bun imobil

7/30/2019 bun imobil

1/32

Tema 1Generalizari privind caracteristica imobilului comercial 4 ore1. Definirea i componena bunurilor imobile comerciale.2. Clasificarea imobilelor comerciale

3. Tipizarea bunurilor imobile comerciale i industriale dup calitate

1. Bunurile imobile comerciale n Republica Moldova au aprut odat cu iniierea procesuluide privatizare, n urma cruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privat, fapt ce

presupunea transmiterea deplin a dreptului de proprietate( prin vnzare - cumprare, donaie sauschimb) sau transmiterea parial a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locaiunea), astfelfiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile. Segmentul imobilului comercial pe

pia este cu mult mai ngust dect cel locativ i corespunztor numrul tranzaciilor cu imobilecomerciale este mai mic, ns din punct de vedere a atractivitii investiionale imobilul comercialare ntietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care legenereaz: fie din exploatarea comercial propriu zis, fie din darea acestora n arend. Astfelarenda sau locaia bunurilor imobile comerciale devine o form a tranzaciei predominant pe

piaa bunurilor imobile.Aadarbunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit. Suntns i bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de obinere a venitului iacestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate n producere, fiind catalogate drept bunuriimobile industriale.

Comerul, ca sector al vieii economice, este mai puin suspus influenei negative afactorilor economici i politici n comparaie cu alte ramuri ale economiei. Principalul indicator alacestui fapt este creterea continu a cererii pentru spaiile comerciale i de depozitare. Astfel dacn anul 2002 n cadastrul bunurilor imobile erau nregistrate doar 50 000 de proprieti imobiliarecomerciale i industriale1 din numrul total de aproximativ patru mln.( vezi diagrama numrul 1),atunci n prezent sunt nregistrate n jur de 100 mii bunuri imobile comerciale i industriale dintr-

un numr total de aproximativ 5,5 mln. Este destul de greu de monitorizat componena bunurilorimobile comerciale i industriale n aspect cantitativ, aa cum asemenea informaii sunt fcutepublice foarte rar.

31%

65%

1%3%

rezideniale

terenuri agricole

proprieti comercialei

industriale

altebunuri imobile

Diagrama nr. 1 Componena bunurilor imobile n anul 2002

1Olga Buzu, Angela Matcov/ Evaluarea bunurilor imobile: teorie i practic/ Chiinu 2003Conform datelor Departamentului Analize Statistice i Sociologie al Republicii Moldovei, n anul 2002, numrulbunurilor imobiliare din ar se caracteriza prin urmtoarele cifre: apartamente (locuine) n toate localitile Republicii Moldova peste 330 de mii; case de locuit individuale n orae circa 125 de mii; case de locuit n localitile rurale circa 900 de mii;

proprieti industriale i comerciale peste 50 de mii;

loturi de pmnt n asociaii pomi-legumicole circa 115 mii; terenuri cu destinaie agricol circa 2,8 mln; garaje 120 de mii.

1


2/32

Pe parcursul urmtorilor patru ani au avut loc un ir de modificri importante n legislaie,fapt ce a influenat pozitiv asupra dezvoltrii activitilor economice. A crescut treptat cererea

pentru spaiile comerciale, de depozitare i cu destinaie de oficiu, fapt pentru care au fostmodernizate majoritatea blocurilor administrative i alte spaii i ncperi care s poat face facererii n continu cretere. Edificiile n care au fost amenjate oficii ofereau spaii nu prea mari,avnd un grad de ocupare foarte nalt. La capitolul confort i comoditi aceste oficii erau slab

dezvoltate. n ceea ce privete spaiile comerciale, acestea au fost amenajate mai nti n cadrulfostelor magazine construite n perioada sovietic, iar mai apoi, odat cu dezvoltarea comerului,au fost construite un ir de ncperi comerciale dup standardele i tehnologiile moderne. Astfel ncomponena bunurilor imobile comerciale au fost incluse i spaii noi. Odat cu dezvolatreaactivitii comerciale au crescut i exigenele fa de spaiile comerciale, astfel fiind incluse un irde servicii aferente tranzaciilor de vnzare - cumprare cum ar fi, de exemplu, amenajareacentrelor de agrement n cadrul centrelor comerciale, instalarea caselor de schimb valutar sau chiarfiliale ale bncilor comerciale. nc un segment important l constituie suprafeele de depozitareaferente centrelor comeciale. Majoritatea lor au fost construite recent i repezint construciiuoare de tip sandwich pe schelet metalic. Dup suprafa, nlime i calitatea materialelor decostrucii aceste depozite sunt pe msura exigenelor fa de clasele cele mai nalte stabilite pe

pia. n prezent piaa imobiliar din mun. Chiinu i segmentul de nchiriere al acesteia oferdiferite categorii de bunuri imobile comerciale.

2. Trebuie remarcat faptul c este aproape imposibil de identificat numrul bunurilor imobilecomerciale pe categorii, aa cum sistemul de nregistrare a bunurilor imobile este puin transparenti nc nu prevede clasificarea minuios a acestor bunuri. Un prim pas n soluionarea acestei

probleme l constituie clasificarea bunurilor imobile comerciale i industriale n scopul evaluriimasive conform destinatiei functionale, elaborat recent de ctre Agenia de Stat Relaii Funciarei Cadastru.

Este prima clasificare de acest fel i delimiteaz bunurile imobile nu doar pe categorii, dar i pesubcategorii.

Clasificarea bunurilor imobile pentru evaluare masiv

Terenuri, ncperi izolate i construciile pot fi divizate n urmtoarele grupe:

1. Comerciale

Denumirea grupei Componena

1.1.Magazine - supermarket- magazin de produse alimentare- magazin de produse nealimentare- farmacie-

pia acoperit- centru comercial

1.2.Alimentaie public - cantin- restaurant- bufet- dughean- cafenea- culinrie

1.3.Prestri de servicii - cizmrie- frizerie- baie

- saun- club internet- servicii de nchiriere

2


3/32

- servicii de reparaie- servicii medicale i veterinare- parcaj

1.4.Hoteluri - hotel- motel- cas de odihn

- han- sanatoriu

1.5.Oficii i finane - oficiu bancar- companie de asigurri- oficii- schimb valutar- cldire administrativ (a ntreprinderii de

producere)- oficiu potal- oficiul companiei de telecomunicaii- oficiul notarului, avocatului

1.6.Centre de distraciei recreaie

- sal de jocuri- cazinou- parc de distracie- centru de distracie

2. Industriale

2.1. Cldiri i edificiide producere

- cldire de producere- elevator- usctorie de cereale- ferm

2.2. Producere sidistribuire a apei,energiei, gazelor

- gospodrie comunal- cazangerie- obiect din sector energetic- obiect din sector gaze- obiect din sector ap- obiect din sector energie termic

2.3. Gri - auto- aeroport- gar feroviar- staie de pasageri i mrfuri

2.4. Deservireatransportului

- staii de alimentare cu carburani (peco)

- staie de deservire- gospodrie rutier- depou- garaj industrial

2.5. Telecomunicaii - centru de televiziune- staie radio- central telefonic- exploatarea tehnic- turn de telefonie mobil

2.6. Depozite - baz de comer

- depozit de comer- depozit industrial- hambar

3


4/32

n ceea ce privete clasificarea bunurilor imobile n scopul nchirierii, aceasta este similarclasificrilor de mai sus, cu excepia faptului c din punct de vedere al destinaiei funcionale bunurileimobile sunt analizate mai detaliat, deoarece fiecare proprietar( locator) urmrete obinerea unui venitmaxim posibil de la darea n chirie, evideniind ct mai muli factori de nfluen asupra valorii chiriei.De multe ori proprietarii grupeaz bunurile imobile nu dup careva criterii de clasificare, ci pur i

simplu reieind din careva factori de influen cum ar fi suprafaa obiectului i numrul de geamuriraportate la aceast suprafa, astfel de bunuri fiind numite imobile iluminate natural; accesul la obiectcare poate fi separat sau comun, din strad sau din curte, limitat sau nelimitat- n ofertele de nchiriereaceste bunuri figureaz drept accesibile sau mai puin accesibile. Acestea sunt doar cteva exemple declasificare a bunurilor imobile pe piaa nchirierilor, care dei s-a format, necesit o abordare

profesionist n ceea ce privete formularea ofertelor i modalitile de expunere a acestora.

3. Tipizarea bunurilor imobile comerciale i industriale dup calitateCalitatea bunurilor imobile este un indicator important al vieii economice i sociale ale unui stat.

n republica Moldova indicii calitativi ai bunurilor imobile difer de la o surs la alta i pn nprezent nu a fost stabilit nc un model de analiz calitativ. Calitatea bunurilor imobile din punct de

vedere constructiv este prevzut n Legea calitii n construcii, conform creia se stabilescexigenele constructive i sistemul calitii cldirilor i edificiilor. Aadar, pentru obinerea unorconstrucii de calitate corespunztoare snt obligatorii realizarea i meninerea pe ntreaga durat deexisten a construciilor a urmtoarelor exigene eseniale:

- rezisten i stabilitate;- siguran n exploatare;- siguran la foc;- igien, sntatea oamenilor, refacerea i protecia mediului nconjurtor;- izolaie termic, hidrofug i economie de energie;- protecie mpotriva zgomotului.

Sistemul calitii n construcii2 reprezint ansamblul de structuri organizatorice, rspunderi,

regulamente, proceduri i mijloace, care concur la realizarea calitii construciilor n toate etapele deconcepere, proiectare, realizare, exploatare i postutilizare a acestora. Documentele normative nconstrucii, elaborate de Organul naional de dirijare n construcii, au ca obiect concepia, calculul,

proiectarea, execuia i exploatarea construciilor. Prin documentele normative se stabilesc, nprincipal, condiiile minime de calitate cerute construciilor, produselor i procedeelor utilizate nconstrucii, precum i modul de determinare i verificare a acestor. La lucrrile de construcii caretrebuie s asigure nivelul de calitate conform exigenelor eseniale se vor folosi produse, procedee iechipamente tradiionale, precum i altele noi pentru care exist agremente tehnice corespunztoare.

Lucrrile de construcii, precum i de modernizare, modificare, transformare, consolidare i dereparaii se execut numai pe baz de proiect elaborat de ctre persoane fizice sau juridice autorizate nacest domeniu i verificat de specialiti verificatori de proiecte atestai. Elaborarea proiectelor se

efectueaz n modul stabilit cu respectarea documentelor normative n vigoare, regimului arhitectural-urbanistic i regimului tehnic, indicate n certificatul de urbanism eliberat de autoritatea administraiei

publice locale. Verificarea proiectelor, n ceea ce privete respectarea documentelor normativereferitoare la exigenele eseniale, se face numai de ctre specialiti verificatori de proiecte atestai,alii dect specialitii elaboratori ai proiectelor. Verificarea calitii execuiei construciilor esteobligatorie i se efectueaz de ctre investitori prin responsabili tehnici atestai sau ageni economicide consultan specializai. Expertizele tehnice ale proiectelor i construciilor se efectueaz numai deexperi tehnici atestai. Proiectele de interes naional, de importan deosebit, de mare risc i alte

proiecte vor fi supuse expertizrii generale la nivel de studiu de fezabilitate.Interveniile la construciile existente se refer la lucrri de reconstruire, consolidare,

transformare, extindere, desfiinare parial, precum i la lucrri de reparaii care se fac numai pe baza

unui proiect special, elaborat n modul stabilit i avizat de proiectantul iniial al construciei, sau a uneiexpertize tehnice ntocmite de un expert tehnic atestat i se consemneaz obligatoriu n cartea tehnic a2 Legea Republicii Moldova privind calitatea n construcii nr. 721 din 02.02.1996

4


5/32

construciei. Postutilizarea construciilor cuprinde activitile de dezafectare, demontare i demolare aconstruciilor, de recondiionare i de refolosire a elementelor i produselor recuperabile, precum i dereciclare a deeurilor nefolosibile, cu asigurarea proteciei mediului nconjurtor.

