie s presimt apariiaschimbrilor i s determine reacia pieei la schimbareaaprut.

Principiulconcurenei

Apariia beneficiului, ce depete unele normestabilite, atrage o concuren enorm pe piaa imobilului,care, de regul, decurge cu creterea ofertei. Cretereaofertei, dup cum s-a menionat, micoreaz preurile icorespunztor, veniturile n urma tranzaciilor imobiliare. Oastfel de concuren poate declana procesul de micorare aveniturilor pn la nivelul normal, sau i mai jos, pn la

dispariia lor.

Principiulsubstituirii

Valoarea maxim al proprietii imobiliare prezintcel mai mic pre, sau valoarea, conform creia poate fi

procurat un alt obiect cu o utilizare echivalent. Acestprincipiu st la baza fiecreia din cele trei metodetradiionale de evaluare a imobilului.

Principiulcostului restant

Costul restant prezint venitul net pe care-l aduceterenul, dup ce au fost achitate plile pentru cheltuielilede munc, capital i activitatea de antreprenoriat.


11/184

11

Tabelul.2 (continuare)1 2

Principiul celei

mai eficienteutilizri

Acest principiu e determinat de probabila utilizare abunului din punct de vedere fizic, rezonabil justificat ilegal realizabil, i din punct de vedere financiar, nrezultatul creia valoarea proprietii evaluate va fimaximal. Realizarea acestui principiu este posibil ncazul cnd valoarea obiectului const din suma valorii

pmntului i a construciei cu evidena uzurii. n unelecazuri se evalueaz aparte preul de pia a lotului de

pmnt i a construciei, cum ar fi pentru determinareabazei de impozitare, a loturilor constructive ineconstructive, evaluarea preurilor de pia a drumuriloricomunicailor inginereti, a plii de arendi a.

Principiulcorespunderiiateptrilor

Stilul arhitectural, nivelul condiiilor i serviciilorpropuse de construcie trebuie s corespund necesitilori ateptrilor pieei. valoarea maxim apare atunci cndexist o arhitectur omogen cu caracter compatibilutilizrii pmntului. Corespunderea conform utilitii,reprezint n cea mai mare msur elementul dorit de

proprietar. Corespunderea la optim asigur venitulmaximal deintorului proprietii imobiliare.

Principiulanticiprii

Reflect opinia cumprtorului privind ctigurileviitoare i valoarea lor actual. La baza acestui principiust teoria schimbrii valorii banilor n timp.

Sursa: ntocmit de autori n baza sintezei bibliografice

Valoarea de utilizare alternativpoate fi definit, prin referirela definiiile de baz ale TEGOVA, ca fiind valoarea cu cea mai

bun utilizare, alta dect cea prezent, respectiv cea intenionat saucea care ar corespunde unei redezvoltri de ctre proprietarulactivului, de societatea de dezvoltare imobiliar, sau de ctre

ocupantul presupus. Evalurile pe baza utilizrii alternative suntsolicitate n cazul evalurii pentru garanii, sau ca parte a analizeiprivind cea mai bun utilizare, atunci cnd se decide amplasareaeconomic a activelor sau calcularea randamentului real alcapitalului utilizat de companie. Valoarea de utilizare alternativ

poate fi negativ. Aceast valoare negativ apare n mod tipicpentru terenurile nchiriate sau cnd valoarea de utilizare actual


12/184

12

este mrit datorit unor drepturi specifice i/sau unor considerenteprivind continuarea afacerii sau limitrilor asupra responsabilitilorlegale stricte, care s-ar aplica, totui, la vnzarea pe piaa liber.

Prin urmare, conceptul celei mai bune utilizri includevaloarea alternativ ca parte component.

Cea mai frecvent form a valorii obiective, att n practic,ct i n teorie, este valoarea de pia. Definirea corect a valorii de

pia este necesar pentru a clarifica mai multe puncte de discuie: exist o diversitate de opinii ntre profesionitii din domeniul

imobiliar privind nelesul valorii de pia utilizabile n ramur; conceptul valoare de pia nu este bine neles i perceput de

cei ce nu se ocup n mod curent cu evaluarea activelor imobiliare; exist necesitatea de educare i a clienilor din ramur

privind existena, nivelul i modul de evaluare a valorii de pia nramur;

necesitatea de a se gsi o definiie general acceptat,capabil s reflecte toate condiiile determinante ale valorii de pia,

ca prim etap n stabilirea unor standarde de evaluare nR.Moldova.Legislaia Uniunii Europene, n Articolul 49(2) al Directivei

Consiliului, privind conturile anuale i consolidate ale Companiilorde Asigurri (91/674/EEC), propune urmtoarea definiie a valoriide pia: Valoarea de pia va nsemna preul la care terenul icldirile ar putea fi vndute n cadrul unui contract privat, ntre unvnztor decis s vnd i un cumprtor independent, la dataevalurii, considerndu-se c proprietatea este expus public pe

pia, iar condiiile de pia permit o vnzare ordonati c, inndseama de natura proprietii, este disponibil o perioad normal

pentru negocierea vnzrii [42].Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare apropus o alt definiie, care a fost adoptat de Grupul European alAsociaiilor de Evaluatori (TEGOVA): valoarea de pia estesuma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la dataevalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztorhotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber (neprtinitoare), dup un


13/184

13

marketing adecvat n care fiecare parte a acionat n cunotin decauz, prudent i fr constrngere.

n America de Nord se folosete pe larg definiia, potrivitcreia valoarea de pia se echivaleaz cu conceptul celei mai buneutilizri: Utilizarea cea mai probabil a unui activ, care este

posibil din punct de vedere fizic, permis din punct de vederelegal, fezabil din punct de vedere financiar, justificat n modcorespunztor i din care rezult cea mai mare valoare a activuluisupus evalurii [42].

Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori consider caplicarea oricreia dintre primele dou definiii va conduce laaceeai estimare a valorii, iar ideea de cea mai bun utilizare(aplicat de specialitii americani) este inclus implicit n definiiavalorii de pia alternative propuse de TEGOVA.

Legea cu privire la activitatea de evaluare aprobat prinHotrrea Guvernului R.Moldova nr. 989 XV la 18.04.2002definete valoarea de pia drept suma estimat pentru care un

obiect al evalurii poate fi schimbat, la data evalurii, ntre uncumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dupun marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber, n care fiecare parteva aciona competent, cu prudena necesari neconstrns [26].

Din 01.12.2004 a intrat n vigoare standardul SM249:2004 [40] Sistem unic de evaluare a patrimoniului:termeni i definiii, care standardizeaz termenul valoare de

pia , definiia fiind similar celei nominalizate n Legea cuprivire la activi tatea de evaluare .

Standardul menionat definete noiunile fundamentaleprivind evaluarea patr imoniului. Conform legislaiei

standardul naional de evaluare se aplic de ctre evaluatorin mod obligatoriu, indiferent de scopul i obiectulevalurii. Dac, cu privire la valoarea de pia s-a ajuns la odefiniie unanim acceptat, apoi procesul de apreciere aacestei valori trezete mai multe semne de ntrebare.

Spre exemplu, metodele aplicate n procesul evaluri isunt incluse n una din trei grupri posibile. Gruprile difer


14/184

14

prin modul de evaluare a patr imoniului, astfel ele au fostdenumite abordri. Conform dicionarului explicativ aaborda nseamn a ncepe studiul sau tratarea unei

probleme, a ncepe o discuie [69, p.4], explicaie cecorespunde ntocmai situaiei examinate. Metodele prinintermediul crora este evaluat patrimoniul n bazacosturilor necesare pentru crearea, modificarea i utilizareaobiectului evalurii, innd cont de deprecierea acumulatformeaz una din abordri. Alt abordare cuprinde metodelecare permit evaluarea patrimoniului n baza analizei pie ei, avnzrilor obiectelor comparabile cu cel evaluat. Abordareaa treia presupune metodele cu ajutorul crora se apreciazvaloarea patrimoniului n baza valorii veniturilor viitoare cear putea fi obinute ca rezultat al utilizrii bunului.

Studiind patru acte normative: Legea cu privire laactivitatea de evaluare [26], Regulamentul cu privire laevaluarea obiectelor de proprietate intelectual [10],

Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilorimobile [18] i Standardul Moldovean SM 249:2004 [40],observm trei modalit i de tratare a abordrilor sus-numite.

Legea cu privire la activitatea de evaluare iRegulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilorimobile numesc abordrile respective metode: Metodaanalizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor,

metoda cheltuielilor.Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de

proprietate inte lectual definete abordarea din punctul devedere al cheltuielilor, abordarea din punctul de vedere al

pieei i abordarea din punctul de vedere al venitului.Standardul Moldovean SM 249:2004 defineteabordarea prin metoda costului, abordarea prin analiza

vnzrilor comparabile, abordarea prin metoda venitului.


