metode de evaluare sinteza

4.3. METODE DE EVALUARE UTILIZATE

4.3.1. Metoda comparaţiei directe

Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul in care estimarea valorii de piata se

face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi aceste

proprietati cu cea in evaluare. Estimarile chiriei pe piata, a costurilor, folosind tehnica

altor parametrii ai valorii, pot fi facute prin alte metode de evaluare, folosind tehnici

comparative. De multe ori, aceste elemente sunt analizate in metoda comparatiei directe

pentru a determina corectiile ce trebuie facute la preturile de vanzare ale proprietatilor

comparabile.

Premisa majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei

proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si

comparabile.

Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si

tranzactii care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in drepturile de

proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile de finantare,

situatia pietei la momentul vanzarii, dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice si

caracteristicile economice, daca proprietatile genereaza venituri. Elementele de comparatie

sunt analizate fata de datele pietei pentru a determina care elemente sunt sensibile la

schimbare si cum afecteaza ele valoarea.

4.3.1.1 Relatia cu principiile evaluarii

Oferta si cererea pietei sunt constituite de vanzatori si cumparatori, iar daca cererea

pentru proprietate este mare, preturile tind sa creasca. Deplasarile in oferta unor

proprietati imbunatatite sunt deseori in urma deplasarilor in cerere, deoarece oferta

este creata de noile constructii ce consuma timp si este micsorata de transformarea

pentru alte utilizari, in timp ce cererea satisfacuta se poate schimba rapid. Analiza

1

pietelor imobiliare, la un anumit moment dat, poate fi concentrata pe cerere, dar trebuie

avuta in vedere si oferta.

Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea in vedere numarul de utilizatori potentiali ai

unui anumit tip de proprietate imobiliara, puterea lor de cumparare si gusturile si

preferintele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul va considera proprietatile existente

nevandute sau libere, precum si proprietatile ce sunt in constructie, in transformare sau

planificate a fi construite. Modificarile in oricare din aceste elemente pot duce la variatia

preturilor proprietatii analizate si a proprietatilor comparabile.

Principiul substitutiei, aplicat la metoda comparatiei directe, arata ca valoarea unei

proprietati tinde sa fie data de pretul ce ar fi platit pentru a achizitiona o proprietate cu

utilitate si atractivitate similara, intr-un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune ca

metoda comparatiei directe este mai putin adecvata daca nu exista pe piata proprietati de

substitutie.

Fortele cererii de piata tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge

niciodata, ci acesta se schimba continuu. Un aspect important al principiului echilibrului

este ca relatia dintre teren si constructii si relatia dintre o proprietate si mediu trebuie sa fie

in echilibru pentru ca proprietatea sa reflecte valoarea de piata reala.

Evaluatorul va analiza imprejurimile proprietatii evaluate pentru a identifica toate

influentele externe semnificative si care se reflecta in corectiile pe care le face

proprietatilor competitive pentru comparabilitate. Doua proprietati imobiliare cu

caracteristici fizice identice pot avea valori de piata mult diferite daca una din proprietati

are imprejurimi mai putin atractive. Factori precum: conditiile de iluminat a strazilor,

facilitatile de transport, protectie adecvata din partea politiei, respectarea reglementarilor

municipale, apropierea de centrele comerciale sau de alimentatie publica, trebuie luati in

considerare de evaluator pentru a determina daca ei au efect negativ sau pozitiv asupra

valorii.

4.3.1.2. Aplicabilitatea si limitele metodei

2

Metoda comparatiei directe este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare

cand exista suficiente tranzactii recente, cu date sigure, care sa indice caracteristicile

valorii sau tendintele de pe piata. Daca numarul de tranzactii este insuficient,

aplicabilitatea metodei este limitata. De exemplu, metoda comparatiei directe se aplica

rareori la proprietati cu destinatie speciala, pentru ca pe piata (chiar daca e intinsa

geografic) se vand putine asemenea proprietati. Metoda dă, de regula, indicatii de prima

importanta, referitoare la valoarea de piata in evaluarea proprietatilor imobiliare ce nu sunt

cumparate pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuinta pentru proprietati). La

fel, metoda poate da cele mai bune indicatii privind valoarea unor proprietati industriale

sau comerciale exploatate de proprietar.

Schimbarea rapida a conditiilor economice si a legislatiei pot limita aplicabilitatea

metodei comparatiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, a

reglementarilor de urbanism, existenta si costul finantarii, restrictiile de construire si de

dezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat un numar mic de vanzari comparabile

recent, fapt ce reflecta impactul unor asemenea schimbari pe un anumit interval de timp. In

plus, inflatia rapidă poate pune sub semnul intrebarii corectiile facute de evaluator.

Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei

comparatiei directe, evaluatorul trebuie sa verifice datele de piata obtinute si sa inteleaga

deplin caracteristicile de comportament ale cumparatorilor si vanzatorilor implicati in

tranzanctiile imobiliare. El va fi circumspect fata de imformatiile oferite de terti. In acelasi

timp pot rezulta ipoteze sau concluzii incorecte, daca evaluatorul se bazeaza numai pe date

statistice, fara a lua in considerare motivarea partilor aflate in tranzactie.

Este absolut necesar ca evaluatorul sa identifice si sa analizeze punctele tari si punctele

slabe ale proprietatii, din datele prelucrate si din analizele comparative efectuate. Toate

faptele relevante, dar si opiniile trebuie sa fie scrise in raportul de evaluare. La analiza

rezultatelor obtinute prin aplicarea metodei comparatiei directe, dar si la analiza finala a

rezultatelor, trebuie sa se exprime clar opinia privind credibilitatea datelor culese, a

analizelor efectuate si a concluziilor privind valoarea.

3

Metoda comparatiilor directe constituie o parte esentiala a procesului de evaluare, chiar

cand aplicabilitatea ei este limitata. De multe ori, datele necesare in aplicarea altor metode

(rata de capitalizare, uzura functionala etc.) se obtin printr-o tehnica de analiza

comparativa.

4.3.1.3 Datele necesare si sursele de informatii

Pentru a aplica metoda comparatiei directe, evaluatorul culege date despre tranzactii,

contracte, oferte, refuzuri, optiuni si liste de proprietati imobiliare, considerate competitive

si comparabile cu proprietatea evaluata.

La inceput, evaluatorul cerceteaza cu atentie preturile, drepturile de proprietate transmise,

conditiile de finantare, motivatia vanzatorilor si cumparatorilor si data efectuarii

tranzactiilor. Apoi analizeaza in detalii fiecare amplasament, starea fizica si functionala si

caracteristicile economice.

Sursele primare de informatii sunt cele legate de publicitatea imobiliara, publicatiile

periodice cu subiect imobiliar si discutiile cu partile in tranzactie, angajatii lor, avocati,

consilieri, agenti de intermediere, administratori imobiliari, proprietari si antreprenori.

Informatiile din alte surse trebuie privite cu atentie pentru ca ar putea fi in favoarea unei

anumite parti implicata in transzactia imobiliara si nu totdeauna au obiectivitatea necesara.

Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura si de tipul proprietatii

evaluate si trebuie sa cuprinda suficiente proprietati comparabile tranzactionate intr-un

trecut nu prea indepartat. Proprietatile imobiliare au piata locala, regionala, nationala sau

internationala.

Preturile de vanzare reflecta o serie de factori care influenteaza valoarea proprietatii;

pentru a determina influenta relativa a acestor factori, se folosesc tehnici cantitative si

calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativa relativa, analiza evolutiei, analiza

datelor in perechi, analiza statistica si grafica, analiza sensibilitatii. Daca nu exista

suficiente date pentru a fundamenta o analiza cantitativa, evaluatorii analizeaza relatiile

calitative prin comparatie directa a datelor de piata si analiza evolutiei pietelor.

4

Dupa ce au fost adunate si analizate datele de piata, ele pot fi ordonate in mai multe

moduri. O metoda obisnuita este sa fie aranjate pe o grila de date. Fiecare diferenta

importanta intre proprietatea analizata si proprietati comparabile ce ar putea influenta

valoarea e considerata ca element de comparare; fiecare element are repartizat un rand pe

grila si preturile totale sau unitare ale proprietatilor comparabile sunt corectate ca sa

reflecte valoarea acestor diferente.

Corectiile facute reflecta procesul de gândire si judecata efectuat de un cumparator, inainte

de a face oferta de cumparare sau de a cumpara.

4.3.1.4. Procedura de evaluare

Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparatiei directe sunt:

Cercetarea pietei pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietati

imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluata in ceea ce priveste tipul de

proprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;

Verificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale si

corecte si ca tranzactiile au fost obiective ;

Alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize

comparative pe fiecare criteriu;

Compararea proprietatilor comparabile cu proprietatea evaluata, utilizand

elementele de comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei

proprietati comparabile sau, daca nu e posibila compararea, se trece la

eliminarea din categoria comparabilelor.

Analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea unei valori sau o marja de valori. Intr-o

piata instabila si foarte dinamica, o marja de valori poate fi o concluzie mai buna

decat o singura valoare.

4.3.1.4.1. Criterii de comparatie

Fiecare pret de vanzare ar trebui exprimat in functie de niste criterii de comparatie

adecvate, adica niste componente ale proprietatii imobiliare definite in scopul comparatiei.

5

Alegerea lor depinde de scopul evaluarii si de natura proprietatii. Astfel, apartamentele

sunt deseori analizate pe baza pretului pe camera dar si pe baza pretului pe mp construit.

Proprietatile industriale si depozitele se analizeaza pe baza pretului pe mp sau mc.

Hotelurile, de regula, sunt analizate in pret de camera; restaurantele, teatrele, bisericile,

salile polivalente in pret/loc; terenurile de golf in pret / hectar si gaura; campingurile in

pret de lot; terenurile de tenis in pret/teren sau pe numar de membri; debarcaderele in pret

pe dana; service auto in pret/loc de reparatii. Pentru case de locuit unitatea tipica de

comparatie este pretul total sau pretul pe mp util.

Aplicarea mai multor criterii de comparatie poate duce la rezultate diferite si evaluatorul

trebuie sa analizeze si sa explice diferentele. Acest lucru il va ajuta sa aleaga cele mai

adecvate criterii de comparatie pentru situatia data. Este util, daca exista suficiente date, sa

se faca analize statistice pe baza criteriilor, pentru a obtine date cu grad mai ridicat de

obiectivitate.

Criteriide comparatie cum ar fi, rata de capitalizare/fructificare a capitalului nu se

ajusteaza, dar evaluatorul trebuie sa analizeze cauzele diferentelor aparute la diferite

proprietati si va alege acele valori care sunt cele adecvate si fundamentate pentru

comparabilitatea cu proprietatea evaluata.

4.3.1.4.2. Elemente de comparatie

Elementele de comparatie sunt caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor

imobiliare care au drept consecinta variatii ale preturilor platite pe piata imobiliara.

Evaluatorul ia in considerare si compara toate diferentele rezonabile intre

proprietatile comparabile, diferente care le influenteaza valoarea. Cercetarea pietei

imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea proprietatilor imobiliare este

deosebit de sensibila.

Pe baza acestor diferente se fac ajustari ale preturilor pentru fiecare proprietate

comparabila pentru a face proprietatile echivalente la pretul total sau la pretul unitar, dar

metoda trebuie aplicata uniform pe toata durata analizei. Totodata, evaluatorul trebuie sa

aiba grija ca ajustarile datorate unei diferente sa fie facute o singura data.6

In metoda comparatiei directe sunt noua elemente de comparatie de baza:

drepturile de proprietate transmise;

conditiile de finantare;

conditiile de vanzare;

conditiile pietei;

localizarea;

caracteristicile fizice;

caracteristicile economice;

utilizarea;

componente nou-imobiliare ale valorii.

Desi in majoritatea cazurilor aceste noua elemente acopera toti factorii semnificativi,

se pot considera si alte elemente cum ar fi: accesul la proprietate, restrictii guvernamentale,

conditii de mediu, dezvoltarea infrastructurii.

Elementele de comparatie se pot imparti in subcategorii pentru a face analiza mai

specifica.

# Drepturi de proprietate transmise

O tranzactie este intotdeauna axata pe dreptul de proprietate transmis. Cand este

vorba de vanzarea unei proprietati inchiriate, evaluatorul va face corectiile care sa reflecte

diferenta intre proprietatile inchiriate cu chiria pietei si cele inchiriate cu o chirie sub sau

peste chiria pietei, iar durata ramasa a inchirierii afecteaza aceste corectii.

Etapa preliminara in procesul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate

evaluat si odata acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pietei.

Evaluatorul trebuie sa stabileasca precis si drepturile de proprietate transmise in

tranzactiile comparabile selectate pentru analiza.

# Conditiile de finantare

Pretul tranzactiei pentru o proprietate imobiliara poate fi diferit de cel al unei

proprietati identice din cauza aranjamentelor financiare diferite.

In cazurile cand cumparatorul obtine din partea vanzatorului o finantare sub preturile pietei

el va plati probabil un pret mai mare pentru proprietatea achizitionata.7

O corectie pe motive de finantare poate sau nu sa includa o corectie pentru conditiile de

vanzare.

Definitia valorii de piata recunoaste termenii de plata ca fiind plata integrala cash. De

multe ori diminuarea determinata prin calculele de actualizare nu este recunoascuta

integral pe piata, pentru ca atunci conditiile de vanzare pot evidentia alte interese non-

economice din partea cumparatorilor sau vanzatorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie sa

foloseasca cu atentie calculele de echivalenta cash si sa retina ca in final corectia este cea

dedusa din datele de pe piata.

Cumparatorii de proprietati imobiliare se obliga in mod constient la: o marire a

capitalului lor investit in activele imobiliare şi la plata periodica a creditului plus

dobanzile. Astfel, componentele creditului variaza odata cu rambursarea imprumutului si

cu costul creditului. La analiza datelor in perechi se combina, de obicei, calculele de

actualizare cu corectiile datorate conditiilor de vanzare atipice.

# Conditiile de vanzare

Ajustarile pentru conditiile de vanzare de regula reflecta motivatia cumparatorului si

a vanzatorului si, in multe cazuri, conditiile de vanzare influenteaza semnificativ pretul de

vanzare. De exemplu, o vanzare poate fi sub pretul pietei daca vanzatorul are nevoie

imediat de bani sau un cumparator va oferi un pret mai mare pentru o proprietate ce a

apartinut candva familiei sale.

Daca se descopera conditii de vanzare neobisnuite intr-o tranzactie, aceasta ar putea sa fie

folosita ca o proprietate comparabila numai cu precautii deosebite, iar conditiile speciale

trebuie evidentiate in raportul de evaluare.

# Conditiile pietei

Tranzactiile comparabile ce au avut loc in alte conditii ale pietei decat cele de la data

evaluarii necesita ajustari pentru toate diferentele ce influenteaza valoarea. O ajustare

normala pentru conditiile pietei se refera la diferenta intre momentele tranzactiilor. Cauzele

pot fi: inflatia si perceptia investitorilor privind schimbarea conditiilor pietei.

Schimbarile in conditiile pietei pot fi si modificarea legilor privind taxele si impozitele,

procesul de obtinere a autorizatiilor de constructie si fluctuatiile cererii si ofertei. Uneori 8

efectele acestor factori se combina cu influente ce se aduna sau se compenseaza. Desi

ajustarile pentru conditiile pietei se refera deseori la timp, nu timpul este cauza, ci

schimbarile pietei ce au aparut de-a lungul timpului. Ca moment de referinta trebuie luat

cel al incheierii contractului si nu cel al inceperii negocierilor.

Marimea ajustarilor se estimeaza prin analiza mai multor tranzactii ce au aparut in

jurul aceluiasi moment de timp pentru a avea o estimare mai obiectiva a reflectarii in pret a

schimbarii conditiilor pietei.

# Localizarea

Ajustarile pe motivul localizarii se fac atunci cand caracteristicile de amplasare ale

proprietatilor comparabile difera fata de cele ale proprietatii evaluate. Diferentele prea mari

impun eliminarea din randul proprietatilor comparabile. Ajustarile se exprima de regula

procentual si reflecta cresterea sau descresterea in valoare a unei proprietati, datorate

amplasarii intr-o zona. Chiar si in aceeasi zona apar diferente; de exemplu, o casa cu

vedere la parc si alta putin mai departe. Evaluatorul trebuie sa sesizeze ca piata recunoaste

ca o locatie e mai buna decat alta din diferite motive.

In absenta unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferente in

localizarea a doua proprietati de altfel complet comparabile, poate fi echivalenta cu

diferenta in valoarea terenului corespunzator celor doua proprietati. Evaluatorul trebuie sa

fie atent si sa evite ajustarea pentru aceeasi influenta asupra valorii, cum ar fi localizarea si

caracteristile fizice.

# Caracteristicile fizice

Fiecare diferenta intre caracteristicile fizice ale proprietatilor comparabile si

proprietatea evaluata, necesita analiza comparativa si ajustare. Diferentele fizice inseamna

diferente in dimensiunile cladirii, calitatea constructiei, stilul arhitectural, atractivitatea si

alte avantaje. Conditiile de mediu trebuie luate in considerare.

9

Castigul sau pierderea in valoare prin prezenta sau absenta unui element nu sunt, de

regula, egale cu costul instalarii sau demontarii elementului. Uneori cumparatorii poate nu

vor sa plateasca un pret mai mare pentru un anumit element sau avantaj in plus. La fel

existenta unui avantaj suplimentar adauga o valoare mai mare decat costul de obtinere a

avantajului.

# Caracteristicile economice

Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprietati imobiliare care

afecteaza profitul net. Acest element de comparatie este, de regula, aplicat proprietatilor

generatoare de profit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea

managementului, structura chiriasilor, nivelul chiriilor, conditiile de inchiriere, data

expirarii contractului de inchiriere, optiunile de reinnoire si clauzele de inchiriere, clauzele

de recuperare a unor cheltuieli sau investitii.

Evaluatorul trebuie sa fie atent ca diferentele datorate drepturilor de proprietate

transmise sau schimbari datorate conditiilor de piata sa nu fie atribuite caracteristicilor

economice.

# Utilizarea

Evaluatorul trebuie sa evidentieze orice diferenta intre utilizarea existenta sau cea

mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare comparabile si utilizarea proprietatii

evaluate. In evaluarea unui teren liber, zonarea este unul din factorii cei mai importanti in

determinarea celei mai bune utilizari.

O diferenta in utilizarile permise in doua zone nu necesita neaparat o ajustare, daca

loturile au aceeasi utilizare. Cand preturile de vanzare sunt exprimate unitar (pret/mp), pot

exista totusi diferente datorate cerintelor de clasificare zonala. De exemplu, din cauza

diferentelor in cerintele de parcare sau amenajare peisagistica, costul de imbunatatire a

amplasamentului este diferit, desi loturile au cea mai buna utilizare aceeasi. Aceste

diferente trebuie luate in considerare.

# Componente non-imobiliare ale valorii

Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a

personalitatii cladirii, afacerea ce are loc in cladire si alte elemente care nu constituie parti 10

ale proprietatii imobiliare, dar fac parte din pret. Aceste componente trebuie analizate

separat de imobil. In multe cazuri viata economica, riscul de investitie asociat, rata de

fructificare, garantia pentru asemenea componente non-imobiliare difera de cele ce se

refera la componentele imobiliare.

Mobila, inventarul si echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt exemple tipice

de elemente ce definesc personalitatea.

4.3.1.4.3.- Identificarea si cuantificarea corectiilor

Tehnicile de identificare si cuantificare a conditiilor se clasifica in doua categorii:

a).- cantitative:

analiza pe perechi de date;

analiza statistica;

analiza grafica;

analiza evolutiei;

analiza costurilor;

analiza a datelor secundare.

b).- calitative:

analiza comparatiilor relative;

analiza clasamentului;

interviuri personale.

Primul pas in analiza comparativa este de a identifica ce elemente de comparatie

influenteaza valoarea pe piata specifica. Fiecare din elementele de comparatie importante

trebuie sa fie incercat prin una sau mai multe din tehnicile mentionate mai sus, pentru a

stabili daca este sau nu necesara o corectie. Evaluatorul trebuie sa fie atent si sa nu

presupuna ca un element de comparatie influenteaza valoarea pana cand piata nu a indicat

aceasta influenta.

Tehnicile cantitative11

Analiza pe perechi de date este un proces in care doua sau mai multe tranzactii sunt

comparate pentru a obtine o indicatie privind marimea corectiei ce se refera la o singura

caracteristica. Ideal, tranzanctiile comparate ar fi identice sub toate aspectele, cu exceptia

elementului analizat. Totusi, acest caz este foarte rar si deseori, evaluatorul trebuie sa

analizeze o serie de date perechi pentru a izola efectul unei singure caracteristici.

Desi analiza pe perechi de date este teoretic corecta, ea este uneori nepractica, din cauza

insuficientei datelor privind proprietatile similare.

Analiza statistica a datelor de pe piata include analiza prin regresie si influenta. Regresia

liniara sau multipla reprezinta o tehnica extrem de utila si este limitata numai de numarul

de elemente sau factori ce influenteaza pretul.

Analiza grafica este o varianta a analizei statistice in care evaluatorul ajunge la o concluzie

prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arata cum vede piata variatiile in

elementele de comparatie.

Analiza evolutiilor este aplicabila cand exista un volum mare de informatii de pe piata si

este in special utila cand sunt putine date de tranzactii comparabile, dar multe date

referitoare la proprietatilor cu mai putine caracteristici similare. Se poate determina

sensibilitatea pietei la anumite elemente de comparatie.

Analiza costurilor utilizeaza costurile estimate de autoritati pentru taxe de constructie sau

impozit pe proprietati ca baza pentru corectii. Evaluatorul trebuie sa se asigure ca

asemenea corectii sunt rezonabile si aproximeaza asteptarile pietei.

Analiza datelor secundare este o metoda de determinare a corectiilor, bazata pe date ce nu

se refera direct la proprietatile comparabile, ci descriu piata imobiliara in general.

Tehnicile calitative

Analiza comparatiilor relative este studiul relatiilor indicate de datele pietei fara a recurge

la cuantificare. Multi evaluatori utilizeaza aceasta tehnica pentru ca ea reflecta natura

imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru a aplica aceasta tehnica, evaluatorul analizeaza

tranzactii comparabile, in scopul de a determina daca au caracteristici inferioare,

superioare sau egale fata de proprietatea evaluata, acestea.12

Analiza clasamentului este o varianta a analizei comparatiilor relative prin care

tranzactiilor comparabile sunt incluse intr-un clasament in ordine ascendenta sau

descendenta a atractivitatii. Apoi, evaluatorul analizeaza pozitia proprietatii evaluate in

acest clasament.

Interviurile personale evidentiaza opiniile unor indivizi cunoscatori in materie si

participanti pe piata imobiliara. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare si nu

trebuie utilizate ca singure criterii de estimare a corectiilor.

Analiza comparativa este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce

utilizeaza, fie analiza pe perechi de date fie analiza comparatiilor relative. In analiza

comparativa, cele doua tehnici pot fi utilizate separat sau in combinatie.

Procesul analitic are patru etape:

1.- Identificarea elementelor de comparatie ce efectueaza valoarea tipului de proprietate

evaluata;

2.- Compararea atributelor fiecarei proprietati comparabile cu cele ale proprietatii

evaluate si aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparatie (cantitativ si

calitativ). Fiecare corectie trebuie explicata adecvat, astfel ca oricine sa inteleaga

rationamentul;

3.- Obtinerea corectiei nete pentru fiecare tranzactie comparabila si aplicarea ei asupra

pretului (sau chiriei);

4.- Efectuarea unei comparatii globale a proprietatilor comparabile corectate sau

clasificate si extragerea unei singure valori din gama de valori rezultat.

4.3.1.5. Tipuri de corectii

Corectiile obtinute prin tehnici cantitative se aplica tranzactiilor comparabile, fie ca

procentaj, fie ca valoare absoluta.

Evaluatorul foloseste calcule logice pentru a face o corectie, dar matematica nu trebuie sa

inlocuiasca judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului si a programelor imbunatatesc

viteza si precizia calculelor, dar estimarea valorii de piata nu e determinata de niste calcule

13

precise. Evaluarea are si un aspect creativ in care evaluatorii isi folosesc puterea de

judecata in analiza si interpretarea datelor cantitative.

Corectia procentuala este utilizata a reflecta modificarile in conditiile pietei si diferentelor

de localizare. Evaluatorul trebuie sa fie constant in modul de exprimare a relatiei intre

proprietatea comparabila si cea evaluata si ea trebuie facuta intr-o maniera ce corespunde

modului cum este perceputa de piata.

Intrucat este cunoscut numai pretul tranzactiei comparabile, corectia se face

asupra acestui pret pentru a ajunge la estimarea valorii proprietatii evaluate.

Corectia absoluta se calculeaza in unitati monetare, ce se aduna sau se scad la/din pretul

tranzactiilor comparabile.

4.3.1.6.- Ordinea corectiilor si alegerea valorii

Ordinea in care se aplica corectiile la tranzactiile comparabile este determinata de

datele de pe piata si analiza pe care o face evaluatorul. In Tabelul 1 se arata un model

ilustrativ. Totusi aceasta nu e singura secventa de aplicare; piata este cea care indica o

anumita secventa. Corectiile procentuale, care se aplica preturilor unor tranzactii

comparabile, reflecta superioritatea sau inferioritatea proprietatii comparabile, referitoare

la elementele de comparatie.

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este grila de piaţă care este un

tablou ce are pe linii elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea evaluata si

pe celelalte coloane proprietatile comparabile. Uneori pentru fiecare element de

comparatie se aloca doua linii: una pentru comparare si alta pentru corectie. In partea de

jos a grilei exista o sectiune de analiza a rezultatelor cu doua linii; total corectii exprimate

absolut si procentual din pretul de vanzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima

comparabilitatea tranzactiilor fata de proprietatea evaluata si sa selecteze valoarea finala.

Tranzactiile care necesita cele mai mici corectii vor avea relevanta cea mai mare in

alegerea valorii finale. In acelasi timp, relevanta va reflecta si increderea pe care o are

evaluatorul in datele privind tranzactiile comparabile.

14

Ordinea corectiilor Tabelul 1

Elemente de comparatie Corectii date de piata

Corectii ale pretuluitranzactiilor comparabile(mii lei)

Pret de vinzare- Corectie pentru dreptul de proprietate transmis Pret corectat- Corectie pentru conditii de finantare Pret corectat- Corectie pentru conditii de vinzare Pret corectat- Corectie pentru conditii de piata

Pret corectat- Corectii pentru: • localizare • caracteristici fizice • caracteristici economice • utilizare • componente non-imobiliareValoarea estimata

+5%

-2%

+5%

+5%

+3%-5%-5%+2%+3%

100.000

+ 5.000105.000

- 2.100102.900

+ 5.145108.045

+ 5.402113.447

+ 3.403- 5.672- 5.672+ 2.269+ 3.403111.178

Alegerea valorii

Alegerea valorii este ultima faza in analiza, in care apar doua sau mai multe valori

rezultate si trebuie exprimata o opinie privind valoarea ce conduce la pretul cel mai

probabil (vezi definitia valorii de piata). Aceasta opinie poate fi exprimata intr-un interval

de valori sau ca o singura valoare. Este important ca evaluatorul sa ia in considerare

punctele tari si punctele slabe ale fiecarui rezultat, examinand siguranta si adecvarea

informatiilor de pe piata care au stat la baza valorii, precum si tehnica aplicata. Raportul de

evaluare trebuie sa evidentieze clar rationamentul prin care evaluatorul a ajuns la

concluzie. In metoda comparatiei directe, alegerea valorii poate include doua nivele de

analiza. Primul nivel inseamna obtinerea unei valori din corectia preturilor a doua sau mai

multe tranzactii comparabile, considerand un singur criteriu de comparatie (exemplu:

pret/mp). Al doilea nivel este analiza valorilor obtinute, considerand mai multe criterii de

comparatie.

In procesul de alegere a valorii sunt doua elemente extrem de importante.

