VALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREA Q1VALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAORIUNDE ESTE EA

Revist puYlicat de ctre an

VALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAVALOAREAORIUNDE ESTE EA

Nr. 2 03.2014

03. Editorial9 inVitM ca Din aPrilie s Descrcai Gratuit Varianta DiGital MoBil a acestei reViste De Pe $PP Store i *ooGle 3laY.

'E 5$/8&$ /,&$58

0407. Valoarea, oriunde este ea, NU oricare trebuie j e ea!

$ctiVitatea De eValuare ur Mrete n terMeni Generici Msurarea Valorii unui Bun i exPriMarea reZultatului n uniti Monetare, la o anuMit Dat.

'E $'5,$1 9$6&8

08-11. Businejj&:ompetitive @ntelligence i Evaluarea Groprietilor

Business&oMPetitiVe ,ntelliGence (B,&,) rePreZint o actiVitate leGal, DesFurat n sPriJinul Procesului DeciZional i al oPeraiunilor unei coMPanii sau orGaniZaii.

'E ,218 &25'81E$18

12-13. Grovocri ale pro]ejiunii de evaluare n contextul actual

3orniM De la ntreBarea: a DeVenit taxa Pe stlP un stlP al taxelor"

'E 5$'8 &/,1 7,0%8

18-19. Aprecieri privind contractarea lucrrilor de evaluare a cldirilor i conjtruciilor

$Pariia unei noi cateGorii De iMPoZit a Generat Discuii PriVinD ProBleMele De staBilire a BaZei De calcul Pentru cele Dou iMPoZite siMilare, iMPoZitul Pe clDiri i iMPoZitul Pe construcii.

'E 0,+$,/ %2-,1&

20-21. Din activitatea :omijiei de Etic i ;ijciplinScoPul &oMisiei De (tic i 'isciPlin nu este De a aPlica sanciuni eValuatorilor, ci De a aJuta $sociaia, resPectiV MeMBrii acesteia De a h Mai Buni n ceea ce Fac i De a Menine un stanDarD riDicat al ProFesiei.

'E 52',&$ +0$1

22-23. Etica pro]ejional# ]undamentul ncrederii publice'icionarul exPlicatiV al liMBii roMne Dehnete etica astFel:$nsaMBlu De norMe n raPort cu care un GruP uMan i reGleaZ coMPortaMentul Pentru a DeoseBi ce este leGitiM i accePtaBil n realiZarea scoPurilor.

'E '$1$ $%$%E,

24-26. O propunere a procedurii de iniiere# elaborare i aprobare a documentelor pro]ejionale 8EEM8R

9 PreZint o ProPunere a ProceDurii De iniiere, elaBorare i aProBare a DocuMentelor ProFesionale n caDrul $1(9$5, ProceDur care ia n consiDerare Practica n DoMeniul elaBorrii stanDarDelor De ctre cei Mai cunoscui FurniZori De stanDarDe.

'E E/E1$ $32672/E6&8

27-29. Mericarea rapoartelor de evaluare i legtura cu injtituiile publice

$Deseori, n Practic, se nate necesitatea Verihcrii raPoartelor De eValuare ntocMite De eValuatorii autoriZai, MeMBri ai $sociaiei 1aionale a (Valuatorilor $utoriZai Din 5oMnia.

'E %,$1&$ &7,1E$1

30-33. Aspecte practice privind utilizarea metodelor i te_nicilor de evaluare prevzute n Standardele 8EEM8R% 8bordarea prin pia

$1(9$5 are DeJa o Bun Practic, ncePut Dea lunGul anilor i continuat i n ultiMa PerioaD, De a reViZui i MBunti PerioDic Materialele care stau la BaZa suPorturilor De curs.

'E $18$ 67$1

34-37. Scena verde&nD se Pune ProBleMa eValurii clDirilor coMerciale VerZi, eValuatorii MerG Pe BJBite Pentru c i instituiile De creDit i ceilali clieni arat cu DeGetul n Direcii DiFerite.

'E 67E9E %E5*60$1 7raducere

38-41. Regulile joculuiSeMnturi, ForMulri stanDarD i alte lucruri Pe care treBuie s le tie eValuatorii DesPre contractul De FurniZare a serViciilor De eValuare.

'E 3E7E5 &+5,67E16E1 7raducere

44-49. @n]ormaii din pia1 @n]ormaii corelate cu evalua$rea proprietilor imobiliare i cu evaluarea ntreprinderiincePnD cu acest nuMr, reVista q9aloarea, oriunDe este ead i ProPune s PreZinte un set De inForMaii De Pia utile att eValuatorilor, ct i utiliZatorilor raPoartelor De eValuare.

50-56. Evoluia pieei imobiliare din Romnia9alorile ProPrietilor iMoBiliare Din 5oMnia au continuat s scaD i n ultiMele 12 luni, Dar ntrun ritM Mai teMPerat, Presiuni Mai accentuate hinD asuPra terenurilor Pentru DeZVoltare, care au scZut cu aProxiMatiV 6 n 2013.

'E &7/,1 129$&

a n 6 n 6 r I

Adresa redaciei1 Strada Scrltescu nr. 7, Sector (, 9ucureti, '(((58Kel%1 "4' 2( *(5 65 642 "4' 2( *(5 65 '5 =ao1 "4' 2( *(( (* 4'

& d I 5 o r I a -

RalLCa liCaRL,

Valoarea, oriunde este ea, NU oricare trebuie j ]ie ea !

Activitatea de evaluare ur-mrete n termeni generici msurarea valorii unui bun i exprimarea rezultatului n uniti monetare, la o anumit dat. Instrumen-

tele tehnice folosite, la fel ca n cazul medicilor, nu exist dect ca i suport, pentru c rezultatul hnal ine de pre-rea unui om, i nu direct de rezultatul provenit din utilizarea tehnologiei.

Din acest motiv, gradul ridicat de subiectivism i iniuena lui asupra

rezultatelor evalurii pot h inute sub control doar prin profesiona-lismul celor care msoar valoarea. Noiunea de profesionalism include att cunotine tehnice specihce, ct i un comportament etic desvrit.

Ca i n orice profesie i activitate desfurat de ctre oameni, exist ntotdeauna o presiune a clientului asupra rezultatului pe care l ateapt din contractarea unui serviciu.

Este legitim presiunea pe care o exercit clienii" Pn la un

ADRIAN VASCU, Preedinte an

punct, da. Depinde de domenii i de tipurile de presiuni. Acolo ns unde nu se poate da curs solicitrii din motive obiective, nu poate h fcut niciun compromis.

A-i convinge pe clieni c nu este legitim cerina lor face parte din sarcina profesionistului. Cu ct publicul este mai educat i mai infor-mat ntr-un anumit domeniu, cu att este mai uor s neleag limitele obiective i caracterul rezonabil al cerinelor sale. Cu ct domeniul este mai specializat i frecvena cu care se apeleaz la aceste servicii este mai redus, cu att devine mai pregnant rolul profesionistului i se reduce vina celui care cere. De aici poate i proverbul c nu e prost cine cere....

n cazul evalurii, este hresc ca clienii s doreasc s tie care este opinia evaluatorului privind

ai cere unui evaluator s estimeze o valoare a unui Yun di]erit de valoarea care consider el c poate rezulta n urma evalurii este ca i cum iai impune unui pilot s decoleze spre o destinaie unde se tie c din cauza condiiilor meteo este imposiYil aterizarea. Dac ar ]aceo, rezultatul ar un dezastru. att pentru cel care cere, ct i pentru cel care a acceptat s o ]ac.

VALOAREA | Q1 2014 5

valoarea. Este total incorect ns s apeleze la un eva-luator cerndu-i s elaboreze un raport de evaluare i s obin un anumit rezultat.

A-i cere unui evaluator s estimeze o valoare a unui bun diferit de valoarea care consider el c poate rezulta n urma evalurii este ca i cum i-ai impune unui pilot s decoleze spre o destinaie unde se tie c din cauza con-diiilor meteo este imposibil aterizarea. Dac ar face-o, rezultatul ar h un dezastru. Att pentru cel care cere, ct i pentru cel care a acceptat s o fac.

Poate c pare puin exagerat aceast comparaie, ns evaluatorii nu se pot amgi creznd c nu va aia nimeni dac obin valori la comand. Aa cum avionul

nu aterizeaz n siguran n condi-ii meteo imposibile, aa i decon-tul pentru o asemenea evaluare va veni cu certitudine. n acel moment va exista un singur responsabil: eva-luatorul. Clientul va spune, pe bun dreptate: Tu ai estimat valoarea, tu ai semnat, trebuia s nu faci dac tiai c nu se poate. De cele mai multe ori, n momentul acestor spuse este prea trziu.

Clienii au dreptate din nefericire atunci cnd spun: Eu am ncercat i,

VALOAREA6

dup ce m-au refuzat trei evaluatori, al patrulea a fost de acord. Deci putea. Oare nseamn c ceilali trei erau mai puin pregtii sau c ace-tia erau cu adevrat profesioniti" Eu le recomand clienilor s nu impun niciodat valoarea, iar dac i-o cer unui evaluator i acesta o accept fr o analiz i fr efectuarea eva-lurii, s nu apeleze la serviciile sale. Iar evaluatorilor le reamintesc c acceptnd o asemenea solicitare i apoi strduindu-se s gseasc argu-mente n a susine un rezultat nepo-trivit, dar cunoscut dinainte, tocmai s-au urcat la mana unui avion care se va prbui cu siguran. Exist oare un pre pentru care merit fcut acest lucru" Cu certitudine, nu.

Dac se mai ntlnesc asemenea scenarii n prezent, principalii vino-vai sunt evaluatorii. Sincer, cred c se ntmpl din ce n ce mai rar, pentru c profesionitii n evaluare au neles c, odat cu reglementarea profesiei, nivelul responsabilitii a crescut i consecinele sunt pe msur.

A putea clasihca n trei situa-ii distincte poziia n care se poate aia un evaluator vizavi de solicitarea unui client privind elaborarea unui raport de evaluare, client care are i o ateptare privind rezultatul evalurii:

1. nelege misiunea evalurii i are competena necesar realizrii lucrrii. Situaia cel mai des ntlnit sau care ar trebui s he cel mai des ntlnit. Evaluatorul accept misiu-nea, negociaz condiiile contractu-ale, dar nu negociaz opinia sa pri-vind valoarea. Dac se insist pe aa ceva i nu reuete s i conving clientul c aceast practic nu este adecvat, nu accept misiunea.

2. Nu are experiena sau compe-tena necesar s realizeze rapor-tul de evaluare. n acest caz exist doar dou soluii. Se asociaz cu un evaluator care a mai fcut aseme-nea lucrri sau refuz lucrarea. Dac

nu va alege niciuna din aceste variante, va h tentat s ncerce atingerea valorii cerute de ctre client, concen-trndu-se pe gsirea acelor soluii i metode care s con-duc la rezultat i chiar s he corect matematic. Cel mai probabil vor aprea incoerene n abordrile aplicate. De aici pn la urmrirea disciplinar, respectiv civil sau penal este doar un pas.

3. nelege misiunea evalurii, are i experiena nece-sar, dar, n loc s o foloseasc explicnd clientului c cerinele sale privind valoarea nu pot face parte din pro-cesul de selecie al evaluatorului, o folosete pentru a gsi soluii prin care s rezolve problema clientului. Aceasta este cea mai periculoas situaie, care ar trebui s nu mai existe. Genul acesta de evaluatori, competeni, dar care i folosesc experiena pentru a justihca valori nerezonabile, sunt cei mai duntori att profesiei, ct i publicului. Ase-menea atitudini arunc n derizoriu standardele de evalu-are, codul etic i profesia n ansamblul ei. Mecanismele pe care le are azi la dispoziie profesia trebuie s identihce i s opreasc aceste atitudini. Sunt deja att situaii discipli-nare care au amendat asemenea comportamente, ct i, din nefericire, situaii n care evaluatorii au fost condamnai ca urmare a serviciilor de evaluare improprii.

