raport de evaluare - · pdf filesarpanta metalica invelit cu tabla ; ... suprafetele luate...

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.33

Bucureşti: Str. Radu Vodă, Nr. 17, et. 2, 040273, Tel/Fax: 021 312.27.86

[email protected]; www.darian.ro

Darian DRS S.A. Nr. Registrul Comerţului: J12/595/1991 | Cod unic de înregistrare: RO201020 Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON

Nr. DRS 2956 / 15.03.2013

RAPORT DE EVALUARE

a proprietatii imobiliare de tip industrial „amplasament industrial de tip hale, terenuri si spatiu administratie

in cadrul incintei industriale S.C. CETA S.A.”

situata in

Bucuresti, sector 6, Str. Preciziei nr. 38A

proprietar S.C. CETA S.A.

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si

nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al S.C. DARIAN DRS SA, al clientului – S.C. CETA S.A.

- Martie 2013 -

Evaluare amplasament industrial in incinta S.C. CETA S.A., Str. Preciziei nr. 38A, Sector 6, Bucuresti

DARIAN DRS S.A. Pagina 2/26

1. SINTEZA EVALUARII

Obiectul evaluarii: Proprietatea imobiliara evaluata consta in proprietate imobiliara de tip industrial in cadrul

incintei industriale CETA S.A. situata in Bucuresti, Str. Preciziei nr. 38A, Sector 6 dupa cum urmeaza:

“fost C2 - Atelier” se compune dintr-o magazie metalica in suprafata de 375.08 mp, numar cadastral

6859/5, CF 50035.

Din informatii de la proprietar, au fost demolate doua constructii metalice, in prezent existand numai

Atelierul.

“Teren” in suprafata de 9562.52 mp (nr. cadastrale 2613/1/5/1, CF 70645, 6859/2, CF 50035 si 6859/5,

CF 50035)

Scopul evaluarii: estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare, asa cum este definita in standardele

internationale de evaluare IVS 2011, in vederea informarii clientului S.C. CETA S.A. - in faliment si a

principalilor creditori ai acesteia asupra valorii de piata actuale.

Descrierea proprietatii imobiliare :


6859, CF 50035.

Atelierul este o magazie cu structura metalica cu H = 3.5 m, inchideri perimetrale din tabla cutata, acoperis tip

sarpanta metalica invelit cu tabla ; pardoseala este din beton, tamplarie exterioara metalica cu geamuri

obisnuite.

“Teren” in suprafata de 9.562,52 mp, este plan, forma neregulata, cu deschiderea de cca 15 m la drum

public format din trei loturi de teren : 2680 mp (numar cadastral 2613/1/5/1, CF 70645), 5423.58 mp (numar

cadastral 6859/2, CF 50035) si 1458.94 mp (numar cadastral 6859/5, CF 50035).

Datele referitoare la suprafete au fost preluate din situatia prezentata de catre Reprezentantii clientului.

Inspectia proprietatii a fost efectuata de catre evaluator Daniel Panton in data de 06.03.2013, in prezenta

reprezentantului clientului.

Evaluarea s-a realizat prin metoda comparatiilor directe. Abordarea evaluarii proprietatii este conform

prevederilor standardelor internationale de evaluare IVS 2011.

Proprietatea subiect reprezinta o parte delimitata distinct prin numar cadastral din proprietatea initiala

constructii si teren in suprafata de 27,939.52 mp – incinta industriala CETA. Functionalitatea ei, analizata

separat de proprietatea intregita (proprietate initiala), este afectata dat fiind atat configuratia terenului cat si

dispunerea constructiilor pe loturile individuale de teren.

Avand in vedere insa solicitatea clientului si a principalilor creditori de a se determina valori de piata pentru

fiecare proprietate dezmembrata din proprietatea initiala s-a estimat o valoare de piata pentru proprietatea

subiect prin abordarea prin venituri in baza unor ipoteze si conditii limitative suplimentare si anume:

o se considera ca proprietatea subiect dispune fara restrictii juridice si fizice de utilitatile aferente

amplasamentului pe perioada nedeterminata;

o se considera ca proprietatea subiect poate fi exploatata fara restrictii referitoare la acces si utilizarea

loturilor invecinate atunci cand dispunerea constructiilor pe teren o necesita;

Astfel valoare de piata estimata pentru proprietatea subiect se impune a fi privita ca o parte din valoarea de

piata globala a intregului amplasament industrial (proprietatea initiala) CETA.

Prezentul raport si anexele sale (plan de amplasament, act proprietate, fotografii ale proprietatii) reprezinta

baza pe care s-a stabilit opinia evaluatorului.



Astfel, in opinia evaluatorului valoarea de piata a proprietatiilor evaluate este:

4.003.900 LEI echivalent 918.000 EUR

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea sunt:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate

in prezentul raport;

valoarea prezentata include valoarea tuturor amenajarilor existente pe teren;

cursul de schimb valutar utilizat este de 4,3615 RON stabilit de BNR pentru data de 06.03.2013;

valoarea estimata in valuta este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea

pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele

imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu

cursul valutar nu este liniara;

valoarea este o predictie;

valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;

valoarea este subiectiva;

valoarea opinata nu este o valoare pentru asigurare;

evaluarea este o opinie asupra unei valori;

Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catre

Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR) .

