operatiunile imobiliare

8/18/2019 Operatiunile imobiliare

1/4

Operatiunile imobiliare constand in vanzari de cladiri si terenuri trebuie privite din doua perspective:

- operatiuni realizate de persoane impozabile din punct de vedere al TVA;

- operatiuni realizate de persoane fizice.

1) Operatiunile realizate de persoane impozabile pot fi scutite sau taxabile prin efectul legii sau prin optiune.

e la data aderarii !omaniei la "#$ vanzarea de constructii si terenuri este scutita de TVA$ cu exceptiavanzarilor de constructii noi si de terenuri construibile$ conform prevederilor art. 1%1 alin. &') lit. f) din (egea nr.

*1+',, privind odul fiscal$ cu modificarile si completarile ulterioare.

/rin lege se prevede ca o constructie este considerata noua in sens fiscal$ de la data primei ocupari$ care coincidecu data procesului verbal de receptie$ pana la data de 1 decembrie a anului urmator. 0n ceea ce privesteincadrarea unui teren in categoria de teren construibil sau orice alt teren &agricol$ forestier$ livada$ pasune$ etc.)$

se refera la incadrarea acordata respectivului teren in momentul vanzarii prin fisa cadastrala ori prin certificatulde urbanism. /rin urmare$ orice persoana impozabila$ care vinde terenuri$ altele decat cele construibile$ saucladiri$ altele decat cele noi$ poate aplica o scutire de TVA. Totusi$ persoanele impozabile pot aplica prin optiunetaxarea in cazul vanzarilor de terenuri$ altele decat cele construibile si a constructiilor$ altele de cat cele noi$

pentru care taxarea este obligatorie prin efectul legii$ in conformitate cu prevederile art. 1%1 alin. & ) din odulfiscal. e obicei se opteaza pentru taxarea vanzarilor de constructii si terenuri pentru a evita calculul a ustarilorde TVA si eventual a pro-ratei de deducere. Taxarea prin optiune trebuie insotita de depunerea unei notificari inacest sens la autoritatea fiscala competenta$ in raza careia vanzatorul isi are domiciliul fiscal.

') Operatiuni imobiliare realizate de persoane fizice$ pot fi clasificate in trei categorii:

a) Operatiuni care nu intra in sfera de aplicare a TVA

- /rima categorie de operatiuni pentru care persoana fizica nu devine persoana impozabila$ si prinurmare operatiunea nu se cuprinde in sfera de aplicare a TVA$ este vanzarea de constructii si de terenuri daca

persoanele fizice vand bunuri pe care le-au utilizat in scopuri personale. 0ndiferent de valoarea cladirilor sauterenurilor care apartin persoanei fizice$ si nu au fost cumparate in vederea revanzarii$ ci se poate demonstra caau fost utilizate in scopuri personale &locuinte proprietate personala$ case de vacanta$ suprafete de terenurimostenite sau aferente cladirilor)$ tranzactiile privind vanzarea acestora nu intra in sfera de aplicare a TVA.

- A doua categorie de operatiuni pentru care persoana fizica nu devine persoana impozabila suntoperatiunile imobiliare realizate ocazional.

onform prevederilor pct. alin. &1) din 2ormele metodologice de aplicare a Titlului V0 din (egea nr. *1+',, privind odul fiscal$ aprobate prin 3otararea 4uvernului nr. %%+',,%$ cu modificarile si completarile ulterioare$ pentru alte operatiuni decat vanzarea de bunuri utilizate in scopuri personale$ persoana fizica devine persoanaimpozabila daca activitatea desfasurata are caracter de continuitate.

in punct de vedere fiscal operatiunile au caracter de continuitate atunci cand nu pot fi considerate operatiuniocazionale. Totusi$ avand in vedere complexitatea operatiunilor imobiliare$ trebuie analizat cu atentie contextul

pentru a stabili cu certitudine daca operatiunea este sau nu ocazionala. Trebuie avut in vedere ca la pct. 55 alin.&') din 2ormele metodologice se prevede ca activitatea economica se considera ca fiind inceputa din momentulin care o persoana intentioneaza sa efectueze o astfel de activitate$ iar intentia persoanei trebuie apreciata in bazaelementelor obiective ca$ de exemplu$ faptul ca aceasta incepe sa anga eze costuri si+sau sa faca investitii

pregatitoare necesare pentru initierea unei activitati economice.


