proprietate imobiliară: teren intravilan · 2021. 5. 17. · metodologia de evaluare aplicata...

23.04.2021

Raport de evaluare

Proprietate imobiliară: Teren intravilan

Adresa: Timisoara, FN, Jud Timis

Proprietar: S.C. RO ALTO GRADIMENTO S.R.L.

Solicitant: S.C. RO ALTO GRADIMENTO S.R.L.

Destinatar: S.C. RO ALTO GRADIMENTO S.R.L.

in vederea stabilirii valorii de piata a terenurilor

Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau intotalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului, al clientului sidestinatarului raportului de evaluare

- Aprilie 2021 -

12 Aprilie 2021

Catre: RO ALTO GRADIMENTO S.R.L.

Ref: Evaluare “ Teren intravilan” situat în Timisoara, FN, Jud Timis , in vederea stabilirii valorii de piata aterenului

In baza contractului dintre Demian Lucian PFA si S.C. RO ALTO GRADIMENTO S.R.L. am inspectat si evaluatterenurile mentionate mai sus, in scopul estimarii valorii de piata a acestora. Solicitantul evaluarii este S.C.RO ALTO GRADIMENTO S.R.L..

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara „Teren intravilan” situat în Timisoara, FN, Jud Timis (inspatele terenului din CF 405515 evaluat anterior).

Terenul are suprafata de 134 mp intravilan si este situat in intravilanul localitatii Timisoara, in zonaSteaua in apropiere de principala cale de acces a zonei, Str. Steaua, in spatele terenuli evaluat anterior situat peStr. Steaua, nr. 30. Proprietatea este plata si are forma neregulata.

Evaluarea a fost efectuata in ipoteza in care dreptul de proprietate este valabil, marketabil,tranzactionabil si neafectat de nici o sarcina. Valoarea evaluata e cea a terenului luat ca singura proprietateintrucat la momentul evaluarii celalalt teren era in procedura de vanzare activa. Suprafata terenului este foartemica si nu se incadreaza in limitele unui teren construibil din informatiile evaluatorului.

Dreptul de proprietate asupra terenului rezultă din CF-ul cuprins in anexele prezentului raport deevaluare. Proprietatea este achizitionata de catre S.C. RO ALTO GRADIMENTO S.R.L.Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale terenului sau amplasamentelor invecinate.

Proprietatea (terenurile) dispune de utilitati (stradale).

Cererea solvabila a fost analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ. In cazul acestui tip deproprietate, analiza cererii a avut focus pe produsul final sau serviciul oferit de catre proprietate, identificand astfelpotentialii utilizatori ai proprietatii (cumparatorii sau clientela atrasa). Principalii utilizatori ai unei asemeneaproprietati sunt atat persoanele fizice cat si juridice.

Analiza ofertei competitive a avut in vedere situaţia terenurilor specifica zonei rezidentiale de sud-vest. La nivelulofertei, in anii 2018-2021 s-a constatat crestere a preturilor de oferta in termeni reali, cu circa 10-30%. Motivatiageneral acceptata pe piata imobiliara referitor la aceasta crestere a preturilor este dezvoltarea economica localasi globala si cresterea veniturilor populatiei. In prezent, piata se afla intr-un proces de echilibrare, urmandactualmente un trend ascendent. Se preconizeaza ca tendinta a urmatorilor ani stabilizarea valorilor proprietatilorrezidentiale de orice tip la nivelul ofertei solvabile.

In prezent punctul de echilibru al pietei pentru terenuri nu este atins. Se poate considera ca piata este o piata acumparatorilor, oferta generala depasind cererea.

Având în vedere scopul evaluării, s-au avut în vedere recomandările Standardelor ANEVAR de Evaluare SEV230 „Drepturi asupra proprietatii imobiliare”

In prezentul raport s-a urmarit o estimare a valorii de piata a obiectivului asa cum este aceasta definita inStandardul ANEVAR SEV 100 „Cadrul general”.

Conform standardelor, definitia valorii de piata este urmatoarea:

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a ) la dataevaluarii, intre un cumpara tor hotara t s i un vanza tor hota ra t, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa unmarketing adecvat s i in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza , prudent s i fa ra constrangere.

