- SC LIDO SA -

Bd. Poligrafiei, Nr. 75, Et. 1, Cam. 14, Sector 1

J40/224/1991 CUI: 1573677

Data: 21.11.2018

STRATEGIA DE DEZVOLTARE A

SOCIETATII LIDO SA

Bucuresti, 2018

1

Cuprins

I. Descrierea Ideii de Afaceri

1.1. Descrierea Acţionariatului

1.2. Descrierea ideii

1.3. Locaţia şi facilităţile oferite de aceasta

II. Descrierea serviciilor sau a produselor

2.1. Descrierea serviciilor

2.2. Analiza CAB (caracteristici-Avantaje-Beneficii)

2.3. Strategia de produse viitoare

III. Analiza Pieţei

3.1. Analiza Concurenţială

3.2. Analiza publicului ţintă

3.3. Analiza pieţei/industriei

IV. Descrierea strategiilor de implementare/lansare

4.1. Obiectivul din punct de vedere financiar

4.2. Planul de acţiune

2

Capitolul 1. Descrierea ideii de afaceri

1.1. Descrierea acţionariatului

Societatea Lido SA are un capitalul social in valoare de 1.238.142,5, lei, impartit in

12.381.425 actiuni, a 0,1 lei pe actiune, conform datelor transmise de catre Depozitarul Central SA.

Acesta are urmatoarea structură la data de 19.10.2018:

ACTIONAR Numar Actiuni Procent (%)

1 Statul Român prin Ministerul Turismului 5.307.705 42,8683

2 Union International Center 1.316.149 10,63

3 Persoane fizice 3.298.482 26,1574

4 Persoane juridice 2.459.089 20,3443

TOTAL 12.381.425 100%

Repartizarea grafica a structurii actionariatului LIDO SA

BROADHURSTINVESTMENTS LTD.

IBC MODERN S.R.L.

S.I.F. TRANSILVANIA

MINISTERUL TURISMULUI

Alti Actionari

NOVA GROUP I.R. S.A.

UNION INTERNATIONALCENTER

3

1.2. Descrierea ideii

Un concept neobișnuit apărut acum aproximativ 10 ani și dezbătut până în prezent,

coworking-ul este unul dintre sectoarele cu cea mai rapidă creștere pe piața imobiliară comercială.

În câțiva ani după ce conceptul a început să se extindă, industria a crescut până la punctul de a

pune la dispoziție mai mult de 11.000 de spații de muncă partajate în întreaga lume. În timp ce

marile piețe de coworking din SUA și Marea Britanie încep să prezinte semne de maturitate, cererea

în orașele secundare și piețele emergente indică creșteri de peste 100% pentru centrele de

coworking.

INTRODUCERE

Companiile încearcă în mod constant să găsească modalități de a spori productivitatea la

locul de muncă și de a promova sănătatea lucrătorilor. Modificarea designului unui birou este o

modalitate de a influența aceste atribute. Întreprinderile folosesc din ce în ce mai mult spații de

birouri "concepte deschise" pentru a spori oportunitățile de interacțiune socială, ceea ce se crede ca

duce la inovație și la îmbunătățirea procesului decizional.

Conceptul de birouri deschise, „open plan offices” sau „open offices” reprezintă ansambluri

de mobilier cu sau fără delimitări fizice (pot exista birouri private închise destinate întâlnirilor), cu

spații comune destinate socializării, schimbului de idei și cooperării.

Cladirile de birouri au fost concepute în mod tradițional cu birouri închise care prioritizează

intimitatea și nu încurajează colaborarea. Cu toate acestea, în ultimul deceniu a existat o trecere de

la acest design. Prin existența unor spații mai colaborative și a unui aspect deschis care încurajează

comportamentul social, angajații au mai multe oportunități de a-și spori interacțiunea cu colegii.

Cercetările din domeniu au identificat

cresterea popularității spațiilor de lucru

deschise ca fiind una dintre cele mai rapide din

Statele Unite, având valori în valoare de 27 de

milioane de metri pătrați în 2016. În Statele

Unite, analiza Brookings recentă a constatat că

numărul investitorilor a crescut de la 16 la 170

de programe între 2008 și 2014. În Marea

Britanie, un alt studiu a constatat că numărul

acestora a crescut de la 18 la 59 de programe între 2010 și 2014. Alte locuri, cum ar fi Singapore și

Spania, raportează rate similare de creștere pentru aceste categorii de hub-uri de business.

4

Argumentul principal pentru un birou

în plan deschis este îmbunătățirea

comunicării și a schimbului de cunoștințe

între lucrători și, prin urmare, promovarea

performanței. Reconfigurarea este, de

asemenea, mai ușoară, iar managerii sunt

capabili să supravegheze în permanență

activitățile personalului lor, fără restricția

pereților și ușilor.

Sistemul de inchiriere ”birou cu ora”

poate oferi o mai mare flexibilitate in

activitatea de birou. Acest concept este destinat în primul rând antreprenorilor, cărora le oferă un

birou pentru realizarea activităților de zi cu zi, dar și un

sprijin și resurse pentru evoluție. Si pentru ca, de cele

mai multe ori, dezvoltarea afacerii implica o oarecare

mobilitate, această soluție vine in intampinarea nevoilor

de business cu posibilitatea inchirierii unui birou doar

pentru o singură oră, un interval orar sau o perioadă

definită.

CARACTERISTICI

Mobilitate

Ajutat de dispozitive fără fir, instrumente de rețea

socială și videoconferințe, angajații de astăzi pot

lucra de oriunde, oricând. În orice zi, în orice

spațiu cu un birou tipic, mulți lucrători sunt în

afara locului de muncă, lăsând birourile

neocupate. În consecință, amenajarea de birouri

temporare a devenit normă în multe clădiri. Acest

lucru a permis companiilor să crească numărul de

persoane care lucrează în birou fără a fi nevoie să

aloce mai mult spațiu pentru posturile de lucru.

5

Interacţiune

Conform teoriilor manageriale moderne,

angajații au mai multă productivitate și mai

multă satisfacție atunci când pot interacționa

liber cu altcineva într-un cadru creativ și

motivațional. Dincolo de sălile tradiționale de

întâlniri oficiale, birourile de astăzi includ spații

comune informale, precum cafenele sau saloane,

dedicate incurajării întâlnirior întâmplătoare și

interacțiunilor ocazionale.

Structura spațiului de lucru și a tipurilor de comunicare la locul de muncă are un efect pozitiv

asupra confortului, sănătății, satisfacției și productivității lucrătorilor din birouri. Proiectarea unui loc

de muncă inovator oferă, de asemenea, o stare de spirit mai bună pentru lucrătorii care apreciază

aspectul atractiv și libertatea de a alege o stație de lucru și o comunicare sporită între colegi,

conform studiilor din domeniu. Beneficiile interacțiunii sociale se extind în spațiul virtual; rețelele

sociale pot avea, de asemenea, beneficii pozitive pentru lucrători. S-a demonstrat că rețeaua socială

îmbunătățește moralul angajaților, crește productivitatea și are ca rezultat inovatia. Prin urmare,

rețelele sociale oferite de conceptul de birou deschis oferă o bună alternativă pentru întreprinderile

care nu dispun de mijloacele de a-și reproiecta spațiul fizic de birou.