2/4

aca$ de exemplu$ o persoana fizica construieste un bloc de locuinte sau de birouri$ c6iar daca va realizavanzarea printr-o singura tranzactie$ operatiunea nu va putea fi considerata ocazionala$ c6iar daca in anulrespectiv nu va mai efectua alte operatiuni imobiliare$ intrucat activitatea sa economica se considera a fi inceputain momentul in care a anga at costuri pentru investitia respectiva. aca$ insa$ o persoana fizica cumpara sauconstruieste o locuinta noua$ dar din diverse motive o revinde si rezulta cu certitudine ca nu a realizat in anulrespectiv$ sau in anii precedenti$ mai multe operatiuni imobiliare$ atunci operatiunea poate fi considerata

ocazionala. Astfel$ daca o familie construieste o casa noua$ pe care ulterior o vinde fiindca nu corespundecerintelor$ operatiunea poate fi considerata ocazionala$ daca in anul curent si in anii precedenti persoana nu a mairealizat astfel de operatiuni 7intamplatoare8.

b) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila$ dar operatiunile sunt scutite deTVA conform art. 1%1 alin. &') lit. f) din odul fiscal.

0n general$ daca o persoana fizica realizeaza in cursul unui an calendaristic mai mult de o operatiuneimobiliara constand in vanzari de terenuri si constructii$ altele decat cele utilizate in scopuri personale care nuintra in sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata$ devine persoana impozabila$ indiferent daca operatiuneaeste sau nu scutita de TVA conform art. 1%1 alin. &') lit. f) din odul fiscal. Totusi$ daca operatiunile imobiliareconstau numai in vanzari de constructii care nu indeplinesc conditiile prevazute de lege pentru a fi consideratenoi si in vanzari de orice alte terenuri decat cele construibile$ acestea sunt scutite de TVA si c6iar daca persoanafizica devine$ in principiu$ persoana impozabila pentru aceste operatiuni$ nu are obligatia inregistrarii in scopuride TVA. /ersoanele fizice care cumpara in vederea revanzarii bunuri imobile devin persoane impozabile din

perspectiva TVA$ deoarece realizeaza fapte de comert asa cum prevede si odul omercial.

c) Operatiuni pentru care persoana fizica devine persoana impozabila si operatiunile sunt taxabile

/roblema persoanelor fizice care trebuie sa se inregistreze in scopuri de TVA se restrange la un sectorfoarte limitat si anume acela al vanzarilor de cladiri noi si de terenuri construibile$ atunci cand aceste bunuri nuau fost utilizate in scopuri personale si in cazul in care operatiunile au caracter de continuitate. Avand in vedere

perioada foarte limitata de timp in care o cladire este considerata noua$ rezulta cu certitudine ca numai cu totulintamplator este posibil ca persoana fizica sa vanda astfel de cladiri in alte scopuri decat cele comerciale./ersoanele care realizeaza tranzactii imobiliare cu terenuri construibile si constructii noi$ care au caracter decontinuitate$ asa cum s-a explicat mai sus$ trebuie sa solicite inregistrarea in scopuri de TVA in conditiile

prevazute la art. 1 ' din odul fiscal sau inainte de inceperea activitatii economice conform prevederilor art. 1din odul fiscal$ si sa indeplineasca toate obligatiile ce decurg din aceasta calitate$ la fel ca alte persoaneimpozabile. 0ntrucat persoana fizica devine persoana impozabila c6iar si pentru vanzarile de bunuri imobilescutite conform art. 1%1 alin. &') lit. f) din odul fiscal in circumstantele descrise la lit. b)$ rezulta ca estesuficient sa realizeze o singura operatiune taxabila constand in vanzarea de cladiri noi sau terenuri construibile$inainte de aceasta operatiune avand obligatia sa se inregistreze in scopuri de TVA$ deoarece conform art. 1 ' din

odul fiscal in calculul plafonului de scutire pentru micile intreprinderi se includ si operatiunile imobiliarescutite. aca persoana fizica se inregistreaza in scopuri de TVA are toate drepturile si obligatiile ce decurg dinlegislatia referitoare la TVA$ respectiv devenind persoana impozabila trebuie sa plateasca TVA la buget$ dar aresi dreptul sa deduca taxa aferenta cumpararilor de bunuri si servicii destinate activitatii sale economice.