Abordarea aplicata a fost cea prin comparatia directa. Piata imobiliara specifica nu prezinta multe informatiiprivind vanzari-cumparari de proprietati similare. S-au prezentat in analiza pietei imobiliare elementele cunoscutede evaluator de care s-a tinut seama la abordarea evaluarii. Ca urmare a aplicarii metodelor de evaluare rezultatele obtinute exclusiv TVA sunt:

Abordarea prin comparatia directa:

( 3.220 EUR /15.860 lei) CF 416487

Ipotezele si ipoteze speciale care se aplica prezentului raport sunt prezentate la cap. 2.1.

In urma cumularii rezultatelor opinia evaluatorului referitoare la valoarea totala a proprietatilor imobiliare tip Terenintravilan tinand seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este :

Cincisprezece mii opt sute saizeci lei

15.860 RON(3.220 EUR)

Valorile estimate sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, incare conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile estimate.

Cursul de schimb valutar luat in considerare este 4,9261 lei/1 EUR.Referitor la aceste valori pot fi precizate urmatoarele: Valorile au fost exprimate si sunt valabile exclusiv in conditiile si prevederile prezentului raport; Exprimarea opiniei evaluatorului in valuta este valabila in contextul prevederilor de la cap 2.6; Pretul de tranzactionare se va putea situa atat deasupra cat si sub valoarea opinata tinand seama de

particularitatile valabile la data tranzactiei (motivatia vanzatorului, motivatia cumparatorului,caracteristicile pietei imobiliare, conditii concrete ale tranzactiei etc.)

Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea lacerintele legale;

Valoarea este o predictie; Valoarea este subiectiva; Evaluarea este o opinie asupra unei valori; Valoarea nu contine T.V.A.

Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru recomandate de catreANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania).

Certificare

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute inacest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentatesunt limitate numai de ipotezele considerate si ipoteze speciale specifice si sunt analizele, opiniile si concluziilenoastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici uninteres prezent sau de perspectiva in societatea comerciala care face obiectul prezentului raport de evaluare sinici un interes sau influenta legata de partile implicate.

Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport aunei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata deaparitia unui eveniment ulterior.

Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele,recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor dinRomania). Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Bunurile evaluate au fost inspectate personal de catre evaluator. In elaborarea prezentului raport nu s-a primitasistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care semneaza mai jos.

Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in conformitate cuStandardele de verificare ANEVAR.

La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care se semneaza mai jos sunt membri ANEVAR, au indeplinitcerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestuiraport. Demian Lucian are incheiata asigurarea de raspundere civila la Allianz Tiriac S.A..

Demian Ioan LucianMembru titular ANEVAR – evaluarea proprietatilor imobiliare

1. Premizele evaluarii

Ipoteze si Ipoteze speciale

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si Ipoteze speciale, prezentate in cele ce urmeaza. Opiniaevaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri dinacest raport.

Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunturmatoarele:Ipoteze:

Raportul de evaluare a fost realizat in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral,

valabil, tranzactionabil si neafectat de nici o sarcina. Valoarea evaluata e cea a terenuluiconsiderate ca un singur bun imobil, neconstruibil din cauza suprafetei mici a acestuia sub limiteleminime necesare pentru teren construibil.

Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil;. Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda garantii pentru

acuratete; Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si

utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare inprezentul raport;

Presupunem ca nu exista nici un fel de contaminanti si costul activitatilor de decontaminare nuafecteaza valoarea; nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta contaminantilorsau a materialelor periculoase;

Nu am realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune canu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solulului, sau structurii care sa influentezevaloarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinereastudiilor necesare pentru a le descoperi;

Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectariimetodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate saconduca la estimarea cea mai probabila a valorii bunurilor in conditiile tipului valorii selectate;

Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fostrezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existandposibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

2. Ipoteze speciale: Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizarii prezentate in raport.

Valori separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt astfelutilizate;

Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune; Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)

nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului; Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe

interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fostprevazuta in raport.

Obiectul evaluarii. Scopul evaluarii. Instructiunile evaluarii

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara „Teren intravilan” situat în Timisoara, FN, Jud Timis (inspatele terenului din CF 405515 evaluat anterior).

Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare.