Toate aceste elemente ale sistemului calitii sunt valabile pentru etapele de peoiectare,construcie i dare n exploatare ale obiectelor. Pe piaa imobiliar, n special pe piaa nchirierilor

predomin alte aspecte calitative ale bunurilor imobile, punndu-se accent comoditatea exploatrii

bunului, diferite utiliti aferente obiectului. Pe piaa chiriei n mun. Chiinu bunurile imobilecomerciale i industriale sunt clasificate i expuse haotic, fapt pentru care ar fi bine de cercetat situaiape peiile imobiliare ale rilor cu experien n domeniul afacerilor imobiliare. Astfel pe piaa chiriilorn Russia pedomin urmtoarele clase de bunuri imobile ce sunt supuse analizei calitative:- oficiile,- magazinele i centrele comerciale;- depozitele;- bunurile idustriale.

Bunurilor imobile comerciale enumerate mai sus, le sunt atribuite clase, fiecare clas ntrunindun ir de caracteristici constructive i exploataionale. Specific acestei clasificri este faptul cdiferena dintre clase este determinat de una sau dou diferene nesemnificative ale obiectelor. O

clas poate avea dou sau trei componente n n funcie de trsturile comune pe care le au uneleobiecte i nu pot fi catalogate la aceeai clas. Calitatea bunurilor imobile comerciale, n special aoficiilor, este axat n primul rnd pe confort i toate derivatele acestuia. Valoarea chiriei unorasemenea bunuri este mai mare n comparaie cu alte obiecte expuse pe pia, dar nu este pe msurainvestiiilor n asemenea imobile. La momentul actual nu este eficient construcia imobilelorcomerciale exclusiv pentru darea acestora n chirie. Pentru nchiriere servesc ncperile rmase liberedintr-o activitate sau alta.

1.2.1 Clasificarea oficiilor n funcie de indicii calitativi

Pe piaa chiriei oficiilor n Russia sunt delimitate urmtoarele clase, innd cont de mai muliindici calitativi(amplasamentul, calitatea construciei n ansamblu, calitatea finisajului, calitateaadministrrii bunului imobil): 3

Clasa A1:- amplasament n centru, acces direct;

- cldire recent construit;- microclimat controlat de un sistem unic de ventilare, reea de termoficare i aer condiionat;- soluiile arhitectural constructive( tavan suspendat, nlimea exterioar aetajului nu mai mic de 3,6 m, reeaua de coloane ct mai eficient, dar distana dintre coloane nutrebuie s depeasc 6 m.);

- parcare subteran cu mai multe ci de acces;- sistem de alementare continu cu energie electric;- sisteme moderne de securitate;- sistem de administrare a cldirii.

Clasa A2: - amplasament n centru, acces direct;- cldire complet reconstruit sau cu o vrst de 8- 10 ani;- microclimat controlat de un sistem unic de ventilare, reea de termoficare i aer condiionat;- soluiile arhitectural constructive( tavan suspendat, nlimea interioar aetajului nu mai mic de 2,9 m);- parcare cu locuri suficiente proporional suprafelelor nchiriate;

- sistem de alementare continu cu energie electric;- sisteme moderne de securitate;

3 http//www. irn.ru/ /

5


6/32

- sistem de administrare a cldirii.Clasa B1: - amplasament n centru, acces direct;

- cldire reconstruit;- sistem de nclzire autonom;- planificarea modern a etajului;- finisaj interior si exterior calitativ;

- locuri pentru parcare i acces direct la acestea;- asscensoare moderne;- asigurarea pazei timp de 24 ore;- sistem deadministrare a ablocului;

Clasa B2: - amplasament n centru;- cldire supus reparaiei capitale;- sistem de nclzire autonom;- planificarea modern a etajului;- finisaj interior si exterior calitativ;- locuri pentru parcare i acces direct la acestea;- asscensoare moderne;

- asigurarea pazei timp de 24 ore;- sistem de administrare a ablocului.

Indicii calitativi sus menionai sunt rezultatul modernizrii rapide a vieii economice i sociale.Indicii respectivi se modific destul de des, fapt pentru care ntre unele clase de imobil comercial suntdiferene nesemnificative.Clasa C1: - intrare din strada prinicpal;- reparaie cosmetic,- posibilitate de replanificare a pereilor despritori;- prezena pazei centralizate sau individuale;- administrarea de ctre locator (proprietar*);- nregistrarea contractului de locaiune (mai mult de 3 ani);Clasa C2: - intrare comun sau din curte;- oficii n blocuri administrative a unor instituii reorganizare ,- realizarea finisajului interior la solicitarea locatarului (clientului);- sistem de paz centralizat;- asisten juridic la ncheierea tranzaciei de locaiune i administrarea de ctrelocator;Clasa D: - amplasament la etaj: suprafee nu prea mari n incinta blocurilor locative, -

administrative de deservire;- intrare comun;- nalimea ncperilor 2,40- 2,65;

- necesit reparaiea ncperilor;- lipsete sistemul de administare, paza.Pn n anul 2005 pe piaa oficiilor din Russia persista o clasifcare mai generalizat, care

delimita doar cinci clase cu urmtoarele caracteristici: 4

Clasa A: amplasarea bunului n centru oraului sau la intersecii mari cu flux continuu de populaie. Cldire cu multe nivele destinat oficiilor recent construite Asigurarea managmentului imobiliar de ctre locator Prestarea unui spectru larg de servicii Asigurarea pazei la nivel de bloc

Clasa B:4 http//www. realestate. ru/ /

6


7/32

Amplasament reuit n raport cu zona comercial Cldire cu multe nivele destinat oficiilor recent construite sau reconstruite Principalele lucrri de finisare Design interior individual Sistem de administrare a blocului Prestarea unui spectru larg de servicii Asigurarea pazei la nivel de bloc.

Clasa C: Amplasare n diverse sectoare ale oraului Bloc administrativ reconstituit sau blocul instituiilor reorganizate Reparaie cosmetic Administrarea de ctre locatar (fiecare individual) Diverse prestri servicii

Clasa D:

Oficii amenajate fr investiii suplimentare n blocuri administrative sau cldiri pe lng bazelede producere, laboratoare.

Deoarece nu sunt strict determinate caracteristicile pentru clasa D este necesar de a specificafactorii de influen asupra valorii de locaiune pentru ncperile multifuncionale.

Factori pozitivi de influen Factori negativi de influen

- nivelul sczut al chiriei- posibilitatea organizrii afacerii n cadrul uneicompanii specializate mai mari- posibilitatea utilizrii depozitelor de pe lng marilentreprinderi- posibilitatea supravegherii procesului de producie

- distana mare pn la centruloraului- nivelul sczut al calitiiadministrrii- amplasarea n zone ecologicnefavorabile- dependena de o altntreprindere n privina accesului,reelelor inginereti.

Clasificarea oficiilor pe piaa imobiliar n mun. Chiinu

7


8/32

1.2.2 Clasificarea spaiilor comerciale i hotelurilor

8

nlimeancperilor:

nlimea etajuluinu trebuie s fiemai mic de 3,6

m, astfel nct s

Paza, reelele

inginereti:sistem de paz lanivel de cldire,central electricautonom pentru

Asigurareamanagementului

imobiliar:

Tipulconstruci

ei:parterul,eta-jul

Tipulconstruciei:

construcie nouasigurat cucontrolul

Soluiilearhitectural

constructive:reeaua decoloane cudistana minim

Numrul locurilorpentru parcare

raportate lasuprafaaoficiului:

CLASA A1

Tipulconstruci

ei:attconstrucie nou ct

iconstrucie completreconstruit

oficii

Tipulconstruci

ei:reconstruite dup

CLASA

nlimeancperilor:

nlimeaetajului nutrebuie s fiemai mic de

3,2m, iar

Soluiilearhitectura

lconstructi

ve:limitarea

existparcare

prin

pazasigurat

la nivel decldire

CLASA

Tipulconstruci

ei:blocuriadmi-

Soluiilearhitectura

lconstructi

ve:suprafeele mici

CLASA CLASA

nlimeancperilor:nlimeaetajului nutrebuie sfie maimic de

Soluiilearhitecturalconstructiv

e:este admisplanificare

a

locurilepentruparcare

Paz

Oficiiasigurate

cuprincipalel


9/32

Republica Moldova este o ar n care businessul este n plin ascensiune i acest lucrudetermin creterea continu a cererii pentru spaiile comerciale i complexelor multifuncionale.Factorul principal de influen asupra valorii de pia i valorii chiriei a obiectelor sus menionate lconstituie amplasamentul. Experiena marilor orae europene i din ntreaga lume arat c cel maireuit amplasament pentru centrele comerciale ar fi intersecia marilor automagistrale sau staiilearterelor principale de transport, astfel nct s fie asigurat un flux continuu de poteniali clieni. n

cazul spaiilor comerciale de realizare a mrfurilor n proporii mari cel mai bun amplasament este nafara oraului, dar n preajma unei artere importante de transport. Un asemenea amplasamentfaciliteaz accesul la obiect a unitilor mari de transport i asigur un numr impuntor de clientel.n ceea ce privete Republica Moldova, la acest capitol pot fi specificate un numr mare de bazecomerciale din strzile Munceti i Calea Basarabiei, dar cel mai impuntor spaiu comercial recentdeschis este complexul METRO.

Un alt factor important abordat n cadrul startegiei de dezvoltare a reelei de magazine i centrecomerciale l constituie structura populaiei i nivelul de concentrare a acesteia n diferite sectoare aleoraului. n dependen de factorul uman ca potenial client vor fi determinate numrul locurilor

pentru parcare, suprafeele centrelor de distracie din cadrul centrului comercial. Elemnetele de succesale unei afaceri:

- alegerea corect a amplasamentului;- analiza aspectelor funcionale ale afacerii n dependen de necesitile potenialului client;- prognozarea etapelor de dezvoltare i amenajare a teritoriului aferent obiectului investiiei;- elaborarea criteriilor de selectare a locatarilor( chiriailor) astefel nct s fie asigurat cel mai naltnivel de ocupare a spaiilor i contracte de locaiune de lund durat;- instituirea unui sistem de administrare n vederea asigurrii calitii managementului imobiliar.

n cazul nchirierii spaiilor comerciale pentru chiriai sunt foarte importante condiiile dedeservire pe care le ofer proprietarul cum ar fi lucrrile de menaj, serviciile specialistului electriciansau n telecomunicaii, serviciul de paz .a.