M ntreb i rspund n acelai timp:Este posibil ca pentru un bun evaluat de ctre doi sau

mai muli evaluatori autorizai la aceeai dat, n acelai scop s se obin un rezultat care difer de la simplu la dublu sau mai mult"

Rspuns: N8 ESTE POSIBI/.

i acest lucru din cel puin dou motive:

8n bun, la o anumit dat, pentru un anumit scop, are o singur valoare sau o valoare situat ntr-un interval ale crui limite sunt cunoscute i reprezint cea mai bun practic;

Standardele de evaluare aplicate corect pot conduce la deviaii ale valorii, de la o mrime unic, doar ntr-un interval rezonabil n condiiile n care tehnicile de evaluare conin abordri care includ analize de senzitivitate ale mrimilor folosite.

Acest interval, dup prerea mea, creeaz suspiciuni dac este mai mare de 20-30%.

VA/OAREA, oriunde este ea este sloganul care d titlul acestei revistei i scoate n eviden c nu exist secrete pentru evaluatori n a gsi valoarea. Att ct este ea.

Ce nu mai trebuie s se ntmple niciodat este aso-cierea evaluatorilor cu VA/OAREA, oricare trebuie S he ea. Acest lucru nu mai ine de profesia noastr n

Ln Yun, la o anumit dat, pentru un anumit scop, are o singur valoare sau o valoare situat ntrun interval ale crui limite sunt cunoscute i reprezint cea mai Yun practic.

VALOAREA | Q1 2014 7

Business/Competitive Intelligence i Evaluarea Groprietilor

Business/Competitive Intelligence i Evaluarea Groprietilor

VALOAREA8

Business/Competitive Intelli-gence (BI/CI) reprezint o activitate legal, desfu-rat n sprijinul procesu-lui decizional i al opera-iunilor unei companii sau

organizaii, ce urmrete gestionarea incertitudinii prin definirea nevoilor de informaii ale companiei, culege-rea, verificarea i prelucrarea aces-tora, precum i diseminarea lor prin rapoarte specifice.

Deoarece termenul intelligence nu este nc inclus n DE; (sunt preocu-pri n acest sens la nivel guvernamen-tal i academic), BI/CI a fost acceptat formal de instituiile statului romn sub sintagma informaii pentru afa-ceri. Strict la nivel profesional se face o delimitare foarte clar ntre infor-maii i intelligence. Printr-o meta-for foarte elocvent, diferena dintre informaie i intelligence este precum diferena dintre evaluarea pe care un proprietar oarecare o realizeaz pentru proprietatea sa de tip Casa mea are valoarea ; i evaluarea profesionist a unui membru ANEVAR de tip Valoa-rea casei este

i la rspndirea lor la nivel global. Strategic Compe-titive Intelligence Proffesionals (SCIP), organizaie nfi-inat n 1986, similar American SocietY of Appraisers, are acum filiale i evenimente periodice desfurate pe patru continente. Domeniul BI/CI a depit de mult faza de nceput, cel puin n cazul marilor corporaii internaionale i al zonelor economice occidental i sud-est asiatic.

Prezena acestui domeniu n peisajul economic rom-nesc este recent i, nc, destul de limitat. Din perspec-tiv formal, prima recunoatere oficial a ocupaiilor aferente BI/CI a fost n luna mai 2011, prin introducerea n nomenclatorul Clasificarea Ocupaiilor din Romnia a dou noi ocupaii: expert informaii pentru afaceri (EIA), respectiv manager informaii pentru afaceri. 8lterior au fost iniiate: ntocmirea standardelor ocupaionale (fina-lizate n cazul EIA), acreditarea primului curs de formare profesional i nfiinarea Asociaiei Specialitilor n Informaii pentru Afaceri (ASIA, noiembrie 2011).

Dei formal i istoric domeniul BI/CI are un CV destul de scurt, din perspectiv teoretic i practic, el beneficiaz de acumulrile literalmente milenare pe care le are domeniul Intelligence n ansamblul su. Tot ce a putut fi translatat (primul filtru fiind cel legal) din zona serviciilor de intelligence guvernamentale a fost rapid adoptat i adaptat mediului privat. De aici rezid

un paradox al domeniului BI/CI: este ca un copil mic, care are acces la memoria multor viei anterioare (diferite, dar bogate n experiene folositoare). Poate aa se i explic succesul rapid al BI/CI n mediul de business.

Din scurtul istoric de mai sus i din descrierea BI/CI rezult o serie de similitudini cu domeniul evalurii proprietilor. Din perspectiv isto-ric, ambele sunt domenii relativ noi, specifice mediului economic capita-list occidental. n Romnia exist un decalaj de aproape dou decenii n favoarea evaluatorilor. Astfel, nc de la nceput, ANEVAR a fost perceput de ctre fondatorii ASIA drept un model de succes, o surs de inspiraie.

Comparnd Procesul de Evalu-are procesul funcional ce st la baza activitii de evaluare a pro-prietilor cu Procesul de Inte-lligence denumit chiar aa n domeniul informaiilor att la nivel guvernamental, ct i n mediul pri-vat , asemnrile sunt izbitoare:

Att evaluatorul, ct i expertul n informaii pentru afaceri au Bene-ficiari, n primul caz clientul/utili-zatorul, n al doilea caz, clientul sau managerul firmei.

n ambele procese avem o etap ini-ial de determinare a cerinei/nevoii Beneficiarului, precum i a categoriilor de informaii ce trebuie culese.

8rmeaz o etap de culegere a date-lor despre subiectul cercetat, proprie-tate imobiliar/afacere/bunuri mobile i, respectiv, entitate din mediul de business. Metodele folosite n culege-rea informaiilor se suprapun parial.

Ambele procese aloc o bun parte din resurse verificrii i anali-zrii (prin metode tiinifice) a date-lor i informaiilor culese, precum i sintetizrii produsului finit, n care este inclus experiena profesional a evaluatorului/expertului n infor-maii pentru afaceri.

Etapa final, i ea similar, con-st n raportarea valorii definite,

VALOAREA10

respectiv n diseminarea produsului de intelligence.

Reprezentarea grafic a Procesu-lui de Intelligence a cptat forme multiple de-a lungul timpului (o parte dintre ele, ncepnd cu anul 1948, se pot regsi n articolul prof. .ristian -. :heaton din nr. 4 al revistei Busi-ness/Competitive Intelligence, publi-caie a Asociaiei Specialitilor n In formaii pentru Afaceri1). Totui, pentru exemplificarea grafic a simi-litudinilor dintre Procesul de Evalu-are i Procesul de Intelligence, este sugestiv imaginea Ciclului Intelli-gence (reprezentarea grafic a proce-sului corespunztor), n viziunea /isei .rizan (1998, analist de intelligence n CIA) vezi imaginea alturat.

Pornind de la asemnrile din-tre evaluarea proprietilor i BI/CI, exist perspective consistente pen-tru transfer de cunoatere ntre cele dou domenii.

Dinspre Intelligence pot migra ctre domeniul evalurilor proprie-tilor metode i tehnici din zona Culegerii i a Analizei informaiilor. Pe linie de Culegere a informaiilor au fost perfecionate i rafinate, cu efor-turi i resurse considerabile, metode de exploatare a surselor deschise (Open Source Intelligence OSINT), dar mai ales a surselor umane (Human Intelligence H8MINT).

n Intelligence, relaionarea interu-ma n este un pilon de interes cardi-nal, fiind acumulat o mare cantitate de cunoatere. Parial, aceasta este de interes pentru evaluatori n pro-cesul de interaciune cu beneficiarii raportului de evaluare, dar mai ales cu potenialele surse de informaii (pro-prietari, vecini, chiriai, ageni imo-biliari etc.).

Nu este de neglijat, n cazuri spe-ciale (suprafee mari/inaccesibile), nici expertiza n exploatarea imagi-nilor (Image Intelligence IMINT), mai ales folosind tehnica modern a aparatelor de zbor fr pilot.

n zona Analizei informaiilor, BI/CI deine o palet consistent de metode, generate de ctre domeniul Inte-lligence n ansamblul su (guvernamental privat), dar i asimilate din alte domenii conexe afacerilor. O parte dintre aceste metode de analiz pot fi utile n prelucrarea infor-maiilor culese i sintetizarea raportului de evaluare.

Cel mai evident exemplu n acest sens este aplicarea metodei analizei ipotezelor concurente n stabilirea valorii unei proprieti imobiliare, comparnd diferitele valori generate prin dou sau mai multe metode.

/a rndul su, domeniul BI/CI romnesc are foarte multe de nvat din experiena evaluatorilor imobiliari n crearea unei identiti profesionale recunoscute i a se impune n mediul de afaceri autohton. Aceast expe-rien trebuie cunoscut i, pe ct posibil, repetat, fiind fr ndoial un exemplu de succes.

Primii pai n sensul transferului de cunoatere ntre BI/CI i domeniul evalurilor proprietilor au fost deja fcui. Primii evaluatori au participat la Cursul de iniiere expert informaii pentru afacerid2. 8rmare i a acestei participri, un curs pilot, de cteva ore, a fost organizat pe 15 februarie 2014, pentru un grup reprezentativ de membri ai ANEVAR (Business/Competitive Intelligence pentru Evaluatori). n

Solicitri din partea Beneficiarului

PlanificareaInformaiilor

UtilizareaInformaiilor

ColectareaInformaiilor

Procesare

Analiz

Diseminare

ionu Corduneanu este partener n compania iCSS ce o]er servicii de consultan i training n 9i/Ci i practicant de 9i/Ci.

tax, care are indirect legtur i cu activitatea de evalua-re. n esen, noua tax instituit asupra valorii contabile a construciilor speciale are o cot fix, care nu se modific nici anual, nici o dat la trei, cinci sau mai muli ani. Devi-ne important baza la care se aplic i asupra creia nu s-a aplecat nimeni, n mod deosebit, pn n prezent.

Astfel, din perspectiva evaluatorilor, am trecut n revis-t cteva aspecte de avut n vedere, grupate n subcapito-lele: rutina, noutatea, identificarea, dreptul de proprietate, terenul i amenajrile sale, piaa, costul i utilitatea, dura-tele de via i, nu n ultimul rnd, alte ncurcturi

Rutina n aceast iarn, mai mult ca alt dat, am fost obli-

gai s avem deschis pe masa de lucru standardul IVS 300 Evaluri pentru raportarea financiar.

Dei rutina i obinuina pornirii de la modele vechi ne stpnesc de multe ori, ne-au atras atenia o serie de remarci i atenionri din interiorul ANEVAR i din me-diul de afaceri. Tematicile conferinelor i articolelor

Cte ceva despre ceea ce se numete generic Taoa pe jtlp

RaDL Clin tiM9L, vicepreedinte an

despre IFRS 13 (Msurarea valorii juste) au fost baza nceputului de an 2013, iar Ordonana 102/2013 a nchis anul trecut, ambele devenind repere curente de luat n seam.

n fapt, nu sunt neaprat nouti absolute, ci nite cerine la care tre-buie s ne aliniem, respectiv nite efecte concrete produse de fructifi-carea produsului nostru valoarea.

Prin prisma Ordonanei 102/2013, ne intereseaz instituirea unui im-pozit asupra valorii construciilor, altele dect cldirile, contieni fi-ind c parte din responsabilitatea cuantificrii bazei de impozitare este responsabilitatea noastr.