15/184

15

Compararea noiunilor c

Legea cu privire laactivitatea de evaluare

Regulamentul provizoriuprivind evaluareabunurilor imobile

Regulamenevaluare

proprieta

Metoda cheltuielilorAbordare

vedere a

Se bazeaz pe estimareacheltuielilor pentru crearea

unui obiect analogic celui deevaluat sau a cheltuielilor

pentru nlocuirea obiectului

supus evalurii.

onst n estimarea valorii depia a obiectului evaluriica totalitatea cheltuielilor

necesare pentru crearea luin starea curent sau

reproducerea calitilor luide consum.

Reprezint cvalorii obiectintelectual, e

de ctre agecare constitui

a aces

Se bazeaz pe estimareavalorii obiectului princompararea lui cu alte

obiecte similare, vndute saupropuse spre vnzare

Presupune estimarea valoriide pia a bunului imobil naza analizei comparative a

bunurilor imobile similareobiectului evalurii care aust vndute recent i ajustriireurilor de vnzare pentru

iferenele ntre aceste bunurii obiectul evalurii.


16/184

16

Metoda veniturilor

Abordare

vedere

Se bazeaz pe estimareaviitoarelor venituri icheltuieli, legate deutilizarea obiectului

evalurii

Presupune estimareavalorii bunului imobil n

baza venitului operaionalnet ce poate fi generat de

acest bun n viitor.

Care sintetiztuturor

calculare a de proprieta

n consideraefective,

venituri, cafinancidezvolt

capacitiloconjun

concureprognozaraportarea

cSursa: completat de autori n baza actelor legislative ale R. Moldova


17/184

17

Este evident c n actele legislative ce trateaz acelai

domeniu de activitate nu pot fi diferite puncte de vedere (tab.3).Dup prerea noastr modurile respective de evaluare ar putea finumite: abordarea costurilor adic studiul costurilor, tratarea

problemei (valorii) costurilor, abordarea veniturilor studiulveniturilor, tratarea problemei veniturilori abordarea comparativ

studiu comparativ, tratarea comparativ a valorii.

1.2. Evoluia metodelor de evaluare n RepublicaMoldova

Metodele de evaluare a bunurilor imobile n R. Moldova peparcursul ultimilor ani au suportat mai multe modificri itransformri conceptuale.

Prima metodologie de evaluare a spaiului locativ a fostformulat ca rspuns la necesitatea aprut n procesul privatizrii.

Metodologia de evaluare a locuinelor care urmeaz a fiprivatizate [24] stabilit prin Legea nr.1324-XII din 10 martie 1993cu privire la privatizarea fondului de locuine (anexa nr.2 la lege)

prevede urmtoarele momente caracteristice:1. Ca unitate pentru evaluarea locuinei care urmeaz s fie

privatizat se ia 1m2 de suprafaa total echivalent. Suprafaa totalechivalent a locuinei reprezint suma suprafeelor ncperilorlocuibile i a dependenelor, a verandelor, a dulapurilor ncorporate,lojilor, balcoanelori a teraselor care se ia n considerare cu urmtoriicoeficieni: lojii 0,5, pentru balcoane cu paravane laterale i pentruterase 0,35, pentru balcoane ordinare proeminente 0,25. m

2. Preul locuinei care urmeaz s fie privatizat se determinpornindu-se de la valoarea iniial de balan (de reconstituire) alconstruciei. Din preurile de deviz curente, sczndu-se mrimeauzurii fizice (la data evalurii), preul reelelor i a instalaiilorexterioare care se determin dup culegerea Indicii comasai aivalorii de reconstituire a construciei locative, edificiilor publice i a


18/184

18

comunicaiilor comunale de importan vital [20] cu folosireacoeficienilor de indexare a valorii iniiale a fondului de locuine.

3. Preul 1m2 al imobilului se determin prin mprirea preuluideterminat (calculat n preuri de deviz curente), la suprafaa lui totalechivalent.

4. Preul locuinei se determin n baza datelor de inventariere afondului de locuine nregistrate la biroul teritorial de inventarieretehnic, la organizaia de exploatare a locuinelori la unitile careau la balan fond de locuin, la momentul efecturii calculelor,lundu-se n considerare coeficientul de reglementare a modificriinivelului preurilor.

5. La determinarea preului real al unui 1m2 de suprafa totalechivalent a locuinei ce urmeaz s fie privatizat, se va consideranivelul real al calitilor de consum ale locuinei

mdr KVP *= 1.1.unde:

Pr preul real al 1m

2

de suprafa total echivalent.Vd valoarea de bilan (de deviz) al 1m2 de suprafa totalechivalent n preurile curente ale construciei la momentulefecturii calculelor care se fac n conformitate cu p.2.

Km coeficientul mediu ce exprim calitile de consum alelocuinei determinat prin nmulirea tuturor coeficienilor aplicai

pentru locuina dat.6. Pentru exprimarea calitilor de consum ale locuinei se

stabilesc coeficienii prezentai n tabelul 4.7. Suprafaa total echivalent a apartamentului ce revine

unui membru de familie, se determin prin mprirea suprafeei

totale (So) la numrul de membri totali ai familiei (M).

M

SS om = 1.2.


19/184

19

Tabelul 4

Caliti de consum oeficientul

Ale cartierului0,95-1,05

Starea ecologicAle imobiluluiMaterialul pereilor 0,97-1,04Existena conductei de gunoi 0,98-1,02Tipul imobiluluia. Proiect individual cu sistematizarembuntit

1,6

b. Proiect n serie cu sistematizarembuntitc. Cas cu 1 sau 2 nivele pentru 1 sau2 familii

1,21,5

Ale apartamentuluiEtajul nti i ultimul 0,97Suprafaa buctriei (mai mic saumai mare de 7 m2)

0,96-1,04

8. Prin compararea lui Sm cu normativele existente sedetermin suprafaa locuinei n limitele normative (Sn),suprafaa care urmeaz s fie cumprat la preuri de stat,

precum i suprafaa supranormativ (Sa) care urmeaz s fiecumprat la preuri comerciale, respectiv preul locuinei nlimitele normative (Qn) i valoarea la preuri comerciale(Qc)

)*10()*20( fn NMS += 1.3

nac SSS = 1.4

snn

PSQ *= 1.5

ccc PSO *= 1.6unde:Sn suprafaa total normativ

M numrul total de membriNf numrul de familii care locuiesc n locuinPs pre de stat 1m

2


20/184

20

Pc pre comercial 1m2 determinat de Guvern la data

privatizrii, ns care s nu depeasc preurile curente pentruconstrucia locuinei de stat

9. Valoarea total a locuinei care urmeaz s fie privatizat secalculeaz n modul urmtor:

cn QQQ += 1.7

unde:Qn preul locuinei n limitele normativeQc valoarea la preuri comercialeQ valoarea total a locuinei care urmeaz s fie privatizat,

i servete drept baz la calculul impozitului pentru proprietateaprivati a taxei notariale.

n cazurile cnd imobilul se transfer din proprietatea de statn proprietatea privat, evaluarea are un rol hotrtor. Valoarea

proprietii are o mare importan pentru toate prile interesate attpentru stat, ct i pentru fotii deintori sau pentru viitoriideintori.

Metodologia propus de evaluare a bunurilor imobiliare nscop de privatizare nu prevede determinarea valorii de pia. S-a

presupus c valoarea de pia a imobilelor se va stabili n rezultatullicitaiilor de privatizare deschise i a crerii pieei reale. Preurilereale de privatizare au fost i sunt diferite fa de preurile de pia aimobilelor din urmtoarele considerente:- privatizarea a avut loc n lipsa unei piee de imobil dezvoltate i

cu lipsa investitorilor strategici;- cumprtorii (fondurile de investiii i privatizare, companiile

financiare i persoanele fizice) nu s-au aflat n condiii deconcuren liber;

- majoritatea absolut a obiectelor de privatizare s-au vndut pebonuri patrimoniale, valoarea real a crora nu s-a pstrat peparcursul privatizrii;

- obiectele pentru privatizare s-au aflat n sfera circulaiei operioad de timp dictat de programul privatizrii i nu decerinele oportune ale pieei imobiliare;


21/184

21

- au fost privatizate preponderent cldirile, construciile iedificiile, iar terenurile au fost incluse n circuit cu marentrziere;

- au lipsit vnzrile n credit, n baza unor business planurintemeiate.

Prin urmare, preurile, care s-au stabilit n procesul deprivatizare, nu pot reflecta valoarea de pia a imobilelor.

Primii pai n elaborarea metodologiei de evaluare a valoriide pia n R. Moldova au fost ntreprini de N. urcanu i O. Buzu[86]. Lund n consideraie lacunele anterioare i experiena rilordezvoltate, metodologia respectiv propune urmtoarele abordri:

- analiza comparativ a vnzrilor;- calcularea cheltuielilor;- analiza veniturilor;

Nici o abordare din cele indicate nu este universal. npractica evalurii se utilizeaz doua sau chiar toate trei metodepentru unul i acelai bun imobil. Utilizarea abordrilor concrete

depinde de scopul evalurii [63].Analiza comparativ a vnzrilor. Se utilizeaz n cazurile

de evaluare a obiectelor de imobil tipice din sfera productiv ineproductiv, a caselor cu multe apartamente i individuale.

