raport de evaluare - fairsolve.com · metalica - c2 – hala de productie - cu suprafata construita...

63A Nicolae Caramfil St, Bucharest 1, Romania Phone: +4 0372 147 754; Fax: +4 021 308 79 23

1

RAPORT DE EVALUARE

IMOBIL EVALUAT: SEDIU+HALA ŞI TEREN, GALAŢI, GALATI, ZONA

TIRIGHINA, T176, P1251/14, JUD. GALATI

CLIENT: SC GRESTINCOM SRL GALATI

BENEFICIAR : GRESTINCOM SRL prin lichidator

ROMINSOLV SPRL.

DATA EVALUARII: 25.09.2014


2

REZUMATUL LUCRĂRII

Prezentul raport estimează valoarea de piaţă a următorului bun imobil:

SEDIU+HALA ŞI TEREN, GALAŢI, GALATI, ZONA TIRIGHINA, T176, P1251/14, JUD.

GALATI

Destinatarul lucrării: GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL.

Data evaluării: 25.09.2014

Curs valutar de referinţă BNR la data evaluării: 4,4012 LEI/ EURO.

VALORILE ESTIMATE NU INCLUD TVA.

Valorile de piaţă estimate prin metodele de evaluare folosite sunt:

* Abordarea prin cost: 280.813 EURO (1.236.588 RON)

* Abordarea prin venit: 284.265 EURO (1.251.107 RON)

Valoarea de piaţă raportata (metoda capitalizării) :

284.265 EURO (1.251.107 RON)


3

RAPORT DE EVALUARE

1 CLIENT

SC GRESTINCOM SRL GALATI

DESTINATARUL

RAPORTULUI

GRESTINCOM SRL prin lichidator ROMINSOLV SPRL

SCOPUL EVALUARII Vânzare

2. PROPRIETATEA

EVALUATA

Proprietatea imobiliara de tip industrial supusa evaluarii este

formata din teren in suprafata

totala St=4993.88 mp real masurat ( conform acte 5.000 mp)

si constructiile edificate pe acesta:

- C1 – Sediu administrativ - cu suprafata construita la sol de

Sc=267 mp, regim de inaltime P+1E, suprafata construita

desfasurata Scd = 535.90 mp ,fundatie de beton, constructie

metalica

- C2 – Hala de productie - cu suprafata construita la sol de

Sc=650 mp, regim de inaltime P, suprafata construita

desfasurata Scd = 650 mp ,fundatie de beton, constructie

din tabla




din tabla

Anul constructiei – 2008

Terenu liber ,neocupat de constructii, este acoperit cu

platforma betonata.

PROPRIETAR SC GRESTINCOM SRL GALATI

ADRESA PROPRIETATII GALAŢI, GALATI, ZONA TIRIGHINA, T176, P1251/14, JUD.

GALATI

3.

VALOAREA DE PIATA

284.265 EUR

1.251.107 LEI

VALOARE TEREN

45.759 EUR

201.395 LEI

VALOARE CLADIRE 238.506 EUR


4

1.049.713 LEI

VALOAREA DE

LICHIDARE

170.559 EUR

750.664 LEI VALORILE NU CONTIN TVA

4 BAZA DE EVALUARE VALOAREA DE PIATA

DATA INSPECTIEI 25.09.2014 – Inspecţia s-a făcut din exterior

DATA EVALUARII 25.09.2014

CURS DE SCHIMB BNR

LA DATA INTOCMIRII

RAPORTULUI DE

EVALUARE

1 EURO = 4,4012 LEI

1 CHF= 3,6444 lei

1 USD= 3,4252 lei

5. DESCRIEREA

PROPRIETATII

Proprietatea imobiliara de tip industrial supusa evaluarii este

formata din teren in suprafata

totala St=4993.88 mp real masurat ( conform acte 5.000 mp)

si constructiile edificate pe acesta:



desfasurata Scd = 535.90 mp ,fundatie de beton, constructie

metalica




din tabla




din tabla

Anul constructiei – 2008

Terenu liber ,neocupat de constructii, este acoperit cu

platforma betonata.

