nr.inr.ev.: 606/21.08.2017 raport de evaluare de evaluare/raport de... · complex padesul s.r.l.,...

Nr.inr.ev.: 606/21.08.2017

HOTEL PADESUL, *** STELE, SP+P+1E

FAGET, STR. LUGOJULUI, NR. 24, JUD. TIMIS

ZONA: CENTRALA

CLIENT : BANCA TRANSILVANIA S.A.

DESTINATAR: BANCA TRANSILVANIA S.A.

RAPORT DE EVALUARE

P a g e 2 | 140

Nr.inr.ev.: 606/21.08.2017

ADRESA DE INAINTARE

Catre: BANCA TRANSILVANIA

Ca urmare a solicitarii NR. ID: 350563 am procedat la inspectarea in data de 08.08.2017 si evaluarea in data

de 21.08.2017 a imobilului tip hotel.Va transmitem alaturat raportul întocmit de catre Evaluator Presneanu

Radu Dorin membru titular ANEVAR, in plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva

in proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile

implicate. Raportul de evaluare respectă cerintele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre

ANEVAR prin Standardele de evaluare a bunurilor 2017.

1) Sinteza evaluării 606/21.08.2017

Obiectul evaluării este dreptul deplin de proprietate asupra proprietatii imobiliare de tipul

Hotel ***stele ( in urma investitiei, la monetul evaluarii hotelul nu este inlus in circuit), regim de

inaltime SP+P+1E cu suprafața utilă totala 1667,6 mp, descriere conform CF 400438, PIF: 1975

renovat partial in 2016-2017, Nr. Top. 400438

Suprafata teren: 5.205 mp, Regim înălţime: C1 - Sp+P+1E; C2- P, C3-P, C4-P, C5-P, C6-P, C7-P, C8-

P, C9-Sp+P;

Proprietar: COMPLEX PADESUL S.R.L., CIF: 4948518, COTA ACTUALA 1/1. - cota actuala 1/1

conform document dobandire.

Adresă proprietate (localitate, strada, numar, cp):

Judetul Timis, Faget, strada Lugojului, nr. 24; CP 305300

Situatia juridica a imobilui a fost indentificata prin CF 400438, Nr. Top. 400438

Scopul evaluării: garantarea imprumutului

Baza evaluarii: valoarea de piata

Piața hotelurilor cu 16 camere duble + 1 apartament, situate în zona (semicentrala, centrala, periferica):

centrala este piata specifica analizata.

Se vor mentiona si valorile anterioare daca rapoartele au fost intocmite de acelasi evaluator: nu au fost

intocmite rapoarte de evaluare anterioare.

2) Rezultatul evaluarii raportului nr. 606/21.08.2017 :

Având în vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa acestora şi

informatiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor şi pe de altă parte scopul evaluării şi caracteristicile

proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piață estimată pentru proprietatea

în discuţie va trebui să țină seama de valoarea obținută în urma aplicării abordării prin venit. Astfel, în opinia

evaluatorului, valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate la data de 21.08.2017 este de rotund:

1.592.500 lei echivalent a 347.100 euro

din care valoare teren : 310.628 lei echivalent a 63.700euro

valoarea nu este afectata de T.V.A.

cursul valutar luat în considerare pentru calcule a fost cel publicat de B.N.R. în ziua evaluării, respectiv

4,5883lei;

Estimările noastre sunt valori de piață, conform definițiilor menționate pe parcursul raportului de evaluare

și nu au luat în calcul condiții atipice de limitarea a vandabilității cum ar fi vânzarea forțată.

Valorile estimate in cadrul raportului de evaluare sunt valabile numai în baza ipotezelor generale și

speciale prezentate în raport și a celorlalte aspecte legate de risc, prezentate pe parcurs;

EUROTIMEVAL S.R.L

P a g e 3 | 140

MEMBRU CORPORATIV ANEVAR - LEG 0558

EVALUATOR AUTORIZAT

E.C PRESNEANU RADU DORIN –EPI, EBM, EI

P a g e 4 | 140

CUPRINS

1) Sinteza evaluării 606/21.08.2017........................................................................................................ 2 2) Rezultatul evaluarii raportului nr. 606/21.08.2017 : ........................................................................ 2 3) Sinteza Raportului .............................................................................................................................. 6

I. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII ................................................................................... 7

1) Identificarea şi competenţa evaluatorului ........................................................................................ 7

2) Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi ......................................................... 8

3) Scopul evaluării ................................................................................................................................ 8

4) Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării ..................................................................... 8

5) Tipul valorii ...................................................................................................................................... 9

6) Data evaluării ................................................................................................................................... 9

7) Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării. ....................................................................... 9

8) Natura şi sursa informaţiilor pe care se va baza evaluarea .............................................................. 9

9) Ipoteze si ipoteze speciale .............................................................................................................. 10

10) Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. ................................................................................ 11

11) Declararea conformităţii evaluării cu Standardele de evaluare a bunurilor 2016, ......................... 12

12) Descrierea Raportului .................................................................................................................... 12

13) Moneda in care se exprima valoarea estimata ............................................................................... 12

14) Modalitati de plata ......................................................................................................................... 13

15) Riscul evaluarii .............................................................................................................................. 13

16) Valabilitatea raportului .................................................................................................................. 13

II. PREZENTAREA DATELOR ............................................................................................................... 13

1) Identificare proprietății imobiliare subiect. Descriere juridică ...................................................... 13

2) Identificare eventualelor bunuri mobile evaluate ........................................................................... 14

3) Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare ............................................................................. 14

4) Informatii despre amplasament ...................................................................................................... 16

5) Descrierea constructiilor şi amenajărilor ....................................................................................... 16

6) Descriere terenului ......................................................................................................................... 23

7) Date privind impozitele si taxele ................................................................................................... 23

8) Istoric, incluzînd vanzările anterioare și ofertele sau cotațiile curente .......................................... 24

III. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE .................................................................................................... 24

1) Analiza pietei imobiliare ................................................................................................................ 24

2) Analiza cererii probabile ................................................................................................................ 25

3) Analiza ofertei competitive ............................................................................................................ 25

4) Echilibrul pieţei .............................................................................................................................. 28

P a g e 5 | 140

5) Principalii concurenti…………………………………………………………………………….31

6) Evolutia activitatii………………………………………………………………………………..31

7) Previziuni privind venituri din cazare……………………………………………………………31

IV. EVALUARE ......................................................................................................................................... 38

1) Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber ........................................................................ 38

2) Cea mai buna utilizare a proprietatii considerata construit ............................................................ 38

3) Evaluarea terenului ........................................................................................................................ 39

4) Abordarea prin piata ....................................................................................................................... 49

5) Abordarea prin cost ........................................................................................................................ 51

6) Abordarea prin venit ...................................................................................................................... 54

V. ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ........................................... 69

5) Analiza rezultatelor si concluzia asupra valori .............................................................................. 69

VI. ANEXE ................................................................................................................................................. 70

1) Date de piață suplimentare celor prezentate în raport .................................................................... 70

2) Fotografii ........................................................................................................................................ 70

3) Documente ( planuri de situatie, relevee, Ac, Cvc, etc) ................................................................. 70

4) Recipisa BIG .................................................................................................................................. 70

1) Date de piață suplimentare celor prezentate în raport .................................................................... 71

2) Fotografii ........................................................................................................................................ 81

3) Documente (planuri de situatie, relevee, Ac, Cvc, etc) ................................................................ 123

4) Recipisa BIG ................................................................................................................................ 140

P a g e 6 | 140

3) Sinteza Raportului

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate in parte

sau in totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris si prealabil al autorului.

DATE CU CARACTER GENERAL

Lucrarea de evaluare cuprinde evaluarea dreptului deplin de proprietate asupra proprietăţii de tip comercial

situată în Faget, strada Lugojului, nr. 24, jud Timis


Client: Banca Transilvania (COMPLEX PADESUL S.R.L., CIF: 4948518, COTA ACTUALA 1/1.) Data efectivă a stabilirii valorii propuse: 21.08.2017

Data inspecției bunului evaluat: 08.08.2017

Descriere obiectiv conform CF:

C1: S. construita la sol: 664 mp, HOTEL PADESU S(PARTIAL)+P+1E, Suprafata desfasurata =

1354,47, C2: S. construita la sol: 23 mp: RAMPA AUTO, C3: S. construita la sol: 168 mp :

LABORATOR COFETARIE, C4: S. construita la sol: 24 mp: ANEXA, C5: S. construita la sol 149

mp: CENTRALA TERMICA, C6: S. construita la sol: 70 mp: ANEXA, C7: S. cosntruita la sol: 93

mp : ANEXA, C8: S. construita la sol: 24 mp : ANEXA, C9: S. construita la sol: 683 mp, Bucatarie

restaurant, Alimentara, Cofetarie, Magazin S(partial) +P, Suprafata desfasurata = 709,74

Descriere obiectiv conform inspectie (nr camere, finisaje/semifinisata/ la rosu, PIF, etc):

Hotel Padesu, *** stele ( in urma investitiei) , regim de inaltime SP+P+1E, finisaje inferioare spre

medii, 16 camere + 1 apartament, PIF 1975

zona (semicentrala, centrala, periferica): centrala este piata specifica analizata

Pif: 1975 renovat partial in 2016-2017 ( café bar + 2 bai)

Arie desfasurată totala : 2590,74 mp

Regim înălţime: Sp+P+1E

Suprafaţă teren: 5.205 mp

DATE REFERITOARE LA IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII.

Identificare scriptica: Conform CF. 400438, Nr top: 400438

Identificare faptica: Conform inspectiei realizate şi corespunde cu identificarea scriptica.

Dreptul de proprietate evaluat: integral (asupra constructiei si terenului)

EXPRIMAREA VALORILOR ÎN URMA RECONCILIERII REZULTATELOR Se vor mentiona si valorile anterioare daca rapoartele au fost intocmite de acelasi evaluator: nu au fost

intocmite rapoarte de evaluare anterioare.

VALORI OBTINUTE (ne afectate de TVA)

Abordarea prin piata: Nu a fost aplicata Abordarea prin venit : 1.592.500 lei echivalent a 347.100 euro

Abordarea prin cost : 1.865.200 lei echivalent a 406.500 euro

REZULTATUL EVALUARII

Valoarea de piata estimata a proprietatii (ne afectat de TVA), in conditiile in care plata s-ar face integral la

data vanzarii este valoarea obtinuta prin abordarea prin venit, rotund:

1.592.500 lei echivalent a 347.100 euro din care valoare teren : 310.628 lei echivalent a 63.700euro

Curs B.N.R: 1EURO = 4,5883LEI

Intocmit: Evaluator EPI, EBM, EI – ANEVAR

Ec. Preșneanu Radu Dorin

Legitimatie nr. 15553

Tel: 0747.010.329

E-mail: [email protected]

mailto:[email protected]

P a g e 7 | 140

I. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1) Identificarea şi competenţa evaluatorului

Intocmit: S.C. EUROTIMEVAL S.R.L

Membru Corporativ ANEVAR: Autorizatie 0558

Evaluator EPI, EBM, EI – ANEVAR



Tel: 0747.010.329


Prin prezenta certificam că:

Prezentarile faptelor din raport sunt corecte si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorului;

Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile

limitative prezentate in acest raport ;

Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui

raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile

implicate;

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este actionar, asociat sau persoana

afiliata sau implicata cu beneficiarul ;

Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere care sa-i confere

acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile

exprimate in evaluare ;

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de

finalizarea tranzactiei;

Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele,

recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a

Evaluatorilor Autorizati din Romania), iar raportul de evaluare poate fi expertizat (la cerere) de catre

unul din membrii autorizati special in acest sens de catre sus-numita organizatie. Evaluatorul a

respectat Codul Deontologic al profesiei sale;

In prezent sunt membru ANEVAR si am indeplinit / indeplinesc programul de pregatire profesionala

continua;

Prin prezenta certific faptul ca sunt competent sa efectuez acest raport de evaluare;

Nici o persoana, cu exceptia celor specificate in raport, nu mi-a acordat asistenta profesionala in

elaborarea raportului.

Evaluator EPI, EBM, EI – ANEVAR



Tel: 0747.010.329


mailto:[email protected]

P a g e 8 | 140

2) Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi

Determinând forma şi conţinutul prezentului Raport de Evaluare înregistrat la evaluator sub nr 606/21.08.2017

cu persoanele pentru care se realizează evaluarea a fost asigurat faptul că acesta conţine toate informaţiile

adecvate necesităţiilor lor.

Client: Banca Transilvania S.A. (COMPLEX PADESUL S.R.L., CIF: 4948518, COTA ACTUALA

1/1.)

Destinatar: Banca Transilvania S.A


Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport sunt destinate doar persoanelor mentionate anterior doar

cu scopul menţionat la punctul 3, şi nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate şi nu vor fi transmise unor

terţi fără acordul scris si prealabil al autorului.

3) Scopul evaluării

Scopul prezentului raport de evaluare este garantarea imprumutului de unde rezultă că tipul valorii estimate

în cadrul raportului este valoarea de piaţă (valoarea nu este afectata de T.V.A) a proprietăţii imobiliare, aşa

cum este definită în Standardele de Evaluare.

4) Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării

Activul evaluării îl constituie dreptul deplin de proprietate asupra proprietatii imobiliare “Hotel Padesu,

***stele, regim de inaltime SP+P+1E” situate în Faget, strada Lugojului nr. 24, jud. Timiş, Nr Top: 400438.

Identificarea dreptului de proprietate asociate proprietatii conform CF Nr 400438 parta a II a, proprietar:

COMPLEX PADESUL S.R.L., CIF: 4948518, COTA ACTUALA 1/1. - cota actuala 1/1

Proprietarul deţine integral dreptul de proprietate, conform extrasului CF pus la dispoziţia evaluatorului,

neexistând impedimente de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate, sau

posibilitatea transferării acestui drept. Dreptul de proprietate se presupune a fi valabil si vandabil.

Dreptul de proprietate evaluat în cadrul raportului de evaluare este dreptul deplin asupra proprietatii imobiliare

“Hotel Padusu***stele, regim de inaltime SP+P+1E” situate în Faget, strada Lugojului, nr. 24, jud. Timiş, Nr

Top: 400438.

Identificarea drepturilor de proprietate asociate proprietatii. Drept de proprietate dobandit prin:

Contract de Vanzare – Cumparare, Incheiere de Autentificare Nr. 201/03.03.2016;

Contract de Vanzare – Cumparare, Incheiere de Autentificare Nr. 3303/19.12.2016;

Identificarea dreptului de proprietate CF Nr 400438 partea a II a:

Mențiuni referitoare drepturile de proprietate transmise și la sarcini conform CF Nr 400438 partea a IIIa:

P a g e 9 | 140

Evaluatorul a avut la dispoziție extrasul Nr. 400438, eliberat la data de 05.04.2017 în urma cererii nr.2574,

anexat prezentului raport de evaluare. Conform extrasului de carte funciară proprietatea imobiliară este liberă

de sarcini.

Valoarea proprietății a fost estimată în ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini. A se vedea și capitolul

privind situația juridcă.

5) Tipul valorii

Evaluarea realizată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piaţă a dreptului deplin de

proprietate asupra proprietăţii imobiliare descries anterior, aceasta fiind recomandată de către Standardul de

Evaluare SEV 100 - Cadrul general (IVS – Cadrul general) (care are caracter obligatoriu pentru membrii

ANEVAR) ca fiind criteriul riguros de evaluare.

Conform standardului, definiţia valorii de piaţă este următoarea:

„ Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data

evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing

adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

Conform SEV 100 – Cadru general, pct.35:” Valoarea de piata este pretul estimat de tranzactionare a unui

activ, fara a include costurile vanzatorului generate de vanzare sau costurile cumparatorului generate de

cumparare si fara a se face o ajustare pentru orice taxe platibile de oricare parte, ca efect direct al tranzactiei”.

6) Data evaluării

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare la data evaluarii,

dată la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de către evaluator (data

evaluarii). Evaluarea a fost realizată în 21.08.2017.

7) Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării.

“SEV 103 (g) Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării - Trebuie să fie prezentate în raport atât

documentarea necesară pentru efectuarea evaluării, cât şi limitările documentării respective consemnate în

termenii de referinţă ai evaluării. ”

Inspecția proprietății a fost realizată în data de 08.08.2017 de către EC. Preșneanu Radu Dorin, în prezența

proprietarului, Doszlop Mihai.

Au fost preluate informații referitoare la proprietatea evaluată, au fost analizate: starea fizică si funcțională a

acesteia și s-a fotografiat proprietatea supusă evaluării. Fotografiile atașate reprezintă situația de la data

inspecției. Inspecția s-a efectuat pe baza extrasului CF primit de la solicitant prin cadrul banci și a celorlalte

documente avute la dispoziție

Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminari/infestari ale cladirii, terenului sau

amplasamentelor învecinate și nu au fost inspectate acele parți acoperite, neexpuse sau inaccesibile ale clădirii.

În vederea documentării și colectării datelor despre vecinătate și zonă, precum și a celor despre localitate,

evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante

În realizarea analizelor, judecăților și calculelor din prezentul raport, evaluatorul a avut acces la toate

informațiile relevante necesare

8) Natura şi sursa informaţiilor pe care se va baza evaluarea

Sursele de informații au fost :

proprietarul, pentru informatiile legate de proprietatea imobiliara evaluata (amenajari interioare, data

amenajarilor interioare , situatie, juridica, economica, suprafete, chirii, istoric, etc.) care sunt

responsabili exclusiv pentru veridicitatea informatiilor furnizate ;

P a g e 10 | 140

sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile

imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii.

informatii furnizate de catre agentii imobiliari, privind tranzactiile similare ;

informatii privind cererea si oferta (agentii imobiliare care isi desfasoara activitatea pe raza

municipiului(www.corales.ro, www.hitch&mocher.ro, www.eugenestate.ro ), site-uri de internet cu

specific imobiliar(www.imobiliare.ro, www.publi24.ro, www.romimo.ro, www.olx.ro ) , si publicatii

locale de proprietati imobiliare.

informații aferente tendinței pieței.