Aceast abordare const n analiza comparativ a bunului,cu alte obiecte vndute sau scoase de vnzare. Punctul iniial aicieste comportamentul raional al cumprtorului sau alinvestitorului (care niciodat nu va plti mai scump pentru un bunimobil dect pe unul similar). Analiza comparativ a vnzriloreste o metod simpl. Ea mai este numit metoda informaiei de

pia sau metoda de pia. Cmpul de utilizare a acestei metodeeste limitat. Ea nu se recomand n condiiile cu grad sporit deinflaie sau atunci, cnd informaia despre vnzare estenesatisfctoare din punct de vedere cantitativ i calitativ. nRepublica Moldova condiiile necesare pentru utilizarea metodei ncauz abia se formeaz. Mai ales lipsesc fluxurile informaionalecu privire la datele precise, reale ale preurilor bunurilorimobiliare.


22/184

22

Calcularea cheltuielilor. Aceast abordare se ntemeiaz pedeterminarea costului reproducerii totale a bunului imobil saunlocuirii complete a obiectului evaluat, innd cont de mrimeauzurii. La rezultatul obinut se adaug valoarea de pia a terenuluica i cum ar fi disponibil pentru construcii. Astfel se apreciazvaloarea integral a bunului imobil. Abordarea Calculareacheltuielilor" n practic se ntrebuineaz prin dou variante. Ovariant prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil(reproduction cost new), alta - calcularea costului de nlocuire(replacement cost new) n majoritatea cazurilor se apeleaz lacalcularea costului total de reproducere, fiindc la nlocuire, de fapt,se construiete un obiect deosebit de cel evaluat. Din punct devedere teoretic este mai avantajoas a doua variant, deoarece este

puin probabil c cineva s doreasc reproducerea cldirii de 3-5ani.

Aadar, aplicarea metodei Calcularea cheltuielilor depindede alegerea ntre dou variante. Apar probleme i atunci cnd e

necesar de apreciat gradul de uzur a unor elemente de construcii ia cldirii integral. Aceast abordare nu corespunde deplinprincipiului utilizrii potrivite i intensive.

Prin urmare, aceast modalitate se utilizeaz la fezabilitateaconstruciilor noi, determinarea variantei intensive de folosire a

pmntului, la evaluarea cldirilor cu destinaie special (netipice),la evaluarea n scopuri de impozitare pe elemente a proprietiiimobiliare, n cazul impozitrii veniturilor i pentru evidenacontabil. Aceast abordare se aplic la asigurarea proprietiiimobiliare, pentru evaluarea valorii imobiliare pe piee pasive. Deaceea aceast modalitate este foarte rspndit n Republica

Moldova.Analiza veniturilor. Analiza veniturilor ca metod deevaluare se folosete pentru obiectele care aduc venit. Esena acesteimetode const n faptul c valoarea bunului imobil n care seinvestete reflect cantitatea i calitatea venitului scontat de la acestobiect pe toat perioada de exploatare.


23/184

23

Valoarea obiectului care aduce venit, este egal cu sumaveniturilor viitoare, actualizate la momentul evalurii. n cadrulutilizrii acestei metode trebuie neaprat s se in cont de condiiilede finanare i investire n imobil, s se analizeze veniturile icheltuielile cu ajutorul diferitor tehnici.

Abordarea "Analiza veniturilor" presupune ca n procesulde evaluare s se foloseasc, dup caz, una din urmtoarelemetode:

a) metoda potenialului comercial;b) metoda fructificrii fluxului financiar;c) metoda diferenei sau a rezultatului valoric;d) metoda investiional;

A. Metoda potenialului comercial.

Presupune determinarea venitului scontat care este legat deposesia i utilizarea bunului imobil. Pentru aceasta se folosete unadin urmtoarele tehnici:

- tehnica determinrii venitului net (potenial i real)

- capitalizarea direct (pornete de la ideea c preul imobiluluieste direct proporional valorii curente a veniturilor nete viitoare. Seutilizeaz cnd bunul imobil are o sarcin de exploatare stabil i

permanent. Neajunsul acestei metode const n faptul c se ia nconsideraie doar venitul obinut numai n primul an de utilizare).

Pentru determinarea coeficientului de capitalizare se apeleazla:1) metoda de pia, care presupune analiza coeficienilor decapitalizare a obiectelor asemntoare. Se folosete pe larg, fiindcn aa mod se reflect obiectiv situaia pieei imobiliare;2) metoda cumulativ. Esena ei const n determinarea sumei

procentelor: asigurat fr risc (procentul bancar), pentru gestiuneainvestiiei, de lichiditate.Se calculi coeficientul de eficien al investiiei n imobil.3) metoda acoperirii datoriei;4) metoda analizei ipotecar - investiionale.


24/184

24

Metodele 3 i 4 practic nu se folosesc n rile cu economian faza de tranziie din motive de dezvoltare insuficient ainfrastructurii de pia.

B. Metoda fructificrii fluxului financiar.

Prin aplicarea acestei metode se poate actualiza mrimeaveniturilor anuale, viitoare la momentul curent a1 evalurii. Lafinele perioadei de investiie sumele alocate se ntorc investitorului.Valoarea total a investiiei const din suma veniturilor actualizatei a celui fructificat din ultima perioad de investiie. La utilizareaacestei metode, se folosesc ca instrumente procentul compus ifactorul de fructificare. Descrierea acestui mecanism nu reprezintobiectul studiului.

C. Metoda diferenei sau a rezultatului valoric.

Se utilizeaz n cazul cnd se cunoate valoarea i cerinelefa de venitul la unul din elementele bunului imobil - construcieisau terenului. Suma venitului rmas dup satisfacerea cerinelor fade venitul unuia din elementele imobilului se atribuie elementului,

valoarea cruia este recunoscut. Aceast metod se utilizeaz laevaluarea obiectelor care aduc venit. Exist trei variante a acesteimetode: pentru cldiri, pmnt i bunul imobil integral.

Metoda diferenei se aplic la:a) evaluarea terenurilor pentru dezvoltare;

b) evaluarea terenurilor cu construcii care trebuie demolate iconstruite din nou (redevelopment);c) pentru terenul cu construcii care trebuie reconstruit;

D. Metoda investiional.

Are drept scop formularea opiniei despre valoarea dreptului dea cpta venit anual. Se poate utiliza la compararea fluxurilor

plilor de arendia fluxurilor de venituri. n alte cazuri n bazametodei se afl algoritmul folosit la analiza comparativ i altemetode, cu ajutorul crora se capitalizeaz fluxurile de venituri.Aceast metod permite evaluarea imobilului cu asigurareampotriva inflaiei, lundu-se n consideraie concomitent plata dearendi creterea cererii.


25/184

25

n prezent n rile cu economia n tranziie se utilizeaznumai o variant a metodei diferenei - calcularea plii marginale

pentru pmnt n scopul realizrii proiectului investiional.Metodologia respectiv generalizeaz teoria evalurii,

cuprinde principii fundamentale de evaluare aprobate de practicamondial, metode de evaluare a valorii de pia adaptate lacondiiile specifice ale Republicii Moldova, unele particulariti deevaluare a terenurilor de destinaie agricol, reglementeaz procesulevalurii.

Se cere ns ca metodologia dat s fie dezvoltat prinelaborarea metodelor i instruciunilor de evaluare pe categoriiconcrete de imobil, precum i n scopuri concrete.

Procesul actual de evaluare a imobilului n RepublicaMoldova este reglementat prin Legea R.Moldova cu privire laactivitatea de evaluare [26, 18]. Documentul respectiv legifereazdefiniia valorii de pia acceptat de TEGOVA, precum i

principalele metode propuse de Standardele Europene de Evaluare:

a) metoda analizei comparative a vnzrilor, care se bazeaz peestimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alteobiecte similare, vndute sau propuse spre vnzare;

b) metoda veniturilor, care se bazeaz pe estimarea viitoarelorvenituri i cheltuieli, legate de utilizarea obiectuluievalurii;

c) metoda cheltuielilor, care se bazeaz pe estimareacheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celuievaluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea obiectului supusevalurii [26].

Condiiile i modul de aplicare a metodelor de evaluare

menionate se prevede a fi stabilite de standardele naionale deevaluare.

n august 2003 prin Hotrrea Guvernului a fost aprobatRegulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile[18]. Regulamentul i-a propus drept scop stabilirea procedurii dedeterminare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestorai forma de proprietate asupra lor. Pentru determinarea valorii


26/184

26

bunului imobil se recomand aplicarea urmtoarelor metode:metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vnzrilor imetoda veniturilor. n cazul n care utilizarea uneia din metodelemenionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta n raportul deevaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. n cazulevalurii diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare sevor aplica n urmtoarea consecutivitate:

a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ:metoda analizei comparative a vnzrilor i metoda cheltuielilor.Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaie locativ care suntdate n arend poate fi aplicat metoda veniturilor;

b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cudestinaie agricol: metoda analizei comparative a vnzrilor imetoda veniturilor;

c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaiecomercial metoda analizei comparative a vnzrilor, metodaveniturilori metoda cheltuielilor;

d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaieindustrial:- n cazul unei piee dezvoltate metoda analizei

comparative a vnzrilor, metoda veniturilori metoda cheltuielilor;- n cazul unei piee slab dezvoltate sau inexistenei acesteia

metoda cheltuielilor;e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice i specializate

metoda cheltuielilor.