Cu stimă,

DARIAN DRS



1.1. Certificare

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in

acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate

sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si

concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu

avem nici un interes prezent sau de perspectiva vis-a-vis de proprietatea care face obiectul prezentului raport

de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate.

Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in

raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este

influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in

conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre

Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR) . Evaluatorul a respectat codul

deontologic al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR).

Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit

asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care semneaza mai jos.

Prezentul raport se supune normelor Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR) si

poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cu Standardele de verificare Uniunii Nationale a

Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR).

La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care se semneaza mai jos sunt membri ai Uniunii Nationale a

Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR), au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala

continua al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR) si au competenta necesara

intocmirii acestui raport. Firma DARIAN DRS S.A. si membri sai au incheiata asigurarea de raspundere

profesionala la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A.

Daniel Panton,

Expert Evaluator EPI,

Membru titular al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR)

Daniel Nicolae Ceafalan,

Expert Evaluator EPI,

Membru titular al Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR)



CUPRINS

1. SINTEZA EVALUARII .................................................................................................................................................... 2 1.1. CERTIFICARE .......................................................................................................................................................... 4

2. DATE GENERALE ........................................................................................................................................................ 6 2.1. IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE .................................................................................................................................. 6 2.2. OBIECTUL EVALUARII. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE. ......................................................................................... 7 2.3. SCOPUL EVALUARII. INSTRUCTIUNILE EVALUARII ............................................................................................................ 7 2.4. BAZELE EVALUARII. TIPUL VALORII ESTIMATE ................................................................................................................. 7

2.4.1. Data evaluarii ............................................................................................................................................... 7 2.4.2. Data inspectiei ............................................................................................................................................. 7 2.4.3. Moneda raportului ........................................................................................................................................ 8

2.5. INFORMATIILE UTILIZATE SI SURSE DE INFORMATII .......................................................................................................... 8 2.6. RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI ............................................................................................................................ 8

3. PREZENTAREA DATELOR ........................................................................................................................................... 9 3.1. IDENTIFICAREA PROPRIETATII EVALUATE ...................................................................................................................... 9

3.1.1. Situatia juridica ............................................................................................................................................ 9 3.2. DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI SI A CONSTRUCTIILOR .................................................................................................. 9 3.3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE (STUDIU DE VANDABILITATE) ................................................................................................. 9

4. ANALIZA DATELOR ................................................................................................................................................... 13 4.1. CEA MAI BUNA UTILIZARE (CMBU) ............................................................................................................................ 13 4.2. EVALUAREA PROPRIETATII ....................................................................................................................................... 13 4.3. EVALUAREA TERENULUI .......................................................................................................................................... 13 4.4. REZULTATELE EVALUARII. OPINIA EVALUATORULUI ....................................................................................................... 16

Fotografii proprietate

Acte proprietate

Schite si planuri

Harta amplasament

Date de piata

Prezentarea evaluatorului



2. DATE GENERALE 2.1. Ipoteze si conditii limitative

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia

evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din

acest raport.

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt

urmatoarele:

Ipoteze:

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre reprezentantii

autorizati din partea clientului si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare.

Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil. Evaluatorul nu a avut cunostinta de eventuale

litigii legate de dreptul de proprietate supus evaluarii;

Valoarea de piata estimata poate sa fie influentata in functie de conditiile, termenele si modalitatile de

incheiere a unei eventuale tranzactii;

Se presupune ca proprietatea imobiliara se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor urbanistice

si de exploatare/utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in

considerare in prezentul raport;

Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de

evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea

cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;

Suprafetele luate in calcul au fost pregatite de catre proprietar si puse la dispozitia evaluatorului de

personal din cadrul S.C. CETA S.A.; identificarea cladirilor s-a realizat la inspectia in teren cu reprezentantul

societatii; suprafata construita a cladirii “parcare autovehicule” a fost estimata de propietar.

Suprafelete aferente spatiilor de birouri, magazii si hale au fost calculate si estimate din schitele puse la

dispozitie.

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in

lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

Evaluarea se refera la proprietatea imobiliara asa cum a fost aceasta descrisa in prezentul raport (cladiri

deservite de utilitati si teren aferent); evaluarea nu cuprinde utilajele de lucru si care deservesc activitatea

proprietarului;

Suprafetele au fost preluate din documentatia cadastrala si actele de proprietate ale societatii fara a se

efectua masuratori suplimentare;

Se presupune in cadrul evaluarii ca proprietatea este independenta si are toate utilitatile necesare: curent,

apa si canalizare, instalatie de gaze si termoficare;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand

posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta la data evaluarii.

Conditii limitative:

orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori

separate alocate componentelor nu trebuie folosite în legătură cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt

astfel utilizate;

intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;

evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

marturie in instanta relativ la imobilul supus evaluarii, in afara cazului in care s-au incheiat in prealabil astfel

de intelegeri;

nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special studiul de piata, metodologia abordata, identitatea

evaluatorului s.a.) nu vor fi copiate, transmise, publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al

evaluatorului;



orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe

interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost

prevazuta in raport;

raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii

sale. Daca aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea;

evaluatorul presupune ca cel care citeşte raportul a primit planurile amplasamentelor şi situaţiile legate de

restricţii (dacă există).

