romania judetul constanta municipiului constanta … · avand in vedere prevederilelegii nr.50/1991...

ROMANIA

JUDETUL CONSTANTA

MUNICIPIULUI CONSTANTA

CONSILIUL LOCAL

, HOTARARE" privindconcesionareaprin licitatiepublica a terenului in suprafata de 531 mp,

situat in Municipiul Constanta in vederea realizarii obiectivului " Conducta gaze naturale de medie presiune, Zona StatiuniiMamaia-Navodari "

precum si aprobarea Caietului de Sarcini si a Studiului de Oportunitate

Consiliul Local al MunicipiuluiConstantaintrunit in sedinta ordinara din data deLuand in dezbatere Expunerea de Motive a domnului Primar Radu Stefan Mazare, Raportul Comisiei de

Studii, Prognoze economico - sociale, Buget Finante si Administrarea Domeniului Public si Privat-nr.l, RaportulComisiei pentru Administratie Publica, Juridica, Apararea Ordinii Publice, Respectarea Drepturilor si LibertatilorCetateanului-nr.5si ReferatulDirectieiAdministrareaDomeniuluiPublic si Privat nr.11702/27.01.201O;

Vazand dispozitiile H.C.L.M.nr.35/2002"privind organizareaprocedurii de achizitie a serviciuluide evaluarein vedereastabilirii valorii bunurilor imobile apartinanddomeniuluiprivat al municipiuluiConstanta";

Avand in vedere prevederile O.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuriproprietatepublica, actualizata, aprobata prin Legea nr.22/2007;

Avand in vedere prevederile H.G. nr.168/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare aOrdonantei de urgenta a Guvemului nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietatepublica;

Avand in vedere adresa SC Concaz SA nr.9515/21.01.2010, precum si memoriul prezentat, inregistrat subnr.l 0734/25.0 1.20 10;

Avand in vedere prevederile Legii nr.50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii siunele masuri pentru realizarea locuintelor, cu completarile si modificarile ulterioare;

In temeiul prevederilor art.36, alin. 2 lit.c, alin.5 lit.b, a art.115 alin.l lit.b si art.123 alin.2, din Legeanr.215/2001 privind administratiapublica locala, republicatasi actualizata;

HOT ARASTE:Art.1. - Se aproba concesionare.tprin licitatie publica a terenului apartinand domeniului public al

Municipiului Constanta, in suprafata de 531 mp, situat in Municipiul Constanta, in vederea realizarii obiectivului"Conducta gaze naturale de medie presiune, Zona Statiunii Mamaia-Navodari",conform planurilor anexa, precum siaprobarea Studiului de Oportunitate - anexal si a Caietului de Sarcini -anexa 2, ce fac parte integranta din prezentahotarare;

Art.2. - Durata concesionariieste de 49 de ani, eu posibilitatea prelungirii pentru0 perioada egala cu cel multjumatate din durata sa initiala, in conformitatecu legislatia in vigoare la momentul respectiv;

Art.3. - Consiliul Local al Municipiului Constanta isi insuseste Raportul de Evaluare privindstabilirea valorii de circulatie a terenului amplasat in Municipiul Constanta, zona Statiunii Mamaia-Navodari. Redeventa stabilita pentruconcesiune este de 2 Euro/mp/an, respectiv 1062Euro/an. Raportul deevaluare nr. 12938/28.01.2010face parte integrantadin prezenta hotarare.

Art.4.- Se imputerniceste Primarul ca in numele Municipiului Constanta sa incheie contractuI deconcesiune pentru terenul in suprafata de 531 mp, situat in Municipiul Constanta, Zona Statiunii Mamaia-Navodari, inclusiv modificarea acestuia prin act aditional in functie de derularea contractului, in conformitatecu prevederile legale.

Art.5 .- ServiciulComisiilorde Specialitateale ConsiliuluiLocalva comunicaprezentahotarareDirectieiUrbanism,DirectieiAdministrareaDomeniuluiPublicsi Privat,DireetieiPatrimoniu,DirectieiTehnic-Achizitii,invederea aducerii la indeplinire si spre stiinta InstituieiPrefectuluiJudetului Constanta.

Prezentahotararea fostadoptatade_consilieri din27membrii.PRESEDINTELE SEDINTEI,

CONTRASEMNEAZASECRET AR,

CONSTANTANR / .................

RAPORT

CONSTAN,"1

ID@~

ROMANIA

JUDETUL CONSTANTA

MUNICIPIUL CONSTANTA

CONSILIUL LOCAL

COMISIA NR. 5 - PENTRU ADMINISTRA TIE PUBLICA,

JURIDICA,APARAREA ORDINII PUBLlCE, RESPECTAREADREPTURILOR SI LIBERTATILOR CETATEANULUI

8

Avand in vedere expunerea de motive prezentata in sustinere dedomnul RADU STEFAN MAZARE;

Analizand proiectul de hotarare privind "concesionarea prinlicitatie publica a terenului in suprafata de 531 mp, situat in MunicipiulConstanta in vederea realizarii obiectivului " Conducta gaze naturale demedie presiune, Zona Statiunii Mamaia-Navodari "precum si aprobareaCaietului de Sarcini si a Studiului de Oportunitate".

In conformitate cu prevederile art. 44 alin. 1 din Legea nr. 215/2001republicata, privind administratia publica locala, Comisia nr. 5, intrunitain sedinta din data de J'K ()I ,oi..0 ~ 0 , avizeaza favorabil /Befav9rabil proiectul de hotarare prezentat.

8

PRESEDINTE COMISIE,

PAPARI GEORGE DANIEL

/4...,$ :,

ROMANIA

JUDETUL CONSTANTA


CONSILIUL LOCAL .

COMISIA NR. 1 - DE STUDII, PROGNOZE ECONOMICO-SOCIALE,BUGET FINANTE SI ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC SIPRIV AT AL MUNICIPIULUI CONSTANT A

RAPORT

Avand in vedere expunerea de motive prezentata in sustinere de

Domnul RADU STEFAN MAZARE;

Analizand proiectul de hotarare privind "concesionarea prin licitatiepublica a terenului in suprafata de 531 mp, situat in Municipiul Constanta invederea realizarii obiectivului " Conducta gaze naturale de medie presiune,Zona Statiunii Mamaia-Navodari "precum si aprobarea Caietului de Sarcini sia Studiului de Oportunitate".

In conformitate cu prevederile art.44 alin. 1 din Legea nr.2 15/200 1republicata, privind administrarea publica locala, Comisia intrunita in sedinta dindata de 2r-ol- 20/0 , avizeaza favorabil/ a,fJl.8IAbiLproiectul de hotarare prezentat.

PRESEDINTE COMISIE,

REFERAT

ROMANIAJUDETUL CONSTANTAPRIMA RIA MUNICIPIULUI CONSTANTADIRECTIA ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC SI PRIV ATSERVICIUL URMARIRE SI EXECUTARE CONTRACTE-V ANZARI

NR./11ol1 If. (j/.olj)/O

Analizand solicitarea S.C CONGAZ S.A., privind concesionarea terenului insuprafata de 531mp, situat in Municipiul Constanta Zona Statiunii Mamaia-Navodari,pentru realizarea obiectivului "Conducta gaze naturale de presiune medie~ in calitate deunic distribuitor licentiate de gaze naturale pentru Municipiul Constanta, conformContractului de Concesiune a Serviciului Public de Distributie de Gaze Naturalenr.96/2004 incheiat cu Ministerul Economiei;

Avand in vedere prevederile O.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor deconcesiune de bunuri proprietate publica, actualizata, aprobata prin Legea nr.22/2007,prevederile H.G. nr.168/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare aOrdonantei de urgenta a Guvernului nr.54/2006 privind regimul contractelor deconcesiune de bunuri proprietate publica, precum si prevederile Legii nr.50/1991privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si unele masuri pentru realizarealocuintelor, modificata si actualizata;

Terenul reprezinta domeniul public, situat in intravilanul municipiului Constantain zona Statiunii Mamaia-Navodari, si poate fi concesionat, dupa dezbaterea siaprobarea de catre Consiliul Local, in vederea realizarii de constructii si obiective de uzsi interes public, asa cum este prevazut si in Legea nr.50/1991, cu modificarile sicompletarile ulterioare, art. 13-alin (2).

Pe acest teren se intentioneaza sa se realizeze un proiect indus in programul deinvestitii al SC Congaz SA pentru anul 2010, care are ca obiect realizarea unei conductede gaze naturale de presiune medie care va alimenta reteaua de distributie de gazenaturale a Municipiului Constanta ca 0 a doua solutie la alimentarea existenta.

Dezvoltarea retelei de distributie de gaze naturale in Municipiul Constanta a creatconditii de utilizare a gazelor naturale pe scara larga, atat pentru consumatorii casnici catsi pentru obiectivele sociale si consumatorii industriali si economici. Acesti consumatoriutilizeaza gazele naturale atat pentru producerea energiei termice cat si in proceseletehnologice. In aceste conditii oprirea accidentala a Statiei de Reglare Masurare PredareConstanta ar produce grave disfunctionalitati in activitatea tuturor consumatorilor.Realizarea acestui obiectiv ar reduce semnificativ acest risc, datorita acestei variante dealimentare alternative cu gaze naturale a Municipiului Constanta.

Terenulluat in considerare pentru amplasarea acestui obiectiv este situat in zonaStatiunii Mamaia-Navodari si se vor respecta reglementarile urbanistice prevazute incertificatulde urbanismnr. 6" t/ Z2. 03. UJf().

In baza H.C.L.M. nr.35/2002 "privind organizarea procedurii de achizitie aserviciului de evaluare in vederea stabilirii valorii bunurilor imobile apartinand

domeniului privat al municipiului Constanta" s-a intocmit raportul de evaluare alterenului in suprafata de 531 mp situat in municipiul Constanta, Zona Statiunii Mamaia-Navodari, pentru amplasarea obiectivului mai sus mentionat. Redeventa stabilita este de1062 Euro/an. Durata concesionarii terenului va fi de 49 ani, cu posibilitatea prelungiriipentru 0 perioada egala cu cel mult jumatate din durata sa initiala, in conformitate culegislatia in vigoare la momentul respectiv.

Propunerea de concesiune a terenului ce face obiectul prezentului proiect dehotarare, a fost analizata si avizata favorabil de catre comisiile de specialitate aleConsiliului Municipal Constanta.