Metoda cheltuielilorProcesul de determinare a valorii de pia prin metoda

cheltuielilor este constituit din urmtoarele etape:a) determinarea valorii de pia a terenului fiind consideratliberi disponibil pentru cea mai buni eficient utilizare;

b) determinarea valorii construciei considerate noi (valoareade reconstituire sau de nlocuire). n valoarea construcieiconsiderate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit deconstrucie, costurile indirecte i beneficiul investitorului;


27/184

27

c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice(recuperabil i nerecuperabil); deprecierii funcionale(recuperabili nerecuperabil) i deprecierii economice.

d) estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire, inndcont de mrimea deprecierii acumulate;

e) estimarea valorii de pia a bunului imobil ca fiind sumavalorii de pia a terenului i valorii de reconstituire sau denlocuire a construciilor.Astfel, valoarea imobilului este compus din valoarea

terenului i valoarea construciei. Regulamentul indic metodele deapreciere a fiecrui element, spre exemplu valoarea de reconstituiresau de nlocuire a cldirii sau edificiului evaluat cuprindeurmtoarele elemente: a) preul construciei; b) cheltuieli indirecte;c) beneficiul investitorului. Valoarea de reconstituire sau valoareade nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor metode: a)metoda comparaiilor unitare; b) metoda costurilor segregate; c)metoda cantitativ.

De asemenea, este definit metoda respectivi descris prinmodalitatea de aplicare a ei.Metoda analizei comparative a vnzrilor

Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care existsuficient informaie despre vnzrile bunurilor imobile similareobiectului evalurii. Bunurile imobile comparabile trebuie s fiesimilare obiectului evalurii din punct de vedere al caracteristicilorfuncionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizeicomparative a vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun deinformaia privind preurile de vnzare sau preurile de ofert pentruaceste bunuri.

Se indic urmtoarea consecutivitate de aplicare a metodei:a.Colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectriibunurilor imobile comparabile;

b. identificarea unitilori elementelor de comparaie;c. determinarea mrimii ajustrilor;d.comparaia bunului imobil evaluat cu obiectelesimilare, n scopul ajustrii preurilor de vnzare;


28/184

28

e.analiza preurilor ajustate ale bunurilor imobilecomparabile pentru a determina valoarea de pia aobiectului evalurii.

n procesul analizei obiectelor comparabile se vor examinaurmtoarele elemente: drepturile de proprietate i alte drepturi realetransmise; condiiile de finanare; condiiile tranzaciei; condiiile

pieei; amplasarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice;modul de folosin; componentele valorii ce nu sunt legate de bunulimobil.

Metoda veniturilor

Aplicarea metodei veniturilor se indic a fi efectuat n douetape:

a) prognozarea veniturilor viitoare;b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele

mai dese ori se utilizeaz plata de arend. n cadrul metodeiveniturilor sunt aplicate dou metode de estimare a valorii: a)

capitalizarea directa; b) actualizarea fluxurilor de numerar. nfuncie de metoda aleas se apreciaz fie rata de capitalizare, fie ratade actualizare. Pentru determinarea mrimii fiecrei rate suntindicate un ir de metode, care pot fi aplicate n funcie de condiiilen care se afl obiectul concret de evaluare. n cadrul metodei deactualizare a fluxurilor de numerar se va ine cont i de reversie.Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar

putea fi vndut la sfritul perioadei de calcul.Metodele de evaluare a terenurilor

n procesul evalurii terenurilor se indic a aplica urmtoareleabordri: abordarea comparativ, care include: metoda comparaiei

directe, metoda alocaiei, metoda extragerii; i abordareaveniturilor, care include: metoda capitalizrii directe, metodarezidual i metoda parcelrii. Metodele se aplic n funcie desituaia concret, de starea i posibilitile obiectului evalurii.

Metoda comparaiei directe este utilizat pentru determinareavalorii terenurilor cu construcii i terenurilor fr construcii princompararea preurilor de vnzare a terenurilor similare obiectului


29/184

29

evalurii.Metoda alocaiei este utilizat pentru determinarea valoriiterenurilor cu construcii. Metoda extraciei se utilizeaz pentruevaluarea terenurilor cu construcii, cu condiia existeneiinformaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobile ncomponena crora intr terenuri similare terenului evaluat.Metodacapitalizrii directe se utilizeaz pentru estimarea valorii terenurilorcare pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare.

Metoda rezidual se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cuconstrucii i terenurilor destinate construciilor. Metoda parcelriieste utilizat la evaluarea terenurilor pentru care parcelareareprezint cea mai buni eficient utilizare.

Regulamentul provizoriu actual privind evaluarea bunurilorimobile este actul normativ cel mai adecvat, amplu i concret, carereglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobile. Cu toateacestea el cere o redactare pentru a-l aduce n conformitate cu

primul standard naional, precum i unele concretizri n funcie detipul imobilului. Spre exemplu, conform acestui regulament

evaluarea imobilului tipizat trebuie s cuprind aplicarea a treimetode n conformitate cu abordrile de baz. n cadrul abordriiprin metoda costurilor se cere aprecierea nu numai a valoriiconstruciei, ci i a terenului considerat liber. Acest lucru, n

practic, s-a adeverit inutil, deoarece n urma comercializriiimobilului locativ tipizat se transmite doar dreptul de folosin aterenului, iar valoarea acestuia (n caz de determinare) constituie omrime foarte mic 0,1-0,5 %. Considerm c n cazul evaluriiimobilului locativ tipizat nu este necesar evaluarea terenului, iarconcretizarea respectiv trebuie inclus n regulamentul cu privire laevaluarea bunurilor imobile.

Vom meniona la acest capitol i lipsa standardelor naionalecare ar indica condiiile i modul de aplicare a abordrilor imetodelor de evaluare n R. Moldova.


30/184

30

1.3. Caracteristica preului imobilului locativDup proclamarea independenei rii n economie, n ce

privete condiiile sociale i modul de via al populaiei s-auprodus transformri majore. Ca urmare a procesului de privatizare,un numr mare de ntreprinderi i circa 95 la sut din fondul de

locuine aparin actualmente sectorului privat. La 1 ianuarie 199891% din locuine erau proprietate privat, iar proprietate public 8%. La finele anului 2004 n proprietatea privat se aflau 94,88%din fondul locativ i n proprietate public 4,81% (tab.5).

Conform situaiei de la 1 ianuarie 1999, fondul naional delocuine constituia circa 1,3 mln uniti, dintre care 37% sunt situaten localiti urbane [14, p.53]. La finele anului 2000 fondul locativ acuprins 75,6 mln m2 spaiu total, iar la finele a.2004 deja 76,83mln m2 (tab.5), fapt ce denot tendina de dezvoltare a fonduluilocativ din R. Moldova.

Tabelul 5

Fondul locativ n R. Moldova(la sfritul anului, mln. m2 de suprafa total)

1998 1999 2000 2001 2002 2003 004*1998** 003**

% %

Fondullocativ -total

74,5 75,4 75,6 75,9 76,2 76,8 76,83 100 00

din care:

Public5,9 5,3 4,7 4,4 4,0 3,9

3,77,9 4,81

Mixt0,7 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,23 0,9 0,29

Privat 68,0 69,5 70,5 71,2 71,9 72,772,9 91,2 4,88

Suprafaatotal

privati-zat

,5298 0,4367 0,3885 0,3612 0,2973 ,3574 - - -

Sursa: [55] * departamentul de statistic, scr.nr.12-13/38 din 23.06.2005** calculele autorului


31/184

31

Anterior privatizrii, fondul de locuine era constituit din

locuine de stat, locuine departamentale, aflate la balanantreprinderilor, organizaiilor de stat i sindicatelor, altorformaiuni obteti, locuine n case cooperatiste i case particulare.Codul cu privire la locuine [2] al Republicii Moldova determinurmtoarele tipuri de locuine:1. fond locativ de stat, adic spaiul locativ din cldirile aflate n

proprietatea de stat;2. fond locativ obtesc - spaiul locativ ce aparine organizaiilor

obteti, cooperatiste, sindicatelor;3. fond locativ cooperatist - spaiul locativ ce aparine

cooperativelor de construcii locative;4. fondul locativ individual, privat - spaiile locative ce aparin

persoanelor fizice.ncepnd cu anul 1990 structura fondului locativ a nceput s

se schimbe considerabil. Dac n 1990 fondul locativ de stat,

conform anuarului statistic [55], constituia n republic 24 mln.m2

icel privat 53,9 mln.m2, atunci ctre sfritul anului 1995 fondul destat constituia doar 11 mln.m2 i cel privat 60,8 mln.m2. Pentrumunicipiul Chiinu aceste date constituie: n 1992 fondul de stat -10,55 mln.m2, fondul individual -1,55 mln.m2, iar n 1995 deja 5,92mln.m2 - fondul de stat i 6,89 mln.m2 - fondul individual [55].Concomitent, putem observa c fondul locativ total din 1995 pnn 2004 s-a micorat de la 77,9mln.m2 la 76,83 mln.m2, ns pentrumun.Chiinu s-a nregistrat o cretere de la 10,64 mln.m2 la 14,8mln.m2 (tab.6).