Analiza calitativ a bunurilor imobile comerciale pe pieile externe permite evideniereadiferenelor dintre acestea i imobilele comerciale autohtone. Trebuie specificat faptul c situiaeconomic difer foarte mult de la o regiune a rii la alta. Corepunztor se dezvolt i activitateacomercial i dac e s vorbim despre o pia a imobilului comercial, atunci aceasat pia s-a formatn mun. Chiinu. n acest context analiza pieei imobilului comercial poate fi efectuat pe diferitesectoare sau zone comerciale ale oraului. La etapa actual n mun. Chiinu sunt cteva complexecomerciale cu caracter multifuncional care asigur deservirea clienilor la un nivel foarte nalt cum arfi Centrul Comercial Sun City, Centrul Comercial Elat, Centrul Comercial Plazza, Centrul ComercialJumbo, Centrul Grand Hall i Babby Hall. Aceste complexe prezint att spaii comerciale mari, ct idiverse centre pentru odihn i distracii. Un sondaj de opinie realizat de ctre canalul de televiziuneTVC21 arat c majoritatea clienilor centrelor comerciale din mun. Chiinu sunt mulumii decalitatea produselor i serviciilor oferite, de atitudinea personalului, dar se arat nemulumii de

insufuciena de locuri pentru parcarea automobilelor. Aceast problem persist n tot oraul din cauzaamenajrii urbane dense.

9

Clasificarea spaiilorcomerciale


10/32

Figura nr. 5

Clasificarea hotelurilorProiectele investiionale n business-ul hotelier au un grad nalt de risc, deoarece pe lng riscul

afacerii sunt mai sensibile la schimbrile macroeconomice. Construcia hotelurilor noi saureconstrucia celor vechi dup standardele moderne de calitate, utilarea acestora i exploatarea acestora

reprezint investiii greu de justificat din punct de vedere economic deoarece aceste proiecte sunt cumult mai costisitoare dect o investiie de alterantiv: oficii sau centre comerciale. Deasemenea trebuiemeninat faptul c perioada de recuperare a investiiei pentru hoteluri este cu mult mai mare ncomparaie cu investiiile de alternativ.

n mun. Chiinu la momentul actual sunt nregistrate n jur de 25 hoteluri predominant de trei ipatru stele. Hotelurile cu dou stele sunt puine la numr i sunt catalogate drept hoteluri cu nivelminim de confort, avnd insuficuente locuri pentru parcare, comoditi reduse, i foarte puine serviciiincluse. Suprafaa camerelor nu depete 16 m.p. i nu toate sunt dotate cu baie, ci doar cu du. Dintreserviciile incluse n chiria zilnic poate fi specificat doar dejunul simplu. Aaceste hoteluri auminirestaurant, sal de biliard, i cteva locuri pentru parcarea automobilelor.

Hotelurile de trei stele ofer un spectru mult mai larg de servicii. Camerele sunt dotate cu du,

cablu de televiziune, telefon, balcon, minibar, posibil teras. Hotelul dispune de bar, restaurant, saun,case de schimb valutar, locuri pentru parcare. ntreaga cldire beneficiaz de sistem de condiionare a

10

Dup suprafa- i servicii

acordate

Hipermarketuri(suprafaa de5000 m.p. imai mult) cu

-Complexecomer-cialedotate cu

Dup tipulobiectului

Dupamplasare

Centre comercialen sectoareleprestigioase cuMagazinespecializateamplasate cte

Construcii ncorporaten blocuri cu multe etaje

Supermarketncorporat n

blocuri cuMinimarketam-palsat laparte-rul

Buticuriprovi- zorii

la parterul

Bazecomerciale cusuprafaa de6000 m.p. i

mai mult:construcii

Construciiseparate

Complexcomercial

Baze decomer

Centrucomercial

Magazine

cu profilalimentarChiocuri

ncpericomer-cialeanexate la

Magazine cusu-prafaa pnla 300m.p.destinate

Farmacii

Magazine cu profilalimentar n curile

blocurilor locative

Magazine cu profil

alimentaramplasate n


11/32

aerului. Suprafaa numerelor single este cuprins ntre 26-29 m.p. Camerele familiare au o suprafa de22-26 m.p. Un hotel cu trei stele trebuie s aib cel puin o camer amenajat pentru invalizi.

Hotelurile de patru stele sunt cele mai solicitate pe piaa hotelier din republica Moldova,deoarece asigur un nivel maxim de confort maxim, costul chiriei fiind destul de accesibil ncomparaie cu alte capitale europene. Aceste hoteluri au cte 250-300 camere dotate cu du, cablu deteleviziune, telefon, balcon, minibar, teras, pardoseli acoperite cu covoare sau ceramic. Chiria n

hotelurile cu patru stele este foarte avantajoas deoarece presupune sistemul all inclusive, adic nplata chiriei sunt incluse un numr mult mai mare de servicii sau bonusuri comparativ cu alte hoteluri.Hotelurile cu patru stele sunt dotate cu restuarant, bar, saun, jacuzzi, sli de conferine, sli deexpoziie, disco club, bazin deschis, bazin pentru copii, cas de schimb valutar, fizerie, salon defrumusee, serviciul rent car, locuri pentru parcare raportate la numrul camerelor, scuar, posibil cortde tenis, sal de for. Neaprat sunt amenajate cel puin patru camere pentru invalizi.

Trebuie specificat faptul c pe piaa hotelier din republica Moldova predomin i alte tipuri dehoteluri care presteaz servicii de calitate, dar sunt foarte diferite ca suprafa, amenajare, amplasare,.a., astfel nct nu se ncadreaz n standardele internaionale de calitate i sunt puin cunoscute pe

piaa serviciilor. Aceste hoteluri au un cerc destul de restrns, dar permanent de clieni. Caracterulspecific al acestor hoteluri determin variaii considerabile ale plii chiriei, ns acest fapt nu

orienteaz nici ntr-un caz cererea n direcia descreterii. Practica internaional arat c business-ulhotelier este unul din cele mai riscante i greu de recuperat. innd cont de faptul c piaa serviciilorhoteliere este saturat, la momentul actual nu sunt evideniate proiecte investiionale n acest domeniu.

Figura nr. 6 Tipologia hotelutilor n R.Moldova

1.2.3 Clasificarea depozitelor dup indicii calitativiPe piaa chiriilor din mun Chiinu sunt expuse n general depozite cu o vrst medie de 25-

30 ani aferente unor ntreprinderide producere, care i-au redus volumul de lucru sau care s-aureprofilat. Astfel majoritatea depozitelor prezint construcii cu un grad nalt de uzur fizic i

funcional. Unele depozite au fost supuse reconstruciei sau reparaiei capitale i sunt cotate pepia pe msura utilitii lor. n ceea ce privete construcia depozitelor noi, numrul acestora estedestul de mic. Construciile de acest fel sunt concentrate n zonele industriale i comerciale

11

HOTELURI

HOTELLURI DETREI

STELE

HOTELLURI DE

PATRUSTELE

MOTELURI

HOTELLURI DEDOUSTELE

HANURI CASE DEODIHN


12/32

periferice sectoarelor administrative ale oraului i reprezint construcii uoare de tip sandwich pefundaii din beton armat. Asemenea depozite se bucur de o cerere deosebit. Depozitele capitalemai vechi pot fi clasificate dup indicii calitativi pe care-i au dup cum urmeaz:Clasa A. Depozitele din clasa respectiv reprezint construcii moderne care fac fa tuturorcerinelor de calitate. Amplasarea, lucrrile de finisare i utilarea acestor depozite sunt selectatedup principiile logisticii: departarea pn la arterele principale de tansport, posibilitatea de

adaptare pentru diferite categorii de mrfuri, dotarea cu utilaje de ncrcare- descrcare, asigurareaaccesului liber la obiect. Specifice depozitelor din clasa A sunt urmtoarele caracteristici: amplasarea depozitelor n apropierea automagistralelor presupune accesul direct pe teritoriuldepozitului nemijlocit de pe artera de transport sau de pe drumuri special amenajate ce deriv dinautomagistral; din punct de vedere constructiv aceste depozite reprezint cldiri cu un nivel, cu nlimeaetajului mai mare de 5 metri, astfel nct s fie posibil instalarea diferitor stilaje n dependen demarfa depozitat; pardoseala depozitelor din aceast clas este maxim posibil de neted, pentru a asigura vitezamaxim de deplasare a unitilor de transport i a utilajelor de ncrcare-descrcare; la etapa de proiectare calculul se face astfel nct elementele constructive de baz s reziste lasarcini foarte mari n cazul n care marfa depozitat necesit instalarea unor utilaje speciale; distanele n reeaua de coloane trebuie s fie ct mai mari pentru a asigura montarea maimultor rnduri de vitrine reeind din principiul utilizrii eficiente a spaiului. Totodat esteoptimizat organizarea lucrrilor mecanismelor tehnice i a angajailor; dup cerinele noi de calitate n construcii pentru depozite este necesar de montat cte o poartsau o u la fiecare 1000 m.p. de suprafa. De asemenea o aa suprafa trebuie dotat cu mainiindividuale de ncrcare-descrcare; este obligatorie instalarea sistemei antiincendiare i de semnalizare, precum i butelii destingere a incendiului; sistemul de nclzire este ales n dependen de marfa depozitat i graficul lucrrilor. Sistemul

de nclzire i alimentare cu ap trebuie s fie autonome; suprafaa terenului aferent depozitului trebuie s constituie nu mai puin de 40% din suprafaaconstruciei. Pe terenul aferent trebuie amenajate ci de acces interne i locuri pentru parcri.Restul teritoriului constituie spaii verzi; un factor important ce determin clasa A este finisajul exterior, ndeosebi pentru depoziteleaccesibile potenialilor cumprtori (care realizeaz marfa cu amnuntul).

Clasa A-. Depozitele din aceast clas reprezint ncperi cu o vrst de 20-30 ani, completreconstruite cu utilizarea materialelor i tehnologiilor moderne de construcii. Dup caracteristicisunt similare clasei A, cu excepia amplasamentului: majoritatea depozitelor sunt amplsate nzonele industriale din intravilan. Anul constrcuiei a acestor obiecte nu depete anul 1980.Obiectele reprezint constrcuii capitale cu un nivel (n unele cazuri dou nivele) din beton armatsau constrcuii pe schelet metalic.Clasa B+. Depozitele din aceast clas reprezint ncperi construite dup anul 1990, deosebindu-se de clasele precedente dup 2-3 parametri, anume: accesul limitat, planificarea neeficient aetajului, suprafaa terenului aferent foarte mic i insuficiena utilajelor de ncrcare-descrcare.Clasa B. Depozitele din clasa B reprezint construcii edificate dup normativele economiei

planificate i n majoritatea cazurilor necesit investiii capitale suplimentare pentru a satisfacecerinele moderne de calitate. De obicei aceste depozite necesit lucrri de finisare sau reparaiecosmetic i montarea sistemelor noi de paz. Caracteristicile de baz ale depozitelor clasa B sunt: anul construciei 1970-1980;

construcie capital din beton armat cu unu sau mai multe nivele; sistemul de nclzire centralizat; nlimea etajului: 6-8 metri;

