1

Mic ghid pentru vânzarea-cumpărarea unui

imobil

Etapele vânzării unei proprietăți Dacă doriți să înstrăinați un imobil proprietate personală, primii pași sunt:

- întocmirea dosarului de cadastru Se face de către un expert autorizat pe lângă o filială a Oficiului Național de Cadastru Geodezie și Cartografie.

- înscrierea imobilului în Cartea Funciară. Pentru documentația de cadastru și intabularea dreptului de proprietate e nevoie de:

- actele de proprietate ale imobilului (contract de vânzare-cumpărare, proces verbal de predare-primire, dacă imobilul a fost cumpărat de la stat, sentința civilă, certificat de moștenitor, act de donație, autorizație de construcție etc.), în două copii;

- certificatul fiscal pentru cadastru și intabulare din care să reiasă că

imobilul are taxele și impozitele plătite la zi, eliberat de Direcția Impozite si Taxe de pe lângă primărie.

- actele de indentitate ale proprietarului.

Pentru data fixată pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare în forma autentică, vânzătorul trebuie să se prezinte la notarul public pentru completarea unei cereri prin care se împuternicește notarul să facă demersuri pe lângă Cartea Funciară, în vederea obținerii extrasului de Carte Funciară. Pentru ziua vânzării se obține un nou certificat fiscal, valabil maximum 48 de ore. Pentru apartamente, până la data vânzării trebuie obținută și adeverința de la asociația de proprietari, vizată de departamentul de specialitate din

2

cadrul primăriei de sector sau din localitate și care atestă plata la zi a întreținerii.

* * * Pentru a putea vinde un imobil în primul rând avem nevoie de actul de proprietate (actul de dobândire al actualului proprietar) care după caz poate fi: contract de vânzare-cumpărare, act de donație, certificat de moștenitor, contract de schimb, testament, etc. Acestea sunt cele mai utilizate acte care stau la baza proprietății. Definițiile lor sunt:

- contractul de vânzare-cumpărare este un contract prin care una dintre părți – vânzătorul – strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți – cumpărătorul – care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut;

- actul de donație este un contract solemn, unilateral și cu titlu gratuit prin care una din părți, numită donator, cu intenție liberală își micșorează în mod actual și irevocabil patrimoniul său cu un drept (real sau de creanță), mărind patrimoniul celeilalte părți, numită donatar, cu același drept, fără a urmări să primească ceva în schimb;

- certificatul de moștenitor este un titlu în temeiul căruia persoana pentru care s-a emis face dovada calității sale de moștenitor. Este reglementat de Legea nr. 36/1995. El se eliberează pe baza încheierii finale, dată în cadrul procedurii succesorale notariale, de către notarul în raza căruia defunctul a avut ultimul domiciliu. Certificatul cuprinde referiri la masa succesorală, numărul și calitatea moștenitorilor și cotele ce le revin din patrimoniul defunctului;

- contractul de schimb este un contract prin care părțile, numite copermutanți, dau fiecare celeilalte un lucru pentru altul;

- testamentul este un act juridic unilateral, solemn, esențialmente personal și revocabil prin care testatorul dispune, pentru cazul încetării sale din viață de întreaga sa avere sau numai de o parte din aceasta.

3

Pe baza acestor acte se face cadastru si intabularea proprietati care sunt necesare notarului pentru a depunde de “extras de carte funciara“:

- cadastru: sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărți și planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum și a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul țării, indiferent de destinația lor de proprietate;

- intabularea: înscrierea definitivă a dreptului de proprietate în cartea funciară;

- carte funciară: înscris oficial reprezentînd unitatea de bază în sistemul de publicitate imobiliară în cadrul căruia evidența se ține pe imobile și nu pe proprietari. C.F se întocmește în mod distinct pentru fiecare imobil și cuprinde mențiuni despre toate actele translative sau constitutive de drepturi în privința imobilului respectiv. Se întocmește și se numerotează pe localități.

Am lasat la sfarsit, dar are importanța lui, certificatul fiscal care atestă faptul că proprietarul figurează pe rolul administrației financiare cu imobilul respectiv și că impozitele sunt achitate la zi. Un proprietar poate deține un imobil (teren sau construcție) printr-o varietate mult mai mare de acte dar am adus în atenție cele mai des întâlnite “acte de proprietate” și procedura standard de vânzare.

* * *

4

Informatii utile despre vanzarea unui imobil

- Care sunt actele pe care trebuie sa le am pentru a putea vinde? - Care sunt pasii vanzarii? - Dupa ce am gasit un cumparator, cat dureaza perfectarea vanzarii? - Cand si cum imi primesc banii pentru vanzarea unui imobil? - Daca vand un imobil, trebuie sa mai platesc ceva la notar?

Care sunt actele pe care trebuie sa le am pentru a putea vinde?

De regula, aceste acte sunt urmatoarele: a. Actul de identitate (B.I., C.I. sau pasaport, dupa caz), in original si in copie. b. Certificatul de casatorie, sau sentinta de divort, in original si in copie (daca este cazul). c. Actele de proprietate, in original si in copie. Actul de proprietate poate fi un contract de vanzare-cumparare autentificat de un notar public, un contract de donatie, un certificat de mostenitor, o hotarare judecatoreasca, etc. d. Documentatia cadastrala si incheierea de intabulare. e. Extrasul de carte funciara pentru vanzare. Extrasul se obtine numai de biroul notarial unde se va incheia contractul de vanzare-cumparare. Extrasul de carte funciara pentru vanzare este valabil 5 zile de la data depunerii, de catre notarul public, a cererii de eliberare, la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara. f. Certificatul fiscal pentru vanzare. Certificatul fiscal se obtine de la Directia de Impozite si Taxe Locale din sectorul unde este situat imobilul. Certificatul este valabil 30 de zile de la data eliberarii.