Noutatea Nu este neaprat o noutate pen-

tru noi evaluarea construciilor spe-ciale, att timp ct i n anii anteri-ori am avut n vedere aceste active (atunci cnd se evalueaz un activ trebuie evaluat ntreaga clas de ac-tive), dar nu i prin prisma semni-ficaiei lor referitoare la impozitul pe proprietatea imobiliar. O anali-z a acestora am efectuat-o, mai ales la acele construcii speciale identi-ficabile. n analizele noastre urm-ream dimensiunea de baz, structura constructiv, starea tehnic i func-ional (corespondena cu mediul i tehnologiile actuale) i utilitatea n cadrul entitii.

n funcie de informaiile deinu-te, aplicam metode i tehnici adec-vate de evaluare.

Discuiile avute cu auditorii i/sau cu evaluatorii verificatori ai acesto-ra ne-au convins de necesitatea abor-drii corespunztoare i a unor ast-fel de active.

Desigur, o serie de informaii pri-mite le-am putut verifica, dar altele le-am preluat sub rezerva declarai-ilor proprietarului, considerate com-plete i corecte. Automat generam o serie de ipoteze legate de dimensiuni, gabarite, debite i, n spiritul standar-delor de evaluare, precizri legate de

amploarea investigaiilor efectuate de evaluator i/sau li-mitrile asupra acestor investigaii.

Identificarea Cu att mai mult, acum cnd la valoarea just se ra-

porteaz i taxele (impozitele), va fi necesar s acordm o atenie mai mare ipotezelor, declarrii limitrilor de in-specie i a celorlalte aspecte pe baza crora ne-am bazat, dar nu am avut posibilitatea de a fi verificate. Chestiona-rele naintate clienilor (proprietarilor de astfel de acti-ve) vor trebui s nsoeasc fiele de inspecie i culegere a datelor. Ele trebuie adaptate, extinse, semnate i anexate lucrrilor. Este clar c vor exista probleme de identificare (n cel mai bun caz, doar parial) a construciilor speciale. Aceast situaie, dup cum ne arat experiena, nu este n-tlnit numai la activele subterane sau ascunse, neinspec-tabile, ci chiar i la cele supraterane.

Presupunem c, printr-o inspecie atent, o analiz amnunit i un chestionar cuprinztor, completat i n-suit de proprietar, vom gsi punctul de pornire i vom adapta ipotezele necesare. Cu siguran, corelarea informa-iilor primite de la departamentele tehnic i contabil din cadrul entitii evaluate va deveni mult mai important.

Calitatea aciunii de investigare i culegere a datelor, precum i timpul alocat de evaluator, inevitabil, vor crete.

;reptul de proprietate evaluatDreptul deplin nu ne-a pus probleme speciale, dar

analiza dreptului de a poseda, folosi i dispune de teren i/sau de construcii, mai ales pentru cele speciale, poate deveni una mai ampl i care s reflecte multiple restric-ii, sau situaii de limitri sau sarcini.

Este de notorietate c unele construcii speciale sunt dispuse pe (sub traversnd sau supratraversnd) terenul terilor (nchiriat, concesionat, saut aa, ncetenit din vremuri). Exist i construcii speciale pe terenul entit-ii, dar care susin/adpostesc echipamente/instalaii ale terilor, n plus existnd i obligaia de a acorda accesul terilor pentru ntreinere.

Am ntlnit i vor fi scoase mai mult n eviden si-tuaiile n care reele de utiliti, platforme, poduri, par-cri, amenajri, diguri .a.m.d. sunt dispuse/implemen-tate n afara platformei (terenului) entitii, aa cum au fost necesare funcionalitii i cum s-au putut rezolva la momentul edificrii (la comun n regimul socialist, sau cu efort propriu, n lipsa implicrii municipalitii n perioada de dup 1989). Dreptul de proprietate trebu-ie atent analizat i probabil entitatea va face demersuri-le necesare pentru a gsi soluia just i optim pentru a rezolva spea pornit funcional, important acum eco-nomic i fiscal i necesar a fi rezolvat juridic. Ar fi bine dac aceste rezolvri s-ar finaliza anterior raportului,

va ]i necesar s acordm o atenie mai mare ipotezelor, declarrii limitrilor de inspecie i a celorlalte aspecte pe Yaza crora neam Yazat, dar nu am avut posiYilitatea de a ]i veri]icate.

VALOAREA | Q1 2014 13

lmurite fiind astfel o serie de as-pecte atipice pe care noi trebuie s le transpunem n valoare.

Interdependena unor reele de utiliti ntre municipaliti i foste-le mari platforme industriale este nc prezent i impune o analiz aparte prin prisma dreptului, limitrilor i utilizrii reale de ctre o parte i alta.

Nu neaprat trebuie s ne atep-tm s existe i documente juridice care s consfineasc situaia faptic, ipotezele noastre de evaluare trebu-ind adaptate ca atare.

Prin aspectele de mai sus am evi-deniat faptul c ne vom apleca mai mult spre analiza dreptului de propri-etate i ne vom ntlni i cu situaii atipice, a cror descriere i efect vor trebui transmise prilor implicate.

Nu n ultimul rnd, vom asista, n calitate de consultani ai valorii, la schimburi, vnzri, donaii, cesi-uni i alte tranzacii care vor avea ca scop descurcarea ielor juridice.

Terenul i amenaarile jaleDeseori am privit i analizat te-

renul (nscris la poziia sa distinc-t) innd cont de amenajrile sale (un amplasament este un teren m-buntit/amenajat astfel nct s fie pregtit pentru o anumit utiliza-re). Sunt frecvente cazurile cnd apar, la poziiile de construcii speciale, mbuntiri ale terenului (canaliza-re, alimentare cu ap, puuri de ap .a.m.d.). Nu ne puneam neaprat problema alocrii pe componente, ci urmream atent ca valoarea amplasa-mentului dotat, aa cum este, s co-respund realitilor pieei (n funcie de comparabile). Probabil au existat i erori n unele rapoarte, n care la va-loarea unui teren, obinut prin com-parare cu altele integral dotate cu uti-liti, se mai aduga i aportul net al specialelor de natura utilitilor. Exemplele de la Conferinele profesi-onale sau atenionrile auditorilor au limitat, cu siguran, prezena unor astfel de situaii n acest moment.

Apare ns necesitatea ca pe lng analiza global a amplasamentului pregtit s exprimm mai atent alo-carea, dac este cazul (cu siguran c sunt multe situaii n care dou firme au un teren cu aceleai dotri, dar una are doar o poziie de teren - impozitat la mp, iar cea-lalt are pe lng poziia de teren i amenajri ale aces-tuia, separat impozitabile. Impozitul pe aceeai valoare de pia va fi diferit, dar nu este rolul nostru s eviden-iem aa ceva).

Ar prea simplu, pentru un nespecialist, s aloci p-mntul i amenajrile, dar pentru un evaluator auto-rizat apare analiza n plus, pornind de la CMB8 (cea mai bun utilizare) i ajungnd la utilitate. Scriptic i faptic amenajrile exist, dar care este aportul lor pozitiv (dac acesta exist)" Mai mult, dac ele trebuie schimbate, pen-tru c nu corespund parametrilor, capacitilor sau tehno-logiei" Dac trebuie mutate traseele" Este o analiz pe care am efectuat-o, probleme care ni le-am pus i pn acum, iar entitatea, auditorul i verificatorul au neles esena speei i justificarea valorilor.

Susinerea analizelor i explicarea raionamentelor (in-clusiv pe baza de documente) vor trebui s fie mai ample n rapoartele de pe acest segment, analizate de un ter care nu neaprat subscrie teoriei potrivit creia cheltuiala nu garanteaz valoarea.

Este clar c aceste aspecte atrag timp mai mult pentru elaborarea raportului i cu siguran cuantificarea n ta-rif i a unui efort suplimentar aferent unor precizri su-plimentare i/sau explicaii cerute de colectorul de taxe.

GiaaReferitor la construciile specializate (se vnd rar sau

chiar nu se vnd pe pia, cu excepia cazului n care se tranzacioneaz ntreprinderea sau entitatea din care fac parte), este evident o lips a pieei. n tot mediul de afaceri, incluznd i entitatea, i colectorul de taxe, este cunoscut c abordarea prin pia (comparaia di-rect) nu poate fi aplicat pentru evaluarea proprieti-lor imobiliare foarte specializate, deoarece nu exist date comparabile.

Prezena unor vnzri rzlee este bine-venit ca mi-nime informaii pen tru evaluatorul autorizat, dar ex-trapolarea cotaiilor trebuie atent analizat prin pris-ma tuturor elementelor (caracteristicile proprietilor i tranzaciilor) ce contribuie la o tranzacie, inclusiv as-pecte legate de sinergii, motivaii speciale ale prilor, utilizri speciale amd. Cu att mai mult informaiile trebuie verificate, inclusiv istoricul utilizrii i expune-rii, precum i utilizarea ulterioar tranzaciei (conversii efectuate, dac a fost un cumprtor special, sau alte as-pecte tipice tranzaciei, utilizabile i de analizat la spe-e asimilabile).

interdependena unor reele de utiliti ntre municipaliti i ]ostele mari plat]orme industriale este nc prezent i impune o analiz aparte prin prisma dreptului, limitrilor i uti li zrii reale de ctre o parte i alta.

VALOAREA14

:ojtul i utilitateaProbleme legate de costul brut

sunt, mai greu ns, la ndemna eva-luatorului. Evident c totul pornete de la identificarea indicat de enti-tate, aici rolul evaluatorului fiind de a cere cele mai pertinente informaii pe care, n limita posibilitilor, s le i verifice.

Totui, dei exist unele cataloa-ge, ele nu pot acoperi cu cotaii cores-punztoare ntreaga tipodimensiune de construcii speciale, ceea ce n-semn c nu regsim integral i iden-tic costul de nlocuire brut, punc-tul necesar de plecare. Rezervele sunt att la asimilarea caracteristicilor de baz, dar i a celor secundare, ct i la actualizarea necesar de la data ela-borrii (chiar dac ea conduce la un cost de reconstruire). Apelarea la de-vize impune cunoaterea corespunz-toare cantitilor i costurilor unitare aferente, cunotine mai amnunite i un volum mai mare de munc (sau apelarea la un specialist) care ar tre-bui suportat de client. Nu dezvoltm aici situaia posibil de necorelare

a cataloagelor vechi cu devizele actuale i cu Standarde-le de cost constituite ca documente de referin, cu rol de ghidare n promovarea obiectivelor de investiii finana-te din fonduri publice. Conferinele noastre profesionale, cele de la Constana, referitoare la evaluarea elementelor de infrastructur, au evideniat spee, argumente, anali-ze i concluzii de tratare a unora dintre temele din acest segment.

Cu puinele surse existente, analizate i ajustate atent, vom ajunge la un cost de nou, ca baz de pornire, conti-eni fiind c n paralel va trebui s analizm i eventuala depreciere funcional, dac nu am avut n vedere, ante-rior, un cost excedentar de capital.

Nu uzura fizic este elementul greu de definit n ca-drul deprecierii, avnd experiena necesar i materiale explicative care s ne sprijine n a o cuantifica.

Problemele care realmente ne dau bti de cap sunt cele legate de deprecierile funcionale i mai ales cele ex-terne. Acestea sunt prezente i cu siguran manifestate la construciile speciale vechi i subtilizate.

