TAXA PE VALOAREA ADAUGATA - PROCEDURA APLICABILA LA VANZAREA IMOBILELOR

Codul fiscal:

Scutiri pentru operaiuni din interiorul riiArt. 141. - [...] (2) Urmtoarele operaiuni sunt, de asemenea, scutite de tax:[...] f) livrarea de construcii/pri de construcii i a terenurilor pe care sunt construite, precum i a oricror altor terenuri. Prin excepie, scutirea nu se aplic pentru livrarea de construcii noi, de pri de construcii noi sau de terenuri construibile. n sensul prezentului articol, se definesc urmtoarele:1. teren construibil reprezint orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcii, conform legislaiei n vigoare;2. construcie nseamn orice structur fixat n sau pe pmnt;3. livrarea unei construcii noi sau a unei pri din aceasta nseamn livrarea efectuat cel trziu pn la data de 31 decembrie a anului urmtor anului primei ocupri ori utilizri a construciei sau a unei pri a acesteia, dup caz, n urma transformrii;4. o construcie nou cuprinde i orice construcie transformat sau parte transformat a unei construcii, dac costul transformrii, exclusiv taxa, se ridic la minimum 50% din valoarea de pia a construciei sau a prii din construcie, astfel cum aceasta este stabilit printr-un raport de expertiz, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformrii;

----------Pct. 4 al literei f) a alin. (2) al art. 141 a fost modificat de pct. 55 al art. I din ORDONANA DE URGEN nr. 125 din 27 decembrie 2011 publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 938 din 30 decembrie 2011.

Norme metodologice:37. (1) n aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cnd construcia i terenul pe care este edificat formeaz un singur corp funciar, identificat printr-un singur numr cadastral:a) terenul pe care s-a edificat construcia urmeaz regimul construciei, dac valoarea acestuia este mai mic dect valoarea construciei aa cum rezult din raportul de expertiz;b) construcia va urma regimul terenului pe care este edificat, dac valoarea acesteia este mai mic dect valoarea terenului aa cum rezult din raportul de expertiz; c) dac terenul i construcia au valori egale, aa cum rezult din raportul de expertiz, regimul corpului funciar va fi stabilit n funcie de bunul imobil cu suprafaa cea mai mare. Se va avea n vedere suprafaa construit desfurat a construciei.

(2) Prevederile alin. (1) nu se aplic n situaia n care se livreaz un teren pe care se afl o construcie a crei demolare a nceput nainte de livrare i a fost asumat de vnztor. Asemenea operaiuni de livrare i de demolare formeaz o operaiune unic n ceea ce privete TVA, avnd n ansamblu ca obiect livrarea unui teren, iar nu livrarea construciei existente i a terenului pe care se afl aceasta, indiferent de stadiul lucrrilor de demolare a construciei n momentul livrrii efective a terenului.n acest sens a fost pronunat Hotrrea Curii Europene de Justiie n Cauza C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV mpotriva Staatssecretaris van Financien.

(3) Se consider a fi data primei ocupri, n cazul unei construcii sau al unei pri din construcie care nu a suferit transformri de natura celor prevzute la art. 141 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, data semnrii de ctre beneficiar a procesului-verbal de recepie definitiv a construciei sau a unei pri din construcie. Prin proces-verbal de recepie definitiv se nelege procesul-verbal de recepie la terminarea lucrrilor, ncheiat conform legislaiei n vigoare. n cazul unei construcii realizate n regie proprie, data primei ocupri este data documentului pe baza cruia construcia sau partea din construcie este nregistrat n evidenele contabile drept activ corporal fix.

(4) Data primei utilizri a unei construcii se refer la construcii care au suferit transformri de natura celor prevzute la art. 141 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei utilizri se nelege data semnrii de ctre beneficiar a procesului-verbal de recepie definitiv a lucrrilor de transformare a construciei n cauz sau a unei pri a construciei. Prin proces-verbal de recepie definitiv se nelege procesul-verbal de recepie la terminarea lucrrilor, ncheiat conform legislaiei n vigoare. n cazul lucrrilor de transformare n regie proprie a unei construcii sau a unei pri din construcie, data primei utilizri a bunului dup transformare este data documentului pe baza cruia este majorat valoarea construciei sau a unei pri din construcie cu valoarea transformrii respective.

(5) Dac livrarea unei construcii intervine nainte de data primei ocupri, astfel cum este definit prima ocupare la alin. (3), se consider c are loc livrarea unei construcii noi.

