METODA COMPARAŢIEI DIRECTEAnaliza pe perechi de date

Exemplu: Proprietatea evaluata se compara cu trei proprietăţi asemănătoare care diferă deaceasta prin caracteristicile fizice (suprafaţa de teren) si condiţiile de localizare. Datele pentru fiecareproprietate sunt înscrise in tabelul de mai jos:

Nr. crt.

Elemente de comparaţie Proprietate de evaluat

Proprietate 1

Proprietate 2

Proprietate3

Preţul de vânzare / (mii lei) 231.000 190.000 218.000

1 Drept de proprietate libera libera libera liberaCorecţie - - -

2 Restricţii legale nu sunt nu sunt nu sunt nu suntCorecţie - - -Condiţiile pieţei (data vânzării) mai 1998 mai 1998 aprilie 1998 aprilie 1998Corecţie - - -

4 Zonare rezidenţiala rezidenţiala rezidenţiala rezidenţialaCorecţie - - -

5 Caracteristici fizice (suprafaţa) 420 550 410 540Corecţie ' -28.000 - -28.000

6 Utilităţi disponibile a,c,g,e,t a,c,g,e,t a,c,g,e,t a,c,g,e,tCorecţie - - -

7 Localizare spre sud spre sud spre nord spre nordCorecţie - + 13.000 +13.000

8 Cea mai buna utilizare vila vila vila vilaPreţul corectat (mii lei) 203.000 203.000 203.000Corecţie totala neta -28.000 +13.000 -15.000Corecţie totala neta (% preţ vânzare)

-12,12% +6,40% -7,3-9%

Corecţie totala bruta 28.000 13.000 41.000Corecţie totala bruta (% preţ vânzare)

12,12% 6,40% 18,81%

NOTA: Corecţiile date in valori absolute sau procentual, se aduc asupra preturilor de vânzare aleproprietăţilor comparabile, astfel: • corecţia de suprafaţa rezulta comparând proprietăţile 2 cu 3 si se scade din preturile de vânzare ale

proprietăţilor 1 si 2218.000 mii lei - 190.000 mii lei = 28.000 mii lei;

• comparând proprietăţile 1 si 3 rezulta corecţia care se atribuie diferenţei de localizare aleproprietăţilor 2 si 3

231.000 mii lei - 218.000 mii lei = 13.000 mii lei.Valoarea estimata rezultata pentru proprietatea evaluata este de 203.000 mii lei. .

1

EVALUĂRI PRIN METODA COSTURILOR - PREŢ BAREM

SE FOLOSESC BROŞURILE DIN COLECŢIA

EVALUAREA RAPIDĂ A CONSTRUCŢIILOR

EDITURA MATRIX ROM

EVALUAREA UNEI HALE INDUSTRIALE Adc -1.322 mp H - 6 ,0 mDESCHIDERE 18 M LUNGIME 74 M

CARACTERISTICI : STÂLPI PREFABICATII, GRINZI PREFABRICATECHESOANE ACOPERIŞ, ÎNCHIDERI ZIDĂRIE, FINISAJ MEDIU PARDOSELI BETON, HIDROIZOLAŢII CU TERMOIZOLAŢII INSTALAŢII SANITARE, ELECTRICE SI ÎNCĂLZIRE

SE ALEGE DIN CATALOGUL NR.l FIŞ/ NR.l TABEL 1.2.2.pg.llSE PROPUN PREŢURILE 580,0 LEI / MP PENTRU CONSTRUCŢII

135,0 LEI/ MP PENTRU INS TALAŢII SE ADAUGĂ CORECŢIILE : + 7,0 LEI /MP ILUMINAT FLORESCENT

--------------------------------------------772,0 LEI / MP

REACTUALIZAREA PREŢURI 1982 SE FACE FOLOSIND COEFICIENTUL 2,085772,0X2,085= 1.609,62 LEI/MP

REACTUALIZARE PREŢ DECEMBRIE 1997 FOLOSIND INDICELE M.L.A.P.A.T,687,141.609,62 x 687,14 = 1.106.034 LEI/MP

CORECŢII DIN TAXE LEGALE OBLIGATORII 1,0851.106.034 x 1,085 = 1.200.047 LEI / MP

PENTRU 1.332 mp VALOAREA DE ÎNLOCUIRE DEVINE 1.598.462.600 LEI

EVALUAREA UNEI CLĂDIRI ADMINISTRATIVE Adfc 156 mp H 2,6mLĂŢIME 9M LUNG.27M CARACTERISTICI:

ZIDĂRIE PORTANTĂ,PLANSEU DE BETON ARMAT.FINISAJ MEDIU TERASĂ NECIRCULABILĂ.INSTALAŢII SANITARE.ELECTRICE, ÎNCĂLZIRE FAŢADĂ STROP.SE ALEGE DIN CATALOGUL IV FIŞA III-3.4. PAG.70SE PROPUN PREŢURILE 800 LEI / MP PT. CONSTRUCŢII+ INSTALATII SE ADAUGA/SCAD CORECŢIILE -64 LEI/MP PT ÎNĂLŢIME 2,6M ( 0,92 )

+12 LEI/MP PT TERASĂ +36 LEI/MP PT ILUMINAT FLORESCENT

--------------------------------784 LEI / MP

784,0 x 2,595 = 2.034,48 LEI / MP PREŢURI 1982 CONFORM MENŢIUNE PG.6

PRETURI DECEMBRIE 1997 COEFICIENT M.L.A.P.T. 693,902.034,4S x 693,90 = 1.411.725 LEI /MP

CORECTII TAXE LEGALE OBLIGATORII 1,0851.411.725 x 1,085 = 1.531.721 LEI/MP

PENTRU 156,0 MP VALOAREA DE ÎNLOCUIRE DEVINE 238.948.480 LEI

2

EVALUAREA UNUI APARTAMENT

Evaluarea pe principii de piaţă presupune folosirea a trei metode de evaluare, din care evaluatorul selectează valoarea de piaţă care face posibil transferul între vânzător şi cumpărător.

In metoda costurilor evaluarea pe principii de piaţă se poate considera o valoare „surogat,, din care se poate aprecia valoarea justă a costurilor necesare unei clădiri asemănătoare şi valoarea de piaţă a terenului.

Preţul 1965/mp conf. Catalog 124, fişa 5a ( p+4e), sau 5b( p+8e). Exemplu :

795 lei/mp conform catalog+ 168 lei /mp corecţii pentru îmbunătăţiri 963 lei/ mp.

Coeficient de actualizare 14.719,63 la 31 / XII/2003Valoarea de înlocuire va fi:

963 x 14.719,63 = 14.175.003 lei/mp. ( 349,48 Euro/mp) se analizează deprecierea efectivă după reamenajări la 15 %

Valoarea rămasă actualizată /mp devine : 14.175.003 x ( 1- 0.15 ) = 12.048.752 lei/ mp. ( 296,40 Euro/mp)

Preţul de piaţă al terenurilor din zonă este 4.065.000 lei / mp (100 Euro/mp.) Suprafaţa cotă indiviză este de 8,9 mp adică 890 Euro -valoarea terenului.

Suprafaţa construită a apartamentului este 55,60 mp. Valoarea apartamentului este :

55,60 x 296,40 = 16.480 Euro + ___890 Euro terenul cotă indiviză 17.370 Euro

Metoda costurilor este o metodă acceptată, dar de cele mai multe ori valoarea cu care se efectuează tranzacţia este substanţial diferită. Aprecierea valorii de viaţă a terenului cotă indiviză este stabilită folosind una dintre cele 6 metode explicate.

3

Evaluarea prin metoda multiplicatorului chiriei brute - MCB Metoda obligă evaluatorul să selecteze informaţii de piaţă pentru cel

puţin 6 apartamente expuse pe piaţă pentru vânzare în zone apropiate apartamentului supus evaluării.

Evaluatorul va selecta de pe piaţă 6 preţuri lunare de închiriere pentru apartamente ne mobilate în aceiaşi zonă cu apartamentul supus evaluării.