5

g. Pentru imobilele care sunt apartamente de bloc, este necesara si adeverinta

eliberata de Asociatia de Proprietari. Adeverinta dovedeste faptul ca proprietarul imobilului nu are restante la plata intretinerii (formularul adeverintei se poate obtine de la firma noastra). Adeverinta se semneaza de presedintele si administratorul blocului, se stampileaza in trei exemplare originale. h. Potrivit dispozitiilor Legii nr.372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, vanzatorul trebuie sa obtina certificatul energetic al apartamentului. In vederea obtinerii certificatului energetic, proprietarul urmeaza sa se adreseze unui auditor atestat in domeniu si apoi certificatul sa il prezinte cumparatorului la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, respectiv a contractului de inchiriere. Certificatul energetic cuprinde informatii care permit cumparatorilor sa evalueze performanta energetica a cladirii. Certificatul este insotit de recomandari de reducere a costurilor, prin imbunatatirea performantei energetice a cladirii.

Care sunt pasii vanzarii?

Primul pas este stabilirea pretului final de vanzare cu cumparatorul si sa va asigurati ca nu exista nici o neintelegere in acest sens. Al doilea pas este acela de a permite cumparatorului sa verifice actele Dvs de proprietate. Cumparatorul poate studia actele doar in prezenta Dvs, la sediul firmei imobiliare, sau la un notar. In nici un caz nu dati actele de proprietate in original unei persoane necunoscute. Al treilea pas este semnarea antecontractului de vanzare-cumparare, preferabil la sediul firmei imobiliare sau la notar. Acest antecontract este o promisiune asumata de ambele parti de a incheia in viitor, la pretul convenit, contractul de vanzare-cumparare privind imobilul. Prin antecontract sunt stabilite o serie de elemente extrem de importante, si anume: pretul vanzarii-cumpararii; data-limita pana la care trebuie semnat contractul de vanzare-cumparare final; termenul de eliberare a imobilului; avansul platit prin antecontract; modalitatea de plata a pretului imobilului. Antecontractul are o importanta deosebita, deoarece prin semnarea lui intelegerea dintre parti capata valoare juridica, iar daca o parte doreste sa nesocoteasca aceasta intelegere, cealalta parte se poate adresa cu succes instantei de judecata.

6

Al patrulea pas este obtinerea de catre dumneavoastra, beneficiind de sprijinul permanent al specialistilor, a actelor descrise la intrebarea "Care sunt actele pe care trebuie sa le am pentru a putea vinde?" Al cincilea pas este semnarea contractului final de vanzare-cumparare la notar. Nu uitati sa luati de la notar cel putin un exemplar al contractului final de vanzare-cumparare. Dupa semnarea contractului, cumparatorul s-ar putea sa va solicite sprijinul pentru schimbarea abonamentelor la utilitati (Electrica, Romtelecom etc.) de pe numele Dvs pe numele sau, in calitatea sa de nou proprietar al imobilului.

Dupa ce am gasit un cumparator, cat dureaza perfectarea vanzarii?

De regula, intre momentul gasirii unui cumparator si momentul semnarii contractului de vanzare-cumparare final la notar exista un interval de doua saptamani. Daca insa dumneavoastra nu aveti cadastru si intabulare pentru imobil si/sau cumparatorul apeleaza la un credit bancar, perioada de mai sus se poate prelungi pana la aproximativ doua luni de la semnarea antecontractului de vanzare-cumparare. Specialistii in domeniul juridic, in urma unei analize detaliate a situatiei de fapt si a documentelor prezentate de parti, va pot acorda sfaturi competente inca din momentul semnarii antecontractului cu privire la stabilirea datei-limita pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare final.

Cand si cum imi primesc banii pentru vanzarea unui imobil?

De regula exista doua momente la care va puteti primi banii. Un prim moment este acela al antecontractului cand puteti solicita un avans din pretul de vanzare. Cel de al doilea moment este la semnarea contractului de vanzare cumparare, cand cumparatorul trebuie sa va achite intregul pret al imobilului. Predarea-primirea banilor se poate face in incinta biroului notarial.

7

Daca cel care cumpara a obtinut un credit bancar, Dvs va veti incasa restul de bani (pret total-avans platit) de la banca respectiva, intr-un termen cuprins intre 3 si 5 zile de la momentul semnarii contractului final de vanzare cumparare (perioada in care se inscrie in cartea funciara dreptul de ipoteca al bancii asupra imobilului).

Daca vand un imobil, trebuie sa mai platesc ceva la notar?

Da. La notar vanzatorul trebuie sa achite impozitul catre stat aferent veniturilor obtinute din tranzactiile imobiliare. Impozitul difera in functie de valoarea imobilului si de perioada de la care acesta a fost dobandit. Pentru un calcul al impozitului aferent venitului din tranzactii imobiliare va invitam sa folositicalculatorul de taxe.

De ce as avea nevoie de consiliere?