15

Primul consta in faptul ca evaluatorul trebuie sa fie sigur ca valoarea estimata este in

concordanta cu scopul evaluarii si este corelata cu valorile obtinute prin alte metode. Aici

se va da o mare atentie corelarii datei evaluarii cu data pentru care sunt disponibile

informatiile de pe piata.

Al doilea element consta in faptul ca evaluatorul trebuie sa tina cont in mod esential

de diferentele in drepturile de proprietate transferate in tranzactiile comparabile. De cele

mai multe ori aceste diferente duc la excluderea tranzactiilor din randul celor comparabile

si orice neglijenta in analiza acestui punct poate duce la concluzii eronate.

4.3.1.7. Studiu de caz

Aplicaţia se refera la evaluarea unei case de locuit si unei cladiri administrative

situate în Municipiul Reghin. Metodele aplicate sunt analiza datelor pe perechi (casa de

locuit) si analiza comparatiilor relative (cladirea administrativa).

4.3.1.7.1.- Analiza datelor pe perechi

Proprietatea evaluata este o casa de locuit pentru o singura familie cu 110 mp

suprafata utila si o pivnita finisata. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie, un WC serviciu si

nu are garaj. Terenul are 930 mp. Echiparea urbanistica este la nivel mediu. S-au analizat

5 proprietati comparabile care sunt amplasate in aceeasi vecinatate cu proprietatea

evaluata.

- Proprietatea A este o casa de 100 mp, situata pe un teren de 930 mp, are un subsol

nefinisat si un garaj alaturat pentru 2 masini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC

serviciu. A fost vanduta cu 3 saptamani inainte de data evaluarii cu suma de 200 milioane

lei, cu o finantare mai favorabila decat conditiile pietei, ceea ce a dus la un pret cu 15

milioane lei mai mare.

- Proprietatea B este o casa de 135 mp, situata pe un teren de 1110 mp cu un subsol

nefinisat si un garaj pentru 2 masini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC serviciu.

A fost vanduta cu o luna inainte de data evaluarii cu suma de 225 milioane lei, cu o

finantare sub conditiile pietei, ceea ce a dus la un pret cu 15 milioane lei mai mare.16

- Proprietatea C este o casa de 110 mp, situata pe un teren de 930 mp cu un subsol

nefinisat si un garaj pentru 2 masini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC serviciu.

A fost vanduta cu un an inainte de data evaluarii cu 170 milioane lei, cu finantare in

conditiile pietei.

- Proprietatea D este o casa de 135 mp, situata pe un teren de 1110 mp cu subsol

finisat si garaj pentru 2 masini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC serviciu. A

fost vanduta cu un an inainte de data evaluarii cu 210 milioane lei, cu finantare in

conditiile pietei.

- Proprietatea E este o casa de 110 mp, situata pe un teren de 930 mp cu subsol

nefinisat si fara garaj. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie si un WC serviciu. A fost

vanduta cu un an inainte de data evaluarii cu suma de 160 milioane lei, cu finantare in

conditiile pietei.

Datele sunt sintetizate in Tabelul 2. Proprietatile comparabile difera totusi de cea

evaluata in ceea ce privesc conditiile de finantare, conditiile pietei la momentul vanzarii,

dimensiuni, suprafata de teren, finisajul pivnitei si prezenta garajului.

Corectiile pentru conditiile de finantare se face pe baza datelor furnizate de vanzatori si

cumparatori si se estimeaza avantajul financiar obtinut de cumparator care de fapt s-a

compensat prin cresterea pretului de vanzare.

Proprietati A si C difera numai prin conditiile de finantare si conditiile pietei (data

vanzarii) . Dupa ce se face corectia privind conditiile de finantare, atunci diferenta de pret

se justifica numai prin diferenta din conditiile pietei si se estimeaza astfel:

(185.000 - 170.000)/ 170.000 ~ 10%

Diferenta in dimensiuni intre A si B poate fi atribuita unei camere in plus pe care o

are B (B are si un teren mai mare cu 20% decat A). Diferenta este deci:

210.0 00- 185.000 = 25.000

Comparatii intre C si E arata ca diferenta din cauza garajului poate fi estimata:

187.0 00- 176.000 = 11.000

Corectia pentru subsolul finisat se calculeaza comparand B cu D:

231.000- 210.000 = 21.00017

Pentru a ajunge la o valoare, evaluatorul calculeaza care este suma valorilor absolute a

corectiilor (valoare bruta) si suma algebrica a corectiilor (valoare neta). El va atribui o

pondere mai mare proprietatilor comparabile care necesita corectii mai putin. In cazul de

fata E are numai 2 corectii si cea mai mica valoare bruta si se alege valoarea de 197

milioane lei.

18

GRILA DATELOR DE PIATA

Analiza datelor pe perechi. Casa de locuit TABELUL 2Element de comparative De evaluat A B C D EPret de vinzare (mii lei) 200.000 225.000 170.000 210.000

Drepturi de proprietate transmise Libera Libera Libera Libera Libera Libera

Pret corectat 200.000 225.000 170.000 210.000

Conditii de finantare Sub piata Sub piata La piata La piata

Corectie pentru finantare -15.000 -15.000 -10 0 0

Conditii de vinzare Independent Independent Independent Independent Independent

Corectie pentru conditii de vinzare 0 0 0 0 0

Pret corectat 185.000 210.000 170.000 210.000 160.000

Conditii ale pietei -3 saptamini -1 luna -1 an -1 an -1 an

Corectie pentru conditiile pietei 0 0 +10% +10% +10%

Pret corectat 185.000 210.000 187.000 231.000

Localizare Similara Similara Similara Similara Similara

Corectie pentru localizare 10 0 10 10 10

Arie utila (in mp) 110 110 135 110 135 110

Corectie pentru dimensiuni - 0 -24.000 0 -24.000 0

Garaj Nu Da da Da Da Da

Corectii pentru garaj -11.000 -11.000 -11.000 -11.000 -11.000

Pivnita finisata da Nu Nu Nu Da Nu

Corectii pentru pivnita +21.000 +21.000 +21.000 0 +21.000

Pret corectat 195.000 196.000 197.000 196.000 197.000

Corectie totala neta 5.000 29.000 27.000 14.000 37.000

Corectie totala neta (% prêt de vinzare) 2,5% 12,9% 15,9% 6,7% 23,1%

Corectie totala bruta 47.000 71.000 49.000 56.000 37.000

Corectie totala bruta (% prêt de vinzare) 23,5% 31,5% 28,8% 26,7% 23,1%

19

4.3.1.7.2.- Analiza comparatiilor relative

Proprietatea evaluata este o cladire administrativa (cu birouri), cu vechime de 5

ani, cu aria desfasurata construita de 3.350 mp si 2.950 mp suprafata utila ce se poate

inchiria (88%). Gradul de ocupare este 90% si care este considerat stabil pe piata

cladirii. Spatiul ocupat de chirias este intre 230 la 650 mp. Cladirea este o constructie

de nivel mediu si are o stare tehnica medie (buna). Raportul suprafata utila de

inchiriat/arie desfasurata construita este mic fata de media de pe piata cladirilor

administrative (93%). Amplasamentul este amenajat corespunzator. Parcajul in aer

liber este adecvat si conform reglementarilor. Localizarea ce se poate considera medie

este un amplasament interior cu acces la o cale rutiera importanta. Chiria curenta de

baza este intre 390 si 420 mii lei/mp pe an, iar pentru intreaga cladire media este 407

mii lei/mp pe an. Cu exceptia telefoanelor, proprietarul plateste toate cheltuielile de

intretinere. Cheltuielile de exploatare sunt cele normale de pe piata. Contractele de

inchiriere sunt pe 3 si 4 ani si au clauza de prelungire pe inca 3 ani, la chiria de pe

piata de la acel moment. Toate contractele nu au vechime mai mare de 18 luni si

nivelul chiriei si conditiile de plata sunt cele normale la nivelul pietei. Calitatea

chiriasilor este buna. S-au analizat 5 proprietati comparabile. Toate sunt cladiri de

inaltime medie, inchiriate si localizate in aceeasi zona cu cea evaluata. Toate au fost

vandute sau inchiriate. Unitatea de comparatie utilizata este pretul pe mp de arie utila

ce se poate inchiria.

- Proprietatea A a fost vanduta acum 5 luni cu 8.790 milioane lei. Are 6 ani

vechime si o stare tehnica buna. Aria desfasurata construita este de 3.720 mp si 3.490

mp se poate inchiria (94%). Pretul pe mp arie utila este de 2.520 mii lei. Amenajarea

terenului este medie si raportul suprafata parcaj/arie utila este similar cu proprietatea

evaluata. Proprietarul asigura toate serviciile. Gradul de ocupare este 87% si nivelul

chiriei este 413 mii lei/mp. Conditiile de plata si cheltuielile de exploatare sunt la

20

nivelul pietei. Cladirea este amplasata la intersectia unei strazi principale cu una

secundara.

- Proprietatea B a fost vanduta acum 4 luni cu 6.360 milioane lei. Cladirea are 4

ani vechime, cu aria desfasurata construita de 2.970 mp si 2.760 mp se pot inchiria

(93%). Pretul unitar este 2.340 mii lei/mp. Amenajarea exterioara este medie si

raportul parcaj/arie utila similar cu al proprietatii evaluate. Starea tehnica este buna.

Proprietarul asigura toate serviciile. Gradul de ocupare este 85% si nivelul chiriei este

inferior pietei, adica 381 mii lei/mp pe an. Durata inchirierilor si cheltuielilor de

exploatare sunt la nivelul pietei. Proprietatea este amplasata intr-un lot interior cu

acces la o strada principala.

- Proprietatea C a fost vanduta acum noua luni cu 7.350 milioane lei. Cladirea

are 3.250 mp arie desfasurata construita si 2.990 mp arie utila ce poate fi inchiriata

(92%). Pretul unitar este 2.458 mii lei/mp arie utila. Constructia are 5 ani vechime si

este intr-o stare tehnica buna. Chiria medie este de 407 mii lei/mp pe an. Proprietarul

asigura toate serviciile. Gradul de ocupare este 90% si toate contractele de inchiriere

sunt la nivelul pietei. Cheltuielile de exploatare sunt mai mari, din cauza ca doi

chiriasi care ocupa 15% din total spatiu, consuma energie electrica mai multa si nu

platesc o chirie mai mare. Localizarea cladirii este intr-un lot interior cu acces la o

artera principala. Raportul parcaj/arie utila este similar cu al proprietatii evaluate.

- Proprietatea D a fost vanduta acum doua luni cu 6.480 milioane lei. Cladirea

are 6 ani vechime si o stare tehnica buna. Are 2.790 mp arie desfasurata construita si

2.480 mp arie utila ce se poate inchiria (89%). Pretul unitar este de 2.613 mii lei/mp

arie utila. Chiria medie este de 420 mii lei/mp pe arie utila si contractele sunt la

nivelul pietei. Gradul de ocupare este de 95%. Cladirea este amplasata la intersectia de

doua artere principale, intr-o zona cu o dezvoltare urbanistica mai mare decat

proprietatea evaluata. De aceea raportul parcaj/arie utila e mai mic.

21

- Proprietatea E a fost vanduta acum 6 luni cu 7.410 milioane lei. Cladirea a

fost construita acum 4 ani vechime si este intr-o stare tehnica buna. Ea are 3.530 mp

arie desfasurata construita si 3.140 mp arie utila ce se poate inchiria (89%). Pretul

unitar este de 2.360 mii lei/arie utila. Localizarea este pe un lot interior cu acces la o

strada secundara. Gradul de ocupare este de 90%. Chiria medie este 370 mii lei/mp pe

an. Proprietarul asigura toate serviciile si contractele de inchiriere sunt la nivelul

pietei. Raportul parcaj/arie utila este similar cu al proprietatii evaluate.

Pentru a efectua analiza comparatiilor relative a tranzactiilor, evaluatorul

trebuie sa urmareasca aceeasi logica utilizata la analiza datelor in perechi. Diferenta

intre cele doua tehnici este interpretarea pe care o da evaluatorul datelor de pe piata.

Analiza comparatiilor relative se utilizeaza cand nu sunt suficiente date pentru a

cuantifica diferentele si este esential ca evaluatorul sa explice logica cu care a ajuns la

ierarhizarea proprietatilor, astfel incat destinatarul raportului de evaluare sa inteleaga

rationamentul.

In exemplul analizat, toate proprietatile sunt inchiriate, toate tranzactiile s-a

facut in conditii de finantare si de vanzare ale pietei si au fost obiective. Intervalul de

timp a fost de 7 luni (intre 2 si 9 luni, inainte de data evaluarii) si nu se fac corectii

intrucat nu au fost modificari in nivelul chiriei si gradul de ocupare.

Proprietatea A are o localizare superioara fata de cea evaluata, este mai

eficienta (are un procentaj de arie inchiriata mai mare), are un grad de ocupare mai

mic (chiar mai mic decat pe piata). Corectiile ce se fac sunt negative pentru localizare

si eficienta, pozitiva pentru grad de ocupare si in concluzie negativa.

Proprietatea B are chiria mai mica (corectie pozitiva), localizarea este inferioara

(corectie pozitiva), are o eficienta mai mare (corectie pozitiva), grad de ocupare sub

piata (corectie pozitiva). Corectia globala va fi pozitiva.

22

Proprietatea C are localizarea comparabila (fara corectie), are o eficienta mai

mare (corectie negativa), cheltuielile sunt mai mari (corectie pozitiva). Corectia

globala va fi negativa pentru ca eficienta are un efect mai mare.

Proprietatea D are o localizare mult mai buna (corectie negativa), parcajul mai

mic (corectie pozitiva), are gradul de ocupare mai mare decat pe piata (corectie

negativa). Corectia globala va fi negativa.

Proprietatea E are localizare inferioara (corectie pozitiva) si celelalte elemente

sunt similare. Corectia globala va fi pozitiva.

Clasamentul ce se intocmeste arata astfel:

Proprietatea Pret mii lei/mp Corectie globala

D 2.613 negativa

A 2.520 negativa

C 2.458 negativa

De evaluat

E 2.360 pozitiva

B 2.304 pozitiva

Deci proprietatea de evaluat are o valoare intre 2.360 si 2.458 mii lei/mp arie

utila. Proprietatea E este cea mai apropiata de cea de evaluat si ar putea avea o

pondere mai mare. Concluzia ar fi 2.390 mii lei/mp si o valoare globala de 7.050

milioane lei.

In practica, analiza efectuata de evaluator va fi normal explicata mult mai in

detaliu decat in exemplul aratat mai sus, pentru ca vor fi disponibile mai multe

informatii.

Cu cat proprietatea este mai complexa, cu atat vor fi luati in considerare mai

multi factori.

23

GRILA DATELOR DE PIATA

Analiza comparatiilor relative. Cladire administrative Tabelul 3

Element de comparatie De evaluat A B C D EPret de vinzare (mii lei) - 8.790 6.360 7.350 6.480 7.410

Drepturi de proprietate transmise Ocupata Ocupata Ocupata Ocupata Ocupata Ocupata

Vechimea 5 6 4 5 6 4

Arie desfasurata construita 3.350 3.720 2.970 3.250 2.790 3.530

Arie utila ce se poate inchiria 2.950 3.490 2.760 2.990 2.480 3.140

Coeficient de utilizare 881 94% 93% 92% 89% 89%

Pret/mp arie utila (mii lei) - 2.520 2.304 2.458 2.613 2.360

Grad de ocupare 90% 87% 85% 90% 95% 90%

Starea tehnica a constructiei Medie Medie Medie Medie Medie Medie

Spatiu parcare/arie utila Bun La fel La fel La fel Inferior La fel

Chiria medie pe mp arie utila (mii lei) 407 413 381 407 420 370

Localizare Medie Superioara Inferioara Medie Superioara Inferioara

Coeficient de cheltuieli La piata Similar Similar Mai mare Similar Similar

Corectie neta - negativa pozitiva negativa negativa Pozitiva

24

Lucrare de Absolvire BABA –ANDONE CLAUDIU

4.3.2. METODA COSTULUIEstimarea valorii prin metoda costului se bazează tot pe comparatie si anume

costul de construire a unei proprietati este comparat cu valoarea unei proprietati

existente sau a uneia similare in constructie. Metoda reflecta faptul ca participantii

pe piata recunosc o relatie intre valoare si cost. Cumparatorii au tendinta sa judece

valoarea unei cladiri existente considerand preturile si chiriile unor cladiri

asemenatoare si costul de a construi o noua cladire cu o stare fizica si utilitate

functionala optima. Mai mult, cumparatorii vor corecta preturile ce sunt dispusi sa

le plateasca cu estimarea costurilor necesare pentru a aduce o constructie existenta

la starea fizica si utilitatea functionala pe care ei o doresc.

Prin urmare, prin aplicarea metodei costurilor, evaluatorul incearca sa

estimeze diferenta ce o percepe cumparatorul, intre proprietatea imobiliara evaluata

si o cladire nou construita cu o utilitate optimala. Evaluatorul estimeaza costul de a

construi o replica sau un inlocuitor pentru o structura existenta (teren + cladiri) si

apoi sa scada deprecierea (uzura) proprietatii evaluate, estimata la data evaluarii.

Evaluatorul va incerca sa identifice si sa cuantifice cauzele uzurii si sa le aplice la

proprietatea imobiliara evaluata.

4.3.2.1.- Relatiile cu principiile evaluarii

Fundamentul pentru metoda costului este principiul substitutiei, care arata ca

nici un cumparator prudent nu va plati mai mult pentru o proprietate imobiliara

decât costul de a achizitiona imediat un teren si o cladire cu o utilitate si

atractivitate similara. Valoarea proprietatilor imobiliare vechi este estimata prin

comparatie cu o proprietate noua, optima.

Deplasarile in cadrul cererii si ofertei produc variatii ale preturilor, iar daca

costurile nu se modifica proportional cu preturile, atunci construirea cladirilor va fi

25


mai mult sau mai putin profitabila, iar valoarea cladirilor existente va creste sau

descreste corespunzator.

Principiul echilibrului arata ca factorii de productie a diferitelor componente

ale proprietatii imobiliare trebuie sa fie intr-o proportie adecvata pentru a se obtine

sau pastra o valoare optima. Orice exces sau deficienta in aceasta proportie duce la

o pierdere in valoare fata de suma costurilor componentelor. Atunci cand cererea si

oferta sunt in echilibru, iar creditul este disponibil, costul unei constructii noi plus

profitul antreprenorului minus deprecierea plus valoarea terenului este egal cu

valoarea de piata. Totusi, proprietatile pot castiga sau pierde din valoare din cauza

conditiilor externe. Astfel, cresterea costului de constructie va influenta valoarea de

piata a constructiilor noi si apoi valoarea de piata a proprietatilor vechi, de

substitutie.

Pierderea in valoare datorata cauzelor externe se reflecta prin deprecierea

externa (economica). Conditiile externe pot conduce ca valoarea sa difere de cost si

efectul este mai mare la proprietatile imobiliare vechi.

Conceptul de cea mai buna utilizare este fundamental pentru valoarea

proprietatilor imobiliare. Astfel, se poate evalua terenul ca fiind liber si disponibil

pentru cea mai buna utilizare sau se estimeaza cea mai buna utilizare a ansamblului

teren-cladire. Constructiile existente au o valoare egala cu ceea ce ele contribuie la

valoarea terenului sau pot reduce valoarea terenului cu costul indepartarii lor de pe

teren. Constructiile existente care nu conduc la utilizarea cea mai buna a terenului

au valoarea mai mica decat costul lor de reconstructie sau de inlocuire. Deci,

constructia care constituie cea mai buna utilizare a proprietatii este aceea care

adauga cea mai mare valoare la teren.

26


4.3.2.2. Aplicabilitatea si limitele metodei costului

Metoda costului este importanta in estimarea valorii de piata a constructiilor

noi sau relativ noi, deoarace in aceste cazuri costul si valoarea de piata sunt de

obicei apropiate. Constructiile noi sau aproape noi reprezinta, de regula, si cea mai

buna utilizare a terenului. Metoda se poate aplica si la proprietatile imobiliare cu

vechime mai mare daca exista suficiente date pentru a estima deprecierea. Metoda

este adecvata si pentru a estima valoarea de piata a unor constructii aflate in

proiect, proprietati cu destinatie speciala si a altor proprietati imobiliare ce nu se

tranzactioneaza frecvent pe piata.

Metoda costului este in special importanta cand piata imobiliara este putin

activa (cand utilizarea metodei comparatiei directe este limitata), sau când

proprietatea evaluata (ex.: locuinta ocupata de proprietar) nu este destinata de a

produce venituri.

Aplicand metoda costului, evaluatorul poate determina mai precis corectiile

ce sunt cauzate de diferentele fizice intre proprietati comparabile (ex.: diferente de

dotari ale constructiilor).

Deoarece metoda costului cere ca terenul si constructiile sa fie evaluate

separat, ea este utila si in evaluarea pentru asigurare, cand elementele neasigurabile

trebuie separate de cele asigurabile ca si in evaluarea pentru inscrierea in situatiile

financiar-contabile (cand trebuie estimata amortizarea pentru aplicarea impozitului

pe profit).

Metoda costului este deosebit de utila cand se au in vedere adaugirile la

constructii sau modernizarile si in acest fel poate preveni realizarea unor

imbunatatiri inutile. In final, metoda este aplicabila in realizarea studiilor de

fezabilitate care implica investitii imobiliare.

Metoda prezinta limite in aplicare, in cazurile cand proprietatea are o

vechime mare sau nu reprezinta cea mai buna utilizare a terenului. In aceste cazuri,

27


apar dificultati in estimarea deprecierii fizice, functionale sau externe, precum si in

aprecierea profitului antreprenorului. O limitare serioasa a metodei este data de

ipoteza realizarii constructiei intr-un timp scurt, fapt ce nu este intodeauna real sau

posibil.

4.3.2.3. Procedura de evaluare

Dupa inspectarea imprejurimilor, a amplasamentului si a constructiilor

culegand toate datele evaluate, evaluatorul va urmari o serie de etape pentru a

ajunge la valoarea estimata de metoda costului.

- Estimarea valorii terenului in ipoteza ca este liber si disponibil pentru a fi

realizata cea mai buna utilizare a sa.

- Estimarea costului de constructie sau de inlocuire a structurilor primare

efective la data evaluarii, incluzand costurile directe si costurile indirecte.

- Estimarea altor costuri (indirecte) aparute dupa construire, necesare ca sa

aduca o constructie nou, neocupata, la conditia si gradul de ocupare de

pe piata.

- Estimarea unui profit al antreprenorului, rezultat in urma analizei pietei.

- Insumarea costurilor de inlocuire sau de reconstructie, costurile indirecte

si a profitului antreprenorului (exprimate deseori ca un procent din

costurile directe si indirecte) pentru a ajunge la costul total de inlocuire

sau de reconstructie.

- Estimarea deprecierilor constructiilor care se compune din trei mari

categorii: deprecierea fizica, deprecierea functionala si deprecierea

cauze externe (economice).

- Scaderea deprecierii cumulate din costul total de reconstructie sau de

inlocuire pentru a obtine costul net.

- Estimarea costului de reconstructie sau de inlocuire si deprecierea pentru

28


orice cladiri adiacente sau imbunatatiri ale amplasamentului si apoi

scaderea deprecierii estimate din costul de reproductie sau de inlocuire al

acestor imbunatatiri.

- Adaugarea costului net al imbunatatirilor la costul net al constructiilor.

- Adaugarea valorii terenului pentru a obtine valoarea proprietatii.

-Corectarea valorii proprietatii pentru a reflecta un drept partial de

proprietate (cand este cazul).

4.3.2.4. Cea mai buna utilizare

Relatiile dintre comportamentul economic si evaluare sunt evidente clar pe

pietele imobiliare. Cunoasterea si intelegerea comportamentului pietei sunt

esentiale pentru conceptul “cea mai buna utilizare”. Cand scopul unei evaluari

este estimarea valorii de piata, analiza celei mai bune utilizari identifica cea mai

profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea.

Prin urmare, “cea mai buna utilizare” este un concept fundamentat de piata

imobiliara.

4.3.2.4.1.- Definitie

Cea mai buna utilizare poate fi definita astfel:

“Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care

este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea

mai mare valoare”.

Pentru a clarifica diferenta intre cea mai buna utilizare a unui teren liber si a

unui teren construit, consideram o casa de locuit pentru o familie. Daca proprietatea

este amplasata intr-o zona comerciala, productivitatea maxima a terenului

considerat liber ar putea fi obtinuta prin utilizare comerciala. Totusi daca nivelul

competitiv al cererii este suficient pentru utilizare rezidentiala atunci aceasta va fi

29


considerata ca fiind cea mai buna utilizare. Daca valoarea terenului liber e mai

mare decat valoarea terenului construit, cea mai buna utilizare este teren liber.

Cea mai buna utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinata printr-o

analiza subiectiva de catre proprietar, antreprenor sau evaluator; cea mai buna

utilizare este conturata de fortele competitive pe piata care fundamenteaza si

valoarea de piata.

Cand potentialii cumparatori doresc sa achizitioneze o proprietate pentru

folosinta personala, motivatia lor principala o reprezinta beneficiile obtinute prin

satisfactiei dorite, prestigiu si intimitate. Cumparatorii investitori sunt motivati de

profitul net sau acumularea de capital si chiar de unele facilitati fiscale. Investitorii

sunt interesati direct de fezabilitate ca o indicatie ca un proiect ar putea satisface

obiectivele explicite, cum ar fi: grad de ocupare, cost redus al exploatarii si o

crestere potentiala a valorii.

Prin urmare exista o relatie intre analiza pietei, studiu de fezabilitate si

alegerea celei mai bune utilizari, toate aceste activitati operand cu tehnici similare.

Traditional, analiza celei mai bune utilizari a fost asociata cu analiza reziduala

a terenului ce este cuprinsa in economia clasica. In aceasta analiza, valoarea este

data de nivelul ce ramane dupa ce a fost amortizata constructia. In timp ce cladirile

se pot schimba, nu acelasi lucru se poate spune despre caracteristicile esentiale ale

amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul conducator si

valoarea proprietatii imobiliare este in functie de venitul adus de teren.

Cea mai buna utilizare a terenului liber

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber presupune ca terenul este

liber sau poate fi eliberat prin demolarea constructiilor. In aceasta ipoteza, pot fi

identificate utilizari care creeaza valoare si evaluatorul poate incepe selectia de

proprietati comparabile si sa estimeze valoarea terenului.

30


Daca o prognoza a celei mai bune utilizari indica o schimbare in viitor, cea

mai buna utilizare actuala este considerata interimara. De exemplu, o ferma la

marginea orasului poate fi o utilizare interimara daca orasul se va dezvolta si

terenul poate fi parcelat. In unele cazuri, cea mai buna utilizare este ca terenul sa

ramana liber pana cand piata va fi pregatita pentru dezvoltare imobiliara.

Daca cea mai buna utilizare implica realizarea unor constructii, atunci

evaluatorul trebuie sa determine tipul si caracteristicile constructiei (de exemplu:

magazin, hotel, birouri); cate etaje, ce dimensiuni si utilitati; care va fi chiria si

nivelul cheltuielilor de exploatare; cat va costa constructia.

Cea mai buna utilizare a terenului construit

Cea mai buna utilizare a terenului construit este legata de utilizarea ce ar

trebui data unei proprietati imobiliare prin constructiile ce-i apartin. De exemplu:

un hotel vechi de 30 ani, trebuie mentinut asa cum este el sau ar trebui renovat,

extins sau demolat partial, sau inlocuit cu un alt tip de constructie sau cu un alt grad

de utilizare a terenului. Utilizarea care maximizeaza valoarea unei proprietati in

functie de rata de fructificare pe termen lung si riscul asociat este cea mai buna

utilizare a terenului construit.

In analiza celei mai bune utilizari a proprietatilor ocupate de proprietar,

evaluatorul trebuie sa considere orice modernizare ce este in concordanta cu

preferintele pietei. De exemplu, cea mai buna utilizare a unei case de lux trebuie sa

reflecte toate modernizarile ce sunt necesare pentru a obtine o maxima satisfactie.