Informații de piață obtinute pentru vanzari.

Surse bibliografice:

“EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE” - Editia romana dupa editia in limba engleza

originala editata de Appraisal Institute – Chicago, SUA

9) Ipoteze si ipoteze speciale

La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului

este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport.

Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt

următoarele:

Ipoteze:

Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client prin

intermediul bancii şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare, de

aceea nu ne asumăm nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice. Dreptul de proprietate

asupra construcţiilor şi terenului este considerat valabil şi proprietatea poate fi vândută;

Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi

utilizare urbanistice, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în

considerare în prezentul raport;

Proprietatea se evaluează ca fiind liberă de orice sarcini;

Toate informaţiile furnizate de clientul lucrării se consideră a fi autentice, dar nu putem garanta asupra

perciziei acestora;

Documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt

incluse numai pentru a ajuta destinatarul să-şi facă o imagine referitoare la proprietate;

Nu am realizat o analiză a clădirii, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau

inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună. Nu ne putem exprima opinia asupra stării

tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles că ar valida integritatea structurii sau

sistemului clădirii;

Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane

privind mediul înconjurător în afara celor expuse, descrise şi luate în considerare în prezentul raport;

Se presupune că toate autorizaţiile, certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de

autorităţile legale administrative locale sau republicane sau de către alte organizaţii sau instituţii private

au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii

din cadrul raportului;

Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele proprietăţii descrise şi

nu există nici o servitute, altele decât cele descrise în raport;

În afara cazurilor descrise în raport, nu a fost observată de evaluator existenţa unor materiale

periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate. Evaluatorul nu are cunoştinţă de existenţa

http://www.corales.ro/

http://www.hitch&mocher.ro/

http://www.eugenestate.ro/

http://www.imobiliare.ro/

http://www.publi24.ro/

http://www.romimo.ro/

P a g e 11 | 140

unor asemenea materiale pe sau în proprietate. Totuşi, evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să

detecteze aceste substanţe. Prezenţa unor substanţe ca azbest, izolaţie ce degajă gaze toxice şi alte

materiale potenţial periculoase ce pot afecta valoarea proprietăţii. Nu ne asumăm nici o responsabilitate

pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor.

Situaţia actuală a proprietăţilor imobiliare şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării

metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să

conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate.

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile

în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;

Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie, existând

posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.

Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori

separate alocate nu trebuie folosite în legatură cu o altă evaluare și sunt invalide daca sunt astfel

utilizate

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună

mărturie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de

întelegeri în prealabil;

Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)

nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe

interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost

prevazută în raport;

Suprafețele considerate se bazează pe valorile înscrise în extrasul de CF și releveul/memoriul tehnic

puse la dispoziția evaluatorului ;

Valorile exprimate în EURO sunt valabile atâta timp cât condițiile în care s-a realizat evaluarea (starea

pieței, nivelul cererii și al ofertei, inflație, evoluția cursului de schimb, etc.) nu se modifică

semnificativ. Pe piețele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea

timpului și variația lor în raport cu cursul valutar, nu este linear.

S-a avut în vedere la estimarea cheltuielilor de costurile curente la materialele de construcție

,modificarea ulterioară a acestora putând influența costul final al construției

Releveul imobilului nu este vizat ANCPI, este intocmit de Inginer Cadastral avizat ANCPI, Muneran

Daniel Ionut

In urma renovarii din declaratia clientului hotelul va fi incadrat la ***.

Ipoteze special legate de situatia juridica: nu este cazul

Alte ipoteze specile: nu este cazul

Ca și cerere particulară a destinatarului Banca Transilvania in urma aplicarii abordarilor aplicate se solicită

selectarea rezultatului minim obtinut.

10) Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare.

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în

totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al autorului.

Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

Nici prezentul raport, nici părți ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al

evaluatorului;

Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă acesta este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie

pentru alt scop, în nici o circumstanță.

P a g e 12 | 140

11) Declararea conformităţii evaluării cu Standardele de evaluare a bunurilor 2017,

Conform cerințelor din Standardele de evaluare a bunurilor 2017, analizele și opiniile noastre au fost bazate

și dezvoltate pe baza:

Standarde generale

SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)

SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)

SEV 102 Implementare (IVS 102)

SEV 103 Raportare (IVS 103)

SEV 104 Tipuri ale valorii

Standarde pentru active

Bunuri imobile

SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)

SEV 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului (IVS 310)

GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

Standarde pentru utilizări specifice

GEV 520 Evaluarea pentru garantarea împrumutului

Glosar 2017

SEV 2017.doc

12) Descrierea Raportului

“SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării - Descrierea raportului: Trebuie convenită şi consemnată în scris

confirmarea formei raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la acele părţi ale raportului

care ar putea să fie excluse, conform specificaţiei din SEV 103 Raportare.””

“”SEV 103 - Conţinutul raportului:

Scopul evaluării, complexitatea activului supus evaluării şi cerinţele utilizatorilor vor determina gradul

adecvat de detaliere al raportului de evaluare. Formatul raportului, precum şi orice excludere de la cerinţele

acestui standard trebuie să fie convenite în prealabil şi consemnate în termenii de referinţă ai evaluării. “”

Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 și cuprinde descrierea

tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la

indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la respectivul Standard.

În tema comenzii cu ID Nr mentionat anterior și numirea evaluatorului nu au fost specificate cerințe speciale

cu privire la forma raportului de evaluare ce trebuie întocmit în cadrul procedurii.

Nu există excluderi de la cerințele standardului SEV 103- Raportare convenite în prealabil cu solicitantul.

În aceste context Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 și

cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat

opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la

respectivul Standard.

13) Moneda in care se exprima valoarea estimata

Opinia finală a evaluării va fi prezentată in LEI și în EURO. Avand in vedere ca metodele utilizate conduc la

exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este 4,5883LEI pentru

un EURO. Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele

premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelul riscurilor asociate unei

P a g e 13 | 140

investitii similar, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu puterea de cumparare si cu nivelul

tranzacţiilor pe piaţa imobiliara specifica, etc.)

14) Modalitati de plata

Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezinta suma care urmeaza a fi platita integral in ipoteza

unei tranzactii fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing, etc.).

15) Riscul evaluarii

La elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii care influenteaza valoarea de piata a imobilelor

comerciale tip hotel. Se constata o piata relativ activa, oferta zonala este medie, cererea medie.

Pe piața imobiliară, oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate care este disponibilă pentru vânzare

sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp. Existența ofertei pentru o

anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip

de proprietate.

16) Valabilitatea raportului

În conformitate cu uzanțele din Romania, valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată

în raport și încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice nu suferă modificări

semnificative care pot afecta opiniile estimate. Ca urmare, opinia evaluatorului trebuie analizată exclusiv în

contextul economic general când are loc operațiunea de evaluare, stadiu de dezvoltare al pieței specifice și

scopul prezentului raport. Daca acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât

în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.

Astfel, raportul de evaluare este valabil atâta timp cât pe pița imobiliară nu vor fi schimbări esențiale, după

această data fiind necesară o reevaluare. În cazul în care evoluțiile pieței financiare prezintă un salt important,

sau pe piața specifică imobiliară apar modificări semnificative ale elementelor (noi sau vechi) cu ponderi

relevante se impune, de asemenea, o reevaluare.

Totodată valoarea exprimată este valabilă numai în ipotezele și condițiile restrictive exprimate, orice element

ce conduce la neîncadrarea în aceasta din urmă, impunând actualizarea lucrării.

II. PREZENTAREA DATELOR

1) Identificare proprietății imobiliare subiect. Descriere juridică

Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare a fost identificata la adresa: Faget,

strada Lugojului, nr. 24, judetul Timș

P a g e 14 | 140

Descrierea dreptului asupra proprietatii imobiliare

Dreptul de proprietate asupra constructiilor si terenului este deplin; conform:

Extras CF depus in original la banca, si dupa care am primit o copie, imobilul este inscris in CF nr.

400438 Timișoara, astfel (descrire conform extras CF partea I):

2) Identificare eventualelor bunuri mobile evaluate

Nu au fost identificate bunuri mobile.

3) Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare

Proprietatea este amplasată în partea de E centrala a municipiului Faget. Zona este atât rezidenţială cât și

comercială. În vecinătate sunt, blocuri de locuințe cu nivel P+2E, P +4E .

O zonă rezidențială, comercială, farmacii, magazine alimentare, ag. Bancare.

Utilitățile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale, necesare: apă, canalizare, energie electrică,

telefonie, TV cablu, internet.

Există și posibilitatea utilizării transportului în comun existând o linie de autobuz, statie de taxi in apropiere.

P a g e 15 | 140

Gradul de construire în zonă este de peste 70% (foarte putine terenuri libere).

Aspectul arhitectural al zonei şi străzii în care este situată proprietatea imobiliară evaluată este de zonă

rezidenţială, având o vechime de cca 20-60 ani.

Vecinătăţile sunt, stabile de peste 10 ani, fără a se evidenţia conflicte şi/sau motive de părăsire a zonei/străzii

din cauza unor probleme sociale colective.()

Zona: centrala

P a g e 16 | 140

Făget (în maghiară Facsád, în germană Fatschet) este un oraș în județul Timiș, Banat, România, format din

localitatea componentă Făget (reședința), și din satele Bătești, Begheiu Mic, Bichigi, Brănești, Bunea

Mare, Bunea Mică, Colonia Mică, Jupânești, Povârgina și Temerești. Are o populație de 6.761 locuitori

(2011).

Orașul Făget este un oraș din județul Timiș, Banat, Regiunea Vest, România, format din localitatea

componentă Făget (reședința) și din satele Bătești, Begheiu Mic, Bichigi, Brănești, Bunea Mare, Bunea Mică,

Colonia Mică, Jupânești, Povârgina și Temerești. Are o populație de 6.761 locuitori (la nivelul

recensământului din anul 2011).

Orașul Făget este situat în sud-vestul României, în zona de contact a Câmpiei Lugojului cu Dealurile

Lugojului, pe cursul superior al râului Bega. În cadrul județului Timiș se află în partea de est, la o distanță de

98 km de Timișoara și 33 km de municipiul Lugoj, de care se leagă prin drumul național DN68A. Același

drum spre est pune orașul în legătură cu municipiul Deva, aflat la o distanță de 68 km. Orașul este străbătut și

de calea ferată Lugoj-Ilia.

Dinspre valea Mureşului localitatea este accesibilă, fie direct de la Săvîrşin, pe un drum modernizat de 22

Km., fie prin Ilia.

https://ro.wikipedia.org/wiki/F%C4%83get

4) Informatii despre amplasament

Artere importante de circulatie în apropiere:

Strada – Aleea Indepententei

Strada – Avram Iancu

Strada – E673

Zona: centrala

Accesul este facil si se poate face auto și pietonal in mod direct.

Accesul se realizează dinspre E673– str. Lugojului , nr. 24 sau dinspre Aleea Independentei – str. Lugojului,

nr. 24.

Drumurile de acces sunt publice și asfaltate.

Accesul la proprietate se realizează de pe strada Lugojului, nr. 24.

5) Descrierea constructiilor şi amenajărilor

Proprietatea ce face obiectul evaluării este un imobil tip comercial edificat în anul 1975 renovat

partial in 2016-2017 cu regim de înălțime SP+P+1E.

Starea tehnică generală a construcţiei este bună.

Descrierea imobilului.

C1 – HOTEL PADESU

Data PIF/ PIF: 1975 Orientare (N, S, E, V ): SE

Modernizări anul ( anul

ultimei renovari )

2016-2017 partial Café Bar si 2 bai

Acoperis Acoperişul este de tip sarpanta cu invelitoare din tigla ceramica.

Structura de rez. Fundaţie din beton armat. Structură de rezistenţă – Stalpi din beton armat.

Inchideri permetrale din caramida arsa.

Planşeu Peste Parter : beton armat

Peste Etaj: beton armat

Pereti De inchidere : caramida arsa

De compartimentare : caramida arsa

Finisaj exterior: tip - pereţii tencuiti si driscuiti.

https://ro.wikipedia.org/wiki/Limba_maghiar%C4%83

https://ro.wikipedia.org/wiki/Limba_german%C4%83

https://ro.wikipedia.org/wiki/Lista_ora%C8%99elor_din_Rom%C3%A2nia

https://ro.wikipedia.org/wiki/Jude%C8%9Bul_Timi%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/Banat

https://ro.wikipedia.org/wiki/Rom%C3%A2nia

https://ro.wikipedia.org/wiki/B%C4%83te%C8%99ti,_Timi%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/Begheiu_Mic,_Timi%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/Bichigi,_Timi%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/Br%C4%83ne%C8%99ti,_Timi%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/Bunea_Mare,_Timi%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/Bunea_Mare,_Timi%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/Bunea_Mic%C4%83,_Timi%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/Colonia_Mic%C4%83,_Timi%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/Jup%C3%A2ne%C8%99ti,_Timi%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/Pov%C3%A2rgina,_Timi%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/Temere%C8%99ti,_Timi%C8%99

https://ro.wikipedia.org/wiki/F%C4%83get

P a g e 17 | 140

Utilități curent electric , apă curentă, canalizare, colectarea gunoiului bisăptămânală,

iluminat stradal bun.

Arii/mp Au.totala : 952,27mp conform releveu anexat

Ad : 1321,54 mp

Regim înălţime SP+P+1E

Bucatarie Pereti plati cu faianta.

Pardosea din gresie

Bai Parter : pereti placate cu faianta, pardoseli din gresie

Etaj : pereti placate cu faianta , pardoseli din ciment mozaicat

Holuri Pereti: zugraveli lavabile,

Pardosea ciment mozaicat

Camere Pereti: zugraveli simple cu var,

Pardosea parchet din lemn sau gresie

Bar Parter Pereti: zugraveli lavabile,

Pardosea: rasina epoxidica

Scara acces nivel superior Beton armat in doua rampe

Balustrada : fier

Placare scară : ciment mozaicat

Finisaje La interior : inferior spre mediu

Usi Intrare: PVC cu ochiuri de geam termopan

Interiorare : PVC cu ochiuri de geam

Tâmplărie(ext..) Geamuri tamplarie din lemn, geam simplu

Instalații electrice Branzament realizat - Funcționabilă : cablu din cupru

Instalații sanitare Obiecte sanitare( porțelan, inox), branșamente cu țevi : cupru

Instalații gaz -

Insalații încălzire Centrala pe lemne, calorifere tablă

Instalații canalizare De la rețeaua municipala

Alte utilități -

Compartimentare (Su.) Descrire compartimentari interioare :

C1- Subsol Partial

NR

CRT DECRIERE

Au

(mp)

Ac

(mp) Ad (mp)

1 SUBSOL 15,02

TOTAL 15,02 23,94 23,94

C1 - PARTER

NR

CRT DECRIERE

Au

(mp)

Ac

(mp) Ad (mp)

P a g e 18 | 140

1

SALA

EVENIMENTE 30,74

2

SALA

EVENIMENTE 101,09

3

SALA

EVENIMENTE 31,29

4 HOL 8,96

5 BUCATARIE 16,50

6 BUCATARIE 16,50

7 BUCATARIE 7,95

8 BUCATARIE 7,95

9 HOL 14,41

10 HOL 13,36

11 HOL 6,86

12 HOL 13,33

13 HOL 29,49

14 HOL 11,32

15 HOL 11,68

16 BAIE 13,56

17 SPATIU SANITAR 11,10


19 DEPOZIT 8,46

20 BIROU 6,75

21 HOL 6,98

22 RECEPTIE 7,86

23 BAR 32,50

24 BAR 27,85

25 BAIE 16,45

26 DEPOZIT 16,50

27

TOTAL 473,50 664 664

ETAJ I

P a g e 19 | 140

NR

CRT DECRIERE

Au

(mp)

Ac

(mp) Ad (mp)

1 CAMERA 120 14,85

2 CAMERA 117 35,98

3 CAMERA 115 20,65

4 CAMERA 114 16,94

5 CAMERA 113 18,41

6 CAMERA 112 20,58

7 CAMERA 111 15,89

8 CAMERA 110 14,85

9 BAIE 3,68

10 BAIE 3,76

11 CAMERA 109 15,00

12 CAMERA 108 13,69

13 BAIE 2,34

14 CAMERA 107 13,84

15 BAIE 2,34

16 HOL 35,05

17 HOL 9,32

18 HOL 37,87

19 HOL 11,38

20 HOL 11,77

21 BAIE 13,56



24 CAMERA 119 8,62

25 CAMERA 118 8,13

26 VESTIAR 6,83

27 CAMERA 101 16,43

28 CAMERA 102 14,85

29 CAMERA 103 11,50

30 CAMERA 104 15,95

31 CAMERA 105 16,35

32 CAMERA 106 16,50

33 DEPOZIT 0,72

34 DEPOZIT 0,73

P a g e 20 | 140

35

36

TOTAL 463,75 633,6 633,6

Aspect Aspect ingrijit, utilități complete. Starea tehnică a proprietăţii imobiliare

evaluate este bună. Necesita renovare

Modificări aduse

compartimentărilor

interioare :

Nu este cazul

Releveu

Anexat prezentului raport de evaluare.