Vanzarea unui imobil este o operatiune atat de importanta incat in unele tari tranzactiile imobiliare se realizeaza in mod obligatoriu doar prin intermediul unor specialisti ai pietei imobiliare, consultantii imobiliari. Vreti sa scapati de grija publicarii periodice de anunturi in ziarele de profil? Vreti sa scapati de stresul primirii in casa a zeci de persoane necunoscute, la cele mai nepotrivite ore, unele dintre ele fara a avea macar intentia de a cumpara? Un consilier va va aduce doar clientii care au dovedit ca sunt ferm interesati de achizitionarea unui imobil, mai precis a unui imobil de tipul celui pe care Dvs il vindeti. Mai mult, mai inainte de a-l aduce la Dvs, consilierul discuta cu fiecare client si se convinge ca are resursele financiare pentru a cumpara imobilul pe care Dvs doriti sa il vindeti. De asemenea, nu este deloc de neglijat faptul ca un consilier in imobiliare colaboreaza cu specialisti in domeniul juridic care va pot garanta siguranta tranzactiei in care veti fi implicati. Firmele de avocatura colaboratoare va acorda sfaturi juridice competente pe intreaga durata a derularii tranzactiei, redacteaza antecontractul de vanzare-cumparare tinand cont de indicatiile si cerintele dumneavoastra, va pot reprezenta interesele in fata notarilor publici si a celorlalte autoritati competente.

8

Procedura insolvenţei. Executarea unui antecontract

de vânzare-cumpărare privind un imobil ipotecat.

Consecinţe Vânzări-Cumpărări

Legea nr. 85/2006 – art. 931

Obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă,

anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în

procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la

cererea promitentului-cumpărător, dacă: a) preţul contractual a fost achitat

integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia

promitentului-cumpărător; b) preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;

c) bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de

reorganizare.

Cum în cazul executării de către practician a obligaţiilor ce decurg dintr-un

asemenea antecontract, creditorul ipotecar nu-şi vede realizată creanţa, care

este una garantată, perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare nu

se poate realiza prin ignorarea dreptului creditorului – acela de a încasa cu

prioritate suma de bani obţinută din lichidarea bunului afectat garanţiei, prin

încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare dreptul creditorului

ipotecar nefiind prejudiciat în niciun fel, ipoteca continuând să greveze imobilul

promis a fi vândut.

Nu există nicio prevedere legală care să permită instanţei de judecată să acorde

preferinţă unui creditor chirografar, în detrimentul unuia garantat, fiind absolut

injust ca un asemenea creditor, care şi-a luat măsuri suficiente de garantare a

împrumutului financiar acordat unui debitor, care ulterior intră în procedura

insolvenţei, să fie „transformat” într-unul chirografar, iar cei care nu şi-au

constituit nicio garanţie atunci când au acordat avansuri societăţii falite în

schimbul promisiunii construirii şi vânzării unor locuinţe să ajungă să-şi vadă

realizată integral ori în cea mai mare parte creanţele.

Curtea de Apel Timişoara, Secţia comercială,

Decizia civilă nr. 72 din 18 ianuarie 2011, dr. C.B.N.

9

Prin încheierea de şedinţă din 20 mai 2010 pronunţată în dosarul nr.

9349/30/2008 judecătorul-sindic din cadrul Tribunalului Timiş a admis cererile

creditorilor C.M., C.D.L., V.D. şi V.F., dispunând lichidatorului judiciar al

debitoarei S.C. R S.A. Timişoara să încheie contractele de vânzare-cumpărare

pentru imobilele situate în loc. Giroc, C.F. nr. 400932 şi C.F. nr. 401911, radiind,

totodată, sarcinile înscrise în cartea funciară.

Împotriva acestei încheieri a declarat recurs creditoarea Banca F S.A. Bucureşti,

solicitând, în principal, modificarea ei în tot, în sensul respingerii cererii

creditorilor pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, iar în

subsidiar, modificarea ei în parte, în sensul respingerii cererii creditorilor în

ceea ce priveşte înstrăinarea imobilelor libere de orice sarcini, cu consecinţa

menţinerii dreptului de ipotecă înscris asupra acestor bunuri în favoarea băncii.

Prin decizia civilă nr. 72 din 18 ianuarie 2011 Curtea de Apel Timişoara a respins

excepţia inadmisibilităţii recursului, admiţând calea extraordinară de atac

declarată de creditoarea Banca F S.A. Bucureşti împotriva încheierii de şedinţă

din 20 mai 2010 pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. 9349/30/2008 în

contradictoriu cu creditorii intimaţi C.M., C.D.L., V.D. şi V.F., precum şi cu

debitoarea intimată S.C. R S.A. Timişoara, reprezentată prin lichidatorul judiciar

S.C. C S.P.R.L. Timişoara şi, în consecinţă a modificat în parte hotărârea atacată,

în sensul că a înlăturat dispoziţiile referitoare la radierea sarcinilor din cărţile

funciare, menţinând-o în rest.

Pentru a decide astfel instanţa de control judiciar a reţinut că excepţia de

inadmisibilitate a recursului, invocată de intimaţi cu argumentul că încheierea

atacată nu face parte din categoria hotărârilor judecătoreşti pronunţate de

judecătorul-sindic, prevăzute de art. 11 alin. 1 din Legea nr. 85/2006,

modificată, care pot fi atacate cu recurs în conformitate cu art. 8 alin. 1 nu este

întemeiată.

Astfel, chiar dacă este adevărat că alin. (1) al art. 11 nu prevede că şi încheierile

care au ca obiect soluţionarea cererilor creditorilor pentru aplicarea art. 931

din lege pot fi atacate separat cu recurs în baza art. 8 alin. 1, care statuează că

instanţă de recurs, pentru hotărârile pronunţate de judecătorul-sindic în

temeiul art. 11, va fi curtea de apel, nu se poate afirma contrariul atâta timp

cât, pe de o parte, textul legal invocat în susţinerea acestei excepţii arată

10

expres că principalele atribuţii ale judecătorului-sindic, în cadrul prezentei legi,

sunt cele de la literele a)-n), neputând fi vorba, aşadar, de o enumerare

limitativă a atribuţiilor judecătorului-sindic, cum eronat consideră intimaţii. Pe

de altă parte, art. 12 alin. (1) conţine o normă de principiu – hotărârile

judecătorului-sindic sunt definitive şi executorii şi ele pot fi atacate separat cu

recurs. A accepta teza susţinută de intimaţi ar însemna să i se încalce băncii

creditoare atât dreptul la apărare, cât şi liberul acces la justiţie, drepturi

prevăzute în art. 24 şi 21 din Constituţia României, dar garantate şi de

Convenţia pentru apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor fundamentale,

ratificată de România prin Legea nr. 30 din 18 mai 1994. Împrejurarea că la art.