4.3.2.4.2.- Scopul analizei celei mai bune utilizari

Evaluatorul trebuie sa faca deosebirea intre analiza considerand terenul liber

si analiza considerand terenul construit si raportul de evaluare trebuie sa identifice,

explice si justifice cu claritate scopul si concluziile aferente fiecarei utilizari.

31


Cea mai buna utilizare a terenului liber

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber trebuie sa tina cont de

utilizarea actuala si toate utilizarile potentiale.

Valoarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si nu de utilizarea

actuala. Aproape orice cladire poate fi demolata (exceptie pot fi cele din

patrimoniu) si aceasta se face cand ea nu mai adauga valoare terenului.

Reglementarile referitoare la constructiile din patrimoniu fac uneori

imposibila demolarea si prin urmare un regim fiscal special poate duce la cresterea

valorii lor, pastrand utilizarea actuala ca fiind cea mai buna utilizare.

Exista doua motive pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului

considerat liber, si anume: estimarea valorii separate a terenului şi identificarea

tranzactiilor comparabile cu terenuri libere.


Si aici exista doua motive:identificarea utilizarii proprietatii care va asigura

cea mai inalta fructificare a capitalului investit (de exemplu: transformarea unui

bloc de apartamente in hotel) şi identificarea proprietatilor comparabile (de

exemplu: ar fi incorect sa folosesti o proprietate comparabila ce are cea mai buna

utilizare ca birouri, in evaluarea unei proprietati ce are cea mai buna utilizare

ca hotel).

4.3.2.4.3. Criteriile analizei

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca

patru criterii. Ea trebuie sa fie permisa legal, posibila fizic, fezabila financiar si

maximum productiva. Posibilitatea fizica si legalitatea trebuie considerate mai

intai.

Permisa legal- In toate cazurile, evaluatorul trebuie sa determine care

utilizari sunt permise de lege. El trebuie sa analizeze reglementarile privind

32


zonarea, restrictiile de construire, normativele de constructii, restrictiile privind

constructiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului.

Inchirierea pe termen lung poate afecta cea mai buna utilizare a proprietatii din

cauza unor clauze din contractul de inchiriere.

Daca nu exista restrictii cu caracter privat, atunci utilizarile admise de

certificatul de urbanism determina alternativele avute in vedere pentru cea mai

buna utilizare. Evaluatorul poate avea in vedere - cu riscurile aferente - si

eventualele modificari ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar

explicate in raportul de evaluare. Normativele de constructii si conditiile de impact

asupra mediului pot avea influente asupra fezabilitatii utilizarii, daca nu o scot in

afara legii.

Posibila fizic - Dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a

terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale

(cutremure, inundatii) afecteaza utilizarile unei anumite proprietati imobiliare.

Unele loturi de teren pot atinge cea mai buna utilizare numai ca facand parte dintr-

un ansamblu. In acest caz evaluatorul va analiza si fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea si disponibilitatea unitatilor publice

(canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent termic etc.)

Structura geologica a terenului poate impiedica (sau face foarte scumpe)

anumite utilizari ale proprietatii, cum ar fi: cladiri cu regim inalt de inaltime,

subsoluri multiple etc.

Conditiile fizice influenteaza si costurile de conversie ale utilizarii actuale

pentru o alta utilizare, considerara mai buna.

Fezabila financiar- Utilizarile care au indeplinit criteriile de permise legal si

posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina daca ele ar produce un

venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile financiare si amortizarea

capitalului. Toate utilizarile din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt

33


considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiara,

evaluatorul va previziona veniturile generate de proprietate, din care se va scadea

cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultand profitul net. Se va

calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau

egala cu cea asteptata de investitori pe piata, atunci utilizarea este fezabila

financiar.

Maxim productiva- Dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna

utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduala a

terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta de piata pentru

acea utilizare. Valoarea reziduala a terenului poate fi gasita estimand valoarea

utilizarii propuse (teren si constructii) si scazand costul materialelor, manoperei,

regiei si al capitalului, necesare realizarii constructiei. Valoarea terenului poate fi

estimata si prin capitalizarea venitului rezidual alocat terenului. Venitul alocat

terenului este venitul ramas dupa scaderea cheltuielilor de exploatare si a

recuperarilor capitalului investit in constructiile alocate in proportiile determinate

pe piata imobiliara. Cea mai buna utilizare potentiala a terenului este, de obicei, o

utilizare pe termen lung si se presupune ca va ramane aceeasi pe durata de viata

economica sau utila a constructiilor.

4.3.2.4.4.- Situatii speciale

Ipotezele analizei cele mai bune utilizari sunt fundamentale pentru toate

studiile referitoare la utilizarile proprietatilor imobiliare. In identificarea celor mai

bune utilizari sunt necesare consideratii speciale pentru utilizarile singulare,

interimare, neconforme legal, utilizari ce nu sunt cele mai bune, utilizari multiple,

cu destinatie speciala, speculative si pentru terenul liber in exces.

Utilizari singulare Cele mai bune utilizari sunt, in general, conforme sau

similare cu utilizarile inconjuratoare. De exemplu, o casa de locuit nu este adecvata

34


in aproprierea unei mari fabrici. Totusi, cea mai buna utilizare poate fi neobisnuita

sau chiar unica. De exemplu, o cladire mare de birouri este ceruta de piata, dar este

suficienta una singura pentru localitatea respectiva.

Utilizarile interimare - In multe cazuri, cea mai buna utilizare poate sa se

modifice in viitorul previzibil. In asemenea situatii, dezvoltarea imediata a

proprietatii sau conversia ei pentru cea mai buna utilizare in viitor este, de obicei,

nefezabila financiar in prezent.

Deci, utilizarea interimara este cea mai buna utilizare dar aceasta s-ar putea

schimba in timp relativ scurt. Ferme, parcaje, cladiri vechi sau constructii

provizorii, reprezinta utilizari interimare. Multe din constructiile demodate nu

indeplinesc criteriile de cea mai buna utilizare, dar ele totusi genereaza valoare

peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piata recunoaste ca in timpul

tranzactiei catre o noua utilizare, vechile constructii pot face o proprietate mai

valoroasa decat terenul liber. Cand se face o comparatie cu alte proprietati, trebuie

luate in considerare diferentele intre utilizarile interimare chiar daca cele mai bune

utilizari in viitor sunt identice. Daca pentru doua utilizari actuale, costurile de

demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat in considerare si trebuie facuta o

corectie.

Utilizari neconforme legal - O utilizare neconforma legal este o utilizare ce

a fost stabilita si mentinuta legal, dar nu mai este conforma cu noile reglementari

legale ale zonei in care este amplasata. De obicei, aceste noi reglementari permit

existenta in continuare a vechilor utilizari, dar interzic extinderea sau modificarile

importante care sa continue utilizarea neconforma. Cand o utilizare neconforma

inceteaza, de obicei ea nu mai poate fi reluata. Uneori o utilizare neconforma legal

poate produce un venit mai mare si deci va avea o valoare mai mare decat o

utilizare conforma. Deci pentru a estima valoarea unei proprietati cu utilizare

neconforma legal, prin comparatie cu proprietati competitive similare, trebuie sa se

35


efectueze acele corectii care reflecta utilizarea mai intensa dar neconforma legal.

De obicei, orice surplus ce rezulta dintr-o utilizare neconforma legal este legat

direct de constructia existenta si, prin urmare, venitul suplimentar ar trebui

capitalizat pe durata de vata economica a constructiei.

Utilizari care nu sunt cele mai bune - Multe constructii existente nu

reprezinta cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare cu toate ca, in general,

cea mai buna utilizare este in aceeasi categorie cu utilizarea existenta (locuinta,

bloc de apartamente, cladire administrativa). Prin urmare, in aceste cazuri nu apare

o depreciere din cauza conditiilor externe. In unele cazuri, categoria proprietatii

existente este diferita de cea a celei mai bune utilizari si deci apare o depreciere din

cauza conditiilor externe. Pentru a intelege importanta coerentei in evaluarea

terenului si a constructiilor, s-a examinat următorul caz :

Un bloc de locuinte amplasat intr-o zona a Municipiului REGHIN, in

care activitatea industriala reprezinta cea mai buna utilizare a terenului.

Terenul considerat liber are valoare de 100 milioane lei, care este mult mai mare

decat daca ar fi utilizat pentru locuinte. Blocul de locuinte existent are valoare de

300 milioane lei, valoare ce reflecta o diminuare din cauza amplasarii intr-o zona

industriala (zgomot, poluare etc.) Aceeasi constructie ar avea valoarea de 500

milioane lei daca ar fi fost amplasata intr-un cartier de locuinte.

Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea cladirii la 300 milioane lei si

a terenului la 100 milioane lei, adica total 400 milioane lei. Nu este corect ca sa se

considere valoarea constructiei de 500 milioane lei si a terenului de 40 milioane lei

(utilizare pentru locuinte intr-o zona industriala), deci in total 540 milioane lei.

Utilizari multiple

Deseori cea mai buna utilizare pentru un lot de teren implica mai multe tipuri

de utilizari. De exemplu: pe un teren s-ar putea construi in fata (la strada), un

complex comercial cu case in spate sau blocuri in jurul unui teren de golf si case pe

36


terenul ramas. Daca terenul este in zona industriala, atunci in fata se vor amplasa

magazine si in spate depozite si/sau mici ateliere/fabrici.

Si o cladire are utilizari multiple cum ar fi hotel, restaurant, magazine,

birouri. Evaluatorul va estima contributia la valoare a fiecarei utilizari, dar trebuie

sa se asigure ca suma valorilor utilizarilor separate nu depaseste valoarea totala a

proprietatilor.

Utilizari speciale

Deoarece proprietatile cu destinatie speciala sunt adecvate numai pentru o

singura utilizare sau pentru un numar foarte limitat de utilizari, evaluatorul va

intampina dificultati in specificarea cele mai bune utilizari. De fapt, cea mai buna

utilizare este continuarea utilizarii actuale daca se dovedeste viabila.

Daca utilizarea curenta este depreciata fizic sau functional si alte utilizari

alternative nu sunt fezabile, atunci cea mai buna utilizare este demolarea si casarea

constructiei.

Uneori aceste proprietati se analizeaza pe baza a doua utilizari:

- continuarea utilizarii speciale existente;

- conversia la o utilizare alternativa;

Utilizari speculative

Terenul pastrat pentru vanzare ulterioara poate fi considerat ca o investitie

speculativa. Cumparatorul sau proprietarul poate crede ca valoarea terenului va

creste, dar exista un risc considerabil ca nu va aparea cresterea asteptata cat timp

speculatorul detine terenul. Cu toate acestea, valoarea actuala a terenului este o

functie de cea mai buna utilizare a sa in viitor si deci evaluatorul trebuie sa ia in

discutie cea mai buna utilizare potentiala in viitor.

Teren in exces

Unele loturi de teren sunt prea mari pentru principala lor cea mai buna

utilizare.

37


Unele proprietati construite au teren in exces care nu sunt necesare constructiilor

existente. In unele cazuri, cea mai buna utilizare a terenului in exces este sa ramana

liber. In alte situatii, poate fi o extindere in viitor a constructiilor existente sau

dezvoltarii viitoare ca o entitate separata. Terenul de parcare sau terenul de joaca

nu este teren in exces.

4.3.2.4.5.- STUDIU DE CAZ

Cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind liber.

CAZUL 1: Consideram un amplasament pentru constructii de vile.

Antreprenorul are de ales intre doua alternative, ambele compatibile cu

constructiile din zona. Utilizarea A inseamna construirea unei case mari cu o

valoare de piata de 375 milioane lei, inclusiv terenul. Utilizarea B inseamna

construirea unei case mai mici cu valoare de piata de 300 milioane lei. Terenuri

comparabile s-au vandut cu 90 milioane lei.

Astfel:

(milioane lei) Utilizarea A Utilizarea B

Valoarea de piata 375 300

Cost de constructie - 240 - 225

Profit antreprenor - 45 - 36

Valoarea reziduala teren 90 39

Prin urmare, utilizarea A este cea care este cea mai buna si se acopera valoarea

terenului.

CAZUL 2: Consideram un teren 50x50 m intr-o zona comerciala cu

valoarea estimata prin metode de comparatie, la suma de 300 milioane lei.

38


Studiile arata ca ar trebui construit un centru comercial sau un centru administrativ

(birouri).

Astfel:

(milioane lei) Centru comercial Centru administrativ

Profit net potential/an 165 180

Rata de capitalizare 11% 10%

Valoarea capitalizata 1.500 1.800

Costul constructiei - 900 -1.350

Valoarea reziduala teren 600 450

Prin urmare, cea mai buna utilizare este centrul comercial.

CAZUL 3: Se considera un teren 30 m x 60 m situat intr-o zona pentru

blocuri de locuinte, birouri si magazine. Piata cere o rata de capitalizare la

constructie de 12% si la teren de 10%.

(milioane lei) Locuinte Birouri Magazine

Cost de constructie 3.600 2.850 2.400

Profit net 486 405 330

Valoare capitalizata constructie(la 12%) - 432 - 342 - 288

Venit teren 54 63 42

Valoare reziduala teren (capitalizata la 10%) 540 630 420

Cea mai buna utilizare sunt birouri. Tehnica valorii reziduale a terenului se

foloseste pentru a estima cea mai buna utilizare si rareori pentru a evalua terenul.


CAZUL 4: Un depozit poate fi inchiriat pentru o suma neta de 225 milioane

lei/an. Totusi, proprietarul se gandeste sa transforme o parte din spatiu in birouri si

39


sa creasca chiria. Costul conversiei se estimeaza la 375 milioane lei si va duce la o

crestere a valorii proprietatii care este acum de 1.800 milioane. Evaluatorul

apreciaza ca se poate obtine o chirie de 255 milioane lei/an, in cazul existentei

birourilor.

Astfel:

(milioane lei) Depozit Depozit+birouri

Profit net/an 225 255

Rata capitalizare 12,5% 12,5%

Valoare capitalizata 1.800 2.040

Cost conversie 0 - 375

Valoare proprietate 1.800 1.665

4.3.2.5. VALOAREA AMPLASAMENTULUI

Oferta de teren este relativ stabila cu toate ca pot aparea usoare modificari

ale ofertei si calitatii terenului, pe durata vietii omenesti (eroziuni, poluare cu

reziduuri, tehnologii agricole necorespunzatoare, desertificare, cutremure si

alunecari de teren).

Terenul are valoare pentru ca el are utilitate ca amplasament pentru constructii, de

recreere, de cultivare agricola sau de suport al cailor de comunicatii.

4.3.2.5.1. Concepte si principii de evaluare

Anticiparea, schimbarea, cererea si oferta, substitutia si echilibrul sunt

principiile evaluarii care influenteaza valoarea terenului. Astfel, daca cumparatorii

anticipeaza ca intr-o anumita zona va fi o cerere de spatii de birouri in urmatorii 5

ani, ei ar putea fi motivati sa cumpere terenuri pentru constructie.

Pretul terenului reflecta relatia dintre cerere si oferta care oscileaza in jurul

echilibrului, desi pe termen scurt acest principiu ar putea sa nu se aplice in

40


totalitate. Astfel, daca un anumit tip de proprietate imobiliara este foarte rar intalnit

intr-o anumita zona, presiunea concurentei extrem de puternice poate duce la

cresterea valorii dincolo de nivelul dat de profitabilitatea proprietatii. In orice caz,

valoarea de piata este in general pretul cel mai probabil pe care il poate sustine

piata si prin urmare se va restabili echilibrul intre chirie, pret si valoarea terenului.

Valoarea terenului este influentata de jocul intre cerere si oferta daca utilizarea

economica a unui amplasament determina valoarea terenului pe o anumita piata.

Principiul substitutiei care spune ca un cumparator nu va plati mai mult decat

pentru un alt teren similar, indica faptul ca pentru amplasamentele similare cu cele

mai mici preturi va exista cea mai mare cerere.

Principiul echilibrului face legatura intre elementele unui complex economic

in care terenul are un rol esential.

4.3.2.5.2.- Caracteristicile fizice ale amplasamentului

Caracteristicile fizice ale terenului, utilitatile disponibile si imbunatatirile,

influenteaza utilizarea terenului si implicit valoarea sa.

Elementele fizice pe care le va lua in considerare evaluatorul sunt:

dimensiunea, forma, dimensiunea la fatada, topografia, localizarea, orientarea fata

de vant, soare sau vedere. Caracteristicile topografice sunt perimetrul, nivelarea si

drenajul. Existenta unor utilitati, cum ar fi: apa, canalizare, electricitate, gaze,

telefon, influenteaza utilizarea si posibilitatile de dezvoltare a lotului de teren.

Un lot de teren devine amplasament cand este imbunatatit si gata de a fi

utilizat pentru un anumit scop. Imbunatatirile interne necesare pot fi: nivelare,

pavare, racordarea la apa, gaze, electricitate si telefon. Imbunatatirile externe

lotului pot fi strazile, rampele, trotuarele, canalizare si linii de utilitati ce pot fi

conectate.

41


Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune

utilizari si prin urmare se va urmari ipoteza terenului liber si disponibil.

Se spune ca terenul are valoare, iar constructiile contribuie la valoare si

aceasta contributie se estimeaza scazand valoarea terenului din valoarea totala a

proprietatii imobiliare. In cazul in care constructiile nu au valoare adaugata se

impune demolarea lor. In anumite cazuri, evaluarea unei proprietati imobiliare

poate cere ca amplasamentul sa nu fie considerat pentru cea mai buna utilizare.

Este vorba de a estima valoarea de utilizare existenta.

4.3.2.5.3.- Metodele de evaluare a terenului

Se utilizeaza sase metode: comparatia directa, proportia, extractia,

parcelarea, tehnica reziduala si capitalizarea rentei de baza. Proportia si extractia

combina metoda costului cu metoda comparatiei directe; tehnica reziduala combina

metoda capitalizarii cu metoda costului, iar parcelarea combina cele trei metode.

# Metoda comparatiei directe

Se utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru

scopul evaluarii. Metoda este cea mai utilizata si preferata cand exista date

comparabile. Prin aceasta metoda, preturile si acele informatii referitoare la loturi

similare, sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemenari sau

diferentieri. Elementele de comparatie sunt drepturile de proprietate, restrictiile

legale, conditiile pietei (data vanzarii), localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile

disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare. Elementele de comparare cele mai

variabile sunt caracteristicile fizice, adica suprafata si forma, lungimea la fatada,

topografia, localizarea si vederea. Este intelept sa se coreleze rezultatele a doua sau

mai multe comparatii. Daca preturile s-au schimbat rapid in ultimii ani, loturile

comparabile trebuie selectate cat mai apropape de data evaluarii. Uneori

evaluatorul trebuie sa aleaga intre tranzactii cu proprietati din apropiere dar care au

42


avut loc cu mai multi ani inainte de data evaluarii si intre tranzactii recente dar

pentru loturi localizate la distanta; indicat este sa se bazeze pe tranzactiile recente.

In general, suprafata este un element de comparatie mai putin important

decat data tranzactiei si localizarea. Cele mai multe loturi au arie optima, insa daca

suprafata e mai mare, valoarea terenului in plus are tendinta sa se reduca foarte

puternic. De aceea, este bine sa se caute proprietati comparabile dar cu aproximativ

aceeasi suprafata. Zonarea este deseori criteriul de baza de selectie, pentru ca

amplasamentele din aceeasi zona sunt cele mai comparabile. Ca regula generala, cu

cat sunt mai multe sau mai mari deosebirile dintre proprietatea evaluata si cele

comparabile, cu atat e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate.

Evaluatorul va putea lua in considerare si preturile de oferta (nenegociate),

desi acestea sunt mai putin credibile (preturile din ofertele de vanzare sunt mai mari

iar cele din ofertele de comparare sunt mai mici decat preturile negociate.

Informatiile directe se pot obtine din discutiile cu partile implicate in

tranzactii: vanzatori, cumparatori, avocati si agenti imobiliari. In general, pentru

fiecare element de comparare sunt necesare corectii ale preturilor din tranzactiile

comparabile. Marimea corectiilor depinde de datele disponibile si sunt exprimate in

mod absolut (in moneda) sau relativ (procente). Corectiile pentru drepturile de

proprietate, finantare si conditiile pietei si de vanzare se fac inaintea celor

referitoare la localizare si caracteristicile fizice. Toate corectiile trebuie prezentate

in raportul de evaluare, intr-o forma logica si de inteles. In localitatile urbane dens

dezvoltate, se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lor nu poate fi

estimata prin comparatie directa. La fel si loturile libere din localitatile rurale

izolate sunt foarte rar tranzactionate si datele de comparatie pot fi nesigure. In

aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda proportiei sau prin

metoda extractiei.

43


# Metoda proportiei

Metoda proportiei sau altfel cunoscuta ca metoda alocarii, este bazata pe

principiul echilibrului si pe conceptul contributiei, care spune ca normal exista un

raport tipic intre valoarea terenului si valoarea proprietatii imobiliare pentru

anumite tipuri de proprietati in anumite localizari. Acest raport este in general, mai

sigur cand constructiile sunt relativ noi. La constructiile mai vechi creste raportul

valoare teren/valoarea proprietate. Metoda proportiei nu da o valoare determinata a

proprietatii, dar poate fi folosita cand este insuficient numarul de tranzactii de

terenuri libere comparabile. Estimarea este grosiera pentru ca se pot ridica

constructii mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare egala.

# Metoda extractiei

Aceasta metoda este o varianta a metodei proportiei si anume valoarea

terenului este extrasa din pretul de vanzare a unei proprietati, prin scaderea

contributiei constructiilor care este estimata prin costuri si uzura. Proprietatile din

zona rurala sunt estimate frecvent prin aceasta metoda, deoarece contributia

cladirilor in valoarea totala este, in general, redusa si usor de identificat. Valoarea

terenului data de metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile

din tranzactiile terenurilor libere si este utila mai degraba pentru a estima niste

parametri normalizati, decat valori absolute.

# Metoda parcelarii

Metoda este utilizata la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea

reprezinta cea mai buna utilizare si exista date de comparatie pentru aceste tipuri de

parcele. O parcelare planificata poate crea o proprietate mai buna acolo unde

zonarea, utilitatile disponibile, conditiile comunale, accesul si alte elemente sunt

intr-o combinatie favorabila.

44


Evaluatorul incepe sa analizeze o parcelare prin determinarea numarului si

dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal si economic.

Loturile propuse trebuie sa fie in conformitate cu cerintele legale si sa

indeplineasca cerintele pietei locale. Aici este nevoie de o lucrare de specialitate

privind dezvoltarea proprietatii imobiliare, desi uneori evaluatorul poate gasi prin

analogie care este parcelarea adecvata. Se face apoi o analiza comparativa cu

loturile deja construite si dupa corectiile necesare, evaluatorul va estima care este

pretul de vanzare cel mai probabil, durata de construire probabila si rata de

absorbtie a parcelelor de catre piata. Se vor scadea toate costurile directe si

indirecte dezvoltarii imobiliare, marketingului si vanzarii proprietatilor construite

pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde si cheltuielile de eliberare, nivelare si

finisare a terenului, de construire a strazilor, drumurilor si trotuarelor si de asigura

utilitatile. Vor fi luate in considerare taxele, primele de asigurare, regiile,

onorariile, comisioanele si cheltuielile de publicitate. Se vor deduce sumele

reprezentand fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare si profitul

antreprenorului. Se obtin astfel, fluxurile de venituri generate de vanzarea

proprietatilor construite pe loturi si aferente numai terenului.

Aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare ce tine cont de riscul

aferent dezvoltarii de proprietati imobiliare si care este obtenabila pe piata.

Perioada de actualizare depinde de durata de construire si de vanzare sustinuta de

absorbtia pietei. Metoda parcelarii se utilizeaza si in studiile de fezabilitate si in

evaluarile unde exista un numar redus de tranzactii comparabila. Precizia metodei

este determinata de preciziz ratei de actualizare, a ratei de absorbtie, a costurilor

indirecte si pentru servicii.

45


# Metoda reziduala

Metoda poate fi utilizata in cazurile in care nu sunt disponibile date

referitoare la loturi similare de teren liber. Aceasta tehnica este bazata pe principiul

echilibrului si a conceptului de contributie care se refera la echilibrul agentilor de

productie, adica teren, munca, coordonare si capital.

Metoda se utilizeaza cand:

.- valoarea cladirilor e cunoscuta sau poate fi estimata cu o precizie buna;

.- venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut si poate

fi estimat;

.- se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri

si pentru teren.

Valoarea cladirilor poate fi estimata ca pentru cladiri noi care reprezinta cea

mai buna utilizare si care nu au uzura fizica sau functionala.

Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai intai constructia (actuala sau

ipotetica) care reprezinta cea mai buna utilizare. Apoi va estima venitul anual net si

stabil, din exploatare, obtinut din chiria de pe piata si cheltuielile de operare

estimate la data evaluarii. In continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venituri

se poate atribui cladirilor si va obtine partea ramasa pentru teren. Aceasta este

capitalizata cu o rata de capitalizare obtinuta de pe piata imobiliara si se obtine

valoarea terenului.

# Metoda capitalizarii rentei de baza

Renta de baza poate fi capitalizata cu o rata corespunzatoare.

Renta de baza este suma platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului

in conformitate cu reglementarile de inchiriere a terenului.

46


Aceasta procedura este utila cand exista informatii de pe piata inchirierilor

imobiliare. Daca renta curenta corespunde cu cea de pe piata, atunci valoarea

obtinuta prin capitalizare cu o rata de pe piata, este echivalenta cu valoarea de

piata. Daca renta platita prin conditiile contractuale nu corespunde cu cea de pe

piata, se vor face corectiile ce apar din diferentele in conditiile de contract fata de

cele normale pe piata.

Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si acestea trebuie

reflectate in renta de baza.

4.3.2.6.- Costul cladirilor

Estimarea costurilor cladirilor se face de un evaluator care intelege planurile

de constructie, specificatiile, materialele si tehnicile de constructii. Cladirile se vor

inspecta cu atentie si vor fi descrise complet de evaluator.

4.3.2.6.1.- Costul de inlocuire/reconstructie

Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi, la preturile

curente de la data evaluarii, o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind

aceleasi materiale, normative de constructie, arhitectura si planuri de calitate de

manopera si ingloband toate deficientele, supradimensionarile si uzura cladirii

evaluate.

Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente

de la data evaluarii, o cladire cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate,

folosind materiale moderne, normative, arhitectura si planuri moderne, existente la

data evaluarii.

47


4.3.2.6.2.- Costuri

Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cladirilor sunt numite costuri

directe, iar cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenta intre costul

de construire si valoarea proprietatii imobiliare dupa terminare, reprezinta profitul

antreprenorului, care trebuie corelat cu informatiile de pe piata.

COSTURI DIRECTE

Costurile directe cuprind cheltuielile cu forta de munca si materialele

utilizate. Regia si profitul contractantului general si a diferitilor subcontractanti

sunt parti ale unui contract de constructie uzual si reorezinta costuri directe.

Costurile directe cuprind si costul pentru:

.- autorizatia de constructie;

.- materiale, produse si echipamente;

.- manopera;

.- echipamentele folosite in constructie;

.- asigurarea pe durata construirii;

.- organizarea de santier si imprejmuire temporara;

.- spatii de depozitare a materialelor;

.- instalatii electrice si cheltuieli cu utilitati;

.- profitul constructorului si regia, inclusiv supravegherea lucrarilor,

asigurarile pentru incendiu, raspundere sau somaj;

.- garantii de performanta.

Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie facuta cu atentie, intrucat acestia

ofera preturi ce depind nu numai de situatia de pe piata dar si de starea lor tehnica

si financiara.