(6) n aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu alt destinaie, la momentul vnzrii sale de ctre proprietar, rezult din certificatul de urbanism. n situaia n care livrarea unui teren pe care se afl o construcie are loc ulterior livrrii construciei sau independent de livrarea construciei, livrarea fiind realizat de persoana care deine titlul de proprietate asupra construciei ori de alt persoan care deine numai titlul de proprietate asupra terenului, se consider c are loc livrarea unui teren construibil n sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

--------------Pct. 37 din Normele metodologice de aplicare a art. 141 alin. (2) lit. f) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal a fost modificat de pct. 25 al lit. F a art. I din HOTRREA nr. 1.579 din 19 decembrie 2007, publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 894 din 28 decembrie 2007.Alin. (1) al pct. 37 din Normele metodologice de aplicare a art. 141 alin. (2) lit. f) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal a fost modificat de pct. 4 al lit. A a articolului unic din HOTRREA nr. 1.618 din 4 decembrie 2008, publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 865 din 22 decembrie 2008.Alin. (6) al pct. 37 din Normele metodologice de aplicare a art. 141 alin. (2) lit. f) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal a fost introdus de pct. 5 al lit. A a articolului unic din HOTRREA nr. 1.618 din 4 decembrie 2008, publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 865 din 22 decembrie 2008.Pct. 37 din Normele metodologice de aplicare a art. 141 alin. (2) litera f) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal a fost modificat de pct. 27 al lit. E a art. I din HOTRREA nr. 1.620 din 29 decembrie 2009, publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 927 din 31 decembrie 2009.Alin. (3)-(5) ale pct. 37 din Normele metodologice de aplicare a art. 141 alin. (2) litera f) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal au fost modificate de pct. 10 al literei E a art. I din HOTRREA nr. 150 din 23 februarie 2011, publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 150 din 1 martie 2011.Pct. 37 din Normele metodologice de aplicare a art. 141 alin. (2) litera f) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal a fost modificat de pct. 23 al lit. E a art. I din HOTRREA nr. 50 din 25 ianuarie 2012, publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 78 din 31 ianuarie 2012.

IPOTEZE SI EXPLICATII

Vanzarea terenurilor fara constructii:

Vanzarea terenurilor de orice fel este scutita de TVA.Exceptie: terenurile construibileteren construibil = orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcii, conform legislaiei n vigoare; calificarea unui teren drept teren construibil rezult din certificatul de urbanism (mentiunea curti-constructii).

Vanzarea terenurilor cu constructii

Constructii noi se aplica TVA:Vanzarea efectuat cel trziu pn la data de 31 decembrie a anului urmtor anului primei ocupri ori utilizri a construciei sau a unei pri a acesteia, dup caz, n urma transformrii se taxeaxa cu TVA.

Se consider a fi data primei ocupri, n cazul unei construcii sau al unei pri din construcie care nu a suferit transformri de natura celor prevzute la art. 141 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal, data semnrii de ctre beneficiar a procesului-verbal de recepie definitiv a construciei sau a unei pri din construcie. Prin proces-verbal de recepie definitiv se nelege procesul-verbal de recepie la terminarea lucrrilor, ncheiat conform legislaiei n vigoare.

n cazul unei construcii realizate n regie proprie, data primei ocupri este data documentului pe baza cruia construcia sau partea din construcie este nregistrat n evidenele contabile drept activ corporal fix.

O construcie nou cuprinde i orice construcie transformat sau parte transformat a unei construcii, dac costul transformrii, exclusiv taxa, se ridic la minimum 50% din valoarea de pia a construciei sau a prii din construcie, astfel cum aceasta este stabilit printr-un raport de expertiz, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformrii.

Constructii vechi nu se aplica TVA, in anumite conditii:Vanzarea constructiilor vechi nu se taxeaza daca:valoarea lor este mai mare decat valoarea terenului aferent. Constructia si terenul trebuie sa formeze un singur corp funciar, identificat printr-un singur numr cadastral;

au fost achizitionate de mai mult de 20 de ani;

au fost achizitionate de mai putin de 20 de ani dar acea operatiune nu a fost taxata cu TVA (de ex. s-a achizitionat de la o persoana fizica sau persoana juridica neinregistrata in scopuri de TVA).

In celelalte situatii, tranzactia o vom supune taxarii pentru a evita ajustarea TVA dedusa la momentul achizitiei deoarece in majoritatea cazurilor nu avem informatii disponibile cu privire la suma TVA dedusa initial si a a ajusta corespunzator unei perioade de 20 de ani.

Ajustarea TVA presupune determinarea TVA dedusa initial, recunoasterea deducerii pentru perioada in care contribuabilul a folosit constructia, apoi plata (restituirea) catre buget a diferentei de TVA (calcul pro-rata) dedusa initial pentru perioada de neutilizare (incepand cu data instrainarii pana la momentul implinirii celor 20 de ani) a constructiei de catre contribuabil.