DESCRIEREA TERENULUI:

Teren intravilan arabil

St = 4993.88 mp real masurat ( 5.000 mp conform acte );

Forma : regulată

Topografie : teren plan

Amplasare interioară

Accesul la proprietate se realizeaza din drum de


5

exploatare.

DESCRIEREA CONSTRUCŢIEI



desfasurata Scd = 535.90 mp ,fundatie de beton, structura

de rezistenţă este din cadre din beton, pereţi din zidărie,

acoperiş tip placă din beton armat.




cu structură metalică.




cu structură metalică.

· Anul construirii - 2008

Finisaje interioare:

- hale – pardoseli din beton

- sediu administrativ - tamplaria interioara si exterioara este

din PVC si geam termopan, peretii sunt acoperiti cu faianta

in grupul sanitar, zugraveli lavabile in rest, pardoseala

acoperita cu gresie si parchet

Starea actuală a constructiei: bună

Utilitati – apa, electricitate, canalizare

Incalzirea se face cu centrala termica proprie

Cea mai buna

utilizare

Industrială

6. DOCUMENTATIA

CADASTRALA

Număr cadastral: 5103

CF NR. 102694/Galaţi

Dreptul de proprietate: Act notarial autentificat cu

nr.253/20.03.2012

7. SITUATIA ACTUALA A

PROPRIETATII

Este în conservare

8. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE

AMPLASARE

Periferică - Tirighina.

ARTERE IMPORTANTE

DE CIRCULATIE IN

APROPIERE

Auto si pietonal: DN 25 Galati – Tecuci

Calitatea reţelelor de transport: asfaltată cu 2 benzi pe sens.

CARACTERUL ZONEI-

UTILITATI

Tipul zonei: Zonă preponderent industriala.

Zona industriala a orasului - Zona Tirighina

În zonă se mai află :

Combinatul metlaurgic Arcellor Mital Steel Galati

Reprezentata auto ADA MOTORS , dealer Audi,Skoda, VW,


6

Spatii productie , depozitare

Reţea de transport în comun

Unităţi comerciale în apropiere: supermarket-uri

Unităţi de învăţământ (mediu)

Unităţi medicale

Instituţii de cult

Cu sedii de bănci

Utilitati

Electricitate: da

Apa: da

Gaze: nu

Canalizare: nu

GRADUL DE POLUARE

ORIENTATIV(fara

expertizari de

laborator).

Poluare normala

AMBIENT Linistit

CONCLUZIE PRIVIND

AMPLASAMENTUL

Zona de referinţa periferică amplasare bună. Dotări şi reţele

edilitare bune. Poluare redusă. Ambient civilizat.

9. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

DESCRIEREA PIETEI Piaţa mică

NATURA ZONEI Zona industrială

OFERTA DE

PROPRIETĂŢI

IMOBILIARE SIMILARE

In stagnare

CERERE DE

PROPRIETĂŢI

IMOBILIARE SIMILARE

In scadere

ECHILIBRUL PIETEI

(intre cerere/oferta )

Oferta este mai mare decât cererea. Piaţă a

cumpărătorului

PREŢURI ÎN ZONĂ

PENTRU PROPRIETĂŢI

SIMILARE

Trenuri libere:

Minim: 10 EUR/mp Au

Maxim: 30 EUR/mpAu

CHIRII ÎN ZONĂ

PENTRU PROPRIETĂŢI

SIMILARE

Minim: 1 EURO /mp/ lună

Maxim: 3 EURO /mp/ lună

CONCLUZII ŞI TENDINŢE

PRIVIND PIAŢA PROPRIETĂŢII

Tendinţă de creştere în favoarea OFERTEI

REZULTATUL CERCETARII: Valorile de piaţă a imobilelor


7

similare sunt constante (datorită condiţiilor actuale ale

pieţei imobiliare). Piaţa imobiliară este mai puţin activă la

acest tip de proprietăţi. Perioada de vânzare este de sub 6

luni.