48


COSTURI INDIRECTE

Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu

fac parte dintr-un contract uzual. Acestea pot cuprinde:

.- costul pentru arhitectura si proiectare, verificare a documentatiilor,

ridicare

topo, studii de impact de mediu;

.- onorarii pentru activitati de evaluare, consultanta si asistenta financiara si

juridica;

.- costul investitiei in teren si platile facute pe durata construirii (cheltuieli

financiare, dobanzi, comisioane, taxe);

.- asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii;

.- costul de investitie in proprietate dupa ce a fost construita, dar inainte de a

se obtine gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus

cheltuieli de exploatare minus venituri din exploatare);

.- investitii suplimentare in constructiile chiriile sau comisioane de

inchiriere;

.- marketing, comisioane de vanzare;

.- cheltuieli administrative ale proprietarului;

.- costul transferarii proprietatii.

Aceste costuri se vor estima in conditiile unei piete echilibrate. Pe o piata din

afara echilibrului pot apare costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de

absorbtie, dar aceste costuri trebuie considerate ca facand parte din estimarea uzurii

externe. Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectarii sau taxele de

proprietate se iau ca procentaje fata de costurile directe. Alte costuri (comision de

vanzari, inchirieri) sunt legate de piata, iar cele legate de evaluare sau studii de

49


impact de mediu sunt legate de timpul de lucru necesar pentru efectuarea

activitatilor respective.

PROFITUL ANTREPRENORULUI

Profitul antreprenorului este o marime luata de pe piata si reflecta suma pe

care un antreprenor se asteapta sa o primeasca pentru contributia sa. El reprezinta

gradul de risc si de expertiza necesar realizarii proiectului.

Totusi aceasta nu inseamna ca antreprenorul trebuie sa fie compensat

automat pentru eforturile sale; cheltuiala nu garanteaza valoarea.

In cazul pietelor in cadere, evaluatorul va analiza daca reducerea profitului

(sau chiar pierderile) antreprenorului reprezinta o forma de uzura externa (datorata

conditiilor externe). Functie de practica, profitul antreprenorului poate fi estimat ca

un procent din costurile directe, din costurile directe + indirecte, din costurile

directe + indirecte + terenul sau costul total al proiectului.

Nu trebuie sa fie luate in considerare numai profiturile realizate in trecut de

antreprenori, ci mai degraba profiturile asteptate (anticipate) de antreprenori la data

evaluarii.

4.3.2.6.3. Surse de informatii

Sursele primare de informatii sunt contractele de construire incheiate pentru

cladiri similare. Se pot folosi si specialisti care alcatuiesc devize pentru oferte noi.

Unii evaluatori si-au creat baze de date care contin costuri curente pentru

cladiri complete, cum ar fi locuinte, apartamente, hoteluri, magazine, cladiri

comerciale si industriale. Exista si informatii privind indicii de modificare a

costurilor, care sunt utilizati pentru actualizarea unor preturi de barem estimate la o

anumita data istorica. In utilizarea acestor indicii, pot apare unele probleme si

anume ca precizia lor nu poate fi demonstrata intotdeauna, iar structura costurilor

se modifica in timp.

50


4.3.2.6.4. METODE DE ESTIMARE A COSTULUI

Se cunosc trei metode traditionale de estimare a costului: metoda

comparatiilor unitare, metoda costurilor segregate si metoda devizelor.

Desi cladirile pot fi masurate in mai multe moduri, evaluatorul trebuie sa

masoare astfel incat sa fie compatibil cu baza de date comparative.

Masurarea suprafetelor este larg folosita si adecvata pentru cladiri care

corespund unui standard de inaltime de baza.

Ghidul European de masurare a cladirilor defineste aria desfasurata

construita ca fiind suprafata unei cladiri masurata pe exterior la fiecare nivel si

include:

. grosimea peretelui exterior si proiectiile exterioare

. suprafetele ocupate de peretii interiori

. coloane, stalpi, camine, casa scarii, lifturi si altele asemenea

. atrium

. camere de depozitare, de combustibili

. WC-uri

. terase acoperite si inchise pe contur cu zidarie

dar nu include:

. balcoane deschise

. scari exterioare

. alei, parcaje

. rampe de incarcare - descarcare.

Pentru alte cladiri adecvat este sa se mosoare volumul cladirii pentru ca

regimul de inaltime al etapelor este diferit de regimul standard (depozite, hale

industriale, case de rugaciuni).

51


# Metoda comparatiilor unitare

Metoda estimeaza costul sub forma de cost unitar - pe unitatea de suprafata

sau de volum. Metoda utilizeaza costuri cunoscute ale unor structuri similare

ajustate pentru conditiile pietei sau diferente fizice. Costurile indirecte pot fi

incluse in costul unitar sau calculate separat. Daca proprietatile comparabile sunt

localizate pe alte piete, evaluatorul va face o corectie pentru localizare.

Costul unitar depinde de dimensiune si anume scade cu cresterea suprafetei sau

volumului cladirii. Aceasta pentru ca instalatiile, centrala termica, lifturile, usile,

ferestrele si altele asemanatoare, de regula nu costa proportional mai mult pentru o

cladire mai mare.

Metoda comparatiilor unitare este relativ simpla, practica si larg folosita. Cifrele de

cost unitar se exprima de regula, la suprafata desfasurata construita sau volumul

total construit. Costul total este estimat comparand cladirea evaluata cu cladiri

similare, construite recent pentru care sunt disponibile preturile de contract. Se va

lua in consideratie evolutia preturilor intre data contractului (sau executie) si data

evaluarii.

In lipsa preturilor din contract, costul total de nou a unei cladiri, poate fi preluat din

tranzactiile de cladiri nou construite saca se indeplinesc urmatoarele conditii:

.- constructiile sa reprezinte cea mai buna utilizare a amplasamentului;

.- proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;

.- cererea si oferta sunt in echilibru;

.- valoarea amplasamentului poate fi determinata.

In acest caz, valoarea cladirii se obtine scazand valoarea terenului din pretul

de vanzare total pentru proprietati comparabile.

In aplicarea corecta a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru

cladiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, tinand cont de diferentele de

52


dimensiune, forma, finisaje, dotarea cu instalatii, precum si de diferenta de timp

intre data elaborarii costului de barem si data evaluarii.

Raportul intre costul instalatiilor si echipamentelor ce doteaza cladirile si

costul de baza al constructiei a crescut serios de-a lungul timpului. Instalatiile si

echipamentele au tendinta sa mareasca costul unitar si se uzeaza mai rapid decat

elementele constructiei propriu-zise. Costurile ar trebui impartite pe categoriile

generale de constructie si separat pentru finisaje deosebite sau pentru echipamente

speciale.

Defalcarea costurilor va ajuta pe evaluator la efectuarea corectiilor ce apar

din cauza existentei sau absentei acestor elemente deosebite.

Simplitatea aparenta a metodei comparatiilor poate fi inselatoare. Pentru a

detine cifre de cost unitar singure, evaluatorul trebuie sa actioneze logic si sa

compare cu atentie cladirea evaluata cu cladiri similare sau structuri standard

catalogate. Totusi, cand este corect aplicata, metoda duce la estimari rezonabil de

precise pentru costul de productie sau de inlocuire.

# Metoda costurilor segregate

In aceasta metoda se aplica costuri unitare pentru diferite componente ale

cladirii si exprimate fata de unitati de masura adecvate. Utilizand aceasta metoda,

evaluatorul calculeaza un cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate

in constructie plus manopera pentru fiecare metru patrat de suprafata.

De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui mp de pardoseala, metru

liniar de perete de o anumita inaltime etc.

Costurile estimate se bazeaza pe costuri normate pentru diferite componente

ale constructiei. De exemplu, costul de lucrari de excavare se exprima de regula, in

lei/metru cub; costul fundatiei in lei/metru liniar. Regia si profitul constructorului

pot fi incluse in costul unitar sau pot fi calculate separat. Costurile indirecte de

regula se calculeaza separat. Totusi, sunt necesare cunostinte de specialitate

53


pentru a asambla costurile de baza ale echipamentelor, materialelor si manoperei si

de a le combina intr-o estimare de cost finala. Daca este bine pusa la punct, metoda

costurilor segregate poate inlocui o expertiza cantitativa completa si poate duce la o

estimare precisa a costului de reproductie sau de inlocuire, cu un efort considerabil

mai mic.

# Metoda devizelor

Metoda cea mai precisa este metoda devizelor, in care se face un calcul ce

reflecta cantitatea si calitatea tuturor materialelor utilizate si toate categoriile de

manopera necesara. Apoi se adauga cheltuielile conexe, regia si profitul.

4.3.2.7. ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Deprecierea este o pierdere de valoare fata de costul de reproductie sau de

inlocuire a constructiilor ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe.

Teoretic, deprecierea poate incepe sa se acumuleze de la finalizarea

constructiei chiar daca reprezinta cea mai buna utilizare a amplasamentului.

4.3.2.7.1.- Definitii

Deprecierea este o pierdere in valoarea proprietatii imobiliare din orice

cauza. Este diferenta intre costul de reproductie sau de inlocuire a

constructiei si valoarea ei de piata.

Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari sau

defecte de structura.

Neadecvarea functionala este data de demodarea, neadecvarea sau

supradimensionarea cladirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului

sau instalatiilor si echipamentelor atasate.

Deprecierea economica (din cauze externe) se datoreaza unor factori

externi proprietatii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea

proprietatilor imobiliare in zona, urbanismul, finantarea si reglementarile

54


legale.

Uzura scriptica este o notiune contabila ce se refera la valoarea

imobilizarilor retinuta de proprietar. Uzura scriptica (amortizarea) nu este

o marime data de piata, ci este reglementata de autoritatea fiscala si se

raporteaza la valoarea de intrare (de inventar).

Durata de viata economica este perioada de timp in care constructiile

contribuie la valoarea proprietatii imobiliare. Durata de viata fizica poate

depasi durata de viata economica, dar reparatiile si modernizarile aduse

proprietatilor mai vechi pot extinde durata de viata economica care insa nu

poate depasi durata de viata fizica.

Durata de viata economica ramasa este perioada de timp estimata, in

care constructiile vor continua sa contribuie la valoarea proprietatii

imobiliare.

Evaluatorul va estima durata de viata economica ramasa, interpretand

atitudinile si reactiile cumparatorilor de proprietati competitive.

Varsta scriptica, sau varsta istorica sau calendaristica, este numarul de

ani trecuti de la terminarea constructiei. Varsta efectiva este varsta data

de starea tehnica si utilitatea constructiei. Varsta efectiva poate diferi de

varsta scriptica, functie de lucrarile de intretinere realizate in trecut.

4.3.2.7.2.- Metode de estimare

Exista mai multe metode de estimare a uzurii acumulate. Oricare este

acceptabila daca evaluatorul o aplica corect si logic si daca ea reflecta o reactie a

unui cumparator informat si prudent fata de situatia constructiei evaluate.

Pentru a avea o estimare corecta si fundamentata a uzurii acumulate, prin

oricare din metode , evaluatorul trebuie sa ia in considerare toate elementele ce ar

putea diminua valoarea, dar sa socoteasca fiecare element numai o singura data.

55


Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de viata economica,

metoda modificata a duratei de viata economica, metoda segregarii, tehnicile de

comparare a veniturilor. Ca o metoda suplimentara, metoda duratei de viata fizica

poate fi utilizata numai pentru a estima uzura fizica.

Deprecierea se aplica numai constructiilor pentru ca terenul este un activ cu

durata de viata nelimitata.

# Metoda duratei de viata economica

Prin aceasta metoda, se aplica la costul constructiilor un raport calculat intre varsta

efectiva si durata totala de viata economica, totul socotit la data evaluarii.

Formula este:

DU

Deprecierea = …… x costul de reproductie/inlocuire

DT

Metoda pare simpla, dar multe elemente ale uzurii sunt ascunse din cauza ca

sunt grupate. Un punct slab major al metodei este faptul ca elementele recuperabile

ale uzurii nu sunt tratate separat. In plus, metoda nu ia in considerare faptul ca

unele componente ale cladirii pot avea o durata de viata fizica mai scurta sau mai

lunga. Durata de viata economica are semnificatie numai pentru uzura globala.

# Metoda modificata a duratei de viata economica

In aplicarea acestei metode, evaluatorul estimeaza mai intai costul de a

elimina toate elementele recuperabile ale uzurii fizice aparute ca urmare a

intretinerii necorespunzatoare, precum si cele ale neadecvarii functionale. Aceasta

suma se scade din costul cladirii de la data evaluarii. Apoi evaluatorul va estima un

procentaj sau o suma globala care sa acopere toate elementele nerecuperabile.

Aceasta suma este raportul dintre varsta efectiva/durata totala de viata economica

aplicat la costul cladirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice si

functionale. Este necesar sa se tina seama ca prin eliminarea elementelor

56


recuperabile ale uzurii, durata de viata economica va creste si/sau varsta efectiva va

scade.Si aceasta metoda nu ia in considerare diferitele durate de viata ramase

pentru diferite elemente componente ale cladirii.

Metoda presupune ca unitatea cladirii se reduce linear, ceea ce face ca

aplicarea sa fie simpla, dar poate nu totdeauna realista.

Totusi, metoda reprezinta un mijloc convenabil de a face comparatii intre

diferite proprietati imobiliare.

# Metoda segregarii

Metoda solicita evaluatorului sa analizeze separat fiecare cauza a uzurii, sa o

cuantifice si apoi sa totalizeze o suma globala. Daca evaluatorul utilizeaza costul de

inlocuire, anumite forme ale uzurii functionale sunt eliminate automat.

Cele 5 tipuri de uzura care pot afecta o cladire, sunt:

.- uzura fizica recuperabila;

.- uzura fizica nerecuperabila;

.- neadecvarea functionala recuperabila;

.- neadecvarea functionala nerecuperabila;

.- deprecierea externa (ce poate fi temporara).

In general se cuantifica mai intai deprecierea recuperabila si apoi cea

nerecuperabila si externa .

# Metoda comparatiei

In aceasta metoda se considera ca uzura acumulata este diferenta intre costul

de reproductie sau de inlocuire si contributia in valoare a constructiilor, toate

estimate la data evaluarii.

Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale

referitoare atat la tranczatii de proprietati construite, cat si de terenuri libere. Este

de dorit ca aceste date sa corespunda unor proprietati similare cu cea evaluata si nu

57


se pot lua in considerare tranzactii cu drepturi de proprietate partiale (concesiuni,

incheieri, drept de folosinta etc).

Metoda nu face distinctie intre diferite tipuri de uzura: fizica, functionala sau

externa. Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale si corecte

ale unor tranzactii de proprietati comparabile; prin urmare nu pot fi aplicate intr-o

piata limitata sau pentru anumite proprietati imobiliare cu destinatie speciala. In

plus, estimarea raportului intre valoarea terenului si a constructiilor este dificil de

fundamentat sau de justificat.

4.3.2.8. STUDIU DE CAZ

Se considera o cladire administrativa (de birouri) care are 433,5 mp arie

desfasurata construita si 350 mp arie ce se poate inchiria. Cladirea este amplasata

pe un teren de 220 mp din Municipiul Reghin.

In tabel nr.4 este sinteza costului de reproductie si in toate celelalte tabele, fiecare

tip de uzura este calculat pe baza de cost de reconstructie.

4.3.2.8.1.Uzura fizica recuperabila

Se estimeaza numai la elementele ce trebuie reparate la data evaluarii si se

cuantifica prin costul de readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou. In

Tabelul 5 se arata modul de estimare a uzurii fizice recuperabile.

Costul de refacere a zugravelilor depaseste costul curent din cauza manoperei

suplimentare si a pregatirilor ce nu apar la o constructie noua.

O uzura se considera recuperabila cand costul pentru corectarea starii sale

tehnice plus un profit rezonabil, e mai mic decat cresterea de valoare rezultata.

Multe defecte structurale, deficiente si supradimensionari pot fi corectate cu

ajutorul noilor tehnologii de constructii, dar fundamental in decizie este cel

58


economic. Evaluatorii au opinii diferite fata de definirea uzurii recuperabile, mai

ales pentru elementele uzate partial.

4.3.2.8.2. Uzura fizica nerecuperabila

Se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi in prezent corectate din

motive practice sau economice.

Uzura fizica nerecuperabila se aplica la diferenta dintre costul de

reconstructie sau de inlocuire si costul de eliminare a uzurii fizice

nerecuperabile. Aplicarea directa la costul de reproductie sau de inlocuire duce la o

supraevaluare a uzurii. In scopul analizei, elementele uzurii fizice nerecuperabile

sunt clasificate ca fiind cu viata scurta si cu viata lunga. Un element de viata lunga

este o componenta a cladirii care este de asteptat sa aiba o durata ramasa de viata

economica, ca si intreaga constructie. Un element de viata scurta este acela cu

durata ramasa de viata economica mai mica decat durata ramasa de viata

economica a intregii cladiri. Fiecare element de viata scurta trebuie analizat cu

atentie si luat in calcul o singura data. Tabelele 6 si 7 arata calculele de estimare a

uzurii fizice pentru elementele cu viata scurta si viata lunga, utilizand metoda

duratei de viata fizica.

Pentru aceasta, evaluatorul aplica raportul dintre varsta efectiva si durata de

viata totala estimata la costul de reconstructie sau de inlocuire a fiecarui element

fizic nerecuperabil cu viata scurta, cost ce a ramas dupa scaderea costului de

eliminare a uzurii fizice recuperabile. Apoi aduna uzurile pentru toate elementele

cu viata scurta existente in cladire. Costul de reconstructie/inlocuire a elementelor

cu viata lunga se determina prin diferenta intre costul de reconstructie/inlocuire

total si costul de reconstructie/inlocuire a elementelor fizice recuperabile (sau cost

de reparare uneori) si costul componentelor cu viata scurta.

In continuare se pot folosi doua metode pentru a estima uzura fizica

nerecuperabila a elementelor cu viata lunga.

59


Prima metoda aplica utilizarea raportului intre virsta scriptica si durata de

viata fizica totala. Acest raport se aplica la costul de reconstructie/onlocuire a

componentelor cu viata lunga cu uzura nerecuperabila. Astfel ne asiguram ca

elementele de depreciere functionala sau externa nu au fost incluse in uzura fizica.

O problema a aplicarii acestei metode este dificultatea de a estima durata de viata

fizica totala cu informatii de pe piata.

Metoda a doua foloseste raportul dintre varsta efectiva si durata de viata

economica. Acest raport este aplicat la costul de reconstructie/inlocuire al

elementelor cu viata lunga si uzura nerecuperabila. Varsta efectiva trebuie sa fie

corectata astfel incat raportul mentionat mai sus sa nu cuprinda si uzura fizica

recuperabila, uzura fizica nerecuperabila a elementelor cu viata scurta, uzura

functionala sau uzura externa. Prin urmare varsta efectiva folosita in raport este mai

mica decat cea folosita in metoda duratei de viata economica. Aici trebuie procedat

cu mare atentie, intrucat conceptul de durata de viata economica se aplica, de

regula, numai pentru uzura globala si nu pentru anumite elemente.

4.3.2.8.3. Neadecvarea functionala recuperabila

Neadecvarea functionala este o pierdere in valoare din cauza deficientelor de

conceptie sau proiectare a cladirii. Poate fi cauzata si de schimbarile in timp

referitoare la aspectul cladirii, materiale sau standarde de constructie (grad seismic,

izolatie termica).

Deficientele pot fi recuperabile sau nerecuperabile.

Ca sa fie recuperabile, costul de inlocuire a unui aspect demodat sau

neacceptabil trebuie sa fie mai mic decat cresterea de valoare anticipata.

Neadecvarea functionala recuperabila se cuantifica prin costul de inlocuire si

poate fi impartita in trei categorii:

60


.-deficienta ce necesita adaugiri care se masoara prin cat de mult costul de

adaugire depaseste costul elementului, daca el ar fi fost instalat chiar in timpul

constructiei;

.- deficienta ce necesita inlocuire sau modernizare care este masurata ca fiind

costul elementului minus uzura fizica deja aplicata la elementul existent si valoarea

ramasa; se adauga apoi costul de a demonta elementul existent si constul de

instalare. Valoarea ramasa este definita ca valoare atribuita unui element ce se

scoate de pe proprietatea imobiliara, de obicei pentru a fi folosit in alta parte.

.- supradimensionarea care este masurata ca fiind costul de reconstructie a

elementului minus orice uzura deja aplicata, minus costul de demontare minus

valoarea ramasa daca exista. O supradimensionare este recuperabila daca la data

evaluarii corectarea este fezabila economic, daca nu este o uzura nerecuperabila.

Daca se utilizeaza costul de inlocuire, atunci supradimensionarea este costul de

demontare minus valoarea ramasa.

Tabelele 8, 9 si10 arata calculele pentru uzura functionala recuperabila, cand

se utilizeaza costul de reconstructie.

Cladirea administrativa ce se evalueaza nu are grup sanitar la etaj, ceea ce va

face inchirierea mai dificila. Exista spatiu disponibil pentru amenajare si desi

spatiul alocat este inclus in estimarea costului de reconstructie, instalatia nu a fost

inclusa. Cladirea are 15 mp de spatiu de depozitare iluminat si climatizat. Cererea

de birouri indica transformarea depozitului. Aceasta supradimensionare este

considerata recuperabila daca valoarea obtinura in plus prin transformare depaseste

costul transformarii.

Daca estimarea costului curent este bazata pe inlocuire si nu pe

reconstructie, nu se include costul elementelor in exces sau supradimensionate.

Prin urmare nu e necesar sa se scada nici cheltuiala de reconstructie a lor si nici

uzura fizica aplicata.

61


Tabelele 11, 12 si 13 arata procedura corecta de a calcula neadecvarea functionala

recuperabila, cand se utilizeaza estimarea costului de inlocuire.

4.3.2.8.4. Neadecvarea functionala nerecuperabila

Neadecvarea functionala nerecuperabila poate fi cauzata de o deficienta sau

de o supradimensionare. Pot fi implicate doua tipuri de deficiente: un element

neinclus in costul de nou, dar care trebuie inclus sau un element inclus in costul de

nou, dar nu ar trebui inclus. Neadecvarea functionala datorata unei deficiente ce nu

e inclusa in estimarea costului de nou, dar ar trebui inclusa, este cuantificata ca

pierdere de profit net, datorata deficientei, capitalizata cu rata de capitalizare

adecvata cladirii, minus costul elementului daca el a fost inclus in estimarea

costului. Neadecvarea functionala datorata unei deficiente ce este inclusa in

estimarea costului de nou, dar nu ar trebui sa fie inclusa, este cuantificata ca fiind

costul curent de nou minus uzura fizica aplicata anterior, minus valoarea adaugata.

Procedura de calcul a neadecvarii functionale nerecuperabile este identica in

cazurile cand se utilizeaza costul de reconstructie sau costul de inlocuire (Tabelul

14). Cladirea administrativa ce se evalueaza nu are sistem de stingere incendii. Alte

cladiri in vecinatate, au asemenea sisteme cu senzori si stingatoare-dus. Analiza da

piata arata o diferenta de 24.000 lei/mp de spatiu utilizat liber de inchiriat, intre

cladiri care detin si cele care nu detin sistem de stingere incendii. Proprietatea

evaluata are 350 mp util ce indica un venit brut anual de 8.400 mii lei minus

pierderi din gradul de ocupare si cheltuieli de 4.580 si produce o pierdere de profit

net de 3.820 pe an. Costul de a instala un sistem de stingere incendii este 45.000

mii lei. In multe cazuri, pierderea de profit net ca procentaj din pierderea de venit

brut, datorata uzurii functionale, difera de raportul global venit/cheltuieli al

proprietatii, din cauza ca anumite cheltuieli, cum ar fi utilizarea si asigurarea nu

sunt afectate de deficienta in timp ca altele, cum ar fi taxele si cheltuielile de

62


administrare care pot fi afectate. Neadecvarea functionala nerecuperabila datorata

unei supradimensionari se masoara in mod diferit, in functie de utilizarea costului

de reconstructie sau costului de inlocuire. Daca baza este costul de reconstructie,

evaluatorul trebuie sa ia in considerare costul de construire a unei cladiri ce contine

aceeasi supradimensionare. Supradimensionarea este masurata prin costul

reconstructiei a componentei supradimensionate minus orice uzura fizica deja

aplicata plus valoarea prezenta a oricarui cost datorat supradimensionarii, minus

orice valoare adaugata (cum ar fi o chirie mai mare). Cheltuielile datorate

supradimensionarii sunt date de taxe suplimentare, asigurari, intretinere sau

cheltuieli cu utilitati. Costul de reconstructie, in exces peste costul ce poate fi

suportat de o crestere a chiriei, ca rezultat al supradimensionarii, este adaugat la

pierderea de profit net, capitalizata in scopul de a avea o indicatie asupra uzurii

totale. Cand baza este costul de reconstructie, evaluatorul trebuie sa revada

estimarile uzurilor fizice recuperabile si nerecuperabile; daca elementul

supradimensionat a fost inclus in una din categoriile de mai sus, costul de

reconstructie al elementului trebuie diminuat cu uzura fizica, deja aplicata.

Costul de inlocuire nu include costul de constructie al elementelor

supradimensionate si nu apar pierderi in valoare a elementelor datorate uzurii lor

fizice. Totusi, pot apare cheltuieli ale proprietarului datorate taxelor suplimentare,

asigurari, intretinere, utilitati. Valoarea capitalizata a acestor cheltuieli

suplimentare peste orice crestere a chiriei pe piata (valoarea adaugata) reprezinta o

piuerdere de valoare, adica o neadecvare functionala nerecuperabila. Neadecvarea

functionala nerecuperabila este calculata in Tabelul 15. Cladirea administrativa a

fost proiectata sa aiba 3 nivele, dar s-au construit numai doua. Nu este fezabil

economic sa se mai adauge un nivel. Costul structurii pentru o cladire noua cu 3

nivele ar fi de 58.770 mii lei, in timp ce structura pentru o cladire noua cu doua

nivele ar costa 38.070 mii lei. Deci costul supradimensionarii este de 20.700 mii

63


lei. Aceasta supradimensionare nu genereaza cheltuieli suplimentare de tipul

mentionat mai sus.

4.3.2.8.5.Deprecierea din cauze externe (economica)

Deprecierea economica, utilitatea diminuata a unei cladiri datorita unor

influente negative din mediul exterior cladirii si este, de obicei, nerecuperabila. Ea

poate fi cauzata de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinatatii, localirarea

proprietatii in comunitate , regiune sau provincie, conditiile pietei locale. In metoda

costului, deprecierea externa se ataseaza cladirii. Prin urmare, evaluatorul trebuie

mai intai sa estimeze profitul atribuit cladirii si apoi pierderea de profit imputabila

cladirii este capitalizata cu rata de capitalizare a cladirii, pentru a obtine deprecierea

externa. Exista doua metode de estimare si evaluatorul va selecta acea metoda care

este cel mai bine fundamentata pe informatiile de pe piata. Astfel, evaluatorul:

.- capitalizeaza pierderea de profit sau de chirie atribuita influentelor negative;

.- compara tranzactii de proprietati similare, care sufera aceleasi influente

negative;

Daca sunt date disponibile, a doua cale este de preferat, desi pot apare

dificultati incomparatie.

Pentru a estima deprecierea externa prin capitalizarea pierderii de profit,

evaluatorul mai intai estimeaza pierderile la nivelul intregii proprietati imobiliare,

datorate influentelor externe si apoi partea din pierderi atribuite cladirii este

capitalizata cu rata de capitalizare a cladirii. Evaluatorul pot sa obtina date de pe

piata care sa-i ajute sa separe din rata de capitalizare globala ( Ro), rata de

capitalizare pentru constructii (Rc) si rata de capitalizare pentru teren (Rt). Este

mult mai greu sa se gaseasca un factor de multiplicare al profitului sau chiriei care

sa reflecte proportia intre cladire si teren. Evaluatorul trebuie sa fie de acord ca in

pietele temporar in cadere, conditiile pot impune masurarea deprecierii externe prin

64


capitalizarea pierderii de profit net pe durata de timp in care se prevede actiunea

negativa a factorilor externi, in loc de capitalizarea pierderii care se presupune o

durata nelimitata de timp. Evaluatorul ar putea capitaliza profitul ramas cu rata de

capitalizare a terenului ca sa obtina pierderea de valoare atribuita terenului. Daca

acest procentaj al pierderii in valoare a terenului este apropiat de corectiua facuta

pentru localizare in analiza valorii prin comparatie directa, atunci evaluatorul poate

avea o mai mare incredere in cele doua estimari. Tabelul 16 arata procedura pentru

a estima deprecierea externa care se poate utiliza pentru ambele estimari (cost de

reconstructie sau de inlocuire). Cladirea administrativa este in apropierea unui

santier si in zilele cu vant, vecinatatea si proprietatea se prafuiesc. Cladirile

administrative situate mai departe nu sunt afectate si au un profit anual mult mai

mare cu 21.000 lei/mp. Cladirea evaluata are o pierdere anuala de 7.350 mii lei.