C3 – LABORATOR COFETARIE

Data PIF/ PIF: 1975 Orientare (N, S, E, V ): S-E


ultimei renovari )

1975










Arii/mp Au.totala : 133,13 mp conform releveu anexat

Ad : 168 mp

Regim înălţime P

Bucatarie Pereti plati cu faianta – necesita renovare

Pardosea din ciment mozaicat - necesita renovare






Finisaje La interior : inferior – necesita renovare

Usi Intrare: metlice

Interiorare : lemn cu ochiuri de geam - necesita inlocuire

Tâmplărie(ext..) Geamuri tamplarie din lemn, geam simplu, tamplarie cornier+geam simplu



Instalații gaz -

Insalații încălzire -nu este realizat bransamentul la CT


Alte utilități -

P a g e 21 | 140


C3 - LABORATOR COFETARIE

NR

CRT DECRIERE

Au

(mp)

Ac

(mp)

Ad

(mp)

1 ANTREU 5,13

2

SPATIU TEHNIC

PEISAGER 5,27

3 DEPOZITARE 4,88

4

MAGAZIE SCULE

INTRETINERE

CURTE 18,99

5

DORMITOR

PERSONAL 21,00

6

CAMERA DE ZI

PERSONAL 12,7

7 BAIE 3,56

8 WC 2,52

9 ANTREU 6,95

10

MAGAZIE SCULE

DEPOZITARE 25,37

11

ATELIER

REPARATII

DIVERSE SI

MENTENANTA 26,76

TOTAL 133,13 168 168


evaluate este bună.

Modificări aduse

compartimentărilor

interioare :

Nu este cazul

Releveu : Anexat prezentului raport de evaluare.

C9 – BUCATARIE, RESTAURANT, ALIMENTARA, COFETARIE, MAGAZIN

Data PIF/ PIF: 1975 Orientare (N, S, E, V ): E


ultimei renovari )

2016-2017 partial


P a g e 22 | 140









Arii/mp Au.totala : 555,12 mp conform releveu anexat

Ad : 718,2 mp

Regim înălţime Sp+P

Bucatarie Pereti plati cu faianta. – necesita renovare

Pardosea din gresie - necsita renovare


Etaj : pereti placate cu faianta , pardoseli din ciment mozaicat




Pardosea parchet din lemn sau gresie

Bar Parter Pereti: zugraveli lavabile,

Pardosea: ciment mozaicat

Scara acces nivel superior

– Sp-p

Beton armat in doua rampe

Balustrada : fier

Placare scară : ciment mozaicat

Finisaje La interior : inferior spre mediu

Usi Intrare: PVC cu ochiuri de geam termopan + cornier cu geam simplu

Interiorare : PVC cu ochiuri de geam , lemn cu geam simplu

Tâmplărie(ext..) Geamuri tamplarie din lemn, geam simplu



Instalații gaz -

Insalații încălzire Centrala pe lemne, calorifere tablă -CT este montat in C5


Alte utilități -


C9 - SUBSOL

NR

CRT DECRIERE

Au

(mp)

Ac

(mp)

Ad

(mp)

1 SUBSOL 27,08

2

TOTAL 27,08 35,204 35,204

P a g e 23 | 140

C9 - PARTER

NR

CRT DECRIERE

Au

(mp)

Ac

(mp)

Ad

(mp)

1 CAMERA 1 118,57

2 CAMERA 2 163,47

3 CAMERA 3 137,19

4 CAMERA 4 113,62

5 CAMERA 5 22,27

TOTAL 555,12 683 718,2


evaluate este bună. – Necesita renovare

Modificări aduse

compartimentărilor

interioare :

Nu este cazul

Releveu

Anexat prezentului raport de evaluare.

Descriere

Regim inaltime Ac Stare

C2 - Rampa auto P 23 Stadiu avansat de

degradare

C4 - Constructie anexa P 24

Stadiu avansat de degradare

C6- Constructie anexa P 70






6) Descriere terenului

Terenul subiect este deţinut în proprietate, acesta este ocupat parţial de construcția în care este situată

proprietatea imobiliară evaluată.

Terenul atribuit în proprietate (conform CF) este de 5.205 mp, front stradal: 130.8 ml

7) Date privind impozitele si taxele

Valoarea taxelor și impozitelor pe anul 2017 a fost stabilită încă de la sfârșitul anului trecut de către consilierii

locali. Unele taxe au dispărut, iar în alte situații localnicii plătesc impozite mai mici. Impozitul pe clădiri pentru

persoane fizice a scăzut la cota de 0,08%, de la 0,1%, iar în ceea ce privește clădirile nerezidențiale se plătește

doar 0,2%, de la 0,6%. În continuare, cei care își achită dările către bugetul local cu anticipație, adică integral

pentru tot anul, până în 31 martie, beneficiază de reducere de 10%.

P a g e 24 | 140

8) Istoric, incluzînd vanzările anterioare și ofertele sau cotațiile curente

Contract de Vanzare – Cumparare, Incheiere de Autentificare Nr. 201/03.03.2016 – 195.000 euro

Contract de Vanzare – Cumparare, Incheiere de Autentificare Nr. 3303/19.12.2016 – 187.288 lei

III. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE

1) Analiza pietei imobiliare

Considerente privind piaţa imobiliară şi caracteristicile sale Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua

tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum

sunt banii.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare

proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix. Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente:

numărul de vânzători şi cumpărători care acţionează este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori ridicate

care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie sensibile la stabilitatea veniturilor,

schimbarea nivelului salariilor, numărul de locuri de muncă precum şi să fie influenţate de tipul de finanţare

oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc.. În general,

proprietăţile imobiliare nu se cumpără cu banii jos iar dacă nu există condiţii favorabile de finanţare tranzacţia

este periclitată.

Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de

reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de

echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă.

Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil

astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzătorii nu

sunt întotdeauna bine informaţi iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori,

informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile

imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este

lung.Datorită tuturor acestor factori comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt

importante motivaţiile, interacţiunea participanţilor pe piaţă şi măsura în care aceştia sunt afectaţi de factori

endogeni şi exogeni proprietăţii.

În funcţie de nevoile, dorinţele, motivaţiile, localizarea, tipul şi vârsta participanţilor la piaţă pe de o parte şi

tipul, amplasarea, design şi restricţii privind proprietăţile, pe de altă parte, s-au creat tipuri diferite de pieţe

imobiliare (rezidenţiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi împărţite în

pieţe mai mici, specializate, numite subpieţe, acesta fiind un proces de segmentare a pieţei şi dezagregare a

proprietăţii.

Piaţa imobiliară specifică proprietăţii evaluate

În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pieţei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de

factori, începând cu tipul proprietăţilor. Aceasta este o proprietate imobiliară de tip comercial. Proprietatea

este situată în localitatea Faget, zona - centrala. În acest perimetru există proprietăţi imobiliare de tip

rezidenţial dar şi comercial.

Practic pentru imobilele studiate piața este:

Hotel Padesu, ***stele, regim de inaltime SP+P+1E

Zona centrala

Pif : 1975 renovat partial in 2016-2017

P a g e 25 | 140

Au totala: 1667,6 mp

Adresa: strada Lugojului, nr. 24

Având în vedere cele prezentate anterior, piaţa imobiliară specifică se defineşte ca fiind piaţa proprietăţilor

imobiliare de tip commercial – complex hotelier, piaţă a cărei arie geografică se poate defini ca fiind localitatea

Faget si judetul Timis, zona centrala.

În analiza acestei pieţe am investigat aspecte legate de situaţia economică a municipiului, populaţia sa, trenduri

ale ultimilor ani, cererea specifică şi oferta competitivă pentru tipul de proprietate delimitat.

Sectorul economic de producție din Făget este reprezentat de firme ce activează în domeniul

prelucrării pielii în încălțăminte și obiecte de marochinărie, exploatarea și prelucrarea materialului lemnos

de diferite esențe, de la cherestea până la mobilă, o secție de exploatare și prelucrare a nisipurilor cuarțoase

și firme cu domeniu de activitate în industria alimentară de prelucrare a laptelui și produselor de patiserie.

Pieţe - târguri: - Piaţă agroalimentară Făget - bisăptămânal = marţi şi vineri;

- Târg de animale - lunar = vineri (luna/data: I/25; III/15; V/10; VI/28; VII/12; VIII/16; IX/27; XI/15)

- Traditionalul Targ Apicol de la Faget, se tine an de an în a 3 sambata din luna martie. Targul Apicol de la

Faget isi propune an de an promovarea apiculturii si a consumului de produse apicole in zona de sud-vest a

tarii, precum si dezvoltarea sectorului apicol prin reunirea producatorilor si comerciantilor de produse apicole

(faguri artificiali, unelte, echipamente, stupi, utilaje si accesorii, hrana, medicamente si biostimulatori pentru

albine, ambalaje pentru miere, etc.) din tara si strainatate. Primul Targ Apicol de la Faget a avut loc in 02.04.2004, unde au fost in jur de 1500-2000 de vizitatori si au fost

expozanti atat din tara cat si din strainate, la Editia a XII-a (2016), a Targului Apicol s-au inregistrat peste 5000 de

vizitatori apicoli, si au fost peste 50 de firme de profil expozante.

2) Analiza cererii probabile

Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă

dorinţa pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp.

Pentru că pe o piață imobiliară oferta se ajustează încet la nivelu și tipul cererii, valoarea proprietăților tinde

să varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă. Cererea pote fi analizată

sub cele două dimensiuni ale sale: calitativ și cantitativ.

Cererea pentru acest tip de imobil este medie e

3) Analiza ofertei competitive

Pe piaţa imobiliară, oferta reprezintă numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare

sau inchiriere la diferite preţuri, pe o piaţă dată, intr-o anumită perioadă de timp, precum şi stocul de proprietăţi

existente în fază de proiect. Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preţ

si un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Oferta pentru acest tip de immobile este medie.

Elemente de

comparatie

Pret de oferta

VANZARE

(euro)

Pret de

oferta

VAZNARE (

EURO / MP

UTIL )

Tip

Compar

abila

Drepturi

de

proprietat

e

Condi

tii de

finant

are

Condi

tii de

inchir

iere

Conditii

de piata

Descriere

constructii

(

Hotel/Pensi

une)

Localizare Zona Drum acces UtilitatiRegim

inaltime

Vechime

/PIF ani

Suprafa

ta utila

mp

Suprafa

ta

desfasu

rata mp

Nr.

camere

single

Nr.

camere

duble

Stare

construct

ie (nivel

de

finisare)

Anexe

(garaj,

magazie,p

iscina,

etc)

Caracteris

tici

economice

Utilizare

(zonare)

Vecinata

ti

CHIRIE

SO LICITAT

A (

EURO /LUN

A) - IN

CAZUL

INCHIRIER

II

Subiect integral cash fara prezent Judetul , loc asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

buna nu normalerezidenti

alabune

CO MPARA

BILA 1 575.000,00 € 575,00 € oferta integral cash fara prezent Pensiune

Judetul Timis ,

loc Timisoara

Nord -

Vest asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

P+1E+M 2.010 1.000 8 buna

Sala

Fitness,

Restaura

nt, Bar

normalerezidenti

alabune

CO MPARA


Judetul

Hunedoara, loc

Geoagiu - Bai

asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

P+2E+M 577 11 buna nu normalerezidenti

alabune

CO MPARA

BILA 3 99.525,00 € 1.244,00 € oferta integral cash fara prezent Pensiune

Judetul

Hunedoara , loc

Lupeni

asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

D1+D2+P

+E+M80 12 buna nu normale

rezidenti

alabune

CO MPARA

BILA 4 1.200.000,00 € 800,00 € oferta integral cash fara prezent Pensiune

Judetul

Hunedoara , loc

Parang

asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

1.500 17 buna nu normalerezidenti

alabune

CO MPARA

BILA 5 2.990.000,00 € 863,00 € oferta integral cash fara prezent Hotel

Judetul Sibiu ,

loc Sibiu

Calea

Dumbravii asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

S+P+E+M 2.005 3.465 60 buna nu normalerezidenti

alabune

CO MPARA


Judetul Brasov

, loc Predeal Central asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

D+P+3E 2.006 1.000 12 bunaCentru

SPAnormale

rezidenti

alabune

CO MPARA


Judetul Brasov

, loc Bran

Str.

Branului asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

P+2E 2.008 6.800 17 buna nu normalerezidenti

alabune

CO MPARA

BILA 8 2.500.000,00 € 1.000,00 € oferta integral cash fara prezent Hotel

Judetul Cluj ,

loc Cluj - Napoca Zorilor asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

S+P+4E 2.500 32 buna nu normalerezidenti

alabune

CO MPARA


Judetul Dolj ,

loc Craiova Central asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

2300 24 buna nu normalerezidenti

alabune

CO MPARA

BILA 10 180.000,00 € 296,00 € oferta integral cash fara prezent Cabana

Judetul Alba ,

loc Arieseni

Sat

Bubesti asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

P+M 609 14 buna nu normalerezidenti

alabune

CO MPARA


Judetul Praid ,

loc Harghita Central asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

P+1E+M 2.011 360 9 buna nu normalerezidenti

alabune

CO MPARA


Judetul Bihor ,

loc Baile Felix

Calea

Beiusului asfaltat

apa/en

electrica/ /

termoficare

D+P+1E+

M2.006 551 9 buna nu normale

rezidenti

alabune

VANZARE - Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos: Spatii Hoteliere

P a g e 27 | 140

CO MPARA

BILA 1 -

link

CO MPARA

BILA 8 -

link

CO MPARA

BILA 2 -

link

CO MPARA

BILA 9 -

link

CO MPARA

BILA 3 -

link

CO MPARA

BILA 10 -

link

CO MPARA

BILA 4 -

link

CO MPARA

BILA 11 -

link

CO MPARA

BILA 5 -

link

CO MPARA

BILA 12 -

link

CO MPARA

BILA 6 -

link

CO MPARA

BILA 13 -

link

CO MPARA

BILA 7 -

link

CO MPARA

BILA 14 -

link

verificat telefonic : verificat telefonic :

https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-

pensiuni/hunedoara/petrosani/hotel-pensiune-de-vanzare-

X8JO04003?lista=74917344


pensiuni/harghita/praid/hotel-pensiune-de-vanzare-

X63M1400C?lista=12520992



pensiuni/sibiu/calea-dumbravii/hotel-pensiune-de-vanzare-

X5EK14025?lista=74918146


pensiuni/bihor/baile-felix/hotel-pensiune-de-vanzare-

XV0104SR9?lista=74920898

verificat telefonic :

CO MPARABILA

16 - link

CO MPARABILA

15 - link

CO MPARABILA

21 - link

CO MPARABILA

20 - link

CO MPARABILA

19 - link

CO MPARABILA

18 - link

CO MPARABILA

17 - link


pensiuni/hunedoara/geoagiu-bai/hotel-pensiune-de-vanzare-

X54N0402T?lista=74917344


pensiuni/craiova/central/hotel-pensiune-de-vanzare-

XV0104RGP?lista=74920046



verificat telefonic :


pensiuni/brasov/predeal/hotel-pensiune-de-vanzare-

X54H1400P?lista=31111377




pensiuni/cluj-napoca/zorilor/hotel-pensiune-de-

vanzare-X54N04010


pensiuni/timisoara/nord-vest/hotel-pensiune-de-vanzare-

X6UV0403D?lista=25265001


pensiuni/brasov/bran/hotel-pensiune-de-vanzare-

X9DN04001?lista=31111377


pensiuni/hunedoara/lupeni/hotel-pensiune-de-vanzare-

X6Q1040DP?lista=74917344


pensiuni/alba/arieseni/hotel-pensiune-de-vanzare-

XV0104O6F

4) Echilibrul pieţei

Piața specifică este piața proprietăților comerciale tip Hotel *** situate in Romania, piață într-un relativ

echilibru între cerere și ofertă.

o Ofertele de vânzare terenuri pentru construcții în zona comerciala subiect variază în intervalul 8 - 20

€/mp

o Ofertele de vânzare complex hotelier mai vechi variază în intervalul 300 – 1000 €/mp construcție

(funcție de stare)

Anul acesta va fi unul de boom pentru tranzacţiile imobiliare din portofoliul hotelier, potrivit JLL

Hotel&Hospitality, citat de europaproperty.com.

Astfel estimările pentru Europa, Orientul Mijlociu şi Africa arată o creştere de 85% a valorii tranzacţiilor din

sectorul hotelier în primele şase luni ale anului faţă de aceeaşi perioadă din 2014. Piaţa a înregistrat tranzacţii

totale de 13,2 miliarde de euro în primul semestru.

Aproape jumătate din tranzacţii au fost înregistrate în Marea Britanie unde cifrele arată o creştere de 172% a

volumului tranzacţiilor faţă de 2014.

În Germania tranzacţiile imobiliare cu hoteluri au crescut cu 60% până la 1,4 miliarde de euro. Cea mai mare

tranzacţie în bloc a fost vânzarea a 18 hoteluri Accor pentru 150 de milioane de euro.

Investitorii şi fondurile nord-americane au în vizor numeroase tranzacţii hoteliere în Europa cu 1,1 miliarde

de euro investiţi în primele 6 luni din 2015.

În fruntea clasamentului investitorilor se află Lonestat Funds care a cumpărat anul acesta peste 13.000 de

camere de hotel în Londra, totalizând peste 1,7 miliarde de euro investiţi.

Raportul îndeamnă investitorii la tranzacţii pe piaţa imobiliară hotelieră din Grecia unde preţurile au scăzut

foarte mult ca urmare a crizei economice, prevăzând redresarea ca urmare a unei înţelegeri cu autorităţile

europene.

http://www.arenaconstruct.ro/tranzactiile-cu-spatii-hoteliere-in-crestere/

2015- Industria hotelieră va declanşa un flux de capital străin în ţară

Noi operatori hotelieri internaţionali, care ţintesc clasa de mijloc, sunt aşteptaţi să intre pe piaţa bucureşteană,

atraşi de potenţialul de creştere al segmentului de business şi de agrement, preconizează consultanţii Colliers

International.