12


13/32

pardoseala realizat din beton armat; sistem de paz i sistem antiincendiar; ramp pentru ncrcarea-descrcarea mrfurilor din unitile de transport.Clasa C. Depozitele din clasa C reprezint costrucii cu destinaia iniial de producere, parcuri

de transport sau baze auto, reorganizate mai apoi n ncpri de depozitare. Aceste depozite necesitmodificri constructive i tehnice semnificative: modificarea cilor de acces, instalarea mai multor

ui reieind din suprafaa ncperilor, instalarea rampelor, modernizarea stratului de finisare apardoselei, sistemului de nclzire i antiincendiar. n majoritatea cazurilor este necesardemontarea utilajului vechi. Depozitele clasa C au urmtoarele caracteristici:anul construciei: 1950-1990;construcie capital din beton armat cu unul sau dou nivele; nlimea etajului: 7-9 m;pardoseala- asfalt sau beton armat; semnalizare antiincendiar i butelii antiincendiare; lipsa rampelor;accesul limitat;

amplasare n zonele industriale att din intravilan, ct i din extravilanul oraului.Clasa C-. Reprezint costrucii vechi sau foarte uzate construite ncepnd cu a. 1930. Acesteobiecte nu fac fa normelor contemporane n ceea ce privete sistemele antiincendiare, stareaecologic ( n special depozitele amplasate n zonele industriale de prelucrare chimic). Acestedepozite necesit investiii capitale suplimentare pentru reparaie i modernizare. Specificuldepozitelor clasa C- const n: anul construciei- 1930-1980; construcii capitale din beton armat cu un nivel sau cu etaj soclu; sistem de nclzire centralizat; nlimea etajului: 4-5 m;

pardoseala realizat din asfalt sau beton; utilaj de ncrcare- descrcare, unele depozite sunt dotate chiar cu cntare de tonaj mare; insufucien de spaiu pentru parcare i manevrare a autocamioanelor; sisteme nvechite de paz.Clasa D. Depozitele din clasa D sunt amenajate n cadrul unor garaje nvechite, subsoluri, diferiteconstrucii auxiliare din cadrul complexelor industriale, care necesit a fi complet reconstruite imodernizate. Deseori este mai eficient din punct de vedere economic de a demola acesteconstrucii i de a edifica altele dup tehnologii noi. Asemenea depozite sunt utilizate pentru

pstrarea materialelor care nu necesit condiii speciale de ntreinere cum ar fi obiecte din metaluzate, cauciuc, materiaale plastice .a.

O categorie aparte a depozitelor pe pia vnzrilor i chiriilor depozitelor din mun. Chiinu

o constituie depozitele frigorifice. Acestea pot fi att construcii capitale pe fundaii din beton custraturi de izolare din agregat mcat, ct i construcii uoare de tip sandwich, a cror profilvariaz n funcie de nivelul temperaturii pe care trebuie s-l asigure. Aceste depozite sunt foarte

practice, deoarece pot fi folosite att sezonier, ct i permanent prin schimbarea compresoarelor nfuncie de natura produselor ce urmeaz a fi pstrate. Depozitele frigorifice sunt foarte diferite casuprafa, nlime i capacitate de ngheare, fapt pentru care este stabilit un domeniu de variaie avalorii chiriei destul de mare.

Tema 2Factorii de influen asupra valorii de pia a imobilului comercial i industrial 4ore1. Factori externi ;2. Factori interni ;

13


14/32

Determinarea factorilor de influen asupra valorii bunului imobil reprezint un element de omare insemnatate n activitatea de evaluare. Valoarea imobilului este influenat de un numar marede factori. Factorii principali care influeneaz asupra mrimii valorii bunului imobil pot ficlasificai n felul urmtor: factori obiectivi i factori subiectivi .

Factorii obiectivisunt factorii generali care influeneaz mrimea valorii de pia n oricesituatie, indiferent de opinii i voine. Toi factorii obiectivi influeneaz reciproc unul asupra

celuilalt.Factorii subiectivireflect voina i comportamentul participanilor n procesul vnzrii cumprrii, ei pot fi divizai n: factori psihologici, factori de risc, competena, atractivitatea,informarea.

O alta clasificare a factorului care influeneaz n mod direct valoarea bunului imobil esteurmatoarea :

1.factori externi ;2.factori interni ;Factorii externi snt factorii generali, clasificai n felul urmator:A. Factorii juridici , administrativi i politici caracterizai prin:1. Condiiile care snt asigurate de catre primrii, organele publice: existena colilor,

gradinielor, trasportului public variat i a drumurilor durabile, accesibile prin mprejurimileobiectului evaluarii .

2. Nivelul regulrii de stat ( limitrile circulaiei imobiliare; stabilirea normativ a cotelor dearend, limitarea drepturilor de proprietate, legile cu privire la protecia mediului ambiant, normede construcii);

3. Politica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i valorificarea terenurilor(acordarea nlesnirilor fiscale la impozitarea proprietii, investiiilor i construciilor; controlulasupra plilor de arend, etc.);

La fel exist, o serie de acte normative care ajuta la stabilirea factorilor de influen asupravalorii bunurilor imobiliare, acestea snt:1. Standartele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietailor Imobiliare2. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare .

B. Factorii economici care ne redau situaia general a economiei rii noastre sau a uneiregiuni anumite. n acest grup snt stipulai factorii care influeeaza mult cererea i oferta.

Oferta este influenat de urmatorii factori :- numarul mare de construcii noi. Stocurile de bunuri imobile libere care snt expuse la vnzare

pe un anumit segment al pieii imobiliare;- corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare;- impozitul pe bunuri imobiliare;

Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general:

gradul de ocupare a populaiei; mrimea salariului i veniturilor populaiei; solvabilitatea populaiei care este caracterizat de veniturile curente; variaia numrului populaiei (tendinele istorice, curente i prognozate); modificrile n preferinele populaiei; nivelul inflaiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mrimea ratei dobnzii; mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor; i altele.

Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a localitii. Ei auo influen mare asupra proprietii, includ caracteristicile speciale a proprietii concrete ca:

14


15/32

profitabilitatea; lichiditatea; utilitatea; i caracteristici economice generale ca: situaia socialeconomic i politic din ar sau n lume, n regiune, tendinele dezvoltrii ramurii, domeniului deactivitate a proprietii comerciale.

Raportul dintre cerere i ofertCererea de imobile. Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O

condiie obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibilitilor economice ale

potenialilor cumprtori, majoritate veniturilor populaiei. Ca urmare a creterii cererii, vor creteplile de arend i preurile de vnzare a proprietilor imobiliare. Majorarea arenzii i preurilorpe toate segmentele pieei imobiliare este determinat i de procesele inflaioniste.

Cererea, la rndul su depinde de:o numrul potenialilor cumprtori;o de gusturile, preferinele lor;o de profitabilitatea i lichiditatea, utilitatea proprietii scoase la vnzare.

Asupra cererii deasemenea influeneaz ateptrile investiionale nesatisfcute i preurile laobiectele analogice, prognozele preurilor i a puterii de cumprare.

Este important s fie studiat cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaa imobiliareste foarte elastic, reacioneaz repede la variaia preurilor pentru proprietile imobiliare iinflueneaz, astfel, situaia pe piaa imobiliar.

Foarte des structura cererii poteniale nu corespunde cu structura ofertei pe tipuri, amplasarei caracteristici concrete a proprietii.

Oferta de imobile comerciale. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobile esteinelastic. Fluctuaiile de proporii pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceastcaracteristic a cererii. Oferta de bunuri imobile este influenat de:o existena terenurilor i spaiilor neocupate;o noile tehnici i tehnologiii la etapa de proectare i construcii;o preurile de arend;

o volumul i costul de construcie a obiectivelor noi i cheltuelile aferente.Nivelul concureneiNivelul concurenei depinde de existena variantelor alternative de oferte de proprietate sau

investire; existena inovaiilor la etapa de construire sau planificare i preurile de arend peobiectele gata finisate, costul cheltuelilor alternative.

C. Factorii naturali i de mediuEvaluatorul trebuie s poat depista factorii nocivi sau ali factori ca: coroziunea solului ce

influeneaz valoarea prin intermediul productivitaii; seismicitatea nalta; nivelul apelor subterane;prezena prin apropiere a staiilor atomice, chimice, staii de purificare, uzini metalurgice; clima;calitatea solurilor.

D. Factorii sociali sunt foarte importani i decisivi n determinarea valorii bunului imobil,

dintre care fac parte:- clasificarea populaiei pe grupuri de vrsta care depinde de procentul de natalitate i

mortalitate;- prestigiul cartierului sau zonei n care se afl bunul imobil evaluat. Atunci cnd din oarecare

motive, oraele, cartierele, cladirile devin populare, prestigioase, n mod evident crete preulbunului imobil cu toate c caracteristicile sau cheltuielile de construcie sau de valorificare aterenului sunt aceleai ca la obiectele similare din alte regiuni;

- diferena dintre pturile sociale sau dintre persoane cu diferite nivele de educaie;- marimea familiilor ;

A doua categorie de factori generali care influeneaz valoarea bunului imobil snt factoriiinterni, din care face parte caracteristica cea mai importanta i cu o influena considerabil,amplasamentul. O influena decisiv asupra imobilului comercial o are amplasarea, acest factortrebuie cercetat ndetailat de evaluator. Costul imobilului n mare parte depinde de calitile

15


16/32

comerciale a acestora, care n multe cazuri depind de amplasarea lui. Dup rezultatele acesteicercetri se va putea da rspuns la urmtoarele ntrebri:

1. ct de atractiv este raionul amplasrii imobilului;2. care este tipul strzii, pe care este amplasat imobilul;3. care este componena demografic a populaiei, cine triete i lucreaz pe aceast strad;4. cum este amplasat imobilul pe strad;

5. dac n apropierea imobilului se afl, locuri atractive pentru un numr mare de oameniprecum sunt staii de trenuri, supermarkete mari.n afar de amplasare, asupra valorii unui imobil comercial, influeneaz i muli ali factori

precum sunt: suprafaa total i decizia constructiv a cldirii; existena subsolului; tipul prii frontale a imobilului comercial; existena curii i accesul pentru lucrri de ncrcare-descrcare din spate a

imobilului; infrastructura;

starea sanitaro-ecologic a ncperilor.O influen la fel de mare o au i caracteristicile fizice ale bunului imobil exprimate prin:suprafaa construciei, vrsta, numarul nivelelor, caracteristica elementelor constructive de baz idotarea tehnic, reelele publice. Soluiile arhitecturale i constructive bunul imobil trebuie sacorespund anumitor condiii, s posede un aspect exterior ctui de atrgtor.

Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ,comercial, industrial sau comercializat.

n dependen de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acord prioritate unor anumiifactori. Dar n procesul de evaluare este imposibil s fie identificai i analizai toi factorii deinfluen asupra valorii.

Influena mediului nconjurtor asupra valorii imobilelor comerciale sunt prezentate n

tabelul urmtor:

Tabelul 2.1Influena mediului nconjurtor asupra valorii imobilelor comerciale

Imobile utilizate pentru procesul de producieImobile comerciale

Distana pn la piaa de desfacere i materieprim

Distana pn la centrele de afaceri, locuri deodihn, obiecte cu menire social-cultural

Distana pn la cile de transport Distana pn la cartierele de locuit

Reelele inginereti Existena obiectelor similareExistena resurselor umane n regiuneaamplasarii ntreprinderii Calitatea designului i amenajrilor

Tabelul 2.2Principalii factori de influen asupra valorii de pia a imobilului comecial i industrial

Factori de mrire a valorii de pia Factori de micorare a valorii de piaInflaia Msurile antiinflaie;

Msurile de reglementare a preurilor;Economia resurselor materiale, financiare i

umane.Schimbrile condiiilor de amplasare (executarealucrrilor de gazificare, construcia cilor ferate

Preuri mici la obiecte similare sau proiecteposibile de investire.