Pe multe platforme regsim pe lng turnuri de rci-re, couri de fum, silozuri, rampe, estacade i alte dotri, cndva necesare (adecvate i suficiente), ajunse acum la o stare tehnic greu de verificat (fr o expertiz tehnic), purttoare de deprecieri funcionale (att recuperabile, ct i nerecuperabile) i n cel mai bun caz parial utili-zate. Perspectivele de utilizare sunt mici i, totui, puini manageri ar spune cu siguran c acestea tind spre zero.

Decizii logice pot ]i luate dup analiza Yarierelor eoterne de mediu sau legislative, sau din analiza costurilor de reaYilitare versus creterea de valoare i/sau utilitatea ateptat.

VALOAREA | Q1 2014 15

Aici apar cele mai mari proble-me cu justeea valorii pe baza cre-ia se vor amplifica taxele anuale pe proprietate. Sunt de ateptat analize efectuate de management i radica-lizarea ncadrrii construciilor spe-cializate n categorii utilizate sau nu. Decizii logice pot fi luate dup ana-liza barierelor externe de mediu sau legislative, sau din analiza costurilor de reabilitare versus creterea de va-loare i/sau utilitatea ateptat.

Segmentul de entiti care prezint o analiz de recon-versie, reutilizare n alte scopuri sau o decizie de demo-lare/dezafectare (fie ea nepus n practic din cauza lipsei de fonduri, sau lipsit de un aviz de la autoritile n do-meniu) este cel ce furnizeaz informaii concrete evalua-torului, canaliznd analiza spre o certitudine mai mare i cutarea justeei unei valori sustenabile pentru entitate i terii destinatari.

Alte investiii mai noi vin s ntregeasc acest tablou cu costuri brute mai uor controlabile, cu deprecieri fi-zice i funcionale mai mici i deprecieri externe concret identificate ca surs i prezen n timp.

VALOAREA16

instrumentele avute la dispoziie nu sunt ]oarte multe, dar analiza i logica evaluatorului pot rezolva o arie larg de spee. acestea implic, ns, o colaYorare a entitii, o ]urnizare complet i cu Yun credin de in]ormaii necesare ]ormrii opiniei privind caracteristicile, starea i utilitatea construciilor speciale.

Principiul penalizrii din subuti-lizarea capacitilor este un instru-ment la ndemna evaluatorului, prudent i atent aplicabil, contieni fiind c, pe undeva, la unele dintre aceste construcii speciale, depreci-erea funcional i cea extern se n-treptrund i sunt percepute la pa-chet de un eventual cumprtor.

Abordarea prin venit, rar aplica-t strict poziiilor independente de construcii speciale (bucurndu-ne cnd unele sunt direct nchiriate, fie ele i pentru o alt funcie dect cea pentru care au fost edificate), atrage extinderea pe un ansamblu mai am-plu, al crui venit se poate identifi-ca i transforma apoi, prin metode adecvate, n informaii despre valoa-re. Chiar i n situaia favorabil de obinere a unei astfel de valori apa-re i se impune alocarea pe terenuri (care sunt, sau nu, la CMB8), pe cl-diri, pe alte construcii speciale i n cele mai multe cazuri i pe cteva echipamente, mcar. Complexitatea temei de gndit i rezolvat, chiar i n cazul unui drept deplin, bine iden-tificat, implic atragerea n echip a unui evaluator autorizat i pe cele-lalte seciuni, chiar dac generic eva-lum construcii speciale (segment al proprietii imobiliare).

;uratele de viaCu aceast ocazie am mai rsfoit

i HG 2139/2004 - Catalogul privind clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe. Sunt, oare, duratele de via corect ataa-te" Corespund informaiile din con-tabilitate cu cele din teren i con-firmate de realitatea utilitii i de analiza tuturor departamentelor ale entitii. Exist situaii cnd anali-zele, informaiile i datele culese de evaluatorul autorizat infirm nre-gistrrile existente. Cu siguran, la construciile speciale se vor ntlni i sesiza mai multe situaii de acest fel, ce vor trebui analizate i ajustate n conformitate cu legislaia.

8lte ncurcturiAtt la capitolul de identificare, ct i la cel de alocare

sunt prezente i vor fi n continuare probleme legate de n-registrri contabile atipice.

Pas cu pas, poziie cu poziie, poate fi reperat i tratat separat, dar n deplin cunotin i informare de la propri-etar, cel care a generat, gestionat i cunoate, n fapt, patri-moniul supus evalurii. Experiena de pn acum ne-a ar-tat i posibilitile, dar i limitele de identificare. /a acest moment, ns, fructificarea suplimentar a cifrelor ataate construciilor speciale impune o lmurire i reaezare a si-tuaiilor atipice de nregistrri comune, la pachet, pariale sau doar generice, aa cum regsim de multe ori n regis-trele de mijloace fixe.

Cu att mai greu pentru evaluatorul autorizat este dac peste aceste ncurcturi se suprapun i cele de na-tura dreptului de proprietate, expuse anterior.

O complicaie n plus poate aprea prin asumarea prin contract a recalculrii valorii de inventar. Aceasta nu este obligaia evaluatorului autorizat, doar dac i-o asum, caz n care ar trebui s aib o ndrumare scris din partea enti-tii privitoare la tratamentul contabil al amortizrii.

:oncluzieNoi i mai puin noi, problemele legate de evalua-

rea construciilor specializate constituie o alt ncercare pentru evaluatorii autorizai.

Din capitolele anterioare am concluzionat c, pe ln-g complexitatea atarii valorii, exist cea a identificrii dreptului de proprietate i a corelrii faptice cu cea con-tabil. Se observ c suprapunerea acestor trei aspecte, dac sunt atipice, complic mult tema de evaluare.

Instrumentele avute la dispoziie nu sunt foarte mul-te, dar analiza i logica evaluatorului pot rezolva o arie larg de spee. Acestea implic, ns, o colaborare a enti-tii, o furnizare complet i cu bun credin de infor-maii necesare formrii opiniei privind caracteristicile, starea i utilitatea construciilor speciale.

Modul de prezentare n raport, susinerea i trans-miterea raionamentelor aplicate de evaluatorul autori-zat sunt ncercrile la care acesta va fi supus. i de data aceasta, pe lng entitate i auditorul ei, exist i Statul, totdeauna bucuros cnd ncaseaz impozite.

Nu n ultimul rnd, volumul i complexitatea mun-cii trebuie s fie cunoscute de entitate, care, obinuit n trecut cu o actualizare indicial, ar putea vedea, as-tzi, n evaluatorul autorizat un instrument al statului, a crui lucrare conduce la plata unui impozit mai mare, it pe lng aceasta, mai trebuie s plteasc i un ra-port de evaluare.

Nu mpucai mesagerul, putem spune clienilor i-o spun i eu acum. n

VALOAREA | Q1 2014 17

Apariia unei noi categorii de impozit impozitul pe construcii a generat i nc mai genereaz discu-ii privind problemele de stabilire a bazei de calcul

pentru cele dou impozite similare, impozitul pe cldiri i impozitul pe construcii. Voi ncerca n rnduri-le urmtoare s fac anumite aprecieri privind aspectele specifice n contrac-tarea serviciilor de evaluare a activelor imobilizate nregistrate n contabilita-tea societilor comerciale la grupa 1 construcii, evaluri solicitate n prin-cipal pentru nregistrarea n contabili-tate cu ocazia ncheierii situaiilor fi-nanciare anuale. Acest gen de evaluare are o importan aparte n condiiile n care i la sfritul anului 2013 valoa-rea fiscal a acestor tipuri de bunuri este conexat cu valoarea contabil.

Principala problem este legat de faptul c cele dou impozite se re-fer la activele imobilizate (mijloace fixe) cuprinse n grupa 1 Construc-ii conform Catalog privind clasifica-rea i duratele normale de funciona-re a mijloacelor fixe.

Pentru a clarifica unele dispute legate de mijloacele fixe din grupa 1 care vor fi clasificate cldiri, legiu-itorul a introdus n Codul fiscal nc

din anul 2007 (art. 249, alin. 5) o de-finiie a noiunii de cldire.

Baza de impozitare pentru impo-zitul pe cldiri fiind valoarea de in-ventar, legiuitorul, prin normele de aplicare a Art. 253 alin. 3 din Codul fiscal, la punctul 52 alin. 2, face o pre-cizare privind determinarea valorii de inventar a cldirii: Se are n vedere nsumarea valorilor tuturor elemen-telor i instalaiilor funcionale ale acesteia, cum sunt: terasele, scrile, ascensoarele, instalaiile de iluminat, instalaiile sanitare, instalaiile de n-clzire, instalaiile de telecomunicaii prin fir i altele asemenea; aparatele individuale de climatizare nu fac par-te din categoria elementelor i insta-laiilor funcionale ale cldirii.

Din aceste precizri constatm c valoarea de impozitare pentru o cl-dire este o combinaie a unui mijloc fix din grupa 1 cu mijloace fixe din alte grupe sau din alte subgrupe. De

exemplu, ascensoarele de marf i de persoane sunt n grupa 2.3.6.3, con-toarele de ap i energie termic gru-pa 2.2.4.2. De asemenea, conductele de gaze sau lichide industriale din interiorul construciilor sunt la grupa 1.9.4, iar instalaiile electrice de for la grupa 1.7.2, ele fiind instalaii func-ionale care trebuie evaluate pentru impozitare mpreun cu cldirea n care sunt instalate.

n concluzie, pentru a determina valoarea de impozitare este necesar s stabilim dac n afar de cldirea n sine trebuie s cuprindem n va-loarea de impozitare a acesteia i alte mijloace fixe care pot fi clasificate ca instalaii funcionale.

Evaluatorii de proprieti imo-biliare sunt solicitai s realizeze rapoarte de evaluare cu diferite scopuri i am putea spune c nu ne intereseaz pe noi evaluatorii aceste situaii precizate mai sus.

Mi?ail 9oAinC, Preedinte anevar 2''42''5, Director inCo Consulting

8precieri privind contractarea lucrrilor de evaluare a cldirilor i conjtruciilor

VALOAREA18

Totui, n etapa de contracta-re a serviciilor de evaluare, evalua-torii trebuie s analizeze dac soli-citarea fcut de client este corect din punctul de vedere al necesitii acestuia, cci evaluatorul, n calita-tea sa de consultant, trebuie s sta-bileasc dac clientul a cerut ceva i de fapt are alte necesiti.

Foarte puini clieni fac deosebi-rea ntre evaluarea pentru impozita-re i evaluarea cu ocazia inventarierii destinat situaiilor financiare anua-le. De multe ori se solicit o evalu-are fr a se preciza scopul acesteia.

De cele mai multe ori, decizia de evaluare a activelor imobilizate este generat de dorina reducerii im-pactului fiscal datorat taxei majorate aplicate la cldirile nereevaluate de mai mult de 3 ani.

De aici, cu ocazia contractrii lu-crrii de evaluare, apar numeroase dis-cuii legate de faptul c, pentru client, evaluarea fcut de un evaluator ex-tern trebuie s fie bun la toate, adi-c s fie utilizat dup necesiti ca valoare de inventar, valoare de impozi-tare sau uneori ca valoare de garanie.

Mesajul evaluatorilor este fr echi-voc. Noi evalum mijloacele fixe nre-gistrate n situaiile financiare la data evalurii pentru un scop clar definit.

Analiznd impactul fiscal asupra societilor, datorat introducerii im-pozitului pe cldiri, constatm c existena a dou cote de impozitare diferite 1,5% pentru construcii i de la 0,25% la max. 1,5% la cldiri poate genera presiuni ale clienilor pentru a cuprinde n valoarea impo-zabil a cldirilor ct mai multe din mijloacele fixe nregistrate n grupa 1 pentru a reduce baza impozabil cu cota maxim de 1,5%. Totodat, cu-mularea valorii unor mijloace fixe din alte grupe la valoarea impozabil a cldirilor va fi greu de acceptat de c-tre clieni avnd n vedere c acestea de obicei nu sunt impozitate.