Flexibilitate

Libertatea de a călători și de a

colabora generează o nevoie mai mare de

aranjamente flexibile. La fel și ritmul de

schimbare a afacerilor de astăzi.

Organizațiile trebuie să poată adapta

corespunzător spațiile de lucru. Uneori

denumite "interioare agile"(eng. „Agile

interiors”), aceste spații pot fi reconfigurate

relativ rapid și ușor, iar angajatorii

transformă spațiile în zone de întâlnire

informală și interacțiune sau zone de lucru.

6

Deschidere

Interacțiunea și flexibilitatea

sporită la locului de muncă din

secolul al XXI-lea se reflectă și în

utilizarea sporită a sticlei, a spațiilor

expansive, a iluminării integrate și

a plafoanelor monolitice. Designerii

încearcă să creeze spații inspirate

care reflectă energia și deschiderea

organizației. De fapt, multe

companii își văd spațiul de birou ca

o modalitate de a-și promova brandul și valorile vizitatorilor și potențialilor angajați.

Durabilitate

Masa termică este doar o fațetă a

unei tendințe mai profunde față de

durabilitate și un impact mai redus asupra

mediului. Pe masura ce nivelul de

conștientizare a standardelor de

construcție și a sistemelor de rating

energetic al cladirilor de birouri au intrat

în atentia publicului, unii dezvoltatori si

arhitecti au împins construirea clădirilor

ecologice dincolo de performanță

energetică. Un număr tot mai mare de

designeri analizează acum impactul

ecologic al unei clădiri asupra întregului

său ciclu de viață, inclusiv mediul interior. Studiile arată că spațiile prietenoase acustic, cu iluminare

confortabilă și temperaturi optime, sporesc bunăstarea, productivitatea și satisfacția angajaților,

ceea ce reduce la rândul lor, absenteismul și fluctuația personalului. Dar nu este întotdeauna ușor

să echilibrăm nevoile acustice ale unui spațiu cu cerințele de eficiență a încălzirii, răcirii și energiei.

7

Posibilități de reconformare

Tendințele prezentate mai sus nu sunt rezervate numai pentru clădirile noi. De exemplu, prin

renovarea și îmbunătățirea structurilor actuale de birouri, companiile pot găzdui mai mult personal,

mai confortabil, fără a fi nevoiți să se mute în spații mai mari. Acest lucru contribuie la reducerea

costurilor, la creșterea flexibilității operaționale și la

satisfacerea așteptărilor angajaților. Într-o

economie în declin, proprietarii de clădiri sunt, de

asemenea, dornici să renoveze proprietățile lor

existente. Este o modalitate de a menține

competitivitatea activului lor - de a contracara

scăderea valorii de închiriere și de a crește rata de

neocupare. Pe lângă preferarea spațiilor mai

moderne și de calitate, chiriașii de astăzi sunt

foarte sensibili la costurile de funcționare ale

birourilor. Un spațiu recondiționat care oferă costuri

reduse de energie datorită utilizării mai bune a

masei termice va fi mai atractiv pe piață.

CONCLUZII

Prin analiza spațiilor de lucru deschise în cadrul biroului, au fost găsite multe beneficii ale

unui mediu colaborativ și social pentru angajați. Aceasta include îmbunătățirea comunicării și a

schimbului de cunoștințe, îmbunătățirea sănătății mentale și fizice, reducerea stresului și scăderea

numărului de zile de concediu medical. Aceste beneficii pentru sănătate și bunastare in general, se

traduc direct în productivitate și, astfel, beneficii financiare pentru compania în sine. Deși

dezavantajele ar putea include distragerea atenției și pierderea intimității, acest lucru poate fi

depășit prin implementarea unui model hibrid cu spații comune și spații private pentru o muncă mai

silențioasă. Modelul hibrid ar asigura că angajații au spații pentru interacțiunea socială și

confidențialitatea pentru concentrare, lucruri pe care angajații le apreciază. Spațiile de lucru

deschise nu sunt doar o ajustare a biroului comun, ci și o bază în domeniul științei și beneficiilor

reale pentru sănătate. Pe măsură ce cererea lucrătorilor pentru creșterea sustenabilității crește,

încurajăm companiile să implementeze strategii de proiectare care facilitează interacțiunea socială

și, prin urmare, toate beneficiile care vin împreună cu aceasta.

Organizațiile multinationale se grăbesc să implementeze spații de birouri deschise în

speranța păstrării talentelor, încurajând colaborarea inter-funcțională, sporind expunerea la diferite

tipuri de expertiză și accelerând creativitatea și inovația. S-a descoperit că succesul birourilor

8

deschise are legătură cu modul în care oamenii simt despre spațiu - ceva numit identitate de loc -

ca și cu spațiul propriu-zis. Atunci când identitatea locului este mai mare, angajații declară mai mult

angajamentul în munca lor, mai multă comunicare cu colegii lor și o legătură mai puternică cu

compania. Organizații precum Google, Facebook, IBM și Microsoft au dedicat milioane de dolari

redesenării spațiilor de lucru, înlocuind cabinele și birourile tradiționale private cu spații deschise

mari, spații de echipă mai mici pentru activități colaborative și casete pentru conversații private.

Mobilierul este reglabil astfel încât să poată fi mutat și modificat pentru a răspunde nevoilor unui

angajat și pentru a se adapta nevoilor de lucru în continuă schimbare. Speranța este că aceste

spații vor spori schimbul de idei, vor accelera luarea deciziilor și vor motiva angajații, conducând în

cele din urmă la produse și servicii mai inovatoare.

9

1.3. Locaţia şi facilitaţile oferite de aceasta

In vederea realizarii unui studiu cat mai cuprinzator, reprezentantii societatii au solicitat mai

multe oferte in cladiri de birouri din diferite zone ale Capitalei, in vederea analizarii acestora si a

gasirii unei locatii care sa corespunda cerintelor necesare dezvoltarii unei investitii intr-un proiect ce

are ca obiect amenajarea unui etaj dintr-o cladire de birouri, intr-un spatiu de birouri deschis,

modern si care sa vina in intampinarea antreprenorilor aflati mereu in miscare, a liber

profesionistilor ce doresc o locatie adecvata intalnirilor si a persoanelor deschise spre noi colaborari.

Aspectele avute in vedere s-au referit, fara a se limita, la usurinta cu care spatiul poate fi

amenajat si reamenajat intr-o maniera cat mai facila, gradul de iluminare naturala, facilitatea

implementarilor noilor tehnologii (echipamente wireless, prize modulare, tehnologii de siguranta),

sisteme de climatizare ajustabile, bioeficienta, costuri si amplasament.

In urma analizei, au fost obtinute 4 oferte care corespund in masuri variabile aspectelor

avute in vedere pentru prezentul plan de afaceri:

1. Cladirea International Business Center SRL – Bd. Carol I, Sector 2, Bucuresti.

Cladirea este amplasata in zona ultracentrala a Bucurestiului, avand in vecinatate statia de

metrou Universitate, precum si statii STB ce fac legatura cu multe zone ale Capitalei.