Prezenta lucrare se adreseaza S.C. RO ALTO GRADIMENTO S.R.L. in calitate de client si in calitate dedestinatar. Evaluarea se realizeaza in baza contractului de prestari servicii incheiat intre evaluator si S.C. ROALTO GRADIMENTO S.R.L..

Drepturi de proprietate evaluate

A fost supus evaluarii dreptul integral de proprietate asupra proprietatii supuse evaluarii.

Proprietatea (terenurile) apartine de localitatea Timisoara.Raportul de evaluare a fost realizat in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral, valabil,tranzactionabil si neafectat de nici o sarcina. Valoarea evaluata e cea a terenului considerate ca un singurbun imobil, neconstruibil din cauza suprafetei mici a acestuia sub limitele minime necesare pentru terenconstruibil.

Bazele evaluarii. Tipul valorii estimate

Având în vedere scopul evaluării, s-au avut în vedere recomandările Standardului ANEVAR SEV 230 “Drepturi asupra proprietatii imobiliare”

In prezentul raport s-a urmarit o estimare a valorii de piata a obiectivului asa cum este aceasta definita inStandardele ANEVAR SEV 100 „Cadrul general”.

Conform standardelor, definitia valorii de piata este urmatoarea:

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a ) la dataevaluarii, intre un cumpara tor hotara t s i un vanza tor hota ra t, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa unmarketing adecvat s i in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza , prudent s i fa ra constrangere.

Metodologia de evaluare aplicata include abordarea prin comparatia vanzarilor.

In principiu aceasta se refera la:

In abordarea prin comparatia vanzarilor se urmareste estimarea valorii proprietatii imobiliare prin analiza pieteipentru proprietati similare si prin compararea acestor proprietati cu proprietatea supusa evaluarii. In metodacomparatiei directe, valoarea de piata este estimata prin compararea proprietatii imobiliare cu proprietati similarecare au fost recent vandute, sunt propuse pentru vanzare, ori sunt contractate.

Data estimarii valorii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii Aprilie 2021. Data lacare se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator (data evaluarii)este 19.04.2021.

Evaluarea a fost realizata in luna Aprilie 2021, data raportului fiind 23 Aprilie 2021.

Moneda raportului

Conform solicitarii destinatarului opinia finala a evaluarii va fi prezentata in lei(RON) si EURO. Avand in vedere cametoda costurilor conduce la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea invaluta este de 4,9261 lei pentru un EURO. Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doaratata vreme cat principalele premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelulchiriei, nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cuputerea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc.). Exprimarea valorii finale invaluta s-a facut la cerinta expresa a destinatarului raportului, valoarea fiind calculata la cursul de schimb BNR dindata evaluarii.

Modalitati de plata

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezinta suma care urmeaza a fi platita integral la datatranzactiei fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing etc.).

Inspectia proprietatii

Inspectia proprietatii de catre evaluator, s-a realizat prin indrumarea evaluatorului catre locatia terenului de catrereprezentantului clientului S.C. RO ALTO GRADIMENTO S.R.L.. Nu s-au realizat investigatii privind eventualelecontaminari ale terenurilor sau amplasamentelor invecinate.

Informatiile utilizate si surse de informatii

Informatiile utilizate au fost: Informatii privind piata imobiliara locala ( preturi de tranzactionare/ofertare a terenurilor, etc.) ; Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate.

Sursele de informatii au fost: S.C. RO ALTO GRADIMENTO S.R.L., clientul pentru informatiile legate de proprietatea evaluata

(suprafete, utilizare) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informatiilor furnizate. Presa de specialitate, evaluatori si agentii imobiliare care isi desfasoara activitatea pe piata locala.

Clauza de nepublicare

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre S.C. RO ALTO GRADIMENTOS.R.L., clientul, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acesteia.In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata inraport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificarisemnificative care pot afecta opiniile estimate.Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general ,cand are are loc operatiunea de evaluare,stadiul de dezvoltare al pietei specifice si scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitorevaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluarii.Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului sidestinatarului mentionati la pct. 2.2. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane,fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta.

2. Prezentarea datelor

Prezentare generala a patrimoniului evaluat

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara „Teren intravilan” situat în Timisoara, FN, Jud

Timis (in spatele terenului din CF 405515 evaluat anterior).