16


17/32

n apropierea ntreprinderii, deschiderea uneistaii de autobuz, construcia unei policlinici,coli sau gradinie aproape de imobil).Starea fizic, funcional, tehnic i inginereascexcelent a imobilului.

Necesitatea repaiei capitale, modernizrii,reconstruciei.

Creterea cererii fa de ofert. Creterea ofertei fa de cerere.

Activitatea, lichiditatea n cadrul unui segmentde pia concret.

Activitatea i lichiditatea sczut n cadrulsegmentului de pia respectiv.

Msurarea factorilor de influen

Valoarea imobilului comercial este determinat de un numr complex de factori, mrimeacrora este prezentat sub forma de coeficieni, iar stabilirea lor se face prin determinarea

preferinelor populaiei adic a cererii.Pentru determinarea mrimii factorilor se aplic urmtoarele metode:1. metoda analizei statisticepresupune aplicarea tehnicilor economico-matematice de analiz, nspecial analiza de regresie i corelare. Prin aceast metod sunt identificai factorii care au cea maimare influen asupra valorii bunului imobiliar i ponderea fiecrui factor. Aplicarea metodei dateeste foarte efectiv n cazul cnd sunt analizate un numr mare de bunuri imobile standart, de aceeaeste pe larg utilizat n procesul de evaluare masiv n scopul impozitrii.2. metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determinamrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile trebuie s aibaceleai caracteristici cu excepia caracteristicii pentru care se estimeaz corecia.3. metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mrimii ajustrilor n bazainformaiei care nu este legat nemijlocit de obiectul evalurii sau bunul comparabil. La categoriadatelor secundare se refer: rapoartele analitice privind tendinele de dezvoltare a pieii imobiliare,

articolele i publicaiile de specialitate i altele.Pentru aplicarea metodei comparaiei pare se va folosi formula:

Ajustarea x = (VPi - VPj) / VPj ;unde: VPi valoarea de pia a bunului imobil comparabil, cu existena factorului x;

VPj valoarea de pia a bunului imobil comparabil, care nu posed factorul x.Pentru aplicarea mrimii factorului se utilizeaz analiza de corelare. Gradul dependeneiliniare dintre doi factori poate fi determinat prin coeficientul de corelaie (r). Odependen liniar cert se caracterizeaz printr-un coeficient de corelaie +1,sau 1, iar lipsa dependenei liniare prin coeficientul 0.

Drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise.Preul de vnzare va fi cel mai

mare n cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut: dreptul de proprietate nelimitat asupraterenului i construciei. Reeind din faptul c toate obiectele comparabile au drepturi deproprietate absolut asupra lor mrimea ajustrii constituie 0% pentru fiecare obiect.Condiiile de finanare.Estimarea corectrii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntrecumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei.

Condiiile tranzaciei. Aplicarea ajustrii pentru condiiile tranzaciei este fcut cndtranzacia este efectuat n termeni redui, sau cnd ntre prile implicate n tranzacie exist relaiispeciale: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Ajustarea se determin innd contde faptul c obiectele comparabile se vnd la un pre mai mic dect preul de ofert.

Condiiile pieii. Ajustrile pentru condiiile pieii presupun estimarea evoluiei preurilor pepiaa imobiliar pe parcursul ultimelor perioade de timp. Este important s fie luat n considerare

influena inflaiei sau deflaiei, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general, schimbrilen structura cererii i a ofertei bunurilor imobile, etc.

17


18/32

Amplasarea. Corectarea preurilor pentru amplasare este efectuat doar n cazurile cndobiectele comparabile i obiectul evalurii sunt amplasate n locuri diferite. Pentru diferite tipuri de

bunuri imobile factorul amplasrii cuprinde diferite caracteristici.Caracteristicile fizice.Toate bunurile imobile comparabile au caracteristici fizice diferite din

punct de vedere al vrstei, suprafeei, elementelor constructive, uzurii i aspectului exterior.Ajustrile pentru caracteristicile fizice sunt determinate n urma analizei fiecrui element de

comparaie. Ajustarea pentru starea tehnic a obiectului va fi determinat reieind din mrimeacheltuelilor necesare pentru a readuce starea tehnic a obiectului evalurii pn la nivelulobiectelor comparabile.

Modul de folosin. Din lista bunurilor imobiliare selectate pentru analiza comparativtrebuie s se exclud bunurile care au un mod de folosin diferit de cel al obiectului evalurii.

Suprafaa terenului aferent. Ajustarea va fi determinat reieind din diferena valorilorobiectelor comparabile n dependen de diferena suprafeelor terenurilor aferente.

Dup cum s-a mai spus, asupra bunurilor imobile influeneaz un ir de factori pe careevaluatorul trebuie sa-i determine n mod subiectiv n aa mod, nct prin intermediul lor s secalculeze valoarea cea mai aproape de valoarea de pia. n urma determinrii factorilor specifici,este necesar de a specifica care dintre ei au o influen mai mare asupra valorii imobilului evaluat.

Tema 3.Piaa imobilului cu destinaie comercial i industrial 4 ore1 Analiza general a pieei imobiliare2 Piaa imobilului comercial

Date generale despre regiunea i localitatea n care este amplasat bunul imobil:

Actualmente n Moldova, exist circa 5,5 milioane de proprieti imobiliare. Dup destinaiafuncional a bunurilor imobiliare, piaa este alctuit din urmtoarele categorii:

piaa apartamentelor (325 mii de bunuri); piaa caselor individuale de locuit (circa 1 milion); piaa obiectelor comerciale i industriale (circa 100 mii); piaa terenurilor agricole (circa 3,9 milioane).

Din ea mai fac parte piaa obiectelor cu destinaie special, piaa garajelor, piaa loturilor dinntovririle pomicole, dar aceasta este un segment mic i nregistrarea proprietilor respectivenu s-a ncheiat.

Analiza tranzaciilor cu bunurile imobile

Gradul de dezvoltare a pieei se determin de numrul tranzaciilor cu bunurile imobile efectuate

ntr-o anumit perioad de timp. Analiznd acest indicator conform datelor ntreprinderii deStat Cadastru pentru anii 2007-2009 se poate de concluzionat c, n ansamblu, piaaimobiliar din Moldova este suficient de activ i se afl n plin dezvoltare, ceia ce poate fiobservat din urmtoarele grafice.Pe parcursul lunii iunie anul curent, n registrul bunurilor imobile au fost efectuate 29830 denregistrri, ceea ce constituie cu 1% (208 nregistrri) mai puin dect pe parcursul luniisimilare a anului 2008 (30038).

18


19/32


20/32

Vnzarea - cumprare

85819127

80217833 7586

8559

80227513

8878814791258698

8753 11599

8155

10785

9939

7043

1001210521

928010929

8591

829811174

1151510729

11709

10897

9611

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2007 2008 2009

Numrul ipotecilor nregistrate pe parcursul lunii iunie, 2009 constituie 994, ceea ce e cu 34%mai

puin fa de perioada analogic a anului 2008 (1510). Municipiului Chisinu i revine 44% (437nregistrri) din totalul ipotecilor nregistrate pe teritoriul Moldovei n luna iunie anul curent.

1577 1608

1398

1645

1673

1356

15051482

1496

1439

1749

1030 10971139

1266

2334

16401060

1764

2557

1510

13201491

1613

1216

703

9949951070

1772

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

2007 2008 2009

Ipoteci

Dezvoltarea pieei imobiliare are loc n toate regiunile rii, ns dimensiunile ritmul ipreponderena afacerilor cu anumite tipuri de imobil difer de la o regiune la alta. Acest faptine de un ir de factori, printre cei mai importani se evideniaz urmtorii:

nivelul de dezvoltare a relaiilor de pia n fiecare regiune, mrimile i structura stocurilor de

obiecte imobiliare i capacitile lor de utilizare eficient n circuitul economic; adaptarea populaiei i a subiecilor economici ctre practicarea activitii de antreprenoriat; existena capacitilor antreprenoriale privind organizarea i nfiinarea businessului.

Tranzacii de vnzare cumprare a bunurilor imobile(Total pentru Republica Moldova, fr evidena Transnistriei)

Nr.crt

Tipul bunului imobil Ianuarie 2008 Ianuarie 2009 Ritmul decretere, %

1 Terenuri agricole 4274 7153 167,4

2 Apartamente 1069 715 66,93 Case de locuit individuale 737 542 73,54 Bunuri imobile comerciale 188 175 98,3

20


21/32

5 Terenuri cu alte destinaii 701 902 128,77 Alte obiecte imobiliare 74 124 167,68 Total 7043 9611 136,5

Remarcm, c din ianuarie 2009 pe piaa imobiliar din Republica Moldova se simt tot maipronunat efectele negative ale crizei financiare mondiale. n special este vorba de stagnarea

operaiunilor de vnzare cumprare cu bunuri imobile din segmentul locativ, de apariiatendinelor de diminuare a preurilor, precum i depirii de ctre ofert a cererii solvabile.

2. Piaa imobilului comercialn economia de pia, proprietile comerciale reprezint o imens surs de bogie.

Segmentul imobilului comercial pe piaa imobiliar din mun. Chiinu este cu mult mai ngustdect cel locativ. Piaa imobilului comercial este divizibil n piaa oficiilor, cea a centrelorcomerciale, a magazinelor, a farmaciilor, hotelurilor, depozitelor, parcurilor de mijloace tehnicoiinifice, zonelorbusiness, etc. Activitatile de baz care pot fi efectuate n baza posesiei unuiimobil comercial sunt foarte diverse, i anume: comercializarea produselor farmaceutice,

distribuia gazului, comerul cu amnuntul a produselor alimentare, producia i comercializareamrfurilor alimentare, comercializarea mrfurilor electrice, electrocasnice; servicii de transport;servicii de deservire tehnic, comercializarea produselor nealimentare, producia icomercializarea berei, buturilor rcoritoare; prestarea serviciilor massmedia; comercializarea

produselor textile i confeciilor; producerea i comercializarea materialelor de construcie;comercializarea produselor chimice, etc.

Comerul, ca sector al vieei economice, este mai puin supus influenei negative afactorilor economici i politici n comparaie cu alte ramuri ale economiei. Principalul indicatoral acestui fapt este creterea continu a cererii pentru spaiile comerciale. Spaiile comercialesunt dezvoltate i apoi managerizate ca o singur entitate. Dezvoltarea unui spaiu comercial

presupune o investiie individual sau coproprietatea asupra unui teren, prin construirea de spaii

comerciale. Dezvoltarea spaiilor comerciale are la baz: Principiul ,,atraciei cumulative, consumatorii fiind atrai de magazine ce vnd mai multe

produse (alimentare, cosmetice, etc). Principiul ,,ancorrii, spre exemplu, ancorarea spaiilor comerciale din galerii n spaiul

unui hiper-market.Putem constata c piaa imobilului comercial din mun. Chiinu este format, nregistrnd

creteri att a valorii de pia, ct i a valorii chiriei relativ stabile.n comparaie cu numrul tranzaciilor efectuate cu imobillul locativ, numrul

tranzaciilor nregistrate cu proprietile comerciale este mai mic, ns din punct de vedere aatractivitii investiionale imobilul comercial are ntietate. Imobilul comercial este permanentabordat prin prisma veniturilor pe care le genereaz: fie din exploatarea comercial propriu zis,fie din darea acestora n arend. Astfel, arenda bunurilor imobile comerciale devine o form atranzaciei predominant pe piaa imobiliar.