Fata de cele mai sus mentionate, supunem spre analiza, dezbatere si aprobare aConsiliului Local Municipal Constanta, concesionarea prin licitatie publica a terenuluiin suprafata de 531 mp, situat in Municipiul Constanta in vederea realizarii obiectivului"Conducta gaze naturale de medie presiune, Zona Statiunii Mamaia-Navodari " precumsi aprobarea Caietului de Sarcini si a Studiului de Oportunitate".

DIRECTOR" I

CONSTANT~B~~ r~~EF SERVICIU~CAMELIA DUDA~

-:<P~- ,,--

J

ELAOORA T,

MO~HAG]

ROMANIA ANEXA I LA H.C.L.M.NR.JUDETULCONSTANTACONSILIULLOCALAL MUNICIPIULUICONSTANTA

/

STUDIU DE OPORTUNITATE

privind concesionarea prin licitatie publica a terenului in suprafata de 531 mp, situat inMunicipiul Constanta in vederea realizarii obiectivului "Conducta gaze naturale de

medie presiune, Zona Statiunii Mamaia-Navodari "

Prezentul studiu de oportunitate intocmit in baza O.G. nr.54/2006 privind regimulcontractelor de concesiune de bunuri proprietate publica, actualizata, aprobata prin Legeanr.22/2007 si in baza H.G. nr.168/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice deaplicare a Ordonantei de urgenta a Guvernului nr.54/2006 privind regimul contractelor deconcesiune de bunuri proprietate publica, are ca obiect concesionarea terenului insuprafata de 531 mp, situat in Municipiul Constanta, Zona Statiunii Mamaia-Navodari,in vederea realizarii obiectivului "Conducta gaze naturale de medie presiune, ZonaStatiunii Mamaia-Navodari ".

In vederea cresterii nivelului de distributie de gaze naturale, consideram ca estenecesara si oportuna amplasarea acestei conducte, care va alimenta reteaua de distributie degaze naturale a Municipiului Constanta ca 0 a doua solutie de alimentare existenta.

Terenul luat in considerare pentru amplasarea acestui obiectiv este situat in zonaStatiunii Mamaia-Navodari si se vor respecta reglementarile urbanistice prevazute incertificatul de urbanism nr.647/22.03.2010.

Deoarece dezvoltarea retelei de distributie de gaze naturale in MunicipiulConstanta a creat conditii de utilizare a gazelor naturale pe scara larga, atat pentruconsumatorii casnici cat si pentru obiectivele sociale si consumatorii industriali sieconomici. Acesti consumatori utilizeaza gazele naturale atat pentru producerea energieitermice cat si in procesele tehnologice. In aceste conditii oprirea accidental a a Statiei deReglare Masurare Predare Constanta ar produce grave disfunctionalitati in activitateatuturor consumatorilor. Realizarea acestui obiectiv ar reduce semnificativ acest risc,datorita acestei variante de alimentare alternative cu gaze naturale a MunicipiuluiConstanta.

Ca urmare, amplasarea in aceasta zona a conductei de gaze naturale de presiunemedie cu diametrul Dn 315mm in lungime de 885ml, este necesara si oportuna, si va

alimenta reteaua de distributie de gaze naturale a Municipiului Constanta ca 0 a douasolutie de alimentare existenta.

Conducta cu diametrul Dn 315mm se va monta la 0 adancime de minim 0,90m petraseul viitoarei configuratii a drumului DC 86 Navodari-Mamaia, acest lucruneimpiedicand executia unor viitoare lucrari de modemizare a drumului.

Terasamentele se vor executa manual si mecanizat in functie de conditiile locale.De asemenea se vor prevedea guri de aerisire, asa numitele GN-uri, cu dimensiuni

de circa 0,2mxO,2m la 0 distanta de 50ml intre ele.La intrarea pe tertoriul administrativ al Municipiului Constanta, conducta va

subtraversa prin foraj orizontal drumul Navodari-Mamaia, dupa care se va continua pepartea stanga pana in dreptul statiei de reglare cu care se va cupla. Statia de reglare se vaamplasa in zona platformei betonate situate in Statiunea Mamaia, la aproximativ 44m deStatia de Taxare.

In ceea ce priveste masurile de protectia mediului, in toate etapele de proiectare side executie a obiectivului, se vor respecta cerintele referitoare la protectia mediului,prevederile si reglementarile legale.

Inlocuirea conductelor de gaze din otel cu conducte din polietilena duce lacresterea randamentelor in exploatare, respectiv la conservarea resurselor naturale,energetice si cresterea durabilitatii. Prin durata de viata mai mare si sistemul de imbinaremai sigur al conductelor din polietilena se reduc scurgerile accidentale de gaze naturale,deci si poluarea aerului.

Latimea desfacerii pavajelor pe fiecare latura a santului se va face in functie denatura acestora si in conformitate cu prevederile proiectului de refacere a sistemuluirutier ce cuprinde si lucrarile de spargere. Betonul rezultat in urma desfacerii covoruluiasfaltic, precum si pamantul ramas dupa umplerea si tasarea santurilor este transportat inlocuri special amenajate. Pamantul vegetal va fi indepartat si depozitat separat pentru aputea fi utilizat la umplerea zonei verzi, ca ultim strat.

Suprafetele de teren afectate de executia lucrarilor se vor reface conform stariiinitiale.

La executarea lucrarilor, constructorul va utiliza aparate si utilaje cu nivel scazutde zgomot si vibratii.

In timpul executiei lucrarilor ca si in timpullucrarilor de intretinere si exploatare,personalul muncitor va utiliza in mod obligatoriu echipamentul de protectie si de lucruprevazut de Legea 319/2006.

Tinand cont si de faptul ca utilitatea acestui obiectiv este si de interes public si va fiutilizat ca 0 a doua solutie de alimentare existenta, consideram ca se justifica amplasareaacestei conducte de medie presiune.

Ca urmare a celor prezentate mai sus si pe baza avizului obligatoriu al OficiuluiCentral de Stat pentru Probleme Speciale si al Statului Major General privind incadrareaobiectivului concesiunii in infrastructura sistemului national de aparare se consideraoportuna concesionarea prin licitatie publica a terenului in suprafata de 531 mp pentru

construirea obiectivului "Conducta gaze naturale de medie presiune, Zona StatiuniiMamaia- Navodari".

In baza HCLM nr. 35/2002, privind organizarea procedurii de achizitie a serviciuluide evaluare in vederea stabilirii valorii bunurilor imobile apartinand domeniului privat almunicipiului Constanta, s-a intocmit Raportul de Evaluare nr.12938/28.01.201 0 prin cares-a stabilit valoarea de piata a terenului in suprafata de 531 mp, situat in MunicipiulConstanta, zona Statiunii Mamaia-Navodari. Redeventa stabilita pentru concesiune este de1062 Euro/an.

Redeventa obtinuta prin concesionare se constituie venit la bugetul local,asigurandu-se astfel resursele necesare demararii altor programe ce implica sume dinbugetullocal.

Acordarea concesiunii se va face prin licitatie publica.Durata concesionarii terenului este pe 49 ani, cu posibilitatea prelungirii pentru 0

perioada egala cu cel mult jumatate din durata sa initiala, in conformitate cu legislatia invigoare la momentul respectiv.

Termenul de realizare allucrarii va fi stipulat in Autorizatia de Construire, eliberatapentru concesionar.

Termenul de realizare a procedurii de concesionare va fi anuntat prin presa.Modul de achitare al pretului concesiunii cat si clauzele pentru nerespectarea

obligatiilor de plata se vor stabili prin contractu I de concesiune.Termenul de realizare a procedurii de concesionare se estimeaza a fi la data

de

PRESEDINTE SEDINTA,

ROMANIA ANEXAII LA H.C.L.M.NR.-,JUDETUL CONSTANTACONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI CONSTANTA

CAIET DE SARCINI

privind concesionarea prin licitatie publica a terenului in suprafata de 531 mp, situat inMunicipiul Constanta in vederea realizarii obiectivului "Conducta gaze naturale de

medie presiune, Zona Statiunii Mamaia-Navodari "

OBIECTUL CONCESIUNII

Obiectul licitatiei pub lice il constituie concesionarea terenului in suprafata de 531mp, situat in Municipiul Constanta, Zona Statiunii Mamaia-Navodari, in vederearealizarii obiectivului "Conducta gaze naturale de medie presiune, Zona StatiuniiMamaia-Navodari ".

Terenul reprezinta domeniul public, situat in intravilanul municipiului Constantain zona Statiunii Mamaia-Navodari, si poate fi concesionat in temeiul Legii nr.50/1991,cu modificarile si completarile ulterioare, art.13-alin (2), in vederea realizarii deconstructii si obiective de uz si interes public.

In vederea cresterii nivelului de distributie de gaze naturale este necesaraamplasarea acestei conducte de gaze naturale de medie presiune cu diametrul Dn 315mm,in lungime de 885ml, care va alimenta reteaua de distributie de gaze naturale aMunicipiului Constanta ca 0 a doua solutie de alimentare existenta.

CONDITIILE DE EXPLOATARE A CONCESIUNII IMPUSE DE NATURA BUNURILOR CEFAC OBIECTUL CONCESIUNII SI OBIECTIVELE DE ORDIN ECONOMIC, FINANCIAR,SOCIAL SI DE MEDIU ALE ACESTEIA

Concesionarul are obligatia de a exploata obiectul concesionarii cu respectareaconditiilor stabilite prin caietul de sarcini si a clauzelor contractuale, precum si curespectarea legislatiei romane in domeniul activitatilor desfasurate

Concesionarul are obligatia intretinerii conductei in asa fel incat aceasta sa-sipastreze aspectul si functiunile intacte pe toata durata concesiunii.

Terenul studiat, este teren nefolosit si propice amplasarii conductei de gaze naturale.Deoarece dezvoltarea retelei de distributie de gaze naturale in Municipiul

Constanta a creat conditii de utilizare a gazelor naturale pe scara larga, atat pentruconsumatorii casnici cat si pentru obiectivele sociale si consumatorii industriali sieconomici. Acesti consumatori utilizeaza gazeIe naturale atat pentru producerea energieitermice cat si in procesele tehnologice. In aceste conditii oprirea accidentala a Statiei deReglare Masurare Predare Constanta ar produce grave disfunctionalitati in activitateatuturor consumatorilor. Realizarea acestui obiectiv ar reduce semnificativ acest risc,

datorita acestei variante de alimentare alternative cu gaze naturale a MunicipiuluiConstanta.