2.2. Obiectul evaluarii. Drepturi de proprietate evaluate.

Proprietatea imobiliara evaluata este de tip industrial si comercial – constructii industriale (tip hale si

depozite), spatiu comercial si teren aferent acestora, asa cum s-a prezentat mai sus.

Adresa proprietatii: Str. Preciziei nr. 38 A, sect. 6, Bucuresti.

Proprietarul imobilului este persoana juridica romana S.C. CETA S.A. asa cum rezulta din extrasele de carte

funciara pentru informare cu numar de cerere 130326/04.02.2010; 130332/04.02.2010

In prezentul raport este evaluat dreptul real de proprietate asupra proprietatii descrise mai sus, apartinand

S.C. CETA S.A.

Titlul de proprietate este presupus valabil, iar proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini fata de

cele mentionate mai sus.

Proprietatea este grevata in favoarea mai multor banci; evaluarea se face in ipoteza unei proprietati libere de

sarcini.

2.3. Scopul evaluarii. Instructiunile evaluarii

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare, asa cum este

definita in standardele internationale de evaluare IVS 2011, in vederea informarii clientului S.C. CETA S.A.

- in faliment si a principalilor creditori ai acesteia asupra valorii de piata actuale.

Prezentul raport de evaluare se adreseaza S.C. CETA S.A. si principalilor creditori ai acesteia in calitate de client si calitate de destinatar.

Avand in vedere Statutul Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR) si Codul

deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de client si destinatar.

2.4. Bazele evaluarii. Tipul valorii estimate

Evaluarea realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata a proprietatilor

imobiliare, aceasta facand obiectul standardelor internationale de evaluare IVS 2011.

Standardul este aplicabil valorii de piata a unei proprietati, de obicei imobiliare si elementele conexe.

Conform standardului definitia valorii de piata este urmatoarea:

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii,

intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o

activitate de marketing adecvata, in care ambele parti actioneaza in cunostinta de cauza, prudent si fara

constrangeri.

2.4.1. Data evaluarii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare perioadei martie

2013, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.

Opinia privind valoarea de piata a proprietatii imobiliare a luat in considerare datele si informatiile detinute sau

culese si analizate de evaluator pana la 06.03.2013. 2.4.2. Data inspectiei

Inspectia proprietatii a fost efectuata de catre evaluator Daniel Panton in data de 06.03.2013, in prezenta

reprezentantului clientului.

Au fost preluate informatii referitoare la proprietatea evaluata, s-a realizat identificare cladirilor si s-a



fotografiat proprietatea supusa evaluarii. Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale

terenului sau defecte ascunse ale proprietatii.

2.4.3. Moneda raportului

Opinia finala a evaluarii este prezentata in lei si in valuta. Cursul de schimb valutar utilizat este de 4,3315 / 1

EUR stabilit de BNR pentru data evaluarii. Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar

atat vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelul

chiriei, nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu

puterea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc.).

2.5. Informatiile utilizate si surse de informatii

Informatiile utilizate au fost:

Situatia juridica a proprietatii imobiliare;

Schitele si suprafetele proprietatii;

Istoricul amplasamentului si utilizarea actuala ;

Dotarea cu utilitati si cai de acces ;

Posibilitati de delimitare fizica si functionare independenta;

Informatii privind piata imobiliara locala (vanzari, chirii etc.)

Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate.

Sursele de informatii au fost:

Reprezentanti autorizati ai S.C. CETA S.A., pentru informatiile juridice, despre dotare, utilitati, suprafete,

istoric, utilizare, delimitare fizica legate de proprietatea imobiliara evaluata, care este responsabil exclusiv

pentru veridicitatea informatiilor furnizate;

Agenti imobiliari, surse publice de informare imobiliara (site-uri internet, presa, cataloage etc) care isi

desfasoara activitatea pe piata locala;

Baza de date a evaluatorului cu caracter confidential.

2.6. Responsabilitatea fata de terti

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza documentelor ce atesta dreptul de proprietate si a

informatiilor legate de istoria si exploatarea proprietatii, furnizate de catre reprezentantii clientului,

corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora.

Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat

dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care

afecteaza opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general in care are loc operatiunea de evaluare,

stadiul de dezvoltare al pietei imobiliare si scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in

viitor evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute de acesta la data

evaluarii.

Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului.

Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie

pentru alt scop, in nici o circumstanta.



3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Identificarea proprietatii evaluate

Obiectul evaluarii: Proprietatea imobiliara evaluata consta in proprietate imobiliara de tip industrial in cadrul

incintei industriale CETA S.A. situata in Bucuresti, Str. Preciziei nr. 38A, Sector 6 dupa cum urmeaza:


6859/5, CF 50035.

Din informatii de la proprietar, au fost demolate doua constructii metalice, in prezent existand numai

Atelierul.



cadastral 6859/2, CF 50035) si 1458.94 mp (numar cadastral 6859/5, CF 50035).