2.1.1.Situatia juridica

Raportul de evaluare a fost realizat in ipoteza in care dreptul de proprietate este integral, valabil,tranzactionabil si neafectat de nici o sarcina.

Proprietatea (terenul) apartine de Timisoara.

2.1.2.Amplasament

Terenul este situat in intravilanul localitatii Timisoara, in zona Steaua in apropiere de principala cale de acces azonei, Str. Steaua, in spatele terenuli evaluat anterior situat pe Str. Steaua, nr. 30. Proprietatea este plata si areforma neregulata.

2.1.3.Accesul

Accesul la proprietatile imobiliare se realizeaza pe sosele asfaltate.

2.1.4.Asigurarea cu utilitati

Proprietatea nu dispune de conectare la utilitati (stradale).

2.1.5.Descrierea proprietatii evaluate

Terenul are suprafeta de 134 mp intravilan si este situat in intravilanul localitatii Timisoara, in zona Steaua inapropiere de principala cale de acces a zonei, Str. Steaua, in spatele terenuli evaluat anterior situat pe Str.Steaua, nr. 30. Proprietatea este plata si are forma neregulata.

ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Piaţa proprietăţilor (teren in intravilan) este în crestere la nivelul zonei analizate (Timisoara si zone limitrofe).Această crestere a fost influenţată de cererea tot mai ridicata de proprietăţi provenită de la persoane juridice,investitori, precum şi extinderea creditului ipotecar. Există date restranse privind vânzarea terenurilor de acest tip (neconstruibil) în zona amintită şi zone similare. Dinputinele oferte de pe piaţă se observă că preţul unei proprietăţi similare variază de la 10 la 50 euro/mp pentruteren intravilan de la sosea.

3. Analiza datelor

Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite varianteposibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluarein capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare - este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sauconstruit care este fizic posibila, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii: cea mai buna utilizare este de teren liber

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie: posibila fizic permisibila legal fezabila financiar maxim productiva

Tinand seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia terenurilor liber. Daca tinem cont de caracterul industrial al zonei, de caracteristicile si dimensiunile proprietatii, destinatia deproprietate imobiliara cu potential industrial este cea optima pentru terenurile cu potential de dezvoltare imobiliarapentru cel de langa sosea. Practic, tinand cont de cele aratate mai sus, cea mai probabila utilizare pentru proprietatea analizata este cea deproprietate de tip teren liber. Prin prisma criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:

indeplineste conditia de fizic posibila. este permisibila legal; este fezabila financiar. este maxim productiva se refera la valoarea proprietatii imobiliare in conditiile celei mai bune

utilizari (destinatii).

Evaluarea proprietatilor imobiliare

3.1.1.Abordarea prin comparatia vanzarilor

Metoda comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata se face prin analizareapietei pentru a gasi proprietati similare si comparand aceste proprietati cu cea care trebuie evaluata. Premizamajora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturileunor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele intreproprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea. Este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata imobiliara, reflectatein mass-media sau alte surse de informare.

Elementele de comparatie de care s-a tinut seama la estimarea valorii asimilate au fost:- Data tranzactiilor comparabile efectuate.- caracteristici fizice ;

- dimensiunea terenurilor - utilitatile existente pe teren

Importanţa acestor criterii a fost luată în calcule in ordinea descrescătoare a prezentării lor. In anexe esteprezentata fisa de evaluare prin abordarea prin comparaţii.

Elemente de comparatie Subiect Comp 1 Comp 2 Comp 3 Comp 4

Suprafata 134,00 827 760 5.700 10.000

Pret (oferta) (Eur/mp) 100,00 92,11 7,00 12

Drepturi de proprietate integral integral integral integral integral

Valoarea corectiei (Euro/mp) 0% 0% 0% 0%

Pret corectat 100,00 92,11 7,00 12

oferta oferta oferta oferta

Valoarea corectiei (Euro/mp) 10,00 9,21 0,70 1,20

Pret corectat 90,00 82,89 6,30 10,80

Localizare Steaua Steaua Sagului Torontalului Freidorf

Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0% 0%

Pret corectat 90,00 82,89 6,30 10,80

Acces bun bun bun mai slab similar

Valoarea corectiei (%) 0% 0% 10% 0%

Valoarea corectiei (EUR/mp) 0,0 0,0 0,6 0

Pret corectat 90,00 82,89 6,93 10,80

Destinatia (utilizarea terenului)

