1

PROIECT hotrre de Guvern pentru aprobarea Normelor metodologice de

aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari

CAPITOLUL I Dispoziii generale ART. 1 Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziie asociaiilor de proprietari i autoritilor administraiei publice centrale i locale a cadrului general pentru nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, exploatarea i administrarea cldirilor - blocuri de locuine - condominii, precum i exercitarea controlului financiar-contabil i gestionar asupra activitii asociaiilor de proprietari n aplicarea prevederilor Legii locuinei nr. 114/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, i ale Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari. ART. 2 (1) n scopul reprezentrii i susinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate n proprietate comun indiviz din cldirea ce alctuiete un condominiu, proprietarii locuinelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin se pot constitui n asociaii de proprietari cu personalitate juridic. (2) Asociaia de proprietari este forma juridic de organizare i de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridic, nonprofit, nfiinat n condiiile prevzute de lege. (3) Pentru promovarea valorilor civice ale democraiei i statului de drept, pentru reprezentare la nivel local i naional, asociaiile de proprietari se pot constitui n federaii, uniuni, ligi ale asociaiilor de proprietari din municipii i orae, jude, respectiv la nivel naional. ART. 3 (1) Asociaiile de locatari din cldirile ale cror apartamente au fost dobndite n proprietate n condiiile legii i care nu au fost reorganizate n asociaii de proprietari au obligaia s se reorganizeze potrivit prevederilor legale, n termen de un an de la intrarea n vigoare a prezentelor norme. (2) n prezentul act normativ se utilizeaz definiiile de la art. 3 din Legea nr. 230/2007.

2

CAPITOLUL II Administrarea n cadrul asociaiei de proprietari ART. 4 Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor titulari de contract ai apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, din cadrul uneia sau a mai multor cldiri cu cel puin 3 proprietari. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere, potrivit art. 5, alin. (1) din Legea 230/2007. ART. 5 (1) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat, potrivit art. 5, alin. (2) din Legea nr. 230/2007. (2) Asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire se pot constitui prin hotrrea adunrii generale i cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv a prilor de proprietate comun care se preiau n administrare de respectiva asociaie de proprietari i cu privire la obligaiile i drepturile legale care vor continua s rmn n sarcina tuturor coproprietarilor. (3) Pentru a se stabili dac este posibil defalcarea tehnic a consumurilor i repartizarea cheltuielilor comune pe tronsoane sau pe scri, precum i modalitatea acestei defalcri/repartizri, in cazul separarii pe tronsoane sau pe scari, se va solicita avizul furnizorilor de servicii implicai - electricitate, gaze naturale, ap sau altele asemenea - cu privire la posibilitile tehnice de furnizare a utilitilor pe tronsoane sau pe scri. (4) Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se reglementeaz i raporturile cu celelalte asociaii de proprietari constituite n cldire, pe scar sau tronson. ART. 6 (1) Anterior adunrii de constituire, proprietarii din cldirile cu mai multe apartamente se pot ntruni pentru a hotr cu privire la nfiinarea asociaiei de proprietari sau la transformarea asociaiei de locatari n asociaie de proprietari. Totodat vor hotr i cu privire la persoana fizic sau juridic nsrcinat cu ntocmirea acordului de asociere i a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora i la data de convocare a adunrii de

3

constituire. Hotrrea proprietarilor se consemneaz ntr-un proces-verbal care se semneaz de toi cei prezeni. (2) Cu cel puin 10 zile naintea datei fixate pentru adunarea de constituire proprietarii se convoac prin afiare ntr-un loc vizibil. (3) Adunarea de constituire a asociaiei de proprietari este legal ntrunit n cvorumul prevzut la art. 5, alin. (1) din Legea nr. 230/2007. (4) Hotrrea privind nfiinarea asociaiei de proprietari poate fi luat cu votul a cel puin dou treimi din numrul proprietarilor prezeni, dar nu mai puin de jumtate plus unu din numrul proprietarilor locuinelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect cea de locuin din cadrul cldirii, scrii sau tronsonului respectiv, dup caz. (5) Dac nu este ntrunit cvorumul, o nou convocare va avea loc dup cel puin 5 zile de la data primei ntlniri, n condiiile prevzute la alin. (1). n cazul n care nici la a doua convocare nu se poate lua hotrrea de constituire din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dup cel puin 5 zile de la data celei de-a doua; n acest caz, hotrrea privind nfiinarea asociaiei de proprietari poate fi luat cu votul a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor prezeni, dar nu mai puin de o treime din numrul proprietarilor. (6) n adunarea de constituire se prezint i se adopt statutul asociaiei de proprietari, n care se vor cuprinde precizri cu privire la: a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de funcionare ale asociaiei de proprietari; b) scopul i obiectul de activitate ale asociaiei de proprietari; c) mijloace materiale i bneti de care poate dispune asociaia de proprietari; venituri i cheltuieli; d) membrii asociaiei de proprietari, drepturile i obligaiile acestora; e) structura organizatoric, modul de funcionare, managementul asociaiei de proprietari; f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de proprietari; g) condiiile n care se dizolv asociaia de proprietari; h) dispoziii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaii contractuale, penalizri, dac adunarea general a proprietarilor a adoptat sistemul propriu de penalizri, n condiiile legii. i) adoptarea unui regulament de ordine interioara i de organizare i funcionare. ART. 7 (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se consemneaz ntr-un proces-verbal ntocmit n dou exemplare originale, semnate de toi proprietarii care i-au dat consimmntul. Procesul-verbal constituie anex la acordul de asociere.

4

(2) Proprietarii i dau consimmntul, de regul, n adunarea de constituire; n cazul proprietarilor abseni consimmntul poate fi exprimat prin simpla semnare a procesului-verbal prevzut la alin. (1), n termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6 alin. (3) sau (4), dup caz. (3) n cazul n care vreun proprietar nu poate semna se va consemna c acesta i-a dat consimmntul i se face meniune despre cauza acestei imposibiliti. ART. 8 (1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire, precum si daca este cazul, cu avizele prevazute la art. 5, alin. 3 se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea. (2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza Legii nr. 230/2007. (3) Acordul de asociere trebuie s conin: a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate; b) numele i prenumele tuturor proprietarilor, titulari de contracte ai apartamentelor si spatiilor cu alta destinatie; c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent cldirii; d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun; e) suprafaa util a tuturor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie; f) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun. (4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea. (5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie. (6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judec cu citarea prilor. ART. 9 nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea de constituire i care nu i-au dat consimmntul n condiiile prevzute la art. 7 se face la cererea acestora, fr alte formaliti.