11 alin. (1) lit. i) se arată în mod expres că judecătorul-sindic soluţionează

contestaţiile oricărei persoane interesate împotriva măsurilor luate de

administratorul sau lichidatorul judiciar, împotriva hotărârii acestuia, prin care

se soluţionează contestaţia, putându-se declara recurs, potrivit art. 8 alin. (1),

iar banca creditoare, în dosarul nr. 9349/30/2008, a şi formulat, anterior

introducerii cererii pendinte, contestaţie împotriva măsurii lichidatorului

judiciar de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare cu intimaţii pentru

imobilele care au făcut obiectul celor două antecontracte, contestaţie

înregistrată la data de 30 iulie 2010, care urmează să fie soluţionată de tribunal

la unul din termenele viitoare, nu poate determina o altă concluzie, cele două

mijloace procesuale (căi de atac) neexcluzându-se reciproc, fiecare dintre

acestea urmând propria procedură de soluţionare.

Este nefondată şi solicitarea băncii creditoare ca, în urma admiterii recursului

său, instanţa să modifice în tot încheierea judecătorului-sindic, în sensul

respingerii cererii intimaţilor C.M. şi C.D.L. privind încheierea contractului de

vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în loc. Giroc, înscris în C.F.

nr. 400932, precum şi a cererii intimaţilor V.D. şi V.F. privind încheierea

contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în loc. Giroc,

înscris în C.F. nr. 401911, hotărâre în baza căreia au fost autentificate la Biroul

Notarului Public A.B. din Timişoara contractele de vânzare-cumpărare nr.

2290/12.07.2010, între S.C. R S.A., prin lichidator judiciar S.C.P. C S.P.R.L.

Timişoara, în calitate de vânzător, pe de o parte, şi C.M. şi C.D.L., în calitate de

cumpărători, pe de altă parte, având ca obiect primul imobil, respectiv nr.

2288/12.07.2010, între acelaşi vânzător şi V.D. şi V.F., în calitate de

cumpărători, având ca obiect cel de-al doilea imobil. Aceasta, întrucât, aşa cum

11

în mod judicios au arătat şi intimaţii, câtă vreme sunt îndeplinite toate cerinţele

impuse de art. 931, care stabileşte condiţiile în care se poate dispune

executarea de către administratorul judiciar/lichidator, la cererea

promitentului-cumpărător, a obligaţiilor rezultând dintr-un antecontract de

vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenţei,

în care promitentul-vânzător intră în procedură (respectiv, antecontractul de

vânzare-cumpărare are dată certă, data este anterioară deschiderii procedurii,

preţul vânzării este achitat integral sau poată fi achitat până la data cererii,

bunul se găseşte în posesia promitentului-cumpărător, preţul nu este inferior

valorii de piaţă a bunului şi bunul nu are o importanţă determinantă pentru

reuşita unui plan de reorganizare), solicitarea petenţilor nu poate fi respinsă,

fiind prevăzută de lege şi pe deplin justificată.

Tot astfel, sunt neîntemeiate criticile recurentei privitoare la încălcarea de către

prima instanţă a principiului neretroactivităţii legii noi, şi aceasta indiferent

dacă se acceptă că dispoziţiile art. 931 din Legea nr. 85/2006, modificată, sunt

norme de procedură sau norme de drept material. Chiar dacă nu argumentul

invocat de intimaţi cu privire la aplicarea art. 725 alin. 1 din codul de procedură

civilă este cel care impune o asemenea soluţie juridică, în speţă nu se poate

susţine cu temei că art. 931 nu ar fi incident pentru că acest text a fost introdus

prin Legea nr. 277/2009 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului

nr. 173/2008 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 85/2006 privind

procedura insolvenţei şi pentru modificarea lit. c) a art. 6 din Legea nr.

146/1997 privind taxele judiciare de timbru, şi cum procedura concursuală

împotriva debitoarei s-a deschis în 5 martie 2009, anterior apariţiei Legii nr.

277/2009, raporturile juridice deduse judecăţii sunt reglementate de Legea nr.

85/2006 în forma de dinaintea adoptării acestui act normativ.

De asemenea, nu pot fi acceptate afirmaţiile recurentei potrivit cărora

judecătorul-sindic a confundat principiul aplicării imediate a legii noi cu cel al

neretroactivităţii legii noi, cu consecinţa aplicării unui text legal care în realitate

nu guvernează raporturile juridice deduse judecăţii, primul principiu statuând

că legea nouă se aplică de îndată ce aceasta a fost adoptată sau la termenul

prevăzut în cuprinsul său, la toate situaţiile apărute după intrarea ei în vigoare,

ceea ce presupune că legea se aplică numai situaţiilor ce se ivesc după

adoptarea ei, iar nu şi celor anterioare.

12

Deşi este real că potrivit principiului neretroactivităţii legii, prevăzut în art. 15

alin. (2) din Constituţia României, legea dispune numai pentru viitor, cu

excepţia legii penale sau contravenţionale mai favorabile, nu sunt fondate

susţinerile băncii creditoare în sensul că cererile formulate în cursul procedurii

insolvenţei trebuie să fie analizate în funcţie de legea aplicabilă la data

deschiderii procedurii colective, orice modificare legislativă ulterioară neputând

afecta raporturile juridice născute sub imperiul vechii legi. Tocmai pentru că

Legea nr. 277/2009 nu conţine dispoziţii tranzitorii care să prevadă vreo

derogare de la principiul aplicării sale imediate, acest act normativ, apărut

ulterior declanşării procedurii insolvenţei faţă de debitoarea S.C. R S.A.