La nceputul anului 2003 fondul locativ din mun. Chiinucuprindea 113 320 apartamente, la finele anului 112 893, iar lanceputul anului 2005 111 531 apartamente (tab.7).


32/184

32

Tabelul 6Fondul locativ al R. Moldova pe anii 1990-2004

Fondul Locativ(la sfritul

anului, mln.m2 desuprafa total)

1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004

Moldova

Fondul locativ total 77,9 71,8 75,6 75,9 76,2 76,8 76,83n medie la unlocuitor, m2

x x 20,8 20,9 21,0 21,3 21,3

aliti urbaneFondul locativ total

29,5 26,0 28,1 28,4 28,5 28,5 28,4

n medie la unlocuitor, m2

x x 18,8 18,9 19,0 19,1 19,1

aliti ruraleFondul locativ total

48,4 45,8 47,5 47,5 47,7 48,3 48,4

n medie la un

locuitor, m2

x x 22,3 22,3 22,5 22,9 22,9

ChinuFondul locativ total

10,64 12,77 x x x 14,8 14,8

n medie la unlocuitor, m2

x x x x x 18,9 18,7

Sursa: [55]Tabelul 7

Fondul locativ n municipiul ChiinuNumrul apartamentelor Botanica Centru Buiucani Rcani

1 2 3 4 5garsoniere 8196 4429 5564 8936

cu 2 odi 17990 9602 10365 14440cu 3 odi 11388 4697 6530 7878cu 4 odi 867 542 670 905cu 5 odi 150 60 51 60Total la 03.02.2003 38591 19330 23180 32219Total la 01.01.2004* 112 893Total la 01.01.2005* 111 531

Sursa:Primria Municipiului Chiinu(manuscris)


33/184

33

* calculul autorului n baza datelor din Monitorul Oficial al R.Moldovanr.17-19 din 28.01.2005 [73, p.68]

Fondul de locuine din localitile urbane s-a format n temeidin blocurile construite din panouri mari de beton, piatri blocurimonolit, conform unor proiecte tipice, purtnd denumirea de imobillocativ tipizat. n majoritate acestea sunt seriile 111-143, 135, 1-464

MC, 102, 83, 90 n diverse modificri de proiect, n funcie denumrul de apartamente (tab.8).

Tabelul 8Imobillocativ tipizat

SeriaNumrul de

niveleNumrul deapartamente

Spaiultotal

Spaiullocativ

111 - 143 999

14410570

7861,15738,93650,2

4394,23192,81991,5

135 99

555

7254

363024

3860,63259,3

1928,31805,31454,9

2308,02016,2

1154,01078,9878,2

1 - 464MC

999

907254

4290,23781,02885,4

2487,42298,71755,5

102 555

606030

3291,62859,21467,4

2100,51715,8872,9

90 55

3025

1335,641350,40

753,76812,71

83 555

393920

226121241351

12831069885

Sursa: extras din catalogul proiectelor tip a cldirilor locative i industriale din R.Moldova

Evaluatorii practicienii, ce activeaz pe piaa mun. Chiinu,adesea clasific fondul locativ ca garsoniere, de-a lui Hrusciov,lumnri, apartamente cu planificare nou, apartamente-


34/184

34

planificare nou cu cerere sporit, apartamente cu confort sporit,apartamente la pmnt, case la pmnt i case la pmnt cuconfort sporit. n acest mod sunt evideniate deosebirile, caredetermin valoarea imobilului, ca: numrul de nivele, materialul

pereilor cldirii, nlimea ncperii, suprafaa buctriei, existenaascensorului, anul construciei. Lund n consideraie faptul, cmajoritatea locuitorilor municipiului nu cunosc clasificareaspecific, menionat n tab.8, piaa locativ poate fi caracterizatidin acest punct de vedere (tab.9).

Tabelul 9Descrierea pieei locative din mun. Chiinu

Tipul imobiluluilocativ

DescriereaParametri Caracteristica

1 2 3garsoniere Numrul de nivele min /

max1 / 16

Materialul pereilorcldirii

Panou / bloc de calcar

nlimea ncperii, m 2,3 / 2,75Suprafaa buctriei, m2 - / 7Prezena ascensorului +Perioada construciei min/ max

1950 / 1980

din perioada Hrusciov Numrul de nivele min /max

4 / 5



nlimea ncperii, m 2,3 / 2,75Suprafaa buctriei, m2 6 - 7Prezena ascensorului -Perioada construciei min

/ max

1950 / 1980

lumnri Numrul de nivele min /max

12 / 20


Monolit

nlimea ncperii, m 2,5 / 3Suprafaa buctriei, m2 7 12Prezena ascensorului +


35/184

35

Perioada construciei min/ max

1970 / 1980

apartamente cuplanificare nou

Numrul de nivele min /max

7 / 12


Panou

nlimea ncperii, m 2,5 / 3Suprafaa buctriei, m2 7 12

Prezena ascensorului +Perioada construciei min/ max

1980 / 1995

apartamente-planificare nou cu

cerere sporit


5 / 7


Bloc de calcar

nlimea ncperii, m 2,5 / 3Suprafaa buctriei, m2 7 12Prezena ascensorului +Perioada construciei min/ max

1980 / 1995

apartamente cuconfort sporit Numrul de nivele min /max 5 / 9



nlimea ncperii, m 2,5 / 5Suprafaa buctriei, m2 10 -Prezena ascensorului - / +Perioada construciei min/ max

1980 / 1999

apartamente lapmnt


1 / 2


Bloc de calcar / lut /piatr

nlimea ncperii, m 2 / 2,5Suprafaa buctriei, m2 4 10Prezena ascensorului -Perioada construciei min/ max

- / 1970

case la pmnt Numrul de nivele min /max

1 / 2


36/184

36

1


Bloc de calcar / lut

nlimea ncperii, m 2,5 / 5Suprafaa buctriei, m2 12 -

2 3Prezena ascensorului -Perioada construciei min/ max

- / prezent

case la pmntcu confort sporit


1 / 3,5


Bloc de calcar

nlimea ncperii, m 2,5 / 5Suprafaa buctriei, m2 12 -Prezena ascensorului -Perioada construciei min/ max

1990 / prezent

Sursa: raport de evaluare elaborat de GOFMA - Consulting S.R.L.n Republica Moldova funcioneaz astzi vechiul sistem de

repartizare a locuinelor, conform cruia suprafaa locuibil stabilit

pentru o persoan este de 9 m2., iar raportul dintre suprafaalocuibili cea total este de 0,55 - 0,6. Aceste cifre sunt ns ireale

pentru majoritatea populaiei. Conform sondajelor indicatoriiprivind spaiul locativ arat suprapopularea camerelor 1,6persoane la o camer. Conform datelor sondajelor efectuate [14,pag.53], populaia n ansamblu nu este satisfcut de starea fonduluide locuine. Numai 25% din intervievai sunt satisfcui de calitatealocuinelori a infrastructurii aferente. Dup tipul cldirii cele mai

puin solicitate sunt blocurile de locuit monolit cu 16 nivele,construite recent, n timp ce locuinele de piatri case individualesunt cele preferate. Cu privire la tipul de comoditi cele maiimportante elemente menionate de locatari sunt nclzirea, izolareai umiditatea. Rating-ul acordat spaiilor de uz comun din blocurilede locuit este mic din cauza iluminrii slabe i insalubritii, iar o

jumtate din respondeni au afirmat c blocul lor de locuit arenevoie de renovare total i /sau reparaie general. n ce privetevecintatea cel mai mult se atrage atenia la accesul spre transportul

public i magazine. Populaia este nemulumit de nivelul asigurrii


37/184

37

securitii locuinelor, locurilor de joac a copiilor, de iluminatulstrzilor, terenurilor adiacente, de starea sanitar i de ntreinereaspaiilor de folosin comun. n anul 1989 a fost adoptat hotrrea

prin care li se permitea cetenilor s cumpere i s vnd liber, frrestricii spaiul locativ de stat i obtesc. n realitate ns aceasthotrre a fost anulat n 1990, ca apoi n 1992 s se permit dinnou tranzaciile imobiliare. n acelai an au fost vndute 4.000apartamente. Odat cu adoptarea legii despre privatizare, n anul1993 au fost vndute 3.522 apartamente i privatizate 5.755apartamente. Pn n 1996 au fost privatizate 104.654 apartamente[55]. n perioada 1999-2002 au fost privatizate 33 mii deapartamente cu o suprafa total de 1483,7 mii m2. n anii 2003-2004 au fost privatizate 2.789 apartamente [73, p.68]. Concomitentcu creterea numrului de apartamente privatizate a sporit inumrul apartamentelor vndute, care n anul 1996 atinge un numrde 26.476, iar n 2001-2004 au fost nregistrate 63.994tranzacii.Dup cum putem observa, din 1994 vnzarea de locuine a

crescut brusc. Pn n 1995 s-a desfurat activ procesul deprivatizare a locuinelor, iar din 1996 predomin vnzarea lor. Acestlucru se explic prin capacitatea de cumprare joas a populaiei,care este influenat n primul rnd de creterea lent a veniturilor.De exemplu, salariul nominal mediu a crescut n anii 1991-1998 de643 ori, iar indicele general al preurilor de consum de 7386 ori,depind de 17 ori nivelul de cretere a salariului. Imposibilitateacumprrii locuinelor se explic i prin creterea vertiginoas acosturilor construciilor noi, care s-au mrit n anii 1991-1998 de4788 ori, depind creterea veniturilor populaiei de 7,5 ori,

precum i prin majorarea plilor pentru serviciile comunale.