5

ART.10 (1) Pentru modificarea sau completarea statutului i a acordului de asociere este necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. (2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti. ART. 11 Dup nfiinarea asociaiei de proprietari aceasta se identific prin denumire, adresa condominiului, ncheierea judectorului delegat i codul fiscal al asociaiei. Actele care eman de la asociaiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare. ART. 12 Proprietarii, pe lng drepturile i ndatoririle prevzute n Statutul asociaiei de proprietari, au i urmtoarele drepturi i obligaii: A. Drepturi: a) s participe, cu drept de vot, la adunarea general a asociaiei de proprietari, s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari, dac au calitatea de membru al asociaiei de proprietari i capacitatea deplin de exerciiu; b) s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i au acces, la cerere, la orice document al acesteia. c) s primeasc explicaii cu privire la calculul cotei de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari i, eventual, s o conteste preedintelui asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile de la afiarea listei de plat. Preedintele asociaiei de proprietari este obligat s rspund la contestaie n termen de 7 zile; d) s foloseasc spaiile i instalaiile comune din interiorul i din exteriorul condominiului. e) s i nchirieze proprietatea, fapt care nu l scutete de drepturile i responsabilitile legate de asociaia de proprietari. f) s-i vnd proprietatea. B. Obligaii: a) s menin n bune conditii de ntreinere proprietatea individual, apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de locuin, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun sau individual a celorlali proprietari din condominiu; b) s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul su, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la care

6

se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz, conform prevederilor din Statutul asociaiei de proprietari. Sa accepte, fara preaviz, accesul in apartament pentru inspectia instalatiilor interioare de contorizare a apei si energiei termice. In caz de refuz, apartamentul respectiv va fi considerat necontorizat. Conducerea asociatiei de proprietari are ca responsabilitate aducerea la starea initiala a apartamentului proprietate personala, in cazul in care se efectueaza reparatii la partile comune, lucrari care presupn afectarea proprietatii individuale, din condominiu, urmand ca sumele aferente reparatiilor respective sa fie suportate din fondurile asociatiei. c) s contribuie la constituirea mijloacelor bneti i materiale ale asociaiei de proprietari i s achite n termenul stabilit cota de contribuie care le revine n cadrul cheltuielilor asociaiei de proprietari; d) s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru reabilitarea termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri. n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale; e) s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii, dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care acioneaz n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament ori spaiu. f) sa achite cota-parte din costurile pentru reabilitarea termica a condominiului g) la vinderea proprietii s transmit toate obligaiile, cumprtorului, nivelurile curente de cheltuieli, orice alte informaii relevante legate de sau avnd consecine asupra drepturilor i obligaiilor privitoare la unitatea care este cumprat. Cumprtorul accept toate obligaiile vnztorului ; n mod deosebit, cumprtorul trebuie s cunoasc i s respecte statutul i acordul de asociere ale asociaiei. h) La cumprarea proprietii s depun n copie xerox, la asociaie, actul de proprietate. ART. 13 (1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale. (2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari.

7

(3) Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea comun care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local. (4) Orice modificare a proprietii individuale se va aduce la cunotina asociaiei pentru nscrierea n Jurnalul evenimentelor din Cartea Tehnic a Construciei, prin depunerea n copie xerox a actelor de autorizare . ART. 14 n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic, cu bun-tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor, potrivit art. 18 din Legea nr. 230/2007. ART. 15 (1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare s fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari. (2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din partea asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept. (3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la preluarea datoriilor de ctre cumprtor. ART. 16 (1) Asociaia de proprietari adopt hotrri n adunarea general, care va avea loc cel puin o dat pe an, n primul trimestru, potrivit art. 23 din Legea nr. 230/2007, i la care au dreptul i obligaia s participe toi membrii si.

8

Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de proprietari. (2) Pentru situaii speciale, adunarea general a asociaiei de proprietari poate fi convocat oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre membri ai asociaiei care dein n total cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. (3) Toi proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari cu cel puin 7 zile nainte ca aceasta s aib loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale. (4) Asociaia de proprietari poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal. Dac nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu, adunarea va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10 zile de la data primei convocri. La adunarea reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate prin votul majoritii membrilor prezeni. Dovada este fie afiul, fie convocatorul adunrii generale. (5) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari privind buna ntreinere i exploatare a condominiului, inclusiv cele de reabilitare termica, sunt obligatorii i pentru proprietarii din acelai condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general i pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari. (6) Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii: a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari; b) adopt, modific sau revoc hotrri; c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli; d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia de administrator imobile sau a altor angajai ori prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionri a cldirii; e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai. (7) Pentru adoptarea hotrrilor asociaiei de proprietari se vor avea n vedere urmtoarele: a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa; b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru consolidare, reabilitare i modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte din proprietatea comun;

9

c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un membru al familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul n numele cruia voteaz; d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli membri abseni, dac prezint mputernicire semnat de ctre proprietarii n numele crora voteaz; e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari este decisiv. ART. 17 n aplicarea art. 25, alin. (1) din Legea nr. 230/2007, se consider c pentru fiecare apartament deinut din condominiu, proprietarul are drept la cte un vot. ART. 18 (1) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii membrilor asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat, dup caz. n statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte condiii, dar nu mai puin de jumtate plus unu din voturile celor prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat. (2) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al majoritii proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru probleme care i vizeaz direct, pe baz de tabel nominal. (3) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de procese-verbale al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului executiv i se comunic, n scris, tuturor proprietarilor. ART. 19 Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului de asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur s produc daune intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acionarea n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n care instana dispune suspendarea acesteia. ART. 20 (1) Comitetul executiv, format dintr-un numar impar de membri alesi de adunarea generala, presedintele asociatiei si comisia de cenzori (cenzorul), reprezint asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii, cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect cea de locuin. Presedintele ales este si presedinte al comitetului executiv.

10

(2) Comitetul executiv are urmtoarele atribuii: a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari; b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc activitatea din asociaia de proprietari; c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor generale; d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune; e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea lor; f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n mod special situaia ncasrilor i plilor lunare; g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i demite, ncheie i reziliaz contracte; h) i asum obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cldire; i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire; j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru restanele afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale; k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari; l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei; m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existen a acesteia; n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz; o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale. p) aprob repartizarea lunr a cheltuielilor comune; r) analizeaz problemele ridicate de membrii asociatiei de proprietari, luand masuri pentru rezolvarea lor; (3) edinele comitetului executiv se desfoar lunar si sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor si. (4) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului executiv.

