evaluare crfi cap 04 constructii

7/30/2019 Evaluare CRFI Cap 04 Constructii

1/24

EVALUAREA CONSTRUCIILOR

ETAPELE ANALIZEICONSTRUCIILOR:

Analiza situaiei scriptice; Verificarea strii construciei; Evaluarea construciei:

1. Metoda comparaiei; 2. Metodele de randament (bazate pe venit);

3. Metoda costurilor;Descrierea construciei; Concluziile evalurii


2/24

1. Metoda COMPARAIEI

Preurile tranzaciilor similare urmeaz sfie corectate innd seama de anumitecaracteristici, precum localizare, mrime,form, momentul efecturii tranzaciei etc.;Diferenele dintre preurile de vnzare aunor construc ii similare se datoreaztocmai diferenelor dintre acestecaracteristici.


3/24

2. Metode bazate pe venit

Utilizat pentru cdirile generatoare de venit:comerciale, industriale cu destinaie general,depozite;Proprietarul obine venitul net pentru o perioad

dat, venit care poate fi convertit n valoareacldirii; Venitul poate fi reprezentat de chiria net careprivete gradul de ocupare, cuantumul

cheltuielilor fixe i variabile; Rata de capitalizare poate avea ca surstranzaciile anterioare sau rata profitului de piageneral.


4/24

3. Metoda costurilor

estimarea valorii unei construcii pornindde la costul de reconstrucie , la dataevalurii, a unei cldiri asemntoare, dincare urmeaz s se scad deprecierea cldirii supuse evalurii, n toate formelesale;


5/24

3. Metoda costurilor ETAPE:

determinarea costului de reconstruciesau de nlocuire , la data efecturiievalurii; determinarea mrimii deprecieriicumulate (fizic, funcional i extern); determinarea valorii rmase actualizate

(sau a costului de nlocuire net), prindeducerea din costul de reconstrucie saude nlocuire a deprecierii cumulate.


6/24

Costuri DIRECTE i INDIRECTE COSTURI DIRECTE:

Materiale directe;Manoper; Cheltuieli pentru utilaje i mijloace de transport; Cheltuieli de regie

Profitul antreprenorului general i al diferiilor subantreprenori; Echipamentul utilizat n construcii Autorizaia de construcie; Protecia muncii;Organizare de antier; Spaii de depozitare; Instalarea reelei electrice i a utilitilor; Garanii de bun execuie


7/24

COSTURI INDIRECTE cheltuieli necesarepentru construcie, dar nu sunt parte

integrant a contractului de construire Asigurri;Marketing;

Cheltuieli administrative ale ntreprinztorului; Costul transferului de proprietate;Comisioane, onorarii i dobnzi legate definanare; Studii de mediu;Pli pentru analiza lunar a situaiilor de lucrri,contabilitate i asisten tehnic;


8/24

Deprecierea:

Deprecierea fizic : uzura cldirii datoratutilizrii, vechimiisau degradrii;Deprecierea funcional : cauzat de

supradimensionarea cldirii, de structurainadecvat cu specificul activitii desfurate,cheltuieli de ntreinere mari;Deprecierea extern (economic): determinat

de factori externi, precum modificri n structurapopulaiei, n activitatea economic, n reeauade utiliti, apariia de noi restricii


9/24

Deprecierea:

Deprecierea fizic :Recuperabil pentru elemente de construcii care pot fi reparate(de exemplu jgheaburi i burlane, zugrveli, accesorii la instalaiasanitar);

Nerecuperabil uzura fizic a elementelor, care nu mai poate firecuperat Deprecierea funcional :

Recuperabil pierderea de valoare rezultat din schimbrile ntimp ale aspectului construciei sau din proiectare; Nerecuperabil deprecierea cauz de deficiene incluse sauneincluse n costul de reconstrucie sau de supradimensionare;

Deprecierea extern (economic): determinat de influenenegative externe, atribuite fie amplasamentului, fie construciei.


10/24

3. Metoda costurilor - VARIANTE:

Metoda comparaiilor unitare, pre -barem;Metoda costurilor segregate;

Metoda devizelor.


11/24

1. Metoda comparaiilor unitare,pre -barem

utilizeaz pentru estimarea costului dereconstrucie cheltuielile pentru realizareaunor construcii similare, ajustate inndseama de diferenierile fizice,amplasament etc. Se va folosi costul peunitatea de msur, actualizat la dataevalurii, corectat n funcie dedimensiunea cldirii, nlime, calitateafinisajului interior.


12/24

Metoda comparaiilor unitare, pre barem- exemplu o cldire din anul 1965DATE TEHNICE SPAIU

DE PRODUCIE: ADC = 1.200 mp;h = 6 m;S pardoseala mozaic =320 mp;S compartimentrilor =300 mp;

S tmplrie metalic =200 mp;S faian = 400 mp

Coeficientul de reactualizare(exclusiv TVA) = 8.481,432

Se dore te valoarea pentru o construcie similar cu instalaie sanitar. Preul

pentru instalaia sanitar este de 43 usd/mp.