Piaţa hotelieră din Bucureşti va asista la mişcări ample din partea jucătorilor, în special pe zona dedicată clasei

de mijloc. Două reconversii majore sunt deja anunţate pentru următoarele 24 de luni. Fostul Centre Ville, care

http://www.arenaconstruct.ro/tranzactiile-cu-spatii-hoteliere-in-crestere/

P a g e 29 | 140

funcţiona în regim de aparthotel sub managementul Radisson Blu, se va transforma în Park Inn Hotel şi va fi

operat de grupul Rezidor alături de hotelul Radisson.

Howard Johnson din Dorobanţi va deveni un hotel de lux afiliat lanţului Sheraton şi operat de grupul Starwood

& Resorts.

„Chiar dacă prognozăm o creştere continuă a cererii generate de segmentul de agrement, toate brandurile care

au anunţat că îşi vor extinde prezenţa pe piaţa locală se adresează, în principal, segmentului de business.

Consolidarea industriei hoteliere din România va declanşa un flux de capital străin în ţară, atât pentru noi

dezvoltări, cât şi pentru achiziţii“, previzionează consultanţii Colliers International.

Piaţa locală a asistat deja la astfel de tranzacţii când Orbis a cumpărat 38 de hoteluri funcţionale şi patru

proiecte viitoare în principalele capitale din Europa Centrală şi de Est, inclusiv Bucureşti, de la grupul hotelier

Accor. Consultanţii se aşteaptă să crească interesul şi pentru proprietăţi individuale, cum a fost tranzacţia de

vânzare a hotelului de cinci stele City Plaza din Cluj-Napoca în decembrie 2014, pentru 10 mil. euro.

Cererea a intrat pe un trend ascendent în ultimii doi ani. Tariful mediu zilnic pe cameră şi-a continuat tendinţa

descrescătoare, însă în 2014, scăderea a fost de doar 1%, de la 73,5 euro la 72,54 euro. Ratele de ocupare au

crescut pe toate categoriile de hoteluri în ultimul an, înregistrând o medie de 63% pentru întregul an. „Piaţa

aproape şi-a revenit la nivelul atins în perioada de vârf din 2008 în ceea ce priveşte cererea, dar a rămas destul

de în urmă în privinţa veniturilor“, arată cel mai recent raport Colliers.

Indicatorul venit pe camera disponibilă (RevPar), calculat prin multiplicarea tarifului mediu zilnic pe cameră

cu rata de ocupare, a fost în medie de 45,65 euro în 2014, cu 8% peste nivelul din 2013.

http://www.capital.ro/industria-hoteliera-va-declansa-un-flux-de-capital-strain-in-tara.html

Piata spatiilor hoteliere a fost afectata de criza economica. S-au inchis un numar semnificativ de unitati de

cazare. In prezent 60% din stocul total al unitatilor de cazare sunt clasificate la 4 stele, unitatile clasificate la

5 stele reprezinta 22% iar cele de 3 stele reprezinta 18%. Relansarea economica, flexibilitatea bancilor in

oferirea creditelor dar si interesul investiotrilor straini sunt atuurile cu care piata hoteliera se va relansa.

Din 2007 pana in prezent s-au inregistrat un numar mic, aproape nesemnificatv, de tranzactii hoteliere. In anul

2013 35% din actiunile JW Marriott Grand Hotel din Bucuresti au fosta achizitionate de catre Bank of Cyprus

pentru suma de 13 milioande de euro. O alta tranzactie este cea in care omul de afaceri Dan Adamescu a intrat

in posesia unui procent din actiunile InterContinental Bucuresti.

In Romania piata hoteliera este dominata de segmentul corporate, 60% din stocul total al unitatilor de cazare

fiind clasificate la patru stele. Unitatile hoteliere de cinci stele reprezinta 22% din stoc, in timp ce unitatile de

trei stele cuprind 18% din oferta actuala a Capitalei, precizeaza un studiu Jones Lang La Salle.

Statul roman pierde miliarde de euro anual.

In ciuda potentialului considerabil, Romania nu este inca perceputa ca o destinatie pentru turismul de

evenimente, remarca Radu Cimponeriu, expert MICE. Din acest motiv statul roman si pierde in fiecare an

http://www.capital.ro/industria-hoteliera-va-declansa-un-flux-de-capital-strain-in-tara.html

P a g e 30 | 140

miliarde de euro, bani pe care ii chelutiesc, in total, demnitarii, corporatistii si oamenii de afaceri aflati in

interes de serviciu.

"In 2012, la nivel european, un participant a cheltuit, in medie, 1.620 de euro pentru un eveniment, ceea ce

inseamna circa 437 euro/zi/delegat. Asta in timp ce turistul care vine intr-o simpla excursie cheltuie, in medie,

150 euro/zi. Desigur, in Romania, conform datelor pe care le avem, un participant la un eveniment cheltuie

mai putin, circa 250 euro/zi", a spus Radu Cimponeriu, in cadrul unui eveniment de specialitate, citat de

Mediafax.

Ce ii lipseste Romaniei pentru a figura pe harta turismului de business

Romania are, din punct de vedere al infrastructurii hoteliere, sanse de a genera venituri importante din industria

de evenimente, numarul hotelurilor de patru si cinci stele fiind cu mult mai mare decat al celor de doua si trei

stele. Totusi, Radu Cimponeriu enumera o serie de lipsuri, printre care se numara existenta unui centru mare

de conferinte.

"Industria de evenimente este un business foarte important dar, din pacate, Romaniei ii lipsesc cateva date

importante pentru a fi prezenta cu adevarat pe aceasta piata.

Avem nevoie, in primul rand, de un centru mare de conferinte, un gen de sala polivalenta, de 3.000-4.000 de

locuri numai pentru evenimentele in plen, sala dublata de alte 12-14 sali pentru evenimentele pe sectiuni. O

astfel de investitie nu se poate realiza decat printr-un parteneriat public-privat, eventual cu fonduri europene,

dar in mod cert dupa o analiza a pietei pentru a avea un amplasament adecvat", a mai precizat Radu

Cimponeriu.

Veniturile per camera au crescut cu 5%

Chiar daca hotelierii nu reusesc sa obtina rezultate similare celor din perioada premergatoare crizei, sectorul

hotelier incepe sa marcheze usoare reveniri, spune expertii Jones Lang La Salle, intr-un studiu de specialitate.

Rezultatele primelor 5 luni ale anului 2013 arata o rata de ocupare de 58,2%, in crestere cu 7% fata de aceeasi

perioada a anului anterior, in timp ce nivelul veniturilor per camera a inregistrat o crestere de 5%, ajungand la

45 euro. Pretul mediu per camera ramane scazut, la un nivel de 78 euro, fiind cu 34% sub nivelul inregistrat

in 2007.

Investitii pe piata hoteliera

Criza financiara a avut un efect major asupra pietei de investitii din Romania: din anul 2008 pana in prezent

s-au inregistrat numai cateva tranzactii cu unitati hoteliere. Cea mai recenta tranzactie o reprezinta vanzarea

hotelului de trei stele Ibis din Sibiu, in noiembrie 2011, cu o capacitate 195 de camere, vandut pentru suma de

aproximativ 10 milioane euro.

Orasul Bucuresti ramane in continuare subdezvoltat ca destinatie turistica, fiind dominat de turismul de afaceri.

O paleta mai diversificata de unitati hoteliere ar putea transforma orasul intr-o destinatie turistica de tip city

break atat pentru turistii locali cat si internationali, iar in final ar putea creste interesul investitorilor pentru

piata hoteliera locala, arata specialistii din cadrul Jones Lang La Salle.

Marile lanturi hoteliere tatoneaza piata imobiliara

9 Oct 20070 Comentarii

P a g e 31 | 140

Una din patru cereri de terenuri in zonele centrale si semicentrale ale Capitalei

este pentru dezvoltarea unui proiect hotelier, investitiile pe acest segment fiind

tot mai atractive pentru dezvoltatorii romani, dar mai ales pentru cei straini,

sustine partner managerul EuroMetropola, Monica Marin.

Potrivit EuroMetropola, reprezentantii oficiali ai unor branduri sonore de

lanturi hoteliere internationale tatoneaza deja piata imobiliara bucuresteana

pentru a identifica principalele zone in care ar fi oportuna dezvoltarea

viitoarelor proiecte, iar strategia abordata de catre investitori variaza in functie de politica fiecaruia. "Exista

companii hoteliere care urmaresc achizitionarea unor hoteluri care functioneaza deja, pe care le

reconditioneaza pentru a le ridica la anumite standarde sau investitori care cauta imobile speciale, palate, case

de patrimoniu, carora le pot da destinatie hoteliera. De asemenea, mai exista o alta categorie foarte importanta

de clienti interesati de terenurile in zonele centrale si semicentrale ale Capitalei, unde ar putea pune in practica

propriile proiecte", a declarat partner managerul companiei EuroMetropola, Monica Marin.

Despre caracteristicile terenurilor pe care investitorii isi propun sa dezvolte proiecte hoteliere, reprezentantul

EuroMetropola a adaugat ca dezvoltatorii cauta suprafete de minimum 1.000 mp, in planul intai al unui

bulevard intens circulat, intr-o zona care sa le asigure expunerea de care are nevoie o astfel de unitate pentru

a fi atractiva pentru turisti. "Este important ca terenul sa fie intr-o zona in care accesul sa nu reprezinte o

problema, de preferat in apropierea garii, a aeroportului sau a unor zone de interes major pentru turisti", a mai

spus Marin, care sustine ca o alta tendinta pe piata hoteliera care se remarca de mai bine de doi ani este aceea

de a integra un mini hotel in cadrul unui complex care mai cuprinde si spatii comerciale si cladiri de birouri.

Reprezentantul EuroMetropola a mai adaugat ca operatorii si investitorii din sectorul hotelier au sesizat in

ultima vreme o crestere a numarului solicitarilor de spatii de cazare in Bucuresti, iar turismul de afaceri ramane

cel mai atractiv segment din punct de vedere al cererii la nivelul Capitalei, aproximativ 80% dintre cei care

apeleaza la servicii hoteliere provenind din mediul de afaceri.

2014 - un an de referinta pentru piata imobiliara de dupa recesiune

Volumul investitiilor inregistrat in prima jumatate a anului in piata imobiliara este estimat la 432 milioane de

euro, mai mare decat oricare dintre valorile anuale inregistrate din 2008 pana in prezent, se arata intr-un raport

publicat de JLL, incluzand analiza spatiilor de birouri, industriale, de retail si hoteluri.

"Ne asteptam ca acest volum sa creasca semnificativ pana la sfarsitul anului si sa se apropie de nivelurile

inregistrate inainte de criza, deoarece mai multe proiecte importante sunt in prezent in negocieri avansate.

Dincolo de cresterea volumelor investite, tranzactiile in desfasurare ne arata ca numarul potentialilor

cumparatori interesati de proprietati prime in Romania este mai mare, ceea ce reflecta o crestere semnificativa

a lichiditatii din piata", a declarat Andrei VACARU, Head of Reseach & Consultancy la JLL.

"Datorita cresterii economice sustinute si interesului aratat de catre investitori pentru piata imobiliara din

Romania avem motive intemeiate sa credem ca 2014 va fi un an de referinta pentru piata imobiliara de dupa

recesiune si ca yield-urile vor scadea", a mai spus el.

Volumul tranzactiilor imobiliare inregistrat in T2 2014 este estimat la 95 milioane euro, cu 53% mai mare

decat in perioada similara din 2013. Cea mai mare tranzactie a fost achizitia Silver Mountain, un proiect mixt

din Poiana Brasov ce include un hotel si o componenta rezidentiala, de catre BCR (membru al Erste Group)

pentru aproximativ 50 de milioane de euro.

P a g e 32 | 140

Desi activitatea tranzactionala din prima jumatate a anului 2014 s-a axat in principal pe segmentul de birouri,

care a reprezentat mai mult de 62% total, retailul a inceput sa atraga atentia investitorilor. In trimestrul al

doilea, AUCHAN a achizitionat de la ROLAST proiectul in care opereaza in prezent un hypermarket in Pitesti

pentru 19 milioane euro, iar REVETAS Capital a cumparat centrul comercial Vitantis de la EQUEST,

pentru aproximativ 26 milioane euro.

Dincolo de cresterea volumelor investite, devine evident ca si numarul potentialilor cumparatori este din ce in

ce mai mare, ceea ce reflecta o crestere semnificativa a lichiditatii din piata.

Pentru restul anului, JLL se asteapta sa se finalizeze cateva tranzactii ce implica cumparatori noi, care acum

sunt in negocieri avansate. Cererea din ce in ce mai mare a investitorilor este facilitata de cresterea

disponibilitatii bancilor de a oferi finantare. Desi conditiile oferite in Romania inca reflecta riscul de tara

perceput (cu toate ca recent nivelul CDSurilor pentru Romania a scazut), simplul fapt ca numarul bancilor ce

ofera finantari imobiliare a crescut reprezinta o importanta imbunatatire ce se va reflecta in nivelul lichiditatii.

Piata spatiilor de birouri

In trimestru doi din 2014, patru cladiri de birouri importante au fost livrate: Green Gate (S Group), AFI

Business Park 2 (AFI Europe), Green Cube/Chandler si Dionisie Lupu 72, care impreuna au adaugat o

suprafata de peste 50.000 mp de spatiu clasa A si B la oferta totala initiala. Cladirile de birouri livrate in prima

jumatate a anului au totalizat aproximativ 73.000 mp. Stocul modern de spatii de birouri din Bucuresti a ajuns

in prezent la 2,15 milioane mp. Pentru a doua jumatate a anului se estimeaza a fi finalizati inca 70.000 mp.

Doua proiecte, City Offices si Green Court, reprezinta 60% din intregul stoc ce ramane a fi livrat in 2014.

Oferta de noi spatii de birouri previzionate a fi finalizate in 2015 se estimeaza in jurul a 110.000 mp.

Piata spatiilor comerciale

Stocul modern de spatii comerciale in Romania este in prezent estimat la aproape 2,5 milioane de mp. Stocul

a ramas neschimbat din T4 2014. Nici un centru comercial nu a fost inaugurat in prima jumatate din 2014,

dupa ce in 2013 s-au livrat aproximativ 128.000 mp la nivel de tara. Stocul din Bucuresti reprezinta mai mult

de 35% din total, putin peste 890.000 mp, restul de 1,66 milioane mp fiind raspanditi in intreaga tara.

Doar doua centre comerciale sunt previzionate a fi inaugurate pana la finalul anului, ambele dezvoltate de

catre fondul de investitii sud-african NEPI: Vulcan Value Center (35.000 mp) in partea de sud-vest a

Bucurestiului si Shopping City Targu Jiu (27.000 mp) in Targu Jiu. Chiar daca oferta ce va fi livrata in 2014

va atinge cel mai scazut nivel de dupa 2005, investitorii dau semne ca si-au recapatat increderea in piata din

Romania si au reluat constructia unor proiecte planuite inaintea crizei economice, dar au si anuntat proiecte

noi. Astfel aproximativ 270.000 mp se anunta a fi livrati in tara in 2015 si 2016.

Conform raportului JLL, multi retaileri internationali evalueaza posibilitatea intrarii pe piata din Romania.

Centrele comerciale prime sunt destinatiile favorite ale noi intrati.

Piata spatiilor industriale

Stocul actual din huburile industriale din si de langa Bucuresti este estimat la aproximativ 1 milion de mp, iar

la nivelul intregii tari la aproape 1,8 milioane mp. In T2 2014, in Capitala, o singura unitate a fost inaugurata,

P a g e 33 | 140

o extensie de 3.000 de mp in Otter Logistics Park in partea de vest a orasului. Un numar de proiecte importante

sunt in constructie si se preconizeaza a fi finalizate pana la finalul anului.

In al doilea trimestru, in Romania s-au inchiriat aproximativ 41.000 mp de spatii industriale, cu 21% sub

nivelul inregistrat in T2 2013. Mai mult de 70% din totalul inchirierilor a fost reprezentat de cererea de spatii

noi, cu restul fiind reprezentat de renegocieri si innoiri. Cererea s-a concretizat in contracte semnate in

Bucuresti, Arad si Timisoara.

Piata spatiilor hoteliere

Bucuresti este centrul financiar, industrial si cultural al Romaniei si unul din cele mai importante centre ale

Europei Centrale si de Est. Turismul de agrement este slab dezvoltat in ciuda culturii si istoriei bogate a

orasului. Majoritatea turistilor ce viziteaza Bucurestiul o fac in special pentru afaceri. In luna ianuarie 2014 in

Bucuresti erau 77 de unitati hoteliere clasificate la 3 stele sau peste, insumand 9.500 de camere.

Piata hoteliera este in mare parte compusa din unitati hoteliere de 4 stele, 60% din stocul total al unitatilor de

cazare fiind clasificate la acest nivel. Unitatile hoteliere de 5 stele reprezinta 22% din stoc, in timp ce unitatile

de 3 stele cuprind 18% din oferta actuala a capitalei.

Ca proiecte de viitor, grupul Marriott International are in plan deschiderea celei de-a doua unitati hoteliere in

Bucuresti, Courtyard by Marriott de 147 camere. Noul hotel va fi amplasat in zona centrala a capitalei,

inaugurarea fiind anuntata pentru T1 2015. In plus, exista alte proiecte construite speculativ estimate a fi livrate

in anii urmatori, printre care Vendome Palace & Galerie Hotel, o unitate de lux 120 de camere in centrul

orasului.

Criza financiara a avut un efect major asupra pietei de investitii din Romania. Din anul 2007 pana in prezent

s-au inregistrat doar cateva tranzactii cu unitati hoteliere. Cele mai recente tranzactii sunt vanzarea a 35% din

actiunile JW Marriott Grand Hotel din Bucuresti, clasificat la 5 stele, avand 402 camere, catre Bank of Cyprus

in septembrie 2013 pentru aproximativ 13 milioane de Euro precum si vanzarea unei participatii in

InterContinental Bucuresti catre omul de afaceri Dan Adamescu.