rezidential rezidential agricol industrial

Valoarea corectiei (eur/mp) -60,0 -60,0 15,0 15

Pret corectat 30,00 22,89 21,93 25,80

Utilitati stradal stradal stradal stradal stradale

Valoarea corectiei (EUR/mp) 0,00 0,00 0,00 0,00

Pret corectat 30,00 22,89 21,93 25,80

Suprafata 134,00 827 760 5.700 10.000

Corectie procentuala 5% 5% 10% 15%

Valoarea corectiei (EUR/mp) 1,50 1,14 2,19 3,87

Pret corectat 31,50 24,04 24,12 29,67

Total corectie bruta 71,50 70,36 18,52 20,07

Valoarea estimata rotund 24,0 EUR/mp

S teren = mp 3.220 € 15.860

Conditii vanzare (-10% dinoferta)

nerezidentialvecinatate bloc

total corectiebruta cea maimica

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimilabila proprietatii comparabileC, deoarece proprietatii C, i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia totala bruta cea mai mica) avand invedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin metoda comparatiilor de piata este:

Vcomparatii = ( 3.220 EUR /15.860 lei) CF 416487

Rezultatele evaluarii. Reconcilierea rezultatelor

Ca urmare a aplicarii metodelor de evaluare rezultatele obtinute sunt:

Abordarea prin comparatia vanzarilor: 15.860 RON (3.220 EUR)

Avand in vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta acestora siinformatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor si pe de alta parte scopul evaluarii si caracteristicileproprietatii imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea estimata pentru proprietatea in discutie va trebui sa tinaseama de valoarea obtinuta prin metoda comparatiilor vanzarilor (estimata pe baza unor informatii de piata)pentru proprietatea evaluata.

In urma reconcilierii rezultatelor opinia evaluatorului referitoare la valoarea proprietatii imobiliare, tinand seamaexclusiv de prevederile prezentului raport, este :

Cincisprezece mii opt sute saizeci lei

15.860 RON(3.220 EUR)

Valoarea de lichidare prin vanzare fortat este de 7.930 lei (1.610 euro).Cursul de schimb valutar luat in considerare este de 4,9261 lei/1 EURO.

Referitor la aceste valoari pot fi precizate urmatoarele: Valorile au fost exprimate si sunt valabile exclusiv in conditiile si prevederile prezentului raport; Exprimarea opiniei evaluatorului in valuta este valabila in contextul prevederilor de la cap 2.6; Pretul de tranzactionare se va putea situa atat deasupra cat si sub valoarea opinata tinand seama de

particularitatile valabile la data tranzactiei (motivatia vanzatorului, motivatia cumparatorului,caracteristicile pietei imobiliare, conditii concrete ale tranzactiei etc.) ;

Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea lacerintele legale;

Valoarea este o predictie; Valoarea este subiectiva; Evaluarea este o opinie asupra unei valori; Valoarea nu include T.V.A.

4. ANEXE. FOTOGRAFII ALE PROPRIETATII

Nr. cerereZiuaLunaAnul

506220303

2021EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

PENTRU INFORMARE

Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară TIMISBiroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Timisoara

Carte Funciară Nr. 416487 Timisoara

Cod verificare

A. Partea I. Descrierea imobiluluiNr. CF vechi:2078 CHISODA

Nr. topografic:2121/646-648/6/1/12/b/1/a/ 1/18/a/2/1/2TEREN Intravilan

Adresa: Loc. Timisoara, Jud. TimisNr.Crt

Nr. cadastralNr. topografic Suprafaţa* (mp) Observaţii / Referinţe

A1 416487 134

B. Partea II. Proprietari şi acteReferinţeÎnscrieri privitoare la dreptul de proprietate şi alte drepturi reale

80963 / 31/05/2011Act Notarial nr. 902, din 30/05/2011 emis de NP GREU VIOARA LUMINITA;B5 Intabulare, drept de PROPRIETATE- CUMPARARE, dobandit prin