3.1.1. Situatia juridica

Proprietarul este S.C. CETA S.A. cu sediul in Bucuresti, str. Lipscani, nr. 104, sector 3, J 40/260/1991, asa

cum rezulta din documentele puse la dispozitia evaluatorului de catre client.

Documentele puse la dispozitia evaluatorului au fost:

- Contract de vanzare cumparare nr. 696/30.06.199 ; 2716/17.12.2007

- Extrasele de carte funciara pentru informare cu numar de cerere 130326/04.02.2010 ; 130332/04.02.2010

- Tabel cu suprafate proprietate pus la dispozitie de Reprezentantii clientului

- Nu s-a prezentat uin Certificat de urbanism, din care sa rezulte daca terenul este construibil si care sunt

indicatorii urbanistici ai sai; evaluarea se face in ipoteza ca terenul este construibil (similare cu vecinatatile).

- Nu s-a prezentat documentatia cadastrala aferenta proprietatii ; evalurea se face in concordanta cu

indicatiile reprezentantilor clientului.

3.2. Descrierea amplasamentului si a constructiilor

Amplasamentul este situat in partea vestica a Capitalei, cartier zona Militari/ Preciziei

Imobilele pot fi accesate direct din strada Preciziei. Utilitatile prezente pe amplasament: alimentare cu apa,

termoficare, canalizare, electricitate (220,380 V). Mijloace de transport in comun: tramvai, metrou (Industriilor),

autobuz.

“fost C2 - Atelier” se compune dintr-o magazie metalica in suprafata de 375.08 mp

Atelierul este o magazie cu structura metalica cu H = 3.5 m, inchideri perimetrale din tabla cutata, acoperis tip

sarpanta metalica invelit cu tabla ; pardoseala este din beton, tamplarie exterioara metalica cu geamuri

obisnuite.


public format din trei loturi de teren : 2680 mp (numar cadastral 2613/1/5/1), 5423.58 mp (numar cadastral

6859/2) si 1458.94 mp (numar cadastral 6859/5) .

Datele referitoare la suprafete au fost preluate din extrasele de cartea funciara si tabelul cu suprafete pus la

dispozitie de client.

3.3. Analiza pietei imobiliare (Studiu de vandabilitate) Piaţa spaţiilor de birouri, Bucuresti (semestrul I 2012):

În primele şase luni ale acestui an, pe piaţa spaţiilor de birouri au fost livraţi 2.000 mp, într-o singură clădire

(Barbu Vacarescu Office). Specialiştii se aşteaptă ca până la sfârşitul anului, se asteapta sa fie livrati 100.000

de metri patrati de noi spatii pentru birouri in Capitala, in proiecte cum ar fi AFI Business Park, Aviatorilor

Business Plaza, Prezan OB, Unicredit HQ şi ART Business Center 6.

Oferta de spaţii de birouri



În momentul de faţă, stocul pentru spaţiile de birouri din Bucureşti este de aproximativ 1.85 milioane mp.

Dacă vot fi livrate spaţiile de birouri anunţate pentru 2012, atunci stocul pentru spaţiile de birouri se va apropia

de 2 milioane mp.

Clădirea Skytower situată în nord-estul Bucureştiului, unul dintre proiectele anunţate pentru 2012, este

finalizată din punct de vedere structural, cei 137 de metri anunţaţi iniţial fiind atinşi, deveninid astfel cea mai

înaltă clădire din Bucureşti. Raiffeisen International a cumpărat dreptul de proprietate asupra întregii clădiri de

36 etaje pentru uz propriu, şi au în plan să se mute acolo în 2013. Centrul de cumpărături Promenada

Shopping Center, dezvoltat tot de Raiffeisen Evolution, în vecinătatea clădirii de birouri este în construcţie.

Un proiect important ce va fi finalizat la jumătatea anului este AFI Cotroceni, care va pune la dispozitie o

suprafaţă de 10.769 mp. Celelalte proiecte in curs de finalizare sunt imobile de suprafaţă medie, sub 3.000

mp.

Cererea de spaţii de birouri

Cererea s-a schimbat în ultimii ani, în special ca urmare a condiţiilor economice. În perioada de boom al

pieţei, marea majoritate a chiriaşilor au căutat spaţii de înaltă calitate. 2012 este în continuare un an favorabil

chiriaşilor. Cererea pe piaţă de birouri din Bucuresti este similară cu cea de anul trecut, insa nivelul livrărilor

va fi scăzut în acest an, cu 20% mai mic faţă de 2011, şi va continua să fie redus comparativ cu anii anteriori.

Chirii

Chiriile in spaţiile prime se stabilizează, după creşterea ce a avut loc, în urma retragerii stimulentelor oferite

de proprietari. Deşi în zonele semi-centrale şi în zonele periferice chiriile spatiilor de birouri au înregistrat

reduceri în 2011, pentru 2012 piaţa de închiriere a rămas relativ constantă. În prezent, chiriile din Bucureşti se

situează în intervalul 18 - 20 euro/mp/lună în zona centrală, 13 - 16 euro/mp în zonele semi-centrale, şi 9-12

euro/mp în zonele periferice.