Pe segmentul imobilului comercial din capital lipsete transparena n ceea ce privetevolumul tranzaciilor nregistrate cu cldiri comerciale. Informaia existent se refer doar la anul2008, astfel nu putem contura un tablou veridic al evoluiei acestui indicator n timp.

Comerul cu amnuntul are un rol decisiv n sectorul comercial al rii, i reprezint unadin ramurile cele mai atractive. Segmentul de pia al imobilului destinat comerului nemijlocit(centrele comerciale) este cel mai dezvoltat segment al imobilului comercial comparativ cusegmentul pieei oficiilor i a segmentului industrial. Stagnarea n sfera de producere i

abundena transferurilor de peste hotare, reprezint factorii ce conduc la dezvoltarea comeruluicu amnuntul.

Analiza cererei i ofertei pe piaa imobilului comercial

21


22/32

n cadrul analizei ofertei pe piaa primar a imobilului comercial din mun. Chiinu vomcerceta n primul rnd volumul construciilor noi dat n folosin.

Analiznd acest indicator pentru anii 2000-2007 se poate de concluzionat c, n aceastperioad suprafaa spaiului comercial dat n folosin a crescut de 11,47 ori i anul trecut aconstituit 104,4 mii m2. Fa de anul 2006 acest indicator s-a majorat cu circa 42 mii m2.

Un factor important abordat n cadrul strategiei de dezvoltare a complexelor comerciale lconstituie structura populaiei i nivelul de concentrare a acesteia n diferite sectoare ale oraului.

Analiza calitativ a bunurilor imobile comerciale pe pieele externe permite evideniereadiferenelor dintre acestea i imobilele comerciale autohtone. Trebuie specificat faptul, c situiaeconomic difer foarte mult de la o regiune a rii la alta. Corepunztor se dezvolt i activitateacomercial i dac e s vorbim despre o pia a imobilului comercial, atunci aceast pia s-aformat n mun. Chiinu.

n acest context, analiza pieei imobilului comercial poate fi efectuat pe diferite sectoaresau zone comerciale ale oraului. La etapa actual n mun. Chiinu sunt cteva complexecomerciale cu caracter multifuncional, care asigur deservirea clienilor la un nivel foarte nalt

cum ar fi mall-ul ,,Shopping MallDova i ,,Megapolis Mall, Centrul Comercial Sun City, CentrulComercial Elat, Centrul Comercial Plazza, Centrul Comercial Jumbo, Centrul Grand Hall iBabby Hall. Aceste complexe prezint att spaii comerciale mari, ct i diverse centre pentruodihn i distracii.

all-ul Shopping MallDova are aproximativ 25.000 m2 suprafa inchiriabil, peste 100 demagazine, un supermarket parte a unui lan internaional, un cinematograf multiplex cu ase ecrane,o sal de bowling, jocuri electronice interactive i diferite opiuni pentru distracie. Reprezint ocldire nou, care const din 4 etaje, cu suprafaa total de 24 000,0 m 2, 800 locuri de parcare.Arendaii suprafeelor sunt companiile de reea i mrci locale, din Romnia, ct i alte companiieuropene. Mall-ul este situat pe una dintre cele mai mari artere de circulaie din Chiinu, bd. Dacia,fiind poziionat ntre cele mai populate zone rezideniale din Chiinu Botanica i Centru. Rata

arendei constituie 65,0 100,0 /1 m2 pe lun, inclusiv impozitele, perioada de arend nu maipuin de 6 ani.

all-ul ,,Megapolis Mall este situat n sectorul Ciocana i reprezint un bloc reconstruit,care const din 5 etaje, suprafaa total 30 000,0 m2, cu o parcare deschis prevzut pentru 600locuri. Arendaii suprafeelor sunt n special companiile de reea locale. Rata arendei constituie 8,0 40,0 / 1 m2 pe lun, inclusiv impozitele, perioada de arend nu mai puin de 1 an.

Analiznd obiectele de comer ambulant (street-retail), este important de menionat faptul, ccererea de agiotaj depete oferta, din cauza deficitului spaiilor comerciale n principiu. Ratelearendei acestor obiecte variaz n limitele 30,0 150,0 / 1 m 2 pe lun sau 360,0 1 800,0 /an,inclusiv impozitele. Comparativ cu anul 2006, creterea ratelor de arend a constituit circa 20 %.

n mun. Chiinu sunt i cteva obiective ce ofer spaii pentru oficii cucaracter multifuncional, i care totodat pretind a se ncadra n categoria clasei A, cum ar fi:Centrul Internaional de Business ,,SKYTOWER, Centrul de Business ,,KENTFORD, Centrulde Business ,,Accent Business Park, Centrul Internaional de Business ,,LEROI.

Aa dar, pe piaa oficiilor predomin cldiri reconstruite sau cldiri construite n perioadaanilor 1970-1980 cu reparaii curente. Valoarea chiriei n aceste ncperi nu este prea mare, dar

problemele cu care se confrunt chiriaii sunt: accesul dificil la imobil, numrul insuficient allocurilor pentru parcare, starea tehnic deplorabil a reelelor inginereti, precum i lipsamanagementului imobiliar calitativ.

Cldirile de oficiu construite din nou, inclusiv i din cauzele indicate mai sus, ntlnescdificulti n ceea ce privete darea lor n arend. Cu o rat de cretere de circa 15% anual, piaaoficiilor nchiriate este una dintre cele mai deschise i receptive pentru majoritatea companiilori investitorilor. Aceasta se exprim prin numrul relativ mare a operatorilor, dar i a clienilor

22


23/32

att locali, ct i strini. Potrivit portalului Yellow Pages Moldova, pe piaa din capital opereazaproximativ 10 companii cu domeniul de activitatenchirierea spaiilor pentru oficii.

Plus la aceasta, cldirile administrative, hotelurile, instituiile tiinifice, pe lngserviciile de baz continu s acorde spre nchiriere spaii pentru oficii. Structura pieei de oficiidemonstreaz c spaiile moderne ocup nc o cot relativ mic. Astfel, din suprafaa total deoficii disponibile, celor de categoria B le revine o cot de 25 %, iar restul 75 % sunt birouri de

clasa C (oficii din cadrul cldirilor administrative, hotele).

n perioada 1998-2001 nivelul cererei n comparaie cu nivelul ofertei nregistra valorimai mici, oferta de imobil comercial n mun. Chiinu depea cererea. n ceea ce privetecererea pe piaa bunurilor imobile comercile aceasta este concentrat n cea mai mare msurasupra segmentului oficiilor, apoi urmeaz spaiile comerciale, iar complexele comercialereprezint bunuri pe care le caracterizeaz o cerere specific, care se manifest printr-un nivelmai mic.

Dezvoltarea pieei ncperilor de oficii depinde n mare msur de starea i nivelul dedezvoltare a economiei naionale. Piaa ncperilor de oficii este dezvoltat ntr-o msur mai

mic. Pe pia predomin oficii cu suprafee nu prea mari i Centre de Business de clasa B iC.Scderea cererii la imobilul comercial a fost dictat, n mare parte, de faptul c multe

persoane, care au hotart s cumpere imobil, amn procurrile pn vor veni vremuri mai bune.Unii ateapt c preurile vor cobori brusc i astfel vor avea posibilitatea de a procura cu aceeai

bani un imobil mai bun sau acelai imobil, dar mult mai ieftin. Alii ns, nu au ncredere n ziuade mine, de aceea amn achiziia. Aceste persoane pur i simplu doresc s mai studieze piaa

pentru a nelege n ce msur criza va afecta situaia lor financiar.

Preurile pentru imobilul comercial sunt stabilite n funcie de categorie, dar i n funcie deamplasarea obiectului, starea lui tehnic, suprafaa i gradul de finalizare a ncperilor.

Factorul principal care a influenat asupra preului spaiului comercial este consideratamplasamentul, de aceea am analizat fiecare sector al mun. Chiinu. Evident c, valoarea lordifer i se schimb pe parcursul anilor odat cu dezvoltarea infrastructurii acestor sectoare.Conform nivelului maxim al preurilor, ntetatea deinea sectorul Centru, dup care urmasectorul Rcani, Ciocana, Telecentru, Buiucani i Botanica. Aceste date ne arat ct de atractiveste regiunea amplasrii imobilului.

n prezent, preurile chiriei pe piaa oficiilor oscileaz n limita a 15 i 30 /m 2, suprafaatotal disponibil n Chiinu, fiind de 120 000 m2. Spaiile oferite spre nchiriere variaz ntre70 i 500 m2.

n prima jumtate a anului 2008 cele mai rentabile s-au dovedit a fi investiiile nobiectele pentru oficii, cu suprafaa de la 100 la 200 de m2. Preul de ofert varia ntre 800 i 2500 / m2, n funcie de amplasare i statut, tehnicile de formare a preurilor la obiecte.

Tabelul 3. 5 Preurile medii de locaiune i vnzare a oficiilor, / m2

Clasa oficiului/tipul ncperii Preul mediu de locaiune pean (inclusiv TVA),

Preul mediu de vnzare pe an(inclusiv TVA),

Oficii clasa B 270 - 350 2 000 - 2 500

Oficii clasa C 180 - 270 1 300 - 2 000

Cldire administrativ clasaD

120 - 150 800 - 1 000

23


24/32

Situaia real pe piaa imobilului comercial n al doilea semestru 2008 pentru mai mulisubieci ai pieei s-a dovedit a fi neateptat. Conform statisticii ultimilor cinci ani, perioada dinseptembrie pn n decembrie 2008, a constituit apogeul vnzrilor pentru imobilul comercial,fiind condiionat de acel fapt, c companiile, care planificau n viitor s procure imobilul pentruactivitatea sa de ntreprinztor sau pentru investirea mijloacelor sale, se grbeau s efectuezecumprarea pn la sfritul anului.

Situaia cu nivelul preurilor pentru imobil ncepe s se asemene cu speculaiile de labursele de valori. Este evident, c criza financiar se ncearc a fi utilizat n scopuri personalede multe persoane i structuri.

Dezvoltarea pieei oficiilor atrage dup sine i creterea cerinelor arendailor:companiile ce arendeaz spaii solicit condiii calitative, cu infrastructura necesar i reelemoderne de asigurare cu energie electric, ap i canalizare, comunicaii, precum i servicii desupraveghere video.

Circa 60 % din beneficiarii de oficii sunt companii locale, iar restul de 40 % - companiimixte sau ntreprinderi cu capital strin (italiene, romneti, ruseti, ucrainene).

Piaa chiriei oficiilor

Segmentul nchirierilor ia o amploare tot mai mare. n prezent, de cea mai mare cerereatt din partea cumprtorilor, ct i din partea arendailor, se bucur oficiile amplasate nsectorul Centru al municipiului Chiinu. Concomitent cile de acces i numrul de parcrirapoportate la suprafaa total rmn un neajuns. Domeniul de variaie al valorii chiriei pentruoficii constituie 10-30 /m2.