Avand in vedere ca stabilirea tratamentului fiscal aplicabil unor operatiuni imobiliare depinde foarte multde circumstantele realizarii operatiunii$ solutiile au caracter pur orientativ$ intrucat au la baza numai informatii

partiale transmise de contribuabili.

Trebuie$ de asemenea$ precizat ca legislatia in domeniul TVA nu a fost modificata semnificativ din anul',,'$ in ce priveste definirea activitatilor economice si a persoanelor impozabile. 0nca din 1 iunie ',,'$ laaparitia (egii nr. % +',,' privind TVA$ persoanele fizice care realizau tranzactii imobiliare in scopul obtinerii

de venituri cu caracter de continuitate$ ar fi avut obligatia sa se inregistreze si sa plateasca TVA$ deoarece pana la1 ianuarie ',,*$ data aderarii la "#$ nu exista nicio scutire de TVA pentru vanzarile de cladiri si terenuri$ orice


3/4

tranzactie era taxabila daca era realizata de o persoana impozabila. 0n ceea ce priveste vanzarea ocazionala saude bunuri personale$ acestea nu erau in sfera de TVA$ la fel ca si in prezent.

/rin urmare$ este evident ca vanzarea acelor apartamente reprezinta o activitate cu caracter decontinuitate si ca apartamentele nu au fost folosite in scopuri personale. e asemenea$ apartamentele indeplinescconditiile prevazute de lege pentru a fi considerate noi in sensul TVA si pentru a fi excluse de la scutirea de TVA

prevazuta la art. 1%1 alin. &') lit. f) din odul fiscal.

0n consecinta$ sotii se incadreaza in situatia descrisa mai sus lit. c)$ respectiv sunteti persoana impozabilain contextul livrarii acestor apartamente$ iar livrarea apartamentelor reprezinta o operatiune taxabila supusa coteide 19 de TVA.

ificultatea stabilirii obligatiilor ce le revin sotilor$ din punct de vedere al TVA$ in situatia prezentata nuconsta in stabilirea daca operatiunea in cauza este taxabila$ intrucat acest fapt este evident$ ci in regimulimobilului respectiv$ care este detinut in coproprietate de soti. /rin urmare$ aceasta problema este mai mult denatura uridica$ decat de legislatie in domeniul TVA.

0n cele ce urmeaza$ vom prezenta notiunea de persoana impozabila$ astfel cum este definita in odulfiscal:

- /ersoana impozabila are intelesul art. 1'* alin. &1) si reprezinta persoana fizica$ grupul de persoane$ institutia publica$ persoana uridica$ precum si orice entitate capabila sa desfasoare o activitate economica.8 - art. 1' art. 1'* alin. &9) din odul fiscal;

- Asocierile in participatiune nu dau nastere unei persoane impozabile separate. Asocierile de tip oint venture$consortium sau alte forme de asociere in scopuri comerciale$ care nu au personalitate uridica si sunt constituitein temeiul legii$ sunt tratate drept asocieri in participatiune.8 > art. 1'* alin. &1,) din odul fiscal;

- /ersoana impozabila stabilita in !omania$ a carei cifra de afaceri anuala$ declarata sau realizata$ este

inferioara plafonului de .,,, euro$ al carui ec6ivalent in lei se stabileste la cursul de sc6imb comunicat de?anca 2ationala a !omaniei la data aderarii si se rotun este la urmatoarea mie poate solicita scutirea de taxa$numita in continuare regim special de scutire$ pentru operatiunile prevazute la art. 1'5 alin. &1)$ cu exceptialivrarilor intracomunitare de mi loace de transport noi$ scutite conform art. 1% alin. &') lit. b).8 - art. 1 ' alin.&1) din odul fiscal.