Rata de neocupare

Conform studiilor agenţiilor de specialitate, rata de neocupare se situează în momentul de faţă la 15 – 16%,

la acelaşi nivel înregistrat, în medie, în anul 2011.

Yield

Yield-urile de pe piaţa spaţiilor de birouri din Bucureşti, la nivelul Semestrului 2 2012, sunt estimate în jurul

valorii de 9%. În ce priveşte investiţiile, există unele tranzacţii în aşteptare, pentru 2012, iar investitorii sunt

axaţi pe produse prime, ceea ce poate conduce la o comprimare a randamentelor.

Previziuni pentru perioada următoare

Doar în condiţiile în care dezvoltarea de proiecte noi va încetini gradul de neocupare va scădea şi el la clasa

A, dar e de aşteptat să crească la clasa B şi C unde oferta e inferioară calitativ, iar amplasarea nu

îndeplineşte decât rar condiţiile cerute de chiriaşi.

Dacă nu vor exista şocuri importante în sistemul local sau internaţional vom asista la un ritm mai crescut de

tranzacţionare, putându-se înregistra o creştere a preînchirierilor, pentru proiecte anunţate a fi finalizate în

2012-2013. Oricum, graţie raportului cerere/ofertă şi stocului relativ mare, 2012 va rămâne anul chiriaşilor.



Piaţa spaţiilor industriale, Bucuresti:

Stocul total de spaţii industriale moderne a atins aproximativ 1,4 milioane de metri pătraţi in România la finalul

anului trecut, din care 882.500 metri pătraţi, respectiv 63% din stocul national, sunt concentraţi in Capitală.

Oferta de spaţii industriale

Nici o dezvoltare noua sau extensie la un proiect existent nu au fost finalizate in Bucuresti, dezvoltatorii

asteptând să îşi închirieze spaţiile vacante sau să încheie contracte de pre-închiriere. Cererea de spaţii industriale

Suprafaţa medie a spaţiilor industriale şi logistice închiriate în Bucureşti a fost de 2.600-3.000 mp, cu numai 3

tranzacţii ce depăşesc 8.000 mp.

Pentru primele trei luni din 2012, închirierile au fost semnificativ mai mici decât în acelaşi interval din 2011.

Numai 3,000 mp s-au semnat în Bucureşti, reprezentând mai multe tranzacţii mici.

Chirii

Chiriile pentru spaţiile logistice amenajate la standarde vest-europene (prime) variază în Bucureşti între 3.7 –

4.5 euro. În decursul anului nu s-au înregistrat schimbări majore ale preţului la chirii, fiind un an constant din

acest punct de vedere. Chiriile prime în oraşele dezvoltate din ţară şi din Bucureşti, se situează în intervalul

de preţ 3.5 – 4.5 euro/mp pe lună, la care se adaugă costurile de întreţinere în procent de 15 – 20% şi

costurile de amenajare, costuri acoperite tot de chiriaşi.

Un alt reper pentru preţul chiriilor în cazul spaţiilor industriale este şi mărimea spaţiului care se închiriază,

după cum urmează:

Suprafaţa mai mică de 3000 mp – între 3.75 – 4.25 euro / mp/lună.

Suprafaţa cuprinsă între 3000 mp şi 10.000 mp – între 3.5 – 4.0 euro/mp/lună.

Suprafaţa mai mare de 10.000 mp - între 3.0 – 3.5 euro/mp/lună.

Rata de neocupare

În 2011, rata de neocupare pentru spaţii logistice şi industriale din Bucureşti s-a situat la aproximativ 14-15%.

Primul semestru din 2012 nu a adus schimbări semnificative de la acest nivel.

Yield

Randamentele pentru spaţiile industriale prime variază între 10% - 11%.

Yield-ul pentru spaţiile industriale cu o calitate scăzută şi în zone descentralizate poate fi şi 12%.

Previziuni pentru perioada următoare



Piaţa spaţiilor industriale nu a înregistrat nicio livrare în primul semestru şi nici nu sunt aşteptate proiecte

majore care să demareze în cursul acestui an, întrucât dezvoltatorii condiţionează iniţierea unei noi construcţii

de semnarea unui contract de tip build-to-suit sau de o pre-închiriere semnificativă.

În aceste condiţii, dezvoltările de tip build-to-suit vor rămâne principalul stimulent al activităţii de construcţii pe

acest segment. În ciuda creşterii volumului tranzacţiilor înregistrate la finalul anului 2011 faţă de anul

precedent, piaţa spaţiilor industriale şi logistice din România este caracterizată încă de un stoc excedentar,

fără schimbări semnificative ale gradului de neocupare, în T1 2012.



4. ANALIZA DATELOR

4.1. Cea mai buna utilizare (CMBU)

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite

variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor

de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau

construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare

valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:

cea mai buna utilizare a terenului liber

cea mai buna utilizare a terenului construit.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie:

permisibila legal

posibila fizic

fezabila financiar

maxim productiva

Tinand seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia terenului liber

pentru proprietatea imobiliara analizata – proprietate imobiliara de tip teren industrial (atelierul metalic

este considerat ca fier vechi).

