abordarea prin comparaŢia vÂnzĂrilor - se-ag.spiruharet.ro · abordarea prin piață este...
Post on 18-Oct-2019
14 Views
Preview:
TRANSCRIPT
1
5.ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR PENTRU CLĂDIRI ȘI
TERENURI
5.1.Elemente actuale privind abordarea prin piață
Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii
proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare care au fost
vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.
Abordarea prin piață este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau
comparația vânzărilor.
Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci
când există suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente credibile.
Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații
referitoare la prețuri de tranzacționare care nu sunt afectate de modificările intervenite în
evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării.
Atunci când există informații disponibile privind prețurile bunurilor comparabile,
abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru
estimarea valorii de piață.
Dacă nu există suficiente informații, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi
limitată. Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei
informațiilor suficiente în condițiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator
printr-o documentare corespunzătoare.
Prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind
activele identice sau similare care au fost tranzacționate sau oferite spre vânzare pe piață, cu
condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic.
Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de
piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este conformă cu Standardele de
evaluare.
Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi
identificate) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile scriptice. În raportul de
evaluare trebuie să se indice sursele de informații, datele utilizate și raționamentul pe baza
cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile.
Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:
a)tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza datelor secundare; analiza
statistică; analiza costurilor;
b)tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza
clasamentului; interviuri.
Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative
și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru
proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate.
În abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție
de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect.
În abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile
proprietăților comparabile și cele ale proprietății subiect și se fac ajustările necesare în
funcție de elementele de comparație.
În abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate a fi utilizate
includ, fără a se limita la acestea, următoarele: drepturile de proprietate transmise,
condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după
cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile
economice, utilizarea, componentele non-imobiliare ale proprietății.
Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară
comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de
2
proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări.
În această etapă, evaluatorul trebuie să ia în considerare următoarele elemente:
-intervalul de valori rezultate;
-numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile;
-totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca
sumă absolută (adică ajustare brută - valoric și procentual);
-totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca
sumă algebrică (adică ajustare netă - valoric și procentual);
-orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăților comparabile și orice alți
factori care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.
Toate ajustările aplicate prețurilor proprietăților comparabile trebuie argumentate în
raportul de evaluare. Nu este permisă utilizarea niciunei ajustări fără prezentarea modului de
estimare a acesteia.
Metoda comparației directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de
piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare şi comparând apoi aceste
proprietăţi cu cea în evaluare. Estimarea chiriei pe piaţă, a costurilor, uzura şi alţi parametrii ai
valorii, pot fi obţinuţi prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe
ori, aceste elemente sunt analizate în metoda comparaţiei directe pentru a determina corecţiile
ce trebuie făcute la preţurile de vânzare a proprietăţilor comparabile.
Premiza majoră a metodei comparaţiei directe este aceea că valoarea de piaţă a unei
proprietăţi imobiliare este direct în relaţie cu preţurile unor proprietăţi competitive şi
comparabile.
Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi
tranzacţii, care influenţează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferenţele în drepturile de
proprietate evaluate, motivaţia cumpărătorilor şi a vânzătorilor, condiţiile de finanţare,
situaţia pieţei la momentul vânzării, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice şi
caracteristicile economice, dacă proprietăţile produc venituri. Criteriile de comparaţie sunt
testate faţă de datele pieţei pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare şi cum
afectează ele valoarea.
5.2.Aspecte generale ale metodei
5.2.1.Relaţia cu principiile evaluării
Oferta şi cererea pieţei sunt constituite de vânzători şi cumpărători, iar dacă cererea
pentru o proprietate este mare, preţurile tind să crească. Deplasările în oferta unor proprietăţi
îmbunătăţite sunt, deseori în urma deplasărilor în cerere, deoarece oferta este creată de noile
construcţii ce necesită timp de realizare şi este micşorată de transformarea pentru alte utilizări,
în timp ce cererea ce trebuie satisfăcută se poate schimba rapid. Analiza pieţelor imobiliare, la
un anumit moment dat, poate fi concentrată pe cerere, dar trebuie avută în vedere şi oferta.
Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea în vedere numărul de utilizatori
potenţiali a unui anumit tip de proprietate imobiliară, puterea lor de cumpărare, gusturile şi
preferinţele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul va considera proprietăţile existente
nevândute sau libere, precum şi proprietăţile ce sunt în construcţie, transformare sau planificate
a fi construite. Modificările în oricare din aceste elemente pot duce la variaţia preţurilor
proprietăţii analizate şi a proprietăţilor comparabile.
Principiul substituţiei aplicat la metoda comparaţiei directe, arată că valoarea unei
proprietăţi tinde să fie dată de preţul ce ar fi plătit pentru a achiziţiona o proprietate cu
utilitate şi atractivitate similare, într-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune că
metoda comparaţiei directe este mai puţin adecvată dacă nu există pe piaţă proprietăţi de
substituţie.
Forţele cererii şi a forţei de pe piaţă tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se
atinge niciodată, ci acesta se schimbă continuu. Un aspect important al principiului echilibrului
3
este că relaţia dintre teren şi construcţii şi relaţia dintre o proprietate şi mediu trebuie să fie în
echilibru pentru ca proprietatea să reflecte valoarea de piaţă reală.
Evaluatorul va analiza împrejurimile proprietăţii evaluate pentru a identifica toate
influenţele externe semnificative şi care se reflectă în corecţiile pe care le face proprietăţilor
competitive pentru comparabilitate. Două proprietăţi imobiliare cu caracteristici fizice identice
pot avea valori de piaţă mult diferite dacă una din proprietăţi are împrejurimi mai puţin
atractive. Factori precum: condiţiile de iluminat a străzilor, facilităţile de transport, protecţie
adecvată din partea poliţiei, respectarea reglementărilor municipale, apropierea de centrele
comerciale sau de alimentaţie publică, trebuie luaţi în considerare de evaluator pentru a
determina dacă ei au efect negativ sau pozitiv asupra valorii.
5.2.2.Aplicabilitatea și limitele metodei
Metoda comparaţiei directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietăţi imobiliare
când există suficiente tranzacţii recente, cu date sigure care să indice caracteristicile valorii sau
tendinţele de pe piaţă.
Dacă în schimb numărul de tranzacţii este insuficient, aplicabilitatea metodei este
limitată. De exemplu, metoda comparaţiei directe se aplică rareori la proprietăţi cu destinaţie
specială, pentru că pe piaţă (chiar dacă e întinsă geografic) se vând puţine asemenea
proprietăţi.
Metoda dă, de regulă, indicaţii de primă mână, referitoare la valoarea de piaţă în
evaluarea proprietăţilor imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru caracteristicile lor de a
produce venituri (locuinţă pentru proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune
indicaţii privind valoarea unor proprietăţi rezidenţiale sau comerciale exploatate de
proprietar.
Schimbarea rapidă a condiţiilor economice şi a legislaţiei pot limita
aplicabilitatea metodei comparaţiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului
pe profit, a reglementărilor de urbanism, existenţa şi costul finanţării, restricţiile de construire
şi de dezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat, un număr mic de vânzări
comparabile recente, fapt ce reflectă impactul unor asemenea schimbări pe un anumit
interval de timp. În plus, inflaţia rapidă poate pune sub semnul întrebării corecţiile făcute de
evaluator.
Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparaţiei
directe, evaluatorul trebuie să verifice datele de piaţă obţinute şi să înţeleagă deplin
caracteristicile de comportament al cumpărătorilor şi al vânzătorilor implicaţi în tranzacţiile
imobiliare. El va fi circumspect faţă de informaţiile oferite de terţi. In acelaşi timp pot
rezulta ipoteze sau concluzii, dacă evaluatorul se bazează numai pe date statistice, fără a lua
în calcul motivarea părţilor aflate în tranzacţie.
Este absolut necesar ca evaluatorul să identifice şi să analizeze punctele tari şi
punctele slabe ale proprietăţii, din datele prelucrate şi d in analizele comparative
efectuate. Toate faptele relevante, dar şi opiniile trebuie să fie scrise în raportul de evaluare.
La analiza rezultatelor obţinute prin aplicarea metodei comparaţiei directe, dar şi la analiza
finală a rezultatelor, trebuie să se exprime opinia privind fiabilitatea datelor culese, a
analizelor efectuate şi a concluziilor privind valoarea.
Metoda comparaţiilor directe constituie o parte esenţială a procesului de evaluare, chiar
când aplicabilitatea ei este limitată. De multe ori datele necesare în aplicarea altor metode (rata
de capitalizare, uzura funcţională, etc.) se obţin printr-o tehnică de analiză comparativă.
5.2.3.Datele necesare și sursele de informații
Pentru a aplica metoda comparaţiei directe, evaluatorul culege date despre tranzacţii,
contracte, oferte, refuzuri, opţiuni şi liste de proprietăţi imobiliare, considerate competitive
4
şi comparabile cu proprietatea evaluată.
La început, evaluatorul cercetează cu atenţie preţurile, drepturile de proprietate
transmise, condiţiile de finanţare, motivaţia vânzătorilor şi cumpărătorilor şi data efectuării
tranzacţiilor. Apoi analizează în detaliu fiecare plasament, starea fizică şi funcţională şi
caracteristicile economice.
Sursele primare de informaţii sunt cele legate de publicitatea imobiliară, publicaţiile
periodice cu subiect imobiliar şi discuţiile cu părţile în tranzacţie, angajaţii lor, avocaţi,
consilieri, agenţi de intermediere, administratori imobiliari, proprietari şi promotori.
Informaţiile din alte surse terţe trebuie privite cu atenţie, pentru că ar putea fi în favoarea
unei anumite părţi implicate în tranzacţiile imobiliare şi nu totdeauna au obiectivitatea
necesară.
Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura şi tipul proprietăţii
evaluate şi trebuie să cuprindă suficiente proprietăţi comparabile tranzacţionate într-un trecut
nu prea îndepărtat. Proprietăţile imobiliare au piaţă locală, regională, naţională sau
internaţională.
Preţurile de vânzare reflectă o serie de factori care influenţează mai mult sau mai puţin
valoarea proprietăţii; pentru a determina influenţa relativă a acestor factori, se folosesc tehnici
cantitative şi calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativă relativă, analiza evoluţiei,
analiza datelor în perechi, analiză statistică sau grafică, analiza sensibilităţii. Dacă nu
există suficiente date pentru a fundamenta o analiză cantitativă, evaluatorii analizează
relaţiile calitative prin comparaţie directă a datelor de piaţă şi analiza evoluţiei pieţelor.
După ce au fost adunate şi analizate datele de piaţă, ele pot fi ordonate în mai multe
moduri. O metodă obişnuită este să fie aranjate pe o grilă de date. Fiecare diferenţă importantă
între proprietatea analizată şi proprietăţi comparabile ce ar putea influenţa valoarea e
considerată ca element de comparare; fiecare element are repartizat un rând pe grilă şi
preţurile totale sau unitare ale proprietăţilor comparabile sunt corectate ca să reflecte valoarea
acestor diferenţe.
Corecţiile făcute, reflectă procesul de gândire şi judecată efectuat de un cumpărător,
înainte de a face oferta de cumpărare sau înainte de a cumpăra.
5.3. Procedura de evaluare
5.3.1.Etapele procedurii
Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt:
-Cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare
ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data vânzării,
dimensiunile, localizarea şi zonarea;
-Verificarea informaţiilor prin confirmarea că datele obţinute sunt reale şi corecte şi că
tranzacţiile au fost obiective;
-Alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative pe
fiecare criteriu;
-Compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de
comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile
sau,dacă nu e posibilă compararea, se trece la scoaterea din categoria comparabile.
-Analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea la o valoare sau la o marjă de valori. într-o
piaţă nedecisă şi foarte dinamică, o marjă de valori care poate fi o concluzie mai bună decât o
singură valoare.
5.3.2.Criterii de comparaţie
Fiecare preţ de vânzare ar trebui exprimat funcţie de nişte criterii de comparaţie
adecvate, adică nişte componente ale proprietăţii imobiliare definite în scopul comparaţiei.
Alegerea lor depinde de scopul evaluării şi de natura proprietăţii. Astfel, apartamentele sunt
5
deseori analizate pe baza preţului pe cameră, dar şi pe baza preţului pe mp construit.
Proprietăţile industriale şi depozitele se analizează pe baza preţului pe mp sau m cub.
Hotelurile, de regulă, sunt analizate în preţ pe cameră; restaurantele, teatrele, bisericile, sălile
polivalente în preţ/loc; terenurile de golf în preţ/hectar şi gaură; campingurile în preţ pe lot;
terenurile de tenis în preţ/teren sau pe număr de membri; debarcaderele în preţ pe dană; service
auto în preţ/loc de reparaţii. Pentru case de locuit unitatea tipică de comparaţie este preţul total
sau preţul pe mp util.
Aplicarea mai multor criterii de comparaţie poate duce la rezultate diferite şi evaluatorul
trebuie să analizeze şi să explice diferenţele. Acest lucru îl va ajuta să aleagă cele mai adecvate
criterii de comparaţie pentru situaţia dată. Este util, dacă sunt suficiente date, să se facă analize
statistice, pe baza criteriilor, pentru a obţine date cu un grad mai ridicat de obiectivitate.
Criterii de comparaţie cum ar fi, rata de capitalizare/fructificarea capitalului nu
se ajustează, dar evaluatorul trebuie să analizeze cauzele diferenţelor apărute la diferite
proprietăţi şi va alege acele valori care sunt cele adecvate şi fundamentate pentru
comparabilitatea cu proprietatea evaluată.
5.3.3.Elemente de comparație
Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţilor şi tranzacţiilor
imobiliare care au consecinţă asupra variaţiei preţurilor plătite pe piaţa imobiliară.
Evaluatorul ia în considerare şi compară toate diferenţele rezonabile între
proprietăţile comparabile, diferenţe care le influenţează valoarea. Cercetarea
pieţei imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea proprietăţilor
imobiliare este deosebit de sensibilă.