10. EVALUAREA

REGLEMENTĂRI ŞI CADRU LEGAL

STANDARDE

INTERNAŢIONALE DE

EVALUARE 2013 +

STANDARDE ANEVAR 2014

SEV 100 – Cadru general

SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii

SEV 102 - Implementare

SEV 103 – Raportare

SEV 310 – Evaluari ale dreptului asupra proprietatii

imobiliare pentru garantarea imprumutului

SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare

SEV 233 – Investitia imobiliara in curs de construire

SEV 232 – Evaluarea proprietatii imobiliare

generatoare de afaceri

SEV 220 – Masini, echipamente si instalatii

GME 520 – Evaluarea pentru garantarea

imprumuturilor

Cadru legal – Legislatia in vigoare

10.1.a ABORDAREA PRIN PIATA

VALOAREA DE PIATA prin piaţă

Nu se aplică

VALOAREA NU CONTINE TVA

10.1.b ABORDAREA PRIN VENIT

VALOAREA DE PIATA prin venit 284.265 EUR

1.251.107 LEI



8

10.1.c ABORDAREA PRIN COST

VALOAREA DE PIATA prin cost 280.813 EUR

1.236.588 LEI


11. DEFINITII, IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE

Valoarea de piata – suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi

schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat,

intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au

actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.

Conditii limitative:

1. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă

folosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului

scris al clientului, autorului evaluării şi evaluatorului verificator, aşa cum se precizează la

punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în

afara clientului, destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se

acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de

persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acţiunilor întreprinse pe baza acestui

raport.

2. Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de

piaţă, reprezentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în

raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.

3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie

proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu

sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute

cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este

valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea

evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea

situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea imobiliară se

evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate

este valabil) şi responsabilă.


9

4. Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind

documentaţiile de urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul

în care nu sunt respectate aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.

5. Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare

prezintă dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul

raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante

(măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.

6. Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are cunoştinţă asupra

stării ascunse sau invizibile a proprietăţii (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea,

starea şi structura solului, structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de

funcţionare, fundaţia, etc.), sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe

proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezenţa

substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau micşora

valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost

observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei

obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie

elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de

informaţii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu

oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este

responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici

pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

7. Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare,

din surse pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt

adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa acurateţei

informaţiilor furnizate de terţe părţi.

8. Conţinutul acestui raport este confidenţial pentru client şi destinatar şi autorul nu îl va

dezvălui unei terţe persoane, cu excepţia situaţiilor prevăzute de Standardele

Internationale de Evaluare şi/sau atunci când proprietatea a intrat în atenţia unui corp

judiciar calificat.

9. Evaluatorul a fost de acord să-şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul

numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.

Consimţământul scris al evaluatorului şi al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din

urmă este necesar), trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să

poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului şi a

creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport.

Consimţământul scris şi aprobarea trebuie obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau

oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terţe părţi, inclusiv altor creditori

ipotecari, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii,

publicitate, relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu

este destinat asigurătorului proprietăţii


10

SURSE DE INFORMARE

Pentru datele care au impact asupra valorii, evaluatorul va prezenta sursele de informare:

Teren:

pentru COMPARABILA 1: teren, cu suprafata de 4.000 mp, Tirighina, 20 EUR/mp- de pe

www.caut-imobiliare.ro;





Chirii: www. caut-imobiliare.ro

DECLARATIE DE CONFORMITATE

Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în

concordanţă cu reglementările Standardelor Internaţionale de Evaluare şi cu ipotezele şi

condiţiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relaţie particulară cu

clientul şi nici un interes actual sau viitor faţă de proprietatea evaluată. Rezultatele

prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori,

solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client

sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de

satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiţii, subsemnatul, în calitate de

elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în prezentul

raport de evaluare.