11

(5) Dup aprobarea bugetului de venituri i cheltuieli comitetul executiv va urmri derularea acestuia n condiiile legii. (6) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin, adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaiilor i al eventualelor premieri care se acord personalului ncadrat cu contract individual de munc. (7) Angajeaz, contracteaz precum i demite sau reziliaz contracte n ceea ce privete activitatea de administrare, ntreinere i funcionare a cldirii, a spaiilor comune i instalaiilor precum i pentru alte activiti conforme cu scopul asociaiei de proprietari (administrator, contabil, casier, ngrijitor, fochist, mecanic, instalator etc.). Angajarea/contractarea personalului se face n baza deciziei comitetului executiv prin contract individual de munc sau contract individual de munc cu timp parial, care se nregistreaz la Inspectoratul Teritorial de Munc (I.T.M.), prin negociere direct i n baza garaniilor morale (curriculum vitae, recomandri), profesionale (certificat de pregtire profesional, atestat, asigurri de rspundere profesional, dup caz) sau materiale (bunuri mobile i/sau imobile) solicitate conform criteriilor i condiiilor stabilite de comitetul executiv sau sub form de prestaie pe baz de Convenie civil de prestri servicii, care se nregistreaz n cadrul asociaiei ntr-un registru special ori pe baz de contract de prestri servicii. (8) Comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor, potrivit art. 21 din Legea nr. 230/2007. (9) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau n solidar, dup caz, n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. ART. 21 (1) Preedintele asociaiei de proprietari este candidatul care obine cel mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritii proprietarilor din cadrul adunrii generale. (2) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor angajate de aceasta i i asum obligaii n numele acesteia. (3) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.

12

(4) Preedintele asociaiei de proprietari pstreaz i urmrete inerea la zi a crii tehnice a construciei, precum i celelalte documente privitoare la activitatea asociaiei de proprietari. (5) Preedintele, n situaii deosebite, cnd nu-i poate ndeplini atribuiile, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia i poate delega atribuiile sale. (6) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce i revin, preedintele asociaiei de proprietari rspunde personal n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. ART. 22 (1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmrete i asigur respectarea legalitii n administrarea bunurilor materiale i a fondurilor financiare ale asociaiei de proprietari. (2) Cenzorul sau comisia de cenzori este format dintr-un numr impar de membri i trebuie s aib cel puin studii medii. (3) Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic ori juridic de specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii, potrivit art. 21 din Legea nr. 230/2007. (4) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii: a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i regulamentelor; b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli; c) verific gestiunea financiar-contabil; d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri. (5) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli. (6) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori pot depune, dac adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari, o garanie suficient i ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului cheltuielilor lunare ale asociaiei. (7) Deponentul garaniei menionate la alin. (6) nu poate dispune n niciun mod de suma depus drept garanie i nici de dobnda aferent, dect dup ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii

13

de gestiune privind exerciiul financiar precedent de ctre adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari, precum i ncetarea efectelor delegaiei menionate. (8) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari sau de ctre proprietarii nii minusuri n gestiune, asociaia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului n gestiune, direct din contul bancar menionat la art. 21 alin. (2) din Legea nr. 230/2007, cu aprobarea scris, expres, anterioar a adunrii generale, fr a avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei. (9) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund personal sau n solidar, n faa legii i a proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. (10) Asociaiile de proprietari au obligaia s organizeze i s conduc contabilitatea proprie potrivit prevederilor Legii contabilitii nr. 82/1991, republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 48 din 14 ianuaraie 2005, cu modificrile ulterioare, n partid dubl sau n partid simpl, prin opiune, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari. (11) Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid dubl aplic Planul de conturi pentru persoanele juridice fr scop lucrativ i normele metodologice de utilizare a acestuia, aprobate prin ordin al ministrului economiei i finanelor. (12) Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl aplic prevederile Normelor metodologice privind organizarea i conducerea contabilitii n partid simpl de ctre persoanele juridice fr scop lucrativ, aprobate prin ordin al ministrului economiei i finanelor. (13) Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl vor depune la compartimentele specializate n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaia soldurilor elementelor de activ i pasiv, ntocmit potrivit ordinului ministrului economiei i finanelor, pn la data de 1 martie pentru situaia la 31 decembrie i pn la data de 1 septembrie pentru situaia la 30 iunie. Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid dubl vor depune bilan contabil conform prevederilor legale. ART. 23 (1) Activitatea de administrare a condominiului include activiti de administrare tehnic, de contabilitate i casierie. (2) Asociaia de proprietari angajeaz sau contracteaz persoane fizice atestate pentru funcia de administrator sau ncheie contracte cu persoane

14

juridice specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune. (3) Administratorul, persoan fizic, trebuie atestat prin grija compartimentelor specializate, organizate de consiliile locale. (4) Administratorii trebuie s prezinte garanii morale, materiale i profesionale acceptate de proprietarul cldirii pe care urmeaz s o administreze sau de reprezentantul legal al acestuia. (5) Administratorul asigur managementul de proprietate al condominiului prin: a) prestarea serviciilor n mod profesional; b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti; c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor contracte; d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun; e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general a proprietarilor; f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege. (6) Contabilul rspunde de organizarea i conducerea contabilitii, n condiiile legii. La asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl, administratorii de imobile pot cumula i funcia de contabil. (7) Casierul rspunde de efectuarea de ncasri i pli n numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaiunilor de cas. La asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl, administratorii de imobile pot cumula i funcia de casier. (8) Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre, durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare., potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. (9) Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari mpotriva riscurilor aferente activitii de administrare ntr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional. Asigurarea de rspundere civil profesional nu acoper riscurile cu privire la fraud, nelciune, deturnare de fonduri nfptuite cu

15

bun-tiin. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional. ART. 24 Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007. ART. 25 Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la mbuntirea confortului termic al cldirii. In acest sens, presedintele va face demersuri legale pentru reabilitarea termica a condominiului. ART. 26 Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri, eliberate n condiiile art. 41 din Legea nr. 230/2007. ART. 27 Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin fa de destinaia iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv i cu acceptul proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii. ART. 28 Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea i modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari poate angaja, n numele proprietarilor i cu semntura lor individual, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale. ART. 29 Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de proprietari, n numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare.

16

ART. 30 (1) n scopul asigurrii fondurilor necesare pentru pli curente asociaia de proprietari stabilete cuantumul i cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regul fondul de rulment se dimensioneaz astfel nct s poat acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesar pentru acoperirea cheltuielilor lunare nregistrate de asociaia de proprietari n anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaiei, iar n cazurile asociaiilor de proprietari nou-nfiinate, prin constatarea i nsuirea experienei n domeniu a unor condominii echivalente ca mrime. (2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipat a cotei-pri ce revine fiecrui proprietar, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari, iar rentregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afiate pe lista de plat. (3) n situaiile n care prin contractul de nchiriere ncheiat cu proprietarul chiriaul se oblig s participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului n care locuiete, acesta va participa i la formarea fondului de rulment. (4) Fondul de rulment deja ncasat se restituie n situaiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dac prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinei locuinei nu se stipuleaz altfel, precum i n situaiile n care cheltuielile lunare scad, avnd la baz o hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari. (5) Asociaia de proprietari va constitui un fond pentru repararea instalaiilor sau a unor elemente ale condominiului, cu perioad de folosire limitat, fond care va fi depus n contul asociaiei de proprietari i nu va putea fi folosit dect cu acordul adunrii generale a asociaiei de proprietari, n conformitate cu bugetul de venituri i cheltuieli. ART. 31 (1) Cotele de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acetia, dup caz, n termen de maximum 20 zile de la data afirii listei de plat, dat care trebuie s fie nscris n lista de plat respectiv. n vederea respectrii termenelor legale de plat a facturilor ctre furnizorii de utiliti, administratorii au obligaia de a afia lista de plat n termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin pot, certificat prin nscrisul de pe tampila potei, sau de la data confirmrii de primire, n cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociaia de proprietari poate calcula i percepe penalizri de ntrziere pentru suma neachitat, n condiiile