Conducta cu diametrul Dn 315mm se va monta la 0 adancime de minim 0,90m petraseul viitoarei configuratii a drumului DC 86 Navodari-Mamaia, acest lucruneimpiedicand executia unor viitoare lucrari de modernizare a drumului.

Terasamentele se vor executa manual si mecanizat in functie de conditiile locale.De asemenea se vor prevedea guri de aerisire, asa numitele GN-uri, cu dimensiuni

de circa 0,2mxO,2m la 0 distanta de 50ml intre ele.

La intrarea pe tertoriul administrativ al Municipiului Constanta, conducta vasubtraversa prin foraj orizontal drumul Navodari-Mamaia, dupa care se va continua pepartea stanga pana in dreptul statiei de reglare cu care se va cupla. Statia de reglare se vaamplasa in zona platformei betonate situate in Statiunea Mamaia, la aproximativ 44m deStatia de Taxare.

In ceea ce priveste masurile de protectia mediului, in toate etapele de proiectare side executie a obiectivului, concesionarul va respecta cerintele referitoare la protectiamediului, prevederile si reglementarile legale.

Latimea desfacerii pavajelor pe fiecare laturta a santului se va face in functie denatura acestora si in conformitate cu prevederile proiectului de refacere a sistemuluirutier ce cuprinde si lucrarile de spargere. Betonul rezultat in urma desfacerii covoruluiasfaltic, precum si pamantul ramas dupa umplerea si tasarea santurilor este transportat inlocuri special amenjate. Pamantul vegetal va fi indepartat si depozitat separat pentru aputea fi utilizat la umplerea zonei verzi, ca ultim strat.

Suprafetele de teren afectate de executia lucrarilor se vor reface conform stariiinitiale.

La executarea lucrarilor, concesionarul va utiliza aparate si utilaje cu nivel scazutde zgomot si vibratii.

In conformitate cu prevederile legale aplicabile privind protectia mediului,concesionarul este obligat sa solicite si sa obtina toate avizele de mediu necesare invederea obtinerii autorizatiei de construire si sa respecte pe toata durata concesiunii atuturor obligatiilor de mediu, potrivit legislatiilor aplicabile.

In timpul executiei lucrarilor ca si in timpullucrarilor de intretinere si exploatare,personalul muncitor va utilize in mod obligatoriu echipamentul de protectie si de lucruprevazut de Legea 319/2006.

Concesionarul are obligatia de a asigura personalului permanent sau temporartoate conditiile si drepturile de munca si salarizare prevazute de legislatia in vigoare side contractele individuale de munca.

Ca 0 concluzie, concesionarul este obligat sa respecte conditiile impuse de naturabunurilor proprietate publica.

Din punct de vedere financiar, in urma realizarii acestui obiectiv, se obtinevalorificarea unei suprafete de teren si crearea unei noi surse de venit la bugetullocal.

INVESTITIILE PE CARE CONCESIONARULESTE OBLIGAT SA LE REALIZEZE SITERMENELEDE REALIZAREALEACESTORA

Se propune concesionarea terenului in suprafata de 531 mp, situat in MunicipiulConstanta, Zona Statiunii Mamaia-Navodari.

Traseul conductei de medie presiune cu diametrul Dn 315mm pe 0 lungime de885ml, se va realiza prin sapatura pe traseul viitoarei configuratii a drumului DC 86Navodari-Mamaia.

Terenulluat in considerare pentru amplasarea acestui obiectiv este situat in zonaStatiunii Mamaia-Navodari si se vor respecta reglementarile urbanistice prevazute incertificatul de urbanism nr.647/22.03.2010.

Termenele de realizare a lucrarilor vor fi stabilite in Autorizatia de Construire,conform documentatiei de proiectare realizata de proiectanti autorizati, la solicitareaconcesionarului. Cheltuielile de proiectare si cele ocazionate de obtinerea Autorizatieide Construire vor fi suportate de concesionar.

REGIMUL BUNURILOR UTILIZATE DE CONCESIONAR

Bunuri de retur: Sunt bunurile care revin de plin drept si in deplina proprietate, gratuitsi libere de orice sarcini concedentului la expirarea contractului de concesiune respectivterenul in suprafata de 531mp.Bunurile proprii : Sunt bunurile care la expirarea contractului de concesiune raman inproprietatea concesionarului, respectiv toate echipamentele folosite la realizareaobiectivului.

PRETUL CONCESIUNII

Redeventa stabilita prin raport de evaluare intocmit in baza HCLM nr.35/2002, invederea concesionarii terenului in suprafata de 53Imp, situat in Municipiul Constanta,Zona Statiunii Mamaia- Navodari, pentru realizarea obiectivului "Conducta gaze naturalede medie presiune, Zona Statiunii Mamaia-Navodari ", este de 1062Euro/an.

Modul de achitare al pretului concesiunii cat si clauzele pentru nerespectareaobligatiilor de plata se vor stabili prin contractu I de concesiune.

Obligatia de plata a pretului concesiunii - redeventa curge din momentul semnariide catre ambele parti a contractului de concesiune.

DURA TA CONCESIUNII

Concesionarea terenului in suprafata de 53Imp, situat in Municipiul Constanta,Zona Statiunii Mamaia-Navodari, pentru realizarea obiectivului "Conducta gaze naturalede medie presiune, Zona Statiunii Mamaia-Navodari "se va face pe 0 perioada de 49 deani cu posibilitatea prelungirii pe 0 perioada egala cu cel mult jumatate din durata sainitiala, conform legislatiei in vigoare.INTERDICTIADE SUBCONCESIONAREA BUNULUI

Se interzice concesionarului subconcesionarea integrala sau in parte a obiectuluiconcesmnll.

CUANTUMUL GARANTIILOR

Garantia de participare este in valoare de lei.Nici 0 oferta nu va fi luata in considerare daca nu va fi insotita de garantia de

participare.Garantia de participare se constituie prin scrisoare de garantie bancara, care se

prezinta in original, in cuantumul, pana la data si pentru perioada prevazuta indocumentatia de atribuire, sau prin depunerea la casieria autoritatii contractante.

Garantia de participare se pierde de catre ofertantul declarat castigator dacaacesta, isi retrage oferta in perioada de valabilitate a acesteia sau daca acesta refuza sasemneze contractul in perioada de valabilitate a ofertei.

Garantia de participare se restituie ofertantilor declarati necastigatori dupasemnarea contractului cu ofertantul a carui oferta a fost declarata castigatoare, dar numai tarziu de 3 zile lucratoare de la data expirarii perioadei de valabilitate a ofertei.

Garantia definitiva in valoare de lei, se constituie de catreofertantul declarat castigator inainte de semnarea contractului de concesiune.

Garantia definitiva ramane la dispozitia organizatorului si nu se mai poate retragedecat dupa semnarea procesului verbal de receptie a conductei si refacerii spatiului verdeadiacent. Daca este necesar, din acesta suma vor fi prelevate majorarile, dobanzile sisumele datorate concedentului de catre concesionar, in baza contractului de concesiune.

INCET AREA CONTRACTULUI DE CONCESIUNE

Incetarea contractului de concesiune va putea avea loc in urmatoarele situatii :la expirarea duratei stabilite in contractul de concesiunein cazul in care interesul national sau local 0 impune, prin denuntarea unilateralade catre concedent, cu plata unei despagubiri juste si prealabile in sarcina acestuia,in caz de dezacord fiind competenta instanta de judecatain cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de catre concesionar, prin rezilierede catre concedent, cu plata unei despagubiri in sarcina concesionaruluiin cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de catre concedent, prin reziliere decatre concesionar, cu plata unei despagubiri in sarcina concedentuluila disparitia, dintr-o cauza de forta majora, a bunului concesionat sau in cazulimposibilitatii obiective a concesionarului de a-I exploata, prin renuntare, faraplata unei despagubiri.La incetarea contractului de concesiune, concesionarul este obligat sa restituie, in

deplina proprietate, liber de orice sarcina, bunul concesionat.Prin contractu I de concesiune partile pot stabili si alte cauze de incetare a

contractului de concesiune, fara insa a aduce atingere cauzelor si conditiilorreglementate de lege.

DISPOZITII FINALE

In cazul in care licitatia publica deschisa nu a condus la desemnarea unmcastigator se va organiza 0 noua licitatie, in conformitate cu prevederile legale.

Daca nici cea de-a doua licitatie nu a condus la desemnarea unui castigator se vaputea decide trecerea la procedura de negociere directa, in conformitate cu prevederilelegale.

Modalitatea de acordare a concesiunii:

Concesionarea se va realiza prin licitatie publica deschisa, in conformitate cuprevederile O.G. nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuriproprietate publica, actualizata, aprobata prin Legea nr.22/2007 si in baza H.G.nr.168/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Ordonantei deurgenta a Guvemului nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuriproprietate publica.

Pe intreaga durata a contractului de concesiune, concedentul are dreptul saverifice respectarea obligatiilor asumate de concesionar. Verificarea va fi realizata cunotificarea prealabila a concesionarului in conditiile ce vor fi stabilite in contractu I deconcesmne.

Contravaloarea Raportului de Evaluare elaborat va fi suportata de catrecastigatorullicitatiei.

PRESEDINTE SEDINTA,

s.c. MANAGEMENTCONSULTINGSOLUTIONS S.R.L.CONSTANTA .

P:vaCuare afaceri, proprietiip, 6unuri, ConsuCtanfii in management, ~or8anizare Prestructurare, Studiu ae feza6iCitate, pfan tie afaceri, Pinanfarea afacerilor..

Romania, 900190, Constanta, str. C.D. Gherea, nr. 13,Telefon/fax 0241/690221,0341/413245, mobil 0745/183221,

Web site: www.MCSolutions.ro. e-mail: [email protected]: J 13/1792/2003, Cod fiscal: RO 15489305, Capital social: 5.000 RON

Cont mAN R008BUCU412408612511ROOI ALPHA BANK CONSTANTA

, MANAGEMENT CONSULTINGSOlU710NS S.R.L.