Contractul pentru serviciile de evaluare necesit clauze speciale

legate de temeiul legal, ipoteze de lucru, proceduri de lucru pe care do-resc s le amintesc i s le motivez.

De regul, clienii notri efectueaz inventarierea anual a elementelor de natura activelor imobilizate la sfritul anului cu ocazia ncheierii exerciiului financiar i, de ce s nu recunoatem, n perioada noiembrie-ianuarie, acest tip de rapoarte reprezint o parte im-portant din activitatea societilor comerciale membre ANEVAR.

Baza legal a folosirii unor spe-cialiti din afara entitii se afl n Normele privind organizarea i efec-tuarea inventarierii...., aprobat prin Ordinul MFP nr. 2861/2009, care pre-vede c 6(4) Inventarierea i eva-luarea elementelor de natura active-lor,... se pot efectua att cu salariai proprii, ct i pe baz de contracte de prestri de servicii ncheiate cu per-soane juridice sau fizice cu pregtire corespunztoare. 7 n vederea bunei desfurri a operaiunilor de inven-tariere, administratorii trebuie s asi-gure participarea la identificarea bu-nurilor inventariate i la evaluarea lor, conform reglementrilor conta-bile aplicabile, a unor specialiti din entitate sau din afara acesteia....

Aa cum observm din textul normelor, evaluarea bunurilor se va face conform reglementrilor conta-bile aplicabile, adic cu Reglement-rile contabile conforme cu Directive-le a IV-a i a VII-a ale CEE, aprobate cu Ordinul MF nr. 3055/2009.

Am enumerat aceste norme lega-le pentru a nu uita c n IVS 300 se precizeaz c la definirea sferei mi-siunii de evaluare trebuie identifica-te Standardele de Raportare financi-ar aplicabile, i ca urmare trebuie s fie menionate n contractul de pre-stri servicii ca baz legal a evalu-rii, pe lng standardele de evaluare obligatorii pentru membrii ANEVAR.

n finalul negocierii contractu-lui se va stabili cu clientul lista cla-r de imobilizri care vor fi evaluate. Conform reglementrilor contabile,

sunt supuse evalurii inclusiv inves-tiiile n curs, motiv pentru care este necesar s se stabileasc dac acestea vor fi sau nu supuse evalurii de c-tre evaluatorul angajat.

Puini clieni cunosc prevederi-le Codului fiscal privind obligaia de a declara i plti impozit pe cldirile investiii n curs, chiar dac acestea nu au fost intabulate (art. 254, alin. 61 introdus de la 01.01.2012). Obliga-ia de declarare i plat a impozitului ncepe de la data expirrii autorizai-ei de construcie dac nu s-a solicitat prelungirea acesteia, dar numai pen-tru suprafaa construit desfura-t care are elementele structurale de baz ale unei cldiri, n spe perei i acoperi (art. 254, alin. 8, lit. c, intro-dus de la 01.01.2012).

Deoarece pentru stabilirea valorii i a deprecierilor activelor imobili-zate este necesar de obicei aplicarea i a unor metode bazate pe fluxuri de numerar, va trebui stabilit cu persoa-nele de decizie (chiar dac nu este o clauz din contract) care este proce-dura de culegere a datelor necesare i cine este persoana care poate furniza aceste informaii. Evaluatorii vor tre-bui s solicite situaia fluxurilor de numerar aferente bilanului, iar la societile care ntocmesc situaii fi-nanciare prescurtate vor solicita s se elaboreze situaia fluxurilor de nu-merar previzionate.

Ca o concluzie, contractul nche-iat ntre evaluator i client trebuie s respecte standardele de evaluare n vigoare, iar clientul trebuie informat c rezultatele muncii evaluatorului se materializeaz n noile valori juste ale bunurilor supuse evalurii. Calcu-lul valorii de inventar, care n prezent reprezint baza de impozitare a cldi-rilor i mai nou a construciilor, va fi efectuat de ctre evaluator, numai la solicitarea expres a clientului, care va indica, prin contract, care din mo-dalitile prevzute de lege vor fi uti-lizate pentru obinerea valorii de in-ventar recalculate. n

VALOAREA | Q1 2014 19

Scopul Comisiei de Etic i Disciplin nu este de a aplica sanciuni evaluatorilor, ci de a ajuta Asoci-aia, respectiv membrii acesteia de a fi mai buni n ceea ce fac i de a menine un standard ridicat al profesiei. Orice evaluator trebuie s fie con-tient c activitatea de evaluare este analizat cel

puin n prima instan prin prisma Raportului de eva-luare transmis clientului. Prin urmare, raportul trebuie s ofere suficiente informaii utilizatorului, astfel nct acesta s poat nelege raionamentul, metodele de evaluare i analizele care au stat la baza estimrii rezultatului evalurii

n acest sens, ne-am propus s v prezentm n fie-care numr din revist cte o spe care a ajuns la CED pentru a contientiza fiecare evaluator c orice aspect inclus n rapoartele de evaluare fr a fi argumentat sau rmas din neatenie poate s aib efecte nedorite asu-pra noastr ca evaluatori.

Grezentarea jpeei i calitatea evaluatorului reclamatSpea pe care dorim s o prezentm n acest numr al

revistei provine din zona instanelor de judecat.Calitatea evaluatorului care a fost reclamat a fost cea

de expert parte ntr-un proces n care subiectul litigiului era un apartament, apartament pentru care a fost ntoc-mit raportul de evaluare transmis ctre CED ca docu-ment de susinere a sesizrii din partea reclamantului.

Apartamentul evaluat reprezint un apartament situat la mansarda unui bloc de locuine construit nainte de

anii 90, mansardarea fiind efectuat ulterior (n curs de executare n 2007).

Apartamentul evaluat este obiectul unui litigiu ntre reclamant i beneficiarul Raportului de evaluare analizat, raport de evaluare ntocmit de ctre reclamat.

Din discuia cu evaluatorul (reclamat) i reclamantul (menionm faptul c, n acest caz, pentru a nelege exact contextul n care a fost fcut evaluarea i avnd n vedere i acuzaiile aduse evaluatorului, a fost convocat i recla-mantul n etapa cercetrii prealabile) a reieit faptul c acest apartament situat la mansarda blocului a fost vndut n anul 2007 ctre reclamant. /a data efecturii tranzac-iei, apartamentul nu era finalizat, urmnd ca vnztorul s-l finalizeze i cumprtorul s-l recepioneze la stadiul de finisat. Avnd n vedere situaia economic interve-nit n anul 2007, se pare c vnztorul nu a mai fina-lizat mansarda blocului i implicit nici acest apartament (pentru care cumprtorul reclamantul a pltit cea mai mare parte din preul negociat). n anul 2009, acelai apar-tament a fost vndut de ctre lichidatorul companiei care a nceput mansardarea ctre persoana cu care reclamantul este n litigiu. /a data vnzrii de ctre lichidator, aparta-mentul era n aceeai stare fizic n care fusese vndut i n 2007 ctre reclamant (la rou). Persoana cu care recla-mantul este n litigiu a finalizat lucrrile de construcii n apartament (de la stadiul de rou, cum era, la stadiul de finisat cu toate instalaiile funcionale).

8jpecte menionate de ctre reclamant n jejizareEvaluatorul, n calitatea sa de membru ANEVAR,

a ntocmit la solicitarea persoanei cu care m aflu n litigiu un raport de evaluare imobiliar avnd ca obiect apartamentul...

n vederea diminurii valorii apartamentului, evalu-atorul a folosit n mod tendenios i prtinitor n Rapor-tul de evaluare abordri n numele ANEVAR, care sunt total eronate n comparaie cu alte rapoarte de evaluare, deoarece nu sunt aplicate standardele de evaluare reco-mandate de ANEVAR.

Prin modul n care a neles s i exercite profesia de evaluator ANEVAR, respectiv prin nerespectarea stan-dardelor de evaluare recomandate de ANEVAR, evalua-torul a subevaluat valoarea de pia a apartamentului.

n plus, evaluarea investiiilor din apartament a fost fcut n lipsa unor nscrisuri care s dovedeasc plata acestor investiii sau care s fac dovada preului de pia al materialelor de construcie.

&onStatri ale raportorului i ale &E' pe parcurSul cercetrii diSciplinare

n urma analizei Raportului de evaluare i a discuiilor purtate att de raportor, ct i de ctre CED, s-a constatat

;in activitatea :omijiei deEtic i ;ijciplin :E;

RoDiCa ?Man, Preedintele Comisiei de

c Raportul de evaluare conine o serie de neconformiti care ar fi putut s vicieze rezultatul evalurii.

$Specte neconForme conStatate n 5aportul de eValuare

Sinteza Raportului de evaluare prezint Imobil la data cumprrii 83.800 /ei, echivalent cu 19.960 /ei. Este clar c este o eroare material, dar care poate s induc ideea de raport de evaluare necredibil.

Premisele evalurii scopul men ionat estimarea valorii de pia a imobilului actual, pentru exprimarea valorii lucrrilor de amenajare i finisare a locuinei, exe-cutate de ctre beneficiar. Scopul declarat nu este foarte clar, din Raportul de evaluare nu se nelege de fapt care a fost scopul evalurii. Standardele de evaluare prevd c ntr-un Raport de evaluare trebuie definit clar care este scopul evalurii.

Metodele de evaluare aplicate de ctre evaluator au fost: metoda costului de nlocuire net i metoda com-paraiei de pia. Opinia evaluatorului a fost la nivelul valorii obinute prin metoda costului de nlocuire net. Avnd n vedere tipul proprietii analizate i informai-ile de pia disponibile pentru scopul evalurii, metoda de evaluare adecvat este cea prin comparaii de pia. Conform Standardelor de evaluare i practicii recunos-cute n domeniul evalurii, pentru estimarea valorii de pia se vor utiliza acele metode de evaluare care sunt adecvate avnd n vedere tipul proprietii evaluate i scopul evalurii.

/a metoda costului de nlocuire net a aplicat nite surse de informaii care nu sunt de actualitate i nu corespund pieei actuale (decret 256/1984) i coeficieni de majorare. Aceast abordare nu este n conformitate cu Standardele de evaluare.

/a metoda comparaiilor de pia ajustrile aplicate comparabilelor nu sunt argumentate n cadrul Raportului de evaluare. De asemenea s-a utilizat i o terminologie neconform (ex. Element de comparaie Alctuire tip sandWich clasic b.c.a. etc.).

$Specte clariFicate cu EValuatorul pe parcurSul derulrii procedurii diSciplinare

Scopul evalurii avnd n vedere c Raportul de eva-luare nu prezint clar scopul i obiectul evalurii, acest lucru a fost clarificat pe parcursul audierii. Evaluarea a fost solicitat de ctre persoana care se afla n litigiu cu reclamantul, stabilindu-se de ctre instan urmtoarele obiective: estimarea valorii de pia a apartamentului aa cum este la data evalurii, estimarea valorii de pia a apartamentului la data achiziiei de ctre persoana aflat n litigiu cu reclamantul stadiul fizic la rou i esti-marea valorii investiiilor efectuate de ctre aceasta.

Evaluatorul nu a avut contract ncheiat pentru servi-ciile de evaluare solicitarea a fost verbal.

Referitor la neconformitile constatate n cadrul Raportului de evaluare, evaluatorul nu a avut explicaii de natur a le clarifica.