Conventie, cota actuala 1/1A1

1) SC RO ALTO GRADIMENTO SRL, CIF:RO 8288619

C. Partea III. SARCINIÎnscrieri privind dezmembrămintele dreptului de proprietate,

drepturi reale de garanţie şi sarcini Referinţe

60053 / 19/03/2018Act Administrativ nr. proces verbal de sechestru asigurător nr. 7, din 07/03/2018 emis de ANAF-ADMINISTRATIA PENTRU CONTRIBUABILII MIJLOCII-REGIUNEA TIMISOARA;C1 Se notează proces verbal de sechestru asigurător până la concuranţa

sumei de 5.471.229 lei în favoareaA1

1) A.N.A.F.- ADMINISTRATIA PENTRU CONTRIBUABILII MIJLOCII-REGIUNEA TIMISOARA

Document care conţine date cu caracter personal, protejate de prevederile Legii Nr. 677/2001. Pagina 1 din 3

Extrase pentru informare on-line la adresa epay.ancpi.ro Formular versiunea 1.1

Carte Funciară Nr. 416487 Comuna/Oraş/Municipiu: TimisoaraAnexa Nr. 1 La Partea I

TerenNr cadastral Suprafaţa (mp)* Observaţii / Referinţe

416487 134* Suprafaţa este determinată in planul de proiecţie Stereo 70.

DETALII LINIARE IMOBIL

Date referitoare la terenNrCrt

Categoriefolosință

Intravilan

Suprafaţa(mp) Tarla Parcelă Nr. topo Observaţii / Referinţe

1 altele DA 134 - - 2121/646-648/6/1/12/b/

1/a/1/18/a/2/1/2

Lungime Segmente1) Valorile lungimilor segmentelor sunt obţinute din proiecţie în plan.

Punctînceput

Punctsfârşit

Lungime segment(** (m)

1 2 7.3622 3 0.1183 4 2.574 5 5.0575 6 4.606



Carte Funciară Nr. 416487 Comuna/Oraş/Municipiu: Timisoara

** Lungimile segmentelor sunt determinate în planul de proiecţie Stereo 70 şi sunt rotunjite la 1 milimetru.*** Distanţa dintre puncte este formată din segmente cumulate ce sunt mai mici decât valoarea 1 milimetru.

Punctînceput

Punctsfârşit

Lungime segment(** (m)

6 7 10.027 8 0.18 9 4.3319 10 3.81110 11 2.16611 12 3.1512 1 5.744

Extrasul de carte funciară generat prin sistemul informatic integrat al ANCPI conține informațiile din carteafunciară active la data generării. Acesta este valabil în condițiile prevăzute de art. 7 din Legea nr. 455/2001,coroborat cu art. 3 din O.U.G. nr. 41/2016, exclusiv în mediul electronic, pentru activități și proceseadministrative prevăzute de legislația în vigoare. Valabilitatea poate fi extinsă și în forma fizică adocumentului, fără semnătură olografă, cu acceptul expres sau procedural al instituției publice ori entitățiicare a solicitat prezentarea acestui extras.Verificarea corectitudinii și realității informațiilor conținute de document se poate face la adresawww.ancpi.ro/verificare, folosind codul de verificare online disponibil în antet. Codul de verificare este valabil30 de zile calendaristice de la momentul generării documentului.

Data și ora generării,03/03/2021, 10:05



03.05.2021, 21:09Teren intravilan, zona Steaua - teren constructii de vanzare in Timişoara, judetul Timiş - X41F13030 - 82.700 EUR

Page 1 of 3https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/timisoara/s…tii-de-vanzare-X41F13030?lista=2350358&harta=1&imoidviz=1453628850

ID Anunt: #X41F13030

Teren intravilan, zona SteauaTimișoara, zona Steaua Actualizat în

22.04.2021

82.700 EUR100 EUR / mp

Comision: standard

Detalii

Eugene Estate va ofera spre vanzare teren intravilan, in zona Steaua.