CONSTANTA \RA P0 Rli 'NTAABE Nr !:~- ..-.IESIRE ot ~~ tAnUI~_Luna_Ziua-;

~

DEEVALUARE

TEREN INTRAVILANMunicipiul Constanta, zona Statiunii Mamaia - Navodari

BENEFICIAR:

PRIMARIA MUNICIPIULUI CONSTANTADIRECTIA ADMINISTRAREA DOMENIULUI PUBLIC $1

PRIVATSERVICIUL URMARIRE$1 EXECUTARECONTRACTE" .

VANZARI

II

..

...

-

[

[ BuREAU!lt.1WAMCER11FICAT10N

- -

PROPRIETAR:


lanuarie 2010Q

"'G"'I. SYS.ISO 9001 : 2000

-

[J

~C

hC

C

(:

C

G

[:

[:r~

c

[

c

c

c

c

c

c

Raport de evaluare teren intravilan, Municipiul Constanta,zona Statiunii Mamaia - Navodariapartiniind MUNICIPIULUI CONSTANTA

SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE

1. Descrierea proprietatii - teren intravilan

Proprietateaevaluata - teren intravilan apartimlndMunicipiului Constanta.

Terenul se afla in localitatea Constanta, zona Statiunii Mamaia -Navodari, judetul Constanta.

Pe suprafata de teren de 531 mp, supusa evaluarii, se va executa 0 conducta de gaze naturale de

medie presiune cu diametrul Dn 315 mm in lungime de 6.756 ml pe traseul Navodari - Mamaia, din

care 885 ml se afla pe teritoriul administrativ al Municipiului Constanta. Conducta cu diametrul Dn

315 mm se va monta la 0 adancime de minim 0,90 m pe traseul viitoarei configuratii a drumului Dc 86

Navodari - Mamaia, in sant cu latimea de 0,60 m. Suprafata de teren afectata apartinand domeniului

public al Municipiului Constanta este de 531 mp.

Pentru stabilirea redeventei in vederea concesionarii terenului evaluat in suprafata de 531

mp, s-a aplicat durata de recuperare a investitiei de 25 ani conform Legii 50/1991, art. 17.

Determinarea valorii terenului prin concesionare:

In conditiile in care:

durata de recuperare a investitiei: 25 ani

cursulla data de 27.01.2010: 4,1319 Ron/Euro

valoarea de piata a terenului este de 50 Euro/mp echivalentul a 206,60 Ron/mp

rata de capitalizare: 4%

Rezulta astfel:

redeventa anuala: 2,00 Euro/mp echivalentul a 8,26 Ron/mp

-4-

@S.c. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA - Ianuarie 2010

Specificatie UMValoare

UMValoare

EURO RON

Durata reCUDerareinvestitie an 25 25

Valoarea de piata EURO/mp 50,00 Ron/mp 206,60Rata de capitalizare % 4,0% % 4%

Redeventa anuala EURO/mp 2,00 Ron/mD 8,26

'LJ

CJ

CJ

r.:J

[J

[JL1

LlLlLll-lLlLlUUU:-1

~ULJ

U

Raport de evaluare teren intravilan, Municipiul Constanta, zona Statiunii Mamaia - Navodariapartinand MUNICIPIULUI CONSTANTA

2. Evaluarea proprietatiiProprietatea a fost evaluata astfel:

· Valoarea prin metoda comparatiei se obtine pe baza unor tranzactii recente ale unor

proprietati similare situate intr-o zona apropiata ~i este metoda recomandata pentru terenuri

~iproprietati, cand tranzactiile sunt numeroase ~irelevante;

Metoda actualizarii, utilizata pentru a converti beneficiile viitoare ~i valoarea terminala,

intr-o valoare actualizata, prin tehnica actualizarii beneficiului din fiecare an viitor este

conc1udentaatunci cand proprietatea are ~anseca in viitor sa poata genera venituri relevante

de~iin prezent ea nu poate sa faca acest lucru ~ieste caracteristica proprietatilor generatoare

de numerar, in dezvoltare sau detinute ca investitii;

· Valoarea finala a fost stabilita prin reconcilierea valorilor obtinute prin ceIe doua abordari,

considerandu-se ca valoare evaluata valoarea rezultata din cea mai adecvata metoda pentru

caracteristicile fiecarei proprietati, a conditiilor obiective a proprietatilor ~i a existentei

informatiilor adecvate.

Centralizator cu valori evaluate:

Concluzie:

Pentru terenul din localitatea Constanta, zona Statiunii Mamaia - Navodari, valorile

obJinute prin metoda actualiziirii nu sunt recomandate, iar prin reconciliere s-a considerat cii

datorita destinaJiei terenului cea mai relevantii este metoda comparaJiei directe de pia/a.

Mentionam ca valoarea rezultata in urma evaluarii reprezinta valoareapentru cea mai buna

utilizare a proprietatii, tinand cont de laptul ca supralata de teren evaluata vafi alectata in urma

executiei unei conducte de gaze naturale de medie presiune.

-5 [email protected]. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.RL. CONSTANTA - Ianuarie 2010

SuprafaldVa/oarea teren comparalie Va/oarea teren actua/izare

Denumire teren

mp EUROmp Ron/mp RON EURO EURO/mp Ron-mp RON El/RO

Teren situat in

MunicipiulConstanta. zona 53/.00 50.00 206.60 109.70/.95 26.550.00 58.99 243.74 31.323.69 /29.426.35Statiunii Mamaia-Navodari

Tota/oroor;etate 50,00 206,60 109.701,95 26.550,00 58,99 243,74 31.323,69 129.426,35

-II(1

(1

(1

Cl

[1

(1

[1

[1

[1

o

:1

o

ooorJ

:J

J

J

J

Raport de evaluaTe teTen intravilan, Municipiul Constanta, zona Statiunii Mamaia - NavodaTiapartinand MUNICIPIULUI CONSTANTA

Valorile sunt prezentate detaliat in urmiitorul centralizator:Suprafafd

Valoarea evaluatd Redeventa anuala

EURO/mpI RON/mp

2.00 I 8,26

2,00 I 8,26

Valoare de piaJii teren

Municipiul ConstanJa, zona Statiunii Mamaia -Navodari

26.550,00EURO echivalentul a 109.701,95RONjarliTVA

1 EURO 4,1319 RON 27.01.2010

RedevenJa anuala pentru terenul situat in Municipiul ConstanJa,

zona Statiunii Mamaia -Navodari

este de:

2,00 euro/mp echivalentul a 8,26 ron/mp

1EURO 4,1319 RON 27.01.2010

Raportul de evaluare afost realizatS.c. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIOlJJ

~

§~~ COM(:,1'~

~

' ~!J Nf>-GEM£:\.nr-o ""tONS\JLTING J>'. .

~lf) TIONS.

Administrator . SOL~Rl. '?- Jdr. ing. Drago$Mihai IPATE :~~

-6-

@S.c. MANAGEMENT CONSULTINGSOLUTIONSS.R.L. CONSTANtA - Ianuarie2010

Denum;re I /eren

/mp I Ronlmp I RON I EURO.Terensitua/in MunicipiulCons/an/a, zona S/a/iunii Mamaia - I 531,00 I 50,00 I 206,60 I 109.701,95 I 26.550,00Navodari

Totaloroor;etate I I 50,00 I 206,60 I 109.701,95I 26.550,00

11

n

n

n

n

f1

fl

fl

r1

rl

[J

~l

r1

rJ

[J

rJ

~

o

~

J

Raport de evaluare teren intraviian, Municipiul Constanta, zona Statiunii Mamaia - Navodariapartinand MUNICIPIULUI CONSTANTA

CERTIFICARE

Subsemnatul evaluator dr. ing. Drago~Mihai Ipate certific cu buna credinta ~idupa cuno~tinta

mea urmatoarele:

afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale ~icorecte;

evaluatoruli~i asuma integral raspunderea asupra tuturor afirmatiilor personale din raportul de

evaluare, iar acele date ~i informatii preluate din surse ce nu au putut fi verificate personal de

evaluator sunt mentionate expres in text;

analizele opiniile ~i concluziile din raport sunt obiective ~i nepartinitoare dar'limitate numai la

ipotezele ~iconcluziile limitative cunoscute ~iprezentate in raport;

evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor in proprietatea ce face obiectul prezentului

raport de evaluare;

evaluatorul nu are nici un avantaj pecuniar sau de alta natura ca urmare a realizarii prezentului

raport de evaluare in afara remunerarii pentru prezenta lucrare;

evaluatorul nu este angajat direct sau prin intermediari in nici 0 actiune cu caracter comercial

privind activul evaluat;

remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care

ar favoriza cauza clientului, de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment

ulterior;

evaluatorul i~i asuma mentinerea confidentialitatii asupra datelor ~i informatiilor din raport,

precum ~i neutilizarea, acestora, in schimbul unor avantaje neetice sau ilegale, fie personal, fie

prin intermediul unei terte persoane;

raportul a fost intocmit in concordanta cu legislatia in vigoare la data evaluarii, in conformitate

cu cerintele standardelor de evaluare intemationale ale ANEVAR IVS, a codului deontologic

al evaluatorului din statutul membrilor ANEVAR;

utilizarea prezentului raport de evaluare poate fi insotita de verificarea lui numai in

conformitate cu procedurile ~i standardele ANEVAR, respectiv standardul national GN 11,

singurul standard de verificare de rapoarte de evaluare valabil la data realizarii prezentului

raport, in Romania,

evaluatorul a efectuat personal inspectia proprietatii ce face obiectul prezentului raport de

evaluare la data 26.01.2010;

-7-

@S.C. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.RL. CONSTANTA - Ianuarie 2010

LlLlLlLlLlLlLl[1IIIILJ

[1

[]

U

[]

rJ

[]

(J

o

o

J

Raport de evaluare teren intravilan, Municipiul Constanta, zona Statiunii Mamaia - Navodariapartiniind MUNICIPIULUI CONSTANTA

evaluatorul este membru al ANEVAR (Asociatia nationala a evaluatorilor din Romania), CET.(Corpul expertilor tehnici), AMCOR (Asociatia Consultantilor in management din Romania);

evaluatorul i~i declara competenta in evaluarea proprietatii imobiliare evaluate.

lanuarie 2010

Evaluator

S.C. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA

dr. ing. Drago~ Mihai Ipate

-8 [email protected]. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.RI. CONSTANTA -Ianuarie20JO

!]nn[1

rl

r1

n

rl

f1

r1

[]

(1

o

(J

rJ

f1

n

o

rJ

o

o


Capitolul 1. GENERALITATI

1.1. Prezentarea evaluatorului

Denumire: MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA

Adresa: CONSTANTA, Str. C. D. Gherea, nr. 13.