17

stabilite i aprobate de comitetul executiv al asociaiei de proprietari, n limitele stabilite de art.49, alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depi suma cotei de ntreinere lunar la care s-a aplicat. (2) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune sau alte cheltuieli de natur administrativ. ART. 32 Asociaia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor i a altor spaii, proprietate a membrilor si, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de contribuie la cheltuielile comune ale cldirii cu mai multe apartamente i/sau spaii cu alt destinaie dect cea de locuin, n cazul n care creana reprezint o restan de cel puin 3 luni. Acest privilegiu opereaz dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute. ART. 33 Privilegiul imobiliar se va intabula n partea a III-a a Crii funciare, conform procedurii publicitii imobiliare prevzute n titlul II din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, i la art. 55 i urmtoarele din Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, aprobat prin Ordinul ministrului administraiei i internelor nr. 633/2006. ART. 34 Privilegiul nscris asupra bunurilor imobile ale debitorului se ntinde i asupra bunurilor mobile ale acestuia. ART. 35 (1) n toate cazurile privilegiul se nscrie la cererea preedintelui asociaiei de proprietari. (2) Cererea se adreseaz biroului de carte funciar al judectoriei n a crei circumscripie este situat imobilul i va cuprinde numele, prenumele i domiciliul solicitantului, numele, prenumele i domiciliul debitorului, suma datorat pentru care se solicit nscrierea privilegiului, precum i individualizarea imobilului asupra cruia urmeaz s se nscrie privilegiul, prin menionarea adresei acestuia. (3) La cerere se vor anexa, n dou exemplare, extrase de pe listele lunare de plat a cotelor de contribuie, din care rezult suma datorat.

18

(4) Cererea, precum i extrasele de pe listele de plat vor purta tampila asociaiei de proprietari. ART. 36 Cererea poate fi depus de preedintele asociaiei de proprietari sau de o alt persoan mputernicit de acesta, care va ataa procura, mputernicirea avocaial sau delegaia de jurisconsult. ART. 37 Privilegiul este opozabil celorlali creditori numai de la data ndeplinirii formalitilor de publicitate. ART. 38 Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a altei persoane mputernicite de acesta ori la cererea proprietarului, n baza chitanei sau a altui nscris prin care asociaia de proprietari confirm plata sumei datorate. ART. 39 Executarea silit se va efectua numai n temeiul unei hotrri judectoreti ori a unui alt nscris care, potrivit legii, constituie titlu executoriu. CAPITOLUL III Repartizarea cheltuielilor rezultate din ntreinerea, repararea i exploatarea condominiumurilor ART. 40 (1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic. (2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz, comitetul executiv al asociaiei de proprietari pregtete i supune spre aprobare adunrii generale bugetul anual de venituri i cheltuieli., suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i funcionrii acesteia. (3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un fond de reparaii si reabilitare termica anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv va pregti i va prezenta adunrii generale suma anual necesar pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaz n avans, n trane lunare egale, prevzute n lista de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari. Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face din

19

fondul de reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter special. (4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancar, n condiiile legii. ART. 41 Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari. ART. 42 Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele: A. cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n proprieti individuale; B. cheltuieli pe consumuri individuale; C. cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a proprietii individuale; D. cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari; E. cheltuieli pe consumatori tehnici; F. cheltuieli de alt natur. ART. 43 (1) Asociaiile de proprietari constituite pe scri sau tronsoane de cldire, care se alimenteaz cu ap dintr-un singur branament, pot s-i monteze pe instalaia comun interioar ce le aparine un contor pasant pentru delimitarea consumului, montat potrivit prevederilor legale ale Biroului Romn de Metrologie Legal i fr aprobare din partea furnizorului serviciului respectiv. Consumurile nregistrate pe contoarele pasante sunt obligatorii de luat n calcul la repartizarea facturii aferent branamentului ntre asociaiile de proprietari respective. Pierderile de pe reeaua interioar, de la branament pn la contoarele pasante, aparin asociaiilor de proprietari i se repartizeaz acestora n cote pri egale, n baza conveniei scrise ntre asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire, att cu privire la consumuri ct i cu privire la eventuale obligaii referitoare la poriuni de instalaii sau pri ale construciei. Consumurile nregistrate de contoarele pasante, pn la apariia altor dispoziii legale, nu fac obiectul contractului de furnizare a serviciului i nu determin obligaii furnizorului serviciului respectiv.

20

(2) Asociaiile de proprietari alimentate cu ap din reelele telescopice care traverseaz subsolurile blocurilor i crora li se factureaz consumul n sistem paual, au obligaia s declare la furnizorii de servicii, n scris, cu numele reprezentantului n clar i tampila asociaiei de proprietari, pe propria rspundere, numrul mediu de persoane calculat funcie de consumul n sistem paual stabilit de normativele tehnice n vigoare. Acolo unde exist contoare pasante, de scar, tronson de cldire, de apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, la stabilirea numrului mediu de persoane asociaia de proprietari va ine cont i de consumul mediu lunar nregistrat de contoarele pasante. Prin consum mediu lunar se nelege consumul total pe un an de zile/contor mprit la 12.

Furnizorul serviciului are obligaia s accepte, fr alte condiii, declaraiile asociaiilor de proprietari, pe propria rspunderea, i s factureze consumul n sistem paual raportat la numrul mediu de persoane declarat. (3) Asociaiile de proprietari care au n componen cel puin 2 scri sau tronsoane de cldire dotate cu contoare de branament proprii vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa cald i/sau energia termic pentru nclzirea apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin pe scri sau tronsoane de cldire funcie de indicaiile contoarelor de branament. Dup aceast repartizare pentru lista de plat aferent fiecrei scri sau tronson de cldire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament i spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, se face conform prevederilor de la pct. A, B i C.