International Business Center Modern dispune

de 9.918 mp spatii de birouri cu posibilitatea

amenajarii flexibile, in functie de necesitati. Spatiile de

birouri inchiriate pot avea dimensiuni de la 60 la 800

mp pe nivel.

Cladirea dispune de o parcare exterioara in

imediata apropiere a cladirii avand in total peste 60 de

locuri de parcare.

La etajul 2 al cladirii sunt amenajate sala de

conferinta Millenium (max. 150 persoane) si sala de

conferinta Cristal (max. 35 persoane) unde se pot

organiza sedinte de consiliu, seminarii, conferinte de

presa, prezentari diverse, etc.

Dintre facilitatile acestei locatii, se remarca:

finisajele superioare interioare si exterioare, aer

conditionat, acces permanent, paza permanenta a

cladirii cu personal specializat, detectori de fum si

10

sistem de alarma, tavane casetate suspendate, mocheta, ascensoare de persoane si de marfa,

centrala termica proprie, generator electric, parcare cu paza permanenta.

Dintre chiriasii reprezentativi ai centrului de afaceri putem mentiona: Bursa de Valori Bucuresti,

Depozitarul Central S.A.

In cadrul cladirii International Business Center este propusa spre inchiriere o suprafata de cca.

1.100 mp. reprezentand doua etaje ale cladirii, in urmatoarele conditii financiare:

1) Chiria lunara pentru spatiile de birouri este de 11 Euro/mp.+ TVA (usor negociabil).

2) Taxa de Mentenanta-intretinere lunara este de 3,50 Euro/mp. + TVA in sistem Open-Book adica

cu regularizare trimestriala in functie de costurile reale (include toate costurile de functionare ale

cladirii si utilitatile, exceptand energia electrica care se consuma de chirias pe fiecare etaj in parte si

care este contorizata si platita separat).

3) Chiria pentru un loc de parcare este de 90 Euro/loc parcare/luna + TVA (inchirierea locurilor de

parcare este optionala).

2. Excelsior Center Office Building – Str. Academiei, nr. 28-30, Sector 1, Bucuresti

Excelsior Center este situat în zona

ultracentrala a orasului, la numai câteva minute de

mers pe jos de Piața Universității. Zona este

excelent deservită de toate tipurile de mijloace de

transport în comun, inclusiv stația de metrou

Universitate de pe linia M2, care leagă zonele nord-

sud ale orașului. Datorită locației sale centrale zona

oferă ocupanților numeroase facilități și facilități.

Aeroporturile internationale (Baneasa, Henri

Coanda / Otopeni) se afla la o distanta de 10-15

minute cu masina, in functie de timpul zilei si de

trafic. În împrejurimi sunt disponibile o gamă largă

de hoteluri: Novotel, Hilton, Radisson, Continental

și InterContinental.

Dintre facilitatile acestei locatii, mentionam:

aerul contiditionat, tavane suspendate, detectoare

de fum, mocheta, receptie, sistem de securitate,

fibra optica, sprinklere, etc.

11

In urma vizionarii spatiului, reprezentantii Excelsior Center au transmis urmatoarea oferta:

- Suprafata spatiu cu destinatie birouri = 812.44 mp

- Chirie spatiubirouri/mp = 14 euro/mp

- Suprafata terasa = 31.85 mp

- Chirie terasa/mp = 5 euro/mp

- Total chirie spatiu/luna = 11.533,41 euro

- Tarif servicii intretinere/mp/luna = 4 euro/mp

- Cost intretinere/luna = 812.44 mp*4 euro = 3.249,76 euro

- Garantie = 3 luni chirie+3 luni intretinere+TVA = 52.775,92 euro

- La semnarea contractului se achita chiria pentru prima luna de contract, in avans si garantia.

- Pentru inchirierea spatiilor de parcare subteran tariful este de 150 euro/loc de parcare/luna

- Termenul de inchiriere este de minim 3 ani de zile.

- Spatiul poate fi pus la dispozitie la data semnarii.

3. Hyperion Towers, Voluntari, jud. Ilfov.

Hyperion Towers se află în zona cu

cea mai rapidă dezvoltare din Bucuresti, pe

Bulevardul Pipera, care a fost recent

reabilitat și lărgit. Fiind la cateva minute de

mers cu masina catre centrul orasului si

catre principalele centre comerciale,

cladirile ofera de asemenea servicii de

transport cu autobuzul pentru chiriasi de la

statia de metrou Aurel Vlaicu, linia de

metrou M2 care face legatura cu centrul

orasului. Facilitati: -fatada cladirii nou

reconditionata - 6 lifturi disponibile si 2

lifturi de serviciu - balcoane spatioase la fiecare etaj - mecanism de deshidere a geamurilor - sistem

CCTV - 24/7 paza si protectie - 435 parcari subterane - sistem VRV de racire si incalzire a spatiilor -

generatoare care asigura 100% din energia necesara a cladirilor.

In urma discutiilor purtate cu reprezentantii Hyperion Towers, a rezultat urmatoarea oferta:

- Spatiu de birouri cu o suprafata inchiriabila cu suprafata neta de covor de 717 mp si

aproximativ 80 mp de spatii comune, in total 797 mp (inclusiv pro-rata zonelor comune).

- 5 locuri de parcare

12

- 5 (cinci) ani fix de durată de închiriere. Părțile sunt de acord și confirmă irevocabil faptul că

termenul este indisolubil.

- 7,5 EUR/mp/lună (plus TVA) din zona închiriabilă (cu factor de adăugare inclus) pentru

Spații, supusă indexării.

- Parcare subterană Chirie: 50 EUR / loc / luna (plus TVA)

- Echivalent cu ponderea proporțională a chiriașului în funcționarea și întreținerea clădirii

(adică taxele generale de întreținere, taxe de administrare, asigurări, proprietăți și impozite

similare pe terenuri și clădiri etc.). În plus, chiriașul va plăti pentru toate utilitățile (costurile

de încălzire, electricitatea de joasă tensiune, apa etc.) consumate de acesta și utilitățile din

zonele comune, care vor fi măsurate direct sau facturate pe baza unei alocări pro-rata. Taxa

de serviciu pentru primul an este estimată la 2,5 EUR mp/lună (plus TVA), pe baza unui

calcul deschis. Taxa de service va fi supusă reconcilierii la sfârșitul anului cu costurile reale

suportate și o astfel de taxă de serviciu va servi drept estimare pentru anul următor.