Telefon/fax: tel/fax 0241-690221, mobil 0745-183221

E-mail: [email protected]

Cod fiscal: cod fiscal RO 15489305

Reg. Comertului J 13/1792/04.06.2003

Cont bancar: R008BUCU412408612511ROOl

Banca: ALPHA BANK CONSTANTA

Formajuridica: societate cu raspundere limitata

Obiect de activitate: consultanta in management, analiza diagnostic, reorganlzare ~l

restructurare, evaluare, studiu de fezabilitate, plan de afaceri, finantarea afacerilor.

Ca persoana juridica ~ifizica, evaluatorul este cunoscut si recunoscut pe plan local, fiind membru

al urmatoarelor organizatii profesionale:

. membru titular ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), (anexa nr.3);

. membru AMCOR (Asociatia Consultantilor in Management din Romania);

. evaluatorul este asigurat de raspundere civila profesionala in domenhil evaluarii ~l a

consultantei in management la ALLIANTZ TIRIAC ASIGURARI.

Evaluatorul este ing. dr. IPATE DRAGO~ MIHAl, domiciliat in CONSTANTA, Str. C. D.

Gherea, nr. 13, fax 0241-690.221, mobil 0745-183.221, expert evaluator CET, membru ANEVAR,

lector universitar doctor in evaluare ~imanagement.

In calitate de evaluator a participat la realizarea numeroase evaluari de intreprinderi, participatii

la intreprinderi, active ~i alte bunuri mobile ~i imobile Dintre lucrarile de evaluare pentru vanzare,

asociere, privatizare mentionam S.C. GMBD S.A. CONSTANTA, S.C. MECONST S.A.

CONSTANTA iar pentru lichidare mentionam S.C. ZAHAR S.A. Navodari. SA, S.c. ARMAR S.A.

CONSTANTA, S.C. ALINA GROUP S.A., S.C. DRAMEX S.A, A.P.M. Constanta, S.A. COMVEX

S.A., S.C. SICIM S.A., etc. De asemenea a participat la realizarea de expertize tehnice judiciare.- 9 -

@s.c. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA - Ianuarie 2010

II

n

fl

(1

(1

(1

(1

[1

o

o

o

[1

o

o

(1

(1

}]

o

o

D

a


1.2. Prezentarea beneficiarului

Beneficiarul raportului de evaluare este Primaria Municipiului Constanta, cu sediul in

Constanta, B-dul. Tomis, nr. 51.

1.3. Data evaluarii

Data evaluarii este 27 ianuarie 2010. Inspectiile au fost realizate la data de 26 ianuarie 2010.

1.4. Instrucfiunile evaluarii

Raportul de evaluare a fost realizat ca urmare a solicitarii beneficiarului Primaria

Municipiului Constanta ~i este destinat acestuia pentru a putea stabili valoarea de piata a terenului

intravilan din localitatea Constanta, zona Statiunii Mamaia -Navodari, judetul Constanta, in suprafata

de 531 mp si pentru a stabili redeventa in vederea concesionarii terenului ce apartine zonei I din

Municipiul Constanta.

1.5. Sursele de informafii ~i interpretarea lor

Raportul de evaluare s-a realizat la data de 27 ianuarie 2010, utilizand date furnizate de

proprietarul terenului/beneficiarul raportului de evaluare - PRIMARIA MUNICIPIULUI

CONSTANTA - precum ~i din observatiile evaluatorului rezultate din inspectia la fata locului a

proprietatii evaluate.

Datele ~i informatiile fumizate sunt considerate a fi corecte ~i complete, atat timp cat nu

contravin propriilor observatii ale evaluatorului, iar aceste situatii contradictorii sunt mentionate in

raport ori de cate ori este necesar. Datele ~i informatiile au fost sistematizate ~i interpretate, dar nefiind

bazate pe un audit, eventualele omisiuni sau inexactitati nu cad in sarcina evaluatorului. Acestea se

refera la dimensiuni, structura, finisaje, stare de intretinere, date financiare ~ieconomice, etc.

De asemenea s-a tinut seam a de informatiile de piata preluate de pe piata imobiliara specifica,

la data evaluarii ~i perioada anterioara apropiata, referitoare la vanzari ~i chirii, precum ~i pe studii

proprii ale evaluatorului asupra pietei specifice proprietatii evaluate. De asemenea s-au utilizat

informatii de la agentiile imobiliare ~idin paginile de publicitate imobiliara ale principalelor publicatii

locale ~isite-uri de specialitate.

Date statistice ~i de preturi, coeficienti de actualizare, alte recomandari referitoare la metodele

de evaluare abordate au fost studiate ~i adaptate din publicatiile statistice, buletine CET, buletine

ANEVAR sau din cataloage de reevaluare a constructiilor corespunzatoare.

1.6. Declarafia de conformitate

Evaluatoruldeclara ca Raportul de evaluare este conform cu standardeleintemationalede

evaluareSIE~imai concretGN 1- Evaluareaproprietatilorimobiliare.

- 10-

@s.c. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA -lanuarie 2010

~]

[1

(1

Cl

(1

[1

(J

(1

(1

(]

[j

l]o(J[][1

[1

[J

r1

fJ

n


1..7. Clauze generale.Raportul de evaluare a fost realizat de S.C. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS

S.R.L. CONSTANTA - in calitate de prestator de servicii pentru PRIMARIA MUNICIPIULUI

CONSTANTA avfu1dla baza informatiile puse la dispozitie de aceasta, evaluatorul i~i asuma integral

raspunderea asupra tuturor informatiilor personale din raportul de evaluare, iar acestea sunt reale ~i

corecte;

acest raport de evaluare nu va putea fi inc1us,in intregime sau partial, in documente, circulare

sau dec1aratii,nici publicat sau mentionat in alt fel, tara aprobarea scrisa a evaluatorului asupra

formei in care ar putea sa apara;

acest raport de evaluare este confidential pentru durnneavoastra ~i pentru consultantii

dumneavoastra ~i numai pentru destinatia stabilita la punctul 1.4. ~i nu accepmm nici 0

responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul dec1arat,fie pentru alt scop;

procedurile standard nu au condus la nici un indiciu privind existenta unei contaminari naturale

sau chimice ce afecteaza valoarea proprietatii analizate sau a proprietatii vecine iar daca se va

stabili ulterior ca exista 0 contaminare, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;

evaluatorul nu a efectuat nici 0 investigatie referitoare la prezenta sau absenta substantelor

toxice sau periculoase ~i, prin urmare, nu putem oferi nici 0 asigurare a potentialului impact

asupra evaluarii, de aceea pentru scopul acestei evaluari, am presupus ca .nu sunt pe sau in

cadrul proprietatii nici un fel de substanta toxica, periculoasa sau daunatoare, iar orice

identificare ulterioara nu este imputabila evaluatorului;

evaluatorul nu a facut nici 0 investigatie ~i nici nu a inspectat acele paqi ce erau acoperite,

neexpuse sau inaccesibile ~i s-a presupus astfel ca acele paqi sunt in stare tehnic buna astfel

incat nu ne putem exprima nici 0 opinie despre starea tehnica a paqilor neinspectate ~i acest

raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea structurii sau a sistemului cladirii.

- II [email protected]. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.RL. CONSTANTA -Ianuarie20JO

f1

n

f1

f1

[1

f1

[1

[1

[1

[]

[J

f1

o

fJ

[1

(1

r1

(1

[1

n

n


v

Capit.olul 2. PREMISELEEVALUARII

2.1. Ipoteze §i conditii limitative

Raportul a fost realizat pe baza urmatoarelor ipoteze ce apar in cursul raportului de evaluare:

· Domeniul juridic:

evaluatorul nu poate sa-~i asume nici 0 responsabilitate privind descrierea situatiei

juridice sau a consideratiilor privind certificatul de proprietate, in sensul ca se

presupune ca titlul de proprietate este valabil ~iproprietatea poate fi instrainata;

proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini;

se presupune 0 stapanire responsabila ~i0 administrare competenta a proprietatii;

informatiile fumizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se da 0 garantie asupra

lor;

toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte iar planurile ~i materialele

grafice sunt prezentate sub rezerva de corectitudine a autorilor acestora;

se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau invizibile ale proprietatii, subsolului

sau structurii ce ar avea ca efect 0 valoare mai mica sau mai mare a proprietatii,

se presupune ca proprietatea este in deplina concordanta cu toate reglementarile ~i

restrictiile urbanistice;

se presupune ca autorizatiile, certificatul de urbanism ~i alte documente solicitate de

autoritatile legale sau administrative locale sau nationale, au fost sau pot fi obtinute

sau reinnoite pentru oricare din utilizarile pe care se bazeaza estimarile valorii;

se presupune ca utilizarea terenului corespunde cu granitele descrise ~i nu exista

servituti, altele decdt cele descrise in raport;

· Domeniul conditiilor generale limitative:

orice proportie din valoarea totala estimata, intre teren ~i constructie, este aplicabila

numai pentru utilizarea luata in considerare, iar valorile separate pentru teren sau

cladire nu sunt valabile, daca nu sunt precizate expres de evaluator;

evaluatorul nu a fost solicitat sa acorde consultanta ulterioara sau se depuna marturie

in instanta;

- 12-


(1

[1

L1

(1

[1

II

[J

LJ

[J

[J

U

U

[J

r.J

[J

[1

fl

f1

[1

n

n


· Domeniul conditiilor limitative suplimentare:

orice' estimare a valorii se refera la intreaga proprietate ~iorice divizare sau drepturi

partiale anuleaza aceasta evaluare;

documentatia privind situatia juridica a fost preluata din datele de cadastru pentru a

putea aprecia dimensiunile fizice;

previziunile sau estimarile referitoare la activitatea exploatare se bazeaza pe

conditiile actuale ale piesei, pe factorii anticipati ai ofertei ~i cererii pe termen scurt

~i0 economie stabila in continuare;

2.2. Scopul §i utilizarea evaluarii

Conform cererii clientului, in prezentul raport de evaluare se determina valoarea de piata a

proprietatii imobiliare formate din teren intravilan din localitatea Constanta, zona Statiunii Mamaia -Navodari,judetul Constanta, in suprafata de 531 mp si se stabile~te redeventa in vederea concesionarii

terenuluice apartine zonei I din Municipiul Constanta.