Suprafata terenului este de 827 m.p. , avand deschidere la stada asfaltata si iluminata. Utilitatile sunt

la strada.

e Vezigaleria


Page 2 of 3https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/timisoara/s…ii-de-vanzare-X41F13030?lista=2350358&harta=1&imoidviz=1453628850

Pozitia terenului ne ofera acces facil la multiple centre de interes major.

Informatiile tehnice au caracter informativ ele fiind preluate de la propietar.

Pentru mai multe detalii nu ezitati sa ne contactati specificand codul CP1040237

Caracteristici

Specificații

UtilitățiUtilitati in zona

Alte detalii zonăAmenajare strazi: asfaltate

Mijloace de transport

Iluminat stradal

827 mp

12 m

1

Suprafață teren:

Front stradal:

Nr. fronturi:

constructii

intravilan

Nu

Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:

Localizare și împrejurimi

LocalizareMijloace

detransport

ÎnvățământSupermarket/MallMedicalRestauranteBănciRecreereParcări


Page 3 of 3https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/timisoara/s…ii-de-vanzare-X41F13030?lista=2350358&harta=1&imoidviz=1453628850

Anunț tipărit folosind serviciile www.imobiliare.ro - "Portalul afacerilor imobiliare"

++−−

Leaflet | © OpenStreetMap contributors

0356.825.120Alte telefoane:0356.825.120

RAZVAN RUSUagent imobiliar

EUGENE ESTATE SA PRO

4 Contact prin WhatsApp

03.05.2021, 21:10Teren - str. Chisodei - teren constructii de vanzare in Timişoara, judetul Timiş - XAGJ03007 - 70.000 EUR

Page 1 of 3https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/timisoara/s…ii-de-vanzare-XAGJ03007?lista=2350358&harta=1&imoidviz=1453628850

ID Anunt: #XAGJ03007

Teren - str. ChisodeiTimișoara, zona Șagului Actualizat în

29.03.2019

70.000 EURDetalii

Vand terem str. Chisodei, suprafata 760 mp, toate utilitatile, zona de case, foarte linistita. Se poate

construi minim P+1.

Caracteristici

Specificații

UtilitățiApa

Canalizare

Gaz

CurentAlte detalii zonă

Amenajare strazi: asfaltate

Mijloace de transport

Iluminat stradal

760 mp

10.5 m

1

Suprafață teren:

Front stradal:

Nr. fronturi:

constructii

intravilan

Nu

Tip teren:

Clasificare teren:

Construcție pe teren:

Localizare și împrejurimi

LocalizareMijloace

detransport

ÎnvățământSupermarket/MallMedicalRestauranteBănciRecreereParcări


Page 2 of 3https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/timisoara/…ii-de-vanzare-XAGJ03007?lista=2350358&harta=1&imoidviz=1453628850

++−−

Leaflet | © OpenStreetMap contributors

Proprietăți recomandatePentru căutarea ta îți recomandăm următoarele anunțuri:

Chișoda, Central

1 552 mp " 0 m

55.400 EUR


Page 3 of 3https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/timisoara/…ii-de-vanzare-XAGJ03007?lista=2350358&harta=1&imoidviz=1453628850

Anunț tipărit folosind serviciile www.imobiliare.ro - "Portalul afacerilor imobiliare"

0770.216.469#

BIO INVEST SRL

4 Contact prin WhatsApp

03

.05

.20

21, 2

1:26

Teren arabil extravilan C

l. Toro

ntalului Tim

isoara • O

LX.ro

Pag

e 1 of 4

http

s://ww

w.o

lx.ro/d

/oferta/teren

-arabil-extravilan

-cl-toro

ntalu

lui-ID

9Z

2B

3.h

tml#

e106

ab3

b5

9

Pagina principală (/) / Imobiliare (/im

obiliare/) / Terenuri (/imobiliare/terenuri/) / Terenuri - Tim

is (/imobiliare/terenuri/tim

is-judet/) / Terenuri - Timisoara (/im

obiliare/terenuri/timisoara/)

Postat 20 aprilie 2021


l. Toro

ntalului7 €

Vanzator

Ryco77Pe O

LX din august 2011A

ctiv azi la 19:14

Mai m

ulte anunțuri ale acestui vânzător

(/oferte/user/Z0c/)

Suna vanzatorulTrim

ite mesaj

Localizare

Timisoara,

Timis

la 46km de tine

03

.05

.20

21, 2

1:26


l. Toro

ntalului Tim

isoara • O

LX.ro

Pag

e 2 o

f 4h

ttps://w

ww

.olx.ro

/d/o

ferta/teren-arab

il-extravilan-cl-to

ron

talulu

i-ID9

Z2

B3

.htm

l#e10

6ab

3b

59

PROM

OV

EAZĂ

(HTTPS://W

WW

.OLX

.RO/BU

ND

LES/PROM

OTE/?