Pentru credibilitate se vor menţiona numerele de telefon pentru vânzări şi pentru închirieri.Redăm mai jos un tabel centralizator cu selecţia de date__________________^_

Propr.l Propr.2 Propr.3 Propr.4 Propr.5 Propr.6Preţ

vânzare/telefon

0723/273....

28.000Euro

021/250...

24.000Euro

021/455...

24.500Euro

0744/656...

22.500Euro

021/687...

23.500Euro

021/222...

26.000Euro

Chirii/telefon 021/333...

180 Euro

0745/666...

160 Euro021/222...I

140 Euro021/210...

130 Euro

0723/543...

140 Euro0788/332...

140 Euro

Multiplicatorulchiriei bruteM.C.B

155,55 150,00 175,00 173,07 167,85 185,17

Media chiriilor este:180+160+140+130+140+140---------------------=148,33

6 Media multiplicatorului chiriei brute este:

155,55+150,00+175,00+173,07+167,85+185,17----------------------------------------------------------=167,77

6

Valoarea de piaţă pe bază de MCB:148,33x167,77= 24.885 EurO

4

Metoda comparaţiei relativeEvaluarea prin metoda comparaţiei relative presupune selectarea de pe piaţa

de apartamente a minim 3 apartamente comparabile ca nr.camere şi zonă apropiată. Acestea se vor vizita şi se vor aprecia calitativ şi ca suprafeţe utile

Se vor lua în exemplu de mai jos cazul didactic cu 5 apartamente comparabile în analiză cu apartamentul supus evaluării !

Nr. cr.

Proprietatea Preţul ap. Euro

Suprafaţa utilă/ mp

Preţ/ mp Euro

Corecţie

1 Str. Aleea Cislău bl.10, etaj 4, ap....

27.500 53,00 518,86 negativă

2 Str. Baicului bl. A2, sc.l, etj.6, ap...

24.000 48,70 492,81 negativă

3 Str. Tâmpa, bl.Bl,sc.l, etj.3, ap....

25.500 51,80 492,28 negativă

4 Str. Elev Ştefan, bl.420, etj8, ap....

21.500 48,40 444,21 pozitivă

5 Str. Pantelimon, bl. 219, etaj 10. ap....

23.000 53,70 428,30 pozitivă

Apartamentul supus evaluării

52,81 468,24

Valoarea de piaţăprin comparaţiarelativă

24.490 Euro

După ce sunt vizionate şi apreciate, evaluatorul va selecta preţul cel mai mic dintre apartamentele mai bune calitativ ( apreciere negativă ) şi preţul cel mai mare dintre apartamentele mai puţin bune calitativ ( corecţie pozitivă ), va efectua media preţurilor şi o va multiplica cu suprafaţa utilă a apartamentului supus evaluării.

Selecţia dintre cele trei variante :1. metoda costurilor 17.370 Euro2. multiplicatorul chiriei brute 24.885 Euro

3. comparaţia relativă 24.490 EuroSe poate propune un preţ de piaţă de :

24.500 Euro

3

5

EVALUAREA UNUI SPAŢIU DE DEPOZITARE CAPITALIZAREA CHIRIEI

Evaluarea prin metoda costurilorSuprafaţa terenului este de 1.125 mp, iar preţul pieţii pentru terenuri în zona

în care se află spaţiul de depozitare este de 8 euro/mp. Preţul terenului este deci 1.125 mp x 8 euro/mp = 9.000 euro. adică 365.850.000 lei

Suprafaţa construită ( Sc ) a spaţiului de depozitare este de 404 mp, în calculul preţului barem intrând şi costurile de execuţiei a rampei de descărcare. Conform catalog de reevaluare 111, fişa 86, preţul la nivel 1965 este de 800lei/mp., iar corecţiile sunt la nivel de - 80 lei/ mp. Preţul de nivel 1965, inclusiv corecţii, va fi de 720 lei/ mp. Coeficientul de reactualizare la nivelul anului 2003/ 06 este 9.543,65. Valoarea de înlocuire pentru spaţiul de depozitare este de 720 x 9.543,65 x 404 = 2.776.057.000 lei. Conform normativului PI35/1999 uzura este de 27 % . Valoarea rămasă actualizată va fi:

2.776.057.000 x ( 1 - 0,27 ) = 2.026.521.000 leiSuprafaţa construită a cabinei poartă este de 6,0 mp. Iar conform catalogului

123, fişa 33 preţul este de 994 lei/mp. Coeficientul de reevaluare este de 11.098,54 lei. Valoarea de înlocuire a cabinei este 66.191.700 lei. Uzura fizică conform normativului P135/1999 este de 24 %. Valoarea rămasă actualizată va

fi : 66.191.700 x ( 1 - 0,24 ) = 50.305.000 leiSuprafaţa construită a platformei betonate este de 330 mp, iar preţul la nivel

1965 est de 100 lei/mp, iar coeficientul de reevaluare de 8.963,56,

4

6

valoarea de înlocuire fiind de : 8.963,56 x 100 x 330 mp = 295.797.000 lei.Uzura fizică conform normativ este de 39 %. Valoarea rămasă actualizatădevine : 295.797.000 x ( 1 - 0,39 ) = 180.436.000 lei.

Clădirea de depozitare are împrejmuire din prefabricate de 2,0 mînălţime pe lungime de 180 m. Preţul de catalog 1965 din catalog 124, fişa13D este de 110 lei/ml, iar coeficientul de reactualizare este de 8.997,43.Valoarea de înlocuire devine : 180 ml x 110lei x 8.997,43 = 178.149.000 lei.Uzura fizică este de 31 %, în acest caz valoarea rămasă actualizată devine :178.149.000 x ( 1 - 0,31 ) = 122.922.000 lei.

Prin metoda costurilor valoarea de piaţă devine :Teren 365.850.000 lei

Clădire depozitare 2.026.521.000 leiCabină poartă 50.305.000 leiPlatformă betonată 180.436.000 leiîmprejmuire____________ 122.922.000 lei

Total 2.746.034.000 lei 67.553 Euro

Metoda capitalizării veniturilor anualeEvaluarea prin metoda capitalizării veniturilor anuale, obligă evaluatorul să

studieze piaţa privind chiriile pentru spaţiile de depozitare şi vânzările pentru astfel de spaţii. Determinarea valorii de piaţă se face pentru o chirie medie.

Venitul brut potenţial - VBP -este venitul car s-ar obţine pentru un an întreg de închiriere, fără cheltuieli.

Venitul brut efectiv VBE -este venitul care s-ar obţine în cazul real de număr de luni închiriate s-au plătite. Se obţine scăzând din VBP veniturile neintrate.

Venitul net din exploatare VNE - este venitul înainte de impozitare, acest venit se obţine scăzând din VBE cheltuielile fixe şi variabile.

In cazul în care chiria pieţii este de 5 Euro/mp/lună, VBP devine:375 mp x 5 x 12 = 22.500 Euro

Dacă din cele 12 luni doar 10 luni sunt plătite VBE devine :22.500 - 3.750 = 18.750 Euro (375x5x2=3.750 Euro2 luni fără venit)

Pentru cheltuielile de exploatare avem cheltuielile fixe şi variabile. Cheltuielile fixe sunt aferente impozitelor şi asigurărilor, iar cheltuielile variabile sunt aferente achitării întreţinerii, pazei, reparaţiilor, etc. şi pot fi distribuite fie total fie parţial chiriaşului. Se apreciază cheltuieli fixe de 820 Euro şi 3.320 Euro cheltuieli variabile, un total de 4.140 Euro.

5

7

In acest caz VNE devine : 18.750 - 4.140 = 14.610 Euro

In urma analizei chiriilor medii şi a vânzărilor spaţiilor a reieşit o rată de capitalizare medie de 16,5 %. In acest caz Valoarea de piaţa pe bază de randament este:

14.610Vr =-----------------= 88.545 Euro

0,165

8

EVALUAREA PRIN METODA PROCEDELOR SPECIFICE

METODA SIMILITUDITNII

Metoda Procedeelor specifice presupune posibilitatea de abordare a unor procedee de analiza care sa determine valorea de inlocuire pentru un utilaj asemănător, cu performante asemănătoare.