(Ex. referitor la utilizarea abordrii pe baz de cos-turi pentru opinia final, evaluatorul a declarat c este de acord c metoda adecvat este metoda comparaiilor de pia, dar c diferena ntre cele dou nu este mare, referitor la utilizarea coeficienilor de majorare, a declarat c i-a utilizat pentru a aduce valoarea la nivelul unei valori de pia etc.)

Gropunerea :E; de joluionare a cauzeiAvnd n vedere toate neconformitile constatate n

Raportul de evaluare i explicaiile primite din partea evaluatorului pe toat perioada cercetrii disciplinare, CED a constatat c evaluatorul a nclcat prevederile Codului de etic al profesiei de evaluator autorizat, mai exact principiul competenei profesionale, respectiv punctul 2.4 lit.c) care spune: Evaluatorul autorizat trebuie s aib cunotinele i abilitile necesare, ast-fel nct s neleag i s utilizeze corect metodele i procedurile de evaluare general recunoscute pentru rea-lizarea unei evaluri credibile; s nu efectueze evaluarea ntr-o manier neatent sau neglijent, favoriznd apa-riia de erori.

Pentru abaterea disciplinar constatat, CED a pro-pus Consiliului Director sancionarea disciplinar a eva-luatorului cercetat cu: q$9E57,60E17 &8 $&,81E &25E&7,9 352)E6,21$/d.

Dup analiza tuturor informaiilor n cauz, Consi-liul Director a decis acordarea sanciunii propuse de ctre Comisia de Etic i Disciplin. n

VALOAREA | Q1 2014 21

Dicionarul explicativ al limbii romne definete etica astfel:

Ansamblu de norme n raport cu care un grup uman i regleaz comporta-mentul pentru a deosebi ce este legitim i acceptabil n realizarea scopurilor.

Promotorii standardelor de eva-luare la nivel internaional preci-zeaz n codul deontologic c n

aplicarea standardelor de evaluare este esenial ca eva-lurile realizate n conformitate cu acestea s fie efectu-ate de evaluatori profesioniti oneti i competeni, fr prejudeci i interese proprii, ale cror rapoarte sunt clare, nu induc n eroare i care prezint toate aspectele eseniale pentru nelegerea adecvat a evalurii.

n conformitate cu art. 4 litera c) al 2rdonanei 4/011 privind unele msuri n domeniul evalurii bunu-rilor evaluatorii ce-i desfoar activitatea n Romnia trebuie s respecte codul de etic al profesiei de evaluator autorizat. Obiectivul codului de etic const n consoli-darea ncrederii publice n procesul de evaluare prin crea-rea unui cadru pentru exprimarea unei opinii de evaluare credibile de ctre evaluatorii autorizai cu pregtire adec-vat i care i desfoar activitatea n mod etic. Scopul codului de etic const n promovarea principiilor i con-duitei etice pentru profesia de evaluator autorizat.

Aadar, respectnd codul de etic, consolidm ncre-derea public n ANEVAR, ncredere creat pas cu pas n cei peste 20 de ani de activitate i fiecare din noi, eva-luatorii autorizai oneti, ne difereniem de cei ce aleg alt cale. Numai prin stabilirea i respectarea a ceea ce este legitim, moral i acceptabil n practicarea profesiei

Etica pro]ejional# fundamentul ncrederii publice

DANA ABABEI, vicepreedinte an

putem s devenim profesioniti recunoscui de pia.

Principiile etice fundamentale precizate de codul de etic al profe-siei de evaluator autorizat sunt:

Integritate Obiectivitate, independen,

imparialitate

Confidenialitate Competen profesional Comportament profesional

Integritatea, ca principiu, oblig evaluatorii s fie cinstii i oneti n toate relaiile profesionale i de afaceri. Integritatea implic o com-portare corect i sincer. Evaluato-rul nu va realiza cu bun tiin un raport de evaluare care:

conine declaraii sau informaii false, greite sau ntocmite n mod necorespunztor;

conine erori fundamentale prin omisiune sau realizate cu intenie.

S fim oneti 8n astfel de raport de evaluare nu trebuie realizat n nicio circumstan, indiferent c suntem obligai sau nu s respectm nite principii.

Dac un evaluator autorizat des-coper asocierea sa cu informa-ii false sau eronate, trebuie s ia imediat msurile necesare pentru a corecta erorile efectuate i s infor-meze clientul utilizatorul lucrrii de cele constatate.

n acest context trebuie menio-nat art. 25 al 2rdonanei 4/011 pri-vind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor introdus prin /egea 1/01 privind aprobarea 2rdonanei de 8rgen a *uvernului nr. 1/01 pen-tru reglementarea unor msuri finan-ciarfiscale i prorogarea unor termene i de completare a unor acte normative

Art 5. Evaluatorii rspund n des-furarea activitii lor disciplinar civil sau penal dup caz.

() 5spunderea penal pentru pro-ducerea de prejudicii prin utilizarea

n orice form a unor date false n raportul de evaluare ct i prin incorecta aplicare a standardelor de evaluare adop-tate de Asociaie revine exclusiv evaluatorului.

Avnd n vedere evoluia dezvoltrii profesiei n ara noastr, este util de amintit/precizat faptul c n nicio circumstan onorariul perceput de evaluatorul autorizat pentru activitatea de evaluare desfurat nu trebuie s fie exprimat ca procent din valoarea estimat i nici nu trebuie s fie condiionat de primirea valorii propuse sau de nivelul unor impozite sau taxe legate de valoarea pro-pus. Onorariul nu trebuie s depind nici de realizarea unui eveniment (acordare/neacordare credit, scdere sau nu a cotei de impozit etc.) sau beneficiu viitor.

Totodat, oferirea sau primirea de cadouri, servicii de cazare sau de alte tipuri ar putea genera obligaii ce ating integritatea.

Nu trebuie niciodat s uitm c prevederile codului de etic al profesiei de evaluator autorizat sunt obliga-torii pentru toi evaluatorii autorizai, persoane fizice i persoane juridice, membri ai Asociaiei. Nerespectarea dispoziiilor acestui cod constituie abatere disciplinar i atrage rspunderea evaluatorilor autorizai conform regulamentelor n vigoare. (Vezi articolul Despre etic i disciplin din nr. 1 al revistei Valoarea, oriunde este ea)

Dar nu frica trebuie s fie cea care s ne fac s res-pectm principiile etice, ci cei apte ani de acas, urmai de cei muli ani de educaie/instruire i nu n ultimul rnd mndria de a face parte dintr-o asociaie cu un nume recunoscut n Romnia, nume la a crui consoli-dare am participat fiecare din noi n

VALOAREA | Q1 2014 23

Avnd n vedere complexi-tatea aspectelor practice cu care muli evaluatori se confrunt, ct i faptul c ncepnd cu anul 2009 International Valuation

Standards Council IVSC a hotrt ca standardele IVS s conin numai

principii de evaluare, urmnd ca unele elemente de me-todologie s fie publicate separat, a aprut necesitatea emiterii de ctre ANEVAR a unor documente profesio-nale care s confere evaluatorilor mai multe recomandri i indicaii cu privire la aplicarea acestor standarde i s ajute la clarificarea unor aspecte practice i specifice me-diului economic romnesc actual.

n cele ce urmeaz este prezentat o propunere a pro-cedurii de iniiere, elaborare i aprobare a documente-lor profesionale n cadrul ANEVAR, procedur care ia n considerare practica n domeniul elaborrii standardelor de ctre cei mai cunoscui furnizori de standarde.

(% 9aza legaln conformitate cu 2rdonana 4/011 privind unele

msuri n domeniul evalurii bunurilor, standardele de eva-luare a bunurilor n Romnia sunt adoptate de ctre Aso-ciaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia ANEVAR. Conferina Naional ANEVAR aprob prin hotrre standardele de evaluare obligatorii pentru mem-brii ANE VAR la propunerea Consiliului Director. n cadrul ANEVAR funcioneaz Comisia tiinific i de

F propunere a procedurii de iniiere# elaborare i aprobare a documentelor pro]ejionale 8EEM8R

ELENA APOSTOLESCU, MemYr a Comisiei tiini]ice i de Standarde Director general CM= ConSLltin> S.a.

VALOAREA24

Standarde, care i desfoar activi-tatea potrivit regulamentului apro-bat de Consiliul Director. Conform acestui regulament, comisia iniiaz, elaborea z i propune Consiliului Director forma final a documente-lor profesionale referitoare la desf-urarea activitii de evaluare.

n conformitate cu strategia de evoluie viitoare/programul de acti-vitate ANEVAR, documentele profe-sionale obligatorii vor fi:

Standardele de evaluare a bunurilor SEV;

Ghidurile metodologice de evaluare a bunurilor GME.

Documentele profesionale neobli-gatorii, dar recomandate de ANEVAR ca reprezentnd cea mai bun prac-tic sunt:

Recomandrile practice de evaluare a bunurilor RPE;

Studii de caz i exemple practice de evaluare a bunurilor SCE.

Propunerile de documente profe-sionale obligatorii vor fi avizate de Comitetul de standarde, grup consti-tuit conform Regulamentului de orga-nizare i funcionare a ANEVAR (art. 5 al 3) i care va asista Consiliul Director ANEVAR n deciziile de adoptare a documentelor profesionale obligato-rii. Comitetul de standarde va avea n componen experi cu experien n elaborarea standardelor internaio-nale, europene sau naionale n evalu-area bunurilor sau n domenii conexe (audit, contabilitate, bnci, asigurri, fiscalitate, piaa de capital etc.).

Propunerile de documente profe-sionale neobligatorii vor fi aprobate prin hotrri ale Consiliului Director ANEVAR i publicate.

Conform regulamentului su, Co-misia tiinific i de Standarde are n componena sa Subcomisia de standarde, care are ca atribuii inii-erea, elaborarea, finalizarea i trans-miterea spre aprobare a documente-lor profesionale ANEVAR.

)% @niierea unui proiect de document pro]ejional8n proiect de document profesional ANEVAR poate

nsemna fie actualizarea unui document existent, fie ela-borarea unui document nou pe o tem ce nu este tratat n documentele n vigoare.

Proiectele pot fi propuse fie de persoane din conduce-rea ANEVAR, fie de Subcomisia de standarde, fie de echipa ANEVAR sau de o alt persoan sau autoritate interesat.

*% 8probarea proiectului8n proiect propus trebuie analizat de un grup de ana-

liz compus din preedintele comisiei, Subcomisia de standarde i directorul general al ANEVAR.

Includerea proiectului n Planul de lucru al Subcomisiei de standarde are la baz urmtoarele criterii:

Este o tem nou i necesar n practica evalurii bunurilor.

Problema poate fi rezolvat prin actualizarea unui document profesional existent sau printr-un document nou.

Rezolvarea temei este benefic pentru evaluatori i pentru utilizatori.

Tema se poate rezolva cu resursele disponibile innd cont i de alte prioriti.

n analiz pot fi consultai reprezentani ai firme-lor de evaluare, autoriti de reglementare i/sau alte or-ganizaii profesionale. Dac proiectul rspunde criterii-lor menionate, grupul de analiz va recomanda comisiei includerea n Planul de lucru al Subcomisiei de standarde.

+% Realizarea proiectuluiGrupurile de lucruPentru fiecare proiect se va organiza un grup de lucru

care va cuprinde membri ai Subcomisiei de standarde, membri ANEVAR sau experi ce nu sunt membri ai ANEVAR. Toate grupurile de lucru vor fi conduse de un membru al Subcomisiei de standarde i vor fi asistate de un secretar tehnic de la IROVA/.