Confom JLL, o paleta mai diversificata de unitati hoteliere ar putea transforma orasul intr-o destinatie turistica

de tip city break atat pentru turisti locali cat si internationali, iar in final ar putea creste interesul investitorilor

pentru piata hoteliera locala.

http://www.1asig.ro/2014-un-an-de-referinta-pentru-piata-imobiliara-de-dupa-recesiune-articol-3,102-

49553.htm

Manager regional Orbis: Romania are 7 orase cu potential pentru deschiderea de hoteluri.

Romania are potential mare pe piata hoteliera, in conditiile in care exista 7 orase mari in care pot fi deschise

hoteluri, comparativ cu Bulgaria, unde potentialul este la jumatate, sustine Frank Reul, manager regional pe

Romania, Bulgaria si Macedonia la grupul hotelier Orbis, care opereaza Accor.

Piata din Romania este mult mai mare decat cea din Bulgaria, care poate avea maximum 3-4 orase, comparativ

cu Romania, unde sunt mai multe orase cu potential, pana la 7", a declarat Frank Reul , la deschiderea oficiala

a Mercure Bucharest City Center (4 stele), cel mai nou hotel din Bucuresti, operat de Accor, care a fost

cumparat recent de polonezii de la Orbis.

http://www.1asig.ro/2014-un-an-de-referinta-pentru-piata-imobiliara-de-dupa-recesiune-articol-3,102-49553.htm

http://www.1asig.ro/2014-un-an-de-referinta-pentru-piata-imobiliara-de-dupa-recesiune-articol-3,102-49553.htm

P a g e 34 | 140

Orasul cu mare potential pentru deschiderea de hoteluri

Managerul regional pe Romania, Bulgaria si Macedonia spune ca mometan grupul hotelier este in cautare de

parteneri pentru discutii care sa vizeze deschiderea de noi hoteluri. In prezent, nu exista nicio decizie concreta,

insa Frank Reul considera ca orasele din provincie sunt mult mai potrivite pentru hoteluri ca Ibis si Mercure.

De altfel, in opinia sa, Brasov este unul dintre orasele cu mare potential pentru deschiderea unui hotel, insa

managerul nu a dorit sa spuna daca exista o intentie in cadrul grupului in acest sens.

Primul hotel Mercure din Romania, aflat in centrul Bucurestiului, a fost deschis oficial pe 24 martie, dupa ce

pe 12 noiembrie a avut loc soft-openingul (deschiderea operationala). Hotelul apartine familiei Dogariu,

proprietara companiei Dentotal Protect, deschis cu o investitie de 10 milioane euro, suma care acopera

cumpararea terenului si construirea unitatii pe o suprafata de 1.300 mp.

Pentru constructia hotelului, inceputa in iunie 2013, familia Dogariu a obtinut un credit de 6 milioane de euro

de la GarantiBank Romania, iar diferenta a fost alocata din fonduri proprii. Hotel va fi condus de Alina

Fugaciu, cu 12 ani de experienta in domeniu, care ii va coordona pe cei 50 de angajati ai Mercure. Directorul

general se asteapta astfel la un grad de ocupare de cel putin 50% in primul an de functionare.

http://www.wall-street.ro/articol/Turism/181685/manager-regional-orbis-romania-are-7-orase-cu-potential-

pentru-deschiderea-de-hoteluri.html

Romania a devenit destinatia favorita a investitorilor activi in estul Europei, iar fondurilor austriece, care pana

nu demult dominau piata investitiilor imobiliare, li s-au alaturat fonduri din Marea Britanie, Germania, chiar

si Australia, sustin analistii imobiliari ai companiei Colliers

Potrivit Colliers, in incercarea de a-si maximiza randamentul, din ce in ce mai multe fonduri se vor indrepta

catre parteneriate sau chiar catre dezvoltari de proiecte proprii in Romania, informeaza NewsIn. Analistii

imobiliari sustin ca in 2006, fondurile de investitii austriece au fost surclasate, pentru prima oara in ultimii

cinci ani, de catre cele britanice ca numar de tranzactii incheiate, trei fata de cele 11 ale englezilor. In ceea ce

priveste valoarea totala a proprietatilor achizitionate, austriecii de la Immoeast si cei de la Europolis au fost

cei mai activi pe piata imobiliara romaneasca.

"In 2006 au fost incheiate 19 tranzactii insumand 850 milioane de euro, iar volumul investitiilor se va dubla

in 2007 datorita interesului tot mai mare pentru piata imobiliara din Romania. Spre deosebire de alti ani, 2006

a avut si tranzactii notabile pe piata hoteliera si cea a spatiilor industriale, in valoare totala de 70 milioane de

euro", se arata intr-un studiu al companiei imobiliare Colliers.

Pentru 2007, consultantii imobiliari se asteapta la o comprimare a randamentelor investitiilor in toate

sectoarele pietei imobiliare pana la un nivel comparabil cu cel din tarile vecine membre ale Uniunii Europene,

6% pentru cladirile de birouri de clasa A si in jurul valorii de 6,5% pentru centre comerciale.

"Perceptia investitorilor vis-a-vis de economia tarii noastre si de sectorul imobiliar in particular s-a imbunatatit

vizibil, odata cu confirmarea acceptarii Romaniei ca membru al UE. Acest nou statut politic si economic a

avut un efect pozitiv in primul rand asupra investitiilor in piata romaneasca, acestea inregistrand o crestere

semnificativa inca din cea de-a doua jumatate a anului 2006. Astfel, anul trecut s-a incheiat prima tranzactie

la o rata de recuperare a investitiei sub 7%, dar si prima tranzactie peste 200 milioane de euro", adauga cei de

la Colliers.

Cea mai importanta tranzactie a anului 2006 a fost realizata de fondul de investitii Immoeast care a achizitionat

centrul comercial Polus, din Cluj de la managerul de constructii al proiectului, TriGranit, tranzactie pentru

care a semnat un aranjament financiar total de 210 milioane euro. Pe locul doi se afla achizitia City Mall de

catre APN Funds Management, tranzactie de peste 100 de milioane de euro, find urmata de afacerea celor de

la Europolis, 90 de milioane de euro pentru doua cladiri de birouri din proiectul Sema Park.

http://www.wall-street.ro/articol/Turism/181685/manager-regional-orbis-romania-are-7-orase-cu-potential-pentru-deschiderea-de-hoteluri.html

http://www.wall-street.ro/articol/Turism/181685/manager-regional-orbis-romania-are-7-orase-cu-potential-pentru-deschiderea-de-hoteluri.html

P a g e 35 | 140

http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/30025/Fondurile-de-investitii-austriece-si-britanice-vedetele-

pietei-tranzactiilor-imobiliare.html

Dupa tranzactiile din piata hoteliera, cele mai mari scaderi au fost inregistrate in sectorul industrial, in scadere

cu 71% fata de 2007, atingand doar 44 milioane euro.

Din totalul investitiilor din 2008, cota cea mai mare a fost reprezentata, ca si in anul 2007, de tranzactiile de

retail, care au reprezentat 46% din totalul volumului investitional in 2008. Cel mai mare aport, de 35% la suma

totala a investitiilor in 2008, a avut-o tranzactia cu proiectul Upground vandut celor de la Deutsche Bank la o

valoare de 340 milioane euro.

A doua contributie majora a avut-o sectorul de birouri, tranzactiile cu cladiri de birouri reprezentand o treime

din totalul investitiilor din 2008. Activitatea investitionala a incetinit totusi si in cadrul acestui segment, cele

323 milioane de euro tranzactionate anul trecut reprezentand putin peste jumatate, respectiv 53% fata de

nivelul inregistrat in 2007, arata datele oferite de Cushman & Wakefield.

In Europa investitiile au scazut cu 52%, ajungand la o valoare de 178 miliarde de dolari, de la 367miliarde de

dolari. Nivelul global al investitiilor in proprietati comerciale a avut o cadere abrupta si intr-un timp extrem

de scurt, cu 59% in 2008 comparativ cu 2007, ajungand la valoarea totala de 433 miliarde de dolari. Cushman

& Wakefield prevede pentru anul 2009 o scadere a volumului total de investitii in proprietati comerciale pana

la aproximativ 412 miliarde de dolari

http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/59186/Tranzactiile-din-piata-hoteliera-cele-mai-mari-scaderi-

din-2008.html

5) Principalii concurenti

6) Evolutia activitatii

An 2016 2017 2018 2019 2020

Nr

crtDENUMIRE HOTEL

TARIF CAMERA

SINGLE

TARIF CAMERA

DUBLA

TARIF

APARTAMENTSTELE LOCATIE

0COMPLEX

PADESUL 230 lei ***

1J`ADORE

BOUTIQUE 211 lei 230 lei *** Lugoj

2 PENSIUNE MARIA 161 lei *** Lac Surduc

3 POPAS RECAS 165 lei *** Recas

4

HOTEL

RESTAURANT

STEJARUL

243 lei 243 lei **** Bazosu Nou

5 HOTEL ARMANDO 161 lei *** Caransebes

6 VALEA LUI LIMAN 151 lei *** Caransebes

7 CASA BATA 252 lei ****

8 HOTEL ROGGE 262 lei 271 lei *** Resita

9 CASA Cu TEI 161 lei *** Caransebes

10

TARIFE HOTELURI IN TIMIS***

HOTEL SUBIECT

HOTELURI IN JUDETUL TIMIS

http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/30025/Fondurile-de-investitii-austriece-si-britanice-vedetele-pietei-tranzactiilor-imobiliare.html

http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/30025/Fondurile-de-investitii-austriece-si-britanice-vedetele-pietei-tranzactiilor-imobiliare.html

http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/59186/Tranzactiile-din-piata-hoteliera-cele-mai-mari-scaderi-din-2008.html

http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/59186/Tranzactiile-din-piata-hoteliera-cele-mai-mari-scaderi-din-2008.html

P a g e 36 | 140

Venituri estimate vanzari 757.976 757.976 757.976 776.226 827.435

7) Previziuni privind venituri din cazare

Tariful mediu de cazare pentru anul 2017 a fost stabilit in urma informatiilor furnizate de reprezentantii societatii , pe baza veniturilor din cazare realizate de societate in anii 2014, 2015 si 2016.

21,08,2017 1EURO

= 4,5883 lei

Tarif mediu/ camera ingle 33 euro echivalent a 151,00 lei

Tarif mediu/ camera dubla 35 euro echivalent a 161,00 lei

Tarif mediu/ apartament 50 euro echivalent a 230,00 lei

V= V activitate hoteliera

Media incarcarii anulale 2016 x 365 zile x nr camere

Previziuni privind pretul de cazare si venituri din cazare obtinute

An 2016 2017 2018 2019 2020

Zile / an 365 365 365 365 365

Tarif lei/ camera single 151 lei 151 lei 151 lei 151 lei 151 lei

Numar de camera single 0 0 0 0 0

Grad de ocupare 41,67% 41,67% 41,67% 41,67% 46,67%

Total venituri estimate lei/ an camera pat simplu ( nr zile x nr camere x procent

ocupare) - lei - lei - lei - lei - lei

2016 2017 2018 2019 2020 2021

20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 25,00% 25,00%

25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 30,00% 30,00%

45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 50,00% 50,00%

45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 50,00% 50,00%

45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 50,00% 50,00%

50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 55,00% 55,00%

55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 60,00% 60,00%

50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 55,00% 55,00%

Septembrie 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 55,00% 55,00%

Octombrie 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 55,00% 55,00%

Noiembrie 35,00% 35,00% 35,00% 35,00% 40,00% 40,00%

Decembrie 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 35,00% 35,00%

41,67% 41,67% 41,67% 41,67% 46,67% 46,67%

Mai

Iunie

Iulie

August

Media incarcarii

anuale

Gradul de ocupare previzionat - conform informatii furnizate de administrator

Luni/an

Ianuarie

Februarie

Martie

Aprilie

P a g e 37 | 140

Total venituri estimate euro/ an camera pat simplu ( nr zile x nr camere x procent

ocupare) - € - € - € - € - €

Tarif lei / camera dubla 161 lei 161 lei 161 lei 161 lei 161 lei

Numar de camera pat dublu 16 16 16 16 16

Grad de ocupare 41,67% 41,67% 41,67% 41,67% 46,67%

Total venituri estimate lei/ an acamera dubla ( nr zile

x nr camere x procent ocupare) 391.767 lei 391.767 lei 391.767 lei 391.767 lei 438.779 lei

Total venituri estimate euro/ camera dubla( nr

zile x nr camere x procent ocupare) 85.384 € 85.384 € 85.384 € 85.384 € 95.630 €

Tarif lei/ apartament 230 lei 230 lei 230 lei 230 lei 230 lei

Numar de apartamente 1 1 1 1 1

Grad de ocupare 41,67% 41,67% 41,67% 41,67% 46,67%

Total venituri estimate lei/ an aapartament ( nr zile x

nr camere x procent ocupare) 34.979 lei 34.979 lei 34.979 lei 34.979 lei 39.177 lei

Total venituri estimate euro/ apartament ( nr zile

x nr camere x procent ocupare) 7.624 € 7.624 € 7.624 € 7.624 € 8.538 €

TOTAL VENITURI DIN CAZARE/ AN LEI 426.746 lei 426.746 lei 426.746 lei 426.746 lei 477.955 lei

TOTAL VENITURI DIN CAZARE/ AN EURO 93.007 € 93.007 € 93.007 € 93.007 € 104.168 €

Zile / an / maxim wekend 96 96 96 96 96

Venituri din Restaurant conform informatii primite de la client - PARTER /

PERSOANA 36 lei 36 lei 36 lei 36 lei 36 lei

Capacitate ( persoane ) 160 160 160 160 160

Grad de ocupare % 50% 50% 50% 50% 50%

TOTAL VENITURI RESTAURANT PARTER 276.480 lei 276.480 lei 276.480 lei 276.480 lei 276.480 lei

Zile / an / maxim 365 lei 365 lei 365 lei 365 lei 365 lei

Venituri din SALA EVENIMENTE C9 (

CHIRIE/ ZI) 500 lei 500 lei 500 lei 500 lei 500 lei

Capacitate ( persoane ) 350 350 350 350 350

P a g e 38 | 140

Grad de ocupare % 30% 30% 30% 40% 40%

Venituri din SALA EVENIMENTE C9 (

CHIRIE/ ZI) 54.750 lei 54.750 lei 54.750 lei 73.000 lei 73.000 lei

TOTAL VENITURI DIN CAZARE LEI

426.746 lei 426.746 lei 426.746 lei 426.746 lei 477.955 lei

TOTAL VENITURI DIN CAZARE EURO

93.007 € 93.007 € 93.007 € 93.007 € 104.168 €

TOTAL VENITURI DIN RESTAURANT PARTER + SALA EVENIMENTE


TOTAL VENITURI DIN CAZARE,

RESTAURANT PARTER, SALA EVENIMENTE


TOTAL VENITURI DIN CAZARE SI

RESTAURANT 165.198 € 165.198 € 165.198 € 169.175 € 180.336 €

IV. EVALUARE

1) Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

Cea mai buna utilizare poate fi definita astfel:

”Utilizarea probabila, rezonabila si legala a unui teren liber sau a unei proprietati construite, care este fizic

posibila, fundamentata in mod adecvat, fezabila financiar si care determina cea mai mare valoare” – Evaluarea

proprietatii imobiliare – Editia a 13-a canadiana, Bucuresti 2011.

Cea mai bună utilizare a terenului liber trebuie să ţină cont de utilizarea actuală şi de toate utilizările potenţiale.

Valoarea terenului este determinată de utilizarea potenţială şi nu de utilizarea actuală.

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin

demolarea construţiilor. În această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare şi evaluatorul poate

incepe selecţia de proprietăţi comparabile şi apoi să estimeze valoarea terenului.

TEREN LIBER

Utilizare analizata Perimisa lega Posibil Fizic Fezabila Financiar Maxim Productiva

Administrativa da da da nu

Comerciala da da da da

2) Cea mai buna utilizare a proprietatii considerata construit Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectată din diferite variante

posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in

capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din urmatoarele situaţii:

cea mai bună utilizare a terenului liber ;

cea mai bună utilizare a terenului construit ;

P a g e 39 | 140

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să indeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie:

permisă legal

posibilă fizic

fezabilă financiar

maxim productivă

Practic, ținând cont de tipul clădirii, de amplasarea acesteia și analizând piața imobiliară, cea mai bună

alternativă posibilă pentrul activul analizat (va fi determinată în situația terenului construit) este cea de

proprietate imobiliară de tip comercial. Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de CMBU această

abordare:

este permisă legal

îndeplinește condiția de fizic posibilă ;

este fezabilă financiar ;

este maxim productivă(se referă la valoarea proprietății imobiliare în condițiile CMBU(destinații)) ; TEREN CONSTRUIT

Utilizare analizata Perimisa lega Posibil Fizic Fezabila Financiar Maxim Productiva

Administrativa da da da nu

Comerciala nu da da da

Prin urmare, analiza se va îndrepta în continuare pe susținerea celei mai bune utilizări actuale, cea de

unitate de cazare – Hotel ***.

3) Evaluarea terenului

Oferta de teren este relativ stabilă, cu toate că pot apărea uşoare modificări ale ofertei şi calităţii

terenului pe durata vieţii omeneşti (eroziuni, poluare cu reziduuri, tehnologii agricole necorespunzătoare,

deşertificare, cutremure şi alunecări de teren). Terenul are valoare pentru că el are utilitate ca amplasament

pentru construcţii, de recreere, de cultivare agricolă sau de suport al căilor de comunicaţii.