La U.M.Timişoara se găsesc in fabricaţie automacarale de 12,5 tm si de 16 tm care au următoarele valori de inlocuire

Automaccara UM 12,5 tm - 490.000.000 lei ( fara TVA)Automacara UM 16 tm- 550.000,000 lei (fara TVA)

Prin performantele automacaralei de KRAZ 16 tm putem aprecia capacitatea de alimentare cu energie electrica de 380 V ,iar ca deficiente ar fi lipsa braţului telescopic, existent la U.M.T. si comenzile centralizate din cabina automacaralei.

Prin aceasta metoda promovez ideia unei valori de 550.000 000 lei

METODA INDICIALA

Valorea de inlocuire se obţine prin multiplicarea valorii de punere in funcţiune cu coeficienţi de reactualizare prezentaţi prin regim de Hotărâri Guvernamentale si indici oficiali de rata a infaltiei.

Valorea de 1.015.340 lei inregistrata contabil se va diminua cu suma de 13.140 lei ce reprezintă sculele date pe inventar odată cu predarea utilajului si care nu mai sunt in teren la data verificării. In acest fel suuma de promovare ca valore de PIF este de 1.002.200 lei.

La un curs de tranzacţii leu /dolar pe anul 1982 de 15,24 lei/l $ USA revine un preţ de 65.760$ La cursul de 8.416 lei/l $ - 24 III-1998 o macara de acest fel ar costa 553.436.000 lei.

Alta metoda aceptata si promovata este acela al folosirii indicilor de reactualizare.

Pentru HGR 945 avem 1,14 H.G.R. 26/1992 avem 9,17 H.G.R. 500 avem 10,966 ,iar pentru perioada anilor 1995,1996 si 1997 avem indice oficial din Buletinele de Statistica de 5,05

In acest caz valorea de inlocuire este de :

1.002.200 x 1,14 x 9,17 x 10,966 x 5,05 = 580.187.000 lei

Durata de viata scriptica conform Legii 15 /1994 este de 10 ani ,iar conform Legii 62/1968 este de 20 ani. Durata de viata rest de executat conform noii legi este expirata, iar conform vechii legi este de 5 ani.

Aprecierea capacităţii de folosire pentru acest utilaj este de 8 ani si 6 luni pentru cazul in care se refac instalaţiile pentru ISCIR-izare si 7 ani si 6 luni in cazul in care nu se fac. Valorea rămasa actualizata se obţine prin impartirea valorii de inlocuire la 240 luni si apoi multiplicarea cu 102 luni in prima varianta si 90 luni pentru varianta II-a

9

580.187.000 : 240 = 2.417.450 lei amortizare lunara.

287419

Valorea rămasa actualizata in cazul ISCIR-izarii

2.417.450 x 102 = 246.579.000 lei

Valoarea rămasa in cazul in care nu se face ISCIR-izarea

2.417.450 x 90 = 217.570 .000 lei

In concluzie pentru automacaraua KRAZ- 4561A supusa evaluării in scopul vânzării, in condiţiile discutate de punere in probe la data licitaţiei sunt necesare o serie de cheltuieli pe care proprietarul acestui utilaj si-l asuma .

CONCLUZII:

Pentru vânzare in condiţiile amenajării si ISCIR-izarii preţul de incepere a licitaţiei este de

246.579.000 lei - 29.300 U.S.D.SS

Pentru vânzare in cazul in care nu se face ISCIR-izarea preţul de incepere a licitaţiei este de :

217.570.000 lei 25.850 U.S.D. $$

In cazul in care după 3 luni de la evaluare in conditiilre conservării in bune condiţii a utilajului se poate aprecia vânzarea la cursul in lei valoare in dolari prezentata in aceasta expertiza de evaluare.

10