4.3.2.8.6. Deprecierea totala

Dupa estimarea fiecarui tip de depreciere , se insumeaza rezultatele (Tabelul

19). Procedura de estimare a valorii cladirii prin metoda costului de reconstructie

este aratata in Tabelul 18. Daca se evalueaza cladirea, in cazul ca este inchiriata

trebuie sa se faca o corectie ce tine cont de diferenta intre chiria incasata si chiria

de pe piata la cladiri comparabile. In cazul de fata, se presupune ca pentru inca sase

ani chiria este de 114 mil. lei/an, iar chiria pe piata este de 132 mil. lei/an .

Valoarea pierderii se obtine prin actualizarea pierderii anuale cu o rata de 12%, pe

timp de 6 ani (rata este cea asteptata de investitorii de pe piata imobiliara) = 74,005

mii lei.

65


Cost de reconstructie. Metoda devizelorTabelul 6

Costuri directe (inclusive manopera, materiale,

echipamente, regie si profitul constructorului)

- mii lei -

- Excavari si pregatire teren

- Fundatii

- Pereti exteriori

- Structura acoperis

- Invelitoare

- Structura

- Structura tavane

- Pardoseli

- Tavane

- Pereti despartitori

- Zugraveli (interior, exterior)

- Instalatii apa, canal, gaze

- Instalatii electrice

- Ventilatie

TOTAL COSTURI DIRECTE

Costuri indirecte

Profitul antreprenorului

Costul total de reconstructie

Costul unitary de reconstructie (pe mp ADC)

1.185

14.055

159.825

29.160

7.515

58.770

38.775

17.985

16.515

99.900

3.750

23.430

29.925

40.740

541.530

45.645

81.000

668.175

1.541

66


Cost de reconstructie. Uzura fizica recuperabilaTabelul 5 - mii lei -

Cost de

reconstructie

Cost de

eliminare

Valoare

ramasa

Invelitoare (reparatie)

Zugraveli

7.515

3.750

750

4.050

6.765

0

Total uzura fizica

recuperabila

4.800

Tabelul 6

Costul de reconstructie. Uzura fizica nerecuperabila.

Elemente cu viata scurta

- mii lei -

Cost de

reconstr.

ramas

Virsta

scriptica

ani

Durata

de viata

fizica,

ani

Raport

aplicat

la cost

Uzura

fizica

nerecup.

Invelitoare 6.765 10 15 10/15 4.510

Pardoseli 17.985 7 10 7/10 12.590

Tavane 16.515 5 15 5/15 5.505

Zugraveli 0 nou 5 0 0

Instalatii apa 6.405 10 20 10/20 3.202

Instalatii electrice 10.245 8 10 8/10 8.196

Ventilatie 14.250 10 15 10/15 9.505

TOTAL 72.165 43.508

67


Tabelul 7

Costul de reconstructie. Uzura fizica nerecuperabila

Elemente cu viata lunga

mii lei -

Cost de reconstructie

Minus costul de reconstructie al

♦ elementelor fizice recuperabile

♦ elementelor fizice nerecuperabile cu viata scurta

Cost de reconstructie a elementelor cu viata lunga

Virsta scriptica 5 ani

Durata de viata fizica 75 ani

Raportul aplicat de cost 5/75

668.175

- 4.500

-72.165

591.510

x 0,06667

TOTAL uzura fizica nerecuperabila a elementelor cu

viata lunga

39.434

68


Tabelul 8

Cost de reconstructie. Uzura fizica recuperabila

Deficiente ce necesita adaugiri

- mii lei -

Cost de instalare a unui grup sanitar in structura existenta

Minus costul de instalare a unui grup sanitary in structura

existenta daca s-ar fi construit la data evaluarii

3.600

2.700

Pierderea in valoare 900

Tabelul 9

Cost de reconstructie. Neadecvare functionala comparabila

Deficiente ce necesita inlocuiri sau modernizari

- mii lei -

Cost al instalatiilor existente deja, incluse in estimare

Minus uzura fizica deja aplicata

Minus valoarea ramasa

Plus cost de demontare

Plus cost de instalare echipament nou

3.000

2.400

0

600

1.200

Pierderea in valoare 2.400

69


Tabelul 10

Cost de reconstructie. Neadecvare functionala recuperabila

Supradimensionare- mii lei -

Determinarea fezabilitatii economice

Cost de lichidare ramasa


TOTAL cost de eliminare

Cistig potential in profit net (150 mp x 18)

Minus crestere cheltuieli de operare sau plus reducere

cheltuieli de operare

Cistig in profit net

Modificarea profitului net capitalizat la rata de

capitalizare a cladirii de 10,5%

Estimarea deprecierii

Costul current de reconstructie a depozitului


Subtotal

Plus costul de eliminare

Pierderea in valoare

2.250

0

2.250

2.700

0

2.700

25.700

19.200

1.280

17.920

2.250

20.170

Note:-valoarea de piata a chiriei pentrut spatiu de birou este 30.000 lei/mp

-depozitul este inchiriat acum cu 12.000 lei/mp

-cresterea de profit va fi de 18.000 lei/mp

70


Tabelul 11

Cost de inlocuire. Neadecvare functionala recuperabila

Deficient ace necesita adaugiri

- mii lei -

Cost instalare grup sanitary pe structura existenta

Minus cost instalare grup sanitary pe structura existenta,

daca structura s-ar fi construit de nou, la data evaluarii

3.600

2.700

Pierderea in valoare 900

Tabelul 12


Deficient ace necesita inlocuiri sau modernizari

- mii lei -

Cost al instalatiilor existente incluse in estimarea de cost



Plus costul de demontare

Plus costul de instalare echipament nou

3.000

- 2.400

- 0

+ 600

+ 1.200

Pierderea in valoare 2.400

71


Tabelul 13


Supradimensionare

- mii lei -

Cost lichidare deposit

Minus valoare ramasa

-

2.250

Tabelul 14

Cost de inlocuire. Neadecvare functionala nerecuperabila

Deficiente

- mii lei -

Pierdere estimate de profit net

Rata de capitalizare a cladirii

Pierdere de profit/rata de capitalizare

Minus costul care este inclus in estimare de cost nou

3.820

10,5%

36.400

22.500

Neadecvare functionala nerecuperabila estimata 13.900

72


Tabelul 15

Cost de reconstructie/inlocuire.

Neadecvare functionala nerecuperabila. Supradimensionare

- mii lei -

Cost de constructie curent al supradimensionarii


Subtotal

Plus valoarea actualizata a costurilor suplimentare

Minus valoarea adaugata

20.700

1.380

19.320

0

0

Neadecvare functionala nerecuperabila estimata 19.320

Tabelul 16

Cost de reconstructie/inlocuire. Depreciere externa- mii lei -

Profit net estimate annual neafectat de uzuraexterna dupa ce uzura fizica si

functional recuperabila au fost eliminate

Minus profit net annual current dupa ce uzura fizica si functionala recuperabila au

fost eliminate

Pierdere estimata de profit anual datorita influentelor externe

Pierdere de profit net imputabila terenului (valoare teren de 180.000 la Rt=8,5%)

Pierdere de profit net imputabil cladirii (profitul proprietatii de 64.470 minus

pierderea de profit imputabila terenului)

Pierdere de profit datorata cladirii (proportia cladire de 76,3% x 7.350)

Rata de capitalizare pentru cladire (Rb)

Pierdere neta capitalizata la cladire (5.610/0,105)

71.820

-64.470

7.350

15.300

49.170

5.610

10,5%

53.430

Depreciere externa aplicabila cladirii 53.430

73


Tabelul 17

Cost de reconstructie. Total uzura acumulata.

Metoda segregarii- mii lei -

Uzura fizica

- recuperabila (din intretinere)

- nerecuperabila, elemente cu viata scurta

- nerecuperabila, elemente cu viata lunga

TOTAL

Neadecvarea functionala

- recuperabila (900+2.400+20.170)

- nerecuperabila (13.900+19.320)

TOTAL

Depreciere externa

4.800

43.508

39.430

87.738

23.470

33.220

56.690

53.430

TOTAL DEPRECIERE CUMULATA 197.858

74


Metoda costurilor. Valoarea folosind costul de reconstructieTabelul 18 - mii lei -

Cost de reconstructie

Direct

Indirect

Profitul antreprenorului

TOTAL COST DE RECONSTRUCTIE

Depreciere cumulata

Uzura fizica recuperabila

Uzura fizica nerecuperabila, elem. viata scurta

Uzura fizica nerecuperabila, elem. viata lunga

SUBTOTAL

Neadecvare functionala recuperabila, deficiente, adaugiri

Neadecvare functionala recuperabila, deficiente, inlocuiri

Neadecvare functionala recuperabila, supradimensionare

SUBTOTAL

Neadecvare functionala nerecuperabila, deficiente

Neadecvare functionala nerecuperabila, supradimensionare

SUBTOTAL

Depreciere externa

TOTAL DEPRECIERE CUMULATA

Valoarea ramasa a cladirii

Valoarea terenului

Valoarea proprietatii imobiliare libere

Corectie datorita diferentei de chirie

Valoarea proprietatilor imobiliare inchiriate

541.530

45.645

81.000

668.175

4.800

43.508

39.430

87.738

900

2.400

20.170

23.470

13.900

19.320

33.220

53.430

197.858

470.317

180.000

650.317

-74.005

576.312

Rotunjit 576.300

75


4.3.3. METODE DE RANDAMENT

Metodele de randament considera proprietatea ca o investitie generatoare de

venituri. Cumparatorul este de obicei un investitor care nu ocupa proprietatea si

care urmareste mai degraba veniturile din investitie si nu avantajele detinerii

proprietatii. Proprietatile imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca

investitii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit

este un element esential care influenteaza valoarea proprietatii. O premisa de baza a

abordarii investitionale este relatia direct proportionala intre capacitatea de

generare a venitului si valoarea unei proprietati. Un investitor care cumpara o

proprietate imobiliara care genereaza venituri, schimba in fapt o suma prezenta de

bani pentru dreptul de a primi castiguri in viitor. Metodele de evaluare bazate pe

capitalizarea/actualizarea câstigurilor constau in tehnici si formule matematice

folosite de evaluatori pentru analiza capacitatii de generare a venitului unei

proprietati imobiliare (in general masoara castigurile realizate sub forma baneasca),

care transforma castigurile viitoare in valori prezente. Metodele de randament

reprezinta una dintre cele trei categorii mari de abordari ale evaluarii proprietatilor.

Acestea nu sunt totusi independente in sensul ca nu ar fi in relatie cu celelalte

categorii de metode. Procesul de evaluare in intregul sau este compus din tehnici si

proceduri integrate, interdependente, menite sa conduca la o estimare

convingatoare si rezonabila a valorii unei proprietati. Analiza datelor privind

cheltuielile si veniturile aferente unei proprietati construite punctul de plecare in

aplicarea metodelor de randament in evaluare.

76


4.3.3.3.1. Relatii cu factorii care influenteaza valoarea si principiile de

evaluare

Metodele de randament se bazeaza si sunt corelate cu factorii esentiali de

influenta asupra valorii precum si cu principiile de evaluare a proprietatilor

imobiliare.

4.3.3.3.1.1. Previzionarea si anticiparea schimbarii

Principiul abordarii previzionale este fundamental pentru metodele de

randament. Intrucat valoarea rezultata din asteptari legate de castigurile care pot fi

obtinute in viitor, valoarea este definita ca suma prezenta a dreptului de a obtine

castiguri in viitor. Toate metodele de randament incearca sa previzioneze veniturile

viitoare si sa determine valoarea prezenta a acestora. Aceste metode implica, pe de

o parte anticiparea veniturilor viitoare si, pe de alta parte, selectarea unei rate de

actualizare si/sau unei rate de capitalizare, care reflecta implicit modelul de

evolutia veniturilor. O metoda de randament trebuie sa tina seama de efectele pe

care schimbarile anticipate le au asupra marimii veniturilor viitoare. Pentru a putea

furniza indicatii relevante asupra valorii, asteptarile investitorilor privind

modificarea volumului veniturilor, cheltuielilor necesare pentru obtinerea

veniturilor respective, posibilele cresteri/descresteri ale valorii proprietatii trebuie

sa fie atent analizate si previzionate. Tehnicile de actualizare/capitalizare utilizate

in evaluarea proprietatii trebuie sa reflecte faptul ca evolutia efectiva a veniturilor,

a cheltuielilor, a valorii proprietatii poate sa fie diferita fata de cea anticipata initial

de investitoti la data evaluarii. Cu cat exista mai multa incertitudine asupra

evolutiei variabilelor mentionate, cu atat mai riscanta este investitia in proprietatea

respectiva. Investitorii se asteapta sa castige venituri mai mari, sa realizeze un

randament superior in cazul investitiilor cu grad de risc mai ridicat. Aceasta relatie

trebuie sa se reflecte in nivelul ratei de actualizare sau de capitalizare selectate.

77


4.3.3.3.1.2. Cererea si oferta

Principiul cererii si ofertei, precum si conceptul implicit al acestor variabile,

concurenta, sunt extrem de importante in previzionarea veniturilor viitoare si in

estimarea randamentului asteptat al unei investitii. Atat fluzurile normale de

venituri, cat si randamentul mediu sunt determinate de piata. Chiria obtinuta de

proprietarul unui motel, al unui centru comercial, al unui centru de afaceri sau al

oricarei proprietati generatoare de venituri nu variaza substantial fata de chiria

solicitata de proprietarii unor proprietati concurente, aceeasi calitate a serviciilor.

Atunci cand cererea pentru un anumit tip de spatiu depaseste oferta existenta,

proprietatii au posibilitatea sa mareasca chiriile. Gradul de ocupare a spatiilor

creste, iar cei care se ocupa de dezvoltarea imobiliara considera ca este profitabil sa

construiasca noi spatii. Valoarea proprietatii creste pana cand cererea si oferta se

afla in echilibru. Pe de alta parte, cand cererea pentru spatii este inferioara ofertei

existente chiriile scad, gradul de ocupare scade. Prin urmare, evaluatorii trebuie sa

tina seama de cererea pentru tipul particular de proprietate, influenta cererii asupra

ofertei, atunci cand estimeaza fluzurile viitoare si randamentul capitalului.

4.3.3.3.1. 3. Substitutia

Pretul, chiria, randamentul capitalului investit realizate de o proprietate sunt

determinate de pretul, chiria sau randamentul realizat de proprietati similare

(substituibile). Principiul substitutiei este un principiu care rezulta din functionarea

pietei, care furnizeaza elemente de fundamentare pentru estimarea veniturilor si

cheltuielilor generate de proprietate, pentru alegerea unei rate de

actualizare/capitalizare adecvate proprietatii evaluate.

78


Principiul substitutiei poate fi utilizat si pentru testarea validitatii metodelor

de randament si a nivelului de incredere a ipotezelor si datelor folosite in aplicarea

acestor metode.

4.3.3.3.1.4. Echilibrul

Principiul echilibrului si celelalte concepte conexe au o semnificatie

deosebita la aplicarea metodelor de randament in evaluare. Un echilibru

coresponzator intre tipul proprietatii si amplasamentul sau creeaza si mentine

valoarea; dezechilibru in ceea ce priveste utilizarea eficienta a unei proprietati

poate conduce la un declin al valorii. Utilizarea eficienta a unei proprietati este

sustinuta de reglementari privind planificarea urbanistica sau zonarea. Conceptul de

contributie reflecta faptul ca un echilibru rezonabil intre cei patru agenti de

productie care intervin in procesul de utilizare a unei proprietati generatoare de

venituri creeaza si sustine maximum de profitabilitate. Daca o proprietate este

supra sau insuficient dotata in raport cu destinatia sa, profitul realizat va fi afectat

in mod direct.

4.3.3.3.1.5. Factori externi

Factorii externi pot avea influente pozitive asupra valorii proprietatilor

generatoare de venituri. Blocurile de apartamente sau cladirile administrative sunt

expuse influentei aceluiasi tip de factori externi (disponibilitatea si calitatea

transportului in comun, a zonelor comerciale) ca si locuintele unifamiliale. In

acelasi mod, spatiile cu destinatie comerciale sunt influentate pozitiv de

imprejurimi atractive, spatioase, accesibile si sunt influentate negativ de

imprejurimi neatractive, murdare, prost intretinute. Influentele negative generate de

rata inalta a infractiunilor din ultimii ani au efectuat toate tipurile de proprietati.

79


Factorii externi cum ar fi poluarea, imprejurimile respingatoare pot afecta

inclusiv valoarea proprietatilor utilizate ca spatii de productie pentru industria grea.

Metodele de randament considera proprietatea ca o investitie generatoare de

venituri. Cumparatorul este de obicei un investitor care nu ocupa proprietatea si

care urmareste mai degraba veniturile din investitie si nu avantajele detinerii

proprietatii.

4.3.3.3.1.2. Definitii

Venit Sumele de bani sau alte beneficii presupune a fi obtinute periodic

Venit si valoare Cand acestea sunt sub forma unor sume de bani, relatia dintre

venit si pretul de piata a unor proprietati competitive poate fi exprimata

ca un raport sau o rata. Atunci cand este rezonabil sa se presupuna ca aceasta relatie

este constanta pentru proprietati de tip similar în conditii de piata similare, rata de

pe piata poate fi aplicata pentru a converti venitul obtinut in viitor, printr-un proces

de capitalizare (acumulare) pentru a estima valoarea prezenta a proprietatii

evaluate.

Multiplicator Relatia intre pretul de vanzare si venitul brut periodic

Rata de capitalizare Raportul intre venitul net periodic (anual) si pretul de vanzare

Aplicabilitatea Metodele de randament sunt aplicabile la orice proprietate ce

poate fi inchiriata, dar in practica acest lucru este posibil numai

cand vor fi previzionate veniturile ce pot fi obtinute in viitor.

Deoarece proprietatile rezidentiale unifamiliale (case sau apartament) sunt

cumparate de cele mai multe ori de catre cei care le ocupa, metodele de randament

sunt mai putin adecvate.

80


4.3.3.3.1. 3. Metoda multiplicatorului chiriei brute (MCB)

Metoda multiplicatorului chiriei brute este o metoda de evaluare ce se

bazeaza pe premisa ca un cumparator informat nu va plati mai mult pentru o

proprietate decat costul de a obtine o fructificare similara la acelasi nivel de risc.

Multiplicatorul chiriei brute (MCB) este raportul dintre pretul de vanzare si chiria

lunara pentru o locuinta nemobilata. Metoda se bazeaza pe aplicarea urmatoarelor

principii ale evaluarii: substitutia, anticiparea, contributia.

Procedura de evaluare are trei etape:

Estimarea chiriei lunare de piata pentru proprietatea de evaluat (nemobilata);

Estimarea multiplicatorului chiriei brute din datele de piata referitoare la

preturile unor proprietati comparabile ce erau inchiriate in momentul vanzarii;

Inmultirea chiriei brute estimate pentru proprietatea de evaluat cu

multiplicatorul chiriei brute pentru a estima valoarea proprietatii.

Metoda MCB presupune ca sunt indeplinire urmatoarele conditii:

date privind vanzarile si chiriile sunt disponibile pe piata locala pentru

proprietati ce sunt comparabile si competitive cu proprietatea de evaluat;

aceleasi influente si tendinte ale pietei actioneaza asupra preturilor de

vanzare si asupra chiriilor. Ele vor evolua in aceeasi directie si proportional

ca raspuns al schimbarilor de pe piata;

cheltuielile de exploatare si costurile proprietatii sunt similare la proprietati

comparabile;

chiria bruta este un indicator bun pentru valoarea de piata pe piata locala;

chiria bruta estimata pentru proprietatea de evaluat va ramane in esenta

neschimata (sau se pot previziona schimbarile) in viitor.

Evaluatorul trebuie sa se asigure ca multiplicatorul chiriei brute reflecta

avantajele ocuparii de catre proprietar in contextul relatiei dintre chirie si pret de

81


vanzare. Avantajele detinerii proprietatii nu se reflecta in marimea chiriei, ci in

MCB.

- Datele necesare

date din vanzarea proprietatilor comparabile

- fortele pietei care afecteaza proprietatile comparabile trebuie sa fie pe cat

posibil similare cu cele care afecteaza proprietatea de evaluat;

- proprietatile comparabile trebuie sa fi fost inchiriate la data vanzarii;

- pretul si conditiile de vanzare sunt verificabile;

- sunt necesare minim 8-10 comparabile.

date privind chiria proprietatilor mobilate

.- date privind chiria proprietatilor mobilate vor fi corectate sau eliminate;

.- proprietatile sa fie comparabile cu cea de evaluat;

.- datele sa fie verificabile;

.- sunt necesare minim 8-10 date comparabile.

- Sursele de date

banca de date a evaluatorului;

agentiile imobiliare;

anunturi din publicatiile de specialitate.

- Estimarea chiriei de piata

Chiria de piata este chiria cea mai probabila ce ar putea fi generata de o

proprietate pe o piata libera, prin comparatie cu chiria pentru un spatiu comparabil

la data evaluarii.

Se va lua in calcul numai chiria pentru spatii nemobilate;

Se considera valoarea bruta si se exprima lunar;

82


Chiria de piata sa nu fie egala cu cea contractuala.

Proprietatile folosite in estimarea chiriei de piata trebuie sa fie in aceeasi piata

si comparabile cu proprietatea de evaluat. In general se evita sa se faca corectii

in estimarea chiriei de piata. Se prefera sa se elimine acele proprietati care necesita

corectii. Daca totusi sunt necesare corectii, acestea se vor face ca si in cazul

metodei comparatiei directe, si:

Se vor baza pe date de pe piata;

Se vor aplica proprietatile comparabile.

Este util sa se normeze chiriile pe baze unitare (mp inchiriabil) pentru a elimina

diferentele datorate dimensiunilor. Valoarea chiriei de piata se rotunjeste la nivelul

care reflecta comportamentul pietei.

Estimarea MCB - cuprinde:

= selectarea proprietatilor comparabile vandute, care se face ca si in cazul metodei

comparatiei directe:

trebuie considerate avantajele detinerii proprietatii;

sunt necesare minim 8-10 proprietati;

nu se recomanda a se face corectii;

nu exista MCB standard sau de referinta. El este determinat de tipul

proprietatii, conditiile pietei, momentul evaluarii, toate pe piata locala.

aplicarea formulei: MCB = pret/chirie;

alegerea valorii finale a MCB se face pe criteriul similitudinii maxime.

83


Estimarea valorii

se aplica formula:

Valoarea = MCB x chiria bruta

se face rotunjire la 2-3 cifre semnificative.

Avantajele metodei

simplitatea si acceptarea larga;

nu sunt necesare corectii;

reflecta comportamentul pietei.

Limitele metodei

date autentice insuficiente;

distorsiuni ale chiriei pe piata din cauza controlului de catre stat;

preturile de vanzare se schimba mai repede decat chiriile;

valoarea chiriei depinde si de variatiile de preturi de consum pentru produsele

de baza.

4.3.3.4. Capitalizarea veniturilor

Capitalizarea veniturilor este procesul de transformare a unei serii de transe

periodice anticipate de venit, in valoarea lor prezenta. Folosirea capitalizarii

veniturilor in evaluarea proprietatilor imobiliare este bazata pe premisa ca valoarea

este suma prezenta a beneficiilor previzionate sau anticipate, exprimate in bani.

In timp ce metoda comparatiilor directe si metoda costurilor sunt aplicabile

la toate tipurile de proprietati, metoda capitalizarii directe este aplicabila numai in

cazul proprietatilor generatoare de venituri si unde motivatia cumparatorilor este

84


recuperarea investitiilor inclusiv tinand cont de fiscalitate. Evaluarea se face din

punctul de vedere al unui investitor informat si este bazata pe venitul produs de

proprietate. Piata este segmentata in functie de investitii comparabile si

competitive.

4.3.3.4.1. Castigurile viitoare

Castigurile rezultate din detinerea unui drept sau interes intr-o proprietate

imobiliara generatoare de venituri includ dreptul de a primi profitul generat in

perioada de detinere, precum si ceea ce rezulta din vanzarea dreptului asupra

proprietatii la finele perioadei de investitie. Pentru metodele de randament folosite

in evaluare se utilizeaza diferite fluxuri de venituri generate. Cele mai folosite sunt

venitul brut potential, venitul net din exploatare, cash-flow inainte de impozitare,

valoarea reziduala.

Venitul brut potential (VBP) reprezinta venitul total generat de proprietatea

imobiliara in conditii de utilizare maxima (grad utilizare integrala), inainte de

scaderea cheltuielilor operationale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit

sub forma de chirie) practicat in mod curent la data evaluarii, la nivelul chiriei

sperate in prima luna sa an complet de exploatare sau la nivelul venitului periodic

anticipat pentru perioada de detinere.

Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de

exploatare (operatiunile) a proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente

gradului de neocupare (spatiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de catre

chiriasi).

Venitul net din exploatare (VNE) reprezinta venitul net anticipat, rezultat

dupa deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare, inainte de scaderea amortizarii si

a serviciului aferent creditului ipotecar. Venitul net din exploatare se exprima ca o

suma anuala. In unele cazuri, venitul net poate reprezenta o suma anuala repetabila

85


mai multi ani ( venitul este constant). In alte cazuri, venitul net poate fi considerat

nivelul initial (aferent primului an de investitie) care se asteapta sa evolueze dupa o

schema fixa (de exemplu, la o rata anuala de crestere constanta). In cele mai multe

cazuri insa este necesara o estimare a venitului net pentru fiecare an al perioadei

incluse in analiza.

Cash-flow disponibil inainte de impozitare (CFB) este partea din venitul

net care ramane dupa plata serviciului aferent creditelor (dobanzi + rate), inainte de

plata impozitului pe profit.

Cash-flow disponibil dupa impozitare (CFN) este fluxul de numerar

disponibil dupa plata impozitului pe profit. Suma aferenta impozitului depinde de

marimea venitului total impozabil generat de detinerea proprietatii, de marimea

amortizarii fiscale si a dobanzilor deductibile, precum si de rata de impozitare.

Valoarea reziduala (VR) este o suma ramasa pe care investitorul o poate

obtine la expirarea duratei de investitie (cand renunta la dreptul de proprietate, prin

vanzare ca intreg sau lichidare). In functie de tipul drepturilor evaluate, valoarea

reziduala poate fi calculata inainte sau dupa deducerea soldului ipotecii si

impozitului. De exemplu, valoarea reziduala pentru un drept integral de proprietate

reprezinta ceea ce se poate obtine prin vanzarea proprietatii. Valoarea reziduala

poate fi estimata, fie ca o suma de bani anticipata a se primi, fie ca o schimbare

relativa a valorii proprietatii in perioada de detinere a drepturilor evaluate. Suma

totala poate fi estimata pe baza unei optiuni a chiriasului de a achizitiona

proprietatea la expirarea contractului de inchiriere. Pe de alta parte, valoarea

reziduala poate fi estimata prin capitalizarea unui castig net pe care un cumparator

l-ar putea obtine la momentul vanzarii.