4. Blue Gate Offices

Descriere a principalelor caracteristici ale cladirii:

Zona de amplasare a imobilului si adresa

acestuia:

Imobilul este amplasat in zona A (conform ierarhizarii

pentru impozitarea operatiunilor notariale privind

instrainarea imobilelor); zona are acces la Lacul Baneasa

si se afla in proximitatea spatiilor de birouri Petrom City,

City Gate, World Trade Center, Bucharest Business Park;

accesul la mijloacele de transport in comun:

proprietatea este conectata la liniile de autobuze nr. 331

si 112 (doua minute de mers pe jos pana la statie), la

liniile de troleibuze nr. 65 si 86 (5 minute de mers pe

jos pana la statie); statia de metrou cea mai apropiata

este Jiului aferenta magistralei nr 4 Gara de Nord — Lac

Straulesti; magistrala M6, Gara de Nord — Aeroport

Henri Coanda Otopeni, va avea statiile Pajura si

Expozitiei in proximitatea imediata (la nivel de cateva

minute de mers pe jos) a cladirii Blue Gate;

Suprafata utila necesara pentru birouri, spatii pentru activitati cu publicul, arhiva curenta si alte

facilitati (holuri, grupuri sanitare, etc): 3.478,46 mp;

13

Anul edificarii constructiei: 2013;

Imobilul dispune de 2 lifturi de persoane si un lift pentru transport de marfa;

Imobilul poseda rampa de acces pentru persoanele cu disabilitatii motorii, unghiul de inclinare

corespunzand normativelor in vigoare;

Imobilul dispune de lumina naturala corespunzatoare muncii de birou. Lumina artificiala este

asigurata cu becuri economice si indeplineste parametrii necesari pentru conditiile de munca in

birou in conformitate cu normele europene (exemplificativ — Normativ NP 061-02):

a) Luminozitate pentru birouri de minimum 500 lucsi/mp;

b) Luminozitate pentru coridoare, grupuri sanitare, arhiva, spatii de depozitare de minim 100

lucsi/mp

Imobilul detine parcare proprie amenajata: Numarul de locuri de parcare Subteran (Si + S2): 36

locuri de parcare Suprateran: 6 locuri de parcare;

Imobilul dispune de sistem P.S.I. conform autorizatie nr. 1690/13/SU-B1 din 22.07.2014;

sistemul PSI este dotat Cu hidranti, sisteme de sprinklere si senzori de fum si freon;

Imobilul nu prezinta degradari structurale, este finisat la exterior, are in dotare grupuri sanitare,

este racordat la retelele de energie electrica, apa, canalizare, telefonie si internet prin tubete

Netcity cu multipli furnizori (INES, RCS & RDS, TELEKOM, VODAFONE etc.), dotat cu sistem de

climatizare (incalzire & racire) tip VRV marca

DAIKIN;

Imobilul dispune de 3 sali pentru sedinte Si terasa

circulabila la ultimul nivel (et 6); Imobilul dispune de

certificat de performanta energetica clasa A; imobilul

este inclus in catalogul cladirilor verzi, editia 2014,

intocmit de Romania Green Building Council

(www.construction21.eu);

Imobilul dispune de toate documentele si instalatiile

necesare obtinerii autorizatiei de functionare;

Imobilul nu prezinta risc seismic;

Imbilul dispune de sisteme pentru control acces,

antiefractie si supraveghere video pentru cladire si

paliere;

Instalatii de incalzire: Instalatia de incalzire /

climatizare este tip VRV, marca DAIKIN; instalatia de

incalzire dispune de panouri solare pentru furnizarea

apei calde la grupurile sanitare si chicinete;

14

Imobilul detine retea interioara de alimentare cu energie electrica in pardoseala;

Imobilul dispune de sisteme speciale de ignifugare + senzori de incendiu; Lifturile, doua la

interior pentru persoane si unul la exterior pentru marfa, marca THYSSENKRUPP; Gradul de

finisare al imobilului:

OFERTA INITIALA DE INCHIRIERE

- Perioada minima de inchiriere: 24 luni

- Suprafata inchiriabila: etaj 2 - open space, compus din cca. 370mp spatiu birouri/mocheta si

73mp spatii comune

- Costul chiriei lunare: 15EURO + TVA/mp suprafata inchiriabila

- Cost intretiere/utilitati: 2,50EURO + TVA/mp suprafata inchiriabila

- Garantie: contravaloarea a 3 luni de chirie in urmatoarele variante:

Achitat integral prin ordin de plata

- Modalitatea de plata a chiriei: integral, o luna in avans, platibila in prima zi bancara a lunii in

curs.

15

Capitolul 2. Descrierea serviciilor /produselor

2.1. Descrierea Serviciilor

Spațiile de coworking sau hub-urile, așa cum sunt deseori numite în Regatul Unit, sunt spații

de birouri împărțite pentru a crea o senzatie de comunitate în rândul membrilor. Setarea este, de

obicei, relaxată și deschisă. Spațiile sunt concepute pentru a încuraja interacțiunea și a induce un

sentiment de comunitate. Cele mai multe includ facilități, săli de întâlniri, unele birouri private și

zone de relaxare. Costul se bazează pe frecvența utilizării și este vândut ca pachet de scurtă dutata,

lunar sau pe termen lung.

Serviciile oferite in cadrul acestor afaceri includ, pe lângă birourile comune și birouri private,

săli de întâlniri, personal și facilități comune, termeni flexibili de închiriere (de obicei, cel puțin un

an, deși unele sunt mai scurte) și spațiu pentru cinci până la 40 de angajați. Ele sunt adesea situate

în clădiri de birouri premium pe care chiriașii nu și-o pot permite altfel. Cele mai multe sunt

concepute pentru a evita o atmosferă profesională, ci mai degraba degajată.

Birourile virtuale oferă chiriașilor o suită de servicii, incluzând o adresă de corespondență

profesională, un răspuns telefonic, echipament de birou și întâlnire de tip drop-in și un spațiu de

birou. Acestea sunt adesea asociate cu suite executive, dar nu necesită utilizatorilor să semneze un

contract de leasing. Membrii sunt, de obicei, antreprenori, întreprinderi mici, persoane independente

și, din ce în ce mai mult, angajați ai organizațiilor mijlocii și mari.

Având în vedere clientela variata, precum și stilul de lucru și nevoile de confidențialitate,

aspectul spațiului de colaborare va fi diferit. Liberii profesionisti individuali prețuiesc flexibilitatea și

de obicei lucrează în zone comune. Startup-urile, sau cei care caută un mediu liniștit, de obicei

optează pentru un birou privat. Există, de asemenea, categorii de profesioniști care tin ocazional

întâlniri și negocieri cu clienții, au nevoie de o sală de conferințe cu instrumente de proiectare și flip

chart-uri. Opțiunea cea mai sigură oferă diferite medii de lucru în planul de afaceri al societatii,

inclusiv birouri mobile și dedicate, birouri private și săli de întâlniri. În acest fel, pot fi atrasi oameni

cu cerințe și așteptări diferite.

Spațiile de birouri deschise sunt compuse din:

Birou Instant

Un birou instant are toate facilitatile unui birou

obisnuit, diferenta fiind ca poate fi inchiriat imediat si

administrarea o face o companie specializata.

Serviciile disponibile intr-un birou instant sunt de

la secretariat, servicii de operare a biroului si pana la

16

inregistrarea sediului social, servicii de videoconferinte avansate si birou virtual.