12. CERTIFICARE

Subsemnatul certific în cunoştinţă de cauză şi cu bună credinţă că:

1. Afirmaţiile declarate de către mine şi cuprinse în prezentul raport sunt adevărate şi

corecte. Estimările şi concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate de către

evaluator ca fiind adevărate şi corecte.

2. Analizele, opiniile şi concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative

menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile mele profesionale personale, imparţiale

şi nepărtinitoare.

3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare care

face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu am nici un interes personal privind

părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat aici.

4. Implicarea mea în această misiune nu este condiţionată de formularea sau prezentarea

unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul


11

evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în

funcţie de opinia mea.

5. Analizele, opiniile şi concluziile mele au fost formulate, la fel ca şi întocmirea acestui

raport, în concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare.

6. Posed cunoştinţele şi experienţa necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu

excepţia persoanelor menţionate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a

acordat asistenţă profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.

13. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE (NOI), A ANALIZEI INFORMAŢIILOR APLICABILE

ŞI A FACTORILOR RELEVANŢI, OPINIA MEA (NOASTRĂ) ESTE CĂ VALOAREA DE PIAŢĂ A

PROPRIETĂŢII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI EVALUAT) ESTE:

VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA 284.265 EUR

1.251.107 LEI

VALOAREA DE PIATA A FOST ESTIMATA

PRIN: CAPITALIZARE

VALOAREA DE LICHIDARE

170.559 EUR

750.664 LEI

VALORILE NU CONTIN TVA

EVALUATOR

IULIAN-COSMIN ANDRONIU


12

ANEXE:

-COMPARABILE;

-FISE DE CALCUL;

-HARTA;

-FOTOGRAFII.

-ACTE.


13

COMPARABILE:


14


15


16


17

FISE DE CALCUL: ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (TEREN)

Elemente de comparatie Subiect Comp 1 Comp 2 Comp 3

Suprafata 4.993,88 4000 2500 2000

Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp) 20,0 10,0 5,0

Drepturi de proprietate integral integral integral integral

Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0%

Valoarea corectiei (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00

Pret corectat 20,00 10,00 5,00

Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă La piaţă



Preţ corectat (EURO) 20,00 10,00 5,00

Conditii vanzare oferta oferta oferta

Valoarea corectiei (%) -15% -15% -15%

Valoarea corectiei (Euro/mp) -3,00 -1,50 -0,75


Conditii de piata < 2 luni < 2 luni < 2 luni



Preţ corectat (EURO) 17,00 8,50 4,25

Localizare Tirighina Tirighina Barbosi Barbosi




Acces drum

exploatare superior similar similar

Valoarea corectiei (%) -10% 0% 0%

Valoarea corectiei (EUR/mp) -1,70 0,00 0,00


Destinatia (utilizarea terenului) inds/com similara inds/com inds/com


Valoarea corectiei (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00


Utilitati apa,

electricitate

apa,

electricitate+gaz

apa,

electricitate fara

Valoarea corectiei (%) -10% 0% 20%

Valoarea corectiei (EUR/mp) -1,53 0,00 0,98


Suprafata 4.993,88 4.000 2.500 2.000

Corectie procentuala -1% -2% -2%

Valoarea corectiei (EUR/mp) -0,14 -0,19 -0,12


Total corectie bruta 6,37 2,54 2,48

total corectie bruta cea mai mica 31,84% 25,37% 49,65%

Valoarea estimata rotund 9,16 EUR/mp

Curs euro 4,4012 lei

S teren/mp 4.993,88 45.759 € 201.395 lei


18

Abordarea prin costuri

Costuri de reconstructie – costuri de inlocuire” – Corneliu Schiopu editat de IROVAL, Bucuresti, 2010

DATE DE REFERINTA:

- suprafata teren aferent (mp) 4.993,88

- suprafata construita (mp) Ac 1567,00

- arie desfasurata (mp) Ad cca. 1.704,10

- arie utila (mp) Au cca. 54.717

- inaltime medie 4

CALCULUL VALORII DE RECONSTRUCTIE

C1 - SEDIU ADMINISTRATIV Ad = 535,9 mp

Nr.