86


4.3.3.4.2. Recuperarea si randamentul capitalului

Unul din cele mai generale principii ale pietei imobiliare (comun de altfel si

celorlalte tipuri de proprietati) stipuleaza ca un investitor este indreptatit la

recuperarea integrala a capitalului investit, precum si la obtinerea unui surplus

pentru utilizarea capitalului mobilizat. Termenul de recuperare a capitalului se

refera la reconstruirea sumei investite, iar randamentul se refera la surplusul obtinut

ca si compensare pentru utilizarea capitalului (deci pentru pierderea celorlalte

oportunitati). Randamentul capitalului (return on capital) corespunde costului

capitalului investit. In domeniul investitiilor imobiliare, capitalul poate fi recuperat

in mai multe variante. Astfel, o forma de recuperare consta in obtinerea unor

venituri anuale, iar o alta in revanzarea proprietatii dupa o anumita durata de

utilizare. Daca valoarea proprietatii nu se modifica in timp (intre momentul

achizitiei si cel al revanzarii), investitorul poate realiza o recuperare integrala la

revanzare. In acest caz, venitul net anual poate fi integral atribuit randamentului. In

aceasta situatie particulara, rata castigurilor anuale (rata globala de capitalizare)

este egala numeric ratei de fructificare a capitalului. Daca pe de alta parte, se

asteapta ca valoarea proprietatii sa se diminueze in timp si investitorul se asteapta

sa nu recupereze integral valoarea investita prin revanzare dupa o perioada de timp,

o parte din fluxurile anuale trebuie alocate pentru recuperarea investitiei. In aceasta

situatie randamentul capitalului va fi inferiro ratei bazate pe castiguri anuale (ratei

globale de capitalizare). Diferenta dintre cele doua rate va fi rata de recuperare

(returm of capital). Rata de recuperare calculata ca diferenta intre rata de

capitalizare si randament este presupusa pozitiva in acest caz. Ultima situatie

posibila este cea in care se asteapta o crestere a valorii proprietatii respective in

timp. Rata randamentului capitalului va fi in acest caz superioara ratei castigurilor

anuale (ratei de capitalizare), deci rata de recuperare are valori negative (calculata

tot ca diferenta) pentru ca venitul anual nu este la nivelul ratei asteptate de

87


randament. In procentul de capitalizare a surplusului obtinut, distinctia intre cele

doua tipuri de rate este clara si precisa. Rata de actualizare este selectat astfel incat

sa asigure un anumit randament al capitalului. Capitalizarea directa, pe de o parte,

foloseste rate ale castigurilor anuale care trebuie sa asigure, implicit, atat

recuperarea, cat si randamentul capitalului. Cu alte cuvinte, atunci cand rata de

capitalizare este aplicata venitului generat de o anumita proprietate, valoarea

prezenta estimata trebuie sa reprezinte un nivel care sa permita investitorului sa

obtina rata pietei de fructificare a capitalului, precum si sa recupereze investitia

initiala. Deci, rata de capitalizare selectata si aplicata la estimarea valorii trebuie sa

reflecte modul in care se asteapta piata capitalurilor, recuperarea si fructificarea

capitalului.

4.3.3.43. Randamentul investitiei imobiliare

La aplicarea unei metode de randament, evaluatorul presupune ca obiectivul

final al investitorului este de obtine un castig care sa depaseasca investitia initial

facuta. Prin urmare, castigul total asteptat de investitor consta in:

recuperarea integrala a sumei investite (return of capital)

un profit sau o recompensa suplimentara (return on capital)

Masurarea acestor castiguri se face in principal sub forma randamentului

asteptat sau ratelor fructificare.

Toate ratele de fructificare pot fi clasificate in doua grupe:

rate bazate castiguri (income rates)

rate aferente costurilor investitionale (yield rates).

In prima categorie intra ratele de capitalizare; in cea de-a doua intra: ratele de

actualizare (costul capitalului, rata interna de rentabilitate). Ratele bazate pe

castiguri exprima in general raportul dintre un flux anual de detinere a unei

proprietati si valoarea proprietatii. Ratele de castig investitional se exprima de

88


obicei ca rate anuale compuse care exprima costul diverselor surse de finantare. In

anumite situatii, rata castigului investitional pentru a anumita proprietate poate fi

numeric echivalenta cu rata castigului anual generat de acea proprietate poate fi

numeric echivalenta cu rata castigului generat de acea proprietate; cu toate acestea

ratele sunt diferite din punct de vedere conceptul si nu pot fi inlocuite una cu

cealalta. Rata castigului anual este raportul dintre venitul unui an si valoarea

proprietatii. Rata csotului investit se aplica unei serii de venituri anuale pentru a

determina valoarea lor prezenta. Ambele categorii de rate pot fi estimate si aplicate

pentru toate tipurile de drepturi asupra unei proprietati.

4.3.3.4.4. Selectarea ratei de capitalizare

Fie ca este o rata de capitalizare sau o rata de actualizare, rata utilizata la

conversia venitului in valoare a unei proprietati trebuie sa reprezinte rata anuala de

fructificare necesara pentru a atrage investitorii. Rata este influentata de mai multi

factori, inclusiv de gradul aparent de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei

in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul

realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital,

nivelurile de impozitare. Intrucat ratele utilizate in metodele de randament sunt rate

previzionate si nu istorice, perceptia pietei asupra riscurilor si schimbarilor viitoare

asupra puterii de cumparare sunt factori extrem de importanti. Adecvarea unei

anumite rate utilizate nu poate fi demonstrata direct de piata, dar rata selectata

trebuie neaparat sa fie coerenta cu datele analizate disponibile pe piata. Alegerea

ratei necesita judecati de valoare si cunostinte referitoare la atitudinile

predominante ale pietei, la indicatorii macroeconomici.

89


4.3.3.4.5. Riscul

Riscul este un element foarte important care se ia in considerare la aplicarea

metodelor de randament. Anticiparea incasarii unor venituri viitoare creeaza

valoare, dar posibilitatea pierderii unor venituri viitoare diminueaza valoarea.

Pentru asumarea unor riscuri mai mari se mizeaza pe obtinerea unor recompense

mai mari (o fructificare mai buna). Aceasta relatie este fundamentala pentru piata

imobiliara si pentru evaluarea proprietatilor care genereaza venituri. Este universal

acceptat faptul ca orice investitie este analizata pe baza asteptarilor privind

obtinerea unei fructificari, care reprezinta valoarea in timp a banilor, ajustata

corespunzator pentru nivelul perceput de risc. Rata minima de fructificare a

capitalului investit este asa numita rata de baza sau fara risc. Teoretic, diferenta

dintre rata de fructificare a capitalului si rata de baza poate fi considerata o prima

ce compenseaza investitorul pentru riscul total (de lichiditate, de lichidare, de

sector). Pentru un investitor in domeniul imobiliar, riscul reprezinta posibilitatea de

a suferi o pierdere financiara si incertitudinea realizarii veniturilor viitoare

previzionate. Cea mai mare parte a investitorilor evita riscuri excesive; ei prefera

certitudinea fata de incertitudine si asteapta o recompensa in schimbul asumarii

unor riscuri. Evaluatorii trebuie sa stie care este tendinta investitorilor in analiza

datelor de piata, in previzionarea veniturilor viitoare si aplicarea procedeului de

capitalizare. Evaluatorul va fi multumit atunci cand rata de capitalizare folosita este

coerenta cu datele de piata si reflecta nivelul de risc asociat obtinerii veniturilor

asteptate.

4.3.3.4.6. Inflatia asteptata

Nivelul asteptat al inflatiei influenteaza previziunile asupra veniturilor

viitoare si selectarea unei rate cat mai adecvate. Daca se anticipeaza inflatie, rata

nominala de fructificare asteptata tinde sa creasca pentru a compensa si scaderea

90


puterii de cumparare. Adica rata nominala va creste pentru a acoperi inflatia

asteptata. In teorie, rata nominala de fructificare asteptata include si rata estimata a

inflatiei. In consecinta, randamentul asteptat variaza in legatura directa cu rata

estimata a inflatiei. Atunci cand utilizeaza rate de actualizare care includ o prima

specificata pentru inflatie, fluxurile de venituri si valoarea reziduala care urmeaza

sa fie actualizate sunt exprimate in moneda constanta (sau in termeni reali).

In conditiile in care rata inflatiei si randamentul asteptat tind sa fluctueze in

mod concertat, nu exista argumente certe ca o anumita combinatie a celor doua rate

furnizeaza cea mai buna reflectare a atitudinilor curente ale pietei. Cu toate acestea,

combinatia aleasa trebuie sa fie coerenta cu tendintele generale ale pietei, iar

diferenta sau relatia dintre cele doua rate trebuie sa fie plauzibila si argumentabila.

In estimarile privind o valoare de piata, obiectivul evaluatorului este de a

simula asteptarile unui investitor mediu si nu in mid necesar de a cauta ratele (de

randament si inflatie) cele mai demne de incredere. Evaluatorii trebuie sa sesizeze

diferanta intre inflatie si cresterea in termen reali. Inflatia reflecta o crestere a masei

de bani si credit (oferta de bani), o crestere a nivelului general al preturilor si

erodarea, pe aceasta cale, a puterii de cumparare. Cresterea in termeni reali rezulta

dintr-o crestere a cererii fata de oferta, si se concretizeaza, pe piata imobiliara, intr-

o crestere reala a valorii proprietatilor. Inflatia si cresterea au efecte similare asupra

preturilor curente si viitoare, dar au efecte diferite asupra ratei de actualizare.

Inflatia conduce la cresterea ratei de actualizare deoarece investitorii solicita un

randament nominal mai mare pentru a contracara pierderea de valoare datorata

inflatiei. Cresterea nu va conduce la modifcarea ratei de actualizare decat in cazul

in care riscurile asociate detinerii proprietatii s-au modificat. Inflatia conduce totusi

la scaderea ratei de capitalizare, care se aplica unui flux estimat la data evaluarii,

care nu a crescut inca datorita inflatiei.

91


Desi inflatia nu creeaza valoare reala, anumite tipuri de proprietati conserva

mai bine valoarea reala a banilor in conditiile de inflatie. De asemenea,

proprietatile imobiliare pot ajunge la cresteri de valoare intr-un mediu inflationist

(asteptarile inflationiste creeaza presiune asupra cererii pentru proprietati

imobiliare), in timp ce alte investitii cum ar fi valorile mobiliare nu sunt la fel de

protejate in situatia data. Un evaluator poate inlatura efectele inflatiei asupra

capitalizarii prin exprimarea tuturor fluxurilor viitoare in moneda constanta, care

corespunde unei puteri constante de cumparare a banilor si prin selectarea unei rate

reale de actualizare (deflatate). Cel mai adesea clauzele de inchiriere prevad

ajustarea chiriei la inflatie calculata pe baza indicelui preturilor de consum (IPC).

Din acest motiv, evaluarea drepturilor in cazul chiriilor se face prin previzionarea

fluxurilor viitoare la nivelul coonvenit, deci in preturi curente, care contin

influentele inflatiei asteptate. In mod corespunzator, ratele de actualizare folosite

sunt cele nominale si nu cele reale, pentru a se putea compara cele doua categorii

de indicatori (fluxuri si rate) si pentru a se putea face comparatii cu ratele pietei. De

exemplu, se poate compara rata de actualizare (care reprezinta randamentul

asteptat) cu randamentul aferent unor titluri tranzactionate pe piata - credite

ipotecare sau obligatiuni. Titlurile financiare cu dobanda fixa (cum sunt

obligatiunile) reactioneaza la un nivel neasteptat al inflatiei in acelasi mod ca

proprietatile imobiliare, deoarece valoarea nominala si rata dobanzii se stabilesc la

momentul emisiunii de obligatiuni. Proiectarea veniturilor generate de proprietatea

imobiliara in termeni nominali permite analistului sa-si dea seama daca venitul net

generat de proprietate (inclusiv valoarea reziduala) creste sau nu ca efect al

inflatiei. Daca veniturile anuale si valoarea la revanzare urmaresc evolutia inflatiei,

valoarea prezenta a fluxurilor previzionate va fi influentata de acest factor.

92


Orice crestere previzionata a veniturilor viitoare ca urmare a inflatiei trebuie

sa fie realista. De asemenea, evaluatorul trebuie sa fie consecvent si sa nu

actualizeze fluxuri de venituri inflatate (nominale) cu rate reale de actualizare.

Atunci cand se previzioneaza fluxuri nominale si ratele utilizate trebuie sa fie tot

nominale, reflectand inflatia estimata.

4.3.3.5. Metode de randament

In continuare se vor prezenta doua categorii de metode:

metode bazate pe capitalizarea venitului, si

metode bazate pe actualizarea veniturilor.

Aceste categorii cuprind metode aplicate cu fluxuri de venituri diferite si in

ipoteze diferite privind relatia dintre veniturile asteptate si valoarea proprietatii.

4.3.3.5.1. Capitalizarea directa

Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului

estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii.

Transformarea se poate face fie prin divizarea venitului estimat printr-o rata de

capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat printr-un factor corespunzator

de multiplicare (inversul ratei de capitalizare). Venitul asteptat luat in considerare

este in cele mai multe cazuri venitul estimat al anului urmator. Rata de capitalizare

sau factorul multiplicator selectat reprezinta relatia dintre venit si valoare, relatie

acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza comparativa a vanzarilor de proprietati

comparabile. Venitul general de proprietate, de obicei venit net din exploatare sau

cash-flow, este impartit prin pretul de vanzare mediu al pietei pentru a se

determina rate de capitalizare. Multiplicatorul poate fi calculat prin impartirea

pretului de vanzare al unor proprietati comparabile la venitul anual realizat de

proprietatile respective.

93


Capitalizarea directa este orientata spre piata; evaluatorul care o utilizeaza trebuie

sa porneasca de la analiza informatiilor de pe piata imobiliara si sa evalueze

proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului mediu. Capitalizarea

directa nu face o diferentiere explicita intre recuperarea si randamentul capitalului,

ipotezele investitorului nefiind specificate. In mod implicit, se considera ca rata sau

multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor

venituri viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive. Capitalizarea

directa poate fi aplicata venitului brut potential, venitului brut efectiv sau cash-

flow-ului brut. Venitul ales depinde de scopul analizei, de datele disponibile asupra

proprietatii si asupra pietei.

4.3.3.5.2. Actualizarea (capitalizarea progresiva)

Actualizarea este o metoda utilizata pentru transformarea unor venituri

viitoare in valori prezente, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rata de

randament adecvata sau prin selectarea unei rate unitare de actualizare, care sa

reflecte in mod explicit continutul venitului generat de proprietate, schimbarile

potentiale de valoare si randamentul asteptat. Si aceasta metoda trebuie sa reflecte

comportamentul pietei. Actualizarea este o metoda orientata spre rezultate, care

stimuleaza asteptarile investitorului mediu prin intermediul formulelor care

calculeaza valoarea prezenta a castigurilor asteptate in conditiile asumarii unui

anumit nivel de risc. Procedeul de transformare a unor venituri periodice in valoare

prezenta se numeste actualizare; randamentul asteptat al investitiei poarta

denumirea de rata de actualizare. Actualizarea porneste de la premisa ca

investitorul va beneficia de o fructificare satisfacatoare a investitiei facute (inclusiv

de recuperarea integrala a capitalului initial mobilizat).

94


Aceasta metoda analizeaza capacitatea investitiei de a realiza un anumit

nivel, considerat acceptabil de piata, de fructificare a capitalului. La analiza

veniturilor viitoare, trebuie facuta distinctia intre chiria contractuala si chiria pietei.

Chiria normala de piata se foloseste pentru evaluarea dreptului integral de

proprietate. Daca se evalueaza dreptul de inchiriere (folosinta), evaluatorul ia in

considerare chiria contractuala pe durata neexpirata a contractului in vigoare si

chiria pietei pentru perioada ulterioara. O serie de tehnici analitice pot fi utilizate

pentru evaluarea unei proprietati in intregul sau, a unei categorii de venituri

generate de proprietate sau drepturi limitate intr-o proprietate. Valoarea prezenta

poate fi calculata cu sau fara luarea in considerare a impactului structurii de

finantare si nivelului de impozitare; atat timp cat drepturile de evaluat sunt clar

delimitate. Selectia tehnicilor utilizate se face in functie de scopul analizei,

disponibilitatea datelor si de practivile uzuale in domeniu.

4.3.3.5.3. Analiza comparativa a metodelor

Capitalizarea directa este simpla si usor de inteles. Rata de capitalizare sau

factorul multiplicator se selecteaza direct de pe piata. Capitalizarea directa nu

solicita o estimare elaborata a veniturilor viitoare din moment ce rata de

capitalizare este selectata din cadrul tranzactiilor cu proprietati comparabile si deci

reflecta medii ale investitorilor. Actualizarea se bazeaza pe ipoteze privind

schimbarile asteptate la nivelul evolutiei veniturilor si valorii proprietatii. Pentru a

selecta o rata de actualizare adaptata cerintelor pietei trebuie analizat suficient de

detaliat comportamentul pietei. De asemenea, actualizarea ia in considerare

obiective investitionale specifice privind recuperarea si randamentul investitiei.

Veniturile degajate sunt transformate in valoare prezenta prin aplicarea

randamentului asteptat de investitor. Actualizarea se aplica folosind tabele de

95


factori, disponibile in numeroase lucrari, sau functii integrate in calculatoare

programabile. Formula de calcul:

VNE

V = -----

c

unde:

VNE = venitul net din exploatare

c = rata de capitalizare

V = valoarea estimata

Analiza investitiei consta in esenta de a determina cine, ce obtine si cand. Ea

evidentiaza marimea si timpul realizarii veniturilor si cheltuielilor. Referitor la

marimea veniturilor si cheltuielilor se prefera o diferenta pozitiva maxima intre

venituri si cheltuieli. Investitorul doreste obtinerea cat mai curand a acestor venituri

si intarzierea cat mai mult posibil a cheltuielilor. Recuperarea investitiei (return of

investment) evidentiaza preocuparea primara a investitorului de a mentine intact

capitalul investit si inseamna ca intregul capital este recuperat de investitori la

finele perioadei de investitie.

4.3.3.6. Metoda capitalizarii directe

Estimarea venitului brut anual sa se aprecieze cantitatea, calitatea si

durata veniturilor previzionate.

.- cantitatea = marimea veniturilor nete ce se pot obtine

.- calitatea = probabilitatea de a fi obtinut intr-adevar veniturile previzionate

.- durata = perioada in care se prevede obtinerea veniturilor

Determinarea venitului brut potential (VBP). VBP este suma totala a

veniturilor din chirie in ipoteza unui grad de ocupare de 100% obtinut anual;

96


Estimarea venitului brut efectiv (VBE) care se obtine prin scaderea

pierderilor de chirie din cauze neocuparii integrale si din cauza neplatii sau

intarzierii la plata a chiriei;

Calculul venitului net din exploatare (VNE) care se efectueaza prin deducerea

din venitul brut efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care

sunt in sarcina proprietarului/investitorului asa cum rezulta din prevederile

legale, contracte sau cutuma.

Sunt trei categorii de cheltuieli :

.- Cheltuieli fixe care nu se modifica cu gradul de ocupare cum ar fi taxele pe

proprietate si cheltuielile pentru asigurare;

.- Cheltuieli variabile cum ar fi: utilitati, salarii, administratie, reparatii si

intretinere, daca prin contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriasi;

.- Rezerve pentru reparatii capitale

Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe, care

se bazeaza pe o analiza a tranzactiilor recente de proprietati comparabile

ocupate de chiriasi. Rata de capitalizare se obtine prin impartirea veniturilor

nete din exploatare la pretul de vanzare:

VNE

c = ------

Pret

Conditiile de aplicare a metodei sunt:

= Tranzactiile sa fie recente pentru a reflecta corect conditiile actuale ale pietei;

= Proprietatile trebuie sa fie comparabile cu cea evaluata in special privind

localizarea, calitatea investitiei si alte caracteristici;

= Venitul net din exploatare al proprietatii comparabile trebuie sa fie calculat in

acelasi fel ca pentru proprietatea de evaluat.

97


De multe ori metoda nu se poate aplica din cauza lipsei de date pentru proprietati

comparabile.

Aplicarea formulei de capitalizare directa:

VNE

Valoare = -------

c

4.3.3.7. Metoda actualizarii venitului (cash-flow actualizat)

Actualizarea este o tehnica folosita pentru a transforma un flux de venituri

viitoare intr-o valoare prezenta prin aplicarea unei rate adecvate de actualizare.

4.3.3.7. 1. Actualizarea

Termenul de anuitate se refera la un contract care prevede plati regulate ale

unor sume stipulate. Platile nu trebuie sa fie neaparat anuale, dar intervalele dintre

plati trebuie sa fie regulate. Suma de plata poate fi liniara (plati egale), progresiva

sau regresiva, dar platile trebuie sa fie explicit esalonate si posibil de calculat.

Veniturile periodice viitoare si pretul de vanzare sunt convertite in valori prezentate

prin actualizare, o procedura care se bazeaza pe ipoteza ca beneficiile primite in

viitor valoreaza mai putin de cat daca ar fi incasate astazi. Randamentul

investitional compenseaza investitorul pentru decizia de amanare a unor beneficii

prezente (adica de a dispune imediat de capitalul detinut) si pentru acceptarea unor

beneficii si riscuri viitoare. Fructificarea este denumita dobanda de catre creditori si

profit de catre investitori de capital propriu. Tehnica de actualizare include o

ipoteza privind modul in care se asigura fructificarea capitalului investit - respectiv

prin castiguri periodice, prin revanzare sau printr-o combinatie intre cele doua

categorii de fluxuri. Pentru anumite instrumente de investitii, scutirea sau reducerea

98


fiscala poate contribui la randamentul investitiei. Orice investitor cauta sa obtina o

fructificare totala supraunitara, cu alte cuvinte veniturile viitoare insumate si

actualizate sa fie mai mari decat investitia initiala. Valoarea prezenta a unor

beneficii viitoare este mai redusa decat valoarea lor viitoare. O plata viitoare este

actualizata in valoare prezenta prin calcularea sumei care, daca ar fi investita azi, va

creste cu o rata de crestere compusa care sa egalizeze platile viitoare.

Formula standard pentru actualizarea fluxurilor viitoare:

Valoare viitoare n

Valoare prezenta = ---------------------

(l + i) n

unde:

i = randamentul asteptat al capitalului in perioada de previziune

n = numarul de periodice dupa care va fi obtinut castigul.

Se vede din formula ca:

Valoarea viitoare = Valoarea prezenta x (l+i)

i = in acest caz reprezentand rata compusa de crestere;

In exemplul urmator se poate urmari aplicarea actualizarii.

Care este valoarea prezenta a unui profit de 115 lei care va fi obtinut peste un an,

daca randamentul estimat este 15% ?

Valoarea prezenta = 115 / (1+0,5) = 100 lei

Daca profitul ar fi obtinut peste trei ani, valoarea prezenta a acestuia este:

Valoarea prezenta = 115 / (1+0,5) = 75,6 lei

Daca se sconteaza pe o serie de castiguri anuale viitoare, fiecare castig

periodic va fi actualizat cu formula standard, iar valoarea prezenta a incasarilor este

suma valorilor prezente. Aceasta procedura standard de actualizare reprezinta

fundamentul tuturor metodelor de randament bazate pe actualizare.

99


Suma depusa sau primita in viitor poate lua forma unei recuperari integrale,

la un anumit moment, forma unei suite de castiguri (ca in cazul chiriei) sau o

combinatie a celor doua.

Compunerea sau actualizarea fluxurilor se face la o rata care reprezinta rata

efectiva a randamentului asteptat; la nivelul unui an, rata este echivalentul ratei

nominale de fructificare. Daca sumele sunt compuse sau actualizate la perioade mai

scurte de un an ( semestrial, trimestrial etc) rata anuala trebuie impartita la numarul

de perioade. De exemplu: o rata nominala de 12% corespunde unei rate semestriale

efective de 6%, sau efective lunare de 1%.

Fiecare factor de ajustare (prin compunere sau actualizare) porneste de la

cateva ipoteze investitionale specifice care sunt implicite la calcularea si aplicarea

factorului respectiv. Prin urmare, evaluatorul trebuie sa identifice premisele

aplicabile proprietatii evaluate pentru a putea selecta si utiliza un anumit factor de

ajustare care sa corespunda premiselor determinate.

Deci, pentru a aplica procedurile de actualizare sau compunere, evaluatorul trebuie

sa cunoasca formulele de baza, sa stie care sunt relatiile dintre elementele

formulelor si cum pot fi utilizate sau combinate pentru a se ajunge la rezultate

corecte si explicibile.

4.3.3.7. 2. Analiza veniturilor viitoare

Analiza veniturilor actualizate se poate utiliza atat pentru calcularea valorii

prezente, cat si pentru deducerea unei rate de actualizare din informatii privind alte

tranzactii. In cadrul acestei analize, veniturile viitoare trebuie specificate in valori

absolute, din punct de vedere al evolutiei, esalonarii in timp si duratei.

Veniturile luate in considerare se refera la castigurile lichide disponibile pentru

furnizorii de capital necesar la finantarea proprietatii imobiliare. Fiecare venit

periodic disponibil, inclusiv din revanzare daca este cazul, este actualizat si

100


transformat in valoare prezenta, apoi toate veniturile prezente sunt insumate pentru

a obtine valoarea totala a proprietatii analizate.

Cash flow-urile analizate pot consta in fluxul de numerar aferent intregii

proprietati, fluxul de numerar aferent unei categorii de capital (credit sau capital

propriu), fluxul de numerar inainte sau dupa impozitare.

In cazul in care fluxurile anuale viitoare sunt diferite intre ele si nu variaza in baza

unei scheme care poate fi dedusa, analiza prezenta este cea mai recomandabila

metoda de randament. Formulele de evaluare pentru fluxuri anuale constante sau

intre care se poate stabili o relatie de evolutie, prezentate in alt subcapitol,

reprezinta simplificari care sunt aplicabile in situatii speciale.

4.3.3.7. 3. Alegerea ratei de actualizare

Aceasta operatiune este critica pentru analiza fluxurilor anuale disponibile.

Alegerea unei rate adecvate presupune faptul ca evaluatorul trebuie sa verifice si sa

interpreteze atitudinile si asteptarile participantilor pe piata, care includ vanzatori,

cumparatori, consultanti, brokeri. Desi, in fapt randamentul real asteptat nu poate fi

calculat decat dupa incheierea transzactiei, investitorul poate sa-si stabileasca un

obiectiv de atins de a deveni proprietar (pentru cumparator) sau pe timpul detinerii

calitatii de proprietar ( ca vanzator). Rate istorice de fructificare a capitalului care

poate fi obtinute prin analiza tranzactiilor comparabile sunt relevante, dar ele

reflecta trecutul, nu viitorul si atunci cand sunt luate ca baza de fundamentare

trebuie ca evaluatorul sa manifeste discernamant. Rezulta deci ca alegerea unei rate

adecvate de actualizare trebuie sa fie concentrata pe o perspectiva asupra viitorului,

sa tina seama de ceea ce asteapta vanzatorii si cumparatorii tipici de la urmatorii

ani (deci, tranzactiile cu care se face comparatia trebuie sa fie recente). Verificarea

ipotezelor de investitie se poate face atat in mod direct (prin intervenirea partilor

101


care au incheiat o tranzactie comparabila) sau indirect (prin estimarea castigurilor

asteptate si valorii apreciate la momentul revanzarii pentru o proprietate

comparabila si deducerea de aici a unei rate de actualizare). Evaluatorul va

restrange treptat, pe masura ce aprofundeaza analiza, domeniul in care se situeaza

rata estimata, prin compararea caracteristicilor fizice, economice si financiare

(referitoare la riscuri) ale proprietatii comparabile cu cele ale proprietatii evaluate.