Pe baza acestor diferenţe se fac ajustări ale preţurilor pentru fiecare proprietate
comparabilă, pentru a face proprietăţile echivalente la preţul unitar sau preţul total, dar metoda
trebuie aplicată uniform pe toată durata analizei. Totodată, evaluatorul trebuie să aibă grijă ca
ajustările datorate unei diferenţe să fie făcute o singură dată.
În metoda comparaţiei directe sunt nouă elemente de comparaţie de bază:
-drepturile de proprietate transmise;
-condițiile de finanțare;
-condițiile de vânzare;
-condițiile pieței;
-localizarea;
-caracteristicile fizice;
-caracteristicile economice;
-utilizarea;
-componente non-imobiliare ale valorii.
Deşi în majoritatea cazurilor aceste nouă elemente acoperă toţi factorii semnificativi, se
pot considera şi alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restricţii guvernamentale,
condiţii de mediu, dezvoltarea infrastructurii. Elementele de comparaţie se pot împărţi în
subcategori pentru a face analiza mai specifică.
5.3.4.Drepturi de proprietate transmise
O tranzacţie este întotdeauna axată pe dreptul de proprietate transmis. Când este
vorba de vânzarea unei proprietăţi închiriate, evaluatorul va face corecţiile care să reflecte
diferenţa între proprietăţile închiriate cu chiria pieţei şi cele închiriate cu o chirie sub sau peste
chiria pieţei, iar durata rămasă a închirierii afectează aceste corecţii.
Etapa preliminară în progresul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate
evaluat şi, odată acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pieţei.
Evaluatorul trebuie să stabilească precis şi drepturile de proprietate transmise în tranzacţiile
6
comparabile selectate pentru analiză.
5.3.5.Condiţiile de finanţare
Preţul tranzacţiei pentru o proprietate imobiliară poate fi diferit de cel al unei
proprietăţi identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.
În cazurile când cumpărătorul obţine din partea vânzătorului o finanţare sub preţurile
pieţei el va plăti probabil un preţ mai mare pentru proprietatea achiziţionată.
O corecţie pe motive de finanţare poate sau nu să includă o corecţie pentru condiţiile
de vânzare.
Definiţia valorii de piaţă recunoaşte termenii de plată ca fiind plată integrală cash.
De multe ori reducerea determinată prin calculele de actualizare nu este recunoscută integral pe
piaţă, pentru că atunci condiţiile de vânzare pot evidenţia alte interese non-economice din
partea cumpărătorilor sau vânzătorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie să folosească cu atenţie
calculele de echivalenţă cash şi să reţină că în final corecţia este cea dedusă din datele de pe
piaţă.
Cumpărătorii de proprietăţi imobiliare se obligă în mod conştient la:
-suma investită în active;
-plata periodică a creditului plus dobânzile.
Astfel, componentele creditului variază cu rambursarea împrumutului şi cu costul
creditului.
La analiza datelor în perechi se combină, de obicei, calculele de actualizare cu
corecţiile datorate condiţiilor de vânzare atipice.
5.3.6.Condiţiile de vânzare
Ajustările pentru condiţiile de vânzare, de regulă reflectă motivaţia cumpărătorului şi a
vânzătorului şi, în multe cazuri, condiţiile de vânzare influenţează semnificativ preţul de
vânzare. De exemplu, o vânzare poate fi sub preţul pieţei dacă vânzătorul are nevoie imediat
de bani sau un cumpărător va oferi un preţ mai mare pentru o proprietate ce a aparţinut cândva
familiei sale.
Dacă se descoperă condiţii de vânzare neobişnuite într-o tranzacţie, aceasta ar putea
să fie folosită ca o proprietate comparabilă numai cu precauţii deosebite, iar condiţiile speciale
trebuie evidenţiate în raportul de evaluare.
5.3.6.1.Condiţiile pieţei
Tranzacţiile comparabile ce au avut loc în alte condiţii ale pieţei decât cea evaluată la
data evaluării, necesită ajustări pentru toate diferenţele ce influenţează valoarea. O ajustare
normală pentru condiţiile pieţei se referă la diferenţa între momentele tranzacţiilor. Cauzele pot
fi: inflaţia şi percepţia investitorilor privind schimbarea condiţiilor pieţei.
Schimbările în condiţiile pieţei pot fi şi modificarea legilor privind taxele şi impozitele,
procesul de obţinere a autorizaţiilor de construcţie şi fluctuaţiile cererii şi ofertei. Uneori
efectele acestor factori se combină cu influenţe ce se adună sau se compensează.
Deşi ajustările pentru condiţiile pieţei se referă deseori la timp, nu timpul este cauza, ci
schimbările pieţei ce au apărut de-a lungul timpului.
Ca moment de referinţă trebuie luat cel al încheierii contractului şi nu cel al începerii
negocierilor.
Mărimea ajustării se estimează prin analiza mai multor tranzacţii ce au apărut în jurul
aceluiaşi moment de timp pentru a avea o estimare mai obiectivă a reflectării în preţ a
schimbării condiţiilor pieţei.
7
5.3.6.2.Localizarea
Ajustările pe motivul localizării se fac atunci când caracteristicile de amplasare ale
proprietăţilor comparabile diferă faţă de cele ale proprietăţii evaluate.
Diferenţele prea mari impun eliminarea din rândul proprietăţilor comparabile.
Ajustările se exprimă de regulă procentual şi reflectă creşterea sau descreşterea în
valoare a unei proprietăţi, datorate amplasării într-o zonă.
Chiar şi în aceeaşi zonă apar diferenţe; de exemplu, o casă cu vedere la parc şi alta
puţin mai departe. Evaluatorul trebuie să sesizeze că piaţa recunoaşte că o locaţie e mai bună
decât alta din diferite motive.
În absenţa unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferenţe în
localizarea a două proprietăţi de altfel complet comparabile, poate fi echivalentă cu diferenţa
în valoarea terenului corespunzătoare celor două proprietăţi. Evaluatorul trebuie să fie atent şi
să evite ajustarea pentru aceeaşi influenţă asupra valorii, cum ar fi localizarea şi
caracteristicile fizice.
5.3.6.3.Caracteristicile fizice
Fiecare diferenţă între caracteristicile fizice ale proprietăţilor comparabile 5.
proprietatea evaluată, necesită analiză comparativă şi ajustare. Diferenţele fizice înseamnă
diferenţe în dimensiunile clădirii, calitatea construcţiei, stilul arhitectural, materiale de
construcţie, vârsta, condiţia, utilitatea funcţională, dimensiunile terenului, atractivitatea şi alte
avantaje. Condiţiile de mediu trebuie luate în considerare şi sunt foarte importante.
Câştigul sau pierderea în valoare prin prezenţa sau absenţa unui element nu sunt de
regulă egale cu costul instalării sau demontării elementului. Uneori cumpărătorii nu vor să
plătească un preţ mai mare pentru un anumit element sau avantaj în plus. La fel existenţa unui
avantaj suplimentar poate adaugă o valoare şi mai mare decât costul de obţinere a avantajului.