Anticiparea, schimbarea, cererea şi oferta, substituţia şi echilibrul sunt principiile evaluării care

influenţează valoarea terenului. Astfel, dacă cumpărătorii anticipează că într-o anumită zonă va fi o cerere de

spaţii de birouri în următorii 5 ani, ei ar putea fi motivaţi să cumpere terenuri pentru construcţie.

Preţul terenului reflectă relaţia dintre cerere şi ofertă care oscilează în jurul echilibrului, deşi pe termen

scurt acest principiu ar putea să nu se aplice în totalitate. Astfel, dacă un anumit tip de proprietate imobiliară

este foarte rar întâlnit într-o anumită zonă, presiunea concurenţei extrem de puternice poate duce la creşterea

valorii dincolo de nivelul dat de profitabilitatea proprietăţii. În orice caz, valoarea de piaţă este, în general,

preţul cel mai probabil pe care îl poate susţine piaţa şi prin urmare se va restabili echilibrul între chirie, preţ şi

valoarea terenului.

Valoarea terenului este influenţată de jocul dintre cerere şi ofertă dacă utilizarea economică a unui

amplasament determină valoarea terenului pe o anumită piaţă.

Principiul substituţiei care spune că un cumpărător nu va plăti mai mult decât pentru un alt teren

similar, indică faptul că pentru amplasamentele similare cu cele mai mici preţuri va exista cea mai mare cerere.

Principiul echilibrului face legătura între elementele unui complex economic în care terenul are un rol esenţial.

Caracteristicile fizice ale amplasamentului

Caracteristicile fizice ale terenului, utilităţile disponibile şi îmbunătăţirile, influenţează utilizarea

terenului şi implicit valoarea sa. Elementele fizice pe care le va lua în considerare evaluatorul sunt:

dimensiunea, forma, dimensiunea la faţadă, topografia, localizarea, orientarea faţă de vânt, soare sau vedere.

Caracteristicile topografice sunt perimetrul, nivelarea şi drenajul. Existenţa unor utilităţi, cum ar fi - apă,

canalizare, electricitate, gaze, telefon - influenţează utilizarea şi posibilităţile de dezvoltare a lotului de teren.

Un lot de teren devine amplasament când este îmbunătăţit şi gata de a fi utilizat pentru un anumit scop.

Îmbunătăţirile interne necesare pot fi: nivelare, pavare, legătura la apă, gaze, electricitate şi telefon.

Îmbunătăţirile externe lotului pot fi străzile, rampele, trotuarele, canalizarea şi linii de utilităţi ce pot fi

conectate. Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune utilizări şi prin urmare se va

P a g e 40 | 140

urmări ipoteza terenului liber şi disponibil. Se spune că terenul are valoare, iar construcţiile contribuie la

valoare şi această contribuţie se estimează scăzând valoarea terenului din valoarea totală a proprietăţii

imobiliare. În cazul în care construcţiile nu adaugă valoare se impune demolarea lor. În anumite cazuri,

evaluarea unei proprietăţi imobiliare poate cere ca amplasamentul să nu fie considerat pentru cea mai bună

utilizare. Este vorba de a estima valoarea de utilizare existentă.

Principalele metode de evaluare a terenurilor

Se utilizează şase tehnici: comparaţia directă, alocarea, extracţia, parcelarea, tehnica reziduală şi

capitalizarea rentei funciare. Alocarea şi extracţia combină metoda costului cu metoda comparaţiei directe,

tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode

Concluzie: Se alege terenul comparabil cu ajustare totală brută procentuală minimă, rezultând o valoarea

estimată de evaluator de x EURO/mp. Astfel, valoarea de piață estimată prin această abordare a terenului

aferent proprietății, metoda comparaţiilor directe (analiza pe perechi de date) este de:

valoare teren : 310.628 lei echivalent a 63.700euro Terenul în propriete este de 5.205 mp. Fişa de evaluare a terenului aferent proprietății evaluate prin analiza pe perechi de date este prezentată :

Elemente de comparatie SUBIECT COMPARABILA 1 COMPARABILA 2 COMPARABILA 3 COMPARABILA 4

Pret de oferta (euro) 10,0 13,0 14,0 17,0

Tip comparabila oferta oferta oferta oferta

Corectie % -10% -10% -10% -10%

Corectie absoluta -1 € -1 € -1 € -2 €

Pret corectat 9,0 € 11,7 € 12,6 € 15,3 €

Drepturi de propietate integral integral integral integral integral

Corectie 0 0 0 0

Pret corectat 9,0 € 11,7 € 12,6 € 15,3 €

Conditii de finantare cash cash cash cash cash

Corectie 0 0 0 0

Pret corectat 9,0 € 11,7 € 12,6 € 15,3 €

Conditii de vanzare fara fara fara fara fara

Corectie 0% 0% 0% 0%

Pret corectat 9,0 € 11,7 € 12,6 € 15,3 €

Conditii de piata prezent prezent prezent prezent prezent

Corectie 0% 0% 0% 0%

Pret corectat 9,0 € 11,7 € 12,6 € 15,3 €

Cheltuieli necesare imediat

dupa vanzare nu nu nu nu

suprafata constructie demolabila

(stadiu avansat de degradare)

(mp) 0 0 0 0

Cost demolare euro/mp 11 0 0 0

Corectie valorica euro/mp

teren 0 0 0 0

Pret corectat 9,0 11,7 12,6 15,3

Localizare Faget, str Lugojului,

nr 24

Faget, la iesirea spre

Lugoj pe partea

dreapta DN 68A

Faget - periferica,

acces din drumul

national

Lugoj, strada

Buziasului Lugoj, str Timisorii

zona centrala periferic periferic Lugoj - periferic semicentral

Corectie 10% 10% -10% -10%

Corectie absoluta 1,0 1,0 -1,0 -2,0

Pret corectat 10,0 € 12,7 € 11,6 € 13,3 €

Acces

facil, direct, drum

public

facil, direct, drum

public

facil, direct, drum

public

facil, direct, drum

public

facil, direct, drum

public

P a g e 41 | 140

Corectie % 0% 0% 0% 0%

Corectie absoluta 0 0 0 0

Pret corectat 10,0 € 12,7 € 11,6 € 13,3 €

Destinatia (utilizarea

terenului) intravilan cc intravilan cc intravilan cc intravilan cc intravilan cc

Corectie 0 0 0 0

Pret corectat 10,0 € 12,7 € 11,6 € 13,3 €

Restrictii legale - coeficienti

urbansitici ( POT, regim

inaltime)

nu se cunosc restrictii

de construire similar similar similar similar

Corectie % 0% 0% 0% 0%

Corectie absoluta (euro) 0 € 0 € 0 € 0 €

Pret corectat 10,0 € 12,7 € 11,6 € 13,3 €

Utilitati

apa, canalizare oras,

curent ele, la limita parcelei apa, curent electric apa, curent electric


curent ele, la limita parcelei


curent ele, gaz, la limita parcelei

corectie 0,5 0,5 0,0 -1,0

Pret corectat 10,5 € 13,2 € 11,6 € 12,3 €

Suprafata 5.205 4.329 6.200 11.500 2.150

Corectie % 0% 0% 10% 0%

Corectie aboluta (euro) 0,0 € 0,0 € 1,2 € 0,0 €

Pret corectat 10,5 € 13,2 € 12,8 € 12,3 €

Vecinatati bune bune bune bune bune

Corcetie % 0% 0% 0% 0%

Corcetie absoluta (euro) 0 € 0 € 0 € 0 €

Pret corectat 10,5 13,2 12,8 12,3

Altele (FS, forma, panta,

etc) FS 130,8 ml 28 40 cca 70 30

Corcetie % 5% 0% 0% 0%

Corcetie absoluta (euro) 1 € 0 € 0 € 0 €

Pret corectat 11,5 € 13,2 € 12,8 € 12,3 €

ZOna ( cea mai buna

utilizare) comercial comercial comercial comercial comercial

Corectie % 0% 0% 0% 0%

Coresctie absoluta ( euro) 0 € 0 € 0 € 0 €

Pret corectat 11,5 € 13,2 € 12,8 € 12,3 €

Imprejmuire ( tip, plasa de

sarma, panouri din beton,

caramida, boltari ciment) nu nu nu nu nu

ml gard 0 0 0 0

euro/ml 30 30 30 30

0 € 0 € 0 € 0 €

Pret corectat 12 € 13 € 13 € 12 €

Corectie total neta 1 0 -1 -4

Corectie totala neta % 14% 3% -10% -25%

Corectie totala bruta 3 3 4 4

Corectie totala bruta % 34% 23% 28% 25%

Data : 21,08,2017

S-a ales COMPARABILA 2 cu cea mai mica Corectie totala bruta % 1EURO = 4,5883 lei

VALOARE TEREN

/EURO 67.700 € echivalent a 310.628 lei

P a g e 42 | 140

Elemente de

comparaţie EXPLICATII

Tip informatie

(tranzactie / oferta) Pentru oferta negociabila procentul de negociere recunoscut de piata specifica

este de (5-15% ) , am aplicat corectie de (%) : -10%

Drepturi de proprietate

transmise

Drepturile de proprietate transmise – corecţia se face când este vorba de vânzarea unei proprietăți

închiriate. Evaluatorul va face corecțiile care să reflecte diferenţa între poprietăţile închiriate cu chiria

pieţei şi cele închiriate cu o chirie sub sau peste chiria pieţei, iar durata rămasă a închirierii afectează

aceste corecții. Nu s-a aplicat corectie, dreptul de proprietate transmis fiind deplin

Conditii de finantare Condiţiile de finanţare – corecţiile sunt făcute pentru situaţii în care cumpărătorul obţine din partea

vânzătorului o finanţare(”sub piață”, în rate,etc.) şi trebuiesc folosite calcule de echivalenţă cash;

Nu s-a aplicat corectie, cash.

Conditii de vanzare Condiţii de vânzare –corecţiile pentru condiţiile speciale reflectă interesul deosebit al cumpărătorului

sau din contră, vânzare foțată a vânzătorului, executări, licitații, șamd. ; Nu s-a aplicat corectie,

fara

Condiţiile pieţei

Pentru oferte nu am aplicat corectii deoarece am selectat oferte care sunt valabile pe piata la data

evaluarii, chiar daca data anuntului este mai veche. Pentru

tranzactii corectia tine cont de evolutia pietei imobiliare specifice dintre data tranzactiei si data

evaluarii. - Nu s-a aplicat corectie, prezent.

Cheltuieli necesare

imediat dupa vanzare

Corectia este aplicata prin scaderea costurilor demolarii constructiilor existente ( stadiu avansat de

degradare) pentru eliberarea terenului din pretul de oferta , pentru a nu fi realizate corectiile

ulterioare si asupra acestor componente. Valoarea componente a fost stabilita pe baza informatiilor

primite de la firme de demolare si verificarii pietei specifice.

suprafata

constructie

demolabila (stadiu

avansat de

degradare) (mp)

Cost euro/ mp -

demolare si

transport

Corectie valorica

in euro/ mp { (

Sc x euro/mp)/

suprafata teren}

Comparabila 1 0 11 €

- €


- €


- €


- €

Tip / Localizare /

Zonare ( ultracentral /

ceentral / semicentral /

periferic

Corectia tine cont de diferenta de cotatie de pret datorata zonarii si amplasarii imobilului de evaluat

fata de comparabila (in cadrul cartierului, a zonei din cartier sau a altor amplasamente in care se

gasesc imbile cu caracteristici si cotatii de pret asemanatoare).

Proprietatea

subiect

zona corectie % corectie absoluta

(euro)

explicatii (zona

similara/superioara/

inferioara)

centrala

Comparabila 1 periferic 10% 1 similara

Comparabila 2 periferic 10% 1 similara

Comparabila 3 Lugoj - periferic -10% -1 similara

Comparabila 4 semicentral -10% -2 similara

P a g e 43 | 140

ACCES

Corectia tine cont de diferenta de cotatie de pret datorata existentei sau inexistentei accesului la teren,

iar in cazul existentei accesului, de tipul de drum: asfaltat, pietruit, pamant batut

Proprietatea

subiect

facil, direct, drum

public corectie %

corectie absoluta

(euro)

Comparabila 1

facil, direct, drum

public 0% 0 €

Comparabila 2

facil, direct, drum

public 0% 0 €

Comparabila 3

facil, direct, drum

public 0% 0 €

Comparabila 4

facil, direct, drum

public 0% 0 €

Destinatia (utilizarea

terenului)

Corectia tine cont de diferenta de cotatie de pret datorata destinatie terenului ( utilizarea terenului ,

intravilan cc, intravilan arabil, extravilan curti constructii , etravilan arbil). Pentru trecerea terenului

din intravilan arabil in intravilan cc costul este de cca 1 euro/mp, 1,5 euro/mp, 2 euro/mp in functie

de suprafata, locatie si destinatie. Preturi ob

Proprietatea

subiect intravilan cc corectie absoluta

(euro)

Comparabila 1 intravilan cc 0




Restrictii legale -

coeficienti urbansitici (

POT, regim inaltime)

Corectia tine cont de diferenta de cotatie de pret datorata coeficientilor urbanistici ai terenului ( POT,

regim inaltime). Diferentele au fost estimate in urma analizei pietei specifice

Proprietatea

subiect

nu se cunosc

restrictii de

construire

corectie

procentuala corectie absoluta (euro)

Comparabila 1 similar 0% 0 €




Utilitati

Ajustarile tin cont de diferenta de cotatie de pret datorata existentei sau inexistentei utilitatilor (apa,

canal, curent, gaz) pe teren / la limita proprietatii / in apropiere / la distanta. Diferentele au fost

estimate in urma analizei pietei specifice

Proprietatea

subiect

apa, canalizare

oras, curent ele, la

limita parcelei

corectie absoluta

(euro)

Comparabila 1

apa, curent

electric 1

Comparabila 2

apa, curent

electric 1

Comparabila 3

apa, canalizare

oras, curent ele, la

limita parcelei 0

Comparabila 4

apa, canalizare

oras, curent ele,

gaz, la limita

parcelei -1

Suprafata

Ajustarile tin cont de diferenta de cotatie de pret datorata suprafetei loturilor (de evaluat si

comparabile) - cu cat o suprafata de teren este mai mare cu atat pretul unitar tinde sa scada, cu cat

supafata este mai mica cu atat pretul unitar tinde sa creasca . Diferentele au fost estimate in urma

analizei pietei specifice

Proprietatea

subiect 5.205

corectie absoluta

(euro) corectie (%)

P a g e 44 | 140

Comparabila 1 4.329 0 0%




Vecinatati

Ajustarile tin cont de diferenta de cotatie de pret datorata vecintatilor ( favorabile, nefavorabile).

Diferentele au fost estimate in urma analizei pietei specifice

Proprietatea

subiect bune

corectie absoluta

(euro)

corectie absoluta

(%)

Comparabila 1 bune 0 0%




Altele (FS, forma,

panta, etc)

Ajustarile tin cont de diferenta de cotatie de pret datorata topografiei terenului (plan, in panta lina sau

accentuata, plat sau cu denivelari), formei terenului (regulata / neregulata), dimensiunii frontului

stradal, raportului intre laturi (front stradal / adancime). Cu cat un teren are un front stradal cu o

lungime mai mare cu atat pretul unita tinde sa creasca, daca un teren are doua fronturi stradale pretul

unitar tinda sa creasca.

Prop subiect FS 130,8 ml

corectie absoluta

(euro) corectie (%)

Comparabila 1 28 1 5%


Comparabila 3 cca 70 0 0%


ZOna ( cea mai buna

utilizare)

Ajustările aferente acestui element de comparație (CMBU) sunt legate de optimizarea utilizării si nu

de natura/tipul ei. Diferentele au fost estimate in urma analizei pietei specifice

Proprietatea

subiect comercial Corectie % corectie absoluta

(euro)

Comparabila 1 comercial 0% 0




Imprejmuire ( tip, plasa

de sarma, panouri din

beton, caramida, boltari

ciment)

Corectia este aplicata prin scaderea valorii de piata a gardului ( ml gard x euro/ml) din pretul de

oferta . Valoarea componentegardului a fost stabilita pe baza informatiilor primite de la firme de

cosntructii, catalog Corneliu Schiopu si in urma analizei pietei specifice

Proprietatea

subiect nu ml gard

cost unitar (euro

/ml)

corectie absoluta

( euro)

Comparabila 1 nu 0 € 30,00 0 €




P a g e 45 | 140

Comparabile utilizate :

COMPARABILA 1

Link: https://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/terenuri/teren-industrial/anunt/4-parcele-

amplasate-in-intravilanul-extins-al-orasului-Faget-la-iesirea-din-Faget-spre-

Lugoj/7b0067777e616b5f.html

POZE

Nota Telef Detalii

COMPARABILA 2

https://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/terenuri/teren-industrial/anunt/4-parcele-amplasate-in-intravilanul-extins-al-orasului-Faget-la-iesirea-din-Faget-spre-Lugoj/7b0067777e616b5f.html



P a g e 46 | 140

Link: http://acp.imobiliare.ro/epi/SelComp/Index

POZE

Nota Telef Detalii

COMPARABILA 3

http://acp.imobiliare.ro/epi/SelComp/Index

P a g e 47 | 140

Link: https://www.olx.ro/oferta/vand-teren-intravilan-in-lugoj-IDtoRQ.html#4e6536ad5f

POZE

Nota Telef Detalii

COMPARABILA 4

https://www.olx.ro/oferta/vand-teren-intravilan-in-lugoj-IDtoRQ.html#4e6536ad5f

P a g e 48 | 140

P a g e 49 | 140

Link: https://www.olx.ro/oferta/teren-de-vanzare-ID8OXsF.html#4e6536ad5f

POZE

Nota Telef Detalii

4) Abordarea prin piata

Metoda comparaţiei directe utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piaţă se face prin

analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare şi comparând aceste proprietăţi cu cea care trebuie evaluată.