4.2. Evaluarea proprietatii

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus. Pentru

determinarea acestei valori a fost aplicata:

- Abordarea prin comparatii

4.3. Evaluarea terenului

Terenul a fost evaluat utilizandu-se metoda comparatiilor directe.

In cadrul analizei s-au urmarit principalele aspecte:

utilizarea “industriala” potentiala

localizarea si vecinatatile imediate

accesul la o artera principala de circulatie

dotarea completa edilitara

platforme betonate care faciliteaza circulatia rutiera in interiorul incintei asigurand spatii de manevra si

incarcare-descarcare a marfurilor

nu se iau in considerare restrictii de transmitere, altele decat cele prezentate in raport

Aceasta este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata

imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat

rezultata in urma analizarii ofertelor-tranzactiilor cu terenuri libere in zona. In ceea ce priveste piata locala,

tranzactiile sunt foarte putine pentru terenuri similare.



Din oferta de terenuri cu destinatie industriala din zona de analiza am selectat urmatoarele:

A B C

0 Tipul comparabilei oferta oferta oferta

1 Drepturi de proprietate transmise: fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii

2 Restrictii legale P+4E

POT: 70% , CUT:

7, max: 2S+P+14E similar similar

3 Conditii de finantare normale similare similare similare

4 Conditii de vanzare normale normale normale normale

5 Condiţiile pietei: prezent recent recent recent

6

Localizare: Militari/ Preciziei Militari/ Iuliu Maniu /

Pod Autostrada A1

Militari/ Zona

Preciziei

Militari/ Preciziei

7 Caracteristici fizice

Suprafaţa (mp): 27,939.52 14,800 5,000 85,000

Forma, raport front / adancime: dreptunghiular, 1/1 dreptunghiular, 1/2 dreptunghiular, 1/2 neregulata

Front stradal - aprox : cca 160 m 93 60 40

Topografie: plan plan plan plan

8

Utilitati ( en el / apa / canalizare /

gaz metan)

pe teren similare similare similare

9 Zonare: industrial industrial industrial industrial

10 Cea ma buna utilizare: industrial industrial industrial industrial

Pret total (EURO) 3,700,000 750,000 8,500,000

Pret / mp (EURO) 250 150 100

Nr crt.

Criterii şi elemente de

comparaţie:

Teren de evaluat: Terenuri de comparaţie



Elementul de COMPARAŢIE Proprietatea subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C

Identificare

Militari/ Iuliu Maniu

/ Pod Autostrada A1Militari/ Zona Preciziei Militari/ Preciziei

data prezent recent recent recent

Suprafaţa [mp] 27,940 14,800 5,000 85,000

PREŢ VÂNZARE EUR 3,700,000 750,000 8,500,000

Preţul de Vânzare (EUR/mp) -

criteriul de comparatie € 250.00 € 150.00 € 100.00

0 TIP COMPARABILA

Tip comparabila oferta oferta oferta

Corectie unitara sau procentuala -20% -20% -20%

Corectie totala pentru tipul

comparabilei-50.00 -30.00 -20.00

Pret de vanzare corectat 200.00 120.00 80.00

1 DREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii

Corectia unitara sau procentuala 0 0 0

Corecţie totala pentru Drepturi de

proprietate € 0.00 € 0.00 € 0.00

Preţ corectat (EUR/mp) € 200.00 € 120.00 € 80.00

2 RESTRICTII LEGALE

Restrictii legale - coeficienti

urbanistici P+4E

POT: 70%, CUT: 7,

max: 2S+P+14E similar similar

Corectia unitara sau procentuala -25% 0% 0%

Corecţie totala pentru Restrictii

legale - coeficienti urbanistici -€ 50.00 € 0.00 € 0.00


3 CONDIŢII DE FINANŢARE

Condiţii de finanţare normale similare similare similare

Corectia unitara sau procentuala 0% 0% 0%

Corecţie totala pentru finanţare € 0.00 € 0.00 € 0.00


4 CONDIŢII DE VÂNZARE

Condiţii de vânzare normale normale normale normale


Corecţie totala pentru condiţii de

vânzare € 0.00 € 0.00 € 0.00


5 CONDIŢII DE PIAŢÃ

Condiţii ale pieţei prezent recent recent recent


Corecţie totala pentru condiţii ale

pieţei € 0.00 € 0.00 € 0.00


6 LOCALIZARE

Localizare Militari/ Preciziei

Militari/ Iuliu Maniu

/ Pod Autostrada A1 Militari/ Zona Preciziei Militari/ Preciziei

Corectia unitara sau procentuala -25.0% 0.0% 0.0%

Corecţie totala pentru localizare -€ 37.50 € 0.00 € 0.00


7 CARACTERISTICI FIZICE

a Marime ( dimensiune) si forma

27940 mp ;

dreptunghiular, 1/1

14800 mp ;

dreptunghiular, 1/2

5000 mp ;

dreptunghiular, 1/2

85000 mp ;