Săli de ședință

Administratorul ofera suport tehnologic si administrativ:

Telefon – cu posibilitate de organizare de teleconferinte

Proiector, laptop

Internet/ Wi-Fi

Sprijin IT

inchiriere de proiectoare

Servicii de receptie

Accesorii de birou – birotica completa

Whiteboard (tabla), flipchart

Birou part-time

Spațiu de birou rentabil cu flexibilitate de

utilizare, oricand clientul are nevoie, închirierea

spațiului necesar cu posibilitatea de extindere pe

măsură ce afacerea o solicită.

Clientul are posibilitatea de a alege pachetul de 5

zile, 10 zile sau utilizare nelimitată pe lună, intr-o

cladire de birouri, mobilata modern, cu acces gratuit

la un pachet de servicii diversificat, (cameră comuna

cu pana la 12 statii de lucru) sau in birou individual.

In costul pentru pachetul part-time, sunt cuprinse urmatoarele facilitati :

– Mobilier complet (birou, scaun, cuier, cos

de gunoi);

– Acces bucatarie (cafea, ceai, apa, zahar );

– Mentenanta (apa, energie electrica, gaze );

– Personal pentru curatenie zilnica;

– Support IT;

– Conexiune internet;

17

2.2. Analiza CAB (Caracteristici-Avantaje-Beneficii)

Caracteristici Avantaje Beneficii

Domeniu de afaceri

nou

Concurenta redusa

Atractivitate mare, datorata

flexibilitatii caracteristice

Demararea unei investitii in

acest domeniu poate insemna un

plus fata de competitia ce se va

contura in viitor

Domeniu flexibil si

usor adaptabil

Datorita spatiului deschis

amplu, exista posibilitatea

reamenajarii si a reconfigurarii

spatiilor destinate zonelor de

lucru/recreere

Spatiu deschis, dinamic,

modular, flexibil

Pe langa inchiriere, se pot obtine

venituri din alte servicii

complementare (Sali de

conferinta, sedinte si

evenimente corporate)

Posibilitati de

intretinere si

mentenanta facile

Spatiul poate fi administrat

prin intermediul unui personal

minim sau a unor produse de

software personalizate

Costurile necesare unui personal

numeros pot fi taiate si

redirectionate in idei de

automatizare a accesului, a

platilor si a securitatii.

Atractivitate si

usurinta de

colaborare cu alte

domenii

Promovare indirecta facuta in

cadrul intalnirilor tinute de

chiriasi

Crestere continua datorata

fluxurilor de vizitatori,

potentiali viitori chiriasi, etc.

Atragerea comunitatilor de

business

Coworking

Colaborare

Schimb de idei

18

2.3. Strategia de produse viitoare

In functie de viteza dezvoltarii proiectului, se poate merge in cadrul aceluiasi domeniu, fara

investitii majore, cu diverse posibilitati de a crea produse conexe domeniului.

Astfel, datorita specificului, se poate reconfigura un spatiu in vederea amplasarii unor sali de

sedinte destinate inchirierii separate, in vederea realizarii unor venituri suplimentare. In functie de

spatiul disponibil, se poate avansa spre amenajarea de spatii destinate unor evenimente de

amploare mai mare, data fiind amplasarea in zona de nord a Capitalei, o zona in care cererea este

in crestere.

De asemenea, datorita proximitatii fata de DN1 si Aeroportul International Henri Coanda –

Otopeni, se pot organiza evenimente din categoria M.I.C.E. (Meetings Incentives Conventions

Exhibitions), domeniu care a devenit o parte importantă a turismului corporate, în multe cazuri fiind

lansate pachete speciale pentru oamenii de afaceri.

19

Capitolul 3. Analiza pieţei

3.1 Analiza Concurenţială

In Romania, pe piata de coworking, exista un numar redus de prestatori de servicii, cu

precadere in Bucuresti, Cluj Napoca si Timisoara, acest domeniu de afaceri fiind in stadiul de

inceput. Dintre cele mai importante hub-uri, enumeram:

A. Regus

Regus oferă flexibilitate prin cele 3.000 de adrese de co-working în întreaga lume. În

România este în prezent cel mai mare furnizor de astfel de servicii, cu șapte centre de business care

oferă spații de co-working în București.

Regus oferă clienților posibilitatea de a opta pentru abonamente standard, care sa le permita

acces in zonele de Business Lounge / zonele de co-working in functie de nevoi: cateva ore sau zile

pe luna sau access nelimitat. Contractele se pot incheia pe termen scurt dar si pe termen lung.

De asemenea, Regus pregătește implementarea acestui concept și în alte mari orașe din

România, precum Cluj-Napoca, Iași și Timișoara, intenționând ca în 2018 să atingă și un număr de

minim nouă astfel de locații în București.

Tip de clienți: Persoane mereu în mișcare, care lucrează într-un domeniu activ, de vânzări,

antreprenori, care au nevoie să fie în mai multe puncte din oraș într-o singură zi, dar și oameni care

nu au nevoie de un birou permanent, ci doar de câteva ore pe zi la pachet cu toate facilitățile

incluse fără bătăi de cap în ceea ce privește administrarea unui spațiu de birou. O altă categorie de

clienți ai spațiilor de co-working Regus sunt aceia care utilizează o singură locație ca birou fix, drept

mod de a eficientiza costurile pe termen lung.

Suprafața totală (m2): Centrele de business Regus au între 1400 și 2700 mp din care 10-20%

reprezintă zona de co-working.

Număr total desk-uri: 20-60 în funcție de locație.

Numărul sălilor de ședințe: 2-4 în funcție de locație.

Preț per desk: de la 249 lei/lună (fără desk dedicat dar cu acces în toate cele 7 locații din București)

până la 1600 lei/lună (desk dedicat).

Servicii incluse: internet, acces bucătărie/cafea, suport administrativ (inclusiv recepție),

toate utilitățile, curățenie, securitate, acces la sala de ședințe.

Ore de deschidere: 09:00-18:00 (fără desk dedicat) și 24/7 (abonament desk dedicat)

20

B. Commons

Spațiul de coworking se întinde pe o suprafață de 650 metri pătrați, are facilitățile unui birou

modern: săli de ședință și de conferințe, cameră de training, vestiare, spații de tip lounge, terasă,

bucătărie, internet de mare viteză, printing. În plus, este adaptat nu doar nevoilor profesionale, ci și

unei nevoi de confort, relaxare și stare generală de bine.

Pachetul de intrare în cadrul Commons Lounge pornește de la 18 euro/zi și ajunge la 190 de

euro/lună sau 1.900 de euro, prețul pentru un abonament anual. Lounge-ul oferă membrilor acces

24 din 24 de ore, 7 zile din 7, în cadrul spațiului de lucru, aceștia bucurându-se de flexibilitate totală

în ceea ce privește programul de lucru.

Commons Lounge se dorește a fi un spațiu alternativ de lucru: antreprenorii care lucrează de

acolo au toate facilitățile unui birou (internet de mare viteză, săli de conferințe, imprimante

performante), într-o formă inedită și modernă (de exemplu, în zona de open space sunt cabine care

seamănă cu cele telefonice, în care poți purta liniștit o conversație, fără a fi deranjat de colegi).