5.3.6.4.Caracteristicile economice
Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprietăţi imobiliare care
afectează profitul net. Acest element de comparaţie este de regulă aplicat proprietăţilor
producătoare de profit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea
managementului, structura chiriaşilor, nivelul chiriilor, condiţiile de închiriere, data expirării
contractului de închiriere, opţiunile de reînnoire şi clauzele de închiriere, cum ar fi clauzele de
recuperare a unor cheltuieli sau investiţii.
Evaluatorul trebuie să fie atent ca diferenţele datorate drepturilor de proprietate
transmise sau schimbării datorate condiţiilor de piaţă, să nu fie atribuite caracteristicilor
economice.
5.3.6.5.Utilizarea
Evaluatorul trebuie să evidenţieze orice diferenţă între utilizarea existentă sau cea mai
bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare comparabile şi utilizarea proprietăţii evaluate.
În evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai importanţi în
determinarea celei mai bune utilizări.
O diferenţă în utilizările permise în două zone, nu necesită neapărat o ajustare dacă
loturile au aceeaşi utilizare. Când preţurile de vânzare sunt exprimate unitar (preţ/mp), pot
exista totuşi diferenţe datorate cerinţelor de clasificare zonală. De exemplu, din cauza
diferenţelor în cerinţele de parcare sau ce amenajare peisagistică, costul de îmbunătăţire a
amplasamentului este diferit deşi loturile au aceeaşi cea mai bună utilizare. Aceste diferenţe
trebuie luate în considerare.
8
5.3.6.6.Componente non-imobiliare ale valorii
Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalităţii
clădirii, afacerea ce are loc în clădire şi alte elemente care nu constituie părţi ale
proprietăţii imobiliare, dar fac parte din preţ. Aceste componente trebuie analizate separat
de imobil. În multe cazuri viaţa economică, riscul de investiţie asociat, rata de fructificare,
garanţia pentru asemenea componente non-imobiliare diferă de cele ce se referă la
componentele imobiliare.
Mobila, inventarul şi echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt exemple tipice de
elemente ce definesc personalitatea.
5.4.Tehnici de identificare și cuantificare a corecțiilor
5.4.1.Identificarea și cuantificarea corecțiilor
Tehnicile de identificare şi cuantificare a corecţiilor se clasifică în două
categorii:
a)cantitative:
• analiza pe perechi de date;
• analiza statistică;
• analiza grafică;
• analiza evoluţiei;
• analiza costurilor;
• analiză a datelor secundare.
b)calitative:
• analiza comparaţiilor relative;
• analiza, clasamentului;
• interviuri personale.
Primul pas în analiza comparativă este de a identifica care elemente de comparaţie
influenţează valoarea pe piaţa specifică. Fiecare din elementele de comparaţie importante
trebuie să fie încercat prin una sau mai multe din tehnicile menţionate mai sus, pentru a stabili
dacă este sau nu necesară o corecţie. Evaluatorul trebuie să fie atent şi să nu presupună că un
element de comparaţie influenţează valoarea până când piaţa nu a indicat această influenţă.
5.4.2.Tehnicile cantitative
Analiza pe perechi de date este un proces în care două sau mai multe tranzacţii sunt
comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o singură
caracteristică. Ideal este ca tranzacţiile comparate să fie identice sub toate aspectele, cu
excepţia elementului analizat. Totuşi, acest caz este foarte rar şi deseori, evaluatorul trebuie să
analizeze o serie de date- perechi pentru a izola efectul unei singure caracteristici.
Deşi analiza pe perechi de date este teoretic corectă, ea este uneori nepractică, din
cauza insuficienţei datelor privind proprietăţi similare.
Analiza statistică a datelor de pe piaţă include analiza prin regresie şi inferenţă.
Regresia liniară sau multiplă, reprezintă a tehnică extrem de utilă şi este limitată numai de
numărul de elemente sau factori ce influenţează preţul.
Analiza grafică este o variantă a analizei statistice în care evaluatorul ajunge la o
concluzie prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arăta cum vede piaţa
variaţiile în elementele de comparaţie.
Analiza evoluţiilor este aplicabilă când există un volum mare de informaţii de pe
piaţă şi este, în special, utilă când sunt puţine date de tranzacţii comparabile, dar sunt multe
date referitoare la proprietăţile cu mai puţine caracteristici similare. Se poate determina
sensibilitatea pieţei la anumite elemente de comparaţie.
9
Analiza costurilor utilizează costurile estimate de autorităţi pentru taxe de construcţie
sau impozit pe proprietăţi ca bază pentru corecţii. Evaluatorul trebuie
să se asigure că asemenea corecţii sunt rezonabile şi aproximează aşteptările pieţei.
Analiza datelor secundare este o metodă de determinare a corecţiilor bazată pe date
ce nu se referă direct la proprietăţile comparabile, ci descriu piaţa biliară în general.
5.4.3.Tehnicile calitative
Analiza comparaţiilor relative este studiul relaţiilor indicate de datele pieţei fără a
recurge la cuantificare. Mulţi evaluatori utilizează această tehnică pentru că ea reflectă
natura imperfectă a pieţelor imobiliare. Pentru a aplica această tehnică, evaluatorul
analizează tranzacţii comparabile, în scopul de a determina dacă acestea au caracteristici
inferioare, superioare sau egale faţă de proprietatea evaluată.
Analiza clasamentului este o variantă a analizei comparaţiilor relative prin care
tranzacţiile comparabile sunt incluse într-un clasament în ordine ascendentă sau
descendentă a atractivităţii Apoi, evaluatorul analizează poziţia proprietăţii evaluate în acest
clasament.
Interviuri personale evidenţiază opiniile unor indivizi cunoscători în materie şi
participanţi pe piaţa imobiliară. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare şi nu
trebuie utilizate ca unice criterii de estimare a corecţiilor.
5.4.4.Analiza comparativă
Analiza comparativă este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce
utilizează fie analiza pe perechi de date sau analiza comparaţiilor relative. În analiza
comparativă, cele două tehnici pot fi utilizate separat sau în combinaţie.
Procesul analitic are patru etape:
1)Identificarea elementelor de comparaţie ce afectează valoarea tipului de proprietate
evaluată;
2)Compararea atributelor fiecărei proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate şi
aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de comparaţie (cantitativ şi calitativ).
Fiecare corecţie trebuie explicată adecvat, astfel ca oricine altcineva să înţeleagă
raţionamentul;
3)Obţinerea corecţiei nete pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra preţului
(sau chiriei);
4)Efectuarea unei comparaţii globale a proprietăţilor comparabile corectate sau clasificate şi
extragerea unei singure valori din gama de valori rezultată.
5.4.5.Tipuri de corecţii
Corecţiile obţinute prin tehnici cantitative se aplică tranzacţiilor comparabile, fie
ca procentaj, fie ca valoare absolută.
Evaluatorul foloseşte calcule logice pentru a face o corecţie, dar matematica nu
trebuie să înlocuiască judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului şi a programelor
îmbunătăţesc viteza şi precizia calculelor, dar estimarea valorii de piaţă nu e determinată
numai de nişte calcule precise. Evaluarea are şi un aspect creativ în care evaluatorii îşi
folosesc puterea de judecată în analiza şi interpretarea datelor cantitative.