Avand in vedere prevederile legale invocate mai sus$ in situatia in care persoanele fizice vand bunuridetinute in coproprietate$ pentru stabilirea plafonului acestea vor fi analizate ca reprezentand o forma de asocierein scopuri comerciale$ fara personalitate uridica$ in conformitate cu prevederile art. 1'* alin. &1,) din odulfiscal$ insa trebuie avut in vedere ca coproprietarii bunului imobil pot actiona$ in scopul vanzarii acestuia$ in

numele asocierii sau in nume propriu.


4/4

u toate acestea$ in opinia noastra$ in situatia in care coproprietarii sunt sot+sotie$ iar livrarea unui imobilsau a oricarui bun detinut in coproprietate nu poate fi o decizie independenta a unuia dintre soti$ fiind necesareacordul si semnatura celuilalt pentru efectuarea livrarii$ apreciem ca coproprietarul care urmeaza saindeplineasca obligatiile ce-i revin din punct de vedere al TVA pentru livrarea unui imobil$ actioneaza in numeleasocierii si nu in nume propriu. /rin urmare$ plafonul prevazut la art. 1 ' alin. &1) din odul fiscal pentrudeterminarea existentei obligatiei de inregistrare in scopuri de TVA conform art. 1 din odul fiscal$ va fi

analizat la nivelul asocierii.

0n ceea ce priveste evidenta operatiunilor derulate de asocierile prevazute la art. 1'* alin. &1,) din odulfiscal$ se realizeaza potrivit prevederilor pct. *9 alin. &%) din norme. /otrivit acestor prevederi$ in cazulasocierilor in participatiune sau al altor asocieri tratate drept asocieri in participatiune conform art. 1'* alin. &1,)din odul fiscal$ drepturile si obligatiile legale privind taxa pe valoarea adaugata prevazute de titlul V0 al

odului fiscal revin asociatului care contabilizeaza veniturile si c6eltuielile$ potrivit contractului inc6eiat intre parti. /rin drepturi si obligatii legale se intelege printre altele$ dreptul de a exercita deducerea taxei pentruac6izitii conform prevederilor art. 1% > 1%*1 din odul fiscal$ obligatia de a emite facturi catre beneficiar si dea colecta taxa in cazul operatiunilor taxabile. Aceste prevederi se aplica numai in situatia in care asociatul carecontabilizeaza veniturile si c6eltuielile efectueaza ac6izitiile asocierii pe numele sau si emite facturi in nume

propriu catre terti pentru livrarile de bunuri si prestarile de servicii obtinute de asociere$ urmand ca veniturile si

c6eltuielile sa fie atribuite fiecarui asociat corespunzator cotei de participare in asociere. aca membrii asociatiactioneaza in nume propriu fata de terti si fata de ceilalti membri asociati$ fiecare persoana va fi tratata drept o

persoana impozabila separata in conformitate cu prevederile art. 1'* alin. &9) din odul fiscal si tranzactiilerespective se impoziteaza distinct in conformitate cu regulile stabilite la titlul V0 al odului fiscal.

0n ceea ce priveste inregistrarea in scopuri de TVA a persoanelor fizice$ se retin urmatoarele:

- in cazul persoanlor fizice care desfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesiilibere$ in conformitate cu prevederile legale$ inregistrarea in scopuri de TVA se face ca urmare a completarii sidepunerii formularului ,*, eclaratie de inregistrare fiscala+ eclaratie de mentiuni pentru persoane fizice caredesfasoara activitati economice in mod independent sau exercita profesii libere8;

- persoanele fizice romane$ altele decat cele care desfasoara activitati economice in mod independent sauexercita profesii libere$ pot solicita inregistrarea in scopuri de TVA prin completarea si depunerea la organulfiscal competent a formularului ,', eclaratie de inregistrare fiscala+ eclaratie de mentiuni pentru persoanefizice romane8;

- referitor la modelul si continutul formularelor de declaratii de inregistrare fiscala$ acestea sunt aprobate prin Ordinul ministrului finantelor publice nr. '5'+',,* pentru aprobarea formularelor de inregistrare fiscala$ cumodificarile si completarile ulterioare.

!eferitor la competenta organului fiscal$ precizam ca aceasta se stabileste in conformitate cu prevederile art. ' > = din O4 nr.

operatiunile imobiliare

Documents