Timişoara, se aplică şi prezentei proceduri judiciare. Atunci când legiuitorul

român a dorit ca o anumită modificare în procedura de executare colectivă să

nu vizeze procedurile deschise până atunci, a prevăzut această regulă în mod

expres în corpul noului act normativ (a se vedea în acest sens, art. 131 din

Legea nr. 64/1995, care arăta că procedurile falimentare deschise până la data

punerii în aplicare a acestui act normativ – 28 august 1995 – vor continua să fie

administrate şi lichidate potrivit dispoziţiilor Codului comercial român; art. 4

din O.U.G. nr. 58/1997, care statua că procedurile de reorganizare şi lichidare

deschise până la data intrării sale în vigoare vor fi continuate şi închise în

condiţiile Legii nr. 64/1995, în forma publicată în Monitorul Oficial al României,

Partea I, nr. 130 din 29 iunie 1995; nici Legea nr. 99/1999 nu a mai conţinut un

„text de blocaj”, ceea ce a determinat ca odată cu intrarea ei în vigoare – 27

iunie 1999 – acest act normativ să fie aplicabil inclusiv procedurilor care erau

deja deschise la data respectivă; Legea nr. 149/2004 a fost, la rândul său, un act

de imediată aplicare, inclusiv procedurilor deschise după data de 1 august

2002, când a început să-şi producă efectele O.G. nr. 38/2002). Decizia de speţă

la care face trimitere recurenta (Curtea de Apel Bucureşti, decizia nr. 20 din 9

ianuarie 2003), nu contrazice cele de mai sus, pentru simplul motiv că în acel

proces instanţa a reţinut că procedurile deschise anterior apariţiei O.G. nr.

38/2002 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 64/1995 privind procedura

reorganizării judiciare şi a falimentului, vor continua potrivit vechii legi, legea

nouă urmând să se aplice doar faptelor viitoare, adică acţiunilor introduse după

intrarea ei în vigoare, art. 4 din ordonanţă prevăzând expres că procedurile

deschise până la data intrării în vigoare a acestui act normativ vor continua să

fie administrate şi lichidate conform prevederilor legale în vigoare anterioare

13

modificărilor şi completărilor aduse Legii nr. 64/1995 prin prezenta ordonanţă,

excepţie făcând doar procedurile pentru care operează suspendarea solicitată

de instituţia publică implicată, în conformitate cu prevederile art. 3.

Acest mod de aplicare a fost considerat de către legiuitor a fi util şi necesar

pentru a asigura o reglementare unitară tuturor procedurilor de insolvenţă,

indiferent de stadiul lor, aflate în curs de defăşurare, care, astfel, puteau să

beneficieze de noile reglementări, apreciate a fi mai avantajoase. Ca atare, în

această materie principiul nu este că procedurile începute sub imperiul unei

anumite legi continuă să se desfăşoare în condiţiile prevăzute de legea în

vigoare în momentul deschiderii lor, cum consideră creditoarea, ci dimpotrivă.

Totodată, chiar dacă potrivit art. 149 din Legea nr. 85/2006, dispoziţiile acestei

legi se completează, în măsura compatibilităţii lor, cu cele ale Regulamentului

(C.E.) nr. 1346/2000 referitor la procedurile de insolvenţă, publicat în Jurnalul

Oficial al Comunităţilor Europene nr. L 160 din 30 iunie 2000, regulament care,

în art. 43, reglementează aplicarea în timp a legii, arătând că dispoziţiile

prezentului regulament se aplică numai în cazul procedurilor de insolvenţă care

sunt deschise după intrarea sa în vigoare, actele îndeplinite de un debitor

înainte de intrarea în vigoare a acestui regulament continuând să fie

reglementate de legea aplicabilă acestora la data la care au fost realizate,

respectiva dispoziţie tranzitorie se referă doar la acţiunea în timp a prevederilor

regulamentului comunitar, neavând incidenţă asupra altor acte normative

interne, care modifică ori completează Legea nr. 85/2006, care sunt de

imediată aplicare, conform principiului general mai sus evocat, câtă vreme nu

există norme derogatorii. De altfel, dacă Regulamentul (C.E.) nr. 1346/2000, de

care se prevalează recurenta, se aplică doar procedurilor de insolvenţă deschise

după intrarea sa în vigoare, aceasta este o situaţie de excepţie pe care însuşi

respectivul regulament o prevede, doar pentru propria aplicabilitate în timp şi,

în atare condiţii, fiind de strictă interpretare şi aplicare, nu poate fi extinsă şi la

alte cazuri. Pe de altă parte, chiar dispoziţiile art. 931 prevăd căror

antecontracte de vânzare-cumpărare le este aplicabil acest text, respectiv

antecontractelor cu dată certă, anterioare deschiderii procedurii. Dacă

legiuitorul ar fi dorit ca norma legală să poată fi invocată doar de anumiţi

creditori, spre exemplu doar de cei care au încheiat antecontractele ulterior

modificării şi completării legii sau doar pentru procedurile de insolvenţă

14

deschise ulterior introducerii respectivei norme, ar fi prevăzut expres acest

lucru, ceea ce nu a făcut.

Concluzionând, art. 931 din Legea nr. 85/2006, în temeiul căruia judecătorul-

sindic a autorizat încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a celor două

imobile, este pe deplin aplicabil raportului juridic dedus judecăţii, prin

încuviinţarea executării de către practician, la cererea promitentului-

cumpărător, a obligaţiilor rezultând dintr-un antecontract de vânzare-

cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenţei, în care

promitentul-vânzător intră în procedură, tribunalul neaplicând greşit legea.