neregulata

Corectia unitara sau procentuala -10.0% -20.0% 20.0%

Corecţie totala pentru formã şi

dimensiuni -€ 11.25 -€ 24.00 € 16.00

b

Front stradal - deschidere la

fatada cca 160 m 93 60 40


Corecţie totala pentru front stradal € 0.00 € 0.00 € 8.00

c Topografie plan plan plan plan

Corectia unitara sau procentuala 0.0% 0% 0%

Corecţie totala pentru topografie (

planeitate) € 0.00 € 0.00 € 0.00


8 UTILITĂŢI DISPONIBILE

Utilitati ( en el / apa / canalizare /

gaz metan)pe teren similare similare similare

Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%

Corecţie totala pentru utilităţi

disponibile € 0.00 € 0.00 € 0.00


9 ZONAREA

Zonarea - destinatia legala

permisa industrial industrial industrial industrial

Corectie unitara sau procentuala 0.0% 0.0% 0.0%

Corecţie totala pentru zonare € 0.00 € 0.00 € 0.00


10 CEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai bunã utilizare industrial industrial industrial industrial

Corectie unitara sau procentuala 0.0% 0.0% 0.0%

Corecţie totala pentru Cea mai

bunã utilizare € 0.00 € 0.00 € 0.00

Preţ corectat € 101.25 € 96.00 € 104.00

Preţ corectat (Eur/mp) € 101 € 96 € 104

Corecţie totalã netã (absolut) -€ 98.75 -€ 24.00 € 24.00

(procentual) -40% -16% 24%

(absolut) € 98.75 € 24.00 € 24.00

(procentual) 40% 16% 24%

Suprafata 27,939.52

Opinie / mp € 96

Valoare estimata _EURO 2,682,000

Valoare_RON 11,698,000

Curs valutar 4.3615

Data evaluarii 07.03.2013

Corecţie totalã brutã



Avand in vedere ca acest lot de teren a rezultat din dezmembrarea suprafetei de teren in suprafata totala de

27,939 mp si ca acest lot de teren este parte integranta dintr-un amplasament industrial construit pentru o

utilizare singulara valoarea acestui lot a fost alocata scriptic astfel: a fost estimata valoare de piata pentru

suprafata totala de 27,939 mp si alocata scriptic fiecarui lot de teren rezultat din dezmembrare. Mentionam ca

aceasta valoare alocata este o valoare de piata numai in cazul in care s-ar tranzactiona intreaga suprafata de

teren de 27,939 mp.

In concluzie, pentru lotul de 9.562,52 mp, este plan, forma neregulata, cu deschiderea de cca 15 m la drum


cadastral 6859/2, CF 50035) si 1458.94 mp (numar cadastral 6859/5, CF 50035), valoarea alocata scriptic

este:

V teren = 918.000 Euro

La valoarea de piata a terenului, nu s-a mai adaugat valoarea fierului rezultat prin dezmembrarea

baracii metalice considerand ca aceasta valoare acopera costurile de dezmembrare.

4.4. Rezultatele evaluarii. Opinia evaluatorului

Ca urmare a aplicarii metodelor de evaluare rezultatele obtinute sunt:

Abordarea prin comparatii: 918.000 EUR

Astfel, in opinia evaluatorului valoarea de piata a intregii proprietati evaluate este astazi 06.03.2013 de:

4.003.900 LEI echivalent 918.000 EUR

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea sunt:

valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate

in prezentul raport;

valoarea prezentata include valoarea tuturor amenajarilor existente pe teren;

cursul de schimb valutar utilizat este de 4,3615 RON stabilit de BNR pentru data de 06.03.2013;

valoarea estimata in valuta este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea

pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ. Pe pietele

imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu

cursul valutar nu este liniara;

valoarea este o predictie;

valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;

valoarea este subiectiva;

valoarea opinata nu este o valoare pentru asigurare;

evaluarea este o opinie asupra unei valori.



FOTOGRAFII ALE PROPRIETATII



DOCUMENTE ALE PROPRIETATII



LOCALIZAREA PROPRIETATII



COMPARABILE TERENURI

http://imobiliare-tes.ro/vanzare-teren-iuliu-maniu-militari-preciziei-sector-6-bucuresti/2211/

http://www.imopedia.ro/anunt/teren-in-bucuresti-militari-590RUN14346.html#

http://imobiliare-tes.ro/vanzare-teren-iuliu-maniu-militari-preciziei-sector-6-bucuresti/2211/

http://www.imopedia.ro/anunt/teren-in-bucuresti-militari-590RUN14346.html



http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-X0D20300K?lista=13386705

http://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/bucuresti/militari/teren-constructii-de-vanzare-X0D20300K?lista=13386705



PREZENTAREA EVALUATORULUI: DARIAN este jucător principal pe piaţa serviciilor de evaluare, domeniile de bază fiind evaluare de proprietăţi imobiliare,

evaluare de afaceri, evaluare de maşini şi echipamente, evaluare de active financiare, evaluare de active necorporale.

Destinaţiile pentru care întocmim rapoarte de evaluare sunt garanţii bancare, raportări financiare, vânzare-cumpărare,

asocieri, fuziuni, lichidări, informarea clientului etc. Serviciile furnizate mai includ şi elaborarea de planuri de afaceri,

studii de fezabilitate, proiecte pentru finanţare, servicii de consultanţă financiară şi în management. Recent, am realizat

evaluarea de proiecte pentru finanţări din fonduri europene.