Recrutarea experilor externi se va face pe site-ul ANEVAR, prin notificarea membrilor ANEVAR sau direct prin contactarea experilor. Preedintele comisiei este res-ponsabil de compoziia grupurilor de lucru pentru a aco-peri aria de expertiz necesar.

Grupul de lucru i nceteaz activitatea la finaliza-rea proiectului, adic la aprobarea documentului de ctre conducerea ANEVAR sau cnd hotrte abandonarea proiectului.

Document consultativ iniialCu excepia proiectelor de actualizare a unor docu-

mente existente, prima faz a unui proiect este elaborarea

Ln proiect de document pro]esional an

unui document consultativ care pre-zint natura proiectului, problemele care trebuie rezolvate, descrierea su-mar a rezolvrilor de ctre alte aso-ciaii profesionale i, dac e posibil, concluziile preconizate de grupul de lucru. Prin ntrebri se vor solicita puncte de vedere.

Propunerea de document consul-tativ iniial se aprob de Subcomisia de standarde i se transmite iniial principalelor instituii sau organiza-ii interesate.

Documentul consultativ iniial completat cu propunerile primite se aprob de Comisia tiinific i de Standarde i se public pe site-ul ANEVAR. De regul, perioada de expunere este de trei luni, dar poate fi redus pn la minim o lun cu aprobarea comisiei.

Rspunsurile primite se vor pu-blica pe site-ul ANEVAR, cu excep-ia cazurilor cnd respondentul soli-cit anonimatul.

Rspunsurile primite se colec-teaz, se analizeaz de grupul de lucru care propune modul de continuare a proiectului.

Documentul de dezbatere publicDac n urma analizei documen-

tului consultativ iniial, comisia de-cide continuarea proiectului, atunci grupul de lucru va elabora un docu-ment de dezbatere public. Acesta va cuprinde, de regul, i ntrebri refe-ritoare la aspecte controversate ap-rute n urma analizei documentului consultativ iniial. Grupul de lucru poate susine documentul de dezba-tere public cu motivaia unor con-cluzii posibile.

Documentul de dezbatere public aprobat de comisie va fi publicat pe site-ul ANEVAR pentru o peri-oad de trei luni, ce poate fi redus cu aprobarea comisiei pn la mi-nim o lun.

Comisia poate organiza la se-diul ANEVAR discuii colective (mas rotund) cu evaluatori i/sau

utilizatori i discuii directe cu instituiile i/sau orga-nizaiile interesate.

Rspunsurile la documentul de dezbatere public vor fi publicate pe site-ul ANEVAR, cu excepia cazurilor n care respondentul solicit anonimatul.

Rspunsurile sunt compilate de grupul care va pro-pune argumentat Subcomisiei de standarde care sunt amendamentele acceptabile pentru a fi introduse n forma final a documentului profesional.

Dac rspunsurile arat necesitatea unor modifi-cri majore n documentul de dezbatere public, atunci Subcomisia de standarde va propune comisiei elabora-rea unei noi variante a documentului de dezbatere pu-blic, relundu-se ciclul prevzut mai sus pentru docu-mentul iniial.

Finalizarea i aprobareaDup considerarea amendamentelor acceptabile, co-

misia va solicita avizul consulativ al Comitetului de standarde pentru aprobarea formei finale a documentu-lui profesional obligatoriu i transmiterea ctre Consiliul Director ANEVAR spre adoptare.

,% Grocedura de lucru a Subcomijiei de jtandardeDeciziile privind continuarea proiectelor i aprobarea

fazelor intermediare i finale se iau de ctre Subcomisia de standarde n edine ordinare anunate pe site-ul ANEVAR cu cel puin 5 zile n avans. edinele sunt deschise obser-vatorilor nscrii (n limita locurilor disponibile).

Cu aprobarea comisiei, procesele-verbale ale edine-lor Subcomisiei de standarde vor fi publicate pe site-ul ANEVAR.

Fiecare membru al Subcomisiei de standarde are dreptul la un vot i cvorumul este constituit cu 2/3 din numrul membrilor. Deciziile se adopt, de regul, prin consens i numai n cazuri excepionale prin majoritatea membrilor prezeni. n caz de balotaj, preedintele comi-siei are vot decisiv. Nu se admite votul prin procur sau prin coresponden.

-% Situaii eocepionaleCnd, din cauze externe, apare o situaie ce necesit

elaborarea rapid a unui document profesional, comisia va emite o declaraie provizorie redactat de Subcomisia de standarde, care va arta modul provizoriu de soluionare a situaiei i cum va fi rezolvat definitiv problema n ca-drul prezentei proceduri.

ConcluziiPropunerea reprezint o opinie asupra modului n care

procedura privind elaborarea de documente profesio nale ar putea s se deruleze n cadrul ANEVAR. n

Deciziile privind continuarea proiectelor i aproYarea ]azelor intermediare i ]inale se iau de ctre SuYcomisia de standarde n edine ordinare anunate pe siteul an

Verificarea rapoartelor de evaluare i legtura cu injtituiile publice

Adeseori, n practic, se nate necesitatea verific-rii rapoartelor de evalua-re ntocmite de evaluato-rii autorizai, membri ai Asociaiei Naionale a Eva-

luatorilor Autorizai din Romnia.

Indiferent de cauza care a condus la verificarea ra-poartelor de evaluare, acest proces se poate realiza numai de ctre evaluatori autorizai din cadrul ANEVAR, avnd specializarea verificri de rapoarte de evaluare VE.

Rezultatul verificrii const ntr-o confirmare sau infirmare n ceea ce privete conformitatea raportului de evaluare cu standardele de evaluare n vigoare la data efecturii evalurii. Niciodat un raport de verificare nu va oferi o valoare alternativ. O valoare alternativ poa-te rezulta numai ca urmare a ncheierii unui nou raport de evaluare.

8n tip de verificare pe care a vrea s l prezentm pe larg n continuare este prevzut de OG nr. 24/2011 la art. 8 alin. (8) lit. p). Acesta se adreseaz numai instituiilor publice care pot solicita Asociaiei Naionale a Evaluato-rilor Autorizai din Romnia un punct de vedere asupra conformitii rapoartelor de evaluare realizate de ctre evaluatorii autorizai ANEVAR cu standardele de evalua-re adoptate de Asociaie.

9ianCa Ctin

8SF:@8@8 E8@FE8C 8 EM8CL8TFR@CFR 8LTFR@Q8@ ;@E RFDE@8

Str. Scrltescu nr. 7, sector 1, BucuretiTel.:+40(0)21 315 65 64,+40(0)21 315 65 05Fax:+40(0)21 311 13 40

&tre,0,1,67E58/ -867,,E,'omnului 5obert &azanciuc, miniStrul -uStiiei

6timate domnule miniStru,Prin prezenta v supunem ateniei urmtoarele:Prin Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele

msuri n domeniul evalurii bunurilor, cu modificrile i completrile ulterioare, a fost nfiinat Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, ANEVAR, organizaie profesional de utilitate public, fr scop patrimonial din care fac parte evaluatorii autorizai. Prin acelai act normativ a fost reglementat i activitatea de evaluare a bunurilor, stabilindu-se totodat organizarea i desfurarea activitii de evaluare, precum i modul de acces la profesia de evaluator autorizat.

Printre atribuiile acestei organizaii profesionale se regsete i aceea de a adopta standardele de evaluare obligatorii pentru desfurarea activitii de evaluare. Obligativitatea respectrii acestor standarde este general, nefiind condiionat de tipul sau contextul evalurii. Astfel, potrivit legii, standardele adoptate de ANEVAR sunt obligatorii pentru toate activitile de evaluare, inclusiv pentru evaluarea realizat n cadrul activitii de expertiz judiciar.

n acest context, ne confruntm cu numeroase adrese din partea instanelor judectoreti care solicit lista eva-luatorilor autorizai ANEVAR, dar care au i calitatea de experi tehnici judiciari. Aceste solicitri rezult, pe de o parte, din cauz c n anumite zone geografice numrul ex-perilor tehnici judiciari este foarte redus, iar pe de alt parte, pentru c instanele judectoreti prefer s apeleze la serviciile unui evaluator care a mai parcurs un filtru de pregtire n domeniul evalurii.

Pentru soluionarea acestor probleme precizm c se poate face apel la dispoziiile art. 12 lit. b) alin. (1) din Ordonana Guvernului nr. 2/2000 privind organizarea

Necesitatea acestui tip de verifi-care a rezultat tocmai din specificul instituiilor publice ai cror reprezen-tani legali sunt pui n situaia de a lua decizii pe baza rapoartelor de eva-luare, decizii care atrag rspunderea civil sau penal, dup caz, a acestora. Eventualele prejudicii la nivel de stat sau de companie se calculeaz tocmai n funcie de rezultatul unui raport de verificare a evalurii iniiale.

Mai mult, exist numeroase situaii n care realizarea unei evaluri de ctre un evaluator autorizat aparinnd unui organizaii profesionale reglementate este impus de prevederi legale. Ex.: art. 11 din /egea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, necesar realizrii unor obiec-tive de interes naional, judeean i local, Codul fiscal, /egea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile pro-prietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente .a.

Verificarea solicitat Asociaiei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia nu se realizeaz n teme-iul unui contract de prestri servicii,

poate fi iniiat numai de instituii publice i se realizeaz de ctre Comisia de Verificare i Monitorizare din cadrul ANEVAR. n urma realizrii procesului de verificare, aceast comisie prezint Consiliului Director al ANEVAR un punct de vedere care este comunicat instituiei publice solicitante.

n cadrul acestei activiti, ANEVAR s-a confruntat cu urmtoarele probleme:1. Confuzia dintre evaluare i expertiza tehnic.2. Confuzia dintre calitatea de evaluator autorizat

ANEVAR i calitatea de expert tehnic atribuit de Ministerul -ustiiei.

3. Incertitudinea privind obligativitatea aplicrii stan-dardelor de evaluare adoptate de Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia n toate acti-vitile de stabilire a valorii unui bun, ntreprinderi, aciuni i alte instrumente financiare, fond de comer sau alte active necorporale.

Primele dou confuzii se pot clarifica pornind de la legislaia care definete cele dou activiti. Astfel, activi-tatea de expertiz tehnic judiciar se desfoar conform prevederilor Ordonanei Guvernului nr. 2/2000 privind organizarea activitii de expertiz tehnic judiciar i extrajudiciar i este efectuat de ctre experi tehnici judiciari aflai pe /ista experilor judiciari publicat pe site-ul Ministerului -ustiiei, n timp ce activitatea de evaluare se desfoar conform prevederilor Ordonanei Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul

VALOAREA28

activitii de expertiz tehnic judiciar i extrajudiciar, care prevede c la cerere, poate dobndi calitatea de expert tehnic judiciar ntr-o anumit specialitate persoana care a dobndit calitatea cerut pentru desfurarea activitii n acea specialitate, prevzut n nomenclatorul specializri-lor expertizei tehnice judiciare, n condiiile legii speciale ce reglementeaz organizarea i desfurarea unei activiti sau profesii i modul de acces n aceasta. n aceast situa-ie, dobndirea calitii de expert tehnic judiciar are loc cu susinerea unui interviu organizat de Ministerul -ustiiei, care are drept scop verificarea gradului de nsuire a dispo-ziiilor din codurile de procedur civil i penal referitoare la expertiz, precum i a prevederilor din alte acte normati-ve care reglementeaz activitatea de expertiz tehnic judi-ciar, precum i drepturile i obligaiile experilor.