2.3. Bazele §i procedurile de evaluare

Baza evaluarii 0 constituie "valoarea de piata", un tip de valoare conforma cu standardele de

evaluare,fiind definita in cele ce urmeaza.

2.3.1. Surse de date

Datele ~i informatiile privind activul au fost preluate ~i selectate de la beneficiar/proprietar -Primaria Municipiului Constanta, precum ~idin inspectia evaluatorului care a fost la fata locului ~i

a identificatproprietatea.

Datele ~i informatii culese de evaluator la inspectia bunurilor se refera la caracteristici tehnice,

integritateafizica, stare de intretinere, starea ~iadecvarea functionala, etc.

Date statistice ~i de preturi, coeficienti de actualizare, alte recomandari referitoare la metodele

de evaluare abordate au fost studiate ~iadaptate din publicatii, buletine CET, buletine ANEVAR.

2.3.2. Standarde de specialitate

Sunt elaborate de Institutul Roman de Cercetari in Evaluare (IROVAL) ~iaprobate de Consiliul

Director al ANEVAR. Acestea sunt in concordanta cu standardele de evahiare europene ~l

internationale. S-au avut in vedere ~i s-au analizat concepte de evaluare in cadrul urmatoarelor

standarde internationale (ON 6):

IVS 1- Valoarea de piata

IVS 3 - Raportarea evaluarii

ON I - Evaluarea proprietatilor imobiliare

[email protected]. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA - Ianuarie 2010

Cl

Ll

Ll

[1

(]

(]

[]

[J

(J

(J

[J[J

(J

Ll

rJ

[1

(]

r1

f]

n


Conform IVS 1 "Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi

schimbat, la data evaluarii, presupunand ca activul este liber/neocupat, intre un cumparator hotarat sa

cumpere ~i un vanzator hotarat sa yanda, intr-o tranzactie libera (nepartinitoare), dupa un marketing

adecvat, in care fiecare parte a actionat in cuno~tintade cauza, prudent ~i lara constrangere".

2.3.3. Proceduri de evaluare

Din punct de vedere metodologic exista 6 abordari valabile in evaluarea terenului neagricol:

Cele 6 metode (sau tehnici) de evaluare a terenului sunt: comparatia directa de piata. metoda

alocarii, extractia, parcelarea, metoda reziduala, capitalizarea chiriei brute.

. Metoda comparatiei directe de piata

Obtinerea valorii din compararea cu proprietati similare tranzactionate anterior pe piata libera

la in urma unor tranzactii libere ~inepartinitoare.

. Metoda alocarii (metoda proportiei)

Principiul pe care se bazeaza metoda consta in existenta unei ponderi (proportii) normale a

valorii terenului in valoare a totala a unei proprietati construite (deci teren + constructie) care este, in

general, cunoscuta pentru diferite tipuri de proprietati (case de vacanta sau de inchiriat, etc.).

. Metoda extractiei

Metoda extractiei este 0 varianta a metodei alocarii ~iconsta in extragerea din pretul de vanzare

a unei proprietati a valorii constructiei, calculata la costul de inlocuire net (care va fi descris la

evaluarea constructiilor). Valoarea astfel rezultata este valoarea terenului.

. Metoda parcelarii

Metoda parcelarii se bazeaza pe ipoteza celei mai bune (valoroase) utilizari a fiecarei parcele

derivate din divizarea unui teren mai mare. Parcela este 0 subdiviziune (suprafata) a unui teren care

este considerata a fi tipica/~ablonin sens de adecvare normala pentru diferite tipuri de constructii.

. Metoda reziduala

Metoda reziduala se bazeaza pe principiul contributiei celor doua tipuri de 'capital investit -

cladiri ~i teren - la obtinerea ~i deci la defalcarea profitului net al intregii afaceri, rezultat dupa

finalizarea unei proprietati detinute ca investitie ~iplasata pe terenul supus evaluarii.

. Metoda actualizani/capitalizarii chiriei brute (venitului)

Metoda capitalizarii chiriei brute se aplica in cazul evaluarii terenurilor inchiriate ~i consta in

capitalizarea chiriei incasate de proprietarul unui teren pe care I-a inchiriat, printr-un contract de

inchiriere, unui intreprinzator sau utilizator. Rata de capitalizare este cea derivata de pe piata.

In final, daca se utilizeaza una sau mai multe metode, se face analiza valorilor obtinute prin

cele trei abordari ~ipropunerea valorii finale.

- [email protected]. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA - Ianuarie 2010

[J

f-l

C1

rJ

[1

(]

U

[]

U

o

U

o

[J

(J

[]

(]

[1

(]

[]

[1

fl

Raport de evaluareteren intravilan, Municipiul Constanta,zona Statiunii Mamaia - Navodariapartiniind MUNICIPIULUI CONSTANTA

2.4. Modul de exprimare a valorii

Valoarea recomandata de evaluator este exprimata In RON ~i echivalent Intr-o valuta, fie USD,

fie EUR, la cursul comunicat de B.N.R. pentru data Intocmirii raportului de evaluare RONIUSD

respectiv 4,1319 RON/EUR la data de 27.01.2010.

2.5. Drepturi de proprietate evaluate

Drepturile de proprietate evaluate asupra proprietatii se refera la teren intravilan In suprafata de

531 mp din localitatea Constanta, zona Statiunii Mamaia - Navodari, judetul Constanta, cu drept de

proprietate integral asupra terenului apaqinc1ndMunicipiului Constanta conform Legii ill. 213 din 17

noiembrie 1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia (actualizata pana la data de

26 martie 2004), ce urmeaza a fi concesionat catre S.C. Congaz S.A.

2.6. Domeniul evaluarii

Evaluatorul accepta ca domeniu al evaluarii, evaluarea unor proprietati imobiliare de natura

terenului intravilan In suprafata de 531 mp din localitatea Constanta, zona zona Statiunii Mamaia -

Navodari, judetul Constanta.

- 15-

@s.c. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA -lanuarie 2010

lJL]

[1

L]

[]

(]

[]

[]

(J(Jo[J[J(J[]

fl[J

(]

(1

tl

[]

Raport de evaluare teren intravilan, Municipiul Constanta, zona Statiunii Mamaia - Navodariapaqinand MUNICIPIULUI CONSTANTA

Capitolul.3. DATE DESPRE PROPRIETATE

3.1. Date de identificare a proprietarului

Denumire: Primaria Municipiului Constanta

Domiciliul: Constanta, B-dul. Tomis, nr. 51, Judetul Constanta

3.2. Date de identificare a proprietatii

3.2.1. Istoric

Proprietatea evaluata apartine Municipiului Constanta, conform Legii nr. 213 din 17 noiembrie

1998privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia (actualizata pana la data de 26 martie

2004)si urmeaza a fi concesionata catre S.C. Congaz S.A.

3.2.2. Zonarea

Proprietatea se afla in localitatea Constanta, zona Statiunii Mamaia - Navodari, zona I a

MunicipiuluiConstanta.

Zona este omogena, formata din spatii cazare, spatii verzi.

Zona are acces la toate utilitatile.

3.2.3. Vecinatati

Proprietatea- teren intravilan zona Statiunii Mamaia -Navodari, are urmatoarele caracteristici:

- Vecinatati: - nord - proprietate privata;

- sud - proprietate privata;

- est -proprietate privata;

- vest -proprietate privata.

3.2.4. Localizarea

Proprietatea se afla in Localitatea Constanta, zona Statiunii Mamaia - Navodari, zona I a

orasuluiConstanta.

Zona este formata din spatii cazare, spatii verzi.

In zona ajung mijloace de transport in comun, microbuze ce au traseul Constanta -Navodari.-16-


11

[]

r1

[1

[1

(]

U

tJ

(J

ou[J

uo

Raport de evaluaTe teTen intravilan, Municipiul Constanta, zona Statiunii Mamaia - NavodaTiapartinand MUNICIPIULUI CONSTANTA

3.2.5. Impozite ~i taxe.In conformitate cu HoHin1rileConsiliului local, impozitul pe constructie este 1,5% din valoarea

de inventar la activele reevaluate.

3.3. Diagnosticu.1 juridic

Drepturile de proprietate evaluate asupra proprietatii - teren intravilan -sunt detinute astfel:

Teren intravilan in suprafata de 531 mp din localitatea Constanta, zona Statiunii Mamaia -Navodari, judetul Constanta, cu drept de proprietate integral asupra terenului detinut de

MUNICIPIUL CONSTANTA, conform Legii nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind

proprietatea publica si regimul juri4ic al acesteia (actualizata pana la data de 26 martie

2004) si urmeaza a fi concesionat catre S.C. Congaz S.A.

Ordonanta nr. 43 din 28 august 1997privind regimul drumurilor

Nu s-au putut identifica existenta unor servituti, ipoteci, cerinte contractuale speciale

privind ocuparea sau utilizarea care sa afecteze dreptul de proprietate asupra proprietatii

evaluate, astfel incat evaluatorul nu-~i asuma raspunderea in caz ca exista asemenea

probleme juridice sau comerciale care sa afecteze valoarea proprietatii, evaluatorul

neluandu-Ie in considerare.

3.4. Prezentarea §i descrierea proprietatii

3.4.1. Amplasament

Amplasamentul este favorabil fiind 0 zona turistica cu spatii de cazare, spatii verzi.

Zona dispune de retele de utilitati (alimentare cu apa, canalizare, energie electrica si termica).

Pe suprafata de teren de 531 mp, supusa evaluarii, se va executa 0 conducta de gaze naturale de

medie presiune cu diametrul Dn 315 mm in lungime de 6.756 ml pe traseul Navodari - Mamaia, din

care 885 ml se afla pe teritoriul administrativ al Municipiului Constanta. Conducta cu diametrul Dn

315 mm se va monta la 0 adancime de minim 0,90 m pe traseul viitoarei configuratii a drumului Dc 86

Navodari - Mamaia, in sant cu latimea de 0,60 m. Suprafata de teren afectata apartinand domeniului

public al Municipiului Constanta este de 531 mp.

3.4.2. Venituri ~i cheltuieli

In prezent pe proprietate nu exista activitate.