C. Impact Hub

Impact Hub Bucharest dispune de birouri dedicate pentru echipe de 4 - 9 persoane, 68 de

locuri în zona de co-working și zona de evenimente până la o suprafață totală de 570 de mp. Cele 3

săli de evenimente sunti dotate cu tot ceea ce le trebuie atât pentru întâlniri și workshop-uri, cât și

pentru conferințe cu 150 de participanți. Spațiile comune, dedicate comunității, însumează peste

400 de mp și includ sală de întâlniri, cabine de Skype, bucătărie, zone de relaxare și întâlniri

informale și o terasă exterioară.

Este situat pe Splaiul Unirii 165, Piața Timpuri Noi, Clădirea 2, etajul 1. Spațiul măsoară

1600mp, costul pentru o zi întreagă este de 120 RON, iar pe o lună întreagă, full time, este de 1100

RON.

D. Techhub

Acesta este un coworking de nișă, gândit pentru dezvoltatori de aplicații, programatori, start-

up-uri din sfera tehnologiei, antreprenori etc. TechHub București are parteneriate strategice cu

companii si programe precum Bitfedender, CyberGhost, EY Romania, Société Générale, Orange –

Fab România. Rețeaua TechHub face parte din programul Google for Entrepreneurs.

Dispune de toate facilităție enumerate anterior, de la locația centrala, la Universitate, într-o clădire

nouă de birouri, la networking de calitate, acces la sute de evenimente anuale organizate în spațiile

proprii, și prețuri avantajoase în pachete diferite:

- Coworking 95 € pentru program full time, luni – vineri, 9-18;

- Resident 150 € cu acces 24h/7z;

21

- Team - birouri private si sediu social / punct de lucru incepand de la 1400 €.

Toate tipurile de membership TechHub includ acces gratuit la programele/evenimentele de

suport pentru antreprenori dezvoltate de TechHub si acces gratuit in toate spatiile din reteaua

globala TechHub.

3.2 Analiza publicului ţintă – antreprenori imm, firme, freelanceri

În cazul în care firma are ca scop vânzarea de produse/servicii către alte firme, tabelul se

poate modifica cu date informative despre potenţialele firme.

Public ţintă

Demografice

Care este segmentul de varsta al

cumparatorului

Segmentul de varsta

cuprins intre 25-40 de ani,

Sex: - Nespecificat

Zona de provenienta (rural/urban)

- Urban (Bucuresti,

Ilfov)

- Rural

- International

Domenii profesionale:

IT, marketing, Freelanceri,

consultanta, publicitate,

industrii creative, relatii

publice, design, etc.

Cum ati descrie comportamentele publicului

tinta, obiceiuri, caracterisitici? obiceiuri,

caracterisitici?

Persoane mereu în

mișcare, care lucrează într-

un domeniu activ, de

vânzări, antreprenori, care

au nevoie să fie în mai

multe puncte din oraș într-

o singură zi, dar și oameni

care nu au nevoie de un

birou permanent, ci doar

de câteva ore pe zi la

pachet cu toate facilitățile

incluse fără bătăi de cap în

ceea ce privește

administrarea unui spațiu

de birou.

Din ce orase provin:

Clienti internationali

Bucuresti

Ilfov

22

3.3 Analiza pieţei/industriei

A. Necesarul pieţei

Conceptul de coworking ia amploare în România atât datorită dezvoltării industriei IT&C, dar

și schimbărilor în ceea ce privește modul de lucru al noilor generații, spre exemplu, care preferă

flexibilitatea, nu depind de un birou fix și de un program bine stabilit.

B. Creşterea pieţei

Un studiu realizat în vara acestui an de compania imobiliară Cushman & Wakefield Echinox

arată că operatorii de spaţii de coworking au ȋnchiriat ȋn prima jumătate a acestui an spaţii de

birouri de aproape 20.000 de metri pătraţi în clădiri existente sau aflate ȋn dezvoltare ȋn Bucureşti,

avȃnd o pondere de 13,4% ȋn volumul total de tranzacţii, estimat la aproximativ 150.000 de metri

pătraţi. Aceste spații sunt ocupate atât de start-up-uri, de liberi profesioniști, cât și de angajați ai

unor companii care le pot oferi acestora posibilitatea de a lucra dintr-un alt birou, situat mai

aproape de casă, pentru a reduce timpul petrecut în trafic.

C. Trendurile pieţei

Tendințele sunt favorabile: creșterea chiriilor și dorința de a atrage tinerii antreprenori duc la

creșterea spațiilor de coworking. Datorită schimbărilor culturale la nivel mondial, cum ar fi conceptul

de <shared economy>, a dezvoltării tehnologice ce permite angajaților să lucreze din orice loc din

lume, și generației Y care vrea să aibă o experiență diferită de viață și de muncă decât generațiile

anterioare, se observa o transformare foarte mare, de la spații de birouri tradiționale, la cele

flexibile, bazate pe tehnologie.

Coworking-ul este segmentul cu cea mai rapidă creștere din domeniul imobiliar din ultimii

ani, chiar mai rapidă decât era preconizat în urmă cu cinci ani. Cererea de spații de coworking

crește în fiecare zi, și conform firmelor de consultanță precum C&W, CBRE sau JLL, acest segment

va atinge aproximativ 30% din stocul global de birouri până în 2030.

23

Capitolul 4. Descrierea strategiilor de

implementare / lansare

4.1 Obiectivul din punct de vedere financiar

Blue Gate Offices

Data Disponibilitate 01.01.2019

Termenul propus (luni) 60

Data Incepere Contract 01-Jan-19

Data Expirare Contract 01-01-24

Suprafata Inchiriabila Birouri 443.00

Parcari Interioare 4

Parcari Exterioare -

Suprafata Depozitare -

Chirie Birouri 69.00 RON

Chirie Parcare Interioara - RON

Chirie Parcare Exterioara - RON

Chirie Depozitare Rate - RON

Taxa Mentenanta 9.20 RON

Nr. Posturi de Lucru 44.3

Venit per Post 1,610.00 RON

Venit lunar / post de lucru la maturitate 53,492.25 RON

Servicii Aditionale 26,746.13 RON

Venit Lunar Total 80,238.38 RON

Costuri Centru

Amenajare + Mobilier 509,450.00 RON

Cost Marketing si Management 12,035.76 RON

Datoria totala contractuala a costurilor per 5 ani (60 luni) 3,310,151.38 RON

Venit Total 60 luni 4,814,302.50 RON

*Pentru calcul, a fost avut in vedere un curs valutar 1EUR=4,6RON

Blue Gate

OpEx Zone/Locuri de parcare Cost/buc Cost lunar Cost Trimestrial Cost Anual

Chirie Birouri 443 69,00 RON 30.567,00 RON 91.701,00 RON 366.804,00 RON

Chirie Parcare Interioara 4 - RON - RON - RON - RON

Chirie Parcare Exterioara 0 - RON - RON - RON - RON

Chirie Depozitare 0 - RON - RON - RON - RON

Chirie Totala 30.567,00 RON 91.701,00 RON 366.804,00 RON

Taxa Mentenanta 443 9,20 RON 4.075,60 RON 12.226,80 RON 48.907,20 RON

Costuri Marketing si Management 12.035,76 RON 36.107,27 RON 144.429,08 RON

Costuri Operationale Totale 46.678,36 RON 140.035,07 RON 560.140,28 RON

CapEx

Fit out 1.150,00 RON - RON 443 509.450,00 RON

Stimulente

Chirie Gratuita - RON - RON - RON

Contributie Amenajare - RON - RON - RON

Contributie totala - RON

Annual (no index) Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Total NPV

Chirie Birouri 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 1.834.020,00 RON 2.569.596,83 RON