Corecţia procentuală este utilizată pentru a reflecta modificările în condiţiile pieţei şi
diferenţele de localizare.
Evaluatorul trebuie să fie constant în modul de exprimare a relaţiei între proprietatea
comparabilă şi cea evaluată şi ea trebuie făcută într-o manieră ce corespunde modului cum este
percepută de piaţă.
10
Întrucât este cunoscut numai preţul tranzacţiei comparabile, corecţia se face asupra
acestui preţ pentru a ajunge la estimarea valorii proprietăţii evaluate.
Corecţia absolută se calculează în unităţi monetare ce se adună sau se scade la preţul
tranzacţiilor comparabile.
5.4.6.Ordinea corecţiilor şi alegerea valorii
Ordinea în care se aplică corecţiile la tranzacţiile comparabile este determinată de
datele de pe piaţă şi analiza pe care o face evaluatorul. În Tabelul 4.1. se arată un model
ilustrativ. Totuşi aceasta nu e singura secvenţă de aplicare; piaţa este cea care indică o anumită
secvenţă.
Corecţiile procentuale care se aplică preţurilor unor tranzacţii comparabile,
reflectă superioritatea sau inferioritatea proprietăţii comparabile, având în vedere elementele
de comparaţie.
Tabelul 5.4.6.1.
Ordinea corecţiilor
Element de comparaţie Corecţii date Corecţii ale preţului
de piaţă tranzacţiilor comparabile
(mii lei)
Preţ de vânzare 100.000
Corecţie pentru dreptul de
proprietate transmis + 5% + 5.000
105.000 Preţ corectat
Corecţie pentru condiţii de -2% - 2.100
finanţare
Preţ corectat 102.900
Corecţie pentru condiţii de + 5% + 5.145
vânzare
Preţ corectat 108.045
Corecţie pentru condiţii de piaţă + 5% + 5.402
113.447 Preţ corectat
Corecţii pentru:
• localizare + 3% + 3.403
, . • caracteristici fizice -5% - 5.672
• caracteristici economice -5% - 5.672
• utilizare + 2% + 2.269
• componente non-imobiliare + 3% + 3.403
- Valoarea estimată 111.178
11
Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este grila de piaţă care reprezintă un
tablou ce are pe linii elementele de comparaţie, pe prima coloană proprietatea evaluată iar pe
celelalte coloane, proprietăţile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparaţie se
alocă două linii: una pentru comparare şi alta pentru corecţie.
În partea de jos a grilei există o secţiune de analiză a rezultatelor cu două linii: total
corecţii exprimate absolut şi procentual din preţul de vânzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul
poate estima comparabilitatea tranzacţiilor fată de proprietatea evaluată şi să selecteze
valoarea finală. Tranzacţiile care necesită cele mai mici corecţii vor avea ponderea cea mai
mare în alegerea valorii finale. In acelaşi timp, ponderea va reflecta şi încrederea pe care o are
evaluatorul în datele privind tranzacţiile comparabile.
5.4.7.Alegerea valorii finale
Alegerea valorii este ultima fază în analiză, în care apar două sau mai multe valori
rezultate şi trebuie exprimată o opinie privind valoarea care ar conduce la preţul cel mai
probabil (vezi definiţia valorii de piaţă).
Această opinie poate fi exprimată într-un interval de valori sau ca o singură valoare.
Este important ca evaluatorul să ia în considerare punctele tari şi punctele slabe ale fiecărui
rezultat, examinând siguranţa şi adecvarea informaţiilor de pe piaţă care au stat la baza
valorii, precum şi tehnica aplicată. Raportul de evaluare trebuie să evidenţieze clar
raţionamentul prin care evaluatorul a ajuns la concluzie.
În metoda comparaţiei directe, alegerea valorii poate include două nivele de analiză.
Primul nivel înseamnă obţinerea unei valori din corecţia preţurilor a două sau mai multe
tranzacţii comparabile, considerând un singur criteriu de comparaţie (exemplu: preţ/mp). Al
doilea nivel este analiza valorilor obţinute, considerând mai multe criterii de comparaţie.
În procesul de alegere a valorii sunt două elemente extrem de importante:
-Primul constă în faptul că evaluatorul trebuie să fie sigur că valoarea estimată este în
concordanţă cu scopul evaluării şi este corelată cu valorile obţinute prin alte metode. Aici se va
da o mare atenţie corelării datei evaluării cu data pentru care sunt disponibile informaţiile de pe
piaţă.
-Al doilea element constă în faptul că evaluatorul trebuie să ţină cont în mod esenţial de
diferenţele în drepturile de proprietate transferate în tranzacţiile comparabile. De cele mai
multe ori aceste diferenţe duc la excluderea tranzacţiilor din rândul celor comparabile şi orice
neglijenţă în analiza acestui aspect poate duce la concluzii eronate.
5.5.Elemente de noutate aduse de Standardele de evaluare ANEVAR din 2018 privind
abordarea prin piata in evaluarea proprietatilor imobiliare
5.5.1.Abordarea prin piata in evaluarea drepturilor de proprietate asupra
proprietatilor imobiliare
Drepturile asupra proprietăţii imobiliare nu sunt omogene. Chiar dacă terenul şi
construcţiile, de care este ataşat dreptul asupra proprietăţii imobiliare supus evaluării, au
caracteristici fizice identice cu ale altora care se tranzacţionează pe piaţă, localizarea va fi
diferită. În pofida acestor deosebiri, abordarea prin piaţă se aplică, în mod uzual, pentru
evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare.
Pentru a putea compara subiectul evaluării cu preţul altor drepturi asupra proprietăţii
imobiliare, care au fost recent tranzacţionate sau care pot fi disponibile pe piaţă, este normal să
se adopte un criteriu de comparaţie adecvat. Criteriile de comparaţie, care se utilizează frecvent,
12
rezultă din analiza preţurilor de vânzare prin calcularea preţului pe metru pătrat pentru o clădire
sau a preţului pe hectar pentru teren.
Alte criterii folosite pentru compararea preţurilor, atunci când există suficientă
omogenitate între caracteristicile fizice ale proprietăţilor, sunt preţul pe cameră sau preţul pe
unitatea de producţie, de exemplu, în cazul producţiei agricole. Un criteriu de comparaţie este
util numai atunci când este selectat în mod judicios şi este aplicat proprietăţii subiect şi
proprietăţilor comparabile în fiecare analiză. În măsura în care este posibil, orice criteriu de
comparaţie utilizat ar trebui să fie cel care se utilizează în mod obişnuit de către participanţii de
pe piaţa relevantă.
În evaluare, încrederea care poate fi acordată informaţiei despre preţul oricărei
comparabile se determină prin comparaţia diferitelor caracteristici ale proprietăţii imobiliare şi
ale tranzacţiei din care au rezultat datele despre preţ, cu cele ale proprietăţii evaluate. Trebuie
luate în considerare diferenţele dintre următoarele elemente:
-dreptul care oferă dovada despre preţ şi dreptul asupra proprietăţii supus evaluării;
-localizările respective;
-calitatea terenului sau vârsta şi specificaţiile construcţiilor;
-utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate imobiliară;
-situaţiile în care a fost determinat preţul şi tipul valorii solicitat;
-data efectivă a dovezii despre preţ şi data evaluării solicitată1.