3.5. Piata imobiliara

Piata imobiliara a proprietatilor din zona este momentan intr-o perioada de stagnare, exista

anunturi in mica publicitate in zona ~ipe internet, dar numarul tranzactiilor a scazut in ultima perioada.-17-

@S.C. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA - Ianuarie 2010

(1

(1

(1

(1

(]

(]

[]

C]

II

11

~ooouu[J[J[J

c-L


Este 0 zona turistiea eu spatii eazare, dar si 0 zona eu spatii verzi fiind 0 fasie de teren ee se

intinde pe traseul Navodari - Marnaia.

Potentialii eumparatori sunt numai eei ee vor sa eonstruiasea spatii de eazare ~ieei care dorese

sa investeasea intr-o afaeere.

3.5.1. Analizacererii

Piata imobiliara a proprietatilor este in prezent in stagnare datorita erizei eeonomiee mondiale.

Cererea de proprietati in zona exista datorita faptului ea se gase~te intr-o zona eu aeees u~or ~i

are toate dotarile edilitare posibile.

Cererea pentru inehirierea spatiilor este destinata atat spatiilor de eazare.

Terenuri pentru eonstruetie exista la vanzare, dar numarul tranzaetiilor nu este satisrneator.

3.5.2. Analizaofertei competitive

in toate publieatiile de mica publieitate exista oferte de vanzari de terenuri similare ehiar in

zona eu eel evaluat.

Oferta de terenuri pentru eonstruetii in zona se situeaza intre 100 - 200 EURO/mp. Oferta

eompetitiva teoretiea se situeaza in jurul valorii de 50 EURO/mp, tinand eont de faptul ea suprafata de

teren evaluata va fi afeetata in urma exeeutiei unei eonduete de gaze naturale de medie presiune.

3.5.3. Analizaechilibrului

Terenurile se situeaza la eea. 50 EURO/mp.

3.5.4. Date de piata semnificative

Datele referitoare la terenuri sunt prezentate in tabelul 3.5.1.

- [email protected]. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.RL. CONSTANTA -Ianuarie20JO

~l

[1

(]

(J

o

!cC

c[[

[

[

[

[

[


Tabel 3.5.1. Date de piata semnifieative pentru terenuri

3.6. Concluziile analizei SWOT

Punete tari: amplasament bun eu aeees u~or;

Punete slabe: suprafata de teren evaluata va fi afeetata in urma exeeutiei unei eonduete de gaze

naturale de medie presiune;

Oportunitati: ere~tereaeeonomiea;

Amenintari: deteriorarea starii eeonomiee generale.

[email protected]. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA -Ianuarie20JO -

Nr.Specificatie

Proprietatea Teren 1 Teren 2 Teren 3crt. evaluata

I Prettranzactionare(Iei/mp) ? 744 475 702

2 Pret tranzactionare (EURO/mp) 180,0 115,0 ]70,03 Drepturi de proprietate transmise integral integral interal integral6 Conditii de finantare normale normale normale normale

9 Conditii de piatll ianuarie-IO ianuarie-IO ianuarie-IO ianuarie-IOexecutia unei

12 Restrictii legaleconducte de gaze P+2E P+2E P+2Enaturale de medie

presiune

15 Localizare traseul Navodari- Mamaia Sat, Hanul Mamaia Sat, langa Mamaia SatMamaia Piratilor Scoica Land

18 Suprafata 531,00 500,00 1.703,20 2.800,00

2] Forma terenului o ie ce se intinde pe dreptunghiularll dreptunghiularll dreptunghiu]arllo lungime de 885 ml

24 Drum acces drum asfalt drum asfalt drum pietri drum pietri

executia unei

27 Utilizare (CMBU) conducte de gaze rezidential rezidential rezidentialnaturale de mediepresiune

30 Constructie pe teren NU NU NU NU33 Utilitllti in zonll in zona in zona in zonll

WLlLlLlLlLlLlL1[_1

r-1

[_1

L1

1_1

Ll

~lLlLl

J


Capitolul 4. EVALUAREA

4.1. Analiza CMBUa terenului

CMBU a terenului liber este acea utilizare rezonabila, probabila ~i legala a unui teren liber sau

construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar ~i are ca rezultat cea mai

mare valoare.

Terenul din zona este ocupat numai de spatii agrement.

Studiind ofertele comparative pe piata rezulta ca CMBU a terenului liber/neocupat este evident

proprietatea tip spatii cazare, insa tinand cont de destinatia terenului, rezulta ca CMBU a terenului este

executia unei conducte de gaze naturale de medie presiune.

4.2. Analiza CMBUa proprietafii

CMBU a proprietatii imobiliare, adica a terenului construit, este acea utilizare rezonabila,

probabila ~i legala a proprietatii care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar ~i are

ca rezultat cea mai mare valoare.

Studiind ofertele comparative pe piata rezulta ca CMBU a terenului liber/neocupat este evident

proprietatea tip spatii cazare, insa tinand cont de destinatia terenului, rezulta ca CMBU a terenului este

executia unei conducte de gaze naturale de medie presiune.

4.3. Evaluarea terenului

4.3.1. Metodacomparatiei directe de piata

Aceasta metoda se bazeaza pe tranzactiile cu terenuri similare anterioare ~i corectarea acestor

valori pentru a Ie aduce la caracteristicile proprietatii evaluate.

Comparatia este realizata detaliat in tabeluI4.3.1.

-20-

@s.c. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA -Ianuarie20JO

[]

[1

[1

C]

[1

[1

[1

[1

o

[]

~l

JJJ]]


TabeI4.3.1. E I . tod tiei directe de piart

-21 [email protected]. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.RL. CONSTANTA - Ianuarie 2010

.-Nr.

SpecificatieProprietatea Teren 1 Teren 2 Teren 3

crt. evaluata

I Pret tmnzactionare (Iei/mp) ? 744 475 702

2 Pret tranzactionare (EURO/mp) 180,0 115,0 170,03 Drepturi de proprietate transmise interal interal inte1 interal4 Corectii I 0 0 05 Pret corectat 180,0 115,0 170,06 Conditii de finantare normale normale normale normale7 Corectii 2 0% 0% 0%8 Pret corectat 180,0 115,0 170,09 Conditii de piaUI ianuarie-l0 ianuarie-l0 ianuarie-l0 ianuarie-l0

10 Corectii 3 0% 0% 0%II Pret corectat 180,0 115,0 170,0

executia unei

12 Restrictii legale conducte de gaze P+2E P+2E P+2Enaturale de medie

presiune13 Corectii 3 -40% -40% -40%14 Pret corectat 108,0 69,0 102,0

15 Localizaretraseul Navodari- Mamaia Sat, Hanul Mamaia Sat, langa Mamaia Sat

Mamaia Piratilor Scoica Land

16 Corectii 4 0% 0% 0%17 Pret corectat 108,0 69,0 102,018 Supmfata 531,00 500,00 I.703,20 2.800,0019 Corectii 5 0% 0% 0%20 Pret corectat 108,0 69,0 102,0

21 Forma terenului o ie ce se intinde pedreptunghiulara dreptunghiulara dreptunghiulara

o lungime de 885 ml22 Corectii 6 -30% -30% -30%23 Pret corectat 75,6 48,3 71,424 Drum acces drum asfalt drum asfalt drum pietris drum pietris25 Corectii 8 0% 0% 0%26 Pret corectat 75,6 48,3 71,4

executia unei

27 Utilizare (CMBU) conducte de gaze rezidential rezidential rezidentialnaturale de mediepresiune

28 Corectii 8 -30% -30% -30%29 Pret corectat 52,9 33,8 50,030 Constructie pe teren NU NU NU NU

31 Corectii 8 0% 0% 0%

32 Pret corectat 52,9 33,8 50,033 Utilitati in zona in zona in zona in zona34 Corectii 9 0% 0% 0%

35 Pret corectat 52,9 33,S 50,036 Corectii totale nete -127,1 -81,20 -120,0037 Corectii totale nete ca % pret -71% -71% -71%

38Yaloarea unitara activ(EURO/mp) 50,00

39 Yaloarea unitara activ (lei/mp) 206,6040 Yaloare teren (RON) 109.701,9541 Valoare teren (EUR) 26.550,00

IT

[1

[1

C1

(1

[1

[1

[J

[1

[1

o

[1

[1

o

o[J

[J

rJ

[J

Raport de evaluare teren intravilan, Municipiul Constanta,zona Statiunii Mamaia - Navodariapartiniind MUNICIPIULUI CONSTANTA

Valoarea terenului prin metoda compara{iei directe de pia{ii este de 50 EURO/mp, respectiv

26.550 EURO echivalentul a 109.701,95 RON,ftirii TVA.

4.3.2. Metoda Actualizarii

Actualizarea este utilizata pentru a converti beneficiile viitoare(specifice unu~flux periodic de

venit) ~ivaloarea terminala, intr-o valoare actualizata, prin tehnica actualizarii beneficiului din fiecare

an viitor, la cea mai adecvata rata sau prin aplicarea unei rate totale (extrasa dintr-una din metodele de

actualizare) care reflecta in mod explicit schema veniturilor din investitii, schimbari ale valorii ~irata

anuala a rentabilitatii unei investitii.

Rata de actualizare este rata rentabilitatii utilizata in procesul de actualizare. in procesul de

actualizare, veniturile anuale ~i valoarea terminala sunt transformate intr-o valoare actualizata,

procedura bazata pe principiul ca beneficiile ce vor fi incasate in anul viitor vor fi mai mici decdt cele

incasate in prezent. Formula pentru actualizarea unei valori viitoare este:

T/ I I' ~ Valoarea vii/oareya oarea actua lzata =

(1+ on

unde i este rata rentabiliHitiicapitalului aferent perioadei ~in reprezinta numarul de perioade in

care se vor incasa beneficiile.

Formula de actualizare in cazul previzionarii seriei veniturilor viitoare este:

unde: VA = valoarea actualizata;

CF = fluxul de numerar pentru perioada data;

Y = rata de actualizare adecvata perioadei date;

n = numarulde perioadeale previziunii.

Metoda actualizarii este realizata detaliat in tabelele 4.3.2.