A. Repartizarea cheltuielilor pe numr de persoane ART. 44 Cheltuielile pe numr de persoane reprezint cheltuielile cu consumurile de care beneficiaz persoanele proprietari, chiriai, angajai, care locuiesc sau desfoar activiti n mod curent n cadrul condominiumului, n proprietile individuale care pot fi apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin, acolo unde nu exist contoare individuale sau alte forme de individualizare a consumului. ART. 45 Cheltuielile pe numr de persoane reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece i canalizare; ap cald menajer; combustibilul i apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale pentru buctrii i spltorii ori duuri comune; gaze naturale pentru prepararea apei calde, n cazul centralelor termice de bloc; energia electric aferent instalaiilor de pe proprietatea comun exclusiv garaje, boxe i alte spaii aflate n proprietate individual,

21

care se msoar prin contor montat separat de cele aferente proprietilor individuale; energia electric aferent funcionrii ascensoarelor; energia electric aferent funcionrii hidroforului; energia electric pentru prepararea apei calde, n cazul centralelor termice de bloc; ridicarea reziduurilor i a gunoaielor menajere, dac prin contract nu se prevede altfel; vidanjarea haznalelor; salariile sau remuneraiile pentru curenie i evacuarea gunoiului menajer. ART. 46 Cheltuielile pe numr de persoane se repartizeaz proporional cu numrul de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n mod curent n cldire n luna pentru care se calculeaz lista de plat. ART. 47 Reducerea cheltuielilor aferente consumului de energie electric pentru funcionarea ascensoarelor pentru proprietarii care locuiesc la parter, mezanin sau etajul 1 se poate stabili prin decizia adunrii generale a asociaiei de proprietari, la cererea proprietarilor care nu utilizeaz sub nici o form ascensoarele, pe proprie rspundere. ART. 48 (1) Proprietarii care dein contoare individuale de gaze naturale i au ncheiate contracte individuale de furnizare a gazelor naturale sunt scutii de la plata cheltuielilor cu gazele naturale ale asociaiei de proprietari, cu excepia situaiei n care condominiumul are o central termic proprie, situaie n care criteriile de repartizare a consumului de gaze se analizeaz dup caracteristicile fiecrui caz n parte funcie de prevederile prezentelor norme metodologice. (2) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru apa cald la cldirile cu central termic proprie, n situaiile n care nu exist aparate de msur a consumului respectiv, se determin extrgnd din factura de gaze naturale o cantitate estimat, i implicit valoarea aferent acestei cantiti. Cantitatea de gaze naturale estimat pentru o lun pentru prepararea apei calde se obine fcnd o medie lunar a consumului de gaze naturale pe perioada cnd centrala termic produce numai ap cald. Diferena rezultat dup ce din factur s-a sczut contravaloarea de gaze naturale pentru apa cald reprezint consumul de gaze naturale pentru buctrii i/sau consumul de gaze naturale pentru nclzire, dup caz. (3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru buctrii la cldirile cu central termic proprie, n situaiile n care nu exist un aparat de msur a consumului respectiv, se determin extrgnd din factura de

22

gaze naturale o cantitate estimat, i implicit valoarea aferent acestei cantiti. Cantitatea de gaze naturale estimat pentru o lun pentru buctrii se obine fcnd o medie lunar a consumului de gaze naturale pe o perioad de nefuncionare a centralei termice, stabilit n cadrul asociaiei de proprietari. (4) Asociaia de proprietari are obligaia montrii unui contor pasant pe instalaia de gaze naturale care alimenteaz buctriile, montajul fcndu-se potrivit prevederilor legale ale Biroului Romn de Metrologie Legal i Inspeciei de stat pentru controlul instalaiilor sub presiune i de ridicat (I.S.C.I.R.). Pn la data realizrii montajului se aplic prevederile de la alin. (2). (5) Pentru determinarea corect a consumului de ap cald pentru apartamente i spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin asociaia de proprietari are obligaia montrii unui contor pasant pe instalaia de ap cald, la ieirea din centrala termic, montajul fcndu-se potrivit prevederilor legale ale Biroului Romn de Metrologie Legal. ART. 49 (1) Pentru spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin din condominium ori pentru apartamentele sau spaiile ai cror deintori prin natura activitilor lor - croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocai, medici, ageni imobiliari i alii - primesc la domiciliu i alte persoane, modul de calcul al cheltuielilor pe numr de persoane, se stabilesc printr-o convenie anual care se ncheie, pentru fiecare caz n parte, ntre conducerea asociaiei de proprietari, prin preedinte, i proprietarii acestor spaii sau apartamente funcie de obiectul de activitate, de numrul persoanelor care desfoar activiti, inclusiv de numrul persoanelor care beneficiaz de rezultatele activitilor i de baremurile stabilite prin normativele tehnice n vigoare.

Convenia are durata de valabilitate de un an de zile de la data ncheierii cu drept de prelungire cu acordul prilor, fr alte formaliti, i se negociaz ntre pri, oridecteori situaia o impune, funcie de numrul persoanelor care desfoar zilnic activiti n spaiul sau apartamentul respectiv, de numrul mediu zilnic de clieni i de obiectul de activitate. Numrul mediu zilnic de clieni este egal cu numrul lunar mediu de persoane care intr i ies din spaiul sau apartamentul n care se desfoar o activitate. Numrul mediu zilnic de clienii face obiectul negocierii cheltuielilor cu privire la: energia electric aferent ascensorului i spaiilor comune, evacuarea i ridicarea gunoiului menajer, salariul/indemnizaia ngrijitorului pentru curenie.

Convenia anual precizeaz contribuia proprietarului la cheltuielile asociaiei de proprietari cu privire la consumurile care nu pot fi nregistrate

23

distinct pe fiecare proprietate n cauz i care sunt determinate de activitatea desfurat.

Convenia anual completeaz obligaiile proprietarului fa de cheltuielile din cadrul asociaiei de proprietari menionate la pct. B.-F. (2) n situaia n care, la notificarea scris din partea asociaiei de proprietari, proprietarii spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din condominium refuz ncheierea conveniei anuale sunt aplicabile criteriile stabilite i adoptate n acest sens de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari prin decizie scris i n baza constatrilor vizuale cu privire la activitatea desfurat din punct de vedere al numrului de persoane angajate i al numrului de clieni. (3) n situaia n care, la notificarea scris a proprietarului, conducerea asociaiei de proprietari refuz ncheierea conveniei anuale este aplicabil criteriul de la pct. A cu obligaia proprietarului de a declara, n scris, numrul persoanelor angajate sau care desfoar activiti n spaiul su. (4) Pn la data ncheierii conveniei anuale, cu excepia regulilor prevzute la alin. (2) i (3), se aplic criteriul prevzut la art. 46. ART. 50 (1) n cazuri excepionale, n lipsa contoarelor de nregistrare a consumului de ap la intrarea n reeaua de alimentare a condominiumului, la branament, acest consum se determin potrivit normelor legale, n sistem paual, pe fiecare tip de consumator. (2) La defalcarea cheltuielilor pentru consumul de ap i pentru canalizare la apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin care folosesc bi sau duuri comune n condominium se va lua n calcul jumtate din suma ce revine unei persoane din apartamentele/spaiile dotate individual cu bi i duuri. (3) n cazurile n care condominiumul dispune numai de duuri i bi comune care deservesc apartamentele/spaiile, cheltuielile se repartizeaz pe fiecare proprietar n raport cu numrul persoanelor care locuiesc curent n cldire, aferent fiecrui apartament/spaiu. (4) n cazuri excepionale, cnd nu se pot separa, prin msurare, consumurile de energie electric la prile comune ale cldirii sau n apartamentele locuite n comun de mai multe familii, din cheltuielile totale aferente acestor consumuri se determin pe baza baremurilor stabilite potrivit normelor legale, aferente consumului deintorilor de suprafee de locuit ocupate n exclusivitate, inndu-se seama de dotarea fiecruia: numrul de becuri i de aparate electrice de uz casnic, maini de clcat i de splat, aparate de radio, televizoare, frigidere i altele asemenea; sumele astfel determinate se scad