5.5.2.Abordarea prin piata in determinarea valorii impozabile a unei cladiri
(GEV 300)
Abordarea prin piaţă se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietăţii
imobiliare, din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cotă indiviză şi
contribuabilul a pus la dispoziţia evaluatorului informaţii privind suprafaţa terenului.
Abordarea prin piaţă cuprinde două etape: 1) estimarea valorii de piaţă a proprietăţii
imobiliare care include clădirea subiect al impozitării, precum şi aportul terenului
corespunzător acesteia; 2)alocarea valorii de piaţă obţinută în etapa (1) între valoarea clădirii şi
valoarea terenului.
Abordarea prin piaţă aplicată atât pentru întreaga proprietate imobiliară (etapa 1), cât şi
doar pentru teren (etapa 2), va avea în vedere comparabile identificabile din punct de vedere
fizic. Nu se vor folosi informaţii privind comparabile preluate de pe site-uri de specialitate sau
din alte surse, dacă aceste comparabile nu pot fi identificate din punct de vedere fizic. Prin
identificare fizică se înţelege posibilitatea inspectării în teren a proprietății cu ocazia evaluării
sau în cazul unor verificări ulterioare. Inspecţia comparabilelor este obligatorie în cazul în care
din informaţiile scriptice nu rezultă suficiente detalii care să permită identificarea tuturor
elementelor de comparaţie şi aplicarea ajustărilor2.
5.5.3.Abordarea prin piata in evaluarea bunurilor imobiliare
Abordarea prin piaţă este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietăţii
imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăţi similare care au fost vândute recent
sau care sunt oferite pentru vânzare. Abordarea prin piaţă este cunoscută şi sub denumirea de
comparaţia directă sau comparaţia vânzărilor.
Abordarea prin piaţă este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăţi imobiliare, atunci
când există suficiente informaţii credibile privind tranzacţii şi/sau oferte recente credibile. Prin
1Standarde de evaluare ANEVAR 2018, Bucuresti, ANEVAR, 2018, pp.39-40 2Standarde de evaluare ANEVAR 2018, Bucuresti, ANEVAR, 2018, p.92
13
informaţii recente, în contextul abordării prin piaţă, se înţeleg acele informaţii referitoare la
preţuri de tranzacţionare care nu sunt afectate de modificările intervenite în evoluţia pieţei
specifice sau la oferte care mai sunt valabile la data evaluării. Atunci când există informaţii
disponibile, abordarea prin piaţă este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată
pentru estimarea valorii de piaţă.
Dacă nu există suficiente informaţii, aplicabilitatea abordării prin piaţă poate fi limitată.
Neaplicarea acestei abordări nu poate fi însă justificată prin invocarea lipsei informațiilor
suficiente în condiţiile în care acestea puteau fi procurate de către evaluator printr-o
documentare corespunzătoare. Dacă nu există suficiente informaţii despre tranzacţii recente cu
proprietăţi comparabile se pot utiliza informaţii privind oferte de proprietăţi similare disponibile
pe piaţă, cu condiţia ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită şi analizată critic.
Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietăţile comparabile sunt reale (adică pot fi
identificate) şi că au caracteristicile fizice conforme cu informaţiile scriptice. În raportul de
evaluare trebuie să se indice sursele de informaţii (inclusiv date de contact pentru o verificare
independentă), datele utilizate şi raţionamentul pe baza cărora evaluatorul a selectat
proprietăţile comparabile.
Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piaţă sunt:
a)tehnicile cantitative:
-analiza pe perechi de date;
-analiza datelor secundare;
-analiza statistică;
-analiza costurilor;
b)tehnicile calitative:
-analiza comparaţiilor relative;
-analiza tendinţelor;
-analiza clasamentului;
-interviuri.
Informaţiile privind tranzacţiile sau ofertele care prezintă diferenţe majore (cantitative
şi/sau calitative) faţă de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informaţii pentru
proprietăţi comparabile din cauza ajustărilor prea mari, necesare a fi aplicate. În abordarea prin
piaţă, analiza preţurilor proprietăţilor comparabile se aplică în funcţie de criteriile de
comparaţie adecvate specificului proprietăţii subiect.
În abordarea prin piaţă, se analizează asemănările şi diferenţele între caracteristicile
proprietăţilor comparabile şi cele ale proprietăţii subiect şi se fac ajustările necesare în funcţie
de elementele de comparaţie. În abordarea prin piaţă, elementele de comparaţie recomandate a
fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de
finanţare, condiţiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condiţiile de
piaţă, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele
non-imobiliare ale proprietăţii.
Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară
comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic şi economic de
proprietatea imobiliară subiect şi asupra preţului căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. În
această etapă, evaluatorul trebuie să considere următoarele:
-intervalul de valori rezultate,
-numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei proprietăţi comparabile,
-totalul ajustărilor ale prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă
absolută (adică ajustare brută - valoric şi procentual),
-totalul ajustărilor ale prețului de vânzare al fiecărei proprietăți comparabile, calculat ca sumă
algebrică (adică ajustare netă - valoric şi procentual),
-orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor proprietăţilor comparabile şi orice alţi factori
care pentru o proprietate comparabilă pot avea o importanţă mai mare.
14
Toate ajustările aplicate preţurilor proprietăţilor comparabile trebuie argumentate în
raportul de evaluare. Nu este permisă utilizarea niciunei ajustări fără prezentarea modului de
estimare a acesteia.
5.6.Exemple de evaluare a terenurilor și clădirilor prin metode specifice
abordării prin piață
Valoarea de piață a terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună utilizare a
acestuia.
Metodele de evaluare a terenului liber sunt următoarele: comparația directă,
extracția, alocarea (proporția), metoda reziduală, capitalizarea rentei funciare, analiza
parcelării și dezvoltării.
Comparația directă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea
mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte
comparabile.
Această metodă implică o comparație directă a terenului evaluat cu loturile similare
de teren, tranzacționate recent pe piață și pentru care există informații disponibile. Deși
vânzările sunt cele mai importante, analiza cotațiilor și ofertelor de preț, pentru loturi
similare, care concurează cu proprietatea evaluată, poate aduce o contribuție la o mai bună
înțelegere a pieței. Această metodă este des utilizată atunci când este vorba de terenuri
libere sau terenul poate fi considerat liber. În aplicarea acestei metode sunt analizate,
comparate și ajustate vânzările și alte date pentru loturi similare, în vederea determinării
valorii terenului de evaluat. Metoda comparației directe este aplicabilă la toate tipurile de
terenuri unde există suficiente tranzacții recente, care să indice caracteristicile valorii sau
tendințele pieței. Pentru terenurile care sunt vândute sau cumpărate frecvent, metoda
comparației directe demonstrează deseori o mărime credibilă a valorii de piață. Atunci când
datele sunt disponibile, această abordare este cea mai directă și sistematică în estimarea
valorii. Modificările rapide ale condițiilor economice și legislației pot limita credibilitatea
acestei metode.