Preurile nominale n aceast perioad ncep s creascvertiginos (diagrama 1). Numai n perioada 1995-1996 ele aucrescut cu 205% - 500% n funcie de locul amplasrii.


38/184

38

Sursa: [90]

Diagrama 1 Dinamica modificrii preurilor la2006 (costul 1 m2 de spaiu


39/184

39

n prezent o cerere sporit de locuine se nregistreazcare preurile sunt mai joase fa de preurile la locuinele nonumrul tranzaciilor pe piaa imobilului locativ din mun.creterea preurilor pentru spaiul locativ [73, p. 68].

Dinamica tranzaciilor pe perioaNr

Denumirea

Tranzacii

lor

Tranzacii n

a. 2001 %

Tranzacii n

a.2002

%

Tranzacii n

a.2003

%

Tranzacii n

a.2004

1 Vnzare-cumprare

16049 80,1

16073 76,3

16177 69,5

15695

2 Donaie 1962 9,8 2382 11,3

2693 11,6

3112

3 Motenire

493 2,5 663 3,2 1261 5,4 2565

4 Schimb 580 2,9 576 2,7 412 1,8 3855 Privatizar

e564 2,8 955 4,5 427 1,8 1362

6 Divizare 384 1,9 399 1,9 730 3,1 14697 Altele 0 0,0 18 0,1 1569 6,7 1500

Total 20032 100 21066 100 23269 100 26088

Sursa: [ 73, p. 68] * calculat n baza [90]


40/184

40

Sursa: [90]

Diagrama 2. Dinamica modificrii preurilor la(costul 1m2 spaiu total (U

Ianuarie

Februarie

Martie

Aprilie

Mai

Iunie

Iulie

A

t


41/184


42/184

42

Preurile nominale medii la garsoniere

SECTORULANII

1997 1998 1999 2000 2001 20

Buiucani 8500 7500 5500 3625 4590 59

Centru 10500 8500 7250 4000 4940 64

Botanica 9500 7750 6000 3250 4720 66

Rcani 9000 7250 6250 3750 4360 57

Ciocana 8500 6750 5500 4000 4400 55

Sursa: ntocmit de autor n baza datelorwww.Lara.md pe perioadPreurile respective nu pot fi comparate fiind valori di

o situaie comparabil s-a decis a aplica rata de refinanarereflect nu numai modificarea inflaionist, ci i politica statude a transforma preurile n moned naional.


43/184

43

Cursul mediu anual al dolarului i rata dn perioada anilor 1995

Anul 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Cursulmediuanual aldolarului

4,29 4,52 4,65 4,67 8,34 11,65 12,41

Ratamedie derefinanare

27,34 20,15 19,03 22,42 31,82 29,28 17,71

Sursa: [89]

n rezultat cptm valori comparabile, preuri actualizate la2006 (tab.13).


44/184

44

Preurile actualizate la garsoniere n

SECTORULANI

1997 1998 1999 2000 2001 2002

Buiucani 174728 126478 125656 89487 102541 12492

Centru 215840 143342 165638 98744 110360 13657

Botanica 195284 130694 137080 80229 105445 13974

Rcani 185006 122262 142791 92572 97402 12069

Ciocana 174728 113830 125656 98744 98296 11645Sursa: Calculul autorului

Cercetnd dinamica preurilor s-a observat o cicliccorectitudinea concluziilor am determinat abaterea valorilodifer, spre exemplu, creterea preurilor din 2001, 2002 i 2001 aceast abatere a constituit +43,37% (pentru sectorul Bucare crete cu +44,56% i iari o micorare brusc la -22,63%dup care o cretere de 21,16% (tab.14).


45/184

45

Diagrama 3. Dinamica preturilor in p

-100

0

100

200

300

400

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 20

anii

%

Sursa: calculul autorului


46/184

46

Abaterea creterii (scderii) efective a preuril

SECTORULperioa

1999/1998

2000/1999

2001/2000

2002/2001

22

Buiucani 26.96 -28.13 43.37 7.24Centru 49.14 -55.94 52.15 11.99

Botanica 37.96 -46.36 72.90 1.10Rcani 50.71 -51.96 40.39 18.69

Ciocana 45.24 -31.81 20.96 18.93Sursa: calculul autorului

Forma grafic este mai explicit pentru a elucida ciclis presupunem c periodicitatea se va menine n continuare, a preurilor fa de 2006 va primi valori pozitive:

(2007-2006) 0, atunci *2006

20062007

P

PP


47/184

47

Diagrama 4. Abaterea creterii (scpreurilor n perioade con

-400

-300

-200

-100

0

100

1997

/199

6

1998

/199

7

1999

/199

8

2000

/199

9

2001

/200

0

2002

/200

1

2003

/200

2

2004

/200

3

20 0

perioada

%

Sursa: calculul autorului

n urma unor transformri matematice i nlocuiriinferioar a preurilor medii anuale posibile pentru anul 2007:

34 239 $, Botanica 29 940 $, Rcani 31 430 $, Ciocana


48/184

48

Cercetarea efectuat a scos n eviden aspecte specifice aleproblemei studiate i a permis formularea unor concluzii:1. Actele legislative ale R. Moldova definesc n mod diferitnoiunile conceptuale ale activitii de evaluare. n opinia noastrmodurile de evaluare trebuie denumite: abordarea costurilor adic studiul costurilor, tratarea problemei (valorii) costurilor,abordarea veniturilor studiul veniturilor, tratarea problemeiveniturilor i abordarea comparativ studiul comparativ,tratarea comparativ a valorii.2. Metodologia evalurii bunurilor imobiliare n scop de privatizarenu prevede determinarea valorii de pia, iar preurile stabilite n

procesul privatizrii nu reflect valoarea de pia a imobilului.3. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile

prezint actualmente actul normativ cel mai adecvat, amplu iconcret, care reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilorimobile. Cu toate acestea el cere o redactare pentru a-l aduce nconformitate cu primul standard naional, corectarea unor erori

precum i introducerea unor concretizri n funcie de tipulimobilului.4. Considerm c n cazul evalurii imobilului locativ tipizatevaluarea terenului nu este necesar, iar concretizarea respectivtrebuie inclus n Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilorimobile.5. n anul 2004 a fost adoptat primul Standard moldovenesc ndomeniul evalurii, care definete noiunile de baz, ns vommeniona lipsa standardelor naionale care ar indica condiiile imodul de aplicare a abordrilor i metodelor de evaluare n R.Moldova.

6. Cercetarea pieei imobilului locativ tipizat a evideniatdezvoltarea continu a acesteia n mun. Chiinu. n pofida faptuluic preurile sunt n continu cretere, se ncheie tot mai multetranzacii.7. Analiza pieei imobilului locativ tipizat a demonstrat o ciclicitate dedoi ani a creterii efective a preurilor, fapt care a permite pronosticarealimitei inferioare sau superioare a preurilor medii anuale


49/184

49

CAPITOLUL IIELEMENTE DE ECONOMETRIE APLICATE LA

DETERMINAREA MRIMII INFLUENEI FACTORILORASUPRA VALORII DE PIA A IMOBILULUI LOCATIV

2.1. Clasificarea i caracteristica factorilor ce

influeneaz valoarea de pia

Procesul evalurii imobilului locativ poate fi divizat ncteva etape (des.1): problema evalurii; studiul i analiza

preventiv a pieei; culegerea informaiei i analiza pieei;elaborarea i calibrarea modelului de evaluare; testarea, controlulcalitii i concretizarea rezultatelor.

Formularea problemei de evaluare const n identificareaobiectului evalurii (determinarea adresei), determinareadrepturilor asupra proprietii evaluate, stabilirea scopuluievalurii i datei evalurii. Culegerea informaiei i analiza pieein scopul evalurii presupune depistarea i selectarea factorilor ceinflueneaz cererea i oferta, care, la rndul lor, stabilescvaloarea imobilului pe pia. Factorii respectivi pot fi grupai(clasificai) n diferite moduri.