Cu toate acestea, recursul creditoarei Banca F S.A. Bucureşti este fondat, în

ceea ce priveşte susţinerea că hotărârea pronunţată a fost dată cu încălcarea

sau aplicarea greşită a legii. Acest caz de recurs (pct. 9 al art. 304 din Codul de

procedură civilă) vizează aplicarea unui text de lege străin situaţiei de fapt prin

restrângerea sau extinderea nejustificată a aplicării normelor unei situaţii de

fapt determinată, interpretarea şi aplicarea greşită a textului de lege la o

anumită situaţie de fapt sau încălcarea unor principii generale de drept.

Criticile recurentei privitoare la faptul că hotărârea atacată a fost dată cu

încălcarea sau aplicarea greşită a legii, adică cu nesocotirea, de regulă, a unei

norme de drept substanţial ori cu interpretarea eronată a normei juridice

aplicabile sunt justificate. Pentru a fi în prezenţa primei ipoteze trebuie

întrunite următoarele condiţii: a) legea pretins violată să existe şi să fie în

vigoare la momentul judecăţii; b) să existe o contradicţie între considerentele şi

dispozitivul hotărârii; c) viciul să se afle în dispozitivul hotărârii, care contravine

exigenţelor legii stabilite corect în considerente. În schimb, pentru a fi în

prezenţa celei de-a doua ipoteze, trebuie ca instanţa, recurgând la textele de

lege aplicabile litigiului, să le fi dat o greşită interpretare sau faptele reţinute să

fi fost greşit calificate, în raport cu exigenţele textelor de lege, ipoteză care, se

regăseşte în speţă.

Potrivit art. 931 din Legea nr. 85/2006, astfel cum a fost ea modificată prin

Legea nr. 277/2009, obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-

cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-

vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul

judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: a) preţul

15

contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul

se află în posesia promitentului-cumpărător; b) preţul nu este inferior valorii de

piaţă a bunului; c) bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui

plan de reorganizare.

Această normă a fost introdusă în Legea insolvenţei pentru a veni în sprijinul

persoanelor care au contractat cu unii investitori (mai exact, cu acei

dezvoltatori imobiliari), care în perioada anterioară izbucnirii crizei economice

globale din anii 2008-2010 au imobilizat fonduri considerabile, împrumutate,

de regulă, de la bănci finanţatoare, la care s-au adăugat şi eventualele avansuri

ale viitorilor beneficiari ai locuinţelor ce urmau să fie construite, pentru a

achiziţiona noi terenuri şi a iniţia noi proiecte imobiliare şi care, odată cu

propagarea recesiunii inevitabile, au intrat în încetare de plăţi.

Textul art. 931 permite promitentului-cumpărător să valorifice dreptul său faţă

de promitentul-vânzător chiar dacă între data semnării antecontractului şi

momentul prevăzut pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în

formă autentică s-a deschis procedura de executare colectivă faţă de

promitentul-vânzător. Aceasta reprezintă soluţia legislativă de rezolvare a

situaţiei în care, în patrimoniul debitorului promitent-vânzător, se regăseşte şi

obligaţia de a semna în formă autentică un contract de vânzare-cumpărare

pentru executarea obligaţiei asumate iniţial prin antecontract, ştiut fiind faptul

că, pe de o parte, prin art. 2 alin. (1) din Legea nr. 247/2005 s-a prevăzut că

terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de

destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice

între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, iar pe

de altă parte, alin. (2) al art. 120 din Legea nr. 85/2006, modificată, arată că

dacă vânzarea activelor se va face prin licitaţie publică, procesul-verbal de

adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate, iar

când legea impune pentru transferul dreptului de proprietate forma autentică,

contractele vor fi perfectate de notarul public pe baza procesului-verbal de

licitaţie.

Specificul situaţiei reglementate de art. 931 constă în aceea că la data semnării

precontractului, obiectul acestuia – construcţia – nu exista sau nu era

terminată, împrejurare care a împiedicat promitenţii să încheie direct actul

translativ de proprietate. În aceste condiţii, nu pot fi primite apărările

16

intimaţilor în sensul că „prin adresa prin care a consimţit la încheierea

antecontractului, recurentei i s-a adus la cunoştinţă faptul vânzării imobilului şi

preţul acestei vânzări” (chiar dacă este adevărat că una dintre convenţii, cea cu

dl. V.D., a fost perfectată înainte de încheierea contractului de credit şi de

constituirea ipotecii în favoarea băncii), întrucât „vânzătorul” nu a vândut, iar

„cumpărătorul” nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie în viitor

contractul în formă autentică, deşi s-au înţeles asupra lucrului şi asupra

preţului, vânzarea-cumpărarea neputând fi considerată ca fiind încheiată, ci

doar obligaţia de a încheia contractul translativ de proprietate, cu respectarea

dispoziţiilor speciale, este valabilă.

În speţă, societatea debitoare, în derularea proiectului imobiliar pe care l-a

demarat, s-a împrumutat de la recurentă (maniera în care această bancă a

derulat raporturile comerciale cu falita, în sensul că nu ar fi respectat normele

de creditare cu ocazia acordării facilităţilor de credit, acordând, se pare, credite

şi după ce debitoarea a emis o filă cec fără acoperire, că nu ar fi urmărit

utilizarea împrumuturilor conform destinaţiilor precizate în contract, că i-ar fi

împrumutat bani şi după deschiderea procedurii insolvenţei, aspecte

confirmate de B.N.R. – Direcţia Supraveghere, prin adresele nr.