24

din totalul cheltuielilor pentru consumul de energie electric nregistrat, iar diferena reprezint cheltuielile aferente prilor de folosin comun i se repartizeaz pe fiecare proprietar proporional cu numrul de persoane care locuiesc n mod curent n condominium. B. Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale ART. 51 Cheltuielile pe consumuri individuale reprezint, acolo unde exist contoare individuale sau alte forme de individualizare a consumului, cheltuielile asociaiei pentru: ap rece i canalizare; ap cald menajer; energia termic, combustibilul i apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; nclzirea apartamentului sau spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin. ART. 52 (1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz funcie de indexul contoarelor individuale sau funcie de alte criterii n baza crora se pot individualiza consumurile. (2) Proprietarii apartamentelor debranate total de la sistemul centralizat de termoficare al blocului, de la data debranrii, nu mai contribuie la plata cheltuielilor de ap cald i nclzire n condiiile n care au contracte individuale la ap rece i gaze naturale, cu excepia cheltuielilor aferente consumurilor sau pierderilor de pe proprietatea comun. (3) n condominiile n care consumatorii individuali dein contoare individuale, cheltuielile rezultate din diferenele de consum nregistrate de contorul general i suma consumurilor nregistarte de contoarele individuale se repartizeaz proporional cu consumurile nregistrate de contoarele individuale. ART. 53 (1) Dac cel puin unul dintre proprietarii din condominium deine contoare individuale de nregistrare a consumului de ap rece, ap cald menajer sau nclzire pentru toate instalaiile aferente proprietii individuale, atunci repartizarea cheltuielilor cu apa rece, apa cald sau nclzirea n cadrul asociaiei de proprietari se stabilete prin decizia comitetului executiv al asociaiei de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie s cuprind, obligatoriu, prevederi cu privire la modul de citire, de calcul i de

25

repartizare a contravalorii consumurilor respective, precum i cu privire la pierderile de consum sau financiare din cadrul asociaiei de proprietari, conform prevederilor din anexa nr. 1 ntocmit n baza normelor elaborate de Autoritatea Naional de Reglemntare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti Publice. . (2) Dac toate proprietile individuale din condominium au sisteme proprii de nregistrare a consumurilor, asociaia de proprietari va stabili modul de repartizare i de plat a cheltuielilor, pe baz de contract de prestri servicii sau pe baz de contract cu caracter individual, diferit de contractul de furnizare a serviciului, ncheiat cu furnizorul serviciului cu acordul majoritii beneficiarilor serviciului respectiv. n toate cazurile de existen a contoarelor care nregistreaz consumurilor aferente proprietilor individuale, plata consumurilor proprii nu scutete nici un proprietar de la plata contribuiei n cota-parte indiviz aferent cheltuielilor cu privire la proprietatea comun, inclusiv cele privind pierderile de pe instalaia interioar aflat n administrarea asociaiei de proprietari. C. Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviz de proprietate ART. 54 Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate, funcie de suprafaa util a apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin reprezint cheltuielile efectuate pentru administrarea, ntreinerea, repararea, exploatarea i, dup caz, consolidarea prilor de construcie i instalaiilor din condominium aflate n proprietate comun. Prin toi proprietarii din cadrul asociaiei de proprietari se nelege toi proprietarii apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, persoane fizice sau juridice, de drept public sau de drept privat, membri sau nemembri ai asociaiei de proprietari.

ART. 55 (1) Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate reprezint cheltuielile asociaiei cu privire la proprietatea comun cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrri de ntreinere, service, reparaii i, dup caz, de consolidare, reabilitare, eficien energetic, modernizare la prile de construcii i instalaii aflate n i pe proprietatea comun - astfel cum este descris n cartea tehnic a construciei i n acordul de asociere ca: subsolul; conductele de distribuie i coloanele instalaiilor de ap, canalizare, termoficare, energie electric; casa scrii; podul; spltoria; usctoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalaie de pe proprietatea comun; centrala termic proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a gunoiului

26

menajer; structura de rezisten; faade; acoperi i altele asemenea conform prevederilor din acordul de asociere -; fonduri speciale stabilite; nclzirea spaiilor aflate n proprietate comun - casa scrii, culoare, spltorii, usctorii, holuri i alte spaii comune ; consumurile sau pierderile de ap, canalizare, ap cald menajer, gaze naturale, aferente proprietii comune; deratizarea i dezinsecia cdirii; cheltuieli sau necesiti administrative i materiale consumabile; ntreinere, service, reparaii i revizie ascensor; ntreinere, service, reparaii interfon i alte sisteme i echipamente instalate pe proprietatea comun; personalul angajat sau contractat al asociaiei (salarii sau remuneraii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, etc., cu excepia cheltuielilor pentru curenie); indemnizaii acordate membrilor asociaiei de proprietari ori persoanelor alese n funcii de conducere (preedinte, membri comitet executiv, comisia de cenzori); prime; credite bancare; contracte sau polie de asigurri; alte servicii administrative ctre proprietatea comun. (2) Suma aferent cheltuielilor pentru nclzirea spaiilor aflate n proprietatea comun este suma rezultat prin scderea din valoarea nscris n factura de energie termic pentru nclzire a sumei aferente apartamentelor sau spaiilor cu alt destinaie i, dac este cazul, ale conductelor de nclzire de trecere din apartamentele i spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul condominiumului. (3) Dac toi proprietarii au contracte individuale de furnizare, pentru consumurile de pe spaiile comune furnizorii vor ncheia contracte de furnizare cu asociaia de proprietari n condiiile stabilite de comun acord. ART. 56 Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate se repartizeaz proporional cu cota-parte indiviz de proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar, funcie de suprafaele utile ale tuturor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin. Cota-parte indiviz de proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar este nscris n acordul de asociere. Modificrile asupra cotei-pri indivize se consemneaz n acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta. ART. 57

(1) Suprafaa util a apartamentului sau spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin i cota-parte indiviz de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, dup caz, contractul de vnzare-cumprare, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire i contractul de schimb sau contractul de donaie. (2) n cazul n care suma cotelor-pri indivize din actele de proprietate, care sunt fraciuni abstracte pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie

27

dect aceea de locuin, din cldirea sau blocul care constituie condominiumul, nu este egal cu 100, comitetul executiv al asociaiei de proprietari poate decide neglijarea celor menionate n actele de proprietate i recalcularea acestora n baza suprafeelor utile ale apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin menionate n actele de proprietate. (3) Cota-parte indiviz de proprietate reprezint raportul dintre suprafaa util a apartamentului sau spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin i suma suprafeelor utile ale tuturor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din condominium. Pentru ca rezultatul s fie n procente acesta se nmulete cu 100.