Diferiţi parametrii ai valorii pot fi astfel obţinuţi, folosind tehnici comparative, cum ar fi metoda comparaţiei

https://www.olx.ro/oferta/teren-de-vanzare-ID8OXsF.html#4e6536ad5f

P a g e 50 | 140

directe ce oferă un model determinist pentru ajustarile ce trebuie făcute preţurilor de vânzare a proprietăţilor

comparabile.

Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie

directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe

asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţii, care influenţează valoarea.

Este o metodă globală care aplică informaţiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piaţa

imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare.

Metoda dă, de regulă, indicaţii de primă mână, referitoare la valoarea de piaţă în evaluarea

proprietăţilor imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuinţă

pentru proprietar).

Metoda comparaţiei directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietăţi imobiliare când există

suficiente tranzacţii recente, cu date sigure care să indice caracteristicile valorii sau tendinţele de pe

piaţă.

Limitele aplicabilităţii metodei comparaţiei directe sunt generate de schimbări ale mediului economic

şi legislativ. Schimbările mediului economic sau ale legislaţiei ce influenţează numărul de vânzări

recente comparabile pot fi: condiţiile şi costul finanţării, inflaţia, schimbarea legii impozitului pe profit,

a reglementărilor de urbanism, restricţii adminisatrtive de construire sau dezvoltare a infrastructurii.

Etapele parcurse în aplicarea metodei comparaţiilor directe au fost:

cercetarea pieţei pentru obţinerea informaţiilor despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare

comparabile;

verificarea veridicităţii datelor;

alegerea criteriilor de comparaţie şi elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;

utilizarea elementelor de compraţie pentru ajustarea adecvată a pretului de vânzare a fiecărei

proprietăţi comparabile (ajustari);

analiza rezultatelor şi stabilirea unei valori.

Nu a fost aplicata

5) Abordarea prin cost

Costul cladirilor .Estimarea costurilor clădirilor se face de un evaluator care înţelege planurile de

construcţie, specificaţiile, materialele şi tehnicile de construcţii. Clădirile se vor inspecta cu atenţie şi vor fi

descrise complet de evaluator.

Costul de înlocuire este costul estimat de construire, la preţurile de la data evaluării, a unei clădiri cu

utilitate echivalentă cu a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, standarde, arhitectură, proiecte şi

planuri curente. Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe, iar cele

aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenţa între costul de construire şi valoarea proprietăţii

imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului, care trebuie corelat cu informaţiile de pe piaţă.

Baza valorilor estimate o constituie Cataloagele ”Costuri de reconstrucție – costuri de inlocuire” –

Editura IROVAL 2016-2017 Autor Corneliu Șchiopu.

Profitul promotorului imobiliar

Profitul promotorului este o cifră luată de pe piaţă şi reflectă suma pe care un promotor se aşteaptă să o

primească pentru contribuţia sa în dezvoltarea proprietăţii. El reprezintă gradul de risc şi de expertiză necesar

realizării proiectului. Totuşi, aceasta nu înseamnă că promotorul trebuie să fie recompensat automat pentru

eforturile sale: cheltuiala nu garantează valoarea.

În cazul pieţelor în cădere, evaluatorul va analiza dacă reducerea profitului (sau chiar pierderile) promotorului

reprezintă o formă de depreciere externă (datorată condiţiilor externe). În practică, profitul promotorului poate

fi estimat ca un procent din costurile directe, din costurile directe+indirecte, din costurile

directe+indirecte+terenul sau din costul total al proiectului. Nu trebuie să se ia prea mult ca bază profiturile

realizate în trecut de promotori, ci să se estimeze profiturile aşteptate (anticipate) de promotori la data evaluării

Metode de estimare a costului

Pentru estimarea costului unei clădiri, sunt necesare efectuarea mai multor măsurători. Deşi clădirile pot fi

măsurate în mai multe moduri, evaluatorul trebuie să măsoare astfel încât să fie compatibil cu baza de date

comparative. Măsurarea suprafeţelor este larg folosită şi adecvată pentru clădiri care corespund unui

standard de înălţime de bază.

Metoda comparaţiilor unitare

Metoda costurilor segregate

Metoda devizelor

Deprecieri GEV 630 - `` Evaluarea bunurilor immobile ``- Nu este permisă utilizarea unor forme ale deprecierii

fără a fi prezentată modalitatea de estimare a acestora.

Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din orice cauză. Este diferenţa dintre costul

de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiei şi valoarea ei de piaţă.

- Depreciere fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări sau defecte de structură.

- Deprecierea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de

vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.

- Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare, cum ar

fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările

legale.

Deprecierea fizica:

• Metoda duratei de viaţă utila:

Prin această metodă, se aplică la costul construcţiilor (C) un raport calculat între vârsta efectivă (Ve) şi durata

totală de viaţă utila (Dvut), totul socotit la data evaluării:

D = Ve / Dvut * C

P a g e 52 | 140

Deprecierea functională :

Deprecierea funcţională este o pierdere în valoare din cauza deficienţelor de concepţie sau proiectare a

clădirii. Poate fi cauzată şi de schimbările în timp referitoare la aspectul clădirii, material sau standarde de

construcţie (grad seismic, izolaţie termică). Deficienţele pot fi recuperabile sau nerecuperabile.

Ca să fie recuperabile, costul de înlocuire a unui aspect demodat sau neacceptabil, trebuie să fie mai mic

decât creşterea de valoare anticipată.

Neadecvarea funcţională recuperabilă se cuantifică prin costul de înlocuire şi poate fi împărţită în trei

categorii:

- deficienţă ce necesită adăugiri, care se măsoară prin cât de mult costul de adăugire depăşeşte costul

elementului dacă el are fi fost instalat chiar în timpul construcţiei;

- deficienţă ce necesită înlocuire sau modernizare, ce este măsurată ca fiind costul elementului minus uzura

fizică deja aplicată la elementul existent (valoarea rămasă), plus costul de a demonta elementul existent plus

costul de instalare a elementului modern (înlocuitor). Valoarea rămasă este definită ca valoarea atribuită unui

element ce se scoate de pe proprietatea imobiliară, de obicei pentru a fi folosit în altă parte;

- supradimensionarea, care este măsurată ca fiind costul de reconstrucţie al elementului minus orice uzură

fizică deja aplicată, minus costul de demontare, minus valoarea reziduală, dacă există. O supradimensionare

este recuperabilă (dacă, la data evaluării, corectarea este fezabilă economic) sau nerecuperabilă (corectarea

nefezabilă economic).

Deprecierea economică :

Deprecierea economică este utilitatea diminuată a unei clădiri cauzată de influenţe negative din mediul exterior

clădirii şi este, de obicei, nerecuperabilă. Ea poate fi cauzată de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinătăţii,

amplasarea proprietăţii în localitate sau regiune, condiţiile pieţei locale.

În metoda costului, deprecierea externă se ataşează clădirii. Prin urmare, evaluatorul trebuie mai întâi să

estimeze profitul atribuit clădirii şi apoi pierderea de profit imputabilă clădirii este capitalizată cu rata de

capitalizare a clădirii pentru a obţine deprecierea externă.

Există două metode de estimare şi evaluatorul va selecta acea metodă care este cea mai bine fundamentată pe

informaţiile de pe piaţă. Astfel, evaluatorul:

- capitalizează pierderea de profit sau de chirie atribuită influenţelor negative;

- compară tranzacţii de proprietăţi similare care suferă aceleaşi influenţe negative.

Dacă sunt date disponibile, a doua cale este de preferat, deşi pot să apară dificultăţi în comparaţie.

Pentru a estima deprecierea externă prin capitalizarea pierderii de profit, evaluatorul estimează mai întâi

pierderile la nivelul întregii proprietăţi imobiliare, datorate influenţelor externe şi apoi partea din pierderi

atribuite clădirii este capitalizată cu rata de capitalizare a clădirii.


DATA 21,08,2017

Nr

crt DESCRIERE

Regim

inaltime Ac (mp) Ad (mp)

CURS

BNR

CIB (

lei/mp) -

COSTUL

DE NOU

C.I.B (lei) -

COSTULDE NOU

Pondere

realizata la

data

inspectiei (

%)

CIB (lei)-

COSTUL DE

NOU

AN

EVALUARE

AN REAL

PUNERE

IN

FUNCTIUN

E

DVUT

( ani)-

durata

de

viata

utila

VARSA

TA

EFECTI

VA (ani)

UZURA

FIZICA

LINIARA

ANUALA (

LEI)

COSTUL CU

RENOVARILE/A

MENAJARI

(LEI)

NUMAR

ANI

ECHIVALE

NT

Deprecire

a fizica (%)

Deprecirea

fizica

(absoluta) lei

Valoare ramasa

(lei)

Valoare

ramasa (lei)

Deprecier

e

functional

a (%)

Depreciere

functionala

(lei)

Valoare ramasa

(lei)

Deprecie

re din

cauze

externe

(%)

Depreciere

din cauze

externe (lei) C.I.N (euro) C.I.N (lei)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

17 -

CRONOLOGICA

18 -

EFECTIVA 19 20 21 21A 22 23 24 25 26 27 28

SISTEM CALCUL

COLOANE

FISE

EVALUARE 7=6*3 9=7*8

DOCUMEN

TE

NORM

ATIVE

13=10-

11 14=9:12 INSPECTIE 16=15 : 14 17 = 10-11 18 = 17-16 19 = 20 : 7 20 = 18*14 21 = 9 - 20

21A = T OT A L

VA LOA R E

R A M A SA

1 Infrastructura7INFSHOTEL3S8E

Sp+P+1E 664 900 4,5883 706,1 468.850 lei 100% 468.850 lei 2017 1975 100 42 4.689 lei - lei

0 42 42 42% 196.917 lei 271.933 lei

2 Structura 7SHOTEL3S8E Sp+P+1E 1321,54 900 4,5883 735,9 662.310 lei 100% 662.310 lei 2017 1975 100 42 6.623 lei

- lei

0 42 42 42% 278.170 lei 384.140 lei

3 Finisaj interior FHOTEL3S8E Sp+P+1E 1321,54 900 4,5883 1229,3 1.624.569 lei 100% 1.624.569 lei 2017 1975 50 42 32.491 lei - lei 0 42 42 84% 1.364.638 lei 259.931 lei

4 Instalaţii electrice ELHOTEL3S8E Sp+P+1E 1321,54 900 4,5883 569,2 752.221 lei 100% 752.221 lei 2017 1975 50 42 15.044 lei - lei 0 42 42 84% 631.865 lei 120.355 lei

5 Instalaţii sanitare SAHOTEL3S8E Sp+P+1E 1321,54 900 4,5883 218,8 289.153 lei 100% 289.153 lei 2017 1975 50 42 5.783 lei - lei 0 42 42 84% 242.888 lei 46.264 lei

6 Sistem incalzire IVHOTEL3S8E Sp+P+1E 3121,54 900 4,5883 218,8 682.993 lei 100% 682.993 lei 2017 1975 50 42 13.660 lei - lei 0 42 42 84% 573.714 lei 109.279 lei

7

Terasa

NecirculabilaTERNECIRC

Sp+P+1E 664 900 4,5883 459 304.776 lei 100% 304.776 lei 2017 1975 50 42 6.096 lei - lei

0 42 42 84% 256.012 lei 48.764 lei

8 Finisaj exterior

Finisaj

termosistem la

fațadă (polistiren

expandat de 10

cm grosime) Sp+P+1E 520 4,5883 0,00001 0 lei 100% 0 lei 2017 1975 50 42 0 lei

- lei

0 42 42 84% 0 lei 0 lei

9 4,5883

10 4,5883

11 4,5883

12 Structura 7STRMAGP P 168 168 4,5883 779,4 130.939 lei 100% 130.939 lei 2017 1975 100 42 1309,392 - lei 0 42 42 42% 54.994 lei 75.945 lei

13 Finisaj interior FINIEMAGP P 168 168 4,5883 468,6 78.725 lei 100% 78.725 lei 2017 1975 50 42 1574,496 - lei 0 42 42 84% 66.129 lei 12.596 lei

14 Instalaţii electrice INELMAGP P 168 168 4,5883 254,6 42.773 lei 100% 42.773 lei 2017 1975 50 42 855,456 - lei 0 42 42 84% 35.929 lei 6.844 lei

15 Instalaţii sanitare ISAMAGP P 168 168 4,5883 61,2 10.282 lei 100% 10.282 lei 2017 1975 50 42 205,632 - lei 0 42 42 84% 8.637 lei 1.645 lei

16 Sistem incalzire INCMAGP P 168 168 4,5883 79,8 13.406 lei 100% 13.406 lei 2017 1975 50 42 268,128 - lei 0 42 42 84% 11.261 lei 2.145 lei

17

Terasa

Necirculabila TERNECIRC P 168 168 4,5883 459,4 77.179 lei 100% 77.179 lei 2017 1975 50 42 1543,584 - lei

0 42 42 84% 64.831 lei 12.349 lei

18 4,5883

19 Structura 7STRMAGP P 683 718 4,5883 779,4 559.765 lei 100% 559.765 lei 2017 1975 100 42 5597,6508 - lei 0 42 42 42% 235.101 lei 324.664 lei

20 Finisaj interior FINIEMAGP P 683 718 4,5883 468,6 336.549 lei 100% 336.549 lei 2017 1975 50 42 6730,9704 - lei 0 42 42 84% 282.701 lei 53.848 lei

21 Instalaţii electrice INELMAGP P 683 718 4,5883 254,6 182.854 lei 100% 182.854 lei 2017 1975 50 42 3657,0744 - lei 0 42 42 84% 153.597 lei 29.257 lei

22 Instalaţii sanitare ISAMAGP P 683 718 4,5883 61,2 43.954 lei 100% 43.954 lei 2017 1975 50 42 879,0768 - lei 0 42 42 84% 36.921 lei 7.033 lei

23 Sistem incalzire INCMAGP P 683 718 4,5883 79,8 57.312 lei 100% 57.312 lei 2017 1975 50 42 1146,2472 - lei 0 42 42 84% 48.142 lei 9.170 lei

24

Terasa

Necirculabila TERNECIRC P 683 718 4,5883 459,4 329.941 lei 100% 329.941 lei 2017 1975 50 42 6598,8216 - lei

0 42 42 84% 277.151 lei 52.791 lei

4,5883

4,5883

25 Structura 7STR1D6H6 P 149 149 4,5883 804,8 119.915 lei 100% 119.915 lei 2017 1975 100 42 1199,152 - lei 0 42 42 42% 50.364 lei 69.551 lei

Inchideri ICARA24GH7 P 149 149 4,5883 347,5 51.778 lei 100% 51.778 lei 2017 1975 50 42 1035,55 - lei 0 42 42 84% 43.493 lei 8.284 lei

Invelitoare INVTZ P 149 149 4,5883 314,4 46.846 lei 100% 46.846 lei 2017 1975 50 42 936,912 - lei 0 42 42 84% 39.350 lei 7.495 lei

Finisaj FINIHALA P 149 149 4,5883 158,5 23.617 lei 100% 23.617 lei 2017 1975 50 42 472,33 - lei 0 42 42 84% 19.838 lei 3.779 lei

Instalatii electrice ELHALAC P 149 149 4,5883 58,9 8.776 lei 100% 8.776 lei 2017 1975 50 42 175,522 - lei 0 42 42 84% 7.372 lei 1.404 lei

Instalatii sanitare SAHALAC P 149 149 4,5883 61,1 9.104 lei 100% 9.104 lei 2017 1975 50 42 182,078 - lei 0 42 42 84% 7.647 lei 1.457 lei

Instalatii de

incalzire INCHALAC P 149 149 4,5883 109,2 16.271 lei 100% 16.271 lei 2017 1975 50 42 325,416 - lei

0 42 42 84% 13.667 lei 2.603 lei

4,5883

4,5883

C2 - Rampa auto P 23 4,5883Stadiu avansat

de degradare

C4 - Constructie

anexa P 24 4,5883Stadiu avansat

de degradare

C6- Constructie


de degradare

C7- Constructie


de degradare

C8- Constructie


de degradare

4,5883

4,5883

4,5883

4,5883

4,5883

VALOARE TEREN 4,5883 6.924.856 lei 5.001.332 lei € 67.700 310.628 lei VALOARE

TOTALA 4,5883 1.509.242,25 € 1.090.018 € € 406.500 1.865.200 lei

1.554.609

TABEL DE CALCUL AL DEPRECIERII FIZICE PRIN METODA VARSATA EFECTIVA / DURATA DE VIATA UTILA CORNELIU SCHIOPU 2016-2017

VARSTA

274343 € 338.820

C1 - HOTEL+RESTURANT

C3 - LABORATOR COFETARIE

C9 - BUCATARIE RESTAURANT,

ALIMENTARA, COFETARIE, MAGAZIN

476.761,27 0% - lei

1.240.667 lei 0%

C5 - CENTRALA TERMICA

94.573,28 0% - lei

1.828.951 lei 15%

- lei

111.523,10 0% - lei

6) Abordarea prin venit

Obiectivul metodei DCF (discounted cash-flow) este estimarea “averii actionarilor” respectiv valoarea

capitalului actionarilor. Aceasta se poate realiza prin două căi: estimarea mai intâi a valorii capitalului la

dispozitia investitorilor din care să fie dedus nivelul datoriilor si estimarea directă. Desi ambele metode trebuie

să conducă la aceleasi rezultate, dacă ele sunt aplicate corect, estimarea directă este mai dificil de aplicat în

practică. Din acest motiv este recomandat să fie evaluat întreg capitalul companiei (continând capitalurile

tuturor celor care finantează afacerea) din care să se deducă valoarea datoriilor. (Tim Koller, Marc Goedhart

si David Wessels – Measuring and Managing the Value of Companies- editia a 4-a, 2005)

În cazul de fată s-a aplicat a doua abordare si s-au parcurs următoarele etape:

Estimarea bugetului previzional (Contul de profit si pierderi)

Estimarea fluxurilor financiare la dispozitia actionarilor

Estimarea variatiei capitalului de lucru

Bugetul previzional s-a elaborat asa cum aminteam anterior pe baza planului de afaceri elaborat de noi tinând

cont de elementele specifice pietei de retail. În estimarea veniturilor generate de comercializarea produselor

s-a tinut cont de istoricul vânzărilor, previziunile societătii dar si de perspectivele pietei de retail.