Tabel 4.3.2.1, Evaluarea terenului intravilan prin metoda actualizarii:

[email protected]. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA - lanuarie 2010

I Suprafata teren 531,00 mp

2 Valoarea peste 5 ani a terenului 5 180,0 EURO/MP

3 Rata de capitalizare teren 6,0%4 Venit anual aferent teren 10,8 EUROlan

5 Valoarea reziduala 180,0 EURO/MP

6 Rata de actualizare 25,0%7 Factor de actualizare 5 0,3277

8 Valoarea reziduala actualizata 58,99 EURO/MP

9 Valoarea reziduala actualizata 243,74 RON/MP

10 Valoarea reziduala actualizata 31.323,69 EURO

11 Valoarea reziduala actualizata 129.426,35 RON

IT

C1

[]

L1

L1

L1

fJ

[J

[1

L1

fJ

r1

[1

fJ

fJ

rJ

o

fJ

rJ

o

o


Valoarea terenului prin metoda actualizarii este de 58,99 euro/mp, respectiv'31.323,69 EURO

echivalentul a 129.426,35 RON,jara TVA.

4.4. Reconcilierea valorilor

Proprietatea a fost evaluata astfel:

· Valoarea prin metoda comparatiei se obtine pe baza unor tranzactii recente ale unor

proprietati similare situate intr-o zona apropiata ~i este metoda recomandata pentru terenuri

~iproprietati, cand tranzactiile sunt numeroase ~irelevante;

Metoda actualizarii, utilizata pentru a converti beneficiile viitoare ~i valoarea terminala,

intr-o valoare actualizata, prin tehnica actualizarii beneficiului din fiecare an viitor este

concludenta atunci cand proprietatea are ~anseca in viitor sa poata genera venituri relevante

de~i in prezent ea nu poate sa faca acest lucru ~ieste caracteristica proprietatilor generatoare

de numerar, in dezvoltare sau detinute ca investitii;

· Valoarea finala a fost stabilita prin reconcilierea valorilor obtinute prin cele doua abordari,

considerandu-se ca valoare evaluata valoarea rezultata din cea mai adecvata metoda pentru

caracteristicile fiecarei proprietati, a conditiilor obiective a proprietatilor ~i a existentei

informatiilor adecvate.

Centralizator cu valori evaluate:

Concluzie:

Pentru terenul din localitatea Constanta, zona Statiunii Mamaia - Navodari, valorile

ob/inute prin metoda actualizarii nu sunt recomandate, iar prin reconciliere s-a considerat ca

datorita destina/iei terenului cea mai relevanta este metoda compara/iei directe de pia/a.

Mentionam ca valoarea rezultata in urma evaluarii reprezinta valoarea pentru cea mai buna

utilizare a proprietatii, tinand cont de faptul ca suprafata de teren evaluata vafi afectata in urma

executiei unei conducte de gaze naturale de medie presiune.

-23 [email protected]. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L. CONSTANTA -Ianuarie20JO

SuprafafiiValoarea teren comparafie Valoarea teren actuali'l.are

Denumire teren

mp EUlW mp Ronmp RON EURO EUROlmp Ron-mp RON EURO

Teren situat in

MunicipiulConstanta, zona 53/,00 50,00 206,60 109.70/,95 26.550,00 58,99 243,74 31.323,69 /29.426,35Statiunii Mamaia-Navodari

Total proprietate 50,00 206,60 109.701,95 26.550,00 58,99 243,74 31.323,69 129.426,35

[1

Cl

Cl

Cl

[rlI

CJ

CJ

[J

[1

L1

[1

[1

LJ

[]

(J

fJ

[J

o

o

o


Va/orU defat . A 1 /'

Valoare de pia/a teren

Municipiul Constan/a, zona Statiunii Mamaia -Navodari

26.550,00 EURO echivalentul a 109.701,95 RONjariiTVA

1EURO 4,1319 RON 27.01.2010

Redeven/a anuala pentru terenul situat in Municipiul Constan/a,

zona Statiunii Mamaia - Navodari

este de:

2,00 euro/mp echivalentul a 8,26 ron/mp

1EURO 4,1319 RON 27.01.2010

Raportul de evaluare afost realizatS.c. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.R.L.

Administrator

dr. ing. Drago~Mihai IPATE~AWAioL>.,-' '" r 3\ 'Via.,~) . 22. rf'

'/ \Pr..n _~~ *I' .:"1 DRA.GOS ;::0 .A

"'. ,0 ~.9:; .',. vALABll '/.0<8.'~.J,-:I

':'JI./VALUAI0~ *-,1''''"'~* ANE'I J>..~

- 24-

@S.c. MANAGEMENT CONSULTING SOLUTIONS S.RL. CONSTANTA - Ianuarie 2010

Supra/aId Valoarea evaluatd Redeventa anualaDenum;re teren

mp EURO/mp Ron/mp RON EURO EUROlmp RONImp

Teren situat in Municipiu/Constanta, zona Statiunii Mamaia - 53/,00 50,00 206,60 /09.70/,95 26.550,00 2,00 8,26Navodari

Totaloroor;etate 50,00 206,60 109.701,95 26.550,00 2,00 8,26

r:-J- ::::J C) t::J j : C) ---a.~

"--.J ::J "~

,. r--'I.o J c--I ~ ~ ~ ~ .,.--,.-...1 ~L:J

- CENTRALIZA TOR -

c ~ ~ c -0

Nr.SUDrafata Valoarea evaluata Redeventa anuala

Denumire terencrt.

mp EURO/mp Ronlmp RON EURO EURO/mp RON/mp

I Teren situat in Municipiul Constanta, 531,00 50,00 206,60 109.701,95 26.550,00 2,00 8,26zona Statiunii Mamaia -Navodari

Total proprietate 50,00 206,60 109.701,95 26.550,00 2,00 8,26

r::J CJ-----..

L--j L J~L..i CCC j ~ L c C-C C C C C C-C C 0

- CENTRALIZA TOR -

---~'. -Eta'""- .__

Nr.Suprafata

Valoarea teren comparatie Valoarea teren actualizareDenumire teren

crt.mp EURO/mp Ronlmp RON EURO EURO/mp Ron-mp RON EURO

1 Teren situat in Municipiul Constanta, 531,00 50,00 206,60 109.701,95 26.550,00 58,99 243,74 31.323,69 129.426,35zona Statiunii Mamaia -Navodari

Total proprietate 50,00 206,60 109.701,95 26.550,00 58,99 243,74 31.323,69 129.426,35

~~~tJi11:~~)1~J~~C~~~~f~~~~~

Determinarea valorii terenului prin concesionareTeren -Localitatea Constanta pe traseul Navodari-Mamaia

Conform Legii 50/1991, art. 17 s-a aplicat durata de recuperare a investitiei de 25 ani

-... "D'~- '.__..

Specificatie UMValoare

UMValoare

EURO RON

Durata recuperare investitie an 25 25Valoarea de piata EURO/mp 50,00 Ron/mp 206,60Rata de capitalizare % 4,0% % 4%Redeventa anuala EURO/mp 2,00 Ron/mp 8,26

CJ

o

(J

[1

o

o

o

(]

o

C

Q

c

c

Tabel 4.3.1.

Metoda comparatiei directe de piata

I EURO 4,1319 lei 27.01.2010

.

I

I.

Nr.Specificatie Proprietatea evaluata Teren 1 Teren 2 Teren 3

crt.I Pret tranzactionare(Iei/rop) ? 744 475 7022 Pret tranzactionare(EURO/mp) 180,0 115,0 170,03 Drepturide proprietatetransmise integral integral integral integral4 Corectii I 0 0 05 Pret corectat 180,0 115,0 170,06 Conditiide finantare normale normale normale normale7 Corectii2 0% 0% 0%8 Pret corectat 180,0 115,0 170,09 Conditiide piata ianuarie-l0 ianuarie-IO ianuarie-IO ianuarie-l0

10Corectii3 0% 0% 0%II Pretcorectat 180,0 115,0 170,0

12 Restrictiilegaleexecutia unei conducte de gaze P+2E P+2E P+2E

naturale de medie presiune

13 Corectii3 -40% -40% -40%14 Pret corectat 108,0 69,0 102,0

15 Localizare traseulNavodari-Mamaia MamaiaSat, Hanul Mamaia Sat, langa MamaiaSatPiratilor Scoica Land

16 Corectii4 0% 0% . 0%17 Pret corectat 108,0 69,0 102,018 Suprafata 531,00 500,00 1.703,20 2.800,0019 Corectii5 0% 0% 0%20 Pret corectat 108,0 69,0 102,0

21 Formaterenului o ffiie ce se intindepe 0 lungimedreptunghiulara dreptunghiulara dreptunghiularnde 885 ml

22 Corectii6 -30% -30% -30%23 Pret corectat 75,6 48,3 71,424 Drumacces drum asfalt drum asfalt drum pietri drum pietri

25 Corectii8 0% 0% 0%26 Pret corectat 75,6 48,3 71,4

27 Utilizare(CMBU)executia unei conducte de gaze

rezidential rezidential rezidentialnaturale de medie presiune

28 Corectii8 -30% -30% -30%29 Pret corectat 52,9 33,8 50,030 Constructiepe teren NU NU NU NU31 Corectii8 0% 0% 0%32 Pret corectat 52,9 33,8 . 50,033 Utilitati in zona in zona in zona in zona34 Corectii9 0% 0% 0%35 Pret corectat 52,9 33,8 50,036 Corectiitotalenete -127,1 -81,20 -120,0037 Corectiitotaleneteca % pret -71% -71% -71%38 Valoareaunitaraactiv (EURO/mp) 50,0039 Valoareaunitaraactiv (Iei/mp) 206,6040 Valoareteren (RON) 109.701,9541 Valoare teren (EUR) 26.550,00

-,

I

oI

o

o

fJ

o

o

o

o

o

o

o

o

Determinarea valorii prin metoda aTeren -Localitatea Constanta, pe traseul N

I Suprafata teren

2 Valoarea peste 5 ani a terenului I 53 Rata de capitalizare teren4 Venit anual aferent teren5 Valoarea reziduala6 Rata de actualizare7 Factor de actualizare I 58 Valoarea reziduala actualizata

9 Valoarea reziduala actualizata



Curs RON/EUR 27.01.2010

TabeI4.3.4.

:tualizarii[avodari-Mamaia

I 531,00 mp180,0 EURO/MP6,0%10,8 EUROlan

180,0 EURO/MP25,0%0,3277

58,99 EURO/MP II

243,74 RON/MP

31.323,69 EURO129.426,35 RON

4,1319 ,I

i

I

,1I

I

II

I,

i.

j

I

ff!:,I'

.

,

I,

.

romania judetul constanta municipiului constanta … · avand in vedere prevederilelegii nr.50/1991...

Documents