BS=AD

PAG

E_PRO

MO

TE&ID

=147535017)REA

CTU

ALIZ

EAZĂ

(HTTPS://W

WW

.OLX

.RO/BU

ND

LES/REFRESH/?

BS=AD

PAG

E_PRO

MO

TE&ID

=147535017)

Persoana fizicaExtravilan / intravilan: Extravilan

Suprafata utila: 5 700 m²

Descriere

Vând teren arabil extravilan, suprafață 0,5 ha, dupa Flex, 7€ m

p

Vizualizări: 4118

ID: 147535017

RAPO

RTEAZĂ

Ryco77Pe O

LX din august 2011A

ctiv azi la 19:14xxx xxx xxx

Arata

Mai m

ulte anunțuri ale acestui vânzătorVezi tot (/oferte/user/Z0c/)

Adauga atasam

ent

Poți încărca fișiere în formatele: jpg, jpeg, png, doc, pdf, xls, docx, xlsx

Trimite

Scrie mesajul tău...

03

.05

.20

21, 2

1:29

Teren zona ind

ustrială Freido

rf Tim

isoara • O

LX.ro

Pag

e 1 of 4

http

s://ww

w.o

lx.ro/d

/oferta/teren

-zon

a-ind

ustriala-freid

orf-ID

a9O

A1.h

tml#

42

136

c1ac4

Pagina principală (/) / Imobiliare (/im

obiliare/) / Terenuri (/imobiliare/terenuri/) / Terenuri - Tim

is (/imobiliare/terenuri/tim

is-judet/) / Terenuri - Timisoara (/im

obiliare/terenuri/timisoara/)

Postat 27 aprilie 2021

Teren zona ind

ustrială Freido

rf12 €

Prețul e negociabil

Vanzator

ZoranPe O

LX din septembrie 2015

Activ pe 29 aprilie 2021

Mai m

ulte anunțuri ale acestui vânzător

(/oferte/user/P39V/)

Suna vanzatorulTrim

ite mesaj

Localizare

Timisoara,

Timis

la 48km de tine

03

.05

.20

21, 2

1:29

Teren zona ind

ustrială Freido

rf Tim

isoara • O

LX.ro

Pag

e 2 o

f 4h

ttps://w

ww

.olx.ro

/d/o

ferta/teren-zo

na-in

du

striala-freido

rf-IDa9

OA

1.htm

l#4

213

6c1ac4

PROM

OV

EAZĂ

(HTTPS://W

WW

.OLX

.RO/BU

ND

LES/PROM

OTE/?

BS=AD

PAG

E_PRO

MO

TE&ID

=150102745)

REAC

TUA

LIZEA

ZĂ

(HTTPS://W

WW

.OLX

.RO/BU

ND

LES/REFRESH/?

BS=AD

PAG

E_PRO

MO

TE&ID

=150102745)

Persoana fizicaExtravilan / intravilan: Extravilan

Suprafata utila: 10 000 m²

Descriere

Vând teren zona industrială Freidorf peste drum de shell gaz freidorf,aproape de viitoarea centură, front stradal 30m

l.

Vizualizări: 4690

ID: 150102745

RAPO

RTEAZĂ

ZoranPe O

LX din septembrie 2015

Activ pe 29 aprilie 2021

xxx xxx xxxA

rata

Mai m

ulte anunțuri ale acestui vânzătorVezi tot (/oferte/user/P39V

/)

Adauga atasam

ent

Poți încărca fișiere în formatele: jpg, jpeg, png, doc, pdf, xls, docx, xlsx

Trimite

Scrie mesajul tău...

proprietate imobiliară: teren intravilan · 2021. 5. 17. · metodologia de evaluare aplicata...

Documents