XIV/647/25.01.2010 şi nr. XIV/4012/27.04.2010, care a şi sesizat organele

abilitate referitor la existenţa de suspiciuni privind săvârşirea unor fapte

penale, neavând relevanţă juridică în prezenta cauză, în care se pune doar

problema dacă tribunalul a dispus sau nu în mod legal radierea sarcinilor din

cartea funciară) şi a ipotecat terenul pe care urma să construiască respectivele

locuinţe.

Dreptul de ipotecă, fiind o sarcină a proprietăţii, se înscrie numai în foaia C a

cărţii funciare – „înscrieri privitoare la sarcini”, în timp ce dreptul de creanţă al

promitenţilor-cumpărători, dacă se solicita de către intimaţi, nu putea fi înscris

decât în foaia B – „înscrieri privitoare la proprietate”, astfel că eventuala notare

a dreptului promitenţilor-cumpărători nu putea să aducă nicio atingere ipotecii

înscrise în foaia C. Acesta a fost, probabil, şi considerentul pentru care banca

recurentă, la cererea debitoarei având nr. 27/22.01.2008, şi-a dat acordul

pentru încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare al imobilului înscris

în C.F. nr. 4034 Giroc, nr. cadastral Cc.53/1/17/5/b cu intimaţii C.M. şi C.D.L.,

precizând, totodată, că va consimţi la ridicarea interdicţiilor de înstrăinare,

17

grevare, divizare şi demolare în momentul vânzării în formă autentică şi a

achitării unei treimi din valoarea fiecărei ipoteci în parte. Ca atare, chiar dacă

nu se poate spune că recurenta nu ar fi ştiut de acest antecontract (cel semnat

cu dl. V.D. nefiindu-i opozabil, deşi poartă data de 22 mai 2007, la data înscrierii

ipotecii – 24 august 2007 – nefiind făcută nicio menţiune despre el în cartea

funciară, art. 25 din Legea nr. 7/1996, republicată, statuând fără echivoc că

înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de

terţi de la data înregistrării cererilor, ordinea înregistrării cererilor urmând să

determine rangul înscrierilor), precontractul de vânzare-cumpărare nu

reprezintă un act translativ de proprietate, ci el dă naştere numai unei obligaţii

de a transmite proprietatea bunului în viitor. În aceste condiţii, prin încheierea

unui antecontract de vânzare-cumpărare dreptul creditorului ipotecar nu este

prejudiciat în niciun fel, ipoteca continuând să greveze imobilul promis a fi

vândut. Orice opoziţie a creditoarei garantate la încheierea antecontractului

era lipsită de interes atâta timp cât dreptul de ipotecă nu este afectat prin

semnarea respectivului act juridic.

Într-adevăr, art. 931 din Legea insolvenţei este aplicabil şi bunurilor ipotecate,

din moment ce legea nu prevede ca şi condiţie inexistenţa vreunei sarcini care

să greveze imobilul ce urmează a fi înstrăinat în executarea unui antecontract

de vânzare-cumpărare, această critică a recurentei neputând fi primită,

deoarece este rezultatul unei interpretări greşite a acestei norme, constând

într-o adăugare la lege, este fără putinţă de tăgadă însă, că aplicarea

dispoziţiilor art. 931, concomitent cu radierea sarcinilor care grevează bunul ce

formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este de natură să

aducă atingere drepturilor legitime ale băncii creditoare, art. 53 nefiind în

măsură să justifice o asemenea dispoziţie a judecătorului-sindic, prima instanţă

făcând o greşită aplicare a textului situaţiei de fapt din speţă.

Fără îndoială că, potrivit acestei norme, bunurile înstrăinate de administratorul

judiciar sau de lichidator, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta

lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanţii reale

mobiliare sau drepturi de retenţie, de orice fel, ori măsuri asigurătorii,

reglementarea fiind una similară cu cea din cuprinsul art. 518 alin. (3) din Codul

de procedură civilă, potrivit căruia de la data întabulării imobilul rămâne liber

de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă,

18

creditorii putându-şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut. În alte

cuvinte, numai dacă bunurile din averea falitei sunt lichidate, adică vândute în

bloc – ca ansamblu în stare de funcţionare – sau individual, în conformitate cu

art. 116 din Legea nr. 85/2006, modificată, prin una dintre cele trei metode

reglementate de acest act normativ, respectiv licitaţie publică, negociere

directă sau o combinaţie a celor două, aprobată de adunarea creditorilor, pe

baza propunerii lichidatorului, care va încheia contracte de vânzare-cumpărare,

sumele realizate din vânzări urmând să fie depuse în contul prevăzut la art. 4

alin. (2) şi recipisele predate judecătorului-sindic, din aceste sume creditorii

care şi-au declarat creanţele la masa credală urmând să fie îndestulaţi potrivit

art. 121, pentru astfel de înstrăinări se vor „şterge” orice sarcini preexistente.

Explicaţia este una extrem de simplă şi, totodată, pe deplin justificată: atâta

timp cât din preţul încasat de practician se plătesc, ulterior recuperării

cheltuielilor de procedură (constând în taxe, timbre şi orice alte cheltuieli

aferente vânzării bunurilor respective, inclusiv cheltuielile necesare pentru

conservarea şi administrarea acestor bunuri, precum şi plata remuneraţiilor

persoanelor angajate în condiţiile art. 10, art. 19 alin. (2), art. 23 şi art. 24 din

legea-cadru), creanţele creditorilor garantaţi cuprinzând tot capitalul,

dobânzile, majorările şi penalităţile de orice fel, precum şi cheltuielile, pentru

creanţele născute înainte de deschiderea procedurii, după ce acestor creditori

le-au fost plătite eventualele creanţe născute în timpul procedurii de insolvenţă

după confirmarea planului de reorganizare, ca parte componentă a acestui

plan, creanţe care cuprind, de asemenea, capitalul, dobânzile, majorările şi

penalităţile de orice fel, nu se mai justifică în niciun fel menţinerea

respectivelor sarcini, drepturile lor legitime, conferite prin constituirea acelor

garanţii, fiind satisfăcute.