ART. 58 Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru nclzire i/sau pentru nclzire prin termoficare, n cazul n care nu exist aparate de msurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, inclusiv proprietatea comun aferent acestora, se repartizeaz tuturor proprietarilor din cadrul asociaiei de proprietari proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea comun, aa cum este nscris n acordul de asociere. ART. 59 Pierderile asociaiei de proprietari cu privire la consumurile instalaiilor aflate n proprietate comun precum i cele financiar-contabile, pn la eliminarea cauzelor ori recuperarea prejudiciului pe cale legal, dac este cazul, se repartizeaz tuturor proprietarilor din cadrul asociaiei de proprietari proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea comun, aa cum este nscris n acordul de asociere.

D. Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari

ART. 60 Cheltuielile pe beneficiari reprezint cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaz n mod individual proprietarii, toi sau n parte, gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari. ART. 61 Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul i gestiunea consumurilor individuale de ap rece, ap cald, cldur, gaze, energie electric, gunoi menajer; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; taxa pentru animalele de cas; chirii spaii comune - boxe, casa scrii, holuri, spaiu ghen, teras etc.; gestiunea ajutoarelor bneti;

28

gestiunea contractelor cu caracter individual; ntreinerea interfonului, partea de instalaie din interiorul apartamentului; energia electric aferent contoarelor pasante; verificarea metrologic a contoarelor individuale; reviziile instalailor interioare de gaze, ap i nclzire; alte servicii individuale ctre proprietari. ART. 62 (1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaz conform valorii care revine fiecrui beneficiar n cauz. (2) Pentru proprietarii care beneficiaz de anumite servicii i determin consumuri suplimentare (splri maini, covoare .a.), n condiiile n care nu exist nici o interdicie legal n acest sens, calculul cotei de contribuie aferent cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremurilor stabilite prin normativele tehnice n vigoare sau, n lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, funcie de cantitatea consumat. E. Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici ART. 63 Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezint cheltuielile asociaiei pentru: nclzirea proprietilor individuale apartamente, spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin - (energia termic sub form de cldur; combustibilul i energia electric pentru nclzire; salariu/remuneraie fochist i echipament de lucru; costuri pentru funcionarea instalaiilor de nclzire central). ART. 64 (1) Cheltuielile pentru nclzirea apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, indiferent de modul de nregistrare a consumului de energie termic i de sursa de agent termic, se repartizeaz proprietarilor proporional cu suprafaa util a locuinei sau spaiului cu alt destinaie. (2) Cheltuielile pentru nclzirea locuinelor/apartamentelor situate n condominii nereabilitate termic, indiferent de modul de nregistrare a consumului de energie termic i de sursa de agent termic, se repartizeaz proporional cu suprafaa util definit n cartea tehnic a cldirii i nscris n actul de proprietate, iar pentru nclzirea spaiilor aflate n folosin comun, i anume: casa scrii, culoare, spltorii, usctorii, holuri i altele asemenea, se repartizeaz proporional cu cota-parte de proprietate indiviz care i revine fiecrui proprietar, astfel cum aceasta este nscris n actul de

29

proprietate sau cum a fost recalculat conform prevederilor prezentelor norme. (3) Asociaiile de proprietari vor evidenia cheltuielile pentru nclzire i ap cald menajer, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special care va fi afiat mpreun cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de ntreinere. (4) n borderoul prevzut la alin. (1) se vor nscrie obligaiile de plat a cldurii i apei calde menajere pe fiecare apartament, aa cum rezult din defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termic, i separat cuantumul ajutorului social aprobat n conformitate cu Ordonana de urgen a Guvernului nr. 81/2003 pentru modificarea unor reglementri privind acordarea de ajutoare pentru nclzirea locuinei i asigurarea fondurilor necesare n vederea furnizrii energiei termice i gazelor naturale pentru populaie, precum i unele msuri financiare. (5) n situaia existenei repartitoarelor de costuri repartizarea cheltuielilor cu nclzirea apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin se face dup numrul unitilor de calcul nregistrate de repartitoarele de costuri, conforme normelor elaborate de normelor elaborate de Autoritatea Naional de Reglemntare pentru Serviciile Comunitare de Utiliti Publice.

Valoarea unitii de calcul este direct proporional cu preul energiei termice pentru nclzire i variaz atunci cnd preul energiei termice se modific conform facturii emise de furnizorul de energie termic sau, n cazul cldirilor cu central termic proprie, la data modificrii tarifului serviciilor i/sau materiilor prime necesare funcionrii centralei termice.

Pentru serviciile energetice cu privire la repartitoarele de costuri (citirea unitilor de pe repartitoarelor de costuri i calculul cheltuielilor individuale cu energia termic pentru nclzire) ntre proprietari i prestatorul de servicii energetice se vor ncheia contracte individuale de prestri servicii energetice.

Pentru respectarea condiiei montrii repartitoarelor de costuri i a robineilor termostatai pentru toi proprietarii, n cazul proprietarilor cu dificulti financiare prestatorii de servicii energetice pot oferi faciliti financiare suplimentare de plat prin negociere direct sau prin intermediul asociaiei de proprietari.

Pentru calculul cheltuielilor cu nclzirea spaiilor comune precum i pentru alocarea, ncasarea i plata sumelor aferente contractului individual de prestri servicii energetice societatea prestatoare poate ncheia un contract de prestri servicii cu asociaia de proprietari. Valoarea contractului se negociaz ntre pri. (6) Proprietarii apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin debranai de la sistemul de nclzire centralizat al cldirii au

30

obligaia s-i asigure o alt surs de nclzire. Acetia sunt scutii de la plata cheltuielilor asociaiei de proprietari cu nclzirea apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin dar nu sunt scutii de la plata energiei termice pentru nclzirea spaiilor comune (holuri, casa scrii, usctorie, spltorie, subsol s.a.) i a energiei termice radiat de conductele de nclzire care traverseaz apartamentele i spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin care se determin conform prevederilor alin. (4).

n cazul n care conductele de nclzire care traverseaz apartamentele i spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin sunt izolate termic, proprietarii respectivelor apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin sunt scutii de la plata energiei termice pentru conductele respective.