Valoarea chiriei difer de la un obiect la altul i depinde de termenul pentru care estencheiat contractul de locaiune, de amplasarea obiectului, de serviciile incluse i nu n ultimulrnd de suprafaa nchiriat. Astfel n cazul n care termenul contractului de locaiune este maimic de un an locatarii vor achita o chirie cu 2- 2,5 % mai mare dect valoarea medie a chiriei pe

pia, iar dac contractul de locaiune urmeaz a fi ncheiat pe o perioad de pn la trei ani,atunci clientul beneficiaz de o reducere a valorii chiriei cu 2-3 %.

n ceea ce privete influena suprafeei nchiriate asupra valorii chiriei, aceasta semanifest prin reduceri ale valorii chiriei cu 3-5 % pentru fiecare categorie de suprafa. Cel maiimportant factor de influen asupra valorii chiriei rmne a fi amplasamentul manifestndu-se

prin diferite variaii ale plii chiriei.Oferte similare sunt i n sectoarele Ciocana i Botanica de jos, n zonele industriale,

unde sunt foarte multe blocuri administrative neocupate i oferite spre nchiriere la o valoare achiriei mult mai inferioar celei de pia. Aadar, cele mai solicitate i cele mai nalt cotate oficii

pe piaa chiriilor sunt cele amplasate n sectorul Centru al capitalei i bulevardele i strzileprincipale ale celorlalte sectoare.

Starea pieei de arend ar trebui s indice o anumit stare a lucrurilor n cadrul economieinaionale n general. n R. Moldova se face abstracie de acest indicator atta timp ct tranzaciilede arend sau nchiriere nu pot fi monitorizate pe deplin. n schimb analiza ofertei pe piaachiriilor indic un nivel destul de nalt de dezvoltare a acesteia. Plus la aceasta, valoarea chirieisolicitat pe pia sevete drept un indicator al veniturilor n condiiile de intransparen aafacerilor att imobiliare, ct i de alt gen.

Pia de imobil comercial LARA

n I semestru al anului 2009 s-au adeverit ateptrile, piaa de imobil comercial dinChiinu a suferit mult de pe urma situaiei economice i politice formate n ar. Toate acesteaau adus la scderea catastrofal a cererii de ntregul spectru de imobil comercial cu mai mult de

50% comparativ cu anul 2008. n prezent proprietarii imobilului comercial dau alarma: devndut oficiile, ncperile cu destinaie comercial i de depozitare la preuri planificate (de pnla criz) devine imposibil de fapt. De vndut imobilul n situaia curent pe pia este foarte

24


25/32

dificil chiar cu consideraia micorrii costului imobilului comercial cu 30-50%. Situaia curenteste astfel la apariia inteniilor de cumprare, tranzacia se produce rar, chiar dac aceasta areloc, doar la preul suficient de jos. Pe piaa nchirierii situaia nu este mai bun. De dat n chirie oncpere n situaia curent pe pia este suficient de dificil. Excepia pot face obiectele strictunice la rate atractive. Nu e de mirare c ratele de nchiriere se micoreaz n decursulsemestrului. Reducerea a constituit 25-40% n comparaie cu ratele din anul 2008. ns ratele

nc nu s-au stabilizat, cutarea nivelului nou acceptabil att pentru proprietari, ct i locatari alratelor de nchiriere continu. De a gsi i a menine locatarul devine o problem serioas pentruproprietarii imobilului comercial. Criza, care n toamn i la nceputul iernii impunea reducereacheltuielilor "pentru viitor", acum a lovit real afacerea mai multor companii. Mai este o tendinnou - trecerea ofertei de la piaa vnzrilor la piaa nchirierii. Muli proprietari ai imobilului,nelegnd lipsa de perspectiv a vnzrii rapide a imobilului propriu la un pre adecvat, nmomentul curent au trecut la afacerea de nchiriere. Sunt proprietari care la ncercarea locatarilorde a micora ratele, propuneau suprafeele pe pia spernd s gseasc ali locatari gata s

plteasc preuri mai nalte, ns mai trziu, cnd cutrile nu se soldau cu succes, proprietariipreferau s fac concesii. Majoritatea proprietarilor cel mai des tind s fac avansuri locatarilorde imobil, atenund condiiile contractelor i micornd ratele de nchiriere, astfel reducnd

riscurile de a avea ncperi goale.Rezumat

Datorit situaiei din economie, micorrii gradului de ocupaie a populaiei iinstabilitii politice n ar, ateptrile pn la sfritul anului 2009 n sectorul de imobil nu sevor schimba esenial. Costurile de vnzri vor continua s se micoreze n ritmurinesemnificative i se vor stabiliza prezumtiv n a II jumtate a anului 2010.

Piaa complexelor locative hoteliereParticularitile pieii complexelor locative hoteliere.

Republica Moldova dispune de un potenial turistic valoros reprezentat prin peisajenaturale pitoreti, monumente de o mare valoare arheologic, paleontologic, geologic, istoric.Lipsa unei infrastructuri corespunztoare (drumuri de tip european, spaii de cazare, hoteluri cuservicii impecabile la nivel mondial etc), situaia economic precar n care se afl ara i un irde alte cauze nu permit valorificarea eficient a acestui potenial.

Conform unor autori, n R. Moldova ramura turismului dispune de 70 hoteluri, case pentrucazarea vizitatorilor i moteluri. Capacitatea de cazare este de 6700 locuri, capacitate utilizat n

proporie de numai 20 la sut anual.Statisticile pe plan mondial indic faptul c industria hotelriei va deveni pn n 2020 cea

mai puternic ramur economic. Dinamica ei se va tripla n urmtorii 10 ani.Proiectele investiionale n businessul hotelier au un grad nalt de risc, deoarece pe lng risculafacerii sunt mai sensibile la schimbrile macroeconomice.

Construcia hotelurilor noi sau reconstrucia celor vechi dup standardele moderne decalitate, utilarea acestora i exploatarea acestora reprezint investiii greu de justificat din punctde vedere economic deoarece aceste proiecte sunt cu mult mai costisitoare dect o investiie dealterantiv: oficii sau centre comerciale. Deasemenea trebuie menionat faptul c perioada derecuperare a investiiei pentru hoteluri este cu mult mai mare n comparaie cu investiiile dealternativ.

Participanii pieei ce se specializeaz n sectorul hotelier, au disperat s gseasc teren pentruconstrucii noi, deaceia continu s se ocupe cu redevelopare. Aceti investitori i arhitecii ce iasist pot fi divizai n trei categorii. Prima categorie i include pe cei ce nu sunt limitai n finane,

25


26/32

dar se ocup cu variante exclusive i de prestigiu, amplasnd hotelul, de exemplu, ntr-un edificiu monument de arhitectur. La cea de a doua categorie se refer companiile ce nu dispun de mijloaceconsiderabile. Aceste companii, de regul, aleg opiunea mai ieftin redeveloparea edificiilor cudiferite destinaii. Se consider c redeveloparea cost circa 60-80 % din valoarea construciei noi.

La cea de a treia categorie se refer organizaiile proprietarii obiectelor hoteliere existente,

care din timp n timp realizeaz proiecte de transformare a obiectelor lor n hoteluri mai moderne.Dar toi aceti participani sunt pui ntr-o situaie dificil: ei toi au nevoie de soluii pentruamenajarea spaiului hotelier n nite edificii de plan nvechit fr a pierde nici o stelu i nici unleu n plus.

Exist mai multe variante de organizare a hotelurilor n edificiile care anterior au servit pentrualte scopuri. n majoritatea cazurilor ele reprezint redeveloparea caselor de locuit construite lafinele secolului 20. Este cunoscut i varianta special (de elit) reconstrucia caselor i vilelor deora i din afara oraului.

Bunoar, caracterul firesc i comun al tuturor obiectelor de re-developare hotelier const naceea c arhitecii, designerii i constructorii sunt nevoii s lucreze n condiii de spaiu restrns.Particularitile planurilor edificiilor vechi i impun pe autorii proiectelor s elaboreze soluii

individuale i inovaionale, s i utilizeze iscusina pentru a crea numere confortabile iinfrastructura edificiilor, care s corespund clasei hotelului i s camufleze neajunsurileconstruciei.

Fiecare hotel este att de individual, c soluiile de design realizate n el pot fi unice i nu sevor repeta nicieri. Cu toate acestea, cifrele sunt aproximativ urmtoarele: costul construcieiobiectelor de acest tip constituie ntre 900 i 2200 EURO pentru un metru ptrat, oferta variind ndiapazonul ntre 1 200 3 500 EURO pentru un metru ptrat de suprafa total, n dependende gradul de finisare, de numrul de stele, de amplasare i ali factori.

Analiza cererii i ofertei pentru complexe locative hoteliere

Potrivit datelor Biroului Naional de Statistic, n perioada ianuarie-iunie 2008 capacitateade cazare turistic n funciune a structurilor de cazare colective a constituit 1706,4 mii locuri-zile, micorndu-se cu 0,3% n raport cu perioada corespunztoare din anul 2007. n totalulcapacitii de cazare turistic n funciune, hotelurile i motelurile deineau o pondere de 29,4%,taberele de vacan pentru elevi 20,6%, structurile de ntremare 20,0%, vilele turistice, satelede vacan i alte structuri de odihn 17,6%, cminele pentru vizitatori 6,3%, pensiunileturistice i agroturistice 6,1%.

Structurile de cazare turistic colective n ianuarie-iunie 2008 au fost frecventate de 126,7

mii turiti, din care 91,7 mii de turiti moldoveni (72,4% din total) i 35,0 mii de turiti strini(27,6%). n ianuarie-iunie 2008 n structurile de cazare clasificate pe stele s-au nregistrat 35,8%din numrul total de turiti cazai n structurile de cazare colective (n ianuarie-iunie 2007 27,3%).

Ponderi mai nsemnate n numrul total al turitilor strini cazai n structurile de cazarecolective le-a revenit turitilor sosii din Romnia (22,2%), Ucraina (10,9%), Federaia Rus(10,6%), Turcia (7,1%), Italia (6,6%), S.U.A. (4,7%), Germania (5,2%).

Numrul de nnoptri ale turitilor n structurile de cazare turistic colective n ianuarie-iunie 2008 a fost de 708,1 mii, din care 608,8 mii ale turitilor moldoveni (86,0% din total

nnoptri) i 99,3 mii ale turitilor strini (14,0%).Numrul total de nnoptri n structurile decazare s-a majorat fa de ianuarie-iunie 2007 cu 21,8 mii (3,2%). Creterea numrului dennoptri s-a nregistrat la taberele de vacan pentru elevi (24,3%), la structuri de ntremare

26


27/32

(3,9%), pensiuni turistice i agroturistice (32,1% ), vile turistice (de 3,2 ori) i moteluri (46,4%).Totodat, n hoteluri au fost nregistrate 107,1 mii nnoptri (cu 9,8% mai puin comparativ cuianuarie-iunie 2007), n cmine pentru vizitatori respectiv, 63,8 mii nnoptri ( 8,5%) i n sate devacan i alte structuri de odihn 24,7 mii nnoptri (49,0 %).

n ianuarie-iunie 2008 indicele total de utilizare net a capacitii de cazare turistic n

funciune a constituit 41,5%, la structuri de ntremare 72,5%, la tabere de vacan pentru elevi 67,2%, la cmine pentru vizitatori 59,2%, la pensiuni turistice i agroturistice 23,9%, lahoteluri i moteluri 21,6%, la vile turistice, sate de vacan i alte structuri de odihn 8,7%.