Avnd n vedere cele de mai sus, propunem s fie n-cheiat un Protocol ntre Ministerul -ustiiei i ANEVAR prin care evaluatorii autorizai ANEVAR pentru specializ-rile evideniate la poziiile 39 (evaluarea proprietilor imo-biliare) i 40 (evaluarea bunurilor mobile economie) din Nomenclatorul specializrilor expertizei tehnice judicia-re, aprobat prin Ordinul ministrului justiiei nr. 199/2010, cu modificrile i completrile ulterioare, s poat dobndi

calitatea de expert tehnic judiciar n condiiile art. 12 alin. (1) lit. b) din OG nr. 2/2000.

Totodat, ANEVAR i declar disponibilitatea de a-i asuma urmtoarele obligaii:

De a asigura pregtirea profesional a evaluatorilor au-torizai ANEVAR pentru susinerea interviului n vederea dobndirii calitii de expert tehnic judiciar;

De a informa Ministerul -ustiiei cu privire la ori-ce schimbare a statutului evaluatorilor autorizai ANEVAR care au dobndit i calitatea de expert tehnic judiciar, n raport cu reglementrile proprii acestei profesii;

De a informa Ministerul -ustiiei despre sanciunile disciplinare aplicate evaluatorilor autorizai ANEVAR care au dobndit i calitatea de expert tehnic judiciar.

n sperana finalizrii acestui demers, v stm la dispo-ziie cu orice alte informaii utile.

&u mulumiri,

35EE',17E/E$62&,$,E, 1$,21$/E $ E9$/8$725,/25

$8725,=$, ',1 5201,$$'5,$1 9$6&8

evalurii bunurilor i este efectua-t de evaluatori autorizati nscrii n Tabloul Asociaiei. Referitor la posibila legtur dintre evaluatorii autorizai i experii judiciari care realizeaz rapoarte de evaluare de proprieti imobiliare sau bunuri mobile, gsii n Anex punctul de vedere al ANEVAR care a fost trans-mis Ministerului -ustiiei.

n ceea ce privete obligativita-tea aplicrii standardelor de evalua-re adoptate de Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia n toate activitile de stabilire a va-lorii unui bun, ntreprinderi, aciuni i alte instrumente financiare, fond de comer sau alte active necorpora-le, aceasta rezult foarte clar din pre-vederile art. 5 alin. (1) lit. c) din OG nr. 24/2011, care stipuleaz expres pre-rogativa Asociaiei de a adopta stan-dardele de evaluare obligatorii pentru desfurarea activitii de evaluare, fr a distinge ntre tipul de evaluare sau ntre calitatea celor care realizeaz aceast activitate. Astfel, dispoziii-le Ordonanei Guvernului nr. 24/2011,

cu modificrile i completrile ulterioare, avnd ca obiect de reglementare implementarea la nivel naional a stan-dardelor internaionale de evaluare, guverneaz toate ac-tivitile desfurate de evaluatorii/experii autorizai care ntocmesc rapoarte de evaluare/lucrri de expertiz tehnic judiciar i extrajudiciar n materia evalurii bunurilor. n

VALOAREA | Q1 2014 29

curs pentru cursul Evaluarea Proprietilor Imobiliare, a ce-lui pentru Evaluarea Bunurilor Mobile i a celui de la cursul Evaluarea ntreprinderii.

Odat cu revizuirea materialelor, pentru suportul cursu-lui de Evaluare a Proprietilor Imobiliare am avut o serie de ntlniri, la sfritul lunii noiembrie a anului trecut, la care au participat majoritatea lectorilor ce predau frecvent la cursurile organizate de ANEVAR. Au fost discuii foar-te interesante, majoritatea disputelor avnd ca punct de pornire modul n care utilizm fiecare dintre noi n practic metodele i tehnicile de evaluare.

Astfel, n urma discuiilor s-au desprins cteva aspec-te utile att pentru cei care urmeaz s participe la cursu-rile de formare organizate de ANEVAR (membri stagiari sau membri titulari care vor s obin nc o specializare), dar i pentru colegii evaluatori, cei care practic aceast profesie.

S-a urmrit n principal o uniformizare a termeni-lor utilizai att n cadrul suportului de curs, ct i n ca-drul rapoartelor de evaluare ntocmite de ctre evaluato-rii autorizai, termeni care s corespund cu cei specificai n Standardele de Evaluare ANEVAR n vigoare la aceast dat. De asemenea, s-au fcut la fiecare dintre abordrile n

8jpecte practice privind utilizarea metodelor i te_nicilor de evaluare prevzute n Standardele 8EEM8R% 8bordarea prin pia

anLa Stan, vicepreedinte an

evaluare mai multe recomandri con-crete, bazate n special pe experiena celor care practic aceast profesie, n scopul clarificrii unor aspecte prac-tice ale acestor abordri, innd cont de influena tipului proprietii evalu-ate i de scopul raportului de evaluare.

V propunem o serie de astfel de recomandri, acestea urmnd s fie prezentate n mai multe articole, scri-se de o parte dintre cei care au lucrat la elaborarea materialelor ce stau la baza suportului de curs, pentru fiecare din-tre specializri.

Pentru nceput o s v prezint cte-va idei legate de Evaluarea Proprietii Imobiliare, desprinse din tema Abor-darea prin pia (Abordarea prin com-paraii, aa cum o regseam denumit n ediiile precedente ale materialelor).

tim cu toii c n cadrul acestei abor dri regsim cele 2 tipuri de tehnici, iar n cadrul acestora mai multe metode:

Tipuri de te_niciTehnici cantitative:

analiza pe perechi de date analiza datelor secundare analiza statistic analiza costurilor

Tehnici calitative:

metoda comparaiilor relative analiza tendinelor analiza clasamentului interviuri personale

Metodele cel mai des utilizate sunt analiza pe perechi de date, din cadrul tehnicilor cantitative, respectiv me-toda comparaiilor relative, din cadrul tehnicilor calitative.

Referitor la decizia privind meto-da utilizat, se desprind dou concluzii importante din practica curent:

Este la latitudinea evaluatorului, bazat pe raionamentul acestuia, dac utilizeaz o tehnic cantitativ sau o tehnic calitativ. Important este ca modul n care acestea sunt aplicate s fie argumentat n cadrul raportului de evaluare, pentru ca beneficiarul

acestuia s aib posibilitatea s neleag modul cum au fost aplicate aceste tehnici.

Dac pentru evaluarea aparta mentelor, caselor sau a anu-mitor terenuri se poate aplica corect o tehnic cantitativ (pe perechi de date), n cazul proprietilor comerciale sau industriale (dac sunt suficiente informaii pentru a utili-za abordarea prin pia) este indicat utilizarea tehnicilor calitative sau o combinaie a celor dou tipuri de tehnici.

Elemente de comparaie este re co mandat mprirea acestora astfel:

&orecii SpeciFice tranzacieiAceste corecii se aplic n general n urmtoarea ordine:

drepturi de proprietate transmise; condiii de finanare; condiii de vnzare; cheltuieli necesare imediat dup cumprare; condiii de pia.

&orecii SpeciFice proprietii

localizarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; utilizarea/zonarea; componentele nonimobiliare ale valorii.

ATENIE /A SEMN8/ CORECIEI CARE TREB8IE ANA/IZAT NAINTE DE MRIMEA ACESTEIA.

Exist situaii n care unele elemente se suprapun sau sunt percepute la pachet.

Evaluatorul trebuie s aib grij s nu efectueze corec-ii de dou ori pentru aceleai diferene (evitarea dublei corecii).

Te_nica cantitativ 8naliza pe perec_i 8tilizarea oFertelor Se apeleaz la oferte doar dac nu

se gsesc pe pia informaii suficiente despre tranzacii.Dac nu exist suficiente informaii disponibile despre

tranzacii recente, se pot utiliza n cadrul abordrii prin pia informaii privind oferte cu proprieti comparabile disponi-bile pe pia, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic (extras IVS 2011).

De asemenea, ofertele curente utilizate trebuie s fie cunoscute i analizate de ctre evaluator (nu este suficient s fie preluate de pe site-urile imobiliare). Este recoman-dat s fie contactat proprietarul sau agentul imobiliar i s fie verificate informaiile coninute n oferta de vnzare. Pe baza acestei convorbiri se poate ntocmi o fi a comparabi-lei, care s conin inclusiv numele i numrul de telefon al persoanei care a furnizat informaiile.

Este de reinut c, de obicei, o tranzacie potenial se va ncheia la un pre sub nivelul ofertat. Nivelul marjei de negociere este diferit pe pia i rezult din analiza pieei.

VALOAREA | Q1 2014 31

Practic: n cazul n care informai-ile disponibile pe pia nu se refer la tranzacii efective, ci la oferte curente de vnzare, evaluatorul trebuie s pro-cedeze la corectarea valorilor ofertate cu marja de negociere indicat de pia.

Rezultatul obinut se va utiliza n grila datelor de pia ca reprezentnd un pre estimat de tranzacie. Aceast operaie se va face n afara grilei (de re-gul nainte de orice alt corecie) i nu se va lua n calcul n determinarea co-reciilor totale. Chiar dac n grila date-lor de pia se va pstra acest procent, pentru a se evidenia nivelul marjei considerat, valoarea marjei de negoci-ere nu se va aduna la suma coreciilor.

Este de preferat ca n grila din ra-poartele de evaluare s fie evidenia-te att coreciile procentuale, ct i cele absolute (indiferent de modul de deter-minare a acestora, valoric sau procentu-al), pentru ca n cazul n care evaluatorul lucreaz cu corecii procentuale s vad i ct nseamn acestea n valoare abso-lut i dac valorile sunt rezonabile.

Selectarea valoriiValorile rezultate pentru fieca-

re proprietate comparabil trebuie s conduc spre o indicaie de valoare pentru proprietatea subiect. n aceast etap, evaluatorul consider:

intervalul de valori rezultate, numrul de corecii aplicate

fiecrei proprieti,

totalul coreciilor pentru fiecare proprietate calculate n valori absolute (corecia brut valoric i procentual),

totalul coreciilor pentru fiecare proprietate comparabil, calculat ca sum algebric (corecia net, valoric i procentual)

orice corecii deosebit de mari aplicate proprietilor comparabile i orice ali factori care pentru o proprietate comparabil pot avea o importan mai mare.

Selectarea valorii se va face nspre comparabila cu caracteristicile cele

mai apropiate de proprietatea evaluat (subiect). n grila de calcul, acest lucru este reflectat de numrul i cuantumul ajustrilor. Numrul i cuantumul mic de ajustari indic o asemnare cu subiectul.

Cu alte cuvinte, nu trebuie s transformm n regul criteriul n funcie de care selectm rezultatul final: ajus-tarea brut total cea mai mic sau ajustarea brut procen-tual. Important este raionamentul evaluatorului.

Dac utilizm comparabile adecvate, adic preurile de tranzacionare sau de ofert sunt destul de asemntoare n-tre ele, cu un ecart redus, valorile rezultate dup aplicarea ajustrilor ar trebui, la rndul lor, s se situeze ntr-un inter-val rezonabil.

Bine aplicat, aceast tehnic va conduce la rezultate apropiate n urma aplicrii ajustrilor.

5aionamenul eValuatorului eSte cel care Va conduce ctre Selectarea Valorii

VALOAREA32

Te_nica calitativ :omparaia relativRolul comparaiei relative este s

restrng intervalul preurilor pe care piaa le recunoate (la fel, intervalele trebuie s fie rezonabile).

n analiza comparaiei relative, re-zultate credibile pot fi obinute prin ncadrarea proprietii n cauz n-tre comparabilele care i sunt superi-oare i cele care i sunt inferioare din punctul de vedere al caracteristicilor. Dac toate comparabilele sunt fie su-perioare, fie inferioare, nu poate fi de-finit un interval al valorilor posibile, ci numai o limit in