Parking Rent - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON

Chirie Depozitare - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON

Chirie Totala 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 366.804,00 RON 1.834.020,00 RON 1.445.443,28 RON

Taxa Mentenanta 48.907,20 RON 48.907,20 RON 48.907,20 RON 48.907,20 RON 48.907,20 RON 48.907,20 RON 244.536,00 RON 342.612,91 RON

MMO 144.429,08 RON 144.429,08 RON 144.429,08 RON 144.429,08 RON 144.429,08 RON 144.429,08 RON 722.145,38 RON 1.011.778,75 RON

Costuri Operationale Totale 415.711,20 RON 415.711,20 RON 415.711,20 RON 415.711,20 RON 415.711,20 RON 415.711,20 RON 2.078.556,00 RON 1.638.169,05 RON

Fit out - Renovare - RON 509.450,00 RON - RON - RON - RON - RON 509.450,00 RON 469.539,17 RON

Other Relocation Costs - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON

Cheltuieli Capital - RON 509.450,00 RON - RON - RON - RON - RON 509.450,00 RON 469.539,17 RON

Chirie Gratuita - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON

Contributie proprietar - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON

Total Stimulente - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON - RON

Total 560.140,28 RON 1.069.590,28 RON 560.140,28 RON 560.140,28 RON 560.140,28 RON 560.140,28 RON 3.310.151,38 RON 2.676.851,51 RON

24

Obiective

In realizarea unui model de business pentru proiectul de coworking s-a pornit de la ofertele

pe care reprezentantii societatii le-au primit in urma cererilor formulate.

La realizarea previziunilor financiare s-au adaugat unele costuri, pe langa costurile de

inchiriere, fiind adaugata o estimare de cost de fit out (250 euro/mp) ce include si mobila, o

estimare de venit pe stație de lucru, etc.

Costul de fitout (furnizarea echipamentului necesar pentru un spatiu, in acest caz o cladire

de birouri, în special decorarea finală, finisajele și mobilierul) ales este unul ieftin de realizat, in

comparatie cu cele „executive” sau „mid range”, acesta fiind pretabil si pentru companiile cu un

buget restrâns, fiind un plan larg deschis, cu birouri mobilate folosind stații de lucru economice sau

renovate. Birourile deschise contribuie la economisirea costurilor pentru aprobările autorităților,

împărțirea birourilor, serviciile de pompieri (PSI), vopsirea și aerul condiționat. În mod tradițional,

acestea sunt practice și, deseori, nu au o recepție desemnată.

O amenajare în plan deschis cu câteva birouri ar include în mod normal:

Un mediu de lucru în plan deschis

birouri mici

Stații de lucru cu partiții

Instalare mai rapidă

Spațiu flexibil de birou flexibil

Lumina naturala

Capacitate sporită

Beneficiile costurilor

In realizarea modelului au fost adaugate costurile de Marketing si Management care in cazul

operatorilor traditionali sunt undeva la 15% din venituri, conform specialistilor, acelasi procent fiind

aplicat si in realizarea acestor calcule.

A fost estimat un numar de posturi de lucru calculand 70% din suprafata inchiriabila (ptr a

estima suprafata utila), si s-a calculat cu o ratie de 1 post de lucru la 7mp utili.

Costul final estimat rezultat a ajuns la aproximativ 350 euro/post la International Business

Center Modern SRL si 400 Euro/post la Excelsior Center.

25

4.2. Planul de acţiune

La baza acestui plan de afaceri au stat discutiile purtate de conducerea executiva a societatii

impreuna cu membrii Consiliului de Administratie al Lido SA, pe baza carora s-au conturat pasii

necesari demararii unei strategii de dezvoltare a societatii, transpusa in prezentul document. In

vederea atingerii obiectivelor prezentate mai sus, este necesara stabilirea unor etape:

A. Vanzarea unui pachet minoritar din participatiile aflate in portofoliul societatii

aflate la alte societati din Romania, care sa asigure o finantare a proiectului de

500.000 euro in conditiile pietei reglementate si in conditii de transparenta si

concurenta, astfel incat, in urma vanzarii sa se pastreze calitatea Lido SA de

actionar semnificativ la acestea.

B. Exploatarea eficienta a activelor detinute de societate: Inchirierea Vilei Anunciata

situata in Eforie Sud (durata – 2 luni), anularea contractului de folosinta gratuita a

terenului din Bd. Carol I, Nr. 34-36 aferent International Business Center Modern

SRL (litigiu pe rol - durata estimata 2 ani)

C. Cautarea celei mai bune variante de inchiriere - Identificarea unei oferte fezabile –

In urma obtinerii finantarii se vor renegocia ofertele primite, va mai fi analizata

piata imobiliara la momentul respectiv, urmand a fi selectata oferta cea mai

avantajoasa pentru societate.

D. Extinderea obiectului de activitate conform ideii de afaceri mentionate la pct. 2.2.

Odata cu extinderea activitatii, va fi completat obiectul de activitate al societatii, cu

urmatoarele coduri CAEN:

Activitate principala:

- 6820 - inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate

Activitati secundare suplimentare:

- 7733 – Activitati de inchiriere si leasing cu masini si echipamente de birou (inclusiv

calculatoare)

- 8211 Activitati combinate de secretariat

26

- 8219 Activitati de fotocopiere, de pregatire a documentelor si alte activitati

specializate de secretariat Aceasta clasa include o gama variata de activitati de copiere,

pregatire a documentelor si activitati specializate de secretariat.

- 8220 Activitati ale centrelor de intermediere telefonica (call center)

- 8299 Alte activitati de servicii suport pentru intreprinderi n.c.a.

- 7830 Alte servicii de furnizare a fortei de munca

- 6820 - inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate

Extinderea obiectului de activitate necesita modificarea Actului Constitutiv al societatii si eliminarea

ca activitate principala a codului CAEN 7911 Activitati ale agentiilor turistice aceasta ramanand ca

activitate secundara.

E. Amenajarea spatiului si promovarea acestuia conform proiectului intocmit de catre

project manajer.

F. Demararea activitatii la locatia amenajata si identificarea posibilitatilor de

dezvoltare( incheiere de contracte de folosinta tip abonament, incheierea de

parteneriate cu alte societati din domeniul respectiv sau conexe, etc).