Tot legiuitorul vine, în art. 121, şi reglementează situaţia în cazul în care sumele

realizate din vânzarea acestor bunuri ar fi insuficiente pentru plata în întregime

a respectivelor creanţe garantate, prevăzând că creditorii vor avea, pentru

diferenţă, creanţe chirografare care vor veni în concurs cu cele cuprinse în

categoria corespunzătoare, potrivit naturii lor, prevăzute la art. 123, şi vor fi

supuse dispoziţiilor art. 41. Dacă după plata sumelor prevăzute la alin. 1 rezultă

o diferenţă în plus, aceasta va fi depusă, prin grija lichidatorului, în contul averii

debitorului. Un creditor cu creanţă garantată este îndreptăţit să participe la

orice distribuire de sumă făcută înaintea vânzării bunului supus garanţiei lui,

19

sumele primite din acest fel de distribuiri urmând să fie scăzute din cele pe care

creditorul ar fi îndreptăţit să le primească ulterior din preţul obţinut prin

vânzarea bunului supus garanţiei sale, dacă aceasta este necesară pentru a

împiedica un astfel de creditor să primească mai mult decât ar fi primit dacă

bunul supus garanţiei sale ar fi fost vândut anterior distribuirii.

În rezumat, cum în cazul executării, în temeiul art. 931, de către administratorul

judiciar/lichidator, la cererea promitentului-cumpărător, a obligaţiilor ce decurg

dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară

deschiderii procedurii insolvenţei, în care promitentul-vânzător intră în

procedură, creditorul ipotecar al unui astfel de bun nu-şi vede realizată

creanţa, care este una garantată, încheierea contractului autentic de vânzare-

cumpărare având ca obiect imobilul grevat de ipoteci nu se poate realiza prin

ignorarea dreptului băncii finanţatoare, în calitate de garant ipotecar – acela de

a încasa cu prioritate suma de bani obţinută din lichidarea bunului afectat

garanţiei. Or, în speţă, intimaţii cumpărători nu au achitat preţul imobilelor în

cadrul procedurii de executare colectivă, iar creditoarea recurentă nu participă

la nicio distribuire în mod prioritar, în calitatea sa de creditor garantat, ceea ce

nu poate fi primit. În caz contrar, s-ar ajunge la situaţia, de neacceptat, ca un

drept de creanţă, născut dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare (care nu

dă naştere unui drept real, ci doar obligaţiei de „a face” a promitentului

vânzător, de a încheia în viitor contractul), să anihileze un drept real, cum este

şi cel de ipotecă. Altfel spus, dreptul de ipotecă al recurentei nu se poate stinge

prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, decât în condiţiile încasării

de către bancă a sumelor rezultate din lichidarea bunului grevat de sarcina

reală a ipotecii, însăşi norma legală prevăzând că procedura specială

reglementată de art. 931 se aplică fie în ipoteza în care „preţul contractual a

fost achitat integral (...) la data cererii” (aceasta fiind, de altfel, şi cea de care

intimaţii înţeleg să se prevaleze), fie aceea în care preţul „poate fi achitat la

data cererii”.

Pe de altă parte, trebuie avut în vedere şi faptul că în temeiul art. 931,

practicianul execută „obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-

cumpărare (...)”. Însă, la momentul încheierii precontractului, promitentul-

vânzător nu şi-a asumat obligaţia de a transmite către promitenţii-cumpărători

dreptul de proprietate asupra unui imobil liber de sarcini, ci o obligaţie de „a

20

face”, respectiv obligaţia de a încheia în viitor un contract de vânzare-

cumpărare asupra unui bun imobil ipotecat, promitenţii-cumpărători

cunoscând situaţia juridică a imobilului, precum şi faptul că radierea sarcinii se

va realiza doar în condiţiile achitării în întregime a creanţei garantate prin

constituirea ipotecii, banca finanţatoare înţelegând să elibereze de sub garanţie

aceste imobile, cu consecinţa dobândirii lor de către cumpărători libere de

orice sarcini ori interdicţii, numai în măsura în care debitorul va restitui

împrumutul contractat pentru realizarea proiectului imobiliar.

Nu în ultimul rând, nu există nicio prevedere în cuprinsul Legii nr. 85/2006,

modificată, ori în vreun alt act normativ, care să permită instanţei de judecată

să acorde preferinţă unui creditor chirografar, aşa cum sunt şi intimaţii, în

detrimentul unuia garantat, cum este cazul recurentei, fiind absolut injust,

inechitabil ca un asemenea creditor, care şi-a luat măsuri suficiente de

garantare a împrumutului financiar acordat unui debitor, care ulterior intră în

procedura insolvenţei, să fie „transformat” într-unul chirografar, iar cei care nu

şi-au constituit nicio garanţie atunci când au acordat avansuri societăţii falite în

schimbul promisiunii construirii, iar mai apoi, vânzării unor locuinţe, să ajungă

să-şi vadă realizată integral ori în cea mai mare parte creanţele, o asemenea

soluţie juridică fiind de natură să pericliteze întregul sistem juridic civil, în

general, şi pe cel bancar, în particular, ceea ce nu este de conceput.

Detalii: http://legeaz.net/spete-drept-comercial/procedura-insolventei-

executarea-unui-antecontract-72-2011