Crt. Denumire / Simbol

Suprafaţă

Sc / Sdc

(mp)

Cost

catalog

(euro/mp)

Total cost

(euro)

Coef.

corecţie

distanţă

de

transport

Coef.

corecţie

manoperă

Cost total

(euro)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1,006 1,036

Suprastructură / Structură

1 8CLBTIPB 535,9 238,7 127.937,9 1,006 1,036 133.338,9

Total 133.338,9

Finisaj interior şi exterior

1 FICLBTIPB 535,9 233,2 124.964,2 1,006 1,036 130.239,7

Total 130.239,7

Invelitori si terase

1 TERNECIRC 535,9 109,4 58.652,9 1,006 1,036 61.128,9

Total 61.128,9

Instalaţii electrice

1 IECLBTIPB 535,9 33,6 18.023,9 1,006 1,036 18.784,8

Total 18.784,8

Instalaţii sanitare

1 ISCLBTIPB 535,9 24,7 13.232,7 1,006 1,036 13.791,3

Total 0,0 13.791,3

Instalaţii de încălzire cu / fară ventilaţie

1 IVCLBTIPB 535,9 30,6 16.395,1 1,006 1,036 17.087,3

Total 17.087,3

TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO) 313.242,0

TOTAL COST (CIB) CU TVA (EURO/MP) 183,8

TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (EURO) 252.614,5

TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (EURO/MP) 148,2

Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii comerciale

Sdc (mp)

= 535,9


19

Nr.

Crt. Denumire substructură

Cost de

înlocuire

brut CIB

(euro)

Uzură

fizică

(%)

Valoare

rămasă

actualizată

(euro)

1 Suprastructură / Structură 133.338,9 9% 121.030,7

2 Finisaj interior şi exterior 130.239,7 10% 117.215,7

3 Instalaţii electrice 18.784,8 10% 16.906,3

4 Instalaţii sanitare 13.791,3 10% 12.412,2

5

Instalaţii de încălzire cu / fară

ventilaţie 17.087,3 10% 15.378,5

Total cost cu tva (euro) 313.242,0

282.943,5

Total cost cu tva (Euro/mp) 584,5 528,0

Total cost fără tva (Euro) 252.614,5 228.180,2

Total cost fără tva (Euro/mp) 471,4 425,8

Gradul de uzura fizica: 9,67%

Neadecvare functionala 0,00% 228.180

Depreciere din cauze externe 55,00% 102.681

DEPRECIERE TOTALA ACUMULATA 64,67%

VALOAREA RAMASA CONSTRUCTIE 451.920 RON

102.681 EUR

60 EUR/mp

C2 +C3– Hala de productie Ad = 1.300,00 mp

Nr.


Suprafaţă

Sc / Sdc

(mp)

Cost

catalog

(euro/mp)

Total cost

(euro)

Coef.

corecţie

distanţă

de

transport

Coef.

corecţie

manoperă

Cost total

(euro)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1,006 1,036

Suprastructură / Structură

1 BMZN350 1.300,0 183,7 238.873,4 1,006 1,036 248.957,7

Total 248.957,7






Sdc (mp)

= 1.300,0

Nr.


Cost de

înlocuire

brut CIB

(euro)

Uzură

fizică

(%)

Valoare

rămasă

actualizată

(euro)


20

1 Suprastructură / Structură 248.957,7 15% 211.614,0

4 Finisaj 0,0 0% 0,0

5 Instalaţii electrice 0,0 0% 0,0

6 Instalaţii sanitare 0,0 0% 0,0

7 Instalaţii de încălzire 0,0 0% 0,0


211.614,0









76.795 EUR

59 EUR/mp

Platforma betonata Ad = 3.426,88 mp

Nr.