50/184

51

Des.1Procesul

evalurii

Problema evalur

Studiul i analiza rev

Culegerea informa ie i i analDate cu privire la cererei of

generale concrete c

EconomiceSocialeAle mediuluiambiant

SectorulmprejurimileCldireaApartamentul

CoVVech

Elaborarea i calibrarea mod

Testarea, controlul calitii i conrezultatelor

P R O C E S UL

E V A L U R I I


51/184

51

D. Ekkert propune analiza a patru grupuri de factori

[119]:

1. factori economici (nivelul veniturilor, dobnda bancar,politica bancar i accesibilitatea creditelor, investiii nconstrucii, costul chiriei, preurile pentru locuine);

2. factori sociali (densitatea populaiei, mrimea familiei,nivelul educaional, nivelul infraciunilor, grupare dupvrst);

3. factori administrativi (zonarea, norme i reguli constructive,servicii municipale, cota impozitului local);

4. factorii mediului ambiant (topografia, forma lotului depmnt, solul, accesul liber spre parc, magazin, coal,edificii de cult, locul de lucru, staiile de transport ncomun, ntreprinderile sferei de deservire).

Doamnele A.Greaznova i M. Fedotova [110, p.118]grupeaz factorii n informaie extern i informaie intern (des.2


52/184

52

Masivul informaio

Informaia extern

Analizamacroeconomic

Analiza striipieei imobilului

Des. 2 Informaia necesar n proc

Sursa: [110, p. 118]


53/184

53

La informaia extern se refer factorii economici i social

politici, iar la informaia intern se refer factorii cecaracterizeaz amplasamentul, lotul de pmnt, cldirea incperea (tab.15). Factorii economici cuprind ritmul creteriieconomiei, nivelul inflaiei, indicele afacerilor, climatulinvestiional, modificarea dobnzii i cursului valutar, nivelulveniturilor populaiei, etc. Factorii politici i sociali cuprindstabilitatea i prognozele situaiei politice, ncrederea acordatguvernului, apropierea alegerilori prognoza rezultatelor, etc. Lotulde pmnt este descris la parametrii: dimensiune, form, relief itipul solului, utilizarea. Factorii ce caracterizeaz cldirea sunt anulconstruciei, ultima reparaie capital, numrul nivelelor, serviciilecomunale i mbuntirile. Factorii ce caracterizeaz ncperea:amplasarea n cldire, finisarea, intrarea n ncpere, privelitea,numrul liniilor telefonice. Factorii ce caracterizeaz amplasareaobiectului: timpul necesar pentru deplasarea pn n centru cu

transportul n comun, timpul de deplasare pn n centru cutransportul propriu, distana pn la staiile de transport n comun,distana pn la automagistral, distana pn la gara feroviar,vecintatea (tipul construciilor, calitatea, utilizarea, infrastructurasocial, amenajarea teritoriului).


54/184

54

Tabelul 15Clasificarea factorilor ce influeneaz valoarea imobilului

Informaia extern Informaia intern

1 21) factorii economici

ritmul creteriieconomiei nivelul inflaiei indicele afacerilor climatul investiional modificarea dobnzii

i cursului valutar nivelul veniturilor

populaiei etc.

2) factorii politici i sociali stabilitatea iprognozele situaiei politice

ncrederea acordatguvernului

apropierea alegeriloriprognoza rezultatelor

etc.

1) sectorul / raionul amplasrii

2) lotul de pmnt dimensiunile forma relieful i tipul solului utilizarea

3) cldirea anul construciei ultima reparaie capital numrul nivelelor serviciile comunale mbuntiri

4) ncperea amplasarea n cldire finisarea intrarea n ncpereprivelitea numrul liniilor telefonice

5) amplasarea obiectului timpul pn n centru cu

transportul n comun timpul pn n centru cu

transportul propriu distana pn la staiile de

transport n comun distana pn la automagistral distana pn la gara feroviar vecintatea (tipul construciilor,

calitatea, utilizarea, infrastructurasocial, amenajarea teritoriului).

Sursa: ntocmit n baza [110, p.129 ]


55/184

55

L. Tpman [115, p.134] grupeaz factorii n patrucategorii: n sociali, economici, ecologici i cadrul legal, ceieconomici fiind divizai n factori ce determin cererea i factorice determin oferta (tab.16). La factorii sociali se refercomponena geografic, numrul cstoriilor i divorurilor,numrul mediu al copiilor, divizarea populaiei pe grupe devrst. Factorii ecologici cuprind poluarea chimic, poluareafonic, poluarea termic i gradul de iluminare. Cadrul legalinclude limitarea circuitului imobiliar, norme constructive,servicii comunale, poliia fiscal, norme speciale de drept (platade arend normativ, limitarea drepturilor de proprietate, legea cu

privire la protecia mediului ambiant, investiii de stat n construciicapitale). Factorii ce determin cererea nglobeazomajul, salariulmediu, nivelul de dezvoltare economic a regiunii, nivelul

preurilor, accesibilitatea mprumuturilor, iar cei ce determinoferta: loturi libere, ncperi libere, construcie nou, plata dearend, preurile pentru obiectele noi, cheltuieli pentru construcie.

Tabelul 16Clasificarea factorilor ce determin valoarea imobiluluiFactorii ce determin valoarea bunului imobil

Sociali Economici Ecologici Cadrul legaComponenademografic

Numrul cstoriilori divorurilor

Numrul mediu alcopiilor

Divizarea populaieipe grupe de vrst

Factorii cedetermin cererea

Factorii cedetermin oferta

Poluareachimic

Poluareafonic

Poluareatermic

Gradul deiluminare

Limitareacircuitului imob

Norme construc

Servicii comuna

Poliia fiscal

Norme specialedrept

omajul

Salariu mediu

Nivelul dedezvoltare

economic aregiunii

Nivelul preurilorAccesibilitateamprumuturilor

pentru procurarealocuinei

Loturi libere

ncperi libere

Construcie nou

Plata de arendPreurile pentruobiectele noi

Cheltuieli pentruconstrucie

Sursa: ntocmit n baza [ 115, p.134 ]


56/184

56

S. Blednh [94, p.232] mparte factorii n subiectivi iobiectivi, cei obiectivi fiind mprii n factori macroeconomici ifactori microeconomici (des.3). Cei macroeconomici cuprindimpozite, taxe, inflaia, cererea nalt pentru imobil, cursul dolaruluiSUA, nivelul i condiiile de remunerare a muncii, nivelulomajului, operaiunile import-export, etc., iar microeconomici:amplasamentul, soluiile arhitectural-constructive, planificarea,serviciile comunale, prezena mainilori utilajelor ce se evalueazcu imobilul, starea cldirii, factorii seismici, factorii ecologici,factorii cererii i ofertei, drepturile patrimoniale.

Sursa: ntocmit n baza [ 94, p.232 ]Des. 3 Clasificarea factorilor ce influeneaz valoarea imobilului

Subiectivi Obiectivi

MicroeconomiciMacroeconomici

Impozite, taxe

Inflaia

Cererea iniial pentru imobil

Cursul dolarului SUA

Nivelul i condiiile de

remunerare a muncii

Nivelul omajului

Operaiunile import-export

Amplasament Soluiile arhitectural-constructive Planificarea Serviciile comunale Prezena mainilori utilajelor ce se evalueaz cuimobilul Starea cldirii

Factorii seismici Factorii ecologici Factorii cererii i ofertei Drepturi patrimoniale Etc.

Factorii ce influeneaz valoarea imobilului


57/184

57

Utilizarea unei sau altei clasificri depinde de tipulimobilului evaluat i de nivelul de dezvoltare al rii, a pieeiimobiliare. Adic, factorii indicai n clasificrile sus-numite nuacioneaz n aceeai msur asupra valorii unui imobilul amplasatn Chiinu, Moscova sau Bucureti. De asemenea, va fi diferitinfluena fiecrui factor asupra imobilului locativ tipizat sau a celuiindividualizat. Prin urmare, pentru a evidenia factorii ceinflueneaz valoarea unui anume grup de obiecte ale evalurii, estenecesar analiza implicaiilor fiecruia asupra valorii obiectuluievaluat.

n tabelul 17 putem observa analiza propus de dl Ekkert[119] a influenei factorilor asupra cererii i ofertei imobiluluilocativ, care nu se nchiriaz. n tabelul dat s-a presupus cschimbarea unui factor concret are loc n condiii stabile ai celorlalifactori. Se observ, c atunci cnd un factor concret influeneazconcomitent i cererea, i oferta, influena final asupra preului

poart un caracter compensatoriu. n mod analogic, modificarea

concomitent a ctorva factori va accentua sau diminua influenatotal asupra preului.Tabelul 17

Aciunea factorilor cu caracter social, economic, administrativ iai medului ambiant asupra preului de pia al imobilului locativ

Nr.crt.