Activitatea DARIAN se desfăşoară pe plan naţional, prin cele 20 de birouri proprii din cele mai mari oraşe ale ţării şi o

reţea de evaluatori colaboratori în celelalte judeţe, asigurând o bună cunoaştere a pieţei imobiliare româneşti. Echipa

este formată din evaluatori membri titulari (la toate secţiunile) şi membri acreditaţi Uniunii Nationale a Evaluatorilor

Autorizati din Romania (ANEVAR), membri ai altor asociaţii profesionale internaţionale, cu experienţă în domeniul

evaluării, scopul principal fiind prestarea unor servicii la calitatea şi standardul cel mai bun al profesiei, perfecţionarea,

pregătirea continuă şi promovarea celor mai bune practici.

Experienţa pe piaţa evaluării se concretizează în 16 ani de evaluări în toate domeniile, contracte şi convenţii naţionale

încheiate cu instituţii bancare şi guvernamentale. Am dat consultanţă în evaluare, am evaluat afaceri şi patrimonii pentru

un număr de peste 10.000 de clienţi, societăţi comerciale, însumând peste 500.000 de active de natura proprietăţilor

imobiliare, mijloace fixe sau bunuri mobile. De asemenea, în ultimii ani am avut peste 50.000 de clienţi persoane fizice

pentru care am efectuat rapoarte de evaluare pentru proprietăţi rezidenţiale sau terenuri în toate zonele ţării. Valoarea

actualizată a afacerilor, proprietăţilor imobiliare, mijloacelor fixe şi bunurilor evaluate din 1993 până în prezent de către

Darian este de aproximativ 20 miliarde EURO.

DARIAN este din anul 1994 membru corporativ Uniunii Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR)

(Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România). Lucrările sunt realizate cu respectarea Standardelor Internaţionale de

Evaluare (IVS 2011), cu cele europene ale Grupului European al Asociaţilor de Evaluatori (TEGOVA) şi recomandărilor

asociaţiei profesionale.

DARIAN DRS S.A. are certificat sistemul de asigurare a calităţii conform ISO 9001: 2008, prin

SGS-ICS din anul 2003, recertificat în anul 2009.

Mai multe detalii privind activitatea firmei, serviciile prestate, portofoliul de clienţi etc. sunt

disponibile pe site-ul nostru www.darian.ro . Ne puteţi contacta pentru întrebări punctuale la

[email protected].

Date de contact:

Cluj-Napoca - Str. Nicolae Cristea, nr. 25; tel / fax: 40 / 264 / 438033(34), 0372 / 706550, 0722/875797

Bucureşti - Str. Radu Vodă, Nr. 17, et. 2040273, Tel/Fax: 021 312,.27.86

Timişoara - Str. Mihai Viteazu nr. 30 B, Tel/fax 40 / 256 / 432822, 0726 / 755620

Constanta - Str.. Mamaia nr. 135-137, Tel/fax 40 / 241 / 508400, 0726-755625

Iaşi - Str. Ştefan cel Mare nr. 8, etaj 1, Tel/fax 40 / 0232 / 216073, 0726-755627

Braşov - Str. Eroilor nr. 17, Centrul MODAROM, etaj 4, Tel/fax 40 / 268 / 474770, 0726 / 755624

Sibiu - Str. Şcoala de Înot, nr. 3 / 47, Tel/fax 40 / 269 / 244243, 0722 / 524.236

Galaţi - Str. Brăilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, cam. 317, Tel/fax 40 / 236 / 494969, 0720 / 067085

Arad - Str. Călugăreni nr. 3, Tel / fax 40 / 257 / 272488, 0729 / 885407

Craiova - Str. Calea Bucureşti, bl. A3, sc. 2, ap.2, Tel/fax 40 / 251 / 315478, 0372 / 706567

Ploieşti - Str. Maramuresului, nr. 21, Tel/fax 40 / 244 / 522128, 0730 / 277050

Piteşti - Str. Teilor nr. 49, Tel / fax 0372/706557, 0722-600875

Suceava - Str. Ştefan cel Mare, nr. 26, ap. 1, Tel/fax 40 / 230 / 522168, 0722-765274

Oradea - Str. George Enescu, nr. 21, Tel/fax 40 / 259 / 414242, 0720-440009

Tg. Mureş - Str. Matei Corvin nr. 5, Tel/fax 40 / 265 / 264068, 0729 / 885409

Alba Iulia - Str. I.C. Brătianu nr. 20, tel. 40 / 358 / 101759, 0258 / 812250, 0730 / 011092

Deva - Str. 1 Decembrie nr. 14, etaj 2, Tel/fax 0254 / 232822, 0730 – 011093

Baia Mare - Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, et. 1, tel. 40 / 262 / 221199, 072 / 4576572,

Resita - Str. Lucian Blaga nr. 1, Tel/fax 40 / 255 / 212155, 0730 / 277054

Bacau - Str. Energiei, nr. 32, 40 / 234 / 517000, 0731 / 730347

Membru al:

http://www.darian.ro/

mailto:[email protected]

raport de evaluare - · pdf filesarpanta metalica invelit cu tabla ; ... suprafetele luate...

Documents