Elementele de comparație includ drepturi de proprietate (în cazul în care
proprietatea este vândută cu tot cu chiriași, corecțiile trebuie făcute în așa fel încât să
reflecte diferențele dintre proprietățile închiriate la chiria de piață și cele închiriate sub sau
peste nivelul pieței), restricții legale, condiții de finanțare (în cazul în care achiziția
proprietății s-a făcut prin intermediul unui credit cu o dobândă avantajoasă, cumpărătorul
va plăti probabil un preț mai mare pentru proprietate, în vederea obținerii unei finanțări sub
valoarea pieței), condiții de vânzare (se referă la motivația cumpărătorului sau
vânzătorului, ca de exemplu cazul unui cumpărător care va plăti mai mult decât valoarea de
piață pentru achiziționarea mai multor loturi, în vederea comasării ulterioare a acestora și a
obținerii unui spor de valoare), condiții de piață (modificările de acest gen se referă la
decalajul dintre data tranzacțiilor comparabilelor și data evaluării), localizare (ajustările
sunt necesare atunci când caracteristicile de amplasare ale proprietăților comparabile sunt
diferite de cele ale proprietății evaluate, ca de exemplu o proprietate cu o priveliște către un
parc și o altă proprietate cu o priveliște neatractivă), caracteristici fizice (se referă la
dimensiunile terenului, atractivitate, condițiile de mediu etc.), utilități disponibile,
zonarea și cea mai bună utilizare (rezidențială, industrială, comercială etc.).
Prin urmare, evaluatorul trebuie să dețină date privind vânzările și închirierile actuale,
precum și oferte, baze de date etc. Pe baza acestora, el va obține informații utile în analiza,
compararea și ajustarea vânzărilor similare, în scopul estimării valorii unui anumit teren din
patrimoniul întreprinderii.
Vom prezenta un exemplu de evaluare a unui teren prin metoda comparației
15
directe3.
Se consideră un teren în suprafață de 600 mp, care trebuie evaluat în vederea vânzării
și 4 comparable (a se vedea Tabelul nr. 5.6.1.).
Tabelul nr. 5.6.1.: Datele inițiale ale terenului de evaluat și ale celor 4 comparabile
Sursa: Anghel Ion (coordonator) și alți autori, Evaluarea întreprinderii, Editura
Economică, București, 2011, p.255
În urma analizei pieței s-au constatat următoarele:
-creșterea anuală de preț a fost de 13%;
-corecția pentru localizare este de +/-4%;
-corecția pentru fiecare 100 mp diferențe este de 1,5%;
-corecția pentru caracteristici fizice este de +/- 3%;
-corecția pentru utilități este de: 3 euro/mp pentru apă și energie electrică, 4 euro/mp pentru
canalizare, 5 euro/mp pentru gaze naturale;
-corecția pentru vecinătăți este de +/- 5%;
-corecția pentru acces este de 10 euro/mp.
Evaluarea cu corecții este prezentată în Tabelul nr. 5.6.2.
3Exemplul a fost preluat din Anghel Ion (coordonator) și alți autori, Evaluarea întreprinderii, Editura
Economică, București, 2011, pp.255-257;
16
Tabelul nr. 5.6.2.: Evaluare cu corecții
Sursa: Anghel Ion (coordonator) și alți autori, Evaluarea întreprinderii, Editura
Economică, București, 2011 ,p.256
Exemplificare calcule corecții:
- Creșterea anuală de preț a fost de 13%;
Pentru comparabila C: 130 euro/mp x 13% = 16,90 euro/mp;
- Corecții pentru localizare este de +/- 4%;
Pentru comparabila D: 145 euro/mp x 4% = 5,80 euro/mp;
- Corecția pentru fiecare 100 mp diferențe este de 1,5%;
Pentru comparabila A: 144 euro/mp x (600 mp – 800 mp)/100 mp x 1,5% = - 4,19 euro/mp;
- Corecții pentru caracteristici fizice este de +/- 3%;
Pentru comparabila B: 147,44 euro/mp x 3% = 4,42 euro/mp;
- Corecția pentru utilități este de: 3 euro/mp pentru apă și energie electrică , 4 euro/mp
pentru canalizare, 5 euro/mp pentru gaze naturale;
Pentru comparabila C: 4 euro/mp pentru canalizare + 5 euro/mp pentru gaze naturale = 9
euro/mp;
- Corecția pentru vecinătăți este de +/- 5%;
Pentru comparabila B: -151,86 euro/mp x 5% = -7,59 euro/mp;
- Corecția pentru acces este de 10 euro/mp;
Pentru comparabila A:10 euro/mp.
În urma analizei comparabilelor, evaluatorul va alege valoarea aferentă comparabilei
care prezintă cel mai mic procent de corecție brută Comparabila D (7,45%). Prin urmare,
evaluatorul poate estima valoarea de piață a terenului la 156 euro/mp (rotunjit).
Atunci când nu există suficiente vânzări de terenuri similare pentru a se aplica
comparația directă, se pot utiliza metode alternative, precum: extracția de pe piață, alocarea
(proporția) și metode de capitalizare a venitului.
Atunci când este utilizată metoda comparației directe, prevederile generale descrise în
secțiunea „Abordarea prin piață” a prezentului Ghid, privind selectarea vânzărilor/ofertelor
17
de pe piață și procesul de ajustare, pot fi aplicate pentru evaluarea terenului.
În aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și ajustate informațiile privind
tranzacțiile și/sau ofertele și alte date privind terenuri similare, în scopul evaluării terenului
subiect.
În procesul de comparare sunt luate în considerare asemănările și deosebirile dintre
loturi, acestea fiind analizate în funcție de elementele de comparație.
Elementele de comparație includ: drepturile de proprietate transmise, condițiile de
finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile efectuate imediat după cumpărare, condițiile
de piață, localizarea, caracteristicile fizice, utilitățile disponibile și zonarea.
Comparabilele trebuie selectate dintre cele care au aceeași CMBU, diferențele
identificate fiind legate de optimizarea utilizării și nu de natura/ tipul acesteia.
Extracția de pe piață este o metodă prin care valoarea terenului este extrasă din prețul
de vânzare al unei proprietăți construite, prin scăderea valorii contribuției construcțiilor,
estimată prin metoda costului de înlocuire net.
Metoda alocării, cunoscută și ca metoda proporției, se bazează pe principiul
echilibrului și pe principiul contribuției, care afirmă că există un raport tipic sau normal
între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare, pentru anumite categorii de
proprietăți imobiliare, din anumite localizări.
Metoda alocării nu este recomandată atunci când există informații suficiente privind
tranzacții cu terenuri comparabile libere.
Metodele de capitalizare a venitului utilizate pentru estimarea valorii terenului se
bazează pe informații care adesea sunt dificil de obținut de către evaluator (de exemplu,
rate de capitalizare credibile, distincte pentru teren și pentru construcții în cazul tehnicii
reziduale a terenului).
Aceste metode nu sunt, în general, utilizate ca metode principale de evaluare,
exceptând situațiile speciale, cum este analiza parcelării și dezvoltării unui teren liber.