In unele cazuri poate fi justificata alegerea unei rate superioare sau inferioare

domeniului sugerat de comparatii. Selectarea finala a ratei implica judecata

evaluatorului asupra conditiilor curente pe piata de capital si pe cea imobiliara,

precum si asupra actiunilor, perceptiei si asteptarii investitorilor care activeaza pe

piata imobiliara. Rata de fructificare este in primul rand o expresie a riscurilor

percepute. Segmente ale perioadei de previziune pot fi caracterizate prin niveluri

diferite de risc si, prin urmare, prin rate diferite de fructificare. In evaluarea

dreptului de inchiriere de exemplu, se poate aplica o anumita rata pentru

actualizarea seriei de venituri nete anuale din chirii si o alta rata pentru actualizarea

fluxului aferent iesirii din investitie. Prima rata reflecta credibilitatea chiriasului

precum si beneficiile, constrangerilor si limitarile contractului de inchiriere, pe

cand cea de-a doua acopera doar riscul pietei. Decizia de a utiliza o singura rata de

actualizare pentru toate fluxurile sau de a aplica mai multe rate trebuie

fundamentata pe comportamentul curent al investitorilor pe piata. Uneori este bine

ca evaluatorul sa apeleze la serviciile firmelor de “evaluate a riscului” pentru a

incadra proprietatea evaluata intr-o anumita categorie de risc.

4.3.3.7.4. Valoarea de revanzare

Dupa cum s-a mentionat anterior, proprietatea imobiliara generatoare de

castiguri genereaza in mod curent doua categorii de fluxuri: fluxuri periodica

(rezultate din operare) si valoarea viitoare obtinuta prin vanzarea proprietatii (daca

102


este proprietar investitorul) sau prin restituirea interesului in proprietate (pentru

drepturi partiale) la sfarsitul perioadei de detinere. Durata perioadei de detinere se

determina de obicei in functie de data expirarii contractelor de inchiriere. Fluxul

respectiv se numeste de recuperare (sau valoare reziduala) deoarece reprezinta

recuperarea estimata a capitalului investit, la sfarsitul perioadei de investitie. Pentru

o singura proprietate pot exista mai multe tipuri de castiguri, fiecare aferent unui

interes in proprietatea respectiva. De exemplu, o proprietate poate fi finantata cu

capital propriu (pentru care exista profitul net dupa rate de castig aferent plus

castigul din vanzarea proprietatii dupa deducerea creditului neachitat ca

recuperare). Aceeasi proprietate poate fi grevata de un credit ipotecar pentru care

serviciul datoriei reprezinta fluxurile periodice si soldul creditor reprezinta

recuperarea (valoarea reziduala). In tabelul urmator sunt prezentate mai multe

pozitii sau situatii posibile:TABEL 19

Interesul in

proprietatea imobiliaraVenit Valoarea reziduala

Drept deplin de proprietateServiciu credit

Sold creditor sau valoarea

actualizata

Credit ipotecar Serviciu credit Sold creditor sau valoarea

actualizata

Capital propriu Dividende Pret vinzare minus sold

credit

Drept de inchiriere cedat Cistig net din chirie Pret vinzare

Drept de inchiriere primit Diferenta de chirie

contractuala si cea de piata

Nimic daca este detinut pina

la expirarea contractului,

vinzarea dreptului daca

contractul nu a expirat

103


Foarte adesea valoarea reziduala are o contributie foarte mare in cadrul fluxurilor

totale generate de o investitie intr-o proprietate generatoare de venituri. Cand

capitalul investit nu este recuperat printr-o combinatie de fluxuri periodice si

valoarea reziduala, rata efectiva de fructificare este zero sau chiria negativa. Pentru

anumite investitii, intreaga recuperare si fructificare a capitalului se realizeaza prin

valoarea reziduala, indicand deci un grad ridicat de risc ( de exemplu: in cazul in

care profitul este integral reinvestit). Pentru alte tipuri de investitii in proprietati

imobiliare, fructificarea capitalului se realizeaza combinat prin fluxuri anuale si

prin valoarea reziduala. Pentru acele proprietati la care valoarea reziduala

actualizata este superioara valorii actualizate a fluxurilor periodice, ar trebui

aplicata o rata mai mare de actualizare, care sa reflecte riscurile mai mari ale

investitiei. Pentru a putea aprecia care este proportia valorii reziduale actualizate,

evaluatorul trebuie sa fie avizat asupra a trei situatii generale care pot aparea in

cazul unei investitii. Prima situatie este cea in care valoarea proprietatii creste in

timpul detinerii/utilizarii. A doua situatie se refera la cazul in care valoarea

proprietatii in timp nu se modifica (este aceeasi la cumparare ca si la revanzare). In

cea de-a treia situatie valoarea proprietatii scade in timp. Intrucat aceste variabile

influenteaza rata potentiala de fructificare a capitalului si deci nivelul considerat

acceptabil al fluxurilor periodice, evaluatorul trebuie sa estimeze potentiala

schimbare de valoare a proprietatii care poate avea loc in timpul perioadei de

detinere. Daca se anticipeaza ca proprietatea va fi vanduta, valoarea reziduala este

estimata pe baza pretului de vanzare. Pretul de revanzare considerat este diferenta

dintre pretul de tranzactionare si cheltuielile de vanzare (comisionul de vanzare,

taxe legale, costuri inchidere si transfer, eventuale penalitati pentru plata anticipata

a creditelor).

104


Evaluatorul trebuie sa aprecieze valoarea reziduala in lumina asteptarilor

manifestate de investitorii de pe piata pentru tipul de proprietate evaluata. El ar

trebui sa se intrebe: - Se asteapta investitorii la o crestere a valorii acestui tip de

proprietate ? care este posiubila modificare a valorii in perioada de previziune ?

Evaluatorul analizeaza si interpreteaza piata si estimeaza valoarea fluxurilor

viitoare generate de valoarea reziduala pe baza sensului si marimii estimate a

modificarii.

4.3.3.8. STUDIU DE CAZ

Proprietatea de evaluat, ABC, este un imobil cu 55 apartamente din

Municipiul REGHIN, pentru care se poate obtine o chirie de 295.200 mii lei la

100% grad de ocupare. Parcarea este inclusa in chirie. Venituri suplimentare se

obtin din atomatele de cafea etc. in valoare de aproximativ 2.300 mii lei/an, deci

venitul brut anual este de 297.500 mii lei/an. Gradul de ocupare este estimat la 96%

anual, iar pentru serviciile de management se percepe in zona 5% din veniturile

incasate. Administratorul cladirii primeste un salariu anual de 8.400 mii lei.

Impozitul aferent anului trecut a fost 32.500 mii lei, dar se asteapta o crestere la

34.000 mii lei pentru anul curent. Asigurarea anuala de incendii in valoare de 2

milioane lei presupune o prima de 8.600 mii lei pentru trei ani. Evaluatorul

considera necesara o crestere a valorii asigurate la 2,4 milioane lei, ceea ce

inseamna o prima aditionala de 1.400 mii lei.

Cheltuielile pentru intretinerea spatiului se situeaza la 10.800 mii lei/an. Pentru

salubritate se plateste o suma lunara de 80 mii lei, iar cheltuielile cu consumabilele

sunt estimate la 600 mii lei/an. Cheltuielile de deratizare reprezinta 120 mii

lei/luna, iar cheltuielile diverse 600 mii lei/an.

Chiriasii isi platesc direct utilitatile (gaz, electricitate, incalzire si conditionare aer).

Pe baza experientei si schimbarile anticipate de preturi, se estimeaza ca cheltuielile

105


cu iluminatul spatiilor comune se ridica la 4.000 mii lei/an, iar apa si alte utilitati

comune la 1.800 mii lei/an.

Cheltuielile de reparatii se ridica la 12.000- 13.000 mii lei/an, inclusiv constituirea

fondului de RK. Evaluatorul apreciaza ca, cheltuielile de inlocuire ar creste si ca

bugetul previzional va trebui sa includa prelevarea suplimentara pentru fondul de

RK, peste cheltuielile normale de reparatii. Zugraveala exterioara, estimata la 8.400

mii lei in conditiile actuale, este programata la fiecare trei ani.

Cea mai mare parte a apartamentelor sunt inchiriate pe termen de trei ani, cer

costuri suplimentare de zugravire de 400 mii lei/apartament la fiecare reinnoire a

contractelor. Spatiul comun se zugraveste la fiecare trei ani, lucrarile constand in

jud de 480 mii lei. Toate apartamentele sunt dotate cu aragaz, frigider, ventilatoare,

ghena, fiind necesara alocarea unei sume de 2.600 mii lei/apartament pentru

inlocuirea acestor dotari.

Durata de utilizare economica a acestor dotari este diferentiala, dar se ia in

considerare o medie de 10 ani. Inlocuirea mochetei costa proprietarul cca. 1.800

mii lei/apartament, durata de utilizare fiind de sase ani. Acoperisul este schimbat

dupa 20 de ani si inlocuirea costa 36.000 mii lei.

Informatiile prezentate mai sus sunt sintetizate in tabelul urmator.

106


Tabel 20

VENIT BRUT POTENTIAL MII LEIChirii: 11 apt. x 4.800 mii lei/an 12 apt. x 5.160 mii lei/an 16 apt. x 5.520 mii lei/an 16 apt. x 5.760 mii lei/an

52.800 61.920 88.380 92.180 295.200

Alte venituri 2.300Venit brut 100% ocupare 297.500 4% neocupare -11.900Venit brut efectiv 285.600Cheltuieli de exploatareCheltuieli fixe Taxe proprietate

AsigurareAlte

34.000 3.440 1.400

Subtotal cheltuieli fixe 38.840Cheltuielivariabile

Management (285.600 x 5%)AdministratorSalariiElectricitateAlte utilitatiReparatii-intretinereZugraveala exterioaraDecorare interioara (55 x 400/3 + 480/3)Diverse (80+120) x 12 +600+ 600

14.280 8.400 10.800 4.000 1.800 13.000 2.800 7.500 1.800

Subtotal cheltuieli variabile 66.180Constituirea fondului de inlocuire (2.600 x 55)/10 14.300

mocheta 16.500acoperis 1.800

Subtotal alte 32.600Total cheltuieli de exploatare (38.840+66.180+32.600) =137.620Rata cheltuielilor de exploatare (137.620/285.600) = 48,2%Venit net exploatare =147.980

= 51,8%Rata de capitalizare = 10,5%Valoarea prin capitalizare directa = 147.980/0,105 =1.409.333 mii leiRotund 1.410.000 mii lei

107


CAPITOLUL V5. CONSIDERATII TEORETICE ASUPRA VALORILOR DE PIATA (DE

CIRCULATIE) ESTIMATE PE BAZA CRITERIILOR PROFESIONALE

DE EVALUARE

5.1. Generalităţi

Stabilirea valorii de circulaţie a unui imobil (construcţii sau teren) este o

activitate complexă având în vedere rapiditatea schimbărilor în perioade relativ

scurte, a devalorizării monedei naţionale, a creşterii inflaţiei, a scăderii puterii de

cumpărare a cetăţenilor, a modificărilor rapide ale raportului cerere – ofertă, a

influenţei finanţării prin credit ipotecar etc.

Pentru rezolvarea în mare măsură a acestor aspecte a fost avut în vedere

stabilirea valorii de circulaţie – preţul ce se practică la vânzarea sau cumpărarea

unui imobil asemănător cu cel în cauză şi care este dat în primul rând de raportul

cerere-ofertă, de caracteristicile tehnico-funcţionale ale imobilului, de materialele

încorporate, de nivelul finisajelor, de gradul de confort, funcţionalitatea imobilului,

starea de uzură actuală, dar mai ales zona în care se află amplasat.

În vederea stabilirii cât mai exacte a preţurilor de circulaţie a imobilelor

(construcţii sau teren) au fost stabilite în decursul timpului o serie de metode

matematice de estimare în funcţie de scopul şi destinaţia valorilor rezultate.

Metodele de estimare se împart în principal în metode patrimoniale şi metode de

randament. Având în vedere specificul activităţii notariale, a obiectivului acestei

lucrări s-a considerat oportun utilizarea metodelor patrimoniale de determinare a

preţului de circulaţie (piaţă).

În toate cazurile de imobile au fost avute în vedere prevederile Decretului nr.

61/1990, conform căruia Consiliile Locale au delimitat zonele locative în funcţie de

amplasarea în cadrul localităţilor, a facilităţilor (reţele tehnico-edilitare, unităţi

108


comerciale etc.) de care beneficiază construcţia sau terenul, materializate prin

Decizii ale Consiliilor Locale.

5.2. Estimarea preţurilor de circulaţie ale locuinţelor de tip apartament

În marea lor majoritate apartamentele se încadrează ca locuinţe construite din

fondurile statului sau cu ajutorul acestuia, înainte şi după 1977, fiind vândute

conform decretului Lege 61, din 7 februarie 1990. Aceste locuinţe sunt amplasate

în clădiri de tip blocuri, iar pentru estimarea preţului de piaţă s-a optat pentru

utilizarea metodei costului standard.

Estimarea valorii de circulaţie a imobilelor apartamente şi al anexelor

aparţinătoare a fost făcută utilizând următoarea relaţie de calcul:

Vc = Vb x k x Pz x Iz x Rc – o, unde:

- Vb – reprezintă valoarea de referinţă (de bază), determinată ca o valoare tehnică

de înlocuire utilizând prevederile decretului 61/1990. Valoarea se mai numeşte şi

valoare tehnică de bază;

- k – reprezintă coeficientul mediu de actualizare pentru construcţii stabilit

trimestrial în şedinţe ale Corpului Experţilor Tehnici din România şi avizat de

Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajarea Teritoriului, pentru fiecare tip de

construcţii. Coeficientul are caracter de recomandare.

Conform notei nr. 6356 din 25.11.2003 a CET – R valoarea la zi a

coeficientului de actualizare este

pentru locuinţe amplasate în blocuri şi clădiri din zidărie, parter sau parter şi

mai multe etaje este de: 5396,725;

pentru clădiri parter, cu pereţi subţiri din zidărie din cărămidă, cu grad de

finisare inferior, fundaţii reduse, cărămizi rurale, tâmplărie simplă şi pentru

anexe gospodăreşti cu aceleaşi caracteristici, este de: 4371,347

109


pentru clădiri cu pereţi din paiantă, chirpici şi pentru anexe gospodăreşti cu

aceleaşi caracteristici, este de : 3184,067;

Valoarea rezultată prin aplicarea coeficientului de actualizare mai poartă

denumirea şi de valoare tehnică actualizată.

Coeficienţii de corecţie a valorii tehnice actualizate

Valoarea tehnică actualizată obţinută este o valoare teoretică şi nu ţine seama

de mecanismul pieţii (cerere – ofertă), iar pentru obţinerea valorii de circulaţie

valoarea tehnică actualizată este corectată cu următorii coeficienţi:

Pz – coeficient de zonare a localităţii ,funcţie de categoria, mărimea şi

importanţa fiecărei localităţi, conform tabelului următor:Tabel nr. 21

CATEGORIA

LOCALITĂŢIIMĂRIMEA LOCALITĂŢII

COEFICIENT

DE ZONARE

Bucureşti Capitala ţării 1,00

Categoria I Municipii mari cu peste 200.000 de locuitori şi

cu funcţii economice complexe: Arad, Braşov,

Constanţa, Cluj, Craiova, Iaşi, Oradea, Timişoara

0,90

Categoria II Capitala de judeţe sau staţiuni balneo –

climaterice0,80

Categoria III Alte municipii mai mici 0,70

Categoria IV Oraşe 0,60

Categoria V Sat reşedinţă de comună sau sate aparţinătoare

oraşelor0,55

Categoria VI Sate 0,50

110


Iz – reprezintă coeficientul de corecţie privind individualizarea în zonă

determinat în baza indicilor de individualizare privind stabilirea preţului de

circulaţie al imobilelor în zonă.

Indicii de individualizare Iz uzuali, recomandaţi pentru locuinţe de tip

apartament sunt următorii:

INDICI POZITIVI UZALI DE MAJORARE

Indici pentru sporul de poziţie în contextul orăşenesc - +/- 10% stabilit –

tot ca o recunoaştere a existenţei unui coeficient de piaţă – în Decretul

61/1990 art. 13, în funcţie de poziţia imobilului în zonele detaliate (1, 2, 3) în

decizia PMB 181/1990. Sporul de până la 10% se aplică pentru zona „1”

(centrală, urmărind, în genere, linia marilor bulevarde din inelul circular al

oraşului) şi o scădere de 10% pentru zona „a 3-a” (periferia absolută). Aceste

sporuri se aplică la stabilirea preţului tehnic la imobilele construite cu

ajutorul statului (obiectul decretului 160/1990).

Indici pentru posibilităţi de circulaţie în comun, în amplasament, pe o

rază de circa 200m:

- pentru 2 – 4 mijloace (tramvai, autobuz, troleibuz): +(2 – 4) %;

- pentru peste 4 mijloace de transport: +5%;

Indici pentru aprovizionarea alimentară: (pieţe, hale) şi produse

comerciale (magazine individuale sau supermagazine):

- pentru mici pieţe locale, magazine alimentare vecine sau în

zonă: +(3 – 5) %;

- pentru hale mari, supermagazine universale, cu un mare

număr de unităţi specifice: +6%;

Indici pentru calitatea zonei de amplasare:

- pentru o stradă liniştită, cu o circulaţie mai redusă, fără

transport în comun, cu un carosabil larg, cu plantaţii de pomi pe trotuare,

111


cu posibilităţi de parcare fie în stradă, fie într-un spaţiu amenajat,

apropiat: +(3 – 5) %.

Indici pentru dotări social – urbane în apropiere:

- parcuri şi zone verzi, îmbunătăţind microclimatul local: 2%;

- pentru facilităţi sanitare (policlinici, spitale), în funcţie de apropiere: +(1

– 2) % .

Indici pentru calităţile generale constructive peste mediu ale

imobilelor din zonă:

- finisaje superioare, la intrări şi exterioare, spaţii largi în holuri comune,

placaje pe pereţii spaţiilor comune, scări largi, cel puţin 2 ascensoare: +(3 – 5) %.

INDICI SPECIALI, PENTRU UTILIZĂRI SAU AMPLASAMENTE

SPECIALE

Indici pentru apartamentele de calitate superioară, birouri şi spaţii

comerciale:

- apartamente cu camere mari ca suprafeţe şi înălţimi, instalaţii de bună

calitate şi cu echipamente şi conducte moderne, complet funcţionale, cu accese

separate şi pavate, pentru pietoni şi maşini, eventual garaj: +(100 – 200) %.

Acest coeficient majorat se aplică numai pentru clădirile de specific, pe

artere importante şi în zonele comerciale cunoscute ca atare şi variază în funcţie de

importanţa comercială a zonei. Nu se pot considera ca birouri o unitate de acest fel

amplasată într-un apartament într-un bloc de locuinţe, dar se pot considera

magazinele cu specific şi dotări comerciale la parter.

În acest spor intră şi amenajările speciale, destinate a-i da imobilului

caractere comerciale sau de birouri, necesare funcţiei lor.

- pentru clădirile cu specific comercial cu caracter de depozitare se poate

acorda un spor suplimentar, pentru condiţiile ajutătoare ale unui comerţ en-gross

112


(acces mare la stradă, circulaţii comode şi multiple în interior, accese directe sau

apropiate pe artere largi la şosele de centură): +10%.

Indici pentru apartamentele de mare lux

- apartamente cu finisaje interioare speciale, fie tip vilă, fie chiar în blocuri de

apartamente de lux, speciale, numai amplasate în zona ultracentrală sau centrală a

oraşului (marile bulevarde, marile centre comerciale, bancare), dar numai

îndeplinind cumulativ toate condiţiile respective, se poate acorda un spor de : 150 -

200%.

INDICI NEGATIVI (DE SCĂDERE)

Indici pentru lipsa de mijloace de transport în zonă, fie complet, fie în

număr restrâns: - 2%.

Indici pentru deficienţe majore de sistematizare şi dotări tehnice

sanitare în zonă: (canalizări şi conducte sparte, subsoluri inundate,

sistematizări verticale neterminate etc.): - 5%.

Indici pentru structura eteroclitică a micropopulaţiei zonei: - 5%.

Indici pentru imobile cu finisaje inferioare, prost şi neglijent

întreţinute: (zgârieturi, ascensoare distruse, spaţii meschine, uşi şi ferestre

sparte), producând un aspect general negativ: - (3 – 5) %.

Indici pentru amplasarea într-o microzonă în care nu se fac tranzacţii şi nu

sunt amatori, fie din cauze indicate mai sus, fie din alte cauze (şomaj,

decrepitudine, lipsa de disponibilităţi, lipsa dorinţei de stabilire în zonă,

poluare etc.):

- (10 – 25) %.

Indici pentru dezavantajele şi deficienţele specifice, eventual

existente, ale apartament la ultimul nivel (nu al amplasării, care este prinsă la

stabilirea preţului tehnic), urcat pe jos, deficienţe în alimentarea cu apă caldă şi

113


rece, infiltraţii prin învelitoare, mari pierderi termice – deficienţe oricând

posibile şi cunoscute:

- (5 –10) %.

Concluzii privind estimarea preţului de circulaţie al imobilelor apartament

amplasate în clădiri de tip bloc din Municipiul REGHIN.

În urma deplasărilor efectuate în localităţile studiate au fost determinaţi

pentru fiecare localitate Coeficientul de zonare Pz, funcţie de categoria,

mărimea şi importanţa fiecărei localităţi, indicii de individualizare cei mai

importanţi pentru fiecare zonă sau localitate mică, după caz, în funcţie de

ofertă, caracteristicile tehnico – funcţionale, a dotărilor din zonă sau

localitatea mică după caz, a materialelor încorporate, nivelul finisajelor,

gradul de confort, funcţionalitate, stare de uzură rezultând coeficienţi de

corecţie privind individualizarea în zonă Iz, şi coeficientul raportului cerere –

ofertă Rc-o în baza informaţiilor luate de la agenţiile imobiliare, publicaţii de

specialitate sau primăriile în cazul localităţilor mai mici, privind nivelul

tranzacţiilor, al interesului manifestat pentru achiziţionarea imobilului

raportat la puterea de cumpărare al locuitorilor din zona analizată.

Având în vedere cele de mai sus au fost estimate valorile minimale, pe

zone de amplasament, stabilite prin Hotărâri ale Consiliului Local, pentru

locuinţe de tip apartament funcţie de numărul camerelor. Rezultatele

estimărilor au fost centralizate în anexele cuprinzând preţurile de circulaţie

minimale pentru apartamente.

Pentru apartamentele neterminate rămase în diferite stadii de execuţie sau

aflate în stare de degradare, uzură, care prezintă lipsuri majore ale instalaţiilor,

sau au un înalt grad de uzură, este necesară stabilirea prin expertizare a valorii de

circulaţie.

114


5.3. Estimarea preţurilor de circulaţie al locuinţelor de tip casă, casă de

vacanţă şi alte anexe

Estimarea valorii de circulaţie a imobilelor case de locuit şi al anexelor s-a

stabilit utilizând relaţia matematică de calcul:

Vc = Vb x k x Pz x Iz x Rc-o

unde:

- Vb – reprezintă valoarea de referinţă (de bază) determinată ca o valoare tehnică

de înlocuire utilizând prevederile decretului 256/1984. Valoarea se mai numeşte şi

valoare tehnică de bază;

- k – reprezintă coeficientul mediu de actualizare pentru construcţii stabilit

trimestrial în şedinţe ale Corpului Experţilor Tehnici din România şi avizat de

Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajarea Teritoriului, pentru fiecare tip de

construcţii. Coeficientul are caracter de recomandare.

Conform notei nr. 6356 din 25.11.2003 a CET – R, valoarea la zi a

coeficientului de actualizare este

pentru locuinţe amplasate în blocuri şi clădiri din zidărie, parter sau parter şi

mai multe etaje este de: 5396,725;

pentru clădiri parter, cu pereţi subţiri din zidărie din cărămidă, cu grad de

finisare inferior, fundaţii reduse, cărămizi rurale, tâmplărie simplă şi pentru

anexe gospodăreşti cu aceleaşi caracteristici, este de: 4371,347

pentru clădiri cu pereţi din paiantă, chirpici şi pentru anexe gospodăreşti cu

aceleaşi caracteristici, este de : 3184,067;

Valoarea rezultată prin aplicarea coeficientului de actualizare mai poartă denumirea

şi de valoare tehnică actualizată.

Coeficienţii de corecţie a valorii tehnice actualizate

115


Valoarea tehnică actualizată obţinută este o valoare teoretică şi nu ţine seama

de mecanismul pieţii (cerere – ofertă) iar pentru obţinerea valorii de circulaţie

valoarea tehnică actualizată este corectată cu următorii coeficienţi:

- Pz – coeficient de zonare a localităţii funcţie de categoria, mărimea şi importanţa

fiecărei localităţi, conform tabelului următor:Tabel nr. 22

CATEGORIA


COEFICIENT

DE ZONARE


Categoria I Municipii mari cu peste 200.000 de locuitori şi

cu funcţii economice complexe: Arad, Braşov,

Constanţa, Cluj, Craiova, Iaşi, Oradea, Timişoara

0,90

Categoria II Capitala de judeţe sau staţiuni balneo –

climaterice0,80

Categoria III Alte municipii mai mici 0,70

Categoria IV Oraşe 0,60

Categoria V Sat reşedinţă de comună sau sate aparţinătoare

oraşelor0,55

Categoria VI Sate 0,50

- Iz – reprezintă coeficientul de corecţie privind individualizarea în zonă

determinat în baza indicilor de individualizare privind stabilirea preţului de

circulaţie al imobilelor case de locuit şi anexe gospodăreşti aferente în zonă.

Indicii de individualizare Iz uzuali recomandaţi pentru locuinţe sunt

următorii:

116


INDICI POZITIVI UZALI DE MAJORARE

Indici pentru sporul de poziţie în contextul orăşenesc - +/- 10%

stabilit – tot ca o recunoaştere a existenţei unui coeficient de piaţă – în

Decretul 61/1990 art. 13, în funcţie de poziţia imobilului în zonele detaliate

(1, 2, 3) în decizia PMB 181/1990. Sporul de până la 10% se aplică pentru

zona „1” (centrală, urmărind, în genere, linia marilor bulevarde din inelul

circular al oraşului) şi o scădere de 10% pentru zona „a 3-a” (periferia

absolută). Aceste sporuri se aplică la stabilirea preţului tehnic la imobilele

construite cu ajutorul statului (obiectul decretului 160/1990) şi din motive

de similitudine de situaţie şi amplasare, la imobilele evaluate, ca bază, cu

decretul 256/1984, dar aici, în cadrul indicilor de individualizare, la

stabilirea preţului de circulaţie.

Indici pentru posibilităţi de circulaţie în comun, în amplasament, pe

o rază de circa 200m:

- pentru 2 – 4 mijloace (tramvai, autobuz, troleibuz): +(2 – 4) %;

- pentru peste 4 mijloace de transport: +5%;

Indici pentru aprovizionarea alimentară (pieţe, hale) şi produse

comerciale (magazine individuale sau supermagazine):

- pentru mici pieţe locale, magazine alimentare vecine sau în

zonă: +(3 – 5) %;

- pentru hale mari, supermagazine universale, cu un mare

număr de unităţi specifice: +6%;

Indici pentru calitatea zonei de amplasare

- pentru o stradă liniştită, cu o circulaţie mai redusă, fără

transport în comun, cu un carosabil larg, cu plantaţii de pomi pe trotuare,

117


cu posibilităţi de parcare fie în stradă, fie într-un spaţiu amenajat,

apropiat: +(3 – 5) %.

Indici pentru dotări social – urbane în apropiere

- parcuri şi zone verzi, îmbunătăţind microclimatul local: 2%;

- pentru facilităţi sanitare (policlinici, spitale), în funcţie de apropiere: +(1 –

2) % .

Indici pentru calităţile generale constructive ale imobilului

propriu-zis

- finisaje superioare de tip bloc, la intrări şi exterioare, spaţii largi în holuri

comune, placaje pe pereţii spaţiilor comune, scări largi, cel puţin 2 ascensoare: +(3

– 5) %.