SC LIDO SA

Director General

Papuc Leonard Florian

27

ANEXA 1.1

Excelsior Center

Data Disponibilitate 01.01.2019

Durata chirie propusa (luni) 60

Data Incepere Contract 1 Ian 2019

Data Expirare Contract 01-01-24

Suprafata Inchiriabila Birouri 812.44

Parcari Interioare 8

Parcari Exterioare -

Terase 31.85

Chirie Birouri € 14.00

Chirie Parcare Interioara € 150.00

Chirie Parcare Exterioara € -

Terase Rental Rate € 5.00

Taxa Mentenanta € 4.00

Nr. Posturi de Lucru € 81.24

Venit per Post € 400.00

Venit lunar / post de lucru la maturitate € 24,373.20

Servicii Aditionale € 2,437.32

Venit Lunar Total € 26,810.52

Costuri Centru

Fit out + Mobilier € 203,110.00

Cost Marketing si Management € 4,021.58

Datoria totala contractuala a costurilor per 5 ani (60 luni) € 1,403,394.88

Venit Total 60 luni € 1,608,631.20

Anexa 1.2

Excelsior

OpEx Areas/Parking Places Unit Cost Monthly Cost Quarterly Cost Annual Cost

Chirie Birouri 812,44 14,00€ 11.374,16€ 34.122,48€ 136.489,92€

Chirie Parcare Interioara 8 150,00€ 1.200,00€ 3.600,00€ 14.400,00€

Chirie Parcare Exterioara - -€ -€ -€ -€

Chirie Depozitare 32 5,00€ 159,25€ 477,75€ 1.911,00€

Chirie Totala 12.733,41€ 38.200,23€ 152.800,92€

Taxa Mentenanta 812 4,00€ 3.249,76€ 9.749,28€ 38.997,12€

Costuri Marketing si Management 4.021,58€ 12.064,73€ 48.258,94€

Costuri Operationale Totale 20.004,75€ 60.014,24€ 240.056,98€

CapEx

Fit out + Mobilier 250 812,44€ 203.110,00€

Income

Chirie Gratuita 0 -€ -€

Contributie Amenajare -€ -€ -€

Contributie totala -€

Annual (no index) Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Total NPV

Chirie Birouri 136.489,92€ 136.489,92€ 136.489,92€ 136.489,92€ 136.489,92€ 136.489,92€ 682.449,60€ 537.857,92€

Parking Rent 14.400,00€ 14.400,00€ 14.400,00€ 14.400,00€ 14.400,00€ 14.400,00€ 72.000,00€ 56.745,25€

Chirie Depozitare 1.911,00€ 1.911,00€ 1.911,00€ 1.911,00€ 1.911,00€ 1.911,00€ 9.555,00€ 7.530,57€

Chirie Totala 152.800,92€ 152.800,92€ 152.800,92€ 152.800,92€ 152.800,92€ 152.800,92€ 764.004,60€ 602.133,74€

Taxa Mentenanta 38.997,12€ 38.997,12€ 38.997,12€ 38.997,12€ 38.997,12€ 38.997,12€ 194.985,60€ 153.673,69€

MMO 48.258,94€ 48.258,94€ 48.258,94€ 48.258,94€ 48.258,94€ 48.258,94€ 241.294,68€ 190.171,19€

Costuri Operationale Totale 191.798,04€ 191.798,04€ 191.798,04€ 191.798,04€ 191.798,04€ 191.798,04€ 958.990,20€ 755.807,43€

Fit out - Renovare -€ 203.110,00€ -€ -€ -€ -€ 203.110,00€ 187.198,16€

Cheltuieli Capitale -€ 203.110,00€ -€ -€ -€ -€ 203.110,00€ 187.198,16€

Chirie Gratuita -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€

Contributie proprietar -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€

Total Stimulente -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€

Total 240.056,98€ 443.166,98€ 240.056,98€ 240.056,98€ 240.056,98€ 240.056,98€ 1.403.394,88€ 1.133.176,78€

28

ANEXA 2.1

International Business Center Modern

Data Disponibilitate 01.04.2019

Durata chirie propusa (luni) 60

Data Incepere Contract 1 Ian 2019

Data Expirare Contract 01-01-24

Suprafata Inchiriabila Birouri 1,100.00 Parcari Interioare - Parcari Exterioare -

Suprafata Depozitare -

Chirie Birouri € 11.00 Chirie Parcare Interioara € - Chirie Parcare Exterioara € - Chirie Depozitareal Rate € -

Taxa Mentenanta € 3.50

Nr. Posturi de Lucru € 110.00 Venit per Post € 350.00

Venit lunar / post de lucru la maturitate € 28,875.00 Servicii Aditionale € 2,887.50 Venit Lunar Total € 31,762.50

Costuri Centru

Fit out + Mobilier € 275,000.00 Cost Marketing si Management € 4,764.38

Datoria totala contractuala a costurilor per 5 ani (60 luni) € 1.517.862,50

Venit Total 60 luni € 1,905,750.00

Anexa 2.2

IBC Modern

OpEx Areas/Parking Places Unit Cost Monthly Cost Quarterly Cost Annual Cost

Chirie Birouri 1.100 11,00€ 12.100,00€ 36.300,00€ 145.200,00€

Chirie Parcare Interioara - -€ -€ -€ -€

Chirie Parcare Exterioara - -€ -€ -€ -€

Chirie Depozitare - -€ -€ -€ -€

Chirie Totala 12.100,00€ 36.300,00€ 145.200,00€

Taxa Mentenanta 1.100 3,50€ 3.850,00€ 11.550,00€ 46.200,00€

Costuri Marketing si Management 4.764,38€ 14.293,13€ 57.172,50€

Costuri Operationale Totale 20.714,38€ 62.143,13€ 248.572,50€

CapEx

Fit out 250,00€ - 1.100 275.000,00€

Incentives

Chirie Gratuita 0 -€ -€

Contributie Amenajare -€ -€ -€

Contributie totala -€

Annual (no index) Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Total NPV

Chirie Birouri 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 726.000,00€ 1.017.179,37€

Parking Rent -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€

Chirie Depozitare -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€

Chirie Totala 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 145.200,00€ 726.000,00€ 572.181,23€

Taxa Mentenanta 46.200,00€ 46.200,00€ 46.200,00€ 46.200,00€ 46.200,00€ 46.200,00€ 231.000,00€ 323.647,98€

MMO 57.172,50€ 57.172,50€ 57.172,50€ 57.172,50€ 57.172,50€ 57.172,50€ 285.862,50€ 400.514,38€

Costuri Operationale Totale 191.400,00€ 191.400,00€ 191.400,00€ 191.400,00€ 191.400,00€ 191.400,00€ 957.000,00€ 754.238,89€

Fit out - Renovare -€ 275.000,00€ -€ -€ -€ -€ 275.000,00€ 253.456,22€

Other Relocation Costs -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€

Cheltuieli Capitale -€ 275.000,00€ -€ -€ -€ -€ 275.000,00€ 253.456,22€

Chirie Gratuita -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€

Contributie proprietar -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€

Total Stimulente -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€ -€

Total 248.572,50€ 523.572,50€ 248.572,50€ 248.572,50€ 248.572,50€ 248.572,50€ 1.517.862,50€ 1.232.991,47€