Metoda reziduală poate fi utilizată în estimarea valorii terenului atunci când sunt
îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
a)valoarea construcției existente sau ipotetice, reprezentând CMBU a terenului ca
fiind liber, este cunoscută sau poate fi estimată cu precizie;
b)venitul anual net din exploatare generat de proprietatea imobiliară este stabilizat și
este cunoscut sau poate fi estimat;
c)pot fi identificate pe piață ratele de capitalizare atât pentru teren, cât și pentru
construcție;
d)dacă există autorizație de construire.
Aplicabilitatea metodei reziduale este limitată deoarece pe piața internă, în prezent,
există puține informații despre chirii pentru terenuri și despre rate de capitalizare numai
pentru teren și, respectiv, numai pentru clădiri.
Metoda capitalizării rentei funciare reprezintă o metodă prin care renta funciară este
capitalizată cu o rată de capitalizare adecvată extrasă de pe piață pentru a estima valoarea
de piață a dreptului de proprietate asupra terenului arendat/închiriat, adică a dreptului de
proprietate afectat de locațiune.
Dacă renta contractuală corespunde rentei de piață, valoarea estimată prin aplicarea
ratei de capitalizare (adecvate) de pe piață va fi echivalentă cu valoarea de piață a dreptului
de proprietate.
Analiza parcelării și dezvoltării este o metodă foarte specializată, utilă numai în
anumite cazuri de evaluare a terenurilor care sunt suficient de mari pentru a fi divizate în
parcele mai mici și vândute cumpărătorilor sau utilizatorilor finali. Metoda este utilizată
pentru evaluarea unui teren liber, având potențial de parcelare și (re)dezvoltare, prin analiza
fluxului de numerar actualizat (analiza DCF).
Metoda parcelării și dezvoltării este utilizată în studii de fezabilitate și în evaluări în
18
care tranzacțiile/ofertele de loturi mari comparabile sunt rare.
În continuare prezentăm un studiu de caz privind evaluarea unei case utilizând
metoda de abordare prin piață4.
Proprietatea ce se evaluează este o casă și are următoarele caracteristici:
- este situată în București, str. Primăverii;
- suprafața utilă este de 207,13 mp;
- suprafața terenului este de 499,37 mp;
- anul construirii: 2006;
- finisaje: superioare;
- dreptul de proprietate: deplin.
Au fost selectate trei proprietăți comparabile, ale căror caracteristici sunt redate în
continuare:
COMPARABILA 1:Proprietatea imobiliară este situată pe str.Ogorului și este
compusă dintr-o casă cu regim de înălțime P+M, cu suprafața utilă de 209 mp și un teren în
suprafață totală de 600 mp. Clădirea a fost construită în anul 2010 pe structură de zidărie de
cărămidă și are finisări de calitate medie. Preț ofertă:200.000 EURO;
COMPARABILA 2: Proprietatea imobiliară este situată pe str.Viitorului și este
compusă dintr-o casă cu regim de înălțime P+1E, cu suprafața utilă de 218 mp și un teren în
suprafață totală de 480 mp. Clădirea a fost construită în anul 2011 pe structură de zidărie de
cărămidă și este finisată superior. Preț ofertă:230.000 EURO;
COMPARABILA 3: Proprietatea imobiliară este situată pe str. Fermei și este
compusă dintr-o casă cu regim de înălțime P+M, cu suprafața utilă de 144 mp și un teren în
suprafață totală de 340 mp. Clădirea a fost construită în anul 2009 pe structură de zidărie de
cărămidă și are finisări de calitate medie. Preț ofertă:160.000 EURO;
Toate datele sunt prezentate în Tabelul nr. 5.6.3.
4Exemplul este preluat după: Stan V. Sorin și Bene Irina (coordonatori), Evaluarea proprietății imobiliare.
Aplicații, Editurile IROVAL și INVEL MULTIMEDIA, București, 2012, pp.63-66;
19
Tabelul nr. 5.6.3.: Proprietăți comparabile
Notă: Se alege prețul de vânzare corectat al Comparabilei 2, deoarece aceasta a avut
numărul cel mai mic de corecții aplicate și corecția procentuală brută cea mai mica (adică
213.406 EURO).
Explicații pentru corecții:
1.Dreptul de proprietate transmis
Prețul tranzacției se bazează pe dreptul de proprietate transmis. Proprietatea
imobiliară subiect este ocupată de proprietar. Proprietățile comparabile sunt libere la
vânzare. Deoarece proprietatea imobiliară subiect este considerată liberă la vânzare,
corecția este nulă.
2.Condiții de finanțare
Prețul de tranzacționare al unei proprietăți imobiliare poate diferi de cel al unei
proprietăți similare datorită surselor de finanțare: surse proprii sau împrumuturi (credite la o
dobândă avantajoasă, contracte de vânzare-cumpărare în rate, leasing imobiliar).
Proprietățile au aceleași surse de finanțare (capital propriu), rezultă că nu se aplică nici o
corecție;
20
3.Condiții de vânzare
Se referă la motivațiile vânzătorului și/sau cumpărătorului de a tranzacționa
proprietatea. Toate comparabilele au aceleași condiții de vânzare, respectiv independent,
nefiind necesară o corecție.
4.Condiții de piață
Prețurile de ofertă ale comparabilelor au fost transformate în prețuri de vânzare la
data evaluării – mai 2012, în urma discuțiilor cu proprietarii.
5.Localizare
Corecția pentru localizare a fost făcută la prețul validat de piață pentru zona
proprietății subiect. S-a corectat prețul tuturor comparabilelor care au o localizare inferioară
celei a proprietății subiect. În funcție de distanță față de proprietatea subiect s-a acordat un
procent de 5%.
6.Suprafața utilă
Corecțiile pentru diferențele între suprafețele utile ale comparabilelor și cea a
proprietății subiect s-au calculat înmulțind diferența de suprafață utilă cu costul de înlocuire
net unitar al clădirii subiect determinat prin metoda devizelor (796,47 EURO/mp).
8.Suprafața terenului
Corecțiile pentru diferențele între suprafețele terenurilor comparabilelor și suprafața
terenului proprietății subiect s-au calculat înmulțind diferența de suprafață cu prețul unitar
al terenului subiect determinat prin metoda comparației de piață (82 EURO/mp).
9.Vechime clădire
Prețurile de vânzare ale comparabilelor s-au corectat cu câte 1% pentru fiecare an de
vechime.
10.Finisaj
S-a corectat prețul de vânzare al comparabilelor cu finisaj inferior proprietății
evaluate. Diferența de preț între finisajul superior și cel obișnuit este de 78 EURO/mp
(conform catalogului de costuri menționat anterior).
Opinia finală
Valoarea de piață a proprietății imobiliare obținută în urma aplicării abordării prin
cost: 206.000 EURO.
Valoarea de piață a proprietății imobiliare obținută în urma abordării prin piață:
213.000 EURO.
Având în vedere scopul evaluării, datele de pe piață disponibile despre tranzacții
similare și ținând cont de scopul evaluării, opinia evaluatorului este: valoarea de piață a
proprietății imobiliare este cea estimată prin abordarea prin piață, respectiv 213.000
EURO.
top related