În continuare prezentăm bugetul de venituri si cheltuieli aferent activitătii societătii pe un orizont de 6 ani:

La fundamentarea indicatorilor economico-financiari din planul de afaceri s-au avut în vedere următoarele

elemente:

Cresterea cifrei de afaceri pe baza cresterii gradului de ocupare pe camere si sali de conferinte, a

cresterii veniturilor din alimentatie publica (restaurant). Rata de crestere avută în vedere pentru

perioada explicită pentru veniturile din alimentatie publica a fost considerata la cca. 5% anual;

Ponderea cea mai ridicată în cadrul cheltuielilor aferente activitătii sunt cele aferente mărfurilor si cele

aferente remunerării personalului. Cheltuielile cu taxe si impozite le-am considerat ca fiind fixe;

Cresterea profitului brut din exploatare de la 1.528.948– an 2014 lei în anul 1 de previziune la

1.528.948 lei în anul 6 si, implicit, a profitului net din exploatere de la 436.668 lei la 436.668 ;

Pentru fundamentarea modelului financiar pentru perioada previzionată am avut la bază si următoarele ipoteze:

1. Cheltuielile materiale utilizate sunt cele previzionate pe baza istoricului realizat;

2. Cheltuielile cu personalul s-au considerat in crestere conform previziunilor conducerii societatii;

3. Cheltuielile cu prestatiile interne sunt cele previzionate pe baza istoricului realizat;

4. Cheltuielile cu taxe si impozite fac parte din categoria celor fixe fiind reprezentate de impozitele

percepute pentru proprietătile imobiliare detinute;

Fluxurile financiare la dispozitia investitorilor (CFI) sunt compuse ca si părti principale din Fluxurile din

exploatare si Fluxurile din investitii. În cadrul CFI (Cash-flow la dispozitia investitorilor) nu se tine seama de

fluxurile aferente activitătii de finantare.

Fluxul din exploatare are ca si intrare profitul brut din exploatare si ca iesire, impozitul pe profit si modificările

în structura capitalului de lucru (variatia necesarului de fond de rulment). Profitul brut din exploatare si

impozitul pe profit au fost preluate din cadrul bugetului previzionat. Modificările în structura capitalului de

lucru au fost estimate conform prevederilor din subcapitolul urmator.

Fluxurile din investitii au ca si intrări amortizarea (preluată din bugetul previzionat) si ca iesiri investiiile.

Valorile rezultate sunt prezentate în tabelul urmator:

Variatia capitalului de lucru, respectiv a valorii stocurilor, creantelor si a datoriilor pe termen scurt s-a calculat

având în vedere veniturile din exploatare previzionate cât si duratele medii de rotatie exprimate în zile, a

acestor elemente preluate din analiza financiară

Estimarea valorii reziduale.

O componentă importantă a valorii prin metoda DCF o reprezintă valoarea reziduală (terminală) care

reprezintă valoarea afacerii aferenta perioadei de previziune non explicite. Având în vedere că principiul

continuitătii activitătii se respectă, am estimat valoarea reziduală prin capitalizarea profitului net aferent

P a g e 55 | 140

primului an al perioadei de previziune non explicite, tinând seama si de nivelul estimat al cresterii anuale

aferente acestei perioade, precizat anterior

Estimarea ratei de actualizare

O cale de estimare a costului capitalului propriu este Metoda primei de risc în trepte prin care se stabileste rata

de actualizare în functie de două componente:

Rata de bază fără risc

Riscuri suplimentare aferente riscurilor investitionale ale sectorului de activitate respectiv ale

scenariului de evolutie previzionat

Rata de bază fără risc considerata este 3,98%.

Riscurile suplimentare sunt estimate în mod uzual în functie de diversele componente ale riscului, în cazul

nostru: risc investitional, riscul sectorului de activitate, riscul national si riscul afacerii evaluate. Nivelul de

risc este selectat de evaluator din intervalul 2% (0 pentru risc minim si 5 pentru risc maxim) în functie de

perceptia acestuia privind intensitatea riscurilor relativ la scenariul de evaluare stabilit.

În cazul nostru riscurile suplimentare au fost:

3% - riscul investitional - s-a considerat un risc redus având în vedere pe de o parte atractivitatea

companiei COMPLEX PADESUL. pentru potentialii investitori, cât si faptul că ne fiind listată pe piata

de capital se asigură lichiditatea potentială a actiunilor;

3% - riscul sectorului de activitate - s-a considerat un risc mediu având în vedere domeniul de

activitate al companiei evaluate si atractivitatea reprezentată de acesta în contextul aderării la Uniunea

Europeană;

2% - riscul national - s-a luat în calcul un risc mediu având în vedere perceptia investitorilor în

perioada actuală privind „siguranta” investitiilor în România, situată pe un trend favorabil.

3% - riscul afacerii evaluate - s-a considerat un risc mediu având în vedere nivelul valorilor

previzionate în scenariul de previziune si probabilitatea de realizare a acestora;

În concluzie estimăm o rată de actualizare în jurul valorii de 14,98% care, în opinia noastră, tine seama de

scopul prezentei evaluări, destinatarul acestuia si riscurile aferente scenariului de evolutie previzionat.

Actualizarea fluxurilor financiare si a valorii reziduale – s-a efectuat corectând fluxurile financiare si

valoarea reziduală cu rata de actualizare estimată anterior.

Estimarea valorii activelor in afara exploatarii.

Ca active in afara exploatarii au fost considerate: -

Rezultatul evaluarii prin metoda DCF

Pe baza tuturor informatiilor prezentate anterior, valoarea rezultată prin această abordare este prezentată în

tabelul :


P a g e 56 | 140

An 2016 2017 2018 2019 2020

Venituri estimate vanzari 757.976 757.976 757.976 776.226 827.435

Alte venituri 0 0 0 0 0

Total venituri din exploatare 757.976 757.976 757.976 776.226 827.435

Cheltuieli administrative 25,0% 189.494 189.494 189.494 194.056 206.859

Cheltuieli de marketing 3,0% 22.739 22.739 22.739 23.287 24.823

Cheltuieli cu utilitati 15,0% 113.696 113.696 113.696 116.434 124.115

Cheltuieli cu intretinerea 5,0% 37.899 37.899 37.899 38.811 41.372

Cheltuieli cu taxe si impozite 1,0% 7.580 7.580 7.580 7.762 8.274

TOTAL CHELTUIELI EXPLOATARE 371.408 371.408 371.408 380.351 405.443

PROFIT BRUT 386.568 386.568 386.568 395.875 421.992

Impozit pe profit 16% 61850,828 61850,828 61850,828 63340,028 67518,7232

PROFIT NET 324.717 324.717 324.717 332.535 354.473

rata dobanzii fara risc

obligatiuni de stat - 10

ani

risc

investitional

risc sector de

activitate

risc

national

risc aferent

previziunilor

risc de

intreprinder

e risc de faliment

Rata de actualizare a 3,98 3 3 2 3 14,98

Rata de actualizare - a minus

Rata de

crestere

Rata de capitalizare c 14,98 1 14%

(SURSE) Specificatie 2016 2017 2018 2019 2020 1.134.500,25

Venituri din vanzari 757.976 757.976 757.976 776.226 827.435

Venituri f inanciare 0 0 0 0 0

venituri exceptionale 0 0 0 0 0 1.315.963,10

Credite 0 0 0 0 0

Alte surse 0 0 0 0 0 TOTAL DCF 2.450.463,35 lei

TOTAL SURSE 757.976 757.976 757.976 776.226 827.435 21,08,2017 4,5883 lei

(DESTINATII ) Cheltuieli de inlocuire si

investitii ( amortizarea) 0 0 0 0 0

COST RENOVARE

CAMERE (EURO) 90.000,00 €

Dobanda la credit 0 0 0 0 0

COST RENOVARE

CAMERE (LEI) 412.947,00 lei

Comisioane bancare 0 0 0 0 0V aloare mob ilier + alt e

echipament e - euro 97.000 €

Cheltuieli de expoatare 371.408 371.408 371.408 380.351 405.443V aloare mob ilier + alt e

echipament e - lei 445.065 lei

TOTAL DESTINATII 371.408 371.408 371.408 380.351 405.443 V A LOA R E EU R O 347.100,00 €

CASH FLOW BRUT 386.568 386.568 386.568 395.875 421.992

impozit pe profit 16% 61.851 61.851 61.851 63.340 67.519

VALOARE LEI (

total DCF - valoarea

mobilier-cost

renovare ) 1.592.500,00 lei

rambursarea credit 0 0 0 0 0

CASH FLOW NET 324.717 324.717 324.717 332.535 354.473 2.535.574,37

factori de actualizare conform anexa 0,877 0,769 0,675 0,592 0,519 0,519

Rata actualizare 0,1498 0,1498 0,1498 0,1498 0,1498

1,15 1,32 1,52 1,75 2,01

DCF 284.777 249.707 219.184 196.861 183.972 1.134.500

DCF CUMULAT 284.776,67 534.483,93 753.667,80 950.528,61 1.134.500,25 1.315.963,10

CASH FLOW

CUMULAT

VALOARE

REZIDUALA

P a g e 57 | 140

P a g e 58 | 140

Comparabile utilizate :

COMPARABILA 1

P a g e 59 | 140

P a g e 60 | 140

P a g e 61 | 140

Link: https://www.booking.com/hotel/ro/j-39-adore-boutique.ro.html?aid=309654;label=hotels-english-

en-emea-

xiPo3ty6q0_qlQBdGlZ7GAS45957817012%3Apl%3Ata%3Ap1%3Ap21%2C432%2C000%3Aac%3Aap

1t1%3Aneg%3Afi%3Atikwd-

11883741%3Alp1011845%3Ali%3Adec%3Adm;sid=624dcfcd4e88971950c31e882c05fcaf;all_sr_blocks

=198531208_96894063_1_2_0;checkin=2017-08-21;checkout=2017-08-22;dest_id=-

1162943;dest_type=city;dist=0;group_adults=1;group_children=0;highlighted_blocks=198531208_96894

063_1_2_0;hpos=1;no_rooms=1;room1=A;sb_price_type=total;srepoch=1503307448;srfid=338c48c3bf1

bbf6cd2935c22d4462e007b13473dX1;srpvid=8283421b93f1025b;type=total;ucfs=1&#hotelTmpl

POZE

https://www.booking.com/hotel/ro/j-39-adore-boutique.ro.html?aid=309654;label=hotels-english-en-emea-xiPo3ty6q0_qlQBdGlZ7GAS45957817012%3Apl%3Ata%3Ap1%3Ap21%2C432%2C000%3Aac%3Aap1t1%3Aneg%3Afi%3Atikwd-11883741%3Alp1011845%3Ali%3Adec%3Adm;sid=624dcfcd4e88971950c31e882c05fcaf;all_sr_blocks=198531208_96894063_1_2_0;checkin=2017-08-21;checkout=2017-08-22;dest_id=-1162943;dest_type=city;dist=0;group_adults=1;group_children=0;highlighted_blocks=198531208_96894063_1_2_0;hpos=1;no_rooms=1;room1=A;sb_price_type=total;srepoch=1503307448;srfid=338c48c3bf1bbf6cd2935c22d4462e007b13473dX1;srpvid=8283421b93f1025b;type=total;ucfs=1&#hotelTmpl









P a g e 62 | 140

Nota Telef Detalii

COMPARABILA 2

P a g e 63 | 140

Link: https://www.booking.com/hotel/ro/pensiunea-maria-oradea.ro.html?aid=309654;label=hotels-

english-en-emea-



https://www.booking.com/hotel/ro/pensiunea-maria-oradea.ro.html?aid=309654;label=hotels-english-en-emea-xiPo3ty6q0_qlQBdGlZ7GAS45957817012%3Apl%3Ata%3Ap1%3Ap21%2C432%2C000%3Aac%3Aap1t1%3Aneg%3Afi%3Atikwd-11883741%3Alp1011845%3Ali%3Adec%3Adm;sid=624dcfcd4e88971950c31e882c05fcaf;aer=1;all_sr_blocks=211591202_103208923_2_2_0;checkin=2017-08-21;checkout=2017-08-22;dest_id=-1162943;dest_type=city;dist=0;group_adults=1;group_children=0;highlighted_blocks=211591202_103208923_2_2_0;hpos=3;no_rooms=1;room1=A;sb_price_type=total;spdest=ci%2F-1162943;spdist=20.7;srepoch=1503307448;srfid=338c48c3bf1bbf6cd2935c22d4462e007b13473dX3;srpvid=8283421b93f1025b;type=total;ucfs=1&#hotelTmpl




P a g e 64 | 140

11883741%3Alp1011845%3Ali%3Adec%3Adm;sid=624dcfcd4e88971950c31e882c05fcaf;aer=1;all_sr_

blocks=211591202_103208923_2_2_0;checkin=2017-08-21;checkout=2017-08-22;dest_id=-


8923_2_2_0;hpos=3;no_rooms=1;room1=A;sb_price_type=total;spdest=ci%2F-

1162943;spdist=20.7;srepoch=1503307448;srfid=338c48c3bf1bbf6cd2935c22d4462e007b13473dX3;srpv

id=8283421b93f1025b;type=total;ucfs=1&#hotelTmpl

POZE

Nota Telef Detalii

COMPARABILA 3







P a g e 65 | 140

P a g e 66 | 140

Link: https://www.booking.com/hotel/ro/pensiunea-popas-recas.ro.html?aid=309654;label=hotels-english-

en-emea-









POZE

Nota Telef Detalii

COMPARABILA 4

https://www.booking.com/hotel/ro/pensiunea-popas-recas.ro.html?aid=309654;label=hotels-english-en-emea-xiPo3ty6q0_qlQBdGlZ7GAS45957817012%3Apl%3Ata%3Ap1%3Ap21%2C432%2C000%3Aac%3Aap1t1%3Aneg%3Afi%3Atikwd-11883741%3Alp1011845%3Ali%3Adec%3Adm;sid=624dcfcd4e88971950c31e882c05fcaf;aer=1;all_sr_blocks=230958701_100969018_1_2_0;checkin=2017-08-21;checkout=2017-08-22;dest_id=-1162943;dest_type=city;dist=0;group_adults=1;group_children=0;highlighted_blocks=230958701_100969018_1_2_0;hpos=4;no_rooms=1;room1=A;sb_price_type=total;spdest=ci%2F-1162943;spdist=34.5;srepoch=1503307448;srfid=338c48c3bf1bbf6cd2935c22d4462e007b13473dX4;srpvid=8283421b93f1025b;type=total;ucfs=1&#hotelTmpl










P a g e 67 | 140

P a g e 68 | 140

Link: https://www.booking.com/hotel/ro/restaurant-stejarul.ro.html?aid=309654;label=hotels-english-en-

emea-









POZE

Nota Telef Detalii

https://www.booking.com/hotel/ro/restaurant-stejarul.ro.html?aid=309654;label=hotels-english-en-emea-xiPo3ty6q0_qlQBdGlZ7GAS45957817012%3Apl%3Ata%3Ap1%3Ap21%2C432%2C000%3Aac%3Aap1t1%3Aneg%3Afi%3Atikwd-11883741%3Alp1011845%3Ali%3Adec%3Adm;sid=624dcfcd4e88971950c31e882c05fcaf;aer=1;all_sr_blocks=34020503_95467817_0_1_0;checkin=2017-08-21;checkout=2017-08-22;dest_id=-1162943;dest_type=city;dist=0;group_adults=1;group_children=0;highlighted_blocks=34020503_95467817_0_1_0;hpos=7;no_rooms=1;room1=A;sb_price_type=total;spdest=ci%2F-1162943;spdist=38.1;srepoch=1503307448;srfid=338c48c3bf1bbf6cd2935c22d4462e007b13473dX7;srpvid=8283421b93f1025b;type=total;ucfs=1&#hotelTmpl










P a g e 69 | 140

V. ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

5) Analiza rezultatelor si concluzia asupra valori

5).1 Analiza rezultatelor

În urma aplicării metodelor de evaluare prezentate în raport au fost obținute următoarele valori (rotunjite)

Abordarea prin piață : Nu a fost aplicata

Abordarea prin venit : 1.592.500 lei echivalent a 347.100 euro

Abordarea prin cost : 1.865.200lei echivalent a 406.500euro.

5).2 Riscul de garanție

Tipul garanţiei a fost descris anterior.

Față de riscurile specifice ale pieței imobiliare pentru astfel de proprietăți, nu s-au identificat alte

riscuri.

Vandabilitatea proprietăţii imobiliare evaluate este la media pieţei specific

5).3 Concluzia asupra valorii

Ca și cerere particulară a destinatarului Banca Transilvania in urma aplicarii abordarilor aplicate se solicită

selectarea rezultatului minim obtinut.


Curs B.N.R: 1EURO = 4,5883LEI

Intocmit: Evaluator EPI, EBM, EI – ANEVAR



Tel: 0747.010.329


P a g e 70 | 140

VI. ANEXE

1) Date de piață suplimentare celor prezentate în raport

2) Fotografii

3) Documente ( planuri de situatie, relevee, Ac, Cvc, etc)

4) Recipisa BIG

nr.inr.ev.: 606/21.08.2017 raport de evaluare de evaluare/raport de... · complex padesul s.r.l.,...

Documents