Indici pentru locuinţele la curte

- locuinţe de calitate superioară , cu camere mari ca suprafeţe şi înălţimi,

instalaţii de bună calitate şi cu echipamente şi conducte moderne, complet

funcţionale, cu accese separate şi pavate, pentru pietoni şi maşini, eventual garaj:

+(100 – 200) %;

- finisaje de foarte bună calitate (calcio vecchio, tapet, placare completă până

la tavan, la băi, bucătării, pardoseli de mozaic veneţian sau gresie): +(5 – 10) %;

- pentru curte şi grădină, de cel puţin 100mp., în spaţiul urban, cu pomi şi

plantaţie: +(3 – 5) %.

Indicele mai mare este pentru clădirile care au dotări şi în grădină (alei,

pergole, bazibase etc.).

Indici pentru clădirile tip vilă

- un spor iniţial şi în plus faţă de cel al imobilelor la curte: +10%;

- pentru vilele situate în cartierele rezidenţiale, unde preponderent sunt

construcţii de acelaşi tip: +10%;

118


- pentru finisajele superioare ale vilelor cu acest specific (faianţă şi gresie

specială), obiecte sanitare de calitate specială (străine, colorate) pardoseli din

parchete speciale (nuc, cireş etc.), pardoseli şi placaje de marmură, vitralii, încăperi

speciale pentru cramă şi sport, în grădini bazine, fântâni arteziene, bănci, pergole

etc.: +(25 – 45) %.

INDICI SPECIALI, PENTRU UTILIZĂRI SAU AMPLASAMENTE

SPECIALE

Coeficienţi de corecţie pentru case de calitate superioară

- case cu camere mari ca suprafeţe şi înălţimi, instalaţii de bună calitate şi cu

echipamente şi conducte moderne, complet funcţionale, cu accese separate şi

pavate, pentru pietoni şi maşini, eventual garaj: +(100 – 200) %.

- pentru case cu specific comercial cu caracter de depozitare se poate acorda

un spor suplimentar, pentru condiţiile ajutătoare ale unui comerţ en-gross (acces

mare la stradă, circulaţii comode şi multiple în interior, accese directe sau apropiate

pe artere largi la şosele de centură): +10%.

Pentru case de mare lux

- case cu finisaje interioare speciale, fie tip vilă, speciale, numai amplasate în

zona ultracentrală sau centrală a oraşului (marile bulevarde, marile centre

comerciale, bancare), dar numai îndeplinind cumulativ toate condiţiile respective,

se poate acorda un spor de : 150 - 200%;

- case amplasate într-o zonă turistică recunoscută, în centrul localităţii, se

poate aplica cu mult discernământ ca la vilele de mare lux, un coeficient

asemănător de: 150 - 200%.

INDICI NEGATIVI (DE SCĂDERE)

Indici pentru lipsa de mijloace de transport în zonă,

fie complet, fie în număr restrâns: - 2%.

119


Indici pentru deficienţe majore de sistematizare şi

dotări tehnice sanitare în zonă :(canalizări şi conducte sparte,

subsoluri inundate, sistematizări verticale neterminate etc.): -

5%.

Indici pentru structura eteroclitică a micropopulaţiei

zonei: - 5%.

Indici pentru imobile cu finisaje inferioare, prost şi

neglijent întreţinute (zgârieturi, ascensoare distruse, spaţii

meschine, uşi şi ferestre sparte), producând un aspect general

negativ: - (3 – 5) %.

Indici pentru amplasarea într-o microzonă în care nu

se fac tranzacţii şi nu sunt amatori, fie din cauze indicate mai

sus, fie din alte cauze (şomaj, decreptitudine, lipsa de

disponibilităţi, nedorinţa de stabilire în zonă, poluare etc.): - (10

– 25) %.

Concluzii privind estimarea preţului de circulaţie a caselor de locuit, case

de vacanţă şi alte anexe

În urma deplasărilor efectuate au fost determinaţi pentru localitatea

Reghin, Coeficientul de zonare Pz funcţie de categoria, mărimea şi importanţa

localităţii, coeficientul de corecţie privind individualizarea în zonă Iz funcţie

de indicii de individualizare cei mai importanţi pentru fiecare zonă sau

localitate după caz în funcţie de ofertă, caracteristicile tehnico – funcţionale, a

dotărilor din zonă sau localitatea după caz, a materialelor încorporate, nivelul

finisajelor, gradul de confort, funcţionalitate, stare de uzură rezultând precum

şi coeficientul raportului cerere – ofertă Rc-o stabilit în baza informaţiilor

luate de la agenţiile imobiliare, publicaţii de specialitate sau primăriei, în cazul

120


privind nivelul tranzacţiilor, al interesului manifestat pentru achiziţionarea

imobilului raportat la puterea de cumpărare al locuitorilor din zona analizată.

Aplicând la valoarea de referinţă (valoarea tehnică de bază) Vb, indicele

mediu de actualizare la zi k, coeficientul de corecţie pentru zona de

amplasament a localităţii Pz şi coeficientul raportului cerere – ofertă Rc-o, au

fost estimate valorile minimale din zona pentru locuinţe de tip case de locuit

funcţie de numărul camerelor şi regimul de înălţime al clădirilor.

Rezultatele estimărilor au fost centralizate tabelar pentru fiecare stradă

din contextul orăşenesc, după caz, rezultând anexele cu ajutorul cărora se pot

determina preţurile de circulaţie minimale pentru case de locuit şi anexele

acestora.

Pentru case de locuit neterminate rămase în diferite stadii de execuţie sau

aflate în stare de degradare, uzură care prezintă lipsuri majore ale instalaţiilor sau

au un înalt grad de uzură este necesară stabilirea prin expertizare a valorii de

circulaţie.

5.4. Estimarea preţurilor de circulaţie ale imobilelor terenuri

Valoarea reală de circulaţie a unui teren este stabilită de realitatea

economică locală şi individualizată, prin tranzacţii între vânzător şi

cumpărător.

Cum această operaţie nu este întotdeauna posibilă, din diverse motive

(fiind vorba de un teren aparţinând statului sau de un vânzător/cumpărător,

societate comercială de stat sau particulară), este necesar a se stabili o valoare

cât mai apropiată de realitatea comercială a terenului în cauză, pentru a se

putea tranzacţiona, în final, aproape de valoarea sa reală (de circulaţie).

Până în prezent nu există o metodă de evaluare obligatorie oficială sau

generală pentru evaluările la preţ liber (la preţ de piaţă) a terenurilor.

121


Am considerat necesar şi oportun a prezenta distinct modul de

determinare a preţului de circulaţie a terenurilor de construcţie amplasate în

intravilanul localităţilor de tip municipii, respectiv pentru terenurile agricole

extravilane.

5.4.1. Estimarea preţurilor de circulaţie a terenurilor de construcţie intravilane

amplasate în municipii şi oraşe mari

Evaluarea a fost făcută conform metodologiei din Buletinul Corpului

Experţilor Tehnici nr. 8/1994. În această metodă de evaluare se porneşte de la

relaţia:

P = K x (A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V++Pe) x M x F x Gs x H x Go x Cr

x U x Z,

unde:

P – preţul de circulaţie la zi al terenului în lei/mp.

K – este coeficientul de aducere a valorii de bază la zi, în funcţie de

variaţia cursului de schimb interbancar la zi faţă de 25.05.1993 când 1$=635

lei.

A = amplasamentul

Tabel nr. 22

CATEGORIA


COEFICIENT

DE ZONARE


Categoria I

Municipii mari cu peste 200.000 de locuitori şi cu funcţii

economice complexe: Arad, Braşov, Constanţa, Cluj,

Craiova, Iaşi, Oradea, Timişoara

0,90

Categoria II Municipii reşedinţă de judeţ şi staţiuni balneo – climaterice 0,80

Categoria III Municipii mai mici 0,60

122


Valorile de pornire /mp. vor fi (acolo unde nu există o dispoziţie locală în

vigoare, pentru zonarea localităţii respective) cele de mai jos, în funcţie de (a)

zona în oraş şi (b) valori adecvate pe zone.

- detalierea sumară a zonelor:

zona 0 – comercială, administrativă, ultracentrală, de obicei 1 – 3 artere

principale;

zona 1 – centru;

zona 2 – zona de mijloc;

zona 3 – periferia;

zona 4 – în afara localităţii.

Aplicând aceste estimări la valorile de bază prin decizia PMB 191/1993,

rezultă (pentru oraşele exterioare – dacă nu există dispoziţii locale):

- valoarea de pornire A pe zone în Bucureşti cf. PMB 419/1993 şi Municipii

(propuneri), la metru pătrat

Tabel nr.23

ZONA A BucureştiMunicipii

I II III

0 35.000 31.500 28.000 21.000

1 27.200 24.480 21.760 16.320

2 21.000 18.900 16.800 12.600

3 14.715 14.715 13.080 9.810

4 10.530 10.530 9.360 7.020

S, G, T, E, Tf – Indici reprezentând diverse dotări sau situaţii – în procente din A.

conform PMB 419/1993

123


Tabel nr.24

Dotări tehnico-

sanitare

Poziţionarea reţelei sanitare şi edilitare

La gardPână la

100mPână la 200m

Între 200-

300m

S = instalaţii

sanitare: Apa=60%,

canal=40%

16,70 14,20 11,70 8,35

G=gaze 6,70 5,63 4,56 5,35

T=termoficare 16,70 13,70 10,63 8,35

E=electricitate 6,70 5,63 4,56 5,35

Tf=telefon 3,40 2,86 2,32 1,70

D – Indici reprezentând tipuri de drumuri de acces la teren – în procente din A

Tabel nr.25

TIPUL DRUMULUI DE ACCES Valoare indicelui în procente din A

Asfalt, beton, pavele +16,70%

Pavat cu suprastructură bolovani +9.14%

Balast, împietruire +6,20%

B – Indici reprezentând dimensiuni şi forme (proporţii) ale terenului – în procente

din A

Tabel nr.26

Proporţii (fronton/adâncime) Valoare indicelui în procente din A

Foarte favorabil (1/2; 5/3) +5%

Favorabil 0%

Nefavorabil sau forme neregulate, greu de organizat -5%

124


R – Indici reprezentând restricţii de folosire conform planului urbanistic în

procente din A

Tabel nr.27

Natura terenuluiValoare indicelui în procente din

A

Incompatibil -15%

Compatibil cu restricţii -10%

Compatibil +5%

C – Indici reprezentând suprafaţa adecvată sau nu, în cadrul urban - în procente din

A

(+/- 3 – 5%), funcţie de utilizarea şi proporţia specifică a terenului.

Zona 0 şi ultracentral la locuinţe (favorabil) 150 – 200 mp

Zona 1 şi 2 la locuinţe (favorabil) 200 – 400 mp

Zona 3 şi 4 la locuinţe (favorabil) 1000 – 2000 mp

V – Indici aspectul urbanistic şi estetic al imobilelor şi calitatea locatarilor în

procente din A

+/- (5 – 10%).

Pe – Indici pentru poluare în procente din ATabel nr.28

Natura poluăriiValoare indicelui în procente din

A

Sonoră – fie industrială fie prin circulaţia foarte

activă de pe stradă-3 – 5%

Reziduuri gazoase -3%

Reziduuri solide -5%

Reziduuri lichide -5%

Mirosuri şi infectări (gropi de gunoi, abatoare) -5%

125


M – coeficient pentru mărimea terenului construibil din toată suprafaţa terenului

Tabel nr.29

Tipul terenului Valoare coeficient

Construibil până la 300mp. 1,00

Construibil până la 300-500mp. 1,05





F – coeficient privind natura terenului de fundare

Tabel nr.30

Natura terenului de fundare Valoare coeficient

Teren normal de fundare la 1,50m adâncime 1,00

Teren necesitând tălpi continue din beton armat 0,75

Teren necesitând radier general 0,50

Teren macroporic, sensibil la înmuiere 0,70

Teren neconsolidat, sau gropi umplute, teren mlăştinos

care necesită fundare indirectă prin intermediul piloţilor0,30

G – coeficient privind gradul seismic

126


Tabel nr.31

Gradul seismic al zonei Valoare coeficient

Pentru grad seismic 7 1,00

Pentru grad seismic 7,5 0,98



H – coeficient privind regimul de înălţime permis de teren

Tabel nr.32

Regimul de înălţime Valoare coeficient

Pentru regim P+1-3 nivele 1,00





Go – coeficient privind gradul de ocupare

Tabel nr.33

Gradul de ocupare Valoare coeficient

Pentru teren ocupat (în funcţie de construcţia

existentă pe teren şi urmează a fi dezafectată, dacă

există aşa ceva)

-(5 – 15)%

Pentru teren în pantă:

a. favorabil arhitectural

b. nefavorabil economiei

construcţiei

+5%

-(5 – 10)%

127


Cr – coeficient special de respingere sau lipsa de interes datorită unor cauze

complexe

Tabel nr.34

Natura lipsei de interes Valoarea reducerilor

a. din cauze

juridice

- procese în curs -10%

- lipsa actelor clare de

proprietate-30%

- moşteniri neactualizate -5%

- poziţii divergente ale

coproprietarilor-10%

b. de perspectiva

urbanistică

- localităţi cu şomaj ridicat -30%

- localităţi cu monoindustrie

mare-15%

- localităţi cupoluare deosebită în

zonă-40%

- localităţi cu tendinţe de poluare -20%

U – coeficient privind utilitatea terenului

Tabel nr.35

Natura elementelor de corecţie Valoare coeficient

- pentru terenuri pe marile bulevarde centrale 2,00

- pentru terenuri vecine cu marile bulevarde până la 50m 1,25

- pentru terenuri utilizate la activităţi nonprofit (cămine, fundaţii) 0,50

- pentru terenuri utilizate la locuinţe (individuale sau colective) 1,00

- pentru terenuri utilizate la depozite şi industrie 1,25 – 1,50

- pentru terenuri utilizate la birouri sau spaţii comerciale 1,59 – 2,00

Z – coeficient de zonă, care variază funcţie de tipul oraşului

128


Tabel nr.36

ZONA 00 0 1 2 3 4

BUCUREŞTI 2,00 1,50 1,25 1,00 0,75 0,50

MUNICIPIU

I1,75 1,50 1,25 0,75 0,50 0,40

MUNICIPIU

II1,50 1,25 1,15 0,50 0,40 0,30

MUNICIPIU

III1,25 1,25 1,00 0,25 0,20 0,20

U – coeficient de zonă, care variază funcţie de utilizarea terenului

Tabel nr.37

ZONAValoare coeficient

COMERCIAL INDUSTRIAL LOCUINŢE

00 3,00 - 3,00

0 2,00 - 2,00

1 1,50 1,50 1,00

2 1,50 1,50 1,00

3 1,25 1,25 1,00

4 1,25 1,15 1,00

5.4.2. Estimarea preţului de circulaţie a terenurilor de construcţie intravilane

amplasate în oraşe mici, comune şi sate

Această metodă de estimare a preţului de circulaţie este o adaptare a

metodologiei date de HGR 834/14.12.1991 pentru aflarea preţurilor terenurilor

intravilane pentru oraşe mici, comune şi sate.

129


Se face după formula:

Vt = Vb x K x (1 + N) x M x Gs x H x Go x Cr x U

Vt – este valoarea pe metru pătrat a terenului

Vb – este valoarea de bază a terenului pe metru pătrat diferenţiat după

importanţa localităţii (sat, comună, oraş mic).

Tabel nr.38

Mărimea localităţii Valoarea de bază

Sat 250 lei/mp.

Comună 500 lei/mp.

Oraş mic 700 lei/mp.

K – este coeficientul de aducere a valorii de bază la zi, în funcţie de variaţia

cursului de schimb interbancar la zi faţă de 25.05.1993 când 1$=635 lei.

(1 + N) – este coeficientul de corecţie a valorii de bază a terenului, în care

„N” reflectă suma notelor acordate pe criterii de departajare (categoria localităţii,

amplasarea terenului, funcţiile economice şi caracteristicile sociale ale localităţii,

poziţia terenului faţă de accesul la reţelele de transport, echiparea tehnico-edilitară

a zonei în care ase află terenul, caracteristicile geotehnice ale terenului, restricţiile

de folosire a terenului conform planului urbanistic general şi terenuri poluate cu

reziduuri).

Criterii în baza cărora se acordă notele necesare departajării terenurilor

Tabel nr.39

Categoria localităţii Nota acordată

Sat 0,10

Comună 0,20

Oraş mic 0,40

130


P – Poziţia terenului faţă de localitate

Tabel nr.40

Poziţia terenului în localitateNota

acordată

- în exteriorul localităţii 0,00

- în zona periferică 0,50

- în zona mediană 0,80

- în zona centrală 1,00

- în zona centrală socio – comercială 1,20

- terenuri construibile extravilan, între localităţi, pe arterele de

trafic intens (moteluri, restaurante, staţii de benzină, ateliere de

intervenţii izolate etc.)

0,20

- zonă fără importanţă economică deosebită (staţii de pompare

irigare, cantoane silvice, halte etc.)-0,20

Fe – Funcţii economico – sociale ale localităţii

Tabel nr.41

Funcţii economice şi caracteristici sociale Nota

acordată

- funcţie agricolă 0,50

- funcţie agricolă şi cu funcţie limitată în mica industrie şi servicii 0,80

- activitate complexă cu accent pe industrie şi prestări servicii 0,80

R – Poziţia terenului faţă de căile de transport (sunt cumulativi şi în funcţie

de distanţa respectivă)

131


Tabel nr.42

SimbolReţele de transport Nota

acordată

Rtr - rutiere (adiacente) 0,20

Rtc - transport în comun (până la 2km) 0,30

Rtf- feroviare (până la 2km)

- feroviare cu posibilităţi de încărcare

0,30

0,50

Rtl - fluvial (riverane) 0,50

Rtm - maritim (până la 10km) 0,50

Rta - aeroporturi (până la 10km) 0,50

E – Echiparea tehnico-edilitară a zonei în care se află terenul

Tabel nr.43

Simbol Reţele tehnico-edilitare

Nota acordată

La gardPână la

500m

Ea - Reţele de alimentare cu apă 0,30 0,15

Ec - Reţele de canalizare 0,20 0,10

Ee - Reţele de energie electrică 0,30 0,15

Eg - Reţele de gaze naturale 0,30 0,15

Et - Reţele de energie termică 0,50 0,25

Ef - Reţele de telefonie 0,20 0,20

G – Caracteristici geotehnice ale terenului

132


Tabel nr.44

Caracteristici geotehnice Nota

- normale +0,10

- cu dificultăţi de fundare -0,20

- inundabile -0,40

- alunecări de teren -0,70

R – Restricţii de folosire ale terenului

Tabel nr.45

Tipul restricţiei Nota

- incompatibil cu planul urbanistic -1,50

- compatibil cu restricţii -1,00

- compatibil +0,50

P – Poluare cu reziduuri

Tabel nr.46

Natura poluării Nota

- sonoră -0,20

- gazoasă (abatoate, gropi de gunoi etc.) -0,30

- solide -0,50

- lichide -0,70

B – Raportul între faţada şi adâncimea terenului

Tabel nr.47

Proporţii fronton/adâncimeValoare indicelui în procente din

A

Foarte favorabil (1/2; 1/3) +0,50

Favorabil (1/4; 1/5) 0,00

Nefavorabil (peste 1/5) -0,50

133


M – coeficient pentru mărimea terenului construibil din toată suprafaţa

terenului

Tabel nr.48

Tipul terenului Coeficient




Construibil peste la 10000mp. 1,25

Gs – coeficient privind gradul seismic al zonei

Tabel nr.49

Gradul seismic al zonei Valoare coeficient

Pentru gradul seismic 7 1,00

Pentru gradul seismic 7,5 0,93



H – coeficient privind regimul de înălţime permis de teren (importanţă

pentru aspectul economic, suprafaţă mai mare posibilă de construit pe teren)

Tabel nr.50

Regimul de înălţime Valoare coeficient




134


Go – coeficient privind gradul de ocupare al terenului

Tabel nr.51

Natura ocupării Coeficient

- pentru terenul ocupat (în funcţie de construcţia ce

trebuie dezafectată) (costul demolării scăzut din valoarea

terenului)

-(5-15)%

- pe teren în pantă:

- favorabil arhitectural

- nefavorabil economiei construcţiei

1,05

0,95-0,90

Cr – coeficient special de respingere (lipsa de interes) datorită unor cauze

complexe

Tabel nr.52

Natura lipsei de interes Valoarea reducerilor

a. din cauze

juridice

- procese în curs 0,90

- lipsa actelor clare de

proprietate0,70

- moşteniri neactualizate 0,95

- poziţii divergente ale

coproprietarilor0,90

b. de perspectiva

urbanistică

- localităţi cu şomaj ridicat 0,70

- localităţi cu monoindustrie

mare0,85

- localităţi cupoluare deosebită în

zonă0,60

- localităţi cu tendinţe de poluare 0,80

135


U – coeficient privind utilitatea terenului

Tabel nr.53

Destinaţia terenului Coeficient

- pentru locuinţe 1,00

- pentru mica industrie şi spaţii comerciale 1,50

Z – coeficient de zonă (numai pentru oraşe zona 0) – Z = 1,20

K – coeficient de actualizare în funcţie de variaţia valutară (pentru ultima

perioadă x 0,70)

K = 32.800 / 635 x 0,70 = 51,65 (în momentul elaborării lucrării)

5.4.3. Estimarea preţului de circulaţie a terenurilor agricole amplasate în

intravilan şi extravilan

Economia de piaţă obligă ca la stabilirea valorii de circulaţie să se ia în

calcul valoarea „de circulaţie” a bunurilor, indiferent care sunt acele bunuri.

Prin adresa Nr. 84523/1993 a Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei se

recomanda ca „în scopul efectuării în mod corespunzător a expertizelor privind

evaluarea terenurilor este necesară folosirea valorii de circulaţie a terenurilor

agricole care să stabilească în condiţiile de piaţă, în funcţie de fertilitate, categoria

de folosinţă, productivitatea şi randamentul acestora, poziţia faţă de localitate şi

căile de comunicaţii”.

Ţinând cont de aceste recomandări, Corpul Experţilor Tehnici din România

prin Buletinul informativ de specialitate nr. 9 din mai 1994 prezintă şi recomandă

următoarea metodologie specifică de determinare a valorii de circulaţie a

terenurilor agricole:

VTA = Vp – (CP – K1 x K2 x K3) x 25 ani,

în care:

136


VTA – reprezintă valoarea unui teren extravilan;

Vp – reprezintă valoarea brută a producţiei;

CP – reprezintă cheltuielile generale medii de producţie, estimate între 35 –

44% din valoare producţiei, în funcţie de cultură;

K1 – reprezintă coeficienţi ce se adaugă (sau nu) la valoarea cheltuielilor de

producţie, în funcţie de terenurile cu o pantă de peste 6 sau 12%;


producţie, pentru terenuri situate la peste 2km de limita intravilanului;


producţie, pentru terenuri care nu sunt limitrofe unui drum modernizat.

Conform Legii nr. 18/1991, anexa 1, valoarea venitului agricol pe 25 de ani

luaţi în calcul pe clase de fertilitate:

Tabel nr.54

Clasa de fertilitate 1 2 3 4 5

Valoare venit agricol în lei/mp. 353 285 230 120 50

La aceste valori sunt aplicabili coeficienţii de transformare în teren arabil

conform anexei 2, din regulamentul de aplicare al Lagii nr. 18/1991

Tabel nr.55

Tipul terenului Coeficient de transformare

- păşune 0,4 - 0,9 - 1,0

- fâneaţă 0,5 - 0,9 - 1,0

- vie 1,0 - 4,0

- livadă 1,0 - 2,0 (clasică) -3,50 (hibridă)

Nota: - livada se pune pe teren clasa I de fertilitate, pentru cultura intensivă;

137


- păşunile sunt obligatorii pe terenuri clasa 4, 5 de fertilitate;

- via nu se plantează decât pe terenuri în pantă sau degradate, exceptând clasa

1 şi 2 de fertilitate.

Pentru obţinerea preţului de circulaţie ale terenurilor din intravilanul

satelor şi comunelor a fost necesar corectarea valorilor cu următorii microindici

de individualizare:

În mediul rural terenul optim pentru o gospodărie individuală normală

este de

1000 mp. Dacă această suprafaţă este sub 400mp. se aplică o scădere de 3-5%.

Pentru terenuri cu o suprafaţă mai mare de 1000 mp., care se poate

utiliza ca grădină de legume, livadă sau vie, se poate acorda un spor de

5-8%.

Dacă terenul este amplasat într-o comună sau sat fără acces uşor la drum

asfaltat sau dacă nu există o staţie sau o haltă de cale ferată se aplică o

scădere de 3-8%.

Dacă respectiva comuna sau satul are linii regulate de autobuz spre

oraşul vecin sau dacă are legătură cu un număr mai mare de terenuri, se

poate acorda un spor de 3-5%.

Dacă terenul este în interiorul comunei – aproape de centrul

administrativ (primărie, şcoală, magazine, poliţie, biserică) şi cu legături

rutiere bune şi directe cu şoseaua de acces sau staţia de cale ferată,

această amplasare dă dreptul la un spor de 2-5%.

Dacă terenul are posibilităţi de acces separat, total sau parţial, dând

posibilitatea arendării grădinii de lugume sau livezii, se poate aplica un

spor de 10%.

138


Dacă terenul este amplasat pe o stradă asfaltată sau chiar pe şoseaua

naţională care străbate localitatea, acesta este un mic avantaj

suplimentar ce poate duce la un spor de 2-3%.

Dacă terenul prin amplasarea sa, dă posibilitatea transformării

imobilului construit pe el şi având faţada la stradă, într-un spaţiu

comercial, acesta reprezintă un mare avantaj şi conduce la un spor de

10-15%.

Concluzii privind estimarea preţului de circulaţie a terenurilor

Pentru determinarea preţului de circulaţie minim al terenurilor au fost

efectuate deplasări în localităţile în cauză pentru stabilirea coeficienţilor de

corecţie specifici cei mai importanţi (indicii de individualizare, gradele de

fertilitate, mărimea, categoria şi funcţiile economice etc.).

Au fost stabilite valorile de bază ale terenurilor şi cei mai importanţi

coeficienţi de corecţie ai acestor valori, inclusiv microindicii de

individualizare. În baza informaţiilor obţinute în fiecare zonă, inclusiv de la

agenţiile imobiliare care au intermediat terenuri în zona studiată şi

publicaţiile de specialitate, fiind analizate nivelul tranzacţiilor, respectiv

interesului manifestat pentru achiziţionarea acelor terenuri raportat la

puterea de cumpărare a locuitorilor din zonă, au fost stabilite valorile de

circulaţie minime ale terenurilor.

Rezultatele estimărilor au fost centralizate tabelar, pe zone de

amplasament stabilite conform Hotărârilor Consiliilor Locale, centralizate în

anexele ataşate prezentei lucrări.

139


5.5. SURSE DE INFORMARE

Pentru întocmirea raportului de expertiză au fost utilizate următoarele

surse de informare:

Vizite la faţa locului prin care s-au constatat:

o Caracteristicile localităţii sau zonei studiate (construcţiile şi

teren);

o Informaţii şi hotărâri ale Consiliului Local REGHIN;

o Discuţii cu Serviciile de Urbanism şi Amenajarea Teritoriului din

cadrul Primăriei;

o Planuri urbanistice puse la dispoziţie de primărie.

Surse bibliografice:

o Ghid Practic de evaluare – Sorin STAN, Editura IROVAL, 2003;

o Evaluarea bunurilor imobile – I. PĂDURE, M. PALAMARIU,

Editura Global Media Image, DEVA, 2002;

o Pachet de programe pentru evaluarea rapidă a construcţiilor

MATRIX EVAL, elaborat de Matrix Rom Bucureşti;

o Din colecţia „Efectuarea şi verificarea expertizelor imobiliare şi în

construcţii”

Preţul de piaţă al locuinţelor;

Locuinţe – juridic, legal, urbanistic, norme, prescripţii,

măsurători;

Probleme practice;

140


Terenuri – juridic, legal, urbanistic, zonări, evaluări intra şi

extravilan.

o Anuare statistice;

o Buletine statistice de preţuri;

o Revistele de informare „Expertiza tehnică” elaborate de Corpul

Experţilor Tehnici din România.

141

metode de evaluare sinteza

Documents