Factorii OfertaAciuneaasuprapreului

CerereaAciunea

asupra preului

1 2 3 4 5 6Factori economici

1 Nivelul veniturilor xCrete Crete

Scade Scade2 Dobnda bancar x xCrete Crete ScadeScade Scade Crete

3 Politica creditar iaccesibilitateacreditelor

x x

Limitat Crete ScadeLiberal Scade Crete


58/184

58

4 Investiii nconstrucii

x

Cretere CreteMicorare Scade

5 Costul chiriei xCrete CreteScade Scade

6 Preurile pentrulocuine

x

Cresc CreteScad Scade

Factori sociali1 Densitatea populaiei x

Cretere CreteDescretere Scade

2 Mrimea familiei xCretere CreteDescretere Scade

3 Nivelul educaional xCretere Crete

Scdere Scade4 Nivelul infraciunilor x

Crete Scade1 2 3 4 5 6

Descrete Crete5 Grupare dup vrst x

Tendine dentinerire

Crete

Tendine dembtrnire

Scade

Factori administrativi1 Zonarea x x

Limitat Crete ScadeLiberal Scade Crete

2 Norme i reguliconstructive

x

Limitate CreteLiberale Scade

3 Serviciile municipale xMai multe Crete


59/184

59

Mai puine Scade4 Cota impozitului

localx

Mai mare de nivelulmediu

Scade

Mai mic de nivelulmediu

Crete

Factorii mediului ambiant

1 Topografia xRea ScadeBun Crete

2 Forma lotului depmnt

x

Standard CreteNeregulat Scade

3 Solul x xStandard Scade Crete

Neroditor Crete Scade4 Accesul liber spre:

Parc x Crete

Magazin x Cretecoal x CreteEdificii de cult x CreteLocul de lucru x CreteStaiile transportuluin comun

x Crete

ntreprinderile sfereide deservire

x Crete

Sursa: [119]

Metodele de analiz a informaiei, de exemplu analiza deregresie, ajut la determinarea valorii preului n funcie de

modificarea simultan a ctorva factori. La fel, pentru estimareavalorii imobilului pot fi aplicate metode statistice de analiz afactorilor cu caracter social, economic i administrativ, raportuldintre cerere i ofert, precum i relaiile reciproce cu valoareaimobilului. Metodele uzuale de prelucrare a datelor n acest scopsunt analiza uni-, bi- i trifactorial, la fel analiza de corelaie imultifactorial (mai detaliat n 2.2)


60/184

60

Referindu-ne la imobilul locativ, cel mai important rol, nopinia majoritii specialitilor, l joac amplasarea, caracteristicilefizice, condiiile de finanare, vnzare i exploatare.

Amplasarea. Analiza tradiional a preului spaiului locativn sectoarele administrative ale oraului nu este obiectiv. Stabilireasuficient de clar a influenei sectorului dat asupra preului cldiriinu e posibil totalmente. De obicei specialitii iau n consideraiedatele statistice medii, dar ele, din cauza legturilor reciproce ntrediferii factori, nu ntotdeauna corespund necesitilor obiectivelor.n centrul oraului apropierea liniilor de transport nu are mareinfluen asupra preului spaiului locativ, ns pentru periferiisituaia este absolut invers: deprtarea de la linia principal detransport i valoarea sunt n dependen invers proporional. nsn cazul dat se mai ia n consideraie intensitatea circulaieitransportului public.

Un alt moment de baz este suprapunerea mrimiiterenului cu mrimea cldirii i stabilirea ndeplinirii cerinelor

fa de terenulrespectiv. Un anumit sector al oraului sau o stradoarecare are reputaia unui loc unde se manifest un anumit gen deactivitate, n dependen de prestigiul creia se adaug un nouindicator la formula preului spaiului locativ. Un alt factor ceinflueneaz preul spaiului locativ n direcia creterii esteexistena n apropierea acestuia a parcrilor pentru automobile,

grdinielor, colilor, centrelor de distracii, a parcurilor publice,a magazinelori a altor bunuri de necesitate public. Amplasareacldirii ntr-o zon ndeprtat, n apropierea unor uzine, fabrici,undezgomotul depete limitele normalei existriscul poluriimediului ambiant, va orienta preul spaiului locativ n direcia

descreterii. O alt particularitate la capitolul dat este poziiaspaiului locativ fa de reelele de electricitate, conductele de gazei ap, asigurarea calitii acestor serviciifiind un factor primordialn cerinele populaiei.

n dependen de unii factori sociali accentul se pune, nmajoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat.Dac ntr-un cartier prestigios cu locuine moderne se construiete o


61/184

61

cas cu un nivel arhitectural foarte sczut, adic cu un aspect foartesrccios, din materiale necalitative, fr comoditi tehnico-sanitare, atunci aceste lucruri se vor rsfrnge asupra locurilor dinmprejurimi, stimulnd scderea preului acestora. Pe piaa spaiuluilocativ are loc i procesul invers celui anterior, anume cconstruirea unei locuine ce corespunde standardelor Europenentr-un cartier mai puin prestigios, o s influeneze automat asupra

preului spaiului locativ n direcia creterii acestuia.Caracteristicile fizice ale spaiului locativ. n timpul

efecturii unei tranzacii pe piaa spaiului locativ, rolul de baz nstabilirea valorii acestuia l are analiza caracteristicilor fizice, lacare se refer: Parametrii fizici; Calitatea construciei iexploatrii; Serviciile comunale i dotarea tehnic; Exteriorul

plcuti confortul.n timpul analizei parametrilor fizici ai spaiului locativ n

procesul de evaluare se ia n consideraie:Suprafaa celei mai micicamere; Suprafaa celei mai mari camere; Suprafaa salonului,

coridorului.n general e mai bine de efectuat analiza dependenei preuluide suprafaa total n cazul calculrii cheltuielilor pentru achitareaserviciilor comunale, apoi se stabiletepreul unui metru ptrat. Deasemenea, are importan etajul la care este situat locuina. Se vaatrage atenia la determinarea tipului construciei, perioada anilor ncare aceasta a fost construiti dat n exploatare, precum i stareacldirii i locuinei, adic dac necesit sau nu reparaii i n cemsur. O mare importan n procesul de evaluare o are dotareatehnic a locuinei. Existena conductei de ap, a nclzirii, aconductei pentru evacuarea deeurilor, a ascensorului vor duce la

creterea preului locuinei. De obicei aceste comoditi sunt evaluatempreun, deoarece fiind luate separat, ele practic nu au nici o influenasupra valorii. Tipurile de instalaii - servicii ale cldirii includ n

principal:Electricitatea - sub forma cablurilor pentru surse de baz,

transformatoare, ntreruptor, generator, reea de cabluri instalatpentru scopuri neproductive;


62/184

62

Gaze - ncorporeaz conductele de baz spre i dinspre cas, acontoarelori conductelor instalate pentru scopuri neproductive.

Ap rezervoare, pompe, tratarea apei, conducte dedistribuie, ape de suprafa, ci de drenaj;

nclzire i aer condiionat - cazane i instalaiile acestora,rezervoare de combustibil, staii de aer condiionat.

n prezent telefonuleste considerat o comoditate, n timp ce ela devenit de mult timp o necesitate, de care n-ar trebui s fie lipsit nicio locuin. Lipsa telefonului duce la scderea din preul locuinei acheltuielilor necesare pentru instalarea lui. Aceste cheltuieli difer dela un sector la altul n dependen de suprancrcarea liniilor telefonice.

Exteriorul plcut i confortul sunt factori care orienteazpreul n direcia creterii. Drept exemplu poate servi dotareaapartamentului cu parchet sau cu alte tipuri de pardoseli moderne. Deasemenea trebuie s fie bine planificat structura spaial aapartamentelor, inclusiv existena balcoanelor.

Arhitectura cldirii. Soluiile arhitectural-constructive au o

mare importan pentru evaluare. Cldirile destinate locuinelor trebuies corespundcondiiilor climaterice, s fie bine proiectate, adic saib o bun iluminaie natural. Planificarea i distribuireaobiectelor imobiliare sunt foarte importante pentru locuitori, deoareceele influeneaz n mod direct eficacitatea exploatrii spaiului locativ.Analiza ce ine de arhitectura cldirii va lua n consideraie urmtoriifactori: Suprafaa construciei raportat la suprafaa terenului pecare este amplasat; Aspect exterior nestandard, original planificatistilizat; Materialele de calitate superioar folosite pentru finisarea

faadelor; ndeplinirea sarcinilor arhitecturale la cel mai nalt nivel.Condiiile de vnzare cumprare. La acest capitol import

mult posibilitatea ipotecrii, existena unei politici de creditare. Estefoarte important s fie analizate motivele vnztorului i alecumprtorului, precum i termenele de realizare a tranzacieipe carele solicit un participant sau altul. O urgen a vnztorului va favorizamult cumprtorul, care poate negocia un pre mai sczut pentrulocuin.


63/184

63

Analiznd att factorii luai n consideraie n riledezvoltate, ct i specificul condiiilor noastre, situaia economicisocial a majoritii populaiei, am selectat factorii ce pot influenavaloarea imobilului locativ n mun. Chiinu. Acetia au fostgrupai n trei categorii: amplasarea, caracteristicile fizice icondiiile tranzaciei (tab.18).

La factorii ce caracterizeaz amplasamentul am menionatsectorul i cartierul, apropierea fa de liniile de transport iintensitatea circulaiei transportului n comun; raportul dintre ariacldirii i a terenului aferent; reputaia sau prestigiul sectorului;

prezena n apropiere a parcrii, colii, grdiniei, centrului dedistracii, parcului public, magazinului; specificarea zonei dreptcentru, periferie sau zon industrial; nivelul de zgomot; amplasareacldirii f

analiza_factoriala_a_valorii_imobilului_rezidential

Documents