Calculul se efectueaz, pentru apartamentele i spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin respective, prin scderea ori, dac este cazul, adugarea suprafeei echivalente termic aferent conductelor de nclzire de trecere la totalul suprafeei echivalente termic pe apartament sau spaiu precum i din totalul suprafeei echivalente termic pe asociaie. (7) Pentru apartamentele situate la ultimul nivel i/sau pe poziii dezavantajoase din punct de vedere geografic, n cadrul crora exist radiatoare sau corpuri de nclzire cu elemeni suplimentari, comitetul executiv poate stabili aplicarea unui coeficient de compensare asupra sumei rezultat din repartizarea cheltuielilor pentru nclzirea acestora. (8) Facturile primite de asociaie de la furnizorii de servicii de utiliti, n situaia n care aceasta are ncheiate contracte n numele proprietarilor, facturi care nu conin index de consum, trebuie s respecte normele metodologice de repartizare a consumurilor, conform prevederilor legale. F. Repartizarea cheltuielilor de alt natur ART. 65 Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate dup criteriile prevzute la pct. A.-E. ART. 66 Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile asociaiei pentru: lucrrile de ntreinere, reparaii i nlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune care se repartizeaz n raport cu numrul prizelor de televizoare aflate n locuine i n spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin, n condiiile n care nu exist o hotrre a adunrii generale prin care sistemul de anten colectiv s fie desfiinat sau casat; cutiile potale,

31

cheile de la ua de intrare comun n cldire care se repartizeaz n raport cu numrul acestora; alte cheltuieli, repartizarea fcndu-se n conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curatul courilor de fum care se repartizeaz fiecrui proprietar proporional cu numrul sobelor i al mainilor de gtit racordate la courile de fum ale cldirii. ART. 67 Alte cheltuieli n cadrul asociaiei de proprietari se repartizeaz n conformitate cu normele i normativele avute n vedere la facturarea comun a acestora i/sau n conformitate cu clauzele prevzute n contractele ncheiate cu furnizorii respectivelor servicii. ART. 68 Cheltuielile privind serviciile pentru nclzirea central asigurat prin centrale termice proprii sau aflate n exploatarea direct a asociaiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia pn la locul de consum, cheltuieli efectuate cu ndeprtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru funcionarea instalaiilor de nclzire central i iluminatul ncperilor n care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de uzur i protecie pentru fochitii care deservesc centralele termice, indemnizaiile, respectiv salariile acestora, inclusiv contribuiile ctre bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru pstrarea cureniei n centralele termice, costul apei pentru umplerea instalaiei. ART. 69 Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru nclzire la cldirile cu central termic proprie, n situaiile n care nu exist aparate de msur a consumului respectiv, se determin scznd din factura de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa cald i buctrii conform prevederilor de la art. 49 alin. (2) i (3). ART. 70 Contravaloarea contractelor de prestri servicii efectuate de asociaia de proprietari pentru furnizorii de servicii publice de utiliti se stabilesc prin negociere cu reprezentanii asociaiilor de proprietari, n condiiile legii.

32

CAPITOLUL IV Raportul dintre administraia public local i central i asociaiile de proprietari ART. 71 Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti vor organiza compartimente specializate pentru problemele locatarilor n scopul sprijinirii proprietarilor pentru nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari i pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin n administrarea imobilelor, n conformitate cu prevederile legale n vigoare, aa cum sunt definite n Legea nr. 230/2007. Aceste compartimente vor fi compuse din specialiti n domeniul financiar-contabil, tehnic i al legislaiei muncii, potrivit prevederilor art.54 i art. 55 din Legea nr. 230/2007. ART. 72 (1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice locale ndrum i sprijin proprietarii pentru a se constitui n asociaii de proprietari. (2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti ndrum i sprijin asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor legale ce le revin asupra proprietii comune. ART. 73 (1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului local. (2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari. ART. 74 (1) Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureti, exercit controlul asupra activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de proprietari.

33

(2) Exercitarea controlului asupra activitatii financiar-contabile din cadrul asociatiilor de proprietari, se realizeaza de catre organele mentionate in cuprinsul actelor normative ce vizeaza legislatia financiar-contabila. (3) Asociatia sau orice proprietar din condominiu poate contracta, in nume propriu, lucrari de expertiza tehnica si/sau contabila, cu o persoana fizica sau juridica care are calitatea de a efectua expertize, conform legislatiei privind organizarea activitatii de expertiza tehnica si contabila, judiciara si extrajudiciara. (4) In conditiile stabilite de consiliile locale, judetene sau de Consiliului General al Municipiului Bucureti si in functie de resursele bugetare proprii, primariile pot incheia parteneriate cu Corpul Expertilor Contabili si Contabili Autorizati din Romania, in vederea efectuarii expertizei financiar-contabile a gestiunii fondurilor asociatiilor de proprietari, la solicitarea unuia sau a mai multor membri ai asociatiei, ulterior efectuarii de catre comisia de cenzori a controlului financiar-contabil pe respectiva periaoda. Sanciuni ART. 75 (1) Constituie contravenii urmtoarele fapte: a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea i meninerea n stare de siguran a cldirii i a instalaiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, de nclzire central, de preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de anten colectiv, telefonie etc.) pe toat durata existenei acestora; b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil; c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de nlocuire a elementelor de construcii i instalaii aflate n proprietatea sa individual, dac aceasta este de natur s aduc prejudicii celorlali proprietari; d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i aprobrile legale; e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor constructive ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale; f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre funcionarii publici i personalul angajat al autoritilor publice locale i centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societilor furnizoare de servicii

34

publice de utiliti, dac fapta nu a fost comis n astfel de mprejurri nct s constituie infraciune. g) mentinerea si/sau angajarea de catre comitetul executiv pe functia de administrator a unei persoane fizice care nu detine atestat, obtinut in conditiile legii; h) refuzul administratorului si/sau a presedintelui de a colabora cu autoritatile administratiei publice locale si de a prezenta, la cererea acestora, documentele si informatiile solicitate, in conditiile regelentarilor in vigoare. (2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz: a) faptele prevzute la lit. a), b) ,c), g) i h) se sancioneaz cu amend de la 500 lei la 3.000 lei; b) fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei; c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei. (3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a) - e) se aplic persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin. (1) lit. f) funcionarilor publici sau personalului angajat al autoritilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de utiliti publice. (4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea oricrei persoane interesate, precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac de ctre persoanele mputernicite de Inspectoratul de Stat n Construcii i de Ministerul Internelor i Reformei Administrative, de primari sau de mputerniciii acestora.

Dispoziii tranzitorii i finale ART. 76 (1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte societi de stat, care dein n proprietate apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin n cldirile de locuine, au aceleai drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu i au obligaia s mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaia de proprietari. (2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaul, indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor contractuale de ctre chiria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale fa de asociaia de proprietari prevzute n prezenta lege. ART. 77 La data intrrii n vigoare a prezentelor norme se abrog prevederile Hotrrii Guvernului nr. 400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice

35

privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei partea I, nr. 311 din 8 mai 2003, ale Hotrrii Guvernului nr. 1386/2003 pentru modificarea i completarea Normelor metodologice privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 400/2003, publicat n Monitorul Oficial al Romniei partea I, nr. 863 din 4 decembrie 2003 i ale Hotrrii Guvernului nr. 781/2006 pentru modificarea Normelor metodologice privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 400/2003, publicat n Monitorul Oficial al Romniei partea I, nr. 547 din 26 iunie 2006, precum i cu alte dispoziii contrare. ART. 78 Prezentele norme intr n vigoare la 3 zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.