Suprafaţă

Sc / Sdc

(mp)

Cost

catalog

(euro/mp)

Total cost

(euro)

Coef.

corecţie

distanţă

de

transport

Coef.

corecţie

manoperă

Cost total

(euro)

A B C=AxB D E

F=CxDxE 1,000 1,000

Platforma betonata 20 cm

1 PLTFRA 3.426,9 61,3 209.921,8 1,006 1,036 218.783,9

Total 218.783,9






Sdc (mp)

= 3.426,9

Nr.


Cost de

înlocuire

brut CIB

(euro)

Uzură

fizică

(%)

Valoare

rămasă

actualizată

(euro)

1 Platforma betonata 20 cm 218.783,9 30% 153.148,7


153.148,7




21







55.578 EUR

16 EUR/mp

VALOAREA TOTALA CONSTRUCTII 1.034.520 RON

235.054 EUR

46 EUR/MP

VALOAREA TERENULUI 201.395 RON

45.759 EUR

9,16 EUR/MP

VALOAREA IMOBILULUI (constructie+teren) 1.235.914 RON

280.813 EUR


22

ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZARII VENITULUI

Suprafata desfasurata - Hala (mp) 1.300,00

Suprafata utila (mp) cca. 1.238,10

Chiria lunara (EUR/luna/mp)

2,0

Suprafata desfasurata - birouri (mp) 536

Suprafata utila (mp) cca. 466

Chiria lunara (EUR/luna/mp) 3

Suprafata desfasurata - platforma betonata (mp) 3427

Suprafata utila (mp) cca. 3427

Chiria lunara (EUR/luna/mp) 0,20

Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 54.715

Total VBP (eur/an)

54.715

Grad de ocupare

75%

Venituri brute efective VBE(EUR/an)

41.036

Total VBE (EUR/an)

41.036

Cheltuieli de exploatare 6.924

FIXE 2.821

taxe proprietate 1,0% 2.351

taxa concesionare teren 0

asigurare 0,2% 470

altele 0

VARIABILE 4.104

management 0

administrator 0

reparatii -intretinere 10% 4.104

alte cheltuieli 0

Reparatii capitale 0

Fond Rulment 0

Venit net efectiv (EUR/an)

34.112

Total VNE (EUR/an)

34.112

Rata de capitalizare conform Anexei

12%

Multiplicator 8,33

Valoare randament (EUR) 284.265

Teren in exces mp 0

Valoare pe mp euro 0

Valoare teren euro 0

Suprafata desfasurata mp 0

Costul unitar de reamenajare euro 0

Total cost de reamenajare euro 0

Valoarea estimata (EUR) 284.265 €

Curs euro: 4,4012 lei 1.251.107 LEI

V de lichidare - EUR 0,60 170.559 €

V de lichidare - RON 750.664 LEI


23

CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

COMPARABILE A B C

Chirie lunara solicitata 1839 864 929

Venit Brut Potential (EUR/an) 22.070 10.367 11.145

Grad de neocupare (15% din VBP) 2207 1037 1114

Venit Brut Efectiv (EUR/an) 20.064 9.425 10.132

Cheltuieli aferente proprietarului (10% din VBE) 2006 942 1013

Venit Net din Exploatare (EUR/an) 18.240 8.568 9.211

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 152.000 68.000 86.000

Rata de capitalizare (%) 12 12,6 10,7

Rata de capitalizare (%) 12,00

Rata de capitalizare = VNE/ V

Se alege rata de capitalizare. 12%


24

HARTA:


25

FOTOGRAFII:

Exterior Exterior

Exterior Exterior

Exterior Exterior


26

Exterior Exterior

Exterior Exterior

Exterior Exterior


27

ACTE:


28


29


30


31

raport de evaluare - fairsolve.com · metalica - c2 – hala de productie - cu suprafata construita...

Documents