Uzura fizic este de 17%


13/24

REZOLVARE:

X 1.200 mp = 1.008.000 lei

X 1.200 mp = 28.800 leiX 300 mp = 27.000 leiX 400 mp = 20.000 lei

X 200 mp = 20.000 lei

X 1.200 mp = 36.000 leiX 320 mp = 19.200 lei

1.159.000 lei

10,5% 121.695 lei

TOTAL GENERAL 1.280.695 lei


14/24

Continuare REZOLVARE

Valoarea de nlocuire:8.481,432 x 1.280.695 lei = 10.862.127.555 lei

Valoarea de nlocuire pentru 1 mp:10.862.127.555 lei : 1.200 mp = 9.051.773 lei/mp1 usd = 33.200 lei => 272,64 usd/mp

Valoarea de reconstrucie:(272,64 usd + 43 usd) x 1.200 mp x 33.200 lei/usd == 12.575.097.600 lei


15/24

Valoarea rmas actualizat

Valoarea de reconstrucie 12.575.097.600 lei;Uzura:0,17 x 12.575.097.600 lei = 2.137.766.592 lei

VALOAREA RMAS ACTUALIZAT: 10.437.331.008 lei


16/24

Metoda costurilor segregate

ine seama de toate costurile, directe iindirecte, necesare pentru realizareacldirii, precum i de deprecierea

nregistrat, apreciat n funcie dedurata de via fizic a materialelor componente.

p rin nsumarea valorilor rmaseactualizate ale fiecrui element, se obinevaloarea rmas actualizat a cldirii.


17/24

Cum se face ?Se grupeaz elementele de construcie (cheltuieli directe )

n raport de durata de depreciere;

Pentru repartizarea cheltuielilor indirecte :Se calculeaz ponderea grupei n totalul cheltuielilor directe; Se nmulete cu totalul cheltuielilor (cheltuieli directe + cheltuieliindirecte) i se obine valoarea elementului din totalul costului;

Se stabilete gradul de depreciere a fiecrei grupe deelemente de construcie; Se determin valoarea rmas a fiecrei grupe de elementede construcie; Prin nsumarea tuturor acestor valori rmase se determinvaloarea rmas a elementelor de construcie (mai puin alte

cheltuieli);Se determin valoarea rmas a altor cheltuieli, innd contde nr. de ani din durata total de via a cldirii; Prin cumularea valorilor rmase:elemente de construcii +alte cheltuieli se determin valoarea rmas actualizat a

cldirii.


18/24

Metoda costurilor segregate-Exemplu

Un depozit de produse finite:cu o deschidere;un nivel;platform de descrcare de 90mp;

S construit 480 mp; Cldirea are 20 de ani vechime; Durata de via economic estede 50 ani.


19/24

315.622.700

REZOLVARE

Elementele care auaceeai durat dedepreciere fizic seregrupeaz valoric. De exemplu, poziiile1,2,3,4 i 9 vor aparegrupate n structura

Fundaii depozit.


20/24

848.098 mii lei

- Valoarea costurilor directeale fundaiei depozitului estede 848.098 mii lei;

-Valoare costurilor totalepentru fundaia depozituluieste de:

848.098 x 3.156.231,12.554185,8

= 1.048.002 mii lei


21/24

REZOLVARE - continuare

Nr.crt.

Element de construcie Valoare Pondere ncost total

Depreciere Valoarermas

1 Fundaii depozit 1.048.002 33,20% 11% 932.721,82 Structur beton depozit 872.733,0 27,65% 10% 785.460,0

3 nchidere cu zidrie 228.149,0 7,23% 12% 200.771,1

4 Ramp ncrcare -descrcare 90.003,1 2,85% 12% 79.202,7

5 Finisaj interior 56.070,0 1,78% 17% 46.538,3

6 Finisaj faad 96.304,0 3,05% 22% 75.117,2

7 Tmplrie metalic 74.997,0 2,38% 18% 61.497,6

8 Hidroizolaie teras 452.352,0 14,33% 32% 368.799,6

9 Luminator teras 139.036,0 4,41% 22% 108.448,310 Jgheaburi i burlane 22.753,0 0,72% 42% 13.196,911 Iluminat interior 49.875,0 1,58% 42% 28.927,8

12 Instalaii sprinklere 17.454,0 0,55% 25% 13.090,813 Chiuvet font + eav 8.503,0 0,27% 18% 6.972,3

TOTAL 3.156.231,1 100% 16,31% 2.641.382,3


22/24

Rezolvare - continuare

Valoarea rmas a elementelor cldirii 2.641.382.300 lei;

Valoarea iniial a altor cheltuieli ce nu au fost repartizate(org. antier, proiectare, taxe i branamente) =315.622.700;Valoarea acestor cheltuieli corespunztoare perioadei devia rmas: 315.622.700 lei * (600 luni 240 luni) / 600 luni =

189.373.700 leiValoarea rmas actualizat, la data evalurii: 2.641.382.300 lei + 189.373.700 lei = 2.830.756.000 lei


23/24

3. Metoda devizelor

Cea mai precis; Are ncadrri pe articole simple de deviz; Utilizeaz consumurile specifice pentrumateriale, manoper i utilaje pentru construcii; Cheltuielile directe se determin prin ponderareacantitilor cu tarifele;

Cheltuielile indirecte se cunosc n sumabsolut sau se determin ca un procent din altecategorii de cheltuieli.


24/24

Exemplu Deviz Analitic

Nr.crt

Denumire art.deviz i descriere

UM Cant Materiale Manoper Utilaj Total Greu-tate

1 Turnare beton Mc 40 29.360 6.090.000 156.000 6.272.360 42 Preparare beton Mc 40 33.015.208 119.000 548.188 33.682.396 100

13 Placaj cu faian Mp 8 2.339.105 761.600 11.923 3.112.628Total cheltuieli directe 113.192.366 56.732.900 806.777 170.732.043 139

Retribuie maistru 8% 4.538.632 4.538.632CAS 25.734.043

Impozit 15.903.598

Transport materiale 12.781.662

Cot manipulare 9.055.389 9.055.389Total cheltuieli directe 122.247.754 61.271.532 806.777 238.772.367

Cheltuieli indirecte 16% 38.203.579

Profit 8% 22.158.076

Total cheltuieli directe + indirecte 299.134.022

Ajutor de omaj 0,5% 306.356TVA 19%

TOTAL GENERAL 299.440.378

evaluare crfi cap 04 constructii

Documents