Durata medie a ederii pe total structuri de cazare colective n ianuarie-iunie 2008 a fost de6,6 zile, la structuri de ntremare 15,8 zile, tabere de vacan pentru elevi 9,9 zile, cmine

pentru vizitatori 7,2 zile, pensiuni turistice i agroturistice 5,7 zile, la hoteluri i moteluri 3,1 zile, vile turistice, sate de vacan i alte structuri de odihn 3,0 zile.

27


28/32

Tema 4. Ciclul de via al pieei imobilului comercial 2 ore1. Etapele ciclului de via al pieei imobiliare2. Caracteristica etapelor

Piaa imobiliar, ca i cea financiar sau a activelor, se caracterizeaz prin repetareapermanent n timp a unor anumite etape de dezvoltare. n ansamblu, acestea constituind

ciclurile vitale ale pieei. Este vorba de etapele decderii, absorbiei, construciilor noi isaturaiei, care permanent se repet, caracterizndu-se prin schimbarea raportului dintre cerere iofert, comportamentul cumprtorului i vnztorului, preurilor i plilor de arend ale

proprietilor imobiliare, nivelului de dezvoltare a complexului de construcie, cheltuielilor lamaterialele de construcie i costului lucrrilor de construcie-montaj.

Capacitatea de a determina anumite cicluri de dezvoltare a pieei imobiliare poate oferianumite posibiliti investiionale suplimentare potenialilor investitori. Aa dar s examinmcaracteristica mai detaliat a acestora.

Etapa decderii se caracterizeaz prin predominarea ofertei asupra cererii. n aceastperioad fiecrui potenial cumprtor i revin cteva obiecte imobiliare scoase la vnzare, elavnd posibilitatea s aleag, s gseasc cele mai convenabile variante de finanare, s obin

reducerea preului. Crete perioada vnzrii imobilelor i, corespunztor, cheltuielile de reclam,precum i reducerea pentru cumprtor. Pe parcursul acestei etape nu este convenabil sconstruieti obiecte noi, deoarece investiiile fcute n construcie nu se vor recupera curnd dincontul veniturilor de la vnzarea lor. Firmele de construcie mici ncep s falimenteze, iar maiapoi n ramur apare criza de supraproducie. n aceste condiii cad preurile la imobile, cretenumrul obiectelor scoase la vnzare, se reduc cotele plilor de arend.

Etapa absorbiei apare n perioada cnd un timp ndelungat nu s-au construit obiecte noi,iar cererea permanent (fie i nensemnat) duce la micorarea numrului de obiecte scoase lavnzare. oferta se micoreaz, se egaleaz cu cererea, iar mai apoi chiar devine mai mic. Laaceast etap preurile rmn stabile la un nivel jos, iar la finele acestea ncep s creascnesemnificativ. De asemenea, se observ o mic nviorare a activitii investiionale,constructorii ncep s selecteze terenuri pentru viitoarele lucrri. n corespundere cu cretereanivelului cererii i micorrii nivelului ofertei vor ncepe cercetri investiionale privind creareanoilor obiecte imobiliare.

Etapa construciilor noi ncepe atunci cnd cererea depete oferta. n aceast perioadse observ un deficit de imobile, deoarece pe parcursul etapei precedente aproape c nu s-aconstruit nimic, iar din cauza timpului ndelugat necesar pentru construcia obiectelor, la momentnu pot fi scoase la vnzare proprietile imobiliare. Totodat, preurile de vnzare i de arendcresc n ritmuri accelerate. Construciile i-au amploare, pe motivul c profiturile mai atrag nramur noi i noi companii, investitori strini. Apare un deficit al sectoarelor de teren, iar

preurile la ele ating apogeul. Toate acestea duc la creterea preurilor la construcii, precum i la

proprietile imobiliare de pe piaa secundar.Etapa saturaiei vine odat cu stabilizarea preurilor. Din cauza nivelului nalt alpreurilor numrul doritorilor de a procura imobile scade. Firmele de profil, din inerie, iar celecare cunosc mai bine tainele economiei de pia n sperana unor vremuri mai bune, continu sconstruiasc i s majoreze numrul obiectelor i aa foarte mare. La aceast etap oferta estemaximal, iar cererea ncepe s scad. Preurile se stabilizeaz la nivelul lor maximal. De obicei,urmeaz etapa decderii i totul se repet, iar i iar, atta timp ct va exista economia de pia i

proprietile imobiliare vor rmne marf.

28


29/32

Ciclul de via al pieei imobilului comercial

Etapa decderii Etapa absorbiei Etapa construciilor noiEtapa

saturaiei

Graficul 3.10 Analiza etapelor ciclului de via al pieei imobilului comercial

Etapa decderii. n aceast perioada nu s-a atestat o dezvoltare semnificativ asegmentului imobilului comercial. Datorit crizei economice n care se afla ara, preurile pentruimobilul comercial au sczut n comparaie cu prima prima decad a anului 1998. Nivelul ofertei

predomina asupra cererii.S-a majorat perioada de expunere a spaiilor comerciale pe piaa imobiliar. Construcii noi nu s-au realizat.

Etapa absorbiei. Din a doua jumtate a anului 2002 piaa s-a nviorat puin. Preurile ausemnalat o cretere lent, dar stabil. De asemenea, se observ o mic nviorare a activitiiinvestiionale, constructorii au nceput s achiziioneze terenuri pentru viitoarele proiecte. S-amrit nivelul cererei pentru spaii comerciale, ndeosebi pentru oficii. Oferta, practic era format

din fondul comercial vechi.Etapa construciilor noi. n aceast perioad preurile au crescut ntr-un ritm

spectaculos. Aceasta se datora n special cererii mari i ofertei mici de spaii comerciale pe piaaimobiliar din mun. Chiinu. S-au majorat i preurile de arend. Pe pia au aprut muliinvestitori strini. Preurile loturilor de pmnt pentru construcia imobilului comercial au atinsapogeul. Astfel, segmentul imobilului comercial, ct i cel de oficiu se caracterizau prin agiotaj,din motivul deficitului i chiar lipsei ofertei de obiecte n centrul capitalei. Se evidenia o lrgirea cererii pentru spaii de cea mai nalt categorie (A), cu tot arsenalul de servicii i faciliti:amplasare, infrastructur, reele inginereti moderne - pentru energia electric, ap i canalizare,telecomunicaii i internet, precum i de supraveghere video. Preurile variau pe acest segmentntre 300 - 2000 /m2 pentru oficii i 800 1800 /m2 pentru imobilul comercial.

Etapa saturaiei. Dac pn la criz reducerea preurilor n cadrul licitaiilor se situa ntre3-10 %, acum a venit timpul cumprtorului", care i dicteaz condiiile i obine un discountde pn la 30 %. Cumprarea imobilului are loc, de regul, odat cu dezvoltarea afacerii, ns, n

29


30/32

condiiile n care veniturile au sczut brusc, important pentru investitori este s se menin pelinia de plutire, astfel renunnd la investiii majore. Conform statisticii ultimilor cinci ani,

perioada din septembrie pn n decembrie 2008, a constituit apogeul vnzrilor pentru imobilulcomercial, fiind condiionat de faptul, c companiile, care planificau n viitor s procureimobilul pentru activitatea sa de ntreprinztor sau pentru investirea mijloacelor sale, se grbeaus efectueze cumprarea pn la sfritul anului. La momentul dat preul imobilului comercial

scade cu ritmuri lente. Dei proprietarii bunurilor comerciale nc nu sunt gata psihologic deasemenea micorri, se simte nervozitatea acestora. Majoritatea preurilor obiectelor comercialesunt supraestimate, astfel numrul doritorilor de a procura imobile scade. Nivelul ofertei ntrececu mult nivelul cererei de spaii comerciale. Bursa Lara arat c cererea pentru imobilelecomerciale s-a redus cu 60-65%.

Imobilul comercial a fost primul care a reacionat la criz. Potrivit datelor bursei NikaImobil, dac n prima jumtate a anului, preurile au sczut cu 10 %, n semestrul urmtor piaa

pur i simplu a intrat n impas. S-a majorat considerabil perioada de expunere a imobilelorcomerciale pe pia.

Tema 5. Piaa ipotecar n RM 2 ore

1. Definirea ipotecii (Vezi Legea cu privirela ipotec)2. Creditarea ipotecar n RM

2.n Moldova piaa ipotecar a cunoscut o dezvoltare impresionant n ultimii civa ani, fiindntemeiat mai ales pe principiile competiionale ale economiei de pia.

Unele bnci din Republica Moldova, obinnd linii de creditare din partea bncilor de pestehotare, au nceput s ofere credite pentru imobile, construcie i dezvoltare, att persoanelor

juridice ct i persoanelor fizice. n prezent cota acestor credite constiruie circa 13 % n structura

creditar-bancar a Moldovei. Conform datelor Bncii Naionale a Moldovei n ianuarie-martie2008, cota lor constiuia 12,92 %, cu 2,9 % mai mult comparativ cu aceia perioad a anului

precedent.

Mrimea creditului pentru imobil se ofer n volum de numai 60-70% din valoarea total aimobilului, iar ratele procentuale constituie nu mai puin de 16%. Sistemul bancar din RepublicaMoldova nu dispune de resurse necesare pentru a oferi credite pe termen lung (15-20 ani) i maiieftine, iar populaia nu dispune de venituri mari.

Ipoteca reprezint de fapt un mecanizm financiar simplu, care lucreaz eficient numai n cazul ncare interesele tuturor participanilor la ea sunt echilibrate. Creditele pentru imobil oferite de

bncile din Republica Moldova pn n prezent erau greu de numit ipotec, deoarece nu existaun act legislativ n domeniu. Activitatea n domeniul creditrii ipotecare n Moldova a necesitato reglementare mai sigur la nivel de lege. Legea despre ipotec a fost elaborat i discutat multtimp, iar la sfritul lunii iunie, 2008 a fost aprobat n lectur final de ctre ParlamentulMoldovei.

Legea stabilete principiile i regulile care reglementeaz piaa ipotecar primar, privindraporturile juridice ce apar n procesul i n legtur cu apariia, valabilitatea i ncetarea ipotecii,exercitarea drepturilor de ipotec, precum i protecia drepturilor participanilor la raporturile

juridice de ipotec. Capitole aparte reglementeaz: contractul de ipotec; nregistrarea i

protejarea integritii obiectului ipotecii; executarea dreptului de ipotec; protecia drepturilordebitorilor n tranzaciile cu consumatorii; supravegherea n domeniu etc.

30


31/32

Se planific, c anume aceast lege va servi drept baz pentru dezvoltarea creditriiipotecare n Moldova i va da ncredere creditorilor n procesul creditrii construciilor sau deachiziionare a locuinei. Noua lege va ridica interesul fa de finanarea ipotecar n Moldova, iva crea condiii pentru o concuren loial ntre creditorii ipotecari.

Creditele pentru imobil, constructie si dezvoltare

Portofoliul de credite pentru imobil, construcie i dezvoltare al sectorului bancar s-a mrit deaproape partu ori n anii 2005-2007, iar ponderea acestora n total credite a crescut de la 6,9 